Finanzgericht Baden-Württemberg (Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-09-14, Aktenzeichen 8 K 215/00

Tatbestand

1

(Überlassen von Datev)

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Streitig ist, ob der Einheitswerts im Wege der Wertfortschreibung neu festzustellen ist.

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Hinsichtlich des in H belegenen Grundstücks Flurstück Nr. xyz (...straße ...) wurde ein Zwangsversteigerungsverfahren durchgeführt. Mit seinem Beschluss vom 14. April 1999 schlug das Amtsgericht der Klägerin das Eigentum an dem Grundstück zu. Die Klägerin hatte das Meistgebot durch Zahlung eines Betrags von 201.000 DM zu entrichten.

4

Der Beklagte hatte den Einheitswert für das Grundstück im Wege der Wertfortschreibung zuletzt, mit dem Einheitswertbescheid vom 27. September 1989, auf 25.800 DM neu festgestellt. Mit dem Bescheid vom 18. Mai 1999 nahm der Beklagte lediglich die Zurechnungsfortschreibung zum 1. Januar 2000 auf die Klägerin vor.

5

Die Klägerin vertrat jedoch die Ansicht, dass der Einheitswert nicht mit dem zutreffenden Betrag festgestellt sei. Mit dem Bescheid vom 8. November 1999 stellte der Beklagte den Einheitswert jedoch weiterhin mit 25.800 DM fest. Dabei ging er zwar davon aus, dass der Einheitswert auf den 1. Januar 2000 wie folgt zu ermitteln sei:

6

einer Jahresrohmiete für Wohnzwecke von 64 qm zu je

2,45 DM monatlich oder 29,40 DM jährlich je qm oder:

64 qm x 29,40 DM je qm jährlich =

1.881 DM

einem Zuschlag für Schönheitsreparaturen von 5 v.H.

aus 1.881 DM oder:

5/100 x 1.881 DM =

94 DM

insgesamt

1.975 DM

Vervielfältiger

11,8

1.975 DM x 11,8 =

23.305 DM

Grundstückswert

23.305 DM

Gesamtwert

23.305 DM

Wert

23.300 DM

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Dennoch komme eine Wertfortschreibung nicht in Betracht, weil die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt seien.

8

Gegen diesen Bescheid legte die Klägerin mit ihrem Schreiben vom 6. Dezember 1999 Einspruch ein. Mit ihrem Schreiben vom 16. Februar 2000 vertrat sie - wie bisher - die Ansicht, der Zuschlag für Schönheitsreparaturen sei nicht zulässig. Der Einheitswert sei daher mit 22.100 DM festzustellen. Auch sei eine Wertfortschreibung ab 500 DM vorzunehmen. Der Beklagte wies den Einspruch mit der Einspruchsentscheidung vom 27. September 2000 als unbegründet zurück.

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Mit der vorliegenden Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter.

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Die Klägerin beantragt,

11

den Einheitswert für das in H belegene Grundstück Flurstück Flurstück Nr. xyz (...straße ...) auf den 1. Januar 2000 im Wege der Wertfortschreibung 22.100 DM festzustellen.

12

Der Beklagte ist der Klage entgegengetreten.

Entscheidungsgründe

13

1. Die Klage ist unbegründet.

14

Nach § 100 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1, Abs. 2 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO) kann das Gericht den angefochtenen Verwaltungsakt nur dann aufheben oder ändern, wenn dieser rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist. Das Gericht kann den angefochtenen Bescheid im Streitfall allerdings nicht als rechtswidrig beanstanden.

15

Nach § 76 Abs. 1 Nr. 4 des Bewertungsgesetzes (BewG) ist der Wert eines Einfamilienhauses grundsätzlich im Wege des Ertragswertverfahrens zu ermitteln. Im Ertragswertverfahren umfasst der Grundstückswert u.a. den Gebäudewert (§ 78 Satz 1 BewG). Er ergibt sich wiederum u.a. durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete (§ 78 Satz 2 BewG). Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 BewG wird der Einheitswert im Wege der Wertfortschreibung neu festgestellt, wenn der nach § 30 BewG auf volle Hundert Deutsche Mark nach unten abgerundete Wert, der sich für den Beginn eines Kalenderjahrs ergibt, vom Einheitswert des letzten Feststellungszeitpunkts nach unten um mehr als den zehnten Teil, mindestens aber um 500 Deutsche Mark, oder um mehr als 5.000 Deutsche Mark abweicht.

16

Der angefochtene Bescheid steht im Einklang mit diesen Vorschriften.

17

a) Der Beklagte hat insbesondere die Jahresrohmiete zu Recht wegen der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter um 5 vom Hundert des Betrags erhöht, der in dem von ihm aufgestellten Mietspiegel ausgewiesen ist (vgl. Abschn. 22 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 2 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens (BewRGr)).

18

Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter das Mietobjekt während der Mietzeit in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Dazu gehört bei vermieteten Wohnungen auch die laufende Durchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen (vgl. Weidenkaff in Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 63. Aufl., 2004, § 535, Rdnm. 41 ff., insbes. 42; Teichmann in Jauernig, Bürgerliches Gesetzbuch, 10. Aufl., 2003, § 535, Rdnr. 8). Von dieser Rechtslage geht auch das Ertragswertverfahren nach §§ 78 bis 82 BewG aus. Dies gilt insbesondere für den Vervielfältiger nach § 80 BewG (vgl. Bundestagsdrucksache (BTDrs.) IV/1488 vom 01.10.1963, S. 60 und 65). Daher ist es zwangsläufig, dass der jeweilige Vervielfältiger verändert werden müsste, wenn die Schönheitsreparaturen nicht vom Vermieter zu tragen sind, sondern auf Kosten des Mieters durchgeführt werden. Systematisch wäre es folgerichtig, für den Fall der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Mieter eigene Vervielfältigerreihen zu berechnen, in denen die Kosten für die Schönheitsreparaturen bei dem in den Vervielfältigern berücksichtigten Anteil an Instandhaltungskosten ausgeschieden würden. Diese Lösung würde indessen einer Massenbewertung, wie sie die Einheitsbewertung ist, nicht gerecht werden. Zu demselben Ergebnis, wenn auch mit einigen unbedeutenden Ungenauigkeiten, führt nämlich auch die Erhöhung der Barleistung der Mieter. Denn damit wird die Tatsache ausgeglichen, dass infolge der Übernahme der in den Vervielfältigern als Instandhaltungskosten berücksichtigten Schönheitsreparaturen ein zu niedriger Vervielfältiger angewendet wird.

19

Im Streitfall ist allerdings davon auszugehen, dass die Mieter von in H belegenen Wohnungen bereits am 1. Januar 2000 regelmäßig vertraglich verpflichtet waren, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter war bereits im Hauptfeststellungszeitpunkt üblich; heute ist sie Verkehrssitte (Keßler in Gürsching/Stenger, Kommentar zum Bewertungsgesetz und Vermögensteuergesetz, § 79 BewG, Rdnr. 20 m.w.Nachw.).

20

b) Bei dem nach Abschn. 22 Abs. 2 Satz 2 BewRGr u.a. auf Mietwohngrundstücke anzuwendenden vom Hundert-Satz von 5 handelt es sich schließlich nicht um eine willkürliche Erhöhung.

21

Vielmehr entspricht dieser vom Hundert-Satz einem Erfahrungswert, der bei der Berechnung der Vervielfältiger berücksichtigt wurde (vgl. BTDrs. IV/1488 S. 60, 127; BTDrs. II/2544 S. 15 zu § 52 g Abs. 9 des Entwurfs; ferner BFH-Urteil vom 02.06.1971 III R 105/70, BStBl II 1971, 675 unter I.4. unter Bezugnahme auf BTDrs. IV/1488 S. 127 und BTDrs. II/2544, S. 15 zu § 52 f Abs. 9 des Entwurfs). Die Anwendung eines einheitlichen Satzes für sämtliche Mietwohngrundstücke berücksichtigt zwar die unterschiedlich starke Abnutzung der einzelnen Wohnungen nicht ganz genau. Das Ertragswertverfahren des BewG ist jedoch eine Methode zur Bewertung einer großen Zahl wirtschaftlicher Einheiten des Grundbesitzes innerhalb kurzer Zeit. Mit diesem Ziel wäre es allerdings nicht zu vereinbaren, wollte man in jedem Einzelfall die Kosten für Schönheitsreparaturen entsprechend ihrem tatsächlichen Anfall ermitteln und gesondert berücksichtigen. Deshalb sind die Unkosten für Schönheitsreparaturen bereits bei Bildung der Vervielfältiger pauschal - bei Mietwohngrundstücken in Höhe von 5 vom Hundert der Jahresrohmiete - berücksichtigt worden. Dem entspricht, dass die Jahresrohmiete pauschal um diesen Satz erhöht wird, wenn nach dem Mietvertrag die Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen haben (BFH-Urteil in BStBl II 1972, 376).

22

c) Die Voraussetzungen für eine Wertfortschreibung im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 BewG liegen allerdings nicht vor.

23

Der sich nach den Ausführungen vorstehend zu a) und b) ergebende Einheitswert würde allenfalls um 10 vom Hundert, nicht aber um mehr als 10 vom Hundert nach unten abweichen:

24

Einheitswert laut Einheitswertbescheid vom 18. Mai

25.800 DM

1999

Zutreffender Einheitswert laut Einheitswertbescheid -

23.300 DM

vom 8. November 1999

Wertunterschied

2.500 DM

2.500 DM x 100/25.800 DM =

10 vom

Hundert

25

Darauf hinzuweisen ist schließlich, dass der von der Klägerin genannten Betrag von 500 DM lediglich eine Mindestgrenze ist, die aber wiederum voraussetzt, dass sich der niedrigere Einheitswert mit einem Betrag errechnet, der gegenüber dem bisher festgestellten Einheitswert um mehr als 10 vom Hundert nach unten abweicht.

26

2. Die Klägerin trägt gemäß § 135 Abs. 1 FGO die Kosten des Verfahrens.

27

3. Der Streitwert war gemäß § 13 Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes (GKG) - in der Fassung der Bekanntmachung vom 15. Dezember 1975 (BGBl I 1975, 3047), zuletzt geändert durch Art. 2 Abs. 5 des Gesetzes vom 12. März 2004 (BGBl I 2004, 390), welche gemäß § 72 Nr. 1 GKG in der Fassung von Art. 1 des Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes auch im Streitfall weiter anzuwenden ist - mit 114 Euro festzusetzen.

28

Wird ein Einheitswertbescheid angefochten, ist der Streitwert mit 60 vom Tausend des streitigen Wertunterschieds zu ermitteln (Beschluss des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 03.01.2000 II E 6/99, Sammlung amtlich nicht veröffentlichter Entscheidungen des BFH 2000, 852 unter II. 1 a).

29

Im Streitfall errechnet sich der Wertunterschied wie folgt:

30

Einheitswert laut Einheitswertbescheid vom 18. Mai

25.800 DM

1999

Schreiben der Klägerin vom 16. Februar 2000
- 22.100 DM

Wertunterschied

3.700 DM

Hiervon 60 vom Tausend

3.700 DM x 60/1.000 =

222 DM

oder

222 DM x 1/1,95583 =

114 Euro

31

4. Nachdem bereits ein Termin zur Erörterung der Sach- und Rechtslage stattgefunden hat, hielt der Einzelrichter es für zweckmäßig, gemäß § 94 a FGO ohne mündliche Verhandlung zu entscheiden.

Gründe

13

1. Die Klage ist unbegründet.

14

Nach § 100 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1, Abs. 2 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO) kann das Gericht den angefochtenen Verwaltungsakt nur dann aufheben oder ändern, wenn dieser rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist. Das Gericht kann den angefochtenen Bescheid im Streitfall allerdings nicht als rechtswidrig beanstanden.

15

Nach § 76 Abs. 1 Nr. 4 des Bewertungsgesetzes (BewG) ist der Wert eines Einfamilienhauses grundsätzlich im Wege des Ertragswertverfahrens zu ermitteln. Im Ertragswertverfahren umfasst der Grundstückswert u.a. den Gebäudewert (§ 78 Satz 1 BewG). Er ergibt sich wiederum u.a. durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete (§ 78 Satz 2 BewG). Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 BewG wird der Einheitswert im Wege der Wertfortschreibung neu festgestellt, wenn der nach § 30 BewG auf volle Hundert Deutsche Mark nach unten abgerundete Wert, der sich für den Beginn eines Kalenderjahrs ergibt, vom Einheitswert des letzten Feststellungszeitpunkts nach unten um mehr als den zehnten Teil, mindestens aber um 500 Deutsche Mark, oder um mehr als 5.000 Deutsche Mark abweicht.

16

Der angefochtene Bescheid steht im Einklang mit diesen Vorschriften.

17

a) Der Beklagte hat insbesondere die Jahresrohmiete zu Recht wegen der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter um 5 vom Hundert des Betrags erhöht, der in dem von ihm aufgestellten Mietspiegel ausgewiesen ist (vgl. Abschn. 22 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 2 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens (BewRGr)).

18

Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter das Mietobjekt während der Mietzeit in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Dazu gehört bei vermieteten Wohnungen auch die laufende Durchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen (vgl. Weidenkaff in Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 63. Aufl., 2004, § 535, Rdnm. 41 ff., insbes. 42; Teichmann in Jauernig, Bürgerliches Gesetzbuch, 10. Aufl., 2003, § 535, Rdnr. 8). Von dieser Rechtslage geht auch das Ertragswertverfahren nach §§ 78 bis 82 BewG aus. Dies gilt insbesondere für den Vervielfältiger nach § 80 BewG (vgl. Bundestagsdrucksache (BTDrs.) IV/1488 vom 01.10.1963, S. 60 und 65). Daher ist es zwangsläufig, dass der jeweilige Vervielfältiger verändert werden müsste, wenn die Schönheitsreparaturen nicht vom Vermieter zu tragen sind, sondern auf Kosten des Mieters durchgeführt werden. Systematisch wäre es folgerichtig, für den Fall der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Mieter eigene Vervielfältigerreihen zu berechnen, in denen die Kosten für die Schönheitsreparaturen bei dem in den Vervielfältigern berücksichtigten Anteil an Instandhaltungskosten ausgeschieden würden. Diese Lösung würde indessen einer Massenbewertung, wie sie die Einheitsbewertung ist, nicht gerecht werden. Zu demselben Ergebnis, wenn auch mit einigen unbedeutenden Ungenauigkeiten, führt nämlich auch die Erhöhung der Barleistung der Mieter. Denn damit wird die Tatsache ausgeglichen, dass infolge der Übernahme der in den Vervielfältigern als Instandhaltungskosten berücksichtigten Schönheitsreparaturen ein zu niedriger Vervielfältiger angewendet wird.

19

Im Streitfall ist allerdings davon auszugehen, dass die Mieter von in H belegenen Wohnungen bereits am 1. Januar 2000 regelmäßig vertraglich verpflichtet waren, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter war bereits im Hauptfeststellungszeitpunkt üblich; heute ist sie Verkehrssitte (Keßler in Gürsching/Stenger, Kommentar zum Bewertungsgesetz und Vermögensteuergesetz, § 79 BewG, Rdnr. 20 m.w.Nachw.).

20

b) Bei dem nach Abschn. 22 Abs. 2 Satz 2 BewRGr u.a. auf Mietwohngrundstücke anzuwendenden vom Hundert-Satz von 5 handelt es sich schließlich nicht um eine willkürliche Erhöhung.

21

Vielmehr entspricht dieser vom Hundert-Satz einem Erfahrungswert, der bei der Berechnung der Vervielfältiger berücksichtigt wurde (vgl. BTDrs. IV/1488 S. 60, 127; BTDrs. II/2544 S. 15 zu § 52 g Abs. 9 des Entwurfs; ferner BFH-Urteil vom 02.06.1971 III R 105/70, BStBl II 1971, 675 unter I.4. unter Bezugnahme auf BTDrs. IV/1488 S. 127 und BTDrs. II/2544, S. 15 zu § 52 f Abs. 9 des Entwurfs). Die Anwendung eines einheitlichen Satzes für sämtliche Mietwohngrundstücke berücksichtigt zwar die unterschiedlich starke Abnutzung der einzelnen Wohnungen nicht ganz genau. Das Ertragswertverfahren des BewG ist jedoch eine Methode zur Bewertung einer großen Zahl wirtschaftlicher Einheiten des Grundbesitzes innerhalb kurzer Zeit. Mit diesem Ziel wäre es allerdings nicht zu vereinbaren, wollte man in jedem Einzelfall die Kosten für Schönheitsreparaturen entsprechend ihrem tatsächlichen Anfall ermitteln und gesondert berücksichtigen. Deshalb sind die Unkosten für Schönheitsreparaturen bereits bei Bildung der Vervielfältiger pauschal - bei Mietwohngrundstücken in Höhe von 5 vom Hundert der Jahresrohmiete - berücksichtigt worden. Dem entspricht, dass die Jahresrohmiete pauschal um diesen Satz erhöht wird, wenn nach dem Mietvertrag die Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen haben (BFH-Urteil in BStBl II 1972, 376).

22

c) Die Voraussetzungen für eine Wertfortschreibung im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 BewG liegen allerdings nicht vor.

23

Der sich nach den Ausführungen vorstehend zu a) und b) ergebende Einheitswert würde allenfalls um 10 vom Hundert, nicht aber um mehr als 10 vom Hundert nach unten abweichen:

24

Einheitswert laut Einheitswertbescheid vom 18. Mai

25.800 DM

1999

Zutreffender Einheitswert laut Einheitswertbescheid -

23.300 DM

vom 8. November 1999

Wertunterschied

2.500 DM

2.500 DM x 100/25.800 DM =

10 vom

Hundert

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Darauf hinzuweisen ist schließlich, dass der von der Klägerin genannten Betrag von 500 DM lediglich eine Mindestgrenze ist, die aber wiederum voraussetzt, dass sich der niedrigere Einheitswert mit einem Betrag errechnet, der gegenüber dem bisher festgestellten Einheitswert um mehr als 10 vom Hundert nach unten abweicht.

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2. Die Klägerin trägt gemäß § 135 Abs. 1 FGO die Kosten des Verfahrens.

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3. Der Streitwert war gemäß § 13 Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes (GKG) - in der Fassung der Bekanntmachung vom 15. Dezember 1975 (BGBl I 1975, 3047), zuletzt geändert durch Art. 2 Abs. 5 des Gesetzes vom 12. März 2004 (BGBl I 2004, 390), welche gemäß § 72 Nr. 1 GKG in der Fassung von Art. 1 des Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes auch im Streitfall weiter anzuwenden ist - mit 114 Euro festzusetzen.

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Wird ein Einheitswertbescheid angefochten, ist der Streitwert mit 60 vom Tausend des streitigen Wertunterschieds zu ermitteln (Beschluss des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 03.01.2000 II E 6/99, Sammlung amtlich nicht veröffentlichter Entscheidungen des BFH 2000, 852 unter II. 1 a).

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Im Streitfall errechnet sich der Wertunterschied wie folgt:

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Einheitswert laut Einheitswertbescheid vom 18. Mai

25.800 DM

1999

Schreiben der Klägerin vom 16. Februar 2000
- 22.100 DM

Wertunterschied

3.700 DM

Hiervon 60 vom Tausend

3.700 DM x 60/1.000 =

222 DM

oder

222 DM x 1/1,95583 =

114 Euro

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4. Nachdem bereits ein Termin zur Erörterung der Sach- und Rechtslage stattgefunden hat, hielt der Einzelrichter es für zweckmäßig, gemäß § 94 a FGO ohne mündliche Verhandlung zu entscheiden.