Landgericht Braunschweig (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-01-13, Aktenzeichen 8 O 3047/10

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

3. Das Urteil ist für den Beklagten vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

4. Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt:

bis zum 16.12.2011 auf die Wertstufe bis 260.000,00 Euro.

ab dem 17.12.2011 auf die Wertstufe bis 200.00,00 Euro.

Tatbestand

1

Der Beklagte war Notar; der Kläger nimmt den Beklagten in Notar-Regress.

2

Der Vater des Klägers Herr xxx und der Zeuge xxx schlossen am 26.11.1993 einen Grundstückskaufvertrag hinsichtlich eines Grundstücks in der Gemarkung Förderstedt Flur 6, Flurstück 1269/51 zu einer Größe von 6.970 m²; Kaufpreis betrug 450.000,00 DM. Bei dem Grundstück handelte es sich um eine mit Gebäuden und Stallungen bebaute Hofstelle des xxx. xxx hatte die zu der Hofstelle gehörenden landwirtschaftlichen Nutzflächen mit Pachtvertrag vom 08.05.1992 bis zum 30.09.2010 an den Landwirt xxx verpachtet.

3

In dem notariellen Grundstückskaufvertrag heißt es u. a.:

§ 11

4

Der Verkäufer räumt dem Käufer ein Vorkaufsrecht an den Ackerflächen ein:

5

Flur 5, Flurstück 69/35, zur Größe von 1,2867 ha

6

Flur 9, Flurstück 63 … zur Größe von 10,8560 ha

7

Flur 9, Flurstück 62/2, zur Größe von 11,6252 ha

8

Flur 6, Flurstück 504/7, zur Größe von 5,0724 ha.

9

Der Verkäufer beantragt daher die Eintragung je eines Vorkaufsrechts an den vorgenannten Flächen.

§ 12

10

Die vorgenannten Ackerflächen sind zur Zeit für die Dauer von noch 17 Jahren verpachtet. Der Verkäufer räumt dem Käufer ein Vorpachtrecht für den Fall ein, daß nach Ablauf des jetzigen Pachtverhältnisses diese Flächen dem Käufer verpachtet werden. Das gilt jedoch nicht für den Fall, daß der Verkäufer oder sein Rechtsnachfolger beabsichtigen, die Flächen selbst zu bewirtschaften und/oder landwirtschaftlich zu nutzen, sie als Tauschflächen benötigen oder verkaufen. Ersatzansprüche stehen dem Käufer nicht zu, auf die er verzichtet. Der Verkäufer nimmt diesen Verzicht an. Eine dingliche Sicherung wird nicht gewünscht.

11

Diese Vereinbarung gilt auch für weitere Ackerflächen von insgesamt ca. 51,2 ha, die in 2 weiteren Grundbüchern in Förderstedt für den Verkäufer eingetragen sind.

12

Wegen der weiteren Einzelheiten des notariellen Kaufvertrages vom 26.11.1993 wird auf die Kopie Bl. 8 bis 17 d. A. Bezug genommen.

13

Der Beklagte beurkundete diesen notariellen Kaufvertrag (UR-Nr. 1015/1993).

14

Am 08.07.2003 wurde der Kläger als Alleineigentümer ins Grundbuch eingetragen.

15

Am 29.08.2003 verstarb Herr xxx; der Kläger ist sein Alleinerbe.

16

Am 25.03.2007/31.03.2007 schlossen der Kläger und Herr xxx einen neuen Pachtvertrag. Die Pachtzeit läuft danach bis 30.09.2019.

17

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Kopie des Landpachtvertrages Bl. 18 bis 23 d. A. Bezug genommen.

18

Der Zeuge xxx verklagte daraufhin den Kläger des hiesigen Verfahrens vor dem Landwirtschaftsgericht Magdeburg mit Klageschrift vom 27.03.2009; er begehrte, den Beklagten des dortigen Verfahrens und Kläger des hiesigen Verfahrens zu verurteilen, das Angebot zum Abschluss eines Landpachtvertrages zu erklären.

19

Das Landwirtschaftsgericht Magdeburg hat mit Urteil vom 22.09.2009 (12 LW 2/09) die Klage abgewiesen; wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Kopie des genannten Urteils Bl. 26 bis 28 d. A. Bezug genommen.

