Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2021-09-10, Aktenzeichen 8 A 10826/21
ECLI:DE:OVGRLP:2021:0910.8A10826.21.00

Tenor

Der Antrag der Kläger auf Zulassung der Berufung gegen das aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. Mai 2021 ergangene Urteil des Verwaltungsgerichts Trier wird abgelehnt.

Die Kläger haben die Kosten des Zulassungsverfahrens zu tragen.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Zulassungsverfahren wird auf 10.000,00 € festgesetzt.

Gründe

1

Der Antrag der Kläger auf Zulassung der Berufung ist zulässig, bleibt aber in der Sache erfolglos.

2

Die geltend gemachten Zulassungsgründe nach § 124 Abs. 2 Nrn. 1, 2, 4 und 5 VwGO liegen nicht vor.

I.

3

Das Verwaltungsgericht hat die Klage, mit der die Kläger die Erteilung eines Bauvorbescheides zur Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Ausbaus und der Sanierung eines seit Längerem nicht mehr genutzten Wohngebäudes begehren, abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass den Klägern kein Anspruch auf Erteilung eines entsprechenden positiven Bauvorbescheides zustehe. Die von ihnen beabsichtigte Maßnahme bedürfe als Änderung einer baulichen Anlage einer Baugenehmigung. Es handele sich nicht lediglich um eine genehmigungsfreie Instandhaltung oder Sanierung. Das Vorhaben sei indessen bauplanungsrechtlich nicht zulässig. Soweit sich die Kläger auf Bestandsschutz beriefen, lasse sich hieraus kein Anspruch auf eine Baugenehmigung ableiten. Weiterhin widerspreche das Vorhaben bauplanungsrechtlichen Vorschriften. Bei der beabsichtigten Baumaßnahme handele es sich um eine Änderung einer baulichen Anlage auch im planungsrechtlichen Sinn gemäß § 29 BauGB, da ein Gebäude in städtebaulich relevanter Weise umgestaltet werde. Bodenrechtliche Spannungen könnten bereits dadurch ausgelöst werden, dass die Kläger beabsichtigten, eine seit längerer Zeit nicht mehr zu Wohnzwecken genutzte bauliche Anlage einer Nutzung als Wohnhaus zuzuführen. Die bauplanungsrechtliche Beurteilung bestimme sich im Falle der Kläger nach § 35 BauGB, da sich das Grundstück außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils befinde. Es handele sich um ein sonstiges Vorhaben, dem öffentliche Belange entgegenstünden. So widerspreche die geplante Änderungsbebauung den Darstellungen des Flächennutzungsplans der Beklagten. Dieser sehe für das Vorhabengrundstück eine Grünfläche vor. Mit dieser Darstellung bringe die Stadt zum Ausdruck, dass außerhalb des bereits bestehenden Siedlungsgebietes und der im Flächennutzungsplan vorgesehenen Erweiterungsbereiche für den Ortsteil R. eine Wohnbebauung ausgeschlossen sein solle. Die geplante Wohnbebauung beeinträchtige auch die natürliche Eigenart der Landschaft. Das Gelände sei derzeit bewaldet und die beabsichtigten Änderungen am Wohnhaus sowie die Anlegung einer Zufahrt hätten zur Folge, dass Bäume gefällt werden müssten. Schließlich führe das Vorhaben auch zu einer Verfestigung und Erweiterung einer Splittersiedlung. Es handele sich nicht lediglich um eine Baulücke, da es nicht Bestandteil des Siedlungszusammenhangs des Ortsteils R. sei. Die vereinzelten Gebäude entlang der R.straße seien zusammenhangslose Einzelbauten in einem Wald. Sollte die Erweiterung des Wohngebäudes genehmigt werden, so sei von einer Vorbildwirkung auszugehen, da sich andere Eigentümer auf die Genehmigung des Vorhabens berufen könnten. Die Beeinträchtigung öffentlicher Belange könnte den Klägern auch entgegengehalten werden, da in ihrem Fall kein Bestandsschutz nach § 35 Abs. 4 BauGB bestehe. Es liege insbesondere keine Erweiterung eines Wohngebäudes vor, da es an einem bereits genutzten Wohngebäude im Außenbereich fehle.

