Oberlandesgericht Hamm ()
Beschluss vom 1980-02-05, Aktenzeichen 15 W 277/79
ECLI:DE:OLGHAM:1980:0205.15W277.79.00

Tenor

Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben. Auf die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1) vom 12. August 1979 wird der Beschluß des Amtsgerichts Essen-Steele vom 24. Juli 1979 aufgehoben.

Die Beschlüsse der Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage ... und ... in ... vom 12. März 1979 zu den Tagesordnungspunkten 4 b und 4 c werden für ungültig erklärt.

Die Gerichtskosten der Verfahren erster, zweiter und dritter Instanz werden den Beteiligten zu 2) bis 83) als Gesamtschuldnern auferlegt. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet in den drei Instanzen nicht statt.

Der Wert des Gegenstandes der zweiten - insoweit in Abänderung des angefochtenen Beschlusses - und dritten Instanz wird auf je 5.000,- DM festgesetzt.

1

Gründe

2

1)

3

Die Beteiligten zu 1) bis 83) sind Wohnungseigentümer innerhalb der aus mehreren Gebäuden
bestehenden Wohnungseigentumsanlage ... und ... in ... die von der Beteiligten zu 84) verwaltet wird.

4

In einer Eigentümerversammlung vom 12. März 1979 haben die anwesenden stimmberechtigten
Wohnungseigentümer unter anderem beschlossen:

5

zu Punkt 4 a der Tagesordnung mit 54 Ja-Stimmen gegen 4 Nein-Stimmen,

6

"den Außenanstrich sämtlicher Fenster und Balkontüren sowie der Holzelemente
in den Loggien einschließlich Nacharbeiten der Kittfalze an den Innenseiten der Fenster und
Türscheiben durchführen zu lassen und gleichzeitig den Verwaltungsbeirat sowie die
Wohnungseigentümer Hartwich, Nykamp und Tüllmann in Zusammenarbeit mit dem Verwalter
zu ermächtigen, über die endgültige Auftragsvergabe bis 15. Mai 1979 zu entscheiden;"

7

zu Punkt 4 b der Tagesordnung mit 54 Ja-Stimmen gegen 4 Nein-Stimmen,

8

"die Stahlgitter der Balkone auf dem Wege der Eigenhilfe zu streichen, wobei die Farbe von der
Gemeinschaft zu Lasten der Instandhaltungsrücklage zur Verfügung gestellt werde und die Arbeiten
bis zum 30. September 1979 auszuführen seien;"

9

zu Punkt 4 c der Tagesordnung mit 52 Ja-Stimmen gegen 6 Nein-Stimmen,

10

"den Anstrich der Balkonunterseiten sowie der Stirnseiten und Brüstungen der Loggien
(innen) auf dem Wege der Eigenhilfe zu erneuern, wobei die Farbe (Grundfarbe weiß) von jedem
Wohnungseigentümer selbst zu beschaffen sei"

11

§ 7 Abs. 1 der für die Wohnungseigentümergemeinschaft maßgebenden Teilungserklärung
vom 30. Mai 1974 bestimmt, daß die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile
des Gebäudes einschließlich der äußeren Fenster und des Grundstücks der Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer obliegt; sie ist vom Verwalter zu veranlassen. Nach § 5 Abs. 3 der
Teilungserklärung dürfen die Wohnungseigentümer die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden
Teile des Gebäudes nicht eigenmächtig verändern. Dies gilt auch für den Außenanstrich
des Gebäudes, der Fenster, Rolläden, Loggien- bzw. Balkonverkleidungen und der
Wohnungsabschlußtüren. Änderungen der äußeren Gestalt oder des Anstriches der
Gebäude bedürfen des Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit.

