Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2001-10-29, Aktenzeichen 16 Wx 180/01
ECLI:DE:OLGK:2001:1029.16WX180.01.00

Tenor

1

G r ü n d e :

2

Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig und hat auch in
der Sache Erfolg.

3

Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts hält der
rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

4

Den Antragstellern steht der geltend gemachte
Unterlassungsanspruch (§§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB) nicht zu.

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Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der
im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen
Eigentums verlangen, der der im Vertrag der Miteigentümer oder in
der Gemeinschaftsordnung getroffenen Zweckbestimmung entspricht (§
15 Abs. 3 WEG). Die Vorinstanzen haben zwar zutreffend ausgeführt,
dass die Nutzung der im Sondereigentum der Antragsgegnerin
stehenden Räume im Erdgeschoss als Kfz-Untersuchungsraum mit
Hebebühne der Teilungserklärung widerspricht, in der diese Räume
als Bürofläche ausgewiesen sind. Die Verwalterin hat jedoch mit
Schreiben vom 11.12.2000 der Nutzung des Sondereigentums als
Kfz-Sachverständigenbüro ausdrücklich zugestimmt. Diese Zustimmung
ist wirksam erteilt und bindet alle Wohnungseigentümer.

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Die Teilungserklärung vom 21.01.1972 nebst Ergänzungen vom
14.04.1972 und 11.10.1972 wurde am 22.02.1973 einer Änderung
unterzogen. Die Gemeinschaftsordnung und der Inhalt des
Sondereigentums wurden neu bestimmt. Im Abschnitt B
(Gemeinschaftsordnung) § 3 Ziff. 4 wurde u.a. geregelt, dass der
Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufs in
der Wohnung nur mit schriftlicher Einwilligung des Verwalters
berechtigt ist. Diese Bestimmung der Gemeinschaftsordnung gilt nach
Abschnitt A Ziff. 1 Abs. 2 für das Teileigentum entsprechend. Die
entsprechende Anwendung führt nach Rechtsauffassung des Senats
dazu, dass auch die Änderung der gewerblichen Nutzung des
Teileigentums mit Zustimmung des Verwalters möglich ist.

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Gegen die Wirksamkeit dieser Bestimmung bestehen keine
Bedenken.

8

Grundsätzlich bedarf zwar die Abänderung der Teilungserklärung
der Vereinbarung aller Miteigentümer. Eine Änderung durch
abändernden Mehrheitsbeschluss wird jedoch dann für wirksam
erachtet, wenn die Gemeinschaftsordnung eine solche Möglichkeit
ausdrücklich vorsieht, wobei eine Abänderung nur zulässig ist, wenn
hierfür ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne
Wohnungseigentümer gegenüber dem bis dahin bestehenden
Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden (vgl. BGHZ 95,
137 ff., 139 ff. m.w.N.; Staudinger-Kreuzer, 12. Aufl., § 10 WEG
Rz. 92, 93 m.w.N.). In dem für die "Öffnungsklausel" zugunsten
einer Beschlusskompetenz der Eigentümer gesteckten Rahmen hält der
Senat unter Berücksichtigung der den Miteigentümern durch das WEG
eingeräumten umfänglichen Gestaltungsfreiheit auch die vorliegend
in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Ermächtigung der
Verwalterin zur Entscheidung über die Berechtigung einer von der
Teilungserklärung abweichenden Nutzungsart für zulässig. Dies gilt
insbesondere im Hinblick auf die weitere Regelung in der
Gemeinschaftsordnung (§ 3 Ziff. 4 Abs. 2), wonach die Einwilligung
in die von einem Wohnungseigentümer bzw. Teileigentümer
beabsichtigte Nutzungsänderung aus wichtigem Grund verweigert
werden kann und ein solcher Grund dann vorliegt, "wenn die Ausübung
des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung der
Wohnungseigentümer oder der Hausbewohner mit sich bringt oder
befürchten lässt". Hierdurch wird die Entscheidungsfreiheit der
Verwalterin tatbestandlich umschrieben und im Interesse der übrigen
Eigentümer eingegrenzt.

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Im Hinblick auf das Leerstehen der Räume in der Zeit von Februar
bis Ende November 1999 ist die Einwilligung der Verwalterin in die
von der Antragsgegnerin beabsichtigte Nutzungsänderung objektiv
sachgerecht. Dass die Antragsteller durch den Betrieb eines
Kfz-Untersuchungsraum nebst Hebebühne in den Räumen des
Erdgeschosses unbillig benachteiligt werden, kann ihrem Vortrag
nicht entnommen werden. Sie tragen zu der betriebsbedingten
Geräuschbelästigung nicht konkret vor. Es ist weder ersichtlich,
wieviel Kraftfahrzeuge pro Tag zur Untersuchung vorgestellt werden,
noch ist dargetan, wie geräuschintensiv die Hebebühne "arbeitet",
d.h. in welcher Lautstärke die Geräusche in der über den gewerblich
genutzten Räumen liegenden Eigentumswohnung der Antragsteller zu
hören sind. Allein der Vortrag, es entstehe "erheblicher" Lärm ist
nicht ausreichend. Er rechtfertigt ohne weitere Konkretisierung
nicht die Annahme, dass die Antragsteller im Vergleich zum alten
Zustand unzumutbar beeinträchtigt werden. Dies gilt auch dann, wenn
als Vergleich nicht der vorherige langjährige Betrieb einer
Autowerkstatt und einer Autovermietung herangezogen wird sondern
nach Leerstehen der Räumlichkeiten und anschließendem Verkauf des
Teileigentums an die Antragsgegnerin die in der Teilungserklärung
vorgesehene Nutzung als Büroraum. Im Hinblick auf den Vortrag der
Antragsgegnerin, dass die Hauptbetätigung ihres als
Kfz-Sachverständiger tätigen Ehemannes in der Erstellung von
Gutachten bestehe, die Mehrzahl der zu begutachtenden Fahrzeuge
direkt am Wohnort der Auftraggeber begutachtet würden und im
übrigen die montierte Hebebühne nahezu geräuschlos sei, weil die
Antriebsmotoren eine Etage tiefer in der Tiefgarage montiert seien,
hätte es eines konkreten Vortrages der Antragsteller zu der von
ihnen behaupteten "erheblichen" Lärmbelästigung bedurft.

10

Die Zustimmung der Verwalterin zu der von der Antragsgegnerin
vorgenommenen Nutzungsänderung ist demzufolge wirksam mit Bindung
für alle Wohnungseigentümer erfolgt. Das Amtsgericht hat daher im
Ergebnis zu Recht den Antrag der Antragsteller zurückgewiesen, so
dass in Abänderung der angefochtenen Entscheidung des
Beschwerdegerichts die sofortige Beschwerde zurückzuweisen ist.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, dass die Antragsteller die Gerichtskosten
tragen. Die Regelung hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten
entspricht dem Grundsatz, dass in Wohnungseigentumsverfahren jeder
Beteiligte seine eigenen Auslagen selbst zu tragen hat. Gründe
hiervon abzuweichen sind nicht ersichtlich.

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Wert des Beschwerdegegenstandes: 20.000,00 DM