Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-09-11, Aktenzeichen 29 O 102/07
ECLI:DE:LGK:2008:0911.29O102.07.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger EUR 102.879,46 nebst Zinsen in Höhe von 5 %punkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.02.2007 zu zahlen Zug um Zug gegen Abtretung der Rechte und Freistellung von den Pflichten aus der Beteiligung im Nennwert von DM 150.000,00 an dem geschlossenen Immobilienfonds D Grundstücksverwaltung GmbH & Co. Vermietungs KG, Frankfurt a.M..

Es wird festgestellt, daß sich der Beklagte mit der Annahme der unter Ziffer 1. genannten Abtretung in Annahmeverzug befindet.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

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TATBESTAND

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Die Fondsgesellschaft D Grundstücksverwaltung GmbH & Co. Vermietungs KG, Frankfurt / Main wurde am 10.12.1980 gegründet und unter HRA 75841 beim Handelsregister des AG München als Kommanditgesellschaft eingetragen. Sie war auf unbestimmte Zeit angelegt. Die Gesellschafter sollten erstmals zum 31.12.2022 die Möglichkeit zur Kündigung haben. Seit ihrer Gründung war die Fondsgesellschaft Eigentümerin des Ss T-Straße, 60322 Frankfurt a.M.. Komplementärin der Fondsgesellschaft war die D Grundstücksverwaltung GmbH. Hauptmieterin des Ss war die X AG. Die A Gesellschaft für Betriebsberatung mbH, die am 19.02.1998 gegründet und am 24.10.2001 aufgelöst wurde, gab 1998 und 1999 jeweils einen Prospekt heraus. Für die Anleger bestand jeweils zum 31.12.1998 und 31.12.1999 die Möglichkeit sich an der Fondsgesellschaft zu beteiligen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Fotokopien der Prospekte, Anlagen K2 und K3, Bezug genommen.

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Der Kläger beteiligte sich bereits im Jahr 1998 über die AWD an dem geschlossenen Immobilienfonds DLF 97/26 ( Dreiländerfonds ).

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Nachdem der Kläger ein geerbtes Haus veräußert hatte, beabsichtigte er steueroptimiert einen Teil des Verkaufserlöses anzulegen. Auf Empfehlung seiner Steuerberaterin kam es in 1999 zu einem oder mehreren persönlichen Beratungsgesprächen mit dem Beklagten. Der Beklagte stellte den Immobilienfonds D Grundstücksverwaltung GmbH & Co. Vermietungs KG sowie einen Schifffonds vor. Er übergab dem Kläger eine Übersicht mit dem Titel "S in Frankfurt a.M.”.

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Der Kläger zeichnete am 28.10.1999 eine Beteiligung an dem geschlossenen Immobilienfonds D Grundstücksverwaltung GmbH 6 Co. Vermietungs KG, Frankfurt a.M. ( S ) in Höhe von DM 157.500,00 inklusive 5 % Agio.

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Der Fonds wurde zum 31.12.1999 geschlossen, es wurde ein Vollplatzierung erreicht. Zum 01.01.2002 erfolgte die Reduzierung des von der Hauptmieterin des Büroturms zu zahlenden Miete von DM 75,80 / qm auf DM 59,57 / qm. Im Jahr 2002 zahlte die Fondsgesellschaft keine Ausschüttungen mehr. Der Zwischenbericht S Frankfurt 2002 begründete die Schwierigkeiten mit der allgemeinen konjunkturellen Lage oder sonstigen negativen Einflüssen. Der auf der Gesellschafterversammlung beschlossene Verkauf des Büroturms des Ss konnte nicht realisiert werden, Mit Rundschreiben der Geschäftsführung vom 16.01.2004 und Bericht des Beirates der Fondsgesellschaft vom 15.03.2004 wurden Ausschüttungen in Aussicht gestellt. Im Jahr 2005 wurde durch die finanzierende F2 AG die Zwangsverwaltung des Objektes beantragt und am 04.08.2005 durch Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt angeordnet. Nachdem die Hauptmieterin außerordentlich zum 31.12.2005 kündigte, wurden für die Fondsgesellschaft und die Komplementärin Insolvenzanträge gestellt. Mit Beschluss des Amtsgerichts München vom 17.02.2006 wurde über das Vermögen der Fondsgesellschaft die vorläufige Insolvenzverwaltung angeordnet.

