Oberlandesgericht Celle ()
Beschluss vom 2002-05-28, Aktenzeichen 4 W 60/02

Tenor

Auf die weitere sofortige Beschwerde der Antragsgegner wird der Beschluss des Landgerichts Stade vom 5. März 2002 teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:

Die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen gegen den Beschluss des Amtsgericht Tostedt vom 12. Januar 2001 wird zurückgewiesen.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerinnen gegen den Beschluss des Landgerichts Stade vom 5. März 2002 wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerinnen tragen die Gerichtskosten aller Rechtszüge. Außergerichtlichen Kosten werden nicht erstattet.

Gegenstandswert für die sofortige weitere Beschwerde: 15.248,93 €

Gründe

I.

1

Die Beteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft ... und ... in ... Die Antragstellerinnen fechten verschiedene Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 15. Juni 2000 an, u.a. die Anerkennung der Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 1999/2000 und des Wirtschaftsplanes für das Jahr 2000/2001 sowie die Wiederbestellung der Verwalterin und begehren die gerichtliche Feststellung, dass das in der Teilungserklärung niedergelegte Stimmprinzip nichtig ist.

2

Die von dem Notar ... in ... beurkundete Teilungserklärung vom 31. Juli 1995 (Anlage AST 3 des Antragschriftsatzes vom 14. Juli 2000; Bl. 15 ff. GA) sieht zu § 15 Ziff. 4 folgende Regelung vor:

3

"Die Wohnungseigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist. (...) Das Stimmrecht bestimmt sich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile."

4

Von den Miteigentumsanteilen der Liegenschaft hält die Antragsgegnerin zu 1, die ... (im Folgenden: ...), 8.170/10.000. Die verbleibenden 1.830/10.000 entfallen auf die übrigen Wohnungseigentümer, wobei die Antragstellerinnen 312/10.000 halten.

5

Nach § 16 Ziff. 1 der Teilungserklärung stellt

6

"der Verwalter (...) jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf (...), der von den Wohnungseigentümern zu beschließen ist."

7

Die Verwalterin, die ..., lud die Eigentümer unter dem 4. September 1995 (Anlage des Antragsgegners Schriftsatz vom 25. Februar 2002; Bl. 208 GA) zu der Eigentümerversammlung vom 18. September 1995 ein; als Tagesordnungspunkt 1 wurde dabei der "Wirtschaftsplan 1995" bezeichnet. In der Niederschrift dieser Eigentümerversammlung (Anlage AG 1 des Antragsgegnerschriftsatzes vom 14. August 2000; Bl. 61 ff. GA) heißt es unter 1.:

8

"Der auf der Eigentümerversammlung verteilte Wirtschaftsplan wird hiermit rückwirkend ab Jahresanfang anerkannt. Jeder Wirtschaftsplan bleibt bis zur Genehmigung eines neuen Wirtschaftsplanes gültig. Die Jahresabrechnung soll jeweils zum 28. Februar eines Jahres erfolgen. (...) Abstimmungsergebnis: einstimmig Ja."

9

Mit Schreiben vom 31. Mai 2000 lud die Verwalterin für den 15. Juni 2000 zu einer Eigentümerversammlung ein, wobei sie auf das Auslaufen der Verwalterbestellung zum 31. Juli 2000 hinwies und - u.a. - ihre neuerliche Bestellung als Tagesordnungspunkt angab. Die Verwalterin stellte bei der Versammlung sowohl die Gesamt-/Einzelabrechnung wie auch den Wirtschaftsplan jeweils für einen Zeitraum vor, der sich von Anfang März bis Ende Februar des Folgejahres erstreckte. In der Versammlungsniederschrift (Anlage 1 der Antragsschrift vom 14. Juli 2000; Bl. 11 f. GA) sind u.a. folgende Verhandlungsgänge niedergelegt:

10

"1. Jahresabrechnung und Entlastung der Verwaltung Die vorgelegte Gesamt-/Einzelabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1999/2000 wird hiermit anerkannt.

(...)

11

2b. Der vorgelegte Wirtschaftsplan wird hiermit rückwirkend ab 1. März 2000 anerkannt.

(...)

12

3. Verwaltungsbeirat

13

Dem Verwaltungsbeirat wird für seine Tätigkeit bis zum heutigen Tage die Entlastung erteilt.

(...)

14

6. Verwalterbestellung und Verwaltervertrag

15

Die ... ist hiermit ab dem 1. August 2000 bis zum 31. Juni 2005 als Verwalter wiederbestellt."

16

Die Antragstellerinnen haben die Auffassung vertreten, die Stimmrechtsregelung zu § 15 Ziff. 4 der Teilungserklärung sei nicht hinreichend bestimmt, um das gesetzliche Stimmprinzip nach Köpfen abzudingen. Messe man ihr jedoch gleichwohl eine derartige Wirkung zu, so sei sie nichtig, weil sie die ... begünstige und dieser die Möglichkeit verschaffe, ihren Willen gegen den aller übrigen Wohnungseigentümer durchzusetzen.

17

Die Antragstellerinnen haben die Beschlüsse über die Einzel-/Gesamtabrechnung und den Wirtschaftsplan für unwirksam gehalten, da die Abrechnungszeiträume - wider das Gesetz - nicht dem Kalenderjahr entsprächen. Überdies haben die Antragstellerinnen zahlreiche Einwendungen gegen die Grundlagen der Berechnungen und die eingestellten Einzelpositionen, namentlich die Finanzierung laufender Instandhaltungsmaßnahmen aus der Rücklage sowie den unwirtschaftlichen Einkauf kleinerer Heizölmengen beanstandet. Insoweit wird wegen der Einzelheiten auf Seite 4 bis 8 der Antragsschrift vom 14. Juli 2000 sowie auf Seite 3 und 4 des Schriftsatzes vom 16. Oktober 2000 (Bl. 77/78 GA) Bezug genommen.

