Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2000-08-28, Aktenzeichen 2 Wx 45/00
ECLI:DE:OLGK:2000:0828.2WX45.00.00

Tenor

Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten vom 31. Juli 2000 wird der angefochtene Beschluß des Landgerichts Bonn vom 24. März 2000 - 4 T 105/00 - abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

"Die Zwischenverfügung der Rechtspflegerin vom 3. Februar 2000 wird aufgehoben.

Die Sache wird an das Amtsgericht Bonn zu-rückgegeben. Das Amtsgericht wird angewiesen, die beantragte Eintragung nicht aus den Grün-den der Zwischenverfügung vom 3. Februar 2000 abzulehnen."

1

G r ü n d e

2

I.)

3

Die Beteiligten zu 1.) und 2.) schlossen am 3.12.1999 vor Notar
Dr. P. K. in Bonn - UR-Nr. ..../.... .. - einen Kaufvertrag über
das vorstehend näher bezeichnete Wohnungseigentum. Der Kaufvertrag
enthält unter 1.2 ("Verwalterzustimmung") folgende Angabe:

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"Als Inhalt des Sondereigentums ist
bestimmt, daß der Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines
Wohnungseigentums, abgesehen von hier nicht zutreffenden Fällen,
der Zustimmung des Verwalters bedarf. Verwalter ist nach Angaben
des Verkäufers Herr U. B. in St.Augustin."

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Mit Schreiben vom 20. Januar 2000 beantragte der
Verfahrensbevollmächtigte namens aller Beteiligter den
grundbuchlichen Vollzug des Kaufvertrages. Zum Nachweis der
erforderlichen Verwalterzustimmung legte er folgende Urkunden
vor:

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Die Abschrift des Protokolls über die Versammlung der
Wohnungseigentümergemeinschaft vom 28. August 1997 mit
Beglaubigungsvermerk vom 6. Januar 1998 (UR-Nr. ../....). Nach
diesem Protokoll ist Herr U. B. ab dem 1. Januar 1999 für weitere 4
Jahre zum Verwalter bestellt worden.

Die Abschrift einer Erklärung des Verwalters U. B. vom 18. Mai
1999 mit Beglaubigungsvermerk vom gleichen Tage (UR-Nr. ..../....
..). Hierin bevollmächtigt Herr B. Herrn R. B., ihn in seiner
"Eigenschaft als nach dem WEG bestellter Verwalter von Wohnungs-
und Teileigentum, soweit dies gesetzlich zulässig ist, gerichtlich
und außergerichtlich zu vertreten". Wegen weiterer Einzelheiten
wird auf die Urkunde (Bl. 79 d.A.) Bezug genommen.

Eine am 6. Dezember 1999 erteilte, mit Beglaubigungsvermerk vom
gleichen Tage versehene "Verwalter-Genehmigung" von Herrn R. B.
(UR-Nr. ..../.... ..), in der dieser die Veräußerung des
Wohnungseigentums im Kaufvertrag vom 3.12.1999 unter Bezugnahme auf
die ihm erteilte Vollmacht genehmigt.

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Mit Schreiben vom 25.1.2000 teilte die Rechtspflegerin Notar Dr.
K. mit, es sei eine Zustimmungserklärung des Herrn B.
nachzureichen, da eine Übertragung der Verwaltertätigkeit auf
Dritte nicht möglich sei. Das Amt des Verwalters sei aufgrund der
Vertrauensstellung an die gewählte Person gebunden. Nachdem der
Notar der geäußerten Rechtsauffassung entgegengetreten war, setzte
die Rechtspflegerin mit Schreiben vom 3.2.2000 nach § 18 GBO eine
Frist von einem Monat zur Vorlage der geforderten
Zustimmungserklärung. Ergänzend erläuterte sie die umfassend
erteilte Vollmacht - UR.-Nr. ..../.... - sei als Übertragung der
Verwaltertätigkeit zu werten und stehe daher in Widerspruch zur
Rechtsnatur des Verwaltervertrages.

