Amtsgericht Lübeck (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-11-05, Aktenzeichen 21 C 1668/07
ECLI:DE:AGLUEBE:2007:1105.21C1668.07.0A

Tenor

Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Kosten für die Wartung von in ihrer Wohnung in L. durch die Klägerin installierte Rauchmelder zu tragen.

Es wird weiter festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, ab dem 1. Januar 2008 angemessene monatliche Vorauszahlungen auf die Wartungskosten für die in ihrer Wohnung installierten Rauchmelder zu zahlen.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 23,21 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 9.6.2007 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 61 % und die Beklagte 39 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Berufung wird nicht zugelassen.

Der Streitwert wird endgültig auf 115,21 € festgesetzt.

Tatbestand

1

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 495 a, 313 a Abs.1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

2

Die Klage ist zulässig.

3

Die Klägerin hat ein rechtliches Interesse sowohl an der Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern in ihrer Wohnung zu tragen, als auch an der Feststellung, dass die Beklagte ab dem 1.1.2008 eine entsprechende Betriebskostenvorauszahlung zu leisten hat. Die Beklagte bestreitet die von der Klägerin geltend gemachten Ansprüche auf Umlage der Wartungskosten für in der Wohnung der Beklagten neu angebrachte Rauchmelder.

4

Ein rechtliches Interesse an der Feststellung des Anspruches auf entsprechende Betriebskostenvorauszahlungen entfällt nicht deshalb , soweit die Klägerin später eine Leistungsklage erheben könnte. Zwar besteht grundsätzlich kein Feststellungsinteresse, wenn dasselbe Ziel mit einer Klage auf Leistung erreichbar ist (BGH NJW 1986, 1815); im gegenwärtigen Zeitpunkt ist jedoch mangels Fälligkeit des Anspruches gegen die Beklagte eine Klage auf sofortige Leistung nicht zulässig. Der Feststellungsklage steht die Möglichkeit einer „Klage auf zukünftige Leistung“ gemäß § 259 ZPO nicht entgegen (BGH NJW-RR 2004, 586).

5

Die Klage ist hinsichtlich der Feststellungsanträge sowie des Antrages auf Ersatz von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in zuerkannter Höhe begründet; im Übrigen war sie als unbegründet abzuweisen.

6

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Feststellung, dass die Beklagte die Kosten für die Überprüfung der in ihrer Wohnung installierten Rauchmelder als Betriebskosten trägt.

7

Nach § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB können Betriebskosten auf die Mieterin umgelegt werden, soweit dies zwischen den Parteien vereinbart ist. Hier ist streitig, ob der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag die Umlage aller umlagefähigen Betriebskosten vorsieht; dies kann jedoch dahingestellt bleiben. Der Vermieter kann auch ohne eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung solche Betriebskosten zusätzlich auf den Mieter umlegen, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer Modernisierung entstanden sind (BGH NZM 2004, 417, 418; Schmidt-Futterer / Langenberg, 9.Aufl., 2007, Kommentar zum Mietrecht, § 560 BGB Rn.12). Letzteres gilt für die Position Rauchmelder.

8

Die Klägerin ließ im bestehenden Mietverhältnis der Parteien nach Abschluss des Mietvertrages Rauchmelder in der Wohnung der Beklagten installieren. Der erstmalige Einbau von Rauchmeldern ist als Modernisierungsmaßnahme anzusehen. In der dadurch bedingten erhöhten Sicherheit für Leib und Leben der Mieter - und damit auch für die Beklagte - liegt eine nicht nur unwesentliche Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung (vgl. auch Schmidt-Futterer / Börstinghaus, a.a.O., § 559 BGB Rn.133; Schumacher, NZM 2005, 641, 643).

9

Die Kosten der Überprüfung von Rauchmeldern stellen auch sonstige Betriebskosten i.S. von § 2 Nr.17 BetrKV dar.

10

Gemäß der DIN 14676 Nr.6 muss bei Rauchmeldern mindestens einmal jährlich eine Funktionsprüfung durchgeführt werden. Dabei ist eine optische Überprüfung, ob mechanische Beschädigungen vorhanden sind, durchzuführen. Weiter ist im Rahmen der Kontrolle sicherzustellen, dass die Raucheintrittsöffnungen frei sind. Zudem ist ein Batteriewechsel und ein Probealarm erforderlich.

11

Die vorgenannten, den Vorgaben der DIN 14676 Nr.6 entsprechenden Maßnahmen sind „sonstige Betriebskosten“ i.S. von § 2 Nr.17 BetrKV.

12

„Sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr.17 BetrKV müssen dem allgemeinen Betriebskostenbegriff der §§ 556 Abs.1 Satz 2 BGB, 1 BetrKV entsprechen, d.h. sie müssen durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (BGH NJW-RR 2004, 877; NJW 2007, 1356).

13

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen (BGH NZM 2004, 417 f; NJW 2007, 1356 f) die Abgrenzung von „Betriebskosten“ zu „Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten“ vorgenommen. Danach sind Instandsetzungskosten solche Kosten , die aus einer Reparatur oder Wiederbeschaffung resultieren (BGH NZM 2004, 417). Instandhaltungskosten sind solche Kosten , die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauches aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (BGH a.a.O.). Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile; es handelt sich dabei um weitgehend inhaltsgleiche Begriffe (BGH NJW 2007, 1356).

14

Der Bundesgerichtshof (NJW 2007, 1356 f) hat ausdrücklich entschieden, dass die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen eines Mietobjektes als solche nicht der Beseitigung von Mängeln dient; die dadurch verursachten Kosten sind deshalb als „sonstige, grundsätzlich umlegbare Betriebskosten“ i.S. von § 2 Nr.17 BetrKV anzusehen. Hier geht es um regelmäßig anfallende, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasste Maßnahmen, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung dienen. Bei diesen Maßnahmen steht die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters im Vordergrund. Die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit mag zwar mittelbar zu einer Minderung der Instandhaltungskosten führen, weil Mängel infolge der Inspektion frühzeitig erkannt und im Einzelfall mit einem geringeren Kostenaufwand beseitigt werden; dies rechtfertigt es nach der Systematik der Betriebskostenverordnungen jedoch nicht , bereits die turnusmäßigen Prüfkosten der Mangelbeseitigung zuzuordnen (BGH a.a.O., 1357).

15

Die in der DIN 14676 für Rauchmelder geforderte Funktionsprüfung und deren Beschreibung erfüllt nach dem Betriebskostenbegriff des Bundesgerichtshofes die Anforderungen, die an Betriebskosten i.S. des § 2 Nr.17 BetrKV zu stellen sind.

16

Allerdings wird teilweise in der Literatur eine abweichende Begriffsbestimmung für Betriebskosten vorgenommen (Schmidt-Futterer / Langenberg, a.a.O., § 556 BGB Rn.209, 230). Danach sind die Kosten für Rauchmelder nicht umlagefähig. Die Kosten für die Erneuerung der Batterien, die optische Überprüfung sowie die Reinigung der Rauchmelder seien keine Wartung, wie sie § 2 BetrKV unter Nr. 4.) a) und 5. c) erfasse, und stellten deshalb keine Betriebskosten dar. Danach soll nur dann eine „umlagefähige Wartung“ vorliegen, wenn ein kompletter Vorgang gegeben ist, der sich nicht auf ein Ausprobieren der Anlage oder Einrichtung auf ihre Funktionsfähigkeit beschränke, sondern sich aus Überprüfung und Einstellung zusammensetze, d.h. aus den jeweils notwendigen speziellen Arbeiten zur Erhaltung von Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit. Erforderlich seien danach Pflege, Reinigung und anschließende Justierung. Die isolierte Überprüfung einer Anlage oder Einrichtung reiche nicht aus (a.a.O.).

17

Dem ist mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (NJW 2007, 1356, 1357) entgegenzuhalten, dass für eine derartige Beschränkung der „sonstigen Betriebskosten“ auf die Fälle einer so verstandenen „Wartung“ keine Grundlage besteht; denn sie lässt sich nicht damit rechtfertigen, dass einzelne Wartungsarbeiten, die über eine bloße Funktionsprüfung hinausgehen, ausdrücklich in den Katalog der umlegbaren Betriebskosten aufgenommen wurden. Nach den Betriebskostenverordnungen können derartige Kosten insgesamt umgelegt werden, nicht etwa nur die auf Einstellmaßnahmen entfallenden Kostenanteile.

18

Im Übrigen können sich auch die in den Verordnungen ausdrücklich als „Betriebskosten“ aufgeführten Maßnahmen der Überprüfung der Betriebssicherheit - etwa der Fahrstühle und der Tätigkeit des Schornsteinfegers - im Einzelfall auf eine bloße Messung und Funktionsprüfung beschränken (BGH a.a.O.). Auch in diesen Fällen würden dann unzweifelhaft umlagefähige Betriebskosten gegeben sein. Entscheidend für die Frage, ob umlagefähige Betriebskosten vorliegen, bleibt damit die Abgrenzung zu Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, wie oben dargelegt.

19

Die streitgegenständlichen Kosten stellen auch laufende Kosten i.S. des § 1 Abs.1 BetrKV dar. Kosten sind als „laufend“ einzuordnen, soweit es sich um wiederkehrende Belastungen handelt, wobei auch ein mehrjähriger Turnus ausreichen kann (BGH a.a.O., 1357).

20

Die Überprüfung der Rauchmelder erfolgt vorliegend in einem 12-monatigen Wartungsintervall.

21

Es spielt vor diesem Hintergrund keine Rolle, dass der von der Klägerin mit der Firma P. vorgelegte Vertrag auch weitere Vertragsbestandteile enthält; für den vorliegenden Fall entscheidend sind die vertraglichen Ausführungen zu den Kosten der Überprüfung von Rauchmeldern und die Art und Weise der Überprüfung.

22

Die Klägerin hat vorliegend auch das Gebot der Wirtschaftlichkeit - soweit darüber im Rahmen der Feststellungsanträge überhaupt zu befinden war - beachtet. Nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit darf der Vermieter nur „angemessene und im Einzelfall jeweils erforderliche Kosten“ umlegen (BGH NJW 2007, 1356, 1357).

23

Ob das Angebot konkret dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprach, ist im Rahmen der Feststellungsanträge nicht zu entscheiden, soweit es um die Frage von kostengünstigeren Angeboten anderer Firmen etc. geht. Denn die Klägerseite weist zu Recht darauf hin, dass im Abrechnungsverfahren zu klären sein wird, welche Kosten tatsächlich anfallen.

24

Im Rahmen der Frage, ob das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet wurde, war allerdings das Argument aufzugreifen, ob die Klägerin die Wartung extern vergeben konnte und dadurch grundsätzlich Kosten entstehen durften. Die Beklagte trägt u.a. vor, die Wartung könne auch von Mietern geleistet werden.

