Amtsgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-01-14, Aktenzeichen 27 C 246/09
ECLI:DE:AGBN:2011:0114.27C246.09.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, sein Wohnungseigentum im Haus D-T-Straße ## in C mit einem Miteigentumsanteil zu 122/10.000stel, verbunden mit dem Sondereigentum an der im I. Obergeschoss rechts gelegenen Wohnung, laut Teilungserklärung mit der Nummer 44, eingetragen im Grundbuch von E Bl. ####, sofort zu veräußern.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 60.000,00 € vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d

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Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft in C, die von der Firma U H GmbH & Co. KG verwaltet wird. Der Beklagte ist Mitglied dieser Gemeinschaft und ist Eigentümer einer Sondereigentumseinheit in der Gemeinschaft, die im Aufteilungsplan der Teilungserklärung mit Nr. 44 bezeichnet ist.

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Der Beklagte verhält sich seit Jahren völlig unsolidarisch gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft und den übrigen Wohnungseigentümern. Seit 15 Jahren leistet der Beklagte weder die monatlich fälligen Hausgeldvorauszahlungen noch begleicht er von sich aus, die sich aus den Jahresabrechnungen ergebenden Fehlbeträge. Der Beklagte bleibt stets den gesamten ihn treffenden Kostenanteil bis zur langwierigen Beitreibung im Zwangsvollstreckungsverfahren schuldig. Wegen der diesbezüglich von der Klägerin angestrengten Verfahren wird auf die Ausführungen in der Klageschrift (Blatt 4 der Akte) Bezug genommen. Zwischen den Parteien wurden von 1985 bis 2006 insgesamt 38 Verfahren z.T. über drei Instanzen durchgeführt. Wegen der Einzelheiten wird auf die von der Klägerin vorgelegten Beschlüsse und Urteile (Anlagenkonvolut zum Schriftsatz des Klägervertreters vom 9.7.2010) Bezug genommen. Ferner nutze der Beklagte den Speicher und die Gemeinschaftsräume in der Vergangenheit, indem er dort Altpapier, Schrott und Müll lagerte.

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In der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.4.2008 fassten die Wohnungseigentümer folgenden Beschluss:

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"Der Miteigentümer L wird gemäß § 18 (1) WEG aufgefordert, die ihm im Haus D-T-Straße ## in ####1 C gehörende Eigentumswohnung bis zum 30. September 2008 zu veräußern. Diese Aufforderung ist gleichzeitig als letzte Abmahnung gemäß § 18 (2) WEG anzusehen. Die Unzumutbarkeit zur Fortsetzung der Gemeinschaft ist u.a. darin zu sehen, dass

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a.) erneut ein Hausgeldrückstand in Höhe von 3.586,45 € per 31.12.2007 besteht

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und

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b.) seit über 20 Jahren unzählige Gerichtsverfahren geführt werden mussten, bis hin zum OLG Köln.

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Sollte der gesetzte Termin (30.9.2008) verstreichen, so ist der Verwalter berechtigt, mit Hilfe eines Anwaltes seiner Wahl die Verurteilung zur Veräußerung gemäß § 19 WEG zu betreiben."

