Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1999-05-07, Aktenzeichen 16 Wx 21/99
ECLI:DE:OLGK:1999:0507.16WX21.99.01

Tenor

1

G r ü n d e

2

Die weitere sofortige Beschwerde der Antragstellerin ist
zulässig, § 45 Abs. 1 WEG, § 27, 29 FGG. Sie hat jedoch in der
Sache keinen Erfolg.

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Der Beschluss unter TOP 4 in der Eigentümerversammlung vom
26.10.1997 ist nicht zu beanstanden, da die Antragstellerin zu
Recht aus ihrem Amt als Verwalterin gemäß § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG
abberufen werden konnte. Ein wichtiger Grund liegt insoweit vor.
Nach allgemeiner Ansicht ist ein wichtiger Grund für eine
vorzeitige Abberufung des Verwalters und damit auch für eine
fristlose Kündigung des Verwaltervertrages anzunehmen, wenn das
erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und den
Wohnungseigentümern derart schwer gestört ist, dass unter Beachtung
aller Umstände einschließlich der Interessen des Verwalters den
Wohnungseigentümern eine Fortsetzung des Verwalterverhältnisses bis
zum Ende der vereinbarten Amtszeit nach Treu und Glauben nicht
zugemutet werden kann (vgl. Senatsbeschluss vom 21.09.1998 - 16 Wx
126/98 -, NZM 1998, 960 f.; BayObLG NZM 1999, 284, jeweils m.w.N.).
Das Vertrauensverhältnis kann dabei nicht nur durch einzelne
schwerwiegende Verfehlungen zerrüttet werden, sondern auch durch
eine Vielzahl von Verfehlungen, die einzeln die
Wohnungseigentümergemeinschaft möglicherweise zu einer Kündigung
des Vertrages nicht veranlassen würden, die aber in ihrer
Gesamtheit, insbesondere im Hinblick auf ihre Dauer das
Vertrauensverhältnis zerstören (vgl. Senatsbeschluss vom 22. Januar
1999 - 16 Wx 218/98 -).

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Das Vorliegen derartiger Verfehlungen, die eine vorzeitige
Abberufung der Antragstellerin rechtfertigten, haben die
Vorinstanzen rechtsfehlerfrei festgestellt. Zu den wesentlichen
Aufgaben des Verwalters gehört es, für geordnete finanzielle
Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft zu sorgen (vgl. OLG
Karlsruhe NZM 1998, 768, 769). Dem ist die Antragstellerin jedoch
nicht in ausreichendem Maße nachgekommen. Unstreitig hat die
Antragstellerin erhebliche Schulden auflaufen lassen, die zudem in
den Fällen der Firma B. und der Stadt K. noch weitere Säumniskosten
nach sich zogen. Die Antragstellerin entlastet dabei nicht die
schlechte finanzielle Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft, die
zum Teil jedenfalls daraus resultierte, dass Wohnungseigentümer
Wohngeldzahlungen zurückhielten. Wie Amts- und Landgericht zu Recht
festgestellt haben, hätte sich die Antragstellerin im verstärktem
Maße unter Schaffung der rechtlichen Grundlagen um die Beitreibung
der Rückstände bemühen müssen. Bereits seit Mitte 1996 haben
einzelne Wohnungseigentümer die Wohngeldvorauszahlungen nicht
geleistet; Mahnungen der Antragstellerin blieben erfolglos. Dennoch
hat die Antragstellerin erstmals in der
Wohnungseigentümerversammlung vom 07.06.1997 die Voraussetzungen
dafür geschaffen, die Wohngeldzahlungen auch gerichtlich geltend
machen zu können. Desweiteren kann sich die Antragstellerin nicht
darauf berufen, dass ohne ihr Verschulden die rechtlichen
Grundlagen für die Beitreibung der Rückstände nicht vorgelegen
haben. Sowohl die Jahresabrechnungen für 1995 und 1996 als auch der
Wirtschaftsplan für 1996 hätten von der Antragstellerin im Rahmen
der ordnungsgemäßen Erfüllung ihrer Aufgaben nach § 28 Abs. 1 und
Abs. 3 WEG, insbesondere angesichts der finanziellen Situation der
Wohnungseigentümergemeinschaft wesentlich früher als geschehen
vorgelegt werden müssen. Dass die Jahresabrechnung 1995 erst in der
Eigentümerversammlung vom 07.06.1997 genehmigt wurde, ist der
Antragstellerin anzulasten. In dem Schreiben der Firma SKF
Unternehmensberatung vom 28.02.1997 wurden für die Antragstellerin
Fehler in der Jahresabrechnung 1995 eingeräumt. Ob es sich dabei,
wie die Antragstellerin vorgetragen hat, lediglich um
"systematische Fehler" handelte, ist für die Beurteilung einer
schuldhaften Verzögerung der Jahresabrechnung unbeachtlich, zumal
die Antragstellerin immerhin noch etwa 3 Monate benötigte, diese
nur systematischen Fehler zu beseitigen. Eine tragfähige
Entschuldigung für die Nichterstellung eines Wirtschaftsplanes für
1996 sowie der Jahresabrechnung für 1996 bis zum Zeitpunkt der
Abberufung der Verwalterin ist ebenfalls nicht ersichtlich. Zwar
lag bis dahin die Heizkostenabrechnung der Firma B. für das Jahr
1996 noch nicht vor. Hierbei ist der Antragstellerin indessen
vorzuwerfen, dass sie die Erstellung der Heizkostenabrechnung nicht
mit dem erforderlichen Nachdruck angefordert hat. Dem von der
Antragstellerin als Anlage zum Schriftsatz vom 10.11.1998
vorgelegten Schriftverkehr mit der Firma B. ist nämlich zu
entnehmen, dass die Antragstellerin nach der von ihr behaupteten
Beauftragung der Firma B. mit der Erstellung der
Heizkostenabrechnung für 1996 Anfang 1997 erstmals wieder mit
Schreiben vom 19.09.1997 sowie vom 01.10.1997 die
Heizkostenabrechnung angemahnt hatte. Die übrigen vorgelegten
Schreiben betreffen entweder nicht die Wohnanlage O.straße in K.
oder jedenfalls nicht die Abrechnung für 1996. Unerheblich ist
schließlich, dass die Antragsgegner nach der Behauptung der
Antragstellerin auf die Erstellung der Jahresabrechnung für 1996
mit der Abberufung der Antragstellerin als Verwalterin verzichtet
hatten. Wie dargelegt hätte die Antragstellerin im Rahmen der
ordnungsgemäßen Erfüllung ihrer Aufgaben dafür Sorge tragen müssen,
dass die Jahresabrechnung zu diesem Zeitpunkt bereits vorgelegen
hätte. Weshalb entgegen § 28 Abs. 1 WEG nicht für 1996 ein
Wirtschaftsplan erstellt worden ist, sondern erst in der
Eigentümerversammlung vom 07.06.1997 beschlossen wurde, den
Wirtschaftsplan für 1995 auch für 1996 gelten zu lassen, ist nicht
ersichtlich und damit als Versäumnis der Antragstellerin
anzulasten.

