Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2002-01-16, Aktenzeichen 13 U 102/01
ECLI:DE:OLGK:2002:0116.13U102.01.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d

2

Mit notariellem Kaufvertrag vom 02.07.1993 erwarb der Kläger,
vertreten durch die von ihm hierzu mit notarieller Urkunde vom
21.06.1993 bevollmächtigte "R.R.I. Vermögensberatungs GmbH", von
der "I.Immobilien Handel & Verwaltungs-Gesellschaft mbH" eine
Eigentumswohnung in dem Objekt S./T.Straße 299 in A. zum Kaufpreis
von 84.600,00 DM. Zur Finanzierung des Erwerbs nahm der Kläger bei
der Beklagten unter Vermittlung eines Herrn K.E., der ihm auch das
Anlageobjekt angedient hatte, zwei Darlehen auf.

3

Der Kläger hat behauptet, die Eigentumswohnung sei ihm von Herrn
E. zusammen mit der Finanzierung durch die Beklagte als saniertes
Anlageobjekt empfohlen worden; tatsächlich habe es sich jedoch um
eine unsanierte, in diesem Zustand kaum vermietbare Altbauwohnung
gehandelt. Im Vertrauen auf die Richtigkeit der Angaben des
Vermittlers sowie darauf, dass die Beklagte die Werthaltigkeit des
Objekts geprüft habe, habe er die Kreditanträge blanko
unterzeichnet.

4

Der Kläger hat die Ansicht vertreten, die Beklagte habe ihm
gegenüber bestehende Aufklärungspflichten verletzt und müsse sich
das Verhalten des Anlage- und Kreditvermittlers zurechnen lassen,
mit der Folge, dass die abgeschlossenen Darlehensverträge unwirksam
seien und die Beklagte verpflichtet sei, ihm allen aus der
fehlenden Beratung entstandenen Schaden zu ersetzen.

5

Der Kläger hat beantragt,

6

festzustellen, dass die zwischen dem Kläger und der Beklagten
geschlossenen Darlehensverträge Nr. und Nr. unwirksam sind,

festzustellen, dass die Beklagte dem Kläger zum Ersatz
sämtlichen, aus einer fehlenden Beratung bezüglich des Erwerbs der
Eigentumswohnung Nr. 110, T. Straße 299, A., entstandenen Schadens
verpflichtet ist.

7

Die Beklagte hat beantragt,

8

9

10

11

die Klage abzuweisen.

12

Sie hat geltend gemacht, die R. GmbH und deren Untervermittler
E. seien im Rahmen der Finanzierungsvermittlung als
Erfüllungsgehilfen des Klägers anzusehen; jedenfalls seien ihr
etwaige falsche Angaben des Vermittlers zum Anlageobjekt im Rahmen
der Finanzierungsvermittlung nicht zuzurechnen.

13

Mit Urteil vom 27. März 2001, auf das Bezug genommen wird, hat
das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der Berufung verfolgt der
Kläger sein Feststellungsbegehren weiter. Er meint, eine Haftung
der Beklagten ergebe sich bereits daraus, dass sie unter Verzicht
auf eine persönliche Kontaktaufnahme die gesamte Anbahnung der
Darlehensverträge dem Kredit- und Anlagevermittler überlassen und
damit in "kollusivem Zusammenwirken" mit dem Vermittler den
Immobilienerwerb und dessen Finanzierung als Gesamtpaket offeriert
habe.

14

Der Kläger beantragt,

15

16

unter Abänderung des angefochtenen
Urteils festzustellen,

17

dass die zwischen dem Kläger und der Beklagten geschlossenen
Darlehensverträge Nr. und Nr. unwirksam sind,

dass die Beklagte dem Kläger zum Ersatz sämtlichen aus einer
fehlenden Beratung bezüglich des Erwerbes der Eigentumswohnung Nr.
110, T. Straße 299, A., entstandenen Schadens verpflichtet
ist.

18

Die Beklagte beantragt,

19

die Berufung des Klägers zurückzuweisen,

hilfsweise ihr zu gestatten, eine gemäß § 711 ZPO zur Abwendung
der Zwangsvollstreckung zulässige Sicherheitsleistung auch durch
die selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder
öffentlichen Sparkasse zu erbringen.

20

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und tritt den
Angriffen der Berufung entgegen.

21

Wegen aller Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens
wird auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze
verwiesen.

22

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

23

Die Berufung ist unbegründet. Da der Kläger mit der Berufung in
tatsächlicher Hinsicht weiterhin keine Umstände aufzeigt, die zu
einer von der angefochtenen Entscheidung abweichenden Beurteilung
seiner Rechtsverfolgung führen könnten, und auch in rechtlicher
Hinsicht keine neuen Gesichtspunkte aufzeigt, kann im Wesentlichen
auf die Gründe des landgerichtlichen Urteils sowie auf die
Rechtsausführungen im Urteil des Senats vom 21.03.2001 - 13 U
124/00 - (OLGR 2001, 382 = ZIP 2001, 1808) verwiesen werden.
Ergänzend sei zu den Berufungsangriffen lediglich noch
angemerkt:

24

Allein aus dem fehlenden persönlichen Kontakt der Beklagten zum
Kläger, der diesen Kontakt erklärtermaßen auch nicht gesucht hat,
lässt sich kein "kollusives Zusammenwirken zwischen dem Vermittler
der Immobilie und der Beklagten" herleiten, wie die Berufung (Seite
3 der Berufungsbegründung) ebenso substanzlos annimmt wie die
angeblich "enge" Zusammenarbeit der Beklagten mit dem Vermittler E.
(Seite 4 der Berufungsbegründung) und diesem angeblich eingeräumte
"weitreichende Möglichkeiten der Anlagefinanzierung" (Seite 2 des
Schriftsatzes vom 08.11.2001). Immerhin will der Kläger selbst
nicht behaupten, "dass die Beklagte über den Zeugen E. an ihn
herangetreten sei" (Seite 4 des Schriftsatzes vom 08.11.2001). Es
besteht daher auch keine Tatsachengrundlage für eine Hinweis-,
Aufklärungs- oder gar Beratungsverpflichtung der Beklagten über die
zu finanzierende Immobilie.

25

Ob der Immobilien- und Finanzierungsvermittler E. schon gar
nicht als Erfüllungsgehilfe der Beklagten angesehen werden kann,
weil - so das Landgericht - "seine Tätigkeit nicht über eine
Ausfüll- und Botentätigkeit in Bezug auf die Darlehensanträge
hinausgeht", mag dahinstehen. Zurechnen lassen muss sich die Bank
das Verhalten derjenigen Personen, derer sie sich als
Verhandlungsgehilfen bei der Finanzierung bedient hat, jedenfalls
nur für den Bereich, der die Anbahnung des Kreditvertrages
betrifft, nicht indessen für den Bereich, der den Erwerb des
Objekts betrifft (sog. Trennungstheorie - hierzu verhält sich das
o.a. Senatsurteil näher unter 2. e) der Entscheidungsgründe). Aus
dem etwaigen Wissen der Beklagten, dass Objekt- und
Finanzierungsvermittlung in einer Hand lagen, kann nicht
hergeleitet werden, dass "die Beklagte für die Erklärungen des
Vermittlers nicht nur im Rahmen des Darlehensvertrages, sondern
auch im Rahmen des Kaufvertrages einstehen" müsse (Seite 5 der
Berufungsbegründung, Bl. 151, letzter Absatz). Das hat der Senat
a.a.O. im Anschluss an die Darstellung der jüngsten
BGH-Rechtsprechung zur beschränkten Zurechnung nach
Pflichtenkreisen mit den Worten zum Ausdruck gebracht:

26

27

"Damit ist zugleich der mit der
Berufung vorgenommene Versuch, den Vertrieb der Immobilie
betreffende Aufklärungspflichten über die allgemeine Verpflichtung
zur Unterlassung von Täuschungen auch dem Pflichtenkreis der Bank
zuzurechnen und auf diesem Wege - gewissermaßen durch die Hintertür
- die haftungsrechtliche Trennung in Pflichtenkreise zu
unterlaufen, zum Scheitern verurteilt".

28

Dasselbe gilt für den Versuch, aus dem die
Finanzierungsvermittlung einschließenden "Komplettangebot" des
Immobilienvertriebs bereits einen Einwendungsdurchgriff unter dem
Gesichtspunkt wirtschaftlicher Einheit von Kauf- und
Darlehensvertrag herleiten zu wollen. Dies hat der Senat (a.a.O.,
unter 2 f. der Entscheidungsgründe) unter Hinweis auf die OLG- und
BGH-Rechtsprechung mit den Worten zusammengefasst:

29

"Bei Grundstückskäufen liegt die
erforderliche innere Verknüpfung von Erwerbsgeschäft und
Kreditgewährung nicht schon darin, dass dem Käufer ein
zweckgebundenes Darlehen gewährt wird; denn beim Immobilienkauf
weiß auch der rechtsunkundige und geschäftsunerfahrene Laie, dass
Kreditgeber und Grundstücksverkäufer in der Regel verschiedene
Personen sind. Deshalb kommt eine hinreichende wirtschaftliche
Verflechtung beider Rechtsgeschäfte nur in Betracht, wenn sich der
Darlehensgeber nicht mit seiner Finanzierungsrolle begnügt, sondern
Funktionen des Verkäufers (wie Werbung, Vertrieb und rechtliche
Ausgestaltung der Geschäfte) im Zusammenhang mit diesem in einer
Weise und in einem Umfang wahrnimmt, dass die Berufung auf die
rechtliche Selbständigkeit des Darlehensvertrages gegen Treu und
Glauben verstößt".

30

Das in tatsächlicher Hinsicht unergiebige Vorbringen des
Klägers bietet auch nicht ansatzweise diesen Anforderungen
entsprechende Anhaltspunkte für einen allgemeinen
Einwendungsdurchgriff oder eine Erfüllungsgehilfenhaftung der
Beklagten. Die pauschalen Angaben des Klägers zur Beschaffenheit
der Eigentumswohnung (wie äußerst schlechter, komplett unsanierter
Zustand) lassen auch nicht erkennen, inwiefern die Beklagte bei
einem Vergleich von Kaufpreis und Wert des Objekts von einer
sittenwidrigen Übervorteilung des Klägers durch den Verkäufer und
dessen Vertriebsbeauftragte hätte ausgehen müssen. Kenntnisse der
Bank über den Zustand des zu finanzierenden Objekts und über die
Unangemessenheit des Kaufpreises begründen regelmäßig keinen
Wissensvorsprung, der zur Aufklärung des Kreditsuchenden
verpflichtet (BGH, NJW 2000, 2352). Eine Vermutung für die
subjektiven Voraussetzungen einer Sittenwidrigkeit ist - wie auch
in sonstigen Fällen - regelmäßig erst dann begründet, wenn der Wert
der Leistung knapp doppelt so hoch wie der Wert der Gegenleistung
ist. Dafür lässt sich dem Vorbringen des Klägers indessen nichts
entnehmen. Über eine etwaige Überteuerung der Eigentumswohnung, die
unterhalb dieser Grenze bleibt, hätte nicht einmal die Verkäuferin
aufklären müssen, geschweige denn die finanzierende Bank.

31

Der Kläger legt auch nicht dar, dass er sich vom Kaufvertrag
über die Eigentumswohnung gelöst hat oder lösen will. Die
Antragstellung und die hierfür gegebene Begründung (Seite 4 der
Klageschrift: "Die Höhe des entstandenen Schadens kann zum jetzigen
Zeitpunkt noch nicht beziffert werden, da nicht beurteilt werden
kann, welche Kosten bei einer Sanierung der Wohnung entstehen bzw.
was für einen Verkaufserlös die Immobilie im jetzigen Zustand
erzielen würde".) lassen vielmehr eher darauf schließen, dass er an
dem Erwerb der Eigentumswohnung festhalten und lediglich den
Differenzschaden geltend machen will. Darauf braucht hier jedoch
nicht weiter eingegangen zu werden.

32

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97
Abs.1, 708 Nr.10, 711 ZPO.

33

Streitwert der Berufung und Beschwer des Klägers durch dieses
Urteil: 88.000,00 DM (wie im angefochtenen Urteil)