Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-03-05, Aktenzeichen 1 S 79/07
ECLI:DE:LGK:2009:0305.1S79.07.00

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 13.2.2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln – 221 C 277/06 – abgeändert und der Beklagte verurteilt, an die Klägerin 997,02 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.11.2006 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

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Tatbestand

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Nach beendetem Mietverhältnis hat die Klägerin als ehemalige Mieterin ihren Anspruch auf Herausgabe einer Bürgschaftsurkunde geltend gemacht und nachdem der Beklagte die Bürgschaft in Anspruch genommen hat, verfolgt die Klägerin ihren Zahlungsanspruch in Höhe von 997,02 €. Der Beklagte hat die Zahlung aus der Bürgschaft auf Betriebskostensalden für die Jahre 2003 und 2004 verrechnet, so dass zu Gunsten der Klägerin ein Saldo nicht mehr zur Verfügung stand.

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Die Klägerin hat demgegenüber die Betriebskostenabrechnungen als nicht wirksam angesehen und formelle Mängel gerügt und die Auffassung vertreten, ihr hätten die angeforderten Kopien bestimmter Betriebskostenpositionen übersandt werden müssen, um die sie gegen Kostenerstattung gebeten habe. Auch wiesen nach Darstellung der Klägerin die Betriebskostenabrechnungen inhaltliche Mängel auf.

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Die Klägerin hat beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an sie 997,02 EURO zu zahlen nebst

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Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basis-

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Zinssatz seit dem 16.11.2006.

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Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Beklagte sei berechtigt gewesen, die Bürgschaft in Anspruch zu nehmen. Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Überlassung von Kopien einzelner benannter Belege gehabt, auch wenn sie nach Beendigung des Mietverhältnisses sich nach O in Hessen und studienbedingt nach Z begeben habe. Das Recht auf Einsichtnahme habe auch durch einen fachkundigen Dritten ausgeübt werden können.

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Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin, die ihren erstinstanzlichen Sachvortrag wiederholt und neben den Angriffen auf Einzelpositionen die Auffassung vertritt, der Klägerin sei es unzumutbar gewesen, wegen der Einsichtnahme in die Belege eine Fahrstrecke von etwa 200 Kilometern in Kauf zu nehmen.

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Die Klägerin beantragt,

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das am 13. Februar 2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts – 221 C

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227/06 – abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin

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997,02 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über

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dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.11.2006.

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Der Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Er verteidigt das angefochtene Urteil und vertritt die Auffassung, die Klägerin müsse sich im Hinblick auf die Überprüfung der Betriebskostenabrechnungen auf die Einsichtnahme in die Belege am Ort deren Aufbewahrung verweisen lassen.

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Entscheidungsgründe

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Die Berufung der Klägerin gegen das im Tenor näher bezeichnete Urteil des Amtsgerichts ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden und in der Sache in vollem Umfang erfolgreich. Aus der Sicherungsabrede steht der Klägerin der mit der Klage verfolgte und mit der Berufung weiterverfolgte Zahlungsanspruch zu, dessen Höhe zwischen den Parteien nicht streitig ist. Dem Beklagten steht demgegenüber kein fälliger Anspruch auf Ausgleich der Betriebskostensalden für die Jahre 2003 und 2004 zu, nachdem sich die Klägerin zu Recht darauf berufen hat, die Hausverwaltung des Beklagten habe ihr die geforderten Belegkopien trotz Angebots einer Ausgleichszahlung für den damit verbundenen Verwaltungsaufwand nicht überlassen.

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Grundsätzlich kann dem Mieter gegenüber einer Nachforderung des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB zustehen, solange ihm der Vermieter keine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht

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( BGH, Urteil vom 8.3.2006 – VIII ZR 78/05 – NJW 2006, 1419, 1421 ). Gemäß § 259 BGB hat der zur Rechenschaft Verpflichtete dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltene Rechnung mitzuteilen und Belege vorzulegen, soweit diese erteilt zu werden pflegen. Einen Anspruch auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege sieht das Gesetz für den Bereich des preisfreien Wohnraums nicht vor. Eine analoge Anwendung des § 29 Abs. 2 NMVO kommt mangels Vorliegens einer Regelungslücke nicht in Betracht. Unter Berücksichtigung der jeweiligen berechtigten Interessen der Vertragsparteien genügt es zur Begründung eines Anspruchs des Mieters auf Übersendung von Kopien grundsätzlich nicht, dass sich der Mieter zur Zahlung der mit der Anfertigung der Kopien verbundenen Kosten bereit erklärt. Dem Interesse des Mieters an einer sachgerechten Überprüfung wird regelmäßig durch eine Einsichtnahme in die Belege am Ort deren Aufbewahrung Rechnung getragen. Dabei kann sich der Mieter regelmäßig auch fachkundiger Hilfe bedienen, insbesondere auch der Hilfe eines Rechtsanwalts.

