Verwaltungsgericht Aachen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-03-03, Aktenzeichen 5 K 143/07
ECLI:DE:VGAC:2008:0303.5K143.07.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. Die
Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe
von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn
nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu
vollstreckenden Betrages leistet.

1

T a t b e s t a n d:

2

Die Klägerin begehrt die Aufhebung eines Bescheides, durch welchen der
Beklagte ein Vorkaufsrecht der Stadt B. an dem Grundstück G 1 in Anspruch
nimmt. Dem Rechtsstreit liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:

3

Das insgesamt 138.341 qm große, im Stadtbezirk B. -C. gelegene
Grundstück ist in nordsüdlicher Richtung ca. 700 m lang und in ostwestlicher
Richtung ca. 150 m bis 350 m breit. Es wird im Südosten durch die O.---straße , im
Südwesten durch die F.------straße , im Nordwesten durch den W.-------weg und im
Nordosten durch die Straße "C1. I. " begrenzt. Das Grundstück, das seit dem
1. Januar 2005 im Eigentum der Bundesanstalt für Immobilienangelegenheiten
(BIMA) steht, wurde bis zum Jahre 1914 landwirtschaftlich genutzt. Im westlich
gelegenen Teil des Grundstücks siedelte sich 1914 zunächst eine Waggonfabrik an,
die im Laufe der Zeit mehrfach erweitert wurde. Ein Teilbereich dieser (ehemaligen)
Waggonfabrik wurde seit 1949 an ein Unternehmen verpachtet, das diesen Teil des
Grundstücks später als Abstellfläche für Lkw und Wohnmobile nutzte. Das übrige
Gelände wurde vor dem 2. Weltkrieg von der Wehrmacht als Versorgungslager
genutzt. Nach Ende des 2. Weltkrieges wurde das Grundstück als Kasernengelände
zur Fahrzeug- und Panzerinstandsetzung durch die belgischen Streitkräfte genutzt.
Während dieses Zeitraumes wurden zahlreiche neue Gebäude errichtet.

4

Im Herbst 1995 wurde die militärische Nutzung des unter dem Namen "D.
Q. " bekannten Geländes durch die belgischen Streitkräfte aufgegeben. Das
Grundstück ist derzeit noch mit Bürogebäuden, Werkstätten, Fahrzeughallen und
sonstigen Einrichtungen der ehemaligen Kaserne "D. Q. " dicht bebaut und
weist nur wenige Grünzonen und Gehölze auf. Das Gelände ist überwiegend mit
Betonplatten, Pflaster und Schwarzdecken befestigt.

5

Nach Freiwerden des Geländes stellte der Beklagte bereits im Herbst 1995 erste
planerische Überlegungen zur weiteren Nutzung und Konversion des ehemaligen
Kasernengeländes an. Nachdem der Rat der Stadt B. am 8. Mai 1996 die
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 828 für das "Gewerbegebiet D. Q. "
beschlossen hatte, beauftragte der Beklagte im Oktober 1996 das Büro T. - und
S. aus L. mit der Erstellung einer städtebaulichen Rahmenplanung und
eines Wiedernutzungskonzeptes für das "D. Q. "-Gelände. Das Ingenieurbüro
legte im Februar 1998 seinen Abschlussbericht vor, nach dem eine gewerbliche,
kleinteilige Nutzung des Gebietes möglich und anzustreben sei.

6

Das Gelände gilt als kontaminiert und altlastverdächtig. Die Bodensituation wurde
seit dem Jahr 1997 im Auftrag des Beklagten u.a. durch das Ingenieurbüro Dipl.-
Geol. F1. untersucht. Ausweislich der zu den Akten gereichten
Untersuchungsergebnisse seien auf dem Gelände bauschutthaltige Auffüllungen bis
zu einer Mächtigkeit von etwa 5 m anzufinden. Oberflächennah sei ein Teilbereich
mit Schlacken bedeckt, die erhebliche Metallgehalte (Arsen, Blei, Kupfer und Zink)
aufwiesen und auch mit Dioxinen (PCDD/PCDF) belastet seien. Ein akutes
Sanierungserfordernis bestehe zwar nicht, weil das Gelände für die Öffentlichkeit
unzugänglich sei und die an der Geländeoberfläche gelegenen schadstoffbelasteten
Materialien überwiegend bewachsen seien und Schadstoffauswehungen daher
weitgehend ausgeschlossen werden könnten. Im Hinblick auf die geplante Nutzung
bestehe aber nach gutachtlicher Einschätzung ein Altlastensanierungsbedarf. Denn
von den Flächen gehe eine potenzielle Gefahr für die Benutzer des Geländes und
auch die Anwohner des umliegenden Gebietes aus, da durch Staubauswehungen,
die im Rahmen der geplanten Baumaßnahmen zu erwarten seien, eine inhalative
Aufnahme von belasteten Bodenpartikeln möglich sei. Vor dem Hintergrund dieser
Feststellungen ist der fragliche Grundbesitz im Altlastenverdachtsflächenkataster der
T. B. als altlastenverdächtige Grundfläche eingetragen.

7

Der Rat der T. B. beschloss am 15. Dezember 1999 zur Sicherung einer
geordneten städtebaulichen Entwicklung für den hier fraglichen Bereich des
ehemaligen Kasernengeländes "D. Q. " eine Satzung über ein besonderes
Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches (BauGB). Die
Satzung wurde am 14. September 2000 öffentlich bekannt gemacht.

8

Nachdem Verhandlungen, die der Beklagte zunächst mit dem
Bundesvermögensamt als Vertreter der Bundesrepublik Deutschland, später mit der
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben mit dem Ziel einer gemeinschaftlichen
Entwicklung bzw. eines Erwerbs des Geländes geführt hatte, erfolglos geblieben
waren, schloss die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben am 19. Januar 2006 mit
der - zu diesem Zweck gegründeten - Klägerin einen notariellen Kaufvertrag über das
streitgegenständliche Grundstück, und zwar zu einem Kaufpreis von 500.000,-- EUR.
In dem Kaufvertrag ist u.a. ein Haftungsausschluss zugunsten der Verkäuferin
vereinbart (§ 6 Abs. 1 des Notarvertrages) und festgestellt, dass die vorhandenen
Bodenverunreinigungen bereits kaufpreismindernd berücksichtigt worden seien. Ein
Ausgleichanspruch nach § 24 Abs. 2 des Bundesbodenschutzgesetzes
(BBodSchG) sei ausgeschlossen. Im Falle einer Inanspruchnahme der Verkäuferin,
habe die Käuferin sie freizustellen (§ 7 Abs. 2 des Notarvertrages).

9

Unter dem 20. Januar 2006 richtete der beurkundende Notar namens der
Klägerin eine "Vorkaufsrechtsanfrage" an den Beklagten. In diesem Schreiben wird
dargelegt, dass die Klägerin durch notariellen Kaufvertrag den katastermäßig näher
bezeichneten Grundbesitz Gemarkung C. , erworben habe. Der Notar bat zugleich
um Abgabe einer Erklärung zum Bestehen und zur Ausübung etwaiger gesetzlicher
Vorkaufsrechte. Am 16. Februar 2006 legte der Notar dem Beklagten auf dessen
Wunsch hin den vollständigen Vertragstext vor.

10

In seiner Sitzung vom 21. März 2006 genehmigte der Wohn- und
Liegenschaftsausschuss der T. B. die beabsichtigte Ausübung des
Vorkaufsrechts.
Daraufhin hörte der Beklagte die Klägerin mit Anhörungsschreiben vom 24. März
2006 zu der beabsichtigten Ausübung des Vorkaufrechtes an.

11

Nachdem ein daraufhin anberaumter Erörterungstermin am 3. April 2006 nicht zu
einer einvernehmlichen Regelung geführt hatte, übte der Beklagte für die T. B.
mit dem vorliegend streitgegenständlichen Bescheid vom 7. April 2006 gegenüber
der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben das der T. B. - nach ihrer
Auffassung - nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zustehende Vorkaufsrecht an
dem streitgegenständlichen Grundstück aus. Zur Begründung führte der Beklagte
aus, durch die Aufgabe der militärischen Nutzung der Kaserne "D. Q. " in B.
-C. im Herbst 1995 sei eine Gewerbebrache mit einer Gesamtfläche von ca.
13,2 ha entstanden. Mit der Freigabe dieses Geländes böten sich nun für die T.
B. Chancen einer städtebaulichen Entwicklung, die eine Fortentwicklung des
Siedlungsgefüges des Bezirks B. -C. darstelle. Städtebauliche Zielsetzung sei
eine künftige gewerbliche kleinteilige Nutzung für kleinere und mittlere Betriebe
einschließlich Handwerksbetriebe. Zur Umsetzung dieser städtebaulichen
Zielsetzung sei die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 828 - Gewerbegebiet "D.
Q. " - eingeleitet worden. Die Durchsetzung der mit der Aufstellung des
Bebauungsplanes verfolgten Planungsziels für die Umnutzung und Umstrukturierung
dieser größeren ehemals militärisch genutzten Liegenschaft sei bei einem
Eigentumserwerb der T. B. eher gewährleistet als bei dem Ankauf durch
Private. Die kostenträchtigen und vorleistungspflichtigen Maßnahmen im Hinblick auf
Altlastensanierung, Abriss von Gebäuden etc. könnten in gleicher Weise von einem
Privateigentümer nicht erwartet oder verlangt werden. Das Allgemeinwohl
rechtfertige daher die Ausübung des Vorkaufsrechts.

