Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1997-03-21, Aktenzeichen 16 Wx 297/96
ECLI:DE:OLGK:1997:0321.16WX297.96.00

Tenor

1

G r ü n d e

2

Die gem. §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG zulässige sofortige
weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg, da die
Vorinstanzen - unabhängig von der Frage der Zuständigkeit des
Amtsgerichts als Wohnungseigentumsgericht - den Anträgen der
Antragsteller im Ergebnis zu Recht stattgegeben haben, soweit sie
noch Gegenstand der Rechtsbeschwerde sind.

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Der Senat ist gem. § 17 a Abs. 5 GVG an die von den Vorinstanzen
bejahte Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts ohne
Überprüfung gebunden. Denn eine Vorabentscheidung nach § 17 a Abs.
3 Satz 2 GVG ist zu Recht unterblieben, nachdem keiner der
Beteiligten die Zuständigkeit des Richters der freiwilligen
Gerichtsbarkeit gerügt hat, sondern die Verfahrensbevollmächtigten
im Termin vor dem Amtsgericht Königswinter am 25.01.1995 erklärt
haben, zur Sache verhandeln zu wollen (vgl. Protokoll vom
25.01.1995, Bl. 73 d. A.).

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Auf das vorliegende Verfahren finden die Vorschriften des
Wohnungseigentumsgesetzes über die Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer und die Verwaltung (§§ 10-29 WEG) keine
Anwendung. Nach diesen Vorschriften bestimmt sich "das Verhältnis
der Wohnungseigentümer untereinander" (§ 10 Abs. 1 Satz 1 WEG).
Voraussetzung sind also Beziehungen zwischen mindestens zwei
Personen (oder Personenmehrheiten), die Wohnungseigentümer sind.
Vereinigen sich hingegen alle Wohnungseigentumsrechte in einer
Person, so ist begrifflich eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
ausgeschlossen. Der Fall der Vereinigung "in einer Person" liegt
auch dann vor, wenn es sich um eine Personenmehrheit handelt (vgl.
Weitnauer, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., § 9 Rz. 5).

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Beide Antragsteller sind als Gesellschafter der am 26.06.1990
gegründeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kümmerlin-Wettengel
antragsbefugt.

6

Der Antragsteller zu 1) vertritt den Antragsteller zu 2) gem. §
714 BGB, da ihm nach dem Gesellschaftvertrag vom 26.06.1990 (Bl. 16
d. A.) die Befugnis zur Einzelgeschäftsführung zusteht. Dieser
privatschriftlich geschlossene Vertrag war zwar zunächst gem. § 125
BGB formnichtig, weil er in entsprechender Anwendung des § 313 Satz
1 BGB der notariellen Beurkundung bedurfte. Zweck der
Gesellschaftsgründung war nach Ziffer 3 des Vertrages der Kauf und
die Bewirtschaftung des Hausgrundstücks H.straße 393 in K.. Die
Gründung einer Gesellschaft ist gem. § 313 Satz 1 BGB
beurkundungspflichtig, wenn der Gesellschaftszweck auf den Erwerb
eines bestimmten Grundstücks gerichtet ist (allgem. Meinung; vgl.
Palandt/Heinrichs, § 313 BGB Rz. 9 m.w.N.).

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Der von den Antragstellern geschlossene formnichtige Vertrag ist
aber nach § 313 Satz 2 BGB seinem ganzen Inhalt nach gültig
geworden, als die Auflassung und die Eintragung des im Vertrag
bezeichneten Grundstücks in das Grundbuch erfolgten. Wegen der
Einzelheiten der Begründung wird auf die zutreffenden Ausführungen
im angefochtenen Beschluß Bezug genommen.

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Damit war der Antragsteller zu 1) nach Ziffer 7 des Vertrages
einzeln zur Geschäftsführung berechtigt. Es mag dahinstehen, ob die
Antragsteller bei der Beurkundung des Kaufvertrages von einer
hälftigen Verteilung der Gesellschaftsanteile ausgegangen sind -
wie die Antragsgegnerin behauptet - und der Antragsteller zu 2)
damit nach Ziffer 7 des Gesellschaftsvertrages ebenfalls einzeln
zur Geschäftsführung berechtigt war. Denn dadurch wird die
Vertretungbefugnis des Antragstellers zu 1) nach außen nicht
beschränkt. Dem Antragsteller zu 2) hätte nach § 711 BGB ein
Widerspruchsrecht zugestanden; der Widerspruch hat aber wegen § 714
BGB im Hinblick auf den Vertrauensschutz für Dritte keine
Außenwirkung. Der Antragsteller zu 2) hat darüber hinaus von seinem
Widerspruchsrecht offensichtlich nicht einmal Gebrauch gemacht. Er
war im Verhandlungstermin vor dem Amtsgericht Königswinter am
25.01.1995 anwesend, ohne der Antragstellung oder der
Verfahrensvollmacht der für ihn aufgetretenen Rechtsanwältin
widersprochen zu haben (vgl. Protokoll vom 25.01.1995, Bl. 73 d.
A.).

