Verwaltungsgericht Arnsberg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-11-08, Aktenzeichen 3 K 2371/02
ECLI:DE:VGAR:2002:1108.3K2371.02.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

1

T a t b e s t a n d :

2

Der Kläger ist Eigentümer der bebauten Grundstücke „U-straße 91" und
„H-straße 13" in M.

3

Mit Schreiben vom 15. März 2001, eingegangen am 27. März 2001, beantragte
der Kläger bei dem Beklagten, ihm für die o. g. Grundstücke die Grundsteuer für das
Jahr 2000 gemäß § 33 des Grundsteuergesetzes (GrStG) - teilweise - zu erlassen.
Es sei für die beiden Grundstücke jeweils eine erhebliche Ertragsminderung von über
20 % zu verbuchen.

4

Mit Schreiben vom 2. August 2001 forderte der Beklagte den Kläger jeweils
hinsichtlich der o. g. Grundstücke auf, Vermietungsbemühungen für die Zeit vom
1. Januar 2000 bis zum 31. Dezember 2000 nachzuweisen. Der Kläger übersandte
daraufhin mit Schreiben vom 7. August 2001 insgesamt
18 Anzeigenrechnungen.

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Ferner teilte er mit Schreiben vom 29. August 2001 mit, es hätten sich
Änderungen hinsichtlich der zu erlassenden Steuerbeträge ergeben. Bezüglich des
Objekts „U-straße 91" betrage der Prozentsatz der Minderung 33,13 %. Vier Fünftel
davon seien 26,50 %, so dass sich bei einem Grundsteuerbetrag für das Jahr 2000
in Höhe von 1.942,85 DM ein Erlassbetrag in Höhe von 514,86 DM ergebe.
Hinsichtlich des Objekts „H-straße 13" betrage der Prozentsatz der Minderung
40,31 %. Vier Fünftel davon seien 32,25 %, so dass sich bei einem
Grundsteuerbetrag für das Jahr 2000 in Höhe von 2.531,55 DM ein Erlassbetrag in
Höhe von 816,41 DM ergebe.

6

Zusammen mit dem Schreiben vom 29. August 2001 legte der Kläger jeweils
Auflistungen vor - entsprechende Auflistungen hatte er bereits den Erlassanträgen
beigefügt -, in denen die von ihm angegebenen Ertragsminderungen von 33,13 % für
das Grundstück „U-straße 91 und 40,31 % für das Grundstück „H-straße 13"
aufgeschlüsselt waren.

7

Mit jeweils vom 11. März 2002 datierenden Bescheiden lehnte der Beklagte die
Erlassanträge des Klägers vom 15. März 2001 ab. Zur Begründung machte er unter
Bezugnahme auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) vom
4. April 2001 - 11 C 12.00 - geltend, ein Erlass wegen Ertragsminderung komme bei
Grundstücken bzw. Grundstücksteilen, die wegen eines strukturell bedingten
Überangebotes nicht vermietbar seien, nicht in Betracht.

8

Hiergegen legte der Kläger mit Schreiben vom 13. März 2002 Widerspruch ein.
Zur Begründung führte er in der Folgezeit aus, die Entscheidung des BVerwG, auf
die der Beklagte Bezug genommen habe, betreffe die neuen Bundesländer. Sie sei
in seinem, des Klägers, Falle nicht einschlägig, da den Mietausfällen keine
strukturellen Mängel zugrundelägen, sondern es vielmehr nur in Einzelfällen zu einer
Ertragsminderung wegen Mietausfällen komme. Man könne nicht davon ausgehen,
dass es in M eine strukturell bedingte fehlende Mieternachfrage gebe. Die
Leerstände, die er, der Kläger, angegeben habe, basierten auf besonderen
Umständen und nicht auf einer strukturellen negativen Entwicklung. Es sei davon
auszugehen, dass die Mietausfälle auf tatsächlichen Eigenschaften der Grundstücke
oder der Umgebung beruhten und nicht auf einem Überangebot von Wohnungen in
M.

9

Mit Widerspruchsbescheiden vom 23. Mai 2002 wies der Beklagte die
Widersprüche des Klägers gegen die ablehnenden Bescheide vom 11. März 2002
jeweils zurück. Er führte aus, ein Grundsteuererlass aufgrund des Leerstandes
infolge eines Überangebots an Gebäudeflächen oder einer strukturell bedingten
schlechten aktuellen Marktsituation scheide grundsätzlich aus. Diesbezüglich werde
auf die Grundsteuererlassanträge des Klägers für die Vorjahre und auch für das Jahr
2001 sowie die vom Kläger unternommenen Vermietungsbemühungen
verwiesen.

10

Am 21. Juni 2002 hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben. Zur Begründung
verweist er auf das im Widerspruchsverfahren Vorgetragene.

11

Der Kläger beantragt,

12

den Beklagten unter Aufhebung der Bescheide vom 11. März 2002 in
der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 23. Mai 2002 zu
verpflichten, über seine, des Klägers, Erlassanträge vom 15. März 2001
unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu
entscheiden.

13

Der Beklagte beantragt,

14

die Klage abzuweisen.

15

Er führt aus, die Tatsache, dass der Kläger für die streitgegenständlichen Objekte
seit längerem keine seinen Vorstellungen entsprechende Miete erzielt habe, spreche
dafür, dass Umstände gegeben seien, die den normalen Rohertrag minderten und
daher für den Einheitswert und nicht für einen Steuererlass relevant seien. Für die
Ertragslage außergewöhnliche, „atypische" Gegebenheiten habe der Kläger nicht
dargelegt.

16

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Streitakte, die Akte 3 K 2423/02 sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge
verwiesen.

17

Entscheidungsgründe:

18

Die zulässige Verpflichtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 der
Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) ist nicht begründet. Die Bescheide vom
11. März 2002 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 23. Mai 2002 sind
rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1
VwGO). Dem Kläger stehen die geltend gemachten (Teil-)Erlassansprüche nicht
zu.

19

Sie ergeben sich zum einen nicht aus § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG. Nach dieser
Vorschrift wird, wenn bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten
Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 v.H.
gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu
vertreten hat, die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln
des Prozentsatzes der Minderung entspricht.

20

Der Begriff des „normalen Rohertrages" im Sinne des Satzes 1 ist in Satz 3 des
§ 33 Abs. 1 GrStG definiert. Mietausfälle auf Grund strukturell bedingter fehlender
Mieternachfrage sind bei der Ermittlung des normalen Rohertrages zu
berücksichtigen und können nicht als Minderung gegenüber diesem geltend gemacht
werden.

21

Vgl.	Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 4. April 2001
- 11 C 12.00 -, Zeitschrift für Kommunalfinanzen (ZKF) 2001, 204 (204);
Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 13.00 -, Zeitschrift für Miet- und
Raumrecht (ZMR) 2001, 928 (928); Verwaltungsgerichtshof Baden-
Württemberg (VGH BW), Urteil vom 13. Dezember 2001
- 2 S 1450/01 -, Die Öffentliche Verwaltung (DÖV) 2002, 580 (580 f.);
Verwaltungsgericht (VG) Magdeburg, Urteil vom 16. August 2000
- A 6 K 398/98 -; a. A.: VG Halle, Urteil vom 24. Februar 1999
- 2 A 1697/96 -, ZMR 2001, 934 (936); VG Dresden, Urteil vom
6. August 1999 - 7 K 2974/97 - (juris); Drosdzol, Grundsteuererlass
nach § 33 GrStG bei strukturellem Wohnungsleerstand, Kommunale
Steuer-Zeitschrift (KStZ) 2001, 183 (184 ff.); Troll, Grundsteuergesetz,
7. Aufl. 1997, § 33 Rdnr. 12 (S. 455 u. 456).

22

Der Regelung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG liegt erkennbar die Vorstellung des
Gesetzgebers zu Grunde, dass Ertragsminderungen einen Grundsteuererlass nur
rechtfertigen, wenn sie auf für die Ertragslage außergewöhnlichen, atypischen
Umständen beruhen.

23

Vgl.	BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, ZKF 2001, 204
(205); Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 13.00 -, ZMR 2001, 928 (929);
Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13.89 -, Buchholz, Sammel- und
Nachschlagewerk der Rechtsprechung des BVerwG (Buchholz), 401.4
§ 33 GrStG Nr. 24, S. 7 (8 f.); VGH BW, Urteil vom 13. Dezember 2001
- 2 S 1450/01 -, DÖV 2002, 580 (580); Finanzgericht (FG) Berlin, Urteil
vom 5. Mai 1999 - 2 K 2243/98 -, ZKF 2000, 58 (58); VG Freiburg, Urteil
vom 5. April 2001 - 5 K 393/98 - (juris).

