Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2001-02-12, Aktenzeichen 9 U 219/00
ECLI:DE:OLGD:2001:0212.9U219.00.00

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 5. Mai 2000 verkündete Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts

Krefeld (5 O 246/99) wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 60.000 DM abzuwenden, die auch durch Bürgschaft einer deutschen Großbank oder öffentlich-rechtlichen Sparkasse erbracht werden kann, sofern nicht die Beklagten vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

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T a t b e s t a n d

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Die Parteien streiten um die Rückabwicklung eines Kaufvertrages nach Anfechtung wegen arglistiger Täuschung.

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Der Kläger und seine Ehefrau, die Zeugin F... , die ihre Ansprüche abgetreten hat, erwarben aufgrund notariellen Vertrages vom 18.09.1998 von dem Beklagten zu 1) und dessen minderjährigem Sohn, dem Beklagten zu 2), das Hausgrundstück F... ... in T... zu einem Kaufpreis von 475.000 DM. Das Haus war 1991 von dem Beklagten zu 1) und seiner verstorbenen Ehefrau errichtet worden. Der Beklagte zu 3) hat das Haus als Makler dem Kläger und seiner Ehefrau angeboten.

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Anlässlich eines heftigen Gewitters, bei dem nach einem Zeitungsartikel der WZ vom 05.07.1994 in Krefeld sogar Teile einer Autobahn unter Wasser standen, lief der im Garten befindliche und der Dachentwässerung des Hauses dienende Sickerschacht über. Das Wasser ergoss sich in einen Kellerlichtschacht und drang von dort in einen Kellerraum, der auch Wohnzwecken diente, ein. Der Raum stand zumindest 2 cm unter Wasser. Auf diesen "Jahrhundertregen" vom 04.07.1994 hat der Beklagte zu 1) die Käufer nicht hingewiesen.

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Der Kläger und seine Ehefrau bezogen am 15.12.1998 das Haus. Ende Februar 1999 stellten sie Feuchtigkeitserscheinungen im Bereich der Brandmauer zum Nachbarhaus fest. Die Feuchtigkeit zog allmählich durch den ganzen Keller. Durch Schreiben vom 08.06.1999 erklärten sie die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung. Zur Begründung führten sie aus, unter Berücksichtigung der in T... herrschenden Grundwasserstände hätte es der Errichtung einer weißen Wanne bedurft, um das Eindringen von Grundwasser zu verhindern, das Ursache für die nun festgestellte Feuchtigkeit sei. Sie vertraten in dem Schreiben ferner die Auffassung, die mangelnde Grundwasserabsicherung hätte der Beklagte zu 1) verschwiegen, ebenso wie die Tatsache, dass es bereits in früheren Jahren zu Wassereintritten in den Keller gekommen sei. Da der Beklagte zu 1) eine Rückabwicklung des Kaufvertrages ablehnte, erhob der Kläger alsbald Klage, die er wegen des gezahlten Maklerhonorars auch gegen den Beklagten zu 3) richtete.

