Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-10-21, Aktenzeichen 1 S 151/09
ECLI:DE:LGK:2010:1021.1S151.09.00

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 6.5.2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln – 203 C 611/08 – abgeändert und

1. festgestellt, dass der Beklagten hinsichtlich des von ihr unter Vorbehalt gezahlten Betrages von 478,50 € ( Rücklage für Instandsetzung und Instandhaltung ) kein Rückzahlungsanspruch zusteht,

2. die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 83,54 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.4.2008 zu zahlen, und

3. die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 714,52 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit dem 6.1.2009 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

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I. Tatbestand

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Die Beklagte ist Inhaber eines Dauerwohnrechts basierend auf dem Vertrag über eine Eigenwohnung vom 1.7.1955. Nach § 3 Ziffer 2 dieses Vertrages obliegt dem Eigenwohner die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung der diesem Vertrag unterliegenden Räume, während die Klägerin nach § 3 Ziffer 3 verpflichtet ist, für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes sowie seiner Anlagen und Einrichtungen zu sorgen. § 9 Ziffer 2 regelt die Verpflichtung des Eigenwohners, nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen eine monatliche Nutzungsgebühr zu entrichten; was darunter zu verstehen ist, regelt § 10 Ziffer 2 beispielhaft; dazu gehören auch die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen des Grundstücks. In § 11 ist geregelt, dass die Instandhaltungskosten vom Vermögen der Klägerin getrennt aufbewahrt werden müssen.

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Nachdem in den ersten Jahren nach Fertigstellung des Gebäudes keine Reparaturkosten angefallen waren, hat die Klägerin die angesammelten Kosten für Instandsetzungsarbeiten an die Eigenwohner zurückerstattet. Nachdem allerdings das Gebäude mehr als fünfzig Jahre alt geworden war, will die Klägerin nunmehr eine Umlage in Form einer jährlich zu zahlenden Rücklage für Reparaturen an Dach und Fach einführen, was indessen die Beklagte abgelehnt hat.

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Die Klägerin hat die Beklagte für das Jahr 2008 mit Frist bis zum 1.4.2008 zur Zahlung eines auf sie entfallenden Anteils in Höhe von 478,50 € aufgefordert. Nachdem die Beklagte dieser Aufforderung nicht nachgekommen war, machte die Klägerin mit anwaltlichem Schreiben vom 25.3.2008 neben diesem Betrag auch Anwaltskosten über 83,54 € geltend. Die Beklagte zahlte daraufhin 478,50 € unter Vorbehalt. Der Aufforderung zur Zahlung der Rücklage für das Jahr 2008/2009 über 714,52 € kam die Beklagte nicht nach.

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Die Klägerin hat beantragt,

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1. festzustellen, dass der Beklagten hinsichtlich des von ihr

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unter Vorbehalt gezahlten Betrages in Höhe von 478,50 € ( Rücklage für Instandsetzung und Instandhaltung ) kein Rückzahlungsanspruch zusteht,

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2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin Schadensersatz in Höhe von 83,54 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 26.4.2008 zu zahlen,

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3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 714,52 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit dem 6.1.2009 zu zahlen.

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Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, eine Zahlungsverpflichtung der Beklagten ergebe sich aus § 33 WEG in Verbindung mit §§ 10, 11 des Vertrages über die Eigenwohnung nicht. Die Eigenwohner seien zur Zahlung einer Nutzungsgebühr nicht verpflichtet, in der auch Instandsetzungskosten enthalten seien.

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Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin, die an ihrem erstinstanzlichen Sachvortrag festhält. Zur Begründung wird darauf verwiesen, aus dem Eigenwohnvertrag in Verbindung mit § 33 WEG ergebe sich der mit der Klage verfolgte Zahlungsanspruch.

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Die Klägerin beantragt,

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1. festzustellen, dass der Beklagten hinsichtlich des von ihr unter Vorbehalt gezahlten Betrages in Höhe von 478,50 € ( Rücklage für Instandsetzung und Instandhaltung ) kein Rückzahlungsanspruch zusteht,

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2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägeirn Schadensersatz in Höhe von 83,54 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 26.4.2008 zu zahlen,

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3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 714,52 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit dem 6.1.2009 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

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Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil.

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II. Entscheidungsgründe

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Die Berufung der Klägerin gegen das im Tenor näher bezeichnete Urteil des Amtsgerichts Köln ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden und in der Sache erfolgreich. Das angefochtene Urteil unterlag einer Abänderung; die Klage war in vollem Umfang zuzusprechen. Anspruchsgrundlage für die mit der Klage verfolgten Hauptansprüche bildet der Eigenwohnvertrag aus dem Jahre 1955 in Verbindung mit § 33 WEG.

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Aus § 9 Ziffer 2 des zwischen den Parteien maßgeblichen Vertrages vom 1.8.1955 ist der Eigenwohner verpflichtet, nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen eine monatliche Nutzungsgebühr zu entrichten. § 10 Ziffer 1 des Vertrages beinhaltet den Maßstab, nach dem die Höhe der Nutzungsgebühr zu bemessen ist. Danach berechnet sich die Nutzungsgebühr nach dem Verhältnis der nutzbaren Flächen und des Wertes der diesem Vertrag unterliegenden Räume zu dem Gesamtwesen. § 10 Ziffer 2 a benennt beispielhaft die einzelnen Elemente, für die die Nutzungsgebühr bestimmt ist. Die Nutzungsgebühr umfasst danach die Bewirtschaftungskosten ( z. B. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, die Abschreibung, das Wassergeld, die Kosten für die Müllabfuhr und Straßenreinigung, die Treppenhausbeleuchtung, Versicherung, sonstige Verwaltungskosten sowie die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen des Grundstücks). Nach § 11 Ziffer 2 ist die Klägerin verpflichtet, den in der Nutzungsgebühr enthaltenen monatlich zu zahlenden Pauschalbetrag für die Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen des Grundstücks getrennt von ihrem übrigen Vermögen zu verwalten. Aus den vorstehend wiedergegebenen Bestimmungen sowie unter Berücksichtigung der Klausel des § 3 Ziffer 2 und 3 des Vertrages vom 1.8.1955 legt die Kammer den Vertrag dahingehend aus, dass die Beklagte zur Zahlung einer monatlichen Nutzungsgebühr verpflichtet ist, in der auch eine Rücklage für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen hinsichtlich des Gebäudes enthalten ist.

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Nach dem Wortlaut des Vertrages ist entsprechend der Bestimmung des § 3 Ziffer 3 allein die Klägerin verpflichtet, für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes und seiner Anlagen und Einrichtungen zu sorgen, während dem Eigenwohner nach § 3 Ziffer 2 die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung der dem Vertrag unterliegenden Räume obliegt. Einer am Wortlaut orientierten Auslegung zufolge ist die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes allein der Klägerin zugeordnet. Dem entspricht, dass die Bewirtschaftungskosten nach § 10 Ziffer 2 zwar die Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen hinsichtlich der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen umfassen sollen, aber die Maßnahmen zur Erhaltung und Reparatur des Gebäudes selbst unerwähnt lassen. Nach einer Auslegung orientiert am Wortlaut des Vertrages obliegt die Erhaltungspflicht hinsichtlich des Gebäudes und seiner Anlagen und Einrichtungen damit der Klägerin, § 3 Ziffer 3, während § 10 Ziffer 2 lediglich eine Kostenregelung hinsichtlich der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen enthält.

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In der Literatur findet sich eine Stimme ( Grziwotz in Jennißen, WEG 2010, § 33 Rdnr. 24 ), dass die Pflicht zur Instandsetzung des gesamten Gebäudes dem Dauerwohnberechtigten vertraglich nur auferlegt werden könne, wenn sich sein Recht auf das gesamte Gebäude beziehe. Diese Rechtsauffassung wird nicht näher begründet oder auf eine systematische Grundlage gestellt; stattdessen wird auf die Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 28.6.1960 ( DNotZ 1960, 596 ) verwiesen, aus der heraus allerdings nichts abzuleiten ist, was die Auffassung von Grziwotz stützen könnte. Die vorstehend zitierte Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts befasst sich allein mit den Eintragungsvoraussetzungen in das Grundbuch.

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Im Rahmen einer Auslegung kann nicht allein am Wortlaut des Vertrages festgehalten werden. Zu berücksichtigen ist auch der Sinn und Zweck der Vereinbarungen und namentlich, wie die Parteien den Vertrag verstanden haben. Demgemäß ist auch der wirtschaftliche Hintergrund der Vereinbarungen zu betrachten und die Frage zu klären, wie die Parteien die Bestimmungen des Vertrages in die Realität umgesetzt haben.

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Nach dem Sinn und Zweck der Vereinbarungen sollten sich die Eigenwohner an der Erhaltung und Instandsetzung der Bausubstanz beteiligen. In der Gestaltung der einzelnen Verpflichtungen herrscht Vertragsfreiheit ( vgl. Bärmann, WEG, § 33 Rdnr. 132 ). Auch im vorliegenden Fall haben die Parteien eine Aufteilung der Instandhaltung und Instandsetzung der Bausubstanz vorgenommen. Dass die Parteien die Eigenwohner nicht allein mit den Reparaturmaßnahmen hinsichtlich der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen belasten wollten, sondern dass sich hinter diesem Begriff aus § 10 Ziffer 2 a des Vertrages zusätzlich die Kosten für Reparaturmaßnahmen auch des Gebäudes selbst verbergen, wird bereits dadurch deutlich, dass gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen im vorliegenden Fall nicht bestehen. In Betracht kämen insoweit etwa gemeinschaftlich zu nutzende Spielplätze, Schuppen, Garagen, Grünanlagen oder Ähnliches. Keine der Parteien hat vorgetragen, dass neben dem Gebäude als solchem derartige Anlagen im vorliegenden Fall überhaupt existieren. Unterstellt werden kann aber nicht, dass die Parteien eine Kostenregelung bezüglich Reparaturmaßnahmen für nicht bestehende gemeinschaftliche Anlagen oder Einrichtungen gewollt haben. Bei einer derartigen Auslegung wäre die Bestimmung des § 10 Ziffer 2 a des Vertrages sinnlos. Eine an Sinn und Zweck des Vertrages orientierte Auslegung kommt zu einem wirtschaftlich sinnvollen Ergebnis, dass die Parteien eine Kostenregelung getroffen haben, die eine Beteiligung der Eigenwohner an der Reparatur des Gebäudes selbst vorsieht. Eine an wirtschaftlichen Maßstäben orientierte Verwaltung des Gesamtobjektes wäre ansonsten nicht gewährleistet.

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Hinzu kommt, dass die Parteien in der Anfangsphase ihrer vertraglichen Beziehungen den Vertrag so verstanden haben, dass die Klägerin aus den monatlichen Nutzungsgebühren bzw. den Bewirtschaftungskosten eine Rücklage gebildet hat, die für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen auch für das Gebäude zusammengesetzt war. Erst durch den Umstand, dass sich in der Anfangsphase des Gebäudes Reparaturmaßnahmen als nicht erforderlich erwiesen, ist eine Rückzahlung der insoweit angesparten Beiträge erfolgt, was mangels weiteren Sachvortrags nicht zu einer vertraglichen Abänderung der ursprünglich getroffenen Vereinbarung geführt hat. Außerdem wäre nicht verständlich, warum in dem Vertrag von 1955 in § 11 Ziffer 2 so großer Wert darauf gelegt worden ist, dass der monatlich zu zahlende Pauschalbetrag für die Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen des Grundstücks getrennt von dem übrigen Vermögen der Klägerin aufbewahrt werden soll, was der Regelung über eine Instandsetzungsrücklage nach dem WEG entspricht, wenn nicht auch das Gebäude in seiner Gesamtheit von diesem Pauschalbetrag erfasst sein sollte. Damit wird verdeutlicht, dass die Parteien über den bloßen Wortlaut des Vertrages hinaus auch eine Erfassung der Reparaturkosten für das Gebäude selbst vereinbart haben.

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Wie sich der Betrag pro Monat berechnet, ist seitens der Klägerin in der Klageschrift näher begründet worden. Insoweit wird auf die Berechnung der Klageforderung in der Klageschrift verwiesen. Ob der Klägerin nach den vertraglichen Vereinbarungen eine Einmalzahlung zusteht oder ob nicht doch entsprechend § 9 Ziffer 2 des Vertrages von 1955 monatlich zu zahlende Nutzungsgebühren zu entrichten sind, braucht die Kammer nicht zu entscheiden, da nämlich die Klägerin im vorliegenden Fall die Nutzungsgebühr für die Jahre 2008 und 2008/09 geltend gemacht hat, mithin für abgeschlossene Zeitabschnitte in der Vergangenheit. Insoweit stand es der Klägerin frei, einen Gesamtbetrag zu fordern.

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Die Entscheidung über den Schadensersatz und die Zinsen beruht auf §§ 280, 288 BGB.

31

Die Kostenentscheidung basiert auf § 91 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Ziffer 10 ZPO.

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Die Kammer hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung der im vorliegenden Fall angesprochenen Rechtsfragen die Revision zugelassen.

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Streitwert für das Berufungsverfahren: 1.193,02 €

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VRLG Honnen ist infolge urlaubsbedingter

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Abwesenheit an der Unterschriftsleistung

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verhindert.