Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-06-29, Aktenzeichen 6 S 16/09
ECLI:DE:LGBN:2009:0629.6S16.09.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Siegburg vom 18.12.2008, 111 C 325/07, teilweise abgeändert.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 290,13 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 33,00 € seit dem 18.11.2007 und aus 257,13 € seit dem 15.12.2007 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Im Übrigen werden die Berufung der Beklagten und die Anschlussberufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Siegburg vom 18.12.2008, 111 C 325/07, zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 90 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 10 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen, soweit die Klage in Höhe von 2.450,79 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 508,67 € seit dem 06.07.2004, aus 622,87 € seit dem 15.12.2007, aus 609,41 € seit dem 15.12.2007 und aus 709,84 € seit dem 18.11.2007 abgewiesen wird, weil die Umlage von Mietnebenkosten (Kaltwasser, Abwasser und Müllabfuhr) nach Personenbruchteilen in den Nebenkostenabrechnungen für 2003 bis 2006 für den Durchschnittsmieter ohne weitere Erläuterung nicht nachvollziehbar ist. Im Übrigen wird die Revision nicht zugelassen.

1

G r ü n d e :

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I.

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Der Kläger verlangt Nachzahlung von Mietnebenkosten für 2003 bis 2006 von insgesamt 2.951,75 €. In den Nebenkostenabrechnungen sind die Positionen Kaltwasser, Abwasser und Müllabfuhr nach "Gesamteinheiten" von "20,39 Personen" für 2003, "17,22 Personen" für 2004, "16,06 Personen" für 2005 und "13,98 Personen" für 2006 aufgeschlüsselt, wobei auf die Beklagten jeweils "Einheiten" von 2,00" entfielen.

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Durch Urteil vom 18.12.2008 hat das Amtsgericht Siegburg der Klage in Höhe von 2.253,98 € nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die Nachforderungen aus den Abrechnungen für 2003 und 2004 seien vollumfänglich, diejenigen aus den Abrechnungen für 2005 und 2006 nur teilweise berechtigt. Die formell nicht ordnungsmäßige Umlage von einzelnen Nebenkosten nach Personenbruchteilen sei unerheblich, weil diese Nebenkosten nach dem Mietvertrag ohnehin nach dem Wohnflächenanteil umzulegen seien. Unter Anwendung des mietvertraglichen Umlageschlüssels seien die Nachforderungen aus den Abrechnungen für 2005 und 2006 in Höhe von 6,37 € und 98,57 € zu kürzen. Daneben sei der Kläger für den bestrittenen Heizungsverbrauch der Beklagten in 2005 beweisfällig geblieben, weswegen die Abrechnung insoweit in Höhe weiterer 592,83 € zu kürzen sei. Mit Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnungen für 2003 und 2004 seien die Beklagten ausgeschlossen, weil die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB jeweils fruchtlos abgelaufen sei, der Kläger ihr Recht auf Belegeinsicht nicht vereitelt habe und die Nachforderungen auch nicht verwirkt seien.

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Mit den fristgerecht eingelegten und begründeten Rechtsmitteln der Berufung und Anschlussberufung verfolgen die Parteien ihre ursprünglichen Anträge unter Vertiefung ihres Vorbringens weiter. Der Kläger beantragt hilfsweise, die Revision zuzulassen.

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Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen im Urteil des Amtsgerichts Siegburg vom 18.12.2008, 111 C 325/07, die Schriftsätze vom 26.02., 21.04., 25. und 29.05.2009 sowie das Sitzungsprotokoll vom 15.06.2009 verwiesen.

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II.

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Die Berufung der Beklagten ist zulässig und überwiegend begründet, die Anschlussberufung des Klägers ist zulässig, aber unbegründet. Das angefochtene Urteil ist im Ergebnis zutreffend, soweit es nicht den verwendeten Umlageschlüssel nach Personenbruchteilen durch den mietvertraglichen Umlageschlüssel nach dem Wohnflächenanteil ersetzt.

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Die Kammer hat die Parteien durch Beschluss vom 28.04.2009 auf folgendes hingewiesen:

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"1.

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Die Formalien der Berufung und Anschlussberufung sind in Ordnung.

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2.

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Das Urteil des Amtsgerichts Siegburg vom 18.12.2008, 111 C 325/07, ist verfahrensfehlerhaft zustande gekommen, aber wirksam, sodass es mangels Berufungsrüge einer Partei nicht schon aus diesem Grund aufzuheben ist. Entgegen §§ 128 Abs. 2, 310 Abs. 1 und 2 ZPO ist das Urteil ohne (noch wirksame) Zustimmung der Parteien im schriftlichen Verfahren und außerhalb eines Termins zur mündlichen Verhandlung oder Verkündung einer Entscheidung erlassen worden. Allerdings ist auch nicht von einem Nicht-Urteil auszugehen, weil der Amtsrichter das Urteil in der Akte abgelegt hat und anzunehmen ist, dass es auf seine konkludente Veranlassung den Parteien förmlich zugestellt worden ist. Da keine Partei innerhalb der jeweiligen Berufungsbegründungsfrist insoweit eine (verzichtbare) Berufungsrüge erhoben hat, hat das angefochtene Urteil in formeller Hinsicht Bestand.

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3.

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Die streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen sind hinsichtlich der Positionen Kaltwasser, Abwasser und Müllabfuhr formell unwirksam, weil ihnen ein nicht verständlicher Umlageschlüssel nach Personenbruchteilen zugrunde liegt. Diesen Umlageschlüssel hat der Kläger innerhalb der jeweiligen Abrechnungsfrist nicht nachvollziehbar erläutert. Auf die Belegeinsicht durfte er die Beklagten zur Erläuterung des Umlageschlüssels nicht verweisen, weil die Nebenkostenabrechnungen aus sich heraus verständlich sein müssen. Auch ist die fehlende Nachvollziehbarkeit des Umlageschlüssels nicht deshalb unerheblich, weil der Umlageschlüssel ohnehin inhaltlich erkennbar unwirksam sei und die Abrechnung der betreffenden Positionen einer Korrektur bedürfe, wie das Amtsgericht meint. Denn um überhaupt einen Nachzahlungsanspruch erhalten zu können, muss der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist jedenfalls eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung erteilen, zumal der Kläger noch in seiner Anschlussberufungsschrift von der inhaltlichen Richtigkeit des verwendeten Umlageschlüssels ausgeht, er somit den Beklagten nicht vorhalten kann, sie hätten die inhaltliche Unwirksamkeit des Umlageschlüssels erkennen müssen. Damit ist die Klage in Höhe von 508,67 € für 2003 (die formell unwirksam abgerechneten Positionen überschreiten den Nachzahlungsbetrag), 622,87 € für 2004 (Rest 257,13 €), 609,41 € für 2005 (Rest 210,83 €) und 709,84 € für 2006 (Rest 33,00 €), insgesamt 2.450,79 € (Rest insgesamt 500,96 €), unbegründet.

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4.

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Gegenüber der Nebenkostenabrechnung für 2004 sind die Beklagten mit inhaltlichen Einwendungen nach Ablauf der Einwendungsfrist ausgeschlossen. Ihr Schreiben vom 10.05.2005 enthält keine berücksichtigungsfähigen Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung. Die Beklagten haben die verspätete Geltendmachung von Einwendungen auch zu vertreten. Sie haben von der Möglichkeit zur Belegeinsicht beim Kläger keinen Gebrauch gemacht. Auf Belegübersendung hatten sie keinen Anspruch, auch nicht aufgrund angeblich widersprüchlichen Verhaltens des Klägers. Der Kläger hat die Beklagten nicht bis zum Ablauf der Einwendungsfrist in dem Glauben gelassen, er werde die Belege an sie übersenden. Das Gegenteil ist aus den Schreiben der Beklagten vom 10.05.2005 und 15.08.2006 ersichtlich. Für eine Verwirkung der verbleibenden Nachzahlungsforderung für 2004 von 257,13 € ist demnach kein Raum.

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5.

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Den verbrauchsabhängigen Anteil der Heizkosten für 2005 von 592,83 € hat das Amtsgericht zutreffend als nicht bewiesen erachtet. Die Beklagten haben im Schriftsatz vom 07.03.2008 (Seiten 9 und 10) die abgerechneten Heizkosten insgesamt unter Hinweis auf den Flächenanteil ihrer Wohnung im Verhältnis zu ihrem Heizkostenanteil bestritten und dazu beispielhafte Ausführungen gemacht. Bereits im Anwaltsschreiben vom 20.10.2006 (Seiten 3 und 4) hatten die Beklagten innerhalb der Einwendungsfrist den von den Verdunstungsmessgeräten abgerechneten Verbrauch, insbesondere im Wohnzimmer, unter Hinweis auf ihre beruflichen Abwesenheitszeiten und einen Vergleich mit der Nachbarabrechnung beanstandet. Dieses erstinstanzliche Vorbringen hat das Amtsgericht zutreffend als hinreichendes Bestreiten der Beklagten bewertet, weshalb der Kläger mangels Beweisangebots zu den Ablesewerten beweisfällig geblieben ist. Damit besteht für 2005 insgesamt keine Nachzahlungsforderung.

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6.

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Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung für 2006 rügen die Beklagten mit der Berufung neben dem Umlageschlüssel nach Personenzahl lediglich, dass sich das Amtsgericht mit ihren Einwendungen aus dem Anwaltsschreiben vom 28.11.2007 nicht auseinander gesetzt habe. Das Anwaltsschreiben vom 28.11.2007 enthält neben der Beanstandung des Umlageschlüssels nach Personenzahl nur die Einwendung, dass die Veränderung der Wohnfläche des Gesamtobjekts im Vergleich zum Jahr 2005 sich offensichtlich verändert habe und dringend erläuterungsbedürftig sei. Mit dem Amtsgericht geht die Kammer derzeit davon aus, dass die Verringerung der Gesamtwohnfläche von 746,01 qm auf 744,34 qm um 1,67 qm nicht mehr durch Einholung eines Sachverständigengutachtens aufzuklären ist, nachdem die Beklagten auf den Hinweisbeschluss des Amtsgerichts vom 13.06.2008 die abgerechnete Gesamtwohnfläche nicht weiter bestritten haben und aus der Nebenkostenabrechnung für 2006 eine Nachzahlungsforderung von 33,00 € offen steht."

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Hieran hält die Kammer auch unter Berücksichtigung des weiteren Vorbringens der Parteien in den Schriftsätzen vom 25. und 29.05.2009 fest. Insbesondere sind die Nebenkostenabrechnungen formell nicht wirksam, soweit darin einzelne Nebenkosten nach Personenbruchteilen umgelegt worden sind. Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (BGH, NJW 2009, 283). Eine Nebenkostenabrechung nach (ganzer) Personenzahl hat der Bundesgerichtshof unbeanstandet gelassen (a.a.O.). Anders verhält es sich mit dem vom Kläger verwendeten Umlageschlüssel nach Personenbruchteilen. Rechtsprechung zu dieser Frage ist nicht ersichtlich. Für den Durchschnittsmieter ist ohne weitere Erläuterung nicht verständlich, wie die in den Nebenkostenabrechnungen des Klägers als "Gesamteinheiten" aufgeführten Personenbruchteile von 20,39, 17,22, 16,06 und 13,98 zu verstehen sind. Dass der Vermieter seinen Abrechnungen biologische Teile von Personen zugrunde legen wollte, ist nicht anzunehmen. Denkbar wäre, dass die in dem Gesamtobjekt vorhandenen Personen ihrem Alter entsprechend (etwa Kinder mit einem geringeren Anteil als Erwachsene) berücksichtigt werden sollten. Auch denkbar wäre, dass mit den Personenbruchteilen die durchschnittliche Belegung des Gesamtobjekts während des Abrechnungszeitraums gemeint war. Für den Durchschnittsmieter erkennbar ist das allerdings nicht. Auch fehlt eine Erläuterung des Umlageschlüssels vor Ablauf der Abrechnungsfrist, so dass der durchschnittliche Mieter nicht in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der betroffenen Kostenpositionen frühzeitig zu erkennen.

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Die Zinsforderung folgt aus § 288 Abs. 1, 291 BGB.

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Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 10, 709 Satz 2, 711 Satz 1 und 2, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung hinsichtlich der Frage, ob die Umlage von Mietnebenkosten nach Personenbruchteilen für den Durchschnittsmieter ohne weitere Erläuterung verständlich ist.

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Berufungsstreitwert:

2.951,75 €.