Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2000-08-08, Aktenzeichen 23 WLw 4/00
ECLI:DE:OLGK:2000:0808.23WLW4.00.00

Tenor

Die sofortige Beschwerde der Antragsteller gegen den am 28. April 2000 verkündeten Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Düren - 15 bLw 4/00 - wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten und die der Antragsgegnerin erwachsenen außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens haben die Antragsteller zu tragen. Im übrigen findet eine Erstattung außergerichtlicher Kosten nicht statt.

1

G r ü n d e :

2

I.

3

Der Antragsteller pachtete mit schriftlichem Vertrag vom 8.
September 1985 von der Antragsgegnerin landwirtschaftlich genutzte
Flächen in einer Größe von rund 7 Hektar für die Dauer von 9 Jahren
bis zum 10. November 1994. Er bewirtschaftet gemeinsam mit seiner
Ehefrau - der Antragstellerin - insgesamt etwa 10 Hektar, die
überwiegend gepachtet sind. Das der Antragsgegnerin gehörende Land
war schon seit vielen Jahren von der Familie des Antragstellers
gepachtet worden.

4

In einem in den Jahren 1994/1995 vor dem Landwirtschaftsgericht
Düren anhängigen Verfahren - 15 bLw 35/94 - begehrte der
Antragsteller die Verlängerung des Pachtverhältnisses mit der
Antragsgegnerin. Am 3. März 1995 schlossen die Beteiligten jenes
Verfahrens folgenden Vergleich:

5

"1. Das Pachtverhältnis der Beteiligten wird zu den
Bedingungen

6

des schriftlichen Pachtvertrages vom 08.09.1985 auf 3 Jahre

7

fortgesetzt, beginnend mit dem 11.11.1994 und endend mit dem

8

10.11.1997.

9

Die Ehefrau des Antragstellers, Frau E, geb. Breuer, wohnhaft
in: B-Strasse, W-Müddersheim, vertreten durch Rechtsanwalt N in E2,
erklärt den Beitritt zu dem Pachtvertrag und zu diesem Vergleich.
Diese Beitrittserklärung wird von der Antragsgegnerin
angenommen.

Die Parteien sind sich darüber einig, dass nach Ablauf der
Pachtzeit und vorbehaltlich der ges. Voraussetzungen im Rahmen
eines Pachtschutzverfahrens eine Pachtverlängerung von längstens
weiteren 3 Jahren verlangt werden kann.

10

..."

11

In einem Schreiben vom 24. Oktober 1996 an den Antragsteller
erklärte die Antragsgegnerin:

12

"...Ihr Pachtvertrag endet dann gem. Vergleich vom 03.03.1995 am
10.11.1997.

13

Der Kirchenvorstand hat in seiner Sitzung vom 21.10.1996
beschlossen Ihnen und Ihrer Frau den Pachtvertrag gem. dem o. a.
Vergleich um 3 Jahre, d. h. bis zum

14

10.11.2000

15

zu verlängern.

16

Eine weitere Verlängerung kann zur Zeit nicht zugesagt werden.
Sie müssen also davon ausgehen, dass der Pachtvertrag zum besagten
Zeitpunkt endet."

17

Unter dem 20. Oktober 1999 teilte die Antragsgegnerin den
Antragstellern mit, dass der Pachtvertrag zum 10. November 2000
ende und einer weiteren Verlängerung nicht zugestimmt werde.

18

Die Antragsteller haben eine gerichtliche Entscheidung über die
Fortsetzung des Pachtverhältnisses beantragt und dazu
vorgetragen:

19

Durch den Wegfall der gepachteten Flächen würde ihre
wirtschaftliche Existenz akut gefährdet. Das Pachtland lasse sich
nicht ohne weiteres durch andere Zupachtflächen ersetzen; eine
Anpachtung landwirtschaftlicher Flächen in der gewünschten
Größenordnung sei im Raum W derzeit nicht möglich. Die Vorschrift
des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB stehe einer Pachtverlängerung nicht
entgegen, da durch den Vergleich vom 3. März 1995 ein neuer
Pachtvertrag abgeschlossen worden sei.

