Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-11-22, Aktenzeichen 8 A 10443/11
ECLI:DE:OVGRLP:2011:1122.8A10443.11.0A

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des
Verwaltungsgerichts Neustadt an der Weinstraße vom 13. Januar 2011
abgeändert und der Bescheid der Beklagten vom 29. September 2008 in
Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 04. August 2010 hinsichtlich
der Verfügungen Nr. 1 Buchstaben a) und b), hinsichtlich der in Nr.
2 zu Nr. 1 Buchstaben a) und b) ergangenen Zwangsgeldandrohungen
und hinsichtlich der Kostenfestsetzung aufgehoben sowie
hinsichtlich der Verfügungen Nr. 1 Buchstabe d) und Nr. 2 insoweit
aufgehoben, als die Beseitigung des Gartenhauses aufgegeben und bei
Nichtbeachtung ein Zwangsgeld angedroht wurde.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Von den Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge haben die Kläger
5/8 und die Beklagte 3/8 zu tragen.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Den Beteiligten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten abzuwenden,
wenn nicht der jeweils andere Beteiligte zuvor in gleicher Höhe
Sicherheit leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1

Die Kläger wenden sich gegen eine Rückbauverfügung der Beklagten und begehren die Baugenehmigung für eine geänderte Nutzung ihres Anwesens.

2

Die Klägerin zu 2) ist Erbbauberechtigte an dem Grundstück Flurstück-Nr. … in Speyer (Binsfeld 13). Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 002 "Im Binsfeld III (Wochenendhausgebiet)", der ein Wochenendhausgebiet festsetzt und in Nr. 3 der textlichen Festsetzungen bestimmt, dass die Grundfläche der Wochenendhäuser 60 m² nicht überschreiten darf. In Nr. 4 der textlichen Festsetzungen wird die zulässige Geschossfläche ebenfalls auf 60 m² beschränkt. Nach Nr. 10 Satz 2 der textlichen Festsetzungen sind Nebenanlagen aller Art unzulässig. Der am 19. Juli 1977 als Satzung beschlossene Bebauungsplan wurde am 13. Juni 1984 erneut bekannt gemacht. Überdies wird das Gebiet von der Satzung über die äußere Gestaltung von baulichen Anlagen sowie über Erfordernis und Gestaltung von Einfriedungen für das Wochenendhausgebiet "Im Binsfeld III" vom 7. Dezember 1977 erfasst. Diese Satzung sieht in § 2 Abs. 2 vor, dass die überdachte Fläche von Loggien oder Terrassen 8 m² nicht übersteigen darf.

3

Am 11. Juni 1980/2. Dezember 1982 wurde den Klägern die Genehmigung zur Errichtung eines Wochenendhauses mit Garage für ihr Grundstück erteilt. Die der Genehmigung zugrunde liegenden Bauunterlagen sahen ein unterkellertes eingeschossiges Wochenendhaus mit einer überbauten Fläche von 59,5 m² vor. Die im Westen des Grundstücks hieran angebaute Garage sollte über einen nur über einen Einstieg von außen zugänglichen Keller verfügen und grenzständig errichtet werden. Zugänge zwischen Haus und Garage waren nicht vorgesehen. Bei der Rohbauabnahme am 21. Dezember 1982 wurden eine Trennwand in der Garage sowie die Nutzung von Aufenthaltsräumen im Keller beanstandet. Am 23. August 1988 erfolgte seitens der Beklagten eine Gebrauchsabnahme, bei der keine Beanstandungen festgehalten wurden.

4

Nach einer Ortsbesichtigung am 19. Oktober 2006 listete die Beklagte in einem Schreiben vom 23. November 2006 Abweichungen von der erteilten Baugenehmigung auf. Hiernach würden Keller und Garage als Aufenthaltsräume genutzt. Vom Keller des Wohnhauses bestehe ein Zugang zu den Garagenunterkellerungsräumen. Zudem bestehe eine Verbindung unmittelbar vom Erdgeschoss des Hauptgebäudes zur Garage. Die Terrassenüberdachung weise eine Fläche von 24 m² auf. Weiterhin sei ein Gartenhaus mit einer Grundfläche von 5 m² errichtet worden. Mit Schreiben vom 6. Juni 2008, das mit "Anhörung nach § 28 Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG)" überschrieben war, informierte die Beklagte die Kläger darüber, welche Maßnahmen nach ihrem Sanierungskonzept zur Beseitigung der festgestellten Mängel erforderlich seien und kündigte für den Fall, dass die Kläger bis zum 31. August 2008 nicht tätig würden, den Erlass einer Ordnungsverfügung an.

5

Mit Bescheid vom 29. September 2008 gab die Beklagte den Klägern auf, die Garage wieder ihrer genehmigten Nutzung zuzuführen. Zudem müsse die Verbindungstür zum Wohnhaus entfernt werden. Die direkte Verbindung zwischen Wochenendhaus und Garagenunterkellerungsraum sei dauerhaft zu verschließen. Die Terrassenüberdachung solle auf das zulässige Maß von 8 m² reduziert werden. Für das Gartenhaus sei ein Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans zu stellen, anderenfalls sei das Gerätehaus zu beseitigen. Zur Begründung bezog sich die Beklagte darauf, dass Garagen in den Abstandsflächen anderer Gebäude oder ohne eigene Abstandsflächen nur dann zulässig seien, wenn sie keine Aufenthaltsräume oder Feuerstätten aufwiesen. Zudem müsse es sich um selbstständige Gebäude handeln. Die Terrassenüberdachung gehe über das in der Gestaltungssatzung zulässige Maß hinaus. Zudem seien Nebenanlagen nach den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht zulässig. Am 29. Oktober 2008 erhoben die Kläger gegen diesen Bescheid Widerspruch.

6

Mit am 19. März 2009 bei der Beklagten eingegangenem Antrag begehrten die Kläger die Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzungsänderung eines Kellerraums sowie eines Teils der Garage in Aufenthaltsräume ohne bauliche Veränderungen am genehmigten Bestand. Nachdem die Beklagte die Kläger zu einer möglichen Ablehnung ihres Antrags angehört hatte, lehnte sie die Erteilung einer Baugenehmigung mit Bescheid vom 12. Mai 2009 ab. Die beantragte Nutzungsänderung könne nicht erteilt werden, da die nach dem Bebauungsplan höchstzulässige Grund- bzw. Geschossfläche von 60 m² überschritten werde und Aufenthaltsräume in den Grenzabstandsflächen nicht zulässig seien. Hiergegen erhoben die Kläger am 16. Juni 2009 Widerspruch.

7

Die Widersprüche wurden vom Stadtrechtsausschuss der Beklagten mit Widerspruchsbescheid vom 4. August 2010 zurückgewiesen. Zur Begründung führte der Stadtrechtsausschuss an, dass die bauaufsichtliche Verfügung rechtmäßig sei, da die beanstandeten Maßnahmen ohne die erforderliche Genehmigung erfolgt seien und auch nicht genehmigt werden könnten. Durch die Umnutzung der Garage verstoße das Vorhaben gegen die Bestimmungen des Bebauungsplans "Im Binsfeld III", wonach die zulässige Grundfläche auf 60 m² beschränkt sei. Die Grundfläche der Garage könne nur dann von der Berechnung ausgenommen werden, wenn das Gebäude auch tatsächlich als Garage genutzt werde. Der Bebauungsplan erweise sich auch nicht als funktionslos. Die Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans im Gebiet beruhten nicht auf rechtswidrigen Genehmigungen der Beklagten. Zudem hätten Verstöße vielfach erst nach einer Besichtigung der Objekte festgestellt werden können. Überdies liege ein Verstoß gegen abstandsflächenrechtliche Vorschriften vor, da die Garage wegen der Durchgänge zum Haupthaus nicht mehr als selbstständiges Gebäude angesehen werden könne. Für Nebengebäude, die nach dem Bebauungsplan unzulässig seien, sehe das Sanierungskonzept der Beklagten eine Befreiungsmöglichkeit bis zu einer Grundfläche von 6 m² vor. Insoweit habe die Beklagte verlangen können, dass für das Gerätehaus entweder ein Befreiungsantrag zu stellen oder dieses zu beseitigen sei. Da sich die derzeitige Nutzung von Garage und Keller als materiell baurechtswidrig erweise, könne auch die beantragte Baugenehmigung nicht erteilt werden.

8

Am 2. September 2010 haben die Kläger Klage erhoben, zu deren Begründung sie im Wesentlichen dargelegt haben, dass die Beklagte sie vor Erlass der bauaufsichtlichen Anordnung nicht ordnungsgemäß angehört habe. Das Gartenhaus sei bereits vor der erneuten Bekanntmachung des Bebauungsplans im Jahre 1982 fertiggestellt gewesen. Ihr Nachbar habe zwischenzeitlich der Eintragung einer Baulast zur Ausweisung der Abstandsflächen für die Garage auf seinem Grundstück zugestimmt. Bereits im Zeitpunkt der erneuten Bekanntgabe des Bebauungsplans habe das Plangebiet überwiegend der Dauerwohnnutzung gedient, so dass bereits damals das Planungsziel eines Wochenendhausgebietes nicht mehr erreichbar gewesen sei. Zudem hätte die Bekanntmachung nicht ohne erneute Abwägung erfolgen dürfen. Die bauaufsichtliche Anordnung verstoße gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, da die Beklagte zahlreiche Vorhaben im Bereich Binsfeld, die gegen baurechtliche Vorschriften verstoßen hätten, entweder genehmigt oder geduldet habe.

9

Die Beklagte hat die Ansicht vertreten, dass ein Dauerwohnen im Gebiet zu keinem Zeitpunkt legalisiert oder geduldet worden sei. Nur in wenigen Fällen seien vor Inkrafttreten des Bebauungsplans von den Festsetzungen abweichende Vorhaben genehmigt worden. In einem etwa 40 Jahre zurückliegenden Fall sei eine Genehmigung durch das Fehlverhalten eines Dezernenten in Abweichung von den Vorgaben des Bebauungsplans erteilt worden.

10

Mit Urteil vom 13. Januar 2011 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung angeführt, dass die beantragte Baugenehmigung nicht erteilt werden könne, da die Umnutzung von Keller und Garage in einen Wohnraum dem Bebauungsplan widerspreche. Eine Aufenthaltsnutzung des Kellergeschosses führe zu einer Überschreitung der zulässigen Geschossfläche. Entsprechend werde durch die Umnutzung eines Teils der Garage die zulässige Grund- und Geschossfläche ebenfalls nicht eingehalten. Eine erneute Abwägungsentscheidung des Stadtrates vor der Neubekanntmachung des Bebauungsplans sei nicht erforderlich gewesen. Der Bebauungsplan habe zudem zum damaligen Zeitpunkt seine Ordnungsfunktion erfüllen können, da die weit überwiegende Zahl der Bauherren ihre Vorhaben entsprechend den Vorgaben des Bebauungsplans ausgeführt hätten. Der Bebauungsplan sei auch zwischenzeitlich nicht funktionslos geworden, da lediglich 76 von 247 Anwesen dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt würden. Die Aufenthaltsnutzung der Garage verstoße gegen die abstandsflächenrechtlichen Vorschriften, weshalb den Klägern kein Sachbescheidungsinteresse für die Erteilung einer Baugenehmigung zustehe.

11

Auch die Rückbauverfügung sei rechtlich nicht zu beanstanden. Die Kläger seien ordnungsgemäß angehört worden. Die Rückführung der Garage in ihren genehmigten Zustand sei gerechtfertigt, da es sich wegen der Verbindung zum Wohnhaus um kein selbständiges Nebengebäude mehr handele. Die Terrassenüberdachung gehe über die nach der Gestaltungssatzung zulässige Fläche von 8 m² hinaus und sei hierauf zu reduzieren. Auch ergäben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass die Veränderungen bereits vor Inkrafttreten des Bebauungsplans vorgenommen worden seien. Eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes liege nicht vor, da nicht erkennbar sei, dass die Beklagte unter Abweichung von ihrem Sanierungskonzept gegen vergleichbare Verstöße nicht vorgehe. Dass den Klägern zunächst aufgegeben worden sei, für das Gartenhaus einen Befreiungsantrag zu stellen, entspreche dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.

12

Mit ihrer vom Senat zugelassenen Berufung verfolgen die Kläger ihr erstinstanzliches Begehren weiter und führen ergänzend aus, dass der Bebauungsplan bereits im Zeitpunkt seiner erneuten Bekanntmachung seine Ordnungsaufgabe nicht mehr habe erfüllen können, da nach einer von ihnen durchgeführten Anwohnerbefragung zum damaligen Zeitpunkt bereits 145 von 187 vorhandenen Anwesen dauerhaft bewohnt worden seien. Auch das Verwaltungsgericht spreche in einer Entscheidung aus dem Jahre 2005 davon, dass lediglich 20 v.H. der Gebäude als Wochenendhäuser genutzt würden. Die bauplanungsrechtliche Beurteilung ihres Anwesens richte sich daher nach § 34 BauGB. Zudem habe die Beklagte im Baugenehmigungsverfahren in rechtswidriger Weise die Vollständigkeit ihres Bauantrags nicht schriftlich bestätigt.

13

Die bauaufsichtliche Verfügung sei verfahrensfehlerhaft ergangen, da bei der Anhörung hierzu nicht auf das Recht zur Akteneinsicht hingewiesen worden sei. Die Gestaltungssatzung lasse ihren genauen Anwendungsbereich nicht erkennen. Nicht nachvollziehbar sei, dass nach dem Sanierungskonzept der Beklagten überdachte Terrassen bis zu einer Größe von 10 m² geduldet würden, sie ihre Überdachung allerdings auf eine Fläche von 8 m² zurückbauen müssten. Die Eintragung einer Baulast werde von der Beklagten rechtswidrig verweigert. Die Gartenhütte sei vor Errichtung des Wohnhauses entstanden und daher bestandsgeschützt. Im Hinblick auf die Auflistung der Beklagten zur Erteilung von Genehmigungen im Plangebiet, die über die Festsetzungen des Bebauungsplanes hinausgingen, sowie zu ihrem Vorgehen gegen baurechtliche Verstöße führen die Kläger aus, dass die Darstellung eine Reihe von Abweichungen von den baurechtlichen Vorgaben nicht erfasse. Dies betreffe im Wesentlichen unzulässige Überdachungen, Überschreitungen der zulässigen Wohnfläche, Abweichungen von der Geschosszahl und der Kniestockhöhe.

14

Die Kläger beantragen,

15

unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Neustadt/Wstr. vom 13. Januar 2011 die Verfügungen vom 29. September 2008 und vom 12. Mai 2009 sowie den Widerspruchsbescheid vom 4. August 2010 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die beantragte Baugenehmigung für die Umnutzung der Garage und des Kellers ihres Anwesens zu erteilen.

16

Hilfsweise beantragen sie,

17

1. alle vollständigen Original-Verwaltungs(bau)akten für sämtliche Wohngrundstücke folgender Straßenzüge im Binsfeld beizuziehen, und zwar

18

- Binsfeld ungerade Haus-Nummern 3 – 221

19

- Binsfeld gerade Haus-Nummern 2a – 120

20

- Wildentenweg gerade Haus-Nummern 2 – 42

21

- Wildentenweg ungerade Haus-Nummern 3 – 33

22

- Biersiedersee Haus-Nr. 15

23

- Biersiederstück ungerade Haus-Nummern 1 – 15

24

- Biersiederstück gerade Hausnummer 2 – 20

25

- Mondsee Haus-Nummern 2 und 4

26

und nach Beiziehung Einsicht in diese Akten beim Oberverwaltungsgericht zu gewähren,

27

2. zum Beweis der Tatsache, dass auf den Grundstücken der Erschließungsstraßen

28

- Binsfeld

29

- Wildentenweg

30

- Biersiedersee

31

- Biersiedestück

32

- Mondsee

33

über die von der Beklagten und Berufungsbeklagten in der Vorlage 0506/2008 vom 16.04.2008 hinaus festgestellten baurechtlichen Verstöße gegen den Bebauungsplan „Binsfeld III“ in den noch nicht besichtigten Gebäuden weitere massive Baurechtsverstöße gegen den Bebauungsplan „Binsfeld III“ festgestellt werden können, insbesondere hinsichtlich

34

a) Grundfläche (größer als 60 qm)

35

b) GRZ größer 0,2

36

c) GFZ größer 0,2

37

d) Nutzung grenzständiger Garagen zu Wohnzwecken

38

e) Nutzung der Kellerräume zu Wohnzwecken

39

f) Terrassenüberdachungen und Wintergärten

40

die Durchführung richterlichen Augenscheins vor Ort,

41

3. zum Beweis der Tatsache, dass auf den Grundstücken der Erschließungsstraßen

42

- Binsfeld

43

- Wildentenweg

44

- Biersiedersee

45

- Biersiederstück

46

- Mondsee

47

im Zeitraum von 1962 bis heute von Anfang an Meldungen von Bewohnern mit Erstwohnsitz durch die Beklagte entgegengenommen worden sind und in keinem einzigen Fall melderechtliche Möglichkeiten ausgeschöpft wurden, um in Fällen, in denen eine Anmeldung mit Hauptwohnsitz erfolgte, hiergegen einzuschreiten oder diese mit Verweis auf eine angebliche Unzulässigkeit des Dauerwohnens im vorbezeichneten Gebiet abzulehnen,

48

alle Meldeakten aller in den vorbenannten Wohnbauvorhaben (Binsfeld, Wildentenweg, Biersiedersee, Biersiederstück und Mondsee) gemeldeter Bürger beizuziehen, Akteneinsicht in die beigezogenen Akten zu gewähren und diese Akten richterlich in Augenschein zu nehmen,

49

4. zum Beweis der Tatsache, dass es im Plangebiet des verfahrensgegenständlichen B-Plans „Im Binsfeld III“ keine „Hanglagen“ gibt, sondern die Grundstücke, bis auf den unmittelbaren Uferbereich, jeweils in etwa die gleiche, natürliche Geländehöhe über NN aufweisen,

50

1. eine Ortsbesichtigung durchzuführen,

51

2. eine Auskunft durch einen amtlichen Vermesser einzuholen.

52

Die Beklagte beantragt,

53

die Berufung zurückzuweisen.

54

Sie führt hierzu in Ergänzung ihres erstinstanzlichen Vorbringens aus, der Eintragung einer Baulast stehe entgegen, dass hierdurch einem Verstoß gegen bauplanerische Festsetzungen Vorschub geleistet würde. Da bei der Gebrauchsabnahme im Jahre 1988 keine Mängel festgestellt worden seien, sei auch hinsichtlich des Gartenhauses davon auszugehen, dass dieses erst nach diesem Zeitpunkt errichtet worden sei. Das Verwaltungsgericht habe in seinem Urteil aus dem Jahre 2005 keine Feststellungen zum Umfang der Dauerwohnnutzung getroffen. Das Vorhandensein von Erstwohnsitzen könne von ihr nicht kontinuierlich festgestellt werden, da ein Datenabgleich mit den Einwohnermeldedaten nicht möglich sei. Die Angaben der Kläger zu den Nutzungen im Jahre 1984 seien unschlüssig, da einige Anwesen als dauerhaft bewohnt angegeben worden seien, die zum damaligen Zeitpunkt noch nicht errichtet gewesen seien. Soweit die Kläger bei mehreren Gebäuden eine mehrgeschossige Bebauung beanstandeten, beruhe dieser Eindruck darauf, dass es sich um in Hanglage errichtete Häuser handele. Die Beklagte gehe systematisch gegen baurechtliche Verstöße vor. Sie habe vor Erstellung des Sanierungskonzeptes bei nahezu allen Anwesen im Binsfeld Bauzustandsbesichtigungen vorgenommen und lediglich bei solchen Gebäuden hierauf verzichtet, bei denen von vorneherein keine Anhaltspunkte für baurechtliche Verstöße ersichtlich gewesen seien. In 76 Fällen seien Aufforderungen zur Mängelbeseitigung ergangen. Für 38 Anwesen seien bauaufsichtliche Verfügungen erlassen worden. Auf den Aufklärungsbeschluss des Senats vom 27. Juli 2011 führt die Beklagte ergänzend aus, dass vor der erneuten Bekanntmachung des Bebauungsplanes am 19. Juni 1984 in 44 Fällen Baugenehmigungen erteilt worden seien, die Überschreitungen der Festsetzungen des Bebauungsplanes zugelassen hätten. Nach diesem Zeitpunkt sei dies bei 5 Anwesen der Fall gewesen. Zwischen Juni 1984 und Dezember 2002 sei sie in 33 Fällen gegen Verstöße vorgegangen, die unter anderem die Meldung mit Hauptwohnsitz im Plangebiet betroffen hätten. Den Klägern sei in einigen Fällen zuzugestehen, dass einzelne baurechtliche Verstöße im Plangebiet bislang nicht erfasst seien. Sie nehme die Hinweise zum Anlass, entsprechende Verfahren einzuleiten.

