Amtsgericht Öhringen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-10-04, Aktenzeichen 4 C 347/04

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 4/5 und der Beklagte 1/5.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckung kann durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abgewendet werden.

4. Der Streitwert beträgt 5.278,58 EUR.

Tatbestand

1

Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Räumung ihrer Wohnung.

2

Am 01.04.2001 schlossen die Parteien einen unbefristeten Mietvertrag über eine Zwei-Zimmer-Dachgeschosswohnung in N. Als Miete wurden 400 DM (204,52 EUR) zzgl. 68 DM (34,77 EUR) Betriebskostenvorauszahlung (Anlage K 1 = Bl. 4) vereinbart.

3

Der erwerbslose Beklagte geriet mit der Zahlung der Miete in Rückstand, weshalb ihn die Klägerin im Mai 2004 zunächst mahnte (vgl. Anlage K 2 = Bl. 14). Die Mieten April 2004 bis Juni 2004 wurden vom Beklagten zunächst nicht bezahlt. Deshalb kündigte die Klägerin den Mietvertrag mit Schreiben vom 02.06.2004 fristlos (Anlage K 3 = Bl. 15). Am 17.06.2004 erfolgte die Zahlung einer weiteren Monatsmiete, nachdem dem Beklagten vom Landkreis H. ein Mietzuschuss und vom Arbeitsamt S. (nach einer Sperrzeit) Arbeitslosenhilfe bewilligt worden war.

4

In der Klage, dem Beklagten am 30.06.2004 zugestellt, sprach der Prozessbevollmächtigte der Klägerin nochmals die fristlose Kündigung des Mietvertrages aus. Weiter heißt es: "Des Weiteren wird hilfsweise und vorsorglich auch eine fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen und auf §§ 543, 569 BGB gestützt."

5

Die rückständige Miete wurde bis zum 03.08.2004 vollständig beglichen (Bl. 32/34). Aus diesem Grund wurde der ursprünglich anhängige Zahlungsantrag über 478,58 EUR von beiden Parteien für erledigt erklärt.

6

Die Klägerin beantragt,

7

den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung im Dachgeschoss des Anwesens K.-Straße in N., bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Dusche mit WC und Abstellraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

8

Der Beklagte beantragt,

9

die Klage abzuweisen.

10

Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.

Entscheidungsgründe

11

A. Die zulässige Klage ist unbegründet.

12

I. Die außerordentlichen Kündigungen vom 02.06.2004 und 30.06.2004 haben das Mietverhältnis nicht beendet. Zwar war die Klägerin zu den Zeitpunkten der Kündigungen zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 b BGB berechtigt. Die beiden Kündigungen wurde allerdings gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB unwirksam, nachdem der Beklagte innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten sämtliche Mietrückstände ausgeglichen hat.

13

II. Auch die vorsorglich ausgesprochene ordentliche Kündigung vom 30.06.2004 hat das Mietverhältnis nicht beendet. Zwar gibt es für die ordentliche Kündigung keine dem § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB entsprechende Vorschrift, die dem Mieter bei Zahlungsverzug eine Schonfrist einräumt. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist jedoch auf die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB entsprechend anzuwenden, wenn sie ausschließlich auf Zahlungsverzug gestützt wird. Der Gesetzgeber hat die Frage nicht abschließend geregelt (vgl. Franke ZMR 1992, 81; Scholl, WuM 1993, 99). Die planwidrige Gesetzeslücke kann durch eine analoge Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geschlossen werden, da die Interessenlage bei der ordentlichen Kündigung vergleichbar ist.

14

In der Rechtsprechung ist diese Frage allerdings umstritten. Das OLG Stuttgart (Rechtsentscheid vom 28.08.1991, Az. 8 REMiet 2/91, NJW-RR 1991, 1487) und ihm folgend das OLG Karlsruhe (Rechtsentscheid vom 19.08.1992, Az. 3 REMiet 1/92) haben eine Vergleichbarkeit der Interessenlagen verneint. Sie stellen darauf ab, dass ordentliche und außerordentliche Kündigungen unterschiedliche Anforderungen an das Verschulden des Mieters stellen. Während für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB einfaches Vertretenmüssen des Mieters genügt, setzt die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB mehr voraus, nämlich einen schuldhaften Zahlungsverzuges des Mieters von nicht unerheblicher Bedeutung für das Vertragsverhältnis. Nach Ansicht des OLG Stuttgart a.a.O. könne die nachträgliche Zahlung bei der Bewertung des Begriffes der erheblichen Vertragsverletzung Bedeutung haben, ebenso bei der Abwägung der Vermieter- und Mieterinteressen im Rahmen der Sozialklausel. Demgegenüber seien die Anforderungen an die fristlose Kündigung geringer, da diese keine schuldhafte Vertragsverletzung voraussetze, sondern lediglich ein Vertretenmüssen. Somit könne auch ein schuldloser Zahlungsrückstand zu einer außerordentlichen Kündigung führen. Daher sei es gerechtfertigt, bei der fristlosen Kündigung eine Heilungsmöglichkeit zu schaffen. Es sei aber nicht ersichtlich, warum einem Mieter, der seine vertragliche Zahlungspflicht in eklatantem Umfang schuldhaft verletzt und dem deshalb auch ordentlich gekündigt werden kann, ebenfalls eine solche Heilungsmöglichkeit eingeräumt werden solle (OLG Karlsruhe a.a.O., ebenso AG Kassel, Urteil vom 25.08.2000, Az. 451 C 6541/99, WuM 2000, 675).

15

Zwar ist richtig, dass die ordentliche Kündigung ein Verschulden des Mieters voraussetzt, während die außerordentliche Kündigung ein Vertretenmüssen genügen lässt. Es ist bei der Rechtfertigung einer ordentlichen Kündigung also den Umständen nachzugehen, weshalb der Mieter in Zahlungsrückstand geraten ist. Bei Arbeitslosigkeit, Krankheit, Ehescheidung und in ähnlichen Fällen der unverschuldeten Notlage fehlt es am Verschulden und damit am Kündigungsgrund (Beuermann WuM 1997, 151). Allerdings ist der unverschuldete Zahlungsverzug praktisch die Ausnahme. Mit Recht weist Scholl, WuM 1993, 99, 101 darauf hin, dass angesichts sozialer Leistungen wie Wohngeld, Arbeitslosengeld und Sozialhilfe meist Unkenntnis oder Zögerlichkeit des beispielsweise erkrankten oder arbeitslos gewordenen Mieters im Spiel sind, die zu einer Aussetzung von Mietzahlungen in erheblichem Umfang führt. Daher liegt regelmäßig auch ein Verschulden des Mieters vor.

16

Wenn demzufolge in den meisten Fällen unter den gleichen Voraussetzungen eine ordentliche wie auch eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden kann, hätte der Vermieter die Möglichkeit, den vom Gesetzgeber gewollten Mieterschutz leicht durch den vorsorglichen Ausspruch einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung zu umgehen und so dem Mieter das vom Gesetzgeber gewünschte Recht zur Fortsetzung des Mietverhältnisses zu nehmen.

17

Der ordentlich gekündigte Mieter hätte keine Möglichkeit, die Räumung abzuwenden. Die nachträgliche Zahlung des Mieters bei der Feststellung der zur ordentlichen Kündigung berechtigenden nicht unerheblichen Pflichtverletzung könnte entgegen der Ansicht des OLG Stuttgart a.a.O. nicht berücksichtigt werden. Mit Zugang der Erklärung einer wirksamen Kündigung wird das Dauerschuldverhältnis beendet. An dieser Gestaltungswirkung kann der Mieter, außer freilich bei einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, nichts mehr ändern (BGH Urteil vom 23.09.1987, Az. VIII ZR 265/86, WuM 1988, 125). Auch das Widerspruchsrecht des Mieters gemäß § 574 BGB bietet keinen gleichwertigen Ausgleich. Denn der Erfolg des Widerspruchs erfordert, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Es sind aber Fälle denkbar, in denen trotz nachträglicher Zahlung durch die Kündigung keine Härte in diesem Sinne entsteht.

18

Mithin ist die Interessenlage bei einer ordentlichen Kündigung mit der einer außerordentlichen Kündigung vergleichbar. Da sich die Fallgruppen des Verschuldens und Vertretenmüssens praktisch weitgehend decken, ist im Lichte des sozialen Mietrechts davon auszugehen, dass der Gesetzgeber auch den Mieter bei einer ordentlichen Kündigung schützen wollte (Franke ZMR 1992, 81, Scholl, WuM 1993, 99). Andernfalls wäre der Mieter gegenüber einer ordentlichen Kündigung weniger geschützt als gegenüber einer außerordentlichen Kündigung. Die analoge Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB auf den Fall der ordentlichen Kündigung ist daher geboten, wenn diese ausschließlich mit Zahlungsverzug begründet wird (LG Berlin, Urteil vom 05.09.1988, Az. 61 S 48/88, ZMR 1989, 94 und Urteil vom 25.10.1993, Az. 61 S 233/93, Grundeigentum 1994, 399; Franke a.a.O., Scholl a.a.O., Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, § 569 Rdnr. 60, Sternel, Mietrecht aktuell, Rdnr. 492; die hilfsweise Kündigung halten im Ergebnis mit anderer Begründung für unwirksam Buchmann WuM 1996, 78, Beuermann WuM 1997, 151; vgl. auch BVerfG, Kammerbeschluss vom 15.08.1996, Az. 2 BvR 1694/94, NJW-RR 1996, 1479).

19

B. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 91a Abs. 1 ZPO. Hinsichtlich der erledigten Zahlungsklage waren dem Beklagten entsprechend § 91a ZPO die Kosten aufzuerlegen, da er zur Zahlung der Miete verpflichtet war. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit gründet sich auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Gründe

11

A. Die zulässige Klage ist unbegründet.

12

I. Die außerordentlichen Kündigungen vom 02.06.2004 und 30.06.2004 haben das Mietverhältnis nicht beendet. Zwar war die Klägerin zu den Zeitpunkten der Kündigungen zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 b BGB berechtigt. Die beiden Kündigungen wurde allerdings gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB unwirksam, nachdem der Beklagte innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten sämtliche Mietrückstände ausgeglichen hat.

13

II. Auch die vorsorglich ausgesprochene ordentliche Kündigung vom 30.06.2004 hat das Mietverhältnis nicht beendet. Zwar gibt es für die ordentliche Kündigung keine dem § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB entsprechende Vorschrift, die dem Mieter bei Zahlungsverzug eine Schonfrist einräumt. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist jedoch auf die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB entsprechend anzuwenden, wenn sie ausschließlich auf Zahlungsverzug gestützt wird. Der Gesetzgeber hat die Frage nicht abschließend geregelt (vgl. Franke ZMR 1992, 81; Scholl, WuM 1993, 99). Die planwidrige Gesetzeslücke kann durch eine analoge Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geschlossen werden, da die Interessenlage bei der ordentlichen Kündigung vergleichbar ist.

14

In der Rechtsprechung ist diese Frage allerdings umstritten. Das OLG Stuttgart (Rechtsentscheid vom 28.08.1991, Az. 8 REMiet 2/91, NJW-RR 1991, 1487) und ihm folgend das OLG Karlsruhe (Rechtsentscheid vom 19.08.1992, Az. 3 REMiet 1/92) haben eine Vergleichbarkeit der Interessenlagen verneint. Sie stellen darauf ab, dass ordentliche und außerordentliche Kündigungen unterschiedliche Anforderungen an das Verschulden des Mieters stellen. Während für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB einfaches Vertretenmüssen des Mieters genügt, setzt die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB mehr voraus, nämlich einen schuldhaften Zahlungsverzuges des Mieters von nicht unerheblicher Bedeutung für das Vertragsverhältnis. Nach Ansicht des OLG Stuttgart a.a.O. könne die nachträgliche Zahlung bei der Bewertung des Begriffes der erheblichen Vertragsverletzung Bedeutung haben, ebenso bei der Abwägung der Vermieter- und Mieterinteressen im Rahmen der Sozialklausel. Demgegenüber seien die Anforderungen an die fristlose Kündigung geringer, da diese keine schuldhafte Vertragsverletzung voraussetze, sondern lediglich ein Vertretenmüssen. Somit könne auch ein schuldloser Zahlungsrückstand zu einer außerordentlichen Kündigung führen. Daher sei es gerechtfertigt, bei der fristlosen Kündigung eine Heilungsmöglichkeit zu schaffen. Es sei aber nicht ersichtlich, warum einem Mieter, der seine vertragliche Zahlungspflicht in eklatantem Umfang schuldhaft verletzt und dem deshalb auch ordentlich gekündigt werden kann, ebenfalls eine solche Heilungsmöglichkeit eingeräumt werden solle (OLG Karlsruhe a.a.O., ebenso AG Kassel, Urteil vom 25.08.2000, Az. 451 C 6541/99, WuM 2000, 675).

15

Zwar ist richtig, dass die ordentliche Kündigung ein Verschulden des Mieters voraussetzt, während die außerordentliche Kündigung ein Vertretenmüssen genügen lässt. Es ist bei der Rechtfertigung einer ordentlichen Kündigung also den Umständen nachzugehen, weshalb der Mieter in Zahlungsrückstand geraten ist. Bei Arbeitslosigkeit, Krankheit, Ehescheidung und in ähnlichen Fällen der unverschuldeten Notlage fehlt es am Verschulden und damit am Kündigungsgrund (Beuermann WuM 1997, 151). Allerdings ist der unverschuldete Zahlungsverzug praktisch die Ausnahme. Mit Recht weist Scholl, WuM 1993, 99, 101 darauf hin, dass angesichts sozialer Leistungen wie Wohngeld, Arbeitslosengeld und Sozialhilfe meist Unkenntnis oder Zögerlichkeit des beispielsweise erkrankten oder arbeitslos gewordenen Mieters im Spiel sind, die zu einer Aussetzung von Mietzahlungen in erheblichem Umfang führt. Daher liegt regelmäßig auch ein Verschulden des Mieters vor.

16

Wenn demzufolge in den meisten Fällen unter den gleichen Voraussetzungen eine ordentliche wie auch eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden kann, hätte der Vermieter die Möglichkeit, den vom Gesetzgeber gewollten Mieterschutz leicht durch den vorsorglichen Ausspruch einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung zu umgehen und so dem Mieter das vom Gesetzgeber gewünschte Recht zur Fortsetzung des Mietverhältnisses zu nehmen.

17

Der ordentlich gekündigte Mieter hätte keine Möglichkeit, die Räumung abzuwenden. Die nachträgliche Zahlung des Mieters bei der Feststellung der zur ordentlichen Kündigung berechtigenden nicht unerheblichen Pflichtverletzung könnte entgegen der Ansicht des OLG Stuttgart a.a.O. nicht berücksichtigt werden. Mit Zugang der Erklärung einer wirksamen Kündigung wird das Dauerschuldverhältnis beendet. An dieser Gestaltungswirkung kann der Mieter, außer freilich bei einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, nichts mehr ändern (BGH Urteil vom 23.09.1987, Az. VIII ZR 265/86, WuM 1988, 125). Auch das Widerspruchsrecht des Mieters gemäß § 574 BGB bietet keinen gleichwertigen Ausgleich. Denn der Erfolg des Widerspruchs erfordert, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Es sind aber Fälle denkbar, in denen trotz nachträglicher Zahlung durch die Kündigung keine Härte in diesem Sinne entsteht.

18

Mithin ist die Interessenlage bei einer ordentlichen Kündigung mit der einer außerordentlichen Kündigung vergleichbar. Da sich die Fallgruppen des Verschuldens und Vertretenmüssens praktisch weitgehend decken, ist im Lichte des sozialen Mietrechts davon auszugehen, dass der Gesetzgeber auch den Mieter bei einer ordentlichen Kündigung schützen wollte (Franke ZMR 1992, 81, Scholl, WuM 1993, 99). Andernfalls wäre der Mieter gegenüber einer ordentlichen Kündigung weniger geschützt als gegenüber einer außerordentlichen Kündigung. Die analoge Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB auf den Fall der ordentlichen Kündigung ist daher geboten, wenn diese ausschließlich mit Zahlungsverzug begründet wird (LG Berlin, Urteil vom 05.09.1988, Az. 61 S 48/88, ZMR 1989, 94 und Urteil vom 25.10.1993, Az. 61 S 233/93, Grundeigentum 1994, 399; Franke a.a.O., Scholl a.a.O., Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, § 569 Rdnr. 60, Sternel, Mietrecht aktuell, Rdnr. 492; die hilfsweise Kündigung halten im Ergebnis mit anderer Begründung für unwirksam Buchmann WuM 1996, 78, Beuermann WuM 1997, 151; vgl. auch BVerfG, Kammerbeschluss vom 15.08.1996, Az. 2 BvR 1694/94, NJW-RR 1996, 1479).

19

B. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 91a Abs. 1 ZPO. Hinsichtlich der erledigten Zahlungsklage waren dem Beklagten entsprechend § 91a ZPO die Kosten aufzuerlegen, da er zur Zahlung der Miete verpflichtet war. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit gründet sich auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.