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Die Klägerin ist der Ansicht, dass den anderen Wohnungseigentümern eine Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem Beklagten nicht zugemutet werden könne. Bezüglich der 38 Gerichtsverfahren behauptet die Klägerin, dass der Beklagte alle Verfahren verloren habe und dass der Beklagte die Verfahren willkürlich angestrengt bzw. betrieben habe.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, sein Wohnungseigentum im Haus D-T-Straße ## in C mit einem Miteigentumsanteil zu 122/10.000stel, verbunden mit dem Sondereigentum an der im I. Obergeschoss rechts gelegenen Wohnung laut Teilungserklärung mit der Nummer 44, eingetragen im Grundbuch von E Bl. 1750, sofort zu veräußern.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte behauptet, der Verwalter der Klägerin habe sich geweigert, Hausgeldzahlungen des Beklagten anzunehmen. Hierzu nimmt der Beklagte Bezug auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung im Verfahren 27 C 106/08. Auch habe er gegenüber den Forderungen der Klägerin eine Aufrechnung erklärt. Bezüglich der zahlreichen Rechtsstreitigkeiten behauptet der Beklagte, dass er etliche Verfahren gewonnen habe. Ferner seien die Rechtsstreitigkeiten durch die erkennenden Richter falsch und willkürlich zu seinen Lasten entschieden worden. Er ist der Auffassung, dass es sein gutes Recht sei, sich gegen die Machenschaften des "Rattenfängers" zur Wehr zu setzten. In einem Faxschreiben vom 15.12.2010 machte der Beklagte geltend, dass die Beschlüsse, die Grundlage für die geltend gemachten Wohngeldforderungen waren, nicht zustande gekommen seien, dass der "Rattenfänger" diese auf mysteriöse Weise kreiert habe. In einem weiteren Faxschreiben vom 14.12.2010 beantragte der Beklagte, sämtliche Gerichtsakten zum Verfahrensbestandteil zu machen. Hierzu führte er aus, dass dieser Antrag zwar ein bisschen spät käme, dass das Gericht ihn im Rahmen seiner Fürsorgepflicht aber hätte darauf hinweisen müssen und beantragte Wiedereinsetzung in den vorigen Stand, weil die Frist seiner Ansicht nach unverschuldet versäumt worden sei.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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I.

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Das erkennende Gericht war nach Ablauf der Rechtmittelfrist bezüglich der Beschlüsse des Gerichts vom 14.5.2010 und 20.12.2010 zur Entscheidung über den Rechtsstreit berufen. Die Befangenheitsanträge des Beklagten vom 23.4.2010, 14.5.2010 und vom 26.11.2010 sind jeweils durch Beschluss der Abteilungsrichterin als unzulässig, weil rechtsmissbräuchlich, verworfen worden. Gegen diese Beschlüsse hat der Beklagte innerhalb der Beschwerdefrist keine Beschwerde eingelegt.

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II.

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Die zulässige Klage ist begründet.

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1.

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Die Ermächtigung des Verwalters zur Erhebung der Entziehungsklage im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft ergibt sich aus § 27 Absatz 3 Nr. 7 WEG in Verbindung mit dem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.4.2008.

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2.

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Der Klägerin kann von dem Beklagten gemäß § 18 Absatz 1 Satz 1 WEG die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen.

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Die formellen Voraussetzungen für die Entziehungsklage gemäß § 18 Absatz 3 WEG liegen vor. Durch den Beschluss der Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.4.2008 haben die Wohnungseigentümer die Prozessvoraussetzungen für das vorliegende Verfahren geschaffen, indem sie in dem Beschluss von dem Beklagten die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangt haben. Dieser Beschluss ist innerhalb der Anfechtungsfrist gemäß § 46 WEG nicht angefochten worden und damit mit Ablauf der Anfechtungsfrist gemäß § 23 Absatz 4 Satz 2 WEG bestandskräftig geworden. Gründe, die zu einer Nichtigkeit des Beschlusses führen könnten, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

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Die Klägerin ist für die Geltendmachung des Veräußerungsverlangens gemäß § 18 Absatz 1 Satz 2 WEG aktivlegitimiert.

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Der Beklagte ist gemäß § 18 Absatz 1 Satz 1 WEG gegenüber der Klägerin verpflichtet, sein Wohnungseigentum zu veräußern.

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Er hat sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen eine Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem Beklagten nicht mehr zugemutet werden kann.

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Der Beklagte hat die ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern obliegenden Pflichten in dreifacher Hinsicht gröblich verletzt und zwar

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indem

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a.) der Beklagte seit 15 Jahren seiner Verpflichtung zur Tragung der Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nicht ohne Hilfe der Justiz nachkommt;

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b.) er seine Solidaritätsplichten gegenüber der Gemeinschaft und den übrigen Wohnungseigentümern verletzt hat, indem er die Gemeinschaft bzw. die übrigen Wohnungseigentümer seit 1985 mit etwa 38 Gerichtsverfahren überzogen hat bzw. diese Verfahren durch seine Zahlungsverweigerung erforderlich gemacht hat, die z.T. über drei Instanzen gingen

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und

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c.) der Beklagte zumindest acht dieser Verfahren willkürlich angestrengt bzw. durch ein willkürliches Verhalten in vertretbarer Weise veranlasst hat.

