Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-08-28, Aktenzeichen 7 D 112/05.NE
ECLI:DE:OVGNRW:2006:0828.7D112.05NE.00

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Der Antragsteller wendet sich gegen die 1. Änderung des Bebauungsplans
Nr. 108 "Gewerbegebiet K.---straße " der Antragsgegnerin (im Nachfolgenden
"Planänderung" genannt), weil diese Planänderung für sein im Plangebiet gelegenes
Grundstück nur beschränkt Einzelhandelsnutzungen zulässt.

3

Das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 108 liegt nördlich des Stadtzentrums
der Antragsgegnerin und östlich der X. Straße (B 55), die nach Überquerung
der das Stadtzentrum nördlich begrenzenden S. und der Bahnstrecke B. -
C. weiter nach Norden zur Anschlussstelle N. der Bundesautobahn A 46
führt. Rd. 400 m nördlich der Bahnstrecke zweigt von der X. Straße die K.---
straße ab, die durch ein weitgehend gewerblich genutztes Gelände nach Nordosten
in Richtung F. führt und dabei nach rd. 700 m in die Straße Im T. C1.
übergeht. Der Bebauungsplan überplant ein Areal, das sich von der Abzweigung von
der X. Straße auf rd. 1 km Länge bis zur Einmündung des von Nordwesten
kommenden C2.-----wegs mit einer Breite von insgesamt ca. 200 m beiderseits des
Straßenzugs K.---straße /Im T. C1. erstreckt. Nach Nordosten schließt sich
der Bebauungsplan Nr. 2 "H. Nord, 2. Abschnitt" aus dem Jahr 1974 an. Dieser
weist eingeschränkte Gewerbe- und Mischgebiete aus, die sich weitere 250 m
entlang der Nordseite sowie 750 m entlang der Südseite der Straße Im T.
C1. erstrecken; für das sich nach Norden anschließende Gelände setzt er
weitgehend allgemeine und reine Wohngebiete fest.

4

Für sein Plangebiet weist der Bebauungsplan Nr. 108 weit überwiegend
Gewerbegebiete aus, teilweise mit eingeschränkter Nutzung. Lediglich südlich der K.-
--straße ist - beginnend knapp 600 m nordöstlich der Abzweigung von der X.
Straße - auf gut 100 m Länge ein Sondergebiet "SB-Warenhaus/Verbrauchermarkt"
mit max. 4.500 m2 Verkaufsfläche festgesetzt, an das sich nach Nordosten auf
weiteren gut 100 m Länge ein Bereich "Private Stellplatzanlage (Kundenparkplätze)"
anschließt.

5

Die textlichen Festsetzungen der am 28. November 1991 als Satzung
beschlossenen und am 30. April 1992 bekannt gemachten Urfassung des
Bebauungsplans Nr. 108 schließen in den Gewerbegebieten Einzelhandelsbetriebe
aus und lassen neben den Nutzungen nach § 8 Abs. 3 Nrn. 1 bis 3 BauNVO auch
folgende Nutzungen ausnahmsweise zu:

6

"4. a) Einzelhandelsnutzungen, die in direktem Zusammenhang mit einem
produzierenden Gewerbebetrieb oder einem Handwerksbetrieb stehen,

7

b) Einzelhandelsbetriebe mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten, soweit
diese nicht einzeln oder im Zusammenhang mit anderen Einzelhandelsnutzungen
negative Auswirkungen auf die Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder die
städtebauliche Entwicklung und Ordnung i. S. v. § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO haben
können."

8

Die Begründung der Urfassung des Bebauungsplans enthält zu diesen
Regelungen u.a. folgende Ausführungen:

9

"Der Bereich K.---straße zeichnete sich bisher bis auf einen großflächigen
Einzelhandelsbetrieb, der als SB-Warenhaus/Verbrauchermarkt zu qualifizieren ist,
im wesentlichen durch eine typische Gewerbe- bzw. Mischgebietsnutzung aus. Die
bislang noch nicht bebauten Grundstücke sowie bestehende Gebäude wurden mehr
und mehr mit der Nutzung Einzelhandels- bzw. Dienstleistungsbetrieb belegt.

10

Verschiedene Anfragen, die teils schon im Wege der konkreten Bau-voranfrage
erfolgten, zeigen, dass starke Bestrebungen zugunsten der Etablierung weiterer, tlw.
auch großflächiger Einzelhandelsbetriebe sowie sonstiger, auch großflächiger
Handelsbetriebe auf den noch freien Grundstücken bestehen. Nicht ausgeschlossen
werden kann dieses auch für etwaige Umnutzungen.

11

Die Stadt N. betrachtet die sich abzeichnende Entwicklung mit Sorge,
berührt sie doch zwei wichtige Faktoren: Zum einen würde die Gefahr bestehen, daß
die ursprüngliche Zweckbestimmung dieses Gebiets nach und nach aufgeweicht
werden würde, zum anderen würde Kaufkraft aus der Innenstadt hierhin unkontrolliert
abfließen, was sich nachteilig auf die Funktionstüchtigkeit der Innenstadt und auch
deren Attraktivität auswirken würde.

12

In den zurückliegenden 15 Jahren hat die Stadt N. enorme Anstrengungen
unternommen, die Innenstadt vom Durchgangsverkehr zu befreien, eine
Fußgängerzone sowie weitere fußläufige Bereiche zu schaffen, die Sanierung der
Gebiete S1. und P.-----weg durchzuführen und hier die Belange des Handels und
der Dienstleistung mit dem Wohnen zu verbinden, so daß es im Interesse der
weiteren Stadtentwicklung und der Bürger zwingend geboten erscheint,
städtebaulichen Fehlentwicklungen bauleitplanerisch vorzubeugen. Irreparable
Strukturschäden würden nicht nur in Bezug auf die Innenstadt zu befürchten sein,
vielmehr würde auch das auf eine Gewerbe- bzw. Mischnutzung ausgelegte Gebiet
K.---straße nachhaltig gestört...

13

Die Struktur des Bereiches K.---straße soll dadurch gefestigt werden, daß für
das gesamte Plangebiet mit Ausnahme der Flächen für den Verbrauchermarkt die
Nutzungsart Gewerbegebiet festgesetzt wird. Die Absicherung vorhandener
Einzelhandelsbetriebe wird durch einen Ausnahmetatbestand im Zulässigkeitskatalog
herbeigeführt. Die ausnahmsweise Zulassungsfähigkeit bleibt damit auf
Einzelhandelsnutzungen im Zusammenhang mit einem produzierenden Betrieb oder
einem Handwerksbetrieb sowie mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten unterhalb
der Vermutungsgrenze beschränkt im Wege der Einzelfallprüfung."

14

Der Antragsteller ist Erbbauberechtigter an dem Grundstück Gemarkung N.
Stadt, Flur 7, Flurstück 1492 (Im T. C1. 24), das am Nordostrand des
Plangebiets des Bebauungsplans Nr. 108 an der Südseite der Straße Im T.
C1. liegt. Auf dem als Gewerbegebiet ausgewiesenen Grundstück wurde seit
1991 ein Elektrocenter (Verkauf von Rundfunk- und Fernsehgeräten mit Service und
Reparatur) betrieben, wobei Einzelhandel mit 2/3 Verkauf und 1/3 Service und
Werkstatt genehmigt worden war. Nach Auszug des Mieters beabsichtigte ein
Apotheker, auf dem Grundstück eine Apotheke mit Versandhandel einzurichten.
Diese Umnutzungsabsicht war einer der Anlässe für die im Mai 1998 eingeleitete
Aufstellung der hier strittigen 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 108.

