Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1993-03-24, Aktenzeichen 2 U 160/92
ECLI:DE:OLGK:1993:0324.2U160.92.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d

2

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3

Durch notariellen Vertrag vom 17.5.1990
kauften die Kläger von dem Beklagten ein mit einem Wohn-haus
bebautes Grundstück für 290.000,00 DM. Unter § 3 des Vertrages
vereinbarten die Parteien:

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5

"1.

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7

Der Kaufgegenstand geht in dem
vorhandenen, den Käufern bekannten Zustand, auf die Käufer über.
Für bestimmte Größe, Güte und Beschaffenheit wird keine Gewähr
geleistet, auch keine Haftung für Fehler oder Mängel, seien sie
sichtbar oder nicht, übernommen. Verkäufer versichert jedoch, daß
im wesentliche verdeckte Mängel, insbesondere das Vorhandensein von
Hausbock oder Schwamm nicht bekannt sind.

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...

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4.

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Sämtliche auf dem Kaufobjekt bis
Abschluß dieses Vertrages entstandenen Erschließungskosten nach
BauGB und Anliegerbeiträge nach KommAG, auch so-weit Rechnungen
oder Bescheide noch nicht erteilt sind, trägt der Verkäufer. Er
steht dafür ein, daß der derzeitige Erschließungszustand bezahlt
ist.

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Die Kosten für etwa nach
Vertragsabschluß ausge-führte Erschließungsarbeiten sowie daraufhin
fäl-lig werdende Anliegerbeiträge tragen die Käufer.

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Soweit der Verkäufer etwa auf künftige
oder begonnene und noch nicht abgeschlossene Erschlie-ßungskosten
Vorauszahlungen geleistet hat, tritt er seinen Rückzahlungsanspruch
bis zur Höhe des endgültigen Beitragsbescheides an die Käufer ab.
Diese nehmen die Abtretung hiermit an."

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Die Vertragsverhandlungen waren im
wesentlichen von dem inzwischen verstorbenen Vater des Beklag-ten
geführt worden, der das Haus, das er später auf den Beklagten
übertragen hatte, auch errichtet hatte.

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Mit der Klage verlangen die Kläger
Ersatz von Kosten in Höhe von 11.052,22 DM, die ihnen dadurch
entstanden sind, daß es sich nach dem Erwerb des Grundstücks als
erforderlich erwies, die Regenwas-serleitung vom Schmutzwasserkanal
zu trennen, neu zu verlegen und Sickerschächte bauen zu lassen.

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Die Kläger haben die Auffassung
vertreten, inso-weit fehle der verkauften Sache eine zugesicherte
Eigenschaft, da sich aus § 3 Ziff. 4 des Vertra-ges ergebe, daß der
Beklagte eine Erschließung entsprechend den gesetzlichen
Vorschriften zugesi-chert habe.

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25

Im übrigen hafte der Beklagte auf
Schadensersatz wegen arglistigen Verschweigens eines Fehlers, denn
seinem Vater sei der fehlerhafte Anschluß be-kannt gewesen und er
habe für das Verschweigen des Vaters bei den Vertragsverhandlungen
einzustehen, da er sich seiner zur Führung der
Vertragsverhand-lungen bedient habe.

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Die Kläger haben beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an sie
als Ge-samtgläubiger 11.052,22 DM nebst 12 % Zinsen seit
Rechtshängigkeit zu zahlen.

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32

Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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37

Er hat die Auffassung vertreten, eine
vorschrifts-mäßige Erschließung sei nicht zugesichert worden. Es
sei auch nichts arglistig verschwiegen worden, insbesondere habe
sein Vater nicht gewußt und nicht wissen können, daß der Anschluß
der Regen-wasserrohre fehlerhaft gewesen sei.

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39

Durch das angefochtene Urteil hat das
Landgericht die Klage abgewiesen. Eine vertragliche Zusiche-rung
ordnungsgemäßer Erschließung hat das Landge-richt verneint. Weiter
hat es die Auffassung ver-treten, von den Klägern sei nicht
schlüssig darge-legt worden, daß der Beklagte oder sein Vater
ent-sprechende Kenntnis vom fehlerhaften Anschluß zur Zeit des
Kaufes gehabt hätten.

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41

Gegen diese Entscheidung richtet sich
die Berufung der Kläger, die weiterhin behaupten, der Vater des
Beklagten habe den Erschließungszustand im einzelnen genau gekannt
und auch gewußt, daß die-ser Zustand nicht mit dem vorgeschriebenen
Zustand übereinstimme. Diese Behauptung stellen sie unter Beweis
durch Vernehmung zweier Mitarbeiter des Stadtverwaltung der Stadt
L..

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43

Der Beklagte verteidigt das
angefochtene Urteil.

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45

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d
e

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47

Die zulässige Berufung ist in der Sache
unbe-gründet.

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49

1.

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51

Die Vereinbarung in § 3 Ziff. 4 des
Notarvertrages (der Verkäufer steht dafür ein, daß der derzeitige
Erschließungszustand bezahlt ist) läßt sich nicht dahin verstehen,
daß damit auch zugesichert sei, daß sich die Erschließungsanlagen
in einem den ge-setzlichen Vorschriften entsprechenden Zustand
be-finden, sondern es handelt sich nur um eine Rege-lung der
Tragung der Erschließungskosten.

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53

Ebenso ergibt sich eine Zusicherung
nicht daraus, daß vor Abschluß des Kaufvertrages eine Handskiz-ze
überreicht worden ist, denn diese zeigt den Zustand, sagt aber
nichts darüber, daß er so bean-standungsfrei sei. Im übrigen ist
die Handskizze im Notarvertrag nicht erwähnt.

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55

2.

56

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57

Der Notarvertrag enthält in § 3 Ziff. 1
einen Gewährleistungsausschluß, so daß die Kläger kei-ne Ansprüche
wegen fehlerhafter Regenwasserinsta-lation geltend machen können,
denn es handelt sich insoweit um einen Fehler des Grundstücks, der
von diesem Gewährleistungsausschluß erfaßt wird.

58

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59

3.

60

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61

Ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 463
Satz 2, 476 BGB wegen arglistigen Verschweigens eines Feh-lers
steht den Klägern ebenfalls nicht zu.

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63

a)

64

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65

Allerdings ist ein bekannten Mangel der
Abwasser-leitungen offenbarungspflichtig (OLG Koblenz NJW-RR 1990,
149).

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67

In der Berufungsinstanz ist zwischen
den Parteien unstreitig, daß der Beklagte selbst keine Kenntnis von
diesem Mangel hatte. Streitig ist nur, ob der inzwischen
verstorbene Vater des Beklagten, der die Vertragsverhandlungen
geführt hat und auch beim Notartermin anwesend war, Kenntnis von
diesem Mangel hatte und ihn arglistig verschwiegen hat.

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69

b)

70

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71

Auf die Kenntnis des Vaters kommt es
jedoch nur an, wenn sich der Beklagte diese Kenntnis entspre-chend
§ 166 BGB auch bei einem beurkundungsbedürf-tigen Vertrag (§ 313
BGB) zurechnen lassen muß.

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73

Der Vater des Beklagten war zwar nicht
sein Vertreter bei Vertragsschluß, aber § 166 BGB ist entsprechend
anwendbar auf den Verhandlungsbevoll-mächtigten, der die
Vertragsverhandlungen führt oder dem aufgrund seiner Sachkenntnis
die ei-genverantwortliche Information über den Kaufge-genstand
überlassen wird (BGH NJW-RR 1988, 1010 für Tierarzt, der den Käufer
über Gesundheits-zustand unterrichtet; BGH NJW-RR 1992, 590 für
Ehemann, dem Führung der Grundstücksgeschäfte von Ehefrau
überlassen worden ist; vgl. weiter BGH MDR 1969, 127 und
Soergel-Huber, 12. Aufl. (1991) § 476 Rn. 42 m.w.N.).

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75

Der Bundesgerichtshof (NJW-RR 1986,
1019) hat allerdings für die Auslegung eines nach § 313 BGB
beurkundungsbedürftigen Vertrages entschieden, daß zur Ermittlung
des Parteiwillens zwar Umstände aus den Vorverhandlungen
herangezogen werden kön-nen, daß in Fällen des Vertreterhandelns
bei den Vorverhandlungen eine Zurechnung der Kenntnis des
ermächtigten Vertreters entsprechend § 166 I BGB nicht möglich ist.
Dies findet seinen Grund darin, daß es bei einem formbedürftigen
Geschäft nur darauf ankommt, wie die an der Beurkundung
betei-ligten Vertragsparteien die Erklärungen verstanden haben oder
verstehen mußten, da sich der Warn- und Schutzzweck der Beurkundung
nur den daran Betei-ligten gegenüber entfalten kann. Für die
Auslegung kommt es daher nur auf deren Verständnis bei
Ver-tragsschluß an, nicht darauf, welchen Sinn ein mit der
Vertragsvorbereitung oder dem Vertragsentwurf Beauftragter der von
ihm vorbereiteten Regelung beigemessen hat.

