Amtsgericht Aachen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2008-05-02, Aktenzeichen 12 II 223/06
ECLI:DE:AGAC1:2008:0502.12II223.06.00

Tenor

Die Anträge des Antragstellers werden zurückgewiesen.

Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten des Verfahrens.Jeder Verfahrensbeteiligte hat seine eigenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen.

Der Geschäftswert wird auf 25.468,71 Euro festgesetzt.

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Gründe

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Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage W-Straße 111 a in B-Stadt. Der Antragsteller begehrt mitdem vorliegenden Verfahren die Ungültigerklärung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom 17.10.2006.

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Die Wohnungseigentumsanlage bestand gemäß der notariellen Teilungserklärung vom 28.10.1991 aus fünf Eigentumswohnungen, denen unter § 2 des Abschnittes I der notariellen Teilungserklärung sowohl bestimmte Quadratmeterzahlen als auch bestimmte Miteigentumsanteile zugewiesen wurden. Die im Eigentum des Antragstellers stehenden Eigentumseinheiten Nr. 4 und 5 mit Quadratmeterangaben in der notariellen Teilungserklärung von 54,90 Quadratmetern (Nr. 4) und 97,80 Quadratmetern (Nr. 5) mit Miteigentumsanteilen von 1.785,947/10.000 (Nr. 4) und 3.181,522/10.000 (Nr. 5) wurden von dem Antragsteller zu einer einzigen Eigentumseinheit vereinigt, und zwar zu der Einheit Nr. 4, wobei diese Änderung am 11.09.2006 im Grundbuch eingetragen wurde. Hinsichtlich des Inhaltes der notariellen Teilungserklärung ("Teilungsvertrag") vom 28.10.1991 wird auf die in den Gerichtsakten befindliche Ablichtung verwiesen. Am 18.10.1995 wurde vor dem Notar Dr. M in L-Stadt eine Änderung der notariellen Teilungserklärung beurkundet, zum Teil aufgrund von Vollmachten damaliger Eigentümer. Diese Änderung betraf die Kostenverteilung nach § 11 Ziffer 2 der notariellen Teilungserklärung vom 28.10.1991, wobei zugleich die Wohnungsgrößen "festgestellt" wurden, bezüglich der Wohnung Nr. 4 mit 54,90 Quadratmeter und der Wohnung Nr. 5 mit 71,55 Quadratmeter. Zugleich wurde das Einverständnis erklärt, dass die Wohnung Nr. 2 aufgeteilt wird. Aus Gründen, die von den Verfahrensbeteiligten nicht genannt werden konnten, wurde diese Änderung der notariellen Teilungserklärung vom 18.10.1995 nicht im Grundbuch eingetragen.

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Mit seinem am 14.11.2006 bei Gericht eingegangenen Antrag begehrt der Antragsteller die Ungültigerklärung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom 17.10.2006,nämlich bezüglich der Beschlussfassung unter Tagesordnungspunkt 3 (Genehmigungder Jahresabrechnung 2005) zu Tagesordnungspunkt 4 (Genehmigung des Wirt-schaftsplanes 2006) zu Tagesordnungspunkt 6 (Sanierung der vorderseitigen Außenwand (Kellergeschoss)) und bezüglich der Beschlussfassung unter Tagesordnungspunkt 7 (Abberufung des Verwalters Herrn I mit sofortiger Wirkung aus wichtigem Grund sowie Änderung der Miteigentumsanteile der einzelnen Wohnungseigentumseinheiten).

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Ausweislich des vorgelegten Protokolls der Eigentümerversammlung vom 17.10.2006 wurden die Gesamtwohngeldabrechnung und die daraus resultierenden EinzeIwohngeldabrechnungen des Wirtschaftsjahres 2005 gegen die Stimmen des Antragstellersmit den Stimmen der Antragsgegner genehmigt. Unter Tagesordnungspunkt 4 wurde der Gesamtwirtschaftsplan einschließlich der Einzelwirtschaftspläne für das Jahr 2006 rückwirkend ab dem 1.1.2006 genehmigt, und zwar ebenfalls gegen die Stimmen des Antragstellers mehrheitlich mit den Stimmen der übrigen Wohnungseigentümer. Unter Tagesordnungspunkt 6 fasste die Wohnungseigentümerversammlung mit demselben Abstimmungsergebnis wie bei den vorgenannten Beschlüssen den Beschluss, die Sanierungsmaßnahme gemäß Angebot der Firma C ausführen zu lassen, wobei die anfallenden Kosten der laufenden Instandhaltung entnommen werden sollen. Die Beauftragung der Firma C sollte dienen der Ermittlung der Ursache von Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung Nr. 1 (B). Unter Tagesordnungspunkt 7 wurde über zwei Anträge des Antragstellers Beschluss gefasst,einmal über den Antrag des Antragstellers, den Verwalter, Herrn I, mit sofortiger Wirkung abzuberufen. Im Protokoll heißt es dazu wie folgt:

