Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2003-09-22, Aktenzeichen I-9 W 77/03
ECLI:DE:OLGD:2003:0922.I9W77.03.00

Tenor

Auf die sofortige Beschwerde der Kläger wird der Beschluss der 1. Zivilkammer des Landgerichts Kleve – Einzelrichterin – vom 11.07.2003 (1 O 14/03) teilweise abgeändert.

Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

Auch die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden gegeneinander aufgehoben.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Wert des Beschwerdegegenstandes: bis 2.100 EUR.

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G r ü n d e

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I.

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Mit notariellem Kaufvertrag vom 15.03.1999 – UR.-Nr. 0346/99 – erwarben die Kläger von der Beklagten das Hausgrundstück K...-H...-Straße 36 in M.... Ziff. IV.6. des Vertrages enthielt folgende Regelung:

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"Die Wasser- und Gasversorgung des Hauses K...-H...-Straße 36 dient gleichfalls der Energieversorgung des Hauses K...-H...-Straße 38. Die jeweilige Unterverteilung befindet sich im Keller des Hauses Nr. 36. Die Versorgung mit Elektrizität erfolgt über Haus Nr. 38 zum Haus Nr. 36. Die Unterverteilung befindet sich im Dachboden des Hauses Nr. 38. Der Abwasserkanal verläuft zunächst von Haus Nr. 38 zu Haus Nr. 36 und von dort über beide Hofflächen und die Einfahrt des Hauses Nr. 38 in den öffentlichen Kanal. Diese gegenseitigen Abhängigkeiten sind den Vertragspartnern bekannt und werden nach Teilung und Vermessung der Veräußerungsfläche dinglich gesichert. Die Kosten dieser dinglichen Sicherung übernimmt der Erwerber."

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In der Folgezeit veräußerte die Beklagte das Nachbargrundstück, ohne die dingliche Sicherung vorzunehmen. Die Bemühungen der Beklagten, die jetzige Eigentümerin doch noch zu veranlassen, eine Dienstbarkeit für den Abwasserkanal in ihr Grundbuch eintragen zu lassen, scheiterten. Bislang duldet die Nachbarin der Kläger die Ableitung von dem Grundstück der Kläger über den vorhandenen Abwasserkanal.

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Mit Schreiben vom 01.06.2001 hatte die Beklagte den Klägern folgende Zusicherung erteilt:

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"Für den Fall, dass Ihnen der Eigentümer der Haushälfte K...-H...-Straße 38 die Einleitung der Abwässer in den gemeinsamen Kanal der Haushälften K...-H...-Straße 36 und K...-H...-Straße 38 aus Gründen, die Sie nicht zu vertreten haben, nicht mehr gestattet, übernehmen wir die Anschlusskosten für den Anschluss an die öffentliche Kanalisation."

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Mit der Klage haben die Kläger die Beklagte auf Ersatz der Kosten, die ausweislich eines von ihnen eingeholten Kostenvoranschlages für die Herstellung einer Zuleitung an den öffentlichen Abwasserkanal erforderlich sind, in Anspruch genommen. Zudem haben sie die Feststellung begehrt, dass die Beklagte verpflichtet sei, ihnen sämtliche darüber hinausgehenden notwendigen Kosten für die Herstellung einer solchen Zuleitung zu ersetzen.

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Nachdem der Vertreter der Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung die Zusage aus dem Schreiben vom 01.06.2001 im Hinblick auf eine Geltung auch für die Rechtsnachfolger der Kläger erweitert sowie dauerhaft auf die Einrede der Verjährung verzichtet hat, haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt und wechselseitige Kostenanträge gestellt.

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Mit dem angefochtenen Beschluss hat das Landgericht den Klägern die Kosten des Rechtsstreits auferlegt.

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Zur Begründung hat es ausgeführt, dass diese aller Voraussicht nach in dem Rechtsstreit unterlegen wären. Zwar habe die Verkäuferin ihre Verpflichtung aus dem notariellen Kaufvertrag, die Abwasserentsorgung von dem Grundstück der Kläger auf dem Nachbargrundstück durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit dinglich zu sichern, nicht erfüllt. Da ihr diese Erfüllung nach Veräußerung des Grundstücks nunmehr unmöglich sei, sei sie auch grundsätzlich zum Schadensersatz wegen Nichterfüllung gemäß §§ 325, 326 BGB a.F. verpflichtet. Allerdings sei nach dem bisherigen Sach- und Streitstand ein aus der Nichterfüllung eingetretener Schaden nicht ersichtlich. Unstreitig dulde die Eigentümerin des Grundstücks K...-H...-Straße 38 die Einleitung der klägerischen Abwässer. Damit bestehe derzeit keine Veranlassung, einen eigenen unmittelbaren Anschluss an die öffentliche Kanalisation zu verlegen.

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Gegen diesen am 21.07.2003 zugestellten Beschluss haben die Kläger am 31.07.2003 sofortige Beschwerde eingelegt. Zur Begründung machen sie geltend, dass die Beklagte Unmöglichkeit der Erfüllung weder in ausreichender Form vorgetragen noch nachgewiesen habe. Insbesondere habe die Beklagte nicht dargetan, dass die Nachbarin nicht doch noch zu einer dinglichen Sicherung des Abwasserkanales bereit gewesen wäre, wenn man ihr beispielsweise einen entsprechenden finanziellen Ausgleich angeboten hätte.

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Jedenfalls sei entgegen der Annahme des Landgerichts ein Schaden der Kläger entstanden. Dieser bestehe darin, dass diese einen dinglich gesicherten Rechtsanspruch gegenüber den Nachbarn auf Duldung der Abwasserentsorgung nicht hätten.

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Das Landgericht hat der sofortigen Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

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II.

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Die sofortige Beschwerde der Kläger gegen den Beschluss des Landgerichts ist gemäß §§ 91 a Abs. 2 Satz 1, 587 Abs. 1 Nr. 1, 569 Abs. 1 ZPO zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.

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In der Sache ist sie nur teilweise begründet.

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Zu Unrecht hat das Landgericht den Klägern die gesamten Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Seiner Rechtsauffassung, dass ohne den Eintritt des erledigenden Ereignisses die Kläger in dem Rechtsstreit aller Voraussicht nach unterlegen wären, ist nicht zu folgen.

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1.

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Unstreitig hat die Verkäuferin ihre Verpflichtungen aus dem notariellen Kaufvertrag nicht vollständig erfüllt, indem sie es versäumt hat, bei der Veräußerung des Nachbargrundstückes für eine dingliche Sicherung der Abwasserentsorgung des klägerischen Grundstücks zu sorgen.

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Es ist insoweit davon auszugehen, dass ihr diese Leistung nunmehr unmöglich ist. Dagegen spricht nicht der Vortrag der Kläger, die Beklagte habe nicht dargelegt, dass die Grundstücksnachbarin nicht unter Umständen bei entsprechendem finanziellen Entgegenkommen doch zur Eintragung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit bereit gewesen sei. Die Beklagte hat hinreichend deutlich gemacht, dass die Grundstücksnachbarin eine dingliche Sicherung ablehnt. Insbesondere ist bereits in dem Schreiben der Veräußerin vom 01.06.2001 darauf abgestellt worden, dass die Grundstücksnachbarin "unter keinen Umständen bereit" sei, eine Dienstbarkeit eintragen zu lassen. Da die Beklagte gegen die Grundstücksnachbarin keinen wie auch immer gearteten Anspruch auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit hat, ist die ihr bzw. der Verkäuferin gegenüber den Klägern obliegende Vertragsverpflichtung, für die Eintragung einer solchen zu sorgen, unmöglich geworden.

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Es kann dahinstehen, ob die Veräußerin eine im Gegenseitigkeitsverhältnis stehende Vertragsverpflichtung nicht erfüllt hat. Selbst wenn man sich dieser Auffassung des Landgerichts nicht anschließen würde, stünden den Klägern gegen die Beklagte, die sich ausdrücklich als passivlegitmiert bezeichnet hat, dann zwar nicht Ansprüche aus § 325 BGB a.F., wohl aber aus § 280 BGB a.F. zu. Im Ergebnis richten beide Anspruchsgrundlagen sich auf den Ersatz des sogenannten positiven Interesses, d.h. die Kläger sind so zu stellen, wie sie stehen würden, wenn die Verkäuferin ordnungsgemäß erfüllt hätte. Der Schaden der Kläger kann nur in der Differenz zwischen der Vermögenslage, die eingetreten wäre, wenn der Schuldner ordnungsgemäß erfüllt hätte, und der durch die Nichterfüllung tatsächlich entstandenen Vermögenslage bestehen (BGH NJW 1998, 2901).

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2.

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Im Unterschied zu der Auffassung des Landgerichts ist davon auszugehen, dass die Kläger durch die Nichterfüllung der der Veräußerin obliegenden Verpflichtung zur dinglichen Absicherung der Entsorgung einen Schaden erlitten haben.

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Wäre die Verkäuferin ihren vertraglichen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen, hätte das Grundstück der Kläger gegenüber dem jetzigen tatsächlichen Zustand einen bezifferbaren Mehrwert. Für den Marktpreis eines Grundstückes ist es durchaus von Bedeutung, ob die Abwasserentsorgung dinglich gesichert ist oder ob eine solche dingliche Sicherung fehlt. Nur wenn auf dem Nachbargrundstück zugunsten des Grundstücks der Kläger eine entsprechende Grunddienstbarkeit eingetragen worden wäre, wären die Kläger und ihre Rechtsnachfolger in der Lage, diesen Anspruch jederzeit, gegebenenfalls durch gerichtliche Hilfe mittels eines Eilverfahrens risikolos durchsetzen zu können.

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Eine vergleichbare Sicherheit ergibt sich insbesondere nicht unter dem Gesichtspunkt, dass gegebenenfalls ein Anspruch aus dem nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis bestehen mag. Dieser ist bei weitem nicht so eindeutig und zweifelsfrei, wie ein sich aus einer Grunddienstbarkeit ergebender Anspruch wäre. Der Umstand, dass bei einer Veräußerung des Grundstücks die Rechtsnachfolger der Kläger eventuell erst mittels einer gerichtlichen Auseinandersetzung den Anspruchsgrund klären lassen müssten, führt demnach im Vergleich zu dem Zustand, wie ihn die Verkäuferin hätte herbeiführen müssen, zu einem niedrigeren Marktwert.

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Soweit das Landgericht in dem angefochtenen Beschluss darauf abgestellt hat, dass ein Schaden derzeit nicht ersichtlich sei, weil die gegenwärtige Nachbarin die Entsorgung über ihr Grundstück unstreitig dulde, wird somit übersehen, dass bereits durch den im Vergleich reduzierten Marktwert eine gegenwärtige Vermögenseinbuße eingetreten ist.

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Eine andere Bewertung ergibt sich auch nicht unter Berücksichtigung der in dem Schreiben der Verkäuferin vom 01.06.2001 enthaltenen Zusicherung. Diese Zusicherung ist insbesondere nicht im Hinblick auf etwaige Rechtsnachfolger erteilt. Außerdem ist nicht auf die Einrede der Verjährung verzichtet worden, so dass eine dauerhafte Sicherung, von der automatisch auch Erwerber profitieren würden, insoweit nicht vorliegt.

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3.

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Allerdings ist von der Beklagten nur die Differenz zwischen der tatsächlichen und der Vermögenslage, die bei ordnungsgemäßer Erfüllung eingetreten wäre, durch Zahlung von Wertersatz auszugleichen.

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Sie ist dagegen nicht verpflichtet, Naturalrestitution in der Form zu leisten, dass anstelle der nicht mehr zu erlangenden Grunddienstbarkeit nunmehr eine alternative Entsorgung sichergestellt werden muss.

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Auch lässt sich die auszugleichende Wertdifferenz nicht anhand des Kostenaufwandes bemessen, der für die Erstellung der von den Klägern geforderten Zuleitung an den öffentlichen Abwasserkanal anfallen würde. Durch eine solche Maßnahme würde nämlich qualitativ ein anderer Zustand erreicht, als durch die vertraglichen Verpflichtungen herbeigeführt werden sollte. Die Wertdifferenz des Grundstücks hätte vielmehr nur durch Sachverständigengutachten ermittelt werden können.

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Auf die Problematik zur Schadenshöhe wären die Kläger hinzuweisen gewesen, da dieser Umstand von ihnen ersichtlich nicht zutreffend erkannt worden war.

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Im Rahmen des Verfahrens nach § 91 a ZPO ist weder ein solcher Hinweis noch eine sich anschließende Beweisaufnahme nachzuholen, vielmehr ist über die Kosten nach billigem Ermessen zu entscheiden.

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In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass offensichtlich ein Minderwert des Grundstücks durch die fehlende dingliche Sicherung der Abwasserentsorgung gegeben ist. Allerdings ist davon auszugehen, dass die Kläger einen erheblichen Abschlag von ihrer Klageforderung, die sich auf über 13.000 € und damit auf ca. 10 % des Gesamtkaufpreises von 265.000 DM beläuft, hätten hinnehmen müssen. Der auszugleichende Minderwert erreicht sicherlich nicht annähernd 10 % des Grundstückskaufpreises. Dies gilt insbesondere unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Verkäuferin bereits vorprozessual den Klägern entgegen gekommen war, indem sie ihnen zugesichert hatte, im Bedarfsfall eine Entwässerung zu ermöglichen. Dieses Angebot hätte bei der Ermittlung der Wertdifferenz des Grundstücks beachtet werden müssen.

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Angesichts der Unwägbarkeiten, die bei Fortsetzung des streitigen Verfahrens mit der Wertermittlung verbunden gewesen wären, ist es unter Billigkeitsgesichtspunkten angemessen, die Kosten gegeneinander aufzuheben.

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Die Entscheidung, auch die Kosten des Beschwerdeverfahrens gegeneinander aufzuheben, ergibt sich aus § 92 Abs. 1 ZPO.

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Für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde besteht keine Veranlassung, weil die Voraussetzungen hierfür gemäß § 574 Abs. 2, Abs. 3 ZPO nicht vorliegen.

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V...