Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2008-07-03, Aktenzeichen 16 Wx 51/08
ECLI:DE:OLGK:2008:0703.16WX51.08.00

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 11.02.2008 - 29 T 138/07 - wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 3.000,00 € festgesetzt.

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G r ü n d e

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I.

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Die Antragsgegner sind Wohnungseigentümer einer im 7. Obergeschoss des Hauses A-Weg der im Rubrum bezeichneten größeren Wohnungseigentumsanlage. Zu baulichen Veränderungen enthält § 8 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung u. a. folgende Regelungen:

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"1. Der Eigentümer ist verpflichtet, vor Beginn von baulichen Veränderungen an seinem Eigentum (Um-, An- und Einbauten) den Verwalter über seine Absichten schriftlich zu unterrichten. Der Verwalter ist berechtigt, solchen baulichen Veränderungen zu widersprechen, falls Bauteile, die nicht zum Sondeeigentum gehören (…) nachteilig berührt werden oder der ästhetische oder einheitliche Eindruck der Anlage gestört wird.

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…

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2. Widerspricht der Verwalter nach Maßgabe der Ziffer 1 baulichen Veränderungen am Sondereigentum, hat der Eigentümer den ursprünglichen Zustand auf seine Kosten wiederherzustellen, wenn er die Maßnahmen bereits durchgeführt hat."

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In der Vergangenheit wurden durch verschiedene Eigentümer an Balkonen Verglasungen vorgenommen und in 2 Fällen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft für Abschlüsse von Balkonen durch Verglasung ("Wintergärten") beantragt. Ein entsprechender Genehmigungsbeschluss wurde mit bestandskräftigem Beschluss des Amtsgerichts Köln vom 15.09.2003 für unwirksam erklärt. In Kenntnis dieses Beschlusses brachten die Antragsgegner Ende 2004 an dem zur Straßenseite gelegenen Balkon ihrer Wohnung einen "Wintergarten" an. Ferner montierten sie an dem rückwärtigen Balkon ein rahmenloses Glaselement als Windschutz.

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Nach einem Wechsel auf die derzeitige Verwalterin und nach Beschwerden von Eigentümern wurden in der Eigentümerversammlung vom 29.06.2005 bestandskräftig beschlossen, dass alle Wohnungseigentümer, die bereits bauliche Veränderungen durchgeführt hatten, aufgefordert werden sollten, Anträge auf nachträgliche Genehmigung zu stellen, über die in der nächsten Eigentümerversammlung entschieden werden sollte. Die Verwalterin wurde ermächtigt, außergerichtlich und gerichtlich die Beseitigungsansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen nicht genehmigte bauliche Veränderungen geltend zu machen. Ferner beschloss die Gemeinschaft in der Versammlung vom 30.11.2005 ebenfalls bestandskräftig, dass Glaselemente ähnlich demjenigen, das die Antragsgegner an dem rückwärtigen Balkon angebracht hatten, generell als "Durchsteigeschutz" an den Balkonen montiert werden können, die unmittelbar an die Fluchtbalkone der Nottreppenhäuser angrenzen.

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In der Eigentümerversammlung vom 07.06.2006 wurden Anträge des Antragsgegners und verschiedener anderer Miteigentümer auf Genehmigung ihrer "Wintergärten" mehrheitlich abgelehnt. Ein daraufhin von den Antragsgegnern eingeleitetes Anfechtungsverfahren ruht derzeit, weil sie u. a. auch den Beschluss über die Jahresabrechnung 2005 angefochten haben und hierzu weitere Anfechtungsverfahren anhängig sind. Wegen des rahmenloses Glaselements an dem rückwärtigen Balkon war von den Antragsgegnern ein Genehmigungsantrag nicht gestellt worden.

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Die Wohnungseigentümergemeinschaft begehrt vertreten durch die Verwalterin die Entfernung der von den Antragsgegnern an beiden Balkonen angebrachten Verglasungen. Das Amtsgericht hat dem Antrag stattgegeben. Eine hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde der Antragsgegner blieb ohne Erfolg. Mit ihrer weiteren Beschwerde verfolgen sie ihr Zurückweisungsbegehren weiter.

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II.

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Die zulässig sofortige weitere Beschwerde ist nicht begründet.

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Die Entscheidung des Landgerichts hält im Ergebnis rechtlicher Überprüfung gem. § 27 Abs. 1 FGG i. V. m. § 546 ZPO stand.

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Der Antragstellerin steht der geltend gemachte Beseitigungsanspruch zu. Grundlage hierfür sind allerdings nicht nur die gesetzlichen Regelungen der §§ 1004 BGB, 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG, da die vereinbarte Regelung in § 8 Abs. 1, 2 der Teilungserklärung Vorrang hat. Diese entspricht zwar, indem hierin auf eine nachteilige Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums und einen einheitlichen Eindruck abgestellt wird, der gesetzlichen Regelung bzw. den hierzu in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen, ist aber weitergehender; denn auch der ästhetische Eindruck der Anlage soll ein Kriterium sein, das zu einer Versagung der Verwalterzustimmung und damit zu einer Rückbauverpflichtung führen kann. Ästhetische Fragen können aber subjektiv geprägt sein und sind deshalb in den Fällen, in denen sich die Zulässigkeit einer baulichen Veränderung nur nach § 22 Abs. 1 S. 1 WEG (früher S. 2) i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG richtet, kein taugliches Kriterium (Senat MDR 2000, 760 u. OLGR Köln 2006, 593). Hierauf wird es aber – wie noch auszuführen sein wird - letztlich nicht ankommen.

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Die Antragstellerin ist aktivlegitimiert. Ansprüche auf Beseitigung einer baulichen Veränderung sind grundsätzlich Individualansprüche der übrigen Eigentümer, da die Gemeinschaft als solche nicht (Mit-)Eigentümerin ist und daher nicht in ihrem Eigentum gestört werden kann mit der Folge, dass es für die Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft aufgrund des bis zum 30.06.2007 geltenden Rechts eines ermächtigenden Beschlusses der Eigentümerversammlung bedurfte (BGH NJW 2006, 2187). Auch nach neuem Recht, das mit Ausnahme der Verfahrensvorschriften der §§ 43 ff. WEG auf den vorliegenden Fall anzuwenden ist (BGH NJW 2007, 3492), gilt nichts anderes; denn Beseitigungsansprüche gehören zu denjenigen Rechten, die der teilrechtsfähige Verband gem. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG n. F. an sich ziehen kann, wobei es allerdings auch hierzu eines entsprechenden Beschlusses bedarf (vgl. z. B Bamberger/Roth/Hügel, Beck´scher Online-Kommentar, 8. Edition, § 22 WEG Rdn. 24; Bärmann/Pick, WEG 18. Auflage, § 22 Rdn. 27).

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Ein Beschluss zur Ermächtigung der gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen auf Beseitigung nicht genehmigter baulicher Veränderungen durch die Verwalterin wurde bestandskräftig bereits in der Eigentümerversammlung vom 29.06.2005 gefasst. Die Verwalterin ihrerseits hatte die Wahl, ob sie selbst die Ansprüche in Verfahrensstandschaft oder – wie vorliegend geschehen - im Namen der Gemeinschaft geltend machte. Wegen des Ermächtigungsbeschlusses kann es auch offen bleiben, ob nicht in Abweichung von den dargestellten allgemeinen Grundsätzen wegen der Regelung in § 8 Abs. 2 der Teilungserklärung die Geltendmachung von Beseitigungsansprüchen zu den "geborenen" Rechten der Gemeinschaft nach § 10 Abs. 6 S. 2, 2. Alt. WEG n. F. gehört.

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Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht festgestellt, dass die von den Antragsgegnern angebrachten Verglasungen das einheitliche Bild der Anlage stören. Auf die diesbezüglichen Ausführungen in dem angefochtenen Beschluss wird zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen. Insbesondere konnte es seine Feststellungen anhand der zu den Akten gereichten Fotos treffe, da diese Groß- und Detailaufnahmen enthalten und sich hieraus ein aussagekräftiges Bild über die äußere Gestaltung der Anlage ergibt (vgl. auch OLGReport Hamm 2006, 593; Senat WuM 2006, 537 u. OLGR Köln 2005, 701). Darauf, ob und inwieweit weitere Balkonverglasungen vorhanden sind, kommt es nicht an. Diese sind unstreitig jedenfalls teilweise nicht genehmigt. Zudem hat die Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 29.06.2005 beschlossen, gegen den eingerissenen "Wildwuchs" in der Gestaltung der Fassaden Maßnahmen zu ergreifen. Unabhängig von der Bestandskraft der Entscheidung wurde damit ein Ziel verfolgt, das ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach; denn bei einem Hochhaus, dessen Gesamteindruck maßgeblich von der Struktur und Linienführung der Fensteranlagen geprägt wird und bei dem in der Vergangenheit Veränderungen an Fensteranlagen hingenommen worden sind, handelt die Eigentümergemeinschaft nicht treuwidrig, wenn sie "das Maß als voll ansieht" und von einem Wohnungseigentümer den Rückbau einer weiteren ohne Zustimmung angebrachten und nicht dem ursprünglichen Erscheinungsbild entsprechenden Fensteranlage verlangt (Senat NZM 2005, 790 = FGPrax 2005, 203). Unabhängig von dem in der Teilungserklärung als Kriterium genannten ästhetischen Eindruck wird nach alledem jedenfalls der einheitliche Bild der Anlage durch die Verglasungen gestört.

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Dass das derzeit ruhende Anfechtungsverfahren wegen der Versagung der Genehmigung des "Wintergartens" in der Eigentümerversammlung vom 07.06.2006 dem Beseitigungsbegehren nicht entgegensteht, hat bereits das Landgericht mit nicht ergänzungsbedürftigen Erwägungen zutreffend ausgeführt. Wegen der rückwärtigen Verglasung haben die Antragsgegner ohnehin nicht um eine Genehmigung nachgesucht.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG a. F.. Es entspricht billigem Ermessen, den unterlegenen Antragsgegnern die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten war nicht veranlasst.

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Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3 WEG a. F.