Verwaltungsgericht Sigmaringen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-03-03, Aktenzeichen 5 K 1292/03

Tenor

Die Beklagte wird unter Aufhebung ihrer Bescheide vom 28. Februar 2002 und vom 07. März 2002 sowie des Widerspruchsbescheides des Landratsamts S. vom 18. Juni 2003 verpflichtet, die Genehmigung nach § 144 BauGB zum Übereignungsvertrag vom 19. November 2001 - Notariat M., - zu erteilen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen.

Tatbestand

1

Die Klägerin begehrt die Genehmigung der Beklagten nach § 144 BauGB zur Übereignung des Grundstücks Flst. Nr. M.Str. in M. mit notariellem Vertrag vom 19. November 2001 von ihrem Sohn R. H. an die Klägerin.

2

Das Grundstück liegt im Bereich des Sanierungsgebiets „Altstadt“ in M. Die Beklagte beschloss am 25. März 1987 die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets, die am 08. April 1987 vom Regierungspräsidium T. genehmigt und am 16. April 1987 öffentlich bekannt gemacht wurde. Der Rahmenplan zur Sanierung sieht unter Ziff. 4.7 des Maßnahmeplans für das Grundstück Flst. Nr. den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses vor.

3

Am 07. Juli 1992 schlossen die Klägerin und ihr Ehemann mit dem gemeinsamen Sohn R.H. einen Ausstattungsvertrag, in dem bestimmt war, dass R.H. von seinen Eltern insgesamt 530.000 DM zum Erwerb des Grundstücks Flst. Nr., M. in M. erhält. In diesem Vertrag behielten sich die Klägerin und ihr Ehemann das Recht vor, unter bestimmten Voraussetzungen die Übertragung des Grundstückseigentums von ihrem Sohn R. u.a. auf sich gemeinsam oder einen von ihnen verlangen zu können. Dieses Recht wurde durch eine Vormerkung, die im Vertrag vom 07. Juli 1992 bewilligt und am 08. Februar 1993 ins Grundbuch eingetragen wurde, gesichert. Mit den von seinen Eltern zur Verfügung gestellten Geldmitteln kaufte R.H. am 07. Juli 1992 das Grundstück Flst. Nr. von der F. Brauerei.

4

Die Beklagte und R.H. schlossen unter dem 05./08. April 1993 einen „Ordnungsmaßnahmenvertrag gem. § 147 BauGB“. Der Vertrag regelte im Wesentlichen den Abbruch baulicher Anlagen auf dem Grundstück Flst. Nr. durch und auf Kosten der Beklagten sowie die Zahlung einer sogenannten Gebäuderestwertentschädigung in Höhe von 280.600,00 DM (entspricht 143.468,50 EUR) an R.H., die 1993 in Höhe von 238.750,00 DM (122.070,93 EUR) zur Auszahlung kam. R.H. verpflichtete sich unter § 3 Abs. 3 des Vertrages, die Entschädigung „in Baumaßnahmen auf dem Grundstück“ zu verwenden. Als vertragliche Laufzeit war ein Zeitraum von 36 Monaten vereinbart; sollte bis dann nicht mit dem Neubau begonnen sein, war die bereits ausgezahlte Entschädigung zurückzuzahlen (§ 3 Abs. 1 des Vertrages). In § 5 des Vertrages verpflichtete sich R.H., im Falle einer Veräußerung des Grundstücks den Rechtsnachfolger zu verpflichten, „die ihm gegenüber der Gemeinde obliegenden Verpflichtungen zu übernehmen“. Auf Antrag R.H.s vereinbarten die Vertragsparteien zweimal, die Frist für den Baubeginn zu verlängern. Nach der letzten Vereinbarung war mit dem Bauvorhaben bis spätestens 01. Dezember 2001 zu beginnen und der Rohbau bis spätestens 01. Juli 2002 zu erstellen. Nachdem kein Baubeginn erfolgte, erhob die Beklagte am 25. Juni 2002 gegen R.H. Klage auf Rückzahlung der Gebäuderestwertentschädigung in Höhe von 122.070,93 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit. Die erkennende Kammer gab der Klage mit Urteil vom 05. Februar 2003 (5 K 1275/02) vollumfänglich statt. Ebenfalls am 05. Februar 2003 wurde vom Amtsgericht Hechingen das Insolvenzverfahren über das Vermögen des R.H. eröffnet (Az.: IN 003/03).

5

Nachdem R.H. im Juli 1994 das Grundstück mit einer Grundschuld zugunsten der V.bank M. belastet hatte, beanspruchten die Klägerin und ihr Ehemann zu einem nicht aktenkundigen Zeitpunkt unter Bezugnahme auf den Ausstattungsvertrag vom 07. Juli 1992 von R.H. die Übereignung des Grundstücks an die Klägerin. Mit notariellem Vertrag vom 19. November 2001 - UR Nr. - wurde die Übereignung des Grundstücks M.Str. von R.H. an die Klägerin vereinbart. In Ziff. V. 2. des Vertrages wurde „vorsorglich“ die nicht für erforderlich gehaltene Genehmigung der Beklagten nach § 144 BauGB beantragt und der Notar zur Einholung und Entgegennahme der Genehmigung beauftragt und bevollmächtigt.

6

Am 23. November 2001 leitete der Notar den Vertrag der Beklagten „mit der Bitte um Erteilung der Genehmigung nach § 144 BauGB“ zu. Mit Zwischenbescheid vom 18. Dezember 2001 verlängerte die Beklagte die Frist für die Entscheidung über die Genehmigung gemäß § 145 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 19 Abs. 3 Satz 3 bis 5 BauGB bis zum 23. Februar 2002, da der rechtliche Sachverhalt eine umfassende Prüfung erfordere. Mit Schreiben vom 03. Januar 2002 forderte die Beklagte die Klägerin zur Stellungnahme zur Übernahme der rechtlichen Verpflichtungen aus dem Ordnungsmaßnahmenvertrag mit R.H. auf. Mit weiterem Schreiben vom 31. Januar 2002 wies die Beklagte die Klägerin darauf hin, dass die fehlende rechtliche Übernahme der Verpflichtungen des Ordnungsmaßnahmenvertrages die Versagung der Genehmigung nach § 144 BauGB zur Folge haben könne. Mit Zwischenbescheid an den Notar vom 30. Januar 2002 verlängerte die Beklagte die Frist für die Entscheidung über die Genehmigung gemäß § 145 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 19 Abs. 3 Satz 3 bis 5 BauGB nochmals bis zum 01. März 2002, da die nächste öffentliche Gemeinderatssitzung erst am 26. Februar 2002 stattfinde.

7

Am 26. Februar 2002 fasste der Gemeinderat der Beklagten in öffentlicher Sitzung den Beschluss, dass die sanierungsrechtliche Genehmigung gemäß § 144 BauGB zum Übereignungsvertrag vom 19. November 2001, UR Nr. beim Notariat M., versagt werde. Ein zweiseitiger Protokollauszug mit dem Wortlaut des Beschlusses wurde am 27. Februar 2002 dem Notariat M. per Telefax übersandt sowie zusätzlich am 28. Februar vom Ratschreiber und Standesbeamten, Herrn Stadtoberinspektor S., dem Notar persönlich übergeben.

8

Mit Schreiben des Bürgermeisteramtes der Beklagten vom 07. März 2002, das eine Rechtsbehelfsbelehrung enthielt, teilte die Beklagte dem Notar, der Klägerin sowie R.H. „bezugnehmend auf die bereits vorliegende Entscheidung des Gemeinderates in öffentlicher Sitzung am 26.02.2002 [...] nochmals“ die Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 BauGB zu dem Übereignungsvertrag mit. Zur Begründung wurde ausgeführt, R.H. habe sich im Ordnungsmaßnahmenvertrag vom 05./08. April 1993 verpflichtet, im Falle einer Veräußerung des Grundstücks den Rechtsnachfolger zu verpflichten, die ihm gegenüber der Gemeinde obliegenden Verpflichtungen zu übernehmen. Eine derartige Übernahmeerklärung finde sich an keiner Stelle in der notariellen Urkunde vom 19. November 2001 und sei auch außerhalb dieser Urkunde von der Klägerin ungeachtet der schriftlichen Anfragen der Beklagten vom 03. Januar 2002 und vom 31. Januar 2002 nicht erklärt worden. Es bestehe die konkrete Gefahr, dass die Veräußerung die Sanierung behindern werde, so dass die Genehmigung der Veräußerung durch den Gemeinderat in öffentlicher Sitzung am 26. Februar 2002 versagt worden sei. Die rechtsgeschäftliche Veräußerung laufe den Zwecken der Sanierung zuwider und erschwere deren Durchführung zumindest im Sinne einer Verzögerung. Hierzu genüge es, wenn sich eine Behinderung der Sanierung als möglich abzeichne. Hierunter falle auch der Fall, dass ein Erwerber nicht bereit sei, Vereinbarungen zu übernehmen, die die Gemeinde mit dem bisherigen Eigentümer zum Zwecke der Sanierungsdurchführung getroffen habe.