15

Bereits 1997 hatte die Antragsgegnerin ein Markt- und Standortgutachten der
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (im Nachfolgenden "GMA-Gutachten"
genannt) erstellen lassen, das im November 1997 vorgelegt worden war. Dieses
Gutachten enthält u.a. auch Aussagen zum "Entwicklungsbereich K.---straße /Im
T. C1. ". Auf der Grundlage dieses Gutachtens fasste der Rat der
Antragsgegnerin am 7. Mai 1998 - zeitgleich mit dem Aufstellungsbeschluss für die
hier strittige Planänderung - den Grundsatzbeschluss, dass aufgrund verschiedener
normativer Vorgaben und der Ergebnisse sowie Empfehlungen des GMA-Gutachtens
in Verbindung "mit den Erfahrungen aus der Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben
mit innenstadtrelevanten Sortimenten an dezentralen, nicht integrierten Standorten
und ihre daraus resultierenden negativen Auswirkungen auf den Stadtkern N.
und den Ortskern G. " die Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet N.
durch den Einsatz bauleitplanerischer Instrumente gesteuert werden soll.

16

Das Verfahren zur Aufstellung der hier strittigen Planänderung, die sich auf eine
Neufassung der Ausnahmeregelungen zu dem für die Gewerbegebiete
beibehaltenen Einzelhandelsausschluss beschränkt, nahm folgenden weiteren
Verlauf:

17

Am 16. September 2004 erneuerte der Rat der Antragsgegnerin seinen
Aufstellungsbeschluss vom 7. Mai 1998 und beschloss die Einleitung des
vereinfachten Änderungsverfahrens nach § 13 BauGB. Die Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange wurden mit Anschreiben vom 27. September 2004
beteiligt. Zwecks Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB
wurden die Eigentümer und Erbbauberechtigten der im Plangebiet gelegenen
Grundstücke - darunter auch der Antragsteller - mit Schreiben vom gleichen Tag
unter Beifügung der vorgesehenen Änderung darauf hingewiesen, dass diese
Änderung in der Zeit vom 30. September bis 29. Oktober 2004 öffentlich ausliege
und von jedermann eingesehen werden könne; Stellungnahmen seien schriftlich oder
zur Niederschrift bei der Stadtverwaltung N. innerhalb der Frist abzugeben. Es
gingen verschiedene Stellungnahmen ein; u.a. wandte sich auch der Antragsteller
gegen die Planänderung. Am 24. Februar 2005 befasste sich der Rat der
Antragsgegnerin mit den eingegangenen Stellungnahmen - auch des Antragstellers -
und beschloss sodann die 1. Änderung als Satzung und die Begründung hierzu. Der
Satzungsbeschluss wurde am 4. März 2005 bekannt gemacht.

18

Zur Begründung seines am 23. September 2005 gestellten
Normenkontrollantrags trägt der Antragsteller insbesondere vor:

19

Er sei als Erbbauberechtigter, der einem Eigentümer gleich stehe, antragsbefugt.
Sein Normenkontrollantrag sei auch begründet.

20

Die strittige Planänderung sei schon deshalb unwirksam, weil die Urfassung des
Bebauungsplans Nr. 108 - auch nach eigener Einschätzung der Antragsgegnerin - an
einem Mangel leide. Der vorgenommene Ausschluss "innenstadtrelevanter
Sortimente" sei nicht hinreichend bestimmt. Auch die im "Soweit-Satz" von Nr. 4
Buchst. b) der textlichen Festsetzungen getroffene Regelung sei mangelhaft. Diese
Mängel, die nicht - wie eventuelle Abwägungsmängel - unbeachtlich geworden seien,
führten zur Nichtigkeit der Urfassung, die damit nicht heilbar sei.

21

Die Planänderung sei darüber hinaus auch aus sich heraus unwirksam. Die
festgesetzte Kappungsgrenze von 50 m2 für ausnahmsweise zulässigen
Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten im Rahmen des
werkstattgebundenen Verkaufs sei unzulässig, weil sie willkürlich sei.

22

Der Ausschluss zentrenrelevanten Einzelhandels sei städtebaulich nicht
gerechtfertigt. Die insoweit von der Antragsgegnerin angewandte Regelungstechnik
der Festlegung eines Ausschlusses mit Ausnahmen und Rückausnahmen verkenne
den vorhandenen Bestand an Nutzungen im Plangebiet. Dieser sei maßgeblich
durch Einzelhandel geprägt, so dass entweder die Zulassung von Ausnahmen vom
Einzelhandelsausschluss die Regel werden müsste oder die Änderung von Anfang
an funktionslos sei. In diesem Zusammenhang verweist der Antragsteller auf die im
Internet abrufbaren Bestandsangaben der Antragsgegnerin für das Gewerbegebiet
K.---straße /Im T. C1. .

23

Es fehle auch an einem schlüssigen Gesamtkonzept bezüglich der Steuerung
des Einzelhandels zum Schutz der Kernzone. Die zu schützenden Bereiche seien
widersprüchlich festgelegt, indem nach der Planbegründung lediglich die Kernzone,
nach den Aufstellungsvorgängen hingegen auch die sog. "H. " geschützt
werden solle. Das Fehlen eines Gesamtkonzepts zeige sich auch darin, dass im
unmittelbar angrenzenden Gebiet des Bebauungsplans Nr. 2, der Mischgebiete
festsetze, keine Aktivitäten zur Steuerung des Einzelhandels vorgenommen würden,
obwohl dieser Bereich, in dem sich auch ein Aldi- und ein Lidl-Markt befänden, von
der Antragsgegnerin als zusammengehörig wahrgenommen würde. Die
Ungleichbehandlung sei nicht allein wegen des bloßen Ansiedlungswunsches einer
Apotheke gerechtfertigt.

24

Ferner fehle die bei einer Überplanung erforderliche Bestandsaufnahme. Daran
anknüpfend müsse das Interesse an einem Fortbestand der vorhandenen Nutzungen
berücksichtigt werden, was hier nicht hinreichend geschehen sei.

25

Hinsichtlich des festgelegten Sortimentsausschlusses fehle ferner der auf das
Gebiet der Antragsgegnerin bezogene konkrete Nachweis der Zentrenschädlichkeit
der ausgeschlossenen Sortimente. Das von der Antragsgegnerin herangezogene
GMA-Gutachten lehne seine Sortimentsabgrenzung an den Einzelhandelserlass für
das Land Nordrhein-Westfalen an, eine konkrete Begründung der Zentrenrelevanz
werde außer für pharmazeutische Artikel und nahversorgungsrelevante Sortimente
aber nicht gegeben. Es fehle an der von der Rechtsprechung geforderten
individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation. Des Weiteren fehle es
auch an dem Nachweis, dass ein so weitreichender Ausschluss für die Stärkung der
Innenstadt erforderlich sei. Insoweit gehe das GMA-Gutachten selbst davon aus,
dass nur großflächiger Einzelhandel zu beschränken sei; zur Schädlichkeit kleiner
Läden werde keine Aussage getroffen. Die Ansiedlung etwa einer Apotheke
außerhalb der Kernzone könne jedoch nicht zu einer Schädigung, d.h. zu einem
Attraktivitätsverlust der Innenstadt führen. Keinesfalls gerechtfertigt sei auch der
Ausschluss nahversorgungsrelevanter Sortimente. Der diesbezügliche Verweis auf
den Getränkemarkt sei fehlerhaft, weil dieser lediglich Bestandsschutz genieße.

26

Die mit der Planänderung festgelegte Angebotsplanung gehe im Übrigen ins
Leere, weil im Plangebiet keine Flächenreserve mehr vorhanden sei.

27

Die Planänderung verstoße auch gegen das Abwägungsgebot.

28

Sein - des Antragstellers - Gebäude sei im Wesentlichen auf eine
Einzelhandelsnutzung ausgelegt. Es sei ihm nicht zuzumuten, ein neues Gebäude
für die zulässigen Nutzungen zu errichten. Insoweit stehe bei einem Erbbaurecht, wie
im vorliegenden Fall, das Gebäude im Vordergrund des Interesses. Dieser Inhalt des
Erbbaurechts werde weitreichend entwertet.

29

Die Antragsgegnerin habe ferner die Reichweite der neuen Festsetzungen
verkannt. Es handele sich keineswegs nur um eine Präzisierung der früheren
Festsetzungen, vielmehr würden erheblich restriktivere Beschränkungen festgesetzt.
Das Interesse an einer Beibehaltung der bisherigen planungsrechtlichen Situation sei
abwägungsrelevant; eine diesbezügliche Abwägung habe jedoch nicht
stattgefunden.

30

Die Ungleichbehandlung des strittigen Plangebiets gegenüber dem
angrenzenden Gebiet des Bebauungsplans Nr. 2 begründe gleichfalls einen
Abwägungsfehler. So seien die im strittigen Gebiet ausgeschlossenen Nutzungen
unmittelbar anschließend weiterhin zulässig; dort seien sogar Erweiterungen
genehmigt worden.

31

Schließlich bestehe auch ein Bedarf für eine Apotheke. Der Ausschluss
beeinträchtige demgegenüber die verbrauchernahe Versorgung. Der
Ansiedlungswunsch, der Anlass für die Planänderung gewesen sei, sei zudem von
einem ortsansässigen Apotheker gekommen. Dieser habe nicht beabsichtigt, seine in
der Innenstadt bereits betriebene Apotheke aufzugeben, vielmehr habe das Angebot
nur durch eine (teilweise) Versandapotheke ergänzt werden sollen.

32

Der Antragsteller beantragt,

33

die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 108 "Gewerbegebiet K.---straße " der
Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären.

34

Die Antragsgegnerin beantragt,

35

den Antrag abzulehnen.

36

Sie trägt insbesondere vor, Anlass für die Planänderung sei insbesondere
gewesen, dass die in der Urfassung getroffene Ausnahmeregelung nach Maßgabe
der 2002 ergangenen Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts bedenklich
erscheinen könnte. Dies treffe zwar nicht zu, gleichwohl diene die Änderung der
Vermeidung von Rechtsunsicherheit.

37

Die Planänderung habe im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB erfolgen
können, weil die Grundzüge der Planung nicht berührt würden. Sowohl die Urfassung
als auch die Planänderung verfolgten gleiche Planziele.

38

Das im Rahmen der Planänderung festgesetzte System von Ausnahmen und
Rückausnahmen sei keineswegs unzulässig. Die Festsetzungen seien von § 1 Abs. 5
und 9 BauNVO gedeckt.

39

Die in der Planbegründung näher erläuterte und motivierte Kappungsgrenze von
50 m2 sei nicht willkürlich. Ein eventueller Mangel würde im Übrigen nicht den Plan in
seiner Gesamtheit berühren.

40

Die Zentrenschädlichkeit der ausgeschlossenen Sortimente sei eindeutig belegt.
Sie - die Antragsgegnerin - habe sich dabei konkret mit der Liste des
Einzelhandelserlasses auseinandergesetzt. Soweit im GMA-Gutachten in diesem
Zusammenhang die Stadt X1. erwähnt werde, handele es sich um ein bloßes
Redaktionsversehen. Die im GMA-Gutachten generell ausgesprochenen
Empfehlungen beschränkten sich nicht auf den großflächigen Einzelhandel.
Angesichts dessen habe bei der Betrachtung der speziellen Situation im Bereich K.---
straße /Im T. C1. nicht speziell auf kleinstrukturierten Einzelhandel
eingegangen werden müssen. Die Zulässigkeit des Einzelhandelsausschlusses im
hier betroffenen Plangebiet folge auch aus dessen Lage und Anbindung. Pkw-
Kunden würden besonders zum Einkauf veranlasst; insoweit komme
Einzelhandelsnutzungen im Plangebiet eine auch im GMA-Gutachten
angesprochene "Abfangwirkung" zu.

41

Zu Lasten des Antragstellers liege kein Abwägungsmangel vor. Auf seinem
Grundstück sei Handel mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten weiterhin zulässig.
Wenn sich der Antragsteller in eigener Entscheidung für eine bestimmte
Ausgestaltung seines Gebäudes und damit eine nur begrenzte Nutzbarkeit
entschieden habe, dürfe dies nicht dazu führen, dass sie - die Antragsgegnerin - ihre
städtebaulichen Ziele nicht mehr verfolgen könne. Zudem könne die genehmigte
Nutzung in dem Objekt durchaus wieder aufgenommen werden. Ein Vertrauen auf
uneingeschränkten Fortbestand der nach dem Bebauungsplan Nr. 108 gegebenen
Nutzungsmöglichkeiten sei nicht geschützt. Schließlich weise auch die Erstreckung
der Zentrenrelevanz auf pharmazeutische Artikel keine Abwägungsmängel auf.

42

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der
Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der von der Antragsgegnerin
vorgelegten Aufstellungsvorgänge und sonstigen Unterlagen und Pläne ergänzend
Bezug genommen.

43

Entscheidungsgründe:

44

Der Normenkontrollantrag ist zulässig.

45

Die Antragsbefugnis des Antragstellers nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO steht
außer Streit. Sie folgt bereits daraus, dass der Antragsteller sich gegen die
Festsetzungen der Planänderung wendet, die die Nutzbarkeit des Grundstücks
einschränken, an dem ihm ein Erbbaurecht zusteht.

46

Der Normenkontrollantrag ist jedoch nicht begründet.

47

Die strittige Planänderung ist nicht, wie der Antragsteller meint, schon deshalb
unwirksam, weil sie als unselbständige Änderung eines an einem nicht heilbaren
Mangel leidenden Bebauungsplans ihrerseits nicht wirksam erlassen werden
konnte.

48

Allerdings trifft es zu, dass die strittige Planänderung eine unselbständige
Änderung darstellt, die ohne den ihr zugrunde liegenden Ursprungsplan nicht
"lebensfähig" ist. Sie beschränkt sich auf eine textliche Festsetzung, mit der die
Nutzungen im Detail festgelegt sind, die in den im Ursprungsplan festgesetzten
uneingeschränkten und eingeschränkten Gewerbegebieten zulässig sind. Ohne den
Ursprungsplan mit den dort ausgewiesenen Gewerbegebieten wäre die
Planänderung inhaltsleer und damit unwirksam. Der Ursprungsplan leidet jedoch
keineswegs, wie der Antragsteller meint, an einem zu seiner Nichtigkeit führenden
Mangel, der nicht durch die hier strittige Planänderung behoben werden konnte.

49

Zu Recht ist die Antragsgegnerin bei der Aufstellung der Planänderung allerdings
davon ausgegangen, dass die in der Urfassung unter Nr. 4 b) der textlichen
Festsetzungen getroffenen Regelungen über die zulässigen Ausnahmen vom
Einzelhandelsausschluss in den Gewerbegebieten nach Maßgabe der
zwischenzeitlich ergangenen obergerichtlichen Rechtsprechung

50

- vgl.: OVG NRW, Urteil vom 3. Juni 2002 - 7a D 92/99.NE -, BRS 65 Nr. 38 -

51

unter dem Aspekt der Bestimmtheit rechtlichen Bedenken unterliegen, weil es
keine Legaldefinition dafür gibt, wann sich ein Warensortiment als "zentrenrelevant"
erweist und auch der für das Land Nordrhein-Westfalen ergangene
Einzelhandelserlass 1996 (MBl. NRW 1996, S. 922) nicht verbindlich festlegt, dass
bestimmte Sortimente "zentrenrelevant" sind.

52

Ergänzend ist anzumerken, dass auch die weiteren in dem "Soweit-Satz" der
angeführten textlichen Festsetzung getroffenen Regelungen jedenfalls insoweit
beachtlichen Bedenken unterliegen, als sie schwerlich von der allein in Betracht
kommenden Rechtsgrundlage des § 1 Abs. 5 i.V.m. Abs. 9 BauNVO gedeckt sein
dürften. Festsetzungen auf dieser Grundlage müssen dem Erfordernis genügen,
bestimmte Anlagetypen zu umschreiben.

53

Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 4. Oktober 2001 - 4 BN 45.01 -, BRS 64
Nr. 28.

54

Dem genügen bauleitplanerische Festsetzungen nicht, die nicht etwa
typisierende Merkmale der zulässigen Betriebe umschreiben, sondern - wie hier -
letztlich die Zulässigkeit daran anknüpfen, dass diese Betriebe im Einzelfall konkret
keine negativen (schädlichen) Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO
haben (können).

55

Vgl. zu einer ähnlichen Festsetzung: OVG NRW, Urteil vom 19. August 2005 -
7 D 108/04.NE -, JURIS-Dokumentation.

56

Diese Mängel waren jedoch keineswegs, wie der Antragsteller meint,
"irreparabel". Mangelhafte Bebauungspläne können zumeist durch ein ergänzendes
Verfahren "geheilt" werden. Ausgenommen sind nur Nachbesserungen, die geeignet
sind, das planerische Gesamtkonzept in Frage zu stellen. Die Möglichkeit der
"Reparatur" von Bebauungsplänen im ergänzenden Verfahren bietet keine Handhabe
dafür, die Planung in ihren Grundzügen zu modifizieren. Die Identität des
Bebauungsplans darf nicht angetastet werden.

57

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 18. September 2003 - 4 CN 20.02 -, BRS 66 Nr. 5
m.w.N..

58

Gerade die fehlende Bestimmtheit einzelner bauleitplanerischer Festsetzungen
ist jedoch ein typischer Mangel, der regelmäßig nur zur Unwirksamkeit des Plans
führt.

59

Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 6. März 2002 - 4 BN 7.02 -, BRS 65 Nr. 59.

60

Der Mangel kann daher in der Regel dadurch behoben werden, dass die
betreffende Festsetzung durch eine andere, den Mangel der Bestimmtheit
behebende Festsetzung ersetzt wird, weil dadurch in aller Regel die Grundzüge der
Planung nicht berührt werden. Gleiches gilt für die Korrektur von Festsetzungen, die
nicht von einer hinreichenden Rechtsgrundlage gedeckt sind und durch
Festsetzungen ersetzt werden sollen, die in rechtlich unbedenklicher Weise eine
zumindest ähnliche Zielsetzung anstreben. So liegt der Fall hier.

61

Das Grundkonzept der Planung des Bebauungsplans Nr. 108 besteht darin, dass
- abgesehen von dem für den seinerzeitigen Globus-Markt (jetzt: Hit-Markt)
ausgewiesenen Sondergebiet mit angrenzendem größerem Stellplatzbereich -
Gewerbegebiete festgesetzt werden, in denen Einzelhandel grundsätzlich
ausgeschlossen sein soll. Ausnahmsweise sollte bereits nach der Urfassung jedoch
der mit Handwerksbetrieben und produzierenden Gewerbetrieben verbundene
Einzelhandel als sog. werkstattgebundener Verkauf sowie der Einzelhandel mit nicht
zentrenrelevanten Sortimenten zugelassen werden können. An diesem
Grundkonzept hat sich durch die strittige Planänderung nichts geändert. Das System
des grundsätzlichen Ausschlusses von Einzelhandel mit Ausnahmeregelungen für
werkstattgebundenen Verkauf und Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten
Sortimenten ist beibehalten worden. Geändert haben sich lediglich die konkreten
Umschreibungen der zulässigen Ausnahmen, die bestimmter gefasst und inhaltlich
modifiziert wurden.

62

Eine "Nachbesserung" der textlichen Festsetzungen der Urfassung des
Bebauungsplans Nr. 108 wäre nach alledem lediglich ausgeschlossen gewesen,
wenn die Urfassung wegen dieses Mangels in einem Normenkontrollverfahren nach
§ 47 Abs. 5 Satz 2 VwGO a.F. ausdrücklich für nichtig erklärt worden wäre.

63

Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 14. November 2005 - 4 BN 51.05 -, NVwZ 2006,
329.

64

Das trifft hier jedoch nicht zu.

65

Die hiernach zulässige "Reparatur" der mangelhaften textlichen Festsetzungen
der Urfassung des Bebauungsplans Nr. 108 konnte auch, wie mit der Planänderung
geschehen, im Wege des vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB n.F. erfolgen.
Wie bereits aus dem Vorstehenden folgt, lag die Voraussetzung des § 13 Abs. 1
BauGB, dass durch die Änderung die Grundzüge der Planung nicht berührt werden,
vor. Auch die weiteren Voraussetzungen der Nrn. 1 und 2 des letzten Halbsatzes der
genannten Vorschrift - keine Vorbereitung oder Begründung von UVP-pflichtigen
Vorhaben und keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7
Buchst. b BauGB genannten Schutzgüter - waren ersichtlich gegeben.

66

Dass die konkrete Durchführung des vereinfachten Verfahrens an beachtlichen
Mängeln leidet, ist weder gerügt noch sonst ersichtlich. Ebensowenig sind sonstige
rügepflichtige Form- und Verfahrensfehler der Planänderung gerügt und nicht
rügepflichtige Fehler erkennbar.

67

Die strittige Planänderung ist auch in materieller Hinsicht nicht zu
beanstanden.

68

Die nunmehr formulierten textlichen Festsetzungen sind von einer hinreichenden
Rechtsgrundlage, nämlich § 1 Abs. 5 i.V.m. Abs. 9 BauNVO, gedeckt. Diese
Vorschriften lassen Feindifferenzierungen hinsichtlich der zulässigen Nutzungsarten -
wie bereits angesprochen - nur insoweit zu, als Festsetzungen auf dieser Grundlage
dem Erfordernis genügen müssen, bestimmte Anlagetypen zu umschreiben. Diesem
Erfordernis werden die nunmehr geregelten textlichen Festsetzungen gerecht. Sie
differenzieren hinsichtlich der zulässigen Einzelhandelsnutzungen nach bestimmten
Sortimenten und knüpfen damit an auch in der Realität vorhandene Betriebstypen
an.

69

Vgl.: OVG NRW, Urteil vom 22. April 2004 - 7a D 142/02.NE -, BRS 67 Nr. 12
m.w.N..

70

Auch bei dem in Nr. 4 Buchst. a) der neuen textlichen Festsetzungen geregelten
sog. "werkstattgebundenen Verkauf" handelt es sich um in der Realität vorhandene
Betriebstypen, die einer feindifferenzierenden Regelung nach § 1 Abs. 9 BauNVO
zugänglich sind.

71

Vgl. : OVG NRW, Urteil vom 19. August 2005 - 7 D 108/04.NE -, JURIS-
Dokumentation.

72

Nicht zu beanstanden ist ferner, dass die Antragsgegnerin für den zu
Einzelhandelszwecken zulässigen "untergeordneten Teil" des Handwerks- oder
Gewerbebetriebs eine Obergrenze von 50 m2 festgesetzt hat. Insoweit geht es nicht
mehr um die Frage, dass die Gemeinde zulässigerweise nur bestimmte in der
Realität vorhandene Betriebstypen zum Gegenstand einer feiner differenzierenden
Festsetzung nach § 1 Abs. 9 BauNVO machen kann, was - wie aus dem
Vorstehenden folgt - hier zu bejahen ist. Der von der Antragsgegnerin
sachgerechterweise gewählte abstrakte Betriebstyp ist gerade dadurch
gekennzeichnet, dass er zum einen aus einem "Hauptbetrieb" (gewerbliche bzw.
handwerkliche Produktion bestimmter Waren) sowie zum anderen aus einem
angegliederten untergeordneten Betriebsteil (Verkauf eben dieser selbst produzierten
Waren) besteht, deren Verhältnis sich über das Merkmal "untergeordnet" hinaus
nicht weiter typisierend umschreiben lässt. Ob der als unselbständiger Betriebsteil in
Erscheinung tretende Verkauf diese Relation zum Hauptbetrieb wahrt, hängt im
Einzelfall von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von der Größe der
Produktionsfläche des Betriebs sowie von der Art, der Menge und den Dimensionen
der produzierten Waren. Demgemäß kann im Einzelfall eine Verkaufsfläche etwa von
deutlich über 50 m2 in Relation zur Gesamtbetriebsfläche bereits überdimensioniert
sein, während in einem anderen Fall selbst Verkaufsflächen von über 1.000 m2 noch
das Merkmal der deutlichen Unterordnung wahren können. Hiervon ausgehend ist es
der Gemeinde nicht zu verwehren, das abstrakte Merkmal der "Unterordnung" des
Betriebsteils "Verkaufsstelle" zum Gesamtbetrieb mit einer absoluten Obergröße zu
präzisieren, die den städtebaulichen Zielsetzungen der Ausnahme von dem auf § 1
Abs. 9 BauNVO gestützten Nutzungsausschluss Rechnung trägt und die
Rechtfertigung dieser Sonderregelung sicherstellt.

73

Vgl. zu alledem: OVG NRW, Urteil vom 27. April 2006 - 7 D 35/05.NE -, JURIS-
Dokumentation.

74

Nichts anderes ist hier geschehen. Dabei hat sich die Antragsgegnerin
hinsichtlich der Größenordnung der "Kappungsgrenze" nach den Ausführungen auf
Seite 7 der Begründung zur Planänderung maßgeblich von den in der Praxis
einschlägigen Mindestanforderungen für einen solchen Verkauf leiten lassen. Von
einer Willkürlichkeit dieser Grenzziehung, die der Antragsteller annimmt, kann
angesichts dessen keine Rede sein.

75

Die nunmehr getroffene Regelung der Ausnahmen vom Einzelhandelsausschluss
ist entgegen der Auffassung des Antragstellers auch hinreichend städtebaulich
gerechtfertigt.

76

Dass die Antragsgegnerin den Einzelhandel insbesondere mit zentrenrelevanten
Sortimenten im Gemeindegebiet zulässigerweise steuern kann, um bestimmte von
ihr näher festgelegte Versorgungsbereiche zu schützen, unterliegt keinem Zweifel.
Dabei darf die Gemeinde nicht etwa nur dann planerisch aktiv werden, wenn sie den
konkreten Nachweis erbringt, dass die gewachsenen Einzelhandelsstrukturen -
insbesondere in ihrem Zentrum - sonst geschädigt würden. In der jüngeren
höchstrichterlichen Rechtsprechung ist vielmehr geklärt, dass die Gemeinde nicht
darauf beschränkt ist, nur Nutzungen zu unterbinden, die in der Kernzone bereits in
nennenswertem Umfang ausgeübt werden. So ist ihr auch gestattet,
"zentrumsbildende" Nutzungsarten, die in der Kernzone nicht oder nur geringfügig
vertreten sind, in anderen Gemeindegebieten mit dem Ziel auszuschließen,
eventuelle Neuansiedlungen zwecks Steigerung oder Erhaltung der Attraktivität dem
Zentrum zuzuführen.

77

So ausdrücklich: BVerwG, Beschluss vom 10. November 2004 - 4 BN 33.04 -,
BRS 67 Nr. 18.

78

Genau diese Zielsetzung verfolgt auch die Antragsgegnerin, wie aus diversen
Verlautbarungen in den Aufstellungsvorgängen folgt. So hat der Rat der
Antragsgegnerin bei seiner abschließenden Beschlussfassung über die
Planänderung betont, Zielsetzung der Stadt sei es, "die Innenstadt als integrierten
Einzelhandelsstandort und Versorgungsschwerpunkt zu sichern und weiter zu
entwickeln". Die Einwände des Antragstellers gegen die städtebauliche
Rechtfertigung der strittigen Planänderung gehen mithin fehl, soweit er den
konkreten Nachweis der Zentrenschädlichkeit der hier praktisch vollständig
ausgeschlossenen und nur sehr begrenzt ausnahmsweise zulassungsfähigen
"zentrenrelevanten" Sortimente vermisst.

79

Der Antragsgegnerin fehlt des Weiteren keineswegs ein schlüssiges
Gesamtkonzept bezüglich der Steuerung des Einzelhandels zum Schutz der
Kernzone ihrer Stadt. Die städtebaulichen Gründe für die gesamten
einzelhandelsbezogenen Planungen der Antragsgegnerin sowie für die hiermit in
Zusammenhang stehenden Regelungen für das hier strittige Plangebiet sind
insbesondere auf Seite 4 der Begründung zur Planänderung im Detail dargelegt. Dort
heißt es im Anschluss an die bereits zur Begründung der Urfassung des
Bebauungsplans Nr. 108 angeführten, im Tatbestand wiedergegebenen Erwägungen
u.a.:

80

"Vor dem Hintergrund eines weiteren Ausbaus des Versorgungszentrums
Innenstadt durch den Entwicklungsbereich Bahnschiene West, hatte der Rat der
Stadt N. 1997 ein Gutachten bei der Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH (im folgenden GMA genannt) in Auftrag gegeben, um

81

- ein Konzept zur Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt N. unter
Berücksichtigung ihrer zentralörtlichen Funktion, des Kaufkraftpotentials und des
vorhandenen Einzelhandelsbestandes erarbeiten zu lassen und

82

- Vorschläge für Funktionszuweisungen für die Einzelhandelsschwerpunkte
N. und G. zu erhalten.

83

Ergebnis dieses Gutachtens (S. 152) ist unter anderem, dass die zentralörtlich
bedeutsamen, gesamtstädtisch und übergemeindlich wirksamen
Einzelhandelsbetriebe auf die N1. Innenstadt einschließlich Entwicklungsbereich
"C3. -West" beschränkt bleiben sollten, während in den peripheren Stadtteilen
ergänzende Versorgungseinrichtungen mit nicht innenstadt- bzw. zentrenrelevanten
Sortimenten bzw. Dienstleistungseinrichtungen angesiedelt werden können. Dem
innerörtlichen Versorgungszentrum von G. soll als Nebenzentrum eine
Sonderstellung zukommen, indem ein komplettiertes Angebot an
Nahversorgungseinrichtungen in dem gewachsenen Ortsmittebereich bereitgestellt
wird."

84

Speziell bezogen auf den hier interessierenden Bereich K.---straße /Im T.
C1. ist im Anschluss an die Erläuterung des festgesetzten Systems des
Einzelhandelsausschlusses mit Ausnahmeregelungen auf Seite 7/8 der Begründung
zur Planänderung weiter ausgeführt:

85

"Die o.g. Festsetzungssystematik soll bewirken, dass im Bereich K.---straße /Im
T. C1. neben dem vorhandenen Globus-Warenhaus, dessen Bestand
langfristig gesichert werden soll, keine weiteren Betriebe mit innenstadtrelevanten
Sortimenten, auch unterhalb der Großflächigkeit, angesiedelt werden. Damit soll
gewährleistet werden, dass die Einkaufsorientierung der Kunden in N. auch
weiterhin zielgerichtet auf die Innenstadt als Versorgungsschwerpunkt gelenkt wird.
Jedes weitere Geschäft in der K.---straße /Im T. C1. würde die
Wahrnehmbarkeit des Gewerbegebiets als Einzelhandelsstandort und als
Nebenzentrum zur Innenstadt erhöhen. Dies würde dazu führen, dass nicht nur der
tägliche bzw. wöchentliche Einkauf bei Globus/Aldi/Lidl durchgeführt wird, sondern
dass bei dieser Gelegenheit auch andere Waren, die ansonsten in der Innenstadt
gekauft würden, im Bereich der K.---straße erworben werden. Der umgekehrte Fall
(zusätzliche Angebote in der K.---straße führen verstärkt zum Aufsuchen des
Globus-Warenhauses bzw. der beiden Discountmärkte) wäre ebenso wahrscheinlich.
Dieser "Synergieeffekt", das gegenseitige Zusammenwirken der verschiedenen
Einzelhandelsbetriebe, soll mit den Regelungen zur Art der Nutzung ausgeschlossen
werden. Gegen die Ansiedlung bzw. Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben mit
nicht innenstadtrelevanten Sortimenten bestehen, auch laut GMA-Gutachten, am
Standort K.---straße keine Bedenken."

86

Dies ist ein sachlich begründetes, in sich schlüssiges Konzept, das klare
Funktionszuweisungen für die von der Antragsgegnerin in ihrem Gemeindegebiet
angestrebte Einzelhandelsstruktur enthält. Die vom Antragsteller angeführte H.
gehört hiernach nicht zu dem zentralen Versorgungsbereich, auf den die
Antragsgegnerin den Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten begrenzen
möchte. Hinsichtlich der H. wird in den Aufstellungsvorgängen - etwa in dem
Beschluss vom 24. Februar 2005 zu den Einwendungen der Bevollmächtigten des
Antragstellers - lediglich betont, dass die für die Bewohner der H. zu
konstatierende Versorgungsfunktion durch das planungsrechtlich abgesicherte
Globus-Warenhaus sowie durch die beiden bestehenden Discountmärkte im
Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 2 "H. -Nord" ausreichend
sichergestellt und zudem nach der städtebaulichen Konzeption für die H. der
Bereich am M.-------weg als Nahbereichszentrum vorgesehen und im Bebauungsplan
Nr. 2 entsprechend festgesetzt sei. Diese Erwägungen stehen in keinem
Widerspruch zu dem Einzelhandelskonzept, das auf die durch den
Entwicklungsbereich C3. -West ergänzte Innenstadt (vgl. hierzu Karte 8 des
GMA-Gutachtens) bezogen ist.

87

Fehl geht auch der Einwand des Antragstellers, die Schlüssigkeit des
Einzelhandelskonzepts der Antragsgegnerin werde dadurch in Frage gestellt, dass
die bauleitplanerische Steuerung des Einzelhandels im vorliegenden Fall auf den
Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 108 beschränkt und nicht auch der
Bebauungsplan Nr. 2 - einschließlich der dort bereits vorhandenen Discountmärkte
sowie eines weiteren Getränkemarkts - in die Regelung einbezogen werde. Die
städtebauliche Motivation dieser Begrenzung hat der Rat der Antragsgegnerin bei
seiner Befassung mit den Einwendungen des Antragstellers nach der Niederschrift
über die Ratssitzung vom 24. Februar 2005 insbesondere folgendermaßen
begründet:

88

"Der Rat der Stadt N. stellt fest, dass im Zuge der anstehenden 1. Änderung
eine Ausdehnung des Geltungsbereichs des vorhandenen Bebauungsplans Nr. 108
aus nachfolgenden Gründen nicht sinnvoll ist:

89

Die Festsetzungen des nunmehr 30 Jahre alten B-Plans Nr. 2 sind heute in
vielen Punkten, insbesondere auch hinsichtlich der ursprünglich vorgesehenen
Stichstraßenerschließung nordöstlich der L. , nicht mehr sachgerecht. Ein
Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten wäre
daher für den nordöstlichen Abschnitt der Straße "Im T C1. " nur umsetzbar,
wenn auch die übrigen Festsetzungen überarbeitet werden. Hierfür ist aber das
förmliche, zweistufige, Änderungsverfahren nach dem Baugesetzbuch inkl.
Umweltprüfung durchzuführen. Der Rat der Stadt N. ist der Auffassung, dass ein
solches Verfahren nicht mit dem laufenden einfachen Änderungsverfahren für den B-
Plan Nr. 108 kombiniert werden sollte, da hier nur die textlichen Festsetzungen zum
Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten
präzisiert werden. Gleichwohl stellt der Rat der Stadt N. fest, dass eine
Änderung der Festsetzungen des B-Plans Nr. 2 für den nordöstlichen Abschnitt der
Straße "Im T. C1. " ebenfalls erfolgen soll. Einen entsprechenden
Grundsatzbeschluss hat der Rat der Stadt N. bereits in seiner Sitzung vom
17.05.1998 <richtig: 07.05.1998> gefasst."

90

Diese Erwägungen leuchten ohne weiteres ein und sind auch sachgerecht.
Zudem hat der Rat der Antragsgegnerin bereits am 7. Mai 1998 einen
Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 2 - soweit dieser
entlang der Straße Im T. C1. Gewerbe- und Mischgebiete festsetzt - und am
24. Februar 2005 unter Aufhebung dieses Beschlusses einen Aufstellungsbeschluss
für einen neuen, etwa den gleichen Bereich erfassenden Bebauungsplan Nr. 144
gefasst. Beide Beschlüsse zielten insbesondere auf eine Steuerung des
Einzelhandels ab.

91

Im Übrigen irrt der Antragsteller, wenn er meint, dass eine Gemeinde ein von ihr
dem Grundsatz nach beschlossenes Einzelhandelskonzept nur dann zulässigerweise
umsetzen kann, wenn sie die für die Umsetzung des Konzepts im Gemeindegebiet
erforderlichen verbindlichen Bebauungsplanungen zeitgleich bzw. zumindest zeitnah
einleitet und zum Abschluss bringt. Selbstverständlich kann sie sich - nicht zuletzt
auch mit Blick auf die ihr nur begrenzt zur Verfügung stehenden
Planungskapazitäten - darauf beschränken, zunächst nur in den Bereichen intensive
planerische Aktivitäten zu entfalten, in denen konkret aktueller Handlungsbedarf
besteht. Ein solcher war hier im Bereich des Bebauungsplans Nr. 108 wegen der auf
dem Grundstück des Antragstellers in Aussicht genommenen Umnutzung gegeben.
Hinzu kommt, dass weitere Leerstände im Plangebiet (K.---straße 10 - ehemals
Bosch/Telekom; K.---straße 29 - ehemals Opel-Autohaus) sowie die Bestrebungen,
in dem künftigen Islamischen Kulturzentrum (K.---straße 3) auch Einzelhandel zu
etablieren, den Handlungsbedarf verstärkten, wie in der mündlichen Verhandlung mit
den Beteiligten erörtert wurde. Schon angesichts der Leerstände geht auch der
Einwand des Antragstellers fehl, die mit der Planänderung festgelegte
Angebotsplanung gehe "ins Leere", weil im Plangebiet keine Flächenreserve mehr
vorhanden sei. Selbstverständlich kommt eine Angebotsplanung nicht nur dann in
Betracht, wenn im Plangebiet noch bislang ungenutzte Grundstücke vorhanden sind,
sondern auch dann, wenn auf bereits bebauten Grundstücken mit Umnutzungen zu
rechnen ist.

92

Die städtebauliche Rechtfertigung der Planänderung ist auch nicht - wie der
Antragsteller der Sache nach vorträgt - deshalb zu verneinen, weil das in den
textlichen Festsetzungen gewählte Regelungssystem untauglich bzw. sachwidrig
wäre. Schon die Behauptung des Antragstellers, der vorhandene Nutzungsbestand
im Plangebiet sei "maßgeblich durch Einzelhandel geprägt", trifft nach den im
Gerichtsverfahren vorgelegten Unterlagen nicht zu. Nach der von der
Antragsgegnerin vorgelegten Auflistung sind von den insgesamt 43 Betrieben in den
Gewerbegebieten des Plangebiets - das im Sondergebiet auf dem Grundstück K.---
straße 58 angesiedelte Warenhaus mit Blumenhandel und Back-Shop ist insoweit
nicht zu berücksichtigen - insgesamt nur 13 Betriebe dem Einzelhandelssektor
zuzuordnen, wobei es sich weit überwiegend (9 Betriebe) um Kfz-bezogenen
Einzelhandel (Kfz, Kfz-Teile sowie Reifen) handelt. Die weiteren 30 Betriebe sind -
abgesehen von den drei Leerständen - überwiegend dem produzierenden Gewerbe
einschließlich Baugewerbe und ansonsten im Wesentlichen dem
Dienstleistungssektor zuzuordnen. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass sich die
Situation bei Aufstellung der strittigen Planänderung wesentlich anders darstellte,
sind weder dargetan noch sonst ersichtlich. Die seitens des Antragstellers
vorgelegte, dem Internet entnommene Auflistung führt schon deshalb nicht weiter,
weil sie sich auf den Bestand des gesamten gewerblich nutzbaren Bereichs K.---
straße /Im T. C1. bezieht, auch soweit dieser vom Bebauungsplan Nr. 2
erfasst ist. Bei diesen Gegebenheiten lässt sich nicht feststellen, dass die Zulassung
von Ausnahmen von dem im Plangebiet festgesetzten Einzelhandelsausschluss "die
Regel werden müsste". Ebenso wenig ist erkennbar, dass das Regelungssystem von
vornherein funktionslos wäre. Die von der Antragsgegnerin mit den
Ausnahmeregelungen ermöglichte - und auch beabsichtigte - dauerhafte Sicherung
des Bestands der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe lässt sich damit, abgesehen
von dem einzelnen auf den bloßen "passiven Bestandsschutz" gesetzten
Getränkemarkt, durchaus noch auf dem Weg der Zulassung von Ausnahmen
realisieren.

93

Schließlich unterliegt auch die städtebauliche Rechtfertigung der von der
Antragsgegnerin konkret gewählten Sortimente, die praktisch vollständig
ausgeschlossen und nur im Zusammenhang mit werkstattgebundenem Verkauf in
äußerst begrenztem Umfang ausnahmsweise zulassungsfähig sind, keinen
Bedenken.

94

Zutreffend weist der Antragsteller insoweit zwar darauf hin, dass es bei der
Festlegung der in einer bestimmten Gemeinde als zentrenrelevant gewerteten
Sortimente regelmäßig einer individuellen Betrachtung der örtlichen Situation
bedarf.

95

Vgl.: OVG NRW, Urteil vom 3. Juni 2002 - 7a D 92/99.NE -, BRS 65 Nr. 38.

96

Eine solche ist hier - entgegen der Auffassung des Antragstellers - jedoch auch
in hinreichendem Umfang vorgenommen worden.

97

Das der Planung zugrunde gelegte GMA-Gutachten enthält u.a. auch eine
umfassende Bestandserhebung des Einzelhandelsangebots im Stadtgebiet der
Antragsgegnerin. An Hand dieser im Gutachten (Seiten 39 ff.) näher dargelegten
Ermittlungen konnte auch die Struktur des Einzelhandelsbestands in der zu
schützenden und in ihrer Attraktivität zu steigernden Kernzone der Stadt (Innenstadt
einschließlich Entwicklungsbereich C3. -West) erfasst und der Planung
zugrunde gelegt werden. Hieran anknüpfend sind die Hauptstrukturen des
innerstädtischen Hauptgeschäftsbereichs der Kernstadt auf Seite 7 der Begründung
zur Planänderung umschrieben und der Planung zugrunde gelegt. Danach sind
gerade die als "Frequenzbringer" bekannten Hauptsortimente des
Bekleidungssektors (einschließlich Schuhe) tragende Säulen des Einzelhandels in
der Kernzone. Wenn bei den Ermittlungen des Einzelhandelsbestands nicht alle
letztlich ausgeschlossenen Sortimente im Einzelnen erfasst und aufgelistet wurden,
ist dies jedenfalls insoweit unschädlich, als die Gemeinde - wie bereits dargelegt -
ihrer zu schützenden Kernzone zwecks Steigerung der Attraktivität zulässigerweise
auch solche in der Regel zentrumsbildenden Sortimente zuweisen kann, die dort
(noch) nicht oder nur geringfügig vertreten sind. Damit ist nicht etwa, wie seitens des
Antragstellers in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat angesprochen wurde,
praktisch ins Belieben der Gemeinde gestellt, welche Sortimente sie für ihre Gebiet
als zentrenrelevant ansieht. Zum einen kommen hierfür regelmäßig nur solche
Sortimente in Betracht, die nach allgemeiner Erfahrung zu den grundsätzlich
zentrumsbildenden Sortimenten gehören. Zum anderen muss die Gemeinde nach
individueller Würdigung ihrer spezifischen örtlichen Situation konkret festlegen, dass
diese Sortimente, sofern sie denn aktuell in ihrer Kernzone nicht vertreten sind,
dieser jedenfalls zugeordnet werden sollen. Dabei hat sie besonderen
Rechtfertigungsbedarf namentlich dann, wenn die dem Zentrum zuzuordnenden
Sortimente dort, wo sie ausgeschlossen werden sollen, tatsächlich bereits in
beachtlichem Umfang vertreten sind oder wenn aus anderen Gründen konkret nicht
zu erwarten ist, dass sich Einzelhandel mit diesen Sortimenten in der dafür
vorgesehenen Kernzone ansiedelt. Welche Maßstäbe dann anzusetzen sind, wenn
ein neues "Zentrum" überhaupt erst geschaffen und entwickelt werden soll, bedarf
keiner weiteren Erörterung, da es hier um einen solchen Sonderfall nicht geht.

98

Schließlich unterliegt es keinen Bedenken, dass die Antragsgegnerin in den
praktisch vollständigen Sortimentsausschluss für den Bereich des hier strittigen
Plangebiets auch die typischerweise nahversorgungsrelevanten Sortimentsgruppen
"Lebensmittel/Getränke" sowie "Drogerie/Kosmetik/Haushaltswaren" einbezogen und
diese durch das Sortiment "pharmazeutische Artikel" ergänzt hat.

99

Die Zuordnung auch der nahversorgungsrelevanten Sortimente beruht nach den
Ausführungen auf Seite 9/10 der Begründung zur Planänderung auf der speziellen
örtlichen Situation gerade des hier in Rede stehenden Plangebiets. Insoweit hat die
Antragsgegnerin in nicht zu beanstandender Weise maßgeblich darauf abgestellt,
dass die Versorgung in dem von der Kernzone der Innenstadt deutlich entfernten
Umfeld des Plangebiets, namentlich in der nördlich hiervon gelegenen H. ,
durch das im Sondergebiet gelegene und damit dauerhaft abgesicherte Warenhaus
sowie die weiteren östlich des hier strittigen Plangebiets an der Straße Im T.
C1. vorhandenen Discount- bzw. Getränkemärkte sichergestellt sei. Eine
Ergänzung zur Verbesserung der Nahversorgung sei angesichts dessen nicht
gerechtfertigt, sondern würde nicht zuletzt auch wegen der verkehrsgünstigen Lage
des Plangebiets und der daraus folgenden "Abfangwirkung" insbesondere bezüglich
der Pkw-Kunden zu Lasten der Innenstadt mit ihrem dort noch vorhandenen weit
reichenden Angebot gerade an Läden der betroffenen Sortimente gehen. Dies würde
wiederum die beabsichtigten Maßnahmen zur Steigerung der Attraktivität der
Innenstadt konterkarieren. Diese in tatsächlicher Hinsicht nicht in Zweifel gezogenen
Erwägungen sind hinreichend sachgerecht, um den praktisch umfassenden
Ausschluss auch der genannten nahversorgungsrelevanten Sortimente jedenfalls im
hier betroffenen Plangebiet zu rechtfertigen.

100

Gleiche Erwägungen gelten auch für die Einbeziehung des Handels mit
pharmazeutischen Artikeln. Insoweit wäre es sicherlich nicht gerechtfertigt, diesen
ausschließlich auf die Kernstadt zu konzentrieren.

101

Vgl. hierzu bereits: OVG NRW, Urteil vom 22. April 2004 - 7a D 142/02.NE -,
BRS 67 Nr. 12.

102

Dies gilt auch dann, wenn er - wie hier - in der Innenstadt besonders intensiv
vertreten ist und daher für das Gebiet der Antragsgegnerin mit zu den
zentrumsbildenden Sortimenten gehört. Gerade bei pharmazeutischen Artikeln ist -
nicht anders als bei den typischen Nahversorgungssortimenten regelmäßig auch - in
gewissem Ausmaß jedenfalls eine Nähe zu den Versorgungsbereichen erforderlich.
Diese Versorgungsfunktion ist im Umfeld des hier betroffenen Plangebiets jedoch -
nicht anders als bei den anderen bereits angesprochenen
Nahversorgungssortimenten - durch die in der Planbegründung und im Rahmen der
Befassung mit den Bedenken des Antragstellers ausdrücklich angesprochene, in der
H. bereits vorhandene Apotheke gewährleistet. Demgegenüber würde die
zusätzliche Ansiedlung von Apotheken im Plangebiet keine Verbesserung der
Nahversorgung bedeuten, sondern - wie hinsichtlich der typischerweise
nahversorgungsrelevanten Sortimente bereits angesprochen - gleichfalls zu Lasten
der

103

Attraktivität der Innenstadt gehen. Ob anderes dann in Betracht kommt, wenn
eine Apotheke unter Verzicht auf ein Kunden anziehendes Ladenlokal ausschließlich
Versandhandel betreibt, bedarf keiner weiteren Erörterung. Die hier zur
Genehmigung gestellte Apotheke, deren beabsichtigte Ansiedlung Anlass zur
strittigen Planänderung war, beschränkte sich gerade nicht auf einen bloßen
Versandhandel, wie mit den Beteiligten in der mündlichen Verhandlung an Hand der
dort vorgelegten Bauakte erörtert wurde.

104

Die Planänderung leidet auch nicht an beachtlichen Mängeln der Abwägung
nach § 1 Abs. 7 BauGB. Dass die Antragsgegnerin die abwägungsbeachtlichen
Belange fehlerhaft ermittelt und bewertet hätte, lässt sich nicht feststellen.

105

Zutreffend weist der Antragsteller zwar darauf hin, dass das Interesse der
Planbetroffenen an einer Beibehaltung der gegebenen Situation durchaus
abwägungsrelevant ist. Dies hat die Antragsgegnerin jedoch keineswegs verkannt.
So ist in der Niederschrift über die abschließende Sitzung des Rates der
Antragsgegnerin zur Planänderung vom 24. Februar 2005 u.a. ausgeführt:

106

"Der Rat der Stadt N. stellt fest, dass durch die 1. Änderung des
Bebauungsplans nur eine Präzisierung des ohnehin schon bestehenden
Ausschlusses von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten
erfolgen soll. Das Spektrum der zulässigen Nutzungen wird nicht verändert."

107

Diese Aussagen treffen zu. Die Planänderung enthält gegenüber der Urfassung
des Bebauungsplans Nr. 108 in der Tat nur Konkretisierungen des "Spektrums" der
zentrenrelevanten Sortimente sowie eine Modifizierung des ausnahmsweise
zulässigen werkstattgebundenen Verkaufs. Soweit dabei die zulässige
Verkaufsfläche auf 50 m2 beschränkt wird, sind die hiermit zusammenhängenden, für
die betroffenen Grundstückseigentümer relevanten Aspekte eingehend gewürdigt
und abwägend berücksichtigt worden.

108

Auch die spezielle Situation gerade des Antragstellers ist eingehend betrachtet
und gewürdigt worden. So heißt es zu den auf die Gebäudesubstanz bezogenen
Anregungen der Bevollmächtigten des Antragstellers in der bereits angesprochenen
Niederschrift über die abschließende Ratssitzung u.a.:

109

"Der Rat der Stadt N. stellt fest, dass durch die Änderung des
Bebauungsplans die Immobilie des Herrn Hölter grundsätzlich einer adäquaten
Nutzung zugeführt werden kann, ohne dass erhebliche Investitionen erforderlich
wären. Dabei könnte auch künftig der ursprüngliche Zweck, welcher mit der
Errichtung des Gebäudes verbunden war und auf den der Grundriss und die
Bauweise des Objektes ausgerichtet sind, nämlich die Nutzung für einen
Einzelhandelsbetrieb, weiter verfolgt werden. Lediglich die Sortimente, die im
Geltungsbereich des B-Plans Nr. 108 vertrieben werden dürfen, unterliegen - nach
wie vor - einer Beschränkung. Die aktuelle Umnutzung eines ehemaligen Autohauses
für einen Zoomarkt und einen Facheinzelhandel für Autoteile zeigen deutlich, dass
eine wirtschaftlich tragfähige Nachnutzung außerhalb des produzierenden Gewerbes
ohne weiteres möglich ist."

110

Die gegenteilige Einschätzung des Antragstellers wird durch die schlichte
Behauptungen in seinem schriftsätzlichen Vortrag nicht belegt. So führt der
Antragsteller zwar an, "weder der Zuschnitt noch die Tragfähigkeit des Gebäudes
vermögen eine andere Art der Nutzung <als Einzelhandel> zu rechtfertigen", und
weist ergänzend darauf hin, "die geringe Größe des Ladenlokals <sei> vorgesehen
für eine Nutzung, die (vornehmlich) innenstadtrelevante Sortimente umfasst". Dass
der Antragsteller das Gebäude, anders als die Antragsgegnerin bei ihrem
Satzungsbeschluss angenommen hat, abreißen müsste, um auf seinem Grundstück
eine plankonforme, ggf. ausnahmsweise zulässige, Nutzung aufnehmen zu können,
ist damit jedoch nicht belegt. Anlässlich der Erörterung in der mündlichen
Verhandlung vor dem Senat hat der Antragsteller zudem eingeräumt, dass eine
Neuvermietung seines Gebäudes auch unter Geltung der Neufassung des
Bebauungsplans möglich war. Dass dies nur zu einem geringeren Mietzins als früher
geschah, ist irrelevant. Gerade der Mietzins für gewerblich genutzte Räume unterliegt
oft großen Schwankungen. Eine Gemeinde muss mit den Mitteln ihrer Bauleitplanung
auch nicht etwa nach bisheriger Marktlage lukrative Verwertungsmöglichkeiten
privaten Eigentums für die betroffenen Grundeigentümer und Erbbauberechtigten
sicherstellen. Im Übrigen entspricht es der Normalität, dass gewerblich nutzbare
Immobilien regelmäßig mehr oder weniger umfassenden Änderungen unterzogen
werden müssen, wenn eine langjährige Nutzung durch eine andere ersetzt werden
soll.

111

Dass die Nichteinbeziehung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 2 in
die hier getroffenen Regelungen zur Steuerung des Einzelhandels sachlich
gerechtfertigt war, ist bereits dargelegt. Ein Abwägungsmangel lässt sich insoweit
mithin auch nicht feststellen. Ebenso wenig sind die Belange, die mit der nach dem
Vorstehenden städtebaulich gerechtfertigten Zuordnung des Handels mit
pharmazeutischen Artikeln zu den hier nahezu vollständig ausgeschlossenen
Sortimenten verbunden sind, fehlerhaft ermittelt und bewertet worden.

112

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

113

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm
§§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

114

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2
VwGO nicht gegeben sind.

115