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Die Fondsgesellschaft schüttete insgesamt EUR 6.902,44 an den Kläger aus. Diese Ausschüttung forderte der Insolvenzverwalter mit Schreiben vom 20.02.2006 zurück. Im Rahmen eines außergerichtlichen Vergleiches verpflichtete der Kläger sich zur Rückzahlung von EUR 1.035,37.

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Der Kläger macht gegenüber dem Beklagten Schadensersatz in einer Gesamthöhe von EUR 102.879,46 geltend, der sich zusammensetzt aus seiner Einlage inklusive Agio von EUR 80.528,47 ( DM 157.500,00 ) und entgangener Gewinn in Höhe von 5 % p.a. für den Zeitraum 31.12.1998 bis 01.02.2007 abzüglich erhaltener Ausschüttungen in Höhe von EUR 5.867,07.

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Der Kläger behauptet, er habe keine Anlageerfahrung gehabt. Die Steuerersparnis sei ein Anlageziel, jedoch nicht das ausschließliche gewesen. Er habe deutlich gemacht, daß das Geld auf keinen Fall spekulativ angelegt werden sollte und die Sicherheit der Kapitalanlage ganz klar im Vordergrund stehe, da sie wesentlicher Bestandteil seiner späteren Alterssicherung sein sollte. Der Erhalt des Kapitals sei nicht ausdrücklich gesagt worden, das Anlageziel sei aber völlig klar gewesen. Es sei dem Kläger nicht darum gegangen, eine maximale Rendite zu erzielen; viel wichtiger als die Höhe der Rendite sei ihm gewesen, daß die Kapitalanlage regelmässig und sicher Renditen erwirtschafte, die in bar ausgezahlt werden, die Anlage zu dem gewünschten steuerlichen Effekt führe und das eingezahlte Kapital nach dem Ende der Investition zu 100 % zurückgezahlt werde. Die Beteiligung S sei als besonders solide und sichere Immobilienanlage dargestellt worden. Der Beklagte habe keine Risiken erwähnt, insbesondere das Risiko Totalverlust sei nicht erwähnt worden. Vielmehr habe der Beklagte erklärt, daß der Mietertrag der Fondsgesellschaft seit 1980 um durchschnittlich 9,24 % p.a. gesteigert werden konnte. Eine Aufklärung über eine negative Berichterstattung sei nicht erfolgt. Auf Grund dessen habe er seine zunächst gefaßte Anlagestrategie der Investition von DM 150.000,00 in den Schiffsfonds und DM 100.000,00 in das S dahin geändert, daß DM 150.000,00 in das S und DM 100.000,00 in den Schiffsfonds investiert wurden.

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Der Kläger behauptet im weiteren, das Fondskonzept haben von vornherein zu keinem wirtschaftlichen Erfolg führen können, da es auf Zahlen aufgebaut habe, die fernab der Marktrealität lagen und nur dazu dienten, die Anleger über die Werthaltigkeit und Rentabilität ihrer Beteiligung zu täuschen. Die Angaben im Prospekt seien grob unrichtig, der Wert des S zum 31.12.1998 habe DM 235 Millionen statt der angegebenen DM 252 Millionen betragen. Dies beruhe unter anderem darauf, daß maßgebliche Größe für die Berechnung des Immobilienwertes die Mieteinnahmen gewesen sei, die in nicht marktrealistischer Weise künstlich überhöht worden seien, sogenanntes Overrenting. Die Fondsgesellschaft sei zum Zeitpunkt der geplanten Kapitalerhöhung praktisch zahlungsunfähig und überschuldet gewesen. Wegen der Einzelheiten nimmt der Kläger Bezug auf das Privatgutachten des Sachverständigen Dipl. Volkswirt Z vom 14.09.2006, Anlage K 15. Dass es sich bei der angebotenen Beteiligung am S um ein für den Anleger undurchschaubares und wirtschaftlich nicht nachvollziehbares Angebot handelt, sei auch schon vor Auflage des Fonds in entsprechenden Branchendiensten publiziert worden, insofern nimmt der Kläger Bezug auf den Prospekt-Check Nr. 30/98 aus kapital-markt intern vom 23.07.1998.

