Oberlandesgericht Hamm ()
Beschluss vom 2005-04-12, Aktenzeichen 15 W 29/05
ECLI:DE:OLGHAM:2005:0412.15W29.05.00

Tenor

Der angefochtene Beschluß wird mit Ausnahme der Wertfestsetzung aufgehoben.

Die sofortige erste Beschwerde der Beteiligten zu 1) vom 17.11.2003 gegen den Beschluß des Amtsgerichts vom 20.10.2003 wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1) tragen die Gerichtskosten des Verfahrens. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet in allen Instanzen nicht statt.

Der Gegenstandswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 3.000,oo Euro festgesetzt.

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G r ü n d e :

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I.

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Die Beteiligten zu 1) und 2) sind die Miteigentümer der vorbezeichneten Anlage; die Beteiligte zu 3) ist die Verwalterin.

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Der Begründung des Wohnungs- und Teileigentums liegt die Erklärung der teilenden Eigentümerin vom 18.10.1977 zugrunde. Es handelt sich um ein Wohn- und Geschäftshaus mit insgesamt sieben, sämtlich im Erdgeschoß gelegenen Teileigentumseinheiten und 74 Wohnungseigentumseinheiten in den Obergeschossen. Das Sondereigentum der Teileigentumseinheiten ist in § 1 der Teilungserklärung neben der räumlichen Beschreibung gem. dem Aufteilungsplan jeweils als "gewerbliche Einheit" bezeichnet. Der Beteiligte zu 2) hat aufgrund eines von ihm angenommenen notariellen Angebots der teilenden Eigentümerin vom 29.03.1990 u.a. die Teileigentumseinheit Nr. 3 (Nutzfläche einschließlich Lagerfläche im Keller 188,39 qm) erworben. Im Laufe der Jahre wurden die einzelnen Teileigentumseinheiten unterschiedlich genutzt. Von Beginn an bis heute vorhanden sind ein E-Markt (Nr. 1), eine Gaststätte mit Kegelbahnen (Nr. 4, später um die Einheit Nr. 5 erweitert) und ein Kiosk (Nr. 7). In der Einheit Nr. 2 wurde zunächst eine Apotheke, später eine Tierhandlung und verschiedene Videotheken betrieben. In der Einheit Nr. 6 befand sich zunächst eine Drogerie, zurzeit befindet sich dort eine Fahrschule.

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Zur Zeit des Eigentumserwerbs des Beteiligten zu 2) war die Nutzung der in dem vorliegenden Verfahren betroffenen Einheit Nr. 3 als Zweigstelle einer Sparkasse bereits beendet worden. Nach Anschlußnutzungen durch eine Praxis für Krankengymnastik, Logopädie bzw. durch einen Heilpraktiker stand das Objekt mehrere Jahre unvermietbar leer. Mit Vertrag vom 11.08.2003 hat der Beteiligte zu 2) diese Teileigentumseinheit an den deutsch-kurdischen Freundeskreis e.V. in T2 zum Betrieb eines Kommunikations- und Informationszentrums für Angehörige der kurdisch-ezidischen Religionsgemeinschaft vermietet. Der Verein beabsichtigt, in den Räumen u.a. Veranstaltungen zur Überwindung integrationshemmender Aspekte, Sprachunterricht und Informationsabende durchzuführen.

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In dem vorliegenden Verfahren haben die Beteiligten zu 1) beantragt, den Beteiligten zu 2) zur Unterlassung der Nutzung der Teileigentumseinheit Nr. 3 als deutsch-kurdische Begegnungsstätte durch den deutsch-kurdischen Freundeskreis e.V. sowie zur Kündigung des mit diesem geschlossenen Mietvertrages zu verpflichten. Zur Begründung haben sie im wesentlichen geltend gemacht, die jetzige Nutzung der Teileigentumseinheit sei unzulässig, weil sie mit der Zweckbestimmung der Teilungserklärung als gewerbliche Einheit nicht vereinbar sei. Wesentliches Merkmal einer gewerblichen Nutzung sei die Gewinnerzielungsabsicht, die bei der Nutzung für Zwecke des Vereins fehle. Die in der Teilungserklärung vorgesehene gewerbliche Nutzung sämtlicher Teileigentumseinheiten bezwecke eine gegenseitige wirtschaftliche Befruchtung der Nutzung der einzelnen Objekte, die bei einer anderweitigen Nutzung nicht mehr gegeben sei.

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Der Beteiligte zu 2) ist dem Antrag entgegengetreten. Er vertritt den Standpunkt, maßgebend für das Verständnis der Bestimmung der Teilungserklärung sei, daß allenfalls eine Nutzung zu Wohnzwecken habe ausgeschlossen werden sollen, während die Begründung eines gewerblichen Mietverhältnisses, das keine Wohnraummiete sei, zulässig sei. Jedenfalls könne es nicht darauf ankommen, daß die Nutzung der Teileigentumseinheit mit einer konkreten Gewinnerzielungsabsicht verbunden sei.

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Das Amtsgericht hat durch Beschluß vom 20.10.2003 die Anträge zurückgewiesen.

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Gegen diesen Beschluß haben die Beteiligten zu 1) mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 17.11.2003 rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat in öffentlicher Sitzung vom 24.09.2004 vor der vollbesetzten Zivilkammer mit den Beteiligten mündlich verhandelt. Durch Beschluß vom 03.01.2005 hat das Landgericht in Abänderung der Entscheidung des Amtsgerichts den Anträgen der Beteiligten zu 1) stattgegeben.

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Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 2), die er mit Schriftsatz seiner Verfahrensbevollmächtigten vom 20.01.2005 bei dem Oberlandesgericht eingelegt hat.

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Die Beteiligten zu 1) beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

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II.

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Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis des Beteiligten zu 2) folgt daraus, daß das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts zu seinem Nachteil abgeändert hat.

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In der Sache ist das Rechtsmittel begründet, weil die Entscheidung des Landgerichts auf einer Verletzung des Rechts beruht (§ 27 Abs. 1 S. 1 FGG). Die sofortige weitere Beschwerde führt zur Wiederherstellung der Entscheidung des Amtsgerichts.

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In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen Erstbeschwerde der Beteiligten zu 1) ausgegangen. Seine Sachentscheidung hält im Ergebnis rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

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Der von den Beteiligten zu 1) geltend gemachte Beseitigungs-anspruch ist entsprechend dem zutreffenden rechtlichen Ausgangspunkt der landgerichtlichen Entscheidung nach § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB zu beurteilen. Nach dieser Vorschrift kann, wenn das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt wird, der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Nach § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sonder- oder Teileigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich hieraus keine Regelung ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Für die Entscheidung des vorliegenden Falles kommt es somit entscheidend darauf an, ob die Nutzung der Teileigentumseinheit Nr. 3 der in der Teilungserklärung festgelegten Zweckbestimmung widerspricht und deshalb von den Beteiligten zu 1) nicht hingenommen werden muss.

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Die Teileigentumseinheit des Beteiligten zu 2) ist in Ziff. 3 des § 1 der Teilungserklärung ebenso wie die sechs weiter vorhandenen Teileigentumseinheiten als "gewerbliche Einheit" bezeichnet worden. Es handelt sich dabei um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, deren nähere Auslegung als Teil der Teilungserklärung der unbeschränkten Nachprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren unterliegt, weil sie den Inhalt des im Grundbuch eingetragenen Sondereigentums bestimmt. Diese Auslegung hat allein nach dem objektiven Sinn zu erfolgen, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung aus dem Wortlaut der Teilungserklärung ergibt (vgl. BGH NJW 1998, 3713, 3714).

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Der Auslegung der Teilungserklärung ist lediglich der Begriff der "gewerblichen Einheit" zugrunde zu legen. Dabei kann offen bleiben, ob durch die Regelung in § 4 Abs. 1 der Teilungserklärung der teilenden Eigentümerin wirksam das Recht eingeräumt werden konnte, durch Bestimmung in dem schuldrechtlichen Erwerbsvertrag mit dem Ersterwerber die Art der gewerblichen Nutzung weiter einzuschränken. Jedenfalls enthält das von dem Beteiligten zu 2) angenommene Angebot der teilenden Eigentümerin vom 29.03.1990 (UR-Nr. 000/1990 Notar T in T) eine solche Einschränkung nicht. Die Teileigentumseinheit ist auch in dieser Urkunde lediglich als "gewerbliche Einheit" bezeichnet. § 4 des Angebotes enthält im Rahmen der Regelung über die Gewährleistung lediglich einen Hinweis auf die beendete Nutzung des Teileigentums als "Laden (ehemalige Sparkasse)".

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Die Worte "gewerbliche Einheit" oder "gewerbliche Nutzung" stellen auf einen umfassenden Zweck ab. Sie sind aus der maßgebenden Sicht eines unbefangenen Betrachters in dem Sinne zu verstehen, daß grundsätzlich jede gesetzlich zulässige gewerbliche Nutzung der Teileigentumseinheit gestattet ist. Eine Beschränkung könnte sich allenfalls aus dem Charakter oder der baulichen Gestaltung der Anlage ergeben. (BayObLG NJW-RR 1994, 1038; NZM 2000, 871; OLG Düsseldorf FGPrax 2003, 202; KG NZM 2000, 879).

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Allerdings handelt es sich bei der gegenwärtigen Nutzung der Teileigentumseinheit nicht um eine gewerbliche Nutzung. Maßgebend ist dabei entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 2) nicht, ob die von ihm vorgenommene Vermietung gewerblichen Charakter hat bzw. ob der von ihm mit dem Verein geschlossene Vertrag mietrechtlich als einer solcher über Gewerberäume (im Gegensatz zur Wohnraummiete) zu qualifizieren ist. Der Senat hält vielmehr an seiner Auffassung fest (NJW 1992, 184, 185), daß es für die Frage der Zulässigkeit einer Nutzung des Sondereigentums im Verhältnis der Wohnungs- und Teileigentümer untereinander ausschließlich auf die in den Räumen stattfindende tatsächliche Nutzung ankommt, weil die in der Teilungserklärung vorgenommene Zweckbestimmung gerade einer Abgrenzung der Nutzungsbefugnisse der Miteigentümer und der Bestimmung dient, welches Maß an Beeinträchtigungen durch die Nutzung des Sondereigentums von den übrigen Miteigentümer jeweils hingenommen werden muß. Dies zeigt auch § 14 Nr. 2 WEG, der eine Überschreitung der Nutzungsbefugnisse durch Personen, denen der Miteigentümer sein Sondereigentum auf welcher schuldrechtlichen Grundlage auch immer überläßt, diesem selbst zurechnet.

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Rechtlich zutreffend ist die Feststellung des Landgerichts, daß die gegenwärtige Nutzung keinen gewerblichen Charakter hat. Dabei kann offen bleiben, ob und inwieweit die Absicht, Gewinne zu erwirtschaften, zum Begriff des Gewerbes gehört. Notwendig für die Annahme eines Gewerbes ist jedenfalls eine entgeltliche Tätigkeit am Markt (vgl. K. Schmidt, Handelsrecht, S. 288 ff.). Hier handelt es sich demgegenüber um die typische Tätigkeit eines Idealvereins (§ 21 BGB), dessen Zweck und Aktivitäten darauf gerichtet sind, durch Veranstaltungen verschiedener Art auf die Förderung der Integration des von ihm angesprochenen Personenkreises der Angehörigen der kurdisch-ezidischen Religionsgemeinschaft hinzuwirken.

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Dadurch allein, daß die gegenwärtige Nutzung für die Zwecke eines Idealvereins von der in der Teilungserklärung vorgesehenen gewerblichen Nutzung abweicht, wird diese jedoch nicht ohne weiteres unzulässig. Denn die Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter ist nach allgemeiner Ansicht dahin auszulegen, dass nur eine solche Nutzung der betreffenden Räumlichkeiten ausgeschlossen sein soll, von der bei einer typisierenden Betrachtungsweise stärkere Beeinträchtigungen ausgehen als sie mit der Nutzung entsprechend dem in der Teilungserklärung festgelegten Zweck verbunden sind (vgl. BayObLG NJW-RR 1988, 141; NJW-RR 1996, 1358; FGPrax 1997, 220; KG NJW-RR 1995, 333; OLG Düsseldorf FGPrax 1998, 95, OLG Köln NZM 2003, 115; Senat FGPrax 2004, 12). Davon kann hier indessen nicht ausgegangen werden. Die Bezeichnung als "gewerbliche Einheit" ermöglicht – wie ausgeführt - eine Nutzung zu jedem erlaubten gewerblichen Zweck. Eine solche Nutzung ist keineswegs auf eine solche beschränkt, wie sie in Rahmen eines Ladenlokals üblich ist, unterliegt also nicht etwa gesetzlichen Ladenschlußzeiten. Dementsprechend wird in einer anderen Teileigentumseinheit der Anlage in nicht zu beanstandender Weise eine Gaststätte geführt. Ohne weiteres zulässig wäre etwa auch eine gewerblich betriebene Fortbildungseinrichtung, in der Schulungen, und zwar etwa auch in den Abendstunden, durchgeführt werden. So wird in einer der Teileigentumseinheiten bereits eine Fahrschule geführt. Für das Maß der Beeinträchtigung der übrigen Miteigentümer kann es in diesem Zusammenhang nicht entscheidend darauf ankommen, ob eine solche Bildungseinrichtung gewerblich, ggf. auch mit Gewinnerzielungsabsicht betrieben wird, ob es sich um eine Bildungseinrichtung der öffentlichen Hand (etwa einer Volkshochschule oder Sprachkurse für Ausländer) oder eines privaten Vereins handelt. In einem weiteren Sinn mit einer solchen Bildungseinrichtung vergleichbar ist die Tätigkeit des deutsch-kurdischen Freundeskreises im Hinblick auf die zur Integrationsförderung angebotenen Veranstaltungen (etwa Vorträge und Unterricht). Selbst Zusammenkünfte überwiegend geselligen Charakters wären auch im Rahmen einer gewerblichen Nutzung (Gaststätte) ohne weiteres möglich.

