Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-10-21, Aktenzeichen 37 O 1189/07
ECLI:DE:LGK:2008:1021.37O1189.07.00

Tenor

Das Versäumnisurteil der Kammer vom 13.05.2008 wird aufrechterhalten.

Die weiteren Kosten des Rechtsstreits werden dem Beklagten auferlegt.

Dieses Urteil ist hinsichtlich des Räumungsausspruchs vorläufig vollstreckbar, im übrigen nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 EUR zzgl. 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages. Insoweit darf die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil auch nur gegen Leistung dieser Sicherheit fortgesetzt werden. Der Beklagte kann die Räumungsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 20.000,-- € abwenden, wenn die Klägerinnen nicht zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

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T a t b e s t a n d

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Die Klägerin ist eine Tante des Beklagten; Ihr Ehemann und der Vater des Beklagten waren Brüder.

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Mit notariellem Vertrag vom 18.08.2006 verkaufte der Ehemann der Klägerin, Herr T, das in seinem Eigentum stehende, seinerzeit von beiden Eheleuten bewohnte Grundstück X in C an den Beklagten. Als Kaufpreis wurde eine binnen Monatsfrist nach Vertragsschluss fällig werdende Zahlung von 30.000,-- € sowie eine weitere, in monatlichen Raten von 833,-- €, beginnend ab dem 01.10.2006 zu erbringende Zahlung von 100.000,-- € vereinbart. Den letztgenannten Zahlungsanspruch trat Herr T zum Zeitpunkt seines Todes an die Klägerin ab. Des weiteren wurde vereinbart, dass unter anderem beim Rückstand von zwei Raten der Gesamtbetrag von 100.000,-- € vorzeitig fällig werde. Ferner wurde zumindest dem Ehemann der Klägerin ein Wohnrecht auf Lebenszeit bezüglich des veräußerten Grundbesitzes eingeräumt. Die Klägerin stimmte dem gesamten Inhalt des Vertrages zu. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zur Akte gereichte Kopie der Vertragsurkunde (Bl. 5 ff. GA) Bezug genommen.

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Am 06.11.2006 verstarb Herr T. Seine gesetzlichen Erben sind die Klägerin sowie deren Söhne, die Herren T3 und T2. Mit Schreiben vom 10.01.2007, dessen Annahme der Beklagte verweigerte, forderte die Erbengemeinschaft, bestehend aus den vorgenannten drei Personen, den Beklagten zur Begleichung des Gesamtkaufpreises von 130.000,-- € bis zum 02.02.2007 auf, da von den vereinbarten Zahlungen bislang keine erbracht worden seien. Dasselbe Schreiben wurde dem Beklagten mit Datum vom 23.01.2007 am 28.01.2007 erneut durch Boten zugestellt. Nachdem eine Reaktion auf die Schreiben ausgeblieben war, traten die Klägerin und ihre Söhne mit botenmäßig zugestelltem Schreiben vom 03.02.2007 vom Kaufvertrag zurück. Mit ebenfalls durch Boten übermitteltem Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 22.05.2007 wurde der Beklagte aufgefordert, eine Erklärung dahin abzugeben, dass er aus dem notariellen Kaufvertrag vom 18.08.2006 unter Anerkennung des hiervon erklärten Rücktritts keine Rechte mehr herleiten werde. Der Beklagte reagierte auch hierauf nicht.

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Durch notariellen Vertrag vom 17.09.2007 verkauften die Klägerin und ihre Söhne das streitgegenständliche Grundstück an die Herren L und L1, zu deren Gunsten am 12.10.2007 eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen wurde. Dem folgte am 31.10.2007 die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Beklagten, der nachfolgend am 11.12.2007 auch als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde. Nachdem die Klägerin das Objekt geräumt hatte, bezog der Beklagte es im Februar 2008. Die unstreitig jedenfalls seit Dezember 2006 unterbliebenen Zahlungen auf den Kaufpreis entrichtete er ungeachtet dessen auch weiterhin nicht. Deswegen erklärte die Erbengemeinschaft durch Schreiben vom 25.08.2008, dem Beklagten zugestellt am 26.08.2008, erneut den Rücktritt vom Kaufvertrag.

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Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe bislang keinerlei Zahlung auf den Kaufpreis erbracht. Deswegen habe sich schon ihr Ehemann noch vor seinem Ableben erfolglos um Zahlungsaufnahme durch den Beklagten bemüht und schließlich den Prozessbevollmächtigten der Klägerin eingeschaltet, dessen Anstrengungen, den Beklagten zur Zahlung zu bewegen, ebenfalls ohne Erfolg geblieben seien. Sie bestreitet ferner die Echtheit der vom Beklagten im vorliegenden Rechtsstreit vorgelegten Quittung über eine Barzahlung in Höhe von 30.000,-- €.

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Mit der am 11.12.2007 dem Beklagten zugestellten Klage vom 19.10.2007 begehrte die Klägerin zunächst die Feststellung, dass dem Beklagten aus dem Kaufvertrag vom 18.08.2006 Nr. #####/####des Notars F in O keine Rechte mehr zustehen. Nachdem zwischen Anhängigkeit und Rechtshängigkeit der Klage zugunsten des Beklagten die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen sowie am Tag der Rechtshängigkeit die Eigentumsumschreibung vollzogen worden war, beantragte die Klägerin – anfänglich ergänzend, später unter Erledigungserklärung bezüglich des Feststellungsantrags –,

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den Beklagten zu verurteilen, eine Löschungsbewilligung betreffend die im Grundbuch von C, Blatt 2370 A, Flur X, Flurstück X, Gebäude- und Freifläche, X, zu seinen Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung sowie seine Zustimmung zu erteilen, dass das in Rede stehende Grundbuch hinsichtlich der zu seinen Gunsten vorgenommenen Eigentumseintragung berichtigt und diese Eigentumseintragung gelöscht wird, so dass die Klägerin, Herr T3 sowie Herr T2 in ungeteilter Erbengemeinschaft aus Eigentümer eingetragen werden.

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Darüber hinaus beantragte sie nach dem Einzug des Beklagten in das streitgegenständliche Objekt,

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diesen zu verurteilen, das Hausgrundstück X, C, zu räumen und geräumt an die Klägerin, Herrn T3 und Herrn T2 in ungeteilter Erbengemeinschaft herauszugeben.

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Außerdem beantragte sie,

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den Beklagten zu verurteilen, an sie einen Kostenbetrag in Höhe von 2.356,68 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit (31.01.2008) zu zahlen.

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Auf Antrag der Klägerin hat die Kammer am 13.05.2008 ein Versäumnisurteil erlassen, durch das den vorstehenden Anträgen der Klägerin entsprochen und im übrigen die Erledigung des Rechtsstreits festgestellt wurde. Gegen dieses am 23.05.2008 dem Beklagten zugestellte Urteil hat dieser durch einen am 03.06.2008 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Einspruch eingelegt und diesen begründet.

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Die Klägerin beantragt nunmehr,

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das Versäumnisurteil vom 13.05.2008 aufrechtzuerhalten.

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Der Beklagte beantragt,

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das Versäumnisurteil vom 13.05.2008 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

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Er behauptet, die Anzahlung von 30.000,-- € an Herrn T in bar gegen Quittung geleistet und ferner zwei Raten gezahlt zu haben. Die Klägerin habe ihm bestätigt, das Geld auf ihr Konto eingezahlt zu haben. Hinsichtlich der weiteren Raten habe er ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht, da die Klägerin trotz der von ihm im Januar 2007 an sie gerichteten Aufforderung zur Räumung des Objekts bis zum Januar 2008 nicht ausgezogen sei, obgleich ihr nach dem Ableben ihres Ehemanns kein Wohnrecht daran mehr zugestanden habe. Darüber hinaus beruft der Beklagte sich auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen der klägerseits durch die erneute Veräußerung des Grundstücks herbeigeführten Blockade des Grundbuchs. Im übrigen könne die Klägerin nicht einerseits vom Vertrag zurücktreten und andererseits Zahlung verlangen.

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Hilfsweise erklärt der Beklagte die Aufrechnung mit einer Gegenforderung auf Erstattung der von ihm angeblich bezahlten Beerdigungskosten.

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Schließlich ist der Beklagte der Auffassung, die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert, da der geltend gemachte Anspruch allenfalls ihr und ihren Söhnen in ungeteilter Erbengemeinschaft zustehe. Außerdem habe die Klägerin nach den Bekundungen des Zeugen Y im Verfahren 28 C 530/07 AG Brühl einmal erwähnt, der Beklagte sei als Erbe nach Herrn T eingesetzt.

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Wegen des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsprotokolle vom 13.05. und 09.09.2008 Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Das Versäumnisurteil der Kammer vom 13.05.2008 war aufrechtzuerhalten, da der hiergegen gerichtete Einspruch des Beklagten zwar form- und fristgerecht eingelegt wurde, aber unbegründet ist. Denn die Klage ist in vollem Umfang zulässig und begründet.

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Insbesondere ist die Klägerin bezüglich der ihr und ihren Söhnen in ungeteilter Erbengemeinschaft zustehenden Ansprüche auch aktivlegitimiert. Soweit der Beklagte aufgrund einer angeblichen Äußerung der Klägerin gegenüber einem Zeugen Y geltend macht, dass der Beklagte testamentarischer Erbe nach Herr T sei, ist sein Vorbringen schon nicht geeignet, Zweifel an der Erbenstellung der Klägerin und ihrer Söhne zu begründen. Selbst wenn die Klägerin dem Zeugen gegenüber erwähnt haben sollte, "der Beklagte sei als Erbe nach dem Erblasser eingesetzt", so bestehen nach dem von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung gewonnenen Eindruck des Gerichts schon erhebliche Bedenken dagegen, dass sie mit dieser Äußerung eine testamentarische Erbeinsetzung gemeint hatte. Die Klägerin scheint auch nicht annähernd in der Lage zu sein, einen Sachverhalt juristisch korrekt wiederzugeben. Demzufolge ist nicht auszuschließen, dass sie mit ihrer Äußerung, sollte sie stattgefunden haben, die Veräußerung des streitgegenständlichen Grundstücks als des wesentlichen Nachlassgegenstandes durch den Erblasser an den Beklagten gemeint hatte. Zudem besteht die Möglichkeit, dass die Klägerin dem Zeugen Y zwar juristisch korrekt von der Grundstücksveräußerung erzählt, dieser aber die Angelegenheit als Erbeinsetzung des Beklagten aufgefasst hatte. Denn sehr häufig wird von Laien nicht sauber zwischen einer Übertragung des wesentlichen Vermögens im Wege der vorweggenommenen Erbfolge und der testamentarischen Erbeinsetzung unterschieden. Jedenfalls fehlt es am Nachweis einer testamentarischen Erbeinsetzung des Beklagten, die im übrigen angesichts der vorangegangenen Übertragung des wesentlichen Nachlassgegenstandes ohnehin entbehrlich gewesen wäre.

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Der Beklagte ist gemäß § 346 Abs. 1, 3 BGB zur Abgabe einer Löschungsbewilligung bezüglich der zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung sowie gemäß § 894 BGB dazu verpflichtet, der Berichtigung des Grundbuchs bezüglich der zu seinen Gunsten im Grundbuch vorgenommenen Eigentumseintragung zuzustimmen. Ferner unterliegt er gemäß § 346 Abs. 1, 3 BGB der Verpflichtung zur Räumung des Grundstücks. Denn die Erbengemeinschaft, bestehend aus der Klägerin sowie den Herren T3 und T2, ist gemäß § 323 Abs. 1 BGB wirksam von dem zwischen dem Erblasser und dem Beklagten geschlossenen Vertrag zurückgetreten.

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Der Rücktritt war berechtigt, da der Beklagte seiner Zahlungsverpflichtung aus dem Kaufvertrag nicht oder jedenfalls nicht vertragsgemäß nachgekommen war.

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Der Beklagte hat schon nicht ausreichend darzulegen vermocht, dass er überhaupt eine Zahlung auf die im Kaufvertrag festgelegten Summen erbracht hat. So hat er zwar einiges hierzu vorgetragen, jedoch ist festzustellen, dass er seine Angaben zu Art, Zeitpunkt und Umständen der behaupteten Zahlungen mehrfach variiert hat, ohne – trotz Hinweises auf diese Ungereimtheiten durch die Klägerin – hierzu eine Erläuterung zu geben. So hat er in der Klageerwiderung vom 06.02.2008 zunächst pauschal behauptet, seine Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag erfüllt zu haben, um dies mit Schriftsatz vom 22.02.2008 sogleich dahin einzuschränken, den am 18.09.2006 fällig gewordenen Betrag von 30.000,-- € in bar gegen Quittung an den Erblasser geleistet und ferner die beiden ersten, am 01.10. und 01.11.2006 fällig gewordenen Raten noch zu Lebzeiten des Erblassers an diesen gezahlt zu haben. Unzutreffend sei es daher, dass der Erblasser sich, wie von der Klägerin behauptet, selbst um Zahlungsaufnahme habe bemühen müssen. Nachdem der Klägervertreter dem im Schriftsatz vom 28.03.2008 unter Angebot seines eigenen Zeugnisses entgegengehalten hatte, dass er noch vom Erblasser selbst im Oktober 2006 wegen der ausgebliebenen Zahlungen eingeschaltet worden sei und dass der Beklagte in einem mit ihm geführten Telefonat den Zahlungsverzug nicht bestritten, sondern angekündigt habe, sich mit dem Erblasser in Verbindung zu setzen, änderte der Beklagte sein Verteidigungsvorbringen. Ohne diesen klägerseits vorgetragenen Sachverhalt zu bestreiten ließ er nunmehr vortragen, er habe dem Erblasser schon am 29.08.2006, also vor Fälligkeit irgendeiner der vereinbarten Zahlungen, einen Betrag in Höhe von 700,-- € in bar übergeben und am 31.10.2006 einen weiteren Betrag von 30.000,-- €, wozu er eine Quittung vorlegte. Die weiteren Zahlungen habe er dann an die Klägerin geleistet. Nach Hinweis des Klägervertreters auf diese Ungereimtheiten sowie darauf, dass der Beklagte schon nach eigenem Vorbringen nicht vertragsgemäß, insbesondere keine Rate von 833,-- € gezahlt habe, ergänzte der Beklagte im Schriftsatz vom 01.08.2008 sein Vorbringen wiederum dahingehend, dass er die fehlenden 133,-- € schon vor dem Betrag von 700,-- € gezahlt habe, ohne den Zeitpunkt anzugeben. Insgesamt erweckt dieses dreifach variierte Vorbringen den Eindruck, dass es bar jeder tatsächlichen Grundlage jeweils auf den Klägervortrag eingerichtet wurde, wodurch sich allerdings Widersprüche und Ungereimtheiten ergeben haben. Hinzu kommt, dass der Beklagte sich einerseits Geld für die Zahlung der 30.000,-- € geliehen haben will, andererseits ab behauptet, die erste Rate von 833,-- € in zwei Teilen schon mehr als einen Monat vor Fälligkeit erbracht zu haben. Schließlich erscheint die angebliche Barzahlung von 30.000,-- € im Krankenhaus an den im Sterben liegenden Erblasser zumindest lebensfremd.

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Nach alledem hat die Kammer keine Veranlassung gesehen, zur Frage der behaupteten Zahlungen in die Beweisaufnahme einzutreten und den in diesem Zusammenhang benannten Zeugen A zu vernehmen, zumal aus dem Vortrag des Beklagten auch nicht ersichtlich ist, ob der Zeuge bei den jeweiligen Zahlungen an den Beklagten zugegen gewesen sein soll. Schließlich vermag der Beklagte sein Vorbringen auch nicht durch die vorgelegte Quittung zu untermauern, da er die gegen deren Echtheit substantiiert erhobenen Einwendungen der Klägerin nicht entkräften konnte. Die angebliche Unterschrift des Erblassers weicht deutlich von derjenigen unter dem Notarvertrag sowie denjenigen auf den vom Klägervertreter überreichten Vollmachtsformularen ab, da sie insbesondere in wesentlich engerem Schriftbild als die anderen vollzogen wurde und ferner nach dem ersten Auf- und Abstrich eine Schlaufe enthält, welche bei den anderen nicht zu verzeichnen ist. Angesichts dessen hätte der Beklagte Beweis für die Echtheit der Urkunde anbieten müssen, was nicht geschehen ist. Sein Beweisangebot, gerichtet auf Vorlage der die Einzahlungen ausweisenden Kontoauszüge durch die Klägerin, ist schon angesichts des Bestreitens solcher Einzahlungen durch die Klägerin ungeeignet. Zudem beruft sich der Beklagte wegen der behaupteten Einzahlungen lediglich auf eine angebliche entsprechende Ankündigung durch die Klägerin, ohne dass dies, was die Realisierung und den Zeitpunkt der Einzahlung anlangt, näher dargelegt wird. Mit Rücksicht auf die unterschiedlichen Darstellungen des Beklagten zu den geleisteten Zahlungen, bestand keine Grundlage dazu, der Klägerin die Vorlage einzelner Kontoauszüge aufzugeben. Ebensowenig hätte sie zur Vorlage sämtlicher Kontoauszüge aus dem fraglichen Zeitraum verpflichtet werden können, da dies einem Ausforschungsbeweis gleichgekommen wäre.

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Aufgrund der ausgebliebenen Zahlungen war der Beklagte nach der Verfallklausel im notariellen Kaufvertrag zur Zahlung des Gesamtbetrages von 130.000,-- € verpflichtet. Unstreitig hat er nach entsprechender Aufforderung durch die Erbengemeinschaft keinerlei Zahlungen mehr erbracht, so dass der Rücktritt mit Schreiben vom 03.02.2007 zu Recht erfolgte. Daran vermag auch die nunmehr im Prozess erklärte Aufrechnung des Beklagten mit etwaigen Gegenforderungen aus der Finanzierung der Beerdigungskosten nichts zu ändern. Einerseits hat der Beklagte diese Forderungen auch nicht annähernd substantiiert dargetan; zum anderen schließt die Kammer es aus, dass diese in einer Höhe bestanden hätten, welche die Forderung der Erbengemeinschaft von 30.000,-- € zuzüglich nachfolgender Raten erreicht oder sogar überschritten hätte.

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Unabhängig davon war die Erbengemeinschaft auch dann zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt, wenn der Beklagte die von ihm zuletzt behaupteten Zahlungen erbracht hätte. Denn unstreitig hat er jedenfalls schon seit Dezember 2007 keinerlei Zahlungen mehr geleistet. Zwar beruft er sich insoweit auf ein Zurückbehaltungsrecht, weil die Klägerin ihrer Verpflichtung zum Auszug aus dem verkauften Objekt nicht nachgekommen sei. Abgesehen von der Frage, ob der Klägerin aufgrund ergänzender Auslegung des notariellen Vertrages ein von ihrem verstorbenen Ehemann abgeleitetes Wohnrecht zustand, und ungeachtet etwaiger Bedenken gegen die Konnexität zwischen Zahlungs- und Auszugsverpflichtung hätte ein Zurückbehaltungsrecht jedoch frühestens ab demjenigen Zeitpunkt bestanden, in dem der Beklagte die Klägerin zum Auszug aufgefordert und sein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht hätte. Nach eigenem Vorbringen will er die Klägerin aber erst bei einem nicht näher bestimmten Termin im Januar 2007 zum Auszug aufgefordert und sein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht haben. In diesem Zeitpunkt befand er sich jedoch bereits mit den am 01.12.2006 und 01.01.2007 fällig gewordenen Raten im Verzug, der durch die nachfolgende Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts nur dann hätte beseitigt werden können, wenn der Beklagte diese Zahlungen Zug um Zug gegen Auszug der Klägerin angeboten hätte. Hierzu fehlt es jedoch an jeglichem Vorbringen des Beklagten. Zudem hat er auf das Bestreiten der Klägerin, nach deren Vorbringen im Schriftsatz vom 05.12.2007 die Aufforderung zum Auszug erst nach Klageerhebung erklärt wurde, keinen Beweis für die Aufforderung und insbesondere die Geltendmachung seines Zurückbehaltungsrechts angeboten.

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Aus dem gleichen Grunde vermag der Beklagte sich auch nicht auf das erst im Termin zur mündlichen Verhandlung erörterte Zurückbehaltungsrecht wegen angeblicher Blockade des Grundbuchs durch die Erbengemeinschaft zu berufen, weil es auch insoweit an einer den Verzug beseitigenden früheren Geltendmachung des Rechts beziehungsweise an entsprechendem Vortrag fehlt. Abgesehen davon hat die Erbengemeinschaft das Grundstück nach eigenem Vorbringen des Beklagten erst am 17.09.2007 verkauft. Jedenfalls bis zu diesem Termin konnte der Beklagte ungehindert seine Eintragung als Eigentümer betreiben, wie dies letztlich auch geschehen ist. Demzufolge hatte er kein Recht, die Begleichung der Raten bis einschließlich September 2007 zu verweigern. Dies gilt erst recht mit Rücksicht darauf, dass er ungeachtet des seitens der Erbengemeinschaft ausgesprochenen Rücktritts selbst am Vertrag festhielt und auf dessen Grundlage die Eintragung der Auflassungsvormerkung sowie die Eigentumsumschreibung betrieb. Keineswegs konnte er sich darauf beschränken, Rechte aus dem Kaufvertrag herzuleiten, um sich im Widerspruch dazu hinsichtlich seiner Pflichten auf den Rücktritt zu berufen.

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Aufgrund des wirksam erklärten Rücktritts ist vom Beklagten die aufgrund des Vertrages erlangte Rechtsposition einer Auflassungsvormerkung durch Zustimmung zu deren Löschung zurückzugewähren und die entsprechend falsche Eintragung des Beklagten als Eigentümer im Grundbuch zu berichtigen.

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Der ursprünglich von der Klägerin gestellte – zulässige und begründete – Feststellungsantrag hat sich nach Klagezustellung durch die vom Beklagten erlangte Eigentumsumschreibung erledigt.

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Der Zahlungsantrag ist aus dem Gesichtspunkt des Verzuges ebenfalls begründet, da der Beklagte, wie ausgeführt im Mai 2007 jedenfalls keine Rechte mehr aus dem Kaufvertrag herzuleiten vermochte. Das anwaltliche Schreiben vom 22.05.2007 war demzufolge durch seine Haltung zu dem klägerseits erklärten Rücktritt veranlasst.

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Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 S. 1 BGB.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 7, 709, 711 ZPO.