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Der Kläger hat in erster Instanz vorgetragen, der Beklagte zu 1) habe von der mangelnden Abdichtung des Kellers Kenntnis gehabt, weil er zumindest von dem 1994 erfolgten Wassereintritt gewusst habe. Für die Überflutung von 1994 sei auch das von außen eintretende Grundwasser mitursächlich gewesen. Aufgrund dieses Vorfalles habe der Beklagte zu 1) gewusst, dass der Keller gegen von außen eintretendes Wasser nicht geschützt sei, weshalb er diesen Umstand bei den Verkaufsgesprächen hätte mitteilen müssen. Außerdem habe seine Ehefrau der Ermittlung von Wasserschäden bei der Besichtigung besondere Bedeutung beigemessen. Deren Bruder habe ihr nämlich eine Checkliste an die Hand gegeben, um solche Wasserschäden aufzuspüren. Aufgrund der dort aufgeführten Punkte "Risse im Bodenbelag" und "Türen verzogen" sei der Ehefrau in einem Kellerraum eine verzogene Tür und - im selben Bereich - gerissene Bodenfliesen aufgefallen. Deshalb habe sie den Beklagten zu 1) bei dem Besichtigungstermin konkret gefragt, ob der Keller des Hauses einmal unter Wasser gestanden habe. Der Beklagte zu 1) habe die Frage nach einem Wassereintritt ausdrücklich verneint und behauptet, die Tür und die Kacheln seien seinerzeit bei Bauarbeiten oder beim Einzug beschädigt worden. Wäre der Wassereintritt von 1994 seiner Ehefrau offenbart worden, hätte er das Objekt auf jeden Fall untersuchen lassen und dabei die Grundwasserproblematik entdeckt. Ferner hat der Kläger in erster Instanz behauptet, bei starken Regenfällen reiche das Fassungsvermögen des Sickerschachtes generell nicht aus; die Terrasse sei auch nicht ordnungsgemäß angelegt. Dies habe der Beklagte zu 1) ebenfalls gewusst, denn er habe den Sickerschacht bei Bedarf mit Sandsäcken gegen das Haus gesichert.

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Der Kläger hat beantragt,

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1.

9

die Beklagten zu 1) und 2) als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 475.000 DM nebst 4,9 % Zinsen aus 60.000 DM seit dem 15.12.1998 zu zahlen Zug um Zug gegen Übereignung des Hausgrundstückes F... ... in ... T...;

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2.

11

festzustellen, dass die Beklagten zu 1) und 2) sich mit der Annahme des im Klageantrag zu 1. bezeichneten Grundbesitzes in Verzug befinden;

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3.

13

den Beklagten zu 1) zu verurteilen, an ihn 11.613,88 DM nebst 5,3 % Zinsen seit dem 01.01.1999 zu bezahlen;

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4.

15

festzustellen, dass der Beklagte zu 1) verpflichtet sei, ihm sämtliche weitere Schäden zu ersetzen, die in diesem Zusammenhang mit Abschluss, Durchführung und Rückabwicklung des Kaufvertrags vom 18.09.1998, UR.-Nr. ... des Notars S...-C..., K..., künftig noch entstehen werden;

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5.

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die Beklagten zu 1) und 3) als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 16.530 DM nebst 5,3 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Die Beklagten haben beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie haben behauptet, der Beklagte zu 1) habe nichts von den angeblichen Baumängeln gewusst. Während der gesamten Besitzzeit sei es nur zu dem einen Wassereintritt am 04.07.1994 gekommen. Dieser sei auch nicht auf Grundwasser oder einen Grundwasseranstieg zurückzuführen. Am 04.07.1994 habe er, weil er am nächsten Tag in Urlaub gefahren sei, sich mit einer mit Sand gefüllten Wolldecke, die er vor den Gitterrost des Lichtschachtes gelegt habe, beholfen. Nach der Überschwemmung 1994 habe man den verlegten Teppichboden aus dem überschwemmten Kellerraum entfernt und Fliesen verlegt, infolge dessen habe die Tür nicht mehr gepasst und sei ausgehängt worden. Die Fliesen im Bereich dieser Tür hätten 1998 keine Risse aufgewiesen. Bei der Besichtigung sei die Türe ausgehängt gewesen.

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Bei der ersten Besichtigung im August 1998 habe sich der Kläger zusammen mit dem Beklagten zu 1) das Haus ausgiebig angesehen. Ende August sei es zu einer weiteren Besichtigung gekommen. Dabei sei es nur noch darum gegangen, ob das Haus auch der Zeugin F... gefalle, die damals - unstreitig - noch in Idstein gewohnt habe. Nur sie habe an diesem Termin das Haus zusammen mit dem Makler, dem Beklagten zu 3), ausführlich besichtigt. Er, der Beklagte zu 1), sei daher zu keiner Zeit nach einem Wassereintritt oder nach dem Zustand der Tür und der Fliesen im Keller befragt worden.

