Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-04-25, Aktenzeichen 10 A 2861/04
ECLI:DE:OVGNRW:2005:0425.10A2861.04.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin begehrt die Erteilung eines baurechtlichen Vorbescheids für die
Nutzungsänderung einer Lagerhalle zu einem Getränkemarkt mit Lager auf ihrem
Grundstück Gemarkung C. , Flur 6, Flurstücke 164, 448, 450, 451, 459 und 467
(O. Str. 76) in F. .

3

Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Es
befindet sich westlich des E. und am östlichen Rand des Stadtgebietes von
F. (Grenze zu I. ). Es ist Bestandteil eines südlich der O. Straße und
nördlich der S-Bahnstrecke F. -X. talseitig gelegenen ca. 350 - 400 m langen
und ca. 50 - 120 m breiten, ausschließlich gewerblich genutzten Areals. Zur weiteren
Beschreibung der Örtlichkeit wird auf die Niederschrift zum Ortstermin, auf die
beigezogenen Ausschnitte aus der Grundkarte und die angefertigten Lichtbilder
Bezug genommen.

4

Die Klägerin hat auf dem Baugrundstück ein gewerblich genutztes Gebäude mit
einer Grundfläche von 40 x 53 errichtet. Grundlage hierfür ist eine der Klägerin
erteilte Baugenehmigung vom 28. Mai 1999 in Gestalt einer Nachtragsgenehmigung
vom 28. September 2000 zur Errichtung eines Lebensmittel-Discount-Marktes mit
einer maximalen Verkaufsfläche von 700 m², einer Lagerhalle und einer
Stellplatzanlage mit 174 Stellplätzen auf der angrenzenden Parzelle 526. Der
südliche Teil des Gebäudes (Grundfläche ca. 19 x 55 m) wird, der Baugenehmigung
entsprechend, als Lebensmittel-Discount-Markt (Aldi) genutzt, während der nördliche
Gebäudeteil (Lagerhalle, Grundfläche ca. 21 x 53 m, Geschossfläche 1039,48 m²)
nach Fertigstellung zunächst ungenutzt blieb.

5

Bereits am 28. August 2000 beantragte die Klägerin beim Beklagten die Erteilung
eines baurechtlichen Vorbescheids für die Nutzungsänderung der Lagerhalle in einen
Getränkemarkt mit Lager. Nach den Bauzeichnungen soll in der Lagerhalle zwischen
Verkauf und Lager eine Trennwand errichtet werden. Für den Verkauf ist eine
Verkaufsfläche von 695 m² und für das Lager eine Fläche von 324,02 m²
vorgesehen.

6

Mit Bescheid vom 16. Januar 2001 lehnte der Beklagte den beantragten
Bauvorbescheid ab. Zur Begründung führte er aus, das Baugrundstück liege in
einem faktischen Gewerbegebiet. Da der beantragte Getränkemarkt mit dem schon
vorhandenen Discountmarkt eine Funktionseinheit bilde, entstehe bei summierender
Betrachtung der jeweiligen Verkaufsflächen ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb,
der sondergebiets- bzw. kerngebietspflichtig sei.

7

Den hiergegen eingelegten Widerspruch begründete die Klägerin im
Wesentlichen unter Hinweis auf die beabsichtigte Anmietung der Halle durch eine in
F. ansässige kleinere Getränkehandelsfirma.

8

Mit Widerspruchsbescheid vom 27. Juni 2001 wies die Bezirksregierung
E1. den Widerspruch aus den Gründen des Ausgangsbescheides zurück.

9

Die Klägerin hat am 25. Juli 2001 Klage erhoben. Zur Begründung hat sie
vorgetragen: Das Baugrundstück liege in einem faktischen Gewerbegebiet. Die
Zulässigkeit des beantragten Vorhabens richte sich daher nach § 34 Abs. 2 BauGB
i.V.m. § 8 BauNVO. Da die Verkaufsfläche des geplanten Getränkemarktes unterhalb
der von der Rechtsprechung entwickelten Grenze von 700 m² liege, handele es sich
nicht um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb, so dass seiner Errichtung in dem
faktischen Gewerbegebiet planungsrechtlich nichts entgegenstehe. Der
Getränkemarkt werde auch nicht dadurch zu einem großflächigen Einzelhandel, dass
eine Funktionseinheit mit dem auf dem Grundstück bereits vorhandenen
Lebensmittel-Discounter fingiert werde und die jeweiligen Verkaufsflächen addiert
würden. Dem hierzu anderslautenden Urteil des Oberverwaltungsgerichts NRW vom
4. Mai 2000 - 7 A 1744/98 - könne nicht gefolgt werden. Bereits aus dem Wortlaut
von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO ergebe sich, dass für jeden Betrieb gesondert
geprüft werden müsse, ob es sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb
handele. Der Verordnungsgeber habe, wie die Entstehungsgeschichte zeige, das
Problem der Agglomeration durchaus gesehen. Ein Regelungsbedarf bei der
Vorschrift des § 11 Abs. 3 BauNVO sei trotzdem nicht erkannt worden. Mit der
Regelung zu § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO (Einkaufszentrum) habe der
Gesetzgeber eine abschließende Möglichkeit geschaffen, Verkaufsflächen
zusammenzurechnen. Eine Übertragung auf die in Nr. 2 geregelten großflächigen
Einzelhandelsbetriebe komme nicht in Betracht. Auch die zum Begriff der
Funktionseinheit ergangenen Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts seien
für den vorliegenden Fall unergiebig. Diese verhielten sich lediglich zu der Frage, wie
der Begriff des Einkaufszentrums zu bestimmen sei und dazu, ob zur Bestimmung
der Auswirkungen in § 11 Abs. 3 Satz 2, 3 BauNVO die Geschossfläche eines
anderen Betriebes zu berücksichtigen sei. Selbst wenn man hier die Zulässigkeit der
Zusammenrechnung der Verkaufsflächen auf Grund einer Funktionseinheit bejahen
wollte, läge eine solche hier nicht vor.

10

Die Klägerin hat beantragt,

11

den Beklagten unter Aufhebung seines
Bescheides vom 16. Januar 2001 und des
Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung
E2. vom 27. Juni 2001 zu verpflichten, ihr den
am 28. August 2000 beantragten
bauplanungsrechtlichen Vorbescheid zur
Nutzungsänderung der Lagerhalle in einen
Getränkemarkt mit Lager auf dem Grundstück in
F. , Gemarkung C. , Flur 6, Flurstücke 448,
450, 451, 459 und 467 zu erteilen.

12

Der Beklagte hat beantragt,

13

die Klage abzuweisen.

14

Zur Begründung wiederholt er unter Hinweis auf die Entscheidung des
Oberverwaltungsgerichts NRW (Urteil vom 4. Mai 2000 - 7 A 1744/97 -) die
Ausführungen aus den ergangenen Bescheiden.

15

Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat mit Urteil vom 6. Mai 2004, auf das
wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, der Klage stattgegeben.

16

Gegen das dem Beklagten am 1. Juni 2004 zugestellte Urteil hat dieser am
24. Juni 2004 die Zulassung der Berufung beantragt. Mit Beschluss vom 1. Februar
2005, dem Beklagten zugestellt am 8. Februar 2005, hat der Senat die Berufung
zugelassen.

17

Mit seiner am 8. März 2005 eingegangenen Berufungsbegründung trägt der
Beklagte vor: Der geplante Getränkemarkt bilde mit dem auf dem Grundstück
vorhandenen Aldi-Markt eine Funktionseinheit. Für eine Funktionseinheit seien zum
einen bauliche Aspekte wie das äußerlich einheitliche Gebäude und der gemeinsame
Parkplatz anzuführen sowie ferner der Umstand, dass beide Betriebe sich mit ihren
jeweiligen Warensortimenten ergänzten und voneinander profitierten, so dass sie
nicht als Konkurrenten, sondern als gemeinschaftlich verbundene Teilnehmer am
Wettbewerb erschienen. Der Aldi-Markt diene der Deckung des täglichen Bedarfs,
insbesondere an Lebensmitteln. Der Getränkemarkt ergänze das Sortiment. Soweit
auch der Aldi-Markt Getränke anbiete, unterscheide sich das Angebot von dem eines
Getränkemarktes und falle im Verhältnis deutlich bescheidener aus.

18

Der Beklagte beantragt,

19

unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils
die Klage abzuweisen.

20

Die Klägerin beantragt,

21

die Berufung zurückzuweisen.

22

Sie tritt dem Vorbringen des Beklagten unter Bezugnahme auf ihre bisherigen
Ausführungen entgegen. Ein gemeinsames Konzept beider Betriebe, welches diese
als gemeinschaftlich verbundene Teilnehmer im Wettbewerb erscheinen lasse, liege
nicht vor. Beide Märkte strebten eine Deckung des täglichen Bedarfs der Kunden im
Getränkebereich an, der Discounter habe darüber hinaus auch sonstige Lebensmittel
und Konsumgüter im Angebot. Der Getränkemarkt trete mit eigenen Billigprodukten
auch ausdrücklich in Konkurrenz zu den vom Discounter angebotenen preiswerten
Getränken. Insoweit unterscheide sich die aktuelle Situation von derjenigen, die der
Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts NRW im Jahre 2000 zugrunde gelegen
habe.

23

Die Berichterstatterin des Senats hat am 12. April 2005 eine Ortsbesichtigung
durchgeführt. Auf die hierüber gefertigte Niederschrift einschließlich der dort zur
aktuellen Nutzung der Lagerhalle mitgeteilten Tatsachen wird verwiesen.

24

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend
auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge
Bezug genommen.

25

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

26

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

27

Das Verwaltungsgericht hat der Klage zu Recht stattgegeben. Die Klägerin hat
einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Bebauungsgenehmigung für die
Nutzungsänderung des als Lagerhalle genehmigten Gebäudeteils in einen
Getränkemarkt. Der Ablehnungsbescheid des Beklagten vom 16. Januar 2001 in
Gestalt des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E2. vom 27. Juni
2001 ist rechtswidrig (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

28

Der Anspruch der Klägerin auf Erteilung der begehrten Bebauungsgenehmigung
folgt aus §§ 71 Abs. 1 und 2, 75 BauO NRW. Danach ist ein Vorbescheid zu erteilen,
wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Im
Gegensatz zur Baugenehmigung stellt der Vorbescheid nicht die Übereinstimmung
des Vorhabens mit dem gesamten öffentlichen Recht fest. Mit ihm wird lediglich über
einzelne Fragen des Bauvorhabens entschieden. Für die beantragte
Nutzungsänderung der auf dem klägerischen Grundstück errichteten Lagerhalle in
einen Getränkemarkt ist danach ein Vorbescheid zu erteilen, weil das Vorhaben mit
den hier allein maßgeblichen Vorschriften des Bauplanungsrechts vereinbar ist.

29

Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich nach § 34
BauGB, da es innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils errichtet
werden soll. Für die Frage, ob ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil vorliegt, ist
auf die äußerlich wahrnehmbaren Verhältnisse abzustellen; dabei kommt es nur auf
die innerhalb der Stadt- oder Gemeindegrenze vorhandene Bebauung an.

30

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Dezember 1998
- 4 C 7/98 -, BRS 60 Nr. 81.

31

Die danach hier maßgebliche Bebauung findet sich am östlichen Rand des
Stadtgebietes von F. , an der Grenze zum Stadtgebiet von I. entlang der
O. Straße im Norden und der S-Bahnstrecke F. -X. im Süden. Die
Anzahl der hier vorhandenen gewerblichen und sonstigen Bauten erreichen das für
einen Ortsteil erforderliche Gewicht. Die tatsächliche Bebauung wird im Wesentlichen
durch ein zwischen der O. Straße im Norden, der S-Bahnstrecke im Süden,
der Auffahrt zur sogenannten Hundebrücke im Westen (über die Bahnlinie und den
E3. östlich des Hauses O. Straße 62) und durch die Stadtgrenze zur
Nachbarstadt I. im Osten, liegendes ca. 3 - 4 ha großes Areal geprägt. In
diesem Bereich findet ausschließlich gewerbliche Nutzung statt. Dieser wirkt durch
seine topographisch bedingte talseitige Lage (unterhalb der O. Straße) und
wegen seiner ausschließlich gewerblichen Nutzungsstruktur als einheitlicher, in sich
abgeschlossener Bereich. Die am Rande der O. Straße vereinzelt
vorhandenen nicht gewerblich genutzten Gebäude, insbesondere die Wohngebäude,
liegen optisch außerhalb dieses Bereiches. Sie prägen ihn nicht, sondern wirken
wegen ihrer Nutzung im Verhältnis zu der gewerblichen Prägung der Umgebung als
Fremdkörper und unterliegen einer eigenen planungsrechtlichen Bewertung.

Die Eigenart der demnach maßgeblichen näheren Umgebung entspricht einem
faktischen Gewerbegebiet im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO.
Sämtliche dort ausgeübten Nutzungen sind in einem Gewerbegebiet gem. § 8
BauNVO zulässig.

32

Das klägerische Vorhaben - Nutzungsänderung einer Lagerhalle in einen
Getränkemarkt mit einer Verkaufsfläche von 695 m² - ist auf dem Baugrundstück, das
Teil eines faktischen Gewerbegebiets ist, bauplanungsrechtlich zulässig (§ 8 Abs. 2
Nr. 1 BauNVO). Die geplante Nutzungsänderung ist auch nicht etwa deswegen
unzulässig, weil es sich zwar um eine gewerbliche, aber ansonsten kern- bzw.
sondergebietspflichtige Nutzung handelt. Mit der Errichtung des Getränkemarktes
entsteht zusammen mit dem vorhandenen Aldi-Markt weder ein kern- bzw.
sondergebietspflichtiges Einkaufszentrum (§ 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO), noch
stellt der Getränkemarkt selbst einen - ebenfalls - kern- oder sondergebietspflichtigen
großflächigen Einzelhandelsbetrieb (§ 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO) dar.

33

Die infolge der Errichtung des Getränkemarktes zusammen mit dem
vorhandenen Aldi-Markt entstehende Ansammlung von zwei Einzelhandelsbetrieben
führt nicht zur Entstehung eines Einkaufszentrums (§ 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1
BauNVO). Ein Einkaufszentrum ist eine entweder einheitlich geplante oder aus
anderen Gründen entstandene räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben
verschiedener Art und Größe, die zumeist in Kombination mit verschiedenenartigen
Dienstleistungsbetrieben auftreten.

34

Vgl. BVerwG, Urteil vom 1. August 2002 - 4 C
5.01 -, BVerwGE 117, 25 und Urteil vom 27. April
1990 - 4 C 16.87 -, BRS 50 Nr. 67.

35

Eine von den Betreibern nicht geplante, erst mit der Zeit entstandene
Konzentration von Einzelhandelsbetrieben kann ein faktisches Einkaufszentrum
bilden, wenn die verschiedenen Betriebe aus der Sicht des Kunden als planvoll
zusammengefasst und nicht bloß als zufällige Anhäufung erscheinen.

36

Vgl. BVerwG, Urteil vom 1. August 2002 - 4 C
5.01 -, BVerwGE 117, 25 und Urteil vom 27. April
1990 - 4 C 16.87 -, BRS 50 Nr. 67 und Beschluss
vom 15. Februar 1995 - 4 B 84.94 -, ZfBR 1995,
338.

37

Der schon vorhandene Aldi-Markt und der geplante Getränkemarkt erfüllen
danach ungeachtet der Frage, welche Mindestgröße für die Annahme eines
Einkaufszentrums erforderlich ist,

38

vgl. dazu die Darstellung bei Stock in König/
Roeser/Stock, BauNVO, 2. Aufl. 2003, § 11
Rn 46,

39

die Anforderungen an den Rechtsbegriff "Einkaufszentrum" nicht einmal
ansatzweise.

40

Anhaltspunkte für eine planvolle Zusammenfassung beider Märkte im Sinne
eines geplanten Einkaufszentrums bestehen von vornherein nicht. Gegen die
Annahme eines faktischen Einkaufszentrum spricht schon die zu geringe Größe
beider Betriebe, die weder durch ein gemeinsames Konzept und eine Kooperation
verbunden sind noch als solche nach außen, etwa durch gemeinsame Werbung oder
Namensgebung, in Erscheinung treten. Von einer Sog- und Magnetwirkung, die von
beiden Märkten als Zentrum ausgeht, kann bei dieser Sachlage nicht die Rede sein.

41

Vgl. zu dem Begriff der Magnetwirkung Stock in
König/Roeser/Stock, VwGO, 2. Aufl. 2003, § 11 Rn
43 ff m.w.N.; Ziegeler in Brüggelmann u.a., BauGB,
Stand: Dezember 2004, § 11 Rn 90 b sowie ferner §
11 Rn 88 n, 88 s und 88 t mit kritischer Bewertung
der vom Bundesverwaltungsgericht entwickelten
Kriterien.

42

Der geplante Getränkemarkt stellt auch keinen großflächigen
Einzelhandelsbetrieb nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO dar.

43

Ob ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2
BauNVO gegeben ist, hängt von der Verkaufsfläche des zur Genehmigung gestellten
Einzelvorhabens ab. Die Grenze des Verkaufsflächenmaßes zur Großflächigkeit liegt
nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht
wesentlich unter 700 m², aber auch nicht wesentlich darüber.

44

Vgl. zur kritischen Größe: BVerwG, Urteile vom
22. Mai 1987 - 4 C 77.84 und 4 C 19.85 -, BRS 47
Nr. 58 und BRS 47 Nr. 56.

45

Nach einer jüngeren Entscheidung ist das Merkmal der Großflächigkeit auch
dann nicht erfüllt, wenn die Überschreitungen des Verkaufsflächenmaßes von 700 m²
eine Größenordnung bis zu etwa 100 m² erreichen.

46

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Juli 2004
- 4 B 29/04 -, ZfBR 2004, 699.

47

Für die danach maßgebliche Verkaufsfläche ist lediglich auf diejenige des
Getränkemarktes abzustellen. Denn die Verkaufsfläche des Einzelvorhabens bleibt
auch dann maßgebend, wenn dieser in räumlicher Nähe anderer
Einzelhandelsbetrieben errichtet werden soll. Gegenstand der vorzunehmenden
planungsrechtlichen Beurteilung im Rahmen des baurechtlichen
Genehmigungsverfahrens ist grundsätzlich das Vorhaben im Sinne von § 29 Satz 1
BauGB. Es ist Sache des Bauherrn, durch seinen Genehmigungsantrag den Inhalt
des Vorhabens festzulegen.

48

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Mai 1974 - IV 10.71 -,
BauR 1974, 328; BVerwG, Urteil vom 4. Juli 1980 -
IV 99.77 -, BRS 36 Nr. 158; BVerwG, Beschluss vom
21. August 1991 - 4 B 20/91 -, BRS 52 Nr. 2;
BVerwG, Urteil vom 20. August 1992 - 4 C 57/89 -,
BRS 54 Nr. 50.

49

Die Verkaufsfläche für den Getränkemarkt soll nach den eingereichten Plänen
maximal 695 m² aufweisen. Sie erreicht somit die für die Großflächigkeit "kritische
Größe" von 700 bis 800 m² noch nicht.

50

Soweit der Beklagte für die Ermittlung der Großflächigkeit die Verkaufsflächen
des Getränkemarktes mit derjenigen des benachbarten Aldi-Marktes
zusammenrechnet mit der Folge, dass die dann entstehende Verkaufsfläche von
knapp unter 1400 m² die Schwelle zur Großflächigkeit überschreitet, ist diese
Vorgehensweise vom geltenden Recht nicht gedeckt. Denn § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2
BauNVO deckt nicht die summierende Betrachtungsweise der Verkaufsflächen von
nebeneinanderliegenden Einzelhandelsbetrieben zur Großflächigkeit.

51

Vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1988 - 4 C
34.86 -, BRS 48 Nr. 37.

52

Ein Zusammenrechnen der Verkaufsflächen selbstständiger
Einzelhandelsbetriebe kommt auch unter dem Gesichtspunkt der Funktionseinheit
nicht in Betracht. Eine solche Funktionseinheit wird in der Rechtsprechung teilweise
angenommen, wenn es sich um eine planmäßige, auf Dauer angelegte und
gemeinschaftlich abgestimmte Teilnahme mehrerer Betriebe am Wettbewerb
handelt, wobei neben der nach Außen hin erkennbaren Gemeinschaftlichkeit der
Betriebe insbesondere auch ein bestimmtes Nutzungskonzept gefordert wird.
Letzteres soll die Wertung bautechnisch selbstständiger Betriebe als eine
"Funktionseinheit" namentlich dann gebieten, wenn die Betriebe aufgrund dieses
Konzeptes wechselseitig voneinander profitieren und das an den objektiven
Gegebenheiten ablesbare gemeinsame Konzept die Betriebe nicht als Konkurrenten,
sondern als gemeinschaftlich verbundene Teilnehmer am Wettbewerb erscheinen
lässt.

53

Vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom
22. Januar 1996 - 8 S 2969/95 - , BRS 58 Nr. 201
(Funktionseinheit im konkreten Fall abgelehnt); OVG
NRW, Urteil vom 4. Mai 2000 - 7 A 1744/97 -, BRS
63 Nr. 85 (Funktionseinheit zwischen Discounter und
Getränkemarkt bejaht); BayVGH, Beschluss vom 7.
Juli 2003 - 20 CS 03.1568 -, BRS 66 Nr. 86
(Möglichkeit der Funktionseinheit bejaht, im
konkreten Fall aber offen gelassen).

54

Der Begriff der Funktionseinheit ist jedoch - jedenfalls seitdem mehrere
Discounter bzw. Einzelhandelsbetriebe als direkte Konkurrenten die räumliche Nähe
suchen - ungeeignet, die Agglomeration von Einzelhandelsbetrieben zum Zwecke
der Sortimentsergänzung zu erklären und eine Addition der Verkaufsflächen zur
Großflächigkeit im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO zu rechtfertigen.
Weder der räumliche Zusammenhang noch betriebliche Gesichtspunkte
(Kooperation, Konkurrenz, Werbung und insbesondere Sortimente) reichen danach
aus, um selbstständige Betriebe als eine Einheit zu erfassen. Das liegt für die
angeführten betrieblichen Gesichtspunke auch insoweit auf der Hand, als die
Ergebnisse hiernach unterschiedlich ausfallen können, je nachdem ob man den
Schwerpunkt der Betrachtung mehr bei den Inhabern der einzelnen Geschäfte
(Pächter) oder bei den Eigentümern des Gesamtkomplexes (Verpächter) setzt. Im
ersten Fall liegt es nahe, entscheidungserheblich auf die Besonderheiten
insbesondere der Sortimente der einzelnen Läden abzustellen und eine
Funktionseinheit auch oder vorrangig aus einer Sortimentsergänzung abzuleiten.
Eine Sortimentsergänzung wiederum könnte sich einmal aus der breiten Palette der
Sortimente ergeben wie bei einem Warenhaus oder einem Einkaufszentrum oder
aber daraus, dass ein ähnlich strukturierter Bedarf befriedigt wird wie z.B. bei Essen
und Trinken. Wird abweichend hiervon der Schwerpunkt bei den Eigentümern
gesetzt, wären andere Gesichtspunkte maßgebend: Es träte dann die äußere
bauliche Einheit hervor und verbunden mit ihr die Erwägung, dass die innere
Abtrennung ohne größere bauliche Schwierigkeiten durchbrochen werden könnte;
weiter wäre bei diesem Ausgangspunkt zu bedenken, dass sowohl Sortimente wie
Pächter entsprechend den Marktgegebenheiten wechseln können und bei Misserfolg
eines Geschäfts die Ersetzung durch ein anderes zu erwarten ist, wobei die
baurechtliche Relevanz solcher Veränderungen, die bei einer mehr betrieblichen
Perspektive angenommen werden müsste, nicht ohne weiteres selbstverständlich ist.

Vgl. dazu BayVGH, Beschluss vom 7. Juli 2003 - 20
CS 03.1568 -, BRS 66 Nr. 86.

55

Auch eine Auslegung des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO unter
Berücksichtigung von Wortlaut, Entstehungsgeschichte sowie Sinn und Zweck der
Vorschrift führt nicht zu einem gegenteiligen Ergebnis.

56

Der ausdrückliche Wortlaut der Vorschrift stellt für die Frage der Großflächigkeit
auf den jeweiligen Einzelhandelsbetrieb ab. Eine funktionseinheitliche Betrachtung
verschiedener Betriebe ist danach nicht Gegenstand der Bestimmung.

57

Auch der Gesetz- und Verordnungsgeber hat in Ansehung des Problems der
Agglomeration ausdrücklich keinen Regelungsbedarf gesehen. Anlässlich der dritten
Verordnung zur Änderung der Baunutzungsverordnung (Änderungsverordnung
1987), die allein eine Änderung des § 11 Abs. 3 BauNVO zum Gegenstand hatte und
anlässlich derer die in § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO enthaltene Geschossfläche von
1500 m² auf 1200 m² herabgesetzt und dem § 11 Abs. 3 der Satz 4 - neu - angefügt
wurde, hat der Bundesrat in einer Entschließung vom 21. Februar 1986 (BR-
Drucksache 541/86) gegenüber der Bundesregierung zu diesem Aspekt Stellung
genommen. Danach sollte insbesondere geprüft werden, wie das Problem der
Agglomeration mehrerer kleinerer Betriebe zu Einkaufzentren mit den in § 11 Abs. 3
BauNVO genannten Auswirkungen gelöst werden könne. Hierzu verwies die
Bundesregierung (BR-Drucksache 354/89) unter Bezugnahme auf die
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum Begriff des Einkaufszentrums
darauf, dass nach geltendem Recht bei der Errichtung mehrerer Betriebe auf einer
Betriebsfläche (räumlicher Zusammenhang) und bei Vorliegen eines abgestimmten
Warensortiments (funktionaler Zusammenhang) die Gesamtfläche zu berücksichtigen
sei, vor allem im Hinblick auf die Vermutungsregelung des § 11 Abs. 3 Satz 2
BauNVO. Zur Vermeidung einer mit der geordneten städtebaulichen Entwicklung
nicht zu vereinbarenden Agglomeration im Übrigen sah man in § 15 BauNVO ein
geeignetes, die örtlichen Verhältnisse ausreichend berücksichtigendes und
bewährtes Rechtsinstrument. Nach dem verlautbarten Willen der Bundesregierung
sollten weitergehende Regelungen sachgerecht unter Berücksichtigung der
unterschiedlichen Gegebenheiten und Erfordernisse nur im Rahmen der
planerischen Feinsteuerung durch Festsetzungen in einem Bebauungsplan auf der
Grundlage von § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO erfolgen. Insoweit kann der Vorschrift des
§ 11 Abs. 3 BauNVO die Entscheidung des Verordnungsgebers entnommen werden,
dass die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von die Grenzen des § 11 Abs. 3
BauNVO überschreitenden Vorhaben im Grundsatz eine auf diese
"Anlagenspezifika" zugeschnittene Planung der Gemeinde voraussetzt, weil nur auf
diese Weise die Ansiedlung solcher Betriebe im Einklang mit der städtebaulichen
Entwicklung einhergehen kann. Mit Rücksicht auf diese Rechtslage sind weitere
Klarstellungen im Verordnungstext des § 11 Abs. 3 BauNVO ausdrücklich abgelehnt
worden. Die nachfolgende Änderungsverordnung 1990 führte lediglich zu einer
Ergänzung des nicht abschließenden Katalogs der in Betracht kommenden
Sondergebiete in § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO. Die Vorschrift des § 11 Abs. 3
BauNVO blieb unberührt.

58

Eine Zusammenfassung verschiedener, selbstständiger Betriebe verbietet sich
auch nach einer systematischen Auslegung der Vorschrift unter Berücksichtigung
von Sinn und Zweck sowie Stellung und Funktion der Bestimmung innerhalb von §
11 Abs. 3 BauNVO.

59

Die Vorschrift des § 11 Abs. 3 BauNVO zielt darauf ab, den Einzelhandel an den
Standorten zu sichern, die in das städtebauliche Ordnungssystem systemgerecht
eingebunden sind, um zu verhindern, dass durch die Ansiedlung von
Einzelhandelsbetrieben an peripheren Standorten die wirtschaftliche Existenz
derjenigen Betriebe bedroht oder gar vernichtet wird, die eine verbrauchernahe
Versorgung gewährleisten. Auch wenn die Agglomeration mehrerer selbstständiger
Einzelhandelsbetriebe zu einem städtebaulichen Problem im Sinne der Vorschrift
werden kann, besteht keine Regelungslücke, die mit dem Begriff der
Funktionseinheit ausgefüllt werden müsste. Insoweit kann nicht unberücksichtigt
bleiben, dass dem Verordnungsgeber erkennbar daran gelegen war, die Vorschrift in
der Praxis über die Ermittlung des Merkmals der Großflächigkeit eines Betriebes
einfach handhaben zu können und es im Übrigen der Planungshoheit und den
Planungsmöglichkeiten der Gemeinde überlassen bleiben sollte, etwaigen
weitergehenden Bedürfnissen nach einer planerischen Feinsteuerung des
Einzelhandels nachzukommen. Der einfachen Ermittlung des mit dem Merkmal der
Großflächigkeit definierten Typs eines "großflächigen Einzelhandelsbetriebes" über
die Berücksichtigung seiner Verkaufsfläche läuft es erkennbar zuwider, mit dem
Begriff der Funktionseinheit auch solche Betriebe in die Betrachtung mit
einzubeziehen, die sich zueinander als selbstständige Betriebe verhalten und deren
Zusammengehörigkeit allein über räumliche und letztlich schwierig zu bestimmende
betriebs- bzw. wettbewerbswirtschaftliche Gesichtspunkte hergestellt werden soll.

60

Auch die Stellung und Funktion der Vorschrift des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2
BauNVO im weiteren System des § 11 Abs. 3 BauNVO widerspricht einer
Zusammenrechnung der Verkaufsflächen verschiedener, selbstständiger Betriebe.
Eine sukzessive Agglomeration mehrerer nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe
kann unter bestimmten Voraussetzungen - wie bereits an anderer Stelle dargestellt -
zur Konstituierung eines faktischen Einkaufszentrums im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz
1 Nr. 1 BauNVO führen. Wäre daneben eine Addition der Verkaufsflächen
selbstständiger Betriebe möglich, hätte es der Vorschrift des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1
BauNVO nicht bedurft. Eine andere Sichtweise stünde auch nicht mit Art. 14 GG in
Einklang. Die Vorschrift des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO ist danach nur dann
als zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums anzusehen, wenn
bei selbstständig geführten Unternehmen die Frage der baurechtlichen Zulässigkeit
und somit auch die Frage nach der Großflächigkeit gesondert, für den einzelnen
Betrieb, beantwortet wird.

61

So auch Nickels/Stock, BayVBL 2001, S. 249
(250); Schenke, DÖV 1988, S. 233 (238).

62

Der Begriff der Funktionseinheit findet folglich auf § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2
BauNVO keine Anwendung. Selbstständige Einzelhandelsbetriebe können deshalb
nicht zu einem "funktionseinheitlichen" Betrieb zusammengerechnet werden. Indizien
für eine Selbstständigkeit in diesem Sinne sind u. a. eine bautechnische Gestaltung,
die es erlaubt, dass jeder Betrieb von den betrieblichen Abläufen her für sich
funktionsfähig ist, eigene Zugänge, Kassenbereiche und Sozialräume und eine
eigenständige Andienung hat. Für eine Selbstständigkeit spricht es auch, wenn die
Verkaufs- und Lageraktivitäten der Betriebe vollständig voneinander getrennt sind,
wenn sie von verschiedenen Betreibern mit unterschiedlichem Betriebszweck
betrieben werden, jederzeit unabhängig voneinander den Eigentümer wie den Mieter
wechseln können, ihren Geschäftsbetrieb einstellen oder die jeweiligen
Räumlichkeiten über eine Nutzungsänderung einer geänderten Nutzung zuführen
können, ohne dass davon der oder die anderen Betriebe betroffen werden.

63

Vgl. so auch: Stock in König/Roeser/Stock,
BauNVO, 2. Aufl. 2003, § 11 Rn 85; Hauth,
Unzulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben, BauR
2001, 1037; Nickel/Stock, Anmerkungen zum Urteil
des BayVGH vom 17.9.2001 - 26 B 99.2654 -,
BayVBl 2001, 249; Schenke, Rechtliche Fragen der
Errichtung von Betrieben des Einzelhandels, DÖV
1988, 233 (238).

64

Etwas anderes kann nur ausnahmsweise dann gelten, wenn ein einheitliches, an
sich großflächiges Einzelhandelskonzept unter dem Aspekt der Umgehung in
kleinteilige Fachmärkte zerlegt wird.

65

Vgl. so auch Fickert/Fieseler, BauNVO, 10. Aufl.
2002, § 11 Rn 32 (32.11.); Schmitz/Federwisch,
Einzelhandel und Planungsrecht, 1. Aufl. 2004, Rn
311 (312); Ziegeler in Brüggemann u.a., BauGB,
Stand: Dezember 2004, § 11 Rn 90 c.

66

Hier bestehen für eine Umgehungsabsicht keine Anhaltspunkte. Der
Getränkemarkt und der Aldi-Markt werden insbesondere nicht als zwei Vorhaben
eines Betriebes präsentiert. Es handelt sich bei beiden Märkten vielmehr - wie bereits
an anderer Stelle ausgeführt - um jeweils selbstständige Einzelhandelsbetriebe.

67

Von dem beantragten Vorhaben sind auch keine schädliche Auswirkungen auf
zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden im
Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB zu erwarten. Weder auf der Grundlage des
Vorbringens des Beklagten noch aus sonstigen Umständen ergeben sich
irgendwelche Anhaltspunkte für eine Unzulässigkeit des Vorhabens gem. § 34 Abs. 3
BauGB. Der Beklagte selbst schließt entsprechende Auswirkungen nach eigener
Prüfung für sein Stadtgebiet aus. Der Senat schließt sich dieser Einschätzung an.
Dabei kann offen bleiben, ob die Vorschrift, auf die Ansiedlung eines - wie hier - nicht
großflächigen Einzelhandelsbetriebes überhaupt Anwendung findet oder ob sich der
Anwendungsbereich der Vorschrift entsprechend der Regelung des § 11 Abs. 3 Satz
1 Nr. 2 und Satz 2 BauNVO nur auf großflächige Einzelhandelsbetriebe bezieht.

68

Vgl. hierzu: Upmeier/Brandenburg, Neues
Baugesetzbuch und weitere wichtige Gesetze,
6. Aufl. 2004, § 34, S. 74 ff; Battis/Krautzberger,
BauGB, 9. Aufl. 2005, § 34 Rn 54 ff.

69

Jedenfalls lassen sich etwaige Anknüpfungspunkte für eine Zentrenschädlichkeit
des Vorhabens weder im Hinblick auf die geplante Größe des Marktes noch aus dem
angebotenen Warensortiment entnehmen. Der Umstand, dass die vorgesehenen
Pächter des Marktes einen kleineren Getränkemarkt in F. -L. und somit einen
Nahversorgungsmarkt aufgeben, ist allein darauf zurückzuführen, dass die
infrastrukturellen Bedingungen des alten Standorts auf die Voraussetzungen eines
Getränkemarkts nicht zugeschnitten waren. Immerhin sind solche Märkte auf einen
erheblichen An- und Zulieferungsverkehr einschließlich einem eigenen Lieferservice
sowie Parkmöglichkeiten für die Kunden angewiesen.

70

Das Vorhaben ist auch nicht planungsrechtlich rücksichtslos. Der mit der
Nutzung des Getränkemarktes einhergehende Zu- und Abgangsverkehr begegnet
weder für sich noch in einer Gesamtschau mit den übrigen Nutzungen Bedenken.
Die nähere Umgebung ist überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt,
gegenüber diesen bestehen von vornherein keine Anhaltspunkte für eine
Unzumutbarkeit. Gegenüber der am Rande der O. Straße vorhandenen
Wohnbebauung, die bereits durch die vorhandenen Nutzungen und den von dort
ausgehenden Zu- und Abgangsverkehr erheblich vorbelastet ist, wirkt sich eine
etwaige Steigerung der Verkehrsbelastung nur unwesentlich aus. Hinzu kommt, dass
der Zu- und Abgangsverkehr über verschiedene Zu- und Abfahrten abgewickelt
werden kann, so dass sich hiervon ausgehende Belästigungen nicht auf eine Stelle
konzentrieren, sondern zugunsten der betroffenen Anwohner im Gebiet verteilen. Bei
dieser Sachlage ist das klägerische Vorhaben auch der im Bereich der O.
Straße vorhandenen Wohnbebauung zumutbar. Sonstige Anknüpfungspunkte für
eine Unzumutbarkeit bestehen keine.

71

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

72

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m.
§§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

73

Die Revision war zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 Nr. 1
VwGO gegeben sind und die Rechtssache mit der aufgeworfenen Frage, ob ein
großflächiger Einzelhandelsbetrieb gem. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO auch im
Rahmen einer funktionseinheitlichen Betrachtung zweier, jeweils nicht großflächiger
und im Übrigen selbstständiger Einzelhandelsbetriebe entstehen kann,
grundsätzliche Bedeutung hat.

74