Amtsgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-12-10, Aktenzeichen 5 C 156/04
ECLI:DE:AGBN:2004:1210.5C156.04.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 502,68 € nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.08.2004 zu zahlen; im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger je 1/3 sowie der Beklagte 1/3.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Klägern ist gestattet, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 200,00 €, dem Beklagten ist gestattet, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 750,00 € abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei zuvor Sicherheit in entsprechender Höhe leistet

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Tatbestand:

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Die Kläger begehren als Vermieter der dem Beklagten durch Mietvertrag vom 01.12.1997 ab
dem 01.03.1998 vermieteten Wohnung im 1. OG rechts des Hauses S-Straße ## in C, Größe
91,98 m², Zahlung bzw. Nachzahlung der sich aus den Nebenkostenabrechnungen für die
Abrechnungszeiträume 2002 und 2003 ergebenden Beträge.

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Durch Abrechnung der seitens der Kläger beauftragten Firma ista vom 09.07.2003 (Blatt 17
ff der Akten) ergab sich unter Berücksichtigung von Vorauszahlungen in Höhe von 2.759,40
€ ein Nachzahlungsbetrag zu Lasten des Beklagten in Höhe von 478,32 € für den
Abrechnungszeitraum des Jahres 2002. Die Kläger stellten später fest, dass der zugunsten
des Beklagten eingestellte Vorauszahlungsbetrag nicht zutrifft, da irrtümlich eine erst ab dem
01.01.2003 eingetretene Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen zugrunde gelegt worden war. Die
tatsächlich im Jahre 2002 von den Beklagten erbrachten Vorauszahlungen waren um 502,08 €
niedriger. Mit Schreiben vom 20.11.2003 (Blatt 24 der Akten) wiesen die Kläger den Beklagten auf
die "irrtümlich zu hohe Vorauszahlung" hin und machen im vorliegenden Klageverfahren
diesen Betrag als Nachzahlungsbetrag geltend, sodass sich für 2002 insgesamt ein Nachzahlungsbetrag
in Höhe von 980,40 € ergibt. Hiermit verrechneten die Kläger ein dem Beklagten zustehendes
Guthaben in Höhe von 115,52 €, sodass sich der Nachzahlungsbetrag auf 864,88 € beläuft.

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In der Nebenkostenabrechnung vom 09.07.2003 waren anteilige Kosten für den Hausmeisterservice
in Höhe von 862,30 € eingestellt worden, bei Gesamtkosten für die Liegenschaft, bestehend
aus den Häusern S-Straße Nr. ## und ## mit einer Gesamtwohnfläche von 1.518,36 m²,
von 14.234,40 €.

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Die Kläger begehren des Weiteren Zahlung des sich aus der Nebenkostenabrechnung vom 14.04.2004
für das Abrechnungsjahr 2003 ergebenden Nachzahlungsbetrages von 567,76 € (Blatt 20 ff). Auch
diese Nebenkostenabrechnung weist, wie die Abrechnung für das Jahr 2002, Kosten für
Hausmeisterservice in Höhe von 862,30 € zu Lasten des Beklagten aus.

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Die Kläger sind der Ansicht, die angesetzten Kosten widersprächen nicht dem
Wirtschaftlichkeitsgebot, die von ihnen in Ansatz gebrachten Beträge seien angemessen und
ortsüblich. Der von ihnen selbst betriebene Hausmeisterservice wende durchschnittlich wöchentlich
12 Stunden für die Reinigung und die sonstigen Hausmeistertätigkeiten auf. Bei einem Stundensatz
von 25,00 - 30,00 € pro Stunde ergäben sich die in Rechnung gestellten Kosten von jeweils 1.186,20
€ pro Monat.

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Die Kläger sind ferner der Ansicht, in Ansehung des Nachzahlungsbetrages für das Jahr 2002 sei
der Beklagte wegen Verfristung mit Einwendungen ausgeschlossen.

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Sie beantragen,

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den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.432,64 € nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über
dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (18.08.2004) zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er macht geltend, aus den Abrechnungen selbst ergebe sich deren Unrichtigkeit, da in Ansehung der
Versicherungskosten sowie der Kosten des Hausmeisterservice Rechnungsdaten eingestellt seien, die nicht
das jeweilige Abrechnungsjahr beträfen. Darüber hinaus macht er unter Hinweis auf die im Bonner
Mietspiegel aufgeführten Betriebskostenpauschalen für Hausmeistertätigkeit und Reinigung
sowie im Hinblick auf die Tatsache, dass die Kosten für den Hausmeisterservice in beiden Jahren
nahezu 1/3 der gesamten Hausnebenkosten ausmachen, geltend, diese Kostenanteile verstießen gegen
das Gebot der Wirtschaftlichkeit.

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Wegen des weitergehenden Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst den eingereichten
Unterlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist lediglich zu einem Teil begründet, und zwar in Höhe von 399,90 € als
Nachzahlungsbetrag für das Jahr 2002 und in Höhe von 102,78 € als Nachzahlungsbetrag
für das Jahr 2003. Den Klägern steht in beiden Jahren für die Position Hausmeisterservice
jeweils statt der angesetzten 862,30 € lediglich ein Betrag von 397,32 € zu (0,36 €
pro m² pro Monat). Für das Jahr 2002 ergibt sich dadurch auf der Grundlage der Abrechnung
vom 09.07.2003 lediglich ein Nachzahlungsbetrag von 13,34 €. Zuzüglich der unstreitig in
Höhe von 502,08 € zu Unrecht zugunsten des Beklagten eingestellten Nebenkostenvorauszahlungen
sowie abzüglich des unstreitigen Guthabens in Höhe von 115,52 € ergibt sich damit der
Betrag von 399,90 € für 2002. Für das Jahr 2003 reduziert sich der errechnete
Nachzahlungsbetrag von 567,76 € um in Höhe von 464,98 € zuviel berücksichtigter
Kosten für den Hausmeisterservice auf 102,78 €.

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Der Beklagte ist hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2002 nicht nach §
556 Abs. 3 Satz 5 BGB mit Einwendungen ausgeschlossen. Zum Einen wurden, was sich aus dem von den
Klägern selbst zu den Akten gereichten vorprozessualen Schreiben vom 27.02.2004 ergibt, seitens
des vorprozessual für den Beklagten tätigen Mietervereins bereits Einwendungen erhoben, und
zwar insbesondere zu dem Punkt Hausmeisterservice und der Angemessenheit der Kosten. Zum Anderen ist
bei der Berechnung der Jahresfrist für den Einwendungsausschluss nicht auf die ursprüngliche
Abrechnung vom 09.07.2003 abzustellen, sondern auf den Zeitpunkt des Zugangs der - noch im Jahreszeitraum
der Abrechnungsfrist - erfolgten Nachforderung vom 20.11.2003, da erst hierdurch die Abrechnung der
Kläger inhaltlich vollständig vorlag

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( vgl. auch Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl. 2004, Rn.: 3257 ).

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Der Ansatz der Kostenart " Hausmeisterservice" in beiden Nebenkostenabrechnungen
widerspricht jedenfalls in Höhe eines Betrages von jeweils 464,68 € dem Grundsatz der
Wirtschaftlichkeit (§§ 556 Abs. 3 Satz 1 2. Halbsatz, 560 Abs. 5 BGB).

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Nach den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit dürfen nur solche Kosten seitens des
Vermieters abgerechnet werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei
ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind, insbesondere muß sich der Vermieter
so verhalten, wie dies ein wirtschaftlich denkender Eigentümer täte, wenn keine Möglichkeit
zur Umlage der Kosten bestünde. Auch bei wirtschaftlich sinnvollen Betriebskostenarten bzw.
Kostenteilen ist daher der Vermieter gehalten, diese der Höhe nach soweit wie möglich und
zumutbar zu begrenzen. Es kann zudem darüber hinaus objektiv unwirtschaftlich sein, dass eine
bestimmte Kostenart überhaupt entsteht oder eine bestimmte Grenze überschreitet, selbst
wenn die entstandenen und erforderlichen Kosten für die Durchführung der Arbeiten angemessen
und ortsüblich sein sollten (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003 § 560 Rn.: 79).
Erfordert zum Beispiel das Reinigen des Treppenhauses einen bestimmten zeitlichen Aufwand und sind
die dafür aufgewandten Kosten, insbesondere gezahlter Stundenlohn, angemessen und ortsüblich,
so können die Kosten gleichwohl in Bezug auf das Objekt unwirtschaftlich sein. Der Vermieter muss
dann, um wirtschaftlich zu handeln, bestimmte Aufgaben auf Mieter delegieren, wie zum Beispiel den
Winterdienst auf die Mieter der Erdgeschosswohnungen und das Reinigen des Treppenhauses auf die Mieter,
dies gegebenenfalls mit Ausnahme von größeren Glasflächen, oder die Tätigkeiten
selbst zu günstigeren Bedingungen ausführen oder aber einen Teil der Kosten als nicht
umlegbar selbst tragen.

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Vorliegend begegnet der Kostenansatz der Kläger in den Nebenkostenabrechnungen Bedenken
zum Einen im Hinblick auf die konkret durch den Hausmeisterservice durchgeführten Arbeiten und
deren Erforderlichkeit sowie zum Anderen hinsichtlich der Höhe der Kosten als solcher unter dem
Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Dies geht zu Lasten der Kläger.

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Grundsätzlich kann sich ein Mieter nicht darauf beschränken, lediglich einen Verstoß
gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend zu machen. Dies hat der Beklagte aber auch nicht getan,
sondern sich vielmehr auf die im Mietspiegel der Stadt Bonn enthaltenen Beträge bezogen sowie
das Verhältnis zu den Nebenkosten insgesamt dargelegt. Im Übrigen trägt der Vermieter
jedenfalls dann die (erhöhte) Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die von ihm angesetzten
Kosten wirtschaftlich sind, wenn diese vorhandene Durchschnittswerte erheblich überschreiten
(vgl. etwa Langenberg WuM 2001, 523, 531 f; Schmid, a. a. O., Rn.: 1077 f; Blank/Börstinghaus,
Miete, 2. Aufl. 2004, Rn.: 1006, 1008). Vorliegend ist dabei unerheblich, ob man eine erhebliche
Überschreitung in diesem Sinne schon dann annimmt, wenn etwa die angesetzten Kosten die sich
z. B. anhand eines Mietspiegels ergebenden Durchschnittswerte um 20 % überschreiten (so
Blanck/Börstinghaus, a. a. O., Rn.: 108) oder die Überschreitung bei dem 2- oder 3-fachen
des Ansatzes des Mietspiegels liegt (vgl. etwa AG Frankfurt WuM 2001, 615; AG Regensburg WuM 2003,
479 f; AG Leipzig WuM 2003, 452). Denn die von den Klägern in Ansatz gebrachten Kosten für
den Hausmeisterservice einschließlich der Reinigungskosten übersteigen die Durchschnittswerte
für derartige Leistungen um mehr als das 3-fache und damit erheblich. Ausgehend - unter
Berücksichtigung der Tatsache, dass es sich lediglich um statistische Mittelwerte handelt,
d.h. niedrigere, aber auch höhere Kosten erfaßt und eingeflossen sind, so dass ohne weiteres
in einem gewissen Rahmen auch höhere Kosten als angemessen und ortsüblich angesehen werden
können - von den im Mietspiegel für die Stadt Bonn für das Jahr 2002 bzw. 2004
festgestellten Durchschnittswerten für die Betriebskostenarten Hauswart und Hausreinigung sind
jeweils 0,12 € pro Quadratmeter pro Monat anzusetzen. Vorliegend ist auf der Grundlage der
Abrechnung der Kläger eine Belastung von 0,78 € pro Quadratmeter pro Monat gegeben. Die
Position Hausmeisterservice, welche Hausmeisteraufgaben und Hausreinigung umfaßt, macht
überdies knapp 1/3 der gesamten Hausnebenkosten aus und liegt etwa auch weit über den auf
den Beklagten entfallenden gesamten Heiz- und Warmwasserkosten für den jeweiligen Abrechnungszeitraum.

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Im Hinblick auf diese ganz erhebliche Überschreitung der Durchschnittswerte haben die Kläger
bereits nicht ausreichend dargetan, dass ausnahmsweise der von ihnen angesetzte Betrag auch unter
dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit gerechtfertigt sein dürfte. Zweifel ergeben sich am Umfang
der Hausmeistertätigkeit und der Umlagefähigkeit der jeweiligen Kosten. So ist etwa in der
Beschreibung der Tätigkeit durch die Kläger selbst im Schreiben an den Mieterverein vom
27.02.2004 als eine Aufgabe die allgemeine Überwachung und Weitergabe von Reparaturaufträgen
aufgeführt, bei der es sich um eine Verwaltungstätigkeit handelt, so dass dadurch veranlasste
Kosten nicht abgerechnet werden können. Aus der vorgelegten Bescheinigung der für die
Kläger tätigen Hausmeister, der Eheleute Q, vom 28.09.2004 ergibt sich nicht, wann und in
welchem Umfang welche Arbeiten durchgeführt werden. Auch werden darin nicht alle der im Schriftsatz
der Prozeßbevollmächtigten der Kläger vom 6.10.2004 behaupteten Hausmeister-Tätigkeiten
bestätigt. So ist etwa der von den Klägern im Verfahren aufgeführte Notdienst rund um die
Uhr nicht angegeben, wie dieser auch nicht in dem vorgerichtlichen Schreiben an den Mieterverein
aufgeführt ist. Darüber hinaus bestehen gerade im Hinblick auf diesen Notdienst, aber auch
die vorgetragenen Reinigungsintervalle Bedenken und dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit. Zwar
steht den Klägern, wie jedem Vermieter, grundsätzlich ein gewisses Ermessen im Hinblick
darauf zu, ob und in welchem Umfang welche Leistungen erbracht werden. Gehen diese jedoch über
das verkehrsübliche Maß hinaus, was zum Beispiel bei zu kurzen Reinigungsintervallen oder
sonst nicht üblichen Leistungen der Fall ist (vgl. Blank/Börstinghaus, a.a.O., Rn.: 105),
so liegt darin ein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Vorliegend erscheint es
etwa nicht erforderlich, alle 2 Wochen die großen Glasflächen im Treppenhaus zu reinigen
und einen 24-Sunden-Notdienst-Service einzurichten, sodass dadurch veranlasste Mehrkosten nicht auf
die Mieter umgelegt werden können, sondern dies alleine den Klägern und ihrem Interesse
als Eigentümer an der Erhaltung des Gebäudes zu zuordnen ist.

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Unabhängig von den vorgenannten Bedenken zum Umfang der getätigten und erforderlichen
Arbeiten liegt ein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit auch deshalb vor, weil
die Kosten für die Betriebskostenart Hausmeisterservice und Hausreinigung absolut sowie in
Relation zu den sonstigen Hausnebenkosten zu hoch sind und zwar auch unter Berücksichtigung
der besonderen Gegebenheiten des Hauses S-Str. ## und ##, nämlich großer Glasflächen
und gefliester Wände im Treppenhaus.

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Liegt ein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit vor, so führt dies nach
diesseitiger Ansicht nicht dazu, dass für die betreffende Betriebskostenart keinerlei Kostenansatz
vorzunehmen ist, sondern lediglich dazu, dass der Kostenansatz um die unwirtschaftlichen Kosten zu
bereinigen ist (so Schmitt-Futterer, a. a. O., § 560 Rn.: 114; Schmid, a. a. O., Rn.: 1076;
Blank/Börstinhaus, a. a. O., Rn.: 107). Vorliegend können die als wirtschaftlich angesehenen
Kosten bzw. die nicht umlegbaren unnötigen Kosten nur geschätzt werden (§ 287 ZPO).
Insoweit kommt lediglich - mangels sonstiger statistischer Erhebungen - in Betracht, unter
Berücksichtigung der Besonderheiten des vermieteten Gebäudes, nämlich gekachelte Wände
im Treppenhaus sowie große Glasflächen, die einen erhöhten Reinigungsbedarf auch bei
Zugrundelegung größerer Reinigungsintervalle als von den Klägern zugrunde gelegt
bedingen, auf die Durchschnittswerte des Mietspiegels abzustellen. Legt man die Ansätze im
Mietspiegel der Stadt Bonn zugrunde, so erscheint es angemessen, im Hinblick auf die Besonderheiten
des Hauses die Hausreinigungskosten zu verdoppeln. Für eine Erhöhung des Durchschnittswertes
in Ansehung der Hausmeistertätigkeit besteht dagegen keine Veranlassung, da nicht erkennbar ist,
inwiefern die durchgeführten Arbeiten die über-licherweise - über die Reinigung
hinausgehenden - anfallenden Arbeiten eines Hausmeisters nach Art und/oder Umfang übersteigen.
Es ergibt sich damit ein Ansatz von maximal 0,36 € pro Monat pro Quadratmeter, der als noch mit
dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz in Einklang zu bringen angesehen werden kann.

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Die weitergehenden Einwendungen des Beklagten hinsichtlich der in den Abrechnungen aufgeführten
Daten greifen nicht durch. Offen bleiben kann, ob der Beklagte diese Einwendungen nach entsprechender
Klarstellung durch die Kläger noch aufrecht erhalten will. Jedenfalls ergibt sich aus den von
den Klägern eingereichten Unterlagen, dass keine in dem jeweiligen Abrechnungszeitraum nicht
in Anspruch genommenen Leistung in die jeweilige Abrechnung eingestellt worden ist, sondern es sich
bei dem jeweils angegebenen Datum hinsichtlich der Hausmeisterkosten um das Datum des - allerdings
nicht vorgelegten - Vertrages und bei dem Datum hinsichtlich der Versicherungskosten um das Datum
einer nachträglich eingeholten Bestätigung über die Höhe der jeweiligen Kosten
handelt.

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Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 1; 708 Nr. 11,
711 Satz 1 ZPO.