Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-09-29, Aktenzeichen 28 K 6339/14
ECLI:DE:VGD:2016:0929.28K6339.14.00

Tenor

Die Beklagte wird unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheides vom 26. August 2014 verpflichtet, der Klägerin auf ihre Bauvoranfrage vom 29. Juli 2013 zur Erweiterung der Verkaufsfläche des B. -Lebensmittelmarktes auf dem Grundstück L.-----weg 28 in W. auf 962 m² einen positiven Bauvorbescheid zu erteilen.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Beklagte.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin begehrt die Erteilung eines bauplanungsrechtlichen Vorbescheides für die Erweiterung eines bestehenden und von der Beklagten im Jahr 2000 genehmigten Lebensmittel-Discountmarktes (B. ) auf dem L.-----weg 28 in W. durch Umnutzung bisheriger Lagerflächen von bislang ca. 799 m² auf 962 m² Verkaufsfläche ohne äußere bauliche Veränderungen unter Beibehaltung der Geschossfläche von 1.551 m² und der vorhandenen Stellplätze.

3

Das Vorhabengrundstück (Gemarkung T. , Flur 00, Flurstücke G1, G2) liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 63 2. Änderung „M. -Seiten-Kanal/ Alte I. Str.“ (nachfolgend: „Bebauungsplan“) der Beklagten im dort festgesetzten Mischgebiet Teil 1 und 2.

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Das Vorhabengrundstück wird aus Süden von der Alten I. Straße über den L.-----weg verkehrstechnisch erschlossen. Die Stellplätze des vorhandenen Marktes liegen teilweise zur Straße und teilweise zur rückwärtigen Seite. Der Eingang befindet sich auf der rückwärtigen Seite. Nördlich schließen sich (ungenutzte) ehemalige Industriehallen an, südlich findet sich Wohnbebauung. Auf dem westlich angrenzenden Grundstück befindet sich ein Getränkemarkt und im weiteren Verlauf Wohnbebauung. In östlicher Richtung schließen sich überwiegend Wohnbebauung und auch gewerbliche Nutzungen an.

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Etwa 100-150 m Luftlinie und 200-250 m Laufweg vom B. -Markt entfernt ist in südwestlicher Richtung an der Alten I. Straße 57 ein O. -Markt ansässig.

6

Nach dem Inhalt der Bauvorlagen des O. -Marktes sollte in das Gebäude ein Backshop mit separatem Eingang integriert werden. Ausweislich der Bauantragszeichnung vom 12. Dezember 2011 und der Nutzflächenberechnung vom gleichen Tag weisen die einzelnen Bereiche folgende Nutzflächen auf: Lebensmittelmarkt: Verkaufsraum 774,92 m², Windfang: 24,20 m², Backshop: 39,24 m². Am 7. Mai 2012 erteilte die Beklagte die Baugenehmigung für den O. -Markt gemäß der eingereichten Planung.

7

Im Frühjahr 2013 nahm der Backshop seinen Betrieb auf. Mit Bauantrag vom 30. August 2013 wurde die Nutzungsänderung des Backshops in eine Pizzeria beantragt, die am 23. März 2015 genehmigt worden ist und auch noch heute betrieben wird.

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Westlich des Plangebiets (ca. 350 m Laufweg vom O. -Markt und 550 m vom Vorhabengrundstück entfernt) befindet sich im Karree an der Alten I. Straße/ I1. -N. Straße/ G.------weg / Am C. das Nahversorgungszentrum G1. Ost. Dort sind u.a. zwei Bäckereien, eine Apotheke, ein Kiosk, ein Friseur, ein Allgemeinarzt sowie ein Kinderarzt und die Geschäftsstelle einer Versicherung mit einem Bankautomaten ansässig. Das Areal verfügt allerdings nicht über einen Lebensmittelmarkt und weist auch keine räumlichen Kapazitäten hierfür auf.

9

Ca. 1,5 km südwestlich des Plangebiets befindet sich das Neben-Zentrum des Ortsteils G1. . Dort sind zwei Discountmärkte (Q. und M1. ) sowie ein kleinerer Supermarkt (F. ), ein Getränkemarkt und kleinteilige Anbieter des Lebensmittelhandwerks ansässig. Das Angebot wird durch zahlreiche Dienstleister ergänzt.

10

Im Jahr 2005 ließ die Beklagte ein Einzelhandelskonzept (Dr. B1. , vom 15. November 2005) erstellen, das 2006 vom Rat beschlossen wurde. Am 21. August 2009 holte die Beklagte ein ergänzendes Gutachten zur Nahversorgung ein (Dr. B1. , Anlage 2 zur Drs. Nr. 63) und grenzte auf dieser Basis am 15. März 2011 den Nahversorgungsstandort G1. Ost ab (Drs. Nr. 275): Dieser umfasst den oben beschriebenen Nahversorgungsstandort an der Alten I. Straße unter Einbeziehung des 350 m entfernten O. -Marktes an der Alten I. Straße.

11

Für das nunmehrige Plangebiet hatte die Beklagte bereits im Jahr 1984 einen Bebauungsplan (Bebauungsplan Nr. 63) aufgestellt. Dieser setzte im nördlichen Teil ein eingeschränktes Industriegebiet, im Bereich des Vorhabengrundstücks ein Gewerbegebiet sowie Flächen für ein Mischgebiet fest.

12

Am 3. Februar 2011 hatte die Beklagte den Bebauungsplan Nr. 63 durch den Erlass und die Bekanntmachung des Bebauungsplans Nr. 63, 2. Änderung, geändert und ein Gewerbegebiet, ein in 3 Teile gegliedertes Mischgebiet und ein Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen. Für das Gewerbegebiet sowie für das Mischgebiet Teil 1 und 2 – auf dem u.a. das Vorhabengrundstück mit dem vorhandenen B. -Markt und der Getränkemarkt liegen – setzte die Beklagte einen umfassenden Einzelhandelsausschluss fest, während in dem an der Alten I. Straße gelegenen Mischgebiet Teil 3 – auf dem der O. -Markt ansässig ist – nahversorgungsrelevanter Einzelhandel zugelassen wurde. Diesen Bebauungsplan Nr. 63, 2. Änderung aus dem Jahr 2011 erklärte das Oberverwaltungsgericht NRW auf ein Normkontrollverfahren hin mit Urteil vom 30. November 2012 für unwirksam (Az. 2 D 19/12.NE). Zur Begründung führte das Oberverwaltungsgericht NRW aus, es seien keine hinreichenden städtebaulichen Gründe für den umfassenden – also auch die nichtzentrenrelevanten Sortimente betreffenden – Einzelhandelsausschluss im Mischgebiet Teil 1 und 2 erkennbar, da sich die Einzelhandelssteuerung nach dem Einzelhandelskonzept der Beklagten allein auf zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente beziehe und daher ein umfassender Einzelhandelsausschluss konzeptwidrig sei. Über das Einzelhandelskonzept hinausgehende Gründe, die ausnahmsweise den Ausschluss auch nichtzentrenrelevanter Sortimente im Mischgebiet rechtfertigen könnten, seien der Planbegründung nicht zu entnehmen. Darüber hinaus fehle es an einer städtebaulichen Rechtfertigung im Sinne des § 1 Abs. 4 BauNVO dahingehend, dass nahversorgungsrelevanter Einzelhandel nur im Teilbereich 3 des Mischgebietes zulässig sei. Das von der Beklagten eingeholte Gutachten vom 21. August 2009 benenne keine hinreichenden städtebaulichen Gründe, sondern konstatiere, dass der O. -Markt im Gegensatz zu dem B. -Markt und dem Getränkemarkt städtebaulich integriert sei. Dies sei nicht nachvollziehbar, da auch der B. -Markt und der Getränkemarkt teilweise von Wohnnutzung umgeben seien. Auch der O. -Markt bilde mit dem Nahversorgungszentrum G1. Ost städtebaulich auf Grund dessen Entfernung keine Einheit. Alle Einzelhandelsstandorte im Plangebiet seien isolierte Standorte, die für sich genommen keinen zentralen Versorgungsbereich bilden könnten und keiner der Einzelhandelsbetriebe im Plangebiet könne wegen der räumlichen Distanz dem Nahversorgungszentrum G1. Ost zugeordnet werden. Daher bestehe auch keine städtebauliche Rechtfertigung für eine Gliederung innerhalb des Mischgebietes.

