Landgericht Heidelberg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-11-25, Aktenzeichen 5 S 33/13

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 31.5.2013, Az. 25 C 284/12, wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Dieses Urteil sowie das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 31.5.2013, Az. 25 C 284/12, sind vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

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Die Klägerin ist Vermieterin eines Siedlungshauses. Sie begehrt von den Beklagten dessen Räumung und Herausgabe. Der Beklagte Ziff. 1 ist der Enkel, der Beklagte Ziff. 2 ist der Sohn und Erbe der verstorbenen Mieterin.

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Die Klägerin ist eine Wohnungsbaugenossenschaft. Gemäß ihrer Satzung ist ihr Zweck „die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbar Wohnungsversorgung“. Die Satzung enthält unter anderem folgende weitere Bestimmungen:

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§ 14 Abs. 1: Die Nutzung einer Genossenschaftswohnung steht ebenso wie die Inanspruchnahme von Dienstleistungen in erster Linie Mitgliedern der Genossenschaft zu.

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§ 16 Abs. 3: Bei der Erfüllung von Pflichten und der Wahrnehmung von Rechten auch aus abgeschlossenen Verträgen sind im Rahmen der genossenschaftlichen Treuepflicht die Belange der Gesamtheit der Mitglieder angemessen zu berücksichtigen.

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Die Klägerin vermietete durch Dauernutzungsvertrag vom 1.8.1968 das streitgegenständliche Siedlungshaus in der M-Gasse ... in Heidelberg an Hans H. Nach dessen Ableben war letztendlich Barbara H auf Mieterseite in den Mietvertrag eingetreten. Die Miete beläuft sich aktuell auf 291,40 EUR monatlich.

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Der Beklagte Ziff. 1 wurde am 6.9.2011 mit 1 Anteil Mitglied der Klägerin. Mit Schreiben vom 18.10.2011 teilte Barbara H der Klägerin mit, dass der Beklagte Ziff. 1 bei ihr eingezogen sei, da sie an Krebs erkrankt und nicht mehr in der Lage sei, alleine ihren Haushalt zu bewältigen. Die Klägerin antwortete hierauf, dass der Beklagte Ziff. 1 nach Ableben von Frau Barbara H nicht in der Wohnung verbleiben könne, der Begründung eines gemeinsamen Haushalts werde ausdrücklich entgegen getreten. Gemäß Anmeldebestätigung der Stadt Heidelberg erfolgte eine melderechtliche Anmeldung des Beklagten Ziff. 1 im streitgegenständlichen Anwesen am 4.8.2011.

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Am 15.2.2012 verstarb Barbara H. Sie wurde vom Beklagten Ziff. 2 beerbt.

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Mit Schreiben vom 16.3.2012 erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten Ziff. 2 in seiner Eigenschaft als Erbe die Kündigung gemäß § 564 BGB. Hierauf meldete sich durch Anwaltsschreiben vom 28.3.2012 der Beklagte Ziff. 1 und teilte mit, er habe vor dem Tod von Barbara H gemeinsam mit dieser das Siedlungshaus bewohnt und einen gemeinsamen Haushalt geführt, so dass er gemäß § 563 Abs. 2 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sei. Die Klägerin trat dem entgegen und verlangte nunmehr von beiden Beklagten die Herausgabe. Mit Schriftsatz vom 23.10.2012 erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten Ziff. 1 die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB mit der Begründung, es liege eine Unterbelegung des Siedlungshauses vor, da dieses nach den Vergaberichtlinien der Klägerin von Familien mit Kindern bewohnt werden sollte.

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Die Klägerin hat gemeint, das Mietverhältnis sei nicht nach § 563 Abs. 2 S. 3 BGB mit dem Beklagten Ziff. 1 fortgesetzt worden. Sie hat bestritten, dass die Voraussetzungen dieser Vorschrift vorlägen. Jedenfalls aber sei die gegenüber dem Beklagten Ziff. 1 erklärte ordentliche Kündigung wirksam. Es liege ein unbenannter Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB vor, da die Belegung des Siedlungshauses durch den Beklagten Ziff. 1 dem genossenschaftlichen Interesse der Klägerin und ihren Vergaberichtlinien widerspreche. Nach diesen Vergaberichtlinien sei dieses Siedlungshaus an eine Familie mit 2 - 3 Kindern zu vergeben. Zwei Fälle, in denen Siedlungshäuser nach Ableben der ursprünglichen Mietpartei mit kinderlosen Nachkommen belegt wurden, wiesen gegenüber dem vorliegenden Fall Unterschiede auf.

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Die Beklagten haben vorgetragen, der Beklagte Ziff. 1 habe spätestens seit September 2011 mit seiner Großmutter Barbara H einen gemeinsamen Haushalt geführt. Dies sei auf Dauer angelegt gewesen. Die Belegung des Siedlungshauses durch den Beklagten Ziff. 1 sei nicht zu beanstanden. Er wolle mit seiner Lebensgefährtin einziehen, es bestehe auch Kinderwunsch. In zwei vergleichbaren Fällen in der Vergangenheit habe die Beklagte das Mietverhältnis ebenfalls mit noch kinderlosen Nachkommen eines verstorbenen Mieters fortgesetzt.

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Das Amtsgericht hat nach Erhebung von Zeugenbeweis die auf die gesamtschuldnerische Verurteilung beider Beklagter zu Räumung und Herausgabe gerichtete Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass dem Beklagten Ziff. 1 der Beweis gelungen sei, dass er einen gemeinsamen Haushalt mit seiner Großmutter Barbara H geführt hatte. Aufgrund der Zeugenaussagen sei zur Überzeugung des Gerichts bewiesen, dass der Beklagte ab September 2011 bei Barbara H gewohnt und mit ihr einen gemeinsamen Haushalt geführt habe. Die Dauer von nur etwa fünf Monaten stehe nicht entgegen, denn auch in diesem Zeitraum könne ein gemeinsamer Haushalt begründet werden; entscheidend sei, dass die Haushaltsführung auf Dauer angelegt gewesen sei. Die Klägerin habe auch nicht wirksam gemäß § 573 Abs. 1 BGB gekündigt. Die Unterbelegung einer Genossenschaftswohnung mit einem Genossen, der gemäß § 563 Abs. 2 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, rechtfertige selbst bei Bedarf für andere Genossen keine Kündigung nach § 573 BGB. Das allgemeine Freimachungsinteresse müsse hier gegenüber dem Gesichtspunkt der Vertragstreue zurücktreten. Ein Kündigungsgrund in der Person des Beklagten Ziff. 1 nach § 563 Abs. 4 BGB liege unstreitig nicht vor.

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Wegen der weiteren Einzelheiten zum unstreitigen und streitigen Sachvortrag der Parteien in erster Instanz, zu deren Anträgen, sowie zu Inhalt und Begründung der Entscheidung des Amtsgerichts wird auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe des Urteils des Amtsgerichts Heidelberg vom 31.5.2013 Bezug genommen.

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Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin.

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Sie bestreitet weiterhin einen Eintritt des Beklagten Ziff. 1 in das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 2 S. 3 BGB und das Vorliegen der Voraussetzungen dieser Vorschrift. Der Vortrag des Beklagten Ziff. 1 hierzu sei nicht ausreichend konkret gewesen, sechs Monate genügten nicht für die Begründung eines gemeinsamen Haushalt, und die Beweiswürdigung des Amtsgerichts sei fehlerhaft. Vor allem aber habe die Klägerin nach § 573 BGB wirksam gegenüber dem Beklagten Ziff. 1 gekündigt. Bei Genossenschaftswohnungen sei die Unterbelegung als Kündigungsgrund anzuerkennen. Insoweit seien die genossenschaftlichen Treuepflichten und der Gleichbehandlungsgrundsatz innerhalb der Genossenschaft zu beachten; beide geböten in einem solchen Fall die Kündigung. Es bestünden hier in erheblichem Umfang Bewerbungen von Familien, die nach den Vergabegrundsätzen der Klägerin gegenüber dem Interesse des Beklagten Ziff. 1 Vorrang hätten.

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Die Klägerin beantragt:

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Das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 31.5.2013, Az. 25 C 284/12, wird im Kostenpunkt aufgehoben und wie folgt abgeändert:

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Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das Hausanwesen M-Gasse ..., ... Heidelberg, bestehend aus … zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

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Die Beklagten beantragen,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Die Beklagten verteidigen das angegriffene Urteil unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Parteivortrags.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags in beiden Instanzen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

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Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Die Klägerin hat weder nach § 546 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe noch nach § 985 BGB einen Anspruch auf Herausgabe des streitgegenständlichen Siedlungshauses, und zwar weder gegenüber dem Beklagten Ziff. 1 noch gegenüber dem Beklagten Ziff. 2.

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1) Ein solcher Anspruch besteht gegenüber dem Beklagten Ziff. 1 deshalb nicht, weil er wirksam gemäß § 563 Abs. 2 S. 3 BGB in das zuvor mit Barbara H bestehende Mietverhältnis eingetreten ist und dieses nicht wirksam durch Kündigung der Klägerin beendet wurde.

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a) Das Mietverhältnis wurde nach dem Tod der Barbara H mit dem Beklagten Ziff. 1 gemäß § 563 Abs. 2 S. 3 BGB fortgesetzt, da er zuvor mit ihr einen gemeinsamen Haushalt geführt hat.

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aa) Das Amtsgericht hat nach Beweisaufnahme durch Zeugenvernehmung die volle Überzeugung gewonnen, dass der Beklagte ab September 2011 bei Barbara H gewohnt, sich um den Garten, den Haushalt und die Einkäufe gekümmert habe, im zweiten Obergeschoss des Hauses gewohnt habe, mehrere Abende in der Woche mit der Großmutter verbracht habe, regelmäßig dort geschlafen habe, von dort zur Arbeit gefahren sei, von dort zum Sport abgeholt worden sei und dort auch gelegentlich Besuch empfangen habe.

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bb) Diese Feststellungen tragen die Anwendung des §§ 563 Abs. 2 S. 3 BGB. Die Vorschrift ist auf den „Dauernutzungsvertrag“ über eine Genossenschaftswohnung anzuwenden (BGH WuM 2010, 431). Der Beklagte Ziff. 1 gehört als Enkel zum privilegierten Personenkreis dieser Vorschrift. Es liegt auch eine gemeinsame Haushaltsführung vor. Diese fordert über den gemeinsamen Aufenthalt in der Wohnung hinaus Mitwirkung, Mitentscheidung und Kostenbeteiligung (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl., § 563 BGB Rn. 38). Aufgrund der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse können jedoch diese Voraussetzungen nicht stets schematisch kumulativ verlangt werden; vielmehr muss sich ein Gesamtbild ergeben, nach dem jeder der Bewohner unter den genannten Gesichtspunkten zur Haushaltsführung beigetragen hat und so die Lasten des Haushalts arbeits- und anteilig auf die Bewohner verteilt waren. Mit der Erledigung von Einkäufen, der Tätigkeit im Haushalt und im Garten erbrachte der Beklagte Ziff. 1 einen derartigen Beitrag zur Haushaltsführung.

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Dem steht auch nicht die Dauer des gemeinsamen Wohnens lediglich von September 2011 bis zum Versterben der Großmutter Barbara H im Februar 2012 entgegen. Insoweit ist zunächst zu beachten, dass der Wortlaut des § 563 Abs. 2 S. 3 BGB - anders als Satz 4 - das Merkmal eines „auf Dauer angelegten“ gemeinsamen Haushalt nicht fordert. Dies wird dahingehend interpretiert, dass das Gesetz bei Angehörigen, Lebenspartnern und Ehegatten schon davon ausgeht, dass deren Beziehung auf Dauer angelegt war (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 BGB Rn. 41). Ohnehin hat aber das Amtsgericht sich aufgrund der Beweisaufnahme die Überzeugung verschafft, dass die gemeinsame Haushaltsführung vorliegend langfristig beabsichtigt und deshalb auf Dauer angelegt war.

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cc) Die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts sind für das Berufungsgericht bindend gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. Konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen könnten, liegen nicht vor. Das Amtsgericht hat sich seine Überzeugung nach eingehender Vernehmung von 9 Zeugen und Anhörung der Beklagten verschafft. Es hat seine Beweiswürdigung im angegriffenen Urteil ausführlich dargestellt und sich insbesondere auch damit auseinandergesetzt, dass verschiedene Zeugen den Beklagten familiär oder freundschaftlich verbunden sind. Die Angriffe der Klägerseite gegen diese Beweiswürdigung überzeugen nicht. Die Klägerseite geht insoweit schon nicht von einem zutreffenden Verständnis der Bekundungen der Beklagten und der Zeugen aus. So hat der Beklagte Ziff. 1 durchaus nicht behauptet, er habe sich „nur“ abends bei der Großmutter aufgehalten; er hat vielmehr bekundet, er habe etwa 90 % der Nächte dort geschlafen. Er hat auch nicht behauptet, er habe „lediglich“ dort übernachtet; vielmehr können seine Bekundungen zwanglos mit dem Amtsgericht dahingehend verstanden werden, dass er wochentags tagsüber berufstätig und deshalb außer Haus war, nicht jedoch am Wochenende.

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b) Das Mietverhältnis mit dem Beklagten Ziff. 1 wurde von der Klägerin auch nicht wirksam gekündigt.

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aa) Unstreitig bestand kein wichtiger Grund für eine Kündigung in der Person des Beklagten Ziff. 1; eine Kündigung gemäß § 563 Abs. 4 BGB wurde von der Klägerin auch nicht ausgesprochen.

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bb) Die Kündigung vom 23.10.2012 gemäß § 573 Abs. 1 BGB hat das Mietverhältnis nicht beendet, da ein wichtiger Grund in Form der Unter- oder auch Fehlbelegung der Genossenschaftswohnung nicht gegeben war.

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(1) Vom Bundesgerichtshof entschieden ist, dass grundsätzlich eine Genossenschaftswohnung nach § 573 Abs. 1 BGB gekündigt werden kann, wenn der Mieter nicht (mehr) Mitglied in der Genossenschaft ist und die Wohnung für die Versorgung eines anderen Mitglieds benötigt wird (Nachw. bei Schmidt-Futterer/Blank, § 573 BGB Rn. 212). Diese Konstellation ist vorliegend indessen nicht einschlägig, da der Beklagte Ziff. 1 Mitglied ist. Die Belegung des Siedlungshauses durch ihn verstößt somit auch nicht gegen § 14 Abs. 1 der Satzung der Genossenschaft, wonach die Nutzung einer Genossenschaftswohnung in erster Linie Mitgliedern der Genossenschaft zusteht.

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(2) Noch nicht höchstrichterlich entschieden und in Instanzrechtsprechung und Literatur kontrovers diskutiert ist die Frage, ob auch die Unter- oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung als Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB anzuerkennen ist (verneinend etwa Schmidt-Futterer/Blank, § 573 BGB Rn. 201; OLG Karlsruhe, NJW 1984, 2584; grundsätzlich bejahend etwa OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1226; differenzierend Drasdo, NZM 2012, 585, 596). Diese Frage bedarf indessen vorliegend keiner abschließenden Beantwortung. Denn das Merkmal einer Fehl- oder Unterbelegung ist vorliegend schon nicht erfüllt.

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Von einer Fehlbelegung, die im Widerspruch zur satzungsgemäßen Aufgabe (vergleiche OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1226) bzw. zum Satzungszweck (Drasdo, NZM 2012, 596) steht, kann nämlich von vornherein nur dann tatbestandsmäßig ausgegangen werden, wenn genossenschaftliche Regelungen zur „richtigen“ Belegung bestehen, zu denen die tatsächliche Belegung in Widerspruch steht. Fehlt es an solchen Regelungen zur Belegung und Vergabe, so kann schon nach dem Wortsinn nicht von einer Fehlbelegung gesprochen werden. Bei Fehlen einer solchen Regelung kann sich die Genossenschaft nicht auf ihre Satzung oder ihre satzungsgemäßen Zwecke als Kündigungsinteresse berufen, denn die Belegung widerspricht nicht den (tatsächlich nicht vorhandenen) Vergabe- und Belegungsgrundsätzen.

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(3) Vorliegend können Vergabe- und Belegungsgrundsätze, zu denen die Belegung durch den Beklagten Ziff. 1 stehen würde, nicht festgestellt werden.

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Die Satzungsregelung in § 14 Abs. 1 steht nicht entgegen, denn der Beklagte Ziff. 1 ist Mitglied der Genossenschaft.

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Die Klägerin trägt zwar vor, dass die Vergabe von Siedlungshäuser grundsätzlich nach folgenden Kriterien zu erfolgen hat:

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- Dauer der Mitgliedschaft
- Dringlichkeit zur Versorgung mit Wohnraum
- Anzahl der im Haushalt lebenden Personen im Verhältnis zur Größe des Mietobjekts
- Einkommensverhältnisse im Verhältnis zur Miethöhe
- Förderung von Familien mit Kindern
- Ausgewogenheit/soziale Durchmischung innerhalb eines Objekts oder einer Siedlung

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Nicht vorgetragen ist indessen, in welchem Verhältnis diese Kriterien zueinander stehen und dass der Beklagte Ziff. 1 nach sämtlichen dieser Kriterien nachrangig gegenüber anderen Bewerbern wäre. Vor allem ergibt sich aber auch aus der Vernehmung der von Klägerseite benannten Zeugin St. (AS I 125), dass die Vergabe nicht nach klaren Kriterien, sondern allenfalls nach Präferenzen erfolgt. Die Zeugin hat ausgesagt, dass es Bewerberlisten bzw. eine Bewerberkartei gibt, und dann vom Vorstand anhand der Größe des Hauses „geeignete“ Bewerber herausgesucht würden, das wären hier 4 - 6 Familien mit Kindern. Nach den Angaben der Klägerseite sollen jedoch beispielsweise zum 31.10.2012 mehr als 100 Familien mit 4 oder mehr Personen auf der Bewerberliste gestanden haben (AS I 161). Klare Kriterien, auf welche Weise und nach welchen Präferenzen aus dieser Liste die letztendlich angesprochenen 4 - 6 Familien ausgewählt werden, hat weder die Zeugin St. bekundet noch ergeben sich solche aus dem Klägervortrag. Vielmehr ist unstreitig, dass die Klägerin jedenfalls in zwei Fällen in der Vergangenheit die Fortsetzung von Mietverhältnissen verstorbener Mieter durch kinderlose Nachfolger akzeptiert hat, was offensichtlich im Widerspruch steht zu dem behaupteten Vorrang von Familien mit Kindern.

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Nach allem verfährt die Klägerin somit bei der Vergabe ihrer Wohnung zwar durchaus nach bestimmten Präferenzen, klare und vor allem allgemein gültige und stets beachtete Vergaberichtlinien, anhand derer beurteilt werden könnte, ob eine Vergabe und Belegung „richtig“ oder „falsch“ ist, bestehen dagegen nicht. Dies hat letztendlich auch der in der Berufungsverhandlung anwesende Vorstand der Klägerin bestätigt.

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(4) Dass allein die aktuelle Belegung „weichen“ Vergabepräferenzen der klagenden Genossenschaft nicht entspricht, die weder in der Satzung festgelegt noch sonst auf satzungsgemäße Weise fixiert wurden, kann als Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB keinesfalls ausreichen. Wenn schon die Genossenschaft selbst mangels satzungsgemäßer Festlegung an derartige Präferenzen nicht rechtlich gebunden ist, kann sie die Belegung entgegen solcher Präferenzen auch dem Genossen nicht als Verstoß gegen die genossenschaftliche Treuepflicht (§ 16 Abs. 3 der Satzung) oder im Hinblick auf einen Gleichbehandlungsgrundsatz innerhalb der Genossenschaft entgegenhalten.

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cc) Auf die Frage, ob sich vorliegend aus dem Mietvertrag (dort die Klauseln Ziff. 11, 13 Abs. 4) weitergehende Kündigungsrechte oder eine Einschränkung der Fortsetzung mit überlebenden Angehörigen ergeben würde, kommt es nicht an. Die Vorschriften der §§ 563, 573 BGB sind nicht zu Lasten des Mieters abding- oder einschränkbar (§§ 563 Abs. 5, 573 Abs. 5 BGB).

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2) Die Klage ist gegen den Beklagten Ziff. 2 ebenfalls unbegründet.

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a) Ein Anspruch gemäß § 546 BGB scheidet schon deshalb aus, weil der Beklagte Ziff. 2 trotz seiner Stellung als Erbe nicht gemäß § 564 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist; denn nach dem Gesetz ist der Eintritt eines Angehörigen nach § 563 Abs. 2 S. 3 BGB vorrangig.

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b) Ein Anspruch aus § 985 BGB besteht deshalb nicht, weil der Beklagte Ziff. 2 nicht Besitzer der Mietsache ist. Zwar könnte sich aus § 857 BGB zunächst ein Erbenbesitz des Beklagten Ziff. 2 ergeben haben. Der Anwendungsbereich des § 857 BGB ist jedoch dahingehend einzuschränken, dass in den Fällen der §§ 563, 563a BGB der Besitzübergang sich nicht auf den Erben, sondern auf die einrückenden Familien- bzw. Haushaltsangehörigen vollzieht (Staudinger/Gutzeit, § 857 BGB (2012), Rn. 27).

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 BGB, diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO; die Klägerin ist durch die Klageabweisung nur in Höhe des 3,5 fachen Jahresbetrags der Miete beschwert. Die Revision war nicht gemäß § 543 ZPO zuzulassen. Denn die höchstrichterlich nicht geklärte grundsätzliche Frage, ob im Fall einer Fehlbelegung von Genossenschaftswohnungen eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB möglich ist, stellt sich wie dargestellt im vorliegenden Fall nicht; ob überhaupt eine Fehlbelegung vorliegt, ist dagegen eine Frage des Einzelfalls.