Verwaltungsgericht Freiburg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2021-07-14, Aktenzeichen 1 K 1501/21

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, welche diese auf sich behält.

Der Streitwert wird auf 5.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe

1

Die Antragstellerin begehrt mit ihrem Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO, die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 02.02.2021 anzuordnen.

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I. Der Antrag der Antragstellerin auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung ist nach § 80a Abs. 3, § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 VwGO, § 212a Abs. 1 BauGB und § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO statthaft und auch im Übrigen zulässig.

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II. Der Antrag nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 VwGO ist jedoch nicht begründet. Bei der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes gebotenen Abwägung der gegenläufigen Interessen ist dem Interesse der Beigeladenen, von der kraft Gesetzes vollziehbaren Baugenehmigung (§ 212a Abs. 1 BauGB) Gebrauch machen zu können, ohne den Ausgang des Widerspruchsverfahrens – und unter Umständen des Klageverfahrens – abwarten zu müssen, Vorrang vor dem gegenläufigen Interesse der Antragstellerin einzuräumen, vor der Bestandskraft der Baugenehmigung von deren Vollzug verschont zu bleiben. Denn nach der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes allein möglichen und gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage wird der Widerspruch der Antragstellerin voraussichtlich ohne Erfolg bleiben, weil die angegriffene Baugenehmigung nicht gegen von der Baurechtsbehörde gemäß § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO zu prüfende, auch dem Schutz der Antragstellerin als Nachbarin dienende, öffentlich-rechtliche Vorschriften verstoßen dürfte.

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Entgegen der Auffassung der Antragstellerin dürfte die Baugenehmigung sie nicht in ihrem Gebietserhaltungsanspruch verletzen (dazu unten 1.). Es ist auch nicht davon auszugehen, dass das Vorhaben unzumutbaren Belästigungen oder Störungen durch die Antragstellerin ausgesetzt wäre und damit das in § 15 Abs. 1 Alt. 2 BauNVO enthaltene Rücksichtnahmegebot verletzt (dazu unten 2.).

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1. Die Baugenehmigung dürfte die Antragstellerin nicht in ihrem Gebietserhaltungsanspruch verletzen.

6

Der Gebietserhaltungsanspruch gibt Eigentümern von Grundstücken in einem durch Bebauungsplan festgesetzten Baugebiet das Recht, sich gegen hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht zulässige Vorhaben zur Wehr zu setzen. Der Anspruch beruht auf der Erwägung, dass die Grundstückseigentümer durch die Lage ihrer Anwesen in demselben Baugebiet zu einer Gemeinschaft verbunden sind, bei der jeder in derselben Weise berechtigt und verpflichtet ist, sodass ein wechselseitiges Austauschverhältnis besteht. Die Festsetzung von Baugebieten durch einen Bebauungsplan hat deshalb nachbarschützende Funktion zugunsten der Grundstückseigentümer in dem betreffenden Baugebiet (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 23.06.2020 – 3 S 2781/18 –, juris Rn. 20 m.w.N.).

7

Das Vorhabengrundstück und das Grundstück der Antragstellerin liegen im Geltungsbereichs eines qualifizierten Bebauungsplans, der als Art der baulichen Nutzung ein Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO festsetzt.

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Das Vorhaben dürfte vorliegend als Beherbergungsbetrieb einzuordnen (dazu unten a.) und nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO in einem Gewerbegebiet zulässig sein (dazu unten b.).

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a. Bei dem Vorhaben dürfte es sich um eine Übergangsform zwischen Wohnnutzung und einem Beherbergungsbetrieb handeln, deren Nutzungsschwerpunkt im Beherbergungsbetrieb liegt und daher einem solchen zuzuordnen ist.