55

Der Senat hat im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 22. November 2011 durch Ortsbesichtigung Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen.

56

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Beteiligten sowie die beigezogenen Behörden- und Widerspruchsakten (4 Hefter) verwiesen, die sämtlich Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe

57

Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg.

58

Das Verwaltungsgericht hätte der Anfechtungsklage gegen die
bauaufsichtliche Verfügung vom 29. September 2008 überwiegend
stattgeben müssen, da sie sich zu einem großen Teil als
ermessensfehlerhaft erweist. Im Übrigen, insbesondere hinsichtlich
des Verpflichtungsbegehrens, ist die Berufung unbegründet.

59

A. Die Anfechtungsklage gegen die bauaufsichtliche Verfügung ist
teilweise begründet.

60

Das Verwaltungsgericht hätte der Klage stattgeben müssen, soweit
den Klägern aufgegeben wurde, die Garage ihrer genehmigten Nutzung
zuzuführen, die Verbindungstür zum Wohnhaus zu entfernen, die
entsprechenden Öffnungen zuzumauern, Einbauten, die der
Garagennutzung widersprechen, zu entfernen, die Verbindung zwischen
Wochenendhaus und Garagenunterkellerungsraum dauerhaft zu
verschließen, das Gartenhaus zu beseitigen, wenn nicht fristgerecht
ein Befreiungsantrag gestellt wird, und soweit die Beklagte ihnen
bei Nichtbefolgung dieser Verfügungsteile ein Zwangsgeld angedroht
und ihnen gegenüber die Kosten der Amtshandlung festgesetzt
hat.

61

I. Die Anordnung der Beklagten verstößt allerdings nicht bereits
gegen Form- oder Verfahrensvorschriften.

62

Die Kläger sind vor ihrem Erlass ordnungsgemäß angehört worden.
Nach § 28 Abs. 1 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 LVwVfG ist dem Betroffenen
Gelegenheit zu geben, sich zu den für die Entscheidung erheblichen
Tatsachen zu äußern, bevor ein Verwaltungsakt erlassen wird, der in
seine Rechte eingreift. Das Anhörungsrecht soll ihm ermöglichen, zu
dem ins Auge gefassten Ergebnis eines Verwaltungsverfahrens
Stellung zu nehmen. Hierzu ist erforderlich, dass er Kenntnis von
allen der Behörde bekannten, für die Entscheidung erheblichen
Tatsachen erlangt (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 12. Aufl. 2011 § 28
Rn. 12 f.; Bonk/Kallerhoff, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 7.
Aufl. 2008, § 28 Rn. 34). Die Kläger wurden von der Beklagten mit
Schreiben vom 6. Juni 2008 über den geplanten Inhalt der gegen sie
vorgesehenen Verfügung informiert. Gleichzeitig wurde ihnen
Gelegenheit eingeräumt, sich hierzu zu äußern. Dabei bezog sich die
Beklagte auf ein weiteres Schreiben vom 23. November 2006, mit dem
den Klägern die bei einer Ortsbesichtigung festgestellten
Abweichungen von der Baugenehmigung mitgeteilt wurden. Neben dieser
Anhörungsmöglichkeit besteht für die Beteiligten nach § 29 Abs. 1
VwVfG das Recht auf Einsichtnahme in die Behördenakten, soweit
deren Kenntnis zur Geltendmachung oder Verteidigung ihrer
rechtlichen Interessen erforderlich ist. Die Behörde ist im Rahmen
der Anhörung indessen nicht verpflichtet, auf die Möglichkeit der
Akteneinsicht gesondert hinzuweisen. Ein entsprechender Hinweis ist
lediglich dann vorzusehen, wenn die Anhörung selbst durch die
Möglichkeit der Akteneinsicht erfolgen soll (vgl. Bonk/Kallerhoff,
a.a.O., § 28 Rn. 46). Im Übrigen ist ein möglicher Fehler der
Anhörung nach § 45 Abs. 1 Nr. 3 VwVfG durch deren Nachholung im
Widerspruchsverfahren geheilt worden.

63

II. Der Bescheid der Beklagten erweist sich aber inhaltlich als
teilweise rechtswidrig.

64

1. Soweit die Kläger in Nummer 1 Buchstaben a) und b) des Tenors
des Bescheides vom 29. September dazu aufgefordert wurden, die
Garage der genehmigten Nutzung zuzuführen und die Zugänge zwischen
Wohnhaus und Garagengebäude dauerhaft zu verschließen, liegen die
tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer solchen
Anordnung nach den §§ 59 Abs. 1 Satz 1 und 81 Satz 1
Landesbauordnung – LBauO − zwar vor, indessen hat die
Beklagte das ihr hiernach zustehende Ermessen nicht sachgerecht
ausgeübt.

65

Nach § 81 Satz 1 LBauO kann die Bauaufsichtsbehörde die
teilweise oder vollständige Beseitigung baulicher Anlagen anordnen
oder deren Benutzung untersagen, wenn diese gegen baurechtliche
oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften über die
Errichtung, die Änderung, die Instandhaltung oder die
Nutzungsänderung dieser Anlagen verstoßen und nicht auf andere
Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Nach der
Generalklausel des § 59 Abs. 1 Satz 1 LBauO hat die
Bauaufsichtsbehörde allgemein nach pflichtgemäßem Ermessen die
erforderlichen Maßnahmen zur Einhaltung baurechtlicher und
sonstiger öffentlich-rechtlicher Vorschriften bei den genannten
Vorgängen zu treffen.

66

Die Nutzung des rückwärtigen Teils der Garage der Kläger zu
Aufenthaltszwecken erweist sich als formell und materiell
baurechtswidrig.

67

a. Diese Garagennutzung bedarf einer Genehmigung, die den
Klägern aber bislang nicht erteilt wurde, so dass die Nutzung auch
nicht bestandsgeschützt ist.

68

Die Nutzung eines Teiles der Garage zu Aufenthaltszwecken bedarf
gemäß § 61 LBauO einer bauaufsichtlichen Genehmigung. Nach § 62
Abs. 2 Nr. 5 a LBauO sind Nutzungsänderungen von Gebäuden und
Räumen, die nicht im Außenbereich liegen, nur dann
genehmigungsfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen
öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige Nutzung
gelten. Derartige geänderte öffentliche Anforderungen gelten für
die neue Nutzung dann, wenn sich aus einer anderen oder derselben
Vorschrift andersartige Anforderungen für die bisherige Nutzung
zwingend ergeben, wenn also die veränderte Nutzung nach den
öffentlich-rechtlichen Vorschriften anders zu beurteilen ist als
die bisherige Nutzung (vgl. Jeromin, LBauO RP, 2. Aufl. 2008, § 62
Rn. 108). Geänderte baurechtliche Anforderungen, die eine
Genehmigungspflicht begründen, ergeben sich hinsichtlich der
Garagennutzung schon insoweit, als hiervon die
abstandsflächenrechtliche Betrachtung nach § 8 Abs. 9 LBauO
abhängt, wonach ohne Abstandsflächen nur Garagen oder sonstige
Gebäude ohne Aufenthaltsräume zulässig sind. Zudem gelten für
Garagen unabhängig von der Frage der Einbeziehung in die Grund-
oder Geschossflächenberechnung nach den Bestimmungen des für das
Gebiet maßgeblichen Bebauungsplans Nr. 002 „Im Binsfeld III
(Wochenendhausgebiet)“ auch andere bauplanerische
Anforderungen als für Gebäude mit Aufenthaltsräumen (vgl. etwa § 12
BauNVO).

69

Die hiernach erforderliche Nutzungsänderungsgenehmigung ist den
Klägern indessen nicht erteilt worden. Insbesondere können sie sich
nicht auf die Genehmigungsfiktion des § 66 Abs. 4 Satz 2 und Satz 5
LBauO berufen. Die Fiktion greift nämlich nur dann, wenn die
Bauaufsichtsbehörde die Vollständigkeit des Bauantrags unter Angabe
des Datums ihrer Feststellung gemäß § 60 Abs. 4 Satz 1 LBauO
schriftlich bestätigt hat. Das Gesetz knüpft die
Genehmigungsfiktion aus Gründen der Rechtsklarheit und
Rechtssicherheit nicht an den Eingang des vollständigen
Bauantrages, sondern erst an die Feststellung der Vollständigkeit.
Insoweit lässt sich der Landesbauordnung keine Regelung entnehmen,
wonach die Fristen des § 65 Abs. 2 Nr. 1 LBauO und des § 66 Abs. 4
Satz 2 LBauO miteinander zu verbinden sind und die
Genehmigungsfiktion einen Monat und 10 Tage nach Abgabe der
vollständigen Antragsunterlagen greift (vgl. OVG RP, Urteil vom 20.
Februar 2002 – 8 A 11330/01.OVG –, BRS 65 Nr. 171 und
juris, Rn. 16; Urteil vom 04. Juli 2007 – 8 A 10160/07.OVG
−, BauR 2007, 1718; Beschluss vom 15. Februar 2011 – 8
A 11208/10.OVG −).

70

b. Die Nutzung der Garage zu Aufenthaltszwecken erweist sich
auch als materiell baurechtswidrig, da sie einerseits entgegen § 30
Abs. 1 BauGB gegen die Bestimmungen des Bebauungsplanes „Im
Binsfeld III“ verstößt und andererseits die Vorgaben der
bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenvorschriften nach § 8 LBauO
nicht einhält.

71

aa. Die Teilnutzung der Garage als Aufenthaltsraum verstößt
gegen Nr. 4 Satz 2 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans
Nr. 002 „Im Binsfeld III (Wochenendhausgebiet)“, wonach
die Geschossfläche 60 m² nicht überschreiten darf.

