Verwaltungsgericht Mainz (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-08-09, Aktenzeichen 3 K 1368/16.MZ
ECLI:DE:VGMAINZ:2017:0809.3K1368.16.00

weitere Fundstellen ...

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in einer der Kostenfestsetzung entsprechenden Höhe vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1

Der Kläger wendet sich gegen eine Verfügung der Beklagten, mit der eine ihm erteilte Genehmigung für die Nutzungsänderung eines Supermarktes in ein Wettbüro zurückgenommen wurde.

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Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Am W….“ (G ...), der am 28. April 1971 als Satzung beschlossen, am 30. Juni 1971 von der Bezirksregierung Rheinhessen-Pfalz genehmigt, am 28. April 1987 ausgefertigt und am 5. Januar 2000 öffentlich bekannt gemacht wurde. Für den Bereich des Vorhabens ist ein Mischgebiet festgesetzt. Der Bebauungsplan weist hier außerdem eine zeichnerische Festsetzung „LÄ“ für Läden im Erdgeschoss auf.

3

In dem Areal, das von den Straßen Am S. und E.-Straße umgeben wird, befindet sich ebenso wie an der gegenüberliegenden südlichen Randbebauung der Straße Am S. mehrgeschossige Wohnbebauung. Außerdem sind auf den Grundstücken Am S. X, Y und Z im Erdgeschoss weitere Nutzungen vorhanden. Unter der Hausnummer Y sind dies das Sonnenstudio „S.“, die Bäckerei „L.“, das Kiosk „Am W.“, die „Gaststätte K. Treff“ und die Café Lounge „P. X“. Auf dem Grundstück Am S. X c befindet sich ein Gemüseladen, der Friseur „H.“ und die Gaststätte „P. G.“, auf dem Grundstück Am S. Z e-g die Apotheke „Am W.“, das Kosmetikstudio „J. B.“ und der Supermarkt „T. 3000“. Am S. X ist außerdem eine Spielhalle mit einer Größe von 106,05 m² vorhanden. Das Vorhabengrundstück wurde zuvor als S.-Filiale genutzt.

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Die Beklagte erteilte dem Kläger unter dem 9. Dezember 2015 eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung eines Ladenlokals in ein Wettbüro für die Vermittlung von Sportwetten auf dem Grundstück Am S. Ya (Flurstück-Nr. .../1, YYY/3 und ZZZ/1) in M.-G.. In dem Wettbüro sollen Sportwetten abgeschlossen und Sportereignisse live im Fernsehen ausgestrahlt werden. Die Genehmigung umfasst eine mit Bestuhlung versehene Fläche von 97,18 m² und einen Thekenbereich von 9,17 m², sowie einen Lager- und einen Personalraum. Die Betriebszeiten sollen werktags und an Sonn- und Feiertagen von 10:00 bis 23:00 bzw. 2:00 Uhr sein.

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Die Beklagte nahm die Baugenehmigung nach vorheriger Anhörung des Klägers mit Bescheid vom 8. März 2016 zurück und ordnete den Sofortvollzug ihres Bescheids an. Das Vorhaben widerspreche den Festsetzungen des Bebauungsplans „Am W…“ (G ...), da es sich bei dem beantragten Wettbüro um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte und nicht um ein Ladengeschäft oder einen sonstigen Gewerbebetrieb handele. Außerdem schränke der Bebauungsplan die im Mischgebiet erlaubte Nutzung auf Läden – also Räumlichkeiten, in denen Waren oder Dienstleistungen zum Verkauf angeboten würden – ein. Eine Befreiung von den Festsetzungen könne nicht erteilt werden, da hierdurch die Grundzüge der Planung berührt würden. Die Planungsvorgänge seien erkennbar von dem Bemühen des Satzungsgebers geprägt gewesen, nur Wohnbebauung und Läden zuzulassen, weshalb die Festsetzung „Läden“ im Bebauungsplan zweifelsfrei dem Schutz der benachbarten Bebauung diene.

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Der Kläger legte am 6. April 2016 Widerspruch gegen die Rücknahmeverfügung ein. Die Rücknahme sei rechtswidrig, da das Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig sei. Das Wettbüro sei nach Maßgabe des Bebauungsplans „Am W….“ (G ...) als „sonstiger nicht wesentlich störender Gewerbebetrieb“ in dem festgesetzten Mischgebiet erlaubt. Unter der Geltung der einschlägigen Baunutzungsverordnung 1968 seien jedenfalls nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten als nicht störende Gewerbebetriebe zu qualifizieren. Das Wettbüro sei nicht kerngebietstypisch, da es den hierfür anzusetzenden Schwellenwert von 100 m² Nutzfläche unterschreite. Auch unter Berücksichtigung der im Bebauungsplan durch die Festsetzung „Läden“ vorgenommenen Beschränkung sei das Wettbüro zulässig, da sich der Ladenbegriff der Baunutzungsverordnung 1968 von dem heutigen Verständnis unterscheide, das sich erst nach Einführung der besonderen Nutzungsart der Vergnügungsstätten in der Baunutzungsverordnung 1990 herausgebildet habe. Weiter müsse berücksichtigt werden, dass mit der Spielhalle im Gebiet bereits eine Vergnügungsstätte vorhanden sei. Ohnehin mangele es der Festsetzung „Läden“ aber auch an der notwendigen normativen Bestimmtheit. Die Festsetzung sei weiter deswegen unwirksam, da § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO 1968 die vorgenommene Nutzungsbeschränkung nur auf Läden überhaupt nicht vorsehe. Wegen seiner unwirksamen Ausfertigung sei der Bebauungsplan aber ohnehin auch im Ganzen unwirksam. Das Vorhaben sei demnach an § 34 BauGB zu messen und füge sich insbesondere unter Berücksichtigung der vorhandenen Spielhalle in die vorfindliche Gemengelage ein.

