Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-07-22, Aktenzeichen 12 O 85/11
ECLI:DE:LGK:2013:0722.12O85.11.00

Tenor

Auf den Einspruch des Beklagten wird das Versäumnisurteil des Landgerichts Köln vom 14.11.2011 (Az. 12 O 85/11) mit der Maßgabe, dass sich seine vorläufige Vollstreckbarkeit nach diesem Urteil richtet, insoweit aufrechterhalten, als dass der Beklagte verurteilt wird, an den Kläger 8.821,19 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.11.2010 zu zahlen. Im Übrigen wird das vorgenannte Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Der Beklagte trägt auch die weiteren Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Zwangsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil vom 14.11.2011 darf nur fortgesetzt werden, wenn diese Sicherheit geleistet ist.

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Tatbestand:

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Die Parteien streiten um die Zahlung von Schadensersatz nach dem Verkauf einer Eigentumswohnung.

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Die Wohnungseigentumsgemeinschaft, zu der diese Eigentumswohnung gehörte, verfügte über insgesamt vier verschiedene „Töpfe“ an Instandhaltungsrücklagen, nämlich jeweils einen für das Gesamteigentum, die Wohnung, das Gesamteigentum der Garage und des Eigentums an der Garage.

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Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 04.12.2009 verkaufte der Beklagte dem Kläger eine Eigentumswohnung. Bei den Vertragsverhandlungen sowie dem eigentlichen Vertragsschluss vor dem Notar ließ sich der Kläger von seinem Vater, Herrn T, vertreten.

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Der Betrag der auf die Eigentumswohnung entfallenden Instandhaltungsrücklage wurde dem Notar erst im Beurkundungstermin genannt. Dieser fügte den genannten Betrag in den vorgefertigten Vertragsentwurf ein. Es bestand zwischen den Anwesenden Einigkeit, dass der im Vertrag genannte Betrag der tatsächlichen Höhe der Instandhaltungsrücklage entsprechen sollte.

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In der Vertragsurkunde hieß es dann auszugsweise:

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„§ 3 Kaufpreis

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Der Kaufpreis beträgt 270.000,00 € -zweihundertsiebzigtausend EUR-. Davon entfallen 30.000,-- € auf die mitverkauften beweglichen Gegenstände und 13.822,13 € auf die mitverkaufte Instandhaltungsrücklage.

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…

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§ 5 Weitere Vereinbarungen

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1. a) Der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt. Er kauft es im gegenwärtigen altersbedingten Zustand. Seine Rechte gegen den Verkäufer wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes sowie der mitverkauften beweglichen Gegenstände sind ausgeschlossen.

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…

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4. Der Käufer tritt mit Wirkung vom 1. Januar 2010 in sämtliche Verpflichtungen des Verkäufers gegenüber der Eigentümergemeinschaft und gegenüber dem Verwalter ein. Am Besitzübergangstag geht der Anteil des Verkäufers an Rücklagen der Eigentümergemeinschaft auf den Käufer über.“

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Hinsichtlich der weiteren Vereinbarungen wird auf die Kaufvertragsurkunde vom 21.12.2009 (Bl. 8 ff. d. A.) verwiesen.

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Tatsächlich betrug die Instandhaltungsrücklage zum 31.12.2009 lediglich 5.000,94 €, nämlich 1.258,79 € aus dem Topf „Gesamteigentum“, 4.657,87 € für aus dem Topf „Wohnung“, 22,46 € aus dem Topf „Garage Gesamteigentum“ und 61,82 € aus dem Topf „Garage Eigentum“ (vgl. die Abrechnungen der Hausverwaltung Bl. 76 ff. d. A.).

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Der Vater des Klägers bat den Beklagten mit Schreiben vom 28.10.2010 (Bl. 25 d. A.), die Differenz von 8.821,19 € zwischen der beurkundeten und der tatsächlichen Instandhaltungsrücklage zurück zu überweisen. Dies lehnte der Beklagte mit Schreiben vom 03.11.2010 (Bl. 26 d. A.) ab. Nachdem der Vater des Klägers den Beklagten mit Schreiben vom 06.11.2010 nochmals zur Zahlung aufforderte, meldete sich hierauf der Prozessbevollmächtigte des Beklagten mit dessen Schreiben vom 19.11.2010 (Bl. 10 f. d. A.) und lehnte eine Erstattung ebenfalls dem Grunde nach ab. Unter dem 24.11.2010 (Bl. 30 f. d. A.) forderte Herr T den Beklagte über dessen Prozessbevollmächtigten zur Zahlung auf, was dieser jedoch mit anwaltlichem Schreiben vom 29.11.2010 ablehnte. In diesem Schreiben hieß es auszugsweise:

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„Gleichwohl können wir unserem Mandanten nicht empfehlen, der von Ihnen bevorzugten ‚ökonomischen Lösung‘ zuzustimmen. Wenn Sie meinen, Sie müssten Klage erheben, so können sie dies tun.“

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Schließlich beauftragte der Kläger seinen Prozessbevollmächtigten, welcher den Beklagten nochmals mit Schreiben vom 04.07.2011 (Bl. 33 f. d. A.) zur Zahlung aufforderte.

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Der Kläger behauptet, den konkreten Betrag der Instandhaltungsrücklage habe im Beurkundungstermin der Beklagte genannt.

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Ursprünglich hat er beantragt, den Beklagten zur Zahlung von 8.821,19 EUR nebst Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 03.11.2010 sowie vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 359,20 EUR zu verurteilen. Das damals noch mit der Sache befasste Landgericht Wuppertal hat mit Verfügung vom 15.08.2011 (Bl. 38 f. d. A.) das schriftliche Vorverfahren angeordnet. Nachdem die Verteidigungsanzeige des Beklagten nicht eingegangen ist, hat Landgericht Köln – an das das Verfahren zwischenzeitlich durch Beschluss vom 02.11.2011 (Bl. 46 d. A.) abgegeben worden ist – antragsgemäß das Versäumnisurteil vom 14.11.2011 (Bl. 50 d. A.) erlassen. Gegen dieses Versäumnisurteil hat der Beklagte mit einem am 24.01.2012 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Einspruch eingelegt und diesen begründet.

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Der Kläger beantragt nunmehr,

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das Versäumnisurteil vom 14.11.2011 aufrechtzuerhalten.

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Der Beklagte beantragt,

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das Versäumnisurteil vom 14.11.2011 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

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Er behauptet, er habe Herrn T sämtliche Unterlagen über die Eigentumswohnung bereits vor dem Beurkundungstermin ausgehändigt. Dieser habe dann im Beurkundungstermin die Instandhaltungsrücklage mit 13.822,13 € beziffert.

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Hinsichtlich des weiteren Sachvortrages der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

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Die Klageschrift ist dem Beklagten samt der Verfügung vom 15.08.2011 ausweislich der entsprechenden Zustellungsurkunde (Bl. 44 d. A.) am 15.10.2011 an die Anschrift „Steinacker 64, 51429 Bergisch Gladbach“ zugestellt worden. Das Versäumnisurteil ist dem Beklagten an der bereits genannten Anschrift in Bergisch Gladbach durch Übergabe an „einen erwachsenen Familienangehörigen“, Herrn C, zugestellt worden (vgl. Bl. 62 d. A.). Am 17.01.2012 ist der Beklagte auf der hiesigen Geschäftsstelle erschienen und hat eine Abschrift der Klage erhalten (Vermerk der Geschäftsstelle Bl. 67 d. A.). Das Versäumnisurteil ist ausweislich des entsprechenden Empfangsbekennntnisses (Bl. 68 d. A.) dem Prozessbevollmächtigten des Beklagten ebenfalls am 17.01.2012 zugestellt worden.

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Entscheidungsgründe:

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Durch den zulässigen Einspruch ist das Verfahren gemäß § 342 ZPO in die Lage zurückversetzt worden, in der es sich vor Eintritt der Versäumnis befand. Jedoch war das mit ihm angefochtene Versäumnisurteil wie tenoriert aufrechtzuerhalten, da die Klage zulässig und weit überwiegend begründet ist. Der Kläger hat gegen den Beklagen einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 8.821,19 € nebst gesetzlicher Verzugszinsen. Er hat jedoch keinen Anspruch auf Ersatz seiner vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, da die Einschaltung seines Prozessbevollmächtigten zu diesem Zeitpunkt nicht mehr zweckmäßig war.

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1.

