Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2001-07-18, Aktenzeichen 13 U 229/00
ECLI:DE:OLGK:2001:0718.13U229.00.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d:

2

Der Kläger begehrt, die Zwangsvollstreckung aus einer
notariellen Urkunde des Notars H. in F. vom 04.03.1997, UR-Nr.:
290/1997 H, in welcher er zugunsten der Beklagten eine Grundschuld
auf dem von ihm erworbenen Wohnungseigentum in Höhe von 277.000,--
DM bestellt und im Umfang der bestellten Grundschuld auch die
persönliche Haftung übernommen sowie sich der sofortigen
Zwangsvollstreckung unterworfen hat, für unzulässig zu
erklären.

3

Durch Vermittlung eines Maklers, des Zeugen D., mit dem der
Kläger befreundet war, erwarb der Kläger aufgrund notariell
beurkundeten Kaufvertrages vom 24.01.1997, UR-Nr.: 100/1997 H des
Notars H. in F. (Bl. 23 ff. d.A.), von einer Firma H.GmbH (im
folgenden: H.) eine ca. 70 qm große Eigentumswohnung im Hause B. in
L., einem sanierten Altbau, zum Preise von 277.290,-- DM. Zur
Finanzierung des Kaufpreises schloss der Kläger, der als
Maschinenführer tätig ist und zum damaligen Zeitpunkt ein
Jahreseinkommen in Höhe von ca. 70.000,-- DM hatte, nach einer von
der Beklagten unter dem 29.01.1997 abgegebenen
Finanzierungsbestätigung (Bl. 132 d.A.), mit dieser unter dem
11./15.02.1997 einen Darlehensvertrag (Bl. 59 ff. d.A.). Die sich
daraus ergebenden Belastungen betragen nach Angaben des Klägers
monatlich 1.314,40 DM an Zins- und Tilgungsleistungen sowie 375,--
DM an Beiträgen für im Zusammenhang mit dem Darlehen abgeschlossene
Lebensversicherungen. Streitig ist zwischen den Parteien, wie es
zur Vermittlung und zum Abschluss des Darlehensvertrags gekommen
ist. Unstreitig hatte der Kläger keinen unmittelbaren Kontakt mit
der Beklagten. Er hat behauptet, der Abschluss des
Darlehensvertrages sei ebenfalls über den Zeugen D. und einen
Mitarbeiter der H. erfolgt; die Beklagte hat insoweit behauptet,
der Darlehensvertrag sei über den Bezirksleiter der D.B.AG, den
Zeugen H., vermittelt worden, diesem seien auch die Unterlagen zur
Weiterleitung an den Kläger übersandt worden.

4

Durch notarielle Urkunde des Notars H. in F. vom 04.03.1997,
UR-Nr.: 290/1997 H (Bl. 69 ff. d.A.), bestellte der Kläger
zugunsten der Beklagten eine Buchgrundschuld in Höhe eines Betrages
von 277.000,-- DM auf dem von ihm erworbenen Wohnungseigentum,
übernahm die persönliche Haftung für die Zahlung in Höhe des
Grundschuldbetrages und unterwarf sich insoweit der sofortigen
Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen
(Ziffer II. der Urkunde).

5

Mit Schreiben seiner Bevollmächtigten vom 29.04.1999 (Bl. 92 ff.
d.A.) erklärte der Kläger gegenüber der H. die Wandelung des
Kaufvertrages wegen Fehlens zugesicherter Eigenschaften sowie
vorsorglich die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung. Er machte
geltend, die verkaufte Wohnung habe lediglich drei, und nicht, wie
im Kaufvertrag vorgesehen, vier Zimmer. Des weiteren sei
zugesichert worden, die Vermietung sei kein Problem, die Wohnungen
gingen weg "wie warme Semmeln", was jedoch nicht zutreffe. Zudem
sei der Eindruck erweckt worden, die Verluste aus dem
Immobiliengeschäft könnten mit den gesamten Abzügen seiner
Einkünfte gegengerechnet werden, was tatsächlich jedoch nur
hinsichtlich der Lohnsteuer, nicht dagegen auch in Ansehung der
Sozialversicherungsbeiträge möglich sei. Wegen der fehlenden
weitergehenden Abzugsmöglichkeit sei das ganze Immobilienengagement
für ihn wirtschaftlich sinnlos. Mit weiterem Schreiben vom gleichen
Tage teilte der Kläger der Beklagten mit, dass er die Zahlungen auf
das Darlehen einstellen werde. Schließlich focht er durch Schreiben
seiner Bevollmächtigten vom 15.09.1999 (Bl. 98 f. d.A.) auch den
Darlehensvertrag wegen arglistiger Täuschung mit der Begründung an,
die Beklagte habe ihn über die Risiken des finanzierten Geschäfts
arglistig getäuscht, indem sie jegliche Aufklärung unterlassen
habe.

6

Wegen der begehrten Rückabwicklung des Kaufvertrages betreibt
der Kläger ein vor dem Landgericht L. anhängiges Verfahren (4 0
275/99) gegen die H.. Das Landgericht hat in diesem Verfahren, das
noch nicht abgeschlossen ist, Beweis erhoben zur Frage der für die
Wohnung des Klägers im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages
zu erwartenden Miethöhe. In dem eingeholten schriftlichen
Sachverständigengutachten (Bl. 351 ff. d.A.; Ergänzungsgutachten
Bl. 365 ff. d.A.) kommt die Sachverständige Dr. S. zu dem Ergebnis,
dass eine monatliche Nettomiete in Höhe von 848,64 DM als
realisierbar anzusehen ist (Bl. 361 d.A.).

7

Der Kläger hat die Auffassung vertreten, die Beklagte habe vor
Abschluss des Darlehensvertrages ihre ihm gegenüber bestehenden
Beratungspflichten verletzt. Sie müsse sich auch die Erklärungen
und das Wissen des Zeugen D. zurechnen lassen. Jedenfalls diesem
sei bekannt gewesen, dass das von ihm seinerzeit erzielte
Jahreseinkommen in Höhe von 70.000,-- DM aufgrund einer
Unfallverletzung im Jahre 1996 für die Zukunft gefährdet gewesen
sei, insbesondere weil er eine Umschulungsmaßnahme in Aussicht
genommen habe. Die ihm gegenüber gegebenen Zusicherungen seien
nicht eingetreten; so sei die Wohnung erst später fertiggestellt
worden und ein angenommener Mietpreis in Höhe von 1.000,-- DM habe
nicht realisiert werden können. Der Kläger hat des weiteren die
Auffassung vertreten, die Beklagte sei in seinem Interesse
verpflichtet gewesen, sich einen genauen Überblick über seine
Bonität und seine wirtschaftlichen Verhältnisse zu verschaffen. Im
übrigen sei auch der Beklagten, wie allgemein, bekannt gewesen,
dass zu jener Zeit in L. ein hoher Leerstand von Wohnungen
geherrscht habe. Der Kläger hat schließlich behauptet, der
Kaufpreis in Höhe von 277.290,-- DM sei überhöht, da die Wohnung
einen weitaus niedrigeren Verkehrswert gehabt habe.

8

Der Kläger hat beantragt,

9

die Zwangsvollstreckung aus der
vollstreckbaren Urkunde des Notars H., F., vom 04.03.1997 - UR-Nr.:
290/1997 H - für unzulässig zu erklären, soweit sie aus der
betreffenden Urkunde wegen der in Höhe der Grundschuld übernommenen
persönlichen Haftung des Klägers betrieben wird.

10

Die Beklagte hat beantragt,

11

die Klage abzuweisen.

12

Sie hat behauptet, der Zeuge D. sei nicht von ihr mit der
Vermittlung von Darlehensverträgen beauftragt gewesen, er sei
jedenfalls nicht in ihrem Pflichtenkreis tätig geworden. Die
Beklagte hat bestritten, dass Angaben zu einer angeblichen
Steuerersparnis, zur erzielbaren Miete und zur Vermietbarkeit der
Wohnung gemacht worden seien. Ihr sei auch nichts von einem
etwaigen Wegfall des Einkommens des Klägers, welches ihr im übrigen
mit 80.000,-- DM brutto angegeben worden sei, bekannt gewesen.

13

Das Landgericht hat durch das angefochtene Urteil vom 10.08.2000
(Bl. 235 ff. d.A.), auf dessen Inhalt wegen der weiteren
Einzelheiten verwiesen wird, die Klage mit der Begründung
abgewiesen, dass der Kläger weder den Darlehensvertrag wirksam
angefochten habe noch die Beklagte wegen
Aufklärungspflichtverletzung hafte. Für eine arglistige Täuschung
durch die Beklagte fehle es schon nach dem Vortrag des Klägers an
jedem Anhalt. Die Beklagte müsse sich auch nicht ein etwaiges
Fehlverhalten der H. zurechnen lassen, da dem Kläger die Beklagte
und die H. nicht gewissermaßen als eine Vertragspartei gegenüber
getreten seien und das auslösende Moment für den Abschluss der
Verträge das Zureden des mit dem Kläger befreundeten Zeugen D.
gewesen sei. Ob die Verträge für den Kläger wirtschaftlich sinnvoll
gewesen seien, könne dahinstehen, da die Beklagte eine
Beratungspflicht jedenfalls nicht verletzt habe. Der Kläger sei von
dem Zeugen D. beraten worden, für die Beklagte habe kein Anlass
bestanden, unmittelbar ein Beratungsgespräch mit dem Kläger zu
führen. Im übrigen sei der Darlehensvertrag erst einige Zeit nach
dem Kaufvertrag geschlossen worden, so dass für den Kläger ohnehin
eine Finanzierung erforderlich gewesen sei.