24

Ein nachhaltiger und dauerhafter Leerstand bzw. eine nachhaltige und
dauerhafte Ertragsminderung können deshalb nicht als Erlassgrund im Sinne des
§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG geltend gemacht werden.

25

Vgl.	VGH BW, Urteil vom 13. Dezember 2001 - 2 S 1450/01 -, DÖV
2002, 580 (580).

26

Änderungen der „tatsächlichen Verhältnisse" des Objekts und seiner näheren
Umgebung werden nach Maßgabe des § 22 des Bewertungsgesetzes (BewG) im
Wege der Wertfortschreibung berücksichtigt und führen über eine neue Festsetzung
des Steuermessbetrages auf den Fortschreibungszeitpunkt (Neuveranlagung) zu
einer geringeren Grundsteuer (§ 13 Abs. 1, 17 Abs. 1 GrStG). Vermindert sich der
normale Rohertrag wegen Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen
Verhältnisse, wird dies erst bei der nächsten Hauptfeststellung (§ 21 BewG) erfasst
und wirkt sich bis dahin auf die Erhebung der Grundsteuer nicht aus (vgl. §§ 16 - 18
GrStG).

27

Vgl.	BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, ZKF 2001, 204
(205 f.); Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 13.00 -, ZMR 2001, 928
(929).

28

Zu einem Erlass nach § 33 GrStG können demgegenüber nur solche
Ertragsminderungen führen, die zufälliger und vorübergehender Art sind.

29

Vgl.	BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, ZKF 2001, 204
(205 f.); Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 13.00 -, ZMR 2001, 928 (929);
Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13.89 -, Buchholz, 401.4 § 33 GrStG
Nr. 24, S. 7 (9).

30

Gemessen an den vorstehenden Grundsätzen, kann im Falle der Grundstücke
des Klägers eine Ertragsminderung im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG, die
einen teilweisen Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2000 rechtfertigt, nicht
angenommen werden. Den Darlegungen des Klägers lässt sich nicht entnehmen,
dass die von ihm geltend gemachten Mietausfälle auf - bezogen auf seine
Grundstücke - außergewöhnlichen (atypischen) Umständen beruhen bzw. zufälliger
und nur erkennbar vorübergehender Natur sind.

31

Aus den entsprechenden, vom Kläger vorgelegten Auflistungen ergibt sich, dass
die geltend gemachten Mietminderungen im Falle des Grundstücks „H-straße 13"
fünf der insgesamt sechs in dem Objekt vorhandenen Einheiten und im Falle des
Grundstücks „U-straße 91" vier von insgesamt 10 Einheiten betreffen. Bereits das
legt den Schluss nahe, dass die geltend gemachten Mietausfälle ihren Grund nicht in
atypischen, unvorhergesehenen und nicht dauerhaften Gegebenheiten haben, etwa
einem plötzlich und unerwartet aufgetretenen Schadenereignis, das zu einer
vorübergehenden Nichtvermietbarkeit des Objekts bzw. einer reduzierten Miete
führte, oder einer Insolvenz oder Zahlungsunwilligkeit eines Mieters. Was das
Grundstück „H-straße 13" anbelangt, so hat der Kläger für dieses Grundstück ferner
auch für das Jahr 2001 einen Grundsteuererlassantrag gestellt. Dabei waren
hinsichtlich der in dem Objekt vorhandenen sechs Mieteinheiten immer noch bei vier
Einheiten Mietminderungen bzw. -ausfälle zu verzeichnen. Dies spricht ebenfalls für
einen nicht lediglich zufälligen und vorübergehenden Mietverlust.