20

Auf die Berufung des Zeugen xxx hat das Oberlandesgericht Nauenburg mit Urteil vom 15.04.2010 das Urteil des Amtsgerichts Magdeburg abgeändert und den Kläger des hiesigen Verfahrens xxx verurteilt, das Angebot zum Abschluss des Landpachtvertrages über die landwirtschaftlichen Nutzflächen abzugeben; wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Kopie des Urteils des Oberlandesgerichts Nauenburg vom 15.04.2010 Bl. 29 bis 39 d. A. Bezug genommen.

21

Die zunächst eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH nahm der Kläger später zurück.

22

Der Kläger behauptet, er habe § 12 des notariellen Kaufvertrages dem Wortlaut entsprechend verstanden, wonach sein Vater Herrn xxx ein Vorpachtrecht für den Fall einräume, dass dieser die Ackerflächen selbst pachte. Das gebe auch einen Sinn, wenn man die Vereinbarung dem Wortlaut entsprechend so verstehe, dass Herr xxx nach Ablauf seines späteren mit ihm noch zu schließenden Pachtvertrages ein Vorpachtrecht zustehe. Aus Sicht des Klägers wäre es für xxx sinnvoll gewesen, dann, wenn er einmal die Ackerflächen gepachtet hätte, und mit diesen vertraut gewesen sei, gegenüber einem nach Ablauf seines Pachtvertrages später mit einem Dritten geschlossenen Pachtvertrag ein Vorpachtrecht zu haben. Unter Berücksichtigung dieser rechtlichen Würdigung habe der Kläger nach dem Tod seines Vaters die Flächen vom 01.10.2007 bis 30.09.2019 an Herrn xxx verpachtet. Der Beklagte habe unklare Regelungen über die Einräumung eines Vorpachtrechts an einer bestimmten landwirtschaftlichen Nutzfläche beurkundet. § 12 des Grundstückskaufvertrages sei dermaßen unklar formuliert, dass diese Bestimmung vom Landwirtschaftsgericht Magdeburg und OLG Nauenburg unterschiedlich ausgelegt worden sei, wobei der Kläger § 12 im Sinne der amtsgerichtlichen Auslegung verstanden habe.

23

Der Kläger meint, der Beklagte habe bei der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages § 17 BeurkG nicht hinreichend Rechnung getragen.

24

Durch die fehlerhafte, zumindest nicht eindeutige sondern missverständliche Formulierung des § 12 Abs. 1 in dem notariellen Kaufvertrag sei dem Kläger ein Schaden entstanden.

25

Diesen Schaden bezifferte der Kläger in der Klageschrift wie folgt:

26

14.673,77 Euro für Rechnungen seiner Prozessbevollmächtigten und andere Rechnungen, die Kostenfestsetzungsbeträge in Höhe von 3.144,64 Euro und 2.639,50 Euro, darüber hinaus begehre xxx für die Aufhebung seines Pachtvertrages 229.162,00 Euro, so dass ihm ein Schaden von 249.619,91 Euro entstanden sei.

27

Wegen der weiteren Einzelheiten dieser Berechnung des Schadens wird auf die Ausführungen in der Klageschrift Bl. 5 und 6 d. A. Bezug genommen.

28

Im letzten Termin zur mündlichen Verhandlung am 16.12.2011 erklärte der Kläger auf Frage des Gerichts, er habe eine Einigung mit der xxx und xxx erreicht. Es seien zwei Pachtverträge geschlossen worden. Einen Pachtvertrag habe er mit xxx einen weiteren mit xxx geschlossen. Die Flächen würden in drei Etappen von xxx auf xxx übergehen. xxx zahle keine Pacht, darüber hinaus habe er xxx 60.000,00 Euro gezahlt.

29

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens des Klägers wird auf die Ausführungen in der Klageschrift vom 28.10.2010, sowie in den Schriftsätzen vom 16.05.2011, 01.06.2011, 29.06.2011, 17.08.2011 und 19.08.2011 mit Anlagen Bezug genommen.

30

Der Kläger hat die Klage teilweise zurückgenommen, und zwar den Feststellungsantrag zu Ziffer 2a der Klage vom 28.12.2010 mit Schriftsatz vom 17.08.2011 (Bl. 104 d. A.), sowie den Antrag zu Ziffer 1 der Klage vom 28.12.2010, das ist der Zahlungsantrag über 259.619,91 Euro nebst Zinsen, im Termin vom 16.12.2011 (Bl. 131 d. A.).

31

Der Kläger beantragt nunmehr noch,

32

festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger sämtlichen materiellen Schaden zu ersetzen, der auf widersprüchlichen und unklaren Bestimmung des § 12 Abs. 1 Satz 2 des notariellen Kaufvertrages zurückzuführen ist.

