Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-01-14, Aktenzeichen 1 S 219/02
ECLI:DE:LGDO:2003:0114.1S219.02.00

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Dortmund vom 03.07.2002 (AZ: 127 C 133481/01) wird kostenpflichtig (§ 97 ZPO) zurückgewiesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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(Hinsichtlich des Tatbestandes wird auf die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen Bezug genommen, § 540 Abs. 1 S. 1 ZPO.)

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Die zulässige Berufung der Klägerin ist nicht begründet.

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Das Amtsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses gemäß § 2 MHG a. F. verneint.

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Zur Vermeidung von Wiederholungen nimmt die Kammer insoweit zunächst Bezug auf die zutreffenden Ausführungen der angefochtenen Entscheidung, die durch das Berufungsvorbringen nicht entkräftet werden.

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Zwischen den Parteien unstreitig ist die Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in die "Baualters- und Modernisierungsklasse bis 1949, modernisiert, 30 Punkte und mehr", "Ausstattungsklasse 2". Insofern ist auch ohne Belang, ob und wann eine Heizung eingebaut worden ist und ob es sich um einen Ersteinbau handelt, da dieser Umstand lediglich für die Einstufung in die jeweilige Ausstattungsklasse von Bedeutung ist.

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Der Mittelwert für die Wohnung der Beklagten liegt laut Mietspiegel bei 4,50 EUR pro Quadratmeter (entspricht 8,80 DM); die Beklagten zahlen derzeit 4,77 EUR (entspricht 9,32 DM), die Klägerin begehrt mit ihrer Klage 5,70 EUR (entspricht 11,14 DM) pro Quadratmeter.

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Es stellt keinen Verfahrensfehler dar, dass das Amtsgericht seine klageabweisende Entscheidung allein auf den Mietspiegel der Stadt E sowie auf die richterliche Inaugenscheinnahme gestützt und nicht zusätzlich ein Sachverständigengutachten eingeholt hat.

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Der Mietspiegel ist im Regelfall die beste Möglichkeit zur Begründung von Mieterhöhungen, da er auf einer sehr breiten Datenbasis beruht (vgl. hierzu BVerfG WM 1992, 48). So hat auch die Klägerin selbst ihr Mieterhöhungsbegehren vom 28.08.2001 mit dem Mietspiegel begründet. Soweit der Mietspiegel - wie vorliegend der Mietspiegel für die Stadt E - für die einzelnen Wohnungskategorien Mietzinsspannen enthält, kann der Vermieter bei einer Mietzinserhöhung zwar einen beliebigen Wert innerhalb dieser Spanne angeben. Dies bedeutet aber noch nicht, dass diese Forderung auch tatsächlich berechtigt ist. Der Höchstwert steht dem Vermieter nämlich nur dann zu, wenn dies auch tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete ist. Voraussetzung dafür ist, dass sich die Wohnung vom Durchschnitt ihrer Kategorie abhebt. Der Vermieter ist insoweit darlegungs- und beweispflichtig, dass die Wohnung überdurchschnittlich gut und die Abweichung vom Mittelwert deshalb gerechtfertigt ist.

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Dass der Amtsrichter zur Beurteilung dieser Frage kein Sachverständigengutachten eingeholt, sondern sich durch richterliche Inaugenscheinnahme selbst vor Ort ein Bild gemacht hat, ist nicht rechtsfehlerhaft. Die Zuziehung eines Sachverständigen steht im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts; sie ist nur dann geboten, wenn die Entscheidung Erfahrungssätze oder Spezialkenntnisse auf einem Fachgebiet benötigt werden.

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Davon ist vorliegend aber nicht auszugehen. Vielmehr war der Amtsrichter auch ohne Hilfe eines Sachverständigen in der Lage, den Zustand des Hauses, der Wohnung selbst und deren Aufteilung sowie auch die Art der Zimmer zu beurteilen. Eine besondere Sachkunde ist insoweit im vorliegenden Fall nicht erforderlich gewesen. Der Amtsrichter hat sich sachlich mit den objektiven Gegebenheiten vor Ort auseinander gesetzt und diese ausführlich gewürdigt. Das Urteil gibt entgegen der Auffassung der Klägerin keineswegs nur die eigene persönliche Meinung des entscheidenden Richters wieder. Es handelt sich zweifellos um ein objektives Kriterium, wenn es als nachteilig bewertet wird, dass das Schlafzimmer über keinen eigenen separaten Eingang verfügt, sondern von der einen Seite nur durch die Küche und von der anderen Seite nur durch das Badezimmer zu erreichen ist. Gleiches gilt für das Badezimmer, das nur vom Schlafzimmer oder vom Kinderzimmer aus zu betreten ist. Dass dies zu Störungen oder zumindest zu Beeinträchtigungen innerhalb der Wohngemeinschaft führen kann, liegt auf der Hand.

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Auch die übrigen vom Amtsgericht herangezogenen Kriterien sind objektiver Natur, so dass die Berufung mit der sich aus § 97 Abs. 2 ZPO ergebenden Kostenfolge zurückzuweisen war.