Verwaltungsgericht Minden (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-03-31, Aktenzeichen 11 K 1426/02
ECLI:DE:VGMI:2004:0331.11K1426.02.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen eine
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages
abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe
leistet.

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Tatbestand:

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Die Kläger sind in Gesellschaft bürgerlichen Rechts Eigentümer zahlreicher
Mietwohngrundstücke unter anderem in Detmold. Für die Jahre seit 1999 begehrten
sie für einzelne Grundstücke in Detmold den teilweisen Erlass der festgesetzten
Grundsteuer, 1999 für zwei Grundstücke, 2000 für 10 Grundstücke, 2001 für 18
Grundstücke und 2002 für 13 Grundstücke. Für die Jahre 1999 und 2000 erließ der
Beklagte die Grundsteuer in dem begehrten Umfang.

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Die Kläger verlangen mit dieser Klage vom Beklagten, ihnen von der für das
Grundstück G. -G. bach-Str. 8-12 in E. für das Jahr 2001 festgesetzten
Grundsteuer von 9.125,66 DM einen Teil in Höhe von 1.112,34 EUR zu erlassen.
Das Grundstück ist mit einer Mietwohnungsanlage mit 54 Wohneinheiten bebaut. Für
dieses Grundstück machten die Kläger für das Jahr 2000 eine Ertragseinbuße von
25,24 %, für 2001 von 29,8 % und für 2002 von 28,81 % geltend, weil zahlreiche
Wohnungen nicht vermietet waren.

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Am 4.2.2002 beantragten die Kläger einen teilweisen Erlass der Grundsteuer
unter anderem für das hier streitgegenständliche Grundstück für das Jahr 2001 nach
§ 33 Abs. 1 Grundsteuergesetz - GrStG -, weil wegen erheblicher Mietausfälle der
normale Rohertrag dieser Grundstücke um mehr als 20 Prozent gemindert sei und
sie diese Minderung nicht zu vertreten hätten. Sie legten dar, sie hätten intensive
Vermietungsbemühungen über Anzeigenblätter, das Internet und ein eigenes
Vermietungsbüro unternommen.

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Mit Bescheid vom 21.2.2002 lehnte der Beklagte den Antrag der Kläger vom 4.2.2002
auf teilweisen Erlass der Grundsteuer ab. Er führte zur Begründung aus, die angeführten
Mietausfälle, die auf eine strukturell bedingte fehlende Mieternachfrage zurückgingen, seien
bei der Ermittlung des normalen Rohertrags zu berücksichtigen und könnten deshalb nicht als
Minderung gegenüber diesem angesehen werden. Die Ertragsminderung beruhe allein auf
einer Veränderung der allgemeinen Wertverhältnisse, die grundsätzlich alle Vermieter in
vergleichbarer Weise träfe. Ein Erlass nach § 33 GrStG könne nur in Fällen beansprucht
werden, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch seien. Da auf
Grund des nachhaltigen Überangebots bestimmter Mietobjekte ein Teil der Wohnungen der
Kläger seit einigen Jahren nicht zu vermieten sei, könne nicht mehr von einem zufälligen oder
vorübergehenden Leerstand ausgegangen werden.

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Gegen den Bescheid des Beklagten legten die Kläger am 13.3.2002 Widerspruch ein und
widersprachen der Einschätzung des Beklagten, die Ertragsminderung beruhe auf einer
strukturell bedingten fehlenden Mieternachfrage. Dies ergebe sich bereits daraus, dass die
Einwohnerzahl der Stadt E. über Jahre hinweg kaum Schwankungen unterliege. Damit sei
auch die Wohnungsnachfrage nahezu gleich bleibend. Weiterhin treffe es nicht zu, dass ein
Teil ihrer Wohnungen seit einigen Jahren nicht zu vermieten sei. Die Leerstände seien
fluktuierend, sodass es sich im Hinblick auf die jeweils betroffenen Wohnungen um
vorübergehende Mietausfälle handele.

