Amtsgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Teilurteil vom 2011-07-06, Aktenzeichen 214 C 415/10
ECLI:DE:AGK:2011:0706.214C415.10.00

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, der Klägerin eine Abrechnung zu erteilen über die von ihr im Jahre 2006 geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von monatlich 155,00 € für die von ihr bewohnte Wohnung im Hause V Ring, Köln.

2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

3. Die weiteren Entscheidungen bleiben dem Schlussurteil vorbehalten.

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Tatbestand:

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Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung im Haus V Ring in Köln. Ursprünglicher Eigentümer und Vermieter war ein Herr KN. Seit dem Jahr 1999 stand das Objekt unter Zwangsverwaltung des Beklagten. Daneben wurde im April 2003 das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Herrn KN eröffnet. Zum Insolvenzverwalter wurde ein Rechtsanwalt NM, X Straße, Bonn, bestellt.

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Zum Jahreswechsel 2006/2007 wurde das Objekt verkauft, wobei das genaue Datum des Verkaufs sowie der entsprechenden Eintragung ins Grundbuch nicht bekannt sind. Die Gläubigerin nahm den Zwangsverwaltungsantrag mit Schreiben vom 30.10.2006, das beim zuständigen Gericht am 29.01.2007 einging, zurück. Mit Beschluss des Amtsgerichts Köln vom 30.01.2007 (Az.: 92 (93) L 050/99) wurde die Zwangsverwaltung über das Grundstück aufgehoben.

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Für das Jahr 2006 hat die Klägerin bislang keine Betriebskostenabrechnung nebst Abrechnung über die von ihr geleisteten monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von € 155,00 erhalten.

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Die Klägerin hatte hierzu ihre vorangegangene Klage zunächst gegen den ursprünglichen Hauseigentümer Herrn KN gerichtet. Mit Schriftsatz vom 20.08.2009 hat sie Änderung des Rubrums dahingehend beantragt, dass anstatt seiner der Insolvenzverwalter Rechtsanwalt NM, X Straße, Bonn Beklagter sein solle. Mit Schriftsatz vom 07.01.2010 hatte die Klägerin die Klage gegen Herrn KN zurückgenommen.

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Diese Klage wurde durch Urteil des AG Köln vom 17.02.2010 (GA 5 – 7R) zurückgewiesen.

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Nunmehr richtet sich die Klage gegen den ehemaligen Zwangsverwalter.

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Die Klägerin beantragt im Wege der Stufenklage,

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den Beklagten zu verurteilen,

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· eine Abrechnung zu erteilen über die von ihr im Jahre 2006 geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von monatlich 155,00 € für die von ihr bewohnte Wohnung im Hause V Ring, Köln und

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· das sich ergebende Guthaben auszuzahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte meint, für den geltend gemachten Anspruch nicht passiv legitimiert zu sein.

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Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung habe er nicht mehr tätig werden dürfen.

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Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist zulässig und zunächst wegen des Abrechnungsanspruchs begründet.

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Es handelt sich vorliegend um eine Stufenklage gemäß § 254 ZPO, die in der ersten Stufe zuzusprechen war.

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I.

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Die Klägerin hat einen Anspruch auf Erstellung der Abrechnung der Betriebskosten gegen den Beklagten. Der Beklagte ist in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter über das Hausobjekt im gesamten in Rede stehenden Zeitraum 2006 hierzu verpflichtet.

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Zunächst ist dessen Beschlagnahme gegenüber der Insolvenzverwaltung vorrangig. Da er die Vorauszahlungen des Mieters auf die Betriebskosten einziehen darf und hier auch diejenigen der Mieterin eingezogen hat, trifft ihn als Kehrseite die entsprechende Abrechnungspflicht. Das Insolvenzverfahren berührte nach § 80 Abs. 2 Satz 2 InsO die Zwangsverwaltung nicht, da es eröffnet wurde, nachdem bereits die Zwangsverwaltung über das Grundstück angeordnet war (Dithmar/Schneider, in: Braun, InsO, 3. Aufl., § 165 Rn. 8; Bornheimer, in: Münch. Anwaltshdb. Sanierung und Insolvenz, 1. Aufl., § 26 Rn. 365).

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Es ist auch unerheblich, dass die Zwangsverwaltung mit dem Aufhebungsbeschluss des Amtsgerichts Köln im Januar 2007 beendet worden ist. Die Abrechnungspflicht für die Abrechnungsperiode 2006 obliegt dennoch weiterhin dem Zwangsverwalter, denn er hat die Zwangsverwaltung nach deren Ende ordnungsgemäß abzuwickeln. Dazu gehört auch die Erstellung der Betriebskostenabrechnung für solche Abrechnungszeiträume, die vollständig vor Ende der Zwangsverwaltung abgeschlossen waren (LG Potsdam, Urt. v. 05.04.2001 – 11 S 198/00, in: WuM 2001, 289; AG Bergisch Gladbach, ZIP 1990, 531; Achenbach, in: Münch. Anwaltshdb. MietR, 3. Aufl. § 11 Rn. 158; Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 161 Rn. 5.8, § 152 Rn. 12.9; das Urteil des LG Berlin v. 12.02.2004, Az. 62 S 350/03 kann hier insofern nicht herangezogen werden, da die betreffende Abrechnungsperiode bei Aufhebung der Zwangsverwaltung nicht vollständig abgeschlossen war). Dies ergibt sich aus der Pflicht des Zwangsverwalters gemäß § 152 ZVG, alle Ansprüche, auf die sich die Beschlagnahme bezieht, geltend zu machen. Auch etwaige Nachforderungen auf die Betriebskosten werden von der Beschlagnahme umfasst. Da eine solche Nachforderung jedoch erst mit Zugang der Abrechnung fällig wird (BGHZ 113, 188, 191 ff.), muss der Zwangsverwalter die Abrechnung als zwingende Vorbereitungsmaßnahme zunächst erstellen, um auch einen eventuellen Fehlbetrag feststellen zu können (BGH, NJW 2003, 2320, 2321).

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II.

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Ohne Erfolg macht der Beklagte unter Berufung auf einen Beschluss des BGH vom 10.01.2008 (Az.: V ZB 31/07) geltend, nach Aufhebung der Zwangsverwaltung habe er nicht mehr tätig werden dürfen, da damit der Eigentümer wieder vollumfänglich verfügungsbefugt sei. Diese Entscheidung des Kostensenats des BGH steht jedoch der oben zitierten Entscheidung des BGH (BGH NJW 2003, 2320, 2321) schon deswegen nicht entgegen, da vorliegend gerade nicht der „alte“ Eigentümer „wieder“ verfügungsbefugt wurde, sondern wegen des zwischenzeitlichen Eigentumserwerbs durch einen Dritten dieser. So hat der BGH in dem vom Beklagten angeführten Beschluss auch nur ausgeführt, dass die Betriebskostenabrechnung nach Aufhebung der Zwangsverwaltung keine notwendige Abwicklungsmaßnahme sei, weil die Abrechnung der Nebenkosten nach Aufhebung der Zwangsverwaltung „zumindest grundsätzlich

wieder

Sache des Eigentümers“ sei. Dies ist vorliegend aber gerade nicht der Fall.

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III.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

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IV.

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Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.

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V.

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Streitwert: ¼ (für Auskunft) von 12 x € 155,00 (= € 1.860,00) = € 465,00 (§§ 44, 48 Abs. 1 S. 1 GKG, § 3 ZPO).