Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1999-12-29, Aktenzeichen 16 WX 181/99
ECLI:DE:OLGK:1999:1229.16WX181.99.00

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Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung;
Verwalterwahl

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WEG § 24 Abs. 3 1. Versäumt es der Verwaltungsbeirat, einen
Vorsitzenden zu bestellen, und rufen deshalb alle Mitglieder des
Verwaltungsbeirates gemeinsam eine Wohnungseigentümerversammlung
ein, so leiden die auf dieser Versammlung gefaßten Beschlüsse nicht
an einem Einberufungsmangel. 2. Benennt ein Wohnungseigentümer in
der Versammlung, die zur Verwalterwahl einberufen wurde und der ein
ordnungsgemäß und umfänglich begründeter Wahlvorschlag vorliegt,
eine weitere als Verwalter in Betracht kommende Firma, ohne
sonstige Einzelheiten namhaft zu machen, liegt in dieser Benennung
kein Antrag, über den förmlich abgestimmt werden müßte.

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16 Wx 181/99 29 T 128/99 LG Aachen 202 II 373/98 AG Köln

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OBERLANDESGERICHT KÖLN B E S C H L U S S

5

In dem Wohnungseigentumsverfahren betreffend die
Wohnungseigentumsanlage pp.

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an dem beteiligt sind:

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pp.

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hat der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln durch seine
Mitglieder Dr. Schuschke, Jennissen und Dr.Ahn-Roth am 29. Dezember
1999

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b e s c h l o s s e n :

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Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird der
Beschluß der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 4.10.1999 -
29 T 128/99 - teilweise abgeändert und wir folgt neu gefaßt. Die
sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluß des
Amtsgerichts Köln vom 21.4.1999 - 202 II 373/98 - wird ( insgesamt
) zurückgewiesen.

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Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerde- und
Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Eine Erstattung
außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

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Geschäftswert für das Verfahren der Rechtsbeschwerde: 4.000
DM

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Gründe I. Die Beteiligten zu 1) und 2) sind die Miteigentümer an
der oben genannten Wohnungseigentumsanlage. Nachdem der frühere
Verwalter im August 1998 sein Amt niedergelegt hatte, beriefen mit
Einladung vom 24.10.1998 die drei gewählten Mitglieder des
Verwaltungsbeirates zu einer außerordentlichen
Eigentümerversammlung am 5.11.1998 ein, als deren
Tagesordnungspunkte u.a. "Vorstellung des/der vorgeschlagenen
Verwalter/s" und "Beschlußfassung über die Wahl eines neuen
Verwalters mit sofortiger Wirkung" vorgesehen waren. Ferner verwies
die Einladung darauf, dass zum angesetzten Termin noch Vorschläge
zur Wahl des neuen Verwalters eingebracht werden können (vgl. Bl. 6
GA). In der außerordentlichen Versammlung vom 5.11.1998, bei der
sämtliche Eigentümer anwesend waren, wurde die Beteiligte zu 3)
unter TOP 5 mit Stimmmehrheit gewählt. Zuvor hatten die Eheleute
Sch. - der Ehemann Sch. trat mit Vollmacht seiner Ehefrau auf - zu
Beginn der Versammlung zwei Verwalterkandidaten mit Nachnamen
benannt ohne jede weitere Angabe zur Person oder sonstigen
Umständen, woraufhin unter TOP 4 vermerkt wurde, dass die von den
Eheleuten Sch. eingebrachten Vorschläge nicht zur Auswahl kommen
(vgl. zum Ganzen Protokoll der Versammlung, Bl. 9/10 GA ).
Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist noch das Begehren der
Antragstellerin auf Ungültigkeitserklärung des Beschlusses zu TOP
5. Das Amtsgericht hat ihren Antrag abgewiesen, das Landgericht hat
ihm stattgegeben, weil über die von der Antragstellerin benannten
Kandidaten nicht abgestimmt worden ist. Dagegen richtet sich die
weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2).

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2.

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Das zulässige Rechtsmittel der Antragsgegner ist in der Sache
erfolgreich. Die landgerichtliche Entscheidung hält einer
rechtlichen Überprüfung gem. §§ 27 FGG, 550 ZPO nicht stand.
Entgegen der Meinung des Landgerichts leidet die Beschlußfassung zu
TOP 5 und damit die Bestellung des neuen Verwalters nicht einem
Rechtsfehler, da über die von der Antragstellerin benannten
Kandidaten eine förmliche Abstimmung nicht erforderlich war und die
Beschlußfassung auch im Übrigen, inbesondere wegen
Einberufungsmängel, nicht zu beanstanden ist.

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Die Einberufung der Eigentümerversammlung durch die drei
Verwaltungsbeiratsmitglieder entspricht den Anforderungen der
gesetzlichen Regelung ( § 24 Abs. 3 WEG ). Für die vorliegende
Wohnungeigentümergemeinschaft ist allein auf den Gesetzestext
abzustellen, da die Teilungserklärung vom 30.11.1967 zur Frage der
Einberufung keine eigenen Regelungen enthält. Die Einladung vom
24.10.1998 ( Bl. 7/8 GA) ist von sämtlichen in der
Eigentümerversammlung vom 17.1.1992 unter TOP 3 ( Bl. 73 der GA) -
inzwischen unanfechtbar - gewählten Verwaltungsbeiratsmitgliedern
unterzeichnet worden, so dass, sollte bisher ein Vorsitzender noch
nicht bestimmt worden sein, worüber die Parteien streiten, die
Einladung zwangsläufig auch die Unterschrift desjenigen trägt, der
als Vorsitzender gewählt worden ist oder bei einer Wahl des
Vorsitzenden gewählt worden wäre. Der Vorsitzende ist nämlich aus
der Mitte des Verwaltungsbeirats zu wählen (vgl. Bärmann/Merle,
WEG, 8. Aufl., § 29 Rz. 35; Bärmann/Pick, WEG, 14. Aufl., § 29 Rz.
3 ). Die hier vorliegende Einberufung durch die Gesamtheit der
Verwaltungsbeiräte stellt mithin ein "Mehr" gegenüber den
Anforderungen des § 24 Abs. 3 WEG dar. Ein Beharren darauf, dass in
Anbetracht des Wortlautes des § 24 Abs. 3 WEG zunächst einer der
drei Verwaltungsbeiräte zum Vorsitzenden zu wählen ist, bevor
dieser unter den weiteren Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG eine
Eigentümerversammlung einberufen kann, hätte in der Sache eine
sinnlose Förmelei zur Folge und würde das Verfahren zur
beschleunigten Bestellung eines neuen Verwalters, wie es § 24 Abs.3
WEG fördern will, unnötig erschweren ( so auch OLG Saarbrücken v.
11.2.1999, WE 99, 191,192; zustimmend Bärmann/Merle, aaO., § 24,
Rz. 23 ).

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Im Übrigen, wie das Landgericht zu Recht erwähnt, dürfte es
vorliegend an der erfoderlichen Kausalität zwischen
Einberufungsmangel und Abstimmungsergebnis fehlen, wenn die
Einberufung auf jeden Fall durch eines der Beiratsmitglieder
erfolgt wäre und die Eigentümerversammlung eine Vollversammlung
war, in der sämtliche Miteigentümer vertreten waren.

18

Der Beschluß zu TOP 5 hat nicht das Berschlußantragsrecht der
Antragstellerin, mithin ihr Recht auf Mitverwaltung, wie das
Landgericht meint, verletzt (vgl. §§ 21 Abs. 1, 23 Abs.1, 24 Abs.1,
2 ; zum Beschlußantragsrecht beispielsweise: Bärmann/Merle, aaO., §
24 Rz. 55 ). Zwar steht dem einzelnen Miteigentümer das Recht zu,
dass über von ihm in der erforderlichen Form eingebrachte Anträge
in der Versammlung abgestimmt wird. Im vorliegenden Fall sah die
Einladung vom 24.10.1998 vor, dass die Wohnungseigentümer noch
"Vorschläge", somit Anträge zur Person des zu bestellenden
Verwalters machen können. Die von der Antragstellerin in der
Eigentümerversammlung vom 5.11.1998 als möglichen "Antrag" zu
betrachtenden Vorschläge zur Person des Verwalters genügten indes
nicht den inhaltlichen Anforderungen, die an Anträge bei einer
Verwalterneubestellung zu stellen sind. Hierzu reicht nämlich nicht
allein die Nennung eines (Nach-)Namens eines Kandidaten ohne dessen
persönliche Vorstellung. Vielmehr ist der Kandidat von dem
jeweiligen Eigentümer "vorzustellen", wie es auch die Tagesordnung
unter Punkt 4 der Einladung vorsieht. Dies bedeutet, dass,
abgesehen von der persönlichen Präsentation des Kandidaten,
vollständige Angaben zur Person sowie zum beruflichen
Tätigkeitsfeld und ggfs. zum Werdegang gemacht werden, damit die
übrigen Eigentümer sich ein Urteil über die Eignung des Kandidaten
bilden können. Es bedarf keiner näheren Erläuterung, dass vor einer
Abstimmung über die Bestellung zum Verwalter die Eigentümer in
Anbetracht seiner weitreichenden Befugnisse über Qualifikation und
Bedingungen des zu bestellenden Verwalters so umfassend wie möglich
unterrichtet werden müssen. Daran fehlt es hier. Die
Antragstellerin hat über ihren Ehemann lediglich die beiden Namen
in der Versammlung nennen lassen, ohne die Personen persönlich zu
präsentieren und/oder bekannt zu geben, über welche einschlägigen
Berufserfahrungen sie verfügen. Damit hat die Antragstellerin ihr
Antragsrecht nicht in der für diesen Fall erforderlichen Weise
ausgeübt, so dass mangels "Vorstellung" weiterer Kandidaten eine
Beschlußfassung hierüber nicht erforderlich war. Das in TOP 4
dokumentierte Vorgehen der Versammlung, die genannten Kandidaten
nicht in die Auswahl einzubeziehen, d.h. nicht bei der
Beschlußfassung zu berücksichtigen, ist deshalb nicht zu
beanstanden.

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Darüberhinaus kann in der Abstimmung zugunsten der jetzigen
Verwalterin, der ersten Bewerberin, zugleich eine ( negative )
Entscheidung über sämtliche übrigen Bewerber gesehen werden (so OLG
Düsseldorf, NJW-RR 91,594; zust. Bärmann/ Merle, aaO., § 26, Rz. 34
), sofern man die "Vorstellung" in der vorliegenden Weise als
ausreichend betrachtet. Denn wenn sich bereits bei der Abstimmung
über den ersten Kandidaten eine Stimmmehrheit für diesen ergibt, so
ist dieser als Verwalter bestellt worden. Mit diesem
Abstimmungsergebnis haben die Wohnungseigentümer in ihrer Mehrheit
zugleich zu erkennen gegeben, dass die übrigen Bewerber nicht als
geeignet angesehen werden. Einer weiteren Abstimmung bedarf es dann
nicht mehr ( vgl. OLG Düsseldorf, NJW-RR 91, 595 ).

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Die übrigen Einwände der Anragstellerin gegen die
Ordnungsgemäßheit der Bestellung gehen ebenfalls ins Leere. Die in
der Versammlung festgestellte Mehrheit von 5 (von insges. 6)
Stimmen steht in Einklang mit dem in § 15 Nr. 1 Teilungserklärung
geregelten Stimmrecht. Die "Vorstellung" des persönlich anwesenden
Geschäftsführers der gewählten Verwalterin entsprach den oben
dargelegten Anforderungen, da der Geschäftsführer sich in der
Versammlung vom 3.8.1998, in der er ebenfalls anwesend war,
ausführlich dargestellt und die Vertragsbedingungen im einzelnen
dargelegt hat (Bl. 45 GA). In der folgenden Versammlung vom
5.11.1998 reichte es aus, auf die frühere Vorstellung Bezug zu
nehmen. Dementsprechend ist auch der Beschluß, mit dem die neue
Verwalterin bestellt wird, hinreichend bestimmt, da dieser sinnvoll
nur so ( ergänzend ) ausgelegt werden kann, dass die Bestellung zu
den von der Verwalterin dargelegten Bedingungen erfolgen soll.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 S.1 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, die Gerichtskosten der unterlegenen Partei
aufzuerlegen. Eine Abweichung vom Regelfall, wonach eine
Kostenerstattung der außergerichtlichen Kosten nicht erfolgt, war
hier nicht veranlaßt. Die Festsetzung des Beschwerdewerts beruht
auf § 48 Abs. 3 WEG.

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Dr. Schuschke Jennissen Dr. Ahn-Roth