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Den Widerspruch der Kläger wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 4.4.2002,
den Klägern zugestellt am 8.4.2002, zurück. Auf die Einwände der Kläger aus dem
Widerspruch führte er aus, allein aus einer gleich bleibenden Einwohnerzahl könne nicht in
jedem Fall auf die Wohnungsnachfrage geschlossen werden. Auch andere strukturelle
Faktoren beeinflussten die Nachfrage. Anhaltspunkte dafür, dass die Grundstücke der Kläger
auf Grund außergewöhnlicher Umstände im Vergleich zu entsprechenden anderen
Grundstücken weniger Mieteinnahmen erzielen könnten, bestünden nicht. Es liege vielmehr
ein örtliches Überangebot hinsichtlich bestimmter Wohnungen vor, welches alle
vergleichbaren Wohnungsanbieter betreffe. Die Zahl der Leerstände habe sich in den letzten
Jahren kontinuierlich erhöht. Damit seien die Mietausfälle auch nicht erkennbar nur
vorübergehender Natur. Die Kläger hätten bereits seit einigen Jahren eine mangelnde
Mieternachfrage zu verzeichnen. Dass in den einzelnen Jahren verschiedene Wohnungen leer
gestanden hätten, sei unerheblich. Abzustellen sei vielmehr auf das ganze zur Grundsteuer
veranlagte Objekt. Die verschiedenen Mietgrundstücke seien jedoch in den letzten Jahren
insgesamt von Leerständen betroffen gewesen.

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Am 7.5.2002 haben die Kläger Klage erhoben. Die Erlassbegehren für die verschiedenen
Grundstücke sind unter jeweils anderen Aktenzeichen geführt worden. Der Berichterstatter
hat in allen Verfahren am 13.3.2003 einen Erörterungstermin durchgeführt, in dem sich die
Beteiligten in einem gerichtlichen Vergleich dahingehend geeinigt haben, dieses Verfahren
für die übrigen Verfahren als Musterverfahren zu führen.

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Die Kläger sind weiterhin der Auffassung, dass die Ertragseinbußen nicht auf eine
strukturell bedingte fehlende Mieternachfrage zurückzuführen seien, weil die Einwohnerzahl
einer Gemeinde das entscheidende Kriterium für eine Wohnungsnachfrage darstelle. Die
Einwohnerzahl E. habe sich nach Zahlen der Wohnungsbauförderungsanstalt von 1993
bis 2001 um 1662 erhöht. Die Zahl der Wohnungen sei im gleichen Zeitraum um 2367
gestiegen, was allerdings die Nachfragesituation nicht verändert habe, weil der
Wohnflächenverbrauch je Einwohner gestiegen sei. Zusammenhänge zwischen dem Abzug
der britischen Streitkräfte und der damit verbundenen Schaffung neuer Wohneinheiten in
E. und den Leerständen in den Objekten der Kläger bestünden nicht. Auch daraus, dass
der Umfang der Wohnungsangebote den der Wohnungsgesuche in den örtlichen
Anzeigenblättern übersteige, lasse sich nicht auf ein Überangebot an Wohnungen schließen.
Der Schwerpunkt der Inserate liege stets auf der Angebotsseite. Die Kläger hätten auch nicht
wegen Umbauarbeiten an der Mietwohungsanlage in der G. -G. bach-Straße 8-12 von
weiteren Vermietungen der frei stehenden Wohnungen abgesehen. Die verlangten Mietpreise
lägen im oberen Bereich der für vergleichbare Wohnungen üblichen Mieten, was bei
Neuvermietungen durchaus üblich sei, so dass die Leerstände auch nicht durch eine besondere
Konkurrenzsituation im unteren Preissegment verursacht worden seien.

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Die Kläger beantragen,

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den Beklagten unter teilweiser Aufhebung des Ablehnungsbescheides
vom 26.2.2002 in Gestalt seines Widerspruchsbescheides vom 4.4.2002
zu verpflichten, einen Teil der für das Grundstück G. -G. bach-Stra-ße
8 - 12 in E. für das Jahr 2001 festgesetzten Grundsteuer in Höhe von
1.112,34 EUR zu erlassen.

12

Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

14

Er lehnt den begehrten Grundsteuererlass ab, weil nach seiner Auffassung nicht
§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG, sondern Satz 2 anwendbar sei. Denn bebaute
Grundstücke, die im Eigentum von Immobiliengesellschaften stünden, dienten in aller
Regel allein der Erfüllung des gesellschaftlichen Vermietungszwecks, sodass eine
eigengewerbliche Nutzung gegeben sei. Die Voraussetzungen für einen Erlass nach
dieser Vorschrift lägen nicht vor. Selbst wenn Satz 1 anwendbar wäre, könnten die
Kläger aus den in den angefochtenen Bescheiden angeführten Gründen einen
Grundsteuererlass nicht beanspruchen. Ergänzend teilt der Beklagte mit, dass
statistische Zahlen zu Wohnungsleerständen in E. nicht vorlägen. Allerdings habe
der Haus- und Grundeigentümer-Verein mitgeteilt, dass sich nach dem Wegzug der
britischen Streitkräfte der Wohnungsmarkt entspannt habe und auch Leerstände in
größerem Umfang zu verzeichnen seien. Deshalb habe er angeregt, die Stadt E.
aus dem Geltungsbereich der Zweckentfremdungsverordnung herauszunehmen.

