Amtsgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1998-06-24, Aktenzeichen 25 C 4068/98
ECLI:DE:AGD:1998:0624.25C4068.98.00

Tenor

hat das Amtsgericht Düsseldorf

auf die mündliche Verhandlung vom 27. Mai 1998

durch die Richterin X

für R e c h t erkannt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a ZPO abgesehen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage hat weder nach dem Hauptantrag noch nach den Hilfsanträgen Erfolg.

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I.

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Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe des im Speicher links des Hauses X in X gelegenen Abstellraums nach § 556 Abs. 1 BGB nicht zu.

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Daß durch Vereinbarung vom 19. September 1996 zwischen den Parteien begründete Mietverhältnis über diesen Abstellraum wurde nicht durch die fristlose Kündigung der Kläger vom 25.1.1998 beendet.

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Die Kläger stützen die von ihnen ausgesprochene fristlose Kündigung allein auf den von ihnen behaupteten vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache durch den Beklagten. Zwar kann der Vermieter nach § 553 BGB das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter ungeachtet einer Abmahnung des Vermieters einen vertragswidrigen Gebrauch der Sache fortsetzt, der die Recht des Vermieters in erheblichem Maße verletzt. Dahingestellt bleiben kann, ob der Beklagte tatsächlich den Abstellraum bis zum 19.11.1997 als Arbeitszimmer genutzt hat, da die Klägerin jedenfalls nicht substantiiert dartun bzw. unter Beweis stellen, dass der Beklagte den vertragswidrigen Gebrauch auch noch nach der Abmahnung fortgesetzt hat.

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Sollten der Beklagte und/oder seine Ehefrau den von ihnen angemieteten Abstellraum als Arbeitszimmer nutzen, läge eine erhebliche Vertragsverletzung vor, die die Kläger auch zur fristlosen Kündigung nach § 553 BGB berechtigen würde. Ausweislich der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung vom 19. September 1996 wurde der Raum lediglich als Ábstellkammer und nicht als Wohnraum oder Arbeitszimmer angemietet. So heißt es in der Vereinbarung ausdrücklich, dass der Speicher erst noch zu Wohnzwecken umgebaut werden soll. Bis dahin diene der Speicher lediglich als Abstellraum. Die somit vertragswidrige Nutzung des Raumes als Arbeitszimmer stellt auch eine erhebliche Vertragsverletzung dar, da der Speicher nach dem unbestritten gebliebenen Vorbringen der Kläger bislang von den Bauaufsichtsbehörden nicht zu Wohnzwecken genehmigt wurde.

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Die Kläger sind jedoch für ihre Behauptung, der Beklagte habe den Abstellraum auch noch nach der von ihnen durch Schreiben vom 19.11.1997 ausgesprochenen Abmahnung als Arbeitszimmer genutzt, beweisfällig geblieben.

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Die von den Klägern am 10.1.1998 gefertigten Lichtbilder können wegen Bestehens eines Beweisverwertungsverbotes nicht verwertet werden. Diese Lichtbilder wurden unter Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts des Beklagten gefertigt. Das allgemein Persönlichkeitsrecht schützt unter anderem auch die Privatsphäre. Die Privatsphäre umfasst das Leben im häuslichen oder familiären Kreis und das sonstige Privatleben. Hierzu gehört gerade auch die Gestaltung und Nutzung der von einem Mieter angemieteten Räumlichkeiten. Dieser muß nicht damit rechnen, dass dritte Personen von außen in diese Räumlichkeiten fotografieren oder ihn beobachten. Vielmehr wird der Mieter vor derartigen Eingriffen in seine Privatsphäre durch das allgemeine Persönlichkeitsrecht geschützt.

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Vorliegend war die Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts auch nicht durch die Wahrnehmung berechtigter Interessen gerechtfertigt. Zwar verkennt das Gericht nicht, dass sich die Kläger als Vermieter in Beweisschwierigkeiten befinden können. Dies rechtfertigt allein jedoch nicht das Fotografieren oder Hineinsehen von Zeugen in einem vom Mieter zur alleinigen Nutzung angemieteten Raum. Im übrigen bestand für derartige Maßnahmen kein Anlaß. Bei dem Verdacht des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter oder Dritten, steht dem Vermieter ein Zugangsrecht zu. D.h., der Vermieter kann die Räumlichkeiten nach vorheriger Ankündigung und nicht zur Unzeit besichtigen (vgl. Palandt-Putzo, 55. Auflage, § 535, Rand-Nr. 39; zum Beweisverwertungsverbot: Zöller, 19. Auflage, § 286, Rand-Nrn. 15 a und 15 b sowie Palandt-Thomas, § 823, Rand-Nr. 175 ff., Rand-Nr. 195, 196). Zwar fehlt bei einem derart angekündigten Besuch der sogenannte Überraschungseffekt. Aber auch dieser ist nicht erforderlich, da größer Umräumarbeiten durch den Beklagten nicht verborgen bleiben würden.

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Entsprechendes gilt, soweit die Kläger Zeugen anbieten, die ebenfalls unter Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts durch die Fensterscheibe von außen in die Räumlichkeiten eingesehen haben.

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Zwar bieten die Kläger darüber hinaus noch Zeugenbeweis dafür an, dass seit November 1997 der Raum im Schnitt alle 2 Tage genutzt wird und der Beklagte und /oder seine Ehefrau sich mehrere Male von ihrer Wohnung in den Speicherraum begeben und sich dann dort für ca. 30-60 Minuten aufhalten. Dies stellt jedoch allenfalls ein Indiz für eine vertragswidrige Nutzung dar. Allein die Aufenthaltsdauer von 30-60 Minuten, alle 2 Tage, besagt noch nichts darüber, dass der Raum als Arbeitszimmer genutzt wird. Auch einen Abstellraum kann eine Mietpartei alle 2 Tage aufsuchen und sich dort 30-60 Minuten aufhalten. Im übrigen ist der Vortag der Kläger insoweit auch unsubstantiiert, so dass eine Vernehmung der Zeugin auf eine Ausforschung hinauslaufen würde. Die Kläger führen bereits nicht substantiiert an, dass der Beklagte und/oder seine Ehefrau auch noch nach dem 19.11.1997 sich alle 2 Tage in den Räumlichkeiten aufgehalten haben. Wie bereits ausgeführt, ist für eine fristlose Kündigung nach § 553 BGB erforderlich, dass der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch auch noch nach einer Abmahnung fortsetzt. Im übrigen sind die Zeitangaben nicht hinreichend detailliert, so dass der Beklage hierzu nicht Stellung nehmen kann. Die Kläger hätten die Zeiten, in denen sich der Beklagte und /oder seine Ehefrau in dem Abstellraum aufgehalten haben, im einzelnen unter Nennung des Datums und der Urzeit aufführen müssen.

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II.

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Die außerordentliche Kündigung der Kläger vom 25.1.1998 kann auch nicht in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden. (1. Hilfsantrag)

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Zum einen setzt die Umdeutung einer außerordentlichen in eine ordentliche Kündigung voraus, dass für den Empfänger der Kündigungserklärung bei deren Zugang zweifelsfrei erkennbar war, dass die Kläger den Vertag auf jeden Fall beenden wollten (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rand-Nr. 922). Dies ist vorliegend indes nicht der Fall. Die Kläger haben ausdrücklich nur eine außerordentliche Kündigung gestützt auf die Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs durch den Beklagten nach der von ihnen ausgesprochenen Abmahnung ausgesprochen.

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Im übrigen wurde in der Vereinbarung vom 19.9.1997 das Recht zur außerordentlichen Kündigung durch die Kläger abgedungen. In der Vereinbarung heißt es, dass diese Vereinbarung bis zum Umbau des Speichers zu Wohnzwecken fortbestehen soll. In diesem Fall konnte das Vertragsverhältnis jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten gekündigt werden. darüber hinaus steht den Klägern aber kein fristgebundenes Kündigungsrecht zu.

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III.

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Auch der zweite Hilfsantrag ist unbegründet.

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Der von den Klägern geltend gemachte Unterlassungsanspruch gegen den Beklagten folgt aus § 550 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch einer Mietsache trotz durch die vom Vermieter ausgesprochene Abmahnung fortsetzt.

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Die Kläger sind auch hier aus den oben dargestellten Gründen für ihre Behauptung, der Beklagte habe auch nach dem 19.11.1997 den vertragswidrigen Gebrauch des Abstellraumes fortgesetzt, beweisfällig geblieben.

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Wie bereits ausgeführt, können die von den Klägern vorgelegten Lichtbilder vom 10.1.1998 nicht verwertet werden. Ebenfalls kommt die Vernehmung der zum Inhalt dieser Lichtbilder benannten Zeugen nicht in Betracht.

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Der weitergehende Vortrag der Kläger ist unsubstantiiert. Die Kläger hätten im einzelnen darlegen müssen, an welchen Tagen sich der Beklagte und/oder seine Ehefrau zu welchen Zeiten in dem Abstellraum aufgehalten hat. Die Benennung der Frau X als Zeugin ersetzt insoweit keinen substantiierten Sachvortrag.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 713 ZPO.

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Streitwert:

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für den Hauptantrag und den ersten Hilfsantrag beträgt der Streitwert zusammen

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DM 960,--

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§§ 16 Abs. 2, 19 Abs. 1 Satz 1 und 3 GKG.

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Der Hauptantrag und der 1. Hilfsantrag betreffen

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denselben Streitgegenstand.

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Zweiter Hilfsantrag: DM 480,- -

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§ 19 Abs. 1 Satz 1 und 3 GKG, 3 ZPO.

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Der Streitwert für den äußerst hilfsweise gestellten

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Antrag wurde vom Gericht auf eine halbe Jahresmiete

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für den Abstellraum geschätzt. Der geltend gemachte

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Unterlassungsanspruch ist zum Räumungsanspruch

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ein minus.