Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1999-07-01, Aktenzeichen 18 U 240/98
ECLI:DE:OLGK:1999:0701.18U240.98.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d

2

Die Kläger sind Alleingesellschafter der R. & D. GbR und als
solche Eigentümer des Grundstücks G.weg in A.. Die Beklagte ist als
Rechtsnachfolgerin der Firma S. Sanierungsdienst GmbH Mieterin
dieses Grundstücks.

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Voreigentümerin des Grundstücks war seit 1988 die W.gesellschaft
(W.) für den Kreis A.. Diese schloß am 16.12.1991 einen notariellen
Public-Leasing-Vertrag mit den Gesellschaftern der G. & M. GbR
über die Nutzung des Grundstücks. In § 3 Ziff. 3 des Vertrages
vereinbarten sie, daß die GbR bis zum Ende der Leasing-Zeit
wirtschaftliche Eigentümerin des Grundstücks sein sollte mit allen
zugehörigen Rechten und Pflichten. § 2 Ziff.3 des Vertrages sah
vor, daß die GbR nach fünf Jahren das Grundstück zum Eigentüm
erwerben sollte. Hierzu wurde im Grundbuch eine Eigentumsvormerkung
eingetragen.

4

Am 14./15.7.1992 schlossen die Gesellschafter der G. & M.
GbR einen Mietvertrag über das Grundstück mit der Firma S.
Sanierungsdienst GmbH. Dabei vertraten die Kläger die Firma S.
Sanierungsdienst GmbH, deren geschäftsführende Gesellschafter sie
zu dieser Zeit waren. § 2 des Mietvertrages sah u.a. folgende
Regelung vor:

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"Das Mietverhältnis endet am 30.6.1997. Es verlängert sich
jeweils um weitere 5 Jahre bis zum 30.6.2002, wenn die Mieterin
nicht spätestens 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung
widerspricht."

6

Am 3.9.1992 machten die Gesellschafter der G. & M. GbR den
Klägern ein notarielles Angebot zum Abschluß eines Vertrages, durch
den die Rechte aus dem Public-Leasing-Vertrag mit der W. an die
Kläger abgetreten und die Verpflichtungen aus dem
Public-Leasing-Vertrag von den Klägern übernommen werden.

7

Die W. genehmigte das Angebot.

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Mit notarieller Urkunde vom 30.3.1994 nahmen die Kläger das
Angebot an.

9

Die Firma S. Sanierungsdienst GmbH, die dem Vermieterwechsel
zugestimmt hatte, zahlte fortan den Mietzins an die Kläger
entsprechend dem Vertrag vom 14./15.7.1992 in Höhe von 17.850,-DM
netto im Monat. Ein neuer schriftlicher Vertrag wurde nicht
geschlossen.

10

Mit notariellem Vertrag vom 17.5.1994 wurde der
Public-Leasing-Vertrag zwischen den Klägern und der W. aufgehoben
und das Grundstück an die Kläger veräußert. Die Kläger wurden am
16.12.1994 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

11

Durch Fusion mit der Fa. S. Sanierungsdienst GmbH zum 31.12.1996
wurde die Beklagte deren Rechtsnachfolgerin.

12

Mit Schreiben vom 1.7.1998 kündigte die Beklagte das
Mietverhältnis zum 31.12.1998. Mit Schreiben vom 3.7.1998
widersprachen die Kläger der Kündigung unter Hinweis auf § 2 des
Mietvertrages und forderten die Beklagte zum Kündigungswiderruf
auf. Mit Antwortschreiben vom 7.7.1998 teilte die Beklagte mit, daß
sie an der Kündigung festhalte.

13

Die Kläger haben vorgetragen, daß durch die Annahme des
notariellen Angebots der G. & M. GbR der Mietvertrag auf sie
übergegangen sei, ohne daß dies der Schriftform bedurft hätte. Die
Beklagte habe dies genehmigt.

14

Die Kläger haben beantragt,

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festzustellen, daß der Mietvertrag über das Grundstück A., G.weg
durch die Kündigung der Beklagten vom 1.7.1998 nicht zum 31.12.1998
beendet ist.

16

Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

18

Sie hat vorgetragen, daß ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit
bestehe, da zwischen den Parteien kein schriftlicher Mietvertrag
geschlossen worden sei.

19

Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung zugesprochen,
daß die Kündigung zum 31.12.1998 gem. § 2 des Mietvertrages vom
14./15.7.1998 nicht wirksam sei. Der hier vorliegende Wechsel des
Vermieters habe nicht der Schriftform gem. § 566 BGB bedurft.

20

Die Beklagte wiederholt und vertieft mit der Berufung ihr
erstinstanzliches Vorbringen und trägt weiter vor: Die Kläger seien
in die Vermieterposition aufgrund mündlicher Vereinbarung mit der
Rechtsvorgängerin der Beklagten und der G. & M. GbR
eingetreten. Diese nachträgliche vertragliche Änderung habe für
eine länger als ein Jahr andauerndes Mietverhältnis nach § 566 BGB
der Schriftform bedurft. Nach dem Sinn und Zweck des § 566 BGB
bedürfe auch ein Vermieterwechsel der Schriftform. § 571 sei hier
auch nicht entsprechend anwendbar, da es sich um eine
Ausnahmevorschrift handele, die eng auszulegen und auf den Fall
nicht übertragbar sei.

21

Die Beklagte beantragt,

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unter Abänderung des am 2.11.1998 verkündeten Urteils des
Landgerichts Aachen, Aktenzeichen 11 O 307/98, die Klage
abzuweisen.

23

Die Kläger beantragen,

24

die Berufung zurückzuweisen.

25

Sie tragen weiter vor, daß eine analoge Anwendung von § 571 BGB
in Betracht komme. Jedenfalls habe aber die Übernahme der
Vermieterposition durch die Kläger nicht der Schriftform
bedurft.

26

27

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d
e

28

Die Berufung ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg,
da die zulässige Klage in vollem Umfang begründet ist.

29

Die Klage ist zulässig. Das Landgericht hat zu Recht das
erforderliche Feststellungsinteresse der Kläger bejaht. Auf die
zutreffende Begründung des landgerichtlichen Urteils wird insoweit
Bezug genommen.

30

Die Klage ist auch begründet. Die Kündigung der Beklagten vom
1.7.1998 hat das Mietverhältnis der Parteien nicht zum 31.12.1998
beendet. Die vertragliche Laufzeit des Mietvertrages gem. § 2 des
Mietvertrages bis zum 30.6.2002 ist für die Parteien
verbindlich.

31

Der Eintritt der Kläger in den zwischen der G. & M. GbR und
der Rechtsvorgängerin der Beklagten, der Fa. S. Sanierungsdienst
GmbH, geschlossenen Mietvertrag bedurfte nicht der Schriftform des
§ 566 BGB. In die Vermieterstellung sind die Kläger aufgrund einer
mündlichen Vereinbarung mit den Parteien des Mietvertrages
gelangt.

32

Der Senat neigt zu der Ansicht, daß § 566 BGB auf den Wechsel
des Vermieters, der nicht gleichzeitig Eigentümer der Sache ist,
keine Anwendung findet. Tritt ein neuer Vermieter mit Zustimmung
des bisherigen Vermieters und der Mietpartei in einen langfristigen
Mietvertrag ein, so kann es der Mieterschutz geradezu erforderlich
machen, daß § 566 BGB keine Anwendung findet, da der Mieter zu
Recht auf die langfristige Dauer des bestehenden, schriftlichen
Mietvertrages vertrauen darf.

33

Eine andere Wertung ergibt sich auch nicht aus dem
Gesichtspunkt, daß ein Wechsel auf Mieterseite grundsätzlich der
Schriftform des § 566 BGB bedarf (BGH NJW 1975, 1653; BGH NJW
1979,369, 370). Dies folgt gerade aus dem hauptsächlichen Sinn und
Zweck des § 566 BGB, den späteren Grundstückserwerber über die
Person des Mieters und die Dauer des Mietverhältnisses zu
unterrichten, da die persönlichen Verhältnisse und die
wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines Mieters für den Vermieter
von entscheidender Bedeutung sein können (BGH NJW 1979, 369, 370).
Das Interesse des Vermieters an einer längerfristigen Bindung der
Mietpartei muß demgegenüber notwendigerweise zurückstehen, zumal §
566 BGB auch den schutzwürdigen Belangen des Mieters dient.

34

Jedenfalls bedarf in der vorliegenden Konstellation der Eintritt
der Kläger in das langfristige Mietverhältnis nicht der Form des §
566 BGB. Zwar handelt es sich nicht um einen Fall des § 571 BGB und
scheidet auch eine entsprechende Anwendung der eng auszulegenden
Vorschrift aus. Die Ausgangssituation entspricht aber der Situation
und der Interessenlage des § 571 BGB, der den Hauptfall des
Vermieterwechsels regelt und auf den § 566 BGB gerade keine
Anwendung findet. Die Vermietung erfolgte zunächst durch die G.
& M. GbR, die aufgrund des Public-Leasing-Vertrages mit der
ursprünglichen Grundstückseigentümerin, der
Wirtschaftsförderungsgesellschaft für den Kreis A. (W.),
wirtschaftliche Eigentümerin der Mietsache geworden war. In diese
Rechtsstellung traten die Kläger mit Zustimmung der Beklagten ein
und übernahmen gleich einem Erwerber des Grundstückes vertraglich
die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag. Aufgrund des
Veräußerungsvertrages mit der W. erhielten sie dann auch formal das
Eigentum an dem Grundstück. Spätestens mit dieser Vereinigung von
wirtschaftlichem und formalem Eigentum und der einvernehmlichen
Fortsetzung des Mietvertrags verlangt der Schutzzweck des § 566 BGB
nicht mehr die Schriftform.

35

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs.1,
708 Nr. 10, 711 ZPO.

36

Berufungsstreitwert und Beschwer der Beklagten: 248.472, DM.