Landgericht Karlsruhe (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-03-30, Aktenzeichen 9 S 506/11

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Karlsruhe vom 09.09.2011 - 2 C 270/11 - wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagten tragen die Kosten der Berufung.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

5. Der Streitwert für die Berufung wird auf EUR 2.154,66 festgesetzt.

Gründe

1

(abgekürzt gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO)

I.

2

Gegenstand vorliegenden Berufungsverfahrens sind lediglich noch Nachzahlungen aus den Nebenkostenabrechnungen der Klägerin für die Jahre 2007 (EUR 1.187,51) und 2008 (EUR 967,15). Zwischen den Parteien ist im Wesentlichen streitig, ob die Beklagten fristgerecht Einwendungen erhoben haben.

3

Die Abrechnung für das Jahr 2007 wurde den Beklagten am 15.10.2008 übersandt. Mit Schreiben vom 04.06.2009 korrigierte die Klägerin die Heizkosten- und Warmwasserabrechnung für das Abrechnungsjahr 2007 (Anlage B 5, Berufungsakte AS 31). Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 erstellte die Klägerin am 26.10.2009. Mit vorgerichtlichem Anwaltsschreiben vom 19.02.2010 wurde von Beklagtenseite beanstandet, dass die Betriebskostenabrechnungen 2007 und 2008 nicht nachvollziehbar seien. Weiter wird darin um Erläuterung der Korrektur der Abrechnung für das Jahr 2007 gebeten. Mit weiterem Schreiben vom 18.03.2010 wurde um weitere Aufklärung gebeten hinsichtlich der Positionen Arbeitspreis, Leistungspreis und Verrechnungspreis. Schließlich wurde mit vorgerichtlichem Schreiben vom 20.05.2010 der Nachweis gefordert, ob in den Einzelpreisen Investitionskosten heraus gerechnet worden seien.

4

Das Amtsgericht hat im angefochtenen Urteil der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Die Beklagten seien mit Einwendungen gegen die streitgegenständlichen Abrechnungen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ausgeschlossen, da sie nicht binnen Jahresfrist erhoben worden seien. Das Anwaltsschreiben vom 18.03.2010 beinhalte keine konkreten Einwendungen. Formell seien die Abrechnungen nicht zu beanstanden, da sie den Vorgaben der Heizkostenverordnung entsprächen. Soweit die Richtigkeit der in den Nebenkostenabrechnungen zugrunde gelegten Gesamtkosten beanstandet worden sei, hätten die Beklagten von ihrem Recht auf Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen Gebrauch machen müssen. Soweit die Beklagten erstmals im Prozess die Umlagefähigkeit einzelner Kosten in Frage gestellt hätten, seien diese Einwendungen nicht innerhalb der Jahresfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB erhoben worden.

5

Mit der Berufung verfolgen die Beklagten ihren erstinstanzlichen Klagabweisungsantrag weiter. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts hätten die Beklagten mit Schreiben vom 18.03.2010 innerhalb der Jahresfrist konkrete Einwendungen gegen die streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2007 und 2008 erhoben, dass nämlich nicht nachprüfbar sei, ob in den Abrechnungen Positionen enthalten seien, die nach der Heizkostenverordnung nicht auf die Mieter umgelegt werden könnten. Verfahrensfehlerhaft habe das Amtsgericht auf den umfangreichen Schriftsatz des Klägervertreters vom 30.08.2011 die mündliche Verhandlung nicht wiedereröffnet. Inzwischen sei in einem Rechtsstreit zwischen anderen Parteien zu den Betriebskostenabrechnungen der Klägerin ein Sachverständigengutachten eingeholt worden. Darin habe der Sachverständige festgestellt, dass die Klägerin zwischen Modernisierungsmaßnahmen und Heizkosten nicht ordnungsgemäß getrennt habe; vielmehr Kosten doppelt auf die Mieter umgelegt worden seien. Die Klägerin habe nämlich zu Unrecht in den Nebenkostenabrechnungen Investitions- und Kapitalkostenanteile berücksichtigt, die jedoch bereits im Rahmen einer Modernisierungserhöhung auf die Mieter umgelegt worden seien. Schließlich habe die Klägerin gegen den Grundsatz verstoßen, dass Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen seien. Wie ein Sachverständigengutachten in einem Parallelfall ergeben habe, liege eine in den Heizkostenabrechnungen der Jahre 2007 und 2008 nicht erfasste Rohrwärmabgabe vor, die in den Abrechnungen nicht berücksichtigt worden sei. Dieser Vortrag sei nicht verspätet, da für die Beklagten erst mit Vorlage eines Sachverständigengutachtens vom 18.01.2012 das Problem der "Ein-Rohr-Heizung" erkennbar geworden sei.