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Aus den vorstehenden Ausführungen zum Verhältnis zur Firma B.
ergibt sich zugleich, dass die Antragstellerin es pflichtwidrig
unterlassen hat, sich um einen unverzüglichen Ausgleich der
Forderungen der Firma B. aus dem Jahr 1996 gegenüber der
Wohnungseigentümergemeinschaft zu kümmern. Soweit die
Antragstellerin meinte, die Rechnungen der Firma B. seien zu
beanstanden gewesen, hätte sie ihre Einwände gegenüber der Firma B.
in ordnungsgemäßer Form darlegen müssen, um eine ordnungsgemäße
Abrechnung zu erreichen und die Säumniskosten zu vermeiden. Dem von
der Antragstellerin vorgelegten Schriftverkehr lässt sich jedoch
auch diesbezüglich nichts entnehmen. Darüber hinaus ist der
Antragstellerin vorzuwerfen, dass sie die von der
Wohnungseigentümergemeinschaft aus Rücklagen zur Verfügung
gestellten Gelder, wie in der Eigentümerversammlung vom 07.06.1997
beschlossen, nicht zur Begleichung der Verbindlichkeiten gegenüber
der Firma B. benutzt hat, sondern zur Tilgung weiterer Forderungen.
Dass zur Tilgung dieser Forderungen von anderen Gläubigern Gelder
im Wege des Lastschriftverfahrens abgebucht wurden und die Mittel
wiederum nicht zur Begleichung der Forderungen der Firma B.
ausreichten, hat die Antragstellerin zu vertreten. Diese etwa
zeitgleichen Abbuchungen hätte die Antragstellerin bei geordneter
Führung der finanziellen Angelegenheiten der
Wohnungseigentümergemeinschaft voraussehen müssen, weil solchen
Abbuchungen erfahrungsgemäß entweder aktuelle Rechnungen
vorausgehen oder jedenfalls solche Abbuchungen periodisch erfolgen
und daraus klar ist, wann abgebucht wird. Die Antragstellerin hätte
die Wohnungseigentümergemeinschaft deshalb darauf hinweisen müssen,
dass die aus der Rücklage entnommenen 12.000,00 DM wegen weiterer
zur erwartender Forderungen wiederum zur Tilgung der
Verbindlichkeiten gegenüber der Firma B. nicht ausreichten.

