Amtsgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-09-29, Aktenzeichen 425 C 7665/14
ECLI:DE:AGDO:2015:0929.425C7665.14.00

Tenor

Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, an die Klägerin 897,87 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20.07.2014 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass die Beklagte zu 1) für den Zeitraum von April 2014 bis September 2015 nicht berechtigt war, bei der Mietzahlung für die von ihr angemietete Wohnung im Dachgeschoss links des Hauses N-Straße in Dortmund wegen der vom Sachverständigen Prof. H in den Gutachten vom 9.5.2015 und 10.8.2015 beschriebenen Mängeln und deren Ursachen im Kinderzimmer, im Bad und in der Küche Miete unter Vorbehalt zu zahlen.

Ferner wird festgestellt, dass die Beklagte zu 1) nicht berechtigt ist, wegen dieser Mängel in Zukunft die Miete zu mindern.

Die Beklagte zu 1) wird ferner verurteilt, an die Klägerin 147,56 Euro außergerichtliche Rechtsanwaltskosten zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.10.2014 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Gerichtskosten tragen die Klägerin zu ¼ und die Beklagte zu 1) zu ¾, mit Ausnahme der Sachverständigenkosten, die die Beklagte zu 1) vorab allein zu tragen hat.

Die Klägerin trägt die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2) und 7 % der außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1).

Die Beklagte zu 1) trägt 75 % der außergerichtlichen Kosten der Klägerin.

Im Übrigen tragen die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten jeweils selbst.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Parteien bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von jeweils 110 % des jeweils gegen sie zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, falls nicht die jeweilige Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Streitwert für den Antrag vom 08.09.2015 wird auf 1.379,52 Euro festgesetzt.

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T a t b e s t a n d :

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Die Beklagte zu 1) hat seit April 2008 im Hause N in Dortmund im 2. Obergeschoss eine Wohnung gemietet. Die Klägerin hat das Gebäude erworben. Die monatliche Bruttomiete beträgt derzeit 504,00 €, bestehend aus einer Grundmiete in Höhe von 369,00 €, einer Betriebskostenvorauszahlung von 110,00 € und der Miete für den T-Platz in Höhe von 25,00 €.

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Für Februar und März 2014 hat die Beklagte zu 1) die Miete jeweils um 30 % gemindert und 143,70 € weniger gezahlt. Sie hat insofern gegenüber der Klägerin Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen im Schlafzimmer, dem Badezimmer und der Küche angezeigt. Im November 2013 hatte es eine Ortsbesichtigung des Architekten L. gegeben, der von bauwerksbedingten Ursachen für diese Mängel ausging. Die Klägerin hat daraufhin eigene Untersuchungen anstellen lassen. Der Sachverständige L2 hat festgestellt, dass die Schäden durch ein nutzungsbedingtes Verhalten wegen der hohen Luftfeuchtigkeit verursacht wurden. Die Klägerin hat für dieses Gutachten 610,47 € aufwenden müssen. Der Sachverständige L2 hielt zwar eine weitere Untersuchung durch einen Dachdeckermeister für erforderlich. Die Klägerin hat daraufhin die Fa. I & I2 beauftragt, weitere Untersuchungen durchzuführen. Diese hat dann Dachflächen auf Beschädigungen und Undichtigkeiten geprüft, hat aber auch eine vorhandene Dämmung ausgebaut, einen Bereich neu gedämmt und eine Öffnung mit Aluminiumblech geschlossen. Danach wurde der Bereich zwischen den Sparren bis zur Traufe gedämmt. Die Klägerin hat für diese Arbeiten weitere 191,92 € aufgewandt.

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Die Beklagte zu 1) hat ab April 2014 die Miete unter Vorbehalt in voller Höhe weitergezahlt.

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Die Klägerin ist der Auffassung, dass beide Beklagten zur Mietzahlung verpflichtet seien und eine Minderung hier wegen eines nutzungsbedingten Fehlverhaltens ausscheide. Ferner ist sie der Auffassung, dass die Beklagten verpflichtet seien, ihr die Kosten für das Gutachten und die Arbeiten des Dachdeckermeisterbetriebs zu erstatten habe.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagten zu verurteilen, an sie 1.089,79 € nebst Zinsen in Höhe von

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5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20.07.2014 als Ge-

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samtschuldner zu zahlen,

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die Beklagten ferner zu verurteilen, an die Klägerin außergerichtliche

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Rechtsanwaltskosten in Höhe von 201,71 € nebst Zinsen in Höhe von

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5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.10.2014 zu

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zahlen,

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gegenüber der Beklagten zu 1) festzustellen, dass diese nicht berechtigt

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ist, die für die von ihr angemietete Wohnung im Dachgeschoss links des

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Hauses N in Dortmund geschuldete Miete wegen der

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Feuchtigkeits- bzw. Schimmelerscheinungen im Kinderzimmer, Bad und

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Küche zu mindern oder unter Vorbehalt zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie bestreiten, dass der Beklagte zu 2) Mieter der Wohnung sei.

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Im Übrigen behaupten sie, dass die Schimmelschäden bauwerksbedingt seien und nicht auf ein Nutzungsfehlverhalten zurückzuführen seien. Ferner sind sie der Auffassung, dass das Gebäude nicht den Anforderungen der Energieeinsparverordnung 2009 entspreche und dass Schimmelschäden nicht durch ein zumutbares Lüftungsverhalten hätten vermieden werden können.

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Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

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Das Gericht hat über die Frage der Ursachen der Schimmelbildung und der zumutbaren Maßnahmen zur Vermeidung eines Schadenseintritts Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens mit Ergänzungsgutachten. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das den Parteien vorliegende Gutachten des Sachverständigen H vom 9. Mai 2015 und das Ergänzungsgutachten vom 10. August 2015 Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist gegenüber der Beklagten zu 1) im Wesentlichen begründet, gegenüber dem Beklagten zu 2), soweit sie auch ihm gegenüber erhoben wurde, unbegründet.

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Die Beklagte zu 1) ist verpflichtet, gemäß § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. den Vereinbarungen des Mietvertrages vom 10.03.2008 für die Monate Februar und März noch 143,70 € zu zahlen.

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Zwar wäre die Miete für diese Monate gemäß § 536 BGB in dieser Höhe gemindert, jedoch steht der Klägerin gegenüber der Beklagten zu 1) insofern ein Anspruch auf Schadensersatz dahingehend zu, dass die Beklagte zu 1) die Minderung in dieser Höhe für diese Monate nicht geltend macht, weil sie den zur Gebrauchsbeeinträchtigung führenden Mangel schuldhaft selbst verursacht hat.

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Der Sachverständige hat in seinem ersten Gutachten zunächst festgestellt, dass ein entsprechender Mangel in den betreffenden Räumen in Form von Schwärzungen vorliegt.

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Jedoch hat der Sachverständige sowohl in seinem Gutachten vom 9. Mai 2015 wie auch im Nachtragsgutachten vom 10. August 2015 festgestellt, dass die Beklagte zu 1) durch ein zumutbares Nutzungsverhalten den Eintritt dieser Mängel hätte vermeiden können.

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Bei der Beurteilung, ob ein Schimmelpilzbefall der Wohnung bauseits verursacht wurde oder auf ein nutzungsbedingtes Fehlverhalten zurückzuführen ist, ist nach den beteiligten Sphären zu entscheiden. Zunächst hat der Vermieter zu beweisen, dass kein Baumangel vorliegt.

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Dies hat die Klägerin vorliegend getan. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur vollen Überzeugung des erkennenden Gerichts fest, dass das Gebäude, in dem die von der Beklagten angemietete Wohnung liegt, mangelfrei war. Das Gebäude erfüllt die zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden gesetzlichen Vorschriften der Wärmeschutzverordnung 1981. Weitergehende Baumängel konnte der Sachverständige nicht feststellen, insbesondere hat er keine auf Baumängel zurückzuführenden Wärmebrücken ermittelt.

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Soweit die Beklagte zu 1) sich darauf berufen hat, dass das Gebäude nicht der EnEV 2009 entspricht, war dieser Einwand unerheblich. Im Mietrecht richtet sich der geschuldete Zustand nach dem Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes. Dieser lag vor Inkrafttreten der EnEV 2009. Auf die Frage, ob ein Mieter sich darauf verlassen kann, dass das Gebäude bei Anmietung einen entsprechenden Mindeststandard hat der der EnEV 2009 entspricht kommt es vorliegend auch nicht an, da der Mietvertrag hier im März 2008, also vor Inkrafttreten der EnEV abgeschlossen wurde. Dass die Klägerin innerhalb der in der EnEV vorgesehenen Frist die in § 9 und 10 EnEV 2009 vorgesehenen Nachrüstungen nicht vorgenommen hat, wird von den Beklagten ebenso wenig behauptet wie die die Tatsache, dass ein solches Unterlassen kausal für die hier vorliegenden Schäden war.

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Da die Klägerin somit bewiesen hat, dass bauseits kein Mangel vorliegt, muss die Beklagte beweisen, dass die bewiesenen Mängel nicht durch ein nutzungsbedingtes Fehlverhalten verursacht wurden.

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Diesen Beweis hat die Beklagte zu 1) nicht erbracht. Zwar hat der Sachverständige in seinem Nachtragsgutachten vom 10. August 2015 festgestellt, dass aufgrund neuerer und modernerer Berechnungsmethoden, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes noch nicht bekannt waren, ermittelt werden kann, dass das Gebäude durchaus schimmelgefährdet ist was wiederum gegen ein nutzungsbedingtes Fehlverhalten der Beklagten zu 1) sprechen könnte, jedoch hat der Sachverständige dann weiter festgestellt, dass auch bei diesem schimmelgefährdeten Zustand der Schadenseintritt leicht und einfach dadurch hätte vermieden werden können, dass die Wohnung nach dem morgendlichen Lüften etwa alle weitere acht Stunden gelüftet wird. Zusätzlich hätte bei hohem Feuchtigkeitsanfall zum Beispiel durch Kochen und Baden ein unverzüglicher Luftaustausch durch Lüften stattzufinden, um Schäden zu vermeiden. Ein solches vom Sachverständigen dargestelltes Verhalten ist zumutbar und kann von den Mietern verlangt werden. Insofern hat die Beklagte zu 1) den gegen sie sprechenden Beweis, dass die Schäden auf ein nutzungsbedingtes Fehlverhalten zurückzuführen sind, nicht erbracht.

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Das hat zur Folge, dass der Klägerin gegenüber der Beklagten zu 1) ein Anspruch auf Schadensersatz in der Form zusteht, dass die Klägerin von den Folgen der automatisch kraft Gesetzes eintretenden Minderung der Miete freizustellen ist. Faktisch bedeutet dies, dass die schuldhafte Mangelverursachung durch den Mieter einen im Gesetz nicht ausdrücklich vorgesehenen Ausschlusstatbestand darstellt.

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Da somit ein schuldhaftes Verhalten der Beklagten zu 1) vorliegt, da diese zumindest fahrlässig den Schaden verursacht hat, hat die Beklagte zu 1) der Klägerin auch die Kosten für die Überprüfung durch den Sachverständigen Kolter zu erstatten. Diese Kosten sind nur erforderlich geworden, weil die Beklagte zu 1) zum einen den Schaden zumindest fahrlässig verursacht hat und zum anderen einen Schaden gemeldet hat, obwohl sie selbst für die Schadensbeseitigung zuständig gewesen wäre.

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Soweit die Klägerin darüber hinaus auch die Kosten des Dachdeckers geltend macht war die Klage jedoch abzuweisen. Insofern konnte nicht festgestellt werden, dass diese Kosten ausschließlich zur Mangelfeststellung dienten. Der Dachdecker hat auch Dämmarbeiten durchgeführt und damit zu einer Verbesserung der Mietsache beigetragen. Dass diese Arbeiten vom Sachverständigen empfohlen wurden ändert nichts daran, dass es sich nicht um Kosten der Mangelfeststellung handelte. Eine Aufteilung der Kosten war mangels entsprechenden Angaben in der Rechnung nicht möglich.

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Da somit die Beklagte zu 1) zur Zahlung der Miete in voller Höhe verpflichtet war, war auch der Feststellungsklage vom 08.09.2015 stattzugeben. Insofern hat das erkennende Gericht diese jedoch dahingehend umformuliert, dass für die Vergangenheit, in der die Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt sind, lediglich der Vorbehalt zu entfallen hat und für die Zukunft wegen der vom Sachverständigen festgestellten Mängel und deren Ursachen eine Minderung nicht möglich ist. Hiermit ist nur eine Klarstellung verbunden und keine – teilweise – Klageabweisung.

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Ferner ist die Beklagte zu 1) gemäß § 280 BGB verpflichtet, der Klägerin die hinsichtlich des richtigen Streitwertes entstandenen Anwaltskosten für die vorgerichtliche Tätigkeit ihres Prozessbevollmächtigten zu erstatten.

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Die Zinsentscheidung beruht auf §§ 280, 286, 288 BGB.

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Da die Klage nur in Höhe von 897,87 € begründet ist, waren diese Kosten entsprechend anzupassen.

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Soweit der Beklagte zu 2) von der Klägerin in Anspruch genommen wird war die Klage abzuweisen weil vertragliche Beziehungen zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 2) nicht bestehen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92, 96, 100 ZPO. Dabei war zwischen den Gerichtskosten, den Sachverständigenkosten und den außergerichtlichen Kosten zu differenzieren. Die Kosten für die Sachverständigengutachten hatte die Beklagte zu 1) gemäß § 96 ZPO alleine zu tragen. Im Übrigen erfolgt die Verteilung nach dem jeweiligen Obsiegen. Dabei war der unterschiedliche Streitwert der gegenüber beiden Beklagten erhobenen Klage zu berücksichtigen.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Ziff. 11, 711 ZPO.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

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1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

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2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

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Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, L-Straße, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

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Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.

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Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

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Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Dortmund statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Dortmund, H-Straße, 44135 Dortmund, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

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Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.