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Die Wohnnutzung im Sinne des Bauplanungsrechts setzt eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit voraus, die durch die Möglichkeit eigenständiger Haushaltsführung und unabhängiger Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises sowie der Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet ist (BVerwG, Beschluss vom 20.12.2016 – 4 B 49/16 –, juris Rn. 7). Dazu gehört u.a. eine eigene Kochgelegenheit für die Zubereitung von Speisen und eine gewisse Unabhängigkeit von der Inanspruchnahme von Gemeinschaftsräumen. Bei einer Zimmervermietung, die sich auf eine reine Übernachtungs- und Aufenthaltsmöglichkeit beschränkt und bei welcher der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen sowie auf Gemeinschaftseinrichtungen angewiesen ist, handelt es sich danach nicht um Wohnnutzung, sondern um einen Beherbergungsbetrieb. Zwischen der Wohnnutzung und dem Beherbergungsbetrieb gibt es bauplanungsrechtlich nicht näher geregelte Übergangsformen, bei denen die schwerpunktmäßige Zuordnung von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Für die Beurteilung des Nutzungsschwerpunktes kommt es darauf an, welcher Leistungsumfang vom Nutzungskonzept umfasst ist und ob sich der angegebene Nutzungszweck des Vorhabens, der grundsätzlich durch den Bauherrn bestimmt wird, innerhalb des objektiv Möglichen hält. Der Nutzungszweck lässt sich vor allem an der Größe und Ausstattung der Räume ablesen und ergibt sich außerdem aus dem Verhältnis der Gesamtzahl der Räume zu eventuellen Serviceräumen. Der räumlichen Struktur der Gesamtanlage und den sich dadurch bietenden Nutzungsmöglichkeiten kommt deshalb neben dem Nutzungskonzept ein besonderes Gewicht zu (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 17.01.2017 – 8 S 1641/16 –, juris Rn. 17 m.w.N.).

11

Vorliegend dürfte es sich um eine Übergangsform zwischen Wohnnutzung und einem Beherbergungsbetrieb handeln.

12

Es dürfte sich nicht um einen reinen Beherbergungsbetrieb handeln. Denn ein solcher setzt voraus, dass Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (BVerwG, Beschluss vom 08.05.1989 – 4 B 78/89 –, juris Ls. 2). Vorliegend dürfte die Möglichkeit der unabhängigen Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises bestehen. Denn die geplanten Zimmer verfügen jeweils über ein eigenes Bad und eine eigene Küchenzeile. Es gibt auch keine Gemeinschaftseinrichtungen. Insbesondere fehlen eine Küche und ein Speisesaal für Zubereitung von Mahlzeiten für die Gäste. Auch sonstige Gemeinschaftsräume (Aufenthaltsraum, Wellnessbereich usw.) sind nicht vorhanden. Daher sind die Gäste darauf angewiesen, ihren Haushalt weitestgehend eigenständig zu führen. Gleichwohl handelt es sich um keine reine Wohnnutzung im Sinne des Bauplanungsrechts. Denn nach der Betriebsbeschreibung, welche Bestandteil der Baugenehmigung ist, richtet sich das Angebot hauptsächlich an Durchreisende. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer in den Hotels der Antragstellerin (die Antragstellerin ist ausweislich ihrer Homepage Eigentümerin von insgesamt 28 ähnlichen Hotels in Deutschland) betrage dabei 2,78 Tage. Vor diesem Hintergrund ist nicht davon auszugehen, dass die Häuslichkeit – anders als für eine Wohnnutzung vorausgesetzt (BVerwG, Beschluss vom 20.12.2016 – 4 B 49/16 –, juris Rn. 7) – auf Dauer angelegt ist. Dies gilt umso mehr, als bei dem Bauvorhaben – anders als an einigen anderen Hotels der Antragstellerin – keine langfristigen Übernachtungen geplant sind (vgl. die Erklärung der Antragstellerin vom 10.11.2020 in der Verwaltungsakte S. 30), die durchschnittliche Aufenthaltsdauer also sogar weniger als 2,78 Tage betragen dürfte.

