Amtsgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-05-22, Aktenzeichen 27 C 86/12
ECLI:DE:AGBN:2012:0522.27C86.12.00

Tenor

1.

Die Anträge vom 25.04.2012 auf Erlass einer einstweiligen Verfügung werden zurückgewiesen.

2.

Die Verfügungsklägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

3.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Verfügungsklägerin kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn die Verfügungsbeklagten nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

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T a t b e s t a n d

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Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnung in der Wohnanlage Q-Straße # in C. Die Verfügungsbeklagten zu 1) sind die übrigen Eigentümer dieser Anlage. Die Verfügungsbeklagte zu 2) ist die Verwalterin.

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Auf einer Eigentümerversammlung am 17.Februar 2011 wurde unter TOP 4 1.) der Beschluss gefasst, Herrn Dipl.-Ing F mit der Erstellung eines Leistungsverzeichnisses und der Hereinholung von Angeboten für die Erneuerung der Heizungsanlage mit Brennwerttechnik und die fachliche Betreuung der Arbeiten zu einem Gesamthonorar in Höhe von 25.820,58 EUR netto zu beauftragen. Die Klägerin hat diesen Beschluss angefochten. Der Rechtsstreit wird bei dem Amtsgericht Bonn unter dem Aktenzeichen 27 C 42/11 geführt.

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Auf einer Eigentümerversammlung am 19. September 2011 wurde unter TOP 3 C folgender Beschluss gefasst:

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„Die Verwaltung wird ermächtigt, den Auftrag für die erforderliche Erneuerung der Heizungsanlage gemäß vorliegendem Angebot in Höhe von 93.217,33 € zzgl. gesetzt. MWSt. an die Firma X zu vergeben; die Finanzierung soll aus der Rücklage erfolgen; Herr Ing. F soll die Arbeiten bis zur Endabnahme begleiten. Die Verwaltung wird angewiesen, den Auftrag unverzüglich trotz Kenntnis einer möglichen Beschlussanfechtung zu vergeben.“ Von 781,51 anwesenden Miteigentumsanteilen stimmten nach dem Protokoll 687,54 Anteile für den entsprechenden Antrag. Die Klägerin hat diesen Beschluss angefochten. Der Rechtsstreit wird bei dem Amtsgericht Bonn unter dem Aktenzeichen 27 C 181/11 geführt. Das Amtsgericht hat in beiden Verfahren einen Beweisbeschluss erlassen und einen Sachverständigen beauftragt, die erforderlichen Kosten für die Erneuerung der Heizungsanlage und für die Erstellung des Leistungsverzeichnisses durch einen Ingenieur zu ermitteln. Weiterhin soll der Sachverständige feststellen, ob die Betreuung der Baumaßnahmen durch einen externen Ingenieur erforderlich ist.

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Die Verwalterin hat unmittelbar nach der Versammlung am 19.09.2011 den Auftrag an die Firma X vergeben und eine Auftragsbestätigung an Herrn Dipl.-Ing F erteilt. Es ist beabsichtigt, die Heizungsanlage ab dem 11. Juni 2012 in einem Zeitraum von sechs bis acht Wochen zu erneuern. Dazu wurde eine mobile Heizstation beigezogen, damit eine Versorgung über ein provisorisches System mit Öltankwagen erfolgen kann.

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Die Verfügungsklägerin ist der Ansicht, es entstünde ein nicht wieder gutzumachender Schaden, sollte sich herausstellen, dass der Heizungseinbau zu weit niedrigeren Kosten möglich ist und die Einschaltung eines Ingenieurs entbehrlich ist. Das Angebot der Firma W sehe nur einen Betrag in Höhe von 47.294,35 EUR vor. Demgegenüber stünden Kosten in Höhe von ca. 150.000,00 EUR durch die Beauftragung der Firma X und von Herrn F. Der Schaden betrage ca. 83.000,00 EUR. Die Kompletterneuerung der Anlage sei wirtschaftlich sinnlos. Die von Herrn F vorgesehene Doppelkesselanlage sei nach den anerkannten Regeln der Technik wirtschaftlich unsinnig. Die Beweissicherung in den beiden Anfechtungsverfahren werde durch die Demontage der bisherigen Anlage erschwert. Außerdem sei die Beweisaufnahme durch Vorlage des Gutachtens noch lange nicht abgeschlossen. Die Heizung sei voll funktionstüchtig. Sie habe jedenfalls nach Kenntnis der Verfügungsklägerin reibungslos funktioniert.

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Die Verfügungsklägerin habe das Urteil im Verfahren 27 C 185/10 abgewartet, dass am 18.04.2012 zugestellt worden sei. Zwölf Tage später sei der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung gestellt worden.

