Verwaltungsgericht Köln (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-12-13, Aktenzeichen 2 K 4673/08
ECLI:DE:VGK:2011:1213.2K4673.08.00

Tenor

Der Bescheid der Beklagten vom 19.06.2008 über die Festsetzung eines Ausgleichsbetrags für die Entwicklungsmaßnahme "Nordstadt III" (Grundstücke Gemarkung S. , Flur 00, Flurstücke 000, 000 und 000) wird insoweit aufgehoben, als in ihm mehr als 50.598,57 Euro als Ausgleichsbetrag festgesetzt werden.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des vom Gericht eingeholten Gutachtens alleine; von den übrigen Kosten des Verfahrens tragen die Beklagte 11/20 und die Klägerin 9/20.

Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von jeweils 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

1

T a t b e s t a n d:

2

Die Beklagte legte durch Satzung vom 15.12.1992 den Bereich zwischen den Straßen D. -E. -Straße, I.--------straße , V.---straße , I1.--------straße , V1. -X.--------straße und den östlichen Begrenzungen benachbarter Bebauungspläne als Entwicklungsbereich nach Artikel 2, § 6 Abs. 3 WoBauErlG fest. Eine vorbereitende Untersuchung hatte ergeben, dass in einem Teil des bebauten Bereichs des Entwicklungsbereichs ein Sanierungsbedarf wegen der engen Nachbarschaft industrieller Nutzung zu Wohnnutzung bestand. In dem seinerzeit noch landwirtschaftlich genutzten Teil sollten Wohnungen zur Milderung des in der Stadt festgestellten Wohnungsmangels errichtet werden. Die Satzung trat am 15.12.1993 in Kraft.

3

Die Entwicklungsmaßnahme wurde von der Deutschen Stadtentwicklungsgesellschaft m. b. H. (DSK) als Treuhänder der Beklagten durchgeführt.

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Die Beklagte ließ durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Oberber-gischen Kreis - Gutachterausschuss - die Verkehrswerte der von der Entwicklungsmaßnahme betroffenen Grundstücke (Anfangswert und Endwert nach § 154 Abs. 2 BauGB) ermitteln.

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Zur Ermittlung des Anfangswertes der bebauten Bereiche am Stichtag 01.10.1992 zog der Gutachterausschuss von der künftigen Entwicklung des Satzungsbereich noch unbeeinflusste Bodenrichtwerte und Grundstückskaufpreise aus der näheren Umgebung heran. Die landwirtschaftlich oder als öffentliche Grünfläche genutzten Bereiche wurden entsprechend ihrer Bauerwartung mit Abschlägen versehen. Das Ergebnis der Begutachtung ist in der "Anlage zum Wertgutachten über die Anfangswerte des Entwicklungsbereichs Nordstadt III der Stadt S. " festgehalten.

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Die Endwerte bezogen auf den Stichtag prognostizierte der Gutachterausschuss zunächst aufgrund früherer städtebaulicher Verfahren (Sanierungsverfahren), in denen er zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge tätig gewesen war, in den Städten Marienheide, Gummersbach und Wipperfürth (Wipperfürth: 10 % - 15 %, Marienheide: ( 15 % und Gummersbach: 5 % - 6,25 %, wobei letztere mit den Verhältnissen in S. nicht vergleichbar sei).

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Die Maßnahme werde des Weiteren dazu führen, dass das Wohnumfeld sich von einer einfachen zu einer mittleren Wohnlage entwickle, was aufgrund des Mietspiegels eine 15 %-ige Bodenwertsteigerung zur Folge haben werde.

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Schließlich wandte er auf den gesamten Entwicklungsbereich das sogenannte "Niedersachsenmodell" zur Ermittlung sanierungsbedingter Wertsteigerungen an, indem er global Missstände und Maßnahmen für das Gebiet bewertete und den Algorithmus des "Niedersachsenmodells" anwandte. Im Ergebnis schätzte er aufgrund der drei Ansätze die verfahrensbedingte Wertsteigerung auf 15 %.

