Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2003-02-18, Aktenzeichen 22 U 138/02
ECLI:DE:OLGK:2003:0218.22U138.02.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten zu 1) und 3) bis 7) wird das am 25.06.2002 verkündete Urteil und Versäumnisurteil des Landgerichts Köln - Az. 5 O 29/02 - aufgehoben und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte zu 2) wird verurteilt, das Grundstück I.straße, xxx L., zu räumen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die erstinstanzlichen Kosten des Rechtsstreits werden wie folgt verteilt: Von den Gerichtskosten fallen der Klägerin 6/7 und dem Beklagten zu 2) 1/7 zur Last. Der Beklagte zu 2) trägt ferner 1/7 der außergerichtlichen Kosten der Klägerin, die ihrerseits die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) und 3) bis 7) trägt.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Klägerin auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn die Beklagten zu 1) und 3) bis 7) der Klägerin nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

G r ü n d e :

2

A.

3

Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Räumung des
Grundstücks I.straße, xxx L., und zwar einerseits aufgrund einer
ordentlichen Kündigung vom 29.09.2000 und andererseits aufgrund
fristloser Kündigung vom 13.08.2001. Das Landgericht hat mit dem
angefochtenen Urteil, auf dessen tatsächliche Feststellungen Bezug
genommen wird, der Klage stattgegeben, da bereits die ordentliche
Kündigung durchgreife. Hiergegen richtet sich die form- und
fristgerecht eingelegte sowie begründete Berufung der Beklagten zu
1) und 3) bis 7).

4

Sie rügen in mehrfacher Hinsicht die vom Landgericht vertretene
Auffassung, dass die Zustellung der Kündigung vom 29.09.2000 an die
Beklagte zu 3) als ehemaliges Vorstandsmitglied unschädlich gewesen
sei, da der Beklagte zu 1) es versäumt habe, rechtzeitig auf die
Bestellung von Rechtsanwältin K. als neuen Notvorstand hinzuweisen
und seine Mitteilung vom 27.09.2000 mangels Hinweises auf die am
selben Tage vom Amtsgericht beschlossene Bestellung von
Rechtsanwalt T. als weiteren Notvorstand bereits nicht mehr aktuell
gewesen sei.

5

Darüber hinaus wiederholen und vertiefen die Beklagten ihr
Vorbringen zur rechtlichen Einordnung des zwischen der Klägerin und
dem Beklagten zu 1) geschlossenen Mietvertrages, dessen
Qualifikation als Wohnraummietvertrag das Landgericht zu Unrecht
abgelehnt habe, indem es davon ausgegangen sei, die Auslegung des
Mietvertrages in Verbindung mit der Vereinbarung vom 04.04.1989
ergebe, dass dem Beklagten zu 1) das Gelände vermietet werden
sollte, damit er es weiteren Personen zum Wohnen überlassen konnte.
Abweichend von den in der Rechtsprechung bislang entschiedenen
Fällen zeichne sich der vorliegende dadurch aus, dass die Nutzer
des gemieteten Objekts gleichzeitig Vereinsmitglieder und teilweise
zudem aus dem Vorvertrag vom 04.04.1989 unmittelbar berechtigt
gewesen seien. Jedenfalls ergebe sich aus der Fassung des
Mietvertrages und den hierzu geführten Verhandlungen, dass die
Parteien die Anwendbarkeit des Wohnraummietrechts beabsichtigt
hätten. Schließlich sei die Klägerin im Rahmen des über die erste
Kündigung vom 16.02.1999 geführten Rechtsstreits und auch bei der
vorprozessualen Behandlung der streitgegenständlichen Kündigung
selbst davon ausgegangen, dass es sich um einen Mietvertrag über
Wohnraum handele.

6

Die Beklagte zu 1) und 3) bis 7) beantragen,

7

unter Aufhebung des angefochtenen
Urteils die Klage abzuweisen.

8

Die Klägerin beantragt,

9

die Berufung zurückzuweisen.

