Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-02-02, Aktenzeichen 5 S 639/02

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 20. Juni 2001 - 3 K 3075/99 - geändert. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 33.533,59 EUR nebst 5 % Zinsen seit dem 01. Juli 1998 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Klägerin trägt 1/4, der Beklagte 3/4 der Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jeder Beteiligte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der jeweils andere Beteiligte in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1

Die Beteiligten streiten über einen Zahlungsanspruch der Klägerin gegen den Beklagten aus einem Folgekostenvertrag.

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Der Gemeinderat der Klägerin fasste am 06.12.1993 den Beschluss, für das etwa 9 ha große, am Rand des Ortsteils
Malmsheim
gelegene Gebiet Schnallenäcker einen Bebauungsplan aufzustellen. Er wurde am 27.01.1997 als Satzung beschlossen und trat am 06.03.1997 in Kraft.

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Der Beklagte war Eigentümer der beiden Grundstücke Flst.Nrn. 842/1 und 842/2 mit einer Gesamtfläche von 2.945 m², die ursprünglich im Außenbereich lagen und in das Plangebiet aufgenommen wurden. Nach Durchführung des Umlegungsverfahrens erhielt er das Eigentum an dem neu gebildeten Grundstück Flst.Nr. 4945 mit einer Fläche von 2.040 m².

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Der Gemeinderat der Klägerin beschloss in seiner Sitzung vom 21.11.1994 auf der Grundlage einer Aufstellung zur „Ermittlung der Folgekosten“ vom 25.10.1994, für Kindergärten und Grundschule, nicht aber für weiterführende Schulen, Sporthalle und überörtliche Erschließungsanlagen, Folgekosten zu verlangen, und bezifferte sie für diese beiden Einrichtungen auf 43,22 DM pro Quadratmeter Grundstücksfläche.

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Nachdem die Klägerin bereits vorher über das Bebauungsplan- und das freiwillige Umlegungsverfahren sowie die zu erwartenden Erschließungs- und Folgekosten informiert hatte, berief sie für den 29.11.1994 eine Versammlung der Eigentümer der im Plangebiet gelegenen Grundstücke ein. Ihnen wurde mit Schreiben der Klägerin vom 05.12.1994 das Protokoll der Versammlung nebst Plänen und einer „Beispielrechnung“ für ein 1.000 m² großes Grundstück übersandt. Daraus ließ sich entnehmen, dass die Planungs- und Umlegungskosten voraussichtlich 4,91 DM/m², die Erschließungskosten 221,98 DM/m² sowie die Folgekosten 43,22 DM/m², insgesamt also 270,11 DM/m² Grundstücksfläche betragen würden.

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Im Übrigen fanden wiederholt Einzelgespräche zwischen dem Beklagten und den Sachbearbeitern der Klägerin sowie deren Bürgermeister über die abzuschließenden Umlegungs-, Erschließungsdurchführungs- und Folgekostenverträge statt, in denen der Beklagte seine Vorstellungen über das ihm zuzuteilende Grundstück und die darauf zulässige Bebauung - unter anderem anhand von Grundrissskizzen geplanter Mehrfamilienwohnhäuser - darlegte. Außerdem wurde dem Beklagten auf seinen Wunsch über die ihm nach der Umlegung zustehende Fläche hinaus eine „Mehrzuteilung“ in Höhe von 420 m² zugesagt. Auch die Höhe der Folgekosten von insgesamt ca. 270,-- DM/m² und die Zahlungsmodalitäten kamen ausweislich der Protokolle zur Sprache.

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Nachdem sich der Beklagte zunächst geweigert hatte, gemeinsam mit den anderen betroffenen Grundstückseigentümern in einem Notartermin vom 03.12.1996 die Verträge abzuschließen, und weitere Zugeständnisse der Klägerin bezüglich der Kosten und der Bebaubarkeit seines Grundstücks verlangt hatte, teilte er mit Schreiben vom 17.12.1996 der Klägerin u. a. folgendes mit:

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„Ich weise hiermit nochmals darauf hin, dass ich nicht beabsichtige, die Umlegung „Schnallenäcker I 1993“ scheitern zu lassen …

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Gebe meine Einwurfgrundstücke Flurstücke 842/1 und 842/2 mit einer Fläche von 2.945 m² … ab.

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Wie bisher erhalte dafür das neu gebildete Flurstück 4945 mit einer Fläche von 2.040 m² …

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Zum Erschließungsdurchführungsvertrag und Zahlungsmodalitäten über die Kostenermittlung vom 25.10.1994 und 09.11.1994 mit Beschluss des Gemeinderats in Höhe von 270,11 DM pro Quadratmeter Bauplatzfläche, wäre für mein neues Flurstück 4945 in dem Baugebiet „Schnallenäcker I“ mit 2.040 m² Fläche mit einer Summe von 551.024,40 DM, werde ich bezahlen, wenn das letzte Grundstück „Gemeindebauplatzfläche 3“ durch die Gemeindeverwaltung verkauft worden ist. …

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Ich gehe sogar auf die errechneten Kosten von 270,11 DM pro Quadratmeter ein!

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Von mir aus soll diese Umlegung nicht scheitern! …“

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Am 18.12.1996 schlossen die Stadtbau R. GmbH und der Beklagte einen Erschließungsdurchführungsvertrag sowie die Klägerin und der Beklagte einen Umlegungs- und einen Folgekostenvertrag. Der Folgekostenvertrag lautet wie folgt:

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„§ 1 Vertragsgegenstand

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1. Die Stadt Renningen betreibt derzeit das Bebauungsplanverfahren für das Baugebiet „Schnallenäcker I“. Die Verwirklichung des Bebauungsplanes wird zu erheblichen Folgekosten führen, die nach BauGB und KAG nicht beitragsfähig sind. Die Folgekosten betragen nach der Kostenermittlung 98,97 DM je qm Grundstücksfläche. Die Stadt sieht sich außer Stande den Bebauungsplan aufzustellen, ohne dass ein Teil der Folgekosten von den Grundstückseigentümern getragen wird.

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2. …

18

3. Gegenstand des Vertrages ist die Übernahme eines Teils der Folgekosten durch die Grundstückseigentümer.

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§ 1a Rücktrittsrecht

20

…

21

§ 2 Erstattung von Folgekosten

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1. Der Eigentümer verpflichtet sich, sich an den Folgekosten für Kindergärten zu beteiligen. Diese Kosten betragen nach der Kostenermittlung zusammen 43,22 DM je qm Grundstücksfläche.

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2. Das künftige Grundstück des Eigentümers ist noch nicht vermessen. Es hat eine voraussichtliche Größe von 2040 qm. Der vorläufige Folgekostenbeitrag des Eigentümers beträgt danach (2040 qm x 43,22 DM) = 88.168,80 DM.

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3. …

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§ 3 Fälligkeit des Folgekostenbetrags

26

…

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§ 4 Schlussbestimmungen

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Sollten einzelne Regelungen dieses Vertrages ganz oder teilweise unwirksam sein oder werden, so berührt dies die Wirksamkeit der übrigen Regelungen dieses Vertrags nicht. Die Parteien verpflichten sich, unwirksame Bestimmungen durch solche zu ersetzen, die dem Sinn und Zweck des Vertrages rechtlich und wirtschaftlich entsprechen…“

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In den mit den übrigen Grundstückseigentümern des Plangebiets am 03.12.1996 abgeschlossenen Folgekostenverträgen lautet § 2 Nr. 1 des Vertrags wie folgt:

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„Der Eigentümer verpflichtet sich, sich an den Folgekosten für Kindergärten und Grundschule zu beteiligen. Diese Kosten betragen nach der Kostenermittlung zusammen 43,22 DM je qm Grundstücksfläche.“

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Mit zwei Schreiben vom 22.12.1996 erklärte der Beklagte, er widerrufe den Erschließungsdurchführungsvertrag und den Folgekostenvertrag. Der Folgekostenbeitrag für sein neues Grundstück sei zu hoch und nicht berechtigt. Er verweigerte die Zahlung der Folgekostenbeiträge. Eine von ihm beim Verwaltungsgericht Stuttgart am 16.07.1997 erhobene Klage - 3 K 4004/97 -, in der er zuletzt die Feststellung begehrte, dass er nicht verpflichtet sei, im Rahmen des freiwilligen Bodenumlegungsverfahrens einen entgeltlichen Flächenbeitrag in Höhe der Abfindung von 350,-- DM/m² zu leisten, wurde mit Urteil vom 07.07.1999 als unzulässig abgewiesen. Ein Antrag des Beklagten auf Zulassung der Berufung wurde mit Beschluss des erkennenden Senats vom 19.04.2000 - 5 S 1999/99 - abgelehnt.

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Am 09.03.1998 hat die Klägerin im Verfahren 3 K 4004/97 vor dem Verwaltungsgericht Stuttgart Widerklage auf Zahlung des Folgekostenbeitrags in Höhe von 88.168,80 DM erhoben, die das Verwaltungsgericht mit Beschluss vom 07.07.1999 abgetrennt und als Klage unter dem Aktenzeichen 3 K 3075/99 fortgeführt hat.

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Zur Begründung der Klage hat die Klägerin unter anderem vorgetragen: Der Folgekostenvertrag sei wirksam. Nach § 6 Abs. 3 BauGB-MaßnG könnten sich die Bauwilligen gegenüber der Gemeinde verpflichten, die Kosten für städtebauliche Maßnahmen sowie Anlagen und Einrichtungen, die der Allgemeinheit dienten, zu übernehmen. Die Anforderungen an Folgekostenverträge hinsichtlich Kausalität und Konkretisierung der Folgekosten seien berücksichtigt. Im Vertrag sei angeführt, dass die Folgekosten insgesamt 98,97 DM/m² Grundstücksfläche betragen würden. Von diesen Folgekosten sei gemäß § 2 des Vertrags lediglich ein Betrag in Höhe von 43,22 DM/m² vom Beklagten zu übernehmen. Aus der vorgelegten Folgekostenermittlung ergebe sich, wie die Kosten berechnet worden seien. Dass in dem Vertragstext nur eine Kostenübernahme für Kindergärten ausdrücklich genannt sei, die Kosten in Höhe von 43,22 DM/m² aber auch die Kosten für einen Ausbau der Grundschule umfassten, sei unerheblich. Denn es genüge eine allgemeine Zuordnung im Folgekostenvertrag. Auch werde in § 1 Nr. 1 des Vertrages ausdrücklich auf die Kostenermittlung verwiesen, aus der sich die genaue Zuordnung des Betrags ergebe. Konkret sei im nordöstlichen Plangebiet eine Gemeinbedarfsfläche für einen Kindergarten festgesetzt worden. Für dieses Grundstück sei im Juli 1999 ein Baugesuch zur Errichtung eines Drei-Gruppen-Kindergartens eingereicht worden. Darüber hinaus habe man den Kindergarten in der Nelkenstraße in Renningen-
Malmsheim
so erweitert, dass nicht nur zwei, sondern drei zusätzliche Kindergartengruppen untergebracht werden könnten, so dass eine Gruppe mit Kindern aus dem Neubaugebiet aufgenommen werden könne. Die Grund- und Hauptschule Renningen sei ausgebaut worden, so dass vier zusätzliche Klassen aufgenommen werden könnten. Die Einzelheiten ergäben sich aus dem vorgelegten Baugesuch für die Erweiterung der Schule. Es handle sich bei den geltend gemachten Kosten damit um solche Kosten, die ausschließlich auf Grund der Bebauung des Gebiets Schnallenäcker entstünden. Der Folgekostenvertrag sei auch als angemessen anzusehen. Schließlich erhöhe sich der Wert des Grundstücks erheblich. Auf der anderen Seite seien ihr Folgekosten in Höhe von insgesamt 98,97 DM/m² entstanden, das bedeute, dass sie einen Anteil von 55,57 DM/m² selbst trage. Das Bauvorhaben des Beklagten sei auch nicht zuvor nach § 33 BauGB zulässig gewesen. Materielle Planreife i. S. von § 33 Abs. 1 Nr. 2 BauGB liege nämlich nur dann vor, wenn anzunehmen sei, dass der Bebauungsplan mit Sicherheit in der vorliegenden Form rechtsverbindlich werden würde. Die Gewissheit habe vor Abschluss des Folgekostenvertrags nicht bestanden. Hätte der Beklagte den Vertrag nicht unterzeichnet, wären Änderungen vorgenommen worden.

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Der Beklagte ist der Klage entgegengetreten und hat ausgeführt: Der Folgekostenvertrag sei nicht mit höherrangigem Recht vereinbar und daher unwirksam. Eine solche Folgelastenvereinbarung sei nur zulässig, wenn sich „Bauwillige“ gegenüber der Gemeinde zur Übernahme von Kosten und sonstigen Aufwendungen verpflichteten. Er könne nicht als „Bauwilliger“ angesehen werden. Der Abschluss eines Folgekostenvertrages sei nur zulässig, wenn Kosten oder Aufwendungen vereinbart worden seien, die „Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens“ seien. Hier gebe es kein „Vorhaben“, das er errichten wolle. Die Klägerin verlange deshalb die Folgekosten auch nicht von einem bestimmten Vorhabenträger, sondern von jedem Eigentümer im Baugebiet. Damit werde ersichtlich eine unzulässige „Zuzugsabgabe“ vereinbart. Wer gegenwärtig oder in naher Zukunft kein Vorhaben plane, müsse und dürfe keine Folgekosten zahlen. Die Gemeinde müsse die notwendigen infrastrukturellen Einrichtungen schaffen, welche die ansässige und zuziehende Bevölkerung brauche. Voraussetzung für die Zulässigkeit eines Folgekostenvertrags sei weiter, dass auf die Erteilung der Baugenehmigung oder des gemeindlichen Einvernehmens kein Rechtsanspruch bestehe. Hier seien die Voraussetzungen für die Zulässigkeit von Bauvorhaben nach § 33 BauGB vor Abschluss des Vertrages bereits erfüllt gewesen, zumal er auch mit der Stadtbau Renningen GmbH einen Erschließungsvertrag abgeschlossen habe. Hinzu komme, dass die erforderliche Kausalität zwischen dem Vorhaben und den übernommenen Kosten fehle, wenn lediglich die Zahlung eines pauschal geschätzten Geldbetrags pro Wohneinheit oder pro Quadratmeter Geschossfläche vereinbart werde, mit dem bestimmte infrastrukturelle Folgekosten in pauschaler Weise gedeckt würden. Vielmehr müsse die Gemeinde eine Bedarfsermittlung anstellen, die genau berechne, welcher Bedarf an öffentlichen Leistungen durch die zu erwartende zusätzliche Bevölkerung ausgelöst werde, und weiter prüfen, ob und inwieweit dieser Betrag durch die bereits vorhandenen gebietsnahen Einrichtungen gedeckt werde. Erforderlich sei ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Vorhaben und Maßnahme. An all diesen Voraussetzungen fehle es hier.

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Mit Urteil vom 20.06.2001 - 3 K 3075/99 - hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. In den Entscheidungsgründen wird ausgeführt: Die Klägerin könne vom Beklagten die Zahlung aus dem Folgekostenvertrag vom 18.12.1996 nicht verlangen, weil dieser nichtig sei. § 6 Abs. 3 und 4 BauGB-MaßnG und § 56 LVwVfG verlangten die Vereinbarung des Zwecks der Gegenleistung des Vertragspartners der Behörde im Vertrag, für den die Schriftform gelte, und die Angemessenheit der Gegenleistung. Sei die Gegenleistung unangemessen, folge aus §§ 56 Satz 2 und 59 Abs. 2 Nr. 4 LVwVfG die Nichtigkeit des Vertrags. Nach dem abgeschlossenen Vertrag sei der Beklagte lediglich verpflichtet, sich an den Folgekosten für Kindergärten zu beteiligen, die laut Vertrag nach der Kostenermittlung zusammen 43,22 DM je Quadratmeter Grundstücksfläche betrügen. Der Vertrag könne nicht dahingehend ausgelegt werden, dass sich der Beklagte an den Folgekosten für Kindergärten und Grundschule zu beteiligen habe. Es fehle nämlich an einem Anhaltspunkt im schriftlichen Vertragstext dafür, dass die Vertragsparteien mit der Angabe des Betrags von 43,22 DM Folgekosten für Kindergärten und Grundschule hätten bezeichnen wollen. Allein an dem Inhalt dieser schriftlichen Vereinbarung sei im vorliegenden Fall zu messen, ob die Gegenleistung des Vertragspartners der Behörde für den vereinbarten Zweck angemessen sei. Hier seien jedoch die vereinbarten 43,22 DM je Quadratmeter Grundstücksfläche als Folgekosten allein für den Kindergartenplatzbedarf eindeutig überhöht. Der Vertrag sei daher nichtig. Die Möglichkeit einer Teilnichtigkeit des Vertrags nach § 59 Abs. 3 LVwVfG scheide aus. Die Kammer könne nicht anstelle der Vertragsparteien eine von ihr selbst für angemessen gehaltene Summe festsetzen.

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Auf Antrag der Klägerin hat der Senat mit Beschluss vom 04.03.2002 - 5 S 2032/01 - die Berufung wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des klageabweisenden Urteils zugelassen.

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In der mündlichen Verhandlung vom 04.03.2004 hat die Klägerin beantragt,

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das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 20. Juni 2001 - 3 K 3075/99 - zu ändern und den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 45.079,58 EUR nebst 5 % Zinsen ab dem 01. Juli 1998 zu bezahlen.

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Zur Begründung wird vorgetragen: Der Beklagte habe bei Vertragsschluss Kenntnis davon gehabt, dass mit dem Ansatz von 43,22 DM je Quadratmeter Grundstücksfläche die Folgekosten für Kindergärten und Grundschule abgedeckt sein sollten. Ihm seien mit Schreiben vom 30.10.1996 die Entwürfe des Erschließungsdurchführungs-, des Folgekosten- und des Umlegungsvertrags sowie ein Lageplan über das zuzuteilende Grundstück übersandt worden. Spätestens nach Erhalt dieses Entwurfs des Folgekostenvertrags, in dem die Wörter „und Grundschule“ noch enthalten gewesen seien, müsse ihm klar gewesen sein, dass sich der Folgekostenbetrag von 43,22 DM/m² auf die Folgekosten für Kindergärten und Grundschule beziehen solle. Zu Unrecht habe das Verwaltungsgericht den Grundsatz „falsa demonstratio non nocet“ nicht angewandt und verlangt, dass bei formbedürftigen Erklärungen das wirklich Gewollte in der vorgeschriebenen Form „wenigstens angedeutet“ sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liege auch im versehentlichen Weglassen eines Teils des Gewollten eine Falschbezeichnung. Die sogenannte „Andeutungstheorie“ gelte gerade nicht für den Fall der unabsichtlichen Falschbezeichnung. Abgesehen davon überspanne das Verwaltungsgericht im konkreten Fall auch die aus der Andeutungstheorie folgenden Anforderungen. Diese lasse nämlich den Rückgriff auf außerhalb der Vertragsurkunde liegende Umstände zu, wenn sich aus dem Inhalt der Vertragsurkunde selbst ein zureichender Anhaltspunkt für die Auslegung ergebe. Der erste Anhaltspunkt ergebe sich hier bereits daraus, dass es in § 2 Abs. 1 Satz 2 des Folgekostenvertrages heiße, dass die Kosten nach der Kostenermittlung „zusammen“ 43,22 DM/m² Grundstücksfläche betragen würden. Daraus lasse sich entnehmen, dass sich dieser Betrag aus den Folgekosten für mehrere Folgeeinrichtungen zusammensetze und nicht auf Kindergärten beschränkt sei. Ein weiterer Anhaltspunkt ergebe sich aus der Bezugnahme auf die Kostenermittlung. Es handle sich bei den geltend gemachten Folgekosten auch um ursächlich durch das Baugebiet hervorgerufene Folgelasten. Entgegen der Auffassung des Beklagten scheitere der Vertrag nicht daran, dass er angeblich kein „Bauwilliger“ sei. Auch bei einem Bebauungsplan in der Form der Angebotsplanung könne die Gemeinde im Regelfall davon ausgehen, dass die überplanten Flächen in naher Zukunft einer Bebauung zugeführt werden sollten, und dürfe daher bei der Ermittlung des konkret zu erwartenden Bedarfs an Folgeeinrichtungen grundsätzlich die rechtlich zulässige Bebauung zugrunde legen. Zudem habe der Beklagte im Rahmen des Umlegungsverfahrens noch eine nicht unbeträchtliche Mehrzuteilung gewünscht und erhalten. Sie - die Klägerin - habe deshalb davon ausgehen können, dass auch er von den ihm durch den Bebauungsplan eingeräumten Möglichkeiten der Bebauung Gebrauch machen werde. Für das Gebiet sei ein Bedarf von 57 Kindergartenplätzen ermittelt worden. Innerhalb der dafür vorgesehenen Gemeinbedarfsfläche sei ein Kindergarten errichtet und im März 2001 bezogen worden. Er sei inzwischen vollständig mit drei Gruppen zu insgesamt 75 Kindern ausgelastet. Zurückgehende Kinderzahlen gebe es nur im Stadtteil Renningen. Im Stadtteil
Malmsheim
seien die Kindergärten dagegen vollständig ausgelastet. Auf Grund des Einwohnerzuwachses im Stadtteil
Malmsheim
seien 2004 bereits Überlegungen angestellt worden, im Kindergarten Schnallenäcker noch eine zusätzliche Behelfsgruppe einzurichten. Die Ermittlung eines Bedarfs von 57 Kindergartenplätzen sei offenbar zu zurückhaltend und konservativ gewesen.Der Beklagte werde dadurch jedoch allenfalls entlastet. Auch der geforderte enge zeitliche Zusammenhang liege vor. Der Kindergarten sei bereits im März 2001 eröffnet worden. Die Kosten seien anhand von Erfahrungssätzen ermittelt worden. Man habe dabei auch einen zulässigen Verteilungsschlüssel gewählt, und zwar auf der Basis der zulässigen Geschossfläche, die auf die Grundstücksfläche umgerechnet worden sei. Grundlage für die geschätzten Investitionskosten für einen Kindergartenplatz mit 32.000,-- DM pro Kind seien die Kosten des Kindergartens Geranienweg gewesen, der drei Kindergartengruppen mit insgesamt 75 Kindern umfasst habe. Bei der Ermittlung der Folgekosten seien dafür 2,4 Mio. DM angesetzt. Tatsächlich seien für diesen Kindergarten Bau- und Einrichtungskosten in Höhe von 2.285.920,84 DM und Erschließungskosten in Höhe von 96.377,61 DM, also insgesamt 2.382.298,45 DM an Kosten angefallen. Die Kosten lägen nur geringfügig unter dem Ansatz von 2,4 Mio. DM. Die Aufrundung der Kosten je Kind von 31.764,-- auf 32.000,-- DM rechtfertige sich aus dem Risiko der Baukostensteigerung. Betriebskosten seien nicht berücksichtigt worden. Zuschüsse gebe es nicht. Ebenso sei bei dieser Ermittlung der Verkehrswert des Grundstücks nicht eingestellt worden.

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Im Schriftsatz vom 11.03.2004 hat die Klägerin zur Ermittlung der Folgekosten für die Grundschulen wie folgt Stellung genommen: In der Ermittlung der Folgekosten vom 25.10.1994 sei von durchschnittlichen Investitionskosten je Grundschulklasse mit 30 Kindern von DM 350.000,-- bezogen auf das Jahr 1974 ausgegangen worden. Dieser Betrag sei mit Hilfe des Index für die Baupreisentwicklung des Statistischen Landesamts auf das Jahr 1994 hoch gerechnet worden. Dabei seien allerdings in mehrfacher Hinsicht Fehler unterlaufen. Setze man die zutreffenden Werte an, so ergäben sich für das Jahr 1994 hoch gerechnete Investitionskosten von 729.776,67 DM je Klasse. Sie lägen damit um knapp 7 % über dem angesetzten Wert. Nach den Schulbauförderungsrichtlinien erhielten die Schulträger einen Zuschuss als Festbetrag zu dem zuschussfähigen Bauaufwand in Höhe von 20 bis 45 v. H. Der Regelfördersatz liege bei 33 v. H. Die Fördermittel würden dabei auf der Grundlage eines Musterraumprogramms und fester Kostenrichtwerte ermittelt. Die tatsächlich entstehenden Kosten seien nicht maßgebend. Bei den in der Folgekostenberechnung vom 25.10.1994 zugrunde gelegten Investitionskosten je Klasse sei die Schulbauförderung offenbar schon berücksichtigt. Gehe man von der Schulbauförderungsrichtlinie aus, so ergäben sich je Schüler Kosten von 51.710,-- DM. Setze man davon den Regelfördersatz von 33 v. H. ab, so verblieben je Schüler noch Investitionskosten in Höhe von 34.645,70 DM. Der Kostenberechnung seien jedoch nur 22.800,-- DM zugrunde gelegt worden. Wenn man dem nicht folge, so könnten die von ihr angesetzten Kosten allenfalls um den Regelsatz der Schulbauförderung in Höhe von 33 v. H. gekürzt werden.

41

Im Hinblick auf die bei den Baugenehmigungsakten befindliche Kostenabrechnung für die Erweiterung der Friedrich-Silcher-Schule vom 15.02.1996 (vgl. die gerichtliche Verfügung vom 25.03.2004), die im Unterschied zur Kostenschätzung deutlich geringere tatsächliche Kosten in Höhe von 1.468.327,51 DM ausweist, hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 26.03.2004 vorgetragen: Die Summen aus der Abrechnung vom 15.02.1996 bezögen sich ausschließlich auf den vierklassigen Anbau. Außer der Erweiterung hätten aber auch noch Umbaumaßnahmen stattgefunden. Diese Umbaumaßnahmen seien in den Jahren 1991 bis 1997 vorgenommen worden. Die Kostenschätzung für Anbau und Umbau bis 1997 beliefen sich zusammen auf 2.748.000,--DM. Tatsächlich angefallen seien dafür Kosten in Höhe von 2.354.652,23 DM. Auf der Grundlage der Kostenschätzung ergäben sich Kosten je Schüler von 22.900,-- DM. Bezogen auf die tatsächlich angefallenen Kosten lägen sie je Schüler bei 19.622,-- DM. Für die gesamte Maßnahme sei ein Zuschuss in Höhe von 446.000,-- DM gewährt worden.

42

In dem auf die gerichtliche Verfügung vom 31.03.2004 eingereichten Schriftsatz der Klägerin vom 19.07.2004 wird zu den Umbaumaßnahmen weiter ausgeführt: Der Umbau habe sich in drei Bauabschnitten neben der Erweiterung der Grundschule um vier Klassenräume vollzogen. Im Bauabschnitt 1 seien eine frühere Wohnung sowie Nebenräume in den Verwaltungsbereich umgewandelt und Büroräume für Rektor, Konrektor und Sekretärin sowie ein Lehrerzimmer, ein Elternsprechzimmer und ein Lehrmittelzimmer mit entsprechenden Nebenräumen geschaffen worden. Im Bauabschnitt 2 habe man einen Tonraum und einen Gymnastikraum in zwei Klassenräume umgewandelt. Im Bauabschnitt 3 seien durch Umbau der früheren Verwaltungsräume ein Computerraum, ein Lehrmittelzimmer und weitere Nebenräume entstanden. Mit dem Erweiterungsbau sei im Oktober 1993 begonnen worden; er habe 1995 bezogen werden können; die Restarbeiten seien 1997 fertig gestellt worden. Die für den Erweiterungsbau angefallenen Kosten hätten die Kostenschätzung vom 15.10.1991 unterschritten. Sie lägen bei 1.468.327,51 DM. Die Umbaumaßnahmen der Bauabschnitte 1 bis 3 seien in der Zeit von 1991 bis 1995 Schritt für Schritt durchgeführt worden. Es seien hierfür insgesamt 886.324,70 DM angefallen. Der Erweiterungsbau sei allein für die Grundschule bestimmt gewesen, weil es im Hauptschulbereich keine zusätzlichen Klassen gegeben habe. Dies gelte auch für die Umbaumaßnahmen, die ebenfalls den zusätzlichen Bedarf im Grundschulbereich abdeckten. Die Folgekostenermittlung sei am 25.10.1994 aufgestellt worden. Schon damals habe die Erweiterung der Friedrich-Silcher-Schule um vier Klassen dazu dienen sollen, auch den für das Gebiet Schnallenäcker ermittelten Bedarf von 72 Schülern zu decken. Insgesamt habe die Erweiterung bei 30 Schülern je Klasse einem Bedarf gedient, der über den Bedarf für das Gebiet Schnallenäcker hinaus gegangen sei. Dem sei dadurch Rechnung getragen worden, dass nur die auf 72 Schüler entfallenden Folgekosten in die Ermittlung einbezogen worden seien. Der ursächliche Zusammenhang werde auch dadurch bestätigt, dass die Grundschulklassen der Friedrich-Silcher-Schule von 87 Schülern aus dem Gebiet Schnallenäcker besucht würden.

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Der Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

45

Er macht insbesondere geltend, aus den Akten lasse sich nicht entnehmen, dass er bei Vertragsschluss gewusst habe, dass mit den Folgekosten in Höhe von 43,22 DM/m² die Folgekosten für Kindergärten und Grundschule abgedeckt sein sollten. Die Klägerin habe nicht nachgewiesen, dass er je Kenntnis von den Vertragsentwürfen gehabt habe, die den Zusatz „und Grundschule“ enthalten hätten. Für beides sei die Klägerin darlegungs- und beweispflichtig. Selbst wenn man davon ausginge, dass ihm die Aufstellung der Folgekosten bekannt gewesen sei, sei die Auslegung des Vertrags durch das Verwaltungsgericht nicht zu beanstanden. Die rechtlichen Voraussetzungen einer unbewussten Falschbezeichnung lägen nicht vor. Es handle sich vielmehr um keine Falsch-, sondern eine Nichtbezeichnung. Bei der Bezeichnung „Kindergärten und Grundschule“ handle es sich um zwei grundsätzlich verschiedene Vertragsgegenstände. Im Übrigen könnten weggelassene Abreden nicht durch Auslegung in den Vertrag hinein gelesen werden. Selbst wenn man die Kostenermittlung vom 25.10.1994 berücksichtigen würde, sei diese nicht geeignet, eine abweichende Vertragsauslegung zu begründen. Allein aus den Umständen, dass Grundschule und Kindergärten in der Zusammenstellung der umzulegenden Kosten eine eigene Spalte belegten und im Übrigen nicht in Klammern gesetzt worden seien, folge nicht, dass genau diese Kosten in den Folgekostenvertrag übernommen werden sollten. Der Vertrag sei zudem aus den weiteren angeführten Gründen nichtig. So fehle es, wie bereits ausgeführt, an einem konkreten Vorhaben von seiner - des Beklagten - Seite, an einem folgekostenfähigen Vorhaben der Klägerin und an dem erforderlichen Kausalzusammenhang zwischen dem Vorhaben und den Folgemaßnahmen. Weiterhin fehle es an einer konkreten Bedarfsermittlung für die Folgekostenmaßnahmen und an dem geforderten engen zeitlichen Zusammenhang. Die errechneten Folgekosten für Kindergärten von 32.000,-- DM je Kind seien zu hoch. Die Klägerin habe nicht darlegen können, wie sie zu diesen hohen Kosten im Einzelnen komme. Vielmehr liege die Annahme nahe, dass nicht Investitionskosten, sondern auch Betriebskosten in diesen Betrag eingeflossen seien. Abzuziehen seien darüber hinaus Zuschüsse, welche die Klägerin nach staatlichen Förderprogrammen erhalte. Wenn einer Gemeinde – wie hier bezüglich der Erweiterung der Grundschule – die tatsächlichen Kosten vor Abschluss des Folgekostenvertrags bekannt seien, dürfe sie nur solche Kosten überwälzen, die konkret entstanden seien oder sich erkennbar abzeichneten. Entstünden die überwälzten Aufwendungen später doch nicht oder nur in geringerem Umfang, entspreche es allgemeiner Auffassung, dass der gemeindliche Überschuss an den oder die Vertragspartner auszukehren sei. Über die voraussichtlichen Kosten des Anbaus an die Friedrich-Silcher-Schule habe es schon am 15.07.1991 eine Kostenschätzung gegeben, am 15.02.1996 seien die Kosten „abgerechnet“ worden. Es handle sich mithin um entstandene Aufwendungen. Bei solchen fehle es aber in aller Regel an dem Merkmal der Kausalität. Da die Planungen für die Schulerweiterung bereits auf das Jahr 1990 zurückgingen, sei ersichtlich, dass ein Anfang 1997 beschlossener Bebauungsplan nicht Ursache für solche Aufwendungen sein könne. Die Erweiterung der Grundschule wäre vielmehr auch dann durchgeführt worden, wenn es zu diesem Bebauungsplan nicht gekommen wäre. Die bezüglich der Grundschule geltend gemachten Kosten betrügen nahezu das Doppelte der tatsächlich angefallenen. Dabei sei noch nicht einmal die 1995 erfolgte öffentliche Förderung berücksichtigt. Dies zeige, dass sich die Kostenvereinbarung letztlich nicht auf eine konkrete städtebauliche Maßnahme beziehe.

46

Der Senat hat am 04.03.2004 eine mündliche Verhandlung durchgeführt; auf die Durchführung einer weiteren mündlichen Verhandlung haben die Beteiligten verzichtet.

47

Dem Senat liegen die von der Klägerin vorgelegten Akten, die Akten des Landgerichts Stuttgart - 15 O 23/98 - und die Akten des Verwaltungsgerichts Stuttgart - 3 K 4004/97 - vor. Hierauf sowie auf die Gerichtsakten des erstinstanzlichen Verfahrens - 3 K 3075/99 - und des Berufungsverfahrens wird wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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Im Einverständnis der Beteiligten konnte der Senat ohne weitere mündliche Verhandlung entscheiden (vgl. § 101 Abs. 2 VwGO).

49

Die nach Zulassung durch den Senat statthafte und auch im Übrigen zulässige Berufung ist teilweise begründet. Das Verwaltungsgericht hätte der Klage stattgeben müssen, soweit die Klägerin die Zahlung von 33.535,47 EUR nebst 5 % Zinsen hieraus seit dem 01.07.1998 vom Beklagten verlangt. In dieser Höhe kommt ihr ein Anspruch aus dem am 18.12.1996 zwischen den Beteiligten abgeschlossenen Folgekostenvertrag zu. Die darüber hinausgehende Forderung der Klägerin ist jedoch unbegründet; insoweit ist die Klage daher abzuweisen.

50

Folgekostenverträge sind in dem zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden und damit hier maßgeblichen § 6 Abs. 3 des Maßnahmengesetzes zum Baugesetzbuch vom 28.04.1993 (BGBl. I S. 622, i.d.F. des Änderungsgesetzes v. 01.11.1996, BGBl. I S. 1626) - BauGB-MaßnG - ausdrücklich geregelt (ähnlich der seit dem 01.01.1998 geltende § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 und Abs. 2 BauGB i.d.F. der Bekanntmachung v. 23.09.2004, BGBl. I S. 2414). Danach können sich Bauwillige gegenüber der Gemeinde durch Vertrag verpflichten, Kosten und sonstige Aufwendungen zu übernehmen, die der Gemeinde für städtebauliche Planungen, andere städtebauliche Maßnahmen sowie Anlagen und Einrichtungen, die der Allgemeinheit dienen, entstehen; die städtebaulichen Maßnahmen, Anlagen und Einrichtungen können auch außerhalb des Gebiets liegen. Auch die Bereitstellung erforderlicher Grundstücke kann vereinbart werden. Die Kosten und Aufwendungen sowie die Planungen, städtebaulichen Maßnahmen, Anlagen und Einrichtungen müssen Voraussetzung oder Folge des vom Bauwilligen geplanten Vorhabens sein. Die vertraglich vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein; die Vereinbarung einer vom Bauwilligen zu erbringenden Leistung ist unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung hätte und sie auch nicht als Nebenbestimmung gefordert werden könnte.

51

Ein Folgekostenvertrag ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag (BVerwG, Urt. v. 06.07.1973 - IV C 22.72 - BVerwGE 42, 331), auf den die Vorschriften der §§ 54 ff. LVwVfG und - gemäß § 62 LVwVfG - ergänzend gegebenenfalls die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzuwenden sind. Dabei kann offen bleiben, ob dieser als subordinationsrechtlicher oder als koordinationsrechtlicher Vertrag anzusehen ist (vgl. dazu Birk, Die städtebaulichen Verträge nach dem BauGB 1998, 3. Aufl. 1999, RdNrn. 18 ff., m.w.N zum Streitstand), und bei welchen Verstößen gegen die in § 6 Abs. 3 BauGB-MaßnG - bzw. heute § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3, Abs. 2 und 3 BauGB - angeführten oder die ergänzend nach §§ 54 ff. LVwVfG heranzuziehenden Bestimmungen oder gegen allgemeine Grundsätze von einer Unwirksamkeit auszugehen ist (vgl. für subordinationsrechtliche Verträge § 59 Abs. 2 LVwVfG sowie § 59 Abs. 1 LVwVfG - insbes. i.V.m. § 134 BGB -, für koordinationsrechtliche Verträge § 59 Abs. 1 LVwVfG; vgl. dazu Neuhausen in: Brügelmann, BauGB, Stand: Okt. 2003, § 11 RdNrn. 13, 46, 51; Kopp/Ramsauer, VwVfG, 8. Aufl. 2003, § 59 RdNrn. 1 ff., m.w.N.). Denn der zwischen der Klägerin und dem Beklagten geschlossene Vertrag vom 18.12.1996 hält alle zu stellenden rechtlichen Anforderungen ein.

52

I. Die Wirksamkeit des Vertrags scheitert entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht daran, dass im Vertragstext als Zweck der vom Beklagten zu leistenden Zahlung von 43,22 DM pro Quadratmeter Fläche seines Grundstücks lediglich Folgekosten für Kindergärten ausdrücklich angeführt sind und der vereinbarte Folgekostenbeitrag dafür nicht angemessen wäre. Wirksam vereinbart wurde nämlich die Übernahme von Folgekosten für Kindergärten und Grundschule, obwohl die Wörter „und Grundschule“ im Vertragstext fehlen.

53

Die Tatsache, dass in § 1 Nr. 1 der vom Beklagten unterzeichneten Vertragsurkunde - im Gegensatz zum Vertragsentwurf und zu den mit den anderen Eigentümern abgeschlossenen Verträgen - die Erwähnung der Grundschule fehlt, hat schon deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit des Vertrages, weil es sich dabei nicht um den „Vertragsgegenstand“ handelt. Dieser ist vielmehr die Übernahme von Folgekosten in Höhe von 43,22 DM je Quadratmeter Grundstücksfläche und insgesamt von 88.168,80 DM. Er ist damit im Vertrag korrekt bezeichnet. Das Verwaltungsgericht hat allerdings zu Recht dargelegt, dass auch bei Folgekostenverträgen der Zweck der Gegenleistung bestimmt sein muss. Da es sich um einen unvollständigen („hinkenden“) Austauschvertrag handelt, findet auch § 56 Abs. 1 LVwVfG zumindest entsprechende Anwendung (Kopp/Ramsauer, a.a.O., § 65 RdNr. 3; vgl. auch - zu einem ähnlichen städtebaulichen Vertrag - BVerwG, Urt. v. 16.05.2000 - 4 C 4.99 -, BVerwGE 111, 162). Danach ist Voraussetzung, dass die Gegenleistung - die den gesamten Umständen nach angemessen sein und im sachlichen Zusammenhang mit der vertraglichen Leistung der Behörde stehen muss - für einen bestimmten Zweck im Vertrag vereinbart wird. Bei Verträgen über Folgekosten wird es deshalb in der Regel erforderlich sein, dass die Maßnahmen, für die sie geleistet werden sollen, benannt werden oder bestimmt werden können. Diese Konkretisierung braucht aber nicht notwendig im Wortlaut der Vertragsurkunde in Erscheinung zu treten (BVerwG, Urt. v. 06.07.1973 - IV C 22.72 - a.a.O.). Es reicht vielmehr aus, dass die Maßnahmen bestimmbar sind (BVerwG, Urt. v. 19.01.1981 - 8 B 6.81 - BRS 43 Nr. 12). Diese Bestimmbarkeit ist hier aufgrund der - in § 2 Nr. 1 des Vertrages angeführten - Kostenermittlung vom 25.10.1994, der „Zusammenstellung der umzulegenden Planungs- und Umlegungskosten, der Erschließungskosten und der Folgekosten“ (S. 3 der „Aufteilung der Erschließungs- und Planungskosten“), des Protokolls über die Sitzung des Gemeinderats der Klägerin vom 21.11.1994 und diverser anderer Unterlagen ohne Weiteres gegeben. Weitergehende Anforderungen gelten auch nicht wegen des Schriftformerfordernisses nach § 6 Abs. 4 BauGB-MaßnG (= § 11 Abs. 3 BauGB) bzw. § 57 LVwVfG. Es genügt, dass sich im Text der Vertragsurkunde ein Anhaltspunkt findet, aufgrund dessen im Zusammenhang mit den Umständen des Vertragsschlusses die Gegenleistung und ihr Zweck durch Auslegung ermittelt werden können (BVerwG, Urt. v. 16.05.2000 - 4 C 4.99 - a.a.O.; vgl. Kopp/Ramsauer, a.a.O., § 56 RdNr. 7, m.w.N.). Ein solcher Anhaltspunkt besteht hier schon deshalb, weil in § 2 des Vertrages die „Kostenermittlung“ angeführt wird, außerdem aufgrund der im Vertrag angeführten Höhe des vereinbarten Betrages von 43,22 DM/m², der ausweislich der anderen Unterlagen an Folgekosten für Kindergärten und Grundschule zu entrichten sein soll.

54

Selbst wenn man annimmt, dass die Konkretisierung der Folgemaßnahmen, für die Kosten erhoben werden, im Vertragstext aufgenommen werden muss und nur dann dem Schriftformerfordernis genügt ist, ist hier nach dem Grundsatz „falsa demonstratio non nocet“ davon auszugehen, dass die Klägerin und der Beklagte - formwirksam - einen Vertrag über Folgekosten für Kindergärten und Grundschule geschlossen haben.

55

Zu den nach § 62 Satz 2 LVwVfG auf öffentlich-rechtliche Verträge ergänzend anwendbaren Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs gehören insbesondere die Regeln über die Auslegung von Willenserklärungen bzw. von Verträgen in §§ 133, 157 BGB einschließlich der dazu entwickelten Grundsätze (vgl. BVerwG, Urt. v. 15.12.1989 - 7 C 6.88 - BVerwGE 84, 236, u. v. 19.01.1990 - 4 C 21.89 - BVerwGE 84, 257; Beschl. v. 04.11.1988 - 5 B 159.88 - RdL 1989, 218), die als allgemeine bundesrechtliche Grundsätze ohnehin zu berücksichtigen sind (vgl. Bonk, in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 6. Aufl. 2001, § 62 RdNr. 29). Einer der danach heranzuziehenden Grundsätze ist der der Unschädlichkeit einer Falschbezeichnung („falsa demonstratio non nocet“). Nach § 133 BGB ist bei der Auslegung eines Vertrags der wirkliche Wille zur erforschen und „nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften“. Wird der tatsächliche Wille des Erklärenden bei Abgabe einer empfangsbedürftigen Willenserklärung festgestellt und hat der andere Teil die Erklärung ebenfalls in diesem Sinne verstanden, dann bestimmt dieser Wille das Rechtsgeschäft, ohne dass es auf Weiteres ankommt. Es ist insbesondere nicht erforderlich, dass sich der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklärenden zu eigen macht. Ausreichend ist vielmehr, dass er ihn erkennt und in Kenntnis dieses Willens das Geschäft abschließt. Haben alle Beteiligten eine Erklärung übereinstimmend in demselben Sinne verstanden, geht der wirkliche Wille des Erklärenden dem Wortlaut vor, und eine abweichende Auslegung kommt nicht in Frage (st. Rspr. d. BGH, vgl. nur Urt. v. 07.12.2001 - V ZR 65/01 - NJW 2002, 1038, m.w.N.).

56

Diese allgemeinen Regeln zur rechtlichen Behandlung einer Falschbezeichnung finden auch dann Anwendung, wenn es sich um ein formbedürftiges Rechtsgeschäft, zum Beispiel eine Auflassung oder einen notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück, handelt (BGH, Urt. v. 07.12.2001 a.a.O. u. v. 25.03.1983 - V ZR 268/81 - BGHZ 87, 150; Beschl. v. 09.04.1981 - IV a ZB 6/80 - BGHZ 80, 246). Es ist in solchen Fällen gerade nicht erforderlich, dass sich im Vertragstext selbst Anknüpfungspunkte für den wirklichen Willen der Parteien finden lassen. Zwar gilt für die Auslegung formbedürftiger Willenserklärungen im Übrigen die sogenannte „Andeutungstheorie“ (vgl. BVerwG, Urt. v. 15.12.1989 - 7 C 6.88 - a.a.O.). Dieser geht aber der allgemeine Grundsatz vor, dass eine unbeabsichtigte Falschbezeichnung auch bei formbedürftigen Erklärungen unschädlich ist (vgl. BGH, Urt. v. 07.12.2001 - V ZR 65/01 - u. v. 25.03.1983 - V ZR 268/81 - jeweils a.a.O.; Heinrichs in: Palandt, BGB, 63. Aufl. 2004, § 133 RdNr. 19, m.w.N.; Mayer-Maly in: Münchner Kommentar zum BGB, 3. Aufl., § 133 RdNr. 49). Dies gilt auch für öffentlich-rechtliche Verträge.

57

Soweit der Beklagte einwendet, dass in Fällen, in denen einer von mehreren Vertragsgegenständen im Vertrag nicht angeführt wurde, keine „Falsch“-Bezeichnung im eigentlichen Sinne vorliege, verkennt er - abgesehen davon, dass der Vertragsgegenstand selbst hier mit „Folgekosten“ richtig bezeichnet ist und es nur um die Angabe des Zwecks geht -, dass der Grundsatz „falsa demonstratio non nocet“ auch bei unvollständiger Bezeichnung „eines Vertragsgegenstands“ - in dem Sinne, dass von mehreren Vertragsgegenständen einer versehentlich nicht aufgeführt wurde - greift (vgl. BGH, Urt. v. 25.03.1983 - V ZR 268/81 - a.a.O., zu einem Fall, in dem im notariellen Grundstückskaufvertrag eines von mehreren verkauften Flurstücken nicht angeführt war).

58

Der Senat ist bereits aufgrund der vorliegenden Akten und Unterlagen von der Kenntnis des Beklagten darüber überzeugt, dass er und die anderen Grundstückseigentümer die Folgekosten für Kindergärten und Grundschule übernehmen sollten und dass sich der Betrag von 43,22 DM/m² auf beide Einrichtungen beziehen sollte.

59

Es erscheint schon deshalb kaum vorstellbar, dass der Beklagte nicht gewusst haben soll, für welche Einrichtungen die Folgekosten vertraglich gedacht waren, weil nicht nur über die im Umlegungsverfahren zu erwartenden Kosten, sondern auch über die Erschließungs- und Folgekosten mehrere Gespräche zwischen dem zuständigen Sachbearbeiter beim Liegenschaftsamt, anderen Mitarbeitern und/oder dem Bürgermeister der Klägerin mit dem Beklagten stattfanden, in denen immer wieder auch die Höhe der Erschließungs- und Folgekosten erörtert wurde. Auch belegt die Bezugnahme des Beklagten in seinem Schreiben vom 17.12.1996 auf die „Kostenermittlung vom 25.10.1994“, dass er diese kannte. Aus der in diesem Schreiben vorgenommenen getrennten Auflistung der Folgekosten pro Geschossfläche für Kindergärten und Grundschule einerseits und - jeweils in Klammern gesetzt - für Kindergärten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Sporthalle und „N-Su.N-R-Str“ andererseits lässt sich entnehmen, dass zwar nicht alle Folgekosten, sondern nur diejenigen für Kindergarten und Grundschule, diese aber für beide Einrichtungen von den Eigentümern getragen werden sollten.

60

Unabhängig davon ist jedenfalls davon auszugehen, dass dem Beklagten am 30.10.1996 unter anderem ein Entwurf des „vollständigen“ Folgekostenvertrags übersandt wurde und dass er diesen auch erhalten hat. Nachdem der Beklagte im September/Oktober 1996 erklärt hatte, im Umlegungsverfahren über seinen Zuteilungsanspruch hinaus definitiv die Mehrzuteilung einer Fläche von ca. 420 m² zu beantragen, korrigierte der zuständige Sachbearbeiter der Klägerin die bereits vorliegenden Vertragsentwürfe - in deren § 1 Nr. 1 Folgekosten für Kindergärten und Grundschule angeführt waren - hand-schriftlich und fertigte danach neue Entwürfe. In einem Schreiben der Klägerin an den Beklagten vom 30.10.1996 wird Bezug genommen auf eine telefonische Unterredung vom 30.10.1996. Der Beklagte habe eine Mehrzuteilung von 420 m² gewünscht, so dass sich insgesamt ein Zuteilungsgrundstück von ca. 2040 m² ergebe. Nachdem der Gemeinderat am 07.10.1996 den Entwurfs- und Auslegungsbeschluss für den Bebauungsplan gefasst habe, seien sämtlichen Umlegungsbeteiligten der Erschließungsdurchführungsvertrag, der Folgekostenvertrag, der Umlegungsvertrag und ein Lageplan über das zuzuteilende Grundstück zugesandt worden. Diese Unterlagen erhalte er wunschgemäß „beiliegend ebenfalls mit den geänderten Werten bzgl. der Mehrzuteilung“. In diesem Schreiben wird der Beklagte außerdem gebeten, sich die Verträge durchzusehen. Falls er Rückfragen habe, stehe man zu Auskünften gerne zur Verfügung.

61

Der Senat hat keine Zweifel daran, dass der Beklagte die Vertragsentwürfe erhalten hat. Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, dass die Vertragsentwürfe in der Folgezeit mehrmals Gegenstand von Gesprächen waren, ohne dass der Beklagte erklärt hätte, dem Anschreiben vom 30.10.1996 seien diese - oder einzelne von ihnen - nicht beigefügt gewesen. So wird in einem Aktenvermerk des Sachbearbeiters vom 05.11.1996 dargelegt: Dem Beklagten seien mit Schreiben vom 30.10.1996 die abzuschließenden Verträge und ein Plan über das zuzuteilende Grundstück übersandt worden. Am 05.11.1996 habe er den Beklagten angerufen, um von diesem in Erfahrung zu bringen, ob er mit dem Inhalt einverstanden sei. Der Beklagte habe zu verstehen gegeben, dass er aus Zeitgründen bisher nicht in der Lage gewesen sei, die Verträge im Detail durchzusehen. Bei einer groben Durchsicht habe er einzelne Klauseln bemerkt, mit denen er sich nicht einverstanden erklären könne. Er werde zunächst den Bebauungsplan einsehen, danach erfolge eine Durcharbeitung der Verträge. In einem weiteren Vermerk des Sachbearbeiters vom 05.11.1996 wird ausgeführt, dass der Beklagte gefragt worden sei, ob er zu den mit Schreiben vom 30.10.1996 übersandten Vertragsentwürfen noch Fragen habe. In diversen anderen telefonischen und persönlichen Gesprächen ging es immer wieder um Modalitäten der Verträge. Den Akten lassen sich keinerlei Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass der Beklagte jemals erwähnt hätte, dass ihm einer der Vertragsentwürfe nicht übersandt worden wäre. Im gerichtlichen Verfahren wurde lediglich bestritten, dass er den Entwurf des Folgekostenvertrags erhalten hat, jedoch weder erläutert, ob er nur einen oder gar keinen der Vertragsentwürfe erhalten haben will, noch eine Erklärung dafür abgegeben, wieso das nicht der Fall gewesen sein könnte.

62

Soweit in der mündlichen Verhandlung des Senats geäußert wurde, es könnte sein, dass auch in dem dem Beklagten damals - mit Anschreiben vom 30.10.1996 - übersandten Entwurf nur die Folgekosten für Kindergärten angeführt waren, erscheint dies ausgeschlossen. Die Klägerin hat Kopien des im September/Oktober 1996, nach der Entscheidung des Beklagten für eine Mehrzuteilung, handschriftlich verbesserten und des danach gefertigten neuen Entwurfs des Folgelastenvertrags vorgelegt. Beide sind mit „Entwurf“ überschrieben. In § 1 Nr. 1 findet sich die vollständige Formulierung, wonach es um Folgekosten für Kindergärten und Grundschule geht. Der Text des Vertragsentwurfs enthält weitere Abweichungen zum endgültigen Vertragstext, die belegen, dass er in der Zeit zwischen dem 16.09.1996 und dem 18.12.1996 verfasst worden sein muss. So ist zum Beispiel unter § 4 Nr. 4 angeführt, dass der anteilige Mehrbetrag für die Mehrzuteilung in Höhe von 113.446,20 DM sofort und der Restanspruch der Stadt bzw. des Erschließungsträgers in Höhe von 282.965,70 DM zum 01.07.1997 fällig sei, wobei letzterer Betrag bis zu einer Bebauung oder einer Veräußerung des Grundstücks - gegen Stundungszinsen und dingliche Sicherstellung des Restanspruchs auf dem Vertragsgrundstück - gestundet werde. Dies entspricht einem Vorschlag des Bürgermeisters der Klägerin vom 16.09.1996 (vgl. Aktenvermerk von 17.09.1996), der vom Gemeinderat am 23.09.1996 gebilligt wurde. Hingegen wurde im Folgekostenvertrag vom 18.12.1996 aufgrund einer erst kurz vor dem Notartermin - in einem Gespräch, an dem der Beklagte, sein Sohn, ein Sachbearbeiter und der Bürgermeister der Klägerin teilnahmen - getroffenen Vereinbarung aufgenommen, dass der Folgelastenbeitrag und die Erschließungsvergütung erst am 01.07.1998 fällig werden soll. Es ist danach davon auszugehen, dass der Text des von der Klägerin vorgelegten, vollständigen Vertragsentwurfs, dem des dem Beklagten mit Schreiben vom 30.10.1996 übersandten Folgekostenvertrags entsprach.

63

Da der Beklagte ausweislich der vorliegenden Aktenvermerke des Sachbearbeiters des Liegenschaftsamts der Klägerin unter anderem erklärt hatte, bei grober Durchsicht der Verträge mit einzelnen Klauseln nicht einverstanden zu sein, die Verträge aber noch genauer „durcharbeiten“ zu wollen, und in der Folge immer wieder der Inhalt der Verträge erörtert wurde (vgl. Aktenvermerke vom 05.11.1996, vom 18.11.1996 und vom 28.11.1996), ist zudem davon auszugehen, dass er sich mit den Vertragsentwürfen genauer befasst hat und daher wusste, dass es im Folgekostenvertrag um die Übernahme von Folgekosten für Kindergärten und Grundschule gehen soll.

64

Nach allem bedarf es nicht der hilfsweise von der Klägerin beantragten Beweiserhebung durch Vernehmung ihres damaligen Bürgermeisters und des zuständigen Sachbearbeiters des Liegenschaftsamts als Zeugen zum Beweis der Tatsachen, dass der Beklagte an der Eigentümerversammlung vom 29.11.1994 teilgenommen hat und dass in dieser die Zusammensetzung und Ermittlung der Folgekosten anhand von Folien über den Tageslichtprojektor erläutert sowie dargelegt wurde, dass die Folgekosten für Kindergärten und Grundschule übernommen werden sollen.

65

II. Der danach ordnungsgemäß zustande gekommene Folgekostenvertrag vom 18.12.1996 leidet auch nicht an fundamentalen, seine Unwirksamkeit insgesamt begründenden inhaltlichen Mängeln.

66

Er betrifft zunächst zulässige Aufwendungen bzw. Kosten für Folgemaßnahmen. Nach § 6 Abs. 3 Satz 1 BauGB-MaßnG können nämlich Bauwillige sich gegenüber der Gemeinde verpflichten „Kosten und sonstige Aufwendungen zu übernehmen, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen sowie Anlagen und Einrichtungen, die der Allgemeinheit dienen“, entstehen (ähnlich § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB). Zu den Anlagen, die der Allgemeinheit dienen, gehören insbesondere Kindergärten und Schulen (vgl. Aufzählung bei Krautzberger in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: März 2003, § 11 RdNr. 161). Dass diese nach Landesrecht nicht zum Gegenstand von Folgekostenverträgen gemacht werden dürften, ist nicht ersichtlich, lässt sich insbesondere § 78 Abs. 2 GemO nicht entnehmen (vgl. dazu Neuhausen in Kohlhammer-Kom. zum BauGB, Stand Juli 2000, § 11 RdNr. 45)

67

Der erforderliche Kausalzusammenhang zwischen dem Vorhaben, der konkreten Maßnahme und den geltend gemachten Kosten ist ebenfalls zu bejahen.

68

Nach § 6 Abs. 3 Satz 3 BauGB-MaßnG müssen die Kosten und Aufwendungen sowie die Planungen, städtebaulichen Maßnahmen, Anlagen und Einrichtungen „Voraussetzung oder Folge des vom Bauwilligen geplanten Vorhabens“ sein (ebenso § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB). Dieses Kausalitätserfordernis knüpft an die Regelung des § 56 Abs. 1 Satz 1 und 2 LVwVfG an, wonach die Gegenleistung für einen bestimmten Zweck vereinbart und in einem sachlichen Zusammenhang mit der vertraglichen Leistung der Behörde stehen muss, und stellt eine gesetzliche Normierung der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgericht zu Folgekostenverträgen dar (Urt. v. 06.07.1973 - IV C 22.72 - a.a.O.). Es folgt daraus, dass hoheitliche Maßnahmen, wie zum Beispiel die Bauleitplanung, in der Regel nicht von Gegenleistungen abhängig gemacht werden dürfen. Um eine derartige unzulässige Gegenleistung handelt es sich nur dann nicht, wenn mit Hilfe des Folgekostenvertrags ausschließlich eine Entlastung von den Aufwendungen oder Kosten stattfindet, zu denen der Erlass des Bebauungsplans, der seinerseits die bebauungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens begründet, geführt hat oder führen wird (BVerwG, Urt. v. 06.07.1973 - IV C 22.72 - a.a.O., und v. 14.08.1992 - 8 C 19.90 - BVerwGE 90, 310). Diese Anforderungen sind hier erfüllt.

69

Der Bebauungsplan “Schnallenäcker I“ ist Voraussetzung für die Bebaubarkeit des Grundstücks des Beklagten und der anderen im Plangebiet gelegenen Grundstücke. Wegen des durch dieses Baugebiet zu erwartenden Bedarfs an Kindergarten- und Grundschulplätzen waren die von der Klägerin geltend gemachten Folgekosten für die bauliche Erweiterung der bestehenden Grundschule und eines bestehenden Kindergartens außerhalb sowie die Errichtung eines Kindergartens innerhalb des Plangebiets zu erwarten. Dass die Einrichtung oder Anlage, für die Folgekosten übernommen werden sollen, nicht im Baugebiet selbst liegen muss, ist in § 6 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BauGB-MaßnG ausdrücklich bestimmt.

70

Bei der Prüfung der Kausalität ist hier die aufgrund des Bebauungsplans „Schnallenäcker I“ zulässige Bebauung des gesamten Plangebiets und nicht nur diejenige auf dem Grundstück des Beklagten zu berücksichtigen. Wäre das Grundstück des Beklagten, das mit zwei dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern überbaut werden kann, das einzige im Plangebiet, wäre zwar ebenfalls anzunehmen, dass bei einer Bebauung Kindergarten- und Grundschulplätze erforderlich werden. Je nach Anzahl der benötigten Plätze könnten diese aber möglicherweise auch in bestehenden Kindergärten und Grundschulen geschaffen werden, so dass keine adäquat kausalen Folgekosten für Neubau bzw. Erweiterung und Einrichtung von Kindergarten und/oder Grundschule entstünden. Eine Verpflichtung zur Übernahme eines Folgekostenbeitrags könnte dann eine unzulässige Zuzugsabgabe darstellen (vgl. zu einem solchen Fall: BayVGH, Urt. v. 14.05.1980 - 147 IV 78 - BayVBl. 1980, 722; vgl. dazu aber BVerwG, Urt. v. 14.08.1992 - 8 C 19.90 - a.a.O.). Indessen ist nicht allein auf das Grundstück des Beklagten abzustellen.

71

Zunächst ist der Senat - anders als der Beklagte - der Auffassung, dass Folgekostenverträge auch mit mehreren Grundstückseigentümern oder Vorhabenträgern eines geplanten Baugebiets geschlossen werden können und nicht etwa nur zulässig sind, wenn ein einzelner Vorhabenträger (Investor) als Bauwilliger auftritt (a.A. wohl BayVGH, Urt. v. 02.04.1980 - 290 IV 76 - BayVBl. 1980, 719 zur Rechtslage vor Inkrafttreten von § 6 Abs. 3 BauGB-MaßnG und § 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB; ebenso aber wohl noch jetzt Reidt in Gelzer/Brocher/Reidt, Bauplanungsrecht, 7. Aufl. 2004, RdNr. 1001; Bick, DVBl. 2001, 154, 159). Indes nötigt weder der Wortlaut von § 6 Abs. 3 BauGB-MaßnG noch derjenige von § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB zur Einengung des Anwendungsbereichs der Normen auf größere Bauprojekte eines Investors. Es ist kein Grund ersichtlich, warum die Zulässigkeit von Folgekostenverträgen von der Zahl der „Bauwilligen“ abhängen soll. Ebenso wie mit einem einzelnen Vorhabenträger, der in einem Baugebiet in größerem Umfang Einzelhäuser, Reihenhäuser oder Geschosswohnungsbauten errichten und die bebauten Grundstücke anschließend verkaufen will, die Übernahme von - durch die Überplanung und Bebauung des gesamten Gebiets verursachten - Folgekosten vereinbart werden kann, muss dies auch mit mehreren Grundstückseigentümern möglich sein. In solchen Fällen ist als „Vorhaben“ die Gesamtheit aller zulässigen Bauvorhaben in dem betreffenden Plangebiet anzusehen, und die Folgekosten müssen nach einem geeigneten, dem Gleichheitsgrundsatz genügenden Schlüssel (vgl. dazu Birk, a.a.O., RdNr. 390) auf die einzelnen Grundstückseigentümer oder „Vorhabenträger“ aufgeteilt werden. Davon geht auch ein großer Teil der Literatur aus, unter Ablehnung der als zu eng empfundenen, gegenwärtigen Anforderungen des Städtebaus nicht mehr entsprechenden gegenteiligen Auffassung (Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 11 RdNr. 165, des weiteren z. B. Birk, a.a.O., RdNrn. 390, 395 ff.; Bunzel/Coulmas/Schmidt-Eichstaedt, Städtebauliche Verträge, 2. Aufl. 1999, z. B. S. 24, 143 und passim). Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 14.08.1992 (8 C 19.90 - BVerwGE 90, 310, 315; ihm folgend Quaas in Schrödter, BauGB, 6. Aufl. 1998, § 11 RdNr. 34) entschieden, dass es ein Missverständnis sei, wenn unter dem Aspekt der Ursächlichkeit von Folgekosten zwischen Bauprojekten größeren oder kleineren Umfangs differenziert werde. Die Trennung nach „groß“ und „klein“ spiele für die Frage der Ursächlichkeit keine Rolle, sei allenfalls landesrechtlich bedeutsam (vgl. auch BayVGH, Urt. v. 02.04.1980 - 290 IV 76 - a.a.O., S. 721). Bei der Frage der Ursächlichkeit ist danach zu prüfen, ob die geltend gemachten Folgekosten durch den Bebauungsplan, der den einzelnen „Bauwilligen“ die Bebauung der Grundstücke ermöglicht, verursacht werden. Dies trifft hier zu. Nach den von der Klägerin vorgelegten Berechnungen für das Baugebiet Schnallenäcker I (in der Kostenermittlung vom 25.10.1994) führt die Bebauung zu einem Einwohnerzuwachs von 1.430 Personen und einem Mehrbedarf von etwa 57 Kindergarten- sowie 72 Grundschulplätzen (bei einer Einwohnerzahl von 17.000 im Jahr 2002).

72

Die erforderliche Kausalität ist entgegen der Auffassung des Beklagten auch nicht deshalb zu verneinen, weil hier eine „Angebotsplanung“ vorliegt und er vor Abschluss des Vertrages erklärt hat, nicht selbst bauen zu wollen, und sein Grundstück auch bis heute nicht bebaut ist. Allerdings geht § 6 Abs. 3 Satz 1 BauGB-MaßnG davon aus, dass Folgekostenverträge zwischen „Bauwilligen“ und der Gemeinde geschlossen werden. Auch wenn in § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB dieser Begriff nicht mehr verwendet wird, ergibt sich doch aus dem Erfordernis der Ursächlichkeit und aus dem Missbrauchsverbot, dass allein die durch eine Überplanung bewirkte Bebaubarkeit eines Grundstücks noch nicht Anlass für die Vereinbarung von Folgekosten sein kann (vgl. Quaas in: Schrödter, BauGB, 6. Aufl. 1998, § 11 RdNr. 28). Das bedeutet aber nicht, dass Folgekostenverträge nur geschlossen werden könnten, wenn ein Vorhabenträger bzw. ein Grundstückseigentümer den Anstoß für eine bestimmte Planung gibt, die Initiative also nicht von der Gemeinde ausgeht. „Bauwillig“ im Sinne des § 6 Abs. 3 Satz 1 BauGB-MaßnG kann auch sein, wer von einer „Angebotsplanung“ Gebrauch machen will. Wie ausgeführt, sind die Grenzen dem Erfordernis der Kausalität und dem Missbrauchsverbot zu entnehmen. Beide verlangen nicht in jedem Fall, dass feststeht, dass und wann der Vorhabenträger oder Grundstückseigentümer das betreffende Grundstück bebauen wird.

73

Danach wird nach Auffassung des Senats zumindest in der Regel von einer entsprechenden „Bauwilligkeit“ auch auszugehen sein in Fällen, in denen ein bislang nicht bebaubares Gebiet im Wege des freiwilligen Umlegungsverfahrens neu geordnet und - unter Berücksichtigung von Wünschen der Grundstückseigentümer - überplant wird. Auch der Beklagte ist danach schon deshalb als „Bauwilliger“ im Sinne des § 6 Abs. 3 Satz 1 BauGB-MaßnG anzusehen, weil er im Umlegungs- und Planungsverfahren seine Bebauungsvorstellungen eingebracht und damit deutlich gemacht hat, dass er an einer Bebauung seiner Grundstücke interessiert war.

74

Hinzu kommt hier, dass der Beklagte während des gesamten Planungsverfahrens immer wieder seine - sehr konkreten - Vorstellungen über die Lage und die Größe der ihm im Umlegungsverfahren zuzuteilenden Grundstücke und über die mögliche Bebauung dargelegt und auch teilweise durchgesetzt hat. So gab er bereits in der an die Eigentümer der Grundstücke im vorgesehenen Plangebiet versandten und von diesen auszufüllenden Erklärung vom 07.12.1994 an, er wolle sich an der Umlegung beteiligen und wünsche eine Zuteilung eines Grundstücks zur eigenen Bebauung mit Geschosswohnungen. In einem Begleitschreiben schlug er zwar vor, die Umlegung hinauszuziehen, da immense Umlegungs- und Erschließungskosten auf die Eigentümer zukämen. Bei einer Vorsprache beim Liegenschaftsamt der Klägerin am 20.12.1994 erklärte er aber ausweislich eines darüber gefertigten Aktenvermerks ebenfalls, er bitte um Zuteilung von zwei Baugrundstücken für Geschosswohnungsbau (Mietwohnungen) zur eigenen Bebauung, und legte Pläne der beiden für ihn in Frage kommenden Grundstücke, Grundrisse und andere Unterlagen vor. An einer gemeinsamen Tiefgarage für das gesamte Gebiet sei er nicht interessiert, sondern wünsche für die beabsichtigen Bauvorhaben eigene Tiefgaragen. Bei weiteren Gesprächen und in Schreiben wurden ausführlich die konkreten Zuteilungswünsche des Beklagten, insbesondere eine mögliche Mehrzuteilung, und seine Vorstellungen über die geplanten Gebäude - zum Beispiel die Ausrichtung der Baukörper, die Dachform und -neigung u.a. - erörtert. Der Beklagte kritisierte mehrfach die Höhe der voraussichtlichen Umlegungs-, Erschließungs- und Folgekosten, erklärte aber weiterhin, an der Umlegung teilnehmen zu wollen. Bei einem Gespräch am 16.09.1996, bei dem er äußerte, die Umlegung komme sehr früh und er könne die Kosten derzeit nicht finanzieren, wurden erneut ausführlich verschiedene Alternativen besprochen, unter anderem die der Ausklammerung der Grundstücke des Beklagten aus der Umlegung und des Verkaufs des Rohbaulands an die Klägerin zu einem Preis von 400,--DM/m². Dies wurde vom Beklagten aber abgelehnt. Er entschied sich letztlich sogar für eine Mehrzuteilung von etwa 420 m² für einen Ausgleichsbetrag von 264.600,-- DM und schloss den Umlegungs-, den Erschließungsdurchführungs- und den Folgekostenvertrag ab.

75

Vor diesem Hintergrund kann die Eigenschaft des Beklagten als „Bauwilliger“ auf Grund der bloßen Erklärung, nicht (mehr) selbst bauen zu wollen, nicht entfallen. Abgesehen davon, dass der Beklagte sein Grundstück an Dritte zur Realisierung der zulässigen Bauvorhaben veräußern kann, hat er durch Abschluss des Vertrags sich dessen Verpflichtungen unterworfen. Selbst wenn man entgegen den obigen Ausführungen unterstellen wollte, der Beklagte sei nicht „Bauwilliger“ gewesen, so erscheint es fraglich, ob dieser Umstand zur Nichtigkeit des öffentlich-rechtlichen Vertrags führen kann. Es müssten unter diesem Gesichtspunkt Nichtigkeitsgründe gemäß § 59 Abs. 1 und Abs. 2 LVwVfG vorliegen.

76

Zu Unrecht beruft sich der Beklagte darauf, dass der Vertrag gegen § 6 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BauGB-MaßnG verstoße, weil er einen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung gemäß § 33 BauGB bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gehabt habe. Ungeachtet der Frage, ob ein solcher Verstoß zur Nichtigkeit des Vertrags führte (etwa gemäß § 59 Abs. 1 LVwVfG i.V.m. § 134 BGB), teilt der Senat diese Beurteilung deshalb nicht, weil es ohne Abschluss der Folgekostenverträge durch die Eigentümer von Grundstücken in dem in Aussicht genommenen Plangebiet an der Planreife i. S. von § 33 BauGB fehlte. Die Klägerin hat im Planaufstellungsverfahren wiederholt erklärt und dies auch in § 1 Nr. 1 des Vertrags zum Ausdruck gebracht, dass sie sich außerstande sieht, den Bebauungsplan aufzustellen, wenn nicht ein Teil der Folgekosten von den Grundstückseigentümern getragen wird (vgl. BVerwG, Urt. v. 01.08.2002 - 4 C 5/01 - BVerwGE 117, 25 ff.).

77

III. Der Folgekostenvertrag ist jedoch nicht in der vollen in § 2 Nr. 2 des Vertrags genannten Höhe wirksam. Soweit der im Tenor genannte Betrag überschritten wird, ist er gemäß § 59 Abs. 2 Nr. 4 und Abs. 3, § 56 Abs. 1 Satz 2 LVwVfG nichtig und scheidet mithin als Anspruchsgrundlage aus. Denn während die Klägerin die für die Kindergartenplätze verlangten Folgekosten nachvollziehbar dargetan hat und ihr Höhe auch vom Beklagten nicht substantiiert bestritten wurde, trifft dies für die Kosten der Erweiterung der Grundschule nur teilweise zu.

78

Die Klägerin ist bei ihrer Prognose des Einwohnerzuwachses wie folgt vorgegangen: Sie hat eine „Durchschnittsbelegung“ von 2,0 Personen je 100 m² Geschossfläche zugrunde gelegt und damit einen Einwohnerzuwachs von 1.430 Personen errechnet. Ausgehend von Prozentsätzen, die bei einer Volkszählung 1987 festgestellt worden sind, hat sie angenommen, dass von diesen Einwohnern 4 %, also 57, Kindergartenkinder und 5 %, mithin 72, grundschulpflichtige Kinder sein werden. Unter Berücksichtigung des Kostenaufwands von 2.382.298,45 DM, der für Bau, Einrichtung und Erschließung eines Kindergartens im Geranienweg für drei Kindergartengruppen mit je 25 Kindern entstanden ist und den die Klägerin wegen der möglichen Baukostensteigerung auf 2,4 Millionen aufrunden durfte, hat sie einen voraussichtlichen Aufwand je Kindergartenkind von 32.000,-- DM angenommen (vgl. im einzelnen den Schriftsatz der Klägerin v. 30.07.2002 S. 5 ff.). Auf den entsprechenden Einwand des Beklagten hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung auch klargestellt, dass sie nur Investitionskosten und keine Betriebskosten berücksichtigt und für die Errichtung bzw. Erweiterung der Kindergärten Zuschüsse nicht erhalten habe. Auch heute seien die Kindergärten im Stadtteil
Malmsheim
vollständig ausgelastet; auf Grund des Einwohnerzuwachses in diesem Stadtteil werde die Einrichtung einer zusätzlichen Gruppe im Kindergarten Schnallenäcker in Erwägung gezogen (vgl. Schriftsatz v. 01.02.2005).

79

Hingegen konnte sich der Senat von der korrekten Höhe der dem Beklagten für die Grundschule vertraglich in Rechnung gestellten Kosten nicht überzeugen. Nach wiederholter Aufforderung, nämlich in der mündlichen Verhandlung vom 04.03.2004 sowie durch gerichtliche Verfügungen vom 25.03. und 31.03.2004, die Höhe der Folgekosten für die Erweiterung der Friedrich-Silcher-Schule zu erläutern, sind Unklarheiten geblieben, die sich angesichts der Darlegungslast der Klägerin zu ihren Ungunsten auswirken.

80

Die Ausführungen im Schriftsatz vom 11.03.2004 können den für die Grundschule angesetzten Betrag schon deshalb nicht als angemessene Gegenleistung i. S. von § 6 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BauGB-MaßnG, § 56 Abs. 1 Satz 2 LVwVfG rechtfertigen, weil darin Schätzungen vorgenommen werden, während längst die realen Baukosten für die Erweiterung bekannt waren. Zudem sind die Schätzungen mit nicht akzeptablen Unsicherheitsfaktoren belastet, so etwa hinsichtlich des Ausgangspunkts von 350.000,-- DM durchschnittlicher Investitionskosten je Grundschulklasse mit 30 Kindern für das Jahr 1974, deren Hochrechnung auf 1994, die - wie die Klägerin selbst einräumt - in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft war, ferner bei Zugrundelegung eines „Regelfördersatzes“ auf der Grundlage eines Musterraumprogramms und fester Kostenrichtwerte, schließlich insofern, als unklar bleibt, ob die Förderung bereits berücksichtigt wurde oder nicht.

81

Aber auch die weiteren Äußerungen der Klägerin in ihren Schriftsätzen vom 26.03. und 19.07.2004 beseitigen die Zweifel des Senats an der Angemessenheit der für die Grundschule vertraglich vereinbarten Zahlungen nicht. Was die Grundschule anbetrifft, sieht er vielmehr das Kausalitätserfordernis nur in Höhe eines Betrags von 8,09 DM je Quadratmeter Grundstücksfläche als erfüllt an. Dafür sind folgende Erwägungen maßgeblich:

82

An Kosten für die Erweiterung der Friedrich-Silcher-Schule in
Malmsheim
steht ausweislich der Abrechnung des Stadtbauamts der Klägerin vom 15.02.1996 (Anlage 1 zur Gemeinderats-Drucksache Nr. 13/1996) ein Betrag von 1.468.327,51 DM fest. Dieser Betrag ist auch unter den Beteiligten unbestritten. Fest steht des Weiteren, dass ein Betrag von 446.000,-- DM an Fördergeldern vom Oberschulamt Stuttgart gewährt worden ist, wie dessen Bescheid vom 19.06.1995 (Anlage zum Schriftsatz der Klägerin v. 26.03.2004) ergibt. Nach dessen Abzug verblieb für die Erweiterung der Grundschule um vier Klassen mit 120 Schülern bei der Klägerin ein Betrag von 1.022.327,51 DM. Da die Erweiterung vier Klassen umfasste, durch das Baugebiet Schnallenäcker aber, wie oben ausgeführt, nur ein Zuwachs von 72 Schülern anzusetzen ist, belaufen sich die dem Baugebiet zuordenbaren Grundschulkosten auf 613.396,49 DM. Teilt man diesen Betrag durch die Zahl von 75.809 m² Grundstücksfläche, so ergibt sich der oben genannte Betrag von 8,09 DM je Quadratmeter.

83

Die darüber hinaus in den Schriftsätzen vom 26.03. und 19.07.2004 von der Klägerin veranschlagten weiteren Baukosten, nämlich für Umbaumaßnahmen an der Schule in drei Bauabschnitten, stehen zur Überzeugung des Senats nicht als dem Baugebiet zuzurechnende Folgekosten fest. Zum einen fällt auf, dass die Klägerin sich auf diese Kosten erst in Beantwortung der Aufklärungsverfügung vom 25.03.2004 berufen hat, die sie mit der bei den Bauakten befindlichen Abrechnung vom 15.02.1996 und den darin angegebenen wesentlich niedrigeren Baukosten als bisher angenommen konfrontierte. Entscheidend dafür, dass diese Umbaukosten, welche die Klägerin auf insgesamt 886.324,70 DM beziffert, außer Ansatz bleiben müssen, ist aber das Fehlen einer nachvollziehbaren Darlegung darüber, dass die in drei Bauabschnitten vollzogenen Umbaumaßnahmen nur der Grundschule, nicht aber auch der Hauptschule zuzuordnen sind. Wie die Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 19.07.2004 ausgeführt hat, wurden im Bauabschnitt 1 eine frühere Wohnung sowie Nebenräume in den Verwaltungsbereich umgewandelt, der bislang im Bauabschnitt 3 lag. Es wurden Büroräume für Rektor, Konrektor und Sekretärin sowie ein Lehrerzimmer, ein Elternsprechzimmer und ein Lehrmittelzimmer mit entsprechenden Nebenräumen geschaffen. Im Bauabschnitt 2 wurden ein Tonraum und ein Gymnastikraum in zwei Klassenräume umgewandelt. In Bauabschnitt 3 wurden die früheren Verwaltungsräume so umgebaut, dass ein Computerraum, ein Lehrmittelzimmer und weitere Nebenräume entstanden. Es ist für den Senat nicht erkennbar, dass die genannten Räume nur der Grundschule dienten. Insbesondere was die Verwaltungsräume anbetrifft, ist davon auszugehen, dass sie für Zwecke sowohl der Grund- wie auch der Hauptschule genutzt wurden; entsprechendes muss etwa für einen Gymnastikraum, für Lehrmittelzimmer sowie den Ton- und den Computerraum angenommen werden. Schon gar nicht durch den Schülerzuwachs aus dem Baugebiet Schnallenäcker verursacht kann die Schaffung von zwei Klassenräumen im Bauabschnitt 2 angesehen werden. Denn dieser Bedarf wurde nach dem Vorbringen der Klägerin bereits durch die Schulhauserweiterung um vier Klassenräume gedeckt, deren Kosten anteilmäßig für 72 Schüler in der obigen Berechnung berücksichtigt sind. Die Klägerin hat diese Umbaukosten nicht aufgespalten und den beiden Schulbereichen zugeordnet (was im Übrigen schwer möglich sein dürfte), so dass der Senat sie völlig außer Betracht lässt.

84

Sonstige Gründe für die Unangemessenheit der Leistung sind nicht ersichtlich. Die Übernahme der Folgekosten steht im vorliegenden Fall bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs nicht in einem Missverhältnis zum Wert des Vorhabens, und es sind auch keine Anhaltspunkte dafür gegeben, dass dem Beklagten eine unzumutbare Belastung aufgebürdet würde (BVerwG, Urt. v. 06.07.1973 a.a.O.). Der vom Beklagten zu zahlende Betrag liegt erheblich unter der Wertsteigerung, die das Grundeigentum des Beklagten durch die Einbeziehung in das Plangebiet erlangt hat, wobei das Gebot der Angemessenheit grundsätzlich auch dann noch nicht verletzt ist, wenn die Planwertsteigerung gerade die Planungs-, Erschließungs- und Folgekosten erreicht (dazu ausführlich Neuhausen, a.a.O., § 11 RdNr. 48 ff. m.w.N.; Stich in Berliner Kommentar zum BauGB, Stand August 2003, § 11 RdNr. 46 ff.). Der Beklagte war Eigentümer eines nicht bebaubaren Grundstücks mit einer Fläche von 2.945 m² und hat dafür ein bebaubares Grundstück mit einer Grundstücksfläche von 2.040 m² erhalten. Für dieses Grundstück verlangte die Klägerin ursprünglich Folgekosten von insgesamt 661.011,90 DM (109.087,50 DM für Umlegung, 462.855,60 DM für die Erschließung und - ohne Berücksichtigung der in diesem Urteil ausgesprochenen Reduzierung - 88.168,80 DM für Folgekosten). Der Wert des Grundstücks dürfte ausgehend von einem Wert von etwa 900,-- DM/m² für erschlossene Baugrundstücke knapp beim Dreifachen liegen. Selbst wenn der anzusetzende Verkehrswert nur 850,-- DM pro Quadratmeter betragen sollte, wovon wohl der Beklagte ausgeht (vgl. Aktenvermerk des Liegenschaftsamts der Klägerin vom 28.11.1996), ergäbe sich noch ein Wert von 1.734.000,-- DM bzw. 886.580,12 EUR, der weit über demjenigen des früheren Außenbereichsgrundstücks des Beklagten liegt.

85

Trotz der danach sich ergebenden Unangemessenheit der dem Beklagten auferlegten Zahlung, nämlich in Höhe von 11,07 DM/m² Grundstücksfläche, führt dieser Umstand nicht gemäß § 59 Abs. 2 Nr. 4 LVwVfG zur Nichtigkeit des Vertrags in vollem Umfang, sondern zu dessen Teilnichtigkeit gemäß Abs. 3 der Vorschrift. Dessen Erfordernisse sind erfüllt: Es ist anzunehmen, dass der Vertrag auch ohne den nichtigen Teil geschlossen worden wäre, wofür auch die Regelung in § 4 Nr. 2 Satz 1 und 2 des Vertrags spricht. Die gegenteilige Auffassung des Verwaltungsgerichts, das die „Angemessenheit der Gegenleistung“ als „nicht teilbar“ angesehen hat, überzeugt nicht. Denn es geht trotz des im Gesetz verwendeten Begriffs der Angemessenheit nicht um die einen Spielraum eröffnende Einschätzung eines nach billigem Ermessen zu bestimmenden Betrags, sondern um eine anhand der nachgewiesenen Kosten und der entsprechenden Umrechnungsfaktoren exakt bestimmbare Zahl.

86

Daraus folgt: Der vertraglich begründete Zahlungsanspruch der Klägerin beläuft sich nicht auf die eingeklagte Summe von 45.079,58 EUR, sondern nur auf den Betrag von 33.535,47 EUR. Er setzt sich zusammen aus dem Kostenanteil für den Kindergarten in Höhe von 24,06 DM/qm und dem Anteil für die Grundschule in Höhe von 8,09 DM/qm; multipliziert mit 2.040 ergeben sich 65.586,00 DM bzw. 33.533,59 EUR.

87

IV. Der Anspruch auf Zinsen beruht auf § 291 BGB.

88

V. Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.

89

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Gründe

48

Im Einverständnis der Beteiligten konnte der Senat ohne weitere mündliche Verhandlung entscheiden (vgl. § 101 Abs. 2 VwGO).

49

Die nach Zulassung durch den Senat statthafte und auch im Übrigen zulässige Berufung ist teilweise begründet. Das Verwaltungsgericht hätte der Klage stattgeben müssen, soweit die Klägerin die Zahlung von 33.535,47 EUR nebst 5 % Zinsen hieraus seit dem 01.07.1998 vom Beklagten verlangt. In dieser Höhe kommt ihr ein Anspruch aus dem am 18.12.1996 zwischen den Beteiligten abgeschlossenen Folgekostenvertrag zu. Die darüber hinausgehende Forderung der Klägerin ist jedoch unbegründet; insoweit ist die Klage daher abzuweisen.

