Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 1999-01-12, Aktenzeichen 10 B 2574/98
ECLI:DE:OVGNRW:1999:0112.10B2574.98.00

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

Der Streitwert wird - unter Änderung der erstinstanzlichen Wertfestsetzung - für
beide Rechtszüge auf jeweils 25.000,-- DM festgesetzt.

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G r ü n d e :

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I. Unter Berücksichtigung des Antragsvorbringens deutet der
Senat das Begehren des Antragstellers dahin, daß der Beschluß
des Verwaltungsgerichts nur insoweit angegriffen werden soll,
als der erstinstanzliche Antrag abgelehnt worden ist (betrifft
den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung
des Widerspruchs gegen die Ordnungsverfügung vom 13. August
1998). Demgegenüber ist der Beschluß des Verwaltungsgerichts
nicht Gegenstand des Zulassungsverfahrens, soweit der
Antragsteller in erster Instanz obsiegt hat (betrifft den
Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des
Widerspruchs gegen die Zwangsgeldfestsetzung).

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II. Der Antrag mit dem vorstehend beschriebenen Inhalt ist
zulässig, aber nicht begründet. Die innerhalb der Zwei-Wochen-
Frist des § 146 Abs. 5 Satz 1 VwGO bei Gericht eingegangenen
Darlegungen des Antragstellers, die der Prüfung des
Zulassungsantrags allein zugrundezulegen sind (§ 146 Abs. 5
Satz 3 VwGO), ergeben keinen Zulassungsgrund im Sinne des
- gemäß § 146 Abs. 4 VwGO entsprechend anzuwendenden - §§ 124
Abs. 2 VwGO. Weder bestehen, wie vom Antragsteller geltend
gemacht, ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der
angefochtenen Entscheidung (Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2
Nr. 1 VwGO), noch weist die Rechtssache besondere tatsächliche
oder rechtliche Schwierigkeiten auf (Zulassungsgrund des § 124
Abs. 2 Nr. 2 VwGO).

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1. Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der Entscheidung
des Verwaltungsgerichts sind nicht gegeben. Insoweit hat der
Antragsteller vorgetragen, das Verwaltungsgericht habe den
Inhalt der Ordnungsverfügung des Antragsgegners vom 13. August
1998 verkannt. Ihm sei eine Gesamtsanierung (im Sinne einer
vollständigen Erneuerung des Westgiebels) und keine
Teilmaßnahme aufgegeben worden. Eine Gesamtsanierung sei ihm
aber aus wirtschaftlichen Gründen unzumutbar. Lege man die
Ordnungsverfügung hingegen mit dem Verwaltungsgericht dahin
aus, daß lediglich der Austausch einzelner verfaulter oder
pilzbefallener Fachwerkteile geschuldet werde, sei die
behördliche Anordnung auf eine unmögliche Leistung gerichtet
und deshalb rechtswidrig.

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a) Aus den vom Antragsteller vorgetragenen Gründen ergibt
sich keine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür, daß das
Verwaltungsgericht unter Verkennung der allgemein zulässigen
Auslegungsmethoden den Inhalt der Ordnungsverfügung
unzutreffend festgestellt hätte. Der Antragsteller hält dem
Ergebnis der durch das Verwaltungsgericht vorgenommenen
Auslegung lediglich seine Deutung des Inhalts der
Ordnungsverfügung entgegen. Eine andere Ansicht allein
begründet keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der
verwaltungsgerichtlichen Entscheidung. Unabhängig davon und im
Hinblick auf ein Hauptsacheverfahren hinzugefügt, teilt der
Senat die Auslegung des Verwaltungsgerichts. Das
Verwaltungsgericht hat den Inhalt der Ordnungsverfügung des
Antragsgegners vom 13. August 1998 nicht verkannt. Durch diese
Ordnungsverfügung ist dem Antragsteller (u.a.) aufgegeben
worden, "die innere durchfeuchtete Verkleidung an Wand und
Decke zu beseitigen und anschließend den konstruktiven Zustand
des Giebelsbereichs zu untersuchen; ggf. verfaulte oder
pilzbefallene Fachwerkteile zu beseitigen und sachgerecht
durch artgleiches Material zu ersetzen".

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Der vorstehende Wortlaut ist eindeutig in dem Sinne, daß
keine Verpflichtung zur Gesamterneuerung, sondern lediglich zu
einem Teilaustausch von Materialien begründet werden soll.
Allerdings hat der Antragsgegner in seiner Ordnungsverfügung
auch, worauf der Antragsteller sich bezieht, das Ergebnis der
am 6. Juli 1998 durchgeführten Ortsbesichtigung erwähnt,
wonach es aufgrund des desolaten Gesamtzustandes des
Westgiebels "keinen Ansatz für Reparaturen" gebe, sondern eine
"Gesamtsanierung" erforderlich sei. Damit ist indessen keine
"Gesamterneuerung" gemeint. Sanierung bedeutet vom Wortsinn
her, daß Teile vorhanden sind, die einen ordnungsgemäßen
Zustand aufweisen, und demzufolge erhalten bleiben können und
daß lediglich schadhafte Teile repariert oder ausgewechselt
werden. Wenn der Antragsgegner weitergehende Maßnahmen
beabsichtigt hätte, hätte er anstatt von einer Gesamtsanierung
des Westgiebels von dessen Erneuerung gesprochen. Die
vorstehende Auslegung wird durch die konkreten Umstände des
vorliegenden Falles bestätigt. In dem Vermerk des
Antragsgegners über die Ortsbesichtigung vom 6. Juli 1998
heißt es u.a., daß die Ursache des Eindringens der
Regenwassermengen in das Mauerwerk auch bei dieser
Besichtigung nicht habe herausgefunden bzw. lokalisiert werden
können und daher bis auf weiteres spekulativ bleibe. Wenn der
Verfasser sodann fortfährt, daß es "aufgrund des desolaten
Gesamtzustandes keinen Ansatz für Reparaturen (gebe), sondern
eine Gesamtsanierung ... für die Substanzsicherung und deren
Erhalt dringend erforderlich" sei, bringt er damit zum
Ausdruck, daß es mangels einer erkennbaren Ursache für die
Wasserschäden nicht sinnvoll wäre, auf "gut Glück" an einer
beliebigen Stelle mit Reparaturen zu beginnen, sondern daß
lediglich eine Gesamtmaßnahme (im Sinne einer Überprüfung der
gesamten Giebelwand und darauf aufbauender zielgerichteter
Maßnahmen) Erfolg verspricht. Über den Umfang der letztlich
erforderlichen Maßnahmen ist damit keine Aussage
getroffen.

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Als Ergebnis der obigen Auslegung ist daher festzuhalten,
daß dem Antragsteller nach dem Inhalt der Ordnungsverfügung
grundsätzlich nur eine Sanierung der westlichen Giebelwand (im
Sinne einer Reparatur oder eines Teilaustauschs) obliegt. Ob
darüber hinaus eine Verpflichtung zu einer Gesamterneuerung
der Giebelwand besteht, falls die durchzuführende Untersuchung
eine vollständige Verrottung der Giebelwand ergibt und damit
eine Sanierung ausscheidet, kann offenbleiben.

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b) Hat das Verwaltungsgericht demnach den Inhalt der
Ordnungsverfügung nicht verkannt, ergeben sich ernstliche
Zweifel an der Richtigkeit seiner Entscheidung auch nicht
daraus, daß nach Auffassung des Antragstellers die ihm in
erster Linie aufgegebene Sanierung des Vorhandenen auf etwas
Unmögliches gerichtet sei. Die Unmöglichkeit sieht er darin
begründet, daß die Entfernung einzelner angefaulter
Fachwerkteile den Westgiebel und letztlich das gesamte Denkmal
zum Einsturz bringen würde. Diese Einschätzung ist jedenfalls
nicht substantiiert dargetan. Der Antragsteller hält den
tatsächlichen Feststellungen durch das Verwaltungsgericht
lediglich seine andere tatsächliche Wertung entgegen, ohne
darzutun, aus welchen Gründen bei fachmäßiger Reparatur der
Einsturz des Westgiebels die Folge des Auswechselns einzelner
Fachwerkteile sein soll. Einen allgemeinen Erfahrungssatz
diesen Inhalts gibt es nicht; er wird auch nicht vom
Antragsteller vorgetragen. Dem Senat ist jendenfalls aus
anderen denkmalschutzrechtlichen und baurechtlichen Verfahren
bekannt, daß es im Grundsatz durchaus technisch möglich ist,
bei geeigneten Abstützungsmaßnahmen - wie sie im übrigen bei
einem (von dem Antragsteller offenbar für möglich gehaltenen)
Abriß des westlichen Giebels und seinem vollständigen
Neuaufbau ebenfalls erforderlich wären - einen teilweisen
Austausch des Fach- und Mauerwerks vorzunehmen. Der
Antragsteller hätte daher im einzelnen darlegen müssen (evtl.
unter Beifügung einer gutachtlichen Äußerung eines
Gebäudesachverständigen), weshalb die ihm aufgegebenen
Maßnahmen an seinem Hause nicht durchführbar sein sollen.

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Nur ergänzend sei bemerkt, daß auch der Verwalter des
Antragstellers offenbar keine Probleme in einem Teilaustausch
des Fachwerks gesehen hat. In seinem an den Antragsteller
gerichteten Schreiben vom 6. Juli 1998, das im Anschluß an die
bereits erwähnte Ortsbesichtigung abgefaßt und von dem
Antragsteller zu den Gerichtsakten überreicht worden ist,
heißt es auszugsweise: "Einziger Lösungsvorschlag: Sanierung
der Giebelwand - Abschlagen des Putzes, Erneuerung der Balken
(soweit erforderlich)...". Der Zusatz "(soweit erforderlich)"
schließt ein, daß ein Teilaustausch nach Einschätzung des
Verwalters in Betracht kommt und für möglich gehalten
wird.

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c) Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der
erstinstanzlichen Entscheidung ergeben sich auch nicht daraus,
daß das Verwaltungsgericht zu Unrecht die Zumutbarkeit der dem
Antragsteller aufgegebenen Maßnahmen bejaht hätte.

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aa) Das Verwaltungsgericht ist insoweit von dem - durch den
Antragsteller nicht in Frage gestellten - Grundsatz
ausgegangen, daß die Zumutbarkeitsfrage objektbezogen (nicht
personenbezogen) zu entscheiden ist und daß dem Eigentümer
eines Denkmals grundsätzlich solche Erhaltungs- und
Instandsetzungsmaßnahmen zumutbar sind, deren Kosten unter
Berücksichtigung der Zuwendungen von öffentlichen Mitteln und
der steuerlichen Vorteile in einem angemessenen Verhältnis zu
dem tatsächlich realisierbaren Nutzwert des Denkmals stehen.

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Vgl. OVG NW, Beschlüsse vom
28. April 1989 - 10 B 833/89 - und vom
30. Januar 1991 - 7 B 3127/90 -.

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bb) Soweit der Antragsteller die wirtschaftliche
Unzumutbarkeit der ihm aufgegebenen Maßnahmen aus der Höhe der
erforderlichen Aufwendungen herzuleiten versucht, die er
zwischen 20.000,-- DM (bei Sanierung durch fachlich versierten
Nachmieter) und 100.000,-- DM (bei Sanierung durch
Fachunternehmer) ansetzt (vgl. Schreiben an den Antragsgegner
vom 7. August 1998), geht er bereits von einem falschen
rechtlichen und tatsächlichen Ansatz aus. Die geschätzten
Beträge unterstellen das Erfordernis einer vollständigen
Erneuerung der westlichen Giebelwand. Wie oben dargelegt, ist
der Antragsteller aber zunächst einmal nur zu einer Sanierung
der schadhaften Teile verpflichtet. In welchem Umfang die Wand
einer Erneuerung bedarf, steht bislang nicht fest und kann
auch erst sicher beurteilt werden, wenn - wie in der
angefochtenen Ordnungsverfügung unter b) vorgesehen - die
innere Verkleidung der Wand entfernt und der konstruktive
Zustand des Giebels untersucht worden ist.

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Im übrigen ist zu bedenken, daß der Antragsteller, worauf
das Verwaltungsgericht bereits hingewiesen hat, sich gemäß § 7
Abs. 1 Satz 3 DSchG NW für die Frage der Zumutbarkeit auf
Belastungen durch erhöhte Erhaltungskosten nicht berufen kann,
wenn diese dadurch verursacht worden sind, daß
Erhaltungsmaßnahmen zuvor gesetzwidrig unterblieben sind. Ob
dies im Falle des Antragstellers zutrifft, bedarf aus Anlaß
des vorliegenden Verfahrens keiner Entscheidung.

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cc) Dafür, daß dem Antragsteller bereits die ihm durch die
Ordnungsverfügung aufgegebenen Untersuchungsmaßnahmen,
unabhängig von dem später erforderlich werdenden
Sanierungsaufwand, unzumutbar wären, ist bisher nichts
dargetan. Unerheblich ist, daß der derzeitige Mieter des
Antragstellers seine Mietzahlungen offenbar eingestellt hat
und das Denkmalobjekt daher zur Zeit keine Erträgnisse
abwirft. Unabhängig davon, daß die Vorgehensweise des Mieters
gemäß den dem Senat vorliegenden Unterlagen ausschließlich
durch die angeblichen Feuchtigkeitsmängel der Wohnung bedingt
ist, gibt die Mietzinsminderung durch den Mieter für die
Rechtsfrage der Zumutbarkeit der Untersuchungsmaßnahmen nichts
her.

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Unberücksichtigt bleiben mußten ferner die mit
Schriftsätzen vom 8. Dezember 1998 und 7. Januar 1999
überreichten Unterlagen (Grundbuchauszüge, Darlehensvertrag,
Einkommensteuerbescheid), und zwar schon deshalb, weil diese
nicht innerhalb der Zwei-Wochen-Frist des § 146 Abs. 5 Satz 1
VwGO eingereicht worden sind.

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Gleichwohl sei im Hinblick auf ein etwa nachfolgendes
Hauptsacheverfahren folgendes bemerkt: Eine Berücksichtigung
der Hypotheken, die auf dem Grundstück lasten (insgesamt
400.000,-- DM), bei der Frage der Zumutbarkeit der
erforderlichen Sanierungsaufwendungen dürfte nur möglich sein,
wenn der Antragsteller den Nachweis erbringt, daß die
Hypothekendarlehen dem Denkmal in Form von werterhaltenden
oder -erhöhenden Maßnahmen zugute gekommen sind. Dafür fehlt
es bislang an jeglichen Anhaltspunkten.

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Nach alledem bestehen auf der Grundlage des
Antragstellervorbringens im Zulassungsverfahren keine
ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen
Entscheidung.

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2. Die obigen Ausführungen ergeben, daß die Rechtssache
auch keine besonderen tatsächlichen oder rechtlichen
Schwierigkeiten aufweist.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die
Streitwertfestsetzung auf § 20 Abs. 3, § 13 Abs. 1 Satz 1 GKG.
Die Herabsetzung des Streitwertes um 5.000,-- DM für die erste
Instanz rechtfertigt sich daraus, daß nach ständiger
Rechtsprechung der Bausenate des Gerichts unselbständige
Zwangsgeldandrohungen in die Streitwertbemessung nicht
einzubeziehen sind.

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Dieser Beschluß ist unanfechtbar.

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