Landgericht Hamburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-03-17, Aktenzeichen 307 O 298/14

Tenor

1. Die Beklagte zu 1. wird verurteilt, an die Klägerin EUR 83.028,35 nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz

aus

EUR

3.591,30

seit dem 04.10.2012 bis 04.05.2015,

aus

EUR

468,82

seit dem 04.12.2012 bis 04.05.2015,

aus

EUR

468,82

seit dem 04.01.2013 bis 04.05.2015,

aus

EUR

468,82

seit dem 04.02.2013 bis 04.05.2015,

aus

EUR

6.226,08

seit dem 04.06.2013,

aus

EUR

5.317,63

seit dem 04.08.2013,

aus

EUR

3.000,00

seit dem 04.04.2014,

aus

EUR

6.226,08

seit dem 04.07.2014,

aus

EUR

6.226,08

seit dem 04.08.2014,

aus

EUR

6.226,08

seit dem 04.09.2014,

aus weiteren

EUR

6.226,08

seit dem 06.10.2014,

aus weiteren

EUR

6.226,08

seit dem 04.12.2014,

aus weiteren

EUR

6.226,08

seit dem 07.01.2015,

aus weiteren

EUR

6.226,08

seit dem 05.02.2015

sowie aus weiteren

EUR

6.226,08

seit dem 05.03.2015,

aus weiteren

EUR

6.226,08

seit dem 06.04.2015,

aus weiteren

EUR

6.226,08

seit dem 07.05.2015

sowie aus weiteren

EUR

6.226,08

seit dem 05.06.2015

zu zahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtstreits trägt Klägerin 11%. Die Beklagten zu 1. und 2. tragen von den Kosten des Rechtsstreits gemeinsam 40%. Die verbleibenden 49% der Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte zu 1. allein.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf EUR 170.929,28 festgesetzt.

Tatbestand

1

Die Klägerin nimmt die Beklagte zu 1. auf Zahlung rückständigen Mietzinses für eine Gewerbeimmobilie in Anspruch; soweit die Klage darüber hinaus gegen beide Beklagte gerichtet war auf Räumung der streitgegenständlichen Immobilie, haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt, nachdem die Beklagten das Mietobjekt während des laufenden Rechtsstreits an die Klägerin herausgegeben haben.

2

Am 12./31. Mai 2000 schlossen die Klägerin und die R. F. GmbH, vertreten durch den Beklagten zu 2., einen Mietvertrag (Anlage K 2) über die Mieteinheit 13a im Kaufmannshaus in H. mit einer Laufzeit von 2 Jahren, der mit Nachtrag Nr. 1 vom 12. Mai 2005 (Anlage K 3) um 5 Jahre bis zum 30. Juni 2011 verlängert wurde. Der unter § 2 des „Nachtrags Nr. 1“ (Anlage K 3) vorgesehene Bruttomietzins hat sich in der Folgezeit bis Juni 2011erhöht, wobei zwischen den Parteien streitig ist, in welcher Höhe, d.h. bis auf EUR 5.565,36 (Vortrag Klägerseite Bl. 8 d. A.) oder EUR 5.311,45 (Vortrag Beklagtenseite, Bl. 25 d. A.).

3

Ab Sommer 2011 plante die Klägerin umfangreiche Sanierungs- und Ertüchtigungsmaßnahmen innerhalb des Kaufmannshauses. Aus diesem Grund zogen die Beklagte zu 1. bzw. die R. F. GmbH mit ihrem Geschäftsbetrieb auf von der Klägerin zur Verfügung gestellte Ausweichflächen um, wobei zwischen den Parteien streitig ist, wann genau dieser Umzug erfolgte und ob für diese Ausweichflächen seitens der Beklagten zu 1. ein Mietzins zu entrichten war.

4

Im Zuge der Sanierungs- und Umbaumaßnahmen änderten sich auch die Flächenbezeichnungen in dem Kaufmannshaus. Am 11. November 2011 übergab die Klägerin an den Beklagten zu 2. in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der Beklagten zu 1. die Ladenfläche „Shop 16“, die nach Lage und Größe im wesentlichen der ursprünglich angemieteten Mieteinheit 13a entsprach.

5

Über das Kalenderjahr 2011 und noch bis in dem Monat März 2012 hinein verhandelten die Parteien über den Abschluss eines neuen Mietvertrages für den „Shop 16“. § 5.1 des Mietvertragsentwurfs (Anlage K 4) sieht als Mietbeginn den 01.11.2011 vor, § 6.1 dieses Mietvertragsentwurfes eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von EUR 4.800,00 zzgl. Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von EUR 432 und Mehrwertsteuer, insgesamt mithin EUR 6.226,08. § 7.1 dieses Mietvertragentwurfes sieht eine Anpassung des Mietzinses in Anlehnung an den Verbraucherpreisindex vor.

6

Obgleich die Parteien letztendlich weder diesen Mietvertragsentwurf noch einen anderen Mietvertragsentwurf unterschrieben, erhielt die Klägerseite von der Beklagtenseite für die Monate November 2011 bis März 2012, Mai 2012 sowie März bis Juni 2013 jeweils Überweisungen auf die monatliche Miete in Höhe von EUR 6.226,08. In den übrigen Monaten leistete die Beklagtenseite teilweise geringere, teilweise gar keine Zahlungen.

7

Mit Schreiben vom 25. September 2013 (Anlage K 6) kündigte die Klägerin gegenüber der R. F. GmbH sowie dem Beklagten zu 2. das Mietverhältnis ordentlich unter Berufung auf § 550 BGB.

8

Mit Schreiben vom 28. März 2014 (Anlage K 8) kündigte die Klägerin gegenüber der Beklagten zu 1. das Mitverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges, hilfsweise ordentlich gemäß § 550 BGB.

9

Am 4. Mai 2015 zahlte die Beklagte zu 1. an die Klägerin EUR 5.000,00.

10

Am 1. Juli 2015, d.h. nach Rechtshängigkeit, haben die Beklagten die streitgegenständliche Gewerbeimmobilie an die Klägerin herausgegeben, woraufhin alle drei Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt haben.

11

Die Klägerin trägt vor,
es sei vereinbart gewesen, dass die Beklagte für die Nutzung der Interimsfläche im Juni 2011 einen Mietzins in Höhe von EUR 5.565,36 entrichten solle.

12

Für den Zeitraum ab November 2011 sei ein monatlicher Bruttomietzins in Höhe von EUR 6.226,08 vereinbart gewesen. Hierauf habe die Beklagte zu 1. lediglich die in dem als Anlage K 11 überreichten Mietkontoauszug aufgeführten Zahlungen geleistet.

13

Zudem habe die Klägerin gegen die Beklagte zu 1. einen Anspruch auf Ausgleich eines Saldos aus einer Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 in Höhe von EUR 3.020,28.

14

Insgesamt bestünde danach ein Zahlungsrückstand der Beklagten zu 1. aus Mietzins bzw. Nutzungsentschädigung sowie Nebenkostensaldo in Höhe von insgesamt EUR 102.012,77.

15

Soweit die Klägerin darüber hinaus EUR 372,51 geltend gemacht hatte im Zusammenhang mit einer Rechnung der Firma H. H. vom 24. August 2011 (Anlage K 10), hat die Klägerin die Klage zurückgenommen.

16

Nach teilweise übereinstimmender Erledigungserklärung (Räumung) sowie teilweiser Klagrücknahme (EUR 372,51) beantragt die Klägerin nun noch,

17

die Beklagte zu 1. zu verurteilen, an die Klägerin EUR 102.012,77 nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem Basiszinssatz