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Der Widerspruch wurde mit Widerspruchsbescheid vom 10. Oktober 2016 – zugestellt am 19. Oktober 2016 – zurückgewiesen. Die Rücknahme sei rechtmäßig, da die dem Kläger erteilte Baugenehmigung rechtswidrig sei. Die Nutzungsänderung sei bauplanungsrechtlich unzulässig, da sie hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans „Am W….“ (G ...), der wirksam sei, verstoße und auch nicht im Wege der Befreiung zugelassen werden könne. Die zulässigen Nutzungsarten seien im Bebauungsplan auf „Läden“ beschränkt, worunter die beantragte Nutzung als Wettbüro nicht falle.

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Der Kläger trägt mit seiner am 14. November 2016 erhobenen Klage vor, der Bebauungsplan „Am W…“ (G ...) sei unwirksam. Dies folge zum einen daraus, dass die im Bebauungsplan vorgenommene Einschränkung der Nutzungsarten auf Läden nach § 6 Abs. 4 BauNVO 1968 unzulässig sei. So erfasse die Einschränkungsmöglichkeit des Abs. 4 nur die Gesamtheit der in § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO 1968 aufgeführten Nutzungsarten und erlaube keine Beschränkung auf eine in dieser Aufzählung enthaltene einzelne Nutzung. Zum anderen sei der Bebauungsplan unwirksam, da er nicht wirksam ausgefertigt worden sei. Zwischen Satzungsbeschluss und der nachträglichen Ausfertigung bzw. der erneuten ortsüblichen Bekanntmachung sei ein Zeitraum von 16 bzw. 29 Jahren vergangen, weshalb eine erneute Abwägung auf Grundlage der später eingetretenen Sach- und Rechtslage geboten gewesen wäre. Dies ergebe sich hier sowohl aus den zwischenzeitlich eingetretenen Rechtsänderungen als auch aus den veränderten tatsächlichen Verhältnissen, insbesondere der teilweisen Überplanung des Gebiets durch einen weiteren Bebauungsplan, der von den Festsetzungen abweichenden tatsächlichen Bebauung und einer bestehenden Altlastenproblematik. Der Bebauungsplan weise außerdem weitere Mängel, insbesondere hinsichtlich der Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, auf. Dies führe zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans. Gemessen an § 34 BauGB sei das Vorhaben zulässig. Die Eigenart der näheren Umgebung entspreche aufgrund ihrer gleichmäßigen Prägung durch Wohnnutzung und nicht störendes Gewerbe keinem allgemeinen Wohngebiet, sondern einem Mischgebiet, in dem das Wettbüro als nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte allgemein zulässig sei. Das Wettbüro sei bereits deswegen als nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte zu qualifizieren, da die für den Wettbetrieb genutzte Fläche den Schwellenwert von 100 m² nicht überschreite. Der Thekenbereich dürfe nicht berücksichtigt werden, da dieser weder von Kunden betreten werden könne noch deren Aufenthalt diene oder zum Verweilen einlade. Monitore oder Anzeigetafeln seien in diesem Bereich ebenso wenig vorgesehen bzw. genehmigt wie ein Ausschank von Getränken, da hierfür Getränkeautomaten aufgestellt würden. Selbst bei einer Überschreitung des Schwellenwerts von 100 m², dem nur eine indizielle Bedeutung zukomme, sei eine Kerngebietstypik aber nicht gegeben, da das Wettbüro nicht an einer Durchgangsstraße gelegen sei und das Publikum aus dem unmittelbaren Umfeld und nicht – wie es für eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte erforderlich sei – aus dem gesamten Stadtgebiet generiert werde. Insoweit sei zu berücksichtigen, dass das unmittelbare Umfeld durch eine stark verdichtete Bebauung geprägt sei. Gegen die Einordnung als kerngebietstypische Vergnügungsstätte spreche außerdem, dass im Wettbüro lediglich 36 Sitzplätze vorgesehen seien, deren volle Auslastung nur bei besonderen Ereignissen zu erwarten sei. Schließlich könne bei einer typisierenden Betrachtungsweise von einem Immissionskonflikt nicht ausgegangen werden. Sollte es sich dagegen nicht um ein faktisches Mischgebiet, sondern um eine Gemengelage handeln, sei das beantragte Wettbüro ebenfalls zulässig, da mit der vorhandenen, vergleichbar großen Spielhalle auf dem Grundstück Am S. X in der näheren Umgebung bereits ein prägendes Vorbild für eine – kerngebietstypische – Vergnügungsstätte bestehe. Bei dieser handele es sich nicht um einen unbeachtlichen Fremdkörper. Vielmehr füge sich die Spielhalle in qualitativer wie in quantitativer Hinsicht in die Reihe der im Erdgeschoss vorhandenen Nutzungen ein. Schließlich habe die Beklagte das ihr zustehende Rücknahmeermessen nicht ordnungsgemäß ausgeübt, da sie offensichtlich fehlerhaft von einer gebundenen Entscheidung ausgegangen sei. Ermessenserwägungen seien weder im Ausgangs- noch im Widerspruchsbescheid enthalten.

