Amtsgericht Kerpen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-07-14, Aktenzeichen 26 C 27/08
ECLI:DE:AGBM3:2008:0714.26C27.08.00

Tenor

Wegen Wohngeldforderungen der Antragstellerin als Vertreterin der Wohnungseigentümergemeinschaft T-Straße, ####1 G, in Höhe von 4.214,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 1.572,43 € seit dem 21.10.2007, aus weiteren 2.040 € seit dem 2.1.2008, aus jeweils weiteren 150 € seit dem 2.1., 2.2., 2.3. und 2.4.2008 wird der dingliche Arrest in die Kaufpreisforderung des Beklagten wegen des Verkaufs seines Miteigentumsanteils (von 15/1.000stel Miteigentumsanteilen an dem Grundstück Gemarkung G2, Flur X, Flurstück 314/44, Gebäude- und Freifläche, Wohnen, T-Straße, groß: 66,35 ar, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Haus 1 im Erdgeschoss und dem Kellerraum, im Aufteilungsplan jeweils mit der Nr. 1 bezeichnet) gegen Frau M, T-Straße, ####1 G angeordnet.

Im übrigen wird der Antrag zurückgewiesen.

Durch Hinterlegung eines Geldbetrages in Höhe von 5.500 € wir die Vollziehung des Arrestbefehls gehemmt. Als Sicherheit genügt dabei eine selbstschuldnerische, unwiderrufliche Bürgschaft einer deutschen Großbank, einer öffentlich-rechtlichen Sparkasse oder einer sonstigen, als Zoll- oder Steuerbürge zugelassenen beziehungsweise dem Einlagensicherungsfonds angeschlossenen Bank.

Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 30 %, der Beklagte 70 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

In Vollziehung des Arrestes wird gepfändet die angebliche Forderung des Antragsgegners auf Kaufpreiszahlung gegen Frau M, T-Straße, ####1 G, bis zur Höhe der unter Ziffer 1 bezeichneten Forderung; der Kaufpreis wird vom Antragsgegner beansprucht für die Veräußerung von 15/1.000stel Miteigentumsanteilen an dem Grundstück Gemarkung G2, Flur X, Flurstück ###, Gebäude- und Freifläche, Wohnen, T-Straße, groß: 66,35 ar, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Haus 1 im Erdgeschoss und dem Kellerraum, im Aufteilungsplan jeweils mit der Nr. 1 bezeichnet. Der Antragsgegner hat sich jeder Verfügung über die Kaufpreisforderung zu enthalten. Der Drittschuldner darf an den Antragsgegner nicht mehr leisten.

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T a t b e s t a n d :

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Die Antragstellerin (im folgenden: Klägerin) ist die WEG-Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft T-Straße, ####1 G. Der Antragsgegner (im folgenden: Beklagte) ist seit dem 26.7.2000 Wohnungseigentümer in der Gemeinschaft.

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Über das Vermögen des Beklagten ist zu dem Aktenzeichen 72 IN 277/04 durch das Amtsgericht Köln mit Beschluss vom 10.8.2004 ein Insolvenzverfahren eröffnet worden.

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Seit dem Jahr 2005 hat der Beklagte die laufenden Wohngelder für die in seinem Eigentum stehende Einheit nicht mehr bezahlt. Aus drei Wohngeldabrechnungen, die für die Zeiträume vom 1.1. bis 20.1., vom 21.1. bis zum 10.5. und vom 11.5. bis zum 31.12.2005 erstellt wurden, ist noch eine Forderung der Gemeinschaft in Höhe von 1.769,39 € zur Zahlung offen.

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Die Wohngeldabrechnung für das Jahr 2006 endet zu Lasten des Beklagten mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.572,43 €.

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Im Jahre 2007 hatte der Beklagte Wohngeldvorauszahlungen in Höhe von monatlich 170 € zu erbringen. Da von ihm Leistungen nicht erbracht wurden, steht noch eine Forderung der Gemeinschaft in Höhe von 2.040 € zur Zahlung offen.

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Für das Jahr 2008 beläuft sich das monatlich zu zahlende Wohngeld auf einen Betrag in Höhe von 150 €, was für den Zeitraum von Januar bis April Forderung in Höhe von 600 € ausmacht.

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Mit Beschluss des AG Kerpen vom 18.4.2008 (Aktenzeichen 031 K 155/07) wurde die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums angeordnet. Unter dem 29.4.2008 wurde die Zwangsversteigerung wieder aufgehoben. Das Wohnungseigentum wurde vom Insolvenzverwalter freigegeben und vom Beklagten inzwischen an Frau M verkauft. Aus dem Kauferlös sollen im wesentliche dingliche Gläubiger befriedigt werden; nach der unmittelbar bevorstehenden Zahlung des Kaufpreises ist nicht mehr zu erwarten, dass eine Befriedigung aus der Kaufpreisforderung wegen rückständiger Wohngelder zu erlangen ist.

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Die Klägerin meint, dass ihr wegen der Regelung in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein Recht auf dinglichen Arrest zustehe.

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Die Klägerin beantragt,

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1. wegen Wohngeldforderungen der Antragstellerin als Vertreterin der Wohnungseigentümergemeinschaft T-Straße, ####1 G, in Höhe von 5.981,82 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 1.769,39 € seit dem 16.12.2006, aus weiteren 1.572,43 € seit dem 21.10.2007, aus weiteren 2.040 € seit dem 2.1.2008, aus jeweils weiteren 150 € seit dem 2.1., 2.2., 2.3. und 2.4.2008 wird der dingliche Arrest in das gesamte Vermögen des Antragsgegners angeordnet, soweit dieses Vermögen nicht vom Insolvenzverfahren Amtsgericht Köln, Aktenzeichen 72 IN 277/04, erfasst ist.

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2. In Vollziehung des Arrestes wird gepfändet die angebliche Forderung des Antragsgegners auf Kaufpreiszahlung gegen Frau M, T-Straße, ####1 G, bis zur Höhe der unter Ziffer 1 bezeichneten Forderung; der Kaufpreis wird vom Antragsgegner beansprucht für die Veräußerung von 15/1.000stel Miteigentumsanteilen an dem Grundstück Gemarkung G2, Flur X, Flurstück ###, Gebäude- und Freifläche, Wohnen, T-Straße, groß: 66,35 ar, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Haus 1 im Erdgeschoss und dem Kellerraum, im Aufteilungsplan jeweils mit der Nr. 1 bezeichnet. Der Antragsgegner hat sich jeder Verfügung über die Kaufpreisforderung zu enthalten. Der Drittschuldner darf an den Antragsgegner nicht mehr leisten.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte behauptet, dass keine "unbedingte" Freigabe der Wohnung durch den Insolvenzverwalter erfolgt sei. Vielmehr habe der Insolvenzverwalter die Wohnung zwar zur Veräußerung freigegeben; dies sei aber nur unter der Bedingung erfolgt, dass ein Teil des Kaufpreises sodann noch der Masse habe zufließen sollen. Schon aus diesem Grunde könne kein dinglicher Arrest der Kaufpreisforderung erfolgen.

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Weiter bestehe auch kein Bedürfnis für eine dingliche Sicherung der Gemeinschaft. So hätte die Gemeinschaft nach Auffassung des Beklagten selbst ein Zwangsversteigerungsverfahren einleiten oder diesem beitreten können. Schließlich sei im Kaufvertrag eine Übernahme von Altschulden des Beklagten durch den Käufer vereinbart worden.

