Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-03-10, Aktenzeichen 29 S 188/10
ECLI:DE:LGK:2011:0310.29S188.10.00

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Brühl vom 26.07.2010 – Az: 23 C 647/09 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

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I.

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Die Parteien sind Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft A-Straße/B-Straße 11 in C und streiten im Wesentlichen um die Entfernung einer Holzterrasse einschließlich Aufbauten, welche durch den Beklagten errichtet wurde. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Urteil des Amtsgerichts Brühl vom 26.07.2010 (Bl. 267 d.A.) Bezug genommen.

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Der Kläger hat die Ansicht vertreten, dass der Beklagte unberechtigterweise bauliche Veränderungen vorgenommen habe. Ferner habe die Zuweisung von Sondernutzungsrechten zugunsten des Beklagten nur mit Zustimmung der übrigen Eigentümer geschehen können, da die Erteilung einer Vollmacht für die teilende Eigentümerin im Rahmen der Teilungserklärung unwirksam sei.

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Der Kläger hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, vor der im Hause C 2 der Eigentümergemeinschaft A-Straße / B-Straße 11 in C gelegenen Sondereigentumseinheit 17 (Erdgeschoß des Hauses B-Straße 11 – Innenhof) folgendes zu beseitigen: die Holzterrasse einschließlich aller Aufbauten und Pflanztröge, den Stahlgitterzaun sowie die Begrenzungssteine (Hohlblocksteine) mit Bepflanzungen, und die PKW-Einstellplätze Nr. 66 bis 70, wie sie in dem beigefügten Plan Nr. 2 vom 15.06.1998 ausgewiesen sind, mit Rasengittersteinen wieder herzustellen und einen ca. 1 m breiten plattierten Gang zwischen Fensterfront der Einheit und den Einstellplätzen 68 bis 69 wieder anzulegen. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

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Er hat die Ansicht vertreten, dass die gärtnerische Gestaltung der streitgegenständlichen Flächen dem Kaufvertrag sowie der Teilungserklärung entspreche. Auch sei die Verkäuferin zur Änderung der Nutzungsart aufgrund der in der Teilungserklärung vom 24.02.1999 aufgeführten Ermächtigung und Vollmacht befugt gewesen.

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Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass es sich bei dem durch den Beklagten vorgenommenen Bau der Holzterrasse u.a. nicht um eine unzulässige bauliche Veränderung handele, da diese im Rahmen des Inhaltes des ihm im Aufteilungsplan zugewiesenen Sondernutzungsrechts liege. Insbesondere sei ihm gemäß der Teilungserklärung im notariellen Kaufvertrag das Recht eingeräumt worden, den Außenstellplatz Nr. 13 als Stellplatz und die Außenstellplätze Nr. 11 und 12 als Garten- und Terrassenfläche zu nutzen. Die nunmehr durch ihn vorgenommene Nutzung entspreche diesem Inhalt der Teilungserklärung. Das Sondernutzungsrecht sei auch wirksam begründet worden. Die Verkäuferin habe im notariellen Kaufvertrag die Teilungserklärung geändert und dem jeweiligen Eigentümer der Einheit 17 das Sondernutzungsrecht in dem beschriebenen Umfang eingeräumt. Auch sei sie aufgrund der in der Teilungserklärung unter § 11 enthaltenen Vollmacht zur vorgenommenen Änderung der Nutzungsart berechtigt gewesen. Seitens des Gerichts bestünden insbesondere keine Zweifel an der Wirksamkeit der Vollmachtserteilung. Da vorliegend keine Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum vorliege, sondern lediglich eine Nutzungsänderung und Zuteilung von Sondernutzungsrechten erfolgt sei, habe die Verkäuferin in der Teilungserklärung wirksam bevollmächtigt werden können.

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Gegen dieses dem Kläger am 02.08.2010 zugestellte Urteil hat er mit Schriftsatz vom 25.08.2010, bei Gericht eingegangen am 01.09.2010 Berufung eingelegt.