II.

4

1. Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts begegnet keinen ernstlichen Zweifeln an ihrer Richtigkeit nach § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO.

5

Das Verwaltungsgericht hat zu Recht entschieden, dass den Klägern kein Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheides zusteht, da durch die von ihnen beabsichtigte Änderung einer baulichen Anlage im Außenbereich öffentliche Belange beeinträchtigt werden und keine Ausnahme vorliegt, nach der diese beeinträchtigten Belange dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden könnten.

6

Die von den Klägern vorgebrachten, für die Prüfung des Berufungszulassungsantrags nach § 124a Abs. 4 Satz 4 und Abs. 5 Satz 2 VwGO maßgeblichen Gründe (Seibert, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Aufl. 2018, § 124a, Rn. 205; Happ, in: Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 124a, Rn. 83), vermögen die angegriffene Entscheidung nicht in Frage zu stellen.

7

Die Voraussetzungen für die Erteilung eines Bauvorbescheides nach § 72 Satz 1 LBauO liegen im Falle der Kläger nicht vor. Nach dieser Vorschrift kann der Bauherr vor Einreichung des Bauantrags zu einzelnen Fragen des Vorhabens einen schriftlichen Bescheid (Bauvorbescheid) beantragen. Im Falle der Kläger ist Gegenstand der Bauvoranfrage die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit ihres Vorhabens.

8

a) Mit dem Verwaltungsgericht ist davon auszugehen, dass es sich bei der von ihnen beabsichtigten Baumaßnahme um eine genehmigungsbedürftige Änderung einer baulichen Anlage i.S.v. § 61 LBauO handelt.

9

Nach dieser Vorschrift bedürfen die Errichtung, die Änderung, die Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen der Genehmigung. Bei der Änderung einer baulichen Anlage handelt es sich um die Umgestaltung eines vorhandenen Bauwerks. Der Zustand der baulichen Anlage erfährt dabei gegenüber der bisherigen Ausgestaltung eine technische Abweichung (vgl. Jeromin, LBauO RP, 4. Aufl. 2016, § 3, Rn. 14). Hinsichtlich des Bauvorhabens der Kläger ist von einer entsprechenden Änderung auszugehen. So sollen als Teil der Planung Terrassen angebaut oder bisherige Dachflächen von Gebäudeteilen als Terrassen genutzt und die Zufahrt neu angelegt werden. Zudem beabsichtigen die Kläger, das bislang nicht zu Wohnzwecken ausgebaute Obergeschoss wohnlich zu nutzen, womit eine Neuaufteilung des Grundrisses, eine Veränderung der Fensteröffnungen sowie eine Vergrößerung der Gauben im Dachgeschoss verbunden sind. Die von den Klägern beabsichtigten Baumaßnahmen beschränken sich ausweislich der von ihnen vorgelegten Planzeichnungen nicht lediglich auf das genehmigungsfreie Instandhalten baulicher Anlagen. Hierunter ist das Erhalten der baulichen Substanz zum Schutz vor Verfall zu verstehen (vgl. Jeromin, a.a.O., § 3 LBauO, Rn. 15). Die von den Klägern beabsichtigten baulichen Erweiterungen und Veränderungen gehen indessen über einen bloßen Substanzerhalt hinaus.

