Urteil 4 O 269/15 vom 2016-01-14 00:00:00

Tenor Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 17.505,26 € sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.100,51 € jeweils nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 17.09.2015 zu zahlen.Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. 1Tatbestand: 2Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche anlässlich eines nicht vollzogenen Grundstückskaufvertrages. 3Die Klägerin ist ein Wohnungsunternehmen, deren Hauptgesellschafterin die Stadt X ist. Zur Deckung des Bedarfs der Stadt X an Wohnraum zur Unterbringung von Flüchtlingen suchte die Klägerin im Frühjahr des Jahres 2015 kurzfristig eine Immobilie. Über das Maklerunternehmen D-D-Immobilien wurde der Klägerin die streitgegenständliche Immobilie des Beklagten angeboten. Der Beklagte ist eingetragener Eigentümer einer bebauten Grundbesitzung, eingetragen im Grundbauch des Amtsgerichts X Blatt 2023, G X, Flur 16, Flurstücke 23 und 187, Gebäude und Freifläche, Q-Straße, 90, 92, A-Straße, 2 qm und 540 qm groß. 4Am 08.04.2015 schlossen die Parteien vor dem Notar Hans-Georg T einen Kaufvertrag (siehe Bl. 4 bis 9 d. A.) über das im Eigentum des Beklagten stehende Grundstück in X. In der notariellen Urkunde wurde sodann aufgenommen, dass der Verkäufer – mithin der Beklagte – vorab erklärte, er sei im Erbbaugrundbuch des Amtsgerichts X Blatt 2059 als Erbbauberechtigter des Erbbaurechts an dem verkauften Grundstück eingetragen. Das verkaufte Grundstück ist mit dem genannten Erbbaurecht belastet. Weiter wurde in der Urkunde sodann folgende Erklärung des Beklagten aufgenommen: 5In meiner Eigenschaft als Grundstückeigentümer und Erbbauberechtigter hebe ich hiermit das vorbezeichnete Erbbaurecht auf. Ich bewillige und beantrage, die Aufhebung im Grundbuch einzutragen und das Erbbaugrundbuch zu schließen. Weiter bewillige und beantrage ich mit Löschung des Erbbaurechts die in Abt. II der Grundbücher von X Blatt 2509 und 2023 eingetragenen Belastungen zu löschen. 6Im Abschnitt VIII. des notariellen Kaufvertrages vereinbarten die Parteien, dass der Verkauf lastenfrei in Abt. II und III des Grundbuchs erfolgt. Im Grundbuch waren u.a. in Abteilung II Belastungen des Grundstücks eingetragen und zwar in lfd. Nr. 3 Erbbaurecht für den Dreher E2 in X, in lfd. Nr. 5 Erbbaurecht für den Dreher E2 sowie unter lfd. Nr. 6 ein Vorkaufsrecht für den Dreher E2 in X. E2 ist der am 08.04.1988 verstorbene Vater des Beklagten. 7Weiter wurde zwischen den Parteien hinsichtlich des Übergangs des Besitzes an dem Grundstück Folgendes vereinbart: 8Besitz, Nutzungen und Lasten des Vertragsgegenstandes, die Gefahren aller Art sowie die mit dem Vertragsobjekt verbundene Haftung gegen mit dem 01.05.2015 auf den Käufer über, spätestens mit dem Tag der Kaufpreiszahlung. Voraussetzung ist in jedem Fall die vollständige Bezahlung des Kaufpreises. 9Darüber hinaus vereinbarten sie unter VIII. des Kaufvertrages einen Ausschluss der Sachmängelhaftung des Verkäufers. 10Unter Ziffer V des notariellen Kaufvertrages vereinbarten die Parteien, dass der Kaufpreis in Höhe von 250.000,00 € fällig sei, wenn (a) die Aufhebung des Erbbaurechts im Grundbuch eingetragen sei und (…) (d) die Löschungsunterlagen für die vorrangig eingetragenen, aber vom Käufer nicht übernommenen Grundstücksbelastungen dem Notar entweder auflagenfrei oder zu aus dem Kaufvertrag erfüllbaren Treuhandauflagen vorliegen bzw. die Löschung der nicht vom Käufer übernommenen Belastungen erfolgt ist. Der Verkäufer erklärte, dass die Löschung der Rechte bereits erfolgt sei durch Notar M in X. 