Verwaltungsgericht Köln (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-06-30, Aktenzeichen 4 K 5206/05
ECLI:DE:VGK:2006:0630.4K5206.05.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen

Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

1

Tatbestand:

2

Der Kläger ist Eigentümer eines mit einem Fachwerkhaus im alten Ortskern an der
I. straße 000 in S. bebauten Grundstücks. Das Gebäude wurde
um 1850 errichtet. Der Kläger erwarb das Grundstück im Wege der Zwangsverstei-
gerung im November 2000. Bis Mai 2001 wurde das Fachwerkhaus überwiegend als
Wohnhaus genutzt. Im rückwärtigen Teil des Erdgeschosses sind bis heute zwei
Räume des auf dem Grundstück befindlichen Getränkehandels untergebracht.

3

Im Januar 2000 hörte der Beklagte die damaligen Eigentümer zu einer
beabsichtigten Eintragung des Fachwerkhauses in die Denkmalliste an und stellte das Objekt
(Flurstück 0000) mit an diese gerichtetem Bescheid vom 14. Februar 2000 vorläufig
unter Denkmalschutz.
Im März 2000 ordnete das Amtsgericht Bergisch Gladbach die Zwangsverwaltung
des streitbefangenen Grundstücks an. Anlässlich der Zwangsversteigerung wurde im
Auftrag des Amtsgerichts vom Bau- und Immobiliensachverständigen T. am 18.
Juli 2000 ein Verkehrswertgutachten mit Stand vom 14.Juni 2000 über das
Grundstück erstellt, das allen Bietern zugänglich war. Der ermittelte Verkehrswert betrug
hiernach 818.900,00 DM (= 418.696,92 EUR), der notwendige Sanierungsaufwand
wurde überschlägig auf 50.000,00 DM (= ca. 25.560,00 EUR) geschätzt. Die
geschätzten Sanierungskosten und der wegen des Denkmalschutzes geringere
Bodenwert wurden bei der Beurteilung des Verkehrswertes wertmindernd in Ansatz
gebracht. Zudem wurde für die Festsetzung des Wertes des denkmalgeschützten
Wohnhauses die Restnutzungsdauer auf 30 Jahre angesetzt, was eine
Wertminderung wegen Alters von 45 % ergab.

4

Im Verkehrswertgutachten stellte der Sachverständige zum Sanierungsbedarf im
Einzelnen fest:

5

- "Feuchtigkeitsschäden in Sockelbereichen mit Putzabplatzungen und
vermuteten Sockel-/Schwellholzschäden

6

- Im rückwärtigen Durchgangszimmer Wohnhaus/Anbau (unter der
Dachterrasse) eine Dachundichtigkeit/Feuchtigkeitsschaden

7

- Verschieferung rechte Hausseite teilweise beschädigt

8

- Diverse Feuchtigkeitsschäden."

9

Am 23. November 2000 trug der Beklagte das Objekt I.----straße 000, Flurstück
0000, in die Denkmalliste ein und erteilte den damaligen Eigentümern hierüber einen
Bescheid.

10

Am 30. November 2000 erwarb der Kläger das streitbefangene Grundstück nach
Erteilung des Zuschlags im Zwangsversteigerungsverfahren zu einem Preis von
750.000,00 DM (= 383.468,91 EUR).

11

Mit Schreiben vom 15. Dezember 2000 legte der Kläger ohne Begründung
Widerspruch gegen die Unterschutzstellung ein, der vom Landrat des Rheinisch-
Bergischen Kreises mit Widerspruchsbescheid vom 17. Juli 2001 zurückgewiesen
wurde. Die hiergegen beim Verwaltungsgericht Köln erhobene Klage 4 K 6104/01
nahm der Kläger während des gerichtlichen Erörterungstermin vor Ort am 23. Mai
2003 nach Erteilung eines rechtlichen Hinweises des Gerichts über das Vorliegen
der Denkmaleigenschaft des Fachwerkhauses zurück.

12

Nach Erwerb des Grundstücks durch den Kläger fanden am 3. Juli 2001 und am
16. August 2001 Begehungen des Gebäudes in Anwesenheit des Klägers und von
Vertretern des Beklagten, beim zweiten Termin auch unter Teilnahme eines
Vertreters des Rheinischen Amts für Denkmalpflege statt. Hierbei wurde festgestellt, dass
die Schwellhölzer und Ständer bis zur Höhe der ersten Riegel durch Feuchtigkeit
überwiegend stark geschädigt waren und dass in der nord-östlichen Gebäudeecke
Schwammbefall vermutet wurde.

13

Die örtliche Presse berichtete in dieser Zeit wiederholt über Abrisspläne des
Klägers. Engagierte Bürger setzten sich mit Leserbriefen, Schreiben an den Beklagten
und einer Unterschriftenaktion für den Erhalt des Denkmals ein. Auch der S.
Geschichtsverein und die in Bremen ansässige "Interessengemeinschaft
Bauernhaus" engagierten sich für das Fachwerkhaus.

14

Als der Kläger in den folgenden Jahren keine Instandhaltungsmaßnahmen an
dem Denkmal durchführte, beauftragte der Beklagte den Sachverständigen T. mit
der Begutachtung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit dieser Maßnahmen. In seinem
Gutachten vom 16. Februar 2004 gelangte dieser zu dem Ergebnis, dass dem Kläger
die erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen an dem Denkmal zumutbar seien. Die
Instandhaltungskosten werden hierin mit 75.500,00 EUR bewertet.

15

Nach Anhörung des Klägers und im Benehmen mit dem Rheinischen Amt für
Denkmalpflege erließ der Beklagte gegenüber dem Kläger am 20. September 2004
eine Ordnungsverfügung, mit der er diesen unter Fristsetzung aufforderte, im
einzelnen aufgeführte Sanierungsarbeiten durchzuführen. Zugleich ordnete er die
sofortige Vollziehung der Ordnungsverfügung an und drohte für den Fall der
Zuwiderhandlung ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000,00 EUR an.

16

Hiergegen legte der Kläger am 15. Oktober 2004 mit der Begründung
Widerspruch ein, ihm sei eine Grundsanierung des Denkmals aufgrund der
allgemeinen schlechten wirtschaftlichen Lage sowie aufgrund des bekannten
Leerstandes von Immobilien nicht zumutbar.

17

Im März und April 2005 fanden Gespräche zwischen dem Kläger und dem
Beklagten statt, die keine Lösung herbeiführten. Hierbei legte der Kläger dar, dass
für ihn nur ein Abriss oder eine Verschiebung des Denkmals um 10 Meter zur I.----
straße in Betracht komme. Denkbar sei für ihn der Betrieb einer Kneipe mit
Außengastronomie im vorderen Grundstücksteil mit rückwärtiger Wohn- und
Bürobebauung, wobei er jedoch nur die vordere Fassade des Denkmals erhalten
wolle.
Nachdem der Kläger weiterhin keine Sanierungsmaßnahmen durchführte, setzte der
Beklagte mit Bescheid vom 29. Juni 2005 das angedrohte Zwangsgeld in Höhe von
5.000,00 EUR fest. Hiergegen legte der Kläger mit Schreiben vom 20. Juli 2005
Widerspruch ein.

18

Mit Widerspruchsbescheid vom 3. August 2005 wies der Landrat des Rheinisch-
Bergischen Kreises den Widerspruch des Klägers gegen die Ordnungsverfügung
vom 9. September 2004 sowie gegen die darin enthaltene Androhung von
Zwangsgeld als unbegründet zurück. Dem Kläger seien die Erhaltungs- und
Instandsetzungsmaßnahmen zumutbar. Insbesondere habe er durch Entfernung der
originalen Haustür und durch Unterlassen jeglicher Instandhaltungsmaßnahmen seit
2001 den Erhaltungszustand des Denkmals durch sein Verhalten erheblich
verschlechtert. Daher könne er sich auf die hierdurch entstandenen erhöhten
Erhaltungskosten nicht berufen.

19

Hiergegen hat der Kläger am 31. August 2005 Klage erhoben. Zur Begründung
macht er unter Vorlage eines von ihm in Auftrag gegebenen Gutachtens des
Diplomingenieurs Q. vom 5. Oktober 2005, einer Stellungnahme desselben vom
25. Mai 2006 sowie aufgrund eigener Berechnungsbeispiele geltend, dass ihm die
Durchführung der aufgegebenen Sanierungsmaßnahmen wirtschaftlich unzumutbar
sei. Auch habe er das Objekt entgegen der Behauptung des Beklagten nicht verfallen
lassen. Die Schäden beruhten nicht auf einem von ihm zu vertretenden
Sanierungsrückstau, sondern seien die Folge einer langjährigen Missachtung der
bauphysikalischen Anforderungen eines alten Fachwerkhauses. Seit dem Erwerb
des Grundstücks durch ihn hätten sich diese Schäden nicht verschlimmert. Der
bauliche Zustand sei insgesamt sehr schlecht, was erst nach Räumung des Objekts
und Öffnung einiger Bauteile sichtbar geworden sei. Unter anderem sei es mit dem
Hausschwamm befallen und teilweise wegen Fäulnis der Schwellhölzer abgesackt.
Der wahre Zustand könne jedoch erst nach einer völligen Entkernung bzw.
Entfernung des Innenausbaus ermittelt werden. Für die Durchführung der
aufgegebenen Sanierungsmaßnahmen seien nach dem genannten Gutachten Sa-
nierungskosten von 120.000,00 EUR erforderlich, wobei dies eher zurückhaltend
kalkuliert sei und tatsächlich mit einem höheren Aufwand gerechnet werden müsse.

20

Der Kläger beantragt,

21

den Bescheid des Beklagten vom 9. September 2004 in der
Fassung des Widerspruchsbescheides des Rheinisch-Bergischen
Kreises vom 3. August 2005 aufzuheben.

22

Der Beklagte beantragt,

23

die Klage abzuweisen.

24

Er bezieht sich unter Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung und einer
Stellungnahme des Sachverständigen T. , beide jeweils vom 10. März 2006, im
Wesentlichen auf die Zumutbarkeit der Durchführung der geforderten
Instandsetzungsmaßnahmen. Ergänzend rügt er grundlegende Mängel des vom
Kläger vorgelegten Gutachtens. So stelle dieses lediglich auf eine Teilfläche des
Gesamtgrundstücks ab, berücksichtige bei der Frage der Zumutbarkeit der
Instandhaltungsmaßnahmen weder öffentliche Zuwendungen noch Steuervorteile
oder den Umstand, dass ein erheblicher Teil der in Ansatz gebrachten Kosten direkte
Folge des Unterbleibens von Unterhaltungsmaßnahmen durch den Kläger sei. Selbst
unter Berücksichtigung der Ansätze des vom Kläger vorgelegten Gutachtens und bei
konservativer Betrachtungsweise könne indes eine angemessene Verzinsung des
Bodenwertes und des eingesetzten Kapitals erreicht werden.

25

Während des anhängigen Klageverfahrens hat der Kläger im Mai 2006 die
Erteilung einer Abbruchgenehmigung für das Denkmal beantragt, über die noch nicht
entschieden wurde.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den
Inhalt der Gerichtsakte - sowie der Gerichtsakte im Verfahren 4 K 6104/01 und 4 L
1412/05 - und auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten
ergänzend Bezug genommen.

26

Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.

27

Der Bescheid des Beklagten vom 9. September 2004 und der
Widerspruchsbescheid des Landrates des Rheinisch-Bergischen Kreises vom 3.
August 2005 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§
113 Abs. 1 S. 1 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

28

Der Beklagte hat dem Kläger rechtsfehlerfrei die Durchführung der in den
angefochtenen Bescheiden im einzelnen aufgeführten Sanierungsmaßnahmen
aufgegeben.

29

Nach § 7 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 DSchG NW kann die Untere Denkmalbehörde die
notwendigen Anordnungen treffen, wenn ein Eigentümer seiner Verpflichtung nicht
nachkommt, im Rahmen des Zumutbaren sein Denkmal instand zu halten, instand zu
setzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung zu schützen.

30

Das streitbefangene Fachwerkhaus ist ein Denkmal im Sinne des § 2 DSchG NW.
Die Eintragung in die Denkmalliste des Beklagten ist seit Mai 2003 bestandskräftig.

31

Der Kläger hat seine Pflicht aus § 7 Abs. 1 DSchG vernachlässigt, sein Denkmal
instand zu setzen, instand zu halten, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung
zu schützen. Er hat seit der Ersteigerung des Grundstücks im November 2000 keine
relevanten Sanierungsarbeiten durchführen lassen, obwohl bereits zu diesem
Zeitpunkt erhebliche Feuchtigkeitsschäden an dem Denkmal vorhanden waren.

32

Die Durchführung der in der Ordnungsverfügung aufgegebenen
Sanierungsmaßnahmen ist dem Kläger auch zumutbar i. S. v. § 7 Abs. 1 Satz 1
DSchG.

33

Dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung eines geschützten Denkmals kann
nur durch Inpflichtnahme des Eigentümers Rechnung getragen werden. Das
Denkmaleigentum unterliegt daher einer gesteigerten Sozialbindung, die sich aus der
Situationsgebundenheit des Grundstücks ergibt.

34

Vgl. Bundesverfassungsgericht (BVerfG), Urteil vom 2. März 1999 -
1 BvL 7/91 -, BVerfGE 100, 226 (243).

35

Für die Zumutbarkeit i. S. d. § 7 DSchG kommt es nicht allein auf wirtschaftliche
Erwägungen an. Vielmehr ist auch das Verhalten des jeweiligen Eigentümers in den
Blick zu nehmen. Dies zeigt bereits § 7 Abs. 1 Satz 3 DSchG, wonach sich die
Eigentümer und sonstigen Nutzungsberechtigten nicht auf Belastungen durch
erhöhte Erhaltungskosten berufen können, die dadurch verursacht worden sind, dass
Erhaltungsmaßnahmen dem Denkmalschutzgesetz oder sonstigem öffentlichen
Recht zuwider unterblieben sind. Aus der Sozialbindung und dem hohen Rang des
Denkmalschutzes folgt hierbei, dass vom Eigentümer grundsätzlich erwartet wird,
dass er dem Denkmalschutz gegenüber aufgeschlossen ist.

36

Vgl. auch BVerfG, Urteil vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, a. a. O.: "Wenn
selbst ein dem Denkmalschutz gegenüber aufgeschlossener Eigentümer von
einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch
auch nicht veräußern kann ..."

37

Artikel 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums.

38

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 22. November 1994 - 1 BvR 351/91 -,
BVerfGE 91, 294 (310); BVerfG, Urteil vom 2. März 1999 - 1 BvR 7/91 - a.a.O.

39

Konkret bedeutet dies, dass die "Schutzwürdigkeit" des Eigentümers und damit
das Maß der Zumutbarkeit auch von Erhaltungsmaßnahmen im Einzelfall sehr
unterschiedlich sein kann. Zwar wird im Regelfall auch für die Zumutbarkeit von
Erhaltungsmaßnahmen i. S. d. § 7 DSchG gelten, was das
Bundesverfassungsgericht für den Fall der Prüfung eines Abrissverlangens
angesprochen hat.

40

Vgl. BVerfG, Urteil vom 2. März 1999, - 1 BvR 7/91 - a.a.O.

41

Wenn "selbst ein dem Denkmalschutz gegenüber aufgeschlossener Eigentümer
von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch
auch nicht veräußern kann", so dass "dessen Privatnützigkeit nahezu vollständig
beseitigt wird",

42

Vgl. BVerfG, Urteil vom 2. März 1999, - 1 BvR 7/91 - a.a.O.

43

wird es regelmäßig für den Eigentümer auch im Sinne des § 7 Abs. 1 DSchG
unzumutbar sein, dieses Denkmal in Stand zu setzen oder zu erhalten.

44

Zu einer derartigen Situation kann es - wie das Bundesverfassungsgericht in der
vorstehend zitierten Entscheidung ausgesprochen hat - z. B. kommen, wenn die
ursprüngliche Nutzung eines Gebäudes hinfällig wird und eine andere Verwendung,
auf die der Eigentümer in zumutbarer Weise verwiesen werden könnte, sich nicht
verwirklichen lässt.

45

In derartigen Fällen, in denen einerseits der Eigentümer nach denkmalgerechten
Lösungen gesucht hat - also dem Denkmalschutz gegenüber aufgeschlossen war -,
andererseits Veränderungen der Rentabilität ohne sein Zutun erfolgt sind, mag es
auch durchaus angängig sein, die Frage der Zumutbarkeit auch im Rahmen des § 7
Abs. 1 ausschließlich nach einer objektiven Wirtschaftlichkeitsberechnung

46

vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 30.03.2006 - 1 A
10178/05 -,

47

vorzunehmen.

48

Anders verhält es sich hingegen, wenn ein bestimmungsgemäß genutztes
Denkmal in Kenntnis der Denkmaleigenschaft und seiner gegebenen
Sanierungsbedürftigkeit günstig mit der offenkundigen Absicht erworben wird, es
nicht zu erhalten, sondern das Grundstück bestmöglich zu verwerten und das
Denkmal anschließend über Jahre hinweg dem Verfall anheim gegeben wird.

49

In einem derartigen Fall kann sich der Eigentümer nach Auffassung der Kammer
grundsätzlich nicht darauf berufen, dass die geforderten Unterhaltungsmaßnahmen
unzumutbar seien, weil die Erhaltungs- und Unterhaltungskosten des Denkmals aus
den erzielbaren Erträgen nicht gedeckt werden könnten.

50

Nach Überzeugung der Kammer, welche sich auf den Akteninhalt stützt, liegen
diese Voraussetzungen hier vor.

51

Der Kläger hat das Grundstück in Kenntnis seiner Denkmaleigenschaft und in
Kenntnis des Verkehrswertgutachtens, in dem auf vorhandene Feuchtigkeitsschäden
hingewiesen war, zu einem deswegen deutlich reduzierten Preis erworben. Bereits
dies mindert das Maß seiner Schutzwürdigkeit. Wer Eigentum in Kenntnis hiermit
verbundener Risiken - vorliegend der Denkmaleigenschaft und vorhandener
Schäden - erwirbt und hierfür zudem deswegen einen geringeren Preis zahlt, ist
weniger schutzwürdig und dem ist mehr zuzumuten als einem Eigentümer, bei dem
dies nicht der Fall ist.

52

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 16. Februar 2000 - 1 BvR 242/91, 1
BvR 3159/99 - BVerfGE 102, 1 für die Zustandsverantwortlichkeit des
Eigentümers bei Altlastensanierung.

53

Die Kammer ist auch davon überzeugt, dass der Kläger das Denkmal entgegen
seinen Bekundungen von vornherein nicht erhalten, sondern das Grundstück ohne
Rücksicht auf die Denkmaleigenschaft einer möglichst günstigen Nutzung zuführen
wollte. Dafür sprechen eine Vielzahl von Indizien.

54

So hat der Kläger sich von vornherein an Planungen, die auf eine Grund-
stücksnutzung unter Erhalt des Denkmals abzielten, nicht beteiligt. Auf die
zahlreichen Angebote, über die bereits im Jahre 2000 vom Beklagten gemachten
Planungsvorschläge hinaus gemeinsam über weitere sinnvolle
Nutzungsmöglichkeiten zu sprechen, ist der Kläger nicht eingegangen. Derartige
Gespräche hat der Beklagte dem Kläger nach den Verwaltungsvorgängen nicht nur
vor und während des gemeinsamen Ortstermins am 16. August 2001 angeboten.
Bezeichnend ist in diesem Zusammenhang, dass der Kläger zu diesem Termin laut
Aktenvermerk des Beklagten vom 15. August 2001 zunächst nicht erscheinen wollte,
weil er in der Besprechung von Nutzungsperspektiven und einer Kompromisssuche
keinen Sinn sah. Ein entsprechendes Gesprächsangebot des Beklagten findet sich z.
B. auch in einem Schreiben vom 31. Juli 2003; weitere Gesprächsangebote wurden
in dem auf Initiative des Beklagten zu Stande gekommenen Gespräch vom 22. März
2005 sowie in der Besprechung vom 18. April 2005 gemacht. Dem Kläger konnte
auch nicht verborgen bleiben, dass der Beklagte als Untere Denkmalbehörde und
das Rheinische Amt für Denkmalpflege sich nicht nur konstruktiv an den Planungen
beteiligten, sondern auch bereit waren, ihm soweit wie möglich entgegenzukommen,
wenn nur das Denkmal erhalten blieb. So war etwa das Rheinische Amt für
Denkmalpflege ausweislich eines Schreibens von Herrn Dr. Stürmer vom 27. Februar
2002 bereit, verschiedene Anbaumöglichkeiten an das Fachwerkhaus zur
Realisierung einer gastronomischen Nutzung mitzutragen. Auch einer Bebauung im
seitlichen und rückwärtigen Bereich des Denkmals hätten die Denkmalbehörden
zugestimmt.

55

Eigene Planungen, welche eine Grundstücksnutzung unter Erhalt des
Fachwerkhauses vorsahen, hat der Kläger zu keinem Zeitpunkt vorgelegt.
Stattdessen hat er bereits sehr frühzeitig und zu einem Zeitpunkt, als der genaue
Schadensumfang in keiner Weise feststand, vorgetragen, das Denkmal sei
tatsächlich und rechtlich unbewohnbar und - so im Schreiben seiner seinerzeitigen
Bevollmächtigten vom 15. Juli 2002 - er müsse prüfen, ob es im Zuge seiner
Planungs- und Bauabsichten als zweckdienlich oder notwendig angesehen werden
könne, dem Beklagten einen Abbruchantrag vorzulegen.

56

Schließlich zeigt auch die Tatsache, dass der Kläger bis heute - wie seine
Äußerungen in der mündlichen Verhandlung gezeigt haben - keine Erkundigungen
über mögliche Zuschüsse und steuerliche Vorteile bei Sanierungsmaßnahmen
eingeholt hat, dass er ernsthafte Planungen im Hinblick auf den Erhalt des Denkmals
zu keinem Zeitpunkt angestellt hat.

57

Dafür, dass der Kläger von vornherein keine Sanierung und Erhaltung des
Denkmals beabsichtigte, spricht auch, dass er den tatsächlichen Schadensumfang
bis heute nicht umfassend hat feststellen lassen. Die in seinem Schreiben vom 26.
Juni 2001 an den Beklagten angekündigte "Substanzüberprüfung" hat bis heute nicht
stattgefunden. Für die Besprechung am 3. Juli 2001 hat der Kläger zwar einige Teile
des Fachwerks geöffnet und zunächst auch um eine Stellungnahme der
Denkmalbehörde zum voraussichtlichen Umfang der Sanierung gebeten. Im weiteren
Verlauf hat der Kläger indes nur widerstrebend an der nächsten Besprechung am 16.
August 2001 teilgenommen und weder selbst eine mögliche Untersuchung
vorgenommen noch diese durch die Denkmalbehörden zugelassen. Der Auftrag an
das Büro Umweltmykologie GbR aus Berlin im Jahre 2003 diente offensichtlich vor
allem dem Ziel, die auch vom Beklagten geäußerte Vermutung des Befalls mit
Hausschwamm zu stützen und damit ein zusätzliches Argument für den Abbruch des
Gebäudes zu erhalten. Als sich dieser Verdacht nicht bestätigte, wurde der
Untersuchungsbericht vom 23. April 2003 verschwiegen und sogar die ausdrückliche
Nachfrage der Kammer im Ortstermin vom 23.05.2003, ob er bisher Untersuchungen
über die Art des sichtbaren Pilzbefalls durchgeführt habe, wahrheitswidrig verneint.
Selbst im jüngsten Schriftsatz des Klägers werden erneut unter Berufung auf dieses
Gutachten ein Befall mit Hausschwamm behauptet und daraus weitreichende
Folgerungen für die angebliche Unkalkulierbarkeit der notwendigen Sanierungsmaß-
nahmen gezogen, obwohl das Gutachten ausdrücklich das Gegenteil besagt. Auch
dem Gutachten des Dipl.-Ing. Q. , das der Kläger erst im September 2005 in
Auftrag gegeben hat, liegt keine umfassende Schadensfeststellung zu Grunde.

58

Schließlich hat der Kläger über einen Zeitraum von mehr als 5 Jahren praktisch
nichts Substanzielles gegen die bereits im Verkehrswertgutachten aus dem Jahre
2000 festgestellten Feuchtigkeitsschäden unternommen, obwohl sich aufdrängen
musste, dass diese Feuchtigkeit eine Gefahr für das Denkmal darstellte. Spätestens
seit dem Untersuchungsbericht des Büros Umweltmykologie GbR vom 23. April 2003
war dem Kläger zudem positiv bekannt, dass die im Bauwerk gefundenen Pilze aus
der Gruppe der Nassfäuleerreger ihre starke Zerstörungskraft lediglich bei relativ
hoher Holzfeuchtigkeit entfalten und Maßnahmen zur Reduzierung der Feuchtigkeit
des Gebäudes daher zum Erhalt unerlässlich waren. Dass der Kläger diesen Bericht
verheimlicht und auch in den folgenden Jahren nichts Substanzielles gegen die aus
dem Erdreich aufsteigende Feuchtigkeit unternommen hat, spricht nachdrücklich
gegen seinen Erhaltungswillen. Die vom Kläger erstmals im Widerspruchsschreiben
vom 29. Januar 2005 behauptete Abdichtung des Terrassenbereichs kann schon
deshalb nicht als Beleg für das Gegenteil gelten, weil sie einerseits nur einen kleinen,
eng begrenzten Schadensbereich betrifft und zum anderen der Kläger bis heute nicht
nachgewiesen hat, dass und in welcher Weise diese Arbeiten tatsächlich ausgeführt
wurden. Eine Rechnung oder sonstige Nachweise wurden trotz Aufforderung durch
den Beklagten nicht vorgelegt; darüber hinaus wurde dem Beklagten, der das
Ergebnis der Abdichtung in Augenschein nehmen wollte, ausweislich eines
Gesprächsvermerks vom 22. März 2005 der Zutritt zum Grundstück verweigert.
Angesichts der Tatsache, dass dem Kläger die Feuchtigkeitsschäden bereits seit
dem Jahre 2000 und ihre besondere Gefährlichkeit für das Baudenkmal spätestens
seit dem Jahre 2003 bekannt waren, erscheinen auch die vom Kläger in der
mündlichen Verhandlung geschilderten Heizungs- und Belüftungsmaßnahmen völlig
unzureichend. Danach hat der Kläger nämlich lediglich den Mieter dazu verpflichtet,
das Haus in den Wintermonaten durch Heizstrahler und Konvektoren frostsicher zu
beheizen; außerdem erfolgt in den Wintermonaten "drei- bis viermal monatlich" eine
Belüftung des Objekts. Dass durch derartige Maßnahmen die im Gebäude
nachweislich vorhandene erhebliche Feuchtigkeit nicht beseitigt werden kann, liegt
nach Auffassung der Kammer auf der Hand.

59

Auch die Tatsache, dass der Kläger das Denkmal mit Ausnahme von zwei
gewerblich vermieteten Räumen nach der Zwangsräumung der früheren Eigentümer
über einen Zeitraum von mittlerweile 5 1/2 Jahre hat leer stehen lassen, spricht gegen
seinen Nutzungs- und Erhaltungswillen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass das
Gebäude vor der Übernahme durch den Kläger vollständig bewohnt und nach den
dem Verkehrswertgutachten beigefügten Fotos augenscheinlich in einem guten
Erhaltungszustand war. Es ist nicht ersichtlich, dass die in diesem Gutachten
festgestellten Feuchtigkeitsschäden eine weitere Nutzung des gesamten Denkmals
zu wohn- und gewerblichen Zwecken gehindert hätten. Eine derartige - ggfls. auch
nur vorübergehende - Nutzung, welche angesichts der zentralen Lage des
Grundstücks nach Auffassung der Kammer ohne größere Schwierigkeiten zu
verwirklichen gewesen wäre, hat der Kläger jedoch offenbar zu keinem Zeitpunkt
ernsthaft angestrebt. Dass der Kläger an der Erhaltung des Denkmals kein wirkliches
Interesse besitzt und besaß, zeigt auch der Vermerk des Beklagten über die
Besprechung am 22. März 2005. Danach erklärte der Kläger bei dieser Gelegenheit,
für ihn komme lediglich in Betracht, das Denkmal abzureißen oder es zwecks
Betriebs einer Kneipe mit Außengastronomie mit dahinter liegenden neuen
Wohn- und Bürogebäuden ca. 10 m nach vorne zur Straße hin zu versetzen. Hierbei wolle
er jedoch nur die vordere Fassade des Denkmals erhalten. Einen Abrissantrag hat
der Kläger inzwischen gestellt.

60

Die Einstellung des Klägers zum Denkmalschutz und zur Erhaltung des
Baudenkmals zeigt schließlich beispielhaft auch der Umgang mit der historischen
Haustür des Anwesens. Diese doppelflüglige Eichenholztür aus der Entstehungszeit
des Gebäudes wurde bereits im Gutachten des Rheinischen Amts für Denkmalpflege
vom 6. September 2000 vor der Unterschutzstellung und erneut im
Verkehrswertgutachten des Dipl.-Ing. T. vom 18. Juli 2000 erwähnt. Das in den
Akten enthaltene Farbfoto vom Juni 2000 zeigt eine gepflegte Tür in offensichtlich
sehr gutem Erhaltungszustand. Dennoch wurde sie vom Kläger bereits im November
2001 ohne jede Rücksprache mit der Denkmalbehörde "entsorgt", weil sie - so die
Aussage des Klägers - im Ortstermin vom 23. Mai 2003 - "teilweise beschädigt und
im Übrigen funktionsunfähig" gewesen sei.

61

Angesichts dieses Verhaltens des Klägers und der damit gegebenen besonderen
Ausgangslage kommt es vorliegend nach Auffassung der Kammer nicht auf eine
objektive Wirtschaftlichkeitsberechnung an. Vielmehr ist es Sache des Eigentümers,
nachvollziehbar und plausibel darzulegen, dass der bestehende Erhaltungszustand
des Gebäudes auf unvorhersehbaren Umständen beruht. Dem wird der Eigentümer
nicht dadurch gerecht, dass er allein die Möglichkeit weiterer noch nicht erkannter
Schäden und daran anknüpfender Maßnahmen der Denkmalbehörde in den Raum
stellt.
Vielmehr hält es die Kammer bei einer Fallkonstellation wie der vorliegenden für
zwingend erforderlich, dass der Eigentümer aufgrund entsprechender sachkundiger
Untersuchungen zumindest konkrete Anhaltspunkte für derartige unvorhergesehene
Schäden aufzeigt. Dies wäre möglicherweise vorliegend in Betracht zu ziehen
gewesen, wenn das vom Kläger in Auftrag gegebene Pilzgutachten den Verdacht auf
Echten Hausschwamm bestätigt hätte. Anhaltspunkte für derartige, beim Erwerb
nicht vorhersehbare Schadensentwicklungen hat der Kläger jedoch nicht dargelegt;
sie lassen sich insbesondere auch dem vom Kläger vorgelegten Gutachten des Dipl.-
Ing. Q. nicht entnehmen. Insoweit weist die Kammer zunächst darauf hin, dass
dieses Gutachten nicht nur deshalb gravierenden Bedenken begegnet, weil es die für
einen vereidigten Sachverständigen gebotene Distanz zum Auftraggeber gänzlich
vermissen lässt. Es geht auch von rechtlich unzutreffenden Annahmen aus. Diese
betreffen zum Beispiel die hier bestandskräftig festgestellte Denkmaleigenschaft
sowie die nach der Landesbauordnung NRW an Bestandsschutz genießende
Gebäude zu stellenden Anforderungen (vergleiche § 87 BauO NRW).

62

Jedenfalls werden aber auch in diesem Gutachten keine nicht vorhersehbaren
Schäden dargelegt.

63

Die Kammer hatte deshalb auch keinen Anlass, dem in der mündlichen
Verhandlung offensichtlich "ins Blaue hinein" gestellten Beweisantrag zu weiteren
Forderungen der Denkmalbehörden und hierdurch ausgelösten angeblich höheren
Sanierungskosten als im Gutachten Q. angesetzt nachzugehen.

64

Da es auf die Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht ankommt, musste die Kammer
schon aus diesem Grunde auch dem weiteren Beweisantrag zur erzielbaren
Miethöhe nicht nachgehen. Im übrigen handelt es sich auch insoweit um einen
erkennbar "ins Blaue hinein" gestellten Ausforschungsantrag, mit dem der Kläger
ohne erkennbare Anhaltspunkte einen Umstand lediglich behauptet.

65

Ohne dass es nach dem vorstehend Gesagten darauf ankäme, weist die
Kammer in diesem Zusammenhang gleichwohl darauf hin, dass - wie sie bereits in
der mündlichen Verhandlung angedeutet hat - nichts dafür spricht, dass es an einer
objektiven Wirtschaftlichkeit des Objekts fehlt. Dies gilt sogar dann, wenn man
ungeachtet der nach Auffassung der Kammer teilweise unzutreffenden Ansätze -
etwa hinsichtlich der zugrunde zu legenden Mietfläche - zugunsten des Klägers vom
Gutachten des Dipl.-Ing. Q. ausgeht.

66

Sonstige Bedenken gegen die Ordnungsverfügung und gegen die Androhung
von Zwangsgeld sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

67

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.