14

Der Kläger verfolgt mit der - nach Zustellung des Urteils am
24.08.2000 - am 20.09.2000 eingegangenen und rechtzeitig
begründeten Berufung sein ursprüngliches Begehren weiter. Er ist
der Ansicht, die Beklagte müsse sich das Verhalten der H. und des
Zeugen D. zurechnen lassen, da die H. und die Beklagte eng
miteinander verbunden seien; sie stünden in ständiger Verbindung
und permanentem Informationsaustausch; die Beklagte habe 10 weitere
Wohnungen in dem Objekt finanziert und 10 weitere Projekte der H.
in L. durch Darlehensvergabe unterstützt. Ein unmittelbarer Kontakt
zu der Beklagten habe nicht bestanden, alle Erklärungen und
Unterlagen seien über die H. oder den Zeugen D. an die Beklagte
gelangt. Mit dieser sei die Finanzierung auch schon vor Abschluss
des Kaufvertrages abgesprochen gewesen, jedenfalls hätten die H.
und der Zeuge D. darauf hingewiesen, dass die Finanzierung durch
die Beklagte gesichert sei. Auch im Werbeprospekt habe die H.
angegeben, sie arbeite langjährig mit starken Finanzpartnern
zusammen; einer davon sei eben die Beklagte. Eine
Aufklärungspflicht der Beklagten ergibt sich nach Ansicht des
Klägers daraus, dass die Beklagte "als erfahrener Finanzier" habe
erkennen müssen, dass eine Steuerersparnis für den Kläger
ausgeschlossen gewesen sei; für sie sei die wirtschaftliche
Unsinnigkeit des Vorhabens für den Kläger augenfällig gewesen.
Zudem bestehe eine Aufklärungspflicht unter dem Gesichtspunkt, dass
die Beklagte über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgegangen sei;
sie habe ein starkes Eigeninteresse an dem Zustandekommen des
Kaufvertrages gehabt.

15

Der Kläger beantragt,

16

unter Abänderung des am 10.08.2000
verkündeten Urteils des Landgerichts Köln, 15 0 126/00, die
Zwangsvollstreckung aus der vollstreckbaren Urkunde des Notars H.,
F., vom 04.03.1997, UR-Nr.: 290/1997 H für unzulässig zu erklären,
soweit sie aus der betreffenden Urkunde wegen der in Höhe der
Grundschuld übernommenen persönlichen Haftung des Klägers betrieben
wird.

17

Die Beklagte beantragt,

18

die Berufung zurückzuweisen und ihr zu
gestatten, Sicherheit auch durch Bürgschaft einer deutschen
Großbank, Genossenschaftsbank oder öffentlichen Sparkasse leisten
zu können.

19

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil. Sie behauptet
nach wie vor, der Darlehensvertrag sei durch den Direktor der
Deutschen Bausparkasse, den Zeugen H., vermittelt worden; alle
Unterlagen seien ihr über den Zeugen zugeleitet und die für den
Kläger bestimmten Unterlagen diesem übergeben worden. Sie habe
zudem keinen Bezug zu der Bauträgermaßnahme der H. und verfüge über
keine weitergehenden Kenntnisse als der Kläger; dieser habe
insoweit auch nicht konkret vorgetragen. Im übrigen sei der Kläger
nicht erkennbar schutzbedürftig gewesen.

20

Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Vorbringens
wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst der
eingereichten Unterlagen Bezug genommen.

21

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

22

Die in formeller Hinsicht bedenkenfreie Berufung des Klägers hat
in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht eine
wirksame Anfechtung des Darlehensvertrages und eine Haftung der
Beklagten wegen Verletzung von Beratungspflichten verneint. Die von
der Beklagten in Ansehung der persönlichen Haftung des Klägers in
Aussicht genommene Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde
des Notars H. vom 04.03.1997, UR-Nr.: 290/1997 H, ist damit
zulässig.

23

1.

24

Der Kläger ist nicht zur Anfechtung des Darlehensvertrages wegen
arglistiger Täuschung berechtigt, da die Beklagte weder durch
eigenes noch durch zuzurechnendes positives Tun Dritter noch durch
unterlassene Aufklärung über aufklärungspflichtige Tatsachen
arglistig getäuscht hat.

25

a)

