Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-06-17, Aktenzeichen 8 A 56/14
ECLI:DE:VGSH:2015:0617.8A56.14.0A

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vorher in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet.

Tatbestand

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Der Kläger wendet sich gegen eine Beseitigungsverfügung.

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Er ist Eigentümer des Grundstücks F-Straße in der Gemeinde F-Stadt (Flurstück x/x der Flur x; 3646 m2). Dieses Grundstück grenzt westlich an die XxxStraße Auf ihm befindet sich ein in den 30er Jahren des vorigen Jahrhunderts von der ehemaligen Deutschen Wehrmacht errichtetes Gebäude, in dessen nördlichem Teil ein Wohnbereich und im südlichen Teil als „Büro, Lager, Werkstatt" bezeichnete Räume vorhanden waren. Dieses Gebäude wurde seinerzeit als „Marinearsenal" bezeichnet (Gerichtsakte Blatt 177). Es war Teil der „Marineanlagen F-Stadt/Sylt", die ab 1935 als Seefliegerhorst errichtet wurden.

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Nordwestlich vom Grundstück des Klägers befindet sich das Kinderheim Xxx. Der Abstand zwischen beiden Gebäuden beträgt ca. 62 m. Südöstlich (östlich der XxxStraße) befindet sich das „Fünf-Städte-Heim". Südlich vom Grundstück des Klägers befindet sich ein Wohngebiet, das ebenfalls westlich der XxxStraße gelegen ist. Die Entfernung zu dem nächstgelegenen Gebäude beträgt ca. 112 m. In dem Gebäude des Klägers befinden sich eine Dauerwohnung, die von dem Beigeladenen zu 1) genutzt wird, außerdem Ferienwohnungen. Im Flächennutzungsplan ist der Bereich als „Fläche für Dünen und Heide" dargestellt.

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Nach A. des 2. Weltkrieges hatte der Bund (Anfang der 50er Jahre) das Gebäude an zwei Familien vermietet, u.a. die Familie des Beigeladenen zu 1). Die Mutter des Beigeladenen zu 1) kaufte das Grundstück 1982 von der Bundesfinanzverwaltung (für 360.400,00 DM). In dem Kaufvertrag war die Verpflichtung enthalten, das Gebäude für mindestens 10 Jahre als Hauptwohnung zu nutzen. Ihr war gestattet, den Südteil gewerblich für saisonale Vermietungen zu verwenden. Nach ihrem Tod im Jahr 2006 wurde der Beigeladene zu 1) Gesamtrechtsnachfolger. Nachdem der Beklagte darauf aufmerksam geworden war, dass der Beigeladene zu 1) angefangen hatte, ein Nebengebäude zu errichten, ordnete er 2008 die Baustilllegung an.

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Die seit 2009 von der finanzierenden Bank betriebene Zwangsvollstreckung führte zur Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens. Im Mai 2011 erwarb der Kläger das Grundstück gegen ein Bargebot von 270.000,00 €. Er räumte dem Beigeladenen zu 1) schuldrechtlich ein lebenslanges Wohnrecht im nördlichen Teil des Gebäudes ein. Ein Sachverständigengutachten war zum Bewertungsstichtag 31.01.1997 zu einem Verkehrswert von 800.000,00 DM gekommen. Ein vom Amtsgericht Niebüll eingeholtes Verkehrswertgutachten (vom 27.01.2010) kam zu dem Ergebnis, dass das Grundstück als unbebaut zum Stichtag 03.12.2009 ohne Verkehrswert sei. Dem legte der Gutachter zugrunde, dass der Bestandsschutz erloschen und die Bebauung des Grundstücks aufgrund der Außenbereichslage nicht genehmigungsfähig sei.

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Einen Bauvorbescheid (Instandsetzung und energetische Sanierung sowie Innenausbau der im Gebäude befindlichen Wohnungen) lehnte der Beklagte ab (Bescheid vom 02.07.2013). Der Kläger nahm seinen Antrag daraufhin zurück.

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Nach Anhörung erließ der Beklagte die hier streitige Ordnungsverfügung vom 13.12.2013, mit der er den Kläger aufforderte, das zu Wohnzwecken genutzte Gebäude innerhalb von 8 Wochen nach Unanfechtbarkeit zu entfernen. Außerdem drohte er ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000,00 € an. Zur Begründung führte er aus, die militärische Nutzung als Wehrmachtsbau habe mit Beendigung des 2. Weltkrieges geendet. Damit sei ein gegebenenfalls für diese Nutzungsform begründeter Bestandsschutz erloschen. Die anschließende Wohnnutzung habe einen neuen Bestandsschutz nicht begründen können. Eine Nutzung zu Aufenthaltszwecken sei aufgrund der Außenbereichslage nie zulässig gewesen. Im Flächennutzungsplan sei das Grundstück als Fläche für Dünen und Heide dargestellt. Daraus ergäben sich keine Rechte für eine Wohnbebauung oder einen Bestandsschutz. Auch Vertrauensschutz sei nicht begründet.

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Hiergegen legte der Kläger Widerspruch ein. Zur Begründung führte er aus:

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Nach dem 2. Weltkrieg sei auf Sylt dringend Wohnraum benötigt worden. Selbst wenn man unzutreffender Weise davon ausginge, dass das Gebäude während des Krieges zunächst ausschließlich militärischen Zwecken gedient habe, so hätte zumindest die Wohnungsnot nach dem Krieg die ordnungsrechtliche Rechtfertigung für die Nutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken begründet. Die Ermessensprüfung in dem angefochtenen Bescheid sei unzureichend, eine erforderliche Abwägung der öffentlichen und privaten Belange fehle. Insbesondere seien die von ihm in der Vorkorrespondenz benannten Vertrauensschutzgesichtspunkte nicht einbezogen worden.

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Bei der Darstellung des Gebäudes im Flächennutzungsplan handele es sich nicht lediglich um eine katasterliche Darstellung des Gebäudes, sondern die Gemeinde habe damit ihren Planungswillen dahingehend dokumentiert, dass das Gebäude erhalten bleiben solle. Hierzu habe sich auch erst kürzlich in der Sylter Rundschau der Bürgermeister der Gemeinde F-Stadt unmissverständlich geäußert.

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Am 19.02.2014 führten Mitarbeiter des Beklagten in Anwesenheit des Beigeladenen zu 1) eine Besichtigung des Grundstücks durch. Dabei stellten sie fest, dass der Spitzboden von dem Beigeladenen zu 1), der nach eigenen Angaben freischaffender Künstler ist (Holzplastiken und -skulpturen u.ä. sowie Kunstschmiedearbeiten), als Lager und Werkstatt genutzt wurde. Im Dachgeschoss waren drei Ferienwohnungen vorhanden, die der Beigeladenen zu 1) vermiete. Außerdem befinde sich im Dachgeschoss ein „Bodenraum", der zu Abstellzwecken genutzt werde. Der nördliche Bereich des Dachgeschosses ist danach Teil der vom Beigeladenen zu 1) genutzten Wohnung. Im Erdgeschoss sei nach Angaben des Beigeladenen zu 1) der südwestliche Bereich vor Jahren zu einer Wohnung umgebaut worden. Diese Wohnung habe bis zum Jahre 2004/05 sein Bruder mit seiner Frau als Dauerwohnung genutzt. Diese Räume nutze er seitdem als Abstell- bzw. Lagerraum. Im nördlichen Bereich befinde sich die Wohnung, die vom Beigeladenen zu 1) genutzt wird. Im südlichen Bereich seien zu Abstellzwecken genutzte Räume vorhanden. Im Keller befänden sich ein als Aufenthaltsraum ausgebauter Raum und im Übrigen ebenfalls Werkstatt- und Lagerräume.

