Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-03-06, Aktenzeichen 2b O 68/01
ECLI:DE:LGD:2002:0306.2B.O68.01.00

Tenor

In dem Rechtsstreit

hat die 2 b Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf auf die mündliche Ver-handlung vom 9.1.2002 durch x

für Recht erkannt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von XXX vorläufig vollstreckbar

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T a t b e s t a n d:

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Die Kläger machen einen Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte im Zusammenhang mit der Ausweisung des Baugebiets x und der Erteilung der Baugenehmigung für nachstehendes Bauwerk geltend.

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Die Kläger sind zu gleichen Teilen Miteigentümer des am nordöstlichen Ortsrand von X gelegenen Hausgrundstücks X. Sie erwarben das im Jahr 1989 von dem Bauträger x aus x mit einer Doppelhaushälfte bebaute Grundstück ohne Einsichtnahme in den Bebauungsplan 20/14 (X) mit notariellem Kaufvertrag vom 7.11.1997 zum Preis von XXX DM von den Voreigentümern, den Eheleuten X. Diese hatten das Hausgrundstück vom Bauträger erworben. In §4 Ziffer 1 des notariellen Kaufvertrages ist folgender Gewährleistungsausschluss enthalten:

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"Der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt und kauft es in dem dabei festgestellten Zustand. Der Verkäufer leistet damit insbesondere keine Gewähr für Größe, Güte und Beschaffenheit von Grund und Boden und den Zustand aufstehender Gebäude. Er haftet nicht für erkennbare oder verborgene Sachmängel. Er steht jedoch dafür ein, dass die aufstehenden Gebäude nicht baurechtswidrig errichtet worden sind."

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Der Keller der Doppelhaushälfte ist aus Kalksandstein gemauert ohne Schutzmaßnahmen gegen drückendes Grundwasser Die Kellerräume des Hauses sind als Abstell-, Heizungs- und Hausanschlussraum, aber nicht als Aufenthaltsräume genehmigt.

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Das Stadtgebiet der Beklagten X liegt größenflächig in einer sogenannten Bruchlandschaft, die allgemein hohe Grundwasserstände aufweist, wobei der Grundwasserspiegel jahreszeitlich erheblichen Schwankungen unterliegt. Die jahreszeitlichen Schwankungen werden zusätzlich von längerfristigen, witterungsbedingten Vorratsänderungen im Grundwasser überlagert. Seit Mitte der fünfziger Jahre werden Grundwasserpegelmessungen vorgenommen. Die natürlichen Grundwasserschwankungen betragen in den niederungsfernen Bereichen bis zu 2 m und in den Auenbereichen 0,5 m bis 1,5 m.

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Die Grundwasserverhältnisse werden in weiten Bereichen des Gemeindegebiets zusätzlich durch künstliche Grundwasserentnahmen beeinflusst. Es handelt sich um Entnahmen zur Wasserversorgung sowie seit Anfang der sechziger Jahre zeitlich befristete Grundwassersumpfungsmaßnahmen der x. Der natürliche Grundwasserspiegel wurde durch diese Sumpfungsmaßnahmen künstlich abgesenkt mit dem Ziel, den Grundwasserspiegel im unmittelbaren Bereich des Braunkohletagebaus x soweit abzusenken, dass er unterhalb der untersten Sohle des Tagebaus lag. Die Grundwasserabsenkung durch die Sumpfung erreichte ihr Maximum Mitte der neunziger Jahre und weitete sich nach Norden u.a. bis in den Ortsbereich x aus, der jedenfalls im südlichen Bereich im Einwirkungsbereich der Sumpfungsmaßnahmen der x liegt.

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Im Zuge der Aufstellung diverser Bebauungspläne beteiligte die Beklagte mehrfach die x, die mit Schreiben vom 6.10.1980 bezüglich des Bebauungsplans x im Auenbereich u.a. mitteilte:

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"...wir empfehlen, im Plan oder in den Erläuterungen als Hinweis aufzunehmen, dass hier die Vorschriften der DIN 1054, der DIN 4117 sowie § 27 BauO NW beachtet werden müssen."

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Mit Schreiben vom 25.11.1980 wies die x zu weiteren Bebauungsplänen darauf hin, dass die seinerzeit betroffenen Plangebiete sich teilweise in der x befänden.

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Im Jahr 1982 betrieb die Beklagte das Planaufstellungsverfahren für den Bebauungsplan 20/13 x in x zwecks Ausweisung als Bauland. Es handelt sich um früher landwirtschaftlich genutzte Flächen. Das Staatliche Amt für Wasser- und Abfallwirtschaft, der Erftverband sowie das Braunkohlebergamt x wurden als Träger öffentlicher Belange beteiligt. Die Stellungnahme des Staatlichen Amts für Wasser- und Abfallwirtschaft (jetzt Staatliches Umweltamt) erfolgte mit Schreiben vom 10.2.1983 (Bl. 228 d.A.). X wurde im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nicht am Planaufstellungsverfahren beteiligt.

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Mitte der achtziger Jahre meldeten Hausbesitzer im Bereich des Bebauungsplanes 20/1 x in x aufgrund eines naturbedingten Ansteigens des Grundwasserpegels Gründwasserschäden in den Kellern ihrer vorwiegend in den siebziger Jahren errichteten Wohnhäuser bei der Beklagten. Mit Schreiben vom 11.2.1985 fragte der Bürgermeister der Beklagten beim technischen Beigeordneten wegen der Grundwassersituation nach. Mit Schreiben vom 25.2.1985 teilte dieser u.a. mit, dass der Grundwasserpegel trotz der Sumpfungsmaßnahmen im letzten Jahrzehnt langsam gestiegen sei und dass nach deren Beendigung "wohl alle nach dem Krieg gebauten Keller zu Schwimmbecken umfunktioniert werden können." Ab 1985 erstellte die Beklagte mehrfach geänderte Merkblätter zur Grundwasserproblematik im Stadtgebiet, die zumindest einem Teil der Bauantragsteller übersandt wurden.

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Am 7.11.1985 beschloss der Rat der Beklagten den Bebauungsplan 20/14 x als Satzung. Aufgrund Bekanntmachungsanordnung vom 28.4.1986 erfolgte die ordnungsgemäße Veröffentlichung am 8.5.1986. Der Bebauungsplan enthält keinen Hinweis auf einen wegen der künstlichen Grundwasserabsenkung zu erwartenden Anstieg der Grundwasserstände

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auf das natürliche Niveau nach Beendigung der bergbaulichen Sumpfungsmaßnahmen.

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Nach 1985 sank der natürliche Grundwasserpegel wieder, so dass aus Gründen des Naturschutzes Ausgleichsmaßnahmen zur Verhinderung eines weiteren Absinkens geplant wurden, u.a. die Verringerung der Entnahmen durch Wasserwerke. Im Jahr 1986 beauftragte die Beklagte den Sachverständigen Prof. Dr. x mit der Klärung der Ursachen für die in dem Mitte der siebziger Jahre beplanten und bebauten Baugebiet x aufgetretenen Grundwasserbeeinträchtigungen. Dieser führte 6 Pegelbohrungen durch und ermittelte die NN-Höhen der Kellersohlen der betroffenen Gebäude. Er erstattete das schriftliche Gutachten vom 30.4.1987 bezüglich der Grundwasserverhältnisse für das Baugebiet x. Danach handelte es sich bei dem Projektgebiet lange Zeit um ein ausgesprochenes Feuchtgebiet. Im Projektgebiet ergab sich basierend auf den Messdaten 10.1955 eine natürliche Grundwasseroberfläche von 38,5 m NN. Seit Beginn der siebziger Jahre seien die Grundwasserverhältnisse in starkem Maß durch künstliche Entnahmen (Sumpfung und Wasserwerke) beeinflusst, was ihre Beurteilung erschwere. Bis 2020 sei mit einem kontinuierlichen weiteren Abfall des Pegels mit einem Maximum zwischen 1997 und 2005 zu rechnen. Eine Prognose über das Jahr 2020 hinaus habe spekulativen Charakter. Generell sei bei Beibehaltung der Reduktion von Grundwasserentnahmen der allgemeine Wiederanstieg der Grundwasserstände an die natürlichen Pegel nicht auszuschließen, ansonsten werde sich jedenfalls die Überschreitungshäufigkeit erhöhen. Der Sachverständige kommt zu dem Ergebnis, dass Ursache der Probleme die bauseitige Fehleinschätzung der Grundwasserverhältnisse sei, da bei der Planung und Ausführung die Niedrigstwasserstände zugrundegelegt wurden. Als Alternative zu hydraulischen Maßnahmen kämen seiner Ansicht nach konstruktive Maßnahmen für Einzelobjekte in Frage, d.h. der nachträgliche Einbau einer wasserdruckhaltenden Wanne im Kellergeschoss (Kostenaufwand: 65.000,00 DM bis 150.000,00 DM ). In der Zusammenfassung heißt es u.a.:

