Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1998-07-01, Aktenzeichen 27 U 6/98
ECLI:DE:OLGK:1998:0701.27U6.98.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d :

2

Die Kläger, die die türkische Staatsangehörigkeit besitzen und
seit mehr als 20 Jahren in Deutschland leben, beabsichtigten, für
sich und ihre Familie ein Hausgrundstück in E. zu erwerben. Auf ein
im Sommer 1996 von der Beklagten aufgegebenes Zeitungsinserat
nahmen sie mit deren Vater, der die Immobilienangelegenheit für die
Beklagte regelte, wegen des von ihr angebotenen Objekts L. 9 in
E.-B. Kontakt auf. Das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück
liegt im Gebiet eines Bebauungsplans der Stadt E., dessen
Festsetzungen für diesen Bereich unter anderem eine Tiefgarage,
eine öffentliche Verkehrsfläche für einen Fußgängerweg sowie
Leitungsrechte zugunsten der Ver- und Entsorgungsträger
vorsehen.

3

Am 9. September 1996 schlossen die Parteien vor dem Notar J. in
S. einen Kaufvertrag über das Grundstück zum Preise von 445.000,00
DM. Diese Summe wurde zum vereinbarten Fälligkeitstermin am 30.
September 1996 auf das Konto der Beklagten überwiesen.

4

Mit Anwaltsschreiben vom 8. Oktober 1996 fochten die Kläger
gegenüber der Beklagten ihre Vertragserklärungen wegen arglistiger
Täuschung unter Hinweis darauf an, daß sie über die - der Beklagten
bekannt gewesenen - Festsetzungen des Bebauungsplans nicht
aufgeklärt worden seien. Vorsorglich erklärten sie auch die
Anfechtung wegen Irrtums, weil ihnen aufgrund mangelnder
Sprachkenntnisse unklar gewesen sei, was sie beim Notar im
einzelnen unterschrieben hätten.

5

Die Kläger verlangen von der Beklagten die Rückzahlung des
Kaufpreises.

6

Sie haben behauptet, der deutschen Sprache nicht mächtig zu
sein. Der klagende Ehemann könne sich nur unzureichend in dieser
Sprache verständigen, während die klagende Ehefrau gar kein Wort
Deutsch verstehe. Den Ausführungen des Notars zum Inhalt der
Vertragsurkunde hätten sie deshalb nicht folgen können. Für sie
wesentliche Vertragsbestimmungen über den Kaufpreis, die
Gewährleistung und die Übergabe seien ihnen von ihrer im
Notartermin anwesenden Tochter Gülümser übersetzt worden. Die
Kläger haben den Standpunkt eingenommen, der notarielle Kaufvertrag
sei aufgrund einer gemäß §§ 6, 16 BeurkG unzulässigen Mitwirkung
ihrer Tochter als Dolmetscherin formnichtig, jedenfalls aber
wirksam wegen Irrtums angefochten. Zudem seien sie zur Anfechtung
wegen arglistiger Täuschung berechtigt gewesen, da die Beklagte
bzw. deren Vater als ihr Vertreter sie auf die - ihnen unbekannt
gewesene - Existenz des Bebauungsplans und dessen Inhalt hätte
hinweisen müssen. Sie seien erst nach Vertragsschluß durch den
Sachbearbeiter der finanzierenden Bank auf den Bebauungsplan
aufmerksam gemacht worden und hätten sich daraufhin beim
Stadtplanungsamt über dessen Inhalt erkundigt. Durch die
Festsetzungen im Bebauungsplan drohe die Enteignung entsprechender
Grundstücksflächen für die geplante Errichtung einer
Gemeinschaftstiefgarage, die sogar einen Abriß des Hauses notwendig
mache, und die Anlegung eines Fußgängerwegs. Auch das Leitungsrecht
beeinträchtige das Grundstückseigentum. Der Bebauungsplan
verhindere somit die beabsichtigte Nutzung des Hausgrundstücks.

7

Die Kläger haben beantragt,

8

die Beklagte zu verurteilen, an sie
445.000,00 DM nebst 6,5 % Zinsen seit dem 22. Oktober 1996 zu
zahlen.

9

Die Beklagte hat beantragt,

10

die Klage abzuweisen.

11

Sie hat mangelnde Sprachkenntnisse und
Verständigungsschwierigkeiten der Kläger sowie eine
Übersetzertätigkeit von deren Tochter bei Abschluß des
Notarvertrags bestritten, ferner deren Unkenntnis von der Existenz
des Bebauungsplans, und behauptet, der klagende Ehemann habe vor
Vertragsschluß von ihrem Vater auch die Bezeichnung der Flurstücke
mit der Begründung erfragt, er wolle sich über die
Nutzungsmöglichkeiten informieren. Deshalb habe ihr Vater davon
ausgehen müssen, daß sich die Kläger selbst über den Bebauungsplan
unterrichten würden, was ohnehin Sache des Kaufinteressenten sei.
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans werde die Nutzung des
Grundstücks auch nicht beeinträchtigt. Der Bebauungsplan gebe
allein dem betreffenden Grundeigentümer das Recht, eine Tiefgarage
zu errichten. Das Leitungsrecht beziehe sich lediglich auf einen
vorhandenen Abwasserkanal. Selbst wenn künftig eine weitere -
unterirdische - Abwasserleitung durch das Grundstück verlegt werde,
entstünde dadurch keinerlei Beeinträchtigung. In absehbarer Zeit
werde der öffentliche Fußweg von der Stadt E. nicht verwirklicht.
Eine möglicherweise später einmal erforderlich werdende Abtretung
der beiden dafür vorgesehenen Grundstücksstreifen behindere die
Grundstücksnutzung nicht, zumal ein "Ausgleich in Land" gewährt
würde und die Grundstücksgröße damit erhalten bliebe. Abgesehen
davon sei der Bebauungsplan ohnehin wegen verschiedener unwirksamer
Festsetzungen nichtig.