12

2)

13

Mit Schreiben vom 2. April 1979, das am 3. April 1979 beim Amtsgericht Essen-Steele eingegangen ist, hat
der Beteiligte zu 1) beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 12. März 1979 zu
den Tagesordnungspunkten 4 b und 4 c für ungültig zu erklären. Er hat zur Begründung seines
Antrages vorgetragen, sowohl die Stahlgitter der Loggien als auch die Balkonunterseiten und -stirnseiten seien
gemeinschaftliches Eigentum. Es sei eine angemessene Instandhaltungsrücklage zur Durchführung
ordnungsgemäßer Instandhaltungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum vorhanden. Beschlüsse,
Instandhaltungsarbeiten in Eigenhilfe durchzuführen, bedürften der Zustimmung alter 83
Wohnungseigentümer; ein Mehrheitsbeschluß genüge nicht. Diejenigen Wohnungseigentümer,
die derartige Selbst- oder Eigenhilfearbeiten nicht selbst durchführen könnten und Handwerker auf
eigene Kosten beauftragen müßten, würden mit höheren Kosten belastet als diejenigen, die
die Eigenhilfearbeiten durchzuführen imstande seien. Das Gleichheitsprinzip werde verletzt.

14

Diesem Antrag sind verschiedene Wohnungseigentümer entgegengetreten. Sie haben im wesentlichen geltend
gemacht: Für diese von jedem schnell und billig zu erledigende Verschönerungsarbeiten am
Gemeinschaftseigentum bedürfe es lediglich eines Mehrheitsbeschlusses. Faktisch beinhalteten diese Arbeiten
nichts anderes als die Instandhaltung des Sondereigentums, zu der der Eigentümer nach § 7 Abs. 2 der
Teilungserklärung ohnehin verpflichtet sei. Wohnungseigentümer, die zur Selbsthilfe nicht imstande
seien, würden nicht stärker belastet als solche, die die angesprochenen Instandhaltungsarbeiten selbst
ausführen könnten, da auch Selbsthilfearbeiten bewertbar seien. Der einzelne Wohnungseigentümer
habe bei Bestellung eines Handwerkers in der Regel den gleichen Betrag für die Arbeit zu entrichten wie im
Falle der Vergabe durch den Verwalter. Indes würden die Wohnungseigentümer, die gerne selbst diese
Arbeit verrichteten, zumindest finanzielle entlastet. Außerdem habe eine Reihe von Wohnungseigentümern -
berechtigt durch einen Eigentümerbeschluß - auf eigene Kosten die Seiten- und Stirnflächen der
Loggien plattiert und damit der Gemeinschaft auf Jahre Unterhaltungsarbeiten erspart; solche Eigentümer
könnten billigerweise nicht mit Kosten für Verschönerungsarbeiten an Loggien belastet werden,
die nicht der eigenen Nutzung unterlägen. Andere hätten die teilweise vorhandenen Nischen auf den
Loggien durch den Einbau eines Holzelementes mit Tür geschlossen.

15

Nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung hat das Amtsgericht Essen-Steele durch Beschluß
vom 24. Juli 1979 den Antrag des Beteiligten zu 1) auf Aufhebung der Eigentümerbeschlüsse vom 12.
März 1979 zu den Tagesordnungspunkten 4 b und 4 c zurückgewiesen.

16

Die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1) vom 12. August 1979 hat das Landgericht, nachdem der beauftragte
Richter der Beschwerdekammer eine mündliche Verhandlung vom 27. September 1979 durchgeführt hatte, durch
Beschluß vom 29. Oktober 1979 zurückgewiesen. Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere
Beschwerde des Beteiligten zu 1) vom 16. Oktober (richtig: November) 1979.

17

II.

18

Das Rechtsmittel ist statthaft, in rechter Form und Frist eingelegt und auch sonst zulässig (§§
43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG). Die Beschwerdebefugnis des Beteiligten zu 1) ergibt sich schon daraus,
daß seine sofortige erste Beschwerde erfolglos geblieben ist.

19

Die sofortige weitere Beschwerde ist auch begründet, weil die Beschwerdeentscheidung auf einer Verletzung
des Gesetzes beruht (§ 27 FGG). Sie führt zur Aufhebung der land- und amtsgerichtlichen Entscheidung und
zur Ungültigerklärung des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 12. März 1979 zu den
Tagesordnungspunkten 4 b und 4 c. Das Landgericht hat die Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines
Mehrheitsbeschlusses gemäß § 21 Abs. 3 WEG verkannt.

20

1)

21

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen Erstbeschwerde des
Beteiligten zu 1) ausgegangen (§§ 43 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 Nr. 2, 45 Abs. 1 WEG, 19, 21 FGG). Weitere
Erfordernisse - die in der Beschwerdeentscheidung nicht ausdrücklich erörtert worden sind - waren
gleichfalls gegeben: Die Zulässigkeit der gewählten Verfahrensart folgt aus § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG,
der Beschlußanfechtungsantrag ist innerhalb der Frist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG von einem antragsbefugtem
Wohnungseigentümer gestellt; der Verpflichtung zur Zuziehung aller Verfahrensbeteiligten und zur mündlichen
Verhandlung mit dem Versuch einer Schlichtung (§§ 43 Abs. 4 Nr. 2 und 44 Abs. 1 WEG) ist die Vorinstanz
gerecht geworden.

22

2)

23

In der Sache begegnet die Beschwerdeentscheidung jedoch durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Gegenstand des
Verfahrens ist die Anfechtung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer vom 12. März 1979 zu den
Tagesordnungspunkten 4 b und 4 c. Im Anfechtungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG hat das Gericht nicht
nur die Art des Zustandekommens des Beschlusses zu prüfen, sondern auch die Fragen, ob er dem Gesetz, der
Gemeinschaftsordnung oder einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer sowie den Grundsätzen einer
ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 2 WEG) entspricht (Beschluß des Senats vom 11. August
1970 - 15 W 232/69 - = OLGZ 1971, 101; Palandt/Bassenge, BGB, 39. Aufl., Anm. 1 d zu § 43 WEG). Einen
Anfechtungsgrund in diesem Sinne stellt es dar, wenn die Wohnungseigentümer einen Mehrheitsbeschluß
über eine Angelegenheit gefaßt haben, welche einem solchen Beschluß nicht zugänglich war,
sondern Einstimmigkeit erfordert hätte (BGH, NJW 1970, 1316; Palandt/Bassenge, Anm. 5 c bb zu § 23 WEG).
Die Zulässigkeit eines Mehrheitsbeschlusses hat das Landgericht zu Unrecht bejaht.

24

a)

25

Da nach § 21 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Regelfall den
Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zusteht, können grundsätzlich Verwaltungsmaßnahmen
nur mit Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer getroffen werden (Amtl. Begründung zum Entwurf
eines WEG; BRatsDrucks. 75/51). Nach § 21 Abs. 3 WEG können jedoch die Wohnungseigentümer, soweit
die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt
ist, eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung
durch Stimmenmehrheit beschließen. Der Mehrheitsbeschluß ist nur innerhalb bestimmter rechtlicher
Schranken möglich. Er ist nur zulässig über Angelegenheiten im Sinne von § 25 Abs. 1 WEG,
also nicht über solche, die Einstimmigkeit erfordern. Solche Grenzen sind die Ergänzung und Abweichung
vom Gesetz (vgl. § 10 Abs. 1 und 2 WEG), die Abänderung von Vereinbarungen (soweit diese nicht selbst
Mehrheitsbeschlüsse zulassen), Verfügungshandlungen und bauliche Veränderungen und Aufwendungen
im Sinne von § 22 WEG (Palandt/Bassenge, Anm. 3 zu § 21 WEG; Soergel/Baur, BGB, 11. Aufl., Rz. 3 zu
§ 21 WEG). Diese Grenzen sind durch die beiden Mehrheitsbeschlüsse vom 12. März 1979
überschritten worden. Das Landgericht hat verkannt, daß beide Beschlüsse einen von den Vorschriften
des Wohnungseigentumsgesetzes abweichenden Inhalt haben.

