Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2016-06-23, Aktenzeichen 5 S 634/16

Tenor

Auf die Beschwerden des Antragsgegners und des Beigeladenen wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 11. März 2016 - 11 K 494/16 - geändert. Der Antrag der Antragstellerin auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung des Antragsgegners vom 3. Februar 2016 wird ablehnt.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen einschließlich der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen.

Der Streitwert für das Verfahren in beiden Rechtszügen wird unter Änderung der Streitwertfestsetzung des Verwaltungsgerichts auf jeweils 15.000,-- EUR festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Beschwerden des Antragsgegners und des Beigeladenen richten sich gegen die verwaltungsgerichtliche Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen die Baugenehmigung, die der Antragsgegner dem Beigeladenen für die Nutzungsänderung eines ehemaligen Hotels („... ...“) in eine Unterkunft für Flüchtlinge und Asylbegehrende erteilt hat. Das Verwaltungsgericht hat seine Entscheidung darauf gestützt, dass das Vorhaben aller Voraussicht nach gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans zur Art der baulichen Nutzung verstoße, diese auch dem Schutz der antragstellenden Klinikbetreiberin als Nachbarin dienten und die davon zugelassene Abweichung rechtswidrig sei. Daher sei der Gebietserhaltungsanspruch der Antragstellerin verletzt. Die nach § 80a Abs. 3 und § 80 Abs. 5 VwGO gebotene Interessenabwägung falle deshalb zu ihren Gunsten aus.

II.

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Die gemäß § 147 Abs. 1 und § 146 Abs. 4 Satz 1 bis 3 VwGO zulässigen Beschwerden des Antragsgegners und des Beigeladenen sind begründet. Sie haben unterschiedliche, aber jeweils durchgreifende Gründe dargelegt, aus denen der Beschluss des Verwaltungsgerichts zu ändern ist (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO).

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1. Der Beigeladene hat zutreffend dargelegt, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Gebietserhaltungsanspruch der Antragstellerin entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht vorliegen (dazu a). Damit entfällt der tragende Grund für die Entscheidung des Verwaltungsgerichts. Diese stellt sich auch nicht aus anderen Gründen im Ergebnis als richtig dar. Insbesondere verstößt die Baugenehmigung nicht zu Lasten der Antragstellerin gegen das Gebot der Rücksichtnahme (dazu b).

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a) Der „Gebietserhaltungs“- oder „Gebietsbewahrungsanspruch“ gibt den Eigentümern von Grundstücken in einem durch Bebauungsplan festgesetzten Baugebiet das Recht, sich gegen hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht zulässige Vorhaben zur Wehr zu setzen. Der Anspruch beruht auf der Erwägung, dass die Grundstückseigentümer durch die Lage ihrer Anwesen in demselben Baugebiet zu einer Gemeinschaft verbunden sind, bei der jeder in derselben Weise berechtigt und verpflichtet ist, dass also ein wechselseitiges Austauschverhältnis besteht (stRspr; vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 23.8.1996 - 4 C 13.94 -, BVerwGE 101, 364; Beschl. v. 18.12.2007 - 4 B 55.07-, BayVBl 2008, 765; Urteil des Senats vom 26.5.2015 - 5 S 736/13 -, juris). Weil und soweit der Eigentümer eines Grundstücks in dessen Ausnutzung öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterworfen ist, kann er deren Beachtung grundsätzlich auch im Verhältnis zum Nachbarn durchsetzen (BVerwG, Urteil vom 11.5.1989 - 4 C 1.88 -, BVerwGE 82, 61). Daraus folgt, dass der Gebietserhaltungsanspruch einem Eigentümer, dessen Grundstück sich außerhalb des Baugebiets befindet, grundsätzlich nicht zustehen kann. Dies gilt auch dann‚ wenn sich die beiden Grundstücke im Geltungsbereich desselben Bebauungsplans befinden. Nur wenn die Gemeinde mit einer Baugebietsfestsetzung auch den Zweck verfolgt, Nachbarn außerhalb dieses Baugebiets einen Anspruch auf Gebietserhaltung zu geben, kommt ein baugebietsübergreifender Gebietserhaltungsanspruch in Betracht. Er setzt voraus, dass sich dem Bebauungsplan, seiner Begründung oder anderen Unterlagen des Planaufstellungsverfahrens ein entsprechender Planungswille der Gemeinde entnehmen lässt (vgl. zum baugebietsübergreifenden Gebietserhaltungsanspruch VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 22.10.2015 - 10 S 1773/15 -, BauR 2016, 252; BayVGH, Beschluss vom 23.11.2015 - 1 CS 15.2207 -, juris, OVG NRW, Beschluss vom 16.12.2014 - 2 A 2082/14 -, juris, jeweils m. w. N.).

5

Danach kann sich die Antragstellerin hier nicht auf einen Gebietserhaltungsanspruch berufen. Denn ihr Grundstück liegt, wie der Beigeladene zutreffend darlegt, nicht in demselben Baugebiet wie sein Grundstück. Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, hier sei wegen der geringen Größe des Plangebiets und dem daraus resultierenden Umstand, dass nur zwei Baukomplexe einschließlich dazugehöriger Nebenanlagen erfasst würden, eine einheitliche, auf das gesamte Bebauungsplangebiet bezogene Betrachtung geboten, ist mit den Grundlagen des Gebietserhaltungsanspruchs nicht zu vereinbaren. Dieser hängt nicht von der Größe der überplanten Fläche ab, sondern knüpft an das wechselseitige Austauschverhältnis an. Ein solches Austauschverhältnis besteht hier zwischen der Antragstellerin und dem Beigeladenen nicht. Sie sind durch die Lage ihrer Anwesen nicht zu einer Gemeinschaft verbunden, bei der jeder in derselben Weise berechtigt und verpflichtet ist. Vielmehr unterscheiden sich ihre Rechte und Pflichten, bezogen auf die maßgebliche Art der baulichen Nutzung, deutlich. Im Sondergebiet 1, in dem die Fachklinik der Antragstellerin liegt, sind allgemein zulässig: „Kliniken, Sanatorien u. ä. einschl. aller dazugehörenden Nebenanlagen, Personalwohnungen bzw. -häuser, Stallungen, Therapie-Reithalle einschl. aller dazugehörenden Nebenanlagen, die erforderlichen Parkplätze bzw. Tiefgaragen“. Ausnahmen sieht der Bebauungsplan hier nicht vor. Im Sondergebiet 2, in dem das Vorhaben-grundstück liegt, ist dagegen eine gänzlich andere Art der baulichen Nutzung allgemein zulässig, nämlich: „Einrichtungen für den Fremdenverkehr wie Gästezimmer, Ferienwohnungen u. a. einschl. aller dazugehörenden Nebeneinrichtungen, Schank- und Speisewirtschaften“. Ausnahmsweise zulässig sind: „Wohngebäude, private Krankenanstalt, Kurklinik u. ä. einschl. dazugehörenden Nebeneinrichtungen“. Von einer identischen Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung, wie sie das VG Hamburg in dem von der Antragstellerin angeführten Beschluss vom 15.12.2015 (7 E 6128/15, juris) festgestellt hat, kann daher nicht die Rede sein.

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Die Auffassung der Antragstellerin, die Art der baulichen Nutzung sei in beiden Gebieten ein Sondergebiet, so dass sie deshalb einheitlich zu betrachten seien, überzeugt nicht. Aus der Bezeichnung Sondergebiet folgt allenfalls, dass sich das Baugebiet von den Baugebieten nach §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheidet (§ 11 Abs. 1 BauNVO), über die zulässige Art der baulichen Nutzung sagt die Bezeichnung nichts aus. Diese ergibt sich gemäß § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO erst aus den entsprechenden Festsetzungen. Entgegen der Darstellung der Antragstellerin liegt hier auch kein in zwei Teilsondergebiete SO 1 und SO 2 unterteiltes Sondergebiet vor. Vielmehr setzt der maßgebliche Bebauungsplan „...“ 2. Änderung zwei Sondergebiete fest. Mit einer horizontalen Gliederung eines Baugebiets nach § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauNVO, auf die sich die Antragstellerin beruft, ist diese Situation nicht vergleichbar. Eine Vergleichbarkeit ergibt sich auch dann nicht, wenn man mit der Antragstellerin zugrunde legt, dass beide Gebiete der Sache nach Gebiete für den Fremdenverkehr im Sinne von § 11 Abs. 2 BauNVO sind. Dem Begriff „Gebiet für den Fremdenverkehr“ ist, anders als den nach § 1 Abs. 4 BauNVO gliederungsfähigen Baugebieten nach § 2 bis § 9 BauNVO, gerade nicht zu entnehmen, welche Nutzungen allgemein oder ausnahmsweise zulässig sind; dies muss erst durch entsprechende Festsetzungen festgelegt werden (vgl. § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO und Absätze 2 und 3 der §§ 2 bis 9 BauNVO einerseits und § 1 Abs. 3 Satz 3 BauNVO andererseits). Es kann daher dahinstehen, inwieweit der Gebietserhaltungsanspruch in einem nach § 1 Abs. 4 BauNVO gegliederten Baugebiet überhaupt gilt (vgl. dazu BVerwG, Beschluss vom 18.12.2007 - 4 B 55.07 -, BauR 2008, 793).

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Auch die hilfsweise Argumentation des Verwaltungsgerichts, selbst bei getrennter Betrachtung der beiden Sondergebiete liege zumindest eine Fallgestaltung vor, in welcher der Plangeber mit der Baugebietsfestsetzung auch beabsichtigt habe, den Nachbarn außerhalb des Baugebiets einen Anspruch auf Gebietserhaltung zu geben, trägt nicht. Das Verwaltungsgericht beruft sich für seine Auffassung auf die Niederschrift der Gemeinderatssitzung vom 3.6.1997, nach der „ein Gleichklang des vorhandenen Sondergebiets“ herbeigeführt werden und dies zur besseren Übersichtlichkeit der betroffenen Bebauungspläne beitragen sollte. Daraus werde deutlich, dass der Plangeber mit der hier maßgeblichen ersten Änderung des Bebauungsplans „...-...“ den Zweck verfolgt habe, die Planbetroffenen in den beiden Sondergebieten nicht nur im Hinblick auf die Art der Nutzung ihrer Grundstücke zu einer rechtlichen Schicksalsgemeinschaft zu verbinden, sondern auch die beiden Sondergebiete einheitlich einer gebietsverträglichen Gestaltung zu unterwerfen.

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Diese Schlussfolgerung überzeugt nicht. Der genannte Zweck der Planänderung, die Übersichtlichkeit der betroffenen Bebauungspläne zu verbessern, spricht nicht für, sondern gegen die Annahme, der Gemeinderat habe hier einen Drittschutz seiner Festsetzungen im Auge gehabt. Auch in der Niederschrift der Gemeinderatssitzung vom 10.2.1998, in der der Satzungsbeschluss gefasst wurde, heißt es ausdrücklich: „Ziel ist es, einen Teilbereich des Geltungsbereichs des Bebauungsplans ‚... ...‘ in den Geltungsbereich des Bebauungsplans ‚...‘ zu übernehmen, da es sich bei den Gebieten um ein Sondergebiet handelt. Dies führt zu einer besseren Übersicht der betroffenen Gebiete im Bebauungsplan.“ Der Formulierung in der Niederschrift der Gemeinderatssitzung vom 3.6.1997, mit der Einbeziehung der Flächen im Bereich des Hotels „... ...“ - das jetzige Sondergebiet 2 - in den Geltungsbereich des Bebauungsplans „...-...“ „wäre ein Gleichklang des vorhandenen Sondergebiets herbeigeführt“, ist ebenfalls nichts für einen planerisch gewollten gebietsübergreifenden Nachbarschutz zu entnehmen. Materielle Erwägungen der Gemeinde ergeben sich aus dieser Formulierung - die auch in der Niederschrift vom 10.2.1998 nicht mehr wiederholt wird - entgegen der Auffassung der Antragstellerin nicht. Der Beigeladene weist zutreffend darauf hin, dass sie in unmittelbarem Zusammenhang mit der Nennung des formalen Zwecks der Planänderung steht, die Übersichtlichkeit zu verbessern, und dass die Planänderung in derselben Niederschrift daher ausdrücklich als „mehr formale Anpassung“ bezeichnet wird. Die formale und nicht materielle Zielrichtung der Planänderung wird auch belegt durch die Ausführungen in der Begründung des Bebauungsplans „...“ 1. Änderung, die in der Begründung zur 2. Änderung wiederholt werden. Dort heißt es, es sei beschlossen worden, das Flurstück Nr. 618 im Gebiet „... ...“, das als Sondergebiet für den Fremdenverkehr anzusehen sei, in den Bebauungsplan „...“ zu integrieren, „da auch dort ein Sondergebiet ausgewiesen worden ist (SO für Kliniken, Sanatorien usw.)“.

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Aus der von der Antragstellerin angeführten Bezeichnung des Sondergebiets 2 im Planeinschrieb mit „SO 2 - Kur, Fremdenverkehr uä.“ ergibt sich nichts anderes. Eine Korrespondenz zwischen dieser Bezeichnung und derjenigen des Sondergebiets 1 besteht nicht, dieses wird im Planeinschrieb nur mit „SO 1“ bezeichnet. Auch dem Inhalt der planerischen Festsetzungen selbst lässt sich kein planerischer Wille entnehmen, gebietsübergreifenden Nachbarschutz zu gewähren. Inhaltlich decken sich die Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung im Sondergebiet 1 und im Sondergebiet 2 nur in geringem Umfang, nämlich allein in Bezug auf die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen „private Krankenanstalt, Kurklinik u. ä.“. Diese Ausnahmen werden auch nicht besonders hervorgehoben; sie stehen nicht an erster Stelle, sondern werden erst nach den ausnahmsweise zulässigen „Wohngebäuden“ genannt. Ohne konkrete Anhaltspunkte kann ein planerischer Wille der Gemeinde, Eigentümern von Grundstücken im Sondergebiet 1 einen Anspruch auf Einhaltung der Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung im Sondergebiet 2 einzuräumen, jedoch nicht angenommen werden. Denn grundsätzlich ist davon auszugehen, dass ein gebietsübergreifender Schutz des Nachbarn vor gebietsfremden Nutzungen im angrenzenden Gebiet unabhängig von konkreten Beeinträchtigungen nicht besteht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 18.12.2007 - 4 B 55.07 -, juris). Die von der Antragstellerin in diesem Zusammenhang zitierten Entscheidungen des Sächsischen Oberverwaltungsgerichts vom 28.9.2012 (1 B 313/12, juris), des Verwaltungsgerichts München vom 12. März 2012 (M 8 K 11.4033, M 8 K 11.4035, M 8 K 12.359, M 8 K 12.653, juris) und des Verwaltungsgerichts Hamburg vom 9.3.2016 (7 E 6767/15, juris) führen nicht weiter. Sie haben auf der Grundlage der dort maßgeblichen Pläne und Unterlagen eine nachbarschützende Wirkung der dortigen planerischen Festsetzungen angenommen und geben für die Auslegung des hier maßgeblichen Bebauungsplans „...“ nichts her.

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b) Ist eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts, wie hier, fehlerhaft begründet, hat das Beschwerdegericht stets zu prüfen, ob sie aus anderen Gründen im Ergebnis richtig ist (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 27.2.2013 - 3 S 491/12 -,VBlBW 2013, 424, Beschluss vom 25.11.2004 - 8 S 1870/04 -, juris). Das ist jedoch nicht der Fall. Die Baugenehmigung verstößt aller Voraussicht nach nicht gegen Normen, die auch dem Schutz der Antragstellerin zu dienen bestimmt sind. Insbesondere stellt sich die Baugenehmigung der Antragstellerin gegenüber nicht als rücksichtslos dar. Daher überwiegen das öffentliche Vollzugsinteresse (§ 212a Abs. 1 BauGB) und das gleichlaufende Interesse des Beigeladenen an der Ausnutzung der ihm erteilten Baugenehmigung das gegenläufige Suspensivinteresse der Antragstellerin.

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Die gegenüber der Antragstellerin gebotene Rücksicht dürfte gewahrt sein. Dabei kann dahinstehen, ob die Pflicht zur Rücksichtnahme hier aus § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO folgt oder § 246 Abs. 14 BauGB zu entnehmen ist. Wäre die Abweichungsentscheidung rechtswidrig und könnte sich die Antragstellerin darauf berufen, käme das Gebot der Rücksichtnahme über § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO zur Anwendung. Wäre die Abweichung rechtmäßig, so stellte sich die Frage, ob die erforderliche normative Anbindung des Gebots der Rücksichtnahme in § 246 Abs. 14 BauGB enthalten ist, der anders als § 246 Abs. 10 und Abs. 12 BauGB nicht ausdrücklich verlangt, die nachbarlichen Interessen zu würdigen. Allerdings geht die Begründung des Gesetzentwurfs davon aus, dass bei der Prüfung des Tatbestandsmerkmals der Erforderlichkeit in § 246 Abs. 14 BauGB („in erforderlichem Umfang“) die widerstreitenden öffentlichen Belange auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen gewichtet werden (BT-Drucks. 18/6185, S. 55; ebenso Blechschmidt, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Februar 2016, § 246 Rn. 97 und Mitschang/Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Auflage 2016, § 246 Rn. 49). Das spricht dafür, im Tatbestandsmerkmal „erforderlich“ auch das Gebot der Rücksichtnahme zu verorten. Letztlich kann diese Frage jedoch dahinstehen. Denn es ist offensichtlich, dass der Nachbarschutz durch die Anwendung von § 246 Abs. 14 BauGB nicht ausgedehnt werden soll. Die nachbarlichen Abwehrrechte gegen eine Baugenehmigung, die auf der Grundlage einer Abweichungsentscheidung nach § 246 Abs. 14 BauGB erteilt worden ist, gehen daher jedenfalls nicht weiter, als wenn das Vorhaben ohne Abweichungsentscheidung genehmigt worden wäre (so OVG NRW, Beschluss vom 9.9.2003 - 10 B 1593/03 -, NVwZ-RR 2004, 175 zu § 37 BauGB, an den § 246 Abs. 14 BauGB laut Begründung des Gesetzentwurfs (a .a. O.) anknüpft). Wäre die Genehmigung ohne Abweichungsentscheidung erteilt worden, könnte die Antragstellerin Rücksichtnahme in entsprechender Anwendung von § 15 Abs. 1 BauNVO verlangen. Eine unmittelbare Anwendung von § 15 Abs. 1 BauNVO schiede aus, weil dies voraussetzte, dass das Vorhaben in Übereinstimmung mit den Festsetzungen des Bebauungsplans stünde oder wenigstens im Wege einer Ausnahme gemäß § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden könnte (BVerwG, Urteil vom 6.10.1989 - 4 C 14.87 -, BVerwGE 82, 343). Das aber ist nicht der Fall. § 15 Abs. 1 BauNVO wäre aber analog anzuwenden; wenn schon gegenüber Baugenehmigungen, die in Übereinstimmung mit den Festsetzungen eines Bebauungsplans erteilt sind, eine Verletzung des in § 15 Abs. 1 BauNVO konkretisierten Rücksichtnahmegebotes geltend gemacht werden kann, gilt dies erst recht im Hinblick auf Baugenehmigungen, die diesen Festsetzungen widersprechen (BVerwG, Urteil vom 6.10.1989 - 4 C 14.87 -, BVerwGE 82, 343).

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Die nach § 15 Abs. 1 BauNVO - in entsprechender Anwendung - gebotene Rücksichtnahme dürfte das genehmigte Vorhaben des Beigeladenen aller Voraussicht nach einhalten. Einschlägig kann hier, da die Klinik und das Vorhaben nicht demselben Baugebiet liegen und die Festsetzungen zum Sondergebiet 2 keinen gebietsübergreifenden Nachbarschutz gewähren, nur § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO sein, nach dem bauliche Anlagen unzulässig sind, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets in seiner Umgebung unzumutbar sind. Ob dies der Fall ist, ist nach ständiger verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls zu beurteilen; gegeneinander abzuwägen sind die Schutzwürdigkeit des Betroffenen, die Intensität der Beeinträchtigung, die Interessen des Bauherrn und das, was beiden Seiten billigerweise zumutbar oder unzumutbar ist (vgl. nur BVerwG, Beschluss vom 10.1.2013 - 4 B 48.12 -, m. w. N.). Für die Beurteilung relevant sind dabei nur städtebaulich bedeutsame Auswirkungen (BVerwG, Urt. v. 25.1.2007 - 4 C 1.06 -, BVerwGE 128, 118). Danach ist von für die Antragstellerin unzumutbaren Auswirkungen des Vorhabens nicht auszugehen.

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Das Verwaltungsgericht hat angenommen, das Vorhaben des Beigeladenen rufe bodenrechtliche Spannungen hervor, und hat dafür angeführt, in der Gemeinschaftsunterkunft müssten 120 Personen unterschiedlichster Zusammensetzung, insbesondere was die Herkunftsländer, die Abstammung und den Familienstand betreffe, auf engem Raum für einen unbestimmten Zeitraum zusammen leben. Die Zusammensetzung der Bewohner oder Nutzer einer Unterkunft nach ihrer Herkunft, Abstammung und ihrem Familienstand ist jedoch kein städtebaulich relevantes Kriterium. Das allgemeine Bauplanungsrecht kann und soll keinen „Milieuschutz“ gewährleisten (BVerwG, Urteil vom 23.8.1996 - 4 C 13.94 -, BVerwGE 101, 364). Auch die Zahl der künftigen Bewohner als solche ist für sich genommen keine geeignete Grundlage, um die bebauungsrechtliche Zulassungsfähigkeit des Vorhabens in Zweifel zu ziehen (BayVGH, Beschluss vom 9.12.2015 - 15 CS 15.1935 -, juris). Relevant wären nur unzumutbare Belästigungen oder Störungen, die typischerweise von einer Unterkunft in dieser Größe ausgehen. Dafür ist aber nichts ersichtlich.

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Die Antragstellerin behauptet pauschal, von einer solch großen Asylbewer-berunterkunft gingen auch bei bestimmungsgemäßem Betrieb Auswirkungen aus, die mit einer besonders schutzbedürftigen und schutzwürdigen Kureinrichtung nicht in Einklang zu bringen seien. Zum Beleg beruft sie sich auf den Beschluss des Verwaltungsgerichts Hamburg vom 9.3.2016 - 7 E 6767/15 -, in dem auf „soziale Umfeldauswirkungen“ einer Flüchtlingsunterkunft infolge möglicher Auseinandersetzungen zwischen untergebrachten Personen oder lautstarken Aktivitäten im Freien abgestellt wird. Dieser Entscheidung liegt jedoch - ungeachtet der Frage der Überzeugungskraft seiner Ausführungen - keine mit der streitgegenständlichen vergleichbare Fallkonstellation zu Grunde; in Hamburg ging es um eine Flüchtlingsunterkunft in Containern mit 700 Plätzen, während vorliegend die vergleichsweise komfortable Unterbringung von 120 Flüchtlingen in einem ehemaligen Hotel in Rede steht.

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Unzumutbare Auswirkungen des Vorhabens für die Antragstellerin sind auch sonst nicht ersichtlich. Unzumutbare Verkehrslärmimmissionen (vgl. dazu § 2 Abs. 1 Nr. 1 Verkehrslärmschutzverordnung - 16. BImSchV für Krankenhäuser und Kurheime) macht die Antragstellerin nicht geltend; dafür ist auch nichts zu erkennen. Der „... ...“ liegt 265 m vom Klinikgebäude entfernt, seine Zufahrt erfolgt von Süden aus der Richtung des Ortsteils Waldachtal-Lützenhardt, während die Klinik im Norden liegt. Sonstige Wohnimmissionen, die von einer Asylbewerberunterkunft ausgehen, sind regelmäßig hinzunehmen (so BVerwG, U.v. 23.8.1996 - 4 C 13.94 -, BVerwGE 101, 364 zu Wohngebieten, die durch eine andere homogene Wohnbevölkerung geprägt sind; s. auch OVG NRW, Beschluss vom 22.12.2015 - 7 B 1200/15.NE -, juris). Dies gilt auch für die Klinik der Antragstellerin. Angesichts der Entfernung zwischen Klinik und Unterkunft ist ohnehin fraglich, inwieweit von der Unterkunft ausgehende typische Wohnimmissionen überhaupt an der Klinik wahrzunehmen sind. Sollte es zu störenden Auseinandersetzungen zwischen untergebrachten Personen oder Ruhestörungen durch einzelne Bewohner kommen, ist es nicht Aufgabe des Baurechts, solche Konflikte zu lösen; ihnen ist gegebenenfalls mit den Mitteln des Polizei– und Ordnungsrechts oder des zivilen Nachbarrechts zu begegnen (OVG NRW, Beschluss vom 22.12.2015 - 7 B 1200/15.NE -, BayVGH, Beschluss v. 31.3.2015 - 9 CE 14.2854 -, beide in juris; ebenso VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 3.5.2016 - 3 S 386/16 -).

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Soweit sich die Antragstellerin darauf beruft, dass ihre Klinik in einem Kursondergebiet liege, trifft dies zwar der Sache nach zu. Es ist aber schon fraglich, inwieweit sie hier deshalb ein erhöhtes Ruhebedürfnis geltend machen kann (vgl. dazu OVG Meck.-Vorp., Beschluss vom 16.7.1999 - 3 M 79/99 -, VGH Bad.-Württ., Urteil vom 24.10.1978 - III 2727/77 -, beide in juris), nachdem in dem Gebiet nicht nur eine Therapie-Reithalle mit Stallungen, sondern auch in einer Entfernung von nur etwa 50 m zum Klinikgebäude Sportplätze vorgesehen sind. Unabhängig davon ist das Gebiet bereits vorbelastet durch die räumliche Nähe zum Sondergebiet 2. Denn dort stellt sich eine gewisse Unruhe als plangemäß dar, weil Einrichtungen für den Fremdenverkehr und Schank- und Speisewirtschaften, wie sie in dem Gebiet allgemein zulässig sind, regelmäßig Lärmimmissionen durch wechselnde Gäste und Besucher nach sich ziehen.

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Die weiter von der Antragstellerin zur Begründung der besonderen Schutzbedürftigkeit ihrer Klinik angeführte tatsächliche Zusammensetzung ihrer Patienten, bei denen es sich überwiegend um Frauen mit psychosomatischen Erkrankungen nach der Erfahrung häuslicher Gewalt handele, ist städtebaulich nicht relevant. Ausgangspunkt für die Bestimmung der Schutzbedürftigkeit und -würdigkeit ist die baurechtlich zulässige Nutzung des Klinikgrundstücks (vgl. nur Roeser, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Auflage 2014, § 15 Rn. 30), hier also als Klinik, Sanatorium oder Ähnliches. Mit einer solchen Nutzung ist typischerweise ein erhöhtes Ruhebedürfnis verbunden, nicht aber die Freihaltung der näheren Umgebung von anderen Menschen oder Menschengruppen. Eine besondere Rücksichtnahme auf besondere Bedürfnisse bestimmter Patientengruppen kann ohne baurechtliche Fundierung von den Eigentümern der Umgebungsgrundstücke nicht verlangt werden. Maßgeblich für die Zumutbarkeitsbewertung ist vielmehr das Empfinden eines verständigen „Durchschnittsmenschen“ (vgl. BVerwG Urt. v. 7.10.1983 - 7 C 44.81 -, BVerwGE 68, 62).

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Auch die Befürchtung der Antragstellerin, die Belegung der Unterkunft mit einer Vielzahl alleinstehender Männer werde zu einem existenzbedrohenden Rückgang ihrer Patientenzahlen führen, gibt für einen Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot nichts her. Selbst wenn man davon ausgehen wollte, dass die Nutzung durch alleinstehende Männer typischerweise mit einer Asylbewerberunterkunft verbunden ist, liegt auf der Hand, dass ihre schlichte Anwesenheit in der Umgebung der Klinik nicht rücksichtslos ist. Die Erwartung der Antragstellerin, die bislang wohl auch durch den Leerstand des „...-...“ gekennzeichnete, für ihren Klinikbetrieb günstige tatsächliche Situation in der Umgebung werde fortdauern, ist nicht schutzwürdig. Dies gälte auch dann, wenn damit die wirtschaftliche Existenz ihres Betriebs verbunden sein sollte. Ihrem Interesse an der Wirtschaftlichkeit der Nutzung ihrer Klinik kommt kein Vorrang gegenüber den Nutzungsinteressen der Eigentümer der umliegenden Grundstücke - hier des Beigeladenen - zu. Rein finanzielle Interessen sind ohnehin ohne städtebauliche Relevanz (vgl. zur Wertminderung eines Grundstücks BVerwG, Urteil vom 23.8.1996 - 4 C 13.94 - BVerwGE 101, 364).

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2. Auch die Beschwerde des Antragsgegners ist begründet. Er hat zwar innerhalb der Beschwerdefrist nicht dargetan, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Gebietserhaltungsanspruch der Antragstellerin fehlen, sondern geltend gemacht, ein Gebietserhaltungsanspruch könne bei Erteilung einer Abweichung nach § 246 Abs. 14 BauGB von vornherein keine Rolle spielen und eine objektiv rechtswidrige Abweichungsentscheidung könne daher anders als eine fehlerhafte Befreiung keinen Anspruch auf Aufhebung der Baugenehmigung nach sich ziehen. Ob diese Auffassung zutrifft, kann dahinstehen. Dagegen könnte die Orientierung der Regelung des § 246 Abs. 14 BauGB an § 37 BauGB (vgl. Begründung des Gesetzentwurfs, BT-Drucksache 18/6185, S. 55) sprechen; § 37 BauGB wird in der Literatur teilweise materiell-rechtlich als eine § 31 Abs. 2 BauGB vergleichbare Befreiungsvorschrift mit der Folge eines entsprechenden Rechtsschutzes angesehen (vgl. Dürr, in: Brügelmann, BauGB, Stand: Oktober 2014, § 37 Rn. 35; s. auch Blechschmidt, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Februar 2016, § 37 Rn. 27).

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Der Antragsgegner hat aber weitere Gründe angeführt, die eine Änderung der Entscheidung des Verwaltungsgerichts gebieten (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO): Er hat zutreffend dargelegt, dass entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts nicht (ohne weiteres) von einer Rechtswidrigkeit der erteilten Abweichung ausgegangen werden kann (dazu a) und dass bei der nach § 80a Abs. 3 Satz 2 und § 80 Abs. 5 VwGO vorzunehmenden Interessenabwägung dem öffentlichen Interesse an der Vollziehbarkeit der Baugenehmigung der Vorrang vor dem Suspensivinteresse der Antragstellerin einzuräumen ist (dazu b).

21

a) Das Verwaltungsgericht hat seine Beurteilung, die Abweichungsentscheidung sei voraussichtlich rechtswidrig, darauf gestützt, dass die nach dem Tatbestand des § 246 Abs. 14 BauGB nur zulässige Bedarfsdeckung überschritten (dazu aa) und das Ermessen bei der Abweichungsentscheidung fehlerhaft ausgeübt worden sei (dazu bb). Dem tritt der Antragsgegner zu Recht entgegen.

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aa) Das Verwaltungsgericht ist davon ausgegangen, dass zu prüfen sei, ob die zur Genehmigung gestellte Kapazität der geplanten Unterkunft die zulässige Bedarfsdeckung überschreite, und hat dies für die Nutzungsänderung des ehemaligen Hotels mit einer Kapazität für 56 Gäste in eine Gemeinschaftsunterkunft für bis zu 120 Flüchtlinge bejaht. Denn die Antragstellerin habe nachvollziehbar dargelegt, dass sie bereit sei, in der Gemeinde Objekte zur Unterbringung von Flüchtlingen zur Verfügung zu stellen, und dies auch rechtzeitig angeboten habe. Der Antragsgegner hält dem entgegen, zum maßgeblichen Zeitpunkt der Genehmigungserteilung hätten sich taugliche Unterkunftsalternativen jedenfalls nicht aufgedrängt. Hinsichtlich der von der Antragstellerin angebotenen Objekte sei abgesehen von der nicht geklärten baulichen Eignung unklar gewesen, zu welchen konkreten Bedingungen die Nutzungsmöglichkeit eingeräumt werden würde. Ein rechtlich bindendes Angebot habe nicht vorgelegen. Außerdem habe das Verwaltungsgericht zu Unrecht auf einen einmaligen und feststehenden Unterkunftsbedarf für 120 Personen abgestellt. Tatsächlich habe zum Zeitpunkt der Entscheidung aber festgestanden, dass die streitgegenständliche Unterkunft angesichts des stabilen Zulaufs von monatlich um die 200 bis 300 Flüchtlingen im Landkreis in jedem Fall in absehbarer Zeit benötigt werde. Die Antragstellerin trägt demgegenüber vor, der behauptete Unterbringungsbedarf gerade in der Gemeinde Waldachtal sei nicht dargelegt. Die Flüchtlingszahlen seien in den letzten Monaten drastisch zurückgegangen. Bei zeitnaher Prüfung der Durchführung eines auf die weitreichenden Befreiungsmöglichkeiten des § 246 Abs. 8 bis Abs. 13 BauGB gestützten Nutzungsänderungsverfahrens hätten rechtzeitig alternative Unterbringungsmöglichkeiten geschaffen werden können; dies sei aber seitens des Landratsamts Freudenstadt vereitelt worden.

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Auch wenn die von der Antragstellerin angeführten Änderungen der Sachlage nach Erteilung der Baugenehmigung zu Lasten des Beigeladenen nicht zu berücksichtigen sein dürften, lassen sich die streitigen Fragen des Unterkunftsbedarfs und des Vorhandenseins alternativer Unterkunftsmöglichkeiten nicht ohne weitere Aufklärung in tatsächlicher Hinsicht beantworten. Damit lässt sich aber nicht hinreichend verlässlich beurteilen, ob die Tatbestandsvoraussetzungen für eine Abweichungsentscheidung erfüllt sind, nämlich dass auch bei Anwendung von § 246 Abs. 8 bis 13 BauGB dringend benötigte Unterkunftsmöglichkeiten im Gebiet der Gemeinde, in der sie entstehen sollen, nicht oder nicht rechtzeitig bereitgestellt werden können.

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bb) Das Verwaltungsgericht hat weiter angenommen, die Abwägungsentscheidung sei ermessensfehlerhaft. Die höhere Verwaltungsbehörde habe eine Zusammensetzung der Patienten der Klinik der Antragstellerin zugrunde gelegt, die nicht den tatsächlichen Gegebenheiten entspreche. Hauptsächlich würden Patientinnen mit psychosomatischen Erkrankungen aufgrund häuslicher Gewalt behandelt. Demzufolge werde die bauliche Situation des Klinikgebiets geprägt von einem Ruhe suchenden Nutzerkreis, der zudem aufgrund seines psychischen Zustandes besonders schutzbedürftig sei. Ausgehend davon, dass vom Inhalt der Baugenehmigung auch eine unbeschränkte Belegung des ehemaligen Hotels durch alleinstehende Männer erfasst sei, sei die Befürchtung der Antragstellerin, es sei mit einem Rückgang ihrer Patientenzahlen zurechnen, nicht von der Hand zu weisen. Die Abweichungsentscheidung habe sich weder mit den Auswirkungen der geplanten Flüchtlingsunterkunft auf die künftige Belegung und Nutzbarkeit der Klinik noch mit den sich für die Antragstellerin ergebenden wirtschaftlichen Folgen auseinandergesetzt, obgleich diese Belange hätten eingestellt werden müssen.

25

Dem hat der Antragsgegner zu Recht entgegengesetzt und dazu auch im Einzelnen ausgeführt, dass diese Belange mangels städtebaulicher Relevanz nicht zu berücksichtigen sind (siehe dazu oben 1b). Auf seinen weiteren Einwand, entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts komme der höheren Verwaltungsbehörde bei der Abweichungsentscheidung kein Ermessen zu, sondern das Wort „kann“ in § 246 Abs. 14 BauGB drücke nur eine Befugnis aus (ebenso Mitschang/Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Auflage 2016, § 246 Rn. 49; a. A. VG Hamburg, Beschluss vom 9.3.2016 - 7 E 6767/15 -, juris), kommt es daher nicht an.

26

b) Lässt sich ein Fehler der Abweichungsentscheidung im summarischen Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes nicht mit hinreichender Verlässlichkeit feststellen, sind - ausgehend vom Vortrag des Antragsgegners (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO) - die Erfolgsaussichten des Widerspruchs der Antragstellerin gegen die Baugenehmigung offen. Dann aber vertritt der Antragsgegner zu Recht die Auffassung, dass sich im Rahmen der Interessenabwägung nach § 80a Abs. 3 Satz 2 und § 80 Abs. 5 VwGO hier das öffentliche Vollzugsinteresse durchsetzen muss. Denn insoweit ist nicht nur die Wertung des Gesetzgebers in § 212a BauGB zu berücksichtigen, sondern auch seine in der Regelung des § 246 Abs. 14 BauGB deutlich erkennbare Absicht, die Schaffung von Flüchtlingsunterkünften zu erleichtern (s. im Übrigen auch die in der Baugenehmigung angeführten Regelungen in § 1 Abs. 6 Nr. 13 und § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Demgegenüber wiegt das Suspensivinteresse der Antragstellerin, die im Wesentlichen städtebaulich nicht relevante Belange für sich ins Feld führt, weniger schwer.

III.

27

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 und § 162 Abs. 3 VwGO. Die Festsetzung und Abänderung des vom Verwaltungsgericht festgesetzten Streitwerts beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 Satz 1 Nr. 2, § 47 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1, § 52 Abs. 1 und § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG und Nr. 9.7.1 des Streitwertkatalogs 2013 für die Verwaltungsgerichtsbarkeit. Angesichts der von der Antragstellerin geltend gemachten wirtschaftlichen Bedeutung der Sache erscheint die Ausschöpfung des im Streitwertkatalogs 2013 für eine Nachbarklage vorgesehenen Rahmens im erstinstanzlichen Verfahren angemessen. Für das Beschwerdeverfahren ist der am wirtschaftlichen Interesse der Beschwerdeführer zu orientierende Streitwert (§ 47 Abs. 1 Satz 1 GKG) jedenfalls nicht geringer zu bemessen (vgl. auch Nr. 2.1.1 des Streitwertkatalogs 2013); über den erstinstanzlichen Streitwert kann er gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 GKG nicht hinausgehen.

28

Der Beschluss ist unanfechtbar.