Landgericht Kiel ()
Urteil vom 2007-11-30, Aktenzeichen 18 O 359/07
ECLI:DE:LGKIEL:2007:1130.18O359.07.0A

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des
jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

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Der Kläger begehrt restlichen Kaufpreis aus einem Grundstückskaufvertrag.

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Der Kläger war Eigentümer verschiedener Parzellen der Gemarkung Plön, Flur 12. Mit notariellem Kaufvertrag vom 24. November 1994, Urkundenrolle des Notars Raudszus in Plön Nr. 936/94, verkaufte der Kläger die Flurstücke 82/2, 69/5, 61/5, 63/2, 63/3, 69/6, 69/3, 69/4 und 83/9 an die Beklagte zu 1.), deren Komplementär der Beklagte zu 2.) ist, zu einem Gesamtkaufpreis von 1.000.000,-- DM. In § 6 Abs. 3 des Vertrages heißt es (Bl. 10 d.A.):

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„Der Kaufpreis ist fällig und zahlbar unmittelbar an den Verkäufer auf das Konto der Kreiskasse Plön Nr. 8888 bei der Sparkasse Kreis Plön (BLZ 210 515 80) innerhalb von sieben Werktagen nach rechtskräftiger Genehmigung des B-Planes der Stadt Plön und damit die rechtliche sichergestellte Erschließung gewährleistet ist.“

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Vertrag vom 24. November 1994 (Anlage K1, Bl. 8ff. d.A. Bezug genommen). Mit dieser Formulierung war zwischen den Parteien unstreitig zumindest beabsichtigt, eine Risikoverteilung dergestalt zu erreichen, dass faktische Risiken der Erschließung, die trotz der Rechtskraft des Bebauungsplanes entstehen, vom Beklagten zu 1.) zu tragen sein sollten.

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Der Vertrag wurde durch notariellen Vertrag vom 25. März 1996, Urkundenrolle Nr. 194/96 des Notars Raudszus (Anlage K2, Bl. 14 ff. d.A.), dahingehend geändert, dass die Beklagte zu 1.) auf das ihr eingeräumte Rücktrittsrecht verzichtete. Im Gegenzug erhielt die Beklagte zu 1.) seitens des Klägers die Zusage, dass die in einem eingezeichneten Übersichtsplan eingezeichneten vier Wohnblöcke von ihm bauaufsichtsrechtlich genehmigt werden. Die Beklagte zu 1.) zahlte daraufhin auf den Kaufpreis für die Gesamtflächen einen Teilbetrag von 500.000,-- DM (255.645,94 €). Eine Teilfläche zur Hans-Adolf-Str. hin wurde mit drei Wohnblöcken bebaut, wobei zwischen den Parteien streitig ist, worauf die Bebauung mit nur drei Wohnblöcken zurückzuführen ist.

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Der Kaufpreis wurde in der Folge einvernehmlich wegen der Kosten für ein einzuholendes Bodengutachten um 10.000,-- DM (5.112,91 €) reduziert.

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Die Stadt Plön erließ einen Bebauungsplan für das streitgegenständliche Gebiet, der am 7. Dezember 2000 in Kraft trat. Gemäß Ziff. 5 der Begründung zum Bebauungsplan (Anlage B3, Bl. 55 d.A.) erfolgt die Erschließung der neu ausgewiesenen Bebauung über Geh-, Fahr- und Leitungsrechte von der Hans-Adolf-Straße aus bzw. über die Planstraße A, die von der Heinrich-Rieper-Straße ausgeht. Das Grundstück, über das diese Planstraße führt, steht in Privateigentum, die Eigentümer verweigern die Verwendung oder Übereignung der Flächen. Für die von der Beklagten zu 1.) angekauften Flurstücke 69/5, 69/6, 82/1 und 82/2 bestehen auf den Flurstück 83/11 grundbuchlich abgesicherte Wege- und Leitungsrechte (wegen der Lage der Grundstücke vgl. Anlage K7, Bl. 88 d.A.). Keine solchen Rechte bestehen für die erworbenen Flurstücke 61/5 und 63/2, mithin für diejenigen Flurstücke, auf denen eine Bebauung mit Einfamilienhäusern erfolgen soll (Übersichtsplan zum Bebauungsplan Nr. 5 B, Bl. 54 d.A.).

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Mit Schreiben vom 11. Dezember 2000 (Anlage K3, Bl. 18 d.A.) forderte der Kläger die Beklagte zu 1.) auf, den restlichen Kaufpreis bis zum Jahresende 2000 zu überweisen. Trotz nachfolgender Mahnungen des Klägers verweigerten die Beklagten die Zahlung.

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Die Beklagten rechnen zudem mit behaupteten Minderungsansprüchen wegen der nicht wie geplant ermöglichten Bebaubarkeit der Flächen an der Hans-Adolf-Str. in Höhe von 131.391,79 € auf und erklären die Wandlung des Kaufvertrages wegen der Fehlenden Eigenschaft der übrigen Flächen als Bauland.

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Der Kläger behauptet, die Erschließung des Baugebietes sei durch die Absicherung der Wegerechte und die Möglichkeit der Erreichbarkeit des Baugeländes von der Hans-Adolf-Str. her möglich.

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Er ist der Auffassung, bei der fehlende Benutzbarkeit der Planstraße A handele es sich um ein rein faktisches Hindernis für die Erschließung, das gemäß den Vereinbarungen aus dem Kaufvertrag in den Risikobereich der Beklagten falle.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagten wie Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger € 250.533,02 zu zahlen zzgl. Zinsen in Höhe von vier Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz nach § 1 Abs. 1 S. 1, 2, 3 Diskontsatz-Überleitungsgesetz i.V.m. § 1 Basiszinssatz-Bezugsgrößen-Verordnung für die Zeit ab dem 15. Dezember 2000 bis zum 3. April 2002 sowie in Höhe von vier Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB gem. § 2 Abs. 1 Nr. 2 Diskontsatz-Aufhebungs-Gesetz für die Zeit ab dem 4 April 2002.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie behaupten, das streitgegenständliche unbebaute Teilgelände sei wegen einer Böschung nicht von der Hans-Adolf-Str. aus zu erreichen.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.

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Der Kläger hat keinen Anspruch auf Zahlung des restlichen Kaufpreises aus dem Vertrag vom 24. November 1994, da dieser bisher nicht fällig ist.

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Die Parteien haben für die Fälligkeit des Kaufpreisanspruches, soweit er nicht durch die nachträgliche Herabsetzung wegen des Bodengutachtens und die Zahlung von 500.000,-- DM aufgrund der nachträglichen Vertragsänderung erloschen ist, eine von § 271 Abs. 1 BGB abweichende Fälligkeit vertraglich vereinbart. Die für diese Vereinbarung erforderliche Bedingung ist bisher nicht eingetreten.

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Diese vertragliche Abrede, dass eine Fälligkeit eintreten sollte, sobald der Bebauungsplan für die streitgegenständlichen Flurstücke rechtskräftig genehmigt ist und damit die rechtlich sichergestellte Erschließung gewährleistet ist, bedarf der Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB.

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Maßgeblich hierfür ist, dass die Parteien unstreitig im Rahmen der Vertragsverhandlungen die Problematik erkannt haben, dass ein Dritter, nämlich die Stadt Plön, für die Umsetzung des Vertragszwecks, den Verkauf zum Zwecke der Bebauung, mit verantwortlich war. Nach dem unstreitigen Vortrag des Klägers wurde der Zusatz „ und damit die rechtlich sichergestellte Erschließung gesichert ist“ aufgenommen, um den Bedenken des Beklagten zu 2.), er könne auch beim Erlass eines Bebauungsplanes ggf. nicht so bauen, wie er sich das zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorstelle, zu begegnen. Im Gegenzug sollte sichergestellt werden, dass faktische Hindernisse nicht die Fälligkeit des Kaufpreises beeinflussen.

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Zumindest nicht offensichtlich behandelt wurde von den Parteien das Problem, dass trotz eines rechtskräftigen Bebauungsplanes durch das Hinzutreten eines ebenfalls nicht am Vertrag beteiligten Dritten - den Eigentümern des Grundstückes, über das die Planstraße A führt - die Erschließung vereitelt wird. Für diesen Umstand muss daher durch Auslegung auf den mutmaßlichen Willen der Parteien zurückgeschossen werden.

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Hierbei ist zunächst festzustellen, dass die Flurstücke 61/5 und 63/2 tatsächlich derzeit nicht erschlossen werden können. Die auf dem Flurstück 83/11 eingetragenen Grunddienstbarkeiten betreffen diese Flurstücke nicht, obwohl es sich um diejenigen Grundstücke handelt, auf denen gem. den Festsetzungen des Bebauungsplanes Einfamilienhäuser gebaut werden sollen. Die Benutzung des Grundstückes zur Erschließung dieser Flurstücke kann daher von den Eigentümern weiterhin verhindert werden.

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Auch die Erschließung über ein Notwegerecht nach § 917 BGB ist nicht möglich, da ein solches nur die zur ordnungsgemäßen Benutzung erforderliche Verbindung des Grundstückes betrifft. Dieses Maß ist bei Bebauung bisher als Brachland bestehender Grundstücke jedoch überschritten.

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Die Flurstücke sind auch nicht von der Hans-Adolf-Str. her zu erschließen. Soweit die Begründung zum Bebauungsplan auf eine Erschließung auch von dieser Seite aus Bezug nimmt, dürfte sie sich auf den Teil beziehen, der in der Folgezeit durch die Beklagte zu 1.) mit Mehrfamilienhäusern bebaut wurde. Der Zugang von dieser Straße aus eignet sich wegen der Gegebenheiten des Geländes nicht zur Erschließung der übrigen Flurstücke.