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Im übrigen seien Terrasse und Sickerschacht ordnungsgemäß hergestellt worden, so dass es keiner regelmäßigen Sicherungsarbeiten durch Sandsäcke zur Vermeidung von eindringendem Regenwasser bedurft habe.

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Nach Durchführung einer Beweisaufnahme zu Erklärungen des Beklagten zu 1) anlässlich der Besichtigung im August 1998 und zur Sicherung des Sickerschachtes bei starken Regenfällen hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Dabei ging das Gericht hinsichtlich der Frage nach einem Wassereintritt durch die Zeugin F... angesichts abweichender Angaben der Zeugin K... von einem non liquet aus.

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Mit der fristgerecht eingelegten Berufung rügt der Kläger die Beweiswürdigung des Landgerichtes hinsichtlich des Besichtigungstermins Ende August 1998. Das Landgericht habe als Kammer nichts zur Glaubwürdigkeit der Zeugen sagen dürfen, weil die Beweisaufnahme - unstreitig - nur durch die Berichterstatterin durchgeführt worden sei. Ferner habe die Zeugin K..., die Lebensgefährtin des Beklagten zu 1), bewusst die Unwahrheit gesagt. Deren Aussage, der Kläger habe bei der Besichtigung mit ihr und dem Beklagten zu 1) Kaffee getrunken, während seine Ehefrau die Besichtigung mit dem Beklagten zu 3) durchgeführt habe sei lebensfremd. Bei der Besichtigung am 29.08.1998 habe die Zeugin F... klar nach Wassereintritt gefragt und dies sei wahrheitswidrig vom Beklagten verneint worden. Hätte der Beklagte zu 1) den Wassereintritt von 1994 offenbart, hätten er und seine Ehefrau den Kaufvertrag nicht unterschrieben, ohne zuvor einen Sachverständigen einzuschalten. Dabei wäre festgestellt worden, dass der Kellerboden undicht sei. Abgesehen davon habe kurze Zeit nach der Besichtigung die Zeugin F... ihrem Bruder über den Termin berichtet und erzählt, der Beklagte zu 1) hätte erklärt, trotz der Risse im Bodenbelag und der verzogenen Tür sei der Keller noch nie feucht gewesen.

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Der Kläger beantragt,

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unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils

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1.

28

die Beklagten zu 1) und 2) als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 475.000 DM nebst 4,9 % Zinsen aus 60.000 DM seit dem 15.12.1998 zu zahlen Zug um Zug gegen Übereignung des Hausgrundstückes F... ... in ... T...;

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2.

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festzustellen, dass die Beklagten zu 1) und 2) sich mit der Annahme des im Klageantrag zu 1. bezeichneten Grundbesitzes in Verzug befinden;

31

3.

32

den Beklagten zu 1) zu verurteilen, an ihn 11.613,88 DM nebst 5,3 % Zinsen seit dem 01.01.1999 zu bezahlen;

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4.

34

festzustellen, dass der Beklagte zu 1) verpflichtet sei, ihm sämtliche weitere Schäden zu ersetzen, die in diesem Zusammenhang mit Abschluss, Durchführung und Rückabwicklung des Kaufvertrags vom 18.09.1998, UR.-Nr. ... des Notars S...-C..., K..., künftig noch entstehen werden;

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5.

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die Beklagten zu 1) und 3) als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 16.530 DM nebst 5,3 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Berufung zurückzuweisen.

39

Sie halten die Beweiswürdigung des Landgerichtes für zutreffend. Bei der Besichtigung am 29.08.1998 habe sich der Kläger zusammen mit seiner Tochter und dem Beklagten zu 1) sowie der Zeugin K... im Erdgeschoss aufgehalten und Kaffee getrunken. Dementsprechend seien die von der Zeugin F... behaupteten Fragen nicht an den Beklagten zu 1) gerichtet worden. Im übrigen meinen sie, auch bei Hinweis auf den Wassereintritt vom Sommer 1994 hätte kein Anlass bestanden, die Wasserdichtigkeit des Kellers zu überprüfen. Wasser, das durch Kellerfenster in einen Keller laufe, habe mit der Frage der Wasserdichtigkeit eines Kellers in bezug auf das Grundwasser nichts zu tun.

40

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der gegenseitigen Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Urkunden Bezug genommen.

41

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Berufung hat keinen Erfolg.

43

Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Dem Kläger stehen weder gemäß den §§ 812, 398 BGB Rückzahlungsansprüche wegen geleisteten Kaufpreises oder Maklerhonorars noch gemäß den §§ 823 Abs. 2, 398 BGB in Verbindung mit § 263 StGB Schadensersatz wegen bereits entstandener oder zukünftiger Schäden zu.

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Der Kaufvertrag vom 18.09.1998 ist nicht wirksam gemäß § 123 BGB angefochten worden. Ein entsprechender Anfechtungsgrund ist nicht schlüssig dargetan. Insofern bedarf es auch nicht der Wiederholung der Beweisaufnahme zu der Frage, ob die Zeugin F... den Beklagten zu 1) am 29.08.1998 tatsächlich nach einem Wassereintritt in den Keller des Hauses F... ... in T... gefragt hat.

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1.) Die Rückabwicklung des Kaufvertrages betreibt der Kläger wegen des nunmehr aufgetretenen drückenden Grundwassers, das zu Feuchtigkeitserscheinungen im Kellergeschoss führt. Er kann aber nicht behaupten, bereits während der Besitzzeit des Beklagten zu 1) seien solche Feuchtigkeitserscheinungen, wie er sie seit Februar 1999 festgestellt haben will, aufgetreten. Ein anderweitig erlangtes Wissen des Beklagten von einer Grundwassergefährdung seines Hauses hat der Kläger nicht dargetan. Sie ergibt sich auch nicht aus den vorgelegten Tabellen über die an zwei Messstationen im Gebiet T... vorgenommenen Messungen des Grundwassers. Der Vergleich der Lage der Kellersohle, die der Kläger mit von 34,45 m ü.d.M. angibt, mit den aufgezeichneten Grundwasserständen ergibt keinen mittleren Wert aus den Jahren 1991 bis 1998, der die Kellersohle erreichen würde. Erstmals für das Jahr 1999 wurde bei der Messstation St. T... 021 ein mittlerer Wert von 34,70 m üNN registriert, wobei die Messung vom den 02.11.1998 in der Tabelle mit einem Stand von 34,08 m als Niedrigwert für das Jahr 1999 angeführt ist. Erst am 25.01.1999, also nach dem Einzug des Klägers mit seiner Familie, ist dort mit 35,04 m üNN der Höchstwert für das Jahr 1999 angeführt. Die Werte der Station U... sehen - mit geringfügigen Abweichungen nach unten - ähnlich aus. Es sind daher keine Anhaltspunkte dafür erkennbar, dem Beklagten zu 1) sei ein "Problem mit dem Grundwasser" aufgrund der an anderer Stelle gemessenen Grundwasserstände bekannt gewesen, weshalb er auch in seinem Haus mit der Möglichkeit von Feuchtigkeitsschäden gerechnet habe.

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2.) Dem Beklagten ist ein arglistiges Verhalten in Bezug auf das später aufgetretene drückende Grundwasser nicht bereits deshalb vorzuwerfen, weil er während der Verkaufsverhandlungen nicht auf den "Jahrhundertregen" von 1994 hingewiesen hat.