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Hiergegen haben die Beteiligten Beschwerde eingelegt. Zur
Begründung haben sie ausgeführt, die erteilte Vollmacht enthalte
keine Übertragung der Verwalterbefugnisse und -pflichten auf
Dritte. Das Gericht verwechsele im übrigen bei seiner Argumentation
Geschäftsführungsbefugnis (im Innenverhältnis) und Vertretungsmacht
(im Außenverhältnis)

9

Das Landgericht hat die Beschwerde mit der Begründung
zurückgewiesen, die Rechtspflegerin habe den grundbuchlichen
Vollzug der Urkunde UR-Nr. ..../.... .. Notar Dr. K. zu Recht von
der Vorlage der Zustimmungserklärung des Verwalters, Herrn B.,
abhängig gemacht. Die nach § 12 WEG erforderliche Zustimmung habe
der Verwalter weder persönlich noch durch einen Angestellten
erteilt. Im Rahmen seiner Prüfung nach §§ 19, 20, 29 GBO habe das
Grundbuchamt die Wirksamkeit einer Vollmacht und den Umfang der
Vertretungsmacht selbständig zu prüfen, auch wenn der Urkundsnotar
die Vollmacht für ausreichend angesehen habe. Mit Recht sei das
Amtsgericht davon ausgegangen, daß der Verwalter seine
Verwaltertätigkeit ohne Beteiligung der Wohnungseigentümer im Wege
der Vollmacht nicht wirksam auf einen Dritten übertragen dürfe. Der
Verwaltervertrag sei Auftrag bzw. Geschäftsbesorgungsvertrag im
Sinne von §§ 662 ff.,675 BGB. Nach § 664 BGB dürfe er ohne
Gestattung des Auftraggebers die Ausführung nicht einem Dritten
übertragen. Dem Auftrag liege ein besonderes Vertrauensverhältnis
zugrunde, weshalb die Einschaltung Dritter nur in dem in § 664 BGB
normierten Umfang und mit den dort genannten Folgen möglich sei.
Werde hiergegen - wie im vorliegenden Fall mit der umfassenden
Bevollmächtigung eines Dritten - verstoßen, so betreffe dies zwar
auch, aber nicht nur das Innenverhältnis. Eine entgegen § 664 BGB
erteilte Vollmacht unterliege im Grundbuchverfahren der Prüfung und
- im konkreten Fall der Ablehnung - durch das Grundbuchamt.

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Gegen diese Entscheidung richtet sich die weitere Beschwerde der
Beteiligten zu 1.) und 2.).

11

II.)

12

Die weitere Beschwerde ist zulässig. Sie ist an sich statthaft
(§ 78 GBO) und formgerecht eingelegt (§ 80 Abs.1 GBO).

13

Das Rechtsmittel ist auch begründet.

14

Das Landgericht hat zu Unrecht eine wirksame Verwalterzustimmung
verneint. Die namens und mit Vollmacht des Verwalters abgegebene
Zustimmungserklärung des Herrn R. B. enthält die erforderliche
Genehmigung. Soweit das Landgericht diese Genehmigung nicht als
ausreichend angesehen hat, weil der (umfassenden) Bevollmächtigung
§ 664 BGB entgegenstehe, hat es sowohl den Regelungsgehalt dieser
Bestimmung als auch die Folgen eines Verstoßes verkannt.

15

A)

16

Ein Verstoß gegen § 26 WEG i.V.m. §§ 675, 664 BGB liegt nicht
vor. Zutreffend hat das Landgericht zunächst ausgeführt, daß § 664
BGB im vorliegenden Falle anwendbar ist. Der Vertrag zwischen
Verwalter und einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein auf
Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag (BGH NJW-RR 1993, 1227
= WM 1994, 161). Auf personengebundene Geschäftsbesorgungsverträge
ist § 664 BGB entsprechend anwendbar, obwohl § 675 BGB auf diese
Bestimmung nicht verweist (Palandt-Sprau, BGB, 59. Aufl., § 675
Rdnr. 8; § 664 Rdnr. 1 mit weiteren Nachweisen).

