Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2000-06-05, Aktenzeichen 1 L 1434/00
ECLI:DE:VGD:2000:0605.1L1434.00.00

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner mit
Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst
tragen.

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 4.000,00 DM festgesetzt.

Die Entscheidungsformel soll den Beteiligten vorab fernmündlich bekannt
gegeben werden.

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Gründe:

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Der Antrag,

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der Antragsgegnerin im Wege der einstweiligen
Anordnung gemäß § 123 Abs. 1 Satz 1 VwGO
aufzugeben, es zu unterlassen, das Grundstück
Nr. xx im Baugebiet „xxxxxxxxxxxxxxxxx" in
xxxxxxxxxxxx an einen anderen Bewerber als die
Antragsteller zu übertragen, bis über die
Rechtmäßigkeit der Aufhebung des Beschlusses vom
15. Februar 2000 rechtskräftig entschieden ist,

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hat keinen Erfolg. Es fehlt an der Glaubhaftmachung des
gemäß §§ 123 Abs. 3 VwGO, 920, 294 ZPO erforderlichen
Anordnungsanspruches.

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Es ist nicht ersichtlich, dass den Antragstellern gegenüber
der Antragsgegnerin ein den Verkauf an Dritte hindernder
Anspruch auf Übertragung des vorbezeichneten Grundstücks oder
zumindest auf eine neu zu treffende Vergabeentscheidung
zusteht.

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Ein Anspruch auf Übertragung des Grundstücks Nr. xx ergibt
sich nicht aus dem Beschluss des Ausschusses für
Liegenschaften und Wirtschaftsförderung der Antragsgegnerin
vom 15. Februar 2000, mit dem dieser (zunächst) entschieden
hatte, den Antragstellern das fragliche Grundstück zu
übertragen. Der Beschluss ist nicht geeignet gewesen, einen
Übertragungsanspruch der Antragsteller zu begründen. Dies
hätte vorausgesetzt, dass die Antragsgegnerin sich bereits mit
der Entscheidung des Ausschusses für Liegenschaften und
Wirtschaftsförderung hätte rechtlich verpflichten wollen, den
Antragstellern das Grundstück Nr. xx zu übertragen. Eine
solche Rechtswirkung ist der Ausschussentscheidung indes nicht
beizumessen. Die Vergabeentscheidung des Ausschusses für
Liegenschaften und Wirtschaftsförderung stellt weder einen sie
zur Grundstücksübertragung verpflichtenden Verwaltungsakt im
Sinne von § 35 VwVfG NRW dar, noch ist dem Beschluss vom
15. Februar 2000 der Rechtscharakter einer (öffentlich-
rechtlichen) Willenserklärung beizumessen, mit dem die
Antragsgegnerin sich - sei es im Wege eines öffentlich-
rechtlichen Vertrages, sei es einseitig - verpflichtet hätte,
das Grundstück Nr. xx im Baugebiet „xxxxxxxx xxxxxxxx" an die
Antragsteller zu übertragen. Weder Inhalt noch äußere Form des
Beschlusses vom 15. Februar 2000, den Antragstellern bekannt
gegeben mit Schreiben vom 16. Februar 2000, lassen darauf
schließen, dass mit diesem der Erlass eines Verwaltungsaktes
bzw. die Abgabe einer öffentlich-rechtlichen Willenserklärung
beabsichtigt war, durch den Rechte und Pflichten begründet
werden sollten. Vielmehr spricht das Mitteilungsschreiben der
Antragsgegnerin vom 16. Februar 2000 dafür, dass diese mit dem
Beschluss des Ausschusses (lediglich) die internen
Voraussetzungen für den späteren Abschluss eines
Grundstückskaufvertrages schaffen wollte. So wird in dem
Schreiben ausdrücklich darauf verwiesen, dass der Ausschuss
sich damit einverstanden erklärt habe, das Grundstück Nr. xx
an die Antragsteller zu übertragen, und dass damit die
formellen Voraussetzungen zum Abschluss eines entsprechenden
notariellen Kaufvertrages vorlägen. Gegen eine Auslegung des
Beschlusses vom 15. Februar 2000 im Sinne eines
Verwaltungsaktes bzw. der Abgabe einer rechtsgeschäftlichen
Willenserklärung spricht darüber hinaus der Umstand, dass der
Beschluss des Ausschusses keine konkreten Angaben zur
Ausgestaltung des noch zu schließenden
Grundstückskaufvertrages enthält und damit weder für die
Antragsteller noch die Antragsgegnerin die jeweiligen Rechte
und Pflichten konkret umrissen gewesen sind. Es ist aber nicht
nachvollziehbar, weshalb die Antragsgegnerin den
Antragstellern ohne Fixierung des genauen Vertragswortlautes
im Vorfeld bereits einen Erfüllungsanspruch auf Übertragung
des Grundstücks hätte einräumen wollen. Schließlich spricht
gegen die Auslegung des Ausschussbeschlusses im Sinne eines
die Antragsgegnerin bindenden Rechtsaktes der Umstand, dass
gemäß § 313 BGB ein Vertrag, durch den sich der eine Teil
verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen
oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf. Dieses
Formerfordernis gilt dabei auch für nur einseitige
Verpflichtungen sowie bindende Erklärungen im Vorfeld des
eigentlichen Hauptvertrages wie z.B. Vorverträge oder die
Einräumung von Optionsrechten.

