Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-11-20, Aktenzeichen 3 O 223/07
ECLI:DE:LGDO:2007:1120.3O223.07.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vorläufig vollstreckbaren Betrages für die Beklagten vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d

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Die Klägerin nimmt die Beklagten aus eigenem wie aus abgetretenem Recht des Herrn T auf Auslagenerstattung bzw. aus Bereicherungsrecht hinsichtlich von ihr in ein angemietetes Gewerbeobjekt getätigte Investitionen in Anspruch; dies mit dem Hauptantrag als Gesamtschuldner auf Zahlung von 128.030,61 €, mit den beiden Hilfsanträgen die Beklagte zu 2. auf Zahlung der Mietertragsdifferenz in Anspruch, welche ihr nur auf Grund der klägerseits erfolgten Investitionen in das Objekt zugewachsen sind.

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Bei der Klägerin handelt es sich um eine GmbH, die firmierend unter T & Partner ein Vermessungsingenieurbüro betreibt.

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Herr T, der Gründungsgesellschafter der GmbH, der seine eigenen Rechte an die Klägerin mit Abtretungserklärung vom 23.11.2006 abgetreten hat, hatte von der Beklagten zu 1. mit Mietvertrag vom 01.03.1985 namens der Gesellschaft zunächst zwei Büroräume, Toilette und Abstellraum zu einem Mietzins von seinerzeit 150,00 € zuzüglich Nebenkosten zum Betrieb eines Ingenieurbüros angemietet (Einzelheiten Anlage I der Akten). Das Mietverhältnis war zunächst zeitlich unbefristet abgeschlossen. Mit weiterem Mietvertrag vom 31.01.1995 hatte Herr T persönlich zusätzlich auch die Räume im ersten Obergeschoss des an das Wohnhaus angrenzenden Hinterhauses mit einer Fläche von 200 m² gleichfalls auf unbestimmte Zeit angemietet. Mit Zusatz zum Mietvertrag vom 31.07.1995 – gleichfalls von Herrn Stangier persönlich unterzeichnet – wurde unter dem 21.07.2000 das Mietverhältnis bis zum 31.12.2005 verlängert. Enthalten war eine weitere Verlängerungsklausel um jeweils ein Jahr, soweit keine der Parteien nicht binnen 6 Monate vorab Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht. An Miete vereinbart war für die ursprünglich mit Wirkung vom 21.07.1995 angemieteten weiteren Räumlichkeiten 440,00 DM zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung von 50,00 DM. Hinsichtlich der bereits 1985 angemieteten Räumlichkeiten war mit Wirkung vom 01. Januar 1991 die Miete bereits auf 400,00 DM zuzüglich 40,00 DM Nebenkosten, Wassergeldkanalbenutzung und anteilige Versicherungen und später unter dem 1.9.99 auf 550 zuzüglich "Nachtrag" von 40;- DM heraufgesetzt wurden (Einzelheiten Bl. 142 bzw. 163 d.A.).

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Unstreitig hatte die Klägerin bzw. deren Gründungsgesellschafter umfang-reiche Investitionen in die Mieträumlichkeiten vorgenommen, um eine ihren bzw. Vorstellungen des Herrn T entsprechenden Zustand der Räumlichkeiten zu schaffen. Beide Mietverträge sahen Regelungen für den Fall baulicher Änderungen durch den Mieter vor.

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Im Mietvertrag vom 01.03.1985 wie

heißt es in § 14 Absatz 2:

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"Einrichtungen, mit denen der Mieter die Räume versehen hat, kann er wegnehmen. Der Vermieter kann aber verlangen, dass die Sachen bei Beendigung des Mietverhältnisses in den Räumen zurückgelassen werden, wenn der Vermieter so viel zahlt, als dem Zeitwert – unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Abnutzung und des technischen Fortschritts – entspricht. Mieter und Vermieter haben sich so rechtzeitig zu erklären, dass Vereinbarungen hierüber noch vor Räumung getroffen werden können. Übernimmt der Vermieter vom Mieter eingebaute Einrichtungen nicht, so hat Letzterer bis zum Vertragsablauf den früheren Zustand einschließlich aller hierzu erforderlichen Nebenarbeiten wieder herzustellen."

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Eine entsprechende Regelung findet sich auch in § 13 unter Ziffer 3 des Mietvertrags vom 31.7.1995 . Zudem haben die Parteien jeweils als letzte Regelung unter "weitere Vereinbarung" in beiden Verträgen eine gleich-lautende Regelung wie folgt getroffen:

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"Nach Beendigung des Mietvertrages ist die Vermieterin nicht verpflichtet, vom Vermieter eingebrachte Gegenstände oder bauliche Anlagen gegen Bezahlung zu übernehmen."

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Hinsichtlich der Räumlichkeiten war in § 1 Absatz 5 jeweils festgelegt, dass der Vermieter keine Gewähr für die Einhaltung der technischen bzw. behördlichen Auflagen an den Betrieb übernimmt, zu dessen Zweck die Vermietung beabsichtigt ist. Auch eine Verpflichtung des Vermieters zur Ausführung weiterer Arbeiten vor oder nach Einzug enthalten die Regelungen in § 7 des Mietvertrages nicht. Vielmehr enthält Ziffer 7 IV des Mietvertrag einen Hinweis darauf, dass der Zustand des Objekts dem Mieter bekannt ist. Wegen den weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der zu Anlage 1 und 2 der Klageschrift eingereichten Mietverträge Bezug genommen.

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Unstreitig kündigte die Klägerin das Mietverhältnis hinsichtlich sämtlicher seitens der Klägerin bzw. des Zedenten angemieteten Räume fristgerecht mit Wirkung zum 31.12.2006. Mit notariellen Kauf- und Auflassungsvertrag veräußerte die Beklagte zu 1. die gesamte Liegenschaft N Str. ###, in der sich u. a. die an die Klägerin vermieteten Räumlichkeiten befinden, an die Beklagte zu 2. zu einem Kaufpreis von insgesamt 400.000,00 €. Die Eintragung der Beklagten ins Grundbuch erfolgte am 4.12.2006. Die Klägerin erhielt bereits im August 2006 Kenntnis von der erfolgten Veräußerung an die Beklagte zu 2., da diese bereits im Spätsommer mit einem teilweisen Umbau der erworbenen Räumlichkeiten mit Zustimmung der Beklagten zu 1. begann und es so u. a. zu einem Streit um die Nutzung von Stellplatzflächen durch die Klägerin kam. Der vormalige Bevollmächtigte der Klägerin wandte sich an die Beklagte zu 1. unter dem 01.September 2006 und rügte die durch die Erwerberin erfolgte Beeinträchtigung ihrer Parkmöglichkeiten. Mit weiterem Schriftsatz vom gleichen Tage kündigte er für die Klägerin an, dass diese beabsichtige, die von ihr vorgenommenen Einbauten mitzunehmen . Dies Ankündigung wurde ausdrücklich unter Hinweis auf von ihr anerkannte das Recht der Beklagten zu 1. ausgesprochen, die Belassung der Einbauten in den Räumlichkeiten zu beanspruchen. Daher bot sie die Übernahme zu einem Zeitwert von mindestens 45.000,00 € an und forderte darüber hinaus dazu auf, sich bis zum 15.09.2006 spätestens zu erklären. Wegen der weiteren Einzelheiten des Schreibens wird auf dessen Inhalt Bl. 136 d.A. Bezug genommen. Unter dem 11.09.2006 wies der nunmehrige Vertreter der Beklagten zu 1. das angetragene Zahlungsbegehren zurück und wies unter anderem unter Bezugnahme auf die abschließende Regelung des Mietvertrages hin, und führte aus:

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"Soweit eine Mitnahme über bewegliche, d. h. nicht mit der Mietsache selbst in irgendeiner Form verbundene Gegenstände hinaus erfolgen sollte, so wird einer solchen schon jetzt ausdrücklich – bei Geltendmachung von entsprechendem Schadensersatz – wider-sprochen."

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Ebenso habe ich ihrer Mandantschaft namens und im Auftrag von Frau S zu untersagen, bauliche Veränderungen in irgendeiner Form an der Mietsache zurückzunehmen."

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Hierauf trat der seinerzeitige Klägervertreter unter dem 14.09.2006 der Rechtsauffassung der Gegenseite hinsichtlich der Bedeutung des § 21 entgegen. In der Folgezeit standen die beiden Parteivertreter u. a. im Telefonkontakt. Unter Hinweis auf die geführten Telefonate wies schließlich unter dem 09.10.2006 die Beklagte zu 1. durch ihren Bevollmächtigten das Zahlungsbegehren zurück, zeigte die für die Klägerseite mit einem Rückbau verbundenen Maßnahmen auf und forderte zur Erklärung auf, ob Rückbau einschließlich Fenster und Türen vorgenommen werden soll. Wegen der Einzelheiten des Schriftwechsels vom 14.09.2006 bzw. 09.10.2006 wird auf dessen Inhalt (Bl. 137/138 d.A.) Bezug genommen.

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Die Klägerin ist der Ansicht, ihr stehe ein Zahlungsanspruch in Höhe 128.030,61 € zu. Dieser Betrag entspreche der Gesamtsumme der getätigten Investitionen (Einzelheiten: 3-seitige Übersicht über die Investitionen nebst Belegen -vgl. Anlagenband). Diese Investitionen seien wertsteigernd auch noch vorhanden. Insoweit nimmt die Klägerin Bezug auf ein von ihr in Auftrag gegebenes Gutachten des Dipl.-Ing. C

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( Einzelheiten vgl. Anlagenband), das eine Wertsteigerung des Hauses von 58.047,00 € bezogen auf die Erdgeschosswohnung und 55.600,00 € für die Dachgeschosswohnung mithin 113.647,00 € belege ( Bl. 11 d.A.).

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Sie ist der Ansicht, durch die Erklärung ihres Bevollmächtigten vom 11. September 2006 habe die Beklagtenseite die getätigten Investitionen genehmigt und sei daher auch zur Erstattung der erfolgten Aufwendungen verpflichtet. Die Genehmigung des Geschäftsherrn im Sinne des § 684 Satz 2 i. V. m. § 182 BGB sei bereits im Herausgabeverlangen zu sehen. Ein Anspruch sei auch aus Geschäftsführung ohne Auftrag gegeben, weil § 1 Ziffer 1 des Mietvertrages die Vermietung zum Zwecke eines des Betriebs eines Vermessungsingenieurbüros beinhaltet habe. Dies habe nur durch die erfolgten Umbaumaßnahmen bewerkstelligt werden können (Einzelheiten Bl. 55 d.A.). Schließlich ergebe sich der geltend gemachte Zahlungsanspruch auch auf Basis der Entscheidung des Bundesgerichtshofs im 10. Band, Seite 171 ff. Zur Zahlung verpflichtet sei nicht lediglich die Beklagte zu 1., sondern auch die Beklagte zu 2. im vollen Umfange. Aus § 566 Satz 1 BGB ergebe sich die Haftung der Beklagten zu 2., soweit die Beklagte zu 1. hafte.

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Im Übrigen ergebe sich der geltend gemachte Anspruch auch aus § 552 BGB n. F. i. V. m. § 539 Absatz 2 BGB. Die Beklagten seien insoweit ungerechtfertigt bereichert, die Beklagte zu 1. durch den Mehrwert der Investitionen, der sich in einem dadurch erzielbaren und auch erzielten höheren Kaufpreis niedergeschlagen habe. Die Beklagte zu 2. sei jedenfalls bereichert um die Mietzinsdifferenz, die daraus resultiere, das sie nunmehr die Räumlichkeiten zu einem deutlich höheren Mietzins vermieten könne als dies ohne die vorgenommenen Investitionen der Fall sei. Mithin sei die Beklagte zu 2. jedenfalls insoweit zahlungspflichtig, wie dies mit den beiden Hilfsanträgen beantragt worden sei.

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Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagtenseite könne sich – unabhängig davon, dass sie ohnehin am 11.9.2006 unwiderruflich ihr Wahlrecht ausgeübt habe, worin zugleich eine Genehmigung der Einbauten liege - nicht darauf berufen, dass hinsichtlich der Ausübung des Wegnahmerechts die Beklagte zu 2. richtige Ansprechpartnerin gewesen wäre, weil diese zum Zeitpunkt des Auszuges bereits als Eigentümerin eingetragen sei, und sie daher nach dem 04.12.2006 hätte zur Erklärung hinsichtlich des Wegnahmerechts aufgefordert worden werden müssen. Insoweit behauptet die Klägerin, die Beklagte zu 2. habe ebenfalls gegenüber dem Geschäftsführer der Klägerin sowie des Gründungsgesellschafters T nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages erklärt, dass sie dem Ausbau der Einrichtungen widerspreche. Insoweit bestehe auch ihr gegenüber jedenfalls ein Zahlungsanspruch gemäß § 552 i. V. m. § 539 Absatz 2 BGB.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu 1. sowie die Beklagte zu 2. zu verurteilen, an die Klägerin gesamtschuldnerisch haftend 128.030,61 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2007 zu zahlen,

hilfsweise die Beklagte zu 2. zu verurteilen, an die Klägerin monatlich, beginnend mit dem Monat Januar 2007, 1.091,13 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit jeweils monats-letzten Tag zu zahlen,