20

Die Antragsgegnerin hat dem Antrag widersprochen und eingewandt,
die Pachtzeit von 12 Jahren, von der ab eine Verlängerung des
Pachtverhältnisses ausscheide, sei längst erreicht.

21

Das Amtsgericht hat den Antrag auf Pachtverlängerung
zurückgewiesen mit der Begründung, die in § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB
gesetzte Grenze für den Pachtschutz sei auch dann überschritten,
wenn nicht auf die effektive Bewirtschaftungszeit der "Familie" E,
sondern allein auf den Pachtvertrag vom 8. September 1985
abgestellt werde. Durch den Vergleich vom 3. März 1995 sei keine
neue Pachtschutzfrist eröffnet worden. Durch die vergleichsweise
Regelung habe der Zeitraum von 12 Jahren voll ausgeschöpft werden
sollen. Die Duldung der weiteren Nutzung des Pachtlandes durch die
Antragsgegnerin habe keine neuen Fristen im Sinne des § 595 BGB in
Lauf gesetzt.

22

Mit der sofortigen Beschwerde verfolgen die Antragsteller ihr
erstinstanzliches Ziel weiter. Sie vertreten die Ansicht, durch die
Verlängerung des Pachtverhältnisses bis zum Jahre 2000 habe die
Antragsgegnerin auf die im Gesetz für den Pachtschutz bestimmte
Höchstdauer verzichtet. Wenn die gesetzliche Höchstpachtdauer
bereits 1997 geendet und die Antragsgegnerin das Pachtverhältnis um
weitere 3 Jahre verlängert habe, sei ein neuer Pachtvertrag
zustande gekommen, für den wiederum die Höchstpachtdauer von 12
Jahren gelte. Die Antragsgegnerin habe sich dementsprechend für die
Ablehnung des zuletzt von ihnen gestellten Verlängerungsantrags
zunächst nicht auf die Höchstfrist berufen und verhalte sich jetzt
rechtsmissbräuchlich. Durch den Vergleich vom 3. März 1995 sei
jedenfalls mit der Antragstellerin ein neues Pachtverhältnis
begründet worden. Der Antragsgegnerin sei es darauf angekommen, der
Antragstellerin eine von ihrem Ehemann unabhängige, eigene
Rechtsposition einzuräumen.

23

Die Antragsteller beantragen,

24

unter Aufhebung des Beschlusses des
Amtsgerichts Düren vom 28.04.2000 - 15 bLw 4/00 - den zwischen den
Parteien bestehenden Pachtvertrag vom 08.09.1995 über die
Grundstücke:

25

G4 5/4 Rechts der Gewann 88.53

26

G4 5/6 Rechts der Gewann 45.22

27

G4 7/22 Auf der Trifft 56.03

28

G4 7/22 Auf der Trifft 54.49

29

G4 7/30 Am Galgenpfad 22.56

30

G4 13/17 Am Schmittenkreuz 13.12

31

G4 13/16 Am Schmittenkreuz 9.69

32

G4 13/18 Am Schmittenkreuz 50.14

33

G4 5/50 Rechts der Gewann 38.66

34

G4 5/51 Rechts der Gewann 66.31

35

G4 7/36 Am Galgenpfad 44.34

36

G4 7/56 Am Galgenpfad 46.15

37

G4 14/14 Am Pingsheimer Weg 83.29

38

G4 32/417 Am Seelenpfad 1.01.40

39

auf unbestimmte Zeit, hilfsweise auf 3
Jahre zu den ursprünglichen Bedingungen, hilfsweise zu angepassten
Bedingungen, fortzusetzen.

40

Die Antragsgegnerin beantragt,

41

die Beschwerde der Antragsteller
zurückzuweisen.

42

Sie entgegnet, für die gesetzliche Höchstdauer sei die effektive
Pachtzeit maßgebend, die hier oberhalb der Grenze von 12 Jahren
liege. In dem früheren Pachtschutzverfahren habe sie nur deshalb
einer Verlängerung des Pachtverhältnisses zugestimmt, um der
Antragstellerin während ihrer damaligen Ehekrise für eine begrenzte
Zeit die Erzielung eigener Einnahmen zu ermöglichen. Ein neues
Pachtverhältnis sei weder durch den gerichtlichen Vergleich noch
durch die spätere erneute Verlängerung bis zum 10. November 2000
begründet worden.

43

II.

44

Das Rechtsmittel ist statthaft sowie form- und fristgerecht
eingelegt worden. In der Sache selbst hat es keinen Erfolg.

45

Das Landwirtschaftsgericht hat den Antrag auf Fortsetzung des
Pachtverhältnisses mit Recht zurückgewiesen. Unabhängig davon, ob
die Voraussetzungen des § 595 Abs. 1 BGB vorliegen, ist eine
Verlängerung des Pachtverhältnisses durch gerichtliche Entscheidung
gemäß § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift
kann der Pächter die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht
verlangen, wenn die Laufzeit des Vertrages bei der Pacht "anderer"
Grundstücke - um die es hier geht - auf mindestens 12 Jahre
vereinbart ist. Diese Bestimmung ist auf das Vertragsverhältnis zu
beiden Antragstellern anzuwenden. Zwar war der Pachtvertrag mit dem
Antragsteller am 8. September 1985 und damit vor dem Inkrafttreten
des Gesetzes vom 8. November 1985 zur Neuordnung des
landwirtschaftlichen Pachtrechts zum 1. Juli 1986 geschlossen
worden. Gemäß Art. 219 Abs. 1 Satz 1 EGBGB richten sich jedoch
Pachtverhältnisse aufgrund von Verträgen, die vor dem 1. Juli 1986
geschlossen worden sind, von da an nach der neuen Fassung der §§
581 bis 597 BGB; dies gilt auch für die Verlängerung von
Pachtverträgen, soweit das gerichtliche Verfahren nicht am 1. Juli
1986 anhängig war (Art. 219 Abs. 3 EGBGB). Die in § 595 Abs. 3 Nr.
3 BGB vorgesehene Höchstdauer von 12 Jahren ist für das
Pachtverhältnis mit beiden Antragstellern überschritten.

46

Die in dem Pachtvertrag vom 8. September 1985 vereinbarte
Befristung der Pachtzeit auf 9 Jahre schließt eine Anwendung des §
595 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht deshalb aus, weil das Gesetz nach seinem
Wortlaut darauf abstellt, ob die Laufzeit des Vertrages auf
mindestens 12 Jahre "vereinbart" ist. Nach einer im Schrifttum
vertretenen Auffassung wäre, sofern nicht in der Folgezeit ein
neues Pachtverhältnis begründet worden ist, die gesetzliche
Höchstdauer bereits durch den Vertrag vom 8. September 1985
erreicht. Nach dieser Ansicht sollen bei Pachtverhältnissen, die
bei Inkrafttreten der Neuregelung am 1. Juli 1986 bestanden hatten,
im Rahmen der Interessenabwägung die bisherigen kürzeren Fristen
berücksichtigt werden (Voelskow in: Münchener Kommentar zum BGB, 3.
Aufl., § 595 Rn. 10; Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl., § 595 Rn. 8).
Gemäß § 8 Abs. 2 a i. V. m. § 2 Abs. 1 d des Landpachtgesetzes vom
25. Juni 1952 kam eine Verlängerung von Pachtverhältnissen nicht in
Betracht, wenn die Vertragsdauer auf mindestens 9 Jahre vereinbart
war. Ob auf diese - kürzere - Höchstdauer abzustellen ist, bedarf
indessen keiner Klärung. Auch bei Geltung allein der Frist von 12
Jahren ist die im Gesetz bestimmte maximale Pachtzeit hier
überschritten.

47

Sowohl durch den Vergleich vom 3. März 1995 als auch aufgrund
des Schreibens der Antragsgegnerin vom 24. Oktober 1996 ist
lediglich der Pachtvertrag vom 8. September 1985 verlängert, nicht
aber ein neues Pachtverhältnis begründet worden. Für die Anwendung
des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist aber allein die tatsächliche
Pachtdauer maßgebend. Unter der Geltung des Landpachtgesetzes war
allerdings umstritten, ob die Laufzeit des Pachtvertrags von -
damals - 9 Jahren bereits bei Vertragsschluss festgelegt sein
musste oder ob es ausreichte, wenn von den Vertragsparteien
zunächst eine kürzere Zeit vereinbart worden war, jedoch aufgrund
entsprechender Vertragsbestimmungen das Pachtverhältnis fortgesetzt
werden sollte (vgl. Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, Landpachtrecht, 4.
Aufl., § 595 BGB Rn. 35; Faßbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht,
§ 595 BGB Rn. 35, jeweils m. w. N.). Zu § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB wird
indessen weit überwiegend die Ansicht vertreten, dass die
Langfristigkeit des Vertragsverhältnisses nicht von vornherein
vereinbart sein muss und dieser Zustand vielmehr auch durch
Vertragsverlängerung erreicht werden kann, es mithin auf die
tatsächliche und nicht auf die ursprünglich vereinbarte Pachtzeit
ankommt (OLG Schleswig AgrarR 1988, 168; OLG Celle AgrarR 1988,
169; 1990, 22; Pikalo NJW 1986, 1475; Voelskow a. a. O. § 595 Rn.
10; Staudinger-Pikalo/von Jeinsen, BGB, 13. Aufl., § 595 Rn. 44,
77; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 595 Rn. 43;
Erman/Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 595 Rn. 6). Die vereinzelt
gebliebene Gegenmeinung (Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery § 595 Rn. 50)
hält die ursprüngliche Vereinbarung für maßgeblich, weil diese den
Pachtvertrag kennzeichne und § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB die
Nachfolgevorschrift des § 8 Abs. 2 LPG sei. Der Senat schließt sich
der herrschenden Auffassung an, nach welcher die tatsächliche
Pachtdauer für die Anwendung des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB
entscheidet.

48

Durch die zeitliche Begrenzung soll eine allzu lange Bindung der
Vertragsteile aneinander vermieden und auch einer Erstarrung des
Pachtmarktes entgegengewirkt werden. Dafür macht es aber keinen
Unterschied, ob die Höchstfrist durch eine einmalige oder durch
aufeinanderfolgende mehrfache Vereinbarungen erreicht wird (so OLG
Celle AgrarR 1990, 22; Staudinger-Pikalo/von Jeinsen § 595 Rn. 44).
Zudem wäre es nicht sachgerecht, dem Pächter die Verfügungsfreiheit
über sein Land nur deshalb zu nehmen, weil er nicht unmittelbar
nach dem Ablauf der Höchstdauer den Pächter vom Pachtland gewiesen
hat (OLG Schleswig a. a. O.). Schließlich ist der Neuregelung des §
595 Abs. 6 Satz 2 BGB, nach welcher das Gericht die Fortsetzung des
Pachtverhältnisses nur bis zu einem Zeitpunkt anordnen kann, der
die in Abs. 3 Nr. 3 genannten Fristen ab Beginn des laufenden
Pachtverhältnisses nicht übersteigt, zu entnehmen, dass einem
Pächter kein Pachtschutz gewährt werden soll, der 12 Jahre lang auf
dem Pachtland gewirtschaftet hat (OLG Schleswig a. a. O.; Pikalo
NJW 1986, 1475). Dieser Zielrichtung widerspräche es, wenn allein
auf die ursprüngliche Vereinbarung im Pachtvertrag abzustellen
wäre. Ob die weitergehende Ansicht Zustimmung verdient, nach der es
nicht einmal darauf ankommt, ob die Parteien nach dem Auslaufen
eines Zeitpachtvertrags diesen verlängern oder einen neuen
Pachtvertrag abschließen, so dass auch bei Kettenpachtverträgen die
Zeiträume zusammenzurechnen sind (so Soergel/Heintzmann a. a. O.),
mag auch hier auf sich beruhen; die Voraussetzungen des § 595 Abs.
3 Nr. 3 BGB liegen jedenfalls nach der vom Senat geteilten, weniger
weitreichenden herrschenden Meinung vor.