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Für diese rechtliche Betrachtung kommt es nicht darauf an, ob die dem Rechtsvorgänger der Kläger im Jahre 1959 mit der Genehmigung eines eingeschossigen Einfamilienwohnhauses erteilte Baugenehmigung weiterhin fortbesteht oder ob sie nach den dem § 74 Abs. 1 LBauO entsprechenden Vorschriften der damals gültigen Baupolizeiverordnung deswegen erloschen ist, weil die Bauarbeiten über einen längeren Zeitraum hinweg unterbrochen waren; ebensowenig kommt es darauf an, ob eine Erledigung der Baugenehmigung nach § 43 Abs. 2 VwVfG wegen eines in der langjährigen Nutzungsunterbrechung als Wohngebäude konkludent zum Ausdruck kommenden Verzichts auf diese Genehmigung anzunehmen ist (vgl. hierzu OVG RP, Urteil vom 12. März 2013 – 8 A 11152/12.OVG –, NVwZ-RR 2013, 672 und juris, Rn. 24 f.; OVG NRW, Beschluss vom 18. April 2017 – 2 A 916/15 –, juris, Rn. 12; VGH BW, Beschluss vom 22. Juli 2016 – 8 S 969/16 –, juris, Rn. 13; OVG Nds., Beschluss vom 25.März 2021 -1 MN 20/21-, BauR 2021, 949 und juris, Rn. 18 ff). Denn das Bauvorhaben der Kläger erschöpft sich nicht in der (erstmaligen) Ausführung des 1959 genehmigten Vorhabens, sondern geht - wie oben ausgeführt – darüber deutlich hinaus (vgl. zum Verbrauch der Baugenehmigung mit Ausführung des genehmigten Vorhabens: Decker, in: Busse/Kraus, BayBO, 142. EL 2021, Art. 68, Rn. 67 m.w.N.).

11

b) Das von den Klägern beabsichtigte Änderungsvorhaben erweist sich als bauplanungsrechtlich unzulässig, da es sich um ein sonstiges Vorhaben im Außenbereich nach § 35 Abs. 2 BauGB handelt, das öffentliche Belange i.S.v. § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigt.

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aa) Mit dem Verwaltungsgericht ist dabei davon auszugehen, dass die von den Klägern beabsichtigten Maßnahmen auch eine Änderung baulicher Anlagen im bauplanungsrechtlichen Sinne nach § 29 Abs. 1 BauGB darstellen. Dabei setzt der planungsrechtliche Anlagenbegriff des § 29 BauGB ein Bauvorhaben voraus, dass planungsrechtlich relevant ist oder relevant sein kann (vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Mai 2021, § 29, Rn. 24). Eine entsprechende planungsrechtliche Relevanz ergibt sich hinsichtlich des Vorhabens der Kläger bereits daraus, dass es aufgrund der vorgenommenen Veränderungen möglicherweise anderen bauplanungsrechtlichen Anforderungen unterliegt als der bisherige Bestand.

13

bb) Wie schon das Verwaltungsgericht geht auch der Senat davon aus, dass sich das Vorhabengrundstück nicht innerhalb des Bebauungszusammenhangs des Stadtteils Trier-R. befindet und sich damit die bauplanungsrechtliche Beurteilung nach § 35 BauGB richtet.

14

Ob ein Grundstück Teil des Bebauungszusammenhangs ist, bestimmt sich danach, inwieweit die aufeinanderfolgende Bebauung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt. Die Grenzziehung erfolgt dabei nicht nach geografisch-mathematischen Merkmalen. Vielmehr bedarf es hierzu einer Einzelfallbeurteilung. Grundsätzlich endet der im Zusammenhang bebaute Ortsteil mit der letzten Bebauung. Ausnahmsweise kommt die Einbeziehung weiterer Flächen in Betracht, wenn besondere topografische oder geografische Umstände den Eindruck der Zugehörigkeit einer solchen Fläche zum Bebauungszusammenhang vermitteln (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. August 1990 – 4 C 3.90 –, BVerwGE 85, 289 und juris, Rn. 27; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, a.a.O., § 34, Rn. 25 m.w.N.).

15

Im Falle der Kläger endet der Bebauungszusammenhang an der Rückseite der westlich an der Straße „A.“ im Stadtteil Trier-R. errichteten Gebäude. Hier findet sich eine klare Abgrenzung des Ortsteils zum Außenbereich hin, die aus den in der Gerichtsakte sowie den Behördenakten befindlichen Karten, Lageplänen und Luftbildern ohne Weiteres ersichtlich ist. Ein entsprechender Bebauungszusammenhang wird insbesondere nicht durch die westlich des Vorhabengrundstücks verlaufenden Straßen und die Mosel vermittelt. Insoweit fehlt es bereits an einer Abgrenzung in nördlicher und südlicher Richtung. Soweit die Kläger darauf abstellen, dass durch die Hängigkeit des Geländes der Abstand zum Wohngebiet optisch verkürzt werde, ist ihnen entgegenzuhalten, dass der Höhenunterschied zu den Gebäuden der Ortslage den Eindruck einer Grenzziehung eher verstärkt.