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Der Kläger beantragt,

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den Rücknahmebescheid vom 8. März 2016 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 10. Oktober 2016 aufzuheben.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie trägt vor, dass der Bebauungsplan einschließlich der beanstandeten Maßfestsetzungen wirksam sei. Selbst wenn die im Bebauungsplan vorgenommene Einschränkung der Nutzungsarten auf Läden unzulässig sein sollte, berühre dies die Wirksamkeit des Bebauungsplans im Übrigen – insbesondere hinsichtlich der Festsetzung des Gebiets als Mischgebiet – nicht. Demnach seien nur „nicht störende Gewerbebetriebe“ im Sinne der einschlägigen Baunutzungsverordnung 1968 erlaubt, was auf das beantragte Wettbüro als kerngebietstypische Vergnügungsstätte nicht zutreffe. Das Vorhaben sei aber auch im Falle der Unwirksamkeit des Bebauungsplans unzulässig. Die nähere Umgebung sei nämlich von Wohnbebauung und der Versorgung des Gebiets dienenden Läden und Schank- und Speisewirtschaften geprägt und entspreche daher einem allgemeinen Wohngebiet, in dem Vergnügungsstätten nicht erlaubt seien. Die vorhandene Spielhalle sei ein Fremdkörper, der den Charakter des Gebiets nicht präge und daher der Einordnung als allgemeines Wohngebiet nicht entgegenstehe. Sowohl die Art der Nutzung falle aus dem Rahmen der sonstigen der Versorgung des Gebiets dienenden Betriebe als auch die Lage der Spielhalle. Selbst wenn die nähere Umgebung als Mischgebiet qualifiziert würde, ändere sich an der Beurteilung nichts, da das Wettbüro als kerngebietstypische Vergnügungsstätte auch in einem Mischgebiet nicht erlaubt sei. Das Wettbüro überschreite den maßgeblichen Schwellenwert von 100 m², da der Thekenbereich eingerechnet werden müsse. Die Kerngebietstypik sei trotz der dichten Wohnbebauung im Umfeld zu bejahen, da das Wettbüro nicht der üblichen Freizeitbetätigung in einem begrenzten Stadtteil diene, sondern die Gefahr berge, von außen Unruhe in das Gebiet zu tragen. Ein Wettbüro sei typischerweise keine Freizeitbetätigung in einem bestimmten Stadtteil. Gerade aufgrund der Betriebszeiten, der geplanten Live-Übertragungen und der günstigen Verkehrslage in der Nähe der Autobahn ließe sich der Nutzerkreis des Wettbüros nicht ausschließlich auf das umliegende Wohngebiet beschränken. Schließlich sei das Wettbüro als kerngebietstypische Vergnügungsstätte auch bei Annahme einer Gemengelage, die hier durch Wohnbebauung und Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe sowie Schank- und Speisewirtschaften geprägt sei, unzulässig. Auch insoweit handele es sich bei der Spielhalle um einen Fremdkörper. Das Vorhaben störe schließlich mit den zu erwartenden Auswirkungen die Wohnnutzung wesentlich und verstoße deshalb gegen das Rücksichtnahmegebot.

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Die Kammer hat den Antrag des Klägers auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs gegen den Rücknahmebescheid mit Beschluss vom 2. Mai 2016 (3 L 323/16.MZ) abgelehnt. Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz hat die hiergegen gerichtete Beschwerde des Klägers mit Beschluss vom 15. Juli 2016 (8 B 10467/16.OVG) zurückgewiesen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze, auf die Verwaltungsunterlagen sowie auf die beigezogenen Gerichtsakten 3 L 323/16.MZ und 8 B 10467/16.OVG verwiesen, die dem Gericht vorlagen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Rücknahmebescheid der Beklagten vom 8. März 2016 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 10. Oktober 2016 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –).

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Die dem Kläger am 9. Dezember 2015 erteilte Baugenehmigung konnte zurückgenommen werden, da sie rechtswidrig ist und Vertrauensgesichtspunkte der Rücknahme nicht entgegenstehen.

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1. Rechtsgrundlage für die Rücknahme der Baugenehmigung ist § 1 Abs. 1 des Landesverwaltungsverfahrensgesetzes – LVwVfG – i.V.m. § 48 Abs. 1 Satz 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes – VwVfG. Nach dieser Vorschrift kann ein rechtswidriger Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft zurückgenommen werden. Ein begünstigender Verwaltungsakt darf dabei gemäß § 48 Abs. 1 Satz 2 VwVfG nur unter den Voraussetzungen der Absätze 2 bis 4 zurückgenommen werden.

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2. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 48 Abs. 1 Satz 1 VwVfG liegen vor. Die dem Kläger erteilte Baugenehmigung ist rechtswidrig, da das genehmigte Vorhaben bauplanungsrechtlich unzulässig ist. Dabei kann dahinstehen, ob der Bebauungsplan „Am W…“ (G ...) – ganz oder teilweise – unwirksam ist, da das Vorhaben weder nach § 30 Abs. 1 Baugesetzbuch – BauGB – in Verbindung mit den Festsetzungen des Bebauungsplans (a) noch nach § 34 BauGB (b) genehmigungsfähig ist.

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a) Die genehmigte Nutzungsänderung in ein Wettbüro ist – unterstellt der Bebauungsplan „Am W…“ (G ...) wäre wirksam – nach § 30 Abs. 1 BauGB unzulässig, da sie hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung gegen die Festsetzungen des qualifizierten Bebauungsplans der Beklagten „Am W…“ (G ...) verstößt und auch nicht im Wege einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB zugelassen werden kann. Ein Verstoß gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans liegt hierbei nicht nur dann vor, wenn der Bebauungsplan im Ganzen wirksam wäre (aa), sondern auch in dem Fall, dass die Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten in den zeichnerischen Festsetzungen des Bebauungsplans auf „Läden“ unwirksam, der Bebauungsplan im Übrigen aber wirksam wäre (bb).

