Verwaltungsgericht Köln (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-01-18, Aktenzeichen 2 K 4969/09
ECLI:DE:VGK:2011:0118.2K4969.09.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckungsschuldnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Vollstreckungsgläubigerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

1

Tatbestand

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Die Klägerin ist bundesweit im Buchmachergewerbe tätig und beabsichtigt auf dem streitbefangenen Grundstück eine Wettannahmestelle für Pferdewetten zu betreiben. Das Vorhaben soll im Erdgeschoss eines Eckhauses in der T.-------straße 1 / Ecke O. Straße (Bundesstraße 0) in Köln-X. (Gemarkung M. , Flur 0, Flurstück 0000/000) realisiert werden.

3

In einer Entfernung von gut 1/2 km befindet sich nord-östlich dieses Grundstücks die Galopprennbahn Köln-X. . Auf dem Gelände der Galopprennbahn existieren neben gastronomischen Betrieben auch Wettannahmestellen für Pferdewetten ("X. "); deren Entfernung vom streitbefangenen Grundstück beträgt ca. 1 km. Betreiberin der Galopprennbahn Köln-X. ist der Kölner Renn-Verein 1897 e.V. Der Kölner Renn-Verein betreibt zudem eine Wettannahmestelle ca. 300 m nord-westlich des streitbefangenen Grundstücks, auf der westlichen Seite der O. Straße in der U.-----straße 1. Die Wettannahmestelle in der U.-----straße 1 schließt sich nördlich an den entlang der westlichen Seite der O. Straße verlaufenden Baublock an, in welchem sich zur Straßenseite (O. Straße) hin ausschließlich Wohnnutzung befindet. Auf der östlichen Seite der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden O. Straße weist die Gebäudestruktur im räumlichen Bereich zwischen der A.-----straße im Norden und der Friedrich-Karl-Straße im Süden - das streitbefangene Grundstück liegt genau dazwischen - im Erdgeschoss zumeist gewerbliche Nutzung (Stehcafés, Kiosk, Metzgerei, Drogerie, Bank, Gaststätten) auf, ab dem ersten Obergeschoss dagegen ausschließlich Wohnnutzung. In den nördlich der T.-------straße , südlich der A.-----straße und östlich der O. Straße gelegenen Gebäudeblocks findet - mit Ausnahme der oben genannten gewerblichen Nutzungen - nur Wohnnutzung statt. Die O. Straße selbst ist eine Bundesstraße; zwischen den beiden Fahrstreifen liegen Straßenbahngleise, so dass ein Überqueren der Straße in diesem räumlichen Bereich auch für Fußgänger nur an wenigen Stellen möglich ist (vgl. Lichtbilder auf Bl. 56 und 62 der Gerichtsakte).

4

Das streitbefangene Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Fluchtlinienplans, der eine straßenseitige Baufluchtlinie festsetzt.

5

Am 08.04.2009 beantragte die Klägerin bei der Beklagten die Erteilung eines Vorbescheids mit der Fragestellung: "Zulässigkeit der Umnutzung einer Geschäftsfläche zu einer Annahmestelle für Pferdewetten mit einer Fläche von ca. 200 m² in räumlicher Nähe zur Galopprennbahn Köln-X. " (vgl. Blatt 2.1 der Beiakte). Der Betrieb sollte an Werk- sowie Sonn- und Feiertagen von 10 bis 22 Uhr stattfinden. Ausweislich der Betriebsbeschreibung (vgl. Blatt 2.9 der Beiakte) und der eingereichten Grundrisse (vgl. Blätter 2.13 und 2.14 der Beiakte) sollte Betriebsgegenstand neben der Vermittlung von Wetten auch Ausschank von Kaffee und nichtalkoholischen Getränken sein.

