Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-07-07, Aktenzeichen 5 K 4818/09
ECLI:DE:VGGE:2011:0707.5K4818.09.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

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Tatbestand:

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Der Kläger war Eigentümer des Grundstücks 000-C. -Str. 25 in C. (Gemarkung L. , Flur 84, Flurstück 362). Auf dem Grundstück, welches im Grundbuch des Amtsgerichts C. (Grundbuch von L. , Blatt 1025) mit einer Größe von 4.354 qm verzeichnet ist, befinden sich ein Büro- und Verwaltungsgebäude (ca. 400 qm) mit Wohnräumen im Obergeschoss (ca. 200 qm), eine Lagerhalle (ca. 1.300 qm) sowie ca. 50 Pkw-Stellplätze. Mit Bescheid vom 31. Januar 2008 wurde der Kläger für dieses Grundstück für das Jahr 2008 zur Grundsteuer in Höhe von 3.452,37 EUR veranlagt, die er auch vollständig an die Beklagte zahlte.

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Mit notariellem Vertrag vom 7. März 2008 verkaufte der Kläger das Grundstück an die Firma G. C. Verwaltungsgesellschaft mbH, die sodann unter dem 9. Juni 2008 als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde. Entsprechend der vertraglichen Vereinbarung erstattete die Käuferin dem Kläger den Betrag der Grundsteuer für die Quartale II bis IV des Jahres 2008.

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Im Jahr 2008 stand die in Rede stehende Immobilie - jedenfalls bis zum 31. März 2008 - leer, so dass der Kläger in den Monaten Januar, Februar und März keine Mieteinkünfte erzielte.

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Auch im Jahr 2007 war die Immobilie bereits leerstehend. Schon in dem Jahr davor, namentlich mit Schreiben vom 24. Januar 2006, kündigte der Kläger das seit dem 1. September 2002 mit der Firma S. Export & Import Handels GmbH bestehende Pachtverhältnis an dem vorgenannten Grundstück fristlos wegen Zahlungsverzugs; als Mietpreis war laut Pachtvertrag (Bl. 32 ff. Beiakte/Heft 1 zu Az. 5 K 2758/09) ein Betrag von 7.158,10 EUR, nach Angaben des Klägers in den Parallelverfahren 5 K 2758/09 sowie 5 K 2759/09 hingegen nur ein Betrag von 7.000,00 EUR (zzgl. Nebenkosten) vereinbart. Im Anschluss an eine unter dem 15. Mai 2006 erhobene Räumungsklage wurde das Grundstück von Seiten der Firma S. samt der aufstehenden Gebäude - ausweislich des Schreibens der Anwälte L. und G. vom 2. Oktober 2006 an das Landgericht F. (Bl. 37 Beiakte/Heft 1 zu Az. 5 K 2758/09) - spätestens im September 2006 geräumt. Der Kläger konnte für die Immobilie bis zum Verkauf keinen neuen Nachmieter mehr gewinnen.

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Zeitgleich mit der Erhebung der Räumungsklage erteilte der Kläger zunächst mit Schreiben vom 15. Mai 2006 der Firma L. Immobilien einen "Vermarktungsauftrag", der mit Ablauf des 28. Februar 2007 endete. Für die Zeit ab März 2007 betraute der Kläger die Firma 0&0 (Marketing & Service) mit der Vermarktung ("Verkauf oder Vermietung") des Objekts. Zusätzlich zu den Vermittlungsbemühungen durch die Firma 0&0 schaltete der Kläger im Jahr 2008 für das betreffende Grundstück eine Anzeige über die WAZ Mediengruppe ("zu verpachten oder zu verkaufen"), die am 1. März 2008 veröffentlicht wurde.

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Aufgrund des Leerstandes des Objekts beantragte der Kläger durch seinen Steuerberater mit Schreiben vom 25. März 2009 bezüglich des Grundstücks Von-C. -Str. 25 für das Jahr 2008 einen Grundsteuererlass gemäß § 33 des Grundsteuergesetzes (GrStG).

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Mit Bescheid vom 29. September 2009, zugestellt am 2. Oktober 2009, lehnte die Beklagte den Erlassantrag des Klägers ab. Zur Begründung führte die Beklagte aus, dass der Kläger keine ausreichenden Vermietungsbemühungen nachgewiesen habe. Aus der Formulierung des Inserates vom 1. März 2008 ergebe sich eindeutig, dass der Kläger die Absicht gehabt habe, das in Rede stehende Objekt zu veräußern. Für diesen Sachverhalt spreche weiterhin die im Grundstückskaufvertrag vom 7. März 2008 getroffene Vereinbarung in § 2, wonach die Käuferin ebenfalls die bei der Firma M&S entstandenen Maklerkosten übernehme. Nach Aktenlage sei daher davon auszugehen, dass das Grundstück nur für eine kurzfristige Veräußerung bestimmt und insofern dem Mietmarkt entzogen worden sei. Die damit verbundenen Mietausfälle seien vom Kläger billigend in Kauf genommen worden. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts Köln (Urteil vom 31. Mai 2007 - 20 K 557/06 -) beruhe eine Minderung des Rohertrages allein auf dem Willen des Steuerpflichtigen, wenn sich dieser von vornherein bei einem grundsätzlich vermietbaren Objekt darauf konzentriere, dieses zu veräußern. Darüber hinaus sei für das Jahr 2008 nicht erkennbar, inwieweit das Tatbestandsmerkmal der "Atypizität" der Ertragsminderung gegeben sei.

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Am 29. Oktober 2009 hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben. Er ist der Auffassung, ihm sei die Grundsteuer für das Jahr 2008 in Höhe von 863,09 EUR zu erlassen, so dass ihm gegen die Beklagte ein entsprechender Erstattungsanspruch zustehe. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes sei der Grundsteuererlass nach § 33 GrStG unabhängig davon zu gewähren, ob die das erforderliche Ausmaß - mehr als 20 % - erreichende Ertragsminderung typisch oder atypisch, strukturell oder nicht strukturell bedingt, vorübergehend oder nicht vorübergehend sei. Die Ertragsminderung sei dabei anhand der (zuletzt) tatsächlich vereinbarten Miete zu bemessen. Soweit die Beklagte seine Bemühungen der Vermietung/Verpachtung im Jahr 2008 als nicht ausreichend erachte, könne hierauf nur mit Unverständnis reagiert werden. Auch im Jahr 2008 sei die Firma 0&0 mit der Vermarktung des Objektes beauftragt gewesen und darüber hinaus habe er eine Anzeigen in der WAZ geschaltet. Außerdem habe er sich bei seinen Vermarktungsbemühungen nicht ausschließlich oder vordergründig um einen Verkauf, sondern mindestens gleichwertig auch um eine Vermietung bemüht.

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Der Kläger beantragt - wörtlich -,

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die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 29. September 2009 zu verpflichten, ihm die gezahlte Grundsteuer für das Jahr 2008 in Höhe von 863,09 EUR zu erstatten.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte ist der Auffassung, dass ein Anspruch auf Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2008 nicht gegeben sei. Der Mietausfall für die Monate Januar, Februar und März 2008 betrage maximal 3/12 der zu Beginn des Jahres gegebenenfalls zu erwartenden Jahresrohmiete; dies seien nur 25 %. § 33 Abs. 1 GrStG in der für das Jahr 2008 geltenden Fassung setze hingegen eine Minderung des normalen Rohertrages um mindestens 50 % voraus. Einen etwaigen Ausfall von Mieteinnahme ab dem 1. April 2008 habe der Kläger jedenfalls zu vertreten, da die Nutzungen und Lasten entsprechend § 4 des Kaufvertrages vom 7. März 2008 auf den Erwerber übergegangen seien. Darüber hinaus gelte auch für den Erlasszeitraum 2008, was hin-sichtlich des Vertretenmüssens bzw. der Atypizität bereits zum Verfahren 5 K 2758/09 für den Erlasszeitraum 2007 ausgeführt worden sei.

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Die Beteiligten haben im Erörterungstermin am 27. Januar 2011 übereinstimmend auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet.

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Der Kläger hat am 26. Juni 2009 weitere Klagen vor dem erkennenden Gericht erhoben, mit denen er eine Verpflichtung der Beklagten zur Gewährung eines Grundsteuererlasses auch für die Jahre 2006 (5 K 2759/09) und 2007 (5 K 2758/09) begehrt.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte einschließlich der Akten der Verfahren 5 K 2758/09 und 5 K 2759/09 sowie der von der Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Das Gericht kann gemäß § 101 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - im erklärten Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung entscheiden.

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Die Klage hat keinen Erfolg.

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Sie ist zwar als Verpflichtungsklage zulässig. Den schriftsätzlich gestellten Klageantrag hat das Gericht dabei gemäß § 88 VwGO dahingehend ausgelegt, dass die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 29. September 2009 verpflichtet werden soll, dem Kläger die für das Grundstück Von-C. -Str. 25 in C. (Gemarkung L. , Flur 84, Flurstück 362) für das Jahr 2008 mit Bescheid vom 31. Januar 2008 festgesetzte Grundsteuer in Höhe von 863,09 EUR zu erlassen.

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Die Klage ist indes unbegründet. Der Bescheid der Beklagten vom 29. September 2009 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 5 VwGO. Ihm steht der geltend gemachte Anspruch auf einen Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2008 nicht zu.

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Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG in der für das Jahr 2008 gültigen Fassung besteht bei bebauten Grundstücken ein Rechtsanspruch auf Grundsteuererlass, wenn der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat; in diesem Fall wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen, § 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG.

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Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall nicht erfüllt.

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Die Minderung des normalen Rohertrag des bebauten Grundstücks muss im gesamtem Erlasszeitraum mindestens 50 % betragen, vgl. § 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG. Erlasszeitraum ist dabei jeweils das g e s a m t e Kalenderjahr, für welches die Grundsteuer festgesetzt worden ist, vgl. § 34 Abs. 1 Satz 1 GrStG.

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Der Kläger hat im vorliegenden Verfahren nicht behauptet, geschweige denn ansatzweise dargelegt, dass die in Rede stehende Immobilie auch noch nach Abschluss des Kaufvertrages ab April 2008 leer stand. Vielmehr hat er im Erörterungstermin ausgeführt, dass ihm keine Erkenntnisse über einen etwaigen weiteren Leerstand ab April 2008 vorlägen. Insoweit kann allenfalls davon ausgegangen werden, dass der Rohertrag im Jahr 2008 um 3/12, mithin um 25 %, gemindert war. Dies ist hingegen - worauf der Kläger ausweislich des Protokolls im Erörterungstermin bereits hingewiesen wurde - gemäß § 33 GrStG n.F. nicht mehr ausreichend für einen Grundsteuererlass.

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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).

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