Verwaltungsgericht Braunschweig (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2000-12-21, Aktenzeichen 6 A 158/99

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des gegen sie festzusetzenden Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand

1

Die Klägerin wendet sich gegen die Feststellung, dass sechs ihrer Wohnungen auf dem Grundstück R. in Braunschweig bis zum 31. Dezember 2001 als öffentlich gefördert gelten.

2

Im Jahre 1962 erhielt der Vater der Klägerin für den Wiederaufbau eines Mehrfamilienhauses in der R.-straße öffentliche Mittel des Landes und der Beklagten. Die Beklagte bewilligte den Eltern der Klägerin mit Bescheid vom 10. November 1962 ein öffentliches Baudarlehen in Höhe von 18.000,-- DM, das durch eine Vertragsänderung nachträglich auf 13.000,-- DM reduziert worden war. Nach Ziff. III des Bescheides war das Darlehen mit 4 % jährlich zu verzinsen (zuzüglich eines Verwaltungskostenbeitrages von 1/2 % pro Jahr) und mit 1 % jährlich zu tilgen. Für einen Zeitraum von 35 Jahren sollten Zinsen nicht erhoben werden. Mit Schreiben vom 01. Oktober 1981 hatte die Beklagte den Vater der Klägerin darauf hingewiesen, dass öffentliche Baudarlehen, die in der Zeit vom 01. Januar 1963 bis 31. Dezember 1965 bewilligt worden seien, mit Wirkung vom 01. Oktober 1981 mit 4 % jährlich zu verzinsen seien und nahm Bezug auf § 18a Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG -. Mit einem weiteren Schreiben vom 08. Juli 1982 an den Vater der Klägerin teilte die Beklagte mit, dass mit Wirkung vom 01. Januar 1983 eine Verzinsung von 6 % jährlich gefordert werde.

3

Die Klägerin, die seit dem Jahre 1994 als Erbin Verfügungsberechtigte des Gebäudes in der Reichsstraße 7 ist, zahlte im November 1994 das Darlehen, das laut Endabrechnung der Beklagten an die Klägerin vom 31. Oktober 1994 per 01. Januar 1994 mit 5.615,15 DM valutierte, freiwillig vorzeitig zurück. Ein weiteres Darlehen, das dem Vater der Klägerin im Jahre 1962 von der Landestreuhandstelle für den Wohnungsbau in Höhe von 87.600,-- DM gewährt worden war, zahlte die Klägerin am 20. August 1996 freiwillig vorzeitig zurück. Einer Auskunft der Norddeutschen Landesbank - Nds. Landestreuhandstelle für das Wohnungswesen - vom 15. November 1996 zufolge wäre dieses Baudarlehen planmäßig im Jahre 2000 getilgt worden.

4

Mit Bescheid vom 19. Februar 1997 stellte die Beklagte fest, dass die Wohnungen der Klägerin auf dem Grundstück Reichsstraße 7 in Braunschweig bis zum 31. Dezember 2001 gemäß § 16 Abs. 1 WoBindG als öffentlich gefördert gelten.

5

Hiergegen erhob die Klägerin mit Schreiben vom 19. März 1997 Widerspruch, den sie damit begründete, sie habe die öffentlichen Mittel vorzeitig zurückgezahlt und beanspruche daher, mit sofortiger Wirkung ihre sechs Wohnungen aus der Preisbindung zu entlassen. Im Hinblick auf zwei vor dem erkennenden Gericht anhängige Verfahren der Klägerin im Zusammenhang mit den öffentlich geförderten Wohnungen in der R.-straße in Braunschweig einigten sich die Beteiligten, das Widerspruchsverfahren zunächst ruhen zu lassen. Nachdem das erkennende Gericht die Klagen der Klägerin in den Verfahren 6 A 61069/97 und 6 A 61070/97 mit Urteilen vom 22. April 1998 abgewiesen und das Nds. Oberverwaltungsgericht diese Entscheidungen bestätigt hatte (Beschl. vom 19.08.1998 - 1 L 2693/98 - und vom 24.08.1998 - 1 L 2775/98 -), wies die Bezirksregierung Braunschweig den Widerspruch der Klägerin mit Widerspruchsbescheid vom 26. Mai 1999 - zugestellt am 04. Juni 1999 - als unbegründet zurück.