hilfsweise zum Klageantrag zu 2. festzustellen, dass die Beklagte zu 2. verpflichtet ist, an die Klägerin monatliche Mietertragsdifferenz der über 76,69 € erzielten Nettokaltmiete für das Erdgeschoss sowie der über 224,87 € hinausgehenden Mieterträge der Nettokaltmiete für das Dachgeschoss des ehemaligen Kuhstalls auf dem Grundstück N Straße ###, V, zu zahlen und für den Fall, dass die Räume ganz oder teilweise nicht vermietet werden, verpflichtet ist, an die Klägerin einen Betrag der orts-üblichen Nettokaltmiete für die vorgenannten Räume, abzüglich 76,69 € für das Erdgeschoss, abzüglich weiterer 224,84 € für das Dachgeschoss zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie sind der Ansicht, dass sich aus der von der Klägerin in Anspruch genommene Passage des Schreibens vom 11.09.2006 die klägerseits in Anspruch genommene Rechtsfolge nicht ableiten lassen. Sie meinen, die Passage sei ersichtlich aus dem Zusammenhang gerissen und sei nur mit dem klägerseits für sich in Anspruch genommenen Anspruch auf kostenlose Überlassung nach Maßgabe des § 21 des Mietvertrages zu verstehen. Dass auch beklagtenseits dies nicht anders verstanden worden sei, belege der weitere Schriftwechsel. Der frühere Bevollmächtigte der Klägerin habe sich bereits mit Schreiben vom 14.09. ausdrücklich darauf bezogen, wie die diesbezügliche Regelung zu verstehen sei. Weder lasse sich somit aus dem Schreiben eine Genehmigung der getätigten Aufwendungen herleiten, noch handele es sich um einen ausdrücklichen Widerspruch gegen die Wegnahme mit der Rechtsfolge des § 552 BGB. Die Beklagte zu 1. ist der Ansicht, sie selbst habe auch durch die Investitionen nichts erlangt. Insoweit habe sich im erzielten Kaufpreis nichts werterhöhend niedergeschlagen.

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Die Beklagte zu 2. ist der Ansicht, ohnehin nicht gemäß § 566 BGB für mögliche Ansprüche gegenüber der Beklagten zu 1. einstehen zu müssen. Sie hafte insbesondere auch nicht nach Bereicherungsrecht oder § 552 i.V.m. § 539 Satz 2 Absatz 2 BGB. Sie sei angesichts des von ihr gezahlten Kaufpreises für das Objekt nicht bereichert. Sie behauptet, die gesamten Ausbauten der Klägerin sei für sie, die in den Räumlichkeiten nunmehr ein Beerdigungsinstitut betreibe, gänzlich unbrauchbar gewesen. Sie habe sämtliche Räume vollständig umbauen müssen. Dabei seien insbesondere Fußböden, Heizungen und die Innenwände entfernt worden; im Dachgeschoss seien zudem auch teilweise die Fenster ausgetauscht worden. Zudem habe sie als jetzige Eigentümerin einen Ordnungsbescheid der Stadt Unna erhalten und bezahlt. Dieser sei darauf gestützt gewesen, dass es sich um eine ohne Genehmigung erfolgte Nutzungsänderung des ursprünglich als Kuhstall genutzten Gebäudes in ein Vermessungsinstitut gehandelt habe.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie den der Parteierklärungen im Termin am 16. Oktober 2007 ebenso Bezug genommen wie auf den Inhalt der gerichtlichen Hinweise im vorgenannten Termin selbst sowie in der prozessleitenden Verfügung vom 25.05.2007 (Bl. 32 d.A.).

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Der Inhalt der nachgelassenen Schriftsätze der Klägerin vom 06.11.2007 sowie der Beklagten zu 2. vom 05.11. lagen vor und haben Berücksichtigung gefunden.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Klage bleibt ohne Erfolg und war daher abzuweisen.

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Sie ist in ihrem Hauptantrag sowohl gerichtet auf den geltend gemachten Auslagenerstattungsanspruch in Höhe von 128.030,61 € als auch eines geringeren Einmalbetrages ebenso unbegründet wie sie auch hinsichtlich der beiden hilfsweise zur Entscheidung gestellten Anträge ohne jeden Erfolg bleibt.

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Im Einzelnen gilt hierzu Folgendes:

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I.

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Zahlungsanspruch gerichtet auf Zahlung von 128.030,61 € oder eines geringeren Einmalbetrages

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a)

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Zahlung von 128.030,61 € kann die Klägerin nicht etwa gestützt auf § 538 Absatz 2 BGB verlangen. Insoweit sind die geltend gemachten Aufwendungen nicht solche, die von ihr zur Beseitigung eines Mangels aufgewandt wurden. Soweit die Klägerin sich hierzu auf § 1 Ziffer 4 des Mietvertrages vom 31.7. 1995 bzw. 1 Ziffer 1 des Mietvertrages aus 1985 bezieht und dies damit begründet, dass die Beklagtenseite den Gebrauch der Mietsache in dem für den vorgesehenen gewerblichen Zweck des Betriebs eines Vermessungsbüros grundsätzlich geeigneten Zustand geschuldet habe, geht diese Rechtsauffassung fehl. Nach dem unstreitigen Sachverhalt war – das dokumentiert der Mietzins von ursprünglich lediglich 150,00 DM – beiden Parteien klar, dass die Nutzung der Räumlichkeiten nur nach Um- und Ausbauten durch den Mieter in einer der Klägerin hinreichenden Weise genutzt werden würde. Insoweit sahen die Parteien in § 7 des Mietvertrages gerade nicht vor, dass der Vermieter noch Arbeiten auszuführen habe, sondern beide gingen übereinstimmend davon aus, dass die Beklagte zu 1. ihren Vermieterpflichten bereits durch Überlassung der Räumlichkeiten im zum damaligen Zeitpunkt beiden Parteien bekannten Zustand genügt habe. Dies belegt überdies auch die Tatsache, dass beide Parteien sich veranlasst sahen, die in § 21 aufgenommene weitere Klausel aufzunehmen, nach der die Vermieterin nicht verpflichtet sein sollte, vom Mieter eingebrachte Gegenstände oder bauliche Anlagen gegen Bezahlung zu übernehmen. Diese Regelung macht nur Sinne, wenn gerade beiden Parteien klar war, dass die entsprechende Arbeiten mieterseits vorgenommen werden würden.

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b)

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Die Klägerin hat gegen die Beklagten auch keinen Anspruch auf Verwendungsersatz sei es aus § 547 a. F. bzw. § 539 i.V. mit 552 n. F. BGB, sei es gar unabhängig davon aus Geschäftsführung ohne Auftrag. Es besteht insbesondere auch kein solcher aus § 684 S. 2 BGB.

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Es fehlt bei den klägerseits vorgenommenen Investitionen nämlich schon daran, dass ein Handeln mit Fremdgeschäftsführungswillen vorliegt, wie die sowohl für einen Anspruch aus § 547 Abs. 1 BGB a. F. notwendige Verwendung) noch für einen solchen aus § 547 Abs. 2 BGB (sonstige Verwendung) erforderlich ist oder auch für Ansprüche aus 6683, 670 bzw. 684 S. 2 BGB erforderte.

