Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1996-04-26, Aktenzeichen 16 WX 56/96
ECLI:DE:OLGK:1996:0426.16WX56.96.00

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G r ü n d e Die sofortige weitere Beschwerde ist nach §§ 43 Abs.
1, 45 Abs. 1 WEG, 20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässig und hat auch
in der Sache Erfolg.

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Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer
Verletzung des Gesetzes im Sinne der §§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO.

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Das Landgericht hat verkannt, daß dem Antragsteller derzeit kein
Recht auf Zugang sowie zur Nutzung des Gartens zusteht, weil die
Gartennutzung aufgrund einer stillschweigenden Gebrauchsregelung
der Wohnungseigentümer im Sinne des § 15 WEG den Eigentümern der
zum Garten gelegenen Erdgeschoßwohnungen vorbehalten ist.

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Es kann dahinstehen, ob während der Bauphase eine Vereinbarung
der Wohnungseigentümer getroffen worden ist, den Garten an die
Erdgeschoßwohnungen "anzubinden", wie es das Amtsgericht nach
Würdigung der von ihm erhobenen Beweise angenommen hat. Es kann des
weiteren dahinstehen, wann eine solche Vereinbarung getroffen
worden ist und ob und unter welchen Voraussetzungen eine mögliche
Vereinbarung vor Teilung überhaupt Wirksamkeit für die
Wohnungseigentümergemeinschaft entfalten könnte.

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Zu Recht hat das Landgericht ausgeführt, daß vorliegend von der
Vereinbarung eines Sondernutzungsrechtes mit dinglicher Wirkung im
Sinne des § 10 Abs. 2 WEG nicht ausgegangen werden kann. Allerdings
ist aufgrund der langjährigen faktischen Nutzung mit Billigung
aller Wohnungseigentümer eine schuldrechtliche Verpflichtung der
Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des § 15 Abs. 1 WEG zur
Gebrauchsüberlassung zugunsten der Wohnungseigentümer der
gartenwärtigen Erdgeschoßwohnungen entstanden, die auch gegenüber
dem Antragsteller wirksam ist.

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Es ist anerkannt, daß durch Vereinbarung aller
Wohnungseigentümer ein Teil des gemeinschaftlichen Eigentums einem
oder mehreren Wohnungseigentümern zur ausschließlichen Nutzung
(Sondernutzung) überlassen werden kann (vgl. nur Weitnauer/ Lüke,
WEG, 8. Aufl. 1995, § 15 Rdnr. 23, 25 m.w.Nw.). Eine solche, das
Gemeinschaftsverhältnis gestaltende Vereinbarung ist
schuldrechtlicher Natur, sie gewährt dem begünstigten
Wohnungseigentümer einen Rechtsanspruch gegen die übrigen auf
Gewährung des ausschließlichen Gebrauchs und ist ihrer Art nach
nicht von dem Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf
Gewährung des Mietgebrauchs verschieden (vgl. Weitnauer/ Lüke,
a.a.O., § 15 Rdnr. 25). Eine solche Vereinbarung ist als
schuldrechtlicher Vertrag formlos gültig (vgl. BGH DNotZ 1984, 238,
240; BayObLG DWE 1986, 29) und kann auch stillschweigend
geschlossen werden (vgl. KG NJW-RR 1989, 976; Weitnauer/Lüke,
a.a.O., § 15 Rdnr. 29 m.w.Nw.). Dabei muß den Wohnungseigentümern -
über eine momentane Einigkeit hinaus - bewußt sein, daß sie eine
Regelung treffen, die auch für die Zukunft Geltung beansprucht (KG,
a.a.O., S. 976).

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Diese Voraussetzungen liegen entgegen der Auffassung des
Landgerichts vor. Bereits während der Bauphase wurden - zunächst
nicht vorgesehene - Treppen errichtet, die den Bewohnern der
Erdgeschoßwohnungen unmittelbaren Zugang von den Balkonen in den
Garten gestatteten. Dies geschah nach den vom Landgericht
getroffenen Feststellungen mit Zustimmung des Antragstellers und
mit jedenfalls stillschweigender Zustimmung der übrigen
Wohnungseigentümer. Selbst wenn die Zustimmung des Antragstellers
zu diesem Zeitpunkt noch nicht dahingehend verstanden werden
durfte, daß den Wohnungseigentümern der fraglichen
Erdgeschoßwohnungen ein Sondernutzungsrecht am Garten eingeräumt
werden sollte, und es diesem - wie er vortragen läßt - nur darum
ging, den Bewohnern der Erdgeschoßwohnungen den Zugang zum Garten
zu erleichtern, ist die von allen Wohnungseigentümern
stillschweigend gebilligte Ausgestaltung der Gartennutzung in der
Folgezeit, von der Anlegung des Gartens im Jahre 1984 bis in das
Jahr 1992, als der Antragsteller in der
Wohnungseigentümerversammlung vom 24. März 1992 den Antrag stellte,
den Garten auch den anderen Wohnungseigentümern zur Benutzung zu
überlassen, im diesem Sinne zu verstehen. Nach der Anlage des
Gartens wurde der in Rede stehende Bereich ausschließlich von den
jeweiligen Bewohnern der beiden Erdgeschoßwohnungen benutzt, diese
übernahmen auch fortan die Pflege- und Unterhaltungskosten des
Gartens. Vor allem aber wurde das Gartengelände von den Nutzern
eingefriedet und in zwei Parzellen aufgeteilt, zu denen die übrigen
Hausbewohner keinen Zugang hatten. Darin, daß die
Wohnungseigentümer diese Sondernutzung, für die die baulichen
Voraussetzungen ersichtlich bereits durch Installation der Treppen
geschaffen worden waren, über Jahre hinweg billigten und auf die
eigene Nutzung und einen eigenen Zugang verzichteten, ist entgegen
der Auffassung des Landgerichts die stillschweigende Vereinbarung
eines Sondernutzungsrechtes zu sehen; denn damit war aus der
verständigen Sicht aller Wohnungseigentümer klar, daß eine
Nutzungsregelung getroffen worden war, die auch für die Zukunft
Geltung beanspruchte.

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Soweit die sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer ihr
Wohnungseigentum zwischenzeitlich veräußert haben, ist davon
auszugehen, daß sie das Sondernutzungsrecht auf die Erwerber
übertragen haben; allerdings wirkt das Sondernutzungsrecht
gegenüber künftigen Rechtsnachfolgern der mit dem
Sondernutzungsrecht belasteten Wohnungseigentümer nicht, da es nur
schuldrechtliche Wirkung entfaltet.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Weil der
Antragsteller im Rechtsbeschwerdeverfahren unterlegen ist,
entspricht es billigem Ermessen, ihm die Gerichtskosten aller
Instanzen aufzuerlegen. Demgegenüber entspricht es keinem Gebot der
Billigkeit, abweichend von dem Kostengrundsatz des § 47 Satz 2 WEG
eine Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen.

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Die Festsetzung des Gegenstandswertes für das
Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 Abs. 2 WEG und entspricht
der von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung der
Instanzgerichte.

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