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Mit Bescheid vom 06.07.2009 (Az. 63/V25/0130/2009), zugestellt am 09.07.2009, lehnte die Beklagte den Antrag ab. Sie begründete dies mit der Unzulässigkeit des Vorhabens nach § 34 Abs. 2 BauGB. Die nähere Umgebung sei als faktisches allgemeines Wohngebiet (WA) im Sinne von § 4 BauNVO anzusehen. Dagegen sei die geplante Annahmestelle für Pferdewetten als kerngebietstypische Vergnügungsstätte nicht wohngebietsverträglich. Da die Galopprennbahn selbst in größerer räumlicher Distanz zum streitbefangenen Grundstück liege, habe jene für das Vorhaben keine prägende Kraft und rechtfertige daher auch keine Ausnahme im Bezug auf § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO.

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Die Klägerin hat am 04.08.2009 Klage erhoben.

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Sie hält das Vorhaben in bauplanungsrechtlicher Hinsicht für nach § 34 Abs. 1 BauGB zulässig. Entgegen der Ansicht der Beklagten handele es sich nicht um ein allgemeines Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO. Maßgeblich für die Zulässigkeit sei vielmehr eine Einzelfallbetrachtung. Die Umgebungsbebauung sei durch die gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss geprägt. Vor allem jedoch weise das Grundstück einen deutlichen Standortbezug zur nahen Galopprennbahn Köln-X. auf. Diese Rennbahn habe für die Umgebung und damit auch das Vorhaben selbst eine prägende Wirkung. Aufgrund dieser durch die Galopprennbahn vermittelten Besonderheit verbiete sich auch eine Gleichsetzung der geplanten Wettannahmestelle mit einer Vergnügungsstätte. Vielmehr sei von einem Gebiet "sui generis" auszugehen, was durch weitere Nutzungen in der näheren Umgebung mit Rennbahnbezug belegt werde: Im Einfahrtsbereich der Rennbahn selbst gebe es das Wettbüro "X. " und in ca. 300 m Entfernung in der U.-----straße 1 die Wettannahmestelle des Kölner Renn-Vereins. Zudem existiere in ca. 1 km Entfernung auf der O. Straße eine Spielhalle ("S. "). Schließlich störe das beabsichtigte Vorhaben als bloße Wettannahmestelle auch weniger als gastronomische Nutzungen, so dass das Vorhaben auch nicht rücksichtslos sei. Zu beachten sei auch, dass ein Mitarbeiter der Beklagten im Vorfeld des streitgegenständlichen Antrags mündlich darauf hingewiesen habe, dass das Vorhaben in unmittelbarer Nähe zur Galopprennbahn zulässig sei.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheids vom 06.07.2009 zu verpflichten, ihr einen Bauvorbescheid gemäß Antrag vom 08.04.2009 für die Nutzungsänderung einer Geschäftsfläche in eine Annahmestelle für Pferdewetten (Buchmacher) auf 200 m² auf dem Grundstück T.-------straße 1 (Gemarkung M. , Flur 5, Flurstück 3241/269) in Köln zu erteilen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Zur Begründung verweist sie umfassend auf den Ablehnungsbescheid vom 06.07.2009.

14

Der Berichterstatter hat die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Niederschrift vom 13.12.2010 sowie die gefertigten Lichtbilder (Bl. 55ff. der Gerichtsakte) verwiesen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und den beigezogenen Verwaltungsvorgang der Beklagten ergänzend Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die zulässige Verpflichtungsklage ist nicht begründet. Die Ablehnung des beantragten Bauvorbescheids ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

18

Anspruchsgrundlage für die Erteilung eines Bauvorbescheids ist § 71 Abs. 2 i.V.m. § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW. Danach ist der Vorbescheid zu erteilen, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Aus der gebotenen sachdienlichen Auslegung des Klageantrags gemäß § 88 VwGO ergibt sich, dass Gegenstand des Vorbescheids ausschließlich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens sein soll (Bebauungsgenehmigung).

19

Die Nutzungsänderung einer Geschäftsfläche in eine Annahmestelle für Pferdewetten (Buchmacher) auf 200 m² verstößt gegen §§ 29 Abs. 1, 34 BauGB und ist daher bauplanungsrechtlich nicht genehmigungsfähig.

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Nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans, aber innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich u.a. nach Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Als Beurteilungsgrundlage für die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art ist gemäß § 34 Abs. 2 BauGB allein die Baunutzungsverordnung (BauNVO) heranzuziehen, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der dort aufgeführten Baugebiete entspricht.

