Amtsgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-11-08, Aktenzeichen 36 C 3220/11
ECLI:DE:AGD:2011:1108.36C3220.11.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten als Gesamtschuldner vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

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Tatbestand:

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Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Räumung und Herausgabe von zwei Mansardenzimmern.

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Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin des Objektes H-straße x in E.

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Mit Mietvertrag vom 18.02./18.03.1975 mieteten die Beklagten von der O Lebensversicherungs-Aktiengesellschaft, von welcher die Klägerin die Immobilie erwarb, die Wohnung Nr. xxx im zweiten Obergeschoss links mit einer Wohnfläche von 11,72 qm, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad mit WC, einer Toilette, einer Mansarde, einem Balkon und einem Keller. Am 13.10.1986 schlossen die seinerzeitige Vermieterin und die Beklagten einen Nachtrag I zum Mietvertrag vom 18.02./18.03.1975, mit welchem die Beklagten mit Wirkung zum 01.10.1986 „die zur Zeit zur Wohnung xxxx (Mieter X) gehörende, unbeheizte Mansarde mit einer Größe von 6,06 qm“ mieteten. Weiterhin heißt es in dem Nachtrag wie folgt: „Ab gleichem Zeitraum gilt eine Wohnfläche von 124,78 qm als vereinbart; die beheizte Fläche bleibt unverändert mit 118,72 qm bestehen. Die zu zahlende Grundmiete erhöht sich um 6,06 qm a 6,02 DM, also 36,48 DM, so daß die Gesamtmiete ab 01.10.86 751,17 DM beträgt.“ Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages und des Nachtrages wird auf die Anlagen K 1 und K 2 verwiesen.

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Die von den Beklagten gemieteten Mansardenzimmer sind im vierten Obergeschoss des Objekts in der H-straße x gelegen und grenzen aneinander. Während das mit dem Mietvertrag aus dem Jahre 1975 angemietete Mansardenzimmer mit einem Heizkörper ausgestattet ist, verfügt das zweite Mansardenzimmer über keine eigene Beheizung. Durch Schaffung eines Durchbruches verbanden die Beklagten die Mansardenzimmer zu einer Einheit. In den Räumlichkeiten befinden sich eigens hierfür hergestellte und angepasste Einbauschränke, ein Bett, ein Fitnessgerät sowie eine Sonnenbank. Neben den von den Beklagten angemieteten Mansardenzimmern befinden sich im vierten Obergeschoss weitere zehn Mansardenzimmer sowie ein Etagenbad. Ursprünglich gehörte zu jeder Wohnung eine Mansarde, welche anfangs als Dienstmädchenzimmer genutzt wurde.

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Ende 2010 teilte die Klägerin der Beklagten ihre Absicht mit, im vierten Obergeschoss durch Zusammenlegung der Mansardenzimmer weitere Wohnungen schaffen zu wollen. Sie forderte die Beklagten zur Räumung auf und bat einen Ersatzraum in der ehemaligen Souterrainwohnung an. Dieses Angebot lehnten die Beklagten unter Hinweis auf den angeblichen Zustand dieser Räumlichkeit und der Umgebung ab.

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Mit anwaltlichem Schreiben vom 02.02.2011 kündigte die Klägerin sodann das Mietverhältnis mit den Beklagten in Bezug auf die zwei Mansardenzimmer zum 30.04.2011 unter Hinweis auf die Vorschrift des § 573b Abs. 1 Nr. 1 BGB. Die Beklagten wiesen die Kündigung mit anwaltlichem Schreiben vom 28.02.2011 zurück.

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Die Klägerin ist der Ansicht, ihre Kündigung gemäß § 573b Abs. 1 Nr. 1 BGB sei wirksam und verpflichte die Beklagten zur Räumung der vermieteten Mansardenzimmer. Sie behauptet, diese seien den Beklagten nicht zu Wohnzwecken überlassen worden. Dies folge ihrer Ansicht nach daraus, dass die Zimmer - was unstreitig ist - außerhalb der Wohnung gelegen und – was zwischen den Parteien streitig ist – jedenfalls bei Anmietung nicht mit einer Heizung ausgestattet gewesen seien. Soweit sich in einer Mansarde nunmehr eine Heizung befinde, so behauptet die Klägerin, sei davon auszugehen, dass diese von den Beklagten eigenmächtig nachträglich eingebaut worden sei. Für eine Nutzung zu Wohnzwecken bestehe darüber hinaus keine Baugenehmigung.

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Sie behauptet zudem, im vierten Obergeschoss Wohnungen errichten zu wollen, in welche die Mansarden der Beklagten eingegliedert werden sollten.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die mit angemieteten Mansardenzimmer des Objektes H-straße x, E, 2. OG links, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten behaupten, die Mansarden seien ihnen zu Wohnzwecken überlassen worden. Sie sind aus diesem Grunde der Ansicht, dass die ausgesprochene Kündigung unwirksam sei.

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Sie behaupten zudem, dass die mit Mietvertrag vom 18.02./18.03.1975 überlassene Mansarde von Beginn an mit einem Heizkörper ausgestattet gewesen sei. Dieser sei nicht nachträglich von ihnen angebracht worden.

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Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 20.09.2011 verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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I.

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Die zulässige Klage ist unbegründet.

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Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten angemieteten Mansardenzimmer im vierten Obergeschoss des Objektes H-straße x in E gemäß §§ 984, 546 BGB.

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Die Voraussetzungen für eine einzig in Betracht kommende Teilkündigung nach § 573b Abs. 1 Nr. 1 BGB liegen nicht vor. Bei den gegenständlichen Mansarden handelt es sich um zum Wohnen bestimmte Nebenräume, bei welchen eine Kündigung gemäß § 573b Abs. 1 BGB nicht zulässig ist. Zudem ist von Klägerseite – auch nach den Ausführungen in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 18.10.2011 – nicht hinreichend dargelegt worden, dass – was weiterhin Voraussetzung nach § 573b Abs. 1 Nr. 1 BGB ist (vgl. Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, § 573b Rn. 12) – der Ausbau zu Wohnraum in einer nach baurechtlichen Vorschriften zulässigen Weise beabsichtigt ist.

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1)

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Die Kündigung ist bereits deshalb unwirksam, weil sie sich nicht – wie § 573b Abs. 1 BGB es voraussetzt – auf Räume bezieht, die nicht zum Wohnen bestimmt sind.

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Gemäß § 573b Abs. 1 BGB kommt eine Teilkündigung nur bei nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräumen oder Teilen eines Grundstückes in Betracht. Das sind solche Räume, die nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, wobei insoweit die vertraglichen Vereinbarungen des Mietvertrages ohne Rücksicht auf die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit der Wohnnutzung entscheidend ist (vgl. Hannappel, Beck’scher Online Kommentar, BGB, Stand 01.03.2011, § 573b Rn. 11).

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Die vertragliche Vereinbarung spricht im vorliegenden Falle für eine Überlassung der Mansarden zu Wohnzwecken. Zwar enthalten die maßgeblichen Verträge insoweit keine ausdrückliche Regelung. Folgende Umstände lassen jedoch zweifellos auf eine Überlassung zu Wohnzwecken schließen:

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Sowohl im Rahmen des Mietvertrages aus dem Jahre 1975 als auch des Nachtrages aus dem Jahre 1986 sind die Mansarden in die angegebene Wohnfläche einbezogen worden. Bereits der Wortlaut "

Wohn

fläche" spricht zweifelsfrei für eine Überlassung zu Wohnzwecken. Zudem ist für die Mansarden keine separate Miete festgesetzt worden, vielmehr sind diese in die Gesamtmiete einbezogen worden. Wie sich insbesondere aus dem Nachtrag vom 13.10.1986 ergibt, ist insoweit auch nicht etwa ein ermäßigter Quadratmeterpreis zugrunde gelegt worden, sondern eben jener, welcher auch im Hinblick auf die sonstigen Räume der Wohnung gilt.

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Ferner spricht für die Überlassung zu Wohnzwecken der Umstand, dass die Mansarden nach dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten früher als Dienstmädchenzimmer errichtet und verwandt wurden, weshalb in der vierten Etage, wo sich sämtliche Mansarden befinden, auch ein Etagenbad vorhanden ist. Die Schaffung der Mansarden geschah damit zur Nutzung als Wohnraum. Diese Zweckbestimmung gilt grundsätzlich fort, solange keine ausdrückliche oder konkludente Umwidmung erfolgt. Dass dies vorliegend der Fall war, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Vielmehr ist es unstreitig so, dass die Beklagten die Mansarden seit jeher als Wohnraum nutzen.

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Gegenüber all diesen zweifellos für eine Überlassung zu Wohnzwecken sprechenden Umständen vermögen die von der Klägerin - welche im Übrigen für das Tatbestandsmerkmal der "nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräume" darlegungs- und beweisbelastet ist - vorgebrachten Tatsachen nicht zu überzeugen.

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Soweit die Klägerin anführt, die Mansarden seien außerhalb der Wohnung gelegen und könnten bereits aus diesem Grunde nicht zu Wohnzwecken überlassen worden sein, ist zu bemerken, dass dies kein Indiz für die Beantwortung der Frage sein kann, ob es sich um zum Wohnen bestimmte Nebenräume handelt oder nicht. Es ist Voraussetzung für § 573b Abs. 1 BGB, dass die Nebenräume außerhalb der Wohnung des Mieters liegen (vgl. Blank, a.a.O., Rn. 5). Einer expliziten Benennung dieses Erfordernisses bedürfte es nicht, wenn es automatisch in der Voraussetzung „nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume“ enthalten wäre.

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Dass die Nutzung zu Wohnzwecken – so die Klägerin – bauordnungsrechtlich nicht zulässig sein soll, ist - unabhängig davon, dass dies zwischen den Parteien ohnehin streitig ist - unerheblich, da eine vertragsgemäße Wohnnutzung die Teilkündigung nach § 573b Abs. 1 BGB ausschließt, auch wenn die Räume bauordnungsrechtlich nicht zum Wohnen geeignet sind (vgl. Blank, a.a.O., Rn. 5).

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Soweit die Klägerin weiter darauf verweist, dass eine Wohnraumnutzung bereits deshalb ausscheide, da die Räumlichkeiten nicht beheizt seien, vermag sie hiermit gleichfalls nicht zu überzeugen. In Bezug auf die mit dem Mietvertrag vom 18.02./18.03.1975 überlassene Mansarde hat sie – als die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Partei – bereits nicht hinreichend dargelegt, dass der nunmehr unstreitig in dem Raum befindliche Heizkörper bei Überlassung nicht vorhanden war, sondern von den Beklagten eigenmächtig nachträglich angebracht wurde. Sie begnügt sich insoweit damit „davon auszugehen, dass die Beklagten ihrerseits die Heizung nachgerüstet haben“ (vgl. Schriftsatz vom 18.10.2011) bzw. von einer „ggfls. später erfolgte[n] Nachrüstung mit einer Heizung“ (vgl. Schriftsatz vom 04.07.2011) zu sprechen. Damit ist indes noch nicht einmal die Behauptung verbunden, dass eine spätere Nachrüstung erfolgt ist. Tatsächlich spricht eine Zusammenschau des Mietvertrages aus dem Jahre 1975 und des Nachtrages aus dem Jahre 1986 auch dafür, dass die zuerst überlassene Mansarde bereits von Beginn an beiheizbar war. Denn während im Rahmen des Nachtrages ausdrücklich von einer „unbeheizten“ Mansarde die Rede ist und aus diesem Grunde explizit klargestellt wird, dass sich durch die Mitanmietung zwar die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche, nicht indes die beheizte Fläche ändere, ist eine derartige Beschreibung und Klarstellung im Rahmen des Mietvertrages nicht erfolgt. Der Umstand, dass die beheizte Fläche in dem Mietvertrag nicht gesondert ausgewiesen ist, spricht im Übrigen dafür, dass diese schlicht der Wohnfläche entsprach, was demnach auf eine Beheizbarkeit der Mansarde und demnach auch eine Überlassung zu Wohnzwecken hindeutet. In Bezug auf die unstreitig unbeheizte Mansarde haben die Beklagten unbestritten vorgetragen, dass durch eine Abstrahlung von Wärme aus den Nebenräumen eine ausreichende Erwärmung der Mansarde gewährleistet ist, so dass auch dies nicht per se der Überlassung zu Wohnzwecken entgegensteht.

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Im Übrigen hat die – wie ausgeführt darlegungs- und beweisbelastete – Klägerin nichts vorgetragen, was trotz der eindeutig auf eine Überlassung zu Wohnzwecken hindeutenden Umstände – mietvertragliche Regelungen, Errichtungszweck, derzeitige Nutzung – die Annahme des Gegenteils rechtfertigen könnte. Handelt es sich damit um zum Wohnen bestimmte Nebenräume, ist eine Kündigung gemäß § 573b Abs. 1 BGB indes ausgeschlossen.

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2)

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Die Kündigung gemäß § 573b Abs. 1 Nr. 1 BGB ist zudem unwirksam, da die Klägerin nicht ausreichend dargelegt hat, dass der Ausbau zu Wohnraum in einer nach baurechtlichen Vorschriften zulässigen Weise beabsichtigt ist.

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Voraussetzung ist insoweit nicht, dass die Baugenehmigungen zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung bereits vorliegen (vgl. Blank, a.a.O., Rn. 12). Erforderlich ist jedoch, dass der Vermieter mit der alsbaldigen Erteilung der Genehmigungen rechnen kann (vgl. Blank, a.a.O.). Hiervon ist auszugehen, wenn eine hinreichende Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass sie bis zum Ablauf der Kündigungsfrist erteilt werden (vgl. Blank, a.a.O.). Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, so ist die Kündigung unwirksam mit der Folge, dass das Mietverhältnis in der ursprünglichen Form fortbesteht (vgl. Blank, a.a.O.).

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Vorliegend hat die Klägerin erstmals mit dem nachgelassenen Schriftsatz vom 18.10.2011 einen Bauplan vorgelegt, der die geplanten Baumaßnahmen veranschaulichen soll. Hierzu hat sie – ohne Nennung von Einzelheiten und ohne Vorlage von Belegen – erklärt, dass dieser Bauplan genehmigt sei. Sie erwähnt weder, wann dieser Bauplan erstellt wurde noch wann er genehmigt wurde.

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Dieser Vortrag ist unzureichend. Soweit die Klägerin schlich von "genehmigten Bauplänen" spricht, hätte es ihr oblegen darzulegen, wann und durch wen eine Genehmigung erteilt wurde. Im Übrigen kann anhand der vorgelegten Pläne und des Vortrages der Klägerin nicht ermessen werden, ob eine hinreichende Wahrscheinlichkeit für die Erteilung der erforderlichen Genehmigungen besteht, da keinerlei Grundlagen für die Prüfung zur Verfügung gestellt wurden.

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II.

40

Die Entscheidung über die Kosten ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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III.

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Der Streitwert wird auf 1.031,40 € festgesetzt.