26

Beschlußinhalte waren hier das Streichen der Stahlgitter der Balkone sowie der Balkonunterseiten, ferner
der Stirnseiten und Brüstungen der Loggien (innen). Betroffen sind damit Gegenstände des gemeinschaftlichen
Eigentums, das im Miteigentum der Beteiligten zu 1) bis 83) steht. Als gemeinschaftliches Eigentum sind
Abschlußgitter und Bodenplatten von Balkonen (BayObLGZ 1974, 269; Palandt/Bassenge, Anm. 4 b zu § 1 WEG)
ebenso anerkannt wie Außenseiten der Balkone und Balkonzwischenwände (OLG Frankfurt, NJW 1975, 2297;
Palandt/Bassenge, a.a.O.). Die ordnungsmäßige Instandhaltung dieses gemeinschaftlichen Eigentums - dazu
gehört die Erneuerung des Anstrichs als Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes dieser Bauteile -
gehört als Gemeinschaftsaufgabe zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der
Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) und ist daher von der Instandhaltung
des Sondereigentums abzugrenzen, die dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegt. Für Fragen der Instandhaltung
und Instandsetzung im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung ist in erster Linie die Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer durch Beschlußfassung in der Versammlung zuständig. Außerdem ist auch die
Zuständigkeit des Verwalters, der nach § 20 Abs. 2 WEG zwingend zu bestellen ist, gemäß §
27 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 2 WEG zu beachten. Danach gehört es zu den Aufgaben und Befugnisses des Verwalters,
die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
erforderlichen Maßnahmen zu treffen und die damit zusammenhängenden Zahlungen und Leistungen zu bewirken
und entgegenzunehmen. Diese selbständige Zuständigkeit des Verwalters kann nach § 27 Abs. 3 WEG durch
Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt werden. Alle mit der ordnungsmäßigen
Instandhaltung und Instandsetzung verbundenen Kosten sind Kosten der Verwaltung im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG.
Nach dem Gesetz tragen die Wohnungseigentümer zu der gemeinschaftlichen Verwaltung durch anteilige Geldleistungen
bei. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört daher die Ansammlung einer angemessenen
Instandhaltungsrückstellung (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG), die als gemeinschaftliches Geld vom Verwalter zu
verwalten ist (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG). Der Verwalter hat die ihm gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2
Nr. 2 WEG obliegenden Verwaltungsaufgaben nach Maßgabe des Wirtschaftsplans (vgl. § 28 Abs. 1 Nr. 3 und
Abs. 2 WEG) unter Verwendung der gemeinschaftlichen Mittel durchzuführen. Die Instandhaltungsarbeiten sind nach
dem Gesetz demnach aus der Instandhaltungsrücklage zu finanzieren.

27

Die beiden angefochtenen Mehrheitsbeschlüsse weichen von dieser gesetzlichen Regelung ab. Sie verpflichten
den einzelnen Wohnungseigentümer hinsichtlich der Instandhaltung gemeinschaftlichen Eigentums zu einer
persönlichen Dienstleistung gegenüber der Gemeinschaft, obwohl der Eigentümerversammlung durch
das Gesetz keine Befugnis dazu eingeräumt worden ist. Derartige Mehrheitsbeschlüsse sind daher als
inhaltlich unzulässig anzusehen (KG, OLGZ 1978, 146 = Rpfleger 1978, 146 = WEM 1978, 54). Dieser Auffassung
stimmt der Senat zu. Dabei macht es keinen Unterschied, ob diese persönlichen Leistungen durch Eigenarbeit
(persönliche Vornahme der Anstriche) oder durch die Veranlassung von Drittleistungen (Beauftragung eines
Handwerkers usw.) erbracht werden, was das Landgericht ebenfalls verkannt hat. Denn in beiden Fällen wird
der Wohnungseigentümer in bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum zu einer persönlichen Tätigkeit
angehalten, mag diese in der Vornahme des Anstrichs oder in der Beauftragung eines Dritten bestehen, obwohl er
nach dem Gesetz auf die Kostenübernahme der durch die Organe der Wohnungseigentümergemeinschaft zu
veranlassenden Tätigkeit beschränkt ist.

28

Der Beteiligte zu 1) betont mit Recht, daß diese gesetzliche Regelung auch durchaus sinnvoll ist. Im
Regelfall ist die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einheitlicher und wirtschaftlicher gewährleistet,
wenn sie zentral durchgeführt und nicht den einzelnen Wohnungseigentümern überlassen wird. Auch mögen
viele Erwerber von Wohnungseigentum gerade in der rechtlich so ausgestalteten Pflege des gemeinschaftlichen Eigentums
einen Vorteil gegenüber dem Eigenheim sehen, weil sie sich dann nicht mehr - abgesehen von der Kostenübernahme
und der Mitwirkung im Beschlußorgan der Wohnungseigentümer Versammlung - um die Instandhaltung und
Instandsetzung des Objekts persönlich bemühen müssen.

29

Die gesetzliche Regelung, daß sich die Verpflichtung des Wohnungseigentümers im Hinblick auf die
Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf die anteilige Übernahme der. Kosten
beschränkt und nicht die Heranziehung zu persönlichen Dienstleistungen beinhaltet, gilt nach der
Auffassung des Kammergerichts (a.a.O.) dann nicht, wenn die Wohnungseigentümer eine Vereinbarung über
persönliche Dienstleistungen getroffen haben oder wenn bei deren Fehlen im Einzelfall die Verpflichtung des
einzelnen Eigentümers, sich zu persönlichen Dienstleistungen heranziehen zu lassen, im Wege der Auslegung
der Teilungserklärung und der sonst bestehenden Vereinbarungen unter Berücksichtigung der besonderen
Verhältnisse der Gemeinschaft und der örtlichen Gegebenheiten festgestellt werden kann. Auch diese
Auffassung führt hier nicht zur Zulässigkeit der beiden Mehrheitsbeschlüsse.

30

Die Teilungserklärung vom 30. Mai 1974 enthält keine ausdrückliche Befugnis der
Eigentümerversammlung, von den einzelnen Wohnungseigentümern tätige Mitarbeit bei der Instandhaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums allgemein oder in bezug auf bestimmte Teile verlangen zu können. Die
Erklärung knüpft vielmehr an die gesetzliche Regelung an. Nach § 4 der Teilungserklärung
bestimmt sich nämlich das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach den Vorschriften
der §§ 10 bis 29 WEG, soweit im folgenden nicht etwas anderes geregelt ist. Der Einsatz persönlicher
Dienstleistungen wird in den folgenden Bestimmungen nicht anerkannt. Nach § 7 Abs. 1 der Teilungserklärung
obliegt im Gegenteil die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes
einschließlich der äußeren Fenster und des Grundstücks der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
und ist vom Verwalter zu veranlassen. § 13 Nr. 1 Buchstabe e der Teilungserklärung sieht vor, daß die
Wohnungseigentümer zur Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung für das gemeinschaftliche Eigentum
verpflichtet sind und zu diesem Zweck einen jährlichen Betrag nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG zu entrichten
haben, der sich nach der jeweiligen Wohnfläche errechnet. Mag auch die Teilungserklärung bei der jeweiligen
Erläuterung des Sondereigentums neben den anderen Räumen die Loggien ausdrücklich nennen, so ist deshalb
nicht die Instandhaltung angrenzender Teile des Gemeinschaftseigentums derjenigen des Sondereigentums zugeordnet, zumal
auch andere Räume des Sondereigentums an Teile des Gemeinschaftseigentums grenzen, ohne daß diese Teile durch
den jeweiligen Wohnungseigentümer instandzuhalten wären. Eine derartige Zuordnung würde solche Teile
im übrigen ganz den Instandhaltungsbeschlüssen der Wohnungseigentümer entziehen. Sie fehlt auch in der
Teilungserklärung vom 30. Mai 1974, nach deren § 5 Nr. 3 Satz 2 die Wohnungseigentümer den
Außenanstrich des Gebäudes, der Fenster, Rolläden, Loggien- bzw. Balkonverkleidungen und der
Wohnungsabschlußtüren nicht eigenmächtig verändern dürfen. Wenn nach § 5 Nr. 3 Satz 3
der Teilungserklärung Änderungen der äußeren Gestalt oder des Anstrichs der Gebäude nur
des Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit bedürfen, so ist damit erkennbar
der Beschluß über das Erfordernis der Änderung - möglicherweise auch als eines über die
Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehenden Eingriffs - gemeint. Einen anderen Beschlußgegenstand bildet
demgegenüber die Art, in der die Instandhaltungsmaßnahme durchzuführen ist, indem entweder (als
gemeinschaftliche Verwaltung) der Verwalter unter Verwendung gemeinschaftlicher Mittel hierfür das Erforderliche
veranlaßt oder aber (als Sonderverwaltung) die Wohnungseigentümer Teile des Gemeinschaftseigentums durch
tätige Mithilfe instandsetzen.

