Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1998-01-12, Aktenzeichen 16 U 67/97
ECLI:DE:OLGK:1998:0112.16U67.97.00

Tenor

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die in förmlicher Hinsicht nicht zu beanstandende Berufung hat
in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat im Ergebnis
zutreffend einen Räumungsanspruch der Klägerin gegen den Beklagten
bejaht und die auf Konkurrenzschutz gerichtete Widerklage des
Beklagten abgewiesen.

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1.

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Der Räumungsanspruch der Klägerin ergibt sich aus § 556 Abs. 1
BGB. Das zwischen den Parteien vereinbarte Mietverhältnis ist
spätestens durch Kündigung der Klägerin vom 10.01.1997 beendet
worden. Es kann für das Bestehen eines Räumungsanspruchs
dahingestellt bleiben, ob bereits die vorangegangenen Kündigungen
vom 06.11.1996 und 04.12.1996 zur Auflösung des Vertrages geführt
haben.

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Zum Zeitpunkt der Kündigung vom 10.01.1997 hatte der Beklagte
die Miete für die Monate November und Dezember 1996 nicht bezahlt,
so daß selbst nach der gesetzlichen Fälligkeitsregelung des § 551
Abs. 1 BGB ein Mietrückstand von 2 Monatsmieten zum Zeitpunkt der
Kündigungserklärung eingetreten war (§ 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB).
Dieser die Kündigung rechtfertigende Mietzinsrückstand bestand auch
dann, wenn der Beklagte in der Vergangenheit zuviel Miete gezahlt
haben sollte. Entgegen der vom Beklagten vertretenen und im
Schriftsatz vom 04.12.1997 nochmals vertieften Auffassung handelt
es sich bei dem Bereicherungsanspruch wegen überzahlter Miete um
einen selbständigen, die Mietzinsforderung nicht unmittelbar
mindernden Anspruch. Gemäß § 3 des Mietvertrages zwischen den
Parteien schuldete der Beklagte einen vertraglich fest vereinbarten
monatlichen Mietzins. Der von ihm geltend gemachten Anspruch auf
Rückzahlung, der mit der gegenüber dem Vertrag geringeren
Verkaufsfläche begründet wird, findet seine rechtliche Grundlage in
dem Minderungsrecht nach § 537 BGB. Es wird nämlich geltend
gemacht, die tatsächliche Beschaffenheit des Mietgegenstandes
entspreche nicht der Vereinbarung, die von einer Verkaufsfläche von
ca. 29 qm ausgeht. Den insofern vorausbezahlten Mietzins kann der
Mieter gemäß § 812 BGB für die Vergangenheit bereicherungsrechtlich
zurückfordern (Palandt-Putzo, BGB, 55. Auflage, § 537 Rdnr. 21
m.w.N.). Das Bestehen eines derartigen Anspruchs führt aber nicht
automatisch zur Erfüllung des Anspruchs des Vermieters auf die
laufend fällig werdenden Mietzinsforderungen. Nur mit der
Aufrechnung kann einem bereicherungsrechtlichen
Rückzahlungsanspruch Erfüllungswirkung zukommen.

6

Die Kündigung ist nicht gemäß § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB unwirksam
geworden. Dies setzte nämlich voraus, daß der Mieter "unverzüglich"
nach der Kündigung "die Mietschuld durch Aufrechnung zum Erlöschen
gebracht hat". Wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, ist
die Aufrechnung nicht unverzüglich erklärt worden.

7

Mit Schreiben vom 05.09.1996 hat der Beklagte eine
Mietzinsminderung wegen der Verletzung einer angeblichen
Konkurrenzschutzpflicht durch die Klägerin lediglich in Aussicht
gestellt.

8

Das anwaltliche Schreiben vom 09.12.1996 enthält keine
Aufrechnungserklärung. In diesem Schreiben wird vielmehr nur eine
Zahlungsforderung aufgemacht, ohne die Aufrechnung zu erklären.
Entscheidend gegen die Annahme einer Aufrechnungserklärung in
diesem Schreiben spricht vor allem, daß der erstinstanzliche
Prozeßbevollmächtigte des Beklagten darin ausgeführt hat, eine
Aufrechnung sei nicht statthaft und deshalb von seinem Mandanten zu
Unrecht erklärt worden. Angesichts dieser rechtlichen Ausführung
scheidet eine Auslegung des Schreibens als Aufrechnungserklärung
aus.

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Die erstmals hilfsweise mit der Klageerwiderung vom 14.05.1997
erklärte Aufrechnung war nicht mehr unverzüglich im Sinne des § 554
Abs. 1 Satz 3 BGB.

10

Da es schon an diesen formellen Voraussetzungen des § 554 Abs. 1
Satz 3 BGB fehlt, kann für den vorliegenden Räumungsrechtstreit
offenbleiben, ob die Aufrechnung auch an § 3 der Allgemeinen
Vertragsbedingungen scheitert und ob diese Formularklausel wirksam
ist. Es bedarf auch keiner Entscheidung zur Höhe des zur
Aufrechnung gestellten Bereicherungsanspruchs des Beklagten gemäß §
812 Abs. 1 BGB wegen überzahlter Miete.

11

2.

12

Mit zutreffenden Erwägungen hat das Landgericht auch die
Widerklage abgewiesen.

13

Der Beklagte hat keinen Anspruch darauf, daß die Klägerin die
Firma "I." zwingt, keine Strümpfe mehr zu verkaufen.

14

Ein derartiger Unterlassungsanspruch bestand zum Zeitpunkt der
Erhebung der Widerklage schon deshalb nicht mehr, weil der zwischen
den Parteien geschlossene Mietvertrag von der Klägerin nach den
vorstehenden Ausführungen wirksam gekündigt worden war. Im Rahmen
des danach bestehenden bereicherungsrechtlichen
Nutzungsverhältnisses unterliegt die Beklagte gegenüber dem Kläger
keiner Konkurrenzschutzverpflichtung.

15

Für die Vergangenheit fehlt für den Feststellungsantrag das
Feststellungsinteresse im Sinne des § 256 ZPO.

16

Aber selbst wenn man dies anderes sähe, scheidet eine Pflicht
der Klägerin zur Verhinderung des Verkaufs von Strümpfen durch die
Firma "I." aus. Zwar genügte die Annahme eines vertragsimmanenten
Konkurrenzschutzes des Mieters, daß ein bestimmter Geschäftszweck
Gegenstand des Mietvertrages geworden ist.

17

Dies ist ausweislich des § 1 des Mietvertrages der Fall, wonach
die Mieträume zur Benutzung als "Strumpfboutique" zur Verfügung
gestellt wurden.

18

Ein derartiger, sich als Nebenpflicht des Vermieters aus dem
Mietvertrag darstellender Konkurrenzschutz erfaßt jedoch nach
seinem sachlichen Gehalt nur die "Hauptartikel" des Konkurrenten
(Krämer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete,
2. Auflage, III Rdnr. 1245; BGH WUM 1975, 163 (164)). Von einer
Konkurrenz kann nämlich nur dann gesprochen werden, wenn beide
Geschäfte dieselbe Verbrauchergruppe ansprechen. Der Mieter muß
daher grundsätzlich hinnehmen, daß in einem Nachbargeschäft die von
ihm vertriebene Ware als "Nebenartikel" angeboten wird.

19

Die Grenze des dem Mieter Zumutbaren ist erst dann
überschritten, wenn durch das Angebot von Nebenartikeln beim
Nachbargeschäft der Umsatz einen so starken Abbruch erleidet, daß
die Mieträume für den Vertragszweck nur noch eingeschränkt
brauchbar sind (BGH ZMR 1957, 152; OLG Frankfurt NJW 1982, 707).
Zwar hat der Beklagte hier gewisse Umsatzeinbrüche behauptet, diese
sind jedoch nicht so gravierend, daß die von ihm als
"Strumpfboutique" gemieteten Räume dadurch in ihrer Brauchbarkeit
erheblich beeinträchtigt worden wären.

20

Ein Anlaß, die Revision zuzulassen, besteht nicht. Die zu
entscheidenden Fragen haben keine grundsätzliche Bedeutung. Mit der
Entscheidung wird auch nicht von der höchstrichterlichen
Rechtsprechung abgewichen (§ 546 Abs. 1 ZPO).

21

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97, 708 Nr.
10, 711, 713 ZPO.

22

Streitwert für das Berufungsverfahren: 26.258,56 DM