Oberlandesgericht Karlsruhe ()
Beschluss vom 2006-02-17, Aktenzeichen 11 Wx 74/05

Tenor

1. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des Landgerichts Mannheim vom 11. Mai 2005 -4 T 279/04 -im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als er den Antrag der Beteiligten zu 1, den in der Eigentümerversammlung vom 03.05.2004 unter TOP 4 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären, zurückgewiesen hat.

In diesem Umfang wird die Sache zur erneuten Prüfung und Entscheidung auch über die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde -an das Landgericht Mannheim zurückverwiesen.

2. Die weitergehende sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird zurückgewiesen.

3. Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 8.700,00 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Beteiligten sind die Mitglieder bzw. der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage …, die aus fünf Wohnungseinheiten besteht. Nach § 3 Nr. 2 der Teilungserklärung vom 02.08.1989 sollen die Balkone des Anwesens mit Umfassungen, Unterbauten und Isolierungen und mit Ausnahme des äußeren Anstrichs zum Sondereigentum gehören.

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§ 3 Nr. 3 und 4 der Teilungserklärung lauten wie folgt:

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3. Sollten die zu Sondereigentum erklärten Gebäudeteile nicht sondereigentumsfähig sein, sind sie den jeweils zugehörigen Sondereigentumseinheiten zur Sondernutzung zugewiesen und hinsichtlich der Instandhaltungspflichten und etwaiger Betriebskosten wie Sondereigentum zu behandeln.

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Das gilt nicht für die Außenseite der äußeren Fenster, für die tragenden Teile des Gebäudes sowie die Außenseiten (Anstrich) der Balkone. Deren Instandhaltung obliegt der Gemeinschaft.

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4. Soweit bei den dem Sondereigentum oder der Sondernutzung zugewiesenen Gebäudeteilen die äußere Gestaltung des Gebäudes betroffen ist, entscheidet über die Notwendigkeit und die Art der Instandhaltung die Eigentümergemeinschaft nach den für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geltenden Regeln.

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In der Eigentümerversammlung vom 03.05.2004 wurden -soweit in der Instanz der weiteren Beschwerde noch von Interesse -u. a. folgende Beschlüsse gefasst:

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TOP 4: Bestehende Balkontrennwände reparieren bzw. erneuern Kosten ca. Euro 3.500,00 -4.000,00

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Die Eigentümergemeinschaft ist sich einig, dass eine Reparatur wirtschaftlich nicht sinnvoll ist. Zur Erneuerung der Balkontrennwände werden 2-3 Angebote eingeholt.

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Submission: zum 10.06.2004

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Auftragsvergabe: an den günstigsten Anbieter, erfolgt in Absprache mit dem Beirat

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Finanzierung: Instandhaltungsrücklage

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Ausführung: 2004

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- Antrag mehrheitlich angenommen -

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- 1 Nein-Stimme - … -

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TOP 5: Balkonsanierung WE … Kosten ca. Euro 5.200,00 inkl. Dehnfugensanierung

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Der Fliesenbelag ist Sondereigentum, lediglich die Dehnfuge zählt zum Gemeinschaftseigentum.

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Die Balkonsanierung soll, gemäß dem Begehungsprotokoll von Hr. Dipl. Ing. …, durchgeführt werden. Jedoch sollen vor einer Auftragsvergabe mind. 2-3 Angebote vorliegen.

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Vor Ort wird nochmals geprüft, ob die Feuchtigkeit unter den Fliesen sowie die aufsteigende Feuchtigkeit an der Fassade ausschließlich auf den fehlerhaften Fliesenbelag zurückzuführen ist oder auch durch eindringende Feuchtigkeit in die Dehnfuge verursacht wird.

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Diese Klärung ist für die Kostenverteilung wichtig. Je nach Ergebnis werden die Fliesen sowie die Aufbringung des Fliesenbelags von der Eigentümergemeinschaft oder eben von den einzelnen Wohnungseigentümern übernommen.

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-Antrag mehrheitlich angenommen --1 Nein-Stimme -…

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Finanzierung: per Sonderumlage nach Miteigentumsanteil Ausführung: schnellst möglich Fälligkeit der SO: 15.06.2004 Höhe der SO: Euro 6.500,00 inkl. Honorarkosten

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-Antrag mehrheitlich angenommen --1 Nein-Stimme -…

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Die Beteiligte zu 1 hat beantragt, die unter TOP 4 und TOP 5 gefassten Beschlüsse der Eigentümerversammlung für nichtig bzw. für ungültig zu erklären.

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Amts- und Landgericht haben den Antrag abgelehnt. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1, mit der sie ihr Begehren weiter verfolgt.

II.

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Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache zum Teil (vorläufigen) Erfolg. Es führt zur Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung und zur Zurückverweisung, soweit das Landgericht den Antrag der Beteiligten zu 1, den unter TOP 4 gefassten Beschluss der Eigentümerversammlung für ungültig zu erklären, zurückgewiesen hat. Im übrigen erweist sich das Rechtsmittel als unbegründet.

