Amtsgericht Essen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1999-03-05, Aktenzeichen 20 C 623/98
ECLI:DE:AGE1:1999:0305.20C623.98.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, jedoch darf der Kläger die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 700,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher in derselben Höhe Sicherheit geleistet hat.

Der Streitwert wird für den Klageantrag zu 1) auf 2.702,24 DM und für den Klageantrag zu 2) auf 500,00 DM festgesetzt.

1

Tatbestand:

2

Der Kläger und seine Ehefrau vermieteten die ihnen gehörige Eigentumswohnung in Düsseldorf zu einem monatlichen Mietzins von 1.090,00 DM zuzüglich einer monatlichen Vorauszahlung auf die laufenden Betriebskosten von 340,00 DM mit Wirkung zum 15.04.1996 an die Eheleute I. Schon zu einem sehr frühen Zeitpunkt kamen die Eheleute I ihrer Verpflichtung zur Zahlung des monatlichen Mietzinses nur zögerlich nach. Mit Schreiben vom 18.01.1998 wurden sie von dem Kläger und seiner Ehefrau unter Kündigungsandrohung zur pünktlichen Mietzinszahlung – letztlich vergeblich – aufgefordert. Später bleib die Bezahlung der Betriebsnebenkosten-abrechnungen für die Jahre 1996 und 1997 sowie des Mietzinses für einzelne Monate gänzlich aus. Wegen der Säumnisse der Mieter wird auf die von dem Kläger und seiner Ehefrau bei dem Amtsgericht Düsseldorf zum Aktenzeichen 54 C 14400/98 eingereichte Klageschrift in der Anlage zum Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 01.02.1999 (Blatt 46 bis 49 der Akten) Bezug genommen.,

3

Ausweislich des aus der Anlage zur Klageschrift ersichtlichen Versicherungsscheins vom 24.02.1998 schloss der Kläger mit der Beklagten einen Rechtsschutz-Versicherungsvertrag mit dem Risiko "Grundstücks- und Miet-Rechtschutz gemäß § 29 ARB (75) als Vermieter und Eigentümer" für das vermietete Objekt P-Straße in Düsseldorf ab. Versicherungsbeginn war der 01.02.1998, vereinbart wurde eine Wartezeit von drei Monaten, also bis zum 01.05.1998.

4

Mit dem aus der Anlage zum Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 01.07.1999 ersichtlichen Schreiben vom 28.05.1998 (Blatt 43 der Akten) kündigten der Kläger und seine Ehefrau den Mietern den Mietvertrag zum 31.08.1998 "wegen Zahlungsverzugs bei den Betriebskosten in Verbindung mit fortwährend unpünktlichen Mietzahlungen". Sie verwiesen in diesem Zusammenhang auf frühere Schreiben vom 05.04.1998 und 24.05.1998 (Betriebskosten), vom 18.01.1998 und 15.03.1998 (Abmahnungen) sowie auf die fristlose Kündigung vom 05.02.1998 (ausstehende Mietzahlungen). Mit anwaltlichem Schreiben vom 22.07.1998 (Anlage zum Schriftsatz vom 01.02.1999, Blatt 44 und 45 der Akten) ließen sie die ausgesprochene Kündigung bestätigen und stützten diese nunmehr auch auf weiter aufgelaufene Rückstände, nämlich die zum 05.04.1998 abgerechneten Betriebskosten für die Jahre 1996 und 1997 in Höhe von 1.157,91 DM und die Mieten für die Monate Juni und Juli 1998 in Höhe von jeweils 1.530,00 DM.

5

Auf ihre Klage vom 03.09.1998 wurden die Mieter durch das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 13.10.1998 – Aktenzeichen: 54 C 14400/98 – zur Räumung der Wohnung verurteilt. Das Urteil besitzt Rechtskraft. Die Mieter zogen Anfang November 1998 aus der Wohnung aus.

6

Nachdem die Beklagte mit dem aus der Anlage zur Klageschrift ersichtlichen Schreiben vom 10.07.1998 die Gewährung von Rechtsschutz wegen sogenannter "Vorvertraglichkeit" abgelehnt hat, verfolgt der Kläger seinen Anspruch auf Rechtsschutzgewährung nunmehr mit der vorliegenden Klage gegen die Beklagte weiter, wobei er die Rechtsansicht vertritt:

7

Eine Vorvertraglichkeit im Sinne von § 14 Absatz 3 ARB sei nicht gegeben. Die Beklagte stelle zu Unrecht auf die Situation der Überschuldung bei den Mietern ab. Tatsächlich komme es nur darauf an, dass die Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung des Mietzinses für die Monate Juni und Juli 1998 in Rückstand geraten seien. Der Hinweis auf die unpünktliche Mietzahlung und auf rückständige Nebenkosten habe der Vorsorge gedient, damit eine Räumungsfrist vom Gericht nicht gewährt wurde. Die unpünktliche Zahlung des Mietzinses und die Rückständigkeit bei den Nebenkosten seien für sich allein keine Gesichtspunkte gewesen, die eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt hätten.

8

Der Kläger beantragt,

9

die Beklagte zu verurteilen, im Rahmen des zwischen den Parteien bestehenden Rechtsschutzvertrages Nummer 42-198067-014015

10

1.

11

an ihn 2.702,24 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 15.10.1998 zu zahlen,

12

2.

13

ihn von den Vollstreckungskosten aus dem Versäumnisurteil des Amtsgericht Düsseldorf vom 13.10.1998 (54 C 14400/98) freizustellen.

14

Der Beklagte beantragt,

15

die Klage abzuweisen.

16

Sie verweist auf bestehende Vorvertraglichkeit und führt aus:

17

Gemäß § 14 Absatz 3 ARB 75 gelte der Versicherungsfall in mietrechtlichen Streitigkeiten als in dem Zeitpunkt eingetreten, in dem der Versicherungsnehmer, der Gegner oder ein Dritter begonnen habe, gegen Rechtspflichten oder –vorschriften zu verstoßen, wobei hier von einem Dauerverstoß der Mieter auszugehen sei. Diese seien wegen ihrer offenbaren Überschuldung nicht in der Lage gewesen, fällige Geldforderungen der Vermieter sofort zu berichtigen.

18

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze und ihrer Anlagen Bezug genommen.

19

Entscheidungsgründe:

20

Die Klage ist unbegründet.

21

Dem Kläger steht nach dem unstreitigen Sachverhalt gegen die Beklagte ein Anspruch auf Gewährung von Rechtsschutz aus dem zwischen den Parteien bestehenden Rechtsschutz-Versicherungsvertrag nicht zu. Denn nach § 14 Absatz 3 Satz 3 ARB 75 besteht für einen Verstoß gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften vor Versicherungsbeginn und innerhalb von drei Monaten nach Versicherungsbeginn kein Versicherungsschutz. Mietstreitigkeiten, wie sie hier der Kläger und seine mitversicherte Ehefrau gegen die Mieter führen, unterfallen dem § 14 Absatz 3 ARB 75, weil sie in § 14 Absatz 1 und Absatz 2 ARB 75 nicht gesondert geregelt sind. Die Unregelmäßigkeiten, die von den Mietern des Klägers und seiner mitversicherten Ehefrau begangen wurden, fallen in die nicht versicherte Zeit, auch wenn der Kündigungsgrund des § 554 Absatz 1 Nummer 1 BGB (Verzug mit der Entrichtung des Mietzinses für zwei aufeinanderfolgende Termine) erst eingetreten ist, nachdem die Juni- und Juli-Miete bei Fälligkeit am 04.06.1998 und am 04.07.1998 nicht bezahlt worden ist. Denn schon vorher haben die Mieter gegen ihre Rechtspflichten aus dem Mietvertrag verstoßen, wie ausführlich in der an das Amtsgericht Düsseldorf – Aktenzeichen: 54 C 14400/98 – gerichteten Klageschrift vom 03.09.1998 dargetan worden ist. So haben die Mieter nicht einmal ein halbes Jahr nach Mietbeginn die Mietfälligkeiten nicht mehr beachtet, was zu den Abmahnungen zum 18.01.1998 und vom 15.03.1998 geführt hat. Auch die mit Schreiben vom 05.04.1998 abgerechneten Betriebskosten wurden nicht bezahlt. Dies alles datiert vor Beginn des Versicherungsschutzes per 01.05.1998, mögen die Kläger ihre auf diese Gründe gestützte Kündigung auch erst nach Ablauf der Wartezeit am 28.05.1998 ausgesprochen haben. Die Frage, ob die Unregelmäßigkeiten der Mieter vor Beginn des Versicherungsschutzes und ihre Zahlungssäumnis danach als unterschiedliche Verstöße anzusehen sind, die nicht zusammengefasst werden dürfen, oder ob es hier um eine einheitliche rechtliche Auseinandersetzung geht, die sich lediglich aus mehreren, zeitlich aufeinanderfolgenden Rechtsverstößen entwickelt hat, ist im letztgenannten Sinne zu beantworten. Mehrere Verstöße stehen einem Dauerverstoß gleich mit der Folge, dass die Frist des § 14 Absatz 3 Satz 3 ARB 75 nicht gilt, wenn die Verstöße im wesentlichen gleichartig sind und eine "natürliche Handlungseinheit" bilden oder in "Fortsetzungszusammenhang" stehen (vergleiche Prölss/Martin, VVG, 26. Auflage 1998, § 14 ARB 75, Randnummer 17; Harbauer, Rechtsschutzversicherung 6. Auflage 1998, § 14 ARB 75, Randnummer 56). Hierbei ist lediglich Voraussetzung, dass der frühere Verstoß schon, für sich allein betrachtet, nach der Lebenserfahrung geeignet gewesen war, den Rechtskonflikt auszulösen, oder dass er zumindest noch erkennbar nachgewirkt und den endgültigen Ausbruch der Streitigkeiten nach dem vorliegen eines oder mehrerer weiterer Verstöße noch mit ausgelöst hat (Harbauer, am angegebenen Ort, § 14 ARB 7, Randnummer 57). Diese Voraussetzung ist hier im vollen Umfang erfüllt. Der Kläger und seine mitversicherte Ehefrau haben wegen der Unregelmäßigkeiten der Mieter bei der Bezahlung der Miete und der Betriebskosten – all diese Unregelmäßigkeiten betreffen den Zeitraum vor Beginn des Versicherungsschutzes am 01.05.1998 – den Mietvertrag mit Wirkung zum 31.08.1998 fristgerecht gekündigt und dabei gleichzeitig auf eine bereits zuvor ausgesprochene fristlose Kündigung vom 05.02.1998 Bezug genommen. Das Schreiben lässt erkennen, dass der Kläger nicht mehr gewillt war, die Zahlungssäumnisse der Mieter aus der Vergangenheit weiter hinzunehmen. Es ist unter diesen Umständen konsequent, wenn die damaligen Prozessbevollmächtigten der Vermieter mit Schreiben vom 22.07.1998 die zum 31.08.1998 ausgesprochene Kündigung ausdrücklich "aufrechterhalten" haben, wobei sie in dem vorgenannten Schreiben die Kündigung nunmehr auf die seither angefallenen Rückstände, nämlich die per 05.04.1998 abgerechneten Betriebskosten und die Mieten für Juni und Juli 1998, gestützt haben. Wenn es in dem Schreiben heißt, es bestünden "außerdem ... folgende Rückstände", so wird deutlich, dass die zur Kündigung berechtigenden Säumnisse der Mieter aus der Vergangenheit weiterhin Gegenstand der Beanstandung sein sollen. Nichts anderes folgt aus der Tatsache, dass da Schreiben vom 22.07.1998 keine eigene Kündigung enthält, sondern die vorausgegangene Kündigung des Klägers und seiner mitversicherten Ehefrau vom 28.05.1998 lediglich bestätigt. In voller Konsequenz des Schreibens vom 22.07.1998 haben die Prozessbevollmächtigten der Vermieter sodann bei Erhebung der Klage auf alle vertraglichen Unregelmäßigkeiten der Mieter abgestellt, auch auf diejenigen, die vor Beginn des Versicherungsschutzes per 01.05.1998 erfolgt sind. Es ist bemerkenswert, dass diese sogenannten vorvertraglichen Umstände (§ 14 Absatz 3 Satz 3 ARB 75) in der vierseitigen Klageschrift auch optisch die überragende Rolle spielen. Erst auf der letzten – vierten – Seite der vierseitigen Klageschrift wird erstmalig erwähnt, dass die Mieter die am 04.06.1998 und am 04.07.1998 fällig gewordenen Mieten von jeweils 1.530,00 DM nicht entrichtet haben. Unter diesen Umständen ist es wenig naheliegend, wenn der Kläger vortragen lässt, die "vorvertraglichen" Säumnisse der Mieter seien nur erwähnt worden, damit das Gericht von der Anordnung einer Räumungsfrist absah. Es fragt sich, warum dann auf das Kündigungsschreiben der Vermieter vom 28.05.1998 abgestellt wird und im Zusammenhang damit im einzelnen die Vertragsverstöße der Mieter aufgeführt werden. Letztlich kommt es hierauf nicht einmal an, da das eigene in den zahlreichen Schreiben einschließlich der Kündigungen und in der Klageschrift zum Ausdruck kommende Verhalten des Klägers und seiner mitversicherten Ehefrau deutlich machen, dass der Rechtskonflikt zwischen den Mietparteien selbstverständlich auch durch die "vorvertraglichen" Säumnisse der Mieter ausgelöst wurde.

22

Nach alledem ist die Klage mit der Kostenfolge aus § 91 ZPO abzuweisen.

23

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nummer 11, 711 ZPO.

24

Der Streitwert war für den Klageantrag zu 2) gemäß einer Schätzung des Gerichts auf 500,00 DM festzusetzen.