Amtsgericht Paderborn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-05-15, Aktenzeichen 52 C 17/14
ECLI:DE:AGPB1:2015:0515.52C17.14.00

Tenor

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 31.07.2014 zu Tagesordnungspunkt 5 „Zustimmung der Eigentümer zur Übertragung des Wohnungs- und Teileigentums laut § 6 der Teilungserklärung zum Kaufvertrag C und N wird für ungültig erklärt.

Die Beklagten werden verpflichtet, Zustimmung zu erteilen zur Veräußerung des Wohnungseigentums im Grundbuch des Amtsgerichts Q, Blatt … eingetragen, gebrauchte Eigentumswohnung im Hause B, Nr. … des Aufteilungsplanes, bestehend aus der Wohnung im Gebäudeteil B im Dachgeschoss links mit einem Kellerraum im zweiten Untergeschoss, Nr. … des Aufteilungsplanes, sowie dem Sondernutzungsrecht an dem Tiefgaragenplatz Nr. … im ersten Untergeschoss und einem 6020/100000 Anteil an dem eingetragenen Grundstück der Gemarkung Q, Flur …, Flurstück … sowie Flur …, Flurstücke …, … und … durch die Kläger Frau C und Herrn C an Herrn N und Frau X, wohnhaft B.

Die Nebenintervention vom 07.04.2015 durch die Nebenintervenienten X und N wird für zulässig erklärt.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

Das Urteil ist im Hinblick auf die Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

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T a t b e s t a n d

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Die Kläger sind Eigentümer zu je ½ der im Rubrum bezeichneten Eigentumswohnung Dachgeschoss links im Haus B in Q. Die Nebenintervenienten sind seit 2001 Mieter dieser Wohnung. Mit notariellem Kaufvertrag vom 06.06.2014 des Notars A aus Q veräußerten die Kläger die Wohnung an die Nebenintervenienten. § 6 der Teilungserklärung vom 17.07.1987 sieht folgendes vor:

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§ 6

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Übertragung des Wohnungs- und Teileigentums

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1. Das Wohnungs- und Teileigentum ist veräußerlich und vererblich. Die Weiterveräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters. Dies gilt nicht im Falle der Veräußerung an Ehegatten, Verwandte in gerader Linie, Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie oder bei einer Veräußerung des Wohnungseigentums im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Konkursverwalter. In jedem Fall sind Rechtsnachfolger verpflichtet, in die Rechte und Pflichten dieser Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung einzustimmen.

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2. Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund versagen. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn durch Tatsachen begründete Zweifel daran bestehen, dass

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a) der Erwerber die ihm gegenüber der Gemeinschaft der Eigentümer obliegenden finanziellen Verpflichtungen erfüllen wird, oder

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b) der Erwerber oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person sich in die Hausgemeinschaft einfügen wird.

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3. Die Zustimmung des Verwalters kann durch die Eigentümerversammlung mit 2/3 Mehrheit ersetzt werden.

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Verwalter der WEG ist die P Verwaltungs-GmbH. Der Notar ersuchte sie um Erteilung der Zustimmung zu dem Kaufvertrag, die jedoch nicht erteilt wurde.

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Am 31.07.2014 ließ die Verwalterin in einer Eigentümerversammlung über die Erteilung der Zustimmung abstimmen. Unter dem Tagesordnungspunkt 5 wurde über die Zustimmung der Eigentümer zur Übertragung des Wohnungseigentums zum Kaufvertrag C und N abgestimmt.

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Anwesend bei der Eigentümerversammlung waren 8813,3 Eigentumsanteile. Für den Verkauf stimmten 2123,5 Eigentumsanteile, dagegen 4068,9. 2031,4 Eigentumsanteile enthielten sich. Die Zustimmung zu dem Verkauf wurde damit nicht erteilt.

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Die Kläger sind der Ansicht, dass die Abstimmung durch die Miteigentümer unzulässig gewesen sei, da der Verwalter selbst habe entscheiden müssen.

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Ferner seien die Beklagten bzw. der Verwalter zur Erteilung der Zustimmung verpflichtet.

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Sie beantragen daher,

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1. den „Beschluss“ der Eigentümerversammlung vom 31.07.2014 zu Tagesordnungspunkt 5 „Zustimmung der Eigentümer zur Übertragung des Wohnungs- und Teileigentums laut § 6 der Teilungserklärung zum Kaufvertrag C und N für ungültig zu erklären,

17

2. die Antragsgegner zu verpflichten, Zustimmung zu erteilen zur Veräußerung des Wohnungseigentums im Grundbuch des Amtsgerichts Q, Blatt … eingetragenen, gebrauchten Eigentumswohnung im Hause B, Nr. … des Aufteilungsplanes, bestehend aus der Wohnung im Gebäudeteil B im Dachgeschoss links mit einem Kellerraum im 2. UG, Nr. … des Aufteilungsplanes, sowie dem Sondernutzungsrecht an dem Tiefgaragenplatz Nr. … im 1. UG und einem 6020/100.000 Anteil an dem eingetragenen Grundstück der Gemarkung Q, Flur …, Flurstück … sowie Flur …, Flurstücke …, … und … durch die Antragsteller Frau C und Herrn C an Herrn N und Frau Q, wohnhaft B, in Q.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten behaupten, dass die Zustimmung zur Veräußerung verweigert werden dürfe, da wichtige Gründe hierfür vorliegen würden. Aufgrund von Tatsachen würden begründete Zweifel daran bestehen, dass die Nebenintervenienten sich in die Hausgemeinschaft einfügen werden.

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Die Nebenintervenienten würden die übrigen Wohnungseigentümer drangsalieren und Unfrieden im Hause schaffen. Sie seien streitsüchtig und würden sich aufführen, als seien sie weisungsbefugt. Die absolute Mehrheit der Wohnungseigentümer würde die Nebenintervenienten verachten. Der Eigentümer C habe die Nebenintervenienten gegen die übrigen Wohnungseigentümer aufgehetzt. Dieses habe schon zu mehreren außerordentlichen Eigentümerversammlungen geführt.

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Im Dezember 2012 hätten die Nebenintervenienten gerügt, dass in ihrer Wohnung nur braunes Wasser vorhanden sei. Es sei ein Wasserdosiergerät für 9.000,00 € eingebaut worden, wobei die Kosten durch die Eigentümergemeinschaft getragen worden seien. Letztlich habe sich herausgestellt, dass die Verfärbung des Wassers auf eine durch die Nebenintervenienten verursachte Stillstandkorrosion hervorgerufen worden sei.

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Bei einer für Januar 2014 vorgesehenen Kontrolle durch ein Fachunternehmen habe der Nebenintervenient N dem Mitarbeiter der Verwaltung die Wasserentnahme und den Zutritt zur Wohnung verweigert und mitgeteilt, dass er in den nächsten sechs Wochen keine Zeit habe.

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Er habe im Treppenhaus behauptet, mit der Verwaltung nicht zusammen arbeiten zu wollen, die aktuelle Verwaltung ohnehin abberufen zu wollen.

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Die Nebenintervenienten hätten unberechtigterweise einen vor der Tiefgarage befindlichen gemeinschaftlichen Stellplatz dauerhaft blockiert. Eine Miteigentümerin, Frau N, habe die Nebenintervenientin Q darauf angesprochen, die ihr gesagt habe, sie solle sich entfernen und sie nicht anquatschen.

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Im September und Oktober 2014 sollte gemäß Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Sanierung der Fensterflächen erfolgen. Die Nebenintervenienten hätten den Mitarbeitern des beauftragten Unternehmens den Zutritt zu der Wohnung untersagt.

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Die Nebenintervenientin Q würde anlässlich der Ausübung ihrer Berufstätigkeit als Kassiererin im nahegelegenen Netto-Supermarkt Kunden auf vermeintliche schlimme Zustände im Café Q, das im Erdgeschoss der WEG betrieben wird, hinweisen.

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Die Nebenintervenienten würden ein Zimmer der Wohnung als Frettchenstall nutzen. Das Fenster würde nie geöffnet, im Treppenhaus sei erheblicher Gestank störend wahrnehmbar, aufgrund des Urins und Kots der Tiere sei eine Beschädigung der Bausubstanz zu befürchten.

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Die Nebenintervenientin X habe dem Mieter G gedroht, seine im Haus betriebene Unternehmensberatung der Stadt Q zu melden, als dieser Interesse am Erwerb der von ihr bewohnten Wohnung zeigte. Ferner rief sie ihm nach, dass sie Feinde auf Lebenszeit seien. Auch kündigte sie an, dem Finanzamt mitzuteilen, dass das Café Q überprüft werden müsse.