50

Folgekostenverträge sind in dem zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden und damit hier maßgeblichen § 6 Abs. 3 des Maßnahmengesetzes zum Baugesetzbuch vom 28.04.1993 (BGBl. I S. 622, i.d.F. des Änderungsgesetzes v. 01.11.1996, BGBl. I S. 1626) - BauGB-MaßnG - ausdrücklich geregelt (ähnlich der seit dem 01.01.1998 geltende § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 und Abs. 2 BauGB i.d.F. der Bekanntmachung v. 23.09.2004, BGBl. I S. 2414). Danach können sich Bauwillige gegenüber der Gemeinde durch Vertrag verpflichten, Kosten und sonstige Aufwendungen zu übernehmen, die der Gemeinde für städtebauliche Planungen, andere städtebauliche Maßnahmen sowie Anlagen und Einrichtungen, die der Allgemeinheit dienen, entstehen; die städtebaulichen Maßnahmen, Anlagen und Einrichtungen können auch außerhalb des Gebiets liegen. Auch die Bereitstellung erforderlicher Grundstücke kann vereinbart werden. Die Kosten und Aufwendungen sowie die Planungen, städtebaulichen Maßnahmen, Anlagen und Einrichtungen müssen Voraussetzung oder Folge des vom Bauwilligen geplanten Vorhabens sein. Die vertraglich vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein; die Vereinbarung einer vom Bauwilligen zu erbringenden Leistung ist unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung hätte und sie auch nicht als Nebenbestimmung gefordert werden könnte.

51

Ein Folgekostenvertrag ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag (BVerwG, Urt. v. 06.07.1973 - IV C 22.72 - BVerwGE 42, 331), auf den die Vorschriften der §§ 54 ff. LVwVfG und - gemäß § 62 LVwVfG - ergänzend gegebenenfalls die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzuwenden sind. Dabei kann offen bleiben, ob dieser als subordinationsrechtlicher oder als koordinationsrechtlicher Vertrag anzusehen ist (vgl. dazu Birk, Die städtebaulichen Verträge nach dem BauGB 1998, 3. Aufl. 1999, RdNrn. 18 ff., m.w.N zum Streitstand), und bei welchen Verstößen gegen die in § 6 Abs. 3 BauGB-MaßnG - bzw. heute § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3, Abs. 2 und 3 BauGB - angeführten oder die ergänzend nach §§ 54 ff. LVwVfG heranzuziehenden Bestimmungen oder gegen allgemeine Grundsätze von einer Unwirksamkeit auszugehen ist (vgl. für subordinationsrechtliche Verträge § 59 Abs. 2 LVwVfG sowie § 59 Abs. 1 LVwVfG - insbes. i.V.m. § 134 BGB -, für koordinationsrechtliche Verträge § 59 Abs. 1 LVwVfG; vgl. dazu Neuhausen in: Brügelmann, BauGB, Stand: Okt. 2003, § 11 RdNrn. 13, 46, 51; Kopp/Ramsauer, VwVfG, 8. Aufl. 2003, § 59 RdNrn. 1 ff., m.w.N.). Denn der zwischen der Klägerin und dem Beklagten geschlossene Vertrag vom 18.12.1996 hält alle zu stellenden rechtlichen Anforderungen ein.

52

I. Die Wirksamkeit des Vertrags scheitert entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht daran, dass im Vertragstext als Zweck der vom Beklagten zu leistenden Zahlung von 43,22 DM pro Quadratmeter Fläche seines Grundstücks lediglich Folgekosten für Kindergärten ausdrücklich angeführt sind und der vereinbarte Folgekostenbeitrag dafür nicht angemessen wäre. Wirksam vereinbart wurde nämlich die Übernahme von Folgekosten für Kindergärten und Grundschule, obwohl die Wörter „und Grundschule“ im Vertragstext fehlen.

53

Die Tatsache, dass in § 1 Nr. 1 der vom Beklagten unterzeichneten Vertragsurkunde - im Gegensatz zum Vertragsentwurf und zu den mit den anderen Eigentümern abgeschlossenen Verträgen - die Erwähnung der Grundschule fehlt, hat schon deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit des Vertrages, weil es sich dabei nicht um den „Vertragsgegenstand“ handelt. Dieser ist vielmehr die Übernahme von Folgekosten in Höhe von 43,22 DM je Quadratmeter Grundstücksfläche und insgesamt von 88.168,80 DM. Er ist damit im Vertrag korrekt bezeichnet. Das Verwaltungsgericht hat allerdings zu Recht dargelegt, dass auch bei Folgekostenverträgen der Zweck der Gegenleistung bestimmt sein muss. Da es sich um einen unvollständigen („hinkenden“) Austauschvertrag handelt, findet auch § 56 Abs. 1 LVwVfG zumindest entsprechende Anwendung (Kopp/Ramsauer, a.a.O., § 65 RdNr. 3; vgl. auch - zu einem ähnlichen städtebaulichen Vertrag - BVerwG, Urt. v. 16.05.2000 - 4 C 4.99 -, BVerwGE 111, 162). Danach ist Voraussetzung, dass die Gegenleistung - die den gesamten Umständen nach angemessen sein und im sachlichen Zusammenhang mit der vertraglichen Leistung der Behörde stehen muss - für einen bestimmten Zweck im Vertrag vereinbart wird. Bei Verträgen über Folgekosten wird es deshalb in der Regel erforderlich sein, dass die Maßnahmen, für die sie geleistet werden sollen, benannt werden oder bestimmt werden können. Diese Konkretisierung braucht aber nicht notwendig im Wortlaut der Vertragsurkunde in Erscheinung zu treten (BVerwG, Urt. v. 06.07.1973 - IV C 22.72 - a.a.O.). Es reicht vielmehr aus, dass die Maßnahmen bestimmbar sind (BVerwG, Urt. v. 19.01.1981 - 8 B 6.81 - BRS 43 Nr. 12). Diese Bestimmbarkeit ist hier aufgrund der - in § 2 Nr. 1 des Vertrages angeführten - Kostenermittlung vom 25.10.1994, der „Zusammenstellung der umzulegenden Planungs- und Umlegungskosten, der Erschließungskosten und der Folgekosten“ (S. 3 der „Aufteilung der Erschließungs- und Planungskosten“), des Protokolls über die Sitzung des Gemeinderats der Klägerin vom 21.11.1994 und diverser anderer Unterlagen ohne Weiteres gegeben. Weitergehende Anforderungen gelten auch nicht wegen des Schriftformerfordernisses nach § 6 Abs. 4 BauGB-MaßnG (= § 11 Abs. 3 BauGB) bzw. § 57 LVwVfG. Es genügt, dass sich im Text der Vertragsurkunde ein Anhaltspunkt findet, aufgrund dessen im Zusammenhang mit den Umständen des Vertragsschlusses die Gegenleistung und ihr Zweck durch Auslegung ermittelt werden können (BVerwG, Urt. v. 16.05.2000 - 4 C 4.99 - a.a.O.; vgl. Kopp/Ramsauer, a.a.O., § 56 RdNr. 7, m.w.N.). Ein solcher Anhaltspunkt besteht hier schon deshalb, weil in § 2 des Vertrages die „Kostenermittlung“ angeführt wird, außerdem aufgrund der im Vertrag angeführten Höhe des vereinbarten Betrages von 43,22 DM/m², der ausweislich der anderen Unterlagen an Folgekosten für Kindergärten und Grundschule zu entrichten sein soll.

54

Selbst wenn man annimmt, dass die Konkretisierung der Folgemaßnahmen, für die Kosten erhoben werden, im Vertragstext aufgenommen werden muss und nur dann dem Schriftformerfordernis genügt ist, ist hier nach dem Grundsatz „falsa demonstratio non nocet“ davon auszugehen, dass die Klägerin und der Beklagte - formwirksam - einen Vertrag über Folgekosten für Kindergärten und Grundschule geschlossen haben.

55

Zu den nach § 62 Satz 2 LVwVfG auf öffentlich-rechtliche Verträge ergänzend anwendbaren Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs gehören insbesondere die Regeln über die Auslegung von Willenserklärungen bzw. von Verträgen in §§ 133, 157 BGB einschließlich der dazu entwickelten Grundsätze (vgl. BVerwG, Urt. v. 15.12.1989 - 7 C 6.88 - BVerwGE 84, 236, u. v. 19.01.1990 - 4 C 21.89 - BVerwGE 84, 257; Beschl. v. 04.11.1988 - 5 B 159.88 - RdL 1989, 218), die als allgemeine bundesrechtliche Grundsätze ohnehin zu berücksichtigen sind (vgl. Bonk, in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 6. Aufl. 2001, § 62 RdNr. 29). Einer der danach heranzuziehenden Grundsätze ist der der Unschädlichkeit einer Falschbezeichnung („falsa demonstratio non nocet“). Nach § 133 BGB ist bei der Auslegung eines Vertrags der wirkliche Wille zur erforschen und „nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften“. Wird der tatsächliche Wille des Erklärenden bei Abgabe einer empfangsbedürftigen Willenserklärung festgestellt und hat der andere Teil die Erklärung ebenfalls in diesem Sinne verstanden, dann bestimmt dieser Wille das Rechtsgeschäft, ohne dass es auf Weiteres ankommt. Es ist insbesondere nicht erforderlich, dass sich der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklärenden zu eigen macht. Ausreichend ist vielmehr, dass er ihn erkennt und in Kenntnis dieses Willens das Geschäft abschließt. Haben alle Beteiligten eine Erklärung übereinstimmend in demselben Sinne verstanden, geht der wirkliche Wille des Erklärenden dem Wortlaut vor, und eine abweichende Auslegung kommt nicht in Frage (st. Rspr. d. BGH, vgl. nur Urt. v. 07.12.2001 - V ZR 65/01 - NJW 2002, 1038, m.w.N.).

56

Diese allgemeinen Regeln zur rechtlichen Behandlung einer Falschbezeichnung finden auch dann Anwendung, wenn es sich um ein formbedürftiges Rechtsgeschäft, zum Beispiel eine Auflassung oder einen notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück, handelt (BGH, Urt. v. 07.12.2001 a.a.O. u. v. 25.03.1983 - V ZR 268/81 - BGHZ 87, 150; Beschl. v. 09.04.1981 - IV a ZB 6/80 - BGHZ 80, 246). Es ist in solchen Fällen gerade nicht erforderlich, dass sich im Vertragstext selbst Anknüpfungspunkte für den wirklichen Willen der Parteien finden lassen. Zwar gilt für die Auslegung formbedürftiger Willenserklärungen im Übrigen die sogenannte „Andeutungstheorie“ (vgl. BVerwG, Urt. v. 15.12.1989 - 7 C 6.88 - a.a.O.). Dieser geht aber der allgemeine Grundsatz vor, dass eine unbeabsichtigte Falschbezeichnung auch bei formbedürftigen Erklärungen unschädlich ist (vgl. BGH, Urt. v. 07.12.2001 - V ZR 65/01 - u. v. 25.03.1983 - V ZR 268/81 - jeweils a.a.O.; Heinrichs in: Palandt, BGB, 63. Aufl. 2004, § 133 RdNr. 19, m.w.N.; Mayer-Maly in: Münchner Kommentar zum BGB, 3. Aufl., § 133 RdNr. 49). Dies gilt auch für öffentlich-rechtliche Verträge.

57

Soweit der Beklagte einwendet, dass in Fällen, in denen einer von mehreren Vertragsgegenständen im Vertrag nicht angeführt wurde, keine „Falsch“-Bezeichnung im eigentlichen Sinne vorliege, verkennt er - abgesehen davon, dass der Vertragsgegenstand selbst hier mit „Folgekosten“ richtig bezeichnet ist und es nur um die Angabe des Zwecks geht -, dass der Grundsatz „falsa demonstratio non nocet“ auch bei unvollständiger Bezeichnung „eines Vertragsgegenstands“ - in dem Sinne, dass von mehreren Vertragsgegenständen einer versehentlich nicht aufgeführt wurde - greift (vgl. BGH, Urt. v. 25.03.1983 - V ZR 268/81 - a.a.O., zu einem Fall, in dem im notariellen Grundstückskaufvertrag eines von mehreren verkauften Flurstücken nicht angeführt war).

58

Der Senat ist bereits aufgrund der vorliegenden Akten und Unterlagen von der Kenntnis des Beklagten darüber überzeugt, dass er und die anderen Grundstückseigentümer die Folgekosten für Kindergärten und Grundschule übernehmen sollten und dass sich der Betrag von 43,22 DM/m² auf beide Einrichtungen beziehen sollte.

59

Es erscheint schon deshalb kaum vorstellbar, dass der Beklagte nicht gewusst haben soll, für welche Einrichtungen die Folgekosten vertraglich gedacht waren, weil nicht nur über die im Umlegungsverfahren zu erwartenden Kosten, sondern auch über die Erschließungs- und Folgekosten mehrere Gespräche zwischen dem zuständigen Sachbearbeiter beim Liegenschaftsamt, anderen Mitarbeitern und/oder dem Bürgermeister der Klägerin mit dem Beklagten stattfanden, in denen immer wieder auch die Höhe der Erschließungs- und Folgekosten erörtert wurde. Auch belegt die Bezugnahme des Beklagten in seinem Schreiben vom 17.12.1996 auf die „Kostenermittlung vom 25.10.1994“, dass er diese kannte. Aus der in diesem Schreiben vorgenommenen getrennten Auflistung der Folgekosten pro Geschossfläche für Kindergärten und Grundschule einerseits und - jeweils in Klammern gesetzt - für Kindergärten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Sporthalle und „N-Su.N-R-Str“ andererseits lässt sich entnehmen, dass zwar nicht alle Folgekosten, sondern nur diejenigen für Kindergarten und Grundschule, diese aber für beide Einrichtungen von den Eigentümern getragen werden sollten.

60

Unabhängig davon ist jedenfalls davon auszugehen, dass dem Beklagten am 30.10.1996 unter anderem ein Entwurf des „vollständigen“ Folgekostenvertrags übersandt wurde und dass er diesen auch erhalten hat. Nachdem der Beklagte im September/Oktober 1996 erklärt hatte, im Umlegungsverfahren über seinen Zuteilungsanspruch hinaus definitiv die Mehrzuteilung einer Fläche von ca. 420 m² zu beantragen, korrigierte der zuständige Sachbearbeiter der Klägerin die bereits vorliegenden Vertragsentwürfe - in deren § 1 Nr. 1 Folgekosten für Kindergärten und Grundschule angeführt waren - hand-schriftlich und fertigte danach neue Entwürfe. In einem Schreiben der Klägerin an den Beklagten vom 30.10.1996 wird Bezug genommen auf eine telefonische Unterredung vom 30.10.1996. Der Beklagte habe eine Mehrzuteilung von 420 m² gewünscht, so dass sich insgesamt ein Zuteilungsgrundstück von ca. 2040 m² ergebe. Nachdem der Gemeinderat am 07.10.1996 den Entwurfs- und Auslegungsbeschluss für den Bebauungsplan gefasst habe, seien sämtlichen Umlegungsbeteiligten der Erschließungsdurchführungsvertrag, der Folgekostenvertrag, der Umlegungsvertrag und ein Lageplan über das zuzuteilende Grundstück zugesandt worden. Diese Unterlagen erhalte er wunschgemäß „beiliegend ebenfalls mit den geänderten Werten bzgl. der Mehrzuteilung“. In diesem Schreiben wird der Beklagte außerdem gebeten, sich die Verträge durchzusehen. Falls er Rückfragen habe, stehe man zu Auskünften gerne zur Verfügung.

61

Der Senat hat keine Zweifel daran, dass der Beklagte die Vertragsentwürfe erhalten hat. Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, dass die Vertragsentwürfe in der Folgezeit mehrmals Gegenstand von Gesprächen waren, ohne dass der Beklagte erklärt hätte, dem Anschreiben vom 30.10.1996 seien diese - oder einzelne von ihnen - nicht beigefügt gewesen. So wird in einem Aktenvermerk des Sachbearbeiters vom 05.11.1996 dargelegt: Dem Beklagten seien mit Schreiben vom 30.10.1996 die abzuschließenden Verträge und ein Plan über das zuzuteilende Grundstück übersandt worden. Am 05.11.1996 habe er den Beklagten angerufen, um von diesem in Erfahrung zu bringen, ob er mit dem Inhalt einverstanden sei. Der Beklagte habe zu verstehen gegeben, dass er aus Zeitgründen bisher nicht in der Lage gewesen sei, die Verträge im Detail durchzusehen. Bei einer groben Durchsicht habe er einzelne Klauseln bemerkt, mit denen er sich nicht einverstanden erklären könne. Er werde zunächst den Bebauungsplan einsehen, danach erfolge eine Durcharbeitung der Verträge. In einem weiteren Vermerk des Sachbearbeiters vom 05.11.1996 wird ausgeführt, dass der Beklagte gefragt worden sei, ob er zu den mit Schreiben vom 30.10.1996 übersandten Vertragsentwürfen noch Fragen habe. In diversen anderen telefonischen und persönlichen Gesprächen ging es immer wieder um Modalitäten der Verträge. Den Akten lassen sich keinerlei Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass der Beklagte jemals erwähnt hätte, dass ihm einer der Vertragsentwürfe nicht übersandt worden wäre. Im gerichtlichen Verfahren wurde lediglich bestritten, dass er den Entwurf des Folgekostenvertrags erhalten hat, jedoch weder erläutert, ob er nur einen oder gar keinen der Vertragsentwürfe erhalten haben will, noch eine Erklärung dafür abgegeben, wieso das nicht der Fall gewesen sein könnte.

62

Soweit in der mündlichen Verhandlung des Senats geäußert wurde, es könnte sein, dass auch in dem dem Beklagten damals - mit Anschreiben vom 30.10.1996 - übersandten Entwurf nur die Folgekosten für Kindergärten angeführt waren, erscheint dies ausgeschlossen. Die Klägerin hat Kopien des im September/Oktober 1996, nach der Entscheidung des Beklagten für eine Mehrzuteilung, handschriftlich verbesserten und des danach gefertigten neuen Entwurfs des Folgelastenvertrags vorgelegt. Beide sind mit „Entwurf“ überschrieben. In § 1 Nr. 1 findet sich die vollständige Formulierung, wonach es um Folgekosten für Kindergärten und Grundschule geht. Der Text des Vertragsentwurfs enthält weitere Abweichungen zum endgültigen Vertragstext, die belegen, dass er in der Zeit zwischen dem 16.09.1996 und dem 18.12.1996 verfasst worden sein muss. So ist zum Beispiel unter § 4 Nr. 4 angeführt, dass der anteilige Mehrbetrag für die Mehrzuteilung in Höhe von 113.446,20 DM sofort und der Restanspruch der Stadt bzw. des Erschließungsträgers in Höhe von 282.965,70 DM zum 01.07.1997 fällig sei, wobei letzterer Betrag bis zu einer Bebauung oder einer Veräußerung des Grundstücks - gegen Stundungszinsen und dingliche Sicherstellung des Restanspruchs auf dem Vertragsgrundstück - gestundet werde. Dies entspricht einem Vorschlag des Bürgermeisters der Klägerin vom 16.09.1996 (vgl. Aktenvermerk von 17.09.1996), der vom Gemeinderat am 23.09.1996 gebilligt wurde. Hingegen wurde im Folgekostenvertrag vom 18.12.1996 aufgrund einer erst kurz vor dem Notartermin - in einem Gespräch, an dem der Beklagte, sein Sohn, ein Sachbearbeiter und der Bürgermeister der Klägerin teilnahmen - getroffenen Vereinbarung aufgenommen, dass der Folgelastenbeitrag und die Erschließungsvergütung erst am 01.07.1998 fällig werden soll. Es ist danach davon auszugehen, dass der Text des von der Klägerin vorgelegten, vollständigen Vertragsentwurfs, dem des dem Beklagten mit Schreiben vom 30.10.1996 übersandten Folgekostenvertrags entsprach.

63

Da der Beklagte ausweislich der vorliegenden Aktenvermerke des Sachbearbeiters des Liegenschaftsamts der Klägerin unter anderem erklärt hatte, bei grober Durchsicht der Verträge mit einzelnen Klauseln nicht einverstanden zu sein, die Verträge aber noch genauer „durcharbeiten“ zu wollen, und in der Folge immer wieder der Inhalt der Verträge erörtert wurde (vgl. Aktenvermerke vom 05.11.1996, vom 18.11.1996 und vom 28.11.1996), ist zudem davon auszugehen, dass er sich mit den Vertragsentwürfen genauer befasst hat und daher wusste, dass es im Folgekostenvertrag um die Übernahme von Folgekosten für Kindergärten und Grundschule gehen soll.

64

Nach allem bedarf es nicht der hilfsweise von der Klägerin beantragten Beweiserhebung durch Vernehmung ihres damaligen Bürgermeisters und des zuständigen Sachbearbeiters des Liegenschaftsamts als Zeugen zum Beweis der Tatsachen, dass der Beklagte an der Eigentümerversammlung vom 29.11.1994 teilgenommen hat und dass in dieser die Zusammensetzung und Ermittlung der Folgekosten anhand von Folien über den Tageslichtprojektor erläutert sowie dargelegt wurde, dass die Folgekosten für Kindergärten und Grundschule übernommen werden sollen.

65

II. Der danach ordnungsgemäß zustande gekommene Folgekostenvertrag vom 18.12.1996 leidet auch nicht an fundamentalen, seine Unwirksamkeit insgesamt begründenden inhaltlichen Mängeln.

66

Er betrifft zunächst zulässige Aufwendungen bzw. Kosten für Folgemaßnahmen. Nach § 6 Abs. 3 Satz 1 BauGB-MaßnG können nämlich Bauwillige sich gegenüber der Gemeinde verpflichten „Kosten und sonstige Aufwendungen zu übernehmen, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen sowie Anlagen und Einrichtungen, die der Allgemeinheit dienen“, entstehen (ähnlich § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB). Zu den Anlagen, die der Allgemeinheit dienen, gehören insbesondere Kindergärten und Schulen (vgl. Aufzählung bei Krautzberger in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: März 2003, § 11 RdNr. 161). Dass diese nach Landesrecht nicht zum Gegenstand von Folgekostenverträgen gemacht werden dürften, ist nicht ersichtlich, lässt sich insbesondere § 78 Abs. 2 GemO nicht entnehmen (vgl. dazu Neuhausen in Kohlhammer-Kom. zum BauGB, Stand Juli 2000, § 11 RdNr. 45)

67

Der erforderliche Kausalzusammenhang zwischen dem Vorhaben, der konkreten Maßnahme und den geltend gemachten Kosten ist ebenfalls zu bejahen.

68

Nach § 6 Abs. 3 Satz 3 BauGB-MaßnG müssen die Kosten und Aufwendungen sowie die Planungen, städtebaulichen Maßnahmen, Anlagen und Einrichtungen „Voraussetzung oder Folge des vom Bauwilligen geplanten Vorhabens“ sein (ebenso § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB). Dieses Kausalitätserfordernis knüpft an die Regelung des § 56 Abs. 1 Satz 1 und 2 LVwVfG an, wonach die Gegenleistung für einen bestimmten Zweck vereinbart und in einem sachlichen Zusammenhang mit der vertraglichen Leistung der Behörde stehen muss, und stellt eine gesetzliche Normierung der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgericht zu Folgekostenverträgen dar (Urt. v. 06.07.1973 - IV C 22.72 - a.a.O.). Es folgt daraus, dass hoheitliche Maßnahmen, wie zum Beispiel die Bauleitplanung, in der Regel nicht von Gegenleistungen abhängig gemacht werden dürfen. Um eine derartige unzulässige Gegenleistung handelt es sich nur dann nicht, wenn mit Hilfe des Folgekostenvertrags ausschließlich eine Entlastung von den Aufwendungen oder Kosten stattfindet, zu denen der Erlass des Bebauungsplans, der seinerseits die bebauungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens begründet, geführt hat oder führen wird (BVerwG, Urt. v. 06.07.1973 - IV C 22.72 - a.a.O., und v. 14.08.1992 - 8 C 19.90 - BVerwGE 90, 310). Diese Anforderungen sind hier erfüllt.

69

Der Bebauungsplan “Schnallenäcker I“ ist Voraussetzung für die Bebaubarkeit des Grundstücks des Beklagten und der anderen im Plangebiet gelegenen Grundstücke. Wegen des durch dieses Baugebiet zu erwartenden Bedarfs an Kindergarten- und Grundschulplätzen waren die von der Klägerin geltend gemachten Folgekosten für die bauliche Erweiterung der bestehenden Grundschule und eines bestehenden Kindergartens außerhalb sowie die Errichtung eines Kindergartens innerhalb des Plangebiets zu erwarten. Dass die Einrichtung oder Anlage, für die Folgekosten übernommen werden sollen, nicht im Baugebiet selbst liegen muss, ist in § 6 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BauGB-MaßnG ausdrücklich bestimmt.

70

Bei der Prüfung der Kausalität ist hier die aufgrund des Bebauungsplans „Schnallenäcker I“ zulässige Bebauung des gesamten Plangebiets und nicht nur diejenige auf dem Grundstück des Beklagten zu berücksichtigen. Wäre das Grundstück des Beklagten, das mit zwei dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern überbaut werden kann, das einzige im Plangebiet, wäre zwar ebenfalls anzunehmen, dass bei einer Bebauung Kindergarten- und Grundschulplätze erforderlich werden. Je nach Anzahl der benötigten Plätze könnten diese aber möglicherweise auch in bestehenden Kindergärten und Grundschulen geschaffen werden, so dass keine adäquat kausalen Folgekosten für Neubau bzw. Erweiterung und Einrichtung von Kindergarten und/oder Grundschule entstünden. Eine Verpflichtung zur Übernahme eines Folgekostenbeitrags könnte dann eine unzulässige Zuzugsabgabe darstellen (vgl. zu einem solchen Fall: BayVGH, Urt. v. 14.05.1980 - 147 IV 78 - BayVBl. 1980, 722; vgl. dazu aber BVerwG, Urt. v. 14.08.1992 - 8 C 19.90 - a.a.O.). Indessen ist nicht allein auf das Grundstück des Beklagten abzustellen.

71

Zunächst ist der Senat - anders als der Beklagte - der Auffassung, dass Folgekostenverträge auch mit mehreren Grundstückseigentümern oder Vorhabenträgern eines geplanten Baugebiets geschlossen werden können und nicht etwa nur zulässig sind, wenn ein einzelner Vorhabenträger (Investor) als Bauwilliger auftritt (a.A. wohl BayVGH, Urt. v. 02.04.1980 - 290 IV 76 - BayVBl. 1980, 719 zur Rechtslage vor Inkrafttreten von § 6 Abs. 3 BauGB-MaßnG und § 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB; ebenso aber wohl noch jetzt Reidt in Gelzer/Brocher/Reidt, Bauplanungsrecht, 7. Aufl. 2004, RdNr. 1001; Bick, DVBl. 2001, 154, 159). Indes nötigt weder der Wortlaut von § 6 Abs. 3 BauGB-MaßnG noch derjenige von § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB zur Einengung des Anwendungsbereichs der Normen auf größere Bauprojekte eines Investors. Es ist kein Grund ersichtlich, warum die Zulässigkeit von Folgekostenverträgen von der Zahl der „Bauwilligen“ abhängen soll. Ebenso wie mit einem einzelnen Vorhabenträger, der in einem Baugebiet in größerem Umfang Einzelhäuser, Reihenhäuser oder Geschosswohnungsbauten errichten und die bebauten Grundstücke anschließend verkaufen will, die Übernahme von - durch die Überplanung und Bebauung des gesamten Gebiets verursachten - Folgekosten vereinbart werden kann, muss dies auch mit mehreren Grundstückseigentümern möglich sein. In solchen Fällen ist als „Vorhaben“ die Gesamtheit aller zulässigen Bauvorhaben in dem betreffenden Plangebiet anzusehen, und die Folgekosten müssen nach einem geeigneten, dem Gleichheitsgrundsatz genügenden Schlüssel (vgl. dazu Birk, a.a.O., RdNr. 390) auf die einzelnen Grundstückseigentümer oder „Vorhabenträger“ aufgeteilt werden. Davon geht auch ein großer Teil der Literatur aus, unter Ablehnung der als zu eng empfundenen, gegenwärtigen Anforderungen des Städtebaus nicht mehr entsprechenden gegenteiligen Auffassung (Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 11 RdNr. 165, des weiteren z. B. Birk, a.a.O., RdNrn. 390, 395 ff.; Bunzel/Coulmas/Schmidt-Eichstaedt, Städtebauliche Verträge, 2. Aufl. 1999, z. B. S. 24, 143 und passim). Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 14.08.1992 (8 C 19.90 - BVerwGE 90, 310, 315; ihm folgend Quaas in Schrödter, BauGB, 6. Aufl. 1998, § 11 RdNr. 34) entschieden, dass es ein Missverständnis sei, wenn unter dem Aspekt der Ursächlichkeit von Folgekosten zwischen Bauprojekten größeren oder kleineren Umfangs differenziert werde. Die Trennung nach „groß“ und „klein“ spiele für die Frage der Ursächlichkeit keine Rolle, sei allenfalls landesrechtlich bedeutsam (vgl. auch BayVGH, Urt. v. 02.04.1980 - 290 IV 76 - a.a.O., S. 721). Bei der Frage der Ursächlichkeit ist danach zu prüfen, ob die geltend gemachten Folgekosten durch den Bebauungsplan, der den einzelnen „Bauwilligen“ die Bebauung der Grundstücke ermöglicht, verursacht werden. Dies trifft hier zu. Nach den von der Klägerin vorgelegten Berechnungen für das Baugebiet Schnallenäcker I (in der Kostenermittlung vom 25.10.1994) führt die Bebauung zu einem Einwohnerzuwachs von 1.430 Personen und einem Mehrbedarf von etwa 57 Kindergarten- sowie 72 Grundschulplätzen (bei einer Einwohnerzahl von 17.000 im Jahr 2002).

72

Die erforderliche Kausalität ist entgegen der Auffassung des Beklagten auch nicht deshalb zu verneinen, weil hier eine „Angebotsplanung“ vorliegt und er vor Abschluss des Vertrages erklärt hat, nicht selbst bauen zu wollen, und sein Grundstück auch bis heute nicht bebaut ist. Allerdings geht § 6 Abs. 3 Satz 1 BauGB-MaßnG davon aus, dass Folgekostenverträge zwischen „Bauwilligen“ und der Gemeinde geschlossen werden. Auch wenn in § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB dieser Begriff nicht mehr verwendet wird, ergibt sich doch aus dem Erfordernis der Ursächlichkeit und aus dem Missbrauchsverbot, dass allein die durch eine Überplanung bewirkte Bebaubarkeit eines Grundstücks noch nicht Anlass für die Vereinbarung von Folgekosten sein kann (vgl. Quaas in: Schrödter, BauGB, 6. Aufl. 1998, § 11 RdNr. 28). Das bedeutet aber nicht, dass Folgekostenverträge nur geschlossen werden könnten, wenn ein Vorhabenträger bzw. ein Grundstückseigentümer den Anstoß für eine bestimmte Planung gibt, die Initiative also nicht von der Gemeinde ausgeht. „Bauwillig“ im Sinne des § 6 Abs. 3 Satz 1 BauGB-MaßnG kann auch sein, wer von einer „Angebotsplanung“ Gebrauch machen will. Wie ausgeführt, sind die Grenzen dem Erfordernis der Kausalität und dem Missbrauchsverbot zu entnehmen. Beide verlangen nicht in jedem Fall, dass feststeht, dass und wann der Vorhabenträger oder Grundstückseigentümer das betreffende Grundstück bebauen wird.

73

Danach wird nach Auffassung des Senats zumindest in der Regel von einer entsprechenden „Bauwilligkeit“ auch auszugehen sein in Fällen, in denen ein bislang nicht bebaubares Gebiet im Wege des freiwilligen Umlegungsverfahrens neu geordnet und - unter Berücksichtigung von Wünschen der Grundstückseigentümer - überplant wird. Auch der Beklagte ist danach schon deshalb als „Bauwilliger“ im Sinne des § 6 Abs. 3 Satz 1 BauGB-MaßnG anzusehen, weil er im Umlegungs- und Planungsverfahren seine Bebauungsvorstellungen eingebracht und damit deutlich gemacht hat, dass er an einer Bebauung seiner Grundstücke interessiert war.

74

Hinzu kommt hier, dass der Beklagte während des gesamten Planungsverfahrens immer wieder seine - sehr konkreten - Vorstellungen über die Lage und die Größe der ihm im Umlegungsverfahren zuzuteilenden Grundstücke und über die mögliche Bebauung dargelegt und auch teilweise durchgesetzt hat. So gab er bereits in der an die Eigentümer der Grundstücke im vorgesehenen Plangebiet versandten und von diesen auszufüllenden Erklärung vom 07.12.1994 an, er wolle sich an der Umlegung beteiligen und wünsche eine Zuteilung eines Grundstücks zur eigenen Bebauung mit Geschosswohnungen. In einem Begleitschreiben schlug er zwar vor, die Umlegung hinauszuziehen, da immense Umlegungs- und Erschließungskosten auf die Eigentümer zukämen. Bei einer Vorsprache beim Liegenschaftsamt der Klägerin am 20.12.1994 erklärte er aber ausweislich eines darüber gefertigten Aktenvermerks ebenfalls, er bitte um Zuteilung von zwei Baugrundstücken für Geschosswohnungsbau (Mietwohnungen) zur eigenen Bebauung, und legte Pläne der beiden für ihn in Frage kommenden Grundstücke, Grundrisse und andere Unterlagen vor. An einer gemeinsamen Tiefgarage für das gesamte Gebiet sei er nicht interessiert, sondern wünsche für die beabsichtigen Bauvorhaben eigene Tiefgaragen. Bei weiteren Gesprächen und in Schreiben wurden ausführlich die konkreten Zuteilungswünsche des Beklagten, insbesondere eine mögliche Mehrzuteilung, und seine Vorstellungen über die geplanten Gebäude - zum Beispiel die Ausrichtung der Baukörper, die Dachform und -neigung u.a. - erörtert. Der Beklagte kritisierte mehrfach die Höhe der voraussichtlichen Umlegungs-, Erschließungs- und Folgekosten, erklärte aber weiterhin, an der Umlegung teilnehmen zu wollen. Bei einem Gespräch am 16.09.1996, bei dem er äußerte, die Umlegung komme sehr früh und er könne die Kosten derzeit nicht finanzieren, wurden erneut ausführlich verschiedene Alternativen besprochen, unter anderem die der Ausklammerung der Grundstücke des Beklagten aus der Umlegung und des Verkaufs des Rohbaulands an die Klägerin zu einem Preis von 400,--DM/m². Dies wurde vom Beklagten aber abgelehnt. Er entschied sich letztlich sogar für eine Mehrzuteilung von etwa 420 m² für einen Ausgleichsbetrag von 264.600,-- DM und schloss den Umlegungs-, den Erschließungsdurchführungs- und den Folgekostenvertrag ab.

75

Vor diesem Hintergrund kann die Eigenschaft des Beklagten als „Bauwilliger“ auf Grund der bloßen Erklärung, nicht (mehr) selbst bauen zu wollen, nicht entfallen. Abgesehen davon, dass der Beklagte sein Grundstück an Dritte zur Realisierung der zulässigen Bauvorhaben veräußern kann, hat er durch Abschluss des Vertrags sich dessen Verpflichtungen unterworfen. Selbst wenn man entgegen den obigen Ausführungen unterstellen wollte, der Beklagte sei nicht „Bauwilliger“ gewesen, so erscheint es fraglich, ob dieser Umstand zur Nichtigkeit des öffentlich-rechtlichen Vertrags führen kann. Es müssten unter diesem Gesichtspunkt Nichtigkeitsgründe gemäß § 59 Abs. 1 und Abs. 2 LVwVfG vorliegen.

76

Zu Unrecht beruft sich der Beklagte darauf, dass der Vertrag gegen § 6 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BauGB-MaßnG verstoße, weil er einen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung gemäß § 33 BauGB bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gehabt habe. Ungeachtet der Frage, ob ein solcher Verstoß zur Nichtigkeit des Vertrags führte (etwa gemäß § 59 Abs. 1 LVwVfG i.V.m. § 134 BGB), teilt der Senat diese Beurteilung deshalb nicht, weil es ohne Abschluss der Folgekostenverträge durch die Eigentümer von Grundstücken in dem in Aussicht genommenen Plangebiet an der Planreife i. S. von § 33 BauGB fehlte. Die Klägerin hat im Planaufstellungsverfahren wiederholt erklärt und dies auch in § 1 Nr. 1 des Vertrags zum Ausdruck gebracht, dass sie sich außerstande sieht, den Bebauungsplan aufzustellen, wenn nicht ein Teil der Folgekosten von den Grundstückseigentümern getragen wird (vgl. BVerwG, Urt. v. 01.08.2002 - 4 C 5/01 - BVerwGE 117, 25 ff.).

77

III. Der Folgekostenvertrag ist jedoch nicht in der vollen in § 2 Nr. 2 des Vertrags genannten Höhe wirksam. Soweit der im Tenor genannte Betrag überschritten wird, ist er gemäß § 59 Abs. 2 Nr. 4 und Abs. 3, § 56 Abs. 1 Satz 2 LVwVfG nichtig und scheidet mithin als Anspruchsgrundlage aus. Denn während die Klägerin die für die Kindergartenplätze verlangten Folgekosten nachvollziehbar dargetan hat und ihr Höhe auch vom Beklagten nicht substantiiert bestritten wurde, trifft dies für die Kosten der Erweiterung der Grundschule nur teilweise zu.

78

Die Klägerin ist bei ihrer Prognose des Einwohnerzuwachses wie folgt vorgegangen: Sie hat eine „Durchschnittsbelegung“ von 2,0 Personen je 100 m² Geschossfläche zugrunde gelegt und damit einen Einwohnerzuwachs von 1.430 Personen errechnet. Ausgehend von Prozentsätzen, die bei einer Volkszählung 1987 festgestellt worden sind, hat sie angenommen, dass von diesen Einwohnern 4 %, also 57, Kindergartenkinder und 5 %, mithin 72, grundschulpflichtige Kinder sein werden. Unter Berücksichtigung des Kostenaufwands von 2.382.298,45 DM, der für Bau, Einrichtung und Erschließung eines Kindergartens im Geranienweg für drei Kindergartengruppen mit je 25 Kindern entstanden ist und den die Klägerin wegen der möglichen Baukostensteigerung auf 2,4 Millionen aufrunden durfte, hat sie einen voraussichtlichen Aufwand je Kindergartenkind von 32.000,-- DM angenommen (vgl. im einzelnen den Schriftsatz der Klägerin v. 30.07.2002 S. 5 ff.). Auf den entsprechenden Einwand des Beklagten hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung auch klargestellt, dass sie nur Investitionskosten und keine Betriebskosten berücksichtigt und für die Errichtung bzw. Erweiterung der Kindergärten Zuschüsse nicht erhalten habe. Auch heute seien die Kindergärten im Stadtteil
Malmsheim
vollständig ausgelastet; auf Grund des Einwohnerzuwachses in diesem Stadtteil werde die Einrichtung einer zusätzlichen Gruppe im Kindergarten Schnallenäcker in Erwägung gezogen (vgl. Schriftsatz v. 01.02.2005).

79

Hingegen konnte sich der Senat von der korrekten Höhe der dem Beklagten für die Grundschule vertraglich in Rechnung gestellten Kosten nicht überzeugen. Nach wiederholter Aufforderung, nämlich in der mündlichen Verhandlung vom 04.03.2004 sowie durch gerichtliche Verfügungen vom 25.03. und 31.03.2004, die Höhe der Folgekosten für die Erweiterung der Friedrich-Silcher-Schule zu erläutern, sind Unklarheiten geblieben, die sich angesichts der Darlegungslast der Klägerin zu ihren Ungunsten auswirken.

80

Die Ausführungen im Schriftsatz vom 11.03.2004 können den für die Grundschule angesetzten Betrag schon deshalb nicht als angemessene Gegenleistung i. S. von § 6 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BauGB-MaßnG, § 56 Abs. 1 Satz 2 LVwVfG rechtfertigen, weil darin Schätzungen vorgenommen werden, während längst die realen Baukosten für die Erweiterung bekannt waren. Zudem sind die Schätzungen mit nicht akzeptablen Unsicherheitsfaktoren belastet, so etwa hinsichtlich des Ausgangspunkts von 350.000,-- DM durchschnittlicher Investitionskosten je Grundschulklasse mit 30 Kindern für das Jahr 1974, deren Hochrechnung auf 1994, die - wie die Klägerin selbst einräumt - in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft war, ferner bei Zugrundelegung eines „Regelfördersatzes“ auf der Grundlage eines Musterraumprogramms und fester Kostenrichtwerte, schließlich insofern, als unklar bleibt, ob die Förderung bereits berücksichtigt wurde oder nicht.

81

Aber auch die weiteren Äußerungen der Klägerin in ihren Schriftsätzen vom 26.03. und 19.07.2004 beseitigen die Zweifel des Senats an der Angemessenheit der für die Grundschule vertraglich vereinbarten Zahlungen nicht. Was die Grundschule anbetrifft, sieht er vielmehr das Kausalitätserfordernis nur in Höhe eines Betrags von 8,09 DM je Quadratmeter Grundstücksfläche als erfüllt an. Dafür sind folgende Erwägungen maßgeblich:

82

An Kosten für die Erweiterung der Friedrich-Silcher-Schule in
Malmsheim
steht ausweislich der Abrechnung des Stadtbauamts der Klägerin vom 15.02.1996 (Anlage 1 zur Gemeinderats-Drucksache Nr. 13/1996) ein Betrag von 1.468.327,51 DM fest. Dieser Betrag ist auch unter den Beteiligten unbestritten. Fest steht des Weiteren, dass ein Betrag von 446.000,-- DM an Fördergeldern vom Oberschulamt Stuttgart gewährt worden ist, wie dessen Bescheid vom 19.06.1995 (Anlage zum Schriftsatz der Klägerin v. 26.03.2004) ergibt. Nach dessen Abzug verblieb für die Erweiterung der Grundschule um vier Klassen mit 120 Schülern bei der Klägerin ein Betrag von 1.022.327,51 DM. Da die Erweiterung vier Klassen umfasste, durch das Baugebiet Schnallenäcker aber, wie oben ausgeführt, nur ein Zuwachs von 72 Schülern anzusetzen ist, belaufen sich die dem Baugebiet zuordenbaren Grundschulkosten auf 613.396,49 DM. Teilt man diesen Betrag durch die Zahl von 75.809 m² Grundstücksfläche, so ergibt sich der oben genannte Betrag von 8,09 DM je Quadratmeter.

83

Die darüber hinaus in den Schriftsätzen vom 26.03. und 19.07.2004 von der Klägerin veranschlagten weiteren Baukosten, nämlich für Umbaumaßnahmen an der Schule in drei Bauabschnitten, stehen zur Überzeugung des Senats nicht als dem Baugebiet zuzurechnende Folgekosten fest. Zum einen fällt auf, dass die Klägerin sich auf diese Kosten erst in Beantwortung der Aufklärungsverfügung vom 25.03.2004 berufen hat, die sie mit der bei den Bauakten befindlichen Abrechnung vom 15.02.1996 und den darin angegebenen wesentlich niedrigeren Baukosten als bisher angenommen konfrontierte. Entscheidend dafür, dass diese Umbaukosten, welche die Klägerin auf insgesamt 886.324,70 DM beziffert, außer Ansatz bleiben müssen, ist aber das Fehlen einer nachvollziehbaren Darlegung darüber, dass die in drei Bauabschnitten vollzogenen Umbaumaßnahmen nur der Grundschule, nicht aber auch der Hauptschule zuzuordnen sind. Wie die Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 19.07.2004 ausgeführt hat, wurden im Bauabschnitt 1 eine frühere Wohnung sowie Nebenräume in den Verwaltungsbereich umgewandelt, der bislang im Bauabschnitt 3 lag. Es wurden Büroräume für Rektor, Konrektor und Sekretärin sowie ein Lehrerzimmer, ein Elternsprechzimmer und ein Lehrmittelzimmer mit entsprechenden Nebenräumen geschaffen. Im Bauabschnitt 2 wurden ein Tonraum und ein Gymnastikraum in zwei Klassenräume umgewandelt. In Bauabschnitt 3 wurden die früheren Verwaltungsräume so umgebaut, dass ein Computerraum, ein Lehrmittelzimmer und weitere Nebenräume entstanden. Es ist für den Senat nicht erkennbar, dass die genannten Räume nur der Grundschule dienten. Insbesondere was die Verwaltungsräume anbetrifft, ist davon auszugehen, dass sie für Zwecke sowohl der Grund- wie auch der Hauptschule genutzt wurden; entsprechendes muss etwa für einen Gymnastikraum, für Lehrmittelzimmer sowie den Ton- und den Computerraum angenommen werden. Schon gar nicht durch den Schülerzuwachs aus dem Baugebiet Schnallenäcker verursacht kann die Schaffung von zwei Klassenräumen im Bauabschnitt 2 angesehen werden. Denn dieser Bedarf wurde nach dem Vorbringen der Klägerin bereits durch die Schulhauserweiterung um vier Klassenräume gedeckt, deren Kosten anteilmäßig für 72 Schüler in der obigen Berechnung berücksichtigt sind. Die Klägerin hat diese Umbaukosten nicht aufgespalten und den beiden Schulbereichen zugeordnet (was im Übrigen schwer möglich sein dürfte), so dass der Senat sie völlig außer Betracht lässt.

84

Sonstige Gründe für die Unangemessenheit der Leistung sind nicht ersichtlich. Die Übernahme der Folgekosten steht im vorliegenden Fall bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs nicht in einem Missverhältnis zum Wert des Vorhabens, und es sind auch keine Anhaltspunkte dafür gegeben, dass dem Beklagten eine unzumutbare Belastung aufgebürdet würde (BVerwG, Urt. v. 06.07.1973 a.a.O.). Der vom Beklagten zu zahlende Betrag liegt erheblich unter der Wertsteigerung, die das Grundeigentum des Beklagten durch die Einbeziehung in das Plangebiet erlangt hat, wobei das Gebot der Angemessenheit grundsätzlich auch dann noch nicht verletzt ist, wenn die Planwertsteigerung gerade die Planungs-, Erschließungs- und Folgekosten erreicht (dazu ausführlich Neuhausen, a.a.O., § 11 RdNr. 48 ff. m.w.N.; Stich in Berliner Kommentar zum BauGB, Stand August 2003, § 11 RdNr. 46 ff.). Der Beklagte war Eigentümer eines nicht bebaubaren Grundstücks mit einer Fläche von 2.945 m² und hat dafür ein bebaubares Grundstück mit einer Grundstücksfläche von 2.040 m² erhalten. Für dieses Grundstück verlangte die Klägerin ursprünglich Folgekosten von insgesamt 661.011,90 DM (109.087,50 DM für Umlegung, 462.855,60 DM für die Erschließung und - ohne Berücksichtigung der in diesem Urteil ausgesprochenen Reduzierung - 88.168,80 DM für Folgekosten). Der Wert des Grundstücks dürfte ausgehend von einem Wert von etwa 900,-- DM/m² für erschlossene Baugrundstücke knapp beim Dreifachen liegen. Selbst wenn der anzusetzende Verkehrswert nur 850,-- DM pro Quadratmeter betragen sollte, wovon wohl der Beklagte ausgeht (vgl. Aktenvermerk des Liegenschaftsamts der Klägerin vom 28.11.1996), ergäbe sich noch ein Wert von 1.734.000,-- DM bzw. 886.580,12 EUR, der weit über demjenigen des früheren Außenbereichsgrundstücks des Beklagten liegt.

85

Trotz der danach sich ergebenden Unangemessenheit der dem Beklagten auferlegten Zahlung, nämlich in Höhe von 11,07 DM/m² Grundstücksfläche, führt dieser Umstand nicht gemäß § 59 Abs. 2 Nr. 4 LVwVfG zur Nichtigkeit des Vertrags in vollem Umfang, sondern zu dessen Teilnichtigkeit gemäß Abs. 3 der Vorschrift. Dessen Erfordernisse sind erfüllt: Es ist anzunehmen, dass der Vertrag auch ohne den nichtigen Teil geschlossen worden wäre, wofür auch die Regelung in § 4 Nr. 2 Satz 1 und 2 des Vertrags spricht. Die gegenteilige Auffassung des Verwaltungsgerichts, das die „Angemessenheit der Gegenleistung“ als „nicht teilbar“ angesehen hat, überzeugt nicht. Denn es geht trotz des im Gesetz verwendeten Begriffs der Angemessenheit nicht um die einen Spielraum eröffnende Einschätzung eines nach billigem Ermessen zu bestimmenden Betrags, sondern um eine anhand der nachgewiesenen Kosten und der entsprechenden Umrechnungsfaktoren exakt bestimmbare Zahl.

86

Daraus folgt: Der vertraglich begründete Zahlungsanspruch der Klägerin beläuft sich nicht auf die eingeklagte Summe von 45.079,58 EUR, sondern nur auf den Betrag von 33.535,47 EUR. Er setzt sich zusammen aus dem Kostenanteil für den Kindergarten in Höhe von 24,06 DM/qm und dem Anteil für die Grundschule in Höhe von 8,09 DM/qm; multipliziert mit 2.040 ergeben sich 65.586,00 DM bzw. 33.533,59 EUR.

87

IV. Der Anspruch auf Zinsen beruht auf § 291 BGB.

88

V. Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.

89

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Sonstige Literatur

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Rechtsmittelbelehrung

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Die Nichtzulassung der Revision kann durch Beschwerde angefochten werden.

92

Die Beschwerde ist beim Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Schubertstraße 11, 68165 Mannheim oder Postfach 10 32 64, 68032 Mannheim, innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils einzulegen und innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils zu begründen.

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Die Beschwerde muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

94

In der Begründung der Beschwerde muss die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache dargelegt oder die Entscheidung, von der das Urteil abweicht, oder der Verfahrensmangel bezeichnet werden.

95

Für das Beschwerdeverfahren besteht Vertretungszwang; dies gilt auch für die Einlegung der Beschwerde und für die Begründung. Danach muss sich jeder Beteiligte, soweit er einen Antrag stellt, durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer deutschen Hochschule im Sinne des Hochschulrahmengesetzes mit Befähigung zum Richteramt als Bevollmächtigten vertreten lassen. Juristische Personen des öffentlichen Rechts und Behörden können sich auch durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt sowie Diplomjuristen im höheren Dienst, Gebietskörperschaften auch durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt der zuständigen Aufsichtsbehörde oder des jeweiligen kommunalen Spitzenverbandes des Landes, dem sie als Mitglied zugehören, vertreten lassen.

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Beschluss

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Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird gemäß §§ 25 Abs. 2, 14 Abs. 1 Satz 1 und 13 Abs. 2 GKG a. F. auf 45.079,58 EUR festgesetzt.

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Der Beschluss ist unanfechtbar.