21

Das Vorhaben ist weder nach § 34 Abs. 2 BauGB (I.) noch nach § 34 Abs. 1 BauGB (II.) zulässig.

22

23

I.

24

Es kann offen bleiben, ob - wie der Beklagte vorträgt - das Vorhaben bereits deshalb gemäß § 34 Abs. 2 BauGB seiner Art nach unzulässig ist, weil die nähere Umgebung einem allgemeinen Wohngebiet (WA) gemäß §§ 4, 1 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO entspricht. Auf die konkrete Abgrenzung der Umgebungsbebauung kommt es daher hier nicht an. Selbst wenn die nähere Umgebung des streitbefangenen Grundstücks einem Mischgebiet (MI) gemäß §§ 6, 1 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO entspräche, wäre das konkrete Vorhaben in diesem Baugebiet nicht zulässig. Denn es handelt sich bei der geplanten Annahmestelle für Pferdewetten um eine Vergnügungsstätte, die wegen ihrer Zweckbestimmung und ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig ist (vgl. § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Eine solche sogenannte kerngebietstypische Vergnügungsstätte ist weder in einem allgemeinen Wohngebiet noch in einem Mischgebiet - auch nicht ausnahmsweise - zulässig. Um ein Kerngebiet handelt es sich bei dem fraglichen räumlichen Bereich aber auch nach dem klägerischen Vortrag nicht, denn auch nach diesem dient das Gebiet nicht vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie zentraler Einrichtungen der Wirtschaft, Verwaltung und Kultur (vgl. § 7 Abs. 1 BauNVO). Daran ändert auch die Galopprennbahn Köln-X. nichts, die in ihrer Bedeutung die westlich angrenzende Wohnbebauung nicht verdrängt.

25

Bei einer Annahmestelle für Pferdewetten auf einer Fläche von 200 m² mit zugehörigem (nichtalkoholischem) Getränkeausschank handelt es sich um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte. Eine Vergnügungsstätte beschreibt als bauplanungsrechtlicher Nutzungsbegriff eine besondere Art des Gewerbebetriebs, bei dem - in unterschiedlicher Weise - die kommerzielle Unterhaltung der Besucher und Kunden im Vordergrund steht.

26

Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Kommentar, Stand Februar 2008, § 6 BauNVO Rn. 42.

27

Nach der gesetzlichen Systematik der Baunutzungsverordnung steht fest, dass eine Vergnügungsstätte nach Vorstellung des Gesetzgebers regelmäßig mit Auswirkungen verbunden ist, die mit anderen Nutzungen in Konflikt treten können.

28

OVG NRW, Urteil vom 27.04.2006 - 7 A 1620/05 -, BRS 70 Nr. 70.

29

Dabei ist im konkreten Einzelfall jeweils auf die besondere städtebauliche Natur des Vergnügungsstättenbegriffs abzustellen, der nur einen Teilbereich des Freizeit- und Unterhaltungssektors umfasst. Der Begriff ist auf Einrichtungen zu beziehen, von denen im Hinblick auf die Art der konkret angebotenen Freizeitgestaltung negative Auswirkungen auf besonders schutzwürdige Nutzungsarten, vor allem der Wohnnutzung ausgehen können. Unter Beachtung dieser Grundsätze handelt es sich bei Vergnügungsstätten um gewerbliche Einrichtungen, die der Freizeitgestaltung, der Zerstreuung, dem geselligen Beisammensein oder der Bedienung der Spielleidenschaft oder der erotisch/sexuellen Interessen des Menschen dienen. Nicht erfasst werden Schank- und Speisewirtschaften, Einrichtungen und Anlagen für kulturelle Zwecke wie Theater, Schauspiel, Oper und Konzerthäuser.

30

Roeser, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Auflage, § 7 Rn. 16.

31

Zwar ist der Klägerin darin zuzustimmen, dass ein Wettbüro für Pferdewetten nicht mit einer Spielhalle im herkömmlichen Sinn gleichgesetzt werden kann, besteht doch wegen des für die konkreten Wetten unmittelbar gegebenen Bezugs zu Ereignissen und Ergebnissen des Pferdesports eine andere Konstellation als bei gleichsam "autark" mit Spielgeräten eingerichteten Spielhallen. Dennoch steht auch bei Wettbüros - wobei entgegen der Ansicht der Klägerin eine weitere Differenzierung zwischen Sportwetten allgemein und Pferdewetten im Besonderen nicht angebracht ist - die kommerzielle Unterhaltung der Besucher, und damit der Vergnügungsbetrieb im Vordergrund. Anders als bei Ladengeschäften, z.B. an eine Verkaufsstelle angegliederten Lotto- und Toto-Annahmestellen, steht nicht der bloße Erwerb einer Dienstleistung oder Ware, wozu auch die Gewinnchance gezählt werden kann, im Vordergrund, sondern der besondere Reiz des Wettens und des "Entgegenfieberns" eines möglichen Gewinns.

32

Vgl. Hessischer VGH, Beschluss vom 25.08.2008 - 3 UZ 2566/07 -, BRS 73 Nr. 85; VG Minden, Beschluss vom 10.02.2006 - 1 L 69/06 -, juris; VG München, Urteil vom 14.01.2008 - M 8 K 07.2071 -, juris; VG Neustadt (Weinstraße), Urteil vom 12.08.2010 - 4 K 272/10.NW -, juris.

33

Soweit die Klägerin hiergegen einwendet, dass Pferdewetten typischerweise eher von "einsamen" Individuen abgeschlossen werden und daher das gemeinsame Erlebnis der Wette keineswegs als charakteristisches Merkmal einer Annahmestelle für Pferdewetten angesehen werden könne, sieht das Gericht im konkreten Fall das Gegenteil als erwiesen an. Wie sich bei der Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit ergeben hat, ist die Räumlichkeit mit Tisch-, Bestuhlungs- und Sesselgruppen versehen, die im Rahmen eines durchaus hochwertig eingerichteten Interieurs geradezu dazu einladen, zu verweilen und die Pferdesportereignisse auf den zahlreichen TV-Flachbildschirmen und Beamer-Leinwänden gleichsam "live" zu verfolgen (vgl. Lichtbilder auf Bl. 58-61 der Gerichtsakte). Derartige "gesellige" Verweilarrangements ergeben sich auch schon aus den zum Vorbescheidsantrag gehörigen Grundrissen des geplanten Vorhabens (vgl. Bl. 2.13f. der Beiakte). Dazu kommt der ausweislich der Betriebsbeschreibung vorgesehene Getränkeausschank, der den Reiz des Wett-"Events" noch steigert. Schließlich soll der Betrieb von 10 bis 22 Uhr, und zwar ohne Ruhetag an Werk-, Sonn- und Feiertagen geöffnet sein. Die Art der konkret angebotenen Freizeitgestaltung lässt damit negative Auswirkungen auf die besonders schutzwürdige Wohnnutzung in der unmittelbaren Nachbarschaft und Umgebung befürchten.

34

Das Vorhaben ist auch als kerngebietstypisch einzustufen. Kerngebietstypik liegt bei den zentralen Dienstleistungsbetrieben vor, deren Einzugsbereich deutlich über das jeweilige Baugebiet hinausreicht und die für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sein sollen.

35

Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Auflage, § 4a Rn. 36.

36

Ob diese Voraussetzung erfüllt ist, hängt von einer im Wesentlichen auf der Einschätzung der tatsächlichen örtlichen Situation beruhenden Beurteilung nach den Umständen des Einzelfalls ab. Auch die Grundfläche des Vorhabens kann für diese Beurteilung herangezogen werden, ergibt sich aus der Größe der Nutzfläche doch das Gewicht und der Einzugsbereich des Wettbüros in Bezug zur jeweiligen näheren Umgebung. Als immerhin indizieller "Schwellenwert" kann dabei eine Grundfläche von ca. 100 m² angesetzt werden.

37

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29.10.1992 - 4 B 103/92 -, BRS 54 Nr. 49.

38

Die Klägerin plant eine Annahmestelle von ca. 200 m² Grundfläche und ermöglicht mit einer Vielzahl von Bildschirmen und Sitzmöglichkeiten eine Nutzung, die einen weit über den "Bedarf" der - auch auf das ganze Baugebiet erweiterten - Nachbarschaft hinausgehenden Kundenkreis nahelegt.

39

II.

40

Das Vorhaben ist gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB unzulässig, denn es fügt sich nach der Art seiner baulichen Nutzung nicht in die nähere Umgebung ein.

41

Die Prüfung des Einfügens in diesem Sinne hat vierstufig zu erfolgen. Zunächst muss die maßgebliche nähere Umgebung ermittelt werden (1.). Sodann ist die Eigenart der maßgeblichen Umgebung, mithin der als Beurteilungsmaßstab dienende Rahmen der Umgebungsbebauung festzulegen (2.). Anschließend ist die Einhaltung des so ermittelten Rahmens zu prüfen (3.). Schließlich kann ausnahmsweise das Ergebnis dieses letzten Prüfungsschritts korrigiert werden, entweder wenn der Rahmen eingehalten ist, das Vorhaben aber die gebotene Rücksichtnahme auf die in der unmittelbaren Umgebung vorhandene Bebauung fehlen lässt; oder wenn der Rahmen nicht eingehalten ist, das Vorhaben aber weder selbst noch infolge einer nicht auszuschließenden Vorbildwirkung geeignet ist, bodenrechtlich relevante Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen (4.).

42

Vgl. BVerwG, Urteil vom 15.12.1994 - 4 C 13.93 -, BRS 56 Nr. 61.

43

1.

44

Für die Ermittlung und Abgrenzung der näheren Umgebung ist in zwei Blickrichtungen zu prüfen: Berücksichtigt werden muss die Umgebung einmal insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann, und zweitens insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Dabei muss zwar die Betrachtung auf das Wesentliche zurückgeführt werden, und es muss alles außer Acht gelassen werden, was die Umgebung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint; aber es darf nicht nur diejenige Bebauung als erheblich angesehen werden, die gerade in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt, sondern es muss auch die Bebauung der weiteren Umgebung des Grundstücks insoweit berücksichtigt werden, als auch sie noch prägend auf dasselbe einwirkt.

45

BVerwG, Urteil vom 26.05.1978 - 4 C 9.77 -, BVerwGE 55, 369.

46

Für die Prüfung dieser wechselseitigen Blickrichtung kommt es auf die Gegebenheiten der örtlichen Situation an. Die maßgebliche Bebauung ist für die Frage der Art der baulichen Nutzung tendenziell weiter zu fassen als bei den anderen Kriterien des § 34 Abs. 1 BauGB. Herangezogen werden kann u.a. auch die einheitliche Struktur einer Bebauung, was zur Folge hat, dass eine angrenzende anders strukturierte Bebauung nicht mehr zur näheren Umgebung gehört. Im Rahmen der wechselseitigen Prägung können zudem auch die topographischen Gegebenheiten eine Rolle spielen.

47

BVerwG, Beschluss vom 20.08.1998 - 4 B 79.98 -, BRS 60 Nr. 176.

48

Unter Beachtung dieser Grundsätze ist die maßgebliche Umgebung vorliegend dahingehend zu bestimmen, dass das streitbefangene Grundstück prägende Wirkung auf die nördlich der - von Westen nach Osten verlaufenden - T.-------straße gelegene Bebauung zugleich abstrahlt und von dieser bezieht. Die nördliche Grenze der maßgeblichen Umgebungsbebauung ist dabei mit der rund 300 m entfernt parallel zur T.-------straße verlaufenden A.-----straße gleichzusetzen. Im Osten bildet die Rennbahnstraße eine Zäsur in der Bebauung, denn auf ihrer der maßgeblichen Umgebungsbebauung zuzurechnenden westlichen Seite befindet sich ganz überwiegend Wohnnutzung, wogegen an ihre östliche Seite die Galopprennbahn Köln-X. mit weiteren Sportstätten und Grünanlagen angrenzt. Die Rennbahnstraße stellt damit einen Einschnitt dar, der die Galopprennbahn und die auf deren Gelände betriebene Wettannahmestelle "X. " bereits aus der maßgeblichen näheren Umgebung ausschließt. Zwar ist die traditionsreiche und auch gerade an diesem Standort fest verwurzelte Rennbahn mitsamt ihrer sportlichen, gastronomischen und gewerblichen (Neben-)Nutzungen in einem kulturellen Bezug zum Stadtteil Köln-X. zu sehen, doch geht mit diesem kulturellen Bezug kein bodenrechtlich relevanter Bezug einher. Auf die bauliche Struktur des Stadtteils X. hat die Rennbahn keinen Einfluss. Schließlich beeinflusst die westlich der O. Straße vorhandene Bebauung nicht das streitbefangene Grundstück in bodenrechtlich relevanter Weise. Zwar ist der Grenzverlauf der näheren Umgebung nicht allein davon abhängig, ob eine künstliche oder natürliche Trennlinie, wie z.B. Straße, Schienenstrang, Gewässerlauf, Geländekante etc., besteht; eine solche Linie hat nicht stets eine trennende Funktion. Hier jedoch stellt die O. Straße im fraglichen Bereich eine deutliche Zäsur zwischen den jeweils einheitlich geprägten Bebauungskomplexen mit voneinander verschiedener Bau- und Nutzungsstruktur dar.

49

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 28.08.2003 - 4 B 74.03 -, juris.

50

Die O. Straße ist als vielbefahrene Bundesstraße eine der wichtigen Kölner Verkehrsadern und führt zugleich zwischen den Fahrspuren Straßenbahnschienen. Zwischen der A.-----straße im Norden und der T.-------straße im Süden gibt es aufgrund des Verlaufs der Bahnschienen kaum Möglichkeiten zur Querung der O. Straße. Die westlichen und östlichen Straßenrandbebauungen der O. Straße existieren damit gleichsam jeweils "für sich" und bilden keine bodenrechtliche Einheit. Dies wird durch die jeweils unterschiedliche Bau- und Nutzungsstruktur unterstrichen. Die Bebauung auf der östlichen Seite der O. Straße weist auf horizontaler Ebene durchgehend gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss und Wohnnutzung ab dem ersten Obergeschoss auf. Der auf der gegenüberliegenden Seite der O. Straße bestehende Baublock dagegen weist keinerlei gewerbliche Nutzung in dieser Form auf und wirkt damit wie eine "reine" Nutzung zu Wohnzwecken. Daraus folgt, dass die seitens der Klägerin angeführte Wettannahmestelle des Kölner Renn-Vereins in der nördlich dieses Wohnblocks gelegenen U.-----straße 1 nicht zu der näheren Umgebung für das streitige Vorhaben gehört. Beide Örtlichkeiten stehen in keinerlei bodenrechtlich relevantem Wechselseitigkeitsverhältnis.

51

2.

52

Sodann ist der Rahmen der so festgelegten Umgebungsbebauung zu ermitteln. Ist die maßgebliche Umgebung als sogenannter diffuser Innenbereich anzusehen, hat sich die Ermittlung des Rahmens der Umgebungsbebauung nach den in der BauNVO typisierten Nutzungsarten auszurichten. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung nach der vorhandenen Bebauung nicht einem der in der BauNVO bezeichneten Baugebiete, sondern weist sie Merkmale mehrerer Baugebiete auf, so sind nicht etwa alle Arten von baulichen Nutzungen zulässig, die in den nach der Eigenart der näheren Umgebung jeweils in Betracht kommenden Baugebieten nach der BauNVO zulässig wären. Vielmehr wird der für die Beurteilung des Einfügens nach § 34 Abs. 1 BauGB maßgebliche Rahmen innerhalb des Spektrums der nach den angesprochenen Gebietstypen zulässigen Nutzungsarten von den in der näheren Umgebung auch tatsächlich vorhandenen Nutzungen begrenzt. Sind indessen in der näheren Umgebung solche den Begriffsbestimmungen der BauNVO entsprechenden Nutzungsarten vorhanden, so hält ein Vorhaben, das die Merkmale einer solchen Nutzungsart aufweist, ohne weiteres den vorhandenen Rahmen ein.

