Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2002-09-23, Aktenzeichen 7 B 1283/02
ECLI:DE:OVGNRW:2002:0923.7B1283.02.00

Tenor

Der Beschluss des Verwaltungsgerichts Köln vom 16. Mai 2002 - 8 L
804/02 - zu Ziffern 1. bis 3. wird geändert.

Der Abänderungsantrag wird abgelehnt.

Von den Kosten des Abänderungsverfahrens tragen die Antragsgegnerin und die
Beigeladene ihre
aussergerichtlichen Kosten jeweils selbst sowie die Gerichtskosten und die
aussergerichtlichen Kosten der Antragsteller je zur Hälfte.

Der Streitwert wird auch für das Beschwerdeverfahren auf 5.000,00 EUR
festgesetzt.

1

Gründe:

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Die zulässige Beschwerde ist begründet.

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Das Verwaltungsgericht hat dem Antrag der Antragsgegnerin des
Ausgangsverfahrens, den Beschluss der 8. Kammer des Verwaltungsgerichts Köln
vom 28. Dezember 2001 - 8 L 1563/01 - aufzuheben und die Bauarbeiten der
Beigeladenen auf dem Grundstück D. straße in B. zum Weiterbau freizugeben,
mit Beschluss vom 16. Mai 2002 - 8 L 804/02 - zu Unrecht stattgegeben. Die der
Beigeladenen erteilte Baugenehmigung der Antragsgegnerin vom 1. Februar 2001
- 142390 BA - in der Fassung der 3. Nachtragsbaugenehmigung vom 11. März 2002
verletzt offensichtlich Vorschriften des öffentlichrechtlichen Baurechts, die auch dem
Schutz der Antragsteller als Nachbarn zu dienen bestimmt sind.

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Das mit der streitbefangenen Baugenehmigung genehmigte Bauvorhaben zur
Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück Gemarkung B. , Flur 36, Flurstück
654/45 dürfte mit der Festlegung von Nutzflächen für freiberufliche Nutzung, Wohnen
und Apotheke hinreichend bestimmt sein, ist aber offensichtlich bauplanungsrechtlich
unzulässig und verletzt den nachbarschützenden Anspruch der Antragsteller auf
Bewahrung des vorliegenden, kraft Bebauungsplan Nr. 7722-14 der Stadt B. vom
20. August 1976 festgesetzten Baugebietscharakters als allgemeines Wohngebiet.
Die Baugenehmigung verstösst gegen diese Festsetzung des Bebauungsplans in
Verbindung mit §§ 4 und 13 der Baunutzungsverordnung in der Fassung der Ersten
Verordnung zur Änderung der Baunutzungsverordnung vom 26. November 1968
(BGBl. I S. 1233 und 1237) - BauNVO 1968 -, so wie sie gemäss § 1 Abs. 3 Satz 2
und Abs. 4 BauNVO 1968 in Verbindung mit Nr. 1 der textlichen Festsetzungen des
Bebauungsplanes dessen Bestandteil geworden sind. Entgegen der Auffassung der
Beigeladenen ist dieser Bebauungsplan aus den zutreffenden Gründen im Beschluss
des Verwaltungsgerichts vom 28. Dezember 2001
- 8 L 1563/01 -, auf die der Senat Bezug nimmt, nicht funktionslos geworden.

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Nach § 13 BauNVO 1968 sind in allgemeinen Wohngebieten für die
Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf
in ähnlicher Art ausüben, Räume zulässig. Die hier in Rede stehenden genehmigten
Nutzflächen für freiberufliche Nutzung überschreiten den damit vorgegebenen
Rahmen. Die Antragsteller machen zu Recht geltend, dass das Verwaltungsgericht in
den Gründen des Beschlusses vom 16. Mai 2002 die dazu in der Rechtsprechung
entwickelten Grundsätze nicht zutreffend angewandt hat.

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Das Ziel des § 13 BauNVO besteht darin, den Charakter der Wohngebiete und
damit auch den Charakter der dort vorhandenen Wohnhäuser zu erhalten. Mit dem
Begriff der Räume in dieser Vorschrift werden daher Raumeinheiten gekennzeichnet,
die nur Teile des Gebäudes und jedenfalls nicht umfangreicher als jeweils eine
Wohnung sind, so wie sie im Zeitpunkt des Beginns der Nutzung für den freien oder
ähnlichen Beruf vorgefunden werden (Beschränkung der Büronutzung des
freiberuflich Tätigen auf eine einzige Wohnung). Mehrfamilienhäuser dürfen im
Interesse der Erhaltung der Wohnstruktur nicht zu gewerblichen Gebäuden
umfunktioniert werden. So können etwa in einem Mehrfamilienhaus eine oder auch
einige Wohnungen allein beruflich für freie oder ähnliche Berufe genutzt werden,
solange nur die anderen Wohnungen Wohnzwecken dienen und das Wohnhaus
nicht durch überwiegende berufliche Nutzung dem Wohnen entfremdet wird. Deshalb
darf die freiberufliche Nutzung in Mehrfamilienhäusern nicht mehr als die halbe
Anzahl der Wohnungen und nicht mehr als 50 % der Wohnfläche in Anspruch
nehmen. Im Einzelfall kann die Büronutzung sogar auf wesentlich weniger als 50 %
der Wohnungsanzahl oder der Wohnfläche zu beschränken sein; unter besonderen
Umständen mögen diese Grenzen auch etwas überschritten werden können.
Niemals darf jedoch die freiberufliche Nutzungsweise für das einzelne Gebäude
prägend sein. Der spezifische Gebietscharakter muss auch für das einzelne
Gebäude gewahrt bleiben.

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Vgl. BVerwG, Urteile vom 20. Januar 1984 - 4 C
56.80 - BVerwGE 68, 324, 328-330 = BRS 42 Nr. 56,
vom 25. Januar 1985 - 4 C 34.81 - BRS 44 Nr. 47
(insoweit nicht abgedruckt in NJW 1986, 1004) und
vom 18. Mai 2001 - 4 C 8/00 - NVwZ 2001, 1284,
1285.

8

Wäre hier, wie es das Verwaltungsgericht im Beschluss vom 16. Mai 2002 getan hat,
allein massgeblich auf die Gesichtspunkte der Anzahl der Wohnungen und der Büros
bzw. auf den Anteil der Bürofläche an der "Gesamtwohnfläche" im Sinne einer
Gegenüberstellung von Wohnfläche und von für freiberufliche Nutzung vorgesehener
Fläche -

9

vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Januar 1985
- 4 C 34.81 - BRS 44 Nr. 47 (insoweit nicht
abgedruckt in NJW 1986, 1004) -

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abzustellen, wäre den Anforderungen des § 13 BauNVO 1968 noch Genüge getan,
denn das Gebäude weist nach der Baugenehmigung in der Fassung ihrer 3.
Änderung 12 Wohnungen mit etwa 54 % der Gesamtfläche und 7 Büros mit etwa 42
% der Gesamtfläche auf. Indessen wird eine solche eingeengte Betrachtung der
Zielrichtung des § 13 BauNVO nicht gerecht.

11

Allerdings sind die vorstehend wiedergegebenen Regeln, wie das
Verwaltungsgericht und die Beigeladene zu Recht meinen, nicht rechtssatzartig
anzuwenden; dies ist jedoch in dem Sinne zu verstehen, dass die Regeln in
Einzelfällen eine Ausnahme von der Beschränkung der jeweiligen Büronutzung auf
eine Wohnung zulassen können, insbesondere in dem Fall der Nutzungsänderung
von zwei kleinen Wohnungen und deren Zusammenlegung zu einem Büro, wenn
dieses dann immer noch kleiner ist als einzelne andere Wohnungen.

12

Vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 2001 - 4 C 8/00
- NVwZ 2001, 1284, 1285.

13

Darum geht es im vorliegenden Fall aber nicht. Das Verwaltungsgericht hat verkannt,
dass in einem Wohngebäude eines allgemeinen Wohngebiets keine Büroeinheiten
erwartet werden, die grösser sind als die in dem Hause und in dem Gebiet
vorhandenen Wohnungen. Büros, die grösser als eine Wohnung sind, drängen die
Wohnnutzung übermässig zurück und lassen das Gebäude als ein gewerblich
genutztes Gebäude erscheinen. Zwar trifft es zu, dass § 13 BauNVO auch in der
nunmehr geltenden Fassung in Wohngebieten nicht nur "kleine" Praxen zulässt. Der
Charakter eines Wohngebäudes geht aber verloren, wenn in ihm Büros vorhanden
sind, die grösser sind als die für Wohnhäuser typische Nutzungseinheit, nämlich die
Wohnung. "Grossbüros" sind geeignet, den Wohnhauscharakter des Gebäudes zu
beseitigen, auch wenn die 50%-Grenze noch nicht erreicht ist.

14

Vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 2001 - 4 C 8/00
- NVwZ 2001, 1284, 1285.

15

So liegt der Fall hier. Von den zwölf Wohnungen weisen zwei Wohnungen je rund
132 qm, eine rund 151 qm und eine weitere rund 187 qm auf, alle übrigen
Wohnungen bleiben in ihrer Grösse gestaffelt bis hinunter auf rund 90 qm deutlich
dahinter zurück. Obwohl damit die Wohnflächen schon grosszügig dimensioniert
sind, halten sich demgegenüber von den sieben Büros nur eines auf der Ebene 0 mit
rund 100 qm und zwei mit je rund 120 qm auf den Ebenen 1 und 2 deutlich im
Rahmen der Wohnungsgrössen. Ein viertes Büro mit rund 168 qm auf Ebene 0
bewegt sich bereits auf den äusseren Rahmen zu. Die übrigen drei Büros sind
indessen Grossbüros, die selbst die Fläche der größten aller zwölf Wohnungen mit
rund 187 qm deutlich hinter sich lassen. Zwei dieser drei Büros haben Flächen von je
rund 207 qm, das dritte umfasst eine Fläche von 211 qm. Wegen dieser drei
Grossbüros weist das Bauvorhaben nach den vorgenannten Grundsätzen unter
Verstoss gegen § 13 BauNVO keinen Wohnhauscharakter mehr auf.

16

Die Antragsteller sind nicht nach Treu und Glauben gehindert, den
Gebietsgewährleistungsanspruch geltend zu machen. Die dagegen erhobenen
Einwendungen der Beigeladenen gehen fehl. Wie das Verwaltungsgericht bereits
zutreffend im Beschluss vom 28. Dezember 2001 - 8 L 1563/01 - ausgeführt hat,
erfolgt die Nutzung der Grundstücke der Antragsteller für die Verlagstätigkeit zu
Recht. Der Senat nimmt insoweit Bezug auf die Gründe des genannten Beschlusses.

17

Schon deshalb ist dem Aussetzungsinteresse der Antragsteller weiterhin der
Vorrang vor dem Vollzugsinteresse der Beigeladenen einzuräumen, ohne dass es
auf die weiteren aufgeworfenen Rechtsfragen ankommt.

18

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1 und 3, 159 Satz 1 VwGO.

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Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 20 Abs. 3, 13 Abs. 1 Satz 1 GKG.

20

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

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