Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2001-10-15, Aktenzeichen 13 U 94/99
ECLI:DE:OLGK:2001:1015.13U94.99.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d

2

Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Schadensersatz wegen
Nichterfüllung eines Mietvertrages in Anspruch, den ihr am
30.11.1993 verstorbener Ehemann, Herr S., dessen Alleinerbin die
Klägerin ist, im Jahre 1985 zum Betrieb seiner Zahnarztpraxis im
Erdgeschoss des Hauses V. in A. mit den Beklagten und deren
Mitgesellschaftern, den Herren E. und O., als Vermietergemeinschaft
abgeschlossen hatte (Bl. 10 ff./95 ff. GA). Da die
Vermietergemeinschaft ihren Verbindlichkeiten aus der Finanzierung
des Objekts V. nicht nachkam, kündigte die C.. mit Schreiben vom
06.10.1992 das Darlehen. Auf Antrag dieser Darlehens- und
Grundschuldgläubigerin ordnete das Amtsgericht Aachen mit Beschluss
vom 28.12.1992 - 18 K 212/92 - die Zwangsversteigerung der an Herrn
S. vermieteten Teileigentumseinheit an. Im Versteigerungstermin vom
27.08.1993 erhielt der durch den Beklagten zu 1. vertretene Bieter,
Herr A., mit einem Höchstgebot von 510.000,00 DM den Zuschlag und
kündigte mit Schreiben vom 08.09.1993 den mit Herrn S. bestehenden
Mietvertrag unter Bezugnahme auf das Sonderkündigungsrecht nach §
57a ZVG i.V.m. § 565 BGB zum 31.12.1993. Im Rahmen seiner
Bemühungen um einen Verkauf der Zahnarztpraxis, die er aufgrund
eines Krebsleidens bereits seit April 1992 nicht mehr
kontinuierlich selbst betreute, trat Herr S. auch mit dem Ersteher
wegen eines Kaufs der Teileigentumseinheit oder einer langfristigen
Anmietung durch einen interessierten Praxisnachfolger, Herrn S., in
Verbindung. Mit Schreiben vom 27.09.1993 erhielt er von dem
Beklagten zu 1. - handelnd für die von Herrn A. mit der Abwicklung
beauftragte C. GmbH, deren Gesellschafter die Beklagten waren - die
Antwort, dass dies nur zu einem Kaufpreis von 750.000,00 DM oder zu
einer Miete von 35,00 DM/qm in Betracht komme. In eigenen
Verhandlungen mit dem Beklagten zu 1. als Vertreter von Herrn A.
gelang es Herrn S. schließlich, einen im Vergleich zu dem
gekündigten Mietvertrag des Herrn S. wesentlich ungünstigeren
Mietvertrag auszuhandeln, der am 14.12.1993 unterzeichnet wurde
(Bl. 407 ff. GA). Am 15.12.1993 unterzeichnete Herr S. einen von
Rechtsanwalt S. als Vertreter von Herrn S. bereits am 22.11.1993
unterschriftsreif ausgehandelten und entworfenen Kaufvertrag über
die Praxis (Bl. 538 ff. GA) zu einem wie folgt aufgeschlüsselten
Kaufpreis:

3

für die Praxiseinrichtungsgegenstände 180.000,00 DM

4

für die Laboreinrichtung 10.000,00 DM

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für Instrumente und Material 30.000,00 DM

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für den ideellen Wert der Praxis 10.000,00 DM

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230.000,00 DM

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Mit Kaufvertrag vom 23.12.1993 erwarben sodann die Beklagten -
der Beklagte zu 1. zugleich handelnd als Bevollmächtigter für Herrn
A. als Verkäufer - die Teileigentumseinheit; sie wurden am
31.05.1994 als neue Eigentümer eingetragen.

9

Die Klägerin hat behauptet, die Beklagten hätten bewusst die
Zwangsversteigerung der Teileigentumseinheit herbeigeführt, um über
einen Strohmann als Ersteher von dem Sonderkündigungsrecht gemäß §
57a ZVG Gebrauch zu machen und sich so von dem mit Herrn S.
bestehenden Mietvertrag zu lösen. Die Ausübung des Kündigungsrechts
habe dazu geführt, dass die Praxis anstelle der sonst erzielbaren
635.000,00 DM nur zu einem um 405.000,00 DM niedrigeren Kaufpreis
habe veräußert werden können.

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Die Klägerin hat beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zur
Zahlung von 405.000,00 DM nebst 7,5% Zinsen seit dem 21.05.1995 an
sie zu verurteilen.

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Die Beklagten haben beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie haben behauptet, zur Zwangsversteigerung sei es gekommen,
weil die Fa. M., die bereits im Jahre 1990 das Objekt V. - darunter
auch die Teileigentumseinheit, in der die Zahnarztpraxis betrieben
wurde - gekauft habe, ihren Zahlungspflichten nicht nachgekommen
sei und sie, die Beklagten, aufgrund von Auseinandersetzungen mit
ihren Mitgesellschaftern auch nicht länger bereit gewesen seien,
das Darlehen der C.. allein zu bedienen. Die Kündigung des
Mietvertrages habe auf den Kaufpreis für die Zahnarztpraxis keinen
Einfluss gehabt; da die Praxis aufgrund des krankheitsbedingten
Ausfalls von Herrn S. bereits zuvor über ein Jahr stillgelegen
habe, sei kein ideeller Wert mehr vorhanden gewesen. Auch der
materielle Wert der Praxis sei geringer gewesen als von dem
gerichtlich beauftragten Sachverständigen ermittelt. Im Übrigen
habe Herr S. einen etwaigen Schaden im Wesentlichen selbst zu
vertreten, weil er durch ein höheres Gebot im Versteigerungstermin
- erklärtermaßen hat er durch einen Dritten bis zum Betrage von
500.000,00 DM mitbieten lassen - oder durch einen nachträglichen
Ankauf der Teileigentumseinheit einen besorgten Mindererlös bei der
Veräußerung der Praxis hätte vermeiden können.

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Nach Vernehmung von Zeugen und Einholung eines nach Ergänzung
noch mündlich erläuterten schriftlichen Sachverständigengutachtens
hat das Landgericht mit Urteil vom 20.04.1999 der Klage unter
Abweisung im Übrigen in Höhe von 319.000,00 DM nebst 7,5% Zinsen
seit dem 25.09.1995 stattgegeben. Zur Begründung hat es im
Wesentlichen ausgeführt: Die Schadensersatzpflicht der Beklagten
folge aus § 325 Abs.1 BGB, weil ihre Vermieterpflicht, dem Mieter
den Gebrauch der Mietsache für den gesamten vertraglich
vereinbarten Zeitraum zu gewähren, durch eine Zwangsversteigerung
und die Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nicht
berührt werde. Diese Unmöglichkeit der weiteren
Gebrauchsüberlassung hätten die Beklagten schon auf der Grundlage
ihres eigenen Vorbringens zu vertreten. Den Mieter treffe auch
keine Verpflichtung, den kündigungsbedingten Schaden durch eigene
Bemühungen um den Erwerb des Mietobjekts abzuwenden. Bei einem ohne
die drohende Zwangsversteigerung bereits Ende 1992/Anfang 1993
anzunehmenden Verkauf der Praxis habe nach Maßgabe der
bedenkenfreien Bewertungen des Sachverständigen Dr. H.
wahrscheinlich ein Kaufpreis von 549.000,00 DM (281.000,00 DM für
den reellen und 268.000,00 DM für den ideellen Wert) erzielt werden
können. Diese Bewertung werde letztlich auch durch die
Zeugenaussage des Herrn E. bestätigt, der hiernach im Frühjahr 1993
bereit gewesen wäre, 500.000,00 bis 600.000,00 DM für die Praxis zu
zahlen, wenn nicht die Unsicherheiten hinsichtlich des
Fortbestandes des Mietvertrages bestanden hätten. Den als
Verzugsschaden geltend gemachten Zinssatz habe die Klägerin durch
Vorlage einer Bankbescheinigung ausreichend bewiesen.

18

Gegen dieses Urteil wenden sich die Beklagten mit ihrer
Berufung. Sie halten an ihrer Rechtsauffassung fest, nicht
vertreten zu müssen, dass es zur Zwangsversteigerung der
Praxiseinheit gekommen sei, während Herr S. es selbst zu vertreten
habe, dass er im Versteigerungstermin nicht weiter geboten oder auf
das Kaufangebot des Erstehers nicht eingegangen sei. Ferner greifen
die Beklagten die Ausführungen des Landgerichts zur Kausalität und
zur Schadenshöhe an. Da als "schädigendes Ereignis" nur die
Zwangsversteigerung mit nachfolgender Kündigung in Betracht komme,
sei beim Vergleich der Vermögenslagen nicht auf einen
Verkaufszeitpunkt Dezember 1992, sondern September 1993
abzustellen. Bis zur Zwangsversteigerung habe Herr S. auch gar
keine ernsthaften Verkaufsabsichten gehabt, weil er geglaubt habe,
seine Krankheit überwinden und die Praxis selbst fortführen zu
können. Herr E. sei kein ernsthafter Kaufinteressent gewesen, weil
er sich bereits mit eigener Praxis selbständig gemacht und als
Vertreter von Herrn S. dessen lukrative Privatpatienten schon in
seine Praxis herübergezogen habe. Dass Herr S. als Käufer der
Praxis auch nach Unterzeichnung des Mietvertrages nur 230.000,00 DM
zu zahlen bereit gewesen sei, bestätige, dass die Praxis zur
damaligen Zeit unabhängig von der Mietvertragssituation keinen
höheren Wert mehr gehabt habe.

19

Hinsichtlich des Zinsausspruchs beanstanden die Beklagten, dass
ein den gesetzlichen Verzugszins übersteigender Zinsschaden der
Klägerin schon nicht schlüssig dargelegt, geschweige denn bewiesen
sei.

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Die Beklagten beantragen,

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unter teilweiser Abänderung der angegriffenen Entscheidung die
Klage insgesamt abzuweisen,

ihnen zu gestatten, eine erforderliche oder zusätzliche
Sicherheitsleistung auch durch Bankbürgschaft zu erbringen.

22

Die Klägerin beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

27

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und tritt dem
Berufungsvorbringen entgegen.

28

Wegen aller Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens in
der Berufungsinstanz wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst
Anlagen verwiesen. Der Senat hat nach Maßgabe des Beschlusses vom
08.11.2000 ergänzend Zeugenbeweis erhoben; wegen des Ergebnisses
wird auf die Sitzungsniederschriften vom 30.05.2001 und 29.08.2001
Bezug genommen.

29

Die Akten des Zwangsversteigerungsverfahrens 18 K 212/92 AG
Aachen waren Verhandlungsgegenstand.

30

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

31

Die Berufung der Beklagten bleibt bis auf eine Korrektur im
Zinsausspruch nach dem Beweisergebnis beider Instanzen ohne Erfolg.
Soweit das angefochtene Urteil teilweise auf Verfahrensfehlern
beruht, sind diese vom Senat durch ergänzende Beweisaufnahme
behoben worden (§ 540 ZPO).

32

Die Beklagten sind der Klägerin als Erbin (§ 1922 Abs.1 BGB)
des Herrn S. zum Schadensersatz wegen Nichterfüllung des von ihnen
- gemeinsam mit ihren Mitgesellschaftern - mit dem Erblasser
abgeschlossenen Mietvertrages verpflichtet (§ 325 Abs.1 S.1 BGB),
weil sie sich ihre Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung dadurch
unmöglich gemacht haben, dass sie es zur Zwangsversteigerung der
vermieteten Teileigentumseinheit und vorzeitigen Kündigung des
Mietvertrages durch den Ersteher haben kommen lassen; ihr
Unvermögen zur weiteren Gebrauchsüberlassung haben die Beklagten
unabhängig von der Frage eines bewussten Zusammenwirkens mit dem
Ersteher zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach § 57a ZVG
(zur Sittenwidrigkeit eines solchen Vorgehens vgl. RG, JW 1927,
1407; BGH, ZMR 1979, 349) zu vertreten. Der Senat folgt hierzu den
zutreffenden Ausführungen des Landgerichts (§ 543 Abs.1 ZPO) nach
Maßgabe folgender ergänzender Ausführungen:

33

Das Mietverhältnis mit Herrn S. konnte mit einer
Kündigungsfrist von 12 Monaten frühestens zum 01.10.1995 gekündigt
werden, jedoch stand dem Mieter ein fünfmaliges Optionsrecht auf
eine Mietvertragsverlängerung um jeweils bis zu fünf Jahren zu (§
4). Mit dem Erwerb der Teileigentumseinheit trat der Ersteher zwar
in das Mietverhältnis ein (§ 571 Abs.1 BGB), jedoch mit der
Möglichkeit zur Ausübung des Ausnahmekündigungsrechts nach § 57a
ZVG. Da hiernach die Verpflichtung, das Mietobjekt dem Mieter die
ganze vertraglich vereinbarte Zeit zu gewähren, nicht auf den
Erwerber übergeht, bleibt diese Vermieterpflicht von den §§ 57a ZVG
und 571 BGB unberührt, so dass bei Kündigung des Mietverhältnisses
durch den Ersteher und der dadurch für den Vermieter eintretenden
Unmöglichkeit der Erfüllung (nur) der letztere gemäß § 325 BGB
Entschädigung zu leisten hat (RGZ 63, 66, 68; KG, JW 1936, 330; BGH
WM 1959, 120 und WM 1960, 1125, 1128).

Die Beklagten haben schon dadurch gegen ihre Pflichten aus dem
Mietvertrag verstoßen, dass sie den gemeinsam mit ihren
Mitgesellschaftern O. und E. eingegangenen Darlehensverpflichtungen
gegenüber der C.. nicht nachgekommen sind, mit der Folge der
Kündigung dieses Darlehens durch die grundpfandrechtlich gesicherte
Gläubigerin und der Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens.
Dadurch, dass die Beklagten es zur Darlehenskündigung und zur
Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens kommen ließen, haben
sie bereits eine als positive Vertragsverletzung zu wertende
Gefährdung des Vertragszwecks verursacht. Mit der
Zwangsversteigerung (am 27.08.1993) und der dadurch dem Ersteher
eröffneten - und von ihm mit Schreiben vom 08.09.1993
wahrgenommenen - Möglichkeit zur Kündigung des langfristigen
Mietverhältnisses gemäß § 57a ZVG (i.V.m. § 565 BGB) hat sich diese
Gefährdung des Vertragszwecks verwirklicht. Da der Vermieter mit
dem Mietvertrag die Einstandspflicht für die Fortdauer seiner
Leistungsfähigkeit zur Gewährleistung der Gebrauchsüberlassung dem
Mieter gegenüber übernimmt, sind alle Umstände, mit denen die
Beklagten ihre Schuldlosigkeit an der Zwangsversteigerung und der
damit zusammenhängenden Kündigung des Mietverhältnisses darzulegen
versuchen, unerheblich (vgl. RG WarnR 1916, Nr. 101). Im übrigen
hat ein Schuldner seine finanzielle Leistungsunfähigkeit, erst
recht seine - sei es auch durch das Verhalten Dritter motivierte -
Leistungsunwilligkeit dem Gläubiger gegenüber stets zu vertreten.
Das gilt im Verhältnis zum Mieter auch für die Nichtzahlung einer
Darlehensschuld durch den Vermieter als Grund für die
Zwangsversteigerung des Mietobjekts; der Mieter kann deshalb nach §
325 BGB Schadensersatz wegen Nichterfüllung vom bisherigen
Vermieter verlangen (RG HRR 1933, 1312; KG JW 1936, 330).

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Da die Beklagten bereits mit der von ihnen zu vertretenden
Nichtzahlung der Darlehensschuld den Gang der Dinge ausgelöst
haben, der schließlich zur Kündigung des Mietverhältnisses geführt
hat, können sie auch nicht mit Erfolg geltend machen, dass das
"schädigende" Ereignis erst in der Zwangsversteigerung der
Teileigentumseinheit oder erst in der Kündigung des Mietvertrages
liege. Die Aussichten bei den Bemühungen um den Verkauf der
Zahnarztpraxis sind bereits durch die Einleitung des
Zwangsversteigerungsverfahrens und die damit begründete
Ungewissheit über die Fortdauer des Mietverhältnisses derart
verschlechtert worden, dass für den Vermögensvergleich nicht erst
auf den Zeitpunkt der Versteigerung oder der Kündigung abgestellt
werden kann. Mit diesem Zeitpunkt war wenigstens Klarheit
geschaffen, dass und mit wem man wegen eines neuen Mietvertrages zu
verhandeln hatte. Derartige Bemühungen hat Herr S. denn auch
alsbald unternommen (siehe Schreiben des Rechtsanwalts S. vom
21.09.1993, Bl. 133 GA). Der Beklagte zu 1. - handelnd für die von
A. mit der Abwicklung beauftragte C+R Treuhand GmbH - hat diese
Bemühungen indessen durch die mit Schreiben vom 27.09.1993 (Bl. 29
GA) gestellten unrealistischen Forderungen zunächst vereitelt.
Erklärtermaßen hatte der Beklagte zu 1. als Vermögensverwalter von
Herrn A. diesem empfohlen, "allenfalls bis zu einem Betrag von
550.000,-- DM mitzusteigern" (Bl. 64 GA). Vor diesem Hintergrund
erscheint der Einwand der Beklagten, Herr S. habe zur
Schadensminderung über die von ihm gebotenen 500.000,00 DM (genau:
502.000,00 DM) mitsteigern müssen, gekünstelt. Ohnehin ist ein
Mieter nicht gehalten, sein vertraglich begründetes Gebrauchsrecht
notfalls durch Erwerb der Mietsache gegen drohenden, vom Vermieter
zu vertretenden Verlust zu schützen. Herr S. hat dadurch, dass er
immerhin bis zu einem Betrag von 502.000,00 DM mitbieten ließ und
anschließend dem Erwerber (sowie dem Beklagten zu 1.) die
Bereitschaft - sei es die eigene oder diejenige des
Praxiskaufinteressenten - signalisierte, für diese
Teileigentumseinheit mehr als die 510.000,00 DM zu zahlen, zu denen
Herrn A. der Zuschlag erteilt worden war, bereits mehr getan als
ihm unter dem Gesichtspunkt des § 254 BGB zur Schadensminderung
zugemutet werden konnte.

Mit dem Hinweis der Berufung auf die Tatsache, dass Herr S.
beim Abschluss des Praxiskaufvertrages (am 15.12.1993) bereits den
Anschlussmietvertrag (vom 14.12.1993) "in der Tasche" hatte, lässt
sich nicht ausräumen, dass Herr S. ohne das
Zwangsversteigerungsverfahren und die damit verbundene unsichere
Mietsituation die Praxis bereits wesentlich früher und zu einem
wesentlich günstigeren Kaufpreis verkauft hätte. Nach erfolgter
Zwangsversteigerung und Kündigung des Mietvertrages blieb ihm gar
keine andere Wahl, als an denjenigen zu verkaufen, der mit dem
Ersteher einen Anschlussmietvertrag erzielen und damit praktisch
auch den Kaufpreis diktieren konnte; denn anderenfalls hätte Herr
S. zum 31.12.1993 räumen und für die Praxis allenfalls noch einen
Zerschlagungswert realisieren können.

Die vom Landgericht in erster Linie auf die sachverständigen
Wertermittlungen gestützte Schadensschätzung hält zwar nicht in
allen Punkten der Begründung, jedoch im Ergebnis der Überprüfung
stand:

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Die Zivilkammer hat für ihre Schätzung eines durchschnittlichen
Kaufpreises für die Praxis in Höhe von 549.000,00 DM (281.000,00 DM
für den materiellen und 268.000,00 DM für den ideellen Wert) auf
einen Erlös abgestellt, den Herr S. bei einem Ende 1992/Anfang 1993
vorgenommenem Verkauf unter ungefährdet fortgeltenden Bedingungen
des Mietvertrages vom 15.03.1985 erzielt hätte (Seite 11 der
Urteilsausfertigung, Bl. 359 GA). Dieser zeitliche Ansatz ist - wie
die Berufung mit Recht beanstandet - verfrüht. Die Kammer hat sich
bei der Festlegung dieses Zeitpunkts - wie die Ausführungen auf
Seite 17 des Urteils zeigen - auf die Zeugenaussage des Herrn E.
gestützt, der bereits im Dezember 1992 mit Herrn S. über einen Kauf
der Praxis gesprochen habe und im Frühjahr 1993 bereit gewesen sei,
500.000,00 DM bis 600.000,00 DM für die Praxis zu bezahlen.
Konkrete Verkaufsgespräche mit Herrn E., bei denen die
Größenordnung des Kaufpreises genannt worden ist, sind jedoch erst
im Sommer 1993 geführt worden, nachdem sich Herr E. mit Frau H. zu
einer Praxisgemeinschaft zusammengeschlossen hatte. Ob das von
Herrn E. erinnerte Gespräch mit Herrn S. (in dessen Wohnung und im
Beisein der Klägerin), bei dem erstmals davon die Rede war, dass
der Mietvertrag über die Praxisräume wegen einer
Zwangsversteigerung des Objekts gefährdet sein könnte, tatsächlich
bereits Ende 1992 stattgefunden hat, erscheint ungewiss, ist aber
auch unerheblich, weil sich jedenfalls weder feststellen lässt,
dass Herr S. damals bereits entschlossen war, seine Praxis zu
veräußern, noch, dass Herr E. vorhatte, diese Praxis zusätzlich zu
seiner erst Mitte 1992 eröffneten eigenen Praxis zu übernehmen. Als
zwischen Herrn S. und Herrn E. erstmals das Gespräch auf eine
drohende Zwangsversteigerung des Objekts und den nachteiligen
Einfluss einer mit der Zwangsversteigerung eröffneten
Kündigungsmöglichkeit des Mietvertrages und auf einen etwaigen
Praxisverkauf kam, war weder davon die Rede, dass Herr S. seine
Praxis bereits zum Verkauf angeboten habe, noch hatte Herr E. sich
bereits als Interessent ins Gespräch gebracht.

Das änderte sich, als Herr E. Frau H., die seit Mai 1993 bei
ihm arbeitete, als Juniorpartnerin in seine Praxis aufnahm (etwa im
Juni/Juli 1993). Aufgrund dieser Partnerschaft ergab sich zum einen
Erweiterungsbedarf, weil die Räumlichkeiten für die Arbeit beider
Partner zu beengt waren und es trotz "Timesharing" zu Engpässen
kam. Zum anderen eröffnete sich mit dem Einstieg von Frau H. auch
unschwer die Finanzierung eines solchen Zukaufs, weil Frau H.
erklärtermaßen bereit und in der Lage gewesen wäre, den
Übernahmepreis für die Praxis von Herrn S. in einer Größenordnung
von 500.000,00 DM bis 600.000,00 DM einzubringen. Herr E. hat
bereits bei seiner erstinstanzlichen Zeugenvernehmung versichert,
dass die Partnerschaft E./H. die Praxis von Herrn S. gekauft hätte,
wenn der Mietvertrag Bestand gehabt hätte. Auch Frau H. hat bei
ihrer erstinstanzlichen Zeugenvernehmung bestätigt, dass sie
gemeinsam mit Herrn E. bereit gewesen wäre, einen Preis in dieser
Größenordnung für die Praxis S. zu zahlen, wenn der Fortbestand des
Mietvertrages gesichert gewesen wäre, und dass allein diese
Unsicherheit sie und Herrn E. gehindert habe, den Vertragsabschluss
weiter zu verfolgen. Die Berufungserwiderung der Klägerin stellt
für die Schadensberechnung ebenfalls maßgeblich auf das Scheitern
eines Verkaufs der Praxis an die Partnerschaft E./H. und damit auf
einen Zeitpunkt ab, der bereits nahe bei der Kündigung des
Mietvertrages als - im Sinne der Berufung - "schädigendem Ereignis"
liegt. Tatsache ist, dass bei Herrn E. nach Gründung der
Partnerschaft mit Frau H. besondere Umstände vorlagen, die dazu
führten, dass der ideelle Wert der Praxis S. bei Übernahme durch
die Partnerschaft E./H. nicht in den Wertbereich abgesunken war,
den der Sachverständige Dr. H. wegen des langen Brachliegens der
Praxis von mehr als einem Jahr zwischen 107.000,00 DM und
174.000,00 DM (gemittelt 140.500,00 DM) veranschlagt hat. Herr E.
kannte Herrn S. seit längerem, schätzte dessen berufliches
Engagement sehr hoch und strebte ihm nach. Darüber hatte sich die
zunächst nur berufliche Beziehung im Laufe der Jahre auch ins
Private hinein verfestigt. Als Herr S. ab April/Mai 1992 aufgrund
seiner schweren Erkrankung nicht in der Lage war, seine Praxis
selbst zu betreuen, hat er die Akutpatienten von Herrn E. behandeln
und, nachdem Herr E. im Juli 1992 seine eigene Praxis eröffnet
hatte, an diesen verweisen lassen. Herr E. hatte von daher bereits
einen persönlichen Eindruck von den Besonderheiten dieser höchst
seltenen - nach Angaben des Sachverständigen im Aachener Raum
damals einzigen - Privatzahnarztpraxis gewonnen. Da Herr E. einen
ähnlichen Therapieansatz wie Herr S., der für ihn eine erklärte
Vorbildfunktion hatte, verfolgte und die Zahnarzthelferinnen in
voller Besetzung weiter in der Praxis S. tätig geblieben waren,
hätte bei einer Übernahme durch die Partnerschaft E./H. das - wie
von dem Sachverständigen anhand der wesentlichen Bewertungsmerkmale
und der bis zum Jahre 1992 stark steigenden Umsatzentwicklung näher
aufgezeigt - überdurchschnittliche Entwicklungspotenzial jener
Privatzahnarztpraxis ausgeschöpft und mit der eigenen vorwiegend
kassenzahnärztlichen Praxis des Herrn E. sinnvoll ergänzt werden
können. Frau H. hat bei ihrer Zeugenvernehmung vor dem Landgericht
ihr besonderes Interesse an einem Erwerb dieser Praxis ebenfalls
mit der günstigen Möglichkeit zur Übernahme des Patientenstammes
wie auch des Praxispersonals, das den Betrieb während der
Erkrankung von Herrn S. aufrechterhalten hatte, begründet. Es
leuchtet daher in der Gesamtschau ohne weiteres ein, dass der
ideelle Wert der Praxis, den der Sachverständige bei einer
zeitnahen Übergabe nach dem Ausfall von Herrn S. im Jahre 1992 im
ungünstigsten Fall auf 217.000,00 DM und im günstigsten Fall auf
319.000,00 DM (im Mittel bei 268.000,00 DM) veranschlagt hat, bei
einer Übernahme durch die Partnerschaft E./H. (im Sommer 1993)
weitaus weniger unter der Zeitspanne des - was die eigene
zahnärztliche Betreuung angeht - Stillstandes der Praxis gelitten
hätte, als dies bei anderen Interessenten, insbesondere bei Herrn
S., der Fall war.

Das Ergebnis der in der Berufungsinstanz ergänzten
Beweisaufnahme vermochte dem Senat die hinreichend sichere
Überzeugung zu vermitteln, dass ein Verkauf der Praxis an die
Partnerschaft E./H. zu einem Preis in der genannten Größenordnung
maßgeblich daran gescheitert ist, dass infolge der drohenden
Kündigung des Mietvertrages das weitere Schicksal dieser Praxis
ungewiss war. Die von Herrn E. seinerzeit geführten
Verkaufsgespräche mit Herrn S. ordnen sich in einen Zusammenhang
ein, der es in hohem Maße naheliegend erscheinen lässt, dass es zu
einem Vertragsabschluss mindestens zu dem vom Landgericht
angenommenen und der Schadensberechnung zugrunde gelegten Kaufpreis
gekommen wäre, wenn der Fortbestand des Mietvertrages gesichert
gewesen wäre. Für Herrn S. wäre Herr E. sowohl in persönlicher wie
in fachlicher Hinsicht ein idealer Nachfolger gewesen. Der Einstieg
von Frau H. in dessen Praxis eröffnete die finanzielle Basis für
einen solchen Kauf. Aus den bereits dargestellten Gründen wäre
diese Praxisübernahme der Partnerschaft E./H. mehr wert gewesen als
nach dem gewöhnlichen Verlauf, wie er der Bewertung des
Sachverständigen zugrunde liegt, sonst zu erwarten war. Das
Verkaufsinteresse von Herrn S. und das Kaufinteresse der
Partnerschaft E/H. trafen sich daher in dieser Situation günstig.
Herrn E. war auch der bestehende Mietvertrag über die Praxisräume
seinem Inhalt nach genau bekannt. Herr S. hatte Herrn E. diesen
Vertrag bereits im Jahre 1992 überlassen, als dieser anlässlich
seiner Praxisgründung gegenüber seinem Vermieter versuchte, ähnlich
günstige Bedingungen auszuhandeln. Zwar lag der Mietzins im Sommer
1993 nicht mehr bei den anfänglichen 13,80 DM/qm, sondern war auf
der Grundlage der - genehmigten - Wertsicherungsklausel (§ 17 des
Mietvertrages) zunächst 1989 (Bl. 566 GA) und erneut 1991 (Bl. 570
GA) angepasst worden. Selbst unter Einbeziehung der dritten
Erhöhung (mit Wirkung vom 01.01.1993 berechnet und geltend gemacht
gemäß Schreiben des Beklagten zu 1. vom 09.11.1993, Bl. 604 GA) war
der Mietzins aber mit dann 15,88 DM/qm noch außerordentlich
günstig, wie der Vergleich mit dem Mietzins verdeutlicht, den Herr
E. 1992 für seine Praxisräume ausgehandelt hatte (um die 19,00
DM/qm) und den Herr S. Ende 1993 mit dem Beklagten zu 1.- als
Vertreter von Herrn A. - aushandelte (bis zum 01.07.1996 in
halbjährlichen Schritten von 22,50 DM/qm auf 25,00 DM/qm
ansteigend). Gemäß § 5 Nr.5 des Mietvertrages vom 15.03.1985 war
der Mieter berechtigt, zu den Bedingungen des Mietvertrages einen
Nachfolger in den Vertrag aufzunehmen und sodann aus dem
bestehenden Vertrag auszuscheiden (die erforderliche Zustimmung des
Vermieters zu der Nachfolgeregelung konnte hiernach nur aus
wichtigem Grunde versagt werden). Unter Berücksichtigung der
Verlängerungsoptionen bestand für den Nachfolger daher die
Möglichkeit einer Restmietdauer von mehr als 20 Jahren. Dass der
Wert einer Praxis "extrem" von den Konditionen des Mietvertrages
abhängig ist, hat der Sachverständige in seinem Ergänzungsgutachten
noch einmal ausdrücklich betont (Bl. 276 GA). Es ist daher unschwer
nachzuvollziehen, dass die gesicherte Fortsetzung dieses
Mietvertrages Voraussetzung dafür war, die von Herrn S. genannte
Kaufpreisvorstellung zwischen 500.000,00 DM und 600.000,00 DM zu
akzeptieren. Erklärtermaßen hatte Herr E. gemeinsam mit Frau H.
bereits den Steuerberater konsultiert, um mit ihm das Zahlenwerk
für einen Kauf der Praxis S. durchzurechnen, mit dem Ergebnis, dass
beide Partner bereit gewesen wären, einen entsprechenden
Kaufvertrag mit Herrn S. abzuschließen. Angesichts der überragenden
Bedeutung, die eine Fortsetzung des Mietvertrages für diese
Kaufentscheidung darstellte, wird auch verständlich, dass Herr E.
und Frau H. vor einer weiteren Vorbereitung eines solchen Kaufs
zunächst einmal abwarteten, was aus der bevorstehenden
Zwangsversteigerung werden würde. Nachdem Herr S. bei seinen
Bemühungen, die Teileigentumseinheit selbst zu ersteigern, keinen
Erfolg gehabt hatte und der Mietvertrag vom Ersteher
erwartungsgemäß gekündigt wurde, war die Praxisübernahme für die
Partnerschaft E/H. erklärtermaßen uninteressant geworden. Mit einem
Mietangebot, dass für Herrn E. und Frau H. akzeptabel hätte sein
können, war nicht zu rechnen, wie denn auch der nachfolgende
Verlauf bestätigt. Die abschreckende Wirkung einer
Mietpreisforderung von 35,00 DM/qm (wie im Schreiben vom
27.09.1993, Bl. 29 GA) spricht für sich. Aber auch schon ein Betrag
von 22,00 DM/qm, an den sich Herr E. als - nach Angaben von Herrn
S. - vom Ersteher geforderten Mietzins zu erinnern glaubte, lag
erklärtermaßen zu weit über dem bisherigen Mietpreis, um für die
Partnerschaft E/H. noch akzeptabel zu sein. Es erscheint vielmehr
nach allem glaubhaft, dass die Fortsetzung des bestehenden
Mietvertrages für sie von so maßgeblicher Bedeutung war, dass daran
der Kauf der Praxis gescheitert ist.

Dass der Kaufpreis, auf den sich Herr S. mit der Partnerschaft
E/H. geeinigt hätte, nicht unter einem "Mittelwert" von 549.000,00
gelegen hätte, wird auch von folgenden, an den Wertermittlungen des
Sachverständigen orientierten Erwägungen erhärtet:

Den "reellen" Wert der Praxis hat der Sachverständige Dr. H.
mit einer Schwankungsbreite von +/- 10% auf 281.000,00 DM bemessen.
Diesen Mittelwert hat die Zivilkammer übernommen. Der Berechtigung
dieser Werteinschätzung steht nicht entgegen, dass beim Verkauf der
Praxis an Herrn S. tatsächlich nur 230.000,00 DM - davon 10.000,00
DM zur Abgeltung des ideellen Werts - erzielt worden sind. Der
Sachverständige - und ihm folgend die Zivilkammer - sind vom
"Arbeitswert" ausgegangen, d.h. von dem Wert, der investiert werden
müsste, um in den Praxisräumen aufgrund einer entsprechenden
Einrichtung arbeiten zu können (s. Bl. 275 GA: "Dieser Arbeitswert
beschreibt einen Funktionsstatus der technischen Einrichtung der
Praxis, ist in gewissen Grenzen zeitunabhängig und addiert sich mit
architektonischem Planungszustand und Restvorrat zum reellen Preis
einer Praxis"). Aus der mündlichen Anhörung des Sachverständigen
ergab sich, dass der Sachverständige aufgrund entsprechender
Angaben des Herrn S. und der "einheitlichen Linie" der
Praxiseinrichtung davon ausgegangen ist, dass die Einrichtung zum
Zeitpunkt der Besichtigung (am 30.9.1997) vollständig derjenigen
der Praxisübergabe entsprach (sc. mit Ausnahme der
Verbrauchsmaterialien, deren Übergabewert mit rd. 45.000,00 DM von
der Berufung erklärtermaßen nicht angegriffen wird, Bl. 402 oben
GA). Dies ist von Herrn S. bei seiner zweitinstanzlichen
Zeugenvernehmung auch als richtig bestätigt worden. An der
Praxiseinrichtung waren in der Zwischenzeit - bis zur Besichtigung
durch den Gerichtssachverständigen - keine Änderungen vorgenommen
worden; insbesondere waren keine Neuanschaffungen erfolgt. Die von
Herrn S. bei seiner Zeugenvernehmung angeführten Arbeiten aus der
Zeit vor der Praxisbesichtigung durch den Sachverständigen
(Verlagerung des Sozialraumes mit Anschaffung einer kleinen
Küchenzeile, Erweiterung und Umgestaltung des Wartezimmers,
Malerarbeiten, neue Beleuchtung der Praxisräume und weitgehender
Austausch des Teppichbodens gegen einen Linoleumboden) fallen
insoweit nicht ins Gewicht. Die von Herrn S. in der Inventarliste
(Bl. 640 ff. GA) angesetzten Zeitwerte für die einzelnen
Praxisgegenstände mögen unter dem Gesichtspunkt des Verkaufswertes
sowie steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten im Hinblick auf das
Alter der Einrichtung (rund 8 Jahre) angemessen gewesen sein.
Insoweit wirkte sich für Herrn S. günstig aus, dass sich der Wert
der Praxiseinrichtung, je länger sich die getrennt zu führenden
Kauf- und Mietverhandlungen hinzogen, für den Verkäufer wegen der
bevorstehenden Räumungsverpflichtung immer mehr vom "Arbeitswert"
zum "Zerschlagungswert" hin verschlechterte. Die von Herrn S. bei
seiner Zeugenvernehmung geschilderte Entwicklung der
Kaufverhandlungen, die sich über etwa zwei bis drei Monate
hinzogen, bestätigt dies. Danach lagen die anfänglichen
Kaufpreisvorstellungen des Herrn S. - bereits maßgeblich
beeinflusst vom Wegfall des günstigen Mietvertrages und der
Abhängigkeit des Kaufpreises von dem vom Käufer auszuhandelnden
neuen Mietvertrag - immerhin noch bei 300.000,00 DM. Auch wenn die
Reduzierung des Kaufpreises auf schließlich nur noch 230.000,00 DM
von weiteren Faktoren mitbestimmt worden sein mag (wie etwa durch
den Wegfall der von Herrn S. zunächst in Aussicht genommenen
Mitarbeit des Herrn S.), bleibt festzustellen, dass der "reelle"
Wert der Praxis mit den hierfür im Kaufvertrag vom 15.12.1993
angesetzten 220.000,00 DM (einschließlich Laboreinrichtung,
Instrumente und Materialvorräte) im Vergleich zu dem vom
Sachverständigen mit "zumindest" 50% des Anschaffungswertes
eingeschätzten Arbeitswert der als überdurchschnittlich beurteilten
technischen Einrichtung - auch Herr S. hat bei seiner
Zeugenvernehmung bestätigt, "dass die Praxis S. hochwertig
eingerichtet war" - erheblich unterschritten wurde.

