Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2001-06-25, Aktenzeichen 14 A 782/00
ECLI:DE:OVGNRW:2001:0625.14A782.00.00

Tenor

Das angefochtene Urteil wird geändert.

Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides vom 15. Oktober 1996,
soweit darin die Beschränkung der Ausgsleichsabgabe abgelehnt wird, und des
Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung Köln vom 6. Februar 1997
verpflichtet, die mit Bescheid vom 11. Dezember 1995 geforderte Ausgleichszahlung
von 325,-- DM monatlich für die Monate Januar und Februar 1996 auf 234,-- DM und
für die Zeit danach auf 209,-- DM monatlich zu beschränken.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Kläger bewohnen die 81,25 m² große Wohnung im
3. Obergeschoss Mitte des Hauses K. S. 66 in
L. . Die am 1. März 1984 bezugsfertig gewordene
Wohnung verfügt über eine Zentralheizung sowie Bad/Dusche. Sie
wurde mit öffentlichen Mitteln gefördert; die Bewilligung
erfolgte am 8. September 1982.

3

Durch Bescheid vom 11. Dezember 1995 forderte der Beklagte
die Kläger zur Leistung einer Ausgleichszahlung in Höhe von
325,-- DM monatlich für die Zeit vom 1. Januar 1996 bis zum 31.
Dezember 1997 auf. Den hiergegen über den bevollmächtigten
Mieterverein L. eingelegten Widerspruch wies die
Bezirksregierung Köln durch bestandskräftigen Bescheid vom
5. März 1996 zurück.

4

Mit Schreiben vom 14. Mai 1996 beantragten die Kläger über
den Mieterverein L. eine Beschränkung der
Ausgleichszahlung auf 209,-- DM monatlich. Sie gaben an, bei
einer Kostenmiete von 572,05 DM monatlich und einer
Wohnungsgröße von 81,25 m² ergebe sich eine monatliche
Belastung von 7,04 DM/m² Wohnfläche. Nach der Tabelle der
Höchstbeträge für Leistungszeiträume ab 01.01.1995
(Bewilligungen nach dem 31.12.1973) betrage bei
Berücksichtigung der Mietenstufe 3, einer mittleren Wohnlage
und einer Ausstattung mit Sammelheizung und mit Bad der
Höchstbetrag 9,61 DM. Dies ergebe zur Kostenmiete einen
Differenzbetrag von 2,57 DM. Bei der Wohnungsgröße von 81,25 m²
sei somit die Ausgleichszahlung auf 208,76 DM monatlich zu
beschränken. Es sei die Höchstbetragsverordnung und nicht der
Mietspiegel für das Gebiet der Stadt L. vom 1. Januar
1994 anzuwenden, da dieser kein Wohnlagekriterium aufweise. Die
Kläger legten weitere Bescheinigungen des Vermieters vom 28.
Mai 1996 vor, in denen die Kostenmiete für die Monate Januar
und Februar 1996 mit 546,85 DM und ab März 1996 mit 572,05 DM
angegeben war.

5

Mit Bescheid vom 3. Juni 1996 lehnte der Beklagte eine
Beschränkung der Ausgleichszahlung mit der Begründung ab: Die
Kostenmiete von 6,73 DM/m² Wohnfläche (546,85 DM : 81,25 m²)
zuzüglich der festgesetzten Ausgleichszahlung ergebe einen
Gesamtbetrag von 10,73 DM/m² Wohnfläche. Dieser Betrag
übersteige den für die Wohnung der Kläger festgesetzten
Höchstbetrag von 11,75 DM nicht. Diesen Höchstbetrag entnahm
der Beklagte Tabellenwerten zur Beschränkung der
Fehlbelegungsabgabe, die von seinem Bauförderungsamt in
Anwendung und Ergänzung des Mietspiegels (Stand: 1. Januar
1994) erstellt worden waren. Der Mietspiegel war dabei um
Mietzinsspannen für einfache, mittlere und gute Wohnlagen
ergänzt worden. Der Betrag von 11,75 DM entsprach der
Obergrenze der Spanne für eine Wohnung der Baujahre 1978 bis
1990, in mittlerer Wohnlage gelegen, 45 bis 90 m² groß und mit
guter Ausstattung.

6

Hiergegen legten die Kläger wieder über den Mieterverein
L. Widerspruch mit der Begründung ein, ein
anwendungsfähiger Mietspiegel existiere nicht und könne auch
nicht durch die Tabellenwerte zur Beschränkung der
Fehlbelegungsabgabe ersetzt werden.

7

Mit Schreiben vom 3. Juli 1996 beantragten die Kläger eine
Herabsetzung der Ausgleichszahlung, weil sich der Grundmietzins
von 572,05 DM ab dem 1. Juli 1996 auf 633,80 DM erhöht habe.

8

Mit Bescheid vom 15. Oktober 1996 widerrief der Beklagte den
Ablehnungsbescheid vom 3. Juni 1996 und lehnte den Antrag auf
Beschränkung vom 14. Mai 1996 erneut ab. Er führte aus: Die
Gesamtbelastung aus Kostenmiete und Ausgleichszahlung zum
1. Januar 1996 in Höhe von 10,73 DM/m² Wohnfläche übersteige
den Höchstbetrag von 12,80 DM für die von den Klägern genutzte
Wohnung nicht. Diesen Höchstbetrag entnahm der Beklagte dem
Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum für das Gebiet
der Stadt L. - Stand: 1. September 1996 -.
Hinsichtlich Wohnungsgröße, Ausstattung, Baujahr und Lage
berücksichtigte er dieselben Kriterien wie in dem Bescheid vom
3. Juni 1996.

9

Durch weiteren Bescheid vom 15. Oktober 1996 lehnte der
Beklagte auch den Antrag auf Herabsetzung vom 3. Juli 1996 ab.

10

Mit Schreiben vom 13. November 1996 legten die Kläger über
den Mieterverein L. Widerspruch gegen den
"Leistungsbescheid" vom 15. Oktober 1996 ein. Sie führten u.a.
aus: Der Mietspiegel für das Gebiet der Stadt L. sei
erst zum 1. September 1996 wirksam geworden, so dass der
Bescheid nicht ohne entsprechende Rechtsgrundlage auf fiktive
Mietspiegelwerte zum 1. Januar 1996 Bezug nehmen könne. Deshalb
sei entsprechend dem Antrag vom 14. Mai 1996 gemäß der
Höchstbetragsverordnung die Ausgleichszahlung auf 209,-- DM
monatlich zu beschränken. Unter diesem Widerspruchsschreiben
befand sich maschinenschriftlich der Namenszug "V. J.
Z. ". Eine Unterschrift enthielt das Schreiben nicht.

11

Diesen Widerspruch wies die Bezirksregierung Köln mit
Bescheid vom 6. Februar 1997 mit der Begründung zurück, der
Höchstbetrag habe dem zeitnah zum Stichtag 1. Januar 1996 in
Kraft getretenen Mietspiegel, Stand: 1. September 1996,
entnommen werden können. Den Mietspiegeln lägen Daten zu
Grunde, die regelmäßig auf einer etwa ein Jahr zurückliegenden
Marktentwicklung beruhten.

12

Hiergegen haben die Kläger Klage erhoben und geltend
gemacht: Ihr Beschränkungsbegehren müsse nach der
Höchstbetragsverordnung beurteilt werden, sodass der
Höchstbetrag in ihrem Fall mit 9,61 DM/m² Wohnfläche anzusetzen
sei. Der Mietspiegel vom 1. Januar 1994 sei nicht anzuwenden,
weil er keine Differenzierung hinsichtlich der Wohnlagen
enthalte. Die verwaltungsinterne Berechnung in den
Tabellenwerten zur Beschränkung der Fehlbelegungsabgabe könne
keinen Mietspiegel i.S.d. Art. 2 Nr. 6 des
Fehlbelegungsgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen - AFWoG
NRW - ersetzen. Auch der mit Wirkung vom 1. September 1996 in
Kraft getretene Mietspiegel könne nicht berücksichtigt werden,
weil nach dem eindeutigen Wortlaut der genannten Bestimmung bei
der Beschränkung der Ausgleichszahlung allein das zulässige
Entgelt und der Höchstbetrag zu Beginn der jeweiligen
Leistungspflicht maßgebend sei. Zum 1. Januar 1996 habe aber
ein wirksamer Mietspiegel nicht vorgelegen. Eine rückwirkende
Abgabeerhebung sei verfassungsrechtlich grundsätzlich
ausgeschlossen. Dem Urteil des Oberverwaltungsgerichts vom 17.
November 1994 - 14 A 1539/92 - könne nichts anderes entnommen
werden, weil in dieser Entscheidung ein nach dem maßgebenden
Stichtag aufgestellter Mietspiegel zu Gunsten des
Abgabepflichtigen berücksichtigt worden sei. Der Mietspiegel
der Stadt L. nach dem Stand vom 1. September 1996
könne auch deshalb keine rechtssatzmäßige Funktion übernehmen,
weil er als Kompromiss gegenläufiger Interessen ausgehandelt
worden sei. Es stelle zudem eine Verletzung des allgemeinen
Gleichheitsgrundsatzes dar, dass in den meisten Gemeinden bei
der Beschränkung der Höchstbetrag der Höchstbetragsverordnung
entnommen werde, während die Obergrenze eines Mietspiegelwertes
nur in den Gemeinden Berücksichtigung finde, die über einen
Mietspiegel verfügten. Zudem sei bei einer Neuvermietung einer
frei finanzierten Wohnung ein Mietzins, der an der Obergrenze
der Mietzinsspanne liege, nicht erzielbar.

13

Nach Durchführung eines Erörterungstermins am 3. September
1999 haben die Kläger angegeben, sie hätten auch den
Geschäftsführer des Mietervereins, Herrn Z. , ermächtigt,
sie im Widerspruchsverfahren zu vertreten. Die
Widerspruchsschrift sei mit Wissen und Willen des
Geschäftsführers erarbeitet und abgesandt worden. Eine von dem
Geschäftsführer unterzeichnete Zweitschrift des Widerspruchs
ist diesen Angaben beigefügt worden.

14

Nachdem die Bezirksregierung Köln mitgeteilt hatte, über den
Widerspruch gegen die Ablehnung des Herabsetzungsantrags sei
noch nicht entschieden, haben die Kläger insoweit die Klage
zurückgenommen.

15

Die Kläger haben sinngemäß beantragt,

16

den Beklagten unter Aufhebung des
Bescheides vom 15. Oktober 1996 und des
Widerspruchsbescheides der
Bezirksregierung Köln vom 6. Februar
1997 zu verpflichten, auf ihren Antrag
vom 14. Mai 1996 die Ausgleichszahlung
auf 209,-- DM monatlich zu beschränken.

17

Der Beklagte hat beantragt,

18

die Klage abzuweisen.

19

Er hat vorgetragen: Die Anwendung des Mietspiegels vom
1. September 1996 zum 1. Januar 1996 sei zu Recht erfolgt, weil
nach dem Urteil des Senats vom 17. November 1994 - 14 A
1539/92 - aus verfassungsrechtlichen Gründen ein zeitnah zum
Stichtag erlassener Mietspiegel anstelle der Höchstbeträge nach
der Höchstbetragsverordnung zur Beschränkung der
Fehlbelegungsabgabe zu Grunde zu legen sei. Dabei könne davon
ausgegangen werden, dass jeder innerhalb eines Jahres ab dem
Stichtag in Kraft getretene Mietspiegel dem Erfordernis
"zeitnah" entspreche. Ein Vertrauen der Kläger sei im Übrigen
nicht schutzwürdig, da durch die Anwendung des Mietspiegels mit
dem Stand 1. September 1996 keine Benachteiligung für sie
eingetreten sei, weil bereits vorher die Voraussetzungen für
eine Beschränkung nicht vorgelegen hätten. Bei den vorher
berücksichtigten Tabellenwerten habe es sich um eine
Modifizierung des am 1. Januar 1994 gültigen Mietspiegels zum
Zwecke der Beschränkung der Fehlbelegungsabgabe gehandelt, die
auf dem Erlass des Ministeriums für Bauen und Wohnen des Landes
Nordrhein-Westfalen vom 22. November 1995 beruht habe.

20

Durch das angefochtene Urteil hat das Verwaltungsgericht die
Klage mit der Begründung abgewiesen: Der Beschränkungsantrag
vom 14. Mai 1996 sei mit dem Bescheid vom 15. Oktober 1996
bestandskräftig abgelehnt worden, weil das
Widerspruchsschreiben vom 13. November 1996 wegen der fehlenden
eigenhändigen Unterschrift dem Erfordernis der Schriftlichkeit
nicht genüge. Auf die vorsorglich dem Gericht übersandte und
vom Geschäftsführer des Mietervereins unterzeichnete
Zweitschrift des Widerspruchs komme es nicht an, weil das
Verwaltungsgericht insoweit nicht zuständig sei.

21

Auf den Antrag der Kläger hat der Senat mit Beschluss vom
20. Dezember 2000 die Berufung zugelassen.

22

Zur Begründung der Berufung haben die Kläger im Wesentlichen
ihre bisherigen Ausführungen wiederholt und ergänzt sowie
darauf hingewiesen, dass auch das Verwaltungsgericht Köln davon
ausgehe, weder der Mietspiegel 1994 noch der Mietspiegel 1996
seien eine geeignete Grundlage für die Entscheidung über das
Beschränkungsbegehren. Maßgebend sei deshalb die
Durchführungsverordnung vom AFWoG NRW.