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Die Zweckbestimmung der Teilungserklärung kann nicht dahin ausgelegt werden, daß nur eine solche gewerbliche oder ggf. auch sonstige Nutzung zulässig ist, die konkret auch für die Nutzung der übrigen Teileigentumseinheiten förderlich ist. Aus der Sicht des unbefangenen Betrachters ergibt sich aus der Teilungserklärung kein hinreichender Anhaltspunkt dafür, die inhaltliche Zulässigkeit einer Nutzung müsse aus dem Zusammenhang mit der Nutzung der übrigen Teileigentumseinheiten bestimmt werden. Denkbar wäre dies beispielsweise bei einer Ladenpassage, bei der der geschäftliche Erfolg der gewerblichen Nutzung des einzelnen Objekts von der Belegung der übrigen Einheiten mit gleichartigen Geschäften abhängen kann. In der Teilungserklärung ist hier aus der Sicht des unbefangenen Betrachters offenbar bewußt keine Einschränkung der gewerblichen Nutzung beispielsweise auf Ladenlokale getroffen worden. Der jeweilige Teileigentümer ist also in der Art der gewerblichen Nutzung freigestellt, die nicht etwa konkret auf die Nutzung der anderen Objekte abgestimmt sein muß. Zulässig wäre danach etwa auch eine reine Büronutzung der Teileigentumsräume ohne jeden Publikumsverkehr. Die Zulässigkeit der Nutzung der einzelnen Teileigentumseinheit ist danach nicht davon abhängig, daß von ihr wenigstens bei einer verallgemeinernden Betrachtung eine positive "Befruchtung" des Gesamtobjektes ausgeht. Deshalb kann auch eine nichtgewerbliche Nutzung, die nicht zu intensiveren Beeinträchtigungen als eine gewerbliche Nutzung führt, nur dann ausgeschlossen werden, wenn sie insgesamt mit dem Charakter der Anlage nicht vereinbar wäre. Eine solche Schlußfolgerung ist jedoch hier nicht gerechtfertigt, weil die Art der zulässigen gewerblichen Nutzung in der Teilungserklärung bewußt offen gelassen worden ist und die tatsächliche Nutzung für die Zwecke des deutsch-kurdischen Freundeskreises sich in einem Rahmen hält, der auch mit einer rein gewerblichen Nutzung verbunden sein könnte. Mit dem Amtsgericht sieht auch der Senat keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür, daß die Vereinsnutzung zu einem sozialen Brennpunkt führt, der sich störend auf den Gesamtcharakter der Anlage auswirken könnte.

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Anders verhält es sich mit der Nutzung gewerblicher Räume zu Wohnzwecken, die der Senat in seinem dieselbe Anlage betreffenden Beschluß vom 01.09.1992 (15 W 156/92) für unzulässig erachtet hat. Die Begründung in diesem Beschluß, die Zweckbindung der Teilungserklärung solle ausschließen, daß im Sinne einer gegenseitigen wirtschaftlichen Befruchtung der dort betriebenen Geschäfte aus gewerblichen Zwecken dienenden Räumen Wohnraum geschaffen wird, bezieht sich in ihrem Zusammenhang ausschließlich auf die grundlegende Veränderung des Charakters der Anlage, die mit dem Übergang von einer gewerblichen zu einer Wohnraumnutzung verbunden ist (vgl. jetzt auch etwa OLG Köln NZM 2003, 115). Damit wollte der Senat jedoch keineswegs jegliche andere als gewerbliche Nutzung ausschließen oder von der positiven Feststellung einer gegenseitigen "Befruchtung" mit der Nutzung der übrigen gewerblichen Einheiten abhängig machen. Sollte der genannte Senatsbeschluß gleichwohl in einem weitergehenden Sinn verstanden werden können, kann daran aus den vorgenannten Gründen nicht festgehalten werden.

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Die allgemeine Zulässigkeit der Nutzung der Teileigentumseinheit für die Vereinszwecke des deutsch-kurdischen Freundeskreises berührt indessen nicht die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf das Ruhebedürfnis der Bewohner der Wohnungseinheiten in den Nachtstunden.

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Dementsprechend hat der Senat die antragsabweisende Entscheidung des Amtsgerichts wiederhergestellt.

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Da die Beteiligten zu 1) in der Sache unterlegen sind, entspricht es der Billigkeit (§ 47 S. 1 WEG), daß sie die Gerichtskosten des Verfahrens in allen Instanz zu tragen haben.

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Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten (§ 47 S. 2 WEG) hat es bei dem Grundsatz zu verbleiben, daß die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben. Besondere Gründe, die eine Ausnahme von diesem Grundsatz rechtfertigen, sich nicht ersichtlich, zumal in den Vorinstanzen divergierende Sachentscheidungen getroffen worden sind.

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Die Wertfestsetzung für das Verfahren dritter Instanz beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Sie folgt der unbeanstandet gebliebenen Festsetzung der landgerichtlichen Entscheidung.