31

Im Wege der Auslegung der Teilungserklärung oder sonstiger Vereinbarungen in Verbindung mit besonderen
Verhältnissen der Gemeinschaft ergibt sich ebenfalls keine Zulässigkeit des Mehrheitsbeschlusses. Es
fehlen bereits Anknüpfungspunkte für eine Auslegung. Die Versammlung der Wohnungseigentümer hat
allerdings am 24. Juni 1976 unter Punkt 9 der Tagesordnung beschlossen, daß die Kachelung der Loggien zu
Lasten derjenigen Wohnungseigentümer, die dies wünschen, genehmigt werde. Aber dieser Beschluß hatte
nur eine Gestattung und nicht eine Verpflichtung zur tätigen Mithilfe zum Inhalt. Hätte er zu einer
tätigen Mithilfe verpflichtet, dann wäre er ebenfalls nicht aus einer Vereinbarung abzuleiten gewesen.
Aus der Tatsache der unterbliebenen Anfechtung dieses nicht von allen Wohnungseigentümern gefaßten
Beschlusses ließe sich nicht ableiten, daß die Wohnungseigentümer dem Gesetz und der Teilungsvereinbarung
zuwider in der Folgezeit zu Dienstleistungen zum Zwecke der Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums
herangezogen werden können. Außerdem hat sich in der mündlichen Verhandlung des Landgerichts
herausgestellt, daß die damals interessierten Wohnungseigentümer nicht entlastet werden sollten, soweit
es um den Anstrich der übrigen Loggien gehe.

32

Die örtlichen Gegebenheiten legen schließlich auch nicht die Zulässigkeit eines Mehrheitsbeschlusses
nahe, der schon im Wege der Auslegung der Teilungserklärung nicht entnommen werden könnte. Es ist auch bei
vergleichbaren großen Mietwohnblöcken nicht üblich, daß die Mieter den Anstrich derartiger
Gebäudeteile übernehmen.

33

Die Ausführungen des Landgerichts zur Begründung seiner Ansicht, daß die angefochtenen
Beschlüsse einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen, die die Interessen der Gesamtheit der
Wohnungseigentümer berücksichtigt, treffen nicht die Rechtslage. Nach § 21 Abs. 4 WEG kann zwar
jeder Wohnungseigentümer eine dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechende Verwaltung
nach billigem Ermessen verlangen, soweit Vereinbarungen oder Beschlüsse nicht vorliegen. Dieses Verlangen hat
aber dort Grenzen, wo das Gesetz eine bestimmte Verwaltung vorschreibt, das Verlangen von dieser gesetzlichen Regelung
abweicht und auch nicht durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer gedeckt wird.

34

b)

35

Da bereits die Unzulässigkeit eines auf § 21 Abs. 3 WEG beruhenden Mehrheitsbeschlusses aus der
dem Gesetz fremden Befugnis der Eigentümerversammlung folgt, den Wohnungseigentümern eine Verpflichtung
zur tätigen Mithilfe aufzuerlegen, ist keine Stellungnahme zu der weiteren Frage erforderlich, ob selbst eine
entsprechende Vereinbarung im Hinblick darauf, daß die den Wohnungseigentümern gemäß § 21
Abs. 1 WEG zustehende gemeinschaftliche Verwaltung durch die in §§ 26-28 WEG geregelten Aufgaben des
Verwalters eingeschränkt ist, hingenommen werden könnte. Das Kammergericht (a.a.O.) hat mit beachtlichen
Erwägungen gemeint, das Gesetz begründe für die Durchführung der Instandhaltungsmaßnahmen
eine doppelte Zuständigkeit, wenn es auch in ersten Linie die Aufgabe der Eigentümer sein möge,
über die einzelnen Instandhaltungsmaßnahmen mehrheitlich zu beschließen, und vornehmlich Sache
des Verwalters, diese Beschlüsse auszuführen. Immerhin dürfte dies Auffassung an § 27 Abs. 1
Nr. 2, Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 WEG zu messen sein (Palandt/Bassenge, Anm. 1 zu § 21 WEG).

36

c)

37

Zusammenfassend fehlte der Wohnungseigentümerversammlung vom 12. März 1979 mithin die Befugnis
für die beiden Mehrheitsbeschlüsse. Die Versammlungsmehrheit durfte den einzelnen Wohnungseigentümern
nicht in Form tätiger Mithilfe bei der Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums mehr Pflichten auferlegen,
als sie nach dem Gesetz und der Teilungsvereinbarung zu erfüllen hatten. Dies entfernte sich vom Grundsatz der
gemeinschaftlichen Verwaltung (§ 21 Abs. 1 WEG) in Richtung auf eine gesonderte Verwaltung der einzelnen
Eigentümer in einem Teilbereich. Ob ein Mehrheitsbeschluß dahin rechtlich zulässig gewesen wäre,
den einzelnen Wohnungseigentümer von der auf ihn entfallenden Umlage der Anstrichkosten zu befreien, wenn er
selbst Pflegearbeiten in einem bestimmten Bereich gemeinschaftlichen Eigentums übernimmt, bedarf im Hinblick
auf die vorliegenden Beschlüsse keiner Entscheidung. Die beiden Mehrheitsbeschlüsse sind daher für
ungültig zu erklären. Um diesen gestaltenden Anspruch herbeiführen zu können, sind der
angefochtene Beschluß auf die sofortige weitere und der Beschluß des Amtsgerichts vom 24. Juli 1979
auf die sofortige erste Beschwerde des Beteiligten zu 1) aufzuheben.

38

3

39

a)

40

Die Kostenentscheidungen folgen aus § 47 Satz 1 und 2 WEG. Angesichts ihres Unterliegens entspricht es
dem billigem Ermessen, die Gerichtskosten der drei Instanzen den Beteiligten zu 2) bis 83) als Gesamtschuldnern
aufzuerlegen. Eine Erstattungsanordnung hinsichtlich außergerichtlicher Kosten der Instanzen hat der Senat
entsprechend dem Grundsatz, daß jeder Beteiligte seine Kosten selbst zu tragen hat und eine Kostenerstattung
nur ausnahmsweise bei besonderen Gründen anzuordnen ist (vgl. Palandt/Bassenge, Anm. 2 b zu § 47 WEG),
nicht getroffen. Ein Ausnahmefall, der eine Erstattungsanordnung nahelegen würde, liegt nicht vor.

41

b)

42

Die Wertfestsetzung für beide Beschwerdeinstanzen folgt aus § 48 Abs. 2 WEG, wobei der Senat
hinsichtlich der Festsetzung zweiter Instanz von der Abänderungsbefugnis des § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO
Gebrauch gemacht hat. Der hier maßgebliche Verfahrensgegenstand (Beschlüsse über Anstreicherarbeiten
durch tätige Mithilfe) ist nur einer einheitlichen Betrachtung und Wertung zugänglich. Alle
Wohnungseigentümer einschließlich der Verwalterin konnten die beiden Beschlüsse - mit Rechtskraftwirkung
der Entscheidung für und gegen alle Beteiligten (§ 45 Abs. 2 Satz 2 WEG) - gerichtlich überprüfen
lassen (§ 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG). Es ist daher nicht angebracht, die Geschäftswerte nach dem Interesse der
einzelnen Wohnungseigentümer aufzuspalten (BayOLG, Rpfleger 1979, 386;Palandt/Bassenge, Anm. 2 zu § 48 WEG),
wie es erkennbar das Landgericht getan hat. Da es sich hier um eine größere Wohnanlage mit 83
Eigentumswohnungen handelt und der Wert der nach den Tagesordnungspunkten 4 b und 4 c auszuführenden Arbeiten
gemäß dem vom Beteiligten zu 1) vorgelegten Kostenangebot der Firma Müller etwa 25.000,- DM betragen
soll, erscheint angesichts der Bedeutung der Angelegenheit ein Geschäftswert von je 5.000,- DM für beide
Beschwerdeinstanzen angemessen.