12

Gegen diesen Ausübungsbescheid des Beklagten vom 7. April 2006 erhob die
Klägerin am 18. April 2006 Widerspruch. In einem Erörterungstermin am 26. Juni
2006 wurden zwischen Vertretern des Beklagten und der Klägerin Möglichkeiten
erörtert, eine außergerichtliche Einigung herbeizuführen. Hierfür sollte die Klägerin
insbesondere ihr Konzept zur späteren Nutzung des Geländes "D. Q. " im
Einzelnen darlegen und mit den städtebaulichen Zielsetzungen des Beklagten
abgleichen. Nachdem der Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 3. Juli 2006 die
mit dem Bebauungsplan Nr. 828 "Gewerbegebiet D. Q. " verfolgten
Planungsziele erläutert hatte, legte die Klägerin mit Schreiben vom 22. August 2006
ein eigenes planerisches Konzept vor. Danach sollte die äußere Erschließung des
Geländes unter Verkehrsentlastung der O.---straße in gleicher Weise erfolgen wie es
von dem in der Aufstellung befindlichen Bebauungsplan Nr. 828 vorgesehen sei.
Hinsichtlich der inneren Erschließung schlage die Klägerin vor, insoweit eine der
Erschließungsstraßen um ein paar Meter zu verlegen, um (auch) eine der dort noch
befindlichen und funktionstüchtigen vier Hallen erhalten zu können. Dies sei für eine
wirtschaftliche Nutzung des Geländes förderlich. Auch der generelle Ausschluss von
Lagerplätzen nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sei nicht
sachgerecht. Immissionsbelästigungen für die Nachbarschaft könnten auch durch
anderweitige Regelungen, wie etwa Schallschutzmaßnahmen, ausgeräumt werden.
Die Straße "C1. I. " solle, entgegen der bisherigen Planung, als
Verbindungsweg für Radfahrer und Fußgänger zum W.-------weg erhalten bleiben.
Auch die im Bebauungsplanentwurf vorgesehenen Grünflächen seien in dem
geplanten Umfang nicht erforderlich. Über die Verteilung der Grünflächen solle
vielmehr im Einzelfall entschieden werden. Die Änderungsvorschläge der Klägerin
beträfen allerdings lediglich Einzelfragen der Umsetzung der Planung. Die
Grundzüge der Planung blieben erhalten und würden durch sie respektiert und
verwirklicht. Zur Erreichung der städtebaulichen Ziele bedürfe es daher nicht des
Erwerbs des Grundstücks durch den Beklagten.

13

In einem Schreiben vom 20. September 2006 nahm das Planungsamt der T.
B. zu dem Planungskonzept der Klägerin Stellung. Die T. habe sich - wie
bereits dargelegt - bereits im Jahre 1999 für ein Nutzungskonzept entschieden, das
eine vollständige Freiräumung des Geländes vorsehe. Hierbei handele es sich um
das sog. "Nutzungskonzept II". Das sog. "Nutzungskonzept I", das eine
Wiedernutzung der vorhandenen Gebäude vorgesehen habe, habe nicht mehr
verwirklicht werden sollen, nachdem eine der Hallen inzwischen abgebrannt und eine
weitere durch den C. in Mitleidenschaft gezogen worden sei. Hinsichtlich der
Hallen sei mit erhöhten Sanierungskosten in 5 bis 10 Jahren zu rechnen. Auch
aufgrund des schlechten Qualitätsstandards sei daher letztlich das Nutzungskonzept
präferiert worden, das eine Freiräumung des Geländes vorgesehen habe. Eine
Verschiebung der Verkehrsfläche, durch die eine der Hallen erhalten werden könne,
sei aufgrund der vorhandenen Geländehöhe nicht mehr möglich. Lagerflächen seien
in dem Bebauungsplangebiet nicht zulässig, weil von Lagerplätzen, insbesondere
von offenen, in der Regel Lärm- und Staubbelästigungen ausgingen, die zu einer
Beeinträchtigung der umliegenden schutzwürdigen Wohnbebauung führten.
Außerdem sei eine zentrale Zielsetzung des Bebauungsplanes, eine Vernetzung der
Geh- und Radwege zu erhalten. Hierfür solle an zentraler Stelle eine Querverbindung
durch das Gebiet "D. Q. " geschaffen werden. Die Straße "C1. I. " werde
als Fuß- und Radweg daher aufgegeben. Die Festsetzung der öffentlichen
Grünflächen bzw. der Flächen zur Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern diene
neben der bereits erwähnten Vernetzung der Geh- und Radwege auch der
Grünvernetzung. Der Umfang der festgesetzten Grünbereiche werde zu einer
Verbesserung der luftklimatischen Gegebenheiten führen. Außerdem seien diese
Festsetzungen auch aus stadtgestalterischen Gründen erfolgt. Nach alledem sei
nicht davon auszugehen, dass die Klägerin die städtebaulichen Planungsziele
verwirklichen werde.

14

Der Bebauungsplan Nr. 828 - Gewerbegebiet "D. Q. " - wurde in seinem
1. Teil (Teil A) in der Sitzung des Rates der T. B. vom 13. Dezember 2006
beschlossen. Das im Südwesten an der F2. Straße befindliche THW-Gelände
wurde aus dem Bebauungsplan herausgenommen, weil die Konfliktbewältigung mit
der angrenzenden Wohnbebauung erst später gelöst werden könne (Teil B). In der
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 828/Teil A sind folgende allgemeine Ziele und
Zwecke der Planung des Bebauungsplanes - Gewerbegebiet "D. Q. " -
aufgeführt:

15

Entwicklung der Baufläche aus dem Flächennutzungsplan als gewerbliche
Baufläche, insbesondere für kleinere und mittlere Betriebe,

16

bauliche Fassung der O.---straße entsprechend der vorhandenen
Baustruktur sowie Erhalt und Weiterentwicklung des bestehenden
Grünbestandes an der O.---straße ,

17

Vermeidung von Gewerbeverkehr durch Wohnbereiche,

18

Ausschluss von Nutzungen, die die Funktionsfähigkeit des
Stadtteilzentrums C. an der U. Straße gefährden könnten,

19

Schutz der benachbarten schutzwürdigen Bauflächen gegen unzumutbare
Belästigungen durch entsprechende Nutzungsbeschränkungen und
Gliederungen nach dem Abstandserlass,

20

Festsetzung einer funktionsgerechten Erschließung der Bauflächen,

21

Schaffung von Wegeverbindungen für Fußgänger und Radfahrer in
Richtung des W weges,

22

Vermeidung und Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft.

23

Nachdem der Bebauungsplan Nr. 828/Teil A am 11. Januar 2007 öffentlich
bekannt gemacht worden war, teilte die Klägerin mit Schreiben vom 1. Februar 2007
mit, dass sie diesen Bebauungsplan nunmehr inhaltlich als verbindlich anerkenne
und ihre Änderungswünsche bzw. Vorschläge daher aufgebe. Sie beabsichtige, die
Festsetzungen dieses Bebauungsplanes umzusetzen und zu berücksichtigen, sofern
er keine Fehler enthalte.

24

Der Beklagte wies den Widerspruch der Klägerin gegen seinen
Ausübungsbescheid vom 7. April 2006 daraufhin mit Widerspruchsbescheid vom
7. Februar 2007 als unbegründet zurück. Zur Begründung wiederholte und vertiefte
er die im vorangegangenen Schriftwechsel mit der Klägerin bereits gemachten
Ausführungen.

25

Die Klägerin hat am 15. Februar 2007 Klage erhoben, mit der sie ihr Ziel einer
Aufhebung des Ausübungsbescheides des Beklagten vom 7. April 2006 weiter
verfolgt. Zur Begründung führt sie aus, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei bereits
formell rechtswidrig erfolgt. Dies folge insbesondere daraus, dass hierüber vorliegend
der Wohn- und Liegenschaftsausschuss der T. B. entschieden habe. Dieser
sei aber lediglich für die Ausübung des Vorkaufsrechts in einer wirtschaftlichen
Größenordnung von bis zu 600.000,-- EUR zuständig. Vorliegend könne nicht allein
auf den unter dieser Grenze liegenden Kaufpreis abgestellt werden. Den Wert des
Grundstücks bestimmten vielmehr in erheblichem Umfang die auch nach Auffassung
des Beklagten erforderlichen Sanierungskosten, durch die der Wert des
Kaufgeschäftes eine Größenordnung von mindestens 9.486.000,-- EUR erreiche.
Diese Sanierungskosten seien bei der Höhe des vereinbarten Kaufpreises daher
ausdrücklich auch als kaufpreismindernd berücksichtigt worden. Über die
wirtschaftliche Größenordnung des Grundstückserwerbs, insbesondere die Höhe der
notwendigen Sanierungskosten, sei weder der Wohn- und Liegenschaftsausschuss
noch der ebenfalls mit der Angelegenheit befasste Planungsausschuss informiert
gewesen. Wegen der wirtschaftlichen Bedeutung der Ausübung des Vorkaufsrechts
mit den dargestellten Folgekosten in Millionenhöhe sei für die Ausübung somit nicht
der Wohn- und Liegenschaftsausschuss, sondern der Rat der T. B. zuständig
gewesen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei auch materiell rechtswidrig erfolgt.
Insbesondere sei sie nicht durch das Allgemeinwohl gerechtfertigt. Die Klägerin wolle
die Planungsziele, die sich aus dem Bebauungsplan ergäben, umsetzen. Sie habe
sich durch ihr Schreiben vom 1. Februar 2007 inzwischen sogar bereit erklärt, den
Bebauungsplan ohne jede Einschränkung zu verwirklichen. Ein Grundstückserwerb
durch den Beklagten sei daher nicht erforderlich. Der Beklagte könne seine
Planungsziele auch durch andere Instrumente des Bauplanungs- und
Bauordnungsrechts durchsetzen. Auch für die kommunale Wirtschaftsförderung sei
ein Erwerb des Grundstücks und eine Beplanung des Gebiets durch den Beklagten
nicht zwingend erforderlich. Insoweit sei festzustellen, dass das Angebot an
gewerblicher Baufläche in der T. B. deutlich größer sei als die Nachfrage.
Mehr als zweifelhaft sei auch die finanzielle Leistungsfähigkeit des Beklagten. Wie
dargestellt, seien Sanierungskosten in Millionenhöhe veranschlagt. Angesichts der
Tatsache, dass die T. B. mit einem Nothaushalt, der regelmäßig der
Genehmigung durch die Bezirksregierung bedürfe, agiere, sei nicht nachvollziehbar,
woher die T. das Geld für die erforderliche Sanierung nehmen wolle. Im
Gegensatz hierzu sei die Klägerin leistungsfähig. Auch der Umfang der
Sanierungsbedürftigkeit des Gebiets sei bislang gutachterlich nicht festgestellt
worden. Insoweit handele es sich um bloße Mutmaßungen des Beklagten.
Selbstverständlich werde die Klägerin entsprechend eines Sanierungsplans eines
ggf. zu beauftragenden Sachverständigen die erforderlichen Sanierungsarbeiten
durchführen lassen. Eine Umsetzung der mit dem Bebauungsplan Nr. 828 verfolgten
Planungsziele durch die Klägerin sei daher ohne weiteres möglich und auch
beabsichtigt. Die Klägerin habe insoweit auch rechtzeitig eine Abwendungserklärung
gemäß § 27 Abs. 1 BauGB abgegeben.

26

Die Klägerin beantragt,

27

den Bescheid des Beklagten vom 7. April 2006 in der
Gestalt seines Widerspruchsbescheides vom 7. Februar 2007
aufzuheben.

28

Der Beklagte beantragt,

29

die Klage abzuweisen.

30

Er bezieht sich zur Begründung seines Klageabweisungsantrages auf den Inhalt
der angefochtenen Bescheide und seine Ausführungen im Verwaltungsverfahren.
Ergänzend führt er aus, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts formell
ordnungsgemäß erfolgt sei. Insoweit sei allein auf die Höhe des Kaufpreises und
nicht auch auf mögliche Sanierungskosten abzustellen. Auch sei die Ausübung
materiell durch das Allgemeinwohl gerechtfertigt. Insoweit sei ausreichend, wenn das
Allgemeinwohl die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertige. Nicht zu fordern sei,
anders als bei der Enteignung, dass das Allgemeinwohl die Ausübung des
Vorkaufsrechts erfordere. Eine Rechtfertigung für die streitgegenständliche
Ausübung des Vorkaufsrechts sei vorliegend durch das Allgemeinwohl gegeben. Die
dargelegten Planungsabsichten seien bei Ausübung des Vorkaufsrechts eher zu
gewährleisten als bei einem Grundstückserwerb durch die Klägerin. Die
maßgeblichen Verfahrensvorschriften seien ebenfalls eingehalten. Eine
Abwendungserklärung nach § 27 Abs. 1 BauGB sei innerhalb der gesetzlichen Frist
nicht von der Klägerin abgegeben worden. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei vor
diesem Hintergrund ermessensfehlerfrei und nicht zu beanstanden.

31

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Gerichtsakten dieses Verfahrens und der Verfahren 5 L 93/07 und 5 L 8/07 sowie
auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (2 Hefte und 4 Ordner)
Bezug genommen.

32

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

33

Die Klage hat keinen Erfolg.

34

Sie ist zwar zulässig. Insbesondere fehlt es der Klägerin, die nicht selbst
Adressatin des angefochtenen Ausübungsbescheides vom 7. April 2006 ist, nicht an
der erforderlichen Klagebefugnis. Denn die angefochtene Ausübung des
Vorkaufsrechts hat privatrechtsgestaltenden Charakter und berührt die
Rechtssphären beider Vertragspartner des Kaufgeschäftes, für das das
Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Für den Erstkäufer, hier die Klägerin, äußert sich die
privatrechtsgestaltende Wirkung der Ausübung des Vorkaufsrechts darin, dass ihr
Anspruch auf Übereignung des Grundstücks vom Verkäufer nicht mehr erfüllt werden
kann. Denn nach § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 464 Abs. 2 des Bürgerlichen
Gesetzbuches (BGB) kommt der Kauf mit der wirksamen Ausübung des
Vorkaufsrechts zwischen der Gemeinde und dem Verkäufer unter den Bedingungen
zustande, die mit dem Erstkäufer vereinbart worden sind. Diesem muss angesichts
des hierin begründeten Eingriffs in seine Rechtssphäre eine Anfechtungsmöglichkeit
eröffnet bleiben,

35

vgl.	Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), u.a. Beschlüsse
vom 25. Mai 1982 - 4 B 98.82 -, <juris>, und vom 15. Februar 2000
- 4 B 10.00 -, NVwZ 2000, 1044; Krautzberger in:
Battis/Krautzberger/ Löhr, Kommentar zum BauGB, 7. Aufl. 1999, §
28 Rdnr. 21.

36

Die somit zulässige Klage ist jedoch nicht begründet.

37

Der angefochtene Ausübungsbescheid des Beklagten vom 7. April 2006 in der
Gestalt seines Widerspruchsbescheides vom 7. Februar 2007 ist rechtmäßig und
verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 der
Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

38

Rechtsgrundlage für die angefochtene Ausübung des gemeindlichen
Vorkaufsrechts ist § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 28 BauGB.

39

Danach kann die Gemeinde in Gebieten, in denen sie städtebauliche
Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen
Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an
den Grundstücken zusteht, und dieses im Einzelfall gegenüber dem Verkäufer eines
im Geltungsbereich der Satzung gelegenen Grundstückes durch Verwaltungsakt
ausüben.

40

Voraussetzung für eine rechtmäßige Ausübung des Vorkaufsrechts ist mithin
zunächst das Bestehen einer Satzung i.S.d. § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB.
Insoweit hat der Rat der T. B. am 15. Dezember 1999 für das Gebiet, in dem
das streitgegenständliche Grundstück liegt, eine am 14. September 2000 öffentlich
bekannt gemachte Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht erlassen. Bedenken
an der Wirksamkeit dieser Satzung bestehen weder in formeller noch in materieller
Hinsicht. In materieller Hinsicht ist allein erforderlich, dass die Gemeinde
"städtebauliche Maßnahmen" in Betracht zieht. Konkretisierte Planungsabsichten
sind in diesem Stadium noch nicht erforderlich,

41

vgl.	Bracher in: Gelzer/Bracher/Reidt, Bauplanungsrecht, 7.
Aufl. 2004, S. 870; Krautzberger, a.a.O., § 25 Rdnr. 5 ff.; vgl. auch
BVerwG, Beschlüsse vom 15. Februar 2000 - 4 B 10.00 -, a.a.O.,
und vom 29. Juni 1993 - 4 B 100.93 -, NVwZ 1994, 152.

42

Diese Voraussetzungen sind vorliegend angesichts der vom Beklagten bereits
spätestens im Jahre 1996 mit dem Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes
Nr. 828 "Gewerbegebiet D. Q. " vorgenommenen und später nicht mehr
aufgegebenen Gesamtplanung für den Bereich des ehemaligen Kasernengeländes
erfüllt.

43

Auch die konkrete, auf § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB gestützte Ausübung des
besonderen Vorkaufsrechts ist rechtlich nicht zu beanstanden.

44

Die angefochtene Ausübung des Vorkaufsrechts ist zunächst formell rechtmäßig
ergangen. Die insoweit zwischen den Beteiligten in erster Linie streitige Frage, ob der
Wohn- und Liegenschaftsausschuss der T. B. , der vorliegend über die
Ausübung des Vorkaufsrechtes entschieden hat, für diese Entscheidung zuständig
gewesen ist, ist im Ergebnis zu bejahen.

45

Nach § 41 Abs. 1 Satz 1 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-
Westfalen (GO NRW) ist grundsätzlich der Rat der Gemeinde für alle
Angelegenheiten der Gemeindeverwaltung zuständig, soweit die Gemeindeordnung
nichts anderes bestimmt. Die Entscheidung über bestimmte Angelegenheiten, die
nicht zum Katalog der nicht übertragbaren Angelegenheiten des § 41 Abs. 1 Satz 2
GO NRW zählen, kann der Rat gemäß § 41 Abs. 2 Satz 1 GO NRW auf Ausschüsse
oder den Bürgermeister übertragen. Von dieser Übertragungsbefugnis hat der Rat
der T. B. durch den Erlass der auf § 6 Abs. 2 der Hauptsatzung der T.
B. vom 15. Dezember 1995 (im Folgenden: HS) beruhenden
Zuständigkeitsordnung der T. B. vom 15. Dezember 1995 (im Folgenden:
ZustO) Gebrauch gemacht. Nach §§ 1 Abs. 3, 12 Abs. 2 ZustO ist der Wohn- und
Liegenschaftsausschuss u.a. für "den Erwerb von Grundstücken und
grundstücksgleichen Rechten bei einem Wert (Kaufpreis) von mehr als 60.000,--
EUR bis einschließlich 600.000,-- EUR" (lit. a) sowie für "den Verzicht auf die
Ausübung von Vor- und Ankaufsrechten bei einem Wert (Kaufpreis) von mehr als
60.000,-- EUR bis einschließlich 600.000,-- EUR" (lit. c) zuständig. Hieraus folgt,
dass nach dem Wortlaut der Regelung der Wohn- und Liegenschaftsausschuss
vorliegend für die Entscheidung über die streitgegenständliche Ausübung des
Vorkaufsrechts hinsichtlich des zu einem Kaufpreis von 500.000,-- EUR erfolgten
Grundstückskaufes zuständig gewesen ist.

46

Die von der Klägerin hiergegen erhobenen Einwände greifen im Ergebnis nicht
durch. Die fragliche Entscheidung des Wohn- und Liegenschaftsausschusses betrifft
zunächst keine Angelegenheit, die zu den nicht übertragbaren Angelegenheiten des
§ 41 Abs. 1 Satz 2 GO NRW zählt. Insbesondere liegt in der Entscheidung, das
Vorkaufsrecht bei einem Kaufpreis von 500.000,-- EUR auszuüben, keine
"Zustimmung zu überplanmäßigen oder außerplanmäßigen Aufwendungen und
Auszahlungen sowie zu überplanmäßigen oder außerplanmäßigen
Verpflichtungsermächtigungen" i.S.d. § 41 Abs. 1 Satz 2 lit. h) GO NRW bzw. der
hierzu korrelierenden Vorschrift des § 1 Abs. 3 Satz 2 lit. a) ZustO. Denn durch die
Entscheidung des Wohn- und Liegenschaftsausschusses ist die T. im laufenden
Haushaltsjahr lediglich zu Ausgaben in Höhe des Kaufpreises in Höhe von 500.000,--
EUR und der mit etwa 25.000,-- EUR bis 30.000,-- EUR veranschlagten
Vertragsnebenkosten verpflichtet worden, mithin zu Ausgaben in einer Gesamthöhe
von etwa 530.000,-- EUR.

47

Dass Grundstückserwerbskosten in dieser Höhe durch den städtischen Haushalt
nicht gedeckt gewesen sind, ist nicht ersichtlich. Bereits im Investitionsprogramm der
T. B. für die Jahre 2004 - 2008 in der Fassung des Ratsbeschlusses vom 13.
April 2005 war für den "allgemeinen Grunderwerb", der unter anderem
"Grundstücksankäufe für den Gemeinbedarf" abdecken sollte, unter der
Haushaltsstelle 9.88400.93220.0 ein Investitionsvolumen von insgesamt
23.000.000,-- EUR vorgesehen und für die einzelnen Haushaltsjahre, mithin auch für
das hier interessierende Haushaltsjahr 2006, jeweils in Höhe von 4.600.000,-- EUR
angesetzt,

48

vgl. die Internet-Veröffentlichung dieser Unterlagen auf der - am 16.
Februar 2008 abgerufenen - Homepage der T. B. :
http://www.B.
.de/de/stadt_buerger/politik_verwaltung/haushaltsplan/haushalt_20
05/vermoegenshaushalt_2005.pdf / sowie http://www.B.
.de/de/stadt_buerger/politik_verwaltung/haushaltsplan/haushalt_20
05/investitionsprogramm_2005.pdf.

49

In gleicher Weise ist im städtischen Investitionsprogramm für die Jahre 2005 -
2009 in der Fassung des Ratsbeschlusses vom 22. März 2006 für den "allgemeinen
Grunderwerb" unter der gleichen Haushaltsstelle ein Investitionsvolumen von
insgesamt 22.910.000,-- EUR vorgesehen und für das vorliegend einschlägige
Haushaltsjahr 2006 im Vermögenshaushalt 2006 in Höhe von 4.510.000,-- EUR
angesetzt,

50

vgl. auch hierzu die - ebenfalls am 16. Februar 2008 abgerufene -
Veröffentlichung im Internet:	http://www.B.
.de/de/stadt_buerger/politik_verwaltung/haushaltsplan/haushalt_20
06/vermoegenshaushalt_2006.pdf / sowie http://www.B.
.de/de/stadt_buerger/
politik_verwaltung/haushaltsplan/haushalt_2006/investitionspro-
gramm_2006.pdf.

51

Angesichts dieser allgemeinen Mittelzuweisungen im Haushalt der T. B. ist
nicht ersichtlich, dass durch die Entscheidung, das Vorkaufsrecht zu einem Kaufpreis
nebst Erwerbsnebenkosten in Höhe von etwa 530.000,-- EUR auszuüben, gegen
haushaltsrechtliche Grundsätze verstoßen worden sein könnte. Eine Delegation der
hier zur Überprüfung gestellten Entscheidung an den Wohn- und
Liegenschaftsausschuss ist daher nicht gemäß § 41 Abs. 1 Satz 2 lit. h) GO NRW
ausgeschlossen.

52

Die Klägerin macht insoweit der Sache nach auch weniger geltend, dass die
konkrete Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechtes aufgrund eines
normativ geregelten Ausschlusses einer Delegation dem Rat vorbehalten bleiben
musste. Die Klägerin macht vielmehr geltend, dass der Rat wegen der erheblichen
wirtschaftlichen Bedeutung des fraglichen Kaufgeschäftes, dessen wirtschaftlicher
Wert erheblich höher als der vereinbarte Kaufpreis gewesen sei, originär zuständig
geblieben sei. Nach Sinn und Zweck der Zuständigkeitsregelung sei insoweit auf den
Wert des Kaufgeschäftes und nicht auf die Höhe des Kaufpreises abzustellen mit der
Folge der Zuständigkeit des Rates der T. B. und nicht des Wohn- und
Liegenschaftsausschusses.

53

Insoweit ist zwischen den Beteiligten nicht streitig, dass die zu erwartenden
Kosten des Kaufgeschäftes einschließlich der als notwendig erachteten
Sanierungskosten den Kaufpreis um ein Vielfaches übersteigen und sich nach der
Wirtschaftlichkeitsberechnung des Beklagten voraussichtlich in einer Größenordnung
von nahezu zehn Millionen Euro bewegen dürften. Ebenfalls ist zwischen den
Beteiligten nicht streitig, dass die fragliche Entscheidung des Wohn- und
Liegenschaftsausschusses ein Grundstückserwerbsgeschäft von erheblicher, nicht
nur wirtschaftlicher, sondern auch stadtplanerischer Bedeutung für die T. B.
betrifft.

54

Wenn vor diesem Hintergrund durchaus auch aus Sinn und Zweck dieser
Kompetenzabgrenzung abgeleitete Gründe dafür sprechen, entgegen deren Wortlaut
nicht auf die Höhe des Kaufpreises, sondern auf den Wert des Kaufgeschäftes
abzustellen, so überwiegen nach Auffassung der Kammer jedoch die hiergegen
sprechenden Gründe.

55

Maßgeblich ist insoweit zu berücksichtigen, dass eine Kompetenzregelung, durch
die eine Gemeindevertretung ihr obliegende Aufgaben auf einen nachgeordneten
Ausschuss überträgt, zur Vermeidung von Kompetenzkonflikten grundsätzlich genau
bestimmt und eindeutig formuliert sein muss,

56

vgl.	Rehn/Cronauge, Kommentar zur GO NRW,
Loseblattsammlung (Stand: Dezember 2007), Band I, § 41 III. 2.;
Held/Becker/Decker/Kirchhof/Krämer/Wansleben,
Kommunalverfassungsrecht NRW, Loseblattsammlung (Stand:
Februar 2008), Band I, § 41 Ziff. 3.1; Oberverwaltungsgericht für
das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 10. Juli
1963 - III A 1323/62 -, OVGE Band 19, 42.

57

Das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen hat vor diesem
Hintergrund auch erhebliche Bedenken an der Bestimmtheit etwa einer
Delegationsnorm formuliert, die den Haupt- und Finanzausschuss einer T. zu
allen Entscheidungen ermächtigte, "welche dem Rat der T. nicht zur
ausschließlichen Entscheidung vorbehalten sind oder welche nicht wegen ihrer
politischen oder wirtschaftlichen Bedeutung eine Entscheidung des Rates der T.
erforderlich machen und soweit die Befugnis zur Entscheidung nicht einem anderen
Ausschuss oder dem Oberstadtdirektor übertragen ist",

58

vgl.	OVG NRW, Urteil vom 10. Juli 1963 - III A 1323/62 -,
a.a.O.

59

Demnach dürfte Überwiegendes dafür sprechen, einer Delegationsnorm, die -
wie die Klägerin es im Ergebnis für die hier fragliche Delegationsnorm im Wege der
teleologischen Auslegung tut - die Zuständigkeitsabgrenzung zwischen Rat und
nachgeordnetem Ausschuss anhand der "politischen oder wirtschaftlichen
Bedeutung" der zu treffenden Entscheidung vornimmt, die erforderliche Bestimmtheit
abzusprechen. Der Forderung nach einer bestimmten und eindeutig formulierten
Delegationsnorm wird nach Auffassung der Kammer allein das - am Wortlaut der
Delegationsnorm orientierte - Abstellen auf den bestimmten, notariell beurkundeten
und damit nicht zweifelhaften Kaufpreis gerecht. Stellte man hingegen für die
Bestimmung der Zuständigkeit des Entscheidungsorgans auf den "Wert des
Kaufgeschäftes" ab und bezöge man in diesen alle - für einen bestimmten oder ggf.
auch unbestimmten Zeitraum - denkbaren Folgekosten des Kaufgeschäftes ein, so
hinge die Zuständigkeit häufig von Umständen und Faktoren ab, die die
Entscheidungsorgane der Gemeinde ohne Hinzuziehung externen Sachverstandes
nicht mehr zuverlässig beurteilen könnten. Denn nicht nur im Fall einer - wie hier - zu
bewältigenden Altlastensanierung sind Folgekosten eines Grundstückserwerbs
indiziert. Auch im alltäglichen Grundstückserwerbsgeschäft sind - turnusmäßige -
Sanierungs- oder Modernisierungslasten zu bedenken und gegebenenfalls zu
ermitteln. Weitere Folgekosten können sich im Einzelfall abzeichnen, etwa aufgrund
rechtshängiger Streitverfahren mit Mietern oder Nachbarn. Dass in diesem
Zusammenhang der Begriff der "Folgekosten" oder des "wirtschaftlichen Werts" des
Kaufgeschäftes nicht zielführend ist, wird selbst dann, wenn man die Problematik der
Sanierungskosten vernachlässigte, am vorliegenden Beispiel deutlich. Denn der
Erwerb eines Grundstücks, auf dem die Verwirklichung eines Bebauungsplans
erfolgen soll, wird regelmäßig Planungs- und Erschließungskosten zur Folge haben,
die Einfluss auf den "Wert des Kaufgeschäftes" haben. Überdies kann und soll die
Entwicklung eines Gewerbegebietes die Ansiedlung von Gewerbebetrieben nach
sich ziehen, welche nicht allein stadtplanerischen Aspekten dient, sondern auch
wirtschaftliche Vorteile für die Gemeinde ergeben soll. All dies sind Faktoren, die den
"Wert" eines Grundstückserwerbsgeschäftes beeinflussen können, im Regelfall aber
schwer zu beziffern sind, zumal sie sich unter Umständen erst viele Jahre später
auswirken. Angesichts dieser Unwägbarkeiten bei der Bestimmung des "Wertes"
eines Grundstückskaufs setzten sich Rat und Ausschüsse, wenn sie ihre
Zuständigkeit vom wirtschaftlichen Wert eines Kaufgeschäftes abhängig machten,
häufiger der Gefahr einer Anfechtbarkeit bzw. Unwirksamkeit ihrer Entscheidungen
aus, insbesondere dann, wenn die "Wertgrenze" geringfügig unter- oder
überschritten wird und hinsichtlich wertbestimmender Faktoren Streit entsteht,

60

vgl.	Held/Becker/Decker/Kirchhof/Krämer/Wansleben, a.a.O.,
Ziff. 3.1.

61

Diesem für die Verbindlichkeit gemeindlicher Entscheidungen untragbaren
Ergebnis wird durch ein Abstellen auf den eindeutig bestimmten und letztlich nicht
anzuzweifelnden Kaufpreis wirkungsvoll begegnet.

62

Die Klägerin kann insoweit auch nicht mit Erfolg einwenden, im zur Entscheidung
stehenden Fall übersteige der wirtschaftliche Wert des Kaufgeschäftes den Kaufpreis
unstreitig um ein Vielfaches. Denn die Auslegung einer Delegationsnorm muss
abstrakt erfolgen. Sie kann nicht davon abhängen, ob etwaige Wertgrenzen deutlich
oder weniger deutlich über- oder unterschritten werden. Eine Auslegung, nach der
bei einem deutlichen Überschreiten der Wertgrenze auf den wirtschaftlichen Wert,
bei einem geringfügigen Überschreiten demgegenüber auf den Kaufpreis abzustellen
sei, scheidet erkennbar aus.

63

Bedeutung gewinnt bei der hier vorzunehmenden Auslegung letztlich auch der
Umstand, dass der Rat der T. B. sich in § 1 Abs. 3 Satz 2 lit. d) ZustO ein
Rückholrecht vorbehalten hat, durch das er an einen nachgeordneten Ausschuss
delegierte Entscheidungen grundsätzlich wieder an sich ziehen kann,

64

vgl.	zur Zulässigkeit eines satzungsgemäß vorbehaltenen
Rückholrechtes: OVG NRW, Urteil vom 10. Juli 1963 - III A
1323/62 -, a.a.O.;
Held/Becker/Decker/Kirchhof/Krämer/Wansleben, a.a.O., § 41 Ziff.
3.2.

65

Durch den Vorbehalt eines Rückholrechtes ist garantiert, dass der Rat in Fällen
grundsätzlicher Bedeutung, also insbesondere in Fällen erheblicher politischer oder
wirtschaftlicher Bedeutung für die T. , die von den pauschalierten Wertgrenzen
nicht zuverlässig erfasst werden, seine Entscheidungsgewalt zurückerhält, wodurch
seine Kompetenzen gewahrt bleiben.

66

Aus vorgenannten Gründen geht die Kammer von der Zuständigkeit des Wohn-
und Liegenschaftsausschusses für die fragliche Entscheidung über die Ausübung
des Vorkaufsrechtes aus.

67

Dafür, dass der Wohn- und Liegenschaftsausschuss über die Tragweite der
wirtschaftlichen und städtebaulichen Bedeutung des fraglichen Kaufgeschäftes nicht
ausreichend informiert gewesen ist, fehlt es an hinreichenden Anhaltspunkten, zumal
ausweislich des über die Ausschusssitzung vom 21. März 2006 angefertigten
Protokolls die Frage der Altlastensanierung in der Sitzung thematisiert worden ist.
Ungeachtet dessen kommt es angesichts der - wie zuvor im Einzelnen dargelegt -
allein an der Höhe des Kaufpreises und gerade nicht an der wirtschaftlichen oder
politischen Bedeutung des Kaufgeschäftes ausgerichteten Zuständigkeitsabgrenzung
auf die von der Klägerin in Abrede gestellte Kenntnis der Ausschussmitglieder nicht
an.

68

Auch die weitere Formvorschrift des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB wurde
eingehalten. Danach kann das Vorkaufsrecht nur binnen zwei Monaten nach
Mitteilung des Kaufvertrages durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer
ausgeübt werden. Der vollständige Inhalt des Kaufvertrages wurde dem Beklagten
am 16. Februar 2006 durch den beurkundenden Notar mitgeteilt. Auf diesen
Zeitpunkt und nicht auf den Zeitpunkt, in dem dem Beklagten vom Notar der
Umstand des Vertragsschlusses (lediglich) mitgeteilt worden ist (hier: 23. Januar
2006), ist deshalb abzustellen, weil die Gemeinde in die Lage versetzt werden muss,
über die Ausübung des Vorkaufsrechtes verantwortlich zu entscheiden. Hierfür ist
aber notwendige Voraussetzung, dass der Gemeinde der vollständige Inhalt des
Kaufvertrages bekannt gemacht wird,

69

vgl.	u.a.: Bracher, a.a.O., S. 884; Lemmel in: Schlichter/Stich,
Kommentar zum BauGB, 2. Aufl. 1995, § 28 Rdnr. 6.

70

Da der Beklagte nach Ergehen der grundsätzlichen Entscheidung des Wohn-
und Liegenschaftsausschusses am 21. März 2006 die Ausübung des
Vorkaufsrechtes mit Bescheid vom 7. April 2006, der Verkäuferin zugestellt am 11.
April 2006, vorgenommen hat, ist die Zwei-Monats-Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1
BauGB gewahrt.

71

Formfehler sind auch im Übrigen weder vorgetragen, noch bei der von Amts
wegen vorzunehmenden Überprüfung zu erkennen. Gegenstand der Ausübung des
Vorkaufsrechts ist ein formgültiger, wirksamer Kaufvertrag. Abweichend von § 24
Abs. 3 Satz 2 BauGB musste der Verwendungszweck im Ausübungsbescheid
gemäß § 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB nur angegeben werden, soweit das bereits zum
Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich war. Auch dieser Anforderung
wird der angefochtene Ausübungsbescheid vom 7. April 2006 gerecht.

72

Die mithin formell rechtmäßig erfolgte Ausübung des Vorkaufsrechtes ist auch in
materieller Hinsicht nicht zu beanstanden.

73

Der Beklagte hat nicht gemäß § 28 Abs. 5 BauGB auf die Ausübung des
Vorkaufsrechtes verzichtet. Auch steht ein Ausschluss des Vorkaufsrechts nach § 26
BauGB der Ausübung nicht entgegen. In Betracht kommt als möglicher
Ausschlussgrund insoweit allein § 26 Nr. 4 BauGB. Nach dieser Vorschrift ist die
Ausübung des Vorkaufsrechtes ausgeschlossen, wenn das Grundstück bereits
entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes oder - hier einschlägig - den
Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird.
Dies war und ist hier jedoch nicht der Fall. Ziel der städtebaulichen Maßnahme ist
ausweislich der Planungsziele des Bebauungsplans Nr. 828 die Konversion des
ehemaligen Kasernengeländes zu einem Gewerbegebiet insbesondere für kleine und
mittlere Betriebe. Diese Nutzung wurde und wird unstreitig (noch) nicht durchgeführt,
wenngleich es vereinzelt auch zu einer gewerblichen Vermietung einzelner noch
vorhandener Hallen seitens der Klägerin gekommen ist. Ungeachtet dessen steht der
Ausschlusstatbestand des § 26 Nr. 4 BauGB zusätzlich unter dem Vorbehalt, dass
auf ihm errichtete bauliche Anlagen keine Missstände oder Mängel i.S.d. § 177 Abs.
2 und 3 BauGB aufweisen. Dies dürfte vorliegend ebenfalls zu verneinen sein. Denn
bereits im Notarvertrag vom 19. Januar 2006 wurde bei der Beschreibung des
Kaufgegenstandes von beiden Vertragspartnern, also auch von der Klägerin, unter
anderem vermerkt: "Dieser Bestand ist durchweg schadhaft und überwiegend
abbruchreif. Die auf dem Grundstück befindlichen Ver- und Entsorgungsleitungen
sind unbrauchbar" (§ 1 Abs. 4 Sätze 2 und 3 des Notarvertrages). Diese
Beschreibung deckt sich überdies mit der im Rahmen der Übergabe des Geländes
durch die belgischen Streitkräfte erfolgten Bau- und Zustandsfeststellung vom 12.
Oktober 1995.

74

Die Klägerin kann sich in diesem Zusammenhang nicht mit Erfolg darauf berufen,
sie beabsichtige, das Grundstück entsprechend den städtebaulichen Zielen der T.
zu nutzen. Denn nach dem eindeutigen Wortlaut des Gesetzes ist für einen
Ausschluss des Vorkaufsrechtes nach § 26 Nr. 4 BauGB erforderlich, dass das
Grundstück im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechtes bereits im Einklang mit
den städtebaulichen Zielvorstellungen der Gemeinde bebaut ist und genutzt
wird,

75

vgl.	BVerwG, Beschluss vom 29. Juni 1993 - 4 B 100.93 -,
a.a.O.

76

Dies ist vorliegend jedoch - wie aufgezeigt - nicht der Fall, weshalb die Ausübung
des Vorkaufsrechtes nicht nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen ist.

77

Die Klägerin macht mit der Berufung auf ihre Absicht, das Grundstück künftig im
Einklang mit den städtebaulichen Zielvorstellungen zu entwickeln und zu nutzen,
aber einen Belang geltend, der grundsätzlich geeignet sein kann, in Frage zu stellen,
ob es der Ausübung des Vorkaufsrechtes bedarf, um die städtebaulichen
Zielvorstellungen der Gemeinde zu verwirklichen, ob diese also von
Allgemeinwohlgründen getragen wird. Denn inhaltlich ist die Ausübung des
Vorkaufsrechtes nach §§ 25 Abs. 2 Satz 1, 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB nur dann
zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Bei der Beurteilung der
Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit als einem unbestimmten
Rechtsbegriff steht der Gemeinde kein Beurteilungsspielraum zu; diese Beurteilung
unterliegt vielmehr in vollem Umfang der gerichtlichen Überprüfung,

78

vgl.	Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Kommentar zum
BauGB, Loseblattsammlung (Stand: 15. September 2007), Band II,
§ 24 Rdnr. 65 b; Bracher, a.a.O., S. 877.

79

Ein die Ausübung des Vorkaufsrechtes rechtfertigendes "Wohl der Allgemeinheit"
ist ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer
Abwägung der im Einzelfall miteinander im Widerstreit stehenden (privaten und
öffentlichen) Interessen. Der abstrakt-generelle Begriff des öffentlichen Interesses
bedarf jedoch einer weiteren Konkretisierung anhand der speziellen Besonderheiten
des konkreten Vorkaufstatbestandes, die sich im Fall des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2
BauGB einerseits am Sinn und Zweck der Vorschrift des § 25 BauGB zu orientieren
hat und die zum anderen die gesetzlichen Regelungen über den Ausschluss des
Vorkaufsrechtes berücksichtigen muss,

80

vgl.	Stock, a.a.O., § 24 Rdnr. 63; Bracher, a.a.O., S. 876 f.,
jeweils m.w.N.

81

Insoweit genügt es für die Rechtfertigung aus Allgemeinwohlgründen, wenn im
Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die
Allgemeinheit angestrebt werden. Dabei sind allein städtebauliche Gründe
maßgebend. Die Ausübung ist daher gerechtfertigt, wenn der Grundstückserwerb
durch die Gemeinde die Realisierung des Bebauungsplanes bzw. - wie hier - der
städtebaulichen Maßnahmen fördern kann bzw. diese erleichtert. Während eine
Enteignung nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies erfordert, darf das
Vorkaufsrecht als das mildere Eingriffsmittel ausgeübt werden, wenn das Wohl der
Allgemeinheit dies rechtfertigt. An die Ausübung des Vorkaufsrechts werden also
gegenüber einer Enteignung qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Die
Ausübung des Vorkaufsrechts ist allerdings dann nicht mehr gerechtfertigt, wenn die
Gemeinde das Grundstück lediglich aus privatwirtschaftlichem Gewinnstreben oder
zu "Vorratszwecken" ohne Bezug zu einer städtebaulichen Maßnahme erwirbt,

82

vgl.	zu allem: BVerwG, Beschlüsse vom 15. Februar 1990 - 4
B 245.89 -, NJW 1990, 2703, und vom 29. Juni 1993 - 4 B 100.93 -
, a.a.O.; Hessischer Verwaltungsgerichtshof (HessVGH), Urteil
vom 24. Februar 2005 - 3 UE 231/04 -, NVwZ-RR 2005, 650; Roos
in: Brügelmann, Kommentar zum BauGB, Loseblattsammlung
(Stand: September 2007), Band 2, § 24 Rdnr. 38 ff.; Stock, a.a.O.,
§ 24 Rdnr. 63 ff; Lemmel, a.a.O., § 24 Rdnr. 14.

83

Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ist die Ausübung des Vorkaufsrechts
vorliegend durch das Allgemeinwohl gerechtfertigt. An den bodenpolitischen
Zielsetzungen der T. B. , eine Konversion des ehemaligen Kasernengeländes
und die Erschließung eines neuen Gewerbegebietes zu betreiben und damit
überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit anzustreben, bestehen keine
begründeten Zweifel. Der Erwerb des für die Entwicklung des Gewerbegebietes
benötigten Grundstückes dürfte die Realisierung dieses Vorhabens jedenfalls
erleichtern. Für ein lediglich privatwirtschaftliches Gewinnstreben oder eine
Ausübung, die losgelöst von städtebaulichen Zielen allein eine Bevorratung von
Grundstücksflächen beabsichtigt, fehlt es ebenfalls an hinreichenden
Anhaltspunkten.

84

Das Hauptargument der Klägerin, die städtischen Planungsziele könne sie
genauso oder besser sicherstellen, so dass es einer Ausübung des Vorkaufsrechtes
und eines Grunderwerbs durch die T. B. nicht bedürfe, führt nicht zu einer
anderen Betrachtung. In diesem Zusammenhang kommt es - entgegen der wohl in
diese Richtung tendierenden Auffassung der Klägerin - zunächst nicht darauf an,
welches Planungskonzept besser und erfolgversprechender ist. Die Planungshoheit
liegt bei der T. , weshalb - ausgehend vom Planungskonzept der T. - allein
fraglich ist, ob die von ihr verfolgten Planungsziele ebenso gut erreicht werden
können, wenn sie die erforderlichen Grundstücke nicht erwirbt und es bei einem
Grundstückskauf durch den privaten Dritten verbleibt.

85

Das Allgemeinwohl kann grundsätzlich dann entfallen, wenn der Käufer sich zu
einer vollständigen Umsetzung der städtebaulichen Ziele verpflichtet und hierdurch
sichergestellt ist, dass das Grundstück künftig entsprechend den städtebaulichen
Zielvorstellungen bebaut und genutzt wird. Denn in diesem Fall bedarf es regelmäßig
keines Grundstückserwerbs durch die Gemeinde, weshalb die Ausübung des
Vorkaufsrechtes nicht aus Allgemeinwohlgründen gerechtfertigt ist. Dieser
Spezialfall, in dem die Ausübung eines Vorkaufsrechtes nicht mehr durch
Allgemeinwohlgründe gerechtfertigt ist, ist in § 27 BauGB gesetzlich geregelt,

86

vgl.	u.a. Lemmel, a.a.O., § 27 Rdnr. 1.; Roos, a.a.O., § 27
Rdnr. 1.

87

Danach kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn die
Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen
und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender
Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen
angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf der Frist
nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB hierzu verpflichtet (§ 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB).
Will der Käufer sich daher darauf berufen, das Grundstück künftig im Einklang mit
den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme zu nutzen, so muss er
unter den Voraussetzungen des § 27 Abs. 1 BauGB eine rechtsverbindliche
Verpflichtungserklärung zur Abwendung der Ausübung des Vorkaufsrechtes
abgeben.

88

Die Klägerin hat die Ausübung des Vorkaufsrechtes jedoch nicht gemäß § 27
Abs. 1 Satz 1 BauGB wirksam abgewendet. Die Erklärung vom 1. Februar 2007, in
der sich die Klägerin erstmals "verpflichtet" hat, die im Bebauungsplan Nr. 828 zum
Ausdruck kommenden Planungsziele der T. B. vollständig umzusetzen, weist
nicht den für eine wirksame Abwendungserklärung erforderlichen rechtlich
verbindlichen und durchsetzbaren Erklärungsgehalt auf. Die Erklärung ist zum einen
nicht vorbehaltlos erfolgt, sondern unter der Maßgabe abgegeben worden, dass der
Bebauungsplan Nr. 828 (nur) umgesetzt und berücksichtigt werden solle, sofern er
keine Fehler enthalte. Dies reicht nach allgemeinen Grundsätzen schon aus, um
dieser Erklärung die erforderliche uneingeschränkte Rechtsverbindlichkeit
abzusprechen. Zum anderen aber erweist sich die Erklärung als zu unbestimmt und
konturenlos und stellt damit lediglich eine Absichtserklärung dar. Dies sollte nach
dem Willen des Gesetzgebers aber mit der Neuregelung des § 27 Abs. 1 BauGB
gerade vermieden werden und nicht mehr ausreichend sein. Anders nämlich als noch
unter der Geltung des Bundesbaugesetzes, als für die Abwendungserklärung
ausreichend war, dass der Käufer seine diesbezüglichen Absichten lediglich
glaubhaft machen musste, hat der Gesetzgeber in der Regelung des § 27 BauGB
bewusst eine Verpflichtung des Käufers formuliert, um in der Praxis beobachtete
Missstände und Unzulänglichkeiten zu beheben bzw. zu vermeiden,

89

vgl.	Stock, a.a.O., § 27 Rdnr. 23; Roos, a.a.O., § 27 Rdnr. 8;
Krautzberger, a.a.O., § 27 Rdnr. 3.

90

Gerade angesichts der Dimension des Geschäfts, des erheblichen
Sanierungsbedarfs und auch der im früheren Verlauf des Verwaltungsverfahrens
nachdrücklich bekräftigten Zweifel der Klägerin an einer wirtschaftlichen Tragfähigkeit
des planerischen Konzepts der T. sind an eine rechtsverbindliche
Verpflichtungserklärung, durch die die Ausübung des Vorkaufsrechtes abgewendet
werden soll, stärkere Anforderungen hinsichtlich ihrer Bestimmtheit und ihrer
rechtlichen Absicherung zu stellen. Diese sind jedoch nach Auffassung der Kammer
durch den Erklärungsgehalt des Schreibens der Klägerin vom 1. Februar 2007 nicht
erfüllt. Auch das von der Klägerin in diesem Zusammenhang in Bezug genommene
Schreiben vom 22. August 2006 enthält keine wirksame Abwendungserklärung im
Sinne des § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Auch insoweit fehlt es an einer
rechtsverbindlichen und uneingeschränkten Erklärung, die Planungsziele, die die
T. mit der städtebaulichen Maßnahme verfolgt, umzusetzen. Die Klägerin hat in
diesem Schreiben nicht unerhebliche Modifikationen und Umplanungen der
städtischen Planung angeregt, welche der Annahme entgegenstehen, sie erkläre ihre
uneingeschränkte Bereitschaft zur Übernahme der - in einzelnen Punkten ja gerade
kritisierten - Planungsziele der T. . Die Modifikationen betreffen Fragen der Anlage
von Grünflächen auf dem Grundstück, der Erschließung des W1.-------weges für
Fahrradfahrer und Fußgänger sowie der Anlage von Lagerplätzen auf dem Gelände.
Aus Sicht der Klägerin mögen diese Punkte im Rahmen der Gesamtplanung
marginal und zu vernachlässigen sein. Dass sie jedoch im Rahmen der
städtebaulichen Zielvorstellungen nicht unerheblich sind, wird bereits daraus deutlich,
dass die Klägerin anregte, die vier großen auf dem Grundstück liegenden Hallen
jedenfalls teilweise zu erhalten, während das Konzept der T. eine komplette
Freiräumung des Geländes vorsieht. Überdies zählen zu den städtebaulichen
Zielvorstellungen der T. u.a. der "Schutz der benachbarten schutzwürdigen
Bauflächen gegen unzumutbare Belästigungen durch entsprechende
Nutzungsbeschränkungen" und die "Schaffung von Wegeverbindungen für
Fußgänger und Radfahrer in Richtung des W1.-------weges ", mithin Ziele, die durch
die von der Klägerin angeregten Modifikationen unmittelbar betroffen sind.

91

Ungeachtet dessen ist die Abwendungserklärung nach §§ 27 Abs. 1 Satz 1, 28
Abs. 2 Satz 1 BauGB vor Ablauf der der Gemeinde für die Ausübung des
Vorkaufsrechts gesetzten Zwei-Monats-Frist abzugeben. Diese Frist wäre vorliegend
selbst dann verstrichen, wenn dem Schreiben vom 22. August 2006 eine
rechtsverbindliche Verpflichtungserklärung entnommen werden könnte. Sogar eine
Auslegung des am 24. April 2006 beim Beklagten eingegangenen
Widerspruchsschreibens der Klägerin vom 18. April 2006 als Abwendungserklärung
führte nicht zu einer anderen Bewertung und zur Einhaltung der Frist.

92

Die Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB, die über § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB
auch für die Ausübung des Abwendungsrechtes gilt, beginnt ausnahmslos mit der
Mitteilung des Kaufvertrages an die Gemeinde zu laufen, mithin mit dem Moment, in
dem der Gemeinde alle Informationen vorliegen, die sie für eine verantwortliche
Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts benötigt. Da es sich um eine
gesetzliche Ausschlussfrist handelt, wird der Fristlauf nicht davon berührt, dass
innerhalb der Erklärungsfrist Widerspruch gegen den Ausübungsbescheid eingelegt
wird,

93

vgl.	u.a.: Bracher, a.a.O., S. 882, 884; Stock, a.a.O., § 27
Rdnr. 16; Lemmel, a.a.O., § 28 Rdnr. 6; Roos, a.a.O., § 27 Rdnr.
14 ff.

94

Angesichts dessen geht insbesondere auch die Annahme der Klägerin fehl, die
Frist zur Ausübung des Abwendungsrechtes beginne erst dann zu laufen, wenn die
Ziele und Zwecke der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender
Sicherheit bestimmbar seien. Insoweit ist zunächst festzustellen, dass die hier
maßgeblichen städtebaulichen Zielvorstellungen für die Klägerin schon im Zeitpunkt
des Vertragsschlusses anhand der offengelegten Begründung zum Entwurf des
Bebauungsplanes Nr. 828 ohne weiteres "mit ausreichender Sicherheit bestimmbar"
gewesen sind. Für die von der Klägerin vorgenommene Auslegung des § 27 Abs. 1
Satz 1 BauGB gibt der Gesetzeswortlaut im Übrigen auch nichts her. Die Frist zur
Ausübung des Abwendungsrechtes ist ausdrücklich mit der Frist des § 28 Abs. 2
Satz 1 BauGB zur Ausübung des Vorkaufsrechtes verknüpft, und zwar unabhängig
davon, ob die städtebaulichen Ziele tatsächlich schon bestimmt oder auch nur
bestimmbar sind. Gerade im Fall des Maßnahmevorkaufsrechts des § 25 Abs. 1 Satz
1 Nr. 2 BauGB dürften die städtebaulichen Zielvorstellungen der Gemeinde häufig
nicht bestimmbar sein. Dem trägt im Übrigen die Regelung des § 25 Abs. 2 Satz 2
BauGB dadurch Rechnung, dass der Verwendungszweck des Grundstückes
abweichend von der Regelung des § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB beim
Maßnahmevorkaufsrecht (nur) anzugeben ist, soweit das bereits zum Zeitpunkt der
Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist. Nach der Systematik des Gesetzes wird
daher bei fehlender Bestimmbarkeit der städtebaulichen Zielvorstellungen - was hier,
wie aufgezeigt, nicht zutrifft - nicht etwa der Beginn des Fristlaufs zur Ausübung der
Abwendungserklärung hinausgeschoben. Dem Käufer steht in diesem Fall vielmehr
kein Abwendungsrecht zu,

95

vgl.	Stock, a.a.O., § 27 Rdnr. 9; Lemmel, a.a.O., § 27 Rdnr. 3;
Roos, a.a.O., § 27 Rdnr. 5.

96

Vorliegend begann die Zwei-Monats-Frist daher am 16. Februar 2006 zu laufen.
Die Frist endete - wegen der Osterfeiertage erst - mit Ablauf des 18. April 2006 und
war im Zeitpunkt des Eingangs der erwähnten Schreiben beim Beklagten daher
bereits verstrichen. Eine Verlängerung dieser Frist um weitere zwei Monate, welche
nach § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB grundsätzlich möglich gewesen wäre, kam hier
nicht in Betracht, weil auch diese Fristverlängerung voraussetzt, dass ein
entsprechender Antrag noch innerhalb der (ersten) Zwei-Monats-Frist gestellt
wird,

97

vgl.	Krautzberger, a.a.O., § 27 Rdnr. 6; Stock, a.a.O., § 27
Rdnr. 26; Bracher, a.a.O., S. 882; Roos, a.a.O., § 32 f., 35.

98

Auch dies ist hier aber nicht der Fall. Die Klägerin kann sich auch nicht darauf
berufen, die T. habe erst "kurz vor Toresschluss" das Vorkaufsrecht ausgeübt, so
dass für sie danach bis zum Fristablauf praktisch keine Zeit für eine
Abwendungserklärung geblieben sei. Dies ist eine Konsequenz, die der Gesetzgeber
bewusst hingenommen hat. Deshalb wird dem Käufer grundsätzlich auch
zugestanden, die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht abwarten zu müssen, sondern
schon vorher, frühestens mit Abschluss des Kaufvertrages, (vorsorglich) eine
Abwendungserklärung abgeben zu können,

99

vgl.	Roos, a.a.O., § 27 Rdnr. 14 ff., 17 f.; Stock, a.a.O., § 27
Rdnr. 16 ff., jeweils m.w.N.

100

Da der Käufer regelmäßig - belehrt durch den Notar und hier zudem informiert
durch die vorangegangenen Vertragsverhandlungen - von dem möglichen Bestehen
eines Vorkaufsrechtes weiß, wird ihm insoweit auch nichts Unmögliches abverlangt.
Vorliegend hätte sich die Klägerin rechtzeitig mit der Gemeinde in Verbindung
setzen, von ihrem Auskunftsrecht,

101

vgl.	hierzu: Roos, a.a.O., § 27 Rdnr. 1; Stock, a.a.O., § 27
Rdnr. 2; Bracher, a.a.O., S. 881,

102

Gebrauch machen und sich über die Modalitäten einer (auch vorsorglichen)
Abwendungserklärung informieren können. Verletzt die Gemeinde insoweit
Informations- und Beratungspflichten, kann der Erwerber allenfalls
Schadensersatzansprüche realisieren. Die Abwendungserklärung, durch die ein
subjektiv-öffentliches Gestaltungsrecht ausgeübt wird, kann jedoch nicht fingiert und
auch die Ausschlussfrist der §§ 27 Abs. 1 Satz 1, 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB hierdurch
nicht verlängert werden.

103

Die Klägerin hat die Ausübung des Vorkaufsrechtes durch die T. B. daher
nicht wirksam abgewendet. Ihre Argumentation, sie beabsichtige, das Grundstück
entsprechend den städtebaulichen Zielvorstellungen der T. zu bebauen und zu
nutzen, vermag die Rechtfertigung der Ausübung des Vorkaufsrechts aus Gründen
des Allgemeinwohls daher nicht in Frage zu stellen.

104

In diesem Zusammenhang kann die Klägerin sich schließlich auch nicht darauf
berufen, die T. sei für die von ihr ins Auge gefassten Aufgaben finanziell gar nicht
leistungsfähig. Für die Frage des Vorliegens von überwiegenden Gründen des
Allgemeinwohls sind nach den eingangs dargestellten Grundsätzen allein
städtebauliche, nicht auch haushaltsrechtliche Gründe maßgeblich. Das
Vorkaufsrecht soll durch die Ermöglichung eines frühzeitigen Grundstückserwerbs
die konkreten städtebaulichen Ziele lediglich sichern. Es ist daher sogar unerheblich,
wenn die Gemeinde im Rahmen ihrer mehrjährigen Finanzplanung das Vorhaben,
dessen Durchführung der Grundstückserwerb vorbereiten soll, vorerst noch nicht
finanzieren will,

105

vgl.	Roos, a.a.aO., § 24 Rdnr. 42.

106

Der Beklagte hat insofern in der mündlichen Verhandlung zudem dargelegt, dass
der Gesamtausgabebedarf für die Entwicklung des ehemaligen Kasernengeländes
"D. Q. " im Haushaltsplan für das Jahr 2008 unter dem Konto 7853002 mit
einem Volumen von insgesamt 7.311.000,-- EUR für die Jahre 2008 bis 2011
eingestellt sei,

107

vgl.	auch die - am 16. Februar 2008 abgerufene -
Veröffentlichung im Internet: http://www.B.
.de/de/stadt_buerger/politik_verwaltung/haushaltsplan/haushaltspla
n_2008/haushaltsplan_2008_entwurf_30102007.pdf.

108

Die Entwicklungskosten für das "D. Q. "-Gelände sind ausdrücklich auch
schon im städtischen Investitionsprogramm für die Jahre 2006 - 2010 in der Fassung
des Ratsbeschlusses vom 14. März 2007 unter der Haushaltsstelle 9.88400.95080/1
in Höhe von insgesamt 7.286.000,-- EUR eingeplant. Das die angesetzten
Entwicklungskosten umfassende Haushaltssicherungskonzept der T. B. für
das Haushaltsjahr 2007 ist von der Aufsichtsbehörde am 29. Mai 2007 gemäß § 75
Abs. 4 Satz 4 GO NRW genehmigt worden,

109

vgl.	die - am 16. Februar 2008 abgerufene -Veröffentlichung
im Internet: http://www.B.
.de/de/stadt_buerger/politik_verwaltung/
haushaltsplan/haushalt_2007/vermoegenshaushalt_2007.pdf /
sowie http://www.B. .de/de/stadt_buerger/politik_verwaltung/
haushaltsplan/haushalt_2007/investitionsprogramm_2007.pdf; /
sowie http://www.B. .de/de/stadt_buerger/politik_verwaltung/
haushaltsplan/haushaltsplan_2007/haushaltssicherungskonzept_
2007.pdf.

110

Vorliegend bestehen überdies konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die
erforderlichen Sanierungsarbeiten durch den Altlastensanierungs- und
Altlastenaufbereitungsverband NRW förderungsfähig sind, weshalb eine weitere
Kostenreduzierung konkret möglich erscheint. Im Übrigen sichern die gesetzlichen
Vorgaben und die satzungsrechtlichen Möglichkeiten der Gemeinde nach §§ 127 ff.,
135 ff. BauGB auch die teilweise Refinanzierung der Maßnahmen, die nach der
Wirtschaftlichkeitsberechnung des Beklagten ohnehin in etwa kostenneutral
durchgeführt werden sollen,

111

vgl.	hierzu: HessVGH, Urteil vom 24. Februar 2005 - 3 UE
231/04 -, a.a.O.

112

Die T. ist letztlich auch nicht darauf zu verweisen, die Ausübung sei deswegen
nicht erforderlich und daher aus Gemeinwohlgründen nicht gerechtfertigt, weil sie
sich zur Sicherung ihrer städtebaulichen Ziele anderer Steuerungsinstrumente
(Veränderungssperre, Erhaltungssatzung etc.) bedienen könne. Denn das
Vorkaufsrecht ist nach der Konzeption des BauGB ein selbstständiges Instrument,
das die übrigen Steuerungsinstrumente ergänzt und ihnen gegenüber nicht als
subsidiär zurücktritt,

113

vgl.	Stock, a.a.O., § 24 Rdnr. 65 a; Roos, a.a.O., § 24 Rdnr.
41.

114

Nach alledem erleichtert und unterstützt ein Grunderwerb durch die Gemeinde
vorliegend die erstrebten städtebaulichen Ziele. Dies reicht für eine Rechtfertigung
durch das Allgemeinwohl nach den eingangs dargestellten Grundsätzen aus.

115

Die Klägerin hat jedoch einen Anspruch darauf, dass der Beklagte im Rahmen
der zu treffenden Ermessensentscheidung ihre Belange und ihre Bereitschaft, die
Planungsziele zu befolgen, berücksichtigt,

116

vgl.	Roos, a.a.O., § 27 Rdnr. 20; Bracher, a.a.O., S. 883.

117

Der Beklagte hat sich vorliegend ausführlich mit den Erklärungen der Klägerin
befasst und sie gewürdigt. Aus nicht willkürlichen, sondern von sachlichen
Überlegungen geleiteten Gründen ist er jedoch zu dem Ergebnis gekommen, dass
die beabsichtigte Umwandlung des Kasernengeländes und die Erschließung des
geplanten Gewerbegebietes gerade angesichts der für erforderlich gehaltenen
kostenträchtigen und vorleistungspflichtigen Maßnahmen (Abriss von Gebäuden,
Entsiegelung von Verkehrsflächen, Altlastensanierung),

118

vgl.	zu einem insoweit vergleichbaren Fall, in dem es ebenfalls
um die Umnutzung und Umstrukturierung einer größeren ehemals
militärisch genutzten Liegenschaft ging: HessVGH, Urteil vom 24.
Februar 2005 - 3 UE 231/04 -, a.a.O.,

119

bei einem Grunderwerb durch die Gemeinde besser verwirklicht werden kann als
bei einem Grunderwerb durch die Klägerin. Ermessensfehler sind insoweit nicht zu
erkennen. Für die Behauptung der Klägerin, die Ausübung sei aus sachfremden
Erwägungen erfolgt, die in der Person eines der Geschäftsführer der Klägerin
begründet lägen, fehlt es an greifbaren Anhaltspunkten.

120

Da der angefochtene Ausübungsbescheid des Beklagten vom 7. April 2006
daher rechtmäßig ist und die Klägerin nicht in ihren Rechten verletzt, ist die Klage in
vollem Umfang abzuweisen.

121

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

122

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO
i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 der Zivilprozessordnung.