Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1997-07-17, Aktenzeichen 23 U 17/96
ECLI:DE:OLGK:1997:0717.23U17.96.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d

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Die Parteien streiten um den Fortbestand des zwischen ihnen
geschlossenen Landpachtvertrages. Der Kläger pachtete mit Vertrag
vom 20. Juli 1991 von der Beklagten eine landwirtschaftliche Fläche
zu einem jährlichen Pachtzins von 1.465,00 DM. Die Pachtzeit sollte
nach dem Vertrag am 31. Oktober 2002 enden. Mit Schreiben vom 26.
April 1996 kündigte die Beklagte den Pachtvertrag vorzeitig zum 31.
Oktober 1996. Die Kündigung war auf § 17 Abs. 7 des Pachtvertrages
gestützt. Diese Klausel in dem Vertragsformular, das die Beklagte
in Landpachtfällen verwendet, lautet wie folgt:

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"Falls das Pachtgrundstück für eigene
Bauzwecke benötigt wird oder im Fall einer günstigen Ver- kaufs-
oder Tauschgelegenheit, worüber die Bischöfliche Behörde
entscheidet, kann der Ver- pächter den Pachtvertrag ohne Einhaltung
einer Kündigungsfrist zum Ende des Pachtjahres kündi- gen. In
diesem Fall erhält der Pächter die Pacht des letzten Pachtjahres
als Entschädigung erlassen."

6

In ihrem Kündigungsschreiben berief sich die Beklagte darauf,
die Pachtflächen seien zwischenzeitlich verkauft worden. Sie teilte
dem Kläger mit, ihm werde die Pacht für das Wirtschaftsjahr 1995/96
erlassen.

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Der Kläger wendet sich mit seiner Klage gegen diese Kündigung.
Zur Begründung hat er die Auffassung vertreten, die Bestimmung in §
17 Abs. 7 des Pachtvertrages sei wegen Verstoßes gegen die §§ 3, 9
AGBG unwirksam. Auch sei er dringend auf die Pachtflächen
angewiesen.

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Der Kläger hat beantragt,

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festzustellen, daß der zwischen den Parteien abgeschlossene
Landpachtvertrag über die Parzelle der Gemarkung K., Flur ,
Flurstück , Grünland, groß 2.4179 ha aufgrund der Kündigung vom 26.
April 1996 nicht zum 31. Oktober 1996 sein Ende gefunden hat,
sondern bis zum 31. Oktober 2002 weiter fortbesteht.

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Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie hat die Auffassung vertreten, § 17 Abs. 7 des Pachtvertrages
begünstige im Hinblick auf die darin enthaltene
Entschädigungsregelung die Verpächterin nicht einseitig, die sich
im übrigen in der Vergangenheit stets großzügig gezeigt habe, wenn
ein Pächter seinerseits den Wunsch geäußert habe, vorzeitig aus dem
Pachtverhältnis entlassen zu werden. Ferner hat sie darauf
hingewiesen, daß das Pachtverhältnis bereits seit 1971 bestehe und
auch die damaligen Verträge eine entsprechende Klausel enthalten
hätten.

13

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es
ausgeführt, die streitige Klausel verstoße weder gegen § 3 noch
gegen § 9 AGBG. Sie sei schon mit Rücksicht auf die Anordnung im
Vertragstext nicht als überraschend zu bezeichnen. Auch
benachteilige sie den Pächter nicht unangemessen. Insbesondere
widerspreche sie nicht wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen
Regelung von Pachtverhältnissen. Es müsse dem Verpächter eines
landwirtschaftlichen Grundbesitzes grundsätzlich unbenommen sein,
sich aus nach seinen Vorstellungen wirtschaftlichen Gründen
vorzeitig aus einem langfristigen Vertrag zu lösen, um einen
anderen sinnvollen Einsatz seines Eigentums zu ermöglichen. Den
Interessen des Pächters sei zum einen durch den Erlaß der
Jahrespacht Rechnung getragen. Daß dieser Erlaß im Einzelfall nicht
ausreichend sei, um die dem Pächter durch die vorzeitige Beendigung
des Pachtvertrages entstehenden Nachteile auszugleichen, sei
unerheblich, da dem Pächter unter den Voraussetzungen des § 595 BGB
ohnedies die Möglichkeit eingeräumt sei, eine Fortsetzung des
Pachtverhältnisses zu verlangen.

14

Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, der seinen
Feststellungsantrag unter Wiederholung und Vertiefung seines
Vortrags weiter verfolgt.

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Er hat zunächst beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern
und nach dem in erster Instanz gestellten Klageantrag zu
erkennen.

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Die Beklagte hat beantragt, die Berufung zurückzuweisen,

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Sie hat das angefochtene Urteil verteidigt und ihr Vorbringen
zur Wirksamkeit der Klausel vertieft. Ferner hat sie geltend
gemacht, die Voraussetzungen für die Kündigung hätten vorgelegen.
Schließlich hat sie bestritten, daß die Räumung des Pachtlandes für
den Kläger eine besondere Härte darstelle.

18

Nachdem die Beklagte im Termin vom 24. April 1997 nicht
aufgetreten ist, hat der Senat das angefochtene Urteil des
Amtsgerichts auf Antrag des Klägers durch Versäumnisurteil
abgeändert und dem Sachantrag des Klägers entsprochen.

19

Gegen dieses ihr am 29. April 1997 zugestellte Versäumnisurteil
hat die Beklagte mit am 13. Mai 1997 bei Gericht eingegangenem
Schriftsatz Einspruch eingelegt. Zur Begründung bezieht sie sich
unter gleichzeitiger Vertiefung ihres Vortrags auf ihr bisheriges
Vorbringen.

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Die Beklagte beantragt,

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das Versäumnisurteil vom 24. April 1997 aufzuheben und die Klage
abzuweisen.

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Der Kläger beantragt,

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den Einspruch gegen das
Versäumnisurteil zurückzuweisen.

25

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird
auf den vorgetragenen Inhalt des angefochtenen Urteils und der in
der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze sowie der
vorgelegten Urkunden Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d
e

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Der Einspruch ist zulässig, hat in der Sache aber keinen Erfolg.
Es bleibt vielmehr bei dem Ergebnis, daß das Urteil des
Amtsgerichts auf die zulässige Berufung des Klägers hin abzuändern
war.

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Die Feststellungsklage des Klägers ist zulässig. Insbesondere
hat er mit Rücksicht auf die von der Beklagten ausgesprochene
vorzeitige Kündigung ein Interesse an der Feststellung, daß das
Pachtverhältnis nicht vorzeitig beendet worden ist (§ 256 Abs. 1
ZPO).

29

Die Klage ist auch begründet. Die Kündigung der Beklagten hat
nicht zur Beendigung des Pachtverhältnisses geführt. Dabei kann
offen bleiben, ob sie überhaupt die formellen Erfordernisse
erfüllt, die an eine solche Erklärung zu stellen sind. Es kommt
auch nicht auf die von den Parteien jeweils unter Beweisantritt
kontrovers erörterte Frage nach der möglichen Unzumutbarkeit des
Räumungsverlangens an. Die Kündigung hat nämlich schon deshalb
keine vertragsbeendende Wirkung entfaltet, weil es an einem
Kündigungsgrund fehlt. Die Bestimmung des § 17 Abs. 7 des
Pachtvertrages, auf die sie gestützt war, ist entgegen der
Auffassung des Amtsgerichts wegen Verstoßes gegen das Gesetz zur
Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG)
unwirksam.

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Das AGBG findet auf den zwischen den Parteien geschlossenen
Pachtvertrag Anwendung. Schon dem äußeren Anschein nach handelt es
sich um einen Formularvertrag im Sinne des § 1 AGBG, dessen sich
die Beklagte hier - wie auch in anderen Fällen - bedient. Sie
selbst bestreitet nicht, dem Kläger seinerzeit den vorformulierten
Vertragstext einschließlich der darin enthaltenen Klauseln
vorgelegt zu haben. Eine individuelle Verhandlung über die
einzelnen Bestimmungen behauptet sie ebenfalls nicht.

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Die streitige Klausel ist wegen Verstoßes gegen das AGBG
unwirksam. Dabei kann dahinstehen, ob die Gestaltung des Vertrages
nicht bereits ausreicht, um die Bestimmung des § 17 Abs. 7 als
überraschend im Sinne des § 3 AGBG anzusehen. Hierfür spricht, daß
es sich um einen auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Pachtvertrag
handelt, der üblicherweise nur aus Gründen vorzeitig gekündigt
werden kann, die mit Vertragsverletzungen der einen oder anderen
Seite im Zusammenhang stehen. Wenn gleichwohl am Ende einer mit der
Überschrift "vorzeitige Kündigung" versehenen Klausel, die eine
ganze Reihe anderer, im wesentlichen den gesetzlichen Vorschriften
entsprechende, Regelungen enthält, ohne besondere Hervorhebung ein
allein in das Ermessen des Verpächters gestellter Kündigungsgrund
mitgeregelt wird, hält der Senat einen Verstoß gegen § 3 AGBG
zumindest für erwägenswert.

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Dies kann indes offenbleiben. Die streitige Vertragsbestimmung
verstößt nämlich jedenfalls gegen § 9 Abs. 1 und 2 Nr. 1 AGBG und
ist schon deshalb unwirksam. Nach dieser Vorschrift sind
Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn
sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von
Treu und Glauben unangemessen benachteiligen; eine unangemessene
Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit
wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der
abgewichen wird, nicht zur vereinbaren ist. Das ist bei der hier
streitigen Klausel in mehrfacher Hinsicht der Fall.

33

Sie gibt dem Verpächter nicht nur ein Recht zur
außerordentlichen Kündigung unter Einhaltung einer näher
bezeichneten Kündigungsfrist, sondern sogar ein Recht zur
fristlosen Kündigung. Nach der Klausel kann der Verpächter, sofern
nur eine nach seinem Dafürhalten günstige Verkaufs- oder
Tauschgelegenheit besteht, ohne Einhaltung jeglicher
Kündigungsfrist zum Ende des Pachtjahres - sei es auch nur Tage
oder Wochen vor dessen Ablauf - kündigen. Hiermit weicht die
Kündigungsklausel von der gesetzlichen Regelung zur Beendigung von
Pachtverträgen zum Nachteil des Pächters ab. Eine fristlose
Kündigung, wie sie § 17 Abs. 7 des Pachtvertrages vorsieht, kennt
das BGB nicht. Gemäß § 594 BGB enden Landpachtverhältnisse, die wie
das streitgegenständliche für eine bestimmte Zeit abgeschlossen
sind, mit dem Ablauf dieser Zeit. Ein Recht zur außerordentlichen
Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist besteht nur bei
Vorliegen der Voraussetzungen des § 594 e BGB und der dort in Bezug
genommenen Vorschriften. Die wirtschaftliche Verwertung des
Pachtlandes durch den Verpächter ist kein Kündigungsgrund im Sinne
dieser Vorschriften. Sie stellt einen vom Gesetz abweichenden
zusätzlichen Grund zur fristlosen Kündigung dar. Die formularmäßige
Erweiterung der außerordentlichen Kündigungsgründe auf Fälle, die
nicht als wichtiger Grund im Sinne der gesetzlichen Regelung
anerkannt sind, ist jedoch nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam.
Das Prinzip, dem Kündigungsgegner, eine Auslauffrist zur Anpassung
an die durch die Beendigung eintretende Änderung der Verhältnisse
zu belassen, gehört nämlich zu den wesentlichen Grundgedanken der
gesetzlichen Regelung (Wolf/Horn/Lindacher, AGBG, 3. Aufl., § 9 M
46; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete
IV Rn. 143; Sonnenschein, NJW 1980, 1713, 1718 m.w.N.). Die
formularmäßige Bestimmung eines zusätzlichen Kündigungsgrundes ist
deshalb nur zulässig, wenn sie sich als Konkretisierung eines
wichtigen Grundes im Sinne des Gesetzes darstellt
(Wolf/Horn/Lindacher aaO; Sonnenschein aaO; vgl. auch BGH, NJW
1987, 2506, 2507 zu einer von § 554 Abs. 1 BGB abweichenden
Kündigungsklausel).

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Die Klausel hält der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG darüber
hinaus deshalb nicht stand, weil sie zum Nachteil des Pächters auch
von der Regelung der §§ 593 b, 571 BGB abweicht. Zwar kann die
Vorschrift des § 593 b BGB ganz oder zum Teil abbedungen werden
(Faßbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, 2. Aufl., § 593 b BGB
Rn. 29). Allerdings ist dies nur möglich, soweit es die dort in
Bezug genommenen Vorschriften der §§ 571 bis 579 BGB in Verbindung
mit dem AGBG zulassen (Lüdtke-Handjery, Landpachtrecht, 4. Aufl., §
593 b BGB Rn. 3). Die insoweit einschlägige Regelung des § 571 BGB
aber kann nur im Rahmen einer Individualvereinbarung, nicht dagegen
mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen abbedungen werden
(Erman/Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 571 Rn. 3; MünchKomm/Voelskow,
BGB, 3. Aufl., § 571 Rn. 7; § 593 b; Emmerich/Sonnenschein, Miete,
Handkommentar, 6. Aufl., § 571 BGB Rn. 24; Staudinger/Emmerich,
BGB, 12. Aufl., § 571 Rn. 83 a; anderer Auffassung nur
Palandt/Putzo, BGB, 56. Aufl., § 571 Rn. 4, der - allerdings ohne
Begründung - Unwirksamkeit der AGB nur für den Fall der
Wohnraummiete annimmt). Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete",
der über § 593 b BGB auch auf Landpachtverhältnisse Anwendung
findet, gehört nämlich zum Leitbild der Miete/Pacht (allg. M., vgl.
MünchKomm-Voeslkow aaO). Er ist Ausdruck eines vom Gesetz gewollten
Mieter/Pächterschutzes (Staudinger/Emmerich aaO; Lüdtke-Handjery
aaO Rn. 1).

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Die insofern in mehrfacher Hinsicht mit dem Leitbild von
Miet-und Pachtverträgen unvereinbare Benachteiligung des Pächters
wird auch nicht dadurch ausgeglichen (zum Gesichtspunkt des
Ausgleichs: BGH, NJW 1987, 2506, 2507), daß die Klausel
andererseits eine Entschädigungsregelung vorsieht. Schon das
Amtsgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, daß der Erlaß einer
Jahrespacht im Einzelfall nicht geeignet ist, einen Ausgleich für
die vorzeitige Beendigung eines auf lange Frist angelegten
Vertrages zu gewähren. Die Nachteile, die für den Pächter
entstehen, der - wie hier - seine Kalkulation und Planung im
Vertrauen auf ein befristetes, also nach dem Gesetz im Grundsatz
nicht einmal durch ordentliche Kündigung zu beendendes,
Pachtverhältnis ausgerichtet hat, sind mit dem Erlaß einer
Jahrespacht zum Teil gar nicht - zum Beispiel im Hinblick auf die
Schwierigkeiten, neues Pachtland zu finden - zum Teil
möglicherweise nicht ausreichend - etwa hinsichtlich des Ausgleichs
von Investitionen - abgegolten.

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Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist auch die Regelung
des § 595 BGB nicht geeignet, die unangemessene Benachteiligung des
Pächters durch die vom Gesetz abweichende Kündigungsmöglichkeit
auszugleichen. Da kein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt, wäre
bei Anwendung der gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten eine
Vertragsbeendigung durch den Verpächter nicht möglich. Das
Pachtverhältnis würde fortgesetzt, ohne daß der Pächter hierfür
einen Grund angeben müßte. Demgegenüber hätte er nach § 595 BGB nur
bei Vorliegen der besonderen Voraussetzungen dieser Vorschrift
einen Anspruch auf Fortsetzung des Pachtverhältnisses. Er trüge
also das Risiko, das Vorliegen dieser Voraussetzungen nicht dartun
zu können.

37

Die Bewertung der streitgegenständlichen Klausel als
unangemessen wird nicht zuletzt durch die von den Parteien
vorgelegte Entscheidung des OLG Oldenburg (Nds. Rpfl. 1996, 12),
mit der eine vergleichbare Klausel für unwirksam erklärt worden
ist, bestätigt. Entgegen der Auffassung der Beklagten weisen die
beiden Fälle keine solch entscheidenden Unterschiede auf, daß man
zu abweichenden Ergebnissen kommen müßte. Die vom OLG Oldenburg zu
beurteilende Klausel war zwar insofern für den Pächter ungünstiger,
als sie keine Entschädigungsregelung enthielt; dafür sah sie aber
zu Gunsten des Pächters - anders als im Streitfall - immerhin eine
halbjährige Kündigungsfrist vor. Der Einwand der Beklagten, die
dort zugrundeliegende Klausel sei mit der hier in Rede stehenden
schon deshalb nicht vergleichbar, weil dort die Kündigung ohne
weiteres bei Verkauf des Grundstücks möglich sei, hier aber von
weiteren Voraussetzungen abhänge, greift ebenfalls nicht. Die
einzige zusätzliche Voraussetzung der streitgegenständlichen
Klausel sieht vor, daß die Bischöfliche Behörde über die Frage, ob
eine günstige Tausch- oder Verkaufsgelegenheit vorliegt, zu
entscheiden hat. Welche Kriterien dieser Entscheidung
zugrundeliegen, ist weder geregelt noch muß die Verpächterin sie
dem Pächter etwa offenbaren. Entscheidend ist damit für ihn auch
hier allein die Tatsache des Verkaufs.

38

Soweit die Beklagte im Streitfall schließlich auf die großzügige
Handhabung der Kirchengemeinde in den Fällen verweist, in denen der
Pächter eine vorzeitige Beendigung des Pachtverhältnisses wünscht,
rechtfertigt das - ungeachtet der weiteren Fragen - schon deshalb
kein anderes Ergebnis, weil der Vertrag dem Pächter jedenfalls
keinen entsprechenden Anspruch einräumt.

39

Der Senat sieht keinen Anlaß, die Revision zuzulassen. Es
entspricht bestehender höchstrichterlicher Rechtsprechung, daß die
formularmäßige Bestimmung eines zusätzlichen Kündigungsgrundes nur
zulässig ist, wenn sie sich als Konkretisierung eines wichtigen
Grundes im Sinne des Gesetzes darstellt (vgl. BGH, NJW 1987, 2506,
2507).

40

Die prozessualen Nebenentscheidungungen beruhen auf den §§ 91,
708 Nr. 10, 713 ZPO.

41

Berufungsstreitwert und Wert der Beschwer der Beklagten:
8.790,00 DM