Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2001-11-22, Aktenzeichen 7 U 179/00
ECLI:DE:OLGK:2001:1122.7U179.00.00

Tenor

Die Berufung der Klägerin und die Anschlussberufung des Beklagten gegen

das Urteil des Landgerichts Köln vom 25. 7. 2000 - 5 O 25/00 - werden

zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte darf die Vollstreckung der Klägerin gegen Sicherheitsleistung von 6000 DM abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Klägerin darf die Vollstreckung des Beklagten gegen Sicherheitsleistung von 31.000 DM abwenden, wenn nicht der der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Beiden Parteien wird gestattet, die Sicherheitsleistung durch eine unbedingte, unwiderrufliche, unbefristete und selbstschuldnerische Bürgschaft eines als Steuer- oder Zollbürgen zugelassenen Bankinstituts zu erbringen.

1

T a t b e s t a n d

2

Die Klägerin war Eigentümerin des in sechs
Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilten Grundbesitzes V. 12 in K..
Der Grundbesitz war belastet mit einer Grundschuld in Höhe von
2.400.000 DM für die B. Bank (B.-Bank). Mit notariellem Vertrag vom
22. 12. 1993 (UR.Nr. .../1993 M) verkaufte sie sämtliche
Wohnungseigentumseinheiten zu einem Kaufpreis von 3.200.000 DM an
Herrn N. A.. Der beklagte Notar beurkundete den Vertrag.

3

In dem Kaufvertrag ist, soweit dies hier interessiert, folgendes
bestimmt:

4

§ 3 Der gesamte Kaufpreis ist fällig und zahlbar zum 31. Januar
1994 in Höhe des Teilbe-

5

trages, den die Gläubigerin des abzulösenden Grundpfandrechts
dem Notar angibt, an

6

diese Gläubigerin auf ein von dieser noch anzugebendes Konto und
mit dem Restbetrag

7

an den Verkäufer auf ein noch anzugebendes Konto, frühestens
jedoch innerhalb von

8

acht Tagen nach Eingang einer schriftlichen Bestätigung des
Notars beim Käufer, wonach

9

1. ....

10

2. dem Notar die Löschungsunterlagen der Gläubigerin des
abzulösenden Grundpfand-

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rechts so vorliegen, daß er nach Ablösung der Forderungen von
den Löschungsunter-

12

lagen uneingeschränkt Gebrauch machen darf,

13

3. ....

14

4. die nachstehend bewilligte Eigentumsvormerkung im Grundbuch
in Abteilung II an er-

15

ster Stelle und in Abteilung III mit Rang nach dem
Grundpfandrecht Nummer 3 ... ein-

16

getragen ist.

17

§ 7 Die Beteiligten bewilligen die Eintragung einer Vormerkung
zur Sicherung des Anspruchs

18

auf Eigentumsübertragung für den Käufer .... in das Grundbuch.
...

19

§ 8 Für den Fall, daß der Käufer seinen in dieser Urkunde
übernommenen Zahlungsverpflich-

20

tungen nicht pünktlich nachkommt, behält sich der Verkäufer das
Rücktrittsrecht von die-

21

sem Vertrage vor.

22

Dieses Rücktrittsrecht kann erst dann ausgeübt werden, wenn der
Verkäufer dem Käufer mit

23

Einschreiben eine Nachfrist von drei Wochen mit der Ankündigung
gesetzt hat, daß er

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sich das Recht vorbehalte, nach Ablauf dieser Frist vom Vertrage
zurückzutreten, wenn

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der Käufer sodann seinen Zahlungsverpflichtungen noch nicht
vollständig nachgekommen

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ist. Das Rücktrittsrecht kann sodann solange ausgeübt werden,
als die in § 3 vereinbarten

27

Zahlungen noch nicht erfolgt sind. Die Fristsetzung mit
Rücktrittsandrohung schließt

28

den Anspruch des Verkäufers auf Erfüllung des Kaufvertrages und
damit auf Zahlung des

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Kaufpreises nicht aus.....

30

Der Käufer erteilt hiermit unwiderruflich jeden der
Bürovorsteher des Notars, nämlich ....,

31

Einzelvollmacht, die Löschung der für den Käufer in das
Grundbuch einzutragenden Ei-

32

gentumsvormerkung bei dem beurkundenden Notar.... zu bewilligen,
wenn der Verkäufer

33

dem Notar nach Ablauf von mindestens drei Wochen ab Fälligkeit
des Kaufpreises

34

schriftlich mitteilt, daß er zurückgetreten sei.

35

Der Notar darf die Unterschrift unter der Löschungsbewilligung
nur dann beglaubigen,

36

wenn der Käufer nicht innerhalb von vier Wochen nach
Aufforderung durch den No-

37

tar nachweist , daß er seinen Zahlungsverpflichtungen aus diesem
Kaufvertrag - wenn

38

auch verspätet - nachgekommen ist.

39

Er darf von der Löschungsbewilligung nur dann Gebrauch machen,
wenn etwa bis dahin

40

bereits gezahlte Kaufpreisteilbeträge, deren Zahlung dem Notar
innerhalb der Frist von

41

vier Wochen nachgewiesen worden ist, dem Käufer wieder erstattet
oder auf ein Ander-

42

konto des Notars eingezahlt worden sind....

43

Nach Eintritt der Kaufpreisfälligkeit gem. § 3 des Kaufvertrages
teilte der Beklagte dies der Klägerin mit Schreiben vom 13. 4. 1994
mit und erteilte ihr - nach einem entsprechenden Antrag - am 28. 4.
1994 eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde. Bereits zuvor
hatte die B. Bank dem Beklagten mit Schreiben vom 14. 3. 1994
mitgeteilt, dass er sich dieser Löschungsbewilligung nur bedienen
dürfe gegen Zahlung eines Betrages - per 31. 3. 1994 - von
2.793.191,80 DM zzgl. ev. (danach noch) weiterer anfallender
Zinsen.

44

Die Klägerin betrieb daraufhin, nachdem sie Herrn A. am 2. 5.
1994 mit der Zahlung des Kaufpreises in Verzug gesetzt hatte, die
Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde.

45

Gegen die Erteilung der Vollstreckungsklausel legte Herr A. am
13. 5. 1994 im Verfahren 24 C 299/94, später 60 C 207/96 AG
Bergisch Gladbach Erinnerung nach § 732 ZPO ein und beantragte
zugleich den Erlass einer einstweiligen Anordnung. Zur Begründung
verwies er darauf, dass die Fälligkeitsvoraussetzungen nicht
eingetreten seien. Hierzu bezog er sich u.a. auf ein an ihn
gerichtetes Schreiben der Klägerin vom 23. 12. 1993, in dem es wie
folgt heißt:

46

Sehr geehrter Herr A.,

47

wir bestätigen Ihnen hiermit die Leistung des Betrages von DM
600.000 als Teilkaufpreis-

48

zahlung zu dem notariellen Kaufvertrag V. Str. 12, ### K..

49

Nach längerem Verfahrensverlauf beschied das Amtsgericht
Bergisch Gladbach den Antrag des Herrn A. mit Beschluss vom 15. 10.
1996 dahin, dass die Voll-streckungsklausel zu Recht erteilt und
deshalb die Klauselerinnerung unbegründet sei. Zu dem Einwand von
Herrn A., der Kaufpreis sei mindestens teilweise in Höhe von
600.000 DM gezahlt, führte es aus, dass es sich dabei um einen
materiell-rechtlichen Einwand handele, der nur im Rahmen einer
Klage nach § 767 ZPO geltend gemacht werden könne.

50

Gegenüber der Zwangsvollstreckung der Klägerin erhob Herr A.
ferner im Verfahren 2 O 331/94 LG Köln am 15. Juli 1994
Vollstreckungsabwehrklage und Klage gegen die Vollstreckungsklausel
gem. § 768 ZPO. Zugleich beantragte er die einstweilige Einstellung
der Zwangsvollstreckung. Diesem Antrag gab das Landgericht nur
teilweise statt. Die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde wies
das Oberlandes-gericht Köln mit Beschluss vom 29. 9. 1994 (12 W
19/94) zurück. Zur Begründung führte es dazu u.a. aus:

51

Auch mit dem Hinweis auf die "Zahlungsbestätigung" der Beklagten
vom 23. 12. 1993

52

.... zeigt der Kläger keinen
Ermessensfehler des Landgerichts auf. Es handelt sich bei der
Bestätigung seinem Inhalt nach um eine Quittung (§ 368 BGB), die
als solche unstreitig falsch ist.

53

In der mündlichen Verhandlung am 8. 12. 1994 nahm Herr A. seine
Klage zurück.

54

Herr A. warf ferner dem Beklagten in einem am 10. 5. 1994
geführten Telefonat unter Hinweis darauf, dass er bereits eine
Teilkaufpreiszahlung von 600.000 DM erbracht habe und dass der noch
offene Restkaufpreis nicht zur Ablösung des Grundpfandrechts
genüge, vor, dass er die Vollstreckungsklausel zu Unrecht erteilt
habe. Hieran schloss sich eine Korrespondenz zwischen den Parteien
an, wobei die Klägerin die von Herrn A. behauptete Zahlung in
Abrede stellte. In diesem Zusammenhang wies die Klägerin den
Beklagten mit Schreiben vom 25. 10. 1994 (Bl. 377 d. GA) unter
Bezugnahme auf den Beschluss des Oberlandesgerichts Köln vom 29. 9.
1994 darauf hin, dass die dem Beklagten vorgelegte
Teilkaufpreis-quittung falsch sei. Mit weiterem Schreiben vom 5. 1.
1995 teilte der Verfahrensbevollmächtigte der Klägerin dem
Beklagten überdies mit, dass die Vollstreckungsgegenklage ohne
weiteres zurückgenommen worden sei und dass damit auch nicht mehr
die Behauptung des Herrn A. in der Welt sei, dass eine Zahlung
erfolgt sein solle.

55

Am 29. 3. 1995 trat die Klägerin von dem Kaufvertrag zurück.
Dies teilte sie unter Bezugnahme darauf, dass Herr A. keinerlei
Zahlungen geleistet habe, mit Schreiben vom 5. 4. 1995 dem
Beklagten mit. Zugleich bat sie den Beklagten, "nunmehr
unverzüglich die nach § 8 des Kaufvertrages zu Löschung der
zugunsten des Käufers eingetragenen Vormerkungen erforderlichen
Schritte einzuleiten". Der Beklagte forderte daraufhin Herrn A. mit
Schreiben vom 13. 4. 1995 auf, den Nachweis nach § 8 des
Kaufvertrages zu erbringen, dass er seinen Zah-lungsverpflichtungen
aus dem Kaufvertrag nachgekommen sei. Hierüber unterrichtete er die
Klägerin mit Schreiben vom 30. 5. 1995. Zugleich teilte er ihr mit,
dass Herr A. keinen Zahlungsnachweis geführt habe und er deshalb
die Unterschrift des bevollmächtigten Bürovorstehers unter einer
entsprechenden Löschungsbewilligung beglaubigt habe. Zugleich
verwies er die Klägerin darauf, dass er von der
Löschungsbewilligung nur Gebrauch machen werde, wenn seine
Kostenrechnungen zu dem Kaufvertrag (Kostenrechnung vom 29. 5. 1995
über 14.285,99 DM) und zu der Löschungsbewilligung (Kostenrechnung
vom 30. 5. 1995 über 2.826,70 DM), beglichen worden seien.

56

Die Klägerin glich am 3. 5. 1996 die letzte der beiden
Kostenrechnungen aus. Dies nahm der Beklagte zum Anlass, die
Klägerin mit Schreiben vom 9. 5. 1996 darüber zu unterrichten, dass
von Seiten des Käufers weiterhin das Vorliegen der
Rücktrittsvoraussetzungen bestritten werde, und dass er deshalb die
Löschung der Vormerkung nicht beantragen werde, solange die Frage,
ob der Kaufpreis fällig geworden sei, nicht hinreichend geklärt
sei. Zugleich wies er die Klägerin auf die Möglichkeit hin, beim
Landgericht Köln Beschwerde wegen Amtsverweigerung einzulegen. Mit
weiterem Schreiben vom 15. 8. 1996 legte der Beklagte der Klägerin
nochmals dar, dass er sich im Hinblick auf die Problematik der von
Herrn A. behaupteten Teilkaufpreiszahlung außerstande sehe, die
Löschung der Vormerkung zu beantragen. Dieses Schreiben verband er
erneut mit dem Hinweis auf die Beschwerdemöglichkeit nach § 15
BNotO.

57

Die Klägerin kam nunmehr diesem Hinweis nach und erhob mit
Schreiben vom 6. 9. 1995 beim Landgericht Köln Beschwerde wegen
Amtsverweigerung. Dieses gab der Beschwerde mit Beschluss vom 14.
1. 1997 (11 T 279/96) statt und wies den Beklagten an, die Löschung
der eingetragenen Auflassungsvormerkung zu beantragen. Zur
Begründung führte es u.a. aus, dass der Beklagte den gegen die
Wirksamkeit des Rücktritts geltend gemachten Einwand der Erfüllung
der Kaufpreisschuld nicht zu beachten habe, solange ihm die
Erfüllung nicht gem. § 8 des Vertrages nachgewiesen sei.

58

Auf den Antrag des Beklagten vom 18. 2. 1997 ist die Vormerkung
am 27. 2. 1997 gelöscht worden.

59

Mit der vorstehenden Klage nimmt die Klägerin den Beklagten im
Wege der gewillkürten Prozessstandschaft auf Schadensersatz in
Anspruch.

60

Dazu hat sie im wesentlichen geltend gemacht: Der Beklagte habe
gegen die ihm nach § 14 Abs. 1 u. 2 BNotO obliegende Pflicht zur
rechtmäßigen Amtsausübung verstoßen, indem er es unterlassen habe,
die Löschung der Vormerkung bereits bei Vorliegen aller
Voraussetzungen im April 1995 zu beantragen. Der Beklagte sei, wie
die Beschwerdekammer zutreffend festgestellt habe, rechtsfehlerhaft
von einem weiten Ermessensspielraum ausgegangen, der ihm
tatsächlich aber nicht zu Gebote gestanden habe.

61

Durch die Weigerung des Beklagten, die Löschung zu beantragen,
sei sie gehindert gewesen, notwendige Sanierungsmaßnahmen an dem
Objekt vorzunehmen, weil die finanzierende B.-Bank nicht bereit
gewesen sei, die - nach einem geänderten Konzept - notwendigen
Umbau- und Modernisierungsarbeiten zu finanzieren, solange die
Auflassungsvormerkung zugunsten von Herrn A. nicht gelöscht worden
sei.

62

Den ihr erwachsenen Schaden hat die Klägerin wie folgt
beziffert:

63

1) in der Zeit vom 6. 4. 1995 bis 18. 2. 1997 angefallene Zinsen
abzüglich in dieser

64

Zeit vereinnahmter Mieten: 501.530,70 DM

65

2) Kosten des Beschwerdeverfahren 11 T 279/96 LG Köln gem.
Kostenfestsetzungs-

66

beschluss vom 12. 5. 1997: 6.475,65 DM

67

3) verzögerungsbedingt eingetretene Preissteigerungen auf Grund
des Nachtragsan-

68

gebots vom 12. 5. 1997: 100.000,00 DM

69

zusammen: 608.006,35 DM

70

===========

71

Die Klägerin hat unter Bezugnahme auf den zwischen ihr und der
B.-Bank geschlossenen Abtretungsvertrag und unter Hinweis darauf,
dass sie von der Zessionarin zur prozessualen Geltendmachung der
Ansprüche ermächtigt worden sei, beantragt,

72

den Beklagten zu verurteilen,, an die B.-Bank
Aktiengesellschaft, C.

73

Str. 10 in ... G., einen Betrag von 608.006,35 DM

74

nebst 4 % Zinsen seit dem 20. 3. 1997 zu zahlen.

75

Der Beklagte hat beantragt,

76

die Klage abzuweisen.

77

Dazu hat er im wesentlichen geltend gemacht: Die Klage könne
schon deshalb keinen Erfolg haben, weil er ihm obliegende
Amtspflichten nicht verletzt habe. Entgegen der Auffassung der
Klägerin sei er nicht nur verpflichtet gewesen, die formalen
Voraussetzungen der Rücktrittserklärung nach § 8 des Vertrages zu
prüfen. Zwar habe auch das Landgericht Köln in seiner
Beschwerdeentscheidung auf diesen Gesichtspunkt abgestellt. Diese
Entscheidung entfalte jedoch keine präjudizielle Wirkung. Als Notar
sei er vielmehr gehalten, Zweifel an der Rechtmäßigkeit des
Rücktritts nicht zu übergehen. Auf Grund der ihm bekannten Quittung
habe er nicht mit Sicherheit davon ausgehen können, dass der
Kaufvertrag ordnungsgemäß rück-abgewickelt worden sei. Der Klägerin
habe der Nachweis oblegen, dass sie die 600.000 DM erstattet habe
oder dass die Quittung zu Unrecht ausgestellt worden sei.

78

Einen solchen Nachweis habe die Klägerin jedenfalls bis zum
Beschwerdeverfahren nicht geführt, sondern habe sich auf bloße
Behauptungen beschränkt.

79

Jedenfalls habe er nicht schuldhaft gehandelt. Die unklare
Rechtslage könne ihm nicht angelastet werden. Sie sei auf die -
letztlich auch heute noch für ihn ungeklärten - Vereinbarungen der
Vertragsbeteiligten zurückzuführen, insbesondere auch auf die
Zahlungsbestätigung der Klägerin vom 23. 12. 1993. Die Klägerin
hätte sich durch Einleitung des Verfahrens nach § 15 BNotO, sehr
viel früher als geschehen, die notwendige Klarheit verschaffen
können.

80

Ein etwa verspätet gestellter Löschungsantrag sei überdies für
den (behaupteten) Schaden nicht kausal geworden. Die Kreditzinsen
habe die Klägerin zahlen müssen, weil sie bereits vor dem 6. 4.
1995 die Kreditverpflichtungen eingegangen sei. Weitere Kredite
habe sie nicht erhalten, weil sie nicht kreditwürdig gewesen sei.
Außerdem sei er nicht verpflichtet gewesen, vor dem Ausgleich der
Honorarnoten am 3. 5. 1996 tätig zu werden. Nicht nachvollziehbar
sei überdies, dass der Beginn der Bauarbeiten von der Löschung der
Vormerkung abhängig gewesen sei und dass die (angebliche)
Verteuerung der Bauarbeiten hierauf zurückzuführen sei.

81

Die Höhe des geltend gemachten Schadens werde bestritten.
Überdies seien die Ansprüche verjährt. Er habe die Klägerin bereits
mit Schreiben vom 20. 5. 1994 darauf hingewiesen, dass er sich
gehindert sehe, die Löschung der Vormerkung zu beantragen. Da ihm
die Klage erst am 17. 1. 2000 zugestellt worden sei, sei deshalb
der (angebliche) Schadensersatzanspruch verjährt.

82

Das Landgericht hat der Klage teilweise - wegen der geltend
gemachten Verfahrenskosten, jedoch nur in Höhe des nach einem
Streitwert von 800.000 DM errechneten Nettobetrages von 5.515,00 DM
- stattgegeben. Es hat eine schuldhaft begangene
Amtspflichtverletzung des Beklagten angenommen und sich dazu im
we-

83

sentlichen auf die Entscheidung des Beschwerdekammer bezogen.
Das Vorbringen zu dem geltend gemachten Zinsschaden und zu den
(angeblich) verteuerten Baukosten hat es hingegen als nicht
schlüssig angesehen.

84

Beide Parteien haben gegen das Urteil Berufung bzw. (der
Beklagte) Anschlussberufung eingelegt, die Klägerin gegen das ihr
am 21. 8. 2000 zugestellte Urteil mit bei Gericht am 17. 9. 2000
eingegangenem Schriftsatz, der Beklagte gegen das ihm am 21. 8.
2000 zugestellte Urteil mit bei Gericht am 18. 12. 2000
eingegangenem Schriftsatz. Die Klägerin hat die Berufung innerhalb
der ihr gewährten Fristverlängerung mit bei Gericht am 17. 11. 2000
eingegangenem Schriftsatz begründet.

85

Die Klägerin wiederholt und ergänzt ihr Vorbringen insbesondere
zur Höhe des von ihr geltend gemachten Schadens. Soweit das
Landgericht wegen der geltend gemachten Verfahrenskosten den
Anspruch teilweise aberkannt hat, greift sie dies nicht mehr
an.

86

Demgemäß beantragt sie,

87

den Beklagten unter Abänderung des angefochtenen Urteils zu
verurteilen, an

88

die B.-Bank Aktiengesellschaft, C. Str. 10 in ... G.,

89

weitere 601.530, 70 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 20. 3. 1997 zu
zah-

90

len.

91

Der Beklagte beantragt,

92

1. die Berufung zurückzuweisen,

93

2. unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage
insgesamt ab-

94

zuweisen.

95

Die Klägerin beantragt,

96

die Anschlussberufung zurückzuweisen.

97

Auch der Beklagte wiederholt und vertieft sein erstinstanzliches
Vorbringen.

98

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird
auf den vor-getragenen Inhalt der beiderseits gewechselten
Schriftsätze nebst deren Anlagen sowie auf die beigezogenen Akten
11 T 279/96 LG Köln, 2 O 331/94 LG Köln, 60 C 207/976 AG Bergisch
Gladbach, 8 HR B 4846 Amtsgericht Bergisch Gladbach und 72 IN
340/00 AG Köln, die Gegenstand der Verhandlung waren, Bezug
genommen.

99

Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen G. und
S.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die
Sitzungsniederschrift vom 27. 9. 2001 (Bl. 446 ff. d. GA)
verwiesen.

100

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

101

Die Berufung der Klägerin und die Anschlussberufung des
Beklagten sind in formel-ler Hinsicht nicht zu beanstanden. In der
Sache selbst haben jedoch beide keinen Erfolg.