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aa) Sollte der Bebauungsplan „Am W…“ (G ...) im Ganzen wirksam sein, widerspricht das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung, da es gegen die zeichnerische Festsetzung des Bebauungsplans „LÄ“ verstößt, wonach die zulässigen Nutzungsarten auf dem Vorhabengrundstück im Erdgeschoss auf Läden beschränkt werden.

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Bei dem genehmigten Wettbüro – das ausweislich des Bauplans und der Betriebsbeschreibung u.a. über Sitzgruppen sowie Fernseher zur Verfolgung von Sportereignissen verfügen soll – handelt es sich nämlich nicht um einen Laden im Sinne dieser Festsetzung, sondern um eine Vergnügungsstätte. Zur Begründung wird insoweit auf den zwischen den Beteiligten ergangenen Beschluss der Kammer vom 2. Mai 2016 (3 L 323/16.MZ, BA S. 5) und die Ausführungen im Beschluss des Oberverwaltungsgerichts Koblenz vom 15. Juli 2016 (8 B 10467/16.OVG, BA S. 5) zu der Abgrenzung zwischen Läden und Vergnügungsstätten, denen sich die Kammer anschließt, verwiesen. Demnach handelt es sich bei dem genehmigten Wettbüro nicht um eine bloße, als Laden zu qualifizierende Wettannahmestelle, sondern um eine Vergnügungsstätte. Es sollen nämlich nicht nur Wetten entgegengenommen und weitergeleitet und Gewinne ausgezahlt werden, sondern die Kunden sollen darüber hinaus animiert werden, sich während der Sportveranstaltungen in den Räumen des Wettbüros aufzuhalten und die Sportereignisse, auf die sie gewettet haben, in Live-Übertragungen auf den Fernsehmonitoren zu verfolgen, womit gleichzeitig ein Gemeinschaftserlebnis entsteht (vgl. OVG RP, Beschluss vom 15.7.2016 – 8 B 10467/16.OVG –, BA S. 5 m.w.N.; EZBK/Stock BauNVO § 4 Rn. 126 m.w.N.).

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bb) Nichts anderes ergibt sich, wenn zwar der Bebauungsplan im Ganzen wirksam, die Nutzungsbeschränkung auf Läden aber unwirksam wäre.

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Für die Unwirksamkeit der Festsetzung „LÄ“ für Läden spricht, dass sich die Ermächtigungsgrundlage für die Beschränkung der Nutzungsarten in § 6 Abs. 4 der einschlägigen Verordnung über die bauliche Nutzung von Grundstücken – Baunutzungsverordnung, BauNVO – 1968 nur auf die Gesamtheit der in § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO 1968 genannten Nutzungsarten sowie sonstige Läden beziehen, nicht aber das Herausgreifen einzelner der dort bezeichneten Nutzungsarten erlauben dürfte (vgl. OVG RP, Beschluss vom 15.7.2016 – 8 B 10467/16.OVG –, BA S. 5 f.).

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Zugrunde zu legen wäre dann die Festsetzung eines Mischgebiets im Sinne des § 6 BauNVO 1968, ohne die Beschränkung auf Läden. Nach § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO 1968 sind in einem Mischgebiet u.a. „sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe“ zulässig. Um einen solchen handelt es sich bei dem genehmigten Wettbüro indes nicht. Zwar kann auch eine Vergnügungsstätte grundsätzlich ein nicht wesentlich störender Gewerbebetrieb im Sinne von § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO 1968 sein (vgl. VGH BW, Urteil vom 9.10.2013 – 5 S 29/12 –, BauR 2014, 527 und juris Rn. 49 ff. m.w.N.). Dies gilt aber nur für nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten, die gleichzeitig keine wesentlichen Störungen für die Wohnruhe vor allem am Abend und in der Nacht mit sich bringen; kerngebietstypische Vergnügungsstätten sind – obwohl die Vergnügungsstätte erst 1990 in der Baunutzungsverordnung als eigene Kategorie im Mischgebiet eingeführt wurde – dagegen auch unter der Geltung der Baunutzungsverordnung 1968 nicht mischgebietsverträglich (vgl. BVerwG, Urteil vom 25.11.1983 – 4 C 64/79 –, BVerwGE 68, 207 und juris Rn. 11 f.; EZBK/Söfker BauNVO § 6 Rn. 48 m.w.N.; OVG Nds, Urteil vom 11.9.1987 - 6 A 139/86 –, NVwZ 1988, 1141). Bei dem genehmigten Wettbüro handelt es sich jedoch gerade um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte (dazu unter 2. b) bb)), so dass es in einem Mischgebiet nach § 6 BauNVO 1968 unzulässig ist.

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Das Vorhaben des Antragstellers ist auch nicht im Wege einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB zulassungsfähig, denn eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung berührt regelmäßig – und so auch hier – die Grundzüge der Planung.

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b) Das genehmigte Wettbüro ist aber auch dann bauplanungsrechtlich unzulässig, wenn man von einer Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans ausginge, da es nach § 34 BauGB nicht genehmigungsfähig ist. Dabei kann offenbleiben, ob die maßgebliche nähere Umgebung einem allgemeinen Wohngebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO (aa) oder einem Mischgebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO entspricht (bb) oder sich als Gemengelage beurteilt (cc).