33

Der Beklagte beantragt,

34

die Klage abzuweisen.

35

Der Beklagte trägt vor, der Vater des Klägers habe im Jahr 1947 den Hof von seinen Eltern in Förderstedt übernommen. 1953 habe der Vater des Klägers die DDR verlassen. Nach der Wiedervereinigung habe er einen Antrag auf Rückgabe seines ehemaligen Vermögens in Förderstedt gestellt. Da die Eltern des Klägers nicht beabsichtigten, auf Dauer nach Förderstedt zurückzukehren, seien die Liegenschaften verpachtet worden. Nach kurzer Zeit habe sich heraus gestellt, dass die zurück erhaltenen Gebäude mit den zu erzielenden Miet- und Pachteinnahmen nicht zu erhalten gewesen seien, so dass sich der Vater des Klägers im September 1993 schweren Herzens entschlossen habe, die Hofstelle zu verkaufen.

36

Der Beklagte behauptet, die Vertragsverhandlungen habe der Vater des Klägers mit dem Käufer xxx ohne Beteiligung des Beklagten geführt. Gegen Ende der Vertragsverhandlungen hätten sich die Parteien auch noch darauf geeinigt, dass dem Käufer eine Vorkaufsrecht sowie ein Anpachtrecht für bestimmte Ackerflächen, die zu dieser Zeit bereits an xxx verpachtet worden seien, eingeräumt werden sollte. Nach heutiger Erinnerung des Beklagten sei es möglich, dass er erst im Beurkundungstermin vom 26.11.1993 gebeten worden sei, den Vertragstext um die entsprechenden Regelungen zu erweitern. Mit Sicherheit könne er das nicht mehr sagen nach 17 Jahren. Die notarielle Nebenakte zu der Urkunde zu UR Nr. 1015/93 des Beklagten gebe es nicht mehr.

37

Die Vertragsbeteiligten am 26.11.1993 hätten tatsächlich ein Anpachtrecht zu Gunsten des Käufers xxx in der Form und mit dem Inhalt vereinbaren wollen, wie das vom OLG Nauenburg festgestellt worden sei.

38

Der Beklagte bestreitet, dass der Kläger die Regelung in § 12 des Grundstückskaufvertrages in dem vorgetragenen Sinne verstanden habe, da er dies im Verlauf des gesamten Rechtsstreits vor dem Landwirtschaftsgericht niemals vorgetragen habe. Die Vorstellung sei auch ausgeschlossen, denn ein mit xxx bereits bestehendes Pachtverhältnis hätte ohne Weiteres verlängert werden können. Eines Vorpachtrechtes zu seinen Gunsten hätte es unter diesen Umständen nicht bedurft.

39

Der Beklagte meint, dem Kläger sei kein kausaler Schaden entstanden. Im Fall einer Feststellungsklage hänge, wenn reine Vermögensschäden Gegenstand der Klage seien, deren Zulässigkeit davon ab, dass ein auf die Verletzungshandlung zurückzuführender Schadenseintritt hinreichend wahrscheinlich ist. Darüber hinaus müsse ein in Regress genommener Notar nur für solche Schadensfolgen haften, die bei wertender Betrachtung nach Zweck und Tragweite der verletzten Amtspflicht in deren Schutzbereich liegen.

40

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens des Beklagten wird auf die Ausführungen in den Schriftsätzen vom 28.03.2011 und 30.06.2011 Bezug genommen.

41

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 05.09.2011 durch Vernehmung der Zeuginnen xxx und xxx , sowie des Zeugen xxx Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 21.11.2011 und 16.12.2011 Bezug genommen.

42

Die Akte des Landwirtschaftsgerichts Magdeburg (12 LW 2/09) = OLG Nauenburg (2 U 122/09) lag vor und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

43

Die gem. § 256 ZPO zulässige Klage blieb in der Sache ohne Erfolg.

44

Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz aus § 19 BNotO, und daher auch keinen Anspruch auf entsprechende Feststellung.

45

Nach § 17 Abs. 1 BeurkG soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärung klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Dabei soll er darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden.

46

§ 12 des Grundstückskaufvertrages ist nicht unklar formuliert.