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1. TOP 4: Balkontrennwände

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a) Gemäß § 3 Nr. 2 der Teilungserklärung der Gemeinschaft sollen die Balkone mit Umfassungen, Unterbauten und Isolierungen und mit Ausnahme des äußeren Anstrichs zum Sondereigentum gehören. Zwar werden Balkone grundsätzlich als sondereigentumsfähig angesehen. Diejenigen Teile eines Balkons, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, stehen jedoch zwingend im Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Dies gilt in gleicher Weise gem. § 5 Abs. 1 WEG für die Teile eines Balkons, durch deren Veränderung Beseitigung oder Einfügung die äußere Gestalt des Gebäudes verändert würde; danach gehören Balkonbrüstungen bzw. Balkongeländer nach einhelliger Ansicht ebenfalls zwingend zum Gemeinschaftseigentum (vgl. nur BayObLG WuM 1999, 641; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflage, § 5 Rdnr. 27, j. m. w. N.). Da eine Balkontrennwand die äußere Gestaltung des Gebäudes beeinflusst, ist sie regelmäßig ebenfalls dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzurechnen (vgl. BayObLG WuM 1985, 31; Staudinger/Rapp, WEG, Bearbeitung 2005, § 5 Rdnr. 25).

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b) Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung, die den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich obliegt. Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums kann jedoch in Abweichung von der gesetzlichen Regelung durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer anderweitig geregelt werden (§ 10 Abs. 1 S. 2 WEG). Sie kann insbesondere einem einzelnen Wohnungseigentümer für solche Bauteile auferlegt werden, an denen ihm ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist (BayObLG WuM 1999, 641; BayObLG NZM 2001, 1138, 1140; Staudinger/Bub, § 16 WEG Rdnr. 39, j. m. w. N.).

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Die Teilungserklärung macht von dieser Möglichkeit in § 3 Nr. 3 Gebrauch. Danach sind die zu Sondereigentum erklärten Gebäudeteile, sofern sie nicht sondereigentumsfähig sein sollten, den jeweils zugehörigen Sondereigentumseinheiten zur Sondernutzung zugewiesen und hinsichtlich der Instandhaltungspflichten und etwaiger Betriebskosten wie Sondereigentum zu behandeln. Der Senat kann diese Regelung ohne Bindung an die Auslegung durch das Landgericht selbst auslegen. Dabei ist -wie bei jeder Grundbucherklärung -auf die nächstliegende Bedeutung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter aus Wortlaut und Sinn ergibt (BayObLG NJW-RR 2004, 375; BayObLG NZM 2001, 1138, 1140). Die Auslegung durch den Senat ergibt, dass die dem Sichtschutz dienenden Balkontrennwände -jedenfalls dann, wenn sie eindeutig einem Sondereigentümer zugeordnet werden können -vom jeweiligen Sondereigentümer einer Wohnungseinheit auf seine Kosten in Stand zu halten sind. Der Wortlaut lässt es zu, sie zu den in § 3 Nr. 2 genannten "Umfassungen" der Balkone zu zählen. Sinn der Regelung ist es, die Kosten für die Instandhaltung der Balkone (mit gewissen Einschränkungen) auf die einzelnen Wohnungseigentümer zu übertragen. Wenn danach schon die Geländer der Balkone von den einzelnen Wohnungseigentümern auf ihre Kosten zu unterhalten sind, muss dies erstrecht für Sichtschutzwände gelten, sofern diese jeweils einem Eigentümer zugewiesen werden können. § 3 Nr. 4 der Teilungserklärung steht dem nicht entgegen. Danach hat die Eigentümergemeinschaft über die Notwendigkeit und die Art der Instandhaltung zu entscheiden, soweit bei den dem Sondereigentum oder der Sondernutzung zugewiesenen Gebäudeteilen die äußere Gestaltung des Gebäudes betroffen ist. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass die Einheitlichkeit der äußeren Gestaltung des Gebäudes gewahrt bleibt. An der in § 3 Nr. 3 der Teilungserklärung dem jeweiligen Wohnungseigentümer auferlegten Pflicht, die Kosten der Instandhaltung zu tragen, ändert dies nichts.

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c) Mit dem am 03.05.2004 unter TOP 4 gefassten Beschluss haben die Wohnungseigentümer geregelt, dass die Erneuerung der Balkontrennwände aus der Instandhaltungsrücklage -und damit auf Kosten der Gemeinschaft -zu finanzieren ist. Dies widerspricht den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, sofern die Balkontrennwände jeweils einem Wohnungseigentümer zugewiesen werden können. Nach dem Vortrag der Antragstellerin (Schriftsatz vom 31.08.2004, AS. 48) ist dies der Fall; auch die als Anlage AS 5 vorgelegte Kopie eines Lichtbilds (AS. 53) legt dies nahe. Die Vorinstanzen haben hierzu jedoch keine Feststellungen getroffen. Die Beschwerdeerwiderung der Antragsgegner vom 30.08.2005 (AS. 181) lässt darauf schließen, dass eine solche Zuweisung in Abrede gestellt werden soll. Da weitere Feststellungen erforderlich, diese dem Senat als Rechtsbeschwerdegericht jedoch verwehrt sind, muss die Sache insoweit zur erneuten Prüfung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen werden.

