Oberlandesgericht Hamm ()
Urteil vom 2013-05-27, Aktenzeichen 5 U 163/12
ECLI:DE:OLGHAM:2013:0527.5U163.12.00

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 06.11.2012 verkündete Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Essen abgeändert und die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Gründe:

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A.

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Gemäß § 540 Abs.1 ZPO wird wegen des Tatsachenvortrags der Parteien einschließlich der genauen Fassung der erstinstanzlich gestellten Sachanträge auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen, soweit sich aus dem Nachfolgenden nichts anderes ergibt.

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Der Beklagte ist Eigentümer des Hofgrundstücks N-Straße (Flurstück ###) mit einer Tiefgarage und einem darüber befindlichen Garagenhof. Das Grundstück ist aus einer Teilung des damaligen Grundstücks ##2 (914 qm groß) hervorgegangen, auf dem sich noch das Mehrfamilienhaus N-Straße 25 befand (heute belegen auf dem Flurstück ##1).

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Das gesamte Grundstück stand ursprünglich im Eigentum der Mutter des Beklagten, Frau G, verstorben 1986; aufgrund einer Auflassung vom 28.12.1981 wurde im Januar 1982 der Beklagte als Eigentümer eingetragen, der die Immobilie 2002 auf seine Kinder C und K übertrug. Später wurde das Hausgrundstück von dem Garagengrundstück getrennt und der Beklagte wurde am 11.11.2010 als Eigentümer des Garagengrundstücks eingetragen.

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Die Kläger bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft H-Straße 1 und N-Straße 27 (Flurstück ##3). Zu Gunsten ihres Grundstücks und zu Lasten des Grundstücks des Beklagten ist “unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 8. Juni 1961“ eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen dahingehend, dass die jeweiligen Eigentümer des begünstigten Grundstücks berechtigt sind, die “unter der Erdgleiche des Hofraums der Besitzung N-Straße 25 erstellte Sammelgarage (ab 1966 mit Ausnahme der ersten vier Einstellplätze links) dauernd zu benutzen“.

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Grundlage der Dienstbarkeit war ein notarieller Vertrag vom 08.06.1961 (UR-Nr. 239/1961 des Notars Dr. N) zwischen G und dem Eigentümer des damals noch unbebauten Grundstücks der Kläger, L, dem Platz für die im Rahmen der Bebauung seines Grundstücks notwendigen Stellplätze fehlte.

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Der Vertrag enthält im Wesentlichen folgende Vereinbarungen:

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“§ 1:

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Frau G gestattet Herrn L, innerhalb des Hofraums ihrer Besitzung N-Straße 25 29 Kraftfahrzeugeinstellplätze zu erstellen. Und zwar sollen unterhalb der Erdgleiche des Hofes eine Sammelgarage für 18 Personenkraftwagen und darüber 10 Einzelgaragen und eine Doppelgarage erstellt werden. …

11

Herr L verpflichtet sich, mit den baulichen Maßnahmen sofort nach Erteilung der Baugenehmigung … zu beginnen.

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§ 2:

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Die unter Erdgleiche zu erstellende Sammelgarage wird Herrn L zur dauernden alleinigen Benutzung überlassen. Er ist verpflichtet, diese Sammelgarage einschließlich des Zuweges dauernd auf seine Kosten instandzuhalten. Das Benutzungsrecht an der Sammelgarage soll durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers der von Herrn L zu errichtenden Hausbesitzung sichergestellt werden.

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§ 3:

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Die oberhalb der Sammelgarage zu erstellenden Einzelgaragen unterliegen der ausschließlichen Benutzung durch Frau G. Diese hat die Einzelgaragen, den davor liegenden Teil des Hofes und den Zuweg instand zu halten.

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§ 4:

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Soweit sich die Grundsteuer und die Gemeindeabgabe … infolge des Vorhandenseins der unterirdischen Sammelgarage künftig erhöhen, trägt Herr L diese Mehrbeträge. …

18

§ 5:

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Herr L trägt die Kosten der Planung und Durchführung des ganzen Bauvorhabens einschließlich der Baunebenkosten und der Kosten für die Herrichtung der Zuwege und der Asphaltdecke im Hof. Er leistet Gewähr dafür, dass Frau G keinerlei Unkosten im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben erwachsen. …“

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Zurzeit nutzen die Kläger 12 der insgesamt 16 Stellplätze in der Tiefgarage, die übrigen Tiefgaragenplätze (4) und auch die auf dem Garagenhof befindlichen Stellplätze und Garagen werden vom Beklagten genutzt (teils durch Vermietung).

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Die Hoffläche, die zugleich die obere Decke der Tiefgarage bildet, ist inzwischen sanierungsbedürftig; es dringt an mehreren Stellen Wasser in die Tiefgarage ein und es drohen gravierende Folgeschäden. Verantwortlich dafür sind nach dem Vortrag der Parteien Risse und offene Stellen in der Hof- bzw. Oberdecke, defekte Wasserabläufe und ein unzureichendes Gefälle. Wegen defekter Wasserabläufe wurde der Beklagte bereits 2001 zur Instandhaltung verurteilt (Urteil des AG Essen vom 30.01.2001, Az. 132 C 365/00).

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Zur Sanierung ist eine Erneuerung der Fahrbahndecke auf dem Hof und der Abdichtungen erforderlich, was laut Kostenvoranschlag der Firma M vom 28.09.2011 brutto 66.553,36 € kosten soll.

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Im vorliegenden Rechtsstreit haben die Kläger den Beklagten auf Instandsetzung und Abdichtung der Oberdecke (sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Kosten) in Anspruch genommen; eine entsprechende Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers des Garagengrundstücks (Hof) ergebe sich aus dem Vertrag vom 08.06.1961.

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Der Beklagte ist dem entgegen getreten; er hat sich zunächst auf eine Störung der Geschäftsgrundlage berufen, weil die Kosten der Sanierung gegenüber den geringen Vorteilen, die er aus der Nutzung der ihm überlassenen Garagen erziele, völlig außer Verhältnis stünden. Diese im Laufe der Zeit eingetretene Entwicklung habe man damals nicht berücksichtigt; deshalb könne er eine Anpassung des Vertrages verlangen dahingehend, dass er zukünftig nicht mehr verpflichtet sei, für die Instandhaltung der Fahrbahndecke aufzukommen.

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Später hat er sich darauf berufen, dass er bei zutreffender Auslegung der damals getroffenen Vereinbarung gar nicht verpflichtet sei, die Oberfläche zu sanieren. Nach dem Vertrag sei Herr L bzw. seine Rechtsnachfolger verpflichtet, “die unter der Erdgleiche zu erstellende Sammelgarage“ instand zu halten. Die Instandhaltungspflicht erstrecke sich damit auch auf die Decke bis zur Erdgleiche = Erdoberfläche; die Gussasphaltschicht liege unterhalb der Erdoberfläche. Die gesamt Asphaltdecke gehöre somit zur Tiefgarage, für deren Instandhaltung die Kläger aufzukommen hätten.

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Sinn und Zweck der vertraglichen Regelung sei gewesen, die Eigentümer des Grundstücks des Beklagten nicht mit Folgemaßnahmen zu belasten. Eine Dachabdichtung diene allein der Sammelgarage und sei für die Befestigung des Garagenhofes nicht zwingend erforderlich; gleiches gelte für die Wassereinläufe.

27

Dass Frau G nach § 3 des Vertrages den Hof instand halten müsse, rechtfertige keine andere Bewertung. Der Begriff sei zu allgemein und lasse nicht erkennen, was ihm funktional und räumlich zuzuordnen ist.

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Auch ohne eine eindeutige Regelung im Vertrag ergebe sich zumindest aus § 1020 BGB, dass es Sache der Kläger sei, die Decke der Tiefgarage instand zu setzen. Dem Beklagten obliege nur die Instandhaltung des Hofraums oberhalb der Erdgleiche, z.B. durch Entfernung von Unrat auf der Asphaltdecke.

29

Das Landgericht hat den Beklagten verurteilt, die Hoffläche bis zur Oberfläche der Rohbetondecke der Tiefgarage mit Ausnahme der Glasbausteine instand zu setzen und abzudichten. Der Anspruch der Kläger ergebe sich aus §§ 873, 874, 1018, 1021 BGB, mithin aus der Grunddienstbarkeit und dem notariellen Vertrag vom 08.06.1961. Letzterer sei durch die Bezugnahme im Grundbucheintrag Inhalt der dinglichen Einigung geworden. Die Grenze zwischen den Zuständigkeitsbereichen Hof und Sammelgarage seien nicht konkret festgelegt worden. Zu einer Tiefgarage gehöre auch die sie abschließende Decke, nicht erfasst seien aber die oberhalb dieser Decke liegenden Schichten, die zu dem Hof gehörten. Dieser erfasse die darauf errichtete Fahrfläche einschließlich deren Unterbau, der an der Rohbetondecke der Tiefgarage ende. Der Gesamtsituation der Liegenschaft sei geschuldet, dass die Instandhaltung des Hofes etwas aufwendiger sei und eben auch eine Abdichtung zum Schutz der Tiefgarage umfasse. Wegen der weiteren Einzelheiten der Entscheidungsgründe wird auf die diesbezüglichen Ausführungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.

30

Mit seiner gegen diese Entscheidung eingelegten Berufung wendet sich der Beklagte gegen die durch das Landgericht getätigte Auslegung des Notarvertrages.

31

Er beantragt,

32

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

33

Die Kläger beantragen,

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die Berufung zurückzuweisen.

35

Die Kläger verteidigen das angefochtene Urteil unter Bezugnahme auf ihren erstinstanzlichen Vortrag.

36

Der Senat hat die Grundakte des Amtsgerichts Essen, Holsterhausen ***, beigezogen. Aus Band II der vorgenannten Grundakte ergibt sich, dass Frau G am 08.06.1961 eine – vom vorerwähnten Vertrag separierte – Bewilligung zur Eintragung einer Grunddienstbarkeit abgegeben hat (UR-Nr. 240/1961). Danach bewilligt und beantragt sie, “eine Grunddienstbarkeit des Inhalts einzutragen, dass der jeweilige Eigentümer der Nachbargrundstücke …. berechtigt ist, die unter der Erdgleiche des Hofraums der Besitzung N-Straße 25 erstellten Sammelgarage dauernd zu benutzen.“ Insoweit wird auf Bl. 169 der vorgenannten Grundakte Bezug genommen.

37

B.

38

Die Berufung des Beklagten ist zulässig und begründet.

39

Die Kläger haben aus keinem Rechtsgrund einen Anspruch gegen den Beklagten auf Sanierung der Hoffläche (Ziff. I.) bzw. auf Beseitigung einer vom Hof des Beklagten ausgehenden Störung. (Ziff. II.).

40

I.

41

Der Anspruch ergibt sich nicht aus der notariellen Vereinbarung vom 08.06.1961, welche zwischen Frau G und Herrn L getroffen wurde. Denn die darin enthaltenen Regelungen entfalten weder schuldrechtlich noch dinglich Wirkungen für die Rechtsnachfolger der Vertragsschließenden.

42

a)

43

Die §§ 2 und 3 des notariellen Vertrages enthalten – dem Wortlaut nach schuldrechtliche – Verpflichtungen der Vertragsparteien zur Instandhaltung; dabei wurde zwischen Sammelgarage und Einzelgaragen nebst Hoffläche unterschieden.

44

b)

45

Eine Vereinbarung mit dinglicher Wirkung und damit ein Fall von §§ 1021 BGB liegt nicht vor. Denn die jeweiligen Instandhaltungspflichten sind nicht zum Inhalt der Dienstbarkeit gemacht und im Grundbuch eingetragen worden, § 873 BGB. Zwar können bestimmte Regelungen auch durch eine Bezugnahme nach § 874 BGB zum Inhalt einer Dienstbarkeit gemacht werden. Dies erfolgt, indem hinsichtlich der näheren Bezeichnung des Rechtsinhalts auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen wird. Im Streitfall wird nach dem Grundbucheintrag auf eine Bewilligung vom 08.06.1961 Bezug genommen. Dadurch, dass diese Bezugnahme mit Ausnahme des Datums keinen konkreten weiteren Bezug (z.B. Aktenzeichen) enthält und mithin völlig pauschal erfolgte, sind die Parteien und auch das Landgericht davon ausgegangen, dass sich diese Bezugnahme auf den notariellen Vertrag vom 08.06.1961 bezog und dieser eine Bewilligung i.S.v. § 19 GBO, auf welche Bezug genommen wird, darstellen sollte. Die Unrichtigkeit dieser Annahme ergibt sich aus der nunmehr beigezogenen Grundakte (Holsterhausen *** Band II, Bl. 169). Der Vertrag vom 08.06.1961 enthält keine Bewilligung. Diese erfolgte vielmehr separat am gleichen Tag, und allein auf diese nimmt die Eintragung Bezug. Diese Bewilligung enthält jedoch keinerlei nähere Angaben zu dem Rechtsinhalt der Grunddienstbarkeit; insbesondere nicht zu Instandhaltungspflichten und/oder Regelungen im Hinblick auf die Frage, wer welche Kosten zu tragen hat. Mithin wurden diese allein im schuldrechtlichen Vertrag enthaltenen Regelungen nicht mit dinglicher Wirkung vereinbart.

