Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-03-14, Aktenzeichen 16 K 4509/11
ECLI:DE:VGD:2012:0314.16K4509.11.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

1

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks G1 und G2, E 2 in N. Das Flurstück G1 ist mit Gebäuden einer ehemaligen Mühle bebaut und wird zu Wohnzwecken genutzt. Über das Grundstück führt in Nord-Südrichtung ein Wanderweg. Das Wohngebäude (ehemalige Mühle) mit vermietetem Anbau grenzt unmittelbar an die E1 und liegt östlich des Weges. Ein Wirtschaftsgebäude mit Atelierräumen, Kellerräumen und der Heizung des Hauptgebäudes liegt westlich des Weges. Wiederum westlich und nördlich des Wirtschaftsgebäudes liegen die Gärten der Klägerin und ihrer Mieter, im nördlichen Bereich zum Weg hin mit einem Zaun abgegrenzt. Nördlich der Gebäude kreuzt eine Brücke den Wasserlauf. Der Wanderweg führt sodann auf dem Flurstück G2 weiter nach Norden. Das Flurstück G2 ist anders als das Flurstück G1 mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (Wanderwegerecht) für den Beklagten belastet. Beide Parzellen sind mit Dienstbarkeiten belastet, die die Nutzung beschränken (Beachtung der für das Naturschutzgebiet geltenden Vorschriften / Gewerbeverbot). Die Klägerin erwarb das Grundstück im Jahre 2001. Die Voreigentümer hatten es vom Zweckverband O-Museum und Wildgehege, Körperschaft des öffentlichen Rechts in N erworben. In diesem Kaufvertrag vom 5. Dezember 1996 war u.a. bestimmt:

2

"4.14 Durch den Kaufgrundbesitz verlaufen Wanderwege, die auf dem Plan (Anlage 1a) in roter Farbe gekennzeichnet sind, und weiterhin der Öffentlichkeit zugänglich bleiben müssen. Diese Wege dürfen durch den Erwerber nicht verlegt oder gesperrt werden.

3

Dieses Zugangsrecht ist dinglich zu sichern. Demgemäß räumt der Erwerber dem Veräußerer eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit des Inhalts ein, dass der Kreis N berechtigt ist, die in der Örtlichkeit vorhandenen und auf dem Plan (Anlage 1a) in roter Farbe gekennzeichneten Wege ausschließlich als Wanderwege zu nutzen bzw. durch Dritte (Öffentlichkeit) nutzen zu lassen.

4

Schuldrechtlich wird vereinbart, dass

5

die Dienstbarkeit unentgeltlich ausgeübt wird,

die Dienstbarkeit den unmittelbaren Rang nach den vom Erwerber aufgrund dieses Vertrages zu übernehmenden Rechten und den Gleichrang mit dem Recht gemäß Ziffer 4.2 erhalten soll.

6

4.15 Soweit in den Vorziffern dieser Hauptziffer die Vertragsbeteiligten schuldrechtliche Verpflichtungen eingegangen sind, verpflichtet sich ein jeder der Vertragsbeteiligten, diese Verpflichtungen, soweit sie zwischenzeitlich nicht ihre Erledigung gefunden haben, einem etwaigen Rechtsnachfolger aufzuerlegen und diesen wiederum entsprechend zu verpflichten."

7

Die Anlage 1a zum Kaufvertrag stellt u.a. den Wegeverlauf über die Parzelle G1 zwischen den Gebäuden dar. Während die Seite 3 der Anlage zur Auflassung vom 16. Juni 1998 ebenfalls einen Verlauf über die Parzelle G1 zwischen den Gebäuden wiedergibt, bewilligen und beantragen die Vertragsparteien im Text dieser Urkunde eine Dienstbarkeit gem. Nr. 4.14 des Kaufvertrages lediglich zulasten des Flurstücks G2 und weiterer Grundstücke, nicht aber zulasten des Flurstücks G1. Im Kaufvertrag, den die Klägerin am 17. September 2001 mit den Voreigentümern schloss, lautet es in § 4 2. (Lasten und Beschränkungen):

8

"Im Grundbuch nicht eingetragene Dienstbarkeiten, Baulasten sowie nachbarrechtliche Beschränkungen, die zu ihrer Entstehung der Zustimmung des betroffenen Eigentümers bedürfen, werden vom Erwerber übernommen. Die Beteiligten wurden auf die Möglichkeit hingewiesen, das Baulastenverzeichnis selbst einzusehen.

9

Der Veräußerer leistet dafür Gewähr, dass der verkaufte Grundbesitz übertragen wird frei von nicht übernommenen, im Grundbuch eingetragenen und nicht eingetragenen privatrechtlichen Belastungen und Beschränkungen sowie von nicht übernommenen Zinsen, Steuern und Abgaben."

10

Die Klägerin verweist auf Belastungen, die mit dem Weg verbunden seien. In den Sommermonaten komme es häufig vor, dass betrunkene oder angetrunkene Besucher, die sich widerrechtlich auf einer ebenfalls auf dem Flurstück G1 gelegenen Wiese aufhielten und Alkohol konsumierten, auf dem Grundstück randalierten, Sachen beschädigten, nachts anschellten und Alkohol verlangten, lautstark grölten, insbesondere wenn ihrem Verlangen nach Ausgeben von alkoholischen Getränken nicht nachgekommen werde. Es würden Wände beschmiert, das Grundstück mit Fäkalien verunreinigt, Spaziergänger drängen in die Privaträume ein und Radfahrer verhielten sich rücksichtslos. Hunde würden frei herumlaufen und benutzten Beete und Rasenflächen als "Hundetoilette". Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 28. Juli 2011 und 18. Januar 2012 verwiesen. Schon der normale Menschenansturm belaste ihr Leben bzw. das Leben der Bewohner der Mühle, die den vermeintlichen Weg letztlich als Hofraum nutzten und sich dort stets fremden Menschen gegenüber sähen, sodass von einer Privatsphäre nicht mehr gesprochen werden könne. Obwohl dem Beklagten die Problematik seit langer Zeit bekannt sei, verweigere er die Verlegung des Weges auf ein weiter westlich gelegenes eigenes Grundstück. Dass es sich um einen vor willkürlichem Betreten zu schützenden Hofraum handele, ergebe sich aus der Betonung der Ensemblewirkung durch den ehemaligen Zweckverband und früheren Karteneintragungen mit der Nutzungsart "Hofraum".

11

Der Weg sei entgegen der Auffassung des Beklagten nicht als öffentlicher Weg kraft unvordenklicher Verjährung einzustufen. In der Vergangenheit habe es zwar einen Weg gegeben, der die Xmühle mit dem zugehörigen Gut weiter nördlich verbunden habe. Dieser Fußweg sei allerdings nicht identisch mit dem hier streitigen Weg. Eine Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz habe die Mühle nur über die L Straße gehabt. Von dieser habe ein Weg zur Mühle geführt und habe dort auch geendet. Dies könne aus der Urkarte und anderen historischen Karten entnommen werden. Bis 1888/89 habe der streitige Weg gar nicht existiert. Der Mahlbetrieb sei 1873 eingestellt worden. Später sei dann ein Ausflugslokal betrieben worden. Auf historischen Fotos sei allerdings zu erkennen, dass hier ein Zaun den Bereich des jetzigen Weges durchschnitten habe. Der gegenwärtige Weg sei noch im Jahre 1913 ausdrücklich der Öffentlichkeit nicht zugänglich gewesen. Soweit in den Jahren 1973 bis 1996 ein Wanderweg genutzt worden sei, sei dieser an der E1 entlang um das Mühlengebäude herum geführt worden.

12

Die Klägerin macht geltend, sie sei zur Duldung des Weges auch zivilrechtlich nicht verpflichtet. Eine Dienstbarkeit zur Duldung des Weges bestehe nur für die Parzelle G2. Sie habe das Grundstück im guten Glauben an die Richtigkeit des Grundbuchs und die Zusicherung der Verkäufer erworben, andere als die aus dem Grundbuch ersichtlichen Lasten bestünden nicht. Die Übernahme nicht eingetragener Dienstbarkeiten betreffe etwaige altrechtliche Dienstbarkeiten, aber nicht die zwischen dem Zweckverband und den Voreigentümern getroffenen Absprachen. Dass sie insoweit keine Verpflichtungen habe übernehmen wollen, folge gerade aus der vereinbarten Zusicherung der Verkäufer. Etwaige nicht eingehaltene Vereinbarungen der Voreigentümer mit dem Beklagten könnten allenfalls Konsequenzen zwischen diesen auslösen. Für sie, die Klägerin, komme eine Duldungspflicht mangels Kenntnis nicht in Betracht, weil sie das Grundstück gutgläubig lastenfrei übernommen habe.

13

Die Klägerin beantragt,

14

festzustellen, dass sie nicht verpflichtet sei, den über ihr Grundstück Xmühle/E, N, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts N, Blatt 00000, lfd. Nr. 1, G1, verlaufenden Weg der Allgemeinheit, insbesondere als Wanderweg nutzbar bzw. zugänglich zu machen.

15

Der Beklagte beantragt,

16

die Klage abzuweisen.

17

Er ist der Ansicht, die Klage sei bereits unzulässig. Sie habe gegen die Stadt N als zuständigen Straßenbaulastträger gerichtet werden müssen. Jedenfalls sei die Klage unbegründet. Er ist der Auffassung, bei dem streitigen Weg handele es sich auch im Bereich der Mühle um einen öffentlichen Gemeindeweg im Sinne des Straßen- und Wegegesetzes NRW (StrWG NRW). Dies ergebe sich aufgrund des Rechtsinstituts der unvordenklichen Verjährung. Danach sei die Öffentlichkeit eines Weges auch dann anzunehmen, wenn dessen ursprüngliche rechtliche Verhältnisse im Dunklen lägen, er aber seit Menschengedenken unter stillschweigender Duldung des nichtwegebau- oder unterhaltspflichtigen Privateigentümers in der Überzeugung der Rechtmäßigkeit als öffentlicher Weg benutzt worden sei. Als notwendige Dauer der Nutzung sei ein Zeitraum von 40 Jahren zugrunde zu legen. Vor diesem Zeitraum dürfe für einen weiteren Zeitraum von 40 Jahren keine gegenteilige Erinnerung an einen anderen Rechtszustand bestehen. Die Entstehungszeit des Weges könne nicht mehr festgestellt werden. Die Mühle selbst sei 1387 erstmals erwähnt worden und habe 100 Jahre später Mahlrechte verliehen bekommen. Sie sei bereits auf der Ver Jagdkarte von 1641 verzeichnet. Später sei sie zu einem beliebten Ausflugslokal geworden. Auf angrenzenden Teichen habe man mit Kähnen fahren können. Seit Anfang des 19. Jahrhunderts sei auch eine Fischzuchtanlage entstanden, in den 30ger-Jahren des 20. Jahrhunderts sei eine Badeanstalt erbaut worden. Der streitgegenständliche Weg sei immer als einzige Zuwegung zur Mühle und zu den umliegenden Freizeitangeboten als öffentlicher Weg benutzt worden. Ein anderer Weg habe zu keiner Zeit existiert. Der Weg werde im Übrigen nicht lediglich als Zu- und Abgang zur Mühle benutzt, sondern diene seit geraumer Zeit der Öffentlichkeit als häufig genutzter Wanderweg. Bereits auf Karten aus den Jahren 1892 und 1894 sei der Verlauf zwischen den Gebäuden des Grundstücks hindurch verzeichnet. Der Umstand, dass vor der im Jahr 2010 errichteten Brücke zwischen den Parzellen G1 und G2 dort eine alte Steinbrücke existiert habe, belege zudem, dass der Weg eine nicht unwesentliche Verbindungsfunktion gehabt haben müsse. Soweit früher ein weiterer Wanderweg weiter süd-westlich an der Mühle vorbeigeführt habe, habe dieser nicht zur Brücke geführt. Er sei wegen Sturmschäden gesperrt worden. Der Anlage eines neuen Weges westlich um die Parzelle G1 herum stünden naturschutzrechtliche Bedenken entgegen. Schließlich sei die Klägerin auch aus landschaftsrechtlichen Gründen zur Duldung des Weges verpflichtet. Ein Hofraum im Sinne des § 53 Abs. 2 LG sei nicht vorhanden.

18

Entscheidungsgründe:

19

Die Klage ist zulässig.