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Klägerseits ist selbst für einen Fremdgeschäftsführungswillen im Sinne eines "auch fremden Geschäfts" nichts dargetan. Nach dem oben bereits Ausgeführten war man vermieterseits vorliegend gerade nicht verpflichtet, zum Betrieb eines Vermessungsingenieurbüros geeignete Räumlichkeiten erst zu schaffen. Dies war – wie der Mietzins belegt – ausschließlich Sache der Klägerin selbst. Vorliegend lagen die somit Investitionen ausschließlich im Interesse des eigenen Betriebs, so dass schon von daher für sie Eigengeschäftsführung vorliegt. Überdies waren die Verwendungen auch nicht notwendig im Sinne von § 547 Abs. 1 BGB. Dies sind Aufwendungen, die dazu dienen, die Mietsache in einen vertragsgerechten Zustand zu versetzen oder einen Sachmangel zu beheben, sind von unerlässlichen Notmaßnahmen abgesehen nicht notwendig (vgl. BGH NJW 1974, 743, BGH NJW-RR 1993, 522. Die Klägerin kannte bei Abschluss der Mietverträge die jeweils schlechten Zustände der Räumlichkeiten. Dem Zustand entsprach die niedrige Miethöhe. Einen besseren Zustand als den vorhandenen schuldete die Beklagte nicht, so dass das Mietobjekt im Rechtssinne nicht mangelhaft war. Selbst wenn die Klägerin ohne die von ihr veranlassten Baumaßnahmen das Mietobjekt nicht zum Betrieb ihrer Ingenieurbüros hätte nutzen können, wären die Verwendungen nicht notwendig. Aber auch die Voraussetzungen eines Aufwendungsersatzanspruches nach den Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 683 BGB), auf die § 547 Abs. 2 BGB verweist, liegen hier nicht vor. Ein solcher Anspruch setzt voraus, dass die Mieterin den Willen gehabt hätte, mit der Verwendung ein Geschäft des Vermieters zu führen und dass die Verwendung dem Interesse und dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entspricht. Dass die Beklagte zu 1. den Investitionen zugestimmt, sie sogar genehmigt hat, bedeutet nicht, dass sie damit in ihrem Interesse lagen und damit sie die Kosten zu übernehmen hatte. Maßgebend ist soweit nämlich der Zeitpunkt der getätigten Aufwendungen. Zum damaligen Zeitpunkt lagen angesichts des bestehenden Mietverhältnisses die getätigten Aufwendungen einzig im Interesse der Klägerin zur Schaffung eines den eigenen Vorstellungen entsprechenden Gewerberaums. Dass im Nachhinein möglicherweise ein Ausgleich daran scheitert, dass beklagtenseits keine Bereicherung vorliegt oder dass eine andere Anspruchsgrundlage nicht greift, ist kein Grund, die Interessenlage anders zu bewerten. Denn maßgeblich ist und bleibt für die Bewertung dieser Frage allein die Situation zum Zeitpunkt der getätigten Aufwendungen (vgl. BGH NZM 1999, vgl. auch AG Lüdenscheid WuM 1988, 305 ff.).

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Schließlich vermag die Klägerin ihren Anspruch auf Zahlung in der geltend gemachten oder auch nur geringerer Höhe auf § 547 a. F. oder gar – auf eine davon unabhängige Genehmigung der Aufwendungen im Sinne des § 684 Satz 2 zu stützen.

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Soweit die Klägerin einen solchen Anspruch auf das Schreiben vom 11.09.2000 zu stützen sucht, geht diese Rechtsauffassung fehl. Bereits aus dem mitgeteilten Inhalt des Schreibens sowie dem vorausgegangenen Anschreiben vom 01.09.2006 ist ersichtlich, dass hier die Parteien zwar seinerzeit um eine Regelung anlässlich des Auszuges der Klägerin bemüht waren. Bei der gemäß §§ 133, 157 BGB gebotenen Auslegung der Erklärung kann insoweit kein Zweifel daran bestehen, dass angesichts der klägerseits selbst in Bezug genommenen Regelungen der §§ 14 bzw. 21 des Mietvertrages sich die Erwiderung primär zur der geforderten Abfindungszahlung von 45000.- Euro verhält, nicht aber als bindende Geltendmachung eines Widerspruchs gegen das Wegnahmerecht anlässlich des Auszugs des Mieters. Für eine Auslegung des Schreibens dahin, dass die Beklagte , wie die Klägerin Glauben machen will, mit diesem Schreiben hier etwa die getätigten Aufwendungen genehmigt hätte, ist schlicht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Raum.

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Der geltend gemachte Anspruch besteht jedoch auch nicht auf Basis von § 547 a.F. bzw. §§ 552 n. F. i.V.m. § 539 Abs. 1 BGB, selbst unter dem Gesichtspunkt einer hier ausgesprochenen Verbot der Beklagten zu 1.), Einrichtungen zu entfernen.

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Voraussetzung ist für den – nicht auf Aufwendungsersatz sondern allenfalls auf angemessene Entschädigung (!) – gerichteten Anspruch, ist, dass zum einen die jetzige Klägerin mit dem Schreiben vom 1. September 2009 überhaupt bereits unmissverständlich hatte erklären wollen, dass sie tatsächlich die eingebauten Gegenstände wegnehmen will, und – dies ist die zweite Voraussetzung – die Beklagte zu 1. hier mit der von ihr dafür in Anspruch genommenen Erklärung tatsächlich dieser Wegnahme hatte widersprechen wollen.

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Bei der insoweit gebotenen Auslegung der Erklärung nach Maßgabe der §§ 133, 157 BGB sind beide Voraussetzungen nicht zu bejahen. Insoweit verhält sich das Schreiben vom 01.09. (Blatt 136 d.A.) zunächst dazu, dass aus Sicht der Klägerin § 21 der Beklagten zu 1. lediglich ein Recht gerichtet auf Zurücklassung der Gegenstände in den Räumlichkeiten nur gegen Zahlung einer entsprechenden Entschädigung einräumt. Ohne dass dies hier explizit klägerseits ausgesprochen worden wäre, zielte diese Passage ersichtlich darauf ab, dem erwarteten Einwand eines gänzlichen Ausschlusses jedweder Zahlungspflicht auf Grund der in § 21 getroffenen Regelung unter Hinweis auf die Regelung des § 14 des Mietvertrages zu begegnen. Berücksichtigt man dann, dass sich im Folgenden lediglich die Aufforderung findet, sich zur Zahlung des Zeitwertes von 45.000,00 € zum 15. September zu erklären, so enthält das Schreiben gerade nicht die Geltendmachung eines Wegnahmerechts. Sondern es war ersichtlich die Aufforderung zum Eintritt in Verhandlungen um den klägerseits beanspruchten Ausgleich eines vermeintlich verbleibenden Wertzuwachses. Insoweit darf nämlich nicht verkannt werden, dass die Mietvertragsparteien in § 14 II 2 letzter Satz bzw. 13 III S.3 eine Verpflichtung zur Wiederherstellung des " früheren Zustandes" vereinbart hatten. Daher "drohte" der Klägerin seinerzeit eine kostenträchtige Rückbauverpflichtung, soweit es zu keiner Einigung mit der Vermieterseite kommen sollte. Angesichts der erheblichen Kosten der von der Klägerin dann geschuldeten Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nur zur Erlangung von Heizkörpern, 10-20 Jahre alten Fenstern und einer Stahltreppe schied diese doch ganz offensichtlich aus. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Zusatz im vorgenannten Schreiben, mit dem auf die mögliche Verwendung von Teilen der Einbauten für die neuen Räume. Das dieses nicht ernstlich gewollt war, liegt geradezu auf der Hand. Angesichts der ersichtlichen Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes kann bei lebensnaher Betrachtung in dem Schreiben vom 01.09.2005 nicht die Geltendmachung eines auf Wegnahme der Einbauten gerichteten Begehrens gesehen werden. Vielmehr war dieses darauf gerichtet, die Beklagte dazu zu bewegen, sich mit einer Übernahme der Gegenstände gegen eine noch zu verhandelnde Entschädigung im Sinne des § 552 einverstanden zu erklären.

