Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-04-10, Aktenzeichen 10 A 4726/00
ECLI:DE:OVGNRW:2003:0410.10A4726.00.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

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Der Kläger begehrt die Erteilung einer Bebauungsgenehmigung für eine Spielhalle auf dem in seinem Eigentum stehenden Grundstück Gemarkung B. Flur 4, Flurstücke 1638 und 688 (C. straße 6), in B.. Das Grundstück ist mit einem zweigeschossigen Gebäudekomplex bebaut, der im Erdgeschoss teilweise gewerblich und im Übrigen zu Wohnzwecken genutzt wird. In diesem Komplex befinden sich eine durch Baugenehmigung vom 25. Mai 1987 genehmigte Spielhalle (im Erdgeschoss) mit einer Spielfläche von 167,65 qm sowie eine Pizzeria. Zwischen der vorhandenen Spielhalle und der nördlich hiervon gelegenen Pizzeria liegt im Erdgeschoss ein gefangener Raum mit einer Grundfläche von über 100 qm in dem die Spielhalle betrieben werden soll. Ein Bebauungsplan existiert für den fraglichen Bereich nicht.

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Die C. straße ist bis zu ihrer Einmündung in die Straße "C. " ca. 120 m lang und bis auf wenige Ausnahmen durchgängig straßenrandnah mit etwa 20 zweigeschossigen Gebäuden bebaut. Abgesehen von dem schon beschriebenen klägerischen Gebäudekomplex, der etwa in der Mitte des Abschnitts der C. straße bis zur Einmündung in die Straße "C. " liegt, werden neun dieser Gebäude - in allen Geschossen - ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt, wobei ein Gebäude teilweise ungenutzt ist. Zwei Gebäude werden als Garagen und Abstellräume genutzt, in einem Gebäude findet keine Nutzung statt. In weiteren fünf Gebäuden sind im Erdgeschoss gewerbliche Räume, in den Ober- und Dachgeschossen ausschließlich Wohnräume. In einem - relativ kleinen - Gebäude findet ausschließlich, in einem weiteren Gebäude überwiegend gewerbliche Nutzung statt. Etwa 10 m von dem Gebäudekomplex des Klägers entfernt liegt an der C. straße ein größeres teilweise wohngenutztes Gebäude (C. straße 10), in dem ein Backshop der Bäckerei M. betrieben wird. Außerdem wird dort auch für andere Filialen der Firma M. gebacken. Bis in die jüngste Zeit befand sich in diesem Gebäude auch ein Supermarkt, die entsprechenden Räume stehen zurzeit leer. Die gewerblich genutzten Gebäude entlang der C. straße liegen ‑ abgesehen von den Häusern C. straße 6 und 10 ‑ am südlichen Ende der C. straße bzw. im ‑ nördlichen ‑ Übergangsbereich zur Straße "C. ".

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Mit Bauvoranfrage vom 2. Juli 1997 - beim Beklagten eingegangen am 9. Juli 1997 ‑ beantragte der Kläger die Erteilung eines Bauvorbescheides für die Nutzungsänderung des gefangenen Raums im Gebäude C. straße 6 in eine Spielhalle mit einer Nutzfläche von 99 qm. Mit Stellungnahme vom 12. August 1997 teilte der Beklagte der Beigeladenen mit, das Vorhaben werde als nicht genehmigungsfähig eingestuft, da die Spielhallen gemeinsam zu beurteilen seien und insgesamt eine Größe erreichten, die nur im Kerngebiet zulässig sei. Daraufhin lehnte der Beigeladene gegenüber dem Beklagten die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens nach § 36 Abs. 1 BauGB ab.

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Mit Bescheid vom 3. September 1997 lehnte der Beklagte sodann die Erteilung des Bauvorbescheides ab. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, die maßgebliche nähere Umgebung des Bauvorhabens entspreche einem Mischgebiet als faktischem Baugebiet gemäß § 34 Abs. 2 BauGB. Vergnügungsstätten seien hier gemäß § 6 Abs. 2 Ziffer 8 BauNVO nur in den Teilen des Gebiets zulässig, die überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt seien. Dies sei hier nicht der Fall, da die gewerbliche Nutzung in dem fraglichen Gebiet nicht überwiege. Die Vergnügungsstätte könne auch nicht ausnahmsweise nach § 6 Abs. 3 BauNVO zugelassen werden, da es sich um eine kerngebietstypische Spielhalle handele. Die maßgebliche Grenze verlaufe bei 100 qm Spielfläche, jenseits derer eine Spielhalle nicht mehr mischgebietsverträglich sei. Diese Grenze sei hier überschritten, weil nicht allein auf die zur Genehmigung gestellte Spielhalle abzustellen sei, denn diese bilde mit der vorhandenen Spielhalle planungsrechtlich eine Einheit. Die durch die Genehmigung des Bauvorhabens entstehende Straßenfront von ca. 14 m Länge, die durch entsprechende Reklame und entsprechende Hinweise auf die Spielhallen geprägt sei, erscheine dem Betrachter nach Außen als Massierung von Spielhallenbetrieben, die das Erscheinungsbild der Umgebung deutlich durchbreche. Die gewerblich genutzten Gebäude der Straße lägen inmitten der zu reinen Wohnzwecken genutzten Gebäude, d.h. sie bildeten an keiner Stelle der Straße eine einheitliche Front. Vielmehr lägen die gewerblich genutzten Gebäude verstreut in der vorwiegend von reiner Wohnnutzung geprägten Bebauung. Dadurch erhalte die Straße einen aufgelockerten, immer wieder von gewerblich genutzten Gebäuden unterbrochenen Eindruck. Zudem habe die Beigeladene das gemeindliche Einvernehmen verweigert. Hiergegen legte der Kläger am 2. Oktober 1997 Widerspruch ein, den er im Wesentlichen damit begründete, der maßgebliche Teil des Baugebiets sei überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt. Im Übrigen sei die geplante Spielhalle angesichts ihrer vollständigen räumlichen Trennung von der vorhandenen Spielhalle isoliert in den Blick zu nehmen und mit einer Spielfläche von 99 qm als mischgebietsverträglich anzusehen.

6

Mit Widerspruchsbescheid vom 7. November 1997 wies die Bezirksregierung Münster den Widerspruch unter Berufung auf das fehlende Einvernehmen der Beigeladenen, über das sie sich nicht hinwegsetzen dürfe, zurück.

7

Der Kläger hat daraufhin am 17. November 1997 unter Vertiefung seines bisherigen Vorbringens Klage erhoben. Der Berichterstatter des Verwaltungsgerichts hat am 10. Mai 2000 einen Ortstermin durchgeführt, in dem der Kläger klargestellt hat, Gegenstand der Bauvoranfrage sei die Erteilung einer Bebauungsgenehmigung (ohne Berücksichtigung bauordnungsrechtlicher Fragen).

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Der Kläger hat beantragt,

9

den Beklagten unter Aufhebung seines Versagungsbescheides vom 3. September 1997 und des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung Münster vom 7. November 1997 zu verpflichten, ihm - dem Kläger - auf seine Bauvoranfrage vom 9. Juli 1997 einen positiven Bauvorbescheid zur Errichtung einer Spielhalle auf dem Grundstück C. straße 6 in B. zu erteilen.

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Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Unter Aufgabe seiner Auffassung, dass die geplante Spielhalle eine Einheit mit der vorhandenen Spielhalle bilde und deshalb kerngebietstypisch sei, hat der Beklagte ergänzend zu seinem bisherigen Vorbringen ausgeführt: Eine Zulassung der Spielhalle im Ausnahmefall nach § 6 Abs. 3 BauNVO komme u.a. deshalb nicht in Betracht, weil die gewerbliche Nutzung des Gebäudes durch die Zulassung der beantragten Spielhalle einen Umfang erreiche, der in einem krassen Gegensatz zur Umgebungsbebauung stehe.

13

Die Beigeladene hat ebenfalls beantragt,

14

die Klage abzuweisen.

15

Durch das angefochtene Urteil vom 17. August 2000 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die geplante Spielhalle, die mit der vorhandenen Spielhalle keine organisatorische Einheit bilde, sei nach § 34 Abs. 2 BauGB im faktischen Mischgebiet unzulässig, weil der maßgebliche Gebietsteil nicht überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sei. Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte die Spielhalle rechtsfehlerhaft nicht ausnahmsweise nach § 6 Abs. 3 BauNVO zugelassen habe, lägen nicht vor.

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Der Kläger hat gegen das ihm am 30. August 2000 zugestellte Urteil am 29. September 2000 die Zulassung der Berufung beantragt. Mit Beschluss vom 15. August 2001 hat der Senat die Berufung zugelassen. Der Beschluss ist dem Kläger am 21. August 2001 zugestellt worden. Mit Telefax vom 21. September 2001 hat der Kläger einen Berufungsantrag gestellt und diesen unter Vertiefung seines bisherigen Vorbringens begründet. Ergänzend trägt er vor: Mit Baugenehmigung vom 6. August 2002 habe der Beklagte ihm - dem Kläger - die Nutzungsänderung des in Rede stehenden Raums in ein Billardcafé genehmigt. Ein Billardcafé sei ein Grenzfall zwischen Gaststättenbetrieb und Vergnügungsstätte. In jedem Fall werde der gewerbliche Charakter des Vorhabengrundstücks und seiner engsten Umgebung durch diese Baugenehmigung verstärkt.

17

Der Kläger beantragt,

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das angefochtene Urteil zu ändern und den Beklagten zu verpflichten, ihm - dem Kläger - auf seinen Antrag vom 9. Juli 1997 i.d.F. seiner Erklärung vom 10. Mai 2000 unter Aufhebung des Versagungsbescheides des Beklagten vom 3. September 1997 und des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung Münster vom 7. November 1997 eine Bebauungsgenehmigung für die Errichtung einer weiteren Spielhalle auf dem Grundstück Gemarkung B. , Flur 4, Flurstücke 1638 und 688 (C. straße 6), zu erteilen.

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Der Beklagte vertieft seinen bisherigen Vortrag und beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

21

Der Berichterstatter hat die Örtlichkeit am 2. September 2002 in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses des Ortstermins wird auf das Protokoll Bezug genommen.

22

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vortrags der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der vom Beklagten und der Beigeladenen überreichten Verwaltungsvorgänge sowie einen vom Beklagten überreichten Lageplan Bezug genommen.

23

Entscheidungsgründe:

24

Die Berufung des Klägers hat keinen Erfolg, denn seine Klage ist unbegründet.

25

Die Ablehnung der Erteilung des Vorbescheides ist nicht rechtswidrig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung des von ihm beantragten bauplanungsrechtlichen Bauvorbescheides, denn dem Vorhaben stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen (§ 71 Abs. 2, § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW).

26

Das Vorhaben des Klägers ist bauplanungsrechtlich nach seiner Art nach § 34 Abs. 2 BauGB unzulässig. § 34 BauGB ist maßgeblich, weil ein Bebauungsplan für das Vorhabengrundstück nicht existiert und dieses innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegt. Die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art ist an § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO zu messen, weil die Eigenart der näheren Umgebung einem faktischen Mischgebiet entspricht. Dies zugrundegelegt ist das Vorhaben unzulässig, sowohl weil es nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO nicht in einem Teil des Mischgebiets liegt, der überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt ist, als auch, weil es mit § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO nicht vereinbar ist.

27

Die für die planungsrechtliche Beurteilung nach § 34 Abs. 2 BauGB maßgebliche "nähere Umgebung" reicht soweit, wie sich die Ausführung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens auswirken kann und wie die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst.

28

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. August 1998 ‑ 4 B 79.98 -, BRS 60 Nr. 176.

29

Danach wird die nähere Umgebung nach dem dem Senat vorliegenden Kartenmaterial sowie dem Ergebnis der Ortsbesichtigungen erster und zweiter Instanz gebildet durch die Bebauung beiderseits des ca. 120 m langen Abschnitts der C. straße bis zu deren Einmündung in die Straße "C. ". Die Beteiligten qualifizieren diesen Bereich nach den dort vorhandenen baulichen Nutzungen in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht zutreffend als faktisches Mischgebiet iSv § 6 BauNVO. Dieser Einschätzung steht die im Baugebiet gelegene, mit Baugenehmigung vom 25. Mai 1987 genehmigte Spielhalle im Erdgeschoss des Gebäudes C. straße 6 mit einer Spielfläche von 167,65 qm nicht entgegen. Zwar handelt es sich dabei um eine kerngebietstypische Spielhalle, sie ist aber bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung als Fremdkörper auszuklammern. Sie ist im Mischgebiet unzulässig und fällt nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung. Nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO sind im Mischgebiet lediglich Vergnügungsstätten im Sinne des § 4 a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zulässig. § 4 a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO regelt Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind.

30

Typisch für Kerngebiete ist eine Vergnügungsstätte und damit eine Spielhalle dann, wenn sie als zentraler Dienstleistungsbetrieb einen größeren Einzugsbereich besitzt und für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar ist oder jedenfalls erreichbar sein soll.

31

Vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1990 ‑ 4 C 49.89 - BRS 50 Nr. 166.

32

Nicht kerngebietstypisch ist eine Spielhalle dagegen dann, wenn sie nur der Entspannung und Freizeitbetätigung in einem begrenzten Stadtteil dient.

33

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Oktober 1992 ‑ 4 B 103.92 -, BRS 54 Nr. 49.

34

Für diese Beurteilung wird in erster Linie die Größe des Betriebs maßgeblich sein. Dieser wird bei einer Spielhalle vor allem durch die Fläche (Raumgröße), die Zahl und die Art der Spielgeräte und die Besucherplätze bestimmt werden.

35

Vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1990, a.a.O.; OVG NRW, Urteil vom 21. Juni 1994 - 11 A 1113/91 -, BRS 56 Nr. 58.

36

Von der Größe der Spielhalle hängt es ab, wie viele Spielgeräte aller Art tatsächlich und wie viele Spielgeräte bestimmter Art (vgl. § 3 Abs. 2 Spiel-VO hinsichtlich Geldspiel und Warenspielgeräten) in rechtlich zulässiger Weise aufgestellt werden können. Art und Anzahl der Spielgeräte bestimmen maßgeblich die Attraktivität des Angebots, damit regelmäßig den Umfang des Zuspruchs und somit auch den Grad der mit der Benutzung der Spielhalle für die Wohnnutzung typischerweise verbundenen Störungen. Nach der Größe der Nutzfläche bemisst sich auch die Anzahl der nachzuweisenden Stellplätze für die Kraftfahrzeuge.

37

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 21. Juni 1994, a.a.O.

38

In diesem Sinne werden von der Rechtsprechung überwiegend Spielhallen nur bis zu einer Nutzfläche von etwa 100 qm als mischgebietsverträglich angesehen.

39

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Oktober 1992 ‑ 4 B 103.92 -, BRS 54 Nr. 49; Urteil vom 18. Mai 1990, a.a.O.; OVG NRW, Urteil vom 21. Juni 1994, a.a.O.; Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung, 9. Auflage 1998, § 4 a Rn. 23.4 m.w.N.; Knaup/Stange, Kommentar zur BauNVO, 8. Auflage 1997, § 4 a Rn. 56.

40

Diesem Schwellenwert kommt für die Beurteilung, ob die Spielhalle nach ihrer Zweckbestimmung oder ihrem Umfang nur in einem Kerngebiet allgemein zulässig ist, die Bedeutung eines wesentlichen Anhalts zu,

41

vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Oktober 1992, a.a.O.,

42

wenn sich auch die Frage, ob eine mit dem Charakter eines Mischgebiets unverträgliche, nur in einem Kerngebiet zulässige Vergnügungsstätte vorliegt, nicht generell, sondern nur nach den Verhältnissen des Einzelfalls beantworten lässt.

43

Vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1990, a.a.O.

44

Dabei gewinnt die indizielle Bedeutung der Größe der Spielhalle umso mehr Gewicht, je mehr diese den Schwellenwert über- oder unterschreitet. In diesem Sinne dürfte die Nutzfläche einer Spielhalle von etwa 150 qm in aller Regel für ein Kerngebiet typisch sein.

45

Vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1990, a.a.O.

46

Denn in Spielhallen darf je 15 qm Grundfläche höchstens ein Geld- oder Warenspielgerät aufgestellt werden, die Gesamtzahl darf jedoch zehn Geräte nicht übersteigen (§ 3 Abs. 2 Spiel-VO). Demzufolge wird bei einer Nutzfläche von 150 qm die höchstzulässige Zahl von Geldspielgeräten erreicht.

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Davon ausgehend ist die vorhandene Spielhalle im Mischgebiet unzulässig. Sie hat eine Nutzfläche von 167,65 qm und überschreitet damit deutlich das genannte Maß von 150 qm, ab dem in aller Regel von einer Mischgebietsunverträglichkeit der Spielhalle auszugehen ist. Es sind keine Umstände gegeben, aufgrund derer die Spielhalle trotz ihrer Größe noch im Mischgebiet zulässig wäre. Nach den zur Genehmigung gestellten Bauvorlagen sollen in der Spielhalle zehn Geldspielgeräte aufgestellt werden. Die vorgesehenen Geldspielgeräte erreichen damit die nach § 3 Abs. 2 Spiel-VO zulässige Höchstzahl. Dieses beabsichtigte Spielangebot ist erkennbar auf einen Einzugsbereich ausgerichtet, der die nähere Umgebung im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB deutlich übersteigt. Das Vorhaben muss - sollen sich die wirtschaftlichen Vorstellungen des Betreibers angemessen verwirklichen - damit zugleich einen erheblichen Zufahrts- und Abgangsverkehr an sich binden. Dies ist - ob der Kläger dies will oder nicht - eine notwendige Folge der Größe der von ihm beabsichtigten Spielhalle. Mit dem geplanten Standort inmitten der C. straße werden zudem - insbesondere durch den An- und Abfahrverkehr zu den zugehörigen Stellplätzen - mischgebietsuntypische Immissionen an die nähere Umgebung - namentlich die Wohnnutzung in der C. straße - herangetragen. Auf eine im fraglichen Bereich etwa bereits vorhandene Immissionsbelastung kommt es in diesem Zusammenhang nicht entscheidend an, weil nach dem Willen des Verordnungsgebers jedenfalls zusätzliche nicht gebietstypische Immissionen verhindert werden sollen.

48

Diese kerngebietstypische Spielhalle ist ein Fremdkörper in der im Übrigen als faktisches Mischgebiet einzustufenden näheren Umgebung. Nicht jegliche vorhandene Bebauung in der näheren Umgebung bestimmt deren Charakter. Vielmehr muss die Betrachtung auf das Wesentliche zurückgeführt werden. Es muss alles außer Acht gelassen werden, was die vorhandene Bebauung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint. Auszusondern sind zum einen solche baulichen Anlagen, die von ihrem quantitativen Erscheinungsbild (Ausdehnung, Höhe, Zahl usw.) nicht die Kraft haben, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, die der Betrachter also nicht oder nur am Rande wahrnimmt. Zum anderen können auch solche Anlagen aus der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung auszusondern sein, die zwar quantitativ die Erheblichkeitsschwelle überschreiten, aber nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen. Das wird namentlich dann anzunehmen sein, wenn eine singuläre Anlage in einem augenfälligen Kontrast zur übrigen Bebauung steht. In Betracht kommen insbesondere solche baulichen Anlagen, die nach ihrer - auch äußerlich erkennbaren - Zweckbestimmung in der näheren Umgebung einzigartig sind. Sie erlangen die Stellung eines Unikats umso eher, je einheitlicher die nähere Umgebung im Übrigen baulich genutzt ist. Trotz ihrer deutlich in Erscheinung tretenden Größe und ihres nicht zu übersehenden Gewichts in der näheren Umgebung bestimmen sie nicht deren Eigenart, weil sie wegen ihrer mehr oder weniger ausgeprägt vom übrigen Charakter der Umgebung abweichenden Struktur gleichsam isoliert dastehen. Derartige Anlagen dürfen bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung aber nur dann als "Fremdkörper" ausgeklammert werden, wenn sie wegen ihrer Andersartigkeit und Einzigartigkeit den Charakter ihrer Umgebung letztlich nicht beeinflussen können. Ob dies der Fall ist, muss unter Würdigung des tatsächlich Vorhandenen ermittelt werden.

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Vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 ‑ 4 C 23.86 ‑, BRS 50 Nr. 75.

50

Hiervon ausgehend kann die kerngebietstypische Spielhalle im Gebäude C. straße 6 als Fremdkörper den Charakter ihrer Umgebung nicht beeinflussen. Sie steht nach ihrer Nutzungsart und ihrer Größe als singuläre Anlage in einem auffälligen Kontrast zur übrigen Bebauung, in der sich keinerlei kerngebietstypische Nutzungen befinden. Vielmehr ist sie geprägt durch den Wechsel von mischgebietstypischen Gewerbebetrieben und Wohnnutzung. Aus diesem Rahmen fällt die kerngebietstypische Spielhalle deutlich heraus. Wegen dieser Andersartigkeit und Einzigartigkeit kann sie den Charakter der Umgebung nicht beeinflussen oder gar beherrschen, zumal sie nach Außen hin nicht dominant in Erscheinung tritt.

51

Ist die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens dementsprechend nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO zu beurteilen, so handelt es sich bei der zur Genehmigung gestellten Spielhalle mit einer Spielfläche von 99,42 qm um eine grundsätzlich mischgebietsverträgliche Vergnügungsstätte i.S.v. § 4 a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO.

52

Die zur Genehmigung gestellte Spielhalle mit einer Spielfläche von 99,44 qm liegt unter dem oben genannten Schwellenwert von 100 qm Spielfläche. Zu dieser Spielfläche ist ‑ neben der Spielfläche der geplanten Spielhalle - nicht etwa die Spielfläche der bereits mit Baugenehmigung vom 25. Mai 1987 genehmigten Spielhalle hinzuzurechnen. Ob diese Spielhallen unter baurechtlichen Aspekten jeweils isoliert zu sehen oder einheitlich zu betrachten sind, ist durch Auslegung der Baugenehmigung zu klären. Die Frage ist danach zu beantworten, ob es sich um jeweils selbstständige Nutzungseinheiten oder Teile einer betrieblichen Einheit handelt.

53

Vgl. BVerwG, Urteil vom 27. April 1993 - 1 C 9.92 ‑, NVwZ-RR 1993, 545, 546 m.w.N.

54

Dies ist hier nicht der Fall. Allein die Belegenheit der Betriebe auf ein und demselben Grundstück und in ein und demselben Gebäude führt noch nicht zu einer Einheit im bauplanungsrechtlichen Sinne.

55

Vgl. BVerwG, Urteil vom 20. August 1992 ‑ 4 C 57.89 ‑, BRS 54 Nr. 50; OVG NRW, Urteil vom 29. Januar 1997 ‑ 11 A 2980/94 ‑, BRS 59 Nr. 27.

56

Eine räumliche Verbindung der Spielhallen ist nach den Bauvorlagen nicht gegeben, so dass eine betriebliche Einheit nicht besteht.

57

Die geplante Spielhalle liegt allerdings nicht in den Teilen des Mischgebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt sind. Für diese Beurteilung sind folgende Überlegungen maßgeblich: Die Betriebszeiten von Spielhallen weichen von den normalen Geschäftszeiten ab; sie stören die Wohnnutzung auch noch in den Abendstunden. Vor diesem Hintergrund ist es Zweck des § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO, Vergnügungsstätten nur in den Teilen der Mischgebiete zuzulassen, in denen die Wohnnutzung hinter die gewerbliche Nutzung zurücktritt. Eine gewerbliche Nutzung prägt einen Gebietsteil überwiegend, wenn dieser von dieser Nutzungsart dominiert erscheint. Dabei darf allerdings nicht schematisch darauf abgestellt werden, ob der prozentuale Anteil der jeweils grundstücksbezogen ermittelten gewerblich genutzten Geschossflächen gegenüber dem Anteil der Wohngeschossflächen rechnerisch überwiegt. Vielmehr erfordert die Beurteilung einer prägenden Wirkung eine Gesamtbetrachtung. In sie sind alle gebietsprägenden Faktoren einzubeziehen. Dabei ist auch von Bedeutung, in welchem Maße die Erdgeschosse gewerblich genutzt werden und inwieweit die gewerbliche Nutzung bis in die Obergeschosse reicht.

58

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. Februar 1994 ‑ 4 B 179/93 -, UPR 1994, 262 f.; OVG NRW, Urteil vom 21. Juni 1994, a.a.O.; Nds. OVG, Urteil vom 10. Juni 1993 - 1 L 562/92 -, BRS 55 Nr. 58.

59

Allerdings kann nicht das gesamte Mischgebiet in den Blick genommen werden. § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO bezieht sich nur auf einen engeren Ausschnitt, einen Teil der näheren Umgebung im Verständnis von § 34 Abs. 2 BauGB.

60

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 14. März 1994 ‑ 7 A 3838/91 -.

61

Dies folgt zum einen aus dem Wortlaut der Vorschrift, in der von "Teilen des Gebiets" die Rede ist. Zum anderen ist nur diese Unterscheidung mit der Systematik der Baunutzungsverordnung vereinbar. Sie legt in § 6 Abs. 1 BauNVO als Zweckbestimmung des Mischgebietes fest, dieses diene dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Mischgebiete sind danach durch ein gleichberechtigtes Nebeneinander von Wohnen und gewerblicher Nutzung gekennzeichnet. Überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt können danach nur Teile eines Mischgebiets sein, andernfalls handelte es sich nicht mehr um ein Mischgebiet.

62

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 16. Juni 1997 ‑ 10 A 6264/96 -.

63

Die Festlegung der Grenzen des Gebietsteils, auf dessen überwiegende gewerbliche Nutzung § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO abstellt, ist - ähnlich wie die Bestimmung der nach § 34 Abs. 1 BauGB maßgeblichen näheren Umgebung - nicht losgelöst vom jeweiligen Einzelfall möglich. Der Gebietsteil beschränkt sich deshalb nicht stets auf das jeweilige Grundstück, auf dem das Vorhaben verwirklicht werden soll und dessen (unmittelbare) Nachbarbebauung.

64

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. Oktober 1993 ‑ 4 B 176/93 -, Buchholz 406.12 § 6 BauNVO Nr. 13.

65

Vielmehr bedarf es der Berücksichtigung der konkreten örtlichen Situation, in der die Vergnügungsstätte entstehen soll. Danach kann sich der maßgebliche Gebietsteil unter Umständen aber durchaus auf das Grundstück beschränken, auf dem das Vorhaben verwirklicht werden soll,

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vgl. OVG NRW, Urteil vom 16. Juni 1997, a.a.O.,

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oder aber die unmittelbare oder auch die weitere Nachbarbebauung einschließen.

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Hiervon ausgehend kann der maßgebliche Gebietsteil auf Grund der örtlichen Gegebenheiten nicht auf das Grundstück beschränkt werden, auf dem das Vorhaben entstehen soll, denn die geplante Spielhalle, deren Ein- und Ausgang zur C. straße liegt, wirkt über dieses Grundstück hinaus auch auf die benachbarte Bebauung auf beiden Seiten der C. straße. Wo die Grenzen des Gebietsteils exakt zu ziehen sind, kann offen bleiben, weil sich in keinem Fall ein überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägter Teil ergibt. Denn die gewerblichen Nutzungen befinden sich ‑ abgesehen von denen auf dem Vorhabengrundstück und dem nordöstlich davon gelegenen Grundstück mit der Bäckerei und dem früheren Supermarkt ‑ ausschließlich in den äußeren Bereichen des bandartigen Mischgebiets, jeweils etwa in gleicher Entfernung von der Spielhalle, die in der Mitte des Mischgebiets errichtet werden soll. Deshalb kann sich ‑ von dem Vorhabengrundstück aus betrachtet ‑ jedenfalls kein Teil des Mischgebiets ergeben, der die gewerblichen Nutzungen in dessen äußeren Bereichen einschließt. Danach liegt ein überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägter Gebietsteil selbst dann nicht vor, wenn dessen Grenzen ‑ neben dem Vorhabengrundstück ‑ auch das gewerblich genutzte Grundstück mit der Bäckerei (C. straße 10) umschlössen. Denn zu dem so gefassten Gebietsteil wären im Übrigen noch die in der Beiakte 3 so bezeichneten und ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Gebäude 3, 4a, 6, 7, 9 und 19 zu zählen, die dem Vorhabengrundstück sowie dem Grundstück, auf dem die Bäckerei betrieben wird, auf der anderen Seite der C. straße gegenüberliegen. In dem so verstandenen Gebietsteil ist die Bebauung in mischgebietstypischer Weise durch ein gleichberechtigtes Nebeneinander von Wohnen und gewerblicher Nutzung geprägt, ohne dass eine Nutzungsart die andere dominiert. Neben einer ausschließlichen Wohnnutzung in den Erd- und Obergeschossen der Gebäude 3, 4a, 6, 7, 9 und 19 findet sich eine durchmischte Nutzung des Hauses C. straße 6. Dieses wird im Ober- und Dachgeschoss ausschließlich wohngenutzt, lediglich das Erdgeschoss wird teilweise für gewerbliche Zwecke genutzt, nämlich als Pizzeria sowie als Spielhalle. Im Übrigen wird auch das Erdgeschoss als Wohnung genutzt bzw. es findet dort derzeit ‑ hinsichtlich der Räumlichkeiten der geplanten Spielhalle ‑ gar keine bauliche Nutzung statt. Unerheblich ist es in diesem Zusammenhang, dass für die Räumlichkeiten der geplanten Spielhalle mittlerweile eine Genehmigung für ein Billiardcafé erteilt worden ist, denn diese Nutzung ist nicht aufgenommen worden. Maßgeblich für die Beurteilung nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO sind aber nur die tatsächlich vorhandenen Nutzungen. Bereits genehmigte, aber noch nicht vorhandene Nutzungen, prägen einen Gebietsteil noch nicht.

69

Vgl. Fickert/Fieseler, a.a.O., § 6 Rn. 21.

70

Ferner umschließt der Gebietsteil das Gebäude C. straße 10 mit Backshop und Bäckerei, das im Übrigen teilweise leer steht bzw. teilweise zu Wohnzwecken genutzt wird. Insoweit kann offen bleiben, inwieweit die frühere und mittlerweile aufgegebene Nutzung als Supermakt im Erdgeschoss und von Büroräumen im Obergeschoss den Charakter der Umgebung noch prägen kann. Jedenfalls ergibt sich im maßgeblichen Gebietsteil bei einer Gesamtbetrachtung keine dominante gewerbliche Nutzung, weil von insgesamt acht Gebäuden lediglich zwei ‑ davon zumindest eines lediglich teilweise im Erdgeschoss ‑ gewerblich genutzt werden. Diese Bewertung gilt erst recht dann, wenn man die vorhandene kerngebietstypische Spielhalle auch bei der Beurteilung nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO als Fremdkörper außer Betracht lässt.

71

Ist diese kerngebietstypische Nutzung bezogen auf das Mischgebiet insgesamt ein Fremdkörper, so kann für den nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO maßgeblichen Gebietsteil aus gesetzessystematischen Gründen nichts anderes gelten. § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO setzt nämlich voraus, dass der Gebietsteil mit den ihn prägenden Nutzungen in der Zusammenschau mit den prägenden Nutzungen der übrigen Teile des gesamten Gebiets insgesamt als Mischgebiet anzusehen ist. Dies schließt es nicht aus, dass der nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO in den Blick zu nehmende Gebietsteil bei isolierter Betrachtung wegen dominierender gewerblicher Nutzungen nicht als Mischgebiet angesehen werden kann. Die dementsprechenden gewerblichen Nutzungen sprengen den Gebietscharakter nämlich nicht schon nach ihrer Qualität, sondern erst dann, wenn sie nach ihrer Quantität die im Mischgebiet vorausgesetzte gleichgewichtige Durchmischung von Wohnen und das Wohnen nicht wesentlich störendem Gewerbe aufheben. Anders ist es dagegen bei einer ‑ wie hier ‑ kerngebietstypischen Spielhalle. Sie steht der Qualifizierung als Mischgebiet oder Teil eines Mischgebiets nicht erst ab einer bestimmten Anzahl, sondern schon von ihrer Qualität her von vornherein entgegen.

72

Unabhängig davon wäre das Vorhaben nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO im Einzelfall auch dann unzulässig, wenn man es als im Mischgebiet gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO allgemein zulässig ansehen wollte. Durch § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO werden die §§ 2-14 BauNVO ergänzt. Dies gilt nicht nur für durch einen Bebauungsplan festgesetzte Baugebiete, sondern auch für unbeplante Gebiete, deren Eigenart - wie hier - gemäß § 34 Abs. 2 BauGB einem Plangebiet der Baunutzungsverordnung entspricht.

73

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 12. Februar 1990 ‑ 4 B 240.89 -, BauR 1990, 326, 327, und vom 29. Juli 1991 - 4 B 40.91 -, NVwZ 1991, 1078; OVG NRW, Urteil vom 18. Februar 1993 ‑ 10 A 1590/88 -, UPR 1994, 104 f.

74

Gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO, der sich entsprechend seiner systematischen Stellung im ersten Abschnitt der Baunutzungsverordnung "Art der baulichen Nutzung" allein auf die Art der baulichen Nutzung bezieht,

75

vgl. BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 ‑ 4 C 3.94 ‑, BRS 57 Nr. 175,

76

sind die in den §§ 2-14 BauNVO aufgeführten baulichen Anlagen im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO gilt nicht nur für die Neuerrichtung baulicher Anlagen, sondern für jede Änderung (Erweiterung) bzw. Nutzungsänderung.

77

Vgl. König/Röser/Stock, BauNVO, 1999, § 15 Rn. 7.

78

Auch die Anhäufung von Spielhallen kann der Eigenart eines Baugebiets nach der "Anzahl" der baulichen Anlagen widersprechen.

79

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Juli 1991 ‑ 4 B 40.91 -, BRS 52 Nr. 56; ferner Urteil vom 20. August 1992 - 4 C 57.89 -, BRS 54 Nr. 50; OVG NRW, Urteile vom 14. Juni 1997, a.a.O., vom 24. Juni 1987 - 11 A 1389/85 -, BRS 47 Nr. 50, vom 18. Februar 1993, a.a.O., vom 19. Dezember 1990 ‑ 10 A 2769/87 - und vom 28. April 1989 - 7 A 638/87 ‑; OVG Bremen, Urteil vom 10. September 1996 ‑ 1 BA 24/96 -, Juris.

80

Ab welcher Anzahl von Spielhallen dies der Fall ist, hängt stets von den besonderen Umständen des Einzelfalles ab und richtet sich im Wesentlichen nach der Eigenart des Baugebiets und der Größe und Lage der vorhandenen sowie der hinzukommenden Spielhalle. Im Einzelfall können die Voraussetzungen des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO schon beim Hinzukommen einer zweiten Spielhalle zu einer bereits vorhandenen Spielhalle gegeben sein.

81

Als "Baugebiet", dessen Eigenart im Rahmen des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO zu bestimmen ist, ist hier das faktische Mischgebiet in den Blick zu nehmen. Die Eigenart eines Baugebiets i.S.v. § 34 Abs. 2 BauGB wird geprägt durch die typisierenden Regelungen der Baunutzungsverordnung, insbesondere durch die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets, wie sie Abs. 1 der jeweiligen Baugebietsvorschriften der BauNVO zu entnehmen ist sowie dem sich aus den örtlichen Verhältnissen ergebenden besonderen Gebietscharakter des konkreten Baugebiets.

82

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Juli 1991, a.a.O.

83

Hiervon ausgehend ist die Eigenart des Mischgebiets nach der typisierenden Regel des § 6 BauNVO wie folgt zu beschreiben: Die Eigenart des Mischgebiets als Baugebietstyp wird gemäß § 6 Abs. 1 BauNVO dadurch geprägt, dass es sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben dienen soll, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Der Verordnungsgeber hat die beiden Hauptnutzungsarten nicht in ein Rangverhältnis zueinander gestellt. Das Mischgebiet ist nach seiner typischen Eigenart also für Wohnen und nicht störendes Gewerbe gleichermaßen offen. Dies rechtfertigt indes nicht den Schluss, dass die das Mischgebiet kennzeichnende Gleichwertigkeit und Gleichgewichtigkeit von Wohnung und nicht (wesentlich) störendem Gewerbe ausschließlich qualitativ zu verstehen wäre und etwa nur gebietsunverträgliche und in diesem Sinne "übergewichtige" gewerbliche Nutzungen i.S.d. § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO der gebietstypischen Eigenart des Mischgebiets widersprechen können. Vielmehr bringt § 6 Abs. 1 BauNVO die städtebauliche Geltungsabsicht des Verordnungsgebers zum Ausdruck, dass die beiden Nutzungsarten in den durch Bebauungsplan festgesetzten Mischgebieten auch in ihrer jeweiligen Quantität "gemischt" sein sollen. Für die hiernach zu beachtende auch quantitative Mischung kommt es darauf an, in welchem Verhältnis die dem Wohnen und die gewerblichen Zwecken dienenden Anlagen im Baugebiet nach Anzahl und Umfang zueinander stehen. Dabei ist einerseits nicht erforderlich, dass die beiden Nutzungsarten zu genau oder annähernd gleichen - wie auch immer rechnerisch zu bestimmenden - Anteilen im jeweiligen Gebiet vertreten sind. Vielmehr ist es erforderlich und zugleich aber auch ausreichend, dass im jeweiligen Gebiet eine der beiden Hauptnutzungsarten nicht nach Anzahl und/oder Umfang beherrschend und in diesem Sinne "übergewichtig" in Erscheinung tritt. Ob dies der Fall ist oder nicht, lässt sich nicht notwendig, jedenfalls aber nicht ausschließlich danach beurteilen, mit welchen Prozentsätzen die Grundfläche des jeweiligen Mischgebiets für die eine und die andere Nutzungsart in Anspruch genommen werden soll. Die Störung des gebotenen quantitativen Mischungsverhältnisses und damit zugleich der Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets kann sich aus einem solchen übermäßig großen Anteil einer Nutzungsart an der Grundfläche des Baugebiets, aber auch aus anderen Umständen, z.B. auch aus einem Missverhältnis der Geschossflächen oder der Zahl der eigenständigen gewerblichen Betriebe im Verhältnis zu den vorhandenen Wohngebäuden, oder auch erst aus mehreren solcher Merkmale zusammengenommen ergeben. Erforderlich ist stets eine Bewertung aller für eine quantitative Beurteilung in Frage kommender tatsächlicher Umstände im einzelnen Fall.

84

Vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1988 - 4 C 34.86 ‑, BRS 48 Nr. 37.

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Neben dieser allgemeinen Charakterisierung des Mischgebiets ist im Hinblick auf die besonderen örtlichen Verhältnisse zu berücksichtigen, dass in dem kleinräumigen Gebiet nur relativ wenige Gebäude liegen und das Gebiet lediglich aus einer Straßenrandbebauung von ca. 120 m Länge mit dörflichem bis kleinstädtischem Charakter besteht, in dem die Wohnnutzung ein deutliches Gewicht hat. Der so beschriebenen Eigenart dieses kleinen Baugebiets widerspricht die Zulassung der beantragten zweiten Spielhalle nach der Anzahl dieser baulichen Anlagen. Durch deren Zulassung erführe dieses dörfliche bis kleinstädtische Mischgebiet eine deutliche Veränderung seiner bisherigen Prägung in Richtung auf ein Vergnügungsgebiet. Dabei ist maßgeblich zu berücksichtigen, dass bereits die vorhandene kerngebietstypische Spielhalle den Charakter des Mischgebiets sprengt. Tritt zu ihr die beantragte Spielhalle hinzu, so weisen die genehmigten Spielhallen eine Fläche von rund 267 qm auf. Zudem liegen die beiden Spielhallen innerhalb desselben Gebäudes. Diese räumliche Nähe führt zu einer erheblichen Attraktivitätssteigerung des Standortes, die den kerngebietstypischen Charakter der vorhandenen Spielhalle noch verstärkt und die Anziehungskraft der geplanten Spielhalle deutlich steigert. Die Zulassung der - weiteren - Spielhalle würde die vorgegebene städtebauliche Situation verschlechtern, weil eine Entwicklung in Richtung auf ein Vergnügungsgebiet eingeleitet würde. Die Genehmigung weiterer Vergnügungsbetriebe könnte nicht mehr verhindert werden. Solche Betriebe könnten durchaus durch Umnutzung vorhandener, bisher anderweitig genutzter Räumlichkeiten oder die Bebauung der vorhandenen noch unbebauten Flächen entlang der C. straße entstehen. Damit würde durch die Zulassung der streitigen Spielhalle die gegebene städtebauliche Situation negativ in Bewegung gebracht. Unter diesen besonderen Umständen ist die geplante zweite Spielhalle auf jeden Fall nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO unzulässig. Sie kann danach auch nicht gemäß § 6 Abs. 3 BauNVO iVm § 31 Abs. 1 BauGB ausnahmsweise zugelassen werden.

86

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung auf §§ 167 VwGO, 708 Nr. 70, 711, 713 ZPO.

87

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.