Amtsgericht Peine (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-02-25, Aktenzeichen 18 C 78/03

Tenor

1. Die Beklagten werden unter Abweisung der weitergehenden Klage als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 787,23 € nebst Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.08.2003 zu zahlen.

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, dem Kläger bis zur Höhe von 327,29 € die Umsatzsteuer zu ersetzen, die für die Reparaturen der beschädigten Treppenstufen in dem vormals vermieteten Einfamilienhaus unter der Anschrift Sch. Str. 80b in Peine tatsächlich anfällt.

3. Die Kosten des Rechtstreits tragen der Kläger zu 9/20 und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 11/20.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 105% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

5. Der Streitwert übersteigt nicht 2.000,00 €.

Tatbestand

1

Tatbestand abgekürzt gem. § 313 ZPO, soweit durch Teilanerkenntnisurteil entschieden wurde:

2

Die Bekl. mieteten von dem Kl. durch Formularmietvertrag vom 22. 3. 2000 ein Einfamilienhaus in P. Es waren eine monatliche Kaltmiete i.H. von 1100 DM und monatliche Nebenkostenvorauszahlungen von 100 DM vereinbart. Unter § 8 (Heizung) enthielt der Mietvertrag folgende Klausel:

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„Die Heizungsanlage wird, vorbehaltlich anderer Vereinbarungen, vom Mieter eigenverantwortlich und auf eigene Kosten betrieben (…) Die Beschaffung der Brennstoffe obliegt dem Mieter. Er ist verpflichtet, die Heizungsanlage einmal jährlich in regelmäßigen Abständen durch einen Fachmann, bei Gasanlagen jedoch durch eine Heizungsfirma warten zu lassen.“

4

Das Mietverhältnis wurde durch Kündigung der Bekl. zum 28. 2. 2003 beendet. Während der Mietzeit der Bekl. wurden die aus Buchenholz gefertigten Stufen einer Wendeltreppe in dem Mietobjekt mit blauer Lackfarbe verschmiert und beschädigt. Der Wiederherstellungsaufwand, der im Laufe des Rechtsstreits mit einem von den Parteien nicht angegriffenen Gutachten des Sachverständigen Tischlermeister ermittelt wurde, beträgt netto 2045,60 Euro zzgl. MwSt. in Höhe von 327,29 Euro. Den Bekl. steht demgegenüber unstreitig ein Kautionsguthaben i.H. von 785,87 Euro zu; weiterhin zahlte die Privathaftpflichtversicherung der Bekl. im Kulanzwege einen Betrag von 500 Euro auf den Schadensersatzanspruch wegen der beschädigten Treppenstufen.

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Unter dem 24. 6. 2003 erstellte der Kl. eine Abrechnung über die „mietrechtlichen Nebenabgaben“ für den Zeitraum 1. 1. 2002 bis zum 28. 2. 2003, die mit einem Abrechnungssaldo zu Gunsten des Kl. i.H. von 102,90 Euro schließt. Diese Abrechnung enthielt eine Position „Reinigung des Gasheizkessels und des Warmwasserspeichers i.H. von 75,40 Euro. Zu diesem Betriebskostenansatz sah sich der Kl. dadurch veranlasst, dass es nach dem Auszug der Bekl. durch die Firma T im März 2003 Wartungsarbeiten an diesen Geräten ausführen ließ, die von den Bekl. während der dreijährigen Mietzeit nicht durchgeführt worden sind.

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Der Kl. machte weiterhin geltend, dass die Bekl. jedenfalls seit Anfang 2001 durchgehend ihre Mietzahlungen nicht pünktlich zum dritten Werktag eines jeden Monats gezahlt hätten und errechnete sich im Einzelnen näher dargestellte Verzugszinsansprüche in einer Gesamthöhe von 58,18 Euro.

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Der Kl. meint, dass die Wartungsklausel in dem Formularmietvertrag wirksam sei. Insbesondere hält er das Fehlen einer Kostenobergrenze für die vom Mieter zu tragenden Wartungskosten für unschädlich, weil die Kosten der Wartung einer mitvermieteten Heizungsanlage zu den Betriebskosten gehören, die der Vermieter nach Anl. 3 zu § 27 der II. BetrVO ohnehin ohne jede Beschränkung an den Mieter weitergeben dürfe. Weiterhin ist er der Auffassung, dass der Kl. auch bei fiktiver Abrechnung auf Gutachtenbasis den vollen Bruttobetrag verlangen könne, weil die Beschädigung der Treppenstufen vor dem 1. 8. 2002 erfolgt sei.

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Der Kl. beantragte, die Bekl. als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kl. 1683,73 Euro nebst Verzugszinsen i.H. von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27. 8. 2003 zu zahlen und hilfsweise festzustellen, dass die Bekl. verpflichtet sind, dem Kl. bis zur Höhe von 327,29 Euro die Umsatzsteuer zu ersetzen, die bei der Reparatur der beschädigten Treppenstufen in dem vormals vermieteten Einfamilienhaus unter der Anschrift S-Straße in P. tatsächlich anfällt.