102

I.

103

1) Zur Berufung der Klägerin:

104

Über den bereits durch das angefochtene Urteil zuerkannten
Betrag hinaus steht der Klägerin gegenüber dem Beklagten kein
weitergehender Schadensersatzanspruch gem. § 19 BNotO zu. Im
einzelnen gilt folgendes:

105

a) Die Klägerin ist prozessführungsbefugt. Insbesondere steht
ihr ein schutzwürdiges Interesse zur Seite, ein fremdes Recht im
eigenen Namen geltend zu machen. Zur Vermeidung von Wiederholungen
wird dazu auf die zutreffenden Gründe des ange-fochtenen Urteils
verwiesen.

106

b) Der Senat stimmt mit dem Landgericht darin überein, dass der
Beklagte im Zu-sammenhang mit der ihm übertragenen
Vollzugstätigkeit (§ 24 BNotO) eine ihm der Klägerin gegenüber
obliegende Amtspflicht verletzt hat. Die verletzte Amtspflicht
besteht darin, dass der Beklagte spätestens nach Ausgleich seiner
Kostenberech-nung vom 29. 5. 1995 zur UR.-Nr. xx1/ 93 M (den
Ausgleich der weiteren Kostenberechnung vom 30. 5. 1995 zur UR-Nr.
xx2/1995 M schuldete die Klägerin nicht) den Antrag auf Löschung
der für Herrn A. im Grundbuch eingetragenen
Eigentumsübertragungsvormerkung hätte stellen müssen. Diese
Feststellung ist in dem vorstehenden Haftpflichtprozess selbständig
zu treffen, da die Entscheidung des Landgerichts Köln im
Beschwerdeverfahren nach § 15 BNotO (11 T 279/96), wonach eine
entsprechende Amtspflicht bestanden hat, keine Bindungswirkung
entfaltet.

107

Die hier in Rede stehende Verpflichtung des Beklagten ergibt
sich aus § 8 des von ihm beurkundeten Vertrages, der dem Verkäufer
ein vertragliches Rücktrittsrecht einräumt. In diesem Zusammenhang
haben die Parteien insbesondere auch be-stimmt, dass im Falle eines
Rücktritts die für den Käufer eingetragene
Eigentums-übertragungsvormerkung zu löschen ist und unter welchen
Voraussetzungen und in welcher Weise dies zu bewirken ist. Bei
dieser Regelung ging es, worauf das Land-gericht in seiner
Beschwerdeentscheidung zu Recht verweist, ersichtlich darum, im
Falle eines Rücktritts einen Rechtsstreit der Beteiligten über die
Löschung der Vor-merkung zu vermeiden. Sichergestellt wurde dies
dadurch, dass die Vorausset-zungen für die Löschung präzise
festgelegt wurden und dass der Beklagte bei Vorliegen der
Voraussetzungen die Löschung zu vollziehen hatte, indem er die
Löschungsbewilligung beglaubigte und einen Löschungsantrag beim
Grundbuch stellte.

108

Voraussetzung für die Löschung der Vormerkung war nach dem
Vertrag die (mindestens 3 Wochen ab Fälligkeit erfolgende)
Mitteilung des Verkäufers (Klägerin) an den Notar, dass er vom
Vertrag zurückgetreten ist. Der Notar hatte daraufhin den Käufer
aufzufordern, innerhalb von vier Wochen den Nachweis zu erbringen,
dass er seinen Zahlungsverpflichtungen - wenn auch verspätet -
nachgekommen ist. Für den Fall, dass der Käufer lediglich den
Nachweis der Zahlung von Teilkaufpreisbeträgen erbracht hatte, war
weiter bestimmt, dass der Notar von der Löschungsbewilligung nur
Gebrauch machen durfte, wenn dem Käufer die Teilkaufpreisbeträge
erstattet oder auf Notaranderkonto eingezahlt worden waren. Bei
dieser vertraglich festgelegten Rückabwicklung handelt es sich um
ein formalisiertes Verfahren, bei dem der beklagte Notar
grundsätzlich nur das Vorliegen der Voraussetzungen zu prüfen
hatte. Sonstige Einwände waren hingegen von ihm nicht zu
beachten.

109

Da Herr A. seiner Aufforderung vom 13.4.1995, binnen 4 Wochen
die Zahlung nachzuweisen, nicht nachgekommen war, hat der Beklagte
zunächst auch das Vorliegen der Voraussetzungen angenommen und die
Löschungsbewilligung beglaubigt. Gleichwohl hat er es alsdann
abgelehnt, den Löschungsantrag zu stellen. Hierzu hat er sich im
Schreiben vom 30. 5. 1995 darauf berufen, dass seine Honorarnoten
noch nicht ausgeglichen worden seien. Überdies äußerte er schon
lange vor Beglaubigung (vgl. seine Schreiben vom 11. und 20.5.1994,
Bl. 39 des Anlagenhefts) geltend gemachte Bedenken, die ihn aber
nicht an der Beglaubigung gehindert hatten, ob die Fälligkeit des
Kaufpreises als Voraussetzung für das vertragliche Rücktrittsrecht
überhaupt gegeben war. Die Bedenken ergaben sich aus seiner Sicht
daraus, dass ihm die Forderung der vorrangig aus dem Kaufpreis zu
befriedigenden Grundschuldgläubigerin zum 31. 3. 1994 mit
2.793.191,80 DM (zuzüglich weiterer danach anfallender Zinsen)
angegeben worden war, eine - vollständige - Befriedigung der
Grundschuldgläubigerin aus dem Kaufpreis indessen nicht möglich
war, wenn sich der inzwischen vom Käufer erhobene Einwand als
richtig erwies, dass an die Klägerin bereits 600.000 DM gezahlt
worden waren.

110

Angesichts der von dem Beklagten einzuhaltenden formalisierten
Verfahrensweise bei der Prüfung und Abwicklung des
Löschungsantrages durfte er jedoch die Stellung des
Löschungsantrages nur verweigern, wenn es sich für ihn aufdrängte,
dass die Löschungsvoraussetzungen nicht vorlagen, d.h. das
Grundbuch durch eine Löschung der Vormerkung unrichtig wurde. Dies
war aber nicht der Fall. Vielmehr sprach sogar ein Reihe von - dem
Beklagten bekannten - Umständen dafür, dass die von dem Käufer A.
behauptete Zahlung nicht zutraf. So hat das Oberlandesgericht Köln
in seiner (dem Beklagten bekannten) Beschwerdeentscheidung vom 29.
9. 1994 (2 O 331/94 LG Köln, 12 W 19/94) ausgeführt, dass es sich
bei der "Zahlungsbestätigung" der Klägerin (dort: Beklagten), vom
23. 12. 1993, auf die sich Herr A. zum Beweis der Zahlung stets
bezogen hatte, seinem Inhalt nach um eine Quittung handele, die als
solche unstreitig f a l s c h sei. Herr A. hat dann auch wenig
später (im Verhandlungstermin am 8. 12. 1994) seine
Vollstreckungsgegenklage, wie dem Beklagten ebenfalls bekannt war,
zurückgenommen. Hierzu hätte aber kaum Anlaß bestanden, wenn die
von ihm geltend gemachte Zahlung erfolgt war. Es tritt hinzu, dass
der Beklagte zu seiner Anfrage über die angebliche
Teilkaufpreiszahlung von dem Verfahrensbevollmächtigten des Käufers
nur eine unzureichende Antwort erhielt. Eine unmittelbare Zahlung
auf den Kaufpreis war noch nicht einmal behauptet worden. Soweit
der Beklagte schließlich zur Begründung für seine zuvor
eingenommene ablehnende Haltung auf das (damals noch anhängige)
Klauselerinnerungsverfahren verweist (60 C 207/96 AG Bergisch
Gladbach), ging es auch dort um den gleichen Einwand wie in dem
landgerichtlichen Verfahren, das durch Rücknahme der
Vollstreckungsabwehrklage ein vorzeitiges Ende gefunden hat.

111

Der Beklagte hätte sonach die von der Klägerin mit Schreiben vom
5. 4. 1995 vorgetragene Bitte, die zur Löschung der Vormerkung
führenden Schritte ein-zuleiten, nicht ablehnen dürfen, da die nach
dem Vertrag festgelegten Voraus-setzungen für die Löschung der
Vormerkung vorlagen. Bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt
hätte der Beklagte auch erkennen können, dass eine Amtspflicht zur
Stellung des Löschungsantrages bestand.

112

c) Die jetzt noch mit der Berufung geltend gemachten
Schadensersatzansprüche be-stehen allerdings nicht. Es ist nicht
hinreichend wahrscheinlich (§ 287 ZPO), dass sich die Baumaßnahme
durch die unterbliebene Stellung des Löschungsantrages verteuert
hat und dass der Klägerin ein zusätzlicher Zinsaufwand entstanden
ist.

113

Zur Verteuerung der Baumaßnahme bezieht die Klägerin sich auf
den Nachtrag zum Generalunternehmervertrag vom 12. 5. 1997 mit der
Firma "C. Generalbau GmbH", wonach sich der ursprünglich (nach dem
Vertrag vom 18. 4. 1996) geschuldete Festpreis um 100.000 DM erhöht
haben soll. In dem (angeblichen) Nachtrag heißt es dazu:

114

Der o.g. Vertrag wird in folgenden Punkten geändert:

115

Der vereinbarte Festpreis gem. § 4 wird geändert auf DM
875.000,00 DM zzgl. MWSt.

116

Entkernungs-/Entrümpelungsarbeiten sowie die Installation der
Aufzugsanlage sind hierin nicht

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enthalten.

118

Baubeginn ist der 01. 06. 1997.

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Die beigefügte Baubeschreibung sowie die Auflagen des
Stadtkonservators gemäß dem beige-

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fügten Schreiben vom 0.3. 04. 1997 sind
Vertragsbestandteile.

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Aus dem Wortlaut des Vertrages ergibt sich danach nicht, dass
sich die Baukosten verteuert haben, weil sich die Löschung der
Vormerkung und damit auch der Beginn der Bauarbeiten (mit der Folge
der Kostensteigerung) verzögert hat. Ausgehend von der Darstellung
der Klägerin hätte es aber nahe gelegen, in dem Nachtrag den Anlass
für die nicht unerheblich Erhöhung des Festpreises anzugeben. Der
Umstand, dass dies unterblieben ist und dass demgegenüber eine dem
Vertrag beigefügte Baubeschreibung und ein Schreiben des
Stadtkonservators zum Inhalt des Ver-trages gemacht worden sind,
weist eher darauf hin, dass sich das Vertragsvolumen und damit auch
der Festpreis geändert hat. Dafür spricht auch die Aussage des
Zeugen G., der als Mitarbeiter der B.-Bank mit der Finanzierung des
Objekts betraut war und bekundet hat, dass es Änderungen im Konzept
und damit verbundene Preiserhöhungen gegeben hat. Im übrigen
entsprechen auch Steigerungen der Baukosten von knapp 13 %
innerhalb eines Jahres nicht den Markverhältnissen.