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Das Ergebnis der Prognose ist in der "Anlage zum Wertgutachten über die Endwerte des Entwicklungsbereichs Nordstadt III der Stadt S. " festgehalten. Die Endwerte entsprechen für die bebauten Grundstücke und die unbebauten Grundstücke im Innenbereich den um 15 % erhöhten Anfangswerten. Für die Grundstücke mit Bauerwartung ist vor der Erhöhung um 15 % die Aufwertung von Bauerwartungsland der jeweiligen Zustandsstufe zum Bauland vorgenommen worden.

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Für die im Verfahrensgebiet verbleibenden nicht zu bebauenden Flächen nahm der Gutachterausschuss ebenfalls eine Wertsteigerung an, die sich nördlich der Neubebauung auf ca. 27 % und in dem Grünzug innerhalb der Bebauung auf ca. 8 % beziffert.

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Die ursprünglichen Eigentümer, die Eheleute X1. , deren Erbin die jetzige Klägerin ist, waren 1992 größte Eigentümer in dem nicht bebauten Teil des Entwicklungsbereichs (Gemarkung S. , Flur 00, Flurstücke 00, 00, 00 und 00 und Flur 00, Flurstücke 000, 000, 000 und 000). Für diesen Grundbesitz ermittelte der Gutachterausschuss auf der Grundlage des generellen Gutachtens einen Anfangswert von 2.139.390,00 DM und einen Endwert von 5.179.960,00 DM. Für den Grundbesitz, der sich heute noch im Eigentum der Klägerin befindet, war in dem Gutachten ein Anfangswert von 75,00 DM/m² und ein Endwert von 220,00 DM/m² angesetzt. Hiervon abweichend war lediglich für die mit einer Größe von 1.150 m² angenommene Hofstelle der Anfangswert mit 190,00 DM/m² angesetzt.

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Durch zwei Satzungen vom 21.06.1994 entließ die Beklagte zum Einen den bebauten Bereich südlich der I1.--------straße aus der Entwicklungsmaßnahme (Teilaufhebung) und legte zum Anderen einen bebauten Bereich ganz im Süden des Entwicklungsgebietes als Anpassungsgebiet fest.

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Die Eheleute X1. überließen 1994 der Beklagten einen Teil ihres Grundbesitzes. Die Beteiligten vereinbarten, dass ein Teil des Kaufpreises auf die künftige Zahlung des Ausgleichsbetrages für den im Eigentum der Eheleute X1. verbleibenden Grundbesitz (Gemarkung S. , Flur 00, Flurstücke 000, 000, 000 und 000) anzurechnen sei. Der Vereinbarung entsprechend erließ die Beklagte unter dem 15.12.1995 einen Vorauszahlungsbescheid über 527.500,00 DM. Dieser Betrag entsprach exakt der vom Gutachterausschuss für den verbleibenden Grundbesitz ermittelten verfahrensbedingten Wertsteigerung zum Stichtag 01.10.1992. Die Größe der Hofstelle war weiterhin mit 1.150 m² angenommen. Die Beklagte führte in dem Bescheid aus, 1995 und erst recht zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahme sei mit einem höheren Ausgleichsbetrag zu rechnen. Auf diesen Betrag werde die Vorauszahlung angerechnet.

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Für den Bereich, in dem der Grundbesitz der Klägerin liegt, erließ die Beklagte den Bebauungsplan Nr. 00.

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Mit Satzungsbeschluss vom 21.06.2006 erklärte der Rat der Stadt S. die Entwicklung für den größten Teil des Entwicklungsbereichs als abgeschlossen und hob die am 15.12.1993 in Kraft getretene Satzung vom 10.12.1993 teilweise auf. Nur für 10 Flurstücke galt die Satzung vom 10.12.1993 weiter. Die Teilaufhebung, die auch das Grundstück der Klägerin betraf, trat am 14.08.2006 in Kraft.

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Der Gutachterausschuss erstellte auf Antrag der DSK zum Wertstichtag 14.08.2006 ein weiteres Wertgutachten für den verbliebenen Grundbesitz im ehemaligen Entwicklungsbereich, der heute der Klägerin gehört.

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Auf der Grundlage der Entwicklung der Bodenrichtwerte während der Dauer der Entwicklungsmaßnahme erkannte der Gutachterausschuss für allgemeine Wohngebiete eine konjunkturelle Preissteigerung von 63,5 %, die im Prinzip auf die 1993 ermittelten Anfangs- und Endwerte anzuwenden sei. Für Mischgebiete betrage die vergleichbare konjunkturelle Preissteigerung 45,2 %.

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Das neue Gutachten bewertete für den heutigen Grundbesitz der Klägerin den Anfangswert für die Hofstelle (1.150 m²) bezogen auf den neuen Wertermittlungsstichtag zu 161,00 Euro/m² und bezogen auf die übrigen Flächen zu 67,00 Euro/m². Dem lag

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- abweichend vom allgemeinen Vorgehen - zugrunde, dass für den klägerischen Grundbesitz zwischenzeitlich zwei weitere Gutachten des Gutachterausschusses von 1998 und 2002 eingeholt worden waren, die nun fortgeschrieben wurden.

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Den Endwert ermittelte der Gutachterausschuss unter Berücksichtigung der Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 00 zur GFZ mit 161,00 Euro/m² dort, wo die GFZ 0,8 beträgt, und 184,00 Euro/m² dort, wo die GFZ 1,1 beträgt.

21

Mit Schreiben vom 17.11.2006 an die DSK errechnete der Gutachterausschuss den vom Rechtsvorgänger der Klägerin zu entrichtenden Ausgleichsbetrag in Höhe von 327.072,00 Euro. Auf dieser Zahlengrundlage gab die DSK dem Rechtsvorgänger der Klägerin Gelegenheit zur Stellungnahme. Sie führte dabei aus, dass die Vorauszahlung von 1995 teilweise, nämlich mit einem Betrag von 231.970,57 Euro anzurechnen sei. Der verbleibende zu entrichtende Betrag belaufe sich auf 95.101,43 Euro.

22

Mit Schreiben vom 19.09.2007 teilte der Gutachterausschuss der DSK mit, dass aufgrund einer neuen Flächenermittlung die Größe der Hofstelle statt 1.150 m² nur 1.000 m² betrage. Aufgrund dessen erhöhe sich der zu entrichtende Ausgleichsbetrag auf 341,172,00 Euro. Die DSK informierte den Rechtsvorgänger der Klägerin mit Schreiben vom 29.04.2008 über die Änderung der Berechnung.

23

Mit Bescheid vom 19.06.2008 setzte die Beklagte den vom Rechtsvorgänger der Klägerin zu entrichtenden Ausgleichsbetrag entsprechend den jüngeren Erkenntnissen des Gutachterausschusses auf 109.275,57 Euro fest. In dem Betrag war ein Teil der Vorauszahlung von 1995 mit 231.896,43 Euro verrechnet.

24

Der Rechtsvorgänger der Klägerin hat am 12.07.2008 Klage erhoben. Zur Begründung hat er zunächst auf die seiner Auffassung nach unberechtigte Verkleinerung der Hofstelle verwiesen. Tatsächlich sei die Fläche der Hofstelle sogar größer als 1.150 m². Im Übrigen sei das letzte Gutachten nicht transparent und nachvollziehbar. Tatsächlich habe er bereits zu viel an Ausgleichsbetrag gezahlt.

25

Nach dem Tod des Rechtsvorgängers hat die Klägerin als Alleinerbin erklärt, sie setze das Verfahren fort.

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Die Klägerin beantragt,

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den Bescheid der Beklagten vom 19.06.2008 aufzuheben.

28

Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

30

Sie verteidigt die Richtigkeit der Berechnung des Ausgleichbetrages. Insbesondere sei die Fläche der Hofstelle richtig ermittelt und die Anrechnung der Vorauszahlung zutreffend zum Nennwert erfolgt.

31

Die Kammer hat nach Durchführung einer ersten mündlichen Verhandlung, in der die Vertreter der Beklagten und des Gutachterausschusses die Berechnung des streitigen Ausgleichsbetrages erläutert haben, Beweis erhoben zur Ermittlung der entwicklungsbedingten Werterhöhung des streitgegenständlichen Grundbesitzes der Klägerin durch Einholung eines Gutachtens des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen - Oberer Gutachterausschuss -. Auf den Beweisbeschluss vom 23.03.2010 wird Bezug genommen.

32

Auch der Obere Gutachterausschuss hat in seinem Gutachten vom 02.09.2011 den Anfangswert und die konjunkturelle Preissteigerung auf der Grundlage der Bodenrichtwerte im Stadtgebiet und deren Entwicklung während der Dauer der Entwicklungsmaßnahme ermittelt. Als Anfangswert zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahme hat er für die Hofstelle 150,00 Euro/m² und für die als Bauerwartungsland mit einer Bauerwartung von 50 % zu bewertende übrige Fläche 57,50 Euro/m² ermittelt. Dabei ist er von einer konjunkturellen Wertsteigerung während der Dauer der Maßnahme von 41 % für Wohnbauflächen ausgegangen. Als Größe der Hofstelle hat der Obere Gutachterausschuss 1.150 m² angesetzt, weil "vor allem der Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes" dafür spreche.

33

Den Endwert hat der Obere Gutachterausschuss mit 150,00 Euro/m² für die gesamte streitige Fläche ermittelt. Dabei hat der Obere Gutachterausschuss auf eine Differenzierung zwischen den Flächen mit niedrigerer und höherer GFZ verzichtet, weil er keine Anhaltspunkte dafür sieht, dass für den Grundstücksmarkt im Stadtgebiet der Beklagten die GFZ wertbestimmend ist.

34

Auf dieser Grundlage ist der Obere Gutachterausschuss zu einer entwicklungsbedingten Wertsteigerung des streitigen Grundbesitzes von 268.189,20 Euro gelangt.

35

Die Klägerin hat zu dem vom Gericht eingeholten Gutachten eine Stellungnahme des Öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für landwirtschaftliche Bewertung und Schätzung Dipl.-Ing Roland Fischer vom 21.11.2011 vorgelegt. Der Sachverständige hält folgende Punkte für "diskussionswürdig":

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1) Die Größe der Hofstelle sei - ausgehend von den Flächenangaben im Liegenschaftskataster - größer als 1.150 m² (1.588 m², mindestens 1.320 m²).

37

2) Die Hofstelle dürfe beim Anfangswert nicht berücksichtigt werden.

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3) Die Wertentwicklungen seien nicht nachvollziehbar. Das Bauerwartungsland sei vom Oberen Gutachterausschuss für 1992 ohne nähere Begründung mit 50 % Bauerwartung angesetzt. Er, der Sachverständige, habe für 1994 eine Bauerwartung von 55 % ermittelt.

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Der Stellungnahme haben vier Berechnungsbögen angelegen, in denen dem Rechenwerk des Oberen Gutachterausschusses Vergleichsrechnungen des Sachverständigen gegenübergestellt werden, die die drei vorgenannten Monita (Größe der Hofstelle, Nichtberücksichtigung der Hofstelle, Grad der Bauerwartung) berücksichtigen.

40

Auch die Beklagte hat Zweifel an der Richtigkeit des vom Gericht eingeholten Gutachtens geäußert. Die Bebauung der Hofstelle sei vor Beginn der Maßnahme nicht nach § 34 BauGB, sondern nach § 35 BauGB zu beurteilen gewesen, so dass sie nicht als Wohnbauland hätte bewertet werden dürfen. Die bebaute Fläche sei nur 1.000 m² groß gewesen. Vertrauensschutz spiele bei der Wertermittlung keine Rolle. Die Bewertung der entwicklungsbedingten Wertsteigerung durch den Oberen Gutachterausschuss sei nicht sachgerecht. Bezüglich der Komponente "Bebauung der näheren Umgebung, Wohnumfeld" sei eine Verbesserung eingetreten, u. a. weil durch den Wegfall der Gießerei und die Sanierung der Fläche ein unbelastetes Wohnumfeld entstanden sei.

41

Bei der Komponente "Erschließung" berücksichtige das Gutachten nicht die Schaffung zweier Straßen. Auch sei die D. -E. -Straße maßnahmebedingt neu asphaltiert worden (Komponente "Beschaffenheit von Fahrbahn und Gehwegen").

42

Bezüglich der Komponente "Bauleitplanung, bauliche Nutzbarkeit" sei nicht nachvollziehbar, dass die Hoffläche keinen Wertzuwachs erfahren haben solle. Schließlich erscheine offen, ob wirklich die konjunkturelle Wertsteigerung für Bauerwartungsland gleich der für Bauland sei.

43

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die vorgelegten Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

44

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

45

Die Klage ist zulässig, aber nur in dem im Tenor ausgesprochenen Umfang begründet. Der angefochtene Bescheid ist nur in Höhe eines festgesetzten Betrages von 50.598,57 Euro rechtmäßig, im Übrigen rechtswidrig und verletzt die Klägerin insoweit in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

46

Es ist in der Sache nicht zu beanstanden, dass der Rechtsvorgänger der Klägerin zur Mitfinanzierung für den städtebaulichen Entwicklungsbereich Nordstadt III der Beklagten herangezogen worden ist. Denn die Gemeinde ist nach § 169 Abs. 1 Nr. 7 in Verbindung mit § 154 BauGB zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach dem Abschluss von Entwicklungsmaßnahmen verpflichtet. Nach § 169 Abs. 1 Nr. 7 in Verbindung mit § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Entwicklung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Maßnahme bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht.

47

Die Voraussetzungen des § 154 Abs. 2 BauGB zur Bestimmung von Anfangs- und Endwert sind gegeben. Die Beklagte hat unter Beachtung der formellen und materiellen Vorschriften der §§ 165 ff. BauGB, die nach der Aufhebung des Art. 2 WoBauErlG

48

(= BauGBMaßnG) auch auf bereits eingeleitete Verfahren nach dem BauGBMaßnG anzuwenden sind (vgl. § 235 Abs. 1 Satz 1 BauGB), in Verbindung mit den in den §§ 165 ff. BauGB in Bezug genommenen Vorschriften über Sanierungsverfahren durch den Treuhänder DSK die Entwicklungsmaßnahme durchgeführt und für das Grundstück, das heute der Klägerin gehört, abgeschlossen.

49

Nach § 169 Abs. 1 Nr. 7 in Verbindung mit § 154 Abs. 2 BauGB besteht die entwicklungsbedingte Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Entwicklungsmaßnahme weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Entwicklungsbereichs ergibt (Endwert).

50

Die genannten Werte sind fiktive bzw. echte Verkehrswerte im Sinne des § 194 BauGB. Sie werden durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

51

Die Klägerin geht zu Unrecht davon aus, dass die Begriffe "Verkehrswert" und "Kaufpreis" gleichgesetzt werden können. § 194 BauGB unterscheidet vielmehr beide Begriffe durch die Formulierung "ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse". Der Verkehrswert wird demnach durch einen fiktiven Preis bestimmt.

52

Vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 29.01.2001 - 8 L 1568/00 -,
juris; Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Auflage, § 194 Rn. 2.

53

Allerdings hat die Beklagte den Ausgleichsbetrag gegenüber dem Rechtsvorgänger der Klägerin nicht in der richtigen Höhe festgesetzt.

54

Der Einwand der Klägerin, die Hofstelle hätte nicht in das Verfahren einbezogen werden dürfen, führt nicht zur Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides. Denn die Einbeziehung der Hofstelle als solche ist ohne Einfluss auf die Höhe des ermittelten Ausgleichsbetrages, weil von beiden Gutachterausschüssen Anfangs- und Endwert für die Hofstelle in jeweils gleicher Höhe ermittelt worden sind. Die vom Sachverständigen der Klägerseite ermittelte Differenz zwischen seinem (Zwischen-)Ergebnis für den Ausgleichsbetrag und dem Ergebnis des Oberen Gutachterausschusses von (268.620,73 - 268.189,20 Euro =) 431,53 Euro wirkt sich nicht zu Lasten der Klägerin aus.

55

Die Größe der Fläche der Hofstelle, die als bebaute Fläche zu bewerten ist, richtet sich weder nach den Flächenangaben im Liegenschaftskataster, noch entscheidend nach der Darstellung in der Flurkarte. Maßgebend ist alleine, in welchem Umfang die vorhandene Wohnbebauung die sie umgebende Fläche als zu dieser Bebauung gehörig prägt und wo nach der Verkehrsanschauung die die Hofstelle umgebende landwirtschaftliche Fläche beginnt. Nach den Karten und Fotografien, die sich bei den Verwaltungsvorgängen und den Gutachten befinden, ist die als Bauland bewertete Fläche mit 1.000 m² großzügig bemessen. Denn von den an zwei Seiten von landwirtschaftlichen Flächen umgebenen landwirtschaftlichen Gebäuden ging 1992 keine Prägekraft in Richtung auf Baulandqualität aus, sie stellten sich vielmehr als Bestandteil des sie umgebenden

56

Außenbereichs im Sinne des § 35 BauGB dar. Dem Gutachten des Oberen Gutachterausschusses ist daher insoweit nicht zu folgen, als dieser die Größe der Hofstelle um 150 m² zu groß angesetzt hat.

57

Im Übrigen folgt das Gericht allerdings der Wertermittlung des Oberen Gutachterausschusses und macht sie sich zu Eigen. Es hat das Gutachten, in dem das gefundene Ergebnis - sowohl was die Grundlagen als auch was die Bewertung selbst anbetrifft - ausführlich dokumentiert ist, nachvollzogen und tritt ihm bei.

58

Die Bestimmung von Verkehrswerten ist kein mathematischer Vorgang, der zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Vielmehr wird der Verkehrswert nach den in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelten Verfahrensabläufen durch eine alle relevanten Umstände einbeziehende sachverständige Würdigung aus vorhandenen Daten und eigenen Ermittlungen abgeleitet. Da dem Gericht in aller Regel die entsprechende Sachkunde zur Ermittlung von Verkehrswerten fehlt, muss es sich sachverständiger Hilfe bedienen. Dabei kommen zuvörderst die durch das Baugesetzbuch eingerichteten Gutachterausschüsse als Sachverständige in Betracht. Das Gericht kann naturgemäß das Ergebnis derartiger Gutachten nur hinsichtlich formaler und äußerlicher Fehler überprüfen. Hinsichtlich des Kerns der gutachterlichen Bewertung verbleibt ein weiter gutachterlicher Einschätzungsspielraum, der dem gerichtlichen Bewertungsspielraum nach § 287 ZPO in etwa entspricht.

59

Vgl. BGH, Urteil vom 14.03.2002 - III ZR 320/00 -, ZfBR 2003, 64.

60

Die konjunkturelle Weiterentwicklung hat der Obere Gutachterausschuss - im Prinzip in ähnlicher Weise wie der Gutachterausschuss - aus der Entwicklung der Bodenrichtwerte im Stadtgebiet und in der Umgebung des Satzungsbereichs abgeleitet.

61

Vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 13.03.1997 - 1 M 4892/96 -, BRS 59, Seite 784.

62

Dass die Beklagte insoweit bemängelt, dass der Obere Gutachterausschuss für die Hoffläche zu einem mit dem Anfangswert identischen Endwert gelangt, ist unverständlich, denn dem angefochtenen Bescheid der Beklagten liegt eine entsprechende Bewertung zugrunde.

63

Sowohl hinsichtlich der Ermittlung des Anfangs- wie des Endwertes ist das Gutachten plausibel und nachvollziehbar. Beide Bodenwerte sind (ohne Berücksichtigung evtl. vorhandener Bebauung) durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Da das sogenannte Vergleichswertverfahren in seiner direkten Anwendung nur zum Tragen kommen kann, wenn ausreichende Daten zur Verfügung stehen, die gewährleisten, dass der Verkehrswert und dessen maßnahmebedingte Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind, sind in der Praxis andere geeignete Methoden zur Ermittlung von maßnahmebedingten Werterhöhungen entwickelt und von der Rechtsprechung anerkannt worden.

64

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.01.1996 - 4 B 69.95 -, BRS 58, Seite 635, und vom 16.11.2004 - 4 B 71.04 - , BRS 67, Seite 960.

65

Der Obere Gutachterausschuss konnte mithin eine andere geeignete Methode anwenden. Das vom Oberen Gutachterausschuss angewendete Komponentenverfahren ist eine solche geeignete Methode der Grundstücksbewertung. Der Obere Gutachterausschuss hat in seinem Gutachten diese Methode ausführlich mit Nachweisen dargelegt. Sie ist in der Rechtsprechung auch anerkannt.

66

Vgl. u. a. OVG Koblenz, Urteil vom 05.10.2010 - 6 A 10164/09 -, juris.

67

Im Übrigen hat die Differenz von 72.982,80 Euro zwischen dem vom Oberen Gutach-terausschuss ermittelten Ausgleichsbetrag und dem Ausgleichsbetrag, der dem Bescheid der Beklagten zugrunde liegt, zum größten Teil (54.096,00 Euro) ihren Grund in der Nichtberücksichtigung der unterschiedlichen Festsetzungen der GFZ für den Bereich an der D. -E. -Straße und dem Bereich an der C.---straße . Der Obere Gutachterausschuss hat seine gleiche Bewertung beider Bereiche auf Seite 50 unten und Seite 51 oben seines Gutachtens damit begründet, dass sich nach seiner Analyse der Bodenrichtwerte in S. eine höhere bauliche Ausnutzbarkeit in dem hier vorliegenden Umfang nicht wertbestimmend auswirke. Dieser nachvollziehbaren Überlegung ist die Beklagte nicht substantiiert entgegengetreten.

68

Der Rest der Differenz (18.886,80 Euro) macht pro Quadratmeter 4,66 Euro aus und hält sich Rahmen der Genauigkeit, mit der Verkehrswerte überhaupt und partielle Wertsteigerungen insbesondere ermittelt werden können.

69

Die von der Beklagten vermisste Begründung für die Annahme des Oberen Gutachterausschusses, die konjunkturelle Wertsteigerung des Bauerwartungslandes sei gleich der des Baulandes, liegt auf der Hand, ohne dass es einer besonderen Begründung bedürfte. Denn der Wert des Bauerwartungslandes am Ende der Entwicklungsmaßnahme hängt rechnerisch als Prozentzahl vom Wert des Baulandes ab. Diese Prozentzahl hat der Obere Gutachterausschuss für 2006 unter Berücksichtigung der noch aufzuwendenden Kosten für die Erschließung, für die er 35,00 Euro/m² angesetzt hat, zu 38,3 % (= (150,00 Euro/m² - 35,00 Euro/m²) / (150 Euro/m² * 50 %), vgl. Seite 45 des Gutachtens) des (erschließungspflichtigen) Bauerwartungslandes bzw. 50,0 % des (erschließungsbeitragsfreien) Bauerwartungslandes vom erschließungsbeitragsfreien Bauland geschätzt. Gegenüber dem für den Zeitpunkt 1992 zu ermittelnden Anfangswert hat sich die Qualität des Bauerwartungslandes ausgedrückt in der Prozentzahl vom Wert des Baulandes nicht geändert.

70

Soweit die Beklagte die Einzelbewertungen des vom Oberen Gutachterausschuss angeführten Komponentenverfahrens in Frage stellt, übersieht sie, dass der Obere Gutachterausschuss im vorliegenden Fall das Komponentenverfahren nur formal angewendet hat. Tatsächlich hat der Obere Gutachterausschuss hier vielmehr Anfangs- und Endwert sowie die konjunkturelle Wertsteigerung zunächst unabhängig von den Komponenten alleine aus den Bodenrichtwerten abgeleitet und das gefundene Ergebnis von 79 % erst nachträglich einer der Komponenten zugeordnet (vgl. Seiten 51 des Gutachtens, wo die Wertsteigerung von 79 % als Quotient des Endwertes von 608.100,00 Euro und des Anfangswertes 339.480,00 Euro berechnet wird). Die beiden anderen Komponenten mussten daher denknotwendig mit 0 % angesetzt werden, da die gesamte Differenz zwischen End- und Anfangswert bereits der dritten Komponente zugeordnet wurde.

71

Auch die Einwendungen der Klägerin vermögen den Grundansatz des Gutachtens des Oberen Gutachterausschusses nicht in Frage zu stellen. Wegen der Größe der Hofstelle ist weiter oben das Erforderliche ausgeführt.

72

Die Ausführungen der Klägerseite zur Höhe der Wertermittlung für die Fläche der Hofstelle sind nicht verständlich, denn der Obere Gutachterausschuss hat für sie - wie die Beklagte - keine entwicklungsbedingte Wertsteigerung angesetzt.

73

Der von der Klägerin schließlich bemängelte Ansatz der Bauerwartung durch den Oberen Gutachterausschuss mit 50 % (s. o.) unterliegt der beschriebenen weiten Einschätzungsprärogative des Gutachters. Dieser Wert ist vom Gericht nicht in vollem Umfang nachprüfbar, erscheint aber jedenfalls nicht unplausibel. Denn der Sachverständige der Klägerin ist wenige Jahre später mit 55 % zu einem in der Größenordnung vergleichbaren Ergebnis gelangt.

74

Der Rüge der Beklagten, der Obere Gutachterausschuss habe die Wertsteigerung nicht berücksichtigt, die der streitige Grundbesitz der Klägerin durch die bessere Erschließung im Zuge der Entwicklungsmaßnahme erfahren habe, übersieht, dass die Wertsteigerung wegen Planung und Herstellung der Erschließung Teil der Wertsteigerung ist, die die Qualitätsänderung von Bauerwartungsland zu Bauland bewirkt.

75

Unter Anpassung der Größe der Hofstelle und unter Verwendung der vom Oberen Gutachterausschuss ermittelten Werte errechnet sich der Ausgleichsbetrag daher wie folgt:

76

Anfangswert (vgl. Seite 45 des Gutachtens):

77

Wohnbauland 1.000 m² zu 100 % von 150 Euro/m² = 150.000,00 Euro

78

Bauerwartungsland 3.054 m² zu 50 % von (150 - 35) Euro/m² = 175.605,00 Euro

79

Summe: 4.054 m² 325.605,00 Euro

80

Endwert (vgl. Seite 51 des Gutachtens):

81

4.054 m² zu 150 Euro/m² = 608.100,00 Euro

82

Ausgleichsbetrag (vgl. Seite 52 des Gutachtens):

83

608.100,00 Euro - 325.605,00 Euro = 282.495,00 Euro

84

Von dem Ausgleichsbetrag in der Höhe, die die Beklagte mit dem angefochtenen Bescheid errechnet und von dem Rechtsvorgänger der Klägerin verlangt hat (341.172,00 Euro), hat die Beklagte zur Verrechnung der Vorauszahlung aus dem Jahre 1995 einen offenbar unstreitig anzurechnenden Betrag von 231.896,43 Euro abgezogen, so dass die verbleibende Forderung der Beklagten sich auf (282.495,00 Euro - 231.896,43 Euro =) 50.598,57 Euro beläuft.

85

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 155 Abs. 1 und 4. Die Kostenquote von 11/20 zu 9/20 entspricht dem Anteil des Unterliegens bzw. Obsiegens der Beteiligten. Die Kosten, die durch die Einholung des Gutachtens des Oberen Gutachterausschusses entstanden sind, hat die Kammer nach § 155 Abs. 4 VwGO alleine der Beklagten auferlegt, weil sie durch diese "verschuldet" (im Sinne dieser Vorschrift) worden sind. Zu den von der Behörde "verschuldeten" Kosten gehören auch Kosten, die das Gericht aufwendet, um eine Sache spruchreif zu machen, indem es Handlungen, die an sich Aufgabe der Behörde gewesen wären, im gerichtlichen Verfahren nachholt.

86

Hier wäre es Aufgabe der Beklagten gewesen, den von ihr zu erhebenden Ausgleichsbetrag sachlich und rechnerisch richtig zu ermitteln. Dies ist nicht geschehen. Die von der Beklagten eingeholten Gutachten waren unbrauchbar. Bereits der Ansatz des Gut-achtens von 1992, die entwicklungsbedingten Wertsteigerungen aus dem Vergleich mit Sanierungsbedingten Wertsteigerungen in anderen Gemeinden herzuleiten, ist nicht nachvollziehbar. Dieses Vorgehen mag möglicherweise für bebaute Teilbereiche eines Entwicklungsgebietes, insbesondere Anpassungsgebiete, angängig sein, nicht aber in einem Gebiet, das so inhomogen ist wie der hier in Rede stehende Entwicklungsbereich. In dem zweiten Gutachten zum Stichtag 2006 setzt sich der methodische Mangel fort, indem im Prinzip die 1992 ermittelten Werte fortgeschrieben wurden, wenn sie auch in einzelnen Fällen modifiziert worden sind.

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Im Übrigen haben die Vertreter der Beklagten auch in der mündlichen Verhandlung vom 23.03.2010 die dem Bescheid zugrunde liegende und wertentscheidende konjunkturelle Wertsteigerung zwischen 1992 und 2006 aus den vorliegenden Bodenrichtwerten nicht plausibel zu machen vermocht.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 167 VwGO i. V. m. § 709 ZPO.