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Die Bekl. haben in der mündlichen Verhandlung vom 18. 2. 2004 den Zahlungsanspruch in Höhe von 759,73 Euro nebst Verzugszinsen sowie den Hilfsantrag anerkannt und beantragten im Übrigen, die Klage abzuweisen.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage hatte mit dem noch im Streit befindlichen Teil des ursprünglichen Zahlungsantrags nur noch geringen Erfolg.

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I. Der Kl. kann gem. § 535 II BGB von den Bekl. weitere 27,50 Euro aus der unstreitig gebliebenen Betriebskostenabrechnung vom 24. 6. 2003 verlangen. Darüber hinaus gehende Zahlungsansprüche stehen dem Kl. nicht zu.

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1. Die Bekl. schulden dem Kl. derzeit noch keine Umsatzsteuer auf den Betrag, den der Schadenverständige in seinem nicht angegriffenen Gutachten als fiktive Kosten für die Wiederherstellung der durch Lackfarbe beschädigten Treppenstufen ermittelt hat. Gem. § 249 II 2 BGB hat der Geschädigte nur dann und nur insoweit Anspruch auf Ersatz von Umsatzsteuer, soweit diese tatsächlich angefallen ist. Diese Vorschrift ist zwar nicht auf solche Sachverhalte anzuwenden, in denen das „schädigende Ereignis“ vor dem 31. 7. 2002 eingetreten ist, Art. 229 § 8 I EGBGB. Es ist in diesem Zusammenhang jedoch nicht darauf abzustellen, ob die Treppenstufen vor oder nach dem 31. 7. 2002 beschädigt worden sind. Dies ergibt sich aus dem Folgenden:

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Auf das Mietverhältnis der Parteien waren seit dem 1. 1. 2003 gem. Art. 229 § 5 S. 2 EGBGB die Vorschriften des BGB in der Fassung des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes anzuwenden. Voraussetzung für einen direkt auf Geldzahlung gerichteten Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache ist nach den §§ 280 I, 241 II BGB die vom Mieter zu vertretende Verletzung einer nichtleistungsbezogenen Nebenpflicht, die zu einer Schadensverursachung führt. Hierzu zählt insbesondere der Verstoß gegen die Obhutspflicht, die zu einer Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs führt. Hat sich allerdings - wie hier in § 25 Nr. 1 Formularmietvertrag - der Mieter vertraglich zur Rückgabe der Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand verpflichtet, handelt es sich bei insoweit übernommenen Verpflichtung zur Beseitigung etwaiger Schäden um eine echte Leistungspflicht. In diesem Falle ergibt sich für den Vermieter ein Schadensersatz-anspruch statt der Leistung nach §§ 280 III, 281 BGB erst dann, wenn der auf ordnungsgemäße Rückgabe der Mietsache gerichtete primäre Wiederherstellungsanspruch entweder wegen Ablaufs einer nach § 281 I BGB bestimmten Frist oder unter den Voraussetzungen des § 281 II BGB in einen auf Geldzahlung gerichteten Schadensersatzanspruch umgewandelt wurde (vgl. hierzu Gather, in: Schmidt-Futterer, MietR, 8. Aufl., § 546 Rdnrn. 89ff.). Erst zu diesem Zeitpunkt steht die vertragliche Pflichtverletzung des Mieters fest, die dann gleichzeitig das „schädigende Ereignis“ i.S. von Art. 229 § 8 I EGBGB darstellt (vgl. hierzu Langenberg, NZM 2002, 472[476]; Horst, NZM 2003, 537 [541]).

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2. Ebenfalls steht dem Kl. kein Anspruch auf die in der Betriebskostenabrechnung vom 24. 6. 2003 enthaltenen Kosten für die im März 2003 veranlasste Wartung der Gasheizung und des Warmwasserspeichers zu. Die in § 8 Formularmietvertrag enthaltene Klausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Heizungsanlage einmal jährlich durch einen Fachmann - bei Gasanlagen durch eine Heizungsfirma - warten zu lassen, verstößt gegen § 307 II Nr. 1 BGB und ist daher unwirksam.

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Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 15. 5. 1991 (NJW 1991, 1750 [1752]) ausgesprochen, dass eine Klausel, die den Mieter ohne eine betragsmäßige Obergrenze zur Tragung der Wartungskosten für eine Therme verpflichtet, unwirksam ist. Für den Mieter, dem der Wartungsvertrag nicht vorzulegen ist, seien die für die mitvermieteten Thermen zusätzlich zu zahlenden Wartungskosten nicht überschaubar. Die Belastung mit einem nicht voraussehbaren und auch der Höhe nach nicht begrenzten Kostenaufwand, der neben der Miete und u.U. einem für Kleinreparaturen zulässigerweise angesetzten Höchstbetrag aufzubringen ist, benachteilige aber den Mieter unangemessen i.S. des § 307 BGB (BGH, NJW 1991, 1750 [1752]). Dieser Rechtsprechung haben sich die Instanzgerichte in der Folgezeit überwiegend angeschlossen (vgl. AG Charlottenburg v. 6. 1. 1999, GE 1999, 577; AG Schöneberg v. 14. 3. 1996, GE 1996, 681; AG Osnabrück v. 17. 8. 1992, WuM 1992, 602), wobei der tragende Gedanke dieser Entscheidung, der sich eigentlich nur mit der Frage unangemessenen Benachteiligung des Mieters durch die Verpflichtung zur Kostenübernahme befasst, grundsätzlich auf jede dezentrale Heizungs- oder Warmwasserbereitungsanlage anwendbar ist. Ob die dargestellte Auffassung des BGH zur Frage der Kostenübernahme durch den Mieter vor dem Hintergrund zu überzeugen vermag, dass es sich bei den Wartungskosten für dezentrale Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage um solche Betriebskosten handelt, die nach Anl. 3 zu § 27 der II. BetrVO auf den Mieter umgelegt werden können, braucht im vorliegenden Fall nicht entschieden zu werden. Unabhängig von der Frage der Angemessenheit einer unbegrenzten Kostenübernahme ist eine Wartungsklausel jedenfalls dann unwirksam, wenn sie den Mieter dazu verpflichtet, Wartungsaufträge an Drittunternehmen selbst zu vergeben.

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Die Überbürdung der Wartungsverpflichtung weicht vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des § 535 I 2 BGB ab, nach der die Instandhaltung der Mietsache zum Zwecke der Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs, zu der auch Wartungen der mitvermieteten technischen Einrichtungen gehören, dem Vermieter als Hauptpflicht aus dem Mietverhältnis obliegt. Insoweit können der Wirksamkeit einer Wartungsklausel im Hinblick auf § 536 IV BGB grundsätzlich die gleichen Bedenken entgegengehalten werden, die einer Vornahmeklausel bezüglich durchzuführender Instandsetzungsreparaturen begegnen muss (vgl. hierzu BGHZ 118, 194 = NJW 1992, 1759 [1760]). Die Abwälzung der Wartung führt im Ergebnis dazu, dass der Mieter selbst die eigentlich dem Vermieter obliegenden Maßnahmen ergreifen muss, welche den Eintritt eines minderungsrelevanten Ausfalls der Einrichtungen verhindern sollen (vgl. Langenberg, in: Schmidt-Futterer, § 538 Rdnr. 54). Der Mieter wird annehmen müssen, dass ihm wegen des Ausfalls der Heizungs- oder Warmwasseranlage keine Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter zustehen, wenn dieser Schaden bei ordnungsgemäßer Wartung des Geräts hätte vermieden werden können. Zutreffend ist zwar die Überlegung, dass es der Mieter in diesem Falle selbst in der Hand hätte, Preisvergleiche zwischen den verschiedenen Heizungsunternehmen anzustellen und sich für ein günstiges Angebot zu entscheiden. Andererseits wären mit einer Verpflichtung, Wartungsleistungen selbst in Auftrag zu geben, für den Mieter weitergehende Nachteile verbunden. Der Mieter wäre verpflichtet, die gesamten rechtlichen Risiken aus dem Vertragsverhältnis, insbesondere im Falle der Schlechterfüllung zu tragen. Der Mieter müsste bei der Vergabe des Wartungsauftrags besonders sorgfältig beobachten, den Umfang der von dem Fremdunternehmen zu erbringenden Tätigkeiten gegen Instandsetzungsmaßnahmen an der Heizungsanlage (z.B. die Erneuerung von Verschleißteilen) genau abzugrenzen, weil der Mieter zur Vornahme der Instandsetzung der Mietsache auf keinen Fall verpflichtet werden kann. Dieser Zusammenhang wird den meisten Mietern kaum bewusst sein. Würden solche Instandsetzungsarbeiten im Rahmen des Wartungsauftrags miterledigt, müsste der Mieter gegenüber dem Drittunternehmen insoweit in Vorlage treten und seine diesbezüglichen Ersatzansprüche gegenüber dem Vermieter verfolgen. Die Überbürdung der Wartungsverpflichtung auf den Mieter als Vornahmepflicht ist deshalb stets als eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S. von § 307 II Nr. 1 BGB anzusehen (vgl. im Ergebnis ebenso AG Langenfeld v. 8. 6. 1994, WuM 1995, 37; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, § 538 Rdnr. 54).

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3. Der Kl. hat ebenfalls keinen Anspruch auf Zahlung von 58,18 Euro für Verzugszinsen wegen der seit Januar 2001 bis zum Ende des Mietverhältnisses im Februar 2003 unpünktlich gezahlten Miete. Diese Ansprüche sind verwirkt (§ 242 BGB), nachdem sie erstmals zehn Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht wurden und der Kl. durch Schreiben vom 24. 6. 2003 über die Mietkaution abgerechnet hat. Danach konnten die Bekl. davon ausgehen, dass der Kl. seine restlichen Ansprüche aus dem Mietverhältnis abschließend dargestellt hat und mit weiteren Nachforderungen nicht mehr zu rechnen ist.

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II. Der Zinsanspruch beruht auf §§ 280 Abs.2, 286, 288 BGB

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III. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs.1, 708 Nr.11, 711, 713 ZPO.

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