16

Soweit die Kläger darauf verweisen, dass in nördlicher Richtung weitere Wohnhäuser in unmittelbarer Nähe vorhanden seien, ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass es sich hierbei um eine Bebauung handelt, die eine organische Siedlungsstruktur als kennzeichnendes Merkmal für einen Ortsteil nach § 34 Abs. 1 BauGB erkennen lässt (vgl. zu diesem Kriterium: BVerwG, Urteil vom 30. Juni 2015 – 4 C 5.14 –, BVerwGE 152, 275 und juris, Rn. 11; Söfker, a.a.O., § 35 BauGB, Rn. 14). Angesichts der Tatsache, dass in der Ortslage Trier-R. ein Siedlungsschwerpunkt klar erkennbar wird, kann die sich entlang der R.straße nördlich des Vorhabengrundstücks entwickelnde Streubebauung nicht als typische Siedlungsweise und damit als Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur angesehen werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 19. April 1994 – 4 B 77.94 –, NVwZ-RR 1994, 555 und juris, Rn. 3; Beschluss vom 25. März 1986 – 4 B 41.86 –, BRS 46 Nr. 66 und juris, Rn. 6). Nach Süden hin lässt bereits die große Entfernung zur nächstgelegenen Bebauung nicht den Eindruck der Zusammengehörigkeit entstehen.

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cc) Befindet sich das Vorhabengrundstück hiernach im Außenbereich, so steht den von den Klägern geplanten baulichen Änderungen gemäß § 35 Abs. 2 BauGB entgegen, dass hierdurch öffentliche Belange i.S.v. § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigt werden.

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(1) Das Vorhaben der Kläger widerspricht einerseits den Darstellungen des Flächennutzungsplans (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB).

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Insoweit ist zunächst zu berücksichtigen, dass Prüfungsgegenstand der von den Klägern geplanten baulichen Änderungen nicht lediglich die vorgenommene Änderung als solche, sondern das Gesamtvorhaben in seiner durch die Erweiterung geänderten Gestalt ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Juni 1993 – 4 C 17.91 –, ZfBR 1994, 37 und juris, Rn. 16).

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Die hiernach erweiterte Wohnbebauung widerspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplans 2030 der Beklagten. Die entsprechenden Darstellungen erfassen den Bestand der Ortslage als Wohnbaufläche und sehen Erweiterungen in nördlicher Richtung (RU-W-01) und eine kleinflächige Arrondierung im Südosten (RU-W-03) des Stadtteils vor. Der Bereich, in dem sich das Vorhabengrundstück befindet, ist indessen als Grünfläche dargestellt. Mit der klaren Abgrenzung zu den baulichen Erweiterungsflächen bringt die Beklagte in ihrem Flächennutzungsplan zum Ausdruck, dass der zwischen der Ortslage und der Mosel gelegene Bereich von Wohnbebauung freizuhalten ist und verbindet daher mit der Darstellung der Grünfläche eine klare (negative) Standortaussage (vgl. hierzu: BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987 – 4 C 57.84 –, BVerwGE 77, 300 und juris, Rn. 23 in Bezug auf die Zulässigkeit privilegierter Vorhaben).

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(2) Das Vorhaben der Kläger beeinträchtigt auch insoweit öffentliche Belange, als es die Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten lässt (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB).

22

Unter Verfestigung ist dabei die Auffüllung des bisher schon in Anspruch genommenen räumlichen Bereichs zu verstehen (vgl. Söfker, a.a.O., § 35 BauGB, Rn. 106). Bei einer baulichen Erweiterung ist nur dann nicht von der unerwünschten Verfestigung einer Splittersiedlung auszugehen, wenn das hinzutretende Vorhaben in deutlicher Unterordnung zum vorhandenen Bestand steht und damit keine Vorbildwirkung entsteht (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. August 1998 – 4 C 13.97 –, DVBl. 1999, 235 und juris, Rn. 11; Söfker, a.a.O., § 35 BauGB, Rn. 107). Von einer derartigen deutlichen Unterordnung ist indessen im Falle der Kläger nicht auszugehen. Hier ist einerseits der Umfang der baulichen Erweiterungen zu berücksichtigen: Die geplanten Veränderungen gehen neben den vorgesehenen Terrassenanbauten und der Neuanlage einer Zufahrt einher mit einer erheblichen Erweiterung der Wohnfläche im Obergeschoss. Andererseits kann sich durch diese Veränderungen aber eine Vorbildwirkung für andere im Bereich der Splittersiedlung errichtete Gebäude ergeben.

23

(3) Ob zusätzlich die natürliche Eigenart der Landschaft durch das Vorhaben beeinträchtigt wird (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB), bedarf nach dem zuvor Gesagten keiner Entscheidung mehr.

24

dd) Dem Vorhaben der Kläger können die genannten öffentlichen Belange auch entgegengehalten werden.

25

Es handelt sich nicht um ein nach § 35 Abs. 4 BauGB begünstigtes Vorhaben.

26

Den Klägern kommt insbesondere nicht die Vorschrift des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB entgegen, wonach bei der Erweiterung eines Wohngebäudes dem Vorhaben unter anderem nicht entgegengehalten werden kann, dass es Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht oder die Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt, wenn weitere näher bezeichnete Voraussetzungen erfüllt sind. Diese Vorschrift setzt indes voraus, dass ein „Wohngebäude“ vorhanden ist. Dies ist dann nicht der Fall, wenn die Wohnnutzung aufgegeben ist. Inwieweit die Wohnnutzung aufgegeben ist, ist bezogen auf den jeweiligen Einzelfall zu beurteilen. Dabei ist das vom Bundesverwaltungsgericht für die Fortdauer des Bestandsschutzes entwickelte Zeitmodell anzuwenden (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. August 2016 – 4 C 3.15 –, BVerwGE 155, 390 und juris, Rn. 31; Beschluss vom 10. Juli 1987 – 4 B 147.87 –, juris, Rn. 4; Urteil vom 11. Februar 1977 – IV C 8.75 –, NJW 1977, 1932 und juris, Rn. 25; Urteil vom 18. Mai 1995 – 4 C 10.94 –, BVerwGE 98, 235 und juris, Rn. 15; Söfker, a.a.O., § 35 BauGB, Rn. 158). Nach dem Zeitmodell des Bundesverwaltungsgerichts ist nach Ablauf von zwei Jahren nur dann von einer Fortsetzung der Nutzung auszugehen, wenn der Bauherr besondere Gründe dafür darlegt, dass die Wohnnutzung noch nicht endgültig aufgegeben worden ist. Im Falle des Vorhabengrundstücks ist die Wohnnutzung aber bereits seit Jahrzehnten aufgegeben, ohne dass die Kläger besondere Gründe benannt hätten, wonach von einem Fortbestand der ursprünglich genehmigten Wohnnutzung auszugehen wäre.

27

c) Soweit die Kläger anführen, dass das Verwaltungsgericht einen aus Art. 14 Abs. 1 GG resultierenden Bestandsschutz nicht berücksichtigt habe, auf dessen Grundlage der beantragte Bauvorbescheid zu erteilen sei, ergeben sich hieraus ebenfalls keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung. Vielmehr können über die in § 35 Abs. 4 BauGB geregelten Fälle hinaus keine weiteren Ansprüche auf Genehmigung baulicher Anlagen im Außenbereich aufgrund des sogenannten „überwirkenden Bestandsschutzes“ oder einer „eigentumskräftig verfestigten Anspruchsposition“ geltend gemacht werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 – 4 C 23.86 –, BVerwGE 84, 322 und juris, Rn. 35, Beschluss vom 3. Dezember 1990 – 4 B 145.90 –, BRS 50 Nr. 88 und juris, Rn. 12).

28

2. Lässt sich nach alledem bereits im Zulassungsverfahren feststellen, dass das Urteil des Verwaltungsgerichts einer rechtlichen Prüfung standhält, so weist die Rechtssache auch keine besonderen rechtlichen oder tatsächlichen Schwierigkeiten i.S.d. § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO auf (vgl. Seibert in: Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Aufl. 2018, § 124 Rn. 108).

29

3. Eine Abweichung des angefochtenen Urteils von den Gründen der Entscheidung des 1. Senats des Oberverwaltungsgerichts vom 22. April 1999 (– 1 A 11193/98. OVG –, AS 27, 353) lässt sich ebenfalls nicht feststellen.

30

Diese Entscheidung bezieht sich nämlich auf einen anders gelagerten Fall. Gegenstand dieser Entscheidung war § 78a LBauO a.F., der der heutigen Regelung des § 82 LBauO entsprach. Hiernach kann die Bauaufsichtsbehörde die verantwortlichen Personen verpflichten, eine bauliche Anlage abzubrechen oder zu beseitigen, wenn diese Anlage nicht mehr genutzt wird und im Verfall begriffen ist. Nach der Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts soll die Tatbestandsvoraussetzung „im Verfall begriffen“ dann nicht gelten, wenn sich aufgrund objektiver Umstände die ernsthafte Absicht des Eigentümers feststellen lässt, innerhalb einer angemessenen Zeitspanne die noch vorhandene Bausubstanz in einem Wiederaufbau bzw. Umbau wiederzuverwenden (vgl. OVG RP, a.a.O., juris, Rn. 19). Das Oberverwaltungsgericht hatte sich hingegen nicht mit der Frage auseinanderzusetzen, ob bei einem seit Längerem nicht mehr genutzten Wohngebäude eine Genehmigung für eine Änderung des Vorhabens erteilt werden kann.

31

4. Schließlich sind auch keine Verfahrensfehler im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO erkennbar.

32

Die Kläger haben entsprechende Mängel bereits nicht gemäß § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO in hinreichender Weise dargelegt.

33

a) Soweit sie anführen, eine Ortsbesichtigung hätte dem Verwaltungsgericht zu der Erkenntnis verholfen, dass es nicht ihre Absicht gewesen sei, einen Rohbau, von dem nur die Außenwände erhalten werden sollten, in ein anderes Gebäude umzuwandeln, machen sie nicht geltend, das Verwaltungsgericht habe den Sachverhalt unzureichend ermittelt. Vielmehr rügen sie, dass das Verwaltungsgericht bei seiner Tatsachenwürdigung zu einem aus ihrer Sicht fehlerhaften Ergebnis gelangt ist.

34

b) Dies gilt gleichermaßen für ihre Darlegung, das Verwaltungsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, die angestrebten baulichen Veränderungen lösten bodenrechtliche Spannungen wie bei einem Neubauvorhaben aus. Sie stellen damit letztlich darauf ab, dass das Verwaltungsgericht die vorgesehenen Veränderungen am Wohnhaus rechtlich anders einordnet als sie selbst und über reine Renovierungsarbeiten hinausgehende Maßnahmen annimmt.

35

c) Auch soweit sie rügen, der Sachverhalt sei unzureichend aufgeklärt worden, weil das Verwaltungsgericht keine Ortsbesichtigung durchgeführt und deshalb angenommen habe, dass keine über den Rohbauzustand hinausgehende Gebäudesituation vorgelegen habe, fehlt es an der schlüssigen Darstellung eines Verfahrensfehlers. Die Kläger verweisen nämlich selbst darauf, dass auch die im Prozess vorgelegten Fotografien eine hinreichende Grundlage für die rechtliche Beurteilung gewesen seien. Insoweit ist aber nicht erkennbar, dass die Durchführung einer Ortsbesichtigung zu einer weitergehenden Sachverhaltsaufklärung geführt hätte und deren Unterlassen damit entscheidungserheblich war. Was das Erfordernis einer weiteren Sachverhaltsaufklärung betrifft, so ist im Übrigen davon auszugehen, dass sich wegen des umfangreichen Karten- und Bildmaterials eine derartige Ortsbesichtigung erübrigt. Insoweit ist anerkannt, dass ein in Baustreitigkeiten erfahrenes Tatsachengericht in aller Regel die örtlichen Gegebenheiten auf einer solchen Grundlage beurteilen kann (vgl. BVerwG, Beschluss vom 19. April 1994 – 4 B 77.94 –, NVwZ-RR 1994, 555 und juris, Rn. 2).

36

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

37

Der Wert des Streitgegenstandes bestimmt sich nach den §§ 47 und 52 Abs. 1 GKG.