Oberlandesgericht Rostock ()
Urteil vom 2018-07-12, Aktenzeichen 3 U 98/13

Tenor

1. Auf die Berufung des beklagten Landes wird das Urteil des Landgerichts Schwerin vom 05.08.2013 - AZ: 4 O 539/08 - abgeändert und die Klage abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung von 110 % des aus diesem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Beklagte Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens wird auf 3.236.117,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Klägerin begehrt weitergehende Kaufpreiszahlung unter Berufung auf die Nichteinhaltung einer zwischen den Parteien vereinbarten Zweckbindung.

2

Mit notarieller Urkunde der Notarin M. K. vom 12.12.1994 (Urkunden-Nr. …) verkaufte die B. D., den im Grundbuch von K., Grundbuch-Liegenschaftsblatt Nr. …, Flur …, Flurstück …, verzeichneten, in … gelegenen Grundbesitz an einer noch zu vermessenden Teilfläche von ca. 57.420 m² an das beklagte Land.

3

In § 4 des Vertrages heißt es:

4

„Der Verkehrswert für den in § 1 beschriebenen Kaufgegenstand beträgt 8.038.800,00 DM (in Worten : Deutsche Mark Acht Millionen Achtunddreißigtausendachthundert). Hiervon entfallen auf Grund und Boden bei einer angenommenen Fläche von 57.420 qm und einem vereinbarten qm-Preis von DM 140,00 8.038.800,00. Die Gebäude werden wegen Abrissbedürftigkeit bzw. des hohen Sanierungsaufwandes mit 0,00 DM bewertet.“

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Nach Vermessung erhöhte sich der Kaufpreis auf 8.439.060,00 DM. Nach § 4 Abs. 1 letzter Satz gewährte die Klägerin dem beklagten Land auf den Verkehrswert gemäß dem erweiterten Haushaltsvermerk im Haushaltsplan 1993 zu Kapitel 0807, Titel 13101 unter der in § 5 des Vertrages genannten Voraussetzung einen Abschlag von 75 % des vollen Wertes. Danach hatte das beklagte Land nach der Vermessung einen Kaufpreis in Höhe von 2.109.765,00 DM an die Klägerin zu entrichten.

6

§ 5 des Vertrages ist mit „Zweckbindung“ überschrieben. Sein Absatz 1 lautet:

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„Der Käufer verpflichtet sich, innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nach Kaufvertragsabschluss mit der Errichtung eines Verwaltungszentrums/Justizvollzugsanstalt zu beginnen und für einen Zeitraum von 15 Jahren nach Erstellung als Standort für das Verwaltungszentrum/Justizvollzugsanstalt zu nutzen."

8

§ 5 Absatz 4 des Vertrages legt fest:

9

„Die Verkäuferin ist berechtigt, für den Fall, dass der Käufer den vereinbarten Vertragszweck nicht erfüllt oder eine Weiterveräußerung vornimmt, die Nachzahlung des bei der Kaufpreisbildung vorgenommenen Verbilligungsabschlages in Höhe von 6.029.100,00 DM nebst Zinsen von 2 % über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank, berechnet vom Tag des Kaufvertragsabschlusses an, zu verlangen. Hierbei ist der am 01. eines Monats geltende Zinssatz für jeden Zinstag dieses Monats maßgebend."

10

Das beklagte Land errichtete weder eine Justizvollzugsanstalt noch ein Verwaltungsgebäude, sondern nahm auf dem Grundstück lediglich Abbrucharbeiten vor und errichtete ein Regenrückhaltebecken.

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Die Klägerin erhob im Dezember 2008 zunächst Klage auf Zahlung von Zinsen und erweiterte ihren Anspruch mit Schriftsatz vom 30.04.2010 auf den restlichen Kaufpreis nebst Zinsen.

12

Das Landgericht … hat mit Urteil vom 05.08.2013 das beklagte Land verurteilt, an die Klägerin 3.236.117,00 € nebst ausgerechneter Zinsen in Höhe von 152.805,51 € für den Zeitraum 13.12.1997 bis 31.12.1998 entsprechend 2 Prozentpunkten über dem Diskontsatz der Deutschen Bundesbank sowie nebst weiterer ausgerechneter Zinsen in Höhe von 1.162.830,01 € für den Zeitraum 01.01.1999 bis 20.06.2007 entsprechend 2 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz sowie nebst weiterer Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.06.2007 zu zahlen.

13

Wegen der weitergehenden Darstellung des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes sowie der Entscheidungsgründe nimmt der Senat auf das angefochtene Urteil Bezug.

14

Mit seiner Berufung verfolgt das beklagte Land seinen Klagabweisungsantrag weiter.

15

Das Landgericht habe seiner Entscheidung fehlerhaft die Feststellung zugrunde gelegt, die Parteien hätten einen Verkehrswert vereinbart. Es sei von keiner Partei vorgetragen worden, dass ein Verkehrswert vereinbart worden sei. Die Klägerin habe lediglich vorgetragen, dass sie Grundbesitz nicht unter Verkehrswert veräußern dürfe und § 63 Abs. 3 Satz 2 BHO eine Ausnahme zulasse. Diese Ausnahme müsse in ihrem Haushaltsplan zugelassen werden. Das Landgericht meine nun, § 4 Abs. 1 des Vertrages sei auslegungsbedürftig. In Folge dieser Feststellung umgehe das Landgericht das Beweisangebot des Landes für die Behauptung, der Verkehrswert des Kaufgegenstandes zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses habe allenfalls die Hälfte des damals angenommenen Wertes (70,00 DM) betragen. Damit gehe das Gericht der Frage aus dem Weg, ob die Klägerin im Wege der Rückforderung nicht ein Vielfaches dessen erhalte, was sie selbst hingegeben hatte. Die Parteien hätten nur einen Kaufpreis, aber keinen Verkehrswert vereinbart.

16

Der Annahme des Verkehrswertes, wie er in § 4 Abs. 1 des Vertrages wiedergegeben wird, hätten keine objektiven Anhaltspunkte zugrunde gelegen. Aus heutiger Sicht sei der Verkehrswert seinerzeit sowohl von der Klägerin als auch vom beklagten Land um mehr als das Doppelte über dem tatsächlichen Wert vermutet worden.

17

Von der im Vertrag genannten Verwendungsabsicht habe sich das Land später infolge gravierender Veränderungen, die im Laufe der nächsten Legislaturperioden und entgegen den ursprünglichen Annahmen eingetreten seien, aus ordnungspolitischen und haushaltsrechtlichen Gründen lösen müssen. Es habe, ohne dass dies zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzusehen gewesen sei, kein Bedarf mehr für die Errichtung eines Verwaltungszentrums oder einer JVA bestanden. Umgekehrt könne nicht für alle Zeit ausgeschlossen werden, dass ein solcher Bedarf wiederum aufgrund erneuter Änderung der tatsächlichen, nach den Regeln ordnungsgemäßer Verwaltung zu berücksichtigenden Umstände entstehe.

18

Der vorliegende Vertrag enthalte zu der Situation eines von den ursprünglichen Annahmen gravierend abweichenden, grundlegend geänderten Bedarfs, der eine grundlegend andere Beurteilung der Verhältnisse gebiete, keine Regelung. Die demografische Entwicklung in M.-V. sei für das beklagte Land nicht vorherzusehen gewesen, so dass es nicht einen Bevölkerungsrückgang angenommen habe. Als sich dieser aber abgezeichnet habe, habe es dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz entsprochen, kein Verwaltungszentrum/JVA mehr zu errichten. Hinzu sei die prekäre Haushaltslage des Landes gekommen.

19

Die zur Verfügungstellung von Grundstücken durch die Klägerin für den Aufbau funktionierender Verwaltungsstrukturen sei allein unterstützend gewesen. An einen über den tatsächlich jeweiligen Marktwert liegenden Rückfluss der Realsubventionen in Geld an die Klägerin, also an ein deutliches Plus der an die Klägerin im Falle des Scheiterns der Zweckbindung zurückzuleistenden Subvention, sei von keiner Seite gedacht worden. Die Klägerin habe in einem solchen Fall nicht mehr zurückerhalten sollen, als sie hingegeben habe.

20

Das beklagte Land ist der Ansicht, dass die Klägerin in der Geltendmachung ihres Anspruchs letztlich im Wege ergänzender Vertragsauslegung auf das legitime Interesse des beklagten Landes Rücksicht nehmen müsse, von der Errichtung und Nutzung aus Gründen, die nicht vorhersehbar gewesen seien, zur Schonung eigener Mittel abzusehen, ohne dass dabei beim Land ein unbotmäßiger Vorteil verbleiben solle. Dieses Gebot der Rücksichtnahme ergebe sich aus dem Bundesstaatsprinzip bzw. dem Verfassungsgebot bundesfreundlichen Verhaltens, so dass die Gestaltungs- und Planungsfreiheit des Landes in dem vom Vertrag nicht geregelten Fall einer grundlegenden Bedarfsänderung nicht in der Weise eingeschränkt habe werden können, wie es die Klägerin verstehe.

21

Das Landgericht habe in mehrfacher Hinsicht materielles Recht und Verfahrensrecht verletzt. Ein grundlegender Mangel des Urteils liege in der Auffassung des Landgerichts, im vorliegenden Rechtsstreit stünden sich normale Käufer und Verkäufer mit den typischen Rechten und Pflichten, die sich aus einem Grundstückskaufvertrag ergeben, gegenüber. Tatsächlich stünden sich zwei Staaten gegenüber, die durch den Verfassungsgrundsatz der Bundestreue miteinander verbunden seien. Aus ihm ergäben sich elementare Auswirkungen aus dem vorliegenden Vertrag, die die Regelungen des Vertrages überlagerten, moderierten, variierten und ergänzten. Der Grundsatz der Bundestreue verpflichte dazu, dass eine missbräuchliche Nutzung von Befugnissen verboten werde und die legitimen Interessen anderer Beteiligter bei der Rechtsausübung zu berücksichtigen.

22

Das Land meint, die Regelungen des Vertrages kollidierten mit dem geltenden Recht des Landes. Seinem Wortlaut nach verpflichte der Vertrag das Land, ungeachtet eines Fortbestehens des Bedarfs, ein Verwaltungszentrum/JVA zu errichten und zu nutzen. Das Landesrecht verbiete es aber dem Land, für viele Millionen Euro ein in Folge geänderter Umstände nicht mehr benötigtes Gebäude zu errichten und zu nutzen. Dem Zahlungsverlangen des Bundes stehe ein Recht des Landes auf Berücksichtigung der veränderten Umstände entgegen.

23

Zu Unrecht komme das Landgericht zu dem Schluss, das Land habe nicht innerhalb von drei Jahren nach Vertragsschluss mit der Errichtung des Gebäudes begonnen. Das Landgericht habe sich nicht mit dem Vortrag des Landes zur Frage des Beginns der Errichtung befasst, auf welchen es verweise. Danach beginne die Ausführung einer Baumaßnahme mit dem Abschluss des ersten Bauvertrages, dies sowohl nach den Richtlinien des Bundes für die Durchführung von Bauaufgaben des Bundes als auch für den Landesbau des Landes. Ob der erste Bauvertrag, der den weitflächigen Abbruch vorhandener Bausubstanz zum Gegenstand habe, nur bauvorbereitender Natur sei, dürfte nicht entscheidend sein. Im Zweifel beginne ein Neubau mit dem Abriss des Altbestandes.

24

Zutreffend habe das Landgericht das Erfordernis einer Ermessensausübung gesehen. Fehlerhaft komme es aber zu dem Ergebnis, die Klägerin habe ihr pflichtgemäßes Ermessen dadurch ausgeübt, dass sie über Jahre mit der Geltendmachung des Anspruchs zugewartet habe. Dies habe die Klägerin nicht behauptet. Bei der Ausübung eines Ermessens sei zu beachten, dass nicht nur die Klägerin, sondern auch das Land haushaltsrechtliche Grundsätze zu beachten habe, die sich auf gleicher Stufe gegenüber stünden. Es gebe keinen Vorrang der haushaltsrechtlichen Belange der Klägerin. Es sei keine Ermessensausübung, wenn die Klägerin dem beklagten Land mehr Zeit zur Verwirklichung des Vorhabens eingeräumt habe, da es der Klägerin bekannt gewesen sei, dass der Bedarf des Landes weggefallen gewesen sei.

25

Gemessen an den Zielen der Förderung, die Länder, Kreise und Gemeinden beim Aufbau der Verwaltung durch zur Verfügungstellung nicht benötigter Grundstücke zu unterstützen, stehe die streitgegenständliche Forderung außer jedem Verhältnis zum verfolgten Förderziel, zumal dann, wenn sie ungeachtet geänderter Umstände und ungeachtet des tatsächlich maßgeblichen Verkehrswertes geltend gemacht werde. Daher müsse in die Entscheidung einfließen, dass das Land das Grundstück nicht unter Missachtung der Interessen des Bundes verwendet habe und im vorliegenden Vertrag die Berechnungsgrundlage für die Höhe der Nachzahlungsforderung um das Doppelte über dem tatsächlichen Verkehrswert angesetzt worden sei. Hierzu habe das Land Beweis angeboten. Wertgutachten hätten den Parteien nicht vorgelegen. Dass 1994 bereits ein Grundstücksmarktbericht vorgelegen haben soll, sei ihnen nicht bekannt gewesen. Dem Land sei der tatsächliche Wert des Grundstücks nicht bekannt gewesen. Der Kaufgegenstand habe sich als riesige, altlastenbehaftete ehemalige Militärliegenschaft auch sonst nicht am Markt einpreisen lassen. Der Quadratmeterpreis von 140,00 DM sei somit reine Mutmaßung gewesen, der sich aber fern ab jeder Realität zeige.

26

Das Land erhebt weiterhin die Einrede der Verjährung. Es meint, der Lauf der zehnjährigen Verjährungsfrist habe am 01.01.1998 begonnen, da die Errichtungsverpflichtung zum 13.12.1997 nicht erfüllt, aber fällig gewesen sei. Soweit das Landgericht betreffend die Zahlungspflicht des Landes von einem verhaltenen Anspruch ausgehe, treffe dies nicht zu. Das Landgericht habe übersehen, dass § 4a des Kaufvertrages nicht die Zahlung des hier streitgegenständlichen Anspruchs betreffe, sondern die Nachzahlung gemäß § 4a Abs. 1 Kaufvertrag. Dies habe nur den Fall betroffen, dass das Land eine anderweitige Nutzung des Grundstücks eröffne. § 5 Abs. 4 Kaufvertrag, der den streitigen Anspruch regele, enthalte eine entsprechende Regelung oder einen Verweis auf § 4a Kaufvertrag nicht.

27

Die Klägerin begehrt die Zurückweisung der Berufung. Sie verteidigt das angefochtene Urteil.

28

Die Erwägungen des Landes zur Verletzung des Bundesstaatsprinzips lägen neben der Sache. In seinem Beschluss vom 19.09.2012 habe der BGH entschieden, dass die Parteien um Ansprüche aus einem zivilrechtlichen Grundstückskaufvertrag streiten, woran auch der vereinbarte Verbilligungsabschlag nichts ändere, allerdings die Normen des Privatrechts durch die Bestimmungen des öffentlichen Rechts ergänzt, überlagert und modifiziert werden können. Mit dieser Einschränkung sei allein das Übermaßverbot angesprochen.

29

Ob bloße Abriss- und Erschließungsarbeiten für einen Errichtungsbeginn genügen, sei allenfalls dann erörterungsbedürftig, wenn das Land nach 18 Jahren noch eine fortbestehende Errichtungsabsicht habe. In der Klageerwiderung habe das Land noch vorgetragen, dass von der Errichtung einer weiteren JVA Abstand genommen worden sei und das Grundstück für die Errichtung eines großen Regenrückhaltebeckens hergerichtet worden sei. Im Schriftsatz vom 03.04.2013 habe das Land angedeutet, dass es doch noch Überlegungen gebe, die auf dem Nachbargrundstück errichtete Dienststelle der Polizei auszuweiten. Der Vortrag in der Berufungsinstanz wolle offenbar nicht mehr darstellen, dass das Land noch eine Errichtungsabsicht hätte. Wenn das Land mit der Erschließung die Errichtung begonnen hätte, hätte es durch die unterbliebene Fertigstellung den Vertragszweck vereitelt und wäre nach § 162 BGB so zu behandeln, als habe es nie begonnen.

30

Das Land habe ebenfalls am 12.12.1994 von der Klägerin das Nachbargrundstück zur Errichtung der Polizeidienststelle erworben, wobei der Kaufpreis ebenfalls mit 140 DM/qm berechnet worden sei. Zur Erschließung des Polizeigrundstücks habe das Gesamtareal erschlossen werden müssen. Die vom Land behaupteten Erschließungskosten würden sich auf das Gesamtareal beziehen. Es seien auch Abrissarbeiten auf dem Polizeigrundstück erforderlich gewesen. Die vom Land behaupteten Abrisskosten bezögen sich nach Kenntnis der Klägerin auf dieses Grundstück, nicht auf das streitgegenständliche Grundstück.

31

Soweit das Land eine erhebliche Überschreitung des Verkehrswertes wiederholt vortrage, verweist die Klägerin auf § 4 Abs. 1 Kaufvertrag. Dort hätten die Parteien einen Kaufpreis vereinbart. Die Regelung sei nicht auslegungsbedürftig, sondern eindeutig. Daran, dass die Parteien einen Verkehrswert von 140 DM/qm vereinbart hätten, müssten sie sich festhalten lassen.

32

Mit der Veräußerung des streitgegenständlichen Grundstücks - wie auch mit der Veräußerung anderer Grundstücke - sei von der Klägerin die … beauftragt gewesen. Damit die … die Grundstücke der Klägerin nicht unter Wert veräußere, sei die … im Verhältnis zur Klägerin gehalten gewesen, ein Verkehrswertgutachten einzuholen. Dies sei dann auch regelmäßig geschehen. Die Klägerin gehe deshalb davon aus, dass auch hier gleichermaßen verfahren worden sei. Zum streitgegenständlichen Grundstück liege ihr indes ein Gutachten nicht (mehr) vor.

33

Die Einrede der Verjährung greife nicht, weil die zehnjährige Verjährung erst mit dem 01.10.2002 zu laufen begonnen habe.

34

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien nimmt der Senat auf die zu den Gerichtsakten gereichten Schriftsätze nebst Anlage sowie die Sitzungsprotokolle Bezug.

35

Der Senat hat betreffend die Feststellung des Verkehrswertes des streitgegenständlichen Grundstückes ein Gutachten des Prof. Dr.-Ing. W. H. vom 25.11.2016 sowie eine ergänzende schriftliche Stellungnahme des Sachverständigen eingeholt, auf welche wegen ihres Inhaltes im einzelnen Bezug genommen wird. Des Weiteren hat der Senat den Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vom 24.05.2018 ergänzend mündlich angehört. Wegen des Ergebnisses der Anhörung wird auf das Sitzungsprotokoll verwiesen.

II.

36

Die Berufung ist zulässig und hat in der Sache auch Erfolg.

37

Die Klägerin kann gegenüber dem beklagten Land nicht mit Erfolg die Nachzahlung eines Verbilligungsabschlages nebst Zinsen aus § 5 Abs. 4 des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrages vom 12.12.1994 herleiten.

1.

38

Zwar hält der Senat die tatbestandsmäßigen Voraussetzungen für eine Nachforderung nach § 5 Abs. 1, 4 des Kaufvertrages dem Grunde nach für gegeben. Das beklagte Land hat nicht innerhalb von drei Jahren - also bis zum 12.12.1997 - mit der Errichtung eines Verwaltungszentrums oder einer Justizvollzugsanstalt begonnen. Unstreitig hat das Land ein Gesamtareal, zu dem ein weiteres Grundstück gehört, auf dem ein Polizeipräsidium errichtet worden ist, erschlossen. Weiter will das Land Abbrucharbeiten vorgenommen haben, wobei streitig ist, ob und in welchem Umfang diese auf dem streitgegenständlichen Grundstück erfolgt sind.

39

Insoweit handelt es sich jedoch allein um vorbereitende Tätigkeiten. Mit der Errichtung eines Gebäudes wird nach dem Allgemeinverständnis erst dann begonnen, wenn eine Baugrube ausgehoben und anderweitige Bautätigkeiten, die auf die Herstellung eines Gebäudes gerichtet sind, eingesetzt haben. Bis dahin wird nach außen nicht erkennbar, ob überhaupt ein Gebäude errichtet wird oder das Grundstück nach Abbruch der Altbauten und Durchführung von Erschließungsmaßnahmen - wie hier - brach liegt. Der Senat kann in diesem Zusammenhang dahinstehen lassen, ob der Bau des großen Regenrückhaltebeckens auf dem Gelände als gleichwertig angesehen werden kann.

2.

40

Vorliegend handelt es sich um einen subventionsgetragenen Kaufvertrag, auf den die Regeln des privaten Verwaltungsrechts Anwendung finden (BGH, Beschl. v. 19.09.2012, V ZB 86/12, MDR 2012, 1431 = NJW 2012, 3654). Hieraus folgt, dass die Normen des Privatrechts durch Bestimmungen des öffentlichen Rechts ergänzt, überlagert und modifiziert werden (BGH, Urt. v. 15. Oktober 1993, V ZR 19/92, NJW 1994, 586; Urt. v. 06.11.2009, V ZR 63/09, MDR 2010, 228 = ZfIR 2010, 467; Beschl. v. 19.09.2012, V ZB 86/12, MDR 2012, 1431 = NJW 2012, 3654). Ein Anspruch, der aus einem dem privaten Verwaltungsrecht unterliegenden Vertragsverhältnis hergeleitet werden soll, unterliegt demgemäß dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz und dem damit verbundenen Übermaßverbot.

41

Mit ihrer Klagforderung verstößt die Klägerin vorliegend zur Überzeugung des Senates gegen das Übermaßverbot und den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. Im Ergebnis der Beweisaufnahme steht es zur Überzeugung des Senates fest, dass die Klägerin bereits einen Kaufpreis erhalten hat, der dem vollen Verkehrswert des Grundstückes 1994 entsprochen hat. Bliebe der Klägerin die vertraglich eingeräumte Nachforderungsmöglichkeit eröffnet, könnte sie von dem beklagten Land ein Mehrfaches des Verkehrswertes des Grundstückes abverlangen. Das aber ist mit dem Förderungszweck des Erlass des Bundesministers der Finanzen vom 26. März 1993, VI A 1 - VV 2400 - 1/93 nicht vereinbar und verstößt nachhaltig gegen das Übermaßverbot. Der Erlass des Finanzministers war allein darauf gerichtet, für den Fall des Fehlschlagens des Subventionszweckes die Äquivalenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert herzustellen, nicht aber, die Klägerin über Gebühr zu bereichern (BGH, Urt. v. 06.11.2009, V ZR 63/09, MDR 2010, 228 = ZfIR 2010, 467).

3.

42

Der Senat ist aufgrund der überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Prof. H. im Ergebnis der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass der Verkehrswert des streitgegenständlichen Grundstückes im Dezember 1994 jedenfalls 35,00 DM/m² nicht überstiegen hat.

a)

43

Dabei vermag sich der Senat der Auffassung der Klägerin, die Parteien hätten einen Verkehrswert bindend vertraglich vereinbart, nicht anzuschließen. Der Verkehrswert eines Grundstückes ist einer Vereinbarung von Parteien eines Kaufvertrages nicht zugänglich.

44

Der Verkehrswert (Marktwert) wird gemäß § 194 BBauGB durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Er ist also einer Parteivereinbarung nicht zugänglich, sondern nach objektiven Kriterien zu ermitteln. Dem folgend wird die Methode der Wertermittlung durch die Immobilienwertermittlungsverordnung vorgegeben, die die 1994 geltende Wertermittlugsverordnung 1988 abgelöst hat. In Konsequenz dessen können die Parteien eines Grundstückskaufvertrages zwar einen Kaufpreis vereinbaren; die Vereinbarung des Verkehrswertes eines Grundstückes ist hingegen ihrer Disposition entzogen.

b)

45

Der Sachverständige Prof. Dr.-Ing. H. hat in seinem Gutachten auf den Seiten 8 - 31 in anschaulicher Weise das Grundstück und seine tatsächlichen Verhältnisse, wie sie sich für den Zeitraum Dezember 1994 aus vorhandenen Unterlagen ableiten lassen, dargestellt. Dabei ist es nicht zu beanstanden, dass der Sachverständige keinen Ortstermin durchgeführt hat, denn Feststellungen über den Zustand des Grundstücks 1994 hätte er vor Ort nicht mehr treffen können.

46

Der Sachverständige hat in für den Senat nachvollziehbarer Weise dargelegt, dass ein Verkehrswert 1994 sowohl nach dem Sachwertverfahren als auch nach dem Vergleichswertverfahren nicht ohne Weiteres zu ermitteln war und auf vereinfachte Wertermittlungsverfahren zurückgegriffen werden musste. Hinreichende Bodenrichtwerte waren zu dieser Zeit nicht festgestellt, so dass für eine Wertermittlung auf Bodenleitwerte zurückgegriffen werden musste. Hiernach hat der Sachverständige unter Berücksichtigung seiner Erörterungen aus der Sitzung vom 24.05.2018 überzeugend dargelegt, dass er unter Berücksichtigung aller Unwägbarkeiten auf einen Wert für baureifes Erwartungsland von 25,00 bis 45,00 DM gekommen ist, wobei er selbst 1994 übliche Bewertungsmethoden dargestellt hat. Der Senat folgt dem und hält es insbesondere für zutreffend, den Wert für Bauerwartungsland in Ansatz zu bringen. Unstreitig lag 1994 noch kein Bebauungsplan vor. Auch oblag dem Land nicht die Bauplanungshoheit.

47

Soweit die Klägerin meint, dass statt Bauerwartungsland die Besonderheiten der Möglichkeit einer Beplanung mit einer JVA oder einem Verwaltungszentrum wertsteigernd Berücksichtigung finden müssten, teilt der Senat diese Auffassung nicht. Vielmehr geht der Senat mit dem Sachverständigen davon aus, dass es sich um Bauerwartungsland handelte, dessen besondere Verwendungsmöglichkeit sich nur allgemein bei der Verkehrswertermittlung niederschlagen und im Übrigen erst im Rahmen der Subventionsgewährung eine Berücksichtigung finden konnte.

48

Soweit der Sachverständige einen Wertbereich von 25,00 bis 45,00 DM/m² in Ansatz gebracht hat, sieht der Senat im Wege der freien Beweiswürdigung einen Betrag von allenfalls 35,00 DM/m² für angemessen an. Dabei berücksichtigt der Senat, dass der Sachverständige bei der Bemessung von Grundwasserverunreinigungen sowie der Beseitigung von Kontaminationen und Munitionsrückständen äußerste Zurückhaltung hat walten lassen. Daher sieht es der Senat als angemessen an, einen Verkehrswert von 35,00 DM/m² als zutreffend anzusetzen. Diesen aber hat die Beklagte bereits vertragsgemäß gezahlt, so das eine weitere Leistungspflicht der Beklagten nicht besteht.

c)

49

Soweit die Klägerin meint, dass statt auf Baulandpreise in der Region auf den Bodenkaufpreis für die JVA Waldeck, die an Stelle der hier streitgegenständlichen JVA errichtet worden sei, abzustellen sei, folgt der Senat dem bereits mit Blick auf die Wertermittlungsverordnung nicht. Dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz und dem Übermaßverbot wäre allerdings in diesem Fall in keiner Weise mehr genüge getan. Das Grundstück der JVA W. wurde für nur 13,15 DM/m² angekauft, so dass sich selbst der Kaufpreis von 35,00 DM/m² als weit überzogen darstellen und der Vortrag der Klägerin sich als unschlüssig erweisen würde.

4.

50

Auf die umfassenden Ausführungen des beklagten Landes zur Frage des Bundesstaatsprinzipes kommt es nicht mehr an. Hierzu hat der Bundesgerichtshof in seinem Beschluss vom 19.09.2012 (V ZB 86/12, MDR 2012, 1431 = NJW 2012, 3654) bereits Stellung bezogen.

III.

51

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

52

Gründe, die Revision zuzulassen, sieht der Senat nicht.