Amtsgericht Pinneberg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-06-12, Aktenzeichen 60 C 40/17

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 3.702,98 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 01.07.2017 sowie 947,24 € vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 01.07.2017 zu zahlen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird auf 3.702,98 € festgesetzt.

Tatbestand

1

Die Parteien sind Wohnungseigentümer und Mitglieder der WEG G-straße 10-12 in Pinneberg. Beide Parteien haben ihre Wohnung jeweils vermietet, die Wohnung der Beklagten ist im 4. OG direkt über der Wohnung der Kläger belegen.

2

Die Kläger begehren Schadensersatz wegen Folgeschäden von Wasserschäden aufgrund durchgelaufenen Wassers aus der Wohnung der Beklagten. Die Beklagte ließ 2016 ihre Wohnung inklusive der Sanitäranlagen umfangreich sanieren.

3

Die Beklagte bestreitet das klägerische Vorbringen umfassend, so bestreitet sie mit Nichtwissen, dass in der Wohnung der Kläger Wasserschäden entstanden seien, dass diese vom Verwalter und weiteren Personen festgestellt worden seien, dass Trocknungsarbeiten ausgeführt worden seien und dass die von der Klägerin geltend gemachten Folgeschäden in Form von Fahrtkosten, Zeitaufwand, Mietausfall, Stromkosten und Rechtsverfolgungskosten angefallen seien.

4

Der Ehemann der Beklagte ist als Versicherungsmakler tätig. Über ihn wurden die Gebäudehaftpflichtversicherung der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossen, er betreut auch das Versicherungsverhältnis. In einer E-Mail vom 27.12.2017 schrieb die Versicherung an den Ehemann der Beklagten: „Die Stromkosten sind nachgewiesen und daher auch anerkannt. Für einen 5-monatigen Mietausfall fehlt jedoch ein entsprechender Nachweis, (...) derzeit nicht plausibel.“ Diesbezüglich wird auf das als Anlage 3 in der mündlichen Verhandlung vom 17.04.2018 überreichten Ausdruck einer E-Mail verwiesen. Weiter wurde in der mündlichen Verhandlung eine formularmäßige Übersicht zu der gleichen Schadennr. mit der Überschrift „Angaben zum Schaden“ überreicht, in der es im unteren Drittel heißt: „Regressmöglichkeit: Ja… Verursacher/Anschrift: Firma: Die an Handwerker, Inh. Sven E. … “ Hierbei handelt es sich um das Unternehmen, das nach Angaben des Ehemanns der Beklagten, der in der mündlichen Verhandlung vom 17.04.2018 als deren instruierter Vertreter auftrat, Sanitärarbeiten in der Wohnung der Beklagten vorgenommen hatte.

5

In einer E-Mail vom 02.03.2017 schrieb die Beklagte an den Prozessbevollmächtigten der Kläger sinngemäß unter anderem, dass jetzt im 4. Anlauf die Leckortung erfolgreich gewesen sei. Es gebe eine Kostenübernahme von der Gebäudeversicherung. Es befremde sie, wenn Dinge, die schon geregelt seien und auf die sie keinen Einfluss hätten, immer wieder angemahnt würden. Dem Prozessbevollmächtigten sei wie ihr selbst bekannt, dass eine Erklärung, wie er sie fordere, ihren Versicherungsschutz koste.

6

Die Kläger behaupten, dass es mehrfach ab Oktober 2016 zu Wasserschäden in ihrer Wohnung gekommen sei.

7

Am 24.10.2016 sei im Bad an den Durchführungen der Heizungsrohre Wasser bis auf den Boden gelaufen, an der Decke sei ein großer rostiger Wasserfleck zu sehen gewesen. Die Hausverwaltung habe ein Unternehmen zwecks Feststellung der Ursache des Schadens beauftragt. Dieses habe sich dahingehend geäußert, dass die Versorgungsleitungen als Ursache auszuschließen seien und habe ein überlaufendes Waschbecken oder eine überlaufende Wanne als mögliche Ursachen benannt.

8

Am 2.11.2016 sei erneut ein Wasserschaden in der Wohnung der Kläger aufgetreten. Das wiederum durch die Hausverwaltung beauftragte Unternehmen habe auch die Wohnung der Beklagten untersucht und Feuchtigkeit im Bereich der Wand zwischen Küche und Badezimmer festgestellt.

9

Am 26.11.2016 sei wieder verfärbtes Wasser aus der Wohnung der Beklagten an der Wand und den Fliesen der Wohnung der Kläger herunter gelaufen. Es habe von der Decke getropft und auf dem Fußboden gestanden. Eine Mitarbeiterin der Stadt Pinneberg als Mieterin der Wohnung der Beklagten habe auch die Wohnung der Kläger am 1.12.2016 in Augenschein genommen und einen Sachverständigen beauftragt, der sich auch die Schäden in der Wohnung der Kläger angesehen habe.

10

Am 4.1.2017 sei es zu einem weiteren Wasserschaden gekommen. Dabei sei so viel Wasser im Bad der Kläger die Wände herunter gelaufen, dass dieses bis in den Flur gelangte. Die Wohnung sei noch am gleichen Tag durch den Ehemann der Beklagten, dem Verwalter, einen Verwaltungsbeirat sowie wiederum der Mitarbeiterin der Stadt Pinneberg und einer Fachkraft eines neuen Unternehmers in Augenschein genommen worden.

11

In der Wohnung der Beklagten sei eine Ausweitung der Feuchtigkeit auf eine weitere Wand festgestellt worden, nämlich die Trennwand zwischen Bad und Kammer. Die Wand sei geöffnet worden. Dabei sei festgestellt worden, dass ein fachgerechter Anschluss des Waschbeckens nicht vorgelegen habe.

12

Ab 9.1.2017 seien Trocknungsgeräte in den Wohnungen der Parteien aufgestellt worden. Eine Kontrolle am 30.1.2017 habe ergeben, dass die Badezimmerdecke immer noch gewesen sei und auch noch Wasser nachlief. Am 6.2.2017 sei dann eine erneute Leckortung durchgeführt worden, die ergeben habe, dass im Bereich der Badewanne eine weitere Undichtigkeit vorgelegen habe. Es seien dann erneut Trocknungsgeräte in der Wohnung der Beklagten aufgestellt und schließlich Malerarbeiten zur Schadensbeseitigung in der Wohnung der Kläger vorgenommen worden.

13

Die Wohnung der Kläger habe aus familiären Gründen bereits vor den Schadensereignissen leer gestanden. Die Kläger hätten ihrerseits mit Sanierungsarbeiten in ihrer Wohnung begonnen, die sowieso den Zeitraum bis Ende 2016 in Anspruch genommen hätten.

14

Da die Kläger in H. wohnen würden, sei es erforderlich gewesen, zu den mit den Sachverständigen und Handwerkern verabredeten Zeitpunkten zu der Wohnung zu fahren, um diese in die Wohnung zu lassen. Im Einzelnen habe es sich um die Fahrten gehandelt wie in der Aufstellung 2 in der Anlage K6 (Blatt 29 der Akte) wiedergegeben. Weiter wird auf die Aufstellung ab Seite 5. Schriftsatzes der Kläger vom 25.01.2018 verwiesen. Eine Hinterlegung der Schlüssel sei nicht möglich gewesen, da die Wohnung nicht bewohnt gewesen sei und für unterschiedliche Firmen habe geöffnet werden müssen. Ein Schaden sei in Höhe von 0,30 € pro Kilometer für die Fahrten, bei insgesamt 1232 km ein Betrag in Höhe von Euro 369,60 €, und in Höhe von Euro 8,50 als Stundensatz für 70 Stunden Zeitaufwand, insgesamt Euro 595,00, entstanden. Der Kläger zu 2 habe die Maßnahmen vor Ort begleitet und koordiniert. Er habe dem ausführenden Unternehmen eigene Farbe zu Verfügung gestellt, die für den Deckensanstrich verwendet wurde. Auf Erstattung des Materialwertes sei verzichtet worden. Ein von den Klägern mit der Übernahme dieser Arbeiten beauftragte Sondereigentumsverwalter hätte ein erheblich höheres Entgelt gekostet. Sowohl die Fahrtkosten als auch in den meisten Fällen der Zeitaufwand hätten sich erhöht, wenn der Kläger zu 2 die Strecke jeweils zweimal hin und zurück gefahren wären. Die mit der Schadensermittlung verbundene Arbeitsleistung sei über den Zeitaufwand zu ersetzen nach der Rechtsprechung des BGH.

15

Weiter sei ein Mietausfall für die Monate Januar, Februar und März 2017 in Höhe von jeweils Euro 822,40, insgesamt Euro 2467,20 entstanden. Die Kläger hätten bereits die als Zeugin benannte Frau L. N. als Mieterin gefunden, der sie aufgrund der durch die Schadensereignisse eingetretene Unbewohnbarkeit der Wohnung wieder absagen mussten. Die Mieterin habe sich daraufhin eine andere Unterkunft gesucht und zum 01.01.2017 angemietet. Für November und Dezember 2016 werde kein Mietausfall beansprucht, da die Wohnung aufgrund der vorgenommenen Sanierungsarbeiten sowieso noch leer gestanden hätte.

16

Es könne nicht nur die Nettokaltmiete geltend gemacht werden, sondern auch sämtliche Nebenkosten. Die Betriebskosten seien nicht verbrauchsabhängig, sondern seine der Wohnungseigentümergemeinschaft konkret angefallen und hätten ohne die Schäden in der geltend gemachten Höhe auf einen Mieter umgelegt werden können. Selbst die Heizkosten seien in den Wintermonaten nicht vermeidbar, damit die Wohnung – insbesondere vor dem Hintergrund der Feuchtigkeitsschäden – nicht auskühle.

17

Stromkosten für die Trocknungsgeräte seien in Höhe von Euro 271,18 (1584 kWh à € 0,1712) angefallen. Das die Trocknungsarbeiten ausführende Unternehmen habe einen entsprechenden Verbrauch mitgeteilt.

18

An Rechtsverfolgungskosten seien den Klägern Rechtsanwaltsgebühren nach einem Streitwert von Euro 3703,01 entstanden. Der geltend gemachte Betrag in Höhe von 947,24 € sei abgerechnet und am 24.10.2017 durch die Kläger bezahlt worden. Vor Beauftragung des Rechtsanwaltes sei die Beklagte unter Fristsetzung aufgefordert worden, eine Zusage für die Übernahme der durch die Wasserschäden verursachten Kosten zu erteilen wie aus Anlage K3 (Blatt 14 der Akte) ersichtlich.

19

Es bestünden begründete Zweifel, ob der Schaden bei richtiger und vollständiger Darstellung des Sachverhaltes durch die Gebäudeversicherung der Wohnungseigentümergemeinschaft überhaupt versichert sei, jedenfalls schulde die Beklagte Ersatz der entstandenen Schäden.

20

Die Kläger beantragen,

21

die Beklagten zu verurteilen, einen Betrag in Höhe von 4650,22 € nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.07.2017 an sie zu zahlen.

22

Die Beklagten beantragen,

23

die Klage abzuweisen.

24

Sie bestreiten den Vortrag der Klägerin umfassend. Die Beklagte habe die Wasserschäden selber nicht beobachtet und können sich daher zu deren Ursache, Verlauf und Folgen nur mit Nichtwissen erklären. Selbst wenn den Klägern gelingen sollte, den Nachweis für ihren Vortrag zu den Schäden zu führen, bliebe immer noch der Nachweis, dass tatsächlich Wasser in die Wohnung der Kläger aus der Wohnung der Beklagten gelaufen sei. Bestritten werde auch die Aktivlegitimation der Kläger hinsichtlich der behaupteten Ansprüche, da nach Kenntnis der Beklagten der Gebäudeversicherer der Wohnungseigentümergemeinschaft den von den Klägern geltend gemachten Schaden zumindest teilweise reguliert habe. Ausweislich der als Anlage zum Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17.04.2018 gereichten Kontoinformationen, auf die wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird (Blatt 103 der Akte), seien 572,54 € überwiesen worden. Hierdurch würden etwaige Ansprüche der Kläger gegen die Beklagte gemäß § 86 VVG auf den Gebäudehaftpflichtversicherer übergehen. Auch die Schadenshöhe werde mit Nichtwissen bestritten.

25

Hinsichtlich des Mietausfalls sei eine Schadensregulierung durch die Gebäudehaftpflichtversicherung daran gescheitert, dass die Kläger keinen Mietvertrag vorlegen würden.

26

Bezüglich der Fahrtkosten und der Kosten für den Zeitaufwand hätten die Kläger gegen ihre Schadensminderungspflicht verstoßen. Es sei auf jeder Baustelle üblich, den Schlüssel an die Sanierungsfirmen oder an den Verwalter der WEG zu übergeben. Es werde bestritten, dass die Sanierungsunternehmen und insbesondere das Unternehmen T. es abgelehnt hätten, einen Schlüssel zum Zutritt zur Wohnung entgegenzunehmen. Es werde davon ausgegangen, dass die Fahrten des Klägers zu 2 zur Wohnung einem anderen Zweck gedient hätten. Der Vortrag zum Zeitaufwand sei unsubstantiiert. Auch die Rechtsverfolgungskosten würden bestritten. Es werde mit Nichtwissen bestritten, dass die Kläger nicht über eine Rechtsschutzversicherung verfügten.

Entscheidungsgründe

27

Die Klage ist zulässig und begründet.

28

Die Kläger können von der Beklagten Schadensersatz gemäß §§ 280 Abs. 1 und 2 BGB, 286, 278 BGB i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG.

29

Zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis, aus dem Schutz- und Treuepflichten der Eigentümer untereinander folgen (vgl. nur BGH, NZM 2007, 88, 89 m.w.N.). Demnach hat die Gemeinschaft gegen einen Sondereigentümer, aber auch die Sondereigentümer untereinander, einen schuldrechtlichen Anspruch auf die vollständige und mangelfreie Durchführung von Instandsetzungsarbeiten und widrigenfalls Schadensersatzansprüche nach § 280 Abs. 1 BGB (früher nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung, vgl. KG, NZM 2000, 1012, 1013 f.; OLG Düsseldorf, ZMR 2005, 466).

30

Nach § 14 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instandzuhalten, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Die Instandhaltungspflicht betrifft alle Bauteile, Anlagen und Einrichtungen, die im Sondereigentum stehen oder deren Instandhaltung nach der Gemeinschaftsordnung dem jeweiligen Wohnungseigentümer auferlegt ist.

31

Das Gericht hat auch ohne Beweisaufnahme keine Zweifel daran, dass Wasserschäden durch unsachgemäß ausgeführte Sanitärarbeiten in der Wohnung der Beklagten entstanden sind, die zu weiteren Wasserschäden („Durchlaufschäden“) in der Wohnung der Kläger geführt und die mit der Klage geltend gemachten Folgekosten verursacht haben. Die Beklagte muss sich das Verschulden des von ihr mit Ausführung der Sanitärarbeiten beauftragten Unternehmens gemäß § 278 BGB wie eigenes Verschulden zurechnen lassen, vgl. auch LG Hamburg, ZMR 2013, 466.

32

Die Kläger sind aktivlegitimiert, da die geltend gemachten Folgeschäden aus Schäden herrühren, die sich auf ihr Sondereigentum begrenzen.

33

Das umfassende Bestreiten mit Nichtwissen durch die Beklagten bezüglich des klägerischen Vortrags stellt sich teilweise gemäß § 138 IV ZPO als unzulässig dar, soweit Vorgänge im eigenen Geschäfts- und Verantwortungsbereich bei Übertragung der Schadensabwicklung an den Ehemann eigenen Handlungen und Wahrnehmungen gleichzustellen sind. Soweit die Beklagte tatsächlich Kenntnis erlangt hat, wie sich aus ihrer E-Mail vom 02.03.2017 ergibt, sind die Erklärungen wie Nichtbestreiten zu werten, vergleiche Zöller-Greger, ZPO, 20. Aufl., § 138 Rn. 13 ff. Soweit die Klägerin ihren Ehemann mit der Regulierung der Schadensereignisse beauftragte und dieser beispielsweise bei dem Ortstermin vom 04.01.2007 persönlich anwesend war, muss sie sich dessen Wissen zurechnen lassen. Insbesondere vor dem Hintergrund der von dem instruierten Vertreter und Ehemann der Beklagten in der mündlichen Verhandlung mitgeteilten Informationen und überreichten Schriftstücke stellt sich das fortgesetzte umfassende Bestreiten des klägerischen Vortrags als überraschend und jedenfalls insoweit nicht beachtlich dar.

34

Auf das zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und der Versicherung bestehende Versicherungsverhältnis kommt es im vorliegenden Rechtsstreit nicht an. Anspruchsgegner für die Schadensersatzforderungen der Kläger ist die Beklagte als Sondereigentümerin der Wohnung im 4. OG, in der die Schadensursache auftrat. Da die Kläger nicht Versicherungsnehmer sind, kommt auch kein Forderungsübergang wegen Teilregulierung in Betracht.

35

Die Kläger können Fahrtkosten und eine Aufwandsentschädigung wegen Wahrnehmung der von ihr dargelegten Termine zum Zwecke des Auf- und Abschließens der Wohnung und Koordinierung und Abnahme der Arbeiten geltend machen. Insbesondere trifft die Kläger keine dahingehende Schadensminderungspflicht, den Wohnungsschlüssel zwecks Weitergabe an verschiedene Dritte (Handwerker) zu übergeben. Der geltend gemacht gemachte Betrag von 0,30 € pro Kilometer als Pauschale ist üblich und angemessen.

36

Auch die von dem Kläger zu 2 im Rahmen seiner Anwesenheit erbrachten Arbeitsleistungen scheinen angesichts der Vielzahl und des Umfangs der Schadensereignisse mit einer Summe von 595,00 € (70 Stunden à 8,50) nicht übersetzt. Das diesbezügliche Bestreiten der Beklagten stellt sich als unsubstantiiert dar. Die Kläger wären auch berechtigt gewesen, den Schaden durch einen Sachverständigen begutachten und die Mängelbeseitigungsarbeiten abnehmen zu lassen, was wesentlich höhere von der Beklagten zu erstattende Kosten verursacht hätte. Auch die Beauftragung eines Sondereigentumsverwalters wäre nach den gesamten Umständen möglich gewesen. Die Möglichkeit des Klägers zu 2., die umfangreichen Mängelbeseitigungsarbeiten ohne eigenen Verdienstausfall selbst zu betreuen und zu überwachen, stehen in direktem Zusammenhang mit der Ersparnis weiterer Kosten durch die Beklagte. Die von dem Kläger zu 2. erbrachten tatsächlichen geldwerten Eigenleistungen sind als Schaden erstattungsfähig, da sie objektiv erforderlich und sinnvoll waren, vgl. Palandt-Grüneberg § 249 Rn. 67.

37

Der Schaden durch Mietausfall ist von den Klägern substantiiert dargelegt. Es ist nicht nachvollziehbar, warum die Beklagtenseite sich wiederholt auf das Fehlen eines Mietvertrags für den Zeitraum Januar bis Februar 2017 beruft, nachdem die Kläger dargelegt haben, dass ein solcher aufgrund des Umstandes, dass die Wohnung zuvor renoviert wurde und der namentlich benannten, potentiellen Mieterin abgesagt werden konnte, nicht existiert. Der Umstand, dass die Wohnung der Kläger vor und während der Schadensereignisse nicht bewohnt war und jedenfalls ein schriftlicher Mietvertrag noch nicht abgeschlossen wurde, ist insofern für die Beklagte glücklich, als dass nicht noch Schadensersatzansprüche eines Mieters schadensvertiefend entstanden sind.

38

Die Einschätzung, dass nur die Netto-Kaltmiete als Schaden geltend gemacht werden könnte, trifft nicht zu. Aufgrund der Notwendigkeit des Heizens als unterstützende Maßnahme zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden und zu den Folgemaßnahmen wie Malerarbeiten ist auch nicht mit einer nennenswerten Einsparung von verbrauchsabhängigen Kosten zu rechnen.

39

Die von den Klägern durch den Betrieb der Trocknungsgeräte entstandenen Stromkosten sind in der geltend gemachten Höhe erstattungsfähig.

40

Die Forderung ist auch nicht durch den im Schriftsatz der Kläger vom 21.05.2018 offengelegten Zahlungseingang in Höhe von 572,54 € erloschen. Diesem Zahlungseingang ist der Verwendungszweck „Überweisung-Gutschrift WEG G-straße 10 + 12“ zugeordnet. Da zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und einzelnen Wohnungseigentümern verschiedene Schuldrechtsverhältnisse bestehen, die auch zu Erstattungsansprüchen führen können, ist der Vortrag der Kläger, diese Zahlung bisher dem vorliegenden Sachverhalt nicht zugeordnet zu haben, plausibel. Seit entsprechender Information durch den instruierten Vertreter der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 17.04.2018 nebst Überreichung der Kontoinformationen der WEG (Anlage ein zum Protokoll) ist den Klägern zwar bekannt, dass ein entsprechender Betrag nicht nur von der Versicherung an die Wohnungseigentümergemeinschaft geleistet, sondern von dieser auch weitergeleitet wurde. Gegen eine nachträgliche, stillschweigende Tilgungsbestimmung im Sinne des § 366 Abs. 1 BGB spricht aber, dass es sich zwar gerade um den Betrag einer angeblichen Schuldsumme handelt (vergleiche Palandt-Heinrichs § 366 Rn. 4), mangels Informationen über die Zusammensetzung des Betrages aber unklar ist, ob der gesamte Betrag wirklich den Klägern zusteht. Dagegen spricht, dass nach ihren Informationen diesbezüglich ein geringerer Schaden entstanden sein könnte und dass laut Konto-Informationen der WEG es sich um „Stromkosten für die Trocknung WE-NR. 0009+015 WEG FR B E 10+12“ handelt, was bedeuten könnte, dass sich der Betrag auch auf die Wohnung der Beklagten bezieht, in der ebenfalls Trocknungsgeräte aufgestellt waren. Solange die Wohnungseigentümergemeinschaft vertreten durch ihren Verwalter als Versicherungsnehmerin diesbezüglich nicht auch ein eventuelles Regulierungsschreiben der Versicherung vorlegt, tritt eine schuldbefreiende Wirkung für die Beklagte durch diese Teilzahlung eines Dritten nicht ein. Es wäre Sache der Beklagten, hierfür Sorge zu tragen.

41

Schließlich sind die Rechtsverfolgungskosten sind unter dem Gesichtspunkt des Verzugs erstattungsfähig.

42

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1 ZPO. Der Streitwert wurde gemäß § 49a GKG festgesetzt.