Landgericht Itzehoe (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-09-20, Aktenzeichen 11 S 66/10
ECLI:DE:LGITZEH:2011:0920.11S66.10.0A

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Eutin vom 27.09.2010 - Az. 29 C 31/09 - abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Der Berufungsstreitwert wird auf 13.000,00 € festgesetzt.

Gründe

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Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

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Die zulässige Berufung der Beklagten hat auch in der Sache Erfolg.

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Der in der Eigentümerversammlung vom 29.08.2008 zu TOP 2 gefasste Beschluss, wonach eine Hebeanlage im Keller der Wohnungseigentümergemeinschaft installiert werden und die hierfür anfallenden Kosten zu Lasten der Instandhaltungsrücklage gehen sollen, ist formell ordnungsgemäß zustande gekommen und widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

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Der angefochtene Beschluss betrifft eine Instandhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum, § 21 Abs. 5 Nr.2 WEG.

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Der Einbau der Abwasserhebeanlage dient dazu, die Abwässer der nachträglich in den Souterrain-Räumen der Wohnungen Nr. 4 und 5 installierten Bäder sicher über die Rückstauebene zu pumpen, damit es nicht mehr zu Wassereinbrüchen durch diese Sanitärinstallationen in den gesamten Keller kommen kann. Der beschlossene Einbau der Abwasserhebeanlage dient folglich der Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes und der Vermeidung weiterer Schäden am Sonder- und Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer.

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Die Hebeanlage dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und ist damit Gemeinschaftseigentum, § 5 Abs. 2 WEG. Sie pumpt einerseits die Abwässer der in den Kellerräumen der beiden Sondereigentumseinheiten Nr. 4 und 5 eingebauten Toiletten über die Rückstauebene, und schützt andererseits sämtliche Kellerräume vor einer Überflutung mit fäkalienhaltigen Abwässern. Zudem befindet sie sich nicht in einem Bereich, der einem Sondereigentum zugeordnet ist, sondern im Bereich des Gemeinschaftseigentums.

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Der Beschluss entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung.

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Die Installation der Hebeanlage ist geeignet, die Badezimmer in den Kellerbereichen der Wohnungen Nr. 4 und 5 vor dem erneuten Eindringen von zurückgestauten Abwässern zu schützen. Der Sachverständige führte in seinem Gutachten vom 21.09.2009 zwar aus, dass ein Schutz dieser beiden Bäder auch durch eine Kleinhebeanlage je Einheit oder bei entsprechender Nutzung durch Einbau einer Absperreinrichtung möglich gewesen wäre. Bei der Auswahl zwischen mehreren geeigneten Maßnahmen hatten die Wohnungseigentümer jedoch ein weites Ermessen, das vorliegend nicht überschritten ist. Für den Einbau der Badezimmer liegen (inzwischen) entsprechende Baugenehmigungen vor, so dass die Instandhaltungsmaßnahme einen Zustand sichert, der bauordnungsrechtlich zulässig ist.

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Zudem entspricht die Nutzung der als „Nutzfläche im Untergeschoss“ bezeichneten Räumlichkeiten als Badezimmer dem bestimmungsgemäßen Gebrauch, der nach § 1 Nr. 4 und 5 der Teilungserklärung (Anlage K 3, Bl. 29) für den betroffenen Teil des Sondereigentums der Wohnungen Nr. 4 und 5 vorgesehen ist. Die in der Teilungserklärung enthaltene Beschreibung zu den Sondereigentumseinheiten Nr. 4 und 5 besagt: „… an der im Aufteilungsplan mit Nr. 4 [Nr. 5] bezeichneten Wohnung im Erdgeschoss mit einer Wohnfläche von ca. 38,10 qm [43,96 qm] zusätzlich 41 qm Nutzfläche im Untergeschoss und Kellerraum Nr. 48 [Nr. 5] mit 5,05 qm [5,55 qm] Nutzfläche.“ (Die Angaben in den Klammern [ ] betreffen den abweichenden Text betreffend die Wohnung Nr. 5). Diese Beschreibungen stellen eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar, die nicht zum Inhalt hat, dass die Nutzflächen im Untergeschoss nur als Kellerräume genutzt werden dürfen. In Abgrenzung zu den ebenfalls vorhandenen Kellerräumen werden sie gerade nicht als solche bezeichnet, so dass die dort zulässige Nutzung weiter geht, als die eines Kellers. Zu berücksichtigen ist zudem, dass in dem Lageplan, die Anlage zu der Teilungserklärung war, die fraglichen Räume als „Hobbyraum“ und „Studio“ bezeichnet waren (Anlage 2 zum Sachverständigengutachten, Bl. 103 d.A.). Zwar handelt sich bei den im Souterrain vorhandenen Flächen nicht um Wohnraum, der Einbau eines Badezimmers ist durch die Zweckbestimmung als Nutzfläche jedoch nicht ausgeschlossen.

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Soweit der angefochtene Beschluss außerdem eine Kostentragungsregel enthält, wonach die Kosten der Maßnahme aus der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen sind, in welche alle Wohnungseigentümer entsprechend ihrem Miteigentumsanteil eingezahlt haben, widerspricht auch dies nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Diese Kostenverteilung entspricht vielmehr dem gesetzlichen Kostenverteilungsmaßstab des § 16 Abs. 2 WEG und ist auch nicht deshalb unbillig, weil nur bzw. im Wesentlichen die Eigentümer der Wohnungen Nr. 4 und 5 den Nutzen daraus ziehen. Dies ist bei vielen Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum der Fall, ohne dass den Wohnungseigentümern eine Verpflichtung auferlegt wäre, eine von der gesetzlichen Grundregel des § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenregelung nach § 16 Abs. 4 WEG zu treffen.

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Auch die Regelungen der Teilungserklärung stehen dem nicht entgegen.

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§ 6 Ziffer 1. und 2. der Teilungserklärung sind in dem vorliegenden Fall nicht einschlägig. Denn Ziffer 1. betrifft nur die Instandhaltungspflicht des Sondereigentums, der Innenseiten der Fenster, der Wohnungsabschlusstür, Heizkörper und Glasschäden, und Ziffer 2. nur die Instandhaltung solcher „Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die […] zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkone, Abstellplätze und Keller) …“. Die Auslegung des Wortlautes von § 6 Ziffer 2. lässt - auch aufgrund der konkret benannten Beispiele - nur den Schluss zu, dass diese Regelung lediglich die Fälle der ausschließlichen Nutzungsmöglichkeit nur eines Sondereigentümers betrifft, nicht die einer begrenzten Gruppe, wie dies bei den Wohnungseigentümern der Wohnungen Nr. 4 und 5. der Fall wäre.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.