13

Die Beklagte führte daraufhin ein ergänzendes Verfahren zur Fehlerbehebung durch, holte am 2. April 2013 ein weiteres Gutachten zur Steuerung des Einzelhandels (Dr. B1. ) ein, modifizierte teilweise ihre Festsetzungen und ergänzte ihre Begründung zum Bebauungsplan. Am 26. August 2013 machte die Beklagte den geänderten Bebauungsplan erneut öffentlich bekannt und setzte ihn rückwirkend zum Februar 2011 in Kraft.

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Dieser nunmehr geltende Bebauungsplan Nr. 63, 2. Änderung setzt wiederum ein Gewerbegebiet sowie ein in drei Teile gegliedertes Mischgebiet und ein Allgemeines Wohngebiet fest. In Teil 3 des Mischgebietes wird weiterhin nahversorgungsrelevanter Einzelhandel zugelassen und in Teil 1 und 2 des Mischgebietes jeglicher Einzelhandel ausgeschlossen.

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Mit Schreiben vom 29. Juli 2013 beantragte die Klägerin die Erteilung eines Vorbescheides zur planungsrechtlichen Zulässigkeit der beabsichtigten Erweiterung der Verkaufsfläche ihrer vorhandenen B. -Filiale um ca. 162 m² auf 962 m².

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Sie teilte mit, das Vorhaben diene der Verbesserung der Einkaufs- und Arbeitsbedingungen für Kunden und Mitarbeiter sowie der Optimierung der logistischen Abläufe des Betriebes. Eine Sortimentserweiterung sei nicht vorgesehen. Auch eine signifikante Steigerung der Kundenzahl oder des Verkehrsaufkommens sei nicht zu erwarten. Zudem legte die Klägerin ein Gutachten der C1. Handelsberatung vor, nach dem das Vorhaben keine Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO haben werde.

17

Mit Bescheid vom 26. August 2014 lehnte die Beklagte die zur Vorbescheidung beantragte Nutzungsänderung und Erweiterung der B. -Filiale ab. Zur Begründung führte sie aus, das geplante Vorhaben widerspreche den maßgeblichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 63, 2. Änderung. Mit der geplanten Erweiterung würde erstmals die Schwelle zur Großflächigkeit überschritten. Ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb sei nach der Art der Nutzung in dem festgesetzten Mischgebiet weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig. Zudem könne sich der geplante großflächige Betrieb insbesondere auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde schädlich auswirken. Eine Befreiung sei nicht möglich, da die Grundzüge der Planung berührt würden.

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Am 26. September 2014 hat die Klägerin Klage erhoben, mit der sie ihr Begehren weiterverfolgt.

19

Sie macht geltend, das Vorhaben sei planungsrechtlich zulässig. Der Bebauungsplan Nr. 63, 2. Änderung sei unwirksam. Sie führt im Wesentlichen aus, der vollständige Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben auch mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten im Gewerbegebiet und im Mischgebiet 1 und 2 sei städtebaulich nicht im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB gerechtfertigt. Verschiedenen Festsetzungen, u.a. zum Teil 3 des Mischgebietes fehle die gesetzliche Grundlage. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richte sich nach § 34 Abs. 1 BauGB. Der Ursprungsbebauungsplan Nr. 63 aus dem Jahr 1984 finde keine Anwendung, da dieser durch die vorhandene Bebauung funktionslos geworden sei. Die nähere Umgebung sei als Gemengelage zu qualifizieren. Aus diesem Grund füge sich auch die geplante Erweiterung in die nähere Umgebung ein. Eine Erhöhung der Immissionen sei nicht zu erwarten, da ein nennenswerter zusätzlicher Kundenverkehr nicht erzeugt werde. Darüber hinaus könnten die in der Nähe vorhandenen Wohngebäude nicht den Schutzanspruch eines Allgemeinen Wohngebiets (55 dB(A)) geltend machen, da diese Bestandteil der gewerblich geprägten Gemengelage seien. Schädliche Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB seien nicht zu erwarten.

20

Der als Vorbild für die geplante Erweiterung dienende O. -Markt überschreite die Grenze zur Großflächigkeit. Die Verkaufsfläche des O. -Marktes liege über 800 m². Jedenfalls aber sei der O. -Markt unter Einbeziehung der Fläche des ursprünglich angeschlossenen Backshops und der später in diesen Räumen betriebenen Pizzeria großflächig. Sofern der Genehmigungsanspruch durch die Nutzungsänderung des Backshops in eine Pizzeria entfallen sein sollte, stehe ihr auf Grund der dauerhaften Versagung der Vergrößerung der Verkaufsfläche ein Schadensersatzanspruch in Gestalt entgangenen Gewinns von ca. 20.000 € netto jährlich, gerechnet auf eine übliche Laufzeit von 20 Jahren mithin 400.000 €, zu.

21

Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheides vom 26. August 2014 zu verpflichten,

23

ihr auf ihre Bauvoranfrage vom 29. Juli 2013 zur Erweiterung der Verkaufsfläche des B. -Lebensmittelmarktes auf dem Grundstück L.-----weg 28 in W. auf 962 m² einen positiven Bauvorbescheid zu erteilen,

24

hilfsweise,

25

ihr auf ihre Bauvoranfrage vom 29. Juli 2013 einen positiven bauplanungsrechtlichen Vorbescheid hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung für die Erweiterung der Verkaufsfläche des B. -Lebensmittelmarktes auf dem Grundstück L.-----weg 28 in W. auf 962 m2 zu erteilen,

26

weiter hilfsweise,

27

ihr auf ihre Bauvoranfrage vom 29. Juli 2013 einen positiven Bauvorbescheid unter Ausklammerung des Gebotes der Rücksichtnahme für die Erweiterung der Verkaufsfläche des B. -Lebensmittelmarktes auf dem Grundstück L.-----weg 28 in W. auf 962 m² zu erteilen, und

28

äußerst hilfsweise,

29

festzustellen, dass die Beklagte bis unmittelbar vor der Nutzungsänderung des ehemaligen Backshops des O. -Marktes (Alte I. Str. 57 in W. ) in eine Pizzeria auf Grundlage der Baugenehmigung vom 23. März 2015 verpflichtet war, ihr auf ihre Bauvoranfrage vom 29. Juli 2013 zur Erweiterung der Verkaufsfläche des B. -Lebensmittelmarktes auf dem Grundstück L.-----weg 28 in W. auf 962 m² einen positiven Bauvorbescheid zu erteilen.

30

Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

32

Sie erachtet das Vorhaben als planungsrechtlich unzulässig.

33

Im Wesentlichen macht sie Folgendes geltend: Um eine Schwächung des zentralen Versorgungsbereichs zu verhindern, habe das überdimensionierte Einzelhandelsangebot im Plangebiet langfristig verkleinert und jegliche Stärkung desselben vermieden werden müssen. In diesem Zusammenhang habe in dem Mischgebiet Teil 1 und 2 ein Ausschluss nicht zentrenrelevanten Einzelhandels festgesetzt werden müssen, da sonst der durch den vorhandenen B. -Markt hochfrequentierte Standort durch die Ansiedlung nicht zentrenrelevanten Einzelhandels erheblich an Gewicht gewinnen könne. Auch die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit einem nicht zentrenrelevanten Hauptsortiment in der Nachbarschaft von bestehenden Betrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten führe zu einer Gesamtattraktivität des Standorts, die dem Bestand und der Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs abträglich sei. Durch den Einzelhandelsausschluss in den Mischgebieten Teil 1 und 2 werde auch nicht eines der tragenden Nutzungselemente eines Mischgebietes ausgeschlossen, da im Mischgebiet Teil 3 weiterhin Einzelhandel vorgesehen sei. Durch die erfolgte Gliederung des Mischgebietes in drei Teile werde sichergestellt, dass der Einzelhandel für die Nahversorgung in dem zweckmäßigsten und städtebaulich integrierten Teil des Mischgebietes (Teil 3) konzentriert werde.

34

Aber auch im Fall der Unwirksamkeit des Bebauungsplans, der Funktionslosigkeit des Vorgängerbebauungsplans Nr. 63 und einer Beurteilung des Vorhabens auf der Grundlage des § 34 BauGB sei das Vorhaben planungsrechtlich unzulässig. Der O. -Markt könne nicht zur Begründung des Einfügens herangezogen werden. Dieser sei nicht großflächig. Eine Baugenehmigung für einen großflächigen Einzelhandelsmarkt habe nicht erteilt werden sollen. Die nunmehrige Nutzung als Pizzeria stelle keine das Warenangebot des O. -Marktes ergänzende Einzelhandelsnutzung dar, Restaurationsbetriebe seien nicht auf die Verkaufsfläche anzurechnen. Der O. -Markt könne zudem nur maßstabsbildend für die nähere Umgebung sein, wenn sie sich mit dem Vorhandensein eines großflächigen Marktes abgefunden habe. Dies sei angesichts der genehmigten Nutzung als Pizzeria gerade nicht der Fall. Sie werde auch künftig keine Genehmigung für einen großflächigen Markt erteilen.

35

Zudem sei eine Erweiterung des B. -Marktes auch aus Immissionsschutzgründen nicht gebietsverträglich. Das bei Errichtung des Marktes der Klägerin im Jahr 2000 erstellte Lärmgutachten weise an einem Immissionspunkt in dem als Allgemeines Wohngebiet festgesetzten Bereich des Bebauungsplans einen Beurteilungspegel von 54,4 dB(A) aus. Da ein erhöhtes Verkehrsaufkommen im Fall der Erweiterung des Marktes der Klägerin zu prognostizieren sei, sei zu erwarten, dass der Immissionsrichtwert von 55 dB(A) für das Allgemeine Wohngebiet überschritten werde.

36

Im Übrigen habe ihre, sich aus dem Landesentwicklungsplan ergebende Planungspflicht, wonach die Gemeinden verpflichtet seien, außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche dem Entstehen und der Verfestigung bestehender Einzelhandelsagglomerationen entgegenzuwirken, Vorrang vor einem ggf. bestehenden Genehmigungsanspruch aus § 34 BauGB.

37

Die Berichterstatterin hat am 15. September 2016 eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Wegen des Ergebnisses dieser Inaugenscheinnahme wird auf das Terminsprotokoll verwiesen.

38

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach-und Streitstandes wird ergänzend auf den Inhalt der Gerichtsakten im hiesigen Verfahren und im Verfahren 28 K 6340/14 sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

39

Entscheidungsgründe:

40

Die zulässige Klage ist begründet.

41

Der Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 26. August 2014 ist – im entscheidungserheblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung – rechtswidrig und verletzt die Klägerin daher in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Die Klägerin hat Anspruch auf Erteilung des beantragten bauplanungsrechtlichen Vorbescheids für die Erweiterung des vorhandenen Lebensmitteleinzelhandelsmarkts auf dem Grundstück L.-----weg 28 in W. (Gemarkung T. , Flur 00, Flurstück G1, G2) durch Umnutzung bisheriger Lagerflächen von bislang ca. 799 m² Verkaufsfläche auf eine Verkaufsfläche auf 962 m².

42

Gemäß § 71 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW kann zu Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid beantragt werden. Der Vorbescheid ist nach § 71 Abs. 2 BauO NRW in Verbindung mit § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW zu erteilen, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen.

43

Diese Voraussetzung ist erfüllt. Die Erweiterung des bestehenden Lebensmitteleinzelhandelsmarkts auf eine Verkaufsfläche von 962 m2 auf dem Vorhabengrundstück ist im Umfang der Bauvoranfrage bauplanungsrechtlich zulässig.

44

Dem Vorhaben stehen weder der Bebauungsplan Nr. 63, 2. Änderung noch der Ursprungsbebauungsplan Nr. 63 entgegen (I und II). Das Vorhaben ist nach § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig (III).

45

I. Der Bebauungsplan Nr. 63, 2. Änderung „M. -Seiten-Kanal/ Alte I. Str.“ kann dem Vorhaben der Klägerin nicht entgegengehalten werden. Der Bebauungsplan ist unwirksam.

46

Die von der Beklagten vorgenommene Gliederung des Mischgebietes ist mit durchgreifenden Mängeln behaftet (1.). Diese Mängel führen zur Gesamtunwirksamkeit des angefochtenen Bebauungsplans (2.).

47

1. Die auf § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 BauNVO gestützte Gliederung des Mischgebiets dahingehend, dass nahversorgungsrelevanter Einzelhandel mit Nahrungs-und Genussmitteln nur im Mischgebiet Teil 3 zulässig ist, ist unzulässig.

48

In dem festgesetzten Mischgebiet befindet sich bislang an zwei Standorten nahversorgungsrelevanter Einzelhandel. Dabei handelt es sich zum einen um den O. -Markt auf dem Grundstück Alte I. Straße 57. Für diesen Standort - den Teil 3 des Mischgebiets - lässt der angefochtene Bebauungsplan „Supermärkte oder Discounter, deren Verkaufsfläche unter 800 m² liegt und deren Warensortiment einen überwiegenden Anteil von Nahrungs- und Genussmitteln aufweist“, zu (vgl. Nr. 2.2.3 A. der textlichen Festsetzungen). Nur etwa 200 m Fußweg entfernt befindet sich das Vorhabengrundstück der Klägerin (L.-----weg 28) mit einer Verkaufsfläche von bislang 799 m² und unmittelbar daneben (L.-----weg 30) ein U. -Getränkemarkt. Diese beiden Betriebe liegen aber in den Teilbereichen 1 und 2 des Mischgebiets, wo Einzelhandel insgesamt ausgeschlossen ist; dort greift lediglich die auf § 1 Abs. 10 BauNVO gestützte Regelung zum Bestandsschutz (vgl. Nr. 2.4 der textlichen Festsetzungen).

49

Im Rahmen der Festlegung von Nahversorgungsstandorten für das Gebiet der Beklagten hatte der Rat in seiner Sitzung am 30. Oktober 2007 (vgl. Drs. 686, S. 12 f., Beiakte Heft 3, Bl. 164 ff.) noch eine Entwicklung des Standorts zwischen L.-----weg und Alter I. Straße als eigenständigen Nahversorgungsstandort - also einschließlich der drei vorgenannten Einzelhandelsbetriebe (O. , B. , U. ) - als mögliche Alternative eingestuft, die Entscheidung hierüber aber dem vorliegenden Planaufstellungsverfahren vorbehalten. Im Aufstellungsverfahren zur ursprünglichen 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 63 hat die Beklagte daraufhin ein Gutachten zur Nahversorgung des Standorts G1. -Ost erstellen lassen. In dem Gutachten vom 21. August 2009 wird dann nur noch eine Erweiterung bzw. Verlagerung des O. -Lebensmitteldiscounters auf das Nachbargrundstück des derzeitigen Standorts bis zu einer Verkaufsfläche von unter 800 m² - als Ergänzung des Nahversorgungszentrums östliche Alte I. Straße - empfohlen. Da sich an diesen Standort im Westen, Süden und Osten ausgedehnte Wohngebiete anschließen würden, handle es sich, wird im Gutachten ausgeführt, um einen integrierten Standort. Der B. -Markt sowie der Getränkemarkt befänden sich dagegen an einem nicht integrierten Standort. Beide Betriebe lägen innerhalb eines (damals) als Gewerbegebiet ausgewiesenen Bereichs, der durch gewerbliche Nutzungen im Norden geprägt werde, während Wohnnutzungen allenfalls eine untergeordnete Funktion in der unmittelbaren Nachbarschaft bildeten.

50

Von der Ausweisung des Standorts B. /U. am L.-----weg als Nahversorgungsstandort wurde daraufhin im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 63, 2. Änderung, ausdrücklich abgesehen. Mit Beschluss des Rates vom 15. März 2011 wurde der Nahversorgungsstandort G1. entsprechend der gutachterlichen Empfehlung abgegrenzt.

51

In der Bebauungsplanbegründung werden die Ausführungen aus der Drs. 686 vom 30. Oktober 2007 wiederholt, dass die angemessene Verkaufsfläche des Bereichs G1. Ost ca. 1000 m² betrage sowie konstatiert, dass das vorhandene Flächenpotential den Nahversorgungsbedarf weit überschreite und daher eine langfristige Verringerung des Einzelhandelsangebots erfolgen müsse. Der O. -Markt befinde sich noch in vertretbarer Entfernung zum Nahversorgungsstandort und sei verkehrsgünstig gelegen, während der B. -Markt sich nicht mehr in fußläufiger Entfernung befinde.

52

Weder das Gutachten vom 21. August 2009 noch die Drucksachen 686 und 275 oder die Bebauungsplanbegründung benennen aber im Ergebnis hinreichende städtebauliche Gründe für die Gliederung des festgesetzten Mischgebiets hinsichtlich des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels, so dass die darauf gestützte Entscheidung des Rats nicht durch § 1 Abs. 4 BauNVO legitimiert ist.

53

Sowohl der O. -Markt als auch der B. - bzw. U. -Markt können wegen der räumlichen Distanz nicht mehr dem Nahversorgungszentrum östliche Alte I. Straße (Nahversorgungsstandort G1. Ost) zugerechnet werden. Dies folgt aus dem Umstand, dass - wovon auch der Gutachter Dr. B1. (vgl. S. 6 des Gutachtens vom 21. August 2009) und die Beklagte (vgl. S. 12 der Ratsvorlage Nr. 686 „Festlegung von Standorten für die Nahversorgung“) ausgehen - zwischen dem O. -Markt und dem Nahversorgungszentrum östliche Alte I. Straße (Nahversorgungsstandort G1. Ost) aufgrund der Entfernung von ca. 350 m städtebaulich keine Einheit besteht. Bei allen vorgenannten Einzelhandelsstandorten im Gebiet des Bebauungsplans handelt es sich letztlich um isolierte Standorte, die für sich genommen keinen zentralen Versorgungsbereich bilden können, auch wenn die Betriebe ggfs. über einen weiten Einzugsbereich verfügen und eine beachtliche Versorgungsfunktion erfüllen.

54

Vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 2009 - 4 C 2.08 -, BRS 74 Nr. 97 = juris Rn. 9; OVG NRW, Urteil vom 15. Februar 2012 - 10 D 32/11.NE -, juris Rn. 54.

55

Können aber alle bestehenden Lebensmittelmärkte nicht mehr dem Nahversorgungszentrum zugeordnet werden, besteht auch insoweit keine Rechtfertigung für eine Gliederung innerhalb des Mischgebiets.

56

Soweit in dem Gutachten vom 21. August 2009 (S. 6) von einem funktionalen Zusammenhang zwischen Nahversorgungszentrum und dem O. -Markt die Rede ist, ist damit gemeint, dass der Discounter das Defizit eines fehlenden Lebensmittelmarkts am eigentlichen Nahversorgungszentrum auszugleichen hat. Diese funktionale Ergänzung könnte aber auch durch den B. -Markt erfolgen. Es ist nämlich nicht nachvollziehbar, warum es sich bei dem Standort des O. -Markts um einen integrierten Standort, bei dem nur etwa 200 m entfernt liegenden Standort des B. - und U. -Markts dagegen um einen nicht integrierten Standort handeln soll.

57

Von einem integrierten Standort kann insbesondere dann gesprochen werden, wenn der Nahversorger verbrauchernah angesiedelt ist, also insbesondere auch für nicht-motorisierte Bevölkerungsgruppen gut erreichbar ist.

58

Vgl. Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, April 2007, Rn. 101.

59

Diese Voraussetzung erfüllt aber - wie die Inaugenscheinnahme durch die Berichterstatterin ergeben hat - nicht nur der O. -Markt, sondern in vergleichbarer Art und Weise auch der B. -/U. -Standort. Denn auch dieser Standort ist teilweise von Wohnnutzung umgeben, nämlich der Wohnnutzung südlich des Kurierwegs und an der Nordstraße. Zwar weist das Gutachten vom 21. August 2009 zutreffend darauf hin, der letztgenannte Standort liege nach dem Ursprungsbebauungsplan Nr. 63 in einem festgesetzten Gewerbegebiet. Durch die 2. Änderung ist der entsprechende Bereich beidseits des Kurierwegs aber als Mischgebiet ausgewiesen worden, so dass innerhalb des Teilbereichs 1 des Mischgebiets, in dem (zum wesentlichen Teil) auch B. und U. liegen, nunmehr Wohnbebauung allgemein zulässig ist. Auch wenn sich nördlich von B. und U. im festgesetzten Gewerbegebiet weiterhin eine gewerbliche Nutzung anschließen soll, kann nicht die Rede davon sein, der Wohnnutzung im unmittelbaren Umfeld komme lediglich eine untergeordnete Funktion zu. Darüber hinaus sind trotz der ehemaligen Festsetzung des nördlich gelegenen Gewerbegebietes zwischen den noch existenten und seit langem leerstehenden Industriehallen mehrere Wohnhäuser entstanden. Zwar sind diese sämtlich als Betriebsleiterwohnungen genehmigt, eine gewerbliche Nutzung war jedoch im Ortstermin nur in äußerst geringem Umfang erkennbar. Auch die Bereiche der Zu- und Abfahrtswege vom Markt der Klägerin in südlicher Richtung bis zur Alten I. Straße sind durchweg mit Wohngebäuden, teilweise auch Mehrfamilienhäusern bebaut. Entgegen der im ergänzenden Verfahren eingeholten „Empfehlungen für die Stadt W. zur Steuerung von Einzelhandel im Bebauungsplan Nr. 63/2“ vom 2. April 2013 kann nicht davon ausgegangen werden, der Betrieb der Klägerin und der Getränkehandel stünden eher zufällig neben Wohngebäuden, weil diese Märkte städtebaulich und funktional nicht eingebunden seien, da sich die Parkplätze und der Eingangsbereich nicht zum L.-----weg orientieren. Diese Situation mag Immissionsschutzgründen geschuldet sein, hinsichtlich der fußläufigen Erreichbarkeit für die Wohnbevölkerung südlich der Alten I. Straße besteht jedoch kaum ein Unterschied zwischen dem unmittelbar an der Alten I. Straße gelegenen Standort des O. -Markts und dem nur etwa 200 m entfernten Standort am L.-----weg . Von den östlichen und teilweise auch den westlich gelegenen Wohngebieten ist der Markt der Klägerin sogar fußläufig besser zu erreichen als der O. -Markt. Für die fußläufige Erreichbarkeit kommt es zudem nicht auf die Entfernung zum Nahversorgungsstandort G1. Ost, sondern auf die Erreichbarkeit für die umliegende Bevölkerung an, da eine Zuordnung zum Nahversorgungsstandort G1. Ost nicht zulässig ist.

60

Soweit die Beklagte in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, die Gliederung stütze sich – anders als in der ursprünglichen 2. Änderung des Bebauungsplans – nicht mehr auf die Zuordnung des O. -Marktes zum Nahversorgungsstandort G1. Ost, hat dies jedenfalls keinen Eingang in die Bebauungsplanbegründung gefunden: Auch in dieser wird wiederum die Abgrenzung des Nahversorgungsstandortes unter Einbeziehung des O. -Marktes zur Grundlage gemacht und die Zuordnung des O. -Marktes – und damit der Ausschluss des Einzelhandels im Mischgebiet Teil 1 und 2 – damit begründet, dass der O. -Markt in die Wohnsiedlung integriert sei und das Defizit in Bezug auf die Lebensmittelversorgung durch den O. -Markt, der noch in vertretbarer Entfernung liege, abgedeckt werden könne. Dies entspricht inhaltlich der bisherigen – bereits durch das Oberverwaltungsgericht verworfenen – Argumentation.

61

Auch die weiteren Ausführungen der Beklagten in der mündlichen Verhandlung, der B. -Markt rufe Immissionskonflikte durch die umliegende Wohnbebauung hervor und müsse daher hinter dem O. -Markt zurückstehen, hat in der Begründung und den sonstigen Planunterlagen keinen Niederschlag gefunden.

62

Darüber hinaus trägt auch die Begründung, das Nahversorgungsangebot müsse wegen des Überangebots langfristig verkleinert und Doppelstandorte von Lebensmittelbetrieben sollten vermieden werden, die erfolgte Gliederung nicht. Es ist nämlich auf der Basis der vorstehenden Ausführungen nicht nachvollziehbar, warum dem O. -Markt der Vorrang vor dem Markt der Klägerin eingeräumt werden soll.

63

2. Die Unwirksamkeit der Gliederung des Mischgebietes führt zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans Nr. 63, 2. Änderung.

64

Aus der Unwirksamkeit einzelner Festsetzungen eines Bebauungsplans folgt nur dann keine Gesamtunwirksamkeit des Plans, wenn die übrigen, mit keinen durchgreifenden Mängeln behafteten Festsetzungen für sich betrachtet noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können und die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte.

65

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 18. Februar 2009 - 4 B 54.08 -, BRS 74 Nr. 8 = juris Rn. 5, vom 1. August 2001 - 4 B 23.01 -, BRS 64 Nr. 110 = juris Rn. 4, und vom 25. Februar 1997 - 4 NB 30.96 -, BRS 59 Nr. 51 = juris Rn. 13.

66

Ein solcher Fall der Teilunwirksamkeit liegt hier nicht vor. Das von der Beklagten mit der Gliederung des Mischgebietes verfolgte Ziel einer Einzelhandelssteuerung gehört zu den zentralen Regelungsbereichen des Bebauungsplans. In der Planbegründung vom 15. April 2013 (S. 4) wird die Festigung des Nahversorgungsstandorts G1. ausdrücklich als eines von drei wesentlichen Zielen der Planung genannt. Ein mutmaßlicher Wille des Rates, den Bebauungsplan auch ohne die unwirksame Mischgebietsgliederung zu beschließen, lässt sich daher nicht feststellen.

67

II. Der ursprüngliche Bebauungsplan Nr. 63 aus dem Jahr 1984 ist funktionslos, so dass dieser nicht den Maßstab für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens der Klägerin bilden kann.

68

Eine bauplanerische Festsetzung tritt wegen Funktionslosigkeit außer Kraft, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt und die Erkennbarkeit dieser Tatsache einen Grad erreicht hat, der einem etwa dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nimmt.

69

Vgl. BVerwG, Urteil vom 29. April 1977 - IV C 39.75 -, BVerwGE 54, 5.

70

Entscheidend ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,

71

vgl. Urteil vom 3. Dezember 1998 - 4 CN 3.97 -, DVBl. 1999, 786,

72

ob die jeweilige Festsetzung noch geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB im Geltungsbereich des Bebauungsplanes einen sinnvollen Beitrag zu leisten. Zudem ist zu beachten, dass die Plankonzeption, die einer Festsetzung zugrunde liegt, nicht schon dann sinnlos wird, wenn sie nicht mehr überall im Plangebiet umgesetzt werden kann,

73

vgl. BVerwG, Beschluss vom 6. Juni 1997 - 4 NB 6.97 -, BRS 59 Nr. 54,

74

und es nur auf die Entwicklung seit dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes ankommt, weil die Schutzwürdigkeit des Vertrauens in die Geltung der planerischen Festsetzungen erst verloren gehen kann, wenn sich die bauliche Entwicklung abweichend vom Bebauungsplan vollzieht.

75

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Dezember 2000 - 4 BN 58.00 -, BRS 63 Nr. 54.

76

Gemessen an diesen Maßstäben erweist sich der Ursprungsbebauungsplan Nr. 63 aus dem Jahr 1984 als funktionslos. Dieser setzte für den nunmehr als Gewerbegebiet festgesetzten Bereich ein eingeschränktes Industriegebiet und für den jetzt als Mischgebiet Teil 1 festgesetzten Bereich ein eingeschränktes Gewerbegebiet bzw. ein Gewerbegebiet fest. Das nunmehr festgesetzte Allgemeine Wohngebiet war als Mischgebiet ausgewiesen. Die Situation im Plangebiet stellt sich folgendermaßen dar: Zwischen den ehemaligen Industrieanlagen der Firmen Q1. und T1. sowie neben der T1. halle im ehemaligen Industriegebiet haben sich in den letzten Jahren fünf Gewerbebetriebe angesiedelt, zu denen auch jeweils eine Betriebsinhaberwohnung gehört. Bei den genehmigten Betrieben handelt es sich um einen Betrieb zur Herstellung und Vertrieb von Tonträgern, Textilien, Modeschmuck, Künstlerbetreuung etc., ein Konstruktions- und Ingenieurbüro mit Werkbereich, ein Produktionsgebäude für Verpackungsbetriebe (kein Gewerbe, sondern freischaffend), ein Prüfinstitut für Polymer-Anwendungstechnik und um ein Steuerberatungsbüro mit Archivgebäude. Die tatsächliche Nutzung dieser Gebäude stellt sich aber fast ausschließlich als reine Wohnnutzung dar. Südlich und südöstlich der Q1. -Hallen befinden sich im ehemaligen Gewerbegebiet (und heutigen Mischgebiet Teil 1) der Lebensmitteldiscounter (B. ) der Klägerin, ein Getränkemarkt (U. ), ein Fahrradhandel und ein Dienstleister und Fachhändler für Full-Service für Informationstechnik und Telekommunikation sowie professioneller Beschallungstechnik. Weiter südlich befinden sich im ehemaligen eingeschränkten Gewerbegebiet (und heutigen Mischgebiet Teil 1) Wohngebäude und Garagen. Im Süden des Planbereichs an der Alten I. Str. befindet sich im ehemaligen Mischgebiet und heutigen Mischgebiet Teil 3 ein O. -Markt. Der südöstliche Planbereich (früheres Mischgebiet, heute allgemeines Wohngebiet) ist ausschließlich mit Mehrfamilienhäusern mit fast 100 Wohnungen und einer Arztpraxis bebaut.

77

Die tatsächlichen Verhältnisse lassen eine industrielle Nutzung des festgesetzten Industriegebietes nicht mehr zu, da das Gebiet angesichts der entstandenen Gewerbe und der Wohnbebauung nicht mehr vorwiegend der Unterbringung solcher Gewerbebetriebe dienen kann, die in anderen Baugebieten unzulässig sind. Darüber hinaus widerspricht die Wohnnutzung im ehemaligen Gewerbegebiet dem Gebietscharakter. Auch die im ehemaligen Mischgebiet entstandene ausschließliche Wohnbebauung lässt eine Verwirklichung des Bebauungsplans Nr. 63 unmöglich erscheinen.

78

III. Das Vorhaben ist auf der Grundlage von § 34 Abs. 1 BauGB genehmigungsfähig. Die nähere Umgebung lässt sich keinem der Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung zuordnen (1.), das geplante Vorhaben fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein, da ein entsprechendes großflächiges Vorbild existiert (2.), und ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot nicht ersichtlich ist (3.). Schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB sind nicht zu erwarten (4.).

79

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach dieser Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre (§ 34 Abs. 2 BauGB).

80

1. Nach den Erkenntnissen der in den Behördenakten befindlichen Pläne, der allgemein zugänglichen Luftbildaufnahmen sowie dem bei der Ortsbesichtigung gewonnenen Eindruck der Berichterstatterin, den sie der Kammer vermittelt hat, entspricht die Eigenart der näheren Umgebung keinem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung, insbesondere nicht einem – allein in Betracht kommenden – Mischgebiet nach § 6 BauNVO i.V.m. § 34 Abs. 2 BauGB. Es handelt sich vielmehr um eine Gemengelage, so dass sich die Zulässigkeit des Vorhabens insgesamt nach § 34 Abs. 1 BauGB richtet.

81

Nach der Rechtsprechung ist als "nähere Umgebung" im Sinn von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB der das Baugrundstück umgebende Bereich anzusehen, soweit sich die Ausführung des Vorhabens auf ihn auswirken kann und soweit er seinerseits den bodenrechtlichen Charakter des zur Bebauung vorgesehenen Grundstücks prägt oder doch beeinflusst.

82

Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – IV C 9.77 – BVerwGE 55, 369/380; Beschluss vom 13. Mai 2014 – 4 B 38/13 – BRS 82 Nr. 99.

83

Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich allerdings nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist.

84

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. August 2003 – 4 B 74.03 – juris.

85

Es darf dabei nicht nur diejenige Bebauung als erheblich angesehen werden, die gerade in der unmittelbaren Nachbarschaft überwiegt, sondern es muss auch die Bebauung der weiteren Umgebung des Grundstücks insoweit berücksichtigt werden, als auch sie noch „prägend“ auf dasselbe einwirkt. Wie weit die wechselseitige Prägung – und damit die nähere Umgebung – reicht, ist eine Frage des jeweiligen Einzelfalls.

86

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 21. April 2011 – 2 A 232/10 -, m.w.N., juris.

87

Dabei kann zur näheren Umgebung auch Bebauung in einem benachbarten qualifiziert beplanten Gebiet zählen.

88

Vgl. VG Aachen, Urteil vom 22. Mai 2014 – 5 K 1922/11 –, juris; SaarlOVG, Urt. v. 18.10.2002 – 2 Q 3/02 –, juris; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB § 34 RdNr. 37, unter Hinweis auf das Urteil des BVerwG v. 31. Oktober 1975 – IV C 16.73 –, juris.

89

Von diesen Grundsätzen ausgehend kann die hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung maßgebliche nähere Umgebung wie folgt bestimmt werden: Sie umfasst das nördlich gelegene Areal bis zum X. -E. -Kanal, westlich den Bereich bis zur O1.---straße , in südlicher Richtung bis zur Hauptstraße Alte I. Straße (einschließlich des dort befindlichen O1. marktes) sowie den Bereich um den östlichen Teil des Kurierwegs.

90

Diese so bestimmte nähere Umgebung weist folgende Nutzungen auf: Nördlich des Vorhabengrundstücks befinden sich seit langem leerstehende Industriehallen und ein ebenfalls leerstehendes Verwaltungsgebäude der Firma Q1. , die früher Bergwerksbedarf und Stahlbauteile fertigte. Die Hallen und Gebäude sind starkem Vandalismus ausgesetzt. Nordwestlich schließt sich an das Vorhabengrundstück zunächst ein Getränkehandel an und weiter nordwestlich eine weitere große Halle, die ursprünglich in den 1960er Jahren von der Firma T1. zur Ziegelherstellung und anschließend von der Firma Q1. als Stahl- und Maschinenbauhalle genutzt wurde und nunmehr ebenfalls seit Jahren leersteht. Zwischen der Q1. - und der T1. halle, ebenfalls nordwestlich des Grundstücks der Klägerin, sind fünf Wohnhäuser errichtet worden, die als Betriebsleiterwohnungen genehmigt worden sind, offenbar aber fast ausschließlich betriebsungebundenen Wohnzwecken dienen. Lediglich an einem der Wohnhäuser findet sich ein Hinweis auf eine gewerbliche Tätigkeit (Prüfinstitut für Polymer-Anwendungstechnik). Nördlich der T1. halle hat sich ein Steuerberatungsbüro niedergelassen, wobei auch insoweit augenscheinlich die Wohnnutzung den Haupttzweck des Anwesens ausmacht. Südwestlich des Vorhabengrundstücks befinden sich am L.-----weg Wohngebäude und im weiteren Verlauf an der Alten I. Straße/Ecke L.-----weg der O. -Markt. Das sich unmittelbar anschließende ehemalige Gebäude dieses Marktes steht leer. Südlich des Vorhabengrundstücks schließen sich weitere Wohngebäude und weiter südlich Garagenhöfe für die Mehrfamilienhausbebauung entlang der Alten I. Straße an. In östlicher Richtung am L.-----weg sind ein Fahrradhandel, ferner ein Dienstleister und Fachhändler für Full-Service für Informationstechnik und Telekommunikation sowie Beschallungstechnik ansässig. Im weiteren Verlauf ist der L.-----weg an der südlichen Seite mit Wohnhäusern bebaut, an dessen nördlicher Seite befinden sich neben der dort ansässigen Wohnbebauung ein Weinhandel mit Weinstube, eine Werkstatt zur Aufbereitung von Oldtimern, ein Elektrohandel sowie eine Wäscherei und eine Firma für Beschriftungen.

91

Angesichts der vorstehenden Nutzung der maßgeblichen Umgebung ist – was zwischen den Beteiligten unstreitig ist – von einer Gemengelage auszugehen. Unabhängig von der Frage, ob einzelne gewerbliche Nutzungen wesentlich stören und eine Einordnung als Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO schon deshalb ausscheidet, ist jedenfalls das für ein Mischgebiet erforderliche qualitativ gleichberechtigte und quantitativ gleichrangige Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe nicht ersichtlich, vielmehr dominiert die Wohnnutzung in weiten Teilen der näheren Umgebung. Zudem findet sich mit dem O. -Markt ein großflächiges Einzelhandelsvorhaben (dazu siehe unten 2.) in der näheren Umgebung, das regelmäßig nicht in einem Mischgebiet, sondern nur in einem festgesetzten Sondergebiet nach § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zulässig ist.

92

2. Das Vorhaben der Klägerin fügt sich gemäß § 34 Abs. 1 BauGB in die bestehende Gemengelage ein.

93

Da sich die Nutzungsänderung ohne äußere bauliche Veränderungen vollziehen soll, bestehen hinsichtlich des Einfügens des klägerischen Vorhabens in Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche keinerlei Bedenken.

94

Der mit der geplanten Erweiterung der Verkaufsfläche entstehende großflächige Einzelhandelsbetrieb hält sich auch hinsichtlich seiner Art innerhalb des durch die Umgebungsbebauung gebildeten Rahmens.

95

Bei der Ermittlung des Rahmens ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung grundsätzlich auf die Nutzungstypen abzustellen, die die Baunutzungsverordnung umschreibt. Die in § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO enthaltene besondere Nutzungsart "großflächiger Einzelhandel" ist eine solche typisierte Nutzungsart. Ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO in der näheren Umgebung bereits vorhanden, so hält ein Vorhaben, das die Merkmale dieser Nutzungsart aufweist, ohne Weiteres den Rahmen ein.

96

Vgl. BVerwG, Urteile vom 22. Mai 1987 - 4 C 6.85 und 4 C 7.85 -, BRS 47 Nr. 67, vom 3. April 1987, – 4 C 41.84 –, BRS 47 Nr. 63 und vom 15. Dezember 1994 – 4 C 13/93 –, juris; OVG NRW, Urteil vom 6. November 2008 – 10 A 1512/07 –, juris.

97

Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt, denn in der näheren Umgebung ist ein großflächiger Einzelhandel vorhanden. Der O. -Markt selbst ist (auch ohne den Backshop bzw. die Pizzeria) großflächig.

98

Einzelhandelsbetriebe sind großflächig, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten.

99

Vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 – 4 C 8/05 –, juris.

100

Dabei ist es irrelevant, ob die Beklagte nur einen nicht großflächigen Lebensmittelmarkt hatte genehmigen wollen. Im unbeplanten Innenbereich „plant“ die Realität, nur das tatsächlich Vorhandene setzt – unabhängig von seiner materiellen Legalität, sofern es jedenfalls ersichtlich auf Dauer geduldet ist – die Maßstäbe dafür, ob ein Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig ist.

101

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Februar 2000 - 4 B 1.00 -, BRS 63 Nr. 102; Kuschnerus: Der standortgerechte Einzelhandel, 1. Auflage 2007, Rn. 284.

102

Zwar hat die Beklagte bei der Flächenmessung mittels Lasermessgerät die Verkaufsfläche des O. -Marktes mit 799,80 m² ermittelt, die sich aus der Fläche des Verkaufsraums von 774,647 m² und der Fläche des Windfangs zusammensetzt. Die Beklagte hat jedoch die Fläche des Windfangs (von der Beklagten mit 25,15 m² ermittelt) fehlerhaft berechnet.

103

Zur Verkaufsfläche eines Selbstbedienungs-Fachmarkts gehören zunächst die Flächen, auf denen üblicherweise die Verkäufe abgewickelt werden einschließlich Kassenzone, Gänge, Schaufenster und Stellflächen für Einrichtungsgegenstände sowie innerhalb der Verkaufsräume befindliche und diese miteinander verbindende Treppen und Aufzüge. Dazu sind aber auch diejenigen Flächen zu zählen, die vom Kunden zwar aus betrieblichen und hygienischen Gründen nicht betreten werden dürfen, in denen aber die Ware für ihn sichtbar ausliegt (Käse-, Fleisch- und Wursttheke etc.) und in dem das Personal die Ware zerkleinert, abwiegt und abpackt. Ferner gehören vom Kunden betretbare Flächen dazu, die in städtebaulicher Hinsicht die Attraktivität und Wettbewerbsfähigkeit eines solchen Einzelhandelsbetriebs prägen, wie ein Windfang oder ein Kassenvorraum einschließlich der Flächen zum Einpacken der Ware und Entsorgen des Verpackungsmaterials. Nicht zur Verkaufsfläche gehören Flächen, auf denen für den Kunden nicht sichtbar die handwerkliche und sonstige Vorbereitung (Portionierung etc.) erfolgt, sowie die (reinen) Lagerflächen.

104

Vgl. BVerwG, Urteil vom 27. April 1990 – 4 C 36/87 –, juris; Urteil vom 24. November 2005 - 4 C 10.04 - a.a.O.

105

Unter Beachtung dieser Maßstäbe gilt Folgendes:

106

Bei der Berechnung der Fläche des Windfangs hat die Beklagte zu Recht den Türöffnungsbereich der Eingangstür zum Windfang abgezogen, diesen allerdings fehlerhaft berechnet. Der vorgenommene Abzug von 3,415 m x 0,075 m (= 0,256 m²) stellt – wie die Ortsbesichtigung ergeben hat – die Ausladung der automatischen Schiebe-Tür in geöffnetem Zustand dar. Zwar kann der Bereich der Türöffnung, die von der Schiebetür in geöffnetem Zustand belegt wird, nicht betreten werden. Jedoch kann nicht noch zusätzlich die Breite der Tür in geschlossenem Zustand abgezogen werden, da sonst ein doppelter Abzug dieser Fläche erfolgen würde. Demzufolge ist die Hälfte des vorgenommenen Abzuges wieder hinzuzurechnen, mithin 0,128 m².