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Soweit der Kläger weiterhin behauptet, die Erschließung sei ohne größere tatsächliche Probleme von hier aus möglich, erfolgt diese Behauptung ins Blaue hinein. Bereits aus der derzeitigen Bebauungssituation heraus zeigt sich, dass das Gelände zur Hans-Adolf-Str. hin bebaut ist. Zudem weist das Gelände zu dieser Bebauung und den dort befindlichen Parkplätzen hin ein erhebliches Gefälle auf, das Grund für die Baugrunduntersuchung war, die zur nachträglichen Reduzierung des Gesamtkaufpreises geführt hat. Durch die mit Schriftsatz vom 13. September 2007 eingereichten Lichtbilder (Anlage B5, Bl. 108f. d.A.) haben die Beklagten die tatsächliche Geländesituation dokumentiert. Durch diese ergibt sich ohne weiteres, dass die Erschließung der oberhalb gelegenen Grundstücke nicht ohne unverhältnismäßigen Aufwand möglich wäre.

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Zudem weist die Begründung zum Bebauungsplan, die in der Geländebeschreibung auf die Höhenlage (Unterschied von 17m) hinweist, eben zwei Zugangsmöglichkeiten auf, die wegen dieser Geländeverhältnisse unproblematisch so ausgelegt werden können und müssen, dass die Erschließung der streitgegenständlichen noch unbebauten Grundstücke über die Planstraße A zu erfolgen hat.

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Dieser Umstand ist nach dem unstreitigen Vortrag der Parteien zum Abschluss der streitgegenständlichen Vertragsklausel dem Bereich der rechtlichen Sicherstellung der Erschließung zuzuordnen.

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Nach dem unstreitigen Vortrag des Klägers war es im Interesse des Kreises, die Fälligkeit des Kaufpreises von nicht mehr abhängig zu machen, als von der Rechtskraft eines Bebauungsplanes. Insbesondere sollte dem Ansinnen des Beklagten zu 2.) entgegengetreten werden, etwaige Rechte aus einem anderen Bebauungsplan herzuleiten, als dieser zum damaligen Zeitpunkt angedacht war. Dies dürfte jedoch andere Umstände als die hier gegenständlichen betroffen haben wie z.B. unterschiedliche Geschossflächenzahl, weitere Einschränkungen bei der Art der Bebauung etc.. Dies äußert sich auch darin, dass der ursprüngliche Vertrag ein Rücktrittsrecht zugunsten der Beklagten zu 1.) enthielt, für den Fall, dass eine unterschiedliche Geschossflächenzahl beschlossen würde und der Kläger durch den Zusatzvertrag einen Verzicht auf dieses Rücktrittsrecht im Gegenzug zu einer bauaufsichtsrechtlichen Genehmigung erreichte.

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Im Gegenschluss kann angenommen werden, dass eine Fälligkeit erst dann angenommen werden sollte, wenn durch den Bebauungsplan die tatsächliche Bebauung, in welcher Art auch immer, sichergestellt werden würde. Dies ist jedoch aus Gründen, die nicht nur tatsächlicher Art sind, nicht der Fall, da der Bebauungsplan entgegen den Vorstellungen der Parteien die Bebaubarkeit trotz Rechtskraft nicht ermöglicht.

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Zwar ist das hier vorliegende Hindernis, der Umstand, dass die Anwohner die Benutzung bzw. Herstellung der Planstraße verweigern, zum Teil tatsächlicher Natur, da es um faktische fehlende Mitwirkungshandlungen der Eigentümer geht und das Gelände rein physikalisch nicht erreichbar ist.

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Diese Umstände sind jedoch in der rechtlichen Ausgestaltung der Bauleitplanung begründet. Sie haben ihren Ursprung in der Ausgestaltung des Bebauungsplanes als Rechtssetzungsakt und die darin enthaltene rechtliche Zuordnung der Erschließung über die zu erstellende Planstraße. Sie haben zudem ihre Ursache in der rechtlichen Ausgestaltung der Eigentums- und Wegerechte, die es aus rechtlichen Gründen nicht zulassen, das vorhandene Gelände für die Erschließung zu nutzen.

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Auf eine weitere Beweisaufnahme über die Verhandlungen im Rahmen des Notartermins kam es daher nicht mehr an, da sich das obige Ergebnis bereits aus den unstreitig von beiden Parteien vorgetragenen Zuordnungen entnehmen lässt.

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Unentschieden bleiben können somit auch die seitens der Beklagten geltend gemachten Gegenrechte, da die Klage bereits aus anderem Grunde abzuweisen war.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 S. 1, 2 ZPO.