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2. TOP 5: Balkonsanierung WE …

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Die Gemeinschaft hat beschlossen, im Bereich der Wohnung der Beteiligten zu 4 den Balkonboden und die Gebäudedehnfuge zu sanieren und diese Maßnahme per Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen zu finanzieren, wobei hinsichtlich der Kosten für den Fliesenbelag ein Vorbehalt enthalten ist. Dieser Beschluss widerspricht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht.

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a) Die Bodenplatten der Balkone sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Ob die Kosten für ihre Instandhaltung und Instandsetzung gem. § 16 Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft oder -hiervon abweichend gem. einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer von den jeweiligen Wohnungseigentümern zu tragen sind, muss durch Auslegung von § 3 der Teilungserklärung ermittelt werden. Der Wortlaut von § 3 Nr. 2 i. V. m. Nr. 3 Abs. 1 der Teilungserklärung legt zunächst nahe, dass die Instandhaltungspflicht einschließlich der Kostentragung insoweit den einzelnen Wohnungseigentümer trifft. § 3 Nr. 2 Abs. 2 der Teilungserklärung enthält jedoch eine wichtige Einschränkung: Danach sind tragende Teile des Gebäudes von dieser Regel ausgenommen; ihre Instandhaltung obliegt der Gemeinschaft. Die Gesamtheit der Regelungen ist widersprüchlich und daher auslegungsbedürftig: Einerseits sollen "Unterbauten" von Balkonen, die regelmäßig tragende Teile des Gebäudes sind, der Instandhaltungspflicht des jeweiligen Eigentümers unterliegen; andererseits werden tragende Teile des Gebäudes von dieser Pflicht ausdrücklich ausgenommen. Richtschnur der Auslegung muss es sein zu vermeiden, dass dem einzelnen Wohnungseigentümer unzumutbare Lasten auferlegt werden (vgl. KG WuM 2001, 298) Klauseln, die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums auf die einzelnen Wohnungseigentümer überbürden, dürfen als Ausnahmeregelungen nicht extensiv, sondern müssen restriktiv ausgelegt werden (zutreffend Staudinger/Bub, § 16 WEG Rdnr. 39). Da Balkonplatten tragende Teile des Gebäudes sind und sich der Teilungserklärung nicht eindeutig entnehmen lässt, dass ihre Instandhaltung dem jeweiligen Eigentümer obliegen soll, verbleibt es insoweit bei der Verpflichtung der Gemeinschaft der Eigentümer, für die ordnungsgemäße Instandsetzung zu sorgen und die hierfür erforderlichen Kosten aufzubringen.

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b) Es ist daher nicht zu beanstanden, dass der angefochtene Eigentümerbeschluss die Kosten für die Sanierung der Bodenplatte des Balkons, der zur Wohnungseinheit der Beteiligten zu 4 gehört, der Gemeinschaft auferlegt. Dies gilt auch für die Kosten, die für die Erneuerung der Isolierung der Bodenplatte anfallen. Die ordnungsgemäße Isolierung der Bodenplatte schützt die Armierung des Betons und dient daher der Sicherheit und Standfestigkeit des gesamten Gebäudes (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 515), weshalb es sachgerecht ist, sie § 3 Nr. 3 Abs. 2 der Teilungserklärung zuzurechnen. Die Kosten für die Sanierung der Dehnfuge zum Nachbargebäude fallen ohnehin der Gemeinschaft zur Last. Dass der Beschluss offen lässt, wer letztlich die Kosten für die Erneuerung des Fliesenbelages zu tragen hat, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Zwar gehört der Fliesenbelag zum Sondereigentum. Sollte sich im Zuge der Sanierung jedoch herausstellen, dass er nicht schadhaft war, wären die Kosten für seine Erneuerung gem. § 14 Nr. 4 WEG von der Gemeinschaft zu tragen. Schließlich führt es nicht zur Ungültigkeit des Beschlusses, dass die Kosten nach seinem Inhalt zunächst durch eine Sonderumlage finanziert werden sollen. Die Gemeinschaft durfte, um ihre Liquidität zu sichern, diesen Weg auch dann wählen, wenn nicht auszuschließen ist, dass ein (voraussichtlich geringer) Teil der Kosten der Sanierung nicht von ihr aufzubringen ist. Entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 1 verstößt der Beschluss auch nicht gegen § 23 Abs. 2 WEG, wonach der Gegenstand der Beschlussfassung bei der Einberufung der Versammlung zu bezeichnen ist. Denn an die Bezeichnung dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Es genügt regelmäßig eine schlagwortartige Bezeichnung, wobei es nicht erforderlich ist, dass der einzelne Wohnungseigentümer die tatsächlichen und rechtlichen Auswirkungen der Beschlussfassung in allen Einzelheiten überblicken kann; insbesondere muss nicht bereits der Inhalt eines beabsichtigten Beschlusses mitgeteilt werden (Bärmann/Pick/Merle § 23 Rdnr. 79).

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3. Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 S. 1 WEG.