Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2012-09-20, Aktenzeichen I-10 U 33/12
ECLI:DE:OLGD:2012:0920.I10U33.12.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 6. März 2012 verkündete Urteil des Einzelrichters der 6. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 5.493,29 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.4.2012 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Kläger zu 41 % und die Beklagte zu 59 %. Die Kosten des zweiten Rechtszugs werden zu 20 % den Klägern und zu 80 % der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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G r ü n d e

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Die zulässige Berufung hat im Ergebnis keinen Erfolg, soweit sie sich gegen die Verurteilung zur Zahlung der Restmiete für Juli 2011 wendet; im Übrigen ist sie begründet.

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Der Kläger ist Gläubiger des rechtlichen Mietforderung für Juli 2011. Dies ergibt sich zwar nicht aus § 566 Abs. 1 BGB, weil der Eigentumswechsel im Juli 2011 mangels Eintragung im Grundbuch noch nicht vollzogen war; bereits zuvor fällig gewordene Forderungen aus dem Mietverhältnis stehen daher allein dem Ver­äußerer als bisherigen Vermieter zu. Dieser hatte jedoch durch die der Beklagten bereits im Sommer 2010 angezeigte Abtretung an die Kreissparkasse rechtswirksam über seine künftigen Mietzinsansprüche verfügt, so dass die Beklagte unabhängig von § 566b BGB bereits nach §§ 398, 407 Abs. 1, 362 Abs. 2, 185 Abs. 1 BGB ohne Einverständnis des Kreditinstituts nicht mehr mit befreiender Wirkung an die M.-GmbH zu leisten vermochte. Eine derartige Zustimmung der Gläubigerin ist weder belegt noch nachvollziehbar dargetan. Ein Schreiben der Kreissparkasse vom 9.9.2010 hat die Beklagte nicht vorgelegt; ihre Rechtsvorstellungen über eine Zustimmung der Kreissparkasse durch "Stillschweigen" sind haltlos und zudem mit den zweiteiligen Zahlungsvorgängen hinsichtlich der Miete für Juli 2011 nicht zu vereinbaren. Dass die Kläger infolge der Freigabeerklärung des Kreditinstituts nach § 398 BGB in dessen Rechtsstellung eingetreten sind, zieht auch die Beklagte nicht in Zweifel; auf den Zeitpunkt ihrer Kenntnis von dem Gläubigerwechsel kommt es nicht an, weil allein die Sparkasse bisheriger Gläubiger im Sinne des § 407 Abs. 1 BGB war und sich die Kläger daher Zahlungen an Dritte nicht entgegenhalten lassen müssen.

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2.

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Eine Verzinsung dieser Forderung können die Kläger wegen § 286 Abs. 4 BGB erst ab der am 25.4.2012 erfolgten Zustellung der Verfügung vom 22.4.2012 beanspruchen. Zwar musste der Beklagten von Anfang an bewusst sein, dass sie zu Zahlungen an die M.-GmbH nicht berechtigt war; zu Leistungen an die Kläger waren sie aber ungeachtet des § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB erst ab dem Zeitpunkt verpflichtet, in dem ihr deren Gläubigerstellung nachgewiesen war. Das auf (Allein-) Eigentum rekurrierende vorgerichtliche Schreiben des klagenden Ehemanns vom 27.6.2007 war hierfür ebenso ungeeignet wie seine substanzlosen Zahlungsauf­forderungen vom 29.7. und 22.8.2011, da die gesetzlichen Voraussetzungen des § 566 Abs. 1 BGB nach nunmehr eigener (gewandelter) Erkenntnis der Kläger nicht vorlagen und sie es nicht für nötig befunden haben, der ausdrücklichen Bitte der Beklagten vom 29.7.2001 um Nachweis ihrer Gläubigerstellung nachzukommen. Dasselbe gilt für das Schreiben der Sparkasse vom 28.6.2011, weil es die dort erklärte Freigabe der "Mietzahlungen für das Objekt" in einen rechtlich haltlosen Zusammenhang mit irgendwelchen kaufvertraglichen Regelungen über "Besitzübergang" und "Zahlung des Kaufpreises" gestellt und nur hieraus eine schuld­befreiende Wirkung durch Zahlungen "an die Käufer des Objekts" abgeleitet ist; dieser Rechtsfehler setzt sich im vorgerichtlichen Anwaltsschreiben der Kläger vom 13.9.2011, ihrem Prozessvortrag und den Ausführungen der angefochtenen Entscheidung fort.

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Eine Rechtsgrundlage für den zuerkannten Vorlageanspruch ist nicht ersichtlich. Die von den Klägern für sich in Anspruch genommene Bestimmung des § 540 BGB betrifft lediglich ein Informationsinteresse des Vermieters vor Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung; ihre anschließende Abwicklung ist von dieser Vorschrift nicht mehr erfasst. Entgegen der Auffassung des Landgerichts steht den Klägern auch aus § 242 BGB kein weitergehender Beleganspruch zu. Die Ableitung eines sondergesetzlich nicht vorgesehenen Auskunftsrechts aus Treu und Glauben setzt in allen Fällen ein berechtigtes Informationsbedürfnis des An­spruchstellers voraus, das dieser in anderer Weise nicht zu befriedigen vermag. Hiervon kann vorliegend keine Rede sein.

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Dem vom Landgericht hierzu herangezogenen "Einstieg in das bestehende Mietverhältnis" oder der Rechtsstellung der Kläger "aufgrund ihres Eigentums" kommt hierbei keinerlei Bedeutung zu, weil die Schutzvorschrift des § 566 Abs. 1 BGB den Mieter gerade von der Aufbürdung weitergehender Vertragspflichten bewahren soll und dem Grundstückserwerber sein Kaufvertragspartner zur Deckung etwaiger Informationsdefizite zur Verfügung steht. In ihrer Eigenschaft als Erwerber stehen den Klägern deshalb keine weitergehenden Rechte als diejenigen zu, die bereits dem früheren (oder jedem anderen) Vermieter aus dem Mietverhältnis erwachsen können.

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Auch aus ihrer Rechtsstellung als Vermieter können die Kläger keine Auskunfts- oder Beleganspruche hinsichtlich der aus der Untervermietung erzielten Einkünfte herleiten; entgegen der Auffassung des Landgerichts begründet § 242 BGB keinen abstrakten Anspruch auf Information darüber, "wie die Mietsache von der Beklagten nicht nur faktisch, sondern auch wirtschaftlich genutzt wird". § 535 Abs. 1 BGB weist dem Mieter vielmehr die autonome und selbstbestimmte Nutzung des Mietobjekts zu; allgemeine Kontrollbefugnisse oder gar Ansprüche auf "Rechenschaft" räumt das Gesetz dem Vermieter nicht ein. Dies betrifft auch und gerade die unternehmerische Tätigkeit des Mieters oder die Höhe der heraus erzielten Erträge, da deren Gestaltung der Einflussnahme und Kontrolle des Vermieters entzogen ist und er an ihrem wirtschaftlichen Erfolg lediglich bei Vereinbarung einer sogenannten Umsatzmiete beteiligt ist; ohne diese gibt es auch keine "betriebswirtschaftlichen Gründe", die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kenntnis der vom Mieter erwirtschafteten Umsätzen begründen könnten. Dies gilt auch im Falle der Untervermietung, weil es sich hierbei lediglich um eine zulässige Form gewerblicher Betätigung des Mieters handelt. Eine Informationspflicht hinsichtlich der Konditionen bereits begründeter Untermietverhältnisse lässt sich daher allenfalls dann aus § 242 BGB herleiten, wenn besondere Umstände des Einzelfalles ein nachträglich entstandenes Informationsbedürfnis des Vermieters begründen. Ob dies während des laufenden Mietverhältnisses jemals der Fall sein kann, bedarf vorliegend keiner Entscheidung, weil die Beklagte insoweit dem Vorlageverlangen der Kläger nachgekommen ist; ein schutzbedürftiges Interesse an Erkenntnissen über die (geschwärzte) Höhe der vereinbarten Untermiete ist jedenfalls nicht einmal ansatzweise erkennbar. Dabei spielt es keine Rolle, dass die Beklagten - wie das Landgericht unter Missachtung ihres Vorbringens ("Datenschutz") meint - keine als erheblich zu erachtenden Gründe für eine Unzumutbarkeit der "Offenlegung" vorgetragen haben. Die Zumutbarkeit der Auskunfterteilung ist lediglich weitere Voraussetzung des Informationsanspruchs, ersetzt jedoch den Nachweis eines berechtigten Interesses nicht; bloße Neugier rechtfertigt das Auskunftsverlangen selbst dann nicht, wenn der andere Vertragsteil sie unschwer befriedigen könnte.

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Die aus einem Geschäftswert von 5.019,17 € abgeleitete Forderung auf Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten ist selbst dann unbegründet, wenn die Kläger die Liquidation ihrer Prozessbevollmächtigten 13.9.2011 beglichen haben; die Beklagten befanden sich im Zeitpunkt der Mandatierung mit den ihnen mit Anwaltsschreiben vom gleichen Tag abverlangten Leistungen nicht in Verzug. Dies gilt nicht nur für die dort noch auf 4.655,95 € bezifferte Restmiete für Juli 2011 (oben 1.), sondern auch für den "Fehlbetrag" von 363,84 € für September 2011. Nach einvernehmlicher Herabsetzung der Miete wegen Mängeln des Mietobjekts findet § 286 Abs. 2 BGB keine Anwendung; zur Herbeiführung des Zahlungsverzugs nach Mängelbeseitigung bedarf es vielmehr einer erneuten Leistungsaufforderung nach § 286 Abs. 1 BGB. Diese findet sich erstmals im vorgenannten Anwaltsschreiben; im Übrigen hat die Beklagte unter demselben Datum (Anlage 7) die Nachtentrichtung der Miete angekündigt.

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO; zu einer auch nur anteiligen Niederschlagung der Gerichtskosten für das Berufungsverfahren zugunsten der Kläger besteht kein Anlass, da diese die unhaltbaren Rechtsvorstellungen des Landgerichts zweitinstanzlich als zutreffend verteidigt haben und deshalb die Durchführung eines Rechtsmittelverfahrens in jedem Fall unvermeidbar gewesen wäre. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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Zur Zulassung der Revision besteht kein Anlass.

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Streitwert erster Instanz: 8.493,28 €

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Streitwert für den Berufungsrechtszug: bis zu 6.000,00 €

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(Verfügung vom 22.4.2012 unter 5.e)