Verwaltungsgericht Aachen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-08-27, Aktenzeichen 3 K 1967/08
ECLI:DE:VGAC:2009:0827.3K1967.08.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

1

T a t b e s t a n d:

2

Die Kläger wenden sich gegen Bauordnungsverfügungen, die es ihnen verbieten,
ein im Gewerbegebiet angemietetes Einfamilienhaus zu Wohnzwecken zu nutzen.

3

Eigentümer und Vermieter des Wohnhauses ist der Bauunternehmer I. T. .
Auf seinem Hausgrundstück, Gemarkung V. , Flur 7, Flurstück 63 (P. -I1. -
Straße 13) befindet sich in ca. 4 m Abstand vom Wohnhaus auch die Lagerhalle des
Betriebs. Die Bauunternehmung T. besitzt fünf Mitarbeiter und arbeitet
durchschnittlich an parallel 2 bis 3 Baustellen.

4

Der einschlägige Bebauungsplan der Stadt I2. (Nr. 20 b) setzt das Haus-
und Lagerhallengrundstück als Gewerbegebiet fest.

5

Mit Baugenehmigung vom 29. Dezember 1980 genehmigte der damalige
Oberkreisdirektor des Kreises I2. Herrn I. T. die Errichtung einer
Lagerhalle (20 x 30 m) auf dem streitbefangenen Grundstück. In der
Betriebsbeschreibung heißt es, dass diese Halle als Lagerhalle für Baugerüste,
Baumaschinen und Schalmaterial bzw. der darin enthaltene Lagerraum (2,36 x 4 m)
als Magazin für Werkzeuge und Kleinteile dienen soll.

6

Am 22. März 1982 zeigte der Bauunternehmer I. T. beim Bauordnungsamt
des Beklagten den geplanten Neubau eines Einfamilienhauses auf dem
Lagerhallengrundstück an. In den Bauvorlagen heißt es unter der Rubrik Bauwerk:
"Wohnhausanbau an eine Lagerhalle für den Lagermeister."

7

Bei der Vorprüfung des Bauvorhabens vermerkte der zuständige Mitarbeiter des
Bauordnungsamtes am 29. März 1982, dass eine Befreiung von den zwingenden
Festsetzungen des Bebauungsplanes dann möglich sei, wenn der Charakter des
Vorhabens als Betriebswohnung durch Baulast gesichert werde.

8

Mit Schreiben vom 1. April 1982 teilte der Beklagte mit, dass die vorläufige
Prüfung der Bauanzeige ergeben habe, dass über die Zulässigkeit des Vorhabens
nicht innerhalb der gemäß § 89 Abs. 3 BauO NRW 1970 vorgesehenen Monatsfrist
entschieden werden könne. Die Frist müsse daher bis zum 1. Juli 1982 verlängert
werden.

9

Am 30. April 1982 übernahm der Bauunternehmer I. T. als Eigentümer des
Vorhabengrundstücks eine Baulast, wonach die Nutzung des auf dem Grundstück
geplanten Wohngebäudes nur für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für
Betriebsinhaber und Betriebsleiter des auf dem Grundstück vorhandenen
Gewerbebetriebs zulässig sei.
Mit bauaufsichtsrechtlichem Zustimmungsbescheid vom 6. Mai 1982 stimmte der
Beklagte dem Wohnbauvorhaben zu. In der Betreffzeile des Bescheides heißt es:
"Bauvorhaben: Neubau eines Betriebswohnhauses (...)".

10

Im Jahr 2008 hielt der Beklagte in einem Aktenvermerk vom 3. Juni 2008 fest,
dass die Kläger die Betriebswohnung des Bauunternehmers I. T. angemietet
hätten und unberechtigterweise zu rein privaten Wohnzwecken nutzten.

11

Mit Schreiben vom 1. Juli 2008 hörte der Beklagte die Kläger zum beabsichtigten
Erlass eines zwangsgeldbewehrten Nutzungsverbots an und gab Gelegenheit zur
Stellungnahme bis 31. Juli 2008.

12

Mit anwaltlichem Schreiben vom 28. Juli 2008 machten die Kläger eine
betriebliche Nutzung des angemieteten Wohnhauses geltend und überreichten dazu
einen zwischen der Klägerin zu 2) als Arbeitnehmerin und dem Bauunternehmer I.
T. als Arbeitgeber geschlossenen Arbeitsvertrag vom 22. Juli 2008. Dort heißt es
u.a.:

13

"Präambel

14

(...)

15

Gemäß der bestehenden Baulast ist die Bewohnung des auf dem Grundstück P. -I1. -
Straße 13, I2. , gelegenen Wohnhauses nur Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, dem
Betriebsinhaber selbst oder einem Betriebsleiter gestattet. Der Mitarbeiter ist bereit, die
Aufgaben einer Aufsichts- und Bereitschaftsperson zu übernehmen.