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Anders ist indessen der Fall zu beurteilen, wenn die Einsichtnahme in die Belege für den Mieter unzumutbar ist, wenn also aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben der Mieter nicht auf die Einsichtnahme in die Belege an deren Aufbewahrungsort verwiesen werden kann, § 242 BGB. Ein derartiger Fall kann gegeben sein, wenn dem Mieter unzumutbar ist, in die Räume des Vermieters zurückzukehren, etwa wenn erhebliche Zerwürfnisse zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt haben oder aber handgreifliche Auseinandersetzungen zu befürchten sind. Auch kann ein Fall der Unzumutbarkeit einer Einsichtnahme am Ort der Aufbewahrung der Belege gegeben sein, wenn der Verweis auf das Einsichtsrecht zu einer faktischen Vereitelung des Einsichtsrechts und der Prüfung der Abrechnung führt. So liegt der Fall hier. Die Kammer tritt dem Amtsgericht darin bei, dass das Bestreiten des Aufenthaltsortes der Klägerin in O und Z unsubstantiiert geblieben ist, nachdem die Hausverwaltung des Beklagten die Betriebskostenabrechnungen an die Anschrift in O übersandt hat. Die Klägerin hat studienbedingt ihren Aufenthaltsort gewechselt und hätte allenfalls durch beauftragte Dritte ihr Einsichtsrecht wahrnehmen können. Wollte die Klägerin selbst das Einsichtsrecht ausüben, hätte die Kammer keine Bedenken, die Bewältigung einer Fahrstrecke von ca. 200 Kilometern zwecks Ausübung eines Einsichtsrechts in die Belege als unzumutbar zu bewerten. Die Ausübung des Einsichtsrechts durch bevollmächtigte Dritte ist praktisch ausgeschlossen; Rechtsanwälte sind zur Ausübung dieses Rechts regelmäßig nicht bereit, es sei denn gegen den Abschluss einer Honorarvereinbarung, was aber im vorliegenden Fall angesichts des Studiums der Klägerin nicht in Betracht zu ziehen ist. Insoweit stehen wirtschaftliche Erwägungen einer Honorarvereinbarung entgegen, so dass allenfalls zu fragen wäre, ob der Mieterbund zur Einsichtnahme in die Belege willens und bereit ist. Im vorliegenden Fall ist allerdings klargelegt worden, dass sich der Mieterbund außerstande sieht, ein derartiges Recht zu Gunsten der Mieterin wahrzunehmen, so dass im Ergebnis der Verweis des Vermieters auf das Einsichtsrecht zu einer Vereitelung der Überprüfungsmöglichkeit der Betriebskostenabrechnungen führt mit der Folge, dass unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben die Klägerin nicht mit Erfolg auf das Recht zur Einsichtnahme verwiesen werden kann.

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Der Vermieter wird in diesem Fall nicht benachteiligt. Ein Teil seines Verwaltungsaufwandes wird durch die Gebühr für die Fertigung der Kopien abgegolten. Im übrigen muss der Vermieter oder seine Hausverwaltung ohnehin zwecks Anfertigung einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung die Belege zusammenstellen, so dass die wesentlich Arbeit des Vermieters bei der Fertigung von Kopien bereits vollzogen ist.

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Auf die Berufung der Klägerin hin war das angefochtene Urteil abzuändern und antragsgemäß die Klage zuzusprechen.

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Die Entscheidung über die Zinsen beruht auf § 288 BGB.

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Die Kostenentscheidung basiert auf § 91 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Ziffer 10 ZPO.

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Streitwert für das Berufungsverfahren: 997,02 €

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Die Kammer hat die Revision zugelassen, weil eine Rechtsfrage grundsätzlicher Art zur Entscheidung anstand. Dabei ist namentlich die Frage zu klären, unter welchen Voraussetzungen eine Zumutbarkeit oder Unzumutbarkeit des Verweises eines Vermieters auf das Einsichtsrecht im Hinblick auf die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Belege angenommen werden kann.