Landgericht Duisburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1994-11-29, Aktenzeichen 7 S 126/94
ECLI:DE:LGDU:1994:1129.7S126.94.00

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Oberhausen vom 04. Februar 1994 – 33 C 645/93 – unter Zurückweisung der weiterge-henden Berufung abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, einer Änderung des zwischen den Parteien über die von dem Beklagten bewohnte Wohnung im Hause , Ober-hausen, bestehenden Dauernutzungsvertrages dahin zuzustimmen, dass zum 01. Januar 1994 aus der von dem Beklagten gezahlten Miete von 330,35 DM die anfallenden Betriebskosten Wasser, Entwässerung, Flurbeleuchtung, Grundsteuer, Straßenreinigung, Versicherung von Zuleitungen, Müllabfuhr, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Gebäudeversicherung, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung, Wartung Antennenanlage und sonstige Betriebskos-ten herausgerechnet werden, darauf ein Teilbetrag in Höhe von 94,63 DM aus der Miete als Vorauszahlung verrechnet wird und in die jährlich von der Kläge-rin zu erstellende Betriebskostenabrechnung eingestellt wird. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

Streitwert für die Berufungsinstanz: 2.500,00 DM.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die zulässige Berufung hat in der Sache teilweise Erfolg.

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Dem Grunde nach kann die Klägerin Zustimmung zur Umstellung des Mietvertrages vom Prinzip der Bruttomiete auf das Prinzip der Netto-Kaltmiete verlangen. Der Beklagte ist Genosse der Klägerin. Aus der genossenschaftlichen Treuepflicht sowie den Grundsätzen des § 242 BGB ist der Beklagte zu einer entsprechenden Zustimmung verpflichtet, denn aus dem genossenschaftlichen Verhältnis der Parteien folgt eine weitaus engere Bindung der Parteien, auf die Interessen und vermögensrechtlichen Belange der anderen Genossen Rücksicht zu nehmen, als die bei "normalen" Mietverhältnissen der Fall ist, zumal aus der Mitgliedschaft zur Genossenschaft umgekehrt wiederum erhebliche Vergünstigungen von Seiten des Beklagten gezogen werden, wie etwa eine relativ niedrige Miete und erschwerte Kündigungsmöglichkeiten der Vermieterin. Dies hat auch in der Satzung der Klägerin ihren Niederschlag gefunden, denn jeder Genosse hat gemäß § 16 Abs. 3 der Satzung für die Inanspruchnahme der genossenschaftlichen Leistungen ein

angemessenes

Entgelt zu entrichten, andererseits ist aber das Nutzungsentgelt auch nach den Grundsätzen

ordnungsgemäßer Bewirtschaftung

festzusetzen- § 15 der Satzung – bei gemäß § 13 Abs. 1 der Satzung hervorgehobener gleichberechtigter Stellung aller Genossen. Hierin ist angelegt, eine besondere Verpflichtung der Genossen, auf die schützenswerten Belange der anderen Genossen bzw. der Genossenschaft Rücksicht zu nehmen.

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Die Klägerin hat substantiiert dargelegt, dass es vorliegend ordnungsgemäßer Bewirtschaftung entspricht, das Nutzungsentgelt künftig nach dem Prinzip der Nettomiete festzulegen. Der Beklagte hat auch nicht bestritten, dass ca. 99 % der Genossen einer Umstellung auf das Prinzip der Nettomiete zugestimmt haben, so dass dies zwischen den Parteien unstreitig ist. Dass hieraus bei Beibehaltung des Prinzips der Bruttomiete gegenüber dem Beklagten und Abrechnung der Nebenkosten gegenüber der weit überwiegenden Anzahl der übrigen Genossen ein höherer Verwaltungsaufwand mit in der Folge höheren Kosten folgt, ist für die Kammer offfenkundig. Gleichfalls ist nachvollziehbar dargelegt und ebenfalls offenkundig, dass Betriebskostenerhöhungen bei einer Teilinclusivmiete aufgrund der Form- und Inhaltserfordernisse des § 4 MHG einen erheblich größeren Verwaltungs- und Kostenaufwand begründen als bei einer Nettomiete. Das pauschale Bestreiten des Beklagten ist demgegenüber unsubstantiiert und prozessual unbeachtlich.

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Es entspricht demnach Grundsätzen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung, eine Umstellung auf das Prinzip der Nettomiete vorzunehmen. Hieran mitzuwirken trifft den Beklagten im Interesse der Mehrheit der Genossen eine Treuepflicht, solange er diesem Verlangen der Klägerin keine eigenen schützenswerten Belange entgegensetzen kann. Eigene schützenswerte Belange des Beklagten werden aber nicht beeinträchtigt, insbesondere hat er nach der in zweiter Instanz vorgenommenen Berechnung der nunmehrigen Nettomiete keinen feststellbaren Vermögensnachteil zu befürchten, da die Klägerin aus der bisherigen Bruttomiete auf geeigneter Grundlage – nämlich den bei Klageerhebung aktuellen Nebenkosten für 1992 (für 1993 war eine Berechnung bei Klageerhebung noch nicht möglich) – sämtliche Nebenkosten, die sie künftig gesondert erheben will, ausgegliedert hat. Insoweit muss der Beklagte als Genosse eine im Hinblick auf die Interessen der Gesamtheit gebotene Einschränkung nur formaler Eigenbelange hinnehmen, will er nicht treuwidrig handeln.

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Dass bei Abschluss des Mietvertrages die Klägerin unter Umständen bereits auf der Vereinbarung einer Nettomiete hätte bestehen können, steht dem nicht entgegen. Angesichts dessen, dass diese Möglichkeit erst seit kurzer Zeit gegeben war, ist der Klägerin eine mehrjährige Umstellungsphase zuzubilligen, denn auch der interne Umstellungsaufwand ist bei größeren Unternehmen wie der Klägerin erheblich und erfordert eine entsprechende interne Willensbildung und Durchsetzung gegenüber den einzelnen Genossen.

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Der Beklagte kann auch aus der Erklärung der Klägerin vom 29. September 1992 keine Selbstbindung der Klägerin zu seinen Gunsten herleiten, auf eine Forderung nach Umstellung der bisherigen Bruttomiete auf eine Nettomiete künftig und in alle Zukunft zu verzichten. Der Erklärung kann nicht mehr entnommen werden, als dass die Klägerin die Entscheidung des Beklagten, einer Umstellung der bisherigen Bruttomiete auf eine Nettomiete nicht zuzustimmen, für den Augenblick hinnimmt.

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Andererseits kann die Klägerin gerade auch im Hinblick auf den Inhalt dieses Schreibens vom Beklagten eine Zustimmung zu einer rückwirkenden Umstellung bereits zum 01. Januar 1992 nicht verlangen. Ein solches Verlangen steht bereits in Widerspruch zur Mitteilung an den Beklagten, seine Entscheidung, einer Umstellung auf eine Nettomiete nicht zuzustimmen,, werde (für den Augenblick) hingenommen. Insoweit ist es der Beklagten auch nicht möglich, sich auf die Grundsätze ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zu berufen, denn die Mietzinszahlungen sind in der Vergangenheit bereits geleistet und der entsprechende Verwaltungsaufwand ist daher bereits entstanden. Ein schützenswertes Interesse der Klägerin, im Hinblick auf mögliche Kostenersparnis eine rückwirkende Umstellung zu erreichen, scheidet daher aus, da eine solche Kostenersparnis im nachhinein nicht mehr erreicht werden könnte. Angesichts der Klagezustellung Mitte Dezember 1993 ist der Beklagte jedoch verpflichtet, einer Umstellung der bisherigen Bruttomiete auf eine Nettomiete ab 01. Januar 1994 zuzustimmen, denn jedenfalls die Zustellung der Klageschrift versetzte ihn in die Lage, sich entsprechend seiner aus dem Genossenschaftsverhältnis folgenden Treuepflicht, auf eine Umstellung der Miete zum 01. Januar 1994, dem Beginn eines neuen Abrechnungszeitraumes, einzustellen.

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Da die Berufung damit nur teilweise Erfolg hat und - § 97 Abs. 2 ZPO – in erster Instanz Betriebkosten in zu geringem Maße von Seiten der Klägerin aus der künftigen Miete herausgerechnet wurden, waren die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufzuheben, § 92 Abs. 1 ZPO.