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In der fortlaufenden Nichtzahlung der nach § 16 Absatz 2 WEG geschuldeten Beiträge liegt nach Auffassung des Gerichts eine schwere Verletzung der Pflichten des Beklagten als Wohnungseigentümer, die den übrigen Wohnungseigentümern eine Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar macht. Das Gericht folgt insoweit der Auffassung des Bundesgerichtshof (BGH, NJW 2007 1353 - 1356), da die Erfüllung der Pflichten der Wohnungseigentümer nach § 16 Absatz 2 WEG für die Durchführung einer ordnungsgemäßen Verwaltung unerlässlich ist.

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Dabei kann nach Auffassung des Gerichts dahinstehen, dass es in den 15 Jahren einmal vorgekommen ist, dass der Beklagte dem Geschäftsführer der Verwalterin eine Zahlung angeboten und dieser die Annahme, ob berechtigt oder auch unberechtigt, verweigert hat. Diese Frage wäre nur dann erheblich gewesen, wenn das Gericht die schwere Pflichtverletzung des Beklagten gerade in einem Zahlungsrückstand für einen bestimmten Zeitraum angesehen hätte und das nicht angenommene Zahlungsangebot des Beklagten sich gerade auf diesen Rückstand bezogen hätte. Die schwere Pflichtverletzung sieht das Gericht jedoch nicht in der Nichtzahlung der nunmehr verbleibenden 6.183,73 €, sondern in dem Umstand, dass der Beklagte nie ohne die Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe gezahlt hat, obwohl ihm die Zahlung möglich gewesen ist und er erst im Rahmen der Zwangsvollstreckung zur Abwendung der Haft gezahlt hat.

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Aus diesem Grunde kann es auch dahinstehen, ob dem Beklagte eine aufrechenbare Forderung gegen die aufgelaufenen Wohngeldansprüche zusteht bzw. zustand, wenngleich diese Aufrechnung hier ohnehin nicht hätte berücksichtigt werden können, weil der Beklagte seiner Darlegungs- und Beweislast bezüglich des Bestehens und der Höhe der angeblichen Gegenforderung in keinster Weise nachgekommen ist.

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Eine weitere schwere Pflichtverletzung sieht das Gericht in der Unfähigkeit des Beklagten zur Solidarität gegenüber den anderen Wohnungseigentümern, die durch die insgesamt 38 durchgeführten Gerichtsverfahren offenbar wird, welche die Gemeinschaft durch die Mitgliedschaft des Beklagten über sich ergehen lassen musste bzw. welche die Gemeinschaft wegen der fortlaufenden Zahlungsverweigerung des Beklagten gegen diesen anstrengen musste und die Tatsache, wie der Beklagte diese Verfahren geführt hat. Das - als gerichtsbekannt anzusehende - Verhalten des Beklagten im Rahmen der Verfahren gegenüber den Verfahrensbeteiligten und den Richtern war geprägt durch unsachliche und vor allem beleidigendes Vorbringen des Beklagten, durch Verzögerung der Entscheidungen durch unzählige Befangenheitsanträge gegen Richter, Kammern und Senate und durch Einlegung von Rechtsbehelfen, die die Prozessordnung gar nicht vorsieht. Eines näheren Vortrages der Klägerin bezüglich dieses Verhaltens bedurfte es nicht. Dieses Verhalten ergibt sich zum einen aus den vorgelegten Unterlagen, insbesondere aus den Zitierungen des Beklagten in den Beschlüssen des LG Bonn. Dieses Verhalten ist ferner gemäß § 291 ZPO als im gesamten OLG-Gerichtsbezirk Köln als gerichtsbekannt anzusehen, da der Beklagte sich in der Vergangenheit in sämtlichen Verfahren der WEG-Abteilung des Amtsgerichts Bonn bezogen auf die vorliegende Klägerin sowie auf die übrigen Wohnungseigentümergemeinschaften in C, in denen der Beklagte Mitglied ist und den sonstigen unzähligen Verfahren beim AG Bonn, dem LG Bonn und dem OLG Köln entsprechend verhalten hat.