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Vgl. Palandt-Heinrichs, Kommentar zum BGB, 58. Aufl.,
§ 313 Anm. 11; Münchener Kommentar zum BGB, Bd. 2. 3. Aufl.,
§ 313 Anm. 32/33.

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Ein der in § 313 BGB vorgeschriebenen Form nicht genügendes
Rechtsgeschäft ist gemäß § 125 Satz 1 BGB nichtig. Aus §§ 57,
59 Abs. 1 VwVfG NRW i.V.m. §§ 313, 125 Satz 1 BGB ergibt sich,
dass auch ein zur Veräußerung bzw. zum Erwerb eines
Grundstücks verpflichtender öffentlich-rechtlicher Vertrag,
der der in § 313 BGB vorgeschriebenen Form ermangelte, nichtig
wäre.

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Vgl. in diesem Zusammenhang Kopp, VwVfG, 6. Aufl. (1996),
§ 57 Anm. 11 m.w.N.

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Dass die Entscheidung des Ausschusses für Liegenschaften
und Wirtschaftsförderung vom 15. Februar 2000 notariell
beurkundet worden wäre, ist nicht ersichtlich. Würde man den
Beschluss des Ausschusses als rechtsverbindliche Verpflichtung
zur Übertragung eines Grundstückes qualifizieren, ergäbe sich
daher auf Grund Formnichtigkeit kein Anspruch der
Antragsteller auf Übertragung des fraglichen Grundstücks. Es
ist indes nicht nachvollziehbar, dass der Wille des
Ausschusses auf die Abgabe einer nichtigen Erklärung gerichtet
gewesen sollte. Entsprechendes gilt im Hinblick auf eine
Beurteilung des Ausschussbeschlusses als Verwaltungsakt.
Dessen grundsätzliche Formfreiheit (§ 37 Abs. 2 bis 4 VwVfG)
steht unter dem Vorbehalt einer durch besondere
Rechtsvorschriften bestimmten Form,

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vgl. Stelkens in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 5. Aufl.
(1998), § 37 Anm. 32; Kopp, a.a.O., § 37 Anm. 15,

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die hier durch § 313 BGB verlangt wird. Da jene Bestimmung
für alle Geschäfte gilt, die auf den in ihr bezeichneten
Rechtserfolg gerichtet sind, erfasst sie ebenso wie den
öffentlich-rechtlichen Vertrag (§ 57, 2. Halbsatz VwVfG) auch
den Verwaltungsakt. Auch insoweit ist - ungeachtet der Frage
einer sich gegebenenfalls aus § 44 Abs. 1 VwVfG NRW ergebenden
Nichtigkeit - schon nicht davon auszugehen, dass der Ausschuss
unter Umgehung des Formerfordernisses des § 313 BGB einen
Verwaltungsakt erlassen wollte.

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Ist demnach dem Beschluss des Ausschusses für
Liegenschaften und Wirtschaftsförderung vom 15. Februar 2000
keine anspruchsbegründende Wirkung zuzumessen, stellt sich die
weiterführende Frage nicht mehr, ob der Aufhebungsbeschluss
vom 11. April 2000 zum Untergang des Anspruches geführt oder
wegen § 80 Abs. 1 Satz 1 VwGO vorerst nicht geführt hat.

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Die Antragsteller können auch nicht mit Erfolg geltend
machen, die vom Ausschuss für Liegenschaften und
Wirtschaftsförderung am 11. April 2000 zu ihren Lasten und zu
Gunsten der Beigeladenen getroffene Vergabeentscheidung
verletze den Anspruch auf Gleichbehandlung aus Art. 3 GG in
Verbindung mit den von der Antragsgegnerin aufgestellten und
praktizierten Vergabekriterien. Es ist nicht ersichtlich, dass
die Entscheidung, die Antragsteller bei der Grundstücksvergabe
nicht zu berücksichtigen, ermessensfehlerhaft ist, sodass sich
auch unter diesem Gesichtspunkt kein Anspruch auf eine den
Verkauf an die Beigeladenen hindernde erneute
Vergabeentscheidung, geschweige denn auf Übertragung des
fraglichen Grundstücks ergibt. Wie sich aus der Niederschrift
über die Sitzung des Ausschusses vom 15. Februar 2000 ergibt,
sind bei der Auswahl der Bewerber die Kriterien soziale
Aspekte (Mieter/Eigentümer), persönliche Verhältnisse (z.B.
Kinderzahl) sowie Aspekte der Wirtschaftsförderung in den
Vordergrund gestellt worden. Ferner sollten die an die
Erwerber verkauften Grundstücke kurzfristig bebaut werden. Aus
der in der Sitzung vorliegenden Vorschlagsliste der „Bewerber
für ein Grundstück am xxxxxxxx" ergibt sich hinsichtlich der
Antragsteller u.a. die Anmerkung „Mieter in beengten
Wohnverhältnissen, 14 qm/Person, sozialer Aspekt". Zu Grunde
lagen dieser Anmerkung die Angaben der Antragsteller in dem
von ihnen unter dem Datum 7. Januar 2000 ausgefüllten
Fragebogen zur „Bewerbung um ein städtisches Baugrundstück am
xxxxxxxx". In dem Fragebogen wurden von der Antragsgegnerin
ausdrücklich Angaben zur „jetzigen Wohnung" erbeten. Die
Antragsteller verwiesen insoweit auf eine ca. 70 qm große
Mietwohnung in xxxxxx. Ausweislich der beigezogenen
Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin holte diese am
11. Februar 2000 eine Kurzauskunft aus dem Melderegister ein,
wonach die Antragsteller mit ihren drei Kindern unter der von
ihnen im Fragebogen angegebenen Adresse gemeldet waren.
Tatsächlich hielten sich die Antragsteller aus beruflichen
Gründen zu diesem Zeitpunkt bereits in den USA auf, wobei der
Aufenthalt nach eigenen Angaben bis Frühjahr 2002 andauern
soll. Vor diesem Hintergrund lässt die Entscheidung des
Ausschusses vom 11. April 2000, die Antragsteller - unter
Aufhebung der Entscheidung vom 15. Februar 2000 - nicht zu
berücksichtigen, keinen Ermessensfehler erkennen. Wie sich der
Sitzungsniederschrift entnehmen lässt, wurde zur Begründung
der Beschlussvorlage darauf verwiesen, erst nach der
Ausschusssitzung vom 15. Februar 2000 sei bekannt geworden,
dass sich die Antragsteller nicht nur vorübergehend, sondern
für längere Zeit in den USA aufhielten. Auf Grund der
unvollständigen Angaben im Fragebogen bezüglich Wohnort und
Wohnverhältnissen sei es zu einer falschen Prioritätensetzung
gekommen, sodass der zunächst abgegebene Vorschlag für eine
Grundstücksvergabe zurückgezogen und statt dessen ein anderer
Bewerber vorgeschlagen werde. Danach sind keine Anhaltspunkte
dafür ersichtlich, dass die Nichtberücksichtigung der
Antragsteller nicht im Einklang mit den Vergaberichtlinien der
Antragsgegnerin erfolgt ist. Dies gilt insbesondere mit Blick
darauf, dass die Antragsgegnerin, wie bereits angeführt, bei
der Vergabeentscheidung u.a. den Gesichtspunkt der zeitnahen
Bebauung der zu übertragenen Grundstücke berücksichtigt hat.
Dieser Aspekt unterliegt jedoch bei den Antragstellern aus der
Sicht der Antragsgegnerin im Hinblick auf den USA-Aufenthalt
einigen Unsicherheiten, mögen die Antragsteller auch
(gegenwärtig) beabsichtigen, im Frühjahr 2002 nach xxxxxx
zurückzukehren.

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Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2,
162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht nicht der Billigkeit, die
außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen für
erstattungsfähig zu erklären, weil diese keinen Antrag
gestellt und sich damit am Kostenrisiko nicht beteiligt haben
(vgl. § 154 Abs. 3 VwGO).

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Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf §§ 20 Abs. 3,
13 Abs. 1 GKG.

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