15

Die Beteiligten haben ihr Einverständnis mit einer Entscheidung durch den
Berichterstatter ohne mündliche Verhandlung erklärt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen
den Beteiligten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die beigezogenen
Verwaltungsvorgänge des Beklagten ( 3 Hefter) Bezug genommen.

16

Entscheidungsgründe:

17

Die Kammer entscheidet gemäß den §§ 87 a Abs. 2 und 3, 101 Abs. 2 VwGO
durch den Berichterstatter ohne mündliche Verhandlung, weil die Beteiligten ihr
Einverständnis damit erklärt haben.

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Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

19

Die Ablehnung des Erlassantrags der Kläger durch den angefochtenen Bescheid
des Beklagten in Gestalt seines Widerspruchsbescheides ist rechtmäßig und verletzt
die Kläger nicht in ihren Rechten, weil sie keinen Anspruch auf den von ihnen
beantragten (Teil-)Erlass der Grundsteuer haben (vgl. § 113 Abs. 5 VwGO).

20

Als Rechtsgrundlage für den von den Klägern begehrten teilweisen
Grundsteuererlass kommt hier nach ihrem Antrag und Sachvortrag nur § 33 Abs. 1
GrStG in Betracht. Satz 2 dieser Vorschrift ist allerdings entgegen der Auffassung
des Beklagten nicht einschlägig, weil eine eigengewerbliche Nutzung des
Grundstücks G. -G. bach-Straße 8-12 durch die Kläger nicht stattfindet.
Unabhängig davon, ob die Vermietung der Wohnungen auf diesem Grundstück als
gewerbliche Vermietung oder private Vermögensverwaltung anzusehen ist, liegt in ihr
in der Person der Vermieter jedenfalls keine eigengewerbliche Nutzung. Denn sie
nutzen das Grundstück selbst gar nicht, eine gewerbliche Nutzung findet auf dem
Wohngrundstück auch nicht statt. Der Ertrag des Grundstücks wird durch Vermietung
und nicht durch Eigennutzung erbracht.

21

Vgl. Troll, Grundsteuergesetz, 7. Aufl. 1997, § 33 Rn. 13; BVerwG, Urteil
vom 15.4.1983 - 8 C 150.81 -, BVerwGE 67, 123 = NVwZ 1984, 309 =
DVBl. 1983, 910.

22

Die Kläger können jedoch auch nach dem hier einschlägigen § 33 Abs. 1 Satz 1
GrStG nicht den begehrten teilweisen Grundsteuererlass verlangen. Nach dieser
Bestimmung setzt der Erlass voraus, dass der normale Rohertrag des Grundstücks
um mehr als 20 % gemindert ist und der Steuerschuldner diese Minderung nicht zu
vertreten hat. Soweit wie hier ein Leerstand von Räumen Grund für geringere Erträge
ist, führt er allerdings schon zu einer geringeren Jahresrohmiete, soweit er auf
tatsächlichen Verhältnissen beruht, die durch Fortschreibung des Einheitswerts
berücksichtigt werden können (§ 33 Abs. 5 GrStG), oder auf eine Änderung aller den
Wert beeinflussenden Umstände zurückzuführen ist, die bei einer Hauptfeststellung
zur Feststellung eines verminderten Einheitswerts führen würden (§§ 33 Abs. 1
Satz 3 Nr. 2 GrStG, 79 Abs. 1 und 2 sowie 9 Abs. 1 und 2 BewG). Deshalb ist in der
Rechtsprechung des BVerwG geklärt, dass nach der gesetzlichen Konzeption der
Grundsteuer als einer ertragsunabhängigen Objektsteuer Ertragsminderungen einen
Grundsteuererlass nur rechtfertigen können, wenn sie auf für die Ertragslage
außergewöhnlichen, atypischen Umständen beruhen, die von erkennbar
vorübergehender Natur sind.

23

Vgl. BVerwG, Urteile vom 4.4.2001 - 11 C 12.00 -, BVerwGE 114, 132
= DVBl. 2001, 1368 = DÖV 2001, 820, und vom 3.5.1991 - 8 C 13.89 -,
DVBl. 1991, 1303; Beschluss vom 10.2.1994 - 8 B 229.93, KSAtZ 1995,
34; VGH Mannheim, Urteil vom 13.12.2001 - 2 S 1450/01 -, DÖV 2002,
580 = KStZ 2002, 194; Nds. OVG, Beschluss vom 3.12.2003 - 13 LA
213/03 -, DWW 2004, 31.

24

Diese Voraussetzungen für einen Erlass sind beim streitbefangenen Grundstück
für das hier maßgebliche Jahr 2001 nicht gegeben.

25

a) Es ist bereits nicht ansatzweise ersichtlich, dass die Leerstände in der
Mietwohnungsanlage der Kläger auf in diesem Sinn außergewöhnlichen Umständen
beruhen. Die Kläger verlangen einen Erlass der Grundsteuer allein deshalb, weil es
ihnen nicht gelungen ist, trotz erheblicher Bemühungen zahlreiche nicht vermietete
Wohnungen alsbald neu zu vermieten, obwohl sich nach ihrer Auffassung, die sie im
Wesentlichen aus der unveränderten Einwohnerzahl ableiten, die Mieternachfrage in
E. nicht maßgeblich verändert hat. Individuelle Gründe, die unabhängig von der
allgemeinen Marktlage zu Leerständen allein ihrer Mietanlagen geführt bzw. deren
erneute Vermietung verhindert haben und die für andere Vermieter nicht gelten,
haben die Kläger nicht geltend gemacht. Es bestehen auch sonst keinerlei
Anhaltspunkte dafür, dass Vermieter vergleichbarer Objekte derartigen Problemen
nicht ausgesetzt sind und außergewöhnliche Umstände des Einzelfalls nur bei den
Klägern zu Mietausfällen geführt haben. Im Gegenteil spricht bereits der Umstand,
dass über das hier streitgegenständliche Objekt hinaus zahlreiche Mietobjekte der
Kläger in erheblichem und von 1999 bis 2001 stark zunehmendem Umfang von
Leerständen betroffen waren, für eine den gesamten E. Mietmarkt betreffende
zurückgehende Mieternachfrage zumindest in einem bestimmten Marktsegment,
wenn sie auch bei Weitem nicht einen so starken Umfang angenommen hat wie in
dem Fall, den das BVerwG in seinem Urteil vom 4.4.2001 zu entscheiden hatte.

26

Auch die von der Wohnungsbauförderungsanstalt übermittelten Zahlen lassen im
hier maßgeblichen Zeitraum zwischen 1998 und 2001, in dem sich die Leerstände
der Kläger kontinuierlich ausgeweitet haben, Anzeichen für ein zunehmendes
Überangebot von Wohnungen erkennen: Danach ist die Zahl der Wohneinheiten in
dieser Zeit um etwa 720 angestiegen, während die Einwohnerzahl sogar leicht
rückläufig war. Gerade vor dem Hintergrund, dass in jeder Wohnung durchschnittlich
etwa 2,2 Einwohner gelebt haben, hätte es aber einer Zunahme von deutlich über
1500 Einwohnern bedurft, um eine Verschlechterung der Nachfragesituation
abzuwenden. Hinzu kommt die von den Klägern selbst eingeräumte allgemeine
Tendenz zu kleineren Haushalten, insbesondere zu Singlehaushalten, von der auch
die Marktlage in E. betroffen ist und die dazu führt, dass sich die verschlechterte
Nachfrage verstärkt auf Wohnungen für mehr als zwei Personen auswirkt. Gerade
unter dieser Entwicklung haben die Kläger zu leiden: Aus ihrer Aufstellung über die
leer stehenden Wohnungen in den Mietwohnanlagen, für die sie einen
Grundsteuererlass beantragt haben, ergibt sich, dass von Leerständen ganz
überwiegend Wohnungen mit einer Wohnfläche von etwa 70 m² oder mehr betroffen
waren.

27

Das Gericht sieht keine Möglichkeit, die Marktsituation in E. im Jahr 2001,
insbesondere die Frage, ob die Zahl der leer stehenden Wohnungen insgesamt oder
in Abhängigkeit von der Wohnungsgröße in beachtlichem Umfang zugenommen hat,
noch weiter aufzuklären, weil entsprechende statistischen Daten nicht verfügbar sind.
Für eine solche Aufklärung besteht aber auch keine Notwendigkeit. Selbst wenn sich
die Zahl leer stehender Wohnungen nicht so nennenswert erhöht hätte, dass
praktisch alle anderen Vermieter vergleichbarer Objekte ähnliche Leerstände wie die
Kläger zu verzeichnen hätten, änderte das nichts daran, dass außergewöhnliche,
von den Klägern nicht zu vertretende Umstände für ihre Leerstände nicht ersichtlich
sind. Selbst eine solche zu Gunsten der Kläger angenommene Marktlage wäre kein
Beleg dafür, dass die Kläger in atypischer Weise unverschuldet von Leerständen
betroffen sind. Sollte nämlich nur ein Teil der Vermieter vergleichbarer Wohnungen
Leerstände zu beklagen haben, deutete dies eher auf eine nicht marktgerechte
Ausstattung oder auf eine der geänderten Marktsituation nicht angepasste Miethöhe
hin, während andere Vermieter Leerstände möglicherweise nur durch eine schnellere
Reaktion auf die veränderte Nachfragesituation vermieden haben. Dann schiede ein
Erlass zumindest deshalb aus, weil die Kläger die Mietausfälle zu vertreten
hätten.

28

Vgl. z. B. VG Göttingen, Urteil vom 7.1.2003 - 3 A 3392/00 - unter Hinweis
auf BVerwG, Urteil vom 15.4.1983, a.a.O.

29

Etwas anderes kann nicht deshalb gelten, weil sich die Kläger mit ihren Mieten
noch im oberen Bereich der Bandbreite des Mietspiegels für 2001 halten. Der
Mietspiegel, der auf in den vier vorangegangenen Jahren abgeschlossenen
Mietverträgen beruht, gibt gerade bei veränderten Nachfragesituationen keinen
Anhaltspunkt dafür, ob sich in der Vergangenheit angemessene Mieten auch
weiterhin erzielen lassen können. Selbst wenn bisher bei Neuvermietungen sogar
höhere Mieten verlangt werden konnten, gilt das selbstverständlich gerade bei
Neuvermietungen in einer veränderten Marktsituation bei nachlassender Nachfrage
nicht mehr ohne Weiteres.

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b) Abgesehen davon sind die Mietausfälle des Jahres 2001 nicht von erkennbar
vorübergehender Natur. Nachdem das streitgegenständliche Grundstück zumindest
seit 2000 in nennenswertem Umfang von Mietausfällen durch Leerstände betroffen
war, bestehen keine Anzeichen dafür, dass alsbald wieder annähernd eine
Vollvermietung erreicht werden könnte. Vielmehr haben die Kläger auch für 2002
erneut den Erlass der Grundsteuer für 13 Mietwohnanlagen beantragt, zu denen
wieder die Wohnanlage zählt, die Gegenstand dieses Verfahrens ist. Sie haben
damit deutlich werden lassen, dass es weiterhin in erheblichem Umfang an
Mieternachfrage für ihre Wohnungen mangelt. Etwas anderes gilt auch nicht deshalb,
weil es den Klägern vielfach gelungen ist, Wohnungen nach einem Leerstand von
einigen Monaten erneut zu vermieten. Denn gleichzeitig sind andere Wohnungen frei
geblieben. Maßgeblich ist aber das gesamte zur Grundsteuer herangezogene Objekt
und nicht die einzelne Wohnung. Nahezu alle frei gewordenen Wohnungen in der
Mietwohnungsanlage haben nach dem Auszug des letzten Mieters zunächst mehrere
Monate lang leer gestanden - oft sogar länger als ein Jahr -, so dass sich im Blick auf
das Gesamtobjekt eine nicht nur vorübergehende mangelnde Auslastung ergibt.

31

c) Sofern sich in den folgenden Jahren weiterhin zahlreiche Wohnungen zu den
von den Klägern verlangten Mieten nicht vermieten lassen sollten, bleibt es den
Klägern unbenommen, im Hinblick auf die gesunkene Nachfrage bei der nächsten
Wertfortschreibung über den Ansatz einer geringeren Jahresrohmiete eine
Absenkung des Einheitswerts anzustreben und dadurch künftig die Grundsteuer zu
reduzieren. Gegebenenfalls bestehen auch Möglichkeiten, die Objekte im Hinblick
auf die veränderte Nachfragesituation umzugestalten. Sofern sich der Markt alsbald
in einer Weise wieder erholen sollte, dass eine Reduzierung des Einheitswerts nicht
in Betracht käme, wäre es bei typisierender Betrachtungsweise nicht zu
beanstanden, wenn die in der Zwischenzeit eingetretenen nicht atypischen
Wertveränderungen unberücksichtigt blieben.

32

Vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 4.4.2001, a.a.O.

33

d) Anhaltspunkte für das Vorliegen einer persönlichen Unbilligkeit (§ 227 AO)
sind nicht vorgetragen und auch sonst nicht ersichtlich.

34

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidungen zur
vorläufigen Vollstreckbarkeit beruhen auf § 167 VwGO i.V.m. den §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1
ZPO.