12

Das Landgericht hat über die Erkennbarkeit von
Verständigungsschwierigkeiten seitens der Kläger für den
beurkundenden Notar und eine Dolmetscherfunktion ihrer Tochter
durch Vernehmung von Zeugen Beweis erhoben. Durch Urteil vom 2.
Dezember 1997 hat es unter Abweisung der Klage im übrigen die
Beklagte verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 445.000,00
DM nebst 6,5 % Zinsen seit dem 22. Oktober 1996 zu zahlen Zug um
Zug gegen Herbeiführung der Löschung der zugunsten der Kläger
eingetragenen Auflassungsvormerkung vom 30. September 1996 sowie
der Grundschuld von 220.000,00 DM zugunsten der Kreissparkasse
E.-N. im Grundbuch von E. Nr. 34968. Zur Begründung hat das
Landgericht ausgeführt, der Kaufvertrag sei wegen unzureichender
Sprachkenntnisse der klagenden Ehefrau und eines Irrtums der Kläger
über den Geschäftsgegenstand nach § 119 Abs. 1 BGB, wegen eines
Irrtums über eine verkehrswesentliche Eigenschaft im Sinne von §
119 Abs. 2 BGB und wegen arglistiger Täuschung wirksam
angefochten.

13

Gegen das ihr am 19. Dezember 1997 zugestellte Urteil hat die
Beklagte mit am 19. Januar 1998 bei Gericht eingegangenem
Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie frist- und formgerecht
begründet hat. Sie macht geltend, es liege keiner der vom
Landgericht angenommenen Anfechtungsgründe vor. Entgegen der
Aussage der Tochter der Kläger habe die klagende Ehefrau den
Wortsinn des Kaufvertrags sehr wohl verstanden. Ein Irrtum im Sinne
von § 119 Abs. 1 BGB lasse sich aus diesem Gesichtspunkt ohnehin
nicht ableiten. Ein Irrtum über eine verkehrswesentliche
Eigenschaft scheide schon deshalb aus, weil als Sacheigenschaft nur
die Bebaubarkeit als solche oder eine Beschränkung derselben in
Betracht komme und überdies bei Vorliegen eines Sachmangels die
Anfechtungsregel des § 119 Abs. 2 BGB ab Gefahrübergang - hier dem
1. Oktober 1996 - durch die kaufrechtlichen
Gewährleistungsvorschriften verdrängt werde. Auch die Anfechtung
wegen arglistiger Täuschung greife nicht durch. Ihr Vater habe zwar
von der Existenz des Bebauungsplans gewußt, sich aber nicht von der
Vorstellung leiten lassen, daß dieser die Nutzbarkeit des
Grundstücks beeinträchtige und die Kenntnis von seinem Bestehen die
Kläger vom Kauf abgehalten hätte. Nachdem der klagende Ehemann ihn
schon beim ersten Zusammentreffen gebeten habe, ihm "alle näheren
Angaben zu dem Grundstück (postalische Bezeichnung, Größe,
Flurstücksnummern) aufzuschreiben", sei er davon ausgegangen, daß
dieser sich bei den zuständigen Stellen der Stadt E. über alle mit
dem Objekt zusammenhängenden Gegebenheiten, mithin auch über den
Bebauungsplan, erkundigen werde. Eine etwaige Wandlung des
Kaufvertrags scheitere daran, daß ein Sachmangel nicht in Betracht
komme und im übrigen die Haftung für sämtliche Sachmängel im
Kaufvertrag ausgeschlossen sei. Schließlich fehle es an einem
Rücktrittsrecht der Kläger wegen eines Rechtsmangels, weil durch
die Festsetzungen des Bebauungsplans die Nutzung des Grundstücks
nicht beeinträchtigt werde. Wegen des Bebauungsplans habe sie
inzwischen ein Normenkontrollverfahren beim Verwaltungsgerichtshof
Mannheim - 8 S 159/98 - eingeleitet. Dieser habe zwar nunmehr mit
Beschluß vom 4. Mai 1998 ihren Antrag abgelehnt, jedoch - ebenso
wie die Stadt E. - die Auffassung vertreten, bei der vorgesehenen
Tiefgarage handele es sich nicht um eine Gemeinschaftsanlage.

14

Die Beklagte beantragt,

15

unter teilweiser Abänderung des
angefochtenen Urteils die Kläger in vollem Umfang mit der Klage
abzuweisen,

16

sowie

17

ihr zu gestatten, zulässige oder
erforderliche Sicherheiten auch durch Bürgschaft einer im
Währungsgebiet ansässigen Bank oder öffentlichen Sparkasse zu
erbringen.

18

Die Kläger beantragen,

19

die Berufung zurückzuweisen.

20

Sie verteidigen das angefochtene Urteil, soweit das Landgericht
ihren Sach- und Rechtsausführungen gefolgt ist, und berufen sich
weiterhin auch darauf, daß der Grundstückskaufvertrag nach § 16
i.V.m. § 6 BeurkG unwirksam sei, weil ihre Tochter die
Erläuterungen des Notars teilweise übersetzt habe.

21

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird
auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils sowie auf die im
zweiten Rechtszug gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

22

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

23

Die zulässige Berufung hat in der Hauptsache keinen Erfolg und
führt lediglich zu einer Herabsetzung des als Nebenforderung
geltend gemachten Zinsanspruchs.

24

Die Kläger können von der Beklagten die Rückzahlung des für das
Grundstück L. 9 in E.-B. entrichteten Kaufpreises von 445.000,00 DM
verlangen.

25

I.

26

Der notarielle Grundstückskaufvertrag vom 9. September 1996 ist
allerdings nicht schon wegen eines Formmangels gemäß § 125 Satz 1
BGB nichtig.