11Tatsächlich aber war es so, dass der Bruder des Beklagten – Herr E3 – seine Einwilligung zur Löschung des im Grundbuch bzw. im Erbbaugrundbuch eingetragenen Erbbaurechts erteilen musste, bevor diese im Grundbuch gelöscht werden konnte. Mit e-mail vom 24.04.2015 (Bl. 10 d. A., Anlage 2 zur Klageschrift) schrieb der Notar T deshalb den Beklagten an und erklärte, dass der Vollzug des Kaufvertrages sich nicht so unproblematisch darstelle, wie vom Beklagten dargelegt. Der Bruder des Beklagten – Herr E3 – sei alleiniger Rechtsnachfolger des in Abt. II im Grundbuch AG X Blatt 2023 eingetragenen Berechtigten E2 (Vater des Beklagten und des E3), sodass dessen Mitwirkung erforderlich sei. 12Mit Schreiben vom 05.06.2015 (vgl. Bl. 12 d. A.) forderte die Klägerin den Beklagten auf, die noch erforderlichen Löschungsbewilligungen bis zum 26.06.2015 beizubringen. Andernfalls behalte sie sich den Rücktritt vom Kaufvertrag vor. Der Bruder des Beklagten war jedoch nicht bereit, seine Einwilligung zu erteilen. Am 15.06.2015 erhob der Beklagte vor dem Landgericht C Klage gegen seinen Bruder auf Einwilligung zur Löschung des Erbbaurechts. Das Landgericht C verurteilte den Bruder des Beklagten nach Einspruch gegen das am 14.07.2015 erlassene Versäumnisurteil mit Urteil vom 26.10.2015 entsprechend (vgl. Bl. 58 f., 60 f. d. A.). 13Mit Schreiben vom 29.06.2015 erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten den Rücktritt vom Kaufvertrag. 14Die Klägerin macht im Einzelnen die folgenden Schadenspositionen geltend, die ihr aus und im Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrages entstanden sind: 15Die Maklercourtage in Höhe von 11.900,00 €, (vgl. Rechnung der D-D-Immobilien, Bl. 19 d. A., Anlage 10 zur Klageschrift), das Honorar für ein Gutachten des Sachverständigenbüros C in Höhe von 3.150,38 € (vgl. Bl. 20 d. A., Anlage 11 zur Klageschrift) die Kosten des Notarvertrages in Höhe von 2.003,13 €, vgl. Bl. 21 d. A., Anlage 12 zur Klageschrift), die Gebühr des Amtsgerichts X für die Eintragung der Auflassungsvormerkung in Höhe von 267,50 € (vgl. Bl. 22 d. A., Anlage 13 zur Klageschrift), die Kosten der Fa. L für Reparatur Heizung in Höhe von 154,25 €, (vgl. Bl. 24 d. A., Anlage 15 zur Klageschrift), sowie die Gebühr der Stadt X für den Verzicht des Vorkaufsrechts in Höhe von 30,00 €, (vgl. Bl. 23 d. A., Anlage 14 zur Klageschrift). Die Summe der aufgezählten Positionen ergibt die Klageforderung. 16Mit Schreiben vom 22.07.2015 erklärte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin vorsorglich erneut den Rücktritt vom Kaufvertrag gegenüber dem Beklagten und forderte ihn zur Zahlung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.100,51 € bis zum 07.08.2015 auf. 17Die Klägerin ist der Ansicht, der Beklagte habe ihr die geltend gemachten Kosten zu erstatten, da er nicht in der Lage gewesen sei, die mit dem Kaufvertrag übernommene Verpflichtung zur Verschaffung des Eigentums nachzukommen. 18Die Klägerin beantragt, 19den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 17.505,26 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie vorgerichtliche Kosten der Klägerin in Höhe von 1.100,51 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. 20Der Beklagte beantragt, 21 die Klage abzuweisen. 22Er ist der Ansicht, der Klägerin stünde weder ein vertragliches noch ein gesetzliches Rücktrittsrecht vom Grundstückskaufvertrag zu. Ein konkreter Zeitpunkt für die Fälligkeit der vom Beklagten zu erbringenden Leistungen sei der Vertragsurkunde nicht zu entnehmen. Die Klägerin habe dem Beklagten zudem keine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt. Zudem seien Gewährleistungsansprüche der Klägerin vertraglich ausgeschlossen worden. 