Oberlandesgericht Köln ()
Grund- und Teilurteil vom 2003-01-24, Aktenzeichen 19 U 186/98
ECLI:DE:OLGK:2003:0124.19U186.98.00

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Köln vom 30.09.1998 - 20 O 252/98 - wird über den durch Teilurteil des Senats vom 18.06.1999 zurückgewiesenen Betrag hinaus in Höhe weiterer 119.908,02 DM zurückgewiesen.

Im übrigen wird auf die Berufung die weitergehende Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt.

Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Gründe:

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I.

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Mit notariellem Vertrag vom 23.01.1997 verkaufte die Zeugin L2
an die Klägerin zum Preis von 1.400.000,00 DM, zahlbar in zwei
Raten, ein Grundstück in C. Die Klägerin zahlte die erste
Kaufpreisrate von 700.000,00 DM; die Zahlung der zweiten Raten
unterblieb. Daraufhin ging die Beklagte, an die die Verkäuferin
ihre Ansprüche abgetreten hatte, aus einer Bürgschaft auf erstes
Anfordern, die von der Klägerin für die Restkaufpreisschuld
vereinbarungsgemäß gestellt worden war, vor und forderte die Bürgin
mit Schreiben vom 23.04.1998 zur Zahlung auf. Am 04.05.1998
erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten die Aufrechnung mit
einem Schadensersatzanspruch in Höhe von 200.000,00 DM. Zwei Tage
später zahlte die Bürgin an die Beklagte 700.000,00 DM sowie
weitere 620.950,00 DM Zinsen. Mit der Summe belastete die Bürgin
das bei ihr geführte Konto der Klägerin.

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Zur Begründung des zur Aufrechnung gestellten
Schadensersatzanspruches hat die Klägerin behauptet, unter der
Erdoberfläche des verkauften Grundstücks seien massive Fundamente
sowie Resten von Mauern, Brennöfen, Kaminen und anderen Baukörpern
vorhanden gewesen. Für deren Beseitigung sei mit Kosten in Höhe von
191.000,00 DM zu rechnen. Die Verkäuferin habe die aus einer
früheren Bebauung mit Fabrikanlagen herrührenden Bauwerksreste
arglistig verschwiegen.

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Die Klägerin hat - in zweiter Instanz auch aus abgetretenem
Recht der Bürgin - von der Beklagten zunächst Zahlung von zuletzt
191.000,00 DM nebst Zinsen sowie die Feststellung verlangt, dass
die Beklagte verpflichtet ist, ihr einen weiteren Schaden wegen der
Entsorgung der Bauwerksreste bis zu höchstens 9.000,00 DM nebst
Zinsen zu erstatten.

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In erster Instanz ist die Klage ohne Erfolg geblieben. Der Senat
hat mit Urteil vom 31.03.2000 die Klage im Grunde nach für
gerechtfertigt erklärt und die Sache zur Verhandlung und
Entscheidung über den Betrag des Anspruchs und über die
Feststellungsklage an das Landgericht zurücküberwiesen. Die
hiergegen gerichtete Revision der Beklagten hatte wegen der von der
Revision erhobenen Verfahrensrügen Erfolg. Mit Urteil vom
20.07.2001 - V ZR 170/00 - hat der Bundesgerichtshof auf die
Revision der Beklagten das Urteil des Senats im Hinblick auf die zu
Recht erhobenen Verfahrensrügen aufgehoben und die Sache an den
Senat zurückverwiesen. Für das weitere Verfahren hat der
Bundesgerichtshof darauf hingewiesen, dass gegen das angefochtene
Urteil des Senats, soweit es sich mit der Prüfung des materiellen
Rechts befasst hat, aufgrund der bisherigen Feststellung rechtliche
Bedenken nicht bestehen. Danach könne die Klägerin Leistungen
jedenfalls aus abgetretenem Recht der Bürgin herausverlangen. Zudem
habe der Senat zutreffend einen Anspruch aus § 463 Satz 2 BGB
bejaht. Die Verkäuferin, die sich die Kenntnis ihres Ehemanns gemäß
§ 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen müsse, habe der Klägerin die im
Erdreich vorhandenen eine Bebauung störenden erheblichen
Bauwerksreste und damit ......des veräußerten Grundstücks arglistig
verschwiegen.

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Nach Zurückverweisung der Sache an den Senat hat die Klägerin
dem Feststellungsantrag für erledigt erklärt und die Klage in Höhe
eines Betrages von 144,70 DM zurückgenommen. Die Beklagte hatte der
Erledigungserklärung widersprochen.

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Die Parteien streiten nunmehr nur noch über die Höhe der der
Klägerin für die Beseitigung der Bauwerksreste zu erstattenden
Kosten.

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Mit Schriftsatz vom 07.07.2002 (GA 398 ff.) hat die Beklagte
ihrerseits hilfsweise die Aufrechnung mit von der Klägerin zu
erstattenden Mieteinnahmen für fünf von der Klägerin vertraglich
geschuldeter aber nicht erstellte Garagen in Höhe von 6.979,13 EUR
erklärt und ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der Erstellungskosten
für diese Garagen geltend gemacht.

10

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird
auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten
Schriftsätze nebst allen Anlagen ergänzend Bezug genommen.

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II.

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Der Klägerin steht ein Anspruch gegen die Verkäuferin des
Grundstücks wegen arglistigen Verschweigens eines Fehlers des
veräußerten Grundstücks gemäß § 463 Satz 2 BGB zu, mit dem sie
gegenüber der Kaufpreisforderung aufrechnen konnte. Die Klägerin
kann die an die Beklagte erbrachten Leistungen jedenfalls aus
abgetretenem Recht der Bürgin herausverlangen. Zur Begründung
verweist der Senat auf das Urteil vom 31.03.2000, das insoweit vom
Bundesgerichtshof bestätigt worden ist. Auch die Beklagte
bestreitet nunmehr eine grundsätzlich Verpflichtung zur
Rückerstattung der Leistungen nicht mehr, wenn und soweit die
Aufrechnung der Höhe nach berechtigt ist.

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Der Senat hatte daher zunächst nur noch
über die Berechtigung der Höhe des noch im Streit befindliche
Leistungsantrags der Klägerin über 188.960,96 DM zu entscheiden. Es
steht zur Überzeugung des Senats bereits jetzt fest, dass in Höhe
eines Betrages von 119.908,02 DM der Klägerin kein
Erstattungsanspruch zusteht. Hinsichtlich des dann noch
verbleibenden Restbetrages bedarf es dagegen der Beweiserhebung
(siehe Beweisbeschluss des Senats vom heutigen Tag).

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Der Klägerin steht gemäß § 463 Satz 2 BGB ein Anspruch auf
Erstattung (nur) der Kosten zu, die sie für die Beseitigung der von
der Verkäuferin arglistig verschwiegenen Bauwerksreste des
Stehlerwerkes aufwenden musste, mit anderen Worten ein Anspruch auf
Erstattung der durch die Beseitigung dieser Reste entstandenen
Mehrkosten gegenüber den Kosten, die entstanden wären, wenn
sich auf dem Grundstück nur Bauschutt befunden hätte. Ersatzfähig
sind mithin die Kosten, die aufgewandt werden mussten, um die nicht
transportablem Bauwerksreste in transportablem Bauschutt zu
verwandeln. Mehr als diese "Zertrümmerungskosten" kann die Klägerin
entgegen ihrer Ansicht nicht verlangen.

15

Ausgehend hiervon besteht kein Anspruch auf Erstattung der
durch die Einschaltung der Firma H entstandenen Kosten. Deren
Aufgabe bestand ausweislich des Vortrags der Klägerin und dem
Inhalt der insoweit vorgelegten Rechnungen in der Entnahme von
Proben, der Analyse vorgefundene Altlasten bzw. der Beaufsichtigung
von deren ordnungsgemäßer Entsorgung. Alle diese von der Firma H
durchgeführten Maßnahmen beziehen sich auf Kontaminationen im
Boden. Diese Kosten wären der Klägerin aber auch dann entstanden,
wenn die Reste des Stellawerkes in Form von Bauschutt in dem
erworbenen Grundstück vorhanden gewesen wären ohne dass sei dafür
Erstattung verlangen können. Die Klägerin war nämlich aufgrund der
ihr mit Schreiben der Stadt C vom 07.01.1997 (AH 58) erteilten
Nebenbestimmung zum Vorbescheid vom 10.12.1996 und damit vor
Abschlusses des Kaufvertrages bekannt, dass sich das Grundstück
innerhalb einer Altlastenverdachfläche befand und das anfallende
Aushubmaterial - abgesehen von reinem Bodenmaterial - daher
abfallwirtschaftlich beurteilt und ordnungsgemäß entsorgt werden
musste. Sie wusste, dass für diese abfallwirtschaftliche
Untersuchung und Entsorgung wie auch aus ihrem Schreiben an die
Kölner Bank vom 19.02.1997 (Anlage 1 zum Schriftsatz der Beklagten
vom 26.10.1999) hervorgeht, dass dafür Mehrkosten entstehen würde,
die sie selbst auf ca. 75.000,00 DM geschätzt hat. Über eine evtl.
Kontamination des Bodenaushubs ist die Klägerin daher nicht
arglistig getäuscht worden, wie sie auch selbst auf GA 221
einräumt, wenn sie dort ausführt "Im übrigen geht es in der Tat
nicht um Bodenkontaminationen, sondern um die im Boden befindlichen
so zahlreichen mächtigen Fundamenten....".

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Auch hinsichtlich der seitens der Firma F in Rechnung
gestellten Leistungen in Höhe von 89.320,00 DM hat die Klägerin
nicht zur Überzeugung des Senats dargetan, dass es sich dabei um
Arbeiten handelte, die erforderlich waren, um Fundament- und
ähnliche Reste in transportablem Bauschutt zu verwandeln.
Ausweislich der von der Klägerin geltend gemachten Rechnungen der
Firma T sollen bereits diese ca. 460 m³ Fundament- und ähnliche
Reste mittels eines Stämmhammers zertrümmert haben. Diese Arbeiten
der Firma T waren ausweislich des Vortrags der Klägerin GA 148 die
"überwiegend" erbrachten Zertrümmerungsarbeiten. Nicht nur das
nicht ersichtlich und von der Klägerin auch nicht nachvollziehbar
dargetan ist, wieso für die danach auf die Firma F entfallenden,
erheblich geringeren Anteile an den Zertrümmerungskosten weitere
434 (!) Stunden angefallen sein sollen (für welche Mengen?),
enthalten nahezu alle Rechnungen und Raportzettel der Firma F den
Hinweis darauf, dass ein Kreiselbrecher angesetzt worden ist.
Dieser dient, aber wie dem Senat bekannt ist und wie vor allem der
Prokurist der Klägerin im Termin vor dem Senat bestätigt hat, dazu,
Fundamentbrocken in einem Umfang von ca. 1 x 1 m, die als solche an
sich transportabler Bauschutt gewesen wären, in Recyclingmaterial
zu verwandeln, das anschließend im Straßenbau etc. verwandt werden
kann. Der Ersatz der für den Einsatz des Kreisbrechers angefallenen
Stunden kann die Klägerin angesichts dessen ersichtlich nicht
verlangen. Daher besteht jedenfalls kein Anspruch auf Ersatz der
Kosten aus den Rechnungen vom 26.04., 26.01.1999 und 21.12.1998,
die sich jeweils nur auf den Einsatz des Kreiselbrechers beziehen.
Es ist dem Senat darüber hinaus auch nicht möglich, aus den
Rechnungen und Raportzetteln der Firma F, ausweislich derer auch
ein Lenzbagger und ein Kompressor im Einsatz waren, die Stunden
herauszurechnen, die auf die nicht zu ersetzenden Einsatz des
Kreiselbrechers entfallen. Hierbei ist auch der insoweit nicht
nachgelassene Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 12.12.2002
(GA 514 f.), nicht behilflich, da die Behauptung, lediglich 25 %
der Kosten entfielen auf den Einsatz des Kreiselbrechers schon nach
dem Inhalt der Rechnungen ersichtlich nicht zutrifft. Darüber
hinaus vermag der Senat aber auch nicht auszuschließen, was
letztlich der Einsatz des Lenzbaggers und des Kompressors auch nur
der Vorbereitung des Einsatzes des Kreiselbrechers dienten, und von
daher auch nicht ersetzbar waren, da, wie ausgeführt, nur die
Kosten zur Zertrümmerung der Fundament- und ähnlichen Reste in
transportablen Bauschutt Ersatz verlangt werden können.

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Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzung des §
543 Abs. 2 ZPO nicht erfüllt sind.