Landgericht Bielefeld (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2015-10-30, Aktenzeichen 23 T 634/15
ECLI:DE:LGBI:2015:1030.23T634.15.00

Tenor

Die sofortige Beschwerde wird auf Kosten des Schuldners aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Beschlusses und der Nichtabhilfeentscheidung vom 29.09.2015 zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 40.000,00 Euro festgesetzt.

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Der Sachverständige K. hat sein Gutachten vom 08.06.2015 entsprechend den gesetzlichen Vorgaben der ImmoWertV erstattet und – auch mit seiner ergänzenden Stellungnahme vom 27.08.2015 - seine Wertermittlung sowie die ihr zugrundeliegenden Berechnungsgrößen nachvollziehbar und überzeugend erläutert und belegt. Die Bodenwerte berücksichtigen die vom Gutachterausschuss des Kreises Gütersloh veröffentlichten aktuellen Bodenrichtwerte und die davon abweichenden Eigenschaften der zu bewertenden Grundstücksflächen, insbesondere die Lage, die Grundstücksgröße und die Vordergrund stehende gewerbliche Nutzung der bebauten Flächen.

2

Die Ertragswertberechnung ist zutreffend auf den aktuellen Mietspiegel des Kreises Gütersloh (Wohnungen) und den IHK Mietpreisatlas (Werkstatt und Nebenflächen) gestützt worden.

3

Die Restnutzungsdauer für das Objekt ist vorrangig nach dem (schlechten) gegenwärtigen Zustand zu beurteilen und nicht auf der Grundlage einer vorzunehmenden Beseitigung der Investitionsrückstände und Baumängel. Zudem entspricht ein Ansatz der Gesamtnutzungsdauer von lediglich 60 - 80 Jahren dem heutigen Stand der Technik und Fachliteratur.

4

Der vom Sachverständigen vorgenommene Abschlag wegen der bei der äußerlichen Besichtigung festgestellten, im Gutachten aufgelisteten und aus der als Anlage beigefügten Fotodokumentation ersichtlichen Gebäudemängel ist ebenfalls nicht zu beanstanden.

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Die vom Schuldner im Hinblick auf die nicht erfolgte Innenbesichtigung des Objekts geltend gemachten Einwände (falsche Angaben zur Wohn- und Nutzfläche, Renovierung und Modernisierung des Wohnbereichs im Jahr 2002, etc.) sind unbeachtlich. Entsprechende Feststellungen hätte der Sachverständige nur aufgrund einer Innenbesichtigung treffen können.

6

Ob der Schuldner diese dadurch vereitelt, dass er den von dem Sachverständigen anberaumten Besichtigungstermin am 16.03.2015 nicht wahrgenommen hat, obwohl er nach den vorliegenden Unterlagen mit Schreiben vom 26.02.2015 per Einschreiben hierzu geladen worden ist - wobei nach dem Zustellervermerk der Deutschen Post am 27.02.2015 auch eine Benachrichtigung über den Zustellungsversuch und die Niederlegung der Sendung erfolgt ist – bedarf hier keiner Entscheidung.

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Denn nach dem Vortrag des Schuldners ist es ihm wegen eines mit den Mietern des Objekts geführten Rechtsstreits nicht möglich, dem Sachverständigen eine Innenbesichtigung zu ermöglichen.

8

Es ist jedoch allein Sache des Schuldners, eine Innenbesichtigung der Gebäude zu ermöglichen und dem Sachverständigen hierfür Zutritt zu verschaffen. Denn Zutritt kann das Gericht weder für sich noch den Sachverständigen anordnen und erzwingen. Vielmehr hat der Schuldner in einem solchen Fall das Risiko zu tragen, das mit einer fehlenden Innenbesichtigung verbunden ist. Er kann dann nicht einen abweichenden Zustand des Bewertungsobjekts geltend machen, der von den dem Sachverständigen zur Verfügung stehenden Informationen und Unterlagen – hier den Bauakten der Stadtverwaltung Halle/Westf. - abweicht und nicht feststell- und überprüfbar war und ist (vgl. Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 74a, Rdnr. 10.5 m. w. N.).

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Ob dem Schuldner vor Erlass des Wertfestsetzungsbeschlusses das Sachverständigengutachten übersandt und ihm hierzu rechtliches Gehör gewährt worden ist, kann dahinstehen. Denn der Schuldner hat das Gutachten zwischenzeitlich erhalten und ihm ist im Beschwerdeverfahren umfassende Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben worden, von der er auch Gebrauch gemacht hat.

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Über den Befangenheitsantrag des Schuldners gegen den Sachverständigen sowie seinen Enteignungseinwand ist bereits in den vorangegangenen Beschwerdeverfahren (23 T 468/14 und 23 T 71/15) entschieden worden. Ergänzend wird auf die Ausführungen des Amtsgerichts in den Schreiben vom 05.05.2015 und 16.05.2015 Bezug genommen. Neuer und bislang noch nicht berücksichtigter Vortrag ist insoweit nicht erfolgt. Der nunmehr ergänzend vorgebrachte – aus den o. g. Gründen aber unzutreffende – Einwand eines fehlerhaft erstellten Gutachtens kann grundsätzlich nicht eine Ablehnung des Sachverständigen rechtfertigten.

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Rechtsmittelbelehrung:

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Gegen diese Entscheidung sind weitere Rechtsmittel nicht mehr gegeben.