Landgericht Krefeld (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-07-02, Aktenzeichen 2 O 335/12
ECLI:DE:LGKR:2014:0702.2O335.12.00

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin bezogen auf einen Betrag in Höhe von 240,70 € Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz für den Zeitraum vom 07.07.2010 bis zum 28.09.2011 und bezogen auf einen Betrag in Höhe von 978,45 € Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz für den Zeitraum vom 31.03.2011 bis zum 28.09.2011 zu zahlen.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.035,15 € Zug-um-Zug gegen Übergabe von § 14 UStG genügenden Betriebskostenabrechnungen über das Objekt „C-Platz 2 in L.“ für das Abrechnungsjahr 2009/2010 zu zahlen.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 73,95 € Zug-um-Zug gegen Übergabe von § 14 UStG genügenden Betriebskostenabrechnungen über das Objekt „C-Platz 2 in L.“ für das Abrechnungsjahr 2009/2010 zu zahlen.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.672,62 € Zug-um-Zug gegen Übergabe von § 14 UStG genügenden Betriebskostenabrechnungen über das Objekt „C-Platz 2 in L.“ für das Abrechnungsjahr 2010/2011 zu zahlen.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.094,73 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.09.2013 zu zahlen.

Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung für das Gewerbeobjekt, gelegen „C-Platz 2 in L.“ von bisher monatlich 331,90 € netto auf nunmehr monatlich 531,90 € netto ab dem 01.09.2013 zuzustimmen.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten aus einem Betrag von jeweils 100,00 € (brutto) seit dem 05.11.2011 und seit dem 05.12.2011 und seit dem 05.01.2012 und seit dem 05.02.2012 und seit dem 05.03.2012 und seit dem 05.04.2012 und seit dem 05.05.2012 und seit dem 05.06.2012 und seit dem 05.07.2012 und seit dem 05.08.2012 und dem 05.09.2012 sowie Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszins aus jeweils 150,00 € (brutto) seit dem 05.10.2012, dem 05.11.2012 und dem 05.12.2012 und seit dem 05.01.2013, dem 05.02.2013, dem 05.03.2013, dem 05.04.2013, dem 05.05.2013 und dem 05.06.2013 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass sich durch den Eintritt der Abrechnungsreife betreffend der im Abrechnungsjahr 2011/2012 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen der Anspruch der Klägerin auf Zahlung erhöhter Nebenkostenvorauszahlungen um monatlich 150,00 € für diesen Zeitraum erledigt hat.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 23 % und die Beklagte zu 77 %.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

1

Tatbestand:

2

Die Beklagte betreibt eine Drogeriemarktkette und ist mit einem ihrer Märkte Mieterin im Hause der Klägerin C-Platz 2 in L.. Die Beklagte ist die einzige Gewerbemieterin in dem Objekt und hat an der Gesamtfläche von 702 m einen Anteil von 363 m². Die Wärmeschutzverordnung 1994 wird ausweislich der gutachterlichen Stellungnahme des Ingenieurbüros H. N. vom 17.09.2013 (Bl. 550 d.A.) eingehalten. Über das Mietverhältnis bestehen verschiedene, aufgrund eingetretener Änderungen erstellte Vertragsurkunden. Es wird diesbezüglich verwiesen auf Bl. 13 ff. der beigezogenen Akte des vor dem Landgericht Krefeld geführten Rechtsstreits (Az.: 2 O 71/08) und die in dieser Akte befindlichen Vertragsurkunden. Hinsichtlich der Nebenkosten haben die Parteien bzw. für die Beklagte deren Rechtsvorgängerin im Vertrag vom 16./29.05.2000 unter § 2 Abs. 1 (Bl. 18 der beigezogenen Akte) folgendes vereinbart:

3

„Der Mieter trägt neben dem Mietzins anteilig für den Bereich seiner Mieträume die Kosten für Wasser, Strom, Gas, Heizung, gewerbliche Müllabfuhr, Kanalbenutzungsgebühren, Grundsteuer und Gebäudeversicherung. Darüber hinaus übernimmt der Mieter die Wartungskosten für die Lüftungsanlage sowie die Wartung und TÜV- Kosten für die Automatiktüranlage.

4

Auf diese Nebenkosten leistet der Mieter eine angemessene, nach jeder Abrechnung anzupassende Vorauszahlung zuzüglich der jeweils geltenden Mehrwertsteuer, die in monatlichen Beträgen mit der Miete zahlbar ist.“

5

Mit dem Nachtrag Nr. 2 vom 06./19.12.2005 (Bl.22 der beigezogenen Akte) wurde § 2 Ziff. 1 des Mietvertrages wie folgt ergänzt:

6

„Der Mieter übernimmt die Wartungskosten für den Abluftventilator.“

7

Seit dem Jahre 2001 sind in dem Objekt elektronische Funkheizkostenverteiler (Funksystem F. IV, vgl. Bl. 538 d.A.) installiert, welche per Funk von der techem F. T. GmbH abgelesen werden. Die Beklagte als Mieterin hat hierbei die Möglichkeit zur Überwachung und Kontrolle des Verbrauches und der Abrechnung sowohl an den ihr jeweils zugänglichen Heizkostenverteilern als auch anhand der jährlichen Abrechnung. Die Abrechnungsstichtage sind mit den jeweiligen Verbrauchswerten im Heizkostenverteiler bis zu 12 Monate rückwirkend gespeichert und für die Beklagte einsehbar und überprüfbar. Eine Ablesung der Verbrauchswerte erfolgt aufgrund der Übertragung per Funk nicht, so dass der Klägerin als Mieterin keine Belege über Ablesungen zur Verfügung stehen, in welche die Beklagte Einsicht nehmen könnte. Im Abrechnungszeitraum 2011/2012 wurden in dem Objekt die Heizkostenverteiler ausgetauscht, ohne dass der Beklagten ein Zwischenableseergebnis oder –Protokoll ausgehändigt worden ist.

