Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken ()
Beschluss vom 2013-07-01, Aktenzeichen 3 W 22/13
ECLI:DE:POLGZWE:2013:0701.3W22.13.0A

Tenor

1. Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

2. Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird auf 1.000 € festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die B… W…. G…. f.. B…. u… W…. mbH (Verkäuferin) war ursprünglich Eigentümerin des Grundstücks, auf dem sich die im Betreff bezeichnete Wohnungs- und Teileigentumsanlage befindet. Sie teilte das Eigentum nach § 8 WEG in Wohnungs- und Teileigentum. Nach der Teilungserklärung schloss sie alle (späteren) Sondereigentümer von der Mitbenutzung der vorhandenen fünf KFZ-Stellplätze aus und behielt sich vor, diese Flächen einem bestimmten Sondereigentum zuzuweisen. Das Zuweisungsrecht sollte mit der Eigentumsüberschreibung der letzten Sondereigentumseinheit enden. Im Weiteren bestimmt die Teilungserklärung, dass die Sondernutzungsrechte nach ihrer Begründung innerhalb der Eigentümergemeinschaft übertragbar bleiben. Inzwischen hat die Verkäuferin sämtliche mit einem Sondereigentum verbundene Miteigentumsanteile an Dritte veräußert.

2

Die Beteiligten erwarben die im Betreff beschriebene Eigentumswohnung durch notariellen Vertrag vom 22. Juni 2005. Unter II. Nr. 2 des Kaufvertrages heißt es:

3

„Dies vorausgeschickt verkauft und überträgt die Verkäuferin dem dies annehmenden Käufer … das Sondernutzungsrecht an dem KFZ-Stellplatz Nr. 2 im Freien, was hiermit gebildet und dem verkauften Wohnungseigentum Nr. 5 zugeordnet wird.“

4

Im Weiteren versäumte es die Verkäuferin, die Eintragung des Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz Nr. 2 als dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 5 zugehörig im Grundbuch zu bewilligen.

5

Mit notarieller Urkunde vom 19. November 2012 (nach Veräußerung des letzten Miteigentumsanteils) bewilligte die Verkäuferin, vertreten durch eine Notariatsangestellte, der sie in notariellen Urkunden aus den Jahren 2003 und 2005 Vollmachten erteilt hatte, die Eintragung des Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz Nr. 5. Der Notar hat – den Umständen nach namens der Beteiligten – die Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch beantragt.

6

Die Rechtspflegerin bei dem Grundbuchamt hat den Eintragungsantrag zurückgewiesen. Zur Begründung ist ausgeführt, dass nach der Veräußerung des letzten Miteigentumsanteils die Bewilligungsbefugnis der Verkäuferin erloschen und deshalb nach § 19 GBO die Bewilligung der übrigen Miteigentümer erforderlich sei.

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Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten.

II.

8

1. Die Beschwerde ist nach § 71 Abs. 1 GBO zulässig. Der Senat ist nach §§ 72, 81 Abs. 1 GBO für die Entscheidung über die Beschwerde zuständig.

9

2. In der Sache führ das Rechtsmittel nicht zum Erfolg.

10

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Grundbuchamt eine Bewilligung der übrigen Miteigentümer nach § 19 GBO zur Eintragung des Sondernutzungsrechts für erforderlich gehalten.

11

Nach § 19 GBO erfolgt eine Eintragung im Grundbuch nur, wenn derjenige sie bewilligt, der von ihr betroffen ist. Hieraus ergibt sich ohne weiteres, dass es für eine Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch nach §§ 15, 10 Abs. 3 WEG auf eine Bewilligung der inzwischen nicht mehr als Miteigentümerin voreingetragenen Verkäuferin nicht ankommen kann. Die Verkäuferin ist sicher nicht von der Eintragung des Sondernutzungsrechts betroffen; sie ist weder persönlich noch vertreten durch eine Dritte zur Abgabe der Bewilligungserklärung berufen.

12

Nicht im Sinne des § 19 GBO von der Eintragung des Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz Nr. 5 betroffen waren ursprünglich allerdings auch die übrigen Miteigentümer, denn sie waren durch die Regelung unter § 3 Nr. 3 der Teilungserklärung von vorneherein von der Mitbenutzung dieser Fläche ausgeschlossen. Der Ausschluss aller nicht begünstigten Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch des betreffenden Stellplatzes, die sog. „negative Komponente“ des Sondernutzungsrechts, konnte schon in der Teilungsordnung begründet werden (BayObLG NJW-RR 1986, 93). Ist dies – wie hier – geschehen, so bedarf es im Weiteren keiner Bewilligung der übrigen Miteigentümer mehr bei der Zuordnung eines Sondernutzungsrechtes zu einem bestimmten Sondereigentum, weil sie hierdurch nicht in ihren Rechten betroffen sind.

13

Im Weiteren ist auch die positive Komponente des Sondernutzungsrechts zur Entstehung gelangt, indem die Verkäuferin das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 5 dem hier betroffenen Miteigentumsanteil in der notariellen Urkunde vom 22. Juni 2005 zugewiesen hat. Allerdings ist dieses Sondernutzungsrecht mangels Eintragung im Grundbuch nicht verdinglicht worden sondern alleine als schuldrechtliches Sondernutzungsrecht zur Entstehung gelangt.

14

Dies alleine führt hier nicht zu dem von den Beteiligten angestrebten Ziel. Der Senat schließt sich insoweit der Rechtsansicht des OLG München (Beschluss vom 18.04.2013, 34 Wx 363/12 und NJW-RR 2013, 135) an. Demnach gilt folgendes:

15

Das Grundbuchamt muss, wenn die Eintragung eines Rechts beantragt wird, in der Form des § 29 GBO feststellen können, dass dieses Recht noch und auch so wie zur Eintragung angemeldet besteht, hier mithin das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 5 der Wohnung der Beteiligten nach wie vor zugeordnet ist. Solange das Sondernutzungsrecht noch nicht im Grundbuch bei einem Sondereigentum gebucht ist, kommen jedoch auch die übrigen Wohnungseigentümer als Berechtigte in Betracht, weil das Sondernutzungsrecht formfrei übertragbar ist. Weil es nicht im Grundbuch eingetragen ist, spricht auch keine Vermutung nach § 891 BGB für die Zugehörigkeit des Sondernutzungsrechts gerade zum Wohnungseigentum der Beteiligten. Die Möglichkeit der Weiterübertragung ist in der Teilungserklärung ausdrücklich vorgesehen. Als mögliche Berechtigte kommen deshalb die übrigen Miteigentümer in Betracht; der Nachweis, dass das Sondernutzungsrecht zur Wohnung der Beteiligten gehört, ist nicht geführt. Jedenfalls angesichts der seit der Zuordnung des Sondernutzungsrechts vergangenen Zeit von rund 8 Jahren ist es auch nicht „gänzlich unwahrscheinlich“ (vgl. Schmidt, ZWE 2012, 367 in einer ablehnenden Anmerkung zu OLG München NJW-RR 2013, 135), dass eine solche Übertragung stattgefunden haben kann. Das Grundbuchamt darf die Eintragung deshalb (nur) vornehmen, wenn alle in Betracht kommenden Rechtsinhaber entsprechend § 19 GBO der Eintragung beim gegenständlichen Wohnungseigentum zustimmen.

16

Den Geschäftswert hat der Senat nach § 131 Abs. 1 und Abs. 4 i. V. m. § 30 Abs. 1 KostO festgesetzt.