Oberlandesgericht Celle ()
Urteil vom 2001-12-06, Aktenzeichen 4 U 109/01

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 29. Mai 2001 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 4. Zivilkammer des Landgerichts Verden wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten der Berufung.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 15.000 DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Den Parteien wird gestattet, die Sicherheitsleistung auch in Form einer selbstschuldnerischen, unwiderruflichen, unbedingten und unbefristeten Bürgschaft einer deutschen Großbank, öffentlichen Sparkasse oder Volksbank zu erbringen.

Wert der Beschwer für den Kläger: 98.191,84 DM.

Tatbestand

1

Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagte dem Kläger, welcher von Beruf Bauunternehmer ist, anlässlich eines Grundstückskaufvertrages die Bebaubarkeit des Grundstücks zugesichert hat und ob der Kläger einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages hat.

2

Die Beklagte war ursprünglich Eigentümerin des im Grundbuch von ... Band 10, Blatt 178, Flurstück 61/7, Flur 3, eingetragenen Grundbesitzes mit einer Gesamtgröße von 26.963 qm (Bl. 41 GA). Das Grundstück befindet sich im Außenbereich der Gemarkung ... Aufgrund einer Bauvoranfrage der Beklagten zum Neubau eines Doppelwohnhauses erteilte der Landkreis ... der Beklagten am 18. August 1997 einen positiven Bauvorbescheid (Bl. 16 GA). Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Beklagte dem Kläger diesen Bauvorbescheid vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages vorgelegt hat.

3

Durch notariellen Kaufvertrag nebst Vermessungsauftrag des Notars ... vom 2. Juli 1999 zur UR-Nr. 560/1999 verkaufte die Beklagte an den Kläger ein noch zu vermessendes Trennstück des Flurstücks 61/7 Flur 3 (Bl. 39 ff. GA).

4

Im Grundstückskaufvertrag heißt es u.a. wie folgt:

"...

5

§ 1 Gegenstand/Verkauf/Besitzübergabe

...

6

2. Der Verkäufer (die Beklagte) verkauft - vorbehaltlich der Genehmigungen durch die zuständigen Behörden - an den Käufer (den Kläger), den Erschienenen zu 2) zu Alleineigentum, von dem dort verzeichneten Grundstück 61/7 Flur 3 der Gemarkung ... ein noch zu vermessendes Trennstück zur Größe von ca. 1.000 qm, dessen Lage und Grenzen sich aus der diesem Protokoll als Anlage beigefügten Skizze ergeben, die integrierender Bestandteil dieser Urkunde ist ...

7

Der Verkauf erfolgt vorbehaltlich der Vermessung und der in einer Nachtragsurkunde zu erklärenden Messungsanerkennung. Die Vertragsteile verpflichten sich, sofort nach Vorliegen des amtlich geprüften Auszuges aus dem Veränderungsnachweis das Vermessungsergebnis in einer Nachtragsurkunde anzuerkennen und die Auflassung zu erklären und entgegenzunehmen.

8

Der Notar wird bevollmächtigt und beauftragt, eine einfache Abschrift dieses Vertrages schon jetzt dem Katasteramt ... auszuhändigen, mit dem Antrag, nach Eingang der behördlichen Genehmigungen unverzüglich die Vermessung durchzuführen.

...

9

3. Die Besitzübergabe des Kaufobjekts erfolgte bereits am 1. Juli 1999.

...

10

§ 2 Kaufpreis/Gegenleistung

11

Der Kaufpreis beträgt DM 90,00 (in Worten: Deutsche Mark Neunzig) je Quadratmeter des Kaufgrundstücks, mithin insgesamt DM 90.000 (in Worten: Deutsche Mark Neunzigtausend).

...

12

Sollte sich aufgrund der Vermessung ein Mehr- oder Mindermaß gegenüber dem angenommenen Flächenmaß des Trennstücks von 1.000 qm ergeben, so ist das Mehr- oder Mindermaß unter Zugrundelegung eines Einheitspreises von 90 DM je Quadratmeter gegenseitig bar, zins- und kostenfrei auszugleichen.

...

13

§ 4 Gewährleistung

...

14

Der Verkäufer übernimmt keine Gewähr für Größe, Güte, Beschaffenheit und Verwendungsmöglichkeit oder Grenzen des Grundstücks.

..."

15

Die Klägerin verkaufte ebenfalls im Jahre 1999 eine weitere etwa gleich große Grundstücksteilfläche des Flurstücks 61/7 Flur 3 der Gemarkung ..., welche an die vom Kläger erworbene Teilfläche angrenzt, an einen Herrn ...(Bl. 3, 76 ff. GA). Dieses Grundstück erhielt in der Folgezeit die Flurbezeichnung 61/10 (Bl. 12 GA). Herr ... beantragte nach Abschluss des Kaufvertrages beim Landkreis ... eine Baugenehmigung für den Bau eines Doppelwohnhauses. Der Bauantrag wurde vom Landkreis am 5. August 1999 positiv beschieden (Bl. 3, 12 GA).

16

Nachdem der beauftragte Notar ... die Teilung des Grundstücks beim Landkreis ... beantragte hatte, erteilte dieser am 30. August 1999 die Teilungsgenehmigung (Bl. 22 GA) nach § 94 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO). Unter dem 14. September 1999 richtete das Finanzamt ... an den Kläger einen vorläufigen Grunderwerbssteuerbescheid (Bl. 20 GA).

17

Mit Schreiben vom 21. Oktober 1999 - dieses Schreiben wurde von der Beklagten erst in der Berufungsinstanz mit Schriftsatz vom 31. Oktober 2001 vorgelegt (Bl. 148 ff. GA) - teilte der Notar ... dem Kläger mit, dass, mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, sämtliche Umschreibungsunterlagen vorliegen. Die Vermessung des Kaufgrundstücks sei zwischenzeitlich erfolgt.

18

Das Kaufgrundstück sei 992 qm groß und habe die Katasterbezeichnung Flurstück 61/11 Flur 3 der Gemarkung ... Der Kaufpreis betrage 89.280 DM (Bl. 160 GA).

19

Daraufhin erklärten die Parteien am 22. Dezember 1999 zur UR-Nr. 1039/1999 des Notars ... die Auflassung und bewilligten und beantragten die Eintragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch (Bl. 8 GA).

20

Nach Eigentumsumschreibung verkaufte der Kläger, ohne vorher einen Bauantrag gestellt zu haben, das von ihm erworbene Grundstück am 3. Februar 2000 als Baugrundstück an Frau ... und Herrn ... (Bl. 3 GA). Diese stellten unter dem 14. Februar 2000 beim Landkreis ... einen Bauantrag für den Neubau eines Einfamilienwohnhauses mit Garage. Mit Bescheid vom 27. April 2000 versagte der Landkreis die beantragte Baugenehmigung (Bl. 10 ff. GA). Der Landkreis ... führte zur Begründung aus, die beantragte Baugenehmigung sei zu versagen, weil das geplante Bauvorhaben öffentlichem Baurecht widerspreche. Das Flurstück 61/11 befinde sich im Außenbereich der Gemarkung ... abseits einer schwerpunktmäßigen Bebauung (Bl. 11 GA). Eine andere Beurteilung sei auch nicht wegen der Baugenehmigung für das Flurstück 61/10 des Herrn ... möglich. Diese Baugenehmigung sei nur aufgrund des fehlerhaften Bauvorbescheides erteilt worden, da der mit der Bindungswirkung aus dem ergangenen Bauvorbescheid zusammenhängende Vertrauensschutz gegenüber dem öffentlichen Interesse auf Rücknahme höher bewertet worden sei (Bl. 12 GA).Daraufhin nahmen Frau ... und Herr ... vom Kaufvertrag Abstand. Der Kaufvertrag vom 3. Februar 2000 wurde rückabgewickelt (Bl. 3 GA).

21

Mit anwaltlichem Schreiben von Herrn Rechtsanwalt ... vom 14. Juli 2000 teilte der Kläger der Beklagten mit, der Kaufvertrag vom 2. Juli 1999 sei vor dem Hintergrund des dem Kläger vorgelegten positiven Baubescheides geschlossen worden. Er sei von der Bebaubarkeit des Grundstücks ausgegangen. Der Kläger erklärte die Irrtumsanfechtung und begehrte die Rückabwicklung des Kaufvertrages (Bl. 17 GA). Dem kam die Beklagte nicht nach.

22

Der Kläger hat behauptet, die Beklagte habe vor Abschluss des Kaufvertrages erklärt, die Bebaubarkeit beider abgeteilter Grundstücke sei gesichert. Demgemäß sei der für Bauplätze angemessene Quadratmeterpreis von 90 DM je Quadratmeter vereinbart worden (Bl. 3 GA). Der Bauvorbescheid des Landkreises ... vom 18. August 1997 sei ihm von der Beklagten erst vorgelegt worden, als er sich an sie wegen der Versagung der Baugenehmigung durch den Landkreis ... vom 27. April 2000 gewandt habe. Ihm sei von der Beklagten nicht mitgeteilt worden, dass die abgetrennten Flurstücke 61/10 und 61/11 insgesamt nur mit einem Doppelhaus bebaubar seien. Das Grundstück sei ohne Einschränkung als Bauplatz veräußert worden (Bl. 4, 57 GA). Weiter hat der Kläger behauptet, die Beklagte habe nach Erhalt des Bauvorbescheides gewusst, dass beide abgetrennte Teilflächen nur mit insgesamt einem Doppelhaus bebaut werden durften (Bl. 100 GA). Ihre Kenntnis der eingeschränkten Bebaubarkeit beider Grundstücke habe die Beklagte verschwiegen. Der Kläger hat die Ansicht vertreten, hierin sei eine arglistige Täuschung zu sehen (Bl. 83 GA). Auch liege ein Wegfall der Geschäftsgrundlage vor (Bl. 4 GA).

23

Hinsichtlich einer von der Beklagten erhobenen Einrede der Verjährung hat der Kläger die Ansicht vertreten, sie sei treuwidrig. Die Beklagte habe bei mehreren persönlichen Gesprächen in den Monaten Mai und Juni 2000 dem Kläger den Eindruck vermittelt, eine gütliche Einigung herbeizuführen (Bl. 101 GA).

24

Der Kläger berechnet seinen Zahlungsanspruch wie folgt:

25

1. Kaufpreis

89.280,00 DM

2. Grunderwerbssteuer, Vermessungs- und

Beurkundungskosten pp. (vgl. Bl. 5 ff. GA)

8.911,84 DM

------------

Gesamt

98.191,84 DM

26

Der Kläger hat mit der am 1. November 2000 beim Landgericht Verden eingegangenen (Bl. 1 GA) und am 7. November 2000 zugestellten (Bl. 33 GA) Klage beantragt,

27

die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 98.191,84 DM nebst 8,5 % Zinsen seit dem 15. Dezember 1999 zu zahlen und folgende Erklärung gemeinsam mit dem Kläger abzugeben, wobei sich der Kläger diese Erklärung Zug um Zug gegen Zahlung des vorgenannten Betrages anschließt:

28

Wir sind uns darüber einig, dass das Eigentum an dem Flurstück 61/11 Flur 3 der Gemarkung ... zur Größe von 992 qm, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts ... von ..., Blatt 537, auf die Beklagte lastenfrei übergehen soll und bewilligen und beantragen die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch.

29

Die Beklagte hat beantragt,

30

die Klage abzuweisen.

31

Sie hat behauptet, sie habe dem Kläger bereits vor der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrages die Bauvoranfrage und den Bauvorbescheid vorgelegt (Bl. 37 f., 70 GA). Sie habe den Kläger darauf hingewiesen, dass sich die Bauvoranfrage auf das gesamte ungeteilte Grundstück bezogen habe (Bl. 38 GA) und mitgeteilt, es könne mit der Bebaubarkeit Schwierigkeiten geben. Der Beklagte habe geantwortet, er werde als Bauunternehmer "mit derartigen Dingen leicht fertig" (Bl. 71 GA). Nicht beurkundete Nebenabreden habe es nicht gegeben (Bl. 38 GA).

32

Die Beklagte hat die Ansicht vertreten, ihr Verhalten stelle keine arglistige Täuschung dar, zumal der Kläger Bauunternehmer und sie beim Abschluss des Kaufvertrages 69 Jahre alt sowie stark kränkelnd und geschäftlich unbedarft gewesen sei. Ferner sei eine Gewährleistung nach § 4 Absatz 2 des notariellen Kaufvertrages ausgeschlossen (Bl. 38 GA).

33

Die Beklagte hat ferner wegen Gewährleistungsansprüchen des Klägers die Einrede der Verjährung erhoben und die Ansicht vertreten, die Verjährung beginne am 1. Juli 1999, dem Tag der Übergabe des Grundstücks (Bl. 71 GA). Die Klägerin hat bestritten, den Eindruck vermittelt zu haben, eine gütliche Einigung sei möglich. Es habe auch nur ein Gespräch stattgefunden (Bl. 102 GA).

34

Die Einzelrichterin hat durch Vernehmung des Zeugen ... Beweis erhoben. Zum Beweisthema wird auf die prozessleitende Verfügung vom 16. Februar 2001 (Bl. <74 R GA) und zum Ergebnis der Beweisaufnahme auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 26. Februar 2001 (Bl. 76 ff GA) verwiesen.

35

Durch Urteil vom 29. Mai 2001 hat das Landgericht Verden die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat die Einzelrichterin ausgeführt, etwaig bestehende Gewährleistungsrechte des Klägers nach §§ 459 ff. BGB seien verjährt. Anhaltspunkte für eine Arglist der Beklagten seien nicht zu erkennen. Der Bauvorbescheid lasse nicht den Umkehrschluss zu, dass Bauvoranfragen für andere Bauvorhaben zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages abschlägig beschieden worden wären.

36

Gegen dieses Urteil, das dem Kläger am 11. Juni 2001 zugestellt worden ist, hat dieser mit einem am 9. Juli 2001 beim Oberlandesgericht Celle eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach bewilligter Fristverlängerung mit einem am 24. September 2001 eingegangenen Schriftsatz begründet.

37

Der Kläger nimmt auf sein erstinstanzliches Vorbringen Bezug und ergänzt dieses wie folgt:

38

Er behauptet weiterhin, die Beklagte habe bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 2. Juli 1999 (Bl. 39 GA) offenbarungspflichtige Mitteilungen verschwiegen. Der Bauvorbescheid sei nicht mitgeteilt worden (Bl. 139 GA). Er macht sich den Vortrag der Beklagten im Schriftsatz vom 8. Februar 2001 hilfsweise zu Eigen, wonach die Beklagte ausgeführt hat, sie habe den Kläger unter Vorlage des Bauvorbescheides ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es eventuelle Schwierigkeiten geben könne. Darüber habe er sich aber hinweggesetzt (Bl. 140 GA). Der Kläger ist der Ansicht, entgegen § 477 Abs. 1 Satz 2 BGB habe die Verjährung nicht am 2. Juli 1999 mit Übergabe begonnen, weil der Kaufvertrag in § 1 Absatz 2 unter Vorbehalten gestanden habe (Bl. 138 GA). Diese Bedingungen seien erst im Dezember 1999 eingetreten mit der Auflassungserklärung und der Anerkennung des Messungsergebnisses (Bl. 139 GA). Die Messanerkennung sei stillschweigend mit der Auflassungserklärung erfolgt (Bl. 163 GA).

39

Der Kläger beantragt,

40

1. unter Abänderung des am 29. Mai 2001 verkündeten Urteils des Landgerichts Verden die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 98.191,84 DM nebst 8,5 % Zinsen seit dem 15. Dezember 1999 zu zahlen und folgende Erklärung gemeinsam mit dem Kläger abzugeben, wobei sich der Kläger dieser Erklärung Zug um Zug gegen Zahlung des vorgenannten Betrages anschließt:

41

"Wir sind uns darüber einig, dass das Eigentum an dem Flurstück 61/11 Flur 3 der Gemarkung ... zur Größe von 992 qm, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts ... von ..., Blatt 537, auf die Beklagte lastenfrei übergehen soll und bewilligen und beantragen die Eintragung des Eigentums im Grundbuch."

42

2. Für den Fall einer Maßnahme nach § 711 ZPO anzuordnen, dass Sicherheit auch durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank, öffentlichen Sparkasse, Volksbank oder Spar- und Darlehnskasse erbracht werden darf.

43

Die Beklagte beantragt,

44

1. die Berufung zurückzuweisen,

45

2. für den Fall einer Maßnahme nach § 711 ZPO anzuordnen, dass die Sicherheitsleistung auch durch eine schriftliche, unbefristete, unwiderrufliche, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank, Volksbank, öffentlichen Sparkasse oder Bank, die einem anerkannten Einlagensicherungsfonds angehört, geleistet werden darf.

46

Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil, nimmt auf ihren bisherigen Vortrag Bezug und ergänzt diesen wie folgt:

47

Sie behauptet auch in der Berufungsinstanz, sie habe dem Kläger den Bauvorbescheid vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages gezeigt. Eine Arglist sei nicht gegeben (Bl. 153 f. GA). Sie habe nichts von der beschränkten Bebaubarkeit des Grundstücks gewusst (Bl. 155 f. GA). Der Kläger habe vielmehr gesagt, dass es seine Sorge sei, er kenne sich aufgrund seiner Erfahrung als Bauunternehmer mit solchen Dingen aus. Die Bauvoranfrage habe sich auch auf ein anderes konkretes Bauvorhaben bezogen (Bl. 157 GA). Die Beklagte ist der Ansicht, durch § 4 Absatz 2 des Kaufvertrages sei ein Gewährleistungsausschluss hinsichtlich der grundsätzlichen Bebaubarkeit des Grundstücks vereinbart worden (Bl. 149 GA). Sie ist weiter der Ansicht, Gewährleistungsansprüche seien verjährt. Der Kaufvertrag sei spätestens am 21. Oktober 1999 wirksam geworden. Mit Schreiben von diesem Tage habe der Notar ... dem Beklagten mitgeteilt, dass, mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes ..., sämtliche Umschreibungsunterlagen vorliegen. Die Vermessung des Kaufgrundstücks sei zwischenzeitlich erfolgt (Bl. 150, 160 GA). Die Beklagte vertritt weiter die Ansicht, die Auflassung sei ebenso wie die Messanerkennung keine Wirksamkeitsvoraussetzung des Kaufvertrages (Bl. 151 GA).

48

Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

49

Die Berufung des Klägers ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Die Einzelrichterin hat die Klage zu Recht abgewiesen.

50

1. Der Kläger hat gegen die Beklagte gemäß §§ 463 Satz 1, 2, 249 BGB keinen Anspruch auf Zahlung der von ihm begehrten 98.191,84 DM.

51

Nach § 463 Satz 1, 2 BGB hat der Käufer gegen den Verkäufer einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung, wenn er einen Fehler arglistig verschwiegen hat. Eine Haftung der Beklagten kam nicht in Betracht, weil der Senat ein arglistiges Verschweigen eines Fehlers durch die Beklagte nicht hat feststellen können.

52

Nach ständiger Rechtsprechung handelt im Sinne einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels arglistig, wer einen Mangel mindestens für möglich hält, gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Damit erfasst das Tatbestandsmerkmal der Arglist nicht nur ein Handeln des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, bei denen es an einer betrügerischen Absicht fehlt, die vielmehr auf bedingten Vorsatz - im Sinne eines (bloßen) "Für Möglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (OLG Celle NJW-RR 1997, 848). Der Verkäufer darf wesentliche Mängel der Kaufsache nicht verschweigen (BGH NJW 1971, 1795, 1799). Entscheidend ist, ob der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung redlicherweise eine Aufklärung erwarten durfte (Palandt-Heinrichs, BGB, 60. Aufl., Rdnr. 5 zu § 123 BGB; OLGR Celle 1996, 51).

53

Im vorliegenden Sachverhalt ist bereits nicht ersichtlich, dass die Beklagte bei Abschluss des Kaufvertrages gewusst hat, dass nach einer Teilung der Grundstücke eine Bebaubarkeit vom Kläger erworbenen Grundstücks nicht gegeben ist. Ein solches arglistiges Verschweigen würde auch dann nicht vorliegen, wenn die Beklagte dem Kläger den Bauvorbescheid vom 18. August 1997 (Bl. 16 GA) nicht vorgelegt haben sollte. Aus diesem Grunde kam es auch nicht, was die Einzelrichterin im Ergebnis richtig erkannt hat, auf die Aussage des Zeugen ... zur Aufklärung über die vom Kläger behauptete eingeschränkte Bebaubarkeit wegen des Bauvorbescheides an.

54

In einem Bauvorbescheid wird nach § 74 Abs. 1 Satz 1 NBauO über einzelne Fragen entschieden, über die im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden wäre und die selbstständig beurteilt werden können. Ein Bauvorbescheid bezieht sich auf eine ganz konkrete Bauvoranfrage. Der erteilte Bauvorbescheid spricht vielmehr für eine grundsätzliche Bebaubarkeit des Grundstücks (vgl. auch OLGR Celle 1997, 174, 175). Aufgrund der positiven Bauvoranfrage zum ungeteilten Grundstück brauchte die Klägern nicht im Umkehrschluss zu folgern, dass die Bebaubarkeit des vom Kläger erworbenen Grundstücks nach Teilung nicht mehr gegeben ist. Die Beklagte brauchte auch nicht zu wissen, dass, wie der Landkreis im Bescheid vom 27. April 2001 mitgeteilt hat (Bl. 10 GA), der Bauvorbescheid vom 18. August 1997 rechtswidrig gewesen ist, weil sich das Bauvorhaben, worauf sich die Bauvoranfrage bezog, im Außenbereich der Gemarkung ... befand. Eine entsprechende Kenntnis kann von der Beklagten als baurechtlicher Laie nicht erwartet werden. Sie durfte auf eine korrekte Prüfung durch den Landkreis ... vertrauen und musste nicht damit rechnen, dass der Landkreis später seinen eigenen Bauvorbescheid für hinsichtlich der Bebaubarkeit des Grundstücks für unrichtig erachten würde.

55

Eine Arglist wäre auch nicht gegeben, wenn die Beklagte unter Vorlage des Bauvorbescheides ausdrücklich darauf hingewiesen hätte, dass es eventuelle Schwierigkeiten geben könne (Bl. 71 GA). Diese Behauptung hat sich der Kläger hilfsweise zu Eigen gemacht (Bl. 140 GA). Sollte eine entsprechende Mitteilung seitens der Beklagten erfolgt sein, so läge ein arglistiges Verschweigen nicht vor. Die Beklagte hätte in diesem Fall vielmehr über mögliche Probleme für eine Baugenehmigung aufgeklärt und der Kläger, der als Bauunternehmer für denkbare Risiken des Bauens im Außenbereich dadurch sensibilisiert worden wäre, hätte dann nachfragen können, was er aber nicht getan hat.

56

Ergänzend weist der Senat darauf hin, dass auch der Kläger in seiner Anfechtung vom 14. Juli 2000 (Bl. 17 GA) nicht von einer Arglist der Beklagten ausgegangen ist. Ausdrücklich hat auch er dort ausgeführt, der Kaufvertrag sei zwischen dem Kläger und der Beklagten seinerseits vor dem Hintergrund des vorgelegten positiven Bauvorbescheides abgeschlossen worden. Diese Grundlage sei zwischenzeitlich entfallen. Das Vorbringen des Klägers in der Anfechtungserklärung spricht für eine Aufklärung seitens der Beklagten über den Bauvorbescheid. Der Kläger hat nicht dargelegt, wieso auch er zunächst im Schreiben vom 14. Juli 2000 von einem vorgelegten positiven Bauvorbescheid spricht und dann im Gerichtsverfahren behauptet, der Bauvorbescheid sei von der Beklagten vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages nicht vorgelegt worden.

57

2. Der Kläger hat gegen die Beklagte auch gemäß §§ 467, 465, 462, 346 ff BGB keinen Zahlungsanspruch und Anspruch auf Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages.

58

a) Ein Wandelungsrecht des Klägers gemäß § 462 BGB käme nur dann in Betracht, wenn das verkaufte Grundstück bei Gefahrübergang mit einem Fehler i.S. des § 459 Abs. 1 BGB behaftet gewesen ist oder wenn ihm eine zugesicherte Eigenschaft nach § 459 Abs. 2 BGB gefehlt hat. Dies hat der Senat nicht feststellen können.

59

Entgegen der Ansicht des Klägers hat die Beklagte bereits nicht die Bebaubarkeit des verkauften Grundstücks zugesichert. Zwar stellt die Bebaubarkeit eines Grundstücks nach öffentlichem Recht eine zusicherungsfähige Eigenschaft i.S. des § 459 Abs. 2 BGB dar, welche Gegenstand einer vertraglichen Beschaffenheitsangabe sein kann (OLGR Celle 1997, 174; BGH NJW-RR 1987, 1158). In § 1 Absatz 2 des notariellen Kaufvertrags des Notars ... vom 2. Juli 1999 zu UR-Nr. 560/1999 wird jedoch lediglich ausgeführt, dass die Klägerin an den Beklagten, vorbehaltlich der dort aufgeführten Genehmigungen, aus dem Flurstück 61/7 Flur 3 der Gemarkung ... ein noch zu vermessendes Trennstück zur Größe von ca. 1.000 qm verkauft (Bl. 41 GA). Dieser Verpflichtung ist die Beklagte nachgekommen. Sie hat dem Kläger das Eigentum an der abgetrennten Teilfläche verschafft. Mit keinem Wort wird im notariellen Kaufvertrag ausgeführt, dass es sich bei dem noch zu vermessenden Trennstück um Bauland handelt oder dass die Beklagte die Bebaubarkeit des Grundstücks zusagt.

60

Die Zusicherung einer Eigenschaft i.S. des §§ 463, 459 Abs. 2 BGB bedarf jedoch der besonderen Form des Vertrages. Dies ist bei einem Grundstückskaufvertrag die notarielle Beurkundung nach § 313 BGB. Nur ausnahmsweise kann von einer konkludenten Zusicherung ausgegangen werden (BGH WM 1970, 819; OLG Hamm NJW-RR 1995, 336; Palandt-Putzo, a.A. O., Rdnr. 18 zu § 459 BGB; Hagen/Brambring, Der Grundstückskauf, 7. Aufl., Rdnr. 194).

61

Eine konkludente Zusicherung ist auch nicht in der Behauptung des Klägers zu sehen, die Beklagte habe ihm gegenüber erklärt, die Bebaubarkeit des Grundstücks sei gesichert (Bl. 3 GA).

62

Eine Erklärung des Verkäufers zu bestimmten Eigenschaften des Kaufobjekts ist nur dann eine Zusicherung, wenn er nach dem Willen beider Partner bei Vertragsschluss für diese Erklärung einstehen soll, der Verkäufer also durch ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung, die Vertragsinhalt geworden ist, gegenüber dem Verkäufer zu erkennen gibt, dass er für den Bestand einer bestimmten Eigenschaft und die Folgen ihres Fehlens einstehen will. Die Absprache der Partner eines Kaufvertrages, als was der Kaufgegenstand veräußert werden solle, legt zwar dessen Sollbeschaffenheit i.S. der §§ 459 ff. BGB fest, drückt aber nicht den Willen der Beteiligten aus, es solle der Verkäufer für diese Beschaffenheit auch garantieren (OLG Hamm NJW-RR 1995, 336). Entsprechendes gilt auch im vorliegenden Sachverhalt. Aus der von dem Kläger behaupteten mündlichen Erklärung der Beklagten ist nicht zu schließen, die Beklagte wolle für die Bebaubarkeit einstehen, zumal in § 4 Absatz 2 des notariellen Kaufvertrages gerade im Gegenteil ausgeführt wird, die Beklagte übernehme keine Garantie für die Verwendungsmöglichkeit des Grundstücks (Bl. 44 GA).

63

Sollte der Kläger eine Haftung der Beklagten für die Bebaubarkeit des Grundstücks gewollt haben, so hätte er als ein in Grundstücksgeschäften erfahrener Bauunternehmer die Aufnahme der Zusicherung in den Grundstückskaufvertrag verlangen müssen und, wenn die Zusicherung nicht abgegeben wird, vom Abschluss des Grundstückskaufvertrages absehen können. Angesichts der konkreten Umstände des Einzelfalls ist eine konkludente Zusicherung der Bebaubarkeit des Grundstücks auch nicht im vereinbarten Kaufpreis von 90 DM je Quadratmeter zu sehen. Zwar ist dem Kläger vom Ansatz her Recht zu geben, dass die Höhe des Kaufpreises ein Indiz dafür ist, dass die Parteien von einer Bebaubarkeit ausgegangen sind. Alleine aus der Vereinbarung eines Kaufpreises in der Größenordnung eines Baulandpreises ist jedoch nicht sicher zu schließen, dass der Verkäufer die Bebaubarkeit gemäß § 459 Abs. 2 BGB zusichern will (vgl. OLGZ Celle 1982, 215, 217). Hinzu kommt, dass es für den geschäftserfahrenen und ortskundigen Kläger, er wohnt in Gr., naheliegend war, zu erkennen, dass das von ihm erworbene Grundstück im Außenbereich liegt. Dieses Risiko konnte der Kläger ohne weiteres erkennen. Ein Indiz gegen die Zusicherung der Beklagten ist auch, dass der Kläger selbst das Grundstück nach Eigentumsumschreibung nicht bebauen wollte. Er hat einen Bauantrag nicht gestellt und das Grundstück vielmehr weiter veräußert.

64

b) Sollte man hingegen der Ansicht sein, dass die Beklagte das Grundstück als Bauland verkauft hat, so wäre entgegen der Ansicht der Beklagten die Gewährleistung nicht durch § 4 Absatz 2 des notariellen Kaufvertrages ausgeschlossen, wonach die Beklagte für die Verwendungsmöglichkeit des Grundstücks keine Gewähr übernommen hat (Bl. 65 GA).

65

Die Bebaubarkeit eines Grundstücks stellte eine zusicherungsfähige Eigenschaft i.S. des § 459 Abs. 2 BGB dar (OLGR Celle 1997, 174). Auch ist die Unbebaubarkeit eines als Bauplatz verkauften Grundstücks ein Fehler i.S. von § 459 Abs. 1 BGB. Der nach § 476 BGB grundsätzlich zulässige Gewährleistungsausschluss bedürfte, zumal notarielle Kaufverträge häufig immer wiederkehrende gleichsam formularmäßig vorbereitete Vertragsbedingungen enthalten, in diesem Fall gemäß § 157 BGB einer einengenden Auslegung, die im Ergebnis dazu führt, dass die Gewährleistung für die grundsätzlich Bebaubarkeit als solche nicht ausgeschlossen sein kann (vgl. OLGZ Celle 1982, 215, 218).

66

c) Wenn man jedoch der Ansicht sein sollte, eine Wandelung käme in Betracht, weil die Beklagte für die Bebaubarkeit einzustehen habe, so wäre das Wandelungsrecht des Klägers jedoch verjährt. Verjährungsbeginn war spätestens der 24. Oktober 1999. Die Klage ging beim Landgericht Verden aber erst am 1. November 2000 ein.

67

Zwar verjährt vom Grundsatz her nach § 477 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Wandelungsanspruch bei Grundstücken in einem Jahr von der Übergabe an. In § 1 Absatz 3 des Kaufvertrages wurde eine Besitzübergabe am 1. Juli 1999 festgehalten (Bl. 41 GA). Ein Verjährungsbeginn am 2. Juli 1999 kam jedoch nicht in Betracht, weil der notarielle Kaufvertrag in § 1 Absatz 2 unter Vorbehalten stand.

68

aa) Zwar ist entgegen der Ansicht des Klägers unerheblich, dass die Auflassung erst am 20. Dezember 1999 erfolgte (Bl. 8 GA). Das Datum der Auflassung ist für den Verjährungsbeginn unerheblich (Soergel-Foergel BGB, 2. Aufl., Rdnr. 46 zu § 477 BGB; Münchener Kommentar-Westermann, BGB, 3. Aufl., Rdnr. 13 zu § 477 BGB; Staudinger-Honsell, BGB, 15. Bearbeitung, Rdnr. 43 zu § 477 BGB).

69

bb) Für den Verjährungsbeginn ist jedoch Voraussetzung das Entstehen eines Anspruchs. Die Verjährung beginnt nicht vor Wirksamkeit des Kaufvertrages z.B. wegen Erteilung behördlicher oder rechtsgeschäftlicher Genehmigungen (Palandt-Putzo, a.A. O., Rdnr. 9 zu § 477 BGB; Münchener Kommentar, a.A. O., Rdnr. 9 zu § 477 BGB). Dies wurde von der Rechtsprechung z.B. angenommen bei einer vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung (RGZ 65, 245) und bei der Genehmigung einer vollmachtlosen Vertretung (BGH BB 1967, 1394).

70

Ein Genehmigungserfordernis ist vorliegend darin zu sehen, dass die Beklagte dem Kläger das Grundstück vorbehaltlich der Teilungsgenehmigung nach § 94 Abs. 1 NBauO durch den Landkreis ... verkauft hat. Vor der Teilungsgenehmigung wurde nach dem notariellen Kaufvertrag der Kaufpreis nicht fällig.

71

Aus dem Schreiben des Notars ... vom 21. Oktober 1999 an den Kläger (Bl. 160 GA) ist jedoch ersichtlich, dass alle Genehmigungserfordernisse vorgelegen haben. Die Teilungsgenehmigung wurde gar bereits am 30. August 1999 erteilt (Bl. 22 GA). Bei normalem Postgang ist das Schreiben des Notars ... dem Kläger spätestens am 24. Oktober 1999 zugegangen. Einen längeren Postgang als üblich hat der Kläger nicht behauptet. Die Klage ging, wie dargelegt, erst am 1. November 2000 beim Landgericht Verden und demnach mehr als ein Jahr nach Beginn der Verjährung ein.

72

In der formell am 21. Oktober 1999 noch fehlenden Messanerkennung ist keine rechtsgeschäftliche Erklärung zu sehen, welche zu einem späteren Verjährungsbeginn führt. Die Parteien haben sich bereits in § 1 Absatz 2 des notariellen Kaufvertrages zur Messanerkennung verpflichtet (Bl. 41 GA), sodass sie keinen Spielraum für eine rechtsgeschäftlich andere Erklärung hatten. Entsprechendes gilt auch für die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes. Ansonsten hätte es der Erwerber eines Grundstücks durch Nichtzahlung der Steuer in der Hand, den Verjährungsbeginn hinauszuzögern. Ferner hatten die Parteien in § 3 des notariellen Kaufvertrages eine verbindliche Regelung getroffen, wie sich der Kaufpreis bei einer Veränderung des angenommenen Flächenmaßes ändert, sodass auch insoweit keine Wirksamkeitsvoraussetzung fehlte. Soweit sich die Durchführung des Kaufvertrages dadurch hinausgezögert haben sollte, dass der Kläger Probleme bei der Finanzierung des Kaufpreises in Höhe von 89.200 DM gehabt hat, würde auch dies den Verjährungsbeginn nicht ändern.

73

cc) Des Weiteren liegt auch eine Hemmung der Verjährung nach § 208 BGB nicht vor. Der Kläger hat nicht substantiiert dargelegt, dass die Beklagte den Wandelungsanspruch anerkannt hat. Er hat lediglich sehr allgemein ausgeführt, im Mai und Juni 1999 habe es zwischen den Parteien Gespräche gegeben. Die Beklagte habe den Eindruck vermittelt, eine gütliche Lösung sei möglich. Wegen der auch nach Darlegung des Klägers lediglich sehr allgemeinen Charakters der Gespräche ist in der Einrede der Verjährung auch kein Verstoß gegen Treu und Glauben zu sehen. Dem Senat ist in diesem Zusammenhang durchaus der bemerkenswerte und der Prozesslage angepasste Wechsel im Vorbringen des Klägers aufgefallen: Noch in der Klageschrift hatte der Kläger behauptet, auf seine vorprozessualen Vorschläge "erfolgte keine Reaktion" der Beklagten (Bl. 5). Erst nachdem sich die Beklagte auf Verjährung berufen hatte, versuchte der Kläger eine Hemmung der Verjährung durch die geänderte Behauptung zu belegen, die Beklagte habe doch im Sinne einer gütlichen Einigung verhandelt.

74

3. Auch ein Anspruch des Klägers aus dem Rechtsinstitut der culpa in contrahendo ist ausgeschlossen, weil die §§ 459 ff. BGB eine abschließende Sonderregelung darstellen. Ein eventuelles Verschulden der Beklagten soll sich auf die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes bezogen haben (vgl. Palandt-Putzo, a.A. O., Rdnr. 8 zu Vorbemerkung von § 459 BGB).

75

4. Ebenso besteht gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt., 818 Abs. 2 BGB kein Zahlungs- und Rückabwicklungsanspruch des Klägers.

76

a) Ein Anfechtungsrecht nach § 123 BGB wegen arglistiger Täuschung steht dem Kläger nicht zu. Ein arglistiges Verschweigen der Beklagten hat der Senat nicht feststellen können. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen verwiesen.

77

b) Eine Anfechtung nach § 119 Abs. 2 BGB kommt wegen der Spezialität der Gewährleistungsvorschriften nicht in Betracht (Palandt-Putzo, a.a.O., Vorbemerkung 9 f. zu § 459 BGB).

78

Aber selbst wenn man der Ansicht sein sollte, eine Anfechtungsmöglichkeit nach § 119 Abs. 2 BGB sei gegeben, so wäre die Anfechtung dennoch nicht gemäß § 121 BGB unverzüglich erfolgt. Der Kläger kannte die Versagung der Baugenehmigung vom 27. April 2000 auch nach seinem Vorbringen spätestens im Mai 2000. Die Anfechtung erfolgte jedoch erst mit Schreiben vom 14. Juli 2000 (Bl. 17 GA).

79

5. Auch kommt eine Vertragsanpassung wegen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht in Betracht. Der Vorrang der Gewährleistungsvorschriften vor den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage besteht insoweit, als es um eine Eigenschaft des Grundstücks zu den nach den Gewährleistungsvorschriften maßgebenden Zeitpunkten geht (OLGR Celle 1997, 174). Im Übrigen hat die Beklagte ausdrücklich ihre Haftung für die Verwendbarkeit des Grundstücks ausgeschlossen, sodass das Verwendungsrisiko den Kläger traf.

80

6. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

81

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

82

Die Festsetzung des Beschwerdewertes beruht auf § 546 Abs. 2 Satz 1 ZPO.

Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten:
http://www.rechtsprechung.niedersachsen.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE408262002&psml=bsndprod.psml&max=true