Landgericht Stralsund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2011-02-17, Aktenzeichen 6 O 221/10

Tenor

1. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 17 % und der Beklagte zu 83 %.

2. Der Streitwert wird auf bis Euro 440.000,00 festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Klägerin hat den Beklagten wegen eines vermeintlichen Verstoßes gegen eine vertraglich übernommene Bebauungspflicht auf Rückauflassung eines Grundstückes in Anspruch genommen. Der Beklagte hat von der Klägerin widerklagend die Löschung zweier Rückauflassungsvormerkungen begehrt, die an seinem Grundstück lasten.

2

Mit notariellem Kaufvertrag vom 08.12.1993, für dessen näheren Inhalt und Wortlaut auf die Anlage K 1 (= Bl. 4 ff. d.A.) Bezug genommen wird, verkaufte die Klägerin dem Beklagten das im ursprünglichen Klageantrag und in dem genannten Vertrag näher bezeichnete Grundstück mit der - nunmehrigen - Flurstücknummer ... in der Flur ... der Gemarkung ... in der Gemeinde ... und ließ es ihm auf. Der Kaufpreis betrug 110.580,00 DM. Die Eigentumsumschreibung auf den Beklagten im Grundbuch erfolgte am 12.10.1999; für die dahingehenden Einzelheiten wird auf die als Anlage K 2 (= Bl. 13 f. d.A.) vorgelegte Eintragungsnachricht des Grundbuchamtes vom 18.10.1999 Bezug genommen. Gleichzeitig wurden in der Abteilung II des Grundbuches zwei Rückauflassungsvormerkungen für die Beklagte eingetragen, für deren näheren Inhalt ebenfalls auf die Anlage K 2 verwiesen wird. Dass der grundbuchliche Vollzug des Vertrages erst ca. 6 Jahre später erfolgte, resultierte aus einem zwischenzeitlichen - dem Gericht nicht näher dargelegten - Streit der Parteien über die Wirksamkeit des Vertrages aus dem Jahr 1993 (unter kommunalrechtlichen Aspekten).

3

In § 6 des notariellen Vertrages vom 08.12.1993 hatte der Beklagte eine Baupflicht übernommen, für deren genauen Wortlaut auf den genannten Paragrafen Bezug genommen wird. Ein Zeitlimit für die Realisierung der Baupflicht war nicht vereinbart worden. Bei einem Verstoß gegen die Baupflicht sollte der Klägerin ein Rückauflassungsanspruch erwachsen. Für den Fall eines Weiterverkaufs binnen 10 Jahren seit Eigentumsumschreibung auf den Beklagten war der Klägerin ein Wiederkaufsrecht eingeräumt worden; auch dies ergibt sich aus § 6 des Vertrages, auf den auch insoweit Bezug genommen wird. Die beiden gleichzeitig mit Eigentumsumschreibung eingetragenen Rückauflassungsvormerkungen sicherten die sich aus § 6 des Vertrages ergebenden - bedingten bzw. befristeten - Rückgewähransprüche der Klägerin (vgl. § 9 ebd.).

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Bis zum Eintritt der Rechtshängigkeit in vorliegender Sache hat der Beklagte keine Baumaßnahmen ergriffen. Zumindest zuletzt im ersten Quartal 2010 hatten die Parteien vorprozessual korrespondiert und die Frage der Bebauung und deren Ausgestaltung erörtert, ohne zu einer Einigung zu gelangen, die nunmehr erst aus Anlass des Prozesses mit notariellem Vertrag vom 20.12.2010 (Anlage B 2 = Bl. 89 ff. d.A.) erfolgt ist. Der Vertrag vom 08.12.1993 hatte in § 6 die Baupflicht inhaltlich wie folgt umrissen: "[...] das Grundstück mit einer Verkaufseinrichtung (überwiegend Lebensmittel) [...] zu bebauen". Tatsächlich errichtete jedoch eine Frau B. nach 1993 in unmittelbarer Nähe zur hier in Rede stehenden Immobilie einen Lebensmittelladen. Der Beklagte sah angesichts dessen keine wirtschaftliche Perspektive für eine weitere Verkaufseinrichtung. Die entsprechenden Umstände waren der Klägerin bekannt. Mit dem später verabschiedeten Bebauungsplan Nr. 10 "..." wurde die öffentlichrechtliche bauliche Nutzungsmöglichkeit erweitert um die Alternativen: "niveauvolle Gaststätte" oder "Galerie".

5

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, dass ungeachtet einer fehlenden zeitlichen Fixierung der Baupflicht im Vertrag jedenfalls nach Ablauf von mehr als 16 Jahren seit Vertragsschluss bzw. 10 Jahren seit Eigentumsumschreibung ein Rückauflassungsanspruch entstanden wäre. Die Klägerin hat behauptet, das Grundstück umfasse 1.843 Quadratmeter. Der Bodenwert für den einzelnen Quadratmeter liege derzeit bei 155,00 Euro, was - für sich genommen - unstreitig gewesen ist.

6

Die Klägerin hat mit der am 18.06.2010 bei Gericht eingegangenen und dem Beklagten am 23.06.2010 zugestellten Klageschrift schriftsätzlich angekündigt, im Termin zur mündlichen Verhandlung zu beantragen,

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den Beklagten zu verurteilen, der Rückauflassung des im Grundbuch von ... LGB ..., Flur ..., Flurstück ..., eingetragenen Grundstücks an die Klägerin vor einem Notar zuzustimmen.

8

Der Beklagte hat im Klageerwiderungsschriftsatz vom 19.08.2010 angekündigt, im Verhandlungstermin zu beantragen,

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1. die Klage abzuweisen;

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2. die Klägerin widerklagend zu verurteilen, die Löschung der beiden im Grundbuch von ..., Blatt ..., Flurstück ..., Flur ... der Gemarkung ... in der zweiten Abteilung unter den laufenden Nummern 1 und 2 eingetragenen Rückauflassungsvormerkungen zu bewilligen.

11

Die Klägerin hat im Hinblick auf die Widerklage keine Anträge angekündigt. Im Termin ist letztlich nur eine Güteverhandlung durchgeführt worden. Anträge sind nicht gestellt worden.

12

Der Beklagte hat die Auffassung vertreten, der Rückgewähranspruch der Klägerin sei verjährt, hilfsweise jedenfalls verwirkt. Unabhängig davon habe der Klage allenfalls unter Zug-um-Zug-Vorbehalt im Hinblick auf die von der Klägerin zu leistende Rückvergütung stattgegeben werden können. Die durch die Rückauflassungsvormerkungen gesicherten Ansprüche seien erloschen oder wenigstens dauerhaft einredebehaftet; die Klägerin habe daher insoweit Löschung aus § 894 BGB bzw. aus § 886 BGB geschuldet. Für die Einzelheiten der vom Beklagten geäußerten Rechtsauffassung wird auf den Klageerwiderungsschriftsatz vom 19.08.2010 (dort Seiten 3 ff. = Bl. 39 ff. d.A.) und ergänzend auf den Schriftsatz vom 11.02.2011 (Bl. 86 ff. d.A.) Bezug genommen.

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Zur Grundstücksgröße hat der Beklagte behauptet, das Grundstück umfasse nur 1.783 Quadratmeter; hierfür hat er auf die Anlage B 1 (= Bl. 44 d.A.) Bezug genommen.

14

Am 20.12.2010 haben die Parteien sich durch den bereits erwähnten notariellen Vertrag (Anlage B 2), mit dem sie den ursprünglichen Vertrag vom 08.12.1993 weitgehend modifiziert haben, außergerichtlich geeinigt.

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Die Parteien erklären den Rechtsstreit nunmehr mit wechselseitigen Kostenanträgen in der Hauptsache für erledigt (Bl. 86 ff., 97 f., 99 ff. d.A.).

II.

16

Kostenauferlegung und Streitwertfestsetzung erfolgten im Beschlusswege gemäß §§ 91a Abs. 1 ZPO, 63 Abs. 2 S. 1 GKG.

1.

17

Die Kosten waren den Beteiligten nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes wie aus dem Tenor ersichtlich anteilig aufzuerlegen, nachdem sie den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben (vgl. § 91a Abs. 1 ZPO). In der Hauptsache wäre gemäß § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO eine Kostenquote zu bilden gewesen, die den hier ausgesprochenen Kostenlastanteilen entsprochen hätte.

18

a) Der Klage wäre voraussichtlich mit der Einschränkung stattzugeben gewesen, dass der Beklagte nur Zug um Zug gegen Zahlung der Rückgewährvergütung in Höhe von 56.538,66 Euro (= 110.580,00 DM) zu verurteilen gewesen wäre.

19

aa) Der Klägerin war ein Rückauflassunganspruch erwachsen. Bei - hier zunächst angenommener - Wirksamkeit des Vertrages vom 08.12.1993 ergab sich dies aus § 6 Abs. 2 S. 1 des genannten Vertrages (im Folgenden nur als "Vertrag" bezeichnet). Nach dem insoweit klaren Wortlaut dieser Klausel erwuchs der Klägerin mit Nichteinhaltung der Baupflicht Seitens des Beklagten automatisch ein Rückübereignungsanspruch, ohne dass es - wie im Wiederkaufsfall gemäß § 6 Abs. 4 S. 1 des Vertrages - einer rechtsgeschäftlichen Erklärung der Klägerin bedurft hätte, um den Rückübereignungsanspruch entstehen zu lassen. Unabhängig davon wäre hier spätestens die Klageerhebung zugleich als schlüssige materiellrechtliche Gestaltungserklärung aufzufassen gewesen, die den Rückgewähranspruch begründet hätte, wollte man § 6 Abs. 2 S. 1 des Vertrages entgegen seinem Wortlaut - in Anlehnung an § 6 Abs. 4 S. 1 - dahingehend verstehen, dass es einer solchen Erklärung bedurft hätte.

20

(1) Der Beklagte hat seine Baupflicht i.S. des § 6 Abs. 2 S. 1 des Vertrages "nicht eingehalten". Dass der Beklagte bis zur Klageerhebung und darüber hinaus auch bis zum Eintritt des erledigenden Ereignisses - dem Vertragsschluss vom 20.12.2010 - keine Baumaßnahmen veranlasst hat, ist unstreitig. § 6 Abs. 2 S. 1 des Vertrages enthielt auch keinen aufschiebenden Anfangstermin; die Baupflicht war vielmehr grundsätzlich sofort, spätestens aber mit Eigentumserwerb des Beklagten am 12.10.1999 fällig (vgl. § 271 Abs. 1 BGB). Jedenfalls mehr als 16 Jahre nach Übernahme der Pflicht war es auch - unter zeitlichen Gesichtspunkten - in jedem Fall zumutbar, mit Baumaßnahmen wenigstens zu beginnen. Indem der Beklagte dies nicht getan hat, hat er seine Baupflicht verletzt. Dass der Beklagte - unter bestimmten Voraussetzungen - bereit gewesen sein mag, das Grundstück zu bebauen, ändert nichts an dem Umstand, dass er tatsächlich nicht mit Bauarbeiten begonnen hat. Dass die Bebauung in der vertraglich geschuldeten Gestalt wirtschaftlich nicht - mehr - sinnvoll gewesen ist und der Beklagte deshalb nicht mit Baumaßnahmen begonnen hat, ist nicht ausschlaggebend; es ist jedenfalls nicht dargelegt worden, dass die wirtschaftliche Sinnentwertung des avisierten Lebensmittelladens durch den Konkurrenzbetrieb der Frau B. derart gravierend gewesen wäre, dass der Beklagte die Erfüllung der Baupflicht gemäß § 275 Abs. 2 S. 1 BGB in rechtlich erheblicher Weise hätte verweigern können.

21

(2) Die Baupflicht bzw. der aus ihr resultierende Rückgewähranspruch der Klägerin waren auch nicht durch Zeitablauf erloschen oder einredeweise gehemmt. Weder war das Rückforderungsrecht der Klägerin analog § 6 Abs. 4 S. 1 des Vertrages auf 10 Jahre vertraglich limitiert (dazu unter (a)), noch war Anspruch verjährt (dazu unter (b)) oder verwirkt (dazu unter (c)).

22

(a) Die zeitliche Limitierung auf 10 Jahre ist in § 6 Abs. 4 S. 1 des Vertrages erkennbar und eindeutig beschränkt auf den - hier nicht in Rede stehenden - Wiederkaufsfall. Eine Ausdehnung dieser Limitierung auf den Fall des § 6 Abs. 2 S. 1 im Wege ergänzender Vertragsauslegung - die § 13 S. 3 allerdings grundsätzlich vorsieht - kommt vorliegend nicht in Betracht. Allein - wie der Beklagte annimmt - aus der Unübersichtlichkeit der Gesamtregelung den Schluss zu ziehen, der Beklagte habe insgesamt darauf vertrauen können, 10 Jahre nach Eigentumserwerb nicht mehr auf Rückübertragung in Anspruch genommen zu werden, ginge zu weit. Die Auffassung des Beklagten beruht insoweit bereits auf einer unzutreffenden Prämisse. Die Regelung ist - soweit hier von Belang - nicht unübersichtlich, sondern uneinheitlich. Nach Gliederung und Duktus der betreffenden urkundlichen Passage - auf die mangels gegenteiligen Vorbringens nach den Grundsätzen über die Auslegung formbedürftiger Verträge abzustellen ist - wird objektiv erkennbar, dass für zwei verschiedene Rückgewährkonstellationen gerade nur in einem Fall eine zeitliche Limitierung erfolgen sollte. Dass eine unbeabsichtigte und dem Beklagten nicht erkennbare Regelungslücke i.S. des § 13 S. 3 vorgelegen hätte, die ggf. durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen gewesen wäre, vermag das Gericht insoweit nicht zu erkennen.

23

(b) Der Rückgewähranspruch war bei Klageerhebung auch nicht verjährt. Die vom Beklagten zu Grunde gelegte dreijährige Regelverjährungsfrist (§ 195 BGB) ist vorliegend nicht einschlägig. Verjährung wäre gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB i.V.m. §§ 196, 200 S. 1 BGB erst mit Ablauf des 31.12.2011 eingetreten (d.h. mit Ablauf von 10 Jahren nach dem 31.12.2001; die 30-jährige Regelverjährungsfrist alten Rechts war bei Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetztes noch nicht abgelaufen). Soweit der Beklagte zuletzt geltend macht, § 196 BGB erfasse nur synallagmatische Übereignungsansprüche (und der hier in Rede stehende Rückgewähranspruch sei - was für sich genommen zutrifft - nicht synallagmatisch), trifft nicht zu und ist vom Beklagten auch nicht näher begründet worden. Aus dem Wortlaut des § 196 BGB (dort a.E.: "sowie die Ansprüche auf die Gegenleistung") bringt lediglich zum Ausdruck, dass die 10-jährige Verjährungsfrist bei synallagmatischen Übereignungsansprüchen auch den Gegenleistungsanspruch betrifft. Dass § 196 BGB nur synallagmatische Übereignungsansprüche betreffe, ist damit nicht gesagt und entspräche auch nicht dem Regelungsziel des Gesetzgebers. Vielmehr ist auch in der Rechtsprechung zurecht anerkannt, dass § 196 BGB auch für Übereignungsansprüche gilt, die gesetzlicher Natur sind, insbesondere Bereicherungs- und im Wege der Naturalrestitution zu erfüllende Schadensersatzansprüche, die - naturgemäß - nicht im eigentlichen vertragsrechtlichen Sinne synallagmatisch, sondern nur in einem weiteren Sinne mit einer "Gegenleistung" verknüpft sind (so z.B. BGH, Urteil vom 25.01.2008 - V ZR 118/07, NJW-RR 2008, 824, hier zitiert nach Juris, dort Rdnr. 19 ff.; Heinrichs, in: Palandt, BGB, 68. Aufl. 2009, § 196 Rdnr. 5 m.w.N.). Soweit die Rechtsprechung im Hinblick auf solche gesetzlichen Ansprüche auf eine wechselseitige Verknüpfung im weiteren Sinne abstellt, bezieht sich dies im Übrigen ohnehin nur auf den - hier nicht in Rede stehenden - "Gegenleistungsanspruch", d.h. auf den Anspruch des Gegners auf (Rück-) Vergütung in Geld (so namentlich in der soeben zitierten Entscheidung des BGH, a.a.O.); für den Rückübereignungsanspruch selbst wird nicht einmal eine Wechselbezüglichkeit im weiteren Sinne vorausgesetzt. So ist beispielsweise anerkannt, dass der Anspruch des Grundstückseigentümers auf Rückgewähr der "stehengelassenen" Grundschuld nach Erledigung des Sicherungszwecks - der unstreitig nicht synallagmatisch oder sonst wechselbezüglich ist - wenigstens an der zehnjährigen Verjährungsfrist des § 196 BGB zu messen ist, wenn er nicht - richtigerweise - überhaupt der Verjährung entzogen ist (vgl. dazu im Einzelnen Schäfer, WM 2009, 1308 ff. m.w.N.; die Unverjährbarkeit folgt letztlich aus §§ 1192 Abs. 1, 1169, 902 Abs. 1 S. 1 BGB). Unabhängig davon war der klageweise geltend gemachte Rückübereignungsanspruch auch synallagmatisch, jedenfalls aber in einem erweiterten Sinne wechselbezüglich; nach § 6 Abs. 2 S. 2 des Vertrages schuldete nämlich die Klägerin dem Beklagten einen Quasi-Rückkaufspreis in Höhe des ursprünglichen Kaufpreises. Diese Verknüpfung entspricht strukturell wenigstens der Quasi-Synallagmatik, wie sie etwa § 348 BGB für das Rückgewährschuldverhältnis nach Rücktritt anordnet und die für die Anwendung des § 196 BGB anerkanntermaßen ausreicht (vgl. Heinrichs, a.a.O.).