18

Die Antragstellerinnen haben ferner die Wiederbestellung der Verwalterin für unwirksam gehalten, weil diese den Wohnungseigentümern durch die kurzfristige Ladung und den späten Hinweis auf das Auslaufen der Verwalterbestellung die Möglichkeit genommen habe, nach einem anderen Verwalter zu suchen. Dafür hätte jedoch dringender Anlass bestanden, da die Verwalterin allein mit der fehlerhaften Festlegung der Abrechnungszeiträume einen schwerwiegenden Fehler begangen habe. Die Antragstellerinnen haben behauptet, sie selbst hätten die Ladungen vom 31. Mai 2000 erst am 6. Juni 2000 erhalten und angesichts dieser - offenbar verspäteten - Absendung der Einladungen hätte ernstlich mit dem Fernbleiben der in Spanien bzw. in Bayern lebenden Antragsgegnerinnen zu 1 f und zu 1 e von der Eigentümerversammlung gerechnet werden müssen.

19

Die Antragstellerinnen haben vor dem Amtsgericht Tostedt beantragt,

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1. festzustellen, dass die von § 25 Abs. 2 WEG abweichende Regelung des § 15 Ziff. 4 der Teilungserklärung vom 21. Juli 1995 rechtswidrig ist, bzw. nur für den Fall zur Anwendung kommen darf, dass der Gesamtanteil eines Eigentümers unter 5.000/10.000 Miteigentumsanteil liegt,

21

2. die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 15. Juni 2000 hinsichtlich der Tagesordnungspunkte 1, 2 b, 3 und 6 der Eigentümerversammlung vom 15. Juli 2000 für ungültig zu erklären.

22

Die Antragsgegner haben beantragt,

23

die Anträge zurückzuweisen.

24

Die Antragsgegner haben die Auffassung vertreten, die Stimmrechtsregelung zu § 15 Ziff. 4 der Teilungserklärung sei bestimmt und ihrer Wirksamkeit stünden keine Gründe entgegen. Die zu Grunde gelegten Abrechnungszeiträume seien zutreffend festgelegt worden, da die Wohnungseigentümer in ihrer Versammlung vom 18. September 1995 eine Änderung der von der Teilungserklärung aufgegriffenen gesetzlichen Abrechnungszeitraumes vereinbart hätten.

25

Dem Vorwurf der Antragstellerinnen, die Einladungen zu der Eigentümerversammlung vom 15. Juni 2000 verspätet versandt zu haben, sind die Antragsgegner mit der Behauptung entgegengetreten, die Einladungen seien am 2. bzw. am 3. Juni 2000 bei den Wohnungseigentümern eingetroffen und die Antragstellerin zu 1 habe überdies bereits vor der Versendung der Einladungen gelegentlich ihrer zahlreichen Besuche in der Geschäftsstelle der Verwalterin Mitteilung von der bevorstehenden Eigentümerversammlung erhalten; die Antragsgegner haben ferner darauf hingewiesen, dass keiner der Wohnungseigentümer den verspäteten Erhalt der Einladung gerügt habe. Die Antragsgegner haben behauptet, die Teilnehmer der Eigentümerversammlung vom 8. September 1995 hätten mit dem zu Ziff. 1 gefassten Beschluss eine dauerhafte Änderung der Abrechnungszeiträume angestrebt.

26

Das Amtsgericht Tostedt hat die Anträge der Antragstellerinnen mit dem am 12. Januar 2001 verkündeten Beschluss (Bl. 128 bis 136 GA) zurückgewiesen. Die Eigentümer hätten in der Versammlung vom 18. September 1995 wirksam eine Veränderung der Abrechnungszeiträume beschlossen. Die inhaltlichen Einwendungen der Antragstellerinnen gegen die Einzel-/Gesamtabrechnung und den Wirtschaftsplan seien unbegründet. Die Wiederbestellung der Verwalterin gründe nicht auf einem Einberufungsmangel, und die in der Teilungserklärung zu § 15 Ziff. 4 niedergelegte Stimmrechtsregelung sei wirksam.

27

Die gegen den Beschluss des Amtsgerichts Tostedt mit Schriftsatz vom 25. Januar 2001 (Bl. 141 GA) eingelegte und mit Schriftsatz vom 21. März 2001 (Bl. 153 - 158 GA) begründete sofortige Beschwerde haben die Antragstellerinnen im Wesentlichen auf vertiefende Ausführungen zu der Einzel-/Gesamtabrechnung bzw. zu dem Wirtschaftsplan (S. 4/5 des Schriftsatzes vom 21. März 2002; Bl. 156/157 GA) gestützt; sie haben ergänzend vorgetragen, sie hätten den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 18. September 1995 dahin verstanden, dass es lediglich um die Vorlage der Abrechnungen gegangen sei (S. 2 des Schriftsatzes vom 18. Juni 2001; Bl. 177 GA).

