Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2013-06-06, Aktenzeichen I-10 U 98/12
ECLI:DE:OLGD:2013:0606.I10U98.12.00

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 24. Oktober 2012 verkündete Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf – Einzelrichterin – unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst.

Der Beklagte wird verurteilt, das Büro im Gebäude F. 13, D., bestehend aus vier Zimmern, Diele, zwei Toiletten sowie einem Kellerraum und einem Abstellraum unter der Kellertreppe besenrein geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die weitergehende Räumungsklage wird abgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Räumungsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 25.000 € und hinsichtlich der Zwangsvollstreckung im Übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

G r ü n d e

1

I.

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Die Parteien streiten, soweit im Berufungsrechtszug von Interesse, darüber, ob der Beklagte verpflichtet ist, die von ihm angemieteten, im Tenor bezeichneten Büroräume zu räumen. Wegen der getroffenen Feststellungen wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung verwiesen (GA 70 ff.). Das Landgericht hat die Räumungsklage durch Teilurteil abgewiesen. Zur Begründung hat es zusammengefasst ausgeführt, die Klägerin sei gemäß § 566 BGB in den Mietvertrag eingetreten und dieser habe die Schriftform nach § 550 BGB gewahrt, sodass die Kündigung der Klägerin das Mietverhältnis nicht beendet habe. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen (GA 73 ff.). Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer form- und fristgerechten Berufung, mit der sie ihren erstinstanzlichen Räumungsantrag weiterverfolgt.

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Die Klägerin rügt die Verletzung materiellen Rechts. Das Landgericht habe zu Unrecht angenommen, dass der Mietvertrag gemäß § 566 BGB auf sie übergegangen sei und der Mietvertrag der Schriftform entspreche. Wenn man – wie das Landgericht – die Auffassung vertrete, dass das Mietverhältnis kraft Gesetzes auf die Klägerin übergegangen sei, weil der Mietvertrag von H.F. G. mit Zustimmung der übrigen Mieter (richtig: Miteigentümer) geschlossen worden sei, müsse sich diese Tatsache aus der Urkunde ergeben, um die Schriftform zu wahren. Eine Heilung sei auch nicht dadurch eingetreten, dass sie im notariellen Kaufvertrag erklärt habe, das bezüglich des Büros im 4. OG bestehende Mietverhältnis vom Käufer zu übernehmen. Im Übrigen beruft sie sich erstmals in zweiter Instanz auf die Sittenwidrigkeit des Mietvertrags. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf den Schriftsatz vom 30.01.2013 (GA 112 ff.) verwiesen.

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Der Beklagte verteidigt das angefochtene Teilurteil und bittet nach Maßgabe seiner Berufungserwiderung vom 11.03.2013 (GA 160 ff.) um Zurückweisung der Berufung.

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Mit Verfügung vom 12.04.2013 hat der Berichterstatter folgenden Hinweis erteilt: (1) Der Ausgangsmietvertrag entspreche möglicherweise bereits deshalb nicht der Schriftform, weil der Beklagte nach dem bisherigen Verständnis des Senats das in der Übersendung des schriftlichen Mietvertrages liegende und mit der Zusatzvereinbarung Wertsicherung gekoppelte Angebot des seinerzeitigen Vermieters nicht angenommen habe, § 150 II BGB. (2) Falls gleichwohl ein wirksamer schriftlicher Ausgangsmietvertrag anzunehmen sei, dürfte jedenfalls die Optionsregelung in § 24 MV „mehrmals“ nicht dem Bestimmt-heitsgrundsatz entsprechen.