23Die Klage ist dem Beklagten am 16.09.2015 zugestellt worden. 24Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird Bezug genommen auf die in der Akte befindlichen wechselseitigen Schriftsätze. 25Entscheidungsgründe: 26Die zulässige Klage ist vollumfänglich begründet. 27I. 28Die Klägerin hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Aufwendungsersatz in Höhe von insgesamt 17.505,26 € gemäß §§ 281 Abs. 1 S. 1, 280 Abs. 1, 284 BGB. 29Der Beklagte hat gemäß § 280 Abs. 1 BGB die von ihm im Kaufvertrag übernommene Verpflichtung, der Klägerin lastenfreies Eigentum zu verschaffen dadurch verletzt, dass er die zur Eigentumsumschreibung erforderlichen Löschungsunterlagen nicht bzw. nicht rechtzeitig beigebracht hat. Diese Verpflichtung ergab sich für den Beklagten aus Ziffer V a) bzw. d) des notariellen Kaufvertrages. Erst mit der Aufhebung des Erbbaurechts und dessen Eintragung im Grundbuch war der Kaufpreis in Höhe von 250.000,00 € fällig. Vorher war eine Eigentumsumschreibung auf die Klägerin nicht möglich. Aus der in dem notariellen Vertrag aufgenommenen Erklärung des Beklagten, dass die Löschung der Rechte bereits durch den Notar M vorgenommen worden sei, konnte die Klägerin berechtigterweise schließen, dass die Löschung ohne weitere Erklärungen von nicht am Vertrag beteiligten Personen erfolgen konnte. Es liegt daher eine erhebliche Pflichtverletzung des Beklagten vor. 30Die Fristsetzung nach § 281 Abs. 1 S. 1 BGB durch die Klägerin zur Beibringung der Löschungsbewilligung war auch nicht unangemessen kurz mit der Folge einer etwaigen Unwirksamkeit. Die Fristsetzung soll dem Schuldner eine letzte Gelegenheit zur Erbringung der geschuldeten Leistung eröffnen und braucht daher nicht so bemessen zu sein, dass der Schuldner die noch nicht begonnene Leistung erst anfangen und fertigstellen kann (vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB, 75. Auflage, § 281 Rn. 10 m. w. N.). Daraus ergibt sich auch, dass dem Beklagten hier nicht eine Frist zu gewähren war, innerhalb derer er die Löschungsbewilligung klageweise gegen seinen Bruder durchsetzen konnte. Ein solches Verfahren kann u. U. mehrere Jahre dauern und ist der Klägerin nicht zuzumuten. Dass der Beklagte die Bewilligungserklärung seines Bruders nunmehr bereits beibringen konnte und das gerichtliche Verfahren bereits abgeschlossen ist, konnte die Klägerin zum damals maßgeblichen Zeitpunkt nicht wissen. Diese Tatsache kann aber auch den geltend gemachten Schadensersatz nicht im Nachhinein zum Erlöschen bringen. 31Der Beklagte hat die Pflichtverletzung nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB auch zu vertreten, denn Gegenteiliges hat er bereits nicht dargelegt. 32Die von der Klägerin geltend gemachten Schadenspositionen sind auch nach § 284 BGB erstattungsfähig. Zu ersetzen sind nach § 284 BGB die vergeblichen Aufwendungen, die der Gläubiger im Vertrauen auf den Erhalt der Leistung gemacht hat und billigerweise machen durfte, es sei denn, der mit den Aufwendungen verfolgte Zweck wäre auch ohne die Pflichtverletzung des Schuldners nicht erreicht worden. Sämtliche von der Klägerin geltend gemachten Schadenspositionen sind danach vergebliche Aufwendungen, sodass sie deren Ersatz in der geltend gemachten Höhe von 17.505,26 € von dem Beklagten erstattet verlangen kann. 33Das erstmalige Bestreiten der Höhe der geltend gemachten Schadensersatzforderung in Bezug auf die Sachverständigenkosten des Dipl. Ing. C ist hier unbeachtlich. Nachdem die Klägerin die Rechnung des Sachverständigen C vom 19.01.2015 in Höhe von weiteren 76,00 € vorgelegt hat, hat sich der Beklagte nicht weiter erklärt, sodass gemäß § 138 Abs. 3 ZPO davon auszugehen war, dass die Schadensposition der Höhe nach nicht mehr streitig ist. 34Der erstmals in der mündlichen Verhandlung vorgebrachte Einwand des Beklagten, dass es sich bei den Kosten des Dipl. Ing. C um Sowieso-Kosten handele, hat der Prozessbevollmächtigte des Beklagten in der mündlichen Verhandlung nicht näher darlegen können. Die diesbezügliche Erläuterung der Geschäftsführerin der Klägerin, dass die Verhandlungen über den Kaufpreis mit dem Beklagten zum Zeitpunkt der Beauftragung des Sachverständigen C bereits geführt worden seien und das Sachverständigengutachten zur Untermauerung der Verkehrswerteinschätzung für den Aufsichtsrat benötigt worden sei, hat der Beklagtenvertreter nicht (substantiiert) bestritten. Dem Antrag des Prozessbevollmächtigten des Beklagten auf Einräumung einer Stellungnahmefrist war auch insoweit nicht nachzukommen. Dem Beklagten bzw. seinem Prozessbevollmächtigten war hier nämlich zuzumuten, sich sofort zu erklären. Dass der Prozessbevollmächtigte des Beklagten nicht in der Lage war, sich zu dem Sachvortrag der Klägerin zu äußern, ist dem Beklagten vorzuwerfen, sodass deshalb ein Schriftsatzrecht ausscheidet (vgl. dazu Greger, in: Zöller, ZPO, 30. Auflage, § 283 Rn. 2c m. w. N.). Insoweit ist nämlich zu sehen, dass der Beklagte erstmals in der mündlichen Verhandlung die geltend gemachte Schadensposition der Höhe nach in Abrede stellte. Dann aber muss dem Beklagten auch zugemutet werden, dass er sich zu den Umständen, die von ihm selbst so spät vorgebracht werden, auch erklären kann. 35Der Umstand, dass die Parteien in dem notariellen Vertrag unter Ziffer VIII. eine Sachmängelhaftung des Beklagten ausgeschlossen haben, steht hier einer Haftung des Beklagten nicht entgegen. Der Schadensersatzanspruch der Klägerin begründet sich nämlich gerade nicht aus dem kaufrechtlichen Gewährleistungsrecht der §§ 434 ff. BGB, sondern besteht nach den Vorschriften des allgemeinen Schuldrechts. Für die Anwendung des Sachmängelgewährleistungsrechts muss ein Gefahrübergang stattgefunden haben, was hier aber unstreitig noch nicht geschehen war. 36Dem Beklagten war auch auf den entsprechenden Antrag seines Prozessbevollmächtigten in der mündlichen Verhandlung keine weitere Stellungnahmefrist nach § 283 ZPO zum Schriftsatz der Klägerin vom 11.01.2016 zu gewähren. Der Schriftsatz der Klägerin vom 11.01.2016 enthält nämlich keine neuen Angriffs- oder Verteidigungsmittel, sondern lediglich bereits bekannte Rechtsansichten. 37Der Zinsanspruch ist ebenfalls begründet nach §§ 288 Abs. 1, 291 BGB. 38II. 39Die geltend Nebenforderung in Form von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.100,51 € sind nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB begründet. Sie sind zudem auch der Höhe nach richtig berechnet. Der Zinsanspruch folgt auch insoweit aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB. Über die Frage, ob es sinnvoll gewesen wäre, einen Teil der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten im Kostenfestsetzungsverfahren geltend zu machen, wie dies der Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung monierte, braucht hier nicht entschieden zu werden. Insoweit besteht ein Wahlrecht, von dem die Klägerin in zulässiger Weise Gebrauch gemacht hat. 40III. 41Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. 42Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 2 ZPO. 43Der Streitwert wird auf 17.505,26 EUR festgesetzt.