Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2006-03-31, Aktenzeichen 16 Wx 237/05
ECLI:DE:OLGK:2006:0331.16WX237.05.00

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin werden die Beschlüsse des Amtsgerichts Aachen vom 17. März 2005 - 12 II 67/04 - und der 2. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 24.11.2005 - 2 T 82/05 - abgeändert.

Die Antragsgegnerin wird verpflichtet, an die Antragstellerin 1.401,45 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 31.01.2004 zu zahlen.

Der weitergehende Antrag wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten erster Instanz fallen der Antragstellerin zu 68 %, der Antragsgegnerin zu 32 % zur Last. Von den Gerichtskosten zweiter und dritter Instanz tragen die Antragstellerin 60 %, die Antragsgegnerin 40 %.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

1

G r ü n d e :

2

Die nach den §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27, 29 FGG zulässige sofortige
weitere Beschwerde hat in der Sache teilweise Erfolg.

3

1.

4

Nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH,
NJW 2005, 2061) ist die Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls
teilrechtsfähig, soweit sie im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnimmt. Das ist hier
der Fall. Die Antragstellerin nimmt die Beteiligte zu 2. auf
Schadensersatz wegen Pflichtverletzungen aus dem Verwaltervertrag
in Anspruch. Hiervon ist unmittelbar nicht der einzelne Eigentümer,
sondern der Verband als solcher betroffen.

5

Die hierzu erforderliche Umstellung der Parteibezeichnung auf
Antragstellerseite kann nach überwiegender Meinung auch noch in der
Rechtsbeschwerdeinstanz erfolgen (vgl. OLG München, NZM 2006,110 m.w.N.).
Die Identität der Beteiligten zu 1. wird dadurch nicht berührt.

6

2.

7

Entgegen der Meinung des Landgerichtes haftet die Antragsgegnerin wegen
einer Pflichtverletzung aus dem Verwaltervertrag, die auch für den
Schadenseintritt kausal geworden ist. Sie hat allerdings Schadensersatz
nur in Höhe der im Verfahren vor dem AG Aachen 12 UR II 142/99 WEG
entstandenen Kosten von insgesamt 2.741.- DM = 1.401,45 EUR zu leisten,
dagegen nicht für gerichtliche und außergerichtliche Kosten, die in dem
vorangegangenen selbständigen Beweisverfahren AG Aachen 12 UR II 142/98
zulasten der Gemeinschaft angefallen sind.

8

a.

9

Die Antragsgegnerin als ehemalige Verwalterin war nicht befugt, ohne
Ermächtigung durch einen Wohnungseigentümerbeschluss das Verfahren, das
die Eigentümerin T gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft angestrengt
hatte, für die Wohnungseigentümergemeinschaft nach Zustellung der
Antragsschrift weiter zu betreiben, § 27 Abs. 1 und 2 WEG. Eine solche
Befugnis ergibt sich weder aus den gesetzlichen Regelungen des WEG, noch
der maßgeblichen Teilungserklärung. Diese sieht in § 16 Abs. 6 Ziff. b
lediglich eine Ermächtigung zur Prozessführung gegenüber mit Wohngeld
säumigen Wohnungseigentümern, jedoch keine generelle Befugnis zur Prozessführung
für die Wohnungseigentümergemeinschaft vor.

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Demnach hätte die ehemalige Verwalterin, als ihr am 18.10.1999 als
Zustellungsbevollmächtigte (§ 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG) die Antragsschrift
vom 13.09.1999 zugestellt worden war, alle Eigentümer umgehend davon
informieren, eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen und in diesem
Rahmen klären lassen müssen, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft auf
diesen an sie gerichteten Leistungsantrag, der eine fachgerechte Sanierung
der Fenster- und Türelemente in der Wohnung T zum Inhalt hatte, zu reagieren
beabsichtigte (vgl. zur Informationspflicht des Verwalters gegenüber der
Gemeinschaft, Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 27 Rdnr. 116). Diese
Maßnahmen hat sie unterlassen.

11

Hierzu muss nicht geklärt werden, in welchem Umfang die ehemalige
Verwalterin in der damaligen Situation zu einer eingehenden rechtlichen
Information hinsichtlich der Erfolgsaussichten des Antrags der Eigentümerin T
verpflichtet war. Jedenfalls hätte die Antragsgegnerin die
Wohnungseigentümergemeinschaft darüber aufklären müssen, dass das Begehren
der Antragstellerin T in Einklang mit den Regelungen der Teilungserklärung
stand. Hingegen fehlte für eine Verteidigung eine gesetzliche oder
vertragliche Grundlage, so dass die Erfolgsaussichten für eine Ablehnung
des Leistungsantrags äußerst gering waren.

