Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-06-27, Aktenzeichen 25 K 59/05
ECLI:DE:VGD:2005:0627.25K59.05.00

Tenor

Der Beklagte wird unter Aufhebung seines Bescheides vom
25. August 2004 und des Widerspruchsbescheides vom 15. Dezember 2004
verpflichtet, die Grundsteuer für das Grundstück M 47 in T1 für das Jahr 2003 in
Höhe von 1.668,85 Euro zu erlassen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages
abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe
leistet.

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Tatbestand:

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Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks M 47 in T1. Das Grundstück ist mit
einer 1.300 m2 großen Gewerbehalle bebaut.

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Der Beklagte zog den Kläger mit Bescheid vom 30. Januar 2003 zur Grundsteuer
für das Jahr 2003 in Höhe von 2.086,07 Euro heran. Der Kläger beantragte mit
Schreiben vom 12. Januar 2004 Grundsteuererlass nach § 33 GrStG. Zur
Begründung führte er aus, die Jahresrohmiete betrage 79.200,-- Euro, tatsächlich
habe er aus dem Grundstück aber keine Einnahmen gehabt. Obwohl das
Gewerbeobjekt aufwendig renoviert worden sei, habe es trotz intensivster
Vermietungsbemühungen wie einem großen Vermietungswerbeschild mit rotem
Hinweispfeil und Beleuchtung und regelmäßigen Anzeigen in diversen
Tageszeitungen aufgrund der Rezession nicht vermietet werden können.

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Mit Bescheid vom 25. August 2004 lehnte der Beklagte den Erlassantrag ab. Zur
Begründung führte er aus, der Leerstand von Immobilien führe zu keinem Erlass der
Grundsteuer, wenn der Leerstand aufgrund der Marktverhältnisse strukturell bedingt
sei und das Fehlen der Mieternachfrage alle Vermieter im Gemeindegebiet
vergleichbar treffe. Die Ertragsminderungen müssten auf außergewöhnlichen,
atypischen Umständen beruhen, die von vorübergehender Natur seien. Der
Aktenlage sei zu entnehmen, dass das Objekt seit dem Jahre 2001 leergestanden
habe und seit August 2002 wieder habe vermietet werden können. Dies sei aber
aufgrund der konjunkturellen Lage nicht möglich gewesen. Es liege daher ein
Überangebot an bestimmten Mietobjekten vor und somit kein außergewöhnlicher,
atypischer Umstand.

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Der Kläger legte gegen diesen Bescheid am 30. August 2004 Widerspruch ein,
den der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 15. Dezember 2004 als
unbegründet zurückwies.

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Am 6. Januar 2005 hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben. Er trägt vor,
die Halle habe nach dem Auszug des Mieters im Jahre 2000 im Jahre 2002 noch
leergestanden, weil es Streitigkeiten über die Renovierungspflicht gegeben habe.
Deshalb habe sich die Renovierung bis August 2002 hingezogen. Danach habe er
trotz intensiver Bemühungen zunächst keinen neuen Mieter finden können. Er habe
in zwei Tageszeitungen insgesamt 95 Anzeigen geschaltet, ein Werbeschild
aufgestellt und diverse Makler angesprochen. Erst zum 1. Juli 2004 habe sich ein
neuer Mieter für die Halle gefunden. Im Gegensatz zu der Auffassung des Beklagten
könne im vorliegenden Fall aus der über ein Jahr dauernden Suche nach einem
Mieter nicht geschlossen werden, dass eine konjunkturelle oder strukturelle
Wertveränderung vorliege, die im Rahmen des Einheitswertverfahrens zu
berücksichtigen sei. In dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 4. April 2001
- 11 C 12.00. -, auf das der Beklagte bei seinen Ausführungen Bezug nehme, sei es
zu einem Überangebot an Wohnungen gekommen, weil die Einwohnerzahl in der
dort betroffenen Gemeinde in dem Zeitraum von 1990 bis 1997 um 9.000
zurückgegangen sei. Es habe sich also um eine langjährige Entwicklung gehandelt.
Nur Ereignisse, die eine entsprechende Nachhaltigkeit aufwiesen und sich über
einen Zeitraum von mehr als sechs Jahren gezeigt hätten, seien bei der Bewertung
des Grundstücks und nicht im Rahmen des Grundsteuererlasses nach § 33 GrStG zu
berücksichtigen. Das ergebe sich aus § 21 des Bewertungsgesetzes, wonach eine
Neubewertung der Grundstücke alle sechs Jahre vorgesehen sei.

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Der Kläger beantragt,

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den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom
25. August 2004 und des Widerspruchsbescheides vom
15. Dezember 2004 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Jahr
2003 für das Grundstück M 47 in T1 in Höhe von 1.668,88 Euro
zu erlassen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er weist darauf hin, dass für die Halle bereits für die Jahre 2001 und 2002
Grundsteuererlass gewährt worden sei. Im Jahre 2001 habe der Mieter die Miete
nicht gezahlt und im Jahre 2002 habe das Objekt im Wesentlichen wegen der
Renovierung leergestanden.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts sowie des Vorbringens der
Beteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen
Verwaltungsvorgänge des Beklagten ergänzend Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage ist begründet.

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Der ablehnende Bescheid des Beklagten vom 25. August 2004 und der
Widerspruchsbescheid vom 15. Dezember 2004 sind rechtswidrig und verletzen den
Kläger in seinen Rechten. Der Kläger hat in dem beantragten Umfang Anspruch auf
Erlass der Grundsteuer (§ 113 Abs. 5 VwGO).

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Wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag um mehr als 20 %
gemindert ist, und der Steuerschuldner die Minderung nicht zu vertreten hat, so ist
nach § 33 GrStG die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes zu erlassen, der vier
Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht.

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Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Normaler Rohertrag ist bei bebauten
Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu
ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des
Erlasszeitraumes maßgebend wäre (§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG). Nach § 79 Abs.
1 BewG ist Jahresrohmiete das Gesamtentgelt, das die Mieter bzw. Pächter für die
Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand
im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben.

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Im vorliegenden Fall hat der Kläger im Jahre 2003 keine Miete für das
Grundstück M 47 eingenommen, so dass der Rohertrag um 100 % gemindert war.
Diese Minderung ist auch nicht vom Kläger zu vertreten. Die Halle war im Jahre 2002
renoviert worden. Der Kläger hat 2003 vielfältige Vermietungsbemühungen
unternommen, um die Gewerbehalle erneut zu vermieten. Anhaltspunkte dafür, dass
der Kläger unter diesen Umständen den Leerstand zu vertreten hätte, sind nicht
ersichtlich und werden vom Beklagten auch nicht vorgetragen.

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Die Parteien streiten vielmehr nur darüber, ob ein Erlass nach § 33 GrStG hier
ausgeschlossen ist, weil der Leerstand auf Umständen beruht, die bereits nach § 79
BewG bei der Berechnung des Gewerbesteuermessbetrages zu berücksichtigen
sind. Das ist hier jedoch nicht der Fall.

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Da § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG auf § 79 BewG verweist, scheiden
Veränderungen aller den Wert beeinflussenden Umstände, die bei der
Hauptfeststellung zur Verringerung des Einheitswertes führen würden, als
Erlassgrund aus.

21

Vgl. BverwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, DVBl. 2001, S. 1368
ff.

22

Dies gilt nicht nur für Ertragsminderungen, die durch Fortschreibung des
Einheitswertes berücksichtigt werden können, wie sich aus § 33 Abs. 5 GrStG ergibt,
sondern auch für solche Ertragsminderungen, die auf einer Veränderung der
allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse („Wertverhältnisse" i.S.v. § 27 BewG)
beruhen. Wie sich bereits aus der Anknüpfung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG an den
normalen Rohertrag ergibt, sollten nach der Vorstellung des Gesetzgebers nur
solche Ertragsminderungen einen Grundsteuererlass rechtfertigen, die auf
außergewöhnlichen (atypischen) Umständen beruhen, also zufälliger und
vorübergehender Art sind.

23

Vgl. BverwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O..

24

Im Gegensatz zu der Meinung des Beklagten kann aus dem länger dauernden
Leerstand der Halle nicht geschlossen werden, dass er auf einer Änderung der
tatsächlichen Verhältnisse im Sinne des § 22 BewG bzw. der Wertverhältnisse im
Sinne des § 27 BewG beruht. Zwar ist dem Beklagten insoweit zu folgen, als
umfangreiche und langfristige Leerstände bei einer bestimmten Art von Mietobjekten
regelmäßig den Schluss auf eine mangelnde Nachfrage und damit auf einen
strukturell bedingten Leerstand zulassen. Stehen in einer Stadt mehrere 100.000 m2
Bürofläche leer oder sind zahlreiche Wohnungen über Jahre hinweg unvermietet, so
deutet dies darauf hin, dass der Markt für Büros bzw. Wohnungen sich nachhaltig
verändert hat oder in großem Umfang am Markt vorbeigebaut wurde. Derartige
Umstände sind dann im Rahmen der Bewertung des Grundstücks zu
berücksichtigen, nicht aber im Rahmen des Erlasses nach § 33 GrStG.

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Anders liegt der Fall jedoch hier. Der Kläger hat in der mündlichen Verhandlung
berichtet, dass Gewerbehallen zwar insgesamt schwieriger zu vermitteln seien, die
ihm gehörenden Gewerbehallen aber regelmäßig vermietet werden könnten.
Allerdings seien die Firmen, die als Mieter für eine derartige Halle in Betracht kämen,
beim Abschluss eines Mietvertrages sehr viel vorsichtiger als früher. Die Halle müsse
exakt auf die Bedürfnisse des jeweiligen Interessenten zugeschnitten sein, damit ein
Mietvertrag abgeschlossen werden könne. Das bedeutet, dass nicht der Markt für
derartige Gewerbehallen zusammengebrochen ist, sondern dass die potenziellen
Mieter länger suchen, um die passende Halle zu finden. Aus der Sicht des
Vermieters folgen aus diesem Verhalten der Kunden bei einem Mieterwechsel
zwangsläufig längere Leerstände. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass es sich
hier um einen sehr spezialisierten Markt handelt. Während Wohnungen von vielen
Menschen nachgefragt werden und auch Büros ohne große Änderungen von vielen
Branchen genutzt werden können, werden Gewerbe- und Produktionshallen nur von
relativ wenigen Kunden nachgefragt. Auch in einer Hochkonjunktur ist der Markt
daher schwieriger zu bearbeiten als etwa der Wohnungsmarkt. Bei geringem
Wirtschaftswachstum und hohem Kostendruck sind die Gewerbebetreibenden darauf
angewiesen, die auf ihre Bedürfnisse zugeschnittene Halle zu finden, weil sie anders
als in Phasen guter Konjunktur Zusatzkosten nicht auffangen könnten.

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Unter diesen Umständen muss dem Vermieter einer Halle eine ausreichend
lange Frist eingeräumt werden, um einen Mieter für die Halle zu finden. Schon bei
normalen Wohnungen ist davon auszugehen, dass einem Vermieter im Regelfall ein
Zeitraum von sechs Monaten eingeräumt werden muss, um die Wohnung neu zu
vermieten.

27

Vgl. Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 8. Aufl., Rndnr. 12 zu § 33 (S. 466)

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Bei einer großen Halle, für die naturgemäß nur ein eingeschränkter Kreis von
Interessenten in Betracht kommt, muss diese Frist deutlich länger bemessen sein. Im
Hinblick auf die Größe des hier vorliegenden Mietobjekts erscheint die Zeit von
knapp 2 Jahren, die der Kläger insgesamt nach einem Mieter gesucht hat, nicht
übertrieben lang. Auf eine nachhaltige Veränderung der Nachfrage, die den
Leerstand als eine normale, nicht außergewöhnliche Situation erscheinen ließe, lässt
sich daraus nicht schließen.

29

Dass der Beklagte schon in den Jahren 2001 und 2002 Grundsteuererlass
gewährt hat, führt nicht zu einem anderen Ergebnis. Im Jahre 2001 hatte der frühere
Mieter offenbar die Zahlungen eingestellt, so dass es deshalb zu der
Ertragsminderung kam und 2002 musste die Halle zunächst renoviert werden, bevor
Vermietungsbemühungen hätten Erfolg haben können. Die Ertragsminderung in den
Jahren 2001 und 2002 hatte somit andere Ursachen und lässt auch in der
Zusammenschau mit dem Leerstand im Jahre 2003 nicht auf strukturelle, die
Werthaltigkeit des Grundstücks betreffende Gründe für den Leerstand schließen.

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Der Klage war daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO stattzugeben.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 167 Abs. 1 und 2
VwGO, 708 Nr. 11 und 711 ZPO.

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