18

aus

EUR

5.565,36

vom 4. Juni 2011 bis 04.05.2015,

aus

EUR

565,36

seit dem 04.06.2011,

aus

EUR

3020,28

seit dem 28.08.2011,

aus

EUR

1.642,46

seit dem 4.08.2012,

aus

EUR

3.591,30

seit dem 04.10.2012,

aus

EUR

805,59

seit dem 04.12.2012,

aus

EUR

805,69

seit dem 04.01.2013,

aus

EUR

805,69

seit dem 04.02.2013,

aus

EUR

336,77

seit dem 04.03.2013,

aus

EUR

336,77

seit dem 04.04.2013,

aus

EUR

336,77

seit dem 04.05.2013,

aus

EUR

6.562,85

seit dem 04.06.2013,

aus

EUR

5.317,63

seit dem 04.08.2013,

aus

EUR

336,77

seit dem 04.12.2013,

aus

EUR

336,77

seit dem 04.01.2014,

aus

EUR

336,77

seit dem 04.02.2013,

aus

EUR

336,77

seit dem 04.03.2013,

aus

EUR

3.336,77

seit dem 04.04.2014,

aus

EUR

336,77

seit dem 04.05.2014,

aus

EUR

336,77

seit dem 04.06.2014,

aus

EUR

6.562,85

seit dem 04.07.2014,

aus

EUR

6.562,85

seit dem 04.08.2014 zu zahlen

sowie aus

EUR

6.562,85

seit dem 04.09.2014 zu zahlen,

aus weiteren

EUR

6.562,85

seit dem 06.10.2014,

aus weiteren

EUR

336,77

seit dem 06.11.2014,

aus weiteren

EUR

6.562,85

seit dem 04.12.2014,

aus weiteren

EUR

6.562,85

seit dem 07.01.2015,

aus weiteren

EUR

6.562,85

seit dem 05.02.2015,

aus weiteren

EUR

6.562,85

seit dem 05.03.2015,

aus weiteren

EUR

6.562,85

seit dem 05.03.2015 zu zahlen,

aus weiteren

EUR

6.562,85

seit dem 06.04.2015,

aus weiteren

EUR

6.562,85

seit dem 07.05.2015

sowie aus weiteren

EUR

6.562,85

seit dem 05.06.2015

19

zu zahlen.

20

Die Beklagte zu 1. hat die Klage in Höhe von EUR 25.498,81 anerkannt (Schriftsatz vom 4. August 2015, Bl. 89 d. A.) und beantragt im übrigen,

21

die Klage abzuweisen.

22

Die Beklagte zu 1. trägt vor,
es sei vereinbart gewesen, dass für das Interimsquartier im Juni 2011 keine Miete zu entrichten gewesen sei.

23

Da ein schriftlicher Mietvertrag hinsichtlich der neuen, renovierten Räumlichkeiten nicht zustande gekommen ist, gelte der ursprünglich vereinbarte Mietzins weiter. Diese betrage monatlich EUR 5.311,45 bruttowarm inkl. USt.

24

Die Beklagte zu 1. habe weitergehende Zahlungen geleistet, die von der Klägerin in ihrem Mietkonto nicht berücksichtigt worden seien. Insoweit wird ergänzend Bezug genommen auf die Ausführungen in dem Schriftsatz vom 4. August 2015, Bl. 84 ff d. A. sowie die Anlage B 19.

25

Eine Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2010 seit der Beklagten zu 1. nie zugegangen.

26

Zudem erhebt die Beklagte zu 1. die Einrede der Verjährung.

27

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin N. U. auf Grundlage des Beweisbeschlusses vom 28.10.2015, Bl. 123 d. A. Für das Ergebnis dieser Beweisaufnahme wird ergänzend Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 2. Dezember 2015, Bl. 135 d. A.

28

Für den weiteren Sach- und Streitstand wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst der dazugehörigen Anlagen.

Entscheidungsgründe

I.

29

Die Klage ist zulässig und hat in dem tenorierten Umfang Erfolg.

30

Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1. einen Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses für den Zeitraum August 2012 bis Juni 2015 in Höhe von insgesamt EUR 83.028,35; weitergehende Zahlungsansprüche bestehen für diesen Zeitraum nicht (hierzu unter 1). Ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Mietzinszahlung für den Monat Juni 2011 in Höhe von EUR 5.565,36 besteht nicht (hierzu unter 2.). Gleiches gilt für das geltend gemachte Betriebskostensaldo in Höhe von EUR 3.020,28 für das Abrechnungsjahr 2010 (hierzu unter 3.). Im Einzelnen:

1.

31

Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1. einen Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses für den Zeitraum August 2012 bis Juni 2015 in Höhe von insgesamt EUR 83.028,35.

32

Für den Zeitraum ab Renovierung und Neubezug im November 2011 hat die Klägerin gegen die Beklagte zu 1. monatlich einen Anspruch auf Zahlung einer Nettokaltmiete in Höhe von EUR 4.800,00 zzgl. Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von EUR 432,00 und Umsatzsteuer in Höhe von EUR 994,08, insgesamt mithin EUR 6.226,08.