8

In dem vorliegenden Rechtsstreit begehrt die Klägerin unter anderem die Zahlung restlicher Miete für den Monat Mai 2010 in Höhe von 240,70 €, Zahlung der Abrechnungssalden aus den für die Abrechnungszeiträume 2008/2009 (1.219,15 €), 2009/2010 (1.042,89 €), 2010/2011 (1.833,72 €), 2011/2012 (2.256,63 €) und 2012/2013 (3.098,95 €) erstellten Nebenkostenabrechnungen. Zuzüglich zu diesen Beträgen begehrt die Klägerin die Zahlung weiterer 73,95 € nebst Zinsen als Nachforderung für die Kosten des Allgemeinstroms aus der Nebenkostenabrechnung 2009/2010, die Zahlung von 313,93 € für die Kosten der Wartung der Lüftungsanlage sowie die Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung.

9

Über den Anspruch auf Zahlung der Restmiete des Jahres 2010 und dem Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2008/2009 hat das Amtsgericht Krefeld bereits mit zwischenzeitlich rechtskräftigem Teilurteil vom 16.09.2011 (Bl.160 ff. d.A.) entschieden und die Beklagte insgesamt zur Zahlung von 1.219,15 € verurteilt. Nicht entschieden hat das Amtsgericht über die dazugehörige Zinsforderung, die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und die Forderung aus der Betriebskostenabrechnung 2009/2010, so dass die Klägerin im weiteren Prozessverlauf, neben den weiteren im Wege der Klageerweiterung in den Rechtsstreit eingebrachten Ansprüchen, nur noch aus den ursprünglichen Klageanträgen den nicht entschiedenen Zinsanspruch und die Nebenforderungen verfolgt.

10

Die Klägerin behauptet, sämtliche Nebenkostenabrechnungen seien inhaltlich korrekt. Die dort ausgewiesenen Verbrauchswerte seien tatsächlich angefallen und auch ordnungsgemäß ermittelt worden. Auch sei stets der richtige Umlageschlüssel verwendet worden. Sie ist der Meinung, aufgrund der vorhandenen Funkheizkostenverteiler sei sie nicht mehr verpflichtet, der Beklagten nach jeder Abrechnungsperiode die Ableseprotokolle zu überlassen. Dies sei ihr auch nicht möglich, da die Verbrauchswerte per Funk an die Firma U. versendet werden und deshalb auch kein gegenzuzeichnendes Protokoll erstellt wird. Die Beklagte könne vor allem wegen der rückwirkenden Speicherung des Zählerstandes anhand der für sie zugänglichen Funkheizkostenverteiler jederzeit nachprüfen, ob der in der Abrechnung ausgewiesene Verbrauch korrekt wiedergegeben ist. Dies ersetze die von der Beklagten geforderte Ablesung.

11

Nach dem Erlass des Teilurteils vom 16.09.2011 hat die Klägerin ursprünglich beantragt,

12

1.

13

die Beklagte zu verurteilen, an sie bezogen auf den Schuldbetrag von 1.219,15 € Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz für den Zeitraum vom 07.07.2010 bis zum 28.09.2011 zu zahlen,

14

2.

15

die Beklagte zu verurteilen, an sie weitere 1.042,89 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.01.2011 zu zahlen,

16

3.

17

die Beklagte zu verurteilen, an sie weitere 73,95 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.10.2011 zu zahlen,

18

4.

19

die Beklagte zu verurteilen, an sie weitere 1.833,72 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.10.2011 zu zahlen,

20

5.

21

die zu verurteilen, an sie weitere 2.256,63 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.10.2012 zu zahlen,

22

6.

23

die Beklagte zu verurteilen, an sie weitere 313,93 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.01.2012 zu zahlen,

24

7.

25

die Beklagte zu verurteilen, an sie weitere 450,00 € sowie ab Februar 2011 150,00 € monatlich, zahlbar jeweils bis zum 5. des Monats, sowie Zinsen von je 150,00 € seit dem 06.11.2011, seit dem 06.12.2011 und seit dem 06.01.2012 zu zahlen;

26

hilfsweise festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, an die Klägerin ab Februar 2011 eine um 150,00 € monatlich erhöhte Nebenkostenvorauszahlung zu leisten,

27

8.

28

die Beklagte zu verurteilen, an sie außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 186,24 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.03.2011 und weitere 229,55 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.01.2012 zu zahlen.

29

9.

30

Die Beklagte zu verurteilen, an sie weitere 3.098,95 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.09.2013 zu zahlen.

31

Mit Schriftsatz vom 19.08.2013 hat die Klägerin den Antrag zu 7 in der Hauptsache für erledigt erklärt (Bl.464 d.A.) und beantragt nunmehr stattdessen,

32

die Beklagte zu verurteilen, an sie Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten aus einem Betrag von jeweils 150,00 € (brutto) seit dem 05.11.2011 und seit dem 05.12.2011 und seit dem 05.01.2012 und seit dem 05.02.2012 und seit dem 05.03.2012 und seit dem 05.04.2012 und seit dem 05.05.2012 und seit dem 05.06.2012 und seit dem 05.07.2012 und seit dem 05.08.2012 und dem 05.09.2012 sowie Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszins von 200,00 € (brutto) seit dem 05.10.2012, dem 05.11.2012 und dem 05.12.2012 und seit dem 05.01.2013, dem 05.02.2013, dem 05.03.2013, dem 05.04.2013, dem 05.05.2013 und dem 05.06.2013 zu zahlen.

33

Die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung von 200,00 € monatlich ab dem 01.07.2013 zuzustimmen.

34

Die Beklagte hat sich der Erledigungserklärung nicht angeschlossen.

35

Sie beantragt,

36

die Klage abzuweisen.

37

Die Beklagte bestreitet den der Nebenkostenabrechnung zugrundeliegenden Verbrauch bei den Heizkosten, die richtige Umlage der einzelnen Abrechnungspositionen sowie die grundsätzliche Umlagefähigkeit einzelner Positionen. Ferner ist sie der Meinung, die Klägerin müsse ihr zur Prüfung der Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung auch den Verbrauch der Heizkosten separat nachweisen. Die Funkablesung sei nicht ausreichend, weil sie diese nicht kontrollieren könne.

38

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und insbesondere wegen der zahlreichen Einwendungen der Beklagten gegen die einzelnen Abrechnungspositionen wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.

39

Entscheidungsgründe:

40

Die Klage ist nur in dem tenorierten Umfang begründet.

41

I. Verzinsung der Forderung aus dem Teilurteil (Klageantrag zu 1)

42

Die Klägerin kann eine Verzinsung ihrer bereits durch mit Teilurteil vom 16.09.2011 rechtskräftig ausgeurteilten Forderungen betreffend der Restmiete „Mai 2010“ (240,70 €) sowie dem Anspruch aus der Nebenkostenabrechnung 2008/2009 (978,45 €) lediglich für die offene Miete ab dem 07.07.2010 bis zum 28.09.2011 gem. §§ 280, 286, 288 Abs. 2 BGB verlangen; für den Saldo der Nebenkostenabrechnung hingegen erst ab Rechtshängigkeit gem. § 291 BGB, da insoweit nicht schlüssig vorgetragen ist, warum die Beklagte mit der Zahlung dieser Forderung ab dem 07.07.2010 in Verzug geraten sein soll. Rechtshängigkeit trat durch Klagezustellung am 31.03.2011 ein.

43

II. Nebenkostenabrechnung 2009/2010 (Klageantrag zu 2)

44

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2009/2010 in Höhe von 1.035,15 € gem. § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. dem abgeschlossenen Mietvertrag, allerdings nur Zug-um- Zug gegen Übergabe einer dem § 14 UStG genügenden Abrechnung.

45

1. Formelle Richtigkeit der Abrechnung

46

Die durch die Klägerin erstellte Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß. Dies ist stets dann der Fall, wenn die Abrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt. Sofern die Beklagte das Fehlen der Angabe von Rechnungsempfänger sowie Steuernummer rügt, führt dieser Fehler nicht zur fehlenden Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung. Zwar sind bei der Vermietung von Gewerberaum an einen Unternehmer über die stets erforderlichen Angaben hinaus auch die Anforderungen des § 14 UStG zu beachten (vgl. Langenberg in Schmidt- Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 556 Rdn.372), wonach die Rechnung Namen von Vermieter und Mieter, die dem Vermieter von Finanzamt erteilte Steuernummer oder die vom Bundeszentralamt für Steuern erteilte Umsatzsteuer- Identifikationsnummer, Ausstellungsdatum, Beschreibung der Leistung nach Menge, Art und Zeitpunkt, Steuersatz anzuführen hat. Fehlt es an einer dieser Angaben, wie hier beispielsweise an der Steuernummer bzw. der Umsatzsteueridentifikationsnummer sowie einer Rechnungsnummer, hat der Mieter indes lediglich ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Aushändigung einer vollständigen Abrechnung (OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2011, Az.: I-10 U 96/11). Der Anspruch des Vermieters ist aber gleichwohl fällig, so dass zwar eine unbedingte Verurteilung der Beklagten ausscheidet, eine Zug-um-Zug-Verurteilung jedoch weiterhin möglich ist.