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Die Verfügungsklägerin beantragt,

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1. den Verfügungsbeklagten zu untersagen, Baumaßnahmen in Form von

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Ausbauten, Ein- oder Umbauten jeglicher Art an der Heizungsanlage

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des Objekts Q-Straße #, #### C für die Dauer der

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gerichtlichen Verfahren vor dem Amtsgericht Bonn mit dem Az: 27 C

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181/11 und 27 C 42/11 bis zur Rechtskraft der dortigen

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Entscheidungen vorzunehmen,

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2. den Verfügungsbeklagten zu gebieten, bereits eingeleitete

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Baumaßnahmen an der Heizungsanlage des Objekts

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Q-Straße #, #### C nicht fortzusetzen, weitere

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bauliche Veränderungen nicht vorzunehmen,

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3. den Verfügungsbeklagten zu untersagen, Betriebe oder sonstige Dritte

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mit der Durchführung von Baumaßnahmen und Umbaumaßnahmen an

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der Heizungsanlage in dem Objekts Q-Straße #, ####

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C zu beauftragen,

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4. den Verfügungsbeklagten anzudrohen, dass für jeden Fall der

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Zuwiderhandlung gegen die in Ziff. 1 – 3 ausgesprochenen

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Verpflichtungen ein Ordnungsgeld bis zu 500.000,00 EUR und für den

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Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft bis zu

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sechs Monaten festgesetzt werden kann.

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Die Verfügungsbeklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Der Verfügungsbeklagte zu 2) ist der Ansicht, er sei nicht passiv legitimiert. Die Verfügungsbeklagten zu 1) behaupten, dass durch die in Auftrag gegebene Erneuerung der Heizungsanlage eine erhebliche Wertverbesserung erfolge. Die Verfügungsklägerin würde bei einem Miteigentumsanteil von 8,71/1000stel an den Kosten für die Heizungsanlage und der Überwachung durch Herrn F mit einem Betrag in Höhe von 1.233,81 EUR beteiligt. Die Erneuerung der Anlage könne in der Gesamtanlage mit mehr als 200 Bewohnern nur außerhalb der Heizperiode erfolgen. Die Vorbereitungsarbeiten hätten Monate gedauert. Der Baubeginn sei mit allen Handwerkern, Lieferanten, Architekten und sonstigen Beteiligten abgestimmt. Bei einer Verzögerung wäre eine Installation dann frühestens nach der Heizperiode 2012/2013 möglich. Dies würde zu erheblichen Kostensteigerungen führen. Es fehle an der Dringlichkeit für die Einleitung eines einstweiligen Verfügungsverfahrens. Die Verfügungsklägerin habe nach dem Beschluss im letzten September mindestens fünf Monate gewartet, obwohl bereits bei der Versammlung am 19.09.2011 erklärt worden sei, dass der Auftrag sofort erteilt werden soll. Mit Schriftsatz vom 01.12.2011 im Verfahren 27 C 181/11 sei auch ausgeführt worden, dass der Auftrag bereits erteilt wurde. Die Eigentümerliste sei nicht aktuell.

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Für den weiteren Sach- und Streitstand wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Die Beklagte zu 2) ist als Verwalterin nicht passiv legitimiert. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung mit dem Ziel, einen unter Anfechtungsgründen leidenden Beschluss vorläufig außer Kraft zu setzen, ist entsprechend der in § 46 Abs. 1 WEG vorgegebenen Parteistellung gegen die übrigen Eigentümer und nicht gegen den Verwalter zu richten (LG Köln Beschluss vom 23.03.2011, Az: 29 S 24/11, Fundstelle juris.). Der Verwalter kann nicht eigenmächtig handeln, sondern ist an den Auftrag der Eigentümer gebunden. Wenn den Eigentümern ein bestimmtes Handeln untersagt wird, müssen sie dafür sorgen, dass der Verwalter die ihnen untersagten Handlungen unterlässt. Dazu ist dieser nach dem Verwaltervertrag im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung verpflichtet. Ein etwaiges Zuwiderhandeln durch den Verwalter müssten die Eigentümer sich zurechnen lassen mit der Folge, dass Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen die Eigentümer erfolgen können.