26

Zutreffend hat bereits das Landgericht darauf hingewiesen, dass
dem Vorbringen des Klägers nicht entnommen werden kann, dass und
inwieweit die Beklagte durch eigenes Tun den Kläger arglistig vor
oder bei Vertragsschluss getäuscht haben soll. Diesbezüglich
enthält auch das Berufungsvorbringen keine weiteren Ausführungen.
Soweit dort einzelne Tatsachen eher beiläufig angeführt werden, wie
etwa die behauptete Unwirtschaftlichkeit des ganzen Geschäfts für
den Kläger, die fehlende Realisierbarkeit des angenommenen
Mietzinses, die schwierige Vermietbarkeit und eine Bauverzögerung,
nimmt der Kläger dies zum Anlass, der Beklagten eine unterlassene
Aufklärung vorzuwerfen. Dagegen behauptet er nicht, dass die
Beklagte ihn entweder selbst oder etwa infolge Zurechnung der
entsprechenden Erklärungen des Zeugen D. und der Mitarbeiter der H.
getäuscht habe. Würde er letzteres geltend machen wollen, müsste
der Kläger im einzelnen die angeblich eine arglistige Täuschung
durch die H. begründenden bzw. die die nicht eingehaltenen
Zusicherungen betreffenden Tatsachen, so wie sie Gegenstand des
Verfahrens vor dem LG L. sind, auch vorliegend einführen und im
einzelnen vortragen. Dies tut er indes nur ansatzweise und
beiläufig. Bereits aus dem Inhalt des an die Beklagte gerichteten
Anfechtungsschreibens wird deutlich, dass Grundlage der Anfechtung
eine unterlassene Aufklärung sein soll. Dies ist grundsätzlich auch
möglich, denn im Rahmen des § 123 BGB kommt eine Täuschung nicht
nur durch Vorspiegelung oder Entstellung von Tatsachen, sondern
auch durch Verschweigen in Betracht, wenn hinsichtlich der
verschwiegenen Tatsachen eine Aufklärungspflicht besteht. Der
Umfang einer solchen Aufklärungspflicht richtet sich vorliegend
nach den in der Rechtsprechung herausgebildeten Grundsätzen zur
Risikoaufklärung von Banken hinsichtlich der Verwendung von
Darlehen, insbesondere soweit diese im Rahmen von steuersparenden
Bauherren- und Erwerbermodellen gewährt werden. Insoweit sind die
für eine etwaige Anfechtung zum Tragen kommenden Gesichtspunkte
dieselben, jedenfalls aber keine weitergehenden, wie die bei der
Beurteilung einer etwaigen Pflichtverletzung bei Anbahnung oder
Abwicklung des Vertrages. Es wird daher auf die nachfolgenden
Ausführungen (2.) zur Frage der Haftung der Beklagten wegen
etwaiger Aufklärungspflichtverletzung, die im Ergebnis zu verneinen
ist, Bezug genommen.

27

b)

28

Soweit gleichwohl nach dem Vorbringen des Klägers eine Täuschung
durch Vorspiegelung falscher Tatsachen wegen etwaiger falscher
Angaben in Betracht zu ziehen ist, scheitert eine Anfechtung
teilweise bereits an der fehlenden Darlegung der eine positive
Kenntnis begründenden Umstände oder einer bewussten Vorspiegelung
falscher Tatsachen, jedenfalls aber an einer Zurechnung etwaiger
Erklärungen des Zeugen D. und der Mitarbeiter der H. zu Lasten der
Beklagten.

29

Hinsichtlich der mit der Fertigstellung des Objekts
zusammenhängenden und vom Kläger beanstandeten Umstände ist nicht
ersichtlich, inwieweit diese bei Vertragsschluss bereits bekannt
gewesen sein sollen und inwieweit diesen eine bewusste Täuschung zu
Lasten des Klägers zugrunde liegt. So bestehen keine Anhaltspunkte
dafür und es wird auch vom Kläger nicht vorgetragen, dass die
eingetretene Bauverzögerung bereits bei Vertragsschluss absehbar
und den Mitarbeitern der H. und dem Zeugen D. bekannt war. Die
Verzögerung hätte im übrigen auch lediglich dazu geführt, dass die
erwarteten Mietzinseinnahmen sich erst wenige Monate später
eingestellt hätten. Auch hat der Kläger nicht dargelegt, ob und
inwieweit für ihn die Tatsache von Bedeutung war, dass es sich um
eine 4-Zimmer- und nicht um eine 3-Zimmer-Wohnung handeln sollte.
Von Bedeutung könnte dies, da die Wohnung nicht vom Kläger selbst
bewohnt werden sollte, sondern als Anlageobjekt diente, lediglich
dann sein, wenn dies trotz gleicher Fläche Auswirkungen auf die
Vermietbarkeit und die Höhe des Mietzinses hätte. Dies macht der
Kläger aber nicht geltend. Auch ist völlig ungeklärt, wie es zu der
fehlerhaften Angabe im Kaufvertrag gekommen und ob über die Anzahl
der Zimmer zuvor gesprochen worden ist.

30

Als Vorspiegelung falscher Tatsachen ernsthaft in Erwägung zu
ziehen sind lediglich etwaige falsche Angaben zu der
Vermietbarkeit, der Miethöhe sowie der Rentabilität.

31

In Ansehung der Vermietbarkeit bleibt zunächst offen, ob es sich
bei den behaupteten Angaben der Mitarbeiter der H. um falsche
Tatsachen oder ob lediglich, auch für den Kläger erkennbar, um
werbemäßige Anpreisungen gehandelt hat. Der Kläger hat darüber
hinaus in keiner Weise dargelegt, welche Bemühungen er hinsichtlich
der Vermietung der Wohnung unternommen hat.

32

In Ansehung der Miethöhe ist der Unterschied zwischen der
zunächst angenommenen Nettomiete (1.000,-- DM) und der nach dem im
Verfahren vor dem LG L. eingeholten und vom Kläger in das
vorliegende Verfahren eingeführten Sachverständigengutachten
tatsächlich erzielbaren Nettomiete (848,64 DM) nicht so groß, dass
dies nicht zwanglos auch auf eine lediglich fahrlässige
Fehleinschätzung der konkreten Marktverhältnisse zurückgeführt
werden kann. Durch diese Abweichung ist auch nicht indiziert, dass
bezüglich der erwarteten Miete eine ins Blaue hinein aufgestellte
Behauptung abgegeben worden

33

ist.

