Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-06-16, Aktenzeichen 5 K 1799/10
ECLI:DE:VGGE:2011:0616.5K1799.10.00

Tenor

Die Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides vom 6. April 2010 verpflichtet, die Grundsteuer für das Grundstück E. Straße 1 a in S. für das Jahr 2009 in Höhe von 1.011,11 EUR zu erlassen.

Die Beklagte trägt die Kosten.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor in derselben Höhe Sicherheit leistet.

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Tatbestand:

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Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks E. Str. 1a in S. . Er erwarb das Grundstück, auf dem ein
ehemaliges Kino (D. -Theater) aufstand, im Wege der Zwangsversteigerung im Jahre 2007. Das Gebäude befand sich in einem
baufälligen Zustand. Der Kläger begehrt Grundsteuererlass für das Jahr 2009 wegen ganzjährigen Leerstandes.

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Für das Jahr 2008 hatte die Beklagte ihm Grundsteuererlass in Höhe von 50 % gewährt, nachdem der Kläger eine Bestätigung
des Immobilienmaklers G. vorgelegt hatte, wonach es diesem trotz intensiven Bemühungen seit dem Jahre 2007 nicht gelungen
sei, einem Mietinteressenten zu finden, der bereit sei, das Objekt zu einer Jahresrohmiete von 50 - 60.000 EUR
anzumieten.

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Mit Schreiben vom 24. Februar 2010 beantragte der Kläger, ihm die Grundsteuer auch für das Jahr 2009 wegen ganzjährigen
Leerstandes zu erlassen. Die Beklagte bat den Kläger um nähere Angaben zur Jahresrohmiete, zur tatsächlich erzielten Miete,
zu den Gründen des Leerstandes sowie zu seinen Vermietungsbemühungen.

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Der Kläger teilte daraufhin der Beklagten mit, dass sich die Situation seit 2008 nicht verändert habe. Das Maklerschreiben
liege der Beklagten vor. Die Jahresrohmiete betrage 2.500 EUR/Monat, tatsächlich seien keine Mieteinnahmen erzielt worden.
Erst für 2010 liege ein Mietvertrag vor.

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Mit Bescheid vom 6. April 2010 lehnte die Beklagte den Grundsteuererlass für das Jahr 2009 ab. Der Kläger habe seine
Vermietungsbemühungen nicht in ausreichender Weise nachgewiesen. Die bloße Einschaltung eines Maklers reiche als Nachweis
nicht aus. Auch komme ein Grundsteuererlass nicht in Betracht, wenn das Objekt in einem nicht vermietbaren Zustand gehalten
werde.

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Auch nach Vorlage eines weiteren Schreibens des Maklers G. , in dem dieser seine Vermietungsbemühungen näher
erläuterte, blieb die Beklagte bei ihrer ablehnenden Haltung.

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Der Kläger hat am 27. April 2010 Klage erhoben. Er ist der Auffassung, dass sich für ihn keine Notwendigkeit ergeben habe,
über die für das Steuerjahr 2008 abgegebenen Erklärungen und Unterlagen hinaus weitergehende Nachweise zu erbringen, da
gegenüber der für das Jahr 2008 relevanten Situation keine wesentlichen Veränderungen vorgelegen hätten. Die Weiternutzung
als Kino sei unmöglich geworden, nachdem sich vor etwa 12 Jahren in der Nähe das moderne, mit mehreren Sälen ausgestattete
Großkino "D1. " angesiedelt habe. Hinzu komme, dass ein Nachfolgemieter habe gefunden werden müssen, der mit dem
geltenden Bauplanungsrecht und der benachbarten sog. Rotlichtszene zu vereinbaren war. Soweit der Ablehnungsbescheid auf
unterlassene Sanierungsarbeiten abstelle, sei darauf hinzuweisen, dass sich erst im Laufe der Zeit herausgestellt habe,
dass das Objekt für Kinozwecke nicht mehr vermietbar gewesen sei. Es sei schließlich für die Zwecke eines Spielcasinos
vermietet worden.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 6. April 2010 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Grundstück
E. Str. 1a in S. für das Jahr 2009 in Höhe von 1.011,11 EUR zu erlassen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie bestreitet einen Anspruch des Klägers auf Grundsteuererlass für das Jahr 2009. Nach der Rechtsprechung sei
Voraussetzung, dass der Minderertrag auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgehe, die im Vergleich zu den vom Gesetz
erfassten Regelfällen atypisch sind oder ein strukturell bedingter Leerstand vorliege. Ein struktureller Leerstand liege
nicht vor. Die Ertragsminderungen beruhten vielmehr auf den Besonderheiten des hier angebotenen gewerblichen Objekts. Schon
im Zwangsversteigerungsverfahren sei darauf hingewiesen worden, dass das Objekt nicht mehr ohne großen Aufwand als Kino
genutzt werden könne, da die Technik veräußert worden sei und sich der Betrieb eines Stadtkinos wegen des vorhandenen
Großkinos nicht mehr durchsetzen dürfte; des Weiteren sei auf den großen Reparaturstau hingewiesen worden. Auch die
Entscheidung des Klägers, die Sanierung zurückzustellen, bis ein Mieter gefunden sei, grenze den Interessentenkreis ein.
Auch habe der Kläger die Nichtvermietung zu vertreten. Er sei mit der Ersteigerung des Kinos bewusst das Risiko eines länger
andauernden Leerstandes eingegangen. Ferner könne nicht festgestellt werden, dass sich der Kläger nachhaltig um die
Vermietung zu einem marktgerechten Mietzins bemüht habe. Die Beauftragung eines Maklers allein reiche insoweit nicht aus.
Auch die vom Kläger getroffene Entscheidung, mit Mietvertrag vom 26. August 2009 das Objekt erst zum 1. Januar 2010 zu
vermieten und die restlichen Monate des Jahres 2009 leerstehen zu lassen, sei ihm zuzurechnen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der von der Beklagten vorgelegten
Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Verpflichtungsklage ist begründet.

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Der Kläger hat einen Anspruch auf einen Grundsteuererlass für das Jahr 2008 in der im Tenor angeführten Höhe. Die insoweit
erfolgte Ablehnung durch den angefochtenen Bescheid der Beklagten ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten,
§ 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -. Ihm steht der geltend gemachte Anspruch auf Erlass der
Grundsteuer für das Jahr 2008 in Höhe von 50 % der festgesetzten Steuer zu.

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Nach § 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes - GrStG - in der für das Jahr 2008 gültigen Fassung besteht bei bebauten
Grundstücken ein Rechtsanspruch auf Grundsteuererlass in Höhe von 50 % der festgesetzten Steuer, wenn der normale Rohertrag
des Grundstücks um 100 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Dass
der Rohertrag im Jahre 2009 um 100 % gemindert war, ist zwischen den Parteien unstreitig.

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Soweit die Beklagte ihren Ablehnungsbescheid darauf stützt, dass Voraussetzung für den Grundsteuererlass nach § 33 GrStG
sei, dass der Minderertrag auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgehe, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten
Regelfällen atypisch sind oder ein strukturell bedingter Leerstand vorliege, vermag das Gericht dem für die Zeit ab dem
Jahre 2008 aufgrund der Änderung des § 33 GrStG durch das Jahressteuergesetz 2009 vom 19. Dezember 2008 (BGBl I 2794) nicht
mehr zu folgen. Das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen - OVG NRW - hat in seinem Urteil vom 28. Februar
2008 - juris -, Folgendes entschieden:

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"Allerdings wird an der Annahme, dass für einen Grundsteuererlass die ungeschriebenen Merkmale der Atypik und der
vorübergehenden Dauer der Ertragsminderung erforderlich seien, nach der Änderung des § 33 GrStG mit dem Jahressteuergesetz
2009 nicht mehr festzuhalten sein. Der Gesetzgeber hat unter ausdrücklicher Bezugnahme auf die oben genannte Entscheidung
des Bundesfinanzhofs vom 24. Oktober 2007, wonach die Merkmale der Atypik und der vorübergehenden Dauer keine
Erlassvoraussetzungen seien, die Voraussetzungen für den Erlass durch die Erhöhung des Ausmaßes der Ertragsminderung, ab dem
ein Erlass in Betracht kommen kann, verschärft und die Erlasshöhe abgesenkt, um einerseits die Mindereinnahmen für die
Gemeinden in Grenzen zu halten, andererseits aber - wenn auch eingeschränkt - einen Erlass für den Steuerschuldner
grundsätzlich weiter zu ermöglichen.

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Vgl. Bericht des Finanzausschusses zum Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2009, BT-Drs. 16/11108, S. 62.

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Der Gesetzgeber hat also in Kenntnis der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht etwa die bislang ungeschriebenen und vom
Bundesfinanzhof als nicht gefordert eingestuften Merkmale der Atypik und der vorübergehenden Dauer ausdrücklich in das Gesetz
aufgenommen, sondern mit Rücksicht auf diese Rechtsprechung anderweitige Verschärfungen der Erlassvoraussetzungen und eine
Minderung der Erlasshöhe eingeführt. Das kann nur dahin verstanden werden, dass sich der Gesetzgeber die Auslegung des
Bundesfinanzhofs für die neue Rechtslage zu eigen gemacht hat. Durchgreifende Anhaltspunkte dafür, dass er sich nur die
Auffassung zu eigen machen wollte, die Aufgabe der Merkmale der Atypik und vorübergehenden Dauer beschränke sich auf den
Fall des strukturellen Leerstands, liegen nicht vor. Der Umstand, dass allein struktureller Leerstand in der
Gesetzesbegründung angesprochen wird, dürfte darauf zurückzuführen sein, dass die in der Gesetzesbegründung genannte
Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und des Bundesverwaltungsgerichts sich mit diesem Gesichtspunkt befasst."

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Dem schließt sich das erkennende Gericht an. Es kommt deshalb nicht darauf an, dass die Umstände, die zu dem Leerstand
geführt haben, atypische sind. Deshalb verfängt auch die Argumentation nicht, der Kläger habe bei der Ersteigerung des
Objekts gewusst und es deshalb als unternehmerische Entscheidung in Kauf genommen, dass das Gebäude auch längere Zeit leer
stehe.

24

Auch die weitere von § 33 Abs. 1 GrStG geforderte Voraussetzung, dass der Grundsteuerschuldner die Ertragsminderung nicht
zu vertreten habe, ist nach Auffassung des Gerichts erfüllt. Die insoweit von der Beklagten gegen den Grundsteuererlass ins
Feld geführten Argumente vermögen nicht zu überzeugen.

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Dies gilt zunächst für der Vorhalt, dass der Kläger es versäumt habe, den Reparaturstau zu beseitigen und das Gebäude
vor der Vermietung zu renovieren. Die dahinter stehende Überlegung des Grundsteuergläubigers, im Rahmen des Vertretenmüssens
müsse vom Eigentümer erwartet werden, dass er das zu vermietende Objekt in einem vermietungsfähigen Zustand hält, ist im
Bereich der Vermietung von Wohnraum sicher zutreffend und angebracht.

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Vgl. Troll/Eisele, GrStG, 10. Auflage, 2010, § 33 Rdnr. 16.