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Bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, besteht dennoch für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen über solche Umstände aufzuklären, die für dessen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind und über die er nach der Verkehrsauffassung redlicherweise Aufklärung erwarten durfte (vgl. BGH NJW 1998, 1315, 1316). Daran gemessen oblag es dem Beklagten zu 1) nicht, unaufgefordert darauf hinzuweisen, infolge eines außergewöhnlichen Regenfalls im Jahre 1994 habe ein Kellerraum durch von außen eindringendes Regenwasser einmal unter Wasser gestanden. Dieser Regenfall war so außergewöhnlich, dass er selbst vom Deutschen Wetterdienst als "Jahrhundertereignis" gewertet wurde. Es handelte sich damit um ein außergewöhnliches, singuläres Ereignis, das für das zu veräußernde Gebäude ohne nachteilige Folgen geblieben ist. Der Beklagte zu 1) hat lediglich den Teppichboden entfernt und Fliesen verlegt. Soweit sich möglicherweise durch die kurzzeitige Überflutung die Kellertür verzogen hat, ist sie dem Kläger bzw. dessen Ehefrau jedenfalls aufgefallen. Sonstige Beeinträchtigungen des Kellergeschosses hat es damals nicht gegeben. Eine grundsätzliche Aufklärungspflicht des Beklagten zu 1) über diesen Umstand kann daher nicht bejaht werden. Die Behauptung, es sei öfters zu einem konstruktiv bedingten Überlaufen des Sickerschachts gekommen, weshalb der Keller durch Sandsäcke vor Wasser habe geschützt werden, hat der Kläger nach Durchführung der Beweisaufnahme in erster Instanz nicht mehr aufgegriffen.

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3.) Macht ein Verkäufer jedoch auf Fragen tatsächliche Angaben, die für den Kaufentschluss des anderen Teils von Bedeutung sein können, so müssen diese richtig sein, und zwar auch dann, wenn eine Offenbarungspflicht nicht bestand (vgl. BGH NJW-RR 1997, 144, 145).

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Der Kläger hat insofern behauptet, seine Ehefrau habe den Beklagten zu 1) anlässlich der Besichtigung am 29.08.1998 konkret danach gefragt, ob es einmal zu einem "Wassereintritt" gekommen sei. Objektiv gesehen fällt unter den Begriff "Wassereintritt" natürlich auch die Überschwemmung des Kellers im Jahre 1994. Die Verneinung der darauf gerichteten Frage bedeutet daher grundsätzlich eine falsche Angabe, die geeignet sein könnte, einen Irrtum zu erregen. Die Verneinung dieser Frage durch den Beklagten zu 1) zugunsten der Klägerseite unterstellt, reicht dennoch im konkreten Fall nicht für die Annahme eines arglistigen Verhaltens. Denn es ist nicht ersichtlich, dass der Beklagte zu 1) diese Frage in Kenntnis der Bedeutung für die Entschließung der Beklagten vorsätzlich falsch beantwortet hätte.

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Für einen Grundstückskäufer ist - für den Verkäufer klar erkennbar - von entscheidender Bedeutung, ob Fußboden und Wände des Kellers erwerbenden Hauses "trocken" sind. Wird daher der Verkäufer nach Wassereintritten gefragt, so will der Käufer nicht ein singuläres, völlig außergewöhnliches Ereignis, das ohne Folgen für die Bausubstanz geblieben und nicht auf einen Mangel des Objekts zurückzuführen ist, erfragen, sondern wissen, ob Fundament und Wände durch Feuchtigkeit erkennbar betroffen waren oder noch sind. Dem Beklagten zu 1) musste sich daher, wenn eine solche Frage an ihn gerichtet war, nicht aufdrängen, die Käuferseite wolle wissen, ob Regenwasser nach dem Jahrhundertregen durch ein Kellerfenster eingedrungen sei. Es liegt fern anzunehmen, dass ein Käufer seine Kaufentscheidung noch einmal überdenkt, wenn er erfährt, dass aus Anlass eines "Jahrhundertregens" neben den umliegenden Häusern und Straßen auch der Keller des Kaufobjekts in Mitleidenschaft gezogen worden ist.

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Auch aus dem Berufungsvorbringen des Klägers ergibt sich, dass die Frage nach Wassereintritten auf die Ermittlung von Feuchtigkeitsschäden abzielte. So soll die Zeugin F... nach der Besichtigung ihrem Bruder berichtet haben, trotz vorhandener Risse im Bodenbelag und verzogener Tür habe der Beklagte zu 1) erklärt, der Keller sei noch nie feucht gewesen.

