Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-02-28, Aktenzeichen 14 A 1711/08
ECLI:DE:OVGNRW:2011:0228.14A1711.08.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsver-fahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig voll-streckbar. Die Vollstreckungsschuldnerin darf die Vollstreckung durch Sicher¬heitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Voll¬streckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu voll¬streckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Der Kläger ist Eigentümer der Grundstücke S.----straße , S1. Straße und X. Straße in N. an der S2. . Die Grundstücke sind jeweils mit gewerblich genutzten Gebäuden - z. B. als Lager- und Büros - bebaut.

3

Jeweils mit Bescheid vom 5. Januar 2004 zog die Beklagte den Kläger für das Jahr 2004 zu Grundsteuern heran und zwar: 1. für das Grundstück S.----straße in Höhe von 56.139,10 Euro, 2. für das Grundstück S1.

4

Straße in Höhe von 26.379,35 Euro und 3. für das Grundstück X. Straße in Höhe von 58.257,00 Euro.

5

Unter dem 15. März 2005 beantragte der Kläger unter Berufung auf § 33 GrStG den teilweisen Erlass der Grundsteuer für die genannten Steuerobjekte. Zur Begründung führte er an, dass er im Jahre 2004 in diesen Objekten Mietausfälle von mehr als 20 % zu verzeichnen gehabt habe. Die Minderung des Rohertrages sei auf Umstände zurückzuführen, auf deren Eintritt er als Vermieter keinen Einfluss gehabt habe. Trotz intensiver Bemühungen sei es ihm nicht gelungen, Mieter für die Leerstandsflächen zu finden. Wenn Leerstände aufträten, sei dies nur auf von ihm nicht zu beeinflussende Marktgegebenheiten zurückzuführen.

6

Mit Bescheiden vom 24. November 2005 lehnte die Beklagte die Erlassanträge mit der Begründung ab, dass es sich bei den Steuerobjekten um eigengewerbliche Grundstücke handele. Ein Grundsteuererlass komme bei diesen Grundstücken nur dann in Betracht, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebes unbillig sei. Eine solche Unbilligkeit sei im vorliegenden Verfahren nicht zu erkennen.

7

Der Kläger legte am 22. Dezember 2005 Widerspruch ein und machte geltend, dass die Grundstücke nicht eigengewerblich, sondern nur im Rahmen der Vermögensverwaltung genutzt würden.

8

Mit Bescheid vom 16. März 2006 gab die Beklagte den Widersprüchen im Hinblick auf die eigengewerbliche Nutzung der genannten Objekte statt, lehnte aber gleichzeitig die Erlassanträge vom 15. März 2005 wiederum ab. Zur Begründung führte sie aus, dass zur Zeit ein Überangebot an Gewerbeflächen bestehe, so dass man von einem strukturellen Leerstand sprechen müsse. Der Umstand der strukturell schlechten Marktsituation und der dazu führenden Minderung des normalen Rohertrages könne im Rahmen der Einheitsbewertung Rechnung getragen werden, sofern die Minderung des Rohertrages für den Einheitswert erheblich sei.

9

Der Kläger hat am 13. April 2006 Klage erhoben, zu deren Begründung er ausgeführt hat: Ein strukturelles Überangebot an entsprechenden Flächen sei zu bejahen. Die Annahme eines strukturellen Überangebotes schließe jedoch einen Grundsteuererlass nicht aus. Der Erlass sei nicht auf atypische und nur vorübergehende Ertragsminderungen zu beschränken. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes seien alle Differenzierungen nach typischen oder atypischen, strukturell bedingten oder nicht strukturell bedingten, vorübergehenden oder nicht vorübergehenden Ertragsminderungen und nach verschiedenen Möglichkeiten, diese Merkmale zu kombinieren, hinfällig. Allerdings erfolge hinsichtlich des geltend gemachten Erlasses eine Neuberechnung.

10

Der Kläger hat beantragt,

11

die Beklagte unter Aufhebung der Bescheide vom 24. November 2005 und 16. März 2006 zu verpflichten, die für die Steuerobjekte für das Jahr 2004 festgesetzte Grundsteuer zu erlassen und zwar für das Steuerobjekt

S.----straße

in Höhe eines Betrages von

14.290,77 Euro

,

12

für das Steuerobjekt

S1. Straße

in Höhe eines Betrages von

7.242,71 Euro

und

13

für das Steuerobjekt

X. Straße

in Höhe eines Betrages von

17.989,76 Euro

.

14

Die Beklagte hat beantragt,

15

die Klage abzuweisen.

16

Zur Begründung hat sie ausgeführt: Die vom Kläger geltend gemachten Leerstandsflächen aufgrund strukturell bedingter fehlender Nachfrage seien bei der Ermittlung des normalen Rohertrages zu berücksichtigen und könnten deshalb nicht als Minderung gegenüber diesen geltend gemachten werden. Ertragsminderungen rechtfertigten einen Grundsteuererlass nur dann, wenn sie auf für die Ertragslage außergewöhnlichen, atypischen Umständen beruhten. Solche außergewöhnlichen Umstände habe der Kläger vorliegend nicht vorgetragen. Es handele sich lediglich um einen strukturellen Leerstand, der auf einem Überangebot von Gewerbeflächen im Stadtgebiet der Beklagten bzw. einer geringen Nachfrage beruhe. Zwar seien belastbare Zahlen zum Überangebot von Gewerbeflächen bzw. einer geringen Nachfrage nicht vorhanden. Aufgrund der Vielzahl eingehender Erlassanträge für vermietete Gewerbeobjekte könne jedoch offensichtlich von einem erheblichen Leerstand wegen fehlender Mieternachfrage ausgegangen werden.

17

Durch das angefochtene Urteil hat das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben und die Berufung zugelassen. Zur Begründung hat es ausgeführt: Die Klage sei zulässig und begründet. Dem Kläger stehe der geltend gemachte Anspruch auf Erlass der Grundsteuer zu. Ein Grundsteuererlass komme nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht, sondern auch bei strukturell bedingten Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur. Dies entspreche der Rechtsauffassung des erkennenden Senats. Gleichzeitig habe diese Rechtsaufassung jedoch auch zur Folge, dass an der Beschränkung der Berücksichtigung der Ertragsminderung auf Fälle, in denen diese auf atypische Umstände zurückgehe, ebenfalls nicht festgehalten werden könne. Bei den strukturell bedingten Ertragsminderungen handele es sich gerade um typische Umstände in einer Gemeinde für eine Ertragsminderung. Ein sachgerechter Grund, der eine Ungleichbehandlung der strukturell bedingten Ertragsminderungen mit den durch sonstige typische Umstände ausgelösten Ertragsminderungen rechtfertigen würde, bestehe nicht. Die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG seien erfüllt. Der normale Rohertrag der grundsteuerpflichtigen Grundstücke sei um mehr als 20 % gemindert und der Kläger habe die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten. Insbesondere habe er sich nachhaltig um eine Vermietung bemüht. Im Übrigen wird auf die Entscheidungsgründe des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen.

18

Die Beklagte hat rechtzeitig Berufung eingelegt, allerdings beschränkt auf den Grundsteuererlass betreffend das Grundstück S.----straße in N. an der S2. in Höhe eines die Summe von 11.491,67 Euro übersteigenden Betrages. Zur Begründung führt sie aus: Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts im erstinstanzlichen Urteil sei nicht jeder Leerstand für einen Grundsteuererlass berücksichtigungsfähig. Auch nach der Vereinheitlichung der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes und des Bundesverwaltungsgerichts zur Frage des Grundsteuererlasses könne bei einem sogenannten strukturell bedingten Leerstand auf das weiterhin erforderliche Tatbestandsmerkmal des Atypischen nicht verzichtet werden. Dies habe auch das Bundesverwaltungsgericht klargestellt. Im vorliegenden Fall bedeutet dies, dass der Steuererlass für das Objekt S.----straße geringer ausfalle, da in diesem Objekt einige Mieteinheiten nur für kurze Zeit leergestanden hätten. Bei der Berechnung des Grundsteuererlasses sei nur der Leerstand des Objektes im Untergeschoss mit der Nummer 22 434 3 0001 zu berücksichtigen. Das Objekt im Untergeschoss mit der Nummer 22 434 3 0005 habe dagegen im Jahr 2004 nur für einen vorübergehenden Zeitraum, nämlich für 4,5 Monate leer gestanden. Das Objekt im Untergeschoss mit der Nummer 22 434 3 0007 habe im Jahr 2004 ebenfalls immer nur für kurze Zeiträume leer gestanden. Bei einem Leerstand von weniger als sechs Monaten handele es sich um einen vorübergehenden Leerstand, der auch nach der Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts bei der Berechnung einer Ertragsminderung nicht zu berücksichtigen sei. Für eine Neuvermietung werde regelmäßig ein gewisser Zeitraum benötigt. Die damit verbundenen Leerstände seien solche, die typischerweise mit der Bewirtschaftung von Immobilien verbunden seien und auf die sich der Vermieter einstellen könne und müsse.

19

Die Beklagte beantragt,

20

das angegriffene Urteil zu ändern, soweit die Beklagte für das Steuerobjekt mit der postalischen Bezeichnung S.----straße in N1. an der S2. verpflichtet wurde, die für das Jahr 2004 festgesetzte Grundsteuer über einen Betrag von 11.491,67 Euro hinaus zu erlassen, und die Klage insoweit abzuweisen.

21

Der Kläger beantragt,

22

die Berufung zurückzuweisen.

23

Zur Begründung führt er aus, dass im Hinblick auf die neuere Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes und des Bundesverwaltungsgerichts mittlerweile alle Differenzierungen hinsichtlich des Grundes eines Leerstandes im Hinblick auf einen Grundsteuererlass hinfällig seien. Daher seien auch Zeiten eines Leerstandes zu berücksichtigen, die üblicherweise bis zu einer Neuvermietung zu veranschlagen wären. Im Übrigen liefe die Erlassregelung bei strukturell bedingten Leerständen leer, wenn im Einzelfall trotz der strukturellen Bedingungen nur ein Leerstand von kurzer Dauer zu verzeichnen sei. Bei den im Berufungsverfahren in Rede stehenden Teilflächen sei eine lückenlose Vermietung in Folge der Marktsituation nicht möglich gewesen.

24

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Parteivorbringen im Übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

25

Entscheidungsgründe:

26

Die Berufung des Beklagten ist nicht begründet.

27

Das Verwaltungsgericht hat der Klage auch hinsichtlich des noch im Streit stehenden Erlassbetrages von 2.799,10 Euro (14.290,77 Euro - 11.491,67 Euro) zu Recht stattgegeben.

28

Denn dem Kläger steht der ihm vom Verwaltungsgericht zugesprochene Anspruch auf Erlass der Grundsteuer in Höhe des gesamten Betrages von 14.290,77 Euro zu.

29

Anspruchsgrundlage für den begehrten Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2004 ist § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG in der vor Erlass des Jahressteuergesetzes 2009 vom 19. Dezember 2008 (BGBl. I, S. 2794) geltenden Fassung - GrStG a. F. -, wonach die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen wird, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht, soweit bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 vom Hundert gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG a. F. ist normaler Rohertrag bei bebauten Grundstücken, deren Wert, wie hier, nach dem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraums maßgebend wäre. Maßgeblich ist dafür gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) u. a. die zwischen dem Kläger und seinen Vertragspartnern für den Beginn des Jahres 2004 vereinbarte Miete.

30

Soweit es einen Grundsteuererlass auf der Grundlage des Grundsteuergesetzes a. F. betrifft, können nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,

31

vgl. u.a. Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13.89 -, u.a. BStBl. II 1992, 580,

32

der sich der Senat in ständiger Rechtsprechung angeschlossen hat,

33

vgl. u.a. Urteil vom 26. März 2009 - 14 A

34

3168/07 -, juris, RdNrn. 29 ff,

35

die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des normalen Rohertrages (grundsätzlich) nur erfüllt sein, wenn der (geringe) Ertrag eines Grundstückes auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgeht, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind. Dieser Grundsatz ist auch nicht dadurch in Zweifel zu ziehen, dass sich das Bundesverwaltungsgericht,

36

vgl. Beschluss vom 24. April 2007

37

- GmS-OGB 1/07 -, ZKF 2007, 211,

38

auf die Kritik des Bundesfinanzhofes,

39

vgl. Beschluss vom 13. September 2006

40

- II R 5/05 -, u.a. BStBl. II 2006, 921,

41

dessen Rechtsprechung angeschlossen hat und nunmehr auch strukturell bedingte Ertragsminderungen als Erlassgrund anerkennt.

42

Es ist nicht erkennbar, dass damit eine grundsätzliche Änderung der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung verbunden ist in dem Sinn, dass auf den Gesichtspunkt der "Atypizität" in jedem Fall zu verzichten sei und damit im Ergebnis jeder Leerstand als für einen Grundsteuererlass berücksichtigungsfähig in Betracht kommen könnte,

43

vgl. Urteile des Senats vom 16. Januar 2008

44

- 14 A 461/07 -, u.a. DWW 2008, 108 und

45

WuM 2008, 241, vom 11. Juni 2008 - 14 A 1185/07 -, vom 26. August 2008 - 14 A 2509/07 - und vom 31. Oktober 2008 - 14 A 1420/07 -, a.A. BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 - II R 5/05 -, juris, RdNr. 13.

46

Hiergegen spricht bereits die Formulierung im Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. April 2007, wonach

nicht nur

atypische Ertragsminderungen, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen in Betracht kommen.

47

Im Übrigen beruhte die frühere Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, soweit es den "strukturell bedingten Leerstand" betrifft, auf der Annahme, dass ein derartiger Leerstand bei der nächsten Hauptfeststellung zu berücksichtigen sei. Dem ist der Bundesfinanzhof im Beschluss vom 13. September 2006 mit dem Argument entgegengetreten, dass der Gesetzgeber die Hauptfeststellung ausgesetzt habe. Daraus ist zu schließen, dass das Bundesverwaltungsgericht die Abweichung von seiner bisherigen Rechtsprechung, die im Beschluss vom 24. April 2007 allerdings nicht begründet worden ist, gerade auf dieses Argument des Bundesfinanzhofes gestützt hat, das sich speziell auf die Frage des "strukturell bedingten Leerstandes" bezieht. Dass das Bundesverwaltungsgericht eine Änderung seiner Rechtsprechung auch hinsichtlich anderer Fallkonstellationen habe vornehmen wollen, kann daraus nicht gefolgert werden.

48

In dieser Auffassung sieht sich der Senat durch die jüngere Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,

49

vgl. Urteil vom 25. Juni 2008 - 9 C 8.07 -,

50

juris, RdNr. 11,

51

bestätigt. Im Rahmen der Entscheidungsgründe hat das Bundesverwaltungsgericht nochmals darauf hingewiesen, dass es sich der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes angeschlossen habe, wonach ein Grundsteuererlass "nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht komme, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur erfassen könne." Dem entspricht auch der vom Bundesverwaltungsgericht zu dieser Entscheidung verfasste erste Leitsatz: "Ein Grundsteuererlass kommt nach den in § 33 Abs. 1 GrStG bestimmten Voraussetzungen auch in Fällen strukturellen Leerstandes in Betracht, in denen die Ertragsminderung des Grundstücks weder atypisch noch vorübergehend ist." Dem steht auch nicht entgegen, dass das Bundesverwaltungsgericht bei der Frage, ob der normale Rohertrag des klägerischen Grundstücks um mehr als 20 vom Hundert gemindert sei, ausgeführt hat: "Gefordert ist ein Vergleich mit "anderen". Ob der erzielte geringe Ertrag auf eine atypische Situation zurückzuführen ist und/oder länger anhält, ist unerheblich." Diese Ausführungen stehen ersichtlich ausschließlich im Zusammenhang mit der Frage der Ermittlung einer Minderung des normalen Rohertrages bei Grundstücken, deren Bewertung im Sachwertverfahren erfolgt. Ihnen ist nicht zu entnehmen, dass das Bundesverwaltungsgericht nunmehr grundsätzlich jede Ertragsminderung unabhängig von ihren Ursachen als Erlassgrund anerkennen würde, sofern diese Ertragsminderung nicht zu vertreten ist.

52

Darüber hinaus hat das Bundesverwaltungsgericht ,

53

vgl. Beschluss vom 3. März 2010 - 9 B 77/09 -, juris, RdNr. 4,

54

klargestellt, dass es mit dem o.a. Beschluss vom 24. April 2007 - GmS-OGB

55

1.07 - nicht entschieden hat, dass es generell nicht mehr darauf ankomme, ob eine Ertragsminderung atypisch sei.

56

Allerdings wird an der Annahme, dass für einen Grundsteuererlass die ungeschriebenen Merkmale der Atypik und der vorübergehenden Dauer der Ertragsminderung erforderlich seien, nach der Änderung des § 33 GrStG mit dem Jahressteuergesetz 2009 nicht mehr festzuhalten sein. Der Gesetzgeber hat unter ausdrücklicher Bezugnahme auf die oben genannte Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 24. Oktober 2007, wonach die Merkmale der Atypik und der vorübergehenden Dauer keine Erlassvoraussetzungen seien, die Voraussetzungen für den Erlass durch die Erhöhung des Ausmaßes der Ertragsminderung, ab dem ein Erlass in Betracht kommen kann, verschärft und die Erlasshöhe abgesenkt, um einerseits die Mindereinnahmen für die Gemeinden in Grenzen zu halten, andererseits aber – wenn auch eingeschränkt – einen Erlass für den Steuerschuldner grundsätzlich weiter zu ermöglichen.

57

Vgl. Bericht des Finanzausschusses zum Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2009, BT-Drs. 16/11108, S. 62.

58

Der Gesetzgeber hat also in Kenntnis der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht etwa die bislang ungeschriebenen und vom Bundesfinanzhof als nicht gefordert eingestuften Merkmale der Atypik und der vorübergehenden Dauer ausdrücklich in das Gesetz aufgenommen, sondern mit Rücksicht auf diese Rechtsprechung anderweitige Verschärfungen der Erlassvoraussetzungen und eine Minderung der Erlasshöhe eingeführt. Das kann nur dahin verstanden werden, dass sich der Gesetzgeber die Auslegung des Bundesfinanzhofs für die neue Rechtslage zu eigen gemacht hat. Durchgreifende Anhaltspunkte dafür, dass er sich nur die Auffassung zu eigen machen wollte, die Aufgabe der Merkmale der Atypik und vorübergehenden Dauer beschränke sich auf den Fall des strukturellen Leerstands, liegen nicht vor. Der Umstand, dass allein struktureller Leerstand in der Gesetzesbegründung angesprochen wird, dürfte darauf zurückzuführen sein, dass die in der Gesetzesbegründung genannte Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und des Bundesverwaltungsgerichts sich mit diesem Gesichtspunkt befasst.

59

Ebenso VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 2. Dezember 2010 - 2 S 1729/10 -, juris RdNr. 26.

60

Hier steht jedoch ein Erlass für einen Zeitraum vor der Änderung des § 33 GrStG in Rede.

61

Vorliegend ist die Ertragsminderung zwar nicht auf vorübergehende, atypische Umstände, jedoch auf eine nachhaltige und länger andauernde Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zurückzuführen, die sich im allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen hat, und damit als strukturell bedingte Ertragsminderung anzusehen,

62

vgl. zum Begriff "strukturell bedingt": Martini, Der Grundsteuererlass nach § 33 GrStG bei auf Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse beruhenden Ertragsminderungen in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, in: BayVBl 2006, 329, m.w.N. aus der Rechtsprechung; Urteil des Senats vom 26. März 2009 - 14 A 3168/07 -, juris, RdNr. 53.

63

Die Parteien sind sich einig, dass der Leerstand betreffend sämtliche ursprünglich im Streit stehende Grundstücke S.----straße , S1. Straße und X. Straße im hier maßgeblichen Zeitraum 2004 auf ein Überangebot an Gewerbeflächen als Ausdruck einer strukturell schlechten Marktsituation zurückzuführen war. Dem schließt sich der Senat mangels entgegenstehender Anhaltspunkte an, so dass - grundsätzlich - von einem strukturell bedingten Leerstand auszugehen ist.

64

Dahinstehen kann, ob, wie die Beklagte meint, auch bei einem - grundsätzlich - als strukturell bedingt festgestellten Leerstand im Einzelfall auf das Merkmal der "Atypik" zurückzugreifen ist, etwa um Zeiten des Leerstandes berücksichtigen zu können, wie sie typischerweise bei einer Neuvermietung von Objekten, etwa durch Mietersuche oder Instandsetzungsarbeiten, auftreten können.

65

Zwar waren die Mieteinheiten in der S.----straße mit den Nummern 22 434 30005 und 22 434 30007 im Jahr 2004 zum Teil vermietet. Die Umstände dieser (Teil-)Vermietungen lassen jedoch nur den Schluss zu, dass der im Übrigen zu verzeichnende Leerstand strukturell bedingt war.

66

Die Mieteinheit mit der Nummer 22 434 30005 war im Jahr 2004 zunächst bis zum 29. Februar in einer Größe von 5.200 qm an die Firma U. I. zu einem monatlichen Mietzins von 14.560,00 Euro vermietet. Vom 1. März bis zum 25. März stand die Mieteinheit leer. Vom 26. März bis zum 31. Juli erfolgte eine Vermietung an die Firma I1. in einer Größe von 2.500 qm zu einem Mietpreis von 1.540,00 Euro. Nach einem Leerstand vom 1. August bis zum 15. Dezember schloss sich eine Vermietung wiederum an die Firma I1. zu einem Mietzins von 1.400,00 Euro an.

67

Die Mieteinheit mit der Nummer 22 434 30007 mit einer Größe von 2.700 qm stand in der Zeit vom 26. März bis zum 5. April leer. Vom 6. April bis zum 31. Juli war eine anteilige Fläche von 2.366 qm zu einem Mietzins von 4.732,00 Euro an die Firma U1. -o-G. vermietet bei einem Leeerstand von 334 qm. Ab dem 1. August war sodann ein völliger Leerstand zu verzeichnen.

68

Die Vermietung war damit zum einen durch erhebliche Zeiten von Leerstand und teilweisem Leerstand geprägt. Zum anderen sind erhebliche Mieteinbußen zu verzeichnen und zwar nicht nur in Bezug auf die gesamten Mieteinnahmen, sondern auch in Bezug auf die geleistete Miete im Verhältnis zu den jeweils vermieteten Flächen, was auf einer Herabsetzung des maßgeblichen Mietzinses pro Quadratmeter beruhte. Offensichtlich ließ die Struktur des Grundstücksmarktes eine andere Vermietung zu den ursprünglichen Konditionen nicht zu. Insbesondere sind keine anderweitigen Anhaltspunkte vorgetragen oder sonstwie ersichtlich, wonach die Mieteinbußen auf andere Gründe als eben diese Struktur des Grundstücksmarktes zurückzuführen sein könnten. Ein vorübergehender typischer Leerstand etwa infolge Mietersuche oder Instandsetzungsarbeiten, wie er bei "geordneten" Mietverhältnissen regelmäßig auftreten kann, scheidet hier angesichts der als ungeordnet zu bezeichnenden Verhältnisse aus, die durch kurzfristige Reaktionen des Klägers auf die jeweilige Marktlage geprägt sind mit dem Bemühen, eine Vermietung auch bei schlechten Konditionen wenigstens zu einem Teil zu erreichen.

69

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

70

Die Revision ist nicht zuzulassen. Der Senat befindet sich in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts. Darüber hinaus stehen Regelungen des Grundsteuergesetzes a. F. im Streit, also Regelungen mittlerweile ausgelaufenen Rechts. Daher liegen die Voraussetzungen gemäß §§ 132 Abs. 2 und 137 Abs. 1 VwGO nicht vor.