Amtsgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2003-04-14, Aktenzeichen 28 II 28/02 WEG
ECLI:DE:AGBN:2003:0414.28II28.02WEG.00

Tenor

Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 25. Januar 2002 zu TOP 7 wird für ungültig erklärt.

Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Der Geschäftswert wird auf 10.000,00 Euro festgesetzt.

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Gründe:

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I.

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Die Beteiligten bilden die oben genannte Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Antragsteller ist Eigentümer der Wohnung Nr. 4, die im ersten Obergeschoss des Hauses liegt. Die Wohnung ist ca. 66 m² groß und verfügt über einen Balkon von 6 m² Größe. Darunter liegt die Wohnung Nr. 2 der Antragsgegner C, die ca. 98 m² groß ist.

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Zugunsten des jeweiligen Eigentümers der Wohnung Nr. 2 steht gemäß Teilungserklärung IV b) ein Sondernutzungsrecht an dem im Anlagenplan V. rot umrandeten Gartenteil.

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Die Antragsgegner C planten, einen Wintergarten zu errichten. Dieser sollte als Anbau an dem bestehenden Haus unter anderem unter dem Balkon des Antragstellers stehen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Baupläne Bezug genommen, Bl. 9 - 11 d. A.. Gemäß Grundflächenbemessung des Architekten L würde sich die Wohnfläche der Wohnung Nr. 2 um knapp 18 m² vergrößern.

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Mit Schreiben vom 2. Oktober 2001 wandte sich der Antragsgegner C nebst Ehefrau an die übrigen Miteigentümer. Sie informierten sie über das Bauvorhaben und legten die Pläne und Ansichten des Architekten bei, Bl. 16 f. d. A..

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Im weiteren Schriftwechsel ergab sich, dass der Antragsteller mit dem Bauvorhaben nicht einverstanden war.

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Am 14. Januar 2002 lud die weitere Beteiligte zu einer Versammlung ein. Der Einladung waren die Pläne nicht beigefügt.

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Der Antragsteller nahm an der Versammlung nicht teil. Die übrigen Eigentümer waren persönlich anwesend oder vertreten.

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Zu TOP 7 beschlossen sie mit Mehrheit, der Familie C unter bestimmten Auflagen zu gestatten, den Wintergarten auf der Sondernutzungsfläche zu errichten. Die Pläne des Architekten lagen in der Versammlung vor. Wegen der Einzelheiten wird auf den Beschluss Bezug genommen, Bl. 15 d. A..

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Gemäß Gemeinschaftsordnung § 4 2.) können bauliche Veränderungen oder Erneuerungen des Gemeinschaftseigentums, die über ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinaus gehen sowie Erweiterungen des Sondereigentums unter Inanspruchnahme von gemeinschaftlichem Eigentum von der Eigentümerversammlung mit einer 3/4 Mehrheit beschlossen werden. § 22 Abs. 1 S. 2 WEG sollte entsprechend gelten.

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Die Antragsschrift ist am 6. Februar 2002 bei Gericht eingegangen.

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Der Antragsteller vertritt die Auffassung, der Beschluss weise formelle Mängel auf (Ladungsmangel; Abstimmung des begünstigten Antragsgegners C).

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Zudem habe der Beschluss einstimmig gefasst werden müssen, weil § 4 Abs. 2 Gemeinschaftsordnung unwirksam sei. Die Vorschrift sei bezüglich Änderungen zu unbestimmt.

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Der Ausbau sei den falschen Personen, nämlich auch Nichteigentümern genehmigt worden - was unstreitig ist.

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Seine Interessen seien nicht gewahrt. Wegen der Einzelheiten wird auf den Vortrag des Antragstellers verwiesen, Bl. 5 und 6 d. A..

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Der Antragsteller beantragt,

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zu entscheiden wie erkannt.

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Die Antragsgegner und die weitere Beteiligte haben keinen Antrag gestellt.

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Die weitere Beteiligte vertritt die Ansicht, der Beschluss sei wirksam, weil § 4 Abs. 2 Gemeinschaftsordnung Erweiterungen des Sondereigentums auf Gemeinschaftseigentum gestatte.

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Die übrigen Wohnungseigentümer würden durch den Ausbau der Wohnung 2 nicht unbillig benachteiligt.

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II.

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Der Antrag ist zulässig und begründet.

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Er ist zulässig; insbesondere die Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 S. 2 WEG gewahrt.

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Er ist begründet. Der Beschluss ist für ungültig zu erklären, weil er den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.

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Die Gemeinschaft kann durch Beschluss trotz der in § 4 Abs. 2 Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelung nicht gestatten, dass ein neuer Gebäudeteil errichtet wird. Dies gilt unabhängig davon, ob an dem neuen Gebäudeteil Sondereigentum begründet werden sollte oder ob dem Antragsgegner C lediglich ein Sondernutzungsrecht an einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteil zustehen soll.

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Es ist nicht möglich, durch Beschluss Sondereigentum an dem neuen Gebäudeteil zu begründen.

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Der Anbau würde ohne die Übertragung des Eigentums auf die Eigentümer der Wohnung Nr. 2 insgesamt im Gemeinschaftseigentum stehen. Es befände sich auf einem Teil des Grundstücks, der Gemeinschaftseigentum ist. Zudem besteht an der Eigentumsanlage Gemeinschaftseigentum, wenn die Beteiligten nichts anderes bestimmen, siehe § 4 Abs. 1 WEG.

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Die Eigentumsübertragung war nicht durch Beschluss möglich. Zur nachträglichen Einräumung von Sondereigentum ist nämlich die Einigung aller Wohnungseigentümer in der für die Auflassung vorgeschriebenen Form sowie die Eintragung der Reständerung im Grundbuch erforderlich, § 4 Abs. 1 und 2 WEG (BayObLG ZMR 2000, 779,780).

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Hieran fehlt es im vorliegendem Fall, denn gem. § 925 Abs. 1 BGB ist die Auflassung formbedürftig.

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Es kann dahingestellt bleiben, ob § 4 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung auch die Übertragung von Gemeinschaftseigentum auf einen Wohnungseigentümer regeln wollte. Dies wäre ohnehin nicht möglich, weil § 925 BGB zwingendes Recht, d. h. nicht abänderbar ist.

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Durch den Beschluss war es auch nicht möglich, dem Antragsgegner C oder dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 2 ein Sondernutzungsrecht an dem neuen Gebäudeteil einzuräumen.

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Sondernutzungsrechte können nämlich nur durch Vereinbarung begründet werden, nicht jedoch durch Mehrheitsbeschluss (OLG Köln NJW - RR 1992, 598; OLG Karlsruhe WuM 1991, 54, 55; Niedenführ/Schulze, WEG, 4. Auflage 1997, § 15 Randziffer 9 f.).

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Die Regelung des § 4 Abs. 2 Gemeinschaftsordnung bewirkt insoweit ebenfalls keine Rechtsänderung, da sie die Einräumung zum Sondernutzungsrecht nicht betrifft.

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Weil der Beschluss aus diesem Grund für ungültig zu erklären ist, kann dahingestellt bleiben, ob die übrigen Einwendungen des Antragsgegners durchgreifen.

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Das Gericht hat gem. § 47 S. 1 WEG nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, welche Beteiligten die Gerichtskosten tragen. Es entspricht der Rechtsidee des § 91 WEG und damit billigem Ermessen, diese Kosten den Antragsgegnern aufzuerlegen, weil sie das Verfahren verloren haben.

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Es besteht kein Anlass dazu, von dem Grundsatz des § 47 S. 2 WEG abzuweichen, nach dem die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen.

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Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Es sind die voraussichtlichen Kosten des Bauvorhabens anzusetzen.