107

Weiterhin ist die Fläche für die Fensterlaibung im Windfang rechts der Eingangstür (in geöffnetem Zustand) der Verkaufsfläche hinzuzusetzen, die bei der Berechnung von der Beklagten fehlerhaft nicht berücksichtigt wurde. Es handelt sich insoweit um eine raumhohe Fensterfläche mit einer Breite von 1,20 m und einer Tiefe von 0,114 m (= 0,1368 m²), die nach allgemeinen Grundsätzen zur Verkaufsfläche gehört.

108

Auch der aus der Wandöffnung herausragende Pfandautomat ist unberücksichtigt geblieben, soweit er in den Raum hineinreicht (60 cm x 10 cm = 0,06 m²). Diese Fläche ist jedoch – wie die sonstige Fläche zum Entsorgen des Verpackungsmaterials – geeignet, den Verkaufsvorgang bei typisierender Betrachtung zu fördern. Vorrichtungen zur Rückgabe von Pfandflaschen sind für den Geschäftsbetrieb unabdingbar, da die Betreiberin nur so den Anforderungen der Verpackungsverordnung genügen kann. Ohne diese dürfte sie wesentliche Teile des Getränkesortiments nicht verkaufen. Der Pfandautomat prägt damit in städtebaulicher Hinsicht die Attraktivität und die Wettbewerbsfähigkeit des Lebensmittelmarktes mit.

109

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 01. Juli 2009 – 10 A 2350/07 –, BRS 74 Nr. 98, bzgl. Pfandraum.

110

Im Übrigen rechnen auch die Türnischen der Türen im Verkaufsraum und im Windfang nach allgemeinen Grundsätzen zur Verkaufsfläche, da es sich um Flächen handelt, die von den Kunden betreten werden können.

111

Von der so ermittelten Verkaufsfläche von mindestens – ohne die Türnischen – 800,1248 m² (ausgehend von der Berechnung der Beklagten: 799,80 m² zuzüglich Türbereich Windfang 0,128 m², raumhohe Fensterlaibung Windfang 0,1368 m² und Pfandautomat 0,06 m²) sind entgegen der Auffassung der Beklagten weder die Flächen in den unzugänglichen Eckbereichen des Verkaufsraums (durch das Aneinanderstellen der Regale, teils als Abkastung) noch die hinter den Kühlregalen verbleibende Fläche (für Kühltechnik, Installation, Luftraum zur Entlüftung o.ä.) oder die von dem sich im Verkaufsraum befindlichen Backautomat eingenommene Fläche abzuziehen. Zu der Verkaufsfläche zählen u.a. auch Standflächen für Einrichtungsgegenstände wie Tresen, Kassen, Regale und Schränke, Treppen und Schaufenster. Nicht zur Verkaufsfläche zählen nur die (reinen) Lagerflächen sowie diejenigen Flächen, auf denen für den Kunden nicht sichtbar die handwerkliche und sonstige Vorbereitung erfolgt. Die Abtrennung der Ecken ist jedoch weder Lagerfläche noch erfolgt dort irgendeine nicht sichtbare Vorbereitungshandlung für den Verkauf. Die Nichtnutzbarkeit dieser Flächen ergibt sich vielmehr zwangsläufig aus der Anordnung der Verkaufsregale über Eck. Die Anordnung der Regale ist aber beliebig und veränderbar, so dass die Ecken theoretisch nutzbar und für Kunden zugänglich sind. Auch die Bereiche hinter den Kühlregalen, die technische Vorrichtungen aufnehmen oder die erforderliche Lüftung gewährleisten, sind nicht von der Verkaufsfläche abzuziehen. Auch insoweit ist der Wandabstand der Präsentation der Kühlwaren immanent und ebenso Teil der Verkaufsfläche wie die Dicke der Seiten- und Rück- sowie Zwischenwände. All diese baulichen oder technischen Konstruktionen sind Voraussetzung für die Zulässigkeit des Verkaufs von zu kühlender Ware. Der Backautomat ist zwar nicht zur Bedienung für die Kunden vorgesehen, er steht aber mitten im Verkaufsraum und ist von den Kunden einsehbar. Insofern ist der Backautomat mit einem Tresen oder einem Schaufenster vergleichbar, auch wenn er dem Herstellungsprozess der Backwaren dient.

112

Die damit gegebene Großflächigkeit des O. -Marktes hat zur Folge, dass dieser Einzelhandelsbetrieb als maßstabsbildend in die Beurteilung nach § 34 Abs. 1 BauGB einbezogen werden muss. Denn auch eine formell oder materiell illegal ausgeübte Nutzung kann die Umgebungsbebauung prägen, solange die zuständigen Behörden sie dulden oder dulden müssen.

113

Vgl. Beschluss des BVerwG vom 11. Februar 2000 - 4 B 1.00 -, BRS 63 Nr. 102.

114

Dies ist vorliegend der Fall. Zwar hat die Beklagte im gerichtlichen Verfahren mitgeteilt, sie habe keine Genehmigung für einen großflächigen (O. -)Markt erteilen wollen, werde auch zukünftig keine Genehmigung für einen großflächigen Markt erteilen und habe sich angesichts der genehmigten Nutzung als Pizzeria in dem Gebäude des O. -Marktes auch nicht mit dem Vorhandensein eines großflächigen Marktes abgefunden. Sie hat aber – trotz Nachfrage in der mündlichen Verhandlung, ob sie in Bezug auf den O. -Markt eine Erklärung abgeben wolle – nicht erklärt, dass sie nunmehr gegen die Großflächigkeit des O. -Marktes einschreiten werde.

115

3. Weitere bauplanungsrechtliche Hindernisse für das klägerische Vorhaben bestehen nicht. Insbesondere ist ein Verstoß gegen das im Begriff des „Einfügens“ enthaltene Rücksichtnahmegebot durch den vom Vorhaben der Klägerin verursachten Lärm nicht ersichtlich.

116

Das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot knüpft an den Begriff der schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne von § 3 Abs. 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes an. Für die Beurteilung, ob Lärmimmissionen, die von einer gewerblichen Anlage ausgehen, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen bewirken, ist die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) einschlägig und zwar unabhängig davon, ob die Anlage einer Genehmigung nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz bedarf oder nicht.

117

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 18. November 2002 - 7 A 2127/00 -, BRS 65 Nr. 182.

118

Es ist im Genehmigungsverfahren Sache des Bauherrn, den Nachweis zu erbringen, dass sein Vorhaben den Vorgaben der TA Lärm entspricht. Vor Erteilung einer Baugenehmigung – bzw. eines Vorbescheides, wenn dieser diese Fragestellung umfasst – muss prognostisch ermittelt werden, ob die einzuhaltenden Werte an den maßgeblichen Immissionsorten voraussichtlich eingehalten werden können.

119

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 22. Januar 2015 - 8 B 1221/14 -, juris und vom 26. Februar 2003 - 7 B 2434/02 -, BRS 66 Nr. 176.

120

Ausweislich des Lärmschutzgutachtens bei Errichtung des Marktes aus dem Jahr 2000 beträgt der Beurteilungspegel 54,4 dB(A) an einem Immissionspunkt innerhalb der Wohnbebauung an der Alten I. Straße. Hiervon ausgehend ist nicht zu erwarten, dass künftig durch die vergrößerte Verkaufsfläche ohne bauliche Veränderungen die maßgeblichen Immissionsrichtwerte in der umliegenden Wohnbebauung überschritten werden.

121

Nach den Prognosen der Klägerin ist schon nicht mit einer signifikant erhöhten Kundenzahl zu rechnen, da die Erweiterung für die Kunden kaum wahrnehmbar sein dürfte und sich das Warenangebot nicht verändern wird. Auch ist zu berücksichtigen, dass sich seit der Ursprungsgenehmigung im Jahr 2010 die Öffnungszeiten des Marktes der Klägerin deutlich ausgeweitet haben, so dass sich der Kundenverkehr nunmehr auf einen deutlich größeren Zeitraum erstreckt.

122

Darüber hinaus können die Anwohner der umliegenden Wohnbebauung nicht das Lärmschutzniveau eines Allgemeinen Wohngebietes geltend machen. Die Wohnbebauung ist nämlich – wie vorstehend festgestellt – Teil einer Gemengelage im Sinne von Nr. 6.7 Abs. 1 Satz 1 TA Lärm, so dass sich die einschlägigen Lärmschutzanforderungen nach dieser Bestimmung durch die Bildung eines Zwischenwertes bemessen.

