Finanzgericht Münster (Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-11-09, Aktenzeichen 14 K 3244/05 E
ECLI:DE:FGMS:2006:1109.14K3244.05E.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens tragen die Kläger.

1

Gründe

2

I.

3

Die Beteiligten streiten über die Anerkennung von Verlusten aus der Vermietung einer Ferienwohnung für das Streitjahr 2003.

4

Die Kläger sind gemeinsam zur Einkommensteuer veranlagte Ehegatten. Sie schlossen sich im Jahre 1990 zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammen. Die GbR vermietete zunächst zwei Eigentumswohnungen auf der Insel Z. (A.-str. 01, Wohnung 2 und 3) und erklärte hieraus für die Jahre 1990 bis 1993 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

5

Im Jahr 1990 erwarben die Kläger zwei noch zu errichtende Häuser (Doppelhaus) in der S.-straße 02 und 03 auf Z.. Laut Vertrag vom 8. Dezember 1990 war die Fertigstellung der Objekte bis zum 31. August 1991 vorgesehen. In den Objekten befinden sich je zwei Ferienwohnungen für zwei bis vier Personen (S.-straße 02: Wohnung 1 und 2; S.-straße 03: Wohnung 3 und 4). Die Wohnungen im Erdgeschoss sind je 42 m² (Wohnung 1 und 3), die im Obergeschoss je 59 m² (Wohnung 2 und 4) groß. Die Wohnungen sind gleich ausgestattet.

6

Am 16. Oktober 1991 schlossen die Kläger mit der F. Verwaltungs-GmbH (X.) einen sog. Vermietungs-Vermittlungs-Vertrag für das Objekt S.-straße 02. Der Vertrag enthält in § 6 eine Regelung zur Eigennutzung. Am 1. November 1992 schlossen die Kläger mit der F. Verwaltungs-GmbH einen im Wesentlichen inhaltsgleichen Vertrag für das Objekt S.-straße 03. Die F. Verwaltungs-GmbH hat ihre unternehmerische Tätigkeit zum 31. Mai 1993 eingestellt. Die Kläger vermarkten das Objekt seither selbst mit Hilfe von Broschüren, Prospekten und des Internets (www................de).

7

Die GbR erklärte im Rahmen der Erklärungen zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Besteuerungsgrundlagen 1991 erstmals Einkünfte aus der Vermietung des Objektes S.-straße 02. Ab 1992 erklärte sie auch entsprechende Einkünfte aus der Vermietung des Objektes S.-straße 03. Bis einschließlich 1999 ergingen jeweils Bescheide über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für die GbR. Ab 2000 erfolgte die Erfassung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unmittelbar im Rahmen der Einkommensteuerveranlagungen der Kläger.

8

Die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung des Objektes S.-straße entwickelten sich wie folgt (Angaben in DM – gem. Kontrollblatt Verwaltungsakten, *lt. Erklärung):

9

1991 1992 1993 1994 1995 1996

10

- ...... +...... -....... - ...... - ............ - ............

11

(-.......)* (-.......)*

12

1997 1998 1999 2000 2001 2002

13

- ...... - ........... - ...... - ......... - ...... - ......... EUR

14

Danach ergibt sich in den Jahren 1991 bis 2002 ein Verlust von insgesamt .......... DM (günstigstenfalls: ......... DM).

15

Die Belegungssituation der Wohnungen in der S.-straße gestaltete sich in den Jahren 2000 bis 2003 folgendermaßen:

16

Nutzungstage

17

2000
2000
2001
2001
2002
2002
2003
2003

Vermietet
Leerstand
Vermietet
Leerstand
Vermietet
Leerstand
Vermietet
Leerstand

Whg 1
168
197
146
219
158
207
211
154

Whg 2
66
299
48
317
52
313
33
332

Whg 3
117
248
154
211
118
247
184
181

Whg 4
155
210
130
235
131
234
148
217

18

Angaben in Prozent

19

2000
2000
2001
2001
2002
2002
2003
2003

Vermietet
Leerstand
Vermietet
Leerstand
Vermietet
Leerstand
Vermietet
Leerstand

Whg 1
46,03
53,97
40,00
60,00
43,29
56,71
57,81
42,19

Whg 2
18,08
81,92
13,15
86,85
14,25
85,75
9,04
90,96

Whg 3
32,05
67,95
42,19
57,81
32,33
67,67
50,41
49,59

Whg 4
42,47
57,53
35,62
64,38
35,89
64,11
40,55
59,45

20

Für das Streitjahr 2003 erklärte die GbR einen Verlust aus der Vermietung und Verpachtung der Objekte S.-straße in Höhe von .......... EUR.

21

Im Einkommensteuerbescheid 2003 vom 2. Dezember 2004, geändert mit Bescheid vom 10. März 2005, berücksichtigte der Beklagte lediglich einen Verlust aus der Vermietung und Verpachtung der Objekte S.-straße in Höhe von ........ EUR. Er unterstellte, dass die Wohnung 2 von den Klägern privat genutzt werde und meinte, dass die Einkünfte aus der Wohnung 2 mangels Überschusserzielungsabsicht nicht anzuerkennen seien. Insoweit ließ der Beklagte die Einnahmen aus der Vermietung der Wohnung 2 (........ EUR) unberücksichtigt und ging von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von insgesamt ......... EUR aus. Werbungskosten berücksichtigte er in Höhe von ......... EUR. Die nichtabzugsfähigen Werbungskosten für die Wohnung 2 beliefen sich auf .......... EUR (Schuldzinsen ......... EUR, sonstige Werbungskosten .......... EUR, AfA ……….. EUR).

22

Der hiergegen gerichtete Einspruch der Kläger blieb ohne Erfolg (Einspruchsentscheidung vom 8. Juli 2005).

23

Ihre Klage begründen die Kläger im Wesentlichen wie folgt:

24

Der Beklagte gehe fehlerhaft davon aus, dass die Wohnung 2 privat genutzt werde. Alle Wohnungen würden ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet. Ihre

25

- der Kläger - eigenen Besuche und Aufenthalte in der Wohnung 2 dienten allein der Organisation von Mieterwechseln, der Beseitigung von Mietschäden und der Durchführung von Wartungs- und Pflegearbeiten. Eine unentgeltliche Überlassung an Angehörige oder eine private Nutzung habe zu keinem Zeitpunkt stattgefunden. Auch hätten sie sich keine private Nutzung vorbehalten.

26

Die Wohnung 2 diene hauptsächlich zur Abwicklung der Mieterwechsel sowie der Lagerung von Materialien für die Reinigung bzw. die Instandhaltung der Wohnungen. Sie werde zum Auffangen von Belegungsüberhängen vermietet. Die Wohnung sei nicht auf ihre - der Kläger - Wohnbedürfnisse zugeschnitten und stehe jederzeit für die Unterbringung von Feriengästen zur Verfügung.

27

Bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste erfolgenden Vermietung sei – ohne weitere Prüfung – von einer Überschusserzielungsabsicht auszugehen. Dies gelte unabhängig davon, ob die Ferienwohnung in Eigenregie oder durch Einschalten eines fremden Dritten vermietet werde. Zwar obliege grundsätzlich dem Steuerpflichtigen die Darlegungslast dazu, dass die Vermietung ausschließlich an Feriengäste erfolge. Hiervon könne jedoch ausgegangen werden, wenn die Dauer der Vermietung der Ferienwohnung zumindest dem Durchschnitt der Vermietungen in der am Ferienort üblichen Saison entspreche. Erst wenn die ortsübliche Vermietungszeit erheblich, d.h. um mindestens 25 % unterschritten werde, gelte diese Vermutung nicht mehr. Dies entspreche der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes ebenso wie der Auffassung der Finanzverwaltung (BMF Schreiben vom 8. Oktober 2004).

28

Aus der Beherbergungsstatistik des Niedersächsischen Landesamtes für Statistik ergebe sich für die Insel Z. für den Zeitraum 2000 bis 2003 eine durchschnittliche Vermietungsdauer von:

29

2000: 54 Tage 2001: 55 Tage 2002: 57 Tage 2003: 57 Tage

30

Nach Auskunft des Niedersächsischen Landesamtes für Statistik seien die Belegungstage anhand der Formel

31

360 x durchschnittliche Bettenauslastung in % ______________________________________ 100

32

zu ermitteln. Danach betrage die durchschnittliche Belegung:

33

2000: 82 Tage 2001: 73 Tage 2002: 64 Tage 2003: 79 Tage

34

Die Wohnung 2 sei in dieser Zeit wie folgt vermietet gewesen:

35

2000: 66 Tage 2001: 48 Tage 2002: 52 Tage 2003: 33 Tage

36

Die schwache Auslastung 2003 ergebe sich aus dem schlechten Sommer des Jahres 2002, der zu einer zurückhaltenden Buchung im Folgejahr geführt habe.

37

Insgesamt sei damit nachgewiesen, dass die Wohnung 2 nicht erheblich unterdurchschnittlich belegt gewesen sei.

38

Selbst wenn man die durchschnittliche Vermietung der Wohnung 2 mit der der übrigen Wohnungen vergleiche, ergebe sich keine erhebliche Abweichung:

39

durchschn. Verm. Whg 2 in Prozent

40

2000
127 Tage
66 Tage
52

2001
120 Tage
48 Tage
40

2002
115 Tage
52 Tage
45

2003
144 Tage
33 Tage
23

41

Ungeachtet dessen weise auch die Prognoserechnung für die Wohnung 2 eine Überschusserzielungsabsicht nach. Aufgrund des Wegfalls der Fremdfinanzierungskosten ab dem Jahr 2004/2005 seien die Ertragsaussichten bei leicht steigenden Umsätzen deutlich verbessert. Außerdem erfolge die Vermietung der Wohnungen ab 2004 gleichmäßig.

42

Der Prognoserechnung der Kläger für die Wohnung 2 liegen folgende Angaben zu Grunde (Angaben in EUR)

43

Mieteinnahmen 30 Jahre Summe

44

140 Tage x ... .......

45

Sicherheitszuschlag 10 v.H. ......

46

........

47

Ausgaben

48

Zinsen 2003 + 2004 ......

49

Erhaltungsaufwand

50

.... x 59 m² = ...... ......

51

Schönheitsreparaturen

52

.... x 59 m²= ...... ......

53

sonst. Kosten ......

54

lineare AfA ..... ......

55

Kosten Vermietung ......

56

.......

57

Sicherheitsabschlag 10 v.H. ......

58

..........

59

_______________________________________________________________

60

Totalüberschuss ..........

61

Die Kläger beantragen,

62

den Einkommensteuerbescheid 2003 vom 10. März 2005 und die Einspruchsentscheidung vom 8. Juli 2005 zu ändern und die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unter Berücksichtigung der Wohnung Nr. 2 in dem Objekt S.-straße 02 auf Z. zu berücksichtigen,

63

hilfsweise, die Revision zuzulassen.

64

Der Beklagte beantragt,

65

die Klage abzuweisen.

66

Er ist der Auffassung: Die Kläger seien den Nachweis, dass ihre Aufenthalte nicht der Selbstnutzung dienten, schuldig geblieben. Die hierzu gemachten Angaben seien zu allgemein.

67

Der Vergleich mit den Vermietungstagen der anderen Wohnungen ergebe, dass die Vermietung der Wohnung 2 um mehr als 50% abweiche. Soweit die Kläger auf die Daten des Niedersächsischen Landesamtes für Statistik abstellten, ließen sie unbeachtet, dass es sich bei den dort aufgeführten Werten um die Anzahl der geöffneten Betriebe und nicht um die Anzahl der Vermietungstage handele. Das Niedersächsische Landesamt für Statistik habe außerdem mitgeteilt, dass für Inhaber von Ferienhäuser keine Berichtspflicht bestehe. Die Informationen stammten allein aus den Gewerbeanmeldungen bei der Stadt. Private Vermieter hingegen seien dort nicht gemeldet, so dass die von den Klägern herangezogenen Vergleichszahlen keine Aussagekraft hätten.

68

Die von den Klägern ermittelten Durchschnittswerte für die Vermietung der Wohnungen seien unzutreffend, da sie die Vermietungstage der Wohnung 2 enthielten. Zutreffend seien folgende Werte zugrunde zu legen:

69

durchschn. Verm. Whg 2 in Prozent

70

2000
146 Tage
66 Tage
45

2001
158 Tage
48 Tage
30

2002
135 Tage
52 Tage
38

2003
181 Tage
33 Tage
18

71

Auch könne der vorgelegten Prognoserechnung nicht gefolgt werden. Der Prognosezeitraum beginne mit der Anschaffung der Objekte. Zudem sei nicht ersichtlich, warum die Kläger von steigenden Mieteinnahmen (........ EUR pA.) ausgingen.

72

Der Senat hat am 9. November 2006 mündlich verhandelt. Wegen des Ergebnisses wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen.

73

II.

74

Die Klage ist unbegründet.

75

Der Beklagte hat im Ergebnis zu Recht die Überschusserzielungsabsicht der Kläger in Bezug auf die Wohnung 2 im Objekt S.-straße 02 verneint und die Verluste aus Vermietung und Verpachtung entsprechend niedriger festgesetzt.

76

Bei der Ermittlung des Einkommens für die Einkommensteuer sind nur solche positiven oder negativen Einkünfte anzusetzen, die unter die Einkünfte des § 2 Abs. 1 Nr. 1 bis 7 EStG fallen. Kennzeichnend für diese Einkunftsarten ist, dass die ihnen zugrunde liegenden Tätigkeiten oder Vermögensnutzungen der Erzielung positiver Einkünfte dienen (vgl. z. B. BFH Urteil vom 6. November 2001 IX R 97/00, BStBl II 2002, 726).

77

Bezogen auf die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung folgt hieraus, dass eine Vermietungstätigkeit nur dann dieser Einkunftsart zuzurechnen ist, wenn der Vermieter die Absicht hat, auf die Dauer der Vermögensnutzung einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften (z. B. BFH-Urteil vom 5. September 2000 IX R 33/97, BFHE 192, 559, BStBl II 2000, 676,). Die Überschusserzielungsabsicht kann erst nachträglich einsetzen und auch wieder wegfallen (BFH-Urteil vom 31. März 1987 IX R 112/83, BFHE 150, 325, BStBl II 1987, 774, m. w. N.).

78

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit nimmt die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes grundsätzlich an, dass die Steuerpflichtigen beabsichtigen, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, und zwar selbst dann, wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben (BFH-Urteil vom 30. September 1997 IX R 80/94, BFHE 184, 406, BStBl II 1998, 771).

79

Diese Erwägungen gelten grundsätzlich auch in Bezug auf Ferienwohnungen, die von den Steuerpflichtigen ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden (z. B. BFH-Urteil vom 21. November 2000 IX R 37/98, BFHE 193, 479, BStBl II 2001, 705, m. w. N.). Dabei ist es unerheblich, ob die Steuerpflichtigen die Ferienwohnung in Eigenregie vermieten (s. dazu BFHE 193, 479, BStBl II 2001, 705, m. w. N.) oder mit der Vermietung einen Dritten beauftragen.

80

Nutzen die Steuerpflichtigen die Ferienwohnung indes auch selbst oder behalten sie sich (z. B. bei der Vermietung durch einen Dritten) vor, die Ferienwohnung auch selbst zu nutzen, gelten die dargestellten Grundsätze nicht. Vielmehr ist das Vorhandensein einer Überschusserzielungsabsicht zu prüfen. Eine entsprechende Absicht kann als sog. innere Tatsache nur anhand äußerer Merkmale beurteilt werden. Aus objektiven Umständen muss auf das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden (z. B. Urteil in BFHE 192, 559, BStBl II 2000, 676 m. w. N.). Entscheidend ist, ob die Vermietungstätigkeit bei objektiver Betrachtung einen Totalüberschuss erwarten lässt. Ist dies zu verneinen, können die Steuerpflichtigen gleichwohl nachweisen, dass sie zum maßgeblichen Zeitpunkt (Beginn der Vermietung) die objektiven Gegebenheiten verkannt und erwartet haben, zunächst angefallene Werbungskostenüberschüsse würden im Laufe der Tätigkeit durch Einnahmeüberschüsse ausgeglichen und insgesamt werde ein positives Gesamtergebnis erzielt (vgl. BFH-Beschluss vom 28. März 2000 X B 82/99, BFH/NV 2000, 1186). Die Steuerpflichtigen, die für das Vorhandensein der Überschusserzielungsabsicht die Feststellungslast tragen, müssen hierzu die objektiven Umstände vortragen, aufgrund derer sie im Beurteilungszeitraum erwarten konnten, einen Gesamtüberschuss zu erzielen (vgl. BFH-Urteil vom 7. Dezember 1999 VIII R 8/98, BFH/NV 2000, 825 m. w. N.); schon das Streben nach einem nur "bescheidenen Überschuss" reicht aus (z. B. BFH-Urteil vom 15. Dezember 1999 X R 23/95, BFHE 190, 460, BStBl II 2000, 267).

81

Ob die Vermietungstätigkeit einen Totalüberschuss erwarten lässt, hängt von einer unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu treffenden Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung, die in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Erträge und anfallenden Werbungskosten ab (vgl. BFH-Urteil vom 9. Mai 2000 VIII R 77/97, BFHE 192, 445, BStBl II 2000, 660 m. w. N.). Zukünftig eintretende Faktoren sind in die Beurteilung nur einzubeziehen, wenn sie bei objektiver Betrachtung vorhersehbar waren (BFH Urteil in BFHE 190, 460, BStBl II 2000, 267). Die Verhältnisse eines bereits abgelaufenen Zeitraums können wichtige Anhaltspunkte liefern (BFH Urteil in BFHE 192, 445, BStBl II 2000, 660 m. w. N.). Dies gilt umso mehr, wenn die zukünftige Bemessung eines Faktors unsicher ist (BFH Urteil in BFHE 190, 460, BStBl II 2000, 267).

82

Der Prognosezeitraum ist - wenn sich nicht aus objektiven Umständen eine Befristung der Nutzung und damit ein kürzerer Zeitraum ergibt - typisierend mit 30 Jahren zugrunde zu legen (vgl. z.B. BFH Urteil vom 6. November 2001 IX R 97/00, BStBl II 2002, 726).

83

Die im Prognosezeitraum voraussichtlich zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben sind zu schätzen. Soweit die Steuerpflichtigen für diese Schätzung keine ausreichenden objektiven Umstände über eine bereits im Veranlagungszeitraum ersichtliche zukünftige Entwicklung der Mieteinnahmen und Werbungskosten vortragen, sind die zukünftig zu erwartenden Einnahmen und Werbungskosten anhand des Durchschnitts der in der Vergangenheit in einem bestimmten Zeitraum (in der Regel in den fünf letzten Veranlagungszeiträumen) angefallenen Einnahmen und Werbungskosten zu schätzen (vgl. insoweit zu den Grundsätzen der Schätzung im Wege einer Prognose insbesondere BFH Urteil vom 6. November 2001 IX R 97/00, BStBl II 2002, 726).

84

Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes – der sich der Senat anschließt – gilt der Grundsatz einer ohne weitere Prüfung zu unterstellenden Überschusserzielungsabsicht im Bereich der ohne Selbstnutzung vermieteten Ferienwohnung nicht (mehr) uneingeschränkt. Vielmehr sieht der Bundesfinanzhof auch im Fall einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten Wohnung die Zahl der Vermietungstage als durchaus entscheidungserheblich an (vgl. BFH Urteil vom 26. Oktober 2004 IX R 57/02, BStBl II 2005, 388). Das Vermieten - so der Bundesfinanzhof - einer Ferienwohnung sei einer auf Dauer angelegten Vermietung nur dann vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr - bis auf die üblicherweise vorkommenden Leerstandszeiten - an wechselnde Feriengäste vermietet werde. Nur so zeige sich auch in nachprüfbarer Weise, dass die Steuerpflichtigen die Ferienwohnung in geeigneter Form am Markt angeboten und alle in Betracht kommenden Interessenten berücksichtigt hätten. Je mehr das Vermieten der Ferienwohnung die ortsüblichen Vermietungszeiten unterschreite, umso mehr gewinne deshalb die Frage nach den Gründen des Leerstandes an Bedeutung. Daher sei beim Vermieten von Ferienwohnungen – gleich ob in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten – die Einkünfteerzielungsabsicht der Steuerpflichtigen immer dann anhand einer Prognose nach den Grundsätzen der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (siehe Urteil in BFHE 197, 151, BStBl II 2002, 726) zu überprüfen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen - ohne dass Vermietungshindernisse gegeben seien - erheblich unterschreite. Aus Vereinfachungsgründen und um den bei einer solchen Prüfung gegebenen Unsicherheiten Rechnung zu tragen, sei die zur Prognose führende Unterschreitensgrenze bei mindestens 25 % anzusetzen (vgl. BFH Urteil vom 26. Oktober 2004 IX R 57/02, BStBl II 2005, 388).

85

Bei Anwendung dieser Grundsätze auf den Streitfall kann nicht ohne Weiteres von einer Überschusserzielungsabsicht der Kläger in Bezug auf die Wohnung 2 ausgegangen werden. Vielmehr bedarf es der Überprüfung der Überschusserzielungsabsicht im Wege einer entsprechenden Prognoserechnung.

86

Der Senat ist aufgrund der Darlegungen der Kläger nicht davon überzeugt, dass die Wohnung 2 ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet worden ist. Insbesondere folgt er nicht der Behauptung der Kläger, sämtliche Aufenthalte in der Wohnung 2 hätten allein der Durchführung von Wartungsarbeiten bzw. der Organisation von Mieterwechseln gedient. Diese Behauptung widerspricht schon mit Blick auf die Einlassung des Klägers in der mündlichen Verhandlung, wonach die Insel Z. über viele Jahre regelmäßiges Urlaubsziel der Kläger gewesen ist, der allgemeinen Lebenserfahrung. Dass nach dem Erwerb der Wohnungen infolge der Arbeitsbelastung keine Urlaubsaufenthalte mehr auf der Insel stattgefunden haben sollen, überzeugt den Senat nicht. Hinzu kommt, dass die Kläger sich die Selbstnutzung der Wohnungen in den ursprünglich mit der F. GmbH geschlossenen Verträgen vorbehalten hatten. Außerdem lässt auch der Umstand, dass ausgerechnet eine von zwei großen Wohnungen in der von den Klägern dargestellten Art und Weise genutzt worden sein soll, Zweifel aufkommen.

87

Darüber hinaus ist die Überschusserzielungsabsicht der Kläger aus einem weiteren Grund zu prüfen. Denn selbst wenn die Wohnung 2 tatsächlich ausschließlich an Feriengäste vermietet worden wäre, könnte nicht ohne Weiteres das Vorliegen einer Überschusserzielungsabsicht der Kläger unterstellt werden, da die Vermietung der Wohnung 2 die Dauer der ortsüblichen Vermietung erheblich, d.h. um mehr als 25 %, unterschreitet. Der Senat geht dabei von folgenden Vermietungstagen aus (Angaben in Tagen):

88

Whg 2 Whg 1, 3, 4 (Durchschnitt) Whg 4

89

2000
66
146
155

2001
48
143
130

2002
52
135
131

2003
33
181
148

90

Entgegen der Ansicht der Kläger sind bei der Ermittlung des Vergleichswertes der ortsüblichen durchschnittlichen Vermietungstage die Vermietungstage der Wohnung 2 nicht einzubeziehen. Vielmehr ist allein auf die durchschnittliche Vermietung der Wohnungen 1, 2 und 4 bzw. der – gleichgroßen – Wohnung 4 abzustellen. Danach ergibt sich für die Wohnung 2 eine erheblich niedrigere, d. h. um mehr als 25 v. H. abweichende Anzahl an Vermietungstagen. Im Übrigen ergeben selbst die von den Klägern ermittelten Vergleichswerte (durchschnittliche Vermietung: 2000: 127 Tage, 2001: 120 Tage, 2002: 115 Tage, 2003: 144 Tage) eine erheblich abweichende Anzahl an Vermietungstagen in Bezug auf die Wohnung 2.

91

Entgegen der Ansicht der Kläger ist nicht auf die Werte des Niedersächsischen Landesamtes für Statistik abzustellen. Zum einen teilt der Senat die Bedenken des Beklagten in Bezug auf die den Erhebungen zugrunde liegende Daten. Zum anderen ergibt sich bereits aus der Tatsache, dass die durchschnittliche Belegung lediglich rechnerisch aus der durchschnittlichen Vermietungsdauer hergeleitet wird, dass eine umfassende Erhebung der Belegungszahlen nicht stattgefunden hat.

92

Darüber hinaus ist der Senat der Ansicht, dass jene Werte des Niedersächsischen Landesamtes für Statistik jedenfalls im Streitfall erheblich weniger valide sind als die Daten, die sich aus der Vermietung der weiteren Wohnungen in den Objekten S.-straße 02 und 03 ergeben. Erzielt – wie im Streitfall die Kläger – ein Steuerpflichtiger aus der Vermietung mehrerer – in Bezug auf Lage, Größe, Ausstattung, Vermarktung etc. – gleichwertiger Wohnungen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, so sind zur Ermittlung der Anzahl der ortsüblichen Vermietungstage die konkreten Objektdaten heranzuziehen. Diese haben nicht nur einen höheren Aussagewert. Vielmehr drängt sich in Anbetracht einer erheblich abweichenden Auslastung einer Wohnung in diesen Fällen erst recht die Frage auf, ob diesbezüglich eine Überschusserzielungsabsicht tatsächlich besteht. Dies gilt jedenfalls dann, wenn keine Umstände vorgetragen oder ersichtlich sind, die objektive Vermietungshindernisse darstellen und eine erheblich abweichende Auslastung begründen könnten.

93

Objektive Vermietungshindernisse in Bezug auf die Wohnung 2 haben die Kläger nicht dargelegt. Die Nutzung zur Lagerung von Vorräten oder zur Abwicklung von Mieterwechseln stellt kein objektives Vermietungshindernis dar. Die Kläger selbst haben ausgeführt, dass die Wohnung jederzeit für Mieter verfügbar war. Dies bestätigt auch die Aussage der Kläger, wonach die Vermietung der Wohnungen ab 2004 gleichmäßig erfolge.

94

Demgegenüber sind allgemeine statistische Daten über die Auslastung vergleichbarer Wohnungen grundsätzlich erst dann heranzuziehen, wenn – wie in dem der Entscheidung des Bundesfinanzhofes vom 26. Oktober 2004 zugrunde liegenden Streitfall (vgl. Urteil vom 26. Oktober 2004 IX R 57/02, BStBl II 2005, 388) – keine anderen, aussagefähigeren Daten zur Verfügung stehen.

95

Aus der Formulierung des Bundesfinanzhofes, der in der genannten Entscheidung von

ortsüblichen

Vermietungszeiten spricht, kann kein gegenteiliger Schluss gezogen werden. Ortsübliche Vermietungszeiten sind nicht lediglich solche, die anhand allgemein statistischer Erhebungen für den entsprechenden Ort und vergleichbare Wohnungen ermittelt werden. Ortsübliche Vermietungszeiten sind vielmehr auch solche, die sich anhand konkreter objektbezogener Daten des Steuerpflichtigen aus der Vermietung vergleichbarer Objekte ermitteln lassen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn – wie im Streitfall – keine Gründe vorgetragen oder erkennbar sind, wonach die vom Vermieter für die Vergleichsobjekte erzielten Werte atypisch sind.

96

Die vorgenannten Erwägungen lassen Zweifel an der Überschusserzielungsabsicht der Kläger in Bezug auf die Wohnung 2 aufkommen. Die daher im Streitfall durchzuführende Prognoserechnung ist nicht geeignet, die Einkünfteerzielungsabsicht der Kläger in Bezug auf die Wohnung 2 nachzuweisen.

97

Der Senat ist der Auffassung, dass die auf einen Zeitraum von 30 Jahren zu erstreckende Prognoserechnung ihren Ausgangspunkt im Zeitpunkt der Anschaffung des Objektes (1991) haben muss. Die bis in das Jahr 2002 erzielten Verluste sind daher zu berücksichtigen. Eine weitere Prognose ist für die verbleibenden 18 Jahre anzustellen. Dabei ist der Senat in Anbetracht der bekannten durchschnittlichen Vermietungstage der Ansicht, dass durchschnittlich 60 Vermietungstage für die Wohnung 2 zugrunde zu legen sind. Die Darlegung der Kläger, dass ab dem Jahr 2004 eine gleichmäßige Auslastung der Wohnungen erfolge, steht dem nicht entgegen. Hierbei handelt es sich – falls die Behauptung zutreffend ist – um einen Wechsel in der Art der Vermietung der Wohnung 2, die möglicherweise dazu führen kann, dass ab dem Jahr 2004 eine Überschusserzielungsabsicht vorliegt. Für das Streitjahr 2003 ist dieser Umstand hingegen nicht von Bedeutung. In Bezug auf die Ausgaben folgt der Senat den Angaben der Kläger in ihrer eigenen Prognoserechnung.

98

Danach ergeben sich folgende Werte:

99

Einnahmen 2003 – 2021 Summe

100

geschätzt ..... EUR x 18 Jahre

101

.. EUR x 60 Tage = ….. EUR

102

+ 10 v. H. Sicherheitszuschlag ... EUR

103

gerundet ..... EUR

104

...... EUR

105

Ausgaben 2003 – 2021

106

Lt. Kläger

107

Erhaltungsaufwendungen: ...... EUR x 18 = ..... EUR

108

Schönheitsreparaturen ...... EUR x 18 = ..... EUR

109

Kosten Vermietung ..... EUR x 18 = ....... EUR

110

AfA ….. EUR x 18 = …… EUR

111

Sonstige Aufwendungen 1.822 EUR x 18 = ....... EUR

112

= ......... EUR

113

./. 10 v. H. = ….... EUR

114

…… EUR

115

Verlust ....... EUR

116

Rechnet man fernerhin die Zinsaufwendungen 2003/2004 (lt. Kläger ......... EUR) und die Verluste aus den Jahren 1991 bis 2002 (gerundet ca. .......... DM, davon 29,2 v. H. = .......... DM = ........... EUR) hinzu, ergibt sich kein zu erwartender Überschuss aus der Vermietung der Wohnung 2. Die Kläger haben mithin in Bezug auf die Wohnung 2 im Objekt S.-straße 02 keine Überschusserzielungsabsicht nachgewiesen.

117

Der Senat erachtet schließlich auch die Höhe der vom Beklagten vorgenommenen Kürzung der Werbungskosten als rechtmäßig.

118

Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.

119

Die Revision war nicht zuzulassen. Die Voraussetzungen des § 115 FGO liegen nicht vor. Die Entscheidung weicht aus den dargelegten Gründen insbesondere nicht von der Rechtssprechung des Bundesfinanzhofes ab.