10

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertritt die
Auffassung, der Zweck von § 10 des Mietvertrages sei darin zu
sehen, dass der Klägerin keine Nachteile aus tatsächlichen oder
rechtlichen Unklarheiten bezüglich der Zusammensetzung des
Vorstands erwachsen sollten. Eine solche Unsicherheit habe zur Zeit
der Abfassung des Kündigungsschreibens bestanden, ohne dass das
Schreiben des Beklagten vom 27.09.2000 hieran etwas geändert hätte.
Denn die Kompetenzen von Rechtsanwalt J. in seiner Eigenschaft als
einziger Notvorstand seien angesichts der in der Vereinssatzung
enthaltenen Regelung, nach der je zwei Vorstandsmitglieder
gemeinsam zur Vertretung des Vereins befugt seien, umstritten
gewesen. Aus dem gleichen Grunde sei auch durch die Mitteilung des
Beklagten zu 1) vom 27.09.2000 keine Klarheit geschaffen worden.
Sie habe den Eindruck erweckt, dass Rechtsanwältin K. gleichermaßen
noch in ihren Befugnissen beschränkt sei. Schließlich habe sich die
Beklagte zu 3) als Vorstandsmitglied geriert und an den
Vereinsvorstand gerichtete Schreiben entgegengenommen.

11

Die Klägerin tritt des weiteren der Behauptung der Beklagten
entgegen, bei Abschluss des Mietvertrages habe Einigkeit darüber
bestanden, dass Wohnraummietrecht Anwendung finden solle.

12

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird
auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten
Schriftsätze und eingereichten Unterlagen Bezug genommen. Das
Verfahren 222 C 23/00 AG Köln bzw. 1 S 249/00 LG Köln war
Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

13

B.

14

Die form- und fristgerecht eingelegte und auch im übrigen
zulässige Berufung führt zur Abänderung des angefochtenen Urteils,
soweit es nicht bereits rechtskräftig geworden ist, und zur
Abweisung der gegen die Beklagten zu 1) und 3) bis 7) gerichtete
Räumungsklage.

15

I.

16

Die Klägerin hat keinen Räumungsanspruch gegen den Beklagten zu
1) aus § 556 Abs. 1 BGB a.F., da es an einer wirksamen Kündigung
des Mietvertrages vom 28.09.1989 fehlt.

17

Der Senat vermag der Ansicht des Landgerichts, durch das
Schreiben der Klägerin vom 29.09.2000 sei eine ordentliche
Kündigung gemäß § 2 Abs. 1 des Mietvertrages bewirkt worden, nicht
zu folgen.

18

Es mangelt bereits an einer ordnungsgemäßen Zustellung des
Schreibens, indem es u.a. an die Beklagte zu 3) adressiert worden
und allein dieser zugegangen war.

19

aa) Gemäß § 28 Abs. 2 BGB, dem § 10 Abs. 1 des
Mietvertrages entspricht, genügt zur Abgabe einer Willenserklärung
gegenüber dem Verein zwar schon deren Abgabe gegenüber einem
einzigen Mitglied des Vorstands. Das gilt selbst dann, wenn nur
zwei Vorstandsmitglieder gemeinsam zur Vertretung des Vereins
befugt sind, denn die Vertretungsbefugnis ist von der Befugnis zur
Empfangnahme von Willenserklärungen zu unterscheiden. Auch die
Bestellung eines Notvorstands hätte einer wirksamen Zustellung des
Schreibens nicht entgegengestanden, wäre die Beklagte zu 3) noch
Mitglied des Vorstands gewesen; denn eine solche vorübergehende
Notmaßnahme lässt grundsätzlich bestehende Vorstandsämter unberührt
(vgl. BayObLG, NJW-RR 1999, 1259; 1260; OLG München, DB 1994, 320;
OLG Schleswig, NJW 1960, 1862 f.; Palandt-Heinrichs, BGB, 61.
Aufl., § 29 Rn. 7).

20

Allerdings gehörte die Beklagte zu 3) nach dem unstreitigen
Vorbringen der Beklagten zu dieser Zeit bereits nicht mehr dem
Vorstand des Beklagten zu 1) an. Dies ergibt sich auch aus dem
Inhalt der Verfahrensakte 222 C 23/00 AG Köln bzw. 1 S 249/00 LG
Köln, aus der hervorgeht, dass die Beklagte zu 3) in einer
Mitgliederversammlung vom 02.06.1999 erneut - aber letztlich
unwirksam - in den Vorstand gewählt wurde. Dazu konnte nur
Veranlassung bestanden haben, wenn sie vorher ihr Amt einmal
verloren hatte.