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Die Erwartung kann aber nicht uneingeschränkt auf die Vermietung von gewerblichen Immobilien übertragen werden. Bei
gewerblichen Objekten sind, insoweit ist die Situation eine völlig andere als etwa bei Wohnraum, etwaige Renovierungs- oder
Sanierungsmaßnahmen immer daran auszurichten, wie das Objekt genutzt wird. Eine Renovierung auf Verdacht oder auf Vorrat wäre
wirtschaftlich unsinnig und wäre völlig vergebens, wenn später eine andere Nutzung erfolgt, für die etwa Umbaumaßnahmen und
damit eine erneute Sanierung erforderlich wären. An Renovierungsmaßnahmen wird erst zu denken sein, wenn ein Nachfolgemieter
gefunden ist. Ein Unterlassen einer vorzeitigen Renovierung auf Verdacht kann dem Grundsteuerschuldner bei gewerblichen
Objekten, bei denen wie vorliegend verschiedene Nutzungsmöglichkeiten gegeben sind, deshalb in der Regel nicht als
Vertretenmüssen entgegengehalten werden.

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Ebenso wenig kann sich die Beklagte darauf berufen, der Kläger habe keine ausreichenden Vermietungsbemühungen unternommen.
Nach der ständigen Praxis der Kammer, an der auch für die Zukunft festgehalten werden soll, reicht es für den Nachweis von
Vermietungsbemühungen sowohl für Wohnraum als auch für gewerbliche Räume aus, wenn der Eigentümer glaubhaft macht bzw.
nachweist, dass er einen Immobilienmakler mit der Vermietung des Objekts beauftragt hat. Die Beauftragung eines Maklers
stellt die effektivste Form der Vermietungsbemühungen für Wohnraum wie für gewerbliche Objekte dar, da ein Immobilienmakler
selbst am besten einschätzen kann, welche Form von Anzeigen in Zeitungen, Internet oder anderen Medien bzw. welche sonstige
Form von Kontraktaufnahmen zu potentiellen Interessenten für das jeweils zu vermarktende Objekt am geeignetsten ist. Er wird
deshalb im Regelfall das Richtige veranlassen, zumal er ein Erfolgshonorar nur dann zu erwarten hat, wenn das Objekt
vermietet wird.

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Vorliegend besteht für das Gericht kein Zweifel daran, dass der Kläger auch im Jahre 2009 das Maklerbüro G. mit der
Vermietung der fraglichen Immobilie beauftragt hatte. Dieser Nachweis ist durch Vorlage des Schreibens des Büros G.
vom 13. April 2010 erbracht. Darüber hinaus ist es nicht erforderlich, dass dessen Vermietungsbemühungen im Einzelnen
nachgewiesen werden.

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Schließlich kann nach Auffassung des Gerichts der Vorwurf des Vertretenmüssens auch nicht darauf gestützt werden, dass
der Kläger den Mietvertrag mit dem Nachfolgemieter im August 2009 erst beginnend mit dem 1. Januar 2010 und nicht schon ab
August 2009 geschlossen hat. Zu Unrecht beruft sich die Beklagte insoweit auf das Urteil des OVG NRW vom 31. Oktober 2008
(14 A 1420/07, juris-Dokument). In dieser Entscheidung wurde der Vorwurf des Vertretenmüssens daraus hergeleitet, dass der
Eigentümer das Grundstück aufgrund einer unternehmerischen Entscheidung zu einem niedrigeren als dem üblichen Mietzins
vermietet hat. Damit ist der vorliegende Sachverhalt nicht vergleichbar. Denn dem Gericht liegen keinerlei Anhaltspunkte
dafür vor, dass der Nachfolgemieter bereit gewesen wäre, das Objekt schon ab August 2009 anzumieten, der Kläger aber
entschieden hätte, erst ab Januar 2010 zu vermieten. Vielmehr geht das Gericht davon aus, dass eine frühere Vermietung nicht
möglich war.

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Die Voraussetzung für einen Grundsteuererlass sind demnach gegeben. Bei einem Leerstand von 100 % ist die Grundsteuer um
50 % zu erlassen. Bei einer Grundsteuer von 2.022,22 EUR ergibt dies einen Erlassbetrag von 1.011,11 EUR. Dies entspricht
der Klageforderung.

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Der Klage war deshalb in vollem Umfang stattzugeben.

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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht
auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung.