Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht ()
Beschluss vom 2016-10-12, Aktenzeichen 1 MN 73/16

Tenor

Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes wird abgelehnt.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Verfahren auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes wird auf 25.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Antragstellerin, eine Nachbargemeinde der Antragsgegnerin, wendet sich gegen den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Altes Sägewerk“ der Antragsgegnerin in der Fassung, die er im ergänzenden Verfahren erhalten hat; sie fürchtet durch dessen Ausnutzung Beeinträchtigungen ihres Einzelhandels.

2

Die Antragsgegnerin ist eine im Regionalen Raumordnungsprogramm (RROP) für den Landkreis Harburg als Grundzentrum ausgewiesene Gemeinde mit rund 5.300 Einwohnern und zugleich Verwaltungssitz der Samtgemeinde B-Stadt mit rund 13.700 Einwohnern. Der Ortskern der Antragsgegnerin liegt an einer Biegung, an der die von Norden kommende Harburger Straße (L213) einen Schwenk nach Osten als Winsener Straße vollzieht. Der historische Ortskern weist eine Vielzahl von Geschäften und Dienstleistungsbetrieben auf, unter anderem einen E. -Markt (F.) und das Kaufhaus G.. Ein weiterer E. -Markt (H.) liegt ca. 250 m östlich des historischen Ortskerns. Vom Ortskern aus in Richtung Norden finden sich beidseits der Harburger Straße in etwas geringerer Dichte weitere Dienstleistungs- und Einzelhandelsbetriebe bis hin zu einem von einem I. - und einem Getränkemarkt geprägten Areal ca. 500 m nördlich des historischen Ortskerns.

3

Am 5.4.2011 fasste der Rat der Antragsgegnerin den Aufstellungsbeschluss für den streitgegenständlichen Bebauungsplan. Mit der Planung beabsichtigte die Antragsgegnerin, auf dem Gelände einer ehemaligen Sägerei südlich des I. -Marktes einen J. -Discounter mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.000 m² sowie einen weiteren Fachmarkt von ca. 600 m² - gedacht war dabei in erster Linie an den bislang in kleineren Räumen im historischen Ortskern präsenten Drogeriemarkt K. - anzusiedeln. Im März 2012 erstellte die L. Handelsberatung GmbH (nachfolgend: L.) eine Auswirkungsanalyse für diese beiden Vorhaben. Darin prognostizierte sie Kaufkraftabflüsse i.H.v. 10-15% für die in B-Stadt ansässigen Nahversorger (I., 2xE.), die diese aber verkraften könnten. Zu Lasten der in Jesteburg ansässigen Nahversorger prognostiziert das Gutachten eine Umverteilungsquote von 4%. Im September 2011 fand die frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung statt, vom 19.12.2012 bis einschließlich 25.1.2013 eine erste öffentliche Auslegung mit paralleler Beteiligung der Träger öffentlicher Belange.

4

In der Folgezeit zerschlug sich das Projekt der Errichtung eines J. -Marktes; stattdessen ergab sich die Möglichkeit der Ansiedelung eines M. -Marktes mit 1.100 m² Verkaufsfläche. Die Antragsgegnerin änderte daraufhin ihre Planung. Am 5.1.2015 unterzeichneten sie und beide Beigeladenen den Durchführungsvertrag zum Vorhaben- und Erschließungsplan. Dieser lautet auszugsweise:

5

„Die [Antragsgegnerin]

6

und

7

I. Die [Beigeladene zu 1.]

8

II. Als Nachfolger der [Beigeladenen zu 1.] die [Beigeladene zu 2.]

9

(nachfolgend zusammen – die Firmen I. und II. - als „der Vorhabenträger“ genannt)

10

schließen folgenden Vertrag:

11

[…]

12

§ 11 – Beginn und Fertigstellung des Vorhabens

13

(1) Die [Beigeladene zu 2.] verpflichtet sich, spätestens 6 Monate nach Inkrafttreten der Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan „Altes Sägewerk“ einen genehmigungsfähigen Bauantrag für den Teilbereich 1 „Lebensmittel-Discounter“ einzureichen.

14

(2) Die Realisierung des Vorhabens erfolgt abschnittsweise:

15

a) Teilbereich 1

„Lebensmittel-Discounter“

16

b) Teilbereich 2

„Fachmarkt“

17

(3) a) Teilbereich 1 „Lebensmittel-Discounter“

18

Die [Beigeladene zu 2.] verpflichtet sich, mit dem Vorhaben bautechnisch bis zum 30.10.2015 zu beginnen.

19

Die Fertigstellung wird bis zum 30.10.2016 fest vereinbart. […]

20

b) Teilbereich 2 „Fachmarkt“

21

Der Vorhabenträger verpflichtet sich, mit dem Vorhaben bautechnisch bis zum 31.12.2019 zu beginnen.

22

Die Fertigstellung wird bis zum 31.12.2020 fest vereinbart. […]

23

(4) Erfüllt der Vorhabenträger seine Verpflichtungen zur Herstellung des Vorhabens nicht, so ist die Gemeinde berechtigt, ihm schriftlich eine angemessene Nachfrist zu setzen. Eine Verlängerung der Durchführungsfrist mit Zustimmung der Gemeinde ist möglich. Erfüllt der Vorhabenträger bis zum Ablauf dieser Fristen die vertraglichen Verpflichtungen für den Teilbereich I „Lebensmittel-Discounter“ gemäß § 11 (3a) dieses Vertrages immer noch nicht, so ist die Gemeinde berechtigt, die Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan aufzuheben und von diesem Vertrag zurückzutreten, ohne dass dem Vorhabenträger ein Entschädigungsausgleich erwächst.

24

[…]

25

§ 13 – Rechtsverhältnis zwischen den Firmen I. und II.

26

(1) Mit der ersten Firma (I.), der [Beigeladenen zu 1.], wird der Durchführungsvertrag geschlossen. Diese Firma ist zur Erfüllung des Durchführungsvertrages der Teile I. und II. allein verpflichtet und zuständig. Die Verpflichtung kann im Innenverhältnis auf die [Beigeladene zu 2.] abgetreten werden.

27

(2) Begünstigt ist jedoch hauptsächlich die zweite Firma (II.), die [Beigeladene zu 2.]. Nach den Vorgaben der [Beigeladenen zu 2.] werden die Vorhaben realisiert. Da dieser Bereich ein wesentlicher Bestandteil des gesamten Vorhabens ist, tritt die [Beigeladene zu 2.] als nachrangiger Vertragspartner des Durchführungsvertrages auf, der gem. § 17 (Rechtsnachfolge) als Nachfolger der ersten Firma in die Rechte und Pflichten dieses Durchführungsvertrages eintritt, wenn und soweit die erste Firma ihren Pflichten zur Erfüllung dieses Vertrages nicht nachkommt.

28

(1)

Die schuldrechtlichen Verpflichtungen werden allein zwischen den beiden Firmen ohne Mitwirkung der Gemeinde geregelt.

29

§ 15 – Rechtsnachfolge

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(1) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, die in diesem Vertrag vereinbarten Pflichten und Bindungen seinem Rechtsnachfolger mit Weitergabeverpflichtung weiterzugeben. Der heutige Vorhabenträger der Gemeinde haftet als Gesamtschuldner für die Erfüllung des Vertrages neben einem etwaigen Rechtsnachfolger, soweit die Gemeinde ihn nicht ausdrücklich aus dieser Haftung entlässt.

31

(2) Sofern der jetzige Vorhabenträger der Gemeinde einen Rechtsnachfolger anbietet, der organisatorisch und auch nachweislich finanziell in der Lage ist, den noch nicht erfüllten Teil des Durchführungsvertrages zu erfüllen, wird die Gemeinde den bisherigen Vertragspartner aus der Haftung entlassen.

32

In dem Fall wird der Rechtsnachfolger mit der Gemeinde einen entsprechenden Vertrag innerhalb von 4 Monaten nach Vorliegen aller Voraussetzungen schließen, sofern dem Vertrag vom Rat der Gemeinde zugestimmt wird.

33

Vom 20.1.2015 bis einschließlich zum 23.2.2015 führte die Antragsgegnerin eine erneute, unbeschränkte öffentliche Auslegung sowie parallel dazu eine Beteiligung der Träger öffentlicher Belange durch. Unter dem 17.2.2015 machte die Antragstellerin verschiedene Bedenken gegen den Planentwurf geltend und rügte unter anderem, die auf die J. -Ansiedelung zugeschnittene Auswirkungsanalyse sei überholt. Darauf holte die Antragsgegnerin eine ergänzende Stellungnahme der L. ein, in der diese die Einschätzung, die Änderungen der Vorhaben würden die Ergebnisse der Analyse vom März 2012 nicht in relevanter Weise beeinflussen, untermauerte. Hierzu nahm die Antragstellerin nach entsprechender Fristverlängerung durch die Antragsgegnerin am 9.3.2015 Stellung. Der Plan wurde am 2.6.2015 als Satzung beschlossen und am 3.9.2015 bekannt gemacht.

34

Der Bebauungsplan setzte das Plangebiet als Sondergebiet Einzelhandel mit eingeschossiger Bauweise und einer Grundflächenzahl von 0,35 fest. Im Westen des Plangebiets ist durch Baugrenzen ein Baufenster von 60 x 30,5 m, im Nordosten ein Baufenster von 24 x 37 m, dazwischen eine Fläche für Stellplätze festgesetzt. Die textliche Festsetzung Nr. 1 zur Art der baulichen Nutzung lautet:

35

„Das Sondergebiet „Einzelhandel“ dient der Unterbringung eines großflächigen Lebensmittel-Discountermarktes sowie begleitenden Fachmärkten und Dienstleistungsunternehmen und einer Stellplatzanlage. Zulässig ist eine Gesamtverkehrsfläche von maximal 1.700 qm, wobei auf den Lebensmitteldiscounter maximal 1.100 qm Verkaufsfläche (incl. Backshop) entfallen, auf das Fachmarktgebäude maximal 600 qm Verkaufsfläche.

36

Innerhalb des Fachmarktgebäudes sind folgende Einzelhandelssortimente zulässig:

37

[benannt sind 23 überwiegend zentrenrelevante Sortimente]

38

Weiterhin sind Dienstleistungsbetriebe und Schank- und Speisewirtschaften sowie ein Bäcker mit integriertem Bistrobetrieb zulässig (§ 9 Abs. 1 Nrn. 1 BauGB i.V.m. § 11 BauNVO).“

39

Die mit dem Plan verabschiedete örtliche Bauvorschrift sieht u.a. Vorschriften zur Fassaden- und Dachgestaltung vor. Als Bestandteile des Vorhaben- und Erschließungsplans werden bezeichnet:

40

- „Lageplan des M. -Discountermarktes und des Fachmarktgebäudes vom 09.04.2015. Verbindlich sind die verschiedenen Funktionsbereiche, Verkehrsflächen mit Stellplätzen sowie die Sickermulden und Baumstandorte.

41

- Ansichten des M. -Discountermarktes vom 09.04.2015. Verbindlich sind […].

42

- Entwässerungskonzept vom 09.04.2015.

43

- Schalltechnische Untersuchung: [wird näher bezeichnet]. Verbindlich sind die den schalltechnischen Berechnungen zugrundeliegenden Maßnahmen, die in Kapitel 9 (Seite 16) beschrieben werden.

44

- Faunistische Potentialabschätzung und artenschutzrechtliche Betrachtung […].

45

Die Ergebnisse und Empfehlungen dieser Pläne und Gutachten sind unter Beachtung der textlichen Festsetzungen zu beachten und umzusetzen.“

46

Auf dem erstgenannten Lageplan sind der M. -Markt und die Stellplatzflächen detailliert dargestellt. Das Baufenster im Nordosten ist freigelassen und mit der Bezeichnung „Baufeld 2. BA (Fachmarkt)“ versehen.

47

Am 27.10.2015 hatte die Antragstellerin einen Normenkontrollantrag (Az. 1 KN 165/15) sowie einen ersten Normenkontrolleilantrag (Az. 1 MN 167/15) gestellt. Dem Eilantrag hat der Senat mit Beschluss vom 27.11.2015 stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, die Auslegungsbekanntmachung vom 12.1.2015 habe nicht die nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB erforderlichen Angaben zu den verfügbaren Umweltinformationen enthalten. Nicht mit der im Normenkontrolleilverfahren erforderlichen Gewissheit erkennbar, aber auch nicht ausgeschlossen sei ferner ein Verstoß gegen das Abwägungsgebot und das interkommunale Abstimmungsgebot. Die Antragsgegnerin habe etwaige kumulative Effekte zwischen M. -Markt und Fachmarkt nur unzureichend betrachtet; insbesondere bestehe die Möglichkeit, den Getränkemarkt des M. -Marktes in das Fachmarktgebäude „auszusiedeln“ und so im Hauptgebäude die Verkaufsfläche für die übrigen Sortimente zu vergrößern.

48

Die Antragsgegnerin hat daraufhin ein ergänzendes Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB durchgeführt. Den Planentwurf und den Durchführungsvertrag hat sie nicht geändert, jedoch eine ergänzte Auswirkungsanalyse der L. erstellen lassen. Diese kommt zu dem Ergebnis, dass von einer Kombination Lebensmitteldiscounter/ Getränkefachmarkt maximale Umsatzumverteilungen von 6% zulasten der Antragstellerin und von 15% zulasten der im Gemeindegebiet der Antragsgegnerin vorhandenen Einzelhandelsbetriebe zu erwarten seien. Im Falle einer Kombination Lebensmitteldiscounter/Sonderposten-/Haushaltsdiscountmarkt lägen die Umverteilungsquoten niedriger. Allenfalls einem Getränkemarkt im Gebiet der Antragsgegnerin drohe die Geschäftsaufgabe, was aber die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs nicht gefährde. Die der öffentlichen Auslegung vom 21.3.2016 bis einschließlich 29.4.2016 vorangehende Auslegungsbekanntmachung vom 10.3.2016 enthielt umfangreiche Angaben zu den verfügbaren Umweltinformationen. Die Antragsgegnerin hat im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung keine (neue) Stellungnahme abgegeben. In seiner Sitzung vom 23.5.2016 hat der Rat den Bebauungsplan als Satzung beschlossen. Nach Ausfertigung des Plans am 24.5.2016 ist der erneute Satzungsbeschluss im Amtsblatt für den Landkreis Harburg vom 26.5.2016 bekannt gemacht worden.

49

Am 3.6.2016 hat die Antragstellerin erneut einen Normenkontrolleilantrag gestellt. Sie hält sich für unverändert antragsbefugt; sie könne sich nach wie vor auf einen Verstoß gegen das interkommunale Abstimmungsgebot und das Abwägungsgebot berufen, da auch die neue Auswirkungsanalyse der L. die Auswirkungen auf ihren zentralen Versorgungsbereich unterschätze. Ihrer erneuten Einwendungserhebung habe es angesichts des laufenden Normenkontrollverfahrens nicht bedurft. In der Sache verstoße der Plan nicht nur gegen das interkommunale Abstimmungsgebot, sondern auch gegen das Integrationsgebot; die Umgebung des Plangebiets gehöre nicht mehr zum zentralen Versorgungsbereich der Antragsgegnerin und ergänze diesen auch nicht funktional. Der Plan sei auch deshalb abwägungsfehlerhaft, weil die negativen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich der Antragsgegnerin selbst unterschätzt worden seien; namentlich dem dort angesiedelten E. F. drohe nach eigener Darstellung der Antragsgegnerin in einem anderen Verfahren bereits bei Umsatzumverteilungen bis zu 13% die Schließung, was denselben Ausführungen zufolge sehr nachteilig für den Ortskern der Antragsgegnerin sei. Auch die Auswirkungen des Sonderpostenmarktes seien unzulänglich untersucht worden. Der Plan verstoße ferner gegen § 12 BauGB. Der Durchführungsvertrag lasse offen, wer Vorhabenträger sei; teils würden beide Beigeladenen genannt, teils ein Vorrang-/Nachrangverhältnis zwischen der Beigeladenen zu 1. und der Beigeladenen zu 2. statuiert, teils träfen Verpflichtungen dann doch unmittelbar die Beigeladene zu 2.. Der Plan sei auch nicht realisierungsfähig, da die Umsetzungspflichten teils in der Vergangenheit, teils in unrealistisch naher Zukunft lägen. Ferner widersprächen sich der Bebauungsplan einerseits und der Vorhaben- und Erschließungsplan andererseits. Der zu letzterem gehörende Lageplan sehe für den Backshop des Discounters Flächen der Außengastronomie vor, die außerhalb der Baugrenzen des Bebauungsplans lägen. Zudem überschritten die im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellten Verkaufsflächen die im Bebauungsplan festgesetzte Obergrenze von 1100 m². Schließlich seien die Festsetzungen hinsichtlich des Fachmarktgebäudes zu unbestimmt, und eine dies kompensierende Festsetzung gem. § 12 Abs. 3a Satz 1 BauGB fehle. Der Durchführungsvertrag sei schließlich formunwirksam und decke sich nicht mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan.

50

Die Antragstellerin beantragt,

51

den vom Rat der Antragsgegnerin am 2. Juni 2015 und erneut am 23. Mai 2016 als Satzung beschlossenen Bebauungsplan „Altes Sägewerk“ vorläufig bis zum rechtskräftigen Abschluss des Normenkontrollverfahrens 1 KN 165/15 außer Vollzug zu setzen.

52

Die Antragsgegnerin beantragt,

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den Antrag abzulehnen.

54

Sie hält den Antrag bereits für präkludiert, da die Antragstellerin im Rahmen der erneuten öffentlichen Auslegung keine Einwendungen erhoben habe. Aus diesem Grund könne sie sich nach Treu und Glauben auch nicht auf das interkommunale Abstimmungsgebot berufen. Im Übrigen sei gutachterlich nachgewiesen, dass die Planung keine Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Antragstellerin haben könne. Gegen das Integrationsgebot werde nicht verstoßen. Das Plangebiet liege im zentralen Versorgungsbereich der Antragsgegnerin; hier lägen wesentlich mehr Geschäfte und Dienstleistungsbetriebe als die Antragstellerin aufgeführt habe. Abwägungsfehler würden nicht substantiiert aufgeführt. Die Planung verstoße auch nicht gegen § 12 BauGB. Dass die Realisierungsfrist nicht mehr eingehalten werden könne, sei unerheblich, da maßgeblich der Zeitpunkt der Verabschiedung des Plans sei. Die Antragsgegnerin werde indes kurzfristig in einem Nachtrag zum Durchführungsvertrag neue Fristen vereinbaren und zudem die Regelungen zur Identität des Vorhabenträgers bereinigen. Die „Außenfläche“ im Vorhaben- und Erschließungsplan bestehe lediglich in drei beispielhaft dargestellten mobilen Tischen mit Stühlen; eine solche Fläche sei auch nicht der Verkaufsfläche zuzurechnen. Die von der Antragstellerin dem Vorhaben- und Erschließungsplan entnommene Verkaufsfläche von über 1.100 m² sei dort nicht verbindlich geregelt. Das Fachmarktgebäude sei durch die Festsetzungen des Bebauungsplans in Verbindung mit den bindenden Teilen des Vorhabens- und Erschließungsplans hinreichend klar definiert.

II.

55

Der Antrag hat keinen Erfolg.

56

Er ist zwar zulässig.

57

Die Antragstellerin ist antragsbefugt. Es ist nicht nach jeder denkbaren Betrachtungsweise ausgeschlossen, dass die Antragsgegnerin mit der Annahme, städtebaulich relevante Auswirkungen auf Nahversorgungsstandorte im Gebiet der Antragstellerin könnten ausgeschlossen werden, zu deren Lasten das interkommunale Abstimmungsgebot verletzt hat. Die Auswirkungsanalyse der L., auf die sich die Antragsgegnerin stützt, hat die Antragstellerin mit Argumenten in Frage gestellt, die zwar letztlich nicht durchgreifen (s.u.), jedoch nicht von vornherein von der Hand zu weisen sind. Ob die Tatsache, dass die Antragstellerin ihre Bedenken gegen das Gutachten nicht bereits im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung geäußert hat, eine Berufung auf das interkommunale Abstimmungsgebot nach Treu und Glauben ausschließt, ist ebenfalls nicht so offensichtlich, dass die Antragsbefugnis zu verneinen wäre.

58

Die fehlende Beteiligung der Antragstellerin im Verfahren der Öffentlichkeitsbeteiligung führt nicht dazu, dass die Klage nach § 47 Abs. 2a VwGO unzulässig wäre. Nach der von der Antragstellerin zutreffend zitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urt. v. 24.3.2010 - 4 CN 3.09 -, DVBl. 2010, 779 = NVwZ 2010, 782 = juris Rn. 18), der der Senat folgt, setzt diese Norm nur eine Einwendungserhebung vor Stellung des Normenkontrollantrags voraus, nicht jedoch danach im Rahmen eines ergänzenden Verfahrens.

59

Der Antrag ist jedoch unbegründet.

60

Nach § 47 Abs. 6 VwGO kann der Senat eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Schwere Nachteile sind nicht ersichtlich. Ein solcher ist nach ständiger Senatsrechtsprechung (vgl. z. B. Beschl. v. 23.12.1998 - 1 M 4466/98 -, NVwZ 1999, 1241 = BRS 66 Nr. 49; Beschl. v. 7.1.1999 - 1 M 5396/98 -, Juris) gegeben, wenn das rechtlich geschützte Interesse des Antragstellers in ganz besonderem Maße beeinträchtigt oder ihm ein außergewöhnliches Opfer abverlangt wird (vgl. Erichsen/Scherzberg, DVBl. 1987, 168, 174). Der Umstand allein, dass der Antragsteller bei Ablehnung seines Normkontrolleilantrages auf eine Entscheidung in der Hauptsache warten und daher ggf. zeitweise mit einem zu seinem Nachteil fehlerhaft abgewogenen oder sonst rechtswidrigen Bebauungsplan leben muss, ist die von der Rechtsordnung vorgesehene Regelfolge, nicht aber ein schwerer Nachteil. Die negativen Folgen einer Ausnutzung des Bebauungsplans für die Antragstellerin sind verhältnismäßig gering; eine ernsthafte Gefährdung zentraler Versorgungsbereiche der Antragstellerin ist, wie weiter unten auszuführen sein wird, nicht schlüssig dargelegt. Die beantragte Anordnung ist auch nicht aus anderen wichtigen Gründen geboten. Dies ist erst dann der Fall, wenn der Normenkontrollantrag mit großer Wahrscheinlichkeit Erfolg haben wird (vgl. Senatsbeschl. v. 21.3.1988 - 1 D 6/87 -, BRS 48 Nr. 30 u.v. 30.8.2001 - 1 MN 2456/01 -, NVwZ 2002, 109). Denn das Gewicht dieser Gründe muss ungefähr dem des schweren Nachteils entsprechen. Daran fehlt es hier.

61

1. Verfahrensfehler sind nicht ausdrücklich geltend gemacht. Soweit die Antragstellerin mit ihrer „Anmerkung“ auf S. 2 ihres Schriftsatzes vom 20.7.2016, zwar sei die Behördenbeteiligung nach § 4a Abs. 4 BauGB durchgeführt worden, die Antragsgegnerin habe jedoch keinen Zugang nach § 4a Abs. 4 Satz 3 BauGB eröffnet, einen Verfahrensfehler geltend machen sollte, ist darauf hinzuweisen, dass die dort geregelte Übermittlung eines Entwurfes des Bauleitplans und von dessen Begründung nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Norm nur auf Verlangen der beteiligten Behörde erfolgen soll; ein solches Verlangen der Antragstellerin ist weder vorgetragen, noch aus den Planaufstellungsvorgängen ersichtlich.

62

2. Der Plan verstößt nicht gegen das Anpassungsgebot (§ 1 Abs. 4 BauGB); die Planung widerspricht insbesondere nicht dem Integrationsgebot, das als Ziel der Raumordnung in Nr. 2.3 03 Satz 6 LROP 2008 verankert ist. Nach diesem Plansatz sind neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente innenstadtrelevant sind, nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig. Zu den städtebaulich integrierten Lagen zählt jedenfalls der zentrale Versorgungsbereich eines Ortes. Es spricht Überwiegendes dafür, diesen Bereich für die Antragsgegnerin in etwa so abzugrenzen, wie diese es in ihrem kommunalen Einzelhandelskonzept vom Februar 2013, S. 90, getan hat, d.h. ihm neben dem historischen Ortskern und einem - hier nicht relevanten - östlich davon gelegenen Cluster von Geschäftsstandorten auch die Bebauung beidseits der Harburger Straße bis hin zu dem nördlich des I. -/Getränkemarkts gelegenen Geschäfts- und Wohngebäude zuzurechnen.

63

Zentrale Versorgungsbereiche sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt (BVerwG, Urt. v. 11.10.2007 - 4 C 7.07 -, juris Rn. 11 = BVerwGE 129, 307). Diese Voraussetzungen erfüllt nach der im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes im allgemeinen ausreichenden summarischen Prüfung der genannte Bereich, zumal unter der - gebotenen (Senatsurt. v. 15.3.2012 - 1 KN 152/10 -, juris Rn. 50; Beschl. v. 17.5.2013 - 1 ME 56/13 -, juris Rn. 38) - Betrachtung des Sollzustands, d.h. unter Einbeziehung der angegriffenen Vorhabenplanung. Zwischen dem I. -/Getränkemarktstandort und der von der Antragstellerin als Grenze des zentralen Versorgungsbereichs angesehenen Einmündung der Straße „Im B.“ in die Harburger Straße ist ausweislich der unbestrittenen Angaben der Antragsgegnerin beinahe jedes zweite Gebäude entweder mit einer Einzelhandels-, Dienstleistungs- oder gastronomischen Nutzung belegt; auf einer Strecke von gut 450 m finden sich unter Einbeziehung der geplanten Vorhaben zwei Lebensmitteldiscounter, ein weiterer Fachmarkt, voraussichtlich ein Backshop, eine Packstation, ein Bräunungsstudio, ein Reha-Sportzentrum und Fitnessstudio, 3 medizinische Praxen, zwei bis drei Gaststätten, eine Fahrschule, eine Versicherung, ein Reisebüro, ein Geschenke- und ein Elektroladen. Diese Nutzungen sind keineswegs ausschließlich oder auch nur überwiegend solche, die sich typischerweise in Gewerbegebieten finden; derartige - in der o.g. Aufzählung nicht mit berücksichtigte - Nutzungen finden sich hier lediglich vereinzelt, etwa in Gestalt eines Heizungsbaubetriebes und eines Autohauses. Insgesamt ist die Dichte und inhaltliche Vielfalt dieser Nutzungen ausreichend, auch in diesen Bereich ein nicht nur aus dem unmittelbaren Nahbereich stammendes Publikum zu ziehen.

64

Der Einwand des Antragstellers, der beschriebene Bereich sei nicht, wie es die Rechtsprechung fordere, räumlich abgrenzbar, trifft nicht zu. „Seitlich“ ist eine Abgrenzung durch die Lage aller Geschäfte unmittelbar an der Harburger Straße gegeben. Nach Norden hin bildet zwar keine natürliche Gegebenheit oder Straße die Grenze des zentralen Versorgungsbereichs; dafür bildet das Autohaus, nördlich dessen sich ausschließlich Wohnbebauung findet, einen auch baulich markanten Abschluss des dem Geschäftsleben gewidmeten Teils der Harburger Straße.

65

3. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan wird auch den Anforderungen des § 12 BauGB (noch) gerecht.

66

a) Dies gilt zunächst hinsichtlich der Identität des Vorhabenträgers. Der Antragstellerin ist zuzugeben, dass die diesbezüglichen Regelungen des Durchführungsvertrages sprachlich wenig geglückt sind. Für die Wirksamkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist nach Sinn und Zweck des § 12 BauGB jedoch allein entscheidend, dass der Durchführungsvertrag, ggf. nach Auslegung, der Gemeinde bei Satzungsbeschluss die rechtliche Handhabe bietet, einen leistungsfähigen Vorhabenträger zur Verwirklichung des Vorhabens in angemessener Frist heranzuziehen. Das ist hier in der Person der Beigeladenen zu 2. gewährleistet. Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, dass zum Zeitpunkt des (zweiten) Satzungsbeschlusses diese Eigentümerin der Flächen und damit allein zur Durchführung des Vertrages in der Lage war. Die Beigeladene zu 2. wird im Vertrag in ausreichender Weise zur Durchführung des Vorhabens verpflichtet. § 13 Abs. 1 Satz 1 des Vertrags, wonach der Durchführungsvertrag mit der Beigeladenen zu 1. geschlossen wird, sowie sein § 13 Abs. 1 Satz 2, wonach die Beigeladene zu 1. zur Erfüllung des Vertrages der Teile I (Allgemeines) und II (Bauleitplanung) allein verpflichtet und zuständig ist, stehen dem nicht entgegen. Denn diese Vorschriften werden zum einen dadurch ergänzt, dass die Verwirklichung des 1. Bauabschnitts nach dem in Teil III des Vertrags verorteten § 11 Abs. 1, 3 der Beigeladenen zu 2. obliegt. Vor allem aber stellt § 13 Abs. 2 Satz 3 i.V.m. § 17 (gemeint: § 15) sicher, dass im Falle der – bei Satzungsbeschluss bereits vorliegenden – Unmöglichkeit der Vertragserfüllung durch die Beigeladene zu 1. die Beigeladene zu 2. alle noch offenen Vertragspflichten erfüllt.

67

b) Auch die Tatsache, dass die in § 11 Abs. 3 des Vertrages für Baubeginn und -fertigstellung des Lebensmittel-Discounters vorgesehenen Fristen zum Zeitpunkt des maßgeblichen zweiten Satzungsbeschlusses bereits abgelaufen bzw. unrealistisch kurz sind, führt nicht zur Unwirksamkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans (Senatsurt. v. 27.8.2008 – 1 KN 153/06 -, BRS 73 Nr. 35 = juris Rn. 103; Bank, in: Brügelmann, BauGB, § 12 Rn. 84). Dem Wortlaut des § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist bereits dadurch genügt, dass der Durchführungsvertrag überhaupt eine bestimmte Umsetzungsfrist enthält. Bereits aus § 12 Abs. 6 Satz 1 BauGB ergibt sich zudem, dass die fehlende Verwirklichung des Vorhabens innerhalb der Umsetzungsfrist nicht zwingend das Scheitern des Planes zur Folge haben soll (Senat a.a.O.). Hier kommt hinzu, dass bereits im Durchführungsvertrag selbst in dessen § 11 Abs. 4 der Antragsgegnerin das Recht – und bei einer wie hier in deren Sphäre fallenden Unmöglichkeit wohl auch die Pflicht – zur angemessenen Verlängerung der Durchführungsfrist eingeräumt ist.

68

c) Ohne Erfolg rügt die Antragstellerin, der Vorhaben- und Erschließungsplan stehe im Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplans i.e.S.. Soweit sie meint, der zum Vorhaben- und Erschließungsplan gehörende Lageplan sehe Außengastronomie-flächen vor, die der baulichen Hauptanlage M. -Markt zuzurechnen seien und sich außerhalb der für diese geltenden Baugrenzen befänden, ist ihr mit der Antragsgegnerin entgegenzuhalten, dass sich aus dem Lageplan nicht ergibt, dass diese Flächen ein Teil der Hauptanlage sein müssten. Im Lageplan ist hier eine dem Fußgängerverkehr gewidmete Fläche dargestellt, auf der Tische unter einem Sonnenschirm eingezeichnet sind. Ob diese Tische als „Verkaufsfläche im Freien“ als Teil der Hauptanlage Discounter/Backshop zuzurechnen sind oder ob es sich um eine Rastmöglichkeit nach Abschluss des Verkaufsvorgangs handelt, wird wesentlich von der im Rahmen des Genehmigungsverfahrens zu prüfenden Betriebsbeschreibung des Backshops abhängen. Der Lageplan als Bestandteil des VEP für sich legitimiert hier nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit eine Nutzungsweise, die mit den Baugrenzen und der Verkaufsflächenbeschränkung des Bebauungsplans unvereinbar wäre.

69

Die Annahme der Antragstellerin, die im zum Vorhaben- und Erschließungsplan gehörigen Lageplan dargestellte Verkaufsfläche überschreite die Verkaufsflächenobergrenze nach der textlichen Festsetzung Nr. 1 des Bebauungsplans, ist unzutreffend. Es ist zwar richtig, dass die dem Verkauf gewidmeten (Innen-)Räume eine Grundfläche von 1100 m² überschreiten. Zwar haben die von der Antragstellerin zu einer Gesamtverkaufsfläche des Discounters von 1032 m² zusammengerechneten 6 Flächenangaben à 172 m² keinen Bezug zur Verkaufsfläche, sondern gehören, wie aus dem Entwässerungsplan deutlich wird, zu bestimmten Dachsegmenten und wurden im Lageplan offenbar nur versehentlich nicht gelöscht. Der als Verkaufsraum möblierte Raum hat jedoch tatsächlich eine Grundfläche von 40 x 25 = 1000 m² abzüglich einer abgeschrägten Ecke von 1 m² und zuzüglich eines Eingangsbereichs von 5 x 5 = 25 m² (vgl. zu dessen Berücksichtigungsbedürftigkeit BVerwG, Urt. v. 24.11.2005 - 4 C 10.04 -, BVerwGE 124, 364 = juris Rn. 27 f.; Senatsbeschl. v. 15.11.2002 - 1 ME 151/02 -, NVwZ-RR 2003, 486 = juris Rn. 14), insgesamt also 1024 m², zu der evtl. noch ein als Regal ausgestalteter Teil des etwa auf halber Höhe des Verkaufsraums auf seiner Ostseite gelegenen rechteckigen Raums, der nach dem üblichen Aufbau eines Supermarktes z.B. ein SB-Backshop sein könnte, hinzukäme. Der (Haupt-)Backshop hat eine Grundfläche von 13 x 7 = 91 m² abzüglich eines hinter dem Verkaufstresen liegenden Mitarbeiter-WCs von 8 m², also 82 m². Insgesamt ergibt sich damit eine Fläche von 1106 m² + x. Der Lageplan legt die Verkaufsfläche indes nicht verbindlich fest. Verbindlich sind auf dem Lageplan nur die verschiedenen Funktionsbereiche, Verkehrsflächen mit Stellplätzen sowie die Sickermulden und Baumstandorte eingetragen. Die Verbindlichkeit der Funktionsbereiche bedingt zwar, dass die Lage des Verkaufsraums im Gebäude feststeht – ebenso wie etwa die des Anlieferungsbereichs und der Toiletten, nicht aber, dass dieser vollständig als Verkaufsfläche genutzt werden muss; so entsteht auch in dem „Möblierungsvorschlag“ des Plans in der Südwestecke des Raums durch die Schrägstellung eines Regals ein Hohlraum, der auch im weitesten Sinne nicht dem Verkaufsgeschehen dient. Es steht dem Vorhabenträger frei, durch ähnliche Maßnahmen – etwa stärkere Wände – weitere Flächen aus der Verkaufsfläche auszugliedern. Soweit die Antragstellerin die Frage aufwirft, ob die Abstellfläche für die Einkaufswagen der Verkaufsfläche zuzurechnen ist, ist diese Frage, wie sie selbst einräumt, in der Rechtsprechung ungeklärt, also nicht mit der im Normenkontrolleilverfahren nötigen Offenkundigkeit zulasten der Antragsgegnerin zu beantworten.

70

d) Entgegen der Auffassung der Antragstellerin verstößt die Planung auch nicht deshalb gegen § 12 BauGB, weil das Vorhaben darin nur nach der Art der zulässigen Nutzung allgemein umschrieben werde, ohne dass im Plan gemäß § 12 Abs. 3a Satz 1 BauGB die weitere Konkretisierung im Durchführungsvertrag festgesetzt worden wäre. Der Senat hält insoweit an seiner in seinem Beschluss vom 27.11.2015 - 1 MN 167/15 - geäußerten Einschätzung fest, das Vorhaben sei durch den Bebauungsplan in Verbindung mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan (schon) hinreichend konkret und nicht nur allgemein nach der Art seiner Nutzung umschrieben. Dort hatte er ausgeführt:

71

„Auch nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (a.a.O. [Urt. v. 18.9.2003 – 4 CN 3.02 -, BVerwGE 119, 45 = juris Rn. 23 f.]) ist es nicht ausgeschlossen, dass das vereinbarte und im Vorhaben- und Erschließungsplan festgelegte Vorhaben von vornherein eine gewisse Bandbreite an Nutzungsmöglichkeiten umfasst und damit einem Bedürfnis des Vorhabenträgers oder der Gemeinde nach einem nicht allzu starren planerischen Rahmen Rechnung trägt. Wo die Grenzen einer derartigen flexibleren Planung mit dem Mittel des § 12 BauGB liegen, hat das Bundesverwaltungsgericht offen gelassen und lediglich erklärt, die Festsetzung eines Baugebiets allein reiche hierfür nicht aus. Bei einer solchen Festsetzung ist die Beklagte allerdings nicht stehengeblieben. Vielmehr hat sie das zu realisierende Vorhaben hier durch die textliche Festsetzung Nr. 1 in einem weit über das für die Festsetzung eines Sondergebietes „Einzelhandel“ hinausgehenden Detaillierungsgrad umrissen. Zulässig ist „ein Fachmarktgebäude“ mit festgesetzter Verkaufsflächenobergrenze und einer zwar noch recht breiten, aber nicht uneingeschränkten Sortimentsauswahl. Die Festsetzung als „Fachmarktgebäude“ begrenzt das Vorhaben dabei nicht nur räumlich auf ein Gebäude, sondern gewährleistet auch, dass die in dem Gebäude ebenfalls zugelassenen Dienstleistungs- und Gastronomieangebote lediglich einen untergeordneten Anteil an der Verkaufsfläche einnehmen. Auch die Dimension des Vorhabens ist hinreichend bestimmt umschrieben. Eine Verkaufsflächenobergrenze ist vorgegeben, Verkaufsflächenuntergrenzen sind nicht erforderlich: Es kann davon ausgegangen werden, dass der Vorhabenträger im Eigeninteresse die Obergrenze annähernd ausschöpfen wird (vgl. Senatsbeschl. v. 22.12.2014 – 1 MN 118/14 -, BauR 2015, 620 = juris Rn. 24). Aus den unter 2. genannten Gründen ist damit auch die Grundfläche und Lage des Baukörpers vorhersehbar. I.V.m. der festgesetzten eingeschossigen Bauweise und den örtlichen Bauvorschriften ergibt sich dann schon annähernd die Kubatur des Vorhabens.“

72

Die hiergegen erhobenen Einwände der Antragstellerin überzeugen den Senat nicht.

73

Dies gilt zunächst mit Blick auf den Vortrag, infolge der Zulässigkeit eines Staffelgeschosses (§ 20 Abs. 1 BauNVO i.V.m. § 2 Abs. 7 Satz 2 NBauO) seien für die Kubatur des Vorhabens zu viele Gestaltungsvarianten denkbar. Die Anforderungen an die Konkretisierung des Maßes der baulichen Nutzung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan hat der Senat in seinem Urteil vom 8.7.2004 - 1 KN 184/02 -, juris Rn. 36 dargelegt. Danach muss ein solcher Plan mindestens die Anforderungen an einen qualifizierten Bebauungsplan erfüllen; dass ist hier mit Angabe der Höchstzahl der Vollgeschosse sowie der Grundflächenzahl geschehen. Ob dies mit Blick auf den vorhabenbezogenen Charakter des vorhabenbezogenen Bebauungsplans stets ausreicht - ergänzend fordert der Senat, dass das Vorhaben mit seinen wesentlichen städtebaulich relevanten Parametern textlich und zeichnerisch so konkret gefasst ist, dass der Durchführungsvertrag vollziehbar wird, wobei aber eine gewisse Bandbreite an Nutzungsmöglichkeiten belassen werden darf (Beschl. v. 22.12.2014 - 1 MN 118/14 -, BauR 2015, 620 = juris Rn. 21) - kann dahinstehen. Jedenfalls im vorliegenden Fall führen die getroffenen Festsetzungen im Zusammenspiel mit der Beschränkung auf ein Gebäude, der Festlegung eines für ein Fachmarktgebäude überschaubaren Baufensters und die Festlegungen zur Dachneigung zu einer hinreichenden Eingrenzung des Vorhabens selbst dann, wenn ein - angesichts des Verbotes von Flachdächern architektonisch freilich fernliegendes - Staffelgeschoss errichtet würde.

74

Die Bedenken der Antragstellerin, die Beigeladene zu 2. könne auf Grundlage des Plans, wie sie in ihrem Schreiben vom 4. Juni 2016 angekündigt habe, auch in erster Linie Räume für Dienstleistungen verwirklichen, teilt der Senat nicht. Selbst die von der Antragstellerin in den Raum gestellte Zulassung von Dienstleistungs- und Gastronomieangeboten auf unter 50% der Nutzfläche wäre nach der vorläufigen Einschätzung des Senats von der Zulassung eines „Fachmarktgebäudes“ nicht mehr gedeckt. Diese Bezeichnung dürfte vielmehr voraussetzen, dass die Fachmarktnutzung deutlich dominiert, sich also in einer Größenordnung von 70-90% der Nutzfläche bewegt. Dies bedeutet zugleich, dass die Beigeladene zu 2., will sie im Gebäude in nennenswertem Maße Dienstleistungen anbieten, auch die ihr für eine Fachmarktnutzung zur Verfügung stehenden Flächen ausschöpfen muss.

75

e) Schließlich begründen auch die im Schriftsatz vom 12.9.2016 geäußerten Bedenken der Antragstellerin gegen die Formwirksamkeit des Durchführungsvertrags keinen Verstoß gegen § 12 BauGB.

76

Der Vertrag ist, wie es §§ 11 Abs. 3 BauGB, 57 VwVfG verlangen, schriftlich geschlossen. Der Umstand, dass die in § 3 des Vertrags genannten Anlagen nicht mit diesem körperlich fest verbunden, sondern in einem eigenen Büroordner geheftet sind, begründet keinen Verstoß gegen das aus dem Schriftformgebot abgeleitete, auch für den öffentlich-rechtlichen Vertrag geltende (BVerwG, Beschl. v. 28.1.2010 - 9 B 46/09 -, KStZ 2010, 56 = Buchholz 316 § 57 VwVfG Nr. 5 = juris Rn. 3 m.w.N.) Erfordernis der Urkundeneinheit. Dieses setzt eine feste körperliche Verbindung aller Vertragsbestandteile - die jederzeit ohne Substanzeingriff oder Gewaltanwendung lösbare Verbindung in einem Ordner würde eine solche wohl nicht darstellen - nicht in jedem Fall zwingend voraus. So bilden verschiedene Vertragsbestandteile auch dann eine einheitliche Urkunde, wenn sie im unterschriebenen Dokument in Bezug genommen werden und diesem zweifelsfrei zugeordnet werden können (BGH, Urt. v. 7.5.2008 - XII ZR 69/06 -, BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 = juris Rn. 19 ff. [21]). Das ist hier hinsichtlich der Anlagen 1,2 5 und 6 - noch - der Fall. Zwar wäre es wünschenswert gewesen, diese Anlagen - etwa durch entsprechende Kennzeichnung auf den Dokumenten und nicht nur durch einen losen Register im Ordner - dem Vertrag auch optisch klar und dauerhaft zuzuordnen. Das ist nur hinsichtlich der Anlage 1 geschehen. Indes ergibt sich auch für die Anlagen 2, 5 und 6 aus dem Vertragskontext hinreichend deutlich, welche Anlagen gemeint sind. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses existierte nur ein (aktueller) Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans, ein schalltechnisches Gutachten für das Plangebiet und eine (aktuelle) verkehrstechnische Untersuchung. Dass die Vertragsparteien auf diese Dokumente - und nicht auf Vorgängerfassungen oder aber etwaige nach Vertragsschluss erstellte Aktualisierungen - verweisen wollten, ist daher zweifelsfrei erkennbar. Hinsichtlich der Anlagen 3 und 4 ist die Identifizierbarkeit als Vertragsbestandteil zwar mehr als fraglich. Allerdings erfüllen diese Dokumente im Rahmen der Definition des vertraglichen Pflichtengefüges keine tragende Rolle. Die Anlagen 3 und 4 - Übersichtsplan sowie Plan und Ansicht des Teilbereichs I (Lebensmittel-Discounter) - beschreiben das Vorhaben nicht detaillierter, als es bereits der Vorhaben- und Erschließungsplan als Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans tut; soweit sie Details enthalten, die im Vorhaben- und Erschließungsplan unverbindlich sind (z.B. Stellung der Regale im Discounter, Bepflanzung, Standort der Werbetafel), ist im Rahmen der Vertragsauslegung nicht davon auszugehen, dass die Vertragsparteien durch die Anlagen 3 und 4 eine weitergehende Bindung herbeiführen wollten. § 10 Abs. 1 des Durchführungsvertrags verpflichtet den Vorhabenträger zur Durchführung des Vorhabens entsprechend den Festsetzungen des künftigen vorhabenbezogenen Bebauungsplans, wodurch die gleiche Bindung herbeigeführt wird, wie sie durch eine Einbeziehung der Anlagen 3 und 4 in den Vertrag hätte bewirkt werden können; diese sind mithin als bloßer Orientierungsbehelf anzusehen. In einem solchen Fall ist die Verbindung mit dem Hauptvertragswerk in einer einheitlichen Urkunde entbehrlich (BGH, Urt. v. 29.9.1999 - XII ZR 313/98 -, NJW 2000, 356 = juris Rn. 71 ff.; Urt. v. 10.10.2001 - XII ZR 307/98 -, NZM 202, 20 = juris Rn. 39).

77

Dafür, dass eine Übereignung des nördlich außerhalb des Plangebiets gelegenen Zuwegungsgrundstücks Teil der „Gegenleistung“ der Beigeladenen und damit eine dahingehende Verpflichtung materiell Bestandteil des Durchführungsvertrags wäre, mit der Folge, dass der ganze Vertrag der notariellen Beurkundung gem. § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 62 Satz 1 VwVfG bedurft hätte, ist nichts ersichtlich.

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f) Einen Widerspruch zwischen der Durchführungsverpflichtung gem. § 10 Abs. 1 des Durchführungsvertrages i.V.m. dessen Anlagen 3 und 4 einerseits und dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan/Vorhaben- und Erschließungsplan andererseits mit Blick auf die in letzteren, nicht aber in den Anlagen 3 und 4 vorhandene Eckabschrägung sieht der Senat nicht. Dieser wäre lediglich vorhanden, wenn der Durchführungsvertrag die Beigeladenen verpflichtete, die Ecke so zu bebauen, wie in den Anlagen vorgesehen. Wie oben ausgeführt, sieht der Senat die Anlagen 3 und 4 jedoch als Orientierungsbehelfe an, die für das Vorhaben keine über den Vorhaben- und Erschließungsplan hinausgehenden Details regeln sollen. Das gilt namentlich für das in der vom Planumgriff nicht (mehr) erfassten Nordostecke des Vorhabengrundstücks eingezeichnete Werbeschild. Im Rahmen der Vertragsauslegung ist nicht ersichtlich, welches Interesse eine der Vertragsparteien haben sollte, den Beigeladenen überhaupt die Pflicht aufzuerlegen, ein solches zu errichten. Unabhängig davon wäre es unschädlich, wenn der Durchführungsvertrag Pflichten der Beigeladenen enthielte, Flächen außerhalb des Plangebiets in bestimmter Weise zu gestalten; ein Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplans läge darin nicht.

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4. Die Planung ist nicht abwägungsfehlerhaft, weil sie Auswirkungen des Vorhabens auf die Funktionsfähigkeit des eigenen Ortskerns der Antragsgegnerin falsch bewertet hätte. Die Antragstellerin meint, die Antragsgegnerin habe insbesondere die Möglichkeit einer Betriebsaufgabe des E. -Marktes F. und ihrer Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit ihres zentralen Versorgungsbereiches vertieft betrachten müssen; mit Blick darauf, dass sie in einem Verfahren, in dem es um die Auswirkungen eines Verbrauchermarktes im Gebiet der Antragstellerin ging, vorgetragen habe, schon bei einem sortimentsbezogenen Kaufkraftabzug von 13 % aus der Ortsmitte der Antragsgegnerin würde ein Rückzug dieses Marktes real drohen, sei eine Existenzgefährdung durch die hier prognostizierten Kaufkraftabflüsse von bis zu 15 % nicht mit der bloßen „Hoffnung“ abgetan, dass sich ein langjährig am Markt etablierter Lebensmittel-Vollsortimenter von seinem Standort schon nicht zurückziehen werde. Auf dieses - für sich genommen in der Tat ungenügende - Argument hat sich die L. in ihrer Auswirkungsanalyse (S. 39) indes nicht beschränkt. Sie hat vielmehr ergänzend darauf hingewiesen, dass der Anbieter voraussichtlich derzeit überdurchschnittlich am Markt agieren könne. Diese Annahme, die der Antragstellerin mit Blick auf die von ihr selbst angestrebte Ansiedelung eines N. -Marktes zugutekommen könnte, und die das von ihr beauftragte Gutachtenbüro Dr. O. & Partner in seiner für dieses Vorhaben erstellten, den Hauptbeteiligten und dem Gericht bekannten gutachterlichen Stellungnahme vom 30.7.2014 (Projektnummer 14DLP 1661) substantiiert unterstützt hat (dort S. 20 f.), hält der Senat für plausibel. Sie wird dadurch gestützt, dass der Inhaber des E. -Marktes in keinem der durchgeführten Öffentlichkeitsbeteiligungsverfahren Einwendungen gegen die Planung erhoben hat. Selbst in einem im Verfahren nach § 3 Abs. 1 BauGB eingegangenen Schreiben der „Hanstedter Gewerbetreibenden“ vom 1.3.2011, in dem diese die verschärfte Konkurrenzsituation kritisieren, findet sich für die Firma E. -Markt F. keine Unterschrift.

80

Auch mit Blick auf die Auswirkungen des Fachmarktgebäudes auf den Einzelhandel in der Ortsmitte der Antragsgegnerin lässt sich eine Abwägungsfehlerhaft der Planung nicht mit der für einen Erfolg des Normenkontrolleilverfahrens nötigen Sicherheit feststellen. Ausweislich der Ausführungen auf S. 7, 1. Absatz der Planbegründung hat sich die Antragsgegnerin von dem Wunsch leiten lassen, die Nutzungen im Plangebiet, also auch die des Fachmarktes, sollten ihr vorhandenes Einzelhandelsangebot sinnvoll ergänzen und nicht zu Verdrängungen in der Ortsmitte führen. Die Antragstellerin meint, die Antragsgegnerin habe die Prüfung der städtebaulichen Auswirkungen - vom Getränkemarktszenario abgesehen - zu Unrecht auf einen Sonderpostenmarkt im Discountbereich beschränkt. Sie zeigt indes keine weitere Vorhabenvariante auf, die die Antragsgegnerin aller Voraussicht nach hätte näher untersuchen müssen. Zu berücksichtigen ist dabei, dass sich die Abwägung nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts auf solche Belange beschränken kann, die entweder im Verfahren der Öffentlichkeitsbeteiligung vorgetragen sind oder sich der planenden Gemeinde aufdrängen mussten (BVerwG, Beschl. v. 9.11.1979 - 4 N 1.78 u.a. -, juris Rn. 52). Daher konnte die Antragsgegnerin berücksichtigen, dass in den drei Verfahren der Öffentlichkeitsbeteiligung nach §§ 3 Abs. 2, 4a Abs. 3 BauGB kein Gewerbetreibender die Sorge vor einer bestimmten, von der Antragsgegnerin nicht untersuchten Fachmarktansiedelung geltend gemacht hat. Auch die Antragstellerin hat dies nicht getan. Soweit sie - erstmals im gerichtlichen Verfahren - darauf verweist, Sonderpostenmärkte handelten nicht notwendigerweise mit Ramschware, ändert dies nichts daran, dass sie - zumal auf einer relativ geringen Verkaufsfläche von maximal 600 m² - angesichts der ihnen inhärenten breit gestreuten Sortimentspalette nur eine geringe Sortimentstiefe und auch keine kundige Beratung anbieten können, mithin für Fachhändler keine nachhaltige Konkurrenz darstellen. Soweit die Antragstellerin - ebenfalls erstmals im gerichtlichen Verfahren - Einzelhandel mit Bio-Lebensmitteln/Feinkost/Wein anspricht, ist jedenfalls nicht mit der im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes nötigen hohen Wahrscheinlichkeit festzustellen, dass entsprechende und infolge ihrer Gewinnmargen durch die potentielle Konkurrenz in ihrer Existenz bedrohte Nutzungen in der Ortsmitte der Antragsgegnerin vorhanden wären. Im Übrigen ist der eingangs erwähnte Satz auf S. 7, 1. Absatz der Planbegründung offensichtlich nicht so zu verstehen, dass der Rat der Antragsgegnerin die Planung nur unter der Prämisse realisiert sehen wollte, dass kein Geschäft in der Ortsmitte von der Betriebsaufgabe bedroht würde; für den vorhandenen Getränkemarkt nimmt sie diese Folge ausdrücklich in Kauf (S. 9, 2. Absatz). Das ist auch sachgerecht, denn das Städtebaurecht dient nicht dem Konkurrenzschutz einzelner Wirtschaftsteilnehmer, sondern der Vermeidung städtebaulich nachteiliger Auswirkungen; solche gehen nicht von jeder Ersetzung eines Einzelhandelsgeschäfts durch ein anderes mit attraktiverem Angebot aus.

81

5. Die Planung widerspricht nicht dem interkommunalen Abstimmungsgebot. Der Senat hatte hierzu in seinem Beschluss vom 27.11.2015 - 1 MN 167/15 - ausgeführt:

82

„Die L. Handelsberatung hat die Auswirkungen des Vorhabens auf die Antragstellerin aller Voraussicht nach zu Recht als unerheblich angesehen. Die in der Auswirkungsanalyse vom März 2012 prognostizierten Umsatzumverteilungen i.H.v. 4% liegen deutlich unterhalb der als Indiz für schädliche bzw. erhebliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche anerkannten 10%-Grenze. Zwar kann auch bei geringeren Werten die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche so gestört sein, dass sie ihren Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr substanziell wahrnehmen können. Dafür bedarf es dann aber greifbarer Anhaltspunkte (Senatsurt. v. 25.4.2012 – 1 KN 215/10 -, DVBl. 2012, 974 = juris-Rn. 211). Diese hat die Antragstellerin nicht benannt; vielmehr hat das von ihr anlässlich der im Verfahren 1 MN 102/14 streitgegenständlichen Planung in Auftrag gegebene Gutachten des Büros Dr. O. vom August 2013, S. 44, sogar einen durch einen N. -Markt verursachten Kaufkraftabfluss von 10% aus der Innenstadt der Antragstellerin als unproblematisch angesehen.“

83

Das vom Senat im o.g. Beschluss angesprochene Defizit, die Antragsgegnerin habe etwaige kumulative Effekte zwischen dem Lebensmitteldiscounter und dem Fachmarkt - hier sei insbesondere an einen Getränkemarkt, der es erlauben könnte, im M. -Gebäude Flächen für anderweitige Angebote zur Verfügung zu stellen und so dessen Attraktivität zu steigern, zu denken - nicht untersucht, hat die Antragsgegnerin mit der neuen Auswirkungsanalyse der L. behoben. Auch die dort errechneten Kaufkraftabflüsse von maximal 6 % liegen noch unterhalb einer Grenze, ab der die Antragsgegnerin die Auswirkungen ihrer Planung auf die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs der Antragstellerin einer vertieften Prüfung und Abwägung hätte unterziehen müssen. Die von der Antragstellerin gegen die Auswirkungsanalyse vorgebrachten Bedenken greifen nicht durch.

84

Zum einen rügt die Antragstellerin, die L. und ihr folgend die Antragsgegnerin habe die Auswirkungen des Sonderpostenmarktes unterschätzt. Unter anderem sei sie hier von einer zu geringen Flächenproduktivität - 750-1000 €/m² Verkaufsfläche statt richtigeren 1000-1600 €/m² Verkaufsfläche - ausgegangen. Selbst wenn dies zuträfe und die von der L. für den Sonderpostenmarkt - nach eigenem Bekunden als „worst case-Szenario“ unter Berücksichtigung kumulativer Effekte mit dem Discounter ermittelte Flächenproduktivität von 1.200 €/m² um gut die Hälfte auf 1.800 oder gar 1.900 €/m² zu erhöhen wäre, würde das Vorhaben indes nur 1,14 Mio. € statt 0,72 Mio. € erzielen, das Gesamtvorhaben Discounter/Sonderpostenmarkt mithin 6,9 statt 6,5 Mio. €. An den auf die Zone III, also auch das Gebiet der Antragsgegnerin entfallenden Kaufkraftabflüssen von unter 4 % würde sich dadurch nichts ändern. Angesichts dessen vermag auch die weitere Kritik, selbst ein Sonderpostenmarkt mit seinem diffusen Sortiment müsse seine Kaufkraft irgendwoher ziehen und könne bei entsprechend attraktivem Betrieb eine Reihe von inhabergeführten Läden, die ohnehin schon über keine besonderen Margen verfügten, erheblich unter Druck setzen, nicht zu überzeugen; bei den prognostizierten geringen Kaufkraftabzüge aus dem Gebiet der Antragstellerin, die sich zudem auf eine weite Bandbreite an Sortimenten verteilen, und in Anbetracht der der Antragsgegnerin bekannten, im vorstehenden Senatsbeschluss zitierten Selbsteinschätzung der Antragstellerin, ihre Ortsmitte könne selbst größere Kaufkraftabflüsse verkraften, hätte es hier substantiierter Kritik der Antragstellerin bereits im Verfahren der Öffentlichkeitsbeteiligung bedurft, um die Antragsgegnerin zu weiteren Ermittlungen zu veranlassen.

85

Zum anderen macht die Antragstellerin geltend, auch Kaufkraftabflüsse unter 10 % gefährdeten den Versorgungsauftrag ihrer Innenstadt deshalb, weil sie selbst ohnehin nur eine geringe Einzelhandelszentralität von 59%, ihre Samtgemeinde sogar von nur 51% aufweise. Die von der L. errechneten - zusätzlichen - Umsatzabflüsse würden einen „Abwärtstrend“ beschleunigen, der dann noch weit größere Umsatzverluste als die errechneten 6 % zur Folge hätte. Was diese „Abwärtsspirale“ auslösen soll, wird nicht ganz deutlich; möglicherweise meint die Antragstellerin, dass Kunden, die in den neugeplanten Vorhaben einkauften, dann noch weitere Einkäufe im Gebiet der Antragsgegnerin erledigten. Das ist indes kaum plausibel, jedenfalls nicht, wenn es zusätzliche Umsatzeinbußen in spürbarem Umfang erklären soll. Die zusätzliche Einkaufsmöglichkeit in einem Lebensmitteldiscounter oder Getränkemarkt dürften nur selten entscheidend für den Entschluss sein, eine benachbarte Gemeinde aufzusuchen und dort dann auch spezialisierte Geschäfts aufzusuchen, jedenfalls dann nicht, wenn - wie hier - solche Märkte auch in der eigenen Gemeinde vorhanden sind. Hinzu kommt, dass diejenigen unter den Bewohnern der Antragstellerin, die bereit sind, einen Weg von 10-15 Minuten mit dem PKW zurückzulegen, ein wesentlich reicheres Angebot im nahegelegenen Buchholz fänden.

86

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO.

87

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG.

88

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 VwGO, 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

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