Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2000-04-14, Aktenzeichen 16 Wx 17/00
ECLI:DE:OLGK:2000:0414.16WX17.00.00

Tenor

1

G r ü n d e

2

I.

3

Die Beteiligten sind Miteigentümer der im Rubrum bezeichneten
Wohnungseigentumsanlage, die aus einem Vorder- und einem Hinterhaus
besteht. In einem Nachtrag zur Teilungserklärung ist bestimmt, dass
die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, einschließlich
Rücklage, Betriebskosten und Verwaltungskosten für beide Häuser
getrennt abgerechnet werden. In der Vergangenheit wurde deswegen
über kostenverursachende Maßnahmen von beiden Hausgemeinschaften
getrennt abgestimmt.

4

Der Antragsteller ist u. a. Eigentümer der im Hinterhaus
gelegenen Wohnung Nr. 15, vor der eine im Aufteilungsplan als
"Dachterrasse" bezeichnete Flachdachfläche von 57,62 qm liegt, die
in der Vergangenheit als Terrasse genutzt worden war. Anläßlich der
Ermittlung von Ursachen für Risse in den Wohnungen Nr. 14 und 16
kam der Sachverständige Dipl.-Ing. M. zu dem Ergebnis, dass im
Bereich der genannten Fläche die vorhandene Dachkonstruktion zwar
als gewöhnliches "Schneelastdach" ausreiche, nicht jedoch für eine
Nutzung der Dachfläche als Dachterrasse, die nur nach dem Einbau
von Verstärkungen möglich sei. Auf Antrag des Antragstellers wurden
daraufhin die an der Hinterhausgemeinschaft beteiligten
Miteigentümer zu einer auf den 16.07.1998 anberaumten Versammlung
geladen. Nachdem der Verwalter erläutert hatte, dass die
Dachterrasse aus Sicherheitsgründen derzeit nicht genutzt werden
könne, beschloss die Gemeinschaft mehrheitlich die statischen
Voraussetzungen kostengünstig zu schaffen und die Art der
Ausführung von der Empfehlung der Architekten J. und R. abhängig zu
machen. Deren Kosten seien nicht von der Gemeinschaft zu tragen,
während die Kosten für die erforderlichen Maßnahmen aufgebracht
werden sollten durch Entnahme eines Teilbetrages von 30.000,00 DM
aus der Instandhaltungsrücklage und im übrigen über eine
Sonderumlage. Unter dem 03.08.1998 erstellte der Architekt R. eine
Kostenschätzung, nach der die Maßnahme etwa 60.000,00 DM kostet. In
einer weiteren außerordentlichen Eigentümerversammlung vom
10.08.1998 beschloss die Hinterhausgemeinschaft unter TOP 02 gegen
die Stimmen des Antragstellers den Beschluss aus der Versammlung
vom 16.07.1998 über die Schaffung der statischen Voraussetzungen
zur Nutzung der Dachterrasse für ungültig zu erklären.

5

Der Antragsteller wendet sich gegen den Beschluss zu TOP 02 mit
einem Anfechtungsantrag und verlangt weiter für die Monate Oktober
und November 1998 540,00 DM nebst 4 % Zinsen ab Rechtshängigkeit,
weil der Mieter der Wohnung wegen der fehlenden Nutzbarkeit der
Dachterrasse die Miete um monatlich 240,00 DM (= 15 % der
Nettokaltmiete) mindere.

6

Amts- und Landgericht haben die Anträge zurückgewiesen. Mit
seiner sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt der Antragsteller
sein Begehren mit der Maßgabe weiter, dass er den Zahlungsantrag
nur noch gegen die Mitglieder der Hinterhausgemeinschaft geltend
macht.

7

II.

8

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere
Beschwerde ist zulässig (§§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG; § 45 Abs. 1 WEG)
und begründet.

9

Die Entscheidung des Landgerichts hält rechtlicher Überprüfung
(§§ 27 FGG, 550 ZPO) nicht stand, wobei der Senat in der Sache
selbst entscheiden kann, da der Sachverhalt keiner weiterer
Ermittlungen bedarf.

10

Beide Anträge sind begründet.

11

Anfechtungsantrag

12

Der Beschluss zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 10.08.1998
(Zweitbeschluss) war für ungültig zu erklären, da er nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung i. S. d. § 21 Abs. 3 i. V. m. Abs. 5 Nr.
2 WEG entspricht.

13

Das Landgericht hat gemeint, der Zweitbeschluss sei dahin
auszulegen, dass damit die Durchführung der Baumaßnahme abgelehnt
werde. An einer entsprechenden Beschlussfassung sei die
Gemeinschaft nicht gehindert gewesen, weil der Erstbeschluss wegen
Überschreitens der Beschlusskompetenz der Hinterhausgemeinschaft
nichtig sei und daher durch diesen subjektive Rechte des
Antragstellers nicht begründet worden seien.

14

Dem liegt zwar eine zutreffende rechtliche Beurteilung der
Regelungskompetenz einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen
eines Zweitbeschlusses zugrunde (vgl. BGHZ 113, 197, 200). Auch
teilt der Senat, der den Beschluss selbst auslegen kann (vgl. BGH
NJW 1998, 3713 = NZM 1998, 955), die Auffassung des Landgerichts,
dass in der Aufhebung des früheren Beschlusses zugleich eine
Ablehnung der von dem Antragsteller begehrten Baumaßnahme liegt.
Gerade dies war mit dem Beschluss bezweckt und in diesem Sinne
haben ihn alle Beteiligten verstanden.

15

Der rechtliche Ansatzpunkt des Landgerichts, dass der
Erstbeschluss nichtig gewesen sei, trifft indes nicht zu.

16

a)

17

Die Hinterhausgemeinschaft war befugt, über die von dem
Antragsteller begehrte bauliche Maßnahme, in welcher Weise auch
immer, sei es positiv oder negativ, abzustimmen.

18

Wenn - wie vorliegend - die Gemeinschaftsordnung eine Regelung
enthält, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für
beide Häuser getrennt abzurechnen sind, so folgt hieraus zugleich
die Befugnis über die (kostenauslösende) Maßnahme selbst zu
befinden (vgl. BayObLG DNotZ 1985, 414); Göken WE 1998, 129). Auch
handelt es sich um eine Instandsetzungsmaßnahme.

19

Ausweislich des Teilungsplans ist die Fläche als "Dachterrasse"
der Wohnung Nr. 15 zugeordnet und Teil dieses Sondereigentums, was
auch dadurch deutlich wird, dass sie mit der hälftigen
Quadratmeterzahl in die Wohnflächenberechnung eingeflossen ist.
Auch handelt es sich - wie bereits dem Plan zu entnehmen ist - und
im übrigen von dem Antragsteller unwidersprochen vorgetragen wurde
- nicht etwa um eine offene, sondern um eine durch Mauern und
Geländer abgeschlossene Terrasse, so dass die
Sondereigentumsfähigkeit nicht zweifelhaft sein kann (vgl. BayObLG
NZM 1998, 408; Merle a.a.O. § 5 Rdn. 27; Weitnauer, WEG 8. Auflage,
§ 5 Rdn. 10).

20

Wenn allerdings die Terrasse aufgrund von baulichen Mängeln der
zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Unterkonstruktion nicht
als solche genutzt werden kann, sondern derzeit die statischen
Gegebenheiten nur für ein "Schneelastdach" ausreichen, hat der
Eigentümer der Wohnung gegen die Gemeinschaft einen aus § 21 Abs.
4, Abs. 5 Ziff. 2 WEG folgenden Anspruch auf erstmalige Herstellung
eines dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustandes der
Wohnungsanlage (vgl. BayObLG WE 1997, 73; Senat OLGR Köln 1999,
365; Merle a.a.O. § 21 Rdn. 121).

21

Es ist auch nicht ersichtlich, dass die gesamte
Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Angelegenheit mitbetroffen
sein könnte. Ein sog. Blockstimmrecht nur eines Teils der
Wohnungseigentümer scheidet zwar unabhängig von der Kostenregelung
dann aus, wenn ein Beschluss Auswirkungen auf das äußere
Erscheinungsbild und den Charakter der ganzen Anlage hat (Göken
a.a.O.; Merle a.a.O. § 25 Rdn. 77), beispielsweise die Anbringung
eines Walmdaches statt eines Flachdaches (Senat WE 1998, 191).

22

Um einen derartigen Fall handelt es sich vorliegend indes nicht.
Infolge der Instandsetzungsmaßnahme wird das äußere
Erscheinungsbild des Hinterhauses ersichtlich nicht nennenswert
tangiert, da - wie das Landgericht im Tatsächlichen zutreffend
ausgeführt hat - eine Veränderung gegenüber dem bisherigen Zustand
nur dadurch eintritt, dass eine neue Balkenlage verlegt und der
Bodenbelag erneuert werden muss. Es ist daher noch nicht einmal
ersichtlich, dass diese Maßnahme, die letztlich nur eine Erhöhung
der Flachdachkonstruktion zur Folge hat, da der obere Belag dem
ursprünglichen angepasst werden kann, überhaupt für einen
unbefangenen Betrachter sichtbar sein wird, zumal eine Ummauerung
bzw. ein Geländer vorhanden ist. Der hohe Kostenaufwand alleine,
auf den das Landgericht sich zur Begründung der gegenteiligen
Auffassung stützt, kann kein entscheidendes Kriterium sein.
Maßgeblich ist nicht der Umfang der Baumaßnahme, sondern die durch
Maßnahme bedingte Veränderung des Erscheinungsbildes der
Anlage.

23

b)

24

Da die Hinterhausgemeinschaft befugt war, den Erstbeschluss zu
fassen, durfte sie ihn nur wieder aufheben, wenn der Zweitbeschluss
ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Dies ist nicht der Fall.

25

Hierbei kann es offen bleiben, ob alleine schon wegen der
Tatsache, dass ein Erstbeschluss die Maßnahme gebilligt hatte,
schutzwürdige Belange des Antragstellers einem abweichenden
Zweitbeschluss entgegen standen, was zweifelhaft ist, weil im
Zeitpunkt der erneuten Beschlussfassung die Monatsfrist des § 23
Abs. 3 WEG für eine Anfechtung des Erstbeschlusses noch nicht
abgelaufen war. Jedenfalls war die Ablehnung der Baumaßnahme
deswegen rechtswidrig, weil der Antragsteller - wie ausgeführt -
gem. § 21 Abs. 4, Abs. 5 WEG einen Anspruch auf deren Durchführung
hatte.

26

c)

27

Da die Aufhebung des Zweitbeschlusses die Folge hat, dass der
Erstbeschluss weiter wirksam ist, erübrigen sich zu weiteren Fragen
Ausführungen, insbesondere zu den Verfahrensrügen des
Antragstellers und dazu, ob nicht in dem Anfechtungsantrag zugleich
ein Antrag auf Zustimmung zu der Baumaßnahme bzw. auf gerichtliche
Ersetzung der Zustimmung liegt (vgl. hierzu OLG Schleswig FG Prax
1999, 51 = WuM 1999, 180).

28

Schadensersatzanspruch

29

Die Mitglieder der Hinterhausgemeinschaft, die den
Zweitbeschluss gefasst haben, sind verpflichtet, an den
Antragsteller wegen Mietausfalls für die Monate Oktober und
November 1998 Schadensersatz in Höhe von 540,00 DM zu zahlen.

30

Wenn wegen des baulichen Zustandes des gemeinschaftlichen
Eigentums, mag dieser auch von Anfang an so vorhanden gewesen sein,
ein Sondereigentum nicht oder nur mit Einschränkungen genutzt
werden kann, so haften die Wohnungseigentümer, die es schuldhaft
unterlassen, die erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen zu
veranlassen, dem Sondereigentümer für den entstandenen Schaden
(vgl. z. B. BayObLG OLGR 1998, 9 = NZM 1998, 409; Senat OLGR Köln
1998, 225; Merle a.a.O. § 21 Rdn. 176). Um einen derartigen Fall
handelt es sich hier. Dass aufgrund einer unzureichenden Statik die
zum Sondereigentum des Antragsteller gehörende Dachterrasse nicht
als solche genutzt werden konnte, stand aufgrund eines Gutachtens
fest. Ferner war nach dem unwidersprochen gebliebenen Vorbringen
des Antragstellers den Mitgliedern der Hinterhausgemeinschaft von
dem Verwalter die Rechtslage zutreffend erläutert worden. Wenn sie
gleichwohl meinten, die Baumaßnahme aus Kostengründen ablehnen zu
müssen, und auch der Anregung des Antragsteller nicht zu
entsprechen, einen Rechtsanwalt mit der Klärung der Rechtslage zu
beauftragen, ist ihr Verschulden und damit ihre Haftung dem Grunde
nach evident.

31

Der Antragsteller hat ferner, ohne dass die Antragsgegner dem
substantiiert entgegen getreten sind, dargetan, dass der Mieter die
Miete wegen der fehlenden Nutzbarkeit der Dachterrasse um 15 %,
also in einer durchaus angemessenen Größenordnung mindere und ihm
deswegen ein Schaden von monatlich 270,00 DM entstehe. Auch kann
davon ausgegangen werden, dass ohne den rechtswidrigen
Zweitbeschluss die erforderlichen Baumaßnahmen bereits vor Oktober
1998 abgeschlossen gewesen wäre.

32

Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 288, 291 BGB.

33

III.

34

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, den im wesentlichen unterlegenen Antragsgegnern
die Gerichtskosten aufzuerlegen, wobei die teilweise
Antragsrücknahme wegen de Zahlungsantrags wert- und kostenmäßig
nicht ins Gewicht fällt. Für eine ausnahmsweise Anordnung der
Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand keine
Veranlassung.

35

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 WEG und
entspricht den Wertfestsetzungen der Vorinstanzen.