Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2000-05-17, Aktenzeichen 16 Wx  76/2ooo
ECLI:DE:OLGK:2000:0517.16WX76.2OOO.00

Tenor

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G R Ü N D E :

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Die zulässige sofortige weitere Beschwerde (§§ 43 Abs. 1 Nr. 4,
45 WEG, 22, 27, 29 FGG) ist unbegründet.

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Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts, das auf
zulässige Erstbeschwerde entschieden hat (§§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 45
Abs. 1 WEG, 2o, 22 FGG), beruht - was allein Gegenstand der
Nachprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren sein kann - nicht auf
einer Verletzung des Gesetzes (§§ 27 FGG, 55o ZPO). Ein
entsprechender Rechtsfehler ist weder dargetan noch
ersichtlich.

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I) Der Umstand, dass an der angefochtenen Entscheidung eine
Richterin mitgewirkt hat, die nicht an der mündlichen Verhandlung
der Kammer vom 23.3.00 teilgenommen hat, stellt für sich allein
keinen Verfahrensfehler dar. Zwar ist im Rubrum des Beschlusses
ausdrücklich vermerkt, dass die Entscheidung "auf die mündliche
Verhandlung" beschlossen worden sei. Gleichwohl führt die
missverständliche Formulierung hier nicht zur entsprechenden
Anwendung des § 309 ZPO hier nicht entsprechend anwendbar, wonach
das Urteil nur von den Richtern gefällt werden kann, die an der dem
Urteil zugrundeliegenden Verhandlung teilgenommen haben. In
Wohnungseigentumssachen hat die mündliche Verhandlung nicht die
gleiche Funktion wie im Zivilprozeß, in dem sie die alleinige
Grundlage der Entscheidung ist. Im FGG-Verfahren ist
schriftsätzliches Vorbringen der Beteiligten auch dann zu
berücksichtigen, wenn es - wie im vorliegenden Fall - erst nach der
mündlichen Verhandlung bei Gericht eingeht. Der Richterwechsel bei
der abschließenden Entscheidung ist daher verfahrensrechtlich nicht
zu beanstanden (vgl. OLG Köln FamRZ 92, 200; BayObLG WuM 91, 302;
KG NJW-RR 94, 278).

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II) Rechtsirrtumsfrei haben die Vorinstanzen entgegen dem Antrag
der Beteiligten zu 1) und 2) keinen begründeten Anlass gesehen, die
Eigentümerbeschlüsse vom 12.8.99 zu den TOP 4, 5, 6 und 11 für
ungültig zu erklären.

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1) Die Entscheidung des Landgerichts, dass eine gesonderte
ausdrückliche Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die
Annahme des Angebotes der Beteiligten zu 4) zum Abschluss des
vorgelegten Verwaltungsvertrages nicht erforderlich war, ist im
Ergebnis nicht zu beanstanden. Weil der Verwaltungsbeirat von den
Wohnungseigentümern mehrheitlich durch Beschluss zum TOP 4 dem
Abschluss beauftragt worden ist, liegt darin zugleich konkludent
die mehrheitliche Genehmigung des vorgelegten Angebotes.

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2) Ebensowenig rechtlich zu beanstanden ist die Feststellung der
Vorinstanzen, dass die gerügten Regelungen im Verwaltervertrag
ordnungsgemäßer Verwaltung nicht widersprechen und mit
Stimmenmehrheit beschlossen werden können.

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a) Das gilt zum einen entgegen der Ansicht der
Rechtsbeschwerdeführer für die keine Beschränkungen enthaltende und
nicht auf die Bestimmungen des § 21 WEG bezugnehmende Regelung,
dass die Verwalterin von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit
ist. Ein Verwalter kann aus den verschiedensten Gründen Verträge
mit der Eigentümergemeinschaft abschließen müssen, eine
Einschränkung durch enumerative Aufzählung der erlaubten Verträge
ist nicht geboten. Der Einwand der Rechtsbeschwerdeführer, die
Beteiligte zu 4) sei aufgrund der unbegrenzten Befreiung nunmehr im
Außenverhältnis bevollmächtigt, über alle Gemeinschaftskonten an
einem Tag zu verfügen, und könne dann mit dem Guthaben
verschwinden, ist nicht richtig. Die Verfügungsbefugnis des
Verwalters über die gemeinschaftlichen Gelder und mithin das Konto
der Eigentümergemeinschaft gründet sich auf die Regelung des § 21
Abs. 1 Nr. 4 WEG. Diese kann allerdings gemäß § 27 Abs.4 S. 2 WEG
von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten
abhängig gemacht werden. Deshalb könnte der Befürchtung der
Rechtsbeschwerdeführer nur mit einer entsprechenden - mehrheitlich
zu beschließenden - Beschränkung der Verfügungsbefugnis des
Verwalters Rechnung getragen werden, also nicht mit einer
entsprechenden Begrenzung der Befreiung.

