Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2000-05-04, Aktenzeichen 7 A 1744/97
ECLI:DE:OVGNRW:2000:0504.7A1744.97.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für
zwei Läden auf ihrem in D. gelegenen Grundstück
Gemarkung W. Flur 10 Flurstücke 437 und 459.

3

Das Grundstück liegt südlich einer Stichstraße, die von der
Straße Zum L. nach Osten abzweigt, im Geltungsbereich
des Bebauungsplans Br 163 der Stadt D. , dessen
Genehmigung am 31. Dezember 1982 bekannt gemacht wurde. Der
Bebauungsplan setzt für das Grundstück ein Gewerbegebiet fest,
in dem die Anlagen der Abstandsklassen I bis V - mit näher
geregelten Ausnahmen für die Klasse V - der Abstandsliste 1977
ausgeschlossen sind, und trifft Bepflanzungsregelungen.
Tatsächlich sind die vom Bebauungsplan erfassten, weit
ausgedehnten Gewerbegebiete nahezu vollständig bereits mit
Gewerbebetrieben bebaut; lediglich das Grundstück der Klägerin
und die sich nördlich der Stichstraße bis zur rd. 100 m
entfernten Straße F. L. anschließenden Grundstücke
sind (noch) unbebaut.

4

Mit Bauantrag vom 25. Mai 1994, beim Beklagten eingegangen
am 1. Juni 1994 beantragte die Klägerin beim Beklagten die
Erteilung einer Baugenehmigung für den Neubau von zwei
Verbrauchermärkten. Nach den zur Genehmigung gestellten
Bauvorlagen soll das Vorhaben aus zwei Läden bestehen, die über
insgesamt drei gemeinsame Zu- und Abfahrten von der Straße Zum
L. bzw. der Stichstraße sowie einen gemeinsamen
Stellplatzbereich mit insgesamt 70 Stellplätzen verfügen.

5

Der "Laden 1" soll - von West nach Ost gesehen - aus einem
rd. 42,6 m langen und 19,6 m breiten Baukörper bestehen, an den
im - von der Straße Zum L. aus in Richtung Osten
gesehen - rückwärtigen Bereich eine überdachte Rampe zur
Anlieferung angebaut werden soll. Im Inneren ist dieser
Baukörper in Längsrichtung in einen rd. 14,5 m breiten Bereich
"Verkauf" mit abgetrenntem kleinerem Büro und einen rd. 4,5 m
breiten Bereich "Lager" mit Nebenräumen (Heizung, WC und
Pausenraum) aufgeteilt. Der Eingang soll an der der Straße Zum
L. zugewandten Westfront angelegt und mit einem nahezu
die gesamte Breite des Baukörpers erfassenden Vordach versehen
werden, unter dem ein Bereich für Einkaufswagen vorgesehen ist.
In der Betriebsbeschreibung für den "Laden 1" ist die Art des
Betriebs umschrieben als "Einzelhandelsgeschäft mit
Selbstbedienung für Lebensmittel und Gebrauchsgüter aller Art".
Die Netto-Grundrissfläche ist im Bauantrag mit insgesamt 773,47
m2 angegeben, davon 581,14 m2 für den Verkaufsraum.

6

Der "Laden 2" soll zur Straße Zum L. hin versetzt
teilweise südlich an den "Laden 1" angebaut werden. Er hat
- von Nord nach Süd gesehen - eine Breite von 22,7 m und eine
Tiefe von 20,2 m. Der Eingang mit Automatik-Tür liegt etwas
westlich des Vordachs zum "Laden 1". Die Anlieferung mit
Sektionaltor ist im südlichen Bereich der der Straße Zum
L. zugewandten Westseite des Baukörpers vorgesehen. Im
Inneren soll etwas östlich des Eingangs ein kleinerer Bereich
für die Kasse sowie einen Wasch-/Umkleideraum mit WC abgetrennt
werden. In der Betriebsbeschreibung für den "Laden 2" ist die
Art des Betriebs umschrieben als "Getränkefachmarkt mit
Selbstbedienung". Die Netto-Grundrissfläche ist im Bauantrag
mit insgesamt 438,08 m2 angegeben, davon 421,51 m2 für den
Verkaufsraum.

7

Nachdem der Klägerin fernmündlich mitgeteilt worden war,
dass nicht beabsichtigt sei, die beantragten Baugenehmigungen
zu erteilen, hat sie am 22. September 1994 Untätigkeitsklage
erhoben. Der Beklagte lehnte daraufhin mit Bescheid vom 7.
Oktober 1994 den Bauantrag ab, weil es sich bei der
vorgesehenen Errichtung von zwei Verbrauchermärkten in einem
Gebäude mit einer Geschossfläche von insgesamt 1328,7 m2 und
einer Verkaufsfläche von 1010,98 m2 um einen großflächigen
Einzelhandelsbetrieb handele, der wegen der von ihm ausgehenden
Wirkungen nach § 11 Abs. 3 BauNVO nur in einem Kerngebiet oder
Sondergebiet, nicht aber im hier festgesetzten Gewerbegebiet
zulässig sei. Gegen diesen Bescheid erhob die Klägerin am
10. November 1994 vorsorglich Widerspruch, der nicht beschie-
den wurde.

8

Zur Begründung ihrer Klage hat die Klägerin insbesondere
vorgetragen, der Beklagte habe in seinem Ablehnungsbescheid zu
Unrecht die Verkaufs- und Geschossflächen der beiden zur
Genehmigung gestellten Verbrauchermärkte addiert. Hinsichtlich
der Auswirkungen des § 11 Abs. 3 BauNVO sei jeweils auf den
einzelnen Betrieb abzustellen. Danach verbiete sich hier eine
Addierung, weil es sich um zwei getrennte Märkte handele. Die
Erstellung im Rahmen eines einheitlichen Bauvorhabens sei nicht
maßgeblich. Es liege auch keine Funktionseinheit vor, die eine
Zusammenrechnung gebiete. Beide Betriebe seien jeweils für sich
funktions- und lebensfähig, nutzbar und erreichbar. Eine
wechselseitige Nutzung von Kapazitäten (z.B. Lager- oder
Kassenbereich) sei nicht möglich. Es sei auch keine auf Dauer
angelegte und gemeinschaftlich abgestimmte Teilnahme am
Wettbewerb vorgesehen. Sie - die Klägerin - beabsichtige
vielmehr getrennte Vermietungen an die Firma Aldi einerseits
und die Firma B. andererseits, zwischen denen keine
Beziehungen bestünden. Von einer Absicht zur Umgehung des § 11
Abs. 3 BauNVO könne keine Rede sein. Selbst wenn eine
Zusammenrechnung der jeweiligen Geschoss- bzw. Verkaufsflächen
erfolgen müsse, seien jedenfalls negative Auswirkungen iSv § 11
Abs. 3 BauNVO nicht belegt. Dass etwa ein Einkaufszentrum iSv §
11 Abs. 3 BauNVO vorliege, nehme der Beklagte selbst nicht an;
die Voraussetzungen für ein Einkaufszentrum lägen auch nicht
vor.

9

Die Klägerin hat beantragt,

10

den Beklagten unter Aufhebung seines
ablehnenden Bescheides vom 7. Oktober
1994 zu verpflichten, ihr die
Baugenehmigung für die Errichtung eines
SB-Verbrauchermarktes und eines
Getränkemarktes auf dem Grundstück Zum
L. 16 - 18 in D. -
W. (Gemarkung W. , Flur 10,
Flurstücke 459 und 437) zu
erteilen.

11

Der Belagte hat beantragt,

12

die Klage abzuweisen.

13

Er hat im Wesentlichen vorgetragen, bei dem zur Genehmigung
gestellten Vorhaben handele es sich um den klassischen Fall der
Umgehung des § 11 Abs. 3 BauNVO, weil das Sortiment
Lebensmittel aufgeteilt sei in "Lebensmittel" und "Getränke".
Die vorgesehene Trennung zwischen trinkbaren und nicht-
trinkbaren Lebensmitteln führe zur Zusammenrechnung der Flächen
der Läden.

14

Mit dem angefochtenen Urteil hat das Verwaltungsgericht die
Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen
ausgeführt, das Vorhaben sei im Gewerbegebiet unzulässig, weil
es sich um einen einzigen großflächigen Einzelhandelsbetrieb
iSv § 11 Abs. 3 BauNVO handele. Die geplanten Betriebe seien
als Funktionseinheit zusammenzurechnen, da ein gemeinsamer
Bauantrag gestellt worden sei und ein Teil der
Betriebseinrichtungen, nämlich der gesamte Bereich außerhalb
der Läden, im Wesentlichen gemeinsam genutzt werden solle.
Insgesamt liege die Verkaufsfläche weit über der Grenze zur
Großflächigkeit. Zwar erreiche die Geschossfläche nicht die
Schwelle der Regelvermutung des hier anzuwendenden § 11 Abs. 3
Satz 3 BauNVO 1977, die Gesamtverkaufsfläche von 1002,65 m2
(bei Abzug der räumlich abgetrennten Kasse im
Getränkefachmarkt) überschreite jedoch den Wert der
Verkaufsfläche, die der Regelvermutung des § 11 Abs. 3 BauNVO
1977 als Erfahrungssatz zugrundelag.

15

Gegen das ihren Prozessbevollmächtigten am 26. Februar 1997
zugestellte Urteil hat die Klägerin am 21. März 1997 die
Zulassung der Berufung beantragt. Der Senat hat diesem Antrag
mit Beschluss vom 16. Juni 1997, den Prozessbevollmächtigten
der Klägerin zugestellt am 20. Juni 1997, stattgegeben. Die
Klägerin hat mit Schriftsatz vom 25. Juni 1997 - bei Gericht
eingegangen am 26. Juni 1997 - unter Bezugnahme auf ihren
Zulassungsantrag einen Berufungsantrag gestellt und die
Berufung begründet.

16

Während des Berufungsverfahrens hat der Rat der Stadt
D. am 16. Dezember 1999 beschlossen, die 9. Änderung des
Bebauungsplans Br 163 mit dem Ziel aufzustellen, dass im
gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans - mit Ausnahme
bestimmter Verkehrsflächen - Einzelhandel mit verschiedenen
näher umrissenen Ausnahmen ausgeschlossen und der Bebauungsplan
auf die BauNVO 1990 umgestellt wird. Zugleich beschloss er die
Satzung einer Veränderungssperre für den östlich der Straße Zum
L. gelegenen Teilbereich des Bebauungsplans Br 163.
Der Aufstellungsbeschluss für die Planänderung wurde am 4.
Februar 2000 und die Satzung über die Veränderungssperre wurde
am 11. Februar 2000 bekannt gemacht.

17

Zur Begründung der Berufung trägt die Klägerin ergänzend und
vertiefend zu ihrem bisherigen Vorbringen insbesondere vor, es
seien zwei Baugenehmigungen für zwei Ladenlokale beantragt. Für
eine Zusammenrechnung dieser Läden fehle es an einer
gemeinschaftlich abgestimmten Teilnahme am Wettbewerb.
Lediglich die Stellplatzanlage mit den Ein- und Ausfahrten und
die Abstellfläche für die Einkaufswagen würden gemeinsam
genutzt, es seien jedoch keine im Sortiment abgestimmte Nutzer
vorgesehen. Hinsichtlich des nach Erlass der Veränderungssperre
gestellten Hilfsantrags verweist die Klägerin darauf, dass sie
einen erheblichen - näher konkretisierten - Vermögenschaden
erlitten habe.

18

Die Klägerin beantragt,

19

das angefochtene Urteil zu ändern
und nach dem Klageantrag zu
erkennen,

20

hilfsweise,

21

festzustellen, dass der Beklagte bis
zum Inkrafttreten der am 11. Februar
2000 bekannt gemachten
Veränderungssperre für einen
Teilbereich des Bebauungsplans Br 163
verpflichtet war, ihren Bauantrag vom
25. Mai 1994 positiv zu bescheiden.

22

Der Beklagte beantragt,

23

die Berufung zurückweisen.

24

Er verweist im Wesentlichen auf die zwischenzeitlich erlassene
Veränderungssperre.

25

Gemäß Beschluss vom 3. September 1999 hat der
Berichterstatter des Senats am 18. Oktober 1999 eine
Ortsbesichtigung durchgeführt. Auf die hierüber gefertigte
Niederschrift wird verwiesen.

26

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und
des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der
Gerichtsakte und der vom Beklagten vorgelegten
Verwaltungsvorgänge ergänzend Bezug genommen.

27

Entscheidungsgründe:

28

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

29

Das im Berufungsverfahren als Hauptantrag weiterverfolgte
Verpflichtungsbegehren ist zulässig, jedoch nicht begründet.
Dem geltend gemachten Anspruch der Klägerin auf Erteilung einer
Baugenehmigung für ihr Vorhaben steht nunmehr jedenfalls die
von der Stadt D. erlassene Veränderungssperre
entgegen.

30

Die Veränderungssperre ist wirksam. In formeller Hinsicht
sind Bedenken gegen ihre Wirksamkeit nicht ersichtlich. Sie ist
vom Rat der Stadt D. am 16. Dezember 1999 als Satzung
beschlossen worden (§ 16 Abs. 1 BauGB) und am 11. Februar 2000
bekannt gemacht worden (§ 16 Abs. 2 Satz 1 BauGB). In
materieller Hinsicht unterliegt sie gleichfalls keinen
Bedenken. Ihr liegt gemäß § 14 Abs. 1 BauGB der am 4. Februar
2000 bekannt gemachte Aufstellungsbeschluss des Rates der Stadt
D. vom 16. Dezember 1999 für die 9. Änderung des
Bebauungsplans Br 163 zugrunde. Auch die weitere materielle
Voraussetzung für die Veränderungssperre, dass ihr eine
hinreichende Konkretisierung und Fixierung der
Planungsabsichten zugrunde liegt

31

- vgl. OVG NRW, Urteil vom 30.
November 1998 - 7a D 138/97.NE - m.w.N.
-,

32

ist gegeben. Diese Planungsabsichten sind in der
Beschlussvorlage vom 4. November 1999, der der Rat der Stadt
D. bei seinen Beschlussfassungen über den
Aufstellungsbeschluss zur Bebauungsplanänderung und die
Veränderungssperre am 16. Dezember 1999 gefolgt ist, näher
umschrieben. Hiernach soll die in Aussicht genommene 9.
Änderung des Bebauungsplans Br 163 insbesondere entsprechend
dem vom Rat der Stadt beschlossenen "Gesamtstädtischen
Einzelhandelskonzept D. " im Interesse der Stärkung der
oberzentralen Versorgungsfunktion durch Profilierung der
D. City und zur Stärkung der Nahversorgung in den
Stadtbezirks- und Ortsteilzentren sowie in den Wohnquartieren
darauf abzielen, die auf Grund der Festsetzungen des
Bebauungsplans mögliche Ansiedlung von
Einzelhandelseinrichtungen - unter Berücksichtigung bestimmter
gewerbegebietsbezogener Ausnahmen - zu unterbinden. Diese
Zielsetzungen stellen eine hinreichende Rechtfertigung der
Veränderungssperre dar.

33

Die Zulassung des Vorhabens der Klägerin, das im
Geltungsbereich der Veränderungssperre errichtet werden soll,
ist - entsprechend § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB - nach § 2 Nr. 1 der
Satzung über die Veränderungssperre ausgeschlossen. Eine
Ausnahme von der Veränderungssperre nach § 3 Abs. 1 Satz 1 der
Satzung, der § 14 Abs. 2 BauGB entspricht, kommt nicht in
Betracht. Bei dem Vorhaben der Klägerin handelt es sich gerade
um eine Einzelhandelseinrichtung, die der Rat der Stadt
D. - sofern sie nach bislang geltendem Recht zulässig
gewesen sein sollte - für die Zukunft jedenfalls ausschließen
will.

34

Mit dem auf ein Fortsetzungsfeststellungsbegehren
gerichteten Hilfsantrag ist die Klage zulässig.

35

Nach § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO kann ein Kläger bei Vorliegen
eines berechtigten Interesses die Feststellung beantragen, dass
ein Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn sich ein
angefochtener Verwaltungsakt vorher, d.h. vor einer
Entscheidung über einen auf seine Aufhebung gerichteten Antrag,
durch Zurücknahme oder anders erledigt. Die Vorschrift gilt
entsprechend für ein Verpflichtungsbegehren, das im
Prozessverlauf seine Erledigung gefunden hat. Dementsprechend
kann ein Kläger, sofern sich während der Anhängigkeit einer auf
die Erteilung einer Bau- oder Bebauungsgenehmigung gerichteten
Verpflichtungsklage die Rechtslage zu seinem Nachteil ändert,
im Wege der Fortsetzungsfeststellungsklage seinen Antrag dahin
umstellen, dass er nunmehr die Feststellung begehrt, dass sein
Vorhaben nach der alten Rechtslage zulässig war bzw. die
Ablehnung seines Bauantrags rechtswidrig gewesen sei. Einen
solchen Antrag kann er unter Aufrechterhaltung des Hauptantrags
auch - wie hier geschehen - hilfsweise stellen.

36

Vgl.: OVG NRW, Urteil vom 1. Juli
1994 - 10 A 410/88 - m.w.N. aus der
Rechtsprechung des BVerwG.

37

Auch die weiteren Voraussetzungen für die Zulässigkeit des
Fortsetzungsfeststellungsbegehrens liegen vor. Die Klägerin hat
insbesondere ein berechtigtes Interesse an der begehrten
Feststellung. Insoweit hat sie der Sache nach in ihren
Schriftsätzen vom 25. Februar 2000 und 30. März 2000 darauf
verwiesen, dass sie wegen der ihrer Meinung nach vor Eintritt
des erledigenden Ereignisses durch Erlass der
Veränderungssperre rechtswidrig erfolgten Versagung der
Baugenehmigung Schadensersatzansprüche geltend machen will.

38

Eine solche beabsichtigte Schadensersatzklage vermag
allerdings ein Feststellungsinteresse für eine
Fortsetzungsfeststellungsklage nicht zu begründen, wenn ohne
eine ins Einzelne gehende Prüfung erkennbar ist, dass der
behauptete Schadensersatzanspruch unter keinem rechtlichen
Gesichtspunkt bestehen kann.

39

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 28. August
1987 - 4 C 31.86 - NJW 1988, 926.

40

Dies wird bei einem Anspruch aus einer Amtspflichtverletzung,
der regelmäßig ein Verschulden voraussetzt, zwar grundsätzlich
angenommen, wenn - wie im vorliegenden Fall das
Verwaltungsgericht mit dem angefochtenen Urteil - ein mit
Berufsrichtern besetztes Kollegialgericht das
Verwaltungshandeln als objektiv rechtmäßig angesehen hat und
damit nicht von einem Verschulden der handelnden Amtsperson(en)
ausgegangen werden kann.

