Landgericht Duisburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2003-03-19, Aktenzeichen 11 T 307/02
ECLI:DE:LGDU:2003:0319.11T307.02.00

Tenor

Auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners wird der Beschluß des

Amtsgerichts Duisburg vom 06.09.2002 (Az. 35 II 35/02.WEG) abgeändert

und der Antrag der Antragsteller zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten erster und zweiter Instanz sind von den Antragstellern zu

tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Geschäftswert für die Beschwerdeinstanz: 1.483,02 EUR.

1

G r ü n d e :

2

I.

3

Der Antragsgegner ist als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen. Er wendet sich gegen einen amtsgerichtlichen Beschluss, durch den er zur Zahlung von 1.483,02 EUR nebst Zinsen an die Antragsteller, die weiteren Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, verpflichtet wurde. Der zugesprochene Betrag ergibt sich im Wesentlichen aus rückständigen Hausgeldern sowie einer Nachforde-rung für das Wirtschaftsjahr 2002 (zu Einzelheiten vgl. die Aufstellung im erstin-stanzlichen Beschluss B. 68 f. d. GA).

4

Der Antragsgegner vertritt die Auffassung, er sei überhaupt nicht Eigentümer der streitbefangenen Wohnung geworden. Die vor dem Notar aus Berlin unterzeichnete Vollmacht (vgl. Bl. 89 ff. d. GA) sei wirksam wegen arglistiger Täuschung angefoch-ten worden. Außerdem verstoße sie gegen das Rechtsberatungsgesetz, so dass Kaufvertrag und Übereignungsvertrag nichtig seien.

5

Er beantragt,

6

den Beschluss des Amtsgerichts Duisburg vom 06.09.2002 (Az. 35 II 35/02.

7

WEG) aufzuheben und den erstinstanzlichen Antrag der Antragsteller zurück-

8

zuweisen.

9

Die Antragsteller beantragen,

10

die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zurückzuweisen.

11

Die GmbH habe in keinerlei Rechtsverhältnis zum Veräußerer gestanden. Die sei durch die Eigentümergemeinschaft mit der Hausverwaltung beauftragt worden und habe ihre Arbeiten ordnungsgemäß durchgeführt.

12

Die Antragsgegner sind der Ansicht, es liege keine wirksame Anfechtung des Kaufvertrages vor. Vielmehr sei der Antragsgegner Eigentümer geworden und in das Grundbuch eingetragen worden. Im Übrigen erhebe der Antragsgegner Einwendung-en gegen bestandskräftige Abrechnungen bzw. Abrechnungsergebnisse. Dies sei nicht möglich.

13

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

14

II.

15

Die sofortige Beschwerde ist gehen. §§ 45 Abs. 1 WEG, 22 Abs. 1 FGG zulässig und begründet.

16

1.

17

Insbesondere ist sie fristgerecht gem. § 22 Abs. 1 Satz 1 FGG eingelegt worden. Zwar wurde der erstinstanzliche Beschluss bereits im Termin vom 06.09.2002 verkündet. Die Zustellung der Entscheidung erfolgte jedoch erst am 21.10.2002 (vgl. Bl. 21 d. GA). Gem. § 16 Abs. 2 FGG beginnt die Beschwerdefrist erst mit Zustellung der Enscheidung (vgl. z. B. Bärmann/Pick, WEG, 15. Aufl., § 45 Rn. 12).

18

19

2.

20

Die sofortige Beschwerde ist auch begründet. Die Antragsteller haben keinen Zahlungsanspruch gegen den Antragsgegner.

21

a) Denn dieser ist gem. § 134 BGB i. V. m. Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG niemals Wohnungseigentümer gewesen, da die dem Wohnungserwerb zu Grunde liegende Vollmacht unwirksam war und er damit beim Eigentumserwerb nicht wirksam vertreten war.

22

aa) Wohngeldverpflichtungen treffen nur denjenigen, der Eigentümer eines Wohnungseigentums ist, denn nur dieser ist Mitglied der Wohnungseigentümer-gemeinschaft. Zwar ist "Eigentümer" eines Wohnungseigentums grundsätzlich der im Grundbuch Eingetragene, jedoch gilt dies nur, wen er durch wirksamen Eigentumser-werb auch rechtlich die Stellung eines Wohnungseigentümers erworben hat (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.08.2002, Az. 3 Wx 182/02).

23

bb) Vorliegend beruft sich der Antragsgegner zu Recht auf einen Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz der zur Nichtigkeit der Vollmacht zum Erwerb des Woh-nungseigentums führt. Nach Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 1 RBweG darf die Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten geschäftsmäßig nur von Personen betrieben werden, denen dazu von der zuständigen Behörde die Erlaubnis erteilt ist. Von der Erlaubnispflicht werden Tätigkeiten erfaßt, die darauf gerichtet und geeignet sind, konkrete fremde Rechte zu verwirklichen oder konkrete fremde Rechtsverhältnisse zu gestalten (vgl. NJW 2001, 70 ff.; BGH NJW 1987, 3003, 3004; BGHZ 38, 71, 75; 48, 12, 19). Konkrete fremde Rechtsverhältnisse werden insbesondere durch den Abschluß von Verträgen gestaltet, die von einem Geschäftsbesorger im Namen eines Dritten abgeschlossen werden. Soweit eine Berufstätigkeit schon vom Ansatz her nicht als umfassende Beratung oder Betreuung auf mindestens einem Teilgebiet des Rechts angeboten wird und es auch nicht um den in Art. 1 § 1 Abs. 1 RBerG ausdrücklich verbotenen Forderungseinzug geht, bedarf es im Licht jedes Art. 12 GG sorgfältiger Prüfung, ob eine angebotene Dienstleistung als Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten oder nur als kaufmännische Hilfeleistung einzuordnen ist. Entwickeln sich Spezialberufe, die auf kleine und einfach zu beherrschende Ausschnitte aus dem Berufsbild des Rechtsanwalts beschränkt sind, und bedarf es zur Bewältigung der dabei anfallenden Aufgaben nicht der Kenntnisse und Fertigkeiten, die durch ein Studium oder langjährige Berufserfahrung vermittelt werden, ist ein Verbot nur dann erforderlich, wenn dies ernsthaft zur Abwehr der Gefahren dient, um derentwillen das Rechtsberatungsgesetz erlassen worden ist. Im Rahmen der Erforderlichkeitsprüfung ist entscheidend, ob die Teiltätigkeit als sozial abgrenzbare Aktivität mit eigenem, von dem sonstigen Berufsinhalt geschiedenen charakteristischen Gepräge im Hinblick auf die zu wahrenden Gemeinwohlbelange bei Anlegung eines besonders strengen Maßstabs verboten werden muss (BGH, NJW 2001, 70 ff. m.w.N).

24

Über solche einfachen Dienstleistungen gehen diejenigen welche die vom Antrags-gegner mit der Urkunde vom 09.11.1996 bevollmächtigten Personen im vorliegenden Fall zu erbringen hatten, weit hinaus. Zu den Aufgaben zählten etwa Abschluss, Durchführung und ggf. Änderung des Wohnungseigentumskaufvertrages einschließ-lich Auflassung, Abgabe der Identitätserklärung und aller erforderlichen und zweck-mäßigen Erklärungen über die Finanzierung, Abschluss von Darlehensverträgen, Abgabe der Zweckerklärung, Bestellung von Grundpfandrechten bis zur Höhe der im Vertrag aufgeführten Finanzierungssumme zu beliebigen Konditionen einschließlich dinglicher und persönlicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung, Beurkundung, Durchführung und ggf. Änderung der Teilungserklärung, Abschluss von Wohnungs-eigentums- und Mietverwalterverträgen sowie von Mietgarantieverträgen. Änderungen und Ergänzungen standen im pflichtgemäßen Ermessen der Bevollmächtigten (vgl. auch den Katalog S. 4 der Vollmacht, Bl. 92 d. GA). Diese weitreichenden Rechte stellen nicht nur einfache Hilfstätigkeiten dar, sondern beinhalten eine umfassendeilfelHil Rechtsbetreuung im Zusammenhang mit dem Erwerb der Eigentumswohnung. Dabei konnte mannigfacher juristischer Beratungsbedarf entstehen.

25

cc) Auch der Ausnahmetatbestand des Art. 1 § 5 Nr. 1 RBerG greift nicht ein. Danach dürfen kaufmännische oder sonstige gewerbliche Unternehmer ohne Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG für ihre Kunden rechtliche Angelegenheiten erledigen, die mit einem Geschäft ihres Gewerbebetriebes in unmittelbarem Zusammenhang stehen. Die Regelung bezweckt, Berufe, die sich sachgerecht nicht immer ohne gleichzeitige Rechtsberatung oder sonstige Rechtsbesorgung ausüben lassen, von dem Erlaubniszwang des Art. § 1 RBerG freizustellen. Die Ausübung solcher Berufe soll nicht deshalb umöglich gemacht oder doch unangemessen erschwert werden, weil mit ihnen nach ihrer Eigenart eine rechtliche Tätigkeit verbunden ist. Dabei muss es sich um eine Hilfs- oder Nebentätigkeit handeln, die sich im Rahmen der eigentlichen Berufsaufgabe vollzieht und deren Zweck dient, ohne dass sie untergeordnet zu sein braucht. Die Rechtsbesorgung darf jedoch nicht selbständig neben die anderen Berufsaufgaben treten oder gar im Vordergrund stehen. Die Ausnahmeregelung setzt demnach voraus, dass der Unternehmer überhaupt zwei Geschäfte besorgt, und zwar ein zu seiner eigentlichen Berufsaufgabe gehörendes Hauptgeschäft, das keine Rechtsbesorgung darstellt, und ein notwendiges Hilfsgeschäft, das an sich nach Art. 1 § 1 RBerG erlaubnispflicht ist. Wird die Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten als Hauptgeschäft oder einziges Geschäft betrieben, so entfällt, wenn die notwendige Erlaubnis fehlt, ohne Weiteres die Möglichkeit einer Anwendung des Art. 1 § 5 RBerG. Dasselbe gilt, wen die Rechtsbesorgung selbständiger Gegenstand eines Auftrags ist (BGH, NJW 2001, 70 ff.). Vorliegend war ausweislich des zwischen dem Antragsgegner und seine Bevollmächtigten geschlossenen "Geschäftsbesor-gungsvertrages" (Bl. 89 ff. d. GA) allein der Erwerb eines 772/100.000 Miteigen-tumsanteils am verfahrensgegenständlichen Wohnungseigentumsobjekt Grundlage der Vollmacht. Der gesamte Vertrag ist wie bereits dargelegt im Wesentlichen durch rechtliche Betreuung durch die sog. "Geschäftsbesorger" geprägt. Insofern kann von einem Hilfsgeschäft gem. Art. 1 § 5 RBerG keine Rede sein (ähnlich der Sachverhalt in BGH, a.a.O.). Weitere Verpflichtungen der "Geschäftsbesorger" bestanden nicht.

26

b) Eine Zahlungspflicht des Antragsgegners ist im Hinblick auf rückständige Wohngelder auch nicht dadurch begründet worden, dass er rein tatsächlich der Wohnungseigentümergemeinschaft angehört hat und sich möglicherweise auch im Übrigen durch Zahlung von Wohngeld oder die Einnahme von Mietzins etc. wie ein Eigentümer verhalten hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW 1994, 3352, 3353) sowie des OLG Düsseldorf (a.a.O.) haftet derjenige, der den Erwerb von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirksam angefochten hat, auch wenn er noch im Grundbuch eingetragen ist, nicht in entsprechender Anwendung des § 16 Abs. 2 WEG für Verbindlichkeiten, die nach seiner Grundbucheintragung begründet und fällig werden. Für eine Analogie fehlt es, wie der BGH weiter ausführt, sowohl an einer planwidrigen Gesetzeslücke als auch an einer Vergleichbarkeit der Sachverhalte; derjenige, der den Eigentumserwerb wirksam angefochten habe, habe rechtlich der Eigentümergemeinschaft nie angehört (§ 142 Abs. 1 BGB); das Grund-buch weise ihn zwar als Eigentümer aus, es sei aber unrichtig dies erzeuge auf dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs beruhende Rechtswirkungen (§§ 891 ff. BGB) begründe aber nicht die nur an die Eigentümerstellung anknüpfende Haftung. Die Kammer folgt dem BGH auch insoweit, als in der erwähnten Entscheidung ausgeführt wird, dass auch kein Bedürfnis für eine analoge Anwendung bestehe. Dies könne, so der BGH, auch nicht mit dem Argument der Unsicherheit der Rechtslage begründet werden, da die Unsicherheit über die Frage der rechtlichen Zugehörigkeit zur Eigentümergemeinschaft keine Grundlage für die Annahme eines berechtigten und schutzwürdigen Interesses der Gemeinschaft darin bilde, dass für die Zeit der Ungewißheit über die materielle Rechtslage eine Person als Eigentümer zu gelten habe, die zur Lasten- und Kostentragung herangezogen werden könne. Wörtlich führt der Bundesgerichtshof in diesem Zusammenhang aus: "Bei dieser Sicht bleiben die Interessen desjenigen, der nicht rechtswirksam Mitglied der Woh-nungs-/Teileigentümergemeinschaft geworden ist und der infolgedessen nach der gesetzlichen Regelung nicht haftet, unberücksichtigt. Die Eigentümergemeinschaft muss daher die Rechtslage klären, damit der richtige Schuldner in Anspruch genommen werden kann."

27

Entsprechendes muss auch für eine Nichtigkeit des Eigentumserwerbs aus anderen Gründen, etwa auf Grund eines Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetzes in Verbindung mit § 134 BGB gelten, da die hiermit einhergehende Nichtigkeit dem Rechtsgeschäft ebenfalls wie bei § 142 Abs. 1 BGB von Anfang an anhaftet.

28

3.

29

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Gründe, die eine ausnahmsweise Erstattung außergerichtlicher Kosten gem. § 47 Satz 2 WEG rechtfertigen, sind nicht ersichtlich. Insbesondere kann die Nichtigkeit des Eigentumswerwerbs nicht den Antragstellern angelastet werden.

30

Rechtsmittelbelehrung

31

Gegen diese Entscheidung kann die

32

sofortige weitere Beschwerde

33

eingelegt werden. Sie ist nur zulässig, wenn der Wert der begehrten Abänderung für den Beschwerdeführer 750,-- EUR übersteigt.

34

Die sofortige weitere Beschwerde ist

35

innerhalb einer Frist von zwei Wochen

36

die mit der Zustellung der Entscheidung beginnt, bei dem Amtsgericht Duisburg, dem Landgericht Duisburg oder dem Oberlandesgericht Düsseldorf entweder durch Einreichung einer von einem Rechtsanwalt unterzeichneten Beschwerdeschrift oder zur Niederschrift des Rechtspflegers eines der genannten Gerichte einzulegen. Die Frist wird nur durch den Eingang der Beschwerdeschrift bei einem der genannten Gerichte bzw. durch die Erklärung zur Niederschrift des Rechtspflegers eines der genannten Gerichte gewahrt.

37

Die Beschwerde kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften beruht, § 27 FGG.