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Mit Bescheid vom 08.04.2014 wies der Beklagte den Widerspruch als unbegründet zurück. Zur Begründung führte er aus: Die Voraussetzungen für eine Beseitigungsverfügung lägen vor. Eine Baugenehmigung für die Nutzung des Gebäudes mit einer Dauerwohnung, drei Ferienwohnungen sowie Werkstatt und Lagerräumen liege nicht vor. Das Gebäude bzw. die Nutzungen seien auch materiell baurechtswidrig. Das Grundstück liege im Außenbereich der Gemeinde F-Stadt. Das Vorhaben sei nicht privilegiert, als sonstiges Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 2 BauGB könne es nicht zugelassen werden, weil öffentliche Belange beeinträchtigt würden. Bei Zulassung wäre die Entstehung bzw. die Erweiterung einer Splittersiedlung zu befürchten. Außerdem widerspreche das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans, da das Grundstück in einem Gebiet liege, das als Fläche für Dünen und Heide dargestellt sei. Außerdem werde der öffentliche Belang der natürlichen Eigenheit der Landschaft beeinträchtigt. Auch Belange des Landschaftsschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege seien beeinträchtigt. Das Grundstück befinde sich in einem Bereich, der dem gesetzlichen Biotopschutz im Sinne des § 30 Abs. 2 Nr. 3 und 6 BNatSchG unterliege. Es handele sich um Heideflächen und Küstendünen.

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Die materielle Baurechtswidrigkeit ergebe sich daraus, dass das Gebäude (mit der beschriebenen Nutzung) wie ein Neubauvorhaben zu betrachten sei, mit der Folge, dass es sich hinsichtlich seiner Zulässigkeit an den derzeit geltenden Vorschriften messen lassen müsse.

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Bestandsschutzerwägungen stünden der Beseitigung nicht entgegen. Eine Baugenehmigung für die ursprüngliche Funktion bzw. Nutzung sei offenbar nicht erteilt worden. Jedenfalls liege ihm eine solche nicht vor. Selbst wenn die formell legale Errichtung unterstellt werde, sei dieser Zustand mit dem A. der militärischen Nutzung entfallen. In der Rechtsprechung sei anerkannt, dass für militärische Zwecke im Außenbereich errichtete bauliche Anlagen nach der endgültigen Aufgabe der Nutzung keinen Bestandsschutz mehr hätten. Hierbei komme es nicht darauf an, ob das Gebäude innerhalb eines Kasernenbereichs o.ä. errichtet worden sei. Der Einwand, die „erhebliche Entfernung zu den eigentlichen militärischen Anlagen" lasse darauf schließen, dass in den Lagerräumen nicht Waffen, sondern Reparaturmaterial untergebracht gewesen sei, daher sei der Bestandsschutz nicht entfallen, sei nicht begründet. Insofern liege der Fall anders als in der vom Vertreter des Klägers im Vorverfahren zitierte Entscheidung des Bayerischen VGH vom 07.12.2009, in der es um die unveränderte Nutzung von ehemals von Angehörigen der US-Streitkräfte genutzten Mehrfamilienhäusern (Wohnblöcken) nach Abzug der ausländischen Soldaten gegangen sei. Vorliegend gehe es dagegen um ein von der Wehrmacht errichtetes Gebäude, das zu eigenen militärischen Zwecken genutzt worden sei. Mit dem A. der militärischen Nutzung habe die formelle Legalität dieser Bauwerke geendet. Demnach sei selbst bei Gebäuden, die ausschließlich Unterkunftszwecken gedient hätten, die folgende nicht-militärischen Zwecken dienende Wohnnutzung nicht durch diese frühere Nutzung gedeckt. Die Nutzung des Gebäudes durch die Familie F. sei aufgrund der Außenbereichslage des Grundstücks von Anfang an nicht genehmigungsfähig gewesen. Sie habe schon der Verordnung über die Errichtung, Veränderung und den Abbruch von Bauten für das Land Schleswig-Holstein (LBO) vom 01.08.1950 widersprochen.

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Hinzukomme, dass das Gebäude in jüngerer Vergangenheit mehrfache Nutzungsänderungen erfahren habe. So seien im Dachgeschoss drei Ferienwohnungen eingebaut worden, für die eine Baugenehmigung nicht erteilt worden sei und für die ein Anspruch auf Erteilung auch nie bestanden habe. Gleiches gelte für den Einbau einer weiteren Wohnung im Erdgeschoss des Gebäudes, wo offenbar der Bruder des Beigeladenen zu 1) mit seiner Familie gewohnt habe. Nach Aufgabe dieser Wohnnutzung sei eine weitere Nutzungsänderung erfolgt, diese Räume seien nämlich seitdem zu Abstell- bzw. Lagerzwecken genutzt worden. Auch im Kellergeschoss des Gebäudes seien Räume umgenutzt worden. Mindestens einer dieser Räume sei den Feriengästen als Aufenthaltsraum zur Verfügung gestellt worden. Derartige Nutzungsänderungen ließen für sich genommen ebenfalls den Bestandsschutz des Gebäudes entfallen.

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Die Beseitigungsverfügung sei auch ermessensgerecht und unter dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit der Mittel gerechtfertigt. Bei einem Einschreiten gegen baurechtswidrige Zustände sei in der Regel eine besondere Begründung des „Für und Wider" des Einschreitens nicht erforderlich. Es sei nach sachlichen Gesichtspunkten und unter Abwägung der öffentlichen Belange und der privaten Interessen entschieden worden. Den öffentlichen Belangen habe der Vorrang gegeben werden müssen. Die Rechtstaatlichkeit werde nur dann gewahrt, wenn das Baurecht, welches die Rechtmäßigkeit sämtlicher Baumaßnahmen regele, eingehalten werde. Eine ungeordnete bauliche Entwicklung könne nur dann verhindert werden, wenn das Gebäude entfernt werde. Ansonsten gäbe es einen Anreiz für andere Bauherren, ebenfalls unter Missachtung des Baurechts bauliche Anlagen zu errichten. Auch die Androhung des Zwangsgeldes sei nicht zu beanstanden.

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Hiergegen richtet sich die Klage, mit der der Kläger sein Vorbringen weiter verfolgt.

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Er macht geltend: Das Grundstück liege am nördlichen Ortsrand der Gemeinde F-Stadt im Außenbereich. Die nordwestlich befindlichen Gebäude, die zum Freizeit- und Erholungsheim Xxx und die südlich bzw. südwestlich gelegenen Komplexe „xxx" und „xxx" seien nach seiner Kenntnis ohne förmliche Baugenehmigung errichtet worden. Die SO-Gebiete für die „Nutzung Bund" lägen weit entfernt auf der östlichen Seite der L 24. Sein Grundstück befinde sich, anders als das nordwestlich gelegene Freizeit- und Erholungsheim Xxx, außerhalb derjenigen Flächen, die dem Natur- und Landschaftsschutz vorbehalten seien. Die Grenze zu den dem Landschaftsschutz vorbehaltenen Flächen verlaufe - anders als bei dem Grundstück Xxx" - unmittelbar um die Grenzen seines Grundstücks herum. Diese Ausweisung im Flächennutzungsplan mache deutlich, dass die Gemeinde dem streitgegenständlichen Gebäude eine privilegierte Stellung habe verschaffen wollen. Auch die Ausführungen in dem Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan machten deutlich, dass die Gemeinde F-Stadt mit der Ausweisung des streitgegenständlichen Gebäudes nicht lediglich dessen Bestand dokumentieren, sondern den Willen zum Schutz des Bestandes zum Ausdruck bringen wollte. Dort sei nämlich ausgeführt, dass sich durch die beschriebenen Gebäude eine Abrundung des nördlichen Ortsrandes ergäbe. Daher komme die Entstehung einer Splittersiedlung nicht in Betracht.

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Das Gebäude sei zu wohn- und gewerblichen Nutzungszwecken errichtet worden und daher formell legal. Es habe eindeutig keiner unmittelbaren militärischen Zweckbindung unterlegen. Vielmehr habe es als Wohnung für Zivilpersonen sowie als Werk- und Lagerstätte für Reparaturmaterialien gedient. Es sei dabei militärischen Zwecken allenfalls förderlich gewesen, die Erfüllung seiner bestimmungsgemäßen Nutzung sei jedoch nicht auf die Beibehaltung (mittelbarer) militärischer Nutzungszwecke angewiesen gewesen. Das Gebäude unterliege damit einer vergleichbaren Bestimmung wie die sogenannte „Weiße" und die „Rote" Siedlung in F-Stadt. Diese Wohnsiedlungen seien ebenfalls während des 2. Weltkrieges errichtet worden, um dort zunächst Wehrmachtsangehörige und -bedienstete unterzubringen, allerdings nicht beschränkt auf einen unmittelbaren und ausschließlichen militärischen Zweck, sondern mit Blick auf die Zukunft auch zu Zwecken einer zivilen Weiternutzung. Demgemäß seien auch in seinem Gebäude, als nach dem A. des 2. Weltkrieges große Wohnungsnot geherrscht habe, Heimatvertriebene untergebracht worden. Daraus ergäbe sich in Abgrenzung zu tatsächlich nur militärisch genutzten Gebäuden, wie Kasernen, Flakbunkern oder Nachrichtenstationen, dass jene eben gerade keiner unmittelbaren militärischen Zweckbindung unterlägen. Hinzukomme weiterhin, dass auch die erhebliche Entfernung des Gebäudes F-Straße zu den militärischen Anlagen in F-Stadt und zum Hafen eine militärische Zweckbindung ausschließe.

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Der Bürgermeister der Gemeinde F-Stadt habe in mehreren persönlichen Gesprächen, aber auch gegenüber der Presse verschiedentlich die Position der Gemeinde F-Stadt bekräftigt, wonach der Erhalt des Gebäudes und die Fortsetzung der aktuellen Grundstücksnutzung ausdrückliche befürwortet und gewünscht werde. Es dürfte gerichtsbekannt sein, dass in der Gemeinde Hörnum, wie insgesamt auf der Insel Sylt, Dauerwohnraum äußerst knapp sei und viele Inselbewohner mangels entsprechender bezahlbarer Angebote auf der Insel gezwungen seien, sich Wohnraum auf dem Festland zu suchen. Er - der Kläger - habe dem jetzigen Nutzer (dem Beigeladenen zu 1)) ein lebenslanges Nutzungsrecht in Bezug auf den nördlichen Teil des Grundstücks eingeräumt, sodass insoweit die Nutzung als Dauerwohnung gesichert sei. Der Beigeladenen zu 1) sei mittellos, sodass die vom Beklagten verfügte Beseitigung des Gebäudes zwangsläufig zu dessen Obdachlosigkeit führe.

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Die vom Beigeladenen zu 1) geplanten und teilweise auch durchgeführten Baumaßnahmen, die der Errichtung eines Nebengebäudes gedient hätten und die von ihm - dem Kläger - geplanten Maßnahmen zur Instandhaltung und Sanierung (die er letztlich nicht durchgeführt habe) hätten nicht zu einer Genehmigungspflicht geführt.

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Auch eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung habe nicht stattgefunden. Das Gebäude sei von Anfang an zu Wohnzwecken genutzt worden. Auch die Umwandlung von Lagerräumen in Ferienwohnungen habe hieran nichts geändert. Zunächst sei das Gebäude nach dem Krieg von der Familie F. sowie einer weiteren Familie als Dauerwohnung genutzt worden. Sodann habe die Familie F. das gesamte Haus auf Basis eines Mietvertrages übernommen und es später erworben. Die im Haus befindlichen Wohnungen seien seither von den verschiedenen Familienmitgliedern als Dauerwohnungen genutzt worden. Allenfalls gelegentlich sei eine Wohnung an Dritte überlassen worden. Diese Wohnung sei niemals öffentlich zur Vermietung angeboten worden. Selbst wenn man nach der Rechtsprechung des OVG Greifswald davon ausgehe, dass Ferienwohnungen vom bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohngebäudes nicht erfasst würden, ergäbe sich daraus für die streitgegenständlichen Wohnungen ein Genehmigungserfordernis nicht. Die überwiegende Kommentarliteratur folge der Auffassung des OVG Greifswald nicht. Die jüngste Entscheidung dieses Gerichts vom 19.02.2014 sei auch nicht rechtskräftig.

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Gemäß § 3 Abs. 3 Ziffer 1 BauNVO seien in Wohngebieten u.a. „kleine Betriebe des Beherbergungswesens" zulässig. Dazu zähle auch die planmäßige entgeltliche Vermietung von Ferienwohnungen. Sollte das Gericht zu der Auffassung kommen, bei der erwähnten Wohnung handele es sich um eine Ferienwohnung, käme der zweite seit je her erlaubte Nutzungszweck des Gebäudes in Betracht: Ausübung eines Gewerbes.

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Entgegen der Auffassung des Beklagten sei das Gebäude nicht materiell rechtswidrig. Es handele sich hier nicht um ein neues Bauvorhaben oder um einen Ersatzbau, sondern um den Erhalt eines vor fast 80 Jahren legal errichteten Gebäudes, das in seinem Erscheinungsbild unverändert sei und lange vor Inkrafttreten des westdeutschen Umweltrechts in seiner Einbettung in die Umgebung zum Landschaftsbild gehöre. Nicht der Erhalt dieses historischen Gebäudes, sondern sein Abriss würde das Landschaftsbild nachhaltig verändern. Zwar liege es im Außenbereich und sei nicht privilegiert, es handele sich somit um ein „sonstiges Vorhaben" im Sinne von § 35 Abs. 2 BauGB, es könne jedoch zugelassen werden, weil es öffentliche Belange nicht beeinträchtige. Schon in dem Flächennutzungsplan von 1978 werde es ausgewiesen. Der Erläuterungsbericht weise auf eine Abrundung des nördlichen Ortsrands durch die dortigen bebauten Grundstücke hin. Zwar sei ein Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2 BauGB im Verhältnis zum Bebauungsplan nur ein vorbereitender Bauleitplan, dieser sei jedoch nicht nur eine unverbindliche Äußerung der Gemeinde, sondern bringe ihren planerischen Willen über Stand und Entwicklung der städtebaulichen Ordnung zum Ausdruck. Deshalb könne eine Gemeinde sich zur planerischen Steuerung im Außenbereich auf den Flächennutzungsplan beschränken (BVerwGE 124, 132). Daher seien Darstellungen eines Flächennutzungsplanes bei der Entscheidung über die Zulässigkeit von sonstigen Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 2 BauGB grundsätzlich zu berücksichtigen; insoweit entsprächen die Wirkungen des Flächennutzungsplans denen eines verbindlichen Bebauungsplanes (grundlegend BVerwGE 18, 247 ff). Jedenfalls in den Fällen des § 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB seien Darstellungen des Flächennutzungsplans in entsprechender Anwendung des § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO der abstrakten Normenkontrolle unterworfen. Zur Standortsicherung im Außenbereich wirkten die Darstellungen eines Flächennutzungsplans wie ein „Ersatzplan" mit Außenwirkung.

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Zumindest seien in einem solchen Plan dargestellte Gebäude auf Grundstücken im Außenbereich vor Beeinträchtigungen anderer (privilegierter) Vorhaben geschützt. Daraus folge, dass das Gebäude auf dem Grundstück F-Straße Bestandsschutz genieße. Daher bestehe nicht die Notwendigkeit, insoweit einen qualifizierten Bebauungsplan aufzustellen. Auch ein Zielabweichungsverfahren sei nicht erforderlich. Das habe die Planungsabteilung des Beklagten vor einer etwaigen Überplanung des Gebiets für notwendig erachtet und damit faktisch mögliche kommunalpolitische Bestrebungen, den Erhalt des Gebäudes durch verbindliche Überplanung des Grundstücks zu sichern, zusätzlich erschwert. Der Regionalplan V regele zwar ausdrücklich, dass eine „künftige Siedlungstätigkeit" bzw. eine „weitere bauliche Entwicklung" außerhalb der dargestellten Baugebietsgrenzen nur im Ausnahmefall nach entsprechender Durchführung eines Zielabweichungsverfahrens erfolgen solle; bauleitplanerische Maßnahmen für Grundstücke mit „bestehenden Gebäuden", die außerhalb der dargestellten Baugebietsgrenzen lägen und der Wohnnutzung dienten, seien jedoch nicht erfasst und damit auch nicht in ihrer Nutzbarkeit eingeschränkt. Das folge aus dem eindeutigen Wortlaut. Auch weitere Regelungen im Regionalplan bezögen sich auf eine „weitere Ausuferung der Bebauung in die freie Landschaft" und die „künftige bauliche Entwicklung sowie künftigen Wohnungsneubau".

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Damit hänge die materiell-rechtliche Legalität des streitigen Gebäudes davon ab, ob die Erschließung des Grundstücks gesichert sei und der Bestand einschließlich der Nutzung des Gebäudes öffentliche Belange nicht beeinträchtige. Der geltende Flächennutzungsplan sei gewahrt, schädliche Umwelteinwirkungen seien nicht zu befürchten und Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege oder gar des Bodenschutzes seien durch den Erhalt des Gebäudebestandes und seine bisherige Nutzung ebenfalls nicht beeinträchtigt. Das Grundstück liege nicht in einem Gebiet, das dem Biotopschutz unterliege. Sollte dies wider Erwarten doch der Fall sein, käme es vor dem Hintergrund einer langjährigen legalen Nutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken und nicht emittierenden gewerblichen Zwecken, die lange vor der normativen Gründung des Biotopschutzes eingesetzt habe, jedenfalls nicht zu einer relevanten Beeinträchtigung der Schutzzwecke. Der Erhalt des streitigen Gebäudes führe auch nicht zu einer planlosen Zersiedelung des Außenbereichs oder zu einer Erweiterung oder Verfestigung einer Splittersiedlung. Insoweit sei das Argument des Beklagten, dass das streitgegenständliche Gebäude wie ein „Neubauvorhaben" zu betrachten sei, abwegig. Der ebenfalls im Außenbereich gelegene Xxx sei im Jahr 1967/1968 errichtet worden. Die Gefahr einer Entstehung oder Erweiterung einer Splittersiedlung sei eher von den Gebäuden des „xxx" ausgegangen, die nach dem streitigen Gebäude errichtet worden seien. Konsequenterweise müsse der Beklagte daher, wenn überhaupt, eine Beseitigung der Gebäude des „xxx" in Erwägung ziehen.

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Selbst wenn entgegen der hier vertretene Auffassung das Gebäude zunächst einer militärischen Zweckbestimmung unterlegen haben sollte und diese mit dem A. des 2. Weltkrieges geendet hätte, wäre der Gebäudebestand mit der Nutzungsart „Wohnen" deshalb materiell-rechtlich legal, weil die dann erfolgte Wohnnutzung auf eine ordnungsrechtliche Rechtsgrundlage gestützt werden könnte. Der Bund habe das Gebäude zunächst aufgrund eines Notstands zwei Familien, die eine Bleibe benötigt hätten, zur Beseitigung von Obdachlosigkeit zur Verfügung gestellt. Gegenwärtig bestehe auf der Insel Sylt für Einheimische eine erhebliche Wohnungsnachfrage, die in absehbarer Zeit nicht gestillt werden könne. Nach 1945 seien die zuständigen Stellen des Bundes berechtigt, möglicherweise sogar materiell-rechtlich verpflichtet gewesen, das streitige Gebäude obdachlosen Familien auf Sylt zur Verfügung zu stellen.

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Weiterhin stehe der passive Bestandsschutz einer Beseitigung entgegen. Das Gebäude sei legal errichtet worden und unverändert weiter genutzt worden. Hinsichtlich des Bestandsschutzes bei von der ehemaligen Wehrmacht errichteten Gebäuden könne an die Regelung in § 37 Abs. 2 BauGB angeknüpft werden, wonach für Vorhaben, die der Landesverteidigung, dienstlichen Zwecken der Bundespolizei oder dem zivilen Bevölkerungsschutz dienten, eine Sonderregelung bestehe. Voraussetzung sei, dass das Vorhaben den genannten Zwecken „diene", es dürfe insoweit nicht nur „förderlich" sein. Eine solche besondere Zweckbindung liege bei dem hier streitigen Gebäude nicht vor. Es sei zwar als „Marinearsenal" bezeichnet worden, habe jedoch ausweislich der Innengestaltung nur als Werk- und Lagerstätte für Reparaturmaterial sowie als Wohnung für Zivilpersonen gedient, denen die Wartung und Reparatur der weit entfernt liegenden Kaserne und ihres Inventars oblegen habe. Insofern sei das Gebäude nicht im Sinne von § 37 Abs. 2 BauGB zur Erfüllung von Verteidigungsaufgaben notwendig gewesen, es sei vielmehr aus logistischen Gründen allenfalls „förderlich" gewesen. Das ergebe sich auch aus der erheblichen Entfernung zu den eigentlichen militärischen Anlagen. Sinngemäß habe die Wohnung somit der dauerhaften Unterbringung von Zivilpersonal (Handwerkern/Dienstleistern) gedient. Daher habe das Gebäude ab Anfang der 1950er Jahre an die Familie F. vermietet werden dürfen, ohne dass dadurch eine Nutzungsänderung erfolgt sei. Daher sei entgegen der Ansicht der Beklagten der Bestandsschutz nicht entfallen. Den vom Beklagten insoweit zitierten Urteilen lägen andere Fälle zugrunde, nämlich ein Flakbunker, der zu einem Wochenendhaus umgebaut wurde, ein ehemaliges Behelfsheim sowie eine militärisch genutzte Nachrichtenstation einschließlich eines 60 m hohen Fernmeldeturms. Der vorliegende Fall sei demgegenüber mit dem vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof am 07.12.2019 entschiedenen Fall vergleichbar, wo es um die Fortführung einer Wohnnutzung nach Abzug der US-Streitkräfte gegangen war. Die Wohngebäude seien nach dieser Entscheidung nicht Teil der militärischen Anlagen gewesen, so dass mit Aufgabe der militärischen Nutzung die bestandsgeschützte Wohnnutzung fortgesetzt werden konnte,

29

Wenn man dies anders sehen wollte, sei es erforderlich, die Ordnungsverfügung auf die Untersagung der Wohnnutzung zu beschränken, eine Beseitigung ließe sich mit der Rechtswidrigkeit der Wohnnutzung jedenfalls nicht rechtfertigen.

30

Die Ermessensausübung des Beklagten sei fehlerhaft. Die erstaunlich knappen Ausführungen zum Ermessen, die aus allgemeinen Floskeln bestünden, ließen erkennen, dass der Beklagte auf die zahlreichen im Verwaltungs- und Widerspruchsverfahren vorgetragenen Aspekte und Belange nicht eingegangen sei. Insbesondere sein schutzwürdiges Vertrauen und das Vertrauen seiner Rechtvorgänger seien nicht in die Betrachtung einbezogen worden. Insbesondere habe der Beklagte nicht berücksichtigt, dass das streitgegenständliche Gebäude seit über 60 Jahren zu Wohnzwecken genutzt werde, es vom Bund zu einem Kaufpreis von 360.400,00 DM an die Voreigentümer verkauft worden sei, die frühere Eigentümerin kaufvertraglich zur Nutzung des Gebäudes als Hauptwohnung für einen Zeitraum von 10 Jahren verpflichtet gewesen sei, das Gebäude im Flächennutzungsplan ausgewiesen sei, der Beklagte im Jahr 2008 die Einstellung der Bauarbeiten hinsichtlich des Nebengebäudes verfügt und keine Schritte im Hinblick auf eine Beseitigung unternommen habe und der Beklagte auch im Rahmen des Bauvorbescheidsantrages im März 2013 durch den Hinweis auf die Verfahrensfreiheit bestimmter Aus- und Umbauarbeiten das Vertrauen begründet habe, dass von einem geschützten Bestand ausgegangen werden könne. Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte überhaupt im Hinblick auf die tatsächlichen Gegebenheiten eine Abwägung durchgeführt habe, seien nicht erkennbar. Insbesondere die drohende Obdachlosigkeit des Beigeladenen zu 1) und die Wohnungssituation auf Sylt seien nicht gewürdigt worden. Schließlich sei der Beklagte nicht darauf eingegangen, dass das Gebäude längst prägend für das Landschaftsbild sei und die Gemeinde F-Stadt an der Erhaltung interessiert sei. Außerdem sei unerfindlich, warum gleichheitswidrig andere ehemalige Wehrmachts- und andere Gebäude bestehen bleiben sollen, nur sein Gebäude nicht. Hier sei also nicht systemgerecht vorgegangen worden.

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Der Kläger beantragt,

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den Bescheid des Beklagten vom 13.12.2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 08.04.2014 aufzuheben,

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hilfsweise, die Berufung zuzulassen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

36

Zur Begründung bezieht er sich auf die Ausführungen in seinen Bescheiden und macht ergänzend geltend, das streitige Gebäude sei als „Marinearsenal" bezeichnet worden, woraus sich eindeutig ergebe, dass es sich um ein zu militärischen Zwecken errichtetes Gebäude handele, dessen Bestandsschutz mit der Aufgabe dieser Nutzung entfallen sei. Bereits die von der Bundesvermögensverwaltung durchgeführte Vermietung habe der Baugenehmigung bedurft und dem materiellen Baurecht widersprochen. Anhaltspunkte für die Behauptung des Klägers, das Gebäude sei seinerzeit von der Deutschen Wehrmacht „zu Wohn- und Gewerbezwecken" errichtet worden, seien nicht erkennbar.

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Weiterhin sei unzutreffend, dass er nach Erlass der Baustilllegungsverfügung hinsichtlich der Errichtung eines Nebengebäudes von weiteren bauordnungsbehördlichen Maßnahmen Abstand genommen habe. Richtig sei vielmehr, dass zunächst seitens des Beigeladenen zu 1) ein Bauantrag angekündigt worden sei. Dieser habe abgewartet werden sollen. Später habe man ihn über die Einleitung und Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens informiert. Es sei sachgerecht gewesen, dessen Ausgang abzuwarten. Der Kläger sei im Übrigen schon aufgrund des im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens erstellten Gutachtens vom 27.01.2010 darüber informiert gewesen, dass das Gebäude keinen Bestandsschutz genieße und der Abbruch gefordert werden würde.

38

Entgegen der Darstellung des Klägers sei das Grundstück im geltenden Flächennutzungsplan nicht als Wohnbaufläche, sondern als Fläche für Dünen und Heide dargestellt.

39

Die Beigeladenen haben jeweils keinen Antrag gestellt.

40

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des gegenseitigen Vorbringens wird auf den Akteninhalt und den Verwaltungsvorgang des Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist nicht begründet. Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig.

