Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2001-09-21, Aktenzeichen 16 Wx 153/01
ECLI:DE:OLGK:2001:0921.16WX153.01.00

Tenor

1

G r ü n d e

2

I.

3

Die Antragsteller sind Eigentümer der Teileigentumseinheit Nr. 9
der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Diese war
Anfang der 80er Jahre von einer Bauherrengemeinschaft, der u. a.
die Antragsteller angehört hatten, errichtet worden, die sodann
durch Vertrag gem. § 3 WEG Teil- und Wohnungseigentum gebildet
hatte. Ihre Teileigentumseinheit, die aus einem im Erdgeschoss
gelegenen Restaurant mit einer Küche im 1. Obergeschoss besteht,
haben sie an eine Brauerei vermietet, die das Lokal zum Betrieb
eines italienischen Restaurants verpachtet hat.

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Im Jahre 1998 kam es zu einem Feuchtigkeitsschaden in der
unterhalb der Küche des Restaurants liegenden Teileigentumseinheit
TE 6. Daraufhin stellte der Sachverständige Dipl.-Ing. B. im Rahmen
eines zwischen den Antragstellern und ihrer Mieterin vereinbarten
Schiedsgutachtens fest, dass im Küchenboden zwar das
Abwasserleitungssystem nicht fachgerecht verlegt sei und auch die
Mörtelfugen der Fliesen schadhaft seien, dass aber die eigentliche
Feuchtigkeitsursache in einer unterhalb der Fliesen und der Dämmung
angebrachten und wannenartig ausgebildeten Schweißbahn liege, die
der Feuchtigkeitsabdichtung diene. Diese sei an einer Stelle nicht
- wie im übrigen Bereich - über die Oberkante des Bodenbelags
hinaus, sondern nur bis zu dieser Oberkante geführt und dort auch
nur lose gestellt. Ferner sei die Schweißbahn im Bereich der in der
Wand verlegten Abflussleitung beschädigt. Des weiteren habe es -
wenn auch nur in geringem Umfang - zu dem Schaden beigetragen, dass
auch Nassbereiche wie das an die Küche angrenzende WC nicht am Rand
mit einer horizontalen und seitlich an den Wänden hochgeführten
Abdichtung versehen seien.

5

Die wannenartige Feuchtigkeitsabdichtung befindet sich nur
unterhalb der Küche des Restaurants, nicht aber in den sonstigen
Geschossdecken des Objekts, und die Parteien streiten darüber, ob
deren Einbau - wie andere "Sonderwünsche" einzelner Mitglieder der
Bauherrengemeinschaft - auf einem nur von den Antragstellern
erteilten Auftrag beruht und ob die Kosten hierfür nur von ihnen
bezahlt worden sind.

6

Die Antragsteller ließen in der Folgezeit den Fußboden in der
Küche von der Fa. H. sanieren, die ihnen hierfür 28.281,17 DM
berechnete. Weitere Kosten von 5.220,00 DM fielen für die
Antragsteller durch die Einschaltung des Architekten Dipl.-Ing. Z.
an. Dem war ein Schriftwechsel zwischen den Antragstellern und der
Verwalterin vorausgegangen, in deren Verlauf die Verwalterin den
Antragstellern riet, sich wegen der Schadensbeseitigung
entsprechend dem Gutachten B. am besten mit dem Architekten Z., der
das Objekt seinerzeit geplant hatte, in Verbindung zu setzen; die
Kosten für die Sanierung seien jedoch - so die Auffassung der
Verwalterin - von den Antragstellern zu tragen.

7

Die Antragsteller haben in erster Instanz von den übrigen
Miteigentümern als Gesamtschuldnern die Erstattung der an die Fa.
H. gezahlten 28.281,17 DM begehrt. Dem hat das Amtsgericht mit
Beschluss vom 29.02.2000 entsprochen. Auf die hiergegen von den
Antragsgegnern eingelegte sofortige Beschwerde hin haben die
Antragsteller ihren Antrag erweitert und auch die Erstattung der an
den Architekten Z. gezahlten 5.220,00 DM begehrt sowie -
entsprechend einem Rat des Landgerichts - unter Berücksichtigung
ihres eigenen Anteils hilfsweise eine Erstattung der anteiligen
Kosten durch jeden einzelnen Miteigentümer verlangt. Diesem
Hilfsantrag hat das Landgericht mit einem Abzug "neu für alt" von
3.000,00 DM wegen der im Zuge der Sanierung des Bodens erneuerten
und vorher schadhaften Fliesenfugen entsprochen. Hiergegen wenden
sich die Antragsteller mit ihrer sofortigen weiteren
Beschwerde.

8

II.

9

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere
Beschwerde ist zulässig, jedoch nicht begründet.

10

Die Entscheidung des Landgerichts ist aus Rechtsgründen, die
allein Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens sein können (§§ 27
FGG, 550 ZPO), nicht zu beanstanden.

11

1.

12

Rechtlich zutreffend hat das Landgericht angenommen, dass es
sich bei der Abdichtungsbahn, die an einer Stelle undicht verlegt
und an einer anderen schadhaft war, um Gemeinschaftseigentum
gehandelt hat. Es hat hierzu ausgeführt, lediglich der
Fußbodenbelag gehöre nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum,
während der Fußbodenaufbau im übrigen (z. B. Estrich,
Isolierschichten gegen Feuchtigkeit und Trittschall) dem
Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sei. Hierbei spiele es wegen der
Maßgeblichkeit der Teilungserklärung für die Abgrenzung keine
Rolle, ob und inwieweit die Bodenisolierung nur aufgrund der von
den Antragstellern beabsichtigten Nutzung ihres Eigentums als
gastronomische Küche erforderlich gewesen sei.

13

All dies trifft zu und steht im Einklang mit einschlägiger
Rechtsprechung (vgl. BGH MDR 1991, 1061; BayObLG NJW-RR 1994, 598;
OLG Düsseldorf ZMR 1999, 726 = ZfIR 1999, 854 = OLGR 2000, 44; OLG
Hamm ZMR 1997, 193). Es liegt in der Natur der Sache, dass sich die
konstruktiven Gegebenheiten einer Zwischendecke nach der
vorgesehenen Nutzung des darüber und/oder darunter liegenden
Sondereigentums zu richten haben. Die bautechnische Anpassung
hieran führt nicht dazu, dass Teile des Fußodenaufbaus Bestandteil
von Sondereigentum werden.

14

2.

15

Da des weiteren nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen
Feststellungen des Landgerichts die Mängel in der
Feuchtigkeitsisolierung sowie - wenn auch in geringerem Umfang -
ein weiterer dem Fußbodenaufbau zuzuordnender Mangel, nämlich dass
Nassbereiche wie das WC am Rand nicht mit einer horizontalen
Abdichtung versehen waren, für die Feuchtigkeitsschäden zumindest
mitursächlich waren, entsprach deren Beseitigung objektiv dem
Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit auch ihrem
mutmaßlichen Willen mit der Folge, dass die Voraussetzungen für
einen Erstattungsanspruch aus berechtigter Geschäftsführung ohne
Auftrag gem. den §§ 683, 670 BGB vorliegen. Darauf, ob die
Gemeinschaft hiermit einverstanden war, kommt es demzufolge nicht
an.

16

3.

17

Dem Erstattungsanspruch der Antragsteller stände es nicht
entgegen, wenn - was zwischen den Beteiligten streitig ist - nur
die Antragsteller und nicht die Bauherrengemeinschaft die Verlegung
der Abdichtungsfolie in Auftrag gegeben und nur sie diesen
Zusatzauftrag bezahlt haben sollten. Unabhängig davon, dass die
Antragsgegner ihr diesbezügliches Vorbringen nicht näher durch
Tatsachen untermauert haben, obwohl sie hierzu in der Lage sein
müssten, wie die Vorlage des - ersichtlich nicht die Küche, sondern
den Fußbodenbelags des Restaurants selbst betreffenden und gerade
keine Feuchtigkeitsisolierung enthaltenden - Angebots der Fa. K.
vom 25.10.1984 (GA 136-138) zeigt, ist es in rechtlicher Hinsicht
nicht geeignet, einen Aufwendungsersatzanspruch der Antragsteller
entfallen zu lassen.

18

a)

