Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2014-06-27, Aktenzeichen I-7 U 247/12
ECLI:DE:OLGD:2014:0627.I7U247.12.00

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Einzelrichters der 2. Zivilkammer des Landgerichts Kleve vom 05.09.2012 wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung werden der Beklagten auferlegt.

Dieses Urteil ist – wie auch das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung - vorläufig vollstreckbar.

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G r ü n d e :

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I.

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Die Parteien streiten über die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklercourtage.

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Die Klägerin ist Immobilienmaklerin und als Verbundpartnerin u.a. gemeinsam mit der S Finanzdienste GmbH der Sparkasse K (S-Finanzdienste GmbH) tätig. Die S-Finanzdienste GmbH ist eine Tochtergesellschaft der Sparkasse K. DieS-Finanzdienste GmbH wurde durch die damaligen Eigentümer S des Objektes G in K mit der Veräußerung des genannten Objektes beauftragt. Im April 2007 meldete sich die Beklagte bei der S-Finanzdienste GmbH und wünschte die Übersendung eines Exposés. Ein Mitarbeiter namens N der S-Finanzdienste GmbH, der als Immobilienmakler tätig ist, übersandte der Beklagten wie gewünscht mit Schreiben vom 16.04.2007 ein Exposé. Er wies in dem Anschreiben auf eine Käuferprovision in Höhe von 3,57 % hin, die laut AGB der S-Finanzdienste GmbH an die Klägerin zu zahlen waren. In dem Exposé war der Kaufpreis des Objektes mit 215.000 Euro angegeben.

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Die Beklagte besichtigte in der Folgezeit mit einem Mitarbeiter der S-Finanzdienste GmbH das Objekt. Sie zeigte sich interessiert, erwarb das Objekt jedoch zunächst nicht, sondern beauftragte den Makler S (i.F. S) aus D, zuerst ihre eigene Wohnung zu verkaufen. Nachdem ein Käufer für ihre Wohnung gefunden war, beauftragte die Beklagte S sodann mit der Suche nach einem für sie geeigneten Kaufgrundstück. Sie wies S dabei auf das bereits besichtigte Grundstück in der G in K hin und bat ihn um Erkundigung, ob es noch zum Verkauf stehe. Es fand dort am 14.09.2007 ein weiterer Besichtigungstermin statt.

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Mit notariellem Kaufvertrag vom 01.10.2007 kaufte die Beklagte das Grundstück in K. Ein erheblicher Teil des an die Verkäufer zu zahlenden Kaufpreises wurde dabei jedoch nicht unmittelbar an diese, sondern zur Ablösung eines Finanzierungsdarlehns an die Sparkasse K gezahlt. In diesem Zusammenhang korrespondierte die Beklagte mit einem Mitarbeiter der Sparkasse K. Am 31.08.2011 stellte die Klägerin der Beklagten eine Maklercourtage in Höhe von 7.675,50 € in Rechnung.

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Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Maklervertrag zustande gekommen sei. Hilfsweise macht sie einen Anspruch auf die Maklercourtage aus abgetretenem Recht der S-Finanzdienste GmbH geltend.

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Die Klägerin hat behauptet, erst am 01.08.2011 Kenntnis von dem Hausverkauf an die Beklagte erlangt zu haben. An diesem Tag habe ein Telefonat zwischen der Beklagten und Herrn N stattgefunden, in welchem die Beklagte ihren Erwerb des Hauses von dem damaligen Eigentümer erwähnt habe. Soweit ein Mitarbeiter der Sparkasse K bereits zu einem früheren Zeitpunkt Kenntnis von dem Erwerb gehabt haben sollte, sei ihr diese Kenntnis aufgrund der rechtlichen Selbständigkeit zwischen der Klägerin und ihrer Verbundpartnerin nicht zuzurechnen.

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Die Klägerin hat zunächst beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an sie 7.675,50 € nebst Zinsen in Höhe von5 %Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.10.2011 zu zahlen.

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Nachdem sie in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht die Klage teilweise zurückgenommen hat, hat sie beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an sie 6.783,-- € nebst Zinsen in Höhe von5 %Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.10.2011 zu zahlen.

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Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben. Sie hat behauptet, dass die Klägerin bereits vor dem 01.08.2011 Kenntnis von dem Erwerb der Beklagten gehabt habe. Sie hat die Ansicht vertreten, dass sich die Klägerin das Wissen des Mitarbeiters der Sparkasse K zurechnen lassen müsse, der Ende 2007/Anfang 2008 durch die Ablösung des Finanzierungsdarlehns positive Kenntnis vom Erwerb des Hauses durch sie erlangt habe. Die Beklagte hat ferner behauptet, dass der Kaufpreis für das Hausgrundstück lediglich 190.000 Euro betragen habe.

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Das Landgericht hat die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 6.783 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.10.2011 zu zahlen. Es hat die Auffassung vertreten, dass zwischen der Beklagten und der S-Finanzdienste GmbH ein Maklervertrag gemäß § 652 Abs. 1 BGB zustande gekommen sei, aus welchem die Klägerin nach § 328 Abs. 1 BGB unmittelbar Leistung an sich fordern könne. Ein Maklervertrag sei zwischen der Beklagten und der S-Finanzdienste GmbH zustande gekommen, weil die Beklagte in Kenntnis des Provisionsverlangens, auf welches im Exposé hingewiesen worden sei, im Rahmen der durchgeführten Besichtigung Maklerdienste der S-Finanzdienste GmbH in Anspruch genommen habe. Der Anspruch der Klägerin sei nicht verjährt. Die Verjährungsfrist betrage nach § 195 BGB 3 Jahre, wobei sich der Beginn der Verjährung nach § 199 Abs. 1 BGB richte. Der Beklagte habe nicht vorgetragen, dass ein Mitarbeiter der Klägerin oder ihrer Verbundpartnerin schon vor August 2011 Kenntnis von dem Verkauf gehabt habe. Darauf, ob der Mitarbeiter der Sparkasse K namens A bereits im Rahmen der im Jahre 2007/2008 geführten Korrespondenz Kenntnis von der Person der Beklagten und dem Kauf des Objektes erlangt habe, komme es nicht an. Eine Wissenszurechnung unter dem Gesichtspunkt einer pflichtgemäß zu organisierenden Kommunikation sei nicht anzunehmen, da Herr A als Mitarbeiter der Kreditabteilung der Sparkasse gerade nicht von der Immobilienabteilung in eigener Verantwortung mit der Erledigung bestimmter Angelegenheiten betraut sei. Er sei auch nicht gezielt von der Klägerin oder derS-Finanzdienste GmbH zur Abwicklung des Geschäftes hinzugezogen worden, sondern vielmehr rein zufällig involviert worden.

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Die Beklagte wendet sich mit der Berufung gegen ihre Verurteilung. Sie stützt sich in der Berufungsbegründung auf die Einrede der Verjährung. Die Beklagte ist der Auffassung, dass das Landgericht rein formalistisch argumentiert und unberücksichtigt gelassen habe, wie eng die Klägerin mit der Sparkasse K verbunden sei. Die Beklagte habe bestritten, dass die Klägerin nicht vor August 2011 von dem Provisionsanspruch Kenntnis erlangt habe. Eine erforderliche Beweisaufnahme habe das Landgericht unterlassen. Darüber hinaus müsse sich die Klägerin die Kenntnis der Sparkasse K gemäߧ 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen. Gerade aus dem Vertragsverhältnis eines Vertrages zu Gunsten Dritter im Sinne des § 328 Abs. 1 BGB folge, dass es auf die Verhältnisse des Verpflichteten und nicht auf die des begünstigten Dritten ankomme. Der Vertragspartner eines Unternehmens dürfe nicht schlechter da stehen als der Vertragspartner einer natürlichen Person. Da die Sparkasse K nach außen hin als Vertragspartner aufgetreten sei, bestehe eine gesteigerte Wissenszurechnung für deren Wissen. Das Einzelwissen eines Mitarbeiters der Kreditabteilung der Sparkasse sei als Gesamtwissen der Sparkasse zu qualifizieren.

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Die Beklagte beantragt,

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unter Abänderung des am 05.09.2012 verkündeten Urteils des Landgerichts Kleve zu Aktenzeichen 2 O 33/12 die Klage abzuweisen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Die Klägerin verteidigt das zu ihren Gunsten ergangene Urteil des Landgerichts und wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie meint, dass der Anspruch nicht verjährt sei. Eine Beweiserhebung sei nicht erforderlich. Der von den Beklagten benannte Zeuge, Rechtsanwalt P, sei im Zusammenhang mit der Frage benannt worden, wann die Sparkasse K – und damit gerade nicht die Klägerin – vom Erwerb der Immobilie durch die Beklagte Kenntnis erlangt habe. Nur in diesem Zusammenhang, zum Beweis des Gegenteils, sei mit Schriftsatz vom 12.07.2012 unter Protest gegen die Beweislast Herr A als Mitarbeiter der Sparkasse K von der Klägerin als Zeuge benannt worden. Dies sei der für die Ablösung des Darlehns zuständige Mitarbeiter der Sparkasse K.

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Es sei nicht zu beanstanden, dass das Landgericht die Zeugen nicht gehört habe. Die Frage wäre nur dann entscheidungserheblich, wenn sich die Klägerin das vermeintliche Wissen eines Mitarbeiters der Sparkasse K zurechnen lassen müsste. Eine Wissenszurechnung über § 166 Abs. 1 BGB erfolge aber nur im Rahmen einer pflichtgemäß organisierten Kommunikation bei arbeitsteiligen Abläufen innerhalb eines Unternehmens. Eine Verbundenheit einzelner Unternehmen reiche nicht aus. Der Mitarbeiter der Sparkasse K sei nicht zur Weiterleitung von Informationen verpflichtet.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils sowie auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.

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II.

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Die Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat zu Recht den Anspruch der Klägerin aus § 652 BGB auf den zugesprochenen Maklerlohn bejaht. Das Landgericht hat mit zutreffender Argumentation angenommen, dass der Anspruch nicht verjährt sei.

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Die 3jährige Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BGB beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Nach dem Vortrag der Klägerin hat diese erst im Jahr 2011 von dem Erwerb der Beklagten Kenntnis erlangt. Nach dem Vortrag der Beklagten hat ein Mitarbeiter der Kreditabteilung der Sparkasse K, ein Herr A, bereits Ende 2007 von dem Erwerb Kenntnis erlangt. Da die Klage am 02.02.2012 beim Landgericht Kleve eingegangen ist, wäre Verjährung eingetreten, wenn die Klägerin noch im Jahre 2008 oder früher Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis von dem Verkauf gehabt hätte. Dies haben die Beklagten, die insoweit die Darlegungs- und Beweislast tragen (vgl. dazu Palandt/Ellenberger, BGB, 72. Aufl., § 199, Rdnr. 50) jedoch mit ihrem Vortrag nicht schlüssig dargelegt.

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Die Beklagte trägt nämlich nicht vor, dass ein Mitarbeiter der Klägerin oder derS-Finanzdienste GmbH bereits Ende 2007/Anfang 2008 Kenntnis von dem Erwerb erlangt haben soll. Sie stützt ihre Argumentation vielmehr auf die Behauptung, dass ein Mitarbeiter der Sparkasse K diese Kenntnis erlangt habe. Darauf kommt es jedoch rechtlich nicht an. Bei diesem Mitarbeiter der Sparkasse K handelt es sich nicht um einen Wissensvertreter, dessen Wissen der Klägerin gemäß § 166 BGB analog zuzurechnen wäre.

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Einer entsprechenden Anwendung des § 166 BGB auf sogenannte Wissensvertreter liegt die Erwägung zugrunde, dass es gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn jemand, der einen Vertreter mit einem bestimmten Aufgabenkreis betraut und ihm in diesem Aufgabenkreis die Kenntnisnahme von Tatsachen überträgt, aus der inneren Geschäftsverteilung einem Dritten gegenüber den Einwand der Unkenntnis herleiten wollte. Der Anspruchsteller könnte auf diese Weise nämlich den Beginn der Verjährungsfrist durch Einschaltung eines Wissensvertreters willkürlich hinauszögern, vgl. BGH MDR 2014, 330 m.w.N. Deshalb müssen sich juristische Personen in entsprechender Anwendung des § 166 BGB für die Frage der Verjährung grundsätzlich nicht nur das Wissen ihrer Organe, sondern auch das Wissen der Mitarbeiter anrechnen lassen, die mit dem Aufgabenbereich, dem der Anspruch unterfällt, betraut sind; vgl. dazu OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2007 zu Aktenzeichen I-23 U 163/06 m.w.N.; BGH NJW 1996, 1339; Heinrich/Spindler in Beck`scher OK, BGB, Stand 01.08.2013, § 199 Rdnr. 34.

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Dabei setzt die Wissenszurechnung voraus, dass derjenige, auf dessen Kenntnis abgestellt werden soll, in den betreffenden Aufgabenkreis eingebunden war. Wird von der juristischen Person ein außerhalb des Unternehmens stehender Dritter mit der Wahrnehmung bestimmter Aufgaben betraut, ist dessen Kenntnis dem zur Vertretung berufenen Organ der juristischen Person zuzurechnen, wenn der Dritte in umfassender Weise oder selbständig die Angelegenheiten der juristischen Person wahrnimmt oder gerade zur Wahrnehmung dieser Interessen gegenüber dem Vertragspartner eingeschaltet wurde, vgl. OLG Düsseldorf a.a.O.; BGH NJW-RR 1994, 806, 807. Schon daran fehlt es im vorliegenden Fall.

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Bei der Sparkasse K liegt mit Kredit- und Immobilienabteilung zunächst eine arbeitsteilige Organisation vor. Die Mitarbeiter der Immobilienabteilung der Sparkasse K sind darüber hinaus für eine selbständige Gesellschaft tätig. Bereits die unterschiedlichen Aufgabenbereiche sprechen gegen eine Wissenszurechnung, denn es fehlt an einem Eingebundensein des Mitarbeiters der Kreditabteilung in das Immobilienvermittlungsgeschäft. Auch wenn man in diesem Zusammenhang die Auffassung vertreten wollte, dass größere verbundene Betriebe durch die mit stärkerer Arbeitsteilung verbundene Wissensaufspaltung nicht begünstigt werden dürfen (vgl. dazuPalandt/Ellenberger, BGB a.a.O., § 166 Rdnr. 8), wäre Voraussetzung für eine Wissenszurechnung zudem, dass sich aus § 242 BGB eine Pflicht zur Organisation eines Informationsaustausches ergibt, vgl. Palandt/Ellenberger ebenda. Diese Pflicht zur Organisation eines Informationsaustausches setzt grundsätzlich voraus, dass Anlass zur Speicherung des Wissens bestand und soll vor allem bei Wissen in Betracht kommen, das typischerweise aktenmäßig festgehalten wird. Eine derartige Pflicht soll zwischen verschiedenen Abteilungen oder Filialen eines Kreditinstitutes jedenfalls dann bestehen, wenn das Wissen den unterschiedlichen Abteilungen auch zugutekommt, vgl. dazu BGH NJW-RR 2005, 634.

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Hier fehlt es an einer solchen Pflicht zur Organisation eines Informationsaustausches zwischen Immobilien- und Kreditabteilung. Vielmehr wird man aus Datenschutzgründen davon ausgehen müssen, dass eine solche Information sogar zu unterbleiben hat.

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Die etwaige Wissenserlangung des Mitarbeiters der Kreditabteilung der Sparkasse K ist nach allem mangels Pflicht zur Organisation eines Informationsaustausches mit der S-Finanzdienste GmbH der Klägerin nicht zuzurechnen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10 in Verbindung mit § 713 ZPO.

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Für die Zulassung der Revision besteht kein gesetzlich begründeter Ansatz, § 543 Abs. 2 ZPO.

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Streitwert II. Instanz: 6.783,00 €

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Dr. F G Dr. S-K