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"Herr A erklärt uns seine Gründe zur vorzeitigen und sofortigen Abberufung des jetzigen Verwalters. Zum einen habe der Verwalter eigenmächtig die Verteilerschlüssel geändert, so dass der Miteigentümer A bzw. seine Mieter benachteiligt werden, da er ca. 50 % aller Kosten tragen müsste. Weiterhin ist Herr A der Meinung, dass der Verwalter nicht über die nötige Dienstleistungsmentalität verfüge, da der Termin zur Eigentümerversammlung auf einen Wochentag gelegt wurde und nicht auf einen Samstag, wie Herr A in seinem letzten Schreiben beantragt habe. "Da die Eigentümer der Wohnung Nr. 2 und 3 nur durch Vollmacht vertreten waren, die Eigentümerin der Wohnung Nr. 2 ihre Vollmacht mit Weisung versehen hat und der Eigentümer der Wohnung Nr. 3 keine Weisung erteilt hat, wird die Vollmacht des Eigentümers der Wohnung Nr. 3 per Untervollmacht an den Eigentümer der Wohnung Nr. 1 weitergegeben. Herr B nimmt diese Vollmacht an".

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Im Protokoll heißt es dann, dass zu dem Antrag, den Verwalter mit sofortiger Wirkungaus wichtigem Grund abzuberufen Jastimmen in Höhe von 4.967,469/10.000 Miteigentumsanteilen vorliegen (des Antragstellers) und Neinstimmen in Höhe von 5.032,531/10.000 Miteigentumsanteile (Herr B, Frau J, Herr T). Es heißt dann im Protokoll "somit ist der vorgenannte Beschluss mehrheitlich abgelehnt".

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Unter dem selben Tagesordnungspunkt hatte der Antragsteller eine Änderung der Miteigentumsanteile mit der Begründung beantragt, da die Wohnflächen neu berechnetworden seien. Er beantragte, die Miteigentumsanteile der Einheit Nr. 4 und 5 von 4.967,469 Miteigentumsanteile auf 4.269,309 Miteigentumsanteile zu ändern und bezüglich der Einheiten Nr. 1, 2 und 3 eine proportionale Erhöhung der Anteile bis auf den Devisor 10.000 vorzunehmen. Der Antragsteller stimmte mit 4.967,469/10.000 Anteilen dafür, die Antragsgegner B und J mit 3.246,584/10.000 Miteigentumsanteilen dagegen. Dann heißt es dazu im Protokoll wie folgt: "Somit wäre vorstehender Beschluss mehrheitlich angenommen, jedoch wurde die notwendige 75 Prozentregelling nicht erreicht, ebenfalls war eine Einstimmigkeit nicht gegeben". Diese Bemerkung im Protokoll nimmt Bezug auf die notariellen Teilungserklärung, wo unter § 15 Abs. 2 eine Änderung der Teilungserklärung mit einer Stimmenmehrheit von 75 % beschlossen werden kann.

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Sein Anfechtungsbegehren begründet der Antragsteller wie folgt:

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Seine ursprünglich zwei Eigentumswohnungen, die jetzt zu einer Eigentumswohnung zusammengelegt worden seien, seien ab Juni. 2000 nur als einzige Wohnung genutzt worden. Deshalb sei für den Antragsteller bei Jahresabrechnung und Wirtschaftsplänen nur eine Wohnung anzusetzen, zumal die in der notariellen Teilungserklärung enthaltenen Quadratmeterzahlen bezüglich der Einheiten Nr. 4 und 5 falsch seien, tatsächlich weise die Einheit Nr. 4 (nach der Zusammenlegung der Einheiten Nr. 4 und 5) lediglich eine Größe von 115,25 Quadratmeter auf. In der Vergangenheit seien bei Abrechnungen andere Kostenverteilungsschlüssel als die bei der Jahresabrechnung 2005 verwendet worden. Der Antragsteller ist der Auffassung, dass es dadurch zu einer konkludenten Abänderung der in der Teilungserklärung enthaltenen Regelungen über Kostenverteilungen gekommen sei. Die Jahresabrechnung 2005 sei hinsichtlich der Verteilung der Heizkosten unrichtig, da die in der notariellen Teilungserklärung vereinbarte Verteilung von 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohnfläche nicht vorgenommen worden sei, sondern lediglich eine Verteilung insgesamt der Heizkosten nach Miteigentumsanteilen. Die Wasserkosten seien ebenfalls nach Miteigentumsanteilen verteilt worden, obwohl nach der notariellen Teilungserklärung eine Verteilung nach Verbrauch vorgeschrieben sei. Im übrigen macht der Antragsteller geltend, dass aufgrund der geänderten notariellen Teilungserklärung vom 18.10.1995 sowohl die Quadratmeterzahlen geändert worden seien als auch die Kostenverteilungsregeln.

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Hinsichtlich des Wirtschaftsplanes 2006 beanstandet der Antragsteller, dass entgegen einer früheren Handhabung bei Abrechnungen nunmehr andere Kostenverteilungsschlüssel zugrunde gelegt würden, und zwar überwiegend eine Kostenverteilung nachdem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Ebenso seien die Heizkosten unzulässigerweise nach Miteigentumsanteilen verteilt worden statt nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung. Dadurch komme es wie der Antragsteller dargelegt hat, für ihn zu wesentlich überhöhten Vorauszahlungen.

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Bezüglich des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 6 behauptet der Antragsteller, die Ursache der Feuchtigkeit in der Wohnung B liege in einem Rohr, das die Stadtwerke B-Stadt kürzlich erneuert hätten, außerdem handele es sich um ein altes Haus, das immer schon feucht gewesen sei. Etwaige Feuchtigkeitserscheinungen in der Wohnung Nr. 1 seien auf ein falsches Lüftungs- und Heizungsverhalten der Bewohnerin dieser Wohnung zurückzuführen.

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Zu der Beschlussfassung zu Tagesordnungspunkt 7 vertritt der Antragsteller die Auffassung, insoweit bestehe ein Anspruch auf Änderung der notariellen Teilungserklärung hinsichtlich der Miteigentumsanteile, da insbesondere die Quadratmeter der Wohnung Nr. 5 falsch berechnet worden seien, da die dort überall vorhandenen Dachschrägen nicht bei der Wohnflächenberechnung richtig berücksichtigt worden seien. Die Wohneinheit Nr. 4 (die früheren Einheiten Nr. 4 und 5) des Antragstellers habe daher nur eine Größe von 115,25 Quadratmeter, so dass seine Miteigentumsanteile von 4.967,469/10.000 Miteigentumsanteilen auf 4.269,309/10.000 Miteigentumsanteilenherabzusetzen seien.

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Hinsichtlich des Beschlusses über die vorzeitige Abberufung des Verwalters I wendet der Antragsteller ein, dass der Verwalter unzulässigerweise die ihm erteilten Vollmachten an den Eigentümer der Einheit Nr. 1 weitergegeben habe, der Verwalter sei insoweit hinsichtlich der Frage seiner vorzeitigen Abberufung nicht stimmberechtigt gewesen, so dass er auch keine Untervollmacht erteilen dürfe.

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Der Antragsteller beantragt,

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die in der Eigentümerversammlung vom 17.10.2006 unter Tagesordnungspunkt 3 (Genehmigung der Gesamtwohngeldabrechnung 2005), Tagesordnungspunkt 4 (Genehmigung des Gesamtwirtschaftsplanes und der EinzeIwirtschaftspläne für das Wirtschaftsjahr 2006) Tagesordnungs-punkt 6 (Antrag Miteigentümer der WE 1) und Tagesordnungspunkt 7 (Antrag des Antragstellers zu Ref.-Nr. 1212 und 1215) für ungültig zu erklären.

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Ferner beantragt der Antragsteller,

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festzustellen, dass hinsichtlich Tagesordnungspunkt 7 ein Beschluss zur Abwahl des Verwalters zustande gekommen ist.

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Die Antragsgegner beantragen, die Anträge des Antragstellers zurückzuweisen.

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Sie wenden an, dass der Antragsteller hinsichtlich seiner Eigentumseinheit unzulässigerweise einen Teil des Treppenhausbereiches, also des Gemeinschaftseigentums, in seine Wohnung integriert habe. Vor der Eigentümerversammlung vom 17.10.2006 habe der Antragsteller niemals die Richtigkeit der Wohnfläche beanstandet. Die Änderung der notariellen Teilungserklärung vom 18.10.1995 sei weder den Antragsgegnern noch dem Verwalter I bekannt gewesen vor Einleitung dieses Gerichtsverfahrens. Im übrigen habe der Antragsteller zu der Zeit, als er selbst Verwalter der Wohnungseigentumsanlage gewesen sei, diese Änderung der notariellen Teilungserklärung selbst nicht beachtet.

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In der mündlichen Verhandlung des Gerichtes erklärte der Verwalter, dass Heizkostenverteiler erst Mitte 2006 in der Wohnungseigentumsanlage eingebaut wurden seien, sodass aus diesem Grund eine Abrechnung der Heizkosten nicht nach Verbrauch habe erfolgen können. Das gleiche gelte hinsichtlich der Wasserkosten, da es im ganzen Haus nur eine einzige Wasseruhr gegeben habe.

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Während des vorliegenden Verfahrens wurde in einer Eigentümerversammlung vom 17.12.2007 der damalige Verwalter, Herr I, als Verwalter abgewählt und die Firma X mit Wirkung ab 01.01.2008 zur neuen Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage gewählt.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

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Die Anträge des Antragstellers sind ohne Erfolg.

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1.

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Auf den fristgemäß innerhalb der Frist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG alter Fassung gestellten Antrag des Antragstellers sind die von ihm angegriffenen Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 17.10.2066 nicht für ungültig zu erklären.

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Ein Beschluss einer Eigentümerversammlung ist auf fristgerecht gestellten Antrag hin vom Gericht für ungültig zu erklären, wenn der Beschluss formell nicht wirksam zustande gekommen ist oder inhaltliche Mängel aufweist, insbesondere gegen die Gemeinschaftsordnung oder andere Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, gegen gesetzliche Vorschriften, die die Wohnungseigentümer nicht wirksam abbedungen haben, oder gegen die sogenannten Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt (vgl. Bärmann/Pick/Merle-Merle, 8. Auflage, § 23 Rdnr. 164).

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Die Voraussetzungen für eine Ungültigerklärung dieser Beschlüsse liegen nicht vor.

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2.

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Der Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2005 ist ohne Erfolg. Die von dem Antragsteller dazu erhobenen Angriffe sind unbegründet.

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a)

32

Es steht zwar fest, weil dies urkundlich nachgewiesen ist, dass die beiden Eigentumseinheiten Nr. 4 und 5 des Antragstellers im Jahre 2006 zu einer Einheit vereinigt wurden, nämlich der Einheit Nr. 4, was am 11.09.2006, also ca. ein Monat vor der Eigentümerversammlung, im Grundbuch eingetragen wurde.

33

~~ Voraussetzungen für eine Ungültigerklärung dieser Beschlüsse liegen nicht vor.

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2.

35

Der Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses über die Genehmigung der Jahres-abrechnung 2005 ist ohne Erfolg. Die von dem Antragsteller dazu erhobenen Angriffesind unbegründet.

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a)

37

Es steht zwar fest, weil dies urkundlich nachgewiesen ist, dass die beiden Eigentumseinheiten Nr. 4 und 5 des Antragstellers im Jahre 2006 zu einer Einheit vereinigt wurden, nämlich der Einheit Nr. 4, was am 11.09.2006, also ca. ein Monat vor der Eigentümerversammlung, im Grundbuch eingetragen wurde. Dieser Umstand hat aber keinerlei Auswirkungen auf die Jahresabrechnung für das Jahr 2005, weil zu diesem Zeitpunkt der Antragsteller noch Eigentümer der beiden Eigentumseinheiten Nr. 4 und 5 war.

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b)

39

Die in der genehmigten Jahresabrechnung 2005 verwendeten Kostenverteilungsschlüssel sind richtig.

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aa)

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Maßgebend ist in erster Linie die Kostenverteilungsregelung in der notariellen Teilungserklärung vom 28.10.1991. Diese Kostenverteilungsregelung ist nicht rechtswirksam in der Weise durch die Änderungsvereinbarung vom 18.10.1995 abgeändert wor-den, dass bei der hier maßgeblichen Jahresabrechnung die geänderten Kostenvertei-lungsschlüssel aus der Vereinbarung vom 18.10.1995 hätten verwendet werden müssen. Zwar ist die Änderung vom 18.10.1995 rechtswirksam mit Zustimmung aller Woh-nungseigentümer erfolgt, da die entsprechenden Vollmachten der damaligen Eigentümer vorgelegt wurden. Darauf kommt es aber auch nicht entscheidend an. Denn diedamalige Änderung vom 18.10.1995 wirkt nicht zu Lasten der jetzigen Wohnungseigentümer, da die Änderung der notariellen Teilungserklärung nicht gemäß § 10 Abs. 2WEG alter Fassung im Grundbuch eingetragen wurde. Danach wirken Änderungenvon Vereinbarungen zu Lasten von Rechtsnachfolgern nur dann, wenn die Änderun-gen im Grundbuch eingetragen ist. Da zwischenzeitlich ein Eigentümerwechsel bezüglich der Wohnung Nr. 1 (B) stattgefunden hat, wirkt diese Änderung nicht gegenüber diesem neuen Eigentümer und damit auch zwangsläufig nicht gegenüber allenübrigen Wohnungseigentümern .

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Es ist zwar fraglich, ob die nicht im Grundbuch eingetragene notarielle Vereinbarungvom 18.10.1995 dennoch als vereinbarungsändernder Beschluss aufgrund der soge-nannten Öffnungsklausel gemäß § 15 (2) der notariellen Teilungserklärung vom 28.10.1995 auch ohne Grundbucheintragung zu Lasten auch neuer Wohnungseigentümer wirkt. Vereinbarungsändernde Beschlüsse, die aufgrund einer sogenannten Öffnungsklausel mit einer bestimmten Mehrheit beschlossen werden können, wirken ohneGrundbucheintragung auch gegenüber einem Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers. Im vorliegenden Fall ist aber das Gericht der Auffassung, dass die notarielle Vereinbarung vom 18.10.1995 nicht als solch ein vereinbarungsändernder Beschluss aufgrund der sogenannten Öffnungsklausel angesehen werden kann. Das ergibt sich schon, auch unter Berücksichtigung der anerkannten Regeln über die Ausle-gung von Vereinbarungen und Wohnungseigentümerversammlungsbeschlüssen, aus dem Gesamtbild der Umstände. Die Erklärung als solche ist als notarielle Vereinbarung abgefasst, es wurde ausdrücklich eine notariellen Vereinbarung getroffen, die nicht im Rahmen einer Eigentümerversammlung erfolgte. Die an der Änderung mitwirkenden Wohnungseigentümern wollten also, was nach Auffassung des Gerichtes eindeutig ist, keinen Beschluss fassen, insbesondere nicht unter Bezugnahme auf die Öffnungsklausel des § 15 (2) der notariellen Teilungserklärung vom 28.10.1995. Wenn derartiges gewollt wäre, wäre mit Sicherheit nicht zuletzt aufqrund der Mitwirkung eines Notars dies auch so in der Urkunde zum Ausdruck gebracht worden. Da dies nicht geschehen ist, liegt kein Beschluss im Sinne des § 15 (2) der notariellen Teilungserklärung vor. Das Ergebnis ist, dass die notarielle Teilungserklärung aus dem Jahr 1991nicht wirksam abgeändert wurde mit Wirkung gegenüber den heutigen Wohnunseigentümern.

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bb)

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Die Kostenverteilungsregelung in der notariellen Teilungserklärung vom 28.10.1991 istauch nicht dadurch abgeändert worden, dass der Antragsteller als Verwalter in derVergangenheit mehrfach davon abweichende Jahresabrechnungen erstellte und diese

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I

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auch so genehmigt wurden in Eigentümerversammlungen. Es entspricht herrschender Meinung, dass auch eine langjährige, vom vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel in der notariellen Teilungserklärung abweichende Praxis der Abrechnung nicht zu einer Änderung der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Kostenverteilungsregeln führt. Anders wäre es nur dann, wenn feststeht, dass sämtliche Wohnungseigentümer eine solche abweichende Abrechnung in dem Bewusstsein vornehmen, den Kostenvertei-lungsschlüssel der Gemeinschaft ändern und durch einen neuen ersetzen zu wollen (vgl. BayObLG inNZM 2001, 754, 756; OLG Zweibrücken ZMR 1999, 853, 854). Im vorliegenden Fall sind keine nachvollziehbaren und überprüfbaren Tatsachen vorgetragen worden, dass es bei den "falschen" Abrechnungen der Vergangenheit zu einersolchen Willensbildung der einzelnen Wohnungseigentümer gekommen ist. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob derartiges nicht schon im Hinblick auf einen Eigentü-merwechsel während dieser Zeit ohne weitere rechtliche Wirkung für die Zukunft wäregemäß § 10 Abs. 2 WEG alter Fassung, wonach eine derart vorgenommene Änderung ihre Wirkung beim ersten Eigentümerwechsel verliert, sofern nicht im vorliegenden Fall die bestehende Öffnungsklausel zu Gunsten der Wohnungseigentümer sich auswirken würde.

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ce)

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Deshalb ist grundsätzlich entsprechend der maßgeblichen notariellen Teilungserklärung aus dem Jahre 1991 eine Abrechnung grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile vorzunehmen, wie es auch in der konkreten Jahresabrechnung fürdas Jahr 2005 gemacht wurde. Dies gilt auch bezüglich der Heizkosten für das Jahr 2005. Wie mittlerweile unstreitig ist, gab es im gesamten Jahr 2005 keine Verbrauchserfassungsgeräte hinsichtlich der Heizkosten, so dass eine Abrechnung der Heizkostennach dem in der notariellen Teilungserklärung vereinbarten Schlüssel nach Verbrauch gar nicht möglich war. Ist eine Verbrauchserfassung nicht möglich, weil die entsprechenden Verbrauchserfassungsgeräte nicht eingebaut sind, so hat im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander die Abrechnung verbrauchsunabhängig nachdem vereinbarten Schlüssel oder nach § 16 Abs. 2 WEG zu erfolgen, ein anderer Abrechnungsmodus kann nicht beschlossen werden (vgl. OLG Köln NJW-RR 2002,1308). Aus diesem Grund kann nicht beanstandet werden, dass wegen der Unmöglichkeit, verbrauchsabhängig das Jahr 2005 hinsichtlich der Heizkosten abzurechnen,die Heizkosten nach Miteigentumsanteilen verteilt wurden.

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dd)

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Auch die Verwaltergebühren sind zutreffend nach der Anzahl der Wohnungseigentumseinheiten verteilt worden, also nach der im Jahre 2005 maßgeblichen Anzahl von fünf Wohnungseigentumseinheiten. Der entsprechende Kostenverteilungsschlüssel ergibt sich aus § 11 (2) b) der notariellen Teilungserklärung von 1991 in Verbindung mit §6 Satz 1 des Verwaltervertrages vom 18.07.2006. Danach ist maßgeblich die Regelung im Verwaltervertrag für die Verteilung der Verwaltungskosten. Der Verwaltervertrag sieht eine Verteilung nach "Wohneinheiten bzw. Teileinheiten" vor, was im Wege der Auslegung so verstanden werden kann, dass damit nicht Wohnungen gemeint sind sondern die einzelnen Wohnungseigentumseinheiten bzw. Teileigentumseinheiten (letztere gibt es in der Wohnungseigentumsanlage der Beteiligten nicht). Es kommtdeshalb insoweit nicht darauf an, ob die Wohnungseigentumseinheit Nr. 2 (Heininger) tatsächlich aus zwei Wohnungen oder nur einer Wohnung besteht.

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ee)

52

Auch die bei der Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage zugrunde gelegten Quadratmeterzahlen in der Jahresabrechnung 2005 sind nicht zu beanstanden. Insoweit gilt die Regelung unter § 10 der notariellen Teilungserklärung von 1991, wonach Bemes-sungsgrundlage die Quadratmeterzahlen der Wohnungen sein sollen. Die in der Jahresabrechnung 2005 dazu angesetzten Zahlen sind deshalb zutreffend, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Abrechnung über keine anderen Zahlen verbindlich verfügte. Maßgeblich sind nämlich grundsätzlich die Zahlen, die bezüglich der einzelnen Eigentumseinheiten in der notariellen Teilungserklärung angegeben sind, diese sind verbindlich für die Jahresabrechnung (vgl. OLG Frankfurt in ZMR 2007, 291ff.). Dies gilt selbst dann, wenn erhebliche Zweifel bestehen, ob diese Zahlen (noch)richtig und zutreffend sind oder wenn - wie im vorliegenden Fall - die Richtigkeit der Zahlen zwischen den Wohnungseigentümern streitig ist (vgl. OLG Frankfurt a.a.O.). Der Sinn dieser rechtlichen Regelung besteht darin, dass zum Zeitpunkt der Jahresabrechnung und deren Genehmigung für die Wohnungseigentümer feststehen muss,welcher Verteilungsschlüssel maßgebend ist, Anderenfalls wäre der Verwalter nicht inder Lage, bei einem Streit über die richtigen Quadratmeterzahlen eine Jahresabrechnung fristgemäß zu erstellen. Wenn, wie im vorliegenden Fall Streit in der Wohnungs-eigentümergemeinschaft darüber besteht, ob die Quadratmeterzahlen der Wohnungen zutreffend sind oder nicht, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft gehalten, entsprechende Beschlussfassung zu treffen, nämlich die richtigen Quadratmeterzahlen mit Hilfe eines Sachverständigen ermitteln zu lassen. Im vorliegenden Fall bestehenaus Sicht des Gerichtes auch erhebliche Anhaltspunkte dafür, dass die Quadratmeterzahlen nicht richtig sind, wie sich unter anderem aus der vereinbarten, aber im Grund-buch nicht eingetragenen Änderung der notariellen Teilungserklärung vom 18.10.1995 ergibt. Es dürfte deshalb dem Gebot der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen,insoweit eine genaue Ermittlung der Quadratmeterzahlen in der Wohnungseigentü-merversammlung zu beschließen. Das kann aber keine Auswirkungen auf die hiermaßgebliche Jahresabrechnung haben, die aus den vorgenannten Gründen auf dievereinbarten Zahlen aus der notariellen Teilungserklärung vom Jahre 1991 zurück greifen muss.

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ff)

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Auch die Wasserkosten sind in der Jahresabrechnung 2005 zutreffend verteilt worden,da eine Abrechnung entsprechend der Vorgabe in der notariellen Teilungserklärung nach dem konkreten Verbrauch nicht möglich war, wie offensichtlich auch jetzt unstreitig ist, da der Einzelverbrauch der einzelnen Wohnungen mangels entsprechender Messeinrichtungen nicht erfassbar war.

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3.

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Auch der Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplanes 2006 ist nicht fürungültig zu erklären, da der Wirtschaftsplan 2006 zutreffende Kostenverteilungsschlüssel verwendet.

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Insoweit wird zunächst verwiesen hinsichtlich der maßgeblichen Kostenverteilungsschlüssel auf die vorstehenden Ausführungen zur Jahresabrechnung 2005.

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Soweit eine Änderung im Jahre 2006 hinsichtlich der Vereinigung der beiden Einheiten Nr. 5 und 4 auf die Einheit Nr. 4 erfolgte und soweit Messeinrichtungen zwecks Erfassung des Verbrauchs erst im Laufe des Jahres 2006 installiert wurden, kann dies hierbei der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan 2006 keine Auswirkungen haben. Denn es handelt sich jeweils um Änderungen, die erst im Laufe des Jahres 2006 eingetreten sind, so dass kein einheitlicher Kostenverteilungsschlüssel für das Jahr 2006 bestand, was zur Folge hat, dass der grundsätzliche, bisherige Kostenverteilungsschlüssel weiterhin für die Kalkulation der Vorschüsse für das Jahr 2006 gelten muss.

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4.

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Ebenfalls nicht zu beanstanden ist die Beschlussfassung zu Tagesordnungspunkt 6 über die sogenannten Sanierungsarbeiten. Wie sich eindeutig aus dem Protokolltext ergibt, geht es nicht um eine endgültige Sanierung in diesem Bereich, sondern die Feststellung der Ursache über die Feuchtigkeit in der Wohnung B. Wie sich ebenfalls aus dem Protokoll der Versammlung eindeutig ergibt, ist bei dem beschlossenenVorgehen auch einkalkuliert worden, dass das von der T verlegte Rohr möglicherweise die Ursache für die Feuchtigkeit sein könnte. Im Hinblick auf das Verwaltunqsermessen der Wohnungseigentümer und das Gebot der Wirtschaftlichkeit beim Vorgehen bei derartigen Maßnahmen ist es nicht zu beanstanden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Klärung der Ursache durch die Beauftragung der Firma C, einer Bauunternehmung, vornehmen wollte, zumal der dafür kalkulierteAufwand relativ gering ist. Die von dem Kläger behaupteten anderen Ursachen würdenzur Abklärung einen wesentlich höheren Kostenaufwand erfordern. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Gemeinschaft zunächst diesen Weg beschritten hat durch Beauftragung der Firma C.

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5.

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Die Beschlussanfechung bezüglich des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 7 betreffend die Änderung der Miteigentumsanteile hat keinen Erfolg. Nach Auffassung des Gerichtes besteht insoweit kein Rechtsschutzbedürfnis für diesen Antrag, da sich die Beschlussfassung in der Ablehnung eines Antrages erschöpft. Bei einer Ungültigerklärung dieses ablehnenden Beschlusses hätte der Antragsteller aber nichts erreicht, da dann durch das Gericht nicht etwa eine Änderung der Miteigentumsanteile ausgesprochen würde. Ein Antrag auf Änderung der Miteigentumsanteile durch das Gericht hat der Antragsteller, obwohl anwaltlich vertreten, nicht gestellt. Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob hier überhaupt die Voraussetzungen für eine Änderung der Miteigentumsanteile vorliegen oder nicht, was das Gericht deshalb auch nicht zu entscheiden hat.

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6.

