Landgericht Wuppertal (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-04-24, Aktenzeichen 4 O 130/14
ECLI:DE:LGW:2015:0424.4O130.14.00

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 26.862 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf einen Betrag von 12.400 € seit dem 05.04.2012 und auf einen weiteren Betrag in Höhe von 14.462 € seit dem 22.12.2014 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags.

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Tatbestand:

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Der Kläger verlangt von der Beklagten die Zahlung einer Nutzungsentschädigung.

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Die Beklagte erwarb von dem Kläger Miteigentumsanteile an dem Objekt VStr. in Y verbunden mit dem Sondereigentum an einem eigenständigen Wohnhaus mit Terrasse und Sondernutzungsrecht an mehreren Garagenplätzen. Der Kaufpreis betrug 124.000,00 €, die Übergabe erfolgte am 01.04.2011.

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Die Immobilie hatte eine nicht genehmigte und nicht genehmigungsfähige Terrasse. Mit Schreiben vom 13.05 2011, zugegangen am 19.05.2011, erklärte die Beklagte den Rücktritt vom Kaufvertrag und forderte den Kläger unter Fristsetzung bis zum 27.05.2011 zur Zustimmung zur Rückabwicklung des Vertrags auf. Mit Urteil des Landgerichts Wuppertal vom 05.09.2013 – Az. 17 O 359/11 (Bl. 4 ff. d.A.) – wurde der Kläger zur Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung des streitgegenständlichen Objektes verurteilt. Es wurde festgestellt, dass sich der Kläger mit der Annahme der Rückübereignung in Verzug befand. Die Parteien schlossen einen notariellen Vertrag über die Rückabwicklung ab. Die Beklagte wohnte vom 01.06.2011 bis zum 30.12.2013 in der Immobilie. Die Immobilie wurde am 30.12.2013 zurückgegeben.

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Mit Schreiben vom 26.03.2014 forderten die Prozessbevollmächtigten des Klägers die Beklagte zur Zahlung von 12.400 € unter Fristsetzung bis zum 04.04.2014 auf.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 26.862 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten p.a. auf einen Betrag von 12.400 € seit dem 05.04.2012 zu zahlen und auf einen weiteren Betrag in Höhe von 14.462 € seit dem 21.12.2014 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte ist der Ansicht, der Anspruch sei durch die Entscheidung des Landgerichts Wuppertal im Rechtsstreit 17 O 359/11 präkludiert. Sie behauptet, sie habe die Immobilie renovieren müssen und habe dementsprechend nicht vor dem 01.06.2011 einziehen können. In dieser Zeit habe sie weiter in einer Mietwohnung gewohnt und Miete bezahlt. Wegen massiver Mängel, insbesondere der nicht genehmigten Terrasse, sei die Immobilie nahezu wertlos für sie gewesen. Sie ist weiter der Ansicht, die ihr entstandenen Kreditkosten seien im Wege der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen. Im Übrigen beruft sie sich auf Entreicherung und behauptet hierzu, sie habe den Kaufpreis fremdfinanziert. Sie erhebt zudem die Zug-um-Zug-Einrede gemäß §§ 348, 322 BGB und behauptet hierzu, der Kläger habe aus der Kaufpreisforderung Zinseinkünfte generiert oder Befreiung von einer Verbindlichkeit erlangt. Hilfsweise rechnet die Beklagte mit Wertersatzansprüchen aus den Nutzungen des Kaufpreises auf.

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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. I (Bl. 91 ff. d.A.) sowie das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 27.03.2015 (Bl. 135 d.A.) wird Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage hat überwiegend Erfolg.

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Die Klage ist zulässig. Ihr steht nicht der Einwand entgegenstehender Rechtskraft entgegen. Der Kläger hat im Rechtsstreit 17 O 359/11 keine Nutzungsentschädigung einredeweise oder widerklagend geltend gemacht.

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Die Klage ist begründet.

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Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Wertersatz in Höhe von 26.862 € gemäß §§ 346 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB

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Zwischen den Parteien besteht ein Rückgewährschuldverhältnis. Die Beklagte ist wirksam gemäß §§ 437 Nr. 2, 434, 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB vom Kaufvertrag zurückgetreten.

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Die Beklagte hat Nutzungen gezogen, indem sie die Immobilie vom 01.06.2011 bis 30.12.2013 bewohnte. Auch in den Monaten April und Mai 2011 zog sie Nutzungen. Es kann diesbezüglich dahinstehen, ob bereits die objektive Möglichkeit der Nutzung in Form des Besitzes ausreichend ist. Nutzungen gemäß § 100 BGB sind unter anderem die Vorteile, welche der Gebrauch der Sache gewährt. Darunter fällt nicht nur das Bewohnen, sondern auch das Benutzen der Immobilie zur Renovierung, das bedeutet die Umbau-, Verschönerungs- und Einrichtungsphase.

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Der Nutzungsersatzanspruch aus § 346 BGB ist nicht durch den rechtskräftig festgestellten Annahmeverzug des Beklagten ausgeschlossen. Ausgeschlossen wäre nur ein Anspruch nach § 347 BGB auf nicht gezogene Nutzungen. Denn § 302 BGB schließt die Nutzungsersatzpflicht des Herausgabeschuldners bei Annahmeverzug des Gläubigers nicht aus, sondern beschränkt ihn lediglich auf tatsächlich gezogene Nutzungen.

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Die Beklagte hat gemäß § 346 Abs. 2 BGB Wertersatz zu leisten, weil die Herausgabe der Gebrauchsvorteile bei der Eigennutzung einer Immobilie nach Natur des Erlangten ausgeschlossen ist. Die Pflicht zum Wertersatz ist vorliegend nicht nach § 346 Abs. 3 BGB ausgeschlossen, da keine der Fallgruppen einschlägig ist. Die Höhe des zu leistenden Wertersatzes richtet sich bei Immobilien nach dem üblichen Mietzins (BGH NJW 2006, 1582, 1583 f.). Denn eine zeitanteilige lineare Wertminderung kann nur bei Verbrauchsgütern, nicht aber bei Immobilien, überhaupt oder wenigstens hinlänglich sicher festgestellt werden (MüKo/Gaier, BGB, 6. Aufl. 2012, § 346 Rn. 28). Für den Renovierungszeitraum ist ein Mietzins gleicher Höhe anzusetzen. Denn auch bei der Anmietung einer Wohnung müsste für den Renovierungszeitraum regelmäßig bereits Miete in voller Höhe gezahlt werden.

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Die Nutzungsdauer betrug vorliegend 33 Monate. Bezüglich der konkreten Höhe des Wertersatzanspruchs folgt das Gericht der überzeugenden Mietwertermittlung durch den gerichtlichen Sachverständigen Dipl.-Ing. I. Der Sachverständige ist zu dem Ergebnis gelangt, dass ein Mietwert von 814 € für die Immobilie samt Stellplätzen angemessen sei. Er habe den üblichen Mietzins auf Grundlage des Wuppertaler Mietspiegels 2012 ermittelt. Im Zuge der mündlichen Erläuterung hat der Sachverständige überzeugend darlegt, weshalb er von einer normalen Wohnlage für Wuppertal ausgegangen sei und keinen Abschlag für die Wohnlage vorgenommen habe. Es bestehe keine fehlende Durchgrünung. Er hat insoweit auf die Entfernung zum Nordpark von ca. 600 m sowie zu Spielplätzen in der Nähe hingewiesen. Das gelte unabhängig von der Nordbahntrasse. Im Umkreis von ca. 300 m befänden sich ÖPNV-Haltestellen und Einkaufsmöglichkeiten. Die Lärmsituation, bei der er sich auf Karten aus dem Geoportal der Stadt Wuppertal beziehe, entspräche einem normalen Verkehrsaufkommen, das nicht als störend empfunden werde. Nachts finde laut der Karten keine Lärmbelästigung statt.

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Der Sachverständige hat die Einordnung als Einfamilienhaus und den damit verbundenen Zuschlag von 5 % ebenfalls überzeugend dargelegt. Als besonderer Vorzug sei die ausschließlich Nutzung des Wohngebäudes anzusehen. Er habe das Objekt ähnlich einer Einliegerwohnung oder einem Zweifamilienhaus bewertet, für welche ein Zuschlag von 5% bis 15 % vorzunehmen sei. Mit 5 % sei er an der unteren Grenze geblieben. Für reine Einfamilienhäuser sei ein Zuschlag von 10 % bis 30 % vorzunehmen.

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Auch das angrenzende Gewerbe hat der Sachverständige in seine Begutachtung einbezogen. Er hat ausgeführt, dass das konkrete Gewerbe keinen Einfluss auf den Wohnwert habe. Das gelte auch im Falle einer unterstellten Lagernutzung, die im Mischgebiet in Wuppertal normal sei.

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Ob die Terrasse bei Ermittlung des Mietwertes unberücksichtigt bleiben muss, kann dahinstehen, da die Klageforderung ohne Berücksichtigung der Terrasse bereits erreicht wird. Der Mietwert von 814 € beinhaltet vielmehr einen Abschlag für das Fehlen eines Balkons, einer Loggia oder einer Terrasse. Der Sachverständige hat wertmindernd zudem teilweise erforderliche Renovierungsmaßnahmen berücksichtigt.

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Der Sachverständige durfte die Stellplätze bei der Bemessung des üblichen Mietzinsens auch dann berücksichtigen, wenn diese baurechtswidrig sein sollten. Denn eine reine Baurechtswidrigkeit ohne Nutzungsuntersagung beeinträchtigt die tatsächliche Nutzung nicht. Dieses Ergebnis steht im Einklang mit dem mietrechtlichen Minderungsrecht. Gemäß § 536 BGB stellt eine fehlende Genehmigung nur dann einen Sachmangel dar, wenn die Behörde die Nutzung untersagt oder aber das Einschreiten der Behörde zu erwarten ist (Palandt/Weidenkaff, BGB, 74. Aufl. 2015, § 536 Rn. 18).

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Die Beklagte kann sich nicht auf Entreicherung berufen. Diesen bereicherungsrechtlichen Einwand kennt das Rücktrittsrecht nicht. Vielmehr gewährt § 346 Abs. 1 BGB einen verschuldensunabhängigen Nutzungsersatzanspruch.

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Es findet auch kein Vorteilsausgleich statt. Ein solcher ist nur bei Schadensersatzansprüchen denkbar.

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Die Beklagte war nicht Zug um Zug zu verurteilen. Die Voraussetzungen der Einrede gemäß §§ 348, 322 BGB wurden nicht dargelegt. Es besteht kein Nutzungsersatzanspruch gegen den Kläger aus § 346 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB. Die Beklagte hat nicht substantiiert vorgetragen, welche tatsächlichen Nutzungen der Kläger gezogen haben soll. Sie hat lediglich pauschal behauptet, der Kläger habe aus der Kaufpreisforderung Zinseinkünfte oder Befreiung von einer Verbindlichkeit erlangt. Für sie streitet auch keine tatsächliche Vermutung, dass Zinsen gezogen wurden. Eine solche existiert allenfalls bei Kreditinstituten, unter Kaufleuten oder gegenüber einem Unternehmer. Die Voraussetzungen eines Anspruch aus § 347 Abs. 1 BGB wurden nicht dargelegt.

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Die Hilfsaufrechnung der Beklagten ist unzulässig. Die Gegenforderung ist nicht hinreichend bestimmt. Die Beklagte hat zur Begründung der Hilfsaufrechnung lediglich Angaben dazu gemacht, aus welchen Umständen, nämlich Nutzung des Kaufpreises, sich der Wertersatzanspruch ergeben soll. Sie hat diesen Anspruch jedoch nicht konkretisiert und beziffert.

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Schließlich ist der Kläger mit seinem Anspruch nicht präkludiert, weil er die Nutzungsentschädigung schon im vorherigen Rechtsstreit hätte einredeweise geltend machen können. Es existiert keine allgemeine Präklusionsregel nach Art des § 767 Abs. 2 ZPO.

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Der Zinsanspruch des Beklagten folgt, soweit Zinsen auf einen Betrag von 12.400 € verlangt werden, aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Die Beklagte wurde durch Schreiben vom 26.03.2014 wirksam in Verzug gesetzt. Im Übrigen folgt der Zinsanspruch aus §§ 288, 291 BGB. Zinsen waren gemäß § 187 Abs. 1 BGB analog erst ab dem Tag nach Zustellung des Klageerweiterungsschriftsatzes zuzusprechen.

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Die Kostenentscheidung ergeht gemäß § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils folgt aus § 709 ZPO.

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Der über die Stellungnahme zum Beweisergebnis hinausgehende Sachvortrag zu Kreditzinsen zur Finanzierung des Kaufpreises im Schriftsatz vom 14.04.2015 war gemäß § 296a ZPO nicht zu berücksichtigen. Denn der Schriftsatz war nur in Hinblick auf eine Stellungnahme zum Ergebnis der Beweisaufnahme nachgelassen. Soweit dem Beklagtenvertreter im Protokoll auch eine Stellungnahmefrist zum Schriftsatz vom 23.03.2015 gewährt wurde, so handelte es sich um ein Versehen, weil dieser Schriftsatz von der Beklagten selbst stammte und im Termin an den Klägervertreter übergeben worden war.

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Die mündliche Verhandlung war auch nicht gemäß § 165 ZPO wiederzueröffnen. Es besteht kein Wiedereröffnungsgrund. Insbesondere hat das Gericht seine Hinweispflicht nicht verletzt. In der Klageerwiderung hat die Beklagte selbst erkannt, dass sie zu den Kreditkosten weiter vortragen müsse, aber die Auffassung vertreten, es fehle dem Kläger bereits an einer Anspruchsgrundlage. Mit Erlass des Beweisbeschlusses vom 31.07.2014 war offensichtlich, dass das Gericht von der Schlüssigkeit der Klage ausging.

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Der Streitwert wird auf 26.862 € festgesetzt. Die Hilfsaufrechnung war nicht streitwerterhöhend gemäß § 45 Abs. 3 GKG zu berücksichtigen, weil die Aufrechnung bereits aus prozessualen Gründen wegen mangelnder Bestimmtheit i.S.d. § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO unzulässig war (vgl. BGH NJW 2002, 2182, 2183).