19

Zunächst ist festzustellen, dass jedenfalls ein Teil der
Sanierungskosten nicht darauf beruht, dass von den Antragstellern
in Auftrag gegebene Arbeiten fehlerhaft waren, sondern darauf, dass
in Nassbereichen keine horizontale Feuchtigkeitssperre eingebaut
war, also ein Planungsfehler vorgelegen hat. Jedenfalls für diese
Bereiche stellt die - erstmalige -Verlegung der Folie eine Maßnahme
zur ordnungsgemäßen Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums
dar, deren Kosten allen Miteigentümern zur Last fallen. Hierbei ist
es in rechtlicher Hinsicht unerheblich, dass sich die Notwendigkeit
zur Einbringung der Folie aus der Art der Nutzung des
Sondereigentums der Antragsteller ergibt. Mit der
Feuchtigkeitsisolierung ist gerade auch der Schutz anderer
Miteigentümer, jedenfalls des Eigentümers des darunter liegenden
Teileigentums bezweckt. Sowohl die Antragsteller wie auch der
Eigentümer der darunter liegenden Einheit können verlangen, dass
sich das Gemeinschaftseigentum in einem Zustand befindet, der ihnen
beiden eine Nutzung ihres Sondereigentums entsprechend dem in der
Teilungserklärung vorgesehenen Zweck ermöglicht (vgl. OLG
Düsseldorf ZMR 1999, 726 = ZfIR 1999, 854 = OLGR 2000, 44 für einen
Trittschallschutz unter einem SB-Markt im Erdgeschoss). Etwas
anderes gilt nur dann, wenn in der Teilungserklärung Regelungen
enthalten sind, nach denen ein Eigentümer verpflichtet ist, die
Kosten zur Instandsetzung und Instandhaltung von Isolierschichten
gegen Feuchtigkeit und/oder Trittschall zu übernehmen (OLG Hamm ZMR
1997, 193 = WE 1997, 152).

20

Eine derartige gesonderte Kostenübernahme kann entgegen der
Meinung der Rechtsbeschwerde nicht aus der allgemeinen
Kostenregelung in § 13 der Teilungserklärung hergeleitet, in
dessen

21

Ziff. 1.1.2 es u. a. heißt,

22

23

"Die Bewirtschaftungskosten bestehen
aus den Betriebskosten, den Verwaltungskosten, den
Versicherungskosten und den Kosten für die Instandhaltung und
Instandsetzung."

24

und in dessen Ziff. 1.1.3 weiter bestimmt ist,

25

26

"Die Bewirtschaftungskosten werden
soweit wie möglich nach dem Verursachungsprinzip auf jeden
Wohnungs-/Teileigentümer verteilt."

27

Diese Regelungen, die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht
selbst auslegen kann (Senat OLGR 2000, 479 = ZMR 2001, 68), führen
schon deshalb nicht zu einer Kostenlast der Antragsteller, weil
nicht sie die Ursache für den Sanierungsaufwand wegen des -
teilweise - Fehlens der notwendigen Feuchtigkeitsisolierung
verursacht haben, sondern weil sich das Gemeinschaftseigentum
bereits zu dem Zeitpunkt, zu dem die Wohnungseigentümergemeinschaft
gebildet worden ist, infolge eines Planungsfehlers nicht in einem
ordnungsgemäßen Zustand befunden hat. Bei von Anfang an vorhandenen
Mängeln gehört die erstmalige Herstellung eines einwandfreien
Zustandes zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums und entstehende Kosten sind von allen
Wohnungseigentümern zu tragen (vgl. OLG Hamm OLGR 1998, 8 = NZM
1998, 199).

28

b)

29

Welche Kosten auf die Nassbereiche entfallen, ist bisher nicht
festgestellt und bedarf keiner Aufklärung; denn auch im übrigen
haften alle Miteigentümer für die Sanierungskosten.

30

Derjenige, der eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen
Eigentum vornimmt, hat zwar - wie das Landgericht ebenfalls
zutreffend ausgeführt hat - gegenüber den übrigen
Wohnungseigentümern dafür einzustehen, dass die Veränderung
bautechnisch ordnungsgemäß durchgeführt wird und keine Schäden an
weiteren im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bauteilen
entstehen (vgl. OLG Hamm WE 1993, 314, 317). Um einen derartigen
Fall handelt es sich vorliegend indes nicht. Zu dem Zeitpunkt, zu
dem die Antragsteller dem Vortrag der Antragsgegner zufolge den
Einbau der Feuchtigkeitsisolierung in Auftrag gegeben haben sollen,
gab es noch kein gemeinschaftliches Eigentum, und ihre Pflicht eine
Isolierung der Zwischendecke in Auftrag zu geben, konnte sich nur
aus seinerzeit in der Bauherrengemeinschaft getroffenen Abreden
ergeben. Grundlage für Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
im Zusammenhang mit der Instandsetzung und Instandhaltung
gemeinschaftlichen Eigentums kann aber nur die Teilungserklärung i.
V. m. § 16 Abs. 2 WEG sein, was insbesondere im Falle einer
Sonderrechtsnachfolge deutlich wird; denn dieser kann und braucht
nicht zu wissen, welche Rechte und Pflichten in der früheren
Bauherrengemeinschaft bestanden. Ohne Grundbucheintragung, also
ohne eine entsprechende eindeutige Regelung in der
Teilungserklärung haftet er deshalb nicht für Folgekosten einer
Maßnahme, die den Ausbau eines Wohnungs- oder Teileigentums
betrifft (vgl. KG KGR 1999, 173). Das Rechtsverhältnis der
Wohnungseigentümer untereinander beruht ausschließlich auf den
Regelungen der Teilungserklärung und den teils zwingenden, teils
dispositiven Vorschriften des WEG und ist losgelöst von den
schuldrechtlichen Beziehungen, die die Begründung des
Wohnungseigentums betreffen. Daher sind die
Wohnungseigentümergemeinschaft und die zeitlich vorher bestehende
Miteigentümergemeinschaft der Bauherren rechtlich völlig getrennt
zu behandeln (OLG Hamm ZMR 1997, 193 = WE 1997, 152).

31

Auch für die Antragsteller als Ersterwerber ist die Situation
daher letztlich keine andere als oben für den Fall des
Planungsfehlers dargestellt. Auch dann, wenn sie selbst die
Verlegung der Folie auf ihre Kosten in Auftrag gegeben haben,
bleibt es dabei, dass im Falle einer mangelhaften Verlegung oder
einer Beschädigung, die wiederum nur bei der Erstellung der
Zwischendecke eingetreten sein kann, das gemeinschaftliche Eigentum
von Anfang an nicht ordnungsgemäß war. Ohne eine gesonderte
Vereinbarung mit der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst hat es
daher auch dann, wenn der Baumangel auf einem "Sonderwunsch" eines
Wohnungs- bzw. Teileigentümers beruht, bei der allgemeinen Regelung
des § 16 Abs. 2 WEG zu verbleiben (vgl. OLG Hamm OLGR 1998, 8; KG
a.a.O.).

32

Schließlich scheidet eine Kostenlast der Antragsteller aus einer
gesonderten Vereinbarung aus, wie ebenfalls bereits das Landgericht
zutreffend ausgeführt hat. Etwaige Abreden bezüglich der
Auftragsvergabe wegen der Folie sind auch nach der Sachdarstellung
der Antragsgegner nur im Rahmen der seinerzeit bestehenden
Bauherrengemeinschaft getroffen worden. Gegenüber der
Wohnungseigentümergemeinschaft sind die Antragsgegner dagegen keine
Verpflichtung zur Tragung von Folgekosten wegen einer etwaigen
mangelhaften Ausführung des behaupteten Zusatzauftrags
eingegangen.

33

4.

34

Der weitere Vortrag der Antragsgegner dazu, dass nach der
erfolgten Sanierung im Mai 2000 wegen eines weiteren Wasserschadens
eine erneute Öffnung des Bodens notwendig geworden sei, hierbei ein
"offensichtlich" von den Antragstellern unsachgemäß verlegtes
Abflussrohr festgestellt worden sei und dieses durch eine Spindel
mechanisch beschädigt gewesen sei, ist zum einen als neuer
Tatsachenvortrag im Rechtsbeschwerdeverfahren unbeachtlich (§§ 27
Abs. 1 FGG, 550, 561 ZPO) und zum anderen und unabhängig hiervon
auch in der Sache rechtlich unerheblich. Wenn und soweit durch die
Antragsteller oder die Nutzer ihres Teileigentums Schäden am
gemeinschaftlichen Eigentum verursacht sein sollten, mögen die
Antragsgegner Erstattungsansprüche geltend machen. Mit der
Kostenlast für die Sanierung des von Anfang an nicht
ordnungsgemäßen gemeinschaftlichen Eigentums hat dies nichts zu
tun, wie bereits das Landgericht im Zusammenhang mit den
ausgewaschenen Fugen zutreffend ausgeführt hat. Auf die
entsprechenden Ausführungen nimmt der Senat zur Vermeidung von
Wiederholungen Bezug.

35

Schließlich greift auch die von den Antragsgegnern erhobene
Aufklärungsrüge nicht durch. Wegen des Fußbodenaufbaus und etwaiger
Schäden kommt es nur darauf an, dass die Isolierfolie nicht
ordnungsgemäß war. Dies war von der Verwalterin bereits
vorprozessual mit Schreiben vom 18.09.1999 eingeräumt und worden
und ist von den Antragsgegnern sowohl in erster Instanz wie auch in
der Beschwerdeinstanz mehrfach ausdrücklich zugestanden worden.
Alles andere zu möglichen weiteren Ursachen von
Feuchtigkeitsschäden ist für das vorliegende Verfahren ohne
Interesse. Beweisbedürftig war und ist daher nichts.

36

5.

37

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, den unterlegenen Antragsgegnern die
Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Für
eine nur in Ausnahmefällen in Betracht kommende Anordnung der
Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand keine
Veranlassung.

38

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3
WEG.