21

bb) Die Klägerin kann sich auch nicht darauf berufen,
dass die Beklagte zu 3) zum fraglichen Zeitpunkt noch als
Vorstandsmitglied im Vereinsregister verzeichnet und dass deren
(unstreitiges) Ausscheiden aus dem Vorstand erst am 15.05.2001
darin eingetragen worden war. Die negative Publizität des
Vereinsregisters kommt der Klägerin gemäß § 68 S. 1 BGB nicht
zugute, da entsprechend dem Vorbringen der Beklagten und aufgrund
der zur Akte gelangten Unterlagen davon auszugehen ist, dass die
Klägerin Kenntnis von dem Ausscheiden der Beklagten zu 3) aus dem
Vorstandsamt hatte.

22

So haben die Beklagten unbestritten vorgetragen, dass die
Klägerin aufgrund der Auseinandersetzung im Verfahren bezüglich der
ersten Kündigung - 222 C 23/00 AG Köln bzw. 1 S 249/00 LG Köln -
über die Verhältnisse bei dem Beklagten zu 1) unterrichtet war.
Dies bestätigt der Inhalt der hierzu beigezogenen Akte. Daraus geht
hervor, dass - unter jeweiliger Unterrichtung der Klägerin - über
die Frage der anwaltlichen Vertretung des Beklagten zu 1) und damit
gerade auch darüber das umstrittene Vorstandsamt der Beklagten zu
3) ausführlich gestritten worden war. Jedenfalls auf diesem Weg
erhielt die Klägerin auch Kenntnis von dem Beschluss des
Landgerichts Köln vom 29.02.2000 - 11 T 153/99 -, mit welchem die
Unwirksamkeit der die Beklagte zu 3) betreffenden Wahl festgestellt
wurde. Diesem Umstand hat die Klägerin im übrigen selbst schon im
Rubrum ihrer eigenen Klageschrift und ihrer Berufungsschrift
Rechnung getragen, in dem nicht die Beklagte zu 3), sondern die
nach dem Registerauszug im Jahre 1997 bestellten drei
Vorstandsmitglieder B., M. und Q. als Vorstandsmitglieder
aufgeführt sind.

23

Die Klägerin wusste im übrigen auch nach ihrem Vorbringen in der
Berufungserwiderung um die Auseinandersetzungen beim Beklagten zu
1) bezüglich der Vorstandsfrage und korrespondierte mit dem
Notvorstand Rechtsanwalt J., wie dies beispielsweise aus ihrem
Schreiben vom 02.04.2001 hervorgeht. Wenn sie demgegenüber weiter
vorträgt, seinerzeit sei nicht ersichtlich gewesen, dass die
Beklagte zu 3) aus ihrem Vorstandsamt ausgeschieden sei, so trifft
dies aus den vorgenannten Gründen nicht zu. Auch ihre Behauptung,
die Beklagte zu 3) habe sich als Vorstandsmitglied geriert und an
den Vereinsvorstand gerichtete Schreiben entgegengenommen, vermag
ihre (bessere) Kenntnis von dem Ausscheiden der Beklagten zu 3) aus
dem Vorstand nicht in Frage zu stellen, zumal sie sich hierzu auf
ein sechs Monate nach der Kündigung liegendes Verhalten der
Beklagten zu 3) beruft.

24

cc) Die Klägerin vermag entgegen der Auffassung des
Landgerichts auch nichts aus § 10 Abs. 2 des Mietvertrags für sich
herzuleiten, wonach der Beklagte zu 1) verpflichtet war, die
Klägerin unaufgefordert (nicht unverzüglich) über die jeweilige
Zusammensetzung des Vorstands zu unterrichten.