27

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 3 BeurkG ist die Beurkundung von
Willenserklärungen unwirksam, wenn eine Person, die mit dem Notar
in gerader Linie verwandt ist, an der Beurkundung beteiligt ist.
Für den Dolmetscher gilt diese Regelung entsprechend (§ 16 Abs. 3
Satz 2 BeurkG). Dies bedeutet, daß eine mit einem der
Vertragschließenden in gerader Linie verwandte Person als
Dolmetscher ausgeschlossen ist. Folge einer Verletzung des § 16
Abs. 3 Satz 2 i.V.m. § 6 BeurkG wäre bei einer gesetzlich
vorgeschriebenen notariellen Beurkundung nach § 125 Satz 1 BGB auch
die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts (vgl. Huhn/von Schuckmann,
BeurkG, 3. Auflage, § 6 Rn. 12; Soergel/Harder, BGB, 12. Aufl., § 6
BeurkG Rn. 10). Für den Abschluß eines Grundstückskaufvertrags ist
in § 313 Satz 1 BGB die notarielle Beurkundung vorgesehen.

28

Indessen liegen die Voraussetzungen für eine Formunwirksamkeit
des Kaufvertrags wegen eines Verstoßes gegen die Regelungen des
Beurkundungsgesetzes nicht vor. Hierfür kann der Streit der
Parteien darüber, ob die Tochter der Kläger den vom Notar
verlesenen Vertragstext auszugsweise übersetzt hat, auf sich
beruhen. Auf die Wirksamkeit des Kaufvertrags hätte ein solches
Verhalten ohnehin keinen Einfluß. Allein die Feststellung der
mangelnden Sprachkunde eines Beteiligten in der Niederschrift führt
nämlich zwingend zu deren Übersetzung anstelle des Vorlesens und
zur Hinzuziehung eines Dolmetschers, falls der Notar den Text nicht
selbst übersetzt. Dies folgt aus § 16 Abs. 2 Satz 1 BeurkG, wonach
eine Niederschrift, die eine derartige Feststellung enthält, dem
Beteiligten anstelle des Vorlesens übersetzt werden muß. Ein
Verstoß gegen die zwingenden Vorschriften des § 16 BeurkG macht die
Beurkundung mithin dann unwirksam, wenn er sich aus der Urkunde
selbst ergibt. Auf die Gültigkeit der Beurkundung hat es dagegen
keinen Einfluß, wenn der Notar von der mangelnden Sprachkunde eines
Beteiligten Kenntnis erlangt, eine entsprechende Feststellung in
der Niederschrift aber unterläßt. In diesem Fall treten die Folgen
der Nichtbeachtung dieser Verfahrensregel, wie sie in § 16 Abs. 2
und 3 BeurkG vorgesehen sind, nicht ein (Soergel/Harder, § 16
BeurkG Rn. 4). Die Wirksamkeit der Urkunde wird auch dann nicht
berührt, wenn der Notar etwa irrtümlich nicht erkennt, daß ein
Beteiligter der deutschen Sprache nicht hinreichend kundig ist, und
deshalb die Übersetzung und Hinzuziehung eines Dolmetschers
unterläßt (Huhn/von Schuckmann, § 16 Rn. 3). Da die notarielle
Urkunde vom 9. September 1996 die Feststellung mangelnder
Sprachkenntnisse der Kläger nicht enthält, scheidet eine
Formungültigkeit selbst dann aus, wenn die Tochter der Kläger den
Vertragstext ganz oder teilweise übersetzt haben sollte.

29

II.

30

Die Beklagte schuldet den Klägern jedoch die Rückzahlung des
Kaufpreises aus dem Rechtsgrund der ungerechtfertigten Bereicherung
(§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB), weil diese ihre Vertragserklärungen
wirksam angefochten haben und es wegen der daraus folgenden
Nichtigkeit der Willenserklärungen (§ 142 Abs. 1 BGB) an einem
Rechtsgrund für die geleistete Zahlung fehlt. Die im
Anwaltsschreiben der Kläger vom 8. Oktober 1996 erklärte Anfechtung
ist mit Recht geschehen.

31

1.

32

Die Anfechtung läßt sich freilich nicht auf die Vorschrift des §
119 Abs. 1 BGB stützen, da weder ein Erklärungs- noch ein
Inhaltsirrtum vorliegt.

33

Mit ihrer Behauptung, trotz der Übersetzung eines Teils des
Vertragstextes durch ihre Tochter hätten sie dasjenige, was
notariell beurkundet worden sei, nicht verstanden, haben die Kläger
einen Irrtum im Sinne von § 119 Abs. 1 BGB nicht schlüssig
dargetan. Als Irrtum ist die unbewußte Unkenntnis von dem
wirklichen Sachverhalt aufzufassen. Deshalb unterliegt der
Erklärende keinem Irrtum, wenn er seine Erklärung in dem Bewußtsein
abgibt, deren Inhalt nicht zu kennen (Palandt/Heinrichs, BGB, 56.
Aufl., § 119 Rn. 9), oder wenn er sich über ihren Inhalt keine
Gedanken macht (Kramer in: Münchener Kommentar zum BGB, 3. Aufl., §
119 Rn. 39). Auch derjenige, der eine Urkunde ungelesen
unterschreibt, hat daher grundsätzlich kein Anfechtungsrecht
(Palandt/Hein-richs a.a.O.). Er darf ausnahmsweise und nur dann
anfechten, wenn er sich von dem Inhalt des Schriftstücks eine
bestimmte, allerdings unrichtige Vorstellung gemacht hat, weil er
in diesem Fall, ohne dies zu bemerken, etwas anderes zum Ausdruck
gebracht hat, als das, was er in Wirklichkeit hat erklären wollen
(BGH NJW 1995, 191; Palandt/Heinrichs a.a.O.; Kramer a.a.O. Rn.
41). Diese Grundsätze gelten auch für sprachunkundige Ausländer
(Palandt/Heinrichs a.a.O.). Die von den Klägern in der
Klagebegründung insoweit herangezogene Belegstelle (Kramer a.a.O.,
§ 119 Rn.40) besagt keineswegs etwas anderes; sie betrifft vielmehr
den Fall, daß sich der Unterzeichnende - etwa ein der deutschen
Sprache nicht mächtiger Ausländer - gar nicht dessen bewußt war,
eine rechtsgeschäftliche Erklärung abgegeben zu haben. Dieser
Ausnahmefall liegt hier nicht vor, da die Kläger wußten, daß sie
einen Kaufvertrag über das von der Beklagten angebotene Grundstück
schlossen. Sofern sie über einzelne Regelungen des notariellen
Vertrags im Unklaren waren, haben sie sich in einer bewußten
Unkenntnis und somit in keinem Irrtum befunden.

34

Ein Irrtum im Sinne von § 119 Abs. 1 BGB kann auch nicht mit der
Begründung angenommen werden, den Klägern sei unbekannt gewesen,
daß der Bebauungsplan der Stadt E. in Teilbereichen des Grundstücks
eine Tiefgarage, öffentliche Verkehrsflächen und Leitungsrechte
vorsehe. Um einen Irrtum in der Erklärungshandlung (§ 119 Abs. 1,
2. Fall) handelt es sich, wenn schon der äußere
Erklärungstatbestand nicht dem Willen des Erklärenden entspricht.
Da die Kläger das Grundstück zu den mit der Beklagten vereinbarten
Konditionen kaufen wollten, ist ein solcher Fall hier nicht
gegeben. Auch ein Irrtum über den Erklärungsinhalt (§ 119 Abs. 1,
1. Fall) scheidet vorliegend aus. Von einem Inhaltsirrtum ist dann
die Rede, wenn sich der Erklärende über Bedeutung oder Tragweite
seiner Erklärung irrt. Als ein solcher Irrtum kommt zwar auch ein
Irrtum über den Geschäftsgegenstand, nämlich eine falsche
Vorstellung über dessen Identität oder Umfang in Frage
(Palandt/Heinrichs, § 119 Rn. 14). Die Kläger haben aber weder über
die Identität des zu erwerbenden Grundstücks noch über dessen
Umfang geirrt. Sie wollten das Hausgrundstück so, wie dies in der
notariellen Urkunde beschrieben ist, von der Beklagten erwerben.
Ebenso scheidet ein Irrtum über die Rechtsfolgen der Erklärung aus;
ein solcher Irrtum ist nur dann zu bejahen, wenn das Rechtsgeschäft
nicht die erstrebten, sondern davon wesentlich verschiedene
Rechtsfolgen erzeugt (Palandt/Hein-richs, § 119 Rn. 15).
Rechtsfolge des beurkundeten Vertrags war aber der - dem Willen der
Kläger entsprechende - Kauf des von ihnen ausgewählten Grundstücks
zu den ausgehandelten Bedingungen.

35

2.

36

Möglich ist dagegen ein Irrtum der Kläger über eine
verkehrswesentliche Eigenschaft im Sinne von § 119 Abs. 2 BGB. Ihre
Anfechtungserklärung erstreckt sich auch auf einen solchen
Willensmangel. Zwar hatten die Kläger in dem Schreiben ihrer
Anwälte vom 8. Oktober 1996 ausdrücklich nur eine Anfechtung wegen
arglistiger Täuschung erklärt. Es ist aber eine Frage der
Willensauslegung, ob im Einzelfall in der Anfechtung wegen
arglistiger Täuschung zugleich eine solche wegen Irrtums über eine
verkehrswesentliche Eigenschaft liegt (BGHZ 34, 39; NJW 1979, 161).
Für einen dahingehenden Willen der Kläger spricht, daß diese nach
dem Inhalt des Anwaltsschreibens den Kaufvertrag wegen der ihnen
bei Vertragsschluß unbekannten Festsetzungen im Bebauungsplan auf
jeden Fall rückgängig machen wollen.

37

Durch die Bestimmungen der §§ 459 ff. BGB wird die Anwendung des
§ 119 Abs. 2 BGB im vorliegenden Fall nicht ausgeschlossen. Die
kaufrechtlichen Gewährleistungsvorschriften gehen als
Sonderregelungen einer Anfechtung nur wegen eines Irrtums über
Eigenschaften vor, welche Gewährleistungsansprüche bekunden können
(BGHZ 34, 34; NJW 1979, 161; 1988, 2598), und zwar grundsätzlich
erst ab Gefahrübergang (BGHZ 34, 34; Palandt/Putzo, Vorben. v. §
459 Rn. 9). Im Kaufrecht findet der Gefahrübergang mit der Übergabe
der Kaufsache statt (§ 446 BGB). Die Übergabe des Grundstücks, die
nach § 3 Nr. 1 des Kaufvertrags für den 1. Oktober 1996 vereinbart
worden war, hat dadurch stattgefunden, daß - wie insoweit
unstreitig ist - die Hausschlüssel an dem verabredeten Tag mit
einem Begleitschreiben in den Briefkasten der Kläger eingeworfen
worden waren. Daß diese die Schlüssel ihrer Rechtsanwältin zur
treuhänderischen Verwahrung übergeben haben, vermag an der bereits
erfolgten Schlüsselübergabe nichts zu ändern.

38

Der Ausschluß der Anwendbarkeit des § 119 Abs. 2 BGB gilt
indessen nur für den Bereich von Sachmängelansprüchen (BGH NJW
1988, 2598), während die Rechtsmängelhaftung das Anfechtungsrecht
aus § 119 Abs. 2 BGB nicht berührt (Palandt/Heinrichs, § 119 Rn.
28; H.P. Westermann: in Münchener Kommentar zum BGB, 3. Auflage, §
434 Rn. 2). Die Festsetzungen im Bebauungsplan - mit Ausnahme des
Leitungsrechts - begründen jedoch keinen Sachmangel im Sinne von §
459 BGB, sondern - soweit sie sich nachteilig auf das verkaufte
Grundstück auswirken - einen Rechtsmangel gemäß § 434 BGB. Ein
Rechtsmangel kann sich nicht nur aus privaten Rechten eines Dritten
hinsichtlich des Kaufgegenstands ergeben, sondern auch aus dessen
Bindung kraft öffentlichen Rechts. Zwar führt das Bestehen solcher
rechtlicher Bindungen nicht ohne weiteres zur Annahme eines
Rechtsmangels; darin kann vielmehr je nach den Umständen des Falles
auch ein Sachmangel im Sinne der §§ 459 ff BGB zu sehen sein, wie
dies vor allem für öffentlich-rechtliche Baubeschränkungen gilt.
Wenn aber dem Eigentümer kraft der bestehenden
öffentlich-rechtlichen Bindung in deren Umfang das
Grundstückseigentum selbst entzogen werden kann, insbesondere,
indem eine öffentlich-rechtliche Körperschaft ein Recht auf einen
ausgewiesenen Grundstücksteil selbst geltend machen und die
Übertragung des Eigentums an diesem Teil auf sich verlangen sowie
notfalls im Wege der Enteignung erzwingen kann, ist der Verkäufer
im Verhältnis zum Käufer nicht im stande, seiner Pflicht aus § 434
BGB, diesem das Eigentum frei von Rechten Dritter auf den
Kaufgegenstand zu verschaffen, nachzukommen. Insoweit liegt daher
ein Rechtsmangel vor (BGH NJW 1983, 275).

39

Um einen solchen Fall handelt es sich hier. Das gilt zwar nicht
für das zugunsten der Ver- und Entsorgungsträger bestehende
Leitungsrecht. Aus dieser Festsetzung im Bebauungsplan können die
Kläger aber ohnehin keine Ansprüche, auch nicht solche aus den §§
459 ff BGB, ableiten. Nach dem unwiderlegten Vortrag der Beklagten
erschöpft sich das Leitungsrecht darin, daß der
Grundstückseigentümer unterirdisch verlaufende Ver- und
Entsorgungsleitungen zu dulden hat. Demgegenüber haben die Kläger
nicht substantiiert dargelegt, welche konkreten Beeinträchtigungen
mit dem Leitungsrecht verbunden sind und inwieweit dieses Recht den
Wert oder die Tauglichkeit des Grundstücks zu dem gewöhnliche oder
dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufhebt oder mindert
(vgl. § 459 Abs. 1 Satz 1 BGB).

40

Soweit der Bebauungsplan dagegen eine öffentliche Verkehrsfläche
als Fußgängerbereich und - worauf sich die Kläger auch berufen -
die Errichtung einer Gemeinschaftstiefgarage vorsieht, handelt es
sich um Rechtsmängel. Die Realisierung dieser Vorhaben geschieht
durch bodenordnende Maßnahmen, entweder in Form der Umlegung (§ 45
BauGB) oder der Enteignung (§ 85 BauGB). In beiden Fällen würde den
Klägern ihr Grundstückseigentum auf einem Teil des erworbenen
Objekts entzogen. Damit ist der Weg zu einer Anfechtung nach § 119
Abs. 2 BGB nicht durch kaufrechtliche Gewährleistungsvorschriften
versperrt.

41

Als verkehrswesentliche Eigenschaft der Sache im Sinne von § 119
Abs. 2 BGB, kommen alle tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse
in Betracht, die infolge ihrer Beschaffenheit und Dauer auf die
Brauchbarkeit und den Wert der Sache von Einfluß sind (BGHZ 34, 41;
NJW 1979, 161). Beziehungen des Kaufgegenstands zur Umwelt sind in
diesem Zusammenhang nur dann rechtserheblich, wenn sie in der Sache
selbst ihren Grund haben, von ihr ausgehen und den Kaufgegenstand
kennzeichnen oder näher beschreiben (BGH NJW 1978, 370). Diese
Merkmale treffen auf die Festsetzungen im Bebauungsplan zu, da die
Möglichkeit, Teile des Grundstücks zu enteignen, mit der Lage des
Anwesens innerhalb des Bebauungsplans verknüpft ist.

42

Auch der in § 3 Nr. 5 des Kaufvertrags vereinbarte
Gewährleistungsausschluß steht einer Anfechtung gemäß § 119 Abs. 2
BGB nicht entgegen. Zwar scheidet eine Irrtumsanfechtung nach
dieser Vorschrift aus, wenn Mängelhaftungsansprüche vertraglich
abbedungen werden, da anderenfalls die mit dem
Gewährleistungsausschluß angestrebte Risikobeschränkung nicht
erreicht würde (Kramer in: Münchener Kommentar zum BGB, § 119 Rn.
128). Der Kaufvertrag vom 9. September 1996 schließt aber
ausdrücklich nur die Haftung für "Sachmängel", nicht dagegen für
die wegen der Tiefgarage und der Verkehrsfläche in Rede stehenden
Rechtsmängel aus. Davon abgesehen wäre der Gewährleistungsausschluß
ohnehin unwirksam, weil hier - wie noch darzulegen sein wird - der
Fall der Arglist vorliegt (§ 476 BGB).

43

Allerdings haben die Kläger zu beweisen, daß ihnen die
Festsetzungen des Bebauungsplans bei Abgabe ihrer
Willenserklärungen nicht bekannt waren, da der Anfechtende für alle
Voraussetzungen des Anfechtungsrechts, also auch für das Vorliegen
des Irrtums, die Beweislast trägt (Palandt/Heinrichs, § 119 Rn.
23). Der Vernehmung des von ihnen in diesem Zusammenhang als Zeugen
benannten Sachbearbeiters Guillard der Kreissparkasse E. bedarf es
jedoch im Ergebnis nicht, da sich die Klage schon aus anderen
Gründen als gerechtfertigt erweist. Insofern kann deshalb auch
offenbleiben, welche rechtlichen Konsequenzen mit der Festsetzung
einer Tiefgarage im Bebauungsplan verbunden sind.

44

3.

45

Die Kläger haben ihre Vertragserklärungen - jedenfalls - wirksam
wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) angefochten.

