Landgericht Bochum (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-10-23, Aktenzeichen 5 S 34/09
ECLI:DE:LGBO:2009:1023.5S34.09.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 16.01.2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Herne-Wanne wie folgt abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtstreits beider Instanzen trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Gründe

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(gem. § 540 ZPO)

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I.

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Die Parteien streiten über die Zustimmung zur Mieterhöhung für die von den Beklagten gemietete Wohnung im 2. OG des Hauses T # in Herne.

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Mit der Klage hat die Klägerin die Zustimmung der Beklagten zur Anhebung der Nettokaltmiete um 50,17 € begehrt. Das Amtsgericht hat nach Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens der Klage stattgegeben und die Beklagten verurteilt, der Anhebung der Nettokaltmiete um 50,17 € zuzustimmen. Gegen das Urteil wenden sich die Beklagten mit der Berufung, mit der sie weiterhin Klageabweisung begehren.

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Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Herne-Wanne vom 16.01.2009 Bezug genommen.

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II.

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Die Berufung der Beklagten ist zulässig und begründet.

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Der Klägerin steht gegenüber den Beklagen kein Zustimmungsanspruch zur Mieterhöhung ab dem 1.9.2007 zu. Ein berechtigtes Mieterhöhungsverlangen zu diesem Zeitpunkt ist aufgrund der Kürze der Zeit zwischen dem Abschluss des Mietvertrages und dem Wegfall der Sozialbindung durch § 242 BGB ausgeschlossen

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1.

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Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen

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für einen Anspruch der Klägerin auf Mieterhöhung gem. § 558 BGB vorliegen

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Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis aufgrund des am 15.3.2006 abgeschlossenen Mietvertrages zum 1.6.2006 über die Wohnung 2. OG T # in Herne.

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Das Verlangen der Klägerin auf Mieterhöhung ist grundsätzlich als berechtigtes Verlangen des Vermieters auf Zustimmung anzusehen. Der Anspruch ist formell ordnungsgemäß nach § 558 a BGB geltend gemacht worden. Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB muss das Mieterhöhungsverlangen erklärt und begründet werden. Das Mieterhöhungsverlangen so formuliert sein, dass der Mieter nur sein Einverständnis erklären muss, also schlicht "ja" sagen muss, und genau auf dieses "ja" muss der Vermieter einen Anspruch haben.

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Die Klägerin hat mit Schreiben vom 22.6.2007 die Mieterhöhung zum 1.9.2007 geltend gemacht. Anhaltspunkte für eine formelle Unrichtigkeit des Mieterhöhungsverlangens sind nicht ersichtlich.

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Durch das Mieterhöhungsverlangen wird die ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 558 Abs. 2 BGB nicht überschritten. Die vom Amtsgericht angenommene ortsübliche Kaltmiete in Höhe von 4,75 € pro Quadratmeter ist nicht zu beanstanden. Die Ermittlung beruht auf den Feststellungen des eingeholten Sachverständigengutachtens. Die hiergegen vorgetragenen Einwände sind nicht erheblich. Der Sachverständige ist in seinem Gutachten vom 28.10.2008 aufgrund nachvollziehbarer Feststellungen von einer mittleren Wohnlage ausgegangen. Maßgebliche Anhaltspunkte gegen die Einordnung haben die Beklagten nicht vorgetragen. Dem Umstand, dass die Brauchwasserbereitung nicht zentral erfolgt, sondern durch Geräte in der Wohnung kommt keine den Wert der Wohnung mindernde Bedeutung zu. Dies gilt insbesondere im Hinblick darauf, dass es sich um durch von dem Vermieter gestellte Geräte handelt.

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Die sonstigen Voraussetzungen der Einhaltung der 15 Monatsfrist, der Einhaltung der Jahressperrfrist und der Einhaltung der Kappungsgrenze sind ebenfalls gegeben.

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2.

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Jedoch stellt sich das von der Klägerin begehrte Mieterhöhungsverlangen zum 1.9.2007 als unwirksam dar.

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Eine Unwirksamkeit ergibt sich noch nicht aus einem Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz. Entgegen dem Vorbringen der Beklagten ist nicht davon auszugehen, dass die Klägerin mit dem Mieterhöhungsverlangen gegen den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz verstoßen habe. Eine allgemeine Pflicht zur gleichmäßigen Behandlung lässt sich für das vom Grundsatz der Privatautonomie beherrschte bürgerliche Recht weder aus Art. 3 des Grundgesetzes noch aus § 242 BGB herleiten. Sie besteht insbesondere nicht im Mietrecht (Palandt, BGB, § 242 Rn. 9).

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Jedoch ergibt sich eine Unwirksamkeit aus einem Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, § 242 BGB.

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Die von der Klägerin begehrte Mieterhöhung zum 1.9.2007 ist treuwidrig. Die Klägerin hätte die Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages zum 1.6.2006 auf das baldige Auslaufen der Sozialbindung zum Ende des Jahres 2006 hinweisen müssen. Die Klägerin war aufgrund eines offenbarungspflichtigen Umstandes zur Aufklärung verpflichtet. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sieht die Kammer es nicht als entscheidend an, ob den Beklagten bewusst gewesen ist, dass eine öffentliche Bindung nicht von unbegrenzter zeitlicher Dauer war und sie insoweit bei der Klägerin den Termin der Beendigung hätte nachfragen können. Die Beklagten durften bei Würdigung des Verhaltens der Klägerin darauf vertrauen, dass innerhalb absehbarer Zeiträume eine Mieterhöhung nicht erfolgen werde.

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Zwar spricht für die Ansicht des Amtsgerichts, dass grundsätzlich eine allgemeine Aufklärungspflicht nicht angenommen wird. Andererseits ist jedoch zu berücksichtigen, dass dem anderen Vertragsteil eine gewisse Schutzbedürftigkeit im Hinblick auf sich ändernde Umstände zu zuerkennen ist. Insoweit besteht eine Aufklärungspflicht, den anderen Teil unaufgefordert über entscheidungserhebliche Umstände zu informieren. Aus § 242 BGB ergibt sich eine Aufklärungspflicht, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben und den im Verkehr herrschenden Anschauungen redlicherweise Aufklärung erwarten darf (BGH NJW 1989,763; Palandt, BGB, § 242 Rn. 37).

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Für eine besondere Schutzbedürftigkeit der Beklagten spricht insbesondere die Kürze der Zeit zwischen dem Abschluss des Mietvertrages und dem Auslaufen der Sozialbindung. Den Beklagten war aufgrund des Mietvertrages bekannt, dass es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung handelte. Wegen der größeren Sachkunde auf Seiten der Klägerin handelt es sich bei dem vorzeitigen Herausfallen aus der Sozialbindung um einen offenbarungspflichtigen Umstand. Dieser Umstand war für die Beklagten aufgrund der höheren Miete und der damit einhergehenden höheren monatlichen Belastung auch von erheblicher Bedeutung. Die Beklagten mussten mit einem Herausfallen aus der Sozialbindung in demselben Jahr und der Möglichkeit zu Mieterhöhungen so kurzfristig noch nicht rechnen. Vielmehr ist von einem gewissen Vertrauen in den Bestand der bei Vertragsschluss vorliegenden Umstände insbesondere im Hinblick auf die mit einer Wohnungsanmietung verbundenen Planungssicherheit sowie auf die mit einem Umzug notwendigerweise verbundenen Kosten auszugehen. Es kann dahinstehen, für welchen Zeitraum ein berechtigtes Vertrauen angenommen werden kann und ab wann der Vermieter wieder eine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen kann, wobei beispielsweise an eine Verdoppelung der 15 Monatsfrist gedacht werden könnte. Jedenfalls ist der Zeitraum zwischen dem Abschluss des Mietvertrages zum 1.6.2006, dem Auslaufen der Preisbindung Ende des Jahres 2006 und der begehrten Mieterhöhung zum 1.9.2007 im Hinblick auf die Schutzbedürftigkeit des Mieters als zu gering anzusehen.

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III.

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Die Nebenentscheidungen folgen bezüglich der Kosten aus §§ 91, 97 ZPO und bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

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Die Zulassung der Revision gemäß § 543 ZPO ist nicht veranlasst.

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Grundsätzliche Bedeutung kommt der Rechtssache nicht zu. Auch ist die Zulassung nicht zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Die Entscheidung beruht allein auf der Würdigung der Umstände des Einzelfalles, die einen Verstoß gegen Treu und Glauben gemäß § 242 BGB für die von der Klägerin geltend gemachte Zustimmung zur Mieterhöhung zum 1.9.2007 für den zum 1.6.2006 geschlossenen Mietvertrag bei einem Ablauf der Sozialbindung bereits zum Ende des Jahres 2006 begründeten.