25

(1) Denn mit Schreiben der anwaltlichen Bevollmächtigten
des Beklagten zu 1) vom 27.09.2000 wurde die Klägerin rechtzeitig
auf die Veränderung der Vorstandszusammensetzung durch die
Bestellung von Rechtsanwältin K. zum Notvorstand hingewiesen, so
dass sie diesen Umstand bei der Abfassung und Übermittlung ihres
Kündigungsschreibens vom 29.09.2000 hätte berücksichtigen können.
Wie die Beklagten unter Berufung auf die Entscheidung des
Bundesgerichtshofs in ZIP 2000, 1481, 1482, zu Recht ausführen,
genügt es für den Zugang einer Erklärung bei einer Behörde, dass
die Sendung bei der hierfür eingerichteten Stelle angelangt ist;
auf den Zeitpunkt deren Weiterleitung an den mit der Sache
befassten Amtsträger kommt es ebensowenig an wie darauf, ob und
gegebenenfalls wann dieser in der Lage ist, davon Kenntnis zu
nehmen. Das gilt auch nach der von der Klägerin zitierten
Entscheidung des Bundesgerichtshofs in NJW-RR 1989, 757, 758,
wonach es für den Zugang einer Willenserklärung ausreicht, wenn
diese derart in den Machtbereich des Adressaten gelangt ist, dass
bei Annahme gewöhnlicher Verhältnisse mit deren Kenntnisnahme zu
rechnen ist.

26

Nach diesen Grundsätzen mag der Zugang des Fax-Schreibens vom
27.09.2000 zwar noch nicht für den Zeitpunkt seines Eingangs bei
der Klägerin angenommen werden, da dieser um 18.16 Uhr am
27.09.2000, also unstreitig nach Dienstschluss lag. Das Schreiben
war jedoch bereits demjenigen Amt zugeleitet worden, das auch das
Kündigungsschreiben verfasst hat. Insofern bestand bereits am
Folgetag, dem 28.09.2000, oder jedenfalls am Tag der Fertigung des
Kündigungsschreibens, dem 29.09.2000, die Möglichkeit zu seiner
Kenntnisnahme. Umstände, die dem entgegenstanden hätten, hat die
Klägerin auch in der Berufungsinstanz nicht vorgetragen.

27

(2) Dem Landgericht kann auch nicht darin gefolgt werden,
dass es dem Beklagten zu 1) nach Treu und Glauben versagt wäre,
sich auf den rechtzeitigen Zugang des Schreibens vom 27.09.2000 zu
berufen. Unabhängig davon, dass für derartige Erwägungen im
vorliegenden Zusammenhang kein Raum besteht, vermögen beide hierzu
angeführten Gesichtspunkte - die eigene Verzögerung der Mitteilung
durch den Beklagten zu 1) und die Unrichtigkeit der Mitteilung
-eine solche Beurteilung nicht zu rechtfertigen.

28

Eine Verzögerung der Mitteilung kann dem Beklagten zu 1) schon
deswegen nicht angelastet werden, weil § 10 des Mietvertrages keine
unverzügliche Benachrichtigung vorschreibt. Insofern kommt es nicht
darauf an, ob eine ins Gewicht fallende Verzögerung schon deswegen
ausscheidet, weil die Bestellung von Rechtsanwältin K. zum
Notvorstand erst am 31.08.2000 ins Vereinsregister eingetragen und
dem Beklagten zu 1) zur Kenntnis gebracht wurde und weil der
Beklagte zu 1) mit der Benachrichtigung der Klägerin bis zur
Bestellung des weiteren Notvorstands warten konnte.

29

Erst recht vermag der Gesichtspunkt nicht zu überzeugen, dass
die Mitteilung vom 27.09.2000 unrichtig gewesen sei; allenfalls war
sie unvollständig, da lediglich die Nachricht über die erst am
selben Tag vom Amtsgericht beschlossene Bestellung von Rechtsanwalt
T. zum Notvorstand fehlte. Wie der Beklagte zu 1) hiervon hätte
bereits Kenntnis erlangt haben sollen, ist nicht ersichtlich. Zudem
bestand für den Beklagten zu 1) zur Mitteilung des Inhalts dieses
Beschlusses selbst dann noch keine Veranlassung, wenn er ihn
bereits gekannt hätte, da der Beschluss erst mit seiner Bekanntgabe
an den Bestellten wirksam werden konnte (vgl. Palandt-Heinrichs,
BGB, 61. Aufl., § 29 Rn. 6); dies war nach dem unstreitigen
Vorbringen der Beklagten frühestens am 09.10.2000 der Fall. Im
übrigen war die Information über die weitere Bestellung von
Rechtsanwalt T. für die Klägerin völlig irrelevant, da, wie oben
ausgeführt, die Zustellung an ein einziges Vorstandsmitglied und
damit auch an einen Notvorstand ausgereicht hätte.

30

(3) Nicht zuletzt hätte die aus einer Anwendung von § 242
BGB resultierende rechtliche Konsequenz allenfalls darin liegen
können, dass die Klägerin so zu behandeln war, als sei ihr die
Fax-Nachricht des Beklagten zu 1) bei Abfassung der Kündigung am
29.09.2000 noch nicht zugegangen. Dann aber hätte sie gemäß § 10
Abs. 2 S. 2 des Mietvertrages nur eine Zustellung an die bisher
bekannten - und nicht an beliebige ehemalige - Vorstandsmitglieder
vornehmen dürfen. Insofern kam lediglich in Betracht, die Kündigung
an den am 27.03.2000 zum Notvorstand bestellten Rechtsanwalt J. zu
richten. Wirksamkeitsbedenken gegen diese Bestellung bestanden nach
dem eigenem Vorbringen der Klägerin jedenfalls in der Zeit nach der
Beschwerdeentscheidung des Landgerichts vom 21.06.2000 nicht mehr.
Insofern gab es auch keine Unklarheit mehr über seine Befugnisse,
unabhängig davon, dass es vorliegend nicht auf die - allenfalls
problematische - Vertretungs-, sondern auf die Empfangsbefugnis
ankommt, die sich, wie ausgeführt, nach 10 Abs. 1 des Mietvertrages
entsprechend § 28 Abs. 2 BGB richtet. Nach ihrem eigenen Vorbringen
war die Klägerin auch erst durch das Schreiben des Beklagten zu 1)
vom 27.09.2000 von der bereits am 18.08.2000 erfolgten
Amtsniederlegung durch Rechtsanwalt J. unterrichtet worden.
Rechtsanwalt J. war daher der "bisher bekannte" Vorstand, geht man
davon aus, das Schreiben vom 27.09.2000 sei der Klägerin vor der
Kündigung nicht mehr zugegangen.

31

Eine weitergehende als die in § 10 des Mietvertrages geregelte
Sanktion für den Fall verzögerter Benachrichtigung ist nicht
vorgesehen und auch nicht erforderlich.

32

Durch die Zustellung an die Beklagte zu 3) konnte die Kündigung
daher nicht wirksam werden.

33

Bedenken gegen die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung
bestehen abweichend von der Ansicht des Landgerichts auch deswegen,
weil einiges dafür spricht, dass es sich bei dem zwischen der
Klägerin und dem Beklagten zu 1) geschlossenen Mietvertrag um einen
solchen über Wohnraum handelt; dann entspricht die Kündigung nicht
den Anforderungen der §§ 564 a und b BGB a.F.

34

aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt
es für die Qualifizierung eines Mietverhältnisses als solches über
Wohnraum entscheidend darauf an, dass der vertragsgemäße Gebrauch
im eigenen Wohnen besteht; die bloße Überlassung des Mietobjekts an
Dritte, namentlich in Form einer Weitervermietung, genügt hierzu
nicht, selbst wenn diese zu Wohnzwecken geschehen soll (BGHZ 84,
90, 94; 94, 11, 14 ff.; 133, 142, 147; vgl. ferner OLG Stuttgart,
NJW 1985, 1966; OLG Hamburg, NJW 1993, 2322, 2324; BayObLG, NJW-RR
1996, 73, 74). Dementsprechend wurde die Anwendung des
Wohnraummietrechts im Verhältnis zum Hauptmieter ebenso wie im
Verhältnis zum Untermieter auch und gerade dann versagt, wenn ein
gemeinnütziger Verein Wohnräume anmietete, um diese an die von ihm
betreuten Personen weiterzuvermieten (BGHZ 133, 142, 147; OLG
Stuttgart, OLG Hamburg, BayObLG, jew. a.a.O.).