12

Die Teilungserklärung sieht nur für Glasschäden an "Fenstern und Türen
im räumlichen Bereich des Sondereigentums" eine Schadensbehebungspflicht
für den Sondereigentümer vor. Im Übrigen obliegt die Instandhaltung der
zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes einschließlich
der äußeren Fenster der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 7 Abs.1,
Abs. 3). Die Bedeutung dieser unmissverständlichen Regelung sowie die Folgen
für das von der Eigentümerin T angestrengte Verfahren mussten einer fachmännisch
arbeitenden Verwalterin klar sein. Die Eigentümerin T verlangte die Beseitigung
von Baumängeln in der über ihrer Wohnung liegenden Wohnung sowie in ihrer
Wohnung, die zu Schäden an den Fensterelementen und an Feuchtigkeitsschäden
an anderen Bauteilen ihrer Wohnung (Zimmerdecke, Innenwände) geführt hatten.
Die Schadensursachen lagen jeweils in dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnenden
Bauteilen (Wasserablauf in der Loggia der darüber liegenden Wohnung; undichter
Anschluss zwischen Fenster/Türanlage und Geschoßdecke; veraltete
Fensterkonstruktion; undichte Isolierverglasung des Fensterelements in
der Wohnung der Antragstellerin).

13

Eine Abweichung der in § 7 Teilungserklärung vorgesehenen Regelung ist
weder als Abänderung der Teilungserklärung niedergelegt worden, noch jemals
sonst vereinbart worden. Die von der Antragsgegnerin in Bezug genommene
"Übung", wonach jeder Eigentümer die Instandsetzung defekter Fenster selbst
in Auftrag gegeben und bezahlt haben soll, hätte - ihr Vorliegen unterstellt -
keine rechtliche Relevanz. Eine solche Handhabung würde der allein maßgeblichen
Teilungserklärung widersprechen und weder die Eigentümer noch den Verwalter binden.
Selbst wenn die Beteiligte zu 2. davon ausging, die beschriebene Übung sei
jahrelang in der Wohnungseigentümergemeinschaft praktiziert worden, mußte
ihr bei sorgfältiger Überprüfung der Sach- und Rechtslage klar sein, dass
damit eine Abänderung der in der Teilungserklärung festgelegten Regelung
nicht erfolgen konnte, und dass das Verlangen der Antragstellerin T in
Einklang mit der Teilungserklärung steht.

14

Diese Rechtsfolge ergab sich im Übrigen auch schon deshalb, weil die
fraglichen Schäden auf Baumängel am Gemeinschaftseigentum zurückzuführen
waren. Dies hatte der im Beweisverfahren beauftragte Sachverständige I in
seinem Gutachten vom Februar 1999 festgestellt, das der Beteiligten zu 2. vorlag.

15

Auf diese für die Wohnungseigentümergemeinschaft problematische Sach- und
Rechtslage hätte die damalige Verwalterin in Zusammenhang mit dem von der
Eigentümerin T angestrengten Verfahren hinweisen und ggfs. zur Fortführung
des Verfahrens eine Beschlussfassung veranlassen müssen.

16

Die Pflichtverletzung des Verwaltervertrages ist auch schuldhaft, zumindest
fahrlässig erfolgt. Eine entsprechende Information - in Verbindung mit einer
Eigentümerversammlung - wäre zeitlich noch vor dem Termin vom 18.11.1999 möglich
gewesen. Selbst wenn aus organisatorischen Gründen eine Eigentümerversammlung
nicht mehr vor diesem Termin hätte stattfinden können, wäre es ein leichtes gewesen,
mit dieser Begründung eine Terminsverlegung zu erreichen.

17

b.

18

Der Senat bejaht auch - anders als die Vorinstanzen - eine Kausalität zwischen
der Pflichtverletzung und den als Schaden geltend gemachten Prozesskosten. Die
Antragsgegnerin ist darlegungs- und beweisbelastet dafür, dass der Schaden auch
bei pflichtgemäßem Verhalten ihrerseits eingetreten wäre, die Antragstellerin
also trotz erteilter Informationen das Verfahren geführt hätte. Zugunsten der
Antragstellerin, der gegenüber Aufklärungspflichten verletzt worden sind, greifen
hier die Grundsätze des "aufklärungsrichtigen Verhaltens" ein, wonach ein
Anscheinsbeweis dahin anzunehmen ist, dass für die Geschädigte bei entsprechender
Aufklärung vernünftigerweise nur eine Handlungsalternative in Betracht gekommen
wäre (st. Rspr. des BGH, vgl. beispielsweise BGH, NJW 2002, 2703; Palandt/Heinrichs,
BGB, 65. Aufl., § 280 Rdnr. 39 m.w.N.).

19

Diese Darlegungs- und Beweislast ist die Antragsgegnerin nicht nachgekommen.

20

Auch unter Berücksichtigung ihres Vorbringens und des Hinweises auf die behauptete
Übung der Kostenübernahme durch die Sondereigentümer wird der Anscheinsbeweis nicht
erschüttert. Denn es sind keine vernünftigen Gründe erkennbar, die die Mehrheit der
Eigentümer zu einer Verfahrensaufnahme hätten veranlassen können, die mit ihrem Ziel
dem Wortlaut der Teilungserklärung und den gesetzlichen Vorgaben widerspricht. Selbst
wenn die Einschätzung der Beteiligten zu 2. zu der erwähnten bisherigen "Übung" der
Reparatur an Fenstern und Türen von einem Teil der Eigentümer geteilt worden sein
sollte, bestand gleichwohl kein vernünftiges Interesse dieser - und erst recht nicht
der weiteren - Eigentümer, diese rechtlich nicht abgesicherte Handhabung gerichtlich
mit einem klaren Kostenrisiko überprüfen zu lassen. Auch unter wirtschaftlichen
Gesichtspunkten stellte sich nämlich die behauptete Übung der Kostenübernahme durch
die Sondereigentümer nicht als nur vorteilhaft dar. Soweit bislang noch keine
Reparaturen erforderlich gewesen waren - und dies traf auf einen großen Teil der
Eigentümer zu -, würden bei einer Kostenregelung entsprechend der Teilungserklärung
den Sondereigentümern die unmittelbar auf sie entfallenden Kosten für die
Fensterreparaturen erspart werden. Dem stehen zwar zukünftig höhere Gemeinschaftskosten
gegenüber, allerdings werden sich auf Dauer diese beiden Positionen in etwa ausgleichen.
Somit wäre auch unter wirtschaftlichen Aspekten kein Anreiz vorhanden, dieser
Verfahrensaufnahme zuzustimmen.

21

Schließlich ist sowohl angesichts der Vielzahl der Abstimmungsberechtigten als
auch wegen des Zeitablaufs das mögliche damalige Abstimmungsverhalten im jetzigen
Zeitpunkt nicht mehr rekonstruierbar. Dahingehende Beweisangebote sind schon wegen
ihrer Ungeeignetheit nicht beachtlich.

22

Die Antragsgegnerin bleibt mithin mit ihrem Vorbringen, die Wohnungseigentümergemeinschaft
hätte trotz des risikoreichen Verfahrensausgangs das Wohnungseigentumsverfahren vor
dem AG Aachen - 12 UR II 142/99 - weiterbetrieben, beweisfällig.

23

Die ehemalige Verwalterin haftet für die zu lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft
angefallenen Kosten in dem Verfahren 12 UR II 142/99. Diese ergeben sich aus dem
Kostenfestsetzungsbeschlusses vom 08.05.2000, ergänzt durch Beschluss vom 19.05.2000:

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Rechtsanwaltskosten 2 x 1.025	2.050,-DM

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zuzügl. MWSt. 16 % 328,- DM

26

Gerichtskosten- DM

27

Zustellkosten

11,- DM

28

Endsumme

2.741,- DM = 1.401,45 EUR

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Der Zinsanspruch beruht auf §§ 286, 288 BGB. Mit Schreiben vom 26. 01.2004
hat die Antragsgegnerin ernsthaft und endgültig eine Zahlung abgelehnt.

31

3.

32

Die Antragsgegnerin haftet hingegen nicht für die im selbständigen Beweisverfahren
unter dem Aktenzeichen 12 UR II 142/98 WEG AG Aachen angefallenen Verfahrenskosten,
die auch Bestandteil des Kostenfestsetzungsbeschlusses vom 08.05.2000 sind. Denn ein
mögliches Fehlverhalten - wiederum in Form unterbliebener Information - hat sich für
die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ausgewirkt.

33

Die Antragstellerin konnte sich diesem Verfahren, in dem sie wiederum Antragsgegnerin
war, nicht entziehen. Das mit Antrag der Eigentümerin T vom 11.11.1998 eingeleitete
Beweisverfahren wurde entsprechend den Vorschriften der §§ 485 ff ZPO unabhängig von
der Reaktion des Antragsgegners durchgeführt (vgl. §§ 491, 493 ZPO), so dass die
Wohnungseigentümergemeinschaft auch bei rechtzeitiger Information keine Möglichkeit
zur Abwendung dieses Verfahrens gehabt hätte.

34

Im Übrigen stand die Durchführung dieses Verfahrens auch im Interesse der
Wohnungseigentümergemeinschaft, da auf diese Weise die Ursachen der Feuchtigkeitsschäden
am Gemeinschaftseigentum geklärt wurden.

35

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG und berücksichtigt das anteilige Obsiegen
und Unterliegen der Beteiligten in Bezug auf den jeweiligen Geschäftswert. In Anbetracht
der unterschiedlichen rechtlichen Beurteilung durch die Vorinstanzen besteht keine
Veranlassung, von dem in § 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz abzuweichen, wonach die
Verfahrensbeteiligten die ihnen entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.

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Der Geschäftswert für die Rechtsbeschwerde wird gemäß § 48 Abs. 3 WEG auf 3.558,98
Euro festgesetzt.