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Für die Zuordnung einer solchen Übergangsform zwischen Wohnnutzung und einem Beherbergungsbetrieb kommt es nach der oben dargestellten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg auf den Nutzungsschwerpunkt des konkreten Vorhabens an. Nach der Überzeugung der Kammer sprechen die Umstände des vorliegenden Einzelfalls dafür, dass der Nutzungsschwerpunkt des Vorhabens in einem Beherbergungsbetrieb liegt.

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Denn während die Aufenthaltsdauer von wenigen Tagen einer auf Dauer angelegte Häuslichkeit entschieden entgegensteht, ist die Möglichkeit der eigenständigen Haushaltsführung bei dem Vorhaben nur eingeschränkt gegeben. So haben die Gäste in dem Vorhaben etwa keine Möglichkeit, ihre Wäsche mit einer Waschmaschine zu waschen und anschließend zu trocknen. Auch die Zimmergröße von knapp 22 m² lässt eine eigenständige Haushaltsführung nur bedingt zu. Für die Gäste sind ferner keine Lager- oder Kellerräume vorgesehen. Für eine größere Nähe zu einem Beherbergungsbetrieb spricht außerdem, dass bei dem Vorhaben – anders als bei einer Wohnnutzung sonst üblich – tageweise abgerechnet wird, ohne dass Strom-, Wasser- und Heizkosten getrennt ausgewiesen oder verbrauchsabhängig berechnet werden. Mit der Zimmerendreinigung und der Zurverfügungstellung von Bettwäsche und Seife werden außerdem zumindest einige hoteltypische Nebenleistungen erbracht. Auch die Nähe zu Autobahn spricht eher für einen Beherbergungsbetrieb, da die Erreichbarkeit der Unterkunft bei einer Wohnnutzung weniger im Vordergrund steht. Schließlich werden die Zimmer möbliert und mit einem Fernseher überlassen, was ebenfalls gegen eine Wohnnutzung spricht.

15

b. Das Vorhaben dürfte als Beherbergungsbetrieb in einem Gewerbegebiet nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO zulässig sein.

16

Welche Gewerbebetriebe im Gewerbegebiet zulässig sind, richtet sich nicht nur nach dem Wortlaut des § 8 BauNVO, sondern auch nach der Zweckbestimmung des Gewerbegebiets. Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. In ihnen sind Gewerbebetriebe aller Art zulässig, soweit sie für die Umgebung keine erheblichen Nachteile oder Belästigungen zur Folge haben können. Für Betriebe des Beherbergungsgewerbes bedeutet dies, dass sie im Gewerbegebiet nur zulässig sein können, wenn ihren Gästen die typischen Belästigungen eines solchen Gebietes zugemutet werden können. Das kann beispielsweise bei größeren Hotels mit regelmäßig kurzer Verweildauer der Gäste angenommen werden. Dagegen ist etwa die Fremdenpension eines Urlaubsortes oder ein Kurhotel mit dem Charakter eines Gewerbegebietes nicht vereinbar (BVerwG, Urteil vom 29.04.1992 – 4 C 43.89 –, juris Rn. 19, f.).

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Vorliegend dürfte den Gästen des Vorhabens die typischen Belästigungen eines Gewerbegebietes zugemutet werden können. Denn ausweislich der Betriebsbeschreibung, welche Bestandteil der Baugenehmigung ist, besteht die Zielgruppe aus Durchreisenden, Monteuren und Geschäftsleuten, so dass nicht davon auszugehen ist, dass sich die Gäste zu Erholungs- oder Freizeitzwecken in dem Vorhaben aufhalten. Dies wäre aufgrund der Lage des Hotels auch nicht zu erwarten. Aufgrund der kurzen Aufenthaltsdauer der Gäste dürfte auch nicht von einer „wohnähnlichen Nutzung“ auszugehen sein.

18

2. Das Vorhaben dürfte durch die Antragstellerin auch keinen unzumutbaren Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden. Nach der Vorschrift in § 15 Abs. 1 Alt. 2 BauNVO – welche eine besondere Ausprägung des Rücksichtnahmegebots darstellt (BVerwG, Urteil vom 29.11.2012 – 4 C 8.11 –, juris Rn. 16) – sind Anlagen im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach der Eigenart des Baugebiets unzumutbaren Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.