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77

Diese Erwägungen zur Auslegung eines
formbedürf-tigen Vertrages lassen sich jedoch auch für das
formbedürftige Geschäft nicht auf die Zurechnung der Kenntnis des
ermächtigten Vertreters bei arglistiger Täuschung entsprechend §
166 BGB über-tragen. Hier kommt es nicht auf das Verständnis des
Vertragsinhalts seitens der Vertragspartner an, sondern darauf, ob
die - stets einseitige - Arglist eines Vertragspartners Rechte des
ande-ren begründen soll. Hat ein Vertragspartner die gesamte
Information einem ermächtigten Vertreter überlassen, besteht kein
Grund, ihn bei einem formbedürftigen Geschäft mehr als sonst zu
schüt-zen, denn Warn- und Schutzfunktion des § 313 BGB begründen
keinen Schutz vor den Folgen arglistigen Verhaltens eines
Verhandlungsbevollmächtigten, auf dessen Information der Verkäufer
den Käufer gerade verweist. Das gilt insbesondere dann, wenn der
sachkundige Vertreter bei den Vorverhandlungen in einem engen
persönlichen Verhältnis zum Vertrags-partner steht und somit kein
Anlaß bestand, dessen Erklärungen durch Rückfrage beim
Vertragspartner zu überprüfen.

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79

c)

80

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81

Die Kläger sind für die behauptete
Arglist des Va-ters des Beklagten jedoch beweisfällig geblieben, da
sie ihre Behauptung nicht in zulässiger Weise unter Beweis gestellt
haben.

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83

Entgegen der Auffassung des
Landgerichts (S. 6 des Urteils) fehlt es nicht schon am schlüssigen
Vortrag zur inneren Tatsache einer Arglist des Vaters. Zur
Schlüssigkeit des Vortrags reicht aus, daß vorgetragen wird, der
Vater habe den Erschlie-ßungszustand im einzelnen genau gekannt und
auch gewußt, daß dieser Zustand nicht mit den gesetz-lichen
Anforderungen übereinstimmt. Zur Schlüssig-keit des Vorbringens ist
nicht weiter erforder-lich, daß im Einzelnen vorgetragen wird, wie
der Vater zu dieser Kenntnis gekommen ist.

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85

Da der Beklagte die Kenntnis
bestreitet, muß der Kläger sie als Anspruchsvoraussetzung beweisen.
Geeigneten Beweis für die Kenntnis des inzwischen verstorbenen
Vaters haben die Kläger aber nicht angetreten. Der Beweisantritt
Bl. 117 (Erklärung des Vaters, nichts am Haus sei ohne Bechtung der
gesetzlichen Bestimmungen ausgeführt) ist ungeeig-net, denn eine
solche Erklärung besagt nichts über eine konkrete Kenntnis von der
Fehlerhaftigkeit des Regenwasseranschlusses.

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87

Auch die Beweisantritte in der
mündlichen Ver-handlung zur positiven Kenntnis vom fehlerhaften
Erschließungszustand, die sich auf die Vernehmung zweier
Mitarbeiter der Stadtverwaltung L. beziehen, sind unerheblich. Die
Kläger behaupten nicht, daß der verstorbene Vater seine Kenntnis
den Mitarbeitern der Stadtverwaltung gegenüber offenbart habe. Die
innere Tatsache der Kenntnis kann allerdings auch durch Indizien
bewiesen wer-den. Dazu bedarf es aber der Darlegung, aufgrund
welcher Umstände die als Zeugen benannten Personen von Tatsachen
Kenntnis erlangt haben, aus denen sich die innere Tatsache der
positiven Kenntnis des Vaters vom fehlerhaften Erschließungszustand
folgern läßt (ebenso BGH NJW 1983, 2034 (2035) zur Prüfung der
Schlüssigkeit von Beweisantritten beim Indiezienbeweis). Hier ist
in keiner Weise darge-tan, aufgrund welcher Umstände die Zeugen
Kenntnis von der inneren Tatsache erlangt haben sollen. Da-zu
genügt nicht der Vortrag, daß die Zeugen etwas zum objektiven
Erschließungszustand sagen können. Selbst wenn man den Vortrag der
Kläger so ver-steht, daß die benannten Zeugen etwas zur Kenntnis
des Vaters vom objektiven Erschließungszustand sagen können, reicht
das im Streitfall nicht aus. Es handelt sich um viele Jahre
zurückliegende Arbeiten, die offensichtlich von den Bau- und
Ord-nungsbehörden nicht beanstandet worden sind, ins-besondere ist
nicht vorgetragen, daß der Vater zur Beseitigung des mangelhaften
Zustandes durch die Zeugen oder andere Mitarbeiter der Behörde mit
de-ren Kenntnis aufgefordert worden wäre. Bei dieser Sachlage läßt
sich aus der Kenntnis des objektiven Zustandes nicht auf die
Kenntnis von der Fehler-haftigkeit dieses Zustandes schließen.

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89

Die Berufung der Kläger konnte daher
keinen Erfolg haben.

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91

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97
ZPO.

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93

Die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreck-barkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO.

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95

Streitwert für die Berufungsinstanz:
11.052,22 DM.