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Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den Schriftwechsel der Parteien sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 7.7.2008 Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Der Antrag der Klägerin ist - was für die Klägerin in der mündlichen Verhandlung auch klargestellt worden ist - dahingehend auszulegen, dass es der Klägerin lediglich um den dinglichen Arrest in die Kaufpreisforderung (in nicht in sonstiges Vermögen des Beklagten, welches nicht vom Insolvenzverfahren erfasst ist) geht. Eine Teilklagerücknahme ist mit dieser Klarstellung des Antrages nicht verbunden.

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Die Klage ist auch überwiegend begründet. Anlässlich der Terminierung hat das Gericht allerdings darauf hingewiesen, dass die Konkurrenz von mehreren Gläubigern nach der ständigen Rechtsprechung des BGH für sich genommen noch keinen Arrestgrund abgibt (vergleiche BGHZ 131, 95 ff. - am Ende der Entscheidung -; vgl. auch Vollkommer, in: Zöller, ZPO, 26. Aufl., § 917 Rz. 9).

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Nach Auffassung des Gerichts können jedoch die Erwägungen des BGH in der hier vorliegenden, sehr speziellen Konstellation nicht zu überzeugen.

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Mit der Klägerin ist vielmehr davon auszugehen, dass der Gesetzgeber durch die Neuregelung der Rangfolge in § 10 Abs. 1 ZVG - vgl. dort die Nr. 2 - die Gläubiger bezüglich fälliger Ansprüche auf Zahlung der Beiträge gemäß § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 und 5 WEG hat privilegieren wollen. Nach Auffassung des Gerichts ist diese Entscheidung des Gesetzgebers auch bei der Frage, ob

ausnahmsweise

ein Arrestgrund angenommen werden kann, zu respektieren. Dies ist erst recht dann der Fall, wenn über das Vermögen des Schuldners (und Wohnungseigentümers) ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Denn in diesen Fällen kann die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen § 240 ZPO regelmäßig keinen Titel mehr gegen den Wohnungseigentümer erstreiten. Die Gemeinschaft ist daher regelmäßig auch nicht in der Lage selbst ein Zwangsversteigerungsverfahren einzuleiten oder sich einem solchen anzuschließen. Nach Auffassung des Gerichts gehen daher auch die von den Beklagtenvertreter dargelegten Erwägungen zur mangelnden Schutzbedürfnis der Klägerin (vgl. die Ausführungen in dem Schriftsatz vom 7.7.2008) an der Sache vorbei.

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Festzuhalten ist somit, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nach der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines zur Gemeinschaft gehörenden Wohnungseigentümers eine Titulierung von Wohngeldforderungen nicht mehr erzwingen kann. Die Gemeinschaft ist daher auch nicht in der Lage, für die Wohngeldforderungen, die nach der Öffnung des Insolvenzverfahrens fällig geworden sind, selbst einer Zwangsversteigerung einzuleiten oder einem solchen Verfahren beizutreten (vgl. dazu auch BGH, Beschluss vom 24.1.2008, V ZB 99/07, ZMR 2008, 471 [472]: "Die Titulierung der Wohngeldforderung eröffnet gemäß § 10 Abs. 3 ZVG der Gemeinschaft das Zwangsversteigerungsverfahren mit dem Recht zur vorrangigen Befriedigung gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG.").

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Gibt nun aber der Insolvenzverwalter - wie im vorliegenden Fall (worauf noch einzugehen ist) - das Wohnungseigentum frei, so darf dies nach Auffassung des Gerichts nicht dazu führen, dass die vom Gesetzgeber in § 10 Abs. 1 ZVG angeordnete Rangfolge zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaften einfach unterlaufen werden kann. Nach Auffassung des Gerichtes besteht dabei nur die Möglichkeit, in dieser

Ausnahmesituation

einen Arrestgrund zu Gunsten der Wohnungseigentümergemeinschaften bereits deshalb anzunehmen, weil ihr sonst der in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG durch den Gesetzgeber vorgesehene Vorrang verloren ginge. Dieser Gedanke rechtfertigt es, die Klägerin gegenüber anderen Gläubigern zu bevorzugen.

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Das Gericht hat auch keinen Zweifel daran, dass im übrigen die Voraussetzungen für den Erlass eines Arrestes vorliegen.

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So hat die Klägerin zureichend glaubhaft gemacht, dass ihr gegenüber dem Beklagten für das Jahr 2006 noch eine Forderung aus der Wohngeldabrechnung in Höhe von 1.572,43 € zusteht. Weiter hat die Klägerin eine Wohngeldforderungen für das Jahr 2007 in Höhe von 2.040 € zureichend dargetan. Gleiches gilt schließlich für den Zeitraum von Januar bis April 2008, als insofern noch ein Wohngeld in Höhe von 4 mal 150 €, zusammen also 600 € zur Zahlung offen steht. Es errechnet sich so ein "privilegierter" Gesamtbetrag in Höhe von 4.214,43 €.

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Soweit die Klägerin über die vorstehenden Beträge hinaus den Arrestbefehl auch wegen einer offenen Wohngeldforderungen für das Jahr 2005 verfolgt, unterliegt der Antrag der Abweisung. Insofern muss sich die Klägerin nämlich entgegenhalten lassen, dass nach der Leitentscheidungen des Gesetzgebers (vergleiche § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) nur die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren davor von dem Vorrecht erfasst werden.

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Dem Erlass eines dinglichen Arrestes steht auch nicht entgegen, dass der Insolvenzverwalter das Wohnungseigentumsrecht nach der Darstellung der Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung vom 7.7.2008 nicht "unbedingt" freigegeben haben soll. Dieser Vortrag der Beklagtenvertreter ist dem Gericht nicht substantiiert genug. So ist zwischen den Parteien unstreitig geblieben, dass der Beklagte berechtigt war, über das Wohnungseigentum zu verfügen und dieses zu veräußern. Dieses Recht stand dem Beklagten aber nur deshalb zu, weil der Insolvenzverwalter das Wohnungseigentum "frei gegeben hatte" und er somit kein eigenes Interesse an der Verwertung dieses Vermögensgegenstandes hatte. Bei dieser Sachlage hätte es aber eines substantiierten Vortrages dazu bedurfte, unter welchen Bedingungen im einzelnen der Verkauf sollte von statten gehen können, wenn von dem Insolvenzverwalter nur eine "bedingte" Freigabe gewollt gewesen sein sollte. Die dazu von dem Beklagtenvertreter anlässlich der mündlichen Verhandlung vom 7.7.2008 zur Gerichtsakten überreichten Unterlagen sind nicht zureichend aussagekräftig. Unerheblich ist daher auch, dass der Notarin, bei welcher der Kaufvertrag geschlossen wurde, die Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters noch nicht in der für eine Grundbuchumschreibung gehörigen Form vorliegen mag.

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Unerheblich ist weiter, dass der Käufer in Ziffer V. 4 des notariellen Kaufvertrages bestehende Wohngeldrückstände in Höhe von 3.249,43 € übernommen haben soll. Diese Übernahme hindert die Klägerin nämlich nicht daran, ihren Kraft Gesetz bestehenden Anspruch auf dingliche Sicherung der Kaufpreisforderung durchzusetzen.

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Die Klägerin ist schließlich auch befugt, den Anspruch gegen den Beklagen zu verfolgen. Dieses Recht der Klägerin (vgl. auch § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG n.F.) ergibt sich aus dem Verwaltervertrag. Dort ist in § 2 Ziffer 2 d) geregelt, dass der Verwalter berechtigt (und verpflichtet) ist, für die Gemeinschaft Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines Rechtsnachteils erforderlich sind (vgl. hier Bl. 38 GA).

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Der zu sichernde Zinsanspruch rechtfertigt sich in der zugesprochenen Höhe aus §§ 286 ff. BGB.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO.

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Streitwert: 5.981,82 e