49

Durch den Vergleich vom 3. März 1995 ist das im Jahr 1985
begründete Pachtverhältnis lediglich verlängert worden. Der
Wortlaut des Vergleichs, nach dem "das Pachtverhältnis der
Beteiligten...zu den Bedingungen des schriftlichen Pachtvertrages
vom 08.09.1985 auf 3 Jahre fortgesetzt" wird, ist eindeutig und
einer Auslegung dahin, dass ein neuer Pachtvertrag abgeschlossen
werden soll, nicht zugänglich. Für eine bloße Verlängerung des
bestehenden Pachtvertrags spricht überdies, dass mit der
vergleichsweisen Regelung ein Verfahren gemäß § 595 Abs. 6 BGB
beendet worden ist, in welchem beantragt worden war, die
Fortsetzung des Pachtvertrags vom 8. September 1985 anzuordnen.

50

Durch das Schreiben der Antragsgegnerin vom 24. Oktober 1996 ist
ebenso wenig ein neuer Pachtvertrag zustande gekommen. Nach der
Formulierung dieses Schreibens, in dem sich die Antragsgegnerin
bereit erklärt, "den Pachtvertrag gemäß dem o. a. Vergleich...zu
verlängern", kann nicht zweifelhaft sein, dass das bestehende
Pachtverhältnis lediglich fortgesetzt werden sollte. Gegen den
Abschluss eines neuen Pachtvertrags spricht im übrigen das Fehlen
einer schriftlichen Fixierung der Vertragsbedingungen, die schon
deshalb nahegelegen hätte, weil auch der bisherige Pachtvertrag
schriftlich geschlossen worden war. Davon abgesehen bedarf ein
Landpachtvertrag, der für eine längere Zeit als 2 Jahre
abgeschlossen wird, der schriftlichen Form (§ 585 a Satz 1 BGB).
Ein neuer Pachtvertrag wäre mangels Einhaltung der Schriftform
daher nur für unbestimmte Zeit zustande gekommen (§ 585 a Satz 2
BGB), was die Antragsgegnerin ausweislich der in ihrem Schreiben
betonten Befristung erklärtermaßen nicht wollte.

51

Für die Dauer des Pachtverhältnisses mit der Antragstellerin
gilt im Ergebnis nichts anderes als für deren Ehemann. Auch mit ihr
ist durch den Vergleich vom 3. März 1995 kein neuer Pachtvertrag
zustande gekommen, dessen Laufzeit die Höchstdauer des § 595 Abs. 3
Nr. 3 BGB noch nicht erreicht haben würde. Vielmehr ist die
Antragstellerin nur in das zwischen ihrem Ehemann und der
Antragsgegnerin bestehende Pachtverhältnis eingetreten mit der
Folge, dass auch ihr eine Pachtdauer von inzwischen insgesamt mehr
als 12 Jahren zuzurechnen ist.

52

Die klare Formulierung des Vergleichs, in welchem die
Antragstellerin "den Beitritt zu dem Pachtvertrag" erklärt hat,
schließt die Begründung eines von dem bisherigen Vertrag
unabhängigen, neuen Pachtverhältnisses aus. Der Beitritt zu
einem Vertrag bedeutet die Übernahme der Rechte und Pflichten aus
diesem Rechtsgeschäft, wie sie auch für den bisherigen
Vertragspartner gelten. Davon abgesehen wäre ein eigenständiger
Pachtvertrag zwischen der Antragstellerin und der Antragsgegnerin
nicht hinreichend konkretisiert. In dem Vergleich sind die
Konditionen eines von dem Vertrag mit dem Antragsteller
unabhängigen Pachtverhältnisses nicht geregelt. Zumindest sind
keine Anhaltspunkte dafür erkennbar, dass für ein selbständiges
Pachtverhältnis sämtliche Regelungen des alten Vertrags aus dem
Jahr 1985 übernommen werden sollten. Ferner greift auch insoweit
die Erwägung Platz, dass die Vertragsschließenden bei der
Begründung eines neuen Pachtvertrags sich für die Festlegung des
gesamten Regelwerks sinnvollerweise der Schriftform bedient
hätten.

53

Das Anliegen der Antragsgegnerin, der Antragstellerin in dem
damaligen Vergleich eine eigene Rechtsposition zu verschaffen,
rechtfertigt keine davon abweichende Beurteilung. In dem früheren
Verfahren hatte die Antragsgegnerin schriftsätzlich vorgetragen,
der Kirchenvorstand habe beschlossen, der durch das Verhalten ihres
Ehemannes "hart betroffenen" jetzigen Antragstellerin "die Pachtung
der bisher an ihren Mann verpachteten Parzellen anzubieten" (Bl. 14
d. A. 15 bLw 35/94). Im Verhandlungstermin am 21. Oktober 1994
hatte der Terminsvertreter der Antragsgegnerin ferner erklärt,
diese sei bereit, der Ehefrau des Antragstellers "das Land
weiterhin zu verpachten" (Bl. 18 d. Beiakten). Schon damals war
dies mit der Einschränkung versehen, der Vertrag mit der
Antragstellerin solle nur "von Jahr zu Jahr neu abgeschlossen
werden". Diese Äußerungen lassen nicht entgegen dem eindeutigen
Wortlaut des Vergleichs den Willen der Antragsgegnerin erkennen,
den Pachtvertrag mit der Antragstellerin auf ein völlig neues
Fundament zu setzen. Die von ihr bezweckte Begünstigung der
Antragstellerin war auch dadurch zu erzielen, dass diese in das
bestehende Pachtverhältnis eintrat und damit eigene Rechte
erlangte. Eine weitergehende Absicht der Antragsgegnerin findet in
dem klaren Vergleichswortlaut jedenfalls keinen Anklang. Deshalb
gelten für die antragstellenden Eheleute im Hinblick auf die
Höchstfrist des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB die gleichen Regeln.

54

Der von den Antragstellern erhobene Einwand des Rechtsmißbrauchs
ist unbegründet. Die Antragsgegnerin war nicht gehalten, die
Ablehnung einer weiteren Verlängerung des Pachtverhältnisses näher
zu erläutern. Aus dem Umstand, dass sie sich in ihrem Schreiben vom
20. Oktober 1999 nicht auch auf die Überschreitung der gesetzlichen
Höchstfrist berufen hat, können die Antragsteller daher keine für
sie günstigen Rechtsfolgen herleiten.

55

Eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses durch gerichtliche
Entscheidung (§ 595 Abs. 6 BGB) ist demnach gemäß § 595 Abs. 3 Nr.
3 BGB ausgeschlossen.

56

Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens beruht auf §§ 44
Abs. 1, 45 Abs. 1 Satz 2 LwVG.

57

Wert des Beschwerdeverfahrens gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 3 LwVG:
8.380,00 DM (2 x 4.190,00 DM)

58

Dr. Hahn Ring Müller