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Diese begründet er damit, dass entgegen der Auffassung des Amtsgerichts keine wirksame Grundlage vorliege, um eine Änderung der Teilungserklärung herbeiführen zu können. Das Amtsgericht verkenne, dass die Teilungserklärung sowie die dort aufgenommene Vollmacht keine Grundlage für die im Kaufvertrag des Beklagten vorgenommenen Änderungen des Sondernutzungsrechtes bilden könnten. Insbesondere ergebe sich aus der durch ihn zitierten Rechtsprechung, dass eine vorweggenommene Ermächtigung des aufteilenden Eigentümers zur Neubegründung von Sondernutzungsrechten ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer nicht als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden könne. Vollmachten, wie sie die Verkäuferin für sich nutzen wolle könnten nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein, die die gemeinschaftlichen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander regeln. Selbst wenn der Änderungsvorbehalt in der Gemeinschaftsordnung wirksam sei, würde dieser gegen den Bestimmtheitsgrundsatz verstoßen. Zudem würden Eigentümer unbillig belastet, wenn sie auch nach mehreren Jahren noch damit rechnen müssten, dass der ursprüngliche Verkäufer Änderungen vornehme. Ferner werde in dem Kaufvertrag mit dem Beklagten die bisherige nur auf Stellplätze bezogene Begrenzung des Sondernutzungsrechts überschritten. Darüber hinaus sei das Sondernutzungsrecht unzulässiger Weise mit einem Recht zur baulichen Veränderung versehen worden und das Amtsgericht nicht auf die Argumentation eingegangen, wonach die Neueinräumung von Sondernutzungsrechten der Zustimmung der dinglich Berechtigten bedürfe. Auch die kaufvertraglichen Regelungen zwischen der Verkäuferin und den übrigen Eigentümern böten keine Grundlage für die vorgenommenen Maßnahmen. So sei mindestens eine Vollmacht für die Änderung der Teilungserklärung im Rahmen des Erwerbes einer Einheit in der Zwangsversteigerung entfallen.

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Der Kläger beantragt sinngemäß,

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den Beklagten unter Abänderung der Entscheidung des Amtsgerichts gemäß seinem erstinstanzlich gestellten Antrag zu verurteilen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Der Beklagte behauptet, die beanstandete bauliche Veränderung sei von dem Bauträger selbst vorgenommen worden und beeinträchtige den Kläger nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus.

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II.

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Die nach § 511 ZPO statthafte sowie im Übrigen zulässige, da gemäß §§ 517, 519, 520 ZPO form- und fristgerecht eingelegte sowie begründete Berufung des Klägers hat in der Sache keinen Erfolg, da das Amtsgericht im Ergebnis zu Recht entschieden hat, dass dem Kläger nach § 1004 BGB i.V.m. § 22 WEG kein Anspruch gegen den Beklagten auf Beseitigung der Holzterrasse einschließlich aller Aufbauten und Pflanztröge, des Stahlgitterzaunes sowie der Begrenzungssteine mit Bepflanzungen zur Seite steht.

