Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1999-04-28, Aktenzeichen 16 Wx 42/99
ECLI:DE:OLGK:1999:0428.16WX42.99.00

Tenor

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Gründe

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Das gem. §§ 45 WEG, 22, 29 FGG
zulässige Rechtsmittel bleibt in der Sache ohne Erfolg.

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Die landgerichtliche Entscheidung, die
die bereits vom Amtsgericht ausgesprochene Verpflichtung der
Antragsgegegner zur Beseitigung verschiedener baulicher Anlagen
bestätigt hat, hält einer rechtlichen Überprüfung - nur diese ist
Gegenstand des Verfahrens der weiteren Beschwerde - stand, §§ 27
FGG, 550 ZPO.

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Die Beschwerdekammer hat ausgeführt,
daß der Antragstellerin aus §§ 1004 BGB i.V.m. 15 III, 14 WEG ein
Anspruch auf Herstellung des ursprünglichen Zustandes zusteht, den
sie ohne ermächtigenden Beschluß der Eigentümerversammlung allein
geltend machen kann. Der teilweise Abbruch der tragenden Wand sei
eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 WEG, die die Rechte der
Antragstellerin über den in § 14 Nr. 3 festgelegten Rahmen hinaus
beeinträchtigten. Als Nachteil hat das Landgericht angesehen, daß
bei diesen weitreichenden, in die Statik des Gebäudes eingreifenden
Baumaßnahmen eine nachträgliche Feststellung zur
Schadensverurachung bei eventuellen späteren Schäden nur schwerlich
möglich sein dürfte. Das Vorliegen einer Zustimmung aller
Wohnungseigentümer hat es übereinstimmend mit dem Amtsgericht
verneint. Ebenfalls als bauliche Veränderung hat es die Anbringung
der Markise sowie die Anlage des Gartenteichs eingeordnet und - in
Anbetracht fehlender Zustimmung der übrigen Eigentümer - einen
diesbezüglichen Beseitigungsanspruch angenommen. Eine Verwirkung
der Ansprüche liege nicht vor.

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Diese Ausführungen sind nicht zu
beanstanden.

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Zu Recht und mit zutreffender
Begründung ist das Landgericht davon ausgegangen, daß die
Antragstellerin befugt ist, einen ihr zustehenden
Beseitigungsanspruch allein und ohne vorherige Ermächtigung durch
einen Beschluß der Eigentümerversammlung geltend zu machen. Es
entspricht nämlich einhelliger Meinung

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in der Rechtsprechung und im
Schrifttum, daß ein Wohnungseigentümer sowohl bei
Beeinträchtigungen seines Sondereigentums wie auch des
Gemeinschaftseigentums den in Betracht kommenden
Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB allein und ohne vorherige
Ermächtigung durch die WE-Gemeinschaft geltend machen kann (vgl.
BGH, NJW 92, 978; OLG Düsseldorf, ZMR 96, 396; Bärmann/Merle,
WEG,7.Aufl.,§ 43,Rz.81; Weitnauer/Lüke, WEG, 8.Aufl., § 14 Rz.9 je
m. w. N. zur Rechtsprechung ). Entgegen der Meinung der
Beschwerdeführer steht diese Ansicht auch in Einklang mit der
Rechtsprechung des Senats (z.B. Beschluß des Senats vom 21.1.98 -
16 Wx 299/97 -). Die von den Beschwerdeführern herangezogene
Entscheidung vom 3.4.1997 - 16 Wx 43/97 - betrifft ebenso wie der
vom LG Köln entschiedene Fall - 13 S 86/96 - die Geltendmachung von
Ansprüchen der Gemeinschaft gegenüber Dritten, deren Zulässigkeit
sich nach anderen Kriterien beurteilt als die Verfolgung der
Ansprüche einzelner Eigentümer untereinander.

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Antrag zu 1):

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Das Landgericht hat zutreffend einen
Anspruch auf Herstellung des ursprünglichen Zustandes gem. §§ 1004
BGB, 14 Nr. 3, 15 III WEG bejaht, soweit die Antragsgegner eine
tragende Wand in ihrer Wohnung zwischen Wohnzimmer und Flur
teilweise entfernt und tragende Bauteile mit einem Stahlträger
unterfangen haben.

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Daß diese Umbaumaßnahme an einer im
Gemeinschaftseigentum stehenden Wand, die einen Eingriff in die
Statik des Hauses beinhaltet, eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22
I WEG darstellt und nicht mehr in den Rahmen einer ordnungsgemäßen
Instandhaltung und Instandsetzung fällt, bedarf nach Art und Umfang
der Maßnahme, die auch durch die von den Antragsgegnern vorgelegten
Bauunterlagen dokumentiert wird, keiner weiteren Begründung (vgl.
beispielsweise BayOBLG, NJW-RR 91,1490; NJW-RR 92,272 ). Die
Durchführung dieser Maßnahme bedarf der Zustimmung aller
Wohnungseigentümer( § 15 I WEG), wenn - wie hier - diese bauliche
Veränderung Nachteile für die Wohnungseigentümer mit sich bringt, §
22 I S.2 WEG.

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Als Nachteil iS. des § 22 I S.2, § 14
Nr. 1 WEG gelten konkrete und objektive, nach der
Verkehrsanschauung zu beurteilende Beeinträchtigungen ( BayObLG,
ZMR 99, 273 ). Ob durch die Maßnahme die Gefahr eines
Gebäudeschadens vergrößert wird, mag dahinstehen. Indes liegt hier
ein Nachteil schon darin - wie das Landgericht zu Recht betont -,
daß bei Auftreten nachträglicher Gebäudeschäden nach Abschluß der
Baumaßnahme nicht mehr aufgeklärt werden kann, ob diese in
Zusammenhang mit dem Abriß der tragenden Wand stehen und wie sich
verschiedene mögliche Schadensursachen an dem älteren Gebäude
auswirken können. Selbst wenn die der Baumaßnahme zugrunde liegende
Planung statisch nicht zu beanstanden ist und auch im übrigen den
technischen Anforderungen entspricht, was die Antragsgegner unter
Beweis stellen, bedeutet dies nicht zwangsläufig, daß die
Ausführung ebenfalls mangelfrei erfolgt ist, so daß durch diese
Maßnahme ein Gebäudeschaden nicht verursacht sein könnte. Dadurch,
daß die Antragsgegner die Umbauarbeiten eigenmächtig ohne Einholung
der Zustimmung der anderen Miteigentümer durchgeführt haben,
bestand für diese keine Möglichkeit, die Ordnungsgemäßheit der
Arbeiten noch während ihrer Durchführung zu überwachen, ggfs. zu
kontrollieren, evtl. unter Hinzuziehung eines Sachverständigen oder
Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens. Dieses Risiko der
Nichtaufklärbarkeit und damit der zutreffenden Zuordnung eines
möglicherweise durch die Umbaumaßnahme verursachten Schadens geht
letztlich zu lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft, die in
diesem Fall die Sanierungskosten tragen müßte (vgl. auch BayObLG,
NJW-RR 95,649 ). In Hinblick auf diese nachteiligen Folgen für die
Eigentümergemeinschaft hätte die teilweise Entfernung der tragenden
Wand der Zustimmung aller Eigentümer bedürft.

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Es kann - anders als in dem vom BayOBLG
am 14.1.1999 entschiedenen Fall (ZMR 99, 273) - kein Ausnahmefall
von dieser Regel angenommen werden. Der dort vertretenen Meinung,
ein Nachteil könne ausnahmsweise entfallen, wenn die anderen
Eigentümer von der Maßnahme nicht betroffen würden, weil der Umbau
den statischen und den übrigen technischen Anforderungen
entsprechend durchgeführt wird, liegt ein anderer Sachverhalt
zugrunde: In dem dort zu entscheidenden Fall war zu prüfen, ob ein
entsprechender Mehrheitsbeschluß, der vor Durchführung der Maßnahme
gefaßt worden war, deshalb Bestand haben konnte, weil eine
Zustimmung in Hinblick auf eine den Regeln der Technik
entsprechende Ausführung entbehrlich sein könnte. Ob dies vor
Durchführung der Maßnahme in Einzelfällen denkbar ist, kann dahin
stehen. Denn aus den dargelegten Gründen ist jedenfalls nach
Beendigung der Baumaßnahme ohne die Möglichkeit einer wirksamen
Kontrolle durch die übrigen Wohnungseigentümer ein Nachteil zu
bejahen.

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Daß die erforderlichen Zustimmungen
hier nicht erteilt worden sind, haben die Vorinstanzen
rechtsfehlerfrei festgestellt. Die von ihnen vorgenommene
Beweiswürdigung ist nicht zu beanstanden und wird auch von der
Rechtsbeschwerde nicht mehr ernsthaft angegriffen.

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Der Geltendmachung des Anspruch steht
nicht § 242 BGB entgegen. Selbst wenn die Antragstellerin ihr
Sondereigentum teilweise unzulässig nutzen sollte, wie die
Antragsgegner behaupten, hindert sie dies nicht, den
Beseitigungsanspruch geltend zu machen (Weitnauer/Hauger, WEG,
8.Aufl., § 15 Rz. 42 ).

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Ebensowenig spielt es eine Rolle, ob
die Antragsgegner andere, bisher nicht berechnete Leistungen an die
Wohungseigentümergemeinschaft erbracht haben. Zum Ausgleich mag
ihnen hierfür möglicherweise Kostenerstattung zu leisten sein.
Nicht überzeugen kann auch der Hinweis auf die Kosten eines
Rückbaus der tragenden Wand, zumal die von den Antragsgegnern
genannte Summe nicht unverhältnismäßig erscheint. Ebensowenig
vermag der Senat in dem Antrag zu 1) ein schikanöses Verhalten zu
erkennen. Immerhin ist durch die in Frage gestellte Maßnahme die
Statik des gesamten Anwesens verändert worden und die Gefahr
etwaiger Schäden nicht von der Hand zu weisen.

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Eine Verwirkung des
Beseitigungsanspruchs scheidet schon deshalb aus, weil der Antrag
auf Rückbau ca. 1 1/4 Jahr nach Beendigung der Bauarbeiten bei
Gericht eingegangen ist und somit das erforderliche Zeitmoment
nicht festgestellt werden kann.

19

Antrag zu 2 ):

20

Der Antragstellerin steht weiterhin ein
Beseitigungsanspruch bezüglich des in dem im Gemeinschaftseigentum
stehenden Garten angelegten Teiches zu. Wenngleich den
Antragsgegnern ein Sondernutzungsrecht an dem Garten eingeräumt
worden ist, so erlaubt dieses nicht bauliche Veränderungen an der
genutzten Fläche ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer (vgl.
Bärmann/Merle, a.a.O., § 22, Rz. 115) . Die Anlage eines
Gartenteiches stellt eine solche bauliche Veränderung dar, die
vorliegend eine nachteilige Veränderung des optischen Eindrucks
sowie eine Erhöhung der Wartungspflichten zur Folge hat. Da die
Teichanlage den Charakter des nicht übermäßig großen Gartens
verändert und zwangsläufig Platz einnimmt, der sonst für Pflanzen
verschiedener Art genutzt werden könnte, bedeutet dies jedenfalls
für diejenigen Eigentümer, die keinen Wert auf künstliche Gewässer
in Gartenanlagen legen, eine Beeinträchtigung des optischen
Gesamteindrucks (vgl. zuletzt Senat mit Beschluß vom 24.03.1999 -
16 Wx 5/99 - zur Anlage eines Hochbeetes). Hinzu kommt eine erhöhte
Pflegebedürftigkeit dieser Anlage, die sich unabhängig von der
Kostentragungspflicht nachteilig für die Wohnungseigentümer
auswirkt (Bärmann/Merle, a.a.O., § 22 Rz. 126 ).

21

Zur Frage, ob die erforderlichen
Zustimmungen erteilt worden sind, gilt dasselbe wie unter Antrag zu
1).

22

23

Auch gegenüber diesem Antrag der
Antragstellerin bleiben die weiteren Einwände der Beschwerdeführer,
wie sie zu Antrag 1) dargestellt sind, ohne Erfolg.

24

Antrag 3 ):

25

Die Verpflichtung zur Entfernung der 4
m breiten Markise ergibt sich ebenfalls aus § 1004 BGB, §§ 14 Nr.
3, 15 III WEG.

26

Deren Anbringung ist gleichfalls eine
bauliche Veränderung gem. § 22 I S.2 WEG, die sich nachteilig für
die Antragstellerin auswirkt. Denn wie das Landgericht bindend
festgestellt hat, verschlechtern sich die Lichtverhältnisse für den
zum Sondereigentum der Antragstellerin gehörende Kellerraum. Mit
neuem tatsächlichem Vorbringen zu diesem Punkt können die
Beschwerdeführer nicht gehört werden.

27

Die weiteren auf § 242 BGB gestützten
Einwände gegen den Beseitigungsanspruch der Antragstellerin greifen
aus den oben aufgeführten Gründen nicht durch.

28

Antrag zu 4 ) :

29

Hierzu hat das Landgericht zu Recht auf
die Verpflichtung nach Ziff. VII Abs. 2 des Kaufvertrages vom
22.3.1994 hingewiesen. Diese zutreffenden Ausführungen macht sich
der Senat zu eigen.

30

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47
WEG. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten in Abweichung vom
Regelfall kommt hier nicht in Betracht.

31

Die Entscheidung über den Geschäftswert
folgt aus § 48 WEG.