Verwaltungsgericht Oldenburg (Oldenburg) (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-09-14, Aktenzeichen 2 A 5247/02

Tatbestand

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Die Klägerin begehrt einen Teilerlass der von ihr für die zwischen den Straßen „A.“ und „B.“ gelegene Flurstücke - beim Finanzamt C. als Geschäftsgrundstück unter der Anschrift „A. 38“ (Az. 62 151 0443 038 000 9) geführt - zu entrichtenden Grundsteuer für das Jahr 2001 und deren Rückzahlung.

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Der Rat der Beklagten beschloss am 15. Dezember 1995, für den Bereich des ehemaligen D.-Geländes einen Bebauungsplan mit der Kennziffer 91 aufzustellen. Zur Sicherung der Planung wurde am selben Tag der Erlass einer Veränderungssperre beschlossen, die einmal verlängert wurde. Zu dem von der Veränderungssperre erfassten Bereich gehört auch das Grundstück der Klägerin mit Ausnahme der zwischen den Straßen „E.“ und „A.“ gelegenen Flurstücke. Mit Beschlüssen vom 25. Februar 1999 - veröffentlicht am 12. März 1999 - und vom 26. Juni 2001 - veröffentlicht am 6. Juli 2001 - wurden erneut Veränderungssperren für den genannten Bereich für den Zeitraum von jeweils zwei Jahren vom Tage der Bekanntmachung an erlassen.

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Die Klägerin schloss am 30. März 2000 einen notariellen Kaufvertrag über zwischen den Straßen A. und B. gelegene Flurstücke zur Größe von insgesamt ca. 35.003 m³. Am selben Tag wurde der Barkaufpreis gezahlt.

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Mit Grundsteuermessbescheid vom 22. Juni 2000 setzte das Finanzamt C. gegenüber der Voreigentümerin F. AG den Grundsteuermessbetrag für das Geschäftsgrundstück A. 38 unter Berücksichtigung eines Einheitswertes von 4.699.100 DM, einer Gesamtfläche von 35.963 m², eines Gesamtgebäudewertes von 4.701.659 DM (Gebäudewert von 5.221.134 DM abzüglich eines Abschlags in Höhe von 519.475 DM für Großobjekte) und eines Grundstückswertes von 80 % (s. Einheitswertbescheid vom 22. Juni 2000 über die Wertfortschreibung auf den 1. Januar 1998) bezüglich der Neuveranlagung auf den 1. Januar 1998 auf 16.446,85 DM fest.

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Mit Bescheid vom 2. März 2001 veranlagte die Beklagte die Klägerin zur Grundsteuer B unter Berücksichtigung eines Hebesatzes von 370 % für das Jahr 2001 in Höhe von 60.853,35 DM (= 31.113,82 €).

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Mit Schreiben vom 31. März 2002 - bei der Beklagten eingegangen am 2. April 2002 - beantragte die Klägerin, die Grundsteuer wegen der Minderung des normalen Rohertrages gemäß § 33 Abs. 1 Grundsteuergesetz (GrStG) für das Jahr 2001 zu erlassen. Zur Begründung führte sie aus, aus der Gegenüberstellung der normalen Roherträge und der tatsächlich erzielten Roherträge ergäben sich für das Jahr 2001 beachtliche Ertragsminderungen. Hierbei handele es sich um Minderungen, die im Vergleich zu den vom Gesetzgeber erfassten Regelfällen atypisch seien und auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgingen. Das Objekt sei im Jahr 2000 von der F. AG erworben worden. Nachdem die ehemalige D. dieses Objekt „leergezogen“ habe, seien die zur Straße „A.“ hin liegenden Gebäude saniert und vermietet worden. Die dahinter liegenden Gebäude seien z.T. baufällig. Wegen der von der Beklagten erlassenen Veränderungssperre sei eine Nutzung der Hallen zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht möglich. Es werde ein neuer Bebauungsplan aufgestellt, so dass dann das gesamte Areal nach einer Sanierung einer neuen Nutzung zugeführt werden könne. Die außergewöhnliche Situation bedinge derzeit eine Leerstandsfläche von 70,92 %. Trotz der intensiven Bemühungen, zumindest einzelne Teilbereiche der Leerstandsflächen vorübergehend als Lagerflächen zu vermieten, seien die Mieterträge deutlich unter dem üblichen Niveau. Die Minderung der Rohmiete betrage 45,38 %. Sie beantrage deshalb den Erlass der Grundsteuer in Höhe von 4/5 dieses Wertes, also 36,30 %. Dies ergebe einen Betrag von 11.294,31 € (= 22.089,76) DM.