46

c)

47

Da die von den damaligen Eigentümern der betroffenen Grundstücke getroffenen Regelungen mithin nur mit schuldrechtlicher Wirkung vereinbart wurden und weder vorgetragen noch den Umständen entnommen werden kann, dass die Parteien dieses Rechtsstreits in diese Vereinbarungen eingetreten sind (zumal diese die Grundstücke im Wege der Einzelrechtsnachfolge erworben haben), können die Kläger aus dieser Vereinbarung keine Rechte gegen den Beklagten herleiten.

48

II.

49

Die Kläger haben auch unter dem Gesichtspunkt einer Beeinträchtigung ihrer Grunddienstbarkeit keinen Anspruch gegen den Beklagten. Ein solcher auf §§ 1027, 1004 BGB begründeter Anspruch scheitert daran, dass der Beklagten nicht verpflichtet ist, sein Hoffläche so zu sanieren, dass kein Wasser mehr in die Tiefgarage eindringt.

50

a)

51

Aus einer auf bloße Nutzung eines Grundstücks gerichteten Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) selbst ergibt sich in der Regel nur eine Duldungspflicht des Eigentümers und keine Pflicht zu aktivem Handeln. Weitergehende Pflichten können sich aus der Grundbucheintragung und der darin in Bezug genommenen Bewilligungserklärung ergeben. Vorliegend besteht jedoch sowohl nach dem Wortlaut der Eintragung als auch nach der Bewilligung lediglich die Verpflichtung des Eigentümers, die Nutzung der unter der Erdgleiche erstellten Sammelgarage zu dulden.

52

b)

53

Nach § 1020 S. 2 BGB ist derjenige, der auf einem belasteten Grundstück eine Anlage hält, grundsätzlich selbst verpflichtet, diese in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Die gesetzliche Unterhaltungspflicht trifft mithin im Regelfall den Eigentümer des herrschenden Grundstücks. Die streitgegenständliche Tief- bzw. Sammelgarage ist als Anlage in diesem Sinne anzusehen. Da sich das Nutzungsrecht nur auf die Tiefgarage bezieht, ist nicht davon auszugehen, dass die unterirdischen und oberirdischen Garagen eine einheitliche Anlage bilden.

54

“Halten“ in diesem Sinne heißt tatsächlich nutzen. Im streitgegenständlichen Fall sind mithin in erster Linie die Kläger Nutzer, denn diese nutzen 12 der insgesamt 16 Stellplätze. Aber auch der Beklagte nutzt 4 der Tiefgaragenplätze. Dabei ist unerheblich, ob die Kläger oder aber der Beklagte die Plätze vermietet haben, also die Nutzung durch Personen erfolgt, die ihr Recht von den Parteien ableiten.

55

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Urteil v. 12.11.2004, Az. V ZR 42/04, und v. 17.02.2006, Az. V ZR 49/05) ist § 1020 S. 2 BGB jedoch auch anwendbar, wenn der Eigentümer des belasteten Grundstücks die Anlage mithält; die Unterhaltungs- und Instandsetzungskosten sind dann in entsprechender Anwendung von §§ 748, 742 BGB zu quoteln, wenn nichts anderes vereinbart ist.

56

c)

57

Im Ergebnis kann dahinstehen, was bautechnisch als zu der Anlage, das heißt zu der Sammelgarage der Kläger, gehörig anzusehen ist. Denn der Beklagte muss nach allgemeinen Grundsätzen nur sicherstellen, dass von seinem Eigentum keine Gefährdungen oder Schäden zu Lasten Dritter ausgehen. Dabei ist über §§ 1004, 1027 BGB auch die Grunddienstbarkeit der Kläger, also die Nutzungsmöglichkeit der Tiefgarage, geschützt, und es kann unterstellt werden, dass die Nutzung der Tiefgarage durch die mittlerweile eingetretene Undichtigkeit der Asphaltdecke beeinträchtigt wird bzw. eine solche Beeinträchtigung jedenfalls unmittelbar bevorsteht.

58

Dies kann aber nur dann eine dem Beklagten zurechenbare Beeinträchtigung darstellen, wenn dieser verpflichtet wäre, eine wasserdichte Asphaltierung seiner Hoffläche vorzunehmen. In Bezug auf die Tiefgarage würde das bedeuten, dass der Beklagte verpflichtet sein müsste, für die Dichtigkeit der Tiefgarage zu sorgen.

59

Der Senat sieht nicht, aus welchem Rechtsgrund sich eine solche Verpflichtung ergeben sollte. Wie zuvor unter Ziffer I. ausgeführt, wirken die schuldrechtlichen Verpflichtungen, enthalten in der vertraglichen Vereinbarung vom 08.06.1961, nicht für/gegen den Beklagten. Selbst wenn sich aus dieser jedoch Bindungswirkungen gegen/für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks des Beklagten herzuleiten wären, ergäbe sich daraus nicht der seitens der Kläger geltend gemachte Sanierungsanspruch. Denn nach dem Vertragstext sollte Herr L die Sammelgarage nebst deren Zufahrt instand halten und Frau G den Hof und die Einzelgaragen nebst Zufahrt. Jeder sollte mithin für das verantwortlich sein, was er nutzte. Dabei ist dem gesamten Vertragstext zu entnehmen, dass der Frau G keine Kosten infolge der Einräumung der Dienstbarkeit sowie der Erstellung der Anlage entstehen sollten, sondern sie im Gegenteil als Gegenleistung für die ansonsten unentgeltlich eingeräumte dauerhafte Nutzung ihres Grundstücks die Einzelgaragen und die Asphaltierung des Hofes bekommen sollte. Dass der Frau G durch die seitens des Herrn L geschuldete und erbrachte Leistung der Asphaltierung der Hoffläche für die Zukunft deren Instandhaltung im Fremdinteresse auferlegt werden sollte, kann ohne weiteres nicht angenommen werden. Eine unterirdische Garage benötigt zwangsläufig – wie jeder andere Flachbau auch – eine Abdichtung, die naturgemäß zur Garage gehört. Diese Abdichtung kann technisch in verschiedener Weise errichtet werden. Jedenfalls hat allein derjenige, der die Tiefgarage errichtet, sowohl im Zeitpunkt der Errichtung als auch für den nachfolgenden Zeitraum dafür Sorge tragen, dass diese Tiefgarage dicht ist. Wenn die Abdichtung wie hier allein dadurch erfolgt, dass auf der Betondecke ein Unterbau und darüber eine Asphaltschicht mit den üblichen Entwässerungsabflüssen aufgebracht wird – und anderes haben die Parteien nicht dargetan –, so liegt es allein im Verantwortungsbereich des Erbauers, dass diese Art der Abdichtung ihren Zweck auch für die Zukunft erfüllt. Wenn der Erbauer eine andere Form der Abdichtung gewählt und die Abdichtungsebene z.B. unmittelbar über der Betondecke eingebaut hätte, wäre ihre Zuordnung zur Tiefgarage ebenso eindeutiger zu bejahen wie die Verantwortlichkeit des Erbauers für ihre dauerhafte Funktionsfähigkeit. Daran vermag die damalige Entscheidung des Erbauers, auf eine eigenhändige, vom Zustand der Hoffläche unabhängige Abdichtung zu verzichten, nichts zu ändern. Denn die Abdichtungsebene gehört bautechnisch auch dann zur Tiefgarage, wenn sie wie hier noch eine weitere Funktion hat.

60

Auch die Tatsache, dass der Beklagte Eigentümer des über der Tiefgarage gelegenen Hofes ist, lässt ohne Weiteres eine entsprechende Verpflichtung nicht entstehen. Ein “Hof“ muss aufgrund seiner Funktion nicht wasserdicht sein, sondern wird im Gegenteil häufig schon mit wasserdurchlässigen Materialien erstellt. So kann eine Fläche über einer Tiefgarage auch als Gründach mit Beeten und Grasflächen genutzt werden. Die Undichtigkeit beruht hier allein darauf, dass der Erbauer der Tiefgarage nicht für eine dauerhafte Abdichtung gesorgt hat. Dies liegt jedoch allein im Verantwortungsbereich des Erbauers bzw. nunmehr seiner Rechtsnachfolger und Nutzer. Eine rechtswidrige Beeinträchtigung der Dienstbarkeit durch den Hofeigentümer wird dadurch nicht begründet.

61

C.

62

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 10 S. 1, 711 ZPO.

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D.

64

Der Senat hat die Frage der Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO geprüft und hiervon abgesehen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung einer Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.