6

Die Klägerin hat am Montag, dem 05. Juli 1999, Klage erhoben. Sie meint, im Gebiet der Beklagten gebe es einen überhöhten Wohnungsbedarf nicht mehr und es bestehe inzwischen ein Überangebot auch an preisgünstigen Wohnungen. Da sie die Fördermittel, die zur Preisbindung geführt hätten, inzwischen vorzeitig zurückgezahlt habe, habe sie Anspruch auf Befreiung von der Bindung nach § 7 WoBindG. Auch müsse berücksichtigt werden, dass die Vorteile, die ihr bzw. ihren Rechtsvorgängern aus der Bewilligung öffentlicher Darlehen entstanden seien, längst weggefallen seien. Sie habe auf die öffentlichen Darlehen 7 % Zinsen zahlen müssen, wohingegen auf dem Geldmarkt auch bereits im Jahre 1996 Zinsen für derartige Darlehen weit unter 7 % gelegen hätten. Damit sei die Geschäftsgrundlage für die ursprüngliche Vereinbarung weggefallen, wonach sie für die zinsgünstige Darlehnshingabe als Gegenleistung die Preisbindung habe hinnehmen müssen. Falsch sei außerdem die Feststellung der Beklagten, dass die Preisbindung erst mit Ablauf des Jahres 2001 erlösche. Bei früherer Gelegenheit sei ihr - der Klägerin - mitgeteilt worden, dass die Preisbindung bei planmäßiger Tilgung der öffentlichen Darlehen mit Ablauf des Jahres 2000 ende. Tatsächlich wären die Darlehen bei planmäßiger Tilgung spätestens am 01. September 2000 zurückgezahlt worden. Sie beruft sich hierzu auf ein Schreiben der Norddeutschen Landesbank vom 27. September 1994. Aus dem Bewilligungsbescheid der Beklagten vom 10. November 1962 ergebe sich die angebliche planmäßige Tilgung zum 01. Juni 2001 nicht. Da dort festgelegt sei, dass Zinsen für einen Zeitraum von 35 Jahren nicht erhoben werden, könne dies darauf schließen lassen, dass die Tilgung des Darlehens maximal 35 Jahre habe dauern sollen. Ein Zins- und Tilgungsplan, aus dem sich eine Tilgung bis zum 01. Juni 2001 ergebe, sei ihr bzw. ihren Rechtsvorgängern nie zur Kenntnis gegeben worden.

7

Die Klägerin beantragt,

8

den Bescheid der Beklagten vom 19. Februar 1997 und den Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung Braunschweig vom 26. Mai 1999 aufzuheben und festzustellen, dass das Hausgrundstück in Braunschweig seit dem 20. August 1996 nicht mehr als öffentlich gefördert gilt.

9

Die Beklagte beantragt,

10

die Klage abzuweisen.

11

Sie nimmt Bezug auf die angegriffenen Bescheide und verweist darauf, dass der Klägerin bzw. ihren Rechtsvorgängern zwei öffentliche Darlehen gewährt worden seien. Das am 20. August 1996 zurückgezahlte Darlehen von der öffentlichen Landestreuhandstelle wäre planmäßig im Jahre 2000 getilgt worden, wohingegen das mit Bescheid vom 10. November 1962 bewilligte Darlehen der Beklagten über 18.000,-- DM planmäßig erst am 01. Juni 2001 getilgt gewesen wäre. Hierzu legt sie einen von der Stadtkämmerei erstellten Zins- und Tilgungsplan vor, bei dem berücksichtigt worden sei, dass die Darlehenssumme durch eine Vertragsänderung nachträglich auf 13.000,-- DM reduziert worden sei. Es sei zutreffend, dass dieser Tilgungsplan der Klägerin und ihren Rechtsvorgängern nicht übersandt worden sei, sondern lediglich im Jahre 1982 und 1988 zwei Tilgungspläne, die sich jeweils auf einen Zeitraum von zehn bis acht Jahren erstreckt hätten, übersandt worden seien. Im letzten Plan aus dem Jahre 1988 sei als Restkapital am 01. Januar 1997 ein noch offener Betrag von 3.663,57 DM errechnet worden. Damit sei der Klägerin und ihren Rechtsvorgängern auch im Zeitpunkt der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung im November 1994 klar gewesen, dass das planmäßige Tilgungsende zu einem Zeitpunkt weit nach dem 31. Dezember 1996 liegen würde. Aufgrund des sich aus Zinsen, Verwaltungskosten und Tilgung zusammensetzenden Betrags von halbjährlich 487,50 DM wäre es für die Klägerin auch leicht möglich gewesen, den Plan über das Jahr 1996 hinaus aufzustellen und das Tilgungsende selbst zu errechnen. Die Stadtkämmerei hätte auf eine entsprechende Anfrage einen neuen Zins- und Tilgungsplan erstellt. Da gemäß § 18a WoBindG i.V.m. der entsprechenden landesrechtlichen Verordnung die Zinssätze für öffentliche Baudarlehen verändert hätten werden können und sich dementsprechend das planmäßige Tilgungsende verschiebe, sei es üblich, Zins- und Tilgungspläne nur für einen Zeitraum von mehreren Jahren zu erstellen. Abgesehen davon sei die gesetzliche Regelung über das Ende der Bindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz zwingend und unabhängig von den örtlichen wohnungswirtschaftlichen Verhältnissen.