9

Hiergegen legte die Klägerin mit Schreiben vom 26. März 2002 Widerspruch ein. Zur Begründung wurde mit Schreiben vom 27. August 2002 vorgetragen, eine Genehmigung nach § 144 BauGB sei nicht erforderlich, da es sich nicht um eine Veräußerung des Grundstücks, sondern um eine Rückforderung handele. Im Übrigen sei der Rückübertragungsanspruch durch eine bereits am 08. Februar 1993 im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung gesichert. Mit Anwaltsschriftsätzen vom 07. April 2003 und vom 12. Mai 2003 wurde weiter vorgetragen, die Beklagte habe sich mit der gegen R.H. erhobenen Klage für die Rückzahlung entschieden und die zunächst gewünschte Bebauung durch R.H. nicht mehr weiterverfolgt. Der Rückzahlungsanspruch sei rechtskräftig tituliert, so dass die Durchführung der Sanierung gegenüber R.H. „vom Tisch“ sei. Es bestehe kein Grund zur Annahme dafür, dass die Übertragung des Grundstücks auf die Klägerin die Durchführung einer beabsichtigten Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Der Ordnungsmaßnahmenvertrag könne nicht zu Lasten der Klägerin wirken. Hiervon bleibe das dinglich gesicherte Rückforderungsrecht der Klägerin unberührt. In einem nicht datierten Schreiben vom Oktober oder November 2002 an das Landratsamt Sigmaringen führte die Klägerin aus, es sei eine Unterstellung und einseitige Behauptung des ehemaligen Bürgermeisters der Beklagten, dass die Sanierung durch den Eigentumsübergang unmöglich gemacht werde, obwohl er wisse, dass bereits Aufträge über drei verschiedene Planungen, die ihr Nachbargrundstück (Flst. Nr.) mit einbezögen, ausgeführt und finanziert seien, und dass bereits eine vom Bauausschuss genehmigte Bebauung mit Planvorlage gut geheißen worden sei. Auch sei der komplette Bauantrag zur Sanierung vom Landratsamt genehmigt worden. Alle baulichen Vorbereitungen wie Vermessen, Statik und Bodenuntersuchungen seien erledigt und bezahlt. Somit habe die Investition für den Bau schon längst begonnen. Ein Durchführen der oben genehmigten Sanierung sei nur möglich, wenn das Grundstück auf sie zurückgeführt werde, wie es im Ausstattungsvertrag festgelegt sei. Sonst trete eine Teilung der Fläche ein, denn eine Hälfte der Fläche, welche das geplante und genehmigte Sanierungsbauwerk aufnehmen solle, sei schon seit Jahrzehnten in ihrem Besitz. Ebenfalls werde der Investor und Bauantragsteller von ihr wesentlich beeinflusst.

10

In der öffentlichen Gemeinderatssitzung vom 22. Oktober 2002 beschloss der Gemeinderat der Beklagten, dass die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Altstadt“ förmlich aufgehoben werde. Eine Bekanntmachung der Aufhebungssatzung erfolgte nicht.

11

Der Gemeinderat beschloss in einer weiteren Sitzung am 29. April 2003 eine geänderte Aufhebungssatzung, mit der das mit Satzung vom 25. März 1987 beschlossene Sanierungsgebiet „Altstadt“ einschließlich aller Änderungssatzungen in Teilbereichen förmlich aufgehoben wurde. Die Sanierung sei durchgeführt. Der räumliche Geltungsbereich des aufgehobenen Teilbereiches des Sanierungsgebietes „Altstadt“ umfasst - wie aus dem der Satzung beigefügten Lageplan ersichtlich ist - alle Grundstücke mit Ausnahme des Grundstücks Flst. Nr. . Dem Protokoll der öffentlichen Gemeinderatssitzung vom 29. April 2003 ist zu entnehmen, der Gemeinderat habe in seiner Sitzung vom 22. Oktober 2002 die Aufhebung des förmlich festgelegen Sanierungsgebietes „Altstadt“ beschlossen. Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfe es nach § 144 BauGB für genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge wie z.B. die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstückes der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde. Damit diese Möglichkeit aufgrund der gegebenen Situation für das Grundstück Flst. Nr. bestehen bleibe, sei die oben genannte Satzung bisher nicht veröffentlicht worden. Die Satzung sei somit nicht in Kraft getreten. Durch eine Teilaufhebung bzw. Gebietsänderung erhalte sich die Stadt die oben genannte Möglichkeit der Einwirkung auf das Grundstück Flst. Nr. , und gleichzeitig trete für den restlichen Geltungsbereich die Satzung in Kraft.

12

Am 18. Juni 2003 wies das Landratsamt Sigmaringen den Widerspruch der Klägerin zurück und führte in Ergänzung zur Argumentation im Ausgangsbescheid aus, es sei nicht zu beanstanden, dass die Beklagte trotz der bereits vorliegenden Baugenehmigung der Firma H. GmbH & Co. KG die Verwirklichung eines Bauvorhabens auf dem Flst. Nr. derzeit als unwahrscheinlich ansehe und die Genehmigung nach § 144 BauGB versage. Sollte das Eigentum auf die Klägerin übergehen, hätte die Beklagte ihre Einflussmöglichkeit verloren, auf einen Neubau auf dem Grundstück Flst. Nr. hinzuwirken. Verbleibe das Eigentum jedoch zunächst bei Herrn R.H., bestehe die Möglichkeit, im Rahmen des Insolvenzverfahrens Einfluss auf die Verwirklichung einer Bebauung zu nehmen. Zwar dürfte es zutreffen, dass die Beklagte von Herrn R.H. neben der Rückzahlung nicht auch noch zusätzlich die alternativ vereinbarte Durchführung der Sanierungsmaßnahme verlangen könne, für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Versagung der Genehmigung sei dies jedoch ebenso ohne Belang wie der Umstand, dass die Klägerin vor Abschluss des Ordnungsmaßnahmenvertrages mit Herrn R.H. nicht durch die Beklagte informiert worden sei.

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Am 17. Juli 2003 hat die Klägerin hiergegen Klage erhoben, zu deren Begründung sie in Ergänzung des bisherigen Vorbringens vorträgt, das Rechtsschutzbedürfnis sei trotz zivilrechtlicher Bedenken des Beigeladenen an einem Eigentumserwerb der Klägern gegeben. Es sei bislang nicht ersichtlich, was der Rechtsgültigkeit des von der Klägerin geltend gemachten „Rückforderungsrechts“ entgegenstehen sollte. In der notariellen Vertragsurkunde vom 19. November 2001 hätten beide Vertragsparteien bestätigt, dass die Klägerin und ihr Ehemann ihr Übereignungsrecht im Sinne der Vereinbarung vom 07. Juli 1992 rechtzeitig und formwirksam ausgeübt hätten. Hiervon sei nach wie vor auszugehen. Soweit der Beigeladene eine gegenteilige Auffassung vertreten sollte, werde dieser Auffassung widersprochen. Auch wenn die Einschaltung der Zivilgerichte noch erforderlich werden sollte, entfiele dadurch das Rechtsschutzbedürfnis in vorliegender Rechtssache nicht. Die Klägerin und ihr Ehemann hätten im Februar 2003 fürsorglich nochmals das ihnen vertraglich zustehende „Rückforderungsrecht“ gegenüber dem Sohn R. in schriftlicher Form geltend gemacht, nachdem sie erfahren hätten, dass über das Vermögen des Sohnes R. das Insolvenzverfahren eröffnet worden sei (Alternativen b und c des „Rückforderungsrechts“ aus dem Ausstattungsvertrag vom 07. Juli 1992).

14

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Übertragung des Grundstücks auf sie keiner Genehmigung der Beklagten bedürfe. Es werde bestritten, dass die von der Beklagten in Bezug genommene Sanierungssatzung vom 25. März 1987 rechtsgültig erlassen worden sei. Weiter werde bestritten, dass die Beklagte aus dieser Satzung, soweit sie rechtsgültig gewesen sein sollte, noch heute Rechte gegen die Klägerin herleiten könne. Die Beklagte habe diese Satzung zwischenzeitlich insgesamt außer Kraft gesetzt, allerdings mit der einzigen Ausnahme des hier in Rede stehenden Grundstücks. Diese Einzelfallentscheidung sei rechtswidrig.

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Sollte eine Genehmigung erforderlich sein, so gelte sie als erteilt. § 19 Abs. 3 BauGB sehe vor, dass die Monatsfrist vor ihrem Ablauf in einem dem Antragsteller mitzuteilenden Zwischenbescheid um den Zeitraum zu verlängern sei, der notwendig sei, um die Prüfung der Gemeinde abzuschließen. Nach dem Wortlaut dieser Vorschrift sei von einer nur einmaligen Fristverlängerungsmöglichkeit von bis zu drei Monaten auszugehen. Wiederholte Fristverlängerungen seien nicht vorgesehen und erschienen schon deshalb unzulässig. Hätte der Gesetzgeber etwas anderes gewollt, hätte er die Möglichkeit mehrfacher Fristverlängerungen bis zu einer Höchstgrenze (hier: drei Monate) in die Vorschrift aufgenommen, wie dies in anderen gesetzlich geregelten Fristverlängerungsfällen geschehen sei (beispielsweise im Arbeitsrecht in § 14 Abs. 2 TzBfG). Die Frist des § 19 Abs. 3 BauGB sei aber auch im Falle der Möglichkeit mehrfacher Fristverlängerungen von der Gemeinde nicht gewahrt worden. Die bloße Übersendung oder Aushändigung eines Sitzungsprotokolls des Gemeinderats an den Notar genüge jedenfalls nicht. Die Vorlage des Sitzungsprotokolls beinhalte weder einen fristverlängernden Zwischenbescheid, noch komme die Vorlage dieses Sitzungsprotokolls an den Notar einer formgerechten Entscheidung der Gemeinde im Sinne des § 19 Abs. 3 BauGB gleich. Damit ein versagender Bescheid der Gemeinde - der in der Vorlage eines Sitzungsprotokolls des Gemeinderats aber schon nicht zu erkennen sei - fristgemäß wirksam werden könne, müsse er dem Empfänger bekannt gegeben werden; maßgebend sei der Tag des Zugangs bei dem Antragsteller, nicht der Tag der Absendung durch die Behörde. Unstreitig sei der ablehnende rechtsmittelfähige Bescheid der Gemeinde erst Tage später, am 07. März 2002, in formgerechter Art und Weise erlassen und danach auch direkt an die Antragstellerin zugestellt worden. Diese Zustellung sei verspätet erfolgt. Die lediglich fürsorglich erteilte Vollmacht an den Notar habe sich ausschließlich darauf erstreckt, eine - von den Beteiligten nicht einmal für notwendig erachtete - Genehmigung bei der Stadt einzuholen und diese Genehmigung entgegen zu nehmen. Die Vollmacht habe sich nicht auf den Fall der Entgegennahme eines ablehnenden und nur für die Klägerin rechtsmittelfähigen Bescheids erstreckt. Gemäß § 19 Abs. 3 Satz 5 BauGB gelte die Genehmigung als erteilt.

16

Mit der Übertragung des Grundstücks auf die Klägerin werde weder die Sanierung dieses Grundstücks unmöglich gemacht noch wesentlich erschwert oder behindert, noch laufe die Rückübertragung den Zielen und Zwecken einer Sanierung zuwider. Das Gegenteil sei der Fall. Gerade die Übertragung des Grundstücks auf die Klägerin eröffne der Beklagten die Möglichkeit, dass das Grundstück einmal unter Beachtung sanierungsrechtlicher Erfordernisse bebaut werden könne. Der an das streitbefangene Grundstück angrenzende Grund und Boden stehe im Eigentum der Klägerin. Dies gelte insbesondere auch für die Zufahrt zu diesem Grundstück. Bei einer Bebauung des Grundstücks würden deshalb insbesondere auch Rechte und Interessen der Klägerin zu beachten sein. Die Klägerin sei durchaus an einer Bebauung des Grundstücks interessiert. Solche Baumaßnahmen seien längst projektiert. Die Durchführbarkeit solcher Baumaßnahmen hänge aber nicht zuletzt von wirtschaftlichen Machbarkeitsüberlegungen ab. Die Klägerin werde sich diesbezüglich keinem Zeitdruck unterwerfen. Im Übrigen ließen sich die Sanierungsziele der Gemeinde nach Außerkraftsetzung der Sanierungssatzung mit der einzigen Ausnahme des streitgegenständlichen Grundstücks nicht mehr erreichen.

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Die Klägerin beantragt,

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festzustellen, dass eine Genehmigung nach § 144 BauGB zum Übereignungsvertrag vom 19. November 2001 - Notariat M., UR Nr. - nicht erforderlich ist,

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hilfsweise als erteilt gilt,

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weiter hilfsweise, die Beklagte unter Aufhebung ihrer Bescheide vom 28. Februar 2002 und vom 07. März 2002 sowie des Widerspruchsbescheids des Landratsamts S. vom 18. Juni 2003 zu verpflichten, die Genehmigung nach § 144 BauGB zum Übereignungsvertrag vom 19. November 2001 - Notariat M., UR Nr. - zu erteilen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Zur Begründung wird in Ergänzung der angefochtenen Bescheide vorgetragen, das Rechtsschutzinteresse der Klägerin im vorliegenden Verfahren sei gegeben, da das Verfahren allein der Klärung der Frage diene, ob mit dem angegriffenen Bescheid der Beklagten die Veräußerung des Grundstücks nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften untersagt und die sich aus § 145 Abs. 6 i.V.m. § 20 Abs. 2 BauGB ergebende Grundbuchsperre habe aufrecht erhalten werden können.

24

Wie auf der bei den Akten befindlichen Sitzungsniederschrift handschriftlich vermerkt worden sei, sei eine Kopie des Protokollauszuges vom 26. Februar 2002 dem beurkundenden Notar per Fax zugeleitet worden. Um etwaige Zweifel auszuräumen, dass es sich dabei nur um eine bloße Information über die Entscheidung des Gemeinderates handeln könnte, habe der städtische Ratschreiber und Standesbeamte M. S. den Protokollauszug auch noch persönlich dem Notar, verbunden mit der ausdrücklichen Feststellung, dass hiermit die Sanierungsgenehmigung versagt werde, überbracht. Dadurch habe Notar B. rechtzeitig vor dem 01. März 2002 Kenntnis von der Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung durch die Stadt M. erhalten. Die sanierungsrechtliche Genehmigung sei nach § 144 Abs. 1 und 2 BauGB von der Gemeinde schriftlich zu erteilen. Mangels besonderer gesetzlicher Regelung gelte für die Form der Ablehnung eines Genehmigungsantrages durch die Gemeinde § 37 Abs. 2 Satz 1 VwVfG. Danach sei auch eine mündliche Entscheidung zulässig, selbst wenn den Gemeinden aus Beweisgründen die Schriftform zu empfehlen sei. Da für einen mündlichen Verwaltungsakt nicht die Erfordernisse des § 37 Abs. 3 und des § 39 Abs. 1 VwVfG gelten würden, müsse dieser lediglich klar erkennen lassen, welche Stelle welchen (hinreichend bestimmten) Verwaltungsakt gegenüber welchem Adressaten erlasse. Diesen Anforderungen genüge die Bekundung des dem Notar persönlich bekannten städtischen Beamten, da der zur Entgegennahme der Entscheidung in der notariellen Urkunde vom 19. November 2001 ausdrücklich bevollmächtigte Notar sowohl aus den Worten von Herrn S. sowie auch aus dem mitgebrachten Protokollauszug klar habe entnehmen können, dass hiermit seitens der Stadtverwaltung der Beschluss des Gemeinderates im Sinne des § 43 Abs. 1 GemO vollzogen werde. Demgegenüber sei das Schreiben der Beklagen vom 07. März 2002 nur eine schriftliche Bestätigung im Sinne des § 37 Abs. 2 Satz 2 VwVfG gewesen. Es bleibe festzuhalten, dass eine Genehmigungsfiktion nicht eingetreten sei.

25

Die Beklagte habe keineswegs von der Durchführung der im Ordnungsmaßnahmenvertrag vorgesehen Baumaßnahme, d.h. der Sanierung auf dem Grundstück, Abstand genommen. Die im Ordnungsmaßnahmenvertrag genannte Baumaßnahme stehe nicht im Alternativverhältnis zur Rückforderung der Gebäuderestwertentschädigung. Richtig sei vielmehr, dass mit der Gebäuderestwertentschädigung die eigentliche Sanierung gefördert werden solle und die Drohung der Rückforderung nach Art einer Vertragsstrafe die Einhaltung der dafür vorgesehenen Frist gewährleiste. Die Sanierung werde erschwert, wenn die von der Beklagten geleistete Entschädigung vertragswidrig nicht für Baumaßnahmen auf dem Grundstück verwendet werde. Die Klägerin sei nicht bereit, in die von ihrem Sohn übernommenen Pflichten aus dem Ordnungsmaßnahmenvertrag vom 05./08. April 1993 einzutreten, insbesondere wolle sie wohl nicht gewährleisten, dass die von der Beklagten geleistete Entschädigung für Baumaßnahmen auf dem Grundstück verwendet werde. Die Beklagte sei nicht verpflichtet, dem durch die Genehmigung einer Trennung von Grundstück und Entschädigung, d.h. deren Aufteilung auf verschiedene Rechtssubjekte, Vorschub zu leisten. Solange das Grundstück jedoch unveräußerlich sei, verbleibe der Beklagten eine Chance, dass die von ihr geleistete Entschädigung oder zumindest ein Teil davon für eine den städtischen Sanierungszielen entsprechende Neubebauung verwendet werde. Die Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung zur Weiterveräußerung des Grundstücks habe nichts mit der dinglichen Sicherung der Klägerin durch Eigentumsvormerkung zu tun, denn das Grundstück sei seit 1987 mit den gesetzlich vorgegebenen Beschränkungen des städtebaulichen Sanierungsrechts belastet.

26

Die Kammer hat mit Beschluss vom 25. Februar 2004 den Insolvenzverwalter über das Vermögen des R.H. beigeladen. Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.

27

Der Kammer haben die einschlägigen Behördenakten der Beklagten und des Landratsamts S. sowie Unterlagen des Notariats M. zum Übereignungsvertrag vom 19. November 2001 - UR Nr. - vorgelegen. Auf sie sowie die im Klageverfahren gewechselten Schriftsätze (nebst Anlagen) wird wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist zulässig, insbesondere fehlt ihr nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Dem lässt sich nicht entgegen halten, die Voraussetzungen für die Ausübung des Übertragungsrechts aus dem Ausstattungsvertrag hätten nicht vorgelegen, weil nicht fristgerecht von dem Recht Gebrauch gemacht worden sei, und die Klägerin könne schon deshalb kein Eigentum am streitgegenständlichen Grundstück erwerben. Selbst wenn dies zuträfe, ließe dies nicht das Sachbescheidungsinteresse der Klägerin und damit das Rechtsschutzbedürfnis für die Klage entfallen. Das Sachbescheidungsinteresse fehlt nicht schon dann, wenn zweifelhaft oder ungewiss ist, ob ein privatrechtliches Hindernis der Verwertung einer Genehmigung im Wege steht. Erforderlich ist vielmehr, dass sich das Hindernis "schlechthin" nicht ausräumen lässt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20.07.1993 - 4 B 110/93 -), so dass die begehrte Genehmigung für die Klägerin „ersichtlich nutzlos“ wäre (vgl. OVG des Saarlandes, Urteil vom 26.09.1995 - 2 R 23/94 -). Dies ist hier nicht der Fall, da noch nicht feststeht, ob die Klägerin zivilrechtlich den Eigentumsübergang durchsetzen kann bzw. ob und unter welchen Voraussetzungen der Insolvenzverwalter dem Eigentumsübergang zustimmt. Selbst wenn das „Rückforderungsrecht“ wegen der Belastung des Grundstücks mit einer Grundschuld verspätet ausgeübt worden wäre, hätten die Klägerin und ihr Ehemann wohl wegen der zwischenzeitlich eingetretenen Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des R.H. sowie der drohenden Zwangsvollstreckung in das Grundstück erneut das Recht, das „Rückforderungsrecht“ auszuüben (Ziff. III b) und c) des Ausstattungsvertrages). Hiervon haben sie nach den Ausführungen des Prozessbevollmächtigten der Klägerin „fürsorglich“ im Februar 2003 auch Gebrauch gemacht. Angesichts dessen ist nicht erkennbar, dass der Eigentumsübergang auf die Klägerin aus zivilrechtlichen Gründen schlechthin ausgeschlossen wäre. Entscheidend ist vielmehr, dass die Erteilung der Genehmigung nach § 144 BauGB geeignet ist, die Klägerin ihrem Ziel - dem Eigentumserwerb am Grundstück - näher zu bringen (vgl. OVG des Saarlandes, Urteil vom 26.09.1995 - 2 R 23/94 -).

29

Die Klage ist hinsichtlich des Hauptantrags (I.) und des ersten Hilfsantrags (II.) unbegründet. Sie ist jedoch hinsichtlich des weiteren Hilfsantrags begründet (III.), denn die angefochtenen Bescheide sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten. Sie hat Anspruch auf Erteilung der Genehmigung nach § 144 BauGB zum Übereignungsvertrag vom 19. November 2001, Notariat M., UR Nr. (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

30

I. Der am 19. November 2001 zwischen der Klägerin und R.H. geschlossene Übereignungsvertrag über das im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Altstadt“ in M. gelegene Grundstück Flst. Nr. bedurfte nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB der sanierungsrechtlichen Genehmigung durch die Beklagte, da er die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks zum Gegenstand hat. Mit dem Begriff der „rechtsgeschäftlichen Veräußerung“ ist das dingliche Erfüllungsgeschäft nach §§ 873, 925 BGB gemeint, durch welches das Eigentum an einem Grundstück auf den Erwerber übertragen wird (vgl. Bielenberg/Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Band 3, Stand: 01.10.2003, § 144, Rn. 28 sowie Köhler in Schrödter, BauGB, 6. Aufl. 1998, § 144, Rn. 10). Dass hiermit - entgegen der im Widerspruchsverfahren geäußerten Auffassung der Klägerin - gerade nicht der (entgeltliche) Verkauf oder sonstige schuldrechtliche Verträge gemeint sind, ergibt sich aus der Systematik des § 144 Abs. 2 BauGB, da in Nr. 3 schuldrechtliche Verträge, durch die eine Verpflichtung zu einem der in Nr. 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird, gesondert angeführt werden. Die Genehmigung war auch nicht wegen einer vorherigen Genehmigung des schuldrechtlichen Vertrages nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 2. Halbsatz BauGB entbehrlich. Denn der Ausstattungsvertrag vom 07. Juli 1992, mit dem das Übertragungsrecht der Klägerin begründet wurde, wurde seinerzeit nicht sanierungsrechtlich genehmigt, obwohl das Grundstück bereits damals im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet lag. Dass die Sanierungssatzung vom 25. März 1987 nichtig wäre, ist weder ersichtlich noch substantiiert vorgetragen.

31

Aus der am 07. Juli 1992 bewilligten und am 08. Februar 1993 ins Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung kann die Klägerin gegenüber der Beklagten keine Rechte herleiten, da eine Vormerkung nach § 883 Abs. 2 Satz 1 BGB nur vor späteren „Verfügungen“ schützt, d.h. Rechtsgeschäften, die unmittelbar darauf gerichtet sind, auf ein bestehendes Recht einzuwirken, es zu verändern, zu übertragen oder aufzuheben (vgl. Palandt, BGB, 60. Aufl., Überbl. v. § 104, Rn. 16). Hierunter fallen nicht behördliche Genehmigungen wie die begehrte sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB. Im Übrigen hätte nach dem Dargelegten bereits die Begründung des Übertragungsrechts im Ausstattungsvertrag vom 07. Juli 1992 nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB einer sanierungsrechtlichen Genehmigung bedurft, die aber - soweit ersichtlich - seinerzeit weder beantragt noch erteilt wurde. Die Bestellung der Vormerkung bedurfte dagegen keiner Genehmigung nach § 144 Abs. 2 Nr. 2 BauGB, da es sich bei ihr um keine selbständige Belastung handelt (vgl. Köhler in Schrödter, BauGB, 6. Aufl. 1998, § 144, Rn. 11 sowie Bielenberg/Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Band 3, Stand: 01.10.2003, § 144, Rn. 31).

32

Die sanierungsrechtliche Genehmigungsbedürftigkeit des Ausstattungsvertrags vom 07. Juli 1992 hat zur Folge, dass bereits der Ausstattungsvertrag - zumindest hinsichtlich der Begründung des aufschiebend bedingten Übertragungsrechts - schwebend unwirksam ist, so dass die Klägerin aus der Vormerkung auch aus diesem Grund keine Rechte gegenüber der Beklagten herleiten kann. Andererseits macht die schwebende (Teil-)Unwirksamkeit des Ausstattungsvertrages vom 07. Juli 1992 den am 19. November 2001 geschlossenen Übereignungsvertrag nicht unwirksam. Aufgrund des zivilrechtlichen Abstraktionsprinzips bedarf es zur Übereignung eines Grundstücks keines wirksamen zugrunde liegenden schuldrechtlichen Vertrages. Zivilrechtliche Folge kann dann ein Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 ff. BGB) sein, der letztlich wiederum davon abhängt, ob die Vertragsparteien des Ausstattungsvertrages vom 07. Juli 1992 einen Anspruch auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung haben und diesen durchsetzen. Eine Antragsfrist existiert bezüglich der sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 BauGB nicht, so dass der Antrag auf Genehmigung des Ausstattungsvertrages vom 07. Juli 1992 auch heute noch gestellt werden könnte. Die Prüfung dieses Anspruchs wäre materiell identisch mit der hier vorzunehmenden Prüfung der Genehmigung des Übereignungsvertrages, da es beide Male um den Eigentumsübergang von R.H. auf die Klägerin ginge.

33

Die Tatsache, dass der Gemeinderat der Beklagten zunächst mit - nicht in Kraft getretener - Änderungssatzung vom 22. Oktober 2002 die Aufhebung der Sanierungssatzung „Altstadt“ vom 25. März 1987 beschlossen hat, dann aber - ausdrücklich mit Blick auf die streitgegenständliche Sanierungsgenehmigung - am 29. April 2003 eine Teilaufhebungssatzung beschlossen hat, die das streitgegenständliche Grundstück ausnimmt, lässt das Genehmigungserfordernis nicht entfallen. Denn wenn die Teilaufhebungssatzung - wie vom Prozessbevollmächtigten der Klägerin vorgetragen - rechtswidrig und damit nichtig wäre, würde die ursprüngliche Sanierungssatzung „Altstadt“ vom 25. März 1987 wieder vollständig gelten. Einen individuellen Anspruch auf Aufhebung der Sanierungssatzung vom 25. März 1987 kann die Klägerin nicht geltend machen, da eine Klage auf Normerlass (hier: auf Erlass einer Aufhebungssatzung) im geltenden Recht nicht vorgesehen ist (vgl. Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Aufl. 2002, § 162, Rn. 12 sowie Köhler in Schrödter, BauGB, 6. Aufl. 1998, § 162, Rn. 2).

34

II. Die sanierungsrechtliche Genehmigung zum Übereignungsvertrag vom 19. November 2001 gilt auch nicht als im Wege der Genehmigungsfiktion nach § 145 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 19 Abs. 3 Sätze 3-5 BauGB erteilt. Nach § 145 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist über die Genehmigung binnen eines Monats nach Eingang des Antrags bei der Gemeinde zu entscheiden. § 145 Abs. 1 Satz 2 BauGB erklärt § 19 Abs. 3 Sätze 3-5 für entsprechend anwendbar. Kann die Prüfung des Antrags innerhalb der Monatsfrist nicht abgeschlossen werden, so ist nach § 19 Abs. 3 Satz 3 BauGB die Frist vor ihrem Ablauf in einem dem Antragsteller mitzuteilenden Zwischenbescheid um den Zeitraum zu verlängern, der notwendig ist, um die Prüfung abschließen zu können. Hierzu ist es erforderlich, dass besondere Gründe, wie etwa außergewöhnliche rechtliche oder tatsächliche Schwierigkeiten vorliegen, aufgrund derer trotz Einsatzes eines vom Gesetzgeber erwarteten Verwaltungsaufwands innerhalb der Ein-Monats-Frist nicht abschließend geprüft werden kann. Ist dies der Fall, kann die Prüfung um den Zeitraum verlängert werden, der notwendig ist, um die Prüfung abschließen zu können. Es ist auch zulässig, eine bereits verlängerte Frist vor ihrem Ablauf durch einen weiteren Zwischenbescheid noch mal zu verlängern, wenn die Bearbeitung des Antrags noch nicht zu Ende geführt werden konnte. Auch in einem solchen Fall darf die Gesamtdauer der Verlängerung allerdings höchstens drei Monate betragen; eine Beschränkung auf eine einmalige Fristverlängerung enthält der Wortlaut nicht (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Band 1, Stand: 01.10.2003, § 19, Rn. 52). Das war hier der Fall. Der Übereignungsvertrag vom 19. November 2001 wurde vom hierzu bevollmächtigten Notar am 23. November 2001 der Beklagten zur Genehmigung nach § 144 BauGB zugeleitet. Am 18. Dezember 2001 erging gegenüber dem Notar, der auch zur „Entgegennahme der Genehmigung“ bevollmächtigt ist, ein Zwischenbescheid nach § 145 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 19 Abs. 3 Satz 3 BauGB, mit dem die Frist bis zum 23. Februar 2002 verlängert wurde, da aus Sicht der Beklagten der rechtliche Sachverhalt eine umfassende Prüfung erfordere. Angesichts der rechtlichen Schwierigkeiten des vorliegenden Falles ist diese Fristverlängerung nicht zu beanstanden, zumal es der Klärung der Frage bedurfte, ob die Klägerin bereit war, das Grundstück einer Sanierung zuzuführen. Innerhalb der (verlängerten) Frist wurde die Klägerin auch zur Stellungnahme aufgefordert, ob sie gewillt sei, in die Pflichten aus dem Ordnungsmaßnahmenvertrag, der damals gegenüber R.H. noch nicht rückabgewickelt war, einzutreten. Am 30. Januar 2002 wurde die Frist erneut verlängert, diesmal bis zum 01. März 2002.

35

Die Beklagte hat auch innerhalb der bis 01. März 2002 verlängerten Frist über die Genehmigung nach § 144 BauGB entschieden. Unstreitig wurde der Klägerin selbst - anders als dem Notar - die Ablehnung der Genehmigung erst mit dem Schreiben vom 07. März 2002, also nach Ablauf der Frist zur Entscheidung über die Genehmigung, mitgeteilt. Einer Ablehnung der Genehmigung gegenüber der Klägerin selbst bedurfte es zur Fristwahrung aufgrund der Bevollmächtigung des Notars in der notariellen Urkunde vom 19. November 2001 jedoch nicht. Zwar bezog sich die Bevollmächtigung des Notars ausdrücklich nur darauf, die Genehmigung „einzuholen und entgegenzunehmen“. Diese Formulierung ist jedoch so auszulegen, dass sie sich auf sämtliche Handlungen im Zusammenhang mit der Einholung der Genehmigung nach § 144 BauGB erstreckt, d.h. nicht nur auf das Entgegennehmen eines positiven Bescheides, sondern auch auf die Ablehnung der Genehmigung. Hätten die Vertragsparteien die Vollmacht nur auf die Entgegennahme eines positiven Bescheides beschränken wollen, hätten sie dies in der notariellen Urkunde deutlich zum Ausdruck bringen müssen. Da dies nicht erfolgt ist, verbleibt es beim Grundsatz, dass der Antragsteller zum Empfang eines positiven wie negativen Bescheides bevollmächtigt ist (vgl. hierzu Dürr in Brügelmann, BauGB, Band 2, Stand: Oktober 2003, § 19 Rn. 44).

36

Die Versagung der Genehmigung wurde dem Notar auch fristgerecht mitgeteilt. Die Entscheidung über die sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB ergeht in Form eines Verwaltungsakts (vgl. Köhler in Schrödter, BauGB, 6. Aufl. 1998, § 162, Rn. 6, Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Aufl. 2002, § 145, Rn. 17). Die Ablehnung der Genehmigung nach § 144 BauGB bedarf - im Gegensatz zur Erteilung - keiner Schriftform (vgl. Köhler in Schrödter, BauGB, 6. Aufl. 1998, § 162, Rn. 6). Damit ein versagender Bescheid fristgemäß wirksam werden kann, muss er dem Empfänger - dem Antragsteller oder seinem Vertreter - bekannt gegeben werden; maßgebend ist der Tag des Zugangs beim Empfänger (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Band 1, Stand: 01.10.2003, § 19, Rn. 54). Dies erfolgte am 28. Februar 2002 durch mündlichen Verwaltungsakt des hierzu vom Ordnungsamtsleiter der Beklagten, Herrn H., beauftragten und bevollmächtigten Ratschreibers und Standesbeamten S. gegenüber dem Notar. Dagegen stellte weder der Gemeinderatsbeschluss vom 26. Februar 2002 als solcher noch die bloße Übersendung des Gemeinderatsprotokolls per Telefax am 27. Februar 2004 einen Verwaltungsakt dar. Der Gemeinderatsbeschluss als solcher ist - außer in wenigen hier nicht vorliegenden Ausnahmefällen (vgl. dazu Gern, Kommunalrecht Baden-Württemberg, 8. Aufl. 2001, S. 274) - kein Verwaltungsakt, sondern bedarf zur Entfaltung von Außenwirkung gegenüber dem Betroffenen des Vollzugs durch den Bürgermeister nach § 43 Abs. 1 GemO (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16.09.1993 - 2 S 665/92 - sowie Beschluss vom 06.09.1995 - 9 S 2352/95 -). Solange vollzugsbedürftige Beschlüsse nicht vollzogen sind, kommt ihnen nur Innenrechtswirkung (ohne Verwaltungsaktqualität) zu (vgl. Gern, Kommunalrecht Baden-Württemberg, 8. Aufl. 2001, S. 273). Die Übersendung per Telefax ohne Begleitschreiben war aus dem objektiven Empfängerhorizont so zu verstehen, dass vorab eine Unterrichtung des Notars stattfinden sollte. Erst die persönliche Mitteilung des Herrn S. gegenüber dem Notar am 28. Februar 2002, „dies sei die Versagung der Genehmigung durch die Stadt M.“ (so Herr S. wörtlich in der mündlichen Verhandlung), stellt die - fristgerechte - Umsetzung des Gemeinderatsbeschlusses durch das zuständige Bürgermeisteramt nach § 43 GemO dar. Der nachfolgende Bescheid vom 07. März 2002 ist dessen schriftliche Bestätigung im Sinne von § 37 Abs. 2 Satz 2 LVwVfG. Eine Genehmigungsfiktion konnte aufgrund dessen nicht eintreten.

37

III. Die Klägerin hat Anspruch auf Erteilung der Genehmigung nach § 144 BauGB zum Übereignungsvertrag vom 19. November 2001, Notariat M., UR Nr.. Maßgeblicher Zeitpunkt zur Beurteilung des Vorliegens der Voraussetzungen der Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 BauGB ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung (vgl. Kopp/Schenke, VwGO, 12. Aufl. 2000, § 113, Rn. 217). Die Sanierungsgenehmigung darf nach § 145 Abs. 2 BauGB nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Wie dem Rahmenplan zur Sanierungssatzung „Altstadt“ vom 25. März 1987 in Ziff. 4.7 des Maßnahmeplans zu entnehmen ist, war das Ziel der Sanierung bezüglich des streitgegenständlichen Grundstücks Flst. Nr. der Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses. Es ist angesichts des Gemeinderatsbeschlusses vom 22. Oktober 2002, in dem die gesamte Sanierungssatzung vom 25. März 1987 aufgehoben wurde, zweifelhaft, ob die Gemeinde noch an ihrem ursprünglichen Ziel der Bebauung des streitgegenständlichen Grundstücks festhält. In dem Beschluss ist ausdrücklich festgehalten, die Sanierung sei „durchgeführt“. Die Teilaufhebungssatzung vom 29. April 2003 ist auch nicht mit der Begründung beschlossen worden, die Sanierung des streitgegenständlichen Grundstücks sei nicht abgeschlossen, sondern im Hinblick darauf, dass man sich die Möglichkeit der Einwirkung bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Grundstücks aufgrund der Genehmigungsbedürftigkeit nach § 144 BauGB erhalten wollte. Käme es der Beklagten tatsächlich auf die Sanierung in Form der angestrebten Bebauung des Grundstücks Flst. Nr. an, so ist jedenfalls nicht nachvollziehbar, warum die Sanierungssatzung für das Nachbargrundstück Flst. Nr. aufgehoben wurde, obwohl sich das genehmigte Bauvorhaben, das von der Beklagten - wie sie in der mündlichen Verhandlung erklärte - ausdrücklich befürwortet wird, auf beide Grundstücke erstreckt.

38

Ob die Beklagte weiterhin an ihren Sanierungszielen bezüglich des Grundstücks Flst. Nr. festhält, kann aber letztlich offen bleiben, da jedenfalls nicht ersichtlich ist, dass der Eigentumsübergang von R.H. auf die Klägerin die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Das diesbezüglich von der Beklagten angeführte Hauptargument, dass die Klägerin nicht gewillt sei, die von R.H. im Ordnungsmaßnahmenvertrag vom 05./08. April 1993 eingegangenen Verpflichtungen zu übernehmen, ist seit der Rückabwicklung des Ordnungsmaßnahmenvertrages gegenstandslos. Wie die Kammer bereits mit Urteil vom 05. Februar 2003 (5 K 1275/02) festgestellt hat, handelt es sich bei dem Ordnungsmaßnahmenvertrag vom 05./08. April 1993 um einen Austauschvertrag, dem als Hauptvertragspflichten einerseits die Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung eines Betrages von seinerzeit 280.600,00 DM an R.H. und andererseits die Verpflichtung des R.H. zur Bebauung des Grundstücks gegenüberstand (vgl. Urteil vom 05.02.2003 - 5 K 1275/02 -, S. 4 und 5). Nach § 3 Abs. 1 des Vertrages hatte der Vertrag eine - mehrmals verlängerte - „Laufzeit“ (zunächst von 36 Monaten), nach deren Ablauf ohne Beginn des Neubaus durch R.H. die Gebäuderestwertentschädigung „zurückzuzahlen sei. Dies zeigt, dass der Vertrag zeitlich begrenzt war und nach Ablauf der Laufzeit eine Rückabwicklung in Form der Zurückzahlung der Gebäuderestwertentschädigung erfolgen sollte. Diese Vertragsinterpretation schließt aus, dass die Beklagte auch nach Ende der Laufzeit und bei Geltendmachung ihres Rückforderungsrechts das Recht haben sollte, von R.H. zusätzlich zur Rückforderung der gesamten Gebäuderestwertentschädigung die Bebauung zu verlangen. Die Auffassung des Prozessbevollmächtigten der Beklagten, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Gebäuderestwertentschädigung eine Vertragsstrafe sein sollte, die neben den Anspruch auf Bebauung des Grundstücks tritt, findet im Vertragstext keine Stütze. Hiervon ist auch das Landratsamt S. in seinem Widerspruchsbescheid vom 18. Juni 2003 ausgegangen. Eine derart hohe Vertragsstrafe wegen einer Verzögerung des Baubeginns ohne Differenzierung nach den Gründen für die Verzögerung wäre im Übrigen auch mit Blick auf die nach § 56 Abs. 1 Satz 2 LVwVfG erforderliche Angemessenheit der Gegenleistung sowie mit Blick auf § 59 Abs. 1 LVwVfG i.V.m. § 138 BGB bedenklich (vgl. hierzu Palandt, BGB, 60. Aufl., § 343, Rn. 3). Wenn die Beklagte jedoch von R.H. keine Bebauung des Grundstücks mehr fordern kann, so ist die Sanierung des Grundstücks nicht dadurch gefährdet, dass die Klägerin nicht bereit ist, die früheren Verpflichtungen des R.H. aus dem Ordnungsmaßnahmenvertrag vom 05./08. April 1993 zu übernehmen.

