Verwaltungsgericht Arnsberg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1990-08-24, Aktenzeichen 3 K 2629/89
ECLI:DE:VGAR:1990:0824.3K2629.89.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

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Tat b e s t a n d :
Die Klägerin ist Eigentümerin des aufgrund Bewilligungsbescheides vom 28.
November 1961 mit öffentlichen Mitteln geförderten Mietwohngrundstücks
Im Lahrfeld 28 bis 34 in 5750 Menden. Die Wohnfläche beträgt ca. 1.828 m2
Das Objekt befindet sich laut Auskunft der Gemeinde Menden in
sogenannter mittlerer Wohnlage.
Mit Schreiben vom 17. Januar 1989 beantragte die Klägerin bei dem
Beklagten die Zustimmung zur Modernisierung durch den Einbau von
Sammelheizungen und isolierverglasten Kunststoffenstern. Laut
Zusatzberechnung zur Wirschaftlichkeitsberechnung wurden die
voraussichtlichen Modernisierungskosten mit 358.000,-- DM veranschlagt.
Ausweislich einer Mietberechnung der Klägerin betrug die Kostenmiete vor
Durchführung der genannten Maßnahmen 4,64 DM pro Quadratmeter
Wohnfläche monatlich und würde sich nach Durchführung der ohne
Inanspruchnahme öffentlicher Mittel finanzierten Modernisierung monatlich
auf 6,11 DM je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Mit Bescheid vom 22.
Juni 1989 stimmte der Beklagte unter Bezugnahme auf ziff. 5.2. der
Verwaltungsvorschriften zur II. Berechnungsverordnung der Modernisierung
unter der auflösenden Bedingung zu, daß sie unwirksam wird, wenn wegen
der Modernisierung innerhalb von sechs Jahren nach deren Fertigstellung
eine Mieterhöhung gefordert werde, die 0,71 DM pro Quadratmeter
Wohnfläche monatlich überschreitet. Dabei ging der Beklagte davon aus,
daß eine Miete von 5,35 DM pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich
(Höchstmiete gemäß Vergleichsmietentabelle) noch als tragbar für den
bezugsberechtigten Personenkreis anzusehen sei.
Gegen diesen Bescheid richtet sich der Widerspruch der Klägerin vom 26.
Juni 1989. Sie führte im wesentlichen aus, daß die tragbare Miete zu niedrig
angesetzt sei. Sie verweist insoweit auf Verfahren bei anderen
Bewilligungsbehörden, die Härteausgleichsbestimmungen des Landes
Nordrhein-Westfalen und die Mietpreise von öffentlich geförderten
Mietwohnungen, die nach 1970 errichtet worden seien. Ferner sehe der
Mietspiegel für den Märkischen Kreis für die Baujahre von 1975 bis 1979
Nettomieten von 6,85 DM/m2 bei mittlerer Wohnlage vor; die zu
modernisierenden Häuser seien zwar in den Jahren 1964 errichtet worden,
sie würden jedoch durch die Modernisierung wenigstens dem Standard von
1975 angeglichen.
Diesen Widerspruch legte der Beklagte mit Vorlagebericht vom 6. Juli 1989
dem Regierungspräsidenten Arnsberg unter Bezugnahme auf ein Urteil des
Oberverwaltungsgerichts Lüneburg vom 16. August 1988 vor, wonach es
nicht ermessensfehlerhaft sei, wenn zur Beurteilung der Tragbarkeit der
Miete die ortsüblichen Vergleichsmieten herangezogen würden. Weiter
machte der Beklagte noch folgendes geltend: Da die zu modernisierenden
Häuser 1964 bezugsfertigt geworden seien, bestehe kein Anlaß, die Ver-
gleichsmiete solcher Häuser in Ansatz zu bringen, die in den Jahren 1975
bis 1979 neu errichtet worden seien; ein solches Vorgehen sei nur dann
angezeigt, wenn der Modernisierungsaufwand mehr als ein Drittel der
Neubaukosten betragen würde, was vorliegend aber nicht der Fall sei.
Mit Bescheid vom 23. November 1989 wies der Regierungspräsident
Arnsberg den Widerspruch der Klägerin im wesentlichen mit folgenden
Gründen zurück: Die bedingte Zustimmung sei erforderlich, um eine im
öffentlich geförderten Wohnungsbau unter Berücksichtigung des
bezugsberechtigten Personenkreises noch tragbare Miete zu gewährleisten.
Die Tragbarkeit der Miete orientiere sich zum einen an der
Höchstdurchschnittsmiete nach den Wohnbauförderungsbestimmungen,
welche derzeit bei 5,30 DM pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich
einschließlich der Erhöhung der Verwaltungs- und
Instandhaltungskostenpauschale nach der II. Berechnungsverordnung im
Jahre 1988 liege. Zum anderen könne die örtliche Vergleichsmiete für
Wohnungen des freifinanzierten Wohnungsbaus aus den Jahren bis 1964
herangezogen werden, die im Bereich des Märkischen Kreises 5,35 DM pro
Quadratmeter Wohnfläche monatlich betrage. Dieser Betrag berücksichtige
die Ausstattung der Wohnung mit Heizung, wie sie von der Klägerin als
Modernisierung eingebaut worden sei; im übrigen gehe der Mietspiegel bei
seiner Einteilung von der jeweiligen Ausstattung und dem jeweiligen Baujahr
aus. Keinesfalls habe eine Verbesserung der Ausstattung zur Folge, daß die
Wohnung im Mietspiegel dadurch gleichzeitig einer späteren
Baujahresgruppe zugeordnet würde. Ferner sei zu berücksichtigen, daß die
in Rede stehenden Wohnungen nach § 5 Abs. 3 des
Wohnungsbindungsgesetzes vom 22. Juli 1982 grundsätzlich dem
Personenkreis vorbehalten seien, dessen Einkommen die
Einkommensgrenze des § 25 des II. Wohnungsbaugesetzes vom 11. Juli
1985 noch um 20 % unterschreite.
Zur Begründung der am 27. Dezember 1989 erhobenen Klage macht die
Klägerin folgendes geltend: Die Anwendung der Vergleichsmietentabelle für
den Hochsauerland- und Märkischen Kreis werde gerügt. Entsprechend den
Ausführungen im Widerspruch sei der Mietzins für die Altersklasse 1975 bis
1979 von 6,85 bis 7,50/m2 bei mittlerer Wohnlage zugrunde zu legen. Das
werde bestätigt durch ein von ihr eingeholtes Gutachten des
Sachverständigen Dipl.-Ing. von Estorff vom 16. Juli 1990. Im übrigen sei die
Vergleichsmietentabelle ungeeignet, weil sie nicht zwischen kleineren und
größeren Gemeinden differenziere. Weiterhin habe der Beklagte bei der
Beurteilung der Tragbarkeit der Miete nicht erwogen, daß die bislang mit
Ofenheizung versehenen Wohnungen durch den Einbau von Zentralheizung
und Isolierfenstern zu einer wesentlichen Heizkostenersparnis beitragen
würden, die mit ca. 1,-- DM pro Quadratmeter und Monat geschätzt werden
könne und daher eine entsprechende Erhöhung des Grundmietzinses
rechtfertige. Auch den erhöhten Wohnkomfort sowie die erhebliche
Umweltentlastung durch den Einbau der Zentralheizungsanlage habe der
Beklagte offenbar nicht berücksichtigt. Es sei für sie, die Klägerin, ein
wirtschaftlich untragbares Ergebnis, daß eine Mieterhöhung auf 5,50 DM
bzw. 7,-- DM pro Quadratmeter einschließlich Betriebskosten monatlich
möglich gewesen wäre, wenn Sle die Modernisierung unter
Inanspruchnahme eines verlorenen Zuschusses des Landes Nordrhein-
Westfalen in Höhe von 40 % durchgeführt hätte; in diesem Fall hätte auch
eine Eigenkapitalverzinsung von zumindest 2,6 % erreicht werden können.
Da sie die Modernisierung mit Kapitalmarktmitteln durchgeführt habe,
errechne sich auf der Grundlage des genehmigten Mietzinses vom 5,35 DM
pro Quadratmeter, daß die Klägerin zwischen 58 und 81 % zinsloses
Eigenkapital aufwende. Letztlich werde auf die
Härteausgleichsbestimmungen des Landes Nordrhein-Westfalen verwiesen,
die erst bei 7,70 DM/m2 inklusive Betriebskosten einsetzten; diese Mieten
seien daher offenbar noch als "tragbar" anzusehen.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des ablehnenden
Bescheides vom 22. Juni 1989 in der Gestalt
des Widerspruchsbescheides des
Regierungspräsidenten Arnsberg vom 23. November
1989
zu verpflichten, über den Antrag der Klägerin auf Erteilung
einer Zustimmung nach § 11 Abs. 4 Satz 1 II.
Berechnungsverordnung (BV) unter Beachtung der
Rechtsauffassung des Gerichts zu entscheiden.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung bezieht er sich im wesentlichen auf selnen Bericht an den
Regierungspräsidenten in Arnsberg vom 6. Juli 1989. Weiter führt er aus:
Die herangezogene Vergleichsmietentabelle ermögliche die Unterscheidung
zwischen großen und kleineren Gemeinden durch die Angabe von
Rahmensätzen. Durch die zulässige Bandbreite würde der
unterschiedlichen Ausstattung der Wohnungen Rechnung getragen. Für
Randlagen könnten Abschläge bis zu 10 % gemacht werde. Die für zulässig
erachtete Miete habe sich am höchstmöglichen Betrag der
Vergleichsmietentabelle orientiert und berücksichtige auch die
Einsparungseffekte bei den Heizkosten. Man habe jedoch beachten
müssen, daß laut Bewilligungsbescheid vom 27. November 1961 die
Wohnungen für Wohnungssuchende mit geringem Einkommen vorbehalten
gewesen seien. Die Klägerin hätte auch bei Inanspruchnahme öffentlicher
Modernisierungsmittel die Miete nicht ohne weiteres auf 5,50 DM erhöhen
können; denn auch die Modernisierungsrichtlinien schrieben eine tragbare
Miete vor. Der Betrag von 5,50 DM stelle insoweit nur einen Höchstbetrag
dar. Die Klägerin habe die Modernisierung auch nicht nur mit
Kapitalmarktmitteln durchgeführt, sondern ausweislich des
Finanzierungsplanes mit 51% Eigenkapital.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der
Beteiligten im übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der
beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
Die Klage ist zulässig;aber unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch
auf Aufhebung der angefochtenen Bescheide und auf eine Verpflichtung,
daß ihr Antrag erneut unter Beachtung der Rechtsauffasung des Gerichts
beschieden wird. Die vom Beklagten mit der Zustimmung verbundene
Einschränkung ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren
Rechten (§ 113 Abs. 4 VwGO).
Der Beklagte war berechtigt, die von der Klägerin begehrte Zustimmung nur
unter der auflösenden Bedingung zu erteilen, daß sie unwirksam wird, wenn
wegen der Modernislerung innerhalb von sechs Jahren seit deren Fertig-
stellung eine Mieterhöhung von mehr als 0,71 DM pro Quadratmeter
Wohnfläche monatlich gefordert wird.
Die Erteilung der Zustimmung richtet sich nach § 11 Abs. 7 Satz 1 der
Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (II.
Berechnungsverordnung - II. BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom
5. April 1989. Diese Vorschrift bestimmt nicht, wann die Zustimmung zur
Modernisierung zu erteilen ist. Da jedoch als Folge der Zustimmung die
Kosten der Modernisierung, die Finanzierungsmittel und die erhöhten
laufenden Aufwendungen in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt
werden dürfen (§ 11 Abs. 1 bis 5 II. BV) kann und muß die Zustimmung im
Hinblick auf den Schutz der Mieter erfolgen,
vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender,
Wohnungsbaurecht, Kommentar,
Loseblattsammlung Bd. 4, Stand:
1987 zu § 11 II. BV Anm. 10.6., S.
88 ff mit weiteren Nachweisen.
Die Entscheidung steht daher im pflichtgemäßen Ermessen der
Bewilligungsbehörde,

2

vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 16. August 1988 -14 OVG A 70/86-:
Bundesbaublatt 1989 S. 39.
Der Beklagte hat seiner Ermessensentscheidung in zutreffender
Weise Ziff. 5.2. der Verwaltungsvorschriften zur II.
Berechnungsverordnung (VV-II. BV, Runderlaß des Innenministers
vom 1. Juli 1979 in: Ministerialblatt NW 1979 S. 1358, zuletzt
geändert durch Runderlaß vom 7. Mai 1985 in: Ministerialblatt NW
1985 S. 864) zugrunde gelegt, wonach die Zustimmung nur erteilt
werden darf, wenn die Modernisierung zu einer Erhöhung der Miete
führen würde, die in einem angemessenen Verhältnis zur
Verbesserung des Gebrauchswertes steht und für öffentlich
geförderte Wohnungen unter Berücksichtigung des
bezugsberechtigten Personenkreises tragbar im Sinne von § 46 des
Wohnungsbaugesetzes ist. Diese Ermessensrichtlinie trägt dem
Zweck des § 11 Abs. 7 der II. BV Rechnung, zum einen sogenannte
"Luxusmodernisierungen" zu verhindern, zum anderen
sicherzustellen, daß öffentlich geförderte Wohnungen nicht ihrer
Zweckbestimmung entzogen werden, sondern gerade den
einkommensschwächeren Schichten der Bevölkerung offengehalten
werden,
vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 16. August 1988, aaO.
Der Zweck des sozialen Wohnungsbaus liegt gemäß § 1 Abs. 1 des
II. Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) in der Fassung der
Bekanntmachung vom 11. Juli 1985 in der Schaffung von
Wohnraum, der nach Größe, Ausstattung, Miete oder Belastung für
die breiten Schichten des Volkes bestimmt und geeignet ist. Dabei
dient gemäß § 46 11. WoBauG der Einsatz öffentlicher Mittel der
Sicherstellung tragbarer Mieten oder Belastungen für den
berechtigten Personenkreis des sozialen Wohnungsbaus. Dieser
Zweck ist auf Dauer nur zu gewährleisten, wenn - wie im
vorliegenden Fall - bei nicht öffentlich geförderten Modernisierungen
von öffentlich gefördertem Wohnraum die bereits mit der öffentlich
geförderten Errichtung der Wohnungen eingegangene
Gemeinwohlbindung auch nach der Modernisierung erhalten bleibt,
vgl. OVG NW, Urteil vom 10. Dezember 1979
in: WM 1980 S. 275.
Der Beklagte ist infolge rechtlich einwandfreier Ermessens-
ausübung im Sinne von § 114 VwGO zu dem Ergebnis gelangt,
daß sich die nach Durchführung der Modernisierung, für die die
Klägerin eine Zustimmung beantragt hat, ergebende
Kostenmiete im sozialen Wohnungsbau nicht mehr tragbar ist,
soweit die Mieterhöhung mehr als 0,71 DM pro Quadratmeter im
Monat beträgt. Dabei wurde die für die Klägerin günstigste
Mietobergrenze vom 5,35 DM pro Quadratmeter zugrunde
gelegt.

3

Bezüglich der Tragbarkeit einer Miete für die breiten Schichten des
Volkes hat sich der Beklagte im wesentlichen von den örtlichen
Vergleichsmieten für Wohnungen des freifinanzierten Wohnungsbaus sowie
den Höchstdurchschnittsmieten nach den Wohnbauförderungsbestimmungen
leiten lassen. Diese Anhaltspunkte sind zwar nicht zwingend in dem Sinne,
daß nicht noch andere Anhaltspunkte zugrunde gelegt werden könnten, doch
kann ihre vorrangige Heranziehung im Rahmen des Zustimmungsverfahrens
nicht als ermessensfehlerhaft bezeichnet werden,
vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 16. August 1988, aaO.
Für die örtlichen Vergleichsmieten des freifinanzierten Wohnungsbaus
wurde zu Recht der mittlere Wert des Mietspiegels für die Jahre 1964 von
maximal 5,35 DM/m2 zugrunde gelegt. Wenn auch nach Auffassung der
Kammer starke Zweifel bestehen, ob diese Höchstmiete von
5,35 DM/m2 realistisch ist, so ist doch zu berücksichtigen, daß zum einen
die Wohnungen der Klägerin nicht freifinanziert, sondern öffentlich
gefördert sind und somit hinsichtlich der Miethöhe bestimmten Bindungen
unterliegen, und daß zum anderen der Beklagte sich - wie unten noch
ausgeführt werden wird - zu Recht an der Höchstdurchschnittsmiete nach
den Wohnbauförderungsbestimmungen von 5,30 DM/m2 orientieren durfte
und diese Höchstdurchschnittsmiete noch 0,05 DM unter der örtlichen
Vergleichshöchstmiete liegt. Die Wohnungen sind 1964 bezugsfertig
geworden, befinden sich nach Auskunft der Stadt Menden in mittlerer
Wohnlage und sind mit Heizung, Bad und WC ausgestattet. Entgegen der
Auffassung der Klägerin bestand für den Beklagten keine Veranlassung,
die Vergleichsmieten für die Jahre 1975 bis 1979 heranzuziehen. Zwar
sieht Ziff. 2.3 der allgemeinen Erläuterungen der Vergleichsmietentabelle
für den Hochsauerland- und Märkischen Kreis, Stand: 1. Januar 1989, bei
modernisierten Wohnungen eine Zuordnung in die den Zeitpunkt der
Modernisierung entsprechende Gruppe vor; dies soll jedoch nur
geschehen, wenn die modernisierten Wohnungen Neubauwohnungen
gleichzustellen sind, wobei ein strenger Maßstab anzulegen ist. Das
Erfordernis der Gleichstellung erscheint sachgerecht, da nur bei im
wesentlichen gleicher Ausstattung und Grundrißlegung von modernisierten
und neuerbauten Wohnungen auch eine gleiche Miethöhe gerechtfertigt
ist. Der Beklagte sieht zu Recht diese Gleichstellung erst dann gegeben,
wenn der Mddernisierungsaufwand mehr als ein Drittel der Neubaukosten
beträgt. Dieser angelegte. Ein-Drittel-Maßstab ist sachgerecht, die
angestellten Erwägungen sind insoweit ermessensfehlerfrei. Da die
Gebäude bei AntragsteIlung ca. 25 Jahre alt waren, ist ein zugrunde
gelegter Mindestmodernisierungsaufwand von einem Drittel der
Neubaukosten nicht zu hoch, um die laut Mietspiegel erforderliche
ausstattungsmäßige Gleichstellung mit Neubauwohnungen zu erreichen,
zumal ein strenger Maßstab gelten soll. Die Klägerin hat
Modernisierungskosten in Höhe von 358.000,-- DM geltend gemacht. Der
Beklagte hat die fiktiven Neubaukosten bei einem Preis von geschätzten
290,-- DM je Kubikmeter umbauten Raumes auf insgesamt ca. 2,6 Mio.
DM veranschlagt. Demnach wird die Ein-Drittel-Grenze auch nicht
annähernd erreicht.
Auch gegen die generelle Anwendbarkeit des Mietspiegels bestehen keine
Bedenken, da er mit drei verschiedenen Wohnlagen, sechs verschiedenen
Ausstattungskategorien, der Möglichkeit 10 %-iger Abschläge in Rand- und
ländlichen Gemeinden (vgl. Ziff. III der Allgemeinen Erläuterungen zur
Vergleichsmietentabelle) und den Angaben jeweils eines Rahmensatzes
hinreichende Differenzierungsmöglichkeiten für unterschiedliche örtliche
Gegebenheiten bietet, von denen der Beklagte auch Gebrauch gemacht hat.

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Die Ausschöpfung der Rahmensätze ermöglicht es u.a. wesentliche
Energieeinsparungen - wie hier durch den Einbau von Zentralheizung
und Isolierverglasung - angemessen zu berücksichtigen.
Dabei durfte der Beklagte im Rahmen seines Ermessens sich auch an der
Höchstdurchschnittsmiete orientieren. Diese Höchstdurchschnittsmiete nach
den Wohhbauförderungsbestimmungen 1984 - WFB 1984 - (Runderlaß des
Ministers für Landes- und Stadtentwicklung vom 16. März 1984 in:
Ministerialblatt NW 1984 s. 576, zuletzt geändert durch den Runderlaß vom
13. November 1989 in: Ministerialblatt NW 1989 S. 1740) betragen nach
deren Ziff. 2.292 a) 5,30 DM je Quadratmeter Wohnfläche in Gemeinden
unter 100.000 Einwohnern.
Die Klägerin kann sich auch nicht mit Erfolg auf die Möglichkeit einer
weiterreichenden Mieterhöhung berufen, wenn sie für die Modernisierung
öffentliche Mittel in Anspruch genommen hätte. Wenn die Richtlinien über
die Gewährung von Zuwendungen zur Modernisierung von Wohnraum
(ModR 86, Runderlaß des Ministers für Stadtentwicklung, Wohnen und
Verkehr vom 30. Mai 1986 in: Ministerialblatt NW 1986 S. 940) in ihrer Ziff.
6.1.1 Höchstmieten von 5,50 DM bzw. 7,00 DM/m2 inklusive
Betriebskostenumlage angeben, so handelt es sich dabei lediglich um
Höchstwerte; denn gemäß Ziff. 4.1.2 der ModR 86 hat auch bei öffentlich
geförderten Modernisierungen die Bewilligungsbehörde die Tragbarkeit der
Miete nach Lage, Alter, Größe und Ausstattung zu ermitteln und zu
bestimmen.
Desgleichen sind auch die Härteausgleichsgrenzen von derzeit 7,75 DM/m2
Wohnfläche monatlich gemäß Ziff. 1.1 des Runderlasses des Ministers für
Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr vom 22. Mai 1989 bezüglich der
Gewährung von Aufwendungszuschüssen zur Mietpreisbegrenzung im
öffentlich geförderten Wohnungsbau (Härteausgleich 1989/91) lediglich als
Obergrenzen zur Sicherung tragbarer Mieten zu betrachten. Sowohl die in
den Modernisierungsrichtlinien als auch in den Härteausgleichsbe-
stimmungen niedergelegten Obergrenzen zielen auf die Sicherstellung
tragbarer Mieten ab; diesen Anforderungen ist der Beklagte entsprechend
den obigen Ausführungen bereits durch Orientierung an der örtlichen
Vergleichsmiete sowie den Mietobergrenzen des öffentlichen
Wohnungsbaus hinreichend und ermessensfehlerfrei nachgekommen,
indem er im Zustimmungsverfahren eine Miete von 5,35 DM für noch
tragbar erachtet.
Da zu erwarten war, daß die sich aufgrund der Modernisierung
ergebende Miete von 6,11 DM pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich
die tragbare Miete von 5,35 DM/m2 übersteigen würde, hat der Beklagte
in Anwendung der Ziff. 5.2 Satz 2 der VV-II. BV die Zustimmung unter
der auflösenden Bedingung erteilt, daß sie unwirksam wird, wenn vor
Ablauf nach sechs Jahren nach Abschluß der Modernisierung eine
Mieterhöhung von mehr als 0,71 DM pro Qudratmeter Wohnfläche
monatlich verlangt würde. Dies ist nicht zu beanstanden,
vgl. Fischer-Dieskau/pergande/Schwender, aaO,
§ 11 11. BV Anm. 10.6, S. 90 mit weiteren
Nachweisen, OVG Lüneburg, urteil vom
16. August 1988 aaO.
Die von dem Beklagten gewählte Form der Einschränkung entspricht den
Anforderungen an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, weil sie - im
Gegensatz zur unelngeschränkten Zustimmmung - geeignet ist, die
Tragbarkeit der Mieten auch nach Durchführung der Modernisierung zu
gewährleisten, andererseits - anders als die Versagung der Zustimmung -
nicht unangemessen in rechtlich geschützte Interessen der Klägerin
eingreift. Die von dem Beklagten verfügte Einschränkung stellt auch keine
Genehmigung der Miete dar, sondern dient lediglich dazu, die Versagung
der Zustimmung zur Modernisierung zugunsten der Klägerin
abzuwenden. Darüber hinaus wird auf die Belange der Klägerin Rücksicht
genommen, als sie immerhin einen Teil ihrer Modernisierungskosten als
Mieterhöhung geltend machen kann.
Auch das Eigentumsgrundrecht nach Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes - GG
- zwingt nicht zu einer anderen Betrachtungsweise. Die Zustimmung unter der
auflösenden Bedingung hindert den Eigentümer nicht daran, die von ihm zur
Erhaltung seines Eigentums für erforderlich gehaltenen Maßnahmen zu
treffen; ihm ist es lediglich verwehrt, die dadurch entstandenen Kosten (im
vollen Umfang) im Wege der Mieterhöhung auf seiner Mieter abzuwälzen. In
dieser Beschränkung liegt kein Eingriff in das Eigentum; betroffenen ist allein
der Ertrag aus dem vom Eigentümer freiwillig für die Modernisierung
eingesetzten Kapital. Interessen, Chancen oder Verdienstmöglichkeiten
werden aber durch Art. 14 GG nicht geschützt,
vgl. OVG NW, Urteil vom 11. August 1987 - 14 A 2157/85 -,
Bundesverfassungsgericht (BVerfG), Beschluß vom 18. März 1970 2
BvO 1/65 - in: Entscheidungen des BVerfG (BVerfGE) Bd. 28 s. 119
(142).
Unabhängig davon ist diese Minderung des Kapitalertrages als Nachwirkung
der dem Eigentümer gewährten öffentlichen Förderung hinzunehmen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Der Berufungsschrift soll möglichst Abschriften für die übrigen Beteiligten
beigefügt werden.

5

B e s c h I u ß
Ferner hat die Kammer am selben Tage ohne Mitwirkung der
ehrenamtlichen Richter beschlossen:
Der Streitwert wird gemäß § 13 Abs. 1 GKG in Höhe
des Jahresdifferenzbetrages zwischen der tragbaren
Miete in Höhe von 5,35 DM/m2/Monat und der
beantragten Miete von 6,11 DM/m2/Monat auf
16.671,36 DM (1.828 m2 Wohnfläche x 0,76 DM =
1.389,28 DM x 12 Monate 16.671,36 DM) festgesetzt.