Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1994-01-27, Aktenzeichen 12 U 116/93
ECLI:DE:OLGK:1994:0127.12U116.93.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d

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Die Beklagten waren von 1987 bis 1990
Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft S. und W. Weg in
K.-J.. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde durch
Teilungserklärung vom 10.11.1975 (GA 60) be-gründet.

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In der Eigentümerversammlung vom
27.10.1981 wurde ab dem 01.01.1982 die Firma A. B. GmbH zur neuen
Verwalterin bestellt. Zugleich wurde der Verwal-tungsbeirat
beauftragt und bevollmächtigt, mit dem neuen Verwalter einen
Verwaltervertrag abzuschlie-ßen und Verwaltervollmacht zu erteilen
(Protokoll GA 272, 273). Bei der A.B. GmbH handelt es sich um die
später umbenannte Klägerin (GA 247). Der Ver-waltervertrag (GA 43)
wurde am 13.10./17.11.1981 abgeschlossen. In dem Vertrag heißt es
unter an-derem:

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Dieser Vertrag wird auf die Dauer von
zwei Jahren abgeschlossen. Er verlängert sich stillschweigend um
jeweils ein weiteres Jahr, bis auf eine gesamte Vertragszeit von
längstens fünf Jahren, wenn nicht ei-ner der Vertragsteile mit
einer Frist von 6 Monaten auf ein Jahresende kündigt.

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Eine Abberufung des Verwalters aus
wichti-gem Grund bedarf einer Mehrheit von 2/3 der Stimmen der
Eigentümer.

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Am 30.05.1985 fand eine
Eigentümerversammlung statt. In der Einladung zu dieser Versammlung
(GA 242) war als Tagesordnungspunkt unter anderem aufgeführt:

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3.

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Abschluß Fernwärmeversorgungsvertrag
mit den G.-Werken K. AG.

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Übernahme der Heizkostenabrechnung
ein-schließlich Inkasso durch die Verwalterin. Regelung der hierfür
zu zahlenden Verwal-tungsgebühr und Ergänzung des
Verwalter-vertrages.

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In der Versammlung (Protokoll GA 277,
279) wurden sodann neben dem Abschluß des
Fernwärmeversor-gungsvertrages mit den G.-Werken die Übernahme der
Heizkostenabrechnung durch die Firma H. GmbH mit einer
entsprechenden Gebührenregelung und die Verlängerung des
Verwaltervertrages um fünf Jahre beschlossen. Zugleich wurde der
Verwaltungsbeirat wieder ermächtigt, die Ergänzung des
Verwalterver-trages mit der Verwalterin abzuschließen.

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Am 20.08.1985 wurde sodann ein als
"Ergänzung zum Verwaltervertrag vom 17.11.1981" bezeichneter
Ver-trag von der Klägerin und dem damaligen Vorsitzen-den des
Verwaltungsbeirats unterzeichnet (GA 47). In diesem Vertrag heißt
es unter anderem:

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1.

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Der Verwalter übernimmt ab 1. Juni 1985
alle Tätigkeiten, die im Zusammenhang ste-hen mit der Erstellung
der Heiz- und Warm-wasserkostenabrechnung (Inkasso, Mahnver-fahren,
Ausgleich der Einzelabrechnungen, Überwachung der Ablesetermine,
Prüfung der Rechnungsstellung durch die G.-Werke K. AG usw.).

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4.

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Der Verwaltervertrag wird bis zum 31.
De-zember 1990 verlängert. Wird der Verwal-tervertrag nicht sechs
Monate vor Ablauf gekündigt, so verlängert er sich jeweils um zwei
Jahre.

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5.

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Ab 1. Juni 1985 erhält der Verwalter zu
der bisherigen Verwaltungsgebühr einen Be-trag von ...

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Am 12.06.1987 fand eine weitere
Eigentümerversamm-lung statt (Protokoll GA 157, 164). In dieser
Ver-sammlung beschlossen die Wohnungseigentümer, den
Verwaltervertrag der Klägerin aus wichtigem Grund fristlos zu
kündigen. Im Anschluß an den Beschluß wurde darüber gesprochen, daß
umgehende Maßnahmen zur Unterbrechung von Gewährleistungsansprüchen
der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Bau-trägerfirma B.
erforderlich seien. Hierauf erklär-te der Geschäftsführer der
Klägerin, aufgrund der fristlosen Kündigung sei der Klägerin eine
weitere Tätigkeit nicht möglich (Protokoll GA 157, 164).

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Nach der Versammlung wurde die Klägerin
von dem Beklagten zu 34 (Dr. F. T.) gebeten, zumindest bis zur
Bestellung eines neuen Verwalters tätig zu werden. Auch dies lehnte
die Klägerin ab.

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Am 01.07.1987 fand eine weitere
Eigentümerversamm-lung statt (Protokoll GA 836). In dieser
Versamm-lung konnte noch kein neuer Verwalter gewählt wer-den, weil
Zweifel an der Beschlußfähigkeit bestan-den und die Versammlung in
einem Tumult endete. Mit Rundschreiben vom 10.07.1987 (GA 834, 835)
teilte der Verwaltungsbeirat den Wohnungseigentü-mern unter anderem
mit:

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Inzwischen wächst mit Recht die Unruhe
in der Eigentümergemeinschaft und wird von der o.g.
Eigentümergruppe kräftig ge-schürt. Herr H. tut trotz Aufforderung
durch den Verwaltungsbeirat nichts. Die Hausmeister erhalten keinen
Lohn, die Waschmarkenautomaten sind überfüllt, eini-ge Wohnungen
sind wegen des defekten Da-ches feucht.

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Eine erneute Eigentümerversammlung
wurde auf den 22.07.1987 einberufen (Protokoll GA 110). In der
Versammlung beantragte der Beklagte zu 235 (E. R.), die Klägerin
als Übergangsverwalter bis zum 31.05.1988 zu bestellen. Der Antrag
wurde abge-lehnt (Protokoll GA 110, 111). Statt dessen wurde die
Firma A. GmbH in M. bestellt.

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Mit Schriftsatz vom 06.07.1987
beantragte die Klägerin bei der WEG-Abteilung des Amtsgerichts
Köln, den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 12.06.1987 für
ungültig zu erklären sowie die Beklagten zu verpflichten, an sie
von Juli 1987 bis Dezember 1990 monatlich 11.347,22 DM
Verwal-tervergütung zu zahlen. In der mündlichen Verhand-lung vom
28.09.1987 (GA 485) bestand zwischen den Parteien Einvernehmen, daß
der Zahlungsanspruch zunächst nicht weiter verfolgt werden sollte.
In-soweit ordnete das Amtsgericht das Ruhen des Ver-fahrens an.
Durch Beschluß vom 10.02.1988 (GA 601) trennte das Amtsgericht den
Zahlungsantrag nach § 145 ZPO analog ab und verwies den
Rechtsstreit insoweit an das Landgericht Köln. Durch Beschluß vom
17.03.1988 (GA 604) setzte die zunächst be-faßte 21. Zivilkammer
des Landgerichts Köln das Verfahren bis zur rechtskräftigen
Entscheidung des WEG-Verfahrens 202 II 325/87 AG Köln aus. Eine
Beschwerde der Klägerin hiergegen (GA 609) wurde durch Beschluß des
19. Zivilsenats des Oberlandes-gerichts Köln vom 07.06.1988 (GA
620) zurückge-wiesen.

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Durch Beschluß vom 13.10.1989 (GA 649,
662) erklärte das Amtsgericht Köln den Beschluß der
Eigentümerversammlung vom 12.06.1987 für ungül-tig. Zur Begründung
führte das Amtsgericht unter anderem aus, auf der
Eigentümerversammlung vom 12.06.1987 sei unter TOP 9 der Beschluß
gefaßt worden, die Klägerin aus wichtigem Grund fristlos
abzuberufen und den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen. Der
Beschluß sei für ungültig zu erklä-ren, weil ein wichtiger Grund
für die Abberufung nicht vorgelegen habe. Auf die sofortige
Beschwer-de der Beklagten änderte das Landgericht Köln durch
Beschluß vom 26.04.1991 (GA 1282, 1286) den Beschluß des
Amtsgerichts ab und wies den Anfech-tungsantrag zurück. Auf die
weitere sofortige Beschwerde der Klägerin hin wurde der Beschluß
des Landgerichts durch Beschluß des 16. Zivilse-nats des
Oberlandesgerichts Köln vom 23.08.1991 (GA 742, 754) aufgehoben und
die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Durch Beschluß vom
03.12.1991 (GA 1294, 1296) wies das Landgericht den
Anfechtungsantrag der Klägerin unter Abände-rung des Beschlusses
des Amtsgerichts Köln vom 13.10.1989 erneut zurück. Auf die weitere
soforti-ge Beschwerde der Klägerin gegen diesen Beschluß wurde die
Entscheidung des Landgerichts durch Be-schluß des 16. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts Köln vom 18.03.1992 (GA 728, 729) wiederum
abgeän-dert, und die sofortigen Beschwerden der Beklagten gegen den
Beschluß des Amtsgerichts wurden zurück-gewiesen.

