Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-10-01, Aktenzeichen 25 S 30/14
ECLI:DE:LGD:2014:1001.25S30.14.00

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 27. Januar 2014 (290a C 14977/13) wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 1.000,00 Euro.

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G r ü n d e :

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I.

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Der Kläger hat mit seiner Klage den Beschluss der Wohnungseigentümer- versammlung vom 30.09.2013 zu TOP 6 angefochten, mit dem die Wohnungseigentümer beschlossen haben, den Beirat zu beauftragen und zu bevollmächtigen, mit dem gewählten Verwalter den Verwaltervertrag abzuschließen, wobei sich der Inhalt des abzuschließenden Verwaltervertrages aus dem zugehörigen Angebot der neuen Verwaltung und der Verwalterbestellung zu Tagesordnungspunkt 4 ergibt.

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Zur Begründung seiner Anfechtungsklage hat der Kläger ausgeführt, es läge bereits ein Einladungsmangel vor, da dem Einladungsschreiben nicht zu entnehmen sei, dass ein Auftrag an den Beirat zum Abschluss eines Verwaltervertrages vergeben werden solle. Außerdem sei der Inhalt des Verwaltervertrages zu beanstanden. Insbesondere bestehe die Gefahr einer „Nebenverwaltung“ durch den Beirat oder einzelne Beiratsmitglieder. Dies folge insbesondere daraus, dass der Verwalter nach dem Verwaltervertrag berechtigt sein solle, Untervollmachten für einzelne Verwaltungsangelegenheiten zu erteilen. Es bestehe daher die Gefahr, dass die Eigentümergemeinschaft nicht von dem Verwalter, sondern von einem einzelnen Wohnungseigentümer, vorliegend insbesondere dem Wohnungseigentümer Pasch, verwaltet werde.

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Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird im Übrigen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

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Mit dem angefochtenen Urteil hat das Amtsgericht den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 30.09.2013 zu TOP 6 insoweit für ungültig erklärt, als dass der Beirat beauftragt und bevollmächtigt wird, den Verwaltervertrag abzuschließen, ohne Ausschluss der auf Seite 10 unter Ziff. 4 des Angebots erteilten Berechtigung der Verwaltung zur Erteilung von Untervollmachten für einzelne Verwaltungsangelegenheiten. Im Übrigen hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen.

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Auf die Begründung des Amtsgerichts in dem angefochtenen Urteil vom 27.01.2014 wird insoweit Bezug genommen.

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Mit seiner Berufung verfolgt der Kläger sein ursprüngliches Klageziel weiter und beantragt, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 30.09.2013 zu TOP 6 insgesamt für ungültig zu erklären.

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Zur Begründung führt der Kläger aus, wenn eine Passage des Verwaltervertrages für unzulässig erachtet werde, müsse der Beschluss insgesamt für ungültig erklärt werden, denn die Ermächtigung zur Unterzeichnung des Verwaltervertrages sei insoweit nicht aufteilbar.

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Für die Entscheidung erhebliche weitere Änderungen oder Ergänzungen sind in der Berufungsinstanz nicht erfolgt.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf den Akteninhalt Bezug genommen.

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II.

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Die Berufung ist zulässig, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

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1.

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Soweit der Kläger erstinstanzlich noch vorgetragen hatte, es läge ein Einladungsmangel vor, haben die Beklagten mit Schriftsatz vom 06.12.2013 vorgetragen, die Tagesordnung sei mit Schreiben vom 13.08.2013 um eben diesen Punkt ergänzt worden. Dem ist der Kläger nicht mehr entgegengetreten. Auch die Berufungsbegründung wird nicht mehr darauf gestützt, es läge ein Einladungsmangel vor.

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2.

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Der Rechtsansicht des Klägers, aufgrund der von dem Amtsgericht für unzulässig erachteten Vertragsklausel, wonach der Verwalter Untervollmachten erteilen darf, sei der Beschluss betreffend die Bevollmächtigung des Beirates insgesamt für ungültig zu erklären, vermag die Kammer nicht zu folgen.

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Vergleichbar mit den Fällen, in denen der Bevollmächtigte die Grenzen seiner Vollmacht überschreitet und demzufolge der von seiner Vollmacht nicht gedeckte Teil der Willenserklärung dem Vollmachtgeber nicht zuzurechnen ist, ist vorliegend nach Ansicht der Kammer auch die dem Beirat erteilte Vollmacht dergestalt aufteilbar, dass lediglich betreffend die Passage des Verwaltervertrages, dessen Abschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, auch die Bevollmächtigung des Beirates nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und daher auf die Beschlussanfechtungsklage hin insoweit für ungültig zu erklären ist. Soweit der Verwaltervertrag hingegen inhaltlich nicht zu beanstanden ist, entspricht auch die Bevollmächtigung des Beirats zum Vertragsabschluss ordnungsgemäßer Verwaltung.

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Dies gilt nach Ansicht der Kammer jedenfalls dann uneingeschränkt, wenn es sich – wie vorliegend – um eine geringfügige oder untergeordnete Vertragsklausel handelt. Lediglich dann, wenn mit Blick auf die Anzahl und Qualität der zu missbilligenden Klauseln und deren Bedeutung für das Vertragswerk insgesamt eine zusammenfassende Würdigung zu der Bewertung führt, dass der Verwaltervertrag insgesamt mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht mehr in Einklang steht, weshalb auch der die Ermächtigung des Verwaltungsbeirates zu diesem Vertragsabschluss aussprechende Eigentümerbeschluss insgesamt nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist die betreffende Beschlussfassung insgesamt für ungültig zu erklären. Dies entspricht auch der obergerichtlichen Rechtsprechung des OLG Düsseldorf (Beschluss vom 30.05.2006 – I-3 Wx 51/06 = NJW 2006, Seite 3645 – Juris Randnr. 54), der sich die Kammer anschließt.

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Demzufolge hat das Amtsgericht zu Recht mit dem angefochtenen Urteil den Beschluss zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 30.09.2013 nur insoweit für ungültig erklärt, als der Beirat beauftragt und bevollmächtigt worden ist, die nach Ansicht des Amtsgerichts unzulässige Klausel betreffend die Erteilung von Untervollmachten für einzelne Verwaltungsangelegenheiten abzuschließen.

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Das angefochtene Urteil ist daher nicht zu beanstanden.

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Die Berufung unterliegt demgemäß der Zurückweisung.

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III.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

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IV.

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Die Entscheidung betreffend die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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V.

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Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO).