Landgericht Krefeld (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-03-19, Aktenzeichen 12 O 112/12
ECLI:DE:LGKR:2013:0319.12O112.12.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

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Die Klägerin macht mit der Klageschrift vom 15.08.2012 (Bl. 1 d.A.) gegen die Beklagte im Wege der Stufenklage Ansprüche aus einem beendeten Immobilienverwaltungsvertrag (Hausverwaltungsvertrag vom 29.12.2010 (Anlage K 1, Bl. 9 d.A.) auf Auskunft und Herausgabe von Verwalterunterlagen geltend. Zuvor war die Beklagte für die Klägerin auf Grund eines Vertrages vom 30.05.2007 (Anlage K 2, Bl. 18 d.A.) tätig gewesen. Die Klägerin hat den Verwaltervertrag zum Herbst 2011 wegen angeblicher Vertragsverletzungen der Beklagten gekündigt. Die Beklagte war noch verpflichtet, die Nebenkostenabrechnungen für 2010 zu erstellen und zu versenden, was sie auch getan hat.

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Die Klägerin macht geltend, eine Vielzahl von Mietern hätten Einwendungen gegen die inhaltliche Richtigkeit der Nebenkostenabrechnungen erhoben, die jetzt von der neuen Verwaltungsgesellschaft, der BWW GmbH, geprüft werden müssten. Die Beklagte habe jedoch die den Abrechnungen zu Grunde liegenden Verwalterunterlagen und Abrechnungsbelege weder der Klägerin noch der neuen Verwalterin gegenüber aufgelistet oder zur Verfügung gestellt. Deshalb könne eine ordnungsgemäße Verwaltung durch die neue Verwalterin nicht erfolgen und auch die Nebenkostenabrechnung für das Folgejahr 2011 nicht erstellt werden.

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Im Verhandlungstermin vom 29.01.2013, in dem die Parteien in der ersten Stufe (Auskunft) verhandelt haben, hat die Kammer darauf hingewiesen, dass sie die Klage in der ersten Stufe nicht für begründet hält, weil die Klägerin wisse, welche Unterlagen ihr noch fehlten. Im Übrigen sei die Auskunft schon erteilt, weil die Beklagte erklärt habe, sie verfüge bezüglich der im Klageantrag zu 1) genannten einzelnen Objekte über keine Unterlagen mehr im Hinblick auf die Abrechnungen dieser Objekte für die Jahre 2010 und 2011.

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Die Klägerin hat daraufhin mit Schriftsatz vom 21.02.2013 erklärt, sie nehme die Klage insgesamt zurück. Die Beklagte stimmt der Klagerücknahme nicht zu (Schriftsatz vom 04.03.2013, Bl. 111 d.A.).

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Die Klägerin beantragt,

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in der ersten Stufe die Beklagte zu verurteilen, ihr Auskunft darüber zu erteilen, welche Abrechnungsbelege der Beklagten zu den für die Klägerin und deren konzerverbundenene Unternehmen – e.j.j. 0. P B GmbH, e.j.j. 0. P C GmbH, e.j.j. 0. P D GmbH, e.j.j. 0. P B GmbH, e.j.j. 0. P C GmbH – verwalteten Objekten mit den postalischen Anschriften:

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Estraße 00-00, 00000 Krefeld, Sstraße 0-0, 00000 Wuppertal, Lplatz 0, 00000 Wuppertal, L1platz 0, 00000 Wuppertal, Lweg 0-0, 00000 Wuppertal, Xstraße 00 + 00, 00000 Wuppertal, J Pstraße 0-0, 00000 Wuppertal, X1 Str. 000/X2 Str. 000, 00000 Wuppertal, Xstraße 0 + 0, 00000 Wuppertal, F-T-Str. 00-00c, 00000 Wuppertal, C Str. 00, 00000 Wuppertal, C Str. 00, 00000 Wuppertal, C Str. 00, 00000 Wuppertal, Istraße 00-00, 00000 Wuppertal, Ostr. 00-00, 00000 Wuppertal, Q Weg 0 – 0, 00000 Burgdorf, Q Weg 00, 00000 Burgdorf, V Str. 00-00, 00000 Burgdorf, V Str. 00, 00000 Burgdorf, V Str. 00, 00, 00, 00000 Burgdorf, V Str. 00-00, 00000 Burgdorf, B T Straße 0-0, 00000 Burgdorf, N-Nweg 00, 00000 Burgdorf, N-Nweg 0-0, 00000 Burgdorf, N-Nweg 00, 00000 Burgdorf, Lweg 0, 00000 Kiel, O Str. 00b, 00000 Kiel, Hstr. 00-00, 00000 Wuppertal, H1 Str. 00-00b, 00000 Wuppertal, Lstr. 0, 00000 Essen, Fstr. 0, 00000 Gelsenkirchen, Gstr. 00, 00000 Duisburg, Gstr. 00/Ustr. 00, 00000 Duisburg, Tstr. 0-0/V e Vstraße 00, 00000 Duisburg, G Str. 0-00, 00000 Hannover, Xstraße 0, 0, 0, 00000 Bergisch Gladbach, Nweg 0, 0, 0/Iweg, 00000 Eschweiler sowie Q Weg 00, 00000 Burgdorf

