Landgericht Hamburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-09-18, Aktenzeichen 412 HKO 81/20

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

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Die Klägerin hält treuhänderisch für verschiedene Anleger Kommanditbeteiligungen an der Fondsgesellschaft H. G. und A. GmbH & Co. H. und C. KG (Handelsregister H. HRA... ), und zwar ihrerseits über eine Treuhandkommanditistin. Die Beklagte zu 1 ist die Komplementärin der Fondsgesellschaft, die Beklagte zu 2 deren geschäftsführende Kommanditistin. Die Beklagten beabsichtigen den Verkauf der einzigen verbleibenden Fondsimmobilie und berufen sich dazu auf einen Gesellschafterbeschluss. Die Klägerin betrachtet diesen Beschluss nicht als eine ausreichende Ermächtigungsgrundlage und verlangt Unterlassung der Veräußerung.

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Die Fondsgesellschaft verfügte ursprünglich über zwei Fondsimmobilien, jeweils eine Büroimmobilie in H. und in C.. Die Hamburger Fondsimmobilie wurde bereits vor einigen Jahren veräußert.

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Die Beklagten beabsichtigten jedenfalls seit August 2019, die verbleibende Fondsimmobilie zu veräußern. Nach § 9 Ziff. 1 S. 2 lit. g) und § 12 Ziff. 7 lit. f) des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft (Anlage K 1) ist zur Veräußerung von Grundstücken die Zustimmung der Gesellschafterversammlung erforderlich. Die erforderliche Mehrheit beträgt nach § 12 Ziff. 10 des Gesellschaftsvertrags - ebenso wie für die Änderung des Gesellschaftsvertrags - 3/4 der teilnehmenden Gesellschafterstimmen. Der Gesellschaftsvertrag sieht weiterhin in § 12 Ziff. 12 vor, dass die Unwirksamkeit eines Beschlusses nur innerhalb einer Ausschlussfrist von 4 Wochen nach Kenntnis des Beschlusses geltend gemacht werden könne. Nach Ablauf der Frist gelte ein etwaiger Mangel als geheilt. Die Geltendmachung habe durch Klage zu erfolgen.

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Die Beklagte zu 2 lud die Gesellschafter der Fondsgesellschaft mit Schreiben vom 12. August 2019 (Anlage K 3) zur Beschlussfassung im Umlaufverfahren zu nachfolgendem Beschluss ein:

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“Zustimmung zur Veräußerung der Fondsimmobilie zu einem Mindestveräußerungspreis von 21 Millionen Euro nach Abzug der Umbaukosten. Die Gesellschaft wird anschließend aufgelöst. Der Verkaufsprozess der Immobilie wird durch einen zu beauftragenden Makler eingeleitet. Die im Gesellschaftsvertrag in § 23 festgelegten Leistungen werden durch die H. C. G. und A. GmbH erbracht und die ebenso gesellschaftsvertraglich in den §§ 15 und 17 festgelegten Vergütungen entsprechend von der H. C. G. und A. GmbH gegenüber der Fondsgesellschaft abgerechnet.”

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Das Ergebnis der Beschlussfassung teilte die Beklagte zu 2 den Gesellschafterm am 23. September 2019 mit. Danach hatte der Beschlussantrag zur Veräußerung Fondsimmobilie mit 78,2% Ja-Stimmen die zur Beschlussfassung notwendige Mehrheit erreicht.

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Innerhalb der vierwöchigen Ausschlussfrist des § 12 Ziff. 12 des Gesellschaftsvertrags machte kein direkter oder indirekter Gesellschafter der Fondsgesellschaft etwaige Mängel der gefassten Beschlüsse geltend.

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Im Anschluss daran fand die Beklagte einen Kaufinteressenten, der kurz vor dem Erwerb der Immobilie unter Einhaltung der im Beschluss genannten Mindestvoraussetzungen steht.

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Eine Gesellschaft namens „a. K. GmbH“ forderte die Beklagte zu 2 in einem auch durch die Klägerin unterschriebenen Schreiben vom 05. März 2020 (Anlage K 7) auf, den Verkaufsprozess umgehend zu stoppen, da der vorangegangene Beschluss, der nur rd. 78 % Zustimmung zu dem Objektverkauf ergeben habe, den Anforderungen des BGH nicht genüge und keine ausreichende Weisung / Ermächtigung für die Grundstückveräußerung enthalte. Aufgrund der mittlerweile veränderten Mehrheiten sei auch auszuschließen, dass ein Verkaufsbeschluss erneut die notwendige Mehrheit erreichen würde. In jedem Falle müsse aber eine Abstimmung über den ausverhandelten Vertrag erfolgen.

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Die Beklagten leisteten der Aufforderung der Klägerin, den Verkaufsprozess zu stoppen bzw. über den ausverhandelten Vertrag abstimmen zu lassen, keine Folge.

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Die Klägerin verlangt die Unterlassung der Verkaufs. Die Gesellschafter hätten bei der Zustimmung zur Veräußerung keine hinreichende Kenntnis vom wesentlichen Inhalt des Vertrags gehabt, sodass der Beschluss als Ermächtigung zum Verkauf nicht ausreiche. Soweit die Gesellschafter keine hinreichende Kenntnis hätten, würde hierin eine unzulässige Verlagerung der Zustimmungskompetenz liegen. Für die Rechtslage insgesamt und zur Stützung ihrer Ansicht, dass es sich bei dem bisherigen Veräußerungsbeschluss um einen unzulässigen Vorratsbeschluss handele, stützt sie sich auf die Entscheidung des BGH vom 24.07.2012 (II ZR 185/10) und auf die Entscheidung des Kammergerichts als Vorinstanz.

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Im vorliegenden Fall bemängelt die Klägerin insbesondere, dass die Beklagte zu 2 keine Angaben zur Person des Käufers, Haftung, Verjährung und Gewährleistung gemacht habe, sodass die wirtschaftlichen Konsequenzen aus der Veräußerung für die Gesellschafter praktisch nicht absehbar seien.

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Besonders wichtig sei auch die Kenntnis der Person des Käufers erforderlich, da nur so beurteilt werden könnte, ob etwaiger Stimmverbote beständen.

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Darüber hinaus müssten die Gesellschafter über zahlreiche weitere Regelungen informiert werden, insbesondere über Gewährleistungsrechte des Käufers und Regelungen zur Fälligkeit des Kaufpreises relevant, da diese geeignet wären, die wirtschaftliche Bewertung der Maßnahme aus Gesellschaftersicht gravierend zu ändern.

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Die Klägerin beantragt,

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- die Beklagten zu verurteilen, es zu unterlassen, die im Eigentum der H. G. und A. GmbH & Co. H. und C. KG stehende Fondsimmobilie 10 in C. zu veräußern

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- den Beklagten jeweils anzudrohen, dass für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die in Ziffer 1 bezeichnete Verpflichtung ein Ordnungsgeld bis zur Höhe von € 250.000, und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, eine Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten (Ordnungshaft höchstens 2 Jahre), die Ordnungshaft zu vollziehen an den jeweiligen Geschäftsführern der Beklagten, festzusetzen

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten meinen, dass die Klage unzulässig sei, da die Klägerin etwaige Beschlussmängel binnen der Ausschlussfrist des § 12 Ziff. 12 des Gesellschaftsvertrags hätte geltend machen müssen.

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Überdies wäre der Beschluss auch hinreichend bestimmt gefasst geworden. Der Mindestinhalt eines Beschlusses unterläge keiner generalisierenden Betrachtung und sei anhand des Einzelfalls zu ermitteln. Vorliegend würde dieser Mindestinhalt in dem durch den Verkauf der Fondsimmobilie mindestens zu erzielenden Kaufpreis liegen. Anders als im Fall des Vergleichs sei nämlich der Kaufvertrag nach dem Gesetz typisiert. Insbesondere sei es nicht erforderlich, dass die Beklagte den Namen des Käufers kenne, da aus der Angabe einer etwaigen Zweckgesellschaft bereits kein informativer Mehrwert bestehe. Der Klägerin ginge es nicht um Information, sondern darum den Verkaufsprozess zu lähmen, um günstig weitere Fondsanteile am Sekundärmarkt erwerben zu können.

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Wegen des weiteren Parteivortrags wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen. Im Anschluss an mündliche Verhandlung haben die Beklagten die Klägerseite auf Anregung des Gerichts noch über diverse Einzelheiten des intendierten Vertrages, insbesondere die Person des Käufers informiert, um zu einer gütlichen Einigung zu gelangen. Die Klägerin hielt die Informationserteilung an nur einen Gesellschafter jedoch nicht für ausreichend.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

I.

24

Die Rechtsverfolgung im Wege der Unterlassungsklage ist statthaft, denn nur auf diesem Weg kann sichergestellt werden, dass die Kompetenzordnung der Gesellschaft nicht verletzt wird. Die geplante Veräußerung ist keine gewöhnliche Geschäftsführungsmaßnahme, die das geschäftsführende Organ alleine vornehmen dürfte, sondern unterliegt gemäß § 9 Ziff. 1 S. 2 lit. g) und § 12 Ziff. 7 lit. f) des Gesellschaftsvertrags der Zustimmung der Gesellschafterversammlung (BGH, Urt. v. 25.2.1982 - II ZR 174/80, NJW 1703, 1706). Fehlt es an dieser, hat jeder Gesellschafter das Recht, trotzdem drohende kompetenzverletzende Maßnahmen durch Erhebung einer Unterlassungsklage zu verhindern.

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Die Klägerin ist auch klagebefugt, denn sie ist an der Fondsgesellschaft als Treugeberkommanditistin beteiligt. Bereits aus der Anwendung des Gesellschaftsvertrags, der namentlich in § 5 Ziff. 2 ausdrücklich bestimmt, dass Treugeberkommanditisten im Innenverhältnis wie Kommanditisten der Gesellschaft behandelt werden sollen, folgt, dass auch Treugeberkommanditisten klagebefugt sind.

II.

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Die Klage ist jedoch unbegründet. Eine Veräußerung im Rahmen des am 23.9.2019 gefassten Veräußerungsbeschlusses ist der Fondsgeschäftsführung durch die Kommanditisten gestattet worden, ohne dass es dazu weiterer Beschlussfassungen bedarf.

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1) Der Beschluss ist wirksam. Insbesondere ist er nicht nichtig.

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Der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft regelt in § 12 Ziffer 12 zulässigerweise, dass die Unwirksamkeit von Beschlüssen nur binnen eines Monats nach Kenntnis des jeweiligen Beschlusses geltend gemacht werden könne. Darin liegt ein Verweis auf das Beschlussmängelrecht von Kapitalgesellschaften, wonach Beschlüsse, sofern sie nicht fristgerecht angefochten werden, als wirksam gelten.

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Nach Auffassung des Gerichts erfasst das allerdings nicht solche Beschlüsse, die auch nach den für Kapitalgesellschaften geltenden Regelungen als nichtig anzusehen wären, beispielsweise aufgrund von Einberufungsmängeln. Derartige schwerwiegende Mängel liegen hier aber nicht vor. Insbesondere ergibt sich eine etwaige Nichtigkeit des Beschlusses nicht aus den § 124 Abs. 2 S. 3 AktG (analog), wonach bei Satzungsänderungen, die nur mit Zustimmung der Hauptversammlung getroffen werden können, der jeweilige Wortlaut und bei Verträgen der wesentliche Inhalt mitzuteilen ist. Eine unmittelbare Satzungsänderung ist mit der Veräußerung nicht verbunden. Dass die Gesellschaft im Anschluss an die Veräußerung zu liquidieren ist, ergibt sich zudem ausdrücklich aus dem Beschluss, sodass für die Gesellschafter über die Konsequenzen der Veräußerung keine Unklarheiten bestehen.

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Soweit der Gesellschaftsvertrag die Zustimmung der Gesellschafterversammlung zum An- und Verkauf der Fondsimmobilien verlangt, bestimmt sich die Frage, was als wesentlicher Inhalt einer Verkaufsvereinbarung anzusehen ist, nicht nur nach objektiven Gesichtspunkten, sondern maßgeblich danach, was die Gesellschafter selbst als wesentlich erachten. Wenn sich die Gesellschafter mit einer nur rudimentären Information zufrieden geben wollen, und den entsprechenden Beschluss trotz eines bestehenden Informationsdefizits fassen, erscheint es als nicht gerechtfertigt, ihnen die nicht gegebenen Informationen aufzuzwingen und ihre Beschlussfassung als nichtig zu betrachten. Dementsprechend zählen Verstöße gegen § 124 Abs. 2 Satz 3 AktG auch nicht zu den absoluten Nichtigkeitsgründen im Sinne des § 241 AktG. Es besteht erst recht keine Grundlage dafür, im Rahmen einer etwaigen analogen Anwendung dieser Vorschrift auf eine Publikums-KG weiter zu gehen,

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Minderheitsgesellschafter, die mit einer derart eingeschränkten Information nicht einverstanden sind, sind bei Kapitalgesellschaften ausreichend durch ihre Beschlussanfechtungsrechte geschützt. Das gilt auch bei der hier bestehenden Publikums-KG, da § 12 Ziffer 12 des Gesellschaftsvertrages, der betroffenen Gesellschaftern erlaubt, die Unwirksamkeit des Beschlusses binnen eines Monats geltend zu machen. Die materielle Ausschlussfrist bzw. das damit korrespondierende Anfechtungsrecht“ ist hier gesellschaftsvertraglich wirksam vereinbart. Sie entspricht in wesentlichen Punkten der gesetzlichen Konzeption des § 246 AktG (vgl. BGH, Urt. v. 15.6.1998 - II ZR 40/97, NJW 1998, 3344; Bayer/Moeller, NZG 2018, 801, 808) und weicht insofern sogar zugunsten der Gesellschafter von dieser Regelung ab, als es für den Fristbeginn nicht auf die Beschlussfassung, sondern auf die Kenntnis des Beschlussergebnisses ankommt.

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Dem nach Fristablauf eintretenden Rechtsverlust steht auch nicht entgegen, dass es sich vorliegend um einen Beschluss zu einem zustimmungspflichtigen Vertrag handelt (OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 23.3.1999 - 5 U 193/97, NZG 1999, 887). Hier überwiegt das Interesse der Mehrheit, nach einer (aufwendigen) Abstimmung klare Verhältnisse zu erhalten.

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2) Dem hier gefassten Beschluss lässt sich unter Anwendung der allgemeinen Grundsätze der §§ 133, 157 BGB (vgl, dazu BGH v. 23.1.2018, II ZR 74/16, RN 20) entnehmen, dass er ohne weiteres als Ermächtigungsgrundlage für eine Veräußerung der Immobilie durch die Geschäftsführung dienen soll und dass darüber hinaus keine weitere Beschlussfassung vorgesehen ist. Das ergibt sich auch aus den dazu im Schreiben vom 12.9.2019 gegebenen Erläuterungen, die keine weitere Abstimmung vorsehen, sondern den Gesellschaftern klar vor Augen führen, dass der Verkauf bei einer positiven Beschlussfassung durch die Geschäftsführung vorgenommen wird. Der vorliegende Beschluss ist damit Berechtigung und Auftrag, die Fondsimmobilie an einen beliebigen Käufer zu einem Preis von nicht weniger als € 21 Millionen nach Abzug der Umbaukosten binnen eines angemessenen Zeitraums zu veräußern. Dieser Zeitraum ist jedenfalls noch nicht verstrichen, denn bei vergleichbaren Immobilientransaktionen ist eine signifikante Dauer zur Suche eines Käufers und der Abwicklung der Transaktion üblich.

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Da die Unwirksamkeit dieses Beschlusses nicht innerhalb der Frist des § 12 Ziff. 12 des Gesellschaftsvertrages geltend gemacht wurde, ist der Beschluss gefasst worden. Die Frist ist abgelaufen, denn die Klägerin erhielt bereits nach ihrem eigenen Vortrag bereits am 23. September 2019, mehrere Monate vor Klagerhebung, Kenntnis von dem Beschluss.

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3) Soweit die Klägerin die Auffassung vertritt, es käme auf die Wirksamkeit des Beschlusses nicht an, weil er, selbst wenn er wirksam sein sollte, mangels der dafür bestehenden Erfordernisse nicht als Ermächtigung zum Verkauf der Immobilie dienen könne, greift dies nicht durch. Der Auffassung der Klägerin, dass ein entsprechender Ermächtigungsbeschluss überhaupt nur dann vorliege, wenn objektiv betrachtet die wesentlichen Bedingungen des Verkaufs mitgeteilt werden, ist nicht zu folgen. Dies würde auf eine unnötige Bevormundung der Gesellschafter hinauslaufen, die selbst bestimmen können, wie viel sie über einen bevorstehenden Verkauf erfahren wollen und ob sie mit dem gefassten Beschluss eine Verkaufsermächtigung der Geschäftsführung verbinden wollen. Dass die Gesellschafter dies hier tun wollten, folgt eindeutig aus einer Auslegung des Beschlusses nach den §§ 133, 157 BGB, der ersichtlich als endgültige Willensbildung für eine Veräußerung intendiert ist. Dafür, in die durch den Beschluss zum Ausdruck gebrachte freie Willensbildung der Gesellschaft einzugreifen, indem der Ermächtigungsbeschluss und der darin zum Ausdruck gebrachte Wille der Gesellschafter uminterpretiert wird, gibt es keine Grundlage. Minderheiten sind - wie gesagt- . durch ihr (quasi-) Anfechtungsrecht nach § 12 Ziff. 12 GesV geschützt. Hier spricht zwar vieles dafür, dass eine auf § 12 Ziff. 12 GesV gestützte Klage im vorliegenden Fall Erfolg gehabt hätte, denn die Mehrheit darf ein berechtigtes Informationsbedürfnis einer Minderheit nicht einfach beiseiteschieben. Wenn die Minderheit dann aber von ihren Rechten keinen Gebrauch macht, ist sie insoweit auch nicht als schutzbedürftig anzusehen.

III.

36

Die Entscheidung wegen der Kosten beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.