Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1996-11-26, Aktenzeichen 14 A 2395/93
ECLI:DE:OVGNRW:1996:1126.14A2395.93.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

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Tatbestand:

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Mit Bewilligungsbescheid Nr. 31 vom 20. Mai 1953 und Nr. 209 vom 5. April 1954
der Kreisverwaltung X. wurden für die Errichtung von Mietwohnungen in X. ,
K. -D. -T. -Straße Nr. 39, 41 und 43 (nunmehr C. Straße) öffentliche
Baumittel in Höhe von 92.250,-- DM und 18.000,-- DM gewährt. Aufgrund einer
Veräußerung erwarb der Kläger zu Anfang der siebziger Jahre u.a. das Objekt
Nr. 41.

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Infolge einer Bestands- und Besetzungskontrolle, bei der festgestellt worden war,
daß die Wohnung im Erdgeschoß links ohne Genehmigung bewohnt war, wies der
Beklagte den Kläger unter dem 14. Juni 1982 darauf hin, daß aufgrund der
Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes und der hierzu erlassenen
Verwaltungsvorschriften der Verfügungsberechtigte verpflichtet sei, der
Bewilligungsbehörde das Freiwerden einer mit öffentlichen Mitteln geförderten
Wohnung unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Die mit öffentlichen Mitteln geförderten
Wohnungen dürften nur solchen Wohnungssuchenden zum Gebrauch überlassen
werden, die vor dem Wohnungsbezug eine Wohnberechtigungsbescheinigung nach
§ 5 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) vorlegten und sich hierdurch als
berechtigt auswiesen. Bei schuldhaften Verstößen seien Geldleistungen zu fordern.

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Mit Schreiben vom 10. April 1990 bestätigte die Westdeutsche Landesbank
Girozentrale dem Kläger, daß die (Rest-)Darlehen für sämtliche Wohnungen am
20. März 1990 außerplanmäßig zurückgezahlt worden seien. Mit - mittlerweile
bestandskräftigem - Bescheid vom 8. April 1991 setzte der Beklagte u.a. für das
Objekt C. Straße 41 den Endtermin der Eigenschaft "öffentlich gefördert" auf
den 31. Dezember 1994 fest, den Zeitpunkt des planmäßigen Auslaufs der Darlehen.

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Unter dem 8. September 1991 beantragte der Mieter F. beim Beklagten die
Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung für die 58 qm große Wohnung im
"Obergeschoß links" des Hauses C. Straße 41, die er im Dezember 1990
bezogen hatte. Den Antrag lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 3. Dezember 1991
ab, da die zulässige Wohnfläche überschritten werde. Seinen hiergegen gerichteten
Widerspruch nahm der Mieter zurück.

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Mit Bescheid vom 2. April 1992 setzte der Beklagte für die Wohnung im
Dachgeschoß des Hauses C. Straße 41 in X. für die Zeit vom 1. Januar 1991
bis zum 31. März 1992 Geldleistungen in Höhe von 3.420,-- DM fest. Der Beklagte
ging dabei von einer Wohnfläche von 57,14 qm und einem Betrag von 4,-- DM je
Quadratmeter Wohnfläche monatlich aus. Daß es sich dabei um dieselbe Wohnung
handelt, die im Antrag auf Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung mit
"Obergeschoß links" bezeichnet worden ist, haben die Parteien in der mündlichen
Verhandlung vor dem Senat klargestellt.

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Seinen hiergegen gerichteten Widerspruch begründete der Kläger wie folgt: Er
habe sich für den Bewerber F. als Mieter entschieden, nachdem er sich zuvor
vergewissert habe, daß dieser zum Personenkreis der Berechtigten gehöre. So habe
der Mieter auch im späteren Antragsverfahren den Nachweis erbracht, daß seine
Einkommensverhältnisse den rechtlichen Vorgaben entsprächen. Der Mietvertrag sei
in der Erwartung unterschrieben worden, daß der Wohnberechtigungsschein
kurzfristig nachgereicht werde. Im Hinblick auf die zulässige Wohnungsgröße habe
der Mieter erklärt, er wolle die Wohnung mit seiner Lebensgefährtin bewohnen,
womit die Gewißheit erlangt worden sei, daß auch insoweit die Voraussetzungen
vorlägen. Er - der Kläger - habe dann aber in Erfahrung bringen müssen, daß die
Wohnung vom Mieter allein bewohnt worden sei. Die Entwicklung habe ergeben, daß
ein weiteres Bewohnen mit der Lebensgefährtin nicht mehr in Betracht gekommen
sei, was zur kurzfristigen Räumung der Wohnung geführt habe. Bei dem gegebenen
Sachverhalt, von dem er sich zuvor überzeugt habe, habe er die nachträgliche
Beibringung der Genehmigung erwarten können.

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Mit Bescheid vom 5. August 1992 wies die Bezirksregierung E. den
Widerspruch des Klägers zurück, worauf dieser am 21. August 1992 Klage erhoben
hat. Zur Begründung hat er ergänzend vorgetragen: Vor der Vermietung an Herrn
F. habe eine Frau L. auf Veranlassung des Sozialamtes der Stadt X. die
Wohnung genutzt. Da die Vermietung an eine Einzelperson auf ausdrücklichen
Wunsch einer Behörde erfolgt sei, habe er sich keine gesonderten Gedanken
machen müssen, ob im Falle einer Vermietung an eine Einzelperson die zulässige
Wohnflächenobergrenze für die Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung
überschritten werde. Sollte zu einem späteren Zeitpunkt nach dem Einzug der
Mieterin L. auch deren Enkelin für die Wohnung gemeldet worden sein, könne
dieser Vorgang nicht mehr nachvollzogen werden. Da er im wesentlichen mit der
Stadt X. zu tun gehabt habe, habe er nicht wissen können, welchen Abteilungen,
Dienststellen oder Behörden er welche Meldungen habe machen müssen.

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Der Kläger hat beantragt,

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den Bescheid des Beklagten vom 2. April 1992 und den Widerspruchsbescheid
der Bezirksregierung E. vom 5. August 1992 aufzuheben.

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Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen,

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und sich zur Begründung darauf berufen, der Kläger sei verpflichtet gewesen,
sich vor Abschluß des Mietvertrages hinreichend zu informieren.

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Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit dem angefochtenen Urteil, auf das
Bezug genommen wird, abgewiesen.

15

Der Kläger hat Berufung eingelegt, zu deren Begründung er sein bisheriges
Vorbringen wiederholt und vertieft. Ergänzend führt er aus, die angegebene
Wohnfläche von 57,14 qm stimme nicht mit den tatsächlichen Größenordnungen
überein.

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Der Kläger beantragt,

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das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag I. Instanz zu
erkennen.

18

Der Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Zur Begründung trägt er vor, der Kläger sei weder einem vermeidbaren
Rechtsirrtum erlegen, noch könnten ihm Billigkeitsgründe zuerkannt werden.

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Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den
Inhalt der Gerichtsakten sowie die Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

24

Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen, weil die
angefochtenen Bescheide rechtmäßig sind und den Kläger nicht in seinen Rechten
verletzen - vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) -.

25

Rechtsgrundlage für die Heranziehung des Klägers zu den umstrittenen
Geldleistungen ist § 25 Abs. 1 WoBindG, hier maßgeblich in der bei Erlaß des
Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E. vom 5. August 1992 geltenden
Fassung vom 27. Juli 1992 (BGBl I S. 1398). Danach kann die zuständige Stelle für
die Zeit, während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft u.a. gegen die Vorschrift
des § 4 WoBindG verstößt, durch Verwaltungsakt von dem Verfügungsberechtigten
Geldleistungen bis zu 10,-- DM monatlich je Quadratmeter Wohnfläche der
Wohnung, auf die sich der Verstoß bezieht, erheben.

26

Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG darf der Verfügungsberechtigte die Wohnung
einem Wohnungssuchenden nur zum Gebrauch überlassen, wenn dieser ihm vor der
Überlassung eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung im öffentlich
geförderten sozialen Wohnungsbau (§ 5) übergibt und wenn die in der
Bescheinigung angegebene Wohnungsgröße nicht überschritten wird. Gegen diese
Norm hat der Kläger für die im Bescheid vom 2. April 1992 angegebene Zeit vom
1. Januar 1991 bis zum 31. März 1992 verstoßen, da er die Wohnung an den Mieter
F. überlassen hatte, ohne daß sich dieser im Besitz einer
Wohnberechtigungsbescheinigung befand.

27

Der Kläger hat bei der Überlassung auch schuldhaft gehandelt. Verschulden im
Sinne von § 25 Abs. 1 WoBindG setzt Vorsatz oder Fahrlässigkeit voraus.

28

Vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwen-der, Wohnungsbaurecht, Band 3.1, § 25
WoBindG, Anm. 4.3, Nr. 1, m.w.N.

29

Dabei geht der Senat zugunsten des Klägers davon aus, daß er nicht vorsätzlich,
also mit Einsicht und Willen, gehandelt hat. Der Kläger hat jedoch zumindest
fahrlässig gehandelt, d.h. er hat es an der möglichen und zumutbaren Sorgfalt fehlen
lassen.

30

Vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwen-der, § 25 WoBindG, a.a.O., m.w.N.

31

Dem Kläger waren die sich aus § 4 WoBindG ergebenden Verpflichtungen
bekannt. So hatte ihn der Beklagte u.a. mit Schreiben vom 14. Juni 1982 auf diese
Verpflichtungen hingewiesen. Sollte sich der Kläger im Falle der Vermietung an
Herrn F. darauf verlassen haben, diesem werde im nachhinein schon die
erforderliche Wohnberechtigungsbescheinigung erteilt werden - vgl. § 25 Abs. 3
Satz 2 WoBindG -, fällt es in den Risikobereich des Klägers, wenn sich seine
Vorstellung später nicht hat realisieren lassen.

32

Trotz der zuvor erfolgten Überlassung der Wohnung an die Mieterin L. vermag
sich der Kläger nicht erfolgreich auf einen unvermeidlichen Rechtsirrtum zu berufen.

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Vgl. zum Tat- und Rechtsirrtum: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, § 25
WoBindG, Anm. 4.3, Nr. 2.

34

Bei der Entschuldigung eines Rechtsirrtums ist ein strenger Maßstab anzulegen,
d.h., grundsätzlich trägt der Verfügungsberechtigte das sich aus einer zweifelhaften
Rechtslage ergebende Risiko. Unter Berücksichtigung dieser Risikoverteilung durfte
der Kläger nicht davon ausgehen, die Vermietung an Herrn F. erfolge unter den
gleichen Voraussetzungen wie die Vermietung an Frau L. . Denn Frau L. nutzte
die Wohnung in der Zeit vom 17. Juli 1986 bis zum 20. Oktober 1989 zusammen mit
ihrer Enkelin, also in der Form eines Zwei-Personen-Haushaltes. Zum anderen war
es für den Kläger ersichtlich, daß die Vermietung an Frau L. auf Veranlassung des
Sozialamtes der Stadt I. erfolgte, somit nicht des Beklagten, der zuständigen
Stelle nach dem Wohnungsbindungsgesetz. Aufgrund dieser Kenntnis hätte er sich
bei im Zusammenhang mit der öffentlichen Förderung stehenden Fragen und
Verpflichtungen mit dem Beklagten als zuständiger Behörde ins Benehmen setzen
müssen. Im übrigen begegnet dieses Vorbringen des Klägers Zweifeln. Ausweislich
der Widerspruchsbegründung war er nämlich von einem Bezug durch den Mieter
F. mit seiner Lebensgefährtin, also durch zwei Personen, ausgegangen.
Nunmehr stellt er entscheidend darauf ab, er habe beim Bezug durch nur eine
Person damit rechnen dürfen, die maßgebliche Wohnflächengrenze für die Erteilung
einer Wohnberechtigungsbescheinigung werde nicht überschritten.

35

Ermessensfehler bei der Festsetzung der Geldleistungen sind nicht ersichtlich.
Soweit es deren Höhe betrifft, hat der Beklagte sich an den Vorgaben gemäß Nr. 25
der Verwaltungsvorschriften zum Wohnungsbindungsgesetz (VV-WoBindG 1990)
orientiert und die Geldleistungen unter Berücksichtigung der Art des Verstoßes und
des Wohnwertes der Wohnung auf 4,-- DM pro Quadratmeter festgesetzt. Zudem hat
der Kläger die Höhe der Geldleistungen nicht beanstandet.

36

Anhaltspunkte dafür, daß der Beklagte zu Unrecht von einer Wohnungsgröße
von 57,14 qm ausgegangen ist, sind nicht ersichtlich. Zwar hat der Kläger erstmals
im Rahmen der Begründung seiner Berufung vorgetragen, dies stimme nicht mit den
tatsächlichen Größenordnungen überein, ohne indes sein Vorbringen zu
substantiieren. Während des gesamten Verfahrens zuvor hat er insoweit
Einwendungen nicht erhoben. Vielmehr bezog sich die von ihm unterzeichnete
Einverständniserklärung mit dem Mieter F. als Wohnungsbewerber ausdrücklich
auf die in dessen Antrag vom 8. September 1991 auf Erteilung einer
Wohnberechtigungsbescheinigung bezeichnete Wohnung. In diesem Antrag war
zunächst sogar eine Wohnungsgröße von 60 qm angegeben, die - wohl durch den
Beklagten - auf 58 qm korrigiert worden ist.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO
i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der Zivilprozeßordnung (ZPO).

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Für eine Zulassung der Revision fehlt es an den gesetzlichen Voraussetzungen,
vgl. §§ 132 Abs. 3, 137 VwGO.

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