72

(1) Maßgeblich für die Bestimmung der bei der Ermittlung der
Geschossfläche zu berücksichtigenden Teilflächen ist die
Baunutzungsverordnung in der zum Zeitpunkt der Aufstellung des
Bauleitplanes geltenden Fassung (vgl. Söfker, in:
Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 97.
Ergänzungslieferung 2010, Vorbem. zur BauNVO, Rn. 4). Hiernach ist
hinsichtlich des Bebauungsplanes „Im Binsfeld III
(Wochenendhausgebiet)“ auf § 20 Abs. 2 der
Baunutzungsverordnung in der Neufassung vom 26. November 1968
(BGBl. I S. 1237) – BauNVO (1968) abzustellen. Nach dieser
Vorschrift ist die Geschossfläche nach den Außenmaßen der Gebäude
in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Die Flächen von
Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen
gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände
sind mitzurechnen.

73

Die zu Wohnzwecken genutzte hintere Garagenhälfte ist als Teil
des Erdgeschosses des Wochenendhauses, das als Vollgeschoss zu
werten ist, in die Geschossflächenberechnung einzubeziehen. Die
Kläger profitieren nicht von der Ausnahme in § 20 Abs. 3 BauNVO
(1968), wonach bauliche Anlagen und Gebäudeteile im Sinne des § 19
Abs. 4 BauNVO (1968) bei der Ermittlung der Geschossfläche
unberücksichtigt bleiben. Nach dieser Vorschrift werden auf die
zulässige Grundfläche die Grundflächen von Nebenanlagen im Sinne
des § 14 nicht angerechnet. Das gilt gleichermaßen für Balkone,
Loggien, Terrassen und für bauliche Anlagen, soweit sie nach
Landesrecht im Bauwich oder in den Abstandsflächen zulässig sind
oder zugelassen werden können. Die nach § 8 Abs. 9 Satz 1 LBauO
innerhalb der Abstandsflächen zulässigen baulichen Anlagen zeichnen
sich aber gerade dadurch aus, dass sie über keine Aufenthaltsräume
verfügen. Zudem streitet zugunsten der Kläger auch nicht die
Privilegierung des § 21 a Abs. 4 Nr. 2 BauNVO (1968), wonach bei
der Ermittlung der Geschossfläche Stellplätze und Garagen nicht zu
berücksichtigen sind, soweit sie höchstens 0,1 der Fläche des
Grundstücks in Anspruch nehmen. Der Aufenthaltszwecken dienende
hintere Teil des Gebäudes hat gerade seine Funktion als Garage
verloren, die darin zu sehen ist, dass es sich um einen
umschlossenen Raum zum Abstellen von Kraftfahrzeugen handelt (vgl.
§ 2 Abs. 8 Satz 2 LBauO). Ist hiernach die Fläche des Wohnzwecken
dienenden hinteren Teils der Garage in die
Geschossflächenberechnung einzubeziehen, so führt dies zu einer
Überschreitung der nach dem Bebauungsplan geltenden Obergrenze, die
durch den genehmigten Bestand des Wochenendhauses mit 59,5 m² fast
vollständig ausgeschöpft wird.

74

(2) Die Nutzung der Garage für Aufenthaltszwecke lässt
allerdings nicht gleichzeitig einen Verstoß gegen die in Nr. 3 Satz
2 der textlichen Festsetzungen vorgesehene Begrenzung der
Grundfläche der Wochenendhäuser auf 60 m² erkennen.

75

Mit diesem sich aus § 10 Satz 2 BauNVO (1968) ergebenden Maßstab
wird eine von der Festsetzung der Grundfläche der baulichen Anlagen
in § 16 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BauNVO (1968) abweichende Zielsetzung
verfolgt. Während die Grundfläche der Wochenendhäuser allein das
Wochenendhaus als solches in Bezug nimmt, erfasst der Begriff der
Grundfläche der baulichen Anlagen in § 16 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2
BauNVO (1968) neben dem Wochenendhaus selbst noch weitere auf dem
Grundstück befindliche bauliche Anlagen, wie z.B. Garagen. Die
Festsetzungen zur Grundfläche aller baulichen Anlagen geben den
Umfang der Bebauung des Grundstücks und damit die Baudichte vor.
Die nach § 10 Satz 2 BauNVO (1968) für Wochenendhausgebiete
zwingend festzusetzende zulässige Grundfläche allein der
Wochenendhäuser soll eine an der besonderen Eigenart des Gebietes
orientierte Bestimmung der Grundrissgröße der das Gebiet prägenden
baulichen Anlagen, nämlich der Wochenendhäuser ermöglichen (vgl.
Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Auflage 2008, § 10 Rn. 25). Bei der
Grundfläche der Wochenendhäuser handelt es sich - im Gegensatz zur
Geschossfläche, die auch auf die innere Ausnutzung abstellt, - um
ein auf den äußeren Charakter der Gebäude und ihre nach außen
erkennbar werdende Flächeninanspruchnahme abstellendes Kriterium.
Hiernach werden von der Festsetzung nur solche Gebäudeteile
erfasst, die sich nach ihrem äußeren Eindruck als integrierter
Bestandteil eines Wochenendhauses darstellen.

76

Dies ist indessen bei der Garage der Kläger nicht der Fall. Sie
ist zwar an das Wochenendhaus angebaut, erweckt aber nach außen hin
den Eindruck eines selbstständigen Teilgebäudes, das nicht an der
Aufenthaltsfunktion des eigentlichen Wochenendhauses teilhat,
sondern der Unterbringung von Kraftfahrzeugen dient. Insbesondere
ist weiterhin ein Garagentor vorhanden und die nach Südosten
ausgerichtete Längswand der Garage wird nicht durch eine
Fensteröffnung durchbrochen. Das Garagengebäude war daher nicht in
die Berechnung der Grundfläche des Wochenendhauses einzubeziehen.
Die nach außen nicht in Erscheinung tretende Erweiterung der
Wohnfläche im Gebäudeinneren wird deshalb allein bei dem –
auf die Aufenthaltsräume abstellenden – Merkmal der
Geschossfläche berücksichtigt.

77

(3) Der Verstoß gegen die im Bebauungsplan festgesetzte
zulässige Geschossfläche ist nicht deshalb unbeachtlich, weil der
Plan als unwirksam anzusehen wäre.

78

(a) Eine Unwirksamkeit des Bebauungsplanes ergibt sich nicht
bereits daraus, dass er nicht den Vorgaben des gemeinsamen
Runderlasses Planung und Ausweisung von Wochenendhausgebieten
(MinBl. 1977, Spalte 219) entspricht. Der Runderlass enthält keine
für die Antragsgegnerin in Ausübung ihrer Planungshoheit bindenden
Vorgaben, so dass ein Verstoß gegen diese Regelungen keine
Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Bebauungsplans hat.

79

(b) Der Plan ist zudem durch erneute Bekanntmachung am 19. Juni
1984 wirksam in Kraft getreten.

80

Die Heilung eines ursprünglich verfahrensfehlerhaft erlassenen
Bebauungsplans in einem ergänzenden Verfahren (§ 155 a Abs. 5
BBauG, vgl. § 214 Abs. 4 BauGB) würde nur dann keinen gültigen
Bebauungsplan hervorbringen, wenn sich die rechtlichen
Rahmenbedingungen nach der Beschlussfassung grundlegend verändert
haben oder in der Nachbarschaft ein nachhaltiger Wandel der
tatsächlichen Gegebenheiten eingetreten ist, so dass die
ursprünglichen Planungsgrundlagen nicht mehr tragfähig sind. Für
eine Fehlerhaftigkeit des Abwägungsergebnisses lassen sich im Falle
des Bebauungsplanes „Im Binsfeld III“ indes keine
Anhaltspunkte feststellen.

81

Zudem scheitert ein wirksames Inkraftsetzen eines Bebauungsplans
in einem ergänzenden Verfahren dann, wenn zuvor dessen
Funktionslosigkeit eingetreten ist. Von einer derartigen
Funktionslosigkeit ist auszugehen, wenn sich die tatsächlichen
Verhältnisse im Plangebiet so weit verselbstständigt haben, dass
von den planerischen Festsetzungen, die Gegenstand der
gemeindlichen Beschlussfassung waren, keine steuernde Wirkung mehr
ausgehen kann (vgl. zum Vorstehenden: BVerwG, Beschluss vom 25.
Februar 1997 – 4 NB 40.96 – in NVwZ 1997, 893 und
juris, Rn. 17 f.). Eine derartige Funktionslosigkeit setzt voraus,
dass tatsächliche Verhältnisse eingetreten sind, die die auf sie
bezogenen Festsetzungen eines Bebauungsplanes ihrer ordnenden
Wirkung beraubten, weil deren Verwirklichung in ihrer ganzen
Reichweite auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen ist. Die Abweichung
zwischen planerischer Festsetzung und tatsächlicher Situation muss
zudem derart offensichtlich sein, dass ein dennoch in die
Fortgeltung der Festsetzung gesetztes Vertrauen nicht mehr als
schutzwürdig angesehen werden kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 29.
April 1977 – IV C 39.75 −, BVerwGE 54, 5 und juris, Rn.
35; Urteil vom 17. Juni 1993 – 4 C 7/91 −, NVwZ 1994,
281 und juris, Rn. 19; Urteil vom 28. April 2004 – 4 C 10/03
−, NVwZ 2004, 1244 und juris, Rn. 15; OVG RP, Urteil vom 26.
Oktober 2010 – 8 C 10150/10.OVG −, juris, Rn. 151;
Kalb/Külpmann, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB,
100. Ergänzungslieferung 2011, § 10 Rn. 407). Ob die
Voraussetzungen für die Funktionslosigkeit bauplanerischer
Regelungen erfüllt sind, ist für jede Festsetzung gesondert zu
prüfen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 09. Oktober 2003 – 4 B
85/03 −, BauR 2004, 1128 und juris Rn. 8).

82

Hiernach kann bei dem Bebauungsplan „Im Binsfeld
III“, insbesondere bei den hier entscheidenden Festsetzungen
zum Maß der baulichen Nutzung, keine Funktionslosigkeit zum
Zeitpunkt seiner erneuten Bekanntmachung am 13. Juni 1984
angenommen werden.

83

Eine derartige Funktionslosigkeit kann insbesondere nicht auf
die von den Klägern durchgeführte Umfrage gestützt werden, nach der
von den 187 Bauten, die im Jahr 1984 im Bereich des
Wochenendhausgebietes vorhanden gewesen seien, 145 dauerhaft zu
Wohnzwecken genutzt worden seien. Dabei kann außer Betracht
bleiben, dass die Angaben der Kläger in einzelnen Fällen nicht
nachvollziehbar sind, wenn sie etwa Anwesen als dauerbewohnt
bezeichnen, die im Jahre 1984 noch nicht errichtet waren.

84

Eine dem festgesetzten Gebietscharakter entgegenstehende
Wohnnutzung kann nämlich im Hinblick auf die Ordnungsfunktion des
Bebauungsplanes nur dann Relevanz gewinnen, wenn sie genehmigt oder
in einer Weise geduldet wird, die keinen Zweifel daran lässt, dass
sich die zuständigen Behörden mit ihrem Vorhandensein abgefunden
haben (vgl. zur Einordnung nach § 34 BauGB: OVG RP, Urteil vom 19.
Juli 1984 -12 A 59/82 -). Denn nur unter dieser Voraussetzung kann
angenommen werden, dass sich die tatsächlichen Verhältnisse so
verfestigt haben, dass sie dem Geltungsanspruch der Festsetzungen
des Bebauungsplanes auf unabsehbare Zeit entgegenstehen. Der
Geltungsanspruch einer Norm geht nicht bereits dadurch verloren,
dass sich ein großer Teil der Normunterworfenen nicht mehr an die
Regelungen hält. Vielmehr muss zusätzlich das Verhalten der für die
Überwachung der Vorschrift zuständigen Behörde die Annahme
rechtfertigen, dass die tatsächlichen Abweichungen dauerhaft
Bestand haben werden und kein schutzwürdiges Vertrauen in die
Fortgeltung der Festsetzung mehr rechtfertigen.

85

Zu den von den Klägern aufgelisteten Vorhaben, bei denen im
Rahmen ihrer Umfrage eine Dauerwohnnutzung im Jahre 1984 angegeben
wurde, kann indessen nicht festgestellt werden, dass diese Nutzung
in nennenswertem Umfang von der Beklagten genehmigt oder geduldet
worden ist. Bis zu diesem Zeitpunkt wurde lediglich in Einzelfällen
eine Dauerwohnnutzung ermöglicht sowie in 25 Fällen eine höhere
Grund- oder Geschossfläche als 60 m² zugelassen, wobei bei 20
Anwesen eine Überschreitung von nicht mehr als 5 m² erlaubt wurde.
Eine derart geringe Überschreitung erleichtert indessen nicht
merkbar die Nutzbarkeit des Anwesens zum dauerhaften Wohnen und
damit eine Abkehr von der Wochenendhausnutzung. Bei einer möglichen
Gesamtzahl von etwa 240 Häusern, einer überwiegend geringfügigen
Abweichung hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung und einer
nicht ins Gewicht fallenden Genehmigung des Dauerwohnens kann
hiernach nicht angenommen werden, dass eine Verwirklichung des die
Art der Nutzung betreffenden Gebietscharakters im Plangebiet im
Juni 1984 nicht mehr möglich gewesen wäre. Dass über die von der
Beklagten genannten Fälle hinaus Dauernutzungen - und nicht bloß
Wochenendhausnutzungen − genehmigt worden sind, wird auch von
den Klägern nicht behauptet. Die Festsetzungen von Kniestock und
Dachneigung, von denen ebenfalls Abweichungen zugelassen wurden,
sind Teil der Gestaltungssatzung und wirken sich daher auf die
Ordnungsfunktion des Bebauungsplanes nicht unmittelbar aus.

86

Im Übrigen haben mögliche Abweichungen von den die Gebietsart
charakterisierenden Festsetzungen zum damaligen Zeitpunkt in ihrer
Erkennbarkeit keinen solchen Grad erreicht, dass ein in die
Fortgeltung der Gebietsfestsetzung gesetztes Vertrauen keinen
Schutz mehr verdiente. Dies wird nicht zuletzt daran deutlich, dass
das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz in seiner das Gebiet
betreffenden Entscheidung vom 19. Juli 1984 (Az.: 12 A 59/82) bei
der Einschätzung nach § 34 BauGB zu dem Ergebnis gekommen ist, dass
das Gebiet sich weiterhin als faktisches Wochenendhausgebiet
darstellt.

87

(c) Eine Funktionslosigkeit der Maßfestsetzungen des
Bebauungsplans „Im Binsfeld III“ ist auch in der
Folgezeit nach der Neubekanntmachung des Plans nicht eingetreten.
Dass sich die tatsächlichen Verhältnisse im Wohngebiet bis Ende
2002 durchgreifend geändert hätten, kann anhand des Vortrags der
Beteiligten und nach den Verwaltungsakten nicht festgestellt
werden. Überdies ist die Beklagte gegenüber einer Dauerwohnnutzung
in diesem Gebiet auch nicht untätig geblieben oder hat diese gar
geduldet. Vielmehr hat sie in den Jahren 1984 bis 1995 in mehreren
Fällen eine melderechtliche Klarstellung bei mit Hauptwohnsitz im
Gebiet gemeldeten Anwohnern veranlasst.

88

(d) Auch nach der Verabschiedung des Sanierungskonzeptes durch
den Bau- und Planungsausschuss der Beklagten am 16. April 2008 ist
hinsichtlich der Gebietsfestsetzung als Wochenendhausgebiet keine
Funktionslosigkeit eingetreten.

89

Die Beklagte sieht nach ihrem Sanierungskonzept zwar von einer
förmlichen Duldung des Dauerwohnens ab. Andererseits verzichtet sie
aber auf eine Kontrolle dieses Umstandes. Zudem sind im
Sanierungskonzept keine Maßnahmen vorgesehen, die den Bewohnern der
Anwesen gegenüber ergriffen werden sollen, in denen Hauptwohnsitze
gemeldet sind. Insoweit ist davon auszugehen, dass die Beklagte
gegen die Dauerwohnnutzung als solche keine Maßnahmen ergreift.

90

Dabei geht der Senat davon aus, dass die Zahl der dauerhaft zu
Wohnzwecken genutzten Anwesen höher ist als die im
Sanierungskonzept angeführte Zahl von 76 als mit Hauptwohnsitz
gemeldeten Anwesen. Denn es ist damit zu rechnen, dass eine größere
Anzahl von Personen, die keinen Dauerwohnsitz gemeldet haben,
dauerhaft in dem Gebiet wohnt.

91

Dieser Umstand bedeutet indes noch nicht, dass der Bebauungsplan
„Im Binsfeld III“ seine Steuerungsfunktion offenkundig
verloren hätte, jedenfalls nicht hinsichtlich der hier allein
entscheidenden Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung.

92

Für die Prägung eines Wochenendhausgebietes und somit für seinen
Gebietscharakter kommt es nicht allein darauf an, in welchem Umfang
tatsächlich eine Freizeit- oder eine dauerhafte Nutzung
stattfindet. Es gehört zum Kennzeichen solcher Gebiete, dass die
Nutzung der Anwesen einem ständigen Wandel unterliegt. Nicht selten
findet ein fließender Übergang einer zunächst auf die Wochenenden
und die Ferienzeit beschränkten Nutzung hin zu einem Dauerwohnen
statt, ohne dass die Grenze exakt bestimmt werden könnte. Weil
diese Entwicklung in aller Regel im Verborgenen stattfindet, haben
es die Aufsichtsbehörden naturgemäß schwer, dem zu begegnen (vgl.
Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, a.a.O., §
10 BauNVO, Rn. 18; Fickert/Fieseler BauNVO, 11. Aufl. 2008, § 10
Rn. 23).

93

Der Charakter eines Wochenendhausgebietes wird über den
tatsächlichen Umfang der Wohnnutzung hinaus entscheidend auch von
dem äußeren Eindruck der vorhandenen Gebäude bestimmt. Denn es ist
kennzeichnendes Merkmal eines Wochenendhausgebietes, eine
vorübergehende Nutzung auf begrenztem Raum zu ermöglichen (vgl. OVG
RP, Urteil vom 22. August 1985 -1 A 62/84 -, AS 19, 442 und
ESOVGRP). Entscheidende Bedeutung zur Wahrung des Gebietscharakters
kommt deshalb auch der Beschränkung der Grundfläche des
Wochenendhausgebietes nach § 10 Satz 2 BauNVO (1968) zu, die
üblicherweise 30 bis 60 m² beträgt (vgl. Söfker a.a.O., § 10
BauNVO, Rn. 22; Fickert/Fieseler, a.a.O. § 10 Rn. 23.1) und die im
Plangebiet auf 60 m² beschränkt ist. Wie oben bereits ausgeführt,
trägt ein in seinem äußeren Erscheinungsbild derart begrenztes
Wohngebäude maßgeblich zum Charakter des Gebietes als
Wochenendhausgebiet bei.

94

Diese Verknüpfung einer bloßen Freizeitnutzung mit nach außen
erkennbarer Beschränkung des zur Verfügung stehenden Raumes war
auch tragende Erwägung des von den Klägern zitierten Urteils des
Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz vom 22. August 1985 (-1 A
62/84 -, a.a.O.). Hierin wurde gerade darauf abgestellt, dass mit
Billigung der zuständigen Behörde eine baugebietswidrige
Dauernutzung von Wohnhäusern auf einer Fläche von bis zu 236 m²
entstanden und auch im Bebauungsplan die zulässige Wohnfläche auf
maximal 156 m² festgesetzt worden war. Hiermit sei das
kennzeichnende Merkmal eines Wochenendhauses, eine Nutzung für
vorübergehende Aufenthalte zu Freizeitzwecken auf begrenztem Raum
zu ermöglichen, verfehlt worden. Das Gericht sah einen Verstoß
gegen § 10 BauNVO und eine falsche Etikettierung des Plangebietes
gegeben. Hiernach litt der dieser Entscheidung zugrundeliegende
Bebauungsplan aber gerade daran, dass die in einem
Wochenendhausgebiet erforderliche Begrenzung der Grundfläche nicht
erfolgte.

95

Allein der Verzicht der Beklagten, eine tatsächlich
stattfindende Dauernutzung aufzuklären, lässt deshalb noch nicht
den Schluss zu, man habe den Charakter des Gebiets als
Wochenendhausgebiet aufgegeben. Dem steht entgegen, dass sie nach
ihrem Sanierungskonzept jedenfalls bei Überschreitung der
zulässigen Grundfläche der Wochenendhäuser als dem für den Eindruck
nach außen maßgeblichen Merkmal auf einer Einhaltung der Vorgaben
des Bebauungsplanes beharrt und einen Rückbau der diese Grenzen
überschreitenden Flächen anstrebt. Dies gilt etwa für die
ungenehmigte Errichtung von Anbauten und Wintergärten. Das
Sanierungskonzept stellt hiernach ein taugliches Mittel dar, der
Festsetzung des Gebietscharakters im Bebauungsplan weiterhin zur
Durchsetzung zu verhelfen und den Geltungsanspruch dieser Norm zu
untermauern.

96

Erkennt man in dem Umstand der vorübergehenden Freizeitnutzung
auf begrenztem Raum das prägende Merkmal eines
Wochenendhausgebietes, so vermag der Senat auch nach dem Ergebnis
der Ortsbesichtigung nicht festzustellen, dass die im Plangebiet
tatsächlich vorhandene Bebauung insgesamt den Charakter eines
solchen Wochenendhausgebietes inzwischen offenkundig verloren
hätte.

97

Zwar sind in dem Gebiet auch größere Anwesen vorhanden, die zum
Teil allerdings bereits vor Inkrafttreten des Bebauungsplanes
„Im Binsfeld III“ im Jahre 1984 genehmigt wurden. Im
Übrigen entsteht der Eindruck einer verdichteten Bebauung, die sich
westlich der Straße „Binsfeld“ vielfach über zwei
Reihen erstreckt. Dabei erscheinen die Gebäude aber nicht
überdimensioniert, vielmehr kann nach optischer Einschätzung
überwiegend davon ausgegangen werden, dass die Grundfläche der
Wochenendhäuser weiterhin den durch den Bebauungsplan vorgegebenen
Rahmen einhält. Kennzeichnend für das Gebiet ist die kleinräumige
Kubatur überwiegend als Einzelhäuser in Erscheinung tretender
Gebäude.

98

Im Wesentlichen bleibt auch der Eindruck der Eingeschossigkeit
erhalten. Zum Teil wird insbesondere bei den östlich der Straße
„Binsfeld“ gelegenen Anwesen zwar der Anschein erweckt,
dass das Kellergeschoss entsprechend der Vorschrift 2 Abs. 4 Satz 2
Nr. 3 der Landesbauordnung vom 27. Februar 1974 (GVBl., S. 55) als
weiteres Vollgeschoss anzusehen ist und es im Mittel über 1,20 m
über die Geländeoberfläche hinausragt. Dieser erste Eindruck wird
jedoch vielfach durch eine bei der Ortsbesichtigung festzustellende
topographische Besonderheit entkräftet. Die natürliche
Geländeoberfläche gestaltet sich in diesem Bereich nämlich in
weiten Teilen so, dass sie dammartig vom See her zunächst ansteigt
und zur Straße wieder abfällt. Hiernach ist aber in vielen Fällen
erkennbar, dass der Mittelwert eines mehr als 1,20 m über die
Geländeoberfläche hinausragenden Kellergeschosses nicht erreicht
wird. Insgesamt vermittelt das Plangebiet nicht den Charakter eines
klassischen Wohngebietes.

99

Die für die Annahme der Funktionslosigkeit erforderliche
Erkennbarkeit einer tatsächlichen Entwicklung in Abweichung von den
Festsetzungen des Bebauungsplanes wird auch nicht erreicht, soweit
Aufenthaltsräume in Speicher- und Kellerräumen errichtet wurden und
hierdurch die im Plangebiet zulässige Geschossfläche überschritten
wurde. Auch hierzu hält das Sanierungskonzept der Beklagten fest,
dass die entsprechende Nutzung der Räume nicht genehmigt, von
Kontrollen aber wegen der fehlenden Effizienz abgesehen werden
soll. Ein Einschreiten gegen die festgestellten 127 Umnutzungen von
Kellerräumen und 15 Fälle umgenutzter Speicher sieht das Konzept
wiederum nicht vor. Indessen handelt es sich hierbei um
Abweichungen, die die innere Ausnutzung der vorhandenen
Räumlichkeiten betreffen und die sich nicht merklich auf die äußere
Gestaltung der Gebäude und die hierdurch bewirkte Prägung
auswirken. Vielmehr sind die Anwohner, wie auch die Umnutzung von
Garagen zeigt, gerade darum bemüht, die abweichende Nutzung der
Räume nicht nach außen in Erscheinung treten zu lassen. Die
Verstöße gegen die Vorgaben des Planes sind insoweit nicht
offensichtlich.

100

bb. Die durch Zugänge mit dem Haupthaus verbundene, grenzständig
errichtete Garage verstößt auch gegen das Abstandsflächengebot des
§ 8 Abs. 1 Satz 1 LBauO.

101

Die Kläger können sich nicht auf die Privilegierung des § 8 Abs.
9 LBauO berufen, wonach Garagen ohne Abstandsflächen gegenüber
Grundstücksgrenzen errichtet werden können. Die Anwendung dieser
Vorschrift setzt voraus, dass es sich bei der innerhalb der
Abstandsflächen errichteten Garage um ein selbständiges Gebäude
handelt. Entscheidend für die Annahme einer Selbstständigkeit in
diesem Sinne ist die funktionale Trennung zwischen Hauptgebäude und
Garagenanbau, durch die gewährleistet ist, dass die Grenzbebauung
nur entsprechend ihrer Funktion als Garage genutzt wird (vgl. OVG
RP, Urteil vom 25.11.2009 – 8 A 10636/09.OVG −, AS 38,
130 und juris, Rn. 35). Mangels Eintragung der entsprechenden
Baulast können die Abstandsflächen auch nicht nach § 9 Abs. 1 LBauO
auf dem Nachbargrundstück ausgewiesen werden.

102

c. Liegen hiernach die tatbestandlichen Voraussetzungen für die
die Garage betreffenden Anordnungen vor, so erweist sich die auf
die aufgezeigten Verstöße abstellende Ermessensentscheidung der
Beklagten jedoch als fehlerhaft.

103

aa. Soweit die bauaufsichtliche Verfügung auf die Verletzung des
Abstandsflächengebotes abstellt, erweist sich die Anordnung als
ermessensfehlerhaft, weil den Klägern ein Anspruch auf Eintragung
einer Baulast zusteht, mit der der aufgezeigte
Abstandsflächenverstoß behoben wird, und die Beklagte diese
Eintragung in rechtswidriger Weise verweigert.

104

Die Kläger haben im Februar 2011 unter Vorlage einer
entsprechenden Einwilligungserklärung ihres Nachbarn den Antrag auf
Eintragung einer Baulast gestellt, wonach die Abstandsflächen für
die Garage gemäß § 9 Abs. 1 LBauO auf dem Nachbargrundstück
ausgewiesen werden. Nach Eintragung einer entsprechenden Baulast
würde die Grenzgarage die abstandsrechtlichen Vorschriften
einhalten. Nach übereinstimmender Darstellung der Beteiligten sind
sowohl die formalen Voraussetzungen für eine Eintragung als auch
die tatbestandlichen materiellen Anforderungen des § 9 Abs. 1 LBauO
erfüllt. Ist aber der Besteller verfügungsberechtigt, entspricht
die Erklärung den Formvorschriften, hat sie einen bestimmten
baulastfähigen Inhalt und besteht ein baurechtlicher Bezug, so hat
der Begünstigte einen Eintragungsanspruch, wenn er damit –
wie im Falle der Kläger - die Voraussetzungen für ein bestimmtes
Vorhaben sichert (Schmidt in: Jeromin, a.a.O., § 86 Rn. 43).

105

Die Beklagte kann sich demgegenüber nicht darauf berufen, dass
hierdurch einer den Vorgaben des Bebauungsplanes widersprechenden
Nutzung der Garagenräume Vorschub geleistet würde. Die
Abstandsflächenregelungen sollen lediglich Konfliktsituationen
lösen, die sich unter bauordnungsrechtlichen Gesichtspunkten
ergeben. Eine Berücksichtigung bauplanerischer Gesichtspunkte bei
der Entscheidung über die Eintragung einer Baulast ist von der
Regelung des § 9 Abs. 1 LBauO nicht abgedeckt.

106

Des Weiteren ist unerheblich, dass der Eintragungsantrag erst
nach der letzten Behördenentscheidung, dem Widerspruchsbescheid vom
04. August 2010, gestellt wurde. Die Kläger hatten nämlich bereits
im Widerspruchsverfahren darauf verwiesen, dass der Nachbar mit der
Ausweisung der Abstandsfläche auf seinem Grundstück einverstanden
sei und die Eintragung einer Baulast angestrebt werde. Auf diesen
Gesichtspunkt ist die Beklagte in ihren Entscheidungen indes nicht
eingegangen. Zudem greift eine Ausnahme von der Regel, dass es im
Rahmen der Anfechtungsklage grundsätzlich auf die Sach- und
Rechtslage im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung ankommt.
Die Verhältnisse im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung sind
nämlich dann maßgeblich, wenn sich – wie im vorliegenden Fall
− bei einem noch nicht vollzogenen Verwaltungsakt die Sach-
oder Rechtslage inzwischen zugunsten des Klägers in einer Weise
geändert hat, dass eine Durchsetzung der angegriffenen behördlichen
Maßnahme nunmehr sinnlos geworden ist oder unangemessen erscheinen
müsste (BVerwG, Beschluss vom 23. Januar 1989 – 4 B 132/88
−, juris Rn. 5).

107

bb. Soweit die zu der Garage getroffenen Anordnungen mit einem
Verstoß gegen bauplanungsrechtliche Vorgaben begründet werden,
verletzt die von der Beklagten getroffene Ermessensentscheidung den
Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG.

108

Der Gleichheitssatz gebietet es, dass die Behörde bei ihrem
Vorgehen gegen baurechtswidrige Zustände das ihr eingeräumte
Ermessen gleichmäßig ausübt. Sie darf nicht systemlos oder
willkürlich handeln (vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. April 1995
– 4 B 55/95 −, BRS 57 Nr. 248 und juris Rn. 5).

109

Maßstab für das Vorgehen der Beklagten gegen baurechtliche
Verstöße ist das am 16. April 2008 durch den Bau – und
Planungsausschuss der Beklagten beschlossene Sanierungskonzept. Die
Beklagte hat damit zur Gewährleistung eines abgestimmten Vorgehens,
bei dem wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches
abweichend behandelt wird, ein Konzept entwickelt, das Grundlage
für ihr bauaufsichtliches Vorgehen sein soll. Mit diesem
Sanierungskonzept hat sie ihr Vorgehen gegen baurechtliche Verstöße
vorab festgelegt und sich damit im Hinblick auf die Ausübung ihres
Ermessens selbst gebunden.

110

Was Garagenumnutzungen und das Vorhandensein von Zugängen
zwischen Hauptgebäuden und Garagen angeht, so werden im
Sanierungskonzept nur Verstöße gegen die bauordnungsrechtlichen
Abstandsflächenvorschriften problematisiert. Hiernach sieht das
Sanierungskonzept ein Einschreiten gegen umgenutzte Garagen von
vorneherein nur bei einer Verletzung des Abstandsflächenrechtes
vor. Ein Vorgehen aus bauplanungsrechtlichen Gründen, wie es hier
erstmals im Widerspruchsbescheid als zusätzliches Argument
dargelegt worden ist, weicht daher von dem selbst gesetzten
Sanierungskonzept ab.

111

Darüber hinaus erweist sich das auf die Bauplanungswidrigkeit
der Garagenumnutzung gestützte Vorgehen noch aus einem weiteren
Grund als ermessensfehlerhaft.

112

Wenn im Widerspruchsbescheid die Nutzung der Garage zu
Aufenthaltszwecken als Überschreitung der im Bebauungsplan
erfolgten Festsetzung zur Grundfläche der Wochenendhäuser gewertet
wird, ist nach dem oben Gesagten ein solcher Verstoß bereits
objektiv nicht gegeben. Soweit in dieser Begründung zugleich ein
Verstoß gegen die Festsetzung der Geschossfläche zum Ausdruck
kommt, liegt hierin nach Auffassung des Senats die
Ungleichbehandlung zweier Sachverhalte, die sich im Wesentlichen
als gleich erweisen.

113

Zur Geschossfläche ist nach dem hier maßgeblichen § 20 Abs. 2
Satz 2 BauNVO (1968) nicht nur die Fläche der Vollgeschosse zu
rechnen, vielmehr wird auch die Fläche von Aufenthaltsräumen in
anderen Geschossen erfasst. Mit der so festgelegten Geschossfläche
wird also auf die im Wochenendhaus tatsächlich vorhandene
Wohnfläche abgestellt.

114

Was die Ausdehnung der Geschossfläche im Gebäudeinneren
anbelangt, die also ohne Erweiterung der Grundfläche und die damit
einhergehende Vergrößerung des Gebäudekörpers erfolgt, hat sich die
Beklagte in ihrem Sanierungskonzept indes dahin festgelegt, dass
sie gegen die Schaffung zusätzlicher Aufenthaltsräume in Keller und
Speicher und die dadurch herbeigeführte Ausdehnung der
Geschossfläche nicht vorgehen wird. Dabei lässt sich die Beklagte
von der Überlegung leiten, dass derartige Verstöße im Innern der
betroffenen Gebäude erfolgen und nach außen oft nicht erkennbar
werden, was zugleich eine dauerhafte Kontrolle wesentlich
erschwert. Gleichzeitig bleiben trotz dieser Einschränkung der
Kontrolle das äußere Erscheinungsbild und die Kubatur der Anwesen
unberührt, so dass sich hierdurch keine wesentlichen Auswirkungen
auf den Charakter des Gebietes insgesamt ergeben.

115

Vergleichbare Erwägungen greifen aber auch bei einer Ausdehnung
der Wohnfläche in horizontaler Richtung, wie sie bei einer
Umnutzung der Garage zu Wohnzwecken vorliegt, sofern auch dabei das
äußere Erscheinungsbild der baulichen Anlagen unberührt bleibt.
Ebenso wie bei der Erweiterung der Wohnfläche in die Funktionsräume
im Keller und Speicher hinein ist auch eine Inanspruchnahme von
Teilen der Garage auf das Gebäudeinnere beschränkt und erfolgte
oftmals im Verborgenen. Dann ist aber kein sachlicher Grund dafür
erkennbar, die eine – vertikale – Überschreitung der
Geschossfläche hinzunehmen und gegen den anderen Verstoß – in
der horizontalen Nutzung des Gebäudes – einzuschreiten. Erst
wenn die Umnutzung der Garage derart erfolgt, dass dadurch nach
außen erkennbar ein vergrößertes Wohngebäude entsteht, stellt sich
die Frage der Vereinbarkeit auch mit der Festsetzung zur
Grundfläche des Wochenendhauses, woraus sich ein
Differenzierungskriterium ergibt.

116

Soweit die Beklagte darauf abstellt, die im Keller und Speicher
geschaffenen Aufenthaltsräume führten aus bauordnungsrechtlichen
Gründen nicht zu einer Erhöhung der berücksichtigungsfähigen
Geschossfläche, vermag dies die festgestellte Ungleichbehandlung
nicht zu rechtfertigen. Die Beklagte geht in ihrem Konzept nämlich
selbst davon aus, dass auch den Vorschriften des Bauordnungsrechtes
entsprechende Aufenthaltsräume in Kellern und auf Speichern
eingerichtet sein können, sie aber dennoch unbeanstandet bleiben
sollen. Zudem ist der Begriff des Aufenthaltsraumes in Anlehnung an
die Begriffsbestimmung der Landesbauordnung dadurch definiert, dass
es sich um einen Raum handelt, der zum nicht nur vorübergehenden
Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet ist (vgl. 2 Abs. 5
LBauO). Kriterium für die Bestimmung der Aufenthaltsfunktion ist
hiernach neben der objektiven Eignung die subjektive
Zweckbestimmung (Jeromin, Landesbauordnung, 2. Aufl. 2008, § 2 Rn.
77). Auf die weitergehenden Anforderungen der Landesbauordnung für
Aufenthaltsräume kommt es hingegen nicht an (vgl. HessVGH,
Beschluss vom 08. Dezember 1989 – 4 TG 2896/89 –, juris
Rn. 31: BVerwG, Urteil vom 07. Juni 2006 – 4 C 7/05 –
NVwZ 2006, 1065 und juris; OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 07.
Dezember 1994 - 1 L 144/93 -, juris Rn. 38).

117

2. Der Bescheid der Beklagten vom 29. September 2008 erweist
sich hingegen als rechtmäßig, soweit den Klägern in Nr. 1 Buchstabe
c) der Rückbau der Terrassenüberdachung aufgegeben wurde. Insoweit
liegen die Voraussetzungen des § 81 Satz 1 LBauO vor.

118

a. Die von den Klägern angebrachte Terrassenüberdachung verstößt
gegen materielles Baurecht. § 2 Abs. 2 der für das Gebiet
maßgeblichen Satzung über die äußere Gestaltung von baulichen
Anlagen sowie über Erfordernis und Gestaltung von Einfriedungen für
das Wochenendhausgebiet „Binsfeld III“ vom 7. Dezember
1977 – Gestaltungssatzung − sieht vor, dass die
überdachte Fläche von Loggien und Terrassen 8 m² nicht
überschreiten darf. Die Überdachung im Falle der Kläger weist
jedoch eine Fläche von 24 m² auf.

119

Insoweit können sich die Kläger nicht darauf berufen, der
Geltungsbereich der Satzung sei unbestimmt. Dieser wird vielmehr
unter Bezugnahme auf den für das Gebiet geltenden Bebauungsplan
exakt umrissen. § 1 der Satzung sieht als Anwendungsbereich das
gesamte Wochenendhausgebiet „Im Binsfeld III“ vor. Wie
die Beklagte nachvollziehbar dargelegt hat, handelt es sich bei dem
in der Vorschrift angesprochenen Lageplan als Anlage zur Satzung um
ein Exemplar des Bebauungsplanes, das auch weiterhin existiert, so
dass der Geltungsbereich sowohl textlich durch Bezugnahme auf den
Bebauungsplan als auch zeichnerisch hinreichend bestimmt ist. Da
die Planskizze des Bebauungsplanes selbstständiger Teil der
Gestaltungssatzung geworden ist, kommt es auf die Wirksamkeit des
Bebauungsplanes nicht an.

120

b. Die auf die Terrassenüberdachung bezogene Rückbauverfügung
erweist sich auch nicht im Hinblick auf den
Gleichbehandlungsgrundsatz des Art. 3 Abs. 1 GG als rechtswidrig.
Soweit das Sanierungskonzept der Beklagten vorsieht, dass
Terrassenüberdachungen bis zu einer Fläche von 10 m² nicht
zurückgebaut werden müssen, hat die Beklagte nachvollziehbar
dargelegt, dass diese Abweichung von der Satzungsregelung nur auf
Fälle eines geringfügigen Überschreitens Anwendung finden soll. Sie
trägt damit dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz Rechnung. Mit der
Regelung soll verhindert werden, dass auch bei geringfügigen
Überschreitungen der zulässigen Fläche ein vergleichsweise hoher
Aufwand für den Rückbau der Überdachung entsteht. Die abweichende
Behandlung rechtswidrig errichteter Terrassenüberdachungen bis zu
einer Fläche von 10 m² ist damit sachlich gerechtfertigt.

121

3. Die das Gartenhaus betreffende Verfügung in Nr. 1 Buchstabe
d) des Bescheides vom 29. September 2008 erweist sich nur teilweise
als rechtmäßig.

122

a. Soweit die Beklagte hierin der Klägerin aufgegeben hat,
hinsichtlich der nach dem Bebauungsplan unzulässigen Gartenhütte
einen Befreiungsantrag zu stellen, hält sich diese Anordnung im
Rahmen der Ermächtigungsnorm des § 81 LBauO. Da die Beklagte in
ihrem Sanierungskonzept die Erteilung einer Befreiung für
Nebenanlagen bis zu einer Fläche von 6 m² nach den §§ 31 Abs. 2
BauGB und 69 Abs. 2 LBauO in Aussicht gestellt hat, können auf
diesem Wege in anderer Weise als durch Erlass einer
Beseitigungsverfügung rechtmäßige Zustände hergestellt werden. Der
Abweichensantrag nach § 69 Satz 2 LBauO tritt dabei an die Stelle
des Bauantrages nach § 81 Satz 2 LBauO. Ein solcher Antrag ist auch
keine bloße Förmelei, da nur durch Vorlage entsprechender
Unterlagen der Gegenstand der Befreiung etwa hinsichtlich des
Standortes der Hütte auf dem Grundstück der Kläger eindeutig
bestimmt werden kann. Die Einreichung eines Abweichungsantrags
bürdet den Klägern auch keine unzumutbaren Lasten auf.

