Landgericht Mannheim (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-02-08, Aktenzeichen 4 S 52/05

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Mannheim vom 30.3.2005 wird kostenpflichtig zurückgewiesen.

2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 115 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

3. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

1

(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)

2

Der Kläger nimmt die Beklagte nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses auf Rückzahlung einer Mietkaution in Anspruch. Das Mietverhältnis begann am 15.11.2001; es endete im November 2003. Der Kläger hatte bei Mietbeginn eine Kaution in Höhe von 900,– DM gezahlt. Die Beklagte hat mit Schreiben vom 31.1.2004 folgende Abrechnung über die Kaution erteilt:

3

Kaution:

475,05 EUR

– Abzüglich: Anteilige Kosten für Anstricharbeiten im Wohnzimmer und Flur

270,02 EUR

– Abzüglich: Anteilige Kosten für Anstricharbeiten in Küche und Badezimmer

205,81 EUR

– Abzüglich Kosten für die Beschaffung von Namensschildern

15,34 EUR

Rest zugunsten der Beklagten:

13,17 EUR

4

Der Kläger hat den Betrag von 13,17 EUR an die Beklagte bezahlt.

5

Am 18.11.2004 hat der Kläger Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids über 498,17 EUR gestellt. Es handelt sich um die in der Kautionsabrechnung enthaltenen Beträge für Anstricharbeiten im Wohnzimmer und Flur, Küche und Badezimmer sowie um die Kosten für die Beschaffung von Namensschildern. Der Kläger hat hierzu vorgetragen, dass er keine Renovierungskosten schulde.

6

Das Amtsgericht Mannheim hat der Klage in Höhe von 472,88 EUR stattgegeben (475,05 EUR + 13,17 EUR –15,34 EUR). Weiterhin hat das Amtsgericht die Berufung zugelassen. Die Beklagte hat Berufung eingelegt, mit der sie Klagabweisung beantragt. Der Kläger hat beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

7

II. Das Rechtsmittel ist zulässig, aber unbegründet.

8

1. Der Anspruch des Klägers gegen die Beklagte ergibt sich aus der zwischen den Parteien bestehenden Kautionsabrede. Danach ist der Vermieter verpflichtet, bei Mietende über die Kaution abzurechnen und einen eventuell verbleibenden Betrag an den Mieter auszuzahlen. Die Beklagte hat die Ansicht vertreten, der Kläger habe mit der Zahlung der 13,17 EUR „unmissverständlich zu verstehen gegeben, dass er die Abrechnung der Kaution … akzeptiert.“

9

Das Amtsgericht hat hierzu ausgeführt: Es könne offen bleiben, ob in der Zahlung eines Saldos aus einer Kautionsabrechnung ein Schuldanerkenntnis liege. Auch in einem solchen Fall werde der Schuldner nur mit solchen Einwendungen ausgeschlossen, die er im Zeitpunkt der Abgabe des Anerkenntnisses gekannt habe. Vorliegend stütze der Kläger seinen Anspruch auf die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Renovierungsklauseln. Insoweit sei erst auf Grund des Urteils des BGH vom 23.6.2004 (Az: VIII ZR 361/03 [= WuM 2004, 463]) allgemein bekannt, dass eine Renovierungsklausel unwirksam ist, wenn sie in Verbindung mit einem sog. „starren Fristenplan“ vereinbart wird.

10

Dies beanstandet die Berufung zu Unrecht: Zwar kann in der Bezahlung einer Rechnung ohne Einwendungen gelegentlich ein (bestätigendes) Schuldanerkenntnis der beglichenen Forderung zu sehen sein (BGH NJW 1995, 3311). Erforderlich ist allerdings, dass weitere Umstände hinzutreten, aus denen sich ergibt, dass sich die Parteien über den Bestand und die Rechtmäßigkeit der Forderung einig sind. Dies folgt aus dem Umstand, dass das Anerkenntnis eines Vertrages bedarf. Der Zahlungsvorgang als solcher besagt für eine vertragsmäßige Einigung noch nichts. Er ist allenfalls ein einseitiges Anerkenntnis. Ein solches hat nur die Bedeutung eines Beweismittels (BGH BB 1958, 1080). Davon abgesehen kann der Schuldner ein Anerkenntnis kondizieren, wenn er nachträglich erfährt, dass er ohne Rechtsgrund geleistet hat.

11

Vorliegend durfte der Kläger davon ausgehen, dass er auf Grund der Regelung in §10 Nr.6 des Mietvertrags anteilige Renovierungskosten schulde. Nach der Rechtsprechung des BGH bestehen allerdings Zweifel an der Wirksamkeit der fraglichen Klauseln. Die genannte Rechtsprechung ist allerdings erst nach der Zahlung des Saldos aus der Kautionsabrechnung bekannt geworden.