41

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 22. Januar
1998 - 2 C 4.97 - NVwZ 1999, 404
m.w.N..

42

Ob dem im vorliegenden Fall bereits entgegenzuhalten ist, dass
der Senat die Berufung zugelassen und damit zu erkennen gegeben
hat, dass die Wertungen des Verwaltungsgerichts, wenn sie - wie
noch darzulegen ist - im Ergebnis auch letztlich nicht zu
beanstanden sind, jedenfalls nicht frei von Zweifeln sind, kann
letztlich dahinstehen. Hier kommt neben einem
verschuldensabhängigen Anspruch aus § 839 BGB auch ein
verschuldensunabhängiger Anspruch aus § 39 OBG in Betracht,
dessen Vorausetzungen jedenfalls nicht offensichtlich zu
verneinen sind. Vielmehr kann in der - nach Meinung der
Klägerin - rechtswidrigen Versagung der Baugenehmigung durchaus
eine rechtswidrige Maßnahme im Sinne der genannten Vorschrift
gesehen werden.

43

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 18. Mai
1989 - 7 A 2824/86 - und Urteil vom 13.
November 1998 - 11 A 2641/94 - jeweils
m.w.N..

44

Auch mit dem Hilfsantrag ist die Klage jedoch nicht begründet.
Die Klägerin hatte bis zum Inkrafttreten der Veränderungssperre
keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung. Das
Vorhaben war bauplanungsrechtlich nicht zulässig.

45

Maßgeblich für die bauplanungsrechtliche Beurteilung war §
30 Abs. 1 BauGB, denn das Vorhaben sollte im Geltungsbereich
des qualifizierten Bebauungsplans Br 163 verwirklicht werden.
Bedenken gegen die Wirksamkeit dieses Bebauungsplans sind nicht
vorgetragen. Der Senat hat auch keinen Anlass, im Rahmen der
hier vorzunehmenden Inzidentprüfung des Bebauungsplans
gleichsam ungefragt auf "Fehlersuche" zu gehen.

46

Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 1. April
1997 - 4 B 206.96 - BRS 59 Nr. 34
m.w.N..

47

Der Bebauungsplan setzt für das Grundstück der Klägerin ein
Gewerbegebiet fest, in dem - was hier nicht weiter von
Interesse ist - lediglich bestimmte Betriebe der Abstandsliste
1977 ausgeschlossen sind. Im Gewerbegebiet sind nach der hier
einschlägigen Regelung des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1977 u.a.
Gewerbebetriebe aller Art zulässig, soweit diese Anlagen für
die Umgebung keine erheblichen Nachteile oder Belästigungen zur
Folge haben können. Hierzu gehören auch Einzelhandelsbetriebe.
Dafür, dass der allenfalls in Betracht zu ziehende
vorhabenbedingte Zu- und Abfahrtverkehr einschließlich der
Nutzung der 70 Stellplätze für die ausschließlich gewerblich
genutzte und auch nur nutzbare Umgebung zu erheblichen
Nachteilen oder Belästigungen führen könnte, liegt kein Anhalt
vor.

48

Die Unzulässigkeit des Vorhabens der Klägerin folgt jedoch
daraus, dass es sich bei ihm um einen großflächigen
Einzelhandelsbetrieb im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2
BauNVO 1977 handelt, der nach der genannten Vorschrift nur in
einem Kerngebiet oder in einem hierfür festgesetzten
Sondergebiet, nicht aber in einem - hier vorliegenden -
Gewerbegebiet zulässig ist. Dies ergibt sich aus folgenden
Erwägungen:

49

Mit ihrem Bauantrag vom 25. Mai 1994 hat die Klägerin ein
Vorhaben zur Genehmigung gestellt, das aus zwei "Läden"
bestehen soll. Allerdings sollten die beiden Läden jeweils für
sich betrachtet Verkaufsflächen aufweisen, die mit rd. 581 bzw.
421 m2 noch deutlich unter der Schwelle für einen
großflächigen Einzelhandelsbetrieb liegen, die bei einer
Verkaufsfläche ansetzt, die "nicht wesentlich unter 700 qm,
aber auch nicht wesentlich darüber liegt".

50

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 22. Mai
1987 - 4 C 19.85 - BRS 47 Nr. 56.

51

Der Klägerin ist auch zuzugestehen, dass die beiden Läden
bautechnisch so konzipiert sind, dass sie von den betrieblichen
Abläufen her jeweils für sich funktionsfähig sind. Sie weisen
jeweils eigene Zugänge und eine eigenständige Andienung sowie
eigenständige Kassenbereiche und Sozialräume auf. Auch die
Verkaufs- und Lageraktivitäten sind für jeden Laden getrennt,
wobei im "Laden 2" (Getränkefachmarkt) der Verkaufsraum
angesichts der spezifischen Betriebsform eines solchen
Fachmarkts zugleich Lager ist, nämlich sowohl für die
regelmäßig in Kästen aufgestapelte Verkaufsware als auch für
das zurückgenommene Leergut. Die räumliche Zusammenfassung der
Stellplätze, deren Bedarf für jeden Laden jeweils gesondert
ermittelt ist, wie auch der unter dem Vordach zusammengefasste
Bereich für Einkaufswagen steht ebenso wenig einer funktional
selbständigen Führung jedes der beiden Läden entgegen.

52

Trotz des Umstands, dass jeder der beiden Läden für sich
genommen gleichsam 'autark' ist, sind die beiden Läden jedoch
nicht jeweils deutlich unter der Schwelle zur Großflächigkeit
liegende separate Einzelhandelsbetriebe, sondern unter dem
Aspekt der "Funktionseinheit" wie ein einziger
Einzelhandelsbetrieb zu werten, der dann mit einer
Verkaufsfläche von insgesamt etwas über 1.000 m2 die Schwelle
zur Großflächigkeit deutlich überschreitet.

53

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein großflächiger
Einzelhandelsbetrieb im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2
BauNVO auch dann angenommen werden kann, wenn es sich um eine
"Funktionseinheit" aus mehreren Betrieben handelt.

54

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1988
- 4 C 34.86 - BRS 48 Nr. 37 (S. 102)
und Urteil vom 27. April 1990 - 4 C
16.87 - BRS 50 Nr. 67 (S. 151).

55

Zwar ist - abgesehen von dem hier wohl zu verneindenden Fall,
dass mehrere Handelsbetriebe (ggf. in Verbindung mit
Dienstleistungsbetrieben) ein "Einkaufszentrum" im Sinne von §
11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO

56

- vgl. hierzu: BVerwG, Urteil vom
27. April 1990 a.a.O. -

57

bilden - eine bloße "summierende" Betrachtungsweise von
nebeneinander liegenden Betrieben vom geltenden Recht nicht
gedeckt. Eine Funktionseinheit zwischen mehreren Betrieben kann
jedoch die rechtliche Wertung aller Betriebe als einen - und
dann auch großflächigen - Einzelhandelsbetrieb
rechtfertigen.

58

Vgl.: BVerwG, Urteile vom 4. Mai
1988 und vom 27. April 1990 a.a.O..

59

Eine solche Funktionseinheit ist dann anzunehmen, wenn es sich
um eine planmäßige, auf Dauer angelegte und gemeinschaftlich
abgestimmte Teilnahme mehrerer Betriebe am Wettbewerb handelt,
die die bautechnische Selbständigkeit der Betriebe letztlich
als Umgehung der Konsequenzen des § 11 Abs. 3 BauNVO erscheinen
lässt.

60

Vgl.: OVG NRW, Urteil vom 3.
November 1988 - 11 A 2310/86 - BRS 49
Nr. 72 (S. 186).

61

Dabei kommt für die - auch nach Außen hin erkennbare -
Gemeinschaftlichkeit der Betriebe neben der wechselseitigen
Nutzung betrieblicher Kapazitäten

62

- vgl. hierzu: OVG NRW, Urteil vom
3. November 1988 a.a.O. -

63

insbesondere auch ein bestimmtes gemeinsames Nutzungskonzept in
Betracht. Ein solches gemeinsames Nutzungskonzept kann die
Wertung bautechnisch selbständiger Betriebe als eine
"Funktionseinheit" namentlich dann gebieten, wenn die Betriebe
aufgrund eben dieses Konzepts wechselseitig voneinander
profitieren und das an den objektiven Gegebenheiten ablesbare
gemeinsame Konzept die Betriebe nicht als Konkurrenten, sondern
als gemeinschaftlich verbundene Teilnehmer am Wettbewerb
erscheinen lässt.

64

Vgl.: VGH Baden-Württemberg,
Beschluss vom 22. Januar 1996 - 8 S
2964/95 - BRS 58 Nr. 201 (S. 517).

65

Gemessen an diesen Maßstäben ist das strittige, aus "Laden 1"
und "Laden 2" bestehende Objekt als Funktionseinheit zu
werten.

