Landgericht Hamburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-03-29, Aktenzeichen 318 S 162/14

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 10.11.2014, Az.: 11 C 48/14, unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung teilweise abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 2.287,90 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 23.12.2014 zu zahlen; im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 60 %, die Beklagte 40 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.887,91 € festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Klägerin begehrt von der Beklagten den Ersatz von Mietausfallschaden für das Jahr 2010 und den Ersatz von Gutachterkosten im Zusammenhang mit der Durchführung von Sanierungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum im Bereich ihres Sondereigentums.

2

Die Klägerin ist Mitglied der Beklagten und Eigentümerin der im Hinterhaus der Wohnungseigentumsanlage G.-S.-Straße ..., ... H., gelegenen Wohnung Nr. 9 im Erdgeschoss rechts, die sie im Jahr 1996 erworben hat. Im Bereich ihres Sondereigentums wurden in der Folgezeit auf der Grundlage eines Beschlusses der Wohnungseigentümer Sanierungsarbeiten u.a. wegen Feuchtigkeitsmängeln durchgeführt, deren Erfolg streitig war. Aufgrund weiterer Beschlüsse der Wohnungseigentümer wurde sodann ein Privatgutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. H. eingeholt und im Dezember 2008 ein selbstständiges Beweisverfahren gegen die ausführende Firma M. & B. sowie die Architektin H. betrieben (Landgericht Hamburg, Az.: 321 OH 4/08). Ein in diesem Verfahren erstelltes Gutachten (Anlage K 1, Bl. 22 d. A.) gelangte zum Ergebnis, dass die Sanierung, insbesondere auch die Abdichtung des Mauerwerks im Erdgeschoss, nicht fachgerecht durchgeführt worden war. Der Gutachter Dipl.-Ing. W. empfahl eine Reihe von Sanierungsmaßnahmen. Wegen der Einzelheiten wird auf Bl. 30 ff. d. A. verwiesen. Vor Umsetzung der empfohlenen Maßnahmen kam es sodann im Dezember 2008 aufgrund fahrlässigen Verhaltens eines Mieters zu einem Brand, der auch das Hinterhaus und die Wohnung der Klägerin betraf. Im Mai 2009 wurde die Firma B. R. GmbH mit der Sanierung beauftragt (Anlage K 2, Bl. 39 d. A.).

3

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird im Übrigen auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).

4

Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 10.11.2014 abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, für den Zeitraum von Januar 2010 bis Ende Juni 2010 komme nur ein Anspruch nach § 14 Ziff. 4, 2. HS WEG in Betracht, da die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft in dieser Zeit über die Schlüssel zur Wohnung der Klägerin verfügt und den Besitz innegehabt habe. Auf die zwischen den Parteien streitige Frage, welchen Zweck dieses gehabt habe, komme es jedoch nicht an, weil ein Anspruch bereits aus Rechtsgründen nicht bestehe. Dieser sei nur dann gegeben, wenn der geltend gemachte Schaden auf einem unmittelbaren Eingriff der Wohnungseigentümergemeinschaft beruhe. Voraussetzung hierfür sei wiederum, dass das Sondereigentum zu Beginn des Eingriffs durch die Wohnungseigentümergemeinschaft funktionstüchtig gewesen und die Vermietbarkeit durch eine Maßnahme der Gemeinschaft beeinträchtigt worden sei. Dies sei hier aufgrund des Brandschadens nicht der Fall gewesen, denn die Wohnung der Klägerin wäre ohnehin für eine Vermietung nicht mehr geeignet gewesen. Die Beklagte sei hier ihrer Wiederherstellungspflicht nachgekommen. Sie hafte nicht für schicksalhafte Zerstörungen. Eine schuldhafte Verzögerung der Sanierung behaupte die Klägerin nicht. Für den folgenden Zeitraum von Juli 2010 bis Dezember 2010 komme nur ein verschuldensabhängiger Anspruch gemäß § 280 BGB in Betracht, für den die Beklagte jedoch nicht passivlegitimiert sei. Im Übrigen fehle es auch an einer konkreten Aufforderung der Klägerin, bestimmte Maßnahmen zu ergreifen, so dass ein schuldhaftes Verhalten nicht ersichtlich sei.