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b) Zum anderen entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn
die Beteiligte zu 4) gemäß § 2 Nr. 1 S. 3 des Verwaltungsvertrages
berechtigt sein soll, einen Rechtsanwalt ihrer Wahl mit der
gerichtlichen Durchsetzung rückständiger Wohnungs- und
Heizungsgelder zu beauftragen. Zur gerichtlichen Geltendmachung von
Ansprüchen, die den Wohnungseigentümern zustehen, können diese den
Verwalter durch Mehrheitsbeschluss ermächtigen (§ 27 Abs. 2 Nr. 5
WEG). Wird - wie hier unbeanstandet - die Ermächtigung erteilt, ist
der Verwalter nach einhelliger Ansicht als
Verfahrensbevollmächtigter der Wohnungseigentümer anzusehen (vgl.
Palandt-Bassenge, BGB § 27 WEG Rdnr. 16 m. w. Nachw.). Er darf
einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der Wohnungseigentümer im
gerichtlichen Verfahren beauftragen ( vgl. BGH NJW 93, 1924;
BayObLGZ 1988, 287 (289 f.); 1991, 165 (168) = NJW-RR 1992, 81; OLG
Frankfurt, DWE 1984, 126 Palandt/Bassenge BGB § 27 WEG Rdnr. 17).
Dass darüber hinaus die Beteiligte zu 4) gemäß dem
Verwaltungsvertrag nach ihrer Wahl hinsichtlich der vorgenannten
Ansprüche einem Rechtsanwalt ein Mandat erteilen können soll und
mithin dazu nicht (vorher) die Wohnungseigentümer anhören muss,
konnte nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung auch
mehrheitlich beschlossen werden. Der Verzicht der Eigentümer auf
ihre vorherige Anhörung, um auch eine dann konsequenterweise etwa
gebotene entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer
entbehrlich zu machen, dient gerade dem objektiv vernünftigen und
nützlichen Ziel, mit dem gebotenen Druck zügig Wohngeldrückstände
einzutreiben, und liegt daher grundsätzlich in ihrem Interesse.

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3) Rechtsfehlerfrei ist ferner die Annahme der Vorinstanzen,
dass im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer hinsichtlich des
Verteilungsschlüssels zur Umlegung der Verwaltervergütung
massgebend ist allein der hier in der Teilungserklärung festgelegte
Verteilungsschlüssel, hilfsweise das Gesetz (§ 16 Abs. 2 WEG). Weil
der Abschluss des Verwaltervertrages nicht zugleich eine Änderung
des hier vereinbarten Verteilungsschlüssels hinsichtlich der
Verwaltervergütung beinhalten kann und auch im übrigen eine
Einigung der Eigentümern zur Änderung des Schlüssels zur Umlegung
des Verwaltervergütung weder dargetan noch ersichtlich ist, ist die
Verwaltervergütung als Bewirtschaftungskosten im Innenverhältnis
nach der Größe der Miteigentumsanteile umzulegen, auch wenn im
Aussenverhältnis die Beteiligte zu 4) pro Wohnung eine Vergütung
von 32,- DM zzgl. MWSt. verlangt (so auch schon KG DWE 85, 126;
Bärmann/Pick/Merle WEG § 26 Rdnr. 1o7).

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Ferner ist rechtlich nicht zu beanstanden der mehrheitlich
getroffene Fortgeltungsbeschluss, der festlegt, dass der genehmigte
Wirtschaftsplan über das gegenständliche Wirtschaftsjahr hinaus bis
zur Vorlage des neuen Wirtschaftsplans und dessen Beschlussfassung
gilt. Eine solche Regelung ist nach der Rechtsprechung des Senats
(WE 96, 112, 114 = WuM 95, 733) und der herrschenden Meinung (vgl.
Bärmann aaO § 28 Rdnr. 45 mwN) unter dem Gesichtspunkt
ordnungsgemäßer Verwaltung geradezu sinnvoll und geboten, weil sich
die Erstellung des Wirtschaftsplans aus den verschiedensten Gründen
verzögern kann und für diesen Fall eine Fortzahlungspflicht
jedenfalls für die bisherigen Wohngelder bestehen muss, um
Wohngeldausfälle zu vermeiden und damit der Verwaltung die für die
Bewirtschaftung der Anlage erforderlichen flüssigen Mittel zu
erhalten. Der hiergegen erhobene Einwand der Beschwerdeführer, dass
damit der Verwalter von der gesetzlichen Verpflichtung entbunden
würde, vor Ablauf des Wirtschaftsjahres für das kommende
Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen (§ 28 Abs. 1 S. 1
WEG), ist offensichtlich unrichtig: Die genannte Verpflichtung
bleibt davon selbstverständlich unberührt.

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Die Kostentscheidung ergibt sich aus § 47 WEG. Für eine
Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand kein
begründeter Anlass, weil der Senat die übrigen Beteiligten wegen
der Erfolglosigkeit des Rechtsmittels am Rechtsbeschwerdeverfahren
gar nicht erst beteiligt hat.