Landgericht Hamburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-07-17, Aktenzeichen 311 S 88/14

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 21.08.2014, Az. 913 C 151/14, abgeändert. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

4. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.892,76 € festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der ihnen vermieteten Wohnung im G... Weg…a, (PLZ)H., sowie die Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten.

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Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand der erstinstanzlichen Entscheidung verwiesen.

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Das Amtsgericht hat der Klage durch Urteil vom 21.08.2014 (Az. 913 C 151/14, Bl. 122 ff. d.A.) stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Kündigung des Mietverhältnisses vom 10.03.2014 (Anl. K7) sei wegen nachhaltig verspäteter Zahlung der Miete nach Abmahnung begründet. Die Beklagte zu 1) habe gegenüber der Klägerin als Mieterin allein für die Rechtzeitigkeit der gesamten monatlichen Mietzahlungen einzustehen. Die anteiligen Mietzahlungen ihrer Töchter, der Beklagten zu 2) und 3), stellten sich aus der maßgeblichen Sicht der Klägerin als Leistungen Dritter auf eine fremde Schuld dar. Teilzahlungen der Beklagten zu 1) am 30.10.2013 für Oktober 2013, die Teilzahlungen der Beklagten zu 1) und 3) vom 29.11.2013 für November 2013 und die Teilzahlung der Beklagten zu 3) am 11.03.2014 seien verspätet und für August 2013 die Miete nicht vollständig gezahlt worden. Die Beklagten hätten lediglich vorgetragen, wann das Jobcenter die Zahlungen veranlasst habe. Den allein maßgeblichen Zahlungseingang habe jedoch die Klägerin anhand ihrer Bankkontoauszüge nachgewiesen. Die Beklagte zu 1) müsse sich die verspätete Zahlung ihres Mietanteils durch das Jobcenter nicht anrechnen lassen. Sie könne sich aber nicht durch Zahlungsverzögerungen der Beklagten zu 2) und 3) exkulpieren. Dass das Jobcenter unter Umständen Zahlungen für die Beklagte zu 3) nur so geleistet habe, dass diese nur verspätet dem Konto der Klägerin gutgeschrieben wurden, gehe daher zu Lasten der Beklagten zu 1).

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Gegen das ihrem Prozessvertreter am 26.08.2014 zugestellte Urteil des Amtsgerichts haben die Beklagten mit am 05.09.2014 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 27.10.2014 (einem Montag) eingegangenem Schriftsatz begründet.

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Am 29.08.2014 wurde nach öffentlich bekannt gemachtem Antrag der Beklagten zu 1) vom 21.08.2014 über das Vermögen der Beklagten zu 1) das Insolvenzverfahren eröffnet (Az. 68b IK 380/14).

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Die Beklagten nehmen Bezug auf ihren erstinstanzlichen Vortrag und machen geltend, die Kündigung vom 10.03.2014 (Anl. K7) sei unwirksam, da sie lediglich der Beklagten zu 1) zugestellt wurde, während eine Abmahnung und eine Kündigung gegenüber den Beklagten zu 2) und 3) unterblieb, obwohl auch diese Parteien des Mietverhältnisses geworden seien. Es sei von einem konkludenten Eintritt in das Mietverhältnis auszugehen. Ferner könnten die verspäteten Leistungen des Jobcenters durch Direktzahlungen für mitwohnende Familienangehörige keinen Verzug der Beklagten zu 1) begründen. Gegen eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses spreche ein fehlendes Verschulden der Beklagten angesichts verspäteter Teilzahlungen durch das Jobcenter sowie der Umstand, dass jeweils nur Bruchteile für maximal eine Woche im Rückstand gewesen seien.