5

Gegen dieses ihren Prozessbevollmächtigten am 13.11.2014 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit ein am 15.12.2014 (einem Montag), über E-Fax bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 13.02.2015 mit einem am 12.02.2015 über E-Fax eingegangenen Schriftsatz begründet hat.

6

Sie trägt vor, das Amtsgericht sei unzutreffend davon ausgegangen, dass ihr Sondereigentum nicht für die Wiederherstellung des Gemeinschaftseigentums in Anspruch genommen worden sei, sondern (nur) im Rahmen einer Wiederaufbauverpflichtung gemäß §§ 11 Abs. 1 S. 3, 22 Abs. 4 WEG.

7

Ein Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung für den Zeitraum von Januar 2010 bis Juli 2010 sei gerechtfertigt, weil für diesen Zeitraum die Sanierung von der Beklagten schuldhaft verzögert worden sei. So sei die Brandschadensanierung bei den übrigen Wohnungen bereits im Dezember 2009 abgeschlossen gewesen, ihre Wohnung habe sie jedoch erst im Juni 2010 zurückerhalten. Hintergrund dieser Verzögerung sei der Umstand gewesen, dass die mit der Brandschadensanierung beauftragte Firma B. auch den Auftrag gehabt habe, die vom Sachverständigen Dipl.-Ing. W. im selbstständigen Beweisverfahren beim Landgericht Hamburg Az.: 321 OH 4/08 empfohlenen Arbeiten zur Behebung von Feuchtigkeitsmängeln, insbesondere im Bereich der Giebelwand, umzusetzen. Diese Arbeiten seien schleppend und zudem mangelhaft ausgeführt worden. Mithin bestehe ein Anspruch nach § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG, jedenfalls aber ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 i.V.m. 278 BGB, denn die Firma B. sei insoweit als Erfüllungsgehilfin der Beklagten tätig geworden.

8

Für den Zeitraum Juli bis Dezember 2010 ergebe sich ein Anspruch aufgrund der Tatsache, dass der von der Beklagten mit der Überwachung der Sanierungsarbeiten beauftragte Dipl.-Ing. Architekt E. ihre Wohnung trotz nach wie vor vorhandener gravierender Mängel abgenommen habe. So seien von der Firma B. nur zwei Gebäudeseiten mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen worden, nicht jedoch die durchfeuchtete Giebelwand saniert worden. Die Kosten für die Beauftragung des Sachverständigen Dipl.-Ing. W1 seien als ein adäquat kausal darauf beruhender Schaden zu ersetzen.

9

Die Klägerin beantragt,

10

das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 10.11.2014 (Az.: 11 C 48/14) abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an sie € 5.887,90 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

11

Die Beklagte beantragt,

12

die Berufung zurückzuweisen.

13

Sie trägt vor, ein allenfalls in Betracht kommender Schadensersatzanspruch der Klägerin sei vorliegend schon deshalb nicht begründet, weil der Firma B. keine Frist zur Fertigstellung der Sanierung gesetzt worden sei. Diese sei auch nicht etwa ihre Erfüllungsgehilfin gewesen. Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Wiederaufbau richte sich nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern gegen die anderen Wohnungseigentümer.

14

Der erstinstanzliche Vortrag der Klägerin zur schuldhaften Verzögerung der Sanierung sei verspätet gewesen. Die Klägerin habe auch nicht bewiesen, dass ihr ein Mietausfallschaden entstanden sei. Die Wohnung sei Jahre später immer noch nicht vermietet. Schadensersatzansprüche aus einer schuldhaft verzögerten Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums richteten sich nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern nur gegen die einzelnen Wohnungseigentümer. Es sei im Übrigen unzutreffend, dass die Wohnung nicht zu Wohnzwecken nutzbar gewesen sei.