47

2. Materielle Richtigkeit der Abrechnung

48

a) Heizkosten

49

Die Einwendungen der Beklagten gegen die abgerechneten Heizkosten gehen fehl. Ein Anspruch auf Umstellung des Verteilungsschlüssels von 50:50 auf 70:30 gem. § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenVO besteht nicht, weil nicht sämtliche dort aufgestellten Voraussetzungen erfüllt sind. So bestünde ein Anspruch auf Umstellung des Verteilungsschlüssels nur dann, wenn das Gebäude die Kriterien der Wärmeschutzverordnung 1994 nicht erfüllt, d.h. der dort genannte Jahreswärmebedarf überschritten wird. Die Klägerin hat diesbezüglich jedoch die gutachterliche Stellungnahme vom 17.09.2013 (Bl. 500 d.A.) beigebracht, aus welcher hervorgeht, dass die Wärmeschutzverordnung 1994 eingehalten wird. Dem ist die Beklagte nicht mehr entgegengetreten, so dass angenommen werden muss, dass die in der gutachterlichen Stellungnahme getroffenen Feststellungen inhaltlich korrekt und die Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenVO nicht erfüllt sind, weswegen der Verteilungsschlüssel nicht geändert werden muss.

50

Die Beklagte kann auch nicht unter Berufung auf § 6 Abs. 1 S. 2 HeizkostenVO mit Erfolg einwenden, ihr sei das Ableseergebnis nicht rechtzeitig innerhalb eines Monats mitgeteilt worden, denn selbst bei einer Annahme eines Verstoßes gegen § 6 Abs. 1 S. 2 HeizkostenVO tritt lediglich eine Umkehr der Beweislast dahingehend ein, dass die Klägerin die Richtigkeit der Zahlen beweisen muss (vgl. Lammel in Schmidt- Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 6 Heizkosten-VO, Rdn.13). Nach Vorlage der entsprechenden Ablesewerte (Bl. 140 d.A.) hat die Beklagte die tatsächlich angefallenen Heizkosten aber nicht mehr bestritten (vgl. Bl. 149 ff. d.A.), so dass ihr Einwand der nicht rechtzeitigen Mitteilung ins Leere geht.

51

b) Kaltwasser

52

Die Beklagte hat diese Abrechnungsposition unstreitig gestellt (vgl. Bl. 562 d.A.).

53

c) Abrechnungsservice, Verbrauchserfassung

54

Entgegen der Einwendungen der Beklagten sind die Abrechnungspositionen „Abrechnungsservice“ und „Verbrauchserfassung“ umlagefähig. Diese Positionen umfassen dem unbestritten gebliebenen Vortrag der Klägerin nach die Kosten für das Ablesen der Wasserzähler und der Verteilung der Kalt- und Abwasserkosten (Bl. 157 d.A.). Gem. § 2 Nr. 2 BetrKV kann der Vermieter die Kosten der Berechnung und Aufteilung des Wasserverbrauches auf die einzelnen Nutzer umlegen, z.B. die Kosten eines hiermit beauftragten Abrechnungsunternehmens. § 2 Nr. 2 BetrKV gestattet daher die Abwälzung von Verwaltungskosten (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 556 Rdn.117).

55

d) Strom

56

Die Beklagte ist der Erläuterung des in Ansatz gebrachten Abrechnungsschlüssels im Schriftsatz der Klägerin vom 30.09.2011 (Bl. 194 ff. d.A.) nicht mehr entgegengetreten, so dass unstreitig ist, dass die in Ansatz gebrachten Kosten zumindest nicht zu kürzen sind. Die aus der Berichtigung des Abrechnungsschlüssels resultierende Nachforderung ist Gegenstand des Klageantrages zu 3).

57

e) Straßenreinigung

58

Diese Position ist um 0,46 € von 78,75 € auf 78,29 € zu kürzen, weil die Klägerin den falschen Abrechnungsschlüssel in Ansatz gebracht hat. Den diesbezüglichen Einwendungen der Beklagten im Schriftsatz vom 09.09.2011 (Bl. 152 d.A.) ist die Klägerin nicht entgegengetreten.

59

f) Gebäudeversicherung

60

Vorstehendes ist auch auf die Kosten der Gebäudeversicherung übertragbar. Statt 1.039,43 € können nur 1.033,43 € abgerechnet werden. In Höhe der Differenz von 6,00 € ist die Forderung zu kürzen.

61

g) Niederschlagswasser

62

Aus den gleichen Gründen ist diese Rechnungsposition um 0,04 € von 71,64 € auf 71,62 € zu kürzen.

63

3. Verbleibender Saldo

64

Insgesamt ist die Nebenkostenabrechnung 2009/2010 deshalb um insgesamt 6,50 € netto (= 7,74 € brutto) von 1.042,89 € auf dann verbleibende 1.035,15 € brutto zu kürzen. Zinsen kann die Klägerin allerdings auf diesen Anspruch nicht verlangen, da aus den eingangs genannten Gründen nur eine Zug-um-Zug-Verurteilung gem. § 273 BGB in Betracht kommt und die Beklagte deshalb mit der Zahlung des Saldos nicht in Verzug geraten konnte.

65

III. Reststrom aus der Nebenkostenabrechnung 2009/2010 (Klageantrag zu 3)

66

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung weiterer 73,95 € an Stromkosten für den Abrechnungszeitraum 2009/2010, weil die Beklagte diesem Anspruch schon nicht entgegengetreten ist. Allerdings besteht auch dieser Anspruch aus den unter II.1 genannten Gründen nur Zug-um-Zug gegen die Übergabe einer den Anforderungen des § 14 UStG genügenden Abrechnung an die Beklagte. Wegen der Zug-um-Zug-Verurteilung kommt auch eine Verzinsung der Forderung nicht in Betracht.

67

IV. Nebenkostenabrechnung 2010/2011 (Klageantrag zu 4)

68

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2010/2011 in Höhe von 1.672,62 € gem. § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. dem abgeschlossenen Mietvertrag, allerdings nur Zug-um- Zug gegen Übergabe von einer den Anforderungen des § 14 UStG genügenden Abrechnung.

69

1. Formelle Richtigkeit

70

Aus den bereits unter II.2 genannten Gründen kommt nur eine Zug-um-Zug- Verurteilung der Beklagten in Betracht. Auch die Nebenkostenabrechnung 2010/2011 (Bl. 239 d.A.) erfüllt die durch § 14 UStG aufgestellten Anforderung an eine Rechnung nicht, weil erneut keine Steuernummer oder Umsatzsteueridentifikationsnummer genannt ist.

71

2. Materielle Richtigkeit

72

a) Müllentsorgung

73

Die Kosten der Müllentsorgung sind um 37,49 € netto von ursprünglich 430,74 € netto auf 393,25 € netto zu kürzen. Die Klägerin ist den Einwendungen der Beklagten zu der Berechnung dieser Position im Schriftsatz vom 30.01.2012 (Bl. 267 d.A.) nicht mehr entgegengetreten, so dass diese als zugestanden betrachtet werden muss.

74

b) Heizkosten

75

Nach Vorlage der Verbrauchsnachweise wurde dieser durch die Beklagte unstreitig gestellt (vgl. Bl. 302 d.A.). Wegen des zugrundezulegenden Umlageschlüssels wird auf die Ausführungen unter II.2 a verwiesen, wonach dieser nicht zu beanstanden ist.

76

c) Kaminfeger

77

Bei dieser Kostenposition fehlt es an einer zeitanteiligen Umlage der in Rechnung gestellten Kosten. Eine solche zeitanteilige Umlage ergibt einen Betrag von 66,76 € (46,03 € (Rechnung für 2011) + 87,50 € (Rechnung für 2010) / 24 x 12). Die Gesamtheizkosten sind demnach um 66,77 € zu reduzieren und die Betriebskosten der Beklagten entsprechend des Abrechnungsschlüssels für die Heizkosten von 50:50 um weitere 26,16 €.

78

d) Miete des Wasserverbrauchablesegerätes

79

Diese Abrechnungsposition ist entgegen der Meinung der Beklagten in voller Höhe umlagefähig. Da sämtliche Zähler der Berechnung und Aufteilung der Wasserkosten dienen, sind diese Kosten ohne weiteres den Gesamtkosten zuzurechnen (vgl. Langenberg in Schmidt- Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 556 Rdn.114 m.w.N.).

80

e) Kaltwasserverbrauch

81

Der in Rechnung gestellte Kaltwasserverbrauch wurde durch die Beklagte mit Schriftsatz vom 12.04.2012 (Bl. 302 d.A.) unstreitig gestellt.

82

f) Verbrauchserfassung/ Abrechnungsservice

83

Wegen diesen Abrechnungspositionen wird auf die Ausführungen unter II.2 c verwiesen, wonach diese Kosten umlagefähig sind.

84

3. Verbleibender Abrechnungssaldo

85

Nach den Kürzungen um 42,45 €, 66,77 € und 26,16 € netto, mithin insgesamt 135,38 € netto (= 161,10 € brutto), verbleibt ein offener Saldo in Höhe von 1.672,62 € brutto. Zinsen kann die Klägerin allerdings auf diesen Anspruch nicht verlangen, da aus den eingangs genannten Gründen nur eine Zug-um-Zug-Verurteilung gem. § 273 BGB in Betracht kommt und die Beklagte deshalb mit der Zahlung des Saldos nicht in Verzug geraten konnte.

86

V. Nebenkostenabrechnung 2011/2012 (Klageantrag zu 5)

87

Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2011/2012 gem. § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. dem abgeschlossenen Mietvertrag.

88

1. Formelle Richtigkeit

89

Die formelle Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung 2011/2012 kann an dieser Stelle dahinstehen, weil der Klägerin aus dieser Abrechnung ohnehin kein Zahlungsanspruch zusteht, wie die nachfolgenden Ausführungen zeigen werden.

90

2. Materielle Richtigkeit

91

a) Gebäudeversicherung

92

Die Forderung der Klägerin aus dieser Abrechnungsposition ist um 1,84 € netto von 1.097,08 € auf 1.095,24 € netto zu kürzen. Der durch die Beklagte vorgenommen Berechnung dieser Kosten ist die Klägerin nicht mehr entgegengetreten, so dass diese als berechtigt zu betrachten ist.

93

b) Niederschlagswasser

94

Diese Rechnungsposition ist um 235,70 € netto zu reduzieren, weil die Klägerin den tatsächlichen Anfall dieser Kosten trotz Aufforderung durch die Beklagte nicht durch Einreichung der dritten Abrechnung der T-werke L. nachgewiesen hat.

95

c) Wartung der Lüftungsanlage

96

Diese Kosten sind entgegen der Meinung der Beklagten als Betriebskosten in voller Höhe umlagefähig, denn mit dem Nachtrag Nr. 2 vom 06./19.12.2005 (Bl.22 der beigezogenen Akte) wurde § 2 Ziff. 1 des Mietvertrages dahingehend ergänzt, dass auch die Wartungskosten des Abluftventilators durch den Mieter zu tragen sind.

97

d) Heizkosten

98

Die Klägerin kann von der Beklagten nicht die Zahlung der in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesenen Heizkosten verlangen, weswegen diese Abrechnung um die dort ausgewiesenen Heizkosten in Höhe von 1.893,06 € netto zu kürzen ist.

99

Wegen der nicht bestehenden Verpflichtung zur Änderung des Umlageschlüssels wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Ausführungen unter II 2 a verwiesen.

100

An dieser Stelle kann dahinstehen, ob die die Klägerin überhaupt noch gem. § 6 Abs. 1 S. 3 HeizkostenVO zur Vorlage von Ableseprotokollen verpflichtet war, denn allein aufgrund des unstreitig vorgenommen teilweisen Austauschs der Heizkostenverteiler wurden die Ableseergebnisse nicht lange genug gespeichert und waren für die Beklagte nach dem Austausch nicht mehr abrufbar, weswegen es an der für § 6 Abs. 1 S. 3 HeizkostenVO erforderlichen Speicherung über einen längeren Zeitraum fehlt. Durch die Klägerin wurde weder ein Zwischenableseprotokoll vorgelegt noch wurde vorgetragen, dass die bis zum Austausch der Heizkostenverteiler gespeicherten Ablesewerte auf die neuen Verteiler übernommen worden sind. Ohne diese Angaben bzw. Nachweise war es der Beklagten nicht möglich die Abrechnung des Verbrauches eigenständig zu überprüfen.

101

e) Kaminfeger

102

Bei dieser Position fehlt es wieder (vgl. Ausführungen unter IV 2 c) an einer zeitanteiligen Umlage der in Rechnung gestellten Kosten. Eine solche zeitanteilige Umlage ergibt einen Betrag von 49,94 € (46,03 € (Rechnung für 2011) + 53,85 € (Rechnung für 2012) / 24 x 12). Die Gesamtheizkosten sind demnach um 3,91 € netto zu reduzieren und die Betriebskosten der Beklagten demnach entsprechend des Abrechnungsschlüssels für die Heizkosten (50:50) um 1,65 € netto.

103

f) Miete der Ablesegeräte Wasserverbrauch

104

Diese Position ist umlagefähig. Auf die Ausführungen unter IV 2 d wird Bezug genommen.

105

g) Kosten Verbrauchserfassung

106

Diese Position ist umlagefähig. Auf die Ausführungen unter IV 2 f wird Bezug genommen.

107

h) Kaltwasser

108

Die Kosten des Kaltwasserverbrauches wurden zuletzt durch die Beklagte nicht mehr bestritten.

109

3. Verbleibender Abrechnungssaldo:

110

Nach den Kürzungen um 1,84 € netto, 235,70 € netto, 1.893,06 € netto, 3,91 € netto und 1,65 € netto, insgesamt 2.136,16 € netto (= 2.542,03 € brutto), verbleibt von dem streitgegenständlichen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 2.256,63 € brutto kein offener Saldo mehr, welchen die Klägerin nachfordern könnte. Vielmehr übersteigt die vorzunehmende Kürzung die Nachforderung.

111

VI. Kosten der Wartung der Lüftungsanlage (Klageantrag zu 6)

112

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung weiterer 313,93 € für die Kosten der Wartung der Lüftungsanlage, denn diese Kosten sind bereits als Betriebskosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung 2011/2012 geltend gemacht worden (vgl. V 2 c). Durch diesen separaten Klageantrag wird diese Forderung doppelt eingeklagt.

113

VII. Nebenkostenabrechnung 2012/2013 (Klageantrag zu 9)

114

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2012/2013 in Höhe von 3.094,73 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.09.2013 gem. § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. dem abgeschlossenen Mietvertrag

115

1. Formelle Richtigkeit

116

Die Nebenkostenabrechnung 2012/2013 ist formell, insbesondere im Hinblick auf § 14 UStG, ordnungsgemäß. Die Abrechnung ist mit einer Rechnungsnummer versehen und die Beklagte ist korrekt mit Steueridentifikationsnummer angegeben. Weitere formelle Mängel werden auch von der Beklagten nicht gerügt, so dass keine Zug- um- Zug- Verurteilung erfolgen muss.

117

2. Materielle Richtigkeit

118

a) Heizkosten

119

Wegen des gerügten Verteilungsschlüssels wird erneut auf die Ausführungen unter II. 2 a Bezug genommen, wonach eine Umstellung des Verteilungsschlüssels nicht von der Beklagten beansprucht werden kann.