16

§ 1 Position/ Aufgabenbereich

17

Der Mitarbeiter wird vom Arbeitgeber als Aufsichts- und Bereitschaftsperson eingestellt. Zu
seinen Aufgabengebieten gehören insbesondere folgende Tätigkeiten:

18

- Warenannahme während und außerhalb der Betriebszeiten

19

- Aufsicht über das Betriebsgrundstück während und außerhalb der Betriebszeiten

20

Zugangskontrolle während und außerhalb der Betriebszeiten

21

§ 2 Vertragsdauer

22

Das Arbeitsverhältnis beginnt am 22. Juli 2008. (...)

23

(...)

24

§ 5 Vergütung

25

Der Mitarbeiter erhält als Vergütung für seine Tätigkeit ein monatliches Bruttogehalt von
EUR 200,-- (...)."

26

Mit sechs gleichlautenden Ordnungsverfügungen vom 26. August 2008 gab der
Beklagte dem jeweiligen Kläger unter Anordnung der sofortigen Vollziehung und
Androhung eines Zwangsgeldes von 1.000,-- EUR auf, spätestens bis zum
30. November 2008 die Nutzung des angemieteten Betriebswohnhauses zu privaten
Wohnzwecken zu unterlassen.

27

Zur Begründung führte er zusammenfassend aus, das Betriebswohnhaus der
Bauunternehmung T. werde von den Klägern ohne den erforderlichen Bezug zum
Gewerbebetrieb genutzt und diene damit unzulässigerweise rein privaten
Wohnzwecken. Ohne die erforderliche Baugenehmigung sei die private
Wohnnutzung formell illegal und damit von den Klägern zu unterlassen.

28

Die Kläger haben am 26. September 2008 Klage erhoben und am 3. November
2008 um einstweiligen Rechtsschutz nachgesucht.

29

Zur Begründung verweisen sie darauf, dass die Klägerin zu 2) als Lagermeisterin
im Betrieb der Bauunternehmung T. tätig sei und führen ergänzend aus: Die
ausgeübte Wohnnutzung sei von der Bestandskraftwirkung des auf § 89 BauO NRW
1970 gestützten Zustimmungsbescheides vom 6. Mai 1982 abgedeckt und damit
bestandsgeschützt. Nach Maßgabe des damaligen Bauanzeigeverfahrens komme
den Bauvorlagen das maßgebliche Gewicht bei der Bestimmung des zugelassenen
Vorhabens zu. Der Bauvorlageberechtigte habe das Vorhaben unmissverständlich
als "Wohnhausanbau (...) für den Lagermeister" bezeichnet. Mit diesem Inhalt sei der
Zustimmungsbescheid in materielle Bestandskraft erwachsen. Dem Beklagten sei es
verboten, vom Zustimmungsbescheid abzuweichen. Zwar komme dem
Zustimmungsbescheid regelmäßig keine Bindungswirkung dergestalt zu, dass er
über die bloße Baufreigabe hinaus auch die Vereinbarkeit mit den zu prüfenden
öffentlich-rechtlichen Vorschriften selbst positiv feststelle. Gleichwohl sei vorliegend
ein atypischer Fall gegeben, da der Wortlaut des Bescheides sinngemäß die
Feststellung enthalte, dass die Errichtung des angezeigten Wohnhauses für den
Lagermeister mit der einschlägigen Vorschrift des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1977
übereinstimme. Die von der Klägerin zu 2) tatsächlich ausgeübte Tätigkeit
entspreche der Tätigkeit, die durch einen Lagermeister ausgeübt werde. Dies gelte
jedenfalls dann, wenn man berücksichtige, dass diese Tätigkeiten in einem kleinen
Familienbetrieb anfielen. Die Lagermeistertätigkeit beginne im Frühjahr und Sommer
gegen 6:15 Uhr und im Herbst und Winter gegen 7:00 Uhr, und zwar in der
Lagerhalle. Die Klägerin zu 2) spreche sich zu den genannten Zeiten mit Herrn S.
T. ab. Dabei werde erörtert, ob und welche Waren an diesem Tag angeliefert und
wo diese ggfls. gelagert werden sollen. Man habe die Lieferanten darüber informiert,
dass die Klägerin zu 2) die kompetente Ansprechpartnerin der Bauunternehmung für
die Warenannahme sei. Letztlich sei die baurechtliche Bewertung der Tätigkeit allein
am konkreten Gewerbebetrieb auszurichten. Habe die beklagte Bauaufsichtsbehörde
die Zustimmung für das Vorhaben "Wohnhaus für einen Lagermeister" einmal erteilt,
sei sie daran rechtlich gebunden. Mit dem Einschreiten gegen die demnach
zulässige Wohnnutzung handele der Beklagte widersprüchlich und verstoße gegen
die Grundsätze von Treu und Glauben.

30

Die Kläger beantragen,

31

die Ordnungsverfügungen des Beklagten vom 26. August
2008 aufzuheben.

32

Der Beklagte beantragt,

33

die Klage abzuweisen.

34

Zur Begründung bezieht er sich auf den Inhalt der angefochtenen
Bescheide.

35

Die Kammer hat mit Zwischenentscheidung vom 15. Dezember 2008 - 3 L 480 /08 -
die Vollstreckung aus den Ordnungsverfügungen vor Abschluss des erstinstanzlichen
Eilverfahrens untersagt und mit Beschluss vom 9. Februar 2009 - 3 L 480 /08 - die
Aussetzungsanträge der Kläger abgelehnt. Auf die dagegen erhobene Beschwerde
hat das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen mit Beschluss
vom 12. Juni 2009 - 7 B 302/09 - die aufschiebende Wirkung der Klagen
wiederhergestellt bzw. angeordnet.

36

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Gerichtsakte und der beigezogenen Bauakten des Beklagten verwiesen.

37

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

38

Die zulässige Klage ist unbegründet.

39

Die Ordnungsverfügungen des Beklagten vom 26. August 2008 sind rechtmäßig
und verletzen die Kläger nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 der
Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).

40

Das darin enthaltene Verbot, die Nutzung des Wohnhauses auf dem Grundstück
Gemarkung V. , Flur 7, Flurstück 63 (I2. , P. -I1. -Straße 13) zu
privaten Wohnzwecken zu unterlassen, erweist sich als rechtmäßig.

41

Rechtsgrundlage für das Nutzungsverbot ist § 61 Abs. 1 der Bauordnung für das
Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW). Danach kann die zuständige
Bauaufsichtsbehörde die Nutzung einer baulichen Anlage untersagen, wenn dafür
die erforderliche baurechtliche Genehmigung fehlt (sog. formelle Illegalität).

42

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen
(OVG NRW), Beschluss vom 2. Oktober 1987 - 11 B 1594/87 -,
Baurechtssammlung (BRS) 47 Nr. 197, und vom 6. Januar 2003 - 7
B 2553/02 -.

43

So liegt der Fall hier. Den Klägern fehlt die nach §§ 63, 75 BauO NRW
erforderliche Baugenehmigung. Ohne diese ist das private Wohnen auf dem im
Gewerbegebiet gelegenen Betriebsgrundstück der Bauunternehmung T. formell
illegal. Baurechtskonform wäre ein Wohnen im Rahmen der vom Beklagten für das
angemietete Einfamilienhaus zugelassenen betriebsbezogenen Nutzung. Indes üben
die Kläger eine derartige Nutzung nicht aus. Das ergibt sich aus folgenden
Erwägungen:

44

Zur Errichtung des in Rede stehenden Einfamilienhauses ist im Jahr 1982 ein
Bauanzeigeverfahren auf der Grundlage des § 89 BauO NRW 1970 durchgeführt
worden.

45

Vgl. zum damaligen Bauanzeigeverfahren: Bauordnung für das
Land Nordrhein-Westfalen in der Fassung der Bekanntmachung
vom 27. Januar 1970, GV NRW 1970, 96, vor Erlass des hier
streitbefangenen Zustimmungsbescheides vom 6. Mai 1982 zuletzt
geändert durch Gesetz vom 27. März 1979, GV NRW 1979, 122 in
Verbindung mit der Verordnung über anzeigebedürftige Vorhaben
nach der Landesbauordnung vom 20. September 1978; GV NRW
1978, 534 (Bauanzeigeverordnung).

46

Das nach § 89 BauO NRW 1970 vorgesehene Anzeigeverfahren beinhaltete eine
vollständige bauaufsichtliche Überprüfung der Vereinbarkeit des Vorhabens mit den
öffentlich-rechtlichen Vorschriften und führte nach Ablauf der Monatsfrist des § 89
Abs. 3 BauO NW 1970 ("fingierte Bauerlaubnis") oder - wie hier - bei förmlicher
nachträglicher Zustimmung zur formellen Legalisierung des Vorhabens.

47

Vgl. dazu OVG NRW, Beschluss vom 15. Dezember 2005 - 10 B
1668/05.NE - juris; Urteil vom 19. Dezember 1968 - X A 820/67 -,
BRS 20 Nr. 154, Beschluss vom 13. August 2004 - 7 B 1121/04 -
.

48

Dies hat zur Folge, dass im Umfang der Zulassung bzw. Bauanzeige die Legalität
des Vorhabens nicht in Frage steht, solange die erteilte Zustimmung nicht
aufgehoben oder eine förmliche Untersagung des anzeigepflichtigen Vorhabens nicht
erfolgt ist.

49

Vor diesem Hintergrund ist für die Rechtmäßigkeit des angefochtenen
Nutzungsverbots maßgeblich, welches das seinerzeit angezeigte Vorhaben gewesen
ist. Allerdings kann die Kammer den genauen Inhalt des Vorhabens als
entscheidungsunerheblich offen lassen, da keine der nach dem Inhalt der Bauakten
möglichen Varianten ("Betriebswohnhaus" und/oder "Wohnhaus für den
Lagermeister") die beanstandete Wohnnutzung abdeckt.