19

Die Baugebietsvorschriften der §§ 2 bis 9 BauNVO sind nach Zweckbestimmung und zulässigen Anlagen so gefasst, dass die nach ihnen zulässigen Anlagen grundsätzlich nicht zu unzumutbaren Belästigungen und Störungen im Baugebiet führen. Angesichts der mehr oder weniger großen Weite der nach der jeweiligen Baugebietsvorschrift zulässigen Anlagen ist aber nicht auszuschließen, dass im Einzelfall eine Anlage unzumutbare Belästigungen oder Störungen für die Umgebung auslöst oder ihnen ausgesetzt ist. Hier hat § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO die Aufgabe, in solchen Einzelfällen zu verhindern, dass es zu unzumutbaren Belästigungen oder Störungen kommt (Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 141. EL Februar 2021, BauNVO § 15 Rn. 24).

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Die Antragstellerin hat nicht substantiiert dargelegt, dass von ihrem Betrieb unzumutbaren Belästigungen oder Störungen ausgehen. Dies ist auch nicht ersichtlich. Die Antragstellerin trägt zwar vor, dass ihr Betrieb u.a. die Reparatur von Werkzeugmaschinen umfasse. Diese Reparaturen müssten auch am Wochenende und in der Nacht vorgenommen werden und seien mit einer nicht unerheblichen Lärmbelästigung – verursacht nicht nur durch die An- und Abfahrt der Maschinen – verbunden.

21

Dass diese Geräusche die in einem Gewerbegebiet maßgeblichen (vgl. BVerwG, Urteil vom 29.11.2012 – 4 C 8.11 –, juris Rn. 17, f.) Immissionsrichtwerte der TA-Lärm (tags 65 dB(A) und nachts 50 dB(A)) übersteigen, trägt die Antragstellerin nicht vor. Dies wäre im Übrigen auch nicht zulässig, denn auf eine bestandskräftige Genehmigung ihres Betriebs kann sich die Antragstellerin hinsichtlich ihren dynamisch angelegten Grundpflichten aus § 22 Abs. 1 Satz 1 BImSchG nicht berufen (BVerwG, Urteil vom 29.11.2012 – 4 C 8.11 –, juris Rn. 27).

22

Da das Vorhaben der Beigeladenen als Beherbergungs- und damit als Gewerbebetrieb einzuordnen ist (siehe oben), weist es gegenüber anderen Gewerbetrieben auch keine erhöhte Schutzwürdigkeit auf. Deshalb müssen sich die Gäste des Beherbergungsbetriebs mit der Immissionsbelastung abfinden, die generell im Gewerbegebiet zulässig ist. Daher ist nicht davon auszugehen, dass der Betrieb der Beigeladenen unzumutbare Auswirkungen auf das Vorhaben der Antragstellerin hat.

23

3. Soweit dir Antragstellerin vorträgt, dass die Nachbarschaftsanhörung auf weitere Betriebe, etwa einem Schweinemastbetrieb in unter 200m Entfernung, hätte erstreckt werden müssen, verletzt sie dies nicht in eigenen Rechten.

24

III. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1 und 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht hier billigem Ermessen, der Antragstellerin die der Beigeladenen entstandenen außergerichtlichen Kosten nicht gemäß § 162 Abs. 3 VwGO aufzuerlegen, da diese keinen Antrag gestellt hat und somit kein eigenes Kostenrisiko eingegangen ist (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 20.01.2011 – 8 S 2567/10 –, juris Ls.).

25

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nrn. 1.5 und 9.7.1 des Streitwertkatalogs 2013. Der Streitwert ist im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes zu halbieren, da nur Auswirkungen der künftigen Nutzung gerügt werden (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 27.01.2016 – 3 S 2660/15 –, juris Rn. 11).