28

Mit dem Beschluss vom 5. März 2002 (Bl. 213 bis 219 GA) hat das Landgericht Stade den Beschluss des Amtsgerichts Tostedt vom 12. Januar 2001 teilweise geändert und unter Zurückweisung der sofortigen Beschwerde im Übrigen die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 1, 2 b und 3 der Eigentümerversammlung vom 15. Juni 2000 für ungültig erklärt. Nach § 28 WEG sei der maßgebliche Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr. Diese Regelung sei zwar abdingbar, der von den Antragsgegnern in Bezug genommene Beschluss zu Ziff. 1 der Eigentümerversammlung vom 8. September 1995 (Bl. 61 GA) befasse sich jedoch entgegen deren Auffassung nicht mit dem Abrechnungszeitraum, sondern mit dem Zeitpunkt, zu dem die Verwalterin die Abrechnungen vorlegen sollte.

29

Da die in der Eigentümerversammlung vom 15. Juni 2000 zu Ziff. 1, 2 b und 3 gefassten Beschlüsse sich ohne zureichende Grundlage nicht auf die gesetzlich bestimmten Abrechnungszeiträume bezögen, seien diese von vornherein ungültig. Soweit das Landgericht die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen im Übrigen zurückgewiesen hat, hat es sich zur Begründung auf den angefochtenen Beschluss des Amtsgerichts Tostedt bezogen.

30

Gegen den Beschluss des Landgerichts Stade vom 5. März 2002, der den Beteiligten jeweils am 14. März 2002 zugestellt worden ist (Bl. 235/236 GA), richten sich die am 28. März 2002 als Telefax (Bl. 254 ff. GA) und am 2. April 2002 in Urschrift bei dem Oberlandesgericht Celle eingegangene sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen (Bl. 261 GA) sowie die am 28. März 2002 als Telefax (Bl. 269 f. GA) und am 2. April 2002 in Urschrift bei dem Landgericht Stade eingegangene sofortige Beschwerde der Antragsgegner vom 28. März 2002 (Bl. 271 f. GA).

31

Die Antragstellerinnen machen geltend, die von dem Amtsgericht Tostedt und dem Landgericht Stade gebilligte Stimmrechtsregelung laufe den demokratischen Grundsätzen, denen auch das Wohnungseigentumsrecht unterliege, zuwider. Auch wenn Abweichungen von dem gesetzlichen Kopfprinzip grundsätzlich zulässig seien, so sei die Vereinigung von 81,3 % der Stimmen in der Hand eines Eigentümers nicht mehr vertretbar, so dass auf die gesetzliche Grundregel des Kopfprinzips zurückgegriffen werden müsse. Unabhängig davon sei die Regelung in der Teilungserklärung nicht mit der für eine einschneidende Abweichung von der gesetzlichen Regel erforderlichen Bestimmtheit gefasst. Zumindest für die Wahl des Verwalters sei - wie dies auch in der Rechtsprechung und im Schrifttum vertreten werde - die Majorisierung durch einen Eigentümer nicht statthaft. Die Wahl der Verwalterin in der Wohnungseigentümerversammlung vom 15. Juni 2000 könne aber auch deshalb keinen Bestand haben, weil sie nicht den Gepflogenheiten einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspreche, da diese ihrerseits nicht rechtzeitig auf das Auslaufen ihrer Bestellung hingewiesen und deren neuerliche Bestellung überdies wegen der schwerwiegenden Fehler bei der Herstellung der Abrechnungen und des Wirtschaftsplanes nicht geboten sei.

32

Die Antragsgegner beanstanden, das Landgericht Stade habe bei seinem Beschluss vom 5. März 2002 die von ihnen vorgetragene Zielsetzung, die mit dem Beschluss vom 20. September 1995 verbunden gewesen sei, übersehen. Ungeachtet dessen sei eine nachträgliche Umstellung auf eine Abrechnung für das Kalenderjahr technisch nicht umsetzbar. Deshalb sei auch ihr Interesse an einem Bestand der Jahresabrechnung in jedem Fall höher zu bewerten als das etwaige Interesse der Antragstellerinnen an der Änderung des Abrechnungszeitraumes aus formalen Gründen.

II.

33

Die sofortigen weiteren Beschwerden sind gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG; 27; 29; 22 FGG statthaft, sie sind auch im Übrigen zulässig und insbesondere fristgerecht eingelegt worden. In der Sache hat jedoch nur die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner Erfolg.

34

Gemäß § 27 Abs. 1 FGG ist die sofortige weitere Beschwerde begründet, wenn das Beschwerdegericht eine Rechtsnorm nicht richtig angewendet hat und dessen Entscheidung überdies i.S. von §§ 27 Satz 1 FGG; 546 ZPO n.F. auf der fehlerhaften Rechtsanwendung beruht (vgl. Bumiller/Winkler, FGG, 7. Aufl., § 27 Rz. 13). Bei der Überprüfung der angefochtenen Entscheidung hat der Senat Rechtsfehler lediglich festgestellt, soweit das Landgericht Stade dem Anfechtungsbegehren der Antragstellerinnen hinsichtlich der Beschlüsse zu Ziff. 1, 2 b und 3 der Eigentümerversammlung vom 15. Juni 2000 stattgegeben hat.

