Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-06-14, Aktenzeichen 5 S 53/07
ECLI:DE:LGBN:2007:0614.5S53.07.00

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 15. August 2006 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, ihre Zustimmung zur Löschung der im Grundbuch von G Blatt ####, Flur X Nr. ###/1 Abt. III vom 18.01.2005 (Az. G B/#######-# Rf) zu ihren Gunsten eingetragenen Zwangssicherungshypothek im Nennwert von € 4.640,46 zu erteilen.

Die Kosten des Rechtsstreits und die Kosten der Nebenintervention trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Gründe:

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I.

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Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Zustimmung zur Löschung einer zu Gunsten der Beklagten am 27.01.2005 eingetragenen Zwangssicherungshypothek.

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Wegen des Sachverhalts wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

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Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass nach § 883 Abs. 1 Satz 2 BGB zwar ein künftiger Anspruch durch eine Vormerkung gesichert werden könne. Das setze aber voraus, dass der künftige Anspruch bereits entstanden sei. Dies sei nicht der Fall. Die Klägerin habe zu dem Zeitpunkt, zu dem zu Gunsten der Beklagten die Zwangssicherungshypothek eingetragen worden sei, noch keine Position innegehabt, die einer Anwartschaft gleichkomme. Es sei nicht ersichtlich, dass in dem Zeitraum zwischen der Eintragung der Zwangssicherungshypothek für die Beklagte bis zur Auflassung an die Klägerin Verhandlungen zwischen der Streithelferin und der Klägerin stattgefunden hätten, die eine Anwartschaft der Klägerin rechtfertigen könnten.

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Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der diese ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiter verfolgt. Sie macht geltend, das Amtsgericht habe verkannt, dass es nicht um die Eintragungsfähigkeit einer Vormerkung zu Gunsten der Klägerin gegangen sei, sondern um eine solche, die zugunsten der Streithelferin eingetragen worden sei. Die eingetragene Vormerkung beruhe auf einem bindenden formgültigen Angebot auf Abschluss eines Grundstückkaufvertrages der Eheleute M, von dem sich die Eheleute M nicht mehr einseitig hätten lösen können. Demzufolge handele es sich um eine Vormerkung für einen zukünftigen Anspruch, die eintragungsfähig gewesen sei. Die Vormerkung sei auch tatsächlich ohne Beanstandung vom Grundbuchamt eingetragen worden. Später seien der Klägerin die Rechte aus dem Angebot und die Vormerkung abgetreten worden. Mit der Abtretung dieser Rechte sei sie in die Rechtsposition ihrer Streithelferin eingetreten und könne daher nunmehr von der Beklagten die Löschung der vormerkungswidrigen Eintragung der Zwangssicherungshypothek verlangen.

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Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil. In Ergänzung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrages ist sie der Ansicht, eine Vormerkung sei nur zugunsten der Streithelferin eingetragen worden. Ein Dritter könne aus dieser Vormerkung keinerlei Rechte herleiten. Mit der Abtretung der Ansprüche an die Klägerin sei diese

nicht

in die Position der Streithelferin eingetreten. Vielmehr sei für sie eine neue Vormerkung eingetragen worden. Mit der Abtretung am 18. April 2006 sei der Klägerin ein neues Kaufvertragsangebot unterbreitet worden.

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Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze, die zu den Akten gereichten Urkunden und Unterlagen sowie den Inhalt des am 7. März 2007 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Bonn ergänzend Bezug genommen. Die Grundakte des Amtsgerichts Bonn Grundbuch von G Blatt #### war beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

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II.

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Die zulässige Berufung der Klägerin hat Erfolg.

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Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus übergegangenem Recht der Streithelferin einen Anspruch auf Löschung der Zwangssicherungshypothek aus §§ 888 Abs. 1 i.V.m. 883 Abs. 2 BGB. Danach kann der aus einer Vormerkung Berechtigte vom Inhaber eines im Grundbuch eingetragenen Rechts die Zustimmung zur Löschung verlangen, soweit der Erwerb des eingetragenen Rechts dem Vormerkungsgläubiger gegenüber gem. § 883 Abs. 1 BGB relativ unwirksam ist. Dies ist vorliegend der Fall:

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1. Mit ihrer Eintragung im Grundbuch ist am 15. Oktober 2004 eine Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs der Streithelferin auf Eigentumsübertragung wirksam entstanden.

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a.) Der Eintragung der Vormerkung stand der Bestimmtheitsgrundsatz des Grundbuchs nicht entgegen. Die Beklagte, die dies in Zweifel zieht, unterscheidet nicht ausreichend zwischen Gläubiger und Anspruchsinhalt: Zutreffend ist indes, dass der grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz die Eintragung einer Vormerkung zugunsten eines bei Eintragung noch unbekannten Erwerbers nach herrschender Meinung ausschließt. Eine Vormerkung für Unbekannt ist nach herrschender Meinung mit dem geltenden Recht nicht zu vereinbaren (BGH, NJW 1983, 1543 [1544]; BayObLG, DNotZ 1997, 153 [154]; OLG Hamm, MDR 1953, 41 [42]; Müko – Gottwald, § 328 Rdnr. 24; Staudinger – Gursky, § 883 Rdnr. 55; Denck, NJW 1984, 1009 [1010]; a.A. Ludwig, NJW 1983, 2792 [2797]; ders. Rechtspfleger 1986, 345 [348]; Preuß, AcP 201 (2001), 580 [607 ff]; zweifelnd auch: Preuß, DNotZ 2002, 283 [288f]). Darum geht es aber vorliegend nicht: Nicht zugunsten der damals noch unbekannten Erwerberin, der Klägerin, erfolgte die Eintragung der Vormerkung, sondern zugunsten der Streithelferin. Dies ergibt sich aus der eindeutigen Wortlaut der Eintragung im Grundbuch ("Eigentumsübertragungsvormerkung für die W e.G., D ") und aus der Bewilligung der Eintragung in § 5 Abs. 1 des notariellen "Kaufvertragsangebots" der Eheleute M vom 12. Oktober 2004 (UR-Nr. ####/2004 B des Notars Dr. C, D ), auf welche in der Eintragung (zulässig, vgl. § 874 BGB) Bezug genommen wird. Erst später – nach Abtretung des gesicherten Anspruchs an die Klägerin mit notariellem Vertrag vom 18. April 2005 (UR-Nr. ###/2005 B des Notars Dr. C, D ) – erfolgte am 21. April 2005 im Grundbuch eine Umschreibung der Vormerkung auf die Klägerin. Die Klägerin macht also vorliegend Rechte aus einer ehemals der Streithelferin zustehenden Vormerkung geltend. Sie beruft sich nicht auf ein in ihrer Person entstandenes Recht, sondern leitet ihre Rechtsposition von der Streithelferin ab.

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b.) Die im Grundbuch eingetragene Vormerkung sicherte nicht nur den Anspruch der Streithelferin auf Übertragung des Eigentums an sich selbst, sondern auch die Übertragung an einen von ihr benannten Dritten. Gem. § 5 Abs. 1 des "Kaufvertragsangebots" der Eheleute M vom 12. Oktober 2004 (UR-Nr. ####/2004 B des Notars Dr. C, D ) sollte die Streithelferin in jedem Fall die Erfüllung des noch abzuschließenden Kaufvertrages fordern können und zwar je nach Zustandekommen des Kaufvertrages wahlweise an sich selbst oder – bei Ausübung des Benennungsrechts - an den Dritten, §§ 328, 335 BGB. Auch der Anspruch der Streithelferin auf Leistung an einen Dritten war unabhängig von allen Streitfragen, die in Rechtsprechung und Literatur in diesem Zusammenhang erörtert werden, nach einhelliger Ansicht vormerkbar (BGH, Urteil vom 22. Dezember 1982, NJW 1983, 1543-1545; OLG Oldenburg, Urteil vom 7. November 1989, NJW-RR 1990, 273 ff; LG Ravensburg, Beschluss vom 19.04.1989, RPfleger 1989, 320 f; BayObLG, Beschluss vom 23.05.1996, Rpfleger 1996, 502-503). Es spielt dabei keine Rolle, dass der durch die Vormerkung Begünstigte (vorliegend: die Streithelferin) nicht auch derjenige war, dem die durch Vormerkung gesicherte Rechtsänderung zugute kommen sollte. Vormerkbar sind auch Ansprüche auf Leistung an Dritte (Erman/Hagen/Lorenz, § 883 Rdnr. 22; Preuß, DNotZ 2002, 283 [287]; Denck, NJW 1984, 1009 [1010]).

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c.) Der Entstehung der Vormerkung stand auch nicht entgegen, dass zum Zeitpunkt der Eintragung lediglich ein verbindliches Angebot der Eheleute M vorgelegen hat. Klarzustellen ist, dass es sich bei dem "Kaufvertragsangebot" vom 12. Oktober 2004 nicht um eine einseitige Willenserklärung im Sinne von § 145 BGB handelte. Denn ein Angebot in diesem Sinne kann nur an einen bestimmten Angebotsempfänger gerichtet sein, ginge vorliegend also ins Leere, da die Klägerin zum Zeitpunkt des Angebots noch unbekannt war (vgl. Ludwig, RPfleger 1989, 321 [322]; OLG Karlsruhe, DNotZ 1988, 694). Es handelte sich vielmehr um einen Vertrag zwischen den Eheleuten M und der Streithelferin in Form eines sog. "Angebotsvertrages". Dafür spricht, dass das "Angebot" auch von einem Vertreter der Streithelferin unterschrieben worden ist. Auch konnte nur vor diesem konstruktiven Hintergrund das von den Eheleuten M und der Streithelferin gewollte Ergebnis erreicht werden, wonach die Streithelferin aus eigenem Recht den Vertragsabschluss mit dem Dritten erreichen konnte (vgl. Ludwig, RPfleger 1989, 321 [322]). Bei dem "Angebotsvertrag" handelt es sich um einen Unterfall des Optionsvertrages (Ludwig, RPfleger 1989, 321 [322] und Preuß, DNotZ 2002, 283 [287] sprechen von einem "Vorvertrag", was in der Sache gleichbedeutend ist). Der Streithelferin wurde die Option eingeräumt, durch einseitige (Annahme)Erklärung entweder selbst mit den Eheleuten M einen Vertrag zustande zu bringen oder aber einen Dritten zu benennen, der dann das Angebot annehmen konnte.

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d.) Dass der Anspruch auf Übertragung des Eigentums an den zu benennden Dritten aus § 335 BGB ein künftiger war, schadet nicht. Nach § 883 Abs. 1 Satz 2 BGB ist auch ein künftiger Anspruch vormerkungsfähig. Dabei beginnt die Sicherungswirkung der Vormerkung, auch wenn der Anspruch erst später entsteht, bereits mit der Eintragung (Denck, NJW 1984, 1009 [1011]). Voraussetzung für einen vormerkungsfähigen zukünftigen Anspruch im Sinne von § 883 Abs. 1 Satz 2 BGB ist freilich, dass der Rechtsboden für das Entstehen des Anspruchs zwischen den künftigen Partnern bereits soweit vorbereitet ist, dass der Verpflichtete das Entstehen nicht mehr willkürlich verhindern kann. Dem war genügt: Die Eheleute M standen gegenüber der Streithelferin im Wort. Zwar hing das Entstehen des Anspruchs gem. § 335 BGB nicht allein vom Willen der Streithelferin ab. Die Streithelferin und der zu benennende Dritte mussten sich noch handelseinig werden. Hinreichend für die Vormerkungsfähigkeit des Anspruchs ist es jedoch, dass die Anspruchsentstehung vom Willen der / des Eigentümers unabhängig ist. Nicht erforderlich ist, dass sie nur noch vom Willen des Vorgemerkten abhängt (unscharf in der Formulierung daher: BGH, Urteil vom 31.10.1980, NJW 1981, 446; genauer: Palandt – Bassenge, 66. Auflage, § 883 Rdnr. 14 a.E. m.w.N.).

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e.) Auch ist der Anspruch auf Eigentumsübertragung an den Dritten nicht etwa – was die Beklagte nicht eingewandt hat, aber von der Kammer von Amts wegen zu prüfen war – aufgrund der nicht näher eingegrenzten Benennungsberechtigung formunwirksam. Auch in formbedürftigen Grundstückkaufverträgen kann zugunsten einer Vertragspartei ein Bestimmungsrecht vereinbart werden. Voraussetzung dafür ist, dass die Bestimmungsbefugnis im Vertrag genügend abgegrenzt und nicht in einem Ausmaß vorbehalten ist, dass ihre Tragweite und damit die von den Parteien gewollte Bindungswirkung der zu treffenden Leistungsbestimmung selbst nicht mehr bestimmbar ist (BGH, Urteil vom 08.11.1985, Juris). Letzteres war nicht der Fall: Der Inhalt des mit dem Dritten zu schließenden Vertrag war vorbestimmt. Dass die Streithelferin nur einen Dritten benennen durfte, der über die notwendigen Finanzmittel für den Erwerb des Wohnungseigentums verfügte und auch ansonsten hinreichend zuverlässig den Vertrag erfüllen würde, ergab sich aus § 315 BGB. Danach darf ein Bestimmungsrecht nur im Rahmen billigen Ermessens ausgeübt werden. Einer näheren Eingrenzung der Bennenungsberechtigung im Vertrag bedurfte es mithin nicht mehr.

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2. Auch war die Bindungsfrist des "Kaufvertragsangebots" im Zeitpunkt der Annahme durch die Klägerin noch nicht abgelaufen und die Vormerkung daher noch nicht gegenstandslos geworden. Vorliegend hatten die Eheleute M mit der Streithelferin eine feste Bindungsfrist bis zum 12. Oktober 2006 vereinbart. Als die Klägerin das Angebot am 18. April 2005 angenommen hat, war die Bindungsfrist daher noch nicht abgelaufen.

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3. Die Streithelferin hat ihren Anspruch auf Eigentumsabtretung auch wirksam an die Klägerin abgetreten. Damit gingen analog § 401 Abs. 1 BGB auch die Rechte aus der Vormerkung auf die Klägerin über.

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4. Die Beklagte beruft sich zu ihrer Rechtsverteidigung erfolglos auf die Entscheidung des OLG Düsseldorf (Urteil vom 28. Mai 2001, Juris). Der Entscheidung lag der Sachverhalt zugrunde, dass der aus dem Kaufangebot Berechtigte

nur mit Zustimmung

der Eigentümerin berechtigt war, das Angebot "abzutreten". Daraus ergibt sich zwanglos, dass der Anspruch auf Eigentumsübertragung an den Dritten noch nicht vormerkungsfähig war, da dieser eben nicht unabhängig vom Willen der Eigentümerin war. Dass das Oberlandesgericht Düsseldorf zudem die auf einer Zustimmung aller Vertragsparteien beruhende Vereinbarung als neues Kaufangebot ausgelegt hat, ist nicht verwunderlich. In der Sache hatte der dort aus der Urkunde "Benennungsberechtigte" nämlich gar keine belastbare Rechtsposition erlangt. Denn die Übertragung ohne Mitwirkung der Eigentümerin war nicht möglich. Die Zustimmung stand im Belieben der Eigentümerin und die Situation unterschied sich mithin nicht von einer solchen, in der sich die Parteien ohne vorherige Vereinbarung nachträglich darauf geeinigt hätten, dass das Angebot von einer anderen Person angenommen werden könne. Jedenfalls in letzterer Situation aber wäre die Zustimmung des Eigentümers einem neuen Kaufvertragsangebot gleichgekommen.

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5. Auch kann die Beklagte aus der Streichung des mit der Vormerkung ursprünglich eingetragenen Zusatzes "Eingetragen nach dem Recht III/3 am 15.12.2004" aus Anlass der Umschreibung auf die Klägerin nichts für sich herleiten. Denn Hintergrund der Streichung war, dass die Vormerkung und das Recht III/3 am gleichen Tage in das Grundbuch eingetragen worden waren. Es bedurfte daher bei der Eintragung mit Rücksicht auf den grundbuchrechtlichen Prioritätsgrundsatz der Klarstellung, welches Recht vorrangig ist, was in Form des Zusatzes geschehen ist. Da das Recht III/3 bei Umschreibung der Vormerkung auf die Klägerin bereits gelöscht worden war, bedurfte es dieses Zusatz zum Zeitpunkt der Umschreibung nicht mehr. Daher war es nur konsequent, den Zusatz aus Anlass der Umschreibung auf die Klägerin zu löschen.

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6. Auch liegt in der von der Streithelferin praktizierten Vertragskonstruktion keine Umgehung zwingender gesetzlicher Vorschriften. Zutreffend ist indes, dass aufgrund der von der Klägerin gewählten Vertragskonstruktion der zu benennende Dritte

im Ergebnis

so gestellt wird als wäre die Eintragung der Vormerkung von vornherein für ihn erfolgt (Staudinger, 12. Auflage, § 883 Rdnr. 70 a.E., Rdnr. 74 a.E.). Daraus will die Beklagte herleiten, dass der Vertragskonstruktion die rechtliche Anerkennung zu versagen sei, da es sich um eine Umgehung handele. Dieser Argumentation vermag die Kammer nicht folgen: Dass im Wege kautelarjuristischer Konstruktionen wirtschaftlich Ergebnisse erzielt werden, die auf "direktem Wege" wegen bestimmter gesetzlicher Ordnungsprinzipien nicht erreichbar wären, bedeutet nicht, dass diese "als Umgehung" unwirksam sind. Die rechtliche Anerkennung ist nur solchen Umgehungen (im engeren Sinne) zu versagen, mit denen gesetzliche Schutzvorschriften umgangen werden. Dann ergibt in der Regel bereits eine (gegebenenfalls ergänzende) Auslegung, dass (auch) die Umgehung unwirksam ist. Indes ist dies vorliegend nicht der Fall: Der grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz will nicht die Beklagte vor den Folgen der hier durch die Streithelferin gewählten Vertragskonstruktion schützen. Vielmehr handelt es sich bei diesem um ein Ordnungsprinzip: Es soll aus dem Grundbuch stets ersichtlich sein, wer Inhaber der Rechte am Grundstück ist. Dass mag nach herrschender Meinung bedingen, dass zugunsten eines noch zu benennenden Dritten ein Recht im Grundbuch nicht eingetragen werden kann, was für die Beklagte als nachpfändenden Gläubigerin günstig ist. Beabsichtigt ist diese Begünstigung aber nicht. Es handelt sich vielmehr um einen Schutzreflex. Ist aber die Besserstellung durch den grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz gar nicht durch diesen beabsichtigt und damit quasi zufällig, so besteht kein Grund, die Beklagte davor zu bewahren, dass ihr durch eine rechtlich zulässige, da die Ordnungsprinzipien des Sachenrechts wahrende, vertragliche Konstruktion dieser Vorteil genommen wird.

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7. Auch ist die gewählte vertragliche Konstruktion nicht sittlich anstößig. Insbesondere behindert sie die Zwangsvollstreckung nachpfändender Gläubiger nicht unzumutbar.

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Die Beklagte hatte erstinstanzlich und auch in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer in diese Richtung argumentiert: Es sei bei Anerkennung der Vertragskonstruktion den Banken Tür und Tor geöffnet, sich unliebsamer nachfolgender Eintragungen von Sicherungshypotheken zu erwehren, ohne einen grunderwerbssteuerrechtlichen Verschaffungsvorgang getätigt zu haben. Diesen Ansatzpunkt zu Ende gedacht, könnten Banken beim Erstauftreten von Zahlungsschwierigkeiten oder sogar kurz nach Eintragung der Grundschuld zu ihren Gunsten sich ein weiteres Sicherungsmittel zu ihren Gunsten verschaffen, indem sie zur Vermeidung einer Zwangsvollstreckung wegen nachrangiger Sicherungshypotheken sich pauschal ein unwiderrufliches Kaufvertragsangebot ihres Kreditschuldners im Grundbuch vormerkungsrechtlich sichern lassen, um sich in Ruhe alle Optionen eines freihändigen Verkaufs offen zu halten. Damit könnten die Banken auf Jahre hinaus eine Grundbuchsituation zementieren, ohne steuerrechtlich unliebsame Vorgänge eingehen zu müssen. Eine solche Vorgehensweise sei allein auf die Ausschaltung nachrangiger Gläubiger gerichtet. Auf diese Weise würde der Bank eine Option zum freihändigen Verkauf eingeräumt, die über ihre erstrangigen Sicherungsrechte, die ihr letztlich auch nur die Zwangsversteigerung garantierten, weit hinausgehen würde.

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Diese Bedenken teilt die Kammer nicht: Die Eintragung einer Vormerkung für zukünftige Ansprüche bewirkt keine Grundbuchsperre. Eintragungen von Zwangssicherungshypotheken sind weiter möglich. Behindert wird lediglich die Verwertung, da ein Dritter in der Zwangsversteigerung ein mit einer vorrangigen Auflassungsvormerkung belastetes Grundstück nicht erwerben wird. Eine nachrangige Zwangssicherungshypothek kommt daher faktisch nur dann zum Tragen, wenn die Auflassung gegenstandslos wird. Dies ist aber kein Grund, an der Zulässigkeit der gewählten vertraglichen Konstruktion zu zweifeln. Denn die Nachteile, mit denen die Beklagte argumentiert, bestehen stets dann, wenn einem Dritten eine überschießende Sicherheit eingeräumt wird. So ist etwa eine Sicherungsübereignung beweglicher Sachen nach heute einhelliger Ansicht nicht deshalb unwirksam, weil das Gesetz dafür als Sicherungsmittel lediglich das Pfandrecht vorsieht. Unmittelbar nach Erlass des BGB wurde die Sicherungsübereignung zwar verschiedentlich als unzulässig angesehen, weil sie mit dem Faustpfandprinzip unvereinbar sei. Indes hat sich diese Kritik nicht durchgesetzt. Die Sicherungsübereignung benachteiligt nachpfändende Gläubiger dabei noch weit stärker als die hier zum Tragen kommende Vormerkungskonstruktion. So wird das Publizitätsprinzip ausgehebelt. Der nachpfändende Gläubiger kann zudem überhaupt keine Rechte erwerben. Seine Pfändung geht – im Gegensatz zu der Zwangssicherungshypothek – von vornherein – und mangels Publizität der Sicherungsübereignung meist unerkannt - ins Leere. Auch mit einer Sicherungsübereignung sind keine steuerlichen Nachteile verbunden. Wenn aber die nachpfändenden Gläubiger durch eine Sicherungsübereignung weit stärker benachteiligt werden als durch die vorliegende Konstruktion und der Gesetzgeber keinen Anlass dazu gesehen hat, die Sicherungsübereignung zu verbieten, so hat die Kammer keine Anhaltspunkte dafür, anzunehmen, dass der Gesetzgeber – hätte er sich mit der vorliegenden Vertragskonstruktion befasst – dieser die rechtliche Anerkennung versagt hätte.

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III.

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 ZPO, 101. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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IV.

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Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO). Die Kammer befindet sich im Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Die maßgeblichen Rechtsfragen sind bereits hinreichend geklärt.

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Gegenstandswert für das Berufungsverfahren:

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€ 4.640,46