Verwaltungsgericht Arnsberg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-02-28, Aktenzeichen 4 K 616/04
ECLI:DE:VGAR:2005:0228.4K616.04.00

Tenor

4 K 616/04

VERWALTUNGSGERICHT ARNSBERG

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

In dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren

wegen

Baurecht

hat die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts Arnsberg
aufgrund der mündlichen Verhandlung
vom 15. Februar 2005
durch

Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgericht Dr. Derpa,
Richter am Verwaltungsgericht Rauschenberg,
Richter am Verwaltungsgericht Schwegmann,

ehrenamtliche Richterin Carmen Beyer-Köster,
ehrenamtliche Richterin Cornelia Zielinski

für Recht erkannt:

1

4 K 616/04

2

VERWALTUNGSGERICHT ARNSBERG

3

IM NAMEN DES VOLKES

4

URTEIL

5

In dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren

6

7

8

9

10

wegen

11

Baurecht

12

hat die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts Arnsberg
aufgrund der mündlichen Verhandlung
vom 15. Februar 2005
durch

13

Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgericht Dr. Derpa,
Richter am Verwaltungsgericht Rauschenberg,
Richter am Verwaltungsgericht Schwegmann,

14

ehrenamtliche Richterin Carmen Beyer-Köster,
ehrenamtliche Richterin Cornelia Zielinski

15

für Recht erkannt:

16

Die Klage wird abgewiesen.

17

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

18

Tatbestand:

19

Der Kläger begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung
eines Wohnhauses, eines Pferdestalls und einer Remise auf dem Grundstück G1
(F. in I. ).

20

Das zur Bebauung vorgesehene ca. 17.500 m² große Grundstück liegt am
Nordhang der . Es ist weitgehend von bewaldeten Flächen umgeben. Auf
dem Grundstück steht ein im Rohbau fertiggestelltes Wohnhaus mit einer
Grundfläche von ca. 128 m² sowie eine Garage älteren Baujahrs. Ansonsten wird das
Grundstück als Wiese genutzt. In der unmittelbaren Umgebung sind keine
Wohnbauvorhaben anzutreffen. Etwa 250 m nordwestlich liegt die aus wenigen
Gebäuden bestehende Siedlung " ". An dem Standort des Wohnhauses stand
bis zum Jahr 2003 ein Gebäude, das in der Vergangenheit vom Staatlichen Forstamt
B. als Waldarbeiterhaus genutzt wurde. Unter dem 24. Juli 1998 erteilte der
Beklagte dem Fortsamt die Genehmigung zur Nutzungsänderung des
Waldarbeiterhauses in ein Wohnhaus. Im Dezember 2001 erwarb der Kläger das
Grundstück, das im Landschaftsschutzgebiet des Landschaftsplanes Nr. 1 des
N. Kreises "Q. -I. -O. " liegt. Ein Bebauungsplan besteht für
diesen Bereich nicht. Der Flächennutzungsplan der Gemeinde I. stellt das
Gebiet als Fläche für die Forstwirtschaft dar.

21

Unter dem 27. März 2002 beantragte der Kläger beim Beklagten die Erteilung
einer Baugenehmigung für die Sanierung und den Umbau des ehemaligen
Waldarbeiterhauses in ein Einfamilienhaus.

22

Im Juni 2002 begann der Kläger mit den Bauarbeiten, in dessen Verlauf das
Haus durch das nunmehr in der Örtlichkeit anzutreffende, im Rohbau fertiggestellte
Gebäude ersetzt wurde.

23

Am 10. September 2002 nahm der Kläger seinen Bauantrag vom 27. März 2002
zurück.

24

Mit Bescheid vom 9. Oktober 2002 forderte der Beklagte den Kläger auf, alle
weiteren Bauarbeiten auf dem Grundstück sofort einzustellen. Mit weiterer
Ordnungsverfügung vom 17. Oktober 2002 ordnete der Beklagte gegenüber dem
Kläger an, das Wohngebäude innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der
Bestandkraft der Verfügung ersatzlos zu entfernen. Zur Begründung führte er aus:
Anlässlich einer Ortsbesichtigung am 8. Oktober 2002 habe er festgestellt, dass der
Kläger auf seinem Grundstück ein genehmigungspflichtiges Gebäude errichtet habe,
ohne hierfür im Besitz einer Baugenehmigung zu sein. Das Gebäude sei auch
materiell baurechtswidrig, so dass es weder nachträglich legalisiert noch belassen
werden könne. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich nach
§ 35 Abs. 2 des Baugesetzbuches (BauGB). Das Vorhaben beeinträchtige die in § 35
Abs. 3 BauGB beispielhaft aufgeführten öffentliche Belange. Es widerspreche den
Darstellungen des Flächennutzungsplans sowie des Landschaftsplans Nr. 1
"Q. -I. -O. ", der das Grundstück als Landschaftsschutzgebiet
ausweise. Die Errichtung von Gebäuden sei im Landschaftsschutzgebiet verboten.
Darüber hinaus beeinträchtige das Vorhaben Belange des Naturschutzes und der
Landschaftspflege, des Bodenschutzes und die natürliche Eigenart der Landschaft
sowie ihren Erholungswert und verunstalte das Orts- und Landschaftsbild. Durch das
Vorhaben sei auch die Entstehung einer Splittersiedlung zu befürchten.

25

Gegen die Beseitigungsverfügung erhob der Kläger nach erfolglosem
Widerspruch Klage vor dem erkennenden Gericht (4 K 782/03). Im Klageverfahren
trafen die Beteiligten die Vereinbarung, dass aus der Beseitigungsverfügung vom 17.
Oktober 2002 bis zu einer bestandskräftigen Entscheidung über den zwischenzeitlich
vom Kläger gestellten neuen Bauantrag nicht vollstreckt wird und das Schicksal der
Beseitigungsverfügung vom Ausgang des Verfahrens über den neuen Bauantrag
abhängen soll.

26

Unter dem 10. April 2003 stellte der Kläger beim Beklagten den
streitgegenständlichen Bauantrag betreffend die Errichtung eines Wohn- und
Betriebsgebäudes, eines Pferdestalls und einer Remise für Hofgeräte. Nach dem
Bauantrag plant der Kläger, auf seinem Grundstück eine Pensionspferdehaltung mit
16 Reitpferden zu betreiben.

27

Die Gemeinde I. verweigerte mit Schreiben vom 23. April 2003 ihr
Einvernehmen zu dem geplanten Vorhaben. Zur Begründung vertrat sie die
Auffassung, die Voraussetzungen einer nachhaltig und auf Gewinnerzielung
ausgerichteten landwirtschaftlichen Tätigkeit lägen nicht vor.

28

Mit Bescheid vom 11. Juni 2003 lehnte der Beklagte den Bauantrag des Klägers
ab. Zur Begründung führte er aus: Die planungsrechtliche Zulässigkeit des
Vorhabens richte sich nach § 35 BauGB. Das Vorhaben diene keinem
landwirtschaftlichen Betrieb. Der Landwirtschaftsbegriff des BauGB sei
gekennzeichnet durch das Merkmal der unmittelbaren Bodenertragsnutzung. Das
bedeute, dass der überwiegende Teil der Futtergrundlage auf eigenen oder
langfristig angepachteten Flächen anzubauen sei. Nach der eingereichten
Betriebsbeschreibung würden vom Kläger zur Zeit 6,28 ha Grünland bewirtschaftet.
Geplant sei die Zupacht von 2 ha. Bislang habe der Kläger aber nicht den Nachweis
erbracht, wo sich diese Flächen befänden. Deshalb sei die Bodenertragsnutzung
nicht nachgewiesen. Daneben sei auch die Wirtschaftlichkeit des beabsichtigten
Betriebs anzuzweifeln. Im Hinblick auf die Tatsache, dass der Kläger auf der
beabsichtigten Hofstelle bereits ein Wohnhaus errichtet habe, ohne zunächst einen
landwirtschaftlichen Betrieb geplant zu haben, liege die Vermutung nahe, dass ein
auf Dauerhaftigkeit und Wirtschaftlichkeit ausgerichteter landwirtschaftlicher Betrieb
nicht beabsichtigt sei. Ein Betrieb setze voraus, dass er zu Erwerbszwecken, also
nicht als Liebhaberei unterhalten werde. Die dem Bauantrag beigefügte
Betriebskalkulation sei nicht plausibel. Insbesondere die Ansätze zu den Gebäude-
und Grundstückswerten seien falsch. In der Betriebskalkulation werde ein
Gebäudeneuwert von 80.000 EUR unterstellt. In den Antragsunterlagen würden
dagegen Herstellungskosten in Höhe von 391.532 EUR angegeben. Als weitere
Kosten müssten Erschließungsmaßnahmen sowie auch Kompensationsmaßnahmen
für Eingriffe in Natur und Landschaft in Ansatz gebracht werden. Gleiches gelte für
den Erwerb des Grundstücks und den Abbruch und die Entsorgung des ehemaligen
Waldarbeiterhauses. Gehe man von einem realistischen Investitionsansatz aus, so
könne ein wirtschaftlicher Betrieb nicht unterstellt werden. Nach den
Antragsunterlagen sei auch nicht erkennbar, dass die persönliche Eignung des
Klägers zum Führen eines landwirtschaftlichen Betriebs gegeben sei. Als sonstiges
Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB beeinträchtige es öffentliche Belange.
Das Vorhaben widerspreche den Darstellungen des Flächennutzungsplans der
Gemeinde I. und lasse die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten.
Darüber hinaus liege das Grundstück im Landschaftsschutzgebiet des
Landschaftsplanes Nr. 1 "Q. -I. -O. ". Gemäß der Festsetzung sei die
Errichtung baulicher Anlagen im Landschaftsschutzgebiet verboten. Die erforderliche
Ausnahme von den Festsetzungen des Landschaftsplanes könne nicht in Aussicht
gestellt werden.

