Amtsgericht Villingen-Schwenningen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-06-08, Aktenzeichen 7 C 635/03

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 220,45 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.12.2003 zu bezahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 88% und die Beklagten als Gesamtschuldner 12%.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch den jeweiligen Vollstreckungsgläubiger gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über die Wohnung B. - Straße Nr., Villingen - Schwenningen ab dem 01.02.1996 auf unbestimmte Zeit. Die Klägerin war Vermieterin, die Beklagten Mieter. Mit Einschreiben vom 02.06.2003 kündigten die Beklagten „zum 31.08.2003“.

2

§ 2 Ziff. 2 des Mietvertrages vom 26.01.1996 (AS 7 ff), auf den Bezug genommen wird, lautet:

3

„Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind, 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind, 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind, 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind.“ Die Klausel ist vorgedruckter Inhalt des ansonsten handschriftlich ausgefüllten Mietvertrages.

4

Einen von drei Schlüsselsätzen übergaben die Beklagten am 29.08.2003. Eine Weitervermietung der Mietsache konnte erst zum 01.12.2003 erfolgen.

5

Die Klägerin behauptet:

6

Der Nebenkostenabrechnung der Klägerin vom 10.08.2003 für Mai 2002 bis Mai 2003 seien bereits vorgerichtlich sämtliche Unterlagen beigefügt gewesen. Die Abrechnung samt der Abrechnung der Firma M. vom 24.06.2003 habe insgesamt 17 Seiten umfasst.

7

Die Klägerin ist weiterhin der Rechtsansicht, die Kündigungserklärung habe das Mietverhältnis nicht zum 31.08.2003 beendet. Es liege eine vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Formularklausel zu den Kündigungsfristen vor. Diese gelte als vereinbarte Kündigungsfrist. Nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB sei damit § 573c BGB neuer Fassung nicht anwendbar. Die alte Kündigungsfrist von neun Monaten gelte weiter aufgrund der Dauer des Mietverhältnisses.

8

Eine Mietaufhebungsvereinbarung sei zu keinem Zeitpunkt geschlossen worden.

9

Die Klägerin beantragt:

10

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 1.846,36 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank ab Rechtshängigkeit zu bezahlen.

11

Die Beklagten beantragen Klageabweisung.

12

Die Beklagten behaupten:

13

Der Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten werde vorsorglich bestritten, da der Nebenkostenabrechnung keine Unterlagen beigefügt gewesen seien und so eine detaillierte Überprüfung der einzelnen Positionen nicht möglich sei. Die Abrechnung sei nicht ordnungsgemäß aufgestellt unter Berücksichtigung dessen, dass zunächst die Gesamtkosten und dann der Mieteranteil unter Angabe der Verrechnungsschlüssel anzugeben sei. Auch sei die Position Abzug des Allgemeinstroms aus den Heizkosten nicht nachvollziehbar.

14

Die Miete sei aus zwei Gründen nicht geschuldet:

15

Einerseits habe die Prozessbevollmächtigte der Klägerin anlässlich eines anderen Rechtsstreits zwischen den Parteien mitgeteilt, die Klägerin sei damit einverstanden, dass die Beklagte im August 2003 ausziehen.

16

Zudem liege ein Altvertrag vor, der keine eigene Vereinbarung der Kündigungsfristen treffe, sondern nur den Gesetzeswortlaut wiederhole. Dies stelle keine vereinbarte Kündigungsfrist dar. Somit gelte § 573c BGB neuer Fassung.

17

Die Klage wurde am 11.12.2003 zugestellt.

18

Das Gericht hat auf die übergangsrechtlichen Problematik und die Anwendbarkeit von § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB mit Verfügung vom 31.03.2004 hingewiesen.

Entscheidungsgründe

19

Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet.

20

Der geltendgemachte Anspruch auf Bezahlung von 220,45 EUR Nebenkostennachzahlung für Mai 2002 bis Mai 2003 ergibt sich aus § 3 Ziff. 3 des Mietvertrages i.V.m. § 535 BGB. Die Beklagten haben dem mit Schriftsatz der Klägerin vom 08.03.2004 erfolgten Vortrag, wonach alle diesem Schriftsatz beigefügten Anlagen zur Nebenkostenabrechnung den Beklagten bereits mit der Abrechnung übersandt worden seien, nicht widersprochen. Sie haben aber ihr Bestreiten auf die allgemeine Übersichtlichkeit unter Berücksichtigung der jeweiligen Verteilungsschlüssel sowie die Position Allgemeinstrom konkretisiert. Das Gericht hält die Abrechnung für nachvollziehbar und durchaus den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung entsprechend. Hierbei kommt es nicht nur auf das Abrechnungsschreiben vom 10.08.2003 an. Nachdem die Beklagten unwidersprochen alle als AS 55 - 87 vorgelegten Unterlagen erhielten, kommt es darauf an, dass die Abrechnung unter Berücksichtigung aller Unterlagen nachvollziehbar ist. Dies ist der Fall: Die Heizkosten sind in der Abrechnung der Firma M. vom 24.06.2003 samt der angesetzten Verrechnungsschlüssel angegeben. Die Ablesewerte sind unstreitig. Für Wasser und Abwasser liegt eine separate Abrechnung als Anlage 1 zur Nebenkostenabrechnung vor, die ebenfalls die erforderlichen Angaben enthält. Lediglich das Ergebnis wird auf Seite 1 der Nebenkostenabrechnung angegeben. Auf der Anlage 1 ist auch das Problem des Allgemeinstroms nachvollziehbar erläutert. In der Abrechnung M. ist auch der Betriebsstrom enthalten. Soweit über diesen Stromzähler auch nicht mit der Heizung zusammenhängende Verbrauchsgeräte (z.B. Lampen) laufen, ist dieser Teil, soweit wie hier separat abgrenzbar, herauszurechnen und nicht mit dem Abrechnungsschlüssel für die Heizkosten, der Nach Grund- und Verbrauchskosten unterscheidet, sondern nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel umzulegen. Bereits mit Hinweis vom 31.03.2003 hat das Gericht darauf hingewiesen, dass bei der Umlage nach dem allgemeinen Umlageschlüssel sich nachvollziehbar die angesetzten 10,03 EUR ergeben.

21

Nachdem weitere Positionen nicht konkret angegriffen sind, ist die geltend gemachte Forderung hinsichtlich der Nebenkosten zuzusprechen.

22

Nicht begründet ist der geltendgemachte Anspruch auf die Mieten für September bis November 2003:

23

Dabei kommt es nicht auf die behauptete Mietaufhebungsvereinbarung an. Die Beklagten haben für diese Vereinbarung keinen Beweis angetreten. Auch ist ihr Vortrag insoweit nicht eindeutig. Das behauptete Einverständnis kann sich genauso auf den tatsächlichen Auszug beziehen, ohne gleich den Mietvertrag zu beenden.

24

Der Zahlungsanspruch steht der Klägerin aber aus Rechtsgründen nicht zu:

25

Nach § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB konnten die Beklagten als Mieter das Mietverhältnis mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum 31.08.2003 kündigen.

26

Zwar ist nach der Rechtsprechung des BGH der in einem Vertrag in Form von AGB wiedergegebene Gesetzestext hinsichtlich der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen als vertraglich vereinbart zu sehen (BGH, Urteil vom 18.06.2003, VIII ZR 324/02, WuM 2003, 462; Urteil vom 18.06.2003, VIII ZR 339/02, ZGS 2003, 243; Urteil vom 18.06.2003, VIII ZR 355/02, ZGS 2003, 243 sowie Urteil vom 18.06.2003, VIII ZR 240/02, BGHZ 155,178). Nach Auffassung des BGH stellt auch eine solche Wiedergabe des Gesetzestextes eine Vereinbarung der Parteien gem. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB dar, die zur Unanwendbarkeit von § 573c Abs. 4 BGB führt.

27

Im vorliegenden Fall ist § 573c Abs. 4 BGB aber anwendbar. Damit ist die altvertragliche mit § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB unvereinbare Regelung unwirksam. Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

28

Ob die BGH - Entscheidungen dem Willen des Gesetzgebers entsprechen ist durchaus fraglich. So hat die oben zitierte Haltung des BGH zur Frage der Kündigungsfristen mittlerweile zu einem Referentenentwurf zur Änderung des EGBGB hinsichtlich der Altvertragskündigungsfristen geführt (NZM 2004, 209 ff). Unter Ziffer A heißt es: „Der BGH hat mit Urteil vom 18.06.2003 (NZM 2003, 711 = NJW 2003, 2739) entschieden, dass die Übergangsvorschriften auch Verträge erfasst, in denen die bis 1.9.2001 geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen durch AGB wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben wurden. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten diese Fälle nicht erfasst werden, es sollte vielmehr die neue Kündigungsfrist gelten“. Allerdings ist dies für das hiesige Verfahren nicht von Bedeutung.

29

Sämtliche eben zitierten BGH - Entscheidungen beziehen sich auf Kündigungserklärungen aus der Zeit vor dem 01.01.2003.

30

Seit dem 01.01.2003 ist aber auf alle noch bestehenden mietrechtlichen Dauerschuldverhältnisse in Form von Altverträgen das neue Mietrecht anwendbar. Die ergibt sich aus Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB. Danach ist auf vor dem 01.01.2002 begründete Dauerschuldverhältnisse ab dem 01.01.2003 nur noch das BGB in der neuen Fassung anwendbar. Art. 229 § 5 EGBGB kommt Vorrang vor Art. 229 § 3 EGBGB zu: Art. 229 § 3 EGBGB regelt Übergangsvorschriften zum Gesetz der Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19.06.2001. Art. 229 § 5 EGBGB beinhaltet demgegenüber allgemeine Überleitungsvorschriften zum Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26.11.2001. Das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz betrifft das gesamte Schuldrecht, zu dem auch das Mietrecht gehört. Nach dem Grundsatz, wonach das zeitlich jüngere Gesetz das zeitlich vorhergehende ändert, veränderte das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz damit das kurz zuvor durch die Mietrechtsreform geänderte Mietrecht. Dem kann auch nicht entgegnet werden, bei der Übergangsregelung zum Mietrecht nach Art. 229 § 3 EGBGB handle es sich um das speziellere Gesetz, das durch ein allgemeineres Gesetz zur Schuldrechtsreform nicht geändert werden könnte. Ein allgemeineres jüngeres Gesetz kann ein spezielleres älteres Gesetz immer dann ändern, wenn die in dem allgemeineren Gesetz geregelte Materie gerade auch diejenige des spezielleren Gesetzes umfasst. So ist es hier: Art. 229 § 5 EGBGB trifft eine Übergangsregelung für alle Schuldverhältnisse. Für Dauerschuldverhältnisse gewährt er den Vertragsparteien eine Übergangsfrist von einem Jahr, bis die neue gesetzliche Regelung gilt. Diese Regelung gilt für alle Dauerschuldverhältnisse. Eine Bereichsausnahme für mietrechtliche Dauerschuldverhältnisse hat der Gesetzgeber nicht vorgenommen. Damit ist auch für das Mietrecht ein einheitlicher Rechtszustand für neue und alte Mietverträge hinsichtlich der mieterseitigen Kündigungsfristen hergestellt. So wird auch der Vereinheitlichungszweck der Regelung verwirklicht (Bundestagsdrucksache 14/6040, S. 273).

31

Für nach dem 01.01.2003 zugehende Kündigungen gilt § 573 c BGB neuer Fassung (Staudinger/Löwisch BGB, Neubearbeitung 2003, Art. 229 § 5 EGBGB RN. 41; Schmidt - Kessel NJW 2003, 3748).

32

Die Zinsentscheidung beruht auf §§ 286ff BGB, die Kostenentscheidung auf §§ 91, 92 ZPO und die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Gründe

19

Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet.

20

Der geltendgemachte Anspruch auf Bezahlung von 220,45 EUR Nebenkostennachzahlung für Mai 2002 bis Mai 2003 ergibt sich aus § 3 Ziff. 3 des Mietvertrages i.V.m. § 535 BGB. Die Beklagten haben dem mit Schriftsatz der Klägerin vom 08.03.2004 erfolgten Vortrag, wonach alle diesem Schriftsatz beigefügten Anlagen zur Nebenkostenabrechnung den Beklagten bereits mit der Abrechnung übersandt worden seien, nicht widersprochen. Sie haben aber ihr Bestreiten auf die allgemeine Übersichtlichkeit unter Berücksichtigung der jeweiligen Verteilungsschlüssel sowie die Position Allgemeinstrom konkretisiert. Das Gericht hält die Abrechnung für nachvollziehbar und durchaus den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung entsprechend. Hierbei kommt es nicht nur auf das Abrechnungsschreiben vom 10.08.2003 an. Nachdem die Beklagten unwidersprochen alle als AS 55 - 87 vorgelegten Unterlagen erhielten, kommt es darauf an, dass die Abrechnung unter Berücksichtigung aller Unterlagen nachvollziehbar ist. Dies ist der Fall: Die Heizkosten sind in der Abrechnung der Firma M. vom 24.06.2003 samt der angesetzten Verrechnungsschlüssel angegeben. Die Ablesewerte sind unstreitig. Für Wasser und Abwasser liegt eine separate Abrechnung als Anlage 1 zur Nebenkostenabrechnung vor, die ebenfalls die erforderlichen Angaben enthält. Lediglich das Ergebnis wird auf Seite 1 der Nebenkostenabrechnung angegeben. Auf der Anlage 1 ist auch das Problem des Allgemeinstroms nachvollziehbar erläutert. In der Abrechnung M. ist auch der Betriebsstrom enthalten. Soweit über diesen Stromzähler auch nicht mit der Heizung zusammenhängende Verbrauchsgeräte (z.B. Lampen) laufen, ist dieser Teil, soweit wie hier separat abgrenzbar, herauszurechnen und nicht mit dem Abrechnungsschlüssel für die Heizkosten, der Nach Grund- und Verbrauchskosten unterscheidet, sondern nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel umzulegen. Bereits mit Hinweis vom 31.03.2003 hat das Gericht darauf hingewiesen, dass bei der Umlage nach dem allgemeinen Umlageschlüssel sich nachvollziehbar die angesetzten 10,03 EUR ergeben.

21

Nachdem weitere Positionen nicht konkret angegriffen sind, ist die geltend gemachte Forderung hinsichtlich der Nebenkosten zuzusprechen.

22

Nicht begründet ist der geltendgemachte Anspruch auf die Mieten für September bis November 2003:

23

Dabei kommt es nicht auf die behauptete Mietaufhebungsvereinbarung an. Die Beklagten haben für diese Vereinbarung keinen Beweis angetreten. Auch ist ihr Vortrag insoweit nicht eindeutig. Das behauptete Einverständnis kann sich genauso auf den tatsächlichen Auszug beziehen, ohne gleich den Mietvertrag zu beenden.

24

Der Zahlungsanspruch steht der Klägerin aber aus Rechtsgründen nicht zu:

25

Nach § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB konnten die Beklagten als Mieter das Mietverhältnis mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum 31.08.2003 kündigen.

26

Zwar ist nach der Rechtsprechung des BGH der in einem Vertrag in Form von AGB wiedergegebene Gesetzestext hinsichtlich der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen als vertraglich vereinbart zu sehen (BGH, Urteil vom 18.06.2003, VIII ZR 324/02, WuM 2003, 462; Urteil vom 18.06.2003, VIII ZR 339/02, ZGS 2003, 243; Urteil vom 18.06.2003, VIII ZR 355/02, ZGS 2003, 243 sowie Urteil vom 18.06.2003, VIII ZR 240/02, BGHZ 155,178). Nach Auffassung des BGH stellt auch eine solche Wiedergabe des Gesetzestextes eine Vereinbarung der Parteien gem. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB dar, die zur Unanwendbarkeit von § 573c Abs. 4 BGB führt.

27

Im vorliegenden Fall ist § 573c Abs. 4 BGB aber anwendbar. Damit ist die altvertragliche mit § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB unvereinbare Regelung unwirksam. Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

28

Ob die BGH - Entscheidungen dem Willen des Gesetzgebers entsprechen ist durchaus fraglich. So hat die oben zitierte Haltung des BGH zur Frage der Kündigungsfristen mittlerweile zu einem Referentenentwurf zur Änderung des EGBGB hinsichtlich der Altvertragskündigungsfristen geführt (NZM 2004, 209 ff). Unter Ziffer A heißt es: „Der BGH hat mit Urteil vom 18.06.2003 (NZM 2003, 711 = NJW 2003, 2739) entschieden, dass die Übergangsvorschriften auch Verträge erfasst, in denen die bis 1.9.2001 geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen durch AGB wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben wurden. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten diese Fälle nicht erfasst werden, es sollte vielmehr die neue Kündigungsfrist gelten“. Allerdings ist dies für das hiesige Verfahren nicht von Bedeutung.

29

Sämtliche eben zitierten BGH - Entscheidungen beziehen sich auf Kündigungserklärungen aus der Zeit vor dem 01.01.2003.

30

Seit dem 01.01.2003 ist aber auf alle noch bestehenden mietrechtlichen Dauerschuldverhältnisse in Form von Altverträgen das neue Mietrecht anwendbar. Die ergibt sich aus Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB. Danach ist auf vor dem 01.01.2002 begründete Dauerschuldverhältnisse ab dem 01.01.2003 nur noch das BGB in der neuen Fassung anwendbar. Art. 229 § 5 EGBGB kommt Vorrang vor Art. 229 § 3 EGBGB zu: Art. 229 § 3 EGBGB regelt Übergangsvorschriften zum Gesetz der Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19.06.2001. Art. 229 § 5 EGBGB beinhaltet demgegenüber allgemeine Überleitungsvorschriften zum Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26.11.2001. Das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz betrifft das gesamte Schuldrecht, zu dem auch das Mietrecht gehört. Nach dem Grundsatz, wonach das zeitlich jüngere Gesetz das zeitlich vorhergehende ändert, veränderte das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz damit das kurz zuvor durch die Mietrechtsreform geänderte Mietrecht. Dem kann auch nicht entgegnet werden, bei der Übergangsregelung zum Mietrecht nach Art. 229 § 3 EGBGB handle es sich um das speziellere Gesetz, das durch ein allgemeineres Gesetz zur Schuldrechtsreform nicht geändert werden könnte. Ein allgemeineres jüngeres Gesetz kann ein spezielleres älteres Gesetz immer dann ändern, wenn die in dem allgemeineren Gesetz geregelte Materie gerade auch diejenige des spezielleren Gesetzes umfasst. So ist es hier: Art. 229 § 5 EGBGB trifft eine Übergangsregelung für alle Schuldverhältnisse. Für Dauerschuldverhältnisse gewährt er den Vertragsparteien eine Übergangsfrist von einem Jahr, bis die neue gesetzliche Regelung gilt. Diese Regelung gilt für alle Dauerschuldverhältnisse. Eine Bereichsausnahme für mietrechtliche Dauerschuldverhältnisse hat der Gesetzgeber nicht vorgenommen. Damit ist auch für das Mietrecht ein einheitlicher Rechtszustand für neue und alte Mietverträge hinsichtlich der mieterseitigen Kündigungsfristen hergestellt. So wird auch der Vereinheitlichungszweck der Regelung verwirklicht (Bundestagsdrucksache 14/6040, S. 273).

31

Für nach dem 01.01.2003 zugehende Kündigungen gilt § 573 c BGB neuer Fassung (Staudinger/Löwisch BGB, Neubearbeitung 2003, Art. 229 § 5 EGBGB RN. 41; Schmidt - Kessel NJW 2003, 3748).

32

Die Zinsentscheidung beruht auf §§ 286ff BGB, die Kostenentscheidung auf §§ 91, 92 ZPO und die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.