15

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin R. durch die Berichterstatterin als beauftragte Richterin. Wegen des Ergebnisses wird auf das Protokoll der Sitzung vom 07.09.2016 (Bl. 255 ff. d. A.) verwiesen.

16

Mit Beschluss vom 09.01.2017 hat das Gericht das schriftliche Verfahren angeordnet und den Zeitpunkt, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht und bis zu dem Schriftsätze eingereicht werden können, auf den 06.02.2017 bestimmt.

17

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die im Berufungsverfahren zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

1.

18

Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat in der Sache jedoch nur teilweise Erfolg.

2.

19

Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1 i.V.m. §§ 31, 89 BGB wegen des Mietausfalls in der Zeit von September 2010 bis Dezember 2010 sowie wegen der Gutachterkosten zu (a). Eine weitergehende Forderung gemäß § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG wegen der Inanspruchnahme ihres Sondereigentums bei der Sanierung des Gemeinschaftseigentums besteht demgegenüber nicht (b).

a)

20

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB, weil die Beklagte ihre Pflichten bei Umsetzung der Sanierungsbeschlüsse verletzt hat.

aa)

21

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haben die Wohnungseigentümer durch entsprechende Beschlussfassung die Grundlagen für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu schaffen. Die Umsetzung der gefassten Beschlüsse ist dann Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese ist (als Verband) auch dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüsse umzusetzen. Soweit die Umsetzung gemäß § 27 Abs. 1 WEG dem Verwalter obliegt, ist der Verband verpflichtet, dies gegenüber dem Verwalter durchzusetzen. Eine solche Pflicht besteht jedenfalls dann, wenn - wie hier der Zweck eines gefassten Beschlusses auch darin besteht, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht (BGH NJW 2012, 2955 Rn. 19, zitiert nach juris; Niedenführ, in: Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 27 Rn. 128). Für Defizite bei der Umsetzung gefasster Beschlüsse haftet allein der Verband (BGH NJW 2016, 1310 = BGHZ 207, 40, Rn. 15, zitiert nach juris).

22

Die Pflicht des Verbandes gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer zur Umsetzung von Beschlüssen mag dabei unter dem Gesichtspunkt der Schutzpflicht auch darauf gerichtet sein, Beschädigungen des Sondereigentums zu unterlassen. Sie beinhaltet jedoch nicht die Ausführung der zur Herstellung der Mangelfreiheit des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Werkleistung(en). Deren Erfolg als solcher wird dem einzelnen Wohnungseigentümer vom Verband nicht geschuldet. Die Frage, ob und in welchem Umfang auch die vom Verband eingeschalteten Sonderfachleute und Handwerksunternehmen ihre Pflichten verletzt haben, bedarf daher vorliegend keiner Entscheidung. Eine Haftung für diese Sonderfachleute und Handwerksunternehmen, hier die Firma B. bzw. den Dipl.-Ing. Architekten E., gemäß § 278 BGB kommt vorliegend nicht in Betracht. Zur Erfüllung der ihr obliegenden (Treue-)Pflicht, die auf die Veranlassung sämtlicher zur Umsetzung der gefassten Beschlüsse erforderlichen Maßnahmen gerichtet ist, bedient sich die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht der beauftragten Sonderfachleute und Handwerksunternehmen.

23

Soweit der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung, die noch zum vor dem 01.07.2007 geltenden WEG-Recht ergangen ist, ausgeführt hat, geschuldet werde nicht nur eine die Instandsetzung ermöglichende Beschlussfassung, sondern die entsprechende Werkleistung mithilfe geeigneter Fachkräfte (BGH NJW 1999, 2108 Rn.15, zitiert nach juris), betraf dies eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer und kann nach Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft nicht ohne weiteres auf die Verpflichtungen des Verbandes übertragen werden. Es bedarf hier vielmehr einer Abgrenzung zwischen den Verantwortungsbereichen einerseits der Wohnungseigentümer und andererseits des Verbandes. Nach Ansicht der Kammer hat der Verband (nur) alle erforderlich werdenden Maßnahmen zu veranlassen, um eine fachgerechte Durchführung beschlossener Maßnahmen sicherzustellen und eine nachhaltige Instandsetzung zu gewährleisten. Welche Maßnahmen dies im Einzelnen sind, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab. So wie diese Pflicht beispielsweise dann verletzt ist, wenn die Umsetzung eines Beschlusses nach Eintritt der Bestandskraft vollständig unterbleibt (BGH NJW 2012, 2955 Rn. 20, zitiert nach juris), ist dies gleichermaßen anzunehmen, wenn die nach Beendigung der Sanierungsmaßnahmen durch die beauftragten Werkunternehmer erforderlichen Maßnahmen, etwa eine Kontrolle der Vollständigkeit der Arbeiten zu veranlassen oder bei Mängelrügen Entscheidungen der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen, unterbleiben. Insoweit haftet der Verband in analoger Anwendung von §§ 31, 89 BGB auch gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer für fehlerhaftes Handeln des Verwalters als ausführendem Organ (Niedenführ, in: Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O.).

bb)

24

Die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Umsetzung der Beschlüsse hat die Beklagte im vorliegenden Fall verletzt. Die Verwaltung hat es schuldhaft unterlassen, nach Beendigung der Arbeiten durch die beauftragte Firma B. für eine ausreichende Kontrolle Sorge zu tragen. Eine in jedem Fall erforderliche Überprüfung dahingehend, ob die beauftragten Arbeiten vollständig durchgeführt wurden, ist zunächst nicht erfolgt, obwohl hierfür Anlass bestand.

25

Maßgebend ist hierbei, dass es nach dem Inhalt des Auftrags nicht allein um die Behebung der Brandschäden ging, sondern auch um die Abdichtung der Wände im Erdgeschoss rechts gegen aufsteigende Feuchtigkeit gemäß einem Angebot der Fa. I.. Dies geht aus dem Auftragsschreiben der Firma B. vom 04.05.2009 hervor (Anlage zum Auftragsschreiben vom 04.05.2009, Bl. 40 d. A), worin unter Ziffer 11 auch die Abdichtung der Wände im Erdgeschoss aufgeführt wird. Vorangegangen war eine Anfrage der Firma B., für welche Arbeiten die Beklagte Auftraggeberin sein sollte und für welche die Klägerin (Anlage K 16 S. 2, Bl. 148 d. A.). Klärungsbedarf bestand aus Sicht der Firma B. hinsichtlich der Abdichtung der Wände im Erdgeschoss rechts einerseits und hinsichtlich eines neuen Fußbodenaufbaus andererseits. Im Ergebnis war danach die Beklagte jedenfalls bzgl. der Abdichtungsarbeiten Auftraggeberin. Zwar hatte der von der Beklagten beauftragte Sonderfachmann Dipl.-Ing. Architekt E. nach Beendigung der Arbeiten am 16.06.2010 in Abwesenheit der Klägerin eine Abnahme durchgeführt und dabei lediglich die Erforderlichkeit malermäßiger Überarbeitung dokumentiert (Anlage K 4, Bl. 42 d. A.). Im unmittelbaren zeitlichen Anschluss daran wurde jedoch durch den von der Klägerin beauftragten Sachverständigen Dipl.-Ing. W1 bereits am 23.06.2010 festgestellt, dass die Innenseite der Grenzgiebelwand nach wie vor stark durchfeuchtet war (Anlage K 5, Bl. 45 d. A.). Mit Schreiben vom 12.08.2010 teilte die Klägerin dies der WEG-Verwaltung unter genauer Angabe der betroffenen Bauteile mit (Anlage K 7, Bl. 57f. d. A.). Diese Information wurde zwar an den mit der Abnahme betrauten Sonderfachmann Dipl.-Ing. Architekt E. weitergeleitet. Zu einer weiteren Überprüfung kam es zunächst jedoch nicht. Vielmehr wurde die Klägerin mit Schreiben der Verwaltung vom 17.11.2010 (Anlage K 8, Bl. 59 d. A.) darauf verwiesen, sich wegen der gerügten Mängel mit der Firma B. auseinanderzusetzen. Diese hatte nämlich der Verwaltung mit Schreiben vom 19.08.2010 mitgeteilt, ihr Auftrag habe nur den Anstrich beinhaltet, die feuchte Außenwand müsse seitens der Verwaltung geklärt werden (Anlage K 10, Bl. 62 d. A.). Dies stand allerdings in deutlichem Widerspruch zum Auftragsschreiben vom 04.05.2009, so dass die Verwaltung jeden Anlass hatte, dieser Frage weiter nachzugehen. Dies gilt umso mehr, als es bereits in der Vergangenheit im Zusammenhang mit Abdichtungsarbeiten Probleme wegen mangelhafter Werkleistung der zuvor beauftragten Firma M. & B. GbR gegeben hatte.

26

Erst am 18.12.2012 wurden die Wohnungseigentümer im Rahmen einer außerordentlichen Eigentümerversammlung schließlich erneut mit der Problematik befasst, nachdem eine vorangegangene erneute Besichtigung am 16.11.2012 großflächige Wanddurchfeuchtungen bestätigt hatte (Anlagen K 12, K 13, Bl. 69 ff. d. A.). Jedenfalls die nach dem Schreiben der Klägerin vom 12.08.2010 bis zum Jahresende 2010 eingetretenen Verzögerungen beruhen mithin auf Defiziten bei der Umsetzung der Sanierungsbeschlüsse. Ob dies in gleicher Weise für den gesamten Zeitraum bis zur erneuten Untersuchung und Befassung der Wohnungseigentümer im Dezember 2012 gilt, bedarf hier keiner Entscheidung. Für diese Zeiträume macht die Klägerin keinen Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte geltend.

27

Die Untätigkeit der Verwaltung muss sich die Beklagte hier analog §§ 31, 89 BGB zurechnen lassen, denn die Verwaltung handelte in Ausführung der ihr zustehenden Verrichtungen. Sie wurde insoweit im Rahmen ihres originären Aufgabenkreises tätig (Niedenführ, in: Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O.; vgl. Wenzel, in ZWE 2009, 57, 62 zur Verkehrssicherungspflicht).

cc)

28

Der der Klägerin entstandene Schaden besteht zum einen in den für den fraglichen Zeitraum zwischen September und Dezember 2010 entgangenen Mieteinnahmen (§§ 249, 252 BGB). Soweit die Beklagte in Abrede nimmt, dass die Wohnung der Klägerin unbenutzbar war, ist ihr Vortrag jedenfalls für den hier maßgeblichen Zeitraum nicht hinreichend substantiiert. So hatte nicht nur der von der Klägerin beauftragte Sachverständige Dipl.-Ing. W1 im Juni 2010, sondern auch der von der Beklagten eingeschaltete Dipl.-Ing. Architekt E. noch Ende 2012 großflächige Durchfeuchtungen festgestellt. Dass eine Erdgeschosswohnung bei dieser Sachlage nicht vermietbar ist, kann nicht ernsthaft streitig sein.

