Amtsgericht Neuss (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Teilurteil vom 1987-10-16, Aktenzeichen 36 C 674/86
ECLI:DE:AGNE:1987:1016.36C674.86.00

Tenor

Die Klage wird hinsichtlich des Klageantrags zu 4) abgewiesen.

Die Kläger werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Beklagten 271,60 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 04.11.1986 zu zahlen.

In Höhe von 126,80 DM wird die Widerklage abgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Beklagten in Höhe von 300,00 DM abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vorab in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

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Tatbestand:

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Der Beklagte ist Eigentümer des Hauses .... in L 2, in dem die Kläger seit Februar 1981 wohnen. Es handelt sich um ein ehemaliges Bauerngehöft. Der Eingang zum Gebäude liegt ca. 50 m von der ....T-Straße entfernt. Die Zufahrt von der ....T-Straße zum Objekt, die nicht beleuchtet ist, ist mit Sträuchern und Bäumen nahezu vollständig zugewachsen. Seit November 1985 bewohnen die Kläger das erste Obergeschoss und das Dachgeschoss zu einem monatlichen Mietzins von 1.268,00 DM.

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Nachdem die Klage durch das Teilurteil vom 19.12.1986, auf das im einzelnen verwiesen wird (Bl. 25-28 d.A.), hinsichtlich der Klageanträge der Klageschrift zu 1 und 3 abgewiesen worden ist, streiten die Parteien u.a. noch darüber, ob der Beklagte verpflichtet ist, die Zufahrt zum Gebäude mit Leuchtkörpern zu versehen, sowie darüber, ob den Klägern ein Anspruch auf einen eigenen Hauptstromzähler zusteht. Hierzu tragen sie vor, dass das RWE O darauf bestehe, dass die Wohnung der Kläger mit einem eigenen Hauptstromzähler versehen werde. Wegen ständiger Stromausfälle habe der Beklagte den installierten Hauptstromzähler für ihre Wohnung abgeklemmt. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 05.06.1987 (Blatt 45 ff d.A.) verwiesen.

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Die Kläger beantragen,

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1.

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den Beklagten zu verurteilen, das im 2. Obergeschoss des Hauses ..........4052 L 2 links befindliche Zimmer zu räumen und an die Kläger herauszugeben (= Klageantrag zu 2) der Klageschrift vom 06.10.1986),

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2.

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die von der .....zu dem Gebäude auf dem Grundstück......., 4052 L 2, führende Einfahrt mit Leuchtkörpern zu versehen (= Klageantrag zu 4 der Klageschrift vom 06.10.1986),

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3.

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den Beklagten zu verurteilen, den am 15.12.1985 installierten Hauptstromzähler für die Wohnung der Kläger im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss des Hauses......., 4052 L 2 fachgerecht anzuschließen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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widerklagend,

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die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn

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a)

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2.198,40 DM nebst 4 % Zinsen - und zwar aus je 200,00 DM seit dem 04.09. und 04.11.1986, 04.01., 0.03., 04.05., 04.07., 04.09.1987, aus weiteren 271,60 DM seit dem 04.11.1986 und aus 126,80 DM seit dem 04.04.1987 zu zahlen;

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b)

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jeweils zum 04.11., 04.01., 04.03., 04.05., 04.07. und 04.09. eines jeden Jahres 200,00 DM zu zahlen,

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c)

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ferner, die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, gegenüber dem RWE O den per 15.12.1985 installierten, ursprünglich für die Stromversorgung ihrer Wohnung vorgesehenen Stromhauptzähler anzumelden.

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Der Beklagte trägt u.a. vor, das RWE O habe, als der Zähler im Januar 1986 endgültig habe abgenommen werden sollen, die Demontage gefordert, weil in dem betreffenden örtlichen Bereich grundsätzlich nur 2 Zähler auf einem Grundstück installiert sein dürften. Zwischen den Parteien sei im Januar 1986 vereinbart worden, dass die Zuleitungen komplett neu verlegt und zu einem neuen Unterzähler in einem dafür geschaffenen Zählerraum hingeführt werden sollten. Der Stromverbrauch für die Wohnung der Kläger werde über den bis zum 24.07.1986 installierten Unterzähler erfasst. Seit September 1986 müsse er für die Stromversorgung der Wohnung der Kläger alle 2 Monate eine Stromkostenpauschale von 200,00 DM an das RWE zahlen. Ihm stehe daher gegen die Kläger ein Anspruch auf Erstattung der Stromkosten in Höhe von 1.800,00 DM zu. Darüber hinaus stehe ihm gegen die Kläger wegen einer unberechtigten Mietminderung für November 1986 und April 1987 ein Zahlungsanspruch in Höhe von 398,40 DM zu. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 07.05.1987, Blatt 36 ff d.A.) und 12.08.1987 (Blatt 61 ff d.A.) verwiesen.

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Die Kläger beantragen,

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die Widerklage abzuweisen.

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Die Kläger bestreiten das Vorbringen des Beklagten. Sie halten die von ihnen vorgenommene Mietminderung für berechtigt. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 05.06.1987 (Blatt 45 ff d.A.) und 08.09.1987 (Blatt 69 ff d.A.) verwiesen.

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Hinsichtlich der weitergehenden Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Da die Klage bereits teilweise entscheidungsreif ist, kann soweit gem. § 301 ZPO durch Teilurteil entschieden werden.

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Der Klageantrag zu 4 ist nicht begründet, die Widerklage ist in Höhe von 271,60 DM begründet, in Höhe von 126,80 DM ist sie nicht begründet.

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Ein Anspruch darauf, die Zufahrt zu dem Grundstück ......in L 2 mit Leuchtkörpern zu versehen, steht den Klägern gegen den Beklagten nicht zu. Ein derartiger Anspruch der Kläger lässt sich insbesondere nicht aus § 536 BGB ableiten. Diese Vorschrift verpflichtet den Vermieter, die vermietete Sache stets in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten und, wenn die Sache sich nicht mehr in diesem Zustand befindet, sie wieder in diesen Zustand zu versetzen. Daraus folgt zunächst die Pflicht des Vermieters, schon vorbeugend die Maßnahmen zu ergreifen, die erforderlich sind, um von der Sache dem Mieter und seinen Angehörigen drohende Gefahren abzuwenden. In Erfüllung dieser Verkehrssicherungspflicht obliegt es dem Vermieter grundsätzlich, für eine ausreichende Beleuchtung der Zu- und Abgänge und der Treppen und Flure der vermieteten Räume zu sorgen. Eine weitergehende Beleuchtungspflicht besteht dagegen nicht und wird im einschlägigen mietrechtlichen Schrifttum (vgl. Staudinger-F, 12. Auflage; §§ 535, 536 Randnummer 45; Palandt-Putzo, 46. Auflage; § 535 Anmerkung 2 b jeweils mw. N.), auch nicht gefordert. Eine Erstreckung der Beleuchtungspflicht des Beklagten auf die ca. 50 m lange Zufahrt zum Grundstück ist vorligend auch nicht geboten. Das Ausmaß der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters richtet sich nach den konkreten örtlichen Verhältnissen, insbesondere nach dem Umfang der Benutzung, wie er nach den gegebenen Umständen in Betracht kommt. Wer sich --wie hier die Kläger - in einer ländlichen Umgebung auf einem Bauernhof anmietet, der ca. 50 m abseits der T-Straße liegt und nur über einen privaten und nicht asphaltierten Y-Weg zu erreichen ist, kann regelmäßig nicht mit einer für innerstädtische Verhältnisse zu fordernden Beleuchtung rechnen. Er muss sich auf die örtlichen Gegebenheiten einstellen und ihnen durch entsprechende eigene Vorsicht begegnen. Hierzu kann es für die Kläger geboten sein, den Y-Weg bei Dunkelheit nicht ohne Taschenlampe zu benutzen, ggfs. unter Zuhilfenahme einer vom Beklagten anzubringenden dauernden äußerlichen Lichtquelle am Hauseingang als Orientierungshilfe. Selbst wenn man aber davon ausgeht, den Beklagten treffe wegen der fehlenden Beleuchtung des Zuweges eine Verkehrssicherungspflicht, so ist vorliegend jedenfalls ein etwaiger Erfüllungsanspruch der Kläger in entsprechender Anwendung des § 539 BGB ausgeschlossen. Das Gericht folgt insoweit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Dieser hat mit Urteil vom 04.10.1961 - VIII Z 100/60 ausgeführt, dass der Anspruch des Mieters auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes dann ausgeschlossen ist, wenn aufgrund der Umstände des Einzelfalls das stillschweigende Einverständnis des Mieters mit dem Mangel anzunehmen sei. Ds sei insbesondere dann anzunehmen, wenn der Mieter den ihm von vorneherein bekannten (mangelhaften) Zustand der Mietsache nicht gerügt, vielmehr den Mietzins stets vorbehaltlos gezahlt habe. Diese Voraussetzungen liegen vor. Den Klägern war der Zustand des Grundstücks bei Anmietung 1981 bekannt. Insbesondere kann ihnen nicht verborgen geblieben sein, dass die Zufahrt zum Grundstück nicht mit einer Beleuchtung versehen war. Gleichwohl haben sie diesen ihnen bekannten Zustand der Mietsache nicht gerügt, vielmehr den vereinbarten Mietzins stets vorbehaltlos bezahlt. Damit haben sie die ihnen bekannten örtlichen Verhältnisse für den Beklagten erkennbar akzeptiert, so dass der Beklagte darauf vertrauen konnte, nicht nach mehreren Jahren plötzlich mit der Forderung überzogen zu werden, die Zufahrt mit einer Beleuchtung zu versehen. Etwaige Erfüllungsansprüche der Kläger sind danach ausgeschlossen. Soweit die Kläger und ihre Tochter aus Angst vor einem Überfall die Zufahrt bei Dunkelheit nicht zu betreten wagen, handelt es sich zudem nicht mehr um eine Gefahr, die von der unbeleuchteten Zufahrt selbst ausgeht, sondern um eine solche durch Dritte, für die der Beklagte auch aus Gründen der Verkehrssicherungspflicht nicht einzustehen hat. Ein Anspruch auf Beleuchtung der Zufahrt lässt sich auch nicht daraus ableiten, dass diese nach der Behauptung der Kläger derart uneben sein soll, dass ein Betreten bei Dunkelheit nicht ohne Gefahr möglich sei. Es mag dahinstehen, ob dieser von den Klägern behauptete Zustand zutrifft oder nicht und ob den Klägern insoweit überhaupt ein Erfüllungsanspruch zusteht, denn die Kläger sind jedenfalls nicht berechtigt, dem Beklagten vorzuschreiben, auf welche Weise er die sich aus der Unebenheit ergebende Gefährdung beseitigt. Ist der Beklagte nämlich insoweit im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht verkehrssicherungspflichtig, so muss er die zur Abwendung einer Gefahr erforderlichen Maßnahmen insoweit treffen, als sie ihm nach objektiven Maßstäben zumutbar sind. Die Auswahl unter den für dieses Ziel in gleicher Weise tauglichen Mitteln (hier z.B.: Beleuchtung, Herstellung eines festen und asphaltierten Straßenkörpers, Beseitigung der Unebenheiten durch Aufschüttung etc.) kann der Beklagte nach seinem Ermessen treffen, eine Verpflichtung zu einer bestimmten Maßnahme besteht nicht (vgl. BGH LM Nr. 18 zu § 823 (Ea) BGB).

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Zur Widerklage:

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Dem Beklagten steht gem. § 535 Satz 2 BGB gegen die Kläger ein Anspruch auf Zahlung von 271,60 DM zu.

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Die Kläger waren nicht gem. § 537 BGB berechtigt, den vereinbarten Mietzins für November 1986 in dieser Höhe zu kürzen. Wie das Gericht bereits mit Teilurteil vom 19.12.1986 ausgeführt hat, stand den Klägern gegen den Beklagten ein Erfüllungsanspruch auf Anhebung der Heizungstemperaturen auf 20 Grad gegen den Beklagten nicht zu. War danach aber ein Erfüllungsanspruch der Kläger nicht begründet, so scheidet aus denselben Erwägungen auch ein Mietminderungsanspruch aus. Jedenfalls haben die Kläger auch nach Erlass des Teilurteils keine nachvollziehbaren Einzelheiten angegeben, die eine Minderung der Miete wegen einer mangelhaften Beheizung im November rechtfertigen könnten. Ein Minderungsrecht wegen der behaupteten Lärmstörungen durch die Übungen einer Musikgruppe im November 1986 steht den Klägern nicht zu, da ihr Sachvortrag Einzelheiten über Art und Ausmaß der eingetretenen Lärmstörungen lediglich für April nicht aber für November 1986 erkennen lässt. Ein etwaiges Minderungsrecht der Kläger wegen des Stromausfalls im November 1986 ist entsprechend § 539 BGB ausgeschlossen, denn die Kläger haben den Mietzins über Monate vorbehaltlos gezahlt, obwohl ihnen die Mängel in der Stromversorgung spätestens seit November 1985 bekannt waren.

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In Höhe von 126,80 DM ist die Widerklage allerdings nicht begründet. Die Kläger waren jedenfalls im April 1987 wegen der von der Musikgruppe ausgehenden Lärmstörungen berechtigt, die Miete um 10 % zu mindern. Nach dem nicht substantiiert widersprochenen und gem. § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden und unstreitig anzusehenden Sachvortrag der Kläger, hat die Musikgruppe unter den Räumlichkeiten der Klägerim April 1987 mindestens 2x in der Woche von 20.00 Uhr bis 22.30 Uhr bzw. 23.00 Uhr, zusätzlich manchmal mittwochs und freitags, dermaßen laut geübt, dass es die Kläger vor lauter Krach in der ganzen Wohnung nicht aushalten konnten. Lärmstörungen in dem beschriebenen Ausmaß stellen eine erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar und berechtigen den Mieter zur Minderung der Miete. Einer vorherigen Ankündigung bedarf es wegen § 537 Abs. 3 BGB nicht.

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Die Höhe der Minderung schätzt das Gericht gem. § 287 ZPO auf 10 % der Miete von 1.268,00 DM.

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Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 284, 286, 288 BGB.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Streitwert für den Klageantrag zu 4: 2.000,00 DM.