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"Bei Wegfall oder Reduzierung der Tagebausumpfung und bei Beibehaltung von GW-Schonungsmaßnahmen ist ungünstigenfalls mit einer Annäherung an die Verhältnisse von 1955 zu rechnen, d.h. bereichsweise kurzfristig Einstau bis ca. 1,00 m über Kellersohle. Hierbei wird günstig noch eine bleibende Absenkung durch Wasserwerksentnahmen von ca. 0,5 m berücksichtigt"

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Mit Schreiben vom 30.8.1988 ( BI.182 d A ) teilte der Stadtdirektor der Beklagten x dem Oberkreisdirektor die Ergebnisse des Gutachtens mit. Er kam zu dem Schluss, dass sich aus wirtschaftlichen und wasserwirtschaftlichen Gründen großräumige Brunnenanlagen erst bei Erreichung der natürlichen Grundwasserstände als sinnvoll erwiesen, da dies bedeuten würde, "dass die betroffenen Bewohner des Gebietes permanent ihre Keller im Grundwasser liegen hätten."

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Von 1987 bis 1991 errichtete der Bauträger x aus x diverse Bauvorhaben im Ortsteil x, insgesamt 14 vor der Maßnahme in dem Plangebiet x einschließlich des hier betroffenen, von den Klägern bewohnten Doppelhauses. Gemäß den Planungsunterlagen war als Architekt insoweit Herr x aus| x. Dieser nahm keine Ermittlungen zu den Grundwasserverhältnissen vor und sah in seiner Planung keine bautechnischen Maßnahmen gegen drückendes Grundwasser vor. Die Möglichkeit drückenden Grundwassers ist auch bei der Statik nicht berücksichtigt worden. Am 11.4.1989 erteilte die Beklagte Herrn x die Baugenehmigung für die Errichtung dieses Doppelhauses mit zwei Garagen im vereinfachten Genehmigungsverfahren gemäß § 64 Abs. 2 BauO NW 1984. Bei der Bauerrichtung wurden für das aus Kalksandstein errichtete Kellergeschoss nebst Betonbodenplatte keine Schutevorkehrungen gegen drückendes Grundwasser getroffen.

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Die im Jahr 2001 durchgeführten Erhebung zum Gebäudekataster für den x (Bl. 216 d.A.) hat für das Grundstück der Kläger ausgehend von der Katastereintragung eine Sockelhöhe von 41,8 m ü. NN und eine Höhe der Oberkante Bodenplatte von 39,24 m ü. NN ergeben. Bei einer Stärke der Bodenplatte (0,25 m) einschließlich Estrich von ca. 0,32 m liegt die Unterkante bei 38,92 m ü. NN. Der Grundwasserspiegel liegt zur Zeit unterhalb der Kellerbodenplatte des Hauses der Kläger. Bei Eintritt des vom Erftverband ermittelten Maximalgrundwasserstandes von 39,74 m ü. NN ergibt sich eine möglichen Einstauhöhe von 0,50 m. Der x hat der Beklagten mit Schreiben vom 22.10.2001 (Bl. 283 d.A.) mitgeteilt, dass die Datenauswertung für das Grundstück der Kläger eine bergbaubedingte Grundwasserabsenkung von ca. 0,50 m ergebe.

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Im Jahr 2000 nahm die Beklagte bei Änderungen der Bebauungspläne x und x Hinweise auf den Sumpfungseinfluss auf. Im Herbst 2000 ließ sie im Ortsteil x drei Pumpbrunnen installieren und bis Mai 2001 betreiben, um den jahreszeitlich bedingten Anstieg des Grundwassers im Ortszentrum x zu regulieren. Im Mai 2001 beauftragte sie ein weiteres Gutachten des Prof. Dr. x zur Grundwasserproblematik nebst einem Konzept zur Abwendung von Gebäudeschäden, das dieser am 31.5.2001 fertigte.

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Die Kläger behaupten:

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Das Baugebiet x liege im früheren natürlichen Bett des x Bachs, das später verlegt worden sei. Es befinde sich in der Ortsmitte x und damit im Einflussbereich der Sumpfungsmaßnahmen wie aus Anlage 4 des Gutachtens x aus 1997 und auch aus den von der x über den Bereich des Sumpfungseinflusses erstellten Karten ersichtlich.

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Das Baugebiet sei im Zusammenhang mit der Einstellung der bergbaulichen Sumpfungsmaßnahmen durch ansteigendes Grundwasser bedroht. Der grundwassersenkende Sumpfungseinfluss ließe bereits nach, da die ersten auf x wirkenden Brunnen nach Angaben der x im Jahr 1999 abgeschaltet worden und andere Grundwasserentnahmen aufgrund der GW-Schonungsmaßnahmen rückläufig seien, so dass ein Grundwasseranstieg zu verzeichnen sei. Der von der Beklagten beauftragte Sachverständige Prof. Dr. x habe vor der Einrichtung von Pumpen durch die Beklagte im Rahmen der von der Beklagten eingerichteten "Grundwasserkommission'' bekannt gegeben, dass im Frühjahr 2001 mit Eindringen von Grundwasser in Hauskeller zu rechnen sei. Dies ergebe sich auch aus der vom staatlichen Umweltamt x und dem x herausgegebenen Karte ( Stand September 2000 ), die den zu erwartenden Grundwasserhöchststand mit 39,8 m NN ausweise.

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Die problematische Grundwassersituation sei dem Rat und der Verwaltung der Beklagten genau bekannt gewesen, da in den Jahren 1985 und 1986 diverse Bauausschuss- und Ratssitzungen zum Thema Grundwasserbeeinträchtigung stattgefunden hätten. Das Bauamt habe aus den Bauantragsunterlagen im Zusammenhang mit den dort bekannten Grundwasserständen ersehen können, dass eine Abdichtung gegen drückendes Wasser erforderlich gewesen sei.

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Bei Anstieg des Grundwassers werde das gesamte dichtbesiedelte Wohngebiet aufgrund der durch eindringendes Grundwasser zu erwartenden Durchnässung der Keller schimmelverseucht sein. Insbesondere großflächiger Schimmelbefall verursache erhebliche gesundheitliche Probleme und werde zur Unbewohnbarkeit des Hauses führen, da sich die Schimmelsporen im ganzen Haus verteilten. Eine dauerhafte Beeinträchtigung ergebe sich bereits bei Durchfeuchtung der Bodenplatte bzw. der Streifenfundamente. Die Gefahr könne nur durch eine erneute künstliche Absenkung des Grundwasserspiegels mit Erfolg verhindert werden. Eine nachträgliche Abdichtung durch eine weiße Wanne gewährleiste keine dauerhaft wirksame Abdichtung gegen drückendes Grundwasser. Die Nutzungsaufgabe der Kellerräume unterbinde die Schimmelausbreitung nicht. Nach dem derzeitigen Stand der Wissenschaft gebe es keine Möglichkeit, ein durchfeuchtetes Haus von Schimmel freizuhalten. Die krebskranke Klägerin sei gegen von Schimmelpilzen hervorgerufene Krankheitsbilder besonders anfällig. Der Grundwasseranstieg führe, insbesondere wegen der mit der Erhöhung des Wasserdrucks einhergehenden statischen Mehrbelastung der Kellerkonstruktion, zu einer Beeinträchtigung der Standsicherheit. Das Gebäude sei im Fall des Eintritts der prognostizierten Höchstgrundwasserstände aufgrund der unzureichenden Statik einsturzgefährdet.

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Anhaltspunkte dafür, dass die Verkäufer beim Abschluss des Grundstückskaufvertrages 1997 Kenntnis von der Grundwassersituation gehabt hätten, seien nicht gegeben. Die Kläger seien mit der Grundwasserproblematik erstmalig durch Presseveröffentlichungen im Jahr 2000 konfrontiert worden.

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Herr x sei infolge des Konkurses seines Wohnungsbauunternehmens persönlich überschuldet und halte sich gemäß anwaltlichem Schreiben vom 6.8.1997(Bl. 174 d.A.) im Ausland auf. Er habe keine Kenntnis von den Grundwasserverhältnissen gehabt und habe anlässlich der Einreichung des Bauantrags für das Haus der Kläger das von der Beklagten herausgegebene

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Merkblatt nicht erhalten. Dieses sei nicht an alle Bauherren herausgegeben worden. Beim Aushub der Baugrube habe dort kein Wasser gestanden.

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Die Kläger sind der Ansicht, dass die Beklagte ihre Amtspflichten im Rahmen der Bauleitplanung und des konkreten Baugenehmigungsverfahrens, zumindest aber ihre Hinweispflicht im Bauantragsverfahren verletzt habe. Im Rahmen des Planaufstellungsverfahrens habe sie mangels Berücksichtigung der Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gegen das Abwägungsgebot gemäß § 1 Abs. 5 Nr. 1, Abs. 6 BauGB verstoßen. Die Abwägung im Planaufstellungsverfahren sei fehlerhaft gewesen wegen der vorbehaltlosen Ausweisung des Baugebiets trotz der Kenntnis von der Tatsache, dass nach Einstellung der Sumpfung die jahreszeitlich bedingten Grundwasserschwankungen auf dem höherem natürlichen Niveau eintreten würden. Zur Abgrenzung der Gefahrenbereiche müsse das Bestehen eines Handlungsbedarfs aufgrund des Kenntnisstandes der Beklagten berücksichtigt werden. Aufgrund der erkennbaren Gesundheitsgefährdung gelte dies auch für die Kennzeichnungspflicht, Hinweise auf die Grundwassersituation seien unterblieben, um die Vermarktung der Grundstücke nicht zu erschweren.

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Die Kläger beantragen,

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festzustellen, dass die Beklagte den Klägern alle gegenwärtigen und zukünftigen Schäden zu ersetzen hat die dadurch entstehen, dass ansteigendes Grundwasser Kellerbodenplatte und Kellerwände des Hauses x in x durchfeuchtet oder darüber hinaus in das Kellergeschoss des Hauses eindringt.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung und behauptet:

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Nach Angaben der x, die in Übereinstimmung zu dem Gutachten x vom 31.5.2001 ständen, sei eine Beeinflussung der Grundwasserstände nördlich der S-Bahn-Strecke x, wo sich das Grundstück der Kläger befindet, nicht mehr nachweisbar. Das Klägergrundstück liege im äußeren Grenzbereich des Sumpfungseinflusses, der im Bereich der Ortslage Eickerend ende. Aufgrund der an das Wohngebiet der Kläger anschließenden landwirtschaftlichen Flächen und der Nähe zum Wasserwerk x der Kreiswerke x sei bei realistischer Einschätzung eine Erreichung des prognostizierten Höchstpegels nicht zu erwarten.

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Das Grundstück der Kläger gehöre geologisch zur Krefelder Mittelterrasse und stelle kein Auengebiet dar. Der Grundwasserspiegel habe dort im Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplanes nicht nachhaltig niedriger gelegen als Mitte der fünfziger Jahre oder zum heutigen Zeitpunkt. Dort feststellbare Grundwasserschwankungen hätten ebenso wie das seit geraumer Zeit festzustellende Ansteigen des mittleren Grundwasserpegels ausschließlich natürliche Ursachen. Die 1997 eingerichtete, zum Grundstück der Kläger nächstgelegene Grundwassermessstelle 907841 weise einen relativen Höchststand für die Jahre 1988/1989 auf. Die Grundwassermesswerte für das Jahr 1988 hätten bei 37,47 bis 38,10 m ü. NN gelegen. Der Stand am 28.5.89 habe 38,80 m ü. NN betragen. Unterstelle man die Richtigkeit der Angaben der Kläger zur Tiefe der Kellersohlenunterkante müsse der Erdbauunternehmer beim Ausschachten der Baugrube auf Grundwasser bzw. stark durchfeuchteten Boden gestoßen sein als Hinweis auf in unmittelbarer Nähe der Baugrubensohle vorhandenes Grundwasser. Bei einer Tiefe der Baugrube von 38,37 m habe das Streifenfundament 0,50 m über dem Grundwasserspiegel gemäß Messpunkt gelegen. Nach den Regeln der Baukunst habe an einigen Stellen 0,5 bis 1,0 m tiefer zur Prüfung der Bodenverhältnisse ausgeschachtet werden müssen, was zur Entdeckung des anstehenden Grundwassers hätte führen müssen.

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Im vorliegenden Fall sei bei ordnungsgemäßer Planung die Einholung einer Auskunft des Staatlichen Umweltamtes x oder des x über die Grundwasserstände erforderlich gewesen, aus der unstreitig die seit den fünfziger Jahre ausgewiesenen Grundwasserpegel ersichtlich waren. Aus den einzuholenden Auskünften müssten die Daten für den Einzelfall abgeleitet werden.

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Der höchste Grundwasserstand der 1997 eingerichteten Messstelle 907841 habe im Jahr 1999 38,25 m betragen, ohne eine bergbaubedingte Grundwasserabsenkung von 0,50 m 38,75 m und für das Jahr 2001 38,54 m, so dass derzeit eine Gefährdung angesichts der Höhe Oberkante Bodenplatte 39,24 m nicht bestünde. Grundwasserstände wie in den fünfziger Jahren seien auch in Zukunft ein seltenes Ereignis von kurzer Dauer, denen durch objektbezogene hydraulische Maßnahmen Rechnung getragen werden könne. Mit Durchnässungen und Schimmelbildung sei dabei nicht zu rechnen. Selbst im Fall grundwasserbedingter Durchnässungen sei eine Unbewohnbarkeit des Hauses durch Schimmelbefall nicht zu erwarten. Durchnässungen träten nur selten und kurzfristig auf und seien bautechnisch ohne weiteres durch Nachholung der möglicherweise unterlassenen Abdichtungsmaßnahmen in Form einer innenliegenden weißen Wanne möglich.

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Mit nachgelassenen Schriftsatz vom 28.1.2002 hat die Beklagte vorgetragen, selbst beim Eintritt des prognostizierten Grundwasserhöchststandes von 39,74 m und einer Eintauchtiefe von 0,50 m über Oberkante Bodenplatte sei das Bauwerk statisch nicht gefährdet. Es sei nach den vorgelegten statischen Berechnungen bis zu einer Eintauchtiefe von 100 cm aufgrund seines Eigengewichts auftriebssicher, wobei das eindringende Grundwasser insoweit ein ausreichendes Gegengewicht schaffe. Nach dem Grundwassergleichenplan (Stand 10.1955) liege das Grundstück in einem Bereich mit einer Grundwasserhöhe zwischen 38 und 39 m ü NN.

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Erstmalig durch das Gutachten x vom April 1987 sei die Problematik der Fehleinschätzung der Grundwasserverhältnisse durch die Bauherren x und dadurch drohende Gebäudeschäden zu Tage getreten. Die Beklagte habe daraus keine konkreten Erkenntnisse über die Grundwasserverhältnisse und der Entwicklung der Grundwassersituation bezüglich des Klägergrundstücks entnehmen können. Die Baugebiete x und x lägen im Auegebiet des x Baches und seien mit dem Wohngebiet der Kläger nicht vergleichbar. Auch die von den Klägern angeführten Siedlungshäuser x der x und die BAB 44 hätten eine völlig andere räumliche Lage als das Klägergrundstück und ließen deshalb keine Rückschlüsse darauf zu.

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Auch im Zeitraum 1988/1990 sei das Merkblatt aufgrund einer mündlichen Dienstanweisung des Amtsleiters der Baugenehmigungsbehörde x mit der Eingangsbestätigung sämtlicher Bauanträge im Stadtgebiet versandt worden. Die zuständige Mitarbeiterin der Beklagten x sowie ihre Vertreterin Frau x hätten das Merkblatt "Grundwasserstände im Stadtgebiet" ausnahmslos den Eingangsbestätigungen beigefügt. Dies sei auch hinsichtlich der Bestätigungsschreiben an den Bauträger! bezüglich der diversen Bauanträge zu Bauvorhaben im Plangebiet x der Fall gewesen. Im übrigen seien Herrn x als Bauträger das Merkblatt sowie die Sumpfungsmaßnahmen und die schwankenden Grundwasserstände bereits aufgrund der 14 unstreitig vorangegangenen Bauvorhaben im Stadtgebiet bekannt gewesen.

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Die Beklagte bemühe sich gemeinsam mit dem Kreis und dem Land durch Grundwassermanagementmaßnahmen, den Anstieg des mittleren Grundwasserpegels so zu gestalten, dass erhebliche Schäden abgewendet würden. Mit dem Wegfall von Grundwasserentnahmen sei nicht zu rechnen, da der Raum x Einzugsgebiet mehrerer Wasserwerke sei.

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Die Kläger hätten nicht konkret dargelegt, dass die Veräußerer keine Kenntnis von der Grundwasserproblematik hatten. Sie hätten sich Ersatzansprüche gegen den Bauträger und den Architekten von den Ersterwerbern abtreten lassen können.

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Die Beklagte ist der Ansicht, Mehraufwendungen des Bauherrn für bauliche Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Baugrund seien nicht Gegenstand der Abwägungsentscheidung im Bauplanungsverfahren. Es sei ausschließlich die Entscheidung des Bauherrn, ein Gebäude zu unterkellern und die Tiefe der Bodenplatte festzulegen. Ob und welche konkreten Abdichtungsmaßnahmen erforderlich seien, sei dem Bauherrn im Rahmen der Bauausführung zur Entscheidung im eigenen Verantwortungsbereich überlassen. Dafür sei eine Abklärung der Boden- und Grundwasserverhältnisse durch die für die Errichtung des Bauwerks verantwortlichen Fachleute erforderlich.

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Dem Architekten obliege die Überprüfung einer sich aus den Baugrundverhältnissen für das geplante Bauwerk ergebenden Grundwassergefährdung grundsätzlich durch Bodenuntersuchungen und Ermittlung der Höchstgrundwasserstände.

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Da die Kläger den Bebauungsplan 20/14 vor dem Erwerb unstreitig nicht eingesehen haben, sei er keine Verlässlichkeitsgrundlage der Kläger für hinreichenden Schutz des Bauvorhabens vor Grundwasser gewesen. Geschützter Dritter einer erteilten rechtswidrigen Baugenehmigung seien nur Erwerber innerhalb der Grenzen eines überschaubaren zeitlichen und sachlichen Zusammenhanges mit der Errichtung des Bauwerks und nicht der Nacherwerber eines bereits bebauten Grundstücks. Ein Nacherwerber habe keine stärkere Rechtsposition als sein Rechtsvorgänger, hier der Bauträger, dem die Grundwasserverhältnisse bekannt gewesen seien. Dieser habe in Schädigungsabsicht gegenüber den Ersterwerber gehandelt, indem er in seiner Planung den unter Berücksichtigung der in langjähriger Beobachtung nur gelegentlich erreichten Höchstgrundwasserstande notwendigen Schutz gegen drückendes Wasser nicht vorsah. Die bei Unterstellung der von den Klägern behaupteten Grundwasserstände erkennbar notwendige Abdichtung habe er aus Kostengründen nicht vorgenommen und damit in extremer Weise gegen die Regeln der Technik verstoßen.

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Ansprüche aus § 114 BBergG und § 55 Abs. 1 Nr. 9 BBerG seien vorrangig, da der Grundwasseranstieg als Bergschaden anzusehen sei.

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Die Kläger hätten mehr als drei Jahre vor Rechtshängigkeit der Klage Kenntnis von der Grundwasserproblematik erlangt.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Sachvortrags wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

51

Die Feststellungsklage ist gemäß § 256 ZPO nur insoweit zulässig, als die Kläger die Feststellung der Schadensersatzpflicht der Beklagten für alle zukünftigen durch einen Anstieg des Grundwasserspiegels entstehenden Schäden begehren. Ein berechtigtes Interesse an der alsbaldigen Feststellung zum Zwecke der Verjährungsunterbrechung ist gegeben, da aufgrund der vom Erftverband prognostizierten Höchstgrundwasserstände eine begründete Besorgnis der zukünftigen Gefährdung des unstreitig nicht gegen drückendes Grundwasser geschützten Wohnhauses der Kläger dargetan ist. Soweit die Feststellungsklage gegenwärtige Schäden einbezieht, ist eine Leistungsklage vorrangig. Denn es ist nicht dargelegt, weshalb eine Bezifferung des Schadens, etwa in Form der Wertminderung, nicht möglich sein sollte.

52

Die Klage ist jedoch unbegründet.

53

I.
Es kann vorliegend dahinstehen, ob den Klägern entgegen der von ihnen vertretenen Ansicht ein anderweitiger Ersatzanspruch gemäß § 839 Abs.1 S. 2 BGB gegen die Verkäufer aufgrund der ausdrücklichen kaufvertraglichen Gewährleistungsregelung zusteht, wonach die Verkäufer eine Einstandspflicht dafür trifft, "dass die aufstehenden Gebäude nicht baurechtswidrig errichtet wurden". Denn die Beklagte haftet den Klägern nicht gemäß § 839 BGB i.V.m. Art 34 GG auf Schadensersatz wegen Amtspflichtverletzung.

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1)
Ein Amtshaftungsanspruch der Kläger wegen fehlerhafter Bauleitplanung besteht nicht.

55

Denn die Ratsmitglieder der Beklagten haben die ihnen obliegende bauplanungsrechtliche Amtspflicht nicht verletzt, bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes Gesundheitsgefahren zu verhindern, die den zukünftigen Bewohnern des Plangebiets unmittelbar aus dessen Bodenbeschaffenheit drohen.

56

Die Ratsmitglieder werden bei der Beschlussfassung über einen Bebauungsplan als Beamte im haftungsrechtlichen Sinne tätig. Die maßgeblichen in § 1 Abs. 6 S. 2 BBauG (§ 1 Abs. 5 S. 2 NM bis 9 BauGB) enthaltenen Planungsrichtlinien dienen dem Ziel, eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten. Die Pflicht, diese Grundsätze zu berücksichtigen, obliegt den Amtsträgern der plangebenden Gemeinde daher in erster Linie gegenüber der Allgemeinheit. Die Amtspflicht, auch die Individualinteressen der Planbetroffenen zu wahren, besteht jedoch hinsichtlich des Gebots, bei der Bauleitplanung im Rahmen der Abwägung die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung zu berücksichtigen und bei der Zusammenstellung des Planungsmaterials vor der Aufstellung von Bebauungsplänen derartige Gefahrensituationen zu ermitteln und zu verhindern, die den zukünftigen Bewohnern des Plangebietes aus dessen Bodenbeschaffenheit drohen. Ein bei Zugrundelegung eines objektivierten Sorgfaltsmaßstab erkennbares Gefährdungspotential ist daher aufzuklären und schon bei Beschlussfassung über den Bebauungsplan zu berücksichtigen. Die Gemeinde haftet grundsätzlich für die schuldhafte Überplanung eines wegen der von Grund und Boden ausgehenden Gesundheitsgefahren für eine Wohnbebauung objektiv ungeeigneten und deshalb unbewohnbaren oder unbebaubaren Geländes.

57

Geht man davon aus, dass auch die Kläger als Nacherwerber und Bewohner des Plangebiets in den persönlichen Schutzbereich der planenden Gemeinde obliegenden Amtspflicht einbezogen sind, fehlt es jedoch an deren Verletzung. Die Pflicht, auch die Individualinteressen der Planbetroffenen zu wahren, ist insoweit objektbezogen, als die planerische Ausweisung eines Wohngebietes über den Kreis der Grundeigentümer auch deren Rechtsnachfolger oder obligatorisch Nutzungsberechtigte nachteilig berühren kann. Sie obliegt der Gemeinde gegenüber dem Personenkreis, der in dem konkreten Plangebiet selbst Gesundheitsgefahren ausgesetzt oder für die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse in sonstiger Weise verantwortlich ist. Diese Personen müssen sich darauf verlassen können, dass ihnen aus der Bodenbeschaffenheit des Plangeländes keine Gefahren für Leben und Gesundheit drohen ( vgl. BGHZ 106, 323; BGH NJW 1990, 381, 1042).

58

Den Ratsmitgliedern der Beklagten fällt im vorliegenden Fall keine Amtspflichtverletzung durch Verstoß gegen das Abwägungsgebot zur Last. Die planerische Ausweisung des ehemals landwirtschaftlich genutzten Plangebiets zu Wohnzwecken durch Aufstellung des Bebauungsplanes 20/14 x war nicht wegen eines Verstoßes gegen das Abwägungsgebot rechtswidrig, da von dem ausgewiesenen Baugrund unmittelbar keine vom Bauherrn nicht beherrschbaren Gesundheitsgefahren ausgehen.

