Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1980-09-18, Aktenzeichen 7 U 21/78
ECLI:DE:OLGK:1980:0918.7U21.78.00

Tenor

1. Das am 20. Dezember 1977 verkündete Teilurteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 5 0 65/77 - wird wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 ZPO dahingehend berichtigt, daß der frühere Beklagte, Notar Dr. L in L1, zur Zahlung von 36.500,-- DM (statt 42.500,-- DM) an die Klägerin verurteilt wird.

Das Urteil wirkt gegen die Beklagte als Rechtsnachfolgerin des inzwischen ver­storbenen Notars Dr.L.

2. Die Berufung gegen das genannte Urteil in seiner gemäß Ziffer 1) berichtigten Fassung wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Entscheidungsgründe:

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Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet.

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Die Entscheidungskompetenz des Senats beschränkt sich auf die Prüfung, ob das Landgericht der Klägerin zu Recht 36.500,-- DM zuerkannt hat. Die im angefochtenen Urteil genannte Summe von 42.500,-- DM beruht ausweislich der Schadensberechnung Seite 9 des Urteils auf einem Rechenfehler und ist deshalb gemäß

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§ 319 ZPO zu berichtigen. Das Landgericht hat einander gegenübergestellt:

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1. Aufwendungen der Klägerin, nämlich

a) Zahlung an den Zeugen S gemäß dem notariellen Kaufvertrag vom 4. März 1974

b) Zahlung an L2

98.000,-- DM

44.000,-- DM

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c) Erforderliche Aufwendungen für die Fertigstellung des Hauses nach Arbeitseinstellung L2 102.500,-- DM

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Summe: 244.500,--- DM

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(und nicht wie im angefochtenen Urteil angegeben 254.500,-- DM)

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2. "Vereinbarter Kaufpreis", womit offenbar die Summe der von der Klägerin nach den Verträgen vom 28. Januar 1974 Baubetreuungsvereinbarung mit L2) und 4. März 1974 (Kaufvertrag mit S) zu zahlenden Beträge gemeint ist, nämlich 208.000,-- DM (98.000,-- DM an S, 104.000,-- DM + 6.000,-- DM an L2).

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Die Differenz zwischen 244.500,-- DM und 208.000,-- DM macht 36.500,-- DM aus.

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Die danach gebotene Berichtigung kann der Senat als das mit der Sache befaßte Rechtsmittelgericht selbst vornehmen (vgl. BGH NJW 1964, 1858; BAG NJW 1964, 1874; OLG Frankfurt JurBüro 1976, 953, 958; OLG Bremen VersR 1973, 226, 228; Vollkommer in Zöller, ZPO 12. Aufl. § 319 Anm. IV 3).

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II.

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Die Berufung bleibt erfolglos, weil Notar Dr. L die sich aus § 17 Abs. 1 BeurkG ergebende Belehrungspflicht verletzt hat, die ihm gegenüber der Klägerin als Amtspflicht oblag, und weil davon auszugehen ist, daß die Klägerin bei ordnungsgemäßer Belehrung den Kaufvertrag mit S vom 4. März 1974 nicht abgeschlossen hätte. Gemäß § 19 BNotO war der Notar deshalb zum Ersatz des der Klägerin entstandenen Schadens verpflichtet. Diese Verpflichtung ist auf die Beklagte als seine Erbin übergegangen. Im einzelnen gilt folgendes:

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1. Der Notar war verpflichtet, die Klägerin auf das sich aus dem Abschluß zweier Verträge Kaufvertrag einerseits, Baubetreuungsvereinbarung andererseits - ergebende Risiko hinzu­weisen. Wie er unschwer erkennen konnte, ging es der Klägerin nicht um den isolierten Erwerb eines Grundstücks, auf dem sie dann gewissermaßen in eigener Regie, wenn auch unter Zuhilfe­nahme eines Bauunternehmers, ein Haus errichten wollte, vielmehr war der Grundstücks-Kaufvertrag ein unselbständiger Teil des wirtschaftlich einheitlichen Geschäfts: Erwerb eines Einfamilien­hauses. Dies zeigt die Verknüpfung von Kauf und Übernahme der Rechte und Pflichten aus der mit L2 geschlossenen Baubetreuungsvereinbarung in der Urkunde vom 4. März 1974, darüber hinaus aber auch die Gesamtanlage des Geschäfts seitens des S. Dieser hatte aufgrund des von Notar Dr. L am 5. Juli 1973 beurkundeten Kaufvertrages mit der Erbengemein­schaft Haus (Bl. 88 - 96 GA) die Grundstücke M und M1 in einer Gesamtgröße von 1.263 qm zum Zwecke der Bebauung erworben, den erworbenen Grundbesitz parzellieren lassen, so daß mehrere jeweils ca. 162 qm große Baugrundstücke entstanden, hierfür Baugenehmigungen erwirkt und - noch vor Erteilung der Baugenehmigungen - die Baubetreuungsvereinbarung mit L2 vom 28. Januar 1974 geschlossen, in der er sich das Recht vorbehielt, ohne Zustimmung L2 die Rechte und Pflichten aus dem Vertrag vom 28. Januar 1974 auf einen Dritten zu über­tragen. Der im Vertrag vom 4. März 1974 vereinbarte Kaufpreis von 98.000,-- DM umfaßte dementsprechend außer den Grundstücks­kosten einschließlich bisheriger Erschließung "das Architekten­honorar bis einschließlich der Baugenehmigung und alle bisher ange­fallenen Gebühren" (II 1 des Vertrages). Unter diesen Umständen war offensichtlich, daß der Grundstückserwerb seitens der Klägerin nur ein Teil im Rahmen eines auf den Erwerb eines Einfamilienhauses abzielenden Gesamtplans war. Auch dem Notar konnte das nicht verborgen bleiben. Auf die Behauptung Seite 3 der Klageerwiderung vom 6. Juni 1977 (Bl. 34 GA), er habe erst im Juni 1976 vom Inhalt der Baubetreuungsvereinbarung und der zugehörigen Baubeschreibung im einzelnen Kenntnis genommen, kommt es nicht an. Abgesehen davon, daß sich die für die Ein­heitlichkeit sprechenden Umstände bereits hinreichend aus den Verträgen vom 5. Juli 1973 und 4. März 1974 ergaben, hätte er die Baubetreuungsvereinbarung bei der Beurkundung vom 4. März 1974 zur Kenntnis nehmen müssen, weil die Übernahme der daraus resultierenden Rechte und Pflichten einen wesentlichen Bestand­teil des Vertrages vom 4. März 1974 bildete, er deshalb seiner Belehrungspflicht nur genügen konnte, wenn er auch diesen Bestandteil zur Kenntnis nahm. Die Prüfungs- und Belehrungspflicht des Notars erstreckt sich auch auf den Inhalt in Bezug genommener öffentlicher Urkunden (Volhard NJW 1979, 1488; Palandt-Heinrichs, BGB 39. Aufl. Anm. 3 c zu § 9 BeurkG). Notar Dr. L hätte deshalb bei der Beurkundungsverhandlung vom 4. März 1974 darauf hinweisen müssen, daß die Aufspaltung des wirtschaftlich einheitlichen Geschäfts in einen Grundstückskauf und eine "Baubetreuungsvereinbarung" (richtig: Werkvertrag mit einem Bauunternehmer) nicht nur formaler Natur war, sondern dazu führte, daß die Klägerin 2 verschiedene Vertragspartner hatte, die jeweils nur für den sie betreffenden Teil verantwortlich waren, nämlich S für die Veräußerung des Grundstücks, L2 für die Errichtung des Hauses, mit der Folge, daß es in den Risikobereich der Klägerin fiel, wenn L2 das Haus zu dem vereinbarten Preis nicht errichten konnte. Eine solche Belehrung hat der Notar unstreitig nicht erteilt. Sein vom Zeugen S bekundeter Hinweis, es handle sich um 2 getrennte Verträge - dies mag als richtig unterstellt werden -, war unzureichend, weil er der rechtsunkundigen Klägerin nicht genügend klar vor Augen führte, daß die Errichtung des Hauses allein den Verantwortungsbereich L2, nicht S fiel, daß sie also voll das Risiko der Leistungsunfähigkeit L2 trug. Zu einem entsprechenden Hinweis hatte der Notar umso mehr Veranlassung, als er aufgrund seiner Kenntnis des von S an die Erbengemeinschaft Haus gezahlten Kaufpreises (200.000,-- DM für 1.263 qm - ca. 158,35 DM/qm; für 162 qm, die die Klägerin erworben hat, ergäbe das rund 25.650,-- DM) erhebliche Bedenken gegen die Angemessenheit des Kaufpreises von 98.000,-- DM haben mußte, denn auch unter Berücksichtigung der inzwischen erfolgten Parzellierung, der Baugenehmigung und der dafür aufgewandten Kosten war es ganz unwahrscheinlich, daß das Grundstück innerhalb von nicht einmal einem Jahr eine Wertsteigerung von fast 400 % erfahren hatte. Es lag vielmehr der Verdacht außerordentlich nahe, daß es S darum ging, mit Hilfe eines völlig übersetzten Kaufpreises einen möglichst hohen Gewinn zu erzielen, ohne das Risiko der Verwirklichung eines viel zu niedrig kalkulierten Bauvorhabens zu tragen, während die Klägerin in Unkenntnis der Bedeutung der Aufspaltung in 2 Verträge der Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Werklohn angesichts des durchaus akzeptabel er­scheinenden Gesamtpreises von 208.000,-- DM keine Beachtung schenkte.

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Ansatz verfehlt ist die Ansicht der Beklagten, der Notar sei nicht zur Belehrung verpflichtet gewesen, weil es sich um rein wirtschaftliche Gesichtspunkte gehandelt habe, nämlich zum einen um die Angemessenheit des Kaufpreises, zum anderen um die Bonität des L2. Sie verkennt hierbei, daß entscheidender Ansatzpunkt für die Belehrungspflicht die rechtliche Anlage des Geschäfts, nämlich die Aufspaltung in 2 Verträge, ist. Hatte die Klägerin deren Bedeutung nicht erkannt, so war für sie weder die Angemessenheit des Kaufpreises noch die Bonität L2 von entscheidender Bedeutung, weil es aus ihrer Sicht auf den Gesamt­preis von 208.000,-- DM und die Zuverlässigkeit des S als ihrem vermeintlichen Vertragspartner auch in Bezug auf die Errichtung des Hauses ankam. Die Beklagte beruft sich deshalb vergeblich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach der Notar grundsätzlich weder über die Zuverlässigkeit des gewählten Vertragspartners noch über das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung aufzuklären hat (BGH NJW 1967, 931 ff.). Beruht wie hier das wirtschaftliche Risiko auf der rechtlichen Anlage des Geschäfts und besteht Anlaß zu der Ver­mutung, einem Beteiligten drohe ein Schaden und dieser Beteiligte sei sich - vor allem wegen mangelnder Kenntnis der Rechtslage - der Gefahr nicht oder nicht voll bewußt, so muß der Notar ihn aufgrund seiner "allgemeinen Betreuungspflicht" belehren (st.Rspr. des BGH; vgl. BGH NJW 1972, 1422, 1424; 1978, 219, 220; VersR 1967, 187 ff. und 1976, 730, 731. Vgl. ferner Arndt NJW 1972, 1980 f.). Unrichtig ist ferner die Ansicht der Beklagten, der Notar habe einer etwaigen Belehrungspflicht nicht nachkommen können, weil er zur Verschwiegenheit über den seinerzeit von S gezahlten Kaufpreis verpflichtet gewesen sei. Die vom Senat für erforderlich gehaltene Belehrung nötigte ihn keineswegs zur Offenbarung des Preises. Das Mißverhältnis zwischen den beiden Kaufpreisen ließ die Gefahr, die die Klägerin lief, nur besonders deutlich werden und war deshalb ein zusätzlicher Anlaß, auf das mit der Auf­spaltung in 2 Verträge verbundene Risiko klar und unmißver­ständlich hinzuweisen, statt sich mit der für einen Rechtsunkundigen wenig aufschlußreichen Erklärung zu begnügen, es handle sich um 2 getrennte Verträge. Davon abgesehen gilt das Gebot der Verschwiegenheit nicht ausnahmslos und ohne Rücksicht auf die betroffenen Interessen; ihm werden u.a. durch die Belehrungspflicht Grenzen gesetzt (BGH DNotZ 1973, 494, 496; Arndt BNotO § 18 Anm. II 5; Palandt-Thomas a.a.O. § 839 BGB Anm. 15 Stichwort "Notar" unter c aa).

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Schließlich war Notar Dr. L der Notwendigkeit, die Klägerin entsprechend zu belehren, nicht deshalb enthoben, weil er davon ausgehen durfte, diese habe das Risiko ohnehin erkannt. Hierfür hatte er nämlich keine Anhaltspunkte und tatsächlich spricht auch nichts dafür, daß sie die eigentliche Bedeutung der Vertragsaufspaltung erkannt hatte und deshalb die damit verbundene Gefahr bewußt in Kauf nahm. Auch wenn zu Gunsten der Beklagten davon ausgegangen wird, daß die Klägerin vor der Beurkundung vom 4. März 1974 ein Exemplar des Kauf­vertrages und der Baubetreuungsvereinbarung in Händen hatte, besagt das nicht, daß sie die Bedeutung der Vertragsaufspaltung erkannt hat. Daß sie vor der Beurkundung juristischen Rat eingeholt hat, behauptet die Beklagte selbst nicht. Der Ehemann der Klägerin hat zwar bei seiner Vernehmung durch den Senat am 31. Januar 1980 bekundet, ihm und seiner Ehefrau sei klar gewesen, daß der "derzeitige Stand des Grundstücks" mit 98.000,-- DM überbezahlt gewesen sei (Seite 5 des Sitzungs­protokolls oben, Bl. 301 GA), das besagt aber gerade nicht, daß er bzw. die Klägerin das Risiko der Aufspaltung erkannt hat, spricht vielmehr für das Gegenteil, denn es wäre in hohem Maße unvernünftig, geradezu töricht gewesen, an S einen übersetzten Grundstücks-Kaufpreis zu zahlen in Kenntnis des Umstands, daß S für die Errichtung des Hauses nicht einzustehen hatte. Daß hierzu keine Bereitschaft bestand, hat der Zeuge im Folgenden (Seite 6 oben des Sitzungsprotokolls, Bl. 302 GA)nachdrücklich und glaubhaft erklärt. Die Klägerin hat also nur das Risiko einer teilweise ungesicherten Vor­leistung an S bewußt übernommen, nicht jedoch das sich aus der Vertragsaufspaltung ergebende.

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Da Notar Dr. L mithin die gebotene Belehrung unterlassen hat, kommt es nicht darauf an, ob er darüber hinaus, wie die Klägerin behauptet und das Landgericht als bewiesen angesehen hat, die Erklärung abgegeben hat, die Vertragsaufspaltung sei nur eine Formsache, die Angelegenheit gehe in Ordnung, er kenne S und C. schon länger.

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2. Es ist davon auszugehen, daß die Klägerin, hätte Notar Dr. L sie ordnungsgemäß belehrt, der Vertrag vom 4. März 1974 nicht abgeschlossen hätte. Es entspricht der Lebenserfahrung, daß derjenige, der Erklärungen von einem Notar beurkunden lassen will, eine Warnung des Notars be­achtet; unterläßt der Notar eine gebotene Warnung, so ist deshalb nach dem Beweis des ersten Anscheins von der Kausalität dieser Unterlassung auszugehen; es ist Sache des Notars, diesen Anscheinsbeweis zu erschüttern, d.h. Umstände dafür darzulegen und zu beweisen, daß der Geschädigte die Warnung nicht beachtet hätte (BGH DNotZ 1961, 162, 163; BGH LM Nr. 27 zu § 282 ZPO - Beweislast -; Arndt, BNotO § 19 II 2.7 am Ende; Seybold-Hornig, BNotO 5. Aufl. § 19 Rn. 106, 108). Derartige Umstände hat die Beklagte nicht vorgetragen. Daß die Klägerin möglicherweise schon vor der Beurkundungsverhandlung vom 4. März 1974 Exemplare der Baubetreuungsvereinbarung und des vorgesehenen Kaufvertrags besaß, wie die Beklagte durch die Zeugen S und C unter Beweis gestellt hat, reicht ebensowenig aus wie die Kenntnis der Klägerin davon, daß das Grundstück weniger als 98.000,-- DM wert war. Weder bieten die genannten Umstände hinreichende Anhaltspunkte für die Annahme, die Klägerin habe das sich aus der Vertragsaufspaltung ergebende Risiko erkannt - insoweit wird auf die obigen Ausführungen zu 1) verwiesen -, noch sind sie geeignet, ernsthaft in Frage zu stellen, daß die Klägerin einen Hinweis des Notars beherzigt hätte.

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Kein Anscheinsbeweis gilt allerdings hinsichtlich der Frage, zu weichen konkreten Maßnahmen ein Hinweis des Notars Anlaß gegeben hätte. Neben dem Scheitern der Vertragsverhandlungen - diese Version vertritt die Klägerin - ist theoretisch denkbar, daß sich S zu einer Abänderung bereitge­funden hätte, sei es, daß er die Garantie für die Errichtung des Hauses zum vorgesehenen Preis übernommen hätte, sei es, daß der sofort zahlbare Kaufpreis dem realen Grundstückswert ange­paßt worden und der Rest nach Baufortschritt zu zahlen gewesen wäre. Diese Möglichkeiten sind hier jedoch ausgeschlossen, weil der Zeuge S glaubhaft bekundet hat, er hätte sich auf eine solche Vertragsgestaltung nicht eingelassen. Der Senat verkennt nicht, daß gegen die persönliche Glaubwürdigkeit des Zeugen erhebliche Bedenken bestehen, denn er war -vermutlich zusammen mit C – der Initiator des gesamten Geschäfts, das ersichtlich darauf angelegt war, ohne Rücksicht auf die Realisierbarkeit des Bauvorhabens den Käufern alsbald möglichst viel Geld in Gestalt eines übersetzten Grundstückskaufpreises zu entlocken. S ist denn auch durch - nicht rechtskräftiges - Urteil des Amtsgerichts Köln vom 7. Januar 1980 wegen Betruges zu einer Freiheitsstrafe von 1 Jahr, die zur Bewährung ausgesetzt worden ist, verurteilt worden. Gerade diese Un­lautere Absicht spricht aber dafür, daß der Zeuge sich auf eine angemessene Vertragsgestaltung, weil ihm ungünstig, nicht eingelassen hätte. Der Reiz des Geschäfts lag für ihn darin, alsbald einen möglichst hohen Kaufpreis in die Hand zu bekommen, ohne eine Haftung für das Bauvorhaben selbst zu übernehmen. Solange er hinreichende Aussicht hatte, genügend Interessenten zu finden, die seine Absicht nicht durchschauten, hatte er keine Veran­lassung, die Zahlung des Kaufpreises zu strecken oder gar eine Haftung zu übernehmen. Daß der Zeuge in anderen Fällen eine Aufteilung des Kaufpreises in einen Betrag für Grund und Boden einerseits, für schon erbrachte Bau- und Baunebenleistungen andererseits akzeptierte, besagt in diesem Zusammenhang nichts, weil das seinen Gewinn nicht schmälerte - ihm floß alsbald die volle Summe zu. Im Fall Q war zwar nur ein Betrag von 70.000,-- DM sofort fällig, der Rest von 28.000,-- DM, sobald Kellerboden und Schwimmbad einschließlich der anfallenden technischen Einrichtungen betoniert waren, diese Änderung beeinträchtigte die Interessen des Zeugen aber nur geringfügig, denn wenn L2 wenigstens diese am Anfang des Bauvorhabens liegenden Arbeiten schaffte, erhielt S - nicht etwa L2 - den Rest von 28.000,-- DM. Tatsächlich hat er denn auch von Q die vollen 98.000,-- DM erhalten. Zudem hat der Zeuge S bekundet, es habe sich bei Q um einen Einzelfall gehandelt; eine entsprechende (zum Schutz der Käufer immer noch völlig unzureichende) Vertragsgestaltung sei ihm generell nicht möglich gewesen.

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Da unter diesen Umständen davon auszugehen ist, daß S zu einer die Interessen der Klägerin angemessen berücksichtigenden Regelung nicht bereit gewesen wäre, andererseits die Klägerin den gebotenen Hinweis des Notars nicht in den Wind geschlagen hätte, hätte ein solcher Hinweis den Vertrag vom 4. März 1974 zum Scheitern gebracht. Der Vernehmung des von der Beklagten benannten Zeugen C bedarf es insoweit nicht. Dieser soll nach der Behauptung Seite 9 der Berufungsbegründung (BI. 149 GA) bekunden, daß auch bei einem einheitlichen Vertragswerk über Kauf und Bebauung die Klägerin eine 1. Abschlagszahlung von 98.000,-- DM hätte entrichten müssen. Darauf kommt es nicht mehr an, nachdem der Vertragspartner der Klägerin, der Zeuge S, bekundet hat, er hätte sich auf ein solches einheitliches Vertragswerk nicht eingelassen.

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3. Die Klägerin vermag nicht auf andere Weise Ersatz für den erlittenen Schaden zu erlangen (§ 19 Abs. 1, S. 2 BNote),S und L2 sind unstreitig finanziell nicht leistungsfähig. Auch C ist nach seinen Bekundungen vor dem Senat (Seite 2 des Sitzungsprotokolls vom 25. September 1978, Bl. 201 GA) zur Erfüllung der geltend gemachten Schadens­ersatzforderungen nicht in der Lage. Darüber hinaus ist dieser Zeuge inzwischen nach J ausgewandert. Die Klägerin hat deshalb keine reale Aussicht, von ihm Ersatz zu verlangen, selbst wenn es ihr gelingen sollte; die Voraussetzungen des § 826 BGB nachzuweisen; eine andere Anspruchsgrundlage ist gegenüber C, der nicht Vertragspartner der Klägerin geworden ist, nicht ersichtlich.

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4. Die Klägerin trifft kein Mitverschulden (§ 254 DGB). Wie das von ihr vorgelegte Zeitungsinserat der Firma T GmbH (hinter der S und wohl auch C standen) zeigt, ist ihr ein komplettes "Komfort-Einfamilienhaus" zum "notariell gesicherten Festpreis 208.000,-- DM" angeboten worden. Auch wenn sie, wie zu Gunsten der Beklagten unterstellt werden mag, nicht erst im Notartermin damit überrascht wurde, daß ein Grundstückskauf nebst Übernahme der Rechte und Pflichten aus der Baubetreuungsvereinbarung vom 28. Januar 1974 beurkundet werden sollte, sondern sie schon vorher Exemplare beider Verträge hatte, brauchte sie als juristischer Laie daraus nicht den Schluß zu ziehen, es handle sich um 2 voneinander letztlich völlig unabhängige Verträge mit dem für sie damit verbundenen, oben aufgezeigten und später verwirklichten Risiko. Vielmehr durfte sie darauf vertrauen, daß der Notar sie über etwaige Risiken aus dieser Vertragsauf­spaltung belehren würde.

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5. Der Schaden der Klägerin beläuft sich auf mehr als 36.5oo,-- DM, weshalb das angefochtene Teilurteil in vollem Umfang aufrecht­zuerhalten ist (in seiner berichtigten Fassung).

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Allerdings ist die Schadensberechnung des Landgerichts fehlerhaft. Die Klägerin kann nicht verlangen, so gestellt zu werden, als ob das Haus wie vorgesehen zum Gesamtpreis von 208.000,-- DM er­stellt worden wäre - dies entspräche dem positiven Interesse, das bei einer Haftung nach § 19 BNotO grundsätzlich nicht zu er­setzen ist. Die Klägerin ist vielmehr so zu stellen, wie sie im Falle der unterbliebenen Beurkundung des Vertrages vom 4. März 1974 gestanden hätte. Ob, wie die Beklagte meint, dieser Schaden sich beschränkt auf die Differenz zwischen den von der Klägerin aufgrund des Vertrages vom 4. März 1974 bis zur Ar­beitseinstellung L2 erbrachten Leistungen und dem bis dahin geschaffenen objektiven Wert von Grund und Boden sowie Bauleistungen, erscheint durchaus zweifelhaft. Adäquate Schadensfolge ist es nämlich auch, wenn zur Zeit der Arbeits­einstellung L2 die Arbeiten so weit fortgeschritten waren, daß bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise die Klägerin zur Fortsetzung der Arbeiten mit Hilfe anderer Unternehmer genötigt war, weil der Schaden durch den Verkauf einer "Bauruine" nur noch vergrößert worden wäre. Das kann hier jedoch letztlich offen bleiben, denn selbst unter Zugrundelegung des von der Beklagten für maßgeblich gehaltenen Zeitpunkts und ihrer Wertangaben ergibt sich ein höherer Schaden als 36.500,-- DM. Die Klägerin hat bis zur Einstellung der Arbeiten L2 142.000,-- DM gezahlt, nämlich 98.000,-- DM an S, 44,000,-- DM an L2. Die letzteren Zahlungen sind durch die in Kopie vorgelegten Urkunden Bl. 311 - 315 GA, 318 - 326 GA in Verbindung mit der Bekundung des Zeugen F vorn 22. Mai 1980 (Bl. 328 - 330 GA) und der Vereinbarung der "Bauherren­gemeinschaft H" mit L2 vom 10. November 1974 (BI. 41, 42 des Sonderhefts 2 im Ordner BMO IV zur Strafakte 110 Js 582/74 StA Köln) bewiesen. Insbesondere besteht kein Zweifel daran, daß die auf das Konto der Bauherrengemeinschaft geflossenen Gelder für den Bau verwendet worden sind. L2 hat laut Bl. 62 der genannten Strafakte am 17. April 1975 vor der Polizei ausgesagt, 5 der Bauherren - darunter die Klägerin -hätten vor Bildung der Gemeinschaft jeweils 28.000,-- DM an ihn gezahlt; danach hätten sie das erforderliche Geld auf ein Konto der Gemeinschaft eingezahlt und von dem seien die an­fallenden Rechnungen bezahlt worden.

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Diesen Aufwendungen in Höhe von 142,000,-- DM stehen unter Zu­grundelegung des eigenen Zahlenwerks der Beklagten nur 97.525,-- DM an objektivem Wert gegenüber, nämlich:

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Grundstück 200,-- DM/qm; bei 162 qm: 32.400,-- DM

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Bauneben- und Ausschachtungskosten l0.000,-- DM

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35 % des laut dem Gutachten des Sachverständigen C1, auf das sich die Beklagte insoweit stützt, mit 157.500,-- DM für 1974 zu veranschlagenden

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Bauvorhabens = 55.125,-- DM

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Summe: 97.525,-- DM.

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Die Berufung ist deshalb in vollem Umfang zurückzuweisen.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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Es besteht kein Anlaß, die Revision zuzulassen. Streitwert 2. Instanz und Wert der Beschwer: 36.500,-- DM