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Der Kläger ist der Auffassung, der Beklagte habe als Anlageberater gehandelt. Bei einer fachkundigen Bewertung und Beurteilung hätte er zu dem Ergebnis kommen müssen, daß das Fondskonzept mathematisch nicht nachvollziehbar und unverständlich sei, sowie, daß es sich um einen hochspekulativen Fonds handele, dessen Chancen-Risiko-Verhältnis eindeutig inakzeptabel war.

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Der Kläger beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger EUR 102.879,46

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nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängig-

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keit zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung der Rechte und

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Freistellung von den Pflichten aus der Beteiligung im Nennwert von DM 150.000,00 an dem geschlossenen Immobilienfonds D Grundstücksverwaltung GmbH & Co. Vermietungs KG, Frankfurt a.M.;

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festzustellen, daß sich der Beklagte in Annahmeverzug be-

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findet.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte ist der Auffassung, er sei nicht passivlegitimiert. Hierzu behauptet er, er sei Untervermittler der I KG gewesen, er sei ausdrücklich als Vermittler in deren Namen aufgetreten. Er sei erkennbar in die Betriebsorganisation der I KG eingebunden gewesen. Er habe dem Kläger ausdrücklich mitgeteilt, daß er im Namen und im Auftrag der I KG tätig sei und in dessen Namen handele und nur den streitgegenständlichen Fonds anbiete.

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Der Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung und trägt hierzu vor, daß der Kläger nach eigenem Vorbringen spätestens seit dem Jahr 2003 Kenntnis von den anspruchsbegründenden Tatsachen seines jetzigen Klagevorbringens gehabt habe, so daß die Ansprüche mit Ablauf des 31.12.2006 verjährt seien.

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Der Beklagte behauptet des weiteren, der Kläger habe als einzige Richtschnur einer Entscheidung die Erzielung von Steuervorteilen angegeben. Er, der Beklagte, habe auf die Risiken der Immobilienanlage hingewiesen und diese dezidiert dargestellt. Er habe alle fondsrelevanten Risiken und ausdrücklich die wirtschaftlichen Unwägbarkeiten, die mit den vereinbarten Rent-Review zum 01.01.2002 und 2007 verbunden waren, deutlich gemacht. Er habe auf Grundlage der Emissionsangaben hingewiesen, daß im Extremfall auch Totalverlust eintreten könne, daß der Mieter ausfallen könne, sowie auf das Rent-Review mit der Hauptmieterin, auf das bestehende Overrenting und auf das Absenken des Mietzinses auf das marktübliche Niveau.

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Im Hinblick auf die Berichte in den Fachmedien über die prosperierenden Mietzinsraten in Frankfurt a.M. habe er dem Kläger die streitgegenständliche Beteiligung unterbreitet. Für seine Anlageempfehlung habe er sich auf die Mitteilungen der I KG beziehen können, die exklusiv mit der Vermittlung von Beteiligungen am streitgegenständlichen S beauftragt gewesen sei. Auch hier sei von steigenden Büromieten und von einer Rekordvermietungsleistung in 1999 die Rede gewesen. Zudem habe die interne Mitteilung auf ein unabhängiges Sachverständigengutachten vom 06.04.1999 hingewiesen, demnach der Wert des Ss per 31.12.1998 durch eine Nachbewertung auf EUR 252,7 Millionen ermittelt worden sei. Durch die ihm vorliegenden Unterlagen habe er nur eine positive Bewertung des Objektes abgeben können. Das Scheitern des Ss sei vielmehr Ergebnis der negativen Entwicklung der Immobilienmärkte in Frankfurt. Zum Zeitpunkt der Anlagevermittlung habe er nur den Eindruck einer wirtschaftlich tragfähigen Fondskonzeption haben können.

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Der Beklagte behauptet, der Kläger habe insbesondere Erfahrungen im Bereich Immobilienfonds, da über den "Dreiländerfonds” bereits im Jahr 1997 negativ berichtet worden, dem Kläger sei die Anlageproblematik im Bereich von Immobilieninvestitionen bewußt gewesen.

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Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 28.02.2008 durch Vernehmung der Zeugen G und Q. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 07.08.2008, Bl. 244 ff. d.A., Bezug genommen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze der Parteien und der von ihnen überreichten Anlagen Bezug genommen.

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ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE

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Die zulässige Klage ist begründet.

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Der Kläger hat wegen Verletzung der dem Beklagten obliegenden Aufklärungs- und Beratungspflichten über das mit der streitgegenständlichen Kapitalanlage verbundene Risiko einen Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten in Höhe von EUR 102.879,46 gemäß §§ 280 Abs. 1, 311 BGB.

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Zwischen den Parteien ist jedenfalls ein Anlageberatungsvertrag zustande gekommen. Ein stillschweigender Abschluss eines Beratungsvertrages ist zu bejahen, wenn ein Anlageinteressent bei einer konkreten Anlageentscheidung die Hilfe eines Anlageberaters in Anspruch nimmt, dieser sich auf eine Beratung einlässt und erkennt, daß der Kunde das Ergebnis der Beratung zur Grundlage der Anlageentscheidung machen will ( vgl. BGH NJW-RR 2005, 1120 ff. –1121-; NJW 2000, 3275; NJW 1982, 1095 ff. –1096; Palandt-Heinrichs, BGB, 67. Aufl., § 280 Rdnr. 47, 52 ). Daß dem vorliegend so war, ergibt sich zum einen aus dem Vortrag der Parteien als auch der Aussage der Zeugin G, die nachvollziehbar und glaubhaft bekundet hat, daß sie den Kläger wegen zu erwartender hoher Steuerbelastungen an den Beklagten hinsichtlich einer Anlage der durch die Veräußerung des ererbten Objektes erlangten Mittel verwiesen hat, da sie im Bereich Anlageberatung nicht erfahren ist und diesbezüglich grundsätzlich an Dritte verweist. Dabei ist der Beratungsvertrag und damit verbunden der Auskunftsvertrag zwischen dem Kläger und dem Beklagten zustande gekommen. Die Beweisaufnahme hat nicht ergeben, daß der Beklagte im Namen und für die I KG aufgetreten ist. Dies hat bereits die Zeugin G nicht bekundet, vielmehr hat sie ausgesagt, daß sie den Kontakt immer zu dem Beklagten hergestellt habe, der eine unterschiedliche Produktpalette anbietet, die sich verändert. Auch der Zeuge K vermochte nicht zu erinnern, daß der Beklagte im Namen der I KG aufgetreten ist. Es sprechen zudem die von dem Beklagten vorgelegten Schreiben der O mbH vom 26.03.1999, Bl. 100 ff. d.A., vom 14.04.1999, Bl. 98 f. d.A., und vom 09.06.1999, Bl. 96 f. d.A., sowie das Schreiben des Beklagten an den Kläger vom 30.11.1999, Bl. 121 d.A., gegen ein Auftreten im Namen und für die I KG. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Beitrittserklärung vom 28.10.1999, K 1, die lediglich den aufgedruckten Vermerkt enthält: "Original einsenden an I KG (...)". Insgesamt sprechen die vorgelegten Unterlagen dagegen, daß ein Vertragsverhältnis mit der I KG begründet werden sollte. Demzufolge ist eine Vertrag zwischen dem Kläger und dem Beklagten zustandegekommen.

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Der Beklagte haftet unter dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung des im Rahmen der Kapitalanlagevermittlung zustande gekommenen Beratungs- / Auskunftsvertrages. Denn der Beklagte hat pflichtwidrig gehandelt. Ein solcher Vertrag verpflichtet den Vermittler zu vollständiger und richtiger Information über diejenigen tatsächlichen Umstände, die für den Anlageentschluß des Interessenten der Kapitalanlage von besonderer Bedeutung sind ( BGH Urteil vom 12.05.2005, III ZR 413/04 ). Diesen Anforderungen sind die Informationserteilungen und Angaben des Beklagten nicht gerecht geworden. Insbesondere genügte es nicht der Pflicht des Beklagten, den Fondsprospekt zu übergeben. Ihn traf vielmehr die Pflicht, das Anlagekonzept, welches er dem Kläger empfahl, auf Plausibilität und wirtschaftliche Tragfähigkeit zu prüfen. Der Vermittler muß sich selbst aktuelle Informationen über das Anlageobjekt verschaffen. Dazu gehört die eigenen Unterrichtung über die für die Beurteilung des Risikos wesentlichen Umstände und zwar unter Auswertung der dazu vorhandenen Veröffentlichungen ( BGH WM 1993, 1455 ff. ). Unternimmt der Berater bzw. Vermittler diese Prüfung nicht, hat er dies dem Kunden offenzulegen ( BGH NJW-RR 2005, 1120 ff. –1121-; NJW 2004, 1732 ff. –1733- ).