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Im April 1991 wurde der an das
Landgericht Köln verwiesene vorliegende Rechtsstreit aus Gründen
geschäftsplanmäßiger Zuständigkeit von der 21. an die 2.
Zivilkammer des Landgerichts Köln abge-geben.

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Die Klägerin hat die Auffassung
vertreten, die Beklagten seien verpflichtet, ihr das vereinbarte
Verwalterhonorar für die Zeit von Juli 1987 bis Dezember 1990
abzüglich ersparter Aufwendungen zu zahlen, weil sich die Beklagten
in Annahmeverzug befunden hätten, §§ 615, 293 ff. BGB. Durch die
fristlose Kündigung der Beklagten sei ihr jede weitere Tätigkeit
verwehrt worden. Ein hinreichen-des Angebot ihrerseits liege
jedenfalls in der An-fechtung des Abberufungsbeschlusses. Im Juni
1987 habe ein wirksamer Verwaltervertrag bestanden. Der
ursprüngliche Verwaltervertrag vom 17.11.1981 sei - insoweit
variieren die Ausführungen der Klägerin - bis zum 21.12.1990
verlängert worden (Schriftsatz vom 06.07.1987, Seite 2 = GA 2), er
habe sich stillschweigend bis zum 31.12.1985 verlängert und ab dem
01.01.1986 sei dann eine feste Vertragszeit bis zum 31.12.1990
verein-bart worden (Schriftsatz vom 21.09.1987, Seite 2 = GA 330)
bzw. der alte Vertrag sei sogar aufgeho-ben worden (Seite 4 = GA
969 des mit Schriftsatz vom 17.12.1992 in Ablichtung zur Akte
gereichten Schriftsatzes vom 11.04.1990 aus dem WEG-Verfah-ren).
Jedenfalls habe der Vertrag vom 20.08.1985 spätestens am 01.01.1986
in Kraft treten sollen, so daß der Vorschrift des § 26 Abs. 2 WEG
genüge getan sei.

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Die ihr - unter Berücksichtigung der
Erhöhungen aufgrund der in Ziffer 5 des Ergänzungsvertra-ges vom
20.08.1985 vereinbarten Wertsicherungs-klausel - vertraglich
zustehende Vergütung für die Zeit von Juni 1987 bis Dezember 1990
hat die Klä-gerin zuletzt mit insgesamt 489.520,98 DM bezif-fert.
Wegen der Zusammensetzung dieser Vergütungs-forderung wird auf die
Seiten 5 bis 7 des Schrift-satzes vom 21.04.1992 (GA 723 bis 725)
Bezug ge-nommen. Von diesem Betrag hat die Klägerin erspar-te
Aufwendungen in Höhe von 24.476,05 DM (= 5 % des
Vergütungsanspruchs) in Abzug gebracht.

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Die Klägerin hat behauptet, höhere
Aufwendungen als 5 % des Vergütungsanspruchs habe sie durch die
kündigungsbedingte Einstellung ihrer Tätigkeit für die Beklagten
nicht erspart, weil ihr Unternehmen ganz auf die Verwaltung der
Wohnanlage der Beklag-ten zugeschnitten gewesen sei. Sie habe sich
dem Beklagten zu 235 (E. R.) gegenüber bereit erklärt, am
22.07.1987 erneut als Verwalter zu kandidieren.

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Im Verlauf des Rechtsstreits hat die
Klägerin ihren ursprünglichen Zahlungsantrag wiederholt den
inzwischen verstrichenen Zeiträumen angepaßt. In der mündlichen
Verhandlung vom 28. Januar 1993 hat sie zuletzt beantragt:

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1.

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu
ver-urteilen, an sie 465.044,93 DM zuzüglich 4 % Zinsen auf

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11.347,22 DM seit dem 1. Juli 1987

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11.347,22 DM seit dem 1. August
1987

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11.347,22 DM seit dem 1. September
1987

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11.347,22 DM seit dem 1. Oktober
1987

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11.347,22 DM seit dem 1. November
1987

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11.347,22 DM seit dem 1. Dezember
1987

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11.347,22 DM seit dem 1. Januar
1988

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11.347,22 DM seit dem 1. Februar
1988

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11.347,22 DM seit dem 1. März 1988

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11.347,22 DM seit dem 1. April 1988

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11.347,22 DM seit dem 1. Mai 1988

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11.621,81 DM seit dem 1. Juni 1988

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11.621,81 DM seit dem 1. Juli 1988

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11.621,81 DM seit dem 1. August
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11.621,81 DM seit dem 1. September
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11.621,81 DM seit dem 1. Oktober
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11.621,81 DM seit dem 1. November
1988

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11.621,81 DM seit dem 1. Dezember
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11.621,81 DM seit dem 1. Januar
1989

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11.621,81 DM seit dem 1. Februar
1989

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11.621,81 DM seit dem 1. März 1989

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11.621,81 DM seit dem 1. April 1989

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11.621,81 DM seit dem 1. Mai 1989

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11.781,28 DM seit dem 1. Juni 1989

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11.781,28 DM seit dem 1. Juli 1989

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11.781,28 DM seit dem 1. August
1989

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11.781,28 DM seit dem 1. September
1989

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11.781,28 DM seit dem 1. Oktober
1989

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11.781,28 DM seit dem 1. November
1989

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11.781,28 DM seit dem 1. Dezember
1989

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11.781,28 DM seit dem 1. Januar
1990

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11.781,28 DM seit dem 1. Februar
1990

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11.781,28 DM seit dem 1. März 1990

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11.781,28 DM seit dem 1. April 1990

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11.781,28 DM seit dem 1. Mai 1990

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235

11.980,64 DM seit dem 1. Juni 1990

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11.980,64 DM seit dem 1. Juli 1990

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11.980,64 DM seit dem 1. August
1990

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11.980,64 DM seit dem 1. September
1990

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11.980,64 DM seit dem 1. Oktober
1990

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11.980,64 DM seit dem 1. November
1990

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11.980,64 DM seit dem 1. Dezember
1990

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zu zahlen;

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2.

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271

gegen die in erster Instanz anwaltlich
nicht vertretenen Beklagten zu 1 (J. K.), 21 (A. A.), 138 (A. K.)
und 178 (M. O.) durch Versäumnisurteil zu erkennen.

272

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273

Die Beklagten - mit Ausnahme der
Beklagten zu 1, 21, 138 und 178 - haben beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie haben die Auffassung vertreten, im
Juni 1987 habe kein wirksamer Verwaltervertrag mit der Klägerin
mehr bestanden. Der ursprüngliche Ver-trag vom 17.11.1981 habe vom
01.01.1982 bis zum 31.12.1986 bestanden. Die am 20.08.1985
vereinbar-te Verlängerung verstoße als solche gegen § 26 Abs. 1
Satz 2 BGB. Die Verlängerung könne auch nicht in eine wirksame
Wiederbestellung umgedeutet werden, weil diese nach § 26 Abs. 2 WEG
zu früh erfolgt und deshalb nichtig sei. Selbst wenn ein Vertrag
bestanden hätte, könne die Klägerin für die Zeit ab Juli 1987 keine
Vergütung mehr verlan-gen, weil sie (die Beklagten) mangels eines
hin-reichenden Angebots ihrer Dienstleistung durch die Klägerin
nicht in Annahmeverzug geraten seien. Die Ansprüche der Klägerin
seien zudem zumindest teil-weise verjährt (Schriftsatz vom
21.09.1992, Sei-te 4-5 = GA 900-901).

278

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279

Die Beklagten haben behauptet, die
Klägerin habe nach ihrer Abberufung auch noch anderen
Wohnungs-eigentümern gegenüber jede weitere Tätigkeit
abge-lehnt.

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281

Zur Höhe der Klageforderung haben die
Beklagten einzelne Berechnungsfaktoren der Klägerin bestrit-ten und
die Auffassung vertreten, die im Vertrag vorgesehene
Wertsicherungsklausel sei mangels Ge-nehmigungsfähigkeit durch die
D. B.bank nichtig; ebenso könne die Klägerin keine Mehrwertsteuer
verlangen. Des weiteren haben die Beklagten be-hauptet, die
ersparten Aufwendungen der Klägerin beliefen sich auf 9.000,00 DM
pro Monat bzw. min-destens 90 %.

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283

Durch Urteil vom 11. März 1993 hat das
Landgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt,
die Klägerin könne keine Zahlung von Verwalterhonorar für die Zeit
von Juli 1987 bis Dezember 1990 verlangen, weil bereits im
Zeitpunkt der Fassung des Beschlusses vom 12.06.1987 kein wirksamer
Verwaltervertrag mehr bestanden habe. Die im Jahre 1985 getroffene
Vereinbarung über die Verlängerung des Verwaltervertrages aus dem
Jahre 1981 sei wegen eines Verstoßes gegen § 26 Abs. 1 und 2 WEG
nichtig. Die erste Bestellung sei bis Ende 1986 erfolgt und habe
nach § 26 Abs. 1 WEG nicht mehr verlängert werden können. Eine
Neubestellung sei nach § 26 Abs. 2 WEG erst im Jahre 1986 möglich
gewesen. Ein Vergütungsan-spruch der Klägerin bestehe darüber
hinaus auch deshalb nicht, weil die Klägerin die Beklagten nicht
nach § 615 BGB in Annahmeverzug gesetzt habe.

284

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285

Gegen das am 29.03.1993 zugestellte
Urteil, auf das wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen
wird, hat die Klägerin am 29.04.1993 Berufung eingelegt und diese
nach Fristverlängerung bis zum 29.06.1993 am selben Tag
begründet.

286

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287

Die Klägerin nimmt nunmehr nur noch
einen Teil der Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung der vollen
Verwaltervergütung in Anspruch. Von den üb-rigen Beklagten verlangt
sie nur noch den von die-sen jeweils selbst geschuldeten Anteil des
Verwal-terhonorars für die Zeit von Juli 1987 bis Dezem-ber
1990.

288

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289

Die Klägerin wiederholt und ergänzt ihr
erstin-stanzliches Vorbringen. Sie vertritt nunmehr die Auffassung,
daß im Juni 1987 ein Verwalterver-trag bestanden habe, sei in dem
WEG-Verfahren 202 II 325/87 AG Köln rechtskräftig festgestellt
worden. Daran seien die Gerichte im vorliegenden Rechtsstreit
gebunden. Nach erfolgter Abberufung habe sie ihre
Leistungsbereitschaft nicht mehr ausdrücklich bekundet, weil dies
ohnehin zwecklos gewesen wäre.

290

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291

Die Klägerin trägt vor, die Parteien
seien sich damals darüber einig gewesen, daß sie durch die
Neubestellung vor Ablauf der Kündigungsfrist im Jahre 1985
konkludent zum 31.12.1985 kündigten und ab dem 01.01.1986 ein neues
Verwalterverhältnis begründeten. Auch nach der Kündigung habe sie
(die Klägerin) noch Aufgaben der alltäglichen Ver-waltung weiter
erfüllt. Sie habe auch in der Ver-sammlung vom 03.07.1987 (gemeint
ist ersichtlich die Versammlung vom 01.07.1987) durch ihre
erstin-stanzliche Prozeßbevollmächtigte angeboten, erneut tätig
werden zu wollen, und beantragt, sie zumin-dest übergangsweise zur
Verwalterin zu bestellen.

292

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293

Die von den Beklagten geschuldete
Bruttover-gütung beziffert die Klägerin im Schriftsatz vom
07.12.1993 (Seite 8 = GA 1326) mit nunmehr 446.576,76 DM, ohne
allerdings den Klageantrag ih-rem geänderten Vorbringen
anzupassen.

294

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295

Die Klägerin beantragt,

296

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297

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298

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299

1.

300

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301

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302

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303

das angefochtene Urteil abzuändern,
und

304

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305

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306

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307

a)

308

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309

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310

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311

die Beklagte zu 32) (Frau C. N.),

312

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313

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314

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315

den Beklagten zu 33) (Herrn W. N.),

316

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317

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318

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319

die Beklagte zu 35) (Frau C. L.),

320

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321

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322

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323

die Beklagte zu 38) (Frau I.-D.
F.),

324

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325

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326

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327

die Beklagte zu 57) (Frau W. L.),

328

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329

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330

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331

den Beklagten zu 116) (Herrn U.
M.-W.),

332

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333

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334

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335

die Beklagte zu 193) (Frau I. K.),

336

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337

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338

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339

die Beklagte zu 236) (Frau B. S.),

340

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341

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342

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343

den Beklagten zu 26) (Herrn M. G.),

344

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345

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346

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347

die Beklagten zu 158) und 159) (Frau
M.-L. u. Herrn E. S.),

348

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349

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350

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351

den Beklagten zu 215) (Herrn S.
T.),

352

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353

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354

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355

den Beklagten zu 39) (Herrn D. N.),

356

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357

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358

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359

den Beklagten zu 64) (Herrn F. H.),

360

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361

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362

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363

die Beklagten zu 67) und 68) (Frau F.
und Herrn R. L.),

364

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365

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366

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367

die Beklagten zu 184) und 185) (Frau I.
P. u. Herrn W. P.),

368

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369

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370

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371

die Beklagten zu 247) und 248) (Frau D.
u. Herrn Prof. Dr. M. L.),

372

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373

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374

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375

den Beklagten zu 1) (Herrn J. K.),

376

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377

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378

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379

den Beklagten zu 21) (Herrn A. A.),

380

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381

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382

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383

die Beklagte zu 138) (Frau A. K.),

384

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385

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386

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387

die Beklagte zu 178) (Frau M. O.),

388

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389

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390

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391

zu verurteilen, an sie (die Klägerin)
jeweils 955,21 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu
zahlen;

392

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393

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394

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395

b)

396

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397

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398

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399

in Bezug auf die übrigen Beklagten nach
dem Schlußantrag erster Instanz zu er-kennen;

400

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401

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402

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403

2.

404

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405

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406

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407

hilfsweise: ihr zu gestatten, eine
et-wa erforderliche Sicherheitsleistung durch selbstschuldnerische
Bürgschaft einer deutschen Großbank oder öffentlichen Spar-kasse
erbringen zu können.

408

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409

Die Beklagten - mit Ausnahme der im
Berufungs-verfahren anwaltlich nicht vertretenen Beklagten zu 138
(A. K.) - beantragen,

410

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411

die Berufung zurückzuweisen.

412

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413

Hinsichtlich der Beklagten zu 138 hat
die Klägerin ausdrücklich davon abgesehen, einen Antrag auf Er-laß
eines Versäumnisurteils zu stellen.

414

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415

Die Beklagten - mit Ausnahme der
Beklagten zu 138 - wiederholen und ergänzen ebenfalls den
erstinstanzlichen Vortrag. Sie vertreten die Auf-fassung, auch wenn
am 30.05./20.08.1985 eine Neu-bestellung der Klägerin unter
gleichzeitiger Auf-hebung der Bestellung aus dem Jahre 1981 gewollt
gewesen wäre, sei die Neubestellung nach § 26 Abs. 2 WEG nichtig.
Die eine derartige Vorgehens-weise erlaubende Entscheidung des OLG
Hamm vom 08.02.1990 (OLGZ 90, 191) sei unzutreffend. Die Klägerin
sei nach Ziffer 3 des Verwaltervertrages vom 13.10./17.11.1981
nicht berechtigt, von den einzelnen Wohnungseigentümern die volle
Verwalter-vergütung zu verlangen.

416

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417

Der Beklagte zu 26 (M. G.) macht
geltend, er habe die von ihm geschuldeten Umlagen immer bezahlt.
Hilfsweise rechnet er mit einem angeblichen
Ko-stenerstattungsanspruch aus erster Instanz auf (GA 1223).

418

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419

Die Beklagte zu 67 (F. L.) bestreitet
ihre Passiv-legitimation unter Hinweis darauf, daß sie ihren
Miteigentumsanteil im Jahre 1991 auf ihren ge-schiedenen Ehemann R.
L. übertragen habe (Urkunde GA 1317).

420

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421

Wegen der weiteren Einzelheiten des
Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von
den Parteien in der Berufungsinstanz ge-wechselten Schriftsätze
sowie auf die zu den Akten gereichten Urkunden und sonstigen
Unterlagen Bezug genommen.

422

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423

In der mündlichen Verhandlung hat die
Klägerin klargestellt, daß sie ihre Klage auch auf einen etwaigen
Schadenersatzanspruch gegen die Beklagten stütze.

424

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425

Die Akten des WEG-Verfahrens 202 II
325/87 AG Köln wurden beigezogen und waren Gegenstand der
mündli-chen Verhandlung.

426

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427

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d
e

428

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429

Die Berufung ist zulässig und im
erkannten Umfang begründet.

430

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431

I.

432

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433

1.)

434

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435

Soweit einzelne Beklagte rügen, der
nunmehr von ihnen verlangte Betrag von nur 955,21 DM erreiche die
Berufungssumme des § 511 a Abs. 1 ZPO nicht, steht dies der
Zulässigkeit der Berufung nicht entgegen. Entscheidend ist die
Gesamtbeschwer der Klägerin (vgl. Zöller/Schneider, 18. Aufl., §
511 a ZPO Rdn. 18). Die Gesamtbeschwer der Klä-gerin durch das
klageabweisende Urteil des Landge-richts liegt ersichtlich über
1.500,00 DM.

436

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437

2.)

438

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439

Da die prozessualen Voraussetzungen für
eine Verurteilung der Beklagten zu 138 (A.K.) nicht vorliegen,
konnte der Senat nach § 301 Abs. 1 ZPO nur durch Teilurteil über
die Klage gegen die übrigen Beklagten entscheiden. Eine streitige
Ent-scheidung gegen die Beklagte zu 138 würde voraus-setzen, daß
von dieser zuvor mündlich verhandelt worden wäre. Ein
Versäumnisurteil konnte gegen die Beklagte zu 138 nicht erlassen
werden, weil die Klägerin keinen entsprechenden Antrag gestellt
hat, § 331 Abs. 1 ZPO (vgl. Prütting, in: Münche-ner Kommentar, §
331 ZPO Rdn. 6,7; Zöller/Herget, 18. Aufl., § 331 ZPO Rdn. 5). Eine
Auslegung des von der Klägerin gestellten Sachantrags in der Weise,
daß darin zugleich stillschweigend der Prozeßantrag auf Erlaß eines
Versäumnisurteils enthalten ist (vgl. BGHZ 37, 79, 83), war hier
nicht möglich, weil die Klägerin von einem Antrag auf Erlaß eines
Versäumnisurteils auf Befragen ausdrücklich abgesehen hat.
Ebensowenig liegen die Voraussetzungen einer Entscheidung nach Lage
der Akten gemäß § 251 a Abs. 1, 2 ZPO vor.

440

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441

II.

442

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443

Bei den übrigen Beklagten hielt es der
Senat für sachgerecht, gemäß den §§ 304 Abs. 1, 523 ZPO über den
Grund des Anspruchs vorab zu entscheiden und den Rechtsstreit zur
Höhe gemäß § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO an das Landgericht
zurückzuverweisen.

444

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445

Die gesetzlichen Voraussetzungen für
ein Grundur-teil nach § 304 ZPO liegen vor. Die Klageforderung ist
dem Grunde und der Höhe nach streitig. Wie unter III. noch näher
darzulegen sein wird, ist der Rechtsstreit gegen die übrigen
Beklagten dem Grunde nach entscheidungsreif. Über die Höhe des
zuzusprechenden Anspruchs ist demgegenüber noch Beweis zu erheben,
weil die Klägerin behauptet, von der ihr zustehenden
Verwaltervergütung seien nur 5 % ersparte Aufwendungen in Abzug zu
bringen, wohingegen die Beklagten geltendmachen, die Kosten der
Klägerin lägen bei 90 %. Eine spätere Klageab-weisung mangels
Eintritts jeglichen Schadens liegt fern. Wie auch der Vortrag der
Beklagten zeigt, ist ein Anspruch der Klägerin in irgendeiner Höhe
mit hoher Wahrscheinlichkeit gegeben. Eine derartige
Wahrscheinlichkeit reicht für den Erlaß eines Grundurteils aus
(vgl. Zöller/Vollkommer, 18. Aufl., § 304 ZPO Rdn. 6).

446

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447

Da das Landgericht die Klage bereits
dem Grunde nach abgewiesen hat, liegen die gesetzlichen
Voraussetzungen für eine Zurückverweisung nach § 538 Abs. 1 Nr. 3
ZPO ebenfalls vor. Eine eigene Entscheidung nach § 540 ZPO hielt
der Senat nicht für sachgerecht. Da über die Höhe des Anspruchs
noch Beweis erhoben werden muß, würde den Partei-en insoweit eine
Tatsacheninstanz genommen. Die durch die Zurückverweisung
eintretende Verzögerung des Rechtsstreits ist hinzunehmen. Da der
Rechts-streit ohnehin bereits seit 1987 andauert und es um
erhebliche Beträge geht, wiegt der Verlust einer Tatsacheninstanz
letztlich schwerer als das gleichfalls bestehende Interesse der
Parteien an einer schnelleren Erledigung des Rechtsstreits. Die
Parteien selbst haben in der mündlichen Ver-handlung vom 16.12.1993
keine Einwendungen gegen die vom Senat mit den Parteien erörterte
Verfah-rensweise erhoben.

448

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449

III.

450

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451

Die Klage ist dem Grunde nach
gerechtfertigt.

452

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453

1.)

454

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455

Nach § 325 Abs. 1 BGB kann die Klägerin
Ersatz des Schadens verlangen, der ihr durch die rechtskräf-tig für
unwirksam erklärte Abberufung und Kündi-gung des Verwaltervertrages
entstanden ist. Dieser Schaden setzt sich zusammen aus dem der
Klägerin vertraglich geschuldeten Verwalterhonorar für die Zeit von
Juli 1987 bis Dezember 1990 abzüglich derjenigen Aufwendungen,
welche die Klägerin durch die Abberufung als Verwalter erspart hat
oder hät-te ersparen können, § 254 Abs. 2 BGB.

456

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457

2.)

458

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459

Zwischen den Parteien bestand am
12.06.1987 ein wirksamer Verwaltervertrag bis zum 31.12.1990.

460

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461

a)

462

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463

Der Senat ist durch das WEG-Verfahren
202 II 325/87 AG Köln nicht gehindert, die Frage, ob ein wirksamer
Verwaltervertrag bestand, selbst zu prüfen. Entgegen der Auffassung
der Klägerin entfalten die in dem WEG-Verfahren ergangenen
Ent-scheidungen insoweit keine Rechtskraftwirkung zu Gunsten der
Klägerin. Der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln hat in
seinem Beschluß vom 23.08.1991 zwar zu dieser Frage Stellung
genommen. Dabei handelte es sich aber nur um eine Vorfrage des von
der Klägerin in dem WEG-Verfah-ren verfolgten Klagebegehrens,
nämlich den Be-schluß der Wohnungseigentümer vom 12.06.1987 für
ungültig zu erklären. Nach allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung
und Literatur erwachsen präju-dizielle Rechtsverhältnisse und
Vorfragen nicht in Rechtskraft (vgl. statt vieler
Zöller/Vollkom-mer, 18. Aufl., vor § 322 ZPO Rdn. 28, 34). Auf eine
Parallele zum arbeitsrechtlichen Kündigungs-schutzprozeß kann sich
die Klägerin nicht berufen. Nach der Rechtsprechung des
Bundesarbeitsgerichts kann sich der Arbeitgeber nach einer
erfolgreichen Kündigungsschutzklage des Arbeitnehmers zwar spä-ter
nicht darauf berufen, ein Arbeitsverhältnis habe nie bestanden (BAG
NJW 1977, 1895). Dies ist indes eine Folge des durch § 4
Kündigungsschutzge-setz bestimmten Streitgegenstandes
festzustellen, daß das Arbeitsverhältnis durch die Kündigung vom
... nicht aufgelöst ist. Streitgegenstand des WEG-Verfahrens 202 II
325/87 AG Köln war demgegen-über nicht der Bestand des
Verwaltervertrages, sondern allein die Wirksamkeit des Beschlusses
vom 12.06.1987. Entsprechend lautet der Tenor des Be-schlusses des
Amtsgerichts Köln vom 13.10.1989.

464

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465

b)

466

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467

Entgegen der Auffassung des
Landgerichts war die am 20.08.1985 vereinbarte Verlängerung des
Verwal-tervertrages bis zum 31.12.1990 wirksam:

468

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469

Nach allgemeiner Auffassung in
Rechtsprechung und Literatur ist im Wohnungseigentumsrecht zwischen
der Bestellung des Verwalters und dem Abschluß des
Verwaltervertrages zu trennen. Die Bestellung durch die
Wohnungseigentümer hat zunächst nur gemeinschaftsinterne Bedeutung.
Nimmt der Gewählte die Bestellung (ausdrücklich oder konkludent)
an, erlangt er die organisationsrechtliche Stellung des Verwalters
(Müller, Praktische Fragen des Woh-nungseigentums, 2. Aufl., Seite
323; Palandt/Bas-senge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn. 6). Die
persönli-che Rechtsstellung des Verwalters wird durch den
Verwaltervertrag geregelt. Dieser ist rechtlich selbständig, auch
wenn in der Bestellung vielfach zugleich ein Angebot zum Abschluß
eines Verwal-tervertrages liegt, welches der Verwalter mit der
Annahme der Bestellung ebenfalls annimmt (Müller, Praktische Fragen
des Wohnungseigentums, 2. Aufl., Seite 323; Palandt/Bassenge, 52.
Aufl., § 26 WEG Rdn. 7). Ebenso kann der Verwaltungsbeirat
ermäch-tigt werden, mit einem bestellten Verwalter einen
Verwaltervertrag abzuschließen (Müller, Prakti-sche Fragen des
Wohnungseigentums, 2. Aufl., Sei-te 324).

470

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471

Im vorliegenden Fall wurde die Klägerin
zunächst durch Beschluß der Eigentümerversammlung vom 27.10.1981 ab
dem 01.01.1982 zur Verwalterin bestellt. Ausweislich des Protokolls
erfolgte die Bestellung zeitlich unbefristet. Eine derartige
Bestellung ist nach allgemeiner Auffassung trotz eines Verstoßes
gegen § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht nichtig, sondern endet fünf
Jahre nach Beginn der Amtszeit, das heißt hier am 31.12.1986 (vgl.
Palandt/Bassenge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn. 2). Seitens der Klägerin
wurde die Bestellung spä-testens mit Abschluß des
Verwaltervertrages am 13.10./17.11.1981 angenommen.

472

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473

Durchgreifende Bedenken gegen die
Wirksamkeit des Vertrages bestehen nicht. Der Vertrag
kor-respondiert mit der Bestellung vom 27.10.1981. Daß der Vertrag
lediglich von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats
unterschrieben wurde, ist unschädlich, da von einer
Bevollmächtigung oder Genehmigung auszugehen ist. Wie der 16.
Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln in seinem Beschluß vom
23.08.1991 zu Recht dargelegt hat, haben es die übrigen Mitglieder
des Verwaltungsbeirats zumin-dest stillschweigend geduldet, daß der
Vorsitzende allein nach außen hin tätig wurde und notwendige
Unterschriften leistete.

474

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475

Eine erneute Bestellung der Klägerin
zum Verwalter erfolgte durch Beschluß der Wohnungseigentümer vom
30.05.1985. Diese Bestellung wurde seitens der Klägerin spätestens
durch den Abschluß des Ver-waltervertrages am 20.08.1985
angenommen. Daß der Verwaltervertrag wiederum nur von dem
Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats unterschrieben wurde, steht aus
den bereits genannten Gründen seiner Wirksam-keit nicht
entgegen.

476

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477

Die Wiederbestellung der Klägerin am
30.05.1985 und der am 20.08.1985 abgeschlossene Vertrag sind
ebensowenig nach § 26 Abs. 2 WEG nichtig. Insoweit geht der Senat
mit dem Kammergericht (KG ZMR 1990, 62, 63; ZMR 1991, 274) zunächst
davon aus, daß der Vertrag der Wohnungseigentümergemeinschaft mit
dem Verwalter stillschweigend unter der auflösen-den Bedingung der
Wirksamkeit der Bestellung abge-schlossen wird. Die Nichtigkeit der
Bestellung vom 30.05.1985 würde damit auch zur Unwirksamkeit des
Vertrages vom 20.08.1985 führen. Die Bestellung vom 30.05.1985 ist
indes wirksam.

478

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479

Wie die Parteien im einzelnen
zutreffend dargelegt haben, hängt die Wirksamkeit des Beschlusses
vom 30.05.1985 nach § 26 WEG von dessen rechtlicher Einordnung ab.
Geht man davon aus, daß in der beschlossenen "Verlängerung des
Verwaltervertrages um fünf Jahre" schon dem Wortlaut nach keine
Wiederbestellung im Sinne von § 26 Abs. 2 WEG liegt, so
überschritte die Dauer der (verlänger-ten) ersten Bestellung die
Fünfjahresfrist des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG und wäre deshalb
unwirksam. Sieht man die beschlossene Verlängerung als wie-derholte
Bestellung im Sinne von § 26 Abs. 2 WEG an, so kommt es
entscheidend darauf an, ob § 26 Abs. 2 WEG auch bei einer
nachträglichen Verkür-zung der zunächst bis zum 31.12.1986
erfolgten Be-stellung anwendbar ist und ob eine derartige
Ver-kürzung hier vereinbart wurde. Nach Auffassung des Senats sind
alle vorgenannten Fragen zu Gunsten der Klägerin zu
entscheiden.

480

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481

Was die Wohnungseigentümer mit der
beschlossenen "Verlängerung des Verwaltervertrages um fünf Jah-re"
tatsächlich gewollt haben, ist durch Auslegung zu ermitteln. Dabei
ist zu berücksichtigen, daß die jetzt von den
Prozeßbevollmächtigten der Be-klagten angestellten rechtlichen
Überlegungen für einen juristisch nicht vorgebildeten
Wohnungsei-gentümer bei der Beschlußfassung ersichtlich fern lagen.
Wie auch der Wortlaut der Beschlußfassung vom 30.05.1985 zeigt,
stand für die Wohnungseigen-tümer der Verwaltervertrag im
Vordergrund. Nach Ziffer 2 des Vertrages vom 13.10./17.11.1981 war
dieser Vertrag jedoch im Mai 1985 noch zum Jahres-ende kündbar.
Wenn die Wohnungseigentümer kurz vor Ablauf dieser Kündigungsfrist
pauschal eine Ver-längerung "um fünf Jahre" beschlossen, ohne einen
bestimmten Anfangszeitpunkt zu bestimmen, spricht eine natürliche
Betrachtungsweise dafür, daß der alte Vertrag zum Jahresende
beendet werden und die Verlängerung im Anschluß daran wirksam
werden sollte - so wie es auch der Fall gewesen wäre, wenn die
Wohnungseigentümer am 30.05.1985 einen völlig anderen Verwalter für
fünf Jahre bestellt hätten. Daß die Wohnungseigentümer dies damals
tatsächlich so und nicht wie heute vorgetragen gesehen haben,
bestätigt der Inhalt des Vertrages vom 20.08.1985, durch welchen
der Beschluß der Wohnungseigentümer ausgeführt wurde. In diesem
Vertrag wird die beschlossene Verlängerung um fünf Jahre zeitlich
umgesetzt in die Formulierung "bis zum 31. Dezember 1990" - und
nicht bis zum 31.12.1991, wie es bei einem gewollten Beginn der
Verlängerung erst am 01.01.1987 hätte heißen müssen.

482

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483

Die damals gewollte Verlängerung der
Tätigkeit der Klägerin bis zum 31.12.1990 ist mit § 26 Abs. 2 WEG
zu vereinbaren. Die Zulässigkeit der Verlängerung bestimmt sich
nach § 26 Abs. 2 WEG. Auch wenn die Wohnungseigentümer ausdrücklich
von einer "Verlängerung" des alten Vertrages gesprochen haben,
handelt es sich der Sache nach um eine wiederholte Bestellung im
Sinne von § 26 Abs. 2 WEG. Dies folgt aus der Systematik von § 26
Abs. 1 und Abs. 2 WEG. Während die Fünfjahresfrist in § 26 Abs. 1
Satz 2 WEG regelt, wie lange sich die Wohnungseigentümer durch
einen Beschluß an einen bestimmten Verwalter binden können, regelt
§ 26 Abs. 2 WEG die Verlängerung der Tätigkeit des Verwalters
aufgrund einer neuen Beschlußfassung (Bestellung). Eine derartige
erneute Beschlußfas-sung ist hier am 30.05.1985 erfolgt.

484

##blob##nbsp;

485

Entgegen der Auffassung der Beklagten
und des Landgerichts verstößt die beschlossene Verlänge-rung nicht
deshalb gegen § 26 Abs. 2 WEG, weil die dort vorgesehene
Jahresfrist nur durch eine vor-zeitige Beendigung der erstmaligen
Bestellung vom 27.10.1991 gewahrt wurde. Insoweit teilt der Senat
die in Rechtsprechung und Literatur ganz überwie-gend vertretene
Auffassung, daß § 26 Abs. 2 WEG im Wege der teleologischen
Reduktion dann nicht anwendbar ist, wenn die Wiederbestellung
sofort - im Rahmen der Höchstdauer des § 26 Abs. 1 WEG - wirksam
werden soll (wie hier OLG Hamm OLGZ 90, 191; Merle, Bestellung udn
Abberufung des Ver-walters nach § 26 WEG, S. 70; Müller, Praktische
Fragen des Wohnungseigentums, 2. Aufl., Seite 325;
Palandt/Bassenge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn. 2; Weitnauer, 7. Aufl.,
§ 26 WEG Rdn. 13). Seinem Schutzzweck nach will § 26 Abs. 1 und 2
WEG eine zu lange - über fünf Jahre hinausgehende - Bindung der
Wohnungseigentümer an einen bestimmten Verwal-ter verhindern. Eine
derartige Bindung soll weder durch eine über fünf Jahre
hinausgehende Dauer der Bestellung noch durch eine Kettenbestellung
erreicht werden können. Für diesen Schutzzweck spielt es indes
keine Rolle, ob die ursprüngliche Bestellung bereits von sich aus
spätestens ein Jahr nach der Wiederbestellung ablief, oder ob der
Ablauf wie hier durch Kündigung und einvernehm-liche
Vertragsaufhebung erst im Zusammenhang mit der Wiederbestellung
herbeigeführt wurde: Die von § 26 Abs. 2 WEG für zulässig erachtete
Bindung der Wohnungseigentümer von 5 + 1 = 6 Jahren wird in keinem
Fall überschritten. Da § 26 Abs. 2 WEG den Wohnungseigentümern
erlaubt, die Verlängerung bereits ein Jahr vor der Beendigung der
ersten Bestellung und dem Wirksamwerden der Neubestellung zu
beschließen, hält der Senat es auch nicht für erforderlich, daß die
Neubestellung "sofort" mit der Beschlußfassung wirksam werden muß.
Ausrei-chend aber auch erforderlich ist, daß die Jahres-frist des §
26 Abs. 2 WEG gewahrt wird. Soweit ein Teil der Beklagten in dem
nachgelassenen Schrift-satz vom 30.12.1993 die Auffassung vertritt,
eine vorzeitige Wiederbestellung des Verwalters sei überhaupt
unzulässig, kann der Senat dieser Auf-fassung nicht folgen, weil
das Gesetz weder eine Mindestbestellzeit vorsieht noch
Wiederbestellun-gen schlechthin für unzulässig erklärt.

486

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487

Die von den Beklagten gezogene
Parallele zum Aktienrecht hilft nicht weiter, weil auch zu § 84
AktG die Auffassung vertreten wird, die Jahresfrist gelte nur, wenn
die Verlängerung nach Ablauf der ursprünglichen Amtszeit wirksam
werden soll (Hefermehl, in: Geßler/Hefermehl/Ek-kardt/Kropff, § 84
AktG Rdn 28; vgl. auch Mey-er-Landrut, in: Großkommentar, 3. Aufl.,
§ 84 AktG Anm. 10: Abs. 1 will nur verhindern, daß die AG zu irgend
einem Zeitpunkt für länger als 5 Jahre ge-bunden ist).

488

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489

Im übrigen würde der Senat ebenso wie
der 16. Zi-vilsenat des Oberlandesgerichts Köln im Beschluß vom
23.08.1991 auch dann von einer wirksamen Bestellung und einem
wirksamen Verwaltervertrag ausgehen, wenn die Bestellung am
30.05.1985 nach § 26 Abs. 2 WEG nichtig wäre, da die Beklagten die
Klägerin danach noch über zwei Jahre als Ver-walterin anerkannt und
deren Bestellung sowie den abgeschlossenen Verwaltervertrag damit
zumindest stillschweigend bestätigt haben.

490

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491

Die Wiederbestellung der Klägerin am
30.05.1985 ist schließlich nicht deshalb unwirksam, weil die-se in
der Einladung als Tagesordnungspunkt nicht aufgeführt war. Dieser
Mangel in der Einladung hätte die Wohnungseigentümer zwar zur
Anfechtung des Beschlusses berechtigt, führte aber nicht zur
Nichtigkeit des Beschlusses (vgl. Palandt/Bassen-ge, 52. Aufl., §
24 WEG Rdn. 6). Eine Anfechtung des Beschlusses nach § 23 Abs. 4
WEG ist unstrei-tig nicht erfolgt.

492

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493

Weitere Gründe, aus denen die
Wiederbestellung am 30.05.1985 und damit auch der Vertrag vom
20.08.1985 oder Gründe, aus denen allein der Vertrag trotz
wirksamer Bestellung unwirksam sein könnten, sind nicht
ersichtlich. Insbesondere wur-de der Verwaltervertrag nicht durch
eine ordentli-che Kündigung der Beklagten vorzeitig beendet. Die
mit Erfolg angefochtene sofortige Abberufung aus wichtigem Grund
ist zwar zumindest regelmäßig in eine fristgerechte Abberufung und
ordentliche Kün-digung des Verwaltervertrages zum nächstmöglichen
Zeitpunkt umzudeuten (BGH NJW-RR 1989, 839). Dies hilft den
Beklagten hier indessen nicht weiter, weil der Ergänzungsvertrag
vom 20.08.1985 "bis zum 31.12.1990" lief und mithin vorher nur aus
wichti-gem Grund gekündigt werden konnte.

494

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495

3.)

496

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497

Bei dem Verwaltervertrag handelt es
sich - soweit der Verwalter nicht unentgeltlich tätig wird - um
einen Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinne von § 675 BGB (Müller,
Praktische Fragen des Wohnungs-eigentums, 2. Aufl., Seite 328;
Palandt/Bassenge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn. 8). Für die Erfüllung
der vertraglichen Ansprüche des Verwalters haf-ten alle
Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner (KG NJW-RR 1990, 153;
Bärmann/Pick, 12. Aufl., § 26 WEG Rdn. 32; Palandt/Bassenge, 52.
Aufl., § 26 WEG Rdn. 8). Wie das Kammergericht a.a.O. zu-treffend
ausgeführt hat, hängt die Zahlungspflicht nicht von einer
vorhergehenden Beschlußfassung der Wohnungseigentümer im Rahmen
eines Wirtschaftspla-nes oder einer Jahresabrechnung ab.
Ebensowenig entlastet es den einzelnen Beklagten gegenüber der
Klägerin, daß er die beschlossenen Vorschüsse und Nachzahlungen an
den am 22.07.1987 bestellten neu-en Verwalter gezahlt hat. Daß der
neue Verwalter die Forderung der Klägerin ganz oder teilweise
be-glichen hat, haben die Beklagten nicht substanti-iert
vorgetragen.

498

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499

Entgegen der Auffassung einzelner
Beklagter wird die gesamtschuldnerische Haftung aller Be-klagten
nicht durch Ziffer 3. des Vertrages vom 13.10./17.11.1981
ausgeschlossen. Soweit dort eine Vergütung pro Wohnung bzw.
sonstiger Teileigen-tumseinheit genannt ist, handelt es sich
ersicht-lich um bloße Berechnungsfaktoren für das der Klägerin
insgesamt zustehende Honorar. Ebensowe-nig enthält die Anknüpfung
der Fälligkeit dieser Forderung an die Fälligkeit der von den
Wohnungs-eigentümern geschuldeten Wohngeldzahlungen eine
Haftungsbeschränkung auf den von jedem Wohnungs-eigentümer im
Innenverhältnis geschuldeten Anteil des Gesamthonorars. Letzteres
hätte einer aus-drücklichen Vereinbarung bedurft.

500

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501

Schließlich wird auch die Beklagte zu
67 (F. L.) nicht dadurch entlastet, daß sie ihren
Mit-eigentumsanteil am 22.01.1991 - das heißt nach dem hier
maßgeblichen Zeitraum von Juli 1987 bis Dezember 1990 - auf ihren
Ehemann übertragen hat. Ohne Zustimmung der Klägerin ist die in
ihrer Person entstandene Zahlungsverpflichtung durch die
Veräußerung des Anteils nicht erloschen. Ob und gegebenenfalls in
welcher Höhe die Beklagte zu 67 intern einen Anspruch auf
Freistellung gegen ihren geschiedenen Ehemann hat, bedarf im
vorliegenden Rechtsstreit keiner Entscheidung.

502

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503

4.)

504

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505

Die Voraussetzungen des § 325 Abs. 1
BGB sind ge-geben.

506

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507

a)

508

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509

Die Frage, ob der Klägerin für die Zeit
nach dem 12.06.1987 noch Ansprüche gegen die Beklagten zustehen,
bestimmt sich nach § 325 Abs. 1 BGB und nicht nach § 615 BGB. Nach
allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und Literatur ist die
Abgrenzung zwischen den beiden genannten Vorschriften danach
vorzunehmen, ob die nicht erbrachte Leistung durch den
eingetretenen Zeitablauf unmöglich geworden ist oder noch
nachgeholt werden kann (vgl. Pa-landt/Putzo, 52. Aufl., § 615 BGB
Rdn. 5 m.w.N.). Bei nachholbaren Dienstleistungen kommt eine
Be-freiung von der Dienstleistungspflicht sowie ein
Vergütungsanspruch des Dienstverpflichteten für tatsächlich nicht
geleistete Dienste nur unter den Voraussetzungen des § 615 BGB, das
heißt bei Annahmeverzug des Dienstberechtigten in Betracht. Bei
nicht nachholbaren Dienstleistungen richtet sich das Freiwerden des
Dienstverpflichteten und dessen Vergütungsanspruch demgegenüber
nach den §§ 323 bis 325 BGB.

510

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511

b)

512

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513

Im vorliegenden Fall ist der Klägerin
die Erbrin-gung der vertraglich geschuldeten Verwaltertätig-keit
durch die am 12.06.1987 zugleich erfolgte Abberufung als Verwalter
unmöglich geworden. Nach den §§ 20 Abs. 2, 26 ff. WEG hat jede
Wohnungs-eigentümergemeinschaft einen Verwalter zu bestel-len. Der
Verwalter hat die sich aus den §§ 27 und 28 WEG ergebenden Aufgaben
und Befugnisse. Wie sich aus den Aufgaben und Befugnissen im
einzelnen ergibt, können diese jedenfalls zum ganz überwiegenden
Teil tatsächlich nur in der Zeit, für die der Verwalter bestellt
wurde, ausgeführt und nicht nachgeholt werden. Während gewöhnliche
Arbeits- und Dienstleistungen vielfach auch noch zu einem späteren
Zeitpunkt sinnvoll erbracht werden können, erübrigen sich die
Aufgaben der §§ 27 und 28 WEG durch Zeitablauf und/oder
an-derweitige Erledigung. Der Verwalter kann z.B. nicht mit
Rückwirkung Beschlüsse ausführen, Gelder verwalten,
Willenserklärungen entgegennehmen oder nach Ablauf des
Wirtschaftsjahres noch einen Wirt-schaftsplan für das vergangene
Jahr aufstellen. Dem abberufenen Verwalter ist die Erfüllung seiner
gesetzlichen Aufgaben darüber hinaus deshalb un-möglich, weil ihm -
jedenfalls bis zur Ungültiger-klärung des Abberufungsbeschlusses
nach den §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG - die erforderliche
Vollmacht für ein weiteres Tätigwerden fehlt. Da der Beschluß der
Wohnungseigentümer vom 12.06.1987 erst durch den Beschluß des
Oberlandesgerichts Köln vom 18.03.1992 letztinstanzlich für
ungültig erklärt wurde, war der Klägerin auch aus diesem Grund jede
weitere Tätigkeit für die Beklagten in der Zeit von Juli 1987 bis
Dezember 1990 objektiv unmöglich, zumal da am 22.07.1987 bereits
ein anderer Verwalter bestellt wurde. Dem steht nicht entgegen, daß
die spätere Entscheidung des Ober-landesgerichts nach § 23 Abs. 4
WEG zur rückwir-kenden Ungültigkeit des Beschlusses vom 12.06.1987
führte (vgl. Palandt/Bassenge, 52. Aufl., § 23 WEG Rdn. 19 m.w.N.).
Aufgrund der erst später wieder eingetretenen rückwirkenden
Bevollmächtigung konn-te die Klägerin damals nicht tätig werden.
Ebenso-wenig wird Unmöglichkeit dadurch ausgeschlossen, daß die
Klägerin unter Umständen tatsächlich noch Verwaltungshandlungen
hätte vornehmen können, weil - wie die Beklagten vortragen -
sämtliche Dritte sie noch als Verwalterin ansahen (GA 1002) und die
Wohnungseigentümer auch noch keine einstweilige Anordnung auf
Unterlassung gegen sie erwirkt hat-ten (GA 898). Die Klägerin
schuldete allein eine rechtlich ordnungsgemäße Verwaltung - nicht
Ver-waltungshandeln im rechtsfreien Raum. Soweit die Klägerin
selbst behauptet, sie habe damals noch Maßnahmen der laufenden
Verwaltung ausgeführt, ist ihr Vortrag unsubstantiiert.

514

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515

Soweit in der Literatur zum
Wohnungseigentumsge-setz überwiegend die Auffassung vertreten wird,
der Vergütungsanspruch des zu Unrecht abberufenen Verwalters
bestimme sich nach § 615 BGB (vgl. et-wa Bärmann/Pick/Merle, 6.
Aufl., § 26 WEG Rdn. 71; Palandt/Bassenge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn.
12; Weitnauer, 7. Aufl., § 26 WEG Rdn. 25 a) vermag der Senat dem
aus den vorgenannten Gründen nicht zu folgen.

516

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517

c)

518

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519

Die von der Klägerin geschuldete
Verwaltertä-tigkeit ist infolge eines von den Beklagten zu
vertretenden Umstandes, nämlich der später für unwirksam erklärten
Abberufung als Verwalter, un-möglich geworden. Da die Bestellung
und Abberufung als Verwalter nur einheitlich für alle
Wohnungs-eigentümer erfolgen kann und die Wohnungseigen-tümer nach
§ 21 Abs. 3 WEG mit Stimmenmehrheit beschließen, müssen sich die am
12.06.1987 nicht anwesenden oder überstimmten Mitglieder der
Woh-nungseigentümergemeinschaft den Beschluß zurechnen lassen. In
der ohne hinreichenden Grund ausgespro-chenen fristlosen Kündigung
des Verwaltervertrages vom 20.08.1985 am 12.06.1987 liegt zugleich
eine positive Vertragsverletzung (pVV) der Beklagten, welche die
Klägerin ebenfalls zum Schadenersatz berechtigt.

520

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521

5.)

522

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523

Die Klage wäre auch dann dem Grunde
nach gerecht-fertigt, wenn sich der Vergütungsanspruch der
Klä-gerin nach § 615 BGB bestimmen würde. Die Beklag-ten sind nach
§ 295 BGB in Annahmeverzug geraten.

