Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-07-08, Aktenzeichen 5 S 3092/08

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 29. Oktober 2008 - 3 K 2612/07- geändert. Die Klage wird in vollem Umfang abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

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Die Beteiligten streiten über die sanierungsrechtliche Genehmigungsbedürftigkeit und -fähigkeit eines Mietvertrags, der der Ansiedlung eines Kreislaufwirtschaftsunternehmens im Gewerbegebiet „Hertich“ der Beklagten dienen soll.

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Die Klägerin verwaltet das (nach ihren Angaben in ihrem Eigentum stehende) Grundstück Flst. Nr. ... (B...str. 34 - 38) auf Gemarkung der Beklagten. Auf diesem Grundstück befinden sich drei Betriebsgebäude, von denen die Gebäude B...straße 34 und 36 derzeit ungenutzt sind. Das Gebäude B...straße 38 (nebst Hof und Stellplätzen) ist seit dem 01.01.2008 mit einer festen Laufzeit von (zunächst) fünf Jahren an einen Reifenhandel vermietet. Den Mietvertrag vom 26.09.2007 hatte die Beklagte am 09.10.2007 sanierungsrechtlich genehmigt. Hinsichtlich des nördlichen, an die Hertichstraße angrenzenden Grundstücksteils (B...str. 34) mit einem aus Büroräumen und einer Lagerhalle bestehenden Gebäude sowie Hof- und Stellplatzflächen besteht ein Mietvertrag vom 19.05./01.06.2006 mit der ... GmbH, die diesen Grundstücksteil dauerhaft zum Betrieb eines Kreislaufwirtschaftsunternehmens (Aktenvernichtungsunternehmen) zu nutzen beabsichtigt. Zu diesem Zwecke soll in der von Süden zugänglichen Lagerhalle eine Aktenvernichtungsanlage mit Schredder und Papierballenpresse errichtet werden. Das zu vernichtende Papier (ca. 20 t/Tag) soll in Blechcontainern mit ca. 10 bis 11 Lkw‘s angeliefert, in der Halle entladen, im Anschluss daran vernichtet und gepresst und sodann wieder abgefahren werden. Für den Betrieb der (vollständig in einer Schallkapsel einzuhausenden) Schreddermaschine soll auf der Südseite - im Freien - noch eine Luftreinigungsanlage mit Gewebeschlauchfilter installiert werden. Das Mietverhältnis sollte nach § 2 Abs. 1 des Vertrages am 01.07.2006 beginnen, „jedoch nicht vor Einholung einer etwaigen erforderlichen sanierungsrechtlichen Genehmigung gemäß Abs. 7 sowie vor Erteilung der behördlichen Genehmigungen gemäß § 17 Abs. 3“. Im Hinblick darauf wurde „das Mietverhältnis vorbehaltlich der behördlichen Genehmigungen geschlossen“ (§ 17 Abs. 3). Nach § 2 Abs. 2 wurde das Mietverhältnis „bis zum 30.06.2009 fest abgeschlossen“. Die Mieterin sollte jedoch „3 mal für je ein (weiteres) Jahr optieren“ können. Sollte das Mietverhältnis „nicht spätestens 6 Monate vor Vertragsablauf, also bis zum 31.12.2008 gekündigt oder optiert werden“, soll es sich auf unbefristete Dauer verlängern. In diesem Falle soll „eine beidseitige Kündigungsfrist von 6 Monaten“ gelten.

3

Das Grundstück liegt am östlichen Rand des ca. 27 ha großen, südlich des historischen Ortskerns Eltingen, zwischen Südrandstraße und Glems gelegenen Gewerbegebiets „Hertich“. Dieses schließt den Siedlungskörper der Beklagten nach Süden gegen die Bundesautobahn A 8 Stuttgart - Karlsruhe ab. Östlich grenzt das Gebiet an die Sport- und Freizeitfläche „Im Brühl“ an, die ihrerseits nahezu an das Autobahndreieck Leonberg heranreicht. Nördlich des Gewerbegebiets schließt sich Wohn- und Mischbebauung an.

4

Für das inzwischen weitgehend aufgesiedelte Gewerbegebiet bestanden drei Bebauungspläne („Hertich“ v. 10.05.1971 mit Ergänzung (der textlichen Festsetzungen) v. 18.05.1988, „Hertich - Bereich nördlich der Hertichstraße“ v. 18.05.1988 sowie „Gewerbegebiet Süd, 1. Änderung“ v. 18.05.1988).

5

Aufgrund „deutlicher Anzeichen von Nutzungsdefiziten“ - einzelne Grundstücke sind nicht (mehr) mit einer adäquaten Gewerbenutzung belegt, bei Büroflächen sind teilweise erhebliche Leerstände zu verzeichnen, verschiedene Betriebe haben wirtschaftliche Probleme -, begann die Beklagte aufgrund eines Beschlusses des Planungsausschusses ihres Gemeinderats vom 25.10.2001 ein Umstrukturierungskonzept zu entwickeln. Durch den geplanten - inzwischen fertig gestellten - BAB-Anschluss „Leonberg-West“ werde das Gewerbegebiet eine weitere verkehrliche Aufwertung erfahren, sodass es sich aufgrund der so verbesserten Standortgunst in absehbarer Zeit zu einem wichtigen Gewerbestandort weiterentwickeln könne. Deshalb seien das Gebiet städtebaulich bzw. funktional zu analysieren und ein Maßnahmenkatalog für die künftige Entwicklung zu erarbeiten sowie durch konkrete immobilienwirtschaftliche Ansätze umsetzbare Regenerierungs- und Realisierungspotentiale (Maßnahmenkatalog) zu formulieren. Angestrebt wurde eine „Impulsplanung", die auf mehreren Handlungsebenen Anregungen zu einer gestalterischen, verkehrlichen, funktionalen, ökologischen und planungsrechtlichen Aufwertung liefern könne.

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Unter dem 25.02.2002 wurde von dem von der Beklagten beauftragten Planungsbüro ein „Zwischenbericht“ vorgelegt. Als Defizite des Gewerbegebiets wurden darin aufgeführt: geringer städtebaulicher und gestalterischer Ausdruck, unausgeprägte Gebietseingänge, funktional beeinträchtigte Erschließung, keine ausreichende öffentliche Parkierung, zu wenig private Stellplätze, geringe Profilschärfe, keine spezifische Ausrichtung, hoher Anteil an Gewerbestrukturen mit geringer Wertschöpfung, hoher Versiegelungsgrad, geringe ökologische Funktionalität, hohe Belastung des Kanalsystems mit Niederschlagswasser, Funktionalität des Kanalsystems gerade noch ausreichend, sowie gestörter Luftaustausch durch abriegelnde Wirkung des massiv bebauten Randes. Hinsichtlich der weiteren Entwicklung des Gewerbegebiets präferierte der Zwischenbericht ein Entwicklungsmodell: Im westlichen und östlichen Randbereich des Gebiets sollten sog. „Impulszentren“ mit imagebildenden Einrichtungen bezüglich Parkierung, Freiraum, Erholung und innergewerblicher Nutzung vorgesehen werden, die sich positiv auf die Entwicklung der umliegenden Betriebe auswirken und so einen das ganze Gebiet erfassenden Prozess anstoßen könnten. Das im Bereich des von der Klägerin verwalteten Grundstücks vorgeschlagene „Impulszentrum Ost" könne mit dem Thema Wellness-Kreativität-Kultur zwischen den schon vorhandenen, direkt anschließenden Sport- und Freizeiteinrichtungen und dem Schwerpunkt kreativ arbeitender Unternehmen im östlichen Bereich der Mollenbachstraße eine Verbindung herstellen. Die beiden „Impulszentren“ würden durch mehrere „dezentrale Interventionspunkte“ ergänzt, mit denen sie zusammen den gewünschten „Filtering-up-Prozess“ in Gang bringen könnten. Diesem wirtschaftstheoretischen Ansatz liegt die Annahme zugrunde, dass gezielte Baumaßnahmen bzw. Inwerthaltungen von Immobilien die bauliche Umgebung positiv beeinflussen könnten. Mit gebietsbezogenen Nutzungsergänzungen bezüglich Freiraum, Parkierung etc. wirkten sie als Initialzündung für den Gesamtentwicklungsprozess. Ein weiterer wichtiger Bestandteil des Standortmarketings stelle schließlich die „Imagezone Glems" dar mit dem Ziel der Aufwertung dieses Bereichs. Sie nutze als Bindeglied zum Ortskern Eltingen den Synergieeffekt zwischen Wohnen/Einkaufen und Arbeiten. Mit ökologischen Aufwertungen solle auch ökologischen Aspekten Raum gegeben werden.

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Von diesem „Zwischenbericht“ nahm der Planungsausschuss des Gemeinderats der Beklagten am 14.03.2002 Kenntnis und billigte die vorgeschlagenen Planungsziele und das daraus abgeleitete Planungsprogramm.

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Das Planungsprogramm wurde sodann in Teilkonzepten vom 16.04.2002 weiter entwickelt. Auch im Bereich „Torsituation und Impulszentrum Ost" sei eine physisch verbesserte Darstellung des östlichen Zugangsbereichs zum Gewerbegebiet wichtig. Der östliche Rand stelle gleichzeitig einen Übergang zum Sport- und Freizeitgelände um das „Leo-Bad“ dar. Als Themen für diesen „Impulsbereich“ böten sich insofern Einrichtungen und Dienstleistungen im Zusammenhang mit Freizeit, Sport und Fitness an. Auch das Thema „Kreativität“ bilde hier mit seinem Bezug zu den weltbekannten „René-Staudt-Studios“ einen Schwerpunkt bei der Entwicklung. All diese Themen seien in Verbindung zu sehen mit der baulichen Entwicklung von Parkierungsschwerpunkten mit „angehängten und aufgesetzten“ Dienstleistungen zwischen den Mündungsbereichen von Mollenbach- und Hertichstraße oder als zweigeschossige Parkpalette mit „aufgesattelten“ Sporteinrichtungen zwischen Sportplatz und B...straße. Vorgeschlagen wurde die Errichtung eines „Kombi-Gebäudes" auf dem (von der Klägerin verwalteten) Grundstück Flst. ..., bestehend aus einem Hauptgebäude für Parkierung, eine Fitnesshalle auf Ebene 4 und mit einer großzügigen Dachterrasse, einem „Dienstleistungsturm" sowie einer schmalen „Nutzungsspange“ nach Süden mit dem Nutzungsschwerpunkt „Kreativ-Branchen“ (Werbung, Verlage).

9

Vor diesem Hintergrund beschloss der Gemeinderat der Beklagten am 23.04.2002 die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans für das Gesamtgebiet „Gewerbegebiet Hertich", eine Veränderungssperre für diesen Bereich sowie zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung die Satzung „Besonderes Vorkaufsrecht“. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans sollten die notwendigen verfahrensmäßigen Voraussetzungen geschaffen werden, um die zukünftige städtebauliche Entwicklung an den Inhalten des Umstrukturierungskonzepts auszurichten und planungsrechtlich zu sichern.

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Im „Schlussbericht“ vom August 2002 wurden die wesentlichen Aussagen aus dem Zwischenbericht und den Teilkonzepten übernommen und die einzelnen Maßnahmen in einem Maßnahmenkatalog zusammengefasst. Für das „Impulszentrum Ost“ sollten zunächst - ausgehend vom Flurstück Nr. ... - die städtebaulichen Entwicklungsmöglichkeiten ausgelotet, dann die Nutzungen im Zusammenhang mit Parkieren und Dienstleistung festgelegt und schließlich die Projektentwicklung auf diesem Grundstück durch die Eigentümer in konzeptioneller Abstimmung mit der Beklagten erfolgen. Im Hinblick auf das „Impulszentrum Ost“ wurde darauf hingewiesen, dass Wellnesscenter und Fitness- bzw. Sportstudios zu den wenigen Wachstumsmärkten in den grundsätzlich eher rückläufigen Immobiliensegmenten zählten.

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Mit Beschluss vom 24.09.2002 billigte der Gemeinderat der Beklagten das Umstrukturierungskonzept entsprechend dem „Schlussbericht“.

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Auf ihren Antrag vom 24.01.2003 wurde der Beklagten mit Bescheid des Regierungspräsidium Stuttgart vom 12.05.2003 aus dem Landessanierungsprogramm ein Zuwendungsbetrag in Höhe von 1 Mio. EUR für die Erneuerungsmaßnahme „Imagezone Glems" bewilligt. Der „Schlussbericht“ zum Umstrukturierungskonzept „Gewerbegebiet Hertich“ wurde daraufhin überarbeitet und eine „Grobanalyse“ zur Sanierung der „Imagezone Glems“ erstellt. Nochmals wurde auf die bereits im „Zwischenbericht“ aufgeführten städtebaulichen Mängel und Missstände im Gewerbegebiet „Hertich“ verwiesen und das bereits in diesem Bericht sowie in den „Teilkonzepten“ sowie im „Schlussbericht“ weiter entwickelte „präferierte Entwicklungsmodell“ erläutert.

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Nach Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nahm der Gemeinderat der Beklagten am 16.12.2003 davon sowie von der „Grobanalyse“ Kenntnis und beschloss aufgrund der im Gewerbegebiet „Hertich“ festgestellten städtebaulichen Missstände die „Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Gewerbegebiet Hertich — Imagezone Glems" zur Durchführung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen". Von vorbereitenden Untersuchungen wurde aufgrund der bereits vorliegenden Beurteilungsgrundlagen gemäß § 141 Abs. 2 BauGB abgesehen. Das in der Satzung festgelegte Sanierungsgebiet umfasst Teile (insgesamt ca. 9,97 ha) des Gewerbegebiets „Hertich“, u.a. den westlichen Randbereich, den Gewerbegebietsstreifen zwischen Hertichstraße und Glems sowie - im Osten - die Hertichstraße und das von der Klägerin verwaltete Grundstück. Gemäß § 2 der Satzung wird die Sanierungsmaßnahme im vereinfachten Verfahren gemäß § 142 Abs. 4 BauGB unter Ausschluss der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 - 156a BauGB durchgeführt. Gemäß § 3 finden die Vorschriften des § 144 Abs. 1 u. 2 BauGB über genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge Anwendung. Die Sanierungssatzung wurde am 04.03.2004 im Amtsblatt der Beklagten öffentlich bekanntgemacht. Zwei Normenkontrollanträge von Eigentümern von im westlichen Bereich des Sanierungsgebiets gelegenen Grundstücken wies der Senat mit Urteilen vom 14.10.2005 - 5 S 1160/04, 5 S 3036/04 - ab.

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Der bereits erarbeitete Bebauungsplanentwurf wurde erstmals vom 06.06. bis 07.07.2006 und nach vorgenommenen Änderungen erneut von 04.12. bis 15.12.2006 öffentlich ausgelegt.

15

Nachdem sich ein Gesellschafter der Klägerin bereits in einer Informationsveranstaltung am 09.01.2003 gegen die Planung zentraler Parkierungsanlagen und die Einschränkung der Gewerbegebietsfestsetzung ausgesprochen hatte, erhob die Klägerin mit Anwaltsschreiben vom 06./07.07.2006 Einwendungen gegen den Planentwurf. Insbesondere wandte sie sich gegen die „Rückstufung“ in ein eingeschränktes Gewerbegebiet. Der Straßenlärm sei höher als in einem GEE-Gebiet zulässig. Insofern sei auch die vorgesehene Nutzung mit Freizeiteinrichtungen und Parkhäusern nicht möglich. Infolgedessen sei nur eine eingeschränkte Nutzung und Bebauung möglich. Dies habe auch negative Auswirkungen auf das angrenzende Grundstück. Auch sei es inkonsequent, gerade für die vom Straßenverkehr bereits erheblich belasteten Grundstücke in Zone 3 ein GEE-Gebiet vorzusehen. Der Ausschluss von Transport-, Fuhr-, Speditions-, Bus- und Logistikunternehmen sowie selbständigen Lagerhäusern und Lagerplätzen werde die Leerstände eher noch erhöhen. Insofern wären besser Parkverbote auszusprechen. Damit ließe sich ohne eine Reduzierung der Zufahrten ein ungestörter Verkehrsfluss erreichen. Auch die gewünschte Begrünung des Parkraumes sei ohne eine solche Einschränkung zu realisieren. Die Parksituation werde durch die vorgesehenen Längsparker, die eine Nutzung der bestandsgeschützten Senkrechtparkplätze ausschlössen, eher verschärft. Eine rückwärtige Erschließung der privaten Parkplätze sei aufgrund der Bebauung vielfach ausgeschlossen. Auch sei die Erschließung ihres Grundstücks aufgrund der festgesetzten Pflanzgebote erheblich beeinträchtigt. Auch das dort geltende Verbot von Werbeanlagen bzw. die insoweit andernorts vorgesehene Höhenbegrenzung seien für ein Gewerbegebiet abträglich. Die Forderung einer Begrünung, auch der Fassaden, und wasserdurchlässig zu gestaltender Flächen sei zu weitgehend.

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Mit Anwaltsschreiben vom 14.12.2006 hielt die Klägerin ihre Einwendungen gegen den Planentwurf aufrecht. Nachdem die Zone 3 wesentlich weiter von der nördlich angrenzenden Wohnbebauung entfernt sei, überzeuge die „Herabzonung“ in ein GEE-Gebiet nicht. Die gewünschten Nutzungen seien auch in einem Gewerbegebiet umsetzbar. Der Versiegelungsgrad lasse sich auch eher durch Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung als durch den Ausschluss einzelner Branchen steuern. Dass diese ein erhöhtes Lkw-Aufkommen verursachten, stelle ebenso wie die angebliche Überlastung der Straßen durch Lkw eine bloße Behauptung dar. Der Verkehrsfluss lasse sich auch durch verkehrliche Maßnahmen gewährleisten. Durch die vorhandenen Senkrechtparker werde dieser keineswegs beeinträchtigt. Schließlich stünden für die vorgesehenen Nutzungen auch anderweit geeignete Flächen zur Verfügung. Dass durch die Umgestaltung der Hertichstraße und die weiteren Maßnahmen letztlich zusätzliche Parkflächen entstünden, sei nicht erwiesen. Das in Zone 3 vorgesehene Pflanzgebot mache eine sinnvolle Nutzung der Gebäude unmöglich. Der Ausschluss von Werbeanlagen (pfg1 u. pfg2) sei nicht nachvollziehbar bzw. bedürfe jedenfalls keiner Regelung in einem Bebauungsplan. Dass die Chancen einer Realisierung hoch wären, sei schließlich zweifelhaft, zumal die Wirtschaftlichkeit der geplanten Anlagen nicht nachgewiesen sei.

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Am 22.05.2007 beschloss der Gemeinderat der Beklagten den Planteil zum Bebauungsplan „Gewerbegebiet Hertich“ vom 26.01.2007 sowie die bauplanungsrechtlichen Festsetzungen in der Fassung vom 26.01.2007 als Satzung. Am 02.08.2007 wurde der Bebauungsplan im Amtsblatt der Beklagten öffentlich bekannt gemacht. Mit Schreiben vom 04.09.2007 wurde die Klägerin davon in Kenntnis gesetzt.

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Der Bebauungsplan setzt u. a. auch für die Zone 3 („Impulszentren") ein eingeschränktes Gewerbegebiet (GEE) fest, in dem nur nicht wesentlich störende Betriebe und Nutzungen zulässig sind, die auch in einem Mischgebiet (MI) zulässig wären. Von den nach § 8 Abs. 2 BauNVO zulässigen Nutzungen sollen nicht zulässig sein Transport-, Fuhr-, Speditions-, Bus- und Logistikunternehmen, Gewerbebetriebe, deren Lagerflächen 20% des jeweiligen Baufensters überschreiten, Einzelhandelsbetriebe mit Ausnahme bestimmter, nicht zentrenrelevanter Sortimente, selbständige Lagerhäuser und Plätze, außer, wenn ihnen ein produzierender Teil zugeordnet werden könne, Tankstellen und bordellartige Betriebe. Hotel- und Tagungseinrichtungen, Schank- und Speisewirtschaften sowie Anlagen für sportliche Zwecke sollen jedoch ausnahmsweise zulässig sein. Die nach § 8 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sollen – mit Ausnahme von Diskotheken – wiederum nicht zulässig sein. Als Maß der baulichen Nutzung sieht der Bebauungsplan in Zone 3 grundsätzlich eine Grundflächenzahl von 0,6 sowie eine Gebäudehöhe von maximal 18 m und mindestens 12 m vor.

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Nach der Planbegründung soll für den „Hertich“ vor dem Hintergrund der nur noch geringen gewerblichen Flächenreserven eine dauerhafte Verbesserung der städtebaulichen Randbedingungen geschaffen werden, um den Gewerbestandort zu sichern. Eine langfristige Inwertsetzung und -haltung des Gebietes verbessere das Investitionsklima und schaffe neue qualifizierte Arbeitsplätze. Insofern solle eine umfassende Umstrukturierung und Regenerierung des Gebiets durchgeführt, aber auch eine Modernisierung (Vereinfachung) und Anpassung der bisherigen Festsetzungen an die heutigen Erfordernisse sowie eine Vereinheitlichung der Bestimmungen erreicht werden. Ungeachtet dessen, dass aufgrund nur teilweise bereitgestellter Fördermittel nur für Teile des Gewerbegebiets („Glemszone“ und „Impulszentren“) ein Sanierungsgebiet habe festgelegt werden können, sei zu erwarten, dass von diesem eine entsprechende Impulswirkung auf das gesamte Gebiet ausgehe. Auch hierbei sollen die Festsetzungen des neuen Bebauungsplans „hilfreich zur Seite stehen und für die Zukunft eine geordnete Entwicklung ermöglichen". Im Hinblick auf das verfolgte städtebauliche Konzept wurde auf die Voruntersuchung („Grobanalyse“ u. „Schlussbericht“ v. August 2002) verwiesen, deren Planungsziele (Schaffung der programmatischen, planerischen und organisatorischen Voraussetzungen für eine nachhaltige Umstrukturierung und damit eine langfristige Inwerthaltung des Gewerbegebiets, Revision der heutigen Nutzungsstruktur und Formulierung eines Image bildenden Profils, Verbesserung des städtebaulichen Erscheinungsbilds des Gewerbegebietes, Aufwertung des Umweltimage, Sicherung und Schaffung von qualifizierten Arbeitsplätzen, Partnerschaft mit den Gewerbetreibenden bei der Entwicklung von Zukunftsperspektiven, gemeinsame Darstellung nach außen im Sinne des Standortmarketings) und präferiertes Entwicklungsmodell mit den wichtigsten Elementen der „Impulszentren“ West (I) und Ost (II) ausdrücklich in Bezug genommen wurden. Im Bebauungsplan würden diese Ziele so weit wie möglich umgesetzt. Die unterschiedliche Gebietsfestsetzung sei zum Schutz (u. a. vor Lärm) der nördlich angrenzenden Wohnbebauung getroffen worden. Die ausnahmsweise zulässigen Anlagen nach § 8 Abs. 3 BauNVO seien ausgeschlossen worden, um den gewerblichen Nutzen der Grundstücke zu unterstützen. Außerdem werde durch diese Nutzungen ein erhöhter Verkehr verursacht, der aufgrund der bereits stark ausgelasteten Straßen nicht erwünscht sei. Insofern seien auch jegliche Arten von Transport-, Fuhr-, Spedition-, Bus- und Logistikunterunternehmen sowie Tankstellen unzulässig. Hierbei handle es sich um Nutzungen, die nur wenige Arbeitsplätze böten, eine enorme versiegelte Flächengröße benötigten und viel (Lkw-)Verkehr verursachten. Aus städtebaulichen Gründen seien dort auch selbstständige Lagerhäuser, Lagerplätze und Gewerbebetriebe, deren offene Lagerfläche 30% des jeweiligen Baufensters überschritten, grundsätzlich unzulässig. Die eingeschränkte Grundflächenzahl beruhe auf dem Wunsch, die bestehende Versiegelung des Gebiets deutlich zu minimieren. Mit der festgesetzten Gebäudehöhe solle eine gewisse Dichte im Gewerbegebiet gesichert werden. Die „Impulszentren“ seien städtebauliche Orientierungspunkte und dienten als „Aushängeschild“ für das gesamte Gebiet, weshalb hier die höchste Gebäudehöhe festgesetzt sei.