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Der Beklagte hat hierauf mit Schriftsatz vom 16. Mai 2013 (GA 179 ff.) ausgeführt, er habe den Formularmietvertrag am 10.11.2000 ausgefüllt, die mündlichen Abreden in der „Anlage zum Mietvertrag vom 10.11.2000 - § 24 Sonstige Vereinbarungen“ formuliert, den Mietvertrag und die Anlage 24 unterschrieben und dem seinerzeitigen Vermieter zur Unterzeichnung zugesandt. Dieser habe den Mietvertrag einschließlich der Anlage 24 gegengezeichnet und den Mietvertrag zurückgeschickt. Damit sei der Mietvertrag ungeachtet des Umstands zustande gekommen, dass Herr H.F. G. dem an den Beklagten zurückgesandten Mietvertrag eine selbst entworfene und bereits unterzeichnete Zusatzvereinbarung zu einer „Mietanpassung“ beigefügt habe, die der Beklagte nicht gegengezeichnet habe. Das bloße Beifügen der Zusatzvereinbarung könne angesichts der vorangegangenen Vertragsunterzeichnung nicht als Ablehnung des Mietvertrags verbunden mit einem neuen Antrag gewertet werden, zumal eine Indexregelung nicht zwingend wesentlicher Bestandteil eines Mietvertrages sei, vielmehr auch einer nachträglichen Vereinbarung zugänglich sein könne, ohne dass dies die Wirksamkeit des ursprünglichen Vertrages berühre.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen, sowie auf den nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 29.05.2013 Bezug genommen.

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II.

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Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache Erfolg. Der Klägerin steht entgegen der Auffassung des Landgerichts gemäß § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Tenor bezeichneten Mieträume zu. Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die Kündigung der Klägerin vom 01.12.2011 beendet.

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1.

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Das Landgericht hat über die Räumungsklage zu Recht durch Teilurteil entschieden. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung darf auch bei einer – wie hier - grundsätzlichen Teilbarkeit des Streitgegenstandes ein Teilurteil (§ 301 ZPO) nur ergehen, wenn die Gefahr einander widersprechender Entscheidungen - auch infolge abweichender Beurteilung durch das Rechtsmittelgericht - ausgeschlossen ist. Eine Gefahr sich widersprechender Entscheidungen wäre namentlich dann gegeben, wenn in einem Teilurteil eine Frage entschieden wird, die sich dem Gericht im weiteren Verfahren über andere Ansprüche oder Anspruchsteile noch einmal stellt oder stellen kann. Das gilt auch insoweit, als es um die Möglichkeit einer unterschiedlichen Beurteilung von bloßen Urteilselementen geht, die weder in Rechtskraft erwachsen noch das Gericht nach § 318 ZPO für das weitere Verfahren binden (st. Rspr.; BGH, Urt. v. 30.11.2012, V ZR 245/11; Urt. v. 11.5.2011, VIII ZR 42/10). Hieran gemessen hat das Landgericht mit zutreffender Begründung, auf die der Senat zur Vermeidung einer Wiederholung Bezug nimmt, entschieden, dass sich das Gericht bei der späteren Entscheidung über die auf Rückzahlung unter Vorbehalt gezahlter Mieten gerichtete Widerklage des Beklagten nicht in Widerspruch zu der Entscheidung über die Räumungsklage setzen könne. Hiergegen hat keine der Parteien Einwendungen erhoben.

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2.

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Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts, dass die Klägerin gemäß § 566 BGB analog in den Mietvertrag der Parteien eingetreten ist. Zwar war die veräußernde Miteigentümergemeinschaft nicht zugleich auch Vermieterin des Beklagten, weshalb es an der für den Eintritt in den Mietvertrag nach § 566 BGB grundsätzlich erforderlichen Identität zwischen Vermieter und Veräußerer fehlt (BGH, Urt. v. 22.10.2003, XII ZR 119/02).

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Hier ist es jedoch aufgrund der Besonderheiten des Falles gerechtfertigt, den Mietvertrag in entsprechender Anwendung von § 566 BGB so zu behandeln, als hätte die übrigen Miteigentümer die Mieträume mitvermietet. Denn die das Erfordernis der Identität von Vermieter und veräußerndem Eigentümer tragende Erwägung, der Veräußerer solle nicht gemäß § 566 Abs. 2 BGB wie ein Bürge für Verpflichtungen haften müssen, die nicht in seiner Person, sondern in der Person eines Dritten bestehen (BGH, Urt. v. 3.7.1974, NJW 1974, 1551), greift im vorliegenden Fall nicht. Das Landgericht hat insoweit zutreffend angenommen, dass eine analoge Anwendung des § 566 BGB gerechtfertigt ist, wenn das Mietobjekt durch einen von mehreren Miteigentümern vermietet wird und die anderen Miteigentümer hiermit einverstanden sind. Zwar hat der Senat (Beschl. v. 11.12.2007, ZMR 2008, 787) in einem Sonderfall entschieden, dass eine nachträgliche Zustimmung der Ehefrau zu einem ohne ihre Beteiligung abgeschlossenen Mietvertrag über die im hälftigen Eigentum der Eheleute stehenden Mieträume nicht die Anwendung des § 566 BGB rechtfertigt. Ob hieran wegen der ausdrücklichen Bezugnahme auf den Mietvertrag mit dem Beklagten in dem notariellen Grundstückskaufvertrag im Hinblick auf die Entscheidung BGH (Urt. v. 9.4.2008, XII ZR 89/06) festgehalten werden kann, bedarf keiner Entscheidung. Jedenfalls ist nach den besonderen Umständen des Streitfalls davon auszugehen, dass die übrigen Miteigentümer in die Vermietung der Büroräume durch einen von ihnen an den Beklagten eingewilligt haben. Der Beklagte hat insoweit unwidersprochen vorgetragen, der Vermieter sei zusammen mit seiner Ehefrau zu je ½ Eigentümer des Grundstücks gewesen. Nach deren Tod (1966) sei ihr ½-Anteil auf die aus ihrem Ehemann und den gemeinsamen Söhnen bestehende Erbengemeinschaft übergegangen. Seit dieser Zeit habe der Ehemann immer wieder Mieträume in dem streitgegenständlichen Gebäude als alleiniger Vermieter vermietet. Das kann nicht ohne Kenntnis der übrigen Mitglieder der Erben- bzw. Miteigen-tümergemeinschaft erfolgt sein, so dass deren Einwilligung den Umständen nach zu vermuten ist. Das rechtfertigt zur Erhaltung des Besitzrechts des Mieters gegenüber einem Erwerber (vgl. BGH, Urt. v. 23.11.2011, VIII ZR 74/11; Günter, WuM 2013, 264, 269 f.) die analoge Anwendung des § 566 BGB jedenfalls zum Schutz des Mieters, der – wie hier unwiderlegt der Beklagte – erst im Nachhinein erfahren hat, dass sein Vermieter nicht der alleinige Eigentümer des Grundstücks ist.

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Selbst wenn man dieser Auffassung nicht folgte, ist die Klägerin hier jedenfalls im Wege der Vertragsübernahme durch zweiseitigen Vertrag zwischen ihr und der veräußernden Miteigentümergemeinschaft mit Zustimmung des Beklagten als neue Vermieterin in den mit dem Beklagten bestehenden Mietvertrag eingetreten. Unter III Ziffer 6 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages vom 21.09.2006 zwischen der Miteigentümergemeinschaft und der Klägerin ist deren Eintritt in den Mietvertrag ausdrücklich vereinbart. Der insoweit getroffenen Regelung, „Das bezüglich des Büros im 4. OG bestehende Mietverhältnis wird vom Käufer übernommen“, ist gemäß §§ 133, 157 BGB zu entnehmen, dass es sich nur um das Mietverhältnis mit dem Beklagten handeln konnte. Die Klägerin hat dies genauso gesehen. Sie hat dem Beklagten durch die L. Hausverwaltung mit Schreiben vom 01.12.2006 bereits vor Umschreibung des Grundbuchs (25.01.2007/ Anlage K 3) mitgeteilt, dass sie die Immobilie erworben und das Mietverhältnis mit ihm zum 01.01.2007 übernommen habe. Der Beklagte hat dem Vermieterwechsel spätestens dadurch konkludent zugestimmt, dass er die monatliche Miete in der Folgezeit auf das Konto der Klägerin gezahlt und dieser gegenüber auch ab 10.07.2007 seine Optionserklärungen auf Verlängerung des Mietverhältnisses abgegeben hat.

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Die Klägerin ist jedoch in beiden Varianten nur in ein unbefristetes konkludentes/mündliches Mietverhältnis eingetreten. Gelangt § 566 BGB zur Anwendung, ist im Augenblick des Eigentumsübergangs durch Eintragung im Grundbuch kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis, zwischen der Klägerin als Erwerberin des Grundstücks und dem Beklagten entstanden, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit demVeräußerer besessen hat (BGH, Urt. v. 2.2.2006, IX ZR 67/02). Hat sich der Vermieterwechsel im Wege der rechtsgeschäftlichen Vertragsübernahme vollzogen, wird der Vertragsinhalt hierdurch nicht berührt, wenn – wie hier - nichts anderes vereinbart ist (BGH, Urt. v. 21. Juni 1978, LM Nr. 66 zu § 535 BGB = MDR 1979, S. 50 = NJW 1978, S. 2504 = WM 1978, S. 1017 = WuM 1978, S. 171; OLG Düsseldorf, Urt. v.9. Juni 2011, NJOZ 2012, S. 46 = ZMR 2011, S. 869).

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Bei dem Ausgangsmietvertrag mit dem Miteigentümer H. F. G. handelt es sich um einen unbefristeten konkludenten bzw. mündlichen Vertrag, der mangels Einhaltung der gesetzlichen Schriftform gemäß §§ 550 Satz 2 i.V.m. § 580a Abs. 2 BGB von der Klägerin wirksam gekündigt worden ist. Nach seinem eigenen Vortrag hat der Beklagte den von ihm am 10.11.2000 unterzeichneten Mietvertragsentwurf dem Miteigentümer H. F. G. als Vermieter übersandt. Dieser hat das hierin liegende Vertragsangebot des Beklagten nicht bereits mit Unterzeichnung der Vertragsurkunde angenommen. Denn er hat die von ihm unterschriebene Mietvertragsurkunde nebst Zusatzvereinbarung „§ 24 Mietanpassung“ um eine weitere Zusatzvereinbarung ergänzt und den so ergänzten Mietvertrag an den Beklagten zurückgereicht. Damit hat der ursprüngliche Vermieter dieses Vertragsangebot des Beklagten jedoch nicht so angenommen, wie es ihm gemacht worden ist, sondern nur mit Modifizierungen. Das bedeutet rechtlich, dass er das Vertragsangebot des Beklagten abgelehnt und ihm ein neues, geändertes Vertragsangebot unterbreitet hat. Das ursprünglich von dem Beklagten gemachte Angebot war damit erledigt (§ 150 Abs. 2 BGB). Im Rahmen des § 150 Abs. 2 BGB ist es grundsätzlich ohne Bedeutung, ob es sich um wesentliche oder unwesentliche Änderungen handelt (BGH, Urt. v. 18.10.2000, DWW 2001, 300 = GE 2001, 342 = NZM 2001, 42 = WuM 2001, 112 = ZMR 2001, 97 m.w.N.). Auch geringfügige, unwesentliche Änderungsvorschläge gegenüber dem unterbreiteten Vertragsangebot führen dazu, dass es für das Zustandekommen des Vertrages einer neuen Erklärung des Vertragspartners bedarf. Ungeachtet dessen, handelt es sich bei der in der weiteren Anlage niedergelegten Mietanpassungsklausel um eine wesentliche Änderung gegenüber dem unterbreiteten Angebot, in dem der Beklagte eine in dem vorformulierten Vertragstext unter 1 b vorgesehene Indexklausel gestrichen hatte. Dass die Parteien eine Mietanpassungsvereinbarung durch einen formgerechten Mietnachtrag zu einem späteren Zeitpunkt hätten nachholen können, schließt die Anwendung des § 150 Abs. 2 BGB nicht aus. Der Beklagte hat die von dem Rechtsvorgänger der Klägerin gewünschte Ergänzung des Mietvertrags auch als solche verstanden, denn er hat das neue Angebot abgelehnt und dies auch schriftlich mit dem Rechtsvorgänger der Klägerin kommuniziert (Anlage K 11/GA 121). Zum Abschluss eines neuen schriftlichen Mietvertrags ist es in der Folgezeit nicht mehr gekommen.

