Amtsgericht Siegburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-08-28, Aktenzeichen 150 C 168/08
ECLI:DE:AGSU1:2009:0828.150C168.08.00

Tenor

Der Beschluß der Eigentümerversammlung vom 12. November 2008 zu Tagesordnungspunkt 4 (Fensteraustausch im Penthouse-Bereich) wird für ungültig erklärt.

Die Kosten des Verfahrens tragen die Beklagten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand :

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Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihre Sondereigentumseinheit liegt im Dachbereich des Gemeinschaftsobjektes (Penthouse).

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In der Wohnungseigentümerversammlung vom 12. November 2008 wurde über einen Austausch der an der Sondereigentumseinheit vorhandenen, noch Norden ausgerichteten Fenster diskutiert und letztlich durch Mehrheitsbeschluss abgelehnt.

4

Hiergegen wendet sich die Klägerin und argumentiert, angesichts des desolaten Zustandes der Fenster sei keine Reparatur, sondern nur noch deren Austausch erfolgversprechend, um bestehende Undichtigkeiten und drohende, größere Wassereinbrüche in ihre Sondereigentumseinheit zu vermeiden.

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Da die Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören, sei die Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt verpflichtet, den Fensteraustausch zu veranlassen und zu bezahlen.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beschluss zu Tagesordnungspunkt 4 aus der Wohnungseigentümerversammlung vom 12. November 2008 für unwirksam zu erklären.

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Die Beklagten stellen in ihrer Gesamtheit keinen ausdrücklichen Antrag, während die Miteigentümer A und B ausdrücklich beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Ebenso wenden sich die Miteigentümer Frau Q sowie T gegen einen Erfolg der Klage.

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Sie führen aus, dass eine Pflege der Außenfenster durch die Klägerin Schäden verhindert hätte – auch seien Fenster, die nicht mehr reparabel seien, durch einige Eigentümer auf eigene Kosten ausgetauscht worden.

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Angesichts der Vielzahl defekter Fenster übersteige deren Renovierung bzw. Erneuerung in die finanziellen Möglichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft.

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Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens – insoweit wird auf das bei den Akten befindliche Gutachten Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe :

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Der Klageantrag ist gerechtfertigt, denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass ein Austausch der Nordfenster an der Sondereigentumseinheit der Klägerin geboten und die einzig wirtschaftlich sinnvolle Maßnahme ist, um diesen Teil des Gemeinschaftseigentums wieder in einen ordnungsgemäße, gebrauchsfähigeren Zustand zu versetzen.

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Das Gericht hält das vom Sachverständigen erstattete Gutachten für verwertbar, auch wenn – aus welchen Gründen auch immer – eine Teilnahme des Miteigentümers P am Ortstermin nicht stattgefunden hat. Es gibt keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die Feststellung des Sachverständigen, die diese anlässlich des Ortstermines getroffen hat, in irgendeiner Weise durch die Teilnahme des Miteigentümers P hätte verändert werden können. Der Sachverständige hat – wie sich auch aus den dem Gutachten beigefügten Lichtbildern ergibt – den tatsächlichen Zustand der Fenster festgestellt und diesen Zustand dokumentiert.

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Die Schlussfolgerungen, die der Sachverständige aus seinen vor Ort gezogenen Feststellungen getroffen hat, sind unabhängig von eventuellen Meinungsäußerungen der Parteien anlässlich des Ortstermines zu sehen.

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Das Gericht schließt sich auch aus eigener Überzeugung den Feststellungen des Sachverständigen an, der – auch bei einer bestehenden Reparaturmöglichkeit an einem Teil der untersuchten Fenster – zusammenfassend zu dem Ergebnis gekommen ist, dass Reparaturen unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht mehr als erfolgversprechend anzusehen sind. Die bestehende Mangelhaftigkeit der Fenster hat der Sachverständige in vielen Punkten dokumentiert.

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Damit verstößt der von Klägerseite angegriffene Beschluss, der eine Ablehnung der Fenstersanierung beinhaltet, gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftsobjektes, denn die Wohnungseigentümergemeinschaft ist verpflichtet, die zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Teile des Bauwerkes in einem gebrauchsfähigen und ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Ist dies nur durch eine Erneuerung einzelner Bauteile – so wie der Sachverständige es festgestellt hat – möglich, hat das einzelne Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf die Durchführung dieser Maßnahmen.

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Dieses Recht ist unabhängig davon, inwieweit die Wohnungseigentümergemeinschaft finanziell leistungungsfähig ist; gegebenenfalls muss über eine langfristige Finanzierung auch durch Erhebung von Sonderumlagen durch die Wohnungseigentümerversammlung befunden werden.

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Dem Recht der Klägerin auf Austausch der Fenster steht auch nicht entgegen, dass in der Teilungserklärung – dort unter § 4 Ziffer 1. - festgehalten ist, dass die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster, jedenfalls insoweit, als sie infolge unsachgemäßer Behandlung durch die Wohnungseigentümer notwendig werden, den einzelnen Wohnungseigentümern obliegen. Unter einer unsachgemäßen Behandlung wird eine Beschädigung dieser Bauteile verstanden werden müssen; jedoch erscheint es bereits zweifelhaft, ob ein Innenanstrich der Fenster für den einzelnen Wohnungseigentümer verpflichtend ist. Der Text der Teilungserklärung besagt hierzu ausdrücklich, dass der Innenanstrich der Außenfenster in das Ermessen der Wohnungseigentümer gestellt ist. Von einer Verpflichtung zur (regelmäßigen) Durchführung eines Innenanstriches ist in der Teilungserklärung gerade nicht die Rede.

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Demzufolge obliegt jedenfalls ein Außenanstrich der Fenster dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht, da dieser in § 4 der Teilungserklärung, die mit der Überschrift "Instandhaltung und Instandsetzung" überschrieben ist, gar nicht erwähnt wird.

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Es verbleibt deshalb bei der Frage des Außenanstriches der Fenster bei der allgemeinen Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft, für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums Sorge zu tragen.

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Habe einzelne Sondereigentümer in Eigeninitiative diese Pflege der Fenster durch Aufbringung eines Außenanstriches auf eigene Kosten veranlasst, dient dies der Entlastung der Wohnungseigentümergemeinschaft – eine rechtliche Verpflichtung hierzu gibt es aber nicht.

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In diesem Zusammenhang kann auch auf den Inhalt eines Beschlusses des erkennenden Gerichtes aus dem Jahre 1988 verwiesen werden, in dem die Gültigkeit eines Beschlusses über die Sanierung der Außenfenster auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft bestätigt wurde (AZ 3 II 63/88 WEG).

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Die Klage war zuzusprechen mit der Kostenfolge des § 91 ZPO; die übrigen Entscheidungen folgen aus den §§ 708 und 711 ZPO.

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Streitwert: 25.000,00 Euro