Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2003-02-14, Aktenzeichen 3 Wx 397/02
ECLI:DE:OLGD:2003:0214.3WX397.02.00

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 2. tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Sie haben ferner die den übrigen Beteiligten im 3. Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 2.500 EUR.

1

G r ü n d e :

2

I.

3

Die Beteiligten zu 1. bis 3. sind die Eigentümer der o. a.
Wohnanlage, die Beteiligte zu 4. ist die Verwalterin. Die
Beteiligten zu 2. sind Eigentümer der Wohnung Nr. 1. Die drei
Wohneinheiten wurden durch eine zentrale Gasheizungsanlage mit
Wärme versorgt.

4

In der Versammlung vom 16./17.03.2001 beschlossen die
Wohnungseigentümer unter TOP K 10-01 mit Mehrheit:

5

Dem Miteigentümer der WE 1 wird erlaubt im gemeinschaftlichen
Kellerraum eine Kesselanlage zur Wärmeversorgung der WE 1 auf
eigene Kosten aufzustellen und zu installieren. Sie trennt sich
damit gleichzeitig von der gemeinschaftlichen Gas- und
Stromversorgung. Die Kosten für die Errichtung, des Betriebs und
der Abnahmen gehen ausschließlich zu Lasten der Miteigentümer der
WE 1.

6

In Ausführung dieses Beschlusses ließen die Beteiligten zu 2. im
Heizungsraum einen neuen Heizkessel neben dem bereits vorhandenen
Heizkessel aufstellen. Nach dem Vorbringen der Beteiligten zu 1.
ließen sie ferner einen neuen Gasanschluss, einen neuen
Wasseranschluss und neue Zuleitungsrohre durch den Heizungsraum
bzw. weitere Kellerräume verlegen.

7

Die Beteiligten zu 1. haben beim Amtsgericht beantragt, den
Beschluss der Wohnungseigentümer vom 16./17.03.2001 zu TOP K 10-01
für ungültig zu erklären, weil es sich bei der Schaffung einer
eigenen Heizungsanlage für die Wohnung der Beteiligten zu 2. um
eine bauliche Veränderung handele, die der Zustimmung aller
Wohnungseigentümer bedürfe.

8

Die Beteiligten zu 2. haben die Ansicht vertreten, bei der
Aufstellung eines zweiten Heizkessels handele es sich um eine
"modernisierende" Instandsetzungsmaßnahme. Der vorhandene
Heizkessel sei für eine Gesamtwohnfläche von ca. 340 m² ausgelegt,
reiche aber für die - erweiterte - Gesamtwohnfläche von ca. 500 m²
nicht aus. Zudem sei die Heizungsanlage nunmehr insgesamt
wirtschaftlicher.

9

Das Amtsgericht hat dem Antrag der Beteiligten zu 1.
stattgegeben und den angefochtenen Beschluss für ungültig
erklärt.

10

Die Beteiligten zu 2. haben sofortige Beschwerde eingelegt. Die
Beteiligten zu 1. sind dem Rechtsmittel entgegen getreten und haben
begehrt, den Beteiligten zu 2. aufzugeben, die - neue
Heizungsanlage zu entfernen.

11

Das Landgericht hat das Rechtsmittel der Beteiligten zu 2.
zurückgewiesen und ihnen als Gesamtschuldnern aufgegeben, die von
ihnen in gemeinschaftlichen Kellerraum der Wohnungseigentumsanlage
auf der Grundlage des der Wohnungseigentümerversammlung vom 16./17.
März 2001 zu TOP K 10-01 gefassten Beschlusses errichtete
Kesselanlage zur Wärmeversorgung ihrer Wohnung zu entfernen.

12

Gegen die Entscheidung des Landgerichts wenden sich die
Beteiligten zu 2. mit der sofortigen weiteren Beschwerde, mit der
sie rügen, das Landgericht habe - ohne Beweiserhebung - angenommen,
durch die Installation der zweiten Heiztherme entstünden für die
Beteiligten zu 1. künftig erhebliche Mehrkosten, obwohl unter
Beweisantritt vorgetragen worden sei, zukünftig werde weniger
Heizenergie verbraucht. Das Landgericht habe weiter zu Unrecht
angenommen, das Aufstellen der zweiten Heiztherme diene ersichtlich
dazu, dass sie von der Pflicht zur Kostentragung für die Erneuerung
des alten Kessels frei würden, ohne ihr Vorbringen zu
berücksichtigen, sie seien bereit, den neu aufgestellten Kessel ins
Gemeinschaftseigentum zu stellen und die anteiligen Kosten für die
Erneuerung bzw. Instandsetzung des alten Kessels mit zu tragen.

13

Die Beteiligten zu 1. sind dem Rechtsmittel entgegen
getreten.

14

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug
genommen.

15

II.

16

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige
sofortige weitere Beschwerde ist sachlich nicht begründet, denn die
Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer
Gesetzesverletzung im Sinne des § 27 FGG.

17

1.

18

Das Landgericht hat - unter Bezugnahme auf die Entscheidung des
Amtsgerichts - ausgeführt, die Installation einer komplett neuen
Heizungsanlage nebst der Anbringung der für ihren Betrieb
erforderlichen Heizungsrohre stelle eine bauliche Veränderung des
Gemeinschaftseigentums dar, die der Zustimmung aller
Wohnungseigentümer bedürfe. Auf die Zustimmung der Beteiligten zu
1. habe auch nicht verzichtet werden können, weil die mit der
Installation der zweiten Heiztherme veranlassten zukünftigen
erheblichen Mehrkosten zu Lasten der Beteiligten zu 1. den
Pflichtenkatalog des § 14 WEG bei weitem überschreite. Sinn und
Hintergrund der Anbringung einer zweiten Heiztherme sei unstreitig,
dass sich die Beteiligten zu 2. an den Kosten der alsbald zu
erneuernden alten Heiztherme trotz ihrer überwiegenden Mehrheit der
Miteigentumsanteile nicht mehr zu beteiligen beabsichtigten.

19

Da die Errichtung dieser Heiztherme auf einem nichtigen
Beschluss beruhe, sei sie nunmehr in Ermangelung einer
Rechtsgrundlage zu entfernen. Eine Duldungsverpflichtung im Sinne
des § 1004 Abs. 2 BGB liege in Ermangelung einer Vereinbarung der
Wohnungseigentümer nicht vor.

20

2.

21

Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen
Nachprüfung stand. Die Beteiligten zu 2. sind nach § 1004 BGB
verpflichtet, die vorgenommene nachteilige bauliche Veränderung im
Sinne des § 22 Abs. 1 WEG zu beseitigen und den ursprünglichen
Zustand wieder herzustellen. Die Einwendungen der Rechtsbeschwerde
gegen die landgerichtliche Entscheidung greifen nicht durch.

22

a)

23

Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die
Installation des zweiten Heizkessels in Verbindung mit den
erforderlichen Anschlussarbeiten eine bauliche Veränderung im Sinne
des § 22 Abs. 1 WEG darstellt und nicht lediglich der
ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums dient.

24

Die Frage, ob eine Maßnahme noch als Instandsetzung oder
Instandhaltung zu bewerten ist oder eine bereits darüber hinaus
gehende bauliche Veränderung oder Aufwendung im Sinne des § 22 Abs.
1 WEG darstellt, ist im Einzelfall unter Berücksichtigung
verschiedener Kriterien zu beurteilen. Dabei ist allgemein
anerkannt, dass der Begriff der Instandhaltung bzw. Instandsetzung
nicht nur auf die Erneuerung oder das Auswechseln bereits
vorhandener Bauteile oder Einrichtungen beschränkt ist, sondern bei
der Ersatzbeschaffung die technische Weiterentwicklung und den
verbesserten Standard unter Berücksichtigung einer vernünftigen
Kosten-Nutzen-Analyse umfasst. Auch eine über die bloße
Reproduktion des bisherigen Zustands hinaus gehende bauliche
Veränderung, die eine technisch bessere und wirtschaftlich
sinnvollere Lösung zur Behebung eines Mangels darstellt, ist eine
ordnungsgemäße Instandsetzung (vgl. Senat NZM 2000, 1067; NZM 2002,
704; BayObLG NZM 1998, 338; OLG Köln, ZMR 1998, 49).

25

Das ist hier indes nicht der Fall. Es kann dahinstehen, ob der
vorhandene Heizkessel die gesamte Wohnanlage ausreichend mit Wärme
versorgen konnte - wie es in den Vorjahren offensichtlich geschehen
ist - und der Wärmebedarf der Wohneinheit Nr. 1 durch die neue
Heiztherme mit einem geringeren Energieverbrauch gedeckt werden
kann. Eine modernisierende Instandhaltung läge nämlich nur dann
vor, wenn der - möglicherweise nur eine zu geringe Heizleistung
erbringende und unwirtschaftliche - alte Heizkessel ohne sonstige
Veränderungen der Heizungsanlage durch einen moderneren,
ausreichend dimensionierten Heizkessel ersetzt worden wäre. Durch
die von den Wohnungseigentümern mit Mehrheit beschlossene und von
den Beteiligten zu 2. umgesetzte Maßnahme wird aber die bisher
vorhandene gemeinschaftliche Heizungsanlage in zwei nebeneinander
betriebene Heizungsanlagen für die Wohneinheit Nr. 1 einerseits und
die Wohnungen der Beteiligten zu 2. und 3. andererseits
aufgeteilt.

26

b)

27

Frei von Rechtsfehlern haben die Vorinstanzen auch angenommen,
dass die für die vorgenommene bauliche Veränderung erforderliche
Zustimmung der Beteiligen zu 1. auch nicht nach § 22 Abs. 1 S. 2
WEG entbehrlich ist. Die Beurteilung, ob die Beteiligten zu 1.
durch die vorgenommene Änderung der gemeinschaftlichen
Heizungsanlage über das in § 14 WEG bestehende Maß hinaus
beeinträchtigt werden, obliegt in erster Linie dem Tatrichter.

28

Soweit das Landgericht festgestellt hat, mit der Installation
der weiteren Heiztherme würden künftig erheblich Mehrkosten zu
Lasten der Beteiligten zu 1. entstehen, weil die Beteiligten zu 2.
sich offensichtlich an den Kosten der alsbald zu erneuernden alten
Heiztherme trotz ihren großen Miteigentumsanteils nicht mehr
beteiligen wollten, hat das Landgericht zwar das Vorbringen der
Beteiligten zu 2., sie hätten in Gegenwart des Verwalters und der
Beteiligten zu 3. erklärt, sich auch an den gesamten
Erneuerungskosten für die alte Heizkesselanlage entsprechend der
Regelung in der Teilungserklärung beteiligen zu wollen,
unberücksichtigt gelassen, dieser Verfahrensfehler nötigt aber
nicht zur Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung, denn die
Feststellung des Landgerichts, die Aufstellung der neuen Heiztherme
sei für die Beteiligten zu 1. nachteilig, erweist sich im Ergebnis
als zutreffend.

29

Nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Beteiligten zu
1. ist nicht nur ein zweiter Heizkessel installiert worden, sondern
auch ein neuer Gasanschluss verbunden mit der Verlegung neuer
Leitungen zum Teil nach Wanddurchbrüchen und durch im
Gemeinschaftseigentum stehende Räume. Schon dies stellt einen
erheblichen Nachteil dar, den die Beteiligten zu 1. nicht hinnehmen
müssen. Hinzu kommt, dass sie auch mit höheren Heizkosten rechnen
müssen, denn sie müssten die Kosten der Wartung, Instandhaltung
usw. der für die Wohneinheiten 2 und 3 zu unterhaltenden
Heizungsanlage allein mit den Beteiligten zu 3 tragen, während die
Beteiligten zu 2 gemäß ihrem hohen Miteigentumsanteil bisher diese
Kosten zu 70 % getragen hat. Hinzu kommt, dass infolge der von den
Beteiligten zu 2 vorgenommenen Trennung der Wärmeversorgung für
ihre Wohneinheit von der bisher gemeinsamen Heizanlage für die
Beteiligten zu 2 und 3 höhere Kosten auch dadurch entstehen, dass
die EVO Oberhausen nunmehr gegenüber der
Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr gemeinschaftlich
abrechnet, sondern zwei getrennte Abrechnungen für die jeweiligen
Gasanschlüsse erteilt, so dass sich für die Beteiligten zu 2 und 3
höhere Grundgebühren und - möglicherweise - auch ein ungünstiger
Tarif infolge der geringeren Abnahme von Energie ergeben.

30

c)

31

Die Pflicht der Beteiligten zu 2 zur Beseitigung der von ihnen
installierten zweiten Heiztherme nebst Anschlussarbeiten ergibt
sich aus § 1004 Abs. 1 BGB. Entgegen den Ausführungen des
Landgerichts ist allerdings der von den Beteiligten zu 1.
angefochtene Beschluss nicht nichtig, sondern war - wie geschehen -
für ungültig zu erklären, denn nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofes ist die Wohnungseigentümerversammlung nicht von
vornherein für eine Beschlussfassung absolut unzuständig gewesen,
sondern durfte nur keinen Beschluss fassen, der über die
"Ordnungsmäßigkeit" der Instandhaltung hinaus ging.

32

3.

33

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, dass die Beteiligten zu 2. die gerichtlichen
Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen und den
übrigen Beteiligten die ihnen im dritten Rechtszug notwendig
entstandenen außergerichtlichen Kosten erstatten. Es wäre unbillig,
die Beteiligten zu 1. mit außergerichtlichen Kosten des dritten
Rechtszuges zu belasten, nachdem den Beteiligten zu 2. durch zwei
übereinstimmende gerichtliche Entscheidungen überzeugend dargelegt
worden war, dass es sich bei der von ihnen errichteten Installation
des neuen Heizkessels um eine unzulässige bauliche Veränderung
handelte.