Landgericht Itzehoe (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2006-09-01, Aktenzeichen 9 S 61/05
ECLI:DE:LGITZEH:2006:0901.9S61.05.0A

Tenor

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.

Gründe

I.

1

Mit der Klage hat die Klägerin Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 160 € monatlich für die Zeit von September bis Dezember 2004 geltend gemacht.

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Die Beklagten haben die Vorauszahlungen zurückgehalten mit der Begründung, die für das Jahr 2003 erteilte Abrechnung vom 12.07.04 sei formell nicht ordnungsgemäß.

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Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Abrechnung sei formell ordnungsgemäß; soweit inhaltliche Mängel gegeben seien, sei die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nach § 242 BGB ausgeschlossen, denn die Vorauszahlungen sollten dem Vermieter die Bewirtschaftung des Mietobjekts ermöglichen. Dieser Zweck würde vereitelt, wenn der Mieter von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machte.

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Die Beklagten haben gegen dieses Urteil form- und fristgerecht Berufung eingelegt.

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Im Berufungsrechtszug ist am 12.08.05 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 erteilt worden.

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Daraufhin haben beide Parteien der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt und wechselseitig Kostenanträge gestellt.

II.

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Nachdem die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war über die Kosten gemäß § 91a ZPO unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen zu entscheiden.

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Mit Recht allerdings beanstanden die Beklagten die Begründung des Amtsgerichts in so weit, als dieses den Mietern bei Vorliegen einer formell ordnungsgemäßen aber inhaltlich mangelhaften Abrechnung aus Treu und Glauben ein Zurückbehaltungsrecht abspricht. Der Mieter hat einen Anspruch auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung der von ihm geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen. Wird eine solche Abrechnung nicht erteilt, so hat er im laufenden Mietverhältnis wegen des fälligen Anspruchs gemäß § 273 BGB ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen, um Druck auf den Vermieter auszuüben, damit dieser die geschuldete Abrechnung erteilt.( BGH 29.03.06 AZ VIII ZR 191/05) Dabei kann es grundsätzlich keinen Unterschied machen, ob der Vermieter keine Abrechnung erteilt hat, ob er eine Abrechnung mit schweren Mängeln erteilt hat, wie sie dem BGH in der zitierten Entscheidung vorlag, oder ob er eine Abrechnung mit weniger schweren Mängeln vorgelegt hat. Der Anspruch des Mieters besteht an einer vertragsgerechten Abrechnung und bis dahin steht ihm grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht zu.

9

Allerdings ist die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts an Treu und Glauben gebunden. Dabei ist das wirtschaftliche Interesse des Mieters an einer richtigen Abrechnung gegenüber dem Interesse des Vermieters, mit den Vorauszahlungen sein Eigentum weiter bewirtschaften zu können abzuwägen. Ein wirtschaftliches Interesse des Mieters an einer vertragsgerechten Abrechnung entfällt grundsätzlich nicht schon dann, wenn er kein Guthaben zu erwarten hat, denn der Mieter hat auch ein Interesse daran, zu wissen, wie hoch eine eventuelle Nachforderung des Vermieters allenfalls sein kann, um sich auf die korrekte Höhe der Nachzahlung wirtschaftlich einrichten zu können. Um Druck auszuüben, kann der dreifache Betrag des dargelegten Vermögensinteresses in Betracht kommen.

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Da vorliegend nur vier Vorauszahlungsbeträge einbehalten sind, stellt sich die Frage des Umfangs des Zurückbehaltungsrechts nicht entscheidend.

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Im Ergebnis wären die Beklagten mit der Berufung jedoch unterlegen, denn die Abrechnung ist nicht fehlerhaft.

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Die Klägerin hat nach Wirtschaftseinheit abgerechnet, obwohl sie nach dem Vertrag eine Nebenkostenabrechnung für das Haus ... 58 schuldete. Eine Abrechnung nach Wirtschaftseinheit war nicht von vorn herein vereinbart, denn der Hinweis im Vertrag „ BV 56017“ ist unklar und für den Mieter nicht verständlich.

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Die Klägerin hat jedoch schon mit Schriftsatz vom 12.08.05 vorgetragen, dass die Beklagten seit Mietbeginn im Jahre 1999 die Abrechnungen die jeweils überschrieben sind mit „ Betriebskostenabrechnung für die Wirtschaftseinheit 10056 ... 58 - 62“ hingenommen haben. Darin liegt der schlüssige Vortrag, dass die Beklagte in den zurückliegenden vier Jahren eine Abrechnung nach Wirtschaftseinheit nicht beanstandet haben. Auf diesen Schriftsatz haben die Beklagten am 26.11.05 erwidert, ohne diesen Vortrag zu bestreiten. Damit war von einer schlüssigen Vereinbarung des Abrechnungsschlüssels auszugehen. Die Klägerin durfte darauf vertrauen, dass die Beklagten dagegen keine Einwände mehr erheben würden (BGH 07.04.2004 AZ VIII ZR 146/03).

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So weit die Beklagten im Berufungsrechtszug in der mündlichen Verhandlung vom 28.07.06 abweichendes vorgetragen haben, ist der Vortrag verspätet und, weil verzögernd, nicht mehr zuzulassen.

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Soweit die Beklagten vorgetragen haben, dass der Energieanteil für Warmwasser nicht nachvollziehbar berechnet sei, führt der Einwand nicht dazu, die Abrechnung als nicht vertragsgerecht anzusehen. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 20.07.05 AZ VIII ZR 371/04 die Abrechnung für vertragsgerecht gehalten - entgegen früherer Entscheidungen der Kammer, die sich nunmehr der Ansicht des Bundesgerichtshofs anschließt-. .Rechnet ein Vermieter so ab, wie es der Oberste Gerichtshof für vertragsgerecht hält, kann der Mieter dem nicht mit dem Einwand begegnen, die Abrechnung sei nicht nachvollziehbar und deshalb nicht vertragsgerecht.

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Soweit die Beklagten in erster Instanz bemängelt habe, die Kosten für das Parkdeck seien nicht nachvollziehbar ausgewiesen, greift dieser Einwand nicht, weil er nicht von Tatsachen getragen ist. Welche Kostenpositionen überhaupt betroffen sein könnten ist nicht dargelegt.

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Die gemeinsame Abrechnung verschiedener Versicherungen, die die Beklagten erstinstanzlich beanstandet haben, hat die Klägerin in erster Instanz erläutert. Der Einwand ist nicht wieder aufgegriffen worden.

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Die Beklagten beanstanden im Berufungsrechtszug erstmalig, dass auch Wasser und Abwasser in einer Position zusammengefasst sind.

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Die Beanstandung erfolgt zu spät, die Beklagten sind damit gemäß § 556 Abs. Satz 5 BGB ausgeschlossen.