Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-02-20, Aktenzeichen 25 K 2094/99
ECLI:DE:VGD:2006:0220.25K2094.99.00

Tenor

Das Verfahren wird eingestellt, soweit der Kläger die Klage
zurückgenommen hat.

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des
beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung
Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

1

Tatbestand:

2

Der Kläger ist Eigentümer des 87.079 qm großen, an dem Weser-Datteln-Kanal
gelegenen Grundstücks Cstraße 30 in 00000 W. Das Gebiet stellt sich als
Industriegebiet dar. Auf dem Gelände Cstraße 30 befinden sich im Wesentlichen
folgende Baulichkeiten: Ein freistehendes, dreigeschossiges, unterkellertes
Bürogebäude sowie vier Werk-Lagerhallen mit unterschiedlichen Nutzflächen und
Größen. An die Werkhalle 3 ist in zweigeschossiger, nicht unterkellerter Bauweise
das Büro-, Sozial- und Werkstattgebäude errichtet. Östlich der Halle 4 befinden sich
weiter eine Gasstation, Motorengebäude, ein Energiegebäude sowie ein Tanklager.
Das Betriebsgelände hat einen Anschluss an das Güterverkehr-Schienennetz der
Deutschen Bundesbahn. Ferner steht für den Güterumschlag aus den Hallen und zur
Verschiffung über die Wasserstraße eine überdachte Kranbahn zum Weser-Datteln-
Kanal rückseitig der Hallen zur Verfügung.

3

Der Kläger hatte das Gelände Cstraße 30 von der L1 AG durch Kaufvertrag vom
13. August 1990 erworben. Zu dieser Zeit war das Grundstück vollständig an die
Firma W1 GmbH als Generalpächter verpachtet. Mit Schreiben vom 14. Mai 1992
teilte die Firma W1 GmbH mit, dass der Betrieb eingestellt und das Mietverhältnis
über den 30. Juni 1992 hinaus nicht verlängert werde.

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In den folgenden Jahren 1993 bis einschließlich 1997 gelangen
Einzelvermietungen der Hallen 1 bis 4, des Sozialgebäudes, des
Verwaltungsgebäudes und der Motorenprüfstände; die erfolgten Vermietungen
differieren jeweils in der Quadratmeterzahl der vermieteten Fläche, dem vermieteten
Zeitraum und dem erzielten Mietzins pro Quadratmeter. Die Vermietungen ab
Januar 2003 sind objekt- und zeitraumbezogen im Einzelnen in den Anlagen zu dem
Schriftsatz des Steuerberaters C1 vom 8. Januar 1998 dargestellt (vgl. Beiakte Heft 1
Seite 10 folgende). Ab dem 1. Januar 1998 gelang eine Vollvermietung der Gebäude
und Freiflächen.

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Mit Bescheid des Beklagten vom 29. Januar 1993, 30. Januar 1994 und
8. Februar 1995 wurde der Kläger zur Zahlung von Grundsteuer in Höhe von jeweils
93.109,28 DM herangezogen. Mit Bescheid des Beklagten vom 7. Februar 1996 und
4. Februar 1997 wurde die Grundsteuer für die Jahre 1996 und 1997 auf jeweils
96.112,80 DM festgesetzt. Von dem Finanzamt E wurde eine Wertfortschreibung
vorgenommen, weil nicht mehr von einem Fabrikgrundstück, sondern von einer
sonstigen gewerblichen Nutzung ausgegangen wurde und dementsprechend der
Grundsteuermessbetrag reduziert. In Anpassung an den reduzierten
Grundsteuermessbetrag wurde durch Bescheid des Beklagten vom
9. Dezember 1997 die Grundsteuer für die Jahre 1993 bis 1995 auf jeweils
79.808,26 DM und die Grundsteuer für die Jahre 1996 sowie 1997 auf jeweils
82.382,72 DM herabgesetzt.

6

Mit Schreiben vom 4. Dezember 1997 beantragte der für den Kläger tätige
Steuerberater C1, die Grundsteuer für die Jahre 1993 bis 1997 für den Grundbesitz
Cstraße 30 in Höhe von ca. 50 % zu erlassen mit der Begründung, trotz intensiver
Bemühungen sei es nicht gelungen, wesentliche Teile des Grund und Bodens sowie
der aufstehenden Gebäude zu vermieten. Durch Schreiben vom 8. Januar 1998
wurden Unterlagen übersandt, die eine Aufstellung der Ausnutzung beinhalteten.
Unter dem 5. Mai 1998 übersandte der Steuerberater C1 Nachweise über die
Vermietungsbemühungen für die Jahre 1993 bis 1997.

7

Durch Bescheid vom 8. Juli 1998 lehnte der Beklagte den Antrag auf Teilerlass
der Grundsteuer für die Jahre 1993 bis 1996 mit der Begründung ab, die Antragsfrist
des § 34 GrStG sei versäumt. Mit weiterem Bescheid vom 8. Juli 1998 wurde der
Grundsteuererlass für das Jahr 1997 abgelehnt, weil im Falle des Grundstücks
Cstraße 30 die Ertragsminderung bereits durchgängig seit dem Jahr 1993 bestehe,
sodass eine Ertragsminderung mit Dauercharakter vorliege. Zu einem Erlass nach
§ 33 GrStG könnten aber nur solche Ertragsminderungen führen, die von erkennbar
vorübergehender Natur seien. Im Namen des Klägers legte der Steuerberater C1
Widerspruch gegen obige Bescheide ein und begründete diesen mit Schreiben vom
18. August 1998 u.a. dahingehend, dass für das Jahr 1998 eine Vollvermietung
vorliege, sodass der für einen Erlass geforderte Tatbestand der vorübergehend
erkennbaren Natur erfüllt sei. Für das Jahr 1996 komme hinzu, dass er bei dem
Kämmerer des Beklagten im Februar 1997 telefonisch Antrag auf Grundsteuererlass
gestellt habe. Mit Widerspruchsbescheiden vom 3. März 1999 wurden die
Widersprüche gegen die Ablehnung des Grundsteuererlasses für die Jahre 1993 bis
1996 sowie für das Jahr 1997 als unbegründet zurückgewiesen.

8

Der Kläger hat am 24. März 1999 Klage erhoben, mit der er zunächst
Grundsteuererlass für die Jahre 1993 bis 1997 begehrte. Mit Schriftsatz vom
2. August 1999 ist die Klage zurückgenommen worden, soweit sie den Antrag auf
Grundsteuererlass für die Jahre 1993 und 1994 zum Gegenstand hatte; insoweit ist
das Verfahren abgetrennt und unter dem Az.: 25 K 1064/02 fortgeführt worden.

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Zur Begründung seiner Klage macht der Kläger im Wesentlichen Folgendes
geltend: Entgegen der Auffassung des Beklagten sei der in den Jahren 1993 bis
1997 verminderte Rohertrag vorübergehender Natur und nicht etwa Ausdruck eines
minderen Wertes der Immobilie. Die zu Beginn der jeweiligen Erlasszeiträume
übliche Jahresrohmiete drücke sich nicht in den tatsächlich während des begehrten
Erlasszeitraums erzielten Mieten aus, sondern in den nach der Antragsbegründung
des Steuerberaters C1 erzielbaren Jahresrohmieten. Dies werde bestätigt durch die
Vollverpachtung mit einem höheren Pachtzins und anschließende Vollvermietung an
die Firma W1 GmbH vor Beginn des Erlasszeitraums, durch das Wertgutachten des
Architekten M und durch die Tatsache, dass die Flächen mit einem deutlich höheren
Mietzins ab 1. Januar 1998 wiederum vermietet seien. Die ab 1998 erneut gelungene
Vollvermietung belege, dass die Mietertragsminderung vorübergehender Natur sei.
Der Kläger habe sich um eine Vollvermietung zu marktgerechten Mieten bemüht. Er
habe bundesweit und international tätige Immobilienmakler seit 1992 durchgehend
mit der Vermietung beauftragt, er habe Aufträge zur Schaltung von Anzeigen erteilt,
sich mit vorbereiteten Berichten an die Presse gewandt, die D-Leasing, die Jbank
und andere Institute, die geeignete Flächen für ihre Kunden suchten, mit seinem
Angebot vertraut gemacht. Er habe ferner mit zahlreichen Unternehmen unmittelbar
verhandelt und Angebote unterbreitet. Leitend für die Vermarktungsbemühungen
seien die Lage im Hafen am Weser-Datteln-Kanal und die Größe und Höhe der
Hallen einschließlich der darin eingebauten Kranbahn gewesen, die eine Nutzung für
Spezialaufgaben ermögliche. Auf Grund der Vermietungsbemühungen in den
Jahren 1993 bis 1997 sei eine durchschnittliche Vermietung von 43,39 % realisiert
worden. Der Steuerberater C1 habe fernmündlich bei dem Kämmerer des Beklagten,
Herrn Z, in einem Telefonat am 20. Februar 1997 den Erlass der Grundsteuer für die
Jahre 1993 bis 1996 beantragt, Herr T habe Herrn C1 darauf hingewiesen, dass
dieser mündliche Antrag zunächst ausreiche, später aber noch ein schriftlicher
Antrag gestellt werden solle, wenn über den Antrag auf Herabsetzung des
Einheitswerts entschieden sei. Bei den Vermietungsbemühungen seien die in den
Verträgen benannten Mieten nicht als Mindestmieten vorgeschrieben gewesen, bei
positivem Eignungsurteil werde mit den Mietinteressenten über den Preis
verhandelt.

10

In der mündlichen Verhandlung vom 20. Februar 2006 hat der Kläger die Klage
hinsichtlich des für das Jahr 1995 begehrten Grundsteuererlasses
zurückgenommen.

11

Der Kläger beantragt,

12

den Beklagten unter entsprechender teilweiser Aufhebung
seiner Ablehnungsbescheide vom 8. Juli 1998 betreffend die
Jahre 1996 und 1997 sowie entsprechender teilweiser
Aufhebung der Widerspruchsbescheide vom 3. März 1999
betreffend die Jahre 1996 und 1997 zu verpflichten, ihm die
Grundsteuer für das Objekt Cstraße 30 in W für die Jahre 1996
und 1997 nach Maßgabe der Konkretisierung im Schreiben des
Steuerberaters vom 8. Januar 1998 zu erlassen.

13

Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen,

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und führt im Wesentlichen aus, in dem Telefongespräch zwischen dem
Steuerberater C1o und dem Beigeordneten T sei kein Erlassantrag für die
Jahre 1993 bis 1996 gestellt worden; es sei lediglich über einen Antrag auf
Herabsetzung des Einheitswertes gesprochen worden. Sinn und Zweck des § 33
GrStG sei es, einer vorübergehenden atypischen Situation Rechnung zu tragen; ein
Grundsteuererlass scheitere daran, dass kein Fall der vorübergehenden
Ertragsminderung vorliege. Eine vorübergehende atypische Situation sei nicht
gegeben; gerade die Besonderheiten des Grundstücks und die baurechtliche
Genehmigungssituation verdeutlichten, dass es sich bei der fehlenden
Vollvermietung nicht um eine Minderung der üblichen Ausnutzung handele. Die
Vermietungsbemühungen des Klägers seien ferner nicht ausreichend belegt, der
Kläger habe keine ausreichenden Vermietungsbemühungen angestrengt. Zu
verweisen sei schließlich darauf, dass ein Großteil der in W gelegenen C2-Hallen
während des Zeitraums1995 bis 1997 ebenfalls leergestanden hätten und die Hallen
zu einem deutlich niedrigeren Preis angeboten worden seien.

16

Gemäß Beweisbeschluss vom 20. Februar 2002 hat die Kammer darüber Beweis
erhoben, welche Pacht-/Mietzinsforderung pro Quadratmeter für das Betriebsgelände
in den Jahren 1996 und 1997 angemessen war. Wegen des Ergebnisses der
Beweisaufnahme wird auf das Pacht-Mietwertgutachten des Sachverständigen Dipl.-
Ing. Dr. G vom 30. Dezember 2005 (GU-Nr.: 09.142/02) Bezug genommen. Ferner
ist Beweis erhoben worden durch Vernehmung des Zeugen G1; wegen des
Ergebnisses der Beweisaufnahme wird insoweit auf das Sitzungsprotokoll vom
20. Februar 2006 Bezug genommen.

17

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts sowie des Vorbringens der
Beteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen
Verwaltungsvorgänge des Beklagten verwiesen.

18

Entscheidungsgründe:

19

Soweit der Kläger die Klage in der mündlichen Verhandlung vom
20. Februar 2006 hinsichtlich des begehrten Grundsteuererlasses für das Jahr 1995
zurückgenommen hat, war das Verfahren einzustellen (§ 92 Abs. 3 VwGO).

20

Im Übrigen ist die Klage unbegründet.

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Der Beklagte hat zu Recht den durch Schreiben vom 4. Dezember 1997
gestellten Antrag des Klägers, einen Teil der Grundsteuer 1996 und 1997 wegen
nicht zu vertretender wesentlicher Ertragsminderung zu erlassen, abgelehnt. Dem
Kläger steht kein dementsprechender Anspruch zu, sodass sich die
Ablehnungsbescheide des Beklagten vom 8. Juli 1998 in der Fassung der
Widerspruchsbescheide des Beklagten vom 3. März 1999 - soweit die Jahre 1996
und 1997 betroffen sind - als rechtmäßig erweisen (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

22

Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG wird die Grundsteuer in Höhe des
Prozentsatzes erlassen, der 4/5 des Prozentsatzes der Minderung entspricht, wenn
bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um
mehr als 20 v.H. gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des
Rohertrags nicht zu vertreten hat. Diese Voraussetzungen können vorliegend nicht
bejaht werden. Nach der gesetzlichen Konzeption der Grundsteuer ist diese als eine
ertragsunabhängige Real- oder Objektsteuer ausgestaltet, die nicht nach
Ertragsmerkmalen, sondern nach dem Grundstückswert (Einheitswert) erhoben wird
und deshalb auch bei ertragslosen Grundstücken anfällt. Demnach können nur in
bestimmten Ausnahmefällen Ertragsminderungen zu einem Erlass nach § 33 GrStG
führen, die von erkennbar vorübergehender Natur sind. Wirft ein Grundstück auf
Dauer einen geringeren Ertrag ab als andere Grundstücke, sind Umstände gegeben,
die die Situation dieses Grundstücks nicht als im Vergleich zu anderen Grundstücken
atypisch erscheinen, sondern auf seine abweichende Beschaffenheit schließen
lassen. Minderungen dieser Art führen nicht zur Anwendbarkeit des § 33 GrStG;
ihnen muss vielmehr auf der Bewertungsebene Rechnung getragen werden. Der
Ausnahmecharakter der Erlassregelung hat im Hinblick auf den
Gleichbehandlungsgrundsatz zur Folge, dass der Erlassanspruch auf solche Fälle
beschränkt ist, bei denen der geringe Ertrag eines Grundstücks auf vorübergehend
vorliegende Umstände zurückzuführen ist, die im Vergleich zu den vom Gesetz
erfassten Fällen atypisch sind,

23

vgl. zum Vorstehenden VGH Bad-Württ., Urteil vom 13. Dezember 2001,
DÖV 2002, 580; OVG Lüneburg, Beschluss vom 3. Dezember 2003, NVwZ 2004,
370.

24

Die Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse und andere
wertbeeinflussende Umstände, die in die Hauptfeststellung des Einheitswerts
eingehen, scheiden als Erlassgrund nach § 33 GrStG aus. Deshalb kann der
allgemeine und dauerhafte Leerstand von Wohn- und/oder Gewerberäumen
aufgrund der jeweiligen Marktverhältnisse einen Erlass nicht begründen. Damit wird
insbesondere dem Umstand Rechnung getragen, dass ein strukturell bedingtes
Fehlen der Mieternachfrage alle Vermieter im jeweiligen Gemeindegebiet
vergleichbar trifft und eine Sonderbelastung im Einzelfall nicht durch den
Grundsteuererlass korrigiert werden kann. Aus der Einordnung des
Grundsteuererlasses in die Systematik des Bewertungsrechts ergibt sich, dass ein
Grundsteuererlass vorübergehenden Mietausfällen auf Grund außergewöhnlicher
Umstände des Einzelfalls vorbehalten ist. Diese Entscheidung des Gesetzgebers ist
in sich schlüssig und plausibel und weist keine durch ergänzende Auslegung zu
korrigierenden Fehlgewichtungen auf,

25

vgl. zum Vorstehenden insbesondere BVerwG, Urteil vom 4. April 2001,
DVBl. 2001, 1368.

26

Manches könnte dafür sprechen, dass die fehlenden Pacht-/Mieteinnahmen des
Klägers für die Jahre 1996 und 1997 nicht auf außergewöhnlichen Umständen
vorübergehender Art beruhen, sondern der seit dem Jahre 1993 bis einschließlich
1997 andauernde teilweise Leerstand nachhaltig und dauerhaft strukturell bedingt
war. Der Leerstand könnte nicht lediglich zufällig und vorübergehend gegeben
gewesen sein, sondern Folge des nachhaltigen, strukturell bedingten Überangebots
von Gewerbeobjekten, sodass sich der Ertragsrückgang als Folge einer allgemeinen
Verschlechterung der Vermietbarkeit von Gewerbeobjekten darstellen könnte. In
diese Richtung deuten die Äußerungen des Klägers in der mündlichen Verhandlung
vom 20. Februar 2006. Der Kläger hat in diesem Zusammenhang erklärt, soweit die
Hallen Fertigungsmöglichkeiten geboten hätten, seien die Interessenten für derartige
Objekte in Länder mit günstigeren Lohnkosten abgewandert. Deshalb sei auch die
Firma W1 GmbH zusammengebrochen. Der Kläger hat einen komplett neuen
Kundenkreis aufbauen müssen; dies dauerte entsprechend lange über mehrere
Jahre. Wie oben bereits ausgeführt, scheiden als Erlassgrund nach § 33 GrStG aus
Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse und andere
wertbeeinflussende Umstände, die in die Hauptfeststellung des Einheitswerts
eingehen. Deshalb kann der allgemeine und dauerhafte Leerstand von
Gewerberäumen auf Grund der jeweiligen Marktverhältnisse einen Erlass nicht
begründen - vorstehend spricht vieles bereits dafür, dass der Leerstand auf Grund
der in den neunziger Jahren im Gebiet entstehenden Strukturprobleme verursacht
wurde und damit es sich um ein strukturell bedingtes Fehlen der Nachfrage
handelte.