20

Ohne Erfolg macht der Beklagte geltend, sie müsse gegen die Stadt N als zuständigen Straßenbaulastträger gerichtet werden. Der Beklagte ist als Landschaftsbehörde tätig geworden und hat etwa mit Schriftsatz vom 1. Juni 2011 gegenüber dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin geltend gemacht, er werde weiterhin eine Sperrung des Weges nicht dulden. Dass der Beklagte die Öffentlichkeit des Weges im Sinne des Straßen- und Wegerechts geltend macht, beseitigt das Feststellungsinteresse der Klägerin ihm als Landschaftsbehörde gegenüber nicht. Dies gilt umso mehr, als die Klägerin geltend macht, weder im Hinblick auf die von ihr bestrittene Öffentlichkeit des Weges als einer Straße im Sinne des Straßen- und Wegerechts noch im Hinblick auf landschaftsrechtliche Regelungen verpflichtet zu sein, den Weg der Öffentlichkeit weiterhin zur Verfügung zu stellen.

21

Die Klage ist jedoch unbegründet. Die Klägerin ist verpflichtet, die Inanspruchnahme des Weges, der über einen Teil ihres Grundstücks läuft, durch die Öffentlichkeit zu dulden.

22

Allerdings erscheint fraglich, ob es sich bei der Wegefläche um eine öffentliche Straße im Sinne des § 2 StrWG NRW handelt. Eine Widmung nach § 6 Abs. 1 StrWG liegt nicht vor. Öffentliche Straßen sind nach § 60 StrWG NRW allerdings auch diejenigen Straßen, Wege und Plätze, welche nach bisherigem Recht die Eigenschaft einer öffentlichen Straße besitzen. Es kann indessen nach den vorhandenen Karten und sonstigen Unterlagen nicht festgestellt werden, dass der Weg bereits bei Inkrafttreten des Gesetzes – bzw. der Vorgängervorschrift des § 60 LStrG – am 1.Januar 1962 ein solcher öffentlicher Weg war.

23

Die Stadt N liegt im Gebiet des früheren Herzogtums C, in dem bis zum Inkrafttreten des Landesstraßengesetzes die nach dem Gesetz zur Aufhebung veralterter Polizei- und Strafgesetze vom 23. März 1931 aufrechterhaltenen wegerechtlichen Vorschriften der K-Cischen Polizeiordnung vom 10. Oktober 1554 und 15. Mai 1558 und die Cische Wegeordnung vom 18. Juni 1805 galten (vgl. OVG NRW, Urteil vom 27. Oktober 1994 – 23 A 3529/92 – juris, und Urteil vom 25. März 1993 – 23 A 991/89 –, Bl. 10 f.). Mangels Regelungen über die Voraussetzungen der Entstehung eines öffentlichen Weges ist die Frage, ob ein Weg die Eigenschaft eines öffentlichen Weges erlangt hat, nach den allgemeinen Grundsätzen zu beantworten, die hierzu in der Rechtsprechung des Preußischen Oberverwaltungsgerichts entwickelt worden sind (vgl. OVG NRW a.a.O.). Danach ist eine Grundstücksfläche ein öffentlicher Weg oder ein Teil eines solchen geworden, wenn die rechtlich Beteiligten, nämlich der Wegebau- und unterhaltungspflichtige, die Wegepolizei und der Eigentümer sie dem öffentlichen Verkehr gewidmet haben. Hierbei konnte die Widmung auch stillschweigend erfolgen (vgl. OVG NRW a.a.O., Urt. vom 27. Oktober 1994, m.w.N.). Widmungserklärungen oder konkludente Handlungen sind hier allerdings nicht ersichtlich.

24

Die Öffentlichkeit des Weges lässt sich auch nicht auf den Grundsatz der sog. "unvordenklichen Verjährung" stützen.

25

Nach der Rechtsprechung des Preußischen Oberverwaltungsgerichts und des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen ist die Öffentlichkeit eines Weges, dessen ursprüngliche rechtliche Verhältnisse im Dunkeln liegen, dann anzunehmen, wenn er seit Menschengedenken oder doch seit langer Zeit (gegebenenfalls unter stillschweigender Duldung des nichtwegebau- oder unterhaltungspflichtigen Privateigentümers) in der Überzeugung der Rechtmäßigkeit als öffentlicher Weg benutzt worden ist (vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. Juni 2000 11 A 1045/97 –, Urteil vom 26. November 2003 – 11 A 251/01 –, Urteil vom 29. April 2009 – 11 A 3657/06 – jeweils juris). Dabei ist eine Benutzung im Bewusstsein der Öffentlichkeit für die 40 Jahre vor Inkrafttreten des Landesstraßengesetzes erforderlich. Für den vorangegangenen Zeitraum von 40 Jahren darf keine Erinnerung an einen abweichenden Rechtszustand bestehen. Die Existenz bereits seit 1882 muss feststehen (vgl. OVG NRW, a.a.O., Urteil vom 29. April 2009). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Wegen der mit der Öffentlichkeit eines Weges verbundenen weitreichenden Einschränkungen des Privateigentums und mit Rücksicht auf den Grundsatz des § 903 Satz 1 BGB, wonach der Eigentümer einer Sache mit dieser nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen kann, geht die Nichterweislichkeit der Öffentlichkeit eines Weges zu Lasten desjenigen, der sich auf dessen Öffentlichkeit beruft (vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. Juni 2000 a.a.O.).

26

Es erscheint schon zweifelhaft, ob es sich bei dem Weg um einen "alten" – vor 1882 – entstandenen Weg handelt, dessen Entstehung im Einzelnen nicht geklärt ist. Aus der Urkarte von 1830 lässt sich ein Weg mit dem Verlauf, den er heute nimmt, nicht entnehmen. Aus dieser Karte lässt sich allerdings entnehmen, dass ein (gestrichelt gezeichneter) Weg südlich des Mühlengebäudes die E1 kreuzt und dann in nord- bzw. nordöstlicher Richtung auf das Gut X zuläuft. Allerdings ist nicht ersichtlich, dass dieser Weg über die Verbindungsfunktion des Gutes mit der zugehörigen Mühle einem öffentlichen Verbindungszweck gedient hat. Als öffentlicher Weg sind im Süden der Mühle die Straße "von N1" kommend und weiter nach Nordosten verlaufend zu erkennen, weitere Straßen nördlich und östlich des Gutes X. Der heute bestehende Wanderweg dürfte, wenn er nicht erst im weiteren Verlauf des 19. Jahrhunderts entstanden ist, keine Verkehrsfunktion gehabt haben. Soweit der Beklagte betont, es handle sich um einen seit langer Zeit bestehenden Wanderweg, spricht dies gerade gegen eine Verbindungsfunktion, die der Weg als Teil des öffentlichen Wegenetzes gehabt haben könnte. Gegen eine Weiterführung des Weges in seinem heutigen Verlauf zwischen den Gebäuden dürfte allerdings nicht angeführt werden können, dass die vorgelegten Fotografien aus dem früheren 20. Jahrhundert einen Zaun zeigen, der das Grundstück im Norden abgrenzte. Denn der Weg macht dort einen Knick nach Nordosten und kann am Zaun vorbeigeführt haben. Dafür spricht das vom Beklagten als Anlage K 12 vorgelegte Bild. Die Existenz einer Steinbrücke an der Stelle, an der auch heute der Wanderweg die E1 kreuzt, mag ebenfalls gegen einen von Süden her kommenden, am Mühlengebäude endenden Weg sprechen, belegt aber weder einen Bestand vor 1882 noch eine öffentliche Verbindungsfunktion. Die weiteren vom Beklagten vorgelegten Pläne lassen ebenfalls zweifelhaft erscheinen, ob zum einen eine öffentliche Verbindungsfunktion des Weges und zudem eine allgemeine Überzeugung von der Öffentlichkeit des Weges bestanden hat. Die Karte der Landesaufnahme von 1892 bzw. das Messtischblatt von 1894 sind die frühesten Karten, die einen Weg zwischen den Gebäuden erkennen lassen. Dass der Weg bereits vor 1882 entstanden ist, wird dadurch indessen nicht belegt, allenfalls nicht ausgeschlossen.

27

Jedoch ist die Klägerin jedenfalls kraft Landschaftsrechts verpflichtet, den Verkehr über den Weg zu dulden. Nach § 49 Abs. 1 des Gesetzes zur Sicherung des Naturhaushalts und zur Entwicklung der Landschaft (Landschaftsgesetz – LG) ist das Betreten der privaten Wege und Pfade sowie der Wirtschaftswege und anderer landwirtschaftlich nicht genutzter Flächen in der freien Landschaft zum Zwecke der Erholung auf eigene Gefahr gestattet. Nach § 53 Abs. 2 LG gilt diese Befugnis nicht für Gärten, Hofräume und sonstige zum privaten Wohnbereich gehörende oder einem gewerblichen oder öffentlichen Betrieb dienende Flächen. Hier kommen als Ausschlusstatbestand lediglich "Gärten, Hofräume oder sonstige zum privaten Wohnbereich gehörende" Flächen in Betracht. Ein Hofraum liegt dann vor, wenn die Fläche, um die es geht, weitgehend baulich umschlossen wird (vgl. VG Düsseldorf, Urteil vom 25. September 2003 – 4 K 6681/02 – juris). Dieses Verständnis entspricht dem gesetzlichen Zweck. Hofräume werden dem Betreten durch Jedermann entzogen, weil sich darin typischerweise das störungsempfindliche Privatleben der Anwohner oder ihre berufliche Tätigkeit vollzieht. Insoweit bedarf es eines Bereichs mit der für einen Hofraum typischen "Abgeschlossenheitsatmosphäre" (vgl. VG Düsseldorf a.a.O., und VG Minden, Urteil vom 29. Juli 2010 – 9 K 967/09 – juris). Die bereits aus dem Kartenmaterial und den in den Verwaltungsvorgängen enthaltenen Fotografien zu entnehmende bauliche Gestaltung des Grundstücks im fraglichen Bereich zeigt, dass das zu Wohnzwecken dienende östliche Gebäude einerseits und die anderen Zwecken dienenden Gebäude jenseits des Weges andererseits keinen Hofraum bilden, sondern lediglich als Gebäude rechts und links eines Weges erscheinen. Dieser Eindruck bestätigte sich im Ortstermin. Die Gebäude haben einen Abstand von 11 bis 15 m, sind jeweils parallel nach Nordwest bzw. Südost ausgerichtet und lassen den Eindruck eines ununterbrochenen Wegeverlaufs unberührt. Es wird nicht erkennbar, dass die Fläche zwischen den Gebäuden in eine einheitliche Nutzung zu Wohnzwecken oder zu Gewerbezwecken einbezogen wäre, wie dies etwa bei landwirtschaftlichen Gehöften zu beobachten ist. Die Wegefläche weitet sich weder zu einem von Gebäuden umstandenen Hof, noch wird der Bereich anderweitig vom Weg erkennbar abgegrenzt. Die privat genutzten Freiflächen sind durch die Wirtschaftswege und einen Zaun nach Osten abgegrenzt. Dass eine funktionale Verbindung der Gebäude diesseits und jenseits des Weges besteht (Kellerräume, Heizung des Mühlengebäudes), wird nach außen nicht erkennbar. Die Gebäude sind jeweils durch einen begrünten Bereich von dem durchlaufenden befestigten Band des Wanderweges abgegrenzt.

28

Schließlich ist die Klägerin auch aufgrund des notariellen Vertrages zwischen den Voreigentümern des Grundstücks und dem Zweckverband O vom 5. Dezember 1996 einerseits und ihres eigenen Kaufvertrages vom 17. September 2001 andererseits zur Duldung des Weges verpflichtet. Nach dem Vertrag von 1996 war auch der Verlauf des Wanderweges auf der Parzelle G1 ausdrücklich in die Verpflichtung nach Nr. 4.14 einbezogen, den Weg durch die Öffentlichkeit nutzen zu lassen und diese Verpflichtung einem etwaigen Rechtsnachfolger aufzuerlegen. Dies zeigt die Anlage 1a zum Kaufvertrag (vgl. Bl. 115 und 151 Beiakte Heft 1). Der markierte Verlauf erfasst auch den zwischen den Beteiligten streitigen Abschnitt. Alles andere hätte auch keine sinnvolle Regelung ergeben, weil der Weg sonst jeweils nördlich und südlich des Mühlenbereichs geendet hätte. Für den von der Klägerin behaupteten Verlauf eines zweiten Weges, der um das Mühlengrundstück herum zur Brücke führte, sind keine konkreten Anhaltspunkte vorgetragen oder sonst im Verfahren ersichtlich geworden. Allerdings belastet die beschränkt persönliche Dienstbarkeit, wie sie aus dem Grundbuch zu entnehmen ist, lediglich die Parzelle G2, nicht aber das Grundstück Parzelle G1. Da die in der Auflassung enthaltenen Bewilligungen zur Eintragung von Dienstbarkeiten jedenfalls im Wortlaut entgegen dem Kaufvertrag von 1996 die Parzelle G1 nicht erfassten, unterblieb insoweit eine dingliche Belastung. Wenn bei der Auflassung die Verpflichtung zur Begründung einer Dienstbarkeit für alle Teile des Weges, auch den über die Parzelle G1 führenden Abschnitt, nur unvollkommen erfüllt wurde, führte dies gleichwohl nicht dazu, dass die von den Parteien des ersten Vertrages beabsichtigte vertragliche Sicherung des Weges hinsichtlich der Parzelle G1 gegenstandslos wurde. Wird eine Verpflichtung zur – dinglichen – Dienstbarkeitsbestellung nicht erfüllt, bleibt die Möglichkeit der Übernahme einer schuldrechtlichen Verpflichtung durch einen Erwerber unberührt (vgl. BGH, 18. Juni 1971, – V ZR 45/69 – juris). Dies geschah hier mit dem Vertrag von 2001. Danach wurden im Grundbuch nicht eingetragene Dienstbarkeiten, Baulasten sowie nachbarrechtliche Beschränkungen, die zu ihrer Entstehung der Zustimmung des betroffenen Eigentümers bedürfen, von der Klägerin übernommen. Dabei kann offenbleiben, ob der Beklagte als Rechtsnachfolger des Zweckverbands hieraus eine Übernahme der Verpflichtung zur Bewilligung der vereinbarten Dienstbarkeit herleiten könnte. Jedenfalls ist die Klägerin auch ohne Eintragung einer Dienstbarkeit im Grundbuch zur Duldung des Weges auf der Parzelle G1 verpflichtet. Denn sie übernahm ausdrücklich auch nicht im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeiten, Baulasten sowie nachbarrechtliche Beschränkungen, die zu ihrer Entstehung der Zustimmung des betroffenen Eigentümers bedürfen. Typischerweise mag eine solche Regelung zu nicht eingetragenen Dienstbarkeiten zwar Belastungen betreffen, die aufgrund ihrer Rechtsnatur aus dem Grundbuch nicht erkennbar sind, nicht aber Belastungen, die eintragungsfähig, aber fehlerhaft nicht im Grundbuch eingetragen wurden. Die Klägerin übernahm aber mit der umfassenden Erklärung alle etwaigen rechtlichen Belastungen des Grundstücks und Beschränkungen in dessen Nutzbarkeit, die der Veräußerer Dritten gegenüber begründet hatte. Dazu gehörte auch die schuldrechtliche Vereinbarung der Voreigentümer mit dem Zweckverband, die vorhandenen Wanderwege zu dulden und die Duldungspflicht auf einen Erwerber zu übertragen.

29

Ohne Erfolg beruft sich die Klägerin darauf, dass sich aus der unmittelbar anschließenden Vertragsbestimmung, in der der Veräußerer die Lastenfreiheit des Grundstücks zusichere, ergebe, dass sie gerade nicht zur Übernahme von Verpflichtungen bereit gewesen sei. Die Erwartung, die von den Voreigentümern zugesicherte Lastenfreiheit treffe zu, führt nicht zur Gegenstandslosigkeit der umfassenden vertraglichen Übernahme, sondern ist allenfalls geeignet, gegenüber den Verkäufern Ansprüche wegen der mangelnden Lastenfreiheit geltend zu machen. Andernfalls wäre die Vereinbarung in sich widersprüchlich. Die Übernahme von Verpflichtungen würde als Erklärung ausgelegt, keine Verpflichtungen übernehmen zu wollen. Die Klägerin kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, solche Rechte seien für sie nicht erkennbar gewesen. Zu dem Zeitpunkt, zu dem sie das Grundstück übernahm, war der Wanderweg geraume Zeit vorhanden. Der Klägerin war beim Grunderwerb die Existenz des Wanderweges also bekannt und zwar genau in dem Verlauf, den er heute nimmt. Zudem kannte sie die Belastung der Parzelle G2. Sie konnte sich angesichts der umfassenden Übernahme von Verpflichtungen nicht schutzwürdig darauf verlassen, dass der Weg ihr Grundstück zwar vollständig durchschnitt, aber nur bis zur Brücke über die E1 eine Duldungspflicht bestand. Es hätte sich angesichts dessen aufdrängen müssen, die Reichweite der vom Voreigentümer eingegangenen und nun von ihr übernommenen Verpflichtungen im Hinblick auf den Wanderweg zu überprüfen.

30

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

31

Gründe für eine Zulassung der Berufung nach §§ 124a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nr. 3, 4 VwGO liegen nicht vor.