6

Die Klägerin verteidigt unter Wiederholung und Vertiefung ihres Vortrags erster Instanz das amtsgerichtliche Urteil. Die Beklagten hätten vorgerichtlich innerhalb der Jahresfrist mit den Schreiben vom 19.02.2010, 18.03.2010 und 20.05.2010 konkrete Einwendungen gegen die streitgegenständlichen Abrechnungen nicht erhoben. Einwendungen, die erstmals im Klageverfahren erhoben worden seien (Kostenverdoppelung, fehlende Umlagefähigkeit), seien jedenfalls verfristet. Neuer Vortrag im Berufungsverfahren sei nicht zuzulassen. Unabhängig davon werde bestritten, dass anlässlich der Modernisierungsmaßnahme getätigte Investitions- und Kapitalkosten sowohl in der Modernisierungserhöhung als auch in den Betriebskostenabrechnungen umgelegt worden seien.

7

Bezüglich des weiteren beiderseitigen Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

8

Die Berufung der Beklagten ist zulässig, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.

9

Das Amtsgericht hat im angefochtenen Urteil zutreffend ausgeführt, dass die Beklagten verpflichtet sind, an die Klägerin aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007 EUR 1.187,51 und für das Abrechnungsjahr 2008 EUR 967,15, gesamt somit EUR 2.154,66 zu zahlen. Soweit die Beklagten beanstanden, dass nicht nachvollziehbar sei, wie die Klägerin bezüglich der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007 auf einen Nachzahlungsbetrag von EUR 1.187,51 gekommen sei, ist dieser Einwand unerheblich, da nach der korrigierten Abrechnung sich sogar ein Nachzahlungsbetrag von EUR 1.600,13 ergibt. Dass die Beklagten die mit der Klage geltend gemachte Nachforderung bereits bezahlt hätten, wird von ihnen nicht behauptet.

10

Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 291 BGB.

11

Konkrete Einwendungen gegen die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnungen haben die Beklagten nicht innerhalb der Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB erhoben.

12

Die von der Klägerin selbst korrigierte Nebenkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2007 datiert vom 04.06.2009 und die Abrechnung für das Jahr 2008 vom 26.10.2009. Die Frist zur Erhebung von Einwendungen nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB endete somit im Juni 2010 bzw. im Oktober 2010. Mit den vorgerichtlichen Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten (Schreiben vom 19.02.2010, Schreiben vom 18.03.2010, Schreiben vom 20.05.2010), die innerhalb der Jahresfrist an die Klägerin versandt worden sind, sind keine konkreten Einwendungen gegen die Richtigkeit der beiden streitgegenständlichen Abrechnungen erhoben worden.

13

1. Die Abrechnungen sind formell nicht zu beanstanden. Sie entsprechen den allgemeinen Anforderungen nach § 259 BGB, da sie die geforderten Mindestangaben (Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, Berechnung des Anteils des Mieters, Abzug der Vorauszahlungen) enthalten. Auch enthalten die Abrechnungen sämtliche Einzeldaten, die erforderlich sind, um anhand der Heizkostenverordnung die Wärmekosten korrekt in Heizkosten und Warmwasserkosten aufzuteilen. Dass die Ermittlung der Wärmekosten ohne Kenntnis dieser Vorschriften kaum verständlich ist und die Vorschriften der Heizkostenverordnung dem durchschnittlich, juristisch nicht vorgebildeten Mieter regelmäßig nicht bekannt sind, kann nicht dem Vermieter angelastet werden. Der Vermieter hat eine Heizkostenabrechnung zu erstellen, die den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Eine Pflicht, diese Vorschriften mitzuteilen oder zu erläutern, trifft ihn hingegen nicht (BGH, NJW 2005, 3235; NJW 2010, 2053).