33

Entgegen der beklagtenseits vertretenen Rechtsauffassung steht dem nicht entgegen, dass die Parteien den Mietvertragsentwurf (Anlage K 4) letztendlich nicht unterschrieben haben. Die Klägerin und die Beklagte zu 1. haben sich für den Zeitraum der Nutzung der Räumlichkeiten durch die Beklagte zu 1. zumindest mündlich auf einen entsprechenden Mietzins verständigt. Dies ergibt sich daraus, dass die Beklagte zu 1. die Mieträumlichkeiten bezogen hat, obgleich der Mietvertrag noch nicht schriftlich abgeschlossen war, und in den ersten 5 Monaten jeweils exakt einen Betrag in Höhe von EUR 6.226,08 als Mietzinszahlung an die Klägerin entrichtet hat. Demgegenüber gibt es keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Parteien eine Verlängerung des alten Mietvertrags vereinbarten wollten, der gemäß § 1 von „Nachtrag Nr. 1“ (Anlage K 3) bis zum 30.06.2011 befristet war. Hinzukommt, dass die Beklagte zu 1. gar nicht Partei des ursprünglichen Mietvertrages war; dies war die R. F. GmbH.

34

Einen darüberhinausgehenden Anspruch auf Mietzinszahlung hat die Klägerin demgegenüber nicht. Soweit sie ab Dezember 2012 einen höheren Betrag in Höhe von EUR 6.562,85 in das Mietkonto einstellt und ihre Klagforderung auf dieser Grundlage berechnet, fehlt es an jeglichem klägerseitigen Vortrag zur Begründung dieser Erhöhung. Ist der Klagschrift ist ausdrücklich von einer Mietzinsforderung in Höhe von EUR 6.226,08 die Rede. Es ist zu vermuten, dass der Differenzbetrag im Zusammenhang stehen könnte mit der Wertsicherungsklausel in § 7 des Mietvertragsentwurfes (Anlage K 4). Insofern fehlt es aber an jeglichem Vortrag. Abgesehen davon ist aber auch nicht erkennbar, auf welcher Grundlage davon ausgegangen werden kann, dass eine entsprechende Einigung zwischen den Parteien erzielt werden konnte.

35

Ebenfalls unschlüssig ist der Vortrag der Klägerseite, soweit für den Monat August 2012 ein Rückstand in Höhe von EUR 1.642,46 geltend gemacht wird. Aus dem Mietkonto (Anlagen K 9 und K 11) ergibt sich gerade zu ein zu verrechnendes Restguthaben in dieser Höhe.

36

Soweit die Klägerseite ihre Klagforderung hinsichtlich der Monate Oktober 2012 und August 2013 selbst beschränkt hat, kann der Klägerseite nicht mehr zuerkannt werden, als sie klagweise geltend macht.

37

Die Beklagtenseite ist dem Vortrag der Klägerseite mit Schriftsatz vom 6. Juli 2015 (Bl. 61 d. A.; vgl. auch farbliche Markierungen auf der Anlage K 11), wonach alle seitens der Beklagten zu 1. geleisteten Zahlungen berücksichtigt worden seien, nicht in der Weise entgegen getreten, dass konkret und unter Beweisantritt Zahlungen behauptet worden sind, die keine Berücksichtigung gefunden haben.

38

Auf dieser Grundlage gilt für die mit der Klagschrift (Bl. 8 f. d. A.) sowie den jeweiligen Klagerhöhungen (Bl.41 und 60 d. A.) geltend gemachten Mietrückstände bzw Nutzungsentschädigungen folgendes:

39

Forderung

Geschuldete
Bruttomiete

Zahlung
hierauf

Differenz

zuerkannt

Aug. 2012

1.642,46

- (s.o.)

Okt. 2012

3.591,30

6.226,08

2.165,96

4.060,12

3.591,30

Dez. 2012

805,59

6.226,08

5.757,26

468,82

468,82

Jan. 2013

805,69

6.226,08

5.757,26

468,82

468,82

Feb. 2013

805,69

6.226,08

5.757,26

468,82

468,82

März. 2013

336,77

6.226,08

6.226,08

0,0

0,0

April 2013

336,77

6.226,08

6.226,08

0,0

0,0

Mai 2013

336,77

6.226,08

6.226,08

0,0

0,0

Juni 2013

6.562,85

6.226,08

0,0

6.226,08

6.226,08

Aug. 2013

5.317,63

6.226,08

0,0

6.226,08

5.317,63

Dez. 2013

336,77

6.226,08

6.226,08

0,0

0,0

Jan. 2014

336,77

6.226,08

6.226,08

0,0

0,0

Feb. 2014

336,77

6.226,08

6.226,08

0,0

0,0

März 2014

336,77

6.226,08

6.226,08

0,0

0,0

April 2014

3.336,77

6.226,08

3.226,08

3.000,00

3.000,00

Mai 2014

336,77

6.226,08

6.226,08

0,0

0,0

Juni 2014

336,77

6.226,08

6.226,08

0,0

0,0

Juli 2014

6.562,85

6.226,08

0,0

6.226,08

6.226,08

Aug. 2014

6.562,85

6.226,08

0,0

6.226,08

6.226,08

Sept. 2014

6.562,85

6.226,08

0,0

6.226,08

6.226,08

Okt. 2014

6.562,85

6.226,08

0,0

6.226,08

6.226,08

Nov. 2014

336,77

6.226,08

6.226,08
(20.11.2014)

