Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-05-28, Aktenzeichen 10 A 949/08
ECLI:DE:OVGNRW:2009:0528.10A949.08.00

Tenor

Das angefochtene Urteil wird geändert.

Die Klage wird insgesamt abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der
Beigeladenen trägt die Klägerin.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils
beizutreibenden Betrages abwenden, wenn der jeweilige Vollstreckungsgläubiger
nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin begehrt von dem Beklagten ein bauaufsichtsrechtliches Einschreiten
gegen die von den Beigeladenen ausgeübte Wohnnutzung auf dem Grundstück B.
I.------weg 3 in L. , das im Eigentum der Beigeladenen zu 1) steht. Der
Beigeladene zu 2) ist ihr Lebensgefährte.

3

Die Klägerin ist Eigentümerin der östlich der Straße B. I.------weg in L.
gelegenen Flurstücke 89, 91, 98 und 101 sowie des westlich gelegenen Flurstücks
93 (B. I.------weg 1). Die Flurstücke erwarb sie durch Zuschlagsbeschluss des
Amtsgerichts H. vom 23. Mai 2006 aus der Insolvenzmasse der Firma F.
X. GmbH & Co. KG. Auf den östlich der Straße gelegenen Flurstücken befand
sich seit 1977 der Produktionsstandort der Firma X. Wohnwagenwerke GmbH,
die dort Wohnwagen und Reisemobile herstellte. Das Grundstück B. I.------weg 1
wurde schon zum damaligen Zeitpunkt als Bürogebäude genutzt, diese Nutzung wird
von der jetzigen Mieterin, der Firma J. C. F1. J1. GmbH
fortgesetzt, die auf den östlichen Flurstücken eine Toner-Produktion für die
Herstellung von Fotokopien sowie ihr Logistikzentrum betreibt. Gesellschafter der
GmbH sind die Klägerin und ihr Ehemann.

4

Die im Eigentum der Klägerin und des Beigeladenen zu 1) stehenden
Grundstücke liegen im Geltungsbereich des am 22. März 1975 in Kraft getretenen
Bebauungsplanes Nr. 10 "Gewerbegebiet O. " der Gemeinde L. . Er enthält
für diese Flurstücke die Festsetzung Gewerbegebiet-H1. -. Im Straßendreieck
zwischen der L1. Straße, der Straße B. I.------weg und dem T.------weg befinden
sich neben dem hier betroffenen Grundstück und dem von der Mutter der
Beigeladenen bewohnten Grundstück, das Gegenstand des Verfahrens 10 A 971/08
ist, auf dem Flurstück 67 noch ein Wohngebäude mit sechs Wohneinheiten zur
L1. Straße hin sowie auf den Flurstücken 8, 70, 74 und 72 weitere
Wohngebäude, die zum Zeitpunkt der Planaufstellung bereits vorhanden waren. B.
T.------weg findet jedenfalls keine äußerlich sichtbare Gewerbenutzung auf der dem
I.------weg zugewandten Seite statt.

5

Mit Bauschein vom 03. November 1978 genehmigte der Beklagte der
Beigeladenen zu 1) auf ihren Antrag vom 26. Mai 1978 die Errichtung eines "Lager-
und Ausstellungsplatzes für Wohnwagen einschließlich Einfamilienhaus mit Büro für
den Betriebsinhaber" auf dem Grundstück B. I.------weg 3 (Gemarkung F2. , Flur
2, Flurstücke 14 und 66) für einen von ihr geplanten Einzelhandel mit Wohnwagen
(Caravans) und Zubehör. Nach Fertigstellung des Wohnhauses teilte die
Beigeladene zu 1) mit, dass die Grundlage der geplanten gewerblichen Nutzung
zurzeit nicht gegeben sei. Die Situation am Wohnwagenmarkt habe sich negativ
verschoben, das geplante Vorhaben sei nicht wirtschaftlich. Darüber hinaus müsse
sie aus dringenden betrieblichen Gründen aufgrund der schweren Erkrankung ihres
Vaters voraussichtlich dauerhaft die Geschäftsführung der Wohnwagenfabrik mit
übernehmen. Es sei jedoch sichergestellt, dass ihr Wohnhaus betriebsbezogen für
das gegenüberliegende Betriebsgelände genutzt werde. Für die Flurstücke 14 und
66 wurde daraufhin im Baulastenverzeichnis eine Baulast mit folgendem Wortlaut
eingetragen:

6

"Übernahme der Verpflichtung, das zu errichtende Wohnhaus ausschließlich als
Betriebsleiterwohnhaus gemäß § 8 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung für den auf
dem Grundstück Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstück 93 befindlichen Betrieb zu
nutzen."

7

Nach der Insolvenz des ursprünglichen Wohnwagenwerkes, das unter der
Bezeichnung "X. Wohnwagenwerke GmbH" firmierte und dessen
Alleingesellschafterin bis 1999 die Mutter der Beigeladenen zu 1) und danach die
Beigeladene war, wurde im November 2001 zunächst als Auffanggesellschaft die
X. Caravans GmbH gegründet, deren alleinige Geschäftsführerin und
Gesellschafterin die Beigeladene zu 1) war. Diese Gesellschaft geriet etwa Mitte des
Jahres 2003 in Insolvenz. Über das Vermögen einer weiteren Auffanggesellschaft,
der Firma "X. Wohnwagen und Reisemobile GmbH", deren Geschäftsführer die
Beigeladenen waren, wurde im Dezember 2005 das Insolvenzverfahren eröffnet und
der Wohnwagenfertigungsbetrieb endgültig eingestellt.

8

Am 14. März 2006 meldete die Beigeladene zu 1) bei der Gemeinde L. die
Hauptniederlassung ihres auf den Vertrieb von Wohnwagen gerichteten
Einzelunternehmens "A. X. Wohnwagenvertrieb" zunächst mit der Betriebsstätte
T.------weg 30 an. B. 09. August 2006 erfolgte die Ummeldung der
Hauptniederlassung unter der Anschrift B. I.------weg 3 in L. . Das
Baulastenverzeichnis von F2. für das Grundstück B. I.------weg 3 wurde am 25.
September 2007 wie folgt geändert:

9

"2. Die betriebliche Bindung zu laufender Nummer 1) wird nunmehr
fortgeschrieben auf den Gewerbebetrieb auf dem gleichen Grundstück wie das
Betriebsleiterwohnhaus."

10

Mit Schreiben vom 08. Juni 2007 forderte die Klägerin den Beklagten auf, gegen
die Beigeladenen die "erforderlichen ordnungsbehördlichen Maßnahmen" zu
ergreifen. Die Beigeladenen nutzten das für den Betriebsleiter genehmigte
Wohnhaus ausschließlich privat. Ein Gewerbe sei weder angemeldet noch werde es
betrieben. Die Nutzung stehe aufgrund der eingetragenen Baulast allein ihr - der
Klägerin - zu.

11

Mit Bescheid vom 14. Juni 2007 lehnte der Beklagte das beantragte Einschreiten
ab. Entgegen den Angaben der Klägerin werde das Betriebsleiterwohnhaus wieterhin
bestimmungsgemäß genutzt. Die Beigeladene habe für das Grundstück ein Gewerbe
angemeldet. Eine Veranlassung zu ordnungsbehördlichem Einschreiten sei daher
gegenwärtig nicht gegeben.

12

Am 14. Juli 2007 hat die Klägerin Klage erhoben. Sie habe sämtliche
Betriebsgrundstücke von der F. X. GmbH & Co. KG zu Eigentum und
damit aufgrund der eingetragenen Baulast auch die Nutzungsrechte an dem
Wohnhaus der Beigeladenen zu 1) erworben. Die derzeitige Nutzung des Gebäudes
als privates Wohnhaus sei unzulässig. Bereits die erteilte Genehmigung aus dem
Jahre 1978 sei rechtswidrig. Der Beklagte sei arglistig getäuscht worden. Die
Beigeladene zu 1) habe von Anfang an beabsichtigt, das Wohnhaus allein zu
privaten Zwecken zu nutzen. Die neue Gewerbeanmeldung ändere an dem privaten
Charakter des Wohnens nichts. Ein Gewerbebetrieb werde tatsächlich nicht
ausgeübt. Die Geschäftstätigkeit der Beigeladenen beschränke sich darauf,
fortlaufend für Betriebe unter ihrer Führung Insolvenz anzumelden. Auf dem
Grundstück B. I.------weg 3 seien lediglich etwa zehn Wohnwagen abgestellt, die
zur Insolvenzmasse des Wohnwagenwerkes gehörten. Die Beigeladene zu 1) sei
allenfalls zu Kommissionsgeschäften berechtigt. Der Abverkauf von maximal 35
Wohnwagen in zwei Jahren rechtfertige keine Betriebsleiterwohnung. Ein
Geschäftsbetrieb finde allenfalls in J2. in einer ca. 1.500 m² großen Werkshalle
statt. Nur dort sei auch die beabsichtigte Wohnwagenproduktion möglich. Dabei
handele es sich jedoch um eine reine Wunschvorstellung der Beigeladenen.
Schließlich könnten die Angaben des Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung
zu Umsatz und Größe des Betriebes nicht zutreffen. Ein Monteur sei dort nicht
beschäftigt. Dem Finanzamt sei Entsprechendes nicht bekannt. Auch für die von dem
Beigeladenen geschilderte Art und Weise der Abwicklung von An- und Verkäufen sei
ein Betriebsleiterwohnhaus B. I.------weg 3 nicht erforderlich. Es handele sich um
einen Scheinstandort. Unabhängig davon seien die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3
Nr. 1 BauNVO nicht erfüllt, weil das Wohnhaus der Grundfläche und Baumasse des
Gewerbebetriebes nicht untergeordnet sei.

13

Die Klägerin hat beantragt,

14

den Beklagen unter Aufhebung seines Bescheides vom 14. Juni 2007 zu
verpflichten, den Beigeladenen zu 1) und 2) im Wege einer für sofort vollziehbar
erklärten Bauordnungsverfügung aufzugeben, die Nutzung des auf dem Grundstück
B. I.------weg 3, L. (Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstück 139 vormals Flurstücke
14 und 66) aufstehenden Wohnhauses zu sonstigen, nicht betriebsbezogenen
Wohnzwecken zu untersagen,

15

festzustellen, dass die im Baulastenverzeichnis von F2. , Baulastenblatt Nr. 12,
Seite 1 unter laufender Nummer 1 Bauregisternummer B6-1160/B6-783 für das
Grundstück Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstücke 14, 66 (heutiges Flurstück 139)
eingetragene Baulast ein Recht der Klägerin begründet, das auf dem Grundstück
aufstehende Wohngebäude als Betriebsleiterwohnhaus, zugeordnet dem auf dem
Grundstück Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstück 93 befindlichen Geschäftsbetrieb der
Firma J. C. F1. J1. GmbH, L. , zu nutzen.

16

Der Beklagte hat beantragt,

17

die Klage abzuweisen.

18

Das Wohnhaus werde jedenfalls gegenwärtig bestimmungsgemäß in Verbindung
mit einem Gewerbe genutzt. Die gewerbliche Nutzung werde dadurch belegt, dass
auf dem Grundstück tatsächlich mehrere Wohnwagen zum Kauf angeboten würden,
worauf auch eine Beschilderung hinweise.

19

Die Beigeladenen haben jeweils beantragt,

20

die Klage abzuweisen.

21

Entgegen der Auffassung der Klägerin werde das Grundstück für die Firma "A.
X. Wohnwagenvertrieb" gewerblich genutzt. Nach der Betriebseinstellung des
Wohnwagenwerks habe die Beigeladene zu 1) zusammen mit dem Beigeladenen zu
2) einen Handel mit Ersatzteilen für Wohnwagen, deren Reparatur sowie den An-
und Verkauf von Wohnwagen aufgenommen. In der in J2. gelegenen Werkshalle
würden lediglich die Reparaturen ausgeführt. Dort sei ein Monteur beschäftigt. Den
Neuwagenbestand bildeten im Wesentlichen die zur Insolvenzmasse gehörenden
Fahrzeuge des ehemaligen Wohnwagenfertigungsbetriebes. Es sei geplant,
zukünftig wieder eine eigene Produktion aufzunehmen. Der Geschäftsbetrieb -
insbesondere die Verkaufsverhandlungen und die Geschäftskontakte - werde auf
dem Grundstück B. I.------weg 3 abgewickelt. In der Werkshalle in J2. seien
keine Büro- oder Vertreibseinrichtungen vorhanden. Auch die reparaturbedürftigen
Wagen würden üblicherweise dorthin gebracht und von den Beigeladenen zur
Reparatur nach J2. gefahren. Realistisch sei ein Jahresumsatz von ca.
500.000,00 Euro.

22

Mit dem teilweise angefochtenen Urteil vom 28. Februar 2008 hat das
Verwaltungsgericht dem Klageantrag zu 1) stattgegeben und die Klage im Übrigen
abgewiesen. Der Beklagte sei zum Erlass einer für sofort vollziehbar zu erklärenden
Nutzungsuntersagungsverfügung gegenüber den Beigeladenen verpflichtet. Die
derzeitige Wohnnutzung sei formell und materiell illegal. Die in der Baugenehmigung
festgeschriebene Nutzung sei niemals aufgenommen worden. Die Wohnnutzung sei
auch nicht nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1968 ausnahmsweise zulässig. Es fehle
an dem vorausgesetzten engen räumlichen Zusammenhang zum gesamten Betrieb
der Beigeladenen. Das gut 4.000 m² große Grundstück werde nur zu ca. ¼
gewerblich genutzt. Weitere Betriebsflächen befänden sich nicht in L. , sondern in
J2. . Vor diesem Hintergrund sei die Wohnnutzung zu Betriebszwecken nicht
objektiv sinnvoll. Angesichts der formellen und materiellen Illegalität sei der Beklagte
verpflichtet, eine für sofort vollziehbar zu erklärende
Nutzungsuntersagungsverfügung zu erlassen. Ein Ermessen stehe ihm nicht zu, da
sich die Klägerin auf ihren Gebietsgewährleistungsanspruch berufen könne. Im
Übrigen habe die Klage keinen Erfolg, die Baulast begründe keine subjektiven
Rechte der Klägerin im Sinne eines Nutzungsrechtes.

23

Der Beklagte hat am 25. März 2008, die Beigeladenen haben am 26. März 2008
gegen das ihnen jeweils am 07. März 2008 zugestellte Urteil die Zulassung der
Berufung beantragt, soweit das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben hat. Mit
Beschluss vom 21. Juli 2008 hat der Senat die Berufung des Beklagten und der
Beigeladenen zugelassen.

24

Der Beklagte macht geltend, das Verwaltungsgericht habe ihn ohne eine
Abwägung im Einzelfall zu treffen, und damit letztlich grundlos verpflichtet, eine sofort
vollziehbare Nutzungsuntersagung gegenüber den Beigeladenen auszusprechen. Es
habe außer Acht gelassen, dass das Wohnhaus seit fast 30 Jahren mit nur kurzen
Unterbrechungen betriebsbezogen genutzt werde. Auch derzeit sei dort ein
Gewerbebetrieb vorhanden. Ob der Betrieb profitabel sei, könne und müsse er nicht
prüfen. "Insolvenzreife" - sollte sie vorliegen - sei kein planungsrechtlicher Maßstab.
In L. liege der Schwerpunkt des Betriebes. Das Grundstück in J2. biete keinen
Platz zum Abstellen und Anbieten von Fahrzeugen. Es sei bereits schwierig, die
Wohnwagen über die enge Ein- und Ausfahrt in die Halle zu bringen. Angesichts der
erkennbaren Geschäftsaktivitäten müsse der Beklagte davon ausgehen, dass ein
ausreichender Gewerbebetrieb im Aufbau sei, dessen Ausbau und vollständige
Verlagerung nach L. geplant sei. B. 28. August 2008 sei der Beigeladenen zu 1)
zu diesem Zweck ein planungsrechtlicher Vorbescheid zur Errichtung einer
Montagehalle und eines Lager- und Bürogebäudes mit einer Grundfläche von
insgesamt ca. 1100 qm erteilt worden. In dieser Situation sei es ermessensgerecht,
die weitere Entwicklung abzuwarten. Zudem bestehe nicht die Gefahr einer
negativen Vorbildwirkung. Der baurechtswidrige Zustand und die baurechtswidrige
Nutzung seien für Außenstehende nicht zu erkennen. Im Gegenteil dränge sich
durch die deutlich sichtbare Beschilderung einem objektiven Dritten der Eindruck auf,
dass hier betriebsbezogen gewohnt werde. Nach derzeitigem Stand bestehe in dem
betroffenen Gebiet außer auf dem Grundstück der Klägerin keine Möglichkeit, ein
Wohnhaus zu errichten. Seit 1980 seien keine weiteren Wohnhäuser angesiedelt
worden.

25

Der Beklagte beantragt,

26

das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage insgesamt abzuweisen.

27

Die Klägerin beantragt,

28

die Berufung zurückzuweisen.

29

Sie verteidigt das angefochtene Urteil. Die tatsächlichen Behauptungen der
Beigeladenen zu Art und Umfang der gewerblichen Tätigkeit seien falsch. Das
Wohnhaus diene seit jeher ausschließlich privaten Wohnzwecken. Bereits die
ursprüngliche Baugenehmigung habe nicht erteilt werden dürfen. Die Beigeladene
habe dem Beklagten fortlaufend über einen Zeitraum von jetzt 28 Jahren
"vorgegaukelt", es würden irgendwann irgendwelche Gewerbebetriebe errichtet
werden. Das sei tatsächlich nie geschehen. Es sei lediglich fortlaufend zu
Insolvenzen gekommen. Es sei auch nicht zu erwarten, dass der derzeitige Betrieb -
sollte es ihn geben - Erfolg haben werde. Im Gegenteil belegten die von den
Beigeladenen - verspätet - vorgelegten Unterlagen, dass der Betrieb von Anfang
überschuldet gewesen sei. Die Beigeladenen seien nicht einmal in der Lage, die
Miete für die Lagerhalle zu zahlen. Diese sei als Produktionsstätte weder genehmigt
noch geeignet. Die Beigeladenen hätten anlässlich des Ortstermins eine
Neuproduktion nur vorgespielt. Die vorgelegten Unterlagen zum Geschäftsbetrieb,
soweit sie nicht falsch und/oder gefälscht seien, bestätigten dies. Denn die -
angebliche - Rechnung vom 19. Mai 2009 beziehe sich auf einen Wohnwagen, der
nach seiner Kfz-Identifikationsnummer aus dem Jahr 2003 stamme. Gleiches gelte
für die - angeblichen - Neuaufträge. Offenbar bestehe die "Produktion" aus einer
Resteverwertung der Insolvenzmasse. Unabhängig davon seien in J2.
ausreichende Präsentationsflächen und ein Büro vorhanden, das offensichtlich auch
genutzt werde. Beides reiche für den Betrieb vollständig aus. Auf dem Grundstück B.
I.------weg 3 befänden sich dagegen seit Monaten nur noch zwei Wohnwagen. Sie
rechtfertigten keinesfalls die Nutzung eines Betriebsleiterwohnhauses. Die zum
Zeitpunkt des Ortstermins aufgestellten beiden Wohnwagen seien erst in den Tagen
vor dem Ortstermin dorthin gebracht worden. Tatsächlich stünden dort üblicherweise
keine Wohnwagen. Offenbar gehe es den Beigeladenen darum, ihren
Lebensstandard aufrecht zu erhalten und wie bisher Gartenpflege und Heizkosten
als Kosten des Gewerbebetriebes steuerlich absetzen zu können. Die nunmehr
genehmigte Halle mit einer Fläche von 700 qm sei offensichtlich zu klein für eine
Wohnwagenproduktion. Ihre Errichtung sei nicht beabsichtigt.

30

Die Beigeladenen beantragen jeweils,

31

das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage insgesamt abzuweisen.

32

Das Urteil sei verfahrensfehlerhaft zustande gekommen. Der Einzelrichter habe
die Anträge der Klägerin in einer Weise vorformuliert, dass sie über das ursprünglich
verfolgte Rechtsschutzziel noch hinausgegangen seien. Unabhängig davon bestehe
kein Anspruch der Klägerin auf ein bauaufsichtsrechtliches Einschreiten gegen die
Beigeladenen. Die derzeitige Nutzung sei materiell legal. Bei dem Grundstück
handele es sich um die Hauptniederlassung des Gewerbebetriebes. Die
Montagehalle in J2. sei nur deshalb angemietet worden, weil auf dem Grundstück
B. I.------weg 3 (noch) keine Möglichkeit vorhanden sei, Reparaturen auszuführen
und Wohnwagen zu produzieren. Die Lagerhalle sei jedoch in einem so desolaten
Zustand, dass sie nur vorübergehend genutzt werden könne. Deshalb solle auf dem
Grundstück B. I.------weg 3 eine Montagehalle errichtet werden. Die Abwicklung
von Verkaufsaktivitäten in J2. sei zum einen wegen des Zustandes der Halle und
zum anderen wegen einer fehlenden angemessenen Präsentationsfläche für die
Neuwagen, die zu einem Grundpreis von 50.-60.000,00 Euro verkauft würden,
ausgeschlossen. Ein Büro gebe es dort nicht. Zudem habe das Verwaltungsgericht
unberücksichtigt gelassen, dass die Wohnwagen der Marke "X. " im
Wesentlichen von Schaustellern gekauft würden. Deshalb gebe es keine festen
Öffnungszeiten. Die Termine würden üblicherweise telefonisch vereinbart und
müssten meistens in den Abendstunden oder am Wochenende stattfinden. Nur für
diese Verkaufsaktivitäten, nicht aber für die anstehenden Arbeiten in J2. , sei die
Anwesenheit der Beigeladenen erforderlich. Die Wohnnutzung am I.------weg sei
deshalb für den Betrieb zweifellos objektiv sinnvoll. Er werde sich ausweiten, da
inzwischen ein neues Modell entwickelt worden sei. Seit Februar 2009 seien vier
Fahrzeuge verkauft worden. Aufträge lägen für mindestens drei weitere vor. Das
Unternehmen beschäftige deshalb zur Zeit vier feste Mitarbeiter. Der Steuerberater
der Beigeladenen bescheinige nach Umsätzen zwischen 170.000 und 250.000 Euro
in den Jahren 2006-2008 für das 1. Quartal 2009 einen Umsatz von ca. 75.000 Euro
netto, obwohl der Verkauf des neuen Modells erst Ende Februar 2009 angelaufen
sei. Für die Monate April und Mai lägen Rechnungsausgänge von gut 100.000 Euro
vor.

33

Der Berichterstatter des Senats hat am 22. April 2009 eine Ortsbesichtigung
durchgeführt. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das
Terminsprotokoll Bezug genommen. In der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin
mehrere Beweisanträge sowie einen Vertagungsantrag gestellt. Die Anträge hat der
Senat abgelehnt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der mündlichen
Verhandlung vom 28. Mai 2009 Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten
des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten dieses Verfahrens
und des Verfahrens 10 A 971/08 sowie auf die in diesen Verfahren beigezogenen
Verwaltungsvorgänge und Gerichtsakten verwiesen.

34

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

35

Der Senat war nicht gehindert, zu entscheiden, weil die Klägerin in der
mündlichen Verhandlung Vertagung beantragt hat. Ein wichtiger Grund im Sinne von
§ 227 Abs. 1 ZPO liegt nicht vor. Den Vertagungsantrag hat die Klägerseite im
Wesentlichen damit begründet, eine angemessene Reaktion auf den Schriftsatz der
Beigeladenen vom 26. Mai 2009 sei ihr in der Kürze der Zeit nicht möglich gewesen.
Der genannte Schriftsatz enthält jedoch keine entscheidungserheblichen Tatsachen.
Zur Gewährung ausreichenden rechtlichen Gehörs bedurfte es der Vertagung nicht.
Sie kam zudem nach § 227 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 ZPO nicht in Betracht. Die geltend
gemachte mangelnde Vorbereitungsmöglichkeit resultiert nämlich daraus, dass der
Prozessbevollmächtigte der Klägerin seine eigene Stellungnahme nicht fristgerecht
abgegeben hat. Für diesen Schriftsatz war der Klägerin eine Frist bis zum 6. Mai
2009 gesetzt worden, die sie sich selbst bis zum 20. Mai 2009 mit der Begründung
verlängert hat, dies reiche zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung aus. Der
Schriftsatz der Beigeladenen vom 26. Mai 2009 ist im Wesentlichen eine Reaktion
auf den Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 20. Mai 2009. Angesichts des Inhalts
ihres Schriftsatzes musste die Klägerseite jedoch damit rechnen, dass die
Beigeladenen reagieren würden. Mit ihrem auf fehlende Vorbereitungszeit gestützten
Vertagungsantrag setzt sich die Klägerseite in Widerspruch zu ihrem früheren
Verhalten.

36

Die zulässige Berufung ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage zu
Unrecht teilweise stattgegeben.

37

Die Klage ist - soweit sie noch anhängig ist - zulässig, aber unbegründet. Der
Bescheid des Beklagten vom 14. Juni 2007 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin
nicht in ihren Rechten. Sie hat keinen Anspruch auf ein bauaufsichtsrechtliches
Einschreiten des Beklagten gegenüber den Beigeladenen zu 1) und 2), § 113 Abs. 5
VwGO.

38

Als Rechtsgrundlage für das begehrte bauaufsichtsrechtliche Einschreiten kommt
§ 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW in Betracht. Danach hat die Bauaufsichtsbehörde
nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen, um
sicherzustellen, dass u.a. bei Errichtung, Nutzung oder Nutzungsänderung baulicher
Anlagen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften
erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Ein Anspruch der Klägerin auf ein
Einschreiten des Beklagten setzt voraus, dass ein zu ihren Lasten baurechtswidriger
Zustand besteht und das dem Beklagten eingeräumte Ermessen sowohl hinsichtlich
des Ob als auch der Art und Weise des Einschreitens derart reduziert ist, dass allein
die von der Klägerin begehrte Nutzungsuntersagung rechtmäßig ist. Das ist hier nicht
der Fall. Der Beklagte hat vielmehr zu Recht angenommen, dass ein zulasten der
Klägerin baurechtswidriger Zustand derzeit nicht vorliegt (1.) und er unabhängig
davon im Rahmen seines Ermessens nicht zum Einschreiten verpflichtet ist (2.).

39

1.) Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW
liegen, soweit Rechte der Klägerin betroffen sind, nicht vor. Die von der
Beigeladenen zu 1) ausgeübte Wohnnutzung, auf die es maßgeblich ankommt, da
der Beigeladene zu 2) als ihr Lebensgefährte nur ein abgeleitetes Wohnrecht besitzt,
ist zumindest materiell legal. Bestandteil des 1975 in Kraft getretenen
Bebauungsplans ist die BauNVO 1968. Nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1968 können
im Gewerbegebiet ausnahmsweise Wohnungen für Aufsichts- und
Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zugelassen
werden. Die Beigeladenen nutzen eine solche Betriebsleiterwohnung für ihren
Wohnwagenhandel. Auf eine mögliche formelle Illegalität kann sich die Klägerin nicht
berufen. Die Genehmigungsbedürftigkeit ist nämlich ebenso wenig
nachbarschützend wie ein Antragserfordernis.

40

Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das Land Nordrhein-
Westfalen, Kommentar, Loseblatt, Stand: Mai 2009, § 74 Rz. 365.

41

Ein Gewerbebetrieb im Sinne von § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1968 liegt hier vor.
"Gewerbebetrieb" im Sinne des § 8 BauNVO ist ein gerichtlich in vollem Umfang
überprüfbarer unbestimmter Rechtsbegriff. Ein solches Gewerbe ist jede
selbständige, auf Dauer und auf Gewinnerzielung angelegte Tätigkeit.

42

BVerwG, Urteil vom 26.1.1993 - 1 C 25.91 -, NVwZ 1993, 775;
König/Roeser/Stock, BauNVO, Kommentar, 2. Aufl. 2003, § 8 Rz. 16.

43

Diese Voraussetzungen erfüllt der Betrieb der Beigeladenen zu 1) am I.------weg
zum für die vorliegende Verpflichtungsklage maßgeblichen Zeitpunkt der letzten
mündlichen Verhandlung (wieder). Er rechtfertigt die Nutzung des bestehenden
Betriebsleiterwohnhauses. Nachdem die Firma der Beigeladene zu 1) bisher vor
allem Wohnwagen aus der Konkursmasse vertrieben hat, produziert und vertreibt sie
gegenwärtig im Wesentlichen ein von ihr neu entwickeltes Wohnwagenmodell,
"J3. 990", das dem Stammkundenkreis der Schausteller bessere
Wohnmöglichkeiten bieten soll. Der Prototyp konnte im Rahmen des Ortsrtermins
ebenso besichtigt werden wie die Produktion eines bereits für den Verkauf
bestimmten Modells, das zu ca. 2/3 fertiggestellt war. Dieses Modell kostet in der
Grundausstattung ca. 50.000 Euro. In der angelaufenen Wohnwagenproduktion sind
vier Mitarbeiter beschäftigt, die während des Ortstermins angetroffen wurden.
Daneben werden Reparaturen durchgeführt sowie in beschränktem Umfang in
Zahlung genommene Gebrauchtwohnwagen angeboten. Die Jahresumsätze der
letzten Jahre beliefen sich auf 170.000 - 250.000 Euro. Für die Frage, ob ein mit
Gewinnerzielungsabsicht geführtes Unternehmen vorliegt, ist es dabei irrelevant, ob
diese Umsätze aus Insolvenzmasse oder Neugeschäften stammen. Auf die in der
mündlichen Verhandlung unter Beweis gestellte Frage, wem der Erlös in den Jahren
2006 - 2008 letztlich zustand, kommt es deshalb nicht an, zumal solche Geschäfte im
Jahr 2009 nicht mehr getätigt werden.

44

Für das laufende Jahr ist bei gleichbleibender Geschäftslage mit einem Netto-
Umsatz von ca. 300.000 Euro zu rechnen. Das ergibt sich aus der am 20. Mai 2009
überreichten Bescheinigung des Steuerberaters der Beigeladenen zu 1. Diese
Zahlen werden in dem in der mündlichen Verhandlung überreichten erweiterten
Testat vom 27. Mai 2009 lediglich bestätigt. Die dort ausgewiesenen Beträge für
Januar bis März sind identisch mit der am 20. Mai 2009 für diesen Zeitraum
angegebenen Gesamtsumme. Dass die von der Beigeladenen zu 1) am 26. Mai
2009 erstmals genannten und von ihrem Steuerberater in der Bescheinigung vom 27.
Mai bestätigten Zahlen für April und Mai einen höheren Jahresumsatz erwarten
lassen, als er sich im 1. Quartal abzeichnete, ist ohne eigenständige Bedeutung.
Schon der nur fortgeschriebene Umsatz des 1. Quartals rechtfertigt die Annahme
eines Gewerbebetriebes.

45

Angesichts der tatsächlichen Verhältnisse und der vorgelegten Unterlagen der
Beigeladenen hält der Senat die Behauptung der Klägerin, die Beigeladenen übten
überhaupt kein Gewerbe aus, sondern spielten einen Geschäftsbetrieb insgesamt
nur vor, für abwegig. Soweit sich die - teilweise widersprüchlichen - Behauptungen
der Klägerin überhaupt auf einen Tatsachenkern zurückführen lassen, sind sie
zudem falsch. Dies gilt insbesondere für die Behauptung, es gebe kein neues Modell.
Die Klägerseite schließt dies - trotz der sichtbaren Arbeiten an einem neuen
Wohnwagen während des Ortstermins - im Wesentlichen daraus, dass die
Fahrzeuge nach den in den vorgelegten Rechnungen und Auftragskopien genannten
Identifikationsnummern tatsächlich im Jahre 2003 hergestellt worden seien. Das
beruht offenkundig auf Unkenntnis der Rechtsgrundlagen und des Aussagegehaltes
dieser Identifikationsnummern. Die fünfstellige Endziffer der Fahrzeugnummer
X in der Rechnung vom 19. Mai 2009 bezieht sich nämlich nicht - unter
Unterschlagung einer Null - auf das Herstellungsjahr. Nach der einschlägigen
Richtlinie des Rates der Europäischen Gemeinschaften vom 18. Dezember 1995 -
ABl. EG vom 30. Januar 1976 Nr. L 24/1 -, in der Fassung der Richtlinie
78/507/EWG der Kommission vom 19. Mai 1978 - ABl. EG vom 13. Juni 1978 Nr. L
155/31 -, umgesetzt in § 59 StVZO, handelt es sich bei diesen Endziffern um eine
fortlaufende Nummerierung des Herstellers, deren Einzelheiten dieser im
Wesentlichen frei wählen kann. Einen Bezug zum Produktionsjahr hat dies nicht. Die
Verschlüsselung für das Herstellungsjahr findet sich vielmehr in der mittleren
Zahlenkombination. In der fraglichen Rechnung steht dort eine 9 - ersichtlich für das
Jahr 2009. Gleiches gilt für die anderen aus den vorgelegten Unterlagenen der
Beigeladenen zu erkennenden Identifikationsnummern. Sie belegen damit gerade
eine Neuproduktion im laufenden Jahr.

46

Auch im Übrigen entbehren die Vermutungen und Behauptungen der Klägerin
eines nachprüfbaren Tatsachenkerns. Für eine rechtmäßige Untersagungsverfügung
des Beklagten bieten sie keine tragfähige Grundlage. Auf reine Vermutungen kann er
eine Aufsichtsmaßnahme jedenfalls nicht stützen. Das gilt um so mehr, als sich die
bisherigen Prognosen und Aussagen der Klägerin zu Art und Umfang des
ausgeübten Gewerbebetriebes der Beigeladenen - die bemerkenswerte, nicht
öffentlich zugängliche Details etwa aus den Steuererklärungen der Beigeladenen
erkennen lassen - weder in diesem Verfahren noch im Verfahren 10 A 971/08 als
belastbar erwiesen haben.

47

Gleiches gilt für die Frage, ob der Betrieb der Beigeladenen zu 1) insolvenzreif
sein könnte. Gesicherte Anhaltspunkt für diese Vermutung der Klägerin sind aus den
vorgelegten Umsatzzahlen nicht abzuleiten. Auf diese Frage kommt es letztlich aber
auch nicht entscheidend an. Ein Gewerbe verlangt eine Gewinnerzielungsabsicht,
nicht einen tatsächlich erzielten Gewinn. Eine Bauaufsichtsbehörde wäre auch
offensichtlich überfordert, müsste sie für jeden in einem Gewerbegebiet ansässigen
Betrieb prüfen, ob er aktuell und zukünftig wirtschaftlich überlebensfähig ist.
Maßgeblich für die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens kann daher nur
sein, ob ein entsprechendes Gewerbe tatsächlich ausgeübt wird.

48

Auch unter diesem Aspekt kommt es auf die in der mündlichen Verhandlung
unter Beweis gestellten Fragen (Beweisanträge 1. und 2.) nicht an. Selbst wenn die
fehlende Substantiierung insoweit außer acht gelassen würde, ist weder die konkrete
Umsatzzusammensetzung der Vergangenheit noch die Frage, ob sich damit ein
Gewerbebetrieb wirtschaftlich führen lässt, für die planungsrechtliche Zulässigkeit
des umstrittenen Vorhabens von Bedeutung.

49

Eine Betriebsleiter- oder -inhaberwohnung B. I.------weg 3 ist für den von der
Beigeladenen zu 1. ausgeübten Gewerbebetrieb auch objektiv sinnvoll. Es ist zu
berücksichtigen, dass das Wohnhaus bereits seit ca. 30 Jahren vorhanden und von
den Beigeladenen seitdem genutzt wird. Die Frage, ob der derzeitige
Gewerbebetrieb die Neuerrichtung eines Betriebsleiterwohnhauses bereits zum
jetzigen Zeitpunkt rechtfertigen würde, stellt sich deshalb nicht. Die Klägerin beruft
sich zu Unrecht auf eine fehlende Unterordnung des Wohnhauses i.S.v. § 8 Abs. 3
Nr. 1 BauNVO 1990. Die anzuwendende BauNVO 1968 kennt eine entsprechende
Einschränkung nicht. Maßgeblich ist deshalb lediglich, dass eine
Betriebsinhaberwohnung objektiv sinnvoll ist.

50

Vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 16.3.1984 - 4 C 50.80 -, BRS 42 Nr. 73; OVG
NRW, Urteil vom 6.9.1993 - 11 A 1650/91 -, BRS 55 Nr. 60; OVG Lüneburg, Urteil
vom 27.5.1991 - 1 L 137/89 -.

51

Hiervon ist jedenfalls dann auszugehen, wenn auf dem Betriebsgrundstück die
Lagerung von Ersatzteilen stattfindet, auf die beispielsweise zur Durchführung
kurzfristiger Reparaturen oder sonstiger Arbeiten jederzeit zurückgegriffen werden
muss. Gleiches gilt, wenn die Art der Betriebsorganisation eine Flexibilität des
Betriebsinhabers und -leiters verlangt, nach der er praktisch jederzeit für die
Abwicklung von Kundenwünschen zur Verfügung stehen muss. Zudem kann in
solchen Fällen der Aspekt der erhöhten Einbruchssicherung von Bedeutung sein,
zumindest dann, wenn es um die Lagerung nicht ganz unbedeutender Gegenstände
handelt.

52

OVG NRW, Urteil vom 6.9.1993 - 11 A 1650/91 -, BRS 55 Nr. 60; OVG
Lüneburg, Urteil vom 27.5.1991 - 1 L 137/89 -.

53

Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Aufgrund des vorhandenen
Kundenkreises müssen die Beigeladenen stets präsent sein. Die Kunden aus dem
Schaustellergewerbe erwarten flexible Öffnungszeiten, da sie Besichtigungstermine
nur mit Rücksicht auf ihre sonstigen Reiseplanungen wahrnehmen können. Da die
Beigeladenen auch außerhalb normaler Betriebszeiten zur Verfügung stehen
müssen, ist es zweckmäßig, den Gewerbebetrieb mit der privaten Wohnnutzung zu
verbinden. Eine Anfahrt zu den Besichtungs- und Verkaufsterminen ist somit nicht
erforderlich. Die Zulässigkeit von Betriebsleiterwohnungen nach § 8 Abs. 3 Nr. 1
BauNVO 1968 hängt zudem nicht davon ab, dass die betriebsverbundene
Wohnnutzung alternativlos wäre.

54

Unabhängig davon hat die Beigeladene zu 1) auch ein berechtigtes Interesse,
zum Schutz vor Diebstählen und Sachbeschädigungen an der Ausstellungsfläche zu
wohnen. Die im Freien ausgestellten Wohnwagen - zum Zeitpunkt des Ortstermins
im wesentlichen ein gebrauchter Wohnwagen sowie das Vorführmodell des neu
entwickelten Wohnwagentyps - haben einen Wert von ca. 70.000,00 Euro und sind
aufgrund der Aufstellung im Freien Gefahren stärker ausgesetzt als Gegenstände,
die in Häusern oder Hallen gesichert gelagert werden.

55

Zu diesem Aspekt vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 27.5.1991 - 1 L 137/89 -; BRS
52 Nr. 59.

56

Der funktionale und damit objektiv sinnvolle Bezug des Wohnens zum
Gewerbebetrieb der Beigeladenen wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass die
Produktion derzeit nicht in L. , sondern in J2. stattfindet. Nach dem Eindruck,
den der Berichterstatter des Senats von den Örtlichkeiten gewonnen und den
übrigen Mitgliedern des Spruchkörpers anhand von Fotos und Plänen vermittelt hat,
spricht nämlich alles dafür, dass der Betriebsschwerpunkt schon jetzt am I.------weg
liegt. Die angemietet Montagehalle ist ungeeignet, Wohnwagen angemessen zu
präsentieren und Verkaufsverhandlungen zu führen. Das Gebäude ist in Teilen
abgängig, große Bereiche der Deckenverkleidung sind bereits heruntergefallen.
Abgesehen davon handelt es sich um eine reine Arbeitshalle. Wohnwagen mit einer
Gesamtlänge von mehr als 12 m dort ab- oder aufzustellen, ist praktisch unmöglich,
zumal sie auch auf dem Gelände bewegt werden müssen. Somit kommt dem
Umstand, dass in der Montagehalle ein Büroraum vorhanden ist, keine
ausschlaggebende Bedeutung zu, weil es nicht sinnvoll ist, Präsentationsstätte und
Büro zu trennen.

57

Der Senat folgt nicht der Behauptung der Klägerin, die Beigeladene habe
anlässlich des Ortstermins Gewerbeaktivitäten in L. lediglich vorgespiegelt und
eigens zu diesem Zweck zwei Wohnwagen nach L. transportiert. Die Klägerin hat
in der Berufungserwiderung selbst ausgeführt, auf dem Grundstück stünden "seit
Monaten" zwei Wohnwagen. Gerade das hat sich beim Ortstermin bestätigt.

58

Schließlich ist zu erwarten, dass die betriebswirtschaftlich und -technisch
naheliegende Zusammenführung des Betriebes in absehbarer Zeit zu einem
einheitlichen Standort in L. führen wird. Das Grundstück gehört der Beigeladenen
zu 1) und ist deshalb die kostengünstigere Variante. Bei dem Standort B. I.------weg
handelt es sich um den traditionellen Firmensitz. Es bietet sich daher an, diesen
Standort mit Rücksicht auf die große Zahl der Stammkunden zu erhalten und je nach
finanziellen Möglichkeiten auszubauen. Zudem spricht objektiv alles dafür, dass die
Produktionshalle in J2. allenfalls vorübergehend genutzt werden kann und nur ein
den beengten finanziellen Verhältnissen der Beigeladenen geschuldeter Notbehelf
ist. Die konkret beabsichtigte Konzentration am Standort B. I.------weg 3 wird nicht
zuletzt durch den beantragten und erteilten Vorbescheid zur Errichtung zweier
Betriebshallen bestätigt. Dass dem keine ernsthaften Bauabsichten zugrunde liegen,
ist eine reine Vermutung der Klägerin, aber keine Basis für ein behördliches
Einschreiten. Der Bauvorbescheid gilt bis August 2011 und kann darüber hinaus
verlängert werden.

59

Entgegen der Auffassung der Klägerin sieht der Senat auch keinen Anhaltspunkt
dafür, dass die Größe der mit dem Vorbescheid genehmigten beiden Hallengebäude
mit ca. 1100 qm Grundfläche von vornherein für die Zwecke des Gewerbebetriebs
der Beigeladenen zu 1) ungeeignet sein könnte. Unabhängig davon ist es Sache der
Beigeladenen, ihre Betriebsorganisation selbst zu bestimmen. Die Klägerin geht dies
nichts an.

60

Angesichts dessen war auch dem dritten in der mündlichen Verhandlung
gestellten Beweisantrag mangels Erheblichkeit nicht nachzugehen. Darüber hinaus
geht der Antrag von falschen tatsächlichen Grundlagen - einer Produktions-,
Reparatur- und Bürohalle mit nur 700 qm Nutzfläche - aus. Diese von der Klägerseite
aufgeworfene Frage stellte sich nach dem Inhalt der Genehmigungsakte, in die der
Prozessbevollmächtigte der Klägerin ab dem 19. Mai 2009 Einsicht nehmen konnte,
nicht. Hierauf hat der Senat in seinem Ablehnungsbeschluss auch abgestellt, einen
Beweisantrag mit den tatsächlich genehmigten Maßen hat die Klägerseite nicht
gestellt.

61

2.) Abgesehen davon wäre die Klage auch dann abzuweisen, wenn die
Beigeladene zu 1) derzeit tatsächlich noch keinen Betrieb ausübte, der ein
betriebsbezogenes Wohnen rechtfertigte. Die nicht genehmigte reine Wohnnutzung
wäre in dem festgesetzten Gewerbegebiet dann illegal. Der Beklagte wäre allerdings
wegen der Besonderheiten des vorliegenden Einzelfalles nicht zum Einschreiten
- wie es die Klägerin beantragt hat - verpflichtet.

62

Allerdings ist der Beklagte bei einem Verstoß gegen bundesrechtliche
Vorschriften des Bauplanungsrechtes gehalten, im Rahmen seines nach
Landesrecht bestehenden Entscheidungsermessens dem Bundesrecht Geltung zu
verschaffen.

63

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 17.4.1998 - 4 B 144/97 - BRS 60 Nr. 169.

64

Angesichts der in einem festgesetzten Gewerbegebiet nicht zulässigen reinen
Wohnnutzung kann die Klägerin zudem ein solches Einschreiten wegen eines
Verstoßes gegen nachbarschützende Vorschriften grundsätzlich verlangen.

65

Vgl. dazu etwa OVG NRW, Urteil vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl 1997, 11,
13; Urteil vom 13.10.1999 - 7 A 998/99 -, NVwZ-RR 2000, 205 f., Urteil vom
15.8.1995 - 11 A 850/92 -, BRS 57 Nr. 258; OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom
9.2.2000 - 4 B 11.00 -, Baurecht 2000, 1318f.; zusammenfassend
Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen,
Kommentar, Loseblatt, Stand: Mai 2009, § 61 Rdnr. 143 ff.

66

Der Gebietsgewährleistungsanspruch der Klägerin besteht unabhängig von einer
konkreten Beeinträchtigung und ihrem Schweregrad.

67

OVG NRW, Urteil vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl 1997, 11, 13.

68

Trotz des solchermaßen vorgeprägten, im Sinne eines Eingreifens intendierten
Ermessens bleibt die Bauaufsichtsbehörde nach § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW aber
verpflichtet, nicht zuletzt unter - von Verfassungs wegen zu beachtenden -
Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten die Besonderheiten des Einzelfalles zu
berücksichtigen und zu prüfen, ob besondere Umstände vorliegen, die eine andere
rechtliche Einschätzung ermöglichen oder erzwingen.

69

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10.12.1997 - 4 B 204.97 -, ZfBR 1998, 106 f.; OVG
NRW, Urteil vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl 1997, 11, 13;
Boeddinghaus/Hahn/ Schulte, a.a.O., § 61 Rdnr. 139, 143, 146, 148.

70

In Anwendung dieser Grundsätze durfte der Beklagte hier ausnahmsweise
wegen der Besonderheiten des Einzelfalles von einem Einschreiten gegen die
gebietsfremde Wohnnutzung durch die Beigeladenen absehen. In die
Ermessenserwägungen war insbesondere einzustellen, dass die langjährige
Wohnnutzung der Beigeladenen zu 1) zumindest ganz überwiegend materiell legal
war. Sie hat von 1980 bis 2001 in der Geschäftsführung des elterlichen Betriebes
gearbeitet und durfte in dieser Eigenschaft das Wohnhaus betriebsbezogen nutzen.
Eine entsprechende Baulast hat der Beklagte eingetragen. Auch in der Folgezeit war
sie nahezu durchgängig als Gesellschafterin und/oder Geschäftsführerin ähnlicher
Gewerbebetriebe tätig. Eine betriebsbezogene Wohnnutzung blieb also im
Wesentlichen aufrecht erhalten, auch wenn sie in den letzten Jahren mehrfach
kurzfristig unterbrochen war, weil die zugehörigen Betriebe wegen Insolvenz
eingestellt wurden. Die Beigeladene zu 1) hat ihre Bemühungen, einen
Gewerbebetrieb dauerhaft zu etablieren, bis heute nicht eingestellt; im Gegenteil ist
die Situation durch den zumindest im Aufbau befindlichen Produktions- und
Handelsbetrieb in Bewegung. Eine Fortführung des Unternehmens in L. ist
derzeit jedenfalls wahrscheinlich. Vor diesem Hintergrund ist es nicht
ermessensfehlerhaft, die weitere Betriebsentwicklung abzuwarten.

71

Solche Umbruch- und Übergangsphasen, in denen zweifelhaft sein kann, ob
noch bzw. schon wieder betriebsbezogen gewohnt wird, kommen immer wieder vor.
Betriebsänderungen oder Insolvenzen lassen sich im Wirtschaftsleben
- insbesondere in Wirtschaftskrisen - nicht vermeiden. Sie zwingen die
Bauaufsichtsbehörden jedoch auch unter Berücksichtigung der berechtigten
Interessen der Nachbarn an der Gebietserhaltung nicht, bauaufsichtsrechtlich
einzuschreiten. Die Klägerin verkennt, dass mit einem solchen bedingungslosen
Einschreiten die Wiederaufnahme einer legalen Nutzung regelmäßig erschwert,
wenn nicht sogar unmöglich gemacht würde. Statt sich um den Aufbau des Betriebes
kümmern zu können, müsste der Betroffene zunächst sein Privatleben neu ordnen.
Er liefe Gefahr, nach der betrieblichen Insolvenz auch privat in den finanziellen Ruin
getrieben zu werden. Dem stehen berechtigte Nachbarinteresse nicht gegenüber,
insbesondere ist in diesen Phasen nicht zu befürchten, dass eine schleichende
Veränderung des Gebietscharakters eintreten könnte, im Gegenteil besteht gerade
das Bemühen, das Grundstück (wieder) gewerbegebietstypisch zu nutzen.

72

Dies gilt im vorliegenden Fall um so weniger, als eine negative Vorbildwirkung,
die sofortiges Tätigwerden des Beklagten erforderlich machen könnte, nicht zu
befürchten ist. Nach dem Eindruck, den der Berichterstatter des Senats von der
Örtlichkeit gewonnen und den übrigen Mitgliedern des Spruchkörpers vermittelt hat,
trifft die Einschätzung des Beklagten zu, dass lediglich auf den der Klägerin
gehörenden Grundstücken noch Raum für die Errichtung von zusätzlichen
Wohnhäusern wäre. Zudem hat der Beklagte unwidersprochen vorgetragen, dass in
den ca. 30 Jahren, in denen auf den Grundstücken B. I.------weg 3 und 5 gewohnt
wird, weitere Bauanträge für Wohnhäuser nicht gestellt worden sind. Dass sich dies
kurzfristig ändern könnte, ist zumindest unwahrscheinlich und erzwingt unter diesem
Gesichtspunkt kein sofortiges Eingreifen des Beklagten.

73

Sollten sich die Pläne der Beigeladenen in der Zukunft nicht realisieren lassen
oder aus sonstigen Gründen aufgegeben werden, müsste der Beklagte ggfls. zu
einem späteren Zeitpunkt einschreiten, dies wäre jedoch auch unter
Berücksichtigung der Interessen der Klägerin ausreichend.

74

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Es
entspricht der Billigkeit, der Klägerin auch die außergerichtlichen Kosten der
Beigeladenen aufzuerlegen, weil diese sich durch Stellung von Anträgen einem
eigenen Kostenrisiko ausgesetzt haben.

75

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m.
§§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

76

Die Berufung war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2
VwGO nicht vorliegen.

77