Schleswig Holsteinisches Oberverwaltungsgericht (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2012-03-20, Aktenzeichen 1 LA 4/12
ECLI:DE:OVGSH:2012:0320.1LA4.12.0A

Tenor

Der Antrag auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts - 8. Kammer, Einzelrichter - vom 21.09.2011 wird abgelehnt.

Der Kläger trägt die Kosten des Antragsverfahrens.

Gründe

1

Die begehrte Zulassung der Berufung ist nicht möglich, denn die geltend gemachten Zulassungsgründe liegen nicht vor, jedenfalls rechtfertigen die dargelegten Gründe (§ 124 a Abs. 4 S. 4 VwGO) die Zulassung der Berufung nicht.

2

1) Der Senat hat keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Er teilt nach Aktenlage im Ergebnis die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass der Kläger keinen Anspruch auf Löschung der streitigen Baulast hat. Die Baulast ist wirksam bestellt worden. Die ursprünglich im Parallelverfahren (1 LA 63/10) und in der Klageschrift im vorliegenden Verfahren erhobenen Bedenken gegen die Verfügungsbefugnis der Personen, die die Baulast bewilligt haben, macht der Kläger im Zulassungsverfahren nicht mehr geltend, so dass es hierzu keiner Ausführungen bedarf. Der Inhalt der Baulast ist auch materiell-rechtlich nicht zu beanstanden. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob das Interesse der Gemeinde an der Sicherung der Fremdenverkehrsnutzung für sich allein die Eintragung der Baulast rechtfertigen würde, denn die Baulast diente und dient weiterhin auch dazu, sicherzustellen, dass die Art und Weise der Nutzung des Gebäudes der Anzahl der genehmigten Stellplätze entspricht. Der Beklagte hat dies im Bescheid vom 12. Januar 2010 sowie im Widerspruchsbescheid vom 14. September 2010 im Einzelnen ausgeführt. Danach wären bei einer dauerhaften Wohnnutzung der für eine Hotelnutzung genehmigten Apartments über die vorhandenen 64 Stellplätze 20 weitere Stellplätze erforderlich. Der Senat hat keinerlei Zweifel an der Richtigkeit dieser Berechnungen, denen der Kläger nicht substantiiert entgegengetreten ist. Er hat im Klageverfahren nur pauschal geltend gemacht, dass die Argumentation des Beklagten in Bezug auf die Stellplätze „aus verschiedenen Gründen nicht stichhaltig“ sei. Der weitere Hinweis des Klägers, dass „heute mehr Stellplätze vorhanden als nach der entsprechenden Baugenehmigung verlangt worden“ seien, steht im Übrigen im Einklang mit den Feststellungen des Beklagten, der in seinem Vermerk vom 22. Dezember 2009 (Bl. 5 Beiakte A) dargelegt hat, dass durch die Nachtragsgenehmigung vom 28. September 1989 fünf weitere Stellplätze genehmigt worden seien. Diese Stellplätze sind aber in den oben genannten 64 Stellplätzen bereits enthalten.

3

Die Baulast war von Anfang an und ist auch jetzt ausreichend bestimmt. Der Wortlaut der Verpflichtungserklärung ist eindeutig. Da die gesamte Anlage damals als Hotel genehmigt worden ist, betrifft die Baulast sämtliche Apartments. Entgegen der Auffassung des Klägers ist die Baulast nicht durch die Begründung von Wohnungseigentum untergegangen. Belastungen des Grundstücks, die dieses als Ganzes belasten, setzen sich am Wohnungseigentum fort. Dies folgt für Baulasten aus § 80 Abs. 1 S. 3 LBO. Ähnliches gilt im Übrigen für dinglich-zivilrechtliche Belastungen (vgl. Palandt-Bassenge, 71. Aufl. 2012, WEG 3 Rn. 1; WEG 7 Rn. 5). Einer konstitutiv neuen Begründung der Baulast nach der Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum bedurfte es deshalb nicht. Die Baulast ist auch nicht etwa dadurch obsolet geworden, dass die Wohnung des Klägers nicht mehr für ein Hotel genutzt wird. Zweck der Baulast war es nämlich nicht, die Nutzung der Apartments nur solange zu beschränken, wie sie als Hotelapartments genutzt werden. Sinn und Zweck der Baulast war es gerade, die Hotelnutzung oder eine andere Fremdenverkehrsnutzung zu sichern.

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2) Weitere Zulassungsgründe liegen ebenfalls nicht vor. Die vom Kläger geltend gemachten besonderen Schwierigkeiten (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) bei der Ermittlung des Regelungsgehalts der Baulast kann der Senat nicht erkennen. Wie bereits oben dargelegt, ergibt sich aus dem Wortlaut der Baulast eindeutig, dass sämtliche Wohnungen der als Hotel genehmigten Anlage nicht als Dauerwohnungen genutzt werden dürfen. Die vom Kläger als grundsätzlich bedeutsam aufgeworfene Frage (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO), ob die Bauordnungsbehörde über das Mittel der Baulast planersetzende städtebauliche Regelungen schaffen dürfe, würde sich in einem Berufungsverfahren nicht stellen. Die Baulast findet ihre Rechtfertigung nämlich jedenfalls in der Sicherung einer ausreichenden Anzahl von Stellplätzen für die Nutzung des Gebäudes (s.o.).

5

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

6

Das Urteil des Verwaltungsgerichts ist rechtskräftig (§ 124 a Abs. 5 S. 4 VwGO).

7

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).