35

Mit diesen Fällen ist jedoch der vorliegende nicht vergleichbar.
Eine entscheidend andere Sachlage ist nämlich dadurch gegeben, dass
der Beklagte zu 1) das Objekt nicht zur Weitervermietung an Dritte,
sondern zur Überlassung an seine eigenen Mitglieder gemietet hat.
Dieser Vertragszweck ergibt sich einerseits aus Art. 1 Abs. 1 und 2
sowie Art. 4 des Vorvertrages vom 04.04.1989, zu dessen Erfüllung
der streitgegenständliche Mietvertrag zwischen der Klägerin und dem
Beklagten zu 1) abgeschlossen wurde. Zum anderen geht aus
verschiedenen Bestimmungen der Vereinssatzung wie etwa aus den §§ 4
Abs. 1 bis 3, 5 Abs. 5 sowie 6 Abs. 2 und 3, hervor, dass die
Berechtigung zur Nutzung des vom Beklagten zu 1) gemieteten
Geländes an die Mitgliedschaft in dem Verein gekoppelt worden ist
und damit ohne weiteres aus dieser Mitgliedschaft heraus besteht.
Diese Regelung entspricht dem im Vereinswesen verbreiteten Konzept,
dass mit Erwerb der Mitgliedschaft unmittelbar die Befugnis zur
Nutzung der dem Vereinszweck dienenden Einrichtungen des Vereins
erlangt wird. Demzufolge ist auch dem streitgegenständlichen
Mietvertrag selbst keine Regelung zu entnehmen, aus welcher
hervorginge, dass der Beklagte zu 1) das Gelände zum Zwecke der
Überlassung an - nicht dem Verein angehörige - Dritte mieten wolle.
Insbesondere fehlt es an der gemäß § 549 Abs. 1 BGB a.F.
erforderlichen Erlaubnis zur Untervermietung. Tatsächlich hat der
Beklagte zu 1) auch keine Untervermietung an Dritte vorgenommen.
Wie er letztlich die Nutzung durch die Vereinsmitglieder im
einzelnen regelte, war ihm überlassen; im Verhältnis zur Klägerin
ändert dies nichts an dem Umstand, dass der Beklagte zu 1) das
Objekt erkennbar zum Zwecke der Wohnnutzung durch seine Mitglieder
angemietet hat.

36

War aber der Vertragszweck auf eine unmittelbare Nutzung des
Objekts zu Wohnzwecken durch die Mitglieder des Vereins gerichtet,
so ist nach Auffassung des Senats von einem Mietvertrag zu eigenen
Wohnzwecken des Vereins auszugehen. Zwar kann die juristische
Person selbst nicht wohnen, wie das Landgericht zutreffend
ausführt; diese Sichtweise ist jedoch zu eng, da für die Frage,
welche Zwecke ein Verein durch den Abschluss eines Mietvertrages
verfolgt, zumindest auch auf eine etwaige dem Vereinszweck
entsprechende Tätigkeit seiner Mitglieder abzustellen ist.

37

bb) Unabhängig davon bestehen vorliegend Anhaltspunkte
dafür, dass die Vertragsparteien auch die Anwendung des
Wohnraummietrechts beabsichtigt hatten. Zwar geht dies entgegen der
Auffassung der Beklagten nicht ohne weiteres aus den
mietvertraglichen Bestimmungen in §§ 1 Abs. 1, 2 Abs. 4 hervor, da
die Vertragsparteien ein Interesse an der Festlegung der
vertraglichen Nutzung überwiegend zu Wohnzwecken auch dann gehabt
haben können, wenn eine Überlassung an Dritte beabsichtigt war. So
konnte namentlich die Klägerin Wert darauf gelegt haben, dass die
gewerbliche Nutzung des Objekts in Grenzen gehalten wird, um den
Zweck des Vertrages, Wohnraum für die Vereinsmitglieder zu
schaffen, nicht zu gefährden. Indes betonen die Beklagten zu Recht,
dass sich aus dem Vorvertrag vom 04.04.1989 und dessen Hintergrund
eine Interessenlage ergibt, welche von den in der Rechtsprechung
behandelten Fallgestaltungen entscheidend abweicht. So handelte es
sich bei der Klägerin nicht um einen gewöhnlichen
privatwirtschaftlichen Vermieter, der Wert darauf gelegt hätte,
einen Zwischenmieter zu erhalten, um die in der Person der
potentiellen Nutzer jeweils begründeten Probleme zu vermeiden, dem
es vor allem auch nicht zugemutet werden konnte, sich einer solchen
problematischen Vertragsbeziehung auszusetzen. Vielmehr
beabsichtigte die Klägerin mit dem Vertragsschluss eine ihren
öffentlich-rechtlichen Aufgaben entsprechende Problemlösung
herbeizuführen, und zwar, wie sich aus dem Vorvertrag vom
04.04.1989 ergibt, auf Dauer. Sie verfolgte damit nicht
ausschließlich privatwirtschaftliche Zwecke, so dass auch die in
den zitierten Entscheidungen hierzu angeführten Überlegungen (vgl.
insbesondere BGHZ 133, 142, 148 ff.; BayObLG, NJW-RR 1996, 73, 74
ff.) vorliegend nicht übertragbar sind.

38

Nicht zuletzt ist die Klägerin in der Vergangenheit selbst davon
ausgegangen, dass sie mit dem Beklagten zu 1) ein Mietverhältnis
über Wohnraum eingegangen ist, und zwar schon bei Einleitung des
Räumungsverfahrens aufgrund der ersten Kündigung, welches sie beim
Amtsgericht anhängig gemacht hatte. Dementsprechend hat sie auf
Nachfrage des Amtsgerichts zum Zwecke der Überprüfung seiner
Zuständigkeit mit Schreiben vom 29.02.2000 auch noch für die
Annahme eines Wohnraummietverhältnisses plädiert. Insofern trifft
es nicht zu, dass sie erst aufgrund der Entscheidung des
Amtsgerichts vom 23.08.2000 dazu übergegangen sei, das
Mietverhältnis als solches über Wohnraum zu behandeln.

39

Auch die durch Schreiben der Klägerin vom 13.08.2001
ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs vermag
nicht durchzugreifen, da die Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 Nr. 1
oder 2 BGB a.F. nicht vorliegen. Die in dem Kündigungsschreiben der
Klägerin enthaltene Abrechnung, auf welche sie zur Begründung der
Kündigung Bezug nimmt, ist schon kaum nachvollziehbar.

40

Unabhängig davon hat der Beklagte zu 1) ein
Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des Wassergeldes von DM 300,--
und Mietzinsminderungen geltend gemacht, welche die Klägerin
erkennbar akzeptiert hat.

41

Jedenfalls hat die Klägerin den Ausführungen des Beklagten zu
1), wonach dieser gemäß seinem vorprozessualen Schreiben vom
07.03.2000 zur Einbehaltung des Wassergeldvorschusses wegen
fehlender Abrechnungen über vergangene Wassergeldzahlungen
berechtigt gewesen sei, nichts entgegengesetzt.

42

Ebensowenig ist sie den Ausführungen des Beklagten zu 1)
bezüglich der bereits mit Schreiben vom 29.04.2000 geltend
gemachten Mietzinsminderungen entgegengetreten. Die Kürzung des
Mietzinses um DM 650,20 (ca. die Hälfte der Kaltmiete) erscheint
auch berechtigt, nachdem die Klägerin nicht nur mit
Ordnungsverfügungen, sondern auch durch Eingriffe in den
Mietgegenstand versucht hat, ihrem Räumungsbegehren Nachdruck zu
verleihen.

43

Dies kann jedoch letztlich dahinstehen, da der Beklagte zu 1)
dem von der Klägerin in ihrem Kündigungsschreiben errechneten
Gesamtrückstand eine mit Schreiben seiner anwaltlichen Vertreter
vom 04.09.2000 aufgerechnete Forderung gegenübergestellt hat,
welche die Ansprüche der Klägerin - soweit bekannt - übersteigt.
Diese Forderung beruht auf einem unstreitigen Abkommen des
Beklagten zu 1) und der Klägerin, dass diese sich an den Kosten zur
Herrichtung des Mietobjekts zu Wohnzwecken im Umfang von DM
160.000,-- beteiligt. Demzufolge hatte die Klägerin in der
Vergangenheit bis ins Jahr 1998 bereits insgesamt DM 67.174,86
überwiesen. Dies geschah unstreitig jeweils auf bloße Anforderung
des Beklagten zu 1) unter Vorlage von Handwerker- und
Materialrechnungen und demzufolge ungeachtet der von der Klägerin
behaupteten Bedingung, dass die baurechtlichen Voraussetzungen für
den Ausbau der zum Objekt gehörenden Halle geschaffen und die
Einzelheiten der Ausführung mit der Klägerin abgestimmt würden.
Ferner hat die Klägerin bei ihrer Abrechnung im Kündigungsschreiben
vom 23.08.2000 noch einen mit Schreiben des Beklagten zu 1) vom
17.07.2000 angeforderten Betrag von DM 11.648,38 für Aufwendungen
im Jahre 1998 akzeptiert.

44

Bislang nicht ausgeglichen ist jedoch eine weitere Forderung des
Beklagten zu 1) in Höhe von insgesamt DM 67.913,37 für
Aufwendungen, die im wesentlichen in den Jahren 1998 und 1999 bis
etwa ins Frühjahr 1999 hinein erbracht wurden. Zu Unrecht hat die
Klägerin die Erstattung dieser Beträge abgelehnt, jedenfalls soweit
sie dies damit begründet, dass die Beendigung des Mietverhältnisses
mit dem Beklagten bereits absehbar gewesen sei. Ihre Behauptung,
sie habe sich im Zusammenhang mit Gesprächen über einen Erwerb des
Areals durch den Beklagten zu 1) lediglich bereit erklärt, die
Gebühren für die Erwirkung der Baugenehmigung zu übernehmen, und im
übrigen die Übernahme von Kosten ausdrücklich abgelehnt, wird durch
die vorliegenden Unterlagen nicht bestätigt. Einer in der Akte des
Verfahrens 222 C 23/00 AG Köln (= 1 S 249/00 LG Köln) befindlichen
Besprechungsnotiz über die am 19.06.1998 geführten Gespräche ist
diesbezüglich nichts zu entnehmen. Aus einem weiteren Protokoll
über eine Projektbesprechung vom 21.01.1999 beim staatlichen Amt
für Arbeitsschutz unter Beteiligung der Sachbearbeiterin der
Klägerin geht dagegen hervor, dass noch zu diesem Zeitpunkt keine
Rede von einer Räumung des Objekts durch die Beklagten war;
vielmehr gingen die Bestrebungen der Klägerin erkennbar erst Ende
1999 in diese Richtung, als die in Rede stehenden Aufwendungen
bereits getätigt worden waren. Angesichts dessen hat die Klägerin
dem Beklagten zu 1) gegenüber - wenn überhaupt - auch nicht
deutlich genug zum Ausdruck gebracht, dass sie sich an ihre Abrede
betreffend die Übernahme von Umbaukosten und die in der
Vergangenheit geübte Form deren Abwicklung nicht mehr gebunden
fühle. Selbst wenn daher der Beklagte zu 1), wie die Klägerin
meint, nicht mehr berechtigt gewesen wäre, die in Rede stehenden
Aufwendungen zu tätigen, so ist ihm jedenfalls kein den Verzug
begründendes Verschulden anzulasten, wenn er diese gleichwohl
veranlasst hat und dann im Hinblick auf die bisherige
Erstattungspraxis der Klägerin von einem aufrechenbaren
Gegenanspruch ausgegangen ist. Denn die Klägerin selbst hat ihn in
dem maßgeblichen Zeitraum in der Annahme bestärkt, die Nutzung des
Geländes durch den Beklagten zu 1) und seine Mitglieder werde in
der Zukunft fortgesetzt werden können.

45

II.

46

Mangels wirksamer Kündigung des Mietvertrages mit dem Beklagten
zu 1) besteht auch kein Räumungsanspruch gegen die weiteren
Beklagten aus § 985 BGB.

47

III.

48

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 92, 708
Nr. 10, 711 ZPO.

49

Es besteht kein Grund zur Zulassung der Revision gemäß § 543
Abs. 2 ZPO n.F.. Weder weicht der Senat von einer Entscheidung des
Bundesgerichtshof ab, noch hat die Entscheidung über die
Rechtsanwendung auf den konkreten Fall hinaus grundsätzliche
Bedeutung.

50

Streitwert des Berufungsverfahrens:
8.089,05 EUR (Jahresnettomiete in Höhe von DM 15.820,80)

51

Wert der Beschwer: über 20.000,-- EUR