Landgericht Aurich (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-12-08, Aktenzeichen 4 S 159/17

Tenor

1. Auf die Anschlussberufung der Klägerinnen wird das Urteil des Amtsgerichts Westerstede vom 03.08.2017, Az. 22 C 155/17, abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung zu TOP 7 (Gebührenordnung für oberirdische Stellplätze) vom 18. Januar 2017 wird für unwirksam erklärt.

Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung zu TOP 3c (Übernahme der Bewirtschaftung der Außenstellplätze) vom 20. April 2016 wird für nichtig erklärt.

2. Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen

3. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 3.500 € festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Parteien sind Teil- bzw. Wohnungseigentümer der Liegenschaft B.straße in B. Z.. Die Klägerinnen sind Eigentümerinnen einer Teileigentumseinheit mit einer Nutzfläche von 73,34 m², die sie zum Betrieb eines Taschen- und Modegeschäfts vermietet haben. Das Ladenlokal ist mit einem Eigentumsanteil von 128,19/10.000 im Grundbuch eingetragen. Der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt die Teilungserklärung des Notars Brinkmann aus dem Jahre 1985 zu Grunde.

2

Neben Wohnungen, Ladenlokal und Praxen existiert ein gemeinschaftlicher Stellplatz, auf dem keinerlei Sondernutzungsrechte begründet sind. Dieser Parkplatz wurde bislang von allen Eigentümern und Besuchern des Hauses und der Einkaufspassagen sowie externen Nutzern ohne Zahlung eines Entgeltes genutzt. Unter dem Gebäude existiert eine Tiefgarage, die insgesamt mit 2.143,65 m² eine eigene Teileigentumseinheit darstellt. Diese Tiefgarage ist mit einem eigenen Miteigentumsanteil von 3.764,36/10.000 verbunden, mit dem Sondereigentum der Garage Nr. 43 im Kellergeschoss im Grundbuch eingetragen. Eigentümerin dieses Miteigentumsanteils ist die T. GmbH. Diese ist aufgrund eines strukturellen Problems in eine wirtschaftliche Schieflage geraten. Als Eigentümerin der Tiefgarage trägt diese nämlich einen hohen Anteil an den Kosten des Gebäudes. Darüber hinaus ist die Tiefgarage auch deshalb schlecht ausgelastet, weil die im Gemeinschaftseigentum stehenden Außenparkplätze von den Miteigentümern und auch externen Nutzern unentgeltlich genutzt werden.

3

Mit dem Beschluss auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 20. April 2016 beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft unter TOP 3c:

4

"Die T. GmbH übernimmt die Bewirtschaftung der Außenstellplätze mit Fertigstellung der Infrastruktur (Schranken- und Kassenanlagen etc.) für die Dauer von 12 Monaten. Danach wird die T. GmbH eine Zwischenbilanz erstellen, nach deren Ergebnis die Eigentümergemeinschaft die Entscheidung der Übernahme der Tiefgarage treffen wird."

5

Dieser Beschluss wurde mit 16 Ja- und 3 Nein-Stimmen gefasst.

6

Am 18. Januar 2017 fand eine Eigentümerversammlung statt. Unter TOP 7 wurde folgender Beschluss gefasst:

7

"Beschluss über die Gebührenordnung für die oberirdischen Stellplätze auf Vorschlag der T. GmbH:

8

15 Minuten Karenzzeit € 0,00

9

1. Stunde € 1,00

10

jede weitere Stunde € 0,50

11

Dauerparkplatz (außen) € 35,00

12

Die 15-minütige Karenzzeit wurde mit 11 Ja-Stimmen, 1 Nein-Stimme und 6 Enthaltungen beschlossen.

13

Die weiteren Gebühren wurden mit 16 Ja-Stimmen, 1 Nein-Stimme (Frau R.) und 1 Enthaltung beschlossen. Es sollen höchstens 12-15 Dauerparkplätze vergeben werden, wobei Bewohner bevorzugt behandelt werden sollen. Die T. GmbH wird noch ein Informationsschreiben übermitteln über z. B. Mietverträge für Dauerparkplätze etc.

14

Die Regelung tritt ab 6.2.2017 in Kraft, die Schrankenanlagen wurden entsprechend auf Kosten und Veranlassung durch die T. GmbH installiert. Es fand eine Diskussion über die dann zur Verfügung stehenden "Auslasstickets" für die Gewerbetreibenden, die für € 1,00 erworben werden können, statt. Es bleibt jedem selbst überlassen, ob er seinen Kunden/Patienten diesen Service zur Verfügung stellen möchte."

15

Beide Beschlüsse wurden von den Klägerinnen mit der Anfechtungsklage von 14. Februar 2017 angefochten. Die Klägerinnen meinen, der Beschluss vom 20. April 2016 sei nichtig. Dieser Beschluss verstoße gegen § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG. Darüber hinaus sei der Beschluss zu TOP 3c zu unbestimmt, was namentlich für die Begriffe der "Bewirtschaftung", "Fertigstellung der Infrastruktur" gelte.

16

Das Amtsgericht hat die Klage, soweit es den Beschluss vom 20. April 2016 betrifft abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Anfechtungsklage sei schon deswegen unzulässig, da sie nicht innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung erhoben worden sei. Auch sei der Beschluss nicht nichtig, da er eine Gebrauchsregelung hinsichtlich des Gemeineigentums gemäß § 15 Abs. 2 GG enthalte. Dies habe zur Folge dass der Beschluss nicht außerhalb der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft gelegen habe.

17

Die Klägerinnen meinen, dass ein Beschluss, der die bisherige kostenfreie Nutzung von Stellplätzen auf Gemeinschaftseigentum untersage und eine Vermietung von Gemeinschaftseigentum - zudem wie vorliegend ausschließlich im finanziellen Interesse eines Teileigentümers - vornehme, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche und auch keine Maßnahme des ordnungsgemäßen Gebrauchs gemäß § 15 Abs. 2 WEG darstelle und deshalb nicht mit Stimmmehrheit beschlossen werden könne.

18

Die Klägerinnen haben deshalb beantragt, auch den Beschluss zu TOP 7 (Gebührenordnung für oberirdische Stellplätze) für unwirksam zu erklären.

19

Das Amtsgericht hat der Klage in Bezug auf TOP 7 der Eigentümerversammlung vom 18. Januar 2017 stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass im Gemeingebrauch stehende Flächen grundsätzlich vermietet werden können, wenn den Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst. Dieses sei hier jedoch der Fall. Durch die verbleibende Möglichkeit die Außenstellflächen nach einer Viertelstunde nur noch kostenpflichtig zu nutzen, entstehe ein wirtschaftlicher Nachteil. Anstelle des unmittelbaren Eigengebrauchs trete auch nicht ein Anteil an Miet- bzw. Gebühreneinnahmen.

20

Hingegen richtete sich die Berufung der Beklagten.

21

Zur Begründung tragen sie vor, dass zur Umsetzung des Beschlusses vom 20. April 2016 eine zeitlich befristete finanzielle Regelung der Nutzung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Parkplätze geschaffen werden sollte. Dabei handele es sich um eine zulässige Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG. Das Miteigentum sei nicht in unzulässiger Weise begrenzt, da jeder Eigentümer die Parkplätze weiter nutzen könne, wenn er die Vergütung nach der beschlossenen Gebührenordnung entrichte. Daher sei nur die Art und Weise der Ausübung durch den Beschluss geändert worden. Darüber hinaus sei es der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht um eine dauerhafte Regelung gegangen, sondern um eine Maßnahme zur Vorbereitung einer weiteren Willensbildung der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Herbeiführung einer Grundlage für die Zukunft. Durch die Einführung einer Benutzungsregelung für sämtliche Parkmöglichkeiten der Gemeinschaft solle daher evaluiert werden, ob ein kostendeckender Betrieb der Parkflächen insgesamt möglich sei, wenn entweder die Gemeinschaft die Flächen der Tiefgarage übernehme oder umgekehrt. Die Sondereigentümerin der Tiefgarage sei ganz erheblich in Vorleistung gegangen, um die Möglichkeit zu schaffen, diese Erhebungen anzustellen. Auch sei unberücksichtigt geblieben, dass die Regelung der Gemeinschaft nur für eine bestimmte Dauer beschlossen worden sei. Auch habe das Amtsgericht die besondere Situation der Miteigentumsgemeinschaft nicht hinreichend gewürdigt. Hier sei durch die "hausinterne Konkurrenz" zwischen den kostenlosen Außenparkplätzen des Gemeinschaftseigentums und den Parkplätzen in der kostenpflichtigen Tiefgarage die Miteigentümerin "T. GmbH" durch ausbleibende Vermietungserträge stark belastet. Daher stelle die getroffene Regelung der Bewirtschaftung der Außenstellplätze einen angemessenen Kompromiss zwischen den verschiedenen Interessen der Beteiligten dar. Auch der Probebetrieb stelle eine Maßnahme des ordnungsgemäßen Gebrauches dar.

22

Die Beklagten beantragen,

23

das Urteil des Amtsgerichts Westerstede vom 03. August 2017, Aktenzeichen 22 C 155/17 wird aufgehoben und die Klage abgewiesen.

24

Die Klägerinnen beantragen im Wege der Anschlussberufung,

25

das Urteil des Amtsgerichts Westerstede vom 03. August 2017 (22 C 155/17) teilweise abzuändern und

26

den Beschluss zu TOP 3c (Übernahme der Bewirtschaftung der Außenstellplätze) vom 20. April 2016 für nichtig, hilfsweise für unwirksam zu erklären.

27

Im Übrigen beantragen sie,

28

die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

29

Die Beklagten beantragen,

30

die Anschlussberufung zurückzuweisen.

31

Die Klägerinnen meinen, dass der Beschluss zu TOP 3c der Versammlung vom 20. April 2016 für nichtig zu erklären sei. Mit diesem Beschluss weise die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft die tatsächliche und wirtschaftliche Nutzung einer Gemeinschaftsfläche allein einem Sondereigentümer zu. Daher handele es sich nicht um eine Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG. Es handele sich vielmehr um einen Entzug der ihnen gebührenden Früchte gemäß § 16 Abs. 1 WEG.

II.

32

Die Anschlussberufung der Klägerinnen hat Erfolg, die Berufung der Beklagten hingegen nicht.

33

1.) Beschluss zu TOP 3c der Wohnungseigentümerversammlung vom 20. April 2016

34

Der Beschluss zu TOP 3c der Wohnungseigentümerversammlung vom 20. April 2016 ist wegen mangelnder Beschlusskompetenz für nichtig zu erklären. Wohnungseigentümer können Beschlüsse nur in solchen Angelegenheiten fassen, in denen ihnen eine Beschlusskompetenz zusteht (Kümmel/Vandenhouten, in: Niedenführ, WEG, 12. Aufl. 2017, § 23 Rn. 11). Fehlt es an der Beschlusskompetenz ist der Beschluss nichtig (BGH, NJW 2000, 3500; Kümmel/Vandenhouten, in: Niedenführ, WEG, 12. Aufl. 2017, § 23 Rn. 12).

35

Beim streitgegenständlichen Beschluss handelt es sich nicht um eine Angelegenheiten der Verwaltung, die die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen können. Verwaltung sind sämtliche Maßnahmen und Entscheidungen, die in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht auf eine Änderung des bestehenden Zustands der Wohnanlage abzielen oder sich als Geschäftsführung zu Gunsten der Wohnungseigentümer in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum darstellen (Kümmel/Vandenhouten, in: Niedenführ, WEG, 12. Aufl. 2017, § 23 Rn. 15).

36

Die Zuweisung zur Bewirtschaftung an einen Wohnungseigentümer unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer stellt keine Gebrauchsregelung gemäß § 15 WEG dar, sondern ändert § 13 Abs. 2 WEG und begründet ein Sondernutzungsrecht der T.-GmbH. Dieses kann nicht durch Mehrheitsbeschluss begründet werden.

37

Durch die Zuweisung zur Bewirtschaftung hat die T. GmbH die oberirdischen Parkplätze zum alleinigen Gebrauch übertragen erhalten. Der Begriff der "Bewirtschaftung" wird allgemein dahingehend verstanden, dass der Bewirtschaftende sämtliche Einnahmen erhält und sämtliche Ausgaben trägt. Für die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen gelten die §§ 133, 157 BGB. Die Beschlüsse sind wegen der Wirkung gegenüber Sonderrechtsnachfolgern wie im Grundbuch eingetragene Erklärungen aus sich heraus - objektiv und normativ - auszulegen. Abzustellen ist auf den zur Abstimmung gestellten Beschlusswortlaut. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, wie z. B. aus dem übrigen Versammlungsprotokoll (Kümmel/Vandenhouten, in: Niedenführ, WEG, 12. Aufl. 2017, § 23 Rn. 15). Solche ausnahmsweise heranzuziehenden Umstände sind vorliegend nicht ersichtlich.

38

Im Übrigen haben die Beklagten den Begriff "Bewirtschaftung" auch selber dahingehend verstanden, dass die T.-GmbH die Einnahmen erhält. Im Schriftsatz vom 07. Juni 2017 auf Seite 2, 2. Absatz tragen die Beklagten ausdrücklich vor:

39

"Die T. GmbH hat die Kosten der Schrankenanlage getragen, dafür ist es nicht unverhältnismäßig, dass sie für die Dauer des Probezeitraums von 12 Monaten - auf den diese Maßnahme ohnehin begrenzt ist - die Einnahmen aus der Parkplatzbewirtschaftung vereinnahmt."

40

Wenn im Rahmen der mündlichen Verhandlung sowie im Schriftsatz vom 27. November 2017 behauptet wird, dass die Erträge der Gemeinschaft und nicht der T.-GmbH zugutekommen sollten, ist dieses widersprüchlich und zeigt damit deutlich, dass der Beschluss zumindest unklar ist.

41

Zwar können gem. § 15 Abs. 3 WEG Gebrauchsregelungen Bestimmungen zur Nutzungsart und -zweck enthalten, möglich sind auch Nutzungsbeschränkungen bis hin zu einem Nutzungsverbot. Nicht unter § 15 WEG fällt aber eine Regelung, die im Gemeinschaftseigentum stehende Flächen einem Wohnungseigentümer zum ausschließlichen Gebrauch zuweist. Eine solche Regelung stellt wegen des damit verbundenen vollständigen Ausschlusses der anderen Wohnungseigentümer von dem Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums keine Konkretisierung des Gebrauchs im Sinne von § 15 WEG dar. Sie ändert vielmehr § 13 Abs. 2 WEG ab und führt zu einem Sondernutzungsrecht des begünstigten Wohnungseigentümers (BGHZ 145, 158, 167; vgl. auch Schultzky in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 15 Rn. 5). Es handelt sich um gegenständlich begrenzte Sondernutzungsrechte; solche können nur durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet werden (vgl. BGH, NJW 2012, 676; ZfIR 2016, 459 Rn. 22 mwN).

42

Dass die jeweiligen Wohnungseigentümer eine Fläche von der T.-GmbH anmieten können, rechtfertigt keine andere Bewertung.

43

Die Entziehung der Mitgebrauchsberechtigung wird nicht - worauf es entscheidend ankommt - rechtlich kompensiert (BGH, NJW 2017, 64). Darin besteht auch der wesentliche Unterschied zur Vermietung von Flächen, die im Gemeinschaftseigentum stehen. Die Vermietung entzieht den Wohnungseigentümern nicht das Recht zum Mitgebrauch, sondern setzt es weiterhin voraus und regelt nur die Art und Weise der Ausübung, indem er die Möglichkeit des unmittelbaren (Eigen-)Gebrauchs durch die des mittelbaren (Fremd-) Gebrauchs ersetzt und an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs den Anteil an den Mieteinnahmen treten lässt (§ 13 Abs. 2 Satz 2, § 16 Abs. 1 WEG; BGHZ 144, 386, 388). Hieran ändert es auch nichts, dass das Sondernutzungsrecht nur für 12 Monate eingeräumt wird. Auch zeitlich befristete Sondernutzungsrechte sind möglich. Je länger die zeitabschnittsweise alleinige Nutzung dauert, desto eher ist von einem befristeten Sondernutzungsrecht auszugehen (BGH, NJW 2017, 64). Die alleinige Zuweisung der Fläche von einem Jahr ist derart lange, dass von einem befristeten Sondernutzungsrecht ausgegangen werden muss.

44

Mangels Beschlusskompetenz zur Einräumung eines befristeten Sondernutzungsrechts ist dieser Beschluss nichtig (vgl. BGHZ 145, 158; Schultzky in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 15 Rn. 5).

45

2.) Beschluss zu TOP 7 aus der Eigentümerversammlung vom 18. Januar 2017

46

Der sich auf den nichtigen Beschluss aufbauende Beschluss zu TOP 7 aus der Eigentümerversammlung vom 18. Januar 2017 ist antragsgemäß für unwirksam zu erklären. Auch hier fehlte der Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz.

47

Die Bewirtschaftung der oberirdischen Parkplätze war zum Zeitpunkt der Beschlussfassung am 18. Januar 2017 bereits, wie dargestellt, an die T.-GmbH übertragen worden. Demzufolge beschloss die Wohnungseigentümerversammlung die Gebührenordnung nicht zu eigenen Gunsten, sondern zu Gunsten der T.-GmbH. Damit wurde eine Vereinbarung beschlossen, nach der die Früchte abweichend von § 16 WEG verteilt werden. Der Beschluss kann auch nicht gem. §§ 133, 157 BGB dahingehend ausgelegt werden, dass die Gebührenordnung zu Gunsten der Wohnungseigentumsgemeinschaft erfolgen sollte. Im Beschluss wird hervorgehoben, dass die Gebührenordnung auf Vorschlag der T.-GmbH gefasst werden soll, diese auch ein Informationsschreiben übermitteln soll und auf deren Kosten und Veranlassung die Schrankenanlage installiert wird. Dieses lässt nur den Schluss zu, dass die Gebührenordnung ausschließlich zugunsten der T.-GmbH, als die die Außenparkplätze bewirtschaftende Gesellschaft, beschlossen werden sollte. Niemand würde die Kosten einer Schrankenanlage, die nach Vortrag immerhin 40.000 € kostet, übernehmen, ohne dass er zumindest die Erträge aus der Bewirtschaftung erhält.

48

Aufgrund der fehlenden Beschlusskompetenz war dieser antragsgemäß für unwirksam zu erklären.

3.)

49

Der Schriftsatz vom 27. November 2017 gibt keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

4.)

50

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

51

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708 Ziff. 11, 711, 713 ZPO zu entnehmen.

52

Die Revision gegen dieses Urteil ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung durch das Revisionsgericht.

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