31

Der Einspruch des Beklagten gegen das im Tenor genannte Versäumnisurteil ist zulässig, insbesondere nicht verfristet.

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Die Zustellung des Versäumnisurteils ist nicht durch die Übergabe am 16.11.2011 an den Sohn des Beklagten, Herrn C, erfolgt. Die Voraussetzung der Ersatzzustellung gemäß § 178 Abs. 1 ZPO liegen nicht vor, da der Beklagte zum Zeitpunkt der Zustellung am 16.11.2011 nicht mehr seine Wohnung an der Anschrift Steinacker 64 in Bergisch Gladbach hatte. Die Beweiskraft der Zustellungsurkunde erstreckt sich nicht auch auf die Tatsache, dass der Beklagte an dieser Anschrift auch tatsächlich seine Wohnung am Zustellungsort hatte. Stattdessen hatte er seinen dauerhaften Aufenthaltsort an der Anschrift Am T-Weg in Bergisch Gladbach. Ausweislich des Mietvertrages wohnte er dort seit dem 01.10.2011.

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Dementsprechend begann die Einspruchsfrist gemäß § 339 ZPO erst, als dem Beklagtenvertreter am 17.01.2012 eine Ausfertigung des Versäumnisurteils zugestellt wurde. Dessen Einspruch ging dann bei Gericht am 24.01.2012 ein.

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2.

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Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 8.821,19 € aus §§ 280 Abs. 1, 437 Nr. 3, 434 BGB. Ihm ist in dieser Höhe ein Schaden entstanden, da die von ihm gekaufte Eigentumswohnung mangelhaft war.

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a)

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Die Eigentumswohnung war mangelhaft, da der tatsächliche Nennwert der Instandsetzungsrücklage zum Stichtag des wirtschaftlichen Übergangs am 31.12.2009 geringer war als der im Kaufvertrag vom 04.12.2009 genannte.

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Ein Sachmangel ist gemäß § 434 Abs. 1 BGB dann gegeben, wenn die Sache nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat. Entgegen der Auffassung des Beklagten liegt in der betragsmäßigen Nennung der Instandsetzungsrücklage eine Vereinbarung über die Beschaffenheit. Dies ergibt die Auslegung des § 3 des Kaufvertrages. Nach diesem sollte der Kaufpreis für die gegenständliche Eigentumswohnung 270.000,00 € betragen, wovon 13.822,13 € auf die „mitverkaufte“ Instandhaltungsrücklage entfielen. Zwischen den Parteien steht nicht im Streit, dass nach ihrem Willen der Kaufpreis deren tatsächlichen Nennwert abbilden sollte. Damit war der Nennwert relevant für die Höhe des Gesamtpreises. Im Übrigen hat der Beklagte nicht bestritten, dass die Höhe der Instandhaltungsrücklage im Zuge der Vertragsverhandlungen Thema war.

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Die Auslegung des Vertrages ergibt weiter, dass der relevante Stichtag der 01.01.2010 sein sollte. Denn gemäß § 5 Abs. 4 des Kaufvertrages sollte (auch) der Anteil an den Rücklagen der Eigentümergemeinschaft auf den Kläger übergehen.

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Dem Beweisangebot des Beklagten, dass die Nennung der Instandsetzungsrücklage nur dem Nachweis gegenüber dem Finanzamt dienen solle, durch Vernehmung des beurkundenden Notars Bardy und dessen Mitarbeiter, Herrn D, war nicht nachzugehen. Es ist nicht ersichtlich, dass dieser irgendwelche Einblicke in die Vertragsverhandlungen zwischen dem Vater des Klägers und dem Beklagten hatte abgesehen von der eigentlichen Beurkundung. Der Kläger hat vorgetragen, dass man bei Aushandeln des Kaufpreises auch über die Höhe der Instandhaltungsrücklage gesprochen habe. Dies hat der Beklagte nicht ausdrücklich bestritten. Dementsprechend war auch dem Beweisangebot des Beklagten zu seiner Behauptung, dass üblicherweise die Nennung der Instandhaltungsrücklage im Vertrag zum Nachweis gegenüber dem Finanzamt diene, nicht nachzugehen. Es kommt auf die Vorstellungen der Parteien an, nicht auf die übliche Beurkundungspraxis.

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Das Gericht verkennt nicht, dass der Beurkundungstermin vor dem relevanten Stichtag stattfand. Dies ändert aber nichts daran, dass die Parteien mit dem Vertrag diese Höhe vereinbart haben. Denn der Vertragsurkunde kommt die Vermutung der Richtigkeit zugute: Der Beklagte hat mit seiner Unterschrift unter der Vertragsurkunde nach dem objektiven Empfängerhorizont erklärt, dass der Nennwert richtig genannt ist und dass er sich hieran auch festhalten lassen will. Dass diese sich im Nachhinein als falsch herausstellt, liegt damit allein in seiner Risikosphäre.

42

b)

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Der geltend gemachte Anspruch ist nicht wegen des vertraglichen Haftungsausschlusses gemäß § 5 Ziff. 1 a) des Kaufvertrages ausgeschlossen. Dieser erstreckt sich schon dem Wortlaut nach nicht auf Sachmängel an den mitverkauften, weil zur Eigentumswohnung gehörenden Rechten. Ein solches stellt die „mitverkaufte Instandhaltungsrücklage“ dar, nämlich den zur Wohnung gehörenden Anteil am entsprechenden Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft.

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Der Haftungsausschluss hingegen wird eingeleitet dadurch, dass der Käufer die Wohnung besichtigt habe. Er kaufe es im altersbedingten Zustand. Dementsprechend seien Sachmängel des Grundstückes, des Gebäudes und der mitverkauften Gegenstände ausgeschlossen. Dementsprechend bezog sich die Klausel allein auf den Zustand der körperlichen Kaufgegenstände. Den Haftungsausschluss auch auf Sachmängel an Rechte zu erstrecken, würde den Wortlaut der Klausel überdehnen.

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c)

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Der Anspruch des Klägers ist nicht gemäß § 442 BGB deshalb ausgeschlossen, weil dieser oder sein ihn vertretender Vater eine Kenntnis von dem Minderwert der Instandhaltungsrücklage gehabt hätten. Für die diese Kenntnis indizierenden Tatsachen, nämlich dass der Vater des Klägers die Zahl im Beurkundungstermin nannte oder dass er konkret die Abrechnungsunterlagen vorher erhalten habe, hat der Beklagte jedenfalls keinen Beweis angeboten, obwohl er als Verkäufer der Eigentumswohnung diesbezüglich darlegungs- und beweisbelastet ist (vgl. Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 72. Aufl. 2013, § 442 Rn. 6).

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d)

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Der dem Kläger entstandene Schaden beträgt 8.821,19 €, da die auf die verkaufte Eigentumswohnung entfallene Instandhaltungsrücklage nicht 13.822,13 €, sondern lediglich 5.000,94 € betrug. Dabei handelt es sich um die Summe der vier gesondert ausgewiesenen Instandsetzungsrücklagen.

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3.

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Der ausgeurteilte Zinsanspruch des Klägers ergibt sich aus §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 2 Nr. 3, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Beklagte befand sich ab dem 03.11.2010 in Verzug, da er mit Schreiben von diesem Tag die Zahlung des Schadensersatzes ablehnte.

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4.

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Jedoch hat der Kläger keinen Anspruch auf Erstattung seiner vorgerichtlichen Anwaltskosten, da die Einschaltung seines späteren Prozessbevollmächtigten nicht zweckmäßig war. Denn zum Zeitpunkt seines Tätigwerdens mit Schreiben vom 04.07.2011 war für ihn schon deutlich erkennbar, dass dieser zahlungsunwillig war (vgl. Grüneberg, in: Palandt, a. a. O., § 286 Rn. 45). Der Beklagte hatte zuvor in einem eigenen und zwei Schreiben seines Prozessbevollmächtigten seine Zahlungspflicht bereits dem Grunde nach nachhaltig bestritten. Im letzten Schreiben vom 29.11.2010 hatte der Beklagtenvertreter den Kläger sogar auf den Klageweg verwiesen.

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5.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 709 ZPO. Der Ausspruch zur Fortsetzung der Zwangsvollstreckung erfolgt vorsorglich, obwohl das Gericht nicht übersieht, dass die Zwangsvollstreckung aus dem angefochtenen Versäumnisurteil mit Beschluss vom 28.02.2012 vorläufig ohne Sicherheitsleistung eingestellt worden ist.

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Streitwert: 8.821,19 €