23

Die Kläger beantragen,

24

das angefochtene Urteil zu ändern
und den Beklagten unter Aufhebung des
Bescheides vom 15. Oktober 1996, soweit
damit das Beschränkungsbegehren der
Kläger abgelehnt worden ist, und des
Widerspruchsbescheides der
Bezirksregierung Köln vom 6. Februar
1997 zu verpflichten, auf ihren Antrag
vom 14. Mai 1996 die Ausgleichszahlung
auf 209,- DM monatlich zu
beschränken.

25

Der Beklagte beantragt,

26

die Berufung zurückzuweisen.

27

Er macht geltend, als Bevollmächtigte könnten nur natürliche
Personen auftreten, während hier der Mieterverein L.
e.V. als juristische Person bevollmächtigt gewesen sei. Im
Übrigen könne die Berufung auch in der Sache keinen Erfolg
haben.

28

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf
den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen
Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

29

Entscheidungsgründe:

30

Die Berufung der Kläger hat weitgehend Erfolg.

31

Der Bescheid des Beklagten vom 15. Oktober 1996 in der
Gestalt des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung Köln
vom 6. Februar 1997 ist rechtswidrig. Die Kläger haben einen
Anspruch auf Beschränkung der Ausgleichszahlung auf 234,-- DM
für die Monate Januar und Februar 1996 und für die Zeit von
März 1996 bis Dezember 1997 auf 209,-- DM monatlich (vgl. § 113
Abs. 5 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

32

Die Klage ist zulässig. Eine Sachentscheidung über das
Beschränkungsbegehren ist nicht deshalb verwehrt, weil das
Vorverfahren (vgl. § 68 ff. VwGO) nicht ordnungsgemäß
durchgeführt worden wäre. Der Geschäftsführer des Mietervereins
L. , Herr Z. , war von den Klägern bevollmächtigt,
sie im Widerspruchsverfahren zu vertreten. Allerdings war in
der von der Klägerin zu 2. unterzeichneten Vollmacht vom 21.
Dezember 1995 ausdrücklich nur der Mieterverein L.
e.V. genannt. Da nach überwiegender Auffassung juristische
Personen des Privatrechts im Verwaltungsverfahren und im
Klageverfahren nicht als Bevollmächtigte auftreten können, ist
die Vollmacht in der Regel dahin zu verstehen, dass die
gesetzlichen Vertreter der juristischen Personen als
bevollmächtigt gelten.

33

Vgl. OVG Hamburg, Urteil vom
28. Juni 1995 - OVG BfV 53/94 -, ZMR
1996, 228.

34

Nur eine solche die Vollmacht auslegende Betrachtung wird
den Interessen der Beteiligten gerecht. Auch der Beklagte hat
während des gesamten Verwaltungsverfahrens und des
Klageverfahrens erster Instanz nicht geltend gemacht, die
Kläger würden unzulässigerweise von einer juristischen Person
vertreten.

35

Zudem wäre eine etwa fehlende Bevollmächtigung des
Geschäftsführers des Mietervereins, Herrn Z. , hier mit
heilender Wirkung nachgeholt worden. Eine Vollmacht kann auch
noch in einem späteren Verfahrensstadium, selbst noch in der
Revisionsinstanz, nachgebracht werden und heilt dann
rückwirkend den Mangel, selbst wenn vorher keine
Bevollmächtigung vorgelegen hatte.

36

Vgl. Kopp/Schenke, § 67 VwGO,
Rdnr. 28; Kopp/Ramsauer, § 14
VwVfG, Rdnr. 17.

37

Dies gilt nur dann nicht, wenn eine Klage wegen fehlender
Vollmacht durch Prozessurteil abgewiesen worden ist. Hier haben
die Kläger nach dem Erörterungstermin vor dem
Verwaltungsgericht mit Schriftsatz vom 2. November 1999
mitgeteilt, dass sie Herrn Z. ermächtigt hätten, sie im
Widerspruchsverfahren zu vertreten. Mit dieser Erklärung ist
spätestens ab diesem Zeitpunkt eine Vollmacht für Herrn Z.
erteilt, die seine früheren Handlungen heilt.

38

Die Zulässigkeit der Klage scheitert auch nicht daran, dass
Herr Z. das Widerspruchsschreiben vom 13. November 1996
nicht unterschrieben hat. Eine nicht unterzeichnete
Widerspruchs- oder Klageschrift genügt dann dem Erfordernis der
Schriftform (vgl. §§ 70 Abs. 1 Satz 1, 81 Abs. 1 Satz 1 VwGO),
wenn sich aus ihr allein hinreichend sicher, ohne Rückfrage
oder Beweiserhebung ergibt, dass sie von dem Widersprechenden
herrührt und mit dessen Willen in den Verkehr gelangt ist.

