Amtsgericht Aachen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-05-16, Aktenzeichen 80 C 591/06
ECLI:DE:AGAC1:2007:0516.80C591.06.00

Tenor

Die Zwangsvollstreckung aus Ziffer 1) des am 31.08.2006 vor dem Amtsgericht Aachen unter dem Aktenzeichen 80 C 185/06, geschlossenen Ver-gleichs wird wegen eines Betrages von 1.900,00 € für unzulässig erklärt. Im Übrigen wird die Klage abge-wiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu je-weils 30 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 40 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; für die Kläger je-doch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.500,00 €. Die Kläger können die Vollstreckung durch die Beklagten abwenden, indem sie Sicherheit in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages leis-ten, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstre-ckenden Betrages leisten.

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T a t b e s t a n d

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Die Kläger begehren im Wege der Vollstreckungsgegenklage die Einstellung der Vollstreckung aus dem am 31.08.2006 in dem Verfahren Amtsgericht Aachen, 80 C 185/06 geschlossenen Vergleich.

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Am 16.08.2006 räumten die Kläger die von den Beklagten gemietete Wohnung und gaben diese an die Beklagten heraus.

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In dem Verfahren vor dem Amtsgericht Aachen 80 C 185/06 begehrten die Beklagten von den Klägern unter anderem rückständige Mietzahlungen für den Zeitraum Februar bis April 2006. Die Kläger wendeten gegen die geltend gemachte Miete ihr Recht auf Minderung wegen Mängeln des Mietobjekts ein.

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In dem streitgegenständlichen Vergleich vereinbarten die Parteien, dass die Kläger an die Beklagten weitere 4.500,00 € an die Beklagten für den gesamten Mietzeitraum bis einschließlich August 2006 zahlen. Ferner war vereinbart, dass die Beklagten über die Kaution innerhalb von drei Monaten abrechnen. Ein Einbehalt aufgrund der Nebenkostenabrechnungen sei in Höhe der anerkannten Grundsätze der Rechtsprechung vorzunehmen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Vergleich (Blatt 157 f der Beiakte, Amtsgericht Aachen 80 C 185/06) Bezug genommen.

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Mit Datum vom 21.11.2006 erklärten die Kläger die Aufrechnung gegenüber der in Ziffer 1 des Vergleichs titulierten Forderung der Beklagten mit der Kautionsforderung in Höhe von 3.330,00 € erklärt.

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Am 28.11.2006 überwiesen die Kläger 1.170,00 € an die Beklagten.

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Die Beklagten erstellten mit Schreiben vom 04.12.2006 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 und sendeten diese den Klägern per Fax zu. In dieser Nebenkostenabrechnung ist nicht angegeben auf welchen Zeitraum sich diese bezieht.

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Die Kläger sind der Ansicht, dass die Nebenkostennachforderung für das Jahr 2005 nicht mehr geltend gemacht werden kann, da diese nicht in der vereinbarten Frist ordnungsgemäß zugegangen sei. Eine korrigierte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 sei dem Prozessbevollmächtigten der Kläger erst am 03.01.2007 zugegangen. Die Kläger sind zudem der Ansicht, dass für das Jahr 2006 keine Nebenkostennachzahlungen zu leisten sei, da die Miete durch die näher bezeichneten Mängel derart gemindert sei, dass sich auch die Nebenkosten auf Null reduzierten.

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Die Kläger beantragen,

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die Zwangsvollstreckung aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Vergleich vor dem Amtsgericht Aachen 80 C 185/06 für unzulässig zu erklären und die Beklagten zu verurteilen die vollstreckbare Ausfertigung des Vergleichs an die Kläger herauszugeben.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze, die zu den Akten gereichten Unterlagen, sowie die Beiakte Amtsgericht Aachen, 80 C 185/06, Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Klage zulässig, aber nur teilweise begründet.

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I.

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Die Klage ist zulässig. Das Rechtsschutzbedürfnis für die Erhebung einer Vollstreckungsgegenklage besteht grundsätzlich in dem Zeitraum des Vorliegens eines vollstreckbaren Titels bis zu dem Zeitpunkt, in dem die Vollstreckung endgültig eingestellt wurde und der Titel an den Schuldner herausgegeben wurde oder dem Gläubiger keine Vollstreckungsmöglichkeit mehr bietet (vgl. Musilak, Kommentar zur Zivilprozessordnung, zu § 767 ZPO Rdnr. 18). Auch der Antrag auf Herausgabe des Vollstreckungstitels ist zulässig, da dieser vorliegend gemeinsam mit der Vollstreckungsgegenklage geltend gemacht wurde.

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II.

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1.

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Die Zwangsvollstreckung ist gemäß §§ 794, 767 Abs. 1 ZPO für einen Vollstreckung des titulierten Betrages, wegen eines Betrages in Höhe von 1.900,00 € für unzulässig zu erklären.

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In Höhe von insgesamt 1.900,00 € ist der Anspruch auf Zahlung von 4.500,00 € der Beklagten gegen die Kläger untergegangen.

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Der mit dem Vergleich titulierte Betrag in Höhe von 4.500,00 € ist durch die unstreitig erfolgte Zahlung in Höhe von 1.170,00 € der Kläger an die Beklagten gemäß § 362 BGB untergegangen.

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In Höhe von weiteren 700,00 € ist der titulierte Betrag durch die am 21.11.2006 erklärte Aufrechnung gemäß § 389 BGB untergegangen. In dieser Höhe war die von den Klägern erklärte Aufrechnung mit der Kautionsforderung gemäß § 387 BGB wirksam, da sich die Forderungen insoweit aufrechenbar gegenüber standen. In dieser Höhe war die Kaution gemäß Ziffer 4 des Vergleichs fällig. Die Fälligkeit ergibt sich aus Ziffer 4 des Vergleichs. Die Kläger sind unstreitig am 16.08.2006 aus der bei den Beklagten angemieteten Wohnung ausgezogen. Drei Monate später sollte über die Kaution in Höhe von 3.330,00 € abgerechnet werden. Die Kaution war zu diesem Zeitpunkt jedoch noch nicht insgesamt fällig, sondern es war zwischen den Parteien ebenfalls vereinbart, dass die Beklagten über diesen Zeitpunkt hinaus einen weiteren Einbehalt bezüglich der ausstehenden Nebenkostenabrechnung vornehmen dürften. Zum Zeitpunkt des Auszugs standen die Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2005 und das Jahr 2006 aus.

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Die Beklagten können für ein mögliches Saldo aus der Nebenkostenabrechung für das Jahr 2005 jedoch keinen weiteren Betrag zurückhalten. Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB müssen Abrechnungen über die Nebenkosten binnen Jahresfrist zumindest formell ordnungsgemäß gemäß § 259 BGB erteilt werden und den Mietern zugehen. Geht dem Mieter innerhalb dieser Frist keine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zu, so kann ein bestehendes Saldo nicht mehr geltend gemacht werden. Eine Korrektur der Abrechnung ist nur noch hinsichtlich materieller, also inhaltlicher Fehler, möglich. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nur, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (vgl. BGH, Urteil v. 17.11.2004, VII ZR 115/04, NZM 2005, 13). Den Klägern ist am 04.12.2006 eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 zugegangen. Diese Nebenkostenabrechnung entsprach jedoch nicht den Formerfordernissen. Es war nicht aufgeführt über welchen Zeitraum abgerechnet werden sollte. Da die Kläger aber nicht das gesamte Jahr 2005 in der von den Beklagten angemieteten Wohnung gewohnt haben, konnten diese nicht erkennen, ob die Beklagten bei ihrer Abrechnung diesen geringeren Zeitraum beachtet hatten. Die Abrechnung entsprach daher aufgrund mangelnder Nachvollziehbarkeit nicht den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Eine insoweit korrigierte Abrechnung ist den Klägern erst am 03.01.2007 zugegangen. Die Beklagten können sich auch nicht darauf berufen, dass die Kläger die Zustellung vereitelt hätten. Die ursprüngliche Nebenkostenabrechnung wurde an die Geschäftsadresse des Beklagten zu 2) gesandt, die korrigierte Nebenkostenabrechnung an die Adresse des Prozessbevollmächtigten der Kläger. Es ist nicht ersichtlich, inwieweit es nicht möglich gewesen wäre, unter einen dieser beiden Anschriften binnen der Jahresfrist die korrigierte Nebenkostenabrechnung zuzustellen. Erst wenn die Kläger dann die ordnungsgemäße Zustellung gerügt hätten, wäre von einer Zustellungsvereitelung auszugehen gewesen, welche sich die Kläger nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB entgegenhalten lassen müssten.

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Im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2006 war allerdings die Kaution in Höhe von 2.600,00 € nicht fällig. Insoweit konnten die Beklagten gemäß Ziffer 4 des in dem Verfahren 80 C185/06 geschlossenen Vergleich die Kaution bis zur endgültigen Abrechnung zurückbehalten. Es ist vereinbart, dass die Parteien auch nach dem Ablauf von drei Monaten einen Zurückbehalt der Kautionsforderung im Hinblick auf die ausstehenden Nebenkostenabrechnungen in Höhe der von der Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen vornehmen dürfen. Die Beklagten durften daher einen im Hinblick auf den zu erwartenden Betrag, der von den Klägern auf die Betriebskostenabrechnung zu leisten ist, zurückbehalten (vgl. BGH, Urteil v. 18.01.2006, NZM 2006, 343). Die Kläger haben im Jahr 2006 keinerlei Nebenkostenvorauszahlungen geleistet. In dem Jahr 2005 haben die Kläger Nebenkosten in einem Zeitraum von acht Monaten in Höhe von 2.368,11 € verursacht. Bei Einbeziehung eines zu gewährenden Sicherheitsaufschlags erscheint der von den Beklagten vorgetragene Einbehalt in Höhe von 2.600,00 € angemessen, so dass diese gemäß Ziffer 5 des Vergleichs noch nicht fällig war. Die Regelung in Ziffer 5 des Vergleichs kann entgegen der Auffassung der Kläger nicht so ausgelegt werden, dass innerhalb der drei Monate eine Abrechnung der Beklagten derart hätte erfolgen müssen, dass sie den Klägern bekannt geben in welcher Höhe sie gedenken die Forderung zurückzubehalten. Sinn und Zweck war es allein, dass weitere evtl. entstehende Forderungen nach Ablauf dieses Zeitraums nicht mehr mit der Kaution verrechnet werden können, sondern dass diese ausgezahlt werden muss. Wären die einzigen denkbaren weiteren Forderungen allein die Forderungen aus den ausstehenden Nebenkostenabrechnungen gewesen, so hätte direkt in dem Vergleich eine Summe festgelegt werden können, in welcher Höhe die Kaution weiter von den Beklagten einbehalten werden darf.

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Die abzurechnenden Nebenkosten können nicht um einen Betrag, der sich aus den von den Klägern behaupteten Mietmängeln ergibt gemindert werden. Wird die Miete gemindert, so ist die Minderungsquote zwar unter Zugrundelegung der Bruttomiete zu berechnen. Dies bedeutet aber nicht, dass gleichzeitig bei einer nach Ablauf der Abrechnungsperiode die angefallenen Nebenkosten entsprechend gemindert werden. Die Minderung der Bruttomiete kann bei einer im Nachhinein erstellten Abrechnung, durch eine geringere Einstellung der Vorauszahlungen berücksichtigt werden. Leistet der Mieter aufgrund der Minderung nur geringere Nebenkostenvorauszahlungen, werden bei der Abrechnung der Betriebskosten auch nur Zahlungen in der verminderten Höhe berechnet, so dass ein eventuelles Guthaben des Mieters geringer bzw. eine Nachforderung des Vermieters höher ist (vgl. BGH, Urteil v. 20.07.2005, NZM 2005, 699). Auch aus dem von den Klägern zitierten Urteil des BGH vom 06.04.2005 ergibt sich insoweit nichts anderes. In diesem Urteil ging es gerade nicht um die Höhe der abgerechneten Nebenkosten, sondern allein um die Frage, auf Grundlage welcher Miete –Brutto- oder Nettomiete- der anzusetzende Minderungsbetrag zu berechnen ist. Zu der Frage, ob dann im Rahmen einer Nebenkostenabrechnung

zusätzlich

auch die Nebenkosten um diesen Betrag zu mindern sind und zwar unabhängig von der Frage, ob diese verbrauchsabhängig geleistet werden müssen oder nicht, äußert sich der BGH gerade nicht.

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Letztlich kommt es auf diese Frage nicht an, da sich die Im sich die Parteien durch den Abschluss des Vergleichs in dem vorhergehenden Verfahren, in welcher Höhe die Miete trotz der behaupteten Mängel durch die Mieter zu leisten ist, endgültig geeinigt haben. Die in dem Verfahren geltend gemachten Mietforderungen der Beklagten sollten sämtlich geregelt werden. Es sollten lediglich weitere Forderungen, die zu diesem Zeitpunkt noch nicht feststanden aus dem Vergleich ausgenommen werden. Die in dem Vorverfahren von den Klägern vorgetragenen Mängel können daher auch nicht im Rahmen der Nebenkostenabrechnungen erneut geltend gemacht werden. Die Parteien haben ausdrücklich vereinbart, dass sämtliche Mietzahlungsansprüche für den Zeitraum bis zum 31.08.2006 abgedeckt sein sollten. Sinn und Zweck eines solchen Vergleichs ist es aufwendige Beweisaufnahmen über die Mangelhaftigkeit des Mietobjekts zu vermeiden. Durch den Abschluss des Vergleichs waren daher Mängeleinreden der Kläger auch gegenüber zu erstellenden Nebenkostenabrechnungen ausgeschlossen. Der Abschluss eines Vergleichs wäre sonst sinnlos gewesen. Dem entspricht auch Ziffer 4 des Vergleichs, in welchem vereinbart ist, dass zwischen den Parteien bis auf Ansprüche aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2005 und 2006 keine Ansprüche geltend gemacht werden können. Hierzu zählen auch etwaige Gewährleistungsansprüche der Kläger.

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Den Beklagten stand aber nicht zu, die Kaution in Höher weiterer zukünftiger Forderungen, hier insbesondere die Kosten der Zwangsvollstreckung zurückzubehalten. Insoweit war zwischen den Parteien vereinbart worden, dass nur Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen die Fälligkeit der Kaution mehr als drei Monate nach Auszug herauszögern kann.

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2.

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Da die Zwangsvollstreckung aus dem Vergleich nicht insgesamt unzulässig ist, haben die Kläger auch keinen Anspruch auf Herausgabe der vollstreckbaren Ausfertigung des Vergleichs. Unabhängig von der Frage, ob ein solcher Anspruch aus § 371 BGB analog oder aus § 757 ZPO analog hergeleitet werden kann, besteht der Herausgabeanspruch nur, wenn aus dem Vollstreckungstitel gar keine Vollstreckung mehr möglich ist.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs.1, 100 Abs. 1, 100 Abs. 4, 708 Nr. 11, 709 Satz 1, 711 ZPO.

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Streitwert: 4.500,00 €

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Der Streitwert der Vollstreckungsgegenklage und auf Herausgabe des Vollstreckungstitels richtet sich gemäß §§ 48 Abs. 1 GKG i.V.m. mit § 3 ZPO nach dem Umfang der beabsichtigten Ausschließung der Zwangsvollstreckung und hinsichtlich des geltend gemachten Herausgabeanspruchs nach der Frage, inwieweit eine Gefahr des Missbrauchs des Titels durch die Beklagten besteht, wenn die Vollstreckung für unzulässig erklärt wird (vgl. BGH, Urteil v. 09.06.2004, NJW 2004, 2940). Vorliegend begehrten die Kläger die Einstellung der Zwangsvollstreckung aus dem vor dem Amtsgericht Aachen geschlossenen Vergleich insgesamt. Es ist insoweit unerheblich, ob die Beklagten in dem Zeitpunkt der Erhebung der Klage überhaupt Vollstreckungshandlungen vorgenommen haben. Wie bereits ausgeführt ist die Vollstreckungsgegenklage bereits mit Vorhandensein eines vollstreckungsfähigen Titels statthaft. Dies stellt auch für den Gläubiger keine unzumutbare Benachteiligung dar. Diesem steht die prozessuale Möglichkeit, den Klageanspruch ganz oder teilweise anzuerkennen, um so die Kostenfolge des § 93 ZPO herbeizuführen, offen. Eine Gefahr des Missbrauchs des Vollstreckungstitels für den Fall, dass die Zwangsvollstreckung für unwirksam erklärt worden ist vorliegend nicht erkennbar. Eine Erhöhung des Streitwerts bezüglich des Herausgabebegehrens war daher nicht angezeigt (vgl. BGH aaO),

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Stegmann