14

2. Die Beklagten haben innerhalb der Ausschlussfrist auch keine konkreten Mängel in Bezug auf die materielle Richtigkeit der Abrechnungen erhoben. Ein Mieter muss konkret vortragen, welche Fehler, zum Beispiel Rechenfehler, Verstöße gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, falscher Umlageschlüssel oder fehlende Umlagefähigkeit einzelner Positionen (BGH, NJW 2008, 81) in der Abrechnung vorhanden sind. Nach ganz herrschender Meinung, der sich die Kammer anschließt, genügt ein Mieter seiner Darlegungslast nicht, wenn er sich lediglich auf allgemeine Bedenken beschränkt (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. § 556 Rn. 501). Im Schreiben vom 19.02.2010 wurde nur beanstandet, dass die in den Abrechnungen enthaltenen Heizung- und Warmwasserabrechnungen nicht nachvollziehbar seien. Unabhängig davon, dass nach der oben genannten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine weitere Erläuterung der Klägerin nicht erforderlich gewesen ist, hat diese mit Schreiben vom 24.02.2010 die angeforderte Auskunft erteilt, nämlich die Korrektur der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007 erläutert und zudem die der Berechnung der Kosten für die Wärmeversorgung zugrunde liegenden Nahwärmerechnungen des Energielieferanten für die beiden Jahre 2007 und 2008 den Beklagten übersandt.

15

Keine konkreten Einwendungen gegen die Abrechnungen enthält auch das Schreiben der Beklagtenvertreterin vom 18.03.2010. Darin wird weiter lediglich zu Unrecht die Nachvollziehbarkeit der Abrechnungen beanstandet. Zudem wird um Erläuterung der sich in den Nahwärmerechnungen enthaltenen Positionen Leistungspreis, Arbeitspreis und Verrechnungspreis gebeten, um überprüfen zu können, ob diese Positionen nach der Heizkostenverordnung umgelegt werden können. Die angeforderten Informationen erteilte die Klägerin mit Schreiben vom 22.04.2010. Nach Erteilung dieser Information erfolgte kein weiterer Vortrag dazu, dass die Klägerin in den streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnung entgegen der Heizkostenverordnung Kosten auf die Beklagten umgelegt hätte.

16

Im dritten Schreiben der Beklagtenvertreterin innerhalb der Jahresfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB (Schreiben vom 20.05.2010) wird schließlich um Auskunft gebeten, ob in den Einzelpreisen Investitionskosten heraus gerechnet worden seien. Ein konkreter Einwand gegen die Richtigkeit der Abrechnungen ist auch mit diesem Schreiben nicht erfolgt, zumal die Klägerin mit Schreiben vom 23.06.2010 die angeforderte Auskunft erteilt hat.

17

3. Erstmals in der Klageerwiderung (Schriftsatz vom 27.07.2011) wurden konkrete Einwendungen gegen die Richtigkeit der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht, dass nämlich die Abrechnungen unrichtig seien, weil im Wärmepreis Investitionskosten und Kapitalkostenanteile enthalten und umgelegt worden seien, obwohl diese Kosten bereits im Rahmen einer Modernisierungserhöhung auf die Mieter umgelegt worden seien. Zu diesem Zeitpunkt war jedoch die Einwendungsfrist bereits abgelaufen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes fallen unter die Ausschlussfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 5 auch Einwendungen dahingehend, dass es in Bezug auf grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehle (BGH, NJW 2008, 283ff). Gleiches gilt im vorliegendem Fall, wenn behauptet wird, dass Kosten doppelt umgelegt worden seien. Zu den grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten gehören entgegen der Behauptung der Beklagten auch Investitions- und Verwaltungskosten (BGH, Urteil vom 16.07.2003, VIII ZR 286/02). Dass die Beklagten die Einwendungsfrist ohne Verschulden versäumt haben, ist weder ersichtlich noch dargelegt.