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Der Beklagte hat zum einen die ihm obliegende Pflicht zur Plausibilitätsprüfung schuldhaft verletzt, indem er Zweifel an der wirtschaftlichen Tragfähigkeit des Fonds nicht, zumindest nicht hinreichend berücksichtigte und den Kläger insoweit nicht aufklärte. Nach eigenem Vortrag des Beklagten hat dieser lediglich die von der I KG ihm zugeleiteten Beurteilungen über den geschlossenen Immobilienfonds herangezogen. Den Prospekt-Check des Branchendienstes "kapital-markt intern" hat er nicht berücksichtigt und nicht überprüft. Entsprechend hat er den Kläger auch nicht auf mögliche Bedenken hingeweisen. Zudem hat er das Objekt entgegen der Bewertung von kapital-markt intern ohne Einschränkungen als sicher dargestellt. Dies steht zur Überzeugung des Gerichts auf Grund der Aussage des Zeugen K fest. Der Zeuge K hat bekundet, daß es seinen Eltern um eine sichere Anlage gegangen sei, die der Alterssicherung dienen sollte, wobei es dem Kläger und seiner Frau in jedem Fall um den Erhalt des Kapitals gegangen sei. Weder sei auf eine negative Bewertung hingewiesen worden noch seien Risiken genannt worden. Die Aussage des Zeugen K ist glaubhaft. Dieser hat nachvollziehbar und widerspruchsfrei bekundet. Er hat aus der Erinnerung heraus ohne Hinzuziehung von Unterlagen ausgesagt. Er hat, soweit vorhanden, Erinnerungslücken freimütig eingeräumt. Zwar verkennt das Gericht nicht, daß es sich um den Sohn des Klägers handelt, der sicherlich auch ein persönliches Interesse am Ausgang des Verfahrens zugunsten des Klägers hat, der Zeuge war indes um eine objektive und sachliche Aussage bemüht, insbesondere vermochte er nachvollziehbar die Erklärungen der Parteien und die Entscheidungsfindung seiner Eltern darzustellen, ohne daß der Eindruck der Parteilichkeit entstanden ist. Darüber hinaus deckt sich seine Aussage betreffend die Angaben des Beklagten zur Bewertung des streitgegenständlichen Fonds im wesentlichen mit dem Sachvortrag des Beklagten. Damit bestehen insgesamt gegenüber der Aussage des Zeugen K keine Zweifel. Es steht mithin zur Überzeugung des Gerichts fest, daß der Beklagte keine Angaben zu einer abweichenden Bewertung des Fonds gemacht hat, die Bewertung vielmehr als uneingeschränkt plausibel und wirtschaftlich tragfähig dargestellt hat. Dabei kann es nach Auffassung des Gerichts dahingestellt bleiben, ob der Brancheninformationsdienst "kapital-markt intern" nicht zum Meinungsbildner gehören, denn in jedem Fall hätte der Beklagte angesichts des Umstandes, daß es eine negative Bewertung des Fonds gab, die eine ausführliche sachliche Bewertung enthielt, da sie sich insbesondere mit der Mietentwicklung befasste und konkret mit entsprechender Begründung darauf hinwies, daß die in die Prognoserechnung eingeflossenen Prämissen sich insbesondere hinsichtlich der Mietentwicklung als zu positiv darstellen, eine über die von der I KG ihm zur Verfügung gestellten Bewertungen hinausgehende Plausibilitätsprüfung, die sich nicht allein an den vom Vertrieb dieser Anlage zur Verfügung gestellten Unterlagen ausrichtete, vornehmen müssen, zumindest den Kläger darauf hinweisen müssen, daß diese weitergehende Überprüfung trotz vorhandener abweichender Bewertungen nicht vorgenommen worden ist.

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Ferner steht auf Grund der Beweisaufnahme fest, daß der Beklagte den Kläger nicht vollständig und richtig über die tatsächlichen Umstände informiert, die dem Kläger für den Anlageentschluß von besonderer Bedeutung waren. Inhalt und Umfang der Beratungspflicht sind von einer Reihe von Faktoren abhängig, die sich einerseits auf die Person des Kunden und andererseits auf das Anlageprojekt beziehen. Die konkrete Ausgestaltung der Pflicht hängt entscheidend von den Umständen des Einzelfalls ab. Zu den Umständen in der Person des Kunden gehören insbesondere dessen Wissensstand über Anlagegeschäfte der vorgesehenen Art und dessen Risikobereitschaft, zu berücksichtigen ist vor allem, ob es sich bei dem Kunden um einen erfahrenen Anleger mit einschlägigem Fachwissen handelt und welches Anlageziel der Kunde verfolgt. Die Beratung hat sich daran auszurichten, ob das beabsichtigte Anlagegeschäft der sicheren Geldanlage dienen soll oder spekulativen Charakter hat. Die empfohlene Anlage muß unter Berücksichtigung dieses Ziels auf die persönlichen Verhältnisse des Kunden zugeschnitten sein ( BGH WM 1993,1455 ff. ). Zur Überzeugung des Gerichts steht auf Grund der glaubhaften Aussage des Zeugen K fest, daß der Kläger den Beklagten informiert hatte, daß er eine kapitalerhaltende Anlage suche, wobei die Steuervorteile und zu erzielende Rendite nicht die tragenden Gesichtspunkte der Anlage darstellen sollten, sondern im Vordergrund die Bestandserhaltung des Kapitals steht. Der Beklagte hingegen habe nicht auf die mit der Anlage verbunden Risiken hingewiesen, weder sei ausgeführt worden, daß weder das Kapital gesichert sei noch daß ein Totalverlust eintreten könne. Die Gesichtspunkte des Overrenting und des Rent-Review seien nicht angesprochen worden. Vielmehr sei die Anlage ohne Einschränkungen als sicher dargstellt worden. Wie bereits dargestellt ist die Aussage des Zeugen K glaubhaft, die mangelnde Risikobereitschaft seiner Eltern, insbesondere die der Mutter, sowie die darauf fußende Entscheidung hat der Zeuge nachvollziehbar und widerspruchsfrei dargelegt. Es ist zudem zu berücksichtigen, daß das Vorbringen des Beklagen hinsichtlich der von ihm vorgenommenen Beratung bereits widersprüchlich ist, indem er zum einen vorträgt, daß über das bestehende Overrenting aufgeklärt worden ist ( vgl. Schriftsatz vom 18.09.2007, Bl. 78 d.A. ), er aber auf der anderen Seite behauptet, daß bei der streitgegenständlichen Fondbeteiligung mit einem Overrenting nicht operiert wurde ( vgl. Schriftsatz vom 14.02.2008, Bl. 174 d.A. ). Zweifel hinsichtlich der Aussage des Zeugen K bestehen damit nicht. Damit entsprach die Beratung des Beklagen in keiner Weise den an sie zu stellenden Anforderungen. Angesichts des Umstandes, daß es dem Kläger im wesentlichen um den Kapitalerhalt ging, war die Beratung des Beklagten nicht auf das Anlageverhalten des Klägers ausgerichtet. Darüber hinaus fehlte es an einer ausreichenden Belehrung über die einzelnen Risiken der streitgegenständlichen Anlage.

