Oberlandesgericht Hamm ()
Urteil vom 1997-06-16, Aktenzeichen 18 U 235/96
ECLI:DE:OLGHAM:1997:0616.18U235.96.00

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 26. September 1996 verkündete Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Hagen wird zurückgewiesen.

Auf die Anschlußberufung der Klägerin wird das vorbezeichnete Urteil abgeändert.

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin über den erstinstanzlich zuerkannten Betrag hinaus weitere 172,50 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 26. März 1997 zu zahlen.

Die Kosten der ersten Instanz werden den Beklagten auferlegt.

Die Kosten der Berufungsinstanz tragen zu 95 % die Beklagten und zu 5 % die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer beider Parteien liegt unter der Revisionssumme.

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Tatbestand:

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Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg; die Anschlußberufung ist nur zu einem geringen Teil begründet.

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I.

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Das Landgericht hat der Klägerin gegen beide Beklagte zu Recht einen Provisionsanspruch in Höhe von 25.875,00 DM nebst Zinsen zuerkannt. Die Voraussetzungen für einen Provisionsanspruch gemäß § 652 Abs. 1 BGB sind erfüllt.

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1.

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Zwischen der Klägerin und den Beklagten ist ein Maklervertrag zustande gekommen.

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a)

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Bezüglich der Beklagten zu 2) folgt dies ohne weiteres daraus, daß diese am 12.03.1995 das ausgefüllte Formular "Objektnachweis und Courtage-Vereinbarung" vom 11./12.03.1995 (Bl. 12 d.A.) unterzeichnet hat. Dem steht auch nicht entgegen, daß die Unterzeichnung mit dem falschen Namen erfolgt ist. Denn als Kaufinteressenten waren in dem Formular die "Eheleute ... eingetragen"; nach den Gesamtumständen konnten keine Zweifel darüber bestehen, daß mit ... die Beklagte zu 2) gemeint war, auch wenn sie in Wahrheit ... heißt. Die Beklagte zu 2) hat sich nämlich - aus welchen Gründen auch immer - dem Mitarbeiter der Klägerin gegenüber als Ehefrau des Beklagten zu 1) ausgegeben oder hat jedenfalls einem entsprechenden Eindruck nicht entgegengewirkt, wie sich auch gerade daran zeigt, daß sie die Eintragung des Namens ... in das Formular noch durch die Unterzeichnung mit dem falschen Namen ... in ihrer Richtigkeit bestätigte. Vor diesem Hintergrund besitzt die Unterschriftsleistung der Beklagten zu 2) den Erklärungswert, daß diese die Vereinbarung vom 11./12.03.1995 sowohl für sich selbst als auch im Namen des Beklagten zu 1) abschließen wollte. Nach dem Inhalt der Vereinbarung ist auch nicht zweifelhaft, daß es sich um einen Maklervertrag im Sinne des § 652 Abs. 1 BGB handelt; dort findet sich insbesondere eine ausdrückliche Provisionszusage hinsichtlich des vom Beklagten zu 1) später erworbenen Objekts.

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b)

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Ein Maklervertrag ist aber auch zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1) zustandegekommen. Die Beklagte zu 2) hat den Beklagten zu 1) bei der Unterzeichnung der Vereinbarung vom 11./12.03.1995 nämlich gemäß den §§ 164 ff. BGB wirksam vertreten. Daß die Beklagte zu 2) nicht nur für sich selbst, sondern auch im Namen des Beklagten zu 1) handelte, folgt bereits aus den obigen Ausführungen. Es ist weiterhin davon auszugehen, daß die Beklagte zu 2) eine entsprechende Vollmacht (§ 167 BGB) des Beklagten zu 1) besaß. Hierfür ist nicht unbedingt eine ausdrückliche Erklärung zu verlangen; vielmehr ist eine konkludente Vollmachtserteilung anzunehmen, wenn der Beklagte zu 1) mit dem Abschluß einer Provisionsvereinbarung durch die Beklagte zu 2) einverstanden war. Ein solches Einverständnis liegt aber auf der Hand, wenn sich - wie hier - Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft bei einem Makler um den Erwerb eines geeigneten Hauses für sich und ihre Kinder bemühen. Der Beklagte zu 1) hat auch bei seinen persönlichen Anhörungen vor dem Landgericht und vor dem Senat sein Einverständnis mit dem Abschluß eines Maklervertrages durch die Beklagte zu 2) nicht in Abrede gestellt, auch wenn er das unterzeichnete Formular - wie er vor dem Landgericht angegeben hat - erst im Rahmen dieses Rechtsstreits gesehen haben will.

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Im übrigen wäre ein Maklervertrag zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1) - sofern man eine entsprechende Bevollmächtigung der Beklagten zu 2) verneinen würde - jedenfalls konkludent zustande gekommen. Dies ist dann anzunehmen, wenn jemand Maklerdienste entgegennimmt und dabei weiß oder wissen muß, daß der Makler hierfür von ihm eine Vergütung verlangt, wenn es zum Vertragsschluß kommt (vgl. Palandt/Thomas, 56. Aufl., § 652 Rdnr. 2). In dem Exposé der Klägerin (Bl. 52 ff. d.A.) befindet sich ein ausreichend deutlicher Hinweis auf die anfallende Käuferprovision. Es heißt dort ausdrücklich, daß die Maklercourtage vom Erwerber nach Abschluß des notariellen Kaufvertrages zahlbar sei; Mißverständnisse darüber, ob es sich evtl. um eine abgewälzte Verkäuferprovision handeln könnte, erscheinen nach dieser Formulierung ausgeschlossen. Vorliegend haben die Beklagten nach Erhalt des Exposés auch wesentliche Maklerleistungen der Klägerin in Anspruch genommen. Bereits nach dem Inhalt der Vereinbarung vom 11./12.03.1995 spricht einiges dafür, daß die Aushändigung des Exposés bei deren Unterzeichnung, also am 12.03.1995, erfolgt ist; in diesem Fall läge die zum Abschluß eines konkludenten Maklervertrages führende Inanspruchnahme von Maklerdiensten in der Wahrnehmung des Besichtigungstermins vom 16.03.1995. Soweit der Beklagte zu 1) - wie er erstinstanzlich erklärt hat - keine Angaben dazu machen kann, wann ihm und der Beklagten zu 2) das Exposé ausgehändigt worden ist, und er bei seiner Anhörung im Senatstermin gemeint hat, dies sei - was völlig unwahrscheinlich und wenig glaubhaft erscheint - erst nach der Besichtigung der Fall gewesen, ist schon im Hinblick auf § 138 Abs. 2 ZPO zweifelhaft, ob damit die von der Klägerin behauptete Aushändigung am 12.03.1995 hinreichend substantiiert bestritten worden ist. Jedenfalls ergibt sich aus dem Vorbringen der Beklagten aber nicht, daß die Übergabe des Exposés erst nach der weiteren Besichtigung mit dem Mitarbeiter ... der Klägerin und der im Beisein von Vertretern der Klägerin durchgeführten Besprechung mit den Verkäufern ... vom 17.07.1995 erfolgt sein könnte, was im übrigen auch noch unwahrscheinlicher wäre. Damit ist spätestens durch die Erbringung dieser weiteren Maklerleistungen ein konkludenter Maklervertrag mit dem Beklagten zu 1) zustandegekommen.

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2.

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Eine Nachweisleistung der Klägerin ist darin zu sehen, daß diese den Beklagten die Besichtigungen ermöglicht, ihnen dadurch weitere Erkenntnisse über das Objekt verschafft und im übrigen - spätestens durch den Besprechungstermin am ... 17.07.1995 - den Kontakt zwischen diesen und den Verkäufern ... hergestellt hat.

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3.

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Infolge der Maklertätigkeit der Klägerin ist auch - wie § 652 Abs. 1 BGB weiterhin erfordert - ein Hauptvertrag, nämlich der notarielle Kaufvertrag vom 09.10.1995, zustandegekommen.

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a)

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Dabei ist es für den Provisionsanspruch gegen die Beklagte zu 2) unschädlich, daß nicht diese, sondern lediglich der Beklagte zu 1) den Kaufvertrag auf Käuferseite abgeschlossen hat; insbesondere ist gleichwohl die erforderliche persönliche Kongruenz gegeben (vgl. dazu Palandt/Thomas, § 652 Rdnr. 31). Denn die von der Beklagten zu 2) unterzeichnete Provisionsvereinbarung ist - ähnlich wie in dem der Entscheidung BGH NJW 1991, 490 zugrunde liegenden Fall - dahin auszulegen, daß sowohl ein Grundstückserwerb durch beide Beklagte gemeinsam als auch jeweils ein solcher durch einen der Beklagten allein provisionspflichtig sein sollte. Dafür spricht entscheidend, daß beide Beklagte - wenn auch die Beklagte zu 2) unter falscher namentlicher Bezeichnung, was aber unschädlich ist - in der Provisionsvereinbarung als Kaufinteressenten aufgeführt sind; das Bestehen des Provisionsanspruchs der Klägerin gegen beide Beklagte sollte damit unabhängig von der - allein in der Hand der Beklagten liegenden - rechtlichen Ausgestaltung des Kaufvertrages zu der Frage sein, wer von ihnen Vertragspartner sein würde. Dies gilt insbesondere für einen Kaufvertragsabschluß, durch den gerade der mit dem Maklervertrag verfolgte wirtschaftliche Zweck, nämlich Erwerb eines Objektes für Wohnzwecke der Lebensgemeinschaft, erreicht werden würde, wie dies hier der Fall ist.

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b)

21

Auch die Kausalität zwischen der Nachweistätigkeit der Klägerin und dem Kaufvertragsabschluß ist vorliegend nicht zweifelhaft.

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aa)

23

Für die Kausalität spricht eine tatsächliche Vermutung, wenn der Vertragsabschluß dem Nachweis in angemessener Zeit folgt (vgl. Palandt/Thomas, § 652 Rdnr. 34). Diese Vermutungsvoraussetzungen sind hier ohne weiteres zu bejahen. Die letzten Nachweistätigkeiten der Klägerin lagen im Juli 1995; der Kaufvertragsabschluß erfolgte nur etwa 2-3 Monate später. Dies stellt jedenfalls einen angemessenen Zeitraum dar; oftmals ziehen sich die Vertragsverhandlungen bei Grundstücksgeschäften sogar über wesentlich längere Zeit hin.

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Eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs, die ohnehin von den Beklagten darzulegen und zu beweisen ist, käme demgegenüber nur bei völlig neuen Verhandlungen, die unabhängig von der Tätigkeit des Maklers aufgenommen werden, in Frage (vgl. ... Palandt/Thomas, § 652 Rdnr. 35). Dies kann man vorliegend aber auch nach dem Vorbringen der Beklagten nicht annehmen. Der Zeitraum zwischen dem vorübergehenden Abbruch der Verhandlungen am 17.07.1995 und deren Wiederaufnahme Ende September 1995 war - wie bereits ausgeführt - nur relativ kurz. Auch wenn die Initiative für die Wiederaufnahme der Verhandlungen von der Verkäuferseite ausgegangen sein sollte, bedeutet dies keineswegs, daß die Beklagten ihre Erwerbsabsicht zu diesem Zeitpunkt bereits endgültig aufgegeben hatten und die Verhandlungen praktisch wieder ganz von vorne beginnen mußten. Vielmehr deutet im Gegenteil alles darauf hin, daß die Verhandlungen Ende September/Anfang Oktober 1995 auf der vorangegangenen Tätigkeit der Klägerin aufbauen konnten, zumal anzunehmen ist, daß das einmal geweckte Interesse der Beklagten - lediglich der Preis stimmte aus ihrer Sicht nicht - zumindest latent fortbestand. Vor diesem Hintergrund lassen bereits die eigenen Darlegungen der Beklagten den Schluß auf eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs nicht zu.

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bb)

26

Allerdings ist weiterhin erforderlich, daß der Hauptvertrag sich zumindest auch als Ergebnis einer wesentlichen Maklerleistung darstellt; es genügt nicht, daß die Maklertätigkeit für den Erfolg auf anderem Weg adäquat kausal geworden ist; denn der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin, sondern für einen Arbeitserfolg belohnt (vgl. BGH NJW-RR 1996, 691; NJW-RR 1988, 1397; NJW-RR 1988, 942 = WM 1988, 725). Maßgebende Voraussetzung für die Entstehung der Provisionspflicht des Maklerkunden ist demnach, daß der Vertragsschluß sich als Verwirklichung einer Gelegenheit darstellt, die bei wertender Betrachtung unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung als identisch mit der vom Makler nachgewiesenen Gelegenheit zum Vertragsschluß anzusehen ist (vgl. BGH NJW-RR 1996, 691). Der Maklerkunde muß also gerade die Vertragsgelegenheit ausgenutzt haben, die ihm vom Makler nachgewiesen worden ist. Die genannte Entscheidung BGH NJW-RR 1996, 691 betraf einen Fall, in dem die Verhandlungen zwischen der Vermieterin und dem an der Anmietung des Objekts interessierten Maklerkunden zeitweilig unterbrochen wurden, da die bisherige Mieterin das Mietverhältnis fortsetzen wollte; nach 14 Tagen, nachdem sich die Mieterin doch zur Beendigung des Mietverhältnisses entschlossen hatte, nahm die Vermieterin ohne Einschaltung des Maklers die Verhandlungen mit dem Maklerkunden wieder auf, wobei es zur Anmietung einer Teilfläche durch den Maklerkunden kam. Für diesen Fall hat der BGH angenommen, daß der Abschluß des Mietvertrages in rechtlich relevanter Weise durch den Nachweis verursacht worden sei, da sich der Vermieter gerade im Hinblick auf den durch die Nachweistätigkeit des Maklers geknüpften Kontakt wieder an den Maklerkunden gewandt und mit diesem dann den Vertrag geschlossen habe. Weiterhin hat der BGH die Identität der wahrgenommenen mit der nachgewiesenen Gelegenheit zum Vertragsschluß im Hinblick auf den nahen zeitlichen Zusammenhang für gegeben gehalten. Als maßgeblich hat es der BGH in diesem Zusammenhang angesehen, daß der Maklerkunde nicht erst - wie in dem der Entscheidung BGH NJW-RR 1991, 950 zugrunde liegenden Fall - von einem anderen Makler auf die Vertragsgelegenheit habe hingewiesen werden müssen, was zur Unterbrechung des Kausalzusammenhangs geführt hätte. Von einer solchen Unterbrechung des Kausalzusammenhangs könne hingegen keine Rede sein, wenn der Vermieter von sich aus an den Maklerkunden wieder herangetreten sei, weil dieser ihm aufgrund der früheren - durch den Nachweis des klagenden Maklers veranlaßten - Verhandlungen bereits bekannt gewesen sei.

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Legt man diese Erwägungen, denen sich der Senat anschließt, zugrunde, so spricht vorliegend alles dafür, daß die von den Beklagten wahrgenommene Kaufgelegenheit bei wertender Betrachtungsweise als identisch mit derjenigen anzusehen ist, die von der Klägerin nachgewiesen worden war. Auch hier war es so, daß die Verkäufer ... Ende September 1995 nur deshalb an die Beklagten herantreten konnten, weil die Klägerin durch ihren Nachweis (gegenüber den Beklagten) ursprünglich den Kontakt zwischen den Beteiligten hergestellt hatte. Diese erneute, auch hier noch recht zeitnahe Kontaktaufnahme war insbesondere nicht auf das Tätigwerden eines weiteren Maklers zurückzuführen. Auch die unterschiedlichen Kaufpreisvorstellungen der Verkäuferseite rechtfertigen es nicht, eine Identität zwischen der nachgewiesenen und der wahrgenommenen Kaufgelegenheit zu verneinen. Bei der letzten Verhandlung unter Beteiligung der Klägerin am 17.07.1995 betrug die Kaufpreisvorstellung der Verkäuferseite nach dem Vorbringen der Klägerin 820.000,00 DM, nach demjenigen der Beklagten 840.000,00 DM. Gekauft hat der Beklagte zu 1) dann schließlich (ohne Berücksichtigung der Einbauküche) zum Kaufpreis von 755.000,00 DM. Dies macht eine Kaufpreisminderung von lediglich etwa 10 % aus, was sich keineswegs, als gänzlich andere Kaufgelegenheit ansehen läßt.

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c)

29

Die Frage der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit ist vorliegend nicht zweifelhaft, da der Beklagte das Objekt zu einem niedrigeren Kaufpreis, als er Gegenstand des Nachweises war, und damit jedenfalls nicht zu drückenderen wirtschaftlichen Bedingungen erworben hat.

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4.

31

Die Höhe des vom Landgericht ausgeurteilten Provisionsanspruchs von 25.875,00 DM ist zutreffend nach einem Kaufpreis von 750.000,00 DM berechnet.

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5.

33

Der vom Landgericht zuerkannte Zinsanspruch ist im Hinblick auf das Mahnschreiben vom 23.11.1995 (Bl. 14, 15 d.A.) gemäß den §§ 284, 288 BGB begründet.

34

II.

35

Auf die Anschlußberufung ist der Klägerin lediglich ein weiterer Provisionsanspruch in Höhe von 172,50 DM nebst Zinsen zuzuerkennen; im übrigen hat die Anschlußberufung keinen Erfolg.

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1.

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Der Kaufpreis für das Grundstück beläuft sich - ohne Berücksichtigung der Einbauküche - auf 755.000,00 DM, so daß sich ein Provisionsanspruch von insgesamt 26.047,50 DM errechnet (3,45 % von 755.000,00 DM). Nach Abzug des vom Landgericht ausgeurteilten Betrages von 25.875,00 DM verbleibt damit eine restliche Provisionsforderung von 172,50 DM.

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2.

39

Ein weitergehender Provisionsanspruch steht der Klägerin nicht im Hinblick darauf zu, daß Gegenstand des Kaufvertrages vom 09.10.1995 auch die Einbauküche zu einem weiteren Kaufpreis von 50.000,00 DM war. Nach dem Inhalt des Maklervertrages vom 11./12.03.1995 ist lediglich die Maklertätigkeit bezüglich der "Immobilie" courtagepflichtig. Daß auch sonstige Gegenstände, die anläßlich des Kaufs der Immobilie von dem Verkäufer übernommen werden, der Provisionsverpflichtung unterfallen sollen, ergibt sich aus dem Maklervertrag nicht. Da es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, ist insoweit auch im Hinblick auf § 5 AGBG eine restriktive, im Zweifel zum Nachteil der Klägerin als Verwenderin gehende Auslegung geboten. Ein anderes Ergebnis folgt auch nicht aus dem Inhalt des Exposés. Vielmehr deutet die Tatsache, daß die Küche in dem dort genannten Kaufpreis von 815.000,00 DM ausdrücklich nicht enthalten sein sollte, im Gegenteil darauf hin, daß im Falle eines Erwerbs des Objekts die Einbauküche auch nicht von der Provisionspflicht erfaßt werden sollte. Jedenfalls gehen aber auch insoweit verbleibende Zweifel zu Lasten der für den Provisionsanspruch darlegungspflichtigen Klägerin.

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2.

41

Der auf die Anschlußberufung zuerkannte Zinsanspruch ergibt sich aus § 291 BGB. Soweit Zinsen ab Rechtshängigkeit verlangt werden, kann sich dies dem Sinn nach nur auf die Zustellung des Schriftsatzes vom 25.03.1997 beziehen.

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III.

43

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91, 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.