Finanzgericht Düsseldorf (Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-03-17, Aktenzeichen 11 K 2075/02 F
ECLI:DE:FGD:2005:0317.11K2075.02F.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

1

Tatbestand:

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Streitig ist, ob die Verluste der Kläger aus Vermietung und Verpachtung steuerlich anzuerkennen sind.

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Die Kläger haben mit notariellem Kaufvertrag vom 18.11.1993 folgende Grundstücke mit einer Gesamtfläche von ca. 97.000 m² in B-Stadt zu einem Kaufpreis von 150.000 DM gekauft:

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Grundbuch von T-Stadt Blatt 219, Gemarkung T-Stadt - Wald, Flur 1, Flurstück 141,	9.615 m²

5

Grundbuch von L-Stadt Blatt 403, Gemarkung B-Straße, Flur 1,

6

Flurstück 51, B-Straße 1,	51.411 m²

7

Flurstück 63,	24.969 m²,

8

Flurstück 69, B-Straße 15,	4.584 m²,

9

Flurstück 78,	903 m²,

10

Flurstück 97,	4.229 m².

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Besitz, Kosten und Lasten gingen im Jahr 1996 auf die Kläger über.

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Die Klägerin schied zum 31.12.1999 aus der Grundstücksgemeinschaft aus.

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78.909 m² der gekauften Fläche waren zur Zeit des Kaufes und bis zum 31.12.2003 an die B-GmbH zur landwirtschaftlichen Nutzung verpachtet. Zu der verpachteten Fläche gehörte auch das Flurstück 69. Die Kläger erzielten aus der Verpachtung jährliche Einnahmen in Höhe von 1.197 DM. Auf dem Flurstück 69 befand sich ein von der ehemaligen LPG errichtetes Kulturhaus nebst Garage. Das Kulturhaus und die Garage standen nicht im Eigentum des Veräußerers und wurden vom Verkauf ausgeschlossen.

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Das Flurstück 51, B-Straße 1 ist mit einem Hofgebäude bebaut. Zu dem Hofgebäude gehört eine Grundstücksfläche von 2.400 m². Daneben liegt ein Teichgrundstück mit einer Fläche von 800 m². Zu den erworbenen Flächen gehört außerdem ein Waldstück mit einer Fläche von ca. 9.500 m² und eine Sumpfwiese mit einer Fläche von ca. 4.500 m².

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Von dem Flurstück 69 ist nach einer Auskunft des Bauamtes L-Stadt vom 15.12.1999 nur der Teil bebaubar, auf welchem sich das Kulturhaus und die Garage befinden. Im Übrigen seien die von den Klägern erworbenen Grundstücke weder Bauland noch Bauerwartungsland (s. Schreiben des Bauamtes L-Stadt vom 20.10.1999).

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Die Kläger haben im Jahr 1996 die J-Immobilien Service und im Jahre 1997 die T-Immobilien GmbH mit dem Verkauf der Hofanlage B-Straße 1 beauftragt.

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Für 1996 und 1997 stellte der Beklagte Verluste aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von jeweils 24.885 DM bestandskräftig fest. Für 1998 und 1999 beantragten die Kläger Verlustfeststellungen in Höhe von 25.665 DM für 1998 und in Höhe von 24.885 DM für 1999. Die Verluste wurden unter Berücksichtigung der nachfolgenden Werbungskosten ermittelt:

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1998
1999

Schuldzinsen
14.851 DM
14.071 DM

AfA
311 DM
311 DM

15 Fahrten (Sonder-WK des Klägers)
11.700 DM
11.700 DM

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Der Beklagte erkannte den für 1998 erklärten Verlust zunächst an. Der Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für 1998 vom 27.07.1999 erging hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aber vorläufig nach § 165 Abs.1 Abgabenordnung (AO), da die Einkunftserzielungsabsicht noch nicht abschließend beurteilt werden könne. Mit Änderungsbescheid vom 12.10.2000 lehnte der Beklagte die Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für 1998 ab. Unter dem Punkt "Erläuterungen" teilte der Beklagte den Klägern mit, die Verluste aus Vermietung und Verpachtung könnten mangels Einkunftserzielungsabsicht nicht berücksichtigt werden, da die von den Klägern im Vorfeld eingereichten Unterlagen die Verkaufsabsicht des Objektes, nicht aber die Vermietungsabsicht belegten.

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Aus den selben Gründen erließ der Beklagte am 12.10.2000 für das Jahr 1999 einen Bescheid über die Ablehnung der Feststellung von Besteuerungsgrundlagen.

21

Gegen die Bescheide legten die Kläger Einspruch ein.

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Zur Begründung führten die Kläger an, sie hätten das Grundstück erworben, um es nach Bebauung oder Sanierung zu vermieten. Das gesamte Grundstück habe eine Größe von ca. 97.500 m². Hiervon seien ca. 80.000 m² an die LPG und B-Genossenschaft bis zum Jahre 2003 verpachtet. Eine vorzeitige Kündigung dieses Vertrages sei nicht möglich. Die B-Genossenschaft habe einen Vertragsentwurf bereits im Jahr 1997 übersandt mit der Bitte, die Verpachtung für weitere 12 Jahre nach Ablauf der ersten Verpachtungsperiode, also bis zum Jahr 2016 zu verlängern. Dieser Vertrag sei nicht von den Klägern unterzeichnet worden, u. a. in der Absicht, bessere Mietkonditionen für die Zukunft zu erhalten. Eine weitere Teilfläche von ca. 20.000 m² sei zu unterteilen in eine Fläche von ca. 2.400 m², welche mit der Hofanlage bebaut sei. Bei Erwerb dieses Grundstücks sei erkennbar gewesen, dass erhebliche Renovierungsarbeiten durchzuführen seien. Nachträglich habe sich herausgestellt, dass die Banken bzw. Sparkassen nicht bereit gewesen seien, Gelder für die Renovierung kurzfristig bereit zu stellen. Eine Sanierung könne auch nur erfolgen, wenn jeweils ein Beteiligter in unmittelbarer Nähe des Objektes ansässig sei. Dies wäre z. B. möglich, wenn ein Mieter gefunden würde, der das Objekt anmiete und somit entsprechend beaufsichtigen könne. Die gesamten Grundstücke lägen ca. 5 km vom Ortskern entfernt, die nächste Kreisstadt sei ca. 10 km entfernt. Die Diebstahlsquote in diesem Gebiet sei erheblich höher als in den westlichen Bundesländern. Eine Sanierung mache keinen Sinn, wenn die Baustelle nicht ständig kontrolliert würde. Die übrige Teilfläche von 15.200 m² sei zur Zeit nicht vermietet. Es handele sich hierbei um Grundstücke mit Baumbestand. Vermietungsabsicht bestehe. Vermietungsanzeigen in örtlichen und überregionalen Zeitungen seien dem Beklagten in den Vorjahren vorgelegt worden.

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Das Objekt sei über Lebensversicherungen finanziert, die zu einer erheblichen Zinsreduzierung nach ca. 10 Jahren führten. Die Rückkaufswerte der Lebensversicherungen betrügen dann ca. 100.000 DM. Mit dem im Jahre 1997 erteilten Maklerauftrag habe getestet werden sollen, inwieweit "Nachfragen zur insgesamten Bebauung von Grundstücksmöglichkeiten bzw. Grundsstücksteilmöglichkeiten vorhanden" seien. Dieses werde ebenfalls dadurch belegt, dass das Amt L-Stadt im Jahre 1998 und 1999 den Klägern mitgeteilt habe, welche Grundstücksteile bebaubar seien. Über eine weitere Bebauung könnten Mieteinnahmen mittelfristig zur Erhöhung der Einnahmeseite führen. Es sei selbstverständlich, dass die Kläger u. a. auch über einen Verkauf des Grundstücks nachgedacht hätten, da fehlende Einnahmen nicht zur Verwirklichung der ursprünglich beabsichtigten Vermietung führten.

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Mit Einspruchsentscheidung vom 14.03.2002 wies der Beklagte den Einspruch als unbegründet zurück.

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Zur Begründung führte der Beklagte aus, die für 1998 und 1999 ergangenen negativen Feststellungsbescheide seien rechtmäßig. Der geltend gemachte Werbungskostenansatz sei insgesamt nicht anzuerkennen, weil der Zusammenhang mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung fehle. Die Einnahmen aus dem Pachtvertrag könnten den Werbungskostenansatz nicht rechtfertigen. Im Übrigen sei insoweit auch keine Überschusserzielungsabsicht zu erkennen.

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Werbungskosten seien bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nur zu berücksichtigen, wenn der Steuerpflichtige beabsichtige, derartige Einkünfte zu erzielen. Läge diese Voraussetzung vor, könne der Steuerpflichtige bereits, bevor er tatsächlich Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung aus einem Grundstück erziele - sog. vorab entstandene - Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Allerdings fehle es an dem erforderlichen Zusammenhang der Aufwendungen mit der Einkunftsart, wenn sich nicht absehen ließe, ob und ggf. wann Einnahmen erzielt würden. Auf Grund der Tatsache, dass es sich bei den von den Klägern erworbenen land- und Waldwirtschaftlichen Flächen weder um Bauland noch um Bauerwartungsland handele, könnten die Kläger objektiv weder im Zeitpunkt des Erwerbs, noch zum heutigen Zeitpunkt konkret damit rechnen, dass eine Bebauung der landwirtschaftlichen Nutzflächen in einem überschaubaren Zeitraum möglich sei, selbst wenn sie subjektiv zunächst die Absicht einer Bebauung/Instandsetzung und Vermietung gehabt hätten.

