Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1997-08-15, Aktenzeichen 7 A 133/95
ECLI:DE:OVGNRW:1997:0815.7A133.95.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens; die außergerichtlichen Kosten der
Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin begehrt die Erteilung einer baurechtlichen
Abbruchgenehmigung für ein unter Denkmalschutz stehendes
ehemaliges Arbeiterschlafhaus.

3

Die Klägerin ist Eigentümerin des in H gelegenen
Grundstücks C Straße 4 (Gemarkung D Flur 5 Flurstück
287), das mit einem ca. 30 m langen Fachwerkhaus bebaut ist.
Das Gebäude liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr.
"Ortsmitte D " der Stadt H aus dem Jahr 1981.
Dieser setzt für den betroffenen Bereich ein allgemeines
Wohngebiet fest, wobei die festgesetzten Baugrenzen den
vorhandenen Baukörper nicht vollständig erfassen, sondern
teilweise als nicht überbaubare Grundstücksfläche
ausweisen.

4

Durch - für sofort vollziehbar erklärten - Bescheid des
Beigeladenen zu 2. vom 10. April 1987 wurde das Gebäude in die
Denkmalliste eingetragen, nachdem der Rat der Stadt H
es zunächst abgelehnt hatte, das Gebäude gemäß dem Antrag des
Beigeladenen zu 1. unter Denkmalschutz zu stellen, und die
oberste Denkmalbehörde eine Weisung zur Eintragung erteilt
hatte. Die Eintragung, die zwischenzeitlich bestandskräftig
geworden ist, bezieht sich auf das Äußere des
Arbeiterschlafhauses von 1872 (ohne spätere
Treppenhausanbauten an der Nord- und Südseite) sowie im
Inneren auf die noch vorhandene ursprüngliche
Fachwerkkonstruktion zur Aufteilung des Gebäudes in Schlafsäle
und die drei Kamine aus der Entstehungszeit.

5

Zur Begründung der Eintragung ist im Bescheid u.a.
ausgeführt, das Objekt sei bedeutend für die Stadt H ,
insbesondere den Ortsteil D , weil es zu den wenigen noch
erhaltenen typischen siegerländischen Dokumenten für den
Arbeiterwohnungsbau der 70er Jahre des 19. Jahrhunderts
gehöre. Typisch siegerländisch sei dabei die Tatsache, daß das
Gebäude in der hier üblichen Sparfachwerkbauweise errichtet
wurde. Sämtliche Kriterien für diese Bauweise würden durch das
Gebäude besonders anschaulich dokumentiert. Das Gebäude der
ehemaligen D Eisengiesserei sei ein wichtiges Zeugnis für
die Wohnverhältnisse eines Teils der damals dort beschäftigten
Arbeiter und belege den "Wirtschaftsboom" bei der
Eisenproduktion im Siegerland in der zweiten Hälfte des 19.
Jahrhunderts. Das Typische eines Schlafhauses, das dem Gebäude
auch jetzt noch ein barackenähnliches Gepräge gebe, sei trotz
der vorgenommenen Veränderungen am Objekt noch gut ablesbar;
sein Zeugniswert werde durch die Veränderungen nur
unwesentlich beeinträchtigt. Es stehe in einer Gruppe von
mehreren Arbeiterhäusern unterschiedlicher Gestalt aber
gleicher Konstruktionsweise, so daß auf engstem Raum eine
überaus anschauliche Typenvielfalt dieser speziellen
Bauaufgabe aus der 2. Hälfte des 19. Jahrhunderts erhalten
geblieben sei. Reine Schlafhäuser dieser Form seien im
Ruhrgebiet und in anderen westfälischen Industriegebieten kaum
bekannt. Als seltenem Anschauungsobjekt für die Entwicklung im
Arbeiterwohnungsbau des Siegerlands und darüber hinaus
Westfalens komme dem Objekt besondere Bedeutung zu. Für die
Erhaltung und Nutzung des Objekts lägen wissenschaftliche,
insbesondere baugeschichtliche sowie arbeits- und
sozialgeschichtliche Gründe vor.

6

Bereits im März 1984 hatte die Klägerin beim Beklagten als
untere Bauaufsichtsbehörde die Genehmigung zum Abbruch des
Gebäudes mit der Begründung beantragt, das Gebäude befinde
sich in einem schlechten Zustand; bei einer Instandsetzung
würden zu hohe Kosten anfallen. Mit Bescheid vom 10. September
1987 lehnte der Beklagte die Abbruchgenehmigung erstmals mit
der Begründung ab, das Objekt unterliege den Vorschriften des
Denkmalschutzgesetzes (DSchG); der Beigeladene zu 2. als
untere Denkmalbehörde habe die nach § 9 DSchG erforderliche
Erlaubnis nicht erteilt. Im daraufhin nach erfolglosem
Widerspruchsverfahren von der Klägerin eingeleiteten
Klageverfahren (7 K 1048/89 VG Arnsberg) schlossen die
Beteiligten des vorliegenden Verfahrens am 2. Mai 1990 einen
Vergleich, in dem der Beklagte seinen Bescheid vom 10.
September 1987 aufhob und sich verpflichtete, über den
Bauantrag zum Abbruch des Gebäudes bis zum 31. August 1990 neu
zu entscheiden.

7

In der Folgezeit kam es zu Differenzen über die Frage, ob
dem Abbruchantrag denkmalrechtlich zuzustimmen sei. Nachdem
der Eintragungsbescheid infolge Rücknahme der Berufung der
Klägerin in dem die Unterschutzstellung betreffenden
Klageverfahren bestandskräftig geworden war, beschloß der Rat
der Stadt H am 24. Juni 1992 - entgegen dem Vorschlag des
Beigeladenen zu 2. als untere Denkmalbehörde, die
denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abbruchantrag zu erteilen. Auf
Antrag des Beigeladenen zu 1. entschied die Oberste
Denkmalbehörde mit Erlaß vom 12. August 1993 gemäß § 21 Abs. 4
DSchG, daß die denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abbruch zu
versagen sei. Der Beklagte lehnte daraufhin mit Bescheid vom
6. Oktober 1993 den Abbruchantrag der Klägerin vom 24. August
1987 ab.