9

Für eine nachträgliche Abänderung des Gesellschaftsvertrages
dahin, daß nur der Antragsteller zu 2)
alleingeschäftsführungsbefugt war oder daß die gesetzliche Regelung
des § 709 Abs. 1 BGB gelten sollte, hat die Antragsgegnerin nicht
hinreichend substantiiert vorgetragen. Ihr Vortrag über die
"ständige Übung", wonach der Antragsteller zu 2) seit Jahren die
Geschäfte allein führe, gab keinen Anlaß zu einer weiteren
Aufklärung von Amts wegen.

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Die von den Vorinstanzen zugesprochenen Anträge sind zulässig
und begründet.

11

Der mündlich geschlossene Hausverwaltervertrag zwischen der aus
den Antragstellern bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts und
der Antragsgegenerin ist durch die schriftliche Erklärung des
Antragstellers zu 1) vom 08.09.1993 (Bl. 17 d. A.) wirksam zu
31.12.1993 gekündigt worden.

12

Der Antragsteller zu 1) war gem. § 714 BGB als
alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer zur Kündigung
berechtigt, und zwar unabhängig davon, ob auch der Antragsteller zu
2) alleinvertretungsberechtigt und ob er mit der Kündigung
einverstanden war. Auf die Wirksamkeit des allein das
Innenverhältnis der Gesellschafter betreffenden Beschlusses der
Gesellschafterversammlung vom 10.11.1993 (Bl. 18 f. d. A.) kommt es
daher nicht an.

13

Die Kündigung des Verwaltervertrages, der
Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinne von § 675 BGB ist, war
jedenfalls gem. § 621 BGB zulässig und ist gem. § 621 Nr. 3 BGB
fristgerecht erfolgt, da die Verwaltervergütung nach dem Vortrag
der Antragsgegnerin monatlich zu zahlen war. Auf das Vorliegen
besonderer Kündigungsgründe kam es daher nicht an.

14

Da die Antragsgegnerin sich im Schreiben vom 24.03.1994 (Bl. 20
d. A.) an die Mieter des zuvor von ihr verwalteten Hauses weiterhin
als Verwalterin geriert und die Kündigung des Verwaltervertrages
als unwirksam erklärt hat, ist der Antrag zu 1) auf Feststellung,
daß die Antragsgegnerin seit 01.01.1994 nicht mehr Verwalterin ist,
zulässig und begründet.

15

Die Antragsgegnerin ist entsprechend dem Antrag zu 2) gem. §§
675, 667 BGB zur Herausgabe der Mietverträge bezüglich des Objektes
an den Antragsteller zu 1) als einzelvertretungsberechtigten
Geschäftsführer verpflichtet.

16

Die Verpflichtung zur Rechnungslegung gem. den Anträgen zu 3)
und 4) in der mit der Anschlußbeschwerde geltend gemachten Fassung
folgt aus §§ 675, 666 BGB und erstreckt sich im Hinblick darauf,
daß die Antragsgegnerin auch nach Beendigung des Verwaltervertrages
weiterhin als Verwalterin aufgetreten ist, auch auf die Jahre 1993
bis 1995. Sie ist nicht durch die Vorlage der vom Steuerberater
erstellten Jahresabschlüsse bzw. die entsprechenden
Steuererklärungen erfüllt.

17

Die Verpflichtung zur Herausgabe der Versicherungsverträge und
Abgabenbescheide gem. Antrag zu 5) folgt ebenfalls aus §§ 675, 667
BGB.

18

Gleiches gilt für die Verpflichtung gem. Antrag zu 6) auf
Zustimmung zur Auszahlung der beim Amtsgericht Königswinter
hinterlegten Mietzinsen an die Antragsteller.

19

Die sofortige weitere Beschwerde war daher als unbegründet
zurückzuweisen.

20

Die Kostenentscheidung ergeht nach § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, die im Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen
gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten der Antragsgegnerin
aufzuerlegen, da sie diese auch gem. § 97 Abs. 1 ZPO zu tragen
haben würde, wenn der Streit durch das zuständige Prozeßgericht
entschieden worden wäre.

21

Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 6.800,00
DM.