Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-01-16, Aktenzeichen 14 A 461/07
ECLI:DE:OVGNRW:2008:0116.14A461.07.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

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Tatbestand:

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Die Klägerin ist Eigentümerin der Gebäude B.----straße 10, N.
Straße 48/50, Am T. 10, 16, 18, 20, 22, C.---weg 11/13, I.---straße 11, 13, 15,
17, 19, 21 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35, 37, F.------straße 5, 9, 13, 15, H.--------straße 3,
10 und 11 in H1. . Jeweils mit Bescheid vom 27. Januar 2001 setzte der
Beklagte die Grundsteuer für die genannten Grundstücke für das Jahr 2001 fest.

3

Mit Schreiben vom 25. März 2002 beantragte die Klägerin einen
Grundsteuererlass für das Jahr 2001 in Höhe von 4.668,75 Euro. Zur Begründung
führte sie aus, es seien wesentliche Ertragsminderungen aufgrund von
Modernisierungen, Um- und Ausbauten, Sanierungen und vorübergehenden
Nichtvermietungen festzustellen. Beigefügt war dem Antrag eine Aufstellung zur
Entwicklung der Mieten im Jahr 2001 sowie zu den Leerstandszahlen und der
Minderung des jeweiligen Mietertrages.

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Mit Bescheid vom 22. April lehnte der Beklagte den Antrag der Klägerin wie folgt
ab: Ein Erlass komme nicht in Betracht. Der geltend gemachte Leerstand sei
aufgrund der Wirtschafts- und Arbeitsmarktlage in H1. strukturell bedingt.
Darüber hinaus sei bei bebauten Grundstücken, die im Eigentum von
Immobiliengesellschaften stünden, von einer eigengewerblichen Nutzung
auszugehen. Daher komme ein Erlass nur dann in Betracht, wenn die Einziehung der
Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebes unbillig wäre. Im
Fall der Klägerin sei davon auszugehen, dass deren wirtschaftliche Situation
insgesamt als positiv zu bewerten sei.

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Die Klägerin legte am 15. Mai 2002 Widerspruch ein und führte aus: Der
Leerstand bestehe ausschließlich aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen und
nicht aufgrund strukturell bedingter mangelnder Mieternachfrage. Unter einem
eigengewerblich genutzten Grundstück sei nicht ein Grundstück zu verstehen, das
sich zu Vermietungszwecken im Besitz der Klägerin befinde.

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Den Widerspruch wies der Beklagte mit Bescheid vom 29. Oktober 2002 zurück,
worauf die Klägerin am 15. November 2002 Klage gerichtet auf einen Erlass der
Grundsteuer in Höhe von 4.668,75 Euro erhoben hat.

7

Zur Begründung hat sie ausgeführt: Die von ihr geltend gemachten
Ertragsminderungen seien zwischen den Parteien unstreitig. Die
Modernisierungsmaßnahmen seien zum Erhalt der Bausubstanz und der Erhöhung
der Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt erforderlich gewesen. Regelmäßige
Reparaturen hätten nicht verhindern können, dass die Wohnungen nicht mehr über
einen Ausstattungsstandard und einen Zuschnitt verfügt hätten, die eine dauerhafte
Vermietung ermöglicht hätten. In keinem Fall sei eine Kündigung ausgesprochen
worden. Eine eigengewerbliche Nutzung liege nicht vor. Selbst wenn jedoch von
einer eigengewerblichen Nutzung auszugehen sein sollte, sei die Gesamtsituation
des Unternehmens nach den steuerbilanzlichen Ergebnissen zu bewerten, was zum
gleichen Ergebnis führe.

8

Mit Schriftsatz vom 4. Dezember 2006 hat die Klägerin die Klage
zurückgenommen, soweit der beantragte Grundsteuererlass einen Betrag von
2.387,09 Euro überschritten hat.

9

Die Klägerin hat beantragt,

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den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 22. April 2002 und des
Widerspruchsbescheides vom 29. Oktober 2002 zu verpflichten, die Grundsteuer für
das Jahr 2001 in Höhe von 2.387,09 Euro zu erlassen.

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Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

13

Zur Begründung hat er ausgeführt: Ausgehend von der grundsätzlich
verhaltensunabhängigen Funktion der Grundsteuer als Objektsteuer stelle die
Bestimmung des § 33 Abs. 1 GrStG eine Ausnahmevorschrift dar, die im Interesse
der Zweckverwirklichung der Grundsteuer einer engen Auslegung bedürfe. Es liege
nicht im Sinne des Gesetzes, dass wirtschaftliche und konjunkturelle Entwicklungen,
die den Entscheidungsspielraum des Pflichtigen einengten, die Höhe der
Grundsteuer beeinflussten. Die gesetzliche Regelung nehme dem Steuerschuldner
nicht die Risiken struktureller und konjunktureller Wandlungen ab, indem diese auf
die Allgemeinheit abgewälzt werden könnten. Sie begründe mithin keine
Steuervergünstigung für volks- und einzelwirtschaftlich sinnvolle
Gebäudebewirtschaftungen. Bebaute Grundstücke, die im Eigentum von
Immobiliengesellschaften stünden, dienten allein der Erfüllung des gesellschaftlichen
Vermietungszwecks, so dass bereits durch die Vermietung eine eigengewerbliche
Nutzung vorliege. Von einer Unbilligkeit der Einziehung der Grundsteuer könne nur
dann ausgegangen werden, wenn das Gesamtunternehmen im Erlasszeitraum ein
negatives Betriebsergebnis erzielt habe.

14

Durch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird, hat das
Verwaltungsgericht das Verfahren insoweit eingestellt, als die Klägerin die Klage
zurückgenommen hat. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Es hat die Berufung
zugelassen.

15

Die Klägerin hat Berufung eingelegt und führt zur Begründung aus: Nach der
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts komme ein Erlass nur dann in
Betracht, wenn die Ertragsminderung auf für die Ertragslage außergewöhnlichen
(atypischen) Umständen beruhe, was insbesondere bei strukturell bedingten
Ertragsminderungen nicht der Fall sei. Diese Ansicht finde jedoch keine Grundlage
im Wortlaut des § 33 GrStG. Danach sei vielmehr bei jeder Art der Ertragsminderung
ein Erlass der Grundsteuer gerechtfertigt. Es bestehe kein Anlass, das Merkmal der
"Atypizität" in die Norm hineinzuinterpretieren. Folgend der diesbezüglichen Kritik des
Bundesfinanzhofes gehe der Verweis des Bundesverwaltungsgerichts auf die
vorrangige Einheitsbewertung fehl, da die nach § 21 BewG alle sechs Jahre
vorgesehene Hauptfeststellung vom Gesetzgeber faktisch ausgesetzt worden sei.
Darüber hinaus komme es in den Fällen, in denen der Grundstückseigentümer keine
Erträge erziele, zu einer vom Gesetzgeber nicht gewollten und verfassungsrechtlich
zu beanstandenden Substanzbesteuerung, so dass bei verfassungskonformer
Auslegung jeglicher Leerstand erfasst werde. Selbst wenn weiterhin von der
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts auszugehen sein sollte, nach der
der Erlass atypische Umstände voraussetze, sei dies bei einem Leerstand infolge
Modernisierungsarbeiten gegeben. Bei derartig umfangreichen
Modernisierungsarbeiten wie im vorliegenden Fall handele es sich nicht um den
Regelfall und damit um typische Umstände der Vermietung. Der Wohnungsbestand
sei bis zu 100 Jahre alt. Umfangreiche Modernisierungsarbeiten seien bisher nicht
erfolgt. Im Übrigen sei die Klägerin auch zur Modernisierung verpflichtet. Wenn
unzureichend modernisierte Wohnungen nicht vermietet werden könnten, bedeute
dies den Verlust der Erlasswürdigkeit. Nicht nur bei behördlich angeordneten
sondern auch bei Modernisierungsmaßnahmen in Eigeninitiative sei eine Vermietung
aufgrund der tatsächlichen Gegebenheiten nicht möglich.

16

Die Klägerin beantragt,

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das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag erster Instanz zu
erkennen.

18

Der Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen,

20

und führt aus: Entgegen der Auffassung der Klägerin sei die Grundsteuer keine
"Sollertragsteuer" sondern eine "Realsteuer". Sie habe ihre Grundlage nicht in dem
erwirtschafteten Ertrag sondern in dem bloßen Vorhandensein des Grundbesitzes.
Ausgehend von der grundsätzlich verhaltensunabhängigen Funktion der Grundsteuer
bedürfe die Erlassvorschrift in § 33 GrStG einer engen Auslegung.
Steuerbegünstigungen für eine volks- und einzelwirtschaftlich sinnvolle
Gebäudebewirtschaftung seien daher nicht vorgesehen. Eine Anpassung der nach
dem Klägervortrag bis zu 100 Jahre alten und keine umfangreichen
Modernisierungen aufweisenden Gebäude an die heutigen Verhältnisse sei
unumgänglich gewesen. Daher könne auch von atypischen Umständen für die
Ertragsminderung keine Rede sein.

21

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des
Parteivorbringens im Übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der
beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

22

Entscheidungsgründe:

23

Die Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg.

24

Die Ablehnung des noch im Streit stehenden Grundsteuererlasses durch die
angefochtenen Bescheide des Beklagten ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin
nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 VwGO). Die Klägerin hat keinen Anspruch
auf den beantragten Grundsteuererlass für das Jahr 2001.

25

Anspruchsgrundlage für den begehrten Erlass ist § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG,
wonach die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen wird, der 4/5 des
Prozentsatzes der Minderung entspricht, soweit bei Betrieben der Land- und
Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des
Steuergegenstandes zu mehr als 20 v.H. gemindert ist und der Steuerschuldner die
Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2
GrStG ist normaler Rohertrag bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem
Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die
bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraumes maßgebend wäre.
Jahresrohmiete ist wiederum gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG das Gesamtentgelt,
das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher
Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten
haben. Nach § 79 Abs. 2 Nr. 1 BewG gilt statt des Betrages nach Abs. 1 die übliche
Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile, die
eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich
überlassen sind, also auch für leerstehende Grundstücke.

26

Soweit es das Grundstück I.---straße 37 betrifft, dürfte der begehrte
Grundsteuererlass in Höhe von 57,04 Euro bereits deswegen ausscheiden, weil die
Minderung des Rohertrages im Jahr 2001 nur 17,31 % betrug.

27

Letztlich kann diese Frage jedoch dahinstehen, weil es an der als Voraussetzung
für einen berücksichtigungsfähigen Leerstand erforderlichen "Atypizität" fehlt.

28

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,

29

vgl. u.a. Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13/89 -, u.a. in: BStBl. II 1992, 580,

30

der sich der Senat in ständiger Rechtsprechung angeschlossen hat,

31

vgl. u.a. Urteil vom 9. Oktober 2007

32

- 14 A 2985/05 -,

33

können die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des
normalen Rohertrages (grundsätzlich) nur erfüllt sein, wenn der (geringe) Ertrag
eines Grundstückes auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgeht, die im
Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind. Dieser Grundsatz
ist auch nicht dadurch in Zweifel zu ziehen, dass sich das Bundesverwaltungsgericht,

34

vgl. Beschluss vom 24. April 2007

35

- GmS-OGB 1/07 -, in: ZKF 2007, 211,

36

auf die Kritik des Bundesfinanzhofes,

37

vgl. Beschluss vom 13. September 2006

38

- II R 5/05 -, u.a. in: BStBl. II 2006, 921,

39

dessen Rechtsprechung angeschlossen hat und nunmehr auch strukturell
bedingte Ertragsminderungen als Erlassgrund anerkennt.

40

Es ist nicht erkennbar, dass damit eine grundsätzliche Änderung der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung verbunden ist in dem Sinn, dass auf den
Gesichtspunkt der "Atypizität" in jedem Fall zu verzichten sei und damit im Ergebnis
jeder Leerstand als für einen Grundsteuererlass berücksichtigungsfähig in Betracht
kommen könnte.

41

Hiergegen spricht bereits die Formulierung im o.a. Beschluss des
Bundesverwaltungsgerichts vom 24. April 2007, wonach nicht nur atypische
Ertragsminderungen sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen in
Betracht kommen.

42

Im Übrigen beruhte die frühere Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,
soweit es den "strukturell bedingten Leerstand" betrifft, auf der Annahme, dass ein
derartiger Leerstand bei der nächsten Hauptfeststellung zu berücksichtigen sei. Dem
ist der Bundesfinanzhof im o.a. Beschluss vom 13. September 2006 mit dem
Argument entgegengetreten, dass der Gesetzgeber die Hauptfeststellung ausgesetzt
habe. Daraus ist zu schließen, dass das Bundesverwaltungsgericht die Abweichung
von seiner bisherigen Rechtsprechung, die im o.a. Beschluss vom 24. April 2007
allerdings nicht begründet worden ist, gerade auf dieses Argument des
Bundesfinanzhofes gestützt hat, das sich speziell auf die Frage des "strukturell
bedingten Leerstandes" bezieht. Dass das Bundesverwaltungsgericht eine Änderung
seiner Rechtsprechung auch hinsichtlich anderer Fallkonstellationen habe
vornehmen wollen, kann daraus nicht gefolgert werden.

43

Demgegenüber kann auch nicht unter Berücksichtigung der vom
Bundesverfassungsgericht entwickelten Grundsätze zur Vermögenssteuer,

44

vgl. Beschluss vom 22. Juni 1995 - 2 BvL

45

37/91 -, u.a. in: BStBl. II 1995, 655,

46

eingewendet werden, die Belastung mit der Grundsteuer führe zu einer
unzulässigen Substanzbesteuerung, wenn nicht die Bedenken des
Bundesfinanzhofes zur Frage des strukturell bedingten Leerstandes auf
Modernisierungs-/Sanierungsmaßnahmen übertragen würden. Das
Bundesverfassungsgericht,

47

vgl. Beschluss vom 18. Januar 2006 - 2 BvR 2194/99- u.a. in: BVerfGE 115,
97,

48

hat mittlerweile klargestellt, dass sich seine o.a. Entscheidung vom 22. Juni 1995
ausschließlich mit der Belastung durch eine Vermögenssteuer befasst hat, die neben
der Einkommensteuer erhoben wird. Im Übrigen knüpft die Grundsteuer als
Realsteuer zwar an das Innehaben von Grundstücken an. Für die Grundstücke der
Klägerin ermittelt sich jedoch die Bemessungsgrundlage gemäß § 13 Abs. 1 GrStG
auf der Grundlage des Einheitswertes. Diesem liegen gemäß §§ 76 Abs. 1, 78 ff.
BewG die erzielte oder die üblicherweise zu erzielende Jahresrohmiete zugrunde
und damit letztlich nicht die Substanz, sondern der Ertrag. Der Umstand, dass die
bestehenden Erlass- und Herabsetzungsvorschriften des Grundsteuergesetzes und
der Abgabenordnung im Einzelfall einem Grundstückseigentümer nicht zugute
kommen und er zur Begleichung der Steuerschuld zu einem Rückgriff auf sein
(übriges) Vermögen gezwungen sein könnte, wirft keine verfassungsrechtlichen
Bedenken auf,

49

vgl. Beschluss des Senats vom 16. Mai 2006

50

- 14 A 4258/01 -.

51

Ist somit weiterhin von dem Grundsatz der "Atypizität" des Leerstandes als
Voraussetzung für den hier in Rede stehenden Erlass der Grundsteuer auszugehen,
lässt sich ein durch die Modernisierungs-/Sanierungsmaßnahmen bedingter
atypischer Leerstand nicht feststellen.

52

Die Situation, dass ein Immobilienunternehmen (Vermieter) seinen
Wohnungsbestand maßgerecht modernisiert, um ihn auch weiterhin einer möglichst
effektiven wirtschaftlichen Verwertung zuzuführen, oder saniert, um durch Zeitablauf
und/oder Nutzung bedingte Beeinträchtigungen der Bausubstanz zu beseitigen, und
der daraus folgende zeitweise Leerstand fallen nicht aus dem Rahmen einer üblichen
Wohnungsbewirtschaftung. Derartige Erfordernisse sind zwangsläufig mit dem
Vermieten älterer Objekte verbunden. Jedem Vermieter solcher Objekte ist es von
vornherein bekannt, dass grundlegende Modernisierungs- oder
Sanierungsmaßnahmen, wenn auch in längeren, nicht genau festzulegenden
Zeitabschnitten, auf ihn zukommen. Er kann und hat sich darauf einzurichten. Im
Übrigen hat das Verwaltungsgericht unter Hinweis auf bestehende Rechtsprechung
zutreffend ausgeführt, solche Maßnahmen fielen in den Risikobereich des jeweiligen
Eigentümers, so dass der Senat insoweit auf das erstinstanzliche Urteil Bezug
nimmt.

53

Dem lässt sich auch nicht entgegen halten, (umgekehrt) sei es der Klägerin
verwehrt, sich auf einen Leerstand zu berufen, falls dieser durch ein Unterlassen der
hier in Rede stehenden Maßnahmen bedingt wäre, weil die Objekte nicht in einem
vermietungsfähigen Zustand gehalten worden seien.

54

Der Umkehrschluss, dass der Leerstand, der der Durchführung von
Renovierungsmaßnahmen dient, erlassfähig sein müsse, ist nicht zwingend. Ein
Eigentümer hätte einen durch Unterlassen von Renovierungsmaßnahmen bedingten
Leerstand allenfalls dann zu vertreten, wenn es sich um Renovierungsmaßnahmen
im üblichen Rahmen einer Wohnungsbewirtschaftung handeln würde. Auf
außergewöhnlichen Ereignissen beruhende Renovierungsmaßnahmen dürften
demgegenüber einen Erlassgrund darstellen. Wenn aber gerade das Unterlassen
üblicher und damit "typischer" Renovierungsmaßnahmen keinen Erlassgrund
darstellt, dann können diese Renovierungsmaßnahmen im Gegenzug bei ihrer
Durchführung nicht als "atypisch" bezeichnet werden.

55

Dass der Leerstand vorliegend nicht auf eine nachhaltige und länger andauernde
Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zurückzuführen und damit auch nicht
als strukturell bedingter Leerstand,

56

vgl. zum Begriff: Martini, Der Grundsteuererlass nach § 33 GrStG bei auf
Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse beruhenden
Ertragsminderungen in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, in:
BayVBl. 2006, 329, m.w.N. aus der Rechtsprechung;

57

Urteil des Senats vom 9. Oktober 2007

58

- 14 A 2985/05 -,

59

anzusehen ist, hat das Verwaltungsgericht in dem angefochtenen Urteil, auf das
Bezug genommen wird, zutreffend ausgeführt. Dies dürfte im Übrigen zwischen den
Parteien auch nicht mehr umstritten sein.

60

Die Frage einer eigengewerblichen Nutzung der Grundstücke, die das
Verwaltungsgericht im angefochtenen Urteil mit zutreffenden Erwägungen in Abrede
gestellt haben dürfte, bedarf dementsprechend keiner Entscheidung mehr.

61

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Entscheidung über
die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

62

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen gemäß §§ 132
Abs. 2 und 137 Abs. 1 VwGO nicht vorliegen.

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