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Bereits am 03.07.2006 hatte die Klägerin bei der Beklagten die sanierungsrechtliche Genehmigung für ihren mit der ... GmbH am 19.05./01.06.2006 geschlossenen Mietvertrag beantragt.

21

Nachdem die Beklagte die Frist zur Entscheidung hierüber mit Bescheid vom 02.08.2006 zunächst um drei Monate verlängert hatte, lehnte sie mit Bescheid vom 18.10.2006 den Antrag der Klägerin ab. Das zur Vermietung vorgesehene Grundstück liege innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets „Gewerbegebiet Hertich - Imagezone Glems”. Für diesen Gewerbestandort bestehe infolge schwerwiegender städtebaulicher Mängel, Missstände und Nutzungsdefizite ein Umstrukturierungserfordernis. Aufgrund der zahlreichen Beurteilungsgrundlagen und umfangreichen Untersuchungsergebnisse sei der Inhalt der angestrebten Sanierungsziele, die zuletzt mit dem Beschluss vom 09.05.2006 zur öffentlichen Auslegung manifestiert worden seien, schon soweit erkennbar, dass die materiell-rechtlichen Anforderungen ausreichend seien, die an die Versagung einer Sanierungsgenehmigung geknüpft seien. Der beabsichtigten Nutzung des Grundstücks für einen Kreislaufwirtschaftsbetrieb stünden die Sanierungsziele entgegen. Zum einen sehe der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan „Gewerbegebiet Hertich" im Bereich des Grundstücks der Klägerin die Festsetzung eines eingeschränkten Gewerbegebiets vor, in dem nur noch nicht wesentlich störende Gewerbe und Nutzungen zulässig seien. Die nunmehr geplante Nutzung bedürfe indes einer immissionsschutzrechtlichen Genehmigung, sodass der Betrieb als „störend“, weil das Wohnen wesentlich beeinträchtigend anzusehen sei. Die Ansiedlung eines solchen Betriebs führte daher zu einer Minderung der Wohn- und Lebensqualität der Menschen in den benachbarten bestandsgeschützten Wohnungen. Damit würde aber das Sanierungsziel eines annehmbaren Nebeneinanders von Wohn- und Gewerbenutzung in diesem Bereich unterlaufen. Auch würden Nutzungen, die das Verkehrsaufkommen im Gewerbegebiet weiter verstärkten, ausgeschlossen. Sowohl von der Anlage des Betriebs als auch von der zugehörigen Logistik durch Lieferfahrzeuge seien hingegen erhöhte Lärmbeeinträchtigungen und zunehmende Abgasmengen zu erwarten. Schließlich solle der Standort nach den planerischen und sanierungsrechtlichen Zielsetzungen als Auftakt zum Gewerbegebiet und sog. „Eingangstor Ost“ mit einer Nutzung belegt werden, die im Zusammenhang mit Freizeit, Sport, Kreativität, Fitness in Anlehnung an die benachbarten Sportanlagen oder im Zusammenhang mit den wünschenswerten Leitbranchen zur Unterstützung einer entsprechenden Profilbildung stehe und in Einklang mit der Wohnnutzung zu bringen sei. Bei dem in Rede stehenden Betrieb handle es sich demgegenüber um einen „störenden" und - im Zeitalter der elektronischen Datenverarbeitung - nicht gerade zukunftsträchtigen Betrieb mit besonders qualifizierten Beschäftigten. Mit einer Ansiedlung des Betriebs würde daher der schon analysierte Negativtrend verstärkt und eine weitere Abwertung des Gebiets verursacht. Eine zeitlich befristete Zulassung würde auch weder den Interessen des Unternehmens noch dem Interesse an einer Sanierung gerecht, zumal weitere nicht erwünschte bzw. ausgeschlossene Nutzungen sich darauf berufen würden. Dies würde jedoch eine zeitnahe Umsetzung der sanierungs- und planungsrechtlichen Zielsetzungen unnötig verzögern oder gar unmöglich machen. Den für die gesamte weitere Entwicklung streitenden öffentlichen Belangen stünde schließlich allein das wirtschaftliche Interesse der Klägerin an einer möglichst lukrativen Vermietung eines Teils ihrer Gewerberäume gegenüber.

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Die Klägerin erhob gegen den ihr am 20.10.2006 zugestellten Bescheid am 26./30.10.2006 Widerspruch, den sie am 23./24.11.2006 im Wesentlichen wie folgt begründete: Zum einen sei der der Entscheidung zugrundeliegende Bebauungsplan „Gewerbegebiet Hertich" unwirksam. Insoweit verwies die Klägerin auf ihr Einwendungsschreiben vom 06.07.2006. Zum anderen widerspreche der geplante Betrieb eines Kreislaufwirtschaftsunternehmens keineswegs den Sanierungszielen. Abgesehen davon, dass die Beklagte auch andernorts - etwa in den „Riedwiesen“ - über gewerblich nutzbares Bauland verfüge, bei dem es ihr schon nicht gelinge, es einer entsprechenden Nutzung zuzuführen, grenze an ihr Grundstück keineswegs direkt Wohnbebauung an. Auch ginge von den dort vorgesehenen Freizeit- und Fitnesseinrichtungen insbesondere aufgrund ihrer längeren Öffnungszeiten deutlich mehr Lärm aus. Auch sei dort ohnehin ein „Parkierangebot" vorgesehen. Parkhäuser schafften im Übrigen nicht die gewünschten qualifizierten Arbeitsplätze und die angestrebte Verbesserung des Investitionsklimas. Auch sei damit keine gestalterische Aufwertung zu erreichen. Auch genössen die auf ihrem Grundstück bereits vorhandenen Büro- und Lagergebäude ohnehin Bestandsschutz. Immerhin würden durch die geplante Nutzung zwei Voll- und 10 Teilzeitarbeitsplätze geschaffen. Auch erfolge die Zufahrt von der dem Mischgebiet abgewandten Seite. Da der geplante Betrieb der Spalte 2 des Anhangs zur 4. BImSchVO unterfalle, handle es sich um eine atypische Anlage, die nicht automatisch als störender Betrieb einzustufen sei. Da nach dem Schallschutzgutachten des TÜV Südwest die in einem eingeschränkten Gewerbegebiet zulässigen Lärmimmissionswerte deutlich unterschritten würden, sei der Störgrad wesentlich niedriger als bei sonstigen in einem GEE-Gebiet zulässigen Betrieben. Auch würden weniger Zu- und Abfahrten verursacht. Der Betrieb mindere auch nicht die Wohn- und Lebensqualität. Schließlich genössen die vorhandenen Büro- und Lagerflächen Bestandsschutz. Dass der analysierte Negativtrend durch die geplante Ansiedlung verstärkt würde, stelle eine bloße, nicht durch nachvollziehbare Gründe unterlegte Behauptung dar.

23

Mit Widerspruchsbescheid vom 20.02.2007 wies die Beklagte den Widerspruch der Klägerin zurück. Der Einwendung, der Bebauungsplan sei unwirksam, sei im vorliegenden Verfahren nicht nachzugehen gewesen. Abgesehen davon hätten die Einwendungen im Bebauungsplanverfahren durchaus Berücksichtigung gefunden. Nach dem mit der GEE-Festsetzung beabsichtigten Schutz sei es auch unerheblich, dass an das Grundstück der Klägerin direkt kein Wohngebiet angrenze. Der Bebauungsplan lasse schließlich ein deutlich größeres Nutzungsspektrum als nur Parkhäuser zu. Aus der Zuordnung des geplanten Betriebs zur Spalte 2 des Anhangs zur 4. BImSchVO lasse sich für das jeweilige Stör- bzw. Gefährdungspotential nichts herleiten. Dass die Lärmimmissionswerte die Richtwerte für ein eingeschränktes Gewerbegebiet unterschritten, könne im Hinblick auf den Schallleistungspegel der geplanten Absauganlage nicht nachvollzogen werden. Inwieweit das Öffnen der Tore und der damit wahrnehmbare zusätzliche Lärm Berücksichtigung gefunden habe, könne der Berechnung ebenso wenig entnommen werden. Die Ansiedlung eines Kreislaufwirtschaftsbetriebs laufe damit eindeutig den sanierungsrechtlichen Zielsetzungen zuwider, zumal diese an dem Standort ein sog. „Impulszentrum“ vorsähen.

24

Am 12.03.2007 hat die Klägerin Klage zum Verwaltungsgericht Stuttgart erhoben, mit der sie - unter Wiederholung ihres bisherigen Vorbringens im Genehmigungs- und Bebauungsplanverfahren in der Klagebegründung vom 29./30.04.2008 - die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung der beantragten Sanierungsgenehmigung begehrt. Auf die Erteilung einer solchen Genehmigung habe sie Anspruch, da der von ihr abgeschlossene Mietvertrag nicht den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufe. Das von ihrer Mieterin geplante Vorhaben bedürfe tatsächlich keiner immissionsschutzrechtlichen Genehmigung. Dass einzelne Quellen im Bereich der Anlage den maßgeblichen Immissionsrichtwert überschritten, sei für deren immissionsschutzrechtliche Bewertung unerheblich; darauf habe die TÜV SÜD Industrie Service GmbH in einem Schreiben vom 13.02.2008 ausdrücklich hingewiesen. Die Anforderungen der TA Lärm würden von der geplanten Anlage deutlich unterschritten.

25

Die Beklagte ist der Klage entgegengetreten. Die Verpflichtungsklage sei unbegründet. Auf die Einwendungen der Klägerin gegen die Wirksamkeit des Bebauungsplans komme es, ungeachtet dessen, dass diese im Bebauungsplanverfahren bereits teilweise Berücksichtigung gefunden hätten (pfg2 statt pfg1; Werbeanlagen teilweise auch oberhalb der Attika), nach Maßgabe des § 145 Abs. 2 BauGB jedenfalls unmittelbar nicht an, diese seien für die Frage der sanierungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens ohne Bedeutung. Auch eine inzidente Prüfung des - sehr wohl abwägungsfehlerfreien - Bebauungsplans könne unterbleiben, da dessen Wirksamkeit für die anstehende Entscheidung keine Bedeutung habe. Dessen Nichtigkeit ließe das in dem Umstrukturierungskonzept zum Ausdruck kommende Sanierungskonzept ebenso wie die Sanierungssatzung in ihrem rechtlichen Bestand unberührt. So könne ein Sanierungsgebiet auch ohne eine konkrete städtebauliche Sanierungsplanung festgelegt werden. Die sanierungsrechtliche Konzeption (in der Sanierungssatzung) müsse lediglich ein gewisses Mindestmaß an Konkretisierung aufweisen; auch müssten Feststellungen über städtebauliche Missstände getroffen worden sein. Schließlich müssten die vorgegebenen Ziele und Maßnahmen grundsätzlich durchführbar sein. All diese Voraussetzungen seien hier erfüllt. Von letzterem sei auch der erkennende Gerichtshof in seinem Normenkontrollurteil vom 14.10.2005 - 5 S 3036/04 - ausgegangen; in einem weiteren Normenkontrollurteil sei auch festgestellt worden, dass die Sanierungssatzung wirksam zustande gekommen sei. Dass das geplante Vorhaben zum Betrieb eines Kreislaufwirtschaftsunternehmens den sanierungsrechtlichen Zielsetzungen (insbesondere zu dem vorgesehenen „Impulszentrum“) diametral entgegenstehe, sei evident. Das Vorhaben sei aber auch mit den späteren (sanierungsrechtlichen) Festsetzungen des Sanierungsbebauungsplans „Gewerbegebiet Hertich“ unvereinbar. So handle es sich bei jenem um einen wesentlich störenden Betrieb i. S. von § 6 Abs. 1 BauNVO; aufgrund der gebotenen typisierenden Betrachtung sei ein immissionsschutzrechtlich genehmigungsbedürftiger Gewerbebetrieb - wie hier nach § 4 BImSchG i.V.m. § 1 Ziff. 8.11 b (bb), Spalte 2 der Anlage zur 4. BImSchV - in einem Mischgebiet unzulässig. Anders verhalte es sich nur dann, wenn das Vorhaben hinsichtlich seiner störenden Eigenschaften atypisch sei. Das von der Klägerin vorgelegte Gutachten einschließlich der ergänzenden Stellungnahme sei insofern jedoch aufgrund fehlerhafter Annahmen nicht tragfähig. So werde entgegen den Festsetzungen im Bebauungsplan („pfg 2“) eine Anfahrt über die B...straße unterstellt. Auch werde von 15 statt von 20 Anfahrten ausgegangen. Auch bestünden Zweifel, dass die Tore lediglich 1 ½ Stunden täglich geöffnet sein werden.

26

Die Klägerin hat daraufhin noch geltend gemacht, dass die Sanierungsziele aus dem Jahre 2002 auch nicht ansatzweise den Anforderungen des Bundesverwaltungsgerichts entsprechend konkretisiert worden seien. Insbesondere fehle es an einer Bedarfs- und Marktanalyse dazu, ob für die von der Beklagten als Sanierungsziele ausgegebenen Einrichtungen und Dienstleistungen im Zusammenhang mit Freizeit, Sport und Fitness sowie eine Parkierungsanlage überhaupt ein Bedarf bestehe. Aus diesem Grund sei auch die Sanierungssatzung unwirksam. Dies führe wiederum zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Hertich". Nachdem dieser in Kraft getreten sei, unterliege er nach dem Senatsurteil vom 14.10.2005 - 5 S 3036/04 - auch der Inzidentprüfung. Mit dem schalltechnischen Gutachten sei auch sehr wohl der Nachweis der Atypik des geplanten Vorhabens erbracht. Die nunmehr erfolgte Festsetzung „pfg2" ermögliche auch sehr wohl eine Anfahrt über die B...straße. Die Hallentore müssten im Übrigen schon aus Geheimhaltungsgründen außerhalb der Anlieferungszeiten geschlossen bleiben.

27

Mit Urteil vom 29.10.2008 - 3 K 2612/07 - hat das Verwaltungsgericht Stuttgart auf den in der mündlichen Verhandlung gestellten Hilfsantrag der Klägerin festgestellt, dass der Mietvertrag der Klägerin mit der ... GmbH keiner Sanierungsgenehmigung bedürfe.

28

Der als Hauptantrag gestellte Klagantrag sei in einen Hilfsantrag umzudeuten gewesen. Bei richtigem Verständnis richte sich das Hauptbegehren darauf, von den Restriktionen der Sanierungssatzung völlig befreit zu sein. So greife die Klägerin bereits die Wirksamkeit der Sanierungssatzung an. Es sei deshalb davon auszugehen, dass die Klägerin in erster Linie die Feststellung erreichen wolle, der von der Beklagten für erforderlich gehaltenen Genehmigung schon nicht zu bedürfen, und sie deren Erteilung lediglich noch hilfsweise begehrt. Die Klage sei mit dem als Hauptantrag zu behandelnden Feststellungsantrag auch begründet. Die Klägerin bedürfe keiner Genehmigung nach § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, weil das betroffene Grundstück nicht in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liege. Die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Gewerbegebiet Hertich - Imagezone Glems" sei insoweit nichtig, als sie das Grundstück Flurstück Nr. ... betreffe. Das Genehmigungserfordernis entfalle nicht schon deshalb, weil das Vorhaben einer die baurechtliche Entscheidung einschließenden immissionsschutzrechtlichen Genehmigung bedürfe und jene von der Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der für die Sanierungsgenehmigung zuständigen Gemeinde zu erteilen wäre. Eine sanierungsrechtliche Genehmigungsbedürftigkeit entfalle jedoch deshalb, weil die Sanierungssatzung, soweit sie das Grundstück der Klägerin betreffe, aus materiell-rechtlichen Gründen nichtig (geworden) sei. Sei ein Sanierungsbebauungsplan in Kraft getreten und habe die Gemeinde das Sanierungskonzept später nicht geändert, sei dieser maßgeblich. Sei dieser (teil)nichtig, schlage dies auf die Sanierungssatzung zurück. Sanierungssatzung und Sanierungsbebauungsplan seien in ihrem Bestand zwar formell voneinander unabhängig, sei nach Scheitern des Sanierungsbebauungsplans jedoch kein Sanierungsziel und kein Sanierungskonzept mehr vorhanden, entfalle für die betroffenen Grundstücke der rechtfertigende Grund, sie in das Sanierungsgebiet einzubeziehen. Die Herabstufung der Bebaubarkeit des Grundstücks der Klägerin berühre wesentlich ihr Grundeigentum. Deren Interessen seien in ihrer Bedeutung verkannt und außer Verhältnis zu ihrer Gewichtigkeit gegen die behaupteten für die Einschränkung des Grundeigentums sprechenden öffentlichen Belange abgewogen worden. Der Gemeinderat der Beklagten habe allenfalls die Tatsache der Änderung der Bebaubarkeit ihres Grundstücks erkannt, diese jedoch irrig für eine auch für seine Eigentümer positive Neuregelung gehalten. Die zur Begründung der Regelung verwandten, nicht zum bauplanungsrechtlichen Instrumentarium zählenden Begriffe wie „Filtering-up-Prozess", „Impulszentrum" etc. hätten dem Gemeinderat den Blick darauf verstellt, dass die Herabstufung zu einem eingeschränkten Gewerbegebiet das Grundeigentum ausschließlich einschränke. Insoweit erscheine bereits die Gewichtung der beschriebenen Impulsfunktion als ein die Eigentümerbelange überwiegendes öffentliches Interesse fehlerhaft. Der beschriebene Effekt sei an keiner Stelle substantiiert und nachvollziehbar belegt, geschweige denn durch planerische Erfahrungen in anderen Sanierungsverfahren plausibel gemacht. Es würden lediglich planerische Hoffnungen und Erwartungen angeführt, die als ungesicherte Abwägungselemente nicht ausreichend belastbar erschienen, um die im Verhältnis zu den westlich und südlich angrenzenden Grundstücken isoliert vorgenommene Sonderbeeinträchtigung der Eigentümerinteressen zu rechtfertigen. Ein positiver Effekt der als Aufwertung gemeinten Festsetzung (Impulsfunktion) sei allenfalls für die in ihrer Bebaubarkeit nicht eingeschränkten Nachbargrundstücke denkbar. Offenbar solle die Klägerin die Last einer Einschränkung der Bebaubarkeit ihres Grundstücks zugunsten anderer Grundstückseigentümer auf sich nehmen. Auch sei nicht konkret dargetan, dass das kommunalpolitisch gewünschte „Kombi-Gebäude" eine Chance auf Verwirklichung habe. Es fehlten jegliche Darlegungen, wie die Beklagte dieses „Sanierungsziel" wirtschaftlich fördern könnte oder wie sich sonst eine betriebswirtschaftlich verantwortbare Lösung für die Klägerin oder einen Investor finden ließe. Unter diesen Umständen sei ein die „Aufopferung" ihres Grundstücks rechtfertigender, für die Aufwertung des Gewerbegebiets streitender öffentlicher Belang nicht zu erkennen. Zudem habe der Gemeinderat nicht berücksichtigt, dass das gewünschte „Kombi-Gebäude" auch ohne eine Bebauungsplanänderung hätte gebaut werden können und der neue Bebauungsplan diese Möglichkeit keineswegs verbessert habe. Die Festsetzung „Impulszentrum II" habe schließlich für sich genommen keinen positiven rechtlichen Gehalt und gehöre nicht zu dem abschließenden Katalog der Festsetzungsmöglichkeiten. Die Gemeinden verfügten grundsätzlich über kein Baugebietsfindungsrecht. Auch die weiteren Erwägungen des Gemeinderats seien fehlerhaft und trügen das Abwägungsergebnis nicht. Der Gemeinderat habe übersehen, dass beim Grundstück der Klägerin der Lärmschutz emissionsempfindlicher Wohnbebauung im Gegensatz zu den Verhältnissen des „Imagezone Glems" genannten Bereichs im Norden des Gebiets keine Bedeutung habe. Hierzu in Widerspruch stehe auch, dass gleichzeitig Nutzungen (Parkhaus, Diskothek) zugelassen worden seien, die tendenziell erheblich mehr Verkehrslärmemissionen verursachten. Auch sei verkannt worden, dass das Argument der Belastungsfähigkeit der Erschließungsstraßen im Innern des Gewerbegebiets für die hier in Rede stehende Randlage nicht schlüssig sei, zumal diese für den Bau eines Parkhauses und anderer verkehrsintensiver Nutzungen geeignet sein solle. Auch die Argumentation, bei den ausgeschlossenen Nutzungen handle es sich um solche, die nur wenige Arbeitsplätze böten, eine enorme versiegelte Flächengröße benötigten und viel Verkehr, insbesondere Lkw-Verkehr verursachten, sei nicht konsequent durchgehalten worden. So würden gerade Nutzungen zugelassen, die erheblich mehr Verkehr verursachen könnten. Auch die versiegelbare Fläche werde nur geringfügig verringert (GRZ 0,6 statt 0,8). Die Belastung durch Lkw-Verkehr würde sich wegen der Stellplatzverpflichtung nach § 37 Abs. 1 Satz 2 LBO ohnehin in Grenzen halten. Auch das Arbeitsplatzargument sei so nicht nachvollziehbar, da nicht dargetan sei, inwiefern die Zahl der Arbeitsplätze auf dem klägerischen Grundstück durch die Ausweisung eines eingeschränkten Gewerbegebiets erhöht würde. Insgesamt fehle es an einer Abwägung, die eine Änderung der Festsetzungen des Bebauungsplans für ein „Impulszentrum II" rechtfertigen könnte. Letztlich bezwecke die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung eine Einengung der baulichen Nutzbarkeit ihres Grundstücks, damit bei der Klägerin Druck erzeugt werde, eine „Festsetzung" zu verwirklichen, zu der die Beklagte bauplanungsrechtlich nicht berechtigt sei. Bei einer den gesetzlichen Anforderungen genügenden Abwägung hätte der Gemeinderat daher die Art der baulichen Nutzung nicht wie geschehen festsetzen dürfen. Dieser Fehler erfasse auch die offenkundig nachrangigen Festsetzungen für das „Impulszentrum II“ (Pflanzgebot), die ohne die vorrangige Festsetzung der Art der baulichen Nutzung so nicht getroffen worden wären. Die Teilnichtigkeit der Sanierungssatzung werde im Übrigen auch anhand der nachrichtlich im Bebauungsplan dargestellten Abgrenzung des Sanierungsgebiets deutlich.

