Landgericht Frankenthal (Pfalz) (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-12-28, Aktenzeichen 8 O 158/17

weitere Fundstellen ...

Diese Entscheidung wird zitiert

Tenor

1. Der Beklagte wird unter Abweisung des weiter gehenden Zinsbegehrens verurteilt, an die Klägerin 7.104,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.05.2017 zu zahlen.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert wird auf 7.104,30 € festgesetzt.

Tatbestand

1

Die Klägerin nimmt den Beklagten nach dessen Ausübung eines Vorkaufsrechts auf Zahlung von Maklerhonorar in Anspruch.

2

Die Schwester des Beklagten, A, war (Wohnungs-)Eigentümerin der Erdgeschoßwohnung im Anwesen Straße in Ort. Dieses Eigentum war mit einem dinglichen Vorkaufsrecht zu Gunsten des Beklagten, des Eigentümers der im Obergeschoss dieses Anwesens gelegenen Wohnung, belastet.

3

Die Schwester des Beklagten entschloss sich, ihre Eigentumswohnung zu veräußern und beauftragte die Klägerin GmbH mit Sitz in der Straße in Ort (nachfolgend: Klägerin) durch Maklervertrag vom 09/11.07.2016 (GA 41) mit dem Nachweis oder der Vermittlung eines Käufers. Als Provision waren 3,57 % (brutto) des notariell beurkundeten Kaufpreises vereinbart, wobei weiter vereinbart war, dass die Gesellschaft auch vom Käufer eine Maklerprovision verlangen kann. Die Klägerin vermittelte die fragliche Immobilie an den Interessenten B in Ort, nachdem sie am 28.07.2016 auch mit diesem einen Maklervertrag unter Vereinbarung einer Käuferprovision von ebenfalls 3,57 % (brutto) des notariell beurkundeten Kaufpreises geschlossen hatte (GA 38).

4

Die Verkäuferin A schloss am 23.11.2016 mit B unter Vereinbarung eines Kaufpreises in Höhe von 199.000,-- € einen notariellen Kaufvertrag1) URNr. 2745 Ri/2016des Dr. Bruno Rieder mit Amtssitz in Speyer; GA 7', STICKY, true, WIDTH, 500, TITLE, '	Fußnote	X ', CENTERMOUSE, true, ABOVE, true );false;">1 über die genannte Immobilie. Dieser Vertrag enthält in Ziff. XIII eine sog. Maklerklausel, durch die sich Käufer und Verkäufer im Sinne eines Vertrages zu Gunsten Dritter verpflichteten, der Klägerin jeweils eine Provision in Höhe von 3,57 % (brutto) des vereinbarten Kaufpreises in Höhe von 199.000,-- € zu zahlen.

5

Der Beklagte machte daraufhin von seinem Vorkaufsrecht betreffend die Immobilie Gebrauch. Der Notar C überließ dem Beklagten einen Vertragsentwurf, der ebenfalls eine Maklerklausel zu Gunsten der Klägerin erzielt. Der Beklagte ließ dies durch Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 20.02.2017 (GA 49) beanstanden, worauf der Notar die fragliche Klausel „ohne rechtliche Prüfung“ aus dem Vertragsentwurf herausnahm (GA 30). Der Beklagte und seine Schwester schlossen sodann am 09.03.2017 einen notariellen Nachtrag zum Kaufvertrag vom 23.11.20162) UR.Nr. 425 Ri/2017 2016 des Dr. Bruno Rieder mit Amtssitz in Speyer; GA 23', STICKY, true, WIDTH, 500, TITLE, '	Fußnote	X ', CENTERMOUSE, true, ABOVE, true );false;">2, in dem vereinbart war, dass der Beklagte sein Vorkaufsrecht gegenüber dem Verkäufer wirksam ausgeübt habe und dass durch die Ausübung des Vorkaufsrechts der Kaufvertrag vom 23.11.2016 mit dem dort vereinbarten Inhalt mit dem Beklagten zu Stande kommt. Eine Maklerklausel enthält dieser Vertrag nicht.