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Bei dem daher einzig naheliegenden Verständnis der Frage nach einem Wassereintritt handelt der Verkäufer bei Verneinung der Frage - trotz Kenntnis der Kellerflutung im Jahre 1994 infolge eines Jahrhundertregens - nicht in dem Bewusstsein, dass die Beantwortung der Frage Bedeutung für die Entschließung des Käufers haben könnte, das Objekt zu erwerben.

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4.) Schließlich lässt sich auch nicht die Kausalität zwischen dem auf die Frage unterbliebenen Hinweis und dem nachfolgenden Willensentschluss der Käufer, das Haus zu erwerben, feststellen.

54

Für die Annahme eines Zusammenhangs zwischen Täuschung und Abgabe der Willenserklärung genügt es, dass der Getäuschte Umstände dargetan hat, die für seinen Entschluss von Bedeutung sein konnten, und dass die arglistige Täuschung nach der Lebenserfahrung bei der Art des zu beurteilenden Rechtsgeschäfts Einfluss auf die Erschließung hat (vgl. BGH NJW 1995, 2361, 2362).

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Zwar hat der Kläger insoweit vorgetragen, bei Kenntnis des Wassereinbruches von 1994 hätte er die Wasserdichtigkeit des Kellers durch einen Sachverständigen prüfen lassen. Dennoch ist kein Zusammenhang zwischen einer den Wassereinbruch nicht offenbarenden Erklärung des Beklagten zu 1) und dem späteren Kaufvertragsabschluss anzunehmen.

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Zum einen gab es im Sommer 1998 nach den vom Kläger vorgelegten Messungen noch keine Anzeichen für steigendes Grundwasser, so dass er deren Folgen für das Haus zu diesem Zeitpunkt auch nicht hätte aufdecken können.

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Zum andern veranlaßt die wahrheitsgemäße Auskunft, einmal habe es bei einem Jahrhundertregen - wie in einer Vielzahl umliegender Häuser - eine Überschwemmung des Kellers durch Regenwasser nach Überlaufen des Sickerschachts und Flutung des Kellerschachts gegeben, keinen verständigen Käufer, kostspielige Untersuchungen der Dichtigkeit des Kelleraußenmauerwerks und der Kellersohle durchzuführen. Die Lebenserfahrung spricht hier gegen ein solches Vorgehen, wenn die Überschwemmung nachvollziehbar und überprüfbar erläutert wird und in keinem Zusammenhang mit der Qualität der Bausubstanz steht. Für diese Lebenserfahrung spricht im Fall des Klägers auch, dass er sich sogar trotz der von seiner Frau angeblich erkannten Feuchtigkeitsanzeichen "Risse in den Fliesen" und "verzogene Kellertür" nicht veranlaßt sah, entsprechende Dichtigkeitsprüfungen durchführen zu lassen. Diese Anzeichen haben sich auf der von der Zeugin F... vorgelegten Checkliste ihres Bruders befunden. Trotz der vom Kläger behaupteten wenig plausiblen Erklärung des Beklagten zu 1), diese Schäden rührten vom Einzug bzw. von Bauarbeiten her, wurde keine weitere Untersuchung veranlasst. Dann spricht aber nach der Lebenserfahrung alles dafür, dass aufgrund eines einmaligen Wassereintritts - infolge eines außergewöhnlichen Regenfalles plausibel erklärt - keine weitreichenden Untersuchungen veranlasst werden.

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Mithin bedarf es keiner Wiederholung der Beweisaufnahme zum Ablauf des Besichtigungstermins vom 29.08.1998, denn auch nach der vom Kläger gegebenen Schilderung des Ablaufes dieses Termins wäre eine arglistige Täuschung, die zur Anfechtung des Kaufvertrags berechtigen würde, nicht gegeben.

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Der Kläger kann von den Beklagten zu 1) und 2) daher keine Rückabwicklung des Vertrages und Schadensersatz verlangen. Ebensowenig ist der Beklagte zu 3) zur Rückzahlung seiner empfangenen Provision verpflichtet.

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5.) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 108 ZPO.

61

Streitwert und Beschwer des Klägers: 512.893,88 DM.