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Nachdem die Beklagte den Antrag mit Bescheid vom 8. April 2002 zunächst wegen Nichteinhaltung der Antragsfrist abgelehnt hatte, gewährte sie der Klägerin aufgrund ihres entsprechenden Antrages zwar Wiedereinsetzung in den vorigen Stand, lehnte aber mit Bescheid vom 17. Mai 2002 den Antrag (erneut) ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, nach fernmündlicher Rücksprache mit der Bewertungsstelle des Finanzamtes C. sei mitgeteilt worden, dass die baufälligen Teile bewertungsrechtlich zum 1. Januar 1998 Berücksichtigung gefunden hätten. Eine Veränderungssperre sei schon im Jahr 1995 vom Rat erlassen worden. Zum Zeitpunkt des Erwerbs im Jahr 2000 hätten die Gegebenheiten somit schon vorgelegen und es könne unterstellt werden, dass der Klägerin dieses zum Zeitpunkt des Erwerbs bekannt gewesen sei. Da die Situation von vornherein bestanden habe, habe die Klägerin die dadurch bedingte Minderung des normalen Rohertrags selbst zu vertreten. Die Klägerin sei ein Unternehmen, das zu einem Gutteil davon lebe, jeweilige Objekte zu kaufen und sodann zu vermieten. Sie gehe hierbei bewusst das unternehmerische Risiko ein, keine Vollauslastung, gleichwohl aber einen Gewinn zu erzielen. Bei dieser Sachlage sei es nicht schlechthin unbillig, die von ihr geltend gemachten Mindereinnahmen unberücksichtigt zu lassen. Die Ertragsminderung beruhe auf der von ihr getroffenen wirtschaftlichen Disposition und dem von ihr bewusst eingegangenen Unternehmerrisiko. Gerade der misslungene Versuch einer Realisierung angenommener Marktchancen gehöre zum Bereich des Unternehmerrisikos und werde gemeinhin - jedenfalls dann, wenn der wirtschaftliche Misserfolg seine Ursache in der Beschaffenheit des jeweiligen Produktes habe - dem Unternehmer im Sinne eines Vertretenmüssens zugeordnet. Wenn der Unternehmer die Marktlage falsch eingeschätzt habe, sei dieser Fehler nicht zum Teil durch einen Steuererlass auch auf die Allgemeinheit abzuwälzen.

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Das Finanzamt C. setzte mit Grundsteuermessbescheid vom 19. September 2002 den Grundsteuermessbetrag im Rahmen der Neuveranlagung auf den 1. Januar 1999 für das Geschäftsgrundstück A. 38 gegenüber der Voreigentümerin F. AG auf 7.937,07 € (= 15.523,55 DM) fest. Die Beklagte zog die Klägerin daraufhin unter Berücksichtigung der Neuveranlagung auf den 1. Januar 1999 mit Bescheid vom 18. Oktober 2002 zur - inzwischen bezahlten - Grundsteuer B für das Objekt A. 38/39 in Höhe von 29.367,16 € heran.

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Mit Widerspruchsbescheid vom 13. November 2002 - zugestellt am 20. November 2002 - wies die Beklagte den Widerspruch der Klägerin gegen den Ablehnungsbescheid vom 17. Mai 2002 als unzulässig zurück. Zur Begründung führte sie aus, dass trotz mehrmaliger Aufforderung Widerspruchsbegründung und Vertretungsvollmacht des Steuerberaters nicht vorgelegt worden seien, der namens und im Auftrage der Klägerin Widerspruch erhoben habe.

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Die Klägerin hat am 16. Dezember 2002 Klage erhoben und während des Verfahrens eine am 12. August 2002 ausgestellte Vollmacht vorgelegt.

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Während des Klageverfahrens ist die Klägerin am 25. November 2004 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen worden. Das Finanzamt C. hat gegenüber der Klägerin mit Einheitswertbescheid vom 29. September 2005 über die Zurechnungsfortschreibung auf den 1. Januar 2001 den Einheitswert für das Geschäftsgrundstück A. 38 auf 2.267.732 € (= 4.435.300 DM) und mit Bescheid vom selben Tag den Grundsteuermessbescheid über die Neuveranlagung auf den 1. Januar 2001 auf 7.937,07 € (= 15.523,55 DM) festgesetzt.

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Die Klägerin vertieft ihr Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren und macht darüber hinaus im Wesentlichen geltend, das Objekt sei außer mit geschäftlich genutzten Mieteinheiten (vor allem gelegen zur Fußgängerzone) hauptsächlich mit maroden Hallen (gelegen zur Umgehungsstraße) bebaut. Die vorhandenen Objekte/Hallen seien in einem derartig schlechten Zustand, dass eine Vermietung nicht/kaum möglich sei. Wenn das Gebiet nicht mit einer Veränderungssperre belegt wäre, könnten die maroden Hallen umgebaut oder abgerissen werden. Es könnten neue Hallenflächen entstehen, für die grundsätzlich auch ein Vermietungsbedarf bestehe. Dann würden für sie die Marktchancen deutlich besser zu beurteilen sein. Der wirtschaftliche Misserfolg sei jedoch weitgehend auf das Handeln der Beklagten zurückzuführen. Deshalb habe sie die Ertragsminderung nicht zu vertreten und die Ablehnung des Erlassantrages sei unbillig. Sie könne nicht schlechter gestellt werden als die Voreigentümerin, nur weil sie die Gebäude erworben habe. Soweit die Instandhaltungsnotwendigkeit in der Mietpreisfindung berücksichtigt werde, könne allenfalls noch ein Preis von bis zu 2 €/m² und damit 50 % unterhalb des marktüblichen Mietzinses verlangt werden. Selbst für diesen Preis sei jedoch kein nachhaltiger Mieter für die angebotenen Flächen zu finden. Soweit Mietverhandlungen auf der genannten Preisbasis geführt würden, zeichneten sich schon im Zuge der Verhandlung in der Regel die Liquiditätsengpässe der Verhandlungspartner ab, aufgrund derer diese zur Suche nach billigen Mietangeboten verpflichtet seien. In fast allen Fällen werde seitens der Mieter schon der Verzicht des Vermieters auf Sicherheitsleistungen gefordert, was für sie als Vermieterin zu einem erhöhten Vermietungsrisiko führe und zum anderen bedeute, dass von Beginn an der Mietausfall erkennbar bzw. zu erwarten sei. Wirtschaftlich betrachtet sei die Nichtvermietung unter den genannten Bedingungen einer Vermietung mit Mietausfall gleichzustellen. Beide Fälle lägen nicht in ihrer Einflusssphäre. Die „üblichen“ Roherträge hinsichtlich der leer stehenden Objekte seien unter Berücksichtigung von Erfahrungswerten geschätzt worden. Die geschätzten Mietpreise lägen bei 0,50 DM/m² bis 8,00 DM/m².

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Zunächst hat die Klägerin erklärt, sie erhebe Klage gegen den Widerspruchsbescheid, und später sinngemäß beantragt, die Beklagte zu verpflichten, unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom „08.04.2002“ in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 13. November 2002 den beantragten Erlass der Grundsteuer B zu bewilligen.

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Nunmehr beantragt die Klägerin sinngemäß,

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die Beklagte zu verpflichten, ihr für das Jahr 2001 zuviel gezahlte Grundsteuer in Höhe von 11.294,31 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu erstatten, und insoweit den Bescheid vom 17. Mai 2002 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 13. November 2002 aufzuheben.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie wiederholt den Inhalt des Ausgangsbescheides und nimmt im Übrigen auf den Inhalt des Widerspruchsbescheides vom 13. November 2002 sowie den beigefügten Verwaltungsvorgang Bezug.

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Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten und des Finanzamtes C. Bezug genommen, die Gegenstand der Beratung gewesen sind.

Entscheidungsgründe

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Die Klage, über die die Kammer im Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung entscheiden konnte (§ 101 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -) und die sich nach dem im Schriftsatz vom 5. Januar 2006 enthaltenen Antrag nicht isoliert gegen den Widerspruchsbescheid richtet, ist zulässig.

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Insbesondere fehlt es - entgegen der in der gerichtlichen Verfügung vom 19. Juni 2006 sinngemäß angedeuteten Zweifel - nicht an der ordnungsgemäßen Durchführung eines Widerspruchsverfahrens.

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Dabei kann offen bleiben, ob die Beklagte überhaupt befugt war, den vom Steuerberater G. erhobenen Widerspruch u.a. wegen der unterlassenen Vorlage der Vollmacht zurückzuweisen. Die im kommunalen Abgabeverfahren anwendbare Vorschrift des § 80 Abs. 1 Satz 3 Abgabenordnung (AO) (s. § 11 Abs. 1 Nr. 3 a) Nds. Kommunalabgabengesetz (NKAG)), die mit § 14 Abs. 1 Satz 3 Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG) wortgleich ist, ist im Widerspruchsverfahren wegen des Fehlens einer entsprechenden Verweisung nicht anwendbar. Im Anwendungsbereich des § 80 Abs. 1 Satz 3 AO wird bei Angehörigen der steuerberatenden Berufe in Ansehung der von ihnen zu wahrenden Berufspflichten eine ordnungsgemäße Bevollmächtigung vermutet. Bis zum Nachweis der angeforderten Vollmacht oder dem erfolglosen Verstreichen der Vorlagefrist sind die Verfahrenshandlungen des angeblich Bevollmächtigten schwebend wirksam (vgl. Wünsch in Pahlke/Koenig, Abgabenordnung, § 80 Rn. 45).

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Denn selbst wenn man annimmt, dass der Widerspruch gegen den Bescheid vom 17. Mai 2002 nach dessen Bekanntgabe nicht ordnungsgemäß schriftlich innerhalb eines Monats (§ 70 Abs. 1 Satz 1 VwGO) erhoben wurde, weil die Erhebung des Widerspruches durch den Steuerberater unwirksam war, da er als Vertreter ohne Vertretungsmacht aufgetreten war, nachdem er die zulässigerweise unter Fristsetzung erbetene Vollmacht während des Widerspruchsverfahrens nicht vorgelegt hatte (vgl. VG Augsburg, Urteil vom 8. Oktober 2002 - Au 3 K 02.777 -, NJW 2003, 917; Bonk/Schmitz, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 6. Aufl. [2001], § 14 Rn. 15), ändert sich im Ergebnis nichts.

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Der Mangel der fehlenden Bevollmächtigung im Widerspruchsverfahren ist in diesem Fall rückwirkend durch Vorlage der schriftlichen Vollmacht im Klageverfahren behoben worden. Die Vollmacht datiert nämlich vom 12. August 2002 und für die tatsächliche Ausstellung der Vollmacht zu irgendeinem Zeitpunkt nach Durchführung des Widerspruchsverfahrens bestehen keine Anhaltspunkte. Dabei können in diesem Zusammenhang die für das gerichtliche Rechtsmittelverfahren entwickelten Grundsätze auf das Widerspruchsverfahren übertragen werden (vgl. VG Augsburg, a.a.O.). Im gerichtlichen Rechtsmittelverfahren gilt Folgendes: Soweit eine schriftlich erteilte Vollmacht bereits vor Erlass des - wegen der unterlassenen Vorlage der Vollmacht ergangenen - Prozessurteils ausgestellt worden war, kann sie im Revisionsverfahren berücksichtigt werden mit der Folge, dass das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zurückzuverweisen ist. Denn die Verwertung von Tatsachenstoff (auch neuem Vorbringen in der Revisionsinstanz) aus der Zeit vor der letzten mündlichen Verhandlung des Berufungsgerichts ist für die Prüfung der Prozess- oder Rechtsmittelvoraussetzungen zulässig (GmS, Beschluss vom 17. April 1984 - GmS-OGB 2/83 -, NJW 1984, 2149 f.; hinsichtlich der Behebung des Mangels a.A. VG Augsburg, a.a.O., unter wesentlicher Wiedergabe der Auffassung des GmS, Beschluss vom 17. April 1984, a.a.O., zu dem Fall, dass die Vollmacht erst nach Erlass des Prozessurteils ausgestellt wird).

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Die Klage ist aber unbegründet.

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Die Klägerin wird durch die angegriffenen Bescheide im hier zu überprüfenden Umfang nicht in ihren Rechten verletzt. Sie hat keinen Anspruch auf Erstattung der Grundsteuer B (in Höhe des geltend gemachten Erlasses) für das Grundstück „A. 38/39“ in C. gemäß § 37 Abs. 2 Satz 1 AO i.V.m. § 33 Abs. 1 Satz 1 Grundsteuergesetz (GrStG) (s. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Dabei ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass in den Fällen, in denen der Anspruch aus dem Steuerschuldverhältnis durch Zahlung bereits erloschen ist, der Erlassantrag als Erstattungsantrag zu behandeln ist (vgl. VG Oldenburg, Urteil vom 2. Juni 2006 - 2 A 3423/04 -, V.n.b.; BFH, Urteil vom 26. Februar 1987 - IV R 298/84 -, juris; mit Veröffentlichungshinweis u.a. auf BFHE 149, 126 = BStBl II 1987, 612; VG Leipzig, Urteil vom 27. November 2000 - 6 K 509/99 -, juris; mit Veröffentlichungshinweis auf ZMR 2001, 579).

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Nach § 37 Abs. 2 Satz 1 AO hat derjenige, auf dessen Rechnung die Zahlung einer Steuer bewirkt worden ist, an den Leistungsempfänger einen Anspruch auf Erstattung des gezahlten Betrags, wenn die Zahlung ohne rechtlichen Grund erfolgte. Dies gilt auch dann, wenn der rechtliche Grund für die Zahlung später wegfällt (Satz 2). Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG wird die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der 4/5 des Prozentsatzes der Minderung entspricht, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 v.H. gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Maßgebend für die Entscheidung über den Erlass sind die Verhältnisse des Erlasszeitraums (s. § 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG), also im Jahre 2001.

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Die Erlassvorschrift des § 33 GrStG ist im Gesamtzusammenhang mit den Bewertungsvorschriften des Bewertungsgesetzes zu sehen. Der Vorschrift liegt erkennbar die Vorstellung des Gesetzgebers zugrunde, dass Ertragsminderungen einen Grundsteuererlass nur rechtfertigen, wenn sie vorübergehender Natur sind und auf für die Ertragslage außergewöhnlichen („atypischen“) Umständen beruhen (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, juris, mit Veröffentlichungshinweis u.a. auf BVerwGE 114, 132 ff. = DVBl 2001, 1368 ff. = ZKF 2001, 204 ff. = DÖV 2001, 820 ff. = Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 26 = KStZ 2001, 207 ff. = NVwZ 2001, 1415 ff.; Nds. OVG, Beschluss vom 3. Dezember 2003 - 13 LA 213/03 -, NVwZ 2004, 370 f.).

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Dagegen ist gemäß § 33 Abs. 5 GrStG eine Ertragsminderung kein Erlassgrund, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrags auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können. Eine Wertfortschreibung (§ 22 Abs. 1 BewG) kommt nur bei Änderung der tatsächlichen Verhältnisse der einzelnen wirtschaftlichen Einheit in Betracht. Dafür sind die (allgemeinen) Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt - hier der 1. Januar 1964 - zugrunde zu legen (§ 27 Bewertungsgesetz (BewG)) (vgl. Bay. VGH, Urteil vom 15. Dezember 2005 - 4 B 04.1948 -, juris, mit Veröffentlichungshinweis auf BayVBl 2006, 349 = ZKF 2006, 139). Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse im Sinne von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG betreffen das Bewertungsobjekt und seine nähere Umgebung (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.). In diesem Zusammenhang sind insbesondere die §§ 87 f. BewG sowie die dazu ergangenen Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens (BewRGr) zu berücksichtigen. Es ist nämlich nicht ersichtlich, dass das Finanzamt C. den Wert des hier im Streit stehenden Geschäftsgrundstücks (s. § 75 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 BewG) zu Unrecht gemäß § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG im Sachwertverfahren ermittelt hat (s. bestandskräftige Einheitswertbescheide vom 19. September 2002 und über die Zurechnungsfortschreibung auf den 1. Januar 2001 vom 29. September 2005). Nach Nr. 16 Abs. 6 BewRGr fallen u.a. Fabrikgrundstücke unter § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG. Gemäß § 83 BewG ist bei der Ermittlung des Grundstückswertes vom Bodenwert (§ 84), vom Gebäudewert (§§ 85 bis 88) und vom Wert der Außenanlagen (§ 89) auszugehen (Ausgangswert). Der Ausgangswert ist an den gemeinen Wert anzugleichen (§ 90). Gemäß § 87 BewG ist für bauliche Mängel und Schäden, die weder bei der Ermittlung des Gebäudenormalherstellungswertes noch bei der Wertminderung wegen Alters berücksichtigt worden sind, ein Abschlag zu machen. Nach Nr. 42 Abs. 1 BewRGr richtet sich die Höhe des Abschlags nach Bedeutung und Ausmaß der Mängel und Schäden. Der Abschlag ist nur für solche baulichen Mängel und Schäden zu gewähren, die behebbar und deshalb bei der Ermittlung der Lebensdauer nicht berücksichtigt sind. In Betracht kommen in erster Linie, sofern der Schaden nach Lage des Falles behoben werden kann, fehlerhafte Bauausführung, Fehlen von Bauteilen sowie die Folgen äußerer Schadenseinwirkungen (z. B. Kriegs-, Rauch- oder Wassereinwirkungen). Nach § 88 Abs. 1 BewG kann der Gebäudesachwert ermäßigt oder erhöht werden, wenn Umstände tatsächlicher Art vorliegen, die bei seiner Ermittlung nicht berücksichtigt worden sind. Eine Ermäßigung kann insbesondere in Betracht kommen, wenn Gebäude wegen der Lage des Grundstücks, wegen unorganischen Aufbaus oder wirtschaftlicher Überalterung in ihrem Wert gemindert sind (Abs. 2). Die Ermäßigung wegen wirtschaftlicher Überalterung kommt dann in Betracht, wenn feststeht, dass die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes aus objektiven, wirtschaftlich zwingenden Gründen gegenüber der gewöhnlichen (technischen) Nutzungsdauer, d.h. der Zeitraum der tatsächlichen Verwendung des Gebäudes gegenüber der gewöhnlichen Lebensdauer für jeden Eigentümer verkürzt und damit zu rechnen ist, dass das Gebäude vorzeitig abgebrochen oder dem Verfall preisgegeben wird. Ob und gegebenenfalls in welchem Ausmaß eine wirtschaftliche Überalterung vorliegt, kann deshalb nicht aus der Sicht des Steuerpflichtigen oder eines gedachten Erwerbers des gewerblichen Betriebs beurteilt werden, zu dessen Betriebsvermögen das Gebäude gehört; es muss vielmehr darauf abgestellt werden, ob das Gebäude losgelöst von dem konkreten Betrieb bei jeder nach der Bauart möglichen Nutzung wirtschaftlich als überaltert anzusehen ist (vgl. BFH, Urteil vom 2. Juni 2004 - II R 51/01 -, juris, mit Veröffentlichungshinweis u.a. auf BFH/NV 2005, 14). Als ein Umstand i.S.v. § 88 Abs. 1 BewG kommt auch die Notwendigkeit eines - ggf. erst in etlichen Jahren bevorstehenden vorzeitigen - Abbruchs aus anderen Gründen als baulichen Mängeln und Schäden i.S. des § 87 BewG oder als wirtschaftlicher Überalterung i.S. des § 88 Abs. 2 BewG in Betracht. Auch städtebauliche oder baurechtliche Gründe für einen Gebäudeabbruch können zu einer Ermäßigung führen. Dass die Notwendigkeit eines Abbruchs in § 88 BewG als Ermäßigungsgrund für das Sachwertverfahren anders als in § 82 Abs. 1 Nr. 3 BewG für das Ertragswertverfahren nicht eigens genannt wird, steht dem nicht entgegen. Die Aufzählung der Ermäßigungsgründe in § 88 Abs. 2 BewG ist nicht abschließend. Voraussetzung einer Ermäßigung ist allerdings stets, dass im Feststellungs- oder Fortschreibungszeitpunkt tatsächlich feststeht, dass das Gebäude vor Ablauf der gewöhnlichen Lebensdauer abgebrochen werden muss. Die bloße Möglichkeit eines Abbruchs genügt nicht (vgl. BFH, Urteil vom 9. Dezember 1998 - II R 31/97 -, juris, mit Veröffentlichungshinweis u.a. auf BFH/NV 1999, 1061).

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§ 86 Abs. 1 BewG hätte dagegen voraussichtlich keine Anwendung gefunden. Nach dieser Vorschrift bestimmt sich die Wertminderung wegen Alters nach dem Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt und der gewöhnlichen Lebensdauer von Gebäuden gleicher Art und Nutzung. Sie ist in einem Hundertsatz des Gebäudenormalherstellungswertes auszudrücken. Dabei ist von einer gleichbleibenden jährlichen Wertminderung auszugehen. Als Alter des Gebäudes gilt nach Abs. 2 der Vorschrift aber die Zeit zwischen dem Beginn des Jahres, in dem das Gebäude bezugsfertig geworden ist, und dem Hauptfeststellungszeitpunkt. Das Zunehmen des Gebäudealters während des Hauptfeststellungszeitraums ist nicht - auch nicht bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen von Einheitswerten - zu berücksichtigen (vgl. BFH, Urteil vom 21. Februar 2006 - II R 31/04 -, juris, mit Veröffentlichungshinweis u.a. auf BFH/NV 2006, 1450).

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Auch Änderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse können keinen Grundsteuererlass gemäß § 33 GrStG begründen. Sie wirken sich auf die Erhebung der Grundsteuer nur über die Festsetzung der Steuermessbeträge im Hauptfeststellungszeitpunkt aus (Hauptveranlagung gemäß § 16 GrStG), werden also erst bei der nächsten Hauptfeststellung (§ 21 BewG) erfasst. In der Zwischenzeit ist aber auch eine Berücksichtigung im Wege des § 33 GrStG ausgeschlossen; denn der Anknüpfungspunkt des „normalen Rohertrags“ in § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zur Bemessung einer Ertragsminderung ist in Satz 3 der Vorschrift speziell und hinsichtlich des zeitlichen Bezugspunkts gerade abweichend von § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG definiert. § 33 Abs. 1 Satz 3 GrStG legt bei bebauten Grundstücken als normalen Rohertrag die Jahresrohmiete (Nr. 2) bzw. die geschätzte übliche Jahresrohmiete (Nr. 3) zugrunde; anders als § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG, der hinsichtlich des zeitlichen Bezugspunkts auf den Feststellungszeitpunkt verweist, ist bei der Prüfung der Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass auf das Mietniveau (im Rahmen einer hypothetischen Hauptfeststellung) zu Beginn des Erlasszeitraums abzustellen. Durch diese Sonderregelung in § 33 Abs. 1 Satz 3 GrStG, der zu Folge sich der normale Rohertrag nach den allgemeinen Verhältnissen zu Beginn des jährlichen Erlasszeitraums bemisst, hat der Gesetzgeber in seinen Willen aufgenommen, dass Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse zwischen den Hauptfeststellungszeitpunkten als im System berücksichtigter Regelfall keinen Grundsteuererlass zu begründen vermögen. Diese gesetzliche Wertung kann nicht durch eine extensive Interpretation des § 33 GrStG überwunden und damit konterkariert werden. Allgemeine wirtschaftliche Veränderungen treffen vielmehr alle Vermieter in der Gemeinde in vergleichbarer Weise und bieten deshalb unter dem Aspekt einer korrekturbedürftigen Sonderbelastung des einzelnen Steuerschuldners keinen Anlass für einen Grundsteuererlass (vgl. Bay. VGH, Urteil vom 15. Dezember 2005, a.a.O.; BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.). Unter Wertverhältnissen im Sinne von § 27 BewG sind die allgemeinen politischen und wirtschaftlichen Verhältnisse sowie Verkehrsverhältnisse im gesamten Gemeindegebiet oder darüber hinaus zu verstehen, die sich im allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen haben. Ob Veränderungen dieser Verhältnisse zu berücksichtigen sind, also nicht mehr nur als zufällige und vorübergehende Erscheinung eingestuft werden können, hängt von ihrer Nachhaltigkeit ab. Für diese bietet der Zeitabstand von sechs Jahren, in dem grundsätzlich die Einheitswerte jeweils festgestellt werden (§ 21 Abs. 1 BewG), einen wesentlichen Anhalt. Nach dem Konzept des Bewertungsgesetzes sind Veränderungen der allgemeinen Wertverhältnisse innerhalb eines Hauptfeststellungszeitraums typischerweise nicht von solchem Gewicht, dass sie bei der Einheitsbewertung des Grundbesitzes berücksichtigt werden müssten; der Gesetzgeber hat demgemäß zur Sicherung der Gleichmäßigkeit der Besteuerung in § 27 BewG angeordnet, dass sie sich auf die Einheitsbewertung auch nicht auswirken dürfen. Vor diesem Hintergrund kann der allgemeine und dauerhafte Leerstand von Wohn- und/oder Gewerberäumen aufgrund der jeweiligen Marktverhältnisse einen Erlass nicht begründen (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.; vgl. VG Oldenburg, a.a.O.).

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Des Weiteren ist die systematisch und teleologisch begründete Erlassvoraussetzung der Atypik in § 33 GrStG qualitativ zu verstehen. Für die Ertragslage außergewöhnliche Umstände des Einzelfalls liegen nicht bereits dann vor, wenn der Vermieter im Erlasszeitraum mit seinem Grundstück infolge fehlender Mieternachfrage nicht die Mieteinnahmen zu erzielen vermag, die der üblichen Jahresrohmiete entsprechen. Andernfalls liefe diese Voraussetzung leer; denn sie wäre in jedem Fall einer Ertragsminderung von mehr als 20 v.H. gleichsam automatisch erfüllt (vgl. Bay. VGH, Urteil vom 12. Januar 2006 - 4 B 04.1628 -, juris, mit Veröffentlichungshinweis u.a. auf BayVBl 2006, 350).

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Normaler Rohertrag ist gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im Sachwertverfahren zu ermitteln ist, die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete. Sie ist nach Abschn. 40 Abs. 3 Grundsteuer-Richtlinien 1978 (GrStR 1978) auch dann maßgebend, wenn das Grundstück vermietet ist. Die in diesen Fällen zu Beginn des Erlasszeitraums tatsächlich erzielte Miete wird im Allgemeinen der üblichen Jahresrohmiete entsprechen. Von dieser Regel wird nur im Einzelfall ein Abweichen notwendig werden, z. B. bei einer Miete oder Pacht, die sich nach dem Umsatz des Geschäfts oder Betriebs richtet. Dann wird man letztlich wiederum auf Schätzungen anhand vergleichbarer Objekte (vgl. Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 8. Aufl. [2005], § 33 Rn. 11) bzw., falls auch solche nicht vorhanden, unter Umständen auch auf den Durchschnitt der Miet- oder Pachteinnahmen der letzten drei Jahre vor dem Erlasszeitraum zurückgreifen müssen (vgl. VG München, Urteil vom 18. Mai 2000 - M 10 K 99.3245 -, juris).

34

Ausgehend von diesen Maßstäben ist nicht ersichtlich, dass die Klägerin einen Anspruch auf den begehrten Teilerlass hat.

35

Dabei ist vorab darauf hinzuweisen, dass das Vorbringen der Klägerin teilweise sogar unstimmig ist. Einerseits wurde zur Begründung des Erlassantrages vorgetragen, nachdem die ehemalige D. das Objekt „leergezogen“ habe, seien die zur Straße „A.“ hin liegenden Gebäude saniert und vermietet worden; andererseits stand insbesondere das direkt an der Straße „A.“ liegende Gebäude Nr. 1 b (wegen der Bezeichnung s. S. 44 der GA) unter Berücksichtigung der von der Klägerin vorgelegten Rohertragsübersicht (Anlage zum Schreiben vom 31. März 2002) auf einer Fläche von mehr als 770 m² teilweise leer. Darüber hinaus machte die Klägerin geltend, es werde ein neuer Bebauungsplan aufgestellt, so dass dann das gesamte Areal nach einer Sanierung einer neuen Nutzung zugeführt werden könne, und über das gesamte Gebiet sei vom Bauamt eine Veränderungssperre verhängt worden, so dass eine Nutzung der Hallen zum „gegenwärtigen“ Zeitpunkt nicht möglich sei. Die Klägerin übersieht dabei jedoch, dass die von der Beklagten erlassenen Veränderungssperren die Flurstücke zwischen den Straßen „A.“ und „H.“ nicht erfassten. Auf diesen Flurstücken befanden/befinden sich die Gebäude 1 a, 1 b, 1 c und 2. Die Nutzfläche, die nach der von der Klägerin überreichten Rohertragsübersicht in diesem Bereich leer stand, betrug insoweit ca. 3.990 m². Vermietet war dagegen nach der Übersicht der Klägerin lediglich eine Nutzfläche der genannten Gebäude zwischen den Straßen „H.“ und „A.“ mit einer Größe von ca. 2.760 m².

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Soweit demnach Gebäude außerhalb des Bereichs der Veränderungssperren trotz Sanierung (möglicherweise) nicht vermietet wurden, greifen die von der Klägerin genannten Gründe nicht. Die Kammer ist allerdings davon überzeugt, dass allgemeine wirtschaftliche Verhältnisse für den Leerstand ursächlich waren. Dafür spricht zum einen, dass eine Mitarbeiterin der einheitlichen Grundbesitzstelle des Finanzamtes C. am 18. August 2006 sinngemäß im Wesentlichen mitteilte, in der Stadt C. gebe es strukturelle Probleme bei der Vermietung gewerblicher Räume und es sei davon auszugehen, dass dies auch schon im Jahr 2001 so gewesen sei. Es würden nämlich oft relativ kleine Flächen und weniger überdurchschnittlich große Flächen von mehr als 200 m² benötigt werden. Im Bereich der Straße „A.“ gebe es seit 2001 sehr viele Leerstände und eine ständige Fluktuation der Mieter, und zwar selbst Mieter kleiner Flächen. Zum anderen wird die Ansicht der Kammer dadurch bestätigt, dass nach einer Übersicht („Legende“) des Finanzamtes C. vom 15. November 1999 (s. Beiakte C) schon zum damaligen Zeitpunkt in den Gebäuden 1 a (EDV-Trakt, 400 m² Nutzfläche), 1 b (Neue Verwaltung, 1.900 m² Nutzfläche) und 1 c (Alte Verwaltung/Maischhaus, 2.360 m² Nutzfläche) sowie im Gebäude 2 (Brennereigebäude, 1.700 m² Nutzfläche) lediglich eine Gesamtfläche von insgesamt 2.036 m² an die Firma I. (597 m²), J. (226 m“) und K. (15 m² Dachfläche) (Gebäude 1 a und 1 b) sowie an L. (822 m²), M. (262 m²) und N. (114 m²) (Gebäude 1 c) vermietet war. Dagegen stand insbesondere das Brennereigebäude (Gebäude 2) mit einer gemäß der „Legende“ vorhandenen Nutzfläche von 1.700 m² leer. Insofern ist davon auszugehen, dass auch für die fehlende Vermietbarkeit vor 2001 strukturelle Probleme ursächlich waren, soweit die Gebäude bereits saniert waren und nicht innerhalb des Gebiets der Veränderungssperren lagen. Des Weiteren ist nicht erkennbar, dass unter den genannten Voraussetzungen die im Jahr 2001 nicht vermieteten Nutzflächen in den Folgejahren im Wesentlichen vermietet wurden. Dabei ist es unschädlich, wenn die oben genannte Zeitspanne von sechs Jahren - bei rückschauender Betrachtung - noch nicht vollständig abgelaufen war. Denn es handelt sich bei der Frage, ob allgemeine wirtschaftliche Verhältnisse für Mindereinnahmen ursächlich sind, insofern lediglich um einen wesentlichen Anhalt (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16. März 2006 - 2 S 1002/05 -, juris, mit Veröffentlichungshinweis auf VBlBW 2006, 321, das ausführte, in der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung werde - bei rückschauender Betrachtung - ein Leerstand in einem Zeitraum zwischen vier und sechs Jahren als nachhaltige und nicht nur vorübergehende Ertragsminderung angesehen).

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Soweit das Vorbringen der Klägerin die mangelhafte Bausubstanz der Gebäude betrifft, ist zwischen den Beteiligten unstreitig, dass sie im hier maßgeblichen Zeitraum teilweise schon baufällig waren. Hierauf hat nicht nur die Beklagte in ihrem Bescheid vom 17. Mai 2002 hingewiesen, sondern auch die Klägerin trägt vor, das Objekt sei außer mit geschäftlich genutzten Mieteinheiten (vor allem gelegen zur Fußgängerzone) hauptsächlich mit maroden Hallen (gelegen zur Umgehungsstraße) bebaut. Die vorhandenen Objekte/Hallen seien in einem derartig schlechten Zustand, dass eine Vermietung nicht/kaum möglich sei. Wenn das Gebiet nicht mit einer Veränderungssperre belegt wäre, könnten die maroden Hallen umgebaut oder abgerissen werden. Es könnten gewerbliche Mietflächen bzw. neue Hallenflächen entstehen, für die grundsätzlich auch ein Vermietungsbedarf bestehe. Dieses Vorbringen kann zugunsten der Klägerin als wahr unterstellt werden, so dass es in diesem Zusammenhang auch weder einer Ortsbesichtigung noch der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf (s. entsprechende Beweisanträge im Schriftsatz der Klägerin vom 8. September 2006). Der Vortrag bezüglich der schlechten Bausubstanz verhilft der Klägerin aber nicht zum Erfolg. Vielmehr hätte sie dies gegenüber dem Finanzamt C. im Rahmen der Festsetzung des Einheitswertes geltend machen müssen. Insoweit wird auf die Ausführungen im Zusammenhang mit den bereits genannten §§ 87 f. BewG hingewiesen. Den maßgeblichen Einheitswertbescheid vom 29. September 2005 ließ die Klägerin indes - soweit ersichtlich - bestandskräftig werden (vgl. auch VG Düsseldorf, Urteil vom 9. Dezember 2002 - 25 K 5861/00, juris, zum Grundsteuererlass bei Mietausfällen aufgrund schlechten Gebäudezustands). Dabei ist in diesem Zusammenhang anzumerken, dass sich den vom Finanzamt vorgelegten Verwaltungsvorgängen eine Berücksichtigung der baufälligen - aber weder verkauften noch abgebrochenen - Gebäude(-teile) in bewertungsrechtlicher Hinsicht zum 1. Januar 1998 entgegen der Darstellung im angegriffenen Bescheid - soweit ersichtlich - nicht entnehmen lässt. Berücksichtigt wurden dagegen bezogen auf diesen Zeitpunkt Verkäufe und Abbrüche (s. Beiakte C).

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Auf die vom Rat der Beklagten mehrfach beschlossenen Veränderungssperren für den Bereich des ehemaligen D. kann sich die Klägerin ebenfalls nicht mit Erfolg berufen. Die Veränderungssperren selbst haben nämlich nicht unmittelbar Auswirkungen auf die Höhe des normalen Rohertrags i.S.v. § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG gehabt. Die unmittelbare Ursache für die geltend gemachten Leerstände ist offensichtlich der nicht zeitgemäße Ausbauzustand der betreffenden Gebäude auf dem Grundstück der Klägerin. Der Rohertrag ist deshalb u.a. unmittelbar abhängig von der (Bau-)Substanz der auf dem Grundstück der Klägerin stehenden Gebäude. Die Aufhebung der Veränderungssperre hätte nur dazu geführt, dass die Klägerin - wie sie selbst vorgetragen hat - bessere Chancen gehabt hätte, die Gebäude zu sanieren und anschließend zu besseren Konditionen zu vermieten. Abgesehen davon betreffen die Veränderungssperren das Objekt der Klägerin (teilweise) sowie die nähere Umgebung in tatsächlicher Hinsicht, weil die Klägerin nach ihren eigenen Angaben aufgrund der Veränderungssperren die Sanierung nicht in dem Umfang durchführen konnte, wie sie es gerne gemacht hätte (vgl. BFH, Urteil vom 18. Dezember 1985 - II R 229/83 -, juris, mit Veröffentlichungshinweis unter anderem auf BFHE 146, 95 = ZKF 1986, 232, das den Wegfall der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ als Änderung der tatsächlichen Verhältnisse ansah). Dies hat zur Folge, dass dieser Umstand im Rahmen der Fortschreibung des Einheitswertes hätte berücksichtigt werden können. Im Übrigen hat - unabhängig von vorstehenden Erwägungen - § 18 Baugesetzbuch (BauGB) in diesem Zusammenhang Bedeutung. Nach dessen Absatz 1 ist den Betroffenen, wenn die Veränderungssperre länger als vier Jahre über den Zeitpunkt ihres Beginns oder der ersten Zurückstellung eines Baugesuchs nach § 15 Abs. 1 hinaus dauert, für dadurch entstandene Vermögensnachteile eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sowie § 121 BauGB gelten entsprechend; dabei ist der Grundstückswert zugrunde zu legen, der nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Dritten Teils zu entschädigen wäre. Bis zum Ablauf des vierten Jahres hat der Betroffene die Blockierung seiner Nutzungsbefugnisse durch eine Veränderungssperre demgegenüber - das Vorliegen der Verlängerungs-Voraussetzungen nach § 17 Abs. 2 und 3 BauGB unterstellt - grundsätzlich als zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 Grundgesetz (GG) entschädigungslos zu dulden. Während dieses Zeitraums ist die Gemeinde grundsätzlich frei, ihre durch die Veränderungssperre gesicherte Planung zu betreiben, ohne Entschädigungsansprüche befürchten zu müssen (vgl. Hager/Kirchberg, NVwZ 2002, 538 <538>; Battis in Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 9. Auflage [2005], Kommentar, § 18 Rn. 2). Nach Auffassung der Kammer kann angesichts dieser für die Veränderungssperre geltenden speziellen Entschädigungsnorm darüber hinaus allein wegen des Erlasses einer Veränderungssperre keine Leistung beansprucht werden, z. B. in Form eines Grundsteuerteilerlasses.

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Offen bleiben kann, ob die Klägerin die Ertragsminderung (teilweise) zu vertreten hat. So hat sie zwar mit Schriftsatz vom 8. September 2006 behauptet, sie habe die Mietsache 2001 laufend inseriert. Die Inseratsaufträge für das Jahr 2001 wurden diesem Schriftsatz indes nicht beigefügt.

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