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Aber auch der zweite Ansatz – der Inhalt des Schreibens vom 11.9.2006- gibt keinen Ansatz zur Bejahung eines Zahlungsanspruches. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des dortigen Wortlautes, wonach ausdrücklich der Wegnahme widersprochen worden ist. Mit diesem Schreiben hat die Beklagtenseite erkennbar nur die – aus ihrer Sicht immense – Zahlungsforderung angesichts ihrer bestehenden Handlungsalternativen zurückweisen wollen.

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Bereits der Umstand, dass die Klägerin nur auszugsweise dieses Schreiben in dieser Passage wiedergibt, bildet beredten Beleg dafür, dass hier – wie beklagtenseits zu Recht geltend gemacht wird – eine Passage völlig aus ihrem Zusammenhang gerissen worden ist. Dies belegt bereits die Reaktion der Klägerseite im Erwiderungsschreiben vom 14. September 2006. Aus ihm ist ersichtlich, dass die Parteien seinerzeit im Wesentlichen um das Verständnis des § 21 gestritten haben sowie zur Ermöglichung einer gütlichen Einigung zunächst bemüht waren abzuklären, welche Gegenstände der gegebenenfalls vorzunehmenden Entschädigungspflicht unterfallen sollten.

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Dies belegt insbesondere der Hinweis der Klägerin, dass ein Verständnis eines völligen Ausschlusses einer Entschädigung als unangemessene Benachteiligung des Mieters nach dortiger Rechtsauffassung unwirksam sei. Ganz ersichtlich hat folglich die Klägerin selbst vorausgegangenen Reaktionen der Beklagten nicht den Inhalt beigemessen, den sie nun behauptet, der Erklärung damals beigemessen zu haben.

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Dies belegt deutlich auch, dass in keinem weiteren vorgerichtlichen Schriftsatze die im Klageverfahren vertretenen Interpretation des Verständnisses des Schreibens der Gegenseite vorgetragen wurde. Wäre dies seinerzeit tatsächlich überhaupt Thema gewesen, so wäre sicher zu erwarten gewesen, dass nicht nur die Klägerseite vorgerichtlich entsprechend schriftlich Stellung genommen hätte, sondern auch beklagtenseits hierauf erwidert worden wäre. Insoweit belegt gerade das Schreiben des Beklagtenvertreters vom 09.10.2006, in dem sich diesbezüglich nichts findet, dass dies nicht Thema gewesen ist. In diesem Schreiben findet sich dann auch nichts, was im Sinne eines Widerspruchs gegen die Wahrnehmung des Wegnahmerechts ausdeutbar wäre. Vielmehr zeigt der Beklagtenvertreter die Folgen auf, die nicht nur die Ausübung des Wegnahmebegehrens durch die Klägerin sondern die seiner Partei mögliche einseitige Geltendmachung eines Beseitigungsanspruchs durch die Beklagte zu 1. mit sich bringen würde.

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Angesichts der Gesamtumstände – zumal auch angesichts des seinerzeit bereits der Klägerin bekannten Verkaufs des Objekts – konnte und hat sie die Erklärung der Gegenseite zu keinem Zeitpunkt als verbindlichen Widerspruch gegen die Wegnahme verstanden. Bei verständiger Würdigung kann der Schriftwechsel vom 14.09., die anschließend ersichtlich geführte telefonische Unterredung der Prozessbevollmächtigten sowie das dann folgende Schreiben nur dahin verstanden werden, dass zwischen den Parteien zunächst einmal Klärungsbedarf dahin bestand, welche Gegenstände überhaupt gegebenenfalls übernommen bzw. zum Gegenstand des klägerseits beanspruchten Abfindungsanspruch gemacht werden sollen. Dies zunächst abzuklären, war – auch aus Sicht der Klägerin erkennbar – für die Beklagte zu 1. schon deshalb notwendig, da sie angesichts des zwischenzeitlich erfolgten Verkaufs des Objekts diese Frage nicht alleine hatte entscheiden können. Insoweit gab es nichts, was die Klägerin tatsächlich bis zum Erhalt des Schreibens vom 09.10.2006 hätte als Geltendmachung des Rechts zur Überlassung sämtlicher Einbauten verstehen können bzw. tatsächlich verstanden hat.

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Zu einem späteren Zeitpunkt gibt es gleichfalls nichts, woraus eine solche Erklärung ableitbar wäre. Denn im Schreiben vom 09.10.2006 hat die Beklagte zu 1. in unmissverständlicher Weise klargemacht, das sie auf Entfernung der Einbauten bestehe, sollte insoweit ein Ausgleich geltend gemacht werden. Sie hat vielmehr – unter realistischer Einschätzung der wirtschaftlichen Konsequenzen – in legitimer Weise darauf hingewiesen, dass mit der Geltendmachung des Wegnahmerechts weitergehende kostenträchtige Maßnahmen für die Beklagte zu 1. verbunden sind. Wenn sie vor diesem Hintergrund im vorstehenden Schreiben anheim gestellt hat, dass sie auf den zustehenden Beseitigungs- und Wiederherstellungsanspruch, insbesondere hinsichtlich der gusseisernen Fenster und der Massivholztreppe ggf. verzichte, so ist die legitime Ausübung des vom Gesetzgeber eingeräumten Wahlrechts.

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Insbesondere kann der Beklagten zu 1. nicht etwa unter Berufung auf eine wirtschaftliche Sinnlosigkeit dieses Verlangens entgegengehalten werden, sie übe ihr Recht rechtsmissbräuchlich aus. Das wäre allenfalls der Fall, wenn sie dies bei einem Verzicht auf jedwede Ausgleichszahlung getan hätte. Insoweit hat sich die Klägerin bzw. der Zedent daran festhalten zu lassen, dass er von der bestehenden Möglichkeit keinen Gebrauch macht, diese Frage anlässlich der Anmietung bzw. anlässlich der Vornahme der Investitionen mit der Gegenseite vertraglich zu regeln. Dem Vertrag ist nichts dahin entnehmbar, was dahin ausgelegt werden kann. Insbesondere § 14 Abs. 2 enthält hierzu keinerlei beschränkende Vereinbarung. Auch aus der Regelung des § 21 lässt sich nichts anderes ableiten. Vielmehr sind hier einseitig die Vermieterseite begünstigende Regelungen dahin getroffen, dass eine Abnahmepflicht gegen Bezahlung gerade nicht besteht. An der Wirksamkeit der getroffenen Regelungen im hier zu beurteilenden gewerblichen Mietrecht bestehen keine Bedenken.

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Inwieweit aus dieser Regelung des § 21 auf einen gänzlichen Ausschluss jedweden Entschädigungsanspruches geschlossen werden kann – was die Kammer letztlich verneint – wird noch nachfolgend zu behandeln sein.

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Hat somit die Beklagte zu 1. keine Erklärung abgegeben, die als Geltend-machung eines Widerspruchs gegen die Entfernung von Einrichtungen ausgelegt werden kann, so besteht ein auf Genehmigung beruhender Anspruch aus §§ 683, 684 S. 2 BGB ebenso wenig wie ein unmittelbar aus § 14 Abs. 2 Satz 1 des Mietvertrages vom 01.03.1985 bzw. der in § 13 Ziffer 3 Satz 2 entsprechenden Regelung Anspruch auf Zeitwertentschädigung.

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Ein solcher Anspruch besteht auch nicht gegenüber der Beklagten zu 2. Erforderlich wäre insoweit, dass die Beklagte zu 2. überhaupt einen entsprechenden Widerspruch gegen die Entfernung von Einbauten ausgesprochen hätte. Erforderlich wäre nicht nur, dass dies von der Klägerin so verstanden wurde sondern auch bei verständiger Würdigung der Erklärung im Lichte der §§ 133, 157 BGB auch dahin hat verstanden werden dürfen, dass damit die Beklagte zu 2. von ihrem Widerspruchs-recht – sei es in Ausübung der ausdrücklich getroffenen mietvertraglichen Vereinbarung ihrer Rechtsvorgängerin, sei es im Sinne des gesetzlichen Widerspruchsrechts nach § 539 BGB-Gebrauch gemacht hat. An beidem fehlt es vorliegend jedoch. Es mangelt schon an einem hinreichend substantiierten Vortrag dahin, dass die Klägerin überhaupt widersprochen hat. Soweit die Klägerin im Termin erstmals erklärt hat, die Beklagte zu 2. habe "nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages" im Rahmen eines Gesprächs, "das geführt worden sei, in Anwesenheit des Geschäftsführers der Klägerin und des Zedenten erklärt, dass sie dem Ausbau von Einrichtungen widerspreche", ist dies gänzlich unsubstantiiert. Auch auf ausdrückliche Rüge der Beklagten (Blatt 186 d.A.) hat die Klägerin selbst im nachgelassenen Schriftsatz weder nach Zeit und Ort noch zu den Umständen Angaben dazu gemacht, wann dieses Gespräch geführt worden sein soll.

55

Damit hat die Klägerin nicht nur der Beklagten jede Möglichkeit genommen, schon die Tatsache eines solchen Gesprächs durch entsprechende Beweisantritte substantiiert bestreiten zu können. Vielmehr stellt sich der – im Übrigen hinsichtlich der Vernehmung des Geschäftsführers der Klägerin bereits prozessual mangels Zustimmung der Gegenseite unzulässige- Antrag auf Vernehmung des Geschäftsführers der Klägerin als Partei, wie auf Vernehmung des Zedenten als Zeugen als bloßer Ausforschungsbeweis dar, dem selbst dann nicht nachzukommen wäre, wenn man die aufgestellte Behauptung entgegen der hier vorgenommenen Bewertung als hinreichend substantiiert unterstellte.

56

Überdies wäre die Erklärung auch rechtlich unerheblich. Denn selbst wenn nach dem Kaufvertrag im Zuge der an anderer Stelle des Objekts aufgenommenen Baumaßnahmen durch die Beklagte zu 2. im Rahmen eines Gesprächs die Beklagte zu 2. tatsächlich pauschal die von Klägerseite behauptete Erklärung abgegeben hätte, durfte und hat sie die Klägerin nicht als Ausübung des Widerspruchs gegen die Entfernung aufgefasst und im Hinblick darauf von ihrem Recht zur Entfernung und Wiederherstellung Gebrauch gemacht.

57

Wäre es anders gewesen, so wäre bereits vorprozessual , spätestens aber im Rahmen des Vortrags der Klägerin in den diversen Schriftsätzen vor dem Termin Entsprechendes vorgetragen worden. Gerade angesichts der Bedeutung dieses Punktes ist es schlichtweg nicht nachzuvollziehen, wenn die seinerzeit bereits anwaltlich vertretene Klägerin zwar umfassend im Verhältnis zur Beklagten zu 1. schriftlich eine Erklärung abgefordert hätte, darauf aber im Verhältnis zur Beklagten zu 2. gänzlich verzichtet hätte. All dies macht deutlich, dass die zum damaligen Zeitpunkt bereits anwaltlich vertretene Klägerin, wissend um die alleinige rechtliche Entscheidungskompetenz der Beklagten zu 1. bis zur Eintragung der Beklagten zu 2., nur in dieser die allein entscheidungsbefugte Ansprechpartnerin gesehen hat. Keinesfalls hat er einer möglichen beiläufigen Erklärung der Beklagten zu 2 . zum damaligen Zeitpunkt irgendwelche Bedeutung beigemessen.

58

Nach dem 04. Dezember 2006, dem Zeitpunkt der Eintragung der Beklagten zu 2. als Eigentümerin im Grundbuch, hat die Klägerin weder vorgetragen jene schriftlich zur Abgabe einer Erklärung aufgefordert zu haben, noch hat sie – wie aufgezeigt – substantiiert behauptet, dies etwa mündlich getan zu haben. Von ihrem Wegnahmerecht hat sie weder bis zum 01.01.2007 noch zu einem späteren Zeitpunkt Gebrauch ihr gegenüber Gebrauch gemacht.

59

Damit scheidet auch dieser Ansatz eines Zahlungsanspruchs, gerichtet auf Zahlung, sei es hinsichtlich der Aufwendung hinsichtlich der tatsächlich übernommenen Einrichtungen, sei es im Sinne eines Anspruchs auf Zeitwertersatzes aus.

60

c)

61

Ein Anspruch der Klägerin besteht auch nicht nach Maßgabe der Grundsätze der unberechtigten Bereicherung gemäß § 812 zweite Alternative, § 812 Satz 2 oder gemäß §§ 951 i.V. m. 812 zweite Alternative BGB.

62

aa)

63

Ein solcher Anspruch besteht gegen die Beklagte zu 1. bereits dem Grunde nach nicht, da sie nicht Verpflichtete eines solchen Anspruches ist und sie überdies auch durch die Leistung der Klägerin nichts im Sinne des 812 BGB erlangt hat.

64

Der Bereicherungsanspruch des in das Mietobjekt investierenden Mieters richtet sich im Falle des Eigentumsübergangs im Falle des rechts-geschäftlichen Erwerbs nicht gegen den ursprünglichen Vermieter sondern gegen denjenigen, der zum Zeitpunkt des Entstehens des Anspruches – also zum Zeitpunkt des Auszuges am 31.12.2006 – Eigentümer des Objektes war. Dies gilt auch dann, wenn die wertsteigernden Aufwendungen, die der geltend gemachten Bereicherung zugrunde liegen, bereits zu einer Zeit vorgenommen worden, als die Beklagte zu 1. Eigentümerin des Objektes war. Denn der Umfang der Bereicherung richtet sich nicht nach der Höhe der Aufwendungen der Klägerin und besteht auch nicht im Zeitwert der Investition oder gar – wie sie mit ihrem vorgerichtlich eingeholten Gutachten und der entsprechenden Aufforderung im Schreiben vom 01.09.2006 hat Glauben machen wollen – in der Wertsteigerung des Mietobjekts bei Rückgabe oder gar zu einem früheren Zeitpunkt, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswertes des Objekts (BGH-Urteil vom 05.10.2005, XII ZR 43/02, NJW-RR 2006/ 294, 295; OLG Rostock, Beschluss vom 24.02.2005, 3 U 187/04 NZM 2005, 266 m. w. N.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.04.2007, 10 U 122/06 NZM 2007, 643 (644), sämtlich m. w. N.).

