Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-05-02, Aktenzeichen 22 O 168/13
ECLI:DE:LGD:2014:0502.22O168.13.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu

vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand

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Der Kläger – ein Fußballspieler ohne Lizenz im Amateurbereich – erhielt im Jahre 2010 die Gelegenheit, zum Fußballverein G e. V. zu wechseln, dessen Präsident Herr L ist.

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Am 1. Juli 2010 schloss er mit der F GmbH & Co.KG in Neuss, deren Geschäftsführer Herr L ist, einen Anstellungsvertrag als kaufmännischer Mitarbeiter für ein monatliches Gehalt in Höhe von 2.080,00 € brutto. Mit Vertrag vom 16. Juli 2010 verpflichtete er sich bei dem Fußballverein G e. V. für die Dauer von zwei Jahren gegen eine monatliche Garantiesumme von 400,00 € netto. Zusätzlich wurden eine Siegprämie von 100,00 € und eine Aufstiegsprämie von 2.000,00 € vereinbart.

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Am 19. Juli 2010 schloss der Kläger mit der Beklagten – deren Geschäftsführerin die Ehefrau des L ist – einen notariellen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung in Düren zu einem Preis von 96.000,00 €.

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Der Kläger behauptet, dass der Anstellungsvertrag sein Gehalt als Fußballspieler habe verschleiern sollen. Die vertragliche Verpflichtung als Fußballspieler habe der Präsident des Fußballclubs davon abhängig gemacht, dass er – der Kläger – eine Eigentumswohnung von der Beklagten kaufe. Hier sei ihm „vorgegaukelt“ worden, dass es sich um eine seriöse, für die Altersvorsorge sehr wichtige Geldanlage handele. Ihm sei ein Prospekt vorgelegt worden, der sich allerdings auf ein anderes Objekt mit vollständig ausgebauten und renovierten Wohnteilen bezogen habe. Es sei ihm auch versichert worden, dass ein Mietpool gebildet werde und deswegen keinerlei Risiken bezüglich einer eventuellen Nichtvermietung auf ihn zukommen würden. Herr L habe ihm gesagt, dass er den Notartermin wahrnehmen müsse, damit die anderen Verträge zustande kämen. Er, der Kläger, habe jedoch vorher keine Möglichkeit gehabt, sich über den Inhalt des Vertrages zu informieren, da ihm kein Vertragsentwurf zugeleitet worden sei. Bei der Beurkundung selbst sei der Vertrag in einem nicht verständlichen Tempo vorgelesen worden. Der vereinbarte Kaufpreis sei jedenfalls nicht gerechtfertigt. Ein Sachverständiger sei in einem Gutachten vom 20. August 2013 zu einem Verkehrswert von lediglich 56.000,00 € gekommen. Die Mieteinnahmen könnten nicht soweit realisiert werden, dass davon eine Deckung der monatlichen Zinsen bei der Bank erreicht würde. An der Wohnung seien noch erhebliche Mängel vorhanden, weswegen die Mieter einen Teil der Miete berechtigt einbehalten würden. Die Beklagte sei aufgefordert worden, nach Anfechtung des Kaufvertrages den Kaufpreis zurückzuzahlen.

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Der Kläger ist der Auffassung, dass der Kaufvertrag auch deswegen unwirksam sei, weil die Beklagte als Bauträgerin ihre gesamten Gewährleistungsansprüche aus den von ihr noch in Auftrag zu gebenden Arbeiten an den Erwerber abgetreten habe, was eine einseitige Benachteiligung des Erwerbers und Verbrauchers darstellen würde.

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Der Kläger beantragt,

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1. die Beklagte zu verurteilen, an ihn 96.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. Juni 2013 zu zahlen, Zug um Zug gegen Aushändigung eines notariell beurkundeten Rückauflassungsangebotes des Klägers;

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2. festzustellen, dass die Beklagte alle weiteren ihm durch die Rückabwicklung des Kaufvertrages entstandenen oder noch entstehenden Kosten zu tragen hat.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte ist der Auffassung, dass ein Verstoß gegen die Regelungen in § 17 Abs. 2 a BeurkG allenfalls eine Amtspflichtverletzung des Notars darstellen würde, welche jedoch nicht zur Unwirksamkeit des Vertrages führen würde. Die Eckdaten und Rahmenbedingungen seien zwischen den Parteien umfassend erörtert worden. Der Kaufvertragsentwurf sei dem Kläger schon im Juni 2010 mit umfangreichem Exposé und Teilungserklärung übergeben worden. Vor dem Notar seien einzelne Fragen des Klägers erörtert worden. Die Regelung in § 7 des Kaufvertrages stelle jedenfalls schon deshalb keine allgemeine Geschäftsbedingung – die §§ 305 ff BGB seien schon im Grundsatz nicht auf den Vertrag anwendbar – dar, weil diese Regelung zwischen den Parteien individuell ausgehandelt worden sei, was ausdrücklich in die Regelung aufgenommen worden sei. Die Geschäftsführerin der Beklagten habe die Kontakte ihres Ehemanns genutzt, die in ihrem Besitz befindlichen Eigentumswohnungen zu verkaufen. Eine Verknüpfung mit einer Anstellung des Klägers als Fußballspieler habe nicht bestanden. Der Kläger habe das Objekt in Begleitung von Beratern ausführlich besichtigt und sich selbständig über einen Finanzierungsvermittler um die Finanzierung des Kaufpreises und der Kaufnebenkosten gekümmert.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst beigefügter Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist unbegründet.

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I.

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Dem Kläger steht kein mit dem Klageantrag zu 1) geltend gemachter Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 96.000,00 € zu.

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1.

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Ein solcher ergibt sich nicht aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Denn die vom Kläger geleistete Zahlung an die Beklagte in Höhe von 96.000,00 € ist mit Rechtsgrund erfolgt. Dieser liegt in dem notariellen Kaufvertrag vom 19. Juli 2010, der weder nichtig noch unwirksam ist.

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a)

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Soweit sich der Kläger darauf beruft, dass ihm entgegen § 17 Abs. 2 a Nr. 2 BeurkG nicht zwei Wochen vor dem Notartermin ein Vertragsentwurf zur Verfügung gestellt worden sei, führt dies – unabhängig von der streitigen Frage, ob dies so war – nicht zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages (vgl. Beck’scher Online-Kommentar zum BGB, Bamberger/Roth, § 17 BeurkG, Rn. 47). Vielmehr würde sich in diesem Fall der Notar wegen einer Amtspflichtverletzung schadensersatzpflichtig machen. Gleiches gilt für die Behauptung, der Notar habe den Text nicht verständlich und zu schnell vorgelesen.

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Sofern der Kläger einwendet, man müsse den Charakter der Vorschrift als Verbraucherschutzbestimmung berücksichtigen, hat dies nach Ansicht der Kammer nicht zur Folge, dass die Missachtung der Vorschrift eine unmittelbare Auswirkung auf das notariell beurkundete Vertragsverhältnis hat, sondern es begründet eine Sekundärhaftung des Notars gegenüber dem Verbraucher. Es handelt sich um an den Notar gerichtete Soll-Vorschriften, die für diesen unabdingbare Amtspflichten darstellen, nicht jedoch die Wirksamkeit der Beurkundung an sich berühren.

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b)

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Der Vertrag ist auch nicht gem. §§ 307, 306 Abs. 1 und 3 BGB deshalb insgesamt unwirksam, weil in § 7 des Vertrages die Gewährleistungsansprüche aus den noch in Auftrag zu gebenden Arbeiten an den Erwerber abgetreten worden sind.

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Denn selbst wenn die Regelung in § 7 des Vertrages formularmäßig erfolgt sein sollte und damit gem. §§ 307 Abs. 2, 309 Nr. 8 b) BGB unwirksam sein könnte (vgl. Palandt-Grüneberg, BGB, § 309, Rn. 63 f.), bedeutet dies nicht, dass damit der gesamte Vertrag unwirksam geworden ist. Grundsätzlich bleibt gem. § 306 Abs. 1 BGB der Vertrag im Übrigen bestehen. Eine besondere Härte gem. § 306 Abs. 3 BGB ist nicht ersichtlich.

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c)

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Der Vertrag ist auch nicht gem. § 138 Abs. 1 oder 2 BGB nichtig.

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Für die Annahme eines Wuchergeschäfts im Sinne von § 138 Abs. 2 BGB fehlt es am auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung. Dieses wird in der Regel angenommen, wenn die vom Schuldner zu erbringende Leistung um 100 % oder mehr über dem Marktpreis liegt (Palandt-Ellenberger, BGB, 72. Auflage, 2013, § 138, Rn. 67). Bei dem vom Kläger behaupteten Wert von 56.000,00 € ist das bei einem Verkaufpreis von 96.000,00 € nicht der Fall.

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Ein das die Sittenwidrigkeit im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB begründende wucherähnliche Rechtsgeschäft liegt ebenfalls nicht vor. Denn das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung steht auch nicht in einem besonders groben Missverhältnis, bei dem ein Handeln aus verwerflicher Gesinnung vermutet wird. Dieses wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erst bei einer Verkehrswertüberschreitung von 90 % angenommen (BGH, Urteil vom 24.01.2014, Az.: #####). Hier überschreitet der Kaufpreis den behaupteten Wert der Wohnung um etwa 72 %, was danach nicht ausreichend ist.

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Der Kläger hat schließlich auch nicht ausreichend dargelegt und unter Beweis gestellt, dass der notarielle Kaufvertrag darüber hinaus gegen die guten Sitten im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB verstößt. Zwar kann es auf den Gesamtcharakter des Geschäfts ankommen, in den Inhalt, Beweggrund und Zweck des Geschäfts einzubeziehen sind. Zu berücksichtigen sind daher nicht nur der objektive Gehalt des Geschäfts, sondern auch die Umstände, die zu seiner Vornahme geführt haben, sowie die Absichten und Motive der Parteien (Palandt-Ellenberger, a. a. O., § 138, Rn. 8). Die – im Übrigen nicht unter Beweis gestellte – Behauptung des Klägers, der Präsident des Fußballvereins G e. V. habe die Anstellung als Spieler von dem Erwerb der Eigentumswohnung abhängig gemacht, reicht allein nicht aus, da die Kammer keine Zwangslage oder ähnliche Situation erkennen kann, die in verwerflicher Gesinnung ausgenutzt worden sein könnte. Hierauf hat die Kammer in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich hingewiesen.

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Sofern der Kläger nach Schluss der mündlichen Verhandlung mit Schriftsatz vom 07.04.2014 zu dem Ausnutzen einer Zwangslage weiter vorgetragen hat, ist dieses Vorbringen gem. § 296 a ZPO nicht zu berücksichtigen, da es nicht innerhalb der von der Kammer gem. § 139 Abs. 5 ZPO gesetzten Frist bis zum 04.04.2013 erfolgt ist. Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gem. § 156 ZPO besteht nicht. Die Prozessbevollmächtigten des Klägers hätten wegen der als Entschuldigung für die Verspätung angeführten Erkrankung eine Verlängerung der Schriftsatzfrist beantragen können und müssen.

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d)

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Es liegt auch keine Nichtigkeit des notariellen Kaufvertrages gem. § 117 BGB vor. Denn ein etwaiges Scheingeschäft durch Abschluss des Anstellungsvertrages mit der Firma F GmbH & Co.KG als Umgehung der Anstellung als Fußballspieler bei dem G e. V. führt nicht zur Nichtigkeit des notariellen Kaufvertrages.

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2.

38

Der Kläger hat auch keinen Anspruch gem. § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Rückzahlung des Kaufpreises von 96.000,00 € schlüssig dargelegt. Denn der Rechtsgrund der Zahlung ist auch nicht später weggefallen.

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Soweit sich der Kläger darauf beruft, dass der Vertrag angefochten worden sei, fehlt es hier bereits an einer konkret dargelegten Anfechtungserklärung gem. § 143 Abs. 1 BGB. Der Kläger hat lediglich vorgetragen, die Beklagte sei aufgefordert worden, „nach erfolgter Anfechtung“ den Kaufpreis zurückzuzahlen. Dass dies nicht ausreichend ist, hat die Kammer in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich erklärt.

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Sofern der Kläger nach Schluss der mündlichen Verhandlung mit Schriftsatz vom 07.04.2014 eine schriftliche Anfechtungserklärung vom 14.05.2013 dargelegt hat, ist dieses Vorbringen gem. § 296 a ZPO nicht zu berücksichtigen, da es nicht innerhalb der von der Kammer gem. § 139 Abs. 5 ZPO gesetzten Frist bis zum 04.04.2013 erfolgt ist. Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gem. § 156 ZPO bestand, wie bereits ausgeführt, nicht.

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Unabhängig davon bestehen nach Ansicht der Kammer auch Zweifel am Vorliegen eines ausreichend dargelegten Anfechtungsgrundes, der innerhalb der maßgeblichen Frist des § 121 BGB (unverzüglich im Fall des § 119 BGB) bzw. des § 124 BGB (binnen Jahresfrist im Fall des § 123 BGB) geltend gemacht worden ist. Die Frist beginnt mit Kenntnis des Anfechtungsgrundes. Der Kaufvertrag wurde am 19. Juli 2010 abgeschlossen, die Klageschrift datiert vom 26. September 2013.

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3.

43

Der Kläger ist auch nicht vom Vertrag zurück getreten, so dass die Leistungen gem. § 346 BGB zurückzugewähren wären. Ein vertragliches Rücktrittsrecht ist nicht vereinbart, und für ein gesetzliches Rücktrittsrecht gem. §§ 433, 434, 437 BGB wegen eines Mangels des Kaufsache fehlt an der Darlegung der Voraussetzungen.

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II.

45

Der Feststellungantrag ist aus den Gründen zu I. ebenfalls unbegründet.

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III.

47

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit findet ihre Rechtsgrundlage in § 709 Satz 1 und 2 ZPO.

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Streitwert: 98.000,00 €