18

Unabhängig von der Problematik des Ausschlussfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB haben die Beklagten auch in der Berufung nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass die Klägerin in den streitgegenständlichen Abrechnungen Kosten der Wärmeversorgung doppelt auf die Beklagten umgelegt habe. Es kann somit für die Entscheidung des Rechtsstreits dahingestellt bleiben, ob das Amtsgericht auf den umfangreichen Schriftsatz der Klägerin vom 30.08.2011 die mündliche Verhandlung hätte wiedereröffnen müssen. Obwohl die Klägerin den Vortrag der Doppelabrechnung ausdrücklich bestritten hat, haben die Beklagten nicht näher dargelegt, dass und inwieweit in einer Modernisierungserhöhung (welche mit welchem Inhalt?) Investitionskosten bzw. Kapitalkostenanteile bereits umgelegt worden seien, die nach der mit Schreiben der Klägerin vom 23.06.2010 erteilten Auskunft im Wärmepreis enthalten sind.

19

4. Erstmals in der Klagerwiderung und somit ebenfalls verfristet, wurde auch ein Verstoß gegen den einem Vermieter obliegenden Wirtschaftlichkeitsgrundsatz erhoben.

20

Unabhängig von der Fristversäumung ist jedoch auch dieser Vortrag nicht hinreichend substantiiert. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (NJW 2011, 3028) obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter. Mit dem in der Klagerwiderung erhoben allgemeinen Vorwurf, die Betriebskostenabrechnungen verstießen gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, genügen die Beklagten ihrer Darlegungspflicht nicht.

21

5. Ausgeschlossen sind die Beklagten auch mit den erstmals im Berufungsverfahren erhobenen Einwendungen, dass aufgrund des 1-Rohr-Heizungssystems es zu einer nicht erfassten Rohrwärmeabgabe gekommen sei, die in den Abrechnungen der Jahre 2007 und 2008 nicht berücksichtigt worden sei und dies zu einer Überhöhung der Heizkosten für die Beklagten von 80 bis 90 % geführt hätte. Soweit die Beklagten behaupten, dass ihnen die Problematik des 1-Rohr-Heizungssystems erst anlässlich eines Gutachtens, das vom Amtsgericht in einem anderen Rechtsstreit eingeholt worden ist, bekannt geworden sei, bedeutet das nicht, dass die Beklagten die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hätten. Nicht zu vertreten hat ein Mieter die Fristversäumung, wenn er beispielsweise überraschend erkrankt, der Vermieter ihn an der rechtzeitigen Ausübung seiner Kontrollrechte hindert oder der Vermieter auf Nachfrage falsche Auskünfte erteilt (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. § 556 Rn. 500). Allein die Behauptung, dass er erst nach Ablauf der Jahresfrist von einem möglichen Fehler der Betriebskostenabrechnung Kenntnis erhalten habe, führt nicht zum Wegfall der Einwendungsfrist. Dies widerspräche dem nach der Gesetzesbegründung angestrebten Ziel der Rechtssicherheit, in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche zu erhalten (BT-Drs. 14/5663, S. 79). Unabhängig davon ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass sich die Beklagten innerhalb der Jahresfrist nicht über die Art des Heizsystems und die damit gegebenenfalls verbundene Problematik der Heizkostenerfassung hätten informieren können, zumal dieses Problem schon länger in der Literatur und Rechtsprechung problematisiert wird (Schmid, ZMR 2010, 884 - 886); Lammel in jurisPR-MietR 18/2009 Anm. 2; LG Berlin, Urteil vom 10.12.2007, 67/164/07).

III.

22

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO; die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

23

Gründe für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.