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Allein die Anzahl der aufgrund oder durch den Beklagten durchgeführten Verfahren zeigt die Haltung des Beklagten gegenüber den anderen Wohnungseigentümern und die Tatsache, dass der Beklagte zu keinerlei Solidarität mit den übrigen Miteigentümern in der Lage ist.

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Dieser Annahme steht auch nicht die Tatsache entgegen, dass es in einem Rechtsstaat jedem unbenommen sein muss, seine vermeintlichen Rechte vor den Gerichten geltend zu machen bzw. sich gegen vermeintlich unbegründete bzw. unzulässige Begehren zur Wehr zu setzten. Dies wäre nur dann der Fall, wenn man die Pflichtverletzung in dem Betreiben der Verfahren an sich sehen würde. Vorliegend geht es aber darum, dass der Beklagte zu keinerlei Solidarität imstande ist, was durch die Unzahl der Gerichtsverfahren und seinem Verhalten im Rahmen dieser Verfahren lediglich belegt wird.

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Eine weitere schwere Pflichtverletzung des Beklagten ist darin zu sehen, dass der Beklagte jedenfalls 8 der von der Klägerin benannten 38 Gerichtsverfahren willkürlich betrieben bzw. durch ein willkürliches Verhalten seinerseits veranlasst hat.

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Die folgenden Verfahren beruhen auf einer willkürlichen Anstrengung bzw. auf einem willkürlichen Betreiben der Verfahren durch den Beklagten oder wurden in vertretbarer Weise durch ein willkürliches Verhalten des Beklagten veranlasst, da die Verfahren durch eine rechtlichen Haltung des Beklagten geprägt waren, die nicht nur fehlerhaft, sondern unter keinem denkbaren Aspekt mehr rechtlich vertretbar war und sich daher der Schluss aufdrängen musste, dass die Einleitung bzw. das Betreiben der Verfahren auf sachfremden Erwägungen beruhte. Dabei hat das Gericht - aufgrund der Vielzahl der beschiedenen Befangenheits- und sonstigen Anträgen und Beschwerden - im Folgenden wegen der Übersichtlichkeit lediglich die Verfahren in der Sache selbst herangezogen.

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Im Einzelnen handelt es sich um folgende Verfahren:

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Verfahren (Anlage F 1)

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AG Bonn 28 II 107/98; LG Bonn 8 T 38/99; OLG Köln 16 Wx 178/01. Aus den vorgelegten Beschlüssen geht hervor, dass der Beklagte das von ihm angestrengte Verfahren, in dem der Beklagte als Antragssteller sämtliche Beschlüsse aus der Wohnungseigentümerversammlung vom 6.5.1998 angefochten hat, nicht einmal begründet hat, geschweige denn in der vom Gericht angesetzten mündlichen Verhandlung erschienen ist und das Gericht die Klage nach Aktenlage abgewiesen hat. Gegen diese Entscheidung legte der Beklagte sodann Beschwerde mit den Worten ein: "gegen den Blödsinn der w vom 15.1.1999, genannt `beschluß` lege ich beschwerde ein." Erst mehr als zwei Jahre nach der Beschwerde begründete der Beklagte die Anfechtungsklage. Aus diesem Grunde wies die Kammer die Beschwerde bereits deshalb zurück, weil in der Form der Ausübung des Beschwerdeschreibens bereits ein Missbrauch des Beschwerderechts zu sehen sei. Die daraufhin vom Beklagten eingelegte sofortige weitere Beschwerde wies das OLG Köln als unbegründet zurück. Anders als die Vorinstanz stützte das OLG Köln die Abweisung darauf, dass die Anfechtung der Beschlüsse zu TOP 1 - 3 überhaupt nicht begründet worden sind und das Vorbringen des Beklagten zur Anfechtung des Beschlusses zu TOP 5 offensichtlich ins Blaue hinein erfolgt ist. Allein die Verfahrensführung des Beklagten zeigt, dass der Beklagte das Verfahren nicht aufgrund eines in den gefassten Beschlüssen liegenden Grundes, sondern aus sachfremden Erwägungen angestrengt hat.

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Verfahren (Anlage F 4)

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AG Bonn 28 II 166/99; LG Bonn 8 T 220/01; OLG Köln 16 Wx 12/02.

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Die Anstrengung dieser Verfahren war willkürlich. Der geltend gemachte Anspruch, dem Verwalter zu untersagen einen bestimmten Handwerker zu beauftragen, weil dieser angeblich ständig überhöhte Rechnungen schreibe, stand dem Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. Aus diesem Grunde wurden ihm nach § 47 Satz 2 WEG a.F. auch die außergerichtlichen Kosten der Gegenseite auferlegt. Nach dieser Vorschrift konnten einem Beteiligten, abweichend von dem im WEG-Recht a.F. geltenden Grundsatz, dass jeder Beteiligter seine außergerichtlichen Kosten selbst trägt, auch die außergerichtlichen Kosten der Gegenseite aufgegeben werden, wenn dies der Billigkeit entsprach, was dann anzunehmen war, wenn dem Unterlegenen angesichts der Eindeutigkeit der Sach- und Rechtslage die Aussichtslosigkeit seines Antrages von vorneherein bekannt sein musste (vgl. Niedenführ/Schulze, 4. Auflage, § 47 WEG, Rn. 9.). Dass das OLG Köln von der Vorschrift des § 47 Satz 2 WEG a.F. keinen Gebrauch gemacht hat, lag allein an dem Umstand, dass die Gegenseite an diesem Verfahren erst gar nicht beteiligt wurde und ihr damit keine außergerichtlichen Kosten entstanden sein konnten.

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Verfahren (Anlage F 5)

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AG Bonn 28 II 69/01; LG Bonn 8 T 46/02; OLG Köln 16 Wx 184/07.

51

Dass die Anstrengung der Verfahren willkürlich war, ergibt sich bereits aus der Tatsache, dass dem Beklagten durch das LG und das OLG die Kosten der Verfahren einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner gemäß § 47 Satz 2 WEG a.F. aufgegeben wurden, weil sein Begehren von Anfang an rechtsmissbräuchlich war. Auch das Verfahren vor dem OLG war willkürlich. Dies ergibt sich bereits daraus, dass der Beklagte die sofortige weitere Beschwerde trotz Aufforderung nicht begründet hat.

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Verfahren (Anlage 6)

53

AG Bonn 28 II 3/05; LG Bonn 8 T 181/05; OLG Köln 16 Wx 183/08.

54

Der Antrag gerichtet auf die Erstellung einer Abrechnung durch den Verwalter für das Jahr 88 "weil ihm das jetzt in den Sinn kommt", ist offensichtlich willkürlich, da die Abrechnung bereits erstellt und bestandskräftig war. Nichts anderes gilt für die Einlegung der Beschwerde, da der Beklagte in diesem Verfahren seiner Darlegungslast nicht ansatzweise nachgekommen ist. Auch die Erhebung der sofortigen weiteren Beschwerde war willkürlich, da der Beklagte das Rechtsmittel nicht begründet hat.

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Verfahren (Anlage F 7)

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AG Bonn 28 II 2/05.

57

Die Anträge waren ebenfalls willkürlich, da dem Beklagten erkennbar kein Anspruch auf Einräumung eines Sondernutzungsrechts am Dachboden und kein Anspruch auf Wiederherstellung eines ursprünglichen Zustandes hinsichtlich der Fenster zustand und er von den Antragsgegnern erkennbar nicht beanspruchen konnte, dass diese dulden, dass er im Keller ohne sachkundige Hilfe Elektrokabel verlegt.

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Verfahren (Anlage F 8)

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AG Bonn 28 II 263/04; LG Bonn 8 T 153/06; OLG Köln 16 Wx 180/08.