46

Der Vater der Beklagten, der als deren Vertreter gehandelt hat
und daher nicht "Dritter" im Sinne von § 123 Abs. 2 Satz 1 BGB war,
hat den Klägern bei den Vertragsverhandlungen die Festsetzungen des
Bebauungsplans verschwiegen. Nach der gefestigten Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs, der sich der Senat anschließt, besteht auch
bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte
Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den
anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den
Vertragszweck (des anderen) vereiteln können und daher für seinen
Entschluß von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung
nach der Verkehrsauffassung erwarten konnte (BGH NJW 1980, 2461;
NJW-RR 1988, 1290). Die Verletzung einer solchen
Offenbarungspflicht ist im Rahmen des § 123 BGB erheblich (BGH NJW
1980, 2461). Die Festsetzungen des Bebauungsplans der Stadt E.
waren geeignet, den mit dem Grundstückskauf verfolgten Zweck zu
gefährden. Die Parteien streiten allerdings über die Folgen der
Festsetzung einer Tiefgarage. Während die Kläger behaupten, nach
dem Bebauungsplan zulässig und von der Stadt E. beabsichtigt sei
die Errichtung einer Gemeinschaftstiefgarage, für welche das
Grundstück in Anspruch genommen und das darauf befindliche Wohnhaus
sogar abgerissen werden müsse, wendet die Beklagte ein, es handele
sich lediglich um eine sogenannte Angebotsplanung mit dem Inhalt,
daß der Eigentümer des betroffenen Grundstücks eine Tiefgarage
errichten dürfe. Letztlich kann diese im öffentlichen Recht
wurzelnde Frage für die Entscheidung des Rechtsstreits
unbeantwortet bleiben. Ebensowenig kommt es darauf an, welchen
Inhalt der von der Beklagten zitierte Beschluß des VGH Mannheim vom
4. Mai 1998 hat und ob ihm bindende Wirkung zur Auslegung des
Bebauungsplans zukommt. Unabhängig von der Errichtung einer
Tiefgarage sieht der Bebauungsplan jedenfalls vor, daß ein Teil des
von den Klägern erworbenen Grundstücks für eine öffentliche
Verkehrsfläche als Fußgängerbereich in Anspruch genommen werden
soll. Die Beklagte räumt ein, daß die Festsetzung der öffentlichen
Verkehrsfläche "theoretisch" für die Stadt E. ein Enteignungsrecht
nach §§ 85 Abs. 1 Nr. 1, 87 Abs. 1 BauGB begründet. Das entspricht
der Begründung zum Bebauungsplan, in der es - ersichtlich bezogen
(auch) auf die öffentliche Verkehrsfläche - unter anderem heißt:
"Im Bereich der Flurstücke Nr. 211/3 u. 211/2 sowie dem Flurstück
Nr. 211/4 sind bodenordnende Maßnahmen notwendig." Aufgrund des
Bebauungsplans besteht somit für die Stadt E. die Möglichkeit, den
Klägern die beiden in der Zeichnung markierten Grundstücksstreifen
zu entziehen. Ob dies im Wege der Enteignung oder aber durch
Umlegung geschieht, ist nicht von wesentlicher Bedeutung, da auch
die letztgenannte bodenordnende Maßnahme mit einem Entzug des
betroffenen Grundstücksteils - wenn auch mit einem Ausgleich "in
Natur" - verbunden ist. Ohne Erfolg wendet die Beklagte ein, ein
Entzug der gekennzeichneten Geländestreifen beeinträchtige die
Nutzung des Grundstücks nicht und sei deshalb ohne Belang. Der
Erwerber eines Grundstücks hat regelmäßig ein Interesse daran, die
vereinbarte Fläche ungeschmälert zu erhalten und auch behalten zu
dürfen. Das gilt hier umso mehr, als den Klägern - wie unstreitig
ist - an der Bearbeitung des Gartens besonders gelegen ist und
ihnen ein Teil des Gartengeländes durch die Stadt E. entzogen
werden kann. Wie die Einzeichnungen der als Fußgängerweg
vorgesehenen Geländestreifen im Bebauungsplan zeigt, sind diese
Grundstücksteile auch nicht so geringfügig, daß sie in
aufklärungsrechtlicher Hinsicht allein deshalb vernachlässigt
werden könnten. Daher hätte die Beklagte den Klägern den
Bebauungsplan und dessen Festsetzungen offenbaren müssen. Wie von
ihr selbst vorgetragen, ist ihr Versuch, den Bebauungsplan im
Rahmen eines Normenkontrollverfahrens für nichtig erklären zu
lassen, ohne Erfolg geblieben, so daß auch der Gesichtspunkt der
Nichtigkeit des Bebauungsplans sie ihrer Aufklärungspflicht nicht
zu entheben vermag.

47

Die Offenbarungspflicht würde zwar dann entfallen, wenn die
Kläger schon anderweitig eindeutig in Kenntnis gesetzt worden wären
(vgl. BGB NJW-RR 1988, 1291). Dafür fehlt es indessen an
hinreichenden Anhaltspunkten. Daß die Beklagte die Unkenntnis der
Kläger von dem Inhalt des Bebauungsplans mit Nichtwissen
bestreitet, reicht hierfür nicht aus. Da diese Frage den Wegfall
der an sich begründeten Aufklärungspflicht betrifft, obliegt es der
Beklagten, im einzelnen darzulegen, auf welche Weise die Kläger
anderweitig von den Festsetzungen des Bebauungsplans in Kenntnis
gesetzt worden sind. Insoweit fehlt es jedoch an einem
substantiierten Vorbringen.

48

Zwischen der Täuschung und der Abgabe der Vertragserklärungen
besteht auch der erforderliche Ursachenzusammenhang. Dafür reicht
es aus, wenn der Getäuschte Umstände dartut, die für seinen
Entschluß von Bedeutung sein konnten, und darlegt, daß die
Täuschung nach der Lebenserfahrung bei der Art des zu beurteilenden
Rechtsgeschäfts Einfluß auf die Entschließung hat (BGH NJW 1995,
2362). Der Bebauungsplan hat bei Abschluß des Kaufvertrags die
Gefahr heraufbeschworen - und dies gilt auch noch für den jetzigen
Zeitpunkt -, daß den Klägern ein Teil des erworbenen Grundstücks
durch die Stadt E. durch bodenordnende Maßnahmen entzogen wird. Die
Möglichkeit eines derartigen bauplanungsrechtlichen Eingriffs ist
nach aller Erfahrung geeignet, den Entschluß eines
Kaufinteressenten zum Grundstückserwerb zu beeinflussen.

49

Der als Vertreter handelnde Vater der Beklagten hat auch
arglistig gehandelt. Arglist im Sinne von § 123 BGB setzt zwar
Vorsatz voraus, wobei freilich bedingter Vorsatz genügt, erfordert
jedoch keine Schädigungsabsicht. Vielmehr reicht das Bewußtsein
aus, daß der Partner ohne die Täuschung die Willenserklärung
möglicherweise nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt
abgegeben hätte (BGH NJW 1974, 1506; 1980, 2461). Nach dem eigenen
Vortrag der Beklagten war deren Vater der Bebauungsplan seinem
gesamten Inhalt und Umfang nach bekannt. Daher wußte er, daß -
unabhängig von der weiteren Frage nach der Errichtung einer
Tiefgarage - den Klägern zwei nicht nur geringfügige
Geländestreifen für öffentliche Verkehrsflächen entzogen werden
können. Es kann nicht zweifelhaft sein, daß sich der Vater der
Beklagten zumindest über die Möglichkeit im Klaren war, daß die
Kläger bei Kenntnis von den Festsetzungen im Bebauungsplan den
Kaufvertrag nicht in der vorgesehenen Form abgeschlossen
hätten.

50

Zwar ist eine Arglist ausgeschlossen, wenn - worauf sich die
Beklagte beruft - der Auskunftspflichtige angenommen hat, der
andere Teil sei bereits informiert (BGH NJW-RR 1996, 690;
Palandt/Heinrichs, § 123 Rn. 5 a). Diese Ausnahme darzulegen,
obliegt dem zur Offenbarung verpflichteten Vertragspartner. An
einem nachvollziehbaren Vortrag der Beklagten zu der insoweit in
Rede stehenden Gutgläubigkeit ihres Vaters fehlt es jedoch. Die
Beklagte behauptet lediglich, ihr Vater sei aufgrund der Bitte des
klagenden Ehemannes, ihm "alle näheren Angaben zu dem Grundstück
(postalische Bezeichnung, Größe, Flurstücksnummern)
aufzuschreiben", davon ausgegangen, daß dieser sich bei den
zuständigen städtischen Stellen über alle mit dem Grundstück
zusammenhängenden Gegebenheiten erkundigen werde, wozu
"selbstverständlich" auch die Einsichtnahme in einen bestehenden
Bebauungsplan gehöre. Aus der Erkundigung über die
Grundstücksbezeichnung allein konnte der Vater der Beklagten aber
nicht auf die Unterrichtung der Kläger über die einzelnen
Festsetzungen des Bebauungsplans schließen. Die Annahme, der Vater
der Beklagten sei bei Vertragsschluß von der Kenntnis der Kläger
vom Inhalt des Bebauungsplans und dessen Konsequenzen ausgegangen,
verbietet sich vor allem jedoch deshalb, weil er sich bei
Vertragsschluß nicht dessen vergewissert hat, daß die Kläger
tatsächlich Einsicht in den Bebauungsplan genommen hatten, und
dafür auch keine für ihn erkennbaren Anhaltspunkte vorlagen. Damit
hat die Beklagte keine hinreichenden Tatsachen für die Annahme
ihres Vaters vorgetragen, die Kläger seien über die Festsetzung des
Bebauungsplans bereits anderweitig informiert worden. Für eine
Beweiserhebung in Form der von der Beklagten beantragten Vernehmung
ihres Vaters als Zeugen fehlt es demnach an der notwendigen
tatsächlichen Grundlage. Nach alledem sind die Vertragserklärungen
der Kläger mit Erfolg wegen arglistiger Täuschung angefochten.

51

4.

52

Der Klageanspruch rechtfertigt sich überdies aus dem Rechtsgrund
des Verschuldens bei Vertragsschluß (culpa in contrahendo). Unter
diesem rechtlichen Aspekt, dem gegenüber die Vorschriften des
Anfechtungsrechts keine ausschließende Spezialregelung darstellen
(BGH NJW 1995, 2362), macht sich der Verhandlungspartner
schadensersatzpflichtig, wenn er eine vorvertragliche
Aufklärungspflicht verletzt, die ihn trifft, soweit eine Aufklärung
nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung
im Einzelfall erwartet werden darf. Aufzuklären ist insbesondere
über solche Umstände, die den Vertragszweck vereiteln können und
daher für den anderen Teil von wesentlicher Bedeutung sind (BGH NJW
1985, 1771; 1993, 2107). Aus den zur arglistigen Täuschung
angeführten Gründen hätte der Vater der Beklagten, dessen Verhalten
als eines Erfüllungsgehilfen dieser gemäß § 278 BGB zuzurechnen
ist, die Kläger über die Festsetzungen im Bebauungsplan aufklären
müssen. Für eine Haftung wegen vorvertraglicher Verletzung einer
Aufklärungspflicht genügt sogar fahrlässiges Verhalten, so daß es
allein darauf ankommt, ob der Vertragspartner diese Verpflichtung
bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt hätte kennen müssen (BGH
NJW 1985, 1771). Der Vorwurf der Fahrlässigkeit trifft den Vater
der Beklagten auf jeden Fall; zumindest hätte er sich vor der
Beurkundung des notariellen Kaufvertrags bei den Klägern danach
erkundigen müssen, ob diese sich inzwischen über die Festsetzungen
des Bebauungsplans informiert hatten.

53

Schadensersatz wegen der Verletzung vorvertraglicher
Offenbarungspflichten kann in der Form beansprucht werden, daß der
Vertrag, der bei ordnungsgemäßer Aufklärung nicht geschlossen
worden wäre, rückgängig gemacht und eine bereits erbrachte Leistung
erstattet wird (BGH NJW 1985, 1771; 1993, 1325, 2107). Für den
notwendigen Ursachenzusammenhang reicht es aus, wenn der
Vertragsgegner nach seiner Behauptung im Fall der ordnungsgemäßen
Aufklärung den Vertrag nicht geschlossen hätte; Aufgabe des
offenbarungspflichtigen Vertragspartner ist es, dies zu widerlegen
(BGH NJW 1985, 1771). Dieser prozessualen Obliegenheit ist die
Beklagte nicht nachgekommen.

54

In seiner neueren Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof zwar
klargestellt, daß die Rückgängigmachung des Vertrags unter dem
Gesichtspunkt culpa in contrahendo von einem durch die im
Verhandlungsstadium begangene schuldhafte
Sorgfaltspflichtverletzung entstandenen Vermögensschaden abhängt.
Zugleich hat der BGH jedoch betont, daß der Schadensbegriff im
Ansatz subjektbezogen ist und ein Vermögensschaden selbst dann,
wenn der Kaufgegenstand den Kaufpreis wert ist, schon darin liegen
kann, daß der von dem schuldhaften Pflichtverstoß Betroffene in
seinen Vermögensdispositionen beeinträchtigt ist. Wenn jemand durch
ein haftungsbegründendes Verhalten zum Abschluß eines Vertrages
gebracht wird, den er sonst nicht geschlossen hätte, so kann er
auch bei objektiver Werthaltigkeit von Leistung und Gegenleistung
dadurch einen Vermögensschaden erleiden, daß die Leistung für seine
Zwecke nicht voll brauchbar ist (BGH NJW 1998, 304). Nach diesen
Grundsätzen ist den Klägern durch die Verletzung der
Aufklärungspflicht ein Schaden entstanden. Die durch den
Bebauungsplan begründete Möglichkeit, ihnen einen Teil des
erworbenen Grundstücks zu entziehen, schränkt die Brauchbarkeit der
Immobilie für die mit ihr verfolgten Zwecke ein. Die durch den
unerwünschten Vertrag erlangte Leistung wird daher nicht nur aus
rein subjektiver willkürlicher Sicht (vgl. dazu BGH a.a.O.) als
Schaden angesehen. Die Beklagte hat den gezahlten Kaufpreis deshalb
auch unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes
zurückzugewähren.

55

III.

56

Der Klageanspruch ist schließlich auch aus § 440 Abs. 1 i.V.m. §
325 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet. Ihre aus § 434 BGB folgende
Pflicht, den Klägern das verkaufte Grundstück frei von Rechten
Dritter zu verschaffen, hat die Beklagte nicht erfüllt. Aufgrund
des Bebauungsplans ist das Grundstück mit dem Recht der Stadt E.
belastet, zwei Grundstücksstreifen durch bodenordnende Maßnahmen
einzuziehen. Die nach § 434 BGB geschuldete Leistung ist der
Beklagten mittlerweile unmöglich geworden. Die ursprünglich zu
erörternde Frage, ob ein Rechtsmangel im Sinne des § 434 BGB auch
dann vorläge, wenn der Bebauungsplan nichtig wäre, stellt sich
inzwischen nicht mehr. Durch das Scheitern des
Normenkontrollantrags der Beklagten steht vielmehr fest, daß diese
den Klägern das Grundstück nicht mehr frei von dem Recht der Stadt
E. verschaffen kann, ihnen einen Teil des Grundstücks für
öffentliche Verkehrswege zu entziehen. Als Verkäuferin hat die
Beklagte das darin bestehende Unvermögen auch zu vertreten (vgl.
Palandt/Putzo, §§ 440, 441 Rn. 4). Aufgrund dessen waren die Kläger
berechtigt, von dem Kaufvertrag zurückzutreten (§ 325 Abs. 1 Satz 1
BGB).

57

IV.

58

Zinsen stehen den Klägern aus dem Rechtsgrund des Verzugs ab dem
22. Oktober 1996 zu (§§ 284, 286, 288 BGB). In Höhe eines
Teilbetrags von 225.000,00 DM können sie jedoch nur den
gesetzlichen Zinssatz von 4 % (§ 288 Abs. 1 Satz 1 BGB) verlangen.
Nach ihrem eigenen Vortrag haben sie lediglich einen Kaufpreisteil
von 220.000,00 DM durch ein zu 6,5 % verzinsliches Bankdarlehen
finanziert. Wegen des Restbetrags von 225.000,00 DM ist ein über
den gesetzlichen Zinssatz hinausreichender Verzugsschaden nicht
dargetan. Insbesondere haben die Kläger nicht vorgetragen, daß sie
die Kaufpreissumme, soweit sie nicht zur Abdeckung des Bankkredits
benötigt wird, zu einem höheren als dem gesetzlichen Zinssatz
hätten gewinnbringend anlegen können.

59

V.

60

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

61

Entgegen der Ansicht der Kläger ist die Entscheidung des
Landgerichts über die Kosten der ersten Instanz nicht zu
beanstanden. Mit Rücksicht darauf, daß die Klage wegen der
Zug-um-Zug-Verurteilung nur eingeschränkt Erfolg hat, sind die
Kläger mit Recht zu einem Drittel an den erstinstanzlichen Kosten
beteiligt worden.

62

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§
708 Nr. 10, 711 ZPO.

63

Berufungsstreitwert: 445.000,00 DM

64

Beschwer für die Beklagte: über 60.000,00 DM

65

Beschwer für die Kläger: unter 60.000,00 DM