27

Diese Problematik kann dahingestellt bleiben, weil ein Grundsteuererlass nach
§ 33 GrStG aus anderen Gründen ausscheidet: Für die Ertragslage
außergewöhnliche Umstände des Einzelfalls sind zu verneinen; zu diesem Ergebnis
ist die Kammer letztlich auf Grund der durchgeführten Beweiserhebung gelangt. Für
ein gewerbliches Objekt spezieller Größe und Qualität, für dessen Anmietung von
vornherein nur ein begrenzter Interessentenkreis in Frage kommt, erweist sich auch
ein längerer Leerstand zwischen zwei Verträgen nicht als atypischer Umstand, der
einen Grundsteuererlass zu rechtfertigen vermag,

28

vgl. Bayrischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 15. Dezember 2005 -
4 B 04.1948 -.

29

Der Sachverständige Dr. G hat in seinem Pacht-/Mietwertgutachten vom
30. Dezember 2005 u.a. ausgeführt, nach seiner Einschätzung könne beispielsweise
das Büro-/Sozialgebäude, zweigeschossig, angebaut an die Halle 3 kaum getrennt
an einen Einzelnutzer vermietet werden, sondern nur an einen speziellen Mieter in
Verbindung mit den angrenzenden Hallen. Auch die vier Hallen sind speziell
ausgestattet und ausgerüstet mit Kranbahnen, geeignet für Nutzer mit speziellen
Anforderungen. Ebenfalls kann das freistehende dreigeschossige Bürogebäude mit
den beiden in das 2. Obergeschoss integrierten Wohnungen nach den
Marktbeobachtungen des Sachverständigen und Befragungen von
Immobilienmaklern, die sich mit derartigen Objekten beschäftigen, kaum an einen
Einzelinteressenten vermarktet werden.

30

Gleiches ergibt sich aus den Ausführungen des in der mündlichen Verhandlung
vom 20. Februar 2006 vernommenen Zeugen G1. Dieser hat insoweit bekundet,
wenn er gefragt werde, woran es denn letztlich gelegen habe, dass das Objekt so
lange nicht vermietet worden sei, müsse gesagt werden, dass dies ein besonderes
Industriegelände sei, bei dem man zur richtigen Zeit den richtigen Interessenten
finden müsse. Besonderheiten des Objekts seien z.B. der Kanalanschluss, die Höhe
der jeweiligen Hallen und die Krananlagen.

31

Aus Vorstehendem entnimmt die Kammer, dass das Betriebsgelände als ein
Objekt besonderer Größenordnung und Ausstattung nicht von heute auf morgen
vermietet werden konnte und auf einen speziellen Nutzerkreis zugeschnitten war. Für
die Ertragslage außergewöhnliche Umstände des Einzelfalls sind damit nicht
gegeben. Wie bereits ausgeführt, erweist sich für ein gewerbliches Objekt spezieller
Größe und Qualität, für dessen Anmietung von vornherein nur ein begrenzter
Interessentenkreis in Frage kommt, auch ein längerer Leerstand zwischen zwei
Pacht-/Mietverträgen nicht als atypischer Umstand, der einen Grundsteuererlass zu
rechtfertigen vermag.

32

Der in der mündlichen Verhandlung vom 20. Februar 2006 gestellte
Beweisantrag zu 1. erwies sich bei dieser Rechtslage als rechtlich unerheblich. Der
Beweisantrag zu 2. war abzulehnen, weil er unbestimmt ist, denn es ist nicht zu
erkennen, welche Umstände in diesem Sinne „gewöhnliche" Verhältnisse
darstellen.

33

Die Klage war daher mit der Kostenfolge aus §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 2 VwGO
abzuweisen.

34

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO,
708 Nr. 11, 711 ZPO.

35