50

Geht man einmal zu Gunsten der Kläger davon aus, das betreffende Einfamilienhaus
sei in Anlehnung an die vom damaligen Architekten in den Bauvorlagen gewählte
Bezeichnung des Bauwerks als "Wohnhausanbau an eine Lagerhalle für den
Lagermeister" rechtswirksam angezeigt und damit zugelassen worden, setzt ein
legales Wohnen der Kläger voraus, dass die Klägerin zu 2) - wie von ihr anwaltlich
geltend gemacht - als Lagermeisterin angesehen werden kann.

51

An dieser zentralen Voraussetzung fehlt es. Die Klägerin zu 2) kann nicht als
Lagermeisterin im Sinne der baurechtlichen Zulassung angesehen werden. Die
bereits im Eilverfahren dazu geäußerten Zweifel haben sich im Hauptsacheverfahren
verdichtet. Auf der Grundlage der in der mündlichen Verhandlung durchgeführten
informatorischen Anhörung des Ausbildungsberaters Q. -D. von der Industrie-
und Handelskammer B. ist von Folgendem auszugehen:

52

Lagermeister sind nach landläufiger Bezeichnung solche Arbeitnehmer, denen
die Aufgabe der Lagerlogistik und der Personalplanung im Lagerbereich übertragen
ist. Zu den typischen Tätigkeitsbereichen der Lagerlogistik gehören der
Wareneingang und die Einlagerung, nicht aber zwangsläufig das Bestellen von
Waren. Ferner bilden die Kommissionierung von Gütern sowie deren Versand und
Verladung wichtige Tätigkeitsmerkmale. Je nach Größe und Art des Betriebes
besteht die Aufgabe des Lagermeisters darin, die Prozesse zwischen Wareneingang
und Versand zu optimieren. Anders als zum (hier maßgeblichen) Zeitpunkt der
baurechtlichen Zulassung zu Beginn der 80er Jahre ist der "Meister für
Lagerwirtschaft" heute ein Fortbildungsberuf, der eine 8-jährige praktische
Berufserfahrung oder eine entsprechende Ausbildung als Fachkraft für Lagerlogistik
voraussetzt.

53

Vgl. dazu die Verordnung über die Prüfung zum anerkannten
Abschluss Geprüfter Meister/Geprüfte Meisterin für
Lagerwirtschaft, BGBl. 1991 I S. 2020 und BGBl. 1999 I S.
711.

54

Bei kleineren Unternehmen mit der - hier in Rede stehenden - Größenordnung
von fünf Mitarbeitern ist das Vorhandensein eines eigenen Lagermeisters eher
unüblich, weil die anfallenden Lageraufgaben typischerweise von den Mitarbeitern in
Eigenregie (mit-)übernommen werden. Hingegen ist bei größeren Unternehmen, die
über eine Mitarbeiterzahl in der Größenordnung von 100 Mitarbeitern verfügen,
davon auszugehen, dass diese eigens einen Lagermeister beschäftigen. Bei der
Tätigkeit als Lagermeister kann der Jahresverdienst je nach Größe und Art des
Betriebes zwischen 20.000,-- EUR bis zu 70.000,-- EUR liegen. Tariflich vorgesehen
(für eine ausgebildete Kraft) ist ein Stundenlohn von 13,-- EUR bis 15,-- EUR.

55

Von diesem typischen Erscheinungsbild der Tätigkeit eines Lagermeisters weicht
die geltend gemachte Tätigkeit der Klägerin für die Bauunternehmung T. in einem
Maße ab, dass diese nicht als Tätigkeit einer Lagermeisterin eingeordnet werden
kann. Das wird augenfällig, wenn man die Eckdaten ihres Arbeitsvertrages in den
Blick nimmt. Zunächst sucht man in diesem erst im Verlauf des bauaufsichtlichen
Verfahrens schriftlich fixierten Vertrag die Bezeichnung "Lagermeisterin" vergeblich.
Vielmehr wird die Klägerin zu 2) ausdrücklich und unter Bezugnahme auf den Inhalt
der für das Hausgrundstück übernommen Baulast als "Aufsichts- und
Bereitschaftsperson" eingestellt, vgl. dazu die Präambel bzw. § 1 des
Arbeitsvertrages.

56

Zwar gehören die im Arbeitsvertrag beschriebenen Tätigkeitsbereiche,
insbesondere die Warenannahme, zu den typischen Aufgaben eines Lagermeisters.
Allerdings machen die dafür vereinbarte Vergütung von nur 200,-- EUR im Monat (§
5 des Arbeitsvertrages) und die Arbeitszeit von lediglich 20 Stunden monatlich
hinreichend deutlich, dass es sich insoweit lediglich um eine geringfügige
Beschäftigung ("Minijob") handelt, die als eine untergeordnete Hilfstätigkeit erscheint
und damit nicht an eine höherwertige Lagermeistertätigkeit heranreicht.

57

Die von Herrn S. T. von der Bauunternehmung T. bei seiner
informatorischen Anhörung in der mündlichen Verhandlung gegebene Schilderung
der Betriebsabläufe steht dazu nicht im Widerspruch: Danach erleichtere die allseits
hochgeschätzte Tätigkeit der Klägerin zu 2) die Betriebsabläufe immens. Allerdings
gelte dies nicht nur für die Warenannahme (z.B. bei Verbrauchsgütern) und das
Unterbringen der Güter im Lager, sondern auch bei der Herstellung eines
ordnungsgemäßen Allgemeinzustandes des Betriebsgrundstücks. Beispielsweise
werde die so genannte "Frühstücksbude" von der Klägerin zu 2) in einem
ordnungsgemäßen Zustand erhalten. Manchmal werde er von der Klägerin zu 2)
auch dadurch überrascht, dass diese sogar zweimal am Tag in der Lagerhalle
gewesen sei bzw. ihre Aufsichtsrunde absolviert habe. Es sei auch schon einmal
vorgekommen, dass die Klägerin zu 2) von sich aus den in der Lagerhalle
abgestellten Fiat-Kleintransporter des Typs Ducato einer Wagenwäsche unterzogen
habe.

58

Schließlich vermögen die in der mündlichen Verhandlung seitens der Klägerin zu
2) vorgelegten aktuellen Lieferscheine die Annahme einer (höherwertigen)
Lagermeistertätigkeit nicht zu rechtfertigen. Aus den Lieferscheinen ergibt sich u.a.,
dass die Klägerin zu 2) für ihren Arbeitgeber im Juni 2009 viermal, im Juli 2009
sechsmal und August 2009 fünfmal diverse Waren angenommen und deren
ordnungsgemäßen Erhalt durch ihre Unterschrift bestätigt hat. Auch insoweit drängt
sich der Eindruck einer bloßen Hilfstätigkeit auf.

59

Kann die Klägerin zu 2) demnach nicht schon als Lagermeisterin im Sinne der
bauaufsichtsrechtlichen Zulassung angesehen werden, ist damit gleichwohl noch
keine abschließende Aussage über die formelle Illegalität der beanstandeten
Wohnnutzung getroffen.

60

Ohne dass dies letztlich geklärt werden müsste, spricht nämlich Überwiegendes
dafür, dass der Beklagte das betreffende Einfamilienhaus als "Betriebswohnhaus"
zugelassen hat. Dieser Zulassungsinhalt entspricht der Baulast, die der
Grundstückseigentümer und Bauunternehmer T. auf Anforderung der
Bauaufsichtsbehörde im Rahmen des (dazu eigens verlängerten)
Bauanzeigeverfahrens übernommenen hat. Schließlich hebt die Betreffzeile des
baurechtlichen Zustimmungsbescheides vom 6. Mai 1982 genau diesen Inhalt
deutlich hervor.

61

Die vom Oberverwaltungsgericht NRW im Beschwerdeverfahren des
einstweiligen Rechtsschutzes mit Beschluss vom 12. Juni 2009 - 7 B 302/09 - auf
Seite 3/4 des Beschlussabdrucks aufgeworfene Frage nach dem genauen
Regelungsgehalt des streitbefangenen Zustimmungsbescheides beantwortet die
Kammer dahin, dass dieser sich nicht auf die bloße Baufreigabe beschränkt, sondern
eine der Baugenehmigung vergleichbare Legalisierungswirkung besitzt.

62

So enthält der Zustimmungsbescheid die dafür typische Textpassage zur
Rechtskonformität des Vorhabens ("Gegen die Ausführung bestehen keine öffentlich-
rechtlichen Bedenken."). Auf Seite 2 oben spricht der Bescheid von den durch ihn
"genehmigten" Bauvorlagen. Schließlich trifft der Zustimmungsbescheid auch solche
Anordnungen (vgl. § 89 Abs. 2 Satz 2 BauO NRW 1970), die nach Art einer von den
Bauvorlagen abweichenden Baugenehmigungserteilung das vom Bauherren
beabsichtigte Vorhaben nicht unwesentlich modifizieren (hier: Herausnahme des
Treppenhaus hinter der Grenzgarage durch Grüneintrag).

63

Im Übrigen läuft es den Grundsätzen des Bauanzeigeverfahrens nach der BauO
NRW 1970 nicht zuwider, wenn der hier ergangene Zustimmungsbescheid als
baugenehmigungsähnlich eingestuft wird.

64

Nach § 89 BauO NRW 1970 zielt eine Bauanzeige darauf ab, der
Baugenehmigungsbehörde vor der Ausführung des anzeigepflichtigen Vorhabens die
Prüfung zu ermöglichen, ob das Vorhaben mit dem geltenden Recht übereinstimmt.
Dieser Zweck des Bauanzeigeverfahrens zeigt sich darin, dass der Bauherr mit den
Bauarbeiten nicht schon "gleichzeitig" mit der Bauanzeige beginnen darf, sondern
zunächst warten muss, bis die (hier in § 89 Abs. 3 BauO NRW 1970 vorgeschriebene
Monats-) Frist nach Erstattung der Bauanzeige verstrichen ist. Diese
verfahrensrechtliche Vorschrift steht im Zusammenhang mit der Regelung, nach der
auch die anzeigepflichtigen Vorhaben das materielle Bau- und Bodenrecht einhalten
müssen. Hat die Baugenehmigungsbehörde das angezeigte Vorhaben nicht
beanstandet, so darf es ausgeführt werden. Hält sie es dagegen für rechtswidrig, so
muss sie seine Ausführung vor Ablauf der Frist untersagen, vgl. § 89 Abs. 2 BauO
NRW 1970. Wenn das Vorhaben nicht fristgerecht untersagt worden ist, öffnet sich
mithin nach Fristablauf automatisch die formelle Schranke, die bis dahin den
Bauherrn an der Ausführung seines Vorhabens gehindert hat. Da ihm die
Baugenehmigungsbehörde den Eingang der Bauanzeige zu bestätigen hat, kann er
trotz des Schweigens der Behörde feststellen, von welchem Zeitpunkt an er sein
Vorhaben verwirklichen darf.

65

Die Bauanzeige besitzt nach diesem Verfahren im Grunde die gleiche Funktion
wie ein Bauantrag. Auch bei der Bauanzeige entscheidet die Behörde durch ein
bestimmtes Verhalten darüber, ob das Vorhaben ausgeführt werden darf oder nicht.
Dieses Verhalten äußert sich dadurch, dass die Baugenehmigungsbehörde entweder
das Vorhaben untersagt oder die Frist, innerhalb deren sie es versagen kann,
stillschweigend verstreichen lässt oder vor Ablauf der Frist dem früheren Baubeginn
zustimmt. Ob man das Anzeigeverfahren regelmäßig als vereinfachtes
Genehmigungsverfahren bezeichnen und hieraus folgern kann, dass eine
"bauaufsichtliche Genehmigung" auch für ein anzeigepflichtiges Vorhaben erteilt
werde, mag dahingestellt bleiben.

66

Vgl. zu den vorstehenden Ausführungen: Bundesverwaltungsgericht
(BVerwG), Urteil vom 12. November 1964 - I C 58. 64 -, BVerwGE
20, 12.

67

Jedenfalls begegnet es danach keinen Bedenken, einem - wie hier - auf der
Grundlage des § 89 BauO NRW 1970 erlassenen Zustimmungsbescheid nach
Maßgabe seines konkreten Inhalts eine Regelungswirkung zuzusprechen, die
derjenigen einer Baugenehmigung gleichkommt.

68

Dies vorausgeschickt ist die Abgrenzung von (formell illegaler) privater
Wohnnutzung einerseits und (im "Betriebswohnhaus" zugelassener) betrieblich
bedingter Wohnnutzung andererseits durch die Beantwortung der Frage
vorzunehmen, ob die Klägerin zu 2) als Arbeitnehmerin der Bauunternehmung T.
zum baurechtlich privilegierten Kreis der Aufsichts- und Bereitschaftspersonen
gehört.

69

Der Beklagte hat diese Frage zu Recht verneint.

70

Nach der einschlägigen Vorschrift in § 8 Abs. 3 Nr. 1 der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) 1977 können in einem - wie hier durch
Bebauungsplan festgesetzten - Gewerbegebiet folgende Vorhaben ausnahmsweise
zugelassen werden: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für
Betriebsinhaber und Betriebsleiter.

71

Hierfür ist neben der räumlichen Zuordnung des Wohnhauses zur Betriebsstätte
auch und gerade deren funktionale Zuordnung erforderlich. Diese besteht, soweit es
sich um eine Wohnnutzung für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen handelt, wenn
diese Personen wegen der Art des Betriebes oder zur Wartung von
Betriebseinrichtungen oder aus Sicherheitsgründen, ständig erreichbar sein müssen
und deswegen das Wohnen solcher Personen nahe dem Betrieb erforderlich ist.

72

Vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 16. März
1984 - 4 C 50.80 - NVwZ 1984, 511 und Verwaltungsgerichtshof
Baden-Württemberg, Urteil vom 1. September 1994 - 5 S 891/94 -
juris.

73

Im vorliegenden Fall handelt sich um die Lagerhalle einer handwerksmäßig
geführten Bauunternehmung mit fünf Mitarbeitern. Besonderheiten, die eine ständige
Erreichbarkeit von Aufsichts- und Bereitschaftspersonen an der Lagerhalle
erforderlich machen könnten, sind nicht ansatzweise ersichtlich. Dass die Tätigkeit
der Klägerin zu 2) durch die von ihr erledigten Aufgaben (Besprechungsteilnahme,
Warenannahme, Lagerung, Kehren, Schneeräumen, Kontrollgänge, Sauberhalten
der Anlage) eine wertvolle Hilfe für den Betrieb darstellt, soll dabei nicht in Abrede
gestellt werden. Indes kommt es darauf nicht an. Für das Vorliegen dieses
Ausnahmetatbestands reicht es nämlich nicht aus, dass die in Rede stehenden
Hilfstätigkeiten in und außerhalb der Lagerhalle und damit auf dem Grundstück der
Bauunternehmung ausgeführt werden. Damit wird nämlich lediglich die
"Grundstücksbezogenheit" der Mithilfe im Betrieb belegt, die mehr oder weniger jeder
Mitarbeiter der Bauunternehmung für sich in Anspruch nehmen kann und damit keine
besondere Privilegierung rechtfertigt.

74

Bei den vorgetragenen Hilfsdiensten fehlt es damit an der speziellen
Betriebsbezogenheit im Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO. Es bestehen keine
spezifisch betrieblichen Gründe, die ein Wohnen der Klägerin zu 2) nahe an der
betreffenden Lagerhalle erfordern.

75

Dieser Eindruck wird bestärkt, wenn man berücksichtigt, dass der Betrieb in den
Jahren vor dem Einzug der Klägerin zu 2) offenbar auch ohne die ständige Präsenz
einer Hilfskraft ausgekommen ist. Dass sich die Betriebsabläufe mit dem Einzug der
Kläger maßgeblich geändert hätten, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

76

Zur Vermeidung von Missverständnissen weist die Kammer abschließend darauf
hin, dass die (strengen) Voraussetzungen zur Bejahung einer Betriebsbezogenheit
des Wohnens, welche § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1977 für Aufsichts- und
Bereitschaftspersonen aufstellt, für Betriebsleiter und Betriebsinhaber gelockert
sind.

77

So können für Betriebsleiter und Betriebsinhaber wegen ihrer engen Bindung an
den Betrieb Wohnungen auf oder nahe dem Betriebsgrundstück auch dann zulässig
sein, wenn der Betrieb ihre ständige Einsatzbereitschaft nicht zwingend erfordert.
Insoweit reicht es aus, wenn ihr Wohnen auf oder nahe dem Betriebsgrundstück mit
Rücksicht auf Art und Größe des Betriebs aus betrieblichen Gründen "objektiv
sinnvoll" ist.

78

Vgl. BVerwG, Urteil vom 16. März 1984 - 4 C 50.80 - NVwZ
1984, 511 und Beschluss vom 22. Juni 1999 -4 B 49/99 - juris
sowie OVG NRW, Beschlüsse vom 26. September 2002 - 7 B
1716/02 - und 2. April 2008 - 7 B 251/08 - www.nrwe.de.

79

Die Klägerin zu 2) kann diese Privilegierung nicht in Anspruch nehmen. Sie
kommt als Betriebsleiterin offensichtlich nicht in Betracht. Angesichts des in Rede
stehenden Arbeitsentgelts von monatlich nur 200,-- EUR und der untergeordneten
Bedeutung der erbrachten Hilfstätigkeiten bedarf dies keiner näheren Darlegung.

80

Der Beklagte konnte das Nutzungsverbot ermessensfehlerfrei auf die formelle
Illegalität der privaten Wohnnutzung stützen. In aller Regel und so auch in diesem
Fall begründet allein die formelle Illegalität der streitigen Nutzung ein erhebliches
öffentliches Interesse an deren Verhinderung.

81

Des Weiteren hat der Beklagte bei der Ausübung seines Ermessens nicht gegen
den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit des ordnungsbehördlichen Handelns
verstoßen, vgl. §§ 12 Abs. 2, 15 des Ordnungsbehördengesetzes (OBG) NRW. Die
durch die Nutzungsuntersagung für die Kläger verursachten Nachteile stehen nicht in
einem unangemessenen Verhältnis zu dem Erfolg der Maßnahme, vgl. Art. 15 Abs. 2
OBG NRW.

82

Dabei verkennt das Gericht nicht, dass der in Rede stehende Wohnraum für die
Kläger den Mittelpunkt ihrer privaten Existenz bildet mit der Folge, dass ihr
Besitzrecht als Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts als
Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes (GG) anzusehen ist.

83

Vgl. Bundesverfassungsgericht (BVerfG), Beschluss vom 26.
Mai 1993, 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035.

84

Durch die Nutzung der Wohnung werden nämlich elementare Lebensbedürfnisse
der Bewohner befriedigt. Die Wohnung ist eine wichtige Grundlage für die Sicherung
der persönlichen Freiheit und die Entfaltung der Persönlichkeit der Bewohner. Eine
erzwungene Aufgabe der Wohnung hat regelmäßig auch dann weit reichende Folgen
für die persönliche Lebensführung, wenn die Wohnung nur vorübergehend verlassen
werden muss. Diese Nachteile erscheinen hier jedoch zumutbar und damit nicht
unangemessen, wenn man berücksichtigt, dass mit der Nutzungsuntersagung des
Beklagten die Beseitigung einer baurechtliche Situation erfolgt, die wegen der
fehlenden Baugenehmigung als formell illegal und wegen der Unzulässigkeit des
Wohnens im Gewerbegebiet (vgl. § 8 BauNVO) zusätzlich auch als materiell illegal
anzusehen ist.

85

Die nachteiligen Folgen des Nutzungsverbots hat der Beklagte zu Recht durch
eine Fristsetzung abgemildert, die den Klägern zur Aufgabe der Wohnnutzung einen
(angemessen erscheinenden) Zeitraum von drei Monaten gewährte. Mit Blick auf die
Aussetzung des Verfahrens im Eilverfahren und den inzwischen eingetretenen
Zeitablauf wird er diese Frist datumsmäßig anzupassen haben.

86

Schließlich hat der Beklagte bei der Ausübung seines Ermessens nicht gegen
das Gleichbehandlungsgebot verstoßen, vgl. Art. 3 Abs. 1 GG.

87

Die Bauaufsichtsbehörde hat bei ihren Anordnungen das
Gleichbehandlungsgebot zu beachten und darf nicht einzelne Bürger gegenüber
anderen willkürlich, d. h. ohne rechtfertigenden Grund, benachteiligen. Daraus folgt
aber nicht, dass rechtswidrige Zustände, falls sie nicht nur im Einzelfall vorliegen
sollten, sondern bei einer Vielzahl von Grundstücken, deshalb stets "flächendeckend"
zu bekämpfen sind. Vielmehr darf die Behörde auch anlassbezogen vorgehen und
sich auf die Regelung von Einzelfällen beschränken, sofern sie hierfür sachliche
Gründe anzuführen vermag.

88

Vgl. BVerwG Beschluss vom 19. Februar 1992 - 7 B 106/91 -
NVwZ-RR 1992, 360.

89

Gemessen daran liegt nach gegenwärtigem Sachstand keine Verletzung des
Gleichbehandlungsgrundsatzes vor. Der Vertreter des Beklagten hat in einem am
15. Januar 2009 im Eilverfahren - 3 L 480/08 - durchgeführten Erörterungstermin zu
Protokoll erklärt, dass er die von der Klägerseite gerügten Vergleichs- oder
Berufungsfälle zur Kenntnis nehme und diese - je nach dem Ergebnis seiner
Überprüfung - ggfls. auch zum Anlass eines Einschreitens nehmen werde. Diese
Vorgehensweise ist nicht zu beanstanden und inzwischen - wie der angerufenen
Kammer aus anderen verwaltungsgerichtlichen Verfahren bekannt ist - auch schon
umgesetzt worden.

90

Ohne Erfolg bleibt der sinngemäß erhobene Einwand, der Beklagte habe sein
Recht zum Einschreiten durch Zeitablauf verloren, weil die von ihm als illegal
angesehene baurechtliche Situation nicht erst mit dem Einzug der Kläger im Jahr
2008, sondern so oder ähnlich schon seit Jahrzehnten bestehe. Dies zeige ein
Schreiben des Ingenieurbüros Nacken vom 6. Juni 1986, worin dem Beklagten
mitgeteilt werde, dass das Betriebswohnhaus nach Fertigstellung von einem Mieter
bewohnt werde, der "vertraglich die Aufgabe hat, den Platz und seinen Zugang
außerhalb der Betriebszeiten zu überwachen, um Diebstahl etc. zu vermeiden."

91

Aus den vorgetragenen Umständen lässt sich kein Fehlgebrauch des
behördlichen Ermessens herleiten. Die allein als Prüfungsmaßstab in Betracht
kommenden Voraussetzungen einer sog. "aktiven Duldung" baurechtswidriger
Zustände liegen nicht vor.

92

Angesichts des Ausnahmecharakters und der weit reichenden Folgen einer
aktiven Duldung - die Behörde ist auf Dauer an der Beseitigung rechtswidriger
Zustände gehindert - reicht für ihr Vorliegen weder die langjährige Untätigkeit der
Behörde noch eine beanstandungsfrei verlaufene Schlussabnahme aus. Vielmehr
muss die zuständige Baubehörde in Kenntnis der Illegalität eines Vorhabens zu
erkennen geben, dass sie sich auf Dauer mit dessen Existenz abzufinden gedenkt.
Auch spricht vieles dafür, dass eine länger andauernde Duldung oder
Duldungszusage, soll sie Vertrauensschutz vermitteln, schriftlich erfolgen muss.

93

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 24. Juni 1999 - 10 B 138/99 -
und vom 18. November 2008 - 7 A 103/08 -, www.nrwe.de.

94

Es ist weder vorgetragen noch aus den beigezogenen Bauakten ersichtlich, dass
der Beklagte eine derartige Duldungserklärung abgegeben hat. Selbst wenn dies so
gewesen sollte, dürfte die im ersten Quartal des Jahres 2008 erfolgte Belegung des
Betriebswohnhauses durch die Kläger einen neuen Sachverhalt darstellen, der die
Grundlage für eine frühere Duldung entfallen ließe.

95

Die auf die Durchsetzung der Nutzungsuntersagung gerichteten
Zwangsgeldandrohungen beruhen auf der einschlägigen Rechtsgrundlage in §§ 55,
58, 60 und 63 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes für das Land Nordrhein-
Westfalen und sind ihrer Höhe nach (1.000,- EUR) nicht zu beanstanden mit der
Folge, dass auch insoweit die Klage keinen Erfolg hat.

96

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2 VwGO.