35

Im Einzelnen:

36

1. Zu § 15 Ziff. 4 der Teilungserklärung:

37

Die Kammer des Landgerichts hat rechtsfehlerfrei festgestellt, dass die Stimmrechtsregelung zu § 15 Ziff. 4 der Teilungserklärung vom 31. Juli 1995 wirksam eine Abstimmung nach dem sog. Wertprinzip begründet. Der Wortlaut von § 15 Ziff. 4 Satz 5 der Teilungserklärung lässt keinen Zweifel daran, dass sich der Wert eines jeden Stimmrechts nach dem Verhältnis des jeweiligen Miteigentumsanteiles zu der Gesamtanzahl der Miteigentumsanteile verhält. Grundsätzlich sieht die Vorschrift des § 25 Abs. 2 WEG eine Abstimmung nach Köpfen vor. Diese Regelung ist jedoch abdingbar (§ 10 Abs. 1 Satz 1 WEG). Verbreitet sind das - hier vereinbarte - Wertprinzip (vgl. dazu Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 25 Rz. 29) und das Objektprinzip, bei dem die Anzahl der Stimmen eines Wohnungseigentümers der seiner Wohnungseigentumsrechte ohne Rücksicht auf den Anteil am Gemeinschaftseigentum folgt (s. dazu a.A. O. Rz. 30). Wenn in der Teilungserklärung das "Verhältnis der Miteigentumsanteile" als maßgeblich bezeichnet wird, so bedeutet dies klar und unmissverständlich, dass das Wertprinzip gelten soll.

38

Das in der Teilungserklärung verankerte Wertprinzip ist auch nicht wegen Verstoßes gegen gesetzliche Vorschriften nichtig. Die Vereinbarung des Wertprinzips unterliegt grundsätzlich keinen Schranken. Mit hohen Anteilen am Gemeinschaftseigentum gehen auch hohe Anteile an den Lasten und Kosten einher, so dass es durchaus auch gerechtfertigt ist, diese auch mit einem vermehrten Gewicht bei der Entscheidung über die Belange einer Wohnungseigentümergemeinschaft auszustatten (a.A. O., Rz. 32). Unabhängig davon kann das Gewicht der Stimmen in Abweichung vom Gesetz nur durch die Teilungsvereinbarung oder eine einstimmige Vereinbarung aller Wohnungseigentümer vorgenommen werden. Vor diesem Hintergrund bedürfen Wohnungseigentümer mit einem geringen Miteigentumsanteil keines besonderen Schutzes vor solchen, die viele Miteigentumsanteile in einer Hand vereinen, denn jeder Erwerber von Wohnungseigentum kann sich vorab über die Stimmrechtsregelung unterrichten bzw. muss einer nachträglichen Änderung zustimmen. Vereinbarungen über das Stimmrecht genießen daher die grundsätzliche Vertragsfreiheit des bürgerlichen Rechts und sind auch nur den allgemeinen gesetzlichen Schranken (§§ 134, 138, 242 und 315 BGB) und über diese den verfassungsrechtlichen Schranken unterworfen. Vor diesem Hintergrund wird z.B. sogar der Vorbehalt eines Vetorechtes durch den teilenden Wohnungseigentümer für zulässig erachtet (vgl. BayObLG, NJW-RR 1997, 1305).

39

Während die von den Antragstellerinnen beklagte Gefahr der Majorisierung der Eigentümergemeinschaft durch ein einzelnes Mitglied die Stimmrechtsregelung danach nicht im Ganzen in ihrer Wirksamkeit berührt, können im Einzelfall die von einem Mehrheitseigentümer auf der Grundlage des Wertprinzips durchgesetzten einzelnen Beschlüsse durchaus wegen einer tatsächlichen treuwidrigen Majorisierung unwirksam sein, und ganz allgemein sind diejenigen Beschlüsse, welche durch einen Mehrheitseigentümer beherrschten Wohnungseigentümergemeinschaft auf der Grundlage des Wertprinzips erwirkt werden, im Einzelfall kritisch darauf zu überprüfen, ob der Mehrheitseigentümer treuwidrig seine Interessen gegen die übrigen Wohnungseigentümer durchgesetzt hat (vgl. BayObLG NZM 2001, 672, 673). Danach kann durchaus ein einzelner Beschluss, nicht aber die Stimmrechtsregelung als solche von vornherein für nichtig erklärt werden. Über diesen Weg kann dann auch im Einzelfall geprüft werden, ob sich bei der Abstimmung die Gefahr der Majorisierung ausgewirkt hat. Dabei ist dem Senat durchaus bewusst, dass gerade dann, wenn die Teilungserklärung vom Ursprungseigentümer (Bauherr der Wohnungseigentumsanlage oder Eigentümer, der ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umwandelt) allein aufgestellt worden ist, dessen Eigeninteressen an ihn begünstigenden Regelungen durchschlagen kann (vgl. erkennender Senat OLG Celle Nds.Rpfl 1998, 87 ff. = OLG R Celle, 1998, 141). Dass indessen die Bestimmung des Wertprinzips an Stelle des Kopfprinzips generell in jedem Einzelfall das Abstimmungsergebnis majorisiert, lässt sich aus den obigen Gründen - es gibt auch sachliche Gründe für das Wertprinzip - nicht sagen, und Anhaltspunkte für eine Ausübung der "Majorisierungsmacht" der Antragsgegnerin zu 1 fehlen schon deshalb, weil auch die Antragsgegnerinnen zu 2 bis 6 wie sie abgestimmt haben. Es liegt deshalb fern, dass die Wahl des Wertprinzips von Anfang an das Ziel verfolgt hätte, der Antragsgegnerin zu 1 eine dominierende Stellung zu verschaffen.

40

Das Amtsgericht Tostedt und das Landgericht Stade haben daher das Feststellungsbegehren der Antragstellerinnen zu Recht zurückgewiesen.

41

2. Zu den Beschlüssen zu Ziff. 1, 2 b und 3 der Eigentümerversammlung vom 15. Juni 2000.

42

Das Landgericht Stade ist unzutreffend davon ausgegangen, dass für die von der Verwalterin und den Antragsgegnern zugrunde gelegten Abrechnungszeiträume keine Rechtsgrundlage bestehe, da die Wohnungseigentümer den in § 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 WEG vorgesehenen Abrechnungszeitraum nicht wirksam abbedungen hätten.

43

Der Senat teilt allerdings den Ausgangspunkt der Kammer, dass bei der Eigentümerversammlung vom 18. September 1995 keine Änderung der Abrechnungszeiträume beschlossen wurde, denn in der von den Antragsgegnern in Bezug genommenen Beschlussformel ist lediglich von der "Jahresabrechnung" die Rede. Dass diese "zum 28. Februar eines Jahres erfolgen" soll, lässt sich, wie das Landgericht zutreffend dargelegt hat, allein dahin verstehen, dass der Verwalterin aufgegeben wurde, die ihr obliegende Abrechnung innerhalb dieser Frist vorzulegen. Selbst wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft, wie die Antragsgegner beteuern, die Festlegung eines vom Kalenderjahr abweichenden Abrechnungszeitraumes angestrebt hätten, so bietet der Wortlaut des Beschlusses dafür keine Stütze. Er ist jedoch aus den vom Landgericht erörterten Gründen nach seinem objektiven Gehalt, d.h. so auszulegen, wie ihn ein verständiger Dritter bzw. in die Wohnungseigentümergemeinschaft eintretender Dritter ihn aufgefasst hätte.

44

Im Hinblick auf die Entscheidung des BGH zum "Zitterbeschluss" (NJW 2000 S. 3500 ff.) wirft sich im Übrigen aber auch die Frage auf, ob die von den Antragsgegnern behauptete Regelung über die Abrechnungszeiträume als Beschluss hätte ergehen dürfen, denn vom Gesetz abweichende Abrechnungsverfahren müssen in der Regel durch die Teilungserklärung selbst oder durch einstimmige Vereinbarungen getroffen werden müssen. Auch ob für bloße Verschiebungen der Abrechnungszeiträume oder andere Abrechnungsformalien ein einfacher Mehrheitsbeschluss zureicht (so LG Berlin ZMR 2002, 385, 386; OLG Köln WE 1998, 312, 313), muss danach bezweifelt werden, wobei diese Frage hier offen bleiben kann, da ein entsprechender Beschluss eben ohnehin nicht getroffen wurde. Auch die Voraussetzungen einer - grundsätzlich formfrei möglichen (vgl. Palandt-Bassenge, BGB, 61. Aufl., § 10 WEG Rz. 3) - schlüssigen Vereinbarung sieht der Senat als nicht gegeben an.

45

Bei der Annahme schlüssiger Abreden zwischen den Wohnungseigentümer erachtet der Senat im Interesse der Rechtssicherheit und Klarheit ohnehin eine gewisse Zurückhaltung für geboten. Andernfalls müssten die Wohnungseigentümer bei jeder unwidersprochenen Hinnahme oder gar Billigung des Verhaltens anderer Wohnungseigentümer bzw. des Verwalters um den Verlust ihres Rügerechtes bangen, und dies zöge die Gefahr eines gesteigerten Kontrolleifers und vorsorglicher Widersprüche und Beanstandungen nach sich, die das gedeihliche Miteinander der Wohnungseigentümer sicherlich beeinträchtigte. Bei einschneidenden Regelungen verbietet sich die Annahme schlüssiger Vereinbarungen schon von daher. So ist beispielsweise anerkannt, dass die langjährige Abweichung von einem Kostenverteilungsschlüssel keine Bindung für die Eigentümer entfaltet (vgl. BayObLG ZMR 2001, 996; NZM 2000, 754, 756 jeweils mit weiteren Nachweisen).

46

Auch bei weniger gewichtigen Entscheidungen sollte aber an eine mehrjährige Übung nicht ohne weiteres die Annahme einer schlüssigen Vereinbarung geknüpft werden. Der fehlende Widerspruch selbst ist für sich betrachtet nicht mehr als Schweigen, und diesem kommt in der Regel kein Erklärungswert zu (vgl. Palandt- Heinrichs a.A. O. Einf. v. § 116 Rz. 7). Auch dass ein Eigentümer seine Nutzungen auf der Grundlage einer "ständigen Übung" eingerichtet hat, wird nicht von vornherein als schlüssige Zustimmung verstanden werden können. Derjenige beispielsweise, der auf der Grundlage einer fehlerbehafteten Abrechnung Zahlungen erbringt, wird damit seine Zahlungsverpflichtung, nicht aber zwingend auch die Verfahrensweise bei der Abrechnung anerkennen. Überdies sähe der Senat aber auch Bedenken, die Folgen der bereits oben angesprochenen Entscheidung des BGH dadurch zu unterlaufen, dass an die Stelle des von der nicht entscheidungsbefugten Mehrheit gefassten "Zitterbeschlusses" die stillschweigende "Zitterübung" gerückt wird, zumal diese auf Grund ihrer Formfreiheit nicht einmal eine besondere äußerliche Gestalt verlangt und insbesondere - anders als der Beschluss - nicht einmal schriftlich niedergelegt und den Wohnungseigentümern bekannt gegeben wird.

47

Indessen kann letztlich offen bleiben, ob der 1995 gefasste Beschluss über die Vorlage der Abrechnungen für sich genommen wirksam ist. Denn die Anfechtung des Beschlusses aus 1995 ist nicht Verfahrensgegenstand. Die Antragstellerinnen wenden sich vielmehr gegen die Beschlüsse vom 15. Juni 2000. Selbst wenn man nun zu Gunsten der Antragstellerinnen mit dem Landgericht davon ausgeht, dass der 1995 gefasste Beschluss nichts daran geändert hat, dass das Wirtschaftsjahr das Kalenderjahr ist, dringt die Anfechtung der Antragsgegnerinnen im Ergebnis dennoch nicht durch. Die Anordnung des Kalenderjahres als Abrechnungszeitraum in § 28 Abs. 1 und Abs. 3 WEG ist lediglich eine Ordnungsvorschrift. Dass die Verwalterin diese nicht beachtet hat bzw. unzutreffend davon ausging, ihre Verfahrensweise sei durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer gedeckt, berührt die materiellen Belange der Antragstellerinnen nicht. Diese haben auch nicht etwa darlegt, dass ihnen durch die Abrechnungsweise der Verwaltung Nachteile entstehen, sie haben lediglich die Abweichung von dem im Gesetz als Regelfall vorgesehenen Abrechnungszeitraum beanstandet (S. 2 der Beschwerdeschrift vom 21. März 2001; Bl. 154 GA). Sie haben diese Verfahrensweise über Jahre unwidersprochen hingenommen und haben vor der Herstellung der hier in Rede stehenden Pläne keinen Übergang zu den gesetzlichen Abrechnungszeiträumen eingefordert. Angesichts der von den Antragstellerinnen nicht in Abrede genommenen Tatsache, dass die rückwirkende Umstellung der Abrechnungszeiträume für die Antragstellerin mit erheblichen Mühen verbunden wäre, verhalten sich die Antragstellerinnen treuwidrig (§ 242 BGB), wenn sie, ohne dass für sie ein wirtschaftlicher oder sonstiger Vorteil damit verbunden wäre oder auch nur eine entsprechende Aussicht bestünde, auf einer aufwändigen und kostenträchtigen Neuherstellung der Abrechnung beharren. Der Senat weist aber zur Klarstellung darauf hin, dass den Antragstellerinnen wie auch den übrigen Wohnungseigentümern für die Zukunft eine Beanstandung der Abrechnungszeiträume nicht durch die Übung der vergangenen Jahre abgeschnitten ist und die Abrechnungen künftig nach dem Kalenderjahr vorgenommen werden müssen, wenn ein derartiger Wunsch rechtzeitig geäußert wird und zuvor keine anders lautende Regelung zu Stande kommt.

48

Danach sind die Beschlüsse zu Ziff. 1, 2 b und 3 der Eigentümerversammlung vom 15. Juni 2000 nicht wegen des zu Grunde gelegten Abrechnungszeitraumes fehlerhaft.

49

3. Zu den von den Antragstellerinnen beanstandeten inhaltlichen Mängeln des Wirtschaftsplanes und der Einzel-/Gesamtabrechnung.

50

Das Landgericht Stade hat zu den Einzelheiten der Abrechnung selbst keine tatsächlichen Feststellungen getroffen. Auf der Grundlage der in dem - von dem Landgericht Stade auf S. 4 des Beschlusses vom 5. März 2002 ausdrücklich in Bezug genommenen - Beschluss des Amtsgerichts Tostedt vom 12. Januar 2001 festgestellten Tatsachen und des weiteren Akteninhaltes, insbesondere der als Anlage der Antragsschrift vom 14. Juli 2000 zur Akte gereichten Jahresabrechnung "Kownatzky" vom 26. Mai 2000 (Bl. 13/14 GA), der Teilungserklärung vom 31. Juli 1995 (Bl. 15 bis 37 GA) und der Abrechnung des Wärmemessdienstes (Bl. 38 GA) ergibt sich aber, dass die Anfechtung der Beschlüsse zu Ziff. 1, 2 b und 3 der Eigentümerversammlung vom 15. Juni 2000 auch keinen Erfolg hat, soweit sie sich ergänzend auf Einwendungen gegen einzelne Positionen gründet.

51

Allerdings ist das Rechtsbeschwerdegericht grundsätzlich nicht befugt selbst tatsächliche Feststellungen zu treffen, sondern es muss seiner Entscheidung den von dem Tatsachengericht festgestellten Sachverhalt zu Grunde legen und anhand dessen überprüfen, ob das Beschwerdegericht rechtsfehlerhaft entschieden hat (BayObLG NJW-RR 1993, 1417, 1418). Unter dem Gesichtspunkt der Verfahrensökonomie darf das Rechtsbeschwerdegericht jedoch ausnahmsweise eine eigene Tatsachenfeststellung betreiben, wenn dem Landgericht Verfahrensfehler unterlaufen sind, Ermittlungen, namentlich Beweiserhebungen aber nicht oder nicht mehr in Betracht kommen und sich der für die rechtliche Beurteilung maßgebliche Sachverhalt aus den Akten ergibt (BGH Z 35, 135, 142/143; BayObLG NJW-RR a.a.O und DNotZ 1985, 367, 368; Demharter, Grundbuchordnung, 24. Aufl., § 78 Rz. 19; Meikel u.a. - Streck, Grundbuchrecht, 8. Aufl., § 78 GBO Rz. 32 und 33). Von dieser Möglichkeit der eigenen Tatsachenfeststellung macht der Senat Gebrauch. Einer erneuten Behandlung der Angelegenheit durch das Landgericht bedarf es dabei schon deshalb nicht, weil die Antragstellerinnen in der Sache auch nach Maßgabe ihrer eigenen tatsächlichen Darstellung mit der Anfechtung der Beschlüsse unterliegen und keine Anhaltspunkte dafür greifbar sind, dass sich im Rahmen der dem Wohnungseigentumsgericht obliegenden Ermittlung des Sachverhaltes von Amts wegen (§ 12 FGG) tatsächliche Gesichtspunkte ergeben könnten, die das Begehren der Antragstellerinnen stützen könnten.

52

Wegen der einzelnen von den Antragstellerinnen gerügten Abrechnungs- bzw. Buchungsmängel nimmt der Senat zunächst auf die ausführlichen Ausführungen des Amtsgerichts Tostedt in dessen Beschluss vom 12. Januar 2001 (dort S. 6 bis 8) Bezug und weist im Übrigen im Hinblick auf das Beschwerdevorbringen in dem Schriftsatz vom 21. März 2001 (dort S. 4 f.; Bl. 156 ff. GA) lediglich ergänzend auf folgende Gesichtspunkte hin:

53

Soweit die Antragstellerinnen die Einzelposition "Gesamtstrom" als zu gering in Zweifel ziehen, verkennen sie, dass es nicht die Aufgabe der Verwaltung ist, im Rahmen der Beschlussfassung über die Abrechnung über einzelne Positionen erschöpfend und überzeugend Auskunft zu geben. Wenn die Antragstellerinnen einzelne Ansätze in Zweifel ziehen wollen, so ist es an ihnen, durch Einsicht in Abrechnungsunterlagen konkrete Mängel zu benennen; die von ihnen geäußerte bloße Vermutung der fehlerhaften Bezifferung eines Kostenblockes reicht dafür nicht aus.

54

Die von den Antragstellerinnen behauptete Gesamtmenge des Wasserverbrauches liegt um weniger als 4 % unterhalb demjenigen Wert, den das von den Wohnungseigentümern beauftragte Unternehmen ermittelt hat, diese Abweichung liegt im Toleranzbereich, so dass die Verwalterin diesen Wert zu Grunde legen durfte, ohne nochmals - kostenaufwändig - Ermittlungen zum Gesamtverbrauch anstellen zu lassen. Dass die Eichfristen teilweise abgelaufen sind, wie die Antragstellerinnen beanstanden, lässt sich im Nachhinein nicht mehr beheben. Zwar mag die Zuverlässigkeit der Messergebnisse in Frage stehen. Legte man sie nicht zu Grunde, müssten die jeweils verbrauchten Mengen geschätzt werden; dies wollen aber auch die Antragstellerinnen nicht. Auch dass in den Läden keine Wasserzähler vorhanden waren, lässt sich im Nachhinein nicht ändern.

55

Die Entnahme von 2.217,95 DM aus der Instandhaltungsrücklage für den Anstrich des Treppenhauses sowie die Instandsetzung der Türgriffe und der Sprechanlage begegnet keinen Bedenken. Es handelt sich durchaus nicht um typische laufende Arbeiten, sondern um solche, die auch dem Erhalt des Wohngebäudes dienen. Die Grenzen sind in diesem Bereich jedoch fließend. Im Grundsatz gilt, dass für den Zugriff auf die Rücklage ebenso wie für deren Bildung ein weiter Ermessenspielraum besteht (Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 21 Rz. 157) und der Rückgriff für laufende Maßnahmen eher statthaft ist, wenn eine erhebliche Rücklage vorhanden ist und der Schwund der "eisernen Reserve" (LG Saarbrücken NZM 1999, 870, 870) nicht zu besorgen ist (Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 21 Rz. 166). Davon kann aber nicht ernsthaft die Rede sein, denn die Instandhaltungsrücklage ist in dem betroffenen Zeitraum weiter angewachsen: von den Einzahlungen in Höhe von 11.738,16 DM wurden lediglich 2.217,85 DM - weniger als 20 % - für die angesprochenen Arbeiten verwendet. Zu den von den Antragstellerinnen (auf S. 5 des Schriftsatzes vom 21. März 2001; Bl. 157) in Bezug genommenen Entscheidungen des Oberlandesgerichts Düsseldorf und des Landgerichts Düsseldorf und Literaturstimmen kann der Senat nicht Stellung nehmen, da die Antragstellerinnen keine Fundstellen angegeben haben. Dies gilt namentlich für die von den Antragstellerinnen angesprochenen Verfahren, welche der Rechtsanwalt ... aus ... bearbeite. Dass der Senat nicht "auf die in dessen Kanzlei vorliegenden Akten in dem WEG-Verfahren ... ./. ..." zugreifen kann, dürfte auf der Hand liegen.

56

Die Beschlüsse der zu Ziff. 1, 2 b und 3 der Eigentümerversammlung vom 15. Juni 2000 entsprechen damit insgesamt den formellen und materiellen Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes, die anderweitige Entscheidung des Landgerichts Stade ist insoweit rechtsfehlerhaft.

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4. Zu Ziff. 6 der Eigentümerversammlung vom 15. Juni 2000

58

Die Antragstellerinnen weisen zutreffend darauf hin, dass das Amtsgericht Berlin-Schöneberg (ZMR 1976, 316, 317) und Pfennig/Duske (ZMR 1976, 289, 290; ferner wohl auch Groß in: ZMR 1977, 67 f.) die Anwendung eines wirksam vereinbarten Wertprinzips nicht auf die Wahl des Verwalters anwenden, da die Vorschrift des § 26 Abs. 1 WEG eine eigenständige "Wahlordnung" für die Bestellung des Verwalters begründe und in Satz 4 Beschränkungen dieser Ordnung ausschließe. Diese Auffassung ist jedoch in der Rechtsprechung (vgl. BayObLG NZM 2001, 672, 673; OLG Zweibrücken OLGZ 1990, 186, 189/190; Kammergericht Rechtspfleger 1978, 24, 25) und im Schrifttum (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 26, Rz. 36; Bärmann/Pick, WEG, 8. Aufl., § 26, Rz. 36) zu Recht auf Ablehnung gestoßen, denn die Vorschrift des § 26 Abs. 1 WEG sieht für die Wahl des Verwalters keine gegenüber § 25 Abs. 1 WEG bzw. einer etwaigen im Rahmen des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG getroffenen Abstimmungsregelung eigenständige besondere Stimmenzählung vor. Die Bestimmung von § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG, die "andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters" nicht zulässt, knüpft erkennbar an die vorangegangenen beiden Sätze der Vorschrift an, die sich gerade nicht mit den Mehrheiten, sondern mit der Dauer der Verwalterbestellung und der Begrenzung der Kündigungsgründe befassen. Deshalb durfte und musste auch die Wahl der Verwalterin nach dem Wertprinzip durchgeführt werden.

59

Die Ausführungen der Antragstellerinnen zu der - wie sie meinen - verspäteten Ladung bzw. dem verspäteten Hinweis auf das Auslaufen der Verwalterbestellung berühren die Wirksamkeit der erneuten Bestellung nicht. Über die Vorschrift des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG hinaus sieht das Gesetz keine anderweitigen von dem Verwalter bei der Einberufung einer Eigentümerversammlung zu beachtenden Fristen und Mitteilungspflichten vor. Die Verwalterin hat sich auch nicht etwa durch den unterbliebenen Hinweis auf das Auslaufen ihrer Bestellung in einem solchen Maße disqualifiziert, als dass ihre erneute Bestellung den Grundsätzen der ordnungsgemäß Wirtschaft widersprochen hätte. Es ist Sache desjenigen Wohnungseigentümers, der eine anderweitige Verwaltung wünscht, sich über das Auslaufen der Bestellung - wozu hier ein Blick in die Teilungserklärung zugereicht hätte - zu unterrichten, nicht Sache des Verwalters, die Wohnungseigentümer rechtzeitig daran zu erinnern, dass sie gegebenenfalls Anstalten unternehmen müssen, sich nach einem anderen geeigneten Verwalter zu erkundigen.

60

Keine Bedeutung kommt der von den Antragstellerinnen erörterten Frage zu, ob einzelne Eigentümer die Ladungen nicht innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Wochenfrist (siehe oben) erhielten. So genannte Einberufungsmängel sind grundsätzlich nur dann beachtlich sind, wenn feststeht, dass sie sich in einem Abstimmungsergebnis niedergeschlagen haben (Palandt-Bassenge, BGB, 61. Aufl., § 24 WEG Rz. 10). Davon kann hier nicht ernsthaft die Rede sein, da bei der Eigentümerversammlung alle Eigentümer erschienen sind bzw. sich haben vertreten lassen, und zwar auch die beiden im Ausland bzw. in einem anderen Bundesland lebenden.

61

Die Wiederwahl der Verwalterin widersprach auch nicht den Geboten ordnungsgemäßer Wirtschaft. Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer bei der Auswahl des Verwalters ein Ermessen. Die Grundsätze der ordnungsgemäßen Wirtschaft gebieten es daher in der Regel nicht, einen bestimmten Verwalter auszuwählen bzw. einen bestimmten Verwalter nicht wieder zu wählen. Unter dem Blickwinkel der Kontinuität wird es häufig gerade den Grundsätzen ordnungsgemäßen Wirtschaftens entsprechen, an einem bereits eingearbeiteten Verwalter festzuhalten. Nur bei ganz besonders schwerwiegenden Verstößen gegen die Pflichten des Verwalters - beispielsweise der Veruntreuung von Fremdgeldern - wird eine Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft in Betracht kommen, einen Verwalter nicht erneut zu mandatieren; im Einzelfall kann es auch geboten sein, einen Verwalter wegen Säumnissen und Nachlässigkeiten bei der Aufstellung des Wirtschaftsplanes und der Jahresabrechnung nicht wieder zu wählen (LG Dortmund NZM 2000, 684, 684) oder gar zu entlassen (BayObLG NJW-RR 2000, 462, 462). Anhaltspunkte für derartige Vergehen der Verwalterin sind aber nicht greifbar.

62

Dass die Verwalterin in den zurückliegenden Jahren keine Anstrengungen unternommen hat, den Abrechnungszeitraum verbindlich und eindeutig festlegen zu lassen und sich insoweit mit dem - unzureichenden - Beschluss der Eigentümerversammlung vom 18. September 1995 zufrieden gegeben hat, ist zumindest kein schwerwiegendes Fehlverhalten, zumal dadurch weder der Eigentümergemeinschaft im Ganzen noch einzelnen Eigentümern Nachteile entstanden sind.

63

5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Die Festsetzung des Gegenstandswertes auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG; dabei hat der Senat mit dem Amtsgericht Tostedt (Beschluss vom 8. Juli 2000; Bl. 44 GA) einen Wert der Jahresabrechnung selbst von 67.297,28 DM zugrunde gelegt und von diesem entsprechend dem Vorschlag der Antragsgegner in dem Schriftsatz vom 5. April 2002 (Bl. 240 GA) und der üblichen Festsetzungspraxis (vgl. Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 48 Rz. 22) ein Viertel in Ansatz gebracht. Die Erwägungen der Antragstellerinnen zum Wert der Beschlussanfechtung (in dem Schriftsatz vom 16. Mai 2002; Bl. 300) kommen hier nicht zum Tragen, da die Antragstellerinnen die Abrechnung im Ganzen angreifen, und nicht bloß - im Interesse einer Verringerung des auf sie entfallenden Anteiles - einzelne Positionen.

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