122

Der von der Klägerin behaupteten Preissteigerung steht aber vor
allem das Bedenken entgegen, dass die als Vertragspartner genannte
"H. C. Generalbau GmbH" niemals im Handelsregister eingetragen war.
Einen Vertragspartner"H. C. Generalbau GmbH", dem die Klägerin auf
der Grundlage des Generalunternehmervertrages vom 18. 4. 1996 und
des Nachtrages dazu vom 12. 5. 1997 zur Zahlung eines erhöhten
Festpreises verpflichtet gewesen wäre, gab es mithin überhaupt
nicht (vgl. Mitteilung des Amtsgerichts Berg. Gladbach vom
10.8.2001, Bl. 411 GA). Herr C. persönlich war ersichtlich nicht in
der Lage, das Bauvorhaben ordnungsgemäß durchzuführen.

123

Die Klägerin stellt deshalb nunmehr darauf ab, dass die -
offenbar von Herrn C. beherrschte - I. Generalunternehmer GmbH (I.)
mit Vereinbarung vom 9. 9. 1997 (Bl. 340 GA), dem
Generalunternehmervertrag auf Auftragnehmerseite "beigetreten" sei.
Ein Beitritt war aber schon deshalb nicht möglich, weil die H. C.
Generalbau GmbH niemals existiert hat. Darüber hinaus ist auch die
I. erst nach Abschluss der Vereinbarung in das Handelsregister
eingetragen worden (am 4. 6. 1998). Vertragliche Zahlungspflichten
der Klägerin sind danach erstmals im September 1997 und dann
zunächst auch nur gegenüber der Vor-GmbH begründet worden. Zu
diesem Zeitpunkt war aber die Eigentumsübertragungsvormerkung für
Herrn A. bereits gelöscht (die Löschung erfolgte am 27. 2. 1997),
so dass die Weigerung des Beklagten, den Löschungsantrag zu
stellen, sich nicht auf den mit der I. vereinbarten Festpreis
ausgewirkt haben kann. Abgesehen davon bezog er sich auch auf ein
deutlich erweitertes Auftragsvolumen. Es ist danach nicht
überwiegend wahrscheinlich (§ 287 ZPO), dass die (behauptete)
Preissteigerung darauf beruht, dass der Beklagte es abgelehnt hat,
den Antrag auf Löschung der Vormerkung zu stellen.

124

d) Nichts anderes gilt für den geltend gemachten
Zinsschaden.

125

Soweit die Klägerin ihre Schadensberechnung dazu ursprünglich
darauf abgestellt hat, dass in dem Zeitraum, in dem der Beklagte
sich in amtspflichtwidriger Weise geweigert habe, den
Löschungsantrag zu stellen, die Darlehenszinsen weiter gelaufen
seien, ohne dass sie die Möglichkeit gehabt habe, die notwendigen
Sanierungsarbeiten auszuführen, hat das Landgericht mit Recht
darauf verwiesen, dass die der Klägerin (etwa) erwachsenen
Zinsmehraufwendungen darauf beruhen, dass sie die
Darlehensverbindlichkeit eingegangen ist und damit kein
ursächlicher Zusammenhang mit der dem Beklagten vorgeworfenen
Amtspflichtverletzung besteht. Insofern wird zur Vermeidung von
Wiederholungen auf die Gründe des an-gefochtenen Urteils
verwiesen.

126

Es besteht überdies keine hinreichende Wahrscheinlichkeit dafür,
dass das Bauvor-haben zeitlich anders abgewickelt worden wäre, wenn
der Beklagte den Löschungs-antrag früher gestellt hätte.

127

Die Umbau- und Sanierungsarbeiten sind nicht fertig gestellt
worden. Wie das überreichte Bildmaterial zeigt, besteht auch heute
noch ein Torso. Dies hat dazu geführt, dass die B.-Bank verlangt
hat, dass die Eigentumswohnungseinheiten im unfertigen Zustand zu
drastisch gesenkten Kaufpreisen veräußert werden. Auf die
Behauptung der Klägerin S. 2 des Schriftsatzes vom 27.9.2001 (Bl.
463 GA), die vom Beklagten vorgelegten Fotos seien nicht
aussagekräftig, da die Erwerber einen Rückbau vorgenommen hätten,
kommt es nicht an. Denn die Klägerin bestreitet selbst nicht, dass
die I. das Bauvorhaben nicht zu Ende geführt hat.

128

Das Bauvorhaben ist - offenbar, weil die I. zur ordnungsgemäßen
Durchführung nicht in der Lage war - "stecken geblieben". Die
Klägerin trägt selbst vor (S. 2 des Schriftsatzes vom 15.08.2001,
Bl. 416 GA), dass sie den Vertrag mit der I. am 15.06.1998
gekündigt habe. Die B.-Bank verlangte schließlich, dass alle
Einheiten bis zum 27.01.2000 in dem damals bestehenden Zustand
verkauft werden mussten, was wegen der Unfertigkeit zu deutlichen
Kaufpreisreduzierungen führte (S. 3 des genannten Schriftsatzes und
die dazu vorgelegten Verträge). Nichts spricht dafür, dass die
Entwicklung eine andere gewesen wäre, z.B. die Bank den Verkauf (in
unfertigem Zustand) zu einem früheren Zeitpunkt gefordert hätte,
wenn die Auflassungsvormerkung für Herrn A. früher als geschehen
gelöscht worden wäre. Erst recht hätte die frühere Löschung nicht
daran geändert, dass die I. zur ordnungsgemäßen Abwicklung des
Bauvorhabens nicht in der Lage war. Es besteht mithin keine
hinreichende Wahrscheinlichkeit i.S. des § 287 ZPO dafür, dass die
verspätete Löschung zu Zins-Mehraufwendungen geführt hat.

129

Auf die Behauptung der Klägerin, Grund für den verspäteten
Baubeginn sei (nur) die zu späte Löschung der Vormerkung gewesen,
kommt es mithin nicht einmal an. Im übrigen ist auch das nicht
hinreichend wahrscheinlich.

130

Richtig ist zwar - dies haben sowohl der Zeuge G. als auch der
Zeuge S. bekundet -, dass im Februar 1996 eine Kreditaufstockung
auf 4 Mill. DM bewilligt und die Auszahlung davon abhängig gemacht
worden ist, dass die Vormerkung für Herrn A. gelöscht ist. Hierüber
verhält sich auch das von dem Zeugen S. zu den Akten gereichte
Schreiben der B.-Bank an die Klägerin vom 11. 3. 1996, in dem die
Bedingungen für den aufgestockten Kredit genannt werden. Jedoch ist
die Kreditgewährung, wie der Zeuge S. im einzelnen ausgeführt hat,
(insbesondere auch) von der Erfüllung der unter
"Kreditinanspruchnahme" genannten Auflagen abhängig gemacht worden.
Wenn deshalb die Auflagen erst nach Löschung der Vormerkung erfüllt
worden sind, so hat sich diese nicht mehr ausgewirkt. Zu den
Auflagen zu b) und d) - notariell beurkundete Ergänzung zur
bestehenden Teilungserklärung und Nachweis über den Verkauf von
drei Eigentumswohnungen - konnten die Zeugen keine Angaben zum
Zeitpunkt ihrer Erfüllung machen. Die Baugenehmigung - in dem
Schreiben unter c) als vorzulegende Genehmigung genannt - ist aber
nach den eigenen Angaben des Geschäftsführers der Klägerin
überhaupt erst im Jahre 1997 beantragt und im Jahre 1998 erteilt
worden. Eine für die geltend gemachten Zinsmehraufwendungen
schadensursächliche Amtspflichtverletzung kann sonach nicht
festgestellt werden. Daran ändert nichts, dass angeblich zunächst
Arbeiten durchgeführt wurden, die keiner Genehmigung bedurften.
Deren Ablauf und Umfang ist völlig unklar. Zudem ist es zumindest
naheliegend, dass der wesentliche Teil der Arbeiten einer
Genehmigung bedurfte.

131

2) Zur Anschlussberufung

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Gegenstand der Anschlussberufung bilden allein die der Klägerin
im Beschwerdever-fahren 11 T 279/96 LG Köln erwachsenen
Verfahrenskosten, soweit sie von der Kammer als ersatzfähig
angesehen worden sind.

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a) Diese Verfahrenskosten sind eine Folge der von dem Beklagten
zu verantworten-den Amtspflichtverletzung. Hätte der Beklagte, wozu
er, wie oben ausgeführt, ver-pflichtet war, den Antrag auf Löschung
der Vormerkung gestellt, so wäre es nicht zur Durchführung des
Beschwerdeverfahrens gekommen.

134

b) Eine subsidiäre Haftung des Beklagten ist schon deshalb nicht
gegeben, weil die in § 8 des Vertrages festgelegten
Handlungspflichten als Vollzugstätigkeit i.S.d. § 24 BNotO
anzusehen sind und deshalb der beklagte Notar gem. § 19 Abs. 1 S. 2
2. Halbsatz BNotO unmittelbar haftet.

135

c) Das Landgericht hat im Ergebnis mit Recht angenommen, dass
der Anspruch nicht verjährt ist. Auch bei Fallgestaltungen wie der
vorliegenden sind wegen der gleichge-lagerten Interessenlage die
Grundsätze anzuwenden, die die Rechtsprechung zur
Verjährungsunterbrechung bei der Wahrnehmung des
Primärrechtsschutzes ent-wickelt hat (vgl. BGHZ 95, 238 = DVBl.
1986, 181; Ossenbühl, Staatshaftungsrecht, 5. Aufl., S. 109
m.w.N.). Danach kann die Verjährung auch durch den Gebrauch eines
Rechtsmittels gegen die Pflichtverletzung unterbrochen werden.
Rechtsmittel gegen die Pflichtverletzung ist auch die Beschwerde
nach § 15 Abs. 2 BNotO, die darauf gerichtet ist, den pflichtwidrig
handelnden Notar zu einem rechtmäßigen Han-deln anzuhalten. Für die
Verjährung folgt hieraus: Die Notarbeschwerde ist am 9. 9. 1996
beim Landgericht Köln eingereicht worden. Damit war die Verjährung
unterbro-chen bis zur Zustellung des dieses Verfahren beendenden
Beschlusses an die Klä-gerin am 30. 1. 1997. Noch vor Ablauf der
Frist des § 852 Abs. 1 BGB von drei Jah-ren hat die Klägerin die
vorstehende Klage erhoben. Sie ist dem Beklagten am 17. 1. 2000
zugestellt worden.

136

d) Die zuerkannten Zinsen werden nicht angegriffen.

137

II.

138

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 97, 92 Abs. 2 ZPO.
Soweit der Beklagte mit seiner Anschlussberufung unterlegen ist,
handelt es sich im Verhältnis zur Berufung um ein geringfügiges
Unterliegen (unter 1 %), das zudem keine Mehrkosten verursacht
hat.

139

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt
sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

140

Streitwert für das Berufungsverfahren: (601.530.70 DM + 5.515,00
DM =) 607.045,70 DM; die Beschwer der Klägerin liegt über,
die des Beklagten unter 60.000 DM.