53

BVerwG, Urteil vom 03.04.1987 - 4 C 41.84 -, BRS 47 Nr. 63.

54

In die Eigenart der näheren Umgebung fügt sich dann regelmäßig alles ein, was sich in deren Rahmen hält.

55

In der oben ermittelten maßgeblichen näheren Umgebung gibt es keine dem geplanten Vorhaben vergleichbare kerngebietstypische Vergnügungsstätte. Dies gilt zunächst für die Wettannahmestelle in der U.-----straße 1, weil dieses Objekt bereits außerhalb der für § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB maßgeblichen näheren Umgebung liegt. Im Übrigen fehlt es ihm auch an der notwendigen Kerngebietstypik, um ein taugliches Vorbild für das geplante Vorhaben der Klägerin darstellen zu können. Dies folgt einerseits aus der im Vergleich zum klägerischen Vorhaben vielfach kleineren Grundfläche, zum anderen aus den eingeschränkten Öffnungszeiten (vgl. Lichtbilder auf Bl. 64-67 der Gerichtsakte). Auch die Galopprennbahn Köln-X. selbst kann nicht als Vorbild für die geplante Wettannahmestelle der Klägerin dienen, da sie nicht in der näheren Umgebung des Baugrundstücks liegt.

56

Andere tatsächlich vorhandene Nutzungen, die ein der Klägerin korrespondierendes Nutzungsgepräge aufweisen, sind weder ersichtlich noch durch die Klägerin vorgetragen.

57

3.

58

Die Klägerin überschreitet den von der Bebauung bisher eingehaltenen Rahmen, denn ihrem Vorhaben vergleichbare Nutzungen sind in der näheren Umgebung gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht vorhanden.

59

4.

60

Neben der Überschreitung des Rahmens der Umgebungsbebauung ist das klägerische Vorhaben schließlich selbst und infolge einer nicht auszuschließenden Vorbildwirkung geeignet, bodenrechtlich relevante Spannungen zu begründen. Die Überschreitung des durch die Umgebung gesetzten Rahmens alleine führt zwar nicht unbedingt, wohl aber im Regelfall zur Unzulässigkeit des Vorhabens. Denn eine Überschreitung des von der Bebauung bisher eingehaltenen Rahmens zieht in der Regel die Gefahr nach sich, dass der gegebene status quo in negativer Hinsicht in Bewegung und damit in Unordnung gebracht wird. Die Frage, ob eine solche Entwicklung zu befürchten ist, kann nur unter Berücksichtigung der konkreten Eigenart der näheren Umgebung und der konkreten Umstände, die Spannungen hervorrufen können, beantwortet werden. Die bloß abstrakte und nur entfernte Möglichkeit der Konfliktträchtigkeit eines Vorhabens für die Nutzung benachbarter Grundstücke schließt die Zulässigkeit eines Vorhabens nach § 34 Abs. 1 BauGB nicht aus. Bei einer - wie hier gegebenen - Überschreitung des Rahmens kommt es daher darauf an, ob die örtliche Situation verschlechtert, gestört, belastet oder in Bewegung gebracht wird.

61

BVerwG, Urteil vom 15.12.1994 - 4 C 13.93 -, BRS 56 Nr. 61.

62

Eine solche "Abwärtsbewegung" der gesamten Umgebungsbebauung kann hier nicht ausgeschlossen werden. Im Gegenteil, bei einer hypothetischen Zulassung der Umnutzung einer Geschäftsfläche in eine Wettannahmestelle der geplanten Größenordnung würde dies die Konsequenz nach sich ziehen, dass sich andere Vergnügungsstätten, die wegen ihrer Zweckbestimmung und ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind, auf die Vorbildwirkung des klägerischen Betriebs berufen könnten. Es bestände die Gefahr, dass eine "normale" kerngebietstypische Spielhalle, die keinen wie auch immer gearteten Bezug zur Galopprennbahn aufweist, dann in einer fast ausschließlich durch Wohnnutzung geprägten Umgebung zugelassen werden müsste.

63

Die Nebenentscheidungen beruhen hinsichtlich der Kosten auf § 154 Abs. 1 VwGO, hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.