42

Rechtsgrundlage für die hier streitige Beseitigungsverfügung ist § 59 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 Nr. 3 LBO. Danach kann die Bauaufsichtsbehörde die teilweise oder vollständige Beseitigung von Anlagen anordnen, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert werden, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Auf der Tatbestandsseite ist somit erforderlich, dass die bauliche Anlage öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht (und nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können). Das ist der Fall, wenn das Gebäude formell und materiell baurechtswidrig ist, nicht durch eine Genehmigung legalisiert ist und kein Bestandsschutz besteht. Diese Voraussetzungen sind hier gegeben.

43

Das Gebäude ist formell baurechtswidrig.

44

Es ist in den 30er Jahren des vorigen Jahrhunderts von der damaligen Wehrmacht als „Marinearsenal", somit als Teil des in F-Stadt gelegenen Seefliegerhorstes, errichtet worden. Das Gebäude enthielt seinerzeit eine Wohnung sowie Lager-, Werkstatträume und einen „Wohlfahrtsraum". Zu Gunsten des Klägers wird davon ausgegangen, dass damals eine Baugenehmigung nicht erforderlich war. Die ursprünglich vorhanden gewesene formelle Legalität militärischer Bauten endete allerdings mit dem A. der militärischen Nutzung (OVG Schleswig, Urteil vom 26.06.1997 - 1 L 233/96 - Rn 47). Das gilt auch hier. Das als „Marinearsenal" errichtete Gebäude wurde nach dem 2. Weltkrieg nicht mehr militärisch genutzt, es wurde zwei wohnungssuchenden Familien zur Verfügung gestellt. Im Flächennutzungsplan liegt das Gebäude (weit) außerhalb des Sondergebiets Bund. Entgegen der Auffassung des Klägers kommt es auch nicht darauf an, ob das Gebäude als „Marinearsenal" (unmittelbar) militärischen Zwecken „diente" oder nur „förderlich" war. Entscheidend ist hier, dass es Teil der militärischen Anlage in F-Stadt war und dieser Zweck die Errichtung im Außenbereich ohne förmliche Baugenehmigung gerechtfertigt hat. Bei der Unterbringung der beiden wohnungsuchenden Familien nach Kriegsende handelte sich daher nicht um eine „Fortsetzung" der Wohnnutzung wie im Fall des Bayerischen VGH (Beschluss vom 07.12.2009 - 15 CS 09.2755 - juris Rn 14: Wohnung für Bedienstete der amerikanischen Streitkräfte außerhalb der Kaserne („housing area"); kritisch dazu: Eiding/Nickel, NVwZ 2011, 336, 339: zivile „Weiternutzung“ nicht vom materiellen Bestandsschutz gedeckt), sondern um eine nicht mehr vom Bestandsschutz gedeckte Nutzungsänderung.

45

Die Wohnnutzung des streitigen Gebäudes ist auch materiell illegal.

46

Die Nutzung zu Wohnzwecken zunächst durch die beiden nach Kriegsende untergebrachten Familien und danach nur durch die Familie F. (die das Gebäude 1982 vom Bund für 360.400,00 DM kaufte) ist nie genehmigt worden und war auch nie genehmigungsfähig. Das Gebäude lag und liegt im Außenbereich in einem Gebiet, das im Flächennutzungsplan als Fläche für „Dünen und Heide“ dargestellt ist und zusätzlich noch in einem Wasserschutzgebiet. Da kein Privilegierungstatbestand gegeben ist, handelt es sich um ein Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 2 BauGB und ist nur dann genehmigungsfähig, wenn die Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Hier werden jedoch verschiedene öffentliche Belange beeinträchtigt.

47

Das Vorhaben widerspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplans (§ 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB). Dieser stellt Gebiete unterschiedlicher Nutzung dar. Die Wohnbauflächen sind nach der Legende rot und mit einem eingekreisten „W“ gekennzeichnet. Dies gilt für das südlich vom Grundstück des Klägers gelegene Gebiet, in dem abgesetzt von der Bebauung im Ortszentrum und westlich des Sondergebiets Bund ein kleines Wohngebiet dargestellt ist. Das Grundstück liegt jedoch außerhalb der für das Wohnen vorgesehenen Gebiete in einem Bereich für "Dünen und Heide" und darüber hinaus in einem Wasserschutzgebiet, woraus klar ersichtlich ist, dass eine Wohnnutzung in diesem Bereich nicht der von der Gemeinde beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung (im Sinne von § 5 Abs. 1 BauGB) entspricht. Entgegen der Auffassung des Klägers kann der (katasterlichen) Darstellung des Gebäudes nicht entnommen werden, dass die Gemeinde damit die (weitere) Wohnnutzung sichern wollte. Da ein Flächennutzungsplan auf der Grundlage des Katasterplans entwickelt wird, hat die nachrichtliche Übernahme vorhandener Gebäude keinen städtebaulichen Erklärungswert und kann nicht als Indiz für einen planerischen Willen der Gemeinde gewertet werden.

48

Außerdem werden Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege und der Belang der natürlichen Eigenart der Landschaft beeinträchtigt (§ 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB). Dünen und Heide sind nämlich gemäß § 30 Abs. 2 Nr. 3, 6 BNatschG gesetzlich geschützt. Diese Belange haben eine eigenständige bodenrechtliche Bedeutung neben den entsprechenden bundes- und landesrechtlichen Vorschriften zum Naturschutz und zur Landschaftspflege (Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 35 Rdnr 92). Die Belange der „natürlichen Eigenart der Landschaft“ und des „Erholungswerts“ verfolgen den Zweck, den Außenbereich mit seiner naturgegebenen Bodennutzung für die Allgemeinheit zu erhalten. Die Landschaft soll in ihrer natürlichen Funktion und Eigenart bewahrt bleiben, daher sollen bauliche Anlagen abgewehrt werden können, die der Landschaft wesensfremd sind und der Allgemeinheit Möglichkeiten der Erholung entziehen (Söfker a.a.O. Rdnr 96). Daher verstoßen Wohngebäude im Außenbereich (mit denen keine land- oder forstwirtschaftlichen Zwecke verfolgt werden) in der Regel gegen diesen Belang. Das gilt auch hier. Dünen und Heide, wie sie an der Nordseeküste Vorkommen, sind - wie auf der Fahrt von Rantum nach F-Stadt besonders deutlich wird - gerade dadurch gekennzeichnet, dass - außerhalb von Wohn- und Ferienhausgebieten - keine Bebauung vorhanden ist.

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Auch der öffentliche Belang der „Entstehung einer Splittersiedlung“ (§ 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB) wird hier beeinträchtigt. Darunter wird verstanden, dass durch die Errichtung eines Wohngebäudes im Außenbereich dieser „zersiedelt“ wird. Der Außenbereich soll „grundsätzlich von allen nicht unmittelbar seinem Wesen und seiner Funktion entsprechenden Baulichkeiten freigehalten werden“. Das „dringende Bedürfnis nach einer gesunden Siedlungsstruktur lässt im allgemeinen eine nicht der Funktion des Außenbereichs zugeordnete Bebauung als eine zu missbilligende Zersiedlung“ erscheinen (BVerwG, U.v. 28.4.1972 - IV C 42.69 - juris Rn 22). Ein solcher Fall ist hier gegeben. Zwar ist das Gebäude dort seit ca. 80 Jahren vorhanden, rechtlich ist es jedoch wie ein Neubauvorhaben zu beurteilen, da hier eine Nutzungsänderung (von militärischen zu ziviler Wohnnutzung) zu beurteilen ist. Daher handelt es sich hier um eine im Außenbereich unzulässige Wohnnutzung.

50

Das Gebäude hat auch keinen materiellen Bestandsschutz. Dieser besteht dann, wenn die Anlage über einen nicht unerheblichen Zeitraum mit den seinerzeit geltenden materiell-rechtlichen Bestimmungen vereinbar war. Maßgeblich ist die nach Art und Umfang unveränderte Nutzung (BVerwG, Urteil vom 12.03.1998 - 4 C 10/97 - BVerwGE 106, 228). Ein solcher „Bestandsnutzungsschutz" entfällt bei früheren militärischen Anlagen, wenn die militärische Nutzung aufgegeben wird. Dies gilt auch, wenn die fragliche Anlage früher Unterkunftszwecken gedient hat (BVerwG, Urteil vom 21.11.2000 - 4 B 36/00 - Nachrichtenanlagen; OVG Schleswig, Urteil vom 26.06.1997 - 1 L 233/96 - Umwandlung eines Bunkers in ein Wohnhaus). Nach der oben zitierten Entscheidung des Bayerischen VGH gilt etwas anderes bei „housing areas“, nämlich Wohnanlagen für Angehörige der US-Streitkräfte außerhalb des eigentlichen Kasernenbereichs.

51

Nach diesen Grundsätzen ist hier mit der Aufgabe der militärischen Nutzung nicht nur der formelle sondern auch der materielle Bestandsschutz entfallen. Das ergibt sich aus den obigen Ausführungen zur ursprünglichen militärischen Nutzung des „Marinearsenals“ im Rahmen des Seefliegerhorstes in F-Stadt. Dieser Nutzungszweck rechtfertigte - aber begrenzte auch - den baurechtlichen Bestandsschutz des streitigen Gebäudes. Die zivile Wohnnutzung liegt außerhalb des (durch die militärische Nutzung begrenzten) Bestandsschutzes. Insoweit gilt dasselbe wie in anderen Fällen, in denen eine bestimmte genehmigte oder genehmigungsfähige Nutzung aufgegeben wurde (Nutzung einer (ehemaligen) Jagdhütte zu Freizeitzwecken - BVerwG, B.v. 21.6.1994 - 4 B 108/94 - juris; Weiternutzung eines Behelfsheims trotz nicht mehr vorhandener kriegsbedingter Wohnungsnot: OVG Schleswig, U.v. 25.11.1991 - 1 L 115/91 - juris; Verwaltungsgericht Schleswig, U.v. 25.1.2011 - 8 A 9/10 - n.v.).

52

Daher kommt es auf die vom Beklagten aufgeworfene Frage, ob der Bestandsschutz auch durch die vom Vorgänger des Klägers durchgeführten Umbauarbeiten und die Einrichtung von drei Ferienwohnungen entfallen ist, nicht an.

53

Auch die Frage, ob der Bund nach A. des 2. Weltkrieges aus ordnungsrechtlichen Gründen verpflichtet war, wohnungslose Familien aufzunehmen und sich daraus Bestandsschutz ergeben hat, kann offen bleiben, weil diese Rechtfertigung für die Änderung der ursprünglichen (militärischen) Nutzung (kriegsbedingte Wohnungsnot) inzwischen entfallen ist. Insoweit gilt hinsichtlich des Entfalles des Bestandsschutzes das Gleiche wie zur ehemaligen militärischen Nutzung oder zur oben erwähnten Weiternutzung von Behelfsheimen. Aus einer ehemals rechtmäßigen Nutzung ergibt sich kein bis in die Gegenwart reichender Bestandsschutz, weil dieser auf die „nach Art und Umfang unveränderte Nutzung“ beschränkt ist (BVerwG, U.v. 23.1.1981 - 4 C 83/77 - juris).

54

Das Recht des Beklagten zum Einschreiten ist hier nicht verwirkt. Grundsätzlich gehen die Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden, (gemäß § 59 Abs. 1 LBO) gegen baurechtswidrige Zustände einzuschreiten, nicht durch Zeitablauf verloren. Die mit dieser Befugnis verbunden Pflicht zur Aufgabenerfüllung lässt schon vom Ansatz her eine Verwirkung nicht zu. Daher hindert auch die bloße langjährige Hinnahme eines baurechtswidrigen Zustands die Bauaufsichtsbehörde nicht, eines Tages die Herstellung rechtmäßiger Zustände zu fordern. Aus einem derartigen Zeitablauf folgt kein Anspruch auf ein Belassen eines baurechtswidrigen Zustands. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Bauaufsichtsbehörde über die reine Untätigkeit hinaus ein positives Verhalten an den Tag gelegt hat, aufgrund dessen der Betroffene darauf vertrauen durfte, die Behörde werde von ihrer Eingriffsbefugnis keinen Gebrauch machen und er tatsächlich auch darauf vertraut hat, dass das Recht zum Einschreiten nicht mehr ausgeübt werde (Domning/Möller/Bebensee, LBO, § 59 Rn. 150 ff).

55

Für ein solches Verhalten des Beklagten, das das berechtigte Vertrauen des Klägers begründen konnte, gegen die Wohnnutzung werde nicht eingeschritten, gibt es keine Anhaltspunkte. Insoweit macht der Kläger zwar geltend, im Zusammenhang mit der Baustilllegungsverfügung (aus dem Jahr 2008) habe der Beklagte seine Verfügung auf die Nebenanlage beschränkt, woraus er habe schließen dürfen, dass von weiteren bauordnungsbehördlichen Maßnahmen abgesehen werde. Außerdem habe der Beklagte im Zusammenhang mit der von ihm geplanten Instandsetzung und energetischen Sanierung darauf hingewiesen, dass es sich um verfahrensfreie Aus- und Umbauarbeiten handele. Auch daraus habe er schließen dürfen, dass es sich um einen geschützten Bestand handele. Insoweit weist der Beklagte jedoch zu Recht daraufhin, dass er hinsichtlich der vom Beigeladenen zu 1) seinerzeit durchgeführten Arbeiten an der Nebenanlage den angekündigten Bauantrag abgewartet habe. Nach Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens sei es sachgerecht gewesen, dessen Ausgang abzuwarten. Angesichts dieser Umstände und des im Januar 2010 erstellten Verkehrswertgutachtens, in dem der Gutachter ausgeführt hat, dass der Bestandsschutz entfallen und das Wohnen im Außenbereich unzulässig sei, bestand keine hinreichende Grundlage für das Vertrauen darauf, der Beklagte werde von seiner Eingriffsbefugnis keinen Gebrauch machen.

56

Die Tatbestandsseite der Rechtsgrundlage für die Beseitigungsverfügung (§ 59 Abs. 2 Nr. 3 LBO) ist erfüllt. Als Rechtsfolge kommt hier nur die Beseitigung in Betracht, da anders rechtmäßige Zustände nicht hergestellt werden können. Eine Beschränkung auf die Untersagung der Wohnnutzung würde die im Übrigen bestehende materielle Rechtswidrigkeit bestehen lassen, wofür es keine Rechtfertigung gibt.

57

Somit ist hier das Ermessen des Beklagten eröffnet. Die Überprüfung der Ermessensentscheidung ist gemäß § 114 VwGO auf Ermessensfehler beschränkt (Ermessensausfall, Ermessensfehlgebrauch oder -überschreitung). Das Gericht ist also gehindert, eigene Ermessenserwägungen an die Stelle derjenigen der Behörde zu setzen. Gemäß § 114 Satz 2 VwGO kann die Verwaltungsbehörde ihre Ermessenserwägungen hinsichtlich des Verwaltungsaktes allerdings auch noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergänzen. Zu berücksichtigen ist hier, dass bei einem Einschreiten gegen baurechtswidrige Zustände die Anforderungen an eine Begründung des Ermessens in der Weise reduziert sind, dass bei der Ermessensentscheidung über das Einschreiten das „Für und Wider" nur dann abgewogen werden muss, wenn der Fall so geartet ist, dass ganz bestimmte, konkrete Anhaltspunkte für die Angemessenheit einer Ausnahme bestehen. Regelmäßig reicht es (bei einem Einschreiten gegen einen baurechtswidrigen Zustand) aus, wenn die Bauaufsichtsbehörde zum Ausdruck bringt, der beanstandete Zustand solle wegen seiner Rechtswidrigkeit beseitigt werden (Domning/Möller/Bebensee LBO, § 59 Rdnr 423 f). Eine nähere Prüfung im Sinne einer Abwägung des Für und Wider ist insbesondere dann erforderlich, wenn konkrete private Belange geltend gemacht werden, sich aufdrängen oder andere Umstände beachtlich sind. Hierzu kann auch gehören, dass Anhaltspunkte für ein nicht systemgerechtes Einschreiten oder eine bewusste Hinnahme des rechtswidrigen Zustands bestehen.

58

Nach diesen Grundsätzen sind die Ermessenserwägungen des Beklagten nicht zu beanstanden.

59

Ein Ermessensausfall liegt nicht vor. Der Widerspruchsbescheid enthält den zutreffenden Hinweis auf die Rechtsprechung, dass bei baurechtswidrigen Zuständen in der Regel eine besondere Begründung des Für und Wider des Einschreitens nicht erforderlich ist und führt - für den Regelfall einer Beseitigungsanordnung ausreichende - Erwägungen für das Überwiegen des öffentlichen Interesses an der Durchsetzung rechtmäßiger Zustände an.

60

Auch ein Ermessensfehlgebrauch lässt sich nicht feststellen. Der Beklagte hat in seinem Widerspruchsbescheid zutreffend darauf hingewiesen, dass in der Regel das Einschreiten gegen baurechtswidrige Zustände nicht durch ein Eingehen auf besondere Umstände des Einzelfalls gerechtfertigt werden muss. Vielmehr ist das Einschreiten grundsätzlich schon deswegen gerechtfertigt, weil ein öffentliches Interesse an der Herstellung rechtmäßiger Zustände besteht und negative Vorbilder oder Anreize für andere Eigentümer, ebenfalls rechtswidrige Zustände zu schaffen, vermieden werden müssen. Dies gilt - wie gerichtsbekannt ist - angesichts des großen Baudrucks auch auf Sylt. Dort hat gerade die Vermeidung einer Vorbildwirkung einer rechtswidrigen Anlage besonderes Gewicht.

61

Hier ist allerdings eine im Verhältnis zum "Normalfall“ eines baurechtswidrigen Zustands abweichende Konstellation gegeben. Es handelt sich hier um eine illegale Wohnnutzung im Außenbereich, die sich vom Normalfall der "Sylt-Garage" oder anderen Fällen ungenehmigter Nutzung oder von - von der Genehmigung - abweichender Ausführung eines Bauwerks deswegen unterscheidet, weil es sich um ein ehemaliges Wehrmachtsgebäude handelt, das nach dem Krieg zu Wohnzwecken genutzt wurde und später vom Bund - also nicht von privater Seite - mit der ausdrücklichen Beschränkung auf eigenes Wohnen (Hauptwohnsitz) für einen stattlichen Betrag verkauft wurde. In der mündlichen Verhandlung hat der Vertreter des Beklagten zu diesen Gesichtspunkten ergänzend ausgeführt, er habe schon mit dem Beigeladenen zu 1) über die Schwierigkeit, eine neue Wohnung zu finden, gesprochen und werde dies beim Vollzug (durch Einräumung einer großzügigen Frist) berücksichtigen. Weiterhin hat er darauf hingewiesen, dass er für das rechtswidrige Verhalten des Bundes (zunächst Vermietung und sodann Verkauf zu Wohnzwecken trotz materieller Illegalität) nicht einzustehen habe. Die in der Nähe im Außenbereich errichteten Erholungsheime für Kinder und Jugendliche seien in den sechziger Jahren von dem seinerzeitigen Ministerium für Arbeit, Soziales und Vertriebene als oberste Genehmigungsbehörde genehmigt worden. Damit hat der Beklagte zu erkennen gegeben, dass er auch diese Gesichtspunkte in seine Erwägung eingestellt und berücksichtigt hat. Sowohl die lange (nichtmilitärische) Wohnnutzung (ca. 65 Jahre), die Vermietung und der Verkauf durch den Bund, die in der Nähe im Außenbereich errichteten großen Ferienanlagen und die persönliche Situation des Beigeladenen zu 1) sind damit in die Abwägung eingeflossen. Somit lässt sich nicht feststellen, dass der Beklagte entscheidungserhebliche Gesichtspunkte im Rahmen seiner Ermessenserwägungen nicht berücksichtigt hat.

62

Die Androhung des Zwangsgelds ist rechtmäßig. Die hierfür erforderlichen Voraussetzungen liegen vor. Gemäß § 236 Abs. 3 LVwG kann die Androhung mit dem Verwaltungsakt, der vollzogen werden soll, verbunden werden. Die Höhe des Zwangsgelds liegt innerhalb des in § 237 Abs. 3 LVwG bestimmten Rahmens und ist aus den im Widerspruchsbescheid (Seite 6) aufgeführten Gründen angemessen.

63

Gründe, gemäß den §§ 124 a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nummer 3, 4 VwGO die Berufung zuzulassen, liegen nicht vor. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die entscheidungserheblichen Rechtsfragen sind in der Rechtsprechung geklärt. Schwierigkeiten liegen (nur) in der Subsumtion. Das Urteil weicht auch nicht von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts oder des Bundesverwaltungsgerichts ab.

64

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, da diese keinen Antrag gestellt und sich damit nicht am Prozesskostenrisiko beteiligt haben (§ 162 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO in Verbindung mit den §§ 708,711 ZPO.