Landgericht Bielefeld (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-09-21, Aktenzeichen 4 O 193/06
ECLI:DE:LGBI:2006:0921.4O193.06.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage wird festgestellt, dass dem Kläger und Widerbeklagten kein Zahlungsanspruch aus dem am 02.05.2005 mit der Beklagten und Widerkläge-rin abgeschlossenen Maklervertrag gegen die Beklagte und Widerbeklagte zu-steht.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 1.350,00 EUR abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstre-ckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

1

Tatbestand

2

Der Kläger ist Immobilienmakler. Die Beklagte war Eigentümerin eines Dreifamilienhauses, das sie veräußern wollte. Die Parteien schlossen am 02.05.2005 einen Maklervertrag. Der Kläger erhielt von der Beklagten danach einen Alleinauftrag. Die Parteien vereinbarten ferner, dass der Kaufpreis des Anwesens 210.000,00 EUR betragen sollte. Ziffer 3 des Vertrages enthält folgende Regelung:

3

"3.

4

Dieser Auftrag umfasst intensive Nachweis- oder Vermittlungsbemühungen, wobei sich der Auftragnehmer neben der Auswertung des vorhandenen Interessentenbestandes verpflichtet, individuell nach einem geeigneten Vertragspartner zu suchen. Der Auftraggeber verspricht, dem Auftragnehmer alle Interessenten für das Objekt vor Vertragsabschluss zur Auftragserteilung zuzuführen.

5

Bei Verletzung dieser Vereinbarung entschädigt der Auftraggeber den Auftragnehmer durch Zahlung von 3 % vom Wirtschaftswert des geschlossenen Vertrages zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer.

6

Dem Auftraggeber bleibt der Nachweis vorbehalten, dass dem Auftragnehmer ein geringerer Schaden entstanden ist. Eine nachträgliche Minderung des Kaufpreises berührt nicht den vollen Provisionsanspruch des Auftragnehmers."

7

Der dem Kläger erteilte Auftrag war bis zum 30.08.2005 befristet und verlängerte sich automatisch jeweils um drei Monate, falls nicht mit einmonatiger Frist Kündigung erfolgte.

8

Mit Schreiben vom 17.08.2005 kündigte die Beklagte den Alleinauftrag mit der Begründung, dass sie ein Kaufangebot erhalten habe, das sie nicht habe ablehnen können. Der Kaufinteressent, dem die Beklagte ihr Anwesen veräußerte, wurde ihr von einer Sparkasse zugeführt, die die Beklagte vor dem Kläger als Erstmakler eingeschaltet hatte und deren Vertragsverhältnis mit der Beklagten bei Vertragsabschluss der Parteien beendet war.

9

Mit der Klage verfolgt der Kläger Schadensersatzansprüche wegen Vertragsverletzung in Höhe eines Teilbetrages von 299,00 EUR und trägt zur Begründung vor:

10

Die Beklagte habe ihre vertraglichen Pflichten in mehrfacher Weise verletzt. Nachdem er mit dem Kaufinteressenten N. am 08.06.2005 eine Objektbesichtigung durchgeführt und dieser die Grundrisspläne habe einsehen wollen, habe die Beklagte, obgleich er sie mehrfach dazu aufgefordert habe, die Grundrisspläne nicht übersandt, weshalb es zu dem Kaufabschluss mit Herrn N. nicht gekommen sei. Die Beklagte habe somit den Verkauf der Immobilie verhindert. Die Beklagte habe unter Missachtung des ihm erteilten Alleinauftrages die Immobilie direkt an Dritte verkauft, ohne sie ihm vorher zuzuführen. Die Beklagte sei deshalb in Höhe der vereinbarten Maklercourtage von 7.308,00 EUR bzw. aufgrund der in Ziffer 3. getroffenen vertraglichen Regelung schadensersatzpflichtig. Aus dieser Forderung mache er zunächst einen Teilbetrag von 299,00 EUR geltend. Er gehe davon aus, dass die Beklagte nach Beendigung des Prozesses freiwillig auch den Restbetrag an ihn zahlen werde.

11

Der Kläger beantragt,

12

die Beklagte zur Zahlung von 299,00 EUR nebst Zinsen ab Rechtshängigkeit an den Kläger zu verurteilen.

13

Die Beklagte beantragt,

14

die Klage abzuweisen.

15

Widerklagend beantragt sie,

16

festzustellen, dass dem Kläger und Widerbeklagten kein Zahlungsanspruch aus dem am 02.05.2005 mit der Beklagten und Widerklägerin abgeschlossenen Maklervertrag zusteht.

17

Zur Begründung trägt sie vor:

18

Dem Kläger stehe weder ein Anspruch auf die Maklergebühr noch ein Schadensersatzanspruch zu. Ziffer 3 des Vertrages sei als AGB-Klausel zu qualifizieren und unwirksam. Bei dem Vertrag handele es sich um einen vorformulierten Vertrag, der nicht als Individualabrede zu qualifizieren sei. Während der Laufzeit des Vertrages habe ihr der Kläger nicht den nunmehr benannten Kaufinteressenten N. vorgestellt. Sie bestreite daher, dass dieser ein potentieller Kaufinteressent gewesen sei. Hilfsweise berufe sie sich auf einen Freistellungsanspruch. Da der Kläger selbst vortrage, dass sie zuvor die Sparkasse als Makler eingeschaltet gehabt habe, hätte er, da er dies gewusst habe, sie auf die Gefahr einer drohenden doppelten Inanspruchnahme hinweisen müssen, sofern sie einen weiteren Maklervertrag mit ihm abschließe. Dieses Risiko habe sich hier letztlich verwirklicht. Die Sparkasse als Erstmakler habe ihr während der Vertragslaufzeit mehrere Interessenten zugeführt. Einer dieser Interessenten habe dann nach Beendigung des Vertragsverhältnisses mit der Sparkasse einen Kaufvertrag mit ihr abgeschlossen. Der Sparkasse habe sie auch Maklergebühren bezahlt. Eine Verpflichtung, dem Kläger Objektunterlagen zur Verfügung zu stellen, habe für sie nicht bestanden.

19

Ihr Feststellungsbegehren sei berechtigt, da der Kläger davon ausgehe, dass sie nach Beendigung des Prozesses den über den geforderten Teilbetrag hinausgehenden Betrag freiwillig zahlen werde.

20

Der Kläger beantragt,

21

die Widerklage abzuweisen.

22

Er führt im wesentlichen des weiteren aus:

23

Ziffer 3 des Maklervertrages sei wirksam. Zwar bestreite er nicht, dass der Vertrag so in seinen Grundzügen für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert worden sei. Der Vertrag sei aber erst nach einer genauen Begutachtung und Rücksprache zwischen den Parteien unterzeichnet worden. Die Beklagte sei genauestens über die einzelnen Klauseln und deren Bedeutung unterrichtet worden. Die Klauseln hätten auch zur Disposition gestanden. Über das Risiko einer doppelten Inanspruchnahme sei die Beklagte aufgeklärt worden. Sie habe sich erst danach zur Unterzeichnung des Vertrages entschlossen. Bezeichnenderweise sei nach Verhandlung des Vertrages die Ziffer 10. unausgefüllt geblieben. Bei einem wie hier vorliegenden Alleinauftrag bestehe eine stärkere Bindung des Auftraggebers an den Makler, woraus folge, dass sich der Auftraggeber mehr Verpflichtungen aufbürden lassen müsse als in dem Fall, in dem kein Alleinauftrag erteilt worden sei. Die Beklagte habe ihre vertraglichen Pflichten verletzt, da sie ihm den ihr bekannten Kaufinteressenten nicht zugeführt und auch im Vertrag vom 02.05.2005 nicht angegeben habe. Sie habe auch die Grundrisspläne nicht übersandt.

24

Ein Feststellungsinteresse für die Widerklage bestehe nicht. Für den Fall, dass er unterliegen werde, werde er den Restschadensbetrag nicht einklagen.

25

Demgegenüber erwidert die Beklagte im wesentlichen:

26

Der Kläger trage nicht vor, wann und wo der Vertrag ausführlich besprochen worden sei, insbesondere auch nicht, welche Klauseln oder ob der ganze Vertrag zur Disposition gestellt worden sei.

27

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrages wird auf den Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze der Parteien und der von ihnen vorgelegten Unterlagen Bezug genommen.

28

Entscheidungsgründe

29

Die zulässige Klage ist unbegründet.

30

Dem Kläger steht weder ein Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision noch ein Schadensersatzanspruch aus pVV gegen die Beklagte zu.

31

Unstreitig hat die Beklagte ihr Anwesen an einen Dritten veräußert und der Kläger hat diesem weder den Nachweis zum Verkauf des Objektes erbracht, noch hat er auf dessen Entschließung zum Abschluss des Kaufvertrages eingewirkt, also auch keine Vermittlungsleistung erbracht. Dem Kläger steht deshalb kein Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision zu.

32

Dem Kläger steht auch kein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte zu. Denn es ist nicht festzustellen, dass die Beklagte ihre vertraglichen Pflichten verletzt hat.

33

Ziffer 3. des Vertrages vom 02.05.2005 ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unangemessen benachteiligend und damit unwirksam. Die Beklagte war deshalb nicht verpflichtet, den Kaufinteressenten, dem sie ihr Anwesen verkauft hat, dem Kläger zuzuführen.

34

Bei dem Vertrag vom 02.05.2005 handelt es sich unstreitig um einen Formularvertrag. Selbst wenn es zutreffen sollte, dass, wie der Kläger behauptet, er die Einzelheiten dieses Vertrages der Beklagten vor Vertragsabschluss eingehend erläutert haben sollte, so handelt es sich bei der Ziffer 3. dieses Vertrages um eine nicht ausgehandelte, gesetzesfremde Klausel. Denn für das Aushandeln ist mehr als ein Verhandeln und eine Erläuterung oder Erörterung der einzelnen Klauseln erforderlich. Vielmehr kann von Aushandeln nur dann gesprochen werden, wenn der Verwender zunächst den gesetzesfremden Kerngehalt – hier die in Ziffer 3. enthaltene Regelung, sich zu verpflichten, dem Makler alle Interessenten für das Objekt vor Vertragsabschluss zur Auftragserteilung zuzuführen – inhaltlich ernsthaft zur Disposition gestellt und dem Vertragspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen mit der Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung des Formularvertrages zu beeinflussen, eingeräumt wird. Die weitere Behauptung des Klägers, die Klauseln des Formularvertrages hätten auch zur Disposition gestanden, ist insoweit unsubstantiiert. Er trägt nicht vor, inwiefern er der Beklagten gegenüber neben der bloßen Erläuterung zum Ausdruck gebracht hat, dass von ihr gewünschte Abänderungen möglich seien. Die Tatsache, dass die Ziffer 10. des Vertrages unausgefüllt geblieben ist, die Beklagte somit keine Angaben zur ihr etwa bekannten Interessenten gemacht hat, spricht weder für die behauptete Erläuterung durch den Kläger, geschweige denn dafür, dass der Vertragsinhalt und insbesondere die Ziffer 3. ausgehandelt wurden.

35

Die Beklagte hat auch ihre vertraglichen Pflichten nicht dadurch verletzt, dass sie dem Kläger Grundrisspläne nicht übersandt hat. Selbst wenn man unterstellte, dass die Beklagte von der Existenz des Kaufinteressenten N. Kenntnis gehabt und trotz Aufforderung des Klägers Grundrisspläne nicht übersandt hätte, hätte sie ihre vertraglichen Pflichten nicht verletzt. Denn trotz des dem Kläger erteilten Alleinauftrages verblieb ihr die Entscheidungsfreiheit, ob sie mit N. einen Kaufvertrag abschließen wollte oder nicht. Es stand ihr deshalb auch frei, die Grundrisspläne nicht zu übersenden. Die daraus resultierenden Folgen, das mögliche Abspringen des Kaufinteressenten, trafen sie. Eine vertragliche Verpflichtung zum Kaufabschluss dem Kläger gegenüber und eine Mitwirkungspflicht durch Übersendung von Unterlagen bestand für die Beklagte nicht.

36

Die Widerklage ist zulässig. Die Beklagte hat ein schutzwürdiges Interesse an der begehrten Feststellung. Denn der Kläger hat sich sowohl vorprozessual mit Schreiben vom 05.01.2006 eines die Klageforderung übersteigenden weiteren Anspruchs berühmt und macht die Klageforderung ausdrücklich als Teilforderung geltend. Sein Vortrag, er werde im Falle seines Unterliegens den Restbetrag nicht mehr einklagen, ist nicht geeignet, das Feststellungsinteresse der Beklagten und Widerklägerin zu beseitigen, da es sich dabei um eine bloße Absichtserklärung, nicht aber um einen wirksamen Verzicht auf die Restforderung handelt.

37

Die Widerklage ist auch begründet. Aus den bereits oben dargelegten Gründen steht dem Kläger kein Anspruch aus dem am 02.05.2005 abgeschlossenen Maklervertrag, weder ein Anspruch auf Maklerprovision, noch ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte und Widerklägerin zu.

38

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.