34

Hinsichtlich der Rentabilität ist bereits zweifelhaft, ob das
Geschäft für den Kläger überhaupt unrentabel bzw. wirtschaftlich
unsinnig war. Der Kläger trägt zunächst keine konkreten
Berechnungen vor, die sich im Ergebnis als falsch herausgestellt
hätten. Er macht lediglich geltend, er sei davon ausgegangen, dass
die "Verluste" nicht nur von den Steuern, sondern von seinen
Abzügen insgesamt, d. h. auch von den Sozialversicherungsbeiträgen,
abgezogen werden könnten. Ob ihm dies in dieser Form gesagt oder
vorgerechnet worden ist, dazu trägt er zum einen nicht konkret vor.
Zum anderen dürfte es auch nur auf das Ergebnis ankommen, d.h. wie
viel an Ersparnis insgesamt für ihn zu Buche steht. Im übrigen
leitet der Kläger die Unwirtschaftlichkeit daraus her, dass einer
Steuerersparnis von ca. 1.000,00 DM Ausgaben von 2.014,40 DM
(1.314,40 DM Darlehenszinsen, 375,00 DM
Lebensversicherungsbeiträge, 325,00 DM Hausgeld) gegenüber stünden.
Bei dieser Berechnung wird allerdings vergessen, die zu erwartenden
Mieteinnahmen mit einzubeziehen. Dass die Eigentumswohnung sich
auch ohne Mieteinnahmen selbst tragen sollte, behauptet auch der
Kläger nicht und kann bei aller vorgetragenen Unbedarftheit
(Verlustabzug auch von den Sozialversicherungsbeiträgen) nicht
angenommen werden. Bezieht man aber die erwarteten Mieteinnahmen
von 1.000,00 DM in die Berechnung ein, dann würde sich das Objekt
tatsächlich in etwa selbst tragen und wäre jedenfalls nicht
unrentabel. Auch wenn man berücksichtigt, dass nach dem
Sachverständigengutachten in dem Verfahren vor dem LG L. die
erzielbaren Nettomieteinnahmen monatlich lediglich ca. 850,00 DM
statt 1.000,00 DM betragen, führt dies nicht dazu, den Erwerb der
Eigentumswohnung als wirtschaftlich unsinnig anzusehen (ebenfalls
nicht bei 800,00 DM tatsächlich erzielter Nettomieteinnahme ab dem
01.11.2000). Sollten die - erwarteten - Mieteinnahmen dagegen bei
der Ermittlung der Steuerersparnis schon - fiktiv - berücksichtigt
gewesen sein, hätte es auch für den Kläger ohne weiteres auf der
Hand gelegen, dass die von der H. und dem Zeugen D. angegebene
Steuerersparnis nicht die Gesamtkosten, noch nicht einmal die
Kosten des Kredits würde decken können.

35

Selbst wenn sich insoweit falsche Angaben des Zeugen D. bzw. der
Mitarbeiter der H. feststellen ließen, wären diese der Beklagten
nicht nach §§ 166, 278 BGB zuzurechnen, sondern der Zeuge D. bzw.
die Mitarbeiter der H. als Dritte im Sinne von § 123 Abs. 2 BGB
anzusehen.

36

Die Frage einer etwaigen Zurechnung des Verhaltens und der
Kenntnis Dritter entscheidet sich nach ständiger Rechtsprechung
(BGH WM 1996, 2105; NJW 2000, 3558, 3559; NJW 2001, 358 f.; Senat
WM 1999, 1817 f.) aufgrund einer die Interessen beider Parteien
wertenden Betrachtung der Einzelumstände, wobei darauf abzustellen
ist, in wessen Pflichtenkreis der Vermittler tätig geworden ist
bzw. ob die ggf. verletzte Pflicht zum Bereich des Kreditgebers bei
Anbahnung des Kreditvertrages gehört. Allgemein ist eine Zurechnung
regelmäßig dann anzunehmen, wenn ein Vermittler mit Wissen und
Wollen einer Partei Aufgaben übernimmt, die typischerweise ihr
obliegen. Insbesondere dann, wenn der Kreditgeber zu der anderen
Vertragspartei keinen persönlichen Kontakt hat, sondern es einem
ständig für ihn tätigen Vermittler überlässt, den Kunden zu werben
und die erforderlichen Vertragsverhandlungen zu führen, muss sich
der Kreditgeber das Verhalten des Vermittlers bei der Anbahnung
eines Darlehensvertrages zurechnen lassen. Wird der Vermittler auf
Seiten des Veräußerers tätig und zugleich für den Kreditgeber, so
ist zu unterscheiden, in wessen Pflichtenkreis der Vermittler
konkret bei Abgabe bestimmter Erklärungen tätig geworden ist. Der
Kreditgeber, hier die Beklagte, muss sich das Verhalten des
Vermittlers nur insoweit zurechnen lassen, wie dieses den Bereich
der Anbahnung des Darlehensvertrages betrifft, nicht dagegen auch
Erklärungen in dem Bereich, der sich auf den Erwerb des Objekts
bezieht (BGH WM 2000, 1687; NJW 2000, 3558, 3559; Senat aaO.).

37

Die Fragen der Vermietbarkeit, der Höhe der Miete und der
Rentabilität des Erwerbs betreffen nach der vorzunehmenden
Differenzierung nicht das Kreditgeschäft (zur Miete vgl. BGH WM
1992, 602 f.), sondern das Erwerbsgeschäft, das
"Immobilienengagement". Daher kommt zu Lasten der Beklagten eine
Zurechnung etwaiger bewusst abgegebener falscher Erklärungen des
Zeugen D., sollte dieser überhaupt als Vermittler oder
Untervermittler für die Beklagte tätig geworden sein, oder der
Mitarbeiter der H. zu den vom Kläger beanstandeten Punkten nicht in
Betracht.

38

2.

39

Die Beklagte hat keine ihr gegenüber dem Kläger bestehenden
Aufklärungs- und Beratungspflichten verletzt; dem Kläger steht
daher kein Schadensersatzanspruch zu, der ihn von der persönlichen
Haftungsübernahme befreien oder den er einer Inanspruchnahme durch
die Beklagte entgegenhalten könnte.

40

a)

41

Die Beklagte war nicht im Interesse des Klägers verpflichtet,
dessen Vermögensverhältnisse und/oder dessen Leistungsfähigkeit für
die Zukunft zu prüfen.

42

Den Kreditgeber trifft jedenfalls nicht gegenüber dem
Kreditnehmer die Pflicht, dessen Kreditwürdigkeit und
Leistungsfähigkeit zu prüfen; insbesondere § 18 KWG, auf den sich
der Kläger berufen hat und dem lediglich eine ordnungspolitische
Funktion zukommt, ist kein Schutzgesetz zugunsten des Kreditnehmers
(Senat WM 1999, 1817). Der Kreditnehmer kennt seine finanziellen
Verhältnisse selbst am besten und muss grundsätzlich in eigener
Verantwortung und eigenem Interesse prüfen, ob er die eingegangene
Verpflichtung erfüllen kann (Nobbe, Bankrecht - Aktuelle höchst-
und obergerichtliche Rechtsprechung, 1999, Rn. 462; Siol in
Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechtshandbuch, 2. Aufl. 2001, § 44
Rn. 14).

43

Der Kläger kann daher vorliegend nicht damit gehört werden,
seine Einkommensverhältnisse, sein Gesundheitszustand sowie seine
sonstigen Verpflichtungen hätten einer entsprechenden
Darlehensverpflichtung entgegen gestanden. Bei Abschluss des Kauf-
und auch des Darlehensvertrages war der Kläger unstreitig nicht
arbeitsunfähig. Vielmehr ergibt sich aus dem von ihm vorgelegten
ärztlichen Entlassungsbericht zum 16.07.1996 (Bl. 82 ff), dass er
als arbeitsfähig entlassen worden ist (Bl. 90). Er hat sodann, dies
ist seinem Vortrag jedenfalls mittelbar zu entnehmen, auch weiter
gearbeitet und bis Anfang 1999 das Darlehen bedient. Auch wenn die
Beklagte gewusst haben sollte, dass der Kläger in naher Zukunft
eine Umschulungsmaßnahme durchführen wollte und daher dann
zeitweise über ein geringeres Einkommen verfügen würde, war die
Beklagte nicht gehalten, dem Kläger deshalb von dem Geschäft
abzuraten. Denn im Hinblick auf die bei Vertragsschluss bestehenden
sonstigen Verbindlichkeiten des Klägers hat die Beklagte
unbestritten vorgetragen, der Kläger habe im Zuge der Anbahnung des
Darlehensvertrages angegeben, die übrigen Verbindlichkeiten würden
noch im Jahre 1997 zurückgeführt.

44

b)

45

Ferner bestand keine Pflichtverletzung der Beklagten darin, die
eingeräumten Sicherheiten nicht bzw. nur unzureichend geprüft zu
haben. War die Wohnung entsprechend dem Vortrag des Klägers
tatsächlich erheblich weniger wert als der gezahlte Kaufpreis,
nicht zuletzt im Hinblick auf die schlechtere Vermietbarkeit und
den niedrigeren zu erzielenden Mietzins, so war auch die in Höhe
des Kaufpreises bewilligte Grundschuld und damit die der Beklagten
gewährte Sicherheit nicht werthaltig genug, um ihr ganzes Risiko
abzudecken. Dies fällt jedoch allein in den Risikobereich der
Beklagten. Denn ob und inwieweit ein Kreditgeber die eingeräumten
Sicherheiten prüft, liegt ausschließlich in seinem Interesse und
nicht im Interesse des Kreditnehmers (BGH NJW 1998, 305; 1992,
1820; Senat WM 1999, 1817).

46

c)

47

Eine Pflicht zur Aufklärung bestand für die Beklagte auch nicht
aufgrund eines konkreten Wissensvorsprungs gegenüber dem
Kläger.

48

Nach ständiger Rechtsprechung ist ein Kreditgeber grundsätzlich
nicht verpflichtet, den Kreditnehmer über Gefahren und Risiken der
Verwendung des Darlehens aufzuklären. Dies gilt im besonderen bei
steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen. Der Kreditgeber
kann regelmäßig davon ausgehen, dass sich der Kreditnehmer selbst
die notwendigen Kenntnisse verschafft oder über die entsprechenden
Erfahrungen verfügt, um die allgemeinen Risiken der Kreditaufnahme
und auch etwaige besondere Risiken im Zusammenhang mit der
Verwendung des Kredits zu erkennen. Insbesondere ist der
Kreditgeber nicht zur Beratung über die steuerlichen Auswirkungen
des Erwerbs verpflichtet (BGH NJW 1998, 305, 306). Eine
Aufklärungspflicht kommt nach den besonderen Umständen des
Einzelfalles nur dann in Betracht, wenn der Kreditgeber einen
konkreten Wissensvorsprung hat, er selbst einen zu den allgemeinen
wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen
Gefährdungstatbestand schafft, seine Rolle als Kreditgeber
überschreitet oder sich in schwerwiegende Interessenkonflikte
verwickelt (aus jüngerer Zeit BGH NJW 2000, 2352, 2353; 3558, 3559;
Nobbe, a.a.O., Rn. 459 - 470). Der regelmäßig bestehende
Wissensvorsprung allein aufgrund der allgemein größeren
geschäftlichen Erfahrung des Kreditgebers reicht für die Annahme
eines konkreten Wissensvorsprungs in diesem Sinne nicht aus (OLG
Braunschweig WM 1998, 1223). Auch ist der Kreditgeber nicht
verpflichtet, sich einen etwaigen Wissensvorsprung im Hinblick auf
das konkret zu finanzierende Objekt erst durch gezielte Auswertung
von Unterlagen oder durch sonstige Nachforschungen zu verschaffen
(Nobbe, a.a.O., Rn. 467).

49

Der Kläger hat schon nicht konkret vorgetragen, in Ansehung
welcher Tatsachen und inwieweit die Beklagte einen konkreten
Wissensvorsprung ihm gegenüber gehabt haben soll; sein Vortrag
erschöpft sich diesbezüglich weitgehend in Mutmaßungen und
Rechtsansichten.

50

Soweit der Kläger geltend macht, der Kaufpreis sei überhöht, da
der Verkehrswert der Wohnung weitaus niedriger sei, dürfte er der
Beklagten unterstellen wollen (anderenfalls ließe sich eine
Pflichtwidrigkeit der Beklagten schon im Ansatz nicht begründen),
sie habe diesen Umstand, da sie das Gesamtobjekt gekannt und noch
zehn andere Wohnungen finanziert habe, erkennen können und ihn
darauf hinweisen müssen. Ob der Kläger das auch in Ansehung des
Zustands des Objekts, insbesondere bezüglich der behaupteten Mängel
sowie der eingetretenen Bauverzögerung behaupten will, bleibt
unklar. Dies ist indes auch unerheblich, da etwaige Kenntnisse des
Kreditgebers über den Zustand des zu finanzierenden Objekts und
über den ggf. nicht angemessenen Kaufpreis im Verhältnis zum Wert
des Objekts grundsätzlich keine Aufklärungspflicht begründen (BGH
NJW 2000, 2352, 2353; Nobbe, a.a.O., Rn. 468). In Ansehung des
Zustandes des Objekts kann der Kreditgeber grundsätzlich davon
ausgehen, dass der Kreditnehmer sich darüber im eigenen Interesse
umfassend informiert hat. Im Hinblick auf einen unangemessenen
Kaufpreis kommt eine Aufklärungspflicht allenfalls dann in
Betracht, wenn der Kreditgeber von einer sittenwidrigen
Übervorteilung des Kreditnehmers durch den Verkäufer ausgehen muss.
Dies kann etwa dann angenommen werden, wenn der Wert der Leistung
fast doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGH
a.a.O.). Vorliegend fehlt es dazu an jedweden Anhaltspunkten. Auch
das im Verfahren vor dem LG L. eingeholte Sachverständigengutachten
verhält sich nicht zum Verkehrswert der Wohnung.

51

Die Beklagte traf auch keine Aufklärungspflicht im Hinblick auf
eine etwaige Unwirtschaftlichkeit des Kaufs der Eigentumswohnung
durch den Kläger. In Ansehung der Beurteilung der Rentabilität und
insbesondere der steuerlichen Auswirkungen verbleibt es bei dem
allgemeinen Grundsatz, d. h. der Kreditnehmer muss dies selbst
prüfen, dem Kreditgeber obliegt keine diesbezügliche
Aufklärungspflicht (Senat WM 1999, 1817 f; Nobbe, a.a.O., Rn. 468).
Das wirtschaftliche Risiko liegt allein beim Kreditnehmer. Eine
Aufklärungspflicht des Kreditgebers setzt erst dann ein, wenn er
weiß oder damit rechnet, dass das Vorhaben insgesamt scheitern wird
oder z. B. bedeutsame Umstände durch Manipulation verschleiert
werden.