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Die Nebenintervenienten würden ständig durch die Wohnungseigentumsanlage laufen und Fotos von vermeintlichen Missständen machen, um andere Miteigentümer oder Mieter anschwärzen zu können.

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Die Nebenintervenienten behaupten, dass sie dem unangekündigt zur Entnahme einer Wasserprobe erschienenen Verwalter mitgeteilt hätten, dass sie keine Zeit hätten, da sie dabei seien, eine 5 ½ wöchige Urlaubsreise anzutreten. Das Auftreten von braunem Wasser sei auf das alte Leitungssystem mit erhöhtem Bleigehalt zurückzuführen. Der Stellplatz im Freien werde im Wesentlichen von den Miteigentümern Q genutzt.

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Die Klage ist am 07.08.2014 bei Gericht eingegangen.

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Mit Vorschussrechnung vom 12.08.2014 wurden die Gerichtskosten nach einem Streitwert von 18.000,00 € zunächst von der Verwalterin der WEG angefordert. Mit Schriftsatz vom 15.09.2014, bei Gericht eingegangen am 16.09.2014, erfragte der Prozessbevollmächtigte der Kläger, ob die Klageschrift den Eigentümern zugestellt worden sei. Hierauf wurde ihm mitgeteilt, dass bislang kein Gerichtskostenvorschuss eingezahlt worden sei. Der Vorschuss wurde nunmehr von den Klägern eingefordert am 17.09.2014. Am 23.09.2014 ist der Kostenvorschuss bei Gericht eingegangen. Die Klage ist den Beklagten zugestellt durch Zustellung an die Verwalterin am 01.10.2014.

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Mit Schriftsatz vom 07.04.2015, bei Gericht eingegangen am selben Tag, sind die Nebenintervenienten X und N dem Rechtsstreit auf Seiten der Kläger beigetreten. Die Beklagten haben der Nebenintervention widersprochen.

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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen Q und G. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 24.04.2015, Bl. 178 d. A.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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I.

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Die zulässige Klage ist begründet.

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Die Zustellung der Klageschrift erfolgte zwar erst am 01.10.2014 und damit nach Ablauf der materiellen Ausschlussfrist aus § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG, wonach die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach Beschlussfassung begründet werden muss. Die Fristwahrung trat jedoch bereits mit Eingang der Klageschrift bei Gericht ein, da die Zustellung demnächst im Sinne von § 167 ZPO erfolgt ist. Bei der Prüfung, ob die Zustellung demnächst erfolgt ist, darf nach ständiger Rechtsprechung nicht auf eine rein zeitliche Betrachtungsweise abgestellt werden. Vielmehr sollen, da die Zustellung von Amts wegen geschieht, die Parteien vor Nachteilen durch Verzögerungen innerhalb des gerichtlichen Geschäftsbetriebes bewahrt werden, da diese Verzögerungen von ihnen nicht beeinflusst werden können. Es gibt deshalb keine absolute zeitliche Grenze, nach deren Überschreitung eine Zustellung nicht mehr als demnächst anzusehen ist (Klein in Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz Kommentar, 11. Auflage 2010, § 46 Rn. 45 mit weiteren Nennungen).

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Hiernach ist vorliegend von einer demnächstigen Klagezustellung auszugehen. Der Umstand, dass der Gerichtskostenvorschuss zunächst von der Verwalterin der Wohnungeigentumsgemeinschaft, die die Beklagten vertritt, angefordert und dementsprechend nicht eingezahlt wurde, ist auf ein Versehen innerhalb des Geschäftsbetriebes des Gerichts zurückzuführen und kann der Klägerseite nicht angelastet werden.

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Mit Schriftsatz vom 15.09.2014, bei Gericht eingegangen am nächsten Tag, fragte der Klägervertreter an, ob eine Zustellung der Klageschrift inzwischen erfolgt sei. Am 17.09.2014 wurde sodann der Vorschuss von den Klägern erstmalig angefordert. Unter Berücksichtigung der Postlaufzeiten ist die Einzahlung des Vorschusses am 23.09.2014 als unverzüglich zu betrachten.

