Landgericht Schwerin (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-01-24, Aktenzeichen 3 O 412/07

Tenor

I. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 18.752,50 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.05.2007 sowie weitere 961,28 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.07.2007 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

III. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

IV. Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 18.752,- Euro festgesetzt.

Tatbestand

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Die Klägerin begehrt von dem Beklagten Maklerlohn.

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Die Klägerin bot als Maklerin das Objekt P. in S. an, das im Eigentum des Zeugen S. stand. Unstreitig besichtigte der Beklagte das Objekt gemeinsam mit dem Zeugen A. und dem Eigentümer, dem Zeugen S., am 26.06.2006. Unstreitig ist weiter, dass jedenfalls am 15.11.2006 ein Gespräch in den Geschäftsräumen der Klägerin stattfand, an dem der Beklagte, der Zeuge A. und der Eigentümer Herr S. teilnahmen. Vor der Besichtigung war dem Beklagten ein Exposé durch die Klägerin überreicht worden, das sich auf die Vermietung des Objekts bezog. Jedenfalls vor dem Gespräch am 15.11.2006 war dem Beklagten durch die Klägerin ein Exposé überreicht worden, das der zur Akte gereichten Anlage K1 entspricht. Dort bot die Klägerin das Objekt als Renditeobjekt zum Kauf an. Als Kaufpreis waren dort 320.000,- Euro genannt. Auf Seite 2 heißt es dort: "Courtage: Die vom Käufer im Falle eines Ankaufs an uns zu zahlende Provision beträgt 5,25 % des vereinbarten Kaufpreises zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer. Unser Angebot ist ausschließlich für Sie als Angebotsempfänger bestimmt. Bei Weitergabe an Dritte ohne unsere Zustimmung haften Sie als Angebotsempfänger für die volle Provision, auch wenn ein Vertrag ohne unsere Mitwirkung zustande kommt. ..."

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Schließlich ist unstreitig, dass die Eltern des Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 21.03.2007 das streitbefangene Objekt zu einem Kaufpreis von 300.000,- Euro erwarben.

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Die Klägerin trägt vor, dass der Beklagte aufgrund der Besichtigung großes Interesse an einem Kauf des Objekts in der P. gezeigt habe. Es habe ein erstes Gespräch zwischen den Parteien und dem Verkäufer S. bereits am 18.08.2006 im Büro der Klägerin stattgefunden. Der Beklagte habe den Eigentümer bei dieser Gelegenheit gefragt, ob er sich an einem Teil der von dem Beklagten an die Klägerin zu zahlenden Provision beteiligen würde für den Fall des Verkaufs. Bei einem weiteren Gespräch am 15.11.2006 habe man die Konditionen für einen Ankauf zwischen dem Beklagten und dem Eigentümer besprochen. Bei diesem Gespräch wurde sowohl über eine Kaufpreisforderung als auch die Provision gesprochen worden. Der Beklagte habe in diesem Gespräch versucht die Provisionsforderung der Klägerin auf 5.000,- Euro runterzuhandeln, worauf sich die Klägerin aber nicht eingelassen habe. Der Beklagte habe dann im Januar 2007 einen Kaufvertragsentwurf vorbereiten lassen. Den anberaumten Beurkundungstermin im Februar 2007 habe er jedoch abgesagt, weil er keine Finanzierungszusage habe. Daraufhin habe der Beklagte dann den Kontakt zwischen seinen Eltern und dem Eigentümer, dem vorherigen Eigentümer Herrn S. hergestellt, worauf die Eltern das Objekt dann erwarben.

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Die Klägerin ergänzt ihren Vortrag dahingehend, dass sie entsprechend Anlage K5 (Blatt 69 der Akten) den Beklagten auf seinen Wunsch nach der Besichtigung die Exposés zum Verkauf der Objekte übersandt habe. Nach dem weiteren Gespräch vom 15.11.2006 habe der Beklagte der Klägerin mitgeteilt, dass er sich intensiv um die Ankauffinanzierung bei seiner Hausbank, der VR-Bank, der Sparkasse S. und über einen Finanzierungsvermittler in der S. kümmere. Der Beklagte habe nach Scheitern der Finanzierungsgespräche den direkten Kontakt zwischen seinen Eltern und dem Eigentümer Herrn S. hergestellt.

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Die Klägerin ist der Auffassung, dass zwischen den Parteien ein Maklervertrag zustandegekommen sei, der den Beklagten auch dann zur Zahlung der Provision verpflichtet, wenn seine Eltern letztlich das Grundstück erworben hätten. Mit Schreiben von 29.03.2007 berechnete die Klägerin dem Beklagten die Courtage bezogen auf einen Kaufpreis in Höhe von 300.000,- Euro und wies in dem Schreiben auf den Eintritt des Verzugs nach 30 Tagen hin. Auf Anlage K3 wird Bezug genommen. Die Prozessbevollmächtigten der Klägerin mahnten die Zahlung mit Schreiben vom 29.06.2007 zur Zahlung vom 13.07.2007 an.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 18.752,50 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.04.2007 sowie weitere 961,28 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.07.2007 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte trägt vor, er habe sich ausschließlich für eine Anmietung des Objekts interessiert. Bei dem Besichtigungstermin am 26.06.2006 sei ihm weder erklärt worden, dass er eine Provision für den Fall des Ankaufs zu zahlen habe noch sei ihm eine Kaufpreisforderung des Verkäufers aufgegeben worden. Die Anlage K1 habe er bei der Besichtigung nicht erhalten. Der Beklagte trug zunächst vor, er habe auch in der Folgezeit ein anderes Exposé zugesandt bekommen, das sich ausschließlich auf eine Anmietung bezogen habe. Ein Gespräch am 18.08.2006 mit dem Verkäufer habe nicht stattgefunden. Der Beklagte habe vielmehr lediglich telefonisch mit dem Eigentümer über eine Anmietung des Objekts gesprochen. Auch bei dem Gespräch am 15.11.2006 habe ausschließlich über die Formalitäten eines Mietvertrags geredet werden sollen. Von einer etwaigen Reduzierung der Provisionsforderung der Klägerin auf 5.000 Euro sei nicht die Rede gewesen. Es sei überhaupt nicht von einem Verkauf die Rede gewesen. Nach dem Gespräch am 15.11.2006 habe der Eigentümer dann sein Interesse an einer Vermietung telefonisch abgesagt. Der Beklagte habe auch keinen Kaufvertragsentwurf beim Notar vorbereiten lassen. Es sei auch kein Beurkundungstermin vereinbart gewesen. Der Beklagte habe zu keinem Zeitpunkt als Käufer des Grundstücks auftreten sollen. Die Klägerin habe auch letztlich keine ursächliche Leistung für einen Vertragsschluss erbracht.

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Das Gericht hat Beweis erhoben über die Gespräche betreffend das Objekt P. durch Vernehmung der Zeugen S. und A. wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Sitzung vom 13.12.2007 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist begründet. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Maklerlohn gemäß § 652 Abs. 1 BGB.

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Zwischen den Parteien ist ein Maklervertrag zustandegekommen. Ein solcher Maklervertrag kommt zustande, wenn der Makler einen Kaufinteressenten unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen hat und der Kaufinteressent in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt. Damit gibt der Kaufinteressent grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will (Vgl. BGH NJW-RR 2007, 400, 401). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Klägerin als Makler hat den Beklagten durch Übersendung des Verkaufsexposés eindeutig auf eine im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen. Das Gericht geht bereits auf Grund der Anhörung des Beklagten in der mündlichen Verhandlung davon aus, dass der Beklagte entgegen seinem zunächst aufgestellten Vortrag doch das Verkaufsexposé gemäß Anlage K1 erhalten hat. Schließlich ist der Beklagte auch dem Vortrag der Klägerin aus dem Schriftsatz vom 11.12.2007 mit Vorlage der Anlage K5 nicht entgegengetreten. Daher geht das Gericht schon auf Grund des Vorbringens der Parteien davon aus, dass die Klägerin dem Beklagten mit Schreiben vom 27.06.2006 im unmittelbaren Anschluss an den Besichtigungstermin vom 26.06.2006 das Verkaufsexposé betreffend das Objekt P. übersandt hat. Soweit das dem Beklagten vorliegende Exposé in der mündlichen Verhandlung mit der Anlage K1 verglichen worden ist, konnte das Gericht auch keinerlei signifikanten Unterschiede bis auf einen Unterschied im Druckbild feststellen.

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Die Klägerin hat das Verkaufsexposé dem Beklagten auch als Kaufinteressent übersandt. Nach Durchführung der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Beklagte sich nicht ausschließlich wie er stets vorträgt nur für eine Anmietung interessiert hatte. Vielmehr geht das Gericht aufgrund der glaubwürdigen Aussagen der Zeugen A. und S. davon aus, dass der Beklagte sich auch bereits gegenüber der Klägerin als Kaufinteressent für das Objekt vorgestellt hat. Die Zeugen haben in ihren Aussagen eindeutig ihre Erinnerung daran bekundet, dass der Beklagte sich jedenfalls auch für einen Kauf des Objekts interessiert habe. Die Glaubwürdigkeit dieser Aussagen wird durch den Vortrag des Beklagten selbst unterstützt. Der Beklagte war in der mündlichen Verhandlung letztlich nicht in der Lage selbst noch Einzelheiten zu nennen, die sein Anmietungsinteresse spezifiziert hätten. Vielmehr hat er auf konkrete Nachfrage des Gerichts zum Inhalt der konkreten Gespräche über einen Mietvertrag nur sehr allgemeine Daten genannt, wie etwa eine Verhandlung über einen unbefristeten Mietvertrag einerseits und einen 10-jährigen Mietvertrag andererseits. Auch zur Miethöhe konnte der Beklagte keinerlei genaue Angaben machen. Dagegen konnte der Zeuge A. noch konkret benennen, dass er dem Beklagten noch Tipps gegeben habe, wie und über wen ein Kauf des Objekts hätte finanziert werden können. Insbesondere hat der Zeuge A. dem Beklagten einen Finanzierungsvermittler in der Bäckerstraße genannt. Dass der Beklagte bei diesem Finanzierer gewesen ist, hat der Beklagte auch letztlich in der mündlichen Verhandlung bestätigt. Zudem folgt das Gericht auch dem Vortrag der Klägerin, wonach diese dem Beklagten das Verkaufsexposé nicht von sich aus, sondern eben nur auf Anforderung des Beklagten übersandt hatte. Das Gericht geht aufgrund der Aussage des Zeugen S. auch nicht davon aus, dass wie der Beklagte erklärte, sich der Kaufvertragsentwurf am 28.12.2006 bereits auf seine Eltern als Käufer bezog. Der Vertragsentwurf selbst enthält dafür keinerlei Anhaltspunkte. Aber auch in zeitlicher Hinsicht datierte der ehemalige Grundstückseigentümer den Kontakt mit den Eltern des Beklagten auf einen, wenn auch nicht genauen, aber doch späteren Zeitpunkt. Zudem hat der Zeuge S. bekundet, dass aus seiner Sicht der im Vertragsentwurf genannte Käufer "Herr M." der Beklagte und nicht dessen Vater hätte sein sollen.

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Der Beklagte hat auch als Kaufinteressent in Kenntnis eines eindeutigen Provisionverlangens die Dienste der Klägerin als Maklerin in Anspruch genommen. Zwar hatte die Besichtigung des Objekts vor der Übersendung des Verkaufsexposés stattgefunden. Gleichwohl hat der Beklagte die Dienste der Maklerin auch danach in Anspruch genommen. Jedenfalls hat am 15.11.2006 ein weiteres Gespräch unter Mitwirkung der Klägerin stattgefunden. Das Gericht geht aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme aber auch davon aus, dass bereits am 18.08.2006 ein Gespräch stattgefunden hat. Zudem ist das Gericht davon überzeugt, dass auch noch diverse Telefonate geführt worden waren mit dem Zeugen A. der Klägerin. Der Beklagte schildert hier selbst, dass er hier noch Unterlagen über das Objekt wie z. B. eine Mieterliste angefordert hatte. Für das Entstehen der Maklerprovision kommt es nicht darauf an, ob die Klägerin hier große Mühe hat walten lassen, um das Objekt zu vermieten. Vielmehr ist jede vermittelnde Tätigkeit ausreichend, die jedenfalls mitursächlich für das letztliche Zustandekommen eines Kaufvertrags wurde. Davon geht das Gericht vorliegend aus, weil allein der Kontakt mit dem Eigentümer über die Klägerin hergestellt worden war und dieser Kontakt durch die Klägerin auch weiter begleitet worden war.

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Es ist auch der für die Entstehung des Maklerlohns erforderliche Ermittlungserfolg eingetreten. Das Grundstück ist auf Grund der Bemühungen der Klägerin als Maklerin veräußert worden. Obwohl die Eltern des Beklagten als Käufer des Grundstücks aufgetreten sind, bleibt ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten aus eben diesem Zustandekommen des Vertrags bestehen. Zwar ist grundsätzlich erforderlich, dass eine persönliche Kongruenz, d. h. Identität des Auftraggebers aus dem Maklervertrag und dem Dritten aus dem Hauptvertrag vorliegen muss. Erwirbt ein personenverschiedener Dritter das Objekt wird ein Anspruch des Maklers jedenfalls dann bejaht, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Zwischen dem Beklagten und Maklerkunden als Sohn und den Erwerbern des Objekts, nämlich den Eltern des Beklagten, bestehen solche besonders enge persönliche Beziehungen. Nach der Rechtsprechung des BGH ist maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruchs, dass der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehungen zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht mit ihm, sondern mit einem Dritten abgeschlossen worden. Das setzt nicht voraus, dass der Maklerkunde bewusst vorgeschoben wird (Vgl. BGH NJW-RR 2004, 851). Entscheidend ist vielmehr, dass bei besonders enger persönlicher oder wirtschaftlicher Bindung der Vertragsschluss dem Maklerkunden im wirtschaftlichen Erfolg ähnlich zugute kommt wie ein eigener. Das wird vor allem dann angenommen, wenn der Maklerkunde an dem abgeschlossenen Geschäft selbst weitgehend beteiligt ist. Diese Voraussetzungen liegen nach Auffassung des Gerichts hier vor. Der Beklagte hat eine Fremdfinanzierung durch Banken für die Realisierung seines Vorhabens nicht erreichen können. Durch die Konstruktion, dass seine Eltern das Grundstück gekauft haben und an ihn weitervermieten ist für den Beklagten als Maklerkunden letztlich dasselbe wirtschaftliche Ergebnis erreicht, als wenn er die jetzt zu zahlenden Mieten als Zinsleistungen auf eine Fremdfinanzierung leisten würde. Das Gericht folgt nicht der Auffassung des Beklagten aus dem nachgelassenen Schriftsatz vom 01.01.2008 wonach neben der engen persönlichen Beziehung auch noch eine wirtschaftliche Identität des abgeschlossenem Kaufvertrag mit dem beabsichtigten Abschluss eines Mietvertrags vorliegen müsse. Hier geht das Gericht auf Grund der Beweisaufnahme gerade davon aus, dass der Beklagte nicht lediglich den Abschluss eines Mietvertrags beabsichtigt hatte. Zudem hat der Beklagte die interne Ausgestaltung seines Rechtsverhältnisses mit seinen Eltern nicht weiter dargelegt. Das Gericht kann daher auch nicht von Konditionen ausgehen, die ohne weiteres einem Fremdvergleich standhalten würden. Das Gericht hält aber hier letztlich allein die enge persönliche Beziehung für ausreichend.

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Die Courtage ist in der geltend gemachten Höhe entstanden. Der Beklagte hat letztlich sein Bestreiten zur Kaufpreishöhe aufgegeben. Der Provisionsanspruch besteht auch entsprechend dem Verlangen in Höhe von 5,25 % des Kaufpreises zzgl. MwSt..

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Der Zinsanspruch besteht allerdings erst seit dem 11.05.2007. Die Klage war daher im übrigen abzuweisen. Die Rechnung gemäß der Anlage K3 führte nicht zum Eintritt des Verzugs innerhalb von 14 Tagen nach Erhalt der Rechnung. Vielmehr hat die Klägerin mit dem Schreiben die Fälligkeit auf den 10.04.2007 bestimmt. Nach § 286 BGB setzt Verzug aber erst 30 Tage nach dem Zugang der Rechnung und Fälligkeit mithin erst am 11.05.2007 ein. Die außergerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren sind als Schadensersatzanspruch nach § 280 als Verzugsschaden begründet. Gegen die Höhe ist nichts zu erinnern. Der Beklagte befand sich auch zum Zeitpunkt der Einschaltung des Prozessbevollmächtigten in Verzug. Auch hier ist aber der Zinsanspruch nicht mit Rechnungstellung, sondern seinerseits erst in dem Moment begründet, indem der Verzug auch bezüglich dieser Schadensposition eingetreten ist. Auch das ist erst 30 Tage nach Fälligkeit und Rechnung, mithin ab dem 30.07.2007 der Fall.

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Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 92 Abs. 2, 709 ZPO.

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Der Streitwert war auf 18.752,- Euro festzusetzen. Die vorprozessualen Rechtsverfolgungskosten erhöhen den Streitwert nicht (vgl. BGH NJW 2007, 3289).