Landgericht Krefeld (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-11-08, Aktenzeichen 2 S 46/06
ECLI:DE:LGKR:2006:1108.2S46.06.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Krefeld vom 23.05.2006 – 10 C 52/06 – abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

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G r ü n d e

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I.

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Der Kläger begehrt von der Beklagten Zustimmung zur Haltung von zwei Britisch Kurzhaarkatzen in seiner von der Beklagten angemieteten Wohnung. Die Beklagte verweigert die Zustimmung.

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Der Mietvertrag der Parteien enthält zur Tierhaltung unter § 8 Ziffer 4 folgende Regelung:

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"Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters. Dies gilt nicht für den vorübergehenden Aufenthalt von Tieren bis zu …Tagen. Die Zustimmung kann widerrufen bzw. der vorübergehende Aufenthalt untersagt werden, wenn von dem Tier Störungen und/oder Belästigungen ausgehen."

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Das Amtsgericht, auf dessen tatsächliche Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen wird, hat der Klage mit der Begründung stattgegeben, selbst wenn der Beklagten als Vermieterin freies Ermessen für ihre Entscheidung zuzubilligen sei, stelle sich ihre Verweigerung als rechtsmissbräuchlich dar. Denn die Beklagte habe in der Vergangenheit unstreitig zwei anderen Mietern die Hundehaltung gestattet und ein Grund für eine Ungleichbehandlung der Mieter läge nicht vor. Von Wohnungskatzen könnten gerichtsbekannter Maßen keinerlei Beeinträchtigungen anderer Mieter oder der Beklagten ausgehen.

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Dagegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Sie meint, die Beklagte sei in ihrem Ermessen nicht durch die früher erteilten Zustimmungen zur Tierhaltung gebunden, welche im Übrigen nicht vergleichbar seien, da es sich in den anderen Fällen um Hunde gehandelt habe und diese jeweils schon bei Mietvertragsbeginn vorhanden gewesen seien, weshalb – wie schon in erster Instanz vorgetragen - eine nur für die Lebensdauer des jeweiligen Hundes beschränkte Genehmigung der Hundehaltung erteilt worden sei.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage unter Abänderung des am 23.05.2006 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Krefeld (10 C 52/06) abzuweisen.

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Der Kläger beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Er verteidigt das angegriffene Urteil und vertritt die Auffassung, wegen der vorangegangenen Genehmigungen der Tierhaltung könne eine weitere Tierhaltung nur bei Vorliegen von sachlichen Gründen abgelehnt werden. Dass es sich in den anderen Fällen um Hunde und nicht um Katzen gehandelt habe, spiele keine Rolle, zumal von Hauskatzen geringere Belästigungen ausgingen als von Hunden. Ebenso sei unerheblich, ob die vorangegangenen Genehmigungen befristet gewesen seien, was er im Übrigen in der Berufungserwiderung erstmals bestreitet.

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Wegen des weiteren Vorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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II.

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Die Berufung ist zulässig und begründet. Dem Kläger steht gegenüber der Beklagten kein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zu der von ihm beabsichtigten Katzenhaltung zu.

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Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen die Haltung von Hunden und Katzen in Mietwohnungen erlaubt ist, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten.

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Bei der Beurteilung dieser Frage kommt es zunächst darauf an, ob die Parteien insoweit im Mietvertrag eine Regelung getroffen haben oder nicht. Vorliegend haben die Parteien in § 8 des Mietvertrages ein Tierhaltungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt vereinbart. Eine solche formularmäßige Regelung ist nach ganz herrschender Auffassung grundsätzlich wirksam, wenn – wie hier - Kleintiere wie Ziervögel und Zierfische von dem Verbot ausgenommen sind und für die Zustimmung kein Schriftformerfordernis aufgestellt wird (vgl. nur Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 13.01.1981, WuM 81, 53 f; Blank, NZM 98, 5, 8 m.w.N.).

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Streitig ist bei wirksamen Klauseln dieser Art aber, ob der Vermieter die Erlaubnis nach freiem Ermessen versagen darf oder ob hierfür Sachgründe vorliegen müssen.

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Nach der in der Rechtsprechung überwiegend, insbesondere auch vom OLG Hamm in seinem Rechtsentscheid vom 13.01.1981 vertretenen Auffassung, unterliegt die Entscheidung des Vermieters, ob er im Einzelfall die Zustimmung erteilt, seinem freien Ermessen (z.B. LG Göttingen, WuM 91, 536; LG Köln, DWW 94, 185; LG Bonn, ZMR 89, 179). Hiernach wird das Ermessen des Vermieters nur durch die nach § 242 BGB geltenden Grundsätze, insbesondere durch das Verbot missbräuchlichen oder treuwidrigen Verhaltens begrenzt. Nach anderer Auffassung muss der Vermieter eine Interessenabwägung vornehmen und kann die Erlaubnis zur Tierhaltung nur versagen, wenn hierfür gewichtige und überzeugende Sachgründe vorliegen (Blank, a.a.O. m.w.N.).

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Die Kammer schließt sich der erstgenannten Auffassung an. Wenn in dem Mietvertrag für die Erteilung der Zustimmung keine Maßstäbe gesetzt sind, kann als übereinstimmender Wille der Vertragsparteien nur angenommen werden, dass der Vermieter die Zustimmung nach seinem Willen erteilen oder versagen dürfe und in seinem Willen frei sei. Eine einschränkende Auslegung der Klausel dahingehend, dass das Ermessen des Vermieters gebunden ist, ist auch nicht deshalb geboten, weil das Halten von Hunden und Katzen in einem Mietobjekt für den Fall, dass eine ausdrückliche vertragliche Regelung fehlt, als vertragsgemäß anzusehen wäre und der Mieter deshalb in Fällen wie dem vorliegenden bei Vertragschluss davon ausgehen darf, der Vermieter werde, wenn er schon seine Zustimmung erteilen müsse, in seinem Ermessen doch gebunden sein (OLG Hamm, a.a.O.). Denn nach zutreffender und von der Kammer geteilter Auffassung gehört die Haltung größerer Tiere wie Katzen und Hunde wegen der nie ganz auszuschließenden Gefahr der Gefährdung oder Belästigung von Mitbewohnern eines Mietshauses oder Nachbarn jedenfalls in Mehrfamilienhäusern nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch und ist daher grundsätzlich nicht ohne Erlaubnis des Vermieters gestattet.

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Für die hier vorgenommene Auslegung spricht vorliegend zudem der Umstand, dass in § 8 Ziffer 4 des Mietvertrages für den Widerruf einer erteilten Zustimmung zur Tierhaltung ausdrücklich bestimmt ist, dass dieser erfolgen kann, wenn von dem Tier Störungen und/oder Belästigungen ausgehen. Dem Vermieter sind also für den Fall des Widerrufs der Zustimmung ausdrückliche Maßstäbe für einen solchen Widerruf an die Hand gegeben, während diese für den Fall einer erbetenen Zustimmung nicht genannt werden. Auch dies spricht für den Willen der Vertragspartner, dem Vermieter solle anders als beim Widerruf insoweit ein Ermessen schlechthin eingeräumt werden (vgl. auch OLG Hamm a.a.O.).

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Der vom Bundesverfassungsgericht anerkannte eigentumsähnliche Charakter der Miete steht einer solchen Auslegung ebenfalls nicht entgegen (problematisiert bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. § 535 Rn. 462), da sich der Kläger als Mieter mit der Regelung in § 8 Ziffer 4 des Mietvertrages selbst gebunden und auf das freie Ermessen des Vermieters in dieser Frage eingelassen hat. Anders als bei der Frage der Zulässigkeit von Parabolantennen, bei der Art. 5 GG zu berücksichtigen ist, kann sich der Mieter vorliegend auch nicht auf weitere Grundrechte als Art. 2 und 14 GG berufen, so dass eine Interessenabwägung mit Ermessensbindung nicht aus verfassungsrechtlichen Gründen stattzufinden hat (so aber wohl Schmidt-Futterer, a.a.O., § 535 Rn. 472).

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Die Verweigerung der Zustimmung durch die Beklagte ist schließlich nicht als rechtsmissbräuchlich anzusehen. Dabei kann offenbleiben, ob allein der Umstand, dass anderen Mietern in dem Objekt die Tierhaltung gestattet wurde, überhaupt schon den Vorwurf des Rechtsmissbrauchs nach § 242 BGB begründen könnte. Denn hier liegt jedenfalls kein Fall willkürlicher und ungerechtfertigter Ungleichbehandlung vor, weil die Sachlage sich bei den beiden anderen Mietern, denen die Beklagte zuvor die Zustimmung zur Hundehaltung erteilt hatte, anders darstellte. Denn abgesehen davon, dass die Zustimmungserteilung in diesen beiden Fällen bereits vor längerer Zeit erfolgte, besaßen jene Mieter im Gegensatz zu dem Kläger ihr Haustier schon bei Vertragsschluss und die Beklagte gestattete die Hundehaltung im Hinblick auf die bestehende emotionale Bindung der Mieter zu dem vorhandenen Tier. Diese Mieter hätten den Mietvertrag mit der Beklagten nach deren unbestrittenem Vortrag jeweils nicht abgeschlossen, wenn ihnen die Hundehaltung nicht gestattet worden wäre. Der Kläger hat den Mietvertrag demgegenüber in dem Wissen abgeschlossen, dass eine zukünftige Tierhaltung nur bei Zustimmung der Beklagten möglich sein würde. Es fehlt daher an einer Vergleichbarkeit. Soweit der Kläger in der Berufung bestritten hat, dass die zuvor erteilten Zustimmungen jeweils befristet, nämlich bezogen auf das vorhandene Haustier, erteilt wurden, ist sein Vortrag neu und damit gemäß § 531 Abs.2 ZPO nicht zuzulassen. Davon abgesehen änderte sich selbst dann, wenn dieser Vortrag zuträfe, wegen der anderen Ausgangslage bei Vertragsschluss nichts an der Bewertung.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 7, 711 ZPO.

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Die Revision wird gemäß § 543 Abs.2 ZPO zugelassen.