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aa) Das genehmigte Wettbüro ist in einem allgemeinen Wohngebiet unzulässig.

29

Die maßgebliche nähere Umgebung, in der hier weit überwiegend Wohngebäude vorhanden sind, wäre einem allgemeinen Wohngebiet gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO zuzuordnen, wenn die vorhandenen elf Einzelhandels- oder Dienstleistungsbetriebe sowie Schank- und Speisewirtschaften (Sonnenstudio, Bäckerei, Kiosk, Gaststätten, Café, Gemüseladen, Friseur, Apotheke, Kosmetikstudio und Supermarkt) im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO der Versorgung des Gebiets dienen würden und sich die vorhandene Spielhalle als Fremdkörper nicht prägend auf das Gebiet auswirken würde. In einem faktischen allgemeinen Wohngebiet ist das genehmigte Wettbüro aber jedenfalls nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO unzulässig, da es sich – wie bereits festgestellt – nicht um eine als Laden zu qualifizierende Wettannahmestelle, sondern um eine Vergnügungsstätte handelt. Vergnügungsstätten sind in allgemeinen Wohngebieten – unabhängig von der Frage, ob sie kerngebietstypisch sind oder nicht – unzulässig (vgl. EZBK/Stock BauNVO § 4 Rn. 126).

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bb) Aber auch dann, wenn die maßgebliche nähere Umgebung als Mischgebiet zu qualifizieren wäre, ist das genehmigte Wettbüro nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO unzulässig, da es sich bei dem Wettbüro um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte handelt.

31

Die Kammer geht davon aus, dass die nähere Umgebung hier jedenfalls – d.h., wenn nicht bereits von einem allgemeinen Wohngebiet auszugehen wäre – einem Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO entspricht. Voraussetzung für ein Mischgebiet ist ein gleichrangiges und gleichgewichtiges Nebeneinander von Wohnen und nicht störendem Gewerbe. Dies ist hier gegeben, da sich in der maßgeblichen Umgebung neben Wohnnutzung ausschließlich Einzelhandels- oder Dienstleistungsbetriebe sowie Schank- und Speisewirtschaften (Sonnenstudio, Bäckerei, Kiosk, Gaststätte, Café, Gemüseladen, Friseur, Apotheke, Kosmetikstudio und Supermarkt) befinden.

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Soweit die vorhandene Spielhalle als kerngebietstypische Vergnügungsstätte zu qualifizieren wäre, worauf zumindest ihre Größe von mehr als 100 m² hindeutet, schadet dies der Zuordnung als Mischgebiet nicht, da es sich bei der Spielhalle um einen Fremdkörper handelt, der das Gebiet nicht prägt. So ist bei der Bestimmung des sich aus der vorhandenen Bebauung ergebenden Maßstabes zwar grundsätzlich alles in den Blick zu nehmen, was in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist. Allerdings bestimmt nicht jegliche vorhandene Bebauung in der näheren Umgebung ihren Charakter. Vielmehr muss die Betrachtung auf das Wesentliche zurückgeführt werden, weshalb alles außer Acht zu lassen ist, was die vorhandene Bebauung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint. Auszusondern sind hiernach solche bauliche Anlagen, die von ihrem quantitativen Erscheinungsbild (Ausdehnung, Höhe, Zahl usw.) nicht die Kraft haben, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, die der Betrachter also nicht oder nur am Rande wahrnimmt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.6.2009 – 4 B 50/08 –, ZfBR 2009, 693 und juris Rn. 6; Urteil vom 5.2.1990 – 4 C 23/86 –, BVerwGE 84, 322 und juris Rn. 13 f.). Daneben sind bauliche Anlagen auszusondern, die nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen. Dies kann etwa der Fall sein, wenn eine singuläre Anlage in einem auffälligen Kontrast zur übrigen – homogenen – Bebauung steht. Solche baulichen Anlagen sind nur zu berücksichtigen, wenn sie ein derartiges Gewicht besitzen, dass sie sich auf die andersartige Umgebung prägend auswirken (vgl. BVerwG, Urteil vom 15.2.1990 – 4 C 23/86 –, BVerwGE 84, 322 und juris Rn. 15 f.; Urteil vom 7.12.2006 – 4 C 11/05 –, BVerwGE 127, 231 und juris Rn. 9).

33

Daran gemessen ist die Spielhalle nicht in die Betrachtung einzubeziehen. Sie hat bereits aufgrund ihres Erscheinungsbildes nicht die Kraft, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen und steht außerdem hinsichtlich der Art ihrer Nutzung in einem auffälligen Kontrast zur übrigen, homogenen Bebauung. So unterscheidet sie sich im Hinblick auf ihre Nutzung als Vergnügungsstätte deutlich von der sonstigen, im Übrigen homogenen Nutzung als Wohngebäude und Einzelhandels- oder Dienstleistungsbetriebe sowie Schank- und Speisewirtschaften. In dieser singulären Stellung vermag sie ihre Umgebung nicht zu beeinflussen. Dies ergibt sich aus ihrem Erscheinungsbild und ihrer Lage. Die Spielhalle befindet sich am Rande der Ladenzeile und liegt als eingeschossiger Anbau in einem deutlich zurück gesetzten, rückwärtigen Bereich. In ihrer optischen Gestaltung ist sie unauffällig. Unmittelbar gegenüber befindet sich eine mehr als 20-geschossige Wohnbebauung, die deutlich hervorsticht und die Wirkungen der Spielhalle vollkommen überlagert.

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In einem faktischen Mischgebiet ist das genehmigte Wettbüro indes nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO unzulässig, da es sich um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte handelt.

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(1) Das Wettbüro ist nicht nach § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO als „sonstiger Gewerbebetrieb“ genehmigungsfähig, da für das Wettbüro als Vergnügungsstätte ausschließlich die speziellere Regelung des § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO Anwendung findet.

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(2) Auch nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO kann das Wettbüro indes nicht zugelassen werden. Danach sind in Mischgebieten Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 in den Teilen des Gebiets allgemein zulässig, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind. Bei dem genehmigten Wettbüro handelt es sich weder um eine Vergnügungsstätte im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO noch liegt das Vorhabengrundstück in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

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Das genehmigte Wettbüro ist nicht als Vergnügungsstätte im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zu qualifizieren. Darunter fallen Vergnügungsstätten nämlich nur, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind. Bei dem Wettbüro handelt es sich aber gerade um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte.

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Typisch für ein Kerngebiet ist eine Vergnügungsstätte dann, wenn sie als zentraler Dienstleistungsbetrieb einen größeren Einzugsbereich besitzt und für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar ist oder jedenfalls erreichbar sein soll. Indizien hierfür sind die Größe des Betriebs und der Grad der Störung, der für die das Gebiet prägende Nutzung zu erwarten ist, wobei letztlich maßgeblich auf eine Würdigung des konkreten Einzelfalls abzustellen ist (vgl. OVG RP, Urteil vom 28.9.2016 – 8 A 10338/16 –, juris Rn. 31; Beschluss vom 15.7.2016 – 8 B 10467/16.OVG –, BA S. 7 f. m.w.N.). Daran gemessen handelt es sich bei dem genehmigten Wettbüro um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte.

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Darauf deutet zunächst die Überschreitung des „(Flächen-)Schwellenwerts“ von ca. 100 m² Nutzfläche hin, der in der gefestigten obergerichtlichen Rechtsprechung als Anhaltspunkt für die Abgrenzung zu Grunde gelegt wird (vgl. OVG RP, Beschluss vom 15.7.2016 – 8 B 10467/16.OVG –, BA S. 7 f. m.w.N.; VG Mainz, Beschluss vom 2.5.2016 – 3 L 323/16.MZ –, BA S. 7 m.w.N.). Dabei sind all diejenigen Flächen als Nutzfläche zu berücksichtigen, die bei einer Gesamtschau anhand objektiver Umstände in ihren städtebaulichen Auswirkungen eine räumlich funktionale Einheit bilden und die bei natürlicher Betrachtungsweise der jeweiligen Nutzungsart – hier der Wettvermittlung – dienen (vgl. VG Mainz, Beschluss vom 2.5.2016 – 3 L 323/16.MZ –, BA S. 7; HessVGH, Beschluss vom 18.9.2013 – 3 A 496/13.Z –, NVwZ-RR 2014, 89 und juris Rn. 9; BayVGH, Beschluss vom 13.4.2017 – 9 ZB 17.284 –, juris Rn. 9; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 23.6.2015 – OVG 10 B 7.13 –, juris Rn. 34). Daraus ergibt sich hier eine Gesamtnutzfläche des Wettbüros von 106,35 m², da der Thekenbereich mit einer Größe von 9,17 m² eine räumlich-funktionale Einheit mit der zur Bestuhlung vorgesehenen Fläche von 97,18 m² bildet (vgl. OVG RP, Beschluss vom 15.7.2016 – 8 B 10467/16.OVG –, BA S. 7 f.; VG Mainz, Beschluss vom 2.5.2016 – 3 L 323/16.MZ –, BA S. 7 m.w.N.). Dies gilt auch dann, wenn im Bereich der Theke weder Getränke ausgeschenkt noch Bildschirme angebracht werden, da dem Thekenbereich ohnehin eine zentrale Bedeutung für die gesamte Nutzung als Wettbüro zukommt: Ausschließlich an der Theke findet der Kontakt zwischen Kunden und Mitarbeitern statt, hier werden die Wetten angenommen und Gewinne ausgezahlt, von hier aus wird der übrige, bestuhlte Bereich durch die Mitarbeiter beaufsichtigt. Der Thekenbereich dient damit der Wettvermittlung und ist in dieser Bedeutung für die Nutzung als Wettbüro räumlich-funktional nicht von den übrigen, zur Bestuhlung vorgesehenen Flächen zu trennen. Beide Teile steigern außerdem die gegenseitige Attraktivität.

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Für die Kerngebietstypik des Wettbüros spricht weiter der Grad der Störung, der hierdurch für die das Gebiet prägende Wohnnutzung entsteht (vgl. OVG RP, Urteil vom 28.9.2016 – 8 A 10338/16 –, juris Rn. 31). Die besondere Störqualität ergibt sich insbesondere aus den langen Öffnungszeiten (werktags und an Sonn- und Feiertagen von 10:00 bis 23:00 bzw. 2:00 Uhr), verbunden mit der Unruhe, die bei einer Live-Übertragung von Sportereignissen, auf die zuvor Wetten abgeschlossen werden, zu erwarten ist.

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Auch über diese Indizien hinausgehend ist davon auszugehen, dass es sich bei dem genehmigten Wettbüro um einen „kerngebietstypischen“ zentralen Dienstleistungsbetrieb handelt, der einen größeren Einzugsbereich hat und für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sein soll. Zwar ist in die Einzelfallbetrachtung einzustellen, dass das Vorhaben nicht unmittelbar an einer Durchgangsstraße gelegen ist und das Umfeld durch eine stark verdichtete Wohnbebauung geprägt ist, d.h. etwa 6.000 Menschen hier leben (vgl. OVG RP, Beschluss vom 15.7.2016 – 8 B 10467/16.OVG –, BA S. 8; zur Berücksichtigung von einer hohen Wohnbebauungsdichte bei einer Spielhalle auch SächsOVG, Urteil vom 13.8.2015 – 1 A 51/14 –, juris Rn. 19). Dies steht in einer Gesamtbetrachtung der Annahme indes nicht entgegen, dass das Wettbüro einen größeren, über dieses Umfeld weit hinausgehenden Einzugsbereich hat und auch für ein größeres und allgemeines Publikum, das nicht nur aus dem direkten Wohnumfeld stammt, erreichbar sein soll. So handelt es sich bei der Nutzung als Wettbüro gerade nicht um ein Massenfreizeitvergnügen, bei dem davon ausgegangen werden könnte, dass sich das Publikum auf die im Umfeld lebenden 6.000 Menschen beschränkt. Vielmehr vergrößert sich der in den Blick zu nehmende Einzugsbereich, je weniger verbreitet die betreffende Nutzung ist. Dabei liegt es auf der Hand, dass etwa ein Bäcker oder ein Friseur, die von einem großen Anteil der Bevölkerung aufgesucht werden, ihre Kunden aus einem insgesamt kleineren Kreis generieren, als dies etwa bei einem Wettbüro der Fall sein wird. Weiter geht die Kammer davon aus, dass auch Spielhallen in der Bevölkerung verbreiteter nachgefragt werden als Wettbüros (vgl. zu diesem Umstand auch VG Leipzig, Urteil vom 22.9.2016 – 4 K 2033/14 –, SächsVBl 2017, 88 und juris Rn. 33), so dass bei Wettbüros der potentielle Einzugsbereich nochmals weiter zu ziehen sein wird. Darauf deutet bereits der Umstand hin, dass in M. weit weniger Wettbüros als Spielhallen vorhanden sind. Hinzu kommt, dass das genehmigte Wettbüro zwar nicht an einer Durchgangsstraße, aber nur wenige Minuten von der A ... entfernt und damit äußerst verkehrsgünstig gelegen ist. Gleichzeitig befinden sich in der direkten Umgebung sehr viele Parkplätze (laut Bauantrag mindestens 187 und eine Bushaltestelle), so dass das Wettbüro problemlos auch von anderen Stadtteilen oder Gemeinden aus von einem größeren Publikum erreicht werden kann. Von einer begrenzten Freizeitbetätigung für nur das Stadtviertel bzw. den Stadtteil kann demnach nicht ausgegangen werden.

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Außerdem befindet sich das Vorhabengrundstück nicht in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind. Insoweit ist eine wertende Gesamtbetrachtung vorzunehmen, bei der nicht allein quantitative, sondern auch qualitative Kriterien maßgeblich sind. Hierbei kann auch von Bedeutung sein, in welchem Maße die Erdgeschossebene gewerblich genutzt ist und inwieweit die gewerbliche Nutzung bis in die Obergeschosse reicht. Zu berücksichtigen ist der Bereich, in dem sich die konkrete Vergnügungsstätte in städtebaulich relevanter Weise auswirken kann (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13.6.2005 – 4 B 36/05 –, ZfBR 2005, 699 und juris Rn. 4; Beschluss vom 7.2.1994 – 4 B 179/93 –, juris Rn. 2; BayVGH, Beschluss vom 8.2.2017 – 9 ZB 14.1541 –, juris Rn. 21). Zwar befinden sich in der Ladenzeile um das genehmigte Wettbüro Einzelhandels- oder Dienstleistungsbetriebe sowie Schank- und Speisewirtschaften. Allerdings beschränken sich diese Nutzungen ausschließlich auf das Erdgeschoss und reichen nicht in die Obergeschosse hinein. Weiter handelt es sich insgesamt nur um zwölf Betriebe, denen eine umliegende mehrgeschossige Wohnnutzung massiv gegenübersteht. Demnach ist bei einer wertenden Gesamtbetrachtung der Bereich um das geplante Wettbüro nicht überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt.

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(3) Da es sich bei dem Wettbüro – wie bereits festgestellt – um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte handelt, ist es in einem faktischen Mischgebiet auch nicht nach § 6 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässig (vgl. OVG RP, Urteil vom 28.9.2016 – 8 A 10338/16 –, juris Rn. 31).

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cc) Schließlich ist das genehmigte Wettbüro auch dann bauplanungsrechtlich unzulässig, wenn die nähere Umgebung keinem Gebietstypus der Baunutzungsordnung entspräche, sondern es sich um eine Gemengelage im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB handeln würde.

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In einer Gemengelage ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich u.a. nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt (vgl. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB).

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Das Wettbüro fügt sich nach Art seiner baulichen Nutzung – hier als kerngebietstypische Vergnügungsstätte – nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

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In eine Gemengelage fügt sich nämlich nicht schlechterdings alles oder hier auch nur jede kerngebietstypische Nutzung ein. Vielmehr ergeben sich die zulässigen Nutzungen aus dem Rahmen, den die in der näheren Umgebung tatsächlich vorhandenen Nutzungen vorgeben (vgl. BayVGH, Beschluss vom 17.6.2016 – 9 ZB 14.1092 –, juris Rn. 8). Dabei muss auch in einer Gemengelage alles außer Acht gelassen werden, was die vorhandene Bebauung nicht prägt oder ihr gar als Fremdkörper erscheint.

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Daran gemessen ist die vorhandene Spielhalle auch hier aufgrund der ansonsten homogenen Nutzungsstruktur und des dahinter zurücktretenden Erscheinungsbildes der Spielhalle, die sich auf ihre Umgebung nicht prägend auswirkt, außer Acht zu lassen. Die nähere Umgebung wird vielmehr geprägt durch Wohnnutzung sowie eine auf Einzelhandels- oder Dienstleistungsbetriebe sowie auf Schank- und Speisewirtschaften im Erdgeschossbereich des Gebietes beschränkte Nutzung (siehe auch OVG RP, Beschluss vom 15.7.2016 – 8 B 10467/16.OVG –, BA S. 8). In diese vorhandenen Nutzungen fügt sich das genehmigte Wettbüro als kerngebietstypische Vergnügungsstätte nicht ein.

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Eine Überschreitung des vorgegebenen Umgebungsrahmens ist hier auch nicht ausnahmsweise zulässig. Zwar können sich Vorhaben, die die durch ihre Umgebung vorgegebene Situation überschreiten, gleichwohl noch in die Umgebung einfügen. Das Erfordernis des Einfügens schließt nicht schlechthin aus, etwas verwirklichen zu können, was es in der Umgebung bisher nicht gibt. Vielmehr kann eine Überschreitung des Rahmens erlaubt sein, wenn das Vorhaben keine bodenrechtlich beachtlichen Spannungen begründet oder schon vorhandene nicht erhöht (vgl. BVerwG, Urteil vom 17.6.1993 – 4 C 17/91 –, NVwZ 1994, 294 und juris Rn. 19 m.w.N.). Diese Ausnahmelage ist hier aber nicht gegeben. Es würden durch das Wettbüro neue bodenrechtlich beachtliche Spannungen begründet bzw. schon vorhandene erhöht, da das zur Genehmigung gestellte Vorhaben eine negative Vorbildwirkung für weitere Genehmigungsbegehren entfalten könnte. Dieses würde Vorbild und Anlass sein können für weitere Nutzungsänderungen der vorhandenen Läden in kerngebietstypische Vergnügungsstätten und damit einer schleichenden Veränderung des Gebiets Vorschub leisten. Mit der Zulassung des Vorhabens würde eine „Erodierung“ des Gebiets hin zur Zulässigkeit kerngebietstypischer Vergnügungsstätten in Gang gesetzt, die das Erfordernis einer Bauleitplanung begründet. Außerdem würde durch das Wettbüro ein zusätzlicher Nutzerkreis angezogen, der weitere Unruhe in das Gebiet bringt und damit vorhandene bodenrechtliche Spannungen erhöht.

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3. Die Beklagte hat auch das ihr gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 VwVfG zustehende Rücknahmeermessen ordnungsgemäß ausgeübt. Sie hat insbesondere erkannt, dass auch in den Fällen des § 48 Abs. 3 VwVfG, das heißt in den Fällen, in denen es – wie bei der Baugenehmigung – um die Rücknahme von begünstigenden Verwaltungsakten geht, die nicht eine einmalige oder laufende Geldleistung oder teilbare Sachleistung gewähren oder hierfür Voraussetzung sind (§ 48 Abs. 2 VwVfG), nicht eine gebundene, sondern eine Ermessensentscheidung zu treffen ist. Dies geht insbesondere aus dem Widerspruchsbescheid vom 10. Oktober 2016 deutlich hervor. Auch sonstige Ermessensfehler sind nicht ersichtlich. So sind bei der Ermessensausübung im Rahmen des § 48 Abs. 1 Satz 1 VwVfG zu Gunsten des von der Rücknahmeentscheidung Betroffenen grundsätzlich Vertrauensschutzgesichtspunkte einzustellen (vgl. OVG NW, Urteil vom 14.7.2004 – 10 A 4471/01 –, BauR 2005, 696 und juris Rn. 83); geschützt werden sollen die im Vertrauen auf den Bestand eines begünstigenden Verwaltungsakts getroffenen Dispositionen. Dies betrifft insbesondere solche Konstellationen, in denen eine Baugenehmigung erteilt und diese bereits ausgenutzt wurde. Dies war hier aber gerade nicht der Fall, da der Kläger die Baugenehmigung noch nicht ausgenutzt und keine schutzwürdigen Dispositionen (etwa Umbaumaßnahmen) im Vertrauen auf den Bestand der Baugenehmigung getroffen hat. Auch andere Aspekte, die ein der Rücknahme der Baugenehmigung entgegenstehendes Vertrauensschutzinteresse des Klägers begründen könnten, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Demgegenüber besteht ein starkes öffentliches Interesse an der Aufhebung der rechtswidrig erteilten Baugenehmigung, um einer schleichenden Veränderung des Gebiets entgegenzuwirken. Vor diesem Hintergrund sind hier nur reduzierte Anforderungen an die ausdrückliche Darlegung der Ermessenserwägungen zu stellen.

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4. Die Rücknahme der Baugenehmigung ist schließlich auch innerhalb der Rücknahmefrist des § 48 Abs. 4 Satz 1 VwVfG erfolgt.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

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Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils hinsichtlich der Kosten beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.

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Beschluss vom 9. August 2017

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Der Streitwert wird auf 31.800,00 € festgesetzt. Die Festsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 i.V.m. Ziffer 9.1.2.2 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit, wobei für ein Wettbüro 300 € / m² Nutzfläche (hier: 300 € x 106 m² = 31.800 €) in Ansatz gebracht werden (vgl. VG Ansbach, Urteil vom 30.4.2015 – AN 9 K 13.02100 –, juris Rn. 94).