Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1996-04-29, Aktenzeichen 16 Wx 29/96
ECLI:DE:OLGK:1996:0429.16WX29.96.00

Tenor

1

G r ü n d e

2

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach §§ 43 Abs. 1, 45 Abs.
1 WEG, 20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässig und hat in der Sache -
vorläufigen - Erfolg.

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Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer
Verletzung des Gesetzes im Sinne der §§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO. Das
Landgericht ist nicht in dem erforderlichen Maße seiner ihm nach §
12 FGG obliegenden Verpflichtung nachgekommen, die zur Feststellung
der Tatsachen erforderlichen Ermittlungen zu veranlassen und die
geeignet erscheinenden Beweise zu erheben. Die zum Grund des
erhobenen Anspruchs angestellten Erwägungen zur Haftung der
Antragsgegnerin sind nicht frei von Rechtsfehlern.

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Das Landgericht wird bei der erneuten Behandlung der Sache von
folgenden Grundsätzen auszugehen haben:

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Die Antragsgegnerin haftet wegen Verzugs mit
Instandsetzungsmaßnahmen. Eine Verpflichtung der Verwalterin, für
die ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sorgen, ergibt sich aus § 27
Abs. 1 Nr. 2 WEG. Kommt der Verwalter damit in Verzug, die für die
ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
erforderlichen Maßnahmen zu treffen, so haftet er für den einem
Wohnungseigentümer dadurch entstehenden Schaden, sofern die
Voraussetzungen des § 284 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegen und das für den
Verzug erforderliche Verschulden (§ 285 BGB) gegeben ist (vgl.
BayObLG NJW-RR 1988, 599).

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Dabei ist zunächst zu beachten, daß die Antragsgegnerin, die
erst ab dem 01.01.1992 tätig war, erst nach diesem Zeitpunkt
haftbar zu machen ist. Die nach § 284 Abs. 1 S. 1 BGB erforderliche
Mahnung ist bereits mit Schreiben vom 04.03.1992 erfolgt.
Grundsätzlich ist zu beachten, daß die Antragsgegnerin nur insoweit
haftet, als ihr die verzögerliche Umsetzung der Beschlüsse der
Wohnungseigentümergemeinschaft zur Last zu legen ist oder sie ihrer
Verpflichtung nicht nachgekommen ist, auf eine nach den gegebenen
Umständen gebotene, erneute Beschlußfassung der
Wohnungseigentümergemeinschaft hinzuwirken. Dabei ist grundsätzlich
nicht zu beanstanden, daß die Antragsgegnerin und die
Wohnungseigentümergemeinschaft, nachdem nach den Feststellungen des
Statikers R. die Statik des gesamten Gebäudes in Frage stand, sich
zunächst veranlaßt sahen, weitere Untersuchungen in Auftrag zu
geben, um Art und Umfang der erforderlichen
Instandsetzungsmaßnahmen zu ermitteln
(Wohnungseigentümerversammlungen vom 20.03.1991 und 18.06.1991). Es
ist auch nicht als schuldhaft anzusehen, daß die Antragsgegnerin,
nachdem die Sanierungsbedürftigkeit feststand, zunächst den
gefaßten Beschluß ausführte, eine Kompletterneuerung des Daches
durchführen zu lassen, weil dies als die dauerhaftere und damit
langfristig kostengünstigere Maßnahme angesehen wurde
(Wohnungseigentümerversammlungen vom 26.10.1992 und 26.11.1992) und
zu diesem Zwecke den Versuch unternahm, die öffentlich-rechtlichen
Voraussetzungen für eine Kompletterneuerung zu schaffen.

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Zur Last zu legen sind der Antragsgegnerin aber von ihr zu
vertretende Verzögerungen im Hinblick auf die Feststellung von Art
und Umfang der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen, die Vorbereitung
der beschlossenen Maßnahmen (Planung) und die Durchführung der
Arbeiten selbst. Dabei ist zu berücksichtigen, daß nur die
Verzögerungen, die bei der Umsetzung der gefaßten und der
erforderlichen Vorbereitung zu treffender neuer Beschlüsse
eingetreten sind, zur Haftung der Verwaltungsgesellschaft führen,
während die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet, soweit sie sich
veranlaßt sehen mußte, zur Förderung der erforderlichen
Instandsetzungsmaßnahmen durch erneute Beschlußfassung auf die
Verwaltungsgesellschaft einzuwirken. In Betracht kommen insofern
die Beauftragung eines mit Altbauten vertrauten Statikers, die
zügige Durchführung des öffentlich-rechtlichen
Genehmigungsverfahrens und die zügige Durchführung der Arbeiten
durch eine Fachfirma.

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Was der Antragsgegnerin im einzelnen zur Last zu legen und für
welche Zeiträume sie haftbar zu machen ist, bleibt der
tatrichterlichen Bewertung vorbehalten. Dabei wird zu beachten
sein, daß die Antragsteller bereits am 26.06.1992 einen Titel
erwirkt hatten, nach dem die Statik wieder herzustellen war, damit
den Antragstellern die Nutzung wieder möglich wurde, wodurch der
Antragsgegnerin die Dringlichkeit der durchzuführenden Arbeiten
nochmals vor Augen geführt worden war. Es wird etwa zu prüfen sein,
ob die Antragsgegnerin den in der Wohnungseigentümerversammlung vom
01.04.1992 gefaßten Beschluß, die Sanierungsarbeiten durchzuführen,
ohne schuldhaftes Zögern ausgeführt hat. Bereits auf der
Versammlung war klar, daß die statischen Berechnungen
ergänzungsbedürftig waren, ein Ortstermin mit dem Statiker fand
indes erst im August/September 1992 statt, weitere
Wohnungseigentümerversammlungen erst am 26.10. und 26.11.1992.
Weiterhin wird zu prüfen sein, ob die Antragsgegnerin die zur
Ausführung des letztgenannten Beschlusses geeigneten Maßnahmen in
die Wege geleitet hat, oder ob ihr insoweit eine Verzögerung zur
Last zu legen ist. Erst unter dem 07.03.1993 wandte sich die
Antragsgegnerin schriftlich an das Amt für Denkmalpflege, ein
Bauantrag wurde sogar erst am 11.10.1993 eingereicht, nachdem die
Antragsgegnerin unter dem 28.07.1993 die irrige Auffassung
vertreten hatte, die weitere Vorgehensweise könne erst nach
Entscheidung des Gerichtes im gegen die
Wohnungseigentümergemeinschaft gerichteten Parallelverfahren
festgelegt werden. Ferner wird zu prüfen sein, ob der
Antragsgegnerin nach Zurückweisung des Widerspruchs im
Baugenehmigungsverfahren am 23.06.1994 eine verzögerliche
Sachbearbeitung zur Last fällt, zumal zwischenzeitlich das
Gutachten des Gerichtsgutachters W. vom 23.08.1994 vorlag. Die von
der Antragsgegnerin einzuholenden Angebote für die nunmehr nur noch
in Betracht kommenden Reparaturarbeiten wurden der
Wohnungseigentümergemeinschaft erst am 19.01.1995 zur
Beschlußfassung unterbreitet, die Vergabe der Arbeiten gar erst am
10.08.1995 beschlossen.

9

Was die Höhe des geltend gemachten Zahlungsanspruchs angeht, ist
für die in Betracht kommenden Haftungszeiträume der zu erzielende
Mietzins zu ermitteln.

10

Schließlich wird zu prüfen sein, ob und inwieweit den
Antragstellern ein Mitverschulden deshalb anzurechnen ist, weil sie
die das weitere Vorgehen betreffenden Beschlüsse der
Wohnungseigentümerversammlung mit getragen haben, wobei zu bedenken
ist, daß eine Beschlußanfechtung durch die Antragsteller die
Sanierung voraussichtlich nicht beschleunigt, sondern zu weiteren
Verzögerungen geführt hätte.