123

b. Die Kläger können sich hinsichtlich der Gerätehütte auch
nicht deshalb auf Bestandsschutz berufen, weil diese zu einem
Zeitpunkt errichtet wurde, als der für das Gebiet maßgebliche
Bebauungsplan noch nicht ordnungsgemäß bekannt gemacht war und der
Ausschluss von Nebenanlagen nicht galt. Der Errichtungszeitpunkt
der Gerätehütte kann nämlich nicht mehr exakt festgestellt werden.
Der Darstellung der Kläger hält die Beklagte den Umstand entgegen,
dass bei der Gebrauchsabnahme am 23. August 1988 und damit nach
Inkrafttreten des Bebauungsplanes keine Mängel festgehalten wurden.
Erweist sich aber als unaufklärbar, wann der von einer
Beseitigungsverfügung Betroffene die beanstandete Nutzung
aufgenommen hat und ob er dementsprechend aus Gründen der formellen
oder materiellen Legalität Bestandsschutz genießt, so geht das zu
seinen Lasten. Insoweit macht er im Wege einer Einwendung ein
Gegenrecht geltend. Er leitet nämlich aus der Vergangenheit ein
Recht ab, das es ihm ermöglicht, sich gegen eine behördliche
Anordnung durchzusetzen, obgleich die beanstandete Nutzung
(derzeit) materiell rechtswidrig ist und dies an sich für eine
derartige Verfügung ausreicht (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. Februar
1979 - 4 C 86.76 –, DÖV 1979, 601 und juris, Rn. 14;
Beschluss vom 05. August 1991 – 4 B 130/91 und juris Rn.
4).

124

c. Als unverhältnismäßig erweist sich indessen die weitergehende
Anordnung der Beklagten, das Gerätehaus zu beseitigen, wenn der
Befreiungsantrag nicht fristgerecht binnen 6 Wochen nach
Bestandskraft der Verfügung gestellt wird. Da rechtmäßige Zustände
durch Erteilung der in Aussicht gestellten Befreiung erreicht
werden können, ist die Beseitigung der Gerätehütte hierfür nicht
erforderlich. Vielmehr kann die Beklagte die Stellung eines
Befreiungsantrages mit Einsatz von Zwangsmitteln herbeiführen. Die
von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung angedeutete
Möglichkeit, auf einen Antrag zu verzichten und die Gerätehütte
stattdessen freiwillig zu beseitigen, steht den Klägern auch ohne
eine entsprechende Anordnung offen.

125

4. Schließlich ist im Hinblick auf die vom Senat nicht
beanstandeten Verfügungen auch nicht erkennbar, dass die Beklagte
bei ihrem Vorgehen im Bereich des Bebauungsplangebietes das
Gleichbehandlungsgebot verletzte und die in ihrem Sanierungskonzept
vorgesehenen Maßnahmen nicht konsequent umsetzte. Dabei können sich
die Betroffenen nicht allgemein darauf berufen, die Behörde
schreite gegen Baurechtsverstöße in vergleichbaren Fällen nicht
ein. Art. 3 Abs. 1 GG räumt keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im
Unrecht ein. Vielmehr können sie lediglich verlangen, dass die
Behörde ihr Ermessen in gleichgelagerten Fällen gleichartig ausübt.
Die Behörde muss dabei nicht gleichzeitig vorgehen, sondern kann
bei einer Vielzahl von Verstößen nach und nach einschreiten (vgl.
BVerwG, Beschluss vom 22. April 1995, a.a.O., juris Rn. 4f.). Die
Kläger können sich hiernach nicht auf jede baurechtliche
Abweichung, sondern nur auf solche Verstöße berufen, die den bei
ihnen beanstandeten Mängeln vergleichbar sind. Hinsichtlich der
Anbringung von Terrassenüberdachungen und der Errichtung von
Nebenanlagen ist indessen nicht erkennbar, dass die Beklagte in
Abkehr von ihrem Sanierungskonzept willkürlich vorginge und nur
einzelne Eigentümer herausgriffe. Soweit entsprechende Verstöße
bislang in wenigen Einzelfällen ungeahndet geblieben sind, hat die
Beklagte eine nachvollziehbare Begründung angeführt, weshalb sie
von einem Einschreiten abgesehen hat.

126

5. Die in Nr. 2 des Bescheides enthaltene Zwangsgeldandrohung
war aufzuheben, soweit die entsprechende Grundverfügung nach dem
zuvor Gesagten keinen Bestand hat, da es an einem Verwaltungsakt
als Grundlage der Vollstreckung fehlt. Im Übrigen liegen die
Voraussetzungen für eine Zwangsgeldandrohung nach § 66 LVwVG i.Vm.
den §§ 61 Abs. 1, 62 und 64 LVwVG vor.

127

6. Ebenfalls aufzuheben ist die in dem angefochtenen Bescheid
enthaltene Kostenentscheidung, da hinsichtlich der aufgehobenen
Teile der Grundverfügung die Amtshandlung nicht nach § 13 Abs. 1
Nr. 1 LGebG durch die Kläger veranlasst ist und es dem Senat nicht
möglich ist, den Verwaltungsaufwand für den fortbestehenden Teil
der Anordnung zu bestimmen.

128

7. Die von den Klägern hilfsweise gestellten Beweisanträge waren
abzulehnen.

129

a. Ihr Antrag, für einen großen Teil der Grundstücke die
Verwaltungsakten der Beklagten beizuziehen (Nr. 1), bezweckt eine
unzulässige „Ausforschung“. Da die Beklagte auf den
Beschluss des Senats vom 27. Juli 2011 ausführlich dargelegt hat,
welche Verstöße bei den einzelnen Anwesen festgestellt wurden,
hätte es zum Beweisantritt einer substantiierten Darlegung der
Kläger bedurft, bei welchen konkreten Anwesen die Beklagte
fehlerhafte oder unvollständige Angaben gemacht haben soll. Solche
Angaben sind nur bezüglich von 14 näher bezeichneten Anwesen
erfolgt, bei denen sich Meinungsunterschiede zum Teil aber bereits
geklärt haben und die von ihrem zahlenmäßigen Umfang her für die
allein maßgebliche Frage der Funktionslosigkeit unerheblich
sind.

130

b. Dem Antrag, eine Ortsbesichtigung durchzuführen (Nr. 2), ist
das Gericht teilweise nachgekommen. Soweit hiermit die Feststellung
weiterer Verstöße gegen baurechtliche Vorschriften erreicht werden
soll, erweisen sich die unter Beweis gestellten Tatsachen als
unerheblich. Da lediglich 6 Anwesen von der Beklagten nicht
besichtigt wurden, ergeben sich wegen der geringen Zahl der
betroffenen Gebäude keine Auswirkungen auf die Annahme einer
Funktionslosigkeit des Bebauungsplanes. Auch im Hinblick auf die
Ermessensausübung der Beklagten handelt es sich um Einzelfälle, die
das Sanierungskonzept und dessen Umsetzung insgesamt nicht in Frage
stellen können.

131

c. Auch der Heranziehung sämtlicher Meldeakten innerhalb des
Plangebietes seit 1962 (Nr. 3) bedurfte es nicht. Auf die genaue
Zahl der mit Hauptwohnsitz Gemeldeten und das melderechtliche
Vorgehen der Beklagten hiergegen kommt es für die Entscheidung des
Rechtsstreites nicht an. Für die Beurteilung der Funktionslosigkeit
des Bebauungsplanes ist nicht die melderechtliche Situation
entscheidend. Vielmehr ist nach dem zuvor Gesagten maßgeblich,
inwieweit eine mögliche dauerhafte Wohnnutzung im Plangebiet nach
außen erkennbar und von der Bauaufsichtsbehörde offenkundig
hingenommen wird. Hierzu hat der Senat einschlägige Feststellungen
getroffen.

132

d. Soweit die Kläger hinsichtlich der Hängigkeit des Geländes im
Plangebiet eine weitere Sachaufklärung begehren, erweist sich der
Beweisantrag als unerheblich, da die Behörde für ihr Einschreiten
nicht an das Vorliegen eines Vollgeschosses anknüpft, vielmehr
wegen jeglicher zusätzlicher Aufenthaltsräume – in
Vollgeschossen oder sonstigen Geschossen - auf das Geltendmachen
von Verstößen gegen die maximale Geschossfläche verzichten
will.

133

B. Soweit die Kläger die Verpflichtung der Beklagten begehren,
ihnen die beantragte Nutzungsänderungsgenehmigung zu erteilen,
bleibt ihre Klage erfolglos.

134

Den Klägern steht kein Anspruch auf Erlass der Baugenehmigung
nach § 70 Abs. 1 Satz 1 LBauO zu. Hiernach ist die Baugenehmigung
zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine baurechtlichen oder sonstigen
öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.

135

Soweit die Kläger die Genehmigung der Umnutzung eines Teils der
Garage zu Aufenthaltszwecken begehren, steht diesem Vorhaben nach
dem zuvor Gesagten der Umstand entgegen, dass hiermit gegen die im
Bebauungsplan „Im Binsfeld III“ vorgesehene Begrenzung
der zulässigen Geschossfläche verstoßen würde.

136

Auch die Umnutzung der Kellerräume ist nicht genehmigungsfähig.
Da nach § 20 Abs. 2 Satz 2 BauNVO (1968) bei der
Geschossflächenberechnung auch die Flächen von Aufenthaltsräumen in
anderen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden
Treppenräume und Umfassungswände zu berücksichtigen sind, würde die
Nutzung eines Kellerraumes als Aufenthaltsraum ebenfalls zu einer
Überschreitung der zulässigen Geschossfläche führen. Der genehmigte
Bestand schöpft die nach dem Bebauungsplan zulässige Obergrenze von
60 m² mit 59,5 m² indes nahezu vollständig aus.

137

Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 VwGO.

138

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des Urteils
wegen der Kosten ergibt sich aus den §§ 167 VwGO i.V.m. 708 ff.
ZPO.

139

Die Revision war nicht zuzulassen, da keiner der in § 132 Abs. 2
VwGO hierfür genannten Gründe vorliegt.

140

Beschluss

141

Der Wert des Streitgegenstandes für das Berufungsverfahren wird
auf 10.000,-- €