17

Nach § 664 BGB ist dem Verwalter aber nur eine "Substitution"
untersagt. Sie liegt vor, wenn der Beauftragte einem Dritten die
Geschäftsbesorgung ganz oder in Teilbereichen in eigener
Verantwortung überläßt (BayObLG 1990,173; BGH - III ZR 133/91 - vom
17.12.92 = NJW 1993, 1704 = MDR 1993, 1178 = WM 1993, 658;
Palandt-Sprau, BGB, 59. Aufl., § 664 Rdnr. 2; Soergel-Beuthien, 12.
Aufl., § 664, Rdnr. 3 - jeweils mit weiteren Nachweisen). Dagegen
ist die Einschaltung Dritter als Erfüllungsgehilfen gestattet.
Gegenstand einer Substitution ist die vollständige Übertragung der
Geschäftsführerpflicht insgesamt oder in einem Teilbereich mit der
Folge, daß der ursprünglich Beauftragte aus seiner Rechts- und
Pflichtenstellung ausscheidet und die Verantwortlichkeit ganz auf
den Substituten übergeht (Soergel- Beuthien, 12. Aufl., § 664,
Rdnr. 3).

18

Eine solche Vollübertragung ist eindeutig nicht gewollt. Der
Vollmachtsurkunde ist lediglich zu entnehmen, daß Herr B.
Erklärungen für den Verwalter abgeben darf. Die abgegebenen
Erklärungen sollen also unmittelbar für den Verwalter wirken und
diesem zurechenbar sein (§ 164 Abs.1 BGB). Bereits hieraus ergibt
sich, daß die Verantwortlichkeit uneingeschränkt beim Verwalter
verbleiben und nicht auf Herrn B. übertragen werden sollte. Eine
derartige Vollmacht würde bei einer echten Substitution keinen Sinn
machen. Da der Substitut im übertragenen Geschäftsbereich ja gerade
eigenverantwortlich handeln soll, müßte er auch die zur Wahrnehmung
des Geschäfts notwendigen Erklärungen im eigenen Namen abgeben.

19

B)

20

Entgegen der Auffassung des Landgerichts müßte im übrigen wohl
auch bei Annahme einer unzulässigen Substitution von einer
wirksamen Genehmigung ausgegangen werden. Die Begründung des
Landgerichts, der Verstoß gegen § 664 BGB betreffe "zwar auch, aber
nicht nur das Innenverhältnis" läßt nicht genau erkennen, welche
Konsequenz das Landgericht insoweit gezogen hat. Da eine
Genehmigung verneint wurde, ist das Landgericht offenbar von einer
"Unwirksamkeit" der Bevollmächtigung ausgegangen. Als
Rechtsgrundlage hierfür käme allenfalls § 134 BGB in Betracht. §
664 BGB ist jedoch keine Verbotsnorm im Sinne dieser Bestimmung,
deren "Verletzung" zur Nichtigkeit der Bevollmächtigung führen
würde. Von § 134 werden Gesetze erfaßt, die sich gerade gegen die
Vornahme eines Geschäfts richten, nicht jedoch Normen, die nur die
rechtsgeschäftliche Gestaltungsmacht einschränken
(Palandt-Heinrichts, BGB, 59. Aufl., § 134 Rdnr. 1 mit weiteren
Nachweisen). Um eine solche Norm handelt es sich bei § 664 BGB. Sie
verbietet nicht schlechthin die Übertragung der Ausführung eines
Auftrags, sondern nur "im Zweifel", also ohne rechtsgeschäftliche
Vereinbarung. Ob eine "Substitution" mit oder ohne Erlaubnis
vorgenommen wird, hat daher auch lediglich haftungsrechtliche
Konsequenzen. Ist einem Beauftragten die Substitution gestattet, so
haftet er nur für ein Verschulden bei Auswahl des Substituten,
falls nicht, haftet er für das Verhalten des Substituten nach § 278
BGB (BGH - III ZR 133/91 - vom 17.12.92 = NJW 93, 1704 = MDR 93,
1178 = WM 93, 658). Die Beauftragung des Substituten sowie
Rechtsgeschäfte, die ein Substitut vornimmt, bleiben jedoch
wirksam.

21

Auf die weitere Beschwerde ist daher die Zwischenverfügung
aufzuheben.

22

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlaßt.

23

Wert der weiteren Beschwerde: DM 5.000,00 (wie
Landgericht)