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In pflichtwidriger Weise nicht beglichen wurden schließlich auch
die Hausmeister- und weitere Handwerkerrechnungen. Soweit die
Antragstellerin sich neben dem - unerheblichen - Einwand der
mangelnden Liquidität darüber hinaus auf eine Schlechterfüllung des
Hausmeistervertrages beruft, rechtfertigt dies ebenfalls nicht die
Nichtbezahlung der Forderungen. Auch hierbei hätte es der
Antragstellerin oblegen, in nachvollziehbarer Weise für eine
ordnungsgemäße Erbringung der hausmeisterlichen Leistungen zu
sorgen oder aber auf einen Wechsel hinzuwirken. Nichtbezahlung von
Rechnungen ohne in geeigneter Weise für Abhilfe zu sorgen, stellt
keine pflichtgemäße Erfüllung ihrer Aufgaben als Verwalterin dar.
Schließlich hat die Antragstellerin gegen ihre Pflichten aus § 27
Abs. 1 Nr. 1 WEG verstoßen, indem sie entgegen dem Beschluss der
Wohnungseigentümergemeinschaft vom 22.02.1997 nicht jedem
Beiratsmitglied 500,00 DM Aufwandsentschädigung gezahlt hat,
obwohl, wie sie selbst vorgetragen hat, die dafür vorgesehene
Sonderumlage durchgängig eingezogen worden war. Hier hat die
Antragstellerin unzulässigerweise und eigenmächtig entgegen dem
Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft die Zahlungen
zurückgehalten, weil einzelne Beiratsmitglieder Wohngeldzahlungen
nicht erbracht hatten. Solange Beschlüsse indessen nicht für
ungültig erklärt oder nichtig sind, hat der Verwalter sie gemäß §
28 Abs. 1 Nr. 1 WEG jedoch auszuführen.

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In Anbetracht des festgestellten Verhaltens war den
Antragsgegnern ein weiteres Festhalten an dem Verwalter bis zur
ordentlichen Beendigung des Verwaltervertrages unzumutbar. Gerade
die mangelnde Sorge um die finanzielle Situation und die
finanziellen Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie die
schleppende Information hierüber waren von der Antragstellerin nach
den gesamten Umständen unverantwortlich und geeignet, das
Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien nachhaltig zu zerstören.
Vor diesem Hintergrund ist im übrigen unerheblich, ob die fristlose
Kündigung mit großer oder knapper Mehrheit beschlossen worden ist
(vgl. OLG Frankfurt, WE 1998, 31). Für die Mehrheit war das
Vertrauensverhältnis jedenfalls nachhaltig gestört.

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Die Entscheidung der Vorinstanzen über die Verpflichtung der
Antragstellerin zur Rechnungslegung läßt Rechtsfehler ebenfalls
nicht erkennen.

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Die Kostenentscheidung für die Rechtsbeschwerdeinstanz beruht
auf § 47 WEG. Eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher
Kosten war nicht veranlasst, da die Antragsgegner am
Rechtsbeschwerdeverfahren nicht beteiligt waren.

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Die Festsetzung des Geschäftswertes für das
Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Der
Rechtsbeschwerdewert bestimmt sich ausschließlich nach dem
vermögenswerten Interesse des Beschwerdeführers an der beantragten
Änderung der angefochtenen Entscheidung. Dieses ist seitens des
Verwalters bei der Anfechtung eines Beschlusses über seine
vorzeitige Abberufung gerichtet auf das Verwalterhonorar bis zur
ordentlichen Beendigung der vorgesehenen Verwaltertätigkeit (vgl.
Senatsbeschluss vom 07.09.1998 - 16 Wx 73/98 u. 125/98 -, NZM 1998,
959, 960; Senat, NJW 1973, 765, 766; Weitnauer/Hauger, § 48 WEG
Rdnr. 5 m.w.N.). Da die Antragstellerin sich auf eine ordentliche
Beendigung ihrer Verwaltertätigkeit erst zum 31.12.1999 beruft,
zielt ihr Interesse auf das Verwalterhonorar vom Zeitpunkt der
Abberufung bis zur ordentlichen Beendigung, d.h. für 26 Monate á
30,00 DM pro Wohneinheit.

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Der Geschäftswert betreffend die Verpflichtung zur
Rechnungslegung beträgt 2.000 DM.