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Da das Sondernutzungsrecht des Beklagten an den Außenstellplätzen 11 - 13 mit dem Recht diese als Stellplatz und als Garten- und Terrassenfläche zu nutzen, entgegen der Ansicht des Klägers durch Änderung der Teilungserklärung im Zuge einer Vereinbarung mit der teilenden Eigentümerin wirksam begründet wurde, handelt es sich bei der nunmehr durch den Beklagten vorgenommenen Gestaltung der ursprünglichen Stellplätze als Terrassenfläche um die Ausübung des diesem im Aufteilungsplan zugewiesenen Sondernutzungsrechtes. Die Nutzung der ihm zugewiesenen Fläche hält sich insofern auch in dem ihm eingeräumten Rahmen. Die Kammer verkennt dabei nicht, dass auch im Falle eines Sondernutzungsrechtes ohne ausdrückliche Gestattung eine Umgestaltung beispielsweise in Form baulicher Veränderungen nicht zulässig ist, sofern sich diese nicht in den Grenzen der ohnehin erlaubten Sondernutzung hält. Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum der Sondernutzungsflächen stehen dem Sondernutzungsberechtigten mithin grundsätzlich nicht zu. Ohne gestattende Vereinbarung dürfen daher weder Bäume gefällt, oder Gartenhäuser, Zäune bzw. Mauern errichtet werden. Zulässig ist jedoch beispielsweise bei Gartenflächen die Anpflanzung von Rasen, Blumen, Beeten und kleineren Sträuchern (OLG Köln, B. v. 16.11.1996 – 16 Wx 88/96), da sich in diesen Fällen die Ausübung des Nutzungsrechtes innerhalb der zugrunde liegenden Zweckbestimmung des Nutzungsrechtes bewegt.

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So liegt der Fall indes hier. Die durch den Beklagten vorgenommene Umgestaltung durch Errichtung einer Holzterrasse nebst Pflanztrögen sowie einer Abgrenzung bewegt sich sämtlich im Rahmen der ohnehin erlaubten Sondernutzung der ihm zugeteilten Fläche als Garten- sowie Terrassenfläche. Sie erfolgte alleine im Umfang des ihm eingeräumten Nutzungsrechtes und zwar nach Maßgabe der Vereinbarung mit der teilenden Eigentümerin sowie der ihm zugrunde liegenden Zweckbestimmung. Insofern handelt es sich bei der Vereinbarung im Kaufvertrag des Beklagten mit der Verkäuferin, dass das in die Teilungserklärung aufzunehmende Sondernutzungsrecht verbunden werden soll mit dem Recht die zugewiesene Fläche durch eine Hecke in Pflanzkästen aus Holz abzugrenzen sowie dort eine Terrasse mit Stein- oder Holzbelag oder Rasenbelag anzulegen lediglich um eine Klarstellung des sich aus der Vereinbarung sowie dem Nutzungszweck als Terrasse und Garten ergebenden Umfanges seines Nutzungsrechtes. Das Recht zur Sondernutzung als Terrasse umfasst insofern nach Ansicht der Kammer die Anlegung einer aus festen Materialien bestehenden Fläche zur Aufstellung von Gartenmöbeln. Auch die Aufstellung von Pflanztrögen sowie eines kleinen beweglichen Kamins ist als innerhalb des Nutzungszweckes Garten-/Terassenfläche anzusehen. Vor diesem Hintergrund verkennt die Kammer entgegen der Ansicht des Klägers ebenfalls nicht, dass entsprechend der durch diesen zitierten Entscheidungen des KG Berlin vom 14.09.1982 – 1 W 4779/81, OLG Frankfurt vom 06.04.2010 – 20 W 78/08 sowie vom 23.01.2006 – 20 W 195/03, dass mit der Einräumung eines Sondernutzungsrechtes an einer unbebauten Fläche der Charakter dieser Fläche als Gemeinschaftseigentum nicht geändert wird und mit der Einräumung eines Sondernutzungsrechtes nicht ohne weiteres auch die Zustimmung zur Bebauung verbunden ist (mit Verweis auf Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Auflage, § 22 Rn 141). In diesem Zusammenhang ist, worauf der Kläger zu Recht hinweist, zu unterscheiden zwischen der Einräumung eines Sondernutzungsrechts und der Zustimmung zu einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Vorliegend bewegt sich die Nutzung und Gestaltung der von dem Sondernutzungsrecht erfaßten Fläche nach den Ausführungen der Kammer ausschließlich innerhalb des mit diesem verbundenen Nutzungszweckes als Garten-/Terassenfläche. Dieser Möglichkeit einer Änderung der Nutzungsart mit einer damit einhergehenden Umgestaltung musste sich jeder Erwerber und mithin auch der Kläger jedoch bei Erwerb seiner Wohnungseigentumseinheit nach Lektüre der Teilungserklärung bereits bewusst sein, da er die teilende Eigentümerin zur Vornahme von Veränderungen und mithin auch der Einräumung und Veränderung von Sondernutzungsrechten und Nutzungsänderungen sowie aller damit einhergehender Rechtshandlungen bevollmächtigte und somit auf eine durch ihn ansonsten zu erteilende Zustimmung verzichtete.

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Zur Änderung der Teilungserklärung vom 24.02.1999 Ur.Nr. 000/1999 im notariellen Kaufvertrag mit dem Beklagten vom 16.01.2009, Ur.Nr. 000/2009 F unter B., wonach dem jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 17 das Sondernutzungsrecht an den Außenstellplätzen 11 - 13 mit dem Recht diese als Stellplatz sowie Garten- und Terrassenfläche zu nutzen eingeräumt wurde, konnte sich die Verkäuferin auf die in der Teilungserklärung unter § 11 durch die übrigen Eigentümer erteilte Vollmacht zur Einräumung von Sondernutzungsrechten sowie zur Änderung der Nutzungsart berufen. Die durch die jeweils übrigen Eigentümer der Verkäuferin erteilte Vollmacht ist nämlich entgegen der Ansicht des Klägers nicht unwirksam, sodass es betreffend die Einräumung von Sondernutzungsrechten verbunden mit einer Nutzungsänderung nicht der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedurfte.

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Zum einen ist die unter § 11 der Teilungserklärung erfolgte Vollmachtserteilung hinreichend bestimmt, sodass sie entgegen der Ansicht des Klägers dem materiell-rechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz entspricht. Insofern ist ihr nämlich zu entnehmen, dass die teilende Eigentümerin das Recht erhalten sollte, die Ausgestaltung der Wohnungen sowie der sonstigen Einheiten mit Ausnahme der verkauften Einheit ohne jede Einschränkung zu verändern und die Teilungsurkunde entsprechend zu ändern. Darüber hinaus soll die teilende Eigentümerin soweit das Miteigentum betroffen sein sollte, zu den entsprechenden Rechtshandlungen ermächtigt sein. Dass die Bevollmächtigung mithin nach dem klaren Wortlaut des § 11 zur „Änderung ohne jede Einschränkung“ sowie zur Vornahme der „entsprechenden Rechtshandlungen“ sehr umfassend ist, vermag die Unbestimmtheit der Vollmachtserteilung nicht zu begründen. Dies auch gerade vor dem Hintergrund, dass zur weiteren Konkretisierung eine nicht abschließende Aufzählung von Beispielen hiernach möglicher Veränderungen vorgenommen wurde. Betreffend die Bevollmächtigung zur Vornahme entsprechender Rechtshandlungen wird im folgenden verdeutlicht, dass es sich dabei insbesondere – jedoch nicht ausschließlich – um die Bevollmächtigung zur Vornahme von Handlungen handelt, die im Zuge der Änderung der Teilungserklärung erforderlich oder zweckmäßig sind.

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Zum anderen schließt sich die Kammer der ihrer Ansicht nach auf den vorliegenden Fall übertragbaren sowie überzeugenden Rechtsprechung des Kammergerichts Berlin vom 29.11.2010, 1 W 325/10 (dort zur Umwandlung von Teileigentum in Wohneigentum) an, wonach entgegen der Entscheidung des BayOblG vom 27.10.2004 (2 BR 150/04) das Erfordernis einer Mitwirkung sämtlicher Wohnungseigentümer durch eine Regelung in der Teilungserklärung aus den folgenden Gründen abbedungen werden kann.

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Zwar ist für die Einräumung von Sondernutzungsrechten verbunden mit einer Nutzungsänderung grundsätzlich die Mitwirkung sämtlicher Wohnungs- und Teileigentümer erforderlich. Das Sondernutzungsrecht enthält nämlich, worauf der Kläger zu Recht hinweist, neben einer positiven Komponente in Form der Zuweisung eines exklusiven Nutzungsrechtes an einen oder mehrere Wohnungs- und Teileigentümer auch eine negative Komponente, da es die übrigen Eigentümer insoweit vom gemeinschaftlichen Gebrauch ausschließt. Daher entspricht es ständiger Rechtsprechung (vgl. nur BGH v. 20.09.2000 – V ZB 58/99), dass anders als die Regelung des ordnungsgemäßen Gebrauches die Zuweisung eines Sondernutzungsrechts in der Regel einer Vereinbarung unter Zustimmung aller Wohnungs- und Teileigentümer bedarf. Das Erfordernis der Mitwirkung kann aber auch durch eine Regelung in der Teilungserklärung in Form einer Bevollmächtigung des teilenden Eigentümers zur Begründung von Sondernutzungsrechten sowie Änderungen der Nutzungsart vorweggenommen sowie im übrigen abbedungen werden. Da die übrigen Wohnungseigentümer einschließlich des Klägers jedoch bereits durch die im Grundbuch eingetragene Teilungserklärung von der Mitwirkung bei der Einräumung und Veränderung von Sondernutzungsrechten durch die Vollmachtserteilung wonach dem teilenden Eigentümer diese Befugnisse obliegen sollen ausgeschlossen waren, bewirkt die spätere Einräumung eines Sondernutzungsrechts an den Beklagten an der Fläche der Außenstellplätze 11 – 13 mit dem Recht diese als Garten/Terrasse zu nutzen, keine Änderung des Inhaltes ihres Sondereigentums. Folglich sind auch die §§ 877, 876 BGB nicht abwendbar. Ebenso wie die übrigen Wohnungseigentümer unter Einschluss des Klägers im Inhalt ihres Sondereigentums nicht mehr berührt werden, können auch die dinglich Berechtigten ihre Rechtsposition der Vornahme der Einräumung eines Sondernutzungsrechtes verbunden mit einer Nutzungsänderung nicht entgegensetzen, sie sind damit bei Eintragung eines solchen nicht im Sinne des § 19 GBO betroffen. Sofern sich der Kläger zudem darauf beruft, dass die teilende Eigentümerin jedenfalls nur zur Einräumung von Sondernutzungsrechten an den betroffenen Flächen als Stellplätze bevollmächtigt worden sei, widerspricht dies dem Wortlaut der Vollmacht, dass diese zur Änderung ohne jegliche Einschränkung bevollmächtigt wurde, wobei insbesondere auch eine Nutzungsänderung beispielsweise aufgeführt wurde.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Vorliegend war zudem gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO die Revision zugelassen, da die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung insofern die Entscheidung durch das Revisionsgericht erfordert. Die Zulassung erfolgt im Hinblick auf die Entscheidungen einerseits des Bayrischen Obersten Landgerichts (BayObLG vom 27.10.2004 – 2 Z BR 150/04), wonach eine in der Gemeinschaftsordnung vorweggenommene Ermächtigung des aufteilenden Eigentümers zur Neubegründung von Sondernutzungsrechten ohne Zustimmung der dinglich Berechtigten nicht in einer die dinglich Berechtigten bindenden Weise als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden könne sowie des Kammergerichts Berlin (KG ZMR 2007, 384, 387), wonach die Neubegründung eines Sondernutzungsrechts stets der Zustimmung aller dinglich Berechtigten bedarf und nicht durch die Teilungserklärung abbedungen werden kann. Andererseits der im vorliegenden Urteil zitierten neusten Entscheidung ebenfalls des Kammergerichts Berlin vom 29.11.2010 (1 W 325/20) der sich die Kammer nach eigener Prüfung angeschlossen hat, wonach das Erfordernis einer Mitwirkung sämtlicher Wohnungs- und Teileigentümer abbedungen werden kann.

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Streitwert:

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gemäß der erstinstanzlichen nicht angegriffenen Festsetzung: 10.000,00 €