39

Die Übereignung des Grundstücks macht den Sanierungszweck auch nicht aus anderen Gründen unmöglich noch erschwert sie ihn wesentlich noch läuft sie den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwider. Die von der H. GmbH & Co. KG beantragte und vom Landratsamt S. erteilte Baugenehmigung sieht nach Angaben der Klägerin den Bau einer Möbelausstellungshalle vor. Die Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich erklärt, sie befürworte eine derartige Bebauung. Da das Bauvorhaben sich sowohl auf das streitgegenständliche Grundstück als auch das im Eigentum der Klägerin stehende Grundstück Flst. Nr. bezieht, würde der Eigentumsübergang des Grundstücks Flst. Nr. auf die Klägerin die Realisierung der Sanierung in Form der Bebauung sogar fördern. Jeder andere Eigentumswechsel als an die Klägerin würde diese Bebauung dagegen gefährden, da das Eigentum an den beiden Grundstücken dann nicht in einer Hand wäre. Die Klägerin hat nach eigenen Angaben schon Investitionen in die Planung des Vorhabens getätigt, was ihre Aussage stützt, dass sie grundsätzlich eine Bebauung des Grundstücks anstrebt. Fehl geht auch der Einwand der Beklagten, sie könne im Rahmen des Insolvenzverfahrens Einfluss auf die Bebauung des Grundstücks nehmen. Wie der Beigeladene erklärt hat, werden sanierungsrechtliche Maßnahmen, insbesondere eine Bebauung des Grundstücks, während des Insolvenzverfahrens nicht durchgeführt. Somit liegen die Voraussetzung für eine Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 BauGB zum Übereignungsvertrag vom 19. November 2001 nicht vor, weshalb die Klägerin einen Anspruch auf deren Erteilung hat.

40

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 155 Abs. 1 Satz 3, 162 Abs. 3 VwGO. Das Unterliegen der Klägerin mit dem Haupt- und dem ersten Hilfsantrag fällt nach Auffassung der Kammer gegenüber dem Obsiegen hinsichtlich des zweiten Hilfsantrags nicht ins Gewicht, da die Klägerin ihr eigentliches Klageziel, nämlich das dem Eigentumserwerb am Grundstück Flst. Nr. bislang entgegenstehende öffentlich-rechtliche Hindernis des § 144 BauGB zu beseitigen, in vollem Umfang erreicht hat. Es bestand keine Veranlassung, die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen für erstattungsfähig zu erklären, nachdem dieser keinen Antrag gestellt hat. Die Kammer hat auch keinen Anlass, das Urteil wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären (§ 167 Abs. 2 VwGO) oder die Berufung zuzulassen (§ 124 a Abs. 1 VwGO).

Gründe

28

Die Klage ist zulässig, insbesondere fehlt ihr nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Dem lässt sich nicht entgegen halten, die Voraussetzungen für die Ausübung des Übertragungsrechts aus dem Ausstattungsvertrag hätten nicht vorgelegen, weil nicht fristgerecht von dem Recht Gebrauch gemacht worden sei, und die Klägerin könne schon deshalb kein Eigentum am streitgegenständlichen Grundstück erwerben. Selbst wenn dies zuträfe, ließe dies nicht das Sachbescheidungsinteresse der Klägerin und damit das Rechtsschutzbedürfnis für die Klage entfallen. Das Sachbescheidungsinteresse fehlt nicht schon dann, wenn zweifelhaft oder ungewiss ist, ob ein privatrechtliches Hindernis der Verwertung einer Genehmigung im Wege steht. Erforderlich ist vielmehr, dass sich das Hindernis "schlechthin" nicht ausräumen lässt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20.07.1993 - 4 B 110/93 -), so dass die begehrte Genehmigung für die Klägerin „ersichtlich nutzlos“ wäre (vgl. OVG des Saarlandes, Urteil vom 26.09.1995 - 2 R 23/94 -). Dies ist hier nicht der Fall, da noch nicht feststeht, ob die Klägerin zivilrechtlich den Eigentumsübergang durchsetzen kann bzw. ob und unter welchen Voraussetzungen der Insolvenzverwalter dem Eigentumsübergang zustimmt. Selbst wenn das „Rückforderungsrecht“ wegen der Belastung des Grundstücks mit einer Grundschuld verspätet ausgeübt worden wäre, hätten die Klägerin und ihr Ehemann wohl wegen der zwischenzeitlich eingetretenen Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des R.H. sowie der drohenden Zwangsvollstreckung in das Grundstück erneut das Recht, das „Rückforderungsrecht“ auszuüben (Ziff. III b) und c) des Ausstattungsvertrages). Hiervon haben sie nach den Ausführungen des Prozessbevollmächtigten der Klägerin „fürsorglich“ im Februar 2003 auch Gebrauch gemacht. Angesichts dessen ist nicht erkennbar, dass der Eigentumsübergang auf die Klägerin aus zivilrechtlichen Gründen schlechthin ausgeschlossen wäre. Entscheidend ist vielmehr, dass die Erteilung der Genehmigung nach § 144 BauGB geeignet ist, die Klägerin ihrem Ziel - dem Eigentumserwerb am Grundstück - näher zu bringen (vgl. OVG des Saarlandes, Urteil vom 26.09.1995 - 2 R 23/94 -).

29

Die Klage ist hinsichtlich des Hauptantrags (I.) und des ersten Hilfsantrags (II.) unbegründet. Sie ist jedoch hinsichtlich des weiteren Hilfsantrags begründet (III.), denn die angefochtenen Bescheide sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten. Sie hat Anspruch auf Erteilung der Genehmigung nach § 144 BauGB zum Übereignungsvertrag vom 19. November 2001, Notariat M., UR Nr. (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

30

I. Der am 19. November 2001 zwischen der Klägerin und R.H. geschlossene Übereignungsvertrag über das im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Altstadt“ in M. gelegene Grundstück Flst. Nr. bedurfte nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB der sanierungsrechtlichen Genehmigung durch die Beklagte, da er die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks zum Gegenstand hat. Mit dem Begriff der „rechtsgeschäftlichen Veräußerung“ ist das dingliche Erfüllungsgeschäft nach §§ 873, 925 BGB gemeint, durch welches das Eigentum an einem Grundstück auf den Erwerber übertragen wird (vgl. Bielenberg/Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Band 3, Stand: 01.10.2003, § 144, Rn. 28 sowie Köhler in Schrödter, BauGB, 6. Aufl. 1998, § 144, Rn. 10). Dass hiermit - entgegen der im Widerspruchsverfahren geäußerten Auffassung der Klägerin - gerade nicht der (entgeltliche) Verkauf oder sonstige schuldrechtliche Verträge gemeint sind, ergibt sich aus der Systematik des § 144 Abs. 2 BauGB, da in Nr. 3 schuldrechtliche Verträge, durch die eine Verpflichtung zu einem der in Nr. 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird, gesondert angeführt werden. Die Genehmigung war auch nicht wegen einer vorherigen Genehmigung des schuldrechtlichen Vertrages nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 2. Halbsatz BauGB entbehrlich. Denn der Ausstattungsvertrag vom 07. Juli 1992, mit dem das Übertragungsrecht der Klägerin begründet wurde, wurde seinerzeit nicht sanierungsrechtlich genehmigt, obwohl das Grundstück bereits damals im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet lag. Dass die Sanierungssatzung vom 25. März 1987 nichtig wäre, ist weder ersichtlich noch substantiiert vorgetragen.

31

Aus der am 07. Juli 1992 bewilligten und am 08. Februar 1993 ins Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung kann die Klägerin gegenüber der Beklagten keine Rechte herleiten, da eine Vormerkung nach § 883 Abs. 2 Satz 1 BGB nur vor späteren „Verfügungen“ schützt, d.h. Rechtsgeschäften, die unmittelbar darauf gerichtet sind, auf ein bestehendes Recht einzuwirken, es zu verändern, zu übertragen oder aufzuheben (vgl. Palandt, BGB, 60. Aufl., Überbl. v. § 104, Rn. 16). Hierunter fallen nicht behördliche Genehmigungen wie die begehrte sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB. Im Übrigen hätte nach dem Dargelegten bereits die Begründung des Übertragungsrechts im Ausstattungsvertrag vom 07. Juli 1992 nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB einer sanierungsrechtlichen Genehmigung bedurft, die aber - soweit ersichtlich - seinerzeit weder beantragt noch erteilt wurde. Die Bestellung der Vormerkung bedurfte dagegen keiner Genehmigung nach § 144 Abs. 2 Nr. 2 BauGB, da es sich bei ihr um keine selbständige Belastung handelt (vgl. Köhler in Schrödter, BauGB, 6. Aufl. 1998, § 144, Rn. 11 sowie Bielenberg/Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Band 3, Stand: 01.10.2003, § 144, Rn. 31).

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Die sanierungsrechtliche Genehmigungsbedürftigkeit des Ausstattungsvertrags vom 07. Juli 1992 hat zur Folge, dass bereits der Ausstattungsvertrag - zumindest hinsichtlich der Begründung des aufschiebend bedingten Übertragungsrechts - schwebend unwirksam ist, so dass die Klägerin aus der Vormerkung auch aus diesem Grund keine Rechte gegenüber der Beklagten herleiten kann. Andererseits macht die schwebende (Teil-)Unwirksamkeit des Ausstattungsvertrages vom 07. Juli 1992 den am 19. November 2001 geschlossenen Übereignungsvertrag nicht unwirksam. Aufgrund des zivilrechtlichen Abstraktionsprinzips bedarf es zur Übereignung eines Grundstücks keines wirksamen zugrunde liegenden schuldrechtlichen Vertrages. Zivilrechtliche Folge kann dann ein Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 ff. BGB) sein, der letztlich wiederum davon abhängt, ob die Vertragsparteien des Ausstattungsvertrages vom 07. Juli 1992 einen Anspruch auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung haben und diesen durchsetzen. Eine Antragsfrist existiert bezüglich der sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 BauGB nicht, so dass der Antrag auf Genehmigung des Ausstattungsvertrages vom 07. Juli 1992 auch heute noch gestellt werden könnte. Die Prüfung dieses Anspruchs wäre materiell identisch mit der hier vorzunehmenden Prüfung der Genehmigung des Übereignungsvertrages, da es beide Male um den Eigentumsübergang von R.H. auf die Klägerin ginge.

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Die Tatsache, dass der Gemeinderat der Beklagten zunächst mit - nicht in Kraft getretener - Änderungssatzung vom 22. Oktober 2002 die Aufhebung der Sanierungssatzung „Altstadt“ vom 25. März 1987 beschlossen hat, dann aber - ausdrücklich mit Blick auf die streitgegenständliche Sanierungsgenehmigung - am 29. April 2003 eine Teilaufhebungssatzung beschlossen hat, die das streitgegenständliche Grundstück ausnimmt, lässt das Genehmigungserfordernis nicht entfallen. Denn wenn die Teilaufhebungssatzung - wie vom Prozessbevollmächtigten der Klägerin vorgetragen - rechtswidrig und damit nichtig wäre, würde die ursprüngliche Sanierungssatzung „Altstadt“ vom 25. März 1987 wieder vollständig gelten. Einen individuellen Anspruch auf Aufhebung der Sanierungssatzung vom 25. März 1987 kann die Klägerin nicht geltend machen, da eine Klage auf Normerlass (hier: auf Erlass einer Aufhebungssatzung) im geltenden Recht nicht vorgesehen ist (vgl. Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Aufl. 2002, § 162, Rn. 12 sowie Köhler in Schrödter, BauGB, 6. Aufl. 1998, § 162, Rn. 2).

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II. Die sanierungsrechtliche Genehmigung zum Übereignungsvertrag vom 19. November 2001 gilt auch nicht als im Wege der Genehmigungsfiktion nach § 145 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 19 Abs. 3 Sätze 3-5 BauGB erteilt. Nach § 145 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist über die Genehmigung binnen eines Monats nach Eingang des Antrags bei der Gemeinde zu entscheiden. § 145 Abs. 1 Satz 2 BauGB erklärt § 19 Abs. 3 Sätze 3-5 für entsprechend anwendbar. Kann die Prüfung des Antrags innerhalb der Monatsfrist nicht abgeschlossen werden, so ist nach § 19 Abs. 3 Satz 3 BauGB die Frist vor ihrem Ablauf in einem dem Antragsteller mitzuteilenden Zwischenbescheid um den Zeitraum zu verlängern, der notwendig ist, um die Prüfung abschließen zu können. Hierzu ist es erforderlich, dass besondere Gründe, wie etwa außergewöhnliche rechtliche oder tatsächliche Schwierigkeiten vorliegen, aufgrund derer trotz Einsatzes eines vom Gesetzgeber erwarteten Verwaltungsaufwands innerhalb der Ein-Monats-Frist nicht abschließend geprüft werden kann. Ist dies der Fall, kann die Prüfung um den Zeitraum verlängert werden, der notwendig ist, um die Prüfung abschließen zu können. Es ist auch zulässig, eine bereits verlängerte Frist vor ihrem Ablauf durch einen weiteren Zwischenbescheid noch mal zu verlängern, wenn die Bearbeitung des Antrags noch nicht zu Ende geführt werden konnte. Auch in einem solchen Fall darf die Gesamtdauer der Verlängerung allerdings höchstens drei Monate betragen; eine Beschränkung auf eine einmalige Fristverlängerung enthält der Wortlaut nicht (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Band 1, Stand: 01.10.2003, § 19, Rn. 52). Das war hier der Fall. Der Übereignungsvertrag vom 19. November 2001 wurde vom hierzu bevollmächtigten Notar am 23. November 2001 der Beklagten zur Genehmigung nach § 144 BauGB zugeleitet. Am 18. Dezember 2001 erging gegenüber dem Notar, der auch zur „Entgegennahme der Genehmigung“ bevollmächtigt ist, ein Zwischenbescheid nach § 145 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 19 Abs. 3 Satz 3 BauGB, mit dem die Frist bis zum 23. Februar 2002 verlängert wurde, da aus Sicht der Beklagten der rechtliche Sachverhalt eine umfassende Prüfung erfordere. Angesichts der rechtlichen Schwierigkeiten des vorliegenden Falles ist diese Fristverlängerung nicht zu beanstanden, zumal es der Klärung der Frage bedurfte, ob die Klägerin bereit war, das Grundstück einer Sanierung zuzuführen. Innerhalb der (verlängerten) Frist wurde die Klägerin auch zur Stellungnahme aufgefordert, ob sie gewillt sei, in die Pflichten aus dem Ordnungsmaßnahmenvertrag, der damals gegenüber R.H. noch nicht rückabgewickelt war, einzutreten. Am 30. Januar 2002 wurde die Frist erneut verlängert, diesmal bis zum 01. März 2002.

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Die Beklagte hat auch innerhalb der bis 01. März 2002 verlängerten Frist über die Genehmigung nach § 144 BauGB entschieden. Unstreitig wurde der Klägerin selbst - anders als dem Notar - die Ablehnung der Genehmigung erst mit dem Schreiben vom 07. März 2002, also nach Ablauf der Frist zur Entscheidung über die Genehmigung, mitgeteilt. Einer Ablehnung der Genehmigung gegenüber der Klägerin selbst bedurfte es zur Fristwahrung aufgrund der Bevollmächtigung des Notars in der notariellen Urkunde vom 19. November 2001 jedoch nicht. Zwar bezog sich die Bevollmächtigung des Notars ausdrücklich nur darauf, die Genehmigung „einzuholen und entgegenzunehmen“. Diese Formulierung ist jedoch so auszulegen, dass sie sich auf sämtliche Handlungen im Zusammenhang mit der Einholung der Genehmigung nach § 144 BauGB erstreckt, d.h. nicht nur auf das Entgegennehmen eines positiven Bescheides, sondern auch auf die Ablehnung der Genehmigung. Hätten die Vertragsparteien die Vollmacht nur auf die Entgegennahme eines positiven Bescheides beschränken wollen, hätten sie dies in der notariellen Urkunde deutlich zum Ausdruck bringen müssen. Da dies nicht erfolgt ist, verbleibt es beim Grundsatz, dass der Antragsteller zum Empfang eines positiven wie negativen Bescheides bevollmächtigt ist (vgl. hierzu Dürr in Brügelmann, BauGB, Band 2, Stand: Oktober 2003, § 19 Rn. 44).

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Die Versagung der Genehmigung wurde dem Notar auch fristgerecht mitgeteilt. Die Entscheidung über die sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB ergeht in Form eines Verwaltungsakts (vgl. Köhler in Schrödter, BauGB, 6. Aufl. 1998, § 162, Rn. 6, Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Aufl. 2002, § 145, Rn. 17). Die Ablehnung der Genehmigung nach § 144 BauGB bedarf - im Gegensatz zur Erteilung - keiner Schriftform (vgl. Köhler in Schrödter, BauGB, 6. Aufl. 1998, § 162, Rn. 6). Damit ein versagender Bescheid fristgemäß wirksam werden kann, muss er dem Empfänger - dem Antragsteller oder seinem Vertreter - bekannt gegeben werden; maßgebend ist der Tag des Zugangs beim Empfänger (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Band 1, Stand: 01.10.2003, § 19, Rn. 54). Dies erfolgte am 28. Februar 2002 durch mündlichen Verwaltungsakt des hierzu vom Ordnungsamtsleiter der Beklagten, Herrn H., beauftragten und bevollmächtigten Ratschreibers und Standesbeamten S. gegenüber dem Notar. Dagegen stellte weder der Gemeinderatsbeschluss vom 26. Februar 2002 als solcher noch die bloße Übersendung des Gemeinderatsprotokolls per Telefax am 27. Februar 2004 einen Verwaltungsakt dar. Der Gemeinderatsbeschluss als solcher ist - außer in wenigen hier nicht vorliegenden Ausnahmefällen (vgl. dazu Gern, Kommunalrecht Baden-Württemberg, 8. Aufl. 2001, S. 274) - kein Verwaltungsakt, sondern bedarf zur Entfaltung von Außenwirkung gegenüber dem Betroffenen des Vollzugs durch den Bürgermeister nach § 43 Abs. 1 GemO (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16.09.1993 - 2 S 665/92 - sowie Beschluss vom 06.09.1995 - 9 S 2352/95 -). Solange vollzugsbedürftige Beschlüsse nicht vollzogen sind, kommt ihnen nur Innenrechtswirkung (ohne Verwaltungsaktqualität) zu (vgl. Gern, Kommunalrecht Baden-Württemberg, 8. Aufl. 2001, S. 273). Die Übersendung per Telefax ohne Begleitschreiben war aus dem objektiven Empfängerhorizont so zu verstehen, dass vorab eine Unterrichtung des Notars stattfinden sollte. Erst die persönliche Mitteilung des Herrn S. gegenüber dem Notar am 28. Februar 2002, „dies sei die Versagung der Genehmigung durch die Stadt M.“ (so Herr S. wörtlich in der mündlichen Verhandlung), stellt die - fristgerechte - Umsetzung des Gemeinderatsbeschlusses durch das zuständige Bürgermeisteramt nach § 43 GemO dar. Der nachfolgende Bescheid vom 07. März 2002 ist dessen schriftliche Bestätigung im Sinne von § 37 Abs. 2 Satz 2 LVwVfG. Eine Genehmigungsfiktion konnte aufgrund dessen nicht eintreten.

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III. Die Klägerin hat Anspruch auf Erteilung der Genehmigung nach § 144 BauGB zum Übereignungsvertrag vom 19. November 2001, Notariat M., UR Nr.. Maßgeblicher Zeitpunkt zur Beurteilung des Vorliegens der Voraussetzungen der Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 BauGB ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung (vgl. Kopp/Schenke, VwGO, 12. Aufl. 2000, § 113, Rn. 217). Die Sanierungsgenehmigung darf nach § 145 Abs. 2 BauGB nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Wie dem Rahmenplan zur Sanierungssatzung „Altstadt“ vom 25. März 1987 in Ziff. 4.7 des Maßnahmeplans zu entnehmen ist, war das Ziel der Sanierung bezüglich des streitgegenständlichen Grundstücks Flst. Nr. der Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses. Es ist angesichts des Gemeinderatsbeschlusses vom 22. Oktober 2002, in dem die gesamte Sanierungssatzung vom 25. März 1987 aufgehoben wurde, zweifelhaft, ob die Gemeinde noch an ihrem ursprünglichen Ziel der Bebauung des streitgegenständlichen Grundstücks festhält. In dem Beschluss ist ausdrücklich festgehalten, die Sanierung sei „durchgeführt“. Die Teilaufhebungssatzung vom 29. April 2003 ist auch nicht mit der Begründung beschlossen worden, die Sanierung des streitgegenständlichen Grundstücks sei nicht abgeschlossen, sondern im Hinblick darauf, dass man sich die Möglichkeit der Einwirkung bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Grundstücks aufgrund der Genehmigungsbedürftigkeit nach § 144 BauGB erhalten wollte. Käme es der Beklagten tatsächlich auf die Sanierung in Form der angestrebten Bebauung des Grundstücks Flst. Nr. an, so ist jedenfalls nicht nachvollziehbar, warum die Sanierungssatzung für das Nachbargrundstück Flst. Nr. aufgehoben wurde, obwohl sich das genehmigte Bauvorhaben, das von der Beklagten - wie sie in der mündlichen Verhandlung erklärte - ausdrücklich befürwortet wird, auf beide Grundstücke erstreckt.

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Ob die Beklagte weiterhin an ihren Sanierungszielen bezüglich des Grundstücks Flst. Nr. festhält, kann aber letztlich offen bleiben, da jedenfalls nicht ersichtlich ist, dass der Eigentumsübergang von R.H. auf die Klägerin die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Das diesbezüglich von der Beklagten angeführte Hauptargument, dass die Klägerin nicht gewillt sei, die von R.H. im Ordnungsmaßnahmenvertrag vom 05./08. April 1993 eingegangenen Verpflichtungen zu übernehmen, ist seit der Rückabwicklung des Ordnungsmaßnahmenvertrages gegenstandslos. Wie die Kammer bereits mit Urteil vom 05. Februar 2003 (5 K 1275/02) festgestellt hat, handelt es sich bei dem Ordnungsmaßnahmenvertrag vom 05./08. April 1993 um einen Austauschvertrag, dem als Hauptvertragspflichten einerseits die Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung eines Betrages von seinerzeit 280.600,00 DM an R.H. und andererseits die Verpflichtung des R.H. zur Bebauung des Grundstücks gegenüberstand (vgl. Urteil vom 05.02.2003 - 5 K 1275/02 -, S. 4 und 5). Nach § 3 Abs. 1 des Vertrages hatte der Vertrag eine - mehrmals verlängerte - „Laufzeit“ (zunächst von 36 Monaten), nach deren Ablauf ohne Beginn des Neubaus durch R.H. die Gebäuderestwertentschädigung „zurückzuzahlen sei. Dies zeigt, dass der Vertrag zeitlich begrenzt war und nach Ablauf der Laufzeit eine Rückabwicklung in Form der Zurückzahlung der Gebäuderestwertentschädigung erfolgen sollte. Diese Vertragsinterpretation schließt aus, dass die Beklagte auch nach Ende der Laufzeit und bei Geltendmachung ihres Rückforderungsrechts das Recht haben sollte, von R.H. zusätzlich zur Rückforderung der gesamten Gebäuderestwertentschädigung die Bebauung zu verlangen. Die Auffassung des Prozessbevollmächtigten der Beklagten, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Gebäuderestwertentschädigung eine Vertragsstrafe sein sollte, die neben den Anspruch auf Bebauung des Grundstücks tritt, findet im Vertragstext keine Stütze. Hiervon ist auch das Landratsamt S. in seinem Widerspruchsbescheid vom 18. Juni 2003 ausgegangen. Eine derart hohe Vertragsstrafe wegen einer Verzögerung des Baubeginns ohne Differenzierung nach den Gründen für die Verzögerung wäre im Übrigen auch mit Blick auf die nach § 56 Abs. 1 Satz 2 LVwVfG erforderliche Angemessenheit der Gegenleistung sowie mit Blick auf § 59 Abs. 1 LVwVfG i.V.m. § 138 BGB bedenklich (vgl. hierzu Palandt, BGB, 60. Aufl., § 343, Rn. 3). Wenn die Beklagte jedoch von R.H. keine Bebauung des Grundstücks mehr fordern kann, so ist die Sanierung des Grundstücks nicht dadurch gefährdet, dass die Klägerin nicht bereit ist, die früheren Verpflichtungen des R.H. aus dem Ordnungsmaßnahmenvertrag vom 05./08. April 1993 zu übernehmen.

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Die Übereignung des Grundstücks macht den Sanierungszweck auch nicht aus anderen Gründen unmöglich noch erschwert sie ihn wesentlich noch läuft sie den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwider. Die von der H. GmbH & Co. KG beantragte und vom Landratsamt S. erteilte Baugenehmigung sieht nach Angaben der Klägerin den Bau einer Möbelausstellungshalle vor. Die Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich erklärt, sie befürworte eine derartige Bebauung. Da das Bauvorhaben sich sowohl auf das streitgegenständliche Grundstück als auch das im Eigentum der Klägerin stehende Grundstück Flst. Nr. bezieht, würde der Eigentumsübergang des Grundstücks Flst. Nr. auf die Klägerin die Realisierung der Sanierung in Form der Bebauung sogar fördern. Jeder andere Eigentumswechsel als an die Klägerin würde diese Bebauung dagegen gefährden, da das Eigentum an den beiden Grundstücken dann nicht in einer Hand wäre. Die Klägerin hat nach eigenen Angaben schon Investitionen in die Planung des Vorhabens getätigt, was ihre Aussage stützt, dass sie grundsätzlich eine Bebauung des Grundstücks anstrebt. Fehl geht auch der Einwand der Beklagten, sie könne im Rahmen des Insolvenzverfahrens Einfluss auf die Bebauung des Grundstücks nehmen. Wie der Beigeladene erklärt hat, werden sanierungsrechtliche Maßnahmen, insbesondere eine Bebauung des Grundstücks, während des Insolvenzverfahrens nicht durchgeführt. Somit liegen die Voraussetzung für eine Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 BauGB zum Übereignungsvertrag vom 19. November 2001 nicht vor, weshalb die Klägerin einen Anspruch auf deren Erteilung hat.

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 155 Abs. 1 Satz 3, 162 Abs. 3 VwGO. Das Unterliegen der Klägerin mit dem Haupt- und dem ersten Hilfsantrag fällt nach Auffassung der Kammer gegenüber dem Obsiegen hinsichtlich des zweiten Hilfsantrags nicht ins Gewicht, da die Klägerin ihr eigentliches Klageziel, nämlich das dem Eigentumserwerb am Grundstück Flst. Nr. bislang entgegenstehende öffentlich-rechtliche Hindernis des § 144 BauGB zu beseitigen, in vollem Umfang erreicht hat. Es bestand keine Veranlassung, die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen für erstattungsfähig zu erklären, nachdem dieser keinen Antrag gestellt hat. Die Kammer hat auch keinen Anlass, das Urteil wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären (§ 167 Abs. 2 VwGO) oder die Berufung zuzulassen (§ 124 a Abs. 1 VwGO).