Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2002-12-18, Aktenzeichen 16 Wx 177/02
ECLI:DE:OLGK:2002:1218.16WX177.02.00

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 02.07.2002 - 29 T 222/01 - wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller haben die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf einen Wert bis 7.000,00 EUR festgesetzt.

1

G r ü n d e

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I.

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Die Beteiligten zu 1. und 2. bilden die aus vier Miteigentümern
bestehende Eigentümergemeinschaft der im Rubrum gezeichneten
Wohnungseigentumsanlage.

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Die Antragsteller haben sich mit ihren Anfechtungsanträgen gegen
verschiedene Beschlüsse der außerordentlichen
Wohnungseigentümerversammlung vom 22.01.2001 gewandt, und zwar u.
a. gegen den zu TOP 5 gefassten Beschluss, dass die Verwalterin

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"unverzüglich einen von der IHK K.
vorzuschlagenden Sachverständigen für Feuchtigkeitsschäden mit der
Ermittlung der Ursache sämtlicher Feuchtigkeitsschäden im Haus
beauftragen"

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soll. Hierzu haben sie geltend gemacht, dass der Beschluss
inhaltlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, weil
bereits ein Gutachten vorgelegen habe, weil nicht differenziert
werde zwischen Schäden am Gemeinschafts- und solchen am
Sondereigentum und weil für die Begutachtung kein Kostenrahmen
vorgegeben worden sei. Auch sei in diesem Punkt die Einladung zu
der Eigentümerversammlung mit der Formulierung

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"Vorgehen bezüglich der
Feuchtigkeitsprobleme im Haus"

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zu ungenau und damit nicht ordnungsgemäß gewesen. Ferner leide
u. a. auch der Beschluss zu TOP 5 an dem Mangel, dass der
Versammlungsleiter eine von der Antragstellerin vorgelegte
Vollmacht für den Antragsgegner zu 2 c) zu Unrecht zurückgewiesen
habe.

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Das Amtsgericht hat nach teilweiser Rücknahme die verbleibenden
Anfechtungsanträge zurückgewiesen. Die hiergegen eingelegte
sofortige Beschwerde haben die Antragsteller im Verlaufe des
Verfahrens auf die Zurückweisung ihres Anfechtungsantrags zu TOP 5
beschränkt und des weiteren einen Feststellungsantrag gestellt. Das
Landgericht hat den Feststellungsantrag als unzulässig verworfen
und im übrigen die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Mit der
hiergegen eingelegten sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die
Antragsteller ihren Anfechtungsantrag zu TOP 5 weiter.

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II.

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Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig, jedoch nicht
begründet.

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Das Amtsgericht, auf dessen Ausführungen das Landgericht Bezug
genommen hat, hat gemeint, der Einladung zu der
Eigentümerversammlung sei deutlich zu entnehmen gewesen, dass über
die genaue Vorgehensweise wegen der Feuchtigkeitsprobleme beraten
und beschlossen werden sollte. Die einzelnen in Betracht kommenden
Vorgehensweisen, wozu auch die Einholung eines
Sachverständigengutachtens gehört habe, hätten dabei nicht
aufgeführt zu werden brauchen. Eine etwaige zu Unrecht erfolgte
Zurückweisung der Stimmrechtsvollmacht für den Beteiligten zu 2c)
hätte auf das Beschlussergebnis keinen Eínfluss gehabt, da sich
hierdurch an der Mehrheit für die Stimmen der Beteiligten zu 2. a)
und b) nichts geändert hätte und die Antragstellerin die
Möglichkeit gehabt habe, ihre Argumente für und gegen die
Beschlussfassung vorzutragen. Inhaltlich sei der Beschluss nicht zu
beanstanden. Das bereits vorliegende Gutachten des Sachverständigen
C. habe sich nur auf Feuchtigkeitserscheinungen in der
Souterrainwohnung der Antragsteller und ansonsten im Rahmen einer
ergänzenden Stellungnahme lediglich knapp auf Rissbildungen und
Putzabplatzungen bezogen. Eine Überprüfung dieses Gutachten sei
zudem sachgerecht gewesen, weil sich die Gemeinschaft seit 1997
noch nicht auf ein Sanierungskonzept habe einigen können. Im
übrigen sei es eine Selbstverständlichkeit, dass ein Gutachten mit
Kosten verbunden sei. Deren Höhe ließe sich ohne Kenntnis von
Details vorab nicht zuverlässig und verbindlich schätzen. Einem
Wunsch nach einem etwaige Limit hätten die Antragsteller in der
Eigentümerversammlung Ausdruck verleihen müssen.

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Diese Ausführungen sind aus Rechtsgründen, die allein Gegenstand
des Rechtsbeschwerdeverfahrens sein können (§§ 27 FGG, 550 ZPO), im
Ergebnis nicht zu beanstanden.

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Formelle Mängel weist die Beschlussfassung zu TOP 5 der
Eigentümerversammlung vom 22.01.2001 nicht auf. Wenn ein Vertreter
eines Wohnungseigentümers vom Vorsitzenden der
Eigentümerversammlung zu Unrecht zurückgewiesen wird, ist die
Situation vergleichbar mit derjenigen einer fehlenden Ladung eines
Eigentümers, der aus diesem Grund sein Stimmrecht nicht
wahrgenommen hat mit der Folge, dass in der Versammlung gefasste
Beschlüsse mit Erfolg angefochten werden können, sofern die nicht
abgegebene oder nicht berücksichtigte Stimme für die Willensbildung
erheblich war (vgl. Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, §
25 Rdn. 51).

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Vorliegend ist in den Tatsacheninstanzen die Frage, ob das
Vertretungsstimmrecht der Antragstellerin zurückgewiesen werden
konnte oder nicht, mit Recht offen gelassen worden. An den
Mehrheitsverhältnissen hätte sich schon nach dem eigenen Vorbringen
der Antragsteller bei einer Stimmabgabe der Antragstellerin auch
für den Beteiligten zu 2 c) nichts geändert. Für die Willensbildung
in der Versammlung macht es aus den zutreffenden Gründen der
Entscheidung des Amtsgerichts keinen Unterschied, ob
Diskussionsbeiträge einer Miteigentümerin nur im eigenen Namen oder
zugleich auch im Namen eines anderen Miteigentümers erfolgen.
Deswegen unterliegt die Feststellung, dass der angefochtene
Beschluss auf jeden Fall gefasst worden wäre, keinen rechtlichen
Bedenken.

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§ 23 Abs. 2 WEG steht der Wirksamkeit des Beschlusses nicht
entgegen. Die Bezeichnung des Beschlussgegenstandes zu TOP 5
erfasste auch die getroffene Entschließung zur Einholung eines
Sachverständigengutachtens.

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Sinn und Zweck der Regelung des § 23 Abs. 2 WEG ist es, die
Wohnungseigentümer vor überraschenden Entscheidungen zu schützen
und ihnen die Möglichkeit zu geben, sich anhand der Tagesordnung
auf die Beratung und Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung
über bestimmte Tagesordnungspunkte vorzubereiten bzw. sich darüber
im Klaren zu werden, ob sie an der Versammlung teilnehmen oder
nicht. Dabei deckt die Bezeichnung des Gegenstandes eines
Tagesordnungspunktes in der Regel auch eine Beschlussfassung über
diesen Punkt, auch wenn dies im Einladungsschreiben nicht
ausdrücklich angekündigt wird (vgl. BayObLG WE 1999, 199; Merle
a.a.O. § 23 Rdn. 68 Staudinger-Bub, WEG, § 23 Rdn. 187 jeweils m.
w. Nachw.). Von dem Zweck der Regelung in § 23 Abs. 2 WEG her, dem
berechtigten Informationsinteresse der Wohnungseigentümer Rechnung
zu tragen, hängt der Inhalt der Bezeichnung des
Beschlussgegenstandes außerdem von der Bedeutung der Angelegenheit
und dem Wissensstand der einzelnen Eigentümer ab. Hierbei ist es
regelmäßig nicht erforderlich, die tatsächlichen und rechtlichen
Auswirkungen in allen Einzelheiten darzustellen und insbesondere
bei Vorgängen, die einen Regelungskomplex betreffen, etwa bei
Baumängeln, brauchen nicht alle Detailpunkte in die Tagesordnung
aufgenommen zu werden (vgl. BayObLGZ 1973, 68: Bezeichnung
"Hausfassade Rückseite" deckt Beschluss über die gerichtliche
Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen, wenn die
Schadhaftigkeit der Fassade bekannt war; siehe weiter Merle a.a.O.
Rdn. 69 ff.; Staudinger-Bub, a.a.O., § 23 Rdn. 190 ff. mit weiteren
Beispielen aus der Rspr.).

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Vorliegend war das Problem der Feuchtigkeitsschäden nach dem
eigenen Vorbringen der Antragsteller schon seit Jahren den
Wohnungseigentümern bekannt, ohne dass es zu einer Lösung gekommen
war. Wenn sodann zu TOP 5 das "Vorgehen bezüglich der
Feuchtigkeitsprobleme im Haus" behandelt werden sollte, mussten die
Antragsteller damit rechnen, dass sich diesmal die Versammlung
nicht in einem bloßen weiteren Debattieren von Lösungsversuchen
erschöpfte, sondern dass ein konkretes "Vorgehen" beschlossen
werden würde, sei es eine Auftragsvergabe an Handwerker aufgrund
des Gutachtens D., sei es ein weiteres Gutachten oder aber
irgendeine andere Lösung, etwa - was den Antragstellern nach dem
Inhalt der mit Schriftsatz vom 18.07.2002 überreichten
schriftlichen Stellungnahme vorzuschweben scheint - es im
wesentlichen bei dem bisherigen Zustand zu belassen.

19

Inhaltlich ist der angefochtene Beschluss ebenfalls nicht zu
beanstanden. Wenn - wie hier - bauliche Mängel vorhanden sind,
deren Behebung mit erheblichen Kosten verbunden ist, entspricht es
in der Regel ordnungsgemäßer Verwaltung, zunächst die Ursache des
Mangels festzustellen, sodann den Instandsetzungsbedarf bzw.
sonstigen Handlungsbedarf zu ermitteln und ggfls. vor einer
Auftragsvergabe Alternativangebote einzuholen (vgl. Senat ZMR 2000,
863 = ZWE 2000, 321 = OLGReport Köln 2000, 439 LS). Die in der
Regel nur durch ein Sachverständigengutachten mögliche
Ursachenermittlung eines Schadens ist mithin der erste Schritt für
eine sachgerechte Sanierung. Eine entsprechende Vorgehensweise war
vorliegend auch nicht im Hinblick auf die gutachterlichen
Äußerungen des Sachverständigen C. entbehrlich, da nach den
rechtsfehlerfreien Feststellungen des Amts- und Landgerichts sich
das Ausgangsgutachten nur auf Feuchtigkeitsschäden in der
Souterrainwohnung der Antragsteller bezieht und die ergänzende
Stellungnahme sich lediglich ganz knapp mit Rissbildungen und
Putzabplatzungen an den Fassaden, nicht aber mit
Feuchtigkeitsschäden befasst. Es liegt zudem gerade bei
Feuchtigkeitsschäden, die sich in Wohnungen zeigen, fast schon in
der Natur der Sache, dass sie in der Regel zumindest eine
Mitursache in Bauteilen haben, die gem. § 5 Abs. 2 WEG zum
gemeinschaftlichen Eigentum gehören (wie sich vorliegend im übrigen
durch das Gutachten des Sachverständigen Dr. P. bestätigt hat).
Deswegen stellte die Entschließung, dass eine umfassende
Begutachtung erfolgen sollte, auch aus diesem Blickwinkel eine
ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Maßnahme dar.

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Nicht zu beanstanden ist es schließlich, dass der Verwalterin
kein Kostenlimit gesetzt worden ist, in dessen Grenzen eine
Beauftragung eines Sachverständigen nur hätte erfolgen dürfen. Die
Wohnungseigentümergemeinschaft hat dadurch, dass nicht irgendein,
sondern ein von der IHK K. vorzuschlagender Sachverständiger
beauftragt werden sollte, Vorsorge für einen Qualitätsstandard bei
der Auswahl eines Gutachters getragen. Dieser Auswahlmaßstab
entspricht demjenigen im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens, da
nach § 404 Abs. 2 ZPO in der Regel öffentlich bestellte
Sachverständige - wozu auch von der IHK bestellte gehören - zu
beauftragen sind. Bei einem öffentlich bestellten Sachverständigen
kann in der Regel die Erwartung gehegt werden, dass die von ihm
angesetzten Stundensätze entsprechend dem jeweiligen
Anforderungsprofil in der üblichen Bandbreite liegen und nur so
viele Stunden aufgewendet werden, wie für eine ordnungsgemäße
Erledigung des Gutachterauftrags auch tatsächlich notwendig sind.
Eine vorgegebene Begrenzung der Gutachterkosten könnte demgegenüber
unter Umständen das Ergebnis haben, dass eine abschließende
Begutachtung letztendlich nicht durchgeführt werden kann. Die Höhe
der anfallenden Kosten kann gerade bei Gutachten, welche die
Ermittlung der Ursache von Schäden an Bauwerken zum Gegenstand
haben, normalerweise im Voraus allenfalls grob abgeschätzt werden,
und es zeigt sich z. B. in gerichtlichen Verfahren nicht selten,
dass die Kosten den entsprechend der Schätzung angeforderter
ursprünglichen Kostenvorschuss erheblich übersteigen. Eine
Begrenzung der Gutachterkosten auf einen bestimmten Betrag könnte
deswegen die Folge haben, dass gerade ein gewissenhaft arbeitender
Sachverständiger den Gutachterauftrag ablehnt oder diesen bei
Erreichen des Kostenlimits abbrechen muss, die
Eigentümergemeinschaft also Gefahr läuft, sich mit einem
minderqualifizierten Gutachten begnügen zu müssen oder gar Kosten
in ein halbfertiges und deswegen in der Regel unbrauchbares
Gutachten zu investieren.

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Darauf, wie hoch schließlich die Kosten der Begutachtung waren
und ob insoweit alle Rechnungsansätze des Sachverständigen
gerechtfertigt waren, kommt es im Rahmen des vorliegenden
Beschlussanfechtungsverfahrens nicht an. Hinzuweisen ist allerdings
darauf, dass sich hier ebenfalls die genannten Unwägbarkeiten
deutlich gezeigt haben, weil wegen des zunächst unklaren Bildes
insgesamt drei Termine durch den Sachverständigen an Ort und Stelle
sowie zusätzlich die Erstellung einer Thermographie-Diagnose
erforderlich wurden.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, den unterlegenen Antragstellern die
Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Eine
Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten war nicht
veranlasst.

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Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 WEG. und
entspricht den unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzungen der
Vorinstanzen.

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Geschäftswert: bis 7.000,00 EUR