Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-11-06, Aktenzeichen 10 A 1512/07
ECLI:DE:OVGNRW:2008:1106.10A1512.07.00

Tenor

Das angefochtene Urteil wird geändert.

Der Beklagte wird unter Aufhebung seines Ablehnungsbescheides vom 2.
November 2005 und des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E.
vom 24. Oktober 2006 verpflichtet, der Klägerin den am 29. August 2005 beantragten
bauplanungsrechtlichen Vorbescheid für die Erweiterung des Einzelhandelsbetriebes
auf dem Grundstück N. , Gemarkung X. , Flur 49, Flurstück 152
(X1. Straße 18) zu erteilen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens beider Instanzen.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin begehrt die Erteilung eines bauplanungsrechtlichen Vorbescheides
für die Erweiterung eines Lebensmittelmarktes der Fa. S. um eine Verkaufsfläche
von 534,71 m².

3

Sie ist Eigentümerin des Grundstücks N. Gemarkung X. , Flur 49,
Flurstück 152 (X1. Straße 18), auf dem sich früher eine Lederfabrik befand.
Die ehemalige Trockenhalle wurde für einen Lebensmittelmarkt und einen
Getränkemarkt umgebaut.

4

Der Lebensmittelmarkt hat nach der für die Nutzungsänderung und den Umbau
am 21. August 1997 erteilten Baugenehmigung und der Nachtragsbaugenehmigung
vom 25. Juni 1998 eine Verkaufsfläche von 958,00 m² (Verkauf 699,21 m², Kassen
mit Vorraum 102,43 m², Bedienabteilung 54,48 m², Windfang mit Backshop 101,88
m²). Der Getränkemarkt verfügt nach der Baugenehmigung vom
20. August 1997 sowie den Nachtragsbaugenehmigungen vom 22. Januar 1998,
20. März 1998 und 25. Juni 1998 über eine Verkaufsfläche von 475,04 m² (Verkauf
295,13 m², Kasse mit Vorraum 28,08 m², Windfang 142,10 m², Kunden-WC 9,73 m²).

5

Bei einer Ortsbesichtigung im Oktober 2005 stellte der Beklagte fest, dass die
tatsächliche Nutzung nicht den erteilten Baugenehmigungen entspricht. Der
Lebensmittelmarkt und der Getränkemarkt sind durch Wanddurchbrüche
zusammengeführt worden. Ein Lagerraum mit einer Fläche von 155,41 m² ist in
Verkaufsfläche für Molkerei und Tiefkühlprodukte des Lebensmittelmarktes
umgewandelt worden. Zusätzlich sind im Windfang des Getränkemarktes ein
Blumengeschäft sowie ein Geschäft für Zeitschriften und Tabakwaren mit einer Lotto/
Toto-Annahmestelle eingerichtet worden. Nachdem der Beklagte die Klägerin mit
Schreiben vom 4. November 2005 zum beabsichtigten Erlass einer
Nutzungsuntersagungsverfügung angehört hatte, stellte sie am 7. Februar 2006
einen Bauantrag auf nachträgliche Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung.
Diesen wies der Beklagte mit Bescheid vom 13. Februar 2006 als unvollständig
zurück. Der dagegen eingelegte Widerspruch ist noch nicht beschieden worden.

6

Das Grundstück der Klägerin, das nicht im Geltungsbereich eines
Bebauungsplans liegt, befindet sich auf der östlichen Seite der C. Straße und
ist Teil des Geländes einer früheren Lederfabrik, deren Gebäude teilweise
abgebrochen und im Übrigen umgebaut wurden. In dem unmittelbar an der Kreuzung
der C. Straße mit der X1. Straße gelegenen ehemaligen
Verwaltungsgebäude befinden sich im Erdgeschoss mehrere Arztpraxen und eine
Massagepraxis, ein Steuerberaterbüro, eine Rechtsanwaltskanzlei und eine
Apotheke sowie in den Obergeschossen zahlreiche Wohnungen. Die an das
Gebäude grenzende ehemalige Trockenhalle wurde in den oben genannten
Lebensmittelmarkt und den Getränkemarkt umgebaut. In einem östlich gelegenen
Anbau befinden sich Büroflächen sowie eine Verteilerstelle der Post. Weiter südlich
an der C. Straße liegt ein B. -Markt mit einer Verkaufsfläche von ca. 750 m²
und rückwärtig eine Veranstaltungshalle ("L. "). Auf der westlichen Seite der
C. Straße befinden sich südlich der Kreuzung mit der X2. Straße nur
Wohngebäude. An der östlichen Grenze des Grundstücks der Klägerin verläuft der
Fluss "B1. O. ". Beiderseits des Wasserlaufs liegt eine Stellplatzanlage, die den
Wohnungen, Büros und Märkten zugeordnet ist. Nördlich des Baugrundstücks
befinden sich unmittelbar an der X1. Straße das zu einer Gaststätte
umgebaute ehemalige Kesselhaus und daneben ein Wohngebäude. Auf dem
nordöstlichen Eckgrundstück an der Kreuzung der X1. Straße mit der
C. Straße wird ein U. -Modemarkt mit einer Verkaufsfläche von ca. 600 m²
(C. Straße 25/27) betrieben, an den sich in östlicher Richtung Wohnbebauung
anschließt (X1. Straße 15 bis 19). In nördlicher Richtung folgen auf den
Modemarkt entlang der C. Straße in geschlossener Bauweise zunächst
mehrere Gebäude mit reiner Wohnnutzung (C. Straße 23 bis 15). Ab Haus Nr.
13 a sind in den Gebäuden im Erdgeschoss Ladenlokale bzw. kleine
Dienstleistungsbetriebe und in den Obergeschossen Wohnungen vorhanden. Auf der
westlichen Seite der C1. Straße folgen nördlich der Kreuzung in Richtung
Ortszentrum auf das Eckhaus, in dem eine Anwaltspraxis und Wohnungen
vorhanden sind, ein Wohnhaus, ein Restaurant mit Festsaal, ein kleines Hotel, eine
Gaststätte, eine Pizzeria und an der Einmündung der L1.----straße ein Wohnhaus mit
einem Ladenlokal im Erdgeschoss (C. Straße 28 a bis 16). Nördlich der L1.----
straße liegt ein Sparkassengebäude, an das sich der Marktplatz von X.
anschließt. Das Sparkassengebäude und das gegenüberliegende Haus C.
Straße 13 a sind in dem am 13. Juni 2007 vom Stadtrat beschlossenen
Nahversorgungs- und Zentrenkonzept der Stadt N. bereits als Teil des
Stadtbezirkszentrums X. -Mitte (B-Zentrum) dargestellt. Die Entfernung von der
Südgrenze des dargestellten Stadtbezirkszentrums bis zum Grundstück der Klägerin
beträgt knapp 300 m.

7

Unter dem 29. August 2005 stellte die Klägerin einen Antrag auf Erteilung eines
Vorbescheides für die "Erweiterung eines bestehenden S1. -Marktes". Nach den
eingereichten Bauvorlagen soll an der Ostseite des vorhandenen Gebäudes ein
Anbau mit einer Geschossfläche von 566,40 m² errichtet werden, durch den die
Geschossfläche auf ca. 2.600 m² und die Verkaufsfläche um 534,71 m² (Verkauf
510,46 m² + Windfang 24,25 m²) auf 1.492,71 m² vergrößert werden soll.

8

Der Beklagte lehnte die Bauvoranfrage mit Bescheid vom 2. November 2005 ab.
Zur Begründung gab er im Wesentlichen an, die bauplanungsrechtliche Beurteilung
richte sich nach § 34 Abs. 1 BauGB, da die nähere Umgebung durch Wohnnutzung,
Gastronomie und großflächigen Einzelhandel geprägt sei. Das Vorhaben sei jedoch
nach § 34 Abs. 3 BauGB unzulässig. In Anbetracht seiner Größe und der Lage sei
von schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche auszugehen. Der
Standort liege außerhalb des für X. erwünschten Ansiedlungsraums. Eine
Verkaufsflächenerweiterung führe zu einer Stärkung dieses ungeplanten
Einzelhandelsstandorts zu Lasten des gewachsenen Stadtbezirkszentrums X.
.

9

Mit ihrem Widerspruch vom 29. November 2005 machte die Klägerin geltend,
das Vorhaben sei nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen, da in der Umgebung
Wohnnutzung, gewerbliche Nutzungen und eine großflächiger Einzelhandelsbetrieb
vorhanden seien und wegen der unterschiedlichen Nutzungen die Eigenart der
näheren Umgebung keinem Gebietstypus der Baunutzungsverordnung zugeordnet
werden könne. Die geplante Erweiterung finde in dem bereits vorhandenen
großflächigen S. -Markt ihr Vorbild. Die Regelung des § 34 Abs. 3 BauGB stehe
dem Vorhaben nicht entgegen, weil von der Erweiterung keine schädlichen
Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ausgingen. Ein Kaufkraftabfluss
von mindestens 15 bis 20 % aus einem zentralen Versorgungsbereich sei nicht zu
erwarten, denn es handele sich nicht um eine Neuerrichtung, sondern um die
Erweiterung eines bestehenden Betriebes, der bereits seit Jahren Kaufkraft
binde.

10

Die Bezirksregierung E. wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid
vom 24. Oktober 2006 mit der Begründung zurück, zwar füge sich die geplante
Erweiterung nach § 34 Abs. 1 BauGB in die nähere Umgebung ein, das Vorhaben
sei jedoch nach § 34 Abs. 3 BauGB unzulässig. Als großflächiger
Einzelhandelsbetrieb lasse es schädliche Auswirkungen auf das Stadtbezirkszentrum
X. , bei dem es sich um einen zentralen Versorgungsbereich handele,
befürchten. Dort befinde sich ein L2. -Markt, dessen Existenz durch die
Erweiterung des S. -Marktes gefährdet wäre. Ohne das Lebensmittelsegment im
Ortszentrum wäre die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereiches
wesentlich beeinträchtigt.

11

Mit Schreiben vom 13. November 2006 legte die Klägerin dem Beklagten eine
Auswirkungsanalyse der H. vom September 2006 vor. Danach sei durch die
Erweiterung des S. -Marktes von einer Verkaufsfläche von 1.441 m² (incl.
Getränkemarkt) auf eine Verkaufsfläche von 1.962 m² eine Umsatzumverteilung zu
Lasten des L2. -Marktes in Höhe von 14 % zu erwarten.

12

Die Klägerin hat am 12. Dezember 2006 Klage erhoben. Sie hat vorgetragen,
§ 34 Abs. 3 BauGB stehe der Erweiterung nicht entgegen. Das Stadtbezirkszentrum
X. könne bereits nicht als zentraler Versorgungsbereich angesehen werden, da
dort mit dem L2. -Markt lediglich ein Einzelhandelsbetrieb der
Lebensmittelbranche vorhanden sei. Selbst bei Annahme eines zentralen
Versorgungsbereichs gehöre der L2. -Markt auf Grund seiner Lage in der
Poststraße nicht mehr zu diesem Bereich. Der Supermarkt sei von dem Beginn der
Fußgängerzone in der R.----straße mehrere hundert Meter entfernt und verfüge über
einen eigenen Kundenparkplatz. Die Versorgung X3. werde bereits heute durch
den Versorgungsbereich Lederfabrik X. (S. -Markt, B. -Markt)
wahrgenommen, der im Volksmund häufig als "O1. N1. X. " bezeichnet
werde, sowie durch einen O2. -Markt und einen Q. -Markt, die ebenfalls
außerhalb des Zentrums gelegen seien. Zur Prüfung der schädlichen Auswirkungen
könne die Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO nicht auf § 34 Abs. 3
BauGB übertragen werden. Bei der Frage, ob schädliche Auswirkungen vorlägen,
verlange § 34 Abs. 3 BauGB einen Vergleich des Ist-Zustandes mit dem Zustand
nach der Erweiterung. Faktisch müssten die schädlichen Auswirkungen von der
Erweiterung ausgehen. Der in der Auswirkungsanalyse der H. vom September
2006 ermittelte Kaufkraftabfluss gegenüber dem L2. -Markt von 14 % sei zwar
"nicht unwesentlich" im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO, jedoch nicht "schädlich" im
Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB. Auch wenn die Erweiterungsfläche mehr als 50 % der
Verkaufsfläche des L2. -Markt betrage, sei zu berücksichtigen, dass es sich nicht
um eine Neuerrichtung, sondern nur um eine Erweiterung eines seit Jahren
bestehenden Betriebes handele. Er spreche die autoorientierte Kundschaft an,
während sich der L2. -Markt eher an fußläufige Kundschaft wende. Dieser
verfüge außerdem nur über 21 % der in X. vorhandenen
nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche.

13

Die Klägerin hat beantragt,

14

den Beklagten unter Aufhebung seines Ablehnungsbescheides vom 2. November
2005 und des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E. vom 24.
Oktober 2006 zu verpflichten, ihr den am 29. August 2005 beantragten
planungsrechtlichen Vorbescheid für die Erweiterung des Einzelhandelsbetriebes auf
dem Grundstück N. , Gemarkung X. , Flur 49, Flurstück 152
(X1. Straße 18) zu erteilen.

15

Der Beklagte hat beantragt,

16

die Klage abzuweisen.

17

Er hat ergänzend zur Begründung der angefochtenen Bescheide ausgeführt, der
Standort liege außerhalb des Stadtbezirkszentrum X. in einem nicht-zentralen
Versorgungsbereich, der nach dem Einzelhandelskonzept 2007 nicht
weiterentwickelt werden solle. Die geplante Verkaufsflächenerweiterung führe zu
einem Anteil von 52 % an der gesamten Lebensmittelversorgungsfläche in X.
Bereits jetzt bestehe ein erhebliches Überangebot an Verkaufsflächen und eine
problematische Nachfrageunterdeckung.

18

Nach Durchführung einer Ortsbesichtigung hat das Verwaltungsgericht die Klage
mit Urteil vom 19. April 2007 abgewiesen. Zwar füge sich das Vorhaben der Klägerin
als Erweiterung eines bereits großflächigen Einzelhandelsbetriebes im Hinblick auf
die Vorbildwirkung des vorhandenen S. -Marktes mit einer Verkaufsfläche von 958
m² nach § 34 Abs. 1 BauGB in die Gemengelage von gewerblicher, freiberuflicher
und Wohnnutzung ein. Das Vorhaben sei aber nicht mit § 34 Abs. 3 BauGB
vereinbar. Mit dem Stadtbezirkszentrum X. bestehe ein zentraler
Versorgungsbereich (Fußgängerzone R.----straße , X4. Markt), mit zahlreichen,
überwiegend kleinen Geschäften für den täglichen und teilweise auch mittelfristigen
Bedarf. Auch der L2. -Markt sei in den Versorgungsbereich einzubeziehen, da er
vom Beginn der R.----straße nur wenige Schritte entfernt sei. Die von der Klägerin
vertriebenen Produkte würden auch in dem zentralen Versorgungsbereich
angeboten. Das Sortiment ziele damit gerade auf die Kunden des in fußläufiger
Entfernung liegenden Stadtbezirkszentrums. Dies lasse eine Verdrängung der
Geschäfte mit gleichem Warenangebot befürchten und gefährde die bedarfsgerechte
Versorgung der Bevölkerung.

19

Am 14. Mai 2007 hat die Klägerin die vom Verwaltungsgericht wegen
grundsätzlicher Bedeutung zugelassene Berufung eingelegt. Zur Begründung führt
sie aus, der Bereich, in dem das Baugrundstück liege, sei im Hinblick auf die
zahlreichen dort vorhandenen Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote bereits
als eigenständiger zentraler Versorgungsbereich zu qualifizieren. Zumindest sei er
Bestandteil des angrenzenden im Zentrenkonzept der Stadt dargestellten zentralen
Versorgungsbereichs X. -N1. . Über den U. -Markt und die auf der
gegenüberliegenden Seite der C. Straße gelegenen Gastronomie- und
Dienstleistungsbetriebe bestehe eine unmittelbare Verbindung mit dem dargestellten
zentralen Versorgungsbereich. Der L2. Markt verfüge über keine wesentlich
bessere Anbindung.

20

Falls man davon ausgehe, dass das Baugrundstück außerhalb liege, seien bei
der Prüfung des § 34 Abs. 3 BauGB anders als bei § 11 Abs. 3 BauNVO die
konkreten Fernwirkungen eines Einzelhandelsbetriebes zu beurteilen. Dabei komme
der Vermutungsregelung keine Bedeutung zu. Bei einer nachträglichen Erweiterung
seien lediglich die Auswirkungen der neu hinzutretenden Verkaufsfläche zu
betrachten, da die durch den bestehenden Betrieb bereits seit Jahren gebundene
Kaufkraft keine Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit des zentralen
Versorgungsbereiches haben könne.

21

Die Klägerin beantragt,

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das angefochtene Urteil zu ändern und den Beklagten unter Aufhebung seines
Ablehnungsbescheides vom 2. November 2005 und des Widerspruchsbescheides
der Bezirksregierung E. vom 24. Oktober 2006 zu verpflichten, ihr den am 29.
August 2005 beantragten bauplanungsrechtlichen Vorbescheid für die Erweiterung
des Einzelhandelsbetriebes auf dem Grundstück N. , Gemarkung X.
Flur 49, Flurstück 152 (X1. Straße 18) zu erteilen.

23

Der Beklagte beantragt,

24

die Berufung zurückzuweisen.

25

Er führt ergänzend aus, das Vorhaben der Klägerin verstoße gegen § 34 Abs. 3
BauGB. Dabei sei das Gesamtvorhaben und nicht nur die Erweiterung zu betrachten,
da ansonsten eine schrittweise kontinuierliche Flächenexpansion mit den
entsprechenden schädigenden Folgen nicht verhindert werden könne. Bei dem B-
Zentrum X. -N1. , das durch das Nahversorgungs- und Zentrenkonzept der
Stadt N. festgelegt worden sein, handele es sich um einen zentralen
Versorgungsbereich im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB. Die Abgrenzung basiere auf
der fachlichen Einschätzung zweier Gutachterbüros und sei im Benehmen mit der
örtlichen Industrie- und Handelskammer, dem örtlichen Einzelhandelsverband und
der Bezirksregierung E. erfolgt. Der Standort des Vorhabens der Klägerin liege
außerhalb dieses Bereichs. Es gebe keine direkte Sichtverbindung und die
X1. Straße habe mit ihrer Breite von

26

13 bis 19 m eine trennende Wirkung.

27

Der Berichterstatter des Senats hat am 15. Oktober 2008 eine Ortsbesichtigung
durchgeführt. Hinsichtlich des Ergebnisses wird auf das Terminsprotokoll vom
gleichen Tage verwiesen.

28

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten und
der Bezirksregierung E. Bezug genommen.

29

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

30

Die zulässige Berufung ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu
Unrecht abgewiesen.

31

Die Klage ist zulässig und begründet. Der ablehnende Bescheid des Beklagten
vom 2. November 2005 und der Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung E.
vom 24. Oktober 2007 sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Erteilung des begehrten bauplanungsrechtlichen
Vorbescheides für die Erweiterung des Lebensmittelmarktes (§ 113 Abs. 5 Satz 1
VwGO). Dem Vorhaben stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegen, § 71
Abs. 2 i.V.m. § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW.

32

Gegenstand des Verfahrens ist nach der in der mündlichen Verhandlung des
Senats erfolgten Klarstellung der Klägerin der in den dem Vorbescheidsantrag
beigefügten Bauvorlagen dargestellte Anbau an der Ostseite mit einer Erweiterung
der genehmigten Verkaufsfläche um 534,71 m².

33

Die beantragte Erweiterung des Lebensmittelmarktes ist
baugenehmigungspflichtig. Nach § 63 Abs. 1 BauO NRW bedürfen u.a. die
Errichtung, die Änderung, die Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen
der Baugenehmigung, soweit in der Bauordnung nichts anderes bestimmt ist. Die im
Gesetz nicht geregelte Erweiterung einer baulichen Anlagen ist einer der
Vorhabenskategorien zuzuordnen.

34

Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, BauO NRW, Loseblattkommentar, Stand: 1.
Juli 2008, § 63 Rn. 68.

35

Bei der von der Klägerin zur Genehmigung gestellten Erweiterung handelt es
sich um ein Vorhaben im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB, das eine Änderung zum
Inhalt hat, für die die §§ 30 bis 37 BauGB gelten. Durch die geplante Erweiterung
wird in den vorhandenen Baubestand eingegriffen, der verändert wird und in der
neuen Gesamtanlage aufgeht. Eine isolierte Betrachtung ist daher nicht möglich. Bei
der Änderung einer baulichen Anlage muss das Gesamtvorhaben in seiner durch die
Erweiterung geänderten Gestalt geprüft werden; das vom Bauherrn angestrebte
Ergebnis der Baumaßnahme muss den zu prüfenden bauplanungsrechtlichen
Vorschriften entsprechen.

36

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. November 2005 - 4 C 72.05 -, BRS 69 Nr. 77;
Urteil vom

37

17. Juni 1993 - 4 C 17.91 -, BRS 55 Nr. 72.

38

Das Grundstück der Klägerin liegt nicht im Geltungsbereich eines
Bebauungsplans aber innerhalb eines Bebauungszusammenhangs, so dass sich die
bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach § 29 Abs. 1 i.V.m. § 34
BauGB richtet. Das Vorhaben erfüllt die Voraussetzungen des § 34 Abs. 1 BauGB
(1.). Ihm steht § 34 Abs. 3 BauGB nicht entgegen (2.).

39

1. Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb eines im Zusammenhang bebauten
Ortsteils ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen
Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die
Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der
Baunutzungsverordnung, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner
Art allein danach, ob es nach dieser Verordnung in dem Baugebiet allgemein
zulässig wäre, § 34 Abs. 2 BauGB.

40

Die nähere Umgebung wird dadurch ermittelt, dass sowohl in Richtung vom
Vorhaben auf die Umgebung als auch in Richtung von der Umgebung auf das
Vorhaben geprüft wird, wie weit die jeweiligen Auswirkungen reichen. Zu
berücksichtigen ist die Umgebung einmal insoweit, als sich die Ausführung des
Vorhabens auf sie auswirken kann und zweitens insoweit, als die Umgebung
ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch
beeinflusst.

41

Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978
- 4 C 9.77 -, BRS 33 Nr. 36.

42

Die nähere Umgebung des Vorhabens weist hier hinsichtlich der
Nutzungsstrukturen einen diffusen Charakter auf. Nach dem vorliegenden Luftbild-
und Kartenmaterial sowie dem Ergebnis der Ortsbesichtigung, das der
Berichterstatter dem Senat vermittelt hat, ist auf den Bereich südlich der X1.
Straße und östlich der C. Straße abzustellen. Dieses Gebiet wird zum einen
durch das umgebaute ehemalige Verwaltungsgebäude mit zahlreichen Wohnungen
in den oberen Geschossen sowie freiberuflichen und gewerblichen Nutzungen im
Erdgeschoss, zum anderen durch einen Gastronomiebetrieb, den vorhandenen
großflächigen Lebensmittel- und Getränkemarkt sowie einen
Lebensmitteldiscountmarkt und eine Veranstaltungshalle geprägt.

43

Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht damit keinem der in der
Baunutzungsverordnung bezeichneten Baugebiete. Einer Einstufung als Gewerbe-
oder Industriegebiet (§ 8 bzw. 9 BauNVO) steht der hohe Anteil an Wohnnutzung
entgegen. Eine Einordnung als Mischgebiet (§ 6 BauNVO) kommt wegen der
überwiegenden gewerblichen Nutzungen nicht in Betracht. Angesichts der Vielzahl
der unterschiedlichen Nutzungen kann auch nicht von einem faktischen
Sondergebiet für großflächige Einzelhandelsbetriebe (§ 11 Abs. 3 BauNVO)
ausgegangen werden.

44

Die allgemeine bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich
daher seiner Art nach nicht nach § 34 Abs. 2 BauGB, sondern nach § 34 Abs. 1
BauGB.

45

Das Vorhaben der Klägerin fügt sich als großflächiger Einzelhandelsbetrieb nach
§ 34 Abs. 1 BauGB ein, da es sich innerhalb des aus seiner Umgebung
hervorgehenden Rahmens hält. Bei der Prüfung ist hinsichtlich der Art der baulichen
Nutzung bei der Ermittlung des Rahmens grundsätzlich auf die Nutzungstypen
abzustellen, die die Baunutzungsverordnung umschreibt. Sind in der näheren
Umgebung bestimmte, den Begriffsbestimmungen der Baunutzungsverordnung
entsprechende Nutzungsarten vorhanden, so hält ein Vorhaben, das die Merkmale
einer solchen Nutzungsart aufweist, ohne weiteres den Rahmen ein.

46

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. April 1987,
- 4 C 41.84 -, BRS 47 Nr. 63.

47

Dies ist hier der Fall. Das Vorhaben der Klägerin findet sein Vorbild in dem auf
dem Grundstück bereits vorhandenen Lebensmittelmarkt, der mit einer
Verkaufsfläche von 958 m² großflächig ist. Der Markt kann nicht als ein die Eigenart
nicht prägender Fremdkörper außer Betracht bleiben, da er als zentrale Anlage das
Gebiet maßgeblich beeinflusst. Zudem ist mit dem B. -Markt auf dem
Nachbargrundstück ein weiterer größerer Einzelhandelsbetrieb vorhanden.

48

Vgl. zum Fremdkörper BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C 23.86 -, BRS
50 Nr. 75.

49

Für die Frage, ob sich ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 34
Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, kommt es nicht auf die
in § 11 Abs. 3 BauNVO umschriebenen etwaigen negativen städtebaulichen
Auswirkungen an. Die in § 11 Abs. 3 BauNVO bezeichneten Fernwirkungen gehören
nicht zu den nach dieser Vorschrift maßgeblichen Tatbestandsmerkmalen. § 34
Abs. 1 BauGB stellt beim Einfügenserfordernis allein auf Nutzungsart, Nutzungsmaß,
Bauweise und Grundstücksüberbauung ab.

50

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. April 2000 - 4 B 25.00 -, BRS 63 Nr. 103; Urteil
vom 11. Februar 1993 - 4 C 15.92 -, BRS 55 Nr. 174; Urteil vom 22. Mai 1987 - 4 C 6
und 7.85 -, BRS 47 Nr. 67; OVG NRW, Urteil vom 11. Dezember 2006 - 7 A 964/05 -,
BRS 70, Nr. 90.

51

In den durch die Umgebungsbebauung vorgegebenen Rahmen fügt sich das
Vorhaben der Klägerin seiner Art nach ein. Auch hinsichtlich des Maßes der
baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche ergeben
sich keine Anhaltspunkte dafür, dass sich das Vorhaben nicht innerhalb des sich aus
der näheren Umgebung hervorgehenden Rahmens hält. Ebenso ist ein Verstoß
gegen das in § 34 Abs. 1 BauGB im Begriff des "Einfügens" enthaltene Gebot der
Rücksichtnahme nicht ersichtlich.

52

2. Das Vorhaben der Klägerin verstößt nicht gegen § 34 Abs. 3 BauGB. Nach
dieser Vorschrift dürfen von Vorhaben nach § 34 Abs. 1 oder 2 BauGB keine
schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder
in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Das ist hier bereits deshalb nicht der Fall,
weil das Vorhabensgrundstück der Klägerin entgegen der Auffassung des Beklagten
noch dem zentralen Versorgungsbereich X. -N1. zuzurechnen ist.

53

Zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB sind räumlich
abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener
Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und
gastronomische Angebote - eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren
Nahbereich hinaus zukommt.

54

Vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Oktober 2007
- 4 C 7.07 -, BauR 2008, 315 = NVwZ 2008, 308 = ZfBR 2008, 49 = BVerwGE 129,
307; OVG NRW, Urteil vom 11. Dezember 2006, a.a.O..

55

Ein "Versorgungsbereich" bietet Nutzungen, die für die Versorgung der
Einwohner der Gemeinde - gegebenenfalls auch nur eines Teils des
Gemeindegebiets - insbesondere mit Waren aller Art von Bedeutung sind. "Zentral"
sind Versorgungsbereiche, wenn die Gesamtheit der auf eine Versorgung der
Bevölkerung ausgerichteten baulichen Nutzungen in dem betreffenden Bereich auf
Grund der verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung die Funktion
eines Zentrums mit einem bestimmten Einzugsbereich hat. Diese Funktion besteht
darin, die Versorgung des Gemeindegebiets oder eines Teilbereichs mit einem auf
den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel oder
langfristigen Bedarfs funktionsgerecht sicherzustellen. Zentrale Versorgungsbereiche
können sowohl einen umfassenden als auch einen hinsichtlich des Warenangebots
oder des örtlichen Einzugsbereichs eingeschränkten Versorgungsbedarf
abdecken.

56

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 17. Oktober 2007
- 10 A 3914/04 -, BauR 2008, 320; Urteil vom

57

13. Juni 2007 - 10 A 2439/06 -, BauR 2007, 2012; Urteil vom
11. Dezember 2006, a.a.O.; s.a. Bay. VGH, Urteil vom 5. Februar 2007 - 2 BV
05.1571 -, juris, Rz. 35; OVG Rh.-Pf., Urteil vom 5. November 2007 - 1 A 10351/07 -,
juris, Rz. 29; Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzber-ger, BauGB,
Loseblattkommentar, Stand: 1. Juni 2008, § 34 Rn. 85..

58

Zu den zentralen Versorgungsbereichen können auch Bereiche für die Grund-
und Nahversorgung gehören. Diese versorgen in der Regel nur bestimmte Stadtteile
größerer Städte bzw. gesamte kleinere Orte mit Waren des kurzfristigen und
mittelfristigen Bedarfs. In größeren und mittleren Städten dienen sie der Versorgung
der Bevölkerung verschiedener Quartiere von zumeist einigen tausend Einwohnern
vornehmlich mit Waren des kurzfristigen Bedarfs, die regelmäßig auch durch
beschränkte Angebote von einzelnen Waren des mittelfristigen Bedarfs wie z.B.
Bekleidung sowie von Dienstleistungen (Bank, Lottoannahmestellen, Friseur etc.)
ergänzt werden. Häufig sind solche Grund- und Nahversorgungszentren dadurch
gekennzeichnet, dass in ihnen ein größerer Frequenzbringer - zumeist ein
Vollsortimenter des Lebensmittelbereichs - vorhanden ist.

59

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 13. Juni 2007 und 11. Dezember 2006, jeweils
a.a.O.; Urteil vom 19. Juni 2008 - 7 A 1392/07 -, juris; s.a.
Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, 1. Aufl. 2007, Rn. 155 ff..

60

Nach diesen Grundsätzen ist das Stadtbezirkszentrum X. -N1. als
zentraler Versorgungsbereich im Sinne eines Grund- oder Nahversorgungszentrums
anzusehen. Allerdings ist dieser zentrale Versorgungsbereich durch das
Nahversorgungs- und Zentrenkonzept der Stadt N. räumlich zu eng und
damit zu Lasten der Klägerin unrichtig festgelegt worden. Zur Bestimmung und
räumlichen Abgrenzung des Stadtbezirkszentrums X. -N1. hat sich der Rat
nicht des Mittels der verbindlichen Bauleitplanung bedient. Er hat das Konzept zwar
förmlich beschlossen, er hat es aber nicht im Rahmen einer Bauleitplanung nach den
§§ 10 oder 12 BauGB umgesetzt.

61

Bei der Anwendung des § 34 Abs. 3 BauGB kommt einem vom Rat der
Gemeinde beschlossenen Einzelhandelskonzept als informelle Planung keine
bindende Rechtswirkung zu. Die räumliche Abgrenzung eines zentralen
Versorgungsbereiches unterliegt der vollen gerichtlichen Kontrolle und richtet sich
nach den tatsächlich vorhandenen örtlichen Gegebenheiten. Entgegen der Ansicht
des Beklagten und anders als dies die Ausführungen in der amtlichen Begründung
zu § 34 Abs. 3 BauGB nahe legen

62

vgl. BT-Drucks. 15/2250 S. 54,

63

können informelle Planungen die aus den tatsächlichen Gegebenheiten
ableitbaren Schlussfolgerungen insoweit lediglich bestätigen und gegebenenfalls
präzisieren. Dagegen sind bei der Bauleitplanung gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB
städtebauliche Entwicklungskonzepte zu berücksichtigen. Insbesondere bei der
Aufstellung von (einfachen) Bebauungsplänen nach § 9 Abs. 2 a BauGB ist nach
dessen Satz 2 ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept zu
beachten, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen
Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält. Ohne die
Umsetzung durch eine planerische Abwägungsentscheidung kann ein Konzept
jedoch keine Außenwirkung entfalten. Die Feststellung des Vorliegens eines
zentralen Versorgungsbereiches und seine örtliche Abgrenzung haben insbesondere
auch für außerhalb gelegene Vorhaben unmittelbar eigentumsgestaltende Wirkung,
da sie zur Unzulässigkeit einer sonst bauplanungsrechtlich zulässigen Nutzung
führen können. Eine solche anspruchsvernichtende Wirkung kann informellen
Planungen nicht zukommen, da sie nicht die nach Art. 14 Abs. 1 GG an eine
Bestimmung von Inhalt und Schranken des Grundeigentums zu stellenden
Anforderungen wahren.

64

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 11. Dezember 2006, a.a.O.; Kuschnerus, a.a.O.,
Rn. 161 f, 175 f., 329 ff.; Dürr in: Brügelmann, Kommentar zum BauGB, Stand:
August 2008, § 34 Rn. 106 e; s.a. Reidt, "Zentrale Versorgungsbereiche auf Grund
von (informellen) Planungen ...", NVwZ 2007, 664 ff.; a. A. OVG Rh.-Pf., Urteil vom 5.
November 2007 - 1 A 10351/07 -, juris, Rz. 30; Söfker in:
Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Loseblattkommentar, Stand: 1. Juni
2008, § 34 Rn. 85.

65

Der in Rede stehende Bereich dient der Versorgung der Bevölkerung des
Stadtbezirks X. mit insgesamt etwa 17.000 Einwohnern. Im Ortskern der bis
1975 selbstständigen Gemeinde X. sind entlang der als Fußgängerzone
ausgebauten R.----straße und den angrenzenden Teilen der Q1.---straße im Norden
und der C. Straße bzw. I.---------straße im Süden eine Vielzahl von
Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben vorhanden, die den täglichen und
teilweise auch mittelfristigen Bedarf der Bevölkerung decken. Nach der von dem
Beklagten vorgelegten Bestandsaufnahme, die im Wesentlichen auch der
Entwicklung des Nahversorgungs- und Zentrenkonzepts zugrunde gelegen hat sind
in der R.----straße u.a. vorhanden ein Haushaltswarendiscounter (L3. ), ein
Drogeriediscounter (T. ), zahlreiche kleinere Damen- und
Herrenmodegeschäfte, ein Schuhgeschäft, eine Apotheke sowie weitere kleine
Geschäfte für Nahrungs- und Genussmittel, Blumen, Zeitschriften und Tabakwaren,
Foto, Optik und Zubehör. In dem nördlich angrenzenden Teil der Q1.---straße
befinden sich u.a. ein L2. -Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche von ca.
950 m², ein größeres Haushaltsgerätegeschäft (ca. 460 m² Verkaufsfläche), ein
Computerfachgeschäft sowie einige kleinere Geschäfte und eine Apotheke. Sowohl
in der R.----straße als auch an der Q1.---straße sind zudem zahlreiche
Gastronomie- und kleinere Dienstleistungsbetriebe, aber auch Gebäude mit reiner
Wohnnutzung vorhanden. Entsprechendes gilt für den Bereich südlich der
Fußgängerzone entlang der C. Straße und der I.---------straße bis zur U1.-------
-allee . Auch hier sind kleine Geschäfte mit einem vielfältigen Angebot (u.a. Feinkost,
Bekleidung, Foto und Optik, Unterhaltungselektronik, Schreibwaren, Zeitschriften,
Bücher, Geschenkartikel, Blumen, Schmuck, Kosmetik), sowie Gastronomie- und
Dienstleistungsbetriebe zu finden.

66

Nach dem Luftbild- und Kartenmaterial, das dem Senat vorliegt, und dem
Ergebnis der Ortsbesichtigung endet der zentrale Versorgungsbereich nach den
tatsächlichen Gegebenheiten im Süden nicht schon - wie im Nahversorgungs- und
Zentrenkonzept dargestellt - mit dem Sparkassengebäude und dem
gegenüberliegenden Haus C. Straße 13 a (mit einem Telefonladen im
Erdgeschoss), sondern erstreckt sich in südlicher Richtung noch bis zum B. -Markt
(C. Straße 65) und der Veranstaltungshalle. Auch außerhalb der dargestellten
Grenze und in unmittelbarem Anschluss an die Einmündung der L1.----straße
befinden sich auf der westlichen Seite der C. Straße bis zur Kreuzung mit der
X2. Straße in fast allen Gebäuden gastronomische bzw. andere gewerbliche
Nutzungen. An ein zum Zeitpunkt der gerichtlichen Ortsbesichtigung leer stehendes
Ladenlokal schließen sich eine Gaststätte, eine Pizzeria, ein kleines Hotel, ein
Restaurant mit einem Festsaal und eine Anwaltskanzlei an. Hierbei handelt es sich
um Nutzungen, wie sie typischerweise in zentralen Versorgungsbereichen als
Ergänzung zu Einzelhandelsbetrieben vorhanden sind und zur Attraktivität beitragen.
Auch bei Betrachtung der östlichen Seite der Straße entsteht in der Örtlichkeit nicht
der Eindruck, dass südlich der L1.----straße der zentrale Versorgungsbereich endet.
In einer Entfernung von lediglich ca. 60 m von der L1.----straße befindet sich auf
dem Eckgrundstück an der Kreuzung ein U. -Modemarkt. Zwar werden die
dazwischen liegenden Gebäude C. Straße 15 bis 23 lediglich zu
Wohnzwecken genutzt, doch steht dies einer Einbeziehung des Bereichs aufgrund
der Klammerwirkung der gewerblichen Nutzungen und des geringen Abstandes nicht
entgegen.

67

Im weiteren Verlauf der C. Straße kann auch nicht festgestellt werden,
dass die X1. Straße den zentralen Versorgungsbereich nach Süden
abschließt. Unmittelbar südlich des Parkplatzes des Modemarktes befinden sich auf
der anderen Straßenseite der Gastronomiebetrieb "C2. " sowie die Einfahrt zum
Parkplatz des S. -Marktes und der Zugang zu dem ehemaligen
Verwaltungsgebäude mit den oben dargestellten freiberuflichen bzw. gewerblichen
Nutzungen. Hieran schließen sich dann der S. -Markt und der B. -Markt sowie die
dahinter gelegene Veranstaltungshalle unmittelbar an.

68

Insgesamt betrachtet erstreckt sich der zentrale Versorgungsbereich X. -
N1. ohne wesentliche Unterbrechungen mit einer breiten Palette von
Einzelhandels- und Dienstleistungsangeboten von der Q1.---straße über die R.----
straße und den X4. Markt entlang der C. Straße bis zum B. -Markt.
Die im Nahversorgungs- und Zentrenkonzept dargestellte Zäsur zwischen dem B-
Zentrum X. -N1. und dem "nicht-zentralen Versorgungsstandort Lederfa-
brik X. " mit einem Abstand von lediglich 50 m findet in der Örtlichkeit keine
Bestätigung. Vielmehr besteht durch die vorhandenen Nutzungen eine unmittelbare
Verknüpfung.

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Ist das Grundstück der Klägerin somit Teil des zentralen Versorgungsbereiches,
so darf dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden, es werde schädliche
Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB auf eben diesen Bereich haben.

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Diese können auch nicht damit begründet werden, dass die Erweiterung nach
der H. -Auswirkungsanalyse vom September 2006 zu Umsatzumverteilungen zu
Lasten des L2. -Marktes von ca. 14 % führe. § 34 Abs. 3 BauGB dient nicht dem
Konkurrentenschutz. Das Bauplanungsrecht hat nicht die Wahrung von
Wettbewerbsinteressen im Blick, sondern verhält sich in dieser Hinsicht neutral. Mit
der Vorschrift soll die Funktionalität des gesamten Versorgungsbereiches geschützt
werden, nicht jedoch der einzelne Betrieb.

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Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 9. März 2007
- 10 B 2675/06 -, BauR 2007, 1550; Urteil vom 13. Juni 2007, a.a.O.

72

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur
vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713
ZPO.

73

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2
VwGO nicht vorliegen.

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