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zu den Heiz- und Betriebskosten der Kalenderjahre 2010 und 2011 gegenüber den Mietern vorliegen, insbesondere welche Kostenaufstellungen, aus denen sich die Zusammensetzung der Betriebsstromkosten und der Kosten für den Strom von Wascheinrichtungen sowie die anteilige Berechnung und Abgrenzung von Verbrauchskosten und die zugrunde gelegten Zählerstände ersehen lassen, welche Zählerstandslisten von sämtlichen Allgemein- und Zwischenzählern in den verwalteten Objekten für den Jahreswechsel 2010/2011 sowie Personenlisten für die Belegung der Wohnungen in den vorbezeichneten Objekten in den Jahren 2010 und 2011, welche Angabe zur Zusammensetzung der Verteilerschlüssel zu den vorbezeichneten Objekten in den Jahren 2010 und 2011, insbesondere hinsichtlich Kabelanschlüssen, Antennenanlagen und Satellitenempfangsanlagen, Personenanzahl und Zimmeranzahl aufgeteilt auf Monate, Wohnflächenanteile der einzelnen Objekte nebst Leerstandsabgrenzungen sowie ausgefüllte Formulare der Heizungsversorgungsunternehmen, aus denen die von der Beklagten dort gemachten Angaben zu den Kosten und Nutzern zu ersehen sind.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie macht geltend, die Klägerin sei nicht ihre Vertragspartnerin im Rahmen des – neuen – Vertrages vom 29.12.2010 (Anlage K 1, Bl. 11 d.A.), sondern nur die dort genannten Tochtergesellschaften der Klägerin. Schon deshalb könne die Klägerin Rechte aus dem neuen Verwaltervertrag nicht geltend machen. Zudem erfasse der neue Vertrag nicht mehr die Wohnanlagen in Wuppertal und Burgdorf. Sie, die Beklagte, habe am 13.01.2011 der Klägerin sämtliche ihr insoweit zur Verfügung stehenden Verwaltungsunterlagen übergeben. Hierüber verhielten sich die Übergabeprotokolle Anlage B 1 bis B 3 (Bl. 47 bis 57 d.A.). Sie verfüge jetzt über keine Unterlagen mehr. Etwaige Herausgabeansprüche der Klägerin seien erfüllt. Zudem seien den Nebenkostenabrechnungen, die der Klägerin vorlägen, die jeweiligen Abrechnungsprotokolle beigefügt gewesen. Hinsichtlich des Jahres 2011 lägen der Beklagten per se keine Informationen mehr vor.

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Entscheidungsgründe:

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1.

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Da die Beklagte der Klagerücknahme nicht zugestimmt hat, kann sie gemäß § 269 Abs. 1 ZPO nur insoweit Wirkungen entfalten, als die Parteien noch nicht verhandelt haben. Denn die Klage kann nach dieser Vorschrift ohne Einwilligung des Beklagten nur bis zum Beginn der mündlichen Verhandlung des Beklagten zur Hauptsache zurückgenommen werden. Damit ist die Klagerücknahme nur hinsichtlich der in der Klageschrift angekündigten Anträge in den Stufen 2 (Versicherung der erteilten Auskünfte an Eides Statt) und 3 (Herausgabe der im Besitz der Beklagten befindlichen Auskünfte an die Klägerin) wirksam. In der ersten Stufe (Auskunft) haben die Parteien im Termin vom 29.01.2013 verhandelt. Damit kann die Klägerin die Klage insoweit nicht mehr einseitig zurücknehmen. Es ist daher in der Sache zu entscheiden.