12

2. In §10 Nr.6 des Formularmietvertrags ist folgendes geregelt:

13

„6. Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen.

14

Räume gemäß

Ziff.3a

Ziff. 3b

Ziff.3c

nach einer Nutzungsdauer von mehr als

6 Monaten

17%

10%

7,14%

12 Monaten

33%

20%

14,28%

24 Monaten

66%

40%

28,50%

36 Monaten

60%

42,85%

48 Monaten

80%

57,00%

60 Monaten

71,40%

15

Die Nutzungsdauer beginnt mit dem Anfang des Mietverhältnisses, bzw. mit dem Zeitpunkt der letzten Renovierung durch den Mieter.

16

Berechnungsgrundlage für die Ansprüche nach der obigen Tabelle soll ein bei einer Fachfirma im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung einzuholender Kostenvoranschlag sein, der allerdings keine verbindliche Bedeutung haben soll.

17

Der Mieter wird von der Verpflichtung zur Zahlung eines Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen frei, wenn er, was ihm unbenommen ist, dieser anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommt, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen selbst durchführt. Ansprüche wegen Sachbeschädigungen bleiben unberührt und können neben der obigen Regel geltend gemacht werden.“

18

Das Amtsgericht hat diese Regelung für unwirksam erachtet. Hierzu hat das Amtsgericht ausgeführt dass der BGH mit Urteil vom 23.6.2004 die formularmäßige Vereinbarung sog. „starrer“ Renovierungsfristen für unwirksam erklärt habe. Eine solche Regelung habe die Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel zur Folge. Diese Rechtsprechung sei zwar nicht unmittelbar einschlägig, weil der Mietvertrag in §10 Nr.3 bestimme, dass die Fristen nur „im allgemeinen“ gelten sollen. In der hier maßgeblichen Abgeltungsklausel fehle aber eine entsprechende Regelung. Vielmehr sei der Mieter nach §10 Ziff 6 des Mietvertrags verpflichtet, die dort geregelten Anteilsbeträge zu bezahlen, ohne dass es auf den konkreten Wohnungszustand ankomme. Somit sei der Mieter auch dann zur Zahlung verpflichtet, wenn die Wohnung auf Grund besonderer Umstände nicht abgenutzt sei. Dies führe zur Unwirksamkeit der Klausel.

19

Dies beanstandet die Berufung zu Unrecht.

20

a) Der BGH hat sich in der Vergangenheit mehrmals mit Klauseln der streitgegenständlichen Art befasst. Nach dem Rechtsentscheid vom 6.7.1988 (VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71 [= WuM 1988, 294]) ist eine

21

„formularmäßige Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts zu zahlen hat, … jedenfalls dann wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in Kosten sparender Eigenarbeit ausführt.“

22

An dieser Rechtsprechung hat der BGH auch in der Folgezeit festgehalten (BGH, Urteil vom 6.10.2004, VIII ZR 215/03, NZM 2004, 903 [= WuM 2004, 663]). Die Entscheidung zur Unwirksamkeit starrer Fristen datiert vom 23.6.2004. Die Problematik der Abgeltungsklauseln mit „starrer“ Berechnungsgrundlage war dem BGH zum Zeitpunkt des Urteils vom 6.10.2004 also bekannt. Gleichwohl wurde die in dem Verfahren zu beurteilende Klausel nicht beanstandet. Andererseits wird zu der speziellen Problematik aber auch nichts ausgeführt.

23

Aus der Sicht der Kammer ist die Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit starrer Renovierungsfristen mit der Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit starrer Berechnungsgrundlage nicht in Einklang zu bringen. Wenn sich der Umfang der Renovierungspflicht nach dem Grad der tatsächlichen Abnutzung richtet, so muss dasselbe für die nach der Abgeltungsklausel maßgebliche Zahlungspflicht gelten. Aus diesem Grunde muss dem Mieter auch bei einer Inanspruchnahme aus der Abgeltungsklausel der Einwand offen stehen, dass infolge einer besonders schonenden Behandlung der Mietsache längere als die vereinbarten Fristen maßgeblich sind. Dabei erfordert das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB), dass sich die Möglichkeit des Einwands aus dem Wortlaut der Klausel ergibt. Die streitgegenständliche Klausel genügt diesen Anforderungen nicht. Die in §10 Ziff 6 des Mietvertrags festgelegten Fristen und Prozentsätze gelten nicht nur im Allgemeinen, sondern ausnahmslos. Aus diesem Grunde verstößt die Klausel gegen §307 BGB,

24

b) Die Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung u.a. ausgeführt, dass die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter Teil des Entgelts für die Überlassung der Wohnung sei. Die beanstandete Klausel stelle sicher, dass der Vermieter auch dann in den Genuss des Entgelts komme, wenn die Frist für die Durchführung der Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sei. Dieses legitime Ziel könne nur durch die beanstandete Klausel erreicht werden.

25

Diese Ansicht trifft nicht zu. Es ist ohne weiteres möglich, eine Abgeltungsklausel so zu gestalten, dass die Besonderheiten der Wohnungsnutzung berücksichtigt werden (vgl. BGH Urteil vom 26.5.2004, Az: VIII ZR 77/03 ‹Rdn 7,8› NJW 2004, 3042 = NZM 2004, 615 = WuM 2004, 466).

26

III. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war im Hinblick auf die ungeklärte Rechtslage zuzulassen.

Gründe

7

II. Das Rechtsmittel ist zulässig, aber unbegründet.

8

1. Der Anspruch des Klägers gegen die Beklagte ergibt sich aus der zwischen den Parteien bestehenden Kautionsabrede. Danach ist der Vermieter verpflichtet, bei Mietende über die Kaution abzurechnen und einen eventuell verbleibenden Betrag an den Mieter auszuzahlen. Die Beklagte hat die Ansicht vertreten, der Kläger habe mit der Zahlung der 13,17 EUR „unmissverständlich zu verstehen gegeben, dass er die Abrechnung der Kaution … akzeptiert.“

9

Das Amtsgericht hat hierzu ausgeführt: Es könne offen bleiben, ob in der Zahlung eines Saldos aus einer Kautionsabrechnung ein Schuldanerkenntnis liege. Auch in einem solchen Fall werde der Schuldner nur mit solchen Einwendungen ausgeschlossen, die er im Zeitpunkt der Abgabe des Anerkenntnisses gekannt habe. Vorliegend stütze der Kläger seinen Anspruch auf die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Renovierungsklauseln. Insoweit sei erst auf Grund des Urteils des BGH vom 23.6.2004 (Az: VIII ZR 361/03 [= WuM 2004, 463]) allgemein bekannt, dass eine Renovierungsklausel unwirksam ist, wenn sie in Verbindung mit einem sog. „starren Fristenplan“ vereinbart wird.

10

Dies beanstandet die Berufung zu Unrecht: Zwar kann in der Bezahlung einer Rechnung ohne Einwendungen gelegentlich ein (bestätigendes) Schuldanerkenntnis der beglichenen Forderung zu sehen sein (BGH NJW 1995, 3311). Erforderlich ist allerdings, dass weitere Umstände hinzutreten, aus denen sich ergibt, dass sich die Parteien über den Bestand und die Rechtmäßigkeit der Forderung einig sind. Dies folgt aus dem Umstand, dass das Anerkenntnis eines Vertrages bedarf. Der Zahlungsvorgang als solcher besagt für eine vertragsmäßige Einigung noch nichts. Er ist allenfalls ein einseitiges Anerkenntnis. Ein solches hat nur die Bedeutung eines Beweismittels (BGH BB 1958, 1080). Davon abgesehen kann der Schuldner ein Anerkenntnis kondizieren, wenn er nachträglich erfährt, dass er ohne Rechtsgrund geleistet hat.

11

Vorliegend durfte der Kläger davon ausgehen, dass er auf Grund der Regelung in §10 Nr.6 des Mietvertrags anteilige Renovierungskosten schulde. Nach der Rechtsprechung des BGH bestehen allerdings Zweifel an der Wirksamkeit der fraglichen Klauseln. Die genannte Rechtsprechung ist allerdings erst nach der Zahlung des Saldos aus der Kautionsabrechnung bekannt geworden.

12

2. In §10 Nr.6 des Formularmietvertrags ist folgendes geregelt:

13

„6. Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen.

14

Räume gemäß

Ziff.3a

Ziff. 3b

Ziff.3c

nach einer Nutzungsdauer von mehr als

6 Monaten

17%

10%

7,14%

12 Monaten

33%

20%

14,28%

24 Monaten

66%

40%

28,50%

36 Monaten

60%

42,85%

48 Monaten

80%

57,00%

60 Monaten

71,40%

15

Die Nutzungsdauer beginnt mit dem Anfang des Mietverhältnisses, bzw. mit dem Zeitpunkt der letzten Renovierung durch den Mieter.

16

Berechnungsgrundlage für die Ansprüche nach der obigen Tabelle soll ein bei einer Fachfirma im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung einzuholender Kostenvoranschlag sein, der allerdings keine verbindliche Bedeutung haben soll.

17

Der Mieter wird von der Verpflichtung zur Zahlung eines Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen frei, wenn er, was ihm unbenommen ist, dieser anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommt, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen selbst durchführt. Ansprüche wegen Sachbeschädigungen bleiben unberührt und können neben der obigen Regel geltend gemacht werden.“

18

Das Amtsgericht hat diese Regelung für unwirksam erachtet. Hierzu hat das Amtsgericht ausgeführt dass der BGH mit Urteil vom 23.6.2004 die formularmäßige Vereinbarung sog. „starrer“ Renovierungsfristen für unwirksam erklärt habe. Eine solche Regelung habe die Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel zur Folge. Diese Rechtsprechung sei zwar nicht unmittelbar einschlägig, weil der Mietvertrag in §10 Nr.3 bestimme, dass die Fristen nur „im allgemeinen“ gelten sollen. In der hier maßgeblichen Abgeltungsklausel fehle aber eine entsprechende Regelung. Vielmehr sei der Mieter nach §10 Ziff 6 des Mietvertrags verpflichtet, die dort geregelten Anteilsbeträge zu bezahlen, ohne dass es auf den konkreten Wohnungszustand ankomme. Somit sei der Mieter auch dann zur Zahlung verpflichtet, wenn die Wohnung auf Grund besonderer Umstände nicht abgenutzt sei. Dies führe zur Unwirksamkeit der Klausel.

19

Dies beanstandet die Berufung zu Unrecht.

20

a) Der BGH hat sich in der Vergangenheit mehrmals mit Klauseln der streitgegenständlichen Art befasst. Nach dem Rechtsentscheid vom 6.7.1988 (VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71 [= WuM 1988, 294]) ist eine

21

„formularmäßige Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts zu zahlen hat, … jedenfalls dann wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in Kosten sparender Eigenarbeit ausführt.“

22

An dieser Rechtsprechung hat der BGH auch in der Folgezeit festgehalten (BGH, Urteil vom 6.10.2004, VIII ZR 215/03, NZM 2004, 903 [= WuM 2004, 663]). Die Entscheidung zur Unwirksamkeit starrer Fristen datiert vom 23.6.2004. Die Problematik der Abgeltungsklauseln mit „starrer“ Berechnungsgrundlage war dem BGH zum Zeitpunkt des Urteils vom 6.10.2004 also bekannt. Gleichwohl wurde die in dem Verfahren zu beurteilende Klausel nicht beanstandet. Andererseits wird zu der speziellen Problematik aber auch nichts ausgeführt.

23

Aus der Sicht der Kammer ist die Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit starrer Renovierungsfristen mit der Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit starrer Berechnungsgrundlage nicht in Einklang zu bringen. Wenn sich der Umfang der Renovierungspflicht nach dem Grad der tatsächlichen Abnutzung richtet, so muss dasselbe für die nach der Abgeltungsklausel maßgebliche Zahlungspflicht gelten. Aus diesem Grunde muss dem Mieter auch bei einer Inanspruchnahme aus der Abgeltungsklausel der Einwand offen stehen, dass infolge einer besonders schonenden Behandlung der Mietsache längere als die vereinbarten Fristen maßgeblich sind. Dabei erfordert das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB), dass sich die Möglichkeit des Einwands aus dem Wortlaut der Klausel ergibt. Die streitgegenständliche Klausel genügt diesen Anforderungen nicht. Die in §10 Ziff 6 des Mietvertrags festgelegten Fristen und Prozentsätze gelten nicht nur im Allgemeinen, sondern ausnahmslos. Aus diesem Grunde verstößt die Klausel gegen §307 BGB,

24

b) Die Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung u.a. ausgeführt, dass die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter Teil des Entgelts für die Überlassung der Wohnung sei. Die beanstandete Klausel stelle sicher, dass der Vermieter auch dann in den Genuss des Entgelts komme, wenn die Frist für die Durchführung der Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sei. Dieses legitime Ziel könne nur durch die beanstandete Klausel erreicht werden.

25

Diese Ansicht trifft nicht zu. Es ist ohne weiteres möglich, eine Abgeltungsklausel so zu gestalten, dass die Besonderheiten der Wohnungsnutzung berücksichtigt werden (vgl. BGH Urteil vom 26.5.2004, Az: VIII ZR 77/03 ‹Rdn 7,8› NJW 2004, 3042 = NZM 2004, 615 = WuM 2004, 466).

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III. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war im Hinblick auf die ungeklärte Rechtslage zuzulassen.