Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1999-06-09, Aktenzeichen 16 Wx 56/99
ECLI:DE:OLGK:1999:0609.16WX56.99.00

Tenor

Auf die weitere sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2) wird der Beschluß des Landgerichts Köln vom 8.2.99 - 29 T 317/96 - teilweise, und zwar zum unter der Nr.2 zuerkannten Feststellungsantrag aufgehoben, und die Sache insoweit an das Landgericht zur erneuten Behandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, zurückverwiesen.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.ooo,- DM festgesetzt.

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G R Ü N D E :

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Die Beteiligten zu 1) sind die Eigentümer der im 34. Obergeschoß
gelegenen Eigentumswohnung Nr. 3411 (Penthauswohnung) der eingangs
genannten Wohnanlage ....., zu der als weiteres Sondereigentum nach
der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan eine ihr vorgelagerte
"Terrassenfläche" (Bl. 231 GA) gehört, die sich an 3 Seiten um die
Penthauswohnung legt. Planungsarchitekt und einer der Voreigentümer
der Wohnung war Herr Prof. I.. Seit der Errichtung der Anlage im
Jahre 1973 war der Boden der Terrasse lediglich mit einer
wasserdichten Bitumenbahn verklebt, worauf die Beteiligten zu 1)
zum Zwecke des Betretenkönnens bislang Holzroste verlegt haben. Im
vorliegenden Verfahren verlangten sie, daß die
Eigentümergemeinschaft den Boden der Terrasse so herrichtet, daß
sie in die Lage versetzt werden, die Terrasse mit einem begehbaren
Oberbelag aus Fliesen oder sonstigem Steinmaterial zu versehen. Das
Amtsgericht wies den Antrag ab. Auf die sofortige Beschwerde hat
das Landgericht nach Einholung eines Sachverständigengutachtens den
Beschluß teilweise abgeändert und die Beteiligten zu 2) - die
übrigen Eigentümer - verpflichtet, den Boden der Terrasse durch
Einbau bestimmter näher genannter Schutzeinrichtungen so
herzustellen, daß die Beteiligten zu 1) in der Lage sind, auf
diesen einen begehbaren Belag aus Holz aufzubringen. Ferner hat es
unter Nr. 2 seiner Entscheidung auf den von den Antragstellern mit
ihrer sofortigen Beschwerde ergänzend gestellten Antrag
festgestellt, daß diese im Hinblick auf die vorgelegte und
bedenkenfreie Planung des Landschaftsarchitekten C. berechtigt
seien, nach Vornahme näher genannter Schutzmaßnahmen auf der
Terrasse einen Dachgarten auf eigene Kosten anzulegen. Gegen den
ihnen am 11.3.99 zugestellten Beschluß richtet sich die am 24.3.99
eingegangene weitere sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2),
mit der sie (nur) die Abweisung des Feststellungsantrags
weiterverfolgen.

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Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige
Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs.1 Nr.1, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22
Abs.1, 27, 29 FGG) und führt sachlich zur Aufhebung des
angefochtenen Teils des Beschlusses und insoweit zur
Zurückverweisung der Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung
an das Landgericht.

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Die angefochtene Entscheidung beruht auf einer
Gesetzesverletzung im Sinne der §§ 27 FGG, 55o ZPO.

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Das Landgericht hat die Berechtigung der Beteiligten zu 1) zur
Anlegung des geplanten Dachgartens auf ihrer Terrasse lediglich
damit begründet, der Sachverständige K. habe in seinem von der
Kammer eingeholten Gutachten vom 7.1.98 festgestellt, daß gegen das
von den Beteiligten zu 1) dazu vorgelegte Konzept des
Landschaftsarchitekten C. vom 1o.6.97 Bedenken nicht bestehen.

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Die Erwägung hält indes der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
Die Berechtigung zur Anlegung des Dachgartens setzt vielmehr
voraus, daß die Beteiligten zu 1) nachweisen, daß entweder es sich
dabei - wie bei der Herrichtung eines begehbaren Terrassenunterbaus
- um die erstmalige Herstellung des nach den Bauplänen und der
Baubeschreibung vorgesehenen ordnungsgemäßen Zustands des Gebäudes
handelt, oder aber daß die Rechte anderer Wohnungseigentümer durch
die Baumaßnahme nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß
hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1 S. 2 WEG). Zu beidem
fehlen jedwede Feststellungen des Landgerichts.

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1) Rechtlich bedenkenfrei ist zwar die Auffassung
des Landgerichts, daß es sich bei der Herstellung des für einen
Oberbelag aus Holz begehbaren Terrassenunterbaus im Hinblick auf
die in "der der Baubeschreibung beigefügten Grundrißzeichnung, Bl.
231 d.A." erfolgten Bezeichnung des Sondereigentums um die
erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands handelt. Weil
eine "Terrasse" von vorneherein den Eigentümern der streitigen
Penthauswohnung zugewiesen ist, muß erstmalig nunmehr von der
Eigentümergemeinschaft ein Terrasssenunterbau geschaffen werden,
der eine ordnungsgemäße Benutzung der Terrasse, dh insbesondere
ihre bestimmungsgemäße Begehbarkeit ermöglicht. Von einem
Dachgarten in Form einer extensiv oder intensiv begrünten Fläche,
der - worauf auch der Sachverständige K. hingewiesen hat - nicht
mit einer Terrasse gleichgesetzt werden kann, ist indes in der
Grundrißzeichnung keine Rede. Entsprechendes gilt deshalb nicht
ohne weiteres auch für den Dachgarten, wovon aber wohl das
Landgericht bei seiner Entscheidung ausgegangen ist. Es muß
vielmehr erst noch geklärt werden, ob, wie die Beteiligten zu 1)
behaupten, die jetzt beabsichtigte Begrünung eines Teils der
Terrasse durch entsprechende Eintragungen bzw. Darstellungen in den
übrigen Plänen vom Bauträger (die D. Deutsche Wohnbau GmbH &
Co. in M.) vorgesehen war, etwa durch Beiziehung der Grundakte, des
Wohnungsgrundbuchs und/oder der Bauakte, wenn die Pläne von den
Beteiligten nicht mehr vorgelegt werden können sollten.

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Ließe sich dann feststellen, daß nach den ursprünglichen
Bauplänen des Bauträgers (und insbesondere nach der
Baubeschreibung) bei der streitigen Penthauswohnung die nunmehr
beabsichtigte Begrünung eines Teils der Terrasse vorgesehen war und
bislang nur noch nicht verwirklicht wurde, und deshalb die - eine
bauliche Veränderung ausschließende - erstmalige Herstellung des
vorgesehenen Zustands des Gebäudes in Frage steht, dient die
Anlegung des Dachgartens in Form einer intensiven Begrünung der
erstmaligen Herstellung des von vorneherein geplanten Zustands des
Sondereigentums und wäre die Erstellung mithin Sache des
Wohnungseigentümers, der die Maßnahme nach dem technisch,
insbesondere statisch bedenkenfreien Konzept des
Landschaftsarchitekten C. auf seine Kosten durchführen könnte.

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2) Sollte indes nicht festgestellt werden können,
daß die teilweise Begrünung von vorneherein geplant war, wird das
Landgericht zu prüfen und zu entscheiden haben, ob durch die
beabsichtigte Anlegung des Dachgartens, der dann eine bauliche
Veränderung i.S. des § 22 WEG beinhalten kann, die über eine
ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung des
Gemeinschaftseigentums hinausgeht, die Rechte anderer
Wohnungseigentümer nicht über das in § 14 Nr.1 WEG bestimmte Maß
hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1 S. 2 WEG), dh daß einem
anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten
Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst. Als
solcher Nachteil kann eine durch die Baumaßnahme veranlaßte
Veränderung des Gebäudes dann angesehen werden, wenn sie eine
Verschlechterung und damit eine nicht nur unerhebliche
Beeinträchtigung bedeutet oder wenn sich nach der
Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden
Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (vgl. BGH NJW
92, 978; Senat WE 97, 43o; BayObLG NZM 99, 423; OLG Schleswig NZM
99, 422). Folglich kann nach anerkannter Rechtsprechung eine
beachtliche Beeinträchtigung schon darin liegen, daß Schäden am
gemeinschaftlichen Eigentum wegen der Baumaßnahme nur unter
Erschwerungen festgestellt, zugeordnet und behoben werden können,
und durch sie ein Grund für Streit zwischen den Wohnungseigentümern
bereits angelegt ist, ob für Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum
die Baumaßnahme ursächlich ist oder nicht. Ferner ist bei
Baumaßnahmen der vorliegenden Art in Rechnung zu stellen, daß ihre
tatsächliche Ausführung von der unbedenklichen Planung abweichen
kann (vgl. OLG Hamm NJW-MietR 97, 277 = DWE 97, 1o7; BayObLGZ 9o,
12o = ZMR 9o, 39o = WE 91, 254 und NJW-RR 96, 1165 = ZMR 96, 57o =
WuM 96, 495).

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Im Entscheidungsfall ist unstreitig, daß die Beteiligten zu 1)
einen Dachgarten entsprechend dem vorgelegten Konzept des
Landschaftsarchitekten C. (Bl. 165 ff GA) anlegen wollen, dh mit
einer sog. "Intensiven Dachbegrünung" (Bl. 129 GA). Das haben sie
in der Verhandlung vom 14.8.98 ausdrücklich erklären lassen. Davon
ist auch der Sachverständige K. ausgegangen, der in seinem
Gutachten dargelegt hat, daß die Anlegung einer solchen intensiven
Begrünung durchgreifende Veränderungen an der Abdichtung und der
Höhenlage der Fenster und Türen erfordere, und daß eine solche
intensiv begrünte Fläche keine Terrassenfläche mehr sei, weil deren
Nutzung als Terrasse nicht möglich ist (Bl. 24 des Gutachtens = 311
GA). Die intensive Begrünung erfolge in der Art eines angelegten
Gartens und fordere eine Regulierung des Wasserstandes im Substrat,
dh in der Tiefe muß Wasser gehalten werden, ggflls. sogar
nachgeführt werden. Deshalb stellt sich auch die Frage, ob die
einzubauende Wurzelschutzbahn zur Wasserabdichtung ausreichen
kann.

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Die danach zu treffende Feststellung, ob eine bauliche
Veränderung eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung
darstellt, liegt weitgehend auf tatrichterlichem Gebiet. Das
Landgericht hat solche Erwägungen nicht angestellt, die sie deshalb
gegebenenfalls nachzuholen haben wird und die für das
Rechtsbeschwerdegericht Voraussetzung dafür sind, eine tatsächliche
Würdigung gemäß §§ 27 Abs.1 S.2 FGG, 561 Abs.2 ZPO zwar nicht auf
ihre sachliche Richtigkeit aber darauf zu überprüfen, ob ihr
Ergebnis auf einem Rechtsfehler beruht (vgl. BGH NJW 92, 978; OLG
Zweibrücken WE 98, 237; BayObLG NZM 99, 423 + 98, 98o und ZMR 97,
152 = WuM 97, 186).

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Die Entscheidung des Landgerichts kann danach keinen Bestand
haben, sie wird aufgehoben und die Sache an das Landgericht zur
erneuten Behandlung und Entscheidung zurückverwiesen.

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Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht
der von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung durch
das Landgericht.