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Von der Frage der Verjährung des aus der Verletzung der Bebauungspflicht resultierenden Rückgewähranspruchs zu unterscheiden ist die Frage, ob die Bebauungspflicht als solche verjährt war oder vielmehr - da nicht Pflichten, sondern nur Ansprüche der Verjährung unterliegen (vgl. § 194 Abs. 1 BGB) - ob ein Anspruch der Klägerin auf Bebauung verjährt war. Für diesen Anspruch hätte - unzweifelhaft - die Regelverjährungsfrist des § 195 BGB gegolten, die folglich spätestens am 01.01.2005 - drei Jahre nach Inkrafttreten der Schuldrechtsreform - eingetreten wäre (vgl. erneut Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB). Das Gericht geht allerdings davon aus, dass ein der Verjährung fähiger Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Bebauung nicht bestand. Insoweit ist zunächst zu betonen, dass Pflichten (des Schuldners) zwar regelmäßig mit Ansprüchen (des Gläubigers) auf Pflichterfüllung korrespondieren, dass dies jedoch - wie etwa ausdrücklich § 1940 BGB für die erbrechtliche Auflage zeigt - nicht ausnahmslos gilt, dass der Rechtsordnung vielmehr "anspruchslose" (Nur-) Pflichten durchaus bekannt sind (der "Anspruch auf Vollziehung" gemäß § 2194 BGB ist entgegen seiner irreführenden amtlichen Bezeichnung gerade kein vermögenswertes Recht, sondern nur eine gesetzliche Hilfskonstruktion, um die Erfüllung der Auflage gegenüber dem begünstigten Dritten zu erzwingen; vgl. Edenhofer, in: Palandt, a.a.O., § 2194 Rdnr. 1, und Otte, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2003, § 2194 Rdnr. 1). Vorliegend hat der Vertrag vom 08.12.1993 zumindest ausdrücklich keinen Anspruch der Klägerin auf Erfüllung der Baupflicht begründet. Ein solcher Anspruch kann dem Vertragswerk auch nicht implizit entnommen werden. Gerade der Umstand, dass ein Verstoß gegen die Baupflicht "nur" durch ein Rückforderungsrecht mittelbar sanktioniert werden sollte, zeigt, dass - bezogen auf die Baupflicht selbst - kein klagbarer Erfüllungsanspruch der Klägerin angedacht war. Insoweit erübrigen sich Überlegungen zur Verjährung eines Anspruchs auf Baupflichterfüllung und zu der sich ggf. anschließenden Frage, ob sich eine - etwaige - Verjährung dieses Anspruches auch auf den Rückgewähranspruch ausgewirkt hätte. Lediglich vorsorglich merkt das Gericht an, dass auch bei Annahme eines der Verjährung unterliegenden Anspruchs auf Baupflichterfüllung und Eintritt dieser Verjährung die Geltendmachung des Rückforderungsrechts nicht gehindert gewesen wäre. Die Verjährung hemmt nämlich nur die aktive Anspruchsdurchsetzung, hätte also nur einer Klage auf Vornahme von Bauarbeiten entgegengestanden (vgl. § 214 Abs. 1 BGB). Die Geltendmachung sekundärer Sanktionsmechanismen kann demgegenüber aus Sicht des Gerichts auch auf den Verstoß gegen die Pflicht zur Erfüllung eines verjährten Anspruchs gestützt werden (vgl. den Rechtsgedanken der §§ 241 Abs. 2, 813 Abs. 1 S. 2 BGB sowie der §§ 438 Abs. 4 S. 2, 634 Abs. 4 S. 2, 821, 853 BGB).

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(c) Es ist auch keine Verwirkung eingetreten. Die vom Beklagten insoweit herangezogene Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm (Urteil vom 26.04.2002 - 34 U 188/00, ZfIR 2003, 219 (red. Ls.), Volltext bei Juris), betrifft einen in entscheidenden Punkten anders gelagerten Fall. Dort war der Rückgewähranspruch der Gemeinde im Falle der vertragswidrigen Nichtbebauung zeitlich klar fixiert. Er entstand kraft ausdrücklicher Vereinbarung mit Ablauf von zwei Jahren nach dem Vertragsschluss (vgl. OLG Hamm, a.a.O., Rdnr. 4 f. bei Juris). Gerechnet ab diesem vertraglich klar fixierten und damit für alle Beteiligten als maßgeblich erkannten Zeitpunkt waren in dem dort zu Grunde liegenden Fall nahezu 17 Jahre vergangen, seit Vertragsschluss sogar nahezu 19 Jahre. Insoweit ist bereits das objektive Zeitmoment nicht uneingeschränkt vergleichbar (hier nur ca. 16 Jahre seit Vertragsschluss, seit Eigentumsumschreibung sogar nur ca. 10 Jahre). Jedenfalls aber ermangelt es hier gerade an dem für die dortige Entscheidung maßgeblichen zeitlichen Fixpunkt, ab dem für alle Beteiligten unmissverständlich klar war, dass für die rückforderungsberechtigte Gemeinde "die Uhr lief". Auch sonst weist der Sachverhalt, über den das Oberlandesgericht Hamm zu befinden hatte, vertrauensbildende Umstände auf, die in dieser spezifischen Form vorliegend nicht eingreifen (vgl. insbesondere Rdnr. 34 f. bei Juris).

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bb) Der Klage wäre auch dann stattzugeben gewesen, wenn der Vertrag vom 08.12.1993 unwirksam gewesen wäre; auf die Frage der Wirksamkeit kam es daher insoweit nicht entscheidend an. Dem Gericht ist nicht bekannt, worin genau der von den Parteien nur angedeutete Streit über kommunalrechtliche Unwirksamkeitsgründe bestand, der zur erheblich zeitverzögerten Vollziehung des Vertrages im Grundbuch geführt haben soll. Das Gericht kann nur vermuten, dass womöglich die Frage der rechtswirksamen Vertretung der klagenden Gemeinde beim Vertragsabschluss in Streit stand. Als gesetzliches Vertretungsorgan ist auf Klägerseite am 08.12.1993 nur deren Bürgermeister aufgetreten. Nach § 39 Abs. 2 S. 6 der Kommunalverfassung für Mecklenburg-Vorpommern (KV M-V) hätte es grundsätzlich zusätzlich der Unterschrift eines stellvertretenden Bürgermeisters bedurft (dies hätte allerdings nur für den schuldrechtlichen Vertragsteil, also den eigentlichen Kaufvertrag gegolten; die in der Urkunde enthaltene Auflassung und die Erklärungen zur Bewilligung der beiden Rückauflassungsvormerkungen waren als abstrakt-dingliche Verfügungsgeschäfte keine "Verpflichtungserklärungen" i.S. des § 39 Abs. 2 S. 6 KV M-V; vgl. Darsow, in: Schweriner Kommentierung zur Kommunalverfassung für Mecklenburg-Vorpommern, 3. Aufl. 2005, Anmerkung zu § 38 zur Parallelvorschrift des § 38 Abs. 6 S. 2). Allerdings galt - nach Auffassung des Gerichts - zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch die als Landesrecht vorübergehend fortgeltende Kommunalverfassung der DDR vom 17.05.1990 (GBl. DDR I, S. 255). Nach deren § 27 Abs. 1 S. 2 war der Bürgermeister grundsätzlich - auch bei verpflichtenden Geschäften - allein vertretungsbefugt, es sei denn, die Hauptsatzung - zu der nichts vorgetragen wurde - hätte etwas Gegenteiliges angeordnet (§ 27 Abs. 1 S. 5 ebd.). Im Ergebnis kann dies jedoch offen bleiben. Wäre die Übereignungspflicht der Gemeinde nicht wirksam begründet worden, so ergäbe sich für sie ein gleichlautender Rückgewähranspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB. Der Zug-um-Zug-Vorbehalt aus §§ 273 f. BGB wäre auch in diesem Fall veranlasst gewesen, da bei Unwirksamkeit des Kaufvertrages auch der Beklagte Anspruch auf Rückgewähr - des Kaufpreises - gehabt hätte, und zwar ebenfalls aus § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB.

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b) Die Widerklage hätte voraussichtlich zum Teil Erfolg gehabt.

28

aa) Stattgabefähig wäre der Antrag gewesen, die Klägerin zur Bewilligung der Löschung der an das unstreitig abgelaufene Wiederkaufsrecht anknüpfenden Vormerkung zu verurteilen (lfd. Nr. 2 der Abteilung II, s. Bl. 14 d.A.). Hier war der gesicherte Anspruch - der als künftiger bzw. bedingter Anspruch i.S. des § 883 Abs. 1 S. 2 BGB kumulativ an den Eintritt des Wiederkaufsfalles und die Ausübung des Wiederkaufsrechts gebunden war - erloschen. Das Grundbuch war insoweit unrichtig geworden und der Beklagte konnte gemäß § 894 BGB von der Klägerin die Abgabe einer deklaratorischen Löschungsbewilligung verlangen. Eine Verjährung dieses Anspruchs - die klägerseitig im Übrigen auch nicht eingewandt worden ist - kam von vornherein nicht in Betracht (§ 898 BGB). Es wäre aus Sicht des Gerichts im Ergebnis auch nicht treuwidrig gewesen, dass der Beklagte Löschung der Last an seinem Grundstück begehrte, obgleich er das Eigentum am Grundstück und damit die Last als eine gerade ihn betreffende Beschwer aufgrund der Verurteilung im Umfang der Klage absehbar verloren hätte. Für die Frage, welches Gewicht das absehbare Teilunterliegen der Klägerin im Umfang der widerklagenden Teilverurteilung zur Abgabe der Löschungsbewilligung gehabt hätte, ist dieser Umstand hingegen zu berücksichtigen (vgl. unten unter Punkt c.bb).

29

bb) Nicht zu erkennen ist hingegen, dass ein Anspruch des Beklagten auf Abgabe der Löschungsbewilligung hinsichtlich der weiteren Rückauflassungsvormerkung, die den Rückgewähranspruch aus § 6 Abs. 2 S. 1 des Vertrages sichern sollte (lfd. Nr. 1 der Abteilung II, s. Bl. 14 d.A.), bestanden hätte. Der durch diese Vormerkung gesicherte Anspruch war existent und unverjährt, also auch durchsetzbar; ein Löschungsanspruch konnte sich mithin weder deklaratorisch aus § 894 BGB noch konstitutiv aus § 886 BGB ergeben. Das hätte auch gegolten, wenn der Kaufvertrag unwirksam gewesen wäre, da die Vormerkung dann - hiervon wäre im Wege ergänzender Auslegung des Parteiwillens auszugehen gewesen - den Kondiktionsanspruch der Klägerin geschützt hätte (vgl. zur Vormerkbarkeit des Kondiktionsanspruchs allgemein Gursky, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2008, § 883 Rdnr. 125). Bewirken die Parteien - wie hier im Jahr 1999 geschehen - in Kenntnis des vorangegangenen Streits um die Wirksamkeit des Kausalgeschäftes dessen grundbuchlich-dinglichen Vollzug, so kann regelmäßig davon ausgegangen werden, dass nach ihrem hilfsweisen Willen die Rückauflassungsvormerkung den bei Unwirksamkeit bestehenden Kondiktionsanspruch anstelle des vertraglichen Rückauflassungsanspruches sichern soll (vgl., für die Hypothek, Eickmann, in: MünchKommBGB, 5. Aufl. 2009, § 1113 Rdnr. 72 m.w.N.; ebenso BGH, NJW 1968, 1134, für das Mobiliarpfandrecht).

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c) Die Gesamtquotenbildung - 17 % / 83 % - beruht auf folgenden Erwägungen:

31

aa) Das Gericht hält für die Zug-um-Zug-Einschränkung hinsichtlich der Klage eine Verlustquote der Klägerin von 10 %, bezogen nur auf die Klageforderung, für angemessen. Mit welchem (Kosten-) Gewicht der vom Klageantrag abweichende Zug-um-Zug-Vorbehalt zu berücksichtigen ist, ist im Einzelnen umstritten. Zum Teil wird vertreten, dass in Fällen, in denen - wie hier - der Klageanspruch streitig, das zur Zug-um-Zug-Verurteilung führende Leistungsverweigerungsrecht des Beklagten hingegen unstreitig ist, gemäß § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO die Kosten regelmäßig insgesamt dem Beklagten aufzuerlegen seien (so etwa Hensen, NJW 1999, 395, 396 [re. Sp.], 398 [re. Sp.]; Wolst, in: Musielak, ZPO, 6. Aufl. 2008, § 92 Rdnr. 2 setzt - mit gleichem Ergebnis - bereits für die Frage, ob überhaupt ein teilweises "Unterliegen" i.S. des § 92 ZPO voraus, dass das zur Zug-um-Zug-Verurteilung führende Gegenrecht streitig ist). Nach anderer Auffassung ist je nach Lage des Einzelfalls ggf. auch hier eine Quote zu bilden (so etwa dezidiert Weyer, BauR 1981, 426, 432 f.; allgemein zur Quotelung bei Zug-um-Zug-Vorbehalten auch Bachmann, BauR 1995, 642 ff.). Vereinzelt ist sogar angenommen worden, dass die Zug-um-Zug-Verurteilung für den Kläger nahezu einer vollständigen Niederlage i.S. des § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO gleichkommen könne (so etwa RG, DR 1941, 1959, 1961). Von einem geradezu vollständigen Verlieren der Klägerin kann hier keine Rede sein. Ob sodann § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO per se anzuwenden ist (nach Hensen, a.a.O.) oder ob auf die konkreten Umstände - insbesondere die konkreten Wertrelationen zwischen Klageforderung und Gegenrecht - abzustellen ist (nach Weyer, a.a.O.), kann hier im Ergebnis offen bleiben. Angesichts des Umstandes, dass der aktuelle Verkehrswert des Grundstücks den vertraglich mit Stand von 1993 fixierten ("eingefrorenen") Rückerwerbspreis deutlich übersteigt, würde hier auch eine auf die konkreten Umstände abstellende Wertrelation dazu führen, dass der Zug-um-Zug-Vorbehalt sich nur als ein untergeordnetes Teilunterliegen der Klägerin darstellt, dass eine Kostenbeteiligung der Klägerin von mehr als 10 % nicht rechtfertigt (insoweit liegt es hier namentlich anders als in dem von Weyer, a.a.O., geschilderten Beispielsfall, in dem der Werklohnklage über 1.000,00 Euro ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln entgegengehalten wird, deren Beseitigung 3.000,00 Euro kosten würde; vorliegend überwiegt umgekehrt der Wert der Klageforderung - ca. 280.000,00 Euro [vgl. u. 2.a.bb] - den Wert des Gegenrechts - 56.538,66 Euro - deutlich, nämlich annähernd um das Vierfache). Bei isolierter Betrachtung nur der Klage hätte daher in jedem Fall - unabhängig von dem aufgezeigten Meinungsstreit - nach § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO verfahren werden können (vgl. Hüßtege, in: Thomas/Putzo, ZPO, 30. Aufl. 2009, § 92 Rdnr. 8: regelmäßig anwendbar bei bis zu 10-%-iger Teilabweisung ohne Streitwertrelevanz). § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO wäre in der Hauptsache im Ergebnis gleichwohl nicht zur Anwendung gekommen; der 10-%-ige Abzug auf die Klageforderung war vielmehr in die Quotenbildung bezüglich des Gesamtstreitwertes - aus Klage und Widerklage - als Rechenposten einzubeziehen (dazu näher unter cc)).

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bb) Das Gericht geht im Hinblick auf die festgestellte Erfolgsaussicht des einen der beiden Widerklageanträge davon aus, dass der Klägerin - bezogen auf die (Gesamt-) Widerklage - eine Verlustquote von 30 % anzurechnen ist. Vom Ansatz einer - im Ausgangspunkt rechnerisch konsequent erscheinenden - 50-%-igen Verlustquote sieht das Gericht ab, da es hier zu Gunsten der Klägerin insoweit eine geringere - nur 30-%-ige - Verlustquote deshalb für angezeigt hält, weil das reale wirtschaftliche Löschungsinteresse des Beklagten und Widerklägers dadurch spürbar reduziert war, dass er das Eigentum an dem mit der zu löschenden Vormerkung belasteten Grundstück aufgrund der erfolgreichen Klage ohnehin zeitnah verloren hätte.

33

cc) Bezogen auf den Gesamtstreitwert - bestehend aus Klage und Widerklage - geht das Gericht von einer Unterliegensquote der Klägerin von - gerundet - 17 % aus, die sich errechnet aus einer 10-%-igen Verlustquote nur für die Klage und einer 30-%-igen Verlustquote nur für die Widerklage (10 % aus einem Streitwert bis 290.000,00 Euro = 29.000,00 Euro; 30 % aus einem Streitwert bis 155.000,00 Euro = 46.500,00 Euro; Gesamtunterliegen der Klägerin absolut: 29.000,00 Euro + 46.500,00 Euro = 75.500,00 Euro; Verlustquote der Klägerin gesamt prozentual: 75.500,00 Euro geteilt durch 440.000,00 Euro = ca. 17 %). Bei der Berechnung war auf die "Bis"-Streitwerte abzustellen (zu deren Feststellung näher unter Punkt 2 a), b) und c)), da eine exakte Streitwertbestimmung eine - im Anwendungsbereich des § 91a ZPO grundsätzlich nicht mehr zulässige - Beweisaufnahme über den streitigen Grundstückswert erfordert hätte.

2.

34

Die endgültige Streitwertfestsetzung erfolgt nach § 63 Abs. 2 S. 1 GKG. Klage- und Widerklagestreitwert (nachfolgend a) und b)) waren dabei zu addieren (§ 45 Abs. 1 S. 1 GKG; näher nachfolgend c)).

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a) Inhaltlich entspricht die Streitwertfestsetzung, soweit es die Klage betrifft, dem Beschluss über die vorläufige Streitwertfestsetzung vom 07.09.2010 (Bl. 47 d.A.), auf den insoweit ergänzend Bezug genommen wird. Streitwertrelevante Änderungen der Prozesslage haben sich seither nicht ergeben.

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aa) Für die Rückauflassungsklage war nicht auf den ursprünglichen Verkaufspreis abzustellen, sondern auf den gegenwärtigen Verkehrswert des zurückzugewährenden Grundstücks ohne Berücksichtigung der Belastungen, hier mithin insbesondere ohne Berücksichtigung der bei Klageerhebung noch in der Abteilung II des Grundbuchs zu Gunsten der Klägerin eingetragenen Rückauflassungsvormerkungen (vgl. §§ 4 Abs. 1 S. 1, 1. Halbs., 6 S. 1, 1. Halbs. ZPO i.V.m. §§ 40, 48 Abs. 1 S. 1 GKG und die Kommentierung von Herget, in: Zöller, ZPO, 27. Aufl. 2009, § 3 Rdnr. 16 Stichwort "Rückauflassung"). Entgegen der Auffassung des Beklagten (siehe Seiten 6 f. des Schriftsatzes vom 19.08.2010, dort Gliederungspunkt III.1 = Bl. 42 f. d.A.) gilt dies auch dann, wenn - wie hier - für den Rückerwerbsfall bereits im Kaufvertrag vereinbart war, dass der rückerwerbende Verkäufer den Grundbesitz lediglich mit dem ursprünglichen Verkaufspreis zu vergüten hat. Diese Rückerwerbsvergütung stellt sich nämlich lediglich - dies anerkennt ausdrücklich auch der Beklagte - als einredeweise geltend zu machendes temporäres Klagehindernis dar, dem durch eine Zug-um-Zug-Verurteilung Rechnung zu tragen gewesen wäre. Die Zug um Zug zu erbringende Gegenleistung aber bleibt nach herrschender Auffassung, der sich das Gericht anschließt, bei der Wertberechnung für die Klageforderung außer Betracht (vgl. Müller, MDR 2003, 248 ff., und Herget, in: Zöller, a.a.O., § 3 Rdnr. 16 Stichwort "Zug-um-Zug-Leistungen"), denn der Streitwert richtet sich nach dem Verurteilungsinteresse des Klägers, nicht nach dem Klageabweisungsinteresse des Beklagten.

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bb) Auf den zwischen den Parteien geführten Streit über die Grundstücksgröße kam es für die Wertfestsetzung im Ergebnis nicht an. Zwischen 260.000,00 Euro und 290.000,00 Euro besteht kein Gebührensprung (vgl. § 34 GKG i.V.m. Anlage 2). Vor diesem Hintergrund konnte offen bleiben, ob - ausgehend von dem unstreitigen derzeitigen Bodenwert von 155,00 Euro je Quadratmeter - von einer Grundstücksfläche von 1.843 Quadratmetern auszugehen ist, wie die Klägerin meint, oder lediglich von 1.783 Quadratmetern, wie der Beklagte annimmt. Der sich hieraus errechnende Wert beträgt entweder 276.365,00 Euro (= 1.783 x 155,00 Euro) oder 285.665,00 Euro (= 1.843 x 155,00 Euro). Beide Werte bewegen sich innerhalb desselben Gebührenrahmens (260.000,00 Euro bis 290.000,00 Euro).

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b) Für den Streitwert der Widerklage hat der Beklagte zurecht für jede Vormerkung 1/4 des Grundstückswertes in Ansatz gebracht (vgl. Herget, in: Zöller, a.a.O., § 3 Rdnr. 16 Stichwort "Löschung": je nach Lage 1/3 bis 1/10). Auf die rechnerisch folgerichtigen Ausführungen unter Gliederungspunkt III.2. des Schriftsatzes des Beklagtenvertreters vom 19.08.2010 (dort Seite 7 = Bl. 43 d.A.) wird insoweit Bezug genommen. Der Streitwert der Widerklage betrug daher - für sich genommen - bis 155.000,00 Euro.

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c) Beide Einzelstreitwerte waren gemäß § 45 Abs. 1 S. 1 GKG zu addieren.

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aa) Auch wenn man hier mit dem Beklagten nur den geringeren Grundstückswert von 276.365,00 Euro zu Grunde legt und auch für die Klage auf diesen niedrigeren Wert abstellt, überschreitet der addierte Streitwert mit sodann 414.547,50 Euro (= 138.182,50 Euro + 276.365,00 Euro) die nächstniedrigere Gebührensprungmarke von 410.000,00 Euro, ohne gleichzeitig die nächsthöhere Wertgrenze von 440.000,00 Euro zu erreichen. Gleiches gilt, wenn man der Berechnung den höheren - klägerseitig angenommenen - Grundstückswert zu Grunde legt und insoweit zu einem Gesamtstreitwert von 428.497,50 Euro (= 285.665,00 Euro + 142.832,50 Euro (= 0,5 x 285.665,00 Euro)) gelangt. Auch dieser Wert bewegt sich zwischen 410.000,00 Euro und 440.000,00 Euro.

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bb) Eine die Streitwertaddition ausschließende Gegenstandsidentität i.S. von § 45 Abs. 1 S. 3 GKG lag nicht vor. Diese wäre nur anzunehmen gewesen, wenn - vorbehaltlich weiterer Voraussetzungen - Klage- und Widerklageanspruch in einem Exklusivitätsverhältnis gestanden hätten, wenn also eine antragsgemäße Entscheidung über Klage und Widerklage gleichzeitig ausgeschlossen gewesen wäre (Hartmann, in: Kostengesetze, 38. Aufl. 2008, GKG § 45 Rdnr. 10).

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(1) Bezüglich der widerklagend begehrten Bewilligung zur Löschung derjenigen Rückauflassungsvormerkung, die das Wiederkaufsrecht nach § 6 Abs. 4 S. 1 des Vertrages gesichert hat, hätte gleichzeitig sowohl der Klage als auch diesem Teil der Widerklage stattgegeben werden können. Das hätte zunächst bei Wirksamkeit des Vertrages vom 08.12.1993 gegolten. Ergäbe sich der Klageanspruch nicht aus dem zwischenzeitlich modifizierten Grundstückskaufvertrag vom 08.12.1993, sondern - bei Unwirksamkeit desselben - aus § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB, so wäre auch die zu Gunsten der Klägerin bestellte Rückauflassungsvormerkung im Hinblick auf das Wiederkaufsrecht zumindest rechtsgrundlos bestellt worden; der Beklagte hätte daher zumindest ebenfalls aus § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB Löschung verlangen können. Anders als für die weitere Vormerkung zur Sicherung des Rückgewähranspruchs wegen Verletzung der Bebauungspflicht bestehen hinsichtlich der hier in Rede stehenden Vormerkung zur Sicherung des Wiederkaufsrechts keine Anhaltspunkte dafür, dass auch diese Vormerkung nach dem - ggf. hypothetischen - Parteiwillen hilfsweise den bei Vertragsunwirksamkeit bestehenden Kondiktionsanspruch der Klägerin hätte sichern sollen. Für eine derartige Doppelsicherung bestand auch kein praktisches Bedürfnis. Bezüglich der das Wiederkaufsrecht sichernden Vormerkung wäre somit sowohl der Klage als auch der Widerklage stattzugeben gewesen.

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(2) Bezüglich der den Rückgewähranspruch aus Anlass der Baupflichtverletzung sichernden Vormerkung bestand demgegenüber keine gleichzeitige Stattgabefähigkeit. War nämlich der Beklagte wegen der Baupflichtverletzung zur Rückübereignung zu verurteilen, so konnte nicht gleichzeitig seiner Widerklage mit der - notwendigen - Begründung stattgegeben werden, der die Klage stützende Rückgewähranspruch wäre erloschen oder undurchsetzbar. Gleichwohl liegen auch bezüglich dieses Segments der - einheitlich formulierten - Widerklage die Voraussetzungen des § 45 Abs. 1 S. 3 GKG im Ergebnis nicht vor. Offen bleiben kann insoweit, ob es bereits an dem für die Anwendung des § 45 Abs. 1 S. 3 GKG nach verbreiteter Auffassung kumulativ zur Anspruchsexklusivität erforderlichen Merkmal des identischen wirtschaftlichen Interesses fehlt (vgl. dazu Hartmann, in: Kostengesetze, a.a.O., GKG § 45 Rdnr. 11 m.w.N.). Jedenfalls aber kommt eine partielle Nichtaddition schon deshalb nicht in Betracht, weil sowohl für den Zuständigkeits- als auch den Gebührenstreitwert der Grundsatz gilt, dass mehrere auf Seiten derselben Partei erhobene Ansprüche stets zu addieren sind (vgl. §§ 5, 1. Halbs. ZPO, 48 Abs. 1 S. 1 GKG; zu beachten ist insoweit auch, dass § 45 Abs. 1 S. 3 GKG - anders als § 45 Abs. 1 S. 2 GKG - nicht den Begriff "soweit" verwendet). Der Widerklagestreitwert konnte daher nur insgesamt addiert werden.

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