0,0

0,0

Dez. 2014

6.562,85

6.226,08

0,0

6.226,08

6.226,08

Jan 2015

6.562,85

6.226,08

0,0

6.226,08

6.226,08

Feb 2015

6.562,85

6.226,08

0,0

6.226,08

6.226,08

März 2015

6.562,85

6.226,08

0,0

6.226,08

6.226,08

April 2015

6.562,85

6.226,08

0,0

6.226,08

6.226,08

Mai 2015

6.562,85

6.226,08

0,0

6.226,08

6.226,08

Juni 2015

6.562,85

6.226,08

0,0

6.226,08

6.226,08

EUR 88.028,35

40

Von dem sich hieraus zu Gunsten der Klägerin ergebenden Gesamtbetrag in Höhe von EUR 88.028,35 verbleibt nach Abzug der am 4. Mai 2015 unstreitig geleisteten weiteren Zahlung in Höhe von EUR 5.000,00 noch ein Betrag in Höhe von EUR 83.028,35. In dieser Höhe ist die Klagforderung begründet.

1.2

41

Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1. keinen Anspruch auf Mietzinszahlung für den Monat Juni 2011. Nach Anhörung der Zeugin U. ist unklar, ob gegen die Beklagte zu 1. ein Anspruch für die Zeit der Nutzung der Interimsfläche begründet werden sollte oder nicht. Auf den Mietvertrag Anlage K2/K3 kann die Klägerin ihren Anspruch gegen die Beklagte zu 1. nicht stützen, da hier eine andere Gesellschaft als Mieterin aufgeführt ist.

1.3

42

Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Ausgleich des geltend gemachten Nebenkostensaldos für 2010. Die Klägerin ist dem Vortrag der Beklagtenseite, sie habe eine entsprechende Abrechnung nicht erhalten, nicht substantiiert entgegen getreten.

2.

43

Der Zinsanspruch ergibt sich, soweit zuerkannt, aus §§ 286, 288 BGB.

II.

44

Soweit die Parteien den Rechtstreit hinsichtlich des Räumungsantrags, auf den ein Streitwertanteil in Höhe von EUR 68.544,00 (= 40% des Gesamtstreitwertes) entfällt, übereinstimmend für erledigt erklärt haben, beruht die Kostenentscheidung auf § 91a ZPO. Es entspricht billigem Ermessen, die Kosten insoweit den Beklagten aufzuerlegen, da die Räumungsklage der Klägerin begründet gewesen sein dürfte. Es kann dahingestellt bleiben, ob die früheren Kündigungsschreiben der Klägerin das Mietverhältnis beendet haben. Jedenfalls mit Schreiben vom 28. März 2014, - also noch vor Einreichung der Klage am 9. Oktober 2014 - hat die Klägerin das Mietverhältnis wirksam beendet. Zum Zeitpunkt der mit Schreiben vom 28. März 2014 (Anlage K 8) erklärten Kündigung bestand ein Zahlungsrückstand mit mehr als zwei Monatsmieten (vgl. hierzu unter 1.1), sodass die Klägerin gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 3 lit b. BGB zur Kündigung berechtigt war.

45

Im Übrigen beruht die Kostenentscheidung auf § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Zahlungsklage über insgesamt EUR 102.012,77 zuzüglich der zurückgenommenen EUR 372,51(= 60 % des Gesamtstreitwertes) betrifft nur das Prozessrechtsverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1. Insoweit verliert die Klägerin in Höhe von EUR 19.356,93 (EUR 102.012,77 + 372,51 - EUR 83.028,35), was einem Anteil an dem Gesamtstreitwert (EUR 170.556,77) von 11% entspricht. Entsprechend hat die insoweit unterliegende Beklagte zu 1. die verbleibenden 49% der Kosten des Rechtsstreits allein zu tragen; soweit die Beklagte zu 1. Die Klagforderung anerkannt hat, handelt es sich nicht um ein sofortiges Anerkenntnis i.S.v. § 93 ZPO.

46

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.