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Es besteht auch kein Verfügungsgrund. Ob ein Verfügungsgrund vorliegt, ist durch eine Abwägung der schutzwürdigen Interessen beider Seiten zu beurteilen. Ausgangspunkt ist die Wertung des Gesetzgebers, dass auch fehlerhafte Beschlüsse bis zu ihrer Ungültigerklärung durch ein Gericht grundsätzlich wirksam und vollziehbar sind. Die Vollziehung eines Beschlusses für die Zeit eines schwebenden Anfechtungsverfahrens kann angesichts der Wertung des Gesetzgebers nur ausgesetzt werden, wenn glaubhaft gemacht wurde, dass im konkreten Einzelfall ausnahmsweise die Interessen der anfechtenden Miteigentümer überwiegen. Dies ist der Fall, wenn ihnen ein Abwarten wegen drohender irreversibler Schäden nicht mehr zugemutet werden kann oder weil bei unstreitiger Sachlage und gefestigter Rechtsprechung die Rechtswidrigkeit des Beschlusses derart offenkundig ist, dass es hierfür nicht erst einer umfassenden Prüfung durch ein Hauptsacheverfahren bedarf (LG Köln a.a.O; LG Frankfurt, Urteil vom 17.03.2010, Az: 2-13 S 32/09, Fundstelle juris). Hier liegt keine offenkundige Rechtswidrigkeit der angefochtenen Beschlüsse vor. Vielmehr wird in den Anfechtungsverfahren Beweis durch ein Sachverständigengutachten eingeholt. Das Ergebnis ist offen. Der Verfügungsklägerin entsteht auch kein irreversibler Schaden durch die Durchführung der Heizungserneuerung. Dass die in Auftrag gegebenen Doppelkesselanlage nicht geeignet wäre, die Wohnanlage ordnungsgemäß zu beheizen, behauptet die Verfügungsklägerin nicht. Ihre Beanstandungen betreffen nur wirtschaftliche Erwägungen. Sie hat nicht bestritten, dass sie selbst voraussichtlich an den Kosten mit einem Betrag in Höhe von ca. 1.300,00 EUR beteiligt wird. Demgegenüber ist zu berücksichtigen, dass die Aufträge zur Durchführung der Arbeiten bereits im September 2011 erteilt wurden und wahrscheinlich nicht ohne wirtschaftlichen Schaden rückgängig gemacht werden können. Die Verfügungsbeklagten haben unwidersprochen vorgetragen, dass bereits eine mobile Heizungsanlage bestellt ist, um die Warmwasserversorgung zu gewährleiten. Weiterhin ist es nachvollziehbar, dass bei der Größe der Anlage umfangreiche Vorarbeiten notwendig sind und dass die Arbeiten nur außerhalb der Heizperiode möglich sind. Sollte ein Aufschub bis zum Ende der Anfechtungsverfahren erfolgen, wäre eine Durchführung der Arbeiten erst im nächsten Jahr möglich. Nach Ansicht des Gerichts überwiegt hier das Interesse der übrigen Eigentümer an der Heizungserneuerung. Es ist im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens nicht zugunsten der Verfügungsklägerin der von ihr behauptete Gesamtschaden für alle Eigentümer zu berücksichtigen. Mehr als die Hälfte der Eigentümer haben dem angefochtenen Beschluss zugestimmt und sind bereit, die entsprechenden Kosten anteilig zu tragen. Außer der Verfügungsklägerin hat niemand Anfechtungsklage erhoben. Die Verfügungsklägerin kann hier nur ihre eigenen Interessen wahrnehmen. Sie ist auch nicht rechtlos gestellt. Sollten die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt werden, ist der Zustand herzustellen, der ohne Ausführung der Beschlüsse bestehen würde, sofern sie durch die Ausführung einen Nachteil hat. Da hier nur finanzielle Nachteile in Betracht kommen, kann die Klägerin gegebenenfalls Schadensersatzansprüche geltend machen und die Befreiung von den anteiligen Kosten der Anlage verlangen (siehe dazu auch LG München, Urteil vom 17.07.2008, Az: 36 S 9508/08, Fundstelle juris). Soweit die Klägerin sich darauf beruft, dass die Finanzierung weiterer Rechtsstreitigkeiten für sie möglicherweise schwierig werde und dass sie wieder Prozesse führen müsse, ist dies nicht zwingend der Fall. Sollten die Beschlüsse für ungültig erklärt werden, geht das Gericht davon aus, dass die Verfügungsbeklagten sich an Recht und Gesetz halten.

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Schließlich ist ein Baustopp auch nicht aus Gründen der Beweisverschlechterung in den Anfechtungsverfahren geboten. Es ist nicht ersichtlich, dass der Sachverständige überhaupt die Altanlage besichtigen muss, um festzustellen, ob die Arbeiten aus dem Angebot der Firma W ausreichen und welche Preise anzusetzen sind. Ob eine Doppelkesselanlage wirtschaftlich sinnvoll ist oder nicht, hängt nicht vom Zustand der Altanlage ab.

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Die Verfügungsklägerin hätte nach Ansicht des Gerichts auch nicht bis Ende April 2012 mit der Beantragung der einstweiligen Verfügung warten dürfen. Es spricht viel dafür, dass bereits unmittelbar nach dem Beschluss der Versammlung ein Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung hätte gestellt werden müssen. Aus dem Beschluss ergab sich klar, dass der Auftrag sofort erteilt werden sollte. Jedenfalls spätestens nach der Mitteilung im Schriftsatz vom 01.12.2011 im Verfahren 27 C 181/11 über die erfolgte Auftragsvergabe an die Firma X hätte eine einstweilige Verfügung beantragt werden können.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 6, 711 ZPO.

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Der Streitwert beträgt 8.300,00 EUR. Der Wert richtet sich nach dem wirtschaftlichen Interesse der Verfügungsklägerin an dem Baustopp. Die Klägerin macht geltend, einen Schaden in Höhe von 83.000,00 EUR von der Gemeinschaft abzuwenden. Für die einstweilige Verfügung setzt das Gericht davon 10% an, da nur eine Regelung bis zur Entscheidung der Anfechtungsklagen begehrt wird.