Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2003-03-12, Aktenzeichen 3 Wx 377/02
ECLI:DE:OLGD:2003:0312.3WX377.02.00

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1. bis 3. tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Sie habe ferner die den übrigen Beteiligten im dritten Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Wert des Beschwerdegegenstandes: bis 7.000 EUR.

1

G r ü n d e :

2

I.

3

Die o.a. Wohnungseigentumsanlage umfasst verschiedene
Teileigentumseinheiten und zahlreiche Wohnungen. Die Beteiligten zu
1. bis 3. sind Eigentümer des "C...-Hotels" mit einem
Miteigentumsanteil von 1.941/10.000 und des Restaurants "B..." mit
Miteigentumsanteilen von 227/10.000.

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In der Versammlung vom 02.07.2001 haben die Wohnungseigentümer
mit Mehrheit die Jahresabrechnung 2000 und den Wirtschaftsplan 2001
genehmigt.

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Die Beteiligten zu 1. bis 3. haben diese zu TOP 5.1 und TOP 7.1
gefassten Beschlüsse angefochten. Sie haben beanstandet, dass die
Hausmeisterkosten nach Miteigentums-Anteilen umgelegt worden sind,
obwohl der Hausmeister für sie Arbeiten nur bezüglich der
Tiefgarage erbringe. Ferner seien Reparaturkosten für 18
Velux-Dachfenster zu Unrecht allen Wohnungseigentümern angelastet
worden, obwohl sie nach der Teilungserklärung nur von den
jeweiligen Sondereigentümern der betreffenden Wohnungen zu tragen
seien.

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Sie haben beim Amtsgericht beantragt,

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1. die von der Antragsgegnerin am
02.07.2001 zu Punkt 5.1 (Genehmigung der Jahresabrechnung) sowie
Punkt 7.1 (Genehmigung des Wirtschaftsplanes für das Jahr 2001)
gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären;

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2. die Antragsgegnerin zu
verpflichten,

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a) bei der Erstellung der
Jahresabrechnung 2000 sowie künftigen Abrechnungen sowie der
Erstellung des Wirtschaftsplanes für das Jahr 2001 sowie künftigen
Wirtschaftsplänen die Kosten für den Hausmeister getrennt danach zu
erfassen und umzulegen, soweit sich dessen Tätigkeit auf solche
beziehen, die alleine einzelne oder mehrere
Sondereigentumseinheiten einerseits betreffen und andererseits das
Gemeinschaftseigentum,

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b) bei der Position "Kleinreparaturen"
in der Jahresabrechnung 2000 die in der Unterposition "Umb.
K.../Veluxfenster" insgesamt auf die Gemeinschaft umgelegten Kosten
von DM 22.925,95 um die darin enthaltenen Kosten der jeweiligen
Fensterverglasung zu bereinigen und diese alleine auf die jeweils
betroffenen Sondereigentümer umzulegen.

11

In der Teilungserklärung vom 13.12.1988 ist bezüglich der
Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums
in § 9 u.a. bestimmt:

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Die Lasten des gemeinschaftlichen
Eigentums und die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, der
Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs trägt die
Miteigentümergemeinschaft mit Ausnahme: ...

13

b) der Kosten für die Instandhaltung
und Instandsetzung von folgenden Teilen des Gemeinschaftseigentums,
die räumlich zum Sondereigentum gehören: Fensterscheiben in
Außenfenstern oder Außentüren ... . Diese Kosten hat der jeweilige
Wohnungs- oder Teileigentümer, zu dessen Sphäre diese Bestandteile
gehören, zusätzlich zu den Lasten und Kosten seines Sondereigentums
zu tragen.

14

2. Zu den Gemeinschaftskosten gehören
insbesondere: ...

15

Hausmeistervergütung.

16

In § 11 der Gemeinschaftsordnung ist bestimmt, dass die
Miteigentümer über alle gemeinschaftlichen Angelegenheiten
Vereinbarungen treffen können, soweit das Gesetz dies zulasse. Dies
gelte insbesondere für die Lastentragung, bauliche Änderung und die
Verwaltung. Solche Vereinbarungen erforderten Einstimmigkeit.

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Das Amtsgericht hat die Anträge der Beteiligten zu 1. bis 3.
zurückgewiesen.

18

Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. bis 3. ist beim
Landgericht ohne Erfolg geblieben.

19

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten
zu 1. bis 3. ihr Begehren weiter. Sie wiederholen ihr früheres
Vorbringen und weisen insbesondere darauf hin, bei der Aufstellung
der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung sei die
Aufteilung des Gesamtkomplexes in verschiedene - autonome -
Einheiten, nämlich Wohnen (W), Hotel (H), Ladenlokale (L) und
Tiefgarage gewollt gewesen, d.h. es sollten trennbare
Abrechnungseinheiten geschaffen werden. Lediglich über die
gemeinsame Tiefgarage und einige technische Einrichtungen bestehe
eine Verbindung der einzelnen Einheiten. Insoweit habe das
Landgericht die Teilungserklärung nicht richtig ausgelegt.

20

Die Beteiligten zu 2. sind dem Rechtsmittel entgegen
getreten.

21

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt
verwiesen.

22

II.

23

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige
sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg, denn
die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung
gesetzlicher Vorschriften im Sinne des § 27 FGG.

24

1. Das Landgericht hat ausgeführt, die Jahresabrechnung (Gesamt-
und Einzelabrechnung 2000 enthalte bei der Verteilung der Kosten
für den Hausmeister und die Erneuerung der 18 Velux-Fenster keinen
Fehler.

25

Die Dachfenster gehörten als Teil der Dachfläche zum
Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für ihre Erneuerung seien deshalb
gemäß § 9 der Teilungserklärung von allen Wohnungseigentümern zu
tragen, denn diese Bestimmung der Teilungserklärung nehme bezüglich
der Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster nur die
Fensterscheiben von der Kostenpflicht aller Wohnungseigentümer
aus.

26

Auch die Hausmeisterkosten fielen nach der Bestimmung der
Teilungserklärung eindeutig der Gemeinschaft zur Last. Eine
Aufteilung der Kosten nach Blöcken oder Nutzungsberechtigten sei
dabei nicht vorgesehen.

27

2. Diese Erwägungen des Landgerichts weisen keinen Rechtsfehler
auf. Das Landgericht ist -ebenso wie das Amtsgericht - zutreffend
davon ausgegangen, dass nach den maßgeblichen Bestimmungen der
Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung die Kosten für die
Erneuerung der 18 Dachfenster und die Hausmeisterkosten als
Gemeinschaftskosten nach dem vorgesehenen Verteilungsschlüssel von
allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft getragen werden
müssen.

28

Die als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch
eingetragenen Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung unterliegen wie
alle Grundbucheintragungen der selbständigen Auslegung durch das
Rechtsbeschwerdegericht. Dabei ist auf Wortlaut und Sinn
abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als
nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt (vgl. BGHZ 59, 205,
209; 92, 18, 19).

29

Das Grundbuch soll nach Sinn und Zweck allen am Rechtsverkehr
Beteiligten (z.B. gutgläubigen Erwerbern, möglichen
Rechtsnachfolgern, Gläubigern usw.) über die dingliche Rechtslage
eindeutig Aufschluss geben. Aus diesem Grund unterliegen
Eintragungen in das Grundbuch besonderen Anforderungen an
Bestimmtheit und Klarheit. Dies gilt insbesondere bei Bestimmungen
der Teilungserklärung, die einem Sondernachfolger Pflichten und
Belastungen auferlegen (BGHZ 88, 302, 306). Darauf, was der
Verfasser der Teilungserklärung mit der Bestimmung erreichen
wollte, kommt es nicht an (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1986, 1336).