8

Zur Begründung führte er aus, daß dem Abbruch zwingende
gesetzliche Gründe entgegenstünden, weil die Voraussetzungen
für eine isolierte denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abbruch
gemäß § 9 DSchG nicht vorlägen. Die nach den
denkmalschutzrechtlichen Vorschriften vorzunehmende
Interessenabwägung ergebe, daß die Belange des Denkmalschutzes
gegenüber den privaten und wirtschaftlichen Interessen der
Klägerin am Abbruch des Gebäudes überwögen. Mit der
Beseitigung des Baudenkmals ginge ein typisches
siegerländisches Dokument für den Arbeiterwohnungsbau der 70er
Jahre des 19. Jahrhunderts verloren. Das Gebäude sei ein
wichtiges Zeugnis für die Wohnverhältnisse der damaligen
Arbeiterschaft und belege zugleich den industriellen
Aufschwung bei der Eisenproduktion im Siegerland der 2. Hälfte
des 19. Jahrhunderts. Der Erhaltungszustand des Gebäudes
rechtfertige den Abbruch nicht. Auf Grund der Lage, der
Konstruktion und des Grundrisses des Gebäudes sei es durchaus
möglich, dieses in familiengerechte Wohnungen aufzuteilen. Für
die Schaffung von Wohnraum bestünden staatliche
Förderungsmittel; auch habe das Ministerium für
Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr des Landes NW
Finanzmittel in Aussicht gestellt, wenn die Belastungen die
Zumutbarkeitsgrenze überschritten. Sollten sich die Kosten für
die Erhaltung und Nutzung des Gebäudes als wirtschaftlich
unzumutbar erweisen, könne die Übernahme des Denkmals nach
§ 31 DSchG verlangt werden; auch sei auf die
Entschädigungsregelung des § 33 DSchG zu verweisen. Ein
überwiegendes öffentliches Interesse für den Abbruch liege
nicht vor. Insbesondere habe der Bebauungsplan Nr. keinen
Vorrang. Ein Änderungsverfahren für andere Bereiche sei
eingeleitet; dieses könne auch dazu genutzt werden, die
überbaubaren Grundstücksflächen auf dem hier betroffenen
Grundstück so auszurichten, daß das Baudenkmal erhalten
bleiben könne. Auch bei Beibehaltung des Plans würden
jedenfalls die Grundzüge der Planung verwirklicht, weil das
Arbeiterschlafhaus für die Einrichtung von Wohnungen geeignet
sei.

9

Die Klägerin hat bereits am 17. September 1993
Untätigkeitsklage erhoben. Zur Begründung hat sie im
wesentlichen vorgetragen, die Voraussetzungen des § 9 Abs. 2
DSchG lägen vor. Das Gebäude könne nicht in seinem bisherigen
Zustand belassen bleiben. Es sei baufällig, und massive
Eingriffe in die Bausubstanz seien nötig. Eine Veräußerung sei
ihr - der Klägerin - nicht zumutbar; mit der "Belastung" durch
das Denkmal finde sich kein Käufer zu einem angemessenen Preis
für das wertvolle Bauland. Die Sanierungskosten für das Objekt
seien außerordentlich hoch. Die hierfür benötigten
Finanzierungskosten könnten durch Mieteinnahmen nicht gedeckt
werden. Es sei ihr daher auch nicht zuzumuten, das Objekt zu
erhalten. Insoweit sei eine objektbezogene Betrachtungsweise
geboten und nicht auf ihre - der Klägerin - sonstige
wirtschaftliche Lage abzustellen. Sie müsse nicht ihr
sonstiges Vermögen für den Erhalt des Denkmals opfern und auf
Dauer "zuschießen". Auch die Möglichkeit, einen
Übernahmeanspruch zu stellen, entbinde nicht von der Pflicht
zur Interessenabwägung. Insoweit sei auch zu berücksichtigen,
daß die Bedeutung des Denkmals gering sei.

10

Die Klägerin hat beantragt,

11

den Beklagten unter Aufhebung seines
Bescheides vom 6. Oktober 1993 zu
verpflichten, ihr die Genehmigung zum
Abbruch des Gebäudes C
Straße 4 in H zu erteilen,

12

hilfsweise,

13

den Beklagten zu verpflichten,
erneut über ihren Antrag auf Abbruch
des Gebäudes C Straße 4 in H
unter Beachtung der Rechtsauffassung
des Gerichts zu entscheiden.

14

Der Beklagte hat beantragt,

15

die Klage abzuweisen.

16

Er hat sich insbesondere auf die Ausführungen in seinem
Ablehnungsbescheid bezogen.

17

Die Beigeladenen haben keine Sachanträge gestellt.

18

Der Beigeladene zu 1. hat hervorgehoben, daß die
Kostenerwägungen der Klägerin nicht nachvollziehbar seien und
daß das Grundstück nach den Festsetzungen des Bebauungsplans
im übrigen durchaus verwertbar sei.

19

Der Beigeladene zu 2. hat insbesondere ausgeführt, daß die
Stadt versucht habe, das Grundstück zu erwerben.

20

Mit dem angefochtenen, den Bevollmächtigten der Klägerin am
8./13. Dezember 1994 zugestellten Urteil hat das
Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet
sich die am 1. Januar 1995 eingelegte Berufung der
Klägerin.

21

Zur Begründung ihrer Berufung trägt die Klägerin in
Ergänzung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens
insbesondere vor, das Objekt sei abgängig. Der begehrte
Abbruch bedeute keinen Totalverlust des Objekts, da dessen
Umsetzung an einen anderen Standort möglich sei; hierzu sei
sie - die Klägerin - bereit. Im Hinblick auf die Möglichkeit
der Übernahme durch die Gemeinde gehe es ihr - der Klägerin -
nicht nur um die Vermeidung von Kosten, sondern insbesondere
auch um die Nutzbarkeit des Grundstücks. Eine solche sei mit
dem Denkmal nicht sinnvoll möglich. Auch der Bebauungsplan
müsse berücksichtigt werden; die Bauleitplanung könne Belange
des Denkmalschutzes überwinden, was hier geschehen sei. Im
Hinblick auf die im Berufungsverfahren in Abstimmung mit den
weiteren Beteiligten erstellte Berechnung der
Wirtschaftlichkeit eines Umbaus des Objekts zu vier
Mietwohneinheiten im Rahmen des öffentlich geförderten
Mietwohnungsbaus ergebe sich auch unter Berücksichtigung von
Zuschüssen auf Grund der erzielbaren Mieteinnahmen ein
jährlicher Fehlbetrag von rd. 24.000,-- DM. Dies belege, daß
ihr eine Sanierung und Erhaltung des Objekts nicht zuzumuten
sei. Darauf, ob sie "ein florierendes Weltunternehmen mit
Milliardenumsätzen" sei, komme es nicht an; selbst dann sei es
ihr nicht zuzumuten, ein Denkmal im Interesse der
Allgemeinheit unter Verlusten zu erhalten. Daraus, daß eine
Vermietung des Objekts wirtschaftlich nicht vertretbar sei,
folge zwangsläufig, daß auch ein Verkauf nicht rentabel sei.
Ein Verkauf komme für sie auch deshalb nicht in Frage, weil
sie auf Grund der Nähe des Grundstücks zum Betriebsgelände
daran interessiert sei, auf das Grundstück ggf. zurückgreifen
zu können. Die Ablehnung einer Überführung des Denkmals z.B.
in ein Freilichtmuseum sei nicht nachvollziehbar.

22

Die Klägerin beantragt,

23

das angefochtene Urteil zu ändern
und nach dem Klageantrag zu
erkennen.

24

Der Beklagte beantragt,

25

die Berufung zurückzuweisen.

26

Er hält das angefochtene Urteil für zutreffend. Im Hinblick
auf die im Berufungsverfahren erstellte
Wirtschaftlichkeitsberechnung bezieht er sich ferner auf
Ausführungen des Ministeriums für Stadtentwicklung, Kultur und
Sport des Landes NW. Hiernach sei die Berechnung unter der
Prämisse erstellt worden, daß eine maximale Wirtschaftlichkeit
bei einem öffentlich geförderten Umbau zum Mietwohnungshaus zu
erzielen sei. Trotz des dort ausgewiesenen Fehlbetrags sei der
Klägerin die Sanierung des Objekts unter Inanspruchnahme
öffentlicher Mittel zuzumuten. So seien verschiedene Ansätze
zweifelhaft und die hohen Sanierungskosten dadurch beeinflußt,
daß die Klägerin seit über einem Jahrzehnt ihren
Verpflichtungen zur Unterhaltung des Objekts nicht nachkomme.
Auch sei zweifelhaft, ob ein neues Wohnbauvorhaben nennenswert
kostengünstiger gegenüber einer Sanierung durchgeführt werden
könne. Im Interesse des Denkmals sei die Übernahme zu
beantragen, um so den Denkmalbehörden die Möglichkeit zu
eröffnen, für das Denkmal einen Investor zu suchen, der bereit
sei, mit den gegebenen öffentlichen Mitteln das Objekt als
Baudenkmal zu sanieren und zu erhalten.

27

Der Beigeladene zu 1. weist ergänzend zu seinem bisherigen
Vorbringen insbesondere darauf hin, daß das Objekt durchaus in
einen nutzbaren Zustand versetzt werden könne. Es sei nicht
abgängig und könne - ggf. mit denkmalverträglichen Anbauten -
zu Wohnungen umgebaut werden. Im Rahmen der vorzunehmenden
Interessenabwägung sei auch der im
Unterschutzstellungsbescheid hervorgehobene Seltenheitswert
des Arbeiterschlafhauses von Bedeutung. Einer Umsetzung des
Objekts stehe neben dem Verlust historischer Substanz
entgegen, daß seine denkmalrechtliche Bedeutung gerade auch
durch den Standort und die Nähe weiterer Arbeiterhäuser
wesentlich beeinflußt sei. Im Hinblick auf den errechneten
Fehlbetrag bei einer Sanierung und Nutzung des Objekts für den
sozialen Wohnungsbau sei zu berücksichtigen, daß dem hohen
Denkmalwert des Objekts letztlich nur das Interesse der
Klägerin an einer Vermeidung von Vermögensnachteilen
gegenüberstehe. Letzterem könne mit den Mitteln der §§ 31 und
33 DSchG angemessen begegnet werden.

28

Der Berichterstatter des Senats hat am 17. September 1996
eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Auf die hierüber
gefertigte Niederschrift wird verwiesen.

29

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und
des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der
Gerichtsakte, der vom Beklagten vorgelegten
Verwaltungsvorgänge sowie der von der Klägerin vorgelegten
Berechnungsunterlagen ergänzend Bezug genommen.

30

Entscheidungsgründe:

31

Die zulässige Berufung ist unbegründet. Die Klägerin hat
keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Abbrucherlaubnis
nach § 63 BauO NW, weil dem Vorhaben öffentlich-rechtliche
Vorschriften entgegenstehen (§ 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NW).

32

Der Abbruch des unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes ist
gemäß § 9 Abs. 1 Buchst. a) DSchG erlaubnispflichtig, wobei
sich die Voraussetzungen für die Erteilung der Erlaubnis aus §
9 Abs. 2 DSchG ergeben. Diese Voraussetzungen für die
Zulassung des Abbruchs eines Baudenkmals sind auch im
vorliegenden Verfahren maßgeblich, in dem die Klägerin nicht
gemäß § 9 Abs. 3 Satz 2 DSchG eine isolierte
denkmalschutzrechtliche Erlaubnis beantragt hat, sondern über
die denkmalschutzrechtlichen Voraussetzungen für die Zulassung
des vorgesehenen Abbruchs in dem von der Klägerin
eingeleiteten Baugenehmigungsverfahren zu befinden ist. Gemäß
§ 9 Abs. 3 Satz 1 DSchG sind in einem baurechtlichen
Genehmigungsverfahren die Belange des Denkmalschutzes
"entsprechend" dem Denkmalschutzgesetz "in angemessener Weise
zu berücksichtigen". Hiernach hat der Denkmalschutz auch in
einem baurechtlichen Verfahren den gleichen Stellenwert und
die gleiche Bedeutung wie bei einem gesonderten
denkmalschutzrechtlichen Verfahren nach § 9 Abs. 1 DSchG und
läuft regelmäßig auf eine strikte Anwendung der
Voraussetzungen für die Erteilung der Erlaubnis nach § 9 Abs.
2 DSchG hinaus.

33

Vgl.: OVG NW, Urteil vom 4. Dezem-
ber 1991 - 7 A 1113/90 - NVwZ 1992,
1218 m.w.N..

34

Die Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 DSchG für den von der
Klägerin beabsichtigten Abbruch des Gebäudes liegen nicht
vor.

35

Daß ein "überwiegendes öffentliches Interesse die Maßnahme
verlangt" (§ 9 Abs. 2 Buchst. b) DSchG), scheidet
offensichtlich aus. Ein solches öffentliches Interesse kann
insbesondere nicht aus den Festsetzungen des Bebauungsplans
Nr. der Stadt H hergeleitet werden. Diese Festsetzungen
lassen den Bestand des Gebäudes unberührt und gebieten es
nicht etwa, die mit den festgesetzten Baugrenzen nicht in
Einklang stehende Bausubstanz des vorhandenen Objekts zu
beseitigen.

36

Näher zu prüfen ist lediglich, ob die Voraussetzungen des §
9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG vorliegen. Hiernach ist die nach
Absatz 1 der genannten Vorschrift erforderliche Erlaubnis zu
erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht
entgegenstehen. Das trifft im vorliegenden Fall jedoch nicht
zu.

37

Der Begriff "entgegenstehen" in § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG
ist in der Rechtsprechung des erkennenden Gerichts dahin
geklärt, daß nicht schon jede noch so geringfügige nachteilige
Betroffenheit denkmalrechtlicher Belange einer
Erlaubniserteilung entgegensteht. Es ist vielmehr eine
Abwägung der Belange des Denkmalschutzes vorzunehmen mit den
in der Regel privaten Interessen, die für die
erlaubnispflichtige Maßnahme streiten. Diese in dem Begriff
"entgegenstehen" enthaltene Befugnis zur Abwägung räumt der
Behörde keine Gestaltungsfreiheit ein, sondern enthält die
Verpflichtung zu einer gesetzlich gebundenen und gerichtlich
uneingeschränkt kontrollierbaren Bewertung der in der Norm
genannten Voraussetzungen. Insoweit ist eine von der Qualität
des jeweils zu schützenden Denkmals abhängige
Einzelfallprüfung vorzunehmen, ob und inwieweit die
Schutzziele und -zwecke des Denkmalschutzgesetzes durch die in
Rede stehende Maßnahme konkret betroffen sind. Die im
Einzelfall erheblichen Umstände sind zu ermitteln und sodann
im Wege der Abwägung zwischen den Belangen des Denkmalschutzes
und den für die erlaubnispflichtige Maßnahme streitenden
privaten Interessen zu gewichten.

38

Vgl.: OVG NW, Urteil vom 4. Dezem-
ber 1991 - 7 A 1113/90 - NVwZ 1992,
1218, Urteil vom 3. September 1996 - 10
A 1453/92 - und Urteil vom 20. Februar
1997 - 7 A 4406/95 - jeweils
m.w.N..

39

Bei den näheren Anforderungen an diese Gewichtung ist zu
berücksichtigen, daß es Ziel des Denkmalschutzes ist,
Denkmäler zu schützen, zu pflegen, sinnvoll zu nutzen und
wissenschaftlich zu erforschen (§ 1 Satz 1 DSchG). Die
Legaldefinition des Denkmalbegriffs in § 2 Abs. 1 Satz 1 DSchG
knüpft ferner daran an, daß der Schutz, die Pflege und die
Nutzung von Denkmälern im Interesse des Allgemeinwohls liegt;
denn nach dieser Vorschrift erfüllen nur solche Sachen,
Mehrheiten von Sachen und Teile von Sachen den Denkmalbegriff,
an deren Erhaltung und Nutzung ein "öffentliches Interesse"
besteht. Denkmalschutz besteht nach den Zielsetzungen des
Denkmalschutzgesetzes damit darin, das geschützte Objekt im
Interesse des Allgemeinwohls nicht nur in seiner
denkmalrechtlich relevanten Aussagekraft zu erhalten, sondern
auch einer hiermit zu vereinbarenden sinnvollen Nutzung
zuzuführen. Dabei geht das Denkmalschutzgesetz davon aus, daß
es dem privaten Eigentümer im Rahmen der Sozialpflichtigkeit
des (Grund-)Eigentums grundsätzlich zuzumuten ist, seine
eigenverantwortliche und privatnützige Ausübung der
Eigentümerbefugnisse an einem Baudenkmal an den Erfordernissen
des Denkmalschutzes auszurichten.

40

Die sich aus dem Denkmalschutzgesetz ergebenden Pflichten
und Beschränkungen der privaten Nutzungsbefugnisse sind
insgesamt als Bestimmungen von Inhalt und Schranken des
Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu werten, die
darauf abzielen, daß das Eigentum an einem Denkmal
grundsätzlich in einer privatnützigen Form erhalten bleibt,
die zugleich den verfassungsrechtlich legitimen Zielen des
Denkmalschutzes gerecht wird.

41

Vgl.: OVG NW, Urteil vom 25. Ju-
ni 1990 - 7 A 1837/89 - unter Hinweis
auf BVerwG, Beschluß vom 10. Ju-li 1987
- 4 B 146.87 - BRS 47 Nr. 123.

42

Bei verfassungskonformem Verständnis der Regelungen des
Denkmalschutzgesetzes gehen die sich aus den Erfordernissen
des Denkmalschutzes ergebenden Pflichten des Eigentümers
jedoch nicht stets zu seinen Lasten. Zwar hat der Eigentümer
eines Denkmals im Rahmen der Sozialbindung mit Blick auf das
Denkmalschutzrecht - nicht anders als etwa im Bereich des
Naturschutzrechts - gewisse aus der Situationsgebundenheit des
betreffenden Grundstücks, nämlich der Bebauung mit einem nach
denkmalschutzrechtlichen Kriterien schützenswerten Bauwerk,
folgende Einschränkungen seiner privaten Nutzungsbefugnisse
hinzunehmen.

43

Zur Situationsgebundenheit aus
denkmal- und naturschutzrechtlichen
Gründen als Element der
Sozialpflichtigkeit des Grundeigentums
vgl.: BGH, Urteil vom 9. Oktober 1986 -
III ZR 2/85 - NJW 1987, 2068 und Urteil
vom 7. Juli 1994 - III ZR 5/93 - DVBl.
1995, 104; BVerwG, Urteil vom 24. Juni
1993 - 7 C 26.92 - DVBl. 1993, 1141 und
Beschluß vom 30. September 1996 - 4 NB
31 und 32.96 - ZfBR 1997, 94.

44

Auch Bestimmungen von Inhalt und Schranken des
Grundeigentums müssen jedoch den Grundsatz der
Verhältnismäßigkeit wahren und dürfen dem Betroffenen
unzumutbare Opfer nur auferlegen, wenn hierfür ein Ausgleich
vorgesehen ist.

45

Vgl. BGH, Urteil vom 7. Juli 1994
- III ZR 5/93 - DVBl. 1995, 104;
BVerwG, Urteil vom 24. Juni 1993 - 7 C
26.92 - DVBl. 1993, 1141.

46

Dem hat der Gesetzgeber in den einzelnen Regelungen für die
konkrete Abwicklung des Denkmalschutzes in unterschiedlicher
Weise Rechnung getragen. Während § 7 Abs. 1 Satz 1 DSchG die
den Eigentümer eines Denkmals treffenden reinen Unterhaltungs-
und Schutzpflichten unter den Vorbehalt des ihm Zumutbaren
stellt, knüpft § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG für die Fälle, in
denen Veränderungen (auch Nutzungsänderungen) sowie die
Beseitigung des Denkmals aus anderen Gründen als denen des
Denkmalschutzes zugelassen werden sollen, mit dem
Tatbestandsmerkmal "entgegenstehen" nicht an den Begriff der
Zumutbarkeit an. Dementsprechend kann nach der Rechtsprechung
des erkennenden Gerichts eine Maßnahme, die den im konkreten
Fall relevanten Denkmalwert des in Rede stehenden Objekts
wesentlich mindern oder gar aufheben würde, allenfalls in
Ausnahmefällen aus zwingenden Gründen zugelassen werden. Dem
Gesichtspunkt der Zumutbarkeit für den betroffenen Eigentümer
ist dadurch Rechnung zu tragen, daß im Rahmen der Abwägung zu
untersuchen ist, ob den privaten Belangen auch im Wege der
Übernahme des Denkmals durch die Gemeinde gemäß § 31 DSchG
oder durch eine angemessene Entschädigung auf der Grundlage
von § 33 DSchG hinreichend Rechnung getragen werden kann. Mit
diesen Vorschriften hat der Gesetzgeber ein System von
Ausgleichsregelungen geschaffen, das bei der aus Gründen des
Denkmalschutzes und damit im Interesse des Allgemeinwohls
auszusprechenden Versagung der Zulassung von Veränderungen
oder gar Beseitigung von Denkmälern jedenfalls im
vermögensrechtlich relevanten Bereich in dem oben erwähnten
Sinne unzumutbare Belastungen verhindert und demgemäß auch im
Rahmen der nach § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG vorzunehmenden
Interessenabwägung Berücksichtigung zu finden hat.

47

Vgl. OVG NW, Urteil vom 4. Dezem-
ber 1991 - 7 A 1113/90 - NVwZ 1992,
1218 m.w.N. und Urteil vom 20. Februar
1997 - 7 A 4406/95.

48

Für die Berücksichtigung der Ausgleichsregelungen der §§ 31
und 33 DSchG sind dabei folgende Kriterien maßgeblich:

49

Nach § 31 DSchG kann der Eigentümer die Übernahme eines
Denkmals durch die Gemeinde verlangen, wenn und soweit es ihm
mit Rücksicht auf seine Pflicht zur Erhaltung des Denkmals auf
Grund einer behördlichen Maßnahme nach dem Denkmalschutzgesetz
wirtschaftlich nicht zuzumuten ist, das Denkmal zu behalten
oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu
nutzen. Diese Vorschrift gibt dem Eigentümer bei
wirtschaftlicher Unzumutbarkeit einer sinnvollen Nutzung des
Denkmals das Recht, gleichsam spiegelbildlich zur Enteignung
die Entziehung seines Eigentums und dessen Übertragung auf die
übernahmeverpflichtete Gemeinde zu beantragen.

50

Vgl. OVG NW, Urteil vom 25. Juni
1990 - 7 A 1837/89 -.

51

Insoweit kann sich die Gemeinde dieser Übernahmepflicht
nicht - auch nicht unter Hinweis auf eine fehlende
Leistungsfähigkeit - entziehen.

52

Vgl.: OVG NW, Urteil vom 18. Mai
1984 - 11 A 1776/83 - BRS 42 Nr.
137.

53

Maßstab für das dem Eigentümer Zumutbare sind dabei seine
gesamtwirtschaftlichen Verhältnisse und seine allgemeine
wirtschaftliche Lage nur insoweit, als sie Einfluß haben auf
die unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten erfolgende Bewertung
der ausschließlich auf das Denkmal selbst beschränkten
Folgewirkungen. Insoweit kommt es nur darauf an, ob der
Weiterbestand des Denkmals mit der unter Gesichtspunkten des
Denkmalschutzes in Betracht kommenden sinnvollen Nutzung für
den Eigentümer, in Beziehung gesetzt zu der durch das Denkmal
gebundenen Vermögenssubstanz, eine noch zumutbare Nutzung
dieser Vermögenssubstanz darstellt, oder ob eine solche
Nutzung, verglichen mit einer durch Denkmalrecht unberührten
Nutzungsmöglichkeit des in Rede stehenden Objekts, zu
spürbaren, nicht nur unwesentlichen oder den Kernbereich der
Nutzungsmöglichkeiten unberührt lassenden finanziellen
Verlusten führen kann.

54

Vgl. zum gleichen Begriff der
wirtschaftlichen Zumutbarkeit nach § 40
Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BBauG: BGH, Urteil
vom 25. November 1974 - III ZR 42/73 -
BGHZ 63, 240 (249).

55

Maßgeblich ist damit, inwieweit sich das Denkmal bei einer
sinnvollen Nutzung "selbst trägt". Spürbare Verluste im
dargelegten Sinne braucht der Eigentümer nicht ohne Ausgleich
hinzunehmen. Dabei ist es ihm auch nicht etwa zuzumuten, sein
übriges Vermögen im Interesse der Allgemeinheit für die
verlustreiche Nutzung des Denkmals aufzuopfern.

56

Der Übernahmeanspruch nach § 31 DSchG allein stellt jedoch
den gebotenen Verhältnismäßigkeitsausgleich noch nicht sicher.
Er läßt dem betroffenen Eigentümer lediglich die Alternative,
das Denkmal in der ihm wirtschaftlich nicht zumutbaren
verlustreichen Weise zu nutzen und damit einen Teil seines
Vermögens im Interesse des Allgemeinwohls aufzuopfern oder
sich des Denkmals vollständig zu entäußern. Will der
Eigentümer mit Blick auf den grundsätzlichen Schutz der
Substanz des Eigentums

57

- vgl.: BVerfG, Urteil vom 15. Ju-
ni 1976 - 1 BvL 19 und 20/75, 1 BvR
148/75 - BVerfGE 42, 263 (295) und
Urteil vom 1. März 1979 - 1 BvR 532,
533/77, 419/78 und 1 BvL 21/78 -
BVerfGE 50, 290 (341) -

58

trotz Überschreitens der Zumutbarkeitsgrenze von der
Übernahmemöglichkeit des § 31 DSchG keinen Gebrauch machen,
sondern das ihn unzumutbar belastende Denkmal behalten, und
akzeptiert er damit zwangsläufig die durch die Belange des
Denkmalschutzes vorgegebene eingeschränkte
Nutzungsmöglichkeit, hat ihn die Allgemeinheit von den durch
die Unwirtschaftlichkeit konkret eintretenden
vermögensrechtlichen Nachteilen, soweit sie die Schwelle der
Sozialbindung des Grundeigentums überschreiten, zu entlasten.
Dem trägt die Regelung des § 33 DSchG Rechnung.

59

Seinem Wortlaut nach erfaßt § 33 DSchG zwar nur die Fälle,
in denen der Vollzug des DSchG "enteignende Wirkung" hat. Mit
dieser Wortwahl hat der Gesetzgeber jedoch nur formal an den
überkommenen weiten Enteignungsbegriff angeknüpft. Der Sache
nach ging es dem Gesetzgeber darum, im Wege einer
"salvatorischen Klausel" eine Entschädigungspflicht für die
Fälle zu normieren, in denen der Vollzug des Gesetzes die
Sozialpflichtigkeit des Eigentums überschreitet.

60

Vgl. die Begründung zu Abschnitt VII
des Gesetzentwurfs des DSchG in LT-Drs.
8/4492, S. 35.

61

Nach dem zwischenzeitlich eingetretenen Wandel im
Verständnis des Enteignungsbegriffs

62

- vgl.: BVerwG, Urteil vom 24. Ju-
ni 1993 - 7 C 26.92 - DVBl. 1993, 1141
und Beschluß vom 30. Septem-ber 1996 -
4 NB 31 und 32.96 - ZfBR 1997, 94; zur
Rechtsprechung des BGH vgl.: Krohn,
Enteignung und Inhaltsbestimmung des
Eigentums in der neueren Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs, ZfBR 1994, 5 ff
-

63

ist § 33 DSchG daher als Regelung über Ausgleichsansprüche
im Rahmen der Inhaltsbestimmung des Eigentums zu begreifen,
die dem Zweck dient, eine dem Eigentümer durch
denkmalschutzrechtliche Maßnahmen im Einzelfall auferlegte
Belastung durch eine Entschädigungsleistung auf ein zumutbares
Maß herabzumildern.

64

Vgl. OVG NW, Urteil vom 29. Febru-
ar 1996 - 10 A 366/92 - NWVBl. 1996,
386.

65

Seinem Inhalt nach setzt dieser Ausgleichsanspruch die
Beeinträchtigung einer als Eigentum geschützten Rechtsposition
voraus, durch die der Eigentümer unverhältnismäßig oder im
Verhältnis zu anderen ungleich belastet wird.

66

Zum Regelungsgehalt und zur
Gültigkeit salvatorischer Klauseln der
hier vorliegenden Art vgl.: BverwG,
Urteil vom 24. Juni 1993 - 7 C 26.92 -
DVBl. 1993, 1141; BGH, Urteil vom 7.
Ju-li 1994 - III ZR 5/93 - DVBl. 1995,
104.

67

Zusammenfassend ist damit im Rahmen der Interessenabwägung
nach § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG zu berücksichtigen, daß diese
Interessenabwägung unter Einbeziehung des Bestehens der in den
§§ 31 und 33 DSchG festgelegten "Schadensausgleichsregelungen"
zu erfolgen hat und daß im Rahmen dieses Ausgleichs ein
Wahlrecht des Eigentümers - und nur des Eigentümers - besteht,
sich zu entscheiden, ob er sich zur Hinnahme dieser
Belastungen mit der Folge entschließt, daß ihm ein
angemessener Ausgleich für die Vermögensnachteile zu zahlen
ist, die die Grenze der Sozialbindung des Eigentums
überschreiten, oder ob er sich des Denkmals zu Lasten der
betroffenen Gemeinde entäußert, die dieses sodann einer mit
den Zielsetzungen des Denkmalschutzgesetzes vereinbaren
sinnvollen Nutzung zuzuführen hat.

68

Nach Maßgabe dieser Kriterien überwiegen im vorliegenden
Fall die gegen die Beseitigung des Denkmals sprechenden Gründe
des Denkmalschutzes gegenüber den gegenläufigen privaten
Interessen der Klägerin.

69

Auf Grund der im Berufungsverfahren angestellten
Überprüfungen steht fest, daß das strittige Objekt im Rahmen
der privatnützigen Ausübung der Eigentümerbefugnisse durch die
Klägerin durchaus einer sinnvollen, seine charakteristischen
Denkmaleigenschaften wahrenden privaten Nutzung zugänglich
ist. Es kann, wenn auch mit erheblichem Kostenaufwand, zu
heutigen Wohnanforderungen gerecht werdenden Wohnungen
umgebaut werden, ohne daß die charakteristischen Merkmale des
Denkmals - seine äußere Hülle und die unter Schutz gestellte
Fachwerkkonstruktion einschließlich der Kamine - in ihrer
denkmalrelevanten Aussagekraft entscheidend beeinträchtigt
werden. Diese Nutzung ist auch ohne weiteres realisierbar,
weil sie ihrer Art nach mit der hier maßgeblichen Ausweisung
des Bebauungsplans übereinstimmt und - soweit die im
Bebauungsplan festgesetzten Baugrenzen nicht eingehalten
werden - entweder vom Bestandsschutz gedeckt oder jedenfalls
aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit im Wege der Befreiung
nach § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB zuzulassen ist.

70

Gegen das Beseitigungsverlangen streitet die hier gegebene
besondere Bedeutung des Objekts, die im Ablehnungsbescheid des
Beklagten zutreffend näher umschrieben ist. Der Einwand der
Klägerin, das Objekt könne ohne Beeinträchtigung seiner
denkmalschutzrechtlich relevanten Aussagekraft abgebaut und an
einen anderen Standort - etwa in ein Freilichtmuseum -
umgesetzt werden, geht schon wegen der spezifischen
Standortgebundenheit des Objekts fehl. Das Gebäude befindet
sich noch exakt an der Stelle, an der die für seine
Denkmalrelevanz maßgebliche hervorragende Bedeutung als eines
der wenigen Zeugnisse für siegerländische Arbeiterschlafhäuser
in räumlicher Nähe zur Betriebsstätte - insoweit handelt es
sich um das jetzige Werksgelände der Klägerin im Tal -
begründet worden ist. Es steht zudem in engem räumlichen
Kontext zu weiteren Objekten des Arbeiterwohnungsbaus, deren
Unterschutzstellung allerdings noch nicht rechtskräftig
abgeschlossen ist. Eine Umsetzung in ein Museum, wie sie von
der Klägerin wiederholt angeboten wurde, würde abgesehen von
dem seitens des Beigeladenen zu 1. zutreffend angesprochenen
Gesichtspunkt des erheblichen Verlustes historischer
Bausubstanz im übrigen zwar nicht von vornherein ausscheiden,
aber im Hinblick darauf, daß sich das Gebäude als solches
nicht als Museum anbietet und ein darüber hinausgehender
Museumsgegenstand nicht konkret festliegt, auch unter dem
Gesichtspunkt fernliegen, daß Baudenkmäler in erster Linie in
Annäherung an ihre ursprüngliche Zweckbestimmung sinnvoll zu
nutzen sind.

71

Auf Seiten der Klägerin stehen den solchermaßen
beachtlichen öffentlichen Interessen erhebliche finanzielle
(wirtschaftliche) Interessen gegenüber.

72

In diesem Zusammenhang ist allerdings von vornherein der
Einwand der Klägerin unbeachtlich, das Grundstück für ihre
betrieblichen Belange gleichsam "in Vorrat" halten zu wollen.
Es kann nach den maßgeblichen Festsetzungen des Bebauungsplans
nur zu den in einem allgemeinen Wohngebiet zulässigen Zwecken
genutzt werden; eine Einbeziehung in das betriebliche
Geschehen ist daher derzeit ausgeschlossen. Spekulative
Erwägungen der Klägerin über denkbare zukünftige Ereignisse,
die ohnehin nicht näher spezifiziert sind, sind insoweit
irrelevant.

73

Gleichermaßen unbeachtlich ist das von der Klägerin
hervorgehobene Interesse, ihr Grundeigentum ohne die Belastung
mit der "Hypothek" des Denkmals behalten und ggf.
wirtschaftlich lukrativ verwerten zu wollen. Die
Denkmaleigenschaft steht bestandskräftig fest und schränkt
damit - sofern und solange das Objekt unter Beibehaltung
seiner denkmalrelevanten Bestandteile sinnvoll nutzbar ist -
die privaten Verfügungsbefugnisse über das mit dem Denkmal
belegte Grundeigentum ein. Insoweit hat sich letztlich die
besondere Situationsgebundenheit des Grundeigentums, die durch
die Existenz des Denkmals bereits vorgezeichnet war, durch die
Unterschutzstellung nur manifestiert und bestimmt dann auch
die für die Bewertung der Zumutbarkeit zugrunde zu legende
Ausgangslage. Diese Ausgangslage ist ferner dadurch
beschrieben, daß die wirtschaftlichen Folgewirkungen der
Denkmaleigenschaft des Gebäudes - wie ausgeführt - durch die
Möglichkeit der Ausgleichsregelungen der §§ 31 und 33 DSchG in
einem die Zumutbarkeit sichernden Umfang ausgeglichen werden
können.

74

Im vorliegenden Fall werden die wirtschaftlichen
Folgewirkungen der durch den Denkmalschutz bedingten
Beschränkungen des streitigen Gebäudes einschließlich des mit
dem Denkmal belegten Grundstücks durch die
Ausgleichsregelungen der §§ 31 und 33 DSchG in einem Maße
"abgefedert", daß es der Klägerin angesichts der konkreten
Bedeutung des Objekts zuzumuten ist, sich für eine der beiden
Alternativen - Stellung eines Übernahmeverlangens nach § 31
DSchG oder Behalten und Nutzen des Denkmals in der hier in
Betracht kommenden Weise mit der Folge eines die
wirtschaftlichen Belastungen auf das zumutbare Maß
herabsetzenden finanziellen Ausgleichs über § 33 DSchG - zu
entscheiden und unter dieser Prämisse auf die von ihr
beabsichtigte Beseitigung des Denkmals zu verzichten.

75

Hinsichtlich eines eventuellen Übernahmeverlangens, dem
sich die Stadt H - wie angeführt - auch unter
Berücksichtigung ihrer in der mündlichen Verhandlung vor dem
Senat angesprochenen angespannten finanziellen Situation nicht
entziehen kann, ist anzumerken:

76

Die Voraussetzungen für ein solches Übernahmeverlangen
dürften nach den nunmehr vorliegenden Erkenntnissen gegeben
sein. Als private Nutzungsform des Objekts kommt in der
gegebenen Situation praktisch nur dessen Umbau zu
zeitgerechten Wohnungen in Betracht. Andere theoretisch
denkbare, etwa von öffentlichen Trägern realisierbare
Nutzungsformen - z.B. als Begegnungsstätte, soziale
Einrichtung u.a.m. - scheiden für die Klägerin als privater
Grundeigentümerin von vornherein aus. Bei der Herrichtung zu
zeitgemäß nutzbarem Wohnraum ist ferner davon auszugehen, daß
der im Berufungsverfahren geprüfte Umbau zu öffentlich
geförderten Mietwohnungen - entsprechend der eigenen
Einschätzung der an der Prüfung maßgeblich mit beteiligten
Denkmalbehörden - am ehesten "wirtschaftlich" ist. Auf andere
Alternativen, etwa die Herrichtung zu marktgerechten
Eigentumswohnungen für den freien Wohnungsmarkt, kann die
Klägerin ersichtlich nicht verwiesen werden. Das strittige
Objekt ist schon wegen seines beengten Charakters, der durch
das "barackenähnliche" Äußere zusätzlich betont wird,
keineswegs geeignet, zu mit hohem Preis vermarktbaren
Eigentumswohnungen umgebaut zu werden, wie dies etwa bei
Jugendstilvillen an attraktiven innerstädtischen Standorten
und anderen Objekten der Fall sein mag. Auch die hier
ermittelten Gesamtkosten von rd. 1,5 Mio DM für vier
Wohneinheiten von jeweils nur rd. 110 qm Wohnfläche, die
letztlich zu einem Preis von nahezu 400.000,-- DM je Wohnung
führen, bewegen sich nach der allgemein bekannten derzeitigen
Marktlage in einem Bereich, der in Großstädten mit hohem
Wohnungsbedarf für bestimmte Altbauobjekte erzielbar sein mag.
Für die bestehende örtliche Situation von D scheidet bei
dieser Preislage jedoch eine kostengerechte Vermarktung
offensichtlich aus. Angesichts dessen kann dahinstehen, ob die
Klägerin überhaupt im nachhinein auf eine solche
Nutzungsalternative verwiesen werden kann, wenn zuvor im
Einvernehmen aller Beteiligten, insbesondere auch unter
Einbeziehung der fachlichen Beratung durch den Beigeladenen zu
1., eine bestimmte Kalkulationsgrundlage festgelegt ist. Es
ist nicht Aufgabe des betroffenen Eigentümers, alle
theoretisch nur erdenkbaren potentiellen Nutzungen auf ihre
Wirtschaftlichkeit zu überprüfen, wenn er sich auf die
wirtschaftliche Unzumutbarkeit des Behaltens und Nutzens des
Denkmals berufen will. Vielmehr trifft insoweit die
Denkmalbehörden eine Mitwirkungslast, bei der sie sich auch
der fachlichen Beratungen durch die Landschaftsverbände (vgl.
§ 22 Abs. 3 Nr. 1 DSchG) zu bedienen haben. Auf deren
Einschätzungen hinsichtlich der Nutzbarkeit von Denkmälern
können sich die Beteiligten, wenn sie ihnen nicht
widersprechen, für den weiteren Gang des Verfahrens
verlassen.

77

Die insoweit im vorliegenden Verfahren angestellte
Wirtschaftlichkeitsberechnung führt zu dem Ergebnis, daß der
Umbau des Denkmals zu zeitgerechten Wohnungen unter Ansatz der
für den sozialen Wohnungsbau üblichen
Wirtschaftlichkeitskriterien eine dauernde Belastung des
Eigentümers durch das Denkmal als "Zuschußobjekt" bewirkt.
Dies mag je nach den konkreten Umständen des Einzelfalls für
den betreffenden Eigentümer kein Anlaß sein, auf das ihn
belastende Denkmal verzichten zu wollen; sei es, weil er als
Eigennutzer bereit ist, für das "Wohnen in einem Denkmal"
einen höheren Preis zu zahlen, sei es, weil ihm auf Grund
seiner weiteren Vermögenssituation die Möglichkeit gegeben
ist, die Belastungen etwa durch steuerrechtliche Verrechnung
zu mindern. Der Umstand, daß sich das Objekt, wenn es der hier
in Betracht kommenden sinnvollen Nutzung zugeführt wird, nicht
nur nicht trägt, sondern im Ergebnis Kosten von jährlich rd.
24.000,-- DM verursacht, erfüllt im Regelfall jedenfalls im
dargelegten Sinne das Merkmal "wirtschaftlich nicht zuzumuten"
nach § 31 DSchG und führt damit zu der Berechtigung, von der
Gemeinde die Übernahme zu verlangen.

78

Der Klägerin kann - wie geschehen - im vorliegenden Fall
auch konkret entgegenhalten werden, daß bei einem Behalten und
Nutzen des Denkmals in der geprüften sinnvollen Weise
unzumutbare Belastungen über § 33 DSchG auszugleichen sind, so
daß auch unter Einbeziehung dieses Ausgleichs die hier
vorzunehmende Interessenabwägung zu ihren Lasten ausgeht. Die
Anwendung dieser Vorschrift kommt hier nach den gegebenen
Umständen des Einzelfalls durchaus in Betracht. Im Rahmen der
Prüfung, ob der betroffene Eigentümer in einer die Grenzen der
Sozialpflichtigkeit überschreitenden Weise unzumutbar belastet
wird und deshalb eines finanziellen Ausgleichs bedarf, ist
maßgeblich darauf abzustellen, wie sich ein - als Leitbild
gedachter - vernünftiger und einsichtiger Eigentümer, der auch
das Gemeinwohl nicht aus dem Auge verliert, entscheiden würde.
Dabei müssen die in der Situationsgebundenheit des konkreten
Eigentumsobjekts zum Ausdruck kommenden Belange des
Denkmalschutzes mit ihrem vollen Gewicht berücksichtigt
werden. Je stärker diese Interessen sind und je mehr das
betroffene Grundstück in seiner konkreten "Situation" durch
sie geprägt wird, um so eher können die wirtschaftlichen
Folgen dem einzelnen Eigentümer zugemutet werden.

79

Vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 1993
- III ZR 60/92 - DVBl. 1993, 1092

80

Ein in diesem Sinne auf das Gemeinwohl bedachter Eigentümer
hat hiernach dann, wenn er sich zum Behalt und der
privatnützigen Nutzung des Denkmals entschließt, -
selbstverständlich - nur solche Nutzungen in den Blick zu
nehmen, die die Allgemeinheit auf Grund eventueller
Ausgleichsaussprüche möglichst gering belasten. Dabei hat er
zugleich die speziell für den Schutz und die Erhaltung von
Denkmälern vorgesehenen Fördermittel und sonstigen
Vergünstigungen in vollem Umfang in Anspruch zu nehmen. Erst
wenn sich bei Ausrichtung an diesen Kriterien dauerhafte
Verluste aus der privatnützigen Nutzung des Denkmals ergeben,
stellt sich die Frage, inwieweit die verbleibenden Belastungen
unzumutbar sind.

81

Insoweit steht im vorliegenden Fall außer Streit, daß der
hinsichtlich seiner Wirtschaftlickeit geprüfte Umbau des
Objekts zu Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau eine der
Klägerin angesichts ihres umfangreichen, über das eigentliche
Betriebsgelände hinausgehenden Grundeigentums zumutbare
Nutzungsmöglichkeit darstellt, in deren konkrete Ausgestaltung
auch die unmittelbar zur Verfügung stehenden Fördermittel
einzurechnen sind. Der Umstand, daß gleichwohl bei
Realisierung dieser Nutzung eine Dauerbelastung in der
genannten Größenordnung verbleibt, legt es nahe, daß im
vorliegenden Fall ein Anspruch auf Ausgleichszahlungen nach §
33 DSchG besteht.

82

Bei der Ermittlung der Höhe dieser Ausgleichszahlung ist
allerdings nicht, wie in den Ausführungen der Klägerin vom
Ansatz her anklingt, davon auszugehen, daß sich der
auszugleichende "Schaden" durch die Differenz zwischen der in
jeder Hinsicht uneingeschränkten Nutzbarkeit der Immobilie und
der durch den Denkmalschutz eingeschränkten Nutzbarkeit
bestimmt. Insoweit ist vielmehr zu berücksichtigen, daß ein
Ausgleich, soweit die Sozialbindung des Eigentums - auch durch
den Denkmalschutz - reicht, nicht stattfindet. Ein Ausgleich
erfaßt vielmehr nur Betroffenheiten im Kernbereich des
Eigentums. Dies bedeutet für die wirtschaftliche Bewertung der
Höhe des Ausgleichs, daß die wirtschaftlichen Folgen, die der
Denkmaleigentümer auf Grund dessen hinzunehmen hat, daß er
seine Immobilie nicht im üblichen Umfang auf dem freien Markt
verwerten kann, als solche nicht auszugleichen und die
Bewertungen auf dem freien Markt damit nicht heranzuziehen
sind. Der Kernbereich des Eigentums ist von vornherein nur da
betroffen, wo der wirtschaftliche Verlust nicht entgangener
Gewinn, sondern echter Verlust in dem Sinne ist, daß auf Dauer
zur Erhaltung des Denkmals aus dem sonstigen Vermögen
zugeschossen werden muß. Nur dieser Bereich ist von der
Ausgleichspflicht erfaßt. Der Umfang des insoweit zu
erbringenden Ausgleichs ist nach Entschädigungsrecht zu
ermitteln und gewährleistet dem Betroffenen so gesehen einen
als sachgerecht zu bewertenden Ausgleich.

83

Nach diesen Maßgaben ist auch die nach § 33 DSchG gegebene
Ausgleichsmöglichkeit - kein Ersatz der durch die
Sozialbindung als solcher bedingten Betroffenheiten, wohl aber
Ersatz im Bereich der "echten" Verluste - als mit Art. 14 GG
vereinbarer und damit der Klägerin zumutbarer Ausgleich zu
bewerten, so daß ihr ein Erhalt des Denkmals angesichts
hinreichender Ausgleichsmöglichkeiten insgesamt zuzumuten ist
und die im Rahmen des § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG
stattfindende Interessenabwägung damit zu ihren Lasten
ausgeht.

84

Stehen dem Begehren der Klägerin auf Zulassung des Abbruchs
somit Gründe des Denkmalschutzes entgegen, folgt hieraus
zugleich, daß die Klägerin auch keinen Anspruch auf die mit
dem Hilfsantrag begehrte Neubescheidung ihres Antrags hat.

85

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 2 und 162
Abs. 3 VwGO.

86

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 und 713
ZPO.

87

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen
des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

88