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Soweit der BGH (a.a.O.) entschieden hat, dass eine Annahme und keine modifizierende Annahme vorliegt, wenn der Annehmende - für den Vertragspartner erkennbar - zwar Ergänzungen vorschlägt, aber klar zum Ausdruck bringt, dass er bei einem Beharren des Antragenden auf dem ursprünglichen Angebot dieses Angebot in der ursprünglichen Form auf jeden Fall annimmt und nicht auf seinen Änderungsvorschlägen beharrt, liegt eine vergleichbare Situation hier nicht vor. Die Erklärung ist auszulegen aus der Sicht des Erklärungsempfängers, also aus der Sicht des Beklagten. Dieser konnte die Übersendung des ergänzten Mietvertrags den Umständen nach als verständiger Empfänger nur dahin verstehen, dass der Rechtsvorgänger der Klägerin den Mietvertrag nur mit der eingefügten Zusatzvereinbarung abschließen wollte. Der Beklagte hatte zu seinen Gunsten in das übersandte Mietvertragsangebot eine weitreichende Optionsregelung eingefügt, die es ihm – ihre Wirksamkeit unterstellt – erlaubt hätte, das Mietverhältnis bis zur Grenze des § 544 BGB einseitig zu verlängern, ohne dass für den Vermieter eine gebotene Kompensation in Form einer Staffelmiete, einer Wertsicherungs- oder Mietanpassungsklausel vorgesehen war. Die insoweit in dem zugrunde gelegten Vertragsformular unter § 3 b vorgesehenen Regelungen hatte der Beklagte gestrichen, obwohl sich dem Beklagten die Notwendigkeit einer Mietanpassungsmöglichkeit für den Vermieter angesichts der möglichen Vertragsdauer aus wirtschaftlichen Gründen geradezu aufdrängen musste. Dass der frühere Vermieter hiermit ersichtlich nicht einverstanden war, zeigt die Rücksendung des um eine Mietanpassungsklausel ergänzten Vertragstext. Darauf, dass die Mietanpassungsvereinbarung vorher nicht verhandelt worden sein soll, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Der Beklagte hat das Änderungsangebot des früheren Vermieters auch als solches verstanden, denn er hat sich mit diesem in Verbindung gesetzt ist und mitgeteilt, dass er der Mietanpassung nicht zustimme. Damit ist ein schriftlicher Mietvertrag gescheitert. Die Schriftform ist nicht dadurch wieder aufgelebt, dass die Parteien sich – wie im nicht nachgelassenen Schriftsatz des Beklagten vom 29.05.2013 behauptet - anlässlich eines Telefonats nach Zugang des geänderten Mietvertragsformulars mündlich darauf geeinigt haben, den Mietvertrag ohne die Mietanpassung durchzuführen. Hierzu hätte es einer erneuten Beurkundung durch die Parteien bedurft. Auch die Entscheidungen BGH (Urt. v. 9. April 2008, XII ZR 89/06) und BGH (Urt. v. 6. September 2012, VII ZR 193/10) sind anders gelagert und rechtfertigen keine abweichende Beurteilung.

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Zwischen den Parteien ist jedoch durch Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs und Zahlung des Mietzinses oder mündlich ein Mietverhältnis zustande gekommen, in das die Klägerin eingetreten ist. Mangels Einhaltung der gesetzlichen Schriftform sind sämtliche Abreden der Parteien in der ursprünglichen Vertragsurkunde zur befristeten Dauer des Mietverhältnisses und zu den vereinbarten Optionsrechten obsolet. Der Mietvertrag gilt gemäß § 550 Satz 1 BGB als auf unbefristete Zeit abgeschlossen und war nach Maßgabe des § 550 Satz 2 BGB ordentlich kündbar. Hiervon die Klägerin mit Schreiben vom 1.12.2011 Gebrauch gemacht.

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Das Fehlen der Schriftform ist auch nicht durch die von dem Beklagten behauptete Nachtragsvereinbarung vom 30.10.2001 geheilt. Zwar ist es für die Einhaltung der Schriftform nicht erforderlich, dass schon die erste Vertragsurkunde selbst alle Schriftformvoraussetzungen erfüllt. Vielmehr genügt es, wenn diese Voraussetzungen in der Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ersten Vertragsurkunde erfüllt werden. Ist deshalb ein formgerechter Mietvertrag mangels Annahme zunächst nicht abgeschlossen worden, so kommt durch eine insoweit formgerechte Nachtragsvereinbarung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag zustande (BGH, Urt. v. 30.1.2013, XII ZR 38/12; Urt. v. 29.4.2009, XII ZR 142/07). Ob die Vereinbarung vom 30.10.2001 die an einen formgerechten Nachtrag zu stellenden Anforderungen genügt, bedarf keiner Entscheidung. Der Beklagte hat weder einen von beiden Mietvertragsparteien unterzeichneten Mietnachtrag vorgelegt noch hat er hierfür Beweis angetreten.

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Darauf, ob die ursprüngliche Vertragsurkunde im Übrigen einen Schriftformmangel aufweist, weil die unter § 24 Ziffer 9 enthaltene Optionsregelung, „Die Mietdauer beträgt zunächst 5 Jahre. Danach hat der Mieter das Recht, mehrmals (Hervorhebung durch den Senat) eine Option von jeweils maximal fünf Jahren zur Fortsetzung des Mietverhältnisses auszuüben“, weil die dem Adverb „mehrmals“ (vgl. Duden Band 10: Bedeutungswörterbuch, 3. Aufl. 2002, S. 613) innewohnende Ausübungsfrequenz nicht bestimmbar ist, kommt es ebenso wenig an wie auf den Schriftsatz der Klägerin vom 11.03.2013. Der Senat hat dies in der mündlichen Verhandlung ausführlich erörtert.

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Der Beklagte beruft sich auch ohne Erfolg darauf, die Berufung auf den Formmangel verstoße gegen § 242 BGB. Nach der Rechtsprechung des BGH darf sich grundsätzlich jede Partei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Auch dem Umstand, dass die Parteien ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen längeren Zeitraum bis zu der ordentlichen Kündigung durch eine Partei nachgekommen sind, lässt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist (BGH, Urt. v. 9.4.2008, XII ZR 89/06). Nur ausnahmsweise, wenn die Nichtigkeit des Vertrages zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH, a.a.O.; Urt. v. 25.7.2007, XII ZR 143/05). Dem Vorbringen des insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten sind keine Tatsachen zu entnehmen, die die Annahme eines Ausnahmefalls in diesem Sinne rechtfertigen. Das gilt auch für den Vortrag des Beklagten im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 29.05.2013. Allein der Umstand, dass der Beklagte es übernommen hatte, „umfangreich“ umzubauen, rechtfertigt jedenfalls nach einer zwischenzeitlichen Vertragsdauer von mehr als 10 Jahren keinen Kündigungsausschluss gemäß § 242 BGB.

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Das Vorbringen im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 29.05.2013 gibt im Übrigen auch keine Veranlassung, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.

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Streitwert: 22.052,76 €