Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1998-09-07, Aktenzeichen 16 Wx 108/98
ECLI:DE:OLGK:1998:0907.16WX108.98.01

Tenor

1

G r ü n d e :

2

Die Eigentümer der eingangs genannten und aus 127
Eigentumswohnungen bestehenden Wohnanlage haben auf ihrer
Versammlung am 17.03.1997 zum TOP 7 b) mehrheitlich (dafür
392,555/1.000 Miteigentumsanteile - MEA - bei anwesenden
642,146/1.000 MEA - alternativ für einen Kauf: 104,653/1.000 MEA)
die Anmietung einer gemeinsamen Satelliten-Anlage auf die Dauer von
zehn Jahren beschlossen. Vorausgegangen war der Bericht des
Verwalters, in dem dieser zwei Möglichkeiten aufgezeigt hatte (Bl.
43 GA):

3

a)

4

Einmalige Kosten der Anschaffung: 60.000,00 DM; Kosten der
Instandhaltung gehen zu Lasten der Gemeinschaft.

5

b)

6

Mietkosten der Anlage: monatlich 33,00 DM je Nutzer/Eigentümer.
Instandhaltungskosten gehen zu Lasten des Betreibers.

7

Der Grund für die beabsichtigte Anschaffung einer gemeinsamen
SAT-Anlage war, daß sich die Eigentümer in der Mehrheit darüber
einig gewesen waren, daß der zur Zeit herrschende Zustand von weit
über 50 an Balkongeländern und Fassadenteilen montierten
SAT-Schüsseln wegen der erheblichen Beeinträchtigung des äußeren
Erscheinungsbilds der Anlage beseitigt werden müsse. Bei dem
Entschluß zur Anmietung und nicht zum Kauf spielte eine Rolle, daß
die Gemeinschaft über keinerlei Rücklagen verfügt und bereits
folgende unbedingt notwendige Reparaturmaßnahmen anstanden, für die
teilweise entsprechende Beschlüsse schon vorliegen und die
zwangsläufig nur durch Sonderumlagen der Wohnungseigentümer
finanziert werden können:

8

1.

9

Durchführung der bereits beschlossenen zweiten Bauphase der
Balkonsanierung. Kosten: 222.748,00 DM.

10

2.

11

Beseitigung der Schallübertragung der Aufzugsmaschinenräume gem.
TÜV-Gutachten. Kosten: 18.000,00 DM.

12

3.

13

Spülen des Heizungssystems inkl. Heizkörper, Erneuerung div.
Absperrventile und/oder deren Oberteile für die einzelne
Strangabsperrung im Bereich des Kellers. Kosten: ca. 60.000,00
DM.

14

4.

15

Erneuerung bzw. Errichtung von Absperrgittern zu den
Kellerabgängen der Häuser H.platz als notwendigen
Einbruch-/Diebstahlschutz. Kosten: ca. 15.000,00 DM.

16

5.

17

Reparieren der Ziegeldachflächen und Zinkanschlüssen an den
Häusern W.str. Kosten ca. 55.000,00 DM.

18

Auf den Antrag der Antragsteller hat das Amtsgericht den
Beschluß für ungültig erklärt. Die hiergegen gerichtete sofortige
Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht zurückgewiesen und
dabei zur Begründung auf die seiner Ansicht nach zutreffenden
Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung verwiesen.

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Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige
Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs. 1 WEG, 20, 22
Abs. 1, 27, 29 FGG) und begründet.

20

Der vom Landgericht bestätigte Beschluß des Amtsgerichts führt
im wesentlichen aus: Die beschlossene langfristige Anmietung sei
wirtschaftlich unvernünftig und widerspreche den Grundsätzen
ordnungsgemäßer Verwaltung. Selbst bei Mietkosten gemäß dem nunmehr
ergänzend vorgelegten Angebot der Fa. M. für die 127 Wohnungen von
monatlich nur 19,90 DM (= Bl. 81/2 GA) ergebe sich bei der Laufzeit
von 10 Jahren ein Gesamtaufwand von 303.276,00 DM, dem beim Kauf
ein einmaliger Aufwand von nur 60.000,00 DM gegenüberstehe. Damit
wäre, auch wenn beim Kauf Wartungskosten von bis zu 60.000,00 DM
hinzugerechnet werden, die Anmietung als Alternative zum Kauf noch
mehr als doppelt so teuer. Soweit die Gemeinschaft über keine
Rücklagen verfüge und den Kauf deshalb über eine Sonderumlage
finanzieren müsse, ändere das nichts. Die Anmietung werde
schließlich auch nicht vernünftiger allein dadurch, daß die
Mehrheit sie will.

21

Die Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
Rechtsfehlerhaft ist die Auffassung der Vorinstanzen, die mit
Mehrheit beschlossene Anmietung einer SAT-Anlage widerspreche den
Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG).

22

Der Senat vermag der Ansicht der Vorinstanzen nicht
beizupflichten, unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des
Einzelfalls, insbesondere der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit
der Gemeinschaft sei bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise
der Kauf als Alternative zur Anmietung ein Gebot wirtschaftlicher
Vernunft.

23

Sowohl die Anmietung als auch der in Frage kommende Kauf der
Anlage wären für sich betrachtet Maßnahmen im Rahmen
ordnungsgemäßer Verwaltung. Kommen im Rahmen ordnungsgemäßer
Verwaltung aber mehrere Maßnahmen in Betracht, so ist es Sache der
Wohnungseigentümer, durch Stimmenmehrheit eine Auswahl zu treffen,
d. h. ihnen verbleibt ein Beurteilungsspielraum. Die sodann mit
Mehrheit beschlossene Entscheidung müssen die überstimmten
Wohnungseigentümer akzeptieren, es sei denn, die andere Maßnahme
ist im Vergleich - aus welchen Gründen auch immer - so viel
vorteilhafter, daß jeder vernünftige und wirtschaftlich denkende
Wohnungseigentümer sich für diese Maßnahme entschieden hätte, mit
der Folge, daß deshalb die getroffene Wahl ordnungsgemäßer
Verwaltung widerspricht.

24

So ist es vorliegend aber nicht. Entgegen der Ansicht der
Antragsteller läuft die Anmietung als Alternative zum Kauf
keinesfalls dem wirtschaftlichen Interesse der Gemeinschaft so
deutlich zuwider, daß die Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung
widerspricht. Die Anmietung mag zwar in Berücksichtigung der langen
Laufzeit letztlich finanziell mehr als doppelt so teuer sein, sie
kann deshalb aber nicht als unvernünftig angesehen werden.
Keineswegs entspricht zwangsläufig immer nur die kostengünstigere
Alternative ordnungsgemäßer Verwaltung (vgl. Bärmann/Pick/Merle WEG
§ 21 Rdnr. 61 m. w. N.). So hat das KG (WE 89, 136) mit Recht
entschieden, daß zwar eine aufwendigere, aber wirtschaftlich
vernünftige, technisch modernere Reparatur ordnungsgemäßer
Verwaltung entsprechen kann. Deshalb sind vielmehr stets alle Vor-
und Nachteile der anstehenden Maßnahme gegeneinander abzuwägen,
wobei u. U. auch der von einer deutlichen Mehrheit der
Wohnungseigentümer geäußerte Wille nicht unbeachtet bleiben
kann.

25

Für den vorliegenden Fall ist es zwar allgemein bekannt, daß die
Anmietung einer Sache im Vergleich zum Kauf, gerechnet auf eine
Laufzeit von 10 Jahren, in aller Regel finanziell wesentlich
aufwendiger sein kann. Hier mag auch die Anmietung der Anlage auf
die Dauer von 10 Jahren im Ergebnis doppelt so teuer sein. Dem
Nachteil stehen indes beachtliche und nicht zu vernachlässigende
Vorteile gegenüber. Bei der Anmietung erfolgt insbesondere keine
Bindung von für den Kauf erforderlichen Kapitals (keine etwaige
Zinseinbuße) und steht den Wohnungseigentümern immer eine intakte
Anlage zur Verfügung, weil jegliche Reparaturkostenlast für etwaig
auftretende Defekte der Anlage auf den Vermieter abgewälzt ist. Es
erübrigen sich auch etwaige Debatten, ob die Anlage (noch)
repariert werden kann und muß, sowie über die Finanzierung der
Maßnahme, worüber letztlich die Gemeinschaft erst entscheiden
müßte.

26

Darüberhinaus ist - wie aufgezeigt - die Eigentümergemeinschaft
mit Sondrumlagen wegen dringenderer Reparaturmaßnahmen bereits
überlastet. Bei der Entscheidung der Frage, ob die Maßnahme
ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, muß auch berücksichtigt
werden, ob der durch die Maßnahme verursachte finanzielle Aufwand
im Hinblick auf die finanziellen Verhältnisse der
Wohnungseigentümer vertretbar ist und diese mit weiteren
Sonderumlagen belastbar sind (vgl. Bärmann a. a. O.).

27

Schließlich waren im Streitfall nur knapp 1/6 der Eigentümer in
der Versammlung für den Kauf, während knapp 2/3, also eine mehr als
deutliche Mehrheit, für die Anmietung stimmten. Die Motivation der
Wohnungseigentümer für die Entscheidung zu einer Anmietung statt zu
einem Kauf kann vielfältiger Art sein, so etwa, daß ein Eigentümer
seine Wohnung in absehbarer Zeit veräußern will oder könnte und
deshalb nur mit zeitanteiligen Mietkosten belastet sein will, daß
er mit der Kapitalbindung nicht einverstanden ist, oder daß er sich
zur Aufbringung der entsprechenden Sonderumlage nicht in der Lage
sieht. Deshalb ist letztlich auch dem Mehrheitswillen Rechnung zu
tragen, zumal wenn er wie hier ein so deutliches Übergewicht
hat.

28

Sonach liegt ein Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung vor,
der nicht den Grundsätzen ordnunsgemäßer Verwaltung widerspricht
und den mithin die überstimmten Wohnungseigentümer hinzunehmen
haben. Die Vorentscheidungen waren danach aufzuheben und der
Anfechtungsantrag der Beteiligten zu 1) abzuweisen.

29

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, den unterlegenden Beteiligten zu 1) die
Gerichtskosten aller drei Instanzen aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG).
Im übrigen war es geboten, an dem in § 47 WEG bestimmten
Kostengrundsatz festzuhalten, wonach die Verfahrensbeteiligten die
ihnen entstandenen außgerichtlichen Kosten selbst zu tragen
haben.

30

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht
der unbeanstandeten Wertfestsetzung der Vorinstanzen.