30

Hier sind nach § 1 der Teilungserklärung die 18 Dachfenster als
Teil des Daches gemeinschaftliches Eigentum. Bezüglich der Kosten
des Gemeinschaftseigentums und der Kosten der Instandhaltung und
-setzung dieses Eigentums bestimmt die Teilungserklärung in § 9
zunächst eindeutig, dass diese von der Eigentümergemeinschaft zu
tragen sind. Unter die in § 9 genannten Ausnahmen von diesem
Grundsatz fällt die Erneuerung der Dachfenster nicht. Soweit die
Kosten für die Instandhaltung und -setzung bestimmter Teile des
Gemeinschaftseigentums, die räumlich zum Sondereigentum gehören,
von den jeweiligen Sondereigentümern zu tragen sind und dabei auch
die Fensterscheiben in Außenfenstern genannt sind, ist diese
Bestimmung der Teilungserklärung nicht dahin auszulegen, dass auch
der "Austausch" eines Außenfensters - weil damit auch die
Fensterscheiben "erneuert" werden - nicht von der Gemeinschaft zu
tragen ist.

31

Die Hausmeistervergütung ist in § 9 Abs. 2 der Teilungserklärung
ebenfalls ausdrücklich als zu den Gemeinschaftskosten gehörend
aufgeführt. Eine andere Verteilung dieser Kosten auf die Eigentümer
als in § 9 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung vorgesehen, z.B. nach
dem Umfang der "Inanspruchnahme" des Hausmeisters oder der von
diesem "für" die einzelnen Eigentümer erbrachten Leistungen, kann
der Gemeinschaftsordnung nicht entnommen werden. Wäre insoweit ein
anderer Verteilungsschlüssel beabsichtigt gewesen, hätte es nahe
gelegen, in die Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Bestimmung
aufzunehmen.

32

Es mag sein, dass das als Anlage zum Betreuungsvertrag zwischen
dem Hausmeisterservice und der WEG genommene Leistungsverzeichnis
Leistungen enthält, die das Teileigentum der Beteiligten zu 1. bis
3. nicht oder nur kaum betreffen. Die Gemeinschaftsordnung hat aber
gerade im Hinblick auf eine unkomplizierte und der allgemeinen
Regelung entsprechende Kostenverteilung davon abgesehen, die
Hausmeistervergütung nach dem Umfang der Tätigkeit des Hausmeisters
für die einzelnen Miteigentümer aufzuschlüsseln und den einzelnen
Eigentümern zuzuordnen. Es kann auch nicht angenommen werden, dass
sich die Tätigkeit des Hausmeisters auf den Betrieb des Hotels und
des Restaurants durch die Beteiligten zu 1. bis 3. nicht bezieht.
Zu den Aufgaben des Hausmeisters gehöre nämlich u.a. die Kontrolle
und die Aufrechterhaltung des Betriebs der gemeinsamen
Heizungsanlage, der Anlagen für Brandmelder, Lüftungen und
Notstrom, der Außenbeleuchtung, der Tiefgarage sowie der
Außenanlagen.

33

Im Übrigen kommt - worauf das Amtsgericht bereits zutreffend
hingewiesen hat - die Tätigkeit des Hausmeisters auch bezüglich der
Bereiche, die das Teileigentum der Beteiligten zu 1. bis 3. nicht
unmittelbar betreffen, wie z.B. die Reinhaltung des Grundstücks,
die Kontrolle und Instandhaltung der Einkaufspassage und die
Instandhaltung des Gesamtkomplexes auch im Hinblick auf das
Gesamterscheinungsbild der Anlage, das für den Betrieb des Hotels
und des Restaurants der Beteiligten zu 1. bis 3. von erheblicher
Bedeutung ist, den Beteiligten zu 1. bis 3. zugute.

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3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, dass die Beteiligten zu 1. bis 3. die
gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen.
Der Senat hält es auch für geboten, die Erstattung der den übrigen
Beteiligten im dritten Rechtszug notwendig entstandenen
außergerichtlichen Kosten durch die Beteiligten zu 1. bis 3.
anzuordnen, denn es wäre unbillig, die übrigen Beteiligten mit
weiteren außergerichtlichen Kosten zu belasten, nachdem beide
Vorinstanzen mit jeweils überzeugender Begründung das Begehren der
Beteiligten zu 1. bis 3. zurückgewiesen hatten und eine Abänderung
der vorausgegangenen Entscheidungen durch das
Rechtbeschwerdegericht nicht zu erwarten war.