29

Gegen dieses ihr am 13.11.2008 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 21.11.2008 die vom Verwaltungsgericht Stuttgart zugelassene Berufung eingelegt, welche sie am 15.01.2009 innerhalb der ihr bis zum 16.01.2009 verlängerten Berufungsbegründungsfrist begründet hat. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts sei die Sanierungssatzung „Gewerbegebiet Hertich - Imagezone Glems" auch insoweit wirksam, als sie das Grundstück der Klägerin betreffe. Dass eine etwaige Teilnichtigkeit des Sanierungsbebauungsplans auf die Wirksamkeit die Sanierungssatzung „zurückschlage“, sei unrichtig. Dabei werde die Wirksamkeit der Sanierungssatzung unzulässig mit dem rechtlichen „Schicksal“ des erst nach ihrem Erlass zur Konkretisierung der mit ihr verfolgten Ziele verknüpft. Die Aufstellung eines Sanierungsbebauungsplans sei aber nur eines der denkbaren Instrumente zur Durchführung der Sanierung. Die dem Beschluss über die Sanierungssatzung zugrunde liegende Abwägung beziehe sich noch nicht auf planerische Festsetzungen für einzelne Grundstücke. Gegenstand der Überprüfung könne daher nur sein, ob zu Recht städtebauliche Missstände angenommen worden seien, welche eine Sanierung erforderlich machten, und ob die Abgrenzung des Sanierungsgebiets abwägungsfehlerfrei vorgenommen worden sei. Es könne nach einem Scheitern des Sanierungsbebauungsplans auch nicht die Rede sein, dass es für eine Sanierung nun keine konkrete Realisierungsmöglichkeit mehr gäbe. Abgesehen davon, dass ein Sanierungsbebauungsplan nicht das einzige Instrument sei, könnten etwaige Fehler des Bebauungsplans nachträglich behoben werden. Die Sanierungskonzeption vom August 2002 sei auch bereits sehr detailliert gewesen. Die darin enthaltenen konkreten Sanierungsziele und -zwecke seien im Sanierungsbebauungsplan lediglich ausgeformt worden. Selbst bei einem wirksamen Sanierungsbebauungsplan könnten das Sanierungskonzept im Nachhinein geändert und der Sanierungsbebauungsplan ergänzt werden. Wenn die Genehmigungspflicht auch nach Erlass eines Sanierungsbebauungsplans fortbestehe, müsse dies erst recht gelten, wenn dieser sich als teilnichtig erweise. Zu Unrecht berufe sich das Verwaltungsgericht für seine gegenteilige Auffassung auf ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 15.01.1981. Lediglich eine inhaltlich unhaltbare Planungskonzeption könne eine Genehmigungsversagung nicht rechtfertigen. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts leide der Bebauungsplan „Gewerbegebiet Hertich" auch nicht an einem Fehler. Insbesondere seien die betroffenen Eigentümerbelange bei der Herabstufung des Gewerbegebiets nicht offensichtlich fehlgewichtet worden. An keine Stelle der Aufstellungsakten lasse sich ein Hinweis dafür finden, dass die Beklagte die Änderung der Bebaubarkeit des Grundstücks im Bereich des „Impulszentrums Ost“ als vorteilhaft für die unmittelbar betroffenen Grundstückeigentümer begriffen hätte. Es habe lediglich eine positive Aufwertung des Gewerbegebiets insgesamt erreicht werden sollen. Die Planbegründung setze sich - etwa bei der Entscheidung für eine dezentrale Parkierungskonzeption, der Einschränkung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung und beim Ausschluss bestimmter Gewerbebetriebe - eingehend mit den Einschränkungen der baulichen Nutzbarkeit in den Teilgebieten auseinander. Im Übrigen sei evident, dass die Festsetzung eines eingeschränkten Gewerbegebiets (GEE), in dem nur „mischgebietsverträgliche“ Nutzungen zulässig seien, eine Einschränkung gegenüber der bisherigen Gewerbegebiets-Festsetzung darstelle. Auch die öffentlichen Belange seien zutreffend ermittelt und bewertet worden. Insbesondere sei es ohne weiteres zulässig, die bauliche Nutzbarkeit eines Grundstücks einzuschränken, um so bestimmte städtebauliche Vorstellungen zu verwirklichen, etwa andere Grundstücke aufzuwerten. Soweit das Verwaltungsgericht lediglich von planerischen Hoffnungen und Erwartungen spreche, die als ungesicherte Abwägungselemente nicht ausreichend belastbar erschienen, würden die Grenzen der gerichtlichen Kontrolle des Abwägungsvorgangs weit überschritten. Auch in der Sache sei die Kritik nicht berechtigt. Die angenommenen Wirkungs- und Funktionszusammenhänge seien durchaus plausibel. Jedenfalls sei das Sanierungskonzept, wie es in den Festsetzungen des Bebauungsplans zum Ausdruck komme, nicht ungeeignet, diese Ziele zu erreichen. Die bauliche Nutzbarkeit werde auch keineswegs vollständig oder auch nur überwiegend aufgehoben. Vielmehr verblieben der Klägerin weiterhin zahlreiche wirtschaftlich attraktive Nutzungsmöglichkeiten. Die getroffenen Festsetzungen seien auch ausnahmslos zulässig; der Einschrieb „Impulszentrum II" habe dabei nur nachrichtlichen Charakter. Die Errichtung eines „Kombi-Gebäudes“ sei zwar erklärtes Sanierungsziel, werde aber keineswegs zwingend vorgeschrieben. Durch bauplanerische Festsetzungen könnten nur bestimmte Nutzungen ausgeschlossen werden, die nachteiligen Einfluss auf das Gebietsprofil hätten und der Realisierung des „Impulszentrums entgegenstünden, sowie einige Mindestanforderungen formuliert werden. Solche seien nicht schon deshalb fehlerhaft, weil mit ihnen nicht alle Sanierungsziele vollständig erreicht würden und nicht alle Sanierungsinstrumente Gegenstand der Beschlussfassung gewesen seien. Im Übrigen genüge es, wenn die entsprechenden Festsetzungen geeignet seien, um die Sanierungsziele umzusetzen. Bei der Festsetzung des eingeschränkten Gewerbegebiets im „Impulszentrum Ost“ sei weniger die Nachbarschaft zur nördlich angrenzenden Wohnbebauung, sondern vielmehr die ebenfalls schutzwürdige, östlich des Gewerbegebiets angrenzende Freizeitnutzung, insbesondere das „Leobad“, entscheidend gewesen. Der Bebauungsplan sei auch nicht wegen angeblicher inkonsistenter Argumentation teilunwirksam. Auch hier überschreite das Verwaltungsgericht seine Kontrollbefugnisse. Die Beklagte habe sich auch durchaus nur zu den für die betroffenen Eigentümern geringeren Eingriffen entschließen und sich damit begnügen dürfen, lediglich solche Nutzungsarten auszuschließen, die typischerweise mit wenig Arbeitsplätzen verbunden seien. Die beabsichtigte Vermietung liefe auch unabhängig von dem Sanierungsbebauungsplan Zielen und Zwecken der Sanierung entgegen, nachdem im „Impulszentrum Ost“ eine funktionale Verknüpfung mit der östlich angrenzenden Freizeitnutzung geschaffen werden solle. Die Nutzung durch einen Entsorgungsbetrieb - zumal im wichtigen „Impulszentrum Ost“ - laufe dem hinreichend konkreten Sanierungskonzept diametral entgegen. Insbesondere würde eine deutlich höherwertige Bebauung vereitelt, die für das Gewerbegebiet die gewünschte „Tor-Funktion“ übernehmen könne. Obwohl es danach nicht mehr entscheidend darauf ankäme, wäre bei der Entscheidung über die sanierungsrechtliche Genehmigung eine typisierende Betrachtung geboten. Aufgrund einer solchen seien immissionsschutzrechtlich genehmigungsbedürftige Vorhaben grundsätzlich nicht mischgebietsverträglich.

30

Die Beklagte beantragt,

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das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 29.10.2008 - 3 K 2612/07 - abzuändern und die Klage abzuweisen.

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Die Klägerin beantragt,

33

die Berufung zurückzuweisen.

34

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und führt hierzu im Wesentlichen aus: Zu Recht sei das Verwaltungsgericht von einer Teilnichtigkeit der Sanierungssatzung ausgegangen; diese leide unter denselben Abwägungsmängeln wie der Sanierungsbebauungsplan, nachdem beiden dasselbe Sanierungskonzept zugrunde liege. Die Verknüpfung des rechtlichen Schicksals einer Sanierungssatzung mit dem eines nachfolgenden Sanierungsbebauungsplans sei zumindest dann zulässig, wenn - wie hier - die Gründe für die Unwirksamkeit des Sanierungsbebauungsplans auch die tragenden Gründe für den Erlass der Sanierungssatzung gewesen seien. Insofern gehe es um die Frage, ob bei der Überprüfung des Sanierungsbebauungplans inzident auch die Unwirksamkeit der ihm gleichsam als Rechtsgrundlage zugrundeliegenden Sanierungssatzung, festgestellt werden könne. Ein nichtiges Sanierungskonzept sei auch keiner Heilung zugänglich. Die Sanierungssatzung sei aber auch deshalb nichtig, weil die Beklagte zu Unrecht erhebliche städtebauliche Missstände angenommen habe. Die angeführten Leerstände seien denn auf die Versagung sanierungsrechtlicher Genehmigungen zurückzuführen. Dass der Anteil der Gewerbebetriebe mit geringer Wertschöpfung sehr hoch sei, treffe im Übrigen nicht zu. Das Abwägungsergebnis sei allein schon deshalb unhaltbar, weil keine „Machbarkeitsstudie“ bzw. Markt- oder Bedarfsanalyse bezüglich der in der Sanierungskonzeption vorgesehenen Nutzung ihres Grundstücks vorliege. Auch seien die Grundstückseigentümer vor Erlass der Sanierungssatzung nicht befragt worden. Bei der Bewertung der öffentlichen Belange scheine die Beklagte hauptsächlich auf optische Gesichtspunkte abgestellt zu haben. Die Herabzonung des Gewerbegebiets betreffe auch nur ihr Grundstück. Die sie treffende Belastung sei auch nicht gerecht abgewogen worden. Nachdem nicht ersichtlich sei, welche Grundstücke damit aufgewertet werden sollten, liege eine „Aufopferung“ vor. Wie mit der Sanierungskonzeption Arbeitsplätze erhalten bzw. neu geschaffen werden könnten, sei ebenso wenig ersichtlich. Welche attraktive Nutzungsmöglichkeiten ihr verblieben und inwiefern für diese ein konkreter Bedarf bestehe, sei nicht zu erkennen. Nicht nachvollziehbar sei auch, warum die sich nördlich anschließende Wohnanlage nur durch ihr und nicht auch durch andere Grundstücke gestört würde. Das „Leo-Bad“ sei schließlich 350 m vom Plangebiet entfernt und aufgrund der überlagernden Verkehrslärmimmissionen nicht mehr vom Gewerbelärm betroffen. Es sei schließlich unerfindlich, wie die Beklagte die Errichtung der beiden Impulszentren gewährleisten wolle. Insofern habe die Beklagte auch unberücksichtigt gelassen, dass der von ihr genehmigte Mietvertrag mit einem Reifenhandel noch eine Laufzeit bis 2018 habe. Dagegen würde der Mietvertrag mit dem Kreislaufwirtschaftsunternehmen jedenfalls 2012 auslaufen. Insofern hätte ihr ohne weiteres eine bis 2012 befristete Genehmigung erteilt werden können, ohne die - zudem nicht hinreichend konkreten - Sanierungsziele zu gefährden. Verschiedenen Äußerungen des Oberbürgermeisters der Beklagten sei schließlich zu entnehmen, dass dieser inzwischen selbst Zweifel an der Tragfähigkeit der Planungskonzeption habe. Bislang seien auch noch keine Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden. Damit erweise sich das Sanierungskonzept faktisch als eine unbefristete Veränderungssperre.

35

Die Beklagte macht daraufhin noch geltend, mit ihrem Einwand, sie hätte eine Machbarkeitsstudie - verstanden im Sinne einer Untersuchung der Wirtschaftlichkeit der Realisierung der avisierten bauplanerischen Festsetzungen - durchführen lassen müssen, verkenne die Klägerin die Obliegenheiten eines Planungsträgers bei der Ermittlung der abwägungsrelevanten Belange. Im Detail bräuchten keine Feststellungen dazu getroffen zu werden, wie aus Sicht der betroffenen Grundstückseigentümer die Grundstücke gemäß den künftigen Festsetzungen wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden könnten. Aus den §§ 140, 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB folge auch keine Verpflichtung, eine solche Machbarkeitsstudie vor Erlass einer Sanierungssatzung zu erstellen. Einer abschließenden Prüfung, ob die Sanierungsziele vollständig zu verwirklichen seien und ob dies für die betroffenen Eigentümer wirtschaftlich sinnvoll sein würde, habe es nicht bedurft. Die beiden Mietverträge unterschieden sich auch keineswegs in ihrer Laufzeit. Es sei der Beklagten auch kein widersprüchliches Verhalten vorzuwerfen, nachdem der Betrieb eines Reifenservice, der den Verkauf und die Montage von Pkw-Reifen zum Gegenstand habe, mischgebietsverträglich sei und nicht den Sanierungszielen widerspreche.

36

Dem Senat liegen die Akten des Verwaltungsgerichts Stuttgart, die einschlägigen Genehmigungs- und Bebauungsplanakten der Beklagten vor, auf die ebenso wie auf die Schriftsätze der Beteiligten ergänzend Bezug genommen wird.

Entscheidungsgründe

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Die vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung ist zulässig. Sie wurde insbesondere innerhalb der bis 16.01.2009 verlängerten Berufungsbegründungsfrist begründet.

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Die Berufung ist auch begründet, weshalb das angegriffene Urteil abzuändern und die Klage in vollem Umfange abzuweisen war.

39

Dem Berufungsverfahren sind die Klageanträge in der vom Verwaltungsgericht gefundenen Auslegung zugrundezulegen (vgl. zu entsprechenden Anträgen auch BVerwG, Urt. v. 07.09.1984 - 4 C 20.81 -, BVerwGE 70, 83, Urt. v. 11.02.1977 - IV C 9.75 -, Buchholz 406.25 § 4 BImSchG Nr. 2; OVG Brandenburg, Urt. v. 10.08.2004 - 3a A 207/02 -, NuR 2005, 189). Dies ist schon deshalb angezeigt, weil die Klägerin in ihrer Berufungserwiderung die Anträge in dieser Auslegung aufgreift und den Verpflichtungsantrag nur mehr als Hilfsantrag weiter verfolgt.

40

Die Klägerin ist auch nach § 61 Nr. 2 VwGO beteiligungsfähig. Zu den Vereinigungen, soweit ihnen ein Recht zustehen kann, gehören grundsätzlich auch Gesellschaften des bürgerlichen Rechts (vgl. BGH, Urt. v. 29.01.2001 - II ZR 331/00 -, BGHZ 146, 341; BVerfG, Beschl. v. 02.09.2002 - 1 BvR 1103/02 -, NJW 2002, 3533; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 25.08.2003 - 2 S 2192/02 -, VBlBW 2004, 103, u. Beschl. v. 20.09.2006 - 2 S 1755/06 -, VBlBW 2007, 108; BVerwG, Urt. v. 17.08.2004 - 9 A 1.03 -, NuR 2005, 177). Dies gilt auch im vorliegenden Falle, da sie sich, mag sie auch nicht Grundstückseigentümerin sein (vgl. hierzu BGH, Urt. v. 25.09.2006 - 11 ZR 218/05 -, NJW 2006, 3716; auch §§ 899a BGB, 47 Abs. 2 GBO), jedenfalls (miet)vertraglich zu berechtigen und zu verpflichten vermag (Sprau, in: Palandt, BGB, 69. Aufl. 2010, § 705 Rn. 24a; Weidenkaff, ebendort, § 535 Rn. 6). Insofern ist sie als Gesellschaft auch berechtigt, die nach § 145 Abs. 1 BauGB erforderliche Genehmigung zu beantragen und einen etwaigen Genehmigungsanspruch im Verwaltungsrechtswege weiter zu verfolgen.

41

1. Der mithin sachdienlich als Hauptantrag weiterverfolgte Feststellungsantrag der Klägerin ist zulässig (vgl. § 43 Abs. 1 VwGO), insbesondere besteht das festzustellende Rechtsverhältnis gegenüber der Beklagten, die sich auf die sanierungsrechtliche Genehmigungsbedürftigkeit beruft und durch die auch eine etwaige Genehmigung oder doch das hierfür erforderliche Einvernehmen zu erteilen wäre (vgl. § 145 Abs. 1 Satz 1 u. 2 BauGB). Der Antrag ist jedoch unbegründet.

42

Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts bedarf der von der Klägerin mit der ... GmbH geschlossene Mietvertrag vom 19.05./01.06.2006 (nicht: 01.07.2006) über die Nutzung des Grundstücks B...straße 34 zum Betrieb eines Kreislaufwirtschaftsunternehmens einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB.

43

Gemäß § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB bedürfen Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird, im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde bzw. der Baugenehmigungsbehörde (§ 145 Abs. 1 Satz 1 u. 2 BauGB).

44

Die hier in Rede stehende Vereinbarung über die Nutzung des Grundstücks B...straße 34 wurde für eine bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr abgeschlossen. Nach § 2 Nr. 1 des Mietvertrags Nr. BR-2006-001 sollte das Mietverhältnis zwar am 01.07.2006 beginnen, jedoch nicht vor Erteilung der behördlichen Genehmigungen nach § 17 Nr. 3 des Mietvertrags; insofern wurde das Mietverhältnis entsprechend dieser Bestimmung „vorbehaltlich der Erteilung dieser behördlichen Genehmigungen geschlossen“. Soweit in § 2 Nr. 2 des Mietvertrags andererseits vereinbart ist, dass das Mietverhältnis bis zum 30.06.2009 fest abgeschlossen werde, kann dies bei verständiger Auslegung (vgl. § 157 BGB) nur so verstanden werden, dass das Mietverhältnis zunächst auf drei Jahre fest abgeschlossen werden sollte. Für eine Auslegung, dass der Vertrag unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses jedenfalls nur bis zum 30.06.2009 Geltung beanspruchen sollte, sofern nicht zuvor optiert oder gekündigt würde, spricht demgegenüber nichts. Es liegt daher zum auch insoweit maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht nur mehr ein unbefristeter Mietvertrag vor, der nach § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB keiner Genehmigung mehr bedürfte.

45

Der Grundstücksteil, dessen Nutzung der ... GmbH mietweise überlassen werden sollte, liegt als Teil des Grundstücks B...straße 34 bis 38 (Flst. ...) auch in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet i. S. des § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB, mithin in einem Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll und das die beklagte Gemeinde durch (Satzungs-)Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt hat (vgl. § 142 Abs. 3 Satz 1 BauGB: „Sanierungssatzung"). Dies ergibt sich aus dem in § 1 der vom Gemeinderat der Beklagten am 16.12.2003 beschlossenen „Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Gewerbegebiet Hertich - Imagezone Glems" zur Durchführung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen" in Bezug genommenen Lageplan vom 19.11.2003. Das Genehmigungserfordernis ist auch nicht mit Inkrafttreten des (Sanierungs-)Bebauungsplans am 02.08.2007 entfallen (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 05.12.1984 - 3 S 368/84 -).

46

Entgegen der Auffassung der Klägerin leidet die Sanierungssatzung, die am 04.03.2004 ortsüblich im Amtsblatt der Beklagten bekanntgemacht worden ist (vgl. § 143 Abs. 1 Satz 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 DVO GemO BW), auch nicht unter formellen und/oder materiellen Mängeln, die zu ihrer (teilweisen) Unwirksamkeit führten.

47

Soweit die Klägerin geltend macht, vor Erlass der Sanierungssatzung habe die Beklagte zwar eine Befragung der Mieter, nicht jedoch der betroffenen Grundstückseigentümer durchgeführt, macht sie einen Verstoß gegen die Sollvorschrift des § 137 Satz 1 BauGB geltend. Sollte es sich hierbei um ein bereits vor der förmlichen Festlegung zu erfüllendes Verfahrenserfordernis (anders Gaentzsch, in: Berliner Kommentar, BauGB, 3. Aufl. 2002 <13. Lfg. Mai 2009>, § 142 Rn. 3: materiell-rechtliches Gebot; OVG NW, Urt. v. 10.03.1980 - 11a NE 15/77, 11a NE 13/78 -, BRS 36 Nr. 225: erst nach Erlass der Satzung zu leistende Aufgabe) handeln, wofür indes wenig spricht, wäre ein Verstoß ohne Weiteres unbeachtlich, da ein etwaiger Mangel in § 214 Abs. 1 Nr. 2 BauGB n. F. (§ 233 Abs. 2 Sätze 1 u. 2 BauGB) nicht aufgeführt ist (vgl. Fieseler, Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen, 2000, § 6, Rn. 84). Auch ein Mangel bei der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB), dem ein solches Erfordernis allenfalls noch entspräche, findet sich in dieser Aufzählung nicht (vgl. OVG NW, Urt. v. 23.10.2008 - 7 D 37/07.NE -). Schließlich wäre ein entsprechender Verfahrensfehler nach § 215 Abs. 1 Nr. 1 BauGB a.F. unbeachtlich geworden. Der geltend gemachte Mangel läge freilich auch in der Sache nicht vor (vgl. bereits Senat, Urt. v. 14.10.2005 - 5 S 1160/04 -). Zwar hatte die Beklagte die schriftliche Befragung auf die betroffenen Gewerbetreibenden beschränkt, darüber hinaus jedoch ab November 2001 zahlreiche (teilweise ortsüblich bekanntgemachte) Informationsveranstaltungen zur Anhörung Betroffener - auch der jeweiligen Eigentümer - durchgeführt (etwa am 19.11.2001, 30.04.2002 , 15.05.2002, 07./08./09.01.2003, 13.-16.01.2003 sowie am 20.01.2003), an denen - am 07. und 13.01.2001 - auch Gesellschafter der Klägerin teilgenommen hatten. In welcher Form die frühzeitige Erörterung erfolgen soll, lässt das Gesetz offen.

48

Nicht anders verhält es sich bei den nach § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB erforderlichen vorbereitenden Untersuchungen, von deren Durchführung die Beklagte nicht zuletzt im Hinblick auf das ihr vorliegende „Umstrukturierungskonzept - Grobanalyse“ absah. Auch ein etwa darin zu sehender Verfahrensmangel wäre jedenfalls unbeachtlich, da er in der abschließenden Aufzählung in § 214 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht aufgeführt ist (vgl. OVG NW, Urt. v. 23.10.2008, a.a.O., Urt. v. 16.10.2006 - 7 D 69/05.NE -, BRS 70 Nr. 214) und auch nicht rechtzeitig geltend gemacht worden wäre. Im Übrigen muss die Gemeinde lediglich in - materieller Hinsicht - „hinreichende Beurteilungsgrundlagen“ (vgl. § 141 Abs. 2 BauGB) über die Erforderlichkeit, die allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung haben (vgl. OVG NW, Urt. v. 16.10.2006, a.a.O.).

49

Inwiefern die Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange nach § 139 Abs. 2 i.V.m. §§ 4 Abs. 2, 4a Abs. 1 – 4 u. 6 BauGB nicht ordnungsgemäß beteiligt worden wären, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

50

Die Sanierungssatzung leidet auch nicht unter materiell-rechtlichen Fehlern, die zu ihrer teilweisen Unwirksamkeit führten.

51

Gemäß § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird (vgl. § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Städtebauliche Missstände wiederum liegen vor, wenn das Gebiet die in Satz 2 Nr. 1 dieser Bestimmung genannten Substanzmängel oder die in Satz 2 Nr. 2 genannten Funktionsmängel aufweist. Fälle der Substanzmangelsanierung sind dadurch gekennzeichnet, dass ein Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht. Die Funktionsmangelsanierung kommt demgegenüber in Gebieten in Betracht, die in der Erfüllung der Aufgaben, die ihnen nach Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt sind. § 136 Abs. 3 BauGB enthält beispielhaft und nicht abschließend, wie sich aus dem Wort "insbesondere" ergibt, diejenigen Merkmale, die für die Beurteilung, ob in einem Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, maßgeblich sind. Ob ein Gebiet städtebauliche Missstände in diesem Sinne aufweist, ist aufgrund des Ergebnisses der vorbereitenden Untersuchungen (vgl. § 141 BauGB) oder gegebenenfalls sonstiger hinreichender Beurteilungsgrundlagen (vgl. § 141 Abs. 2 BauGB) zu beantworten. Hierbei steht der Gemeinde ein weiter Beurteilungsspielraum zu. Die gerichtliche Nachprüfung der Entscheidung über das Vorliegen städtebaulicher Missstände beschränkt sich im Wesentlichen darauf, ob die Gemeinde die maßgeblichen Tatsachen und Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt hat oder ob sie von grundsätzlich fehlsamen Voraussetzungen ausgegangen ist (vgl. OVG NW, Urt. v. 23.10.2008, a.a.O., Urt. v. 16.10.2006, a.a.O.).

52

Die Annahme der Beklagten, dass das aus Teilen des Gewerbegebiets „Hertich“ bestehende Sanierungsgebiet seinerzeit ersichtlich städtebauliche Missstände i. S. des § 136 BauGB aufwies, deren Behebung durch die vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen erforderlich erschien, kann nicht beanstandet werden; an dem Grundsatz, dass deren Behebung erforderlich sein muss, hat sich gegenüber der bisherigen Rechtslage nach dem Städtebauförderungsgesetz nichts geändert (vgl. Krautzberger in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB <92. Erg.lfg. 2009>, § 142 Rn. 10).

53

Von entsprechenden Missständen durfte im Hinblick auf die in der „Grobanalyse“ aufgeführten Defizite jedenfalls ausgegangen werden. Soweit die Klägerin diese nunmehr mit dem Hinweis in Abrede zu stellen versucht, die zu verzeichnenden Leerstände seien letztlich auf die Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung durch die Beklagte zurückzuführen, liegen hierfür keine konkreten Anhaltspunkte vor. Die Klägerin übersieht, dass es nicht zuletzt die „teilweise erheblichen Leerstände“ waren, die überhaupt erst Anlass für die Entwicklung eines Umstrukturierungskonzepts gaben (vgl. hierzu auch Senat, Urt. v. 14.10.2005 - 5 S 1160/04 -). Insofern war die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes mit der Anwendung des § 144 BauGB Folge und nicht Ursache für die Leerstände im Gewerbegebiet, mag auch der eine oder andere Leerstand – auch auf ihrem Grundstück - wegen Unvereinbarkeit mit den Sanierungszielen nicht behoben worden sein. Im Übrigen wurden im „Zwischenbericht“ vom Februar 2002, der auch in die der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets zugrunde liegenden „Grobanalyse“ Eingang gefunden hatte, unabhängig davon zahlreiche weitere Defizite aufgeführt, die jedenfalls eine „Funktionsschwäche“ (vgl. § 136 Abs. 2 Nr. 2 u. Abs. 3 Nr. 2 BauGB) des in Rede stehenden Teils des Gewerbegebiets erkennen lassen. Solches folgt insbesondere aus der dort erwähnten funktional eingeschränkten Erschließung und der nicht ausreichenden Parkierungsmöglichkeiten (vgl. insofern § 136 Abs. 3 Nr. 2a BauGB; auch Senat, Urt. v. 14.10.2005 - 5 S 1160/04 -).

54

Ferner müssen die Ziele und Zwecke der Sanierung (§ 140 Nr. 3 BauGB) bereits in den Grundzügen feststehen; die zukünftige Nutzung des Sanierungsgebiets muss demgegenüber noch nicht feststehen (vgl. BVerwG, Urt. v. 20.10.1978 - 4 C 48.76 -, NJW 1979, 2577; OVG NW, Urt. v. 10.03.1980 - 11a NE 15/77, 11a NE 13/78 -, BRS 36, Nr. 225). Diese Voraussetzungen lagen im Hinblick auf das vom Gemeinderat der Beklagten gebilligte (vgl. BayVGH, Urt. v. 17.12.1979 - 14 N 838/79 -, BayVBl 1980, 339), in der „Grobanalyse“ enthaltene bereits sehr detaillierte Sanierungskonzept jedenfalls vor.

55

Ausweislich der „Grobanalyse“ sollten die Sanierungsmaßnahmen auch einheitlich vorbereitet und zügig durchgeführt werden (vgl. §§ 136 Abs. 1 Satz 1, 149 Abs. 4 Satz 2 BauGB). Nur dann, wenn ihre Realisierung in absehbarer Zeit zu erwarten ist, sind sie auch „erforderlich“ bzw. liegen im öffentlichen Interesse (vgl. BVerwG, Urt. v. 10.07.2003 - 4 CN 2.02 -, Buchholz 406.11 § 136 BauGB Nr. 6). Ausweislich des Abschnitts „X Maßnahmenkatalog und Handlungskonzept“ erstreckte sich die Sanierungskonzeption nicht nur auf die künftige städtebauliche Struktur, sondern auch darauf, mit welchen (insbesondere finanziellen) Mitteln und Maßnahmen das planerische Ziel in welchem Zeitraum zu erreichen sei. Insofern muss eine nachvollziehbare Prognose vorliegen, dass die Sanierung nach den verfügbaren Mitteln auch in absehbarer Zeit durchgeführt werden kann (vgl. Gaentzsch, in: Berliner Komm. BauGB <13. Lfg. Mai 2009>, § 142 Rn. 6 unter Hinweis auf BGH, Urt. v. 08.05.1980, a.a.O.). Von einer solchen ist im Hinblick auf die vom Gemeinderat zur Kenntnis genommene, in der Vorgangsdrucksache enthaltene Einschätzung der Stadtverwaltung, wonach die zügige und zweckmäßige Durchführung im vereinfachten Verfahren gewährleistet sei, und die von ihm gebilligte „Grobanalyse“ (vgl. die dortigen „Schlussbemerkungen“, XI 6., hierzu BVerwG, Urt. v. 15.01.1982 - 4 C 94.79 -, Buchholz 406.15 § 15 StBauFG Nr. 4) ohne Weiteres auszugehen (vgl. hierzu OVG NW, Urt. v. 23.10.2008, a.a.O.; demgegenüber OVG NW, Urt. v. 16.10.2006, a.a.O.), nachdem der Beklagten aus dem Landessanierungsprogramm eine Zuwendung in Höhe von 1 Mio. EUR bewilligt und die Größe des Sanierungsgebiets daraufhin entsprechend begrenzt wurde. Auf die Belastbarkeit der weiteren prognostischen Überlegungen („Umsetzungspotentiale“, IX 1.2 a. E., „Realisierungsansätze“, XI 4.) kommt es demgegenüber nicht mehr an, da die ausreichend abgesicherte Feststellung genügt, dass die Sanierungsmaßnahme (als Gesamtmaßnahme) im Allgemeinen durchführbar erscheint (vgl. § 141 Abs. 1 BauGB; hierzu Krautzberger, a.a.O., § 142 Rn. 38; hierzu auch bereits Senat, Urt. v. 14.10.2005 - 5 S 3036/04 -). Einer - in einem gesonderten Beschluss zu setzenden - Frist, in der die Sanierung durchgeführt werden soll (vgl. § 142 Abs. 3 Satz 2 BauGB), bedurfte es nach derzeitiger, bis Ende 2006 geltender Rechtslage nicht.

56

Insoweit geht die Rechtsauffassung der Klägerin fehl, die offenbar bereits vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets eine „Machbarkeitsstudie“ bzw. eine Bedarfs- oder Marktanalyse für erforderlich hält, worunter sie eine vorherige Untersuchung des Bedarfs bzw. der Wirtschaftlichkeit einer Realisierung der vorgesehenen Nutzungen zu verstehen scheint. Diese mussten bei der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets gerade noch nicht feststehen. Auch dem von der Klägerin angezogenen Urteil des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen vom 23.10.2008 (a.a.O.) lässt sich nicht entnehmen, dass nur bei Vorliegen einer so verstandenen „Machbarkeitsstudie“ von einem die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets rechtfertigenden „qualifizierten Sanierungsinteresse“ auszugehen wäre.

57

Sanierungsmaßnahmen waren vorliegend auch nicht aufgrund etwaiger Bereitschaft der Betroffenen entbehrlich (vgl. hierzu BGH Urt. v. 08.05.1980 - III ZR 27/77 -, BGHZ 7, 338), von sich aus entsprechende Inwertsetzungen bzw. -haltungen vorzunehmen. Dass auf dem Gemeindegebiet der Beklagten noch andere gewerblich nutzbare Flächen zur Verfügung stehen mögen, lässt die Erforderlichkeit der konkret in Rede stehenden Sanierungsmaßnahmen noch nicht entfallen.

58

Abwägungsfehler (nach der noch maßgeblichen Rechtslage vor Inkrafttreten des EAG Bau) im Hinblick auf das sanierungsrechtliche Abwägungsgebot nach § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB, die nach §§ 233 Abs. 2 Satz 3 BauGB n. F., 215 Abs. 1 Nr. 2 BauGB 1997 wegen Nichtablaufs der Siebenjahresfrist noch nicht unbeachtlich geworden wären, sind nicht ersichtlich. Vor dem Hintergrund der erstellten „Grobanalyse“, der durchgeführten Behördenbeteiligung und den zahlreichen Informationsveranstaltungen lagen „hinreichende Beurteilungsgrundlagen“ vor. Inwiefern das Abwägungsmaterial – etwa im Hinblick auf die auf die Gewerbetreibenden beschränkte Fragenbogenaktion – gleichwohl unvollständig sein sollte, ist nicht zu erkennen. Die Entscheidung, welche planerischen Festsetzungen für die einzelnen Grundstücke getroffen werden sollen, unterlag seinerzeit ohnehin nicht dem sanierungsrechtlichen Abwägungsgebot (vgl. BVerwG, Beschl. v. 10.11.1998 - 4 BN 38.98 -, Buchholz 406.11 § 136 BauGB Nr. 4). Inwiefern die Beklagte von ihrem planerischen Ermessen, ein Sanierungsgebiet förmlich festzulegen, fehlerhaft Gebrauch gemacht hätte, ist ebenso wenig zu erkennen. Auch die Abgrenzung des Gebiets unter Einbeziehung des Grundstücks der Klägerin kann vor dem Hintergrund des ohne Weiteres plausiblen Sanierungskonzepts nicht beanstandet werden, nachdem auf diesem gerade das für die Aufwertung des gesamten Gebiets wichtige „Impulszentrum Ost“ vorgesehen ist (vgl. hierzu bereits Senat, Urt. v. 14.10.2005 - 5 S 1160/04 -).

59

Soweit die Klägerin die Unwirksamkeit der Sanierungssatzung vom 16.12.2003 im Anschluss an das von ihr verteidigte Urteil des Verwaltungsgerichts daraus herzuleiten sucht, dass die von ihr im Hinblick auf Abwägungsfehler behauptete (Teil-)Unwirksamkeit des (Sanierungs-)Bebauungsplans „Hertich“ vom 26.01.2007 auf die bereits zuvor beschlossene Sanierungssatzung „zurückschlage“, geht dies ersichtlich fehl. Die Klägerin übersieht bei ihrer Argumentation ebenso wie das Verwaltungsgericht, dass dem für den Erlass der Sanierungssatzung geltenden Abwägungsgebot lediglich die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung in Grundzügen und die Abgrenzung des Sanierungsgebiets unterliegen, aber noch nicht, welche planerischen Festsetzungen für die einzelnen Grundstücke letztlich getroffen werden sollen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 10.11.1998, a.a.O.; Urt. v. 06.07.1984 - 4 C 14.81 -, a.a.O.). Eine andere Beurteilung ist auch nicht deshalb gerechtfertigt, weil bereits der Sanierungssatzung in Gestalt der „Grobanalyse“ ein weitgehend konkretisiertes Sanierungskonzept zugrunde lag, welches letztlich auch maßgebliche Grundlage des späteren (Sanierungs-)Bebauungsplans war. Denn dies änderte nichts daran, dass es sich um rechtlich voneinander unabhängige Satzungen handelt (vgl. OVG Berlin, Urt. v. 20.02.1987 - 2 A 4.83 -, BRS 47 Nr. 213; BayVGH, Urt. v. 14.12.1981 - Az. 14 N 81 A.272 -, BayVB1 1982, 468; Fislake, in: Berliner Kommentar, BauGB, 3. Aufl. 2002, § 143 Rdn. 18; Köhler, in: Schrödter, BauGB, 7. Aufl. 2006, § 143 Rdn. 16; Krautzberger, a.a.O., § 142 Rdn. 18), an die unterschiedliche formelle und materielle Anforderungen zu stellen sind, und die deshalb aus sich heraus zu beurteilen sind (vgl. OVG NW, Urt. v. 10.03.1980, a.a.O.; zum Verhältnis von Bebauungsplan und Entwicklungssatzung BVerwG, Beschl. v. 31.03.1998 - 4 BN 5.98 - u. Beschl. v. 31.03.1998 - 4 BN 4.98 -), wobei für die Beurteilung auch noch unterschiedliche Zeitpunkte maßgebend sind (vgl. § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Auch die Überlegung, dass aufgrund der behaupteten (Teil-) Unwirksamkeit des Sanierungsbebauungsplans eine Sanierung im Bereich ihres Grundstücks undurchführbar geworden sei, geht fehl. Auch wenn der Bebauungsplan unter den von der Klägerin geltend gemachten Mängeln leiden sollte, hätte dies lediglich zur Folge, dass es - vorbehaltlich deren Behebung - einstweilen an der für eine Genehmigungsversagung erforderlichen Konkretisierung der Sanierungsziele gerade mittels eines Sanierungsbebauungsplans fehlte, nicht jedoch, dass es nunmehr an der für den Erlass der Sanierungssatzung erforderlichen Ziele und Zwecke der Sanierung überhaupt fehlte. Solches wäre allenfalls dann denkbar, wenn, wofür hier aber nichts spricht, mit dem Sanierungsbebauungsplan die ursprünglichen Ziele aufgegeben worden, die im Bebauungsplan konkretisierten Ziele aber endgültig nicht mehr erreichbar wären. Doch führte selbst dies – auch wenn die weiteren Voraussetzungen vorlägen, die bei Bauleitplänen zur „Funktionslosigkeit“ bzw. Unwirksamkeit führten (vgl. hierzu zuletzt Senatsurt. v. 10.06.2010 - 5 S 2986/08 -) - nicht zur nachträglichen Unwirksamkeit der Sanierungssatzung, sondern lediglich dazu, dass diese nunmehr (teilweise) aufzuheben wäre (vgl. § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 u. 3, Satz 2 BauGB). Dem Genehmigungserfordernis käme im Übrigen gerade für den von der Klägerin behaupteten Fall eines als unwirksam erkannten (Sanierungs-)Bebauungsplans besondere Bedeutung zu.

60

2. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Erteilung der sonach erforderlichen sanierungsrechtlichen Genehmigung, da Grund zur Annahme besteht, dass der Rechtsvorgang (Mietvertrag) bzw. die damit erkennbar bezweckte Nutzung (Betrieb eines Kreislaufwirtschaftsunternehmens) jedenfalls den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde (vgl. § 145 Abs. 2 BauGB).

61

Auch insoweit richtet sich die Klage zu Recht gegen die Beklagte und nicht etwa gegen das Land Baden-Württemberg. Weder würde die nicht „die Anlage betreffende“ sanierungsrechtliche Genehmigung von der im vereinfachten Verfahren nach § 19 BImSchG noch zu erteilenden immissionsschutzrechtlichen Genehmigung eingeschlossen (vgl. § 13 BImSchG), noch folgt aus § 145 Abs. 1 Satz 2 BauGB, dass im Hinblick auf deren die Baugenehmigung ersetzende Wirkung nicht die Baugenehmigungs-, sondern an deren Stelle die (untere) Immissionsschutzbehörde - das Landratsamt Böblingen - zu entscheiden hätte (vgl. § 19 Abs. 1 Nr. 5.d, Abs. 2 LVG).

62

Ob der Mietvertrag bzw. die mit ihm erkennbar bezweckte Nutzung den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde, beurteilt sich in einem Fall, in dem - wie hier - im maßgeblichen Zeitpunkt bereits ein (Sanierungs-)Bebauungsplan in Kraft ist, zwar in erster Linie nach dessen planerischen Festsetzungen (vgl. Krautzberger, a.a.O., § 145 Rn. 35; OVG Lüneburg, Urt. v. 28.06.1985 - 6 A 8.84 -, BRS 44 Nr. 233; Fieseler, a.a.O., Rn. 315, wonach ein Ablehnungsgrund nach den Sanierungszielen dann kaum noch denkbar sei, unter Hinweis auf BVerwG, Urt. v. 06.07.1984, a.a.O., Rn. 27 ). Insofern kommt es - entgegen der Auffassung der Beklagten - in erster Linie auf dessen Wirksamkeit an. Allerdings ist das Sanierungskonzept, wenn es - wie hier - von den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht vollständig abgebildet, jedoch gleichwohl weiter verfolgt wird und die Ziele und Zwecke der Sanierung darin hinreichend konkretisiert werden (vgl. BVerwG, Urt. v. 07.09.1984, a.a.O.), ergänzend heranzuziehen (vgl. Fislake, a.a.O., § 140 Rn. 23: Köhler, a.a.O., § 145 Rn. 21). Dies folgt ohne Weiteres daraus, dass eine Konkretisierung dieser Ziele nicht gerade durch einen Sanierungsbebauungsplan zu erfolgen hat (vgl. § 140 Nr. 4 BauGB: „soweit … erforderlich“ ; anders noch § 10 StBauFG in der bis zum 31.12.1984 gültigen Fassung; hierzu OVG Lüneburg, Urt. v. 09.04.1986 - 1 A 33/85 -, BRS 46 Nr. 217, Urt. v. 15.01.1892, a.a.O.; Fieseler, a.a.O., Rn. 315). Aus dem zudem noch zur früheren Rechtslage ergangenen Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 06.07.1984 (a.a.O.) lässt sich nichts anderes herleiten. Auch ist anerkannt, dass eine Genehmigung auch dann versagt werden darf, wenn das Vorhaben bzw. die mit dem Rechtsvorgang bezweckte Nutzung zwar mit den Festsetzungen des Bebauungsplans in Einklang steht, jedoch im Widerspruch zu einer nach Inkrafttreten des Bebauungsplans beschlossenen Änderung des Sanierungskonzepts steht (vgl. hierzu VGH Bad.-Württ., Urt. v. 22.08.1986 - 8 S 436/86 -, BRS 46 Nr. 218). Warum eine Gemeinde bzw. die Baugenehmigungsbehörde für den Fall, dass in einem Bebauungsplan lediglich die (unbedingt) als rechtliche Rahmenbedingungen („rechtliches Korsett“) erforderlichen bzw. verhältnismäßigen planerischen Festsetzungen (insbes. zum Ausschluss „unerwünschter Nutzungen“) getroffen wurden (vgl. § 140 Nr. 4 BauGB), daran gehindert sein sollte, die Genehmigung wegen Widerspruchs zu den - auch ausweislich der Planbegründung zum Bebauungsplan und der nachrichtlichen Eintragungen („Impulszentrum“) - nach wie vor aktuellen und mit den getroffenen Festsetzungen vereinbaren Zielen und Zwecken der Sanierung zu versagen, ist nicht zu erkennen, zumal auch für den Fall etwa erforderlicher Befreiungen auf das Sanierungskonzept zurückzugreifen wäre.