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Der unter Tagesordnungspunkt 5 in der Eigentümerversammlung vom 31.07.2014 gefasste Beschluss ist für ungültig zu erklären, da er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Nach der Teilungserklärung darf die Zustimmung zur Veräußerung einer Wohnung nur versagt werden, wenn durch Tatsachen begründete Zweifel daran bestehen, dass der Erwerber die ihm gegenüber der Gemeinschaft der Eigentümer obliegenden finanziellen Verpflichtungen erfüllen wird oder der Erwerber oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person sich in die Hausgemeinschaft einfügen wird.

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Ein derart wichtiger Grund liegt vor, wenn im Hinblick auf die Personen des Erwerbers die Veräußerung des Wohneigentums an ihn unzumutbar erscheint, weil aufgrund konkreter Anhaltspunkte objektiv begründete Zweifel bestehen, die erwarten lassen, dass der Erwerber nicht willens bzw. in der Lage ist, seinen Pflichten in der Wohnungseigentümergemeinschaft nachzukommen und die Rechte der anderen Wohnungseigentümer zu achten. Die Veräußerung muss sich als eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer darstellen. Nicht ausreichend sind persönliche Unzuträglichkeiten, Spannungen und Antipathien, wie sie in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft vorkommen können. Etwas anderes gilt hingegen, wenn Streitsucht, gemeinschaftsschädiges Verhalten und fehlende Bereitschaft zur Einordnung festgestellt werden kann (Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, Kommentar, 11. Auflage 2010, § 12 Rn. 38).

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Durch die Beweisaufnahme durch Vernehmung der beklagtenseits benannten Zeugen Q und G konnte das Gericht nicht zu der Überzeugung gelangen, dass Tatsachen bestehen, die Zweifel daran begründen, dass die Nebenintervenienten sich in die Hausgemeinschaft einfügen werden.

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Zwar hat der Zeuge Q bestätigt, dass die Nebenintervenienten teilweise den allen Miteigentümern zur Verfügung stehenden Parkplatz über Wochen nutzen würden. Die Zeugin X habe in unangemessener Weise reagiert, als die Miteigentümerin N sie darauf angesprochen habe. Angaben dazu, für welche Dauer und wie oft der Parkplatz blockiert wurde, konnte der Zeuge Q nur in sehr vager Weiser machen.

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Der Zeuge hat ferner geschildert, dass der Nebenintervenient N im Treppenhaus geäußert habe, dass die Verwaltung abbestellt würde und bald nichts mehr zu melden habe. Jedoch konnte der Zeuge keine Angaben zu dem Kontext oder dem Gesprächspartner des Zeugen N machen. Selbst wenn der Aussage des Zeugen gefolgt würde, könnte hieraus kein Rückschluss auf ein gemeinschaftsschädigendes Verhalten oder Ansinnen des Nebenintervenienten geschlossen werden.

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Außerdem hat der Zeuge Q geschildert, dass die Nebenintervenienten den Fensterlackierer den Zutritt zu der Wohnung verweigert hätten. Ferner ist vorgetragen, dass sie die Durchführung einer Wasseranalyse verhindert hätten.

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Der Zeuge Q hat ferner geschildert, dass die Nebenintervenienten bestrebt seien, ihn bzw. das von ihm geführte Cafe vor den anderen Miteigentümern in Verruf zu bringen. Auch gebe es von Miteigentümern N, X und von den Nebenintervenienten Bestrebungen, die Verwaltung auszutauschen, um der Familie Q zu schaden. Hierfür sei durch die genannten Personen eine Miteigentümerversammlung initiiert worden.

49

Schließlich hat der Zeuge G bestätigt, dass die Nebenintervenientin X ihn sehr aufgebracht angesprochen habe, als sie erfahren habe, dass er ebenfalls Interesse an dem Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung habe. Sie habe ihm gedroht, ihn bei der Stadt Q anzuzeigen und habe auch angekündigt, dass Café Q dem Finanzamt zu melden. Ferner habe sie ihm zugerufen, dass sie Feinde auf Lebenszeit seien.

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Den Vortrag, von den gehaltenen Frettchen gehe ein erheblicher Gestank aus, konnte letztlich nicht bestätigt werden. Der Zeuge Q bestätigte zwar, teilweise einen stechenden Geruch bemerkt zu haben, jedoch sei dieser - auch im Vergleich zu anderen auftretenden Gerüchen - nicht übermäßig störend. Die Annahme der Beklagten, es könne aufgrund der Frettchenhaltung zu einer Schädigung der Bausubstanz kommen, erscheint vor diesem Hintergrund fernliegend.

51

Selbst wenn man den Aussagen der Zeugen G und Q folgt, reichen die bestätigten Tatsachen nicht aus, um die Annahme zu begründen, dass die Nebenintervenienten sich in die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht einordnen werden. Letztlich beschränken sich die durch die Zeugen bestätigten Vorgänge auf zweimalige verbale Entgleisungen der Nebenintervenientin X gegenüber der Miteigentümerin N und dem Zeugen G. Hieraus lässt sich nicht schließen, dass die Nebenintervenienten sich in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft nicht einordnen werden, zumal der Zeuge G ausdrücklich sagte, dass es im Verhältnis zu ihm keine weiteren Auseinandersetzungen gegeben habe. Gleiches gilt für die Verweigerung des Zutritts gegenüber Handwerkern bzw. Mitarbeitern der Verwalterin. Es konnte nicht abschließend geklärt werden, ob die Verwehrung des Zutritts auf organisatorische oder andere Gründe zurückzuführen ist. Jedenfalls ließe sich die Gewährung des Zutritts nötigenfalls durchzusetzen. Die Aussage des Zeugen Q zu der Parkplatznutzung durch die Nebenintervenienten rechtfertigt einen derartigen Schluss ebenso wenig. Abgesehen von dem Umstand, dass die Angaben des Zeugen zu der Parkplatznutzung sehr vage und kaum überprüfbar waren, entstand der Eindruck, dass der Zeuge Q bzw. seine Ehefrau sowie Mitarbeiter seines Cafés den Parkplatz selbst umfassend nutzen.

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Im Allgemeinen entstand bei der Beweisaufnahme der Eindruck, dass die Vorbehalte gegenüber den Nebenintervenienten eher persönlichen als sachlichen Ursprungs sind. Aufgrund der Aussage des Zeugen Q geht das Gericht davon aus, dass sich innerhalb der Wohnungseigentumsgemeinschaft mindestens zwei Lager gebildet haben. Der Zeuge schilderte, dass es seitens der Miteigentümer C, N, X und der Nebenintervenienten Bestrebungen gebe, die Verwaltung auszutauschen, der Familie Q zu schaden und in Verruf zu bringen. Dabei konnte der Zeuge jedoch auch auf Nachfrage nicht mitteilen, welche Rolle die Nebenintervenienten hierbei spielen würden.

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Aus diesem Grund ist der Eigentumserwerb durch die Nebenintervenienten der Wohnungseigentumsgemeinschaft zuzumuten. Die von den Beklagten befürchtete Streitsucht der Nebenintervenienten ist nicht auf objektive Tatsachen gegründet. Dieses gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass sich im Laufe der Beweisaufnahme herausgestellt hat, dass die Wohnungseigentumsgemeinschaft ohnehin bereits gespalten ist. Dass dieses auf ein Verhalten der Nebenintervenienten zurückzuführen wäre, ist weder dargelegt, noch sonst ersichtlich.

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Es entspricht hiernach allein ordnungsgemäßer Verwalter, die Zustimmung zu dem Kaufvertrag C und N zu erteilen. Entsprechend waren die Beklagten zur Erteilung der Zustimmung zu dem Kaufvertrag zu verurteilen.

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II.

56

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 894 Satz 1 ZPO.

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III.

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Der Streitwert wird festgesetzt auf 18.000,00 €.

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Wird ein Wohnungseigentümer durch die fehlende Zustimmung eines anderen Wohnungseigentümers daran gehindert, seine Einheit zu veräußern, ist der Gebührenstreitwert für die Klage auf Zustimmung mit 10 bis 20 % des Kaufpreises anzusetzen (KG Berlin, Beschluss vom 12.01.2007, Az. 11 W 15/06, zitiert nach Juris). Der Kaufpreis betrug vorliegend 120.000,00 €, 15 % hiervon entsprechen einem Betrag von 18.000,00 €.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

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a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

63

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

64

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, Kaiserstraße 34, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

65

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.

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Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

67

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.