Verwaltungsgericht Münster (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-02-03, Aktenzeichen 5 K 366/08
ECLI:DE:VGMS:2009:0203.5K366.08.00

Tenor

Die Klage wird auf Kosten der Klägerin abgewiesen.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in
Höhe von 110 v.H. des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der
Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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Tatbestand:

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Die Beteiligten streiten darüber, ob der Beklagte von der Klägerin eine
Geldleistung nach § 25 des Wohnungsbindungsgesetzes fordern darf, weil die
Klägerin eine mit öffentlichen Mitteln gefördert Wohnung nicht entsprechend dem
Förderungszweck vermietet hat.

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Der Beklagte bewilligte der Klägerin, einer Wohnungsgesellschaft, durch
Bescheid vom 16.7.1997 Bau- und Aufwendungsdarlehen für die Errichtung von
Altenwohnungen.

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Die Klägerin meldete dem Amt für Wohnungswesen mit Schreiben vom
11.4.2007, dass eine 63,25 qm große aus zwei Zimmern, Küche, Dusche und Bad
bestehende Wohnung zum 1.8.2007 frei wurde.

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Mit Schreiben vom 18.4.2007 und vom 15.5.2007 schlug das Amt für
Wohnungswesen des Beklagten aufgrund seines Besetzungsrechtes Mieter vor. Die
Klägerin schloss mit den vorgeschlagenen Eheleuten O. einen Mietvertrag ab, den
diese Mieter jedoch schon Anfang Juni 2007 wieder kündigten. Dies teilte die
Sachbearbeiterin der Klägerin dem Amt für Wohnungswesen unverzüglich mit.

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Daraufhin übersandte das Amt für Wohnungswesen des Beklagten der Klägerin
ein Schreiben vom 13.6.2007 mit folgendem Wortlaut:
„Für die o. a. Wohnung, die Sie mir freigemeldet haben, habe
ich keinen wohnungssuchenden Haushalt ermitteln
können.

7

Auf mein Besetzung -/Benennungsrecht an dieser
Wohnung verzichte ich daher einmalig. Sie können sich
nunmehr aus dem Kreise der Haushalte, die eine gültige
Wohnberechtigungsbescheinigung besitzen, einen
Nachfolgemieter für die freigemeldete Wohnung suchen.

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Achten Sie darauf, dass der Haushalt bezüglich der
Wohnungsgröße für die o. a. Wohnung wohnberechtigt ist.

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Legen Sie mir bitte nach Vermietung der Wohnung die
Wohnberechtigungsbescheinigung der neuen Mieter vor. Dazu
sind Sie nach § 4 des Wohnungsbindungsgesetzes
verpflichtet."

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Die Klägerin teilte dem Amt für Wohnungswesen des Beklagten am 18.9.2007 mit,
dass die Wohnung an Frau C. und Herrn X zum 1.10.2007 vermietet worden sei. Die
Klägerin fügte einen Wohnberechtigungsschein der vorgenannten Mieter bei. Darin
heißt es u. a.:

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„Die Wohnberechtigung berechtigt zum Bezug einer
Wohnung für Studierende/ Azubis."

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Das Amt für Wohnungswesen kam nach Überprüfung des Vorganges zu dem
Ergebnis, dass die Klägerin die Wohnung entgegen dem Förderzweck vergeben
hatte, und hörte die Klägerin mit Schreiben vom 9.10.2007 an, ob Geldleistungen
nach § 25 des Wohnungsbindungsgesetzes gefordert werden sollten.

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Mit Schreiben vom 16.10.2007 machte die Klägerin geltend, dass sie die
Wohnung auf der Grundlage des Schreibens des Amtes für Wohnungswesen vom
13. Juni 2007 vergeben habe. Darin habe das Amt auf sein Belegungsrecht
verzichtet und lediglich verlangt, dass die Wohnungsgröße für die künftige Mieter
eingehalten werden müsse.

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Der Beklagte setzte durch Bescheid vom 10.1.2008 für die Überlassung der
Wohnung in N. - I.-P-Weg 44, I. Obergeschoss Nr. 2 - an Frau C. und Herrn ab dem
1.1.2007 Geldleistungen in Höhe von 1,50 Euro je qm Wohnfläche monatlich gegen
die Klägerin fest, und zwar für die Zeit vom 1.11.2007 bis zum 31.12.2007 in Höhe
von 188,00 Euro und ab dem 1.1.2008 in Höhe von 94,00 Euro monatlich.