65

Dieses Ergebnis ist auch wertungsgerecht.

66

Sie hat auch nämlich im Sinne der §§ 812, 818 Abs. 2 BGB nichts erlangt, was ihr als herauszugebender verbliebender Vorteil verblieben wäre. Fehl geht insoweit insbesondere der Hinweis der Klägerin darauf, dass ihr ein Vorteil durch ein insoweit erhöhten Veräußerungserlös zugeflossen sei. Dies geht wirtschaftlich schon deshalb fehl, dass es unberücksichtigt lässt, dass hier sich die Beklagte zu 1. diesen Vorteil zum einen dadurch "verdient" hat, dass sie über Jahre - hier seit 1985 - das Objekt zu einem am Marktwert gemessen geringen Mietzins der Klägerseite überlassen hat. Ihr ist eine Bereicherung aber dessen ungeachtet weder rechtlich noch wirtschaftlich etwa deshalb zugeflossen, weil sie das Objekt hat in dem Zustande veräußern können, in dem es nach den vorgenommenen Investitionen befand. Sie hat nämlich ein Objekt veräußert, das die Erwerberin nur belastet mit möglichen Entschädigungsansprüchen der Klägerin übernommen hat. Da die Beklagte zu 2. insoweit gegebenenfalls nach § 571 in sämtliche Rechte und Pflichten des Mietvertrages eintritt, trifft sie auch ein gegebenenfalls existenter Entschädigungsanspruch, wenn sich der Beseitigung von Einbauten widerspricht. Insoweit mindert sich bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise kalkulatorisch für den Erwerber der Wert des Objekts. Der entsprechende Abzug - und sei es nur ein Risikoabschlag für eine potentielle Auseinandersetzung mit dem Mieter - hat bereits in der Kalkulation des Kaufpreises seinen Niederschlag gefunden. Insoweit kann dies klägerseits der Beklagten zu 1. nicht als bei Ihr eingetretene Bereicherung entgegengehalten werden. Inwieweit die Beklagte zu 2. dies tatsächlich bei ihrer Kaufpreisbemessung berücksichtigt hat, und ob sie ggf. wegen unterbliebener Aufklärung kaufvertragliche Ansprüche aus 434 ff. gegen die Beklagte zu 1. haben mag, ist für das Verhältnis zur Klägerin unerheblich.

67

Auf die weiteren Fragen des Umfanges des Bereicherungsanspruches, insbesondere der Anrechenbarkeit der Nutzungszeiten, der möglichen Verrechnung mit klägerseits gezogenen Steuervorteilen braucht angesichts des zu verneinenden Anspruches hier nicht weiter eingegangen werden.

68

Es bleibt somit dabei, dass auch Bereicherungsansprüche gegen die Beklagte zu 1. unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt bestehen.

69

II.

70

Hilfsanträge zu 1) und zu 2) gegen die Beklagte zu 2.

71

Aber auch die Beklagte zu 2. haftet nicht aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß § 812 BGB.

72

Nach dem vorstehend bereits Ausgeführten richtet sich der Bereicherungsanspruch im Falle wertsteigernder Aufwendungen grundsätzlich gegen die Beklagte zu 2. soweit ein solcher besteht, weil sie bei der hypothetischen Fälligkeit eines solchen Anspruches, dem Zeitpunkt des Auszuges, unstreitig bereits Eigentümerin war.

73

Bereichert ist die Beklagte zu 2. vorliegend nicht; dies auch nicht in ihrer Eigenschaft als Rechtsnachfolgerin der Beklagten zu 1. nach Maßgabe des § 566 BGB.

74

Maßgebend ist insoweit, dass - gerade anders, als im Fall eines Entschädigungsanspruch des § 13 bzw. 14 des Mietvertrages für den hier nicht gegebenen Fall der Geltendmachung eines Widerspruchs gegen die Entfernung von Einrichtungen - als Bereicherung nur das zu sehen ist, was dem Vermieter zum Zeitpunkt des Auszuges durch die wiedereingeräumte Verfügungsbefugnis über die mit Investitionen des Mieters verbesserte Wohnung zufällt.

75

Damit ist die Bereicherung – wie gezeigt- gerade nicht in der Wertsteigerung des Gesamtobjekts zu sehen oder nach Maßgabe des steuerlich noch nicht abgeschriebenen Teils der getätigten Aufwendungen zu bemessen. Vielmehr liegt die Bereicherung des Eigentümers als Vermieter - wie das OLG Düsseldorf in seiner Entscheidung vom 19.04.2007 a. a. O. NZM 2007, 643, 644 - nur in einem möglicherweise erhöhten Ertragswert der Wohnung; der dann darin liegt, dass sie als Vermieterin möglicherweise einen höheren Mietzins erzielen kann.

76

Aber auch unter diesem Aspekt , den die Klägerin mit ihren Hilfsanträgen aufgegriffen und geltend gemacht hat, steht ihr ein Zahlungsanspruch nicht zu. Die diesbezügliche Rechtsprechung, die auf einen objektiv erhöhten Ertragswert der Wohnung abstellt, greift im vorliegenden Fall nicht. Ergangen und gerechtfertigt sind die diesbezüglichen Entscheidungen sämtlich in Fällen, in denen die Mieter vorzeitig - d. h. entweder vor Abwohnen eines mieterseits geleisteten Baukostenzuschusses oder bei einem bestehenden langfristigen, vermieterseits an sich nicht kündbaren Zeitmietverhältnis frühzeitig die Räumlichkeiten zurückerhalten hat. In all diesen Fällen ist es sachgerecht, dem Mieter dann für den Zeitraum, hinsichtlich der nach Vereinbarung der Parteien der Baukostenzuschuss hat abgewohnt werden sollen bzw. sich die Investition nach Vorstellung des Mieters angesichts des langjährigen Mietvertrages hätten rechnen sollen, das zu erstatten, was der Vermieter dadurch an Vorteilen gezogen hat, dass er früher als vertraglich vereinbart die Wohnräume zurückerhalten und dann hat zu einem höheren Mietzins weitervermieten können; (vergleiche so insbesondere OLG Düsseldorf a.a.O. NZM 2007, 643 ff. unter Hinweis auf BGH aaO NJW-RR 2006, 294).

77

Mit der dortigen Lage ist die vorliegende Konstellation nicht vergleichbar. Vorliegend gab es gerade keinerlei verlorenen Baukostenzuschuss, den die Klägerin hat abwohnen sollen, noch ist sie zu einem Zeitpunkt ausgezogen, zu dem sie einseitig - ohne die vermieterseits ausgesprochene Kündigung - noch langfristig das erst von ihr ausgebaute Objekt hätte nützen dürfen. Vielmehr war es gerade so, dass die Beklagte zu 1. sich im Jahre 2000 - offensichtlich im Zusammenhang mit den letzten vorgenommenen Investitionen - zum Abschluss eines 5-Jahres-Mietvertrages bereit gefunden hat. Diese Frist sowie die Kündigungsfrist war nun jedoch abgelaufen. Insoweit ist nichts dafür ersichtlich, dass hier die Wohnung der Klägerin vor Ablauf des Kalkulationszeitraums für die Investitionen zugefallen ist. Die Beklagte zu 1. und damit in gleicher Weise die Beklagte zu 2. als deren Rechtsnachfolgerin haben also nichts erlangt, auf das sie nicht ohnehin einen Anspruch haben.

78

Es wäre Sache der Klägerin gewesen, sich anlässlich der Investitionen im Rahmen der eigenen Vertragsgestaltung durch entsprechende Regelungen abzusichern und gegebenenfalls den Zeitraum unter Bindung der Vermieterin vertraglich festzuschreiben. Hat sie dies aber unterlassen, so handelte sie insoweit auf eigenes Risiko.

79

Dieses Ergebnis ist auch wertungsgerecht, angesichts der hier langjährig nur geringfügig angehobenen Mietzinsen. Das gilt selbst dann, wenn man nicht die ersichtlich falschen Werte im außergerichtlichen Wertgutachten zugrunde legt, sondern mitberücksichtigt, dass am 01.09.1999 der Mietzins für die ursprünglich am 01.03.1985 angemietete Fläche auf 550,00 DM erhöht wurde (Bl. 179 d. A.).

80

Soweit der Beklagtenvertreter auch in seinem nachgelassenen Schriftsatz nochmals auf die gegenteilige Rechtsprechung in BGHZ 10, 171 abstellt, ist die damalige Rechtsprechung zum einen schlicht überholt; zum anderen ist der dortige Fall des Baus auf fremden Grundeigentum mit dem vorliegenden auch wertungsmäßig keinesfalls gleichgelagert.

81

Nach alledem stehen der Klägerin weder gegenüber der Beklagten zu 2. noch gegenüber der Beklagten zu 1. Ansprüche aus Bereicherungsrecht zu.

82

Dahinstehen kann daher, insbesondere inwieweit - wie seitens der Beklagten zu 2. dargetan - die Umbauten für sie sämtlich oder jedenfalls überwiegend unbrauchbar waren, so dass sie sie selbst hat beseitigen müssen. Gleichfalls kann offenbleiben, inwieweit gegebenenfalls ein aufrechenbarer Gegenanspruch gegen die Klägerin ob der von ihr behaupteten Inanspruchnahme wegen eines klägerseits zu vertretenen baurechtswidrigen Umbaus besteht.

83

III.

84

Ein Zahlungsanspruch lässt sich auch nicht unter anderen rechtlichen Gesichtspunkten ableiten.

85

Zunächst ist festzuhalten, dass das Ergebnis hinsichtlich der Versagung eines Bereicherungsanspruches oder eines davon unabhängigen Entschädigungsanspruches nicht unter Berücksichtigung der Grundsätze des § 242 BGB der Korrektur bedarf. Denn, wie aufgezeigt, ist weder das seitens der Beklagten zu 1. faktisch auf einen Verzicht jeder Entschädigungsansprüche abzielende Beharren auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes im Schrieben vom 9.10. 2006 rechtsmissbräuchlich, noch erfordert der angesichts des vorstehenden Ergebnisses faktisch entschädigungslose Verbleib der Einbauten auf Beklagtenseite der Korrektur. Insoweit muss sich die gewerblich tätige Klägerin schlicht vorhalten lassen, eine ihre vermeintlichen Ansprüche wahrende Regelung - etwa den Ausschluss jedweder Rückbauverpflichtung - nicht getroffen zu haben.

86

Auch begründet der Umstand, dass vorliegend durch den im August 2006 erfolgten Verkauf seitens der Beklagten zu 1. an die Beklagte zu 2. die Abklärung der Frage, inwieweit vermieterseits der Entfernung der Einbauten widersprochen werden soll, zeitlich verzögert und insgesamt erschwert wurde, keine andere rechtliche Bewertung.

87

Insoweit hätte es die Klägerin in der Hand gehabt, durch eindeutige Klärung mit beiden Parteien sowie eine entsprechende Aufforderung, sich insoweit zu erklären, an die Beklagte zu 2. für hinreichende Klarheit zu sorgen. Denn ihr war nach Zugang des Schreibens vom 09.10.2006 ersichtlich, dass ihr die Einbauten zur Verwendung im neuen Objekt zur Verfügung standen. Dabei kann dahinstehen, inwieweit die diesbezüglichen Ausführungen des damaligen Klägervertreters am Ende des Schreibens vom 14.09.2006 überhaupt ernstlich gemeint waren. Unhabhängig der insoweit nur geringfügigen Verzögerung zwischen den Stellungnahmen vom 11.09. und 09.10.2006 wäre diese Frage allenfalls relevant für eine teilweise Versagung eines auf § 546 a BGB hypothetisch geltend gemachten Entschädigungsanspruchs der Beklagtenseite wegen nicht rechtzeitiger Räumung der Mietsache.

88

Nach alledem besteht eine Zahlungspflicht der Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt.

89

Damit kann auch dahinstehen, inwieweit in der Regelung des § 21 des Mietvertrages bereits ein vollständiger Ausschluss jedweden Schadensersatzanspruches zu sehen ist. Ein solcher ist entgegen der Ansicht der Klägerin für den hier vorliegenden Gewerbemietvertrag grundsätzlich zulässig (vgl. BGH Urteil vom 08.11.1995, XII ZR 202/94 (= ZMR 1996, 122;. sowie BGH Urteil vom 05.10.2005 XII ZR 43/02 (=NJW RR 2006, 294)). Einen solchen vertraglichen Ausschluss vermag die Kammer letztlich nicht anzunehmen, sodass sich die Erörterung der vorgenannten Anspruchsgrundlagen auch nicht als ohnehin entbehrlich erweist.

90

Zwar ist nicht zu verkennen, dass gerade dann, wenn die Parteien eines Mietvertrages vereinbaren, dass der Mieter an der Mietsache Veränderungen vornehmen darf, die ausschließlich in seinem eigenen Interesse liegen, hiervon auf ein stillschweigendes Einverständnis zu schließen sein kann, dass der Mieter hierfür keinen Aufwendungsersatzanspruch bzw. einen Entschädigungsanspruch am Ende beanspruchen kann (vgl. BGH Urteil vom 13.06.2007 VIII ZR 387/04 (WM 2007, 443, 444). Angesichts der in § 13 bzw. 14 getroffenen Entschädigungsregelung für den Fall, dass beklagtenseits hier auf einen Verbleib der Einbauten bestanden worden wäre, vermag das Gericht auch in der ersichtlich einseitig im Interesse der Beklagten zu 1. seinerzeit getroffenen Regelung in § 21 des Mietvertrages gleichwohl dieser Bestimmung nicht den Erklärungswert beizumessen, dass in jedem Fall ein Entschädigungsanspruch ausgeschlossen sein soll. Darauf kommt es jedoch angesichts des aus vorbezeichneten Gründen der Klägerin nicht zustehenden Zahlungsanspruches jedoch letztlich entscheidungserheblich nicht an.

91

IV.

92

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 709 ZPO.