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Steht mithin fest, daß der Beklagte bei der Vermittlung des streitgegenständlichen geschlossenen Immobilienfonds die dem Kläger gegenüber obliegende Informations- und Aufklärungspflicht verletzt hat, so besteht die Vermutung, daß der Kläger sich aufklärungsrichtig verhalten hätte, mithin den mit dem Verlust des eingesetzten Kapitals verbunden Erwerb der Beteiligung nicht vorgenommen, sondern eine andere Form der Kapitalanlage gewählt hätte. Ist der Anleger durch die Pflichtverletzung zum Abschluß eines nachteiligen Vertrages veranlasst worden, gilt die Vermutung, daß die unrichtigen oder unvollständigen Informationen ursächlich für die Anlageentscheidung waren und hätte der Anleger die Anlageentscheidung bei pflichtgemäßer Information nicht getroffen ( vgl. BGHZ 115, 221 ff. ). Erheblich ist hingegen nicht, daß der Beklagte einwendet, daß es dem Kläger auf eine Steueroptimierung und Erzielung einer Rendite angekommen sei. Denn dieses begründet nicht die Annahme, der Kläger hätte sich nicht aufklärungsrichtig verhalten. Denn die Vermutung gilt dann, wenn bei pflichtgemäßer Beratung vernünftigerweise nur eine Entscheidungsmöglichkeit ernsthaft in Betracht kam ( BGH NJW 2007, 357 ). Angesichts der fehlenden Risikobereitschaft des Klägers wie sie von dem Zeugen K glaubhaft bekundet worden ist, wäre für den Kläger bei einer pflichtgemäßen Beratung allein die Nichtanlage als Entscheidung in Betracht gekommen. Andere Entscheidungsmöglichkeiten bestanden nicht.

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Dem Kläger kann auch kein Mitverschulden an der Entstehung des Schadens vorgeworfen werden . Der seine Auskunftspflicht verletzende Schädiger kann dem Geschädigten grundsätzlich nicht nach § 254 Abs. 1 BGB entgegenhalten, daß dieser seinem Rat ohne eigene Nachprüfung gefolgt sei, sondern sich auf die Richtigkeit der mitgeteilten Angaben verlassen habe. Denn derjenige, der einen Sachkundigen hinzuzieht, gibt damit zu erkennen, daß er auf dem betreffenden Fachgebiet nicht die erforderlichen Fachkenntnisse hat und auf fremde Hilfe angewiesen ist. Dennoch kann unter bestimmten Umständen der Einwand des Mitverschuldens entgegengehalten werden, wenn z.B. Warnungen von dritter Seite oder differenzierende Hinweise des Beraters nicht genügend beachtet wurden. Dabei ist entscheidend, ob der geschädigte Anleger Vertrauen in die Empfehlung des Schädigers haben durfte oder sich aus offensichtlichen Vertriebsinteressen Zweifel ergeben musste, daß wesentliche Tatsachen, die dem Vertriebsinteresse entgegenstehen könnten, nicht hervorgehoben oder auffällig mitgeteilt werden ( BGH NJW 1982, 1095 ff. –1097-). Auch wenn dem Kläger unstreitig der Prospekt übergeben worden ist, der zumindest Hinweise auf Risiken enthielt, mussten dem Kläger angesichts der Angaben des Beklagten keine Zweifel an einer umfassenden Auskunft kommen. Angesichts der geringen Erfahrenung des Klägers mit Anlagen in geschlossenen Immobilienfonds und dem Sicherheitsbedürfnis des Klägers begründeten die Informationen des Beklagten ein besonderes Vertrauen, das eine Überprüfung anhand der Angaben des Emissionsprospektes entbehrlich machten.

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Der Schadenersatzanspruch des Klägers umfasst zum einen den Anspruch auf Rückzahlung der Kapitalanlage. Der Beklagte hat den Kläger so zustellen, wie er bei ordnungsgemäßer Aufklärung gestanden hätte. Da der Kläger bei pflichtgemäßer Information über die Risiken nicht in den streitgegenständlichen Immobilienfonds investiert hätte, hat er einen Anspruch auf Rückzahlung des aufgewendeten Kapitals inklusive Agio in Höhe von EUR 80.528,47 ( DM 157.500,00 ). Des weiteren steht dem Kläger einen Anspruch auf Ersatz des entgangenen Zinsgewinns zu. Denn sowohl nach dem unstreitigen Vorbringen der Parteien als auch dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, daß der Kläger das vorhandene Kapital mit einer gewissen Rendite, anlegen wollte. Auch wenn es dem Kläger nicht im wesentlichen um die Erzielung einer bestimmten Rendite ging, sondern der Erhalt des Kapitals im Vordergrund stand, sollte nach der glaubhaften Aussage des Zeugen K das Kapital jedenfalls so angelegt werden, daß eine Rendite erzielt werden sollte. Demzufolge kann nicht davon ausgegangen werden, daß der Kläger auch in eine renditelose Anlage investiert hätte, weil andere, dem Anlageverhalten des Klägers entsprechende Anlagemöglichkeiten zum damaligen Zeitpunkt bestanden. Unbestritten geblieben ist, daß bei einer Anlage in festverzinsliche Wertpapiere eine Rendite in Höhe von 5 % p.a. erzielt worden wäre, die sich für den Zeitraum 31.12.1998 bis 01.02.2007 auf EUR 28.218,06 belaufen hätte. Abzüglich der bei dem Kläger verbliebenen Ausschüttungen in einer Höhe von EUR 5.867,07 steht dem Kläger mithin ein Schadensersatzanspruch in Höhe von EUR 102.879,46 Zug um Zug gegen Abtretung der Rechte aus der Beteiligung an dem Fonds zu.

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Die Forderung des Klägers ist nicht verjährt. Der Schadensersatzanspruch aus fehlerhafter Anlageberatung unterliegt der Verjährung gemäß §§ 195, 199 BGB i.V.m. Art. 229 § 6 Abs. 1, 4 EGBGB. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ( BGH Urteil vom 09.11.2007, V ZR 25/07 ) unterliegen Schadensersatzansprüche, die am 01.01.2002 unverjährt bestanden, der seit diesem Zeitpunkt geltenden regelmässigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Da die Frist kürzer ist als die für die Ansprüche geltende Verjährungsfrist des alten Rechts, ist der Stichtag nicht allein maßgeblich, sondern es müssen zusätzlich die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorliegen. Erforderlich für den Beginn der Verjährungsfrist ist hiernach die Kenntnis oder grob fahrlässige Kenntnis des Klägers vom Bestehen des Schadensersatzanspruches und damit von den anspruchsbegründenden Tatsachen, mithin die fehlerhafte Anlageberatung. Die dem Kläger zurechenbare Kenntnis der Prospektangaben, in denen auf die Chancen und Risiken hingewiesen wurde, ergab sich für den Kläger allein hieraus noch keine Kenntnis der fehlerhaften Anlageberatung in Form der unzureichenden Plausibilitätsprüfung und unzureichende Information, dazu reichten die Angaben des Prospektes nicht. Auch der bereits auf der Gesellschafterversammlung im September 2002 beschlossene Verkauf des Ss konnte dem Kläger keinen sicheren Anhalt auf eine fehlerhafte Plausibilitätsprüfung und Beratung geben, denn noch Anfang des Jahres 2004 wurde die Lage sowohl mit Rundschreiben der Fondsgesellschaft als auch mit Bericht des Fondsbeirates zumindest mit positiven Entwicklungstendenzen dargestellt. Davon, daß der Kläger im Jahr 2002 noch keine entsprechende Kenntnis hatte, geht auch der Beklagte aus, der der Auffassung ist, daß der Kläger spätestens im Jahr 2003 hinreichende Kenntnis erlangt hat. Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob der Kläger in 2003 oder erst in 2004 im Rahmen der Übersendung des Rundschreibens vom 03.12.2004 hinreichende Anhaltspunkte angesichts der finanziellen Schieflage erlangt hatte, denn Verjährung trat frühestens zum Ablauf des Jahres 2006 ein, so daß der am 02.01.2007 bei Gericht eingegangene Antrag auf Erlaß eines Mahnbescheides, der dem Beklagten am 13.02.2007 zugestellt wurde die Verjährung gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB n.F. hemmte.

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Das Feststellungsbegehren des Klägers ist gleichfalls begründet. Das Rechtsschutzbedürfnis für die begehrte Feststellung folgt aus § 756 Abs. 1 ZPO, 274 Abs. 2 BGB. Der Beklagte befindet sich auf Grund der mit Schreiben vom 07.09.2006 angebotenen Abtretung der Fondsbeteiligung in Annahmeverzug.

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Der Zinsanspruch ist aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB begründet.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 2, 709 ZPO.

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Streitwert: bis 13.06.2007: EUR 103.036,82

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danach: EUR 103.379,46 ( Antrag zu 1.: EUR 102.879,46

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Antrag zu 2.: EUR 500,00 )