63

Vor diesem Hintergrund kann indes die von der Klägerin in Frage gestellte Wirksamkeit des Bebauungsplans „Hertich“ dahinstehen (vgl. BVerwG, Urt. v. 15.01.1982. a.a.O., wonach es für die Konkretisierung eines Planungskonzepts für einen Entwicklungsbereich nicht auf die Gültigkeit der Anpassungssatzung selbst ankomme). Denn die mit dem Mietvertrag bezweckte Nutzung vertrüge sich jedenfalls nicht mit dem im Sanierungs- bzw. Umstrukturierungskonzept nach wie vor vorgesehenen, für die Aufwertung des Gesamtgebiets bedeutsamen „Impulszentrum Ost“. Die nach dem auch in die „Grobanalyse“ eingegangenen Teilkonzept „Torsituation Ost“ vorgesehenen Maßnahmen sind unabhängig von den damit zu vereinbarenden planerischen Festsetzungen des Bebauungsplans hinreichend konkret. Zum einen soll durch ein neu zu errichtendes „Kombi-Gebäude“ (Parkhaus mit Dienstleistungsturm) eine Erneuerung der Bausubstanz und damit eine physisch verbesserte Darstellung des östlichen Zugangsbereichs zum Gewerbegebiet erfolgen, dem die weitere Nutzung der bisherigen in die Jahre gekommenen Gewerbehalle ersichtlich widerspräche. Zum anderen sind neben Parkflächen konkrete Nutzungen mit den Schwerpunkten Kreativ-Branchen (Werbung, Verlage), Dienstleistung sowie Freizeit und Sport/Fitness/Wellness vorgesehen, mit denen der Eingangsbereich zum Gewerbegebiet attraktiv gestaltet werden soll. Dass dem die Ansiedlung eines Kreislaufwirtschaftsunternehmens zuwiderliefe, liegt auf der Hand.

64

Soweit die Klägerin dagegen einwendet, dass das als Maßstab für die Prüfung der Vereinbarkeit mit den Zielen und Zwecken der Sanierung (vgl. § 145 Abs. 2 BauGB) maßgebliche Sanierungskonzept auch vor dem Hintergrund der auf seiner Grundlage getroffenen bauplanerischen Festsetzungen (inzwischen) nicht (mehr) auf einer gerechten Abwägung (vgl. § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB) beruhe, führt dies zu keiner anderen Beurteilung. Zwar muss das Sanierungskonzept auch nach entsprechender Konkretisierung der Sanierungsziele auf einer gerechten Abwägung beruhen (vgl. § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB; BVerwG, Urt. v. 15.01.1982, a.a.O.; Fieseler, a.a.O., Rn. 53), sodass das Sanierungskonzept als solches, sollte es unter Abwägungsfehlern leiden, eine Genehmigungsversagung (einstweilen) nicht (mehr) rechtfertigte. Hierfür ist jedoch nichts dargetan oder sonst ersichtlich.

65

Soweit die Klägerin das jedenfalls hinreichend konkretisierte Sanierungskonzept offenbar im Hinblick auf die im Einzelnen vorgesehenen Nutzungen für abwägungsfehlerhaft hält, geht dies erkennbar fehl. Ohne Erfolg versucht sie solches damit zu begründen, dass sie einzelnen Sanierungsmaßnahmen beliebige Sanierungsziele entgegenhält, die ihrer Ansicht nach dann nur unzureichend erreicht würden. Hierbei übersieht sie indes das Wesen einer Planungsentscheidung, mit der unterschiedliche Interessen zu einem gerechten Ausgleich zu bringen sind. Dies schließt es notwendigerweise ein, dass nicht mit jeder Einzelmaßnahme sämtliche Sanierungsziele gleichermaßen erreicht werden.

66

Soweit die Klägerin nicht zuletzt die Durchführbarkeit der Sanierung im Hinblick auf eine mangelnde Realisierbarkeit und Wirtschaftlichkeit einzelner im Umstrukturierungskonzept angestrebter Nutzungen (insbes. Freizeiteinrichtungen, Parkierungsgebäude) bezweifelt, führen ihre Ausführungen ebenso wenig auf eine Abwägungsfehlerhaftigkeit des Sanierungskonzepts. Insbesondere bedarf es aus Rechtsgründen nach wie vor keiner „Machbarkeitsstudie“. Objektive Gründe, dass sich die Sanierung inzwischen als endgültig nicht mehr durchführbar erwiese, weil keine Aussicht mehr bestünde, die Sanierungsmaßnahmen zügig durchzuführen und innerhalb eines absehbaren Zeitraums abzuschließen (vgl. BVerwG, Urt. v. 10.07.2003, a.a.O.), liegen auch im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht vor. Mag auch „auf Seiten der Eigentümer so gut wie keine Mitwirkungsbereitschaft an Maßnahmen erkennbar“ sein (vgl. internes Schreiben der Beklagten v. 01.06.2006; hierzu auch Fislake, in: Berliner Kommentar BauGB , § 162 Rn. 9) und die Suche nach einem Investor, der anders als die Klägerin zu einer Neubebauung ihres Grundstücks bereit wäre, „fast aussichtslos erscheinen“ (vgl. den Aktenvermerk der Beklagten v. 01.06.2006) und damit die Sanierung bisher nicht so zügig verlaufen sein, wie sich die Beklagte dies vorgestellt hat, ändert dies nichts daran, dass die Sanierungsziele auch im Bereich des „Impulszentrums Ost“ mit den der Beklagten zur Verfügung stehenden Mitteln objektiv noch in absehbarer Zeit zügig durchgeführt werden können. So verfügt die Beklagte nicht nur über Zuschüsse des Landes, sondern hat nach förmlicher Festlegung des Sanierungsgebiets weitere Fördermittel in Höhe von EUR 660.000,-- aus ihrem eigenen Haushalt bereitgestellt, mit denen Maßnahmen Privater gefördert werden (vgl. hierzu die am 17.02.2004 beschlossenen Richtlinien, ABl. der Beklagten v. 04.03.2004; zur Bedeutung der Finanzierbarkeit auch Fislake, a.a.O., § 162 Rn. 9). Auch kann sie erforderliche Ordnungs- und Baumaßnahmen selbst durchführen (vgl. §§ 146 Abs. 1 u. Abs. 3 Satz 2, 147 Satz 1, 148 Abs. 1 Satz 1 BauGB) und steht ihr ein allgemeines Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB). Schließlich wären etwa erforderlich werdende Enteignungen unter erleichterten Voraussetzungen möglich (§§ 87 Abs. 3 Satz 3, 88 Satz 2 BauGB). Auch käme eine ganze Reihe von – auch nach dem Bebauungsplan ohne Weiteres zulässigen (vgl. dazu sogleich) - Nutzungen in Betracht, welche zwar nicht ganz den im Sanierungskonzept angestrebten bzw. vorgeschlagenen Nutzungen (Parkhaus, Kombigebäude, Dienstleistungsturm, Nutzungsspange) entsprechen mögen, jedoch mit den darin zum Ausdruck kommenden Sanierungszielen noch vereinbar wären. Schließlich könnten diese erforderlichenfalls auch modifiziert oder beschränkt werden. Insofern erweist sich das städtebauliche Konzept der Beklagten, lediglich die grundlegenden Sanierungsziele (insbesondere die „unerwünschten Nutzungen“) als rechtliche Rahmenbedingungen („rechtliches Korsett“) in einem Bebauungsplan zu konkretisieren, aufgrund seiner Flexibilität als vorteilhaft (vgl. OVG Lüneburg, Urt. v. 09.04.1986, a.a.O.; Fislake, a.a.O., § 145 Rn. 18). Von „lediglich planerischen Hoffnungen und Erwartungen“, welche eine Sanierung nicht mehr durchführbar erscheinen ließen und daher eine Genehmigungsversagung nicht mehr rechtfertigten, kann danach ersichtlich nicht die Rede sein. Solches lässt sich auch nicht retrospektivisch aus dem bisherigen Zeitablauf herleiten (vgl. BVerwG, Urt. v. 10.07.2003, a.a.O.), zumal bislang weder die in der „Grobanalyse“ vorgesehene Frist für langfristige Maßnahmen (bis 2012) noch die nunmehr in § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB vorgesehene Frist von 15 Jahren überschritten ist. Ebenso wenig lässt sich dies aus dem Umstand herleiten, dass die Beklagte Schwierigkeiten haben mag, das in ihrem Eigentum stehende, offenbar bereits sanierte Grundstück Hertichstraße ... zu vermarkten.

67

Bezogen auf das Grundstück der Klägerin ist eine weitere Durchführbarkeit der Sanierung auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Beklagte mit der sanierungsrechtlichen Genehmigung eines den südlichen Teil des Grundstücks (B...straße 38) betreffenden Mietvertrags eine die Sanierung wohl erschwerende Nutzung zugelassen hat.

68

Aufgrund welcher Äußerungen des Oberbürgermeisters der Beklagten schließlich der Schluss gerechtfertigt sein könnte, die Beklagte hätte aufgrund aufgetretener Schwierigkeiten bei der Durchführung der Sanierung ihre Sanierungsziele (in Teilbereichen) endgültig aufgegeben (vgl. § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB), ist nicht zu erkennen. Soweit dieser Zugeständnisse im Hinblick auf einzelne, von Teilen des Gemeinderats offenbar als zu restriktiv empfundenen (vgl. hierzu den von der Klägerin vorgelegten Artikel aus der „Stuttgarter Zeitung“ v. 15.12.2009) Festsetzungen des Bebauungsplans (hinsichtlich der vorgesehenen Begrünungsmaßnahmen) in Aussicht gestellt haben mag, dürfte dies die Durchführung der Sanierung schließlich eher erleichtern. Auch haben die Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ausdrücklich erklärt, dass an den Sanierungszielen festgehalten werde, und in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass derzeit die Umgestaltung der Hertichstraße mit den vorgesehenen Längsparkflächen anstehe.

69

Vor diesem Hintergrund lässt sich aber auch nicht feststellen, dass die privaten (Eigentümer-)Belange der Klägerin inzwischen unverhältnismäßig zurückgesetzt würden (vgl. § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB), zumal das von ihr verwaltete Grundstück aufgrund seiner Lage am Rande des Gewerbegebiets („Torsituation“) eine besondere Situationsgebundenheit aufweist. Dem von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung eingeforderten - verfassungsrechtlich gebotenen (vgl. Art. 14 Abs. 1 GG) – Schutz des Eigentums wird dabei hinreichend dadurch Rechnung getragen, dass der Zeitraum, der der Gemeinde für die Realisierung der Ziele der Sanierungssatzung und deren Konkretisierung (u. a. in einem Sanierungsbebauungsplan) zur Verfügung steht, nicht unbeschränkt ist, sodass die sanierungsrechtliche Genehmigung bei Überschreitung dieses Zeitraums ggf. nicht mehr versagt werden darf (vgl. BVerwG, Urt. v. 06.07.1984, a.a.O.).

70

Die beantragte Genehmigung ist auch nicht im Hinblick auf die bereits erteilte, einen Reifenhandel ermöglichende Genehmigung zu erteilen. Der Klägerin steht aufgrund des Gleichheitssatzes (vgl. Art. 3 Abs. 1 GG; hierzu Fieseler, a.a.O., Rn. 302) ersichtlich kein Anspruch zu, dass ihr - unter Hinnahme einer (weiteren) Beeinträchtigung der Sanierungsziele - erneut eine Sanierungsgenehmigung erteilt wird.

71

Soweit die Klägerin geltend macht, der Mietvertrag hätte ggf. auch nur befristet genehmigt werden können, ist dies schlechterdings nicht nachvollziehbar, nachdem sich die Fa. ... GmbH für mehr als 5 - 10 Jahre anzusiedeln beabsichtigt (vgl. deren E-Mail v. 27.04.2006). Im Übrigen liefe auch eine vorübergehende Ansiedlung den Sanierungszielen zuwider, da die Ansiedlung erwünschter Nutzungen durch eine solche Zwischennutzung zumindest erschwert würde.

72

Nach alldem steht der Klägerin unabhängig von den von ihr in erster Linie angegriffenen Festsetzungen des Bebauungsplans „Hertich“ kein Anspruch auf die erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung zu.

73

Anders verhielte es sich im Übrigen auch dann nicht, wenn im Rahmen der Entscheidung nach § 145 Abs. 2 BauGB nur mehr auf die planerischen Festsetzungen dieses Bebauungsplans abzustellen und der Beklagten ein Rückgriff auf den darin nicht abgebildeten, gleichwohl hinreichend konkretisierten Teil des Sanierungskonzepts verwehrt wäre. Denn der Mietvertrag liefe auch den Festsetzungen des (Sanierungs-)Bebauungsplans zuwider. Darauf, inwieweit diese im Einzelnen gezielt darauf ausgerichtet sind, einen städtebaulichen Missstand zu beseitigen, käme es hierbei nicht an (vgl. BVerwG, Urt. v. 06.07.1984, a.a.O.).

74

Der aufgrund des Mietvertrags anzusiedelnde Gewerbebetrieb wäre in dem festgesetzten eingeschränkten Gewerbegebiet nicht zulässig.

75

Allgemein zulässig sollen in dem eingeschränkten Gewerbegebiet - auch in Zone 3 - nur Gewerbebetriebe sein, die auch in einem Mischgebiet zulässig wären (vgl. A1.1.7 i.V.m. A1.1.1), mithin das Wohnen nicht wesentlich stören (vgl. §§ 8 Abs. 1 Nr. 2, 6 Abs. 1, 1 Abs. 5 u. 6 Nr. 2 BauNVO; zur Zulässigkeit eines solchen Gebiets Fickert/Fieseler, BauNVO 11. A. 2008, § 8 Rn. 3.4, BVerwG, Beschl. v. 15.04.1987 - 4 B 71.87 -, NVwZ 1987, 970; OVG NW, Urt. v. 10.11.1988 - 11 A NE 3/87 -, NVwZ 1989, 679). Insofern ist zunächst eine Vorausschau erforderlich, die nicht nur die aktuellen Störwirkungen eines Betriebs für seine Umgebung, sondern auch die Beeinträchtigungen einbezieht, die künftig selbst bei funktionsgerechter Nutzung der Anlage eines entsprechenden Betriebs nicht auszuschließen sind. Nur durch eine solche – begrenzte – typisierende Betrachtungsweise, welche die vorgegebene Prägung eines solchen Gebiets für die Zukunft sichert, lassen sich in der Zulassung solcher Betriebe angelegte Konflikte vermeiden oder doch bewältigen, die in dem in einem Mischgebiet üblichen nebeneinander von Gewerbe und Wohnnutzung angelegt sind. Anderes gilt jedoch dann, wenn der jeweilige Betrieb in der Weise atypisch ist, dass er nach seiner Art und Betriebsweise v o n v o r n h e r e i n keine Störungen befürchten lässt und damit seine Gebietsverträglichkeit d a u e r h a f t und z u v e r l ä s s i g sichergestellt ist (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.09.1992 – 7 C 7.92 -, Buchholz 406.12 § 15 BauNVO Nr. 22; Urt. v. 07.05.1971 - IV C 76.68 -, Buchholz 406.11 § 2 BBauG Nr. 7; BayVGH, Urt. v. 22.07.2004 - 26 B 04.931 -).

76

Nach Anhang Nr. 8.11 Spalte 2 a) bb) zur 4. BImSchV immissionsschutzrechtlich genehmigungsbedürftige Anlagen zur sonstigen Behandlung von nicht gefährlichen Abfällen, auf die die Vorschriften des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetzes Anwendung finden, mit einer Durchsatzleistung von 10 Tonnen oder mehr je Tag, wären danach, wenn sie wie hier mit einer immissionsträchtigen Ausrüstung (Schreddermaschine, Papierballenpresse, Absauganlage) betrieben werden sollen, in einem Mischgebiet und damit auch in dem hier festgesetzten eingeschränkten Gewerbebetrieb im Regelfall unzulässig. Dass der anzusiedelnde Betrieb, von dessen Genehmigungsbedürftigkeit auch die ... GmbH ausgeht, aufgrund der (im Hinblick auf § 15 Abs. 3 BauNVO) gebotenen eingeschränkten typisierenden Betrachtungsweise (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.09.1992 - 7 C 7.92 -, Buchholz 406.12 § 15 BauNVO Nr. 22) gleichwohl in einem Mischgebiet zulässig wäre, ist nicht zu erkennen. Solches lässt sich nicht schon daraus herleiten, dass Anlagen nach Spalte 2 grundsätzlich im vereinfachten Verfahren genehmigt werden (vgl. § 2 Abs. 1 Nr. 2 4. BImSchV i.V.m. § 19 BImSchG). Zwar sollen nach der „Schalltechnischen Untersuchung“ die für ein Misch - und Gewerbegebiet maßgeblichen Richtwerte deutlich unterschritten werden, jedoch wäre der Kreislaufwirtschaftsbetrieb auch aus diesem Grund noch nicht ohne Weiteres planungsrechtlich zulässig (vgl. BayVGH, Urt. v. 22.07.2004 - 26 B 04.931 - u. Urt. v. 08.05.2000 - 1 B 97.2860 -). Da die Einhaltung etwaiger immissionsschutzrelevanter Nebenbestimmungen einer ständigen, nur schwer praktikablen Überwachung bedürfte, ist maßgeblich auf den Betriebstyp und nicht auf die Einzelheiten der veränderlichen Betriebsgestaltung unter Berücksichtigung einzelner Lärmschutzauflagen abzustellen (vgl. BayVGH, Urt. v. 22.07.2004, a.a.O.). Danach vermag namentlich der Umstand, dass die Tore der Gewerbehalle, in der die Schredderanlage betrieben werden soll, typischerweise geschlossen bleiben sollen, die Absauganlage südlich der Halle installiert werden und die Zufahrt von Süden erfolgen soll, auf keine Atypik zu führen (vgl. OVG Saarland Urt. v. 30.11.1999 - 2 R 2/99 -; Urt. v. BayVGH, Urt. v. 22.07.2004, a.a.O., Rn. 29); denn es ist keineswegs gewiss, dass es dabei - auch bei einer veränderten Auftragslage - bleiben wird. Eine für die Zulässigkeit in einem eingeschränkten Gewerbegebiet sprechende Atypik ließe sich derzeit auch nicht mit Rücksicht darauf feststellen, dass der Schredderbetrieb nach der noch nicht in einem Genehmigungsantrag konkretisierten Betriebsbeschreibung eingehaust durchgeführt werden soll (vgl. hierzu VGH Bad.-Württ., Urt. v. 11.03.1997 - 10 S 2815/96 -, VBlBW 1997, 384).

77

Darüber hinaus stellt der in Rede stehende Kreislaufwirtschaftsbetrieb auch ein nach A1.1.7 i.V.m. A 1.1.2 unzulässiges „Transport-, Fuhr- bzw. Logistikunternehmen“ dar. So sollen auf dem Grundstück, was die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat bestätigt hat, immerhin 10 - 11 betriebseigene Lkw vorgehalten werden, mit denen dort zu vernichtendes Papier abgeholt und nach erfolgter Pressung wieder abtransportiert werden soll.

78

Entgegen der Auffassung der Klägerin leidet der diese Festsetzungen vorsehende Bebauungsplan auch nicht unter den geltend gemachten Mängeln. Diese wären allerdings noch nicht wegen Fristablaufs (vgl. § 215 Abs. 1 BauGB n.F.) unbeachtlich geworden. So hat die Klägerin ihre Einwendungen in den Schriftsätzen vom 06.07. und 14.12.2006 in ihrer der Beklagten ersichtlich noch innerhalb der Jahresfrist zugegangenen Klagebegründung (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 15.07.2008 - 3 S 2772/06 - VBlBW 2009, 186) wiederholt.

79

Dass die Beklagte noch über anderweitige Gewerbeflächen verfügen mag, stellt die Erforderlichkeit des Bebauungsplans „Hertich“ i. S. des § 1 Abs. 3 BauGB, insbesondere die darin getroffene Festsetzung von (teilweise eingeschränkten) Gewerbegebieten nicht in Frage. Vielmehr war ein (Sanierungs-) Bebauungsplan nach der im „Umstrukturierungskonzept“ näher ausgearbeiteten planerischen Konzeption der Beklagten ersichtlich erforderlich (vgl. § 140 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 3 BauGB; hierzu auch die Planbegründung v. 26.01.2007, S. 2 RdNr. 1). Dass die Festsetzungen des Bebauungsplans auf nicht absehbare Zeit nicht zu verwirklichen wären, ist nicht zu erkennen. Der von der Klägerin vermissten „Machbarkeitsstudie“ bzw. Markt- oder Bedarfsanalyse bedurfte es auch in diesem Zusammenhang nicht.

80

Soweit sich die Klägerin namentlich gegen die „Rückstufung“ des Gewerbegebiets in ein eingeschränktes Gewerbegebiet (GEE, hierzu Fickert/Fieseler, BauNVO 11. A. 2008, § 8 Rn. 3.4) in A1.1.7 i.V.m. A1.1.1 wendet, lassen ihre diesbezüglichen Ausführungen weder einen Verstoß gegen den Erforderlich-keitsgrundsatz des § 1 Abs. 3 BauGB bzw. gegen § 1 Abs. 5 u. 9 BauNVO, noch ein nach den §§ 244 Abs. 1, 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 2 Abs. 3 BauGB beachtliches Bewertungsdefizit oder ein fehlerhaftes Abwägungsergebnis erkennen.

81

Dass aufgrund des Einflusses des übergeordneten Straßennetzes im Randbereich des Plangebiets bis zu einem Abstand von ca. 65 m zur Südrandstraße sowie an den Straßenrandbereichen auch der Bruckenbach- und Hertichstraße die schalltechnischen Orientierungswerte des Beiblattes 1 der DIN 18005 - Schallschutz im Städtebau - (für ein GE 65 bzw. 55 dB(A)) überschritten werden (vgl. Schallimmissionsprognose Kurz u. Fischer v. 29.06.2005), ist von der Beklagten durchaus gesehen und berücksichtigt worden (vgl. die Abwägungsvorschläge der Stadtverwaltung). Soweit die Klägerin aus diesem Umstand herleiten will, dass die Gewerbebetriebe den im eingeschränkten Gewerbegebiet maßgeblichen Immissionsrichtwert von 60 bzw. 45 dB(A) gar nicht einhalten könnten, geht dies fehl. So sollen die Beurteilungspegel verschiedener Arten von Schallquellen (Verkehr, Gewerbe) nach dem Beiblatt 1 der DIN 18005 jeweils für sich allein mit den vorgesehenen Orientierungswerten verglichen werden. Dass die Beklagte ungeachtet der bereits vorhandenen Verkehrslärmwirkungen zugunsten der nördlich und insbesondere östlich angrenzenden Gebiete (Wohnbebauung, Erholungsraum ) zumindest den Gewerbelärm auf das Niveau eines Mischgebiets zu beschränken suchte, kann nicht beanstandet werden. Dass dies von vornherein ungeeignet und damit nicht erforderlich wäre, weil die angrenzenden Gebiete auch bei Festsetzung eines uneingeschränkten Gewerbegebiets (GE) keinen nachteiligeren Auswirkungen mehr ausgesetzt bzw. schon nicht schutzwürdig wären, ist nicht zu erkennen.

82

Dass die Beklagte andererseits (vgl. Umstrukturierungskonzept - „Grobanalyse“ -) durchaus verkehrsträchtige Nutzungen (Freizeit, Parkierung) im Bereich des klägerischen Grundstücks anstrebt, führt nicht etwa auf ein fehlerhaftes Abwägungsergebnis. Solches ist der Aufwertung des Gesamtgebiets geschuldet, welche an den „Impulszentren“ ggf. auch eine dadurch bewirkte weitere Überschreitung des Orientierungswerts von 65 bzw. 55 dB(A) gerechtfertigt erscheinen lässt. Der Wert von 60 bzw. 45 dB(A) gilt entgegen der Annahme der Klägerin lediglich für die Gewerbebetriebe, nicht für andere Nutzungen, insbesondere auch nicht für den Straßenverkehr.

83

Inwiefern die privaten Belange der Grundstückseigentümer mit Rücksicht auf das von der Beklagten verfolgte und von ihr zu berücksichtigende (vgl. auch § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB) Umstrukturierungskonzept nicht mit dem ihnen zukommenden Gewicht berücksichtigt worden wären, ist nicht ersichtlich. Schon gar nicht ist zu erkennen, dass der Gemeinderat insoweit von einer für sie positiven, nicht nachteiligen Neuregelung ausgegangen sein könnte. Auch für eine „Aufopferung“ bzw. eine unverhältnismäßige Festsetzung zum Nachteil der möglicherweise eigentumsbetroffenen Klägerin spricht nichts.

84

Soweit die Klägerin ferner den nach § 1 Abs. 5 u. 9 BauNVO zulässigen Ausschluss von Transport-, Fuhr-, Speditions-, Bus- und Logistikunternehmen (vgl. A1.1.7 i.V.m. A1.1.2) beanstandet, führen ihre diesbezüglichen Ausführungen ebenfalls auf keinen Fehler. Die von ihr angeführten privaten Belange Planbetroffener durften von der Beklagten hinter das Sanierungsziel zurückgestellt werden, die Gewerbeflächen hochwertigen, produzierenden Firmen vorzubehalten, die anders als die ausgeschlossenen Nutzungen, welche zudem nur wenig Arbeitsplätze böten, eine verhältnismäßig hoch versiegelte Fläche benötigten und viel (Lkw-)Verkehr verursachten, im „Impulszentrum Ost“ ein Aushängeschild für das aufzuwertende Gewerbegebiet darstellten. Inwiefern dieses Ziel auch mit der - zudem der Straßenverkehrsbehörde vorbehaltenen - Anordnung von Parkverboten erreichbar wäre, erschließt sich dem Senat nicht. Dass mit den ausgeschlossenen Branchen typischerweise ein erhöhtes Lkw-Aufkommen verbunden ist, liegt auf der Hand.

85

Soweit sich die Klägerin gegen die Festsetzungen von Flächen für das Parken von Fahrzeugen bzw. von Flächen für Stellplätze mit ihren (nur mehr) eingeschränkten Zufahrten nach § 9 Abs. 1 Nr. 4, 11 BauGB (vgl. A5 und A7) sowie von diese weiter einschränkenden Verkehrsgrünflächen nach § 9 Abs. 1 Nr. 15, 20, 25b BauGB (vgl. A8.2) bzw. von Pflanzgeboten nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 a u. b (vgl. A 10, insbes. pfg2 u. pfg4.1 u. pfg4.2) wendet, lassen ihre diesbezüglichen Ausführungen ebenso wenig einen Mangel erkennen. Auch hier durften die privaten Belange der betroffenen Grundstückseigentümer hinter das Ziel einer Verbesserung der verkehrsmäßigen Erschließung des Gewerbegebiets (verbesserter Verkehrsfluss und Schaffung von Stellplätzen) zurückgestellt werden. Inwiefern die festgesetzten Pflanzgebote (pfg2 u. pfg4.1) in Zone 3 („Impulszentren“) eine sinnvolle Nutzung der vorhandenen Gebäude ausschlössen, ist nicht zu erkennen. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist im Übrigen durchaus plausibel, dass der fließende Straßenverkehr durch „Senkrechtparker“ eher als durch „Längsparker“ beeinträchtigt wird.

86

Soweit sich die Klägerin schließlich noch gegen die festgesetzte Höhe baulicher Anlagen (vgl. A.2), die eingeschränkte Zulässigkeit von Werbeanlagen in den Flächen mit Pflanzgeboten (vgl. A10) bzw. gegen die in den mit dem Bebauungsplan verbundenen örtlichen Bauvorschriften geregelte eingeschränkte Zulässigkeit von Werbeanlagen (vgl. B1) bzw. die darin vorgesehene Fassadengestaltung (vgl. B3) wendet, führte eine etwaige Fehlerhaftigkeit dieser Festsetzungen, jedenfalls nicht zur Ungültigkeit der zur Unzulässigkeit des Betriebs führenden Festsetzungen des Bebauungsplans.

87

Sonstige Ermittlungs- oder Bewertungsdefizite, Abwägungsfehler oder gar Verstöße gegen zwingendes Recht, die ggf. zur (teilweisen) Unwirksamkeit des (Sanierungs-)Bebauungsplans zu führen geeignet wären, vermag der Senat ebenso wenig zu erkennen.

88

Soweit das Verwaltungsgericht demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt ist, dass „die beachtlichen Interessen der Klägerin in ihrer Bedeutung verkannt und außer Verhältnis mit ihrer Gewichtigkeit gegen die behaupteten, für die Einschränkung des Grundeigentums sprechenden öffentlichen Belange abgewogen“ worden seien, beruht dies ersichtlich darauf, dass es die der Planungskontrolle der Verwaltungsgerichte gezogenen Grenzen überschritten hat (vgl. BVerwG, Urt. v. 12.12.1969 - IV C 105.66 -, BVerwGE 34, 301), indem es das nach seiner Auffassung „richtige“ Gewicht der einzelnen Belange selbst festgestellt hat (vgl. hierzu Kühling/Herrmann, Fachplanungsrecht, 2. A. 2000, Rn. 336). Innerhalb des durch das Gebot gerechter Abwägung gezogenen Rahmens ist das Vorziehen und Zurücksetzen bestimmter Belange indes kein nachvollziehbarer Vorgang der Abwägung, sondern eine geradezu elementare planerische Entschließung, die zum Ausdruck bringt, wie und in welcher Richtung sich eine Gemeinde städtebaulich geordnet fortentwickeln will (vgl. BVerwG, Urt. v. 12.12.1969, a.a.O.).

89

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO; sie für vorläufig vollstreckbar zu erklären, sieht der Senat gemäß § 167 Abs. 2 VwGO ab.

90

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

91

Beschluss vom 08. Juli 2010

92

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß §§ 63 Abs. 2 Satz 1, 47 Abs. 1, 52 Abs. 1 GKG endgültig auf den auch vom Verwaltungsgericht festgesetzten Jahresbetrag der Nettomiete in Höhe von EUR 83.659,20 (6.971,60 EUR x 12) festgesetzt.

93

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

37

Die vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung ist zulässig. Sie wurde insbesondere innerhalb der bis 16.01.2009 verlängerten Berufungsbegründungsfrist begründet.

38

Die Berufung ist auch begründet, weshalb das angegriffene Urteil abzuändern und die Klage in vollem Umfange abzuweisen war.

39

Dem Berufungsverfahren sind die Klageanträge in der vom Verwaltungsgericht gefundenen Auslegung zugrundezulegen (vgl. zu entsprechenden Anträgen auch BVerwG, Urt. v. 07.09.1984 - 4 C 20.81 -, BVerwGE 70, 83, Urt. v. 11.02.1977 - IV C 9.75 -, Buchholz 406.25 § 4 BImSchG Nr. 2; OVG Brandenburg, Urt. v. 10.08.2004 - 3a A 207/02 -, NuR 2005, 189). Dies ist schon deshalb angezeigt, weil die Klägerin in ihrer Berufungserwiderung die Anträge in dieser Auslegung aufgreift und den Verpflichtungsantrag nur mehr als Hilfsantrag weiter verfolgt.

40

Die Klägerin ist auch nach § 61 Nr. 2 VwGO beteiligungsfähig. Zu den Vereinigungen, soweit ihnen ein Recht zustehen kann, gehören grundsätzlich auch Gesellschaften des bürgerlichen Rechts (vgl. BGH, Urt. v. 29.01.2001 - II ZR 331/00 -, BGHZ 146, 341; BVerfG, Beschl. v. 02.09.2002 - 1 BvR 1103/02 -, NJW 2002, 3533; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 25.08.2003 - 2 S 2192/02 -, VBlBW 2004, 103, u. Beschl. v. 20.09.2006 - 2 S 1755/06 -, VBlBW 2007, 108; BVerwG, Urt. v. 17.08.2004 - 9 A 1.03 -, NuR 2005, 177). Dies gilt auch im vorliegenden Falle, da sie sich, mag sie auch nicht Grundstückseigentümerin sein (vgl. hierzu BGH, Urt. v. 25.09.2006 - 11 ZR 218/05 -, NJW 2006, 3716; auch §§ 899a BGB, 47 Abs. 2 GBO), jedenfalls (miet)vertraglich zu berechtigen und zu verpflichten vermag (Sprau, in: Palandt, BGB, 69. Aufl. 2010, § 705 Rn. 24a; Weidenkaff, ebendort, § 535 Rn. 6). Insofern ist sie als Gesellschaft auch berechtigt, die nach § 145 Abs. 1 BauGB erforderliche Genehmigung zu beantragen und einen etwaigen Genehmigungsanspruch im Verwaltungsrechtswege weiter zu verfolgen.

41

1. Der mithin sachdienlich als Hauptantrag weiterverfolgte Feststellungsantrag der Klägerin ist zulässig (vgl. § 43 Abs. 1 VwGO), insbesondere besteht das festzustellende Rechtsverhältnis gegenüber der Beklagten, die sich auf die sanierungsrechtliche Genehmigungsbedürftigkeit beruft und durch die auch eine etwaige Genehmigung oder doch das hierfür erforderliche Einvernehmen zu erteilen wäre (vgl. § 145 Abs. 1 Satz 1 u. 2 BauGB). Der Antrag ist jedoch unbegründet.

42

Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts bedarf der von der Klägerin mit der ... GmbH geschlossene Mietvertrag vom 19.05./01.06.2006 (nicht: 01.07.2006) über die Nutzung des Grundstücks B...straße 34 zum Betrieb eines Kreislaufwirtschaftsunternehmens einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB.

43

Gemäß § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB bedürfen Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird, im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde bzw. der Baugenehmigungsbehörde (§ 145 Abs. 1 Satz 1 u. 2 BauGB).

44

Die hier in Rede stehende Vereinbarung über die Nutzung des Grundstücks B...straße 34 wurde für eine bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr abgeschlossen. Nach § 2 Nr. 1 des Mietvertrags Nr. BR-2006-001 sollte das Mietverhältnis zwar am 01.07.2006 beginnen, jedoch nicht vor Erteilung der behördlichen Genehmigungen nach § 17 Nr. 3 des Mietvertrags; insofern wurde das Mietverhältnis entsprechend dieser Bestimmung „vorbehaltlich der Erteilung dieser behördlichen Genehmigungen geschlossen“. Soweit in § 2 Nr. 2 des Mietvertrags andererseits vereinbart ist, dass das Mietverhältnis bis zum 30.06.2009 fest abgeschlossen werde, kann dies bei verständiger Auslegung (vgl. § 157 BGB) nur so verstanden werden, dass das Mietverhältnis zunächst auf drei Jahre fest abgeschlossen werden sollte. Für eine Auslegung, dass der Vertrag unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses jedenfalls nur bis zum 30.06.2009 Geltung beanspruchen sollte, sofern nicht zuvor optiert oder gekündigt würde, spricht demgegenüber nichts. Es liegt daher zum auch insoweit maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht nur mehr ein unbefristeter Mietvertrag vor, der nach § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB keiner Genehmigung mehr bedürfte.

45

Der Grundstücksteil, dessen Nutzung der ... GmbH mietweise überlassen werden sollte, liegt als Teil des Grundstücks B...straße 34 bis 38 (Flst. ...) auch in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet i. S. des § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB, mithin in einem Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll und das die beklagte Gemeinde durch (Satzungs-)Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt hat (vgl. § 142 Abs. 3 Satz 1 BauGB: „Sanierungssatzung"). Dies ergibt sich aus dem in § 1 der vom Gemeinderat der Beklagten am 16.12.2003 beschlossenen „Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Gewerbegebiet Hertich - Imagezone Glems" zur Durchführung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen" in Bezug genommenen Lageplan vom 19.11.2003. Das Genehmigungserfordernis ist auch nicht mit Inkrafttreten des (Sanierungs-)Bebauungsplans am 02.08.2007 entfallen (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 05.12.1984 - 3 S 368/84 -).

46

Entgegen der Auffassung der Klägerin leidet die Sanierungssatzung, die am 04.03.2004 ortsüblich im Amtsblatt der Beklagten bekanntgemacht worden ist (vgl. § 143 Abs. 1 Satz 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 DVO GemO BW), auch nicht unter formellen und/oder materiellen Mängeln, die zu ihrer (teilweisen) Unwirksamkeit führten.

47

Soweit die Klägerin geltend macht, vor Erlass der Sanierungssatzung habe die Beklagte zwar eine Befragung der Mieter, nicht jedoch der betroffenen Grundstückseigentümer durchgeführt, macht sie einen Verstoß gegen die Sollvorschrift des § 137 Satz 1 BauGB geltend. Sollte es sich hierbei um ein bereits vor der förmlichen Festlegung zu erfüllendes Verfahrenserfordernis (anders Gaentzsch, in: Berliner Kommentar, BauGB, 3. Aufl. 2002 <13. Lfg. Mai 2009>, § 142 Rn. 3: materiell-rechtliches Gebot; OVG NW, Urt. v. 10.03.1980 - 11a NE 15/77, 11a NE 13/78 -, BRS 36 Nr. 225: erst nach Erlass der Satzung zu leistende Aufgabe) handeln, wofür indes wenig spricht, wäre ein Verstoß ohne Weiteres unbeachtlich, da ein etwaiger Mangel in § 214 Abs. 1 Nr. 2 BauGB n. F. (§ 233 Abs. 2 Sätze 1 u. 2 BauGB) nicht aufgeführt ist (vgl. Fieseler, Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen, 2000, § 6, Rn. 84). Auch ein Mangel bei der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB), dem ein solches Erfordernis allenfalls noch entspräche, findet sich in dieser Aufzählung nicht (vgl. OVG NW, Urt. v. 23.10.2008 - 7 D 37/07.NE -). Schließlich wäre ein entsprechender Verfahrensfehler nach § 215 Abs. 1 Nr. 1 BauGB a.F. unbeachtlich geworden. Der geltend gemachte Mangel läge freilich auch in der Sache nicht vor (vgl. bereits Senat, Urt. v. 14.10.2005 - 5 S 1160/04 -). Zwar hatte die Beklagte die schriftliche Befragung auf die betroffenen Gewerbetreibenden beschränkt, darüber hinaus jedoch ab November 2001 zahlreiche (teilweise ortsüblich bekanntgemachte) Informationsveranstaltungen zur Anhörung Betroffener - auch der jeweiligen Eigentümer - durchgeführt (etwa am 19.11.2001, 30.04.2002 , 15.05.2002, 07./08./09.01.2003, 13.-16.01.2003 sowie am 20.01.2003), an denen - am 07. und 13.01.2001 - auch Gesellschafter der Klägerin teilgenommen hatten. In welcher Form die frühzeitige Erörterung erfolgen soll, lässt das Gesetz offen.

48

Nicht anders verhält es sich bei den nach § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB erforderlichen vorbereitenden Untersuchungen, von deren Durchführung die Beklagte nicht zuletzt im Hinblick auf das ihr vorliegende „Umstrukturierungskonzept - Grobanalyse“ absah. Auch ein etwa darin zu sehender Verfahrensmangel wäre jedenfalls unbeachtlich, da er in der abschließenden Aufzählung in § 214 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht aufgeführt ist (vgl. OVG NW, Urt. v. 23.10.2008, a.a.O., Urt. v. 16.10.2006 - 7 D 69/05.NE -, BRS 70 Nr. 214) und auch nicht rechtzeitig geltend gemacht worden wäre. Im Übrigen muss die Gemeinde lediglich in - materieller Hinsicht - „hinreichende Beurteilungsgrundlagen“ (vgl. § 141 Abs. 2 BauGB) über die Erforderlichkeit, die allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung haben (vgl. OVG NW, Urt. v. 16.10.2006, a.a.O.).

49

Inwiefern die Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange nach § 139 Abs. 2 i.V.m. §§ 4 Abs. 2, 4a Abs. 1 – 4 u. 6 BauGB nicht ordnungsgemäß beteiligt worden wären, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

50

Die Sanierungssatzung leidet auch nicht unter materiell-rechtlichen Fehlern, die zu ihrer teilweisen Unwirksamkeit führten.

51

Gemäß § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird (vgl. § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Städtebauliche Missstände wiederum liegen vor, wenn das Gebiet die in Satz 2 Nr. 1 dieser Bestimmung genannten Substanzmängel oder die in Satz 2 Nr. 2 genannten Funktionsmängel aufweist. Fälle der Substanzmangelsanierung sind dadurch gekennzeichnet, dass ein Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht. Die Funktionsmangelsanierung kommt demgegenüber in Gebieten in Betracht, die in der Erfüllung der Aufgaben, die ihnen nach Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt sind. § 136 Abs. 3 BauGB enthält beispielhaft und nicht abschließend, wie sich aus dem Wort "insbesondere" ergibt, diejenigen Merkmale, die für die Beurteilung, ob in einem Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, maßgeblich sind. Ob ein Gebiet städtebauliche Missstände in diesem Sinne aufweist, ist aufgrund des Ergebnisses der vorbereitenden Untersuchungen (vgl. § 141 BauGB) oder gegebenenfalls sonstiger hinreichender Beurteilungsgrundlagen (vgl. § 141 Abs. 2 BauGB) zu beantworten. Hierbei steht der Gemeinde ein weiter Beurteilungsspielraum zu. Die gerichtliche Nachprüfung der Entscheidung über das Vorliegen städtebaulicher Missstände beschränkt sich im Wesentlichen darauf, ob die Gemeinde die maßgeblichen Tatsachen und Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt hat oder ob sie von grundsätzlich fehlsamen Voraussetzungen ausgegangen ist (vgl. OVG NW, Urt. v. 23.10.2008, a.a.O., Urt. v. 16.10.2006, a.a.O.).

52

Die Annahme der Beklagten, dass das aus Teilen des Gewerbegebiets „Hertich“ bestehende Sanierungsgebiet seinerzeit ersichtlich städtebauliche Missstände i. S. des § 136 BauGB aufwies, deren Behebung durch die vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen erforderlich erschien, kann nicht beanstandet werden; an dem Grundsatz, dass deren Behebung erforderlich sein muss, hat sich gegenüber der bisherigen Rechtslage nach dem Städtebauförderungsgesetz nichts geändert (vgl. Krautzberger in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB <92. Erg.lfg. 2009>, § 142 Rn. 10).

53

Von entsprechenden Missständen durfte im Hinblick auf die in der „Grobanalyse“ aufgeführten Defizite jedenfalls ausgegangen werden. Soweit die Klägerin diese nunmehr mit dem Hinweis in Abrede zu stellen versucht, die zu verzeichnenden Leerstände seien letztlich auf die Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung durch die Beklagte zurückzuführen, liegen hierfür keine konkreten Anhaltspunkte vor. Die Klägerin übersieht, dass es nicht zuletzt die „teilweise erheblichen Leerstände“ waren, die überhaupt erst Anlass für die Entwicklung eines Umstrukturierungskonzepts gaben (vgl. hierzu auch Senat, Urt. v. 14.10.2005 - 5 S 1160/04 -). Insofern war die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes mit der Anwendung des § 144 BauGB Folge und nicht Ursache für die Leerstände im Gewerbegebiet, mag auch der eine oder andere Leerstand – auch auf ihrem Grundstück - wegen Unvereinbarkeit mit den Sanierungszielen nicht behoben worden sein. Im Übrigen wurden im „Zwischenbericht“ vom Februar 2002, der auch in die der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets zugrunde liegenden „Grobanalyse“ Eingang gefunden hatte, unabhängig davon zahlreiche weitere Defizite aufgeführt, die jedenfalls eine „Funktionsschwäche“ (vgl. § 136 Abs. 2 Nr. 2 u. Abs. 3 Nr. 2 BauGB) des in Rede stehenden Teils des Gewerbegebiets erkennen lassen. Solches folgt insbesondere aus der dort erwähnten funktional eingeschränkten Erschließung und der nicht ausreichenden Parkierungsmöglichkeiten (vgl. insofern § 136 Abs. 3 Nr. 2a BauGB; auch Senat, Urt. v. 14.10.2005 - 5 S 1160/04 -).

54

Ferner müssen die Ziele und Zwecke der Sanierung (§ 140 Nr. 3 BauGB) bereits in den Grundzügen feststehen; die zukünftige Nutzung des Sanierungsgebiets muss demgegenüber noch nicht feststehen (vgl. BVerwG, Urt. v. 20.10.1978 - 4 C 48.76 -, NJW 1979, 2577; OVG NW, Urt. v. 10.03.1980 - 11a NE 15/77, 11a NE 13/78 -, BRS 36, Nr. 225). Diese Voraussetzungen lagen im Hinblick auf das vom Gemeinderat der Beklagten gebilligte (vgl. BayVGH, Urt. v. 17.12.1979 - 14 N 838/79 -, BayVBl 1980, 339), in der „Grobanalyse“ enthaltene bereits sehr detaillierte Sanierungskonzept jedenfalls vor.

55

Ausweislich der „Grobanalyse“ sollten die Sanierungsmaßnahmen auch einheitlich vorbereitet und zügig durchgeführt werden (vgl. §§ 136 Abs. 1 Satz 1, 149 Abs. 4 Satz 2 BauGB). Nur dann, wenn ihre Realisierung in absehbarer Zeit zu erwarten ist, sind sie auch „erforderlich“ bzw. liegen im öffentlichen Interesse (vgl. BVerwG, Urt. v. 10.07.2003 - 4 CN 2.02 -, Buchholz 406.11 § 136 BauGB Nr. 6). Ausweislich des Abschnitts „X Maßnahmenkatalog und Handlungskonzept“ erstreckte sich die Sanierungskonzeption nicht nur auf die künftige städtebauliche Struktur, sondern auch darauf, mit welchen (insbesondere finanziellen) Mitteln und Maßnahmen das planerische Ziel in welchem Zeitraum zu erreichen sei. Insofern muss eine nachvollziehbare Prognose vorliegen, dass die Sanierung nach den verfügbaren Mitteln auch in absehbarer Zeit durchgeführt werden kann (vgl. Gaentzsch, in: Berliner Komm. BauGB <13. Lfg. Mai 2009>, § 142 Rn. 6 unter Hinweis auf BGH, Urt. v. 08.05.1980, a.a.O.). Von einer solchen ist im Hinblick auf die vom Gemeinderat zur Kenntnis genommene, in der Vorgangsdrucksache enthaltene Einschätzung der Stadtverwaltung, wonach die zügige und zweckmäßige Durchführung im vereinfachten Verfahren gewährleistet sei, und die von ihm gebilligte „Grobanalyse“ (vgl. die dortigen „Schlussbemerkungen“, XI 6., hierzu BVerwG, Urt. v. 15.01.1982 - 4 C 94.79 -, Buchholz 406.15 § 15 StBauFG Nr. 4) ohne Weiteres auszugehen (vgl. hierzu OVG NW, Urt. v. 23.10.2008, a.a.O.; demgegenüber OVG NW, Urt. v. 16.10.2006, a.a.O.), nachdem der Beklagten aus dem Landessanierungsprogramm eine Zuwendung in Höhe von 1 Mio. EUR bewilligt und die Größe des Sanierungsgebiets daraufhin entsprechend begrenzt wurde. Auf die Belastbarkeit der weiteren prognostischen Überlegungen („Umsetzungspotentiale“, IX 1.2 a. E., „Realisierungsansätze“, XI 4.) kommt es demgegenüber nicht mehr an, da die ausreichend abgesicherte Feststellung genügt, dass die Sanierungsmaßnahme (als Gesamtmaßnahme) im Allgemeinen durchführbar erscheint (vgl. § 141 Abs. 1 BauGB; hierzu Krautzberger, a.a.O., § 142 Rn. 38; hierzu auch bereits Senat, Urt. v. 14.10.2005 - 5 S 3036/04 -). Einer - in einem gesonderten Beschluss zu setzenden - Frist, in der die Sanierung durchgeführt werden soll (vgl. § 142 Abs. 3 Satz 2 BauGB), bedurfte es nach derzeitiger, bis Ende 2006 geltender Rechtslage nicht.

56

Insoweit geht die Rechtsauffassung der Klägerin fehl, die offenbar bereits vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets eine „Machbarkeitsstudie“ bzw. eine Bedarfs- oder Marktanalyse für erforderlich hält, worunter sie eine vorherige Untersuchung des Bedarfs bzw. der Wirtschaftlichkeit einer Realisierung der vorgesehenen Nutzungen zu verstehen scheint. Diese mussten bei der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets gerade noch nicht feststehen. Auch dem von der Klägerin angezogenen Urteil des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen vom 23.10.2008 (a.a.O.) lässt sich nicht entnehmen, dass nur bei Vorliegen einer so verstandenen „Machbarkeitsstudie“ von einem die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets rechtfertigenden „qualifizierten Sanierungsinteresse“ auszugehen wäre.

57

Sanierungsmaßnahmen waren vorliegend auch nicht aufgrund etwaiger Bereitschaft der Betroffenen entbehrlich (vgl. hierzu BGH Urt. v. 08.05.1980 - III ZR 27/77 -, BGHZ 7, 338), von sich aus entsprechende Inwertsetzungen bzw. -haltungen vorzunehmen. Dass auf dem Gemeindegebiet der Beklagten noch andere gewerblich nutzbare Flächen zur Verfügung stehen mögen, lässt die Erforderlichkeit der konkret in Rede stehenden Sanierungsmaßnahmen noch nicht entfallen.

58

Abwägungsfehler (nach der noch maßgeblichen Rechtslage vor Inkrafttreten des EAG Bau) im Hinblick auf das sanierungsrechtliche Abwägungsgebot nach § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB, die nach §§ 233 Abs. 2 Satz 3 BauGB n. F., 215 Abs. 1 Nr. 2 BauGB 1997 wegen Nichtablaufs der Siebenjahresfrist noch nicht unbeachtlich geworden wären, sind nicht ersichtlich. Vor dem Hintergrund der erstellten „Grobanalyse“, der durchgeführten Behördenbeteiligung und den zahlreichen Informationsveranstaltungen lagen „hinreichende Beurteilungsgrundlagen“ vor. Inwiefern das Abwägungsmaterial – etwa im Hinblick auf die auf die Gewerbetreibenden beschränkte Fragenbogenaktion – gleichwohl unvollständig sein sollte, ist nicht zu erkennen. Die Entscheidung, welche planerischen Festsetzungen für die einzelnen Grundstücke getroffen werden sollen, unterlag seinerzeit ohnehin nicht dem sanierungsrechtlichen Abwägungsgebot (vgl. BVerwG, Beschl. v. 10.11.1998 - 4 BN 38.98 -, Buchholz 406.11 § 136 BauGB Nr. 4). Inwiefern die Beklagte von ihrem planerischen Ermessen, ein Sanierungsgebiet förmlich festzulegen, fehlerhaft Gebrauch gemacht hätte, ist ebenso wenig zu erkennen. Auch die Abgrenzung des Gebiets unter Einbeziehung des Grundstücks der Klägerin kann vor dem Hintergrund des ohne Weiteres plausiblen Sanierungskonzepts nicht beanstandet werden, nachdem auf diesem gerade das für die Aufwertung des gesamten Gebiets wichtige „Impulszentrum Ost“ vorgesehen ist (vgl. hierzu bereits Senat, Urt. v. 14.10.2005 - 5 S 1160/04 -).

59

Soweit die Klägerin die Unwirksamkeit der Sanierungssatzung vom 16.12.2003 im Anschluss an das von ihr verteidigte Urteil des Verwaltungsgerichts daraus herzuleiten sucht, dass die von ihr im Hinblick auf Abwägungsfehler behauptete (Teil-)Unwirksamkeit des (Sanierungs-)Bebauungsplans „Hertich“ vom 26.01.2007 auf die bereits zuvor beschlossene Sanierungssatzung „zurückschlage“, geht dies ersichtlich fehl. Die Klägerin übersieht bei ihrer Argumentation ebenso wie das Verwaltungsgericht, dass dem für den Erlass der Sanierungssatzung geltenden Abwägungsgebot lediglich die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung in Grundzügen und die Abgrenzung des Sanierungsgebiets unterliegen, aber noch nicht, welche planerischen Festsetzungen für die einzelnen Grundstücke letztlich getroffen werden sollen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 10.11.1998, a.a.O.; Urt. v. 06.07.1984 - 4 C 14.81 -, a.a.O.). Eine andere Beurteilung ist auch nicht deshalb gerechtfertigt, weil bereits der Sanierungssatzung in Gestalt der „Grobanalyse“ ein weitgehend konkretisiertes Sanierungskonzept zugrunde lag, welches letztlich auch maßgebliche Grundlage des späteren (Sanierungs-)Bebauungsplans war. Denn dies änderte nichts daran, dass es sich um rechtlich voneinander unabhängige Satzungen handelt (vgl. OVG Berlin, Urt. v. 20.02.1987 - 2 A 4.83 -, BRS 47 Nr. 213; BayVGH, Urt. v. 14.12.1981 - Az. 14 N 81 A.272 -, BayVB1 1982, 468; Fislake, in: Berliner Kommentar, BauGB, 3. Aufl. 2002, § 143 Rdn. 18; Köhler, in: Schrödter, BauGB, 7. Aufl. 2006, § 143 Rdn. 16; Krautzberger, a.a.O., § 142 Rdn. 18), an die unterschiedliche formelle und materielle Anforderungen zu stellen sind, und die deshalb aus sich heraus zu beurteilen sind (vgl. OVG NW, Urt. v. 10.03.1980, a.a.O.; zum Verhältnis von Bebauungsplan und Entwicklungssatzung BVerwG, Beschl. v. 31.03.1998 - 4 BN 5.98 - u. Beschl. v. 31.03.1998 - 4 BN 4.98 -), wobei für die Beurteilung auch noch unterschiedliche Zeitpunkte maßgebend sind (vgl. § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Auch die Überlegung, dass aufgrund der behaupteten (Teil-) Unwirksamkeit des Sanierungsbebauungsplans eine Sanierung im Bereich ihres Grundstücks undurchführbar geworden sei, geht fehl. Auch wenn der Bebauungsplan unter den von der Klägerin geltend gemachten Mängeln leiden sollte, hätte dies lediglich zur Folge, dass es - vorbehaltlich deren Behebung - einstweilen an der für eine Genehmigungsversagung erforderlichen Konkretisierung der Sanierungsziele gerade mittels eines Sanierungsbebauungsplans fehlte, nicht jedoch, dass es nunmehr an der für den Erlass der Sanierungssatzung erforderlichen Ziele und Zwecke der Sanierung überhaupt fehlte. Solches wäre allenfalls dann denkbar, wenn, wofür hier aber nichts spricht, mit dem Sanierungsbebauungsplan die ursprünglichen Ziele aufgegeben worden, die im Bebauungsplan konkretisierten Ziele aber endgültig nicht mehr erreichbar wären. Doch führte selbst dies – auch wenn die weiteren Voraussetzungen vorlägen, die bei Bauleitplänen zur „Funktionslosigkeit“ bzw. Unwirksamkeit führten (vgl. hierzu zuletzt Senatsurt. v. 10.06.2010 - 5 S 2986/08 -) - nicht zur nachträglichen Unwirksamkeit der Sanierungssatzung, sondern lediglich dazu, dass diese nunmehr (teilweise) aufzuheben wäre (vgl. § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 u. 3, Satz 2 BauGB). Dem Genehmigungserfordernis käme im Übrigen gerade für den von der Klägerin behaupteten Fall eines als unwirksam erkannten (Sanierungs-)Bebauungsplans besondere Bedeutung zu.

60

2. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Erteilung der sonach erforderlichen sanierungsrechtlichen Genehmigung, da Grund zur Annahme besteht, dass der Rechtsvorgang (Mietvertrag) bzw. die damit erkennbar bezweckte Nutzung (Betrieb eines Kreislaufwirtschaftsunternehmens) jedenfalls den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde (vgl. § 145 Abs. 2 BauGB).

61

Auch insoweit richtet sich die Klage zu Recht gegen die Beklagte und nicht etwa gegen das Land Baden-Württemberg. Weder würde die nicht „die Anlage betreffende“ sanierungsrechtliche Genehmigung von der im vereinfachten Verfahren nach § 19 BImSchG noch zu erteilenden immissionsschutzrechtlichen Genehmigung eingeschlossen (vgl. § 13 BImSchG), noch folgt aus § 145 Abs. 1 Satz 2 BauGB, dass im Hinblick auf deren die Baugenehmigung ersetzende Wirkung nicht die Baugenehmigungs-, sondern an deren Stelle die (untere) Immissionsschutzbehörde - das Landratsamt Böblingen - zu entscheiden hätte (vgl. § 19 Abs. 1 Nr. 5.d, Abs. 2 LVG).

62

Ob der Mietvertrag bzw. die mit ihm erkennbar bezweckte Nutzung den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde, beurteilt sich in einem Fall, in dem - wie hier - im maßgeblichen Zeitpunkt bereits ein (Sanierungs-)Bebauungsplan in Kraft ist, zwar in erster Linie nach dessen planerischen Festsetzungen (vgl. Krautzberger, a.a.O., § 145 Rn. 35; OVG Lüneburg, Urt. v. 28.06.1985 - 6 A 8.84 -, BRS 44 Nr. 233; Fieseler, a.a.O., Rn. 315, wonach ein Ablehnungsgrund nach den Sanierungszielen dann kaum noch denkbar sei, unter Hinweis auf BVerwG, Urt. v. 06.07.1984, a.a.O., Rn. 27 ). Insofern kommt es - entgegen der Auffassung der Beklagten - in erster Linie auf dessen Wirksamkeit an. Allerdings ist das Sanierungskonzept, wenn es - wie hier - von den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht vollständig abgebildet, jedoch gleichwohl weiter verfolgt wird und die Ziele und Zwecke der Sanierung darin hinreichend konkretisiert werden (vgl. BVerwG, Urt. v. 07.09.1984, a.a.O.), ergänzend heranzuziehen (vgl. Fislake, a.a.O., § 140 Rn. 23: Köhler, a.a.O., § 145 Rn. 21). Dies folgt ohne Weiteres daraus, dass eine Konkretisierung dieser Ziele nicht gerade durch einen Sanierungsbebauungsplan zu erfolgen hat (vgl. § 140 Nr. 4 BauGB: „soweit … erforderlich“ ; anders noch § 10 StBauFG in der bis zum 31.12.1984 gültigen Fassung; hierzu OVG Lüneburg, Urt. v. 09.04.1986 - 1 A 33/85 -, BRS 46 Nr. 217, Urt. v. 15.01.1892, a.a.O.; Fieseler, a.a.O., Rn. 315). Aus dem zudem noch zur früheren Rechtslage ergangenen Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 06.07.1984 (a.a.O.) lässt sich nichts anderes herleiten. Auch ist anerkannt, dass eine Genehmigung auch dann versagt werden darf, wenn das Vorhaben bzw. die mit dem Rechtsvorgang bezweckte Nutzung zwar mit den Festsetzungen des Bebauungsplans in Einklang steht, jedoch im Widerspruch zu einer nach Inkrafttreten des Bebauungsplans beschlossenen Änderung des Sanierungskonzepts steht (vgl. hierzu VGH Bad.-Württ., Urt. v. 22.08.1986 - 8 S 436/86 -, BRS 46 Nr. 218). Warum eine Gemeinde bzw. die Baugenehmigungsbehörde für den Fall, dass in einem Bebauungsplan lediglich die (unbedingt) als rechtliche Rahmenbedingungen („rechtliches Korsett“) erforderlichen bzw. verhältnismäßigen planerischen Festsetzungen (insbes. zum Ausschluss „unerwünschter Nutzungen“) getroffen wurden (vgl. § 140 Nr. 4 BauGB), daran gehindert sein sollte, die Genehmigung wegen Widerspruchs zu den - auch ausweislich der Planbegründung zum Bebauungsplan und der nachrichtlichen Eintragungen („Impulszentrum“) - nach wie vor aktuellen und mit den getroffenen Festsetzungen vereinbaren Zielen und Zwecken der Sanierung zu versagen, ist nicht zu erkennen, zumal auch für den Fall etwa erforderlicher Befreiungen auf das Sanierungskonzept zurückzugreifen wäre.

63

Vor diesem Hintergrund kann indes die von der Klägerin in Frage gestellte Wirksamkeit des Bebauungsplans „Hertich“ dahinstehen (vgl. BVerwG, Urt. v. 15.01.1982. a.a.O., wonach es für die Konkretisierung eines Planungskonzepts für einen Entwicklungsbereich nicht auf die Gültigkeit der Anpassungssatzung selbst ankomme). Denn die mit dem Mietvertrag bezweckte Nutzung vertrüge sich jedenfalls nicht mit dem im Sanierungs- bzw. Umstrukturierungskonzept nach wie vor vorgesehenen, für die Aufwertung des Gesamtgebiets bedeutsamen „Impulszentrum Ost“. Die nach dem auch in die „Grobanalyse“ eingegangenen Teilkonzept „Torsituation Ost“ vorgesehenen Maßnahmen sind unabhängig von den damit zu vereinbarenden planerischen Festsetzungen des Bebauungsplans hinreichend konkret. Zum einen soll durch ein neu zu errichtendes „Kombi-Gebäude“ (Parkhaus mit Dienstleistungsturm) eine Erneuerung der Bausubstanz und damit eine physisch verbesserte Darstellung des östlichen Zugangsbereichs zum Gewerbegebiet erfolgen, dem die weitere Nutzung der bisherigen in die Jahre gekommenen Gewerbehalle ersichtlich widerspräche. Zum anderen sind neben Parkflächen konkrete Nutzungen mit den Schwerpunkten Kreativ-Branchen (Werbung, Verlage), Dienstleistung sowie Freizeit und Sport/Fitness/Wellness vorgesehen, mit denen der Eingangsbereich zum Gewerbegebiet attraktiv gestaltet werden soll. Dass dem die Ansiedlung eines Kreislaufwirtschaftsunternehmens zuwiderliefe, liegt auf der Hand.

64

Soweit die Klägerin dagegen einwendet, dass das als Maßstab für die Prüfung der Vereinbarkeit mit den Zielen und Zwecken der Sanierung (vgl. § 145 Abs. 2 BauGB) maßgebliche Sanierungskonzept auch vor dem Hintergrund der auf seiner Grundlage getroffenen bauplanerischen Festsetzungen (inzwischen) nicht (mehr) auf einer gerechten Abwägung (vgl. § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB) beruhe, führt dies zu keiner anderen Beurteilung. Zwar muss das Sanierungskonzept auch nach entsprechender Konkretisierung der Sanierungsziele auf einer gerechten Abwägung beruhen (vgl. § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB; BVerwG, Urt. v. 15.01.1982, a.a.O.; Fieseler, a.a.O., Rn. 53), sodass das Sanierungskonzept als solches, sollte es unter Abwägungsfehlern leiden, eine Genehmigungsversagung (einstweilen) nicht (mehr) rechtfertigte. Hierfür ist jedoch nichts dargetan oder sonst ersichtlich.

65

Soweit die Klägerin das jedenfalls hinreichend konkretisierte Sanierungskonzept offenbar im Hinblick auf die im Einzelnen vorgesehenen Nutzungen für abwägungsfehlerhaft hält, geht dies erkennbar fehl. Ohne Erfolg versucht sie solches damit zu begründen, dass sie einzelnen Sanierungsmaßnahmen beliebige Sanierungsziele entgegenhält, die ihrer Ansicht nach dann nur unzureichend erreicht würden. Hierbei übersieht sie indes das Wesen einer Planungsentscheidung, mit der unterschiedliche Interessen zu einem gerechten Ausgleich zu bringen sind. Dies schließt es notwendigerweise ein, dass nicht mit jeder Einzelmaßnahme sämtliche Sanierungsziele gleichermaßen erreicht werden.

66

Soweit die Klägerin nicht zuletzt die Durchführbarkeit der Sanierung im Hinblick auf eine mangelnde Realisierbarkeit und Wirtschaftlichkeit einzelner im Umstrukturierungskonzept angestrebter Nutzungen (insbes. Freizeiteinrichtungen, Parkierungsgebäude) bezweifelt, führen ihre Ausführungen ebenso wenig auf eine Abwägungsfehlerhaftigkeit des Sanierungskonzepts. Insbesondere bedarf es aus Rechtsgründen nach wie vor keiner „Machbarkeitsstudie“. Objektive Gründe, dass sich die Sanierung inzwischen als endgültig nicht mehr durchführbar erwiese, weil keine Aussicht mehr bestünde, die Sanierungsmaßnahmen zügig durchzuführen und innerhalb eines absehbaren Zeitraums abzuschließen (vgl. BVerwG, Urt. v. 10.07.2003, a.a.O.), liegen auch im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht vor. Mag auch „auf Seiten der Eigentümer so gut wie keine Mitwirkungsbereitschaft an Maßnahmen erkennbar“ sein (vgl. internes Schreiben der Beklagten v. 01.06.2006; hierzu auch Fislake, in: Berliner Kommentar BauGB , § 162 Rn. 9) und die Suche nach einem Investor, der anders als die Klägerin zu einer Neubebauung ihres Grundstücks bereit wäre, „fast aussichtslos erscheinen“ (vgl. den Aktenvermerk der Beklagten v. 01.06.2006) und damit die Sanierung bisher nicht so zügig verlaufen sein, wie sich die Beklagte dies vorgestellt hat, ändert dies nichts daran, dass die Sanierungsziele auch im Bereich des „Impulszentrums Ost“ mit den der Beklagten zur Verfügung stehenden Mitteln objektiv noch in absehbarer Zeit zügig durchgeführt werden können. So verfügt die Beklagte nicht nur über Zuschüsse des Landes, sondern hat nach förmlicher Festlegung des Sanierungsgebiets weitere Fördermittel in Höhe von EUR 660.000,-- aus ihrem eigenen Haushalt bereitgestellt, mit denen Maßnahmen Privater gefördert werden (vgl. hierzu die am 17.02.2004 beschlossenen Richtlinien, ABl. der Beklagten v. 04.03.2004; zur Bedeutung der Finanzierbarkeit auch Fislake, a.a.O., § 162 Rn. 9). Auch kann sie erforderliche Ordnungs- und Baumaßnahmen selbst durchführen (vgl. §§ 146 Abs. 1 u. Abs. 3 Satz 2, 147 Satz 1, 148 Abs. 1 Satz 1 BauGB) und steht ihr ein allgemeines Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB). Schließlich wären etwa erforderlich werdende Enteignungen unter erleichterten Voraussetzungen möglich (§§ 87 Abs. 3 Satz 3, 88 Satz 2 BauGB). Auch käme eine ganze Reihe von – auch nach dem Bebauungsplan ohne Weiteres zulässigen (vgl. dazu sogleich) - Nutzungen in Betracht, welche zwar nicht ganz den im Sanierungskonzept angestrebten bzw. vorgeschlagenen Nutzungen (Parkhaus, Kombigebäude, Dienstleistungsturm, Nutzungsspange) entsprechen mögen, jedoch mit den darin zum Ausdruck kommenden Sanierungszielen noch vereinbar wären. Schließlich könnten diese erforderlichenfalls auch modifiziert oder beschränkt werden. Insofern erweist sich das städtebauliche Konzept der Beklagten, lediglich die grundlegenden Sanierungsziele (insbesondere die „unerwünschten Nutzungen“) als rechtliche Rahmenbedingungen („rechtliches Korsett“) in einem Bebauungsplan zu konkretisieren, aufgrund seiner Flexibilität als vorteilhaft (vgl. OVG Lüneburg, Urt. v. 09.04.1986, a.a.O.; Fislake, a.a.O., § 145 Rn. 18). Von „lediglich planerischen Hoffnungen und Erwartungen“, welche eine Sanierung nicht mehr durchführbar erscheinen ließen und daher eine Genehmigungsversagung nicht mehr rechtfertigten, kann danach ersichtlich nicht die Rede sein. Solches lässt sich auch nicht retrospektivisch aus dem bisherigen Zeitablauf herleiten (vgl. BVerwG, Urt. v. 10.07.2003, a.a.O.), zumal bislang weder die in der „Grobanalyse“ vorgesehene Frist für langfristige Maßnahmen (bis 2012) noch die nunmehr in § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB vorgesehene Frist von 15 Jahren überschritten ist. Ebenso wenig lässt sich dies aus dem Umstand herleiten, dass die Beklagte Schwierigkeiten haben mag, das in ihrem Eigentum stehende, offenbar bereits sanierte Grundstück Hertichstraße ... zu vermarkten.

67

Bezogen auf das Grundstück der Klägerin ist eine weitere Durchführbarkeit der Sanierung auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Beklagte mit der sanierungsrechtlichen Genehmigung eines den südlichen Teil des Grundstücks (B...straße 38) betreffenden Mietvertrags eine die Sanierung wohl erschwerende Nutzung zugelassen hat.

68

Aufgrund welcher Äußerungen des Oberbürgermeisters der Beklagten schließlich der Schluss gerechtfertigt sein könnte, die Beklagte hätte aufgrund aufgetretener Schwierigkeiten bei der Durchführung der Sanierung ihre Sanierungsziele (in Teilbereichen) endgültig aufgegeben (vgl. § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB), ist nicht zu erkennen. Soweit dieser Zugeständnisse im Hinblick auf einzelne, von Teilen des Gemeinderats offenbar als zu restriktiv empfundenen (vgl. hierzu den von der Klägerin vorgelegten Artikel aus der „Stuttgarter Zeitung“ v. 15.12.2009) Festsetzungen des Bebauungsplans (hinsichtlich der vorgesehenen Begrünungsmaßnahmen) in Aussicht gestellt haben mag, dürfte dies die Durchführung der Sanierung schließlich eher erleichtern. Auch haben die Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ausdrücklich erklärt, dass an den Sanierungszielen festgehalten werde, und in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass derzeit die Umgestaltung der Hertichstraße mit den vorgesehenen Längsparkflächen anstehe.

69

Vor diesem Hintergrund lässt sich aber auch nicht feststellen, dass die privaten (Eigentümer-)Belange der Klägerin inzwischen unverhältnismäßig zurückgesetzt würden (vgl. § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB), zumal das von ihr verwaltete Grundstück aufgrund seiner Lage am Rande des Gewerbegebiets („Torsituation“) eine besondere Situationsgebundenheit aufweist. Dem von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung eingeforderten - verfassungsrechtlich gebotenen (vgl. Art. 14 Abs. 1 GG) – Schutz des Eigentums wird dabei hinreichend dadurch Rechnung getragen, dass der Zeitraum, der der Gemeinde für die Realisierung der Ziele der Sanierungssatzung und deren Konkretisierung (u. a. in einem Sanierungsbebauungsplan) zur Verfügung steht, nicht unbeschränkt ist, sodass die sanierungsrechtliche Genehmigung bei Überschreitung dieses Zeitraums ggf. nicht mehr versagt werden darf (vgl. BVerwG, Urt. v. 06.07.1984, a.a.O.).

70

Die beantragte Genehmigung ist auch nicht im Hinblick auf die bereits erteilte, einen Reifenhandel ermöglichende Genehmigung zu erteilen. Der Klägerin steht aufgrund des Gleichheitssatzes (vgl. Art. 3 Abs. 1 GG; hierzu Fieseler, a.a.O., Rn. 302) ersichtlich kein Anspruch zu, dass ihr - unter Hinnahme einer (weiteren) Beeinträchtigung der Sanierungsziele - erneut eine Sanierungsgenehmigung erteilt wird.

71

Soweit die Klägerin geltend macht, der Mietvertrag hätte ggf. auch nur befristet genehmigt werden können, ist dies schlechterdings nicht nachvollziehbar, nachdem sich die Fa. ... GmbH für mehr als 5 - 10 Jahre anzusiedeln beabsichtigt (vgl. deren E-Mail v. 27.04.2006). Im Übrigen liefe auch eine vorübergehende Ansiedlung den Sanierungszielen zuwider, da die Ansiedlung erwünschter Nutzungen durch eine solche Zwischennutzung zumindest erschwert würde.

72

Nach alldem steht der Klägerin unabhängig von den von ihr in erster Linie angegriffenen Festsetzungen des Bebauungsplans „Hertich“ kein Anspruch auf die erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung zu.

73

Anders verhielte es sich im Übrigen auch dann nicht, wenn im Rahmen der Entscheidung nach § 145 Abs. 2 BauGB nur mehr auf die planerischen Festsetzungen dieses Bebauungsplans abzustellen und der Beklagten ein Rückgriff auf den darin nicht abgebildeten, gleichwohl hinreichend konkretisierten Teil des Sanierungskonzepts verwehrt wäre. Denn der Mietvertrag liefe auch den Festsetzungen des (Sanierungs-)Bebauungsplans zuwider. Darauf, inwieweit diese im Einzelnen gezielt darauf ausgerichtet sind, einen städtebaulichen Missstand zu beseitigen, käme es hierbei nicht an (vgl. BVerwG, Urt. v. 06.07.1984, a.a.O.).

74

Der aufgrund des Mietvertrags anzusiedelnde Gewerbebetrieb wäre in dem festgesetzten eingeschränkten Gewerbegebiet nicht zulässig.

75

Allgemein zulässig sollen in dem eingeschränkten Gewerbegebiet - auch in Zone 3 - nur Gewerbebetriebe sein, die auch in einem Mischgebiet zulässig wären (vgl. A1.1.7 i.V.m. A1.1.1), mithin das Wohnen nicht wesentlich stören (vgl. §§ 8 Abs. 1 Nr. 2, 6 Abs. 1, 1 Abs. 5 u. 6 Nr. 2 BauNVO; zur Zulässigkeit eines solchen Gebiets Fickert/Fieseler, BauNVO 11. A. 2008, § 8 Rn. 3.4, BVerwG, Beschl. v. 15.04.1987 - 4 B 71.87 -, NVwZ 1987, 970; OVG NW, Urt. v. 10.11.1988 - 11 A NE 3/87 -, NVwZ 1989, 679). Insofern ist zunächst eine Vorausschau erforderlich, die nicht nur die aktuellen Störwirkungen eines Betriebs für seine Umgebung, sondern auch die Beeinträchtigungen einbezieht, die künftig selbst bei funktionsgerechter Nutzung der Anlage eines entsprechenden Betriebs nicht auszuschließen sind. Nur durch eine solche – begrenzte – typisierende Betrachtungsweise, welche die vorgegebene Prägung eines solchen Gebiets für die Zukunft sichert, lassen sich in der Zulassung solcher Betriebe angelegte Konflikte vermeiden oder doch bewältigen, die in dem in einem Mischgebiet üblichen nebeneinander von Gewerbe und Wohnnutzung angelegt sind. Anderes gilt jedoch dann, wenn der jeweilige Betrieb in der Weise atypisch ist, dass er nach seiner Art und Betriebsweise v o n v o r n h e r e i n keine Störungen befürchten lässt und damit seine Gebietsverträglichkeit d a u e r h a f t und z u v e r l ä s s i g sichergestellt ist (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.09.1992 – 7 C 7.92 -, Buchholz 406.12 § 15 BauNVO Nr. 22; Urt. v. 07.05.1971 - IV C 76.68 -, Buchholz 406.11 § 2 BBauG Nr. 7; BayVGH, Urt. v. 22.07.2004 - 26 B 04.931 -).

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Nach Anhang Nr. 8.11 Spalte 2 a) bb) zur 4. BImSchV immissionsschutzrechtlich genehmigungsbedürftige Anlagen zur sonstigen Behandlung von nicht gefährlichen Abfällen, auf die die Vorschriften des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetzes Anwendung finden, mit einer Durchsatzleistung von 10 Tonnen oder mehr je Tag, wären danach, wenn sie wie hier mit einer immissionsträchtigen Ausrüstung (Schreddermaschine, Papierballenpresse, Absauganlage) betrieben werden sollen, in einem Mischgebiet und damit auch in dem hier festgesetzten eingeschränkten Gewerbebetrieb im Regelfall unzulässig. Dass der anzusiedelnde Betrieb, von dessen Genehmigungsbedürftigkeit auch die ... GmbH ausgeht, aufgrund der (im Hinblick auf § 15 Abs. 3 BauNVO) gebotenen eingeschränkten typisierenden Betrachtungsweise (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.09.1992 - 7 C 7.92 -, Buchholz 406.12 § 15 BauNVO Nr. 22) gleichwohl in einem Mischgebiet zulässig wäre, ist nicht zu erkennen. Solches lässt sich nicht schon daraus herleiten, dass Anlagen nach Spalte 2 grundsätzlich im vereinfachten Verfahren genehmigt werden (vgl. § 2 Abs. 1 Nr. 2 4. BImSchV i.V.m. § 19 BImSchG). Zwar sollen nach der „Schalltechnischen Untersuchung“ die für ein Misch - und Gewerbegebiet maßgeblichen Richtwerte deutlich unterschritten werden, jedoch wäre der Kreislaufwirtschaftsbetrieb auch aus diesem Grund noch nicht ohne Weiteres planungsrechtlich zulässig (vgl. BayVGH, Urt. v. 22.07.2004 - 26 B 04.931 - u. Urt. v. 08.05.2000 - 1 B 97.2860 -). Da die Einhaltung etwaiger immissionsschutzrelevanter Nebenbestimmungen einer ständigen, nur schwer praktikablen Überwachung bedürfte, ist maßgeblich auf den Betriebstyp und nicht auf die Einzelheiten der veränderlichen Betriebsgestaltung unter Berücksichtigung einzelner Lärmschutzauflagen abzustellen (vgl. BayVGH, Urt. v. 22.07.2004, a.a.O.). Danach vermag namentlich der Umstand, dass die Tore der Gewerbehalle, in der die Schredderanlage betrieben werden soll, typischerweise geschlossen bleiben sollen, die Absauganlage südlich der Halle installiert werden und die Zufahrt von Süden erfolgen soll, auf keine Atypik zu führen (vgl. OVG Saarland Urt. v. 30.11.1999 - 2 R 2/99 -; Urt. v. BayVGH, Urt. v. 22.07.2004, a.a.O., Rn. 29); denn es ist keineswegs gewiss, dass es dabei - auch bei einer veränderten Auftragslage - bleiben wird. Eine für die Zulässigkeit in einem eingeschränkten Gewerbegebiet sprechende Atypik ließe sich derzeit auch nicht mit Rücksicht darauf feststellen, dass der Schredderbetrieb nach der noch nicht in einem Genehmigungsantrag konkretisierten Betriebsbeschreibung eingehaust durchgeführt werden soll (vgl. hierzu VGH Bad.-Württ., Urt. v. 11.03.1997 - 10 S 2815/96 -, VBlBW 1997, 384).

77

Darüber hinaus stellt der in Rede stehende Kreislaufwirtschaftsbetrieb auch ein nach A1.1.7 i.V.m. A 1.1.2 unzulässiges „Transport-, Fuhr- bzw. Logistikunternehmen“ dar. So sollen auf dem Grundstück, was die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat bestätigt hat, immerhin 10 - 11 betriebseigene Lkw vorgehalten werden, mit denen dort zu vernichtendes Papier abgeholt und nach erfolgter Pressung wieder abtransportiert werden soll.

78

Entgegen der Auffassung der Klägerin leidet der diese Festsetzungen vorsehende Bebauungsplan auch nicht unter den geltend gemachten Mängeln. Diese wären allerdings noch nicht wegen Fristablaufs (vgl. § 215 Abs. 1 BauGB n.F.) unbeachtlich geworden. So hat die Klägerin ihre Einwendungen in den Schriftsätzen vom 06.07. und 14.12.2006 in ihrer der Beklagten ersichtlich noch innerhalb der Jahresfrist zugegangenen Klagebegründung (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 15.07.2008 - 3 S 2772/06 - VBlBW 2009, 186) wiederholt.

79

Dass die Beklagte noch über anderweitige Gewerbeflächen verfügen mag, stellt die Erforderlichkeit des Bebauungsplans „Hertich“ i. S. des § 1 Abs. 3 BauGB, insbesondere die darin getroffene Festsetzung von (teilweise eingeschränkten) Gewerbegebieten nicht in Frage. Vielmehr war ein (Sanierungs-) Bebauungsplan nach der im „Umstrukturierungskonzept“ näher ausgearbeiteten planerischen Konzeption der Beklagten ersichtlich erforderlich (vgl. § 140 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 3 BauGB; hierzu auch die Planbegründung v. 26.01.2007, S. 2 RdNr. 1). Dass die Festsetzungen des Bebauungsplans auf nicht absehbare Zeit nicht zu verwirklichen wären, ist nicht zu erkennen. Der von der Klägerin vermissten „Machbarkeitsstudie“ bzw. Markt- oder Bedarfsanalyse bedurfte es auch in diesem Zusammenhang nicht.

80

Soweit sich die Klägerin namentlich gegen die „Rückstufung“ des Gewerbegebiets in ein eingeschränktes Gewerbegebiet (GEE, hierzu Fickert/Fieseler, BauNVO 11. A. 2008, § 8 Rn. 3.4) in A1.1.7 i.V.m. A1.1.1 wendet, lassen ihre diesbezüglichen Ausführungen weder einen Verstoß gegen den Erforderlich-keitsgrundsatz des § 1 Abs. 3 BauGB bzw. gegen § 1 Abs. 5 u. 9 BauNVO, noch ein nach den §§ 244 Abs. 1, 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 2 Abs. 3 BauGB beachtliches Bewertungsdefizit oder ein fehlerhaftes Abwägungsergebnis erkennen.

81

Dass aufgrund des Einflusses des übergeordneten Straßennetzes im Randbereich des Plangebiets bis zu einem Abstand von ca. 65 m zur Südrandstraße sowie an den Straßenrandbereichen auch der Bruckenbach- und Hertichstraße die schalltechnischen Orientierungswerte des Beiblattes 1 der DIN 18005 - Schallschutz im Städtebau - (für ein GE 65 bzw. 55 dB(A)) überschritten werden (vgl. Schallimmissionsprognose Kurz u. Fischer v. 29.06.2005), ist von der Beklagten durchaus gesehen und berücksichtigt worden (vgl. die Abwägungsvorschläge der Stadtverwaltung). Soweit die Klägerin aus diesem Umstand herleiten will, dass die Gewerbebetriebe den im eingeschränkten Gewerbegebiet maßgeblichen Immissionsrichtwert von 60 bzw. 45 dB(A) gar nicht einhalten könnten, geht dies fehl. So sollen die Beurteilungspegel verschiedener Arten von Schallquellen (Verkehr, Gewerbe) nach dem Beiblatt 1 der DIN 18005 jeweils für sich allein mit den vorgesehenen Orientierungswerten verglichen werden. Dass die Beklagte ungeachtet der bereits vorhandenen Verkehrslärmwirkungen zugunsten der nördlich und insbesondere östlich angrenzenden Gebiete (Wohnbebauung, Erholungsraum ) zumindest den Gewerbelärm auf das Niveau eines Mischgebiets zu beschränken suchte, kann nicht beanstandet werden. Dass dies von vornherein ungeeignet und damit nicht erforderlich wäre, weil die angrenzenden Gebiete auch bei Festsetzung eines uneingeschränkten Gewerbegebiets (GE) keinen nachteiligeren Auswirkungen mehr ausgesetzt bzw. schon nicht schutzwürdig wären, ist nicht zu erkennen.

82

Dass die Beklagte andererseits (vgl. Umstrukturierungskonzept - „Grobanalyse“ -) durchaus verkehrsträchtige Nutzungen (Freizeit, Parkierung) im Bereich des klägerischen Grundstücks anstrebt, führt nicht etwa auf ein fehlerhaftes Abwägungsergebnis. Solches ist der Aufwertung des Gesamtgebiets geschuldet, welche an den „Impulszentren“ ggf. auch eine dadurch bewirkte weitere Überschreitung des Orientierungswerts von 65 bzw. 55 dB(A) gerechtfertigt erscheinen lässt. Der Wert von 60 bzw. 45 dB(A) gilt entgegen der Annahme der Klägerin lediglich für die Gewerbebetriebe, nicht für andere Nutzungen, insbesondere auch nicht für den Straßenverkehr.

83

Inwiefern die privaten Belange der Grundstückseigentümer mit Rücksicht auf das von der Beklagten verfolgte und von ihr zu berücksichtigende (vgl. auch § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB) Umstrukturierungskonzept nicht mit dem ihnen zukommenden Gewicht berücksichtigt worden wären, ist nicht ersichtlich. Schon gar nicht ist zu erkennen, dass der Gemeinderat insoweit von einer für sie positiven, nicht nachteiligen Neuregelung ausgegangen sein könnte. Auch für eine „Aufopferung“ bzw. eine unverhältnismäßige Festsetzung zum Nachteil der möglicherweise eigentumsbetroffenen Klägerin spricht nichts.

84

Soweit die Klägerin ferner den nach § 1 Abs. 5 u. 9 BauNVO zulässigen Ausschluss von Transport-, Fuhr-, Speditions-, Bus- und Logistikunternehmen (vgl. A1.1.7 i.V.m. A1.1.2) beanstandet, führen ihre diesbezüglichen Ausführungen ebenfalls auf keinen Fehler. Die von ihr angeführten privaten Belange Planbetroffener durften von der Beklagten hinter das Sanierungsziel zurückgestellt werden, die Gewerbeflächen hochwertigen, produzierenden Firmen vorzubehalten, die anders als die ausgeschlossenen Nutzungen, welche zudem nur wenig Arbeitsplätze böten, eine verhältnismäßig hoch versiegelte Fläche benötigten und viel (Lkw-)Verkehr verursachten, im „Impulszentrum Ost“ ein Aushängeschild für das aufzuwertende Gewerbegebiet darstellten. Inwiefern dieses Ziel auch mit der - zudem der Straßenverkehrsbehörde vorbehaltenen - Anordnung von Parkverboten erreichbar wäre, erschließt sich dem Senat nicht. Dass mit den ausgeschlossenen Branchen typischerweise ein erhöhtes Lkw-Aufkommen verbunden ist, liegt auf der Hand.

85

Soweit sich die Klägerin gegen die Festsetzungen von Flächen für das Parken von Fahrzeugen bzw. von Flächen für Stellplätze mit ihren (nur mehr) eingeschränkten Zufahrten nach § 9 Abs. 1 Nr. 4, 11 BauGB (vgl. A5 und A7) sowie von diese weiter einschränkenden Verkehrsgrünflächen nach § 9 Abs. 1 Nr. 15, 20, 25b BauGB (vgl. A8.2) bzw. von Pflanzgeboten nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 a u. b (vgl. A 10, insbes. pfg2 u. pfg4.1 u. pfg4.2) wendet, lassen ihre diesbezüglichen Ausführungen ebenso wenig einen Mangel erkennen. Auch hier durften die privaten Belange der betroffenen Grundstückseigentümer hinter das Ziel einer Verbesserung der verkehrsmäßigen Erschließung des Gewerbegebiets (verbesserter Verkehrsfluss und Schaffung von Stellplätzen) zurückgestellt werden. Inwiefern die festgesetzten Pflanzgebote (pfg2 u. pfg4.1) in Zone 3 („Impulszentren“) eine sinnvolle Nutzung der vorhandenen Gebäude ausschlössen, ist nicht zu erkennen. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist im Übrigen durchaus plausibel, dass der fließende Straßenverkehr durch „Senkrechtparker“ eher als durch „Längsparker“ beeinträchtigt wird.

86

Soweit sich die Klägerin schließlich noch gegen die festgesetzte Höhe baulicher Anlagen (vgl. A.2), die eingeschränkte Zulässigkeit von Werbeanlagen in den Flächen mit Pflanzgeboten (vgl. A10) bzw. gegen die in den mit dem Bebauungsplan verbundenen örtlichen Bauvorschriften geregelte eingeschränkte Zulässigkeit von Werbeanlagen (vgl. B1) bzw. die darin vorgesehene Fassadengestaltung (vgl. B3) wendet, führte eine etwaige Fehlerhaftigkeit dieser Festsetzungen, jedenfalls nicht zur Ungültigkeit der zur Unzulässigkeit des Betriebs führenden Festsetzungen des Bebauungsplans.

87

Sonstige Ermittlungs- oder Bewertungsdefizite, Abwägungsfehler oder gar Verstöße gegen zwingendes Recht, die ggf. zur (teilweisen) Unwirksamkeit des (Sanierungs-)Bebauungsplans zu führen geeignet wären, vermag der Senat ebenso wenig zu erkennen.

88

Soweit das Verwaltungsgericht demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt ist, dass „die beachtlichen Interessen der Klägerin in ihrer Bedeutung verkannt und außer Verhältnis mit ihrer Gewichtigkeit gegen die behaupteten, für die Einschränkung des Grundeigentums sprechenden öffentlichen Belange abgewogen“ worden seien, beruht dies ersichtlich darauf, dass es die der Planungskontrolle der Verwaltungsgerichte gezogenen Grenzen überschritten hat (vgl. BVerwG, Urt. v. 12.12.1969 - IV C 105.66 -, BVerwGE 34, 301), indem es das nach seiner Auffassung „richtige“ Gewicht der einzelnen Belange selbst festgestellt hat (vgl. hierzu Kühling/Herrmann, Fachplanungsrecht, 2. A. 2000, Rn. 336). Innerhalb des durch das Gebot gerechter Abwägung gezogenen Rahmens ist das Vorziehen und Zurücksetzen bestimmter Belange indes kein nachvollziehbarer Vorgang der Abwägung, sondern eine geradezu elementare planerische Entschließung, die zum Ausdruck bringt, wie und in welcher Richtung sich eine Gemeinde städtebaulich geordnet fortentwickeln will (vgl. BVerwG, Urt. v. 12.12.1969, a.a.O.).

89

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO; sie für vorläufig vollstreckbar zu erklären, sieht der Senat gemäß § 167 Abs. 2 VwGO ab.

90

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

91

Beschluss vom 08. Juli 2010

92

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß §§ 63 Abs. 2 Satz 1, 47 Abs. 1, 52 Abs. 1 GKG endgültig auf den auch vom Verwaltungsgericht festgesetzten Jahresbetrag der Nettomiete in Höhe von EUR 83.659,20 (6.971,60 EUR x 12) festgesetzt.

93

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.