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Die Beklagten beantragen,

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das Urteil des Amtsgericht Hamburg-St. Georg vom 21.08.2014 - Az. 913 C 151/14 - abzuändern und die Klage abzuweisen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie macht geltend, die Beklagten zu 2) und 3) seien nicht (Mit-)Mieterinnen der Wohnung geworden. Das Amtsgericht habe zutreffend festgestellt, dass die Beklagte zu 1) sich nicht durch Zahlungsverzögerungen der Beklagten zu 2) und 3) exkulpieren könne. Diese seien Erfüllungsgehilfen der Beklagten zu 1), deren Verschulden gemäß § 278 BGB zuzurechnen sei. Im Übrigen sei im Hinblick auf das Verschuldenserfordernis die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil v. 04.02.2015 - VIII ZR 175/14) zu beachten, nach der der Geldschuldner sein Leistungsunvermögen i.S.d. § 286 Abs. 4 BGB stets zu vertreten habe.

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Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen und das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.

II.

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1. Die gemäß §§ 517, 520 Abs. 2, 511 Abs. 2 ZPO zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat in der Sache Erfolg.

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a. Das Verfahren ist angesichts der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Beklagten zu 1) nicht gemäß § 240 ZPO unterbrochen. Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens berührt den Bestand des Mietverhältnisses nicht (vgl. § 108 InsO). Die Kündigungssperre wegen Zahlungsverzugs nach § 112 InsO ist im vorliegenden Fall nicht einschlägig, da die Kündigung vor Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens ausgesprochen wurde. Der Insolvenzverwalter hat keine eigenen Rechte behauptet und die streitgegenständliche Wohnung nicht in Besitz genommen. Die Insolvenzmasse ist vom hiesigen Rechtsstreit nicht betroffen; der Mieter bleibt daher Herausgabeschuldner und das Verfahren ist nicht nach § 240 ZPO unterbrochen (vgl. BGH v. 19.06.2008 - IX ZR 84/07, NZM 2008, 606).

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b. Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu, da das Mietverhältnis nicht beendet ist.

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(1) Der Wirksamkeit der Kündigung vom 10.03.2014 (Anl. K7) steht zunächst nicht entgegen, dass die Kündigung wie auch die vorherige Abmahnung nur gegenüber der Beklagten zu 1) erklärt wurde. Mieterin war und ist lediglich die Beklagte zu 1).

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Der ursprüngliche Mietvertrag wurde zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) geschlossen. Eine Mietvertragsänderung im Sinne eines Beitritts der Beklagten zu 2) und 3) ist abzulehnen. Dies würde einen Vertrag der Parteien voraussetzen. Ein solcher wurde ausdrücklich nicht geschlossen.

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Die Kammer verkennt nicht, dass insofern eine Einigung auch durch konkludentes Verhalten, z. B. Mietzahlung und Gebrauchsgewährung, herbeigeführt werden kann (vgl. BGH v. 13.07.2005 - VIII ZR 255/04, NJW 2005, 2620; v. 20.01.2010 - VIII ZR 84/09, NJW-RR 2010, 1095; Palandt-Weidenkaff, 74. Aufl. 2015, § 535 Rn. 7). Im vorliegenden Fall kann eine solche Einigung jedoch nicht festgestellt werden. Es fehlt an konkreten Anhaltspunkten für einen übereinstimmenden Parteiwillen eines Vertragsbeitritts der Beklagten zu 2) und 3). Die bloße widerspruchslose Annahme der Teil-Mietzahlungen der Beklagten zu 2) und 3) lässt nicht auf einen entsprechenden Willen der Klägerin schließen, diese als Mieterinnen in das Mietverhältnis mit aufzunehmen. Diese Zahlungen können vielmehr auch als Drittleistungen auf Grund einer Freihalteverpflichtung im Innenverhältnis angesehen werden (vgl. LG Hamburg v. 13.01.2004 - 311 O 195/03, ZMR 2004, 348; Sternel, MietR Aktuell, 4. Aufl. 2009, Rn. I 42 f.).

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(2) Die Klägerin kann sich nicht auf verspätete Mietzahlungen als Grund für eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB berufen.

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Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

21

Die Klägerin macht nachhaltig verspätete Mietzahlungen als Kündigungsgrund geltend. Dies vermag nicht zu überzeugen.

22

(a) Die Beklagte zu 1) schuldet als alleinige Mieterin die vollständige Mietzahlung gegenüber der Klägerin. Zwar trifft es zu, dass mehrere Teilzahlungen der Beklagten nicht wie vertraglich geschuldet am dritten Werktag bei der Klägerin eingingen:

23

Für August 2013 blieben nach Teilzahlungen des Jobcenters für die Beklagte zu 1) in Höhe von 235,80 € per 30.07.2013 (Jobcenter „K.“, Anl. K12) und von weiteren 288,23 € per 01.08.2013 nach Verrechnung mit einem Nebenkostenguthaben 40,21 € offen. Für Oktober 2013 erfolgten Zahlungen am 30.09.2013 (Jobcenter „K.“), am 04.10.2013 (Beklagte zu 2)) und am 30.10.2013 (Jobcenter „K.“), vgl. Anl. K13 und K14. Beides war Gegenstand der Abmahnung von 28.10.2013 (vgl. Anl. K4).

24

Im November 2013 erfolgten zwei Teilzahlungen am 05.11.2013 (Beklagte zu 2)) und am 29.11.2013 (Jobcenter „K.“ und „E.“), vgl. Anl. K15. Im März 2013 erfolgten Teilzahlungen am 28.02.2013 (Jobcenter „K.“), am 03.03.2014 (Beklagte zu 2)) und am 11.03.2014 (Jobcenter „E.“), vgl. Anl. K17. Daraufhin sprach die Klägerin am 10.03.2014 die Kündigung aus (Anl. K7).

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(b) Im vorliegenden Fall besteht jedoch die Besonderheit, dass die Beklagte zu 1) ihren Mietanteil über das Jobcenter zahlt. Die restliche Mietzahlung erfolgt über die Beklagten zu 2) und 3), wobei für letztere wiederum das Jobcenter den Mietanteil als Direktzahlung an die Klägerin leistet. Der klägerseits geltend gemachte nachhaltige Verzug entstand somit nicht durch verspätete Zahlungen der Beklagten selbst, sondern jeweils verspätete Leistungen des Jobcenters für die Beklagten zu 1) und 3). Verspätete Mietzahlungen durch die Beklagte zu 2) sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

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(1) Verspätete Zahlungen des Jobcenters für die Beklagte zu 1) können keinen zur Kündigung berechtigenden Verzug begründen. Zwar kommt eine Schonfristzahlung im Hinblick auf den Kündigungsgrund der nachhaltig verspäteten Mietzahlung nicht in Betracht (vgl. § 569 Abs. 3 BGB). Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Beklagte zu 1) wegen ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse die Miete nicht selbst aufbringen kann und auf Leistungen des Jobcenters angewiesen ist. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist das Jobcenter nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters, wenn es für einen hilfebedürftigen Mieter die Kosten der Unterkunft übernimmt. Es erbringt damit im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen an den Bürger. In diesem Fall nimmt der Amtsträger ausschließlich hoheitliche Aufgaben wahr, um die Grundsicherung des Hilfebedürftigen zu gewährleisten (vgl. BGH v. 21.10.2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781; KG, RE v. 11.12.1997 - 8 RE-Miet 1354/96). Der Anspruchsberechtigte schaltet das Jobcenter insoweit nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtung gegenüber seinem Vermieter ein; vielmehr wendet er sich an die staatliche Stelle, um selbst die notwendigen Mittel für den eigenen Lebensunterhalt zu erhalten (BGH v. 21.10.2009, aaO). Zudem hat der Mieter keinerlei Einflussmöglichkeit auf die Zahlungsweise, insbesondere auf den Zahlungstermin. Vor diesem Hintergrund ist der Beklagten zu 1) ein etwaiges Verschulden des Jobcenters nicht nach § 278 ZPO zurechenbar.

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(2) Auch die verspäteten Teilzahlungen des Jobcenters für die Beklagte zu 3) vermögen keinen der Beklagten zu 1) zurechenbaren Verzug und damit keinen Kündigungsgrund zu begründen.

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Grundsätzlich wäre die Beklagte zu 3) als Erfüllungsgehilfin der Beklagten zu 1) anzusehen, da sie auf eine fremde Schuld leistet. Ihr Verschulden wäre der Beklagten zu 1) gemäß § 278 BGB zurechenbar. Der Grund dafür, dass der Schuldner nach § 278 BGB für das Verschulden eines Dritten einzustehen hat, liegt in der Erweiterung seines Geschäfts- und Risikobereichs. Der Schuldner schaltet einen Dritten in die Leistungsbeziehung zum Gläubiger ein; die Hilfsperson übernimmt eine Aufgabe, die im Verhältnis zum Gläubiger dem Schuldner selbst obliegt (vgl. BGH v. 21.10.2009, aaO, mwN).

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Im Hinblick auf die Beklagte zu 3) ist jedoch zu berücksichtigen, dass sie ebenso wie die Beklagte zu 1) Leistungen des Jobcenters erhält, das insofern ihren Mietanteil direkt an die Vermieterin leistet. Wäre die Beklagte zu 3) selbst Mieterin, würde die vorgenannte höchstrichterliche Rechtsprechung greifen und ein Verschulden der Beklagten zu 3) ausscheiden. Insofern trifft die Beklagte zu 3) aber auch kein Verschulden, das der Beklagten zu 1) gemäß § 278 BGB zuzurechnen wäre. Das Jobcenter ist hinsichtlich der Teilzahlung für die Beklagte zu 3) auch nicht Erfüllungsgehilfe der Beklagten zu 1), da in diesem Verhältnis keine Veranlassung für die Zahlung besteht. Insofern kann es nach Ansicht der Kammer keinen Unterschied machen, dass die Beklagte zu 1) als alleinige Mieterin Familienangehörige in ihrer Wohnung aufgenommen hat, was zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört (vgl. LG Potsdam v. 04.09.2012 - 4 S 96/12, WuM 2012, 612, Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 11. Aufl. 2013, § 535 Rn. 291), von denen eines seinerseits hilfsbedürftig ist und Mittel vom Jobcenter erhält. Dies kann im Hinblick auf die Bedarfsgemeinschaft zu einer Stückelung der Ansprüche auf Mietzuschuss und bei der praktischen Abwicklung zu der Gefahr divergierender Überweisungszeitpunkte für die einzelnen Leistungsempfänger führen. Es hängt letztlich vom Zufall ab, ob das Jobcenter zuerst für die Beklagte zu 1) als Mieterin oder für die Beklagte zu 3) zahlt. Darauf kann es nach Überzeugung der Kammer aber nicht ankommen.

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(3) Die Klägerin dringt nicht damit durch, dass insofern die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu beachten sei. Sie verweist auf das Urteil des 8. Senats vom 04.02.2015 - VIII ZR 175/14, NZM 2015, 196. Dem dortigen Fall lag eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB zugrunde, d. h. wegen Nichtzahlung der Miete.

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Der BGH stellte zunächst mit der vorgenannten Entscheidung klar, dass der Mieter verschuldensunabhängig für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen habe, und entschied, dass die nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden seien, dass sie „anders als § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB“ eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht zuließen. Es stehe daher einem für den Mietzahlungsverzug des Mieters gemäß § 278 Abs. 4 BGB erforderlichen Vertretenmüssen nicht entgegen, dass er für die Mietzahlung auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen sei und diese Leistungen rechtzeitig beantragt habe. Der Schutz des Mieters vor dem Verlust der Wohnung werde bei Nichtzahlung der Miete über das einmalig innerhalb von zwei Jahren gewährte Nachholrecht innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB sichergestellt, wobei die Vorlage einer Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle genügt.

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Der vorliegende Fall stellt hingegen eine Kündigung wegen nachhaltig unpünktlicher Mietzahlung als wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB dar. Nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB sind im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung alle Umstände des Einzelfalles, „insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien“, zu berücksichtigen.

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Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass es im Hinblick auf den Kündigungsgrund der nachhaltig verspäteten Mietzahlungen - der hier vorliegt - gemäß § 543 Abs. 1 BGB auf die dort genannten zusätzlichen Abwägungskriterien ankomme. Insbesondere ist, wie § 543 Abs. 1 S. 2 BGB ausdrücklich regelt, im Rahmen der Interessenabwägung die Frage des Verschuldens zu berücksichtigen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, § 543 BGB Rn. 162). Der Bundesgerichtshof hat zudem seine Rechtsprechung aufrechterhalten, dass sich ein hilfsbedürftiger Wohnungsmieter die Säumnis einer öffentlichen Stelle, die die Kosten seiner Unterkunft zu übernehmen habe, nicht gemäß § 278 BGB als eigenes Verschulden zurechnen zu lassen habe (vgl. BGH v. 04.02.2015, aaO, Rn. 20; vgl. auch Börstinghaus, LMK 2015, 367524).

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(4) Es ergibt sich damit entgegen der klägerischen Auffassung keine anderweitige Bewertung der Voraussetzungen eines wichtigen Grundes im Falle der Kündigung wegen nachhaltig verspäteter Mietzahlung gemäß § 543 Abs. 1 BGB. Darüber hinaus fehlt es im vorliegenden Fall unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalles an einer Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung. § 241 Abs. 2 BGB in Verbindung mit der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (vgl. Art. 14 Abs. 1 GG) erfordert, dass der Vermieter Rücksicht auf die Verhältnisse des Mieters nimmt, dessen Besitzrecht ebenfalls Art. 14 GG unterstellt ist (vgl. BVerfG v. 26.05.1993 - 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035). Der Mieter ist auf die Unterstützung durch staatliche Stellen angewiesen. Daher sollte sich das Einstehenmüssen des Mieters auf sein eigenes Verhalten reduzieren, jedenfalls in Fällen der Beteiligung des Jobcenters, wenn der Mieter alles getan hat, damit ihm staatliche Unterstützung zuteil wird (vgl. Sternel, aaO, Rn. XII 131; weitergehend KG v. 11.12.1997, aaO). Die Mietübernahme durch das Jobcenter dient dazu, dem Mieter bei gleichzeitiger Sicherstellung der Mietzahlungen die Wohnung zu erhalten und damit Obdachlosigkeit zu vermeiden. Wenn dabei allein vom Sozialamt/Jobcenter zu vertretende Verzögerungen den Wohnungsverlust herbeiführen könnten, erschiene dies im Verhältnis zum erstrebten Zweck auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters unverhältnismäßig (vgl. KG v. 11.12.1997, aaO).

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(5) Im Hinblick auf die vorstehenden Erwägungen kommt auch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nicht in Betracht. § 573 BGB setzt insofern ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Ein solches berechtigtes Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Das danach erforderliche Verschulden liegt nach obigen Ausführungen jedoch gerade nicht vor.

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2. Vor diesem Hintergrund kommt auch ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten nicht in Betracht.

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3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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4. Die Revision war gem. § 543 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 543 Abs. 2 Nr. 1, 2 ZPO zuzulassen. Die Frage, ob die nachhaltig verspätete Leistung eines Teils der Miete durch das Jobcenter für einen Mitbewohner, der nicht selbst Mieter ist, den Vermieter zur Kündigung berechtigen kann, ist höchstrichterlich nicht entschieden und klärungsbedürftig und angesichts der in der Praxis gegebenen Vielzahl von Bedarfsgemeinschaften mit (Teil-)Ansprüchen auf Mietzahlung durch das Jobcenter von grundsätzlicher Bedeutung.