32

Maßgebliche Bedeutung kommt im vorliegenden Zusammenhang ferner dem
Umstand zu, dass der Kläger ausweislich der von ihm diesbezüglich zusammen mit
den entsprechenden Erlassanträgen vorgelegten Unterlagen auch für das
Grundsteuerjahr 2001 nicht nur vereinzelte Mietausfälle bzw. Mietminderungen zu
verbuchen hatte. Von den 49 Mieteinheiten, die sich in den auf insgesamt 10
Grundstücke verteilten Mietobjekten befanden, waren hinsichtlich 29 Einheiten
(= 59 %) Mietminderungen bzw. -ausfälle zu verzeichnen, wobei sich die Verluste auf
durchschnittlich 48,17 % beliefen („M1-straße 182": 2/2 (52,78 %), „I1-straße 50": 6/3
(23,33 %), „I2-straße 5": 9/5 (20,13 %), „I2-straße 67": 6/4 (41,26 %), „I2-straße 164":
1/1 (89,22 %), „I3-straße 2-6": 2/2 (98,02 %), „M2-straße 1": 9/5 (27,11 %), „V-
straße 1": 1/1 (35,08) u. 1/1 (60,34 %), „G-straße 9 I": 6/1 (24,94 %), „H-straße 13":
6/4 (57,69 %)). Dies bestärkt die Annahme, dass die geltend gemachten Mietverluste
nicht zufälliger und vorübergehender Art, sondern auf Gegebenheiten
zurückzuführen sind, die auch andere Vermieter vergleichbarer Objekte in gleicher
Weise betreffen. Entsprechendes gilt im übrigen auch für die Tatsache, dass der
Kläger bereits im Jahre 1999 Erlassanträge gestellt hatte.

33

Die in Rede stehenden Mietverluste beruhen bei Zugrundelegung der
Darlegungen des Klägers darauf, dass er über einen längeren Zeitraum eine Vielzahl
der in seinen Mietobjekten befindlichen Mieteinheiten - trotz der von ihm geltend
gemachten Vermietungsbemühungen - zum Teil gar nicht oder nur mit zeitlichen
Verzögerungen vermieten konnte. Dies lässt darauf schließen, dass die Verluste
Folge einer nachhaltigen, strukturell bedingten fehlenden bzw. unzureichenden
Mieternachfrage im Stadtgebiet des Beklagten sind. Insoweit liegen den
Mietausfällen keine lediglich den Kläger betreffenden Ursachen zugrunde, sondern
solche, die auch für andere, vergleichbare Mietobjekte in entsprechender Weise
gelten.

34

Darüber hinaus hat der Kläger auch keine atypischen Umstände im oben
angesprochenen Sinne aufgezeigt. Nähere Angaben dazu, worauf die von ihm
geltend gemachten Mietausfälle im Einzelnen beruhen, hat er nicht gemacht,
sondern lediglich erklärt, die Leerstände, die er, der Kläger, angegeben habe,
basierten auf besonderen Gegebenheiten und nicht auf einer strukturellen negativen
Entwicklung. Worin diese „besonderen", nur ihn, den Kläger, betreffenden Umstände
genau bestehen, hat der Kläger weder dargetan noch ist dies anderweitig
ersichtlich.

35

Auch ein Erlass in analoger Anwendung des § 33 GrStG kommt nicht in Betracht.
Die entsprechende Anwendung einer nicht unmittelbar einschlägigen Vorschrift setzt
voraus, dass das Gesetz in Bezug auf den zu beurteilenden Sachverhalt eine
planwidrige Regelungslücke aufweist, der nicht geregelte Sachverhalt dem gesetzlich
geregelten vergleichbar ist und den Umständen nach angenommen werden darf,
dass der Gesetzgeber - hätte er die Lückenhaftigkeit der gesetzlichen Regelung
erkannt - den nicht angesprochenen Sachverhalt entsprechend geregelt hätte. Hier
fehlt es schon an einer planwidrigen Regelungslücke. Die Vorschrift des § 33 GrStG
durchbricht die gesetzliche Konzeption der Grundsteuer - die grundsätzlich eine
ertragsunabhängige Abgabe darstellt - für die geregelten Ausnahmefälle des
Erlasses wegen Ertragslosigkeit oder wesentlicher Ertragsminderung. Es entspricht
allgemeiner Ansicht, dass in den §§ 32, 33 GrStG die (Ausnahme-)Fälle der
sachlichen Unbilligkeit wegen Ertragslosigkeit abschießend geregelt sind.

36

Vgl.	BVerwG, Beschluss vom 10. Februar 1994 - 8 B 229.93 -, ZKF
1994, 203 (203) m. w. N.; VGH BW, Urteil vom 13. Dezember 2001
- 2 S 1450/01 -, DÖV 2002, 580 (581) m. w. N..