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Die Anträge waren willkürlich, da der Beklagte sein Begehren in keiner Hinsicht substantiiert hat und ihm im Übrigen erkennbar die Antragsbefugnis fehlte. Aus diesem Grunde waren auch die Beschwerde und die sofortige weitere Beschwerde des Beklagten willkürlich. Ferner folgt aus dem Umstand, dass der Beklagte die sofortige weitere Beschwerde nicht begründet hat, dass das Rechtsmittel willkürlich eingelegt worden ist.

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Verfahren (Anlage F 9)

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AG Bonn 110/04; OLG Köln 16 Wx 271/07.

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Die Anfechtung der Beschlüsse in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Bonn war willkürlich, da der Beklagte die Anfechtungsklage trotz Aufforderung nicht begründet hat. Die Durchführung des Beschwerdeverfahrens vor dem Landgericht Bonn kann indes nicht als willkürlich angesehen werden. Der Beklagte hat jedenfalls einige Anfechtungsgründe vorgetragen, die nicht bereits offensichtlich haltlos waren. Aber die Durchführung des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde war in diesem Fall willkürlich, weil der Beklagte dieses Verfahren von Anfang an nicht ernsthaft betrieben hat, indem er die sofortige weitere Beschwerde nicht begründet hat. Aus diesem Grund hat das OLG Köln dem Beklagten auch die außergerichtlichen Kosten der dritten Instanz nach § 47 Satz 2 WEG a.F. aufgegeben.

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Verfahren (Anlage F 10)

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28 II 213/03 WEG; LG Bonn 8 T 55/04; OLG Köln 16 Wx 62/05.

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Der Beklagte hat durch das Nichtzahlen der Hausgeldforderungen willkürlich das Verfahren 28 II 213/03 WEG provoziert. Es wäre für jeden Dritten in der Lage des Beklagten offensichtlich gewesen, dass der Beklagte zur Zahlung dieser Beträge verpflichtet war. Aus dem Umstand, dass der Beklagte die Beträge dann teilweise freiwillig gezahlt hat, folgt, dass die Nichtzahlung des Beklagten auch nicht auf dem Umstand beruhte, dass der Beklagte nachvollziehbare Einwendungen hätte vorbringen können bzw. nicht zahlen konnte. Im Falle einer rechtzeitigen Zahlung des Beklagten wäre auch das Verfahren vor dem Landgericht Bonn entbehrlich gewesen, so dass auch die Durchführung dieses Verfahrens auf einem willkürlichen Verhalten des Beklagten beruht. Nichts anderes gilt für das vom Beklagten durchgeführte Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde vor dem OLG Köln, weil der Beklagte sein Rechtsmittel erneut trotz Aufforderung nicht begründet hat. Von der Anwendung der Vorschrift des § 47 Satz 2 WEG a.F. hat der Senat auch nur deshalb abgesehen, weil die WEG in dem Verfahren erst gar nicht beteiligt worden ist und ihr deshalb keine außergerichtlichen Kosten entstanden sein konnten.

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Hinsichtlich der weiteren vorgelegten Verfahren vermochte das Gericht, von den zahlreichen Nebenanträgen in den Verfahren abgesehen, die hier nicht weiter thematisiert werden sollen, jedenfalls kein offensichtlich willkürliches Verhalten des Beklagten zu erkennen. Hinsichtlich der weiteren 26 angeführten Verfahren fehlt es an einem substantiierten Vortrag der Klägerin zu ihrer Behauptung, der Beklaget habe alle Verfahren verloren und willkürlich betrieben, so dass auch diese Verfahren bei der vorliegenden Entscheidung außer Betracht bleiben mussten.

