Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-07-21, Aktenzeichen 29 S 11/11
ECLI:DE:LGK:2011:0721.29S11.11.00

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 17.12.2010 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln vom 17.12.2010, 204 C 24 / 10, wie folgt abgeändert:

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 01.10.2009 zu TOP 2 ( Nutzungs- und Gebrauchsregelung des ehemaligen Garagenraumes ) wird für ungültig erklärt.

Die Kosten beider Rechtszüge tragen die Beklagten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

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GRÜNDE

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I.

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Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft N-Weg in ####1 Köln. Die Kläger sind Eigentümer der Erdgeschosswohnung, die Beklagte zu 2. ist Eigentümerin der Wohnung im Obergeschoss und der Beklagte zu 1. ist Eigentümer der Wohnung im Dachgeschoss. Entgegen der ursprünglichen Planung und den Darstellungen im Aufteilungsplan sowie dem Inhalt der Teilungserklärung wurde ein zusätzlicher Raum neben den Garagen, die sogenannte ehemalige Garage mit einer Größe von über 15 qm errichtet. Die Beklagten haben in diesen Raum in der Vergangenheit ein Sofa, einen Fernseher sowie einen Schrank gestellt. Es existiert ferner ein gemeinschaftlicher Keller, in dem an gemeinschaftlichen Gartengeräten ein Handrasenmäher und eine Schneeschaufel aufbewahrt werden.

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In der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 01.10.2009 wurde mit den Stimmen der Beklagten zu TOP 2 folgender Beschluss gefasst: „Die ehemalige Garage soll in 3 gleiche Teile aufgeteilt werden. Die Nutzung dieser Fläche wird jedem Eigentümer selbst überlassen. Der Raum ist insgesamt 5,62 m lang und 2,68 m breit. Die Aufteilung geschieht wie folgt: - das hintere Drittel gehört zur Erdgeschosswohnung – das mittlere Drittel gehört zur Obergeschosswohnung - das vordere Drittel gehört zur Dachgeschosswohnung. Rechtsseitig soll ein „Weg“ von ca. 60 cm Breite frei bleiben“. Hiergegen richtet sich das Anfechtungsbegehren der Kläger, die der Auffassung sind, mit dem Beschluss sei den jeweiligen Miteigentümern quasi ein Sondernutzungsrecht an dem Gemeinschaftseigentum eingeräumt worden. Der Beschluss entspreche zudem nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil der Raum auch in Zukunft zur einheitlichen Nutzung als Abstellraum für Gartengeräte zur Verfügung stehen soll.

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Durch Urteil vom 17.12.2010 hat das Amtsgericht die Anfechtungsklage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass Inhalt des angefochtenen Beschlusses nicht die Einräumung von Sondernutzungsrechten sei, sondern es sich um eine Gebrauchsregelung gemäß § 15 Abs. 1 WEG handelt. Die Aufteilung der Nutzfläche diene dem Rechtsfrieden innerhalb der Gemeinschaft, da so eine angemessene Nutzung der zur Verfügung stehenden Fläche durch jeden Miteigentümer gewährleistet ist und zukünftigen Schwierigkeiten über das vertretbare Ausmaß der Nutzung des Raumes vorgebeugt werde.

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Gegen das am 22.12.2010 zugestellte Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer am 14.01.2011 bei Gericht eingegangenen Berufungsschrift unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Sie tragen vor, die Aufteilung der Nutzfläche des ehemaligen Garagenraums stelle eine Einräumung von Sondernutzungsrechten dar, weil die übrigen Miteigentümer jeweils vom Gebrauch der Flächen ausgeschlossen sein sollen, die die übrigen Miteigentümer zur Nutzung erhalten sollen. Die streitgegenständlichen Räume könnten sehr wohl gemeinschaftlichen Zwecken dienen, insbesondere könnte der Rasenmäher, Gartengeräte, Blumenerde, Rasensamen, Blumendünger und eine Schneeschaufel dort gelagert werden und andererseits könnte dort eine Nutzung als Fahrradabstellraum stattfinden. Der Rasenmäher müsse jedes Mal zum Rasen mähen aus dem Keller über die Waschküche und Treppe nach oben geholt werden, was äußerst mühsam sei.

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Die Beklagten sind der Auffassung, bei dem Beschluss handele es sich lediglich um eine Konkretisierung des gemeinschaftlichen Gebrauchs des streitgegenständlichen Raumes.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die erstinstanzliche Entscheidung sowie den Inhalt der im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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II.

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Die Berufung der Kläger ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, sie begegnet auch im übrigen keinen verfahrensrechtlichen Bedenken.

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In der Sache hat die Berufung der Kläger Erfolg.

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Der angefochtene Beschluss zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 01.10.2009 entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er über die Regelung des Gebrauchs des ehemaligen Garagenraumes im Sinne von § 15 WEG hinausgeht.

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Da der sogenannte ehemalige Garagenraum abweichend von Teilungserklärung und Aufteilungsplan zusätzlich errichtet worden ist und eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer über diesen Raum nicht getroffen worden ist, handelt es sich bei diesem Raum um Gemeinschaftseigentum, hinsichtlich dessen die Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss eine Regelung des Gebrauchs im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG treffen können, für die Begründung eines Sondernutzungsrechtes bedarf es indes einer Vereinbarung. Ob es sich bei der Beschlussfassung vom 01.10.2009 zu TOP 2, der die Aufteilung des Garageninnenraums in drei gleiche Teile sowie einen rechtsseitigen Weg beinhaltet, um eine Gebrauchsregelung gemäß § 15 Abs. 1 WEG handelt oder um die Einräumung eines Sondernutzungsrechts hängt vom konkreten Inhalt des angefochtenen Beschlusses ab. Für die Begründung eines Sondernutzungsrechts ist maßgebend, dass ein solches neben der Zuweisung an den begünstigten Wohnungseigentümer für die übrigen Wohnungseigentümer einen vollständigen Ausschluss vom Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums samt der damit verbundenen Gebrauchsvorteile zum Gegenstand hat. Ein vollständiger Gebrauchsentzug kann nicht mehr als Konkretisierung des gemeinschaftlichen Gebrauchs verstanden werden und führt daher zu einer Änderung des gesetzlichen Rechts des einzelnen Miteigentümers auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ( Riecke / Schmidt – Abramenko, Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht, 3.Aufl., § 15 Rdnr. 13; BGH NJW 2000, 3500 ff.; OLG Hamm, ZMR 2005, 400 f.) Wird dagegen nicht das Recht zum Mitgebrauch entzogen, sondern wird es weiterhin vorausgesetzt und nur die Art und Weise der Ausübung geregelt, indem die Möglichkeit des unmittelbaren ( Eigen- ) Gebrauchs durch die des mittelbaren ( Fremd- ) Gebrauchs ersetzt, mithin die Zuweisung alle anderen Wohnungseigentümer ausschliessender Gebrauchsvorteile, so handelt es sich um eine Regelung des Gebrauchs ( BGH NJW 2000, 3211 f.; OLG Düsseldorf NZM 2003, 767 f. ). Hinsichtlich des Inhalts des angefochtenen Beschlusses gilt grundsätzlich, dass Beschlüsse aus sich heraus auszulegen sind, objektiv und normativ, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt. Maßgebend für die Auslegung ist der objektive Inhalt und Sinn eines Beschlusses, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Beschlusswortlautes ergibt. Gibt es für die Auslegung eines Beschlusses Umstände, die keinen Eingang in seinen Inhalt, seinen Wortlaut gefunden haben, dürfen diese nur dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, dabei sind Beschlüsse in gewissen Rahmen auch einer ergänzenden Auslegung zugänglich. Die Grundsätze der ergänzenden Auslegung greifen aber nur dann ein, wenn im Wege der normativen Auslegung zunächst festgestellt wird, dass der Beschluss einen regelungsbedürftigen Punkt nicht regelt, d.h. eine Regelungslücke aufweist ( Jennißen-Elzer, WEG, 2. Aufl., vor §§ 23 bis 25 Rdnr. 143 m.w.N. ). Gemäß dem angefochtenen Beschluss, wobei es – wie ausgeführt – auf die Kurzbezeichnung des Tagesordnungspunktes nicht ankommt, wird der als Garage bezeichnete Raum neben einem Weg von 60 cm Breite in drei jeweils gleich große rechteckige Flächen aufgeteilt und die Fläche sind den einzelnen Wohnungen zugeordnet, wobei die Nutzung der jeweiligen Fläche jedem Eigentümer selbst überlassen ist. Ein Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer ist ausdrücklich nicht geregelt, indessen beinhaltet die Regelung, dass die Nutzung der jeweiligen Fläche jedem Eigentümer selbst überlassen ist, mithin nach objektivem Verständnis den Ausschluss der übrigen Eigentümer, weil ansonsten der jeweilige Eigentümer die Fläche nicht allein nach seinen Vorstellungen nutzen kann. Dass eine Nutzung der jeweiligen Flächen unter Ausschluss der jeweils anderen Eigentümer bezweckt ist, zeigt auch die Einrichtung des Weges in einer Breite von 60 cm rechtsseitig, denn dieser ist nur dann erforderlich, wenn für das hintere bzw. mittlere Drittel die anderen Flächen nicht betreten mithin „genutzt“ werden sollen. Die Regelung beinhaltet damit einen völligen Nutzungsausschluss der jeweils anderen beiden Miteigentümer. Auch wenn zu berücksichtigen ist, dass, wenn nicht das Recht zum Mitgebrauch den Wohnungseigentümern entzogen wird, sondern weiter vorausgesetzt wird und nur die Art und Weise der Ausübung geregelt wird, eine Regelung des Gebrauchs vorliegt ( vgl. BGH NJW 2000, 3211 f. ), trifft diese Fallkonstellation nicht auf den vorliegenden Fall zu. Denn in dem zitierten Fall war die Fremdvermietung der Flächen vorgesehen, so dass an Stelle des unmittelbaren Gebrauchs der Anteil an den Mieteinnahmen trat. Vorliegend soll jedoch eine Nutzung durch die einzelnen Wohnungseigentümer erfolgen, wobei bezogen auf die jeweiligen Drittel die anderen Miteigentümer einem völligen Nutzungsausschluss unterliegen und an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs kein Ersatz tritt. Ebenso wenig verhält sich die vorliegende Regelung wie die Fallgestaltung in dem vom OLG Hamm entschiedenen Fall ( ZMR 2005, 400 f. ), weil dort die Regelung von der gleichrangigen Nutzungsberechtigung aller Miteigentümer an der Gesamtfläche ausgeht und sich auf eine räumliche Abgrenzung der Nutzungsberechtigung beschränkt, die in dem gleichem Masse, in dem sie bestimmte Miteigentümer von der Nutzung einer Teilfläche ausschliesst, diesen hinsichtlich des ihnen zugewiesenen Teilstücks zu Gute kommt. Die Regelung im vorliegenden Fall läuft vielmehr auf die Schaffung eines Sondernutzungsrechtes hinaus, so dass sie keinen ordnungsgemäßen Gebrauch zum Inhalt hat.

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Auch wenn die Begründung eines Sondernutzungsrechts einer Beschlussfassung von vornherein entzogen ist ( OLG München ZMR 2008, 560 ff. ), führt dies im vorliegenden Fall dennoch nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses, denn es läuft allein die getroffene Regelung auf die Schaffung eines Sondernutzungsrechtes hinaus, übereinstimmend tragen die Parteien jedoch vor, dass ein Sondernutzungsrecht, auch nicht schuldrechtlicher Art, begründet werden sollte, so dass nicht die Beschlusskompetenz überschritten werden sollte, sondern lediglich der Inhalt des Beschlusses nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

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Ergänzend sei ausgeführt, dass nach Auffassung der Kammer bei einer inhaltlich eindeutigen und klaren Gebrauchsregelung betreffend die ehemalige Garage gemäß § 15 WEG keine Bedenken gegen die Ordungsgemäßheit des Gebrauches bestehen. Ob ein Gebrauch ordnungsgemäß ist, richtet sich nach der Verkehrsanschauung und bietet einen gewissen Ermessensspielraum. Ordnungsgemäß ist der Gebrauch, den § 14 WEG gestattet und der nicht gegen gesetzliche Vorschriften verstößt. Die Einzelheiten sind anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles unter Berücksichtigung der Beschaffenheit und Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums bei Beachtung des Gebots der allgemeinen Rücksichtnahme in Abwägung der allseitigen Interessen zu ermitteln ( BGH NJW 2000, 3211 f. ). Vorliegend sind die Räumlichkeiten auch bisher nicht zur Aufbewahrung von Gartengeräten oder wie von Klägerseite nunmehr erstmals in der Berufungsinstanz angeführt von Fahrrädern genutzt worden. Handrasenmäher und Schneeschaufel sind in einem gemeinschaftlichen Keller aufbewahrt worden, Fahrräder offensichtlich an anderer Stelle. Die Nutzung der übrigen gemeinschaftlichen Räume wird damit durch die getroffene Regelung weder verändert noch eingeschränkt. Dass inzwischen der Transport des Handrasenmähers aus dem Kellerraum zu beschwerlich geworden ist, haben die Kläger ebenso wenig vorgetragen, sie stellen es lediglich als einfacher dar, den Rasenmäher in der sogenannten Garage aufzubewahren. Daraus allein erwachsen den Klägern keine Nachteile. Die Aufteilung widerspricht weder der Beschaffenheit noch der Zweckbestimmung des fraglichen Raumes. Die Abwägung der allseitigen Interessen lässt eine Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme gerade weil weitere Gemeinschaftsräume vorhanden sind nicht erkennen. Bei entsprechend eindeutiger Regelung wird man daher von einer Regelung ordnungsgemäßen Gebrauchs, die mithin ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, auszugehen haben.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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Die Revision ist nicht zuzulassen, denn die dafür nach § 543 Abs. 2 ZPO erforderlichen Voraussetzungen liegen nicht vor. Die Rechtssache hat im Hinblick auf die Entscheidung keine grundsätzliche Bedeutung. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung. Die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert keine Entscheidung des Revisionsgerichts.

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Berufungsstreitwert: EUR 1.000,00 gemäss der nicht angefochtenen Festsetzung erster Instanz