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2.

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Die Klage, die jetzt nur noch als Auskunftsklage anhängig ist, ist in der Sache nicht begründet.

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Zum einen gilt, dass die in der Vermietung von Großobjekten erfahrene Klägerin anhand der ihr vorliegenden Unterlagen selbst erkennen kann, welche Urkunden, Belege und Unterlagen ihr noch fehlen, um ihren Verpflichtungen ihren Mietern gegenüber beispielsweise im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnungen nachkommen zu können. Bei dieser Sachlage ist sie auf die begehrte Auskunft schon nicht angewiesen, was dem Auskunftsanspruch entgegensteht.

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Zum anderen hat die Beklagte erklärt, sie verfüge bezüglich der im Klageantrag zu 1) genannten Objekte über keine Unterlagen mehr im Hinblick auf die Abrechnung dieser Objekte für die Jahre 2010 und 2011. Damit ist die begehrte Auskunft erteilt. Ob diese Auskunft richtig oder falsch ist, ist nicht Gegenstand des Auskunftsanspruchs an sich. Diese Frage wäre gegebenenfalls in einer zweiten Stufe (Versicherung der Richtigkeit der erteilten Auskünfte an Eides Statt) zu klären.

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Bei dieser Sachlage ist die Klage, soweit sie jetzt noch anhängig ist, abzuweisen.

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Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 269 Abs. 3, 709 ZPO.

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Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt:

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Für das Verfahren:

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bis 100.000,00 €;

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für die Verhandlung vom 20.01.2013 und die vorliegende Entscheidung:

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bis 10.000,00 Euro.

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Zur Begründung weist die Kammer auf folgendes hin:

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Bei einer Stufenklage bemisst sich der hier festzusetzende Gebührenstreitwert nach dem höchsten Anspruch, mithin dem Leistungsanspruch, § 44 GKG. Hinsichtlich der Bewertung des Leistungsanspruchs ist auf die Vorstellungen des Klägers zu Beginn der Instanz abzustellen, § 40 GKG. Dies gilt auch, wenn der Leistungsanspruch später nicht weiter verfolgt, nicht beziffert wird, „steckengeblieben“ ist (vgl. dazu zusammenfassend Zöller-Herget, ZPO 29. Auflage, § 3 Rn 16 – Stichwort: Stufenklage).

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Hier richtete sich das Klageziel letztlich auf die Herausgabe von Urkunden. Entscheidend für die Wertbemessung ist, was mit dem Besitz der Urkunden angestrebt wird. Hier ging es der Klägerin um die Durchsetzung eigener Ansprüche gegen die Mieter wegen der Nebenkosten aus den hier in Streit stehenden Immobilien und gegebenenfalls um die Abwehr von Ansprüchen der Mieter wegen nicht rechtzeitiger oder nicht ordnungsgemäßer Nebenkostenabrechnungen (vgl. dazu Zöller-Herget aaO § 3 Rn 16 - Stichwort: Herausgabeklage).

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Der Kläger hat seine Vorstellungen zum Wert in der Klageschrift vorläufig mit einem Betrag von 100.000,00 Euro beziffert. Aus dem Schreiben der Klägerin vom 10.05.2012 (Anlage K 4, Bl. 23 d.A.) folgt, dass sie wegen der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 dann, wenn sie nicht in den Besitz sämtlicher Abrechnungsunterlagen kommen würde, „erhebliche Schadenersatzansprüche“ haben würde. Bei dieser Sachlage dürften diese Ansprüche aus Sicht der Klägerin zu Beginn der Instanz mit den genannten 100.000,00 Euro gleichzusetzen sein, was angesichts der Vielzahl der im Klageantrag genannten Objekte, in denen jeweils mehrere Wohneinheiten enthalten sein dürften, auch nicht willkürlich gegriffen ist.

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Darauf, dass sich dieses Risiko, wie die Klägerin im Schriftsatz vom 21.02.2013 (Bl. 107 d.A.) dargelegt hat, bisher nicht realisiert hat, kommt es bei der Wertbemessung nicht an.

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Soweit die heutige Entscheidung betroffen ist, gilt, dass nur über den Auskunftsanspruch entschieden worden ist, der von der Kammer mit 1/10 des Hauptsachestreitwerts, mithin mit 10.000,00 Euro bemessen wird (vgl. dazu Zöller-Herget aaO Rn 16 – Stichworte: Auskunft und Stufenklage).