Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-06-26, Aktenzeichen 15 O 410/13
ECLI:DE:LGK:2014:0626.15O410.13.00

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 17.202,92 EUR zu zahlen.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Klägerin von der vorgerichtlichen Gebührenforderung ihres Prozessbevollmächtigten in Höhe von 555,60 EUR freizustellen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten gesamtschuldnerisch zu 75 % und die Klägerin zu 25 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die gegen sie gerichtete Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

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Tatbestand

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Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Begleichung von Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2008 bis 2011.

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Die Klägerin war Eigentümerin des Geschäftshauses „G“ in Brühl. Mit Mietvertrag vom 15.10.2006 vermietete die Klägerin den Beklagten eine im 3. Obergeschoss gelegene Mietfläche zum Betrieb einer Zahnarztpraxis. Der Mietvertrag sieht in § 5 eine Regelung zu Betriebs- und Nebenkosten vor. In § 5 Ziffer 2 heißt es, dass Betriebs- und/oder Nebenkosten im Sinne des Vertrages sämtliche Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung in ihrer aktuellen Fassung sowie alle sich aus der als Anlage 3 beigefügten Aufstellung ergebenden Kosten seien. § 5 Ziffer 9 regelt, dass die Abrechnung als anerkannt gilt, wenn der Mieter dieser nicht innerhalb von sechs Wochen nach Zugang unter Angabe von Gründen schriftlich widersprochen hat. Der Vermieter werde den Mieter bei Beginn der Frist auf die Ausschlussfrist besonders hinweisen.

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Mit Schreiben vom 29.04.2010 übersendete die Klägerin - bzw. die von ihr beauftrage C Immobilien-Vermarktungs-GmbH - den Beklagten die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008, die eine Nachforderung von 6.026,29 EUR auswies (Anlage K2). Mit Schreiben vom 18.05.2010 teilten die Beklagten mit, dass sie „der Forderung widersprechen“ (Anlage K12).

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Mit Schreiben vom 18.04.2011 übersendete die Klägerin den Beklagten die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009, die eine Nachforderung von 7.282,65 EUR auswies (Anlage K3). Anders als die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 enthielt das Schreiben keinen Hinweis darauf, dass eine Abrechnung als anerkannt gelte, wenn ihr nicht sechs Wochen nach Zugang schriftlich widersprochen werde. Mit Schreiben vom 27.04.2011 widersprachen die Beklagten der Nebenkostenabrechnung und wendeten sich gegen „die pauschale Veranlagung von Verwaltergebühren in Höhe von 41.005,08 EUR“ (Anlage K10).

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Mit Schreiben vom 10.04.2012 und 01.06.2012 übersendete die Klägerin den Beklagten die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 (Anlage K4). Die Klägerin bezifferte eine Nachforderung auf letztlich 5.722,23 EUR. Auf die sechswöchige Widerspruchsfrist wurde hingewiesen. Mit Schreiben vom 03.05.2012 wendeten sich die Beklagten gegen die Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2008 bis 2010. Bezüglich der Einzelheiten wird auf die Anlage K13 Bezug genommen.

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Mit Schreiben vom 02.04.2013 übersendete die Klägerin den Beklagten die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 (Anlage K5). Die Klägerin bezifferte eine Nachforderung auf 2.484,90 EUR. Auf die sechswöchige Widerspruchsfrist wurde hingewiesen. Mit Schreiben vom 22.07.2013 beanstandeten die Prozessbevollmächtigten der Beklagten die Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2008 bis 2011. Darin wendeten sich die Prozessbevollmächtigten gegen die Verwaltungskosten sowie gegen die Positionen Hausreinigung Glas / Büro Hausmeister, Wartung Brandschutztüren, Wartung Sicherheitsbeleuchtung und Wartung GLT (Anlage K 16).

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Die Klägerin forderte die Beklagten mit Schreiben vom 19.07.2013 erfolglos zur Zahlung der Forderungen aus den Nebenkostenkostenabrechnungen für die Jahre 2008 bis 2011 unter Fristsetzung bis zum 30.07.2013 auf. Das Objekt wurde zwischenzeitlich veräußert.

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Die Klägerin ist der Ansicht, die Nebenkostenabrechnungen seien nicht zu beanstanden. Unter Anderem trägt sie hierzu vor, die umlagefähigen Verwalterkosten seien vor dem Hintergrund als wirtschaftlich anzusehen, dass sich nach Bezugsfertigkeit des Objekts herausgestellt habe, dass die Immobilie nach Erreichen eines gewissen Vermietungsstandes weiterveräußert werden sollte. Da der Beginn einer Verwaltertätigkeit mit erheblichem Mehraufwand verbunden und ein langfristiger Vertrag aufgrund der geplanten Veräußerung nicht habe abgeschlossen werden können, könne man hier nicht bundesweite Durchschnittswerte für eine Verwaltertätigkeit zu Grunde legen. Die Klägerin ist ferner der Ansicht, die Beklagten seien mit Beanstandungen der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2008 und 2011 aufgrund der Anerkenntnisfiktion des § 5 Ziffer 9 des Mietvertrages ausgeschlossen. Für das Jahr 2009 seien die Beklagten mit Monierungen mit Ausnahme der Position „Verwaltergebühren“ nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB ausgeschlossen. Für das Jahr 2010 seien die Beklagten wiederum aufgrund der Anerkenntnisfiktion des § 5 Ziffer 9 des Mietvertrages ausgeschlossen, dies mit Ausnahme der Position „Verwaltergebühren“.

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Die Klägerin beantragt,

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1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 21.516,07 EUR nebst 8 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 30.07.2013 zu zahlen;

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2. die Klägerin von der vorgerichtlichen Gebührenforderung ihres Prozessbevollmächtigten in Höhe von 555,60 EUR freizustellen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie sind der Ansicht, die Nebenkostenabrechnungen würden unter formellen und materiellen Mängeln leiden und vertiefen ihren Vortrag aus dem Schreiben vom 22.07.2013. Im Hinblick auf die „Verwalterkosten“ sind die Beklagten der Ansicht, diese seien jedenfalls nicht wirtschaftlich. Hierzu legen sie eine Bürokostenanalyse des Jahres 2012 mit bundesweiten Durchschnittswerten vor.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist im tenorierten Umfang begründet.

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I. Der Klägerin stehen nach § 5 Ziffer 1 des Mietvertrages Ansprüche für die Nebenkosten der Jahre 2008 in Höhe von 6.026,29 EUR, für 2010 zunächst in Höhe von 2.705,02 EUR und für 2011 in Höhe von 2.484,90 EUR zu, mithin in einer Gesamthöhe von 11.216,21 EUR. Dies beruht darauf, dass die Beklagten mit Einwendungen bezüglich der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2008 und 2011 vollständig und bezüglich der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 mit Ausnahme der Einwendungen gegen die Verwalterkosten ausgeschlossen sind. Die Nebenkostenabrechnungen gelten insoweit gemäß § 5 Ziffer 9 des Mietvertrages als anerkannt. Bedenken bezüglich der darin enthaltenen sechswöchigen Widerspruchsfrist bestehen nicht (vgl. KG Berlin, Urt. v. 28.06.2010 – 8 U 167/09, Rn. 66 bei Juris mwN; LG Köln, Urt. v. 05.03.2014 – 7 O 263/13, vorgelegt als Anlage K21). Bezüglich der Nebenkostenabrechnung vom 29.04.2010 für das Jahr 2008 haben die Beklagten zwar mit Schreiben vom 18.05.2010 widersprochen, sie haben darin jedoch lediglich pauschal „der Forderung der Klägerin“ widersprochen. Ein wirksamer Widerspruch hätte dagegen jedenfalls vorausgesetzt, dass die Beklagten sich gegen konkrete Positionen der Klägerin gewendet hätten (vgl. LG Karlsruhe, Urt. v. 30.03.2012 – 9 S 506/11, Rn. 14 bei Juris). Erstmals mit Schreiben vom 03.05.2012 – und somit nach Ablauf der sechswöchigen Frist – haben die Beklagten die Verwaltergebühren beanstandet. Der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 haben die Beklagten erstmals am 22.07.2013 und somit ebenfalls nach Fristablauf widersprochen. Bezüglich der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 vom 10.04.2012 und 01.06.2012 haben die Beklagten mit Schreiben vom 03.05.2012 lediglich bezüglich der Verwaltungskosten widersprochen. Zwar heißt es in dem Schreiben, dass „insbesondere“ im Teil Verwaltungskosten keine genaue Aufschlüsselung der Nebenkosten erfolgt sei, im Folgenden Ausführungen beziehen sich sodann aber ausschließlich auf die Verwaltungskosten, sodass nicht erkennbar ist, ob und gegebenenfalls welche konkreten Positionen noch angegriffen werden sollen. Weitere Positionen der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 haben die Beklagten erst mit Schreiben vom 22.07.2013 und somit verspätet moniert. Für das Jahr 2010 gilt somit nach § 5 Ziffer 9 des Mietvertrages die Nebenkostenabrechnung mit Ausnahme der Verwalterkosten als anerkannt, sodass sich der Betrag von 2.705,02 EUR ergibt (5.722,23 EUR – 3.017,21 EUR).

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II. Der Klägerin steht bezüglich der Nebenkosten für das Jahr 2010 ein weiterer Anspruch aus § 5 Ziffer 1 des Mietvertrages in Höhe von 883,92 EUR zu. In dieser Höhe kann die Klägerin Ersatz der rechtzeitig monierten Verwaltergebühren verlangen. Die Beklagte hat substantiiert unter Vorlage einer Büronebenkostenanalyse vorgetragen, dass die von der Klägerin abgerechneten Verwaltungskosten nicht dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügten. Die Verwaltungskosten betrugen bis zu 1,01 EUR/m²/Monat, obwohl nach der vorgelegten Büronebenkostenanalyse Kosten von 0,28 – 0,31 EUR/m²/Monat üblich waren (Anlage B1). Die Klägerin hat die hohen Kosten zwar plausibel damit begründet, dass aufgrund der beabsichtigten Veräußerung nur ein kurzer Verwaltervertrag abgeschlossen werden konnte bei dem die Kosten für aufwendige Einarbeitungen nicht über mehrere Jahre amortisiert werden konnten, dies kann jedoch nicht zu Lasten der Beklagten Mieter gehen. Es handelt sich vielmehr um einen rein in der Sphäre der Klägerin liegenden Umstand, dessen erhöhte Kostenfolge nicht auf den Mieter übertragbar ist. Gemäß der vorgelegten Bürokostenanalyse konnten die erforderlichen Kosten für das Jahr 2010 auf 0,29 EUR/m²/Monat festgelegt werden (Anlage B1, S. 10, wobei angesichts der im Gebäude befindlichen Zahnarztpraxis von einer mittleren bis hohen Gebäudequalität auszugehen war). Für die von den Beklagten angemieteten 254 m² ergeben sich damit angemessene Kosten in Höhe von 73,66 EUR, was einen Jahresbetrag für 2010 in Höhe der benannten 883,92 EUR ergibt.

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III. Für das Jahr 2009 steht der Klägerin gemäß § 5 Ziffer 1 ein Nachzahlungsanspruch bezüglich der Nebenkosten in Höhe von 5.102,79 EUR zu. Die Beklagten waren hier nicht mit Einwendungen ausgeschlossen, da die Klägerin nicht auf die Folgen eines nicht rechtzeitigen Widerspruchs hingewiesen hatte. Auch findet die Jahresfrist des für Wohnraummietverhältnisse geltenden § 556 Abs. 3 S. 5 BGB keine Anwendung, da § 578 Abs. 2 BGB nicht auf diese Vorschrift verweist. Angesichts der Verweisung auf zahlreiche andere Vorschriften kann auch nicht von einer für eine Analogie notwendigen planwidrigen Regelungslücke ausgegangen werden.

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1. Die Klägerin kann Ersatz der geltend gemachten Hausmeisterkosten verlangen. Die Kosten wurden vertraglich wirksam auf die Mieter umgelegt. Die Vereinbarung verstößt auch nicht im Hinblick auf den letzten Spiegelstrich der Anlage 3 zum Mietvertrag unter Punkt a) gegen § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB. Dass die in der Anlage 3 aufgezählten Betriebskosten nicht abschließend sind, ergibt sich bereits daraus, dass der Mieter daneben auch die Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung in ihrer jeweils gültigen Fassung zu tragen hat. Die Formulierung hat somit in erster Linie klarstellenden Charakter. Eine Umlage der Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung oder von Schönheitsreparaturen kann ihr nicht entnommen werden. Die Beklagten haben auch nicht substantiiert vorgetragen, dass die Hausmeisterkosten für das Jahr 2009 gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen hätten. Soweit sie einen massiven Anstieg bemängeln, betrifft das erst die Jahre 2010 und 2011. Für das Jahr 2009 fehlt es an konkretem Vortrag bezüglich möglicher Einsparmöglichkeiten oder aber an der Darlegung kostengünstigerer Angebote. Die Darlegungslast für die Unangemessenheit der Kosten lag insoweit bei den Beklagten (Palandt/Weidenkaff, 73. Auflage 2014, § 535 Rn. 88).

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2. Die monierten Kosten für die Positionen Wartung GLT/Lüftung/Klima, Wartung Sicherheitsbeleuchtung, Wartung Brandschutztüren für das Jahr 2009 sind durch die Anlage 3 unter Einbeziehung von § 2 Nr. 4a BetrKV und lit. b) Heizkosten, sowie durch den 8. und 3. Spiegelstrich unter lit. a) Allgemeine Betriebskosten Anlage 3 zum Mietvertrag wirksam umgelegt worden.

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3. Die monierten Kosten bezüglich der Position Allgemeinstrom kann die Klägerin ebenfalls ersetzt verlangen. Die Zusammenfassung der Kosten in der Anlage 3 lit. a) 8. Spiegelstrich begegnet keinen Bedenken (vgl. Schmidt/Harz, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 3. Auflage 2012, vorgelegt als Anlage K18).

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4. Die monierten Umlagen der Kosten für Hausreinigung und Aufzug, sowie Grundsteuer und Versicherung sind wirksam. Sie entsprechen jedenfalls dem nach § 5 Ziffer 3 des Mietvertrages vereinbarten billigem Ermessen der Klägerin.

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5. Die Heiz- und Warmwasserkosten haben die Beklagten nicht substantiiert bestritten. Unbestritten haben sie jedenfalls zunächst den Energieverbrauch für die Bereitstellung der Kälte außer Acht gelassen. Aus dem vorgelegten Schreiben der ista vom 26.06.2013 (Anlage K23) ergeben sich auch lediglich Hinweise auf eine fehlerhafte Abrechnung für das Jahr 2011, zu welchem auch die entsprechende Anfrage der Klägerin erfolgte.

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6. Die Verwalterkosten entsprachen nach den zum Jahr 2010 gemachten Ausführungen nicht dem Wirtschaftlichkeitsgebot. Für das Jahr 2009 kann der vorgelegten Bürokostenanalyse ein durchschnittlicher Wert von 0,30 EUR/m²/Monat entnommen werden, sodass sich ersetzbare Kosten in Höhe von 914,4 EUR ergaben. Von den für 2009 insoweit geltend gemachten 3.094,26 EUR waren daher 2.179,86 EUR abzuziehen, sodass dieser Abzug auch von der Nachforderung in Höhe von 7.282,65 EUR zu machen war, woraus sich der Nachforderungsbetrag in Höhe von 5102,79 EUR ergab.

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IV. Ein Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs.1 BGB.

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V. Die prozessualen Nebenentscheidung beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709 S. 2, 711 ZPO.

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Streitwert: 21.516,07 EUR