Amtsgericht Aachen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-08-14, Aktenzeichen 116 C 23/09
ECLI:DE:AGAC1:2009:0814.116C23.09.00

Tenor

Die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagten 809,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 17.03.2009 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. In Höhe von 629,32 € darf die Klägerin die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

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Tatbestand

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Die Klägerin ist Vermieter der Beklagten bezüglich einer Wohnung in der B-Straße in B mit einer Wohnfläche von 72,48 m². Vereinbart ist dabei die Zahlung einer monatlichen Kaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen.

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Die Klägerin übersandte den Beklagten unter dem 24.04.2007 die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006, welche mit einem Nachzahlungsbetrag von 197,01 € endete. Im Rahmen der vorgerichtlichen Korrespondenz hatte die Klägerin den Beklagten eine pauschale Kürzung des Nachzahlungsbetrages zugesagt, so dass sich ein von der Klägerin geforderter Nachzahlungsbetrag von 154,97 € errechnete. Unter dem 02.11.2008 übersandte die Klägerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007, welche mit einem Nachzahlungsbetrag von 124,25 € endete. Bezüglich der Einzelheiten der Betriebskostenabrechnungen wird auf die als Anlage zur Klageschrift übersandten Betriebskostenabrechnungen vom 24.04.2007 und 02.11.2008 Bezug genommen.

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Dabei wurden in den Betriebskostenabrechnungen die Wasserkosten in den Positionen "Wasser- und Kanalgebühren" und "Brunata-Abrechnung" jeweils doppelt abgerechnet. Bezüglich des Jahres 2006 wurde dabei ein Betrag von 235,93 € doppelt berechnet und bezüglich des Jahres 2007 265,41 €.

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In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 wurde den Beklagten 273,69 € für Hausmeisterkosten in Rechnung gestellt, in der Abrechnung für das Jahr 2006 waren es 420,04 € und in der Abrechnung für das Jahr 2007 waren Hausreinigungskosten in Höhe von 496,31 € auf die Beklagten umgelegt. Der Betriebskostenspiegel des Mieterschutzbundes des Landes Nordrhein-Westfalen weist dabei durchschnittliche Hausmeisterkosten pro Monat und m² von 0,20 € und Hausreinigungskosten von 0,13 € pro Monat und m² aus. Auf die erläuterungsbedürftige Höhe der geltend gemachten Hausmeister- und Hausreinigungskosten wurde die Klägerin durch den die Beklagten vertretenden Mieterschutzverein auch mit Schreiben vom 18.12.2008 hingewiesen.

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Die Klägerin behauptet, die abgerechneten Hausmeisterkosten entsprächen den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit und seien ortsüblich und angemessen. Der von ihr abgeschlossene Hausmeistervertrag stelle die kostengünstigste Lösung dar. Sie habe sich vor Abschluss des Hausmeistervertrages informiert und das günstigste Angebot ausgewählt. Der Betriebskostenspiegel des Mieterschutzbundes des Landes Nordrhein-Westfalen sei dabei nicht der einzig zulässige Maßstab. Die Klägerin habe sich insbesondere stets um die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots gekümmert. Sie habe mündliche und schriftliche Erörterungen mit den Mietern des Objekts und mit Hausmeisterfirmen hinsichtlich der Kosten geführt. Die Mieter unter Einschluss der Beklagten hätten sich zunächst damit einverstanden erklärt, die Firma J GmbH zu beauftragen. Mit Schreiben vom 13.10.2006 hätten sich die Mieter über den Hausmeisterservice beschwert, was die Klägerin sehr ernst genommen habe. Daraufhin sei der J GmbH gekündigt worden und die Firma H beauftragt worden. Die Klägerin habe dabei immer den Hausmeisterservice beauftragt, der am günstigsten gewesen sei und sich auch das Einverständnis der Mieter abgeholt. Die Klägerin habe nochmals – einerseits für dieses Verfahren, andererseits für die Zukunft – die Hausmeistertätigkeiten ausgeschrieben. Die Angebote, die auf die Ausschreibung hin eingegangen seien, hätten sich kostenmäßig in einem sehr ähnlichen, nahezu gleichen Kostenrahmen bewegt, wie die tatsächlich beauftragen Firmen.

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Die Klägerin hat ursprünglich beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 279,22 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 20.12.2008 und 46,41 € an außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten zu zahlen. Mit bei Gericht am 25.03.2009 eingegangenem Schriftsatz vom 25.03.2009 hat die Klägerin die Klage zurückgenommen und bezüglich der von den Beklagten beantragten Widerklage einen Betrag von 180,08 € anerkannt.

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Die Beklagten beantragen widerklagend,

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die Klägerin zu verurteilen, an sie 809,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Widerklage abzuweisen, sofern sie über den von der Kläger anerkannten Betrag von 180,08 € hinausgeht.

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Sie behaupten, die Klägerin habe mit dem Ansatz der Hausmeisterkosten 2006 und Hausreinigungskosten 2007 gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Die nach dem Betriebskostenspiegel des Mieterschutzbundes des Landes NRW auf ihre Wohnung umgerechneten Beträge von 173,95 € an Hausmeisterkosten pro Jahr und 113,07 € Hausreinigungskosten pro Jahr seien angemessen und ortsüblich. Die Klägerin habe die Steigerung dieser Kosten nicht nachvollziehbar erläutert. Die Beklagten sind der Ansicht, die sich errechnende Differenz zu den tatsächlich in Ansatz gebrachten Kosten von 246,08 € für das Jahr 2006 und von 384,24 € für das Jahr sei ihnen neben dem Guthaben, welches sich aus der Doppeltberechnung der Wasserkosten errechne (180,08 €) zu erstatten.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Der Widerklageschriftsatz ist der Klägerin am 16.03.2009 zugestellt worden.

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Entscheidungsgründe

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I.

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Die Widerklage ist zulässig und begründet.

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1.

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Der Anspruch der Beklagten gegen die Klägerin auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 180,08 € wegen der Doppeltberechnung der Wasserkosten wurde von der Klägerin anerkannt.

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2.

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Die Beklagten haben zudem gegen die Klägerin einen Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 629,33 € aus § 535, 556, 280 BGB.

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Die Klägerin hat eine Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag begangen, indem sie bei der Abrechnung der Hausmeister- und Hausreinigungskosten für die Jahre 2006 und 2007 gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen hat. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz besagt, dass sich der Vermieter bei der Bewirtschaftung seines Anwesens so verhalten muss, wie sich ein wirtschaftlich denkender Eigentümer verhalten würde, wenn die Möglichkeit zur Kostenumlage nicht bestünde.

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Sofern sich der Mieter auf einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz beruft, muss dieser zunächst substantiiert hierzu vortragen. Dies kann z.B. durch Bezugnahme auf einen Betriebskostenspiegel geschehen. Demgegenüber kann sich der Vermieter dann entlasten, indem er diesen vom Mieter behaupteten Verstoß substantiiert widerlegt (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht, 4. Auflage, K 23; Schmidt/Futterer-Langeberg, Mietrecht, 9. Auflage, § 560 Rn 126; AG Bonn, Urteil vom 10.12.2004, 5 C 156/04; LG Magdeburg, Urteil vom 25.05.2007, 1 S 60/07 – jeweils zitiert nach juris).

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Indem die Beklagten auf den Betriebskostenspiegel des Mieterbundes des Landes NRW Bezug nehmen, der im Hinblick auf Hausmeisterkosten einen Betrag von 0,20 € pro Monat und m² Wohnfläche und für Hausreinigungskosten einen Betrag von 0,13 € pro Monat und m² Wohnfläche ausweist, wobei die Klägerin diese Beträge in ihren Abrechnungen um das 2 – 3-fache überschreitet, ist von den Beklagten ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot konkret dargetan.

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Die substantiierte Behauptung dieses Verstoßes vermochte die Klägerin nicht zu widerlegen. Die Klägerin hat keine Gründe dargetan, die die über dem doppelten bzw. dreifachen des Durchschnittswertes liegenden Hausmeister- und Hausreinigungskosten rechtfertigen könnten.

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Die substantiierte Darlegung dahingehend, dass trotz des vom Mieter dargelegten Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot in konkreten Fall kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliegt, kann z.B. dadurch geschehen, dass ein höherer Zeitaufwand erforderlich ist, welcher höhere Kosten rechtfertigt oder dadurch, dass Alternativangebote belegen, dass ein Dienstleister in streitgegenständlichen Bereich für die im Betriebskostenspiegel genannten Sätze im streitgegenständlichen Zeitraum nicht tätig geworden wären, wobei die einzelnen Angebote einschließlich der darin enthaltenen Preise einzeln dargelegt werden müssen (vgl. LG Magdeburg, Urteil vom 25.05.2007, 1 S 60/07 – zitiert nach juris). Dabei ist zu beachten, dass die Vorlage lediglich eines Alternativangebotes nicht den Darlegungsanforderungen des Vermieters genügt (vgl. AG Köln, Urteil vom 13.10.2005, 222 C 335/05 – zitiert nach juris).

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Diesen Anforderungen an die Substantiierung des Vortrages ist die Klägerin nicht nachgekommen. Soweit die Klägerin vor der mündlichen Verhandlung vom 03.07.2009 lediglich pauschal behauptet hat, sie habe sich vor Abschluss des Hausmeistervertrages informiert und das kostengünstigste Angebot ausgewählt, stellt dies keinen hinreichenden Sachvortrag dar. Jedoch auch auf den Hinweis in der mündlichen Verhandlung vom 03.07.2009 (§ 139 ZPO) ist kein substantiierter Vortrag erfolgt, welcher den von den Beklagten dargelegten Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot widerlegen würde.

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Für den Ansatz von Hausmeisterkosten in Höhe von 420,04 € für das Jahr 2006 hat die Klägerin bereits nicht dargetan, dass sie sich vor Abschluss des Hausmeistervertrages überhaupt erkundigt hätte, ob andere Angebote günstiger zu bekommen wären. Soweit die Klägerin behauptet, die Mieter hätten sich allesamt damit einverstanden erklärt, die sodann auch tatsächlich beauftragte Firma zu beauftragen, so ist hierin gerade nicht zu erkennen, dass die Klägerin auch tatsächlich Alternativangebote eingeholt hätte und diesen den Mietern präsentiert hätte. Allein die Tatsache, dass die Mieter mit der Beauftragung einer konkreten Firma einverstanden sind, sagt nichts darüber aus, ob die Mieter über die insofern anfallenden Kosten informiert waren oder gar mit diesen einverstanden waren. Erst ab Dezember 2006 wurde dann eine neue Firma, die Firma H mit der Durchführung der Hausreinigung beauftragt, welche sodann im Jahr 2007 mit 496,31 € den Beklagten in Rechnung gestellt wurde. Jedoch können auch die beiden von der Klägerin vorgelegten Angebote anderer Firmen den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot widerlegen. Es ist dabei bereits auffällig, dass keines der beiden Angebote vor der Beauftragung der Firma H im Dezember 2006 eingeholt worden ist. Das Angebot der Firma M datiert vom 20.07.2009 (!), das Angebot der Dienstleistungen H2 vom 01.01.2007. Das Angebot der Firma M kann dabei schon deswegen nicht als Vergleichsangebot herangezogen werden, da es keinerlei Angaben dazu enthält, ob die Kosten in den Jahren 2006 oder 2007 bereits genauso hoch in Ansatz gebracht worden wären oder nicht; der streitgegenständliche Zeitraum wird von diesem Angebot nicht umfasst. Zudem ist auffällig, dass ausweislich der Faxsendezeile oben im Angebot das Angebot der Firma M von der Firma H – welche derzeit im Objekt der Klägerin tätig ist – übersandt worden ist, so dass eine Verflechtung zwischen der nunmehr tätigen Firma H und der das Angebot unterbreitende Firma M naheliegt, welche Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Angebots aufkommen lassen. Soweit die Klägerin also lediglich ein Angebot vorliegt, welches den streitgegenständlichen Zeitraum 2007 betrifft, genügt sie damit ihren Anforderungen an die Darlegungslast gerade nicht. Die Klägerin hat zudem nicht substantiiert dargetan, welche Aufgaben die von ihr tatsächlich beauftragten J GmbH und H tatsächlich ausgeführt haben, so dass ein Vergleich der Tätigkeiten mit den Tätigkeiten aus den von ihr vorgelegten Angeboten auch nicht möglich ist.

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Die Klägerin hat auch keine Gründe vorgetragen, welche ein Verschulden ihrerseits i.S.d. § 280 Abs. 1 BGB entfallen lassen würden. Insbesondere ist sie ihrer Pflicht zur Einholung von Konkurrenzangeboten nicht nachgekommen (s.o.).

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Die Beklagten können demnach den von ihnen geforderten Betrag (246,09 € Differenz für 2006 und 383,24 € Differenz für 2007) geltend machen. Der Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich auf die Freihaltung von unnötigen Kosten gerichtet. Bei Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen wandelt er sich insofern in einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Zahlungen hinsichtlich des Betrages, der über die wirtschaftlichen Kosten hinausgeht. Das Gericht geht dabei im Rahmen der Schadensschätzung nach § 287 ZPO davon aus, dass der von den Beklagten zugrunde gelegte Betrag von 0,20 € bzw. 0,13 € pro Monat und m² angemessen ist. Als Schätzgrundlage dient dem Gericht dabei der Betriebskostenspiegel des Mieterbundes des Landes NRW, welcher unstreitig diese Beträge als Mittelwerte ausweist. Die Beklagten können daher für das Jahr 2006 die Differenz zwischen den ihnen tatsächlich in Rechnung gestellten 420,04 € und den angemessenen 173,95 € (0,20 € x 12 Monate x 72,48 m² Wohnfläche) = 246,09 € sowie für das Jahr 2007 die Differenz zwischen den ihnen tatsächlich in Rechnung gestellten 496,31 € und den angemessenen 113,07 € (0,13 € x 12 Monate x 72,48 m² Wohnfläche) erstattet verlangen.

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3.

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Der Anspruch der Beklagten auf die geltend gemachten Zinsen ergibt sich aus §§ 288, 291 BGB.

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II.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 269, 708 Nr. 1, Nr. 11, 711 ZPO.

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III.

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Streitwert: bis zum 08.03.2009: 279,22 €

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ab dem 09.03.2009: 809,40 €.

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Schilling