37

An der abschließenden Regelung eines Erlasses wegen sachlicher Unbilligkeit in
den §§ 32, 33 GrStG scheitert schließlich auch ein Rückgriff - unter dem
Gesichtspunkt der sachlichen Unbilligkeit - auf § 227 der Abgabenordnung (AO).

38

Vgl.	BVerwG, Beschluss vom 10. Februar 1994 - 8 B 229.93 -, ZKF
1994, 203 (203) m. w. N.; VGH BW, Urteil vom 13. Dezember 2001
- 2 S 1450/01 -, DÖV 2002, 580 (581) m. w. N..

39

Aber selbst wenn man die Auffassung vertritt, dass durch die in anderen
innerstaatlichen Gesetzen enthaltenen Billigkeitsvorschriften - so auch durch § 33
GrStG - § 227 AO grundsätzlich nicht ausgeschlossen wird, sondern diese Vorschrift
subsidiär gilt,

40

vgl.	Tipke/Kruse, Abgabenordnung und Finanzgerichtsordnung,
Stand: September 2000, § 227 AO Rdnr. 9; Hübschmann/Hepp/
Spitaler, Abgabenordnung und Finanzgerichtsordnung,
Stand: Juli 2002, § 227 AO Rdnr. 61,

41

sind die Voraussetzungen für einen Erlass nicht erfüllt. Eine sachliche Unbilligkeit
im Sinne von § 227 AO - für das Vorliegen einer persönlichen Unbilligkeit fehlt jeder
Anhalt - ist vorliegend nicht gegeben. Bei der Konkretisierung des Begriffs der
Unbilligkeit im Sinne des § 227 AO kann auf die in § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG
vorgenommene gesetzliche Wertung zurückgegriffen werden. In dieser Vorschrift hat
der Gesetzgeber ausdrücklich geregelt, unter welchen Voraussetzungen die
Grundsteuer in Fällen der Ertragsminderung zu erlassen ist. Diese Voraussetzungen
sind vorliegend - entsprechend den obigen Darlegungen - nicht erfüllt.

42

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

43

Rechtsmittelbelehrung:

44

Gegen dieses Urteil kann innerhalb eines Monats nach Zustellung beim
Verwaltungsgericht Arnsberg (Jägerstraße 1, 59821 Arnsberg, Postanschrift:
Verwaltungsgericht Arnsberg, 59818 Arnsberg) Antrag auf Zulassung der Berufung
gestellt werden. Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von
zwei Monaten nach Zustellung des Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen
die Berufung zuzulassen ist.

45

Die Berufung ist nur zuzulassen,
1.	wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2.	wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten
aufweist,
3.	wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4.	wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des
Bundesverwaltungsgerichts, des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe
des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser
Abweichung beruht oder
5.	wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel
geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

46

Die Begründung ist bei dem Verwaltungsgericht Arnsberg (Jägerstraße 1,
59821 Arnsberg, Postanschrift: Verwaltungsgericht Arnsberg, 59818 Arnsberg)
einzureichen. Über den Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht für das Land
Nordrhein-Westfalen in Münster durch Beschluss.

47

Bei der Antragstellung und vor dem Oberverwaltungsgericht muss sich jeder
Beteiligte, soweit er einen Antrag stellt, durch einen Rechtsanwalt oder Rechtslehrer
an einer deutschen Hochschule im Sinne des Hochschulrahmengesetzes mit
Befähigung zum Richteramt vertreten lassen. Juristische Personen des öffentlichen
Rechts können sich auch durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum
Richteramt sowie Diplomjuristen im höheren Dienst, Gebietskörperschaften auch
durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt der zuständigen
Aufsichtsbehörde oder des jeweiligen kommunalen Spitzenverbandes des Landes,
dem sie als Mitglied zugehören, vertreten lassen. Auf die besonderen
Vertretungsregelungen des § 67 Abs. 1 Sätze 4 bis 7 der
Verwaltungsgerichtsordnung wird hingewiesen.

48

Der Antragsschrift sollen möglichst Abschriften für die übrigen Beteiligten
beigefügt werden.

49

L2	T	L3

50

Beschluss:

51

Ferner hat die Kammer am 8. November 2002

52

beschlossen:

53

Der Streitwert wird gemäß § 13 Abs. 2 des Gerichtskostengesetzes
(GKG) auf 680,67 EUR (= 514,86 DM + 816,41 DM) festgesetzt.

54