29

Mit Schreiben vom 23. Juni 2003 legte der Kläger gegen die Ablehnung des
Bauantrages Widerspruch ein und legte Nachweise für die in seinem Eigentum
stehenden und gepachteten Flächen, eine weitere Betriebsbeschreibung sowie eine
ergänzende Rentabilitätsvorschau vor. Den Widerspruch begründete er
insbesondere wie folgt: Er plane keine normale Pensionspferdehaltung. Der Betrieb
werde aufgeteilt in eine Pflege für ältere Pferde und in eine Pflege für Jungpferde.
Durch das Vorhaben werde weder der Charakter des Landschaftsschutzgebietes
verändert, noch laufe es dem Schutzzweck zuwider.

30

Unter dem 30. Oktober 2003 stellte der Kläger einen Nachtragsbauantrag, mit
dem er eine weitere Betriebsbeschreibung und eine Betriebskalkulation vorlegte.

31

Mit Widerspruchsbescheid vom 16. Februar 2004 wies die Bezirksregierung
Arnsberg den Widerspruch des Klägers als unbegründet zurück. Zur Begründung
führte sie aus: Es handele sich nicht um ein privilegiertes Vorhaben im Sinne von §
35 Abs. 1 BauGB. Es diene keinem landwirtschaftlichen Betrieb. Ein auf Dauer und
Gewinn ausgerichteter Betrieb liege nicht vor. Der angesetzte Preis in Höhe von
300 EUR pro Pferd und Monat sei nicht realistisch. Nachfragen bei anderen
vergleichbaren Pensionspferdehaltungen im N. Kreis hätten ergeben, dass die
Preise bei 160 bis 190 EUR lägen. Schon aus diesem Grund sei der errechnete
Gewinn in der Rentabilitätsberechnung zu hoch angesetzt. Darüber hinaus sei der
Gewinn auf der Basis von 16 Pferden errechnet worden. Da zwei Pferde jedoch dem
Kläger gehörten, könnten diese in die Gewinnberechnung nicht mit einbezogen
werden. Unter Berücksichtigung dieser Umstände und unter Zugrundelegung eines
Preises in Höhe von 200 EUR ergebe sich statt der errechneten Betriebseinnahmen
von 57.600 EUR ein Betrag von 33.600 EUR. Auch hinsichtlich der übrigen Posten
bestünden Zweifel. Die Lebensgefährtin des Klägers werde in der
Betriebsbeschreibung als mithelfende Familienangehörige angeführt. Eine
Entlohnung sei nicht vorgesehen. Jedoch werde angeführt, dass sie eine monatliche
Miete in Höhe von 654,12 EUR zahle. Ein auf Gewinnertrag ausgerichteter Betrieb
könne daher nicht unterstellt werden. Darüber hinaus habe der Kläger Pachtverträge
vorgelegt, die - statt der üblichen 18 Jahre - lediglich für 5 bis 9 Jahre abgeschlossen
worden sein. Des weiteren ordne sich das bereits errichtete Wohnhaus nicht gem.
§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB dem geplanten Betrieb unter.

32

Am 24. Februar 2004 hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben. Er trägt vor:
Für das frühere Forstdienstgehöft habe der Beklagte im Jahr 1998 eine
Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung (Entprivilegierung) erteilt. Nach der
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sei Prüfungsgegenstand einer
Nutzungsänderung derselbe, als wenn das zur Nutzungsänderung beantragte
gesamte Bauvorhaben als kompletter Neubau erstmals an dieser Stelle neu errichtet
würde und dort vorher nicht gestanden hätte. Keine andere
Beurteilungsausgangslage bestehe für den vorliegenden Fall. Würde der Beklagte in
diesem Fall dieselben Maßstäbe anlegen, die er bei der
Nutzungsänderungsgenehmigung angelegt habe, müsste das Bauvorhaben
genehmigt werden. Rechtsdogmatisch sei es denkbar, aus dem Vorgeschehen
heraus dem Kläger unter dem übergreifenden verfassungsrechtlich belegten
Grundsatz des Vertrauensschutzes bei der Frage der Privilegierung
entgegenzukommen. Der Kläger habe von Anfang an beabsichtigt, auf dem
Grundstück eine Pferdehaltung einzurichten. Er beabsichtige, einen sog.
Gnadenbrothof zu führen. Insbesondere Sportpferde seien nur für eine kurze Zeit
ihres Lebens geeignet, aktiv am Reitsport teilzunehmen. Viele Reiter brächten es
nicht übers Herz, die Tiere einfach durch Tötung zu entsorgen. Aus Kostengründen
würden diese Pferde nicht weiter in den Reitsportbetrieben gehalten, weil die
Stallplätze dort für ein nicht mehr aktives Sportpferd zu teuer seien. Zu solchen
Betrieben gehörten Reithallen, die zu einer erheblichen Kostensteigerung pro Tier
führten. Für Gnadenbrotpferde brauche man keine Reitsporthalle, sondern außer
einem Stall eine Pferdekoppel. Deshalb gebe es einen Markt für die Unterbringung
von Gnadenbrotpferden. Aus der vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung der
Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen vom 24. Januar 2005 ergebe sich, dass
der Kläger bei Haltung von 16 sogenannten Gnadenbrotpferden ohne
Berücksichtigung der Abschreibung pro Jahr einen Ertrag in Höhe von 28.684 EUR
erwirtschaften könne, unter Berücksichtigung der Abschreibung für Gebäude einen
solchen Betrag in Höhe von 20.673 EUR. Allein die Abschreibung für das Wohnhaus
schlage mit jährlich 6.145,32 EUR zu Buche. Die Wohnhausabschreibung dürfe nicht
in Ansatz gebracht werden, weil der Kläger sowieso eine wohnliche Unterbringung
finanzieren müsse. Der Sachverständige habe der Berechnung einen erzielbaren
Preis pro Pferdebox in Höhe von 250 EUR pro Monat zu Grunde gelegt. Das
erscheine wirtschaftlich durchaus realistisch. In der Bundesrepublik Deutschland
gebe es etwa 750.000 Pferde. Im Durchschnitt gebe jeder Reiter für sein Pferd im
Monat 200 EUR aus. Es seien jährliche Zuwachsraten zwischen 4 und 6 % zu
verzeichnen. Die fehlende landschaftsschutzrechtliche Befreiung stehe der Erteilung
der Baugenehmigung nicht entgegen.

33

Der Kläger beantragt,

34

den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 11. Juni 2003
und des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung Arnsberg vom
16. Februar 2004 zu verpflichten, seinen Bauantrag vom 10. April 2003
in der Fassung des Nachtragsbauantrages vom 30. Oktober 2003
betreffend die Errichtung eines Wohn- und Betriebsgebäudes, eines
Pferdestalls und einer Remise für Hofgeräte auf dem Grundstück G1
(F. in I. ) zu genehmigen.

35

Der Beklagte beantragt,

36

die Klage abzuweisen.

37

Zur Begründung bezieht er sich auf die angefochtenen Bescheide und trägt
ergänzend vor: Wenn der Kläger bei dem Grundstückskauf von falschen
Voraussetzungen bezüglich der bauplanungsrechtlichen Situation ausgegangen sein
sollte, lasse sich hieraus kein Anspruch auf Genehmigung seines Bauvorhabens
ableiten. Auch die Nutzungsänderungsgenehmigung vom 24. Juli 1998 begründe
keinen solchen Anspruch. Das Bauvorhaben des Klägers sei mit dem genehmigten
Bauvorhaben schon deshalb nicht vergleichbar, weil es sich nicht um eine
Nutzungsänderung, sondern um eine Neuerrichtung handele. Darüber hinaus sei
nicht sichergestellt, dass der Betrieb des Klägers auf Dauer Bestand haben werde.
Die Betriebskalkulation vom 24. Januar 2005 sei nicht in allen Einzelheiten
nachvollziehbar. Der angesetzte Preis von monatlich 250 EUR pro Pferdebox sei
unrealistisch. Wie die Landwirtschaftskammer Westfalen-Lippe in einem Gutachten
über die Struktur der Landwirtschaft und ihre Entwicklung im N. Kreis
ausgeführt habe, könne allenfalls ein monatlicher Pensionspreis zwischen 160 und
170 EUR realisiert werden, wobei das Vorhandensein eines Reitplatzes
vorausgesetzt werde.

38

In Ausführung des Beschlusses der Kammer vom 12. August 2004 hat der
Berichterstatter die örtlichen Verhältnisse am 29. September 2004 in Augenschein
genommen. Wegen der dabei getroffenen Feststellungen wird auf die
Terminsniederschrift verwiesen.

39

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der
Beteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen
Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

40

Entscheidungsgründe:

41

Die zulässige Verpflichtungsklage hat in der Sache keinen Erfolg. Der Kläger
hat keinen Anspruch auf Erteilung der von ihm begehrten Baugenehmigung, sodass
er durch die Ablehnung seines Bauantrages nicht rechtswidrig in seinen Rechten
verletzt wird im Sinne von § 113 Abs. 5 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).
Dem Bauvorhaben stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften im Sinne von § 75 Abs. 1
Satz 1 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) entgegen.
Die vom Kläger beabsichtigte Baumaßnahme ist planungsrechtlich unzulässig.

42

Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Es
liegt auch nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne von
§ 34 BauGB. Es handelt sich vielmehr um ein Grundstück im Außenbereich, sodass
sich die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach § 35 BauGB beurteilt.

43

Der Kläger kann sich nicht auf § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB berufen, wonach ein
Vorhaben im Außenbereich privilegiert ist, wenn es einem land- oder
forstwirtschaftlichen Betrieb dient und einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche
einnimmt. Die von ihm geplante Pensionstierhaltung mit 16 Pferden erfüllt nicht die
Voraussetzungen eines landwirtschaftlichen Betriebes. Ein landwirtschaftlicher
Betrieb setzt eine spezifische betriebliche Organisation und eine Nachhaltigkeit der
Bewirtschaftung voraus. Es muss sich um ein auf Dauer (für Generationen)
gedachtes und auch lebensfähiges Unternehmen handeln,

44

vgl.	Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 27. Januar
1967 - 4 C 41.65 -, Baurechtssammlung (BRS) 18 Nr. 27; Urteil vom
11. April 1986 - 4 C 67.82 -, BRS 46 Nr. 75; Beschluss vom 21. Juli
1986 - 4 B 138/86 -, BRS 46 Nr. 76; Beschluss vom 2. Juli 1987
- 4 B 107.85 -, Recht der Landwirtschaft 1998, 232; Urteil vom
16. Mai 1991 - 4 C 2.89 -, BRS 52 Nr. 70; Beschluss vom 10. Januar
1995 - 4 B 2.95 -, BRS 57 Nr. 98; Oberverwaltungsgericht für das Land
Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 21. Juli 1999 - 7 A 10/98 - BRS 62
Nr. 104; Urteil vom 18. Dezember 2003 - 10 A 1574/01 -.

45

Der zu schonende Außenbereich darf nur einer in seiner Beständigkeit auf Dauer
angelegten landwirtschaftlichen Betätigung geopfert werden. Lebensfähigkeit und
Nachhaltigkeit setzen ein Mindestmaß an landwirtschaftlicher Betätigung voraus. Die
Gewinnerzielung hat eine gewichtige, indizielle Bedeutung für die Ernsthaftigkeit und
Nachhaltigkeit des Unternehmens. Ferner haben Bedeutung die Größe der
landwirtschaftlichen Nutzfläche, die Betriebsform, die Betriebsorganisation, das
aufgewandte Kapital, der Maschinenbestand und die Anzahl der Arbeitnehmer. Das
Erfordernis der Ernsthaftigkeit der landwirtschaftliche Betätigung soll sicherstellen,
dass die Privilegierung baulicher Vorhaben zu Gunsten der Land- oder
Forstwirtschaft auf Betriebe begrenzt bleibt und damit auf Fälle, die wegen ihrer
besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden können. Es
soll dem Missbrauch entgegengetreten werden, also insbesondere den Fällen einer
nur zum Schein ausgeführten landwirtschaftlichen Tätigkeit, die eine andere
tatsächliche Nutzungsabsicht - etwa die Errichtung eines Wohngebäudes im
Außenbereich - tarnen soll. Beabsichtigt der Bauherr - wie im vorliegenden Fall - die
Gründung einer landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstelle, kommt dem Merkmal der
Gewinnerzielung als Indiz für die Dauerhaftigkeit des Betriebs ein stärkeres Gewicht
zu als im Fall der Erweiterung einer bestehenden Nebenerwerbsstelle,

46

vgl.	BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 2004 - 4 C 7/04 -.

47

Nach diesen Grundsätzen erfüllt die vom Kläger geplante Neugründung eines
Pensionspferdehofes nicht die Voraussetzungen eines dauerhaft lebensfähigen
Betriebes. Gegen die Annahme einer nachhaltigen Betriebsführung, welche die
Inanspruchnahme des Außenbereichs rechtfertigen würde, sprechen die gesamten
Umstände, unter denen der Kläger sich veranlasst sah, die Aufnahme einer
landwirtschaftlichen Betätigung zu planen. Für ihn steht die landwirtschaftliche
Nutzung seines Grundstücks in keiner Weise im Vordergrund. Er stellte den auf
Genehmigung einer landwirtschaftlichen Hofstelle zielenden Bauantrag erst zu einem
Zeitpunkt, als sich abzeichnete, dass das von ihm begonnene Wohnvorhaben ohne
die Erfüllung eines Privilegierungstatbestandes nach § 35 Abs. 1 BauGB nicht
genehmigt werden konnte, und er sich mit der Forderung nach Abriss des im Rohbau
fertiggestellten Wohnhauses konfrontiert sah. Dies legt den Verdacht nah, dass der
Kläger nicht die ernsthafte Absicht hegt, auf Dauer auf seinem Grundstück
Pferdehaltung auf eigener Futtergrundlage in bedeutendem Umfang zu betreiben,
sondern für ihn ausschließlich der Wunsch im Vordergrund steht, den begonnenen
Bau des Wohnhauses fertig zu stellen und im Außenbereich wohnen zu können.
Gegen die Ernsthaftigkeit der Betriebsführung spricht auch die nicht belegte
persönliche Eignung des Klägers für die beabsichtigte Bewirtschaftungsform. Es ist
fraglich, ob der Kläger, der - als Spediteur - über keine pferdespezifische Ausbildung
verfügt und den Nachweis seiner Qualifikation auch nicht auf andere Weise erbracht
hat, den Anforderungen, die mit der Führung eines Pensionspferdehofes verbunden
sind, gerecht werden kann und ob er in der Lage sein wird, seine hauptberufliche
Tätigkeit als Spediteur mit der geplanten landwirtschaftlichen Betätigung, die nach
seinen eigenen Angaben einen Arbeitsaufwand von mehr als 26 Stunden in der
Woche mit sich bringen wird, zeitlich zu koordinieren.

48

Durchgreifende Bedenken gegen die Annahme einer nachhaltigen
Betriebsführung und eines dauerhaft lebensfähigen Unternehmens ergeben sich aus
dem Betriebskonzept und der im Klageverfahren vorgelegten
Wirtschaftlichkeitsberechnung der Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen vom
24. Januar 2005. Nach Überzeugung des Gerichts kann die vom Kläger geplante
Pensionspferdehaltung nicht einmal ansatzweise eine tragfähige wirtschaftliche
Grundlage erreichen. Schon nach der vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung, die
auf der Grundlage der Angaben des Klägers, Daten der Landwirtschaftskammer
sowie der Durchschnittsergebnisse vergleichbarer Betriebe erstellt wurde, erscheint
die vom Kläger geplante landwirtschaftliche Betätigung nicht rentabel. Nach der
Kalkulation kann der Kläger unter Berücksichtigung eines monatlichen Preises von
250 EUR pro Pferdebox und einer 100 %-igen Auslastung des Stalles nach Abzug
der laufend anfallenden Kosten, der Abschreibungen für Gebäude und Maschinen
und einer Verzinsung des durchschnittlich eingesetzten Kapitals von 3,5 %,
abgeleitet vom halben Gebäude- und Maschinenwert, mit einem jährlichen Gewinn
von ca. 12.675 EUR rechnen. Dabei sind aber Erträge in die Kalkulation
eingegangen, die mit der landwirtschaftlichen Betätigung in keinem Zusammenhang
stehen. So sind bei der Gewinnermittlung Mieteinnahmen in Höhe von 7.849 EUR für
das zur Genehmigung gestellte Wohngebäude, die von der Lebensgefährtin des
Klägers gezahlt werden sollen, berücksichtigt worden. Zieht man diese Einnahmen
vom errechneten Gewinn ab, verbleibt lediglich ein Betrag von 4.826 EUR. Dieser
Gewinn kann nur deshalb ausgewiesen werden, weil Erlöse aus dem Verkauf von
Heu in Höhe von 6.104 EUR, Erträge aus der Teilnahme am
Extensivierungsprogramm in Höhe von 5.998 EUR sowie Grünlandprämien in Höhe
von 3.268 EUR in die Berechnung eingeflossen sind. Die Zahlen belegen, dass die
Pensionstierhaltung für sich allein schon nach der vorgelegten Berechnung keine
Gewinne erwarten lässt.

49

Darüber hinaus geht die Kalkulation von unzutreffenden Voraussetzungen aus.
Entgegen der Auffassung des Prozessbevollmächtigten des Klägers sind die
Abschreibungen für das Wohngebäude im Grundsatz zu Recht bei der
Gewinnermittlung berücksichtigt worden. Das Wohnen auf der Hofstelle soll nach der
Argumentation des Klägers gerade zwingend erforderlich sein, um auf dem
Grundstück Landwirtschaft betreiben zu können. Deshalb müssen die dafür
aufzubringenden Kosten in die Betriebskalkulation eingestellt werden. Die für das
Wohnhaus in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzten Kosten decken sich
aber nicht mit den Angaben, die der Kläger an anderer Stelle gemacht hat. Der
Anschaffungswert für das Wohnhaus in Höhe von 307.266 EUR ist der Kalkulation
entnommen worden, die der Kläger mit seinem Nachtragsbauantrag vom 30. Oktober
2003 eingereicht hat. Danach setzt sich der Betrag aus den Herstellungskosten für
das Gebäude, dem Kaufpreis für das Grundstück, den Erwerbsnebenkosten und den
Kosten für den Abriss des ehemaligen Waldarbeiterhauses zusammen. Die dort
angegebenen Kosten weichen aber von den Beträgen ab, die sich aus dem
Bauantrag und auch aus dem Nachtragsbauantrag ergeben. Während in der
Kalkulation die Herstellungskosten für das Wohnhaus mit ca. 172.000 EUR
veranschlagt sind, beziffert der Architekt des Vorhabens die Kosten für die Errichtung
des Wohngebäudes auf 199.000 EUR. Auch der in der Kalkulation angesetzte
Kaufpreis für das alte Gebäude (119.700 EUR) bleibt hinter der im Klageverfahren
genannten Kaufpreissumme (286.000 DM = ca. 146.000 EUR) zurück.

50

Der in der Wirtschaftlichkeitsberechnung ausgewiesene Gewinn kann vor allem
deshalb nicht erzielt werden, weil der der Kalkulation zu Grunde gelegte Preis von
250 EUR pro Pferdebox völlig unrealistisch erscheint. Nachdem der Kläger
zwischenzeitlich verschiedene Betriebskonzepte vorgestellt hat, plant er nunmehr die
Errichtung eines sogenannten Gnadenbrothofes für 16 Pferde. Er will Sportpferden,
die in Folge Alters, von Verletzungen oder Erkrankungen für den aktiven Sportbetrieb
nicht mehr zur Verfügung stehen, eine Unterkunft bieten. Das Angebot des Klägers
zu einem Preis von 250 EUR erweist sich sowohl im Vergleich zu anderen
Gnadenhöfen als auch zu sonstigen Pferdepensionsbetrieben als deutlich überhöht.
In vielen Fällen werden Gnadenhöfe für altersschwache oder kranke Pferde von
gemeinnützigen Vereinen geführt. Da die Halter von nicht mehr für den Reitsport
geeigneten Pferden nur in den seltensten Fällen bereit sind, einen kostendeckenden
Preis für die Unterbringung der Tiere zu zahlen, können derartige Einrichtungen in
der Regel nicht zu marktwirtschaftlichen Bedingungen betrieben werden. Mit Hilfe
von Spendengeldern und Sponsorenzuwendungen können viele Gnadenhöfe, die
sich dem Tierschutz verpflichtet fühlen und aus Idealismus handeln, die
Unterbringung und die Verpflegung von Gnadenbrotpferden zu Konditionen anbieten,
die für einen wirtschaftlich operierenden Betrieb nicht tragfähig sind und mit denen
der Kläger nicht konkurrieren kann.

51

Auch gegenüber sonstigen Pensionsbetrieben, die nicht auf die Haltung von
Gnadenbrotpferden spezialisiert sind, sondern in erster Linie aktive Reitpferde
beherbergen, hat der Kläger eindeutig das Nachsehen. Obwohl diese Betriebe über
eine bessere Ausstattung verfügen, bieten sie ihre Dienstleistungen erheblich
günstiger an, als der Kläger es beabsichtigt. Ausweislich des in den
Verwaltungsvorgängen des Beklagten befindlichen Gutachtens der
Landwirtschaftskammer Westfalen-Lippe über die Struktur der Landwirtschaft und
ihre Entwicklung im N. Kreis können Pensionspferdebetriebe derzeit einen
monatlichen Preis von 160 bis 170 EUR erzielen, wenn sie über einen
witterungsunabhängig nutzbaren Reitplatz verfügen. Zwar mag - wie der Kläger
vorträgt - ein Reitplatz bei der Haltung von Gnadenbrotpferden entbehrlich sein, da
diese Tiere keine reiterliche Ausbildung mehr erhalten. Es ist aber in keiner Weise
ersichtlich, warum der Kläger in der Lage sein könnte, einen höheren Preis als die
Konkurrenz zu verlangen. Um sich am Markt zu behaupten, müsste sich vielmehr die
bescheidenere Ausstattung des vom Kläger geplanten Pferdehofes in einem
erheblich günstigeren Preis niederschlagen. Auch die Tatsache, dass sich der Kläger
auf die Unterbringung von ehemaligen Sportpferden konzentrieren möchte,
rechtfertigt den kalkulierten Preis nicht. Der Kläger verfügt weder über persönliche
Qualifikationen, noch plant er besondere Serviceleistungen, wie etwa eine ständige
tierärztliche Betreuung, die seinen Hof zum Anziehungspunkt von Pferdehaltern
machen könnten, die bereit wären, einen weit überdurchschnittlichen Preis für einen
"Luxus-Altersruhesitz" (Seniorenstift - analog) ihres Tieres zu bezahlen.

52

Um die Wettbewerbsfähigkeit dauerhaft zu erlangen, müsste der Kläger den
Preis für die Pferdepension deutlich absenken. Mit den dann zu erwartenden
Einnahmen können aber aller Voraussicht nach nicht einmal die laufenden Kosten,
die sich insbesondere aus den Kosten für den Erwerb bzw. die Produktion des
Futters, den Pacht- und Mietaufwendungen sowie den Versicherungsbeiträgen
zusammensetzen und sich nach der Wirtschaftlichkeitsberechnung auf deutlich über
20.000 EUR im Jahr belaufen, bestritten werden. Erst recht kann der Kläger - auch
unter Berücksichtigung der sonstigen Einnahmen (Heuverkauf und
Agrarsubventionen) - nicht die Erträge erwirtschaften, die erforderlich sind, um die
Investitionskosten zu refinanzieren, die notwendigen Unterhaltungsmaßnahmen
vorzunehmen oder das Eigenkapital für die dauerhafte Sicherung des
Betriebsbestandes zu bilden. Angesichts der wahrscheinlichen Verluste, die der
Kläger auf Grund der von ihm geplanten landwirtschaftlichen Tätigkeit erleiden wird,
muss damit gerechnet werden, dass er die Pensionstierhaltung alsbald wieder
einstellen wird. Folglich kann von einem dauerhaft gesicherten landwirtschaftlichen
Betrieb keine Rede sein.

53

Liegt nach alledem bereits kein Betrieb im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
vor, fehlt es darüber hinaus auch an dem weiteren Erfordernis der Vorschrift, nämlich
an der dienenden Funktion des Vorhabens. Nach ständiger Rechtsprechung dient im
Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ein Vorhaben einem landwirtschaftlichen Betrieb
nur dann, wenn ein "vernünftiger Landwirt" - auch und gerade unter Berücksichtigung
des Gebots größtmöglicher Schonung des Außenbereichs - das Bauvorhaben mit
etwa gleichem Verwendungszweck und mit etwa gleicher Gestaltung und
Ausstattung für einen entsprechenden Betrieb errichten würde und das Vorhaben
durch diese Zuordnung zu dem konkreten Betrieb auch äußerlich erkennbar geprägt
wird,

54

vgl.	BVerwG, Urteil vom 3. November 1972 - 4 C 9.70 -, BVerwGE
41, 138; Urteil vom 22. November 1985 - 4 C 71.82 -, Baurecht 1986,
188.

55

Angesichts der geringen Rentabilität bzw. wahrscheinlichen Unrentabilität der
landwirtschaftlichen Betätigung, die der Kläger aufzunehmen gedenkt, ist die
Errichtung der vorgesehenen Wohngebäude im Außenbereich nicht sinnvoll. Ein
"vernünftiger Landwirt" würde nicht das wirtschaftliche Risiko eingehen, für ein
Wohnhaus Investitionen von mehr als 300.000 EUR tätigen, um einen neuen Betrieb
zu gründen, mit dem er voraussichtlich keinen Gewinn erzielen kann, sondern sogar
erhebliche Verluste befürchten muss. Das Missverhältnis zwischen dem eingesetzten
Kapital und dem zu erwartenden Ertrag deutet darauf hin, dass mit dem Vorhaben
keine landwirtschaftliche Betätigung bezweckt ist, sondern der Kläger sich in erster
Linie ein Wohnen im Außenbereich ermöglichen will. Auch die Größe des
Wohngebäudes mit einer Nutzfläche von 205 m² und einem umbauten Raum von
793 m³ steht in keinem angemessenen Verhältnis zu den vagen Gewinnerwartungen
des Klägers.

56

Als nichtprivilegiertes Vorhaben ist die Baumaßnahme nach § 35 Abs. 2 BauGB
zu beurteilen. Danach ist sie unzulässig, denn sie beeinträchtigt öffentliche Belange.
Das Vorhaben widerspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplans, der das
Grundstück als Fläche für die Forstwirtschaft darstellt (§ 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB).
Darüber hinaus beeinträchtigt es den öffentlichen Belang der Erhaltung der
natürlichen Eigenart der Landschaft (§ 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB). Ziel dieses
öffentlichen Belangs ist die Freihaltung des Außenbereichs für seine naturgegebene
Bodennutzung. Die freie Landschaft soll vor dem Eindringen einer ihr
wesensfremden Nutzung geschützt werden. Mit diesem Ziel ist die Errichtung eines
im Außenbereich nichtprivilegierten Wohngebäudes nicht zu vereinbaren. Schließlich
lässt das Vorhaben die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten (§ 35 Abs. 3 Nr.
7 BauGB), nämlich das Entstehen einer nichtprivilegierten Bebauung, die eine
bodenrechtlich zu missbilligende Zersiedelung des Außenbereichs einleiten würde.

57

Das geplante Wohnhaus des Klägers kann auch nicht unter den erleichterten
Bedingungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB zugelassen werden. Die
Voraussetzungen der Vorschrift liegen schon deshalb nicht vor, weil der Kläger
entgegen § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 c) BauGB das ehemalige Waldarbeiterhaus vor
dem Abriss nicht längere Zeit selbst genutzt hat.

58

Schließlich stehen der Erteilung der Baugenehmigung auch weitere öffentlich-
rechtliche Vorschriften im Sinne des § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW entgegen. Das
Baugrundstück liegt im festgesetzten Landschaftsschutzgebiet des
Landschaftsplanes Nr. 1 des N. Kreises "Q. -I. -O. ". Nach den
Festsetzungen des Landschaftsplanes ist die Errichtung baulicher Anlagen im
Landschaftsschutzgebiet grundsätzlich verboten. Eine Ausnahme oder eine
Befreiung von diesem Verbot ist bislang nicht erteilt worden.

59

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

60

Die Berufung war nach § 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO nicht zuzulassen, da die
Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO nicht vorliegen.