Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2006-03-17, Aktenzeichen 16 Wx 37/06
ECLI:DE:OLGK:2006:0317.16WX37.06.00

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 27.01.2006 - 29 T 106/05 - wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens trägt der Antragsteller. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Geschäftswert der Rechtsbeschwerde: 24.000,00 EUR

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G r ü n d e :

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Die nach §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere
Beschwerde, die sich gegen einen Beschluss des Landgerichts wendet, dem ein
Anfechtungsantrag gegen Beschlüsse der Wohnungserbbauberechtigten-gemeinschaft
vom 24.06.2004 zugrunde liegt, ist in der Sache unbegründet. Die Entscheidung
beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§§ 27 FGG, 546 ZPO).

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Zu Recht und mit zutreffender Begründung, auf die Bezug genommen wird, hat
das Landgericht die sofortige Beschwerde als unzulässig, weil sie verfristet ist, verworfen.

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Mit der Rechtsbeschwerde werden keine neuen Gesichtspunkte geltend gemacht,
die nicht schon in der angefochtenen Entscheidung berücksichtigt sind.

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Das Landgericht hat den in der Erbbauberechtigtenversammlung vom 24.06.2004
gefassten Beschluss zur weiteren Verlegung von Gummibelägen in den Stichfluren
mit Recht als wirksam angesehen. Diese Beschlussfassung steht in Einklang mit den
Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, § 21 Abs. 4 WEG.

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Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die angegriffene
Maßnahme keine bauliche Veränderung ist, sondern der ordnungsgemäßen Instandsetzung
dient, mit der der in der Baubeschreibung beschriebene Zustand hergestellt werden
soll. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die ausführlichen und stichhaltigen
Überlegungen der Zivilkammer Bezug genommen.

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Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers ist es wegen der Besonderheiten des
vorliegenden Falles auch nicht zu beanstanden, dass für diese Arbeiten in einem
Volumen von ca. 40.000,- EUR keine Alternativangebote eingeholt worden sind.

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Zwar bedarf es entsprechend der Rechtsprechung des Senats vor Beschlussfassung
über eine aufwendigere Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahme, wie sie hier gegeben
ist, regelmäßig der Einholung verschiedener Alternativ- oder Konkurrenzangebote,
wobei hinsichtlich der Anzahl der Alternativangebote dem Verwalter ein gewisser
Gestaltungsspielraum zukommt (vgl. Senat vom 22.05.1997, 16 Wx 114/97; Senat
vom 02.04.2003, OLGR 2003,242). Der Verwalter ist hierbei zur Darlegung der
Wirtschaftlichkeit der geplanten Maßnahme verpflichtet; er darf die Eigentümer
nicht darauf verweisen, selber Vergleichsangebote einzuholen (Senat vom 02.04.2003).
Ob es sich mit dieser Rechtsprechung noch vereinbaren lässt, dass dem Eigentümer,
der ein zu vergebendes (Allein-) Angebot für überhöht hält und deshalb den Beschluss
anficht, auferlegt wird, Anhaltspunkte für diese überhöhte Preisgestaltung zu nennen
(in diesem Sinne wohl das BayObLG, NJW-RR 1989, 1293), kann im vorliegenden Fall
dahin stehen.

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Es bedurfte hier ausnahmsweise vor Beschlussfassung keiner Alternativangebote
mehr, da sich die Wohnungserbbauberechtigten bereits mit einer früheren, wirksamen
Beschlussfassung vom 24.09.2002 (Verfahren AG Köln 202 II 330/02) in ihrer Mehrheit
für das Angebot der Fa. G ausgesprochen hatten. Die beauftragte Firma sollte zunächst
nur einen Teil der Stichflure mit dem Gummibelag auslegen. Mit der jetzt
angegriffenen Beschlussfassung ist ausdrücklich "die weitere Verlegung von
Gummibelägen in den Stichfluren" beschlossen worden. Als Auftragnehmer für die
Weiterführung dieser Maßnahme kam somit sowohl unter technischen wie wirtschaftlichen
Gesichtspunkten vorrangig die Fa. G in Betracht. Die Beauftragung einer neuen Firma
dürfte bei dieser Sachlage in der Regel ordnungsgemäßer Verwaltung zuwiderlaufen, da
diese Firma weder die baulichen Gegebenheiten kennt, u.U. auch nicht dieselben
Baustoffe wie die Erstfirma zur Verfügung hat und wegen des höheren Einarbeitungsaufwands
weniger wirtschaftlich arbeiten kann. Da die Fa. G zur Übernahme des (weiteren) Auftrags
bereit war, erforderte die Beschlussfassung zur Fortsetzung der bereits begonnenen
Verlegearbeiten nicht mehr die Einholung weiterer Kostenangebote.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Eine Erstattung außergerichtlicher
Kosten kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil die Rechtsbeschwerdegegner an
dem Rechtsbeschwerdeverfahren nicht beteiligt worden sind.

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Der Geschäftswert ist - abweichend von der Festsetzung in den Vorinstanzen
- gemäß § 48 Abs. 3 WEG festgesetzt worden. Hierbei war das Interesse des
einzelnen Erbbauberechtigten an der Überprüfung der Beschlüsse der Gemeinschaft
und das für ihn bestehende Kostenrisiko zu berücksichtigen. Eine Reduzierung des
Geschäftswertes für TOP 12 um die Hälfte ist deshalb angemessen.