29

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer auch fest, dass die Klägerin eine Vermietungsabsicht hatte und die Wohnung in fachgerecht saniertem Zustand im fraglichen Zeitraum zu einer Miete von € 450,00 monatlich hätte vermieten können. Sie stand bereits mit einer konkreten Mietinteressentin in Kontakt. Die Zeugin R. hat nachvollziehbar und glaubhaft geschildert, bereits seit Herbst 2009 Interesse an einer Wohnung in Hamburg gehabt zu haben und auf der Suche gewesen zu sein. Sie hat bekundet, nach der Trennung von ihrem Lebensgefährten habe sie dringend eine möglichst zentral gelegene Wohnung gesucht. Anlässlich einer Veranstaltung, bei der sie die Klägerin kennen gelernt habe, sei sie mit dieser hierüber ins Gespräch gekommen. Sie habe die Wohnung zwar nicht selbst angesehen, weil diese seinerzeit noch renoviert worden sei. Sie wisse jedoch, dass es sich um eine eineinhalb Zimmerwohnung mit einer offenen Küche gehandelt habe. Die Klägerin habe ihr insoweit die Verfügbarkeit der Wohnung ab Januar 2010 in Aussicht gestellt. Auch eine Kaltmiete von € 450,00 zuzüglich Nebenkosten habe innerhalb ihres Budgets gelegen und sei für die Lage in Eppendorf auch angemessen gewesen. Sie wäre ggfls. auch bereit gewesen, kurzfristig einen Nachmieter für die damals von ihr angemietete Wohnung zu suchen. Zwar habe sie sodann im Februar 2010 in einer anderen Wohnung in Hamburg zur Untermiete gewohnt, jedoch immer noch Interesse an der Wohnung der Klägerin gehabt. Bei dem Untermietvertrag hätte es auch nur eine einmonatige Kündigungsfrist gegeben. Die Kammer hat keinerlei Anhaltspunkte, an der Glaubwürdigkeit der Zeugin zu zweifeln.

30

Ausgehend von der Annahme, dass der Verwaltung nach Erhalt des Schreibens der Klägerin vom 12.08.2010 ein gewisser Zeitraum zur Überprüfung zur Verfügung stand, l egt die Kammer hier als Schaden einen Mietausfall für 4 Monate von September 2010 bis Dezember 2010 zu Grunde, mithin einen Betrag in Höhe von € 1.800,00.

31

Auch die Kosten in Höhe von € 487,90 (Anlage K 14, Bl. 82 d. A.), die der Klägerin aufgrund der Beauftragung des Sachverständigen Dipl.-Ing. W1 zur Durchführung des Ortstermins am 23.06.2010 entstanden sind, stellen einen adäquat kausal verursachten Schaden dar. Hierbei handelt es sich um Kosten der Schadensfeststellung, die Teil des zu ersetzenden Schadens sind (Palandt-Grüneberg, BGB, 76. Aufl., § 249 Rn. 58).

32

Der Zinsanspruch beruht auf §§ 288 Abs. 1, 291 BGB

b)

33

Weitergehende Ersatzansprüche gegen die Beklagte wegen entgangener Mieteinnahmen in der Zeit von Januar 2010 bis Juni 2010 gemäß § 14 Ziff. 4 HS. 2 WEG bestehen nicht. Ansprüche nach dieser Vorschrift sind nur begründet, soweit es sich um Schäden handelt, die dem Sondereigentümer durch das Betreten und/oder die Benutzung seines Sondereigentums zur Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum entstanden sind. Daran fehlt es hier.

34

Der Anspruch aus § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG ist ein verschuldensunabhängiger Schadensersatzanspruch, dem aufopferungsähnliche Grundgedanken zu Grunde liegen (BGH, Urteil vom 09.12.2016 - V ZR 124/16 Rn. 29, zitiert nach juris). Dieser Anspruch richtet sich gegen den teilrechtsfähigen Verband (Kümmel/Niedenführ in: Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 14 Rn. 56) und setzt einen zielgerichteten Eingriff der Wohnungseigentümergemeinschaft in das Sondereigentum voraus. Schäden, die dadurch entstanden sind, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht schnell genug mit den Instandsetzungsarbeiten beginnt oder diese verzögert, werden nicht hiervon erfasst (OLG Frankfurt, ZMR 2009, 382, Rn. 16, zitiert nach juris; Kümmel/Niedenführ in: Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 14 Rn. 55). Abzugrenzen ist dies ferner von denjenigen Beeinträchtigungen, die zum allgemeinen Risiko eines Immobilieneigentümers gehören und daher nicht auf den Miteigentümer abgewälzt werden können (Kümmel/Niedenführ in: Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 14 Rn. 51). Ersatzfähig ist nur derjenige Schaden, der eine Folge von Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum und adäquat kausal durch das Betreten oder die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile verursacht ist. Ein Kausalzusammenhang in diesem Sinne kann beispielsweise dann zu verneinen sein, wenn die mangelnde Nutzbarkeit von Räumlichkeiten ihre Ursache nicht in Instandsetzungsmaßnahmen am Gebäude hat, sondern auf anderen Ursachen beruht. Es fehlt somit an der erforderlichen Kausalität, wenn das Sondereigentum im fraglichen Zeitraum auch ohne die Durchführung der Arbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum nicht nutz- oder vermietbar gewesen wäre (vgl. AG Kassel, ZMR 2013, 77, zitiert nach juris, zur Unbewohnbarkeit einer Wohnung durch Löschwasserschäden aufgrund eines Brandes im Objekt). § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG begründet keinen Anspruch auf Ersatz von Schäden, die infolge eines die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eintreten (BGH, Urteil vom 09.12.2016 - V ZR 124/16, Rn. 22, zitiert nach juris). So liegt der Fall hier.

35

Während des Zeitraums von Januar 2010 bis Juli 2010, in dem die Klägerin der WEG-Verwaltung einvernehmlich die Wohnungsschlüssel zu ihrem Sondereigentum überlassen hatte, um im Bereich des Sondereigentums nach Beendigung der Brandschadenssanierung weiterhin Sanierungsarbeiten durchzuführen, lag zwar eine zielgerichtete Inanspruchnahme des Sondereigentums der Klägerin durch die Wohnungseigentümergemeinschaft vor. Der geltend gemachte Schaden (Mietausfall) war jedoch keine adäquat kausale Folge davon, denn er wäre auch ohne Durchführung der Arbeiten eingetreten, weil die Wohnung aufgrund der andauernden Feuchtigkeitserscheinungen im Bereich des Sondereigentums der Klägerin nicht vermietbar gewesen wäre.

36

Ob die Ansicht des Amtsgerichts, eine Ersatzpflicht bestehe schon deshalb nicht, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Beseitigung der Folgen des Brandschadens lediglich im Rahmen ihrer Wiederherstellungspflicht- und Wiederaufbauverpflichtung gemäß § 11 Abs. 1 Satz 3, 22 Abs. 4 WEG gehandelt habe, zutrifft, bedarf hier keiner Entscheidung.

3.

37

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziff. 10, 711, 713 ZPO.

4.

38

Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zugelassen. Eine Entscheidung des Revisionsgerichts ist zur Fortbildung des Rechts erforderlich. Der Sache kommt auch eine grundsätzliche Bedeutung zu. Die Revisionszulassung beschränkt sich auf die Rechtsfrage, ob das mitgliedschaftlichen Treueverhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer bzw. die Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer für den Verwalter analog § 31 BGB (vgl. BGH NJW 2012, 2955 Rn. 19 und NJW 2015, 613 = BGHZ 207, 375 Rn. 25, beide zitiert nach juris) auch die Haftung für eine vollständige Umsetzung von der Eigentümerversammlung gefasster Sanierungsbeschlüsse (vgl. BGH NJW 2016, 1310 = BGHZ 207, 40 Rn. 15: „Für Defizite bei der Umsetzung der gefassten Beschlüsse haftet allein der Verband“) sowie für die Untätigkeit des Verwalters beinhaltet, wenn ein Wohnungseigentümer unmittelbar nach Abschluss der Instandsetzungsarbeiten rügt, dass nach wie vor Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum im Bereich seines Sondereigentums vorhanden seien. Diese Fragen sind bisher höchstrichterlich nicht geklärt und können sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen.