Landgericht Landau in der Pfalz (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-05-13, Aktenzeichen 4 O 424/04
ECLI:DE:LGLANPF:2005:0513.4O424.04.0A

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, das Grundstück P. mit aufstehenden Gebäuden zu räumen und an die Kläger herauszugeben.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 100.000,00 EUR abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leisten.

Tatbestand

1

Die Kläger sind die Eigentümer einer Wohnanlage für alte Menschen ("Seniorenwohnheim"), die in den Jahren 1981/82 im Bauherren-Modell errichtet wurde. Die 116 Wohnungen werden bis auf ganz wenige Ausnahmen nicht von den Eigentümern bewohnt. Verwalter der Anlage im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist die C. Treuhand Vermögensverwaltung für Immobilien KG, Haus- und Mietverwaltungen in L., (angeblich) vertreten durch die Geschäftsführerin I. (fortan kurz: C. KG), während die C. Treuhand Vermögensverwaltung für Immobilien GmbH, Haus- und Mietverwaltungen, ebenda und in gleicher Weise vertreten (fortan kurz: C. GmbH) das Sondereigentum, nämlich die Wohnungen verwaltet. Ob die C. GmbH Komplementärin der C. KG ist und so gesetzliche Vertreterin der Kommanditgesellschaft, ist nicht aktenkundig.

2

Die beklagte P. GmbH, die sich bis Ende der 90er Jahre D. GmbH nannte, betreibt seit ungefähr zwei Jahrzehnten die Anlage als Alten- und Pflegeheim, ohne einen direkten Vertrag mit den Eigentümern zu haben. Zwischengeschaltet war der DSK. e.V. (fortan kurz: D. e.V. oder Zwischenmieter). Dessen Mietvertrag ist zum 30.06.2003 beendet worden. Die Parteien streiten nun über die Rechtsfrage, ob das Ausscheiden des D. e.V. als Zwischenmieter zur Folge hat, dass die Eigentümer an dessen Stelle Vertragspartner der Beklagten geworden sind oder ob ihnen das wegen des nachteiligen Vertragsinhalts unzumutbar ist.

3

Im Einzelnen verhält es sich so:

4

Die damaligen Bauherren, vertreten durch die S.-Treuhand-Steuerberatungsgesellschaft mbH, schlossen am 06.05.1982 einen "Mietvertrag" mit dem D. e.V., dem zufolge die Bauherren das "Altenzentrum" mit einer Fläche von 5.774 m² mit Wirkung vom 01.07.1983 an den D. e.V. vermieteten zur gemeinnützigen Nutzung. Der Vertrag enthielt u.a. folgende Klauseln:

5

§ 2 Mietzeit

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2. Die Mietzeit beginnt mit der Übergabe des Mietobjektes und endet nach 10 Jahren.

7

Jeweils 6 Monate vor Ablauf dieser Mietzeit kann das Mietverhältnis zweimal durch schriftliche einseitige Erklärung des Mieters um fünf Jahre verlängert werden.

8

§ 3

9

... 2. Der Mieter ist berechtigt, das Objekt teilweise oder ganz unterzuvermieten.

10

§ 4 Mietzahlungen

11

1. Der monatliche Mietzins beträgt 10,50 DM ...

12

§ 13 Kündigung

13

...

14

2. Im Falle der Kündigung durch die Vermieter gehen alle Ansprüche aus den Verträgen, die der Mieter mit dem Betreiber geschlossen hat, auf die Vermieter über.

15

(Kopie Bl. 13 bis 22 d.A.)

16

Der D. e.V. schloss am 21.03.1986 einen "Betreibervertrag" mit der Beklagten, die damals noch als DSK S. W. GmbH firmierte (Kopie als Anlage B2/Bl. 22ff. d.A.). Hinsichtlich der Laufzeit war bestimmt:

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§ 2 Laufzeit

18

...

19

Die Laufzeit ... wird auf vorerst 10 Jahre abgeschlossen. Danach verlängert sich die Laufzeit um jeweils ein Jahr, falls nicht sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit durch einen Vertragspartner schriftlich gekündigt wird ...

20

Der dem Gericht vorgelegte, von beiden Seiten unterschriebene Vertragstext enthält keinen Mietzins; im diesbezüglichen § 5 fehlen die vorgesehenen Einfügungen.

21

In den Jahren 1993 bis 2004 gab es zwischen den Klägern und dem D. e.V. acht Prozesse, die teilweise in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht Landau bzw. dem Oberlandesgericht Zweibrücken endeten, und ein Verfahren nach dem WEG. Im Anschluss an einen Verhandlungstermin vor dem Landgericht am 09.01.2001 (AktZ. 1 S 300/00) setzten Vergleichsgespräche ein, in deren Verlauf die Aufhebung des Mietverhältnisses erörtert wurde, aber auch ein Verkauf des P. an den D. e.V. Letzteres scheiterte daran, dass der Verein keine Bürgschaft beschaffen konnte.

22

Es gibt einen "Betreibervertrag" zwischen dem D. e.V. und der Beklagten mit derselben Adresse, der mit dem Datum 14.06.2002 versehen ist, dessen Richtigkeit die Kläger bestreiten (Kopie als B 3/Bl. 29 ff.). Darin heißt es:

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§ 2 Laufzeit

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1. Der Vertrag wird auf die Dauer von 20 Jahre fest geschlossen.

25

2. Der Betreiber erhält ein zweimaliges Optionsrecht auf Verlängerung dieses Vertrages zu den hier vereinbarten Bedingungen von jeweils 5 Jahren.

26

§ 12 Kündigung

27

1. ...

28

Dem Vermieter steht daneben ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, wenn der Vermieter nicht mehr in der Lage ist, das Objekt als Alten- und Pflegeheim zur Verfügung zu stellen, weil der Vertrag mit dem Eigentümer seitens des Eigentümers bzw. des Vermieters gekündigt worden ist.

29

Am 06.12.2002 beschloss die Versammlung der Eigentümer, den Mietvertrag mit dem D. e.V. (Hauptvertrag) mit Wirkung zur Jahresmitte 2003 zu kündigen, was mit Schreiben vom 20.12.2002 umgesetzt wurde (nicht zur Akte gelangt). Die Eigentümer schlossen einen Vertrag mit Wirkung ab der Jahresmitte 2003 mit einem "neuen Pächter und Betreiber". Der D. e.V. focht als einer der Miteigentümer den auf der Versammlung gefassten Beschluss an, womit er am 28.11.2003 vor der Beschwerdekammer endgültig scheiterte.

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Im Rechtsstreit 2 O 193/03 verurteilte die 2. Zivilkammer des Landgerichts Landau den D. e.V., das P.stift zu räumen und herauszugeben. Im Berufungsverfahren 7 U 71/04 bekamen die Kläger im Juni 2004 erstmals den Betreibervertrag vom 21.03.1986 zu sehen. Das Pfälzische Oberlandesgericht Zweibrücken wies die Berufung am 28.06.2004 zurück.

31

Am 17.08.2004 kündigten die Wohnungseigentümer der nun beklagten P. GmbH zum 31.03.2005 (Schreiben nicht zur Akte gelangt). Die Beklagte wies die Kündigung mit einem Schreiben ihrer Geschäftsführerin an die C. KG zurück und fügte den Betreibervertrag "vom 14.06.02" bei, von dem die Kläger auf diese Weise zum ersten Mal erfuhren (B 4/Bl. 35 d.A.).

32

Die Kläger tragen vor,

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der Betreibervertrag "vom 14.06.02" sei erst erstellt worden (SS. v. 10.01.05, S. 5/Bl. 40 d.A.). Davon abgesehen sei der Vertrag wegen Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB nichtig. Sein Abschluss sei eine missbräuchliche Rechtsausübung und deshalb ein Verstoß gegen § 242 BGB. Im neuen Vertrag seien fast ausschließlich die Interessen des Betreibers, der P. GmbH, berücksichtigt worden. Dem DSK und der Beklagten sei Mitte Juni 2002 bekannt gewesen, dass die Eigentümer einen neuen Vertrag ablehnten.

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Als Rechtsfolge der §§ 138, 242 BGB verbleibe es bei dem Betreibervertrag vom März 1986, den sie, die Kläger, zum Ende März 2005 gekündigt hätten.

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Die Kläger beantragen,

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die Beklagte zu verurteilen, sofort, aber nicht vor dem 01. April 2005 das Grundstück L., P. Str. ... - Eingetragen im Grundbuch von L. Band 133, Blatt 5128 - mit aufstehenden Gebäuden (P.wohnstift) zu räumen und an die Kläger herauszugeben.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

39

Sie vertritt die Ansicht, dass zwischen ihr und den Klägern der Vertrag vom 14.6.2002 gelte und sie vor einer Kündigung schütze.

40

Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird verwiesen auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und das Protokoll über die mündliche Verhandlung, in der die Geschäftsführerin der verwaltenden KG persönlich gehört worden ist; die Beklagte nur deshalb nicht, weil sie es trotz Anordnung des persönlichen Erscheinens damit hat bewenden lassen wollen, ihren Prozessbevollmächtigten mit einer Vollmacht gemäß § 141 ZPO auftreten zu lassen.

Entscheidungsgründe

I.

41

Die Klage ist
zulässig
, insbesondere ist das Landgericht sachlich zuständig. Es handelt sich nicht um einen Streit über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum, für den § 23 Nr. 2 a des Gerichtsverfassungsgesetzes die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts vorsieht. Denn die Beklagte hat das Seniorenheim zu einem gewerblichen Zweck angemietet, nicht um in den Räumen zu wohnen. Der Gesetzgeber hat die Rechtswohltat, zur Verteidigung gegen einen Vermieter vor dem Amtsgericht keinen teueren Anwalt zu benötigen, sozialpolitisch motiviert nicht einem Gewerbetreibenden zugedacht, der monatlich eine Miete in der Größenordnung von 35.000 EUR zahlen kann.

42

Entgegen der Meinung der Beklagten fehlt es nicht an einem Rechtsschutzbedürfnis für eine solche Klage. Denn es ist nicht ersichtlich, wie die Kläger auf andere Weise den Besitz am P.stift zurückerlangen könnten. Etwaige Zweifelsfragen bei der Vollstreckung nach § 885 der Zivilprozessordnung (ZPO) hindern nicht die Vollstreckbarkeit des erstrebten Herausgabetitels. Auch das Oberlandesgericht verurteilte im Vorprozess zur Räumung und Herausgabe, ohne die Heimbewohner gefährdet zu sehen.

II.

43

Die Klage ist auch begründet, ohne dass eine Beweisaufnahme veranlasst ist. Der Anspruch auf Räumung und Herausgabe folgt (zumindest) aus § 985 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Nach dieser Vorschrift kann ein Eigentümer von dem Besitzer einer Sache deren Herausgabe verlangen. Zwar darf der Besitzer die Herausgabe nach § 986 BGB verweigern, wenn er - oder der mittelbare Besitzer, von dem er sein Recht zum Besitz ableitet - dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Indes gibt der alte Betreibervertrag vom März 1996 der Beklagten kein Recht mehr zum Besitz. Als Untermietverträge verschaffen die Betreiberverträge der Beklagten kein vertragliches Recht zum Besitz gerade gegenüber den klagenden Eigentümern (vgl. § 556 Abs. 3 a.F./546 Abs. 2 n.F. BGB).

44

Allerdings stünde dem Herausgabeverlangen der Kläger die Arglisteinrede des § 242 BGB im Wege, wenn sie verpflichtet wären, anstelle des D. e.V. in einen Untervertrag einzutreten, welcher der Beklagten ein mietvertragliches Recht zum Besitz geben würde.

45

Bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung ist nicht deutlich geworden, ob der Betreiber des P.stifts auch die Wohnräume angemietet und an alte Menschen untervermietet hat. Gegebenenfalls gäbe es zwei gewerbliche Zwischenmieter und nicht nur einen, wie § 549a a.F./565 n.F. BGB es voraussetzt. Dass die C. GmbH das Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer verwaltet (vgl. Seite 1 des Protokolls), hat den Anschein erweckt, als würde die C. GmbH die einzelnen Apartments im Namen der Wohnungseigentümer an die Nutzer vermieten. Erst die Beklagte hat in einem Schriftsatz nach der mündlichen Verhandlung, sich auf § 565 n.F. BGB berufend, deutlich werden lassen, dass sie es ist, welche die Apartments (maW: die Heimplätze) an die alten Menschen vermietet. Neuer Sachvortrag nach Schluss der mündlichen Verhandlung kann nach § 296 a ZPO im Urteil nicht mehr berücksichtigt werden - von den hier nicht vorliegenden Ausnahmen der §§ 139 Abs. 5, 283 ZPO einmal abgesehen. Der in § 296 a ZPO gleichfalls genannte § 156 ZPO ist recht besehen keine Ausnahme von diesem Grundsatz, will ihn vielmehr wahren.

46

Der alte Untervertrag vom März 1986 kann der Beklagten in keinem Fall mehr helfen. Denn wenn die Kläger nach § 565 BGB von Gesetzes wegen als neuer Vermieter - als Hauptvermieter anstelle des bisherigen Untervermieters - in diesen Mietvertrag der Beklagten kraft Gesetzes eingetreten wären oder aber durch rechtsgeschäftliches Handeln im Sinne von § 16 Vertragspartei geworden wären, so wären sie berechtigt gewesen, diesen Untervertrag gemäß seinem § 2 mit einer Frist von sechs Monaten zum 31. März 2005 zu kündigen; was sie im August 2004 getan haben.

47

Der neue Untervertrag "vom 14.06.02" wäre für die Eigentümer erst zum 30.06.2032 kündbar, hilft der Beklagten aber deshalb nicht zu einem Bleiberecht im P., weil bestritten ist und nicht feststeht, dass der D. e.V. diesen Vertrag wirklich zu einer Zeit schloss, als der Hauptvertrag zwischen den Klägern und dem D. e.V. noch bestand, also in der Zeit vor dem 01.07.2003. Die Kläger bestreiten, dass der Vertrag wirklich am behaupteten Tag geschlossen wurde. Dieses Bestreiten ist wirksam, zumal Argwohn im Verhalten des D. e.V. Nahrung findet. Wenn er schon im Juni 2004 dem Oberlandesgericht den Betreibervertrag vorlegen wollte, so hätte es der gültige sein müssen und nicht der abgelöste. Angesichts der Formulierung in der "Präambel" und des § 5 Abs. 2 am Ende löste der neue Vertrag den alten spätestens mit Wirkung ab 01.01.2003 ab. Der Vertrag selbst beweist im Verhältnis zu den Klägern nicht, dass der D. e.V. und die Beklagte ihn mit einem zutreffenden Datum versahen. Ebenso wie die Beklagte die Beweislast für die Echtheit der Urkunde hat, so trägt sie auch die Beweislast für das Datum, wann er geschlossen wurde.

48

Es ist nicht geboten, gemäß § 156 ZPO die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen, um der Beklagten Gelegenheit zu geben, die Richtigkeit des Datums unter Beweis zustellen. Denn das vorliegende Urteil beruht letztlich nicht auf der Beweisfälligkeit der Beklagten. Hätten der D. e.V. und die Beklagte den neuen Untervertrag vor Ablauf des 31.03.2003 geschlossen, so würde der Vertrag die Kläger gleichwohl nicht binden, zumindest nicht hinsichtlich der überlangen Laufzeit. Die folgenden Ausführungen unterscheiden zwei Fälle: Geltung des § 565 BGB einerseits und dessen Nichtanwendbarkeit andererseits. Soll ein Mieter (hier: der D. e.V.) nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten (der Beklagten) zu Wohnzwecken weitervermieten, so tritt nach § 565 Abs. 1 n.F. BGB (entspricht § 549a a.F.) der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses (gemeint: des Hauptvertrages) in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. Falls § 565 BGB prima facie anwendbar ist, so kommt eine so genannte teleologische Reduktion dieser Vorschrift in Betracht, weil sie den Bewohner, der sich (typischerweise) in einer Wohnung eingerichtet hat und heimisch fühlt, nicht rechtlos dem Räumungsverlangen des Eigentümers ausgesetzt sehen will. Hingegen ist es nicht das Ziel des § 565 BGB, dass zwei Zwischenmieter gemeinsame Sache machen können, um dem nachgeordneten Zwischenmieter aus derselben Unternehmensfamilie für Jahrzehnte die Pfründe zu sichern, obgleich es dem Eigentümer gelungen ist, seine stark belastete Rechtsbeziehung mit dem übergeordneten Zwischenmieter zu lösen. Als Kompromiss zwischen der gesetzgeberischen Zielsetzung und der Handlungsfreiheit des Eigentümers bieten sich zwei Lösungen an: Die Kündigungsmöglichkeit nach dem Gesetz zu bemessen oder ein Vertragseintritt unterbleibt mit der Folge, dass (auch) der nachgeordnete Zwischenmieter aus der Kette der Rechtsbeziehungen ausscheidet und der Eigentümer in den Mietvertrag zwischen dem nachgeordneten Zwischenmieter und dem Endmieter (Bewohner) eintritt. Letzterer würde also den Schutz genießen, den der Gesetzgeber ihm gewähren will. Nicht begünstigt von § 565 BGB würde der gewerbliche Zwischenmieter, der nach der ratio legis ohnehin nicht zur Zielgruppe des § 565 BGB gehört. Dass § 565 BGB den Eigentümer (Hauptvermieter) nicht ausnahmslos an den ihm fremden Vertrag bindet, ist auch die Ansicht von MünchKomm-Häublein, BGB 4.A., § 565 Rdnr. 10 zur Unzumutbarkeit der Vertragsübernahme.

49

Falls § 565 BGB im vorliegenden Fall unanwendbar ist, so wird eine ähnliche Problematik im Zusammenhang mit § 16 des Hauptvertrages entscheidungserheblich. Diese Klausel bewirkt nicht, dass die Kläger ohne weiteres (landläufig: automatisch) Vertragspartner der Beklagten geworden sind; das wäre ohne ein Rechtsgeschäft zwischen den Parteien nicht möglich (vgl. §§ 414, 415 BGB). Der Vertrag würde - dem Prinzip nach- nur eine (einklagbare) Pflicht der Kläger begründen, in der Gestalt eines dreiseitigen Vertrages sui generis anstelle des D. e.V. in den Untervertrag mit der Beklagten einzutreten. Die Verpflichtung der Kläger hierzu bestünde selbst dann nur nach Maßgabe der §§ 157, 242 BGB, stünde also unter dem Vorbehalt von Treu und Glauben. Die Kläger müssten einen solchen Vertrag nicht übernehmen, der nicht der Verkehrssitte entspricht, beispielsweise wegen einer ungewöhnlich langen Laufzeit. Deutlich kürzer als die 30 Jahre des neuen Vertrages waren die Laufzeiten des Hauptvertrages von 1983 und des ersten Untervertrages von 1986. Würde man den Verlängerungsvertrag zwischen den gewerblichen Zwischenmietern gerade hinsichtlich der Laufzeit als für die Kläger verbindlich ansehen, so wäre es den Zwischenmietern gelungen, das Betreiberverhältnis rund ein halbes Jahrhundert in der Unternehmensgruppe zu halten, obgleich nach den ersten zehn Jahren eine ungewöhnliche Zahl von Rechtsstreitigkeiten augenscheinlich gemacht hat, das die Parteien nicht mehr zueinander passen. § 544 BGB lässt die Wertung des Gesetzgebers erkennen, dass Parteien jedenfalls nicht länger als dreißig Jahre an ein Mietverhältnis gebunden sein sollen, selbst wenn sie dies bei Vertragsbeginn übereinstimmend wollten.

50

Auch wenn Tatsachenbehauptungen im Schriftsatz der Beklagten vom 14.4.2005 nicht mehr berücksichtigt werden können, so sei doch darauf hingewiesen, dass die auszugsweise vorgelegten Betreiberverträge unter den Gesichtspunkten der Verkehrssitte (§ 157 BGB) und der Zumutbarkeit nicht sehr aussagekräftig sind. Es macht einen Unterschied, ob der erste Vertrag mit den Eigentümern auf zwanzig Jahre bemessen wird, etwa um eine Bank zur Finanzierung zu bewegen, oder ob ein Anschlussvertrag abgelaufenen zwanzig Jahren weitere zwei Jahrzehnte hinzufügt oder gar drei Jahrzehnte wie im vorliegenden Fall.

51

Den Klägern ist darin Recht zu geben, dass der D. e.V. seine Rechtsmacht missbrauchte, indem er ohne Abstimmung mit den Eigentümern und Hauptvermietern in der Endphase seines eigenen Mietverhältnisses einen laufenden Untervertrag ersetzte durch einen anderen, der, wäre das Vorhaben gelungen, jene für 29 Jahre über das eigene Mietverhältnis hinaus in einen (Unter-) Vertrag zwingen würde, den sie nie mitgestalten konnten. Die Rechtsprechung entwickelte schon zum alten Schuldrecht eine Fülle von Pflichten im vorvertraglichen und im vertraglichen Schuldverhältnis, insbesondere Informationspflichten und Schutzpflichten (vgl. Palandt/Heinrichs, Kommentar zum BGB, 59. A., § 242 RdNr. 23-37 sowie 38 ff., beispielsweise RdNr. 40 zum Rechtsmissbrauch, RdNr. 43, 44; § 164 RdNr. 13, 14). Das neue, allgemein ab 2002, für Dauerschuldverhältnisse ab 2003 geltende Schuldrecht (Art. 229 § 5 EGBGB) hat die vorhandene Rechtsprechung in § 241 Abs. 2 BGB verankert. Danach kann ein Schuldverhältnis nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten. Das abgestimmte Vorgehen des D. e.V. und der Beklagten war besonders rücksichtslos gegenüber dem bekannten Interesse der Eigentümer, die Verhältnisse im P.stift grundlegend umzugestalten.

52

Lebensfremd erschiene dem unterzeichnenden Richter die Annahme, der D. e.V. und die Beklagte hätten die Lage und Aussichten nicht im Einzelnen besprochen, als sie daran gingen, ihren laufenden Betreibervertrag zur ersetzen durch einen neuen, welcher der Beklagten für weitere drei Jahrzehnte einen Platz im P.stift sichern würde. Die beiden Zwischenmieter hatten damals die gleiche Adresse, wurden dem Anschein nach also vom gleichen Büro aus geführt, vielleicht sogar am selben Schreibtisch. Die Beklagte hat nichts getan, um solchen Vermutungen, von den Klägern nahe gelegt, mit einer detaillierten Schilderung der Gemeinsamkeiten und der Eigenständigkeiten von D. e.V. und der Beklagten entgegenzuwirken. - Nach alledem verstößt das Verhalten der beiden Zwischenmieter auch gegen die guten Sitten, sodass der neue Vertrag gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist.

53

Nebenentscheidungen:

54

Die Prozesskosten fallen gemäß § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO der unterlegenen Beklagten zur Last.

55

Die Kläger können das Urteil nach Maßgabe der §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO schon vor seiner Rechtskraft vollstrecken.