12

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte dieses Verfahrens sowie der Verfahren 6 A 61069/97 und 6 A 61070/97 sowie auf die Verwaltungsvorgänge der Beklagten verwiesen. Sie waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

13

Die Klage bleibt ohne Erfolg. Das mit dem Klageantrag geltend gemachte Begehren ist als Verpflichtungsklage zulässig, weil die Bestätigung, von welchem Zeitpunkt an eine Wohnung als nicht mehr öffentlich gefördert gilt (§ 18 Abs. 1 Satz 2 WoBindG), ein feststellender Verwaltungsakt ist (vgl. OVG Münster, Urt. vom 15.12.1993 - 14 A 2306/89 -; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht Teilband 3.1, WoBindG § 18 Anm. 3).

14

Die Klage ist jedoch nicht begründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Der geltend gemachte Anspruch auf Erteilung einer Bestätigung mit dem Inhalt, dass die Wohnungen bereits seit dem 20. August 1996 nicht mehr als öffentlich gefördert gelten, steht der Klägerin nicht zu. Die öffentliche Bindung der sechs Wohnungen in dem Gebäude in Braunschweig ist weder nach einem der abschließend im Wohnungsbindungsgesetz geregelten Tatbestände (§§ 15, 16 oder 17 WoBindG) noch nach sonstigen Rechtsgrundsätzen vor dem 31. Dezember 2001 entfallen.

15

Entgegen der Auffassung der Klägerin führt die vorzeitige Rückzahlung der öffentlichen Mittel am 20. August 1996 nicht zu einem sofortigen Erlöschen der Sozialbindung.

16

Rechtsgrundlage hierfür ist § 16 WoBindG, der das Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" bei freiwilliger vorzeitiger Rückzahlung regelt. Nach § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG gilt, wenn die für eine Wohnung als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt werden, die Wohnung als öffentlich gefördert bis zum Ablauf des 10. Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, längstens jedoch bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt wären (Nachwirkungsfrist). Die Beklagte hat aufgrund dieser Vorschrift zu Recht festgestellt, dass die Nachwirkungsfrist gemäß § 16 Abs. 1 WoBindG für die Wohnungen der Klägerin erst mit Ablauf des Jahres 2001 endet. Zwar wäre das Darlehen, das dem Vater der Klägerin im Jahre 1962 von der Landestreuhandstelle für den Wohnungsbau in Höhe von 87.600,-- DM gewährt wurde, und das die Klägerin am 20. August 1996 freiwillig vorzeitig zurück gezahlt hat, einer Auskunft der NordLB vom 15. November 1996 zufolge planmäßig im Jahre 2000 getilgt worden. Dieser Umstand führt jedoch nicht zum Erlöschen der Sozialbindung, weil ein weiteres Darlehen, das die Klägerin im November 1994 zurückzahlte, planmäßig erst am 01. Juni 2001 getilgt worden wäre. Dabei handelt es sich um das Darlehen, das den Eltern der Klägerin mit Bescheid vom 10. November 1992 von der Beklagten in Höhe von 18.000,-- DM bewilligt und infolge einer nachträglichen Vertragsänderung in Höhe von 13.000,-- DM ausgezahlt worden war.

17

Der von der Stadtkämmerei der Beklagten mit Schriftsatz vom 22. September 1999 hierzu vorgelegte Zins- und Tilgungsplan ist rechnerisch nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. Zutreffend hat die Beklagte entsprechend der Vereinbarungen im Bewilligungsbescheid für den Zeitraum bis zum 31. Dezember 1981 eine Annuität von 195,-- DM pro Jahr (0,5 % Verwaltungskostenbeitrag, 1 % Tilgung) in Ansatz gebracht. Für das Jahre 1982 ist nach § 18a Abs. 1 WoBindG in nicht zu beanstandender Weise eine Verzinsung von 4 % mit der Folge, dass sich die Jahresleistung auf 715,-- DM erhöht hat, zugrunde gelegt worden. Hierüber wurden die Rechtsvorgänger der Klägerin mit Schreiben der Beklagten vom 01. Oktober 1981 benachrichtigt. Für den Zeitraum ab 01. Januar 1983 ergab sich wiederum gemäß § 18a WoBindG eine Anhebung der Verzinsung auf 6 % mit der Folge eines Anstiegs der Jahresleistung auf 975,-- DM. Die Beklagte teilte den Rechtsvorgängern der Klägerin die Zinserhöhung mit Schreiben vom 08. Juli 1982 mit. Unter Berücksichtigung der Jahresleistung von 975,-- DM ergab sich per 01. Januar 1994 eine Restschuld in Höhe von 5.616,-- DM. Dies wurde der Klägerin in der Endabrechnung der Beklagten vom 31. Oktober 1994 mitgeteilt. Bei einer Fortführung des Zins- und Tilgungsplans errechnet sich per 01. Januar 2001 eine Restschuld in Höhe von 415,95 DM, die zum 01. Juni 2001 aufgrund einer halbjährlichen Zahlungsweise getilgt worden wäre. Dass der Klägerin ein entsprechender Zins- und Tilgungsplan im Zeitpunkt der vorzeitigen Darlehnsrückzahlung nicht vorlag, ist ohne rechtliche Bedeutung. Ihr wäre es zuzumuten gewesen, ihn bei der Stadtkämmerei anzufordern oder selber die Berechnung fortzusetzen.

18

Soweit die Klägerin beanstandet, dass entgegen der Vereinbarung im Bewilligungsbescheid vom 10. November 1962, wonach Zinsen für einen Zeitraum von 35 Jahren nicht erhoben werden sollten, für das Jahre 1982 eine Verzinsung von 4 % p.a. und für den Zeitraum ab 1983 eine Verzinsung von 6 % p.a. berechnet worden ist, ergibt sich daraus insbesondere nicht eine fehlerhafte Berechnung des Datums der planmäßigen Rückzahlung. Vielmehr wäre - wie sich aus einem von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung am 21. Dezember 2000 vorgelegten fiktiven Tilgungsplan ohne Zinserhebung/-erhöhung ergibt - das Darlehen bei einer gleichbleibenden Annuität von 195,-- DM erst im Juni 2045 zurückgezahlt worden.

19

Soweit die Klägerin meint, aufgrund eines Schreibens der Beklagten an ihre Mutter vom 29. April 1994 sei die öffentliche Bindung der Wohnungen zumindest mit Ablauf des Jahres 2000 erloschen, ist dies nicht zutreffend. In diesem Schreiben heißt es: "Die Wohnungen im Hause gelten daher in jedem Fall bis zum Ablauf des Jahres 2000 als öffentlich gefördert." Nach Auffassung des Gerichts handelt es sich bei dieser Erklärung um eine unverbindliche Rechtsauskunft, was sich auch an der wenig präzisen Formulierung "in jedem Fall", die durch das Wort "mindestens" ersetzt werden kann, zeigt. Selbst wenn es sich hier um einen bindenden Bescheid, etwa im Sinne einer Bestätigung nach § 18 WoBindG gehandelt hätte - wovon das Gericht nicht ausgeht - wäre damit die Eigenschaft der Wohnungen als öffentlich gefördert nicht zum 31. Dezember 2000 erloschen. Die Eigenschaft einer Wohnung als öffentlich gefördert hängt nämlich nicht davon ab, dass dem Verfügungsberechtigten eine Bescheinigung über das Ende der öffentlichen Förderung ausgestellt wird, vielmehr tritt die Eigenschaft der Wohnung als öffentlich gefördert kraft Gesetzes ein und gleiches gilt für das Erlöschen (VGH München, Beschl. vom 16.07.1996 - 24 CS 96.945 -; vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergan-de/Schwender, Anm. 2.1 zu § 18). Die gesetzliche Regelung über die Beendigung der Wohnungsbindung ist zwingend. Die zuständige Stelle hat hierzu lediglich die Rechtslage festzustellen und den ermittelten Zeitpunkt zu bestätigen, ohne dabei einen Ermessensspielraum zu haben. Daher ist die zuständige Stelle rechtlich auch nicht in der Lage, einen von der gesetzlichen Regelung abweichenden Zeitpunkt zu bestimmen, etwa wegen angeblich besonders gelagerter Umstände des Einzelfalles, aus Billigkeitserwägungen oder nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit; ein abweichender Zeitpunkt kann auch nicht vereinbart werden (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Anm. 2.3 zu § 18 WoBindG m.w.N.).

20

Auch kann die Klägerin weder aus dem Umstand, dass sich die Wohnungsmarktlage in der Stadt Braunschweig seit einiger Zeit entspannt hat, noch daraus, dass die Stadt Braunschweig seit dem 01. Dezember 2000 nicht mehr zu den Gemeinden nach § 5a WoBindG gehört, einen vorzeitigen Wegfall der öffentlichen Bindung ihrer Wohnungen herleiten. Beginn und Ende der Eigenschaft einer Wohnung als "öffentlich gefördert" sind abschließend im 3. Abschnitt (§§ 13 bis 18) des WoBindG geregelt. § 5a WoBindG ist eine Sonderregelung für das Benennungsrecht in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf. Liegen die Voraussetzungen für das Benennungsrecht nicht (mehr) vor, so folgt daraus nicht, dass damit gleichsam die Eigenschaft "öffentlich gefördert" wegfällt (vgl. Nds. OVG, Beschl. vom 24.08.1998 - 1 L 2775/98 -).

21

Ob die Klägerin gemäß § 7 WoBindG einen Anspruch auf Freistellung von den Bindungen des § 4 WoBindG (Überlassung nur an Wohnberechtigte) und/oder § 6 WoBindG (Selbstnutzung oder Leerstand nur nach Genehmigung) infolge einer Entspannung der Wohnungssituation im Gebiet der Beklagten hat, lässt das Gericht dahinstehen, weil eine derartige Freistellung keinesfalls das Erlöschen der Eigenschaft "öffentlich gefördert" zum Gegenstand oder zur Folge hat.

22

Schließlich kann auch der Umstand, dass das Zinsniveau auf dem allgemeinen Geldmarkt im Jahre 1996 unter dem für das öffentlich geförderte Darlehen gelegen haben soll, insbesondere unter dem Aspekt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht zu einem vorzeitigen Erlöschen der öffentlichen Bindung der Wohnungen der Klägerin führen. Insoweit ist auf die Ausführungen des Nds. Oberverwaltungsgerichts in dem den Beteiligten bekannten Beschluss vom 24. August 1998 (1 L 2775/98) zu verweisen. Nur der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass die Rechtsvorgänger der Klägerin nahezu 20 Jahre keine Zinsen zu zahlen hatten (von 1963 bis einschließlich 1981) und sie gerade in Anbetracht der seit dem Jahre 1982 berechneten Zinsen stets die Möglichkeit gehabt hätten, die öffentlichen Mittel freiwillig vorzeitig zurückzuzahlen (vgl. § 16 Abs. 1 WoBindG).

23

Nach alldem ist die Klage mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Sonstiger Langtext

24

Der Streitwert wird auf 48.000,-- DM festgesetzt.

25

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 13 Abs. 1 Satz 1 GKG und richtet sich nach dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (DVBl. 1996, 605 Ziff. 53.5), wonach für die Freistellung von der Wohnungsbindung der Auffangstreitwert in Höhe von 8.000,-- DM je Wohnung anzusetzen ist.

Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten:
http://www.rechtsprechung.niedersachsen.de/jportal/?quelle=jlink&docid=JURE060007568&psml=bsndprod.psml&max=true