Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1992-07-22, Aktenzeichen 5 O 156/92
ECLI:DE:LGD:1992:0722.5O156.92.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an die

Klägerin 23.940,00 DM nebst 4 %Zinsen

seit dem 15. Dezember 1991 zu zahlen.

Wegen des weitergehenden Zinsanspruchs wird die Klage abgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheits­leistung in Höhe von 27.500,00 DM vorläufig voll-streckbar.

Die Sicherheitsleistung kann auch durch die selbstschuldnerische Bürgschaft einer Großbank oder Sparkasse mit Sitz in der Bundes­republik Deutschland erbracht wer-den.

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Tat b e s t a n d

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Die Klägerin betätigt sich als Immobilienmarklerin und ist spezialisiert auf den Nachweis bzw. die Vermittlung von Kauf-und Mietverträgen über Wäschereien und chemische Reinigungen.

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Der Beklagte betreibt Textil-Reinigungsbetriebe.

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Mit Schreiben vom 27. Juni 1991 wandte sich die Klägerin an den Beklagten und teilte mit, im PLZ-Bereich D- A werde eine Wäscherei zum Verkauf angeboten, der Kaufpreis liege bei 295.000,00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer. Weiter heißt es in dem Schreiben, die Provision betrage 5 % vom Kaufpreis zuzügl ich Mehrwertsteuer. Nachdem der Beklagte Interesse bekundet hatte, ließ die Klägerin ihm unter dem 1. Juli 1991 ein vorgedrucktes, als Objektnachweis Vereinbarung überschriebenes Schriftstück zukommen und bat um Rücksendung. Diese Objektnachweisvereinbarung, die u. a. den Provi­sionsanspruch der Klägerin für den Fall eines nachgewiesenen oder vermittelten Kauf-, Leasing-, Pacht-, Miet-oder sonstigen auf Erwerb oder Nutzung gerichteten Vertrages zum Inhalt hat, unterzeichnete der Beklagte am 6. Juli 1991. Auf die bei den Akten befindliche Urkunde (Blatt 6 d. A.) wird verwiesen.

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In der Folgezeit wurden -auch unter Beteiligung der Klägerin -Verhandlungen hinsichtlich des Objektes nach dem Nachweis durch die Klägerin geführt. Da die bisherigen Betreiber der Wäscherei auch Inhaber des Grundstücks waren, mußte neben dem Vertrag über den Erwerb des Wäscherei Betriebes auch ein Mietvertrag über die Nutzung der Räumlichkeiten durch den Beklagten geschlossen werden. Diesbezüglich bat der Beklagte die Klägerin mit Schreiben vom 10. Oktober 1991 um die Ausarbeitung bestimmter von ihm ge­nannter Vertragsbedingungen. Auf das Schreiben vom

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10. Oktober 1991 wird wegen der Einzelheiten Bezug

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genommen (Blatt 73 f.d.A.). Anschließend wurden die

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Konditionen der Verträge unter Beteiligung der

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Klägerin ausgehandelt.

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Im Anschluß daran kaufte der Beklagte den Betrieb zu einem Preis von 240.000,00 DM. Ferner mietete er die Räumlichkeiten zu einem monatlichen Mietzins von 4200,00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer an. Ausgehend von diesen Zahlen erstellte die Klägerin unter dem

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18. November 1991 eine Provisionsrechnung über 37.620,00 DM, wobei sie 5 %aus dem Kaufpreis sowie 5 monatliche Mietnutzungsraten, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, in Ansatz brachte. Hierauf erbrachte der Beklagte eine Zahlung von 13.680,00 DM, nämlich 5 %vom Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer. Auch auf eine Mahnung unter Fristsetzung bis zum 14. Dezember 1991 leistete er keine weiteren Zahlungen. Nunmehr nimmt ihn die Klägerin auf Zahlung von 23.940,00 DM in Anspruch.

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Die Klägerin meint, der Beklagte müsse auch den Mietvertrag verprovisionieren, da sie 2 rechtlich voneinander unabhängige, wenn auch zusammengehörige Verträge nachgewiesen habe. Dies ergebe sich aus der eindeutigen Objektnachweisvereinbarung, in der die Aufzählung der einzelnen Vertragstypen nicht alternativ sei. Bei beiden Verträgen handele es sich um ein Gesamtpaket . Sie macht weiter geltend, bei Abfassung des Schreibens vom 27. Juni 1991 sei ihr noch nicht bekannt gewesen, in welcher Form die Nutzung erfolgen solle, als Variante sei z.B. auch der Erwerb der Immobilie im Gespräch gewesen. Dies alles, so meint die Klägerin weiter, spiele hinsichtlich des Nachweises der Mietgelegenheit keine Rolle. Überdies habe der Beklagte sie auch beauftragt, die Konditionen des Mietvertrages aus­

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zu handeln, so daß er die Provision auch unter dem

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Gesichtspunkt der Vermittlung schulde. Seitens der

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früheren Betreiber der Wäscherei sei sie insoweit

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nicht beauftragt worden. In Höhe der Klageforderung nehme sie einen Dispositionskredit zu einem Zinssatz von mindestens 11 %in Anspruch.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an sie

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23.940,00 DM nebst 11 % Zinsen seit dem

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15. Dezember 1991 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen,

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hilfsweise, ihm Vollstreckungsschutz zu gewähren.

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Er vertritt die Ansicht, die Nachweisvereinbarung habe die Verpflichtung der Klägerin zum Gegenstand, ihm den Erwerb einer Wäscherei zu einem bestimmten Preis nachzuweisen. Die vorgegebenen rechtlichen Formen seien alternativ zu verstehen, so daß mit dem Abschluß des Hauptvertrages -des Kaufvertrages ­die Maklerleistung verbraucht worden sei. Jedenfalls habe die Klägerin insoweit bestehende Unklarheiten des Vertragswerkes als Verwenderin zu tragen. Der Beklagte bringt weiter vor, der Klägerin sei bei Absendung des Schreibens vom 27. Juni 1991 schon bekannt gewesen, daß die Wäscherei verkauft und die Räume vermietet werden sollten. Die Provision habe sie aber nur mit 5 % vom Kaufpreis angegeben, so daß nicht einsichtig sei, warum sie heute mehr verlange. Mit der Erbringung von Vermittlungsleistungen habe er die Klägerin nicht beauftragt. Vielmehr sei diese als Vertreterin der Verkäuferseite aufgetreten und in dieser Eigenschaft habe er der Klägerin seine Vorstellungen über die Gestaltung des Mietvertrages unterbreitet. Für den insoweit durch die Verkäufer/Vermieterseite erteilten Auftrag habe die Klägerin von dieser auch ein gesondertes Honorar erhalten. Der 4 % übersteigende Zinssatz werde bestritten.

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Wegen des Sach-und Streitstandes im Übrigen wird

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auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den

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Parteien gewechselten Schriftsätze und der zu den

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Akten gereichten Unterlagen verwiesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die zulässige Klage ist im wesentlichen -bis auf einen Teil des Zinsanspruchs -begründet.

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Der Klägerin steht gegen den Beklagten nach § 652 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Maklerlohn in der geltend gemachten Höhe zu.

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Allerdings läßt das von dem Beklagten zu den Akten gereichte Schreiben der Klägerin vom 27.Juni 1991 erkennen, daß sie nur für den Fall des Kaufs der Wäscherei auf eine Provision hingewiesen hat, bevor der Beklagte ihre Maklerdienste in Anspruch genommen hat.

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Dies ist indes ohne Belang. Denn die rechtlichen Beziehungen zwischen den Parteien werden durch die ebenfalls zu den Akten gereichte Objektnachweisvereinbarung bestimmt, die die Klägerin dem Beklagten unter dem 1. Jul i 1991 hat zukommen lassen und die dieser am 6. Juli 1991 unterzeichnet hat. Zwar enthält dieses Schriftstück vor dem Abdruck der einzelnen Klauseln den Hinweis, die Verhandlungs­basis (Kaufpreis/Nutzungsentgelt) betrage 295.000,00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer. Insoweit handelt es sich aber nur um die Vorgabe gemäß dem zuvor erwähnten Schreiben vom 27. Juni 1991 bezüglich des noch auszuhandelnden Kaufpreises für den Erwerb des Betriebes. Womit der Beklagte die Klägerin betraut hat, folgt vielmehr aus den dann aufgeführten vertraglichen Regelungen. So ist in Nr. 1 der Objektnachweisvereinbarung aufgeführt, der Auf­traggeber -der Beklagte -beauftrage die Klägerin mit dem Nachweis einer der dann aufgeführten Vertragstypen • Wenn in dieser Klausel die einzelne Vertragstypen durch das Wort "oder" verbunden sind, bedeutet dieser Umstand nicht, daß die Aufzählung alternativ zu verstehen ist. Entgegen der Auffassung des Beklagten schließt die von der Klägerin gewählte Formulierung nicht aus, daß dann, wenn etwa sowohl ein Kaufvertrag als auch ein Mietvertrag nachge­wiesen wird, für beide Hauptverträge die in Nr. 3 der Objektnachweisvereinbarung genannte Provision zu zahlen ist. Zurecht hat die Klägerin demgemäß auch darauf hingewiesen, daß in Nr. 3 der Vereinbarung an einer Stelle von "Provisionen" die Rede ist, was die

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gedankliche Möglichkeit des Nachweises mehrerer der zuvor genannten Verträge voraussetzt. Dafür spricht auch der Beginn der vorerwähnten Klausel, in der die Provision für einen nachgewiesenen Kauf-/Miet-/­

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Leasingvertrag Erwähnung findet, ohne daß ein

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alternatives Verhältnis ersichtlich wird. Der

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Auffassung des Beklagten, mit dem Abschluß des

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Hauptvertrages -den er in dem geschlossen Kauf­vertrag sieht -sei die Maklerleistung verbraucht, vermag die Kammer nicht zu folgen. Für eine solche Auslegung gibt die Objektnachweisvereinbarung nichts her; insbesondere läßt sie nicht erkennen, es stehe im Belieben des Auftragsgebers , sich wahlweise für eine Provision zu entscheiden. Ebensowenig ist eine Unklarheit gegeben, die sich zu Lasten der Klägerin als Verwenderin der Geschäftsbedingungen auswirken würde.

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Bei diesen Gegebenheiten teilt die Kammer die Ansicht der Klägerin, wenn sie mehrere Verträge als "Gesamtpaket" -wie vorliegend -nachweise, könne sie auch nach Maßgabe der vereinbarten Provisionsregelung für beide Verträge eine Courtage bean­spruchen. Unstreitig hat die Klägerin sowohl die Möglichkeit des Kaufs der Wäscherei als auch die Möglichkeit der Anmietung der Räume, in denen der Betrieb geführt werden sollte, nachgewiesen. Erst durch die im Anschluß an die Unterzeichnung der Objektnachweisvereinbarung entfaltete Tätigkeit der Klägerin ist der Beklagte in die Lage versetzt worden, bezüglich beider Verträge mit den poten­tiellen Vertragspartnern in direkte Beziehungen zu treten. Folglich muß der Beklagte für beide Verträge eine Provision erbringen. Es kann keinen Unterschied machen, ob der Interessent und Auftraggeber des Maklers nun etwa eine Immobilie einschließlich eines Geschäftsbetriebes mit gemeinsamem Kaufvertrag -zu einem höheren Preis und mithin auch höherer Provi­sion als nur bei Kauf des Betriebes -erwirbt oder ob das Geschäft in mehrere rechtlich selbstständige Verträge aufgespalten wird, die aber jeweils von dem Maklerunternehmen nachgewiesen werden.

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Ob der Klägerin, wie der Beklagte behauptet, schon zum Zeitpunkt der Übersendung des Schreibens vom 27. Juni 1991 bekannt war, daß nur der Wäschereibetrieb gekauft werden konnte, und im übrigen ein Miet­vertrag abzuschließen war, ist ohne Belang. Einer Beweisaufnahme zu den diesbezüglich zwischen den Parteien streitige Fragen bedurfte es nicht, da die rechtlichen Beziehungen der Parteien wie ausgeführt nicht durch dieses Schreiben, sondern durch die dann getroffene Objektnachweisvereinbarung vom 1./6. Juli 1991 geprägt werden, mit der der Beklagte die Klägerin auch mit dem Nachweis eines Mietvertrages ­als einer der vorgesehenen Möglichkeiten -beauf­tragt hat.

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Doch selbst wenn man die Auffassung vertreten wollte, der Beklagte schulde für den Nachweis der Möglichkeit zum Abschluß eines Mietvertrages keine Provision, weil dieser notwendig mi t dem Kauf der Wäscherei verbunden gewesen sei, müßte er die noch begehrte Provision erbringen, weil er die Klägerin mit dem Aushandeln der Vertragskonditionen be­auftragt hat, von ihr also Vermittlungsleistungen erbeten hat. Das von der Klägerin zu den Akten

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gereichte Schreiben des Beklagten vom 10. Oktober 1991 enthält -für den Fall der Zustimmung zu dem vorgestellten Kaufpreis -ausdrücklich die Aufforderung, die Vertragsbedingungen des abzu­schließenden Mietvertrages auszuarbeiten. So ist es unstreitig dann auch geschehen, da der Beklagte dem Vorbringen der Klägerin, die Konditionen seien sodann unter ihrer Einschaltung ausgehandelt worden, nicht entgegengetreten ist. Die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die Klägerin mi t dem Aushandeln der Konditionen seitens der Verkäufer­/Vermieterseite beauftragt worden, insoweit als deren Vertreterin aufgetreten ist und von dieser auch eine Provision erhalten hat, brauchte die Kammer nicht zu entscheiden. Zum einen ergibt sich aus Nr. 4 der Objektnachweisvereinbarung , daß die Klägerin berechtigt sei, auch für den Vertrags­partner des Auftragsgebers provisionspflichtig tätig zu werden. Zum anderen wäre es dem Beklagten unbenommen geblieben, sich mit den noch offenen Fragen und der Bitte um die Ausarbeitung mietvertraglicher Klauseln unmittelbar an die Partner seines Hauptvertrages zu wenden. Aus der Sicht des Erklärungsempfängers -hier der Klägerin, da sich das Schreiben an sie richtete kann der keinen Hinweis auf eine etwaige Tätigkeit der Klägerin für die andere Vertragspartei enthaltende Inhalt des

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Schreibens vom 10. Oktober 1991 nur so verstanden werden, daß damit dann auch erbrachte Vermittlungsleistungen als provisionspflichtiger Maklertätigkeit erbeten wurden. Mit dem stellt das Schreiben vom 10. Oktober 1991 jedenfalls das Angebot zum Abschluß eines weiteren, auf Vermittlungsleistungen gerichteten Maklervertrages dar, das die Klägerin durch die dann entfalteten Vermitt­lungsbemühungen in Gestalt der Verhandlungen mit der anderen Seite konkludent angenommen hat. Eine Beweisaufnahme zu dem streitigen Vorbringen der Parteien war also auch insoweit nicht geboten.

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Nach allem hat die Klägerin ihre Provision mit 37.620,00 DM ausgehend von beiden Verträgen zu­treffend in Rechnung gestellt, so daß sie unter Berücksichtigung des schon erbrachten Teilbetrages von 13.680,00 DM wie geltend gemacht weitere 23.940,00 DM beanspruchen kann.

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Der Zinsanspruch der Klägerin beruht auf §§ 284, 288 Abs. 1 BGB. Durch die Zahlungsaufforderung unter Fristsetzung bis zum 14. Dezember 1991 ist der Beklagte in Verzug geraten. Indes schuldet er nur Zinsen in gesetzlicher Höhe, da die Klägerin ihre Behauptung, sie nehme in mindestens der Höhe der Klageforderung einen Dispositionskredit zu 11 % Zinsen in Anspruch, trotz des Bestreitens des Beklagten nicht ordnungsgemäß unter Beweis gestellt hat. Insbesondere hat sie die angekündigte Bank­bescheinigung nicht zu den Akten gereicht. Wegen der über den zuerkannten Satz hinausgehenden Zinsforderung war die Klage mithin abzuweisen.

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Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs 1, 92 Abs. 2 ZPO.

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Die Anordnungen hinsichtlich der vorläufigen

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Vollstreckbarkeit ergeben sich aus §§ 709 Satz 1,

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108 Abs. 1 ZPO.

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Der Antrag des Beklagten, ihm zu gestatten, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung abwenden zu können, ist nicht begründet, da er weder dargetan noch glaubhaft gemacht hat, die Voll­streckung würde ihm einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen (§§ 712 Abs. 1, 714 ZPO).