59

Die Bodenbeschaffenheit ist für die Errichtung von Gebäuden von grundlegender Bedeutung. Mit der Ausweisung von Baugelände erzeugt die Gemeinde das Vertrauen, die erkennbaren abwägungsrelevanten Belange der geschützten Dritten bei der Planungsentscheidung berücksichtigt zu haben, so dass keine schädliche Bodenveränderungen z.B. durch Altlasten oder Bergschadensgefahr vorliegen, die die Bebaubarkeit oder Bewohnbarkeit aus Gesundheitsgründen ausschließen. Ihr obliegt deshalb beim Vorliegen entsprechender Anhaltspunkte die Pflicht, alle Baugrundrisiken, die typischerweise durch den Bauherrn nicht beherrschbar und aus diesem Grund nicht seinem alleinigen Aufgaben- und Pflichtenkreis zuzuordnen sind, aufzuklären und in ihre Planungsentscheidung einzubeziehen (vgl. BGH VersR 2000, 586 m.w.N.).

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Es ist jedoch nicht Zweck der Bauleitplanung dem Grundstückseigentümer auch beherrschbare typische Baugrundrisiken abzunehmen. Das Abgrenzungskriterium zwischen den Verantwortungsbereichen der planenden Gemeinde und dem ein konkretes Bauwerk planenden Bauherrn bildet die Art des sieh realisierenden Baugrundrisikos. Der Gemeinde obliegt bei entsprechenden Anhaltspunkten die Ermittlung von aus der Bodenbeschaffenheit resultierenden, nicht beherrschbaren Gesundheitsgefahren; die eine bauliche Nutzung zu Wohnzwecken wegen der damit verbundenen Gefahren für Leben und Gesundheit der Bewohner ausschließen. Sie haftet für gesundheitlichen Schäden und Vermögensschäden, die geschützte Dritte bedingt durch den Ausschluss der Nutzungsmöglichkeiten der errichteten oder noch zu errichtenden Wohnungen durch unmittelbar vom Boden ausgehende Gefahr erleiden (vgl. BGH VersR 1994, 174 ff). Wie der Bundesgerichtshof im Fall eines durch bergbaubedingte Trichterbildung bedrohten Baugebietes entschieden hat, sind insoweit Aufwendungen für statische Maßnahmen ersatzfähig, weil sie der Beseitigung der unmittelbar durch die Instabilität des Bodens bedingten Leib- und Lebensgefahr dienen (vgl. BGH VersR 2000, 586 ). Deren Abwendung fällt, wie der Bundesgerichtshof ausführt, typischerweise nicht in den Verantwortungsbereich des Bauherrn, weil er zu einer Überprüfung weder bauordnungsrechtlich verpflichtet ist, noch es von ihm im eigenen Interesse verlangt werden kann, den Baugrund insoweit ohne ausreichende Anhaltspunkte zu untersuchen.

61

Demgegenüber dürfen Bodenflächen, von denen unmittelbar keine ernsthaften Gefahren für die Gesundheit und Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung ausgehen, nach Bauplanungsrecht grundsätzlich für die bauliche Nutzung bereitgestellt werden. Denn die Gemeinde erzeugt mit der planerischen Ausweisung kein allgemeines Vertrauen im Sinne einer Bebaubarkeitsgarantie dahingehend, dass das Baugebiet nach Bodenbeschaffenheit und Bodenstruktur für eine Bebauung ohne zusätzliche konstruktive Maßnahmen uneingeschränkt geeignet ist. Der Bebauungsplan bildet keine Verlässlichkeitsgrundlage im Sinne einer dahingehenden Plangewährleistung. Denn es ist nicht Zweck der allgemeinen, eine geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleistenden Bauleitplanung, dem einzelnen Bauherrn typische, für ihn beherrschbare Baugrundrisiken abzunehmen (vgl. BGH NJW 1994, 253; OVG Rheinland-Pfalz NVwZ 1986, 56) bzw. den Nacherwerber vor Schäden durch den Erwerb eines durch diesbezügliche Planungs- oder Ausführungsfehler des Bauherrn mangelhaften Bauwerks zu schützen.

62

Im vorliegenden Fall liegt keine der Baugrundkontamination oder Berggefahr vergleichbare Gefahrensituation vor. Einer plankonformen Bebauung standen keine rechtlichen und tatsächlichen Hindernisse entgegen. Die in großen Teilen des Gemeindegebiets der Beklagten gegebene besondere Grundwassersituation stellte vielmehr eine natürliche, aus der Situationsbezogenheit des Baugrundstücks resultierende Eigenschaft des Baugrundes dar. Unmittelbar von der Beschaffenheit des Baugrundes selbst gingen keine Gefahren für Leben und Gesundheit der im Plangebiet wohnenden Personen aus. Eine Beeinträchtigung durch drückendes Grundwasser, die nach dem Vortrag der Kläger zu Stabilitätsproblemen und der Gefahr der Schimmelpilzbildung bei Höchstgrundwasserständen führen kann, tritt nur bei unzureichend abgedichteten Bauwerken auf. Unstreitig war diese Gefahr bei Bauwerkserrichtung beherrschbar, wenn auch nach Auffassung der Kläger die erfolgreiche Nachholung der bei Bauwerkserrichtung unterbliebenen Maßnahmen bautechnisch schwierig und wenn überhaupt nur unter hohen Kosten möglich ist.

63

Das von den Klägern erworbene Wohnhaus ist nicht durch eine unmittelbar vom Boden ausgehende Gefahr aus gesundheitlichen Gründen unbewohnbar, sondern aufgrund eines auf der Fehleinschätzung der Grundwasserverhältnisse beruhenden gravierenden Baumangels bei steigendem Grundwasserstand der Gefahr der Schimmelbildung und statischer Probleme ausgesetzt. Der Mangel beruht darauf, dass der örtliche Bauträger, obwohl er nach dem Klägervortrag keine Kenntnis von den Grundwasserverhältnissen hatte, unstreitig pflichtwidrig in allen Fällen eine Klärung der Baugrundrisiken sowohl im Hinblick auf die Baugrundbeschaffenheit als auch auf den höchstmöglichen Grundwasserstand sowie jegliche Abdichtungsmaßnahmen unterließ.

64

Die Berücksichtigung wechselnder Grundwasserstände im Rahmen der Statik und der bautechnisch gebotenen Abdichtung unterkellerter Bauwerke fiel in den ausschließlichen Verantwortungsbereich des Bauherrn. Dieser muss sich nach Bauordnungsrecht für die Anfertigung der Bauvorlagen und die Ausführung des Bauvorhabens Fachleuten bedienen, die dafür verantwortlich sind, dass das konkrete Bauvorhaben mangelfrei geplant und erstellt wird. Solange die ausgewiesenen Flächen bebaubar sind, ist es Sache des Bauherrn, Fragen der Beschaffenheit des Baugrundes, die sich aus der besonderen Situation des Grundstück ergeben, im Rahmen seiner Bauplanung auf eigene Kosten zu klären, in die Planung des Bauvorhaben einzubeziehen sowie erforderliche Mehraufwendungen zu tragen.

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Die bei Wiedererreichen des natürlichen Grundwasserstandes von der

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Vernässung von Kellerräumen ausgehenden Gefahren waren ein für den Bauträger bei Einhaltung der ihn bauordnungsrechtlich treffenden Pflichten vorhersehbares und beherrschbares Baugrundrisiko. Die vom Bauherrn eigenverantwortlich einzuhaltenden Regeln der Baukunst gebieten die Aufklärung der für den Baugrund maßgeblichen Grundwasserverhältnisse und die Anpassung der Bauplanung und -ausführung an den örtlichen Gegebenheiten. Dies gehört zu den zentralen Aufgaben des planenden Architekten (vgl. BGH BauR 2000, 1331; BGH VersR 2000, 1542; OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 1300 für den Krefelder Raum). Die DIN 18195 regelt die bei der Abdichtung von Gebäuden zu beachtenden Regeln. Wie auch der Sachverständige Prof. Dr. x seinem Gutachten vom 31.5.2001 ausführt, ist für die Bestimmung der Abdichtungsart die Feststellung der Bodenart, der Gebäudeform und des Bemessungswasserstandes am Bauwerksstandort unerlässlich. Der planende Architekt hat gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Fachingenieurs die erforderlichen Abdichtungsmaßnahmen abzuklären, die von der immer erforderlichen Abdichtung der Bodenplatte gegen aufsteigende Feuchtigkeit bis zur Abdichtung gegen von außen drückendes Wasser durch eine schwarze oder weiße Wanne gemäß DIN 18195-6 reichen. Unstreitig lagen Messungen des Grundwasserpegels im Stadtgebiet seit den fünfziger Jahren vor, so dass jedem Fachmann eine Prognose der natürlichen Höchstgrundwasserstände auf der Grundlage der seitdem regelmäßig erstellten Grundwassergleichenpläne möglich war, die dem x sowie dem Staatlichen Umweltamt in x vorlagen. Insoweit bedurfte es nur der pflichtgemäß und im eigenen Interesse des Bauherrn erforderlichen Anfrage. Wie der Sachverständige Prof. x ausführt, lässt sich für einen Fachmann aufgrund der auf den Messungen basierenden Grundwassergleichen für jedes Grundstück der natürliche Höchststand individuell ermitteln unabhängig davon, ob der tatsächliche Grundwasserstand durch die Sumpfungsmaßnahmen seit den siebziger Jahren künstlich abgesenkt war. Denn für die jedem Bauherrn obliegende ordnungsgemäße Einschätzung des Grundwasserrisikos kam es nicht auf den unstreitig durch künstliche Entnahmen beeinflussten und aufgrund der natürlichen Gegebenheiten schwankenden aktuellen Grundwasserstand, sondern auf den natürlichen Höchststand an. Bei pflichtgemäßer Klärung der Grundwasserverhältnisse hätte jeder Bauherr vom Staatlichen Umweltamt oder dem xVerband Auskunft über die dort bekannten Ursachen der künstlichen Grundwasserabsenkung erlangt

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2)

68

Eine Amtshaftungsanspruch der Kläger besteht nicht wegen mangelnder

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Kennzeichnung im Bebauungsplan.

70

Es kann dahinstehen, ob der Beklagten als plangebender Gemeinde gemäß

71

§§ 9 Abs.5 BBauG ( § 9 Abs.5 NM BauGB) eine Kennzeichnungspflicht

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bezüglich des von ihr zur Wohnbebauung ausgewiesenen Plangeländes als grundwassergefährdet oblag. Auch insoweit gelten die bereits erörterten Grenzen des sachlichen Schutzbereichs. Denn diese Sollvorschrift bezweckt ebenso wenig wie die allgemeine Bauleitplanung, den Grundstückseigentümern typische Baugrundrisiken abzunehmen (vgl. BGH NJW 1991, 2701). Die Kennzeichnungspflicht im Bebauungsplan im Hinblick auf die Erforderlichkeit besonderer baulicher Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen dient dazu, eine geordneten städtebaulichen Entwicklung im allgemeinen öffentlichen Interesse zu gewährleisten. Die Gemeinde erzeugt mit der planerischen Ausweisung kein allgemeines Vertrauen im Sinne einer Bebaubarkeitsgarantie dahingehend, dass das Baugebiet nach Bodenbeschaffenheit und Bodenstruktur für jede konkret geplante Bebauung ohne zusätzliche konstruktive Maßnahmen uneingeschränkt geeignet ist,

73

Der Schutzzweck ist auf die Abwendung von Gesundheitsgefahren aufgrund nicht in seiner Risikosphäre liegender Baugrundrisiken beschränkt. Die Kennzeichnungspflicht begründet jedoch darüber hinaus keine Verpflichtung der Gemeinde zum Schutz des Bauherrn oder Nacherwerbers vor finanziellen Mehraufwendungen wegen besonderer Baugrundverhältnisse oder vor finanziellen Verlusten infolge der Errichtung oder des Ankaufs durch typische Planungsfehler im Aufgabenbereich des Bauherrn mangelbehafteter Bauwerke (vgl. BGHZ 106, 323; BGHZ 113, 367).

74

Bei der Problematik wechselnder Grundwasserstände handelt es sich um einen die gesamte Region prägenden Umstand, der im Einzelfall die Prüfung erforderlich machte, ob abhängig von der Lage und der konkreten Planung besondere bauliche Vorkehrungen erforderlich waren. Wie bereits erörtert, handelt es sich insoweit um ein typisches, auch im vorliegenden Fall vom Bauherrn zu untersuchendes und beherrschbares Baugrundrisiko. Die Klärung der Frage, ob aufgrund der Beschaffenheit des Baugrundes besondere Anforderungen an die Bauwerksabdichtung bestanden, lag im ausschließlichen Aufgabenbereich des Bauherrn ebenso wie das Risiko nutzloser Aufwendungen aufgrund einer Fehleinschätzung. In gleicher Weise fällt auch das mit dem Erwerb eines solchen, mit einem gravierenden Baumangel behafteten Wohnhauses unter Ausschluss der Gewährleistung verbundene Risiko allein dem Käufer zur Last. Es obliegt insoweit jedem Käufer, insbesondere im Fall eines umfassenden Gewährleistungsverzichts, den Kaufgegenstand sorgfältig gegebenenfalls durch einen Sachverständigen auf Baumängel untersuchen zu lassen (vgl. BGH NJW 1973, 458 für eine TÜV-Untersuchung).

75

Hinzukommt, dass ein Kausalzusammenhang zwischen der Bauleitplanung der Beklagten und dem Kaufentschluss insoweit nicht besteht, als der Bebauungsplan den Klägern nicht als Vertrauensgrundlage bezüglich der fehlenden Erforderlichkeit besonderer baulicher Vorkehrungen gedient hat Denn die Kläger haben das Bauwerk unstreitig ohne vorherige Einsichtnahme in den Bebauungsplan erworben.

76

3)

77

Soweit die insoweit beweispflichtigen Kläger behaupten, die Beklagte habe das Baugebiet in Kenntnis der Tatsache, dass Dritte Schaden erleiden würden, bewusst ohne Kennzeichnung der Grundwassergefährdung ausgewiesen, um die Vermarktung der Baugrundstücke nicht zu gefährden, hat sie ausreichende tatsächliche Anhaltspunkte für einen Amtsmissbrauch der Beklagten nicht dargelegt.

78

Ausreichende Indizien für die Feststellung eines entsprechenden Vorsatzes sind nicht dargetan. Das Fehlen eines Hinweises auf das die gesamte Region betreffende Problem schwankender Grundwasserstände allein lässt nicht den Schluss zu, dass die Kennzeichnung zu dem Zweck unterblieben sei, das Baugebiet für Bauwillige attraktiver zu machen. Ein Schadenseintritt war dadurch nicht erkennbar vorprogrammiert. Denn das Baugebiet war nicht generell aus gesundheitlichen Gründen für eine Wohnbebauung ungeeignet, wobei die Beklagte grundsätzlich darauf vertrauen durfte, dass sich die Bauherren bei der Bauplanung geeigneter Fachleute bediente, die die Regeln der Baukunst beachteten. Gegen einen Schädigungsvorsatz spricht im übrigen, dass die Beklagte unstreitig nach den ersten Grundwasserschäden im Baugebiet x seit 1985 die Grundwasserproblematik betreffende Merkblätter erstellt und an Bauantragsteller herausgegeben hat, wenn auch die Kläger die ausreichende organisatorische Sicherstellung der ausnahmslosen Weiterleitung bestreitet.

79

II.
Des weiteren steht den Klägern keinen Schadensersatzanspruch im Zusammenhang mit der Erteilung der Baugenehmigung zu.

80

1.

81

Ein Anspruch ergibt sich nicht aus Amtspflichtverletzung.

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a)

83

Eigene Amtshaftungsansprüche der Kläger können nicht darauf gestützt

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werden, dass die Beklagte dem Bauträger in ihrer Eigenschaft als Baugenehmigungsbehörde die beantragte Baugenehmigung erteilt hat.

85

Zum einen gehören die Kläger als Nacherwerber des bereits fertiggestellten Bauvorhabens von vornherein nicht zum Kreis der im Baugenehmigungsverfahren geschützten Dritten, in deren Person eigene Amthaftungsansprüche bestehen. Der Baugenehmigungsbehörde obliegt die Pflicht, eine den baurechtlichen Vorschriften widersprechende Baugenehmigung nicht zu erteilen. Die Erteilung einer Baugenehmigung stellt objektbezogen die baurechtliche Zulässigkeit des Vorhabens fest und schafft für den Bauherrn einen Vertrauenstatbestand des Inhalts, dass dem Bauvorhaben öffentlich rechtliche Hindernisse nicht entgegenstehen. Sie soll dem Bauherrn insoweit eine verlässliche Grundlage für seine wirtschaftliche Disposition verschaffen, als er nicht in die Gefahr gebracht wird, einen vorschriftwidrigen Bau auszuführen, der unter Umständen wieder beseitigt werden muss (vgl. BGHZ 105, 52 ). Bei ihrer Erteilung ist daher auch auf die Vermögensinteressen des Bauherrn sowie nach höchstrichterlicher Rechtsprechung in den Grenzen eines überschaubaren zeitlichen und sachlichen Zusammenhangs auch auf die Interessen der Personen Rücksicht zu nehmen, die im berechtigten Vertrauen auf die Baugenehmigung unmittelbar die Verwirklichung des konkreten Bauvorhabens in Angriff nehmen wollen (vgl. BGHZ 122, 317; BGHZ 123, 191 (195); OLG Köln, VersR 1992, 1355 ). Zu diesem Personenkreis gehören die Kläger als Nacherwerber nicht,

86

Zum ändern fällt der vorliegend geltend gemachte Schaden nicht in den Schutzbereich der Prüfungspflicht. Die Baugenehmigung hat nicht den Charakter einer öffentlich-rechtlichen Garantie für die unbedenkliche Realisierbarkeit des geplanten Bauvorhabens. Die Pflicht der Bauordnungsbehörde, einen Bauantrag ordnungsgemäß zu prüfen, hat daher nicht den Schutzzweck, dem Bauherrn die Verantwortung für eine einwandfreie Durchführung seines Bauvorhabens abzunehmen und ihn vor nutzlosen finanziellen Aufwendungen zu bewahren, die aus in seinem Verantwortungsbereich liegenden Fehlern resultieren. Der Bauherrn soll nicht vor allen erdenklichen wirtschaftlichen Nachteilen bewahrt werden, die bei der Verwirklichung des geplanten Bauvorhabens entstehen können (vgl. BGHZ 39, 358; BGHZ 106, 323; BGH VersR 1992, 1358).

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Für den Schutzbereich der Amtspflichten der Bauaufsichtsbehörden und die Frage der Ersatzfähigkeit durch Baugrundrisiken verursachter Schäden gelten die im Zusammenhang mit der Bauleitplanung angesprochenen Grundsätze (vgl. BGH VersR 1992, 1358). Auch im Rahmen einer etwaigen Haftung für die Erteilung einer rechtswidrigen Baugenehmigung verbleibt es bei dem Grundsatz, dass der Schutzbereich nur Vermögensschäden erfasst, die unmittelbar auf der Unbewohnbarkeit des Gebäudes aufgrund einer erkennbaren schädlichen Bodenveränderung außerhalb der Risikosphäre des Bauherrn beruhen. Auf Fehler im Risikobereich des Bauherrn zurückzuführende Bauschäden durch mangelnde Gründung und Abdichtung gegen drückendes Grundwasser sind ebenso wenig ersatzfähig wie Aufwendungen für die Abstützung und Unterfangung von Gebäuden aufgrund typischer den Bauherrn treffender Baugrundrisiken (vgl. BGH MDR 1993, 516; 1994, 1095; OLG Celle, OLGR 2000, 139 m.w.N.; MDR 1999, 1134). Denn das Baugenehmigungsverfahren soll dem Bauherrn nicht die Verantwortung für die Durchführbarkeit und die technisch einwandfreie Durchführung seines konkreten Bauvorhabens abnehmen. Es dient auch nicht dem Zweck, ihn vor nutzlosen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Errichtung eines nicht standsicheren Gebäudes zu bewahren (vgl. BGHZ 113, 367; OLG München OLGR 1994, 112). Mit dieser Begründung hat der Bundesgerichtshof auch den Ersatz der Kosten für die Herstellung der erforderlichen Standfestigkeit eines durch nicht gesundheitsgefährdende Altlasten belasteten Baugrundes abgelehnt (vgl. BGHZ 123, 363, 366 ). Der Bundesgerichtshof hat bereits früher im Zusammenhang mit der seinerzeit vorgeschriebenen Standsicherheitsprüfung ausgeführt, dass die Nachprüfung der statischen Berechnung den Schutz vor Gefahren bezwecke, die von standunsicheren Gebäuden für Leib, Leben und Eigentum ausgehen. Sie diene jedoch nicht dem Schutz des wirtschaftlichen Interesses des Bauherrn an der Errichtung eines mangelfreien Bauwerks und damit seiner Entlastung von dem Risiko einer fehlerhaften Planung und daraus resultierenden Vermögensnachteilen (vg. BGHZ 39, 359 ). Dementsprechend verblieb der auf der falschen statischen Berechnung beruhende Schaden am Bauwerk im alleinigen Risikobereich des Bauherrn.

88

Die nach Auffassung der Kläger durch bauliche Maßnahmen nicht mit Sicherheit abwendbare Gefahr, dass das Wohngebäude durch Schimmelbefall und Instabilität unbewohnbar wird, ist Teil des mit dem Erwerb eines Hauses verbundenen wirtschaftlichen Risiko, das allein den Käufer trifft. Es obliegt ihm, insbesondere im Fall eines umfassenden Gewährleistungsverzichts, zur Vermeidung von Fehlinvestitionen den Kaufgegenstand sorgfältig, gegebenenfalls durch einen Sachverständigen untersuchen zu lassen (vg. BGH NJW 1973, 458 für eine TÜV-Untersuchung). Ansprüche auf den Ersatz zukünftiger Gesundheitsschäden aus der unveränderten Fortsetzung der Wohnnutzung nach Eintritt der Unbewohnbarkeit wären jedenfalls durch überwiegendes Mitverschulden ausgeschlossen.

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Im übrigen hat die Beklagte ihre Prüfungspflichten im Bauantragsverfahren nicht verletzt. In dem nach dem Willen des Gesetzgebers zur Stärkung der Eigenverantwortung des Bauherrn und zur Beschleunigung eingeführten vereinfachten Prüfungsverfahren gemäß § 64 Abs.2 Nr.1 bis 5 BauO NW 1984 oblagen dem Bauordnungsamt Prüfungspflichten weder bezüglich der Statik noch der ausreichenden Abdichtung des Bauwerks. Die Einhaltung der sich insoweit aus §§ 15,16 BauO NW 1984 ergebenden gesetzlichen Anforderungen waren vom Bauherr in eigener Verantwortung zu erfüllen. Ob im Einzelfall aufgrund der Lage, der Beschaffenheit des Baugrundes und der konkreten Planung besondere Anforderungen an die Bauausführung bestehen, war durch eine fachmännische Prüfung zu klären, für die nach der Bauordnung der Bauherr verantwortlich ist. Dieser Abbau der durch die Bauaufsicht ausgeübten Kontrolle führt zu einer Verstärkung der Verantwortlichkeit der am Bau beteiligten Architekten, Sonderfachleute und Bauunternehmer, die werkvertraglich für den Erfolg ihrer Tätigkeit haften.

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b)

91

Der Beklagten oblag auch keine allgemeine Hinweispflicht auf die Grundwasserproblematik im Bauantragsverfahren. Insoweit kann dahinstehen, ob sie für jedes Baugenehmigungsverfahren die Zusendung des unstreitig von ihr verfassten Merkblattes per Dienstanweisung angeordnet hat und ob die Zusendung nach dem Klägervortrag nicht in allen Fällen erfolgt ist. Denn ein derartiger nach dem Vortrag der Beklagten ausdrücklich angeordneter allgemeiner Hinweis auf Besonderheiten des ohnehin vom Bauherrn abzuklärenden Baugrundrisikos kann nicht zu einer Risikoüberwälzung in der Weise führen, dass die Beklagte für jeden Fall der fahrlässigen Unterlassung der Merkblattübersendung für alle Vermögensschäden haftet, die auf Versäumnissen des Bauherrn hinsichtlich der in seinem Risikobereich liegenden Pflichten beruhen.

92

Hinzukommt, dass nicht ersichtlich ist, dass der Bauträger x den Fall des Erhalts des Merkblattes den Hinweis beachtet hätte. Eine tatsächliche Vermutung für aufklärungsrichtiges Verhalten, wie sie die Rechtsprechung für den Fall der Verletzung vertraglicher Aufklärungspflichten entwickelt hat, ist auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. Ein für die Befolgung des Hinweises sprechender Anschein würde bereits daran scheitern, dass die Befolgung des Hinweises für den Bauträger neben Vorteilen auch wesentliche Nachteile gehabt hätte durch die erforderliche Neuplanung der gesamten Baumaßnahme und die erschwerte Vermarktung der Bauwerke ohne Keller bzw. mit teurer Kellerabdichtung.

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c)

94

Eine Amtspflichtverletzung liegt im vorliegenden Fall auch nicht in der Verletzung einer konkreten Warnpflicht gegenüber dem Bauträger. Jeden Amtswalter trifft die Verpflichtung, nicht sehenden Auges zuzulassen, dass ein Bürger einen Schaden erleidet, der durch einen kurzen Hinweis hätte vermieden werden können. Dies setzt jedoch voraus, dass der Amtswalter Kenntnis von dem Bauantragsteller offensichtlich nicht bekannten Tatsachen gehabt hätte, die die Gefahr einer Schädigung in nicht unbeträchtlicher Höhe begründeten oder insoweit von einfacher Erkenntnismöglichkeit keinen Gebrauch gemacht hätte. Es ist nicht dargelegt, aufgrund welcher Erkenntnisse für die Baugenehmigungsbehörde die Grundwassergefährdung des konkret geplanten Bauwerks im Genehmigungszeitpunkt unter Anlegung eines objektiven Sorgfaltsmaßstabes erkennbar und deshalb aus ihrer Sicht die Erteilung der Baugenehmigung schadensträchtig war.

95

Zwar enthielten die mit dem Bauantrag vorgelegten Bauunterlagen unstreitig Maßangaben, aus denen sich die geplante Höhenlage der Kellerbodenplatte berechnen ließ. Allein daraus ließen sich jedoch auch in Verbindung mit der Kenntnis der Beklagten von schwankenden Grundwasserständen in weiten Teilen des Stadtgebiets sowie deren Absenkung durch bergbauliche Sumpfungsmaßnahmen keine konkreten Schlüsse daraus ziehen, ob und welches konkrete Risiko zukünftig für das von dem Bauträger geplante Bauwerk bestand. Die Ergebnisse des Gutachtens x vom 30.4.1987 betrafen das Baugebiet x. Sie treffen unstreitig so nicht für die Grundwasserverhältnisse im Baugebiet x zu und ließen keine konkreten Rückschlüsse zu bezüglich der natürlichen Grundwasserverhältnisse, der sich daraus ergebenden Höchstpegel, der zukünftigen Entwicklung des Grundwasserspiegels und der Auswirkung der Sumpfung auf die betroffene nordöstliche Ortslage. Wie der Sachverständige Prof. Dr. x bereits in seinem Gutachten vom 30.4.1987 (Bl. 11 ff, d. Gutachtens) ausführt, mussten die Grundwasserstände für den Bereich des Bauwerks und die während des Beobachtungszeitraums aufgetretenen Grundwasserhöhen durch Interpolation ermittelt und in Beziehung zu den künstlichen Entnahmen gesetzt werden. Auch die Kläger behaupten nicht, dass die Beklagte die für des Baugrundstück maßgeblichen Höchstgrundwasserstände bei Erteilung der Baugenehmigung gekannt und sich über daraus folgende Bedenken hinsichtlich der geplanten Bebauung hinweggesetzt hätte.

96

Sie war zu deren Ermittlung auch nicht verpflichtet. Denn es oblag dem Bauherrn, das Grundwasserverhalten sowie die sich daraus ergebenden wechselnden Grundwasserstände als Planungsgrundlage zu prognostizieren und bei der Bauausführung durch entsprechende bauliche Maßnahmen gegen drückendes Wasser zu berücksichtigen, wobei unstreitig die für diese Prognose erforderlichen Daten zugänglich waren;

97

Durch den Umstand, dass die Beklagte im Jahr 1987 das Sachverständigen gutachten x eingeholt hatte, wurden die von der Bauaufsichtsbehörde im Baugenehmigungsverfahren zu beobachtenden Prüfungspflichten nicht erweitert. Die aus dem Gutachten folgende Erkenntnis, dass es in den siebziger Jahren im Baugebiet x in Einzelfällen wegen der unzureichenden Aufklärung der natürlichen Grundwasserstände zu Baumängeln gekommen war, ließ nicht allgemein den Schluss zu, zukünftige Bauherren würden entweder wie der Bauträger x den ihnen obliegenden Pflichten zur Klärung der Baugrundverhältnisse nicht nachkommen oder aufgrund der vorhandenen Referenzdaten zu einer falschen Einschätzung gelangen.

98

Im übrigen beschränkt sich der persönliche und sachliche Schutzbereich derartiger Hinweispflichten wie bereits hinsichtlich der Erteilung der Baugenehmigung erörtert, auf den Antragsteller und weitere mit der Errichtung des Bauwerks in engem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang befasste Personen. Er erstreckt sich nicht auf Nacherwerber und die Wahrung ihres Interesses am Erwerb eines mangelfreien Bauwerks. Hinzukommt, dass deren Rechte jedenfalls nicht über die des für die mangelfreie Errichtung verantwortlichen Bauantragstellers hinausgehen, dessen Schadensersatzanspruch vorliegend am Einwand des überwiegenden Mitverschuldens scheitern würde. Beim Bauantragsteller x handelt es sich um einen örtlichen Bauträger, mithin ein Fachunternehmen, das im Gemeindegebiet zahlreiche weitere Bauvorhaben geplant und realisiert hatte. Unterstellt man insoweit den Klägervortrag, dass dieser die nach den Regeln der Baukunst erforderlichen Nachforschungen unterließ und die Bauvorhaben ohne die geringste Kenntnis der örtlichen Baugrundverhältnisse durchführte, trifft ihn ein ganz überwiegendes Mitverschulden, demgegenüber ein Unterlassen entsprechender Berechnungen durch die Beklagte vollends zurückträte.

99

2.

100

Ein Entschädigungsanspruch gemäß § 39 Abs.1 b OBG besteht nicht.

101

Eine Ersatzpflicht scheitert insoweit daran, dass die Beklagte, wie erörtert, trotz gewissenhafter und sorgfältiger Prüfung unter Anlegung eines objektiven Sorgfaltsmaßstabs im Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung die unzureichende Abdichtung des geplanten Bauvorhabens nicht erkennen konnte.

102

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist auch im Rahmen der verschul-densunabhängigen Haftung für rechtswidrige ordnungsbehördliche Maßnahmen auf den Schutzzweck der Maßnahme als Kriterium für die sachliche Begrenzung der Haftung abzustellen und die Ersatzpflicht auf Schadensfolgen zu begrenzen, gegen welche die haftungsbegründende Norm Schutz gewähren soll. Die Bauantragsprüfung hatte das Ziel zu klären, ob dem Bauvorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht entgegenstanden und die öffentliche Sicherheit und Ordnung nicht gefährdet wurden, §§ 70 Abs. 1 S. 1, 3 Abs.1 BauO NW 1984.

103

Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass eine Baugenehmigung nicht den Charakter einer öffentlich-rechtlichen Garantie für die unbedenkliche Realisierbarkeit des geplanten Bauvorhabens hat. Bei der Erteilung einer Baugenehmigung unterliegt die Gemeinde in ihrer Eigenschaft als Bauaufsichtsbehörde keiner Gefährdungshaftung. Eine Sonderbetrachtung ist daher hinsichtlich der Gefahren geboten die im alleinigen Verantwortungsbereich des Bauherrn liegen. Insoweit steht die Kenntnis oder das Kennensmüssen des konkreten Gefahrenpotentials des Baugrunds im Vordergrund, das grundsätzlich in den Risikobereich des Eigentümers fällt. Die Überwälzung des Risikos auf die öffentliche Hand kann nur stattfinden, wenn sie durch einen von dieser geschaffenen Zurechnungstatbestand gerechtfertigt ist. Was sie im Rahmen des ihr obliegenden Prüfungsumfangs nicht sieht und nach den ihr zur Verfügung stehenden Erkenntnisquellen nicht zu sehen braucht, kann und braucht von ihr nicht berücksichtigt zu werden (vgl. BGHZ 123, 191).

104

Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Kläger vom 18.2.2002 gab keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO.

105

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

106

Streitwert: x