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Dennoch sieht das Gericht die 8 willkürlich betriebenen Verfahren als ausreichend an, um eine schwere Pflichtverletzung zu begründen, da durch diese Verfahren die Verwaltung der Gemeinschaft erkennbar erschwert wurde und der Beklagte die Gemeinschaft durch sein Verhalten einem erheblichen Kostenrisiko ausgesetzt hat, das sich vorliegend allein deshalb nicht verwirklicht hat, weil der Geschäftsführer der Verwalterin sich für die Gemeinschaft überobligatorisch eingesetzt hat, indem er die Verfahren ohne das Einschalten eines Rechtsanwaltes für die Antragsgegner betrieben hat, obwohl er hierzu nach dem WEG nicht verpflichtet ist und es in Gemeinschaften üblich ist, dass der Verwalter für solche Fälle wenigstens eine Prozessbearbeitungsgebühr erhält.

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Der Annahme einer schweren Pflichtverletzung durch das willkürliche Betreiben dieser Verfahren steht ebenfalls nicht der Umstand entgegen, dass es in einem Rechtsstaat jedem unbenommen sein muss, seine vermeintlichen Rechte vor den Gerichten geltend zu machen bzw. sich gegen vermeintlich unbegründete bzw. unzulässige Begehren zur Wehr zu setzten. Denn dieses Recht des Einzelnen findet in dem Willkürverbot seine Begrenzung.

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Die dargestellten Pflichtverletzungen wiegen in ihrer Gesamtheit so schwer, dass den übrigen Wohnungseigentümern eine Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem Beklagten nicht mehr zuzumuten ist.

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Die Unzumutbarkeit folgt daraus, dass die Gemeinschaft für die nichtgezahlten Wohngeldbeträge des Beklagten in Vorkasse treten muss und dem Kostenrisiko, das die Gemeinschaft durch die unzähligen Prozesse des Beklagten ausgesetzt ist. Dem steht nicht entgegen, dass in der Vergangenheit der Geschäftsführer der Verwalterin die Rechtsstreitigkeiten für die Gemeinschaft geführt hat. Seit der Änderung des WEG und dem Wegfall des Amtsermittlungsgrundsatzes wird die WEG - dies ist gerichtsbekannt - von dem derzeitigen Prozessbevollmächtigten vertreten. Ferner ist der Klägerin beizupflichten in der Argumentation, dass eine Unzumutbarkeit vorliegend auch daraus folgt, dass sich das bisherige Verhalten des Beklagten auf die Veräußerlichkeit und den Kaufpreis der Wohnungen in Gemeinschaft negativ auswirkt. Kein verständiger Interessent kauft eine Wohnung in einer Gemeinschaft, in der ein Mitglied jedes Jahr nach der Wohnungseigentümerversammlung fast sämtlichen Beschlüsse anficht und keinerlei Zahlungspflichten ohne gerichtliche Hilfe nachkommt.

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Die genannten Gründe für die Annahme einer schweren Pflichtverletzung konnten vorliegend auch berücksichtigt werden, weil diese Gründe jedenfalls im Ansatz Ausdruck in dem Beschluss vom 24.4.2008 gefunden haben.

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An der vom Bundesgerichtshof auch im Falle des § 18 Absatz 1 WEG für erforderlich gehaltenen Abmahnung fehlt es vorliegend. Das Gesetz sieht im Falle des § 18 Absatz 1 WEG zwar keine Abmahnung vor, der BGH, dessen Rechtsprechung sich das Gericht vorliegend anschließt, fordert eine solche Abmahnung jedoch auch im Falle des § 18 Absatz 1 und Absatz 2 Nr. 2 WEG (BGH NJW 2007, 1353 ff.). Der Senat hält eine Abmahnung in Anlehnung an §§ 314 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit § 323 Absatz 2, 3 BGB nur dann für entbehrlich, wenn eine Abmahnung unzumutbar ist oder keinen Erfolg verspricht.

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Eine Abmahnung kann auch nicht in dem Beschluss zu TOP 10 der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.4.2008 gesehen werden, soweit es darin heißt: "Diese Aufforderung ist gleichzeitig als letzte Abmahnung gemäß § 18 (2) WEG anzusehen." Ein solcher Hinweis kann - jedenfalls was die Pflichtverletzungen des Beklagten vor der Beschlussfassung anbelangt - nicht als Abmahnung angesehen werden, da eine Abmahnung ihren Zweck nur dann erfüllen kann, wenn diese vor der Beschlussfassung über das Veräußerungsverlangen ausgesprochen wird (BGH NJW 2007, 1353 - 1356). Der vorliegende Hinweis könnte daher nur für zukünftiges Fehlverhalten des Beklagten als Abmahnung aufgefasst werden.

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Eine Abmahnung ist nach Auffassung des Gerichts jedoch

in diesem ganz besonders gelagerten Fall

ausnahmsweise entbehrlich, weil sie erkennbar keinen Erfolg verspricht.

76

Der Beklagte verhält sich seit je her gegenüber allen drei Gemeinschaften in C, in denen er Mitglied ist, völlig unsolidarisch und hat sich bisher durch keinerlei Maßnahmen der Gemeinschaften bzw. durch die Gerichte dazu veranlasst gesehen, sein Verhalten zu ändern und ist nach eigener Erfahrung des Gerichts einer sachlichen Argumentation auch nicht zugänglich.

77

Im Übrigen zeigt auch sein Verhalten nach dem Beschluss vom 24.4.2008, dass eine Abmahnung erkennbar aussichtslos ist, da der Beklagte selbst diesen Beschluss nicht zum Anlass genommen hat, sein Verhalten zu ändern. So kam es auch nach dem Beschluss erneut zu zahlreichen Gerichtsverfahren. Auch die Zahlungsmoral des Beklagten hat sich in keiner Weise geändert, denn selbst nach dem Beschluss hat der Beklagte - wie in allen anderen Gemeinschaften auch - keinerlei Zahlungen an die Klägerin freiwillig geleistet, vielmehr mussten sämtliche Wohngeldbeträge erneut gerichtlich geltend gemacht werden.

78

Angesichts dieses Verhaltens des Beklagten nach der Beschlussfassung vom 24.4.2008 kann sich der Beklagte auf das Erfordernis einer Abmahnung gemäß § 242 BGB auch nicht mit Erfolg berufen, weil er sich damit in Widerspruch zu seinem Verhalten nach der Beschlussfassung setzten würde. Nach Auffassung des Gerichts ist es mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht zu vereinbaren, sich auf das Erfordernis einer Abmahnung zu berufen, wenn man nicht zumindest durch sein Verhalten in irgend einer Weise zum Ausdruck bringt, dass man in Zukunft gewillt ist, seinen Pflichten als Wohnungseigentümer nachzukommen.

79

Das Gericht sah sich nicht veranlasst, dem Antrag des Beklagten statt zu geben, sämtliche Akten der Verfahren, die im hiesigen Verfahren benannt wurden, gemäß § 420 ZPO beizuziehen. Hierzu wäre das Gericht lediglich dann verpflichtet gewesen, wenn der Beklagte ein konkretes Beweisthema benannt und die maßgeblichen Stellen in seinem Beweisantritt konkret bezeichnet hätte. Hiermit war für den Beklagten auch kein Nachteil verbunden, da dieser die Möglichkeit gehabt hätte, die Akten auf der Geschäftsstelle einzusehen. Hierauf musste das Gericht den Beklagten auch nicht hinweisen, weil dem Beklagten diese Möglichkeit bekannt war, immerhin machte der Beklagte in der Vergangenheit von dieser Möglichkeit ausgiebig Gebrauch.

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Im Übrigen konnte das Gericht die Anträge in den Schriftsätzen vom 14. und 15.12.2010 nicht mehr berücksichtigen, da diese Schriftsätze nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingereicht wurden, ohne dass dem Beklagten diesbezüglich ein Schriftsatznachlass gewährt worden wäre. Auch konnte das Gericht dem Beklagten keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewähren. Eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand ist nur im Falle der in § 234 ZPO genannten Fristen möglich, woran es vorliegend fehlt. Das neue Vorbringen führt auch nicht dazu, dass die mündliche Verhandlung gemäß § 156 ZPO wiedereröffnet werden müsste. Die Voraussetzungen des § 156 ZPO liegen nicht vor.

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III.

82

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Absatz 1 Satz 1 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

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Streitwert: 50.000,00 € (geschätzter Verkehrswert der Wohnung).