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Ebenfalls ohne Erfolg ist die Beschlussanfechtung zu Tagesordnungspunkt 7, soweit es um die Abberufung des Herrn I als Verwalter aus wichtigem Grund geht. Insoweit vertritt zwar der Antragsteller die Auffassung, dass bei richtiger Stimmenzählung der Antrag auf Abberufung des Verwalters I mit Mehrheit beschlossen worden sei, so dass das Protokoll insoweit falsch sei. Diese Auffassung ist jedoch nicht richtig. Zwar war der Verwalter bei der Abstimmung über diesen Tagesordnungspunkt nichtstimmberechtigt, und zwar auch nicht als Vertreter von Wohnungseigentümern, was sich aus § 25 Abs. 5 WEG alter Fassung ergibt. Es ist aber nach herrschender Meinung in einer derartigen Konstellation zulässig, dass der Verwalter ihm erteilte Vollmacht als Untervollmacht weitergibt an andere Wohnungseigentümer, sofern damit keine Weisungen von den Vollmachtgebern mit erteilt werden (vgl. OLG Zweibrücken inNZM 1998, 671 ff. mit weiteren Nachweisen). Der Verwalter hat sich in der Eigentümerversammlung entsprechend der ihm bekannten Entscheidung des OLG Zweibrücken verhalten, also auch keine Weisungen an den Bevollmächtigten Herrn B als Unterbevollmächtigten erteilt. Ausweislich der vorgelegten Vollmachten der Wohnungseigentümer T und J war der von diesen Wohnungseigentümernbevollmächtigte Verwalter I berechtigt, und zwar ausdrücklich, Untervollmacht zuerteilen.

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7.

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Somit ist auch der Antrag des Antragstellers festzustellen, dass hinsichtlich des Tagesordnungspunkt 7 ein Beschluss zur Abwahl des Verwalters zustande gekommen ist, zurückzuweisen. Denn eine Abwahl des Verwalters ist in der Eigentümerversammlung vom 17.10.2006 nach den vorstehenden Ausführungen gerade nicht beschlossen worden.

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8.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG alter Fassung. Danach hat der Antragsteller als unterlegene Partei die Gerichtskosten des Verfahrens zu tragen. Im Hinblick auf die Klärung gemeinschaftsbezogener Fragen im Wege der Beschlussanfechtung bestand auch keinerlei Veranlassung, die außergerichtlichen Kosten der Verfahrensbeteiligten einer Partei aufzuerlegen.

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9.

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Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG alter Fassung. Danach hatdas Gericht für die Anfechtung der Jahresabrechnung 2005 einen Betrag von10.623,05 Euro angesetzt, für den Wirtschaftsplan die Hälfte des Gesamtausgabenbe-trages, also 6.305,43 Euro mit der Erwägung, dass es sich lediglich um die Zahlungvon Vorschüssen handelt, bezüglich der Anfechtung des Tagesordnungspunktes 6wurde ein Betrag von 1.740,23 Euro berücksichtigt, für die Anfechtung der Beschlüsse unter Tagesordnungspunkt 7 hinsichtlich der Abberufung des Verwalters, die auf dieRestlaufzeit von 38 Monaten entfallende Summe des Verwalterhonorars (38 Monate x4 Eigentumseinheiten x 25,00 Euro monatlich = 3.800,00 Euro) und bezüglich der Änderung der Miteigentumsanteile einen Betrag von 3.000,00 Euro, insgesamt 25.468,71 Euro. Den Antrag hinsichtlich der Feststellung des Zustandekommens bezüglich desBeschlusses über die Abberufung des Verwalters hat das Gericht in diesem Zusam-menhang nicht gesondert bewertet.

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Rechtsmittelbelehrung

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Gegen diese Entscheidung kann die sofortige Beschwerde eingelegt werden.

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Die sofortige Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Gegenstandes der sofortigen Beschwerde 750,00 Euro übersteigt. Es wird darauf hingewiesen, dass der Wertdes Beschwerdegegenstands sich maßgeblich nach dem Änderungsinteresse des Be-schwerdeführers bestimmt und nicht mit dem in dieser Entscheidung festgesetzten Gegenstandswert übereinstimmen muss.

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Die sofortige Beschwerde ist innerhalb einer Frist von zwei Wochen, die mit der Zustellung der Entscheidung beginnt, bei dem Amtsgericht Aachen (Adalbertsteinweg 90,52070 Aachen) oder bei dem Landgericht Aachen (Adalbertsteinweg 90, 52070 Aachen) entweder durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder zu Protokoll der Ge-schäftsstelle eines der genannten Gericht (RechtsantragsteIle des Amtsgerichts imNebengebäude Wilhelmstraße 26, Aachen, Zimmer 106 oder 109; RechtsantragsteIledes Landgerichts, Adalbertsteinweg 90, Aachen, Zimmer 346) einzulegen. Die Fristwird nur durch den Eingang der Beschwerdeschrift bei einem der genannten Gerich-te bzw. durch die Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle eines der genannten Ge-richte gewahrt.