6

Die Klägerin hatte dem Beklagten bereits am 08.02.2017 eine Provisionsrechnung über den streitgegenständlichen Betrag von 7.104,30 € gestellt, die der Beklagte durch Anwaltsschreiben vom 16.05.2017 zurückweisen ließ.

7

Durch notariellen Verschmelzungsvertrag vom 07.08.20173) URNr. 1532/2017 des Notars Helmut Merz mit Amtssitz in Mainz; GA 99', STICKY, true, WIDTH, 500, TITLE, '	Fußnote	X ', CENTERMOUSE, true, ABOVE, true );false;">3 vereinbarten die Klägerin und die Klägerin GmbH mit Sitz in Ort (nachfolgend D) die aufnehmende Verschmelzung der Klägerin mit der D als aufnehmender Gesellschaft.

8

Die Klägerin hat am 30.08.2017 die vorliegende Klage anhängig gemacht, die dem Beklagtenvertreter am 14.09.2017 zugestellt worden ist.

9

Am 11.10.2017 wurde die Klägerin infolge der Verschmelzung im Handelsregister gelöscht4) vgl. amtl. chronologischer Ausdruck des AG Mainz vom 08.11.2017, Az.: HRB 1162; GA 113', STICKY, true, WIDTH, 500, TITLE, '	Fußnote	X ', CENTERMOUSE, true, ABOVE, true );false;">4 und ihre Verschmelzung mit der D in das Handelsregister des Amtsgerichts Mannheim5) vgl. amtl. chronologischer Ausdruck des AG Mannheim vom 08.11.2017, Az.: HRB 47749; GA 116', STICKY, true, WIDTH, 500, TITLE, '	Fußnote	X ', CENTERMOUSE, true, ABOVE, true );false;">5 eingetragen.

10

Der Klägervertreter hat deshalb in der mündlichen Verhandlung vom 19.10.2017, nachdem er zur Hauptsache verhandelt und die Klageanträge gestellt hatte, beantragt, das Rubrum auf Klägerseite dahingehend zu berichtigen, dass Klägerin die D ist. Dem hat der Beklagtenvertreter widersprochen.

11

Die D hat in der Folgezeit, wie im Verschmelzungsvertrag vom 07.08.2017 bereits vereinbart, ihren Sitz in die vordere Straße in Ort verlegt und ihre Firma in Klägerin GmbH Südwest geändert, was am 15.11.2017 ins Handelsregister des Amtsgerichts Mainz6) vgl. Eintragungsmitteilung des AG Mainz vom 15.11.2017, Az.: HRB 47749; GA 126', STICKY, true, WIDTH, 500, TITLE, '	Fußnote	X ', CENTERMOUSE, true, ABOVE, true );false;">6 (HRB 47749) eingetragen wurde. Geschäftsführer der Klägerin GmbH Südwest sind Norbert E und F.

12

Die Klägerin trägt vor:

13

Aufgrund der Verschmelzung und der Firmenänderung sei das Rubrum auf Klägerseite dahingehend zu berichtigen, dass Klägerin nunmehr die Klägerin GmbH Südwest sei.

14

In der Sache selbst schulde der Beklagten die Zahlung des im ursprünglichen Kaufvertrag vom 29.11.2016 vom Käufer B versprochen Maklerhonorars, denn durch die Ausübung des Vorkaufsrechts seitens des Beklagten sei diese Käuferpflicht auf den Beklagten übergegangen. Dem habe sich der Beklagte auch nicht dadurch entziehen können, dass er veranlasst habe, die Maklerklausel aus dem notariellen Nachtrag vom 09.03.2017 zu streichen.

15

Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 7.104,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.03.2017 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen

19

Der Beklagte trägt vor:

20

Einer Rubrumsberichtigung werde widersprochen. Infolge des Verschmelzungsvertrages vom 07.08.2017 sei der vermeintliche Maklerhonoraranspruch der Klägerin auf die D übergegangen. Die am 30.08.2017 eingereichte und am 14.09.2017 zugestellte Klage der Klägerin sei deshalb unbegründet gewesen. Da die Klägerin zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vom 19.10.2017 bereits im Handelsregister gelöscht gewesen sei, sei ihre Klage zudem auch unzulässig geworden. Gleichwohl habe der Klägervertreter für diese GmbH zunächst verhandelt und Klageantrag gestellt, bevor er eine Berichtigung des Rubrums auf die D beantragt habe. Dies stelle in Wahrheit eine Klageänderung im Sinne einer Auswechslung der Klagepartei dar, der widersprochen werde.

21

In der Sache selbst stehe der Klägerin kein Anspruch auf Maklerhonorar zu, denn bei der im ursprünglichen Kaufvertrag vom 29.11.2016 enthaltenen Maklerklausel handele es sich um eine dem Kaufvertrag wesensfremde Bestimmung, die auch nicht per Gesetz auf ihn, den Beklagten, infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts übergegangen sei. Er habe, wie unstreitig, der Klägerin keinen Maklerauftrag erteilt und deren Maklerdienste auch nicht in Anspruch genommen. Auch habe er im notariellen Vertrag vom 09.03.2017 bewusst keine Maklerklausel akzeptiert, sodass ihm gegenüber keine Anspruchsgrundlage für das Klagebegehren bestehe.

22

Zur ergänzenden Darstellung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist zulässig und begründet.

24

1. Zunächst gilt, dass das Rubrum auf Klägerseite, wie vom Klägervertreter beantragt, zu berichtigen ist.

25

a) Die ursprünglich von der Klägerin erhobene Klage war zulässig, denn diese juristische Person existierte bei Klageerhebung noch. Gem. § 20 Abs. 1 Nr. 2 UmwG hat bei der hier gegebenen Verschmelzung durch Aufnahme die Eintragung der Verschmelzung in das Register des Sitzes des übernehmenden Rechtsträgers konstitutive Bedeutung, denn die Eintragung führt zum Erlöschen des übertragenden Rechtsträgers, hier also der Klägerin. Die Klägerin weist zu Recht darauf hin, dass mit dieser Eintragung, die am 11.10.2017 erfolgt ist, das vorliegende Verfahren in entsprechender Anwendung von § 239 Abs. 1 ZPO unterbrochen wurde (vgl. Musielak/Voit/Stadler, 14. Aufl. 2017, ZPO § 239 Rn. 5 mwN). Die in der mündlichen Verhandlung vom 19.10.2017 erfolgte Verhandlung und Antragstellung seitens der Klägerin war deshalb ohne rechtliche Wirkung, § 249 Abs. 2 ZPO. Deshalb kann der Beklagte hieraus nichts herleiten.

26

b) Das Verfahren wurde durch Aufnahme seitens der D als Rechtsnachfolgerin der Klägerin fortgesetzt, und zwar durch den Antrag des Klägervertreters auf Rubrumsberichtigung am Ende der mündlichen Verhandlung vom 19.10.2017. Anerkanntermaßen kann die Aufnahme auch in der mündlichen Verhandlung gegenüber dem Gegner erklärt werden. Sie erfolgt ausdrücklich oder konkludent, wenn hinreichend zum Ausdruck kommt, von wem und dass das Verfahren unmittelbar aufgenommen werden soll (Musielak, aaO, § 250 Rn. 2). Der in der mündlichen Verhandlung gestellte Antrag auf Berichtigung des Rubrums ließ hinreichend deutlich erkennen, dass die D als übernehmende Rechtsträgerin das Verfahren fortsetzen wollte.

27

c) Wollte man dies anders sehen und außerdem darauf abstellen, dass die nach der mündlichen Verhandlung vom 19.10.2017 eingegangenen Schriftsätze der Klägerseite vom 08.11.2017 und vom 11.12.2017 dem Beklagtenvertreter nicht förmlich zugestellt wurden (§ 250 ZPO), dann wäre die Aufnahme des Verfahrens jedenfalls durch die Antragstellung in der mündlichen Verhandlung vom 21.12.2017 erfolgt, da der Klägervertreter hier zunächst Rubrumsberichtigung beantragt und sodann den Klageantrag gestellt hat, und dies nach im Schriftsatz vom 11.12.2017 erfolgtem Hinweis auf die oben beschriebene Rechtslage. Damit wurde jedenfalls deutlich, dass der Rechtsstreit im Namen der übernehmenden Rechtsträgerin fortgesetzt werden sollte.

28

d) Da diese übernehmende Rechtsträgerin mit Wirkung vom 15.11.2017 (Eintragung in das Handelsregister) ihren Sitz nach Mainz verlegt und ihre Firma auf Klägerin GmbH Südwest geändert hat, ist diese juristische Person aus den dargelegten Gründen nunmehr diejenige, die Klägerin im vorliegenden Verfahren ist, weshalb das Rubrum auf Klägerseite entsprechend zu berichtigen ist, was das Gericht im Rubrum des vorliegenden Urteils bereits berücksichtigt hat.

29

e) Darauf hinzuweisen ist, dass dem Beklagten zu alledem nicht das von ihm am Ende der mündlichen Verhandlung vom 21.12.2017 beantragte Nachschubrecht einzuräumen war, da es zum einen hier nur um Rechtsfragen geht. Abgesehen hiervon wäre dann, wenn man mit dem Beklagten von einer Klageänderung durch Parteiwechsel auf Klägerseite ausgehen wollte, diese trotz des diesbezüglichen Widerspruchs des Beklagten zulässig. In Fällen der vorliegenden Art ist die Zustimmung des Beklagten analog § 263 ZPO entbehrlich, wenn der Klägerwechsel sachdienlich ist (vgl. Musielak, aaO § 263 Rn. 19 mwN). Von einer solchen Sachdienlichkeit ist hier auszugehen, da in der Sache über exakt den gleichen Prozessstoff zu entscheiden ist und durch die Zulassung des Parteiwechsels ein weiterer Rechtsstreit vermieden wird. Auch wird der Beklagte durch die Zulassung des Klägerwechsels nicht in seinen Rechtsschutzmöglichkeiten beschränkt, denn es ist nicht ersichtlich, wie sich der Beklagte anders hätte verteidigen wollen oder können, wenn ihn statt der Klägerin sogleich die D verklagt hätte.

30

f) Der Einwand des Beklagten, die von der Klägerin erhobene Klage sei unbegründet gewesen, weil der streitgegenständliche Maklerlohnanspruch bereits durch den Verschmelzungsvertrag vom 07.08.2017 auf die D übergegangen sei, weshalb jedenfalls auf Zahlung an diese habe geklagt werden müssen, ist letztendlich unerheblich. Zum einen weist die Klägerseite zutreffend darauf hin, dass gemäß § 3 des Verschmelzungsvertrages vom 07.08.2017 die Übernahme der Klägerin durch die D nur im Innenverhältnis gelten sollte und dass bis zum Zeitpunkt des Erlöschens der Klägerin alle Handlungen und Geschäfte als für Rechnung der D geführt gelten sollten, sodass die Klägerin im Außenverhältnis weiterhin befugt war, bestehende Ansprüche in eigenem Namen geltend zu machen. Abgesehen hiervon wäre die Klage, wenn sie denn bei ihrer Erhebung mangels Aktivlegitimation unbegründet gewesen wäre, dadurch begründet worden, dass die D, die dann Inhaberin des streitgegenständlichen Anspruchs gewesen wäre, wie oben beschrieben den Rechtsstreit aufgenommen hat. Spätestens damit haben sich Klagepartei und Forderungsinhaberin in einer Person vereinigt. Wenn der Beklagte aus der von ihm geltend gemachten, ursprünglichen Unbegründetheit der von der Klägerin erhobenen Klage hätte Vorteile erzielen wollen, dann hätte er dies allenfalls dadurch erreichen können, dass er nach Aufnahme des Rechtsstreits durch die D die Klageforderung anerkennt, um sich wegen der Kosten auf § 93 ZPO berufen zu können. Dies hat der Beklagte indes nicht getan, sondern Klageabweisung beantragt, sodass dahinstehen kann, dass der Beklagte auch Klageveranlassung sowohl für die Klägerin als auch für die D gegeben hat.

31

2. In der Sache selbst ist die Klage, bis auf den Zinsbeginn, begründet. Der Beklagte ist gem. §§ 464 Abs. 2, 328 Abs. 1 BGB verpflichtet, der Klägerin als Rechtsnachfolgerin der Klägerin (nachfolgend: Klägerin) das geltend gemachte Maklerhonorar zu zahlen.

32

a) Zwar ist richtig, dass der Beklagte weder die Maklerdienste der Klägerin in Anspruch genommen bzw. diese beauftragt hat, noch in dem mit seiner Schwester geschlossenen notariellen Nachtrag vom 09.03.2017 eine Verpflichtung zur Provisionszahlung im Sinne eines Vertrages zu Gunsten Dritter (originär) eingegangen ist. Der Beklagte muss sich allerdings darauf verweisen lassen, dass es sich bei dem notariellen Nachtrag vom 09.03.2017 eben nicht um einen eigenständigen Kaufvertrag handelt, sondern dass er mit diesem Nachtrag sein Vorkaufsrecht ausgeübt hat. Einen eigenständigen Kaufvertrag hätte seine Schwester mit ihm letztendlich auch nicht schließen können, da sie durch den am 23.11.2016 mit dem Erstkäufer B geschlossenen Kaufvertrag vertraglich gebunden war und sich diesem gegenüber schadenersatzpflichtig gemacht hätte, wenn sie das Objekt ohne Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten an diesen veräußert hätte. Dies ergibt sich auch aus Ziff. IV Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages vom 23.11.2016, wonach (nur) für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts eine Haftung des Verkäufers ausgeschlossen ist.

33

Dieser Rechtslage zufolge wurde durch den notariellen Nachtrag vom 09.03.2017 auch kein eigenständiger Kaufvertrag zwischen dem Beklagten und seiner Schwester geschlossen, sondern ein Vertrag, der die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten zum Gegenstand hatte. In jenem Vertrag ist die für diesen Fall maßgebliche Rechtsfolge des § 464 Abs. 2 BGB, wonach mit der Ausübung des Vorkaufsrechts der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande kommt, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat, auch ausdrücklich geregelt. Der Dritte, hier also der Erstkäufer B, hatte sich aber in dem notariellen Kaufvertrag vom 23.11.2016 in Sinne eines Vertrages zu Gunsten Dritter verpflichtet, an die Klägerin Käuferprovision zu zahlen; in diese Verpflichtung ist der Beklagte gemäß § 464 Abs. 2 BGB eingetreten, auch wenn er dies nicht gewollt haben mag. Wie ausgeführt, berechtigte die Ausübung des Vorkaufsrechts den Beklagten nicht, mit seiner Schwester einen eigenständigen, seinen Vorstellungen entsprechenden Kaufvertrag abzuschließen. Vielmehr konnte der Beklagte mit der Ausübung des Vorkaufsrechts nur in den bereits abgeschlossenen Vertrag, und damit auch unter Übernahme von dessen Bedingungen, eintreten.

34

b) Ohne Erfolg macht der Beklagte geltend, die streitgegenständliche Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag vom 23.11.2016 stelle einen sog. „Fremdkörper“ dar, der nicht über § 464 Abs. 2 BGB auch für ihn als Vorkaufsberechtigten gelte.

35

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können Bestimmungen im Kaufvertrag über die Verteilung der Maklerkosten, wenn diese Kosten sich im üblichen Rahmen halten, in der Regel nicht als „Fremdkörper“ im Kaufvertrag angesehen werden; sie gehören vielmehr normalerweise wesensmäßig zum Kaufvertrag. Die Frage, wer von den Vertragsparteien welchen Anteil solcher für das Zustandebringen des Kaufvertrages angefallener Maklerkosten im Endergebnis zu tragen hat, hängt im allgemeinen ähnlich eng mit der Regelung der Höhe des Kaufpreises zusammen wie die Frage, wer im Innenverhältnis für diejenigen Vertragskosten aufzukommen hat, für die die Vertragsparteien nach außen gemeinsam haften (etwa Beurkundungskosten). Hier wie dort kann sich aus wirtschaftlichen (etwa steuerlichen) Überlegungen die völlige oder überwiegende Zuordnung zu der einen oder der anderen Vertragsseite im Rahmen der Gesamtregelung anbieten, ohne dass sich der Gesamtaufwand, den der Käufer für den Erwerb zu erbringen hat, wesentlich ändert; je höher der Anteil ist, den der Käufer übernimmt, desto geringer wird im allgemeinen der eigentliche Kaufpreis bemessen und umgekehrt. Ob die Vorstellungen über die Verteilung der Maklerkosten unter derartigen Gesichtspunkten schon in dem Maklervertrag des Eigentümers mit dem Makler und dementsprechend auch in dem nachfolgenden Maklervertrag des Maklers mit dem Kaufinteressenten ihren Niederschlag gefunden haben (und so im Kaufvertrag übernommen worden sind) oder ob das endgültige „Vertragspaket“ erstmalig in dem notariellen Kaufvertrag niedergelegt wird, kann für die Beurteilung, dass die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung von Maklerkosten in Form einer „Maklerklausel“ wesensgemäß zum Kaufvertrag gehört, regelmäßig keinen Unterschied machen. Es kommt also grundsätzlich auch nicht entscheidend darauf an, ob der Käufer im Kaufvertrag eine ursprünglich nur vom Verkäufer dem Makler versprochene Provision übernimmt oder ob - wie hier - in der Kaufvertragsurkunde bezüglich der Käuferprovision nur eine vom Käufer schon vorher gegenüber dem Makler eingegangene Verpflichtung aufgegriffen und durch eine besondere, auch den Vorkaufsberechtigten bindende Gestaltung bekräftigt worden ist. Auch im Blick auf das schutzwürdige Interesse des Vorkaufsberechtigten, bei der Ausübung des Vorkaufsrechts den Kaufgegenstand zu eben jenen Bedingungen zu erhalten, die der Verkäufer mit irgendeinem Dritten ausgehandelt hat, also nicht schlechter gestellt zu sein als der Erstkäufer, ergibt sich insoweit in der Regel bei wertender Beurteilung kein Grund für eine Differenzierung (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 1995 – III ZR 34/95 –, BGHZ 131, 318-325, Rn. 19). Entsprechend dem Rechtsgedanken des § 465 BGB, wonach eine Vereinbarung des Verkäufers mit dem Käufer, durch die der Kauf von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängig gemacht oder dem Verkäufer für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts der Rücktritt vorbehalten wird, dem Vorkaufsberechtigten gegenüber unwirksam ist, ist in Fällen der Vereinbarung einer unüblich hohen Maklerprovision kein Raum für eine Anwendung des § 464 Abs. 2 BGB. Dagegen besteht nach § 464 Abs. 2 BGB ein Provisionsanspruch auch gegenüber dem Vorkaufsberechtigten, wenn der Verkäufer ein eigenes Interesse an der Provisionszahlung des Käufers hat und die getroffene Provisionsvereinbarung sich im üblichen Rahmen hält (vgl. BGH, Urteil vom 12. Mai 2016 – I ZR 5/15 –, Rn. 10 mwN, juris).

36

Nach diesen Grundsätzen kann im Streitfall nicht von einem „Fremdkörper“ ausgegangen werden. Wie der Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung vom 19.10.2017 bestätigt hat, ist die nach dem notariellen Kaufvertrag vom 21.11.2016 der Klägerin insgesamt, also von Verkäufer und Käufer zusammen, zustehende Provision von 6 % des Kaufpreises zzgl. MwSt. für den hiesigen Raum nicht als unüblich anzusehen, vielmehr hält sich dieser Satz im üblichen Rahmen.

37

Dass nach dem notariellen Vertrag die Provision hälftig vom Käufer zu tragen ist, beruht bereits auf dem zwischen der Klägerin und dem Erstkäufer B geschlossenen Maklervertrag vom 28.07.2016, sodass die Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag vom 21.11.2016 die bereits bestehende Rechtslage gewissermaßen abbildet. Dass nach Hinzuziehung eines Maklers im notariellen Kaufvertrag sog. Maklerklauseln im Sinne eines Vertrages zu Gunsten Dritter aufgenommen werden, ist nach Kenntnis des Gerichts durchaus üblich, stellt also keinen „Fremdkörper“ im Kaufvertrag dar. Auch der Bundesgerichtshof (Urteil vom 14. Dezember 1995, aaO) erhebt gegen eine solche Vertragsgestaltung, die auch den Vorkaufsberechtigten bindet, vom Grundsatz her keine Einwände.

38

Der Beklagte muss sich vielmehr darauf verweisen lassen, dass dann, wenn er von seinem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch gemacht hätte, der Erstkäufer B ebenfalls verpflichtet gewesen wäre, an die Klägerin die streitgegenständliche Maklerprovision zu zahlen. Diese Zahlung hätte zu den Kosten gehört, die dieser zum Erwerb der fraglichen Immobilie hätte aufwenden müssen und bewegte sich, wie unstreitig, im üblichen Rahmen. Damit ist auch der Beklagte über § 464 Abs. 2 BGB verpflichtet, diese Kosten zu übernehmen. Es geht m.a.W. nicht darum, dass der Beklagte durch seine Verpflichtung zur Provisionszahlung schlechter gestellt wird als der Erstkäufer B, er will vielmehr durch die Weigerung der Provisionszahlung besser gestellt werden als dieser, das fragliche Objekt im Ergebnis also zu geringeren Gesamtkosten erhalten als der Erstkäufer. Dieses Anliegen ist dem Beklagten aber durch § 464 Abs. 2 BGB verwehrt.

39

Letztendlich hatte auch die Schwester des Beklagten ein Interesse daran, dass der Erstkäufer B die streitgegenständliche Käuferprovision übernimmt. Die Schwester des Beklagten hatte in ihrem Maklervertrag vom 09./11.07.2016 bestätigt, dass die Klägerin auch vom Käufer eine Maklerprovision verlangen kann. Hätte sie dem nicht zugestimmt, so hätte die Klägerin im Zweifel von der Schwester des Beklagten eine höhere Maklerprovision verlangt, um im Ergebnis die übliche Courtage von 6 % (netto) des Kaufpreises zu erhalten. Der Beklagte muss sich darauf verweisen lassen, dass seine Schwester in diesem Fall im Zweifel auch einen höheren Kaufpreis vom Erstkäufer B verlangt hätte, dessen Provisionsanteil also „eingepreist“ hätte. Auf den Beklagten wären dann mit der Ausübung des Vorkaufsrechts die gleichen Erwerbskosten zugekommen wie im vorliegenden Fall, in dem er über § 464 Abs. 2 BGB die vom Erstkäufer übernommene Käuferprovision zu tragen hat.

40

Dass sich der Beklagte – erfolgreich - geweigert hat, eine eigenständige Maklerklausel im Nachtrag vom 09.03.2017 zu akzeptieren, ist aus den dargelegten Gründen unbeachtlich, da sich die gleiche Rechtsfolge aus § 464 Abs. 2 BGB ergibt und da der Beklagte eben nur durch die Ausübung seines Vorkaufsrechts und nicht durch Abschluss eines eigenständigen Kaufvertrages mit seiner Schwester die fragliche Eigentumswohnung erwerben konnte. Dann muss sich der Beklagte eben auch an den vom Erstkäufer B eingegangenen, durchaus im üblichen Rahmen liegenden Verpflichtungen festhalten lassen.

41

c) Für die Verzinsung des nach alldem vom Beklagten geschuldeten Maklerhonorars gilt allerdings, dass die Klägerin Verzugszinsen erst ab dem Schreiben des Prozessbevollmächtigten des Beklagten vom 16.05.2017 verlangen kann. Die vorgelegte Rechnung der Klägerin vom 08.02.2017 datiert noch vor dem Nachtrag vom 09.03.2017, also noch vor dem Entstehen des Honoraranspruchs. Da ansonsten keine den Verzug begründende Mahnung der Klägerin vorgelegt ist, ist der Beklagte erst durch das Ablehnungsschreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 16.05.2017 in Verzug geraten, § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

42

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in § 709 S. 1 ZPO.

Fußnoten