47

Die Kammer ist der Überzeugung, dass der notarielle Kaufvertrag nur so ausgelegt werden kann, im Sinne der Pachtoption für xxx , wie dies durch das OLG Nauenburg erfolgte. Der Wortlaut ist eindeutig. Die Auslegung des Klägers ist vom Wortlaut der Urkunde nicht gedeckt. In § 12 ist ausdrücklich formuliert: "Der Verkäufer räumt dem Käufer ein Vorpachtrecht für den Fall ein, daß nach Ablauf des jetzigen Pachtverhältnisses …". Damit konnte am 26.11.1993 nur der Pachtvertrag von xxx xxx mit xxx gemeint sein. In § 12 ist weiter aufgeführt, dass die Ackerflächen für die Dauer von noch 17 Jahre verpachtet sind, das Vorpachtrecht für xxx sollte sich zeitlich daran anschließen. Diese 17 Jahre beziehen sich auf den ersten Pachtvertrag mit xxx vom 08.05.1992, der bis zum 30.09.2010 lief - das sind genau die 17 Jahre von 1993 bis 2010. Für einen ersten Pachtvertrag mit xxx, wie der Kläger die Regelung liest, war schon zeitlich gar kein Raum. Zudem macht die Auslegung des Klägers wirtschaftlich und vom Ablauf her keinen Sinn. Wenn xxx bereits Pächter wäre, bräuchte er kein derartiges Vorpachtrecht mehr. Dann hätte sich eine Option zur Verlängerung angeboten.

48

Nach der durch die Kammer durchgeführten Beweisaufnahme war der Wille der damaligen Urkundsbeteiligten klar, und der Beklagte hat diesen klaren Willen in der Urkunde umgesetzt.

49

Nach den übereinstimmenden Bekundungen der Zeugin xxx , des Zeugen xxx und der Zeugin xxx war es so, dass es xxx eigentlich nicht primär darum ging, die Hofstelle vom Vater des Klägers zu kaufen, denn xxx hatte bereits ein eigenes Haus und eine eigene Hofstelle. xxx ging es primär darum, die Ackerflächen vom Vater des Klägers pachten zu können; dies war jedoch zunächst nicht möglich, da der Vater des Klägers die Ackerflächen schon an xxx verpachtet hatte. xxx wollte, wenn er denn die Ackerflächen nicht sofort pachten konnte, jedenfalls in dem notariellen Grundstückskaufvertrag mit geregelt haben, dass er die Ackerflächen von dem Vater des Klägers oder dessen Rechtsnachfolger pachten kann, sobald der Pachtvertrag mit xxx ausläuft oder vorzeitig beendet wird. xxx hoffte darauf, dass der Pachtvertrag mit xxx vorzeitig endet. xxx sollte damit ein Vorpachtrecht zustehen, wenn der Pachtvertrag mit xxx - wann und wie auch immer - endet, es war von den Urkundsbeteiligten nicht gemeint und gewollt, dass zunächst, nachdem der Pachtvertrag mit xxx endete, xxx pachten sollte, und das Vorpachtrecht erst als Verlängerung des Pachtvertrages mit xxx gedacht war und dann greifen sollte. An eine solche Regelung, sowie vom Kläger vorgetragen, haben sämtliche Urkundsbeteiligten im Jahr 1993 nicht gedacht. Eine solche Regelung wollten sie auch nicht in den Vertrag aufgenommen haben.

50

Alle drei vernommenen Zeugen, die Zeugin xxx , der Zeuge xxx und auch selbst die vom Kläger benannte Zeugin xxx haben übereinstimmend glaubhaft ausgesagt, dass Herr xxx beim Erwerb der Hofstelle gefordert habe, dass er ein Vorkaufs- und Vorpachtrecht erhalte dergestalt, dass wenn das Land verkauft oder neu verpachtet werden sollte, dann sollte xxx ein entsprechendes Vorkaufs- oder Vorpachtrecht bekommen. Die Bekundungen der Zeugen sind glaubhaft. Die Zeugen sind glaubwürdig. Die Zeugin xxx und der Zeuge xxx waren bei den Vertragsverhandlungen und bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages selbst dabei. Sie konnten sich - im Gegensatz zum Beklagten - auch noch recht genau an den Ablauf erinnern. Beide habe kein eigenes wirtschaftliches oder sonstiges Interesse am Ausgang dieses Verfahrens, da ihre Ansprüche gegen den Kläger bereits im Urteil des OLG Naumburg vollumfänglich tituliert sind. Und auch die vom Kläger benannte Zeugin xxx , die die Restitution des Vaters des Klägers begleitete, hat den Willen der Parteien des notariellen Grundstückskaufvertrages so geschildert, wie es die Zeugen xxx beschrieben haben.

51

Der Beklagte hat mithin den Willen der Urkundsbeteiligten im Jahr 1993 so umgesetzt, wie sie es wollten, und so den Vertrag formuliert, wie ihn später auch das OLG Nauenburg in seinem Urteil ausgelegte.

52

Aus den Bekundungen des Zeugen xxx und der Zeugin xxx ergibt sich zudem, dass der Vater des Klägers zunächst allein direkten Einfluss auf die Formulierung des notariellen Grundstückskaufvertrages nahm am Tag der Beurkundung. Der Zeuge xxx hat glaubhaft ausgesagt, dass ihm auf gefallen sei, dass das Vorkaufs- und Vorpachtrecht zunächst im Vertragsentwurf nicht enthalten gewesen sei, worauf er den Vater des Klägers aufmerksam gemacht habe. Daraufhin sei der Vater des Klägers allein zum Beklagten hineingegangen in dessen Büro, und sei ca. 1/4 Stunde später herausgekommen mit einem geänderten Vertragsentwurf, in dem die §§ 11 und 12 mit dem Vorkaufs- und Vorpachtrecht enthalten gewesen seien. Diesen Ablauf hat die Zeugin xxx bestätigt. Mithin ist es so gewesen, dass die §§ 11 und 12 auf Wunsch von xxx in den Vertrag hineingekommen sind. Dieser Wunsch herangetragen an den Beklagten wurde aber vom Vater des Klägers selbst, und der Vater des Klägers und der Beklagte haben zunächst für sich ohne xxx den Vertrag entsprechend geändert und zwar so, wie der Vater des Klägers und xxx dies wollten.

53

Der Wille der Urkundsbeteiligten 1993 war damit eindeutig. Der Beklagte hat diesen Willen erforscht und umgesetzt, und zwar so umgesetzt, dass die Formulierung im Vertrag eindeutig ist, so wie sie auch vom OLG Nauenburg in dessen Urteil verstanden wurde.

54

Der Kläger war an der Beurkundung im Jahr 1993 nicht beteiligt. Es kommt auf den Willen der Urkundsbeteiligten an und deren Vorstellungen, und der Beklagte hatte deren Vorstellungen zu erforschen und umzusetzen und diese zu belehren.

55

Darüber hinaus sind die Schäden, die der Kläger nun geltend machen will, nicht unmittelbar kausal auf ein Verhalten des Beklagten zurückzuführen. Der Kläger dürfte die - einen etwaigen Schaden begründenden - Ursachen selbst gesetzt haben, indem er vorzeitig den neuen Pachtvertrag mit xxx schloss; die Schäden, die dem Kläger jetzt seiner Behauptung nach entstanden sind, insbesondere die 60.000,00 Euro, die er an xxx zahlte, und die verminderten Pachteinnahmen, die dadurch begründet sind, dass xxx keine Pacht zahlt, diese etwaigen Schäden sind entstanden dadurch, dass der Kläger mit xxx und xxx neue Verträge schloss, auf die der Beklagte keinerlei Einfluss hatte. Nach dem, was der Kläger auf Frage des Gerichts im letzten Termin zur mündlichen Verhandlung am 16.12.2011 erklärte, wurde das Urteil des OLG Nauenburg nicht komplett umgesetzt. xxx und der Kläger haben sich mit xxx vertraglich geeinigt, danach wird weder der Landpachtvertrag mit xxx vom 25.3./31.3.2007 vollständig von beiden erfüllt, noch erfolgt eine Regelung zwischen dem Kläger und xxx , wie vom OLG Naumburg ausgeurteilt. Es fehlt damit an der Kausalität.

56

Nach alledem war die Klage als unbegründet abzuweisen.

57

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 269, 91, 709 ZPO.

58

Der Streitwert wurde gemäß § 3 ZPO festgesetzt, wobei der Streitwert reduziert wurde, nachdem der Klägervertreter im letzten Termin zur mündlichen Verhandlung vom 16.12.2011 den Zahlungsantrag zurückgenommen hat, so dass nur noch der Feststellungsantrag verblieb. Bei Feststellungsanträgen ist ein Abschlag von regelmäßig 20 % gegenüber dem Wert einer Leistungsklage zu machen (vgl. Zöller-Herget, § 3 ZPO, Rndr. 16, Stichwort Feststellungsklagen m. w. N.).

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