Den ideellen Wert der Praxis hat der Sachverständige Dr. H. für
den Fall eines zeitnah nach der krankheitsbedingten Einstellung der
eigenen zahnärztlichen Tätigkeit S.s erfolgten Verkaufs der Praxis
in 1992 zwischen 217.000,00 DM und 319.000,00 DM angesiedelt
(gemittelt 268.000,00 DM), für den Fall eines Verkaufs in 1993
("sollte der späte Verkauf nicht durch den unsicheren Mietvertrag
verzögert worden sein, sondern aus anderen Gründen") dagegen nur
noch zwischen 107.000,00 DM und 174.000,00 DM (gemittelt 140.500,00
DM). Aus den bereits unter 4. b) dargelegten Gründen wäre der
ideelle Wert der Praxis für die Partnerschaft E/H. eher am oberen
Rande des Rahmens anzusiedeln und der mit dem Zeitablauf verbundene
Rückgang dieses Wertes nur gering zu veranschlagen gewesen, so dass
der vom Landgericht - wenn auch auf der Grundlage eines früheren
Verkaufszeitpunktes - seiner Schadensberechnung zugrunde gelegte
ideelle Wert der Praxis im Ergebnis nicht zu beanstanden ist.

36

Nach alledem führt das Ergebnis der Zeugenvernehmung wie auch
der sachverständigen Ermittlung von materiellem und ideellem
Praxiswert in der Gesamtschau mit hoher Richtigkeitsgewähr zu dem
Ergebnis, dass für die Praxis S. ein Verkaufspreis von jedenfalls
549.000,00 DM - und damit 319.000,00 DM mehr als schließlich beim
Verkauf an Herrn S. - erzielt worden wäre, wenn die Beklagten es
nicht zur Zwangsversteigerung des Mietobjekts und Kündigung des
Mietvertrages durch den Ersteher hätten kommen lassen.

Im Zinsausspruch ist das angefochtene Urteil auf den
gesetzlichen Verzugszins (4% gemäß § 288 Abs.1 BGB a.F.) zu
korrigieren. Angesichts des von der Klägerin vorgelegten
Zahlungsplans über ein langfristiges, mit 7,5% p.a. zu verzinsendes
Annuitätendarlehen (Bl. 148 ff.) kann gerade nicht davon
ausgegangen werden kann, dass dieses Darlehen ohne den
Zahlungsverzug der Beklagten vorzeitig abgelöst worden wäre. Dann
wäre nämlich typischerweise eine Vorfälligkeitsentschädigung zu
zahlen gewesen. Es hätte daher schon näherer Darlegung bedurft,
dass die Klägerin sich ohne eine solche Vorfälligkeitsentschädigung
von dem Darlehensvertrag hätte lösen können oder den von den
Beklagten geschuldeten Schadensersatzbetrag, der ohnehin den
Darlehensbetrag weit übersteigt, unter Inkaufnahme (und Anrechnung)
einer solchen Vorfälligkeitsentschädigung zur Ablösung der
Darlehensschuld (in der damals noch valutierenden Höhe) verwendet
hätte. Das ist indessen auch nach entsprechendem Hinweis in der
ersten Berufungsverhandlung nicht geschehen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97
Abs.1, 108 Abs.1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

37

Streitwert der Berufung und Beschwer der Beklagten durch dieses
Urteil: 319.000,00 DM.