25

Dem ist aber entgegenzuhalten, dass den Vermieter die Verkehrssicherungspflicht trifft. Überträgt er diese - so die Mieter mit einer Überbürdung überhaupt einverstanden wären - auf den Mieter, müsste der Vermieter in einem Schadensfall darlegen, wie die Übertragung der Pflicht rechtstechnisch bewerkstelligt worden ist, dass der Mieter die Pflicht auch aktiv übernommen hat und dass er sich der Einhaltung der übernommenen Pflichten vergewissert hat. Bei dem Wohnungsbestand der Klägerin wird diese aber mit vertretbarem Aufwand kaum kontrollieren können, ob alle Mieter in ihrer Wohnung die Rauchmelder vorschriftsmäßig warten oder warten lassen und die Funktionskontrollen durchführen. Da jeder Rauchmelder nicht nur die Sicherheit des Mieters gewährleisten soll, in dessen Wohnung er sich befindet, sondern die Schutzfunktion allen Bewohnern des Hauses zugute kommen soll, ist es dem Vermieter nicht zuzumuten, darauf zu vertrauen, dass jeder Mieter die Verkehrssicherungspflicht erfüllt. Der vernünftige Vermieter von Wohnraum wird deshalb diese Arbeiten durch eigene Angestellte durchführen lassen oder fremd vergeben (vgl. näher Schumacher, a.a.O., 643).

26

Aufgrund der geringen Höhe der Wartungskosten sieht das Gericht im Rahmen des Feststellungsantrages keinerlei Probleme, Kosten in Höhe von ca. 1,11 € als angemessene monatliche Vorauszahlungen anzunehmen.

27

Die Klägerin hat ferner einen Anspruch auf Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet ist, ab dem 1.1.2008 monatliche Vorauszahlungen auf die Wartungskosten für in der Wohnung der Beklagten installierte Rauchmelder zu zahlen.

28

Nach § 560 Abs.4 BGB kann jede Vertragspartei bei Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Ausweislich § 8 des Vertrages zwischen der Klägerin und der Firma P. werden die Kosten erstmals für den Abrechnungszeitraum 2007 fällig; Vorauszahlungen ab dem 1.1.2008 zu verlangen, ist somit nicht zu beanstanden.

29

Ferner hat die Klägerin einen Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Rechtsanwaltskosten in Höhe von 23,21 € gemäß § 280 Abs.1 BGB. Die Höhe der geltend gemachten 0,65-Geschäftsgebühr ist nicht zu beanstanden.

30

Der Zinsanspruch ergibt sich unter Verzugsgesichtspunkten gemäß §§ 280 Abs.1, 2, 286, 288 Abs.1, 291 BGB.

31

Hinsichtlich der geltend gemachten Kosten der Schlichtungsstelle in Höhe von 70,00 € ist die Klage unbegründet. Diese Kosten stellen nach § 91 Abs.3 ZPO Kosten des Rechtsstreits und sind Gegenstand des Kostenfestsetzungsverfahrens. Sie sind somit nicht in der Hauptsache geltend zu machen.

32

Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92 Abs.1 Satz 1, 708 Nr.11, 713 ZPO.

33

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs.4 Satz 1 ZPO liegen nicht vor. Der Rechtsstreit hat keine grundsätzliche Bedeutung. Eine Entscheidung des Berufungsgerichtes ist auch nicht wegen der Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Aus den o.g. Gründen hat die höchstrichterliche Rechtsprechung (zuletzt BGH in NJW 2007, 1356 ff) auch unter Berücksichtigung der relevanten Auffassungen in der Literatur ausdrücklich Betriebskosten von Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten abgegrenzt und die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit von elektrischen Anlagen als grundsätzlich umlegbare Betriebskosten eingestuft. Allerdings hat der Bundesgerichtshof den Fall betr. Rauchmelder noch nicht entschieden; jedoch gelten die o.g. Ausführungen des Bundesgerichtshofes betreffend die Einordnung der Überprüfung und der Funktionsfähigkeit von elektrischen Anlagen nicht nur für bestimmte Anlagentypen, sondern allgemein. Eine darüber hinausgehende weitere grundsätzliche Bedeutung liegt nicht vor. Das erkennende Gericht bewegt sich im Rahmen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes.

34

Der Streitwert wird endgültig insgesamt auf 115,21 € festgesetzt. Hierbei sind die Einzelstreitwerte der Feststellungsanträge zusammengefasst mit 22,00 € anzunehmen.