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Urteil vom 2007-11-07, Aktenzeichen 5 K 58/05

Tenor

Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides vom 03.02.2005 verpflichtet, den Klägern die Genehmigung zum Abriss des Gebäudes ...straße 27 in A-Stadt zu erteilen.

Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung eines Betrages in Höhe der sich aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Kostenschuld abwenden, falls nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.

Der Streitwert wird auf 40.000,-- Euro festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger begehren die Verpflichtung des Beklagten, ihnen die Genehmigung zum Abriss des denkmalgeschützten (Das Gebäude ist ausweislich der Bekanntmachungen des Staatlichen Konservatoramtes vom 20.09.1989 (ABl. S. 1594, 1603) und vom 14.12.2004 /ABl. S. 2441, 2564) als Einzeldenkmal in das öffentliche Verzeichnis der Denkmäler im Saarland (Denkmalliste Saarland) eingetragen.) Gebäudes in A-Stadt, ...straße 27, zu erteilen.

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks in der ...straße 27 in A-Stadt, Gemarkung A-Stadt, Flur 2, Flurstück. Auf dem Grundstück befinden sich im Straßenbereich und auf der Grenze zur westlichen Nachbarparzelle das im Streit befindliche zweieinhalbgeschossige, 10,25 m breite, 11,85 m tiefe Haus und im hinteren Grundstücksbereich ein weiteres Gebäude, in dem derzeit eine Druckerei betrieben wird.

Im Juli 1985 teilte die Oberfinanzdirektion A-Stadt dem Landeskonservatoramt in A-Stadt mit, sie ziehe den Erwerb des Grundstücks in Erwägung und bitte um Mitteilung, ob für die vorhandenen Gebäude Auflagen des Denkmalschutzes bestünden. Das Landeskonservatoramt antwortete der OFD im Februar 1986, das Gebäude sei ein Baudenkmal im Sinne des § 2 SDschG. Es sei zwar außen in einem ziemlich verwahrlosten Zustand, mit Schäden noch aus der Kriegszeit an der Fassade, im Übrigen jedoch noch im Zustand der Erbauungszeit. Bis zur Zerstörung im Krieg habe das Haus ein Pendant gehabt und sei somit ursprünglich eine Doppelhaushälfte gewesen. Die Eingänge hätten sich an der Giebelseite befunden. Das Bauwerk sei eines der noch ganz wenigen bis ins Detail erhaltenen Gebäude seiner Zeit.

Im Februar 1998 fragte ein Kaufinteressierter bei der Denkmalschutzbehörde der Landeshauptstadt A-Stadt an, ob er das Vordergebäude des Anwesens abreißen dürfe. In der Folge beauftragte das Staatliche Konservatoramt Dipl.-Ing. als Sachverständigen mit der Zusammenstellung der Kosten, die bei einer denkmalgerechten Instandsetzung des Gebäudes anfielen. Der Sachverständige besichtigte das Anwesen zusammen mit Dipl.-Ing., A-Stadt, Dr. B. von der Unteren Denkmalschutzbehörde und Dr. vom Konservatoramt.

In dem Gutachten vom 30.03.1998 heißt es, das Gebäude stamme aus dem 19. Jahrhundert (ca. 1870 bis 1890), sei zweieinhalbgeschossig und voll unterkellert. Das Dachgeschoss sei bis zum Kehlgebälk ausgebaut. Die Bruttogrundrissfläche betrage 10,25 m x 11,85 m gleich 121,46 m². Das Gebäude sei massiv aus Sandstein gebaut, der Sockel aus Sandsteinquadermauerwerk. Es mache den Anschein, dass seit seiner Errichtung keinerlei Pflege- und Unterhaltungsarbeiten durchgeführt worden seien. Aus dem 2. Weltkrieg seien noch Splitterschäden vorhanden. Die schlechte Optik des Gebäudes täusche über den tatsächlichen Zustand hinweg. Die Beschädigungen am schmückenden Sandstein seien relativ geringfügig. Die aufgrund von Durchfeuchtung durch Defekte im Ortgang- und Traufenbereich sowie Kriegssplitter verursachten Putzschäden seien durch Reparatur oder durch neuen Putz zu beheben. Dafür seien etwa 25.000 bis 30.000 DM zu veranschlagen. Wenn das Fenstergewände im Giebel (im Erdgeschoss sei ein Fenster zugemauert worden) wieder rekonstruiert werden solle, fielen weitere 8.000 bis 10.000 DM an. Das Dach sei neu einzudecken, die Gaupen seien neu zu verkleiden, alle Blecharbeiten seien zu erneuern. Die Fenster im Erdgeschoss sollten nach altem Vorbild mit Sprosseneinteilung wieder hergestellt werden, die Klappläden erhalten bleiben. Das Gebäude scheine standfähig zu sein. Die Treppenanlage aus Holz sei stabil und für ihre Zwecke noch brauchbar. Die handwerkliche Qualität der Konstruktion sei überdurchschnittlich. Die Untersichten sollten zur Erhöhung des Brandschutzes eine Gipskartonverkleidung F 30 erhalten. Der Zustand der Holzbalkendecke erscheine gut. Sicherheitshalber sollten jedoch wegen des beschädigten Daches und wegen dementsprechend andauernder Durchfeuchtung mit einem Anteil von 10 bis 15 Prozent reparaturbedürftige Balkenköpfe der Holzdecke gerechnet werden. Die Grundrisslösung sei günstig. Das seitlich (im Giebelbereich) liegende Treppenhaus ermögliche drei abgeschlossene Wohn- bzw. Nutzungseinheiten. Das Gebäude habe weder Zentralheizung noch zeitgemäße Badeinrichtungen. Die elektrische Installation sei veraltet und unzureichend. Versorgungstechnisch müsse das Haus komplett neu mit Heizung, Bäder, WC-Anlagen und elektrische Ausstattung eingerichtet werden. Das sanierungsfähige Gebäude sei mit einem Kostenaufwand zu sanieren, der unterhalb der Kosten für Abbruch und Neubau liege. Bei einem umbauten Raum von rund 1.450 m³ müsse – unter Zugrundelegung der Kosten vergleichbarer Bauten – mit reinen Baukosten (ohne Baunebenkosten) von rund 850.000 bis 885.000 DM gerechnet werden. Damit wäre ein Bauwerk herzurichten, das technisch und baulich die Qualität eines Neubaus habe, ästhetisch wegen seiner stilistischen Besonderheit einem durchschnittlichen Neubau jedoch überlegen wäre. Da das Gebäude als Einzeldenkmal in die Denkmalliste eingetragen sei, bestehe die Möglichkeit der Förderung durch steuerliche Abschreibung.

In einer Besprechung am 30.04.1998 in den Räumen der Unteren Denkmalschutzbehörde der Landeshauptstadt A-Stadt, an der Dr. vom Landeskonservatoramt, Dr. von der Unteren Denkmalschutzbehörde, der verstorbene Miteigentümer und der Architekt teilnahmen, wurden ausweislich der Aktennotiz des Architekten der folgende wirtschaftliche Erwägungen angestellt: Die Sanierungskosten betrügen nach dem Gutachten 850.000 DM + Nebenkosten, somit rund 1 Millionen DM. Das Grundstück habe 807,61 qm. Der Brutto-Rauminhalt des Gebäudes betrage rund 1.450 m 3 . Das ergebe Sanierungskosten von 700 DM/m 3 . Der Wert des Druckereigebäudes werde mit 173.000 DM geschätzt, der des Vordergebäudes mit 0 DM. Bei einem Kaufpreis von 500.000 DM abzüglich des Wertes des Druckereigebäudes ergebe sich ein Grundstückswert von 327.000 DM, der bei 807 qm einem Preis von 405,20 DM/qm entspreche. Ausgehend vom Bodenwert laut Gutachterausschuss ergebe sich ein Grundstückswert von 807 qm x 250 DM = 201.750 DM. Zusammen mit dem Druckereigebäude betrage der Grundstückswert 374.750 DM. Der Gesamtwert des Grundstücks nach Sanierung sei deshalb mit rund 1.375.000 DM anzusetzen. Um diesen Betrag mit einem Zinssatz von 9 % (Zinsen und Tilgung) zu finanzieren, müsste man 123.750 DM oder monatlich 10.312 DM aufbringen. Die Druckerei bringe einen Mietertrag von 2.500 DM monatlich. Für die Wohnungen seien maximal 78 qm x 2,5 = 195,65 qm à 12 DM = 2.340 DM zu erzielen. Das ergebe ein Minus von 5.572 DM monatlich. Möglicherweise könne man das gesamte Objekt mit einem Betrag von 1 Mio. DM nach § 7 i EStG über 10 Jahre à 10 % abschreiben. Zunächst müsste den Mietern des Wohnhauses fristgerecht mit einer Frist von 12 Monaten gekündigt werden; das solle vorbereitet werden.

Am 08.11.1999 beantragten die Kläger unter Hinweis auf den Vorbescheid vom 21.06.1999 - bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde der A-Stadt die Erteilung einer Baugenehmigung zur Sanierung und Erweiterung des Gebäudes. Diese Baugenehmigung wurde mit Bauschein vom 02.05.2000 –– mit folgenden denkmalschutzrechtlichen Auflagen erteilt:

Eindeckung des Daches in naturroten Doppelfalzziegeln. Gauben verschiefert; Breite der Gauben kleiner Fenster Hauptfassade. Eindeckung der beiden neuen Gauben in Zinkblech. Kaminkopf verputzt.

Reinigung der Natursteinfassade im JOS-Verfahren mit befundgetreuer Reparatur der Gliederungselemente. Schadstellen im Quader mit Vierugen beheben. Befundgetreue Reparatur der vorhandenen Putzflächen.

Anfertigung der Fenster als Vierflügelanlage aus Holz in weiß mit weißen Abstandshaltern und Kittfase. Die zur Zeit vorhandenen Rollläden werden demontiert; Montage von befundorientierten Klappläden nach Bedarf.

Reparatur der der vorhandenen, originalen Türelemente aus der Erbauerzeit im Innenbereich; Aufarbeiten des Holzfußbodens.

Anfertigung der neuen Glasfassade analog PLENAR-Fassadensystem von Pilkinton.

Der Baubeginn ist mit der SKA/UDschB abzustimmen.

Unter dem 12.01.2000 teilte die Untere Denkmalschutzbehörde der Landeshauptstadt A-Stadt dem Kläger zu 2. mit, dass das Anwesen (spätklassizistisches Wohnhaus, 1872) in die Denkmalliste eingetragen worden sei und es sich um ein Kulturdenkmal im Verständnis von § 2 SDschG handele. Baumaßnahmen an diesem Anwesen bedürften der Erlaubnis gemäß § 12 SDschG.

Am 14.04.2003 wurde die Baugenehmigung vom 02.05.2000 –8 – bis zum 15.05.2004 verlängert. Gebrauch gemacht wurde von ihr nicht.

Mit Schriftsatz vom 13.01.2005 beantragte der Kläger zu 1. bei der Unteren Denkmalschutzbehörde der Landeshauptstadt A-Stadt die Erteilung einer Abrissgenehmigung für das Anwesen.

Eine neuerliche Überprüfung habe ergeben, dass eine Sanierung wirtschaftlich nicht mehr in Betracht komme und auch zuvor nicht in Betracht gekommen wäre. Das Gutachten des Architekten vom 30.03.1998 gehe von einem „scheinbar“ erhaltungswürdigen Zustand aus. Entgegen der Ansicht von Herrn sei das Gebäude weder erhaltungswürdig noch standfest. sei seinerzeit von 10 bis 15 Prozent reparaturbedürftiger Balkenköpfe der Holzbalkendecke ausgegangen. Tatsächlich müssten die Decken komplett erneuert werden. Bei der Besprechung am 30.04.1998 seien die Sanierungskosten auf 1.375.000 DM veranschlagt worden. Die voraussichtlich zu erzielenden Mieteinnahmen seien seinerzeit mit 2.340 DM geschätzt worden, bei einer jährlichen Zins- und Tilgungsbelastung von 123.750 DM. Eingerechnet worden sei seinerzeit auch die besondere steuerliche Förderungsmöglichkeit gemäß § 7i EStG. Dabei sei davon ausgegangen worden, dass ein Betrag von 1.000.000 DM mit 10 Prozent jährlich über einen Zeitraum von 10 Jahren abgeschrieben werden könne. Diese Abschreibung habe günstigstenfalls zu einem Steuervorteil von 50.000 DM jährlich führen können. Bereits nach dieser Berechnung habe sich ein jährliches Minus von mindestens 16.000 DM ergeben. Dabei sei von einer maximalen steuerlichen Förderung ausgegangen worden.

Im September 2004 habe ein Statiker, Dipl.-Ing. das Bauwerk besichtigt und dabei festgestellt, dass die Außenwände durch eine umlaufende Stahlkonstruktion, die Fensterstürze durch Abfangbalken und Anbindung der Sandsteinelemente an diese gesichert sowie die Deckenaufleger gesichert bzw. wiederhergestellt werden müssten. Letzteres sei nur durch einen kompletten Austausch der Deckenbalken oder umfangreiche Anschlussarbeiten möglich, wozu das Gebäude fast vollständig entkernt werden müsse. Weiterhin seien massive Feuchteschäden festgestellt worden. Allein die Deckenarbeiten seien mit 40.000 bis 50.000 EUR, die Maßnahmen zur Sicherung der Außenwände mit ca. 30.000 bis 40.000 EUR zu veranschlagen.

Mit Bescheid vom 30.02.2005 versagte das seit dem 01.01.2005 zuständige Landesdenkmalamt die Genehmigung zum Abriss des Gebäudes gemäß § 8 SDschG: Das Wohnhaus aus den 70er Jahren des 19. Jahrhunderts sei eines der wenigen Exemplare klassizistischer Architektur in A-Stadt und als Einzeldenkmal in der Denkmalliste des Saarlandes eingetragen. Der konstruktive Zustand des Gebäudes und dessen Wirtschaftlichkeit einer notwendigen Instandsetzung seien im Jahre 1998 gutachterlich untersucht worden. Auf dieser Grundlage sei ein Instandsetzungskonzept erarbeitet worden, das im Jahre 2000 genehmigt, jedoch nicht realisiert worden sei. Seit dieser Zeit seien keine Bemühungen für den Erhalt des Gebäudes erkennbar geworden. Die durch den Statiker Dipl.-Ing. im September 2004 festgestellten Schäden seien im Gutachten aus dem Jahre 1998 berücksichtigt. Dieses habe auch die Wirtschaftlichkeit der Sanierung bestätigt. Die Kläger hätten nicht nachgewiesen, dass diese Zahlen unzutreffend seien.

Am 15.03.2005 haben die Kläger beim Verwaltungsgericht Klage erhoben, mit der sie weiterhin die Abrissgenehmigung für das Gebäude begehren. Zu deren Begründung machen sie geltend, der Gutachter sei in seinem Gutachten vom 30.03.1998 keineswegs von einer wirtschaftlichen Sanierungsfähigkeit des Gebäudes ausgegangen. Das Gutachten beruhe auf Hypothesen, die nicht zutreffend seien. Die Behauptung, die Sanierungskosten von 885.000 DM für 1.450 m³ umbauten Raum lägen auf Neubauniveau, sei unzutreffend. Außerdem gehe es nicht darum, es durch einen Neubau zu ersetzen. Das sei nämlich nicht beabsichtigt. Die Berechnung von Herrn übersehe auch, dass zwar von einer Steuerersparnis aufgrund der Abschreibung nach § 7i EStG ausgegangen worden sei, bei den Mieteinnahmen sei aber unberücksichtigt geblieben, dass auch diese zu versteuern seien. Ungeachtet dessen stünden 81.080 DM „Einnahmen“ Kosten von 90.000 DM gegenüber. Unter Berücksichtigung der Steuern sei der Verlust noch um rund 3.000 DM höher. Damit sei die Sanierung offensichtlich unwirtschaftlich gewesen und sei es immer noch.

Sie selbst hätten ein Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. eingeholt. Dieser habe die Sanierungskosten auf über 500.000 EUR geschätzt, die potentiellen Mieteinnahmen auf 5 bis 6 EUR pro m². Nach diesem Gutachten müsse von Finanzierungskosten von 35.500 EUR ausgegangen werden. Bei gerechneten Mieteinnahmen von 15.817,32 EUR und einer Steuerersparnis von maximal 18.900 EUR betrügen die potentiellen Einnahmen maximal 34.717,32 EUR. Diese Berechnung gehe vom denkbar günstigsten Fall aus und berücksichtige weder Baunebenkosten noch Mietausfallwagnis noch Instandhaltungsrücklage und die Unwägbarkeiten bei der Steuer. Da beide Kläger über 80 Jahre alt seien, bekämen sie schon deshalb keinen Kredit mehr von einer Bank. Nach Einschätzung des Sachverständigen Schmitt müsse mit Baunebenkosten von rund 14 Prozent – somit ca. 70.000 EUR - gerechnet werden. Diese ergeben sich etwa aus den (oben wiedergegebenen) Auflagen, die in der seinerzeit erteilten Baugenehmigung gemäß § 12 SDschG festgesetzt worden seien. Die Kosten dafür seien mit mehreren Tausend Euro noch hinzuzurechnen. Die Schätzung der Mieteinnahmen von 12 DM/m² durch den Architekten E. bewegten sich am oberen Limit des Mietspiegels des VDM (Verband Deutscher Makler) von 1999. Danach sei bei Objekten in A-Stadt Stadt bei guter Lage und Ausstattung bis 8 bis 13 DM/m² zu erzielen. Der Mietspiegel des RDM (Ring Deutscher Makler) von 2005 rechne einen Mietzins in A-Stadt bei guter Lage und Ausstattung (teuerste Kategorie) bei 5 bis 7 EUR/m². Abrisskosten und Neubau wären demgegenüber mindestens ein Drittel billiger als die Sanierung. Nach § 7 Abs. 2 SDschG liege eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit für die Instandsetzung von Baudenkmälern vor, wenn die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch Erträge oder den Gebrauchswert des Baudenkmals aufgehoben werden könnten. Das Gebäude habe derzeit einen Gebrauchswert von 0 EUR. Folglich sei von einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit auszugehen. Die Untere Bauaufsichtsbehörde würde die Abrissgenehmigung schon aus Sicherheitsgründen sofort erteilen. Auch sie sei der Auffassung, dass das Objekt mit vertretbarem Aufwand nicht mehr zu sanieren sei.

Mit Bescheid vom 29.04.2005 erklärte der Beklagte den Klägern, die Untere Bauaufsichtsbehörde der Landeshauptstadt A-Stadt habe ihm mitgeteilt, dass der Erhaltungszustand des Gebäudes in der ...straße sofortige Maßnahmen zur Gefahrenabwehr notwendig mache. Aufgrund des Schadensbildes in konstruktiver Hinsicht würden drei Maßnahmen vorgeschlagen:

1. Sicherung des Bauwerks in Form einer Einrüstung des Gebäudes,

2. Abbruch des Gebäudes,

3. Sperrung der ...straße und der Nachbargrundstücke im Gefahrenbereich.

Nach Überprüfung des Sachverhalts seien die Kläger aufgefordert, das Gebäude wie in der beigefügten statischen Berechnung dargelegt zu sichern. Die Sicherung erfolge durch die Einrüstung des Gebäudes mit einem Stahlrohrgerüst und Schutzbohlen vor den Fassaden und dem Einbau eines Streitträgerkorsetts in jeder Deckenlage mit Verankerung in den Drittelspunkten der Träger und der Verankerung der Giebelspitzen. Der zeitliche Rahmen zur Planung und Ausführung liege bei etwa zwei Monaten, so dass die Sicherungsmaßnahme bis zum 30.06.2005 vorzunehmen sei. Aufgrund der Dringlichkeit wurde der Sofortvollzug angeordnet, da

1. wesentliche Teile des Gebäude aufgrund des nicht mehr vorhandenen Kraftschlusses untereinander zerstört würden und somit für die Bedeutung des Gebäudes als Baudenkmal wichtige Originalsubstanz aus der Erbauungszeit erheblich reduziert würde. In diesem Zusammenhang wäre - sollte keine Sicherung erfolgen - der komplette Substanzverlust nicht auszuschließen;

2. herabfallende Elemente eine Gefahr für die Benutzung des öffentlichen Straßenraumes des Grundstücks selbst und des Nachbargrundstücks darstellten.

Dieser Bescheid wurde mit Urteil der Kammer vom 21.06.2006 – 5 K 85/05 – aufgehoben.

Die Kläger beantragen,

den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 03.02.2005 zu verpflichten, die Genehmigung zum Abriss des Gebäudes ...straße in A-Stadt zu erteilen;

hilfsweise,

den Beklagten zu verpflichten, den Antrag der Kläger auf Abriss des Gebäudes unter Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu bescheiden.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Seiner Ansicht nach hat das Gebäude trotz des fortgeschrittenen Verfalls seine Eigenschaft als Denkmal bisher nicht verloren. Nach § 7 SDschG seien Baudenkmäler vom Eigentümer zu erhalten, instand zu setzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung zu schützen, soweit dies wirtschaftlich zumutbar sei. Nach § 7 Abs. 1 Satz 4 SDschG seien bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen Belastungen durch höhere Erhaltungskosten unbeachtlich, die dadurch verursacht worden seien, dass Erhaltungsmaßnahmen unterblieben seien, wenn der Verpflichtete von der Erhaltungspflicht Kenntnis gehabt habe oder habe können. Maßgebend sei nicht der Erhaltungszustand des Gebäudes im Jahre 1998, sondern der im Jahre 1986 bzw. 1989. Dass der Zustand des Gebäudes seinerzeit so schlecht gewesen sei, dass eine Instandsetzung unwirtschaftlich gewesen sei, sei von den Klägern nicht einmal vorgetragen worden. Wenn die Kläger einen solchen Nachweis führen könnten, würde sich die Frage eines Verstoßes gegen die LBO stellen. Wenn das Gebäude seinerzeit noch genutzt worden sei, wären Erhaltungsmaßnahmen zum Schutze der Benutzer erforderlich gewesen. Auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der heute erforderlichen Sanierungsmaßnahmen könnten sich die Kläger nicht berufen, weil sie ihrer Erhaltungspflicht nicht nachgekommen seien. Die Kläger hätten sich in den letzten Jahren auch nicht um Zuschüsse aus Mitteln der Denkmalpflege bemüht. Wer das unterlasse, sei so zu behandeln, als ob er einen Antrag gestellt hätte und die zu erwartende Förderung erhalten hätte. (VG Gera vom 11.11.2004 – 4 K 1717/01 GE - unter Bezugnahme auf OVG Rheinland Pfalz vom 26.05.2004 – 8 A 12009/03 -)

Das Gericht hat die Örtlichkeit am 14.06.2006 in Augenschein genommen; wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Ortsbesichtigung Bezug genommen.

Mit Beschluss aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 21.06.2006 hat das Gericht Beweis erhoben über die Frage, ob das Gebäude in statischer Hinsicht eine bauliche Substanz aufweist, die eine Instandsetzung (im Gegensatz zu einem Wiederaufbau unter Verwendung noch vorhandener Materialien) unter Beachtung denkmalschutzrechtlicher Anforderungen ermöglicht. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des von der IHK Saarland öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Beton- und Stahlbetonhochbau Dipl.-Ing. vom 26.04.2007 verwiesen.

Der Gutachter hat sein Gutachten in der mündlichen Verhandlung am 11.07.2007 erläutert; wegen der Einzelheiten wird auf das Sitzungsprotokoll verwiesen.

In der mündlichen Verhandlung am 11.07.2007 erklärten die Kläger, sie seien bereit das Gesamtanwesen dem Land, der öffentlichen Hand oder auch einem Privaten zu verschenken. Daraufhin wurde von Seiten der Beteiligten die Zurückstellung einer Entscheidung bis zum 30.09.2007 beantragt und für den Fall, dass sich keine Lösung ergebe, auf weitere mündliche Verhandlung verzichtet. Ende September 2007 baten die Beteiligten im Hinblick auf laufende Verhandlungen mit einem Kaufinteressenten um Verlängerung der Frist bis Ende Oktober 2007. Ende Oktober 2007 wünschten die Beteiligten eine Entscheidung in der Sache, bevor das Anwesen verschenkt werde.

Die weiteren Einzelheiten ergeben sich aus dem Inhalt der Gerichtsakte einschließlich der beigezogenen Verwaltungsunterlagen des Beklagten sowie der Unteren Bauaufsichtsbehörde der Landeshauptstadt A-Stadt, der Gegenstand der mündlichen Verhandlung war.

Entscheidungsgründe

Die Entscheidung ergeht aufgrund des Verzichts der Beteiligten in der mündlichen Verhandlung am 11.07.2007 ohne weitere mündliche Verhandlung (§ 101 Abs. 2 VwGO).

Die zulässige Verpflichtungsklage ist begründet.

Die Kläger haben Anspruch auf Erteilung der begehrten denkmalschutzrechtlichen Abrissgenehmigung.

Rechtsgrundlage für die Erteilung der Abrissgenehmigung ist § 8 SDschG. Nach dessen Absatz 1 Nr. 1 dürfen Baudenkmäler nur mit Genehmigung zerstört oder beseitigt werden. Die Genehmigung ist nach Absatz 4 schriftlich zu beantragen. Dem Antrag sind alle für die Beurteilung der Maßnahme und die Bearbeitung des Antrags erforderlichen Unterlagen, insbesondere Pläne, Fotografien, Dokumentationen, Kosten- und Wirtschaftlichkeitsberechnungen, beizufügen. Die Landesdenkmalbehörde kann, soweit dies im Einzelfall erforderlich ist, vorbereitende Untersuchungen und Gutachten, ausgenommen solche über den Denkmalwert, verlangen.

Die Genehmigung ist nach § 8 Abs. 5 SDschG zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen oder andere öffentliche oder private Interessen überwiegen. Diese Voraussetzungen liegen vor, denn es ist von einem Überwiegen des privaten Interesses am Abriss auszugehen.

Das abzureißende Gebäude aus dem 19. Jahrhundert (ca. 1870 bis 1890) ist nach wie vor ein Baudenkmal im Verständnis von § 2 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. Abs. 1 SDschG. Nach § 1 Abs. 1 SDschG 2004 sind Kulturdenkmäler als Zeugnisse menschlicher Geschichte und örtlicher Eigenart zu schützen, zu pflegen, sinnvoll zu nutzen und wissenschaftlich zu erforschen. Kulturdenkmäler sind dabei aufgrund der Legaldefinition des § 2 Abs. 1 SDschG 2004 von Menschen geschaffene Sachen und Teile davon aus abgeschlossenen Epochen, an deren Erhaltung aus geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen oder städtebaulichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. Ausweislich der Gesetzesbegründung (Landtags-Drucksache 12/1055 vom 28.01.2004, S. 26) wurde die Aufgabenbeschreibung des Denkmalschutzes gegenüber der Fassung von § 1 Abs. 1 („Denkmalschutz und Denkmalpflege sollen die Kulturdenkmäler als Zeugnisse menschlicher Geschichte und örtlicher Eigenart schützen und erhalten; insbesondere soll deren Zustand überwacht, gepflegt oder wiederhergestellt werden. Erforderlichenfalls sind Kulturgüter zu bergen.“) im SDSchG vom 12.10.1977 (ABl. S. 993) grundlegend überarbeitet. Die Aufgabenbeschreibung wurde um die Begriffe „erhalten“ und „wiederherstellen“ reduziert, weil „erhalten“ der Oberbegriff von „schützen, pflegen, nutzen“ ist und keinen eigenen Regelungsgehalt hat und „wiederherstellen“ an den vorherigen Verlust anknüpft. Nach allgemeinen Grundsätzen sind Rekonstruktionen jedoch nicht Aufgabe von Denkmalschutz und Denkmalpflege. Dementsprechend hat sich der Aufgabenbereich des Beklagten seit des Aufnahme des streitigen Gebäudes in die Denkmalliste insoweit geändert, als seinerzeit noch die Wiederherstellung von Baudenkmälern zum Aufgabenbereich der Denkmalschutzbehörden gehörte.

Das weitgehend im Originalzustand erhaltene, wenn auch inzwischen stark mitgenommene Gebäude ist nach wie vor ein Kulturdenkmal, an dessen Erhaltung aus geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen oder städtebaulichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. Der Erhaltungszustand eines Kulturdenkmals hat auch grundsätzlich keinen Einfluss auf dessen Schutzwürdigkeit, weil andernfalls ein erheblicher Anreiz bestünde, die als lästig empfundenen Bindungen des Denkmalschutzes durch Nichterfüllung der Erhaltungspflicht abzustreifen. (BayVGH, Urteil vom 28.12.1981, BRS 38 Nr. 144; VGH Baden-Württemberg, Urteile vom 01.12.1982, BRS 39, Nr. 134 und vom 12.12.1985, BRS 44 Nr. 128)

Andererseits bestanden aufgrund der Ortsbesichtigung Zweifel, ob das Gebäude insbesondere wegen seiner Standsicherheit, die u.a. von der Bauaufsichtsbehörde in Zweifel gezogen wurde und wird, noch „geschützt“ bzw. „gepflegt“ werden kann oder ob der Verfall bereits so weit fortgeschritten ist, dass nur noch eine „Wiederherstellung“ unter Verwendung alter Bauteile in Betracht kam, was dann letztlich doch dazu geführt hätte, dass die Denkmaleigenschaft verloren gegangen wäre.

Aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme ist allerdings in Übereinstimmung mit der rechtlichen Einschätzung des Beklagten davon auszugehen, dass das Gebäude noch geschützt bzw. gepflegt werden kann. Der Gutachter ist in seinem Gutachten vom 26.04.2007 zu dem Gesamtergebnis gelangt, dass das Gebäude unter Beachtung denkmalschutzrechtlicher Anforderung instandgesetzt werden kann. In der mündlichen Verhandlung am 11.07.2007 hat er sein Gutachter dahingehend erläutert, dass er das Gebäude derzeit für statisch nicht sicher halte. Vordringlich seien die Fensterstürze, die teilweise beschädigten Holzbalkendecke und das Dach einschließlich der Gauben zu sanieren. Inwieweit der Baugrund noch tragfähig sei, müsse durch eine Baugrunduntersuchung erst noch festgestellt werden. Sollte der Baugrund sich als nicht mehr tragfähig erweisen, müsse gegebenenfalls das Fundament saniert werden oder es seien Betoninjektionen zur Sicherung des Baugrundes erforderlich. Die Bodenuntersuchungen und ggf. erforderlichen Baumaßnahmen am Fundament müssten in jedem Falle gemacht werden, um das weitere Auftreten von Rissen zu verhindern. Weitere Setzungsbewegungen seien bis dahin nicht auszuschließen.

Davon ausgehend ist die Kammer der Auffassung, dass das Bauwerk aufgrund seines nahezu einzigartigen Originalzustandes – bezogen auf den Zeitpunkt seiner Errichtung – nach wie vor als Dokument der architektonischen und kulturellen Zeitgeschichte erhaltenswert ist. Aber gerade diese Originalität trägt den Keim für seinen Untergang in sich: Die Weiterentwicklung der Wohnbedürfnisse seit dem Ende des 19. Jahrhunderts ist an dem Stadthaus nahezu spurlos vorüber gegangen. Es fehlen beispielsweise – wie insbesondere in seinem Gutachten vom 30.03.1998 herausgearbeitet hat – Zentralheizung und zeitgemäße Bad- und WC-Einrichtungen; Versorgungstechnisch müsste das Gebäude auch hinsichtlich der gesamten elektrischen Installation komplett neu hergerichtet werden.

Gleichwohl stehen Gründe des Denkmalschutzes einem Abriss des Bauwerkes mit Nachdruck entgegen. Das Gericht vermag auch keine öffentlichen Gründe erkennen, die für einen Abriss und gegen einen Erhalt des Hauses aus Denkmalschutzgründen sprächen. Allerdings überwiegen vorliegend im Verständnis von § 8 Abs. 5 SDschG im Ergebnis der Güterabwägung und unter Berücksichtigung der vielen vom Gutachter aufgezeigten und nur mit unverhältnismäßigem Aufwand weiter abzuklärenden Risiken die privaten Gründe der Kläger das denkmalschutzrechtliche Erhaltungsinteresse.

§ 8 SDschG selbst enthält keine Regelung, wann private Gründe das öffentliche Erhaltungsinteresse überwiegen. Allerdings ist insoweit auf den Regelungsgehalt von § 7 SDschG zurück zu greifen, weil dieser bestimmt, bis zu welcher Grenze Eigentümer zum Erhalt von Baudenkmälern verpflichtet sind. Daraus lässt sich im Umkehrschluss ableiten, dass jenseits dieser Erhaltungspflicht das private Interesse am Abriss das öffentliche Erhaltungsinteresse überwindet.

Nach § 7 Abs. 1 SDschG haben Eigentümer Baudenkmäler zu erhalten, instand zu setzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung zu schützen, soweit dies wirtschaftlich zumutbar ist. Die wirtschaftliche Zumutbarkeit fehlt insbesondere, wenn die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch Erträge oder den Gebrauchswert des Baudenkmals aufgewogen werden können. Bei dieser Berechnung sind Zuwendungen aus öffentlichen oder privaten Mitteln anzurechnen und steuerliche Vorteile zu berücksichtigen. Belastungen durch erhöhte Erhaltungskosten, die dadurch verursacht wurden, dass Erhaltungsmaßnahmen diesem Gesetz zuwider unterblieben sind, sind unbeachtlich, wenn der Verpflichtete von der Erhaltungspflicht Kenntnis hatte oder haben konnte. Die wirtschaftliche Unzumutbarkeit ist vom Verpflichteten glaubhaft zu machen.

Ausweislich der Gesetzesbegründung (Landtagsdrucksache 12/1055 vom 28.01.2004, S. 31) begrenzt die Neuregelung die Instandhaltungspflicht mit Rücksicht auf Art. 14 GG auf das wirtschaftlich Zumutbare. Abzustellen ist dabei nicht auf die Vermögensverhältnisse des Denkmaleigentümers, sondern auf die Nutzbarkeit des Objekts. Bei Objekten, die nicht nutzbar sind (z.B. Ruinen), die keinen Ertrag abwerfen (leer stehende Gebäude, Parkanlagen) oder bei denen die laufenden Kosten die Erträge übersteigen, sind Erhaltungsmaßnahmen wirtschaftlich nicht zumutbar ungeachtet des sonstigen Vermögens des Denkmaleigentümers.

Bei Anlegung dieses vom Saarländischen Denkmalschutzgesetz vorgegebenen Maßstabes haben die Kläger im Ergebnis glaubhaft gemacht, dass ihnen eine Instandsetzung des wohl seit Ende 1999 leer stehenden Stadthauses wirtschaftlich nicht zumutbar ist.

Die Wirtschaftlichkeit muss objektbezogen gewährleistet sein, weil die denkmalschutzrechtlichen Bestimmungen den Eigentümer nicht zu einem „Mäzenatentum“ verpflichten, also nicht von ihm fordern, zur Erhaltung eines Denkmals „auf Dauer“ aus seinem sonstigen Einkommen oder Vermögen „zuzuschießen“. (OVG des Saarlandes, Beschluss vom 15.06.1994 – 2 W 6/94 -, BRS 56 Nr. 219, unter Hinweis auf Moench, Denkmalschutz und Eigentumsbeschränkung, BauR 1993, 420, 425 m.w.Nachweisen)

Um mit der Regelung in § 7 Abs. 1 SDschG von hinten anzufangen genügen die Gutachten der Architekten Dipl.-Ing. vom 30.03.1998 und Dipl.-Ing. vom 08.06.2005 den Anforderungen an die Glaubhaftmachung im Verständnis von § 7 Abs. 1 Satz 5 SDschG. Diese Bestimmung verlangt nicht den Nachweis (Beweis) der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Instandsetzung des Denkmals, sondern deren Glaubhaftmachung. Glaubhaftmachung ist in Anlehnung an § 294 ZPO („(1) Wer eine tatsächliche Behauptung glaubhaft zu machen hat, kann sich aller Beweismittel bedienen, auch zur Versicherung an Eides statt zugelassen werden. (2) Eine Beweisaufnahme, die nicht sofort erfolgen kann, ist unzulässig.“) eine Beweisführung, die (dem Richter) einen geringeren Grad von Wahrscheinlichkeit vermitteln soll. Während ein Beweis (Nachweis) eine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit verlangt, erfordert die Glaubhaftmachung nur eine überwiegende Wahrscheinlichkeit. (Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 65. Aufl. 2007, Einl. § 284 Rn. 8; § 294 Rn. 1)

Die vorliegenden Gutachten des Architekten vom 30.03.1998 und des Dipl.-Ing. vom 08.06.2005 genügen diesen Anforderungen an die Glaubhaftmachung. Sie enthalten die sich angesichts des unstreitig desolaten Bauzustandes aufdrängenden Maßnahmen und dafür prognostizierte Baukosten, deren Höhe im Einzelfall sicher nicht endgültig ist. So enthält etwa das Gutachten Schmitt überhaupt keine Nebenkosten für unvorhersehbare Maßnahmen, die bei Altbaurenovierungen regelmäßig auftreten. Auf dieser Grundlage ist von folgenden Kosten bzw. Kostenfaktoren und Einnahmen auszugehen:

in DM
= monatlich
in Euro
= monatlich

Baukosten
1.000.000

501.000

Finanzierung 5 %
50.000
4.167
25.050
2.087,50

6 %
60.000
5.000
30.060
2.505,--

Abschreibung 2 %
20.000
1.667
10.020
835,--

Mieteinnahmen

Objekt

2.340

1.318,11

Abzüglich Bewirtschaftungskosten

15 %

351

197,71

25 %

585

329,52

Druckerei

2.500

1.276,61

Abzüglich Bewirtschaftungskosten

15 %

375

191,49

25 %

625

319,15

Selbst wenn man davon ausginge, dass den hochbetagten Klägern ein Darlehen über 500.000 EUR mit einem Zinssatz von 5 % überhaupt gewährt würde, trügen sich auch dann die Kosten nicht durch die potentiellen Mieteinnahmen. Und das selbst dann nicht, wenn als Bewirtschaftungskosten nicht 25 %, sondern nur 15 % abzuziehen wären. Dann wäre nämlich von monatlich erzielbaren Einnahmen von (1.318 – 198 =) 1.120 EUR abzüglich der Zinsen für die Finanzierung 2.087 EUR auszugehen, was bereits ein Defizit von 967 EUR ergäbe. Berücksichtigt man dazu die in dieser Berechnung bisher nicht enthaltene, in der Wirtschaftlichkeitsberechnung aber gebotene Abschreibung des Objektes mit 2 % p.a. erhöht sich das monatliche Defizit auf (967 + 1.667 =) 2.634 EUR (= 31.608 EUR jährlich).

Die Mieteinnahmen für die Druckerei sind nicht in die Berechnung der Wirtschaftlichkeit des Baudenkmals mit einzubeziehen, weil sie das konkrete Objekt „Baudenkmal“ nicht betreffen und sich dieses ausweislich des insoweit eindeutigen Wortlautes des § 7 selbst wirtschaftlich tragen muss. Allerdings führte selbst eine Mitberücksichtigung an dieser Stelle nicht zur Wirtschaftlichkeit der Restaurierung des Baudenkmals. Denn dann wäre das Defizit um (1.276,61 – 191,49 =) 1.085,12 EUR geringer und betrüge nur noch (2.634 – 1.085 =) 1.549 EUR monatlich bzw. jährlich anstelle von (2.634 x 12 =) 31.608 EUR nur noch (1.549 x 12 =) 18.588 EUR.

Diese Differenz zwischen den mutmaßlichen Kosten für die Erhaltung und Bewirtschaftung des Denkmals einerseits und den gerechneten Erträgen bzw. der Erhöhung des Gebrauchswertes des Baudenkmals andererseits kann im Falle der Kläger auch nicht durch (einkommensabhängige) Steuererleichterungen kompensiert werden.

Insoweit kommen neben dem Ausgleich des Verlustes aus Vermietung und Verpachtung mit anderen Einkünften der Kläger noch die erhöhten Absetzungen für denkmalschutzbedingte Mehraufwendungen von jährlich 10 % nach § 7 h ff. EStG in Betracht. Allerdings können sich diese Verluste nur dann steuervergünstigt auswirken, wenn die Kläger entsprechende Einkünfte im Sinne des Einkommensteuergesetzes haben, wovon vorliegend nicht auszugehen ist. Selbst mögliche erhöhte Abschreibungen dürften sich vorliegend aus mehreren Gründen kaum entscheidend in dem Sinne auswirken, dass unter dem Strich eine schwarze Zahl stünde.

Zum einen sind die Kosten für die Instandsetzung des Gebäudes im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass an und im Gebäude seit seiner Errichtung wenig getan wurde und dieses deshalb den Standard eines Hauses vom Ende des 19. Jahrhunderts hat. Um es dem heutigen Verständnis bezüglich gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse anzupassen, sind gewaltige finanzielle Aufwendungen zu tätigen. Sie sind indes allesamt alters- und nur zu einem geringen Teil denkmalbedingt. Denn die Denkmaleigenschaft dürfte die Kosten für ein neues Dach, den Einbau von Bädern, Heizung und neuer Elektroinstallation kaum erhöhen, sodass auch der für die restlichen Gewerke anfallende denkmalbedingte Mehraufwand nur einen Bruchteil der Renovierungskosten ausmachen dürfte. Um den Verlust von 31.608 EUR jährlich auszugleichen, wäre eine steuerliche Abschreibung von deutlich mehr als 60.000 EUR erforderlich, was wiederum denkmalbedingte Mehrkosten von mehr als 600.000 EUR erforderte, mehr somit, als die gesamte Restaurierung kosten soll. Das zeigt, dass den Klägern eine Instandsetzung des Stadthauses im Verständnis von § 7 Abs. 1 Satz 2 SDschG wirtschaftlich nicht zumutbar ist und sie dies auch glaubhaft gemacht haben.

Unergiebig ist auch der Einwand des Beklagten, die Kläger müssten sich, weil sie keinen Zuwendungsantrag gestellt haben, so handeln lassen, als ob sie die ihnen zustehenden Fördermittel des Landes zur Denkmalpflege erhalten hätten. Die Gewährung von Zuwendungen zur Erhaltung und Instandsetzung von Kulturdenkmälern richtet sich nach den Denkmalförderrichtlinien vom 15.04.2002 (GMBl. 2002 S. 279) und vom 02.03. 2007. (ABl. 2007 S. 504) Da die Kläger bisher nicht mit Instandhaltungsmaßnahmen begonnen haben, könnten sie diese jederzeit noch beantragen. Allerdings fallen die im Gutachten des Architekten aufgeführten Kostenpositionen überwiegend nicht unter die Förderung, weil es sich dabei – wie oben bereits ausgeführt - überwiegend um Kosten handelt, die darauf beruhen, dass das Gebäude den Standard von vor über 100 Jahren hat und deshalb weder über eine Heizung noch über zeitgerechte sanitäre Einrichtungen verfügt. Für denkmalbedingte Aufwendungen ist nach Tz. 5.4.1 der Richtlinien vom 15.04.2002 ein Fördersatz von 10 % vorgesehen, wenn das Objekt ganz oder teilweise gewerblich oder zur Gewinnerzielung genutzt wird, wozu auch die Vermietung zählt, die vorliegend allein im Raume steht. Zwar beträgt der Fördersatz seit März 2007 „maximal 50 % der zuwendungsfähigen Ausgaben (denkmalbedingte Kosten), allerdings in Abhängigkeit von den im Landeshaushalt jeweils verfügbaren Haushaltsmitteln und der Anzahl der förderfähigen Antrage. Ein Anspruch auf Gewährung einer Zuwendung bestand und besteht nach Tz. 1 Abs. 3 beider Richtlinien nicht; vielmehr entscheidet der Beklagte als Bewilligungsbehörde im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel auf Grund seines pflichtgemäßen Ermessens. Auf dieser Grundlage lassen sich in Anbetracht der vielen Unwägbarkeiten keine Beträge feststellen, die in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einzustellen wären. Der Beklagte hat denn auch, obwohl selbst Bewilligungsbehörde für die Zuschussgewährung, keine konkreten Zuschüsse in Aussicht gestellt.

Im Ergebnis hilft in diesem Zusammenhang auch die Regelung des § 7 Abs. 1 Satz 4 SDschG wenig, auf die sich der Beklagte mit Nachdruck beruft, derzufolge erhöhte Erhaltungskosten wegen unterbliebener Erhaltungsmaßnahmen bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zu berücksichtigen sind, wenn der Verpflichtete von der denkmalrechtlich begründeten Erhaltungspflicht Kenntnis hatte oder haben konnte. In der Gesetzesbegründung (Landtags-Drucksache 12/1055, S. 31) heißt es dazu, dass vom Vorliegen der zuletzt genannten Voraussetzung („Kenntnis hatte oder haben konnte“) regelmäßig erst ab der Bekanntmachung bzw. Bekanntgabe der Eintragung in die Denkmalliste der Fall sei. Diese Regelung ist im Zusammenhang mit der Zielsetzung des Landesgesetzgebers bei der Neuregelung des Denkmalschutzrechts im Jahre 2004 zu sehen, die zum einen die Berücksichtigung der Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte und des Bundesverfassungsgerichts, zum anderen aber die Stärkung der Akzeptanz und des Vertrauensschutzes betrifft. Deshalb sollen die Denkmaleigentümer – anders als zur Geltung des SDschG von 1977 – schon vor der Eintragung eines Denkmals in die Denkmalliste angehört und informiert werden.

In Übereinstimmung mit dem Beklagten geht das Gericht davon aus, dass die Kläger ab Februar 1986 Kenntnis von der Denkmaleigenschaft hatten oder haben können. Damit galt für sie ab dieser Zeit die Erhaltungspflicht nach § 9 Abs. 1 SDschG. (in der Fassung vom 12.10.1977: „Eigentümer, sonstige Berechtigte oder unmittelbare Besitzer haben ihre Kulturdenkmäler instand zu halten, instand zu setzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung zu schützen. Sie können hierzu von der Denkmalschutzbehörde verpflichtet werden.“) Denn zu dem Zeitpunkt hatten offensichtlich Verkaufsverhandlungen zwischen den (seinerzeitigen) Eigentümern und der Oberfinanzdirektion A-Stadt stattgefunden, die das Grundstück mitsamt der Gebäude für das Land erwerben wollte und sich Mitte 1985 beim Landeskonservatoramt nach „Auflagen seitens des Denkmalschutzes“ erkundigt hatte, die sie sodann mit Schreiben vom 04.02.1986 erhielt. Die Aufnahme des Gebäudes in die Denkmalliste wurde sodann in der Bekanntmachung vom 20.09.1989 (ABl. S. 1594 (1603)) veröffentlicht. Zu diesem Zeitpunkt war das Gebäude offenbar auch noch vermietet. Denn ansonsten machte der Satz in der Aktennotiz des Architekten. über die Besprechung in den Räumen der Unteren Denkmalschutzbehörde am 30.04.1998 keinen Sinn, die fristgerechte Kündigung der Mieter des Wohnhauses (Frist: 12 Monate) solle nunmehr vorbereitet werden. Infolgedessen ist davon auszugehen, dass das Gebäude seit etwa Ende 1999 leer steht. Dafür spricht auch der Zeitpunkt der Antragstellung des Vorbescheides für die Erteilung einer Baugenehmigung zur Sanierung des Gebäudes (08.11.1999).

Das Gericht geht davon aus, dass die Feuchteschäden wegen des durch das Dach eindringenden Regenwassers erst nach dem Auszug der Mieter eingetreten sind. Indes machen die daraus entstehenden (Zusatz-) Kosten nur ein Teil der von den Gutachtern und veranschlagten Kosten aus. Ausgehend von gerechneten Mieteinnahmen von monatlich 1.318,11 EUR abzüglich 15 % Bewirtschaftungskosten (197,71 EUR) ergeben sich für das Gebäude monatliche Nettoeinnahmen von 1.120,40 EUR, die Jahresnettoeinnahmen von 13.444,80 EUR ergeben. Diese reichen rechnerisch gerade aus, um einen Kredit von 268.896 EUR mit einem Zinssatz von 5 % (ohne Tilgungsanteil) zu bedienen. Bei einer solchen Bausumme, die etwa die Hälfte der von den Gutachtern veranschlagten Kosten beträgt, wäre aber zudem noch eine Abschreibung von 2 % ertragsmindernd zu berücksichtigen, die einen Betrag von 5.377,90 EUR ausmacht. Unter Einrechnung von 5 % Zinsen und 2 % Abschreibung dürften die Baukosten insgesamt einen Betrag von 192.068,57 EUR nicht überschreiten. Dieser Betrag müsste zudem die Kosten für die Baugrunduntersuchung einschließlich etwaig notwendiger Maßnahmen zu Stabilisierung des Fundaments des Gebäudes beinhalten. Insoweit heißt es im schriftlichen Gutachten vom 26.04.2007 auf Seite 5, die starken Risse in der Vorder- und Rückfront des Gebäudes seien vermutlich durch ungleichmäßige Setzungen des Gebäudes entstanden; der Gutachter wisse aus seiner eigenen Arbeit, dass bei einem in der Nähe stehenden Haus in der ...straße ähnliche Schäden am Mauerwerk und den Sandsteingewänden vorhanden seien. Aus denselben Gründen habe der Fußboden des in der Nähe stehenden Landgerichts erneuert werden müssen. Der Betrag von 192.068,57 EUR müsste weiterhin die – derzeit nicht prognostizierbaren - Kosten für Baumaßnahmen im Zusammenhang mit solchen - noch nicht entdeckten - verrotteten tragenden Holzteile enthalten, die nicht im Zusammenhang mit Feuchteschäden aufgrund des Instandhaltungsrückstaus und des damit verbundenen undichten Daches stehen. Insoweit hat der Gutachter in seinem schriftlichen Gutachten vom 26.04.2007 auf Seite 6 ausgeführt, dass er selbst im letzten Jahr mit 2 Fällen zu tun gehabt habe, in denen in bewohnten Häusern tragende Holzteile teilweise verrottet gewesen seien, ohne dass die Bewohner etwas davon gemerkt hätten; die Schäden seien durch Zufall entdeckt worden. Das Gericht hält es angesichts der vorliegenden Gutachten für ausgeschlossen, dass das Gebäude – hätte es heute den Zustand von 1986 – für den Betrag von 192.068,57 EUR in einem statischen Erfordernissen und zeitgemäßen Wohn- bzw. Arbeitsverhältnissen entsprechen Zustand gebracht werden könnte.

In diesem Sinne hat auch der Gutachter. bei der Erläuterung seines Gutachtens in der mündlichen Verhandlung am 11.07.2007, wenn auch unter Berücksichtigung der im übrigen rückwirkend kaum bezifferbaren Schäden aufgrund unterlassener Instandhaltungsmaßnahmen - erklärt, er könne sich – ohne konkrete Zahlen zu nennen – nicht vorstellen, dass eine Wiederherstellung des Gebäudes wirtschaftlich sinnvoll sein könne.

Nach alledem haben die Kläger von Rechts wegen einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Abrissgenehmigung.

Die Kostenfolge ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Berufung wird nicht gemäß § 124 a Abs. 1 VwGO zugelassen.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwerts ergibt sich aus den §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG.

Gründe

Die Entscheidung ergeht aufgrund des Verzichts der Beteiligten in der mündlichen Verhandlung am 11.07.2007 ohne weitere mündliche Verhandlung (§ 101 Abs. 2 VwGO).

Die zulässige Verpflichtungsklage ist begründet.

Die Kläger haben Anspruch auf Erteilung der begehrten denkmalschutzrechtlichen Abrissgenehmigung.

Rechtsgrundlage für die Erteilung der Abrissgenehmigung ist § 8 SDschG. Nach dessen Absatz 1 Nr. 1 dürfen Baudenkmäler nur mit Genehmigung zerstört oder beseitigt werden. Die Genehmigung ist nach Absatz 4 schriftlich zu beantragen. Dem Antrag sind alle für die Beurteilung der Maßnahme und die Bearbeitung des Antrags erforderlichen Unterlagen, insbesondere Pläne, Fotografien, Dokumentationen, Kosten- und Wirtschaftlichkeitsberechnungen, beizufügen. Die Landesdenkmalbehörde kann, soweit dies im Einzelfall erforderlich ist, vorbereitende Untersuchungen und Gutachten, ausgenommen solche über den Denkmalwert, verlangen.

Die Genehmigung ist nach § 8 Abs. 5 SDschG zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen oder andere öffentliche oder private Interessen überwiegen. Diese Voraussetzungen liegen vor, denn es ist von einem Überwiegen des privaten Interesses am Abriss auszugehen.

Das abzureißende Gebäude aus dem 19. Jahrhundert (ca. 1870 bis 1890) ist nach wie vor ein Baudenkmal im Verständnis von § 2 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. Abs. 1 SDschG. Nach § 1 Abs. 1 SDschG 2004 sind Kulturdenkmäler als Zeugnisse menschlicher Geschichte und örtlicher Eigenart zu schützen, zu pflegen, sinnvoll zu nutzen und wissenschaftlich zu erforschen. Kulturdenkmäler sind dabei aufgrund der Legaldefinition des § 2 Abs. 1 SDschG 2004 von Menschen geschaffene Sachen und Teile davon aus abgeschlossenen Epochen, an deren Erhaltung aus geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen oder städtebaulichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. Ausweislich der Gesetzesbegründung (Landtags-Drucksache 12/1055 vom 28.01.2004, S. 26) wurde die Aufgabenbeschreibung des Denkmalschutzes gegenüber der Fassung von § 1 Abs. 1 („Denkmalschutz und Denkmalpflege sollen die Kulturdenkmäler als Zeugnisse menschlicher Geschichte und örtlicher Eigenart schützen und erhalten; insbesondere soll deren Zustand überwacht, gepflegt oder wiederhergestellt werden. Erforderlichenfalls sind Kulturgüter zu bergen.“) im SDSchG vom 12.10.1977 (ABl. S. 993) grundlegend überarbeitet. Die Aufgabenbeschreibung wurde um die Begriffe „erhalten“ und „wiederherstellen“ reduziert, weil „erhalten“ der Oberbegriff von „schützen, pflegen, nutzen“ ist und keinen eigenen Regelungsgehalt hat und „wiederherstellen“ an den vorherigen Verlust anknüpft. Nach allgemeinen Grundsätzen sind Rekonstruktionen jedoch nicht Aufgabe von Denkmalschutz und Denkmalpflege. Dementsprechend hat sich der Aufgabenbereich des Beklagten seit des Aufnahme des streitigen Gebäudes in die Denkmalliste insoweit geändert, als seinerzeit noch die Wiederherstellung von Baudenkmälern zum Aufgabenbereich der Denkmalschutzbehörden gehörte.

Das weitgehend im Originalzustand erhaltene, wenn auch inzwischen stark mitgenommene Gebäude ist nach wie vor ein Kulturdenkmal, an dessen Erhaltung aus geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen oder städtebaulichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. Der Erhaltungszustand eines Kulturdenkmals hat auch grundsätzlich keinen Einfluss auf dessen Schutzwürdigkeit, weil andernfalls ein erheblicher Anreiz bestünde, die als lästig empfundenen Bindungen des Denkmalschutzes durch Nichterfüllung der Erhaltungspflicht abzustreifen. (BayVGH, Urteil vom 28.12.1981, BRS 38 Nr. 144; VGH Baden-Württemberg, Urteile vom 01.12.1982, BRS 39, Nr. 134 und vom 12.12.1985, BRS 44 Nr. 128)

Andererseits bestanden aufgrund der Ortsbesichtigung Zweifel, ob das Gebäude insbesondere wegen seiner Standsicherheit, die u.a. von der Bauaufsichtsbehörde in Zweifel gezogen wurde und wird, noch „geschützt“ bzw. „gepflegt“ werden kann oder ob der Verfall bereits so weit fortgeschritten ist, dass nur noch eine „Wiederherstellung“ unter Verwendung alter Bauteile in Betracht kam, was dann letztlich doch dazu geführt hätte, dass die Denkmaleigenschaft verloren gegangen wäre.

Aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme ist allerdings in Übereinstimmung mit der rechtlichen Einschätzung des Beklagten davon auszugehen, dass das Gebäude noch geschützt bzw. gepflegt werden kann. Der Gutachter ist in seinem Gutachten vom 26.04.2007 zu dem Gesamtergebnis gelangt, dass das Gebäude unter Beachtung denkmalschutzrechtlicher Anforderung instandgesetzt werden kann. In der mündlichen Verhandlung am 11.07.2007 hat er sein Gutachter dahingehend erläutert, dass er das Gebäude derzeit für statisch nicht sicher halte. Vordringlich seien die Fensterstürze, die teilweise beschädigten Holzbalkendecke und das Dach einschließlich der Gauben zu sanieren. Inwieweit der Baugrund noch tragfähig sei, müsse durch eine Baugrunduntersuchung erst noch festgestellt werden. Sollte der Baugrund sich als nicht mehr tragfähig erweisen, müsse gegebenenfalls das Fundament saniert werden oder es seien Betoninjektionen zur Sicherung des Baugrundes erforderlich. Die Bodenuntersuchungen und ggf. erforderlichen Baumaßnahmen am Fundament müssten in jedem Falle gemacht werden, um das weitere Auftreten von Rissen zu verhindern. Weitere Setzungsbewegungen seien bis dahin nicht auszuschließen.

Davon ausgehend ist die Kammer der Auffassung, dass das Bauwerk aufgrund seines nahezu einzigartigen Originalzustandes – bezogen auf den Zeitpunkt seiner Errichtung – nach wie vor als Dokument der architektonischen und kulturellen Zeitgeschichte erhaltenswert ist. Aber gerade diese Originalität trägt den Keim für seinen Untergang in sich: Die Weiterentwicklung der Wohnbedürfnisse seit dem Ende des 19. Jahrhunderts ist an dem Stadthaus nahezu spurlos vorüber gegangen. Es fehlen beispielsweise – wie insbesondere in seinem Gutachten vom 30.03.1998 herausgearbeitet hat – Zentralheizung und zeitgemäße Bad- und WC-Einrichtungen; Versorgungstechnisch müsste das Gebäude auch hinsichtlich der gesamten elektrischen Installation komplett neu hergerichtet werden.

Gleichwohl stehen Gründe des Denkmalschutzes einem Abriss des Bauwerkes mit Nachdruck entgegen. Das Gericht vermag auch keine öffentlichen Gründe erkennen, die für einen Abriss und gegen einen Erhalt des Hauses aus Denkmalschutzgründen sprächen. Allerdings überwiegen vorliegend im Verständnis von § 8 Abs. 5 SDschG im Ergebnis der Güterabwägung und unter Berücksichtigung der vielen vom Gutachter aufgezeigten und nur mit unverhältnismäßigem Aufwand weiter abzuklärenden Risiken die privaten Gründe der Kläger das denkmalschutzrechtliche Erhaltungsinteresse.

§ 8 SDschG selbst enthält keine Regelung, wann private Gründe das öffentliche Erhaltungsinteresse überwiegen. Allerdings ist insoweit auf den Regelungsgehalt von § 7 SDschG zurück zu greifen, weil dieser bestimmt, bis zu welcher Grenze Eigentümer zum Erhalt von Baudenkmälern verpflichtet sind. Daraus lässt sich im Umkehrschluss ableiten, dass jenseits dieser Erhaltungspflicht das private Interesse am Abriss das öffentliche Erhaltungsinteresse überwindet.

Nach § 7 Abs. 1 SDschG haben Eigentümer Baudenkmäler zu erhalten, instand zu setzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung zu schützen, soweit dies wirtschaftlich zumutbar ist. Die wirtschaftliche Zumutbarkeit fehlt insbesondere, wenn die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch Erträge oder den Gebrauchswert des Baudenkmals aufgewogen werden können. Bei dieser Berechnung sind Zuwendungen aus öffentlichen oder privaten Mitteln anzurechnen und steuerliche Vorteile zu berücksichtigen. Belastungen durch erhöhte Erhaltungskosten, die dadurch verursacht wurden, dass Erhaltungsmaßnahmen diesem Gesetz zuwider unterblieben sind, sind unbeachtlich, wenn der Verpflichtete von der Erhaltungspflicht Kenntnis hatte oder haben konnte. Die wirtschaftliche Unzumutbarkeit ist vom Verpflichteten glaubhaft zu machen.

Ausweislich der Gesetzesbegründung (Landtagsdrucksache 12/1055 vom 28.01.2004, S. 31) begrenzt die Neuregelung die Instandhaltungspflicht mit Rücksicht auf Art. 14 GG auf das wirtschaftlich Zumutbare. Abzustellen ist dabei nicht auf die Vermögensverhältnisse des Denkmaleigentümers, sondern auf die Nutzbarkeit des Objekts. Bei Objekten, die nicht nutzbar sind (z.B. Ruinen), die keinen Ertrag abwerfen (leer stehende Gebäude, Parkanlagen) oder bei denen die laufenden Kosten die Erträge übersteigen, sind Erhaltungsmaßnahmen wirtschaftlich nicht zumutbar ungeachtet des sonstigen Vermögens des Denkmaleigentümers.

Bei Anlegung dieses vom Saarländischen Denkmalschutzgesetz vorgegebenen Maßstabes haben die Kläger im Ergebnis glaubhaft gemacht, dass ihnen eine Instandsetzung des wohl seit Ende 1999 leer stehenden Stadthauses wirtschaftlich nicht zumutbar ist.

Die Wirtschaftlichkeit muss objektbezogen gewährleistet sein, weil die denkmalschutzrechtlichen Bestimmungen den Eigentümer nicht zu einem „Mäzenatentum“ verpflichten, also nicht von ihm fordern, zur Erhaltung eines Denkmals „auf Dauer“ aus seinem sonstigen Einkommen oder Vermögen „zuzuschießen“. (OVG des Saarlandes, Beschluss vom 15.06.1994 – 2 W 6/94 -, BRS 56 Nr. 219, unter Hinweis auf Moench, Denkmalschutz und Eigentumsbeschränkung, BauR 1993, 420, 425 m.w.Nachweisen)

Um mit der Regelung in § 7 Abs. 1 SDschG von hinten anzufangen genügen die Gutachten der Architekten Dipl.-Ing. vom 30.03.1998 und Dipl.-Ing. vom 08.06.2005 den Anforderungen an die Glaubhaftmachung im Verständnis von § 7 Abs. 1 Satz 5 SDschG. Diese Bestimmung verlangt nicht den Nachweis (Beweis) der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Instandsetzung des Denkmals, sondern deren Glaubhaftmachung. Glaubhaftmachung ist in Anlehnung an § 294 ZPO („(1) Wer eine tatsächliche Behauptung glaubhaft zu machen hat, kann sich aller Beweismittel bedienen, auch zur Versicherung an Eides statt zugelassen werden. (2) Eine Beweisaufnahme, die nicht sofort erfolgen kann, ist unzulässig.“) eine Beweisführung, die (dem Richter) einen geringeren Grad von Wahrscheinlichkeit vermitteln soll. Während ein Beweis (Nachweis) eine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit verlangt, erfordert die Glaubhaftmachung nur eine überwiegende Wahrscheinlichkeit. (Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 65. Aufl. 2007, Einl. § 284 Rn. 8; § 294 Rn. 1)

Die vorliegenden Gutachten des Architekten vom 30.03.1998 und des Dipl.-Ing. vom 08.06.2005 genügen diesen Anforderungen an die Glaubhaftmachung. Sie enthalten die sich angesichts des unstreitig desolaten Bauzustandes aufdrängenden Maßnahmen und dafür prognostizierte Baukosten, deren Höhe im Einzelfall sicher nicht endgültig ist. So enthält etwa das Gutachten Schmitt überhaupt keine Nebenkosten für unvorhersehbare Maßnahmen, die bei Altbaurenovierungen regelmäßig auftreten. Auf dieser Grundlage ist von folgenden Kosten bzw. Kostenfaktoren und Einnahmen auszugehen:

in DM
= monatlich
in Euro
= monatlich

Baukosten
1.000.000

501.000

Finanzierung 5 %
50.000
4.167
25.050
2.087,50

6 %
60.000
5.000
30.060
2.505,--

Abschreibung 2 %
20.000
1.667
10.020
835,--

Mieteinnahmen

Objekt

2.340

1.318,11

Abzüglich Bewirtschaftungskosten

15 %

351

197,71

25 %

585

329,52

Druckerei

2.500

1.276,61

Abzüglich Bewirtschaftungskosten

15 %

375

191,49

25 %

625

319,15

Selbst wenn man davon ausginge, dass den hochbetagten Klägern ein Darlehen über 500.000 EUR mit einem Zinssatz von 5 % überhaupt gewährt würde, trügen sich auch dann die Kosten nicht durch die potentiellen Mieteinnahmen. Und das selbst dann nicht, wenn als Bewirtschaftungskosten nicht 25 %, sondern nur 15 % abzuziehen wären. Dann wäre nämlich von monatlich erzielbaren Einnahmen von (1.318 – 198 =) 1.120 EUR abzüglich der Zinsen für die Finanzierung 2.087 EUR auszugehen, was bereits ein Defizit von 967 EUR ergäbe. Berücksichtigt man dazu die in dieser Berechnung bisher nicht enthaltene, in der Wirtschaftlichkeitsberechnung aber gebotene Abschreibung des Objektes mit 2 % p.a. erhöht sich das monatliche Defizit auf (967 + 1.667 =) 2.634 EUR (= 31.608 EUR jährlich).

Die Mieteinnahmen für die Druckerei sind nicht in die Berechnung der Wirtschaftlichkeit des Baudenkmals mit einzubeziehen, weil sie das konkrete Objekt „Baudenkmal“ nicht betreffen und sich dieses ausweislich des insoweit eindeutigen Wortlautes des § 7 selbst wirtschaftlich tragen muss. Allerdings führte selbst eine Mitberücksichtigung an dieser Stelle nicht zur Wirtschaftlichkeit der Restaurierung des Baudenkmals. Denn dann wäre das Defizit um (1.276,61 – 191,49 =) 1.085,12 EUR geringer und betrüge nur noch (2.634 – 1.085 =) 1.549 EUR monatlich bzw. jährlich anstelle von (2.634 x 12 =) 31.608 EUR nur noch (1.549 x 12 =) 18.588 EUR.

Diese Differenz zwischen den mutmaßlichen Kosten für die Erhaltung und Bewirtschaftung des Denkmals einerseits und den gerechneten Erträgen bzw. der Erhöhung des Gebrauchswertes des Baudenkmals andererseits kann im Falle der Kläger auch nicht durch (einkommensabhängige) Steuererleichterungen kompensiert werden.

Insoweit kommen neben dem Ausgleich des Verlustes aus Vermietung und Verpachtung mit anderen Einkünften der Kläger noch die erhöhten Absetzungen für denkmalschutzbedingte Mehraufwendungen von jährlich 10 % nach § 7 h ff. EStG in Betracht. Allerdings können sich diese Verluste nur dann steuervergünstigt auswirken, wenn die Kläger entsprechende Einkünfte im Sinne des Einkommensteuergesetzes haben, wovon vorliegend nicht auszugehen ist. Selbst mögliche erhöhte Abschreibungen dürften sich vorliegend aus mehreren Gründen kaum entscheidend in dem Sinne auswirken, dass unter dem Strich eine schwarze Zahl stünde.

Zum einen sind die Kosten für die Instandsetzung des Gebäudes im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass an und im Gebäude seit seiner Errichtung wenig getan wurde und dieses deshalb den Standard eines Hauses vom Ende des 19. Jahrhunderts hat. Um es dem heutigen Verständnis bezüglich gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse anzupassen, sind gewaltige finanzielle Aufwendungen zu tätigen. Sie sind indes allesamt alters- und nur zu einem geringen Teil denkmalbedingt. Denn die Denkmaleigenschaft dürfte die Kosten für ein neues Dach, den Einbau von Bädern, Heizung und neuer Elektroinstallation kaum erhöhen, sodass auch der für die restlichen Gewerke anfallende denkmalbedingte Mehraufwand nur einen Bruchteil der Renovierungskosten ausmachen dürfte. Um den Verlust von 31.608 EUR jährlich auszugleichen, wäre eine steuerliche Abschreibung von deutlich mehr als 60.000 EUR erforderlich, was wiederum denkmalbedingte Mehrkosten von mehr als 600.000 EUR erforderte, mehr somit, als die gesamte Restaurierung kosten soll. Das zeigt, dass den Klägern eine Instandsetzung des Stadthauses im Verständnis von § 7 Abs. 1 Satz 2 SDschG wirtschaftlich nicht zumutbar ist und sie dies auch glaubhaft gemacht haben.

Unergiebig ist auch der Einwand des Beklagten, die Kläger müssten sich, weil sie keinen Zuwendungsantrag gestellt haben, so handeln lassen, als ob sie die ihnen zustehenden Fördermittel des Landes zur Denkmalpflege erhalten hätten. Die Gewährung von Zuwendungen zur Erhaltung und Instandsetzung von Kulturdenkmälern richtet sich nach den Denkmalförderrichtlinien vom 15.04.2002 (GMBl. 2002 S. 279) und vom 02.03. 2007. (ABl. 2007 S. 504) Da die Kläger bisher nicht mit Instandhaltungsmaßnahmen begonnen haben, könnten sie diese jederzeit noch beantragen. Allerdings fallen die im Gutachten des Architekten aufgeführten Kostenpositionen überwiegend nicht unter die Förderung, weil es sich dabei – wie oben bereits ausgeführt - überwiegend um Kosten handelt, die darauf beruhen, dass das Gebäude den Standard von vor über 100 Jahren hat und deshalb weder über eine Heizung noch über zeitgerechte sanitäre Einrichtungen verfügt. Für denkmalbedingte Aufwendungen ist nach Tz. 5.4.1 der Richtlinien vom 15.04.2002 ein Fördersatz von 10 % vorgesehen, wenn das Objekt ganz oder teilweise gewerblich oder zur Gewinnerzielung genutzt wird, wozu auch die Vermietung zählt, die vorliegend allein im Raume steht. Zwar beträgt der Fördersatz seit März 2007 „maximal 50 % der zuwendungsfähigen Ausgaben (denkmalbedingte Kosten), allerdings in Abhängigkeit von den im Landeshaushalt jeweils verfügbaren Haushaltsmitteln und der Anzahl der förderfähigen Antrage. Ein Anspruch auf Gewährung einer Zuwendung bestand und besteht nach Tz. 1 Abs. 3 beider Richtlinien nicht; vielmehr entscheidet der Beklagte als Bewilligungsbehörde im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel auf Grund seines pflichtgemäßen Ermessens. Auf dieser Grundlage lassen sich in Anbetracht der vielen Unwägbarkeiten keine Beträge feststellen, die in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einzustellen wären. Der Beklagte hat denn auch, obwohl selbst Bewilligungsbehörde für die Zuschussgewährung, keine konkreten Zuschüsse in Aussicht gestellt.

Im Ergebnis hilft in diesem Zusammenhang auch die Regelung des § 7 Abs. 1 Satz 4 SDschG wenig, auf die sich der Beklagte mit Nachdruck beruft, derzufolge erhöhte Erhaltungskosten wegen unterbliebener Erhaltungsmaßnahmen bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zu berücksichtigen sind, wenn der Verpflichtete von der denkmalrechtlich begründeten Erhaltungspflicht Kenntnis hatte oder haben konnte. In der Gesetzesbegründung (Landtags-Drucksache 12/1055, S. 31) heißt es dazu, dass vom Vorliegen der zuletzt genannten Voraussetzung („Kenntnis hatte oder haben konnte“) regelmäßig erst ab der Bekanntmachung bzw. Bekanntgabe der Eintragung in die Denkmalliste der Fall sei. Diese Regelung ist im Zusammenhang mit der Zielsetzung des Landesgesetzgebers bei der Neuregelung des Denkmalschutzrechts im Jahre 2004 zu sehen, die zum einen die Berücksichtigung der Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte und des Bundesverfassungsgerichts, zum anderen aber die Stärkung der Akzeptanz und des Vertrauensschutzes betrifft. Deshalb sollen die Denkmaleigentümer – anders als zur Geltung des SDschG von 1977 – schon vor der Eintragung eines Denkmals in die Denkmalliste angehört und informiert werden.

In Übereinstimmung mit dem Beklagten geht das Gericht davon aus, dass die Kläger ab Februar 1986 Kenntnis von der Denkmaleigenschaft hatten oder haben können. Damit galt für sie ab dieser Zeit die Erhaltungspflicht nach § 9 Abs. 1 SDschG. (in der Fassung vom 12.10.1977: „Eigentümer, sonstige Berechtigte oder unmittelbare Besitzer haben ihre Kulturdenkmäler instand zu halten, instand zu setzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung zu schützen. Sie können hierzu von der Denkmalschutzbehörde verpflichtet werden.“) Denn zu dem Zeitpunkt hatten offensichtlich Verkaufsverhandlungen zwischen den (seinerzeitigen) Eigentümern und der Oberfinanzdirektion A-Stadt stattgefunden, die das Grundstück mitsamt der Gebäude für das Land erwerben wollte und sich Mitte 1985 beim Landeskonservatoramt nach „Auflagen seitens des Denkmalschutzes“ erkundigt hatte, die sie sodann mit Schreiben vom 04.02.1986 erhielt. Die Aufnahme des Gebäudes in die Denkmalliste wurde sodann in der Bekanntmachung vom 20.09.1989 (ABl. S. 1594 (1603)) veröffentlicht. Zu diesem Zeitpunkt war das Gebäude offenbar auch noch vermietet. Denn ansonsten machte der Satz in der Aktennotiz des Architekten. über die Besprechung in den Räumen der Unteren Denkmalschutzbehörde am 30.04.1998 keinen Sinn, die fristgerechte Kündigung der Mieter des Wohnhauses (Frist: 12 Monate) solle nunmehr vorbereitet werden. Infolgedessen ist davon auszugehen, dass das Gebäude seit etwa Ende 1999 leer steht. Dafür spricht auch der Zeitpunkt der Antragstellung des Vorbescheides für die Erteilung einer Baugenehmigung zur Sanierung des Gebäudes (08.11.1999).

Das Gericht geht davon aus, dass die Feuchteschäden wegen des durch das Dach eindringenden Regenwassers erst nach dem Auszug der Mieter eingetreten sind. Indes machen die daraus entstehenden (Zusatz-) Kosten nur ein Teil der von den Gutachtern und veranschlagten Kosten aus. Ausgehend von gerechneten Mieteinnahmen von monatlich 1.318,11 EUR abzüglich 15 % Bewirtschaftungskosten (197,71 EUR) ergeben sich für das Gebäude monatliche Nettoeinnahmen von 1.120,40 EUR, die Jahresnettoeinnahmen von 13.444,80 EUR ergeben. Diese reichen rechnerisch gerade aus, um einen Kredit von 268.896 EUR mit einem Zinssatz von 5 % (ohne Tilgungsanteil) zu bedienen. Bei einer solchen Bausumme, die etwa die Hälfte der von den Gutachtern veranschlagten Kosten beträgt, wäre aber zudem noch eine Abschreibung von 2 % ertragsmindernd zu berücksichtigen, die einen Betrag von 5.377,90 EUR ausmacht. Unter Einrechnung von 5 % Zinsen und 2 % Abschreibung dürften die Baukosten insgesamt einen Betrag von 192.068,57 EUR nicht überschreiten. Dieser Betrag müsste zudem die Kosten für die Baugrunduntersuchung einschließlich etwaig notwendiger Maßnahmen zu Stabilisierung des Fundaments des Gebäudes beinhalten. Insoweit heißt es im schriftlichen Gutachten vom 26.04.2007 auf Seite 5, die starken Risse in der Vorder- und Rückfront des Gebäudes seien vermutlich durch ungleichmäßige Setzungen des Gebäudes entstanden; der Gutachter wisse aus seiner eigenen Arbeit, dass bei einem in der Nähe stehenden Haus in der ...straße ähnliche Schäden am Mauerwerk und den Sandsteingewänden vorhanden seien. Aus denselben Gründen habe der Fußboden des in der Nähe stehenden Landgerichts erneuert werden müssen. Der Betrag von 192.068,57 EUR müsste weiterhin die – derzeit nicht prognostizierbaren - Kosten für Baumaßnahmen im Zusammenhang mit solchen - noch nicht entdeckten - verrotteten tragenden Holzteile enthalten, die nicht im Zusammenhang mit Feuchteschäden aufgrund des Instandhaltungsrückstaus und des damit verbundenen undichten Daches stehen. Insoweit hat der Gutachter in seinem schriftlichen Gutachten vom 26.04.2007 auf Seite 6 ausgeführt, dass er selbst im letzten Jahr mit 2 Fällen zu tun gehabt habe, in denen in bewohnten Häusern tragende Holzteile teilweise verrottet gewesen seien, ohne dass die Bewohner etwas davon gemerkt hätten; die Schäden seien durch Zufall entdeckt worden. Das Gericht hält es angesichts der vorliegenden Gutachten für ausgeschlossen, dass das Gebäude – hätte es heute den Zustand von 1986 – für den Betrag von 192.068,57 EUR in einem statischen Erfordernissen und zeitgemäßen Wohn- bzw. Arbeitsverhältnissen entsprechen Zustand gebracht werden könnte.

In diesem Sinne hat auch der Gutachter. bei der Erläuterung seines Gutachtens in der mündlichen Verhandlung am 11.07.2007, wenn auch unter Berücksichtigung der im übrigen rückwirkend kaum bezifferbaren Schäden aufgrund unterlassener Instandhaltungsmaßnahmen - erklärt, er könne sich – ohne konkrete Zahlen zu nennen – nicht vorstellen, dass eine Wiederherstellung des Gebäudes wirtschaftlich sinnvoll sein könne.

Nach alledem haben die Kläger von Rechts wegen einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Abrissgenehmigung.

Die Kostenfolge ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Berufung wird nicht gemäß § 124 a Abs. 1 VwGO zugelassen.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwerts ergibt sich aus den §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG.