Landgericht Aachen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2004-02-12, Aktenzeichen 2 T 192/03
ECLI:DE:LGAC:2004:0212.2T192.03.00

Tenor

Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluß des Amtsgerichts Eschweiler vom 28. August 2003 – 6 II 61/02 – im Kostenausspruch abgeändert und unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels insgesamt – wie folgt – neu gefaßt:

Der Antrag der Antragstellerin wird zurückgewiesen.

Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens einschließlich des Rechtsmittels hat die Antragstellerin zu tragen; eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Gründe

1

I.

2

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind Eigentümer der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentumsanlage, die weitere gesetzliche Verfahrensbeteiligte, die Firma S GmbH (fortan: Firma S), ist dort als Verwalterin tätig. Die Beteiligten streiten um die Gültigkeit der Verwalterbestellung.

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Nachdem die Firma S bereits seit 1993 als Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage tätig gewesen war und wurde sie mit Mehrheitsbeschluß vom 26. November 2002 erneut zur Verwalterin bestellt, und zwar für den Zeitraum bis zum 31. Dezember 2003.

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Der Beiratsvorsitzende, der Sohn der Antragstellerin und Beteiligte zu 3), hatte hiergegen unter Hinweis auf fehlende Abrechnungen für die Jahre 1999 bis 2001 protestiert (vgl. Protokollabschrift vom 26. November 2002, Bl. 7 f. GA). Die Antragstellerin selbst hatte u.a. hinsichtlich der Jahresabrechnung 1999 sowie der Gültigkeit einer früheren Verwalterbestellung das Verfahren 6 II 34/00 Amtsgericht Eschweiler eingeleitet. Das Amtsgericht hatte jedoch unter dem 28. Dezember 2001 entschieden, daß zwar der Verwaltervertrag, nicht aber der damalige Beschluß über die Bestellung der Firma S zur Verwalterin ungültig gewesen sei. Während jenes Verfahrens war die Bestellung der Firma S zur Verwalterin abgelaufen. Die Verwalterin selbst hatte sich aufgrund ihres ungewissen Status nicht zur Einberufung einer Eigentümerversammlung in der Lage gesehen und sich deshalb an den Beiratsvorsitzenden gewandt, der jedoch ebenfalls abgelehnt hatte (vgl. Bl. 202 ff. GA). Die Durchführung einer schließlich von einem Beiratsmitglied zwecks Verwalterbestellung einberufenen Eigentümerversammlung hatte die Antragstellerin durch eine einstweilige Anordnung (Az. 6 II 40/02 Amtsgericht Eschweiler) unterbinden lassen. Schließlich hatte der Sohn der Antragstellerin als Beiratsvorsitzender die Eigentümerversammlung vom 26. November 2002 einberufen (vgl. Ladungsschreiben vom 7. November 2002, Bl. 6 GA).

5

Die Antragstellerin hat im ersten Rechtszug die Auffassung vertreten, die Bestellung der Firma S zur Verwalterin entspreche insbesondere mit Rücksicht auf die fehlenden Abrechnungen für die Jahre 1999 bis 2001 sowie den fehlenden Wirtschaftsplan 2002 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch habe es die Firma S zu vertreten, daß es erst nach Ablauf ihrer Bestellung zu einer Eigentümerversammlung und Neubestellung eines Verwalters gekommen sei.

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Das Amtsgericht hat den Antrag der Antragstellerin, den am 26. November 2002 über die Bestellung der Firma S zur Verwalterin gefaßten Beschluß für ungültig zu erklären, dem sich der Beteiligte zu 3) angeschlossen hatte, zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, daß es zum einen an dem für eine erfolgreiche Anfechtung einer Verwalterbestellung erforderlichen wichtigen Grund fehle. Zwar könne ein solcher Grund in einer erheblichen Pflichtverletzung seitens des Verwalters liegen, vorliegend sei aber zu berücksichtigen, daß der Beiratsvorsitzende den Zustand der Rechtsunsicherheit durch seine Weigerung, rechtzeitig vor Ablauf der Bestellung eine Eigentümerversammlung einzuberufen, mitverursacht habe. Zum anderen hätten die Eigentümer trotz der erklärten Bedenken des Beiratsvorsitzenden an der Bestellung der Firma S festgehalten und gezeigt, daß sie mit der bisherigen Tätigkeit der Verwalterin zufrieden gewesen seien.

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Gegen den Beschluß des Amtsgerichts vom 28. August 2003 hat die Antragstellerin mit einem am 7. Oktober 2003 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt.

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Sie vertritt auch weiterhin die Auffassung, in den mangelnden Abrechnungen für die Jahre 1999 bis 2001 und in dem fehlenden Wirtschaftsplan 2002 liege eine derart erhebliche Verletzung der Pflichten eines Verwalters, daß die Firma S nicht erneut bestellt habe werden dürfen. Schließlich habe es unter Berücksichtgung der ex-nunc-Wirkung einer Beschlußanfechtung hinsichtlich der Verwalterbestellung auch keinen Zustand der rechtsunsicherheit gegeben.

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Die Antragstellerin beantragt,

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unter Abänderung des des angefochtenen Beschlusses des Amtsgerichts Eschweiler vom 28. August 2003 – 6 II 61/02 – den anläßlich der Eigentümerversammlung vom 26. November 2002 gefaßten Beschluß über die Bestellung der Firma S zur Verwalterin für ungültig zu erklären.

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Der Antragsgegner und Beteiligte zu 3) hat sich diesem Antrag in der mündlichen Verhandlung am 22. Januar 2004 angeschlossen.

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Die Antragsgegner im übrigen beantragen,

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die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zurückzuweisen.

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Sie sind der Auffassung, daß in der nicht rechtzeitigen Vorlage der Abrechnungen für 1999 bis 2001 und dem mangelnden Wirtschaftsplan 2002 deshalb keine die Abberufung der Firma S als Verwalterin rechtfertigende schwerwiegende Pflichtverletzung zu sehen sei, weil die zeitweilige Untätigkeit der Verwalterin auf der u.a. von der Antragstellerin durch die ständige Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen verursachte Rechtsunsicherheit beruht habe, zumal die Antragstellerin sich auf die Nichtigkeit von Beschlüssen entsprechend der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 20. September 2000 berufen habe, deren Auswirkungen damals noch völlig offen gewesen seien. Im Falle einer Nichtigkeit wäre es im übrigen sehr wohl zu Rückwirkungen gekommen und den Beteiligten hätten unter Umständen Folgenbeseitigungsansprüche gedroht.

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Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

16

II.

17

Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin ist in formeller Hinsicht zwar unbedenklich, zumal eine verspätete Einlegung des Rechtsmittels kann mangels zur Gerichtsakte gelangten Zustellungsnachweises nicht festgestellt werden kann; in der Sache kann das Rechtsmittel jedoch nur zu einer Abänderung der erstinstanzlichen Kostenentscheidung führen.

18

1.

19

Zu Recht hat es das Amtsgericht abgelehnt, den Beschluß vom 26. November 2002 über die Bestellung der Firma S zur Verwalterin der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentumsanlage für ungültig zu erklären. Es fehlt an dem eine Abberufung eines Verwalters bzw. die Ungültigkeit einer ansonsten ordnungsgemäßen Verwalterbestellung rechtfertigenden wichtigen Grund.

20

Zwar mag der Antragstellerin dahingehend zu folgen sein, daß die Firma S vorliegend wegen der gemäß § 23 Abs. 4 WEG bei Beschlüssen über die Verwalterbestellung ausnahmsweise nur ex nunc eintretenden Wirkung (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 23 Rn. 183 sowie § 26 Rn. 198 f. m.w.N.) trotz der Anfechtung des ihre Bestellung betreffenden Beschlusses hätte tätig werden und die Abrechnungen für die Jahre 1999 bis 2001 sowie den Wirtschaftsplan 2002 rechtzeitig zur Abstimmung vorlegen müssen. Es mag auch so sein, daß die Firma S als Verwalterin verpflichtet war, zwecks Bestellung eines Verwalters rechtzeitig eine Eigentümerversammlung einzuberufen.

21

In den genannten Pflichtverletzungen kann aber kein wichtiger Grund für eine Abberufung der Verwalterin gesehen werden, weil dadurch das Vertrauensverhältnis zwischen der Firma S als Verwalterin und den Eigentümern – es kommt hierfür nicht allein auf die Antragstellerin, sondern auf sämtliche Eigentümer an – nicht so nachhaltig gestört ist, daß eine Fortführung der Verwaltung durch die Firma S mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) unzumutbar erscheint (vgl. Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 2. Auflage, Rn. 180 f.; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Auflage, § 26 Rn. 152 ff.). Vielmehr ist es so, daß die Untätigkeit der Verwalterin auf den von der Antragstellerin zur Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer eingeleiteten Gerichtsverfahren und die darauf sowie auf die Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Nichtigkeit von Beschlüssen zurückzuführenden Rechtsunsicherheit beruht. Mag auch grundsätzlich ein Verschulden des Verwalters für das Vorliegen eines die Abberufung rechtfertigenden wichtigen Grundes nicht erforderlich sein, so schließt das in diesem Zusammenhang zu berücksichtigende Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) doch eine Berücksichtigung der Hintergründe etwaiger Pflichtverletzungen der Verwalterin nicht nur nicht aus, sondern gebietet dies zwingend. Von einer anhaltenden Nachlässigkeit der Verwalterin kann insofern keine Rede sein, und man kann den hier zu entscheidenden Fall auch nicht den Fällen grundloser Verweigerung von angeforderten Abrechnungen gleichstellen, zumal die Antragstellerin nicht dargetan hat, inwiefern sie durch die Untätigkeit der Verwalterin einen Schaden erlitten haben könnte.

22

Es kommt hinzu, daß aus Sicht der Kammer keine Anhaltspunkte dafür bestehen, daß es in Zukunft noch zu ähnlichen Pflichtverletzungen seitens der Verwalterin kommen wird. Denn der entscheidende Grund für die Untätigkeit der Verwalterin, die Rechtsunsicherheit hinsichtlich ihrer Bestellung, ist ausgeräumt, und der Verwalterin dürfte die diesbezügliche Rechtslage nunmehr klar sein.

23

Schließlich haben die Eigentümer die Firma S auch in Kenntnis der von der Antragstellerin und ihrem Sohn, dem Beiratsvorsitzenden, gerügten Gesichtspunkte erneut zur Verwalterin bestellt. Sie haben damit ihrem fortbestehenden Vertrauen Ausdruck verliehen. Wie bereits ausgeführt kommt es für die Frage der Unzumutbarkeit der weiteren Verwaltung durch die Firma S aber nicht nur auf die Sicht der Antragstellerin, sondern auf die Einschätzung sämtlicher Eigentümer an. Den Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit steht im Rahmen der stets zu beachtenden Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung gerade hinsichtlich der Verwalterbestellung ein weiter Ermessensspielraum zu, der auch die Frage einer Störung des Vertrauensverhältnisses betrifft und hier gegenüber der Antragstellerin aus den oben dargelegten Erwägungen nicht überschritten worden ist.

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2.

25

Zu Recht hat das Amtsgericht der unterlegenen Antragstellerin die gerichtlichen Kosten des ersten Rechtszuges auferlegt. Dies entspricht auch nach Auffassung der Kammer billigem Ermessen im Sinne des § 47 S. 1 WEG.

26

Dagegen muß es für die außergerichtlichen Kosten des ersten Rechtszuges bei der Regel des § 47 S. 2 WEG bleiben. Die vom Amtsgericht zur Begründung der Kostentragungspflicht dargelegten Umstände vermögen eine Abweichung von der Regel nicht zu rechtfertigen. Insofern ist zu berücksichtigen, daß zwar eine Rechtsunsicherheit bestand und die Verwalterin deshalb aus verständlichen Gründen zunächst von weiterer Tätigkeit absah, die Verwalterin tatsächlich aber – wie oben näher ausgeführt – nicht gehindert war, Maßnahmen zu treffen. Mögen also das Verhalten der Antragstellerin und dessen Folgen auch einerseits ihrem Erfolg in der Hauptsache entgegenstehen, so rechtfertigt dies doch andererseits noch nicht ein Abweichen von der Regel des § 47 S. 2 WEG zu Lasten der Antragstellerin. Die Antragstellerin hat schließlich durch die Einleitung von Gerichtsverfahren von einem ihr zustehenden Recht Gebrauch gemacht, von einem Mißbrauch kann insofern noch keine Rede sein.

27

3.

28

Die Entscheidung über die Kosten des zweiten Rechtszuges beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen im Sinne des § 47 S. 1 WEG, der unterlegenen Antragstellerin die gerichtlichen Kosten des Rechtsmittels aufzuerlegen. Von einer Teilung der Kosten wurde nach dem Rechtsgedanken des § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO trotz des Teilerfolges der Antragstellerin abgesehen.

29

Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten der sofortigen Beschwerde folgt die Kammer der Regel des § 47 S. 2 WEG.

30

Beschwerdewert: 4.000,- EUR.

31

(Dr. C) (Dr. T) (Dr. S)

32

Rechtsmittelbelehrung

33

1. Gegen diese Entscheidung kann die sofortige weitere Beschwerde eingelegt werden.

34

2. Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig, wenn der Wert des Gegenstandes der sofortigen Beschwerde 750,- Euro übersteigt.Es wird darauf hingewiesen, daß der Wert des Beschwerdegegenstandes sich maßgeblich nach dem Änderungsinteresse des Beschwerdeführers bestimmt und nicht mit dem in dieser Entscheidung festgesetzten Gegenstandswert übereinstimmen muß.

35

Unabhängig vom Beschwerdewert ist die weitere sofortige Beschwerde zulässig, wenn die sofortige Beschwerde gegen die Entscheidung des Amtsgerichts als unzulässig verworfen worden ist.

36

3. Die sofortige weitere Beschwerde ist innerhalb einer Frist von zwei Wochen, die mit der Zustellung der Entscheidung beginnt, bei dem Amtsgericht des ersten Rechtszuges, dem Landgericht Aachen oder dem Oberlandesgericht Köln entweder durch Einreichen einer Beschwerdeschrift oder zu Protokoll der Geschäftsstelle eines der genannten Gerichte einzulegen. Die Frist wird nur durch den Eingang der Beschwerdeschrift bei einem der genannten Gerichte gewahrt. Wird die sofortige weitere Beschwerde schriftlich eingelegte, muß die Beschwerdeschrift von einem Rechtsanwalt unterzeichnet sein.