Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2001-05-18, Aktenzeichen 21 T 23/01
ECLI:DE:LGDO:2001:0518.21T23.01.00

Tenor

Die Beschwerde des Klägers vom 19.03.2001 gegen

den Beschluss des Amtsgerichts Dortmund vom

12.03.2001 wird zurückgewiesen.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

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Gründe :

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Die Streitwertbeschwerde ist gemäß §25 Abs. 3 GKG zu-

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lässig, in der Sache jedoch unbegründet.

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Zu Recht hat das Amtsgericht den Streitwert für den

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Räumungsantrag auf der Basis der Nettomiete von

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520,00 DM mit insgesamt 6.240,00 DM ermittelt, also

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ohne Berücksichtigung der Nebenkosten.

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1.

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Inwieweit Mietzinsanteile in die Streitwertberechnung

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nach § 16 GKG einzubeziehen sind, ist in der Rechtspre-

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chung und Literatur umstritten (vgl. die Nachweise bei

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Mutter, MDR 1995, 343 f).

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Nach einer Auffassung ist der gesamte Bruttomietzins zu

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berücksichtigen (so OLG Hamm, OLG Report 2001, 38 f;

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ZMR 1995, 359; OLG Düsseldorf, JurBüro 1992, 114;

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OLG München, ZMR 1999, 171; LG Kiel WuM 1998, 45). Zur

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Begründung wird im Wesentlichen auf eine geänderte Ver-

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teuJ~

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kehrsauffassung verwiesen, wonach der Begriff der "Miete"

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eben nicht nur den Nettomietzins sondern auch die Ne-

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benkosten erfaßt ("Zweite Miete"), zumal die Nebenko-

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sten mehr denn je in engem Zusammenhang mit der Ver-

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pflichtung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung

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stehen. Des Weiteren wird argumentiert, dass auch beim

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Kündigungsgrund des § 554 BGB der Mietzinsrückstand un-

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ter Einbeziehung ausstehender Nebenkosten ermittelt

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wird. Es gäbe keine überzeugenden Gründe für eine un-

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terschiedliche Handhabung bei der Ermittlung des Kündi-

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gungsgrundes und bei der Ermittlung des Wertes des

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darauf gestützten Räumungsbegehrens.

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Nach älterer höchstrichterlicher Auffassung sind nach

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den Umständen des Einzelfalls neben der Kaltmiete die

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nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten zu berücksichti-

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gen, die verbrauchsabhängigen dagegen nicht (vgl.

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BGHZ 18, 169, 173). In diese - nach der Art der Neben-

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kosten differenzierende - Richtung geht auch eine Ent-

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scheidung des LG Saarbrücken (MDR 1994, 316), wonach

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bei der Streitwertberechnung nur solche Nebenkosten

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einzubeziehen sind, die nicht direkt der Versorgung des

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Mieters dienen und daher nicht als bloße Durchlaufpo-

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sten anzusehen sind.

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Schließlich wird die Ansicht vertreten, wonach ledig-

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lich die Nettomiete zugrunde zu legen ist (OLG Köln,

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JurBüro 1996, 474; OLG Rostock JurBüro 1994, 735;

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LG Flensburg, Wum 1998, 44; LG Münster, Wum 1998, 43 f;

46

"

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LG Bochum Wum 1995, 548; Fischer in: Bub/Treier, Hand-

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buch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, VIII

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Randziffer 225).

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2.

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Die Kammer ist bisher der letztgenannten Auffassung ge-

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folgt und hält hieran auch weiterhin fest. Die im

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Grundsatz von allen Meinungen anerkannte Erforderlich-

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keit der Einfachheit und Klarheit der Streitwertfest-

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setzung läßt sich nur erreichen, wenn sich die erfor-

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derlichen Grundlagen bereits aus dem Mietvertrag selbst

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ergeben, so dass weitergehende Ermittlungen und Beweis-

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aufnahmen hierzu nicht erforderlich sind. Vor diesem

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Hintergrund erscheint eine Differenzierung zwischen

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verbrauchsabhängigen und nicht verbrauchsabhängigen Ne-

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benkosten wenig praktikabel, weil die Mietverträge in

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der Regel eine Nebenkosten (-vorauszahlungs) Pauschale

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benennen, ohne zwischen verbrauchsabhängigen und - un-

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abhängigen Kosten zu unterscheiden. Das Argument der

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fehlenden Praktikabilität läßt sich dementsprechend

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auch der Auffassung entgegenhalten, die eine Differenzie-

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rung danach vornehmen will, ob die jeweiligen Leistun-

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gen der Versorgung des Mieters dienen.

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Praktikabel erscheint nur eine Bewertung auf der Grund-

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lage der Netto- oder der Bruttomiete. Insoweit er-

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scheint der Kammer weiterhin der Ansatz des Nettomiet-

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zinses sachgerecht.

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Schon die übliche Vertragspraxis spricht dafür, dass

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der Verkehr unter" Mietzins" das Gebrauchsentgelt ohne

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die besonders ausgewiesenen Nebenkosten versteht, was

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Folgen für die Auslegung des Begriffs in §16 GKG haben

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muss. Die Nebenkosten stehen in der Regel als Voraus-

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zahlung unter dem Vorbehalt der Abrechnung und sind

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beim Vermieter im Gegensatz zum eigentlichen Ge-

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brauchsentgelt nur durchlaufende Posten. Die Mietver-

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träge trennen deshalb auch regelmäßig zwischen Haupt-

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und Nebenleistungen des Mieters und unterscheiden zwi-

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schen ihnen deutlich, so auch im vorliegenden Fall

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(vgl. § 3 Abs. 1 und Abs. 3, des Mietvertrages vom 30.09.2000

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Bl. 5 d.A..

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Auch der Hinweis darauf, dass in § 554 BGB der zur Kün-

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digung berechtigende Mietrückstand unter Einschluss der

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Nebenkosten zu berechnen ist, vermag letztlich nicht zu

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überzeugen. Dass der Zahlungsrückstand im Falle des

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§ 554 BGB auf der Grundlage der Bruttomiete zu errech-

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nen ist, ergibt sich nicht aus dem Wortlaut, sondern

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aus Sinn und Zweck der Vorschrift. Sie gibt dem Vermie-

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ter die Möglichkeit, sich ohne Einhaltung einer Frist

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aus dem Vertragsverhältnis mit einem säumigen Mieter zu

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lösen, um weiteren finanziellen Schaden zu verhindern

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oder doch zumindestens so gering wie möglich halten.

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Ein solcher Schaden erwächst dem Vermieter aber auch

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durch Nichtzahlung der Nebenkosten, denn sie stellen

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für den Vermieter im Wesentlichen nur durchlaufene Gel-

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der dar, die er zur Begleichung von Forderungen Dritter

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aufwenden muss. Solche Überlegungen sind aber für die

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Bestimmung des Streitwerts nach § 16 GKG gerade nicht

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relevant. Es bestehen vielmehr durchaus triftige

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Gründe, der Streitwertberechnung allein die Nettomiete

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zugrunde zu legen. Nach § 535 Abs. 1 BGB stellt die

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Zahlung des vereinbarten Mietzinses die Gegenleistung

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für die Überlassung der vermieteten Sache dar. Die Ne-

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benkosten schuldet der Mieter demnach als Gegenleistung

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für die vom Vermieter zur erfüllenden Nebenpflichten.

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Dementsprechend werden - wie oben ausgeführt - Miete

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und Nebenkosten getrennt aufgeführt. Im Übrigen ist

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darauf hinzuweisen, dass die Berechnung einer Mietkau-

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tion nach § 550 b BGB ebenfalls allein auf der Grund-

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lage der Nettomiete erfolgt (vgl. Palandt/Weidenkaff,

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60. Auflage, § 550 b Rdn. 9). Auch die vielerorts üb-

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lichen Mietspiegel gehen von der Nettomiete aus. Wenn

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aber schon im materiellen Mietrecht der Begriff "Miete"

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unterschiedlich verwendet wird, besteht auch einer von

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der Rechtsprechung zu § 554 BGB abweichenden Auslegung

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des Begriffs "Miete" im Rahmen des § 16 GKG nichts ent-

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gegen.

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Dass bei der Streitwertberechnung nach § 16 GKG von der

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Nettomiete auszugehen ist, erscheint nicht zuletzt auf-

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grund sozialer Erwägungen geboten. Insbesondere bei

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Klagen auf Räumung von Wohnraum spielen soziale Gründe

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eine wesentliche Rolle. Bei den heute vielfach üblichen

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hohen Mieten ergeben sich im Allgemeinen ohnehin für

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Räumungsverfahren erhebliche Streitwerte. Dass aber der

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Streitwert in Mietsachen niedrig gehalten werden muss,

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ist gesetzgeberischer Wille. Dies zeigt sich schon

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darin, dass durch § 16 GKG i. V. m. §12 Abs. l GKG

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eine von § 8 ZPO abweichende, zu einem niedrigeren

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Streitwert führende Regelung getroffen worden ist.

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Sicherlich führt die Nichtberücksichtigung von Nebenko-

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sten zu Schwierigkeiten bei Inklusiv-Mieten. Denn eine

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exakte Herausrechnung von Nebenkosten ist oft nicht

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möglich oder führte jedenfalls zu einem Aufwand, der

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bei der Streitwertfestsetzung gerade vermieden werden

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soll. Es bleibt aber die Möglichkeit, in den Fällen, in

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denen die Parteien selbst eine solche Inklusiv-Miete

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vereinbart haben, diese dann auch der Streitwertberech-

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nung zugrunde zu legen (vgl. OLG Düsseldorf JurBüro

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1992, 114). Daraus ergeben sich zwar für den kosten-

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pflichtigen Prozessbeteiligten, der eine Inklusiv-Miete

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vereinbart hatte, gewisse Nachteile. Diese Nachteile

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sind aber der Ausfluss der Vertragsfreiheit der Par-

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teien.

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Hinzu kommt folgendes: Bei einer Berechnung des Streit-

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wertes auf der Grundlage der Bruttomiete wird in Kauf

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genommen, dass der Streitwert gar nicht der tatsächlich

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zu zahlenden Jahresmiete entspricht, weil nämlich Nach-

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zahlungs- bzw. Rückzahlungsansprüche, die sich erst

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aufgrund der Jahresabrechnung ergeben, nicht be-

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rücksichtigt werden.

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Nach alledem hat das Amtsgericht den Streitwert im Er-

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gebnis zu Recht an der Nettomiete orientiert, weshalb

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die Streitwertbeschwerde als unbegründet zurückzuweisen

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war.