66

Ob diese Wertung, wie das Verwaltungsgericht angenommen hat,
bereits daraus folgt, dass beide Läden Gegenstand eines
einheitlichen Bauantrags sind und jedenfalls der gesamte
Bereich außerhalb der Läden im Wesentlichen gemeinschaftlich
genutzt werden soll, erscheint allerdings nicht zweifelsfrei.
Näherer Erörterungen hierzu bedarf es jedoch nicht, weil eine
Funktionseinheit im dargelegten Sinne im vorliegenden Fall
jedenfalls daraus folgt, dass beide Läden bei dem hier
gewählten Sortimentszuschnitt - namentlich auch aus der Sicht
der Kunden - als gemeinschaftlich verbundene Teilnehmer am
Wettbewerb und nicht etwa als mehr oder weniger zufällig
nebeneinander angesiedelte Konkurrenten erscheinen. Der "Laden
1" soll mit der Ausrichtung als SB-Markt für Lebensmittel und
Gebrauchsgüter aller Art ersichtlich den alltäglichen Bedarf
decken. Dieses mehr umfassende Sortiment wird durch den als
Spezialmarkt - Getränkefachmarkt - konzipierten "Laden 2" plan-
und sinnvoll ergänzt. Dieser zielt auf das heute übliche
Käuferverhalten ab, in dem gerade der Spezialbedarf an
Getränken typischerweise dadurch gedeckt wird, dass diese Waren
zumeist in größeren Gebinden (Kästen für Wasser, Limonade, Bier
usw) mit dem Pkw eingekauft werden. Dem Kunden, der seinen
Alltagsbedarf an Lebensmitteln - ergänzt durch ein in der Regel
eher schmales Sortiment an sonstigen Gütern des alltäglichen
Bedarfs - in einem Lebensmittel- bzw. Verbrauchermarkt decken
will, wird in Übereinstimmung mit einer entsprechenden
Erwartungshaltung des Kunden durch die hier gewählte
Kombination mit einem Getränkefachmarkt die Möglichkeit
geboten, auch diesen Spezialbedarf an Ort und Stelle zu decken
und so das erneute Anfahren eines separaten Getränkefachmarkts
zu vermeiden. Die üblicherweise mit dem Pkw abgewickelten
Einkaufsvorgänge für den täglichen Bedarf können damit zeit-
und kostensparend an einem einheitlichen Ort abgewickelt
werden.

67

Für eine Zusammenrechnung beider Läden des hier gewählten
Zuschnitts spricht des Weiteren die Überlegung, dass eine dem
Angebot eines Getränkefachmarkts des hier in Rede stehenden
Zuschnitts entsprechende Bedarfsdeckung - theoretisch - zwar
auch in einem Lebensmittel- und Verbrauchermarkt abgewickelt
werden könnte, wie er in "Laden 2" betrieben werden soll. Dies
würde aus Konkurrenzgründen jedoch eine erhebliche Vergrößerung
der Verkaufsfläche von "Laden 2" voraussetzen, der dann die
Schwelle der Großflächigkeit überschreiten müsste. "Laden 2"
stellt sich damit - unabhängig davon, ob in "Laden 1" auch
einzelne Getränke angeboten werden - in der Sicht der Kunden
und der Sache nach als ein räumlich separierter Betriebsteil
von "Laden 1" dar. Dieser Wertung steht nicht entgegen, dass
nach dem Vortrag der Klägerin "Laden 1" und "Laden 2" jeweils
an Betreiber vermietet werden sollen, die nicht wirtschaftlich
miteinander verbunden sind. Dieser Umstand ändert nichts daran,
dass die beiden Sortimente auf eine konkret identische
Zielgruppe hin orientiert sind und sich derart ergänzen, dass
die Nutzung des Synergieeffekts eines gemeinsamen Standorts
beide Läden letztlich als gemeinschaftlich verbundene
Teilnehmer am Wettbewerb erscheinen lässt. Hinzu kommt, dass
die Baugenehmigung unabhängig von persönlichen Merkmalen der
aktuellen Nutzer erteilt wird. Eine bauaufsichtliche
Genehmigung des strittigen Vorhabens würde es mithin auch
zulassen, dass sich an dem in Rede stehenden Standort ein
Unternehmen ansiedelt, das - sei es unter einem, sei es unter
zwei Firmenzeichen - beide Läden gemeinsam betreibt. Dies
scheint umso weniger ausgeschlossen, als es - wie den
Mitgliedern des Senats aus eigener Erfahrung bekannt ist -
heute bereits marktüblichen Gepflogenheiten entspricht, dass
Lebensmittel- und Getränkemärkte derselben Handelsgruppe an
einem Standort in bautechnisch voneinander getrennten
Räumlichkeiten abgewickelt werden, die den jeweiligen
betrieblichen Abläufen in einem Lebensmittelmarkt mit Verkauf
von Einzelwaren einerseits und einem Getränkefachmarkt mit
Verkauf von größeren Gebinden (Kästen) Rechnung tragen.

68

Bestätigt wird die nach alledem unter dem Aspekt der
Funktionseinheit gebotene zusammenfassende Betrachtung beider
Läden zu einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb schließlich
durch das konkret vorgesehene Stellplatzangebot des in Rede
stehenden Objekts. Rechnet man die Verkaufsflächen beider Läden
zusammen, ergibt sich eine Summe von etwas über 1.000 m2.
Diesem Verkaufsangebot sollen insgesamt 70 Stellplätze zur
Verfügung stehen, was einem Stellplatz für jeweils rd. 15 m2
Verkaufsfläche entspricht. Mit dieser Ausrichtung liegt das
Stellplatzangebot weit über dem Bedarf "normaler" Läden und
Geschäftshäuser, der nach Nr. 3.1 der Anlage zu Nr. 51.11 der
Verwaltungsvorschriften zur BauO NRW mit einem Stellplatz je 30
- 40 m2 Verkaufsnutzfläche anzusetzen ist, nämlich im
mittleren Bereich des Bedarfs für großflächige
Einzelhandelsbetriebe außerhalb von Kerngebieten, der nach Nr.
3.3 der genannten Anlage ein Stellplatz je 10 - 20 m2
Verkaufsnutzfläche beträgt.

69

Ist nach alledem das aus "Laden 1" und "Laden 2" bestehende
Vorhaben als ein einziger großflächiger Einzelhandelsbetrieb
mit etwas über 1.000 m2 Verkaufsfläche zu werten, unterliegt
dies Objekt auch den besonderen Regelungen des § 11 Abs. 3 Satz
1 Nr. 2 der hier anzuwendenden BauNVO 1977 und ist in einem
Gewerbegebiet nicht zulässig.

70

Auf den 1982 bekannt gemachten Bebauungsplan Br 163 ist die
Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO 1977 anzuwenden,
denn diese Vorschrift wird von der anlässlich der Dritten
Verordnung zur Änderung der Baunutzungsverordnung vom 19.
Dezember 1986 (BGBl. I S. 2665) erlassenen
Überleitungsvorschrift des § 25b BauNVO nicht erfasst. Nach §
11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO 1977 sind Auswirkungen im Sinne des
Satzes 2 und damit auch die von Satz 1 Nr. 2 erfassten
Auswirkungen bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben in der
Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.500 m2
überschreitet. Bei dieser Regelung hat sich der Normgeber von
einem bestimmten Verhältnis zwischen der Geschossfläche als
einer der Maßstäbe der BauNVO, nach denen das Maß der baulichen
Nutzung bestimmt werden kann, und der Verkaufsfläche, die
maßgeblich die städtebaulichen Auswirkungen eines
Einzelhandelsbetriebs bestimmt, leiten lassen. Der
Regelvermutung liegt dabei der Ansatz zugrunde, dass mit
städtebaulichen Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 2
BauNVO 1977 zu rechnen ist, wenn die Verkaufsfläche bei etwa
1.000 m2 liegt. Dass dieser Anhaltswert nicht zu hoch
gegriffen ist, hat die spätere Entwicklung bestätigt; denn die
Herabsetzung des Grenzwerts für die Geschossfläche auf
1.200 m2 durch die bereits erwähnte Dritte Änderungsverordnung
zur BauNVO geht sogar von der Erfahrung aus, dass schon bei
einer Verkaufsfläche von etwa 800 bis 1.000 m2 mit
nachteiligen Auswirkungen zu rechnen sei.

71

Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 28. Juli
1989 - 4 B 18.89 - BRS 49 Nr. 70 unter
Bezugnahme auf die Bundesrat-Drucksache
541/86, S. 3.

72

Hiervon ausgehend bedarf es, auch wenn die Geschossfläche
des strittigen Vorhabens insgesamt nur im Bereich von etwas
über 1.200 m2 liegt, bei der 1.000 m2 sogar übersteigenden
Gesamt-Verkaufsfläche keines konkreten Nachweises nachteiliger
städtebaulicher Auswirkungen. Dies gilt auch angesichts des
Umstands, dass bei einem Getränkefachmarkt die Verkaufsfläche
zugleich auch Lagerfläche ist. Zwar haben die Getränkekästen
einen nicht unerheblichen Flächenbedarf. Sie lassen sich jedoch
relativ hoch stapeln, benötigen keine zusätzlichen Raum
erfordernde Regale und werden in der Regel auch so eng
aufgestellt, dass zwischen ihnen lediglich Gassen für die zum
Transport benutzten Einkaufswagen verbleiben. Damit besteht
auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass in einem
Getränkemarkt ein gewisser Flächenanteil des Verkaufsraums auch
für das zurückgenommene Leergut benötigt wird, kein Anlass, die
hier vorgesehene Verkaufsfläche des "Laden 2" nicht in vollem
Umfang in Anrechnung zu bringen.

73

Die Berufung war nach alledem mit der Kostenfolge aus § 154
Abs. 2 VwGo zurückzuweisen.

74

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht
auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

75

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen
des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

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