Amtsgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-03-07, Aktenzeichen 291a C 12023/11
ECLI:DE:AGD:2012:0307.291A.C12023.11.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die Beklagte durch

Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzu-

wenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Streitwert wird auf 3.000,-- Euro festgesetzt.

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T a t b e s t a n d:

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Die Klägerin ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft S-allee xx in E, die von der Beklagten verwaltet wird.

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Nachdem die Klägerin seit geraumer Zeit den unzureichenden analogen und digitalen Empfang in ihrer in der 3. Etage gelegenen Eigentumswohnung beklagt hatte, ließ sie die Störung über ihren nunmehrigen Prozessbevollmächtigten gegenüber der Beklagten mit Schreiben vom 09.12.2010 unter Fristsetzung zum 09.12.2010 schriftlich beanstanden.

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Die sonach von der Klägerin beauftragte Firma F stellte in ihrem Messbericht vom 04.02.2011 fest, dass der TV-Empfang in der klägerischen Wohnung insgesamt unzureichend sei.

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Eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu der Problematik um den TV-Empfang wurde vor Durchführung des gerichtlichen Verfahrens nicht gefasst. In der Eigentümerversammlung vom 05.10.2011 wurde zu TOP 7 c) mehrheitlich beschlossen:

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„Mit 28 Ja-Stimmen und einer Nein-Stimme beschließen die Eigentümer die Neuinstallation von Sat-Anlagen. Beirat, Verwaltung und einzelne Eigentümer werden mit Fachunternehmen die erforderlichen Gespräche führen und Angebote einholen.“

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Die Klägerin behauptet, die Beklagte sei trotz des ihr bekannt gegebenen Messberichts untätig geblieben, schere sich nicht um den unhaltbaren TV-Empfang und wolle die Angelegenheit offenbar aussitzen. Die geltend gemachte TV-Empfangs- Beeinträchtigung stelle eine erhebliche Nutzungsminderung dar, Schuld sei vermutlich eine konzeptionelle grundlegende Fehlerhaftigkeit der Antenneninstallation in der gesamten Wohnanlage.

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Sie meint, die Beklagte sei passivlegitimiert, da die Durchsetzung eines technisch einwandfreien digitalen TV-Empfangs zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG gehöre. Auf Durchführung und Erfüllung dieser ordnungsgemäßen Verwaltung habe jeder einzelne Wohnungseigentümer einen entsprechenden und einzeln einklagbaren Individualanspruch gegen den Verwalter.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, binnen eines Monats nach Rechtskraft einen ausreichenden, dem gegenwärtigen technischen Standard genügenden digitalen TV-Empfang in der Eigentumswohnung der Klägerin, S-allee xx in E, 3. Etage, installieren zu lassen, so dass der TV-Empfang folgender TV-Sender in der Eigentumswohnung der Klägerin in technisch ausreichender Qualität möglich ist: SAT 1, Pro Sieben, Kabel 1, Euro Sport, Sport 1, Arte, Phoenix, MDR, N 24, ntv, Euro News, Viva, ZDF-Neo.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie ist der Auffassung, der Anspruch der Klägerin sei gegen die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft respektive gegen den Verband geltend zu machen. Der Verwalter sei lediglich ausführendes Organ und habe für die Umsetzung entsprechender Beschlüsse Sorge zu tragen. Unabhängig davon habe die Beklagte auch ihre Mitwirkungspflichten nicht verletzt, da die von ihr veranlasste Überprüfung deshalb nicht habe durchgeführt werden können, weil die erforderliche Messung in der streitgegenständlichen Wohnung mangels Zutrittsgewährung nicht habe durchgeführt werden können. Das Angebot zu einem Problemlösungsgespräch sei klägerseits unbegründet kategorisch abgelehnt worden.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

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Die Klage ist nicht begründet.

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Der Klage ist schon deshalb der Erfolg verwehrt, weil die Beklagte für den geltend gemachten Anspruch nicht passivlegitimiert ist. Ist die Klage schon aus diesem Grunde abweisungsreif, kommt es nicht weiter darauf an, ob die Klägerin ihre Pflicht zur Gewährung des Zutritts zu ihrer Wohnung im Zuge der von der Beklagten geplanten Ursachenprüfung verletzt hat.

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Zwar verweist die Klägerin zutreffend darauf hin, dass jeder Wohnungseigentümer dann, wenn ein Verwalter die ihm übertragene Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht ordnungsgemäß vornimmt, einen Anspruch auf Durchführung der erforderlichen, geschuldeten Maßnahme selbst gerichtlich durchsetzen kann, §§ 21 Abs. 4, 43 Nr. 3 WEG.

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Hier kann die Beklagte als Verwalterin jedoch deshalb nicht mit Erfolg zur Durchführung der von der Klägerin begehrten Maßnahme in Anspruch genommen werden, weil der Durchführung der von der Klägerin begehrten Maßnahme eine Entscheidung der Wohnungseigentümer voranzustellen ist.

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Unter Verwaltung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG ist sowohl die Verwaltungsentscheidung als auch die Verwaltungsmaßnahme zu verstehen. Die Verwaltungsentscheidung im Sinne einer Entscheidungskompetenz und die Verwaltungsmaßnahme als Gegenstand von Verwaltungsentscheidungen obliegt den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 WEG, dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 bis 28 WEG (vgl. hierzu Merle in Bärmann, WEG, 11. Auflage, § 20 Rn. 5).

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Hier könnte sich eine Kompetenz und damit auch eine etwaige Pflicht des Verwalters zur Durchführung der von der Klägerin begehrten Maßnahme allenfalls aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ergeben. Danach ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Dabei konkurriert § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG mit der vorrangigen Geschäftsführungsbefugnis der Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 1, 3, 5 Nr. 2 WEG, wonach zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung auch die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört (Merle in Bärmann, 11. Auflage, § 27 Rn. 35 m.w.N.). Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sind hiernach zwar eigenständige Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, für dessen „ob“ und „wie“ aber die Wohnungseigentümer selbst zuständig sind, während der Verwalter lediglich die Sorge der Vorbereitung und Durchführung hierfür trägt. Daher hat der Verwalter Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen (OLG Düsseldorf ZMR 2004, 365 m.w.N.; Heinemann in Jennißen, WEG, § 21 Rn. 46).

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Aus diesen Ausführungen zur Aufgabenteilung folgt, dass nicht der Verwalter, sondern die Gemeinschaft richtiger Anspruchsgegner ist, wenn es um die Entscheidung über Verwaltungsmaßnahmen geht (KG, NJW-RR 2000, 1325; Heinemann in Jennißen, § 27 Rn. 21). Der Verwalter ist lediglich zur Vorbereitung und Ausführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit der Beseitigung des mangelhaften TV-Empfangs verpflichtet. Für die Durchführung der von der Klägerin begehrten Installation eines digitalen TV-Empfangs (auf Kosten der Gemeinschaft ?) ist die Beklagte ohne eine legitimierende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer weder berechtigt noch verpflichtet.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.