27

Die Kläger haben am 15.04.2002 Klage erhoben.

28

Zur Begründung tragen sie vor, dass das ehemalige Kulturhaus nicht von ihnen erworben worden sei, da dieses in einem absolut baufälligen Zustand gewesen sei. Die Kläger hätten keine Möglichkeit gehabt, die jährlichen Pachteinnahmen in Höhe von durchschnittlich 1.197 DM zu erhöhen. Die LPG habe gemäß Einigungsvertrag zwischen der ehemaligen DDR und der Bundesrepublik Deutschland das Recht die Ländereien 12 Jahre fest anzumieten. Insoweit obliege es nicht den Klägern, die Mieteinnahmen kurzfristig zum Erfolg zu führen. Die Kläger beabsichtigten jedoch, die Vermietung schnellstmöglich positiv zu gestalten. Die Gemeinde L-Stadt habe bereits einer Bebauung grundsätzlich zugestimmt.

29

Das Grundstück mit der sich darauf befindlichen Hofanlage habe nicht vermietet werden können. Ein Maklerauftrag sei hierzu erteilt, ebenso seien Vermietungsanzeigen von den Klägern geschaltet worden.

30

Zum Nachweis dieses Vortrages legte der Kläger folgende Schreiben vor:

31

Nach dem Inhalt eines Schreibens der B-GmbH vom 13.12.2001 ist das Kulturhaus im Jahr 2001 wegen Baufälligkeit abgerissen und entsorgt worden.

32

Das Amt L-Stadt teilte den Klägern mit Schreiben vom 20.10.1999 mit, dass bei vorliegenden Bauanträgen durch das Bauordnungsamt des Landkreises P eine Entscheidung nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) (die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortslage) oder nach § 35 BauGB Bauen im Außenbereich getroffen werde. Da für die Ortslage B-Straße kein Bebauungsplan bzw. eine Abrundungssatzung beschlossen worden sei, werde individuell entschieden, ob einer Bebauung nach vorheriger Gesetzesprüfung zugestimmt werde. Die Gemeinde werde nach § 36 Abs. 2 BauGB am Genehmigungsverfahren beteiligt. Außerdem sendete das Amt L-Stadt dem Kläger am 22.02.2002 eine Gesprächsnotiz über ein Informationsgespräch zwischen dem Kläger, dem Architekten Herrn C, dem Bürgermeister der Gemeinde L-Stadt sowie dem Bauamtsleiter des Amtes L-Stadt zu. In dem Informationsgespräch sei Einigung darüber erzielt worden, dass bei begründetem Interesse von Investoren zur Bebauung der Flurstücke 51, 63 und 69 in B-Straße, mit dem Ziel der Schaffung von Arbeitsplätzen, die Gemeinde L-Stadt die Absicht erkläre, diese Flächen vorbehaltlich einer noch offenen Regelung zur Erschließung der Grundstücke und der Zustimmung notwendiger Entscheidungsträger (Kreisverwaltung, Träger öffentlicher Belange.....) zu Gewerbegebieten zu erklären.

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Der Architekt C hat laut Schreiben vom 08.03.2001, 10.03.2001 und 15.03.2001 die Grundstücke außerdem der M GmbH & Co. KG, der Firma Q und der D-AG angeboten. Der Grundstückswert wird in den Schreiben an die Firma Q und die D-AG mit 30 DM/m² angegeben.

34

Das Amt L-Stadt sendete dem Kläger mit Schreiben vom 19.11.2002 eine Anfrage der Firma E-Wirtschaftsberatungs GmbH zu, die auf der Suche nach einem geeigneten Standort für Fachmärkte als Kauf-, Erbbau- oder Mietobjekt sei.

35

Mit Schreiben vom 12.08.2004 teilte die Firma R dem Kläger mit, dass nach eingehender Prüfung und unter Abwägung aller relevanten Faktoren der Standort L-Stadt - B-Straße nicht für ihre Zwecke geeignet sei.

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Die Kläger reichten außerdem Schriftverkehr zwischen den Klägern und den Eheleuten W aus dem Jahre 1995 ein. Aus den Schreiben ist zu entnehmen, dass die Eheleute W die Hofanlage anmieten wollten und als Mieter die Hofanlage renovieren wollten. Im Schreiben vom 26.09.1995 teilte die Klägerin den Eheleuten W mit, ursprünglich sei beabsichtigt gewesen, das Haus und das zugehörige Grundstück zu verkaufen, die Kläger seien aber grundsätzlich nicht abgeneigt, das Objekt zu vermieten. Auf den weiteren Inhalt der o. g. Schreiben wird verwiesen (s. S. 19 ff der FG-Akte). In einem Schreiben vom 02.07.1995 teilten die Eheleute W den Klägern außerdem mit, soweit bei einer Ortsbegehung ersichtlich gewesen sei, müsste einen Zentralheizung und neue Fußböden in das Hofgebäude eingebaut werden.

37

In der Klageschrift wiesen die Kläger nochmals darauf hin, dass der Beklagte bei der Beurteilung der Wirtschaftlichkeitsberechnung übersehen habe, dass die Zinsaufwendungen nach 12 Jahren in voller Höhe wegfielen, da zu diesem Zeitpunkt eine mit dem Darlehensvertrag verknüpfte Lebensversicherung zur Tilgung der Darlehen genutzt werde.

38

Die Kläger beantragen,

39

den Bescheid über die Ablehnung der Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für 1998 vom 12.10.2000 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 14.03.2002, mit dem der Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für 1998 vom 27.07.1999 aufgehoben wurde, aufzuheben und

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den Beklagten zu verpflichten, unter Aufhebung des Bescheides über die Ablehnung der Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für 1999 vom 12.10.2000 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 14.03.2002 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von ./. 24.885 DM festzustellen, die in Höhe von ./. 18.293 DM dem Kläger und in Höhe von ./. 6.592 DM der Klägerin zuzurechnen sind.

41

Der Beklagte beantragt,

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die Klage als unbegründet abzuweisen.

43

Zur Begründung trägt der Beklagte ergänzend vor, die Gesprächsnotiz über das Zusammentreffen mit dem Bürgermeister und dem Bauamtsleiter der Gemeinde L-Stadt vom 22.02.2002 sei kein Indiz dafür, dass eine Bebauung der land- und Waldwirtschaftlichen Nutzflächen in einem überschaubaren Zeitraum möglich sei. Außerdem zeigten die gleichzeitig eingereichten Grundstücksangebote der Kläger an die Firmen Q und D-AG, dass keine Einkunftserzielungsabsicht, sondern eine Verkaufsabsicht der nach Abriss der aufstehenden Gebäude (Kulturhaus) gänzlich unbebauten Grundstücke bestehe. Ein Verkauf vollziehe sich auf der Vermögensebene. Eine Überschusserzielungsabsicht sei auch nicht unter dem Aspekt, dass die Zinsaufwendungen nach 12 Jahren wegfielen, anzuerkennen.

44

Die Kläger sind mit Schreiben vom 25.01.2005 nach § 79 b Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) aufgefordert worden, Unterlagen, aus denen sich ergibt, dass der zur Anschaffung der Grundstücke aufgenommene Kredit nach 12 Jahren durch die Auszahlung einer Lebensversicherung getilgt wird, Unterlagen über die Höhe der in den 12 Jahren zu zahlenden Darlehenszinsen und Nachweise, aus denen sich die Vermietungsabsicht für die Hofanlage und die dazugehörige 2.400 m² Grundstücksfläche (Wohnhaus B-Straße) sowie die nicht verpachtete land- und Waldwirtschaftliche Fläche von ca. 15.000 m² in den Jahren 1998 und 1999 ergeben, zur mündlichen Verhandlung mitzubringen.

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Am 01.02.2005 fand eine mündliche Verhandlung für das vorliegende Klageverfahren statt. Auf den Inhalt des Protokolls zur mündlichen Verhandlung vom 01.02.2005 wird verwiesen. Der Kläger überreichte dem Gericht u.a. eine Bestätigung des Herrn O vom 31.01.2005. In der Bestätigung führt Herr O aus, dass die Hofanlage seit 1995 zur Vermietung angeboten werde. Es seien Plakate in den Fenstern aufgehängt sowie ein Schild im Garten aufgestellt worden. Auch in der Tagespresse sei eine Anzeige erschienen. Außerdem legte er eine Darlehensabrechnung vom 30.12.2003 und einen Tilgungsplan bis zum 31.12.2013 vor. Danach hat der Kläger die zur Finanzierung des Kaufpreises aufgenommenen Darlehen bei der Stadtsparkasse umfinanziert, indem er ein Darlehen von der Bausparkasse in Höhe von 42.000 EUR aufgenommen hat. Das Darlehen hat nach Tilgungsplan zum 31.12.2013 einen Stand von 36.833,75 EUR. Vom 30.12.2003 bis zum 31.12.2013 entstehen Darlehenszinsen in Höhe von insgesamt 20.771,93 EUR. Im Übrigen hat der Kläger die Darlehen bei der Stadtsparkasse durch Auszahlungen der Lebensversicherung getilgt (s. Schreiben der Stadtsparkasse vom 11.12.2003). Die Darlehenszinsen bei der Stadtsparkasse haben bis Ende 2003 50.656,96 EUR betragen.

46

Mit Schriftsatz vom 08.02.2005 reichten die Kläger einen Mietvertrag über das Hofgebäude ein. Der Mietvertrag wurde am 03.02.2005 unterzeichnet; das Mietverhältnis beginnt am 15.02.2005 und läuft 10 Jahre, da der Mieter sich das Hofgebäude, welches er als Ferienwohnung nutzen will, nach eigenem Geschmack renovieren und herrichten möchte. Der Kläger erklärte sich dazu bereit, die Materialkosten nach Absprache zu erstatten. Die Brutto-Kaltmiete (einschließlich Betriebskosten, ausschließlich Heizung und Warmwasser) beträgt laut Mietvertrag 362,50 EUR monatlich. Darüber hinaus reichten die Kläger eine Prognoserechnung für die Jahre 2004 bis 2025 ein, aus der sich ergebe, dass ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werde. Renovierungskosten, die möglicherweise anfielen, würden über die Abschreibung als Kosten erfasst. Die Abschreibung sei nach der Rechtsprechung des BFH nicht in die Prognoseberechnung einzubeziehen. Auf den Inhalt der Prognoserechnung wird Bezug genommen.

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Der Beklagte äußerte sich zu diesem Vortrag und der Bestätigung des Herrn O wie folgt: Aus der Bestätigung des Herrn O sei nicht zu entnehmen, was die Kläger zu welchem Zeitpunkt unternommen hätten. Insbesondere gehe er nicht auf den Zeitraum 1998 und 1999 ein. Aus dem Abschluss des Maklervertrages in 1997, nach dem das Grundstück verkauft werden sollte, lasse sich entnehmen, dass spätestens zu diesem Zeitpunkt eine eventuell bis dahin bestehende bedingte Vermietungsabsicht aufgegeben worden sei. Es seien keine objektiven Anzeichen für eine neue Vermietungsabsicht zu erkennen. Vielmehr hätten sich die Kläger auch in der Folgezeit bemüht, von der Gemeinde die Erlaubnis zu erhalten, die Grundstücke zu bebauen, um sie dann anschließend zu verkaufen. Die Prognoseberechnung der Kläger sei nicht zutreffend, selbst wenn der Mietvertrag im Jahre 2005 tatsächlich geschlossen worden sei. Denn die Prognoseberechnung enthalte nicht die vom Kläger nach dem Mietvertrag zu übernehmenden Materialkosten für die Renovierung, die nicht unerheblich seien, da das Haus nach eigener Aussage der Kläger stark renovierungsbedürftig sei.

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Am 17.03.2005 fand eine weitere mündliche Verhandlung statt, auf den Inhalt des Protokolls zu dieser mündlichen Verhandlung wird verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

50

Die Klage ist unbegründet.

51

Die Kläger sind durch die Bescheide über die Ablehnung der Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für 1998 und 1999 jeweils vom 12.10.2000 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 14.03.2002 nicht in ihren Rechten verletzt, so dass die Ablehnungsbescheide für 1998 und 1999 in Gestalt der Einspruchsentscheidung nicht aufzuheben sind und der Beklagte für das Jahr 1999 nicht zur Feststellung von Vermietungseinkünften verpflichtet wird.

52

Die Verluste aus der Vermietung und Verpachtung der landwirtschaftlichen Flächen hat der Beklagte zu Recht nicht anerkannt, weil die Kläger insoweit keine Überschusserzielungsabsicht hatten. Die Verluste, die im Zusammenhang mit der Hofanlage stehen, können nicht als vorweggenommene Werbungskosten anerkannt werden, da der Senat nicht davon überzeugt ist, dass die Kläger in den Jahren 1998 und 1999 einen endgültigen Entschluss zur Vermietung der Hofanlage gefasst hatten. Hinsichtlich der übrigen Flächen (Wiese, Wald, Teichgrundstück) ist kein konkreter wirtschaftlicher Zusammenhang mit einer Vermietung zu erkennen, so dass auch die auf diese Grundstücke anteilig entfallenden Aufwendungen nicht als vorweggenommene Werbungskosten abgezogen werden können.

53

Jedes Grundstück ist ein selbstständiges Wirtschaftsgut. Die steuerliche Beurteilung, ob Verluste, die mit einem bestimmten Grundstück zusammenhängen, abzuziehen sind, hat deshalb für jedes Grundstück einzeln zu erfolgen. Lediglich die steuerliche Behandlung der Grundstücke, die an die B-GmbH verpachtet worden sind, ist auf Grund des bestehenden einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhangs für alle diese Grundstücke zusammen zu prüfen.

54

Landwirtschaftlich genutzte Flächen

55

Die Einkünfte aus der Verpachtung der landwirtschaftlich genutzten Flächen von 78.909 m² sind steuerlich nicht zu berücksichtigen. Denn es ist nicht erkennbar, dass die Kläger die Flächen in der Absicht einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen, dauerhaft verpachtet haben.

56

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) erzielt, wer ein Grundstück gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung des Grundstücks einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen (vgl. BFH-Urteile vom 25. März 2003 IX R 56/00, BFH/NV 2003, 1170; vom 11. März 2003 IX R 16/99, BFH/NV 2003, 1043, jeweils m.w.N.).

57

Die Überschusserzielungsabsicht ist für unbebaute Grundstücke nicht regelmäßig zu unterstellen sondern anhand einer Totalüberschussprognose zu überprüfen. Zwar ist nach der Rechtsprechung des BFH von Liebhaberei bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nur in Ausnahmefällen auszugehen (vgl. BFH-Urteil vom 30.09.1997 IX R 80/94, BStBl II 1998, 771 m. w. N. aus der Rechtsprechung) und somit im Regelfall eine Überschusserzielungsabsicht zu unterstellen. Diese Rechtsprechung ist aber zur Vermietung von bebauten Grundstücken ergangen und nach Ansicht des Senats nicht auf die Verpachtung von unbebauten Grundstücken übertragbar. Für unbebaute Grundstücke ist, wenn Wertsteigerungen und Steuervorteile außer Betracht bleiben, auf Grund fehlender Instandhaltungsarbeiten von vorneherein erkennbar, ob trotz Fremdfinanzierung eine Rendite zu erwirtschaften ist.

58

Die Totalüberschussprognose ist für einen Zeitraum von 30 Jahren anzufertigen. Der BFH hat für die Feststellung der Überschusserzielungsabsicht bei der Vermietung von zum Teil selbstgenutzten Ferienwohnungen einen Prognosezeitraum von 30 Jahren berücksichtigt (vgl. BFH-Urteil 6. November 2001 IX R 97/00, BStBl II 2002, 726). Die für diesen typisierend angenommenen Prognosezeitraum vom BFH angeführten Gesichtspunkte, gelten nach Ansicht des Senats nicht nur für bebaute Grundstücke sondern auch für unbebaute Grundstücke. Denn eine Prognose über einen Zeitraum von 50 oder 100 Jahren enthält - auch bei unbebauten Grundstücken - zu viele spekulative Komponenten (vgl. BFH-Urteil vom 27. Juli 1999 IX R 64/96, BFHE 190, 125, BStBl II 1999, 826). Andererseits werden Immobilienkäufe im Regelfall mit Kredit finanziert. Dies rechtfertigt es, als überschaubaren (Prognose-)Zeitraum nicht einen kürzeren Zeitraum (z.B. 20 Jahre oder noch weniger) zugrunde zu legen, sondern zugunsten der Steuerpflichtigen eine Zeitspanne von 30 Jahren anzunehmen; denn innerhalb einer Laufzeit von 25 bis 30 Jahren werden bei einer Finanzierung zu Standardkonditionen die Kredite getilgt (vgl. BFH-Urteil 6. November 2001 IX R 97/00, BStBl II 2002, 726).

59

Die im Prognosezeitraum voraussichtlich zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben sind zu schätzen. Soweit die Steuerpflichtigen für diese Schätzung keine ausreichenden objektiven Umstände über eine bereits im Veranlagungszeitraum ersichtliche zukünftige Entwicklung der Mieteinnahmen und Werbungskosten vortragen, sind die zukünftig zu erwartenden Einnahmen und Werbungskosten anhand des Durchschnitts der in der Vergangenheit in einem bestimmten Zeitraum (in der Regel in den fünf letzten Veranlagungszeiträumen) angefallenen Einnahmen und Werbungskosten zu schätzen (vgl. insoweit z.B. BFH-Beschluss in BFH/NV 2000, 1186, unter 2.; ferner z.B. BFH-Urteile vom 19. März 1987 IV R 85/85). Da es sich um eine bloße Schätzung handelt, sind inflationsbedingte Erhöhungen der Einnahmen und Werbungskosten nicht zu berücksichtigen.

60

Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen ist im Streitfall kein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwarten. Da die Kläger - mit Ausnahme der Verringerung der Zinsbelastung ab dem Jahre 2003 - keine ausreichenden objektiven Umstände über die zukünftige Entwicklung vorgetragen haben, sind die Einnahmen anhand der in den letzten fünf Jahren durchschnittlich erzielten Einnahmen zu schätzen.

61

Die Annahme der Kläger, die Fläche ganz oder teilweise nach der Fertigstellung einer Autobahn zu einem höheren Entgelt verpachten zu können, ist unter Berücksichtigung der Größe der Fläche und dem Umstand, dass in diesem Gebiet viele landwirtschaftlich genutzte Flächen zur Verfügung stehen, rein spekulativ und objektiv nicht voraussehbar. Auch eine Erhöhung des Pachtzinses gegenüber der B-GmbH ist zum Zeitpunkt der Entscheidung des Streitfalles nicht objektiv voraussehbar. Die Kläger haben den Pachtvertrag mit der B-GmbH zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung zwar noch nicht verlängert. Anhaltspunkte dafür, dass ein höherer Pachtzins ausgehandelt werden kann, sind aber auch nicht erkennbar.

62

Soweit die Kläger eine Bebauung einiger Grundstücke und eine anschließende Vermietung der bebauten Grundstücke zu einer höheren Miete geplant haben, ist dies ebenfalls nicht im Rahmen der Totalüberschussprognose zu berücksichtigen. Denn in den Streitjahren ist die beabsichtigte Bebauung und Vermietung noch nicht objektiv ersichtlich. Die Fläche des Flurstücks 69, die Bauland darstellt, ist in den Streitjahren noch mit dem Kulturhaus bebaut. Die übrigen Flächen sind weder Bauland noch Bauerwartungsland. Das Schreiben des Amtes L-Stadt vom 20.10.1999 ist ein rein informatorisches Schreiben über die Möglichkeiten der Bebauung. Konkrete Bauanträge haben der Gemeinde L-Stadt nach dem Inhalt des Schreibens vom 20.10.1999 offensichtlich nicht vorgelegen. Eine mündliche Abrede zwischen der B-GmbH und den Klägern, dass das Kulturhaus jederzeit abgerissen werde, wenn die Kläger das Grundstück nutzen wollen, lässt die Bebauung wegen offensichtlich fehlender Planung nicht in ein konkretes Stadium treten. Dafür spricht auch, dass eine Bebauung oder eine konkrete Bebauungsplanung der Kläger zum Zeitpunkt der Entscheidung und damit vier bis fünf Jahre nach den Streitjahren noch immer nicht vorlag. Darüber hinaus waren alle Flächen bis zum 31.12.2003 an die B-GmbH vepachtet.

63

Die jährliche Pacht hat von 1996 bis 1999 612 EUR (1.197 DM) betragen. Die Einnahmen sind somit in dem 30-jährigen Prognosezeitraum auf 18.360 EUR zu schätzen. Von den geltend gemachten Werbungskosten entfallen 73,8 % auf die verpachtete Fläche. Die 73,8 % ermitteln sich wie folgt: Die Beteiligten haben zur Ermittlung der Absetzung für Abnutzung für das Hofgebäude die angefallenen Anschaffungskosten übereinstimmend zu 90 % auf den erworbenen Grund und Boden und zu 10 % auf das Hofgebäude aufgeteilt. 90 % der Werbungskosten entfallen unter Zugrundelegung dieses Aufteilungsmaßstabes auf den gesamten erworbenen Grund und Boden. Die verpachtete Fläche macht 82 % des gesamten erworbenen Grund und Bodens aus (90 % x 82 % = 78,3 %). Die Schuldzinsen für 1996 bis 2013 sind den vorgelegten Nachweisen und dem Tilgungsplan entnommen worden. Die Schuldzinsen von 1996 bis Ende 2003 betragen danach 50.656,96 EUR und bis Ende 2013 20.771,93 EUR (insgesamt 71.428,88 EUR). Die Schuldzinsen für 2014 bis 2026 wurden auf Grundlage der zum 31.12.2013 noch bestehenden Schuldhöhe von 36.833,75 EUR und der im Jahr 2013 aufzuwendenden Tilgung in Höhe von 676,14 EUR und Schuldzinsen in Höhe von 1.959,42 EUR auf durchschnittlich 1.000 EUR jährlich geschätzt. Zinszahlungen für die Jahre 2027 folgende wurden zugunsten der Kläger nicht berücksichtigt. Unter Beachtung der obigen Ausführungen ergibt sich folgende Prognoseberechnung:

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Einnahmen

18.360,00 EUR

Werbungskosten:
Schuldzinsen
bis 2013
bis 2026 (geschätzt 1.000 EUR jährlich)

71.428,88 EUR

13.000,00 EUR

84.428,88 EUR

Davon 73,8 %
62.308,51 EUR

62.308,51 EUR

Verlust

./. 43.948,51 EUR

65

Dieser Verlust ergibt sich bereits ohne Berücksichtigung der als Werbungskosten geltend gemachten Fahrtkosten, die anteilig auch im wirtschaftlichen Zusammenhang mit der verpachteten Fläche stehen und den Verlust weiter erhöhen würden.

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Die von den Klägern eingereichte Prognoseberechnung kann der rechtlichen Beurteilung nicht zu Grunde gelegt werden, weil sie einheitlich für die gesamte, von den Klägern gekaufte Fläche erstellt wurde, obwohl - wie bereits oben dargestellt - die steuerliche Beurteilung für alle Grundstücke, soweit sie nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang stehen, getrennt durchzuführen ist.

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Hofgebäude

68

Die anteilig auf das Hofgebäude entfallenden Aufwendungen aus 1998 und 1999 sind nicht als vorweggenommene Werbungskosten steuerlich zu berücksichtigen.

69

Aufwendungen, für ein leerstehendes Gebäude sind nur dann als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn der Entschluss zur Einkünfteerzielung endgültig gefasst und nicht wieder aufgegeben worden ist, das heißt die Absicht zur dauerhaften Fremdvermietung gegeben ist (vgl. BFH-Urteil vom 14.07.2004 IX R 56/01, BFH/NV 2005, 37 mit weiteren Nachweisen aus der Rechtsprechung). Bei Ungewissheit über die Einnahmeerzielungsabsicht muss die Absicht zur Fremdvermietung anhand objektiver Umstände feststellbar sein. Am erforderlichen Zusammenhang der Aufwendungen mit der Einkunftsart fehlt es daher, wenn sich nicht absehen lässt, ob und ggf. wann Einnahmen erzielt werden. Die Fremdvermietungsabsicht ist von den Klägern nachzuweisen, da es sich insoweit um einen für sie günstigen Sachverhalt handelt.

70

Der Senat konnte nicht an Hand objektiver Umstände feststellen, dass die Kläger in den Jahren 1998 und 1999 zur Vermietung der Hofanlage endgültig entschlossen waren. Nach Aussage des Klägers in der mündlichen Verhandlung war er selbst in den Jahren 1998 und 1999 zwar zur Vermietung entschlossen, die Klägerin wollte die Hofanlage aber veräußern. Da die Geschäftsführung den Gesellschaftern einer Grundstücksgemeinschaft (GbR) gemeinschaftlich zusteht und für jedes Geschäft die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich ist (§ 709 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)), konnte der Kläger seinen möglicherweise bestehenden Vermietungswillen nicht durchsetzen. Dies bedeutet, dass die Grundstücksgemeinschaft in den Jahren 1998 und 1999 keinen endgültigen Vermietungswillen fassen bzw. keinen bestehenden Vermietungswillen aufrechterhalten konnte.

71

Eine andere rechtliche Beurteilung ergibt sich auch nicht aus dem Vortrag des Klägers, er habe das Hofgelände ab dem 15.02.2005 für 10 Jahre vermietet. Denn die Vermietung erfolgte vier bis fünf Jahre nach den Streitjahren und nach dem Ausscheiden der Klägerin aus der Grundstücksgemeinschaft zum 31.12.1999.

72

Übrige Flächen (Wiese, Wald, Teichgrundstück)

73

Die anteilig auf die Wiese, den Wald und das Teichgrundstück entfallenden Schuldzinsen und Fahrtkosten sind ebenfalls nicht als vorweggenommene Werbungskosten abzugsfähig.

74

Voraussetzung für die steuerrechtliche Berücksichtigung vorweggenommener Werbungskosten für nicht vermietete oder verpachtete Flächen ist, wie bereits oben ausgeführt, ein endgültiger Entschluss, Einkünfte aus einer bestimmten Einkunftsart zu erzielen (vgl. BFH-Urteil vom 14.07.2004 IX R 56/01, a.a.O. mit weiteren Nachweisen aus der Rechtsprechung). Die Kläger haben die Fremdvermietungsabsicht nachzuweisen.

75

Hinsichtlich der bisher nicht verpachteten Flächen (Wiese, Teichgrundstück und Wald) haben die Kläger trotz Aufforderung nach § 79 b Abs. 2 FGO vom 25.01.2005 keine Nachweise über die Vermietungsabsicht in der mündlichen Verhandlung vorgelegt.

76

Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 der Finanzgerichtsordnung.