39

Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978
- 4 C 11.78 -, Buchholz, Nr. 310, § 70
VwGO, Nr. 14.

40

Es reicht aus, wenn sich aus anderen Anhaltspunkten eine der
Unterschrift vergleichbare Gewähr für die Urheberschaft und den
Willen, das Schreiben in den Verkehr zu bringen, ergeben und
dem Bedürfnis nach Rechtssicherheit genügt ist.

41

Vgl. BVerwG; Urteil vom 6. Dezember
1988 - 9 C 40.87 -, BVerwGE 81, 32,
36.

42

Aus dem Schreiben vom 13. November 1996 ergibt sich
eindeutig, wer Urheber ist und in welcher Angelegenheit
Widerspruch erhoben werden soll. In dem Schreiben wird auf den
Antrag vom 14. Mai 1996 Bezug genommen und eine Reduzierung der
Abgabe auf 209,-- DM monatlich gefordert. Es besteht auch kein
ernsthafter Zweifel, dass das Widerspruchsschreiben mit Wissen
und Wollen des Urhebers dem Beklagten zugeleitet worden ist.
Der Mieterverein L. ist in einer größeren Zahl
vergleichbarer Fälle für seine Mitglieder tätig geworden und
hat gegen verschiedene Bescheide Widersprüche erhoben. Dabei
war auch das Widerspruchsschreiben vom 15. Dezember 1995 gegen
den an die Kläger gerichteten Leistungsbescheid vom 11.
Dezember 1995 nicht unterschrieben. Dies haben - wie auch hier
- weder der Beklagte noch die Widerspruchsbehörde beanstandet.
Im Hinblick auf die Vielzahl der zwischen dem Mieterverein und
dem Beklagten gewechselten Schriftstücke und auch
Widerspruchschreiben ist nachvollziehbar und einleuchtend, dass
die Unterschrift nur versehentlich unterblieben ist und Herr
Z. den Willen hatte, den Widerspruch in den Rechtsverkehr
zu bringen.

43

Vgl. zu einer ähnlichen
Fallkonstellation BVerwG, Urteil vom 6.
Dezember 1988 a.a.O. S. 39 ff.

44

Die fehlende Unterschrift steht der Zulässigkeit der Klage
zudem deshalb nicht entgegen, weil die Bezirksregierung Köln
über den Widerspruch sachlich entschieden hat. Dieses
Widerspruchsverfahren betraf (nur) das Verhältnis zwischen den
Klägern und der Behörde, nicht aber etwa durch die angegriffene
Verwaltungsentscheidung begünstigte Dritte. Die durch eine mit
Formmängeln behaftete Widerspruchseinlegung eintretende
Bestandskraft begründete deshalb keine Rechtsposition Dritter,
in die die Widerspruchsbehörde nicht wieder hätte eingreifen
dürfen. Vielmehr blieb es der Widerspruchsbehörde überlassen,ob
sie sich auf den Formmangel berief oder trotz des Mangels in
der Sache entschied. Entschloss sie sich zu einer erneuten
Sachprüfung, so wurde damit dem Zweck des
Widerspruchsverfahrens genügt und der Weg zu einer materiellen
Prüfung im Klageverfahren wieder eröffnet.

45

Die Berufung hat in der Sache weitgehend Erfolg. Die
Ausgleichszahlung ist für die Monate Januar und Februar 1996
auf 234,-- DM zu beschränken und für die Zeit danach
antragsgemäß auf 209,-- DM monatlich herabzusetzen.

46

Das Beschränkungsbegehren beurteilt sich nach Art. 2 Nr. 6
AFWoG NRW in der ersten Änderungsfassung vom 14. Juli 1992.
Nach Art. 2 Nr. 6 Abs. 1 Satz 1 und 2 AFWoG NRW in dieser
Fassung ist die Fehlbelegungsabgabe auf Antrag zu beschränken
auf den Unterschiedsbetrag zwischen dem für die Wohnung
zulässigen Entgelt und dem für sie nach Art. 2 Nr. 6 Abs. 2
geltenden Höchstbetrag. Maßgebend sind das zulässige Entgelt
und der Höchstbetrag zu Beginn der jeweiligen Leistungspflicht.
Nach Abs. 2 Satz 3 und 4 dieser Regelung ist als Höchstbetrag
die Obergrenze der in dem Mietspiegel enthaltenen
Mietzinsspanne für vergleichbaren Wohnraum ohne Betriebskosten,
Zuschläge und Vergütungen zugrunde zu legen. Kann der
Höchstbetrag danach nicht ermittelt werden, so gilt der
Höchstbetrag, den die Landesregierung durch Rechtsverordnung
für die einzelnen Jahrgangsgruppen nach den Mietenstufen für
die Gemeinden gemäß § 1 Abs. 3 der Wohngeldverordnung - WoGV -
bestimmt.

47

Zu Beginn der Leistungspflicht am 1. Januar 1996 existierte
in L. der Mietspiegel für nicht preisgebundenen
Wohnraum (Stand: 1. Januar 1994). Dieser Mietspiegel ist aber -
wovon auch die Beteiligten ausgehen - für die Beurteilung einer
Beschränkung nicht anwendbar, weil er keine Mietspannen für
unterschiedliche Wohnlagen ausweist und auch sonst keine
Kriterien enthält, wonach solche Spannen ermittelt werden
könnten. Um der verfassungsgemäßen Vorgabe zu genügen, dass die
Ausgleichszahlung nicht über eine Abschöpfung der
Subventionsvorteile hinausgeht, muss ein für die Beschränkung
geeigneter Mietspiegel zumindest Mietspannen für die einfache
und mittlere Wohnlage aufweisen, denn auf dem freien
Wohnungsmarkt wird für eine Wohnung in minderer Wohnlage in
aller Regel eine geringere Miete entrichtet als für eine
Wohnung, die in normaler Wohnlage gelegen ist. Aus
Praktikabilitätsgründen ist lediglich hinzunehmen, dass für die
bessere Wohnlage eine Mietspanne nicht ausgewiesen ist, weil in
dieser Wohnlage Sozialwohnungen ohnehin nur in einer geringen
Zahl anzutreffen sind.

48

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. März 1989
- 8 C 98.95 -, Buchholz 401.71 AFWoG
Nr. 3, S. 17, 42.

49

Kann somit nach diesem Mietspiegel (Stand: 1. Januar 1994)
der Höchstbetrag nicht ermittelt werden, ist nach Art. 2 Nr. 6
Abs. 2 Satz 4 AFWoG NRW in der Änderungsfassung vom 14. Juli
1992 der Höchstbetrag der von der Landesregierung erlassenen
Rechtsverordnung zu entnehmen. Entgegen der Ansicht des
Beklagten ist nicht der spätere Mietspiegel für die Stadt
L. maßgebend, da dieser Mietspiegel nach der
ausdrücklichen Erklärung der an der Aufstellung Beteiligten mit
dem Stand der Mietpreisentwicklung 1. September 1996
aufgestellt worden ist und damit zum maßgebenden Stichtag am 1.
Januar 1996 keine Gültigkeit hatte.

50

Etwas anderes lässt sich auch nicht dem Urteil des Senats
vom 17. November 1994 - 14 A 1539/92 - entnehmen. Diese
Entscheidung betraf ein Beschränkungsbegehren aufgrund der
bundesrechtlichen Regelung in § 6 AFWoG. Das
Fehlbelegungsgesetz in der damaligen Fassung vom 22. Dezember
1981 (BGBl. I S. 1523, 1542) bestimmte in § 6 Abs. 2 Satz 1
AFWoG, dass als Höchstbetrag in Gemeinden, für die ein
Mietspiegel im Sinne des Mietspiegelgesetzes besteht, die
Obergrenze der in dem Mietspiegel enthaltenen Mietzinsspanne
für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung und
Beschaffenheit in durchschnittlicher Lage zugrunde zu legen
ist. Nach Satz 2 dieser Regelung sollten in den übrigen
Gemeinden Höchstbeträge für Wohnungen der einzelnen
Jahrgangsgruppen nach Gemeindegrößenklassen jeweils zu Beginn
der Leistungszeiträume von der Landesregierung durch
Rechtsverordnung bestimmt werden. Da ein Mietspiegelgesetz
nicht verabschiedet wurde und die Bezugnahme in § 6 Abs. 2
Satz 1 AFWoG auf Mietspiegel im Sinne dieses Gesetzes somit
leer lief, waren nach dem damals geltenden Recht die
Höchstbeträge ausnahmslos durch Rechtsverordnung der
Landesregierung zu bestimmen.

51

Vgl. BVerwG, Urteil vom 13. Februar
1991 - 8 C 15.89 -, Buchholz 401.71
AFWoG, Nr. 6, S. 53, 60.

52

Ist aber eine solche Höchstbetragsverordnung nicht
anwendbar, etwa weil sie wegen fehlender Differenzierung bei
den Wohnungsgrößen unwirksam ist oder sonst im Einzelfall
unangemessene Beträge ausweist, sind nach der Rechtsprechung
des Bundesverwaltungsgerichts die Vorschriften des
Fehlbelegungsgesetzes über die Beschränkung der
Ausgleichszahlung einer unmittelbaren Anwendung zugänglich. Die
Höchstbetragsregelung muss der verfassungsrechtlichen
Legitimation der Fehlbelegungsabgabe willen eine Überschreitung
der ortsüblichen Vergleichsmiete überall ausschließen. Demgemäß
ist § 6 AFWoG so auszulegen und anzuwenden, dass diese Grenze
auch im Einzelfall gewahrt bleibt. Dementsprechend ist im
Einzelfall die im örtlichen Mietspiegel ausgewiesene Obergrenze
der Vergleichsmiete korrigierend als Höchstgrenze zugrunde zu
legen, wenn der Höchstbetrag der Rechtsverordnung zu § 6 Abs. 2
AFWoG sie überschreitet. Eine solche Korrektur ist durch Gesetz
und Verfassung geboten, um die Abschöpfungsabgabe auf den
Subventionsvorteil zu beschränken.

53

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. März 1989
- 8 C 98.85 -, aaO, S. 43 f.; Urteil
vom 13. Februar 1991 - 8 C 15.89 -,
aaO, S. 64.

54

Ausgehend von diesen Grundsätzen hat der Senat in seinem
Urteil vom 17. November 1994 den in der Höchstbetragsverordnung
enthaltenen Wert korrigiert und dabei als geeignetes und
praktikables Kriterium den entsprechenden Mietspiegelwert eines
zu einem späteren Zeitpunkt, formell mit Stand 1. Juni 1990, in
Kraft getretenen Mietspiegels berücksichtigt (vgl. S. 10 der
Urteilsabschrift). Er sah sich hierzu veranlasst, um der
verfassungsrechtlichen Vorgabe zu genügen, die
Ausgleichszahlung auf die Abschöpfung des Subventionsvorteils
zu beschränken. Wäre die Begrenzung der Ausgleichszahlung auf
die Abschöpfung des Subventionsvorteils bereits durch die
Höchstbetragsverordnung sichergestellt gewesen, hätte es dieser
Korrektur nicht bedurft; sie wäre nach der zitierten
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts unzulässig
gewesen. Diese Vorgehensweise hat das Bundesverwaltungsgericht
in einem Verfahren über eine Beschwerde gegen die
Nichtzulassung der Revision gegen das Urteil des Senats vom 24.
März 1995 - 14 A 2411/92 - ausdrücklich bestätigt. Es
entspreche den vom beschließenden Senat entwickelten
Rechtsgrundsätzen, die bereits für den Stichtag 1. Januar 1991
aussagekräftigen Daten der Vergleichsmietentabelle eines
Mietspiegels vom Stand: 1. Februar 1991 zugunsten der
Abgabepflichtigen korrigierend zu berücksichtigen, wenn der
Höchstbetrag der Rechtsverordnung zu Art. 2 Nr. 5 b Satz 4
AFWoG NRW (hier in der ursprünglichen Fassung vom 31. Oktober
1989) die ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete
überschreite, oder in unmittelbarer Anwendung des § 6 Abs. 1
Satz 1 AFWoG heranzuziehen, wenn die Höchstbetragsregelung der
Rechtsverordnung unwirksam sei.

55

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Juli
1995 - 8 B 109.95 -, m.w.N. auch
hinsichtlich der bereits oben zitierten
Urteile des
Bundesverwaltungsgerichts.

56

Der Hinweis des Beklagten, den Klägern stehe in Bezug auf
die rückwirkende Anwendung des Mietspiegels kein
Vertrauensschutz zu, weil ihr Beschränkungsbegehren auch zum
Stichtag 1. Januar 1996 nach den Tabellenwerten zur
Beschränkung der Fehlbelegungsabgabe, die in Anwendung und
Ergänzung des Mietspiegels Stand: 1. Januar 1994 erstellt
worden waren, abzulehnen gewesen wäre, geht fehl. Fragen des
Vertrauensschutzes stellen sich hier nicht. Das
Beschränkungsbegehren zum maßgebenden Stichtag war
ausschließlich nach der Höchstbetragsverordnung zu bewerten.
Tabellenwerte oder Ersatzmietspiegel nur für die Beschränkung
der Ausgleichszahlung sind nach dem hier anzuwendenden Art. 2
Nr. 6 AFWoG NRW in der Änderungsfassung vom 14. Juli 1992 nicht
vorgesehen. Die gesetzliche Regelung stellt ausschließlich auf
die in einem Mietspiegel zum maßgebenden Stichtag ausgewiesene
Obergrenze der Mietzinsspanne ab. Wenn nach dem Mietspiegel die
Obergrenze nicht ermittelt werden kann, gilt der in der
Verordnung nach Art. 2 Nr. 6 Abs. 2 Satz 4 AFWoG NRW in der
genannten Änderungsfassung bestimmte Höchstbetrag. Auch das
Ministerium für Bauen und Wohnen des Landes Nordrhein-Westfalen
hat in seinem Erlass vom 22. November 1995 grundsätzliche
Bedenken gegen das Vorhaben der Stadt L. geäußert, die
Ableitung der Mietzinsspannen für verschiedene Wohnlagen nicht
unmittelbar dem Mietspiegel selbst, sondern nur den für Zwecke
der Fehlbelegungsabgabe beigegebenen ergänzenden Unterlagen zu
entnehmen.

57

Soweit das Ministerium für Bauen und Wohnen des Landes
Nordrhein-Westfalen in seinem Erlass vom 14. Februar 1995
anordnet, Mietspiegel, die innerhalb eines Jahres ab dem
Stichtag in Kraft treten, zum Stichtag anzuwenden, entspricht
dies nach den vorstehenden Ausführungen nicht der Rechtslage.
Entsprechendes gilt für die hierzu ergangenen
Verwaltungsvorschriften (vgl. Nr. 6.2 Abs. 2 Buchst. c der
Verwaltungsvorschrift zum AFWoG NRW in der bis zum 31. Dezember
1999 geltenden Fassung und Nr. 2.3 Abs. 3 Buchst. c der
Verwaltungsvorschrift zum AFWoG NRW in der ab 1. Januar 2000
geltenden Fassung).

58

Die Ausgleichszahlung ist demnach wie folgt zu reduzieren:
Für Inhaber von Wohnungen, für die die öffentlichen Mittel nach
dem 31. Dezember 1973 bewilligt worden sind (Jahrgangs-
gruppe 1) beginnt gemäß Art. 2 Nr. 4 Abs. 1 Satz 4 a AFWoG NRW
in der Änderungsfassung vom 14. Juli 1992 der Leistungszeitraum
am 1. Januar 1995. Nach Anlage 4 zur Durchführungsverordnung in
der ersten Änderungsfassung vom 26. Oktober 1993 beträgt der
Höchstbetrag bei Mietenstufe 3, mittlerer Wohnlage,
Wohnungsgröße 40 bis unter 90 qm und mit Sammelheizung und mit
Bad ausgestattet 9,61 DM. Die Kostenmiete in den Monaten Januar
und Februar 1996 betrug 546,85 DM. Bei einer Wohnungsgröße von
81,25 qm ergibt sich ein Quadratmeterbetrag von 6,73 DM. Die
Differenz zwischen dem genannten Höchstbetrag und der
Kostenmiete beträgt somit 2,88 DM, so dass sich bei einer
Wohnungsgröße von 81,25 qm ein Betrag von 234,-- DM ergibt, auf
den die Ausgleichszahlung für diese beiden Monate zu
beschränken ist.

59

Ab März 1996 stieg die Kostenmiete auf 572,05 DM, so dass
die Ausgleichszahlung nach Art. 2 Nr. 7 Abs. 2 Satz 1 Buchst. b
AFWoG NRW in der Änderungsfassung vom 27. September 1994
herabzusetzen war. Bei einer sich nun ergebenden Kostenmiete
von 7,04 DM je qm Wohnfläche beträgt die Differenz zum
Höchstbetrag 2,57 DM; multipliziert mit der Wohnfläche von
81,25 qm ergibt sich ein Betrag von 208,82 DM, so dass die
Ausgleichszahlung abgerundet auf 208,00 DM zu reduzieren wäre.
Entsprechend dem Antrag der Kläger war die Ausgleichszahlung
somit auf 209,00 DM monatlich für die Zeit vom 1. März 1996 bis
zum 31. Dezember 1997 herabzusetzen.

60

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 1
Satz 2 VwGO. Die Entscheidung über ihre vorläufige
Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 10,
711, 713 der Zivilprozessordnung - ZPO -.

61

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen
der §§ 132 Abs. 2, 137 VwGO nicht gegeben sind.

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