524

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525

Den Beklagten ist zwar zuzugeben, daß
der Bun-desgerichtshof strenge Anforderungen an das nach § 295 BGB
erforderliche wörtliche Angebot des Dienstverpflichteten stellt
(BGH NJW-RR 1986, 794; NJW 1988, 1201). Etwaige Erklärungen der
Klägerin vor der Beschlußfassung der Wohnungseigentümer am
12.06.1987 reichten in keinem Fall zur Erfüllung der
Voraussetzungen des § 295 BGB aus. Dasselbe gilt für die behauptete
Bereitschaft der Klägerin, sich am 01.07. und 22.07.1987 zur
Übergangsver-walterin bestellen zu lassen. Diese Angebote bezogen
sich ersichtlich auf eine Tätigkeit aufgrund einer neuen
rechtlichen Grundlage. Nach den §§ 293 ff. BGB anzubieten ist
demgegenüber die nach dem alten Vertrag geschuldete Leistung. Ein
zureichendes wörtliches Angebot liegt jedoch in der Einleitung des
Verfahrens nach § 43 WEG mit Schriftsatz vom 06.07.1987. Dieser
Schrift-satz wurde allen Beklagten zugestellt. Wie der
Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 20.01.1988 (NJW 1988, 1201)
zum Ausdruck gebracht hat, be-darf das nach § 295 BGB erforderliche
wörtliche Angebot keiner bestimmten Form. Ausreichend - aber auch
erforderlich - ist, daß der Dienstverpflich-tete "mit der
erforderlichen Deutlichkeit" zum Ausdruck bringt, er sei zur
weiteren Erfüllung seiner Aufgaben bereit. Dabei kann es genügen,
daß der Dienstverpflichtete "eindeutig der Kündigung widerspricht"
(BGH NJW-RR 1986, 794, 795). Diese Anforderungen wurden durch die
erfolgte Anfechtung des Abberufungsbeschlusses und die gleichzeitig
erhobene Zahlungsklage mehr als erfüllt. Auch für einen
juristischen Laien konnte nicht der gering-ste Zweifel bestehen,
daß die Klägerin weiter für die Wohnungseigentümer tätig werden
wollte. Dem steht nicht entgegen, daß die Klägerin sowohl in der
Eigentümerversammlung vom 12.06.1987 als auch danach gegenüber dem
Beklagten zu 34 (Dr. F. T.) sowie möglicherweise weiteren
Wohnungseigentü-mern gegenüber ein weiteres Tätigwerden zunächst
abgelehnt hat. Wie oben bereits dargelegt wurde, hätte die Klägerin
diesem Ansinnen nur dann nachkommen können und müssen, wenn die
Beklagten zuvor die am 12.06.1987 konkludent mitbeschlossene
Abberufung als Verwalter rückgängig gemacht oder der Klägerin
zumindest entsprechende rechtsge-schäftliche Vollmachten erteilt
hätten. Insoweit ist die Situation des abberufenen und gekündigten
WEG-Verwalters vergleichbar mit der Situation des gekündigten
Arbeitnehmers. Nach der neueren Recht-sprechung des
Bundesarbeitsgerichts (BAG NJW 1985, 935; NJW 1992, 932, 933) gerät
der Arbeitgeber bei einer ungerechtfertigten Kündigung durch ihn
auch ohne wörtliches Angebot des Arbeitnehmers nach § 296 BGB in
Annahmeverzug, weil es an einer Mit-wirkungshandlung seinerseits,
nämlich der Einrich-tung eines funktionsfähigen Arbeitsplatzes und
der Zuweisung von Arbeit, fehlt. Die Wohnungseigentü-mer schulden
dem zu Unrecht gekündigten Verwalter zwar nicht die
Zurverfügungstellung eines Arbeits-platzes; sie müssen ihm jedoch
die zur Aufnahme seiner Tätigkeit erforderliche
organisationsrecht-liche Stellung verschaffen und erhalten.
Geschieht dies nicht, kann von dem abberufenen und gekün-digten
Verwalter nicht mehr als eine fristgerech-te Anfechtung des
Abberufungsbeschlusses verlangt werden.

526

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527

6.)

528

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529

Die Forderung der Klägerin ist nicht -
auch nicht teilweise - verjährt.

530

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531

Der Anspruch des WEG-Verwalters auf
Zahlung seiner Vergütung verjährt gemäß § 196 Abs. 1 Nr. 7 BGB in
zwei Jahren (vgl. Bärmann/Pick/Merle, 6. Aufl., § 26 WEG Rdn. 65;
Palandt/Bassenge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn. 8). Dieselbe Frist gilt
für einen entsprechenden Schadenersatzanspruch des Verwal-ters
(vgl. Palandt/Heinrichs, 52. Aufl., § 195 BGB Rdn. 3, 8 m.w.N.).
Gemäß § 209 Abs. 1 BGB wurde die Verjährung jedoch bereits im Juli
1987 durch gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs unter-brochen.
Eine Unterbrechung tritt auch bei einer Klage auf zukünftige
Leistungen ein (Palandt/Hein-richs, 52. Aufl., § 209 BGB Rdn. 2).
Soweit die Beklagten geltendmachen, die Forderung der Klä-gerin sei
zumindest teilweise deshalb verjährt, weil die Erhöhungen der
Verwaltervergütung ab dem 01.06.1988, 01.06.1989 und 01.06.1990
aufgrund der vereinbarten Wertsicherungsklausel erst später in die
Anträge der Klägerin eingeflossen seien, verkennen sie den Umfang
der Unterbrechungswirkung des § 209 BGB. Erhebt der Kläger keine
Teilklage, sondern macht seinen Anspruch im Ganzen geltend, so wird
nach § 209 BGB die Verjährung des gesamten Anspruchs auch dann
unterbrochen, wenn sich der zunächst eingeklagte Betrag später als
zu niedrig erweist (Palandt/Heinrichs, 52. Aufl., § 209 BGB Rdn.
14). So liegt der Fall hier. Gegenstand des Antrags vom 06.07.1987
war die Verwaltervergütung für die Zeit vom 01.07.1987 bis
31.12.1990 in vol-ler Höhe. Die oben genannten Erhöhungen konnte
die Klägerin 1987 noch nicht beziffern. Es liegt auch kein Fall des
§ 211 Abs. 2 BGB vor. Zwar wurde am 28.09.1987 das Ruhen der
Zahlungsklage angeordnet. Dies - und die weitere Verzögerung der
Zahlungs-klage - erfolgte jedoch im Hinblick auf die
Vor-greiflichkeit der Anfechtungsklage. In einem der-artigen Fall
ist § 211 Abs. 2 BGB nicht anzuwen-den (vgl. Palandt/Heinrichs, 52.
Aufl., § 211 BGB Rdn. 3).

532

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533

IV.

534

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535

Da noch nicht abzusehen ist, inwieweit
die dem Grunde nach erfolgreiche Berufung der Klägerin gegen die
Beklagten - mit Ausnahme der Beklagten zu 138 - auch der Höhe nach
Erfolg haben wird, und wie das Berufungsverfahren gegen die
Beklagte zu 138 ausgeht, war die Kostenentscheidung dem
Schlußurteil vorzubehalten.

536

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537

Nach § 708 Nr. 10 ZPO war das
Teilurteil für vorläufig vollstreckbar zu erkären. Entscheidungen
nach § 711 ZPO waren demgegenüber nicht veranlaßt, weil das Urteil
für keine Partei einen vollstrek-kungsfähigen Inhalt hat.

538

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539

Revisionsbeschwer Für die Beklagten zu
32, 33, 35, 38, 57, 116, 193, 236, 26, 158, 159, 215, 39, 64, 67,
68, 184, 185, 247, 248, 1, 21, und 178: jeweils 955,21 DM.

540

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541

Für die übrigen Beklagten - mit
Ausnahme der Be-klagten zu 138) -: jeweils 465.044,93 DM.

542

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543

Bei den Beklagten zu 32, 33, 35, 38,
57, 116, 193, 236, 26, 158, 159, 215, 39, 64, 67, 68, 184, 185,
247, 248, 1, 21 und 178 wird die Revision zuge-lassen, weil die
aufgeworfenen Rechtsfragen grund-sätzliche Bedeutung haben, § 546
Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZPO.