Finanzgericht Hamburg (Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2019-10-01, Aktenzeichen 1 K 16/18

Tatbestand

1

Die Beteiligten streiten über die Aufteilung des Kaufpreises für ein im Streitjahr 2015 erworbenes Mehrfamilienhaus auf Grund und Boden sowie Gebäude für Zwecke der Ermittlung der Absetzung für Abnutzung (AfA).

2

Die Kläger sind Eheleute, die zusammen zur Einkommensteuer veranlagt werden. Im Streitjahr 2015 erzielte der Kläger Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit sowie aus Vermietung und Verpachtung.

3

Durch notariellen Kaufvertrag vom ... 2015 erwarb der Kläger für einen Kaufpreis von ... € ein in der A-Allee ... in Hamburg-... belegenes Mehrfamilienhaus (Grundbuch des Amtsgerichts Hamburg von ... Blatt ..., lfd. Nr. 1). Das Ende des 19. Jahrhunderts errichtete Objekt verfügt über 26 Wohneinheiten sowie eine im Souterrain belegene Gewerbeeinheit. Ausweislich der Mieterliste, die Bestandteil des Kaufvertrages ist, wurden im Zeitpunkt des Vertragsschlusses monatliche Nettokaltmieten in Höhe von ... € erzielt. Der Kaufgegenstand sollte nach dem Kaufvertrag zum 1. Mai 2015 übergeben werden.

4

In ihrer Einkommensteuererklärung für das Jahr 2015 machten die Kläger AfA zeitanteilig für 8 Monate (Mai bis Dezember) in Höhe von ... € geltend (2,5 % der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten nach § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz, EStG). Dabei setzten sie von den Anschaffungskosten in Höhe von ... € einen Anteil von 80 % für das Gebäude an (... €) sowie 20 % für Grund und Boden.

5

Durch Einkommensteuerbescheid vom 30. September 2016 veranlagte der Beklagte den Kläger und seine Ehefrau hinsichtlich der hier streitgegenständlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung betreffend das Objekt A-Allee in Hamburg zunächst veranlagungsgemäß, setzte die Einkommensteuer hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus diesem Objekt jedoch vorläufig fest, weil die Aufteilung der Anschaffungskosten des Grundstücks auf Grund und Boden und Gebäude noch nicht abschließend habe geprüft werden können.

6

Aufgrund einer Anfrage des Beklagten aus September 2016 teilte das Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz dem Beklagten im Oktober 2016 das Ergebnis einer dort vorgenommenen Berechnung zur Aufteilung des Grundstückskaufpreises für die Immobilie des Klägers mit. Danach wurde unter Anwendung des Sachwertverfahrens ein Gesamtwert in Höhe von ... € ermittelt, von dem 59,7 % auf Grund und Boden sowie 40,3 % auf das Gebäude entfielen. Die Anschaffungskosten in Höhe von ... € wurden auf dieser Basis aufgeteilt.

7

Daraufhin änderte der Beklagte durch Einkommensteuerbescheid vom 3. Januar 2017 den Einkommensteuerbescheid vom 30. September 2016 unter Zugrundelegung der vom Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz ermittelten Kaufpreisaufteilung. Durch die nunmehr nur noch auf einen Gebäudeanteil von 40,3 % bemessene verminderte AfA (2,5 % auf einen Gebäudeanteil iHv ... €, davon zeitanteilig 8/12) wurden für das Objekt A-Allee nunmehr negative Einkünfte in Höhe von ... € zu Grunde gelegt (negative Einkünfte iHv ... € zzgl. vom Kläger geltend gemachter AfA iHv ... € abzüglich vom Beklagten zu Grunde gelegter AfA iHv. ... €).

8

Gegen diesen geänderten Einkommensteuerbescheid wandten sich die Kläger mit ihrem am 30. Januar 2017 beim Beklagten eingegangenen Einspruch. Den Einspruch begründeten sie mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 20. Februar 2017 wie folgt: Der Beklagte habe die von ihm vorgenommene Kaufpreisaufteilung zu Unrecht auf das Sachwert- und nicht das Ertragswertverfahren gestützt und infolgedessen zu niedrige Anschaffungskosten für das streitgegenständliche Gebäude und zu niedrige AfA als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt. Für die Anwendung des Ertragswertverfahrens sprächen vorliegend neben der Anzahl der vermieteten Wohneinheiten unter anderem die Gründe, die zum Erwerb der Immobilie geführt hätten. Er, der Kläger, habe die Immobilie im Hinblick auf seinen Renteneintritt im Jahr 2016 zu Altersvorsorgezwecken erworben, um dauerhaft Mieteinkünfte zu erzielen, nicht aber um etwaige Wertsteigerungen der Immobilie zu realisieren. Zur weiteren Begründung ihres Einspruchs legten sie ein Verkehrswertgutachten eines privaten Sachverständigen vom 5. Juli 2017 vor, der unter Anwendung des Ertragswertverfahrens für das Objekt einen Verkehrswert in Höhe von ... € ermittelte und diesen zu 42,2 % auf Grund und Boden sowie 57,8 % auf das Gebäude aufteilte.

9

Durch Einspruchsentscheidung vom 15. Dezember 2017 wies der Beklagte den Einspruch der Kläger zurück. Bei dem Objekt in der A-Allee handele es sich um ein Mietwohngrundstück im Privatvermögen, bei dem nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) die Kaufpreisaufteilung nach dem Sachwertverfahren angebracht sei, weil bei diesen Objekten regelmäßig davon auszugehen sei, dass für den Erwerb neben Ertragsgesichtspunkten und der sicheren Kapitalanlage auch die Aussicht auf einen langfristigen steuerfreien Wertzuwachs des Vermögens ausschlaggebend sei. Dieser Grundsatz gelte gleichermaßen für Grundstücke, die nicht nur Mietwohnungen aufwiesen, sondern zugleich der Vermietung dienende Büro- und Geschäftsräume umfassten, also gemischt genutzte Grundstücke. Lediglich bei Geschäftsgrundstücken werde dem Ertragswertverfahren Vorrang eingeräumt. Eine Abweichung von der Ermittlung der Verkehrswerte im Sachwertverfahren sei nicht schon deshalb geboten, weil die Kaufentscheidung ausschließlich unter Renditegesichtspunkten getroffen worden sei und weil derartige Objekte üblicherweise nicht zur persönlichen Eigennutzung bestimmt seien und sich dabei auf Ertragswerte gestützt werde, denn dadurch werde das Argument des BFH, dass in der Regel für den Erwerb eines Mietwohngrundstücks neben Ertragsgesichtspunkten und der sicheren Kapitalanlage auch die Aussicht auf einen langfristigen steuerfreien Wertzuwachs des Vermögens ausschlaggebend sei, nicht widerlegt.

10

Dagegen wenden sich die Kläger mit ihrer am 12. Januar 2018 erhobenen Klage. Zur Begründung ihrer Klage führen sie unter anderem aus, allein das Ertragswertverfahren komme bei Objekten, die wie das streitgegenständliche Mietwohngrundstück mit einer erheblichen Anzahl an Wohneinheiten auf eine wirtschaftliche Nutzung ausgerichtet seien, zu marktgerechten Ergebnissen. Schon die erhebliche Anzahl der vermieteten Wohneinheiten spreche dafür, dass für den Erwerber und Eigentümer eines derartigen Objekts die dauerhafte Erzielung von Mieteinnahmen im Vordergrund stehe und nicht die Realisierung etwaiger Wertsteigerungen. Das streitgegenständliche Objekt eigne sich in besonderem Maße zur Erzielung von Mieteinnahmen. Die Anzahl der Wohneinheiten, der renovierte Zustand sämtlicher Wohnungen, die sehr gute und gerade bei jungen Leuten begehrte innerstädtische Lage sowie der dazu passende gute Schnitt der durchschnittlich knapp 60 qm großen Wohnungen ließen kaum Mietausfälle infolge Leerstand befürchten, so dass dauerhaft sichere Einnahmen in erheblichem Umfang generiert werden könnten. Dies entspreche auch seiner, des Klägers, Intention bei der Anschaffung der Immobilie, die zum Zwecke der Altersvorsorge erfolgt sei, um nach seinem Renteneintritt im Jahr 2016 in Form der Mieterträge weitere Einkünfte sicherzustellen. Im Übrigen hätten sich die Kaufpreise bis zum Erwerb des Objekts im Jahr 2015 bereits deutlich nach oben entwickelt, so dass eine Realisation sonstiger Wertsteigerungen bestenfalls als ungewiss habe bezeichnet werden können. Die hohe Investition von ... € sei im Umfang von ... € durch einen festverzinslichen Bankkredit mit einer Zinsbindung von 20 Jahren erfolgt. ... € sei aus Eigenkapital investiert worden. Er, der Kläger, habe vor der Kaufentscheidung verschiedene Anlageformen auf ihre Eignung als Altersvorsorge geprüft. Angesichts eines anhaltend geringen Zinsniveaus und der fehlenden Eignung von Aktien oder Fonds als Altersabsicherung habe man sich für eine Investition in eine Immobilie entschieden, die durch die Mieterträge eine angemessene "Verzinsung" des aufgewendeten Kapitals einbringe. Vor Abschluss des Kaufvertrages habe er eine Renditeberechnung angestellt, aufgrund derer er von einer Rendite von 2,8 % nach Steuern ausgegangen sei. Das Sachwertverfahren sei vorliegend deshalb ungeeignet, weil es die erstklassige Vermietbarkeit der Wohnungen nicht ausreichend berücksichtige. Der Anteil des Kaufpreises, der wegen der guten Vermietbarkeit gezahlt werde, werde bei Anwendung der Sachwertmethode allein dem Grund und Boden zugerechnet, was zu einem unzutreffenden Ergebnis führe. Selbst wenn jedoch, wie der Beklagte meine, von der Anwendung des Sachwertverfahrens auszugehen sei, habe der Beklagte der Wertermittlung ein unzutreffendes fiktives Baujahr zu Grunde gelegt. Überdies lägen der schematischen Bewertung des Beklagten veraltete typisierte Herstellungskosten und ein unzutreffender Bodenrichtwert zugrunde.

11

Nachdem sie ihren ursprünglichen Klagantrag entsprechend dem gerichtlichen Sachverständigengutachten angepasst und erhöht haben, beantragen die Kläger nunmehr,
den Einkommensteuerbescheid 2015 vom 3. Januar 2017 und die Einspruchsentscheidung vom 15. Dezember 2017 mit der Maßgabe zu ändern, dass bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung weitere Werbungskosten in Höhe von ... € zu berücksichtigen sind.

12

Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.

13

Zur Begründung wiederholt und vertieft er seine Ausführungen aus dem Einspruchsverfahren und führt ergänzend aus, es gebe keinen Grund für eine Abweichung von dem Grundsatz, dass bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen eine Kaufpreisaufteilung nach dem Sachwertverfahren vorzunehmen sei. Auch die Kläger hätten die vom BFH für die Begründung der Anwendung der Sachwertmethode angeführte Möglichkeit der Realisation von Gewinnen aus etwaigen Wertsteigerungen. Ob sie hiervon tatsächlich Gebrauch machten oder nicht, sei bei der vorgenannten Betrachtungsweise des BFH ohne Bedeutung. Die Immobilienpreise in dem Stadtteil, in dem das streitgegenständliche Mietobjekt liege, hätten sich vor und nach dem Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses weit überdurchschnittlich entwickelt. Entgegen der Auffassung der Kläger lasse sich aus der hohen Anzahl der Wohnungen bei ihrem im Privatvermögen gehaltenen Mietobjekt eine Ausnahme von dem vom BFH entwickelten Grundsatz von der vorrangigen Anwendung des Sachwertverfahrens nicht ableiten. Das Sachwertverfahren sei daher zu Recht angewandt worden. Es sei auch nicht erkennbar, warum die Anwendung des Sachwertverfahrens vorliegend zu einem unzutreffenden Wert führen sollte. Bei seiner Renditeberechnung sei der Kläger von unzutreffenden Annahmen ausgegangen. So habe er die jährlichen Mieteinnahmen zu hoch, die AfA ausgehend von einem Gebäudewert von 80% zu hoch, die Kosten für Reparaturen und nicht umlagefähige Kosten zu niedrig und die Steuerquote zu niedrig angesetzt. Auch im Hinblick darauf, dass bei Auslaufen der Zinsbindung nicht damit gerechnet werden könne, dass der Kläger einen ähnlichen günstigen Zinssatz erhalte, müsse von einer deutlich niedrigeren Rendite ausgegangen werden. Dies zeige, dass für den Erwerb neben den Ertragsgesichtspunkten vor allem die Aussicht auf einen langfristigen steuerfreien Wertzuwachs des Vermögens ausschlaggebend gewesen sei.

14

Dem Gericht haben folgende Steuerakten vorgelegen: Einkommensteuerakten Bd. I ab Veranlagungszeitraum 2011, Allgemeines Bd. I angelegt 2016, Rechtsbehelfsakten Bd. I angelegt 07.2017, jeweils zur Steuernummer ...

15

Es wird Bezug genommen auf die Protokolle der Erörterungstermine am 29. Oktober 2018 und am 2. Mai 2019 sowie des Termins zur mündlichen Verhandlung am 1. Oktober 2019.

16

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den Beweisbeschluss vom 3. Dezember 2018 sowie das schriftliche Sachverständigengutachten des Sachverständigen B vom 11. Februar 2019 verwiesen.

Entscheidungsgründe

I.

17

Die zulässige Klage hat auch in der Sache Erfolg.

18

Der Einkommensteuerbescheid für 2015 vom 3. Januar 2017 ist rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten, § 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung (FGO). Den Klägern steht gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG eine zusätzliche AfA des Gebäudes in Höhe von ... € zu, so dass sich insgesamt ein Betrag von ... € für die AfA für das Jahr 2015 für das Objekt in der A-Allee ergibt. Von den Anschaffungskosten in Höhe von ... € entfallen 59,73 % auf das Gebäude (... €) und 40,27 % auf Grund und Boden (... €).

19

1. Gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG ist im Rahmen der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG als AfA bei Gebäuden ein bestimmter Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzuziehen. Da im Streitfall für das bebaute Grundstück ein Gesamtkaufpreis gezahlt wurde, ohne dass die Vertragsparteien eine Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag vorgenommen haben, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA im Schätzungswege aufzuteilen, § 162 Abs. 1 Abgabenordnung (AO) i.V.m. § 96 Abs. 1 Satz 1 FGO. Zunächst sind die Verkehrswerte für Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits gesondert zu ermitteln. Sodann sind die Gesamtanschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile aufzuteilen in Anschaffungskosten für den Grund- und Bodenanteil sowie den Gebäudeanteil (BFH, Beschlüsse vom 27. November 2017, IX B 144/16, BFH/NV 2018, 218; vom 15. November 2016, IX B 98/16, BFH/NV 2017, 292 und vom 23. Juni 2005, IX B 132/04, BFH/NV 2005, 1798; Urteil vom 29. Mai 2008, IX R 36/06, BFH/NV 2008, 1668). Für die Schätzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils kann die Wertermittlungsverordnung (vom 15. August 1972, BGBl I 1972, 1416 bzw. vom 6. Dezember 1988, BGBl I 1988, 2209) beziehungsweise deren Nachfolgeregelung, die seit dem 1. Juli 2010 geltende Immobilienwertermittlungsverordnung (vom 19. Mai 2010, BGBl I 2010, 639) herangezogen werden (BFH, Urteile vom 15. Januar 1985, IX R 81/83, BStBl II 1985, 252 und vom 11. Februar 2003, IX R 13/00, BFH/NV 2003, 769; Beschluss vom 27. November 2017, IX B 144/16, BFH/NV 2018, 218). Danach ist der Verkehrswert mit Hilfe des Vergleichswert-, des Ertragswert- oder des Sachwertverfahrens zu ermitteln. Die Frage, nach welchem dieser - gleichwertigen - Wertermittlungsverfahren die Kaufpreisaufteilung vorzunehmen ist, hat das Finanzgericht (FG) anhand der tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalls zu beantworten (BFH, Beschlüsse vom 27. November 2017, IX B 144/16, BFH/NV 2018, 218 und vom 15. November 2016, IX B 98/16, BFH/NV 2017, 292; Urteil vom 16. September 2015, IX R 12/14, BFHE 251, 214, BStBl II 2016, 397). Die Auswahl des anzuwendenden Wertermittlungsverfahrens hat nach der Rechtsprechung des BFH etwa nach dem Zustand des Gebäudes, der Lage am Immobilienmarkt, den Besonderheiten und der Art des Wertermittlungsobjekts, der sonstigen Umstände des Einzelfalls, etwa der zur Verfügung stehenden Daten, sowie unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu erfolgen (BFH, Beschlüsse vom 15. November 2016, IX B 98/16, BFH/NV 2017, 292 und vom 27. November 2017, IX B 144/16, BFH/NV 2018, 218).

20

Nach ständiger Rechtsprechung des BFH ist bei selbstgenutzten und bei vermieteten Eigentumswohnungen (im Privatvermögen) und Mehrfamilienhäusern grundsätzlich eine Kaufpreisaufteilung unter Anwendung des Sachwertverfahrens angebracht (BFH, Beschluss vom 23. Juni 2005, IX B 132/04, BFH/NV 2005, 1798), denn bei ihnen ist regelmäßig davon auszugehen, dass für den Erwerb neben Ertragsgesichtspunkten und der sicheren Kapitalanlage auch die Aussicht auf einen langfristigen steuerfreien Wertzuwachs des Vermögens ausschlaggebend sind (BFH, Urteil vom 29. Mai 2008, IX R 36/06, BFH/NV 2008, 1668). Dies gilt dem Grunde nach auch für Grundstücke, die nicht nur Mietwohnungen aufweisen, sondern zugleich der Vermietung dienende Büro- oder Geschäftsräume umfassen (gemischt genutzte Mietgrundstücke, BFH, Beschluss vom 27. November 2017, IX B 144/16, BFH/NV 2018, 218). Lediglich bei zu Büro- oder anderen gewerblichen Zwecken vermieteten Grundstücken (sog. Geschäftsgrundstücke) bejaht die Rechtsprechung eher einen Vorrang des Ertragswertverfahrens (BFH, Urteil vom 29. Mai 2008, IX R 36/06, BFH/NV 2008, 1668). Eine Bewertung gemischt genutzter Mietgrundstücke anhand des Ertragswertverfahrens ist aber im Einzelfall ausnahmsweise möglich, wenn dieses Verfahren aus Sicht des FG zum zutreffenderen Wert führt und die tatsächlichen Wertverhältnisse besser abbildet (BFH, Beschlüsse vom 27. November 2017, IX B 144/16, BFH/NV 2018, 218 und vom 15. November 2016, IX B 98/16, BFH/NV 2017, 292; FG Köln, Urteil vom 10. November 2016, 6 K 110/12, juris).

21

2. Bei Zugrundelegung dieser Grundsätze ist nach Ansicht des Senats im vorliegenden Fall zur Aufteilung des Kaufpreises auf die auf Grund und Boden sowie das Gebäude entfallenden Anteile das Ertragswertverfahren heranzuziehen. Der Senat folgt insofern der durch den Sachverständigen B getroffenen Wahl des anzuwendenden Verfahrens und schließt sich seinen ausführlich und überzeugend begründeten Ausführungen in dem Gutachten vom 11. Februar 2019 an.

22

Danach handelt es sich bereits bei der Art des Objektes, nämlich ein Mehrfamilienhaus mit einer Vielzahl von Wohneinheiten sowie einer gewerblich genutzten Einheit, um ein Renditeobjekt, das nach den im Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten üblicherweise unter Heranziehung des Ertragswertverfahrens bewertet wird. Dass bei einem Objekt dieser Art die Höhe der erzielten beziehungsweise marktüblich erzielbaren Mieterträge entscheidend für die Kaufentscheidung und auch die Kaufpreisfindung ist, entspricht der Marktüblichkeit.

23

Auch im hier zur Entscheidung stehenden Einzelfall sprechen die klägerischen Motive zur Anschaffung des Objektes wie sie sich aus dem Klägervortrag ergeben, für die Anwendung des Ertragswertverfahrens. Der Kläger legte im Einzelnen dar, dass für ihn bei der Kaufentscheidung die Möglichkeit der Erzielung nachhaltiger Mieterträge das wesentliche Kriterium gewesen sei. Aus diesem Grund habe er sich für ein Objekt mit einer großen Anzahl eher kleinerer Wohneinheiten in einer gerade bei jungen Leuten gefragten Lage entschieden. Dieses Motiv des Klägers beim Kauf des Mehrfamilienhauses findet seinen Niederschlag auch in dem Umstand, dass die Mieterliste des Objekts, aus der sich die im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses mit den einzelnen vermieteten Einheiten erzielten Mieten ergeben, Bestandteil des notariellen Kaufvertrags geworden ist. Dadurch haben die Kaufvertragsparteien deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sie den mit dem Objekt erzielten Mieten eine nicht unerhebliche Bedeutung für den Vertragsschluss beziehungsweise die Preisfindung beimaßen. In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass sich das streitgegenständliche Objekt, das in zentraler, verkehrsgünstiger und recht gesuchter Wohnlage belegen ist, ersichtlich nicht für eine Selbstnutzung durch die Kläger anbietet, sondern sich wegen der Größe und Zuschnitte der Wohneinheiten insbesondere für eine Vermietung an junge Leute, wie Studierende, Auszubildende, junge Berufstätige und junge Familien anbietet. Denn die einzelnen Wohnungen sind überwiegend mit Flächen zwischen 62 und 70 qm eher kleiner (lediglich drei Wohneinheiten sind größer als 75 qm), haben mehrere kleine bis mittelgroße Zimmer zwischen 10 und 20 qm und einen Zuschnitt, der mit geschlossenen Küchen und wenig Durchgangszimmern eine Nutzung für Wohngemeinschaften ermöglicht.

24

Der Sachverständige legt auch in überzeugender Weise dar, dass sich das Sachwertverfahren für die Bewertung des streitgegenständlichen Objektes nicht in gleicher Weise eignet wie das Ertragswertverfahren. So liegen die für eine Bewertung nach dem Ertragswertverfahren erforderlichen Daten vor. Der Sachverständige verweist insoweit hinsichtlich des Liegenschaftszinses auf den Marktbericht des Gutachterausschusses sowie hinsichtlich der marktüblich erzielbaren Mieterträge auf verschiedene Mietenspiegel für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Für die Anwendung des Sachwertverfahrens fehlt es hingegen an geeigneten Sachwertfaktoren, die zur Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts erforderlich wären, da entsprechende Werte vom Gutachterausschuss in Hamburg nicht ermittelt werden. Überdies ergeben sich für das streitgegenständliche Objekt aus der Lage im stark bebauten innerstädtischen Bereich (kleines Baufeld, wenig Platz zum Bauen, aufwändige Gründung, Risiko von Schadensersatzansprüchen beeinträchtigter Nachbarn usw.) sowie dem Umstand, dass es sich um einen gut sanierten und sehr gefragten Altbau aus der Zeit der Jahrhundertwende handelt (überdurchschnittliche Bauqualität, überdurchschnittliche Geschosshöhen, aufwändiges Treppenhaus usw.) etliche Besonderheiten, die dazu führen, dass sich im Sachwertverfahren nur dann zutreffende, marktgerechte Werte ergeben, wenn erhebliche individuelle Anpassungen vorgenommen werden.

25

Wegen der unzureichenden Datengrundlage führt danach die Anwendung des Sachwertverfahrens im Streitfall nicht zu einer vergleichbar treffenden Bewertung wie die Anwendung des Ertragswertverfahrens. Daran ändert auch nichts der Umstand, dass der vom Sachverständigen ermittelte Verkehrswert nach dem Sachwertverfahren von ... € nur etwa 10 % unter dem von ihm ermittelten Verkehrswert nach dem Ertragswertverfahren von ... € liegt. Denn dies ist mit der durch den Sachverständigen vorgenommenen Anpassung der einzelnen in die Verkehrswertermittlung eingestellten Werte zu erklären, für die es an einer belastbaren Datengrundlage aus öffentlich zugänglichen Quellen indessen gerade fehlt.

26

Erst recht vermag das vom Beklagten vorprozessual verwendete schematisch durchgeführte Sachwertverfahren auf der Grundlage von Normalherstellungskosten für die streitgegenständliche Immobilie nicht zu zutreffenden Ergebnissen zu führen. Dies zeigt sich bereits darin, dass der vom Beklagten ermittelte Sachwert von ... € ganz erheblich von dem zwischen den Kaufvertragsparteien vereinbarten und tatsächlich gezahlten Kaufpreis von ... € abweicht.

27

Hinsichtlich der Höhe der Anteile von Grund und Boden sowie Gebäude folgt der Senat der Auffassung des Sachverständigen und geht mit diesem davon aus, dass diese im Verhältnis 40,27 % zu 59,73 % stehen.

28

Vor diesem Hintergrund berechnet sich die für das Streitjahr 2015 anzusetzende AfA wie folgt:

Anschaffungskosten

... €

davon Anteil Gebäude 59,73 %

... €

lineare AfA 2,5 %

... €

zeitanteilig 8/12 (Mai bis Dezember)

... €

29

Da der Beklagte im Einkommensteuerbescheid vom 3. Januar 2017 bereits AfA in Höhe von ... € berücksichtigt hat, haben die Kläger einen Anspruch auf Berücksichtigung zusätzlicher AfA in Höhe von ... €.

II.

30

Die Verpflichtung des Beklagten zur Neuberechnung der Einkommensteuer ergibt sich aus § 100 Abs. 2 Satz 2 FGO.

III.

31

Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.

32

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der erstattungsfähigen Kosten folgt aus §§ 151 Abs. 3, 155 Satz 1 FGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).

33

Gründe für die Zulassung der Revision gemäß § 115 Abs. 2 FGO liegen nicht vor. Das Gericht trifft eine Einzelfallentscheidung, ohne dabei von den Grundsätzen der höchstrichterlichen Rechtsprechung abzuweichen.