120

Die abgerechneten Heizkosten sind auch nicht aus anderen Gründen zu kürzen, sondern können in der abgerechneten Höhe von der Klägerin verlangt werden. Wegen des bestrittenen Verbrauches kann die Beklagte sich nicht darauf berufen, ihr seien keine Ableseprotokolle vorgelegt worden, denn solche Ableseprotokolle sind gem. § 6 Abs. 1 S. 3 HeizkostenVO nicht mehr erforderlich. Das Ableseergebnis wird auf den in den Mieträumen angebrachten Funkheizkostenzählern gespeichert und kann von der Beklagten als Mieterin selbstständig abgerufen und kontrolliert werden. Dies ergibt sich aus dem mit Schriftsatz vom 23.12.2013 zur Akten gereichten Datenblatt über die Funktionsweise des Funksystems E. IV (Bl. 538 d.A.) und dem damit korrespondierend unstreitig gebliebenen Vortrag der Klägerin (Bl. 536 d.A.). Auch kann sich die Beklagte in diesem Abrechnungsjahr nicht auf die fehlende Nachprüfbarkeit aufgrund der ausgetauschten Zähler berufen, da in dem der Abrechnung zugrunde liegenden Zeitraum kein Austausch stattgefunden hat und der Verbrauch deshalb von Beginn an auf den auch am Ende des Abrechnungsjahres vorhandenen Zählern gespeichert worden ist und deshalb auch nachprüfbar ist.

121

b) Kaminfeger

122

Diese grundsätzlich umlagefähige Abrechnungsposition ist um 3,55 € netto zu kürzen. Auf die Ausführungen unter IV 2 c und V 2 e wird Bezug genommen. Die Klägerin ist dieser Kürzung zudem nicht entgegengetreten, so dass diese als unstreitig zu behandeln war.

123

c) Wartungskosten Heizung/ Kaltwasserfilter/ Schmutzwasser und Pumpensumpf

124

Entgegen der Meinung der Beklagten sind diese Abrechnungspositionen umlagefähig, weswegen keine Kürzung vorzunehmen ist. Die Wartungskosten des Kaltwasserfilters fallen unter § 2 Nr. 2 BetrKV, die Kosten für die Wartung des Schmutzwasserpumpensumpfes unter § 2 Nr. 3 BetrKV.

125

d) Müll

126

Diese Abrechnungsposition wurde von der Beklagten unter Protest gegen die Kostenlast unstreitig gestellt (Bl. 544 d.A.).

127

e) Gebäudeversicherung

128

Diese Abrechnungsposition ist um 2,21 € netto zu kürzen, da von der Klägerin auf den Einwand der Beklagten im Schriftsatz vom 06.02.2014 (Bl. 545 d.A.) nicht vorgetragen worden ist, wie es im Vergleich zu einer vorher erhaltenen Abrechnung zu der Erhöhung um diesen Betrag gekommen ist.

129

f) Niederschlagswasser

130

Die Beklagte hat diese Position unter Protest gegen die Kostenlast unstreitig gestellt (vgl. Bl. 545 d.A.).

131

g) Wasser

132

Auch diese Position wurde durch die Beklagte hinsichtlich des Verbrauches zuletzt nicht mehr bestritten und unstreitig gestellt.

133

Die Kosten der Verbrauchserfassung sind umlagefähig (vgl. IV 2 f). Die Kosten der Gerätemiete wurden nach dem richtigen Umlageschlüssel berechnet. Entgegen der Meinung der Beklagten sind die Kosten nicht pro Verbrauchserfassungsgerät an den jeweiligen Mieter zu berechnen (vgl. Langenberg in Schmidt- Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 556 Rdn114).

134

h) Winterdienst

135

Diese Rechnungsposition wurde unter Verwahrung gegen die Kostenlast anerkannt (Bl. 546 d.A.).

136

3. Verbleibender Abrechnungssaldo:

137

Der Abrechnungssaldo in Höhe von 3.098,95 € brutto ist um 3,55 € netto (4,22 € brutto) zu reduzieren, so dass 3.094,73 € brutto verbleiben, welche von der Beklagten nachzuzahlen sind. Der Zinsanspruch basiert auf §§ 286, 288 Abs. 2 BGB.

138

VIII. Erhöhung Nebenkostenvorauszahlung (Klageantrag zu 7 wie in der mündlichen Verhandlung am 28.05.2014 gestellt)

139

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Erhöhung der durch die Beklagten zu zahlenden monatlichen Vorauszahlungen auf die Nebenkosten gem. § 2 Abs. 1 des Vertrages vom 16./29.05.2000 um 250,00 € ab dem 01.09.2013. Mietvertraglich haben die Parteien vereinbart, die Höhe der Vorauszahlungen jährlich anzupassen.

140

Wie die Abrechnung des Jahres 2010/2011 und vor allem die Abrechnung 2012/2013 zeigen, reichen die bisher geleisteten Vorauszahlungen nicht mehr aus, um die tatsächlich anfallenden Betriebskosten abzudecken. Bei einem Nachzahlungsanspruch in Höhe von ca. 3.000,00 € bedeutet dies auf den Monat umgerechnet eine Unterdeckung in Höhe von 250,00 €. Das Begehren der Klägerin um eine Vorauszahlungserhöhung um 200,00 € erscheint deshalb angemessen und kann von der Beklagten verlangt werden.

141

In welcher Höhe die Klägerin für die vergangenen Abrechnungszeiträume eine Erhöhung der Vorauszahlung hätte verlangen können, ist nur noch für die begehrten Zinsen auf die unterbliebene erhöhte Vorauszahlung relevant.

142

Weil das Abrechnungsjahr 2009/2010 nur mit einem Saldo in Höhe von ca. 1.100,00 € schloss, konnte die Klägerin für das folgende Abrechnungsjahr keine Erhöhung der Vorauszahlung in Höhe von 150,00 € verlangen, sondern maximal in Höhe von 100,00 €. Unter Zugrundelegung des Saldos aus der Abrechnung 2010/2011 war rechnerisch eine Erhöhung auf 140,00 € angezeigt, die weiter zu erwartende Kostensteigerung lässt allerdings eine Erhöhung um 150,00 € nicht unbillig erscheinen. Weil die Abrechnung 2011/ 2012 wegen der vorzunehmenden Kürzungen keinen Nachzahlungsbetrag erbrachte, kann für den sich anschließenden Abrechnungszeitraum keine weitere Erhöhung gefordert werden, weswegen die Klägerin für die Folgezeit nunmehr nur die Verzinsung von weiterhin 150,00 € pro Monat beanspruchen kann. Die Notwendigkeit der Erhöhung der Vorauszahlung auf 200,00 € zeigte sich erst mit der Abrechnung 2012/2013, welche der Beklagten erst im August 2013 ausgehändigt worden ist, so dass die erhöhte Vorauszahlung erst frühestens ab September 2013 geltend gemacht werden kann. Die beantragten Zinsansprüche waren vor diesem Hintergrund zu kürzen.

143

IX. Rechtsverfolgungskosten (Klageantrag zu 8)

144

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Ausgleich der ihr entstandenen außergerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren gem. §§ 280, 286 BGB, denn die Beklagte befand sich aufgrund des ihr zustehenden Zurückbehaltungsrechtes nicht mit der Zahlung der der Rechtsanwaltsbeauftragung zugrundeliegenden Nebenkostensalden in Verzug.

145

X. Erledigung (ursprünglicher Klageantrag zu 7)

146

Durch Eintritt der Abrechnungsreife der Betriebskostenvorauszahlungen 2011/2012 ist Erledigung hinsichtlich der für diesen Zeitraum geforderten erhöhten Vorauszahlungen eingetreten.

147

Nach der einseitigen Erledigungserklärung des Klägers war nur noch darüber zu entscheiden, ob die Klage hinsichtlich des ursprünglichen Klageantrages zu 7) – tatsächlich – erledigt ist, d.h. eine ursprünglich zulässige und begründete Klage nachträglich gegenstandslos (unzulässig oder unbegründet) geworden ist. Die insoweit ursprüngliche Leistungsklage hat sich durch die einseitig gebliebene Erledigungserklärung in eine Feststellungsklage geändert.

148

Mit dem ursprünglichen Klageantrag zu 7) verfolgte die Klägerin sowohl die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen um 150,00 € monatlich ab Februar 2011 als auch die Nachzahlung bereits ausgebliebener Erhöhungen nebst Zinsen der vorangegangenen drei Monate. Nachdem auch für den Abrechnungszeitraum 2011/2012 Abrechnungsreife eingetreten war, konnte die Klägerin keine Vorauszahlungen mehr verlangen, weswegen der ursprüngliche Antrag durch dieses nach Rechtshängigkeit eintretende Ereignis unbegründet gewesen wäre. Es ist mithin Erledigung im Rechtssinne eingetreten.

149

XI. Nebenentscheidungen

150

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 709 ZPO.

151

Der Streitwert wird auf 18.439,22 € festgesetzt.

152

Hierbei hat das Gericht den ursprünglichen Klageantrag zu 7) mit 400,00 € berücksichtigt, was dem begehrten Zahlungsantrag entsprach, aufgrund der Änderung zur Feststellungsklage hiervon jedoch wieder einen Abschlag von 50 % vorgenommen. Die seinerzeit bereits beantragte Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung war nicht streitwerterhöhend zu berücksichtigen, weil dieses Klagebegehren mit dem geänderten Klageantrag fortgeführt worden ist. Der neu gefasste Klageantrag wurde ohne Abzug gem. § 9 ZPO mit 8.400,00 € (42 x 200,00 €) berücksichtigt.

153

Bei der zu bildenden Kostenquote hat das Gericht berücksichtigt, dass die Klägerin wegen der Salden aus den Nebenkostenabrechnungen 2009/2010 und 2010/2011 nur zu Zahlung Zug-um-Zug verurteilt worden ist. In diesen Fällen ist bei der Kostenentscheidung ein fiktiver Streitwert zu bilden, welcher das Interesse an der Zug-um-Zug-Verurteilung wiederspiegelt. Im vorliegenden Fall bemisst das Gericht das Interesse der Beklagten an dem Erhalt einer den Anforderungen des § 14 UStG genügenden Abrechnung gem. § 3 ZPO in der Höhe der in den Abrechnungen enthaltenen Umsatzsteuer. Der Umsatzsteueranteil der vorgenannten zwei Abrechnungen beträgt 1.972,51 €. In Höhe dieses fiktiven Streitwertes, welcher dem Grundstreitwert hinzugerechnet wird, unterliegt die Klägerin.

154

Die durch die Beklagte unstreitig gestellten Kostenpositionen führten zu keiner Kostenbeteiligung der Klägerin, weil die Voraussetzungen des § 93 ZPO nicht vorlagen. Die Beklagte hat trotz des Anerkenntnisses weiterhin Klageabweisung beantragt, mithin sind ihr auch die Kosten der nicht bestrittenen bzw. zugestandenen Positionen aufzuerlegen.