52

Vorliegend ist bereits, wie oben dargelegt, zweifelhaft, ob das
Geschäft überhaupt unrentabel bzw. wirtschaftlich unsinnig war.
Legt man die vom Kläger selbst angegebene Steuerersparnis von
1.000,-- DM monatlich zugrunde und berücksichtigt den nunmehr nach
Angaben des Klägers tatsächlich erzielten monatlichen Mietzins in
Höhe von 800,-- DM, so ergibt sich eine Unterdeckung in Höhe von
lediglich etwa 200,-- DM im Monat. Angesichts des zugleich mit dem
Erwerb geschaffenen Vermögenswertes kann dies jedenfalls nicht als
wirtschaftlich unsinnig ansehen werden.

53

Im übrigen bestehen dafür, dass die Beklagte um eine etwaige
Unrentabilität aufgrund der Tatsache gewusst hat, dass lediglich
ein geringerer als der der Berechnung zugrunde gelegte Mietzins zu
erzielen sei, keine Anhaltspunkte. Soweit der Kläger lediglich
pauschal angibt, die Beklagte hätte über sämtliche finanziellen
Risiken des Immobiliengeschäfts Bescheid gewusst, ist dies nicht
hinreichend bestimmt; soweit er geltend macht, es sei allgemein
bekannt gewesen, dass in L. ein extrem hoher Leerstand an solchen
Wohnungen geherrscht habe, so konnte die Beklagte, sofern ihr dies
tatsächlich bekannt gewesen sein sollte, ohne weiteres davon
ausgehen, dass auch dem Kläger dies bekannt war, so dass bereits
aus diesem Grunde eine Aufklärungspflicht nicht bestand. Jedenfalls
steht nicht fest, dass die Beklagte gewusst hat, dass anstatt eines
angenommenen Mietzinses von 1.000,00 DM monatlich lediglich ein
solcher von 850,00 DM monatlich erzielbar war. Auch traf sie eine
diesbezügliche Nachforschungspflicht nicht, jedenfalls nicht im
Interesse des Klägers und im Verhältnis zu ihm.

54

d)

55

Eine Aufklärungspflicht ergibt sich schließlich nicht aus dem
Gesichtspunkt einer etwaigen Überschreitung der Kreditgeberrolle.
Dies käme nur dann in Betracht, wenn die Beklagte sich offen in die
unternehmerische Planung, Werbung oder Durchführung dieses
konkreten Projekts eingeschaltet und/oder typischerweise vom
Veräußerer des Projekts wahrzunehmende Aufgaben übernommen hätte,
so dass sie nach außen gleichsam als Partei des zu finanzierenden
Erwerbsgeschäfts erschienen wäre (vgl. Siol, a.a.O., § 44 Rn.
28).

56

Anhaltspunkte für eine derartige Einbindung der Beklagten liegen
nicht vor und werden auch vom Kläger nicht vorgetragen. Dieser
beschränkt sich vielmehr darauf, zu behaupten, es bestehe eine enge
Verbindung zwischen der H. und der Beklagten; deren Mitarbeiter
stünden in ständigem Kontakt, die Beklagte sei über das Projekt
informiert gewesen und habe noch 10 weitere Wohnungen in dem Objekt
finanziert. Dieser Vortrag erfüllt jedoch nicht die vorgenannten
Kriterien. Auch aus den vorliegenden Unterlagen, insbesondere dem
Prospekt, ergibt sich keine Einbindung der Beklagten in dem
genannten Sinne. In dem Prospekt ist die Beklagte nicht namentlich
erwähnt und es findet sich dort nur der allgemeine Hinweis auf
mehrere starke Finanzpartner. Die Beklagte hat insoweit
vorgetragen, die Maßnahme weder (mit-) geplant noch gegründet noch
gestaltet zu haben noch in irgendeiner Weise mit dem Vertrieb der
Wohnungen beschäftigt gewesen zu sein. Umstände, die diesen Vortrag
zu widerlegen geeignet sind, hat der Kläger nicht dargetan.

57

Ferner vermag schließlich auch allein die Tatsache, dass ggfls.
der selbe Vermittler beim Abschluss des Kaufvertrages und beim
Abschluss des Darlehensvertrages tätig geworden ist, auch aus der
Sicht des Käufers und Kreditnehmers eine Einheit der verschiedenen
Vertragspartner nicht zu begründen; selbst ein juristischer Laie
weiß, dass er es mit zwei verschiedenen Vertragspartnern zu tun
hat, die jeweils ihre eigenen Interessen verfolgen, und dass er mit
diesen jeweils einen gesonderten Vertrag schließt (vgl. BGH NJW-RR
1987, 523; OLG Braunschweig WM 1998, 1223; OLG Hamm WM 1998, 1230,
1233).

58

3.

59

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1,
108 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 S. 1 ZPO.

60

Streitwert des Berufungsverfahrens und Wert der Beschwer des
Klägers durch dieses Urteil: bis 280.000,-- DM.