Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-06-29, Aktenzeichen 23 S 100/15
ECLI:DE:LGD:2016:0629.23S100.15.00

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Neuss vom 25.11.2015, Az. 80 C 2335/15, wird zurückgewiesen.

Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Gründe:

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I.

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Die Klägerin begehrt von den Beklagten Räumung und Herausgabe der Wohnung im xxx. Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird insoweit Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.

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Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 08.06.2015 wirksam beendet worden sei. Ein wichtiger Grund gem. § 543 Abs. 1 BGB habe in den fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen durch die Beklagten im Zeitraum von Januar 2015 bis Juni 2015 gelegen. Hieran habe sich auch nach zwei Abmahnungen durch die Klägerin nichts geändert, weshalb dieser die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar gewesen sei. Jedenfalls sei die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung berechtigt gewesen, da die Beklagten erst mit Klageerhebung wieder pünktlich gezahlt haben. Der Klägerin sei jedoch nicht zuzumuten, ein Mietverhältnis aufrechtzuerhalten, bei dem die Mieter sich erst bei Erhebung einer Klage vertragsgemäß verhalten.

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Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren erstinstanzlichen Antrag weiterverfolgen. Sie sind der Ansicht, dass die Klägerin ein Mitverschulden treffe, da sie auf den Antrag der Beklagten, die Miete zu einem späteren Zeitpunkt zahlen zu dürfen, nicht reagiert habe. Des Weiteren sind sie der Ansicht, dass die Mitarbeiterin der Klägerin, welche ihnen auf Nachfrage versichert habe, dass eine verspätete Mietzahlung lediglich Mahngebühren zur Folge habe, als Zeugin hätte gehört werden müssen. Außerdem habe das Amtsgericht nicht berücksichtigt, dass die Abmahnungen nur kurze Zeit hintereinander ergangen sind, dies, um damit die Kündigung vorzubereiten. Einer Unzumutbarkeit der Vertragsfortführung stehe zudem entgegen, dass sie ihre Miete nun wieder zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt zahlen.

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Von der Darstellung des Sachverhalts im Übrigen wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

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II.

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Die Berufung ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt worden, §§ 511, 517, 519 ZPO. Die Berufungsbegründung entspricht den formalen Anforderungen des § 520 Abs. 3 ZPO.

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Die Berufung ist jedoch nicht begründet.

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Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Zu Recht gelangt das Amtsgericht zu dem Ergebnis, dass das Mietverhältnis durch die außerordentliche fristlose Kündigung vom 08.06.2015 durch die Klägerin gem. § 543 Abs. 1 BGB wirksam beendet wurde. Die Kündigung genügte der erforderlichen Schriftform, § 568 Abs. 1 BGB. Ein wichtiger Grund lag in der fortlaufenden unpünktlichen Mietzahlung. Durch diese war das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien derart zerrüttet, dass die Klägerin auch in Zukunft nicht mehr mit der ordnungsgemäßen Erfüllung der vertraglichen Pflichten seitens der Beklagten rechnen konnte. Die Beklagten haben zunächst über einen Zeitraum von vier Monaten ihre Miete unpünktlich gezahlt. Hierauf wurden die Beklagten von der Klägerin abgemahnt. Bereits in dieser Abmahnung wies die Klägerin auf eine fristlose Kündigung als Folge weiterer unpünktlicher Mietzahlungen hin. Doch auch im nächsten Monat zahlten die Beklagten ihre Miete unpünktlich, was die Klägerin zu einer erneuten Abmahnung und wiederholter Ankündigung einer fristlosen Kündigung veranlasste. Ungeachtet dessen zahlten die Beklagten auch im Folgemonat ihre Miete nicht rechtzeitig. Die Klägerin musste also davon ausgehen, dass die Beklagten sich auch in Zukunft nicht vertragskonform verhalten würden.

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Der Vernehmung der Zeugin xxx bedurfte es vor diesem Hintergrund nicht. Selbst wenn man davon ausgeht, dass sie dem Beklagten zu 2) in einem Gespräch erklärt hat, unpünktliche Mietzahlungen würden lediglich Mahngebühren nach sich ziehen, konnten die Beklagten den anwaltlichen Mahnschreiben entnehmen, dass die Klägerin mit einem geänderten Zahlungsverhalten nicht einverstanden war und dass weitere nicht vertragskonforme Mietzahlungen nicht nur Mahngebühren, sondern die Kündigung zur Folge haben würden. Spätestens mit Erhalt der beiden Abmahnungen bestand für die Beklagten kein Grund mehr darauf zu vertrauen, dass die Angelegenheit mit Ausnahme von Mahngebühren für sie folgenlos bleiben werde.

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Die Beklagten können auch nicht mit Erfolg damit gehört werden, die Klägerin sei für die Unregelmäßigkeiten der Mietzinszahlung mit verantwortlich, weil sie nicht über ihren Antrag, die Miete erst zur Monatsmitte zahlen zu dürfen, entschieden habe. Zutreffend ist zwar im Ansatz, dass ein Mitverschulden eines Vermieters bei der Frage der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit zu berücksichtigen ist. Die Klägerin hatte allerdings bereits durch die beiden anwaltlichen Mahnschreiben hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sie die Mietzahlungen weiterhin zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt wünschte. Abgesehen davon blieben die Beklagten, solange über ihren Antrag nicht entschieden war, ohnehin zur vertraglich vereinbarten Mietzahlung verpflichtet.

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Das Vorbringen der Beklagten, die Abmahnungen seien zu kurz hintereinander ergangen und hätten lediglich der Vorbereitung der folgenden Kündigung dienen sollen, verfängt nicht. Tatsächlich darf ein Vermieter nicht zu lange zuwarten, weil andernfalls angenommen werden kann, dass der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz der Zahlungsunpünktlichkeit nicht als unzumutbar empfindet. Abgesehen davon fordert § 543 Abs. 3 BGB für eine Kündigung aus wichtigem Grund lediglich eine Abmahnung, so dass die Beklagten durch die zweite Abmahnung und erneute Chance, ihr Zahlungsverhalten zu ändern, sogar noch begünstigt wurden.

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Auch die Tatsache, dass die Beklagten mittlerweile wieder zum vertragsgemäßen Zeitpunkt ihre Miete zahlen, ändert nichts an der Wirksamkeit der Kündigung. Das Zahlungsverhalten nach der Kündigung bleibt regelmäßig unberücksichtigt. Wird die Zahlungsunpünktlichkeit erst nach dem Zugang der Kündigung beendet, bleibt die Wirksamkeit der Kündigung hiervon unberührt (BGH ZMR 1988, 16; LG Köln WuM 1991, 485).

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III.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO.

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IV.

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Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht erfüllt sind. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern Belange der Rechtsfortbildung oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

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Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 5.445,24 € festgesetzt.