123

Gemäß Nr. 6.7 Abs. 1 Satz 1 TA Lärm liegt eine Gemengelage vor, wenn gewerblich, industriell oder hinsichtlich ihrer Geräuschauswirkungen vergleichbar genutzte und zum Wohnen dienende Gebiete - als vorhandenes Nebeneinander konfliktträchtiger Nutzungen - aneinandergrenzen. Das Aneinandergrenzen der Gebiete muss nicht unmittelbar sein. Unter "Gebieten" im Sinne der Nr. 6.7 Abs. 1 Satz 1 TA Lärm sind nicht nur "Baugebiete" zu verstehen, sondern je nach Lage des Einzelfalls auch einzelne Grundstücke. Von einer Gemengelage ist insgesamt bezogen auf denjenigen gesamten räumlichen Bereich zu sprechen, in dem die Nutzung des einen Gebiets noch prägend auf das andere Gebiet einwirkt.

124

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 21. Dezember 2010 - 7 B 4.10 -, NVwZ 2011, 433 = juris Rn. 32 (zu Geruchsimmissionen), vom 6. Februar 2003 - 4 BN 5.03 -, juris Rn. 8, vom 28. September 1993 - 4 B 151.93 -, BRS 55 Nr. 165 = juris Rn. 12, sowie (grundlegend) Urteil vom 12. Dezember 1975 - IV C 71.73 -, BVerwGE 50, 49 = BRS 29 Nr. 135 = juris Rn. 23; OVG NRW, Beschluss vom 12. Februar 2013 - 2 B 1336/12 -, juris.

125

Nach Nr. 6.7 Abs. 2 Sätze 1 und 2 TA Lärm ist für die Höhe des Zwischenwerts nach Nr. 6.7 Abs. 1 TA Lärm die konkrete Schutzwürdigkeit des betroffenen Gebiets maßgeblich. Wesentliche Kriterien sind die Prägung des Einwirkungsgebiets durch den Umfang der Wohnbebauung einerseits und durch Gewerbe- und Industriebetriebe andererseits, die Ortsüblichkeit eines Geräuschs und die Frage, welche der unverträglichen Nutzungen zuerst verwirklicht wurde. Der Zwischenwert ist der Sache nach nicht das arithmetische Mittel zweier Richtwerte (benachbarter Baugebiete), vielmehr handelt es sich um einen "Richtwert" für die Bestimmung der Zumutbarkeit anhand der Umstände des Einzelfalls. Dabei ist insbesondere die zeitliche Priorität der entgegenstehenden Nutzungen von Bedeutung. Ob der emittierende Betrieb an das dem Wohnen dienende Gebiet herangerückt ist oder ob sich das zum Wohnen dienende Gebiet - umgekehrt - in Richtung auf den emittierenden Betrieb ausgeweitet hat, beurteilt sich wiederum nach tatsächlichen, von der Würdigung konkreter Begebenheiten des Einzelfalls abhängender Faktoren.

126

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 21. Dezember 2010 - 7 B 4.10 -, NVwZ 2011, 433 = juris, Beschlüsse vom 12. September 2007 - 7 B 24.07 -, juris und vom 28. September 1993 - 4 B 151.93 -, a.a.O.; OVG NRW, Beschluss vom 12. Februar 2013 - 2 B 1336/12 -, a.a.O.

127

Nach diesen Kriterien ist die Schutzwürdigkeit der Wohnnutzung im vorliegenden Fall erheblich herabgesetzt. Das Einwirkungsgebiet ist in besonderem Maße durch die Ausdehnung und Intensität der gewerblichen Nutzung durch die vorhandenen Einzelhandelsunternehmen geprägt. Es besteht seit langem ein Nebeneinander zwischen Wohnbebauung und der nördlich angrenzenden gewerblichen und vormals industriellen Nutzung mit der Folge, dass sich keine der beiden Seiten strikt auf die alleinige Maßgeblichkeit der für ihre jeweilige Gebietskategorie einschlägigen Immissionsrichtwerte berufen kann. Die Wohnbebauung in der Umgebung des Vorhabens der Klägerin ist in erheblicher Weise durch die benachbarte gewerbliche Nutzung vorbelastet.

128

Dementsprechend können die umliegenden Wohngebäude nur den Schutzanspruch eines Mischgebietes (60 dB(A)) geltend machen. Selbst eine – vorliegend völlig unrealistische – Verdoppelung der Verkehrsstärke würde nur zu einer Erhöhung des Mittelungspegels um 3 dB (A) führen,

129

vgl. u.a. BVerwG, Urteil vom 13. März 2008 – 3 C 18/07 –, BVerwGE 130, 383,

130

so dass selbst in diesem Fall der Richtwert von 60 dB(A) nicht überschritten werden würde.

131

4. Anhaltspunkte für schädliche Auswirkungen des Vorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

132

Schädliche Auswirkungen in diesem Sinne sind erst dann anzunehmen, wenn es die Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche so nachhaltig stört, dass sie ihren Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr substantiell wahrnehmen können. Als Maßstab zur Feststellung schädlicher Auswirkungen darf der zu erwartende Kaufkraftabfluss herangezogen werden.

133

Vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Oktober 2007 – 4 C 7/07 –, BVerwGE 129, 307, Beschluss vom 12. Januar 2012 – 4 B 39/11 –, BRS 79 Nr. 108.

134

Der prognostizierte Kaufkraftabfluss für den zentralen Versorgungsbereich ist vorliegend nur marginal. Nach dem von der Klägerin vorgelegten Gutachten der C1. Handelsberatung kann realistischerweise eine Umsatzsteigerung um ca. 8,5 % bzw. 0,6 Mio. Euro und ein Kaufkraftabfluss im zentralen Versorgungsbereich G1. von 0,3 Mio Euro, mithin 2-3 % des dort erzielten Umsatzes erwartet werden. Soweit die Beklagte in der mündlichen Verhandlung eine vermeintliche Widersprüchlichkeit des Vortrags der Klägerin gerügt hat, indem diese einerseits angebe, die Erweiterung diene vorwiegend der Verbesserung der Einkaufs- und Arbeitsbedingungen für Kunden und Mitarbeiter sowie der Optimierung der logistischen Abläufe des Betriebes, andererseits aber im Rahmen des Vortrags zur hilfsweise erhobenen Fortsetzungsfeststellungsklage einen jährlichen Schaden von 20.000,- € beziffere, ist eine solche nicht festzustellen: Selbstverständlich verspricht sich die Klägerin von der Erweiterungsmaßnahme (auch) einen finanziellen Gewinn. Auch der Einwand der Beklagten, die Klägerin habe in dem Parallelverfahren 28 K 6340/14 andere Umsatzverteilungen und Gewinnerwartungen vorgetragen, greift nicht, da dieses Verfahren einen gänzlich anderen Standort betrifft, dessen Umsatzerwartungen von denen der streitgegenständlichen Filiale naturgemäß abweichen. Im Übrigen ist die Beklagte dem nachvollziehbaren Gutachten der C1. Handelsberatung inhaltlich nicht entgegengetreten.

135

Schließlich steht auch eine ggf. bestehende Planungspflicht der Beklagten dem Genehmigungsanspruch der Klägerin nicht entgegen. Auch sofern eine solche anzunehmen wäre, genießt diese keinen Vorrang vor dem Genehmigungsanspruch aus § 34 BauGB. Das von der Beklagten für ihre Argumentation angeführte Urteil des VG Stuttgart vom 15. März 2016 - 10 K 1251/13 – (juris) betraf einen Fall, in dem die Gemeinde sich ungeachtet einer bestehenden Planungspflicht in rechtswidriger Weise dagegen entschieden hatte zu planen und der dortigen Klägerin so in Anwendung des § 34 BauGB eine baurechtliche Position eröffnet hatte. So liegt die Sache hier nicht. Vielmehr handelt es sich um eine fehlgeschlagene Planung, mit der die Beklagte die Ansiedlung und Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben hat unterbinden wollen. In diesem Fall muss die Gemeinde die von ihr unerwünschten Konsequenzen aus der Unwirksamkeit ihres Bebauungsplans tragen. Sie kann die befürchtete künftige weitere Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben durch eine erneute Bauleitplanung und entsprechende baurechtliche Instrumentarien verhindern.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 709 ZPO.