Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1997-06-04, Aktenzeichen 16 Wx 87/97
ECLI:DE:OLGK:1997:0604.16WX87.97.00

Tenor

1

G r ü n d e:

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Die in förmlicher Hinsicht nicht zu beanstandende sofortige
weitere Beschwerde (§§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG) hat in der Sache
keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluß läßt Rechtsfehler im Sinne
der §§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO nicht erkennen.

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Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer ist der Beschluß in
der Eigentümerversammlung vom 15.05.1995 über die
Wohngeldabrechnung der gesamten Gemeinschaft nicht bestandskräftig
geworden. Der Antrag des Antragstellers, nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG
die Unwirksamkeit der unter Tagesordnungspunkt 3
(Wohn-geldabrechnung 1993) der Eigentümerversammlung vom 15.5.1995
gefaßten Beschlüsse zu erklären, erfaßt nicht nur die ihm gegenüber
erfolgte Einzelabrechnung sondern auch die Gesamtabrechnung. Dies
ergibt sich bei verständiger Auslegung des Anfechtungsantrags vom
30.05.1995 in Verbindung mit seiner Begründung vom 03.07.1995. Der
Wortlaut des Antrags zielt auf die Aufhebung aller unter
Tagesordnungspunkt 3 - nämlich die Wohngeldabrechnung für 1993 -
gefaßten Beschlüsse ab. Auch in der Anfechtungsbegründung wird
darauf hingewiesen, daß "die gesamte Abrechnung, wie sie jetzt
beschlossen worden ist" unrichtig sei (Bl. 7 d. A. = Bl. 2 des
Schriftsatzes des Antragstellers vom 03.07.1995).

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Das Landgericht hat auch mit zutreffenden Erwägungen die
Beschlußfassung über die Gesamtabrechnung in der
Eigentümerversammlung vom 15.05.1995 als fehlerhaft angesehen. Der
Beschluß ist nämlich unter Verstoß gegen § 28 Abs. 3, 28 Abs. 1 WEG
i.V. mit § 259, 269 BGB zustande gekommen.

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Der Beschluß der Eigentümer gem. § 28 Abs. 5 WEG bezieht sich
nach allgemeiner Meinung (vgl. u.a. Senatsbeschluß vom 29.03.1995 -
16 Wx 36/95 - = ZMR 1995, 324 f; BayObLG Z 1987, 86 (96)) nicht nur
auf die Jahresgesamtabrechnung der Wohnungseigentumsanlage, sondern
auch auf die Einzelabrechnungen der betroffenen Eigentümer. Die
Wohnungseigentümer müssen deshalb nach einhelliger Rechtsprechung
hinreichend Gelegenheit haben, sämtliche Abrechnungsunterlagen und
inbesondere die Einzelabrechnungen einzusehen (Senatsbeschluß a. a.
O.; BayOLGZ 1978, 231 (233); KG NJW-RR 1987, 462 (463); OLG
Frankfurt NJW 1972, 1376; OLG Karlsruhe NJW 1969, 1968 f). Eine
Beschlußfassung ohne Möglichkeit der sachgerechten Vorprüfung aller
Gegenstände des Beschlusses nach § 28 Abs. 5 WEG ist keinem
Eigentümer zumutbar. Jeder stimmberechtigte Eigentümer muß die
Chance haben, zu kontrollieren, ob in den Einzelabrechnungen der
anderen zu hohe Guthaben oder zu niedrige Nachzahlungen zu Lasten
der Gemeinschaft und damit mittelbar zum eigenen Nachteil
eingesetzt sind. Da derartige Fehler nach Eintritt der
Bestandskraft der Beschlüsse nicht mehr zu beheben sind, ist den
Eigentümern zeitlich vor der Beschlußfassung in zumutbarer Weise
die Möglichkeit zu geben, den Beschlußgegenstand zu prüfen. Da es
in der Praxis nicht selten vorkommt, daß Fehler bei
Einzelabrechnungen und Versäumnisse bei der Forderungsbeiziehung zu
Lasten der Gemeinschaft umgelegt werden, ist für das Recht jedes
Eigentümers auf Einsicht in die Abrechnungen der anderen ein
effektiver und sinnvoller Weg sicherzustellen.

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Mit dem Auskunftsrecht der Wohnungseigentümer korrespondiert die
Auskunftspflicht des Verwalters entsprechend § 259 BGB. Er kommt
seiner Abrechnungspflicht nur dann hinreichend nach, wenn er die
Voraussetzungen für eine effektive und zumutbare Wahrnehmung der
Überprüfungsrechte der einzelnen Eigentümer schafft. Bei der
Ausgestaltung der für die Beschlußfassung nötigen Information der
Eigentümer steht dem Verwalter ein gewisser Gestaltungsspielraum
zu. Bei kleineren Wohnungseigentumsgemeinschaften kann es sich
anbieten (so der Fall Senatsbeschluß vom 29.03.1995 - 16 Wx 36/95 -
= ZMR 1995, 324), die Gesamtjahresabrechnung inklusive der
Einzelabrechnungen den einzelnen Wohnungseigentümern vorab zukommen
zu lassen. Mindestanforderung für eine ordnungsgemäße Information
der Eigentümer ist jedoch, daß vor (und auch während) der
Eigentümerversammlung den Eigentümern uneingeschränkt und in
zumutbarer Weise Gelegenheit gegeben wird, in die
Einzelabrechnungen sämtlicher Miteigentümer einzusehen
(Senatsbeschluß vom 24.09.1996 - 16 Wx 86/96 -). Die Offenlegung
der Unterlagen hat dabei zeitlich so zu erfolgen, daß vor der
Versammlung für den einzelnen Eigentümer ausreichend Zeit bleibt,
die Einzelabrechnungen aller zu prüfen.

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Der Verwalter kann seiner Auskunftspflicht nicht durch
Bereithalten der Unterlagen in seinem Büro genügen. Entsprechend §
269 Abs. 1 BGB fordert vielmehr die Natur des Schuldverhältnisses,
die Auskünfte dort zu geben, wo sie benötigt werden (so schon OLG
Karlsruhe NJW 1969, 1968 (1969)), also am Ort der
Eigentümerversammlung. Die in der Literatur (Merle in
Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 28 Rd. 84) und vor allem von Seiten der
Verwalter vertretene Ansicht, es genüge, daß jedem
Wohnungseigentümer das Recht zugebilligt wird, im Verwalterbüro die
Unterlagen einzusehen, ist mit der gesetzlichen Regelung des
Leistungsorts (§ 269 Abs. 1 BGB) nicht vereinbar. Sie führt darüber
hinaus zu einer unbilligen Benachteiligung der interessierten
Wohnungseigentümer, die zur Verwirklichung des Auskunftsanspruchs
je nach Lage des Verwalterbüros erhebliche Wege auf sich zu nehmen
hätten. Berechtigte Belange der Verwalter und Kostengesichtspunkte
stehen demgegenüber einem Bereithalten der Unterlagen am Ort der
Eigentümerversammlung auch bei großen Wohnungseigentumsanlagen
nicht entgegen.

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Im vorliegenden Fall ist die Verwalterin ihrer Verpflichtung,
effektiv und zumutbar Auskunft zu erteilen, nicht hinreichend
nachgekommen, wie das Landgericht zutreffend entschieden hat. Es
genügt nämlich nicht, daß die Verwalterin die entsprechenden
Unterlagen bei der Eigentümerversammlung mitgeführt hat, ohne auf
deren Vorhandensein und die Einsichtsmöglichkeit auch schon vorab
hinzuweisen. Für die Eigentümer bestand damit keine erkennbare
Möglichkeit, vor der Beschlußfassung die ihr zugrundeliegenden
Abrechnungen zu überprüfen. Es ist darüber hinaus nichts dafür
ersichtlich, daß vor der Versammlung am Versammlungsort die Chance
zur durchgreifenden und sinnvollen Wahrnehmung des Auskunftsrechts
eingeräumt wurde.

15

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 Abs. 1 WEG. Es entspricht
der Billigkeit, daß die unterlegenen Antragsteller die
Gerichtskosten tragen. Gründe, von der gesetzlichen Regel
abzuweichen, wonach in Wohnungseigentumsverfahren jeder Beteiligte
seine eigenen außergerichtlichen Kosten selbst trägt, sind nicht
ersichtlich.

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Wert des Beschwerdegegenstandes

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gem. § 48 Abs. 3 WEG: 75.000,00 DM.