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Zur Begründung führte der Beklagte aus, dass die Klägerin die vorgenannten
Wohnung schuldhaft an nichtnutzungsberechtigte Mieter vergeben habe, weil diese
Mieter nur im Besitz eines Wohnberechtigungsscheines für Studierende gewesen
seien, während die Wohnung alten Menschen vorbehalten sei. Das Schreiben vom
13.6.2007 habe die zuständige Sachbearbeiterin der Klägerin nicht veranlassen
dürfen, sich über die Bindung der Wohnung für alte Menschen hinwegzusetzen, denn
in diesem Schreiben sei ausdrücklich darauf verwiesen worden, dass die Wohnung
nur an Mieter mit einem gültigen Wohnberechtigungsschein habe vergeben werden
dürfen. Diese Formulierung beinhalte die Begrenzung auf alte Menschen.

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Die Klägerin hat am 12.2.2008 Klage erhoben. Sie ist der Ansicht, dass sie auf
der Grundlage des Schreibens des Amtes für Wohnungswesen vom 13.6.2007
berechtigt gewesen sei, die Wohnung an die Mieter Frau C. und Herrn W. zu
vergeben, weil das Amt für Wohnungswesen für diese Wohnung darauf verzichtet
habe, den Förderzweck einzuhalten, vielmehr nur verlangt habe, dass der Mieter
bezüglich der Wohnungsgröße für die Wohnung wohnberechtigt sei.

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Die Klägerin beantragt,

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den Bescheid des Beklagten vom 10.2.2008
aufzuheben.

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Der Beklagte beantragt unter Bezugnahme auf den Inhalt seines
Bescheides,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte macht ergänzend geltend, dass den zuständigen Sachbearbeitern
der Klägerin aus ähnlichen Vorgängen zu anderen geförderten Wohnungen bekannt
gewesen sei, dass auch bei einem Verzicht auf das Besetzungsrecht der jeweilige
Förderzweck eingehalten werden müsse. Die Sachbearbeiterin der Klägerin sei
deshalb verpflichtet gewesen, sich bei Zweifeln über den Inhalt des Schreibens vom
13.6.2007 mit dem Amt für Wohnungswesen in Verbindung zu setzen und sich über
den Inhalt dieses Schreibens zu vergewissern.

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Die Beteiligten haben sich damit einverstanden erklärt, dass über die Klage
durch den Vorsitzenden als Einzelrichter ohne mündliche Verhandlung entschieden
wird.

23

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der
Beteiligten wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakten und der
Verwaltungsvorgänge des Beklagten.

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Entscheidungsgründe:

25

Das Gericht entscheidet über die Klage mit Einverständnis der Beteiligten ohne
mündliche Verhandlung durch den Vorsitzenden als Einzelrichter (§ 87a Abs. 2 u. 3,
§ 101 Abs. 2 VwGO).

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Die Klage ist unbegründet, denn der Bescheid des Beklagten vom 10.1.2008 ist
rechtmäßig.

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Rechtsgrundlage für die vom Beklagten festgesetzten Geldleistungen ist § 25
Abs. 1 Satz 1 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) in der Fassung der
Bekanntmachung vom 13.9.2001, BGBl I S. 2404.

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Nach dieser Vorschrift kann die zuständige Stelle für die Zeit, während der der
Verfügungsberechtigte schuldhaft gegen § 4 WoBindG verstößt, durch
Verwaltungsakt von dem Verfügungsberechtigten Geldleistungen bis zu 5,00 Euro je
qm Wohnfläche der Wohnung monatlich erheben. Diese Voraussetzungen liegen
hier vor.

29

Die Klägerin hat mit der Überlassung der Wohnung an die Mieter C. und X.
gegen § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG verstoßen. Nach dieser Vorschrift darf der
Verfügungsberechtigte die Wohnung einem Wohnungssuchenden nur zum Gebrauch
überlassen, wenn dieser ihm vor der Überlassung eine Bescheinigung über die
Wohnberechtigung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau (§ 5) übergibt,
und wenn die in der Bescheinigung angegebenen Wohnungsgröße nicht
überschritten wird. Die Mieter, denen die Wohnung überlassen worden ist, erfüllen
diese Bedingungen nicht.

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Eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung im Sinne des § 5 WoBindG liegt
nicht vor. § 5 WoBindG sieht vor, dass der Wohnberechtigungsschein in
entsprechender Anwendung des § 27 Absätze 1 bis 5 des
Wohnraumförderungsgesetzes in der Fassung von Art. 1 des Gesetzes zur Reform
des Wohnungsbaurechts vom 13.9.2001, BGBl I S. 2376 erteilt wird. Der
Verfügungsberechtigte darf gemäß § 27 Abs. 1 des Wohnraumförderungsgesetzes
die Wohnung nur einem Wohnungssuchenden zum Gebrauch überlassen, wenn
dieser ihm vorher seine Wohnberechtigung durch Übergabe eines
Wohnberechtigungsscheins nachweist. Der Wohnberechtigungsschein wird nach
Maßgabe der Absätze 2 bis 5 des § 27 des Wohnraumförderungsgesetzes
erteilt.

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§ 27 Abs. 5 des Wohnraumförderungsgesetzes regelt, dass im
Wohnberechtigungsschein Angaben zur Zugehörigkeit zu bestimmten Haushalten
aufzunehmen sind, soweit Wohnungen nach der Förderzusage bestimmten
Haushalten vorbehalten sind und der Wohnungssuchende und seine
Haushaltsangehörigen zu diesen Haushalten gehören. Diese Vorschrift ist hier nicht
eingehalten worden. Der von den Mietern vorgelegte Wohnberechtigungsschein der
Stadt I. vom 4.9.2007 berechtigt zum Bezug einer Wohnung für Studierende und
Auszubildende. Diesen Anforderungen genügte die von der Klägerin an die Mieter
überlassene Wohnung nicht, denn diese Wohnung war alten Menschen
vorbehalten.

32

Die Klägerin hat schuldhaft gegen diese Vorschrift verstoßen. Maßgebend ist der
zivilrechtliche Verschuldensbegriff, weil die Geldleistungen Schadensersatz im
abgabenrechtlichen Gewande sind. Für die Festsetzung von Geldleistungen genügt
bereits jede auch im Bereich der Fahrlässigkeit liegende Verantwortlichkeit. An die
Entschuldigung eines Rechtsirrtums ist im Rahmen des § 25 Abs. 1 WoBindG ein
strenger Maßstab anzulegen (BVerwG, Urteil vom 16.6.1989 - 8 C 92.86 -, BVerwGE
82, 137, 146, 147).

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Hieran anknüpfend hat die Klägerin zumindest fahrlässig gegen die
vorgenannten Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes und des
Wohnraumförderungsgesetzes verstoßen. In diesem Zusammenhang muss sie sich
in entsprechender Anwendung des Rechtsgedankens des § 278 Satz 1 BGB das
fahrlässige Verhalten ihrer Sachbearbeiterin zurechnen lassen.

34

Es kommt in diesem Zusammenhang entscheidend darauf an, ob die
Sachbearbeiterin der Klägerin das Schreiben des Amtes für Wohnungswesen des
Beklagten vom 13.6.2007 so verstehen durfte, dass die Wohnung abweichend vom
Förderzweck für alte Menschen an Studierende bzw. Auszubildende vermietet
werden konnte. Diese Auslegung des Schreibens ist zumindest fahrlässig.

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Fahrlässig handelt in entsprechender Anwendung des § 276 Abs. 2 BGB, wer die
im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Dieser Fall liegt hier vor. Die
Formulierung in dem Schreiben des Amtes für Wohnungswesen des Beklagten vom
13.6.2007, dass sich die Klägerin aus dem Kreis der Haushalte, die eine gültige
Wohnberechtigungsbescheinigung besitzen, einen Nachfolgemieter für die
freigemeldete Wohnung suchen könne, war auf der Grundlage der Regelungen in §§
4 und 5 WoBindG sowie in § 27 Abs. 5 der Wohnraumförderungsgesetzes so zu
verstehen, dass der gültige Wohnberechtigungsschein auf den jeweiligen
Förderzweck der Wohnung Bezug nahm. Diese Kenntnis musste von der
Sachbearbeiterin der Klägerin erwartet werden. Sollte sie insoweit Zweifel gehabt
haben, hätte sie sich bei dem zuständigen Sachbearbeiter im Amt für
Wohnungswesen des Beklagten erkundigen müssen, wie die Formulierung in dem
Schreiben vom 13.6.2007 zu verstehen war. Dies war der Sachbearbeiterin der
Klägerin ohne Weiteres möglich, weil sie, wie sich aus den Verwaltungsvorgängen
des Beklagten ergibt, in dieser Angelegenheit mit der zuständigen Sachbearbeiterin
im Amt für Wohnungswesen des Beklagten telefoniert hat.

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Die Sachbearbeiterin der Klägerin hat mithin die im Verkehr erforderliche Sorgfalt
außer Acht gelassen, indem sie das Schreiben vom 13.6.2007 entweder in der ihr
zumutbaren Kenntnis der vorgenannten gesetzlichen Vorschriften falsch verstanden
hat oder es versäumt hat, bei Zweifeln an der Auslegung zusätzlich Informationen bei
dem Beklagten einzuholen.

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Gegen die Höhe der festgesetzten Geldleistungen bestehen keine rechtlichen
Bedenken. Insoweit nimmt das Gericht Bezug auf den Inhalt des angefochtenen
Bescheides.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, ihre vorläufige
Vollstreckbarkeit aus § 167 Abs. 2 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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