Verwaltungsgericht Köln (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-04-02, Aktenzeichen 23 K 2908/07
ECLI:DE:VGK:2008:0402.23K2908.07.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Vollstreckungsschuldnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in
Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Vollstreckungs-
gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

1

T a t b e s t a n d

2

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks B. Straße 0000 in Köln-X.
. Das Grundstück ist mit einem 4-stöckigen Gebäude bebaut, welches gemischt genutzt wird. Im Erdgeschoss befindet sich ein Restaurant, im ersten Obergeschoss
findet eine Hotelnutzung statt, das zweite, dritte und vierte Obergeschoss werden für
Wohnzwecke genutzt. Das zuständige Finanzamt setzte für die einzelnen Einheiten
jeweils einen Steuermessbetrag fest. Entsprechend veranlagt der Beklagte die
Grundsteuer B für die jeweiligen Einheiten unter verschiedenen Kassenzeichen mit
separaten Steuerbescheiden.

3

Durch Bescheid vom 18. Januar 2006 setzte der Beklagte für das Kalenderjahr
2006 für die als Hotelfläche genutzte Einheit im Objekt B. Straße 0000 gegen
die Klägerin eine Grundsteuer B in Höhe von 1.048,65 EUR fest (Kassenzeichen:
000.000.000.000). Ferner setzte er durch weiteren Bescheid vom 18. Januar 2006
für das Jahr 2006 für die Wohnung im dritten Obergeschoss des Gebäudes unter
dem Kassenzeichen 000.000.000.000 eine Grundsteuer B in Höhe von 305,10 EUR
fest.

4

Mit Schreiben vom 25. Februar 2007 beantragte die Klägerin beim Beklagten, ihr
für das Jahr 2006 die für die Hotelfläche und die Wohnung im dritten Obergeschoss
festgesetzte Grundsteuer teilweise zu erlassen. Zur Begründung führte sie aus, sie
habe die Flächen im Erdgeschoss, ersten Obergeschoss, vierten Obergeschoss sowie im Kellergeschoss des Objekts B. Str. 0000 am 27. November 2004 für die
Zeit vom 1. Dezember 2004 bis zum 30. November 2007 verpachtet. Die Pächter
seien allerdings seit Oktober 2005 zahlungsunfähig gewesen. Anfang November
2005 sei über das Vermögen des Pächters das Insolvenzverfahren eröffnet worden.
Das Pachtobjekt sei am 1. Februar 2006 vom Pächter geräumt worden. Sie habe
dann das Restaurant ab dem 1. März 2006 mit Verlust wieder verpachten können.
Die Hotelfläche sowie die Wohnung seien allerdings bis zum heutigen Zeitpunkt nicht
vermietbar. Die Hoteletage habe nämlich keine eigene Rezeption und verfüge nur
über fünf Zimmer, so dass sie nur mit dem Restaurant betrieben werden könne. Um
weiteren Schaden abzuwenden, habe sie das Restaurant deshalb separat verpachtet. In der Gastronomiebranche seien schlichtweg keine Pächter vorhanden. Auch
die Wohnung sei trotz einer niedrigen Mietpreisforderung nicht vermietbar, wie beigefügte Absagen von Interessenten belegten. Im Übrigen sei auch die neue Pächterin
seit November 2006 zahlungsunfähig und habe das Restaurant geschlossen.

5

Diesen Antrag lehnte der Beklagte durch Bescheid vom 29. Mai 2007 ab. Zur
Begründung führte er aus, die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass auf der
Grundlage von § 33 Grundsteuergesetz (GrStG) seien für das Kalenderjahr 2006
nicht erfüllt. Ertragsminderungen könnten einen Grundsteuererlass nur rechtfertigen,
wenn sie auf für die Ertragslage außergewöhnlichen („atypischen") Umständen beruhten. Umstände, die den normalen Rohertrag minderten und als solche für den
Einheitswert erheblich seien, sollten im Rahmen der Einheitsbewertung und nicht im
Wege des Steuererlasses berücksichtigt werden. Bei der Grundsteuer handele es
sich nämlich um eine vom Ertrag grundsätzlich unabhängige Objektsteuer. Bei dem
von der Klägerin geltend gemachten Leerstand handele es sich aber um keinen atypischen Umstand, der einen Erlass rechtfertigen könne. Darüber hinaus sei die Ertragsminderung im Erlasszeitraum von der Klägerin auch selbst zu vertreten. Denn
sie habe selbst ausgeführt, dass eine separate Vermietung der Hotelzimmer im Erlasszeitraum ohne Restaurant und Rezeption nicht möglich gewesen sei. Ihre aus
wirtschaftlichen Gründen durchaus nachvollziehbaren Erwägungen, das Restaurant
gesondert zu vermieten, seien daher mit
ursächlich für den Leerstand des Steuerobjekts gewesen.

6

Die Klägerin legte gegen diesen Bescheid am 14. Juni Widerspruch ein und machte
geltend, es sei realitätsfremd, wenn man ihr vorwerfe, dass sie die von ihr
geschilderte Ertragsminderung zu vertreten habe. Ein von ihr beigefügtes
Maklerschreiben vom
8. Juni 2007 bestätige, dass dieser sich seit 2006 bemüht habe, für das Objekt
„Hotel-Restaurant" als Ganzes einen Pächter zu finden. Die Vielzahl der
Interessenten hätten allerdings allein am Restaurant Interesse gezeigt. Das ganze
Objekt zu pachten, habe man überwiegend als nicht rentabel abgelehnt. Das
Schreiben des Maklers bestätige weiter, dass das Bemühen Hotel und Wohnung
alleine zu verpachten, an der geringen Größe und der damit nicht ausreichenden
Ertragskraft des Objektes gescheitert sei. Der normale Rohertrag des Gesamtobjekts
sei um mehr als 58 % gemindert. Dies belege eine von ihr durchgeführte
Vergleichsberechnung. Die Klägerin verwies zum Beleg ihrer
Vermietungsbemühungen weiterhin auf Schreiben einer Frau T. vom
14. März 2007 und eines Herrn W. vom 22. Juni 2006.

7

Durch Widerspruchsbescheid vom 20. Juni 2007 wies der Beklagte den
Widerspruch der Klägerin als unbegründet zurück. Zur Begründung verwies er auf
seine Ausführungen im Bescheid vom 29. Mai 2007.

8

Die Klägerin hat am 19. Juli 2007 Klage erhoben.

9

Zur Begründung führt sie aus, nach der geänderten Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts komme ein Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 GrStG
nicht mehr nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in
Betracht, sondern auch bei strukturell bedingten Ertragsminderungen von nicht nur
vorübergehender Natur. Dies sei hier der Fall. Ausweislich ihres Antrags und der
Bestätigung des eingeschalteten Maklers hätten Hotel und die Wohnung im dritten
Obergeschoss während des gesamten Jahres 2006 keinen Ertrag erwirtschaftet. Die
Lage des Objekts sei ungünstig, es liege nicht zentral genug und befinde sich zudem
direkt an einer lauten und überaus verkehrsreichen Hauptverkehrsstraße. Es sei
schwierig bis aussichtslos, einen Pächter für das Gesamtobjekt zu finden. Der von ihr
beauftragte Makler schätze die Vermittlungschancen von Immobilien an diesem
Standort als niedrig ein; ein derartiges Angebot sei nicht mehr konkurrenzfähig.
Entgegen der Ansicht des Beklagten habe sie die Minderung des Rohertrags nicht zu
vertreten. Sie habe im Gegenteil im Sinne des Steuergläubigers gehandelt und
versucht, ihren Verlust so gering wie möglich zu halten.
Die Klägerin beantragt,

10

den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 29. Mai 2007
und seines Widerspruchsbescheides vom 20. Juni 2007 zu verpflichten, ihr
die mit Bescheiden vom 18. Januar 2006 (Kassenzeichen: 000.000.000.000
und Kassenzeichen: 000.000.000.000) für das Kalenderjahr 2006
festgesetzte Grundsteuer B in Höhe von insgesamt 628,14 EUR zu
erlassen.

11

Der Beklagte beantragt,

12

die Klage abzuweisen.

13

Er führt aus, nachdem das Bundesverwaltungsgericht sich der Auffassung des
Bundesfinanzhofs angeschlossen habe, wonach ein Grundsteuererlass auch
Ertragsminderungen von dauerhafter Natur erfassen könne, halte er an seiner dazu
bisher vertretenen Auffassung nicht länger fest. Soweit es die Hotelfläche im ersten
Obergeschoss des Objekts B. Str. 0000 betreffe, habe die Klägerin dennoch
keinen Anspruch auf den von ihr begehrten Steuererlass. Sie habe insoweit die
Ertragsminderung im Erlasszeitraum 2006 jedenfalls ab dem 1. März 2006 zu
vertreten. Der Steuerschuldner müsse für Umstände eintreten, die er aufgrund freier
Willensentschließung selbst herbeigeführt habe. Die Minderung des normalen
Rohertrags sei hier aber auf die von der Klägerin selbst getroffene Entscheidung
zurückzuführen, das Restaurant ab dem 1. März 2006 aus finanziellen Gründen
separat zu verpachten, mit der Folge, dass die Hotelfläche im ersten Obergeschoss
dem Mietmarkt mit einer Nutzung als Hotel ohne Rezeption nicht mehr zur Verfügung
gestanden habe. Die von der Klägerin selbst vorgetragenen Argumente in Bezug auf
die mangelnde Größe und die Lage des Objekts rechtfertigten den Schluss, dass das
Objekt auch künftig mit einer Nutzung als Hotel nicht vermietbar sein werde. Es stelle
sich die Frage, ob hier nicht zunächst eine Art- und/oder Wertfortschreibung
durchgeführt werden müssen. Die Klägerin habe die Minderung des Rohertrags im
Übrigen auch deshalb selbst zu vertreten, weil sie trotz Kenntnis der Unvermietbarkeit
der Räume als Hotel diese nicht einer anderen Nutzung z.B. als Studentenzimmer
oder Appartements zugeführt habe. Über den weiterhin begehrten Teilerlass der
Grundsteuer für die unter dem Kassenzeichen 138.331.135.002 veranlagte Wohnung
im dritten Obergeschoss sei noch nicht entschieden worden, weil die Klägerin die von
ihm mit Schreiben vom 29. Mai 2007 angeforderten Unterlagen bislang nicht vorgelegt
habe. Das behördliche Vorverfahren sei insoweit noch nicht abgeschlossen, so dass
dieses Begehren der Klägerin nicht Gegenstand der Klage sein könne.

14

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Gerichtsakte und auch den Inhalt der Verwaltungsvorgänge des Beklagten
Bezug
genommen.

15

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

16

Die Klage hat insgesamt keinen Erfolg.

17

1. Der Klägerin steht zunächst kein Anspruch auf Teilerlass der mit Bescheid
vom
18. Januar 2006 (Kassenzeichen: 000.000.000.000) für das Kalenderjahr 2006
festgesetzten Grundsteuer B für die als Hotelfläche genutzte Einheit im Objekt B.
Straße 0000 zu. Der Bescheid des Beklagten vom 29. Mai 2007 und dessen
Widerspruchsbescheid vom 20. Juni 2007 sind im Ergebnis rechtmäßig und
verletzen die Klägerin deshalb nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1
VwGO).

18

Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG, der hier als Anspruchsgrundlage allein in
Betracht kommt, wird die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier
Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht, wenn bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des
Steuergegenstandes um mehr als 20 vom Hundert gemindert ist und der
Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Die
Voraussetzungen dieser Norm sind hier nicht gegeben. Eine wesentliche
Ertragsminderung des Steuergegenstandes

19

vgl. zum Begriff der Ertragsminderung und zu dessen Berechnung
Bundesfinanzhof, Urteil vom 24. Oktober 2007 - II R 5/05 -, DStR 2007, 2323
ff.

20

mag zwar hier gegeben sein. Die Klägerin hat aber nicht nachgewiesen, dass sie
die Minderung des Rohertrags dieses Steuergegenstandes nicht zu vertreten hat.

21

Mit diesem Merkmal ist kein Verschulden im Sinne von Vorsatz oder
Fahrlässigkeit gemeint. Der Steuerschuldner hat die Ertragsminderung nicht zu
vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seiner Einflussmöglichkeit
liegen und ihm damit nicht zugerechnet werden können. Ist die Ertragsminderung -
so wie die Klägerin hier geltend macht - durch einen Leerstand bedingt, hat der
Steuerpflichtige sie dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine
Vermietung des fraglichen Objekts zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat.
Das bedeutet nicht, dass der Steuerpflichtige sich den unteren Rand der
Mietpreisspanne zu Eigen machen oder diese Spanne sogar unterschreiten muss.
Den Steuerpflichtigen trifft insoweit kein Unternehmerrisiko. Denn
§ 33 GrStG ist keine Lenkungsnorm,

22

zum Ganzen vergleiche nur Bundesfinanzhof, Urteil vom 24. Oktober
2007, a.a.O.; ferner die Begründung zur Regierungsvorlage des
Gesetzentwurfs,
abgedruckt bei Troll/Eisele, Kommentar zum Grundsteuergesetz, 8. Auflage,
§ 33 Anmerkung 1.

23

Aus § 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG folgt weiterhin, dass insoweit allein auf das
Verhalten des Schuldners im konkreten Erlasszeitraum abgestellt werden darf.

24

Gemessen daran lässt sich hier nicht feststellen, dass die Klägerin die geltend
gemachte wesentliche Ertragsminderung im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG
nicht selbst zu vertreten hat. Es steht zur Überzeugung des Gerichts nicht fest, dass
sie sich im Jahr 2006 nachhaltig um eine Vermietung der Hotelfläche im ersten
Obergeschoss des Objekts B. Straße 0000 in Köln-X. zu einem
marktgerechten Mietzins bemüht hat. Das Verhalten der Klägerin im Erlasszeitraum
2006 ist im Gegenteil in diesem Punkt von Unklarheiten und Ungereimtheiten
gekennzeichnet, die zu ihren Lasten
gehen. In ihrem Antragsschreiben an den Beklagten vom 25. Februar 2007 hat die
Klägerin ausgeführt, sie habe die Flächen im Erdgeschoss, ersten Obergeschoss,
vierten Obergeschoss sowie im Kellergeschoss des Objekts B. Straße 0000
zunächst für die Zeit vom 1. Dezember 2004 bis zum 30. November 2007 verpachtet.
Die Pächter seien dann allerdings seit Oktober 2005 zahlungsunfähig gewesen. Das
Pachtobjekt sei schließlich am 1. Februar 2006 geräumt worden. Sie habe dann die
als Restaurant genutzte Fläche im Erdgeschoss ab dem 1. März 2006 mit Verlust
wieder verpachten können. Es sei allerdings nicht gelungen, die Hotelfläche und die
Wohnung zu vermieten. Die Hoteletage habe nämlich keine eigene Rezeption und
verfüge nur über fünf Zimmer, so dass sie nur mit dem Restaurant betrieben werden
könne. Im übrigen sei auch die neue Pächterin seit November 2006 zahlungsunfähig
und habe das Restaurant geschlossen. Zum Beleg ihres Vortrags hat die Klägerin
Pachtverträge vom
27. November 2004 und vom 13. Februar 2006 vorgelegt.

25

Mit diesem Vorbringen und den vorgelegten Pachtverträgen hat die Klägerin
nicht belegt, dass sie sich nachhaltig um eine Vermietung der als Hotelfläche genutzten Einheit im ersten Geschoss des Objekts B. Straße 0000 zu einem
marktgerechten Mietzins bemüht hat. Derartige Bemühungen werden auch nicht
durch das von der Klägerin im Verlauf des Widerspruchsverfahrens vorgelegte
Schreiben der Firma X1.
vom 8. Juni 2007 dokumentiert. Aus diesem Schreiben ergeben sich im
Gegenteil erhebliche Zweifel daran, dass die Klägerin in der gebotenen Art und
Weise eine Vermietung des hier fraglichen Steuergegenstands in die Wege geleitet
hat. Im Schreiben der X1. vom 8. Juni 2007 heißt es, die Firma
habe das Objekt Hotel-Restaurant Haus X. in 00000 Köln, B. Straße
0000, seit 2006 in ihrem Bestand und habe sich in dieser Zeit bemüht, für dieses
Objekt als Ganzes einen Pächter zu finden. Am 1. April 2007 sei schließlich, mit
erheblichem Preisabschlag, das Restaurant ohne Hotel und Wohnung verpachtet
worden. Der Inhalt des Schreibens ist für das Gericht nicht plausibel. Denn die
Klägerin hat in ihrem Antragsschreiben vom 25. Februar 2007 gegenüber dem
Beklagten bekundet, sie habe das Restaurant im Erdgeschoss des Objekts nach der
Räumung durch den vormaligen Pächter ab dem 1. März 2006 wieder verpachtet
und auch einen entsprechenden Pachtvertrag vorgelegt. Es erschließt sich dem
Gericht aufgrund des Schreibens der X1. vom 8. Juni 2007 nicht,
weshalb diese das Objekt Hotel-Restaurant Haus X. seit 2006 in ihrem
Bestand gehabt haben will und sich darum bemüht haben will, dieses Objekt als
Ganzes zu verpachten, wenn andererseits ein wirksamer Pachtvertrag vom 13.
Februar 2006 vorliegt, wonach die Restaurantfläche im Erdgeschoss ab dem 1. März
2006 erneut verpachtet worden ist. Wäre es tatsächlich zu einer Verpachtung gekommen, hätte die Klägerin sich gegenüber ihrem damaligen Restaurantpächter vertragswidrig verhalten. Im übrigen geht aus dem Schreiben vom 8. Juni 2007 auch
nicht hervor, zu welchem Mietzins das Objekt konkret angeboten worden sein soll.

26

Die Klägerin hat die aufgezeigten Zweifel an der Nachhaltigkeit der ihr obliegenden
Vermietungsbemühungen im Erlasszeitraum auch im gerichtlichen Verfahren nicht
aufgelöst. Das von ihr vorgelegte Testat des Steuerberaters T1. vom 29. November
2007 äußert sich zu diesem Punkt nicht. Auch das im gerichtlichen Verfahren
vorgelegte Schreiben der X1. vom 28. November 2007 hilft der
Klägerin insoweit nicht weiter. Die Maklerin bestätigt in diesem Schreiben nur, dass
die Klägerin sie zu Jahresbeginn 2007 darum gebeten habe, Hilfe bei der Vermietung
von Wohnraum im Objekt B. Straße 0000 zu leisten. Der Erlasszeitraum 2006
wird in diesem Schreiben hingegen nicht angesprochen.

27

Ist der geltend gemachte Anspruch auf Teilerlass nach allem schon deshalb
ausgeschlossen, weil zur Überzeugung des Gerichts nicht feststeht, dass die
Klägerin die geltend gemachte Minderung des Rohertrags des Steuergegenstands
im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG nicht zu vertreten hat, so bedarf die vom
Beklagten in seiner Klageerwiderung aufgeworfene Frage, inwieweit hier nicht wegen
der Besonderheiten der baulichen Nutzung zunächst eine Art- und/oder
Wertfortschreibung durchzuführen wäre - die geltend gemachte Ertragsminderung
damit nach § 33 Abs. 5 GrStG kein Erlassgrund wäre -, keiner Beantwortung durch
die Kammer.

28

2. Die Klage hat auch keinen Erfolg, soweit es den geltend gemachten Teilerlass für
die mit Bescheid vom 18. Januar 2006 (Kassenzeichen:000.000.000.000) für das
Kalenderjahr 2006 festgesetzte Grundsteuer B für die Wohnung im dritten
Obergeschoss des Objekts B. Straße 0000 betrifft.

29

Das Klagebegehren ist allerdings entgegen der Ansicht des Beklagten zulässig.
Es schadet nicht, dass vor Erhebung der Verpflichtungsklage kein Vorverfahren im
Sinne von § 68 VwGO durchgeführt worden ist. Hier liegen nämlich die
Voraussetzungen für die Erhebung einer Untätigkeitsklage auf der Grundlage von §
75 VwGO vor. Denn der Beklagte hat über den mit Schreiben der Klägerin vom 25.
Februar 2007 gestellten Antrag auf Teilerlass der Grundsteuer ohne zureichenden
Grund in angemessener Frist sachlich (bis heute) nicht entschieden.

30

Die Klage ist aber nicht begründet, weil der Klägerin der geltend gemachte
Erlassanspruch auf der Grundlage von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG nicht zusteht. Auch
insoweit steht zur Überzeugung des Gerichts nicht fest, dass die Klägerin sich im
Erlasszeitraum um eine nachhaltige Vermietung der Wohnung im dritten
Obergeschoss des Gebäudes B. Straße 0000 zu einem marktgerechten
Mietzins bemüht hat. Das von ihr vorgelegte Schreiben der X1. vom
8. Juni 2007 ist in diesem Punkt ohne ausreichende Substanz. Darin ist zwar am
Ende die Rede davon, die Maklerfirma habe sich um eine Verpachtung der Wohnung
allein bemüht, es wird aber weder angegeben, welche Wohnung am Markt
angeboten worden sein soll, noch welcher Mietzins verlangt worden ist. Das im
gerichtlichen Verfahren vorgelegte Schreiben der Maklerfirma vom 28. November
2007 hilft der Klägerin ebenfalls nicht weiter. Denn es betrifft nicht den
Erlasszeitraum 2006, sondern nur Vermietungsbemühungen für Wohnraum ab dem
Jahresbeginn 2007. Gleiches gilt für das von der Klägerin im Widerspruchsverfahren
vorgelegte Schreiben einer Frau T. vom 14. März 2007. Diese bezieht sich in
diesem Schreiben nämlich auf ein Wohnungsangebot der Klägerin vom 10. Februar
2007. Das damit allein den Erlasszeitraum 2006 betreffende von der Klägerin dem
Beklagten vorgelegte Schreiben des Herrn W. vom 22. Juni 2006 ist singulär
geblieben und nicht geeignet, nachhaltige Vermietungsbemühungen für die
Wohnung im dritten Obergeschoss des Hauses B. Straße 0000
nachzuweisen.

31

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über
die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11,
711 ZPO.