Urteil 7 D 96/14.NE vom 2016-09-28 00:00:00

Tenor Der Bebauungsplan Nr. 109 Q. der Stadt Q. in den Fassungen der Bekanntmachungen vom 10.7.2014 und vom 8.12.2015 ist unwirksam. Die Antragsgegnerin und die Beigeladene tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldnerinnen. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die jeweilige Kostenschuldnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kostengläubigerin zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. 1Tatbestand: 2Die Antragstellerin wendet sich gegen den Bebauungsplan Nr. 109 Q. der Antragsgegnerin in den Fassungen der Bekanntmachungen vom 10.7.2014 und vom 8.12.2015. 3Die Antragstellerin ist Kreisstadt des S. -F. -Kreises und direkte Nachbargemeinde der ebenfalls im S. -F. -Kreis liegenden Antragsgegnerin. 4Die Beigeladene betreibt sieben Einrichtungshäuser und mehrere Möbeldiscountmärkte in Süddeutschland. 5Das Plangebiet befindet sich am südöstlichen Rand der Kernstadt in Sichtbeziehung zur Bundesstraße B 59 (Ortsumgehung Q. ) und wird über die Landesstraße L 183 erschlossen. Im Norden wird das Plangebiet durch die DB-Strecke L. -N. begrenzt. Im Osten grenzen die gewerblich genutzten Flächen einer Spedition an das Plangebiet, im Nordwesten die Gelände des städtischen Bauhofes und der Feuerwehr Q. , die ihrerseits nördlich an die Kreisstraße 9 (K 9) grenzen. Westlich wird das Plangebiet durch die Kreisstraße 6 (K 6) begrenzt. Der Bebauungsplan setzt für das Plangebiet ein Sondergebiet Möbelhaus mit einer Gesamtverkaufsfläche von 43.000 m² und einem zentrenrelevanten Randsortiment von maximal 2.500 m² fest. Das Sondergebiet ist unterteilt in eine für das Parken (insgesamt 1.800 Stellplätze) und eine für das Möbelhaus vorgesehene Grundstücksfläche. Im südlichen Bereich setzt der Bebauungsplan Nr. 109 Q. 1301 in der Fassung der Bekanntmachung vom 8.12.2015 jenseits der N1. -Q1. -Straße eine private Grünfläche fest. 6Die Antragsgegnerin verfolgt schon seit längerem das Ziel, ein Möbelhaus in dem streitgegenständlichen Planbereich anzusiedeln. Bereits mit Schreiben vom 10.3.2008 beantragte sie bei der Bezirksregierung L. die Änderung des Regionalplanes für den Regierungsbezirk L. , Teilabschnitt Region L. . Zur Begründung führte sie aus, planerische Absicht sei es, eine ca. 5 ha große Gewerbegebietsfläche zwischen der Bahnlinie, K 6 und B 59 zu einem Sondergebiet zur Ansiedlung eines Möbelhauses umzuplanen. Am 12.12.2008 beschloss der Regionalrat des Regierungsbezirks L. die 17. Planänderung des Regionalplanes. In der Vorlagebegründung (Drucksache Nr.: ) heißt es unter anderem: „Die mit der Regionalplanänderung verbundene Umwandlung von Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereich (GIB) in Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) (ca. 5 ha) erreicht keine Größenordnung, die aus landesplanerischer Sicht die insgesamt in der Stadt bzw. im S. -F. -Kreis zur Verfügung stehenden industriellen Reserveflächen erheblich verkleinern würden.“ In der Planbegründung wird schließlich ausgeführt, dass Anlass der Regionalplanänderung die städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt Q. für einen ca. 5 ha großen Bereich am südlichen Ortsrand von Q. seien. Aus der zeichnerischen Darstellung im Maßstab von 1:50.000 ergibt sich, dass ein GIB in einen ASB umgewandelt worden ist. Die 17. Änderung des Regionalplanes wurde am 24.7.2009 bekannt gemacht (GV. NRW., S. 428). 7Der Bebauungsplan Nr. 109 „Q. “, der noch eine Verkaufsfläche von 45.000 m² und ein zentrenrelevantes Randsortiment von maximal 4.500 m² festsetzte, wurde mit rechtskräftigen Senatsurteilen vom 2.10.2013 - 7 D 18/13.NE - (BRS 81 Nr. 11 = BauR 2014, 221) und - 7 D 19/13.NE - (juris) für unwirksam erklärt. Die Antragsgegnerin führte daraufhin ein ergänzendes Verfahren mit dem Ziel durch, die bauleitplanerischen Voraussetzungen für den Bau eines Möbelhauses mit maximal 43.000 m² Verkaufsfläche zu schaffen. Dieses Verfahren für den Bebauungsplan nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf: 8Der Umwelt- und Planungsausschuss der Antragsgegnerin beschloss am 25.2.2014 die Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durch Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplans Nr. 109 Q. . Diese erfolgte - nach entsprechender Bekanntmachung des Termins im Amtsblatt des S. -F. -Kreises vom 26.2.2014 - durch Auslegung des Planentwurfes mit Umweltbericht und Begründung, Artenschutzprüfung, Einzelhandel-Verträglichkeitsanalysen vom 10./11.2.2014, einer Verkehrsuntersuchung sowie einer schalltechnischen Untersuchung in der Zeit vom 6.3.2014 bis einschließlich zum 7.4.2014 im Rathaus der Antragsgegnerin. In der Bekanntmachung werden die verfügbaren umweltbezogenen Informationen im Einzelnen aufgeführt. 9Daraufhin wandte die Antragstellerin mit Schreiben vom 7.4.2014 unter Bezugnahme auf ihre früheren Einwendungen im Wesentlichen ein, der streitgegenständliche Bebauungsplan gehe mit den Zielen der Raumordnung, insbesondere dem Regionalplan der Bezirksregierung L. , nicht konform. Es habe sich um eine vorhabenbezogene Änderung des Regionalplans zur Ansiedlung eines Möbelmarktes mit einer Verkaufsfläche von max. 20.000 m² gehandelt. Auch stelle der geänderte Regionalplan nur einen um 5 ha erweiterten ASB dar, demgegenüber werde für das Sondergebiet eine Gesamtfläche von ca. 8 ha in Anspruch genommen. Die neue Verträglichkeitsanalyse von T. leide an erheblichen Fehlern und Mängeln. Die Methodik sei zur Ermittlung der Bestandsumsätze im Untersuchungsraum unzureichend. Der Gutachter habe sich mit der zu erwartenden Flächenproduktivität des konkret geplanten Vorhabens der Firma T. nicht auseinandergesetzt. Die vor das Marktanteilskonzept gezogene Begründung des Gutachters, aufgrund der nicht vergleichbaren Standortrahmenbedingungen an den Bestandsstandorten die durch die Firma T. regelmäßig erzielten Umsätze und Flächenproduktivitäten nicht zu berücksichtigen und stattdessen auf deutschlandweite Kennwerte zum Marktanteil größerer Möbelhäuser zurückzugreifen, entspreche nicht der obergerichtlich geforderten realitätsnahen Betrachtung des worst-case. Die dokumentierte Umsatzstärke der Firma T. werde durch das Gutachten in Gänze ausgeblendet. Mit der Ansiedlung des geplanten Vorhabens sei eine empfindliche Störung ihrer städtebaulichen Entwicklung zu befürchten. K. und L1. hätten in ihrer städtebaulichen Wirkungsanalyse von Oktober 2012 bereits ausgeführt, dass der C. Standort von „Möbel I. “ künftig in seiner Existenz gefährdet sei. Auch komme es bei der Ansiedlung des Vorhabens zu einer massiven Verschärfung der Konkurrenzsituation mit raumbedeutsamen Umsatzverteilungen in zentrenrelevanten Branchen (z.B. die GPK Haushaltswaren 14 %, Leuchten 32 %). 10Die Antragsgegnerin holte in Vorbereitung der Beschlussfassung weitere gutachterliche Stellungnahmen der T. vom 30.4.2014 ein. 11Der Rat beschloss am 13.5.2014 den streitgegenständlichen Bebauungsplan Nr. 109 Q. mit Begründung als Satzung. Am 10.7.2014 unterzeichnete der Bürgermeister den Text der Bekanntmachung. Die öffentliche Bekanntmachung des Beschlusses des Bebauungsplanes im Amtsblatt des S. -F. -Kreises erfolgte am 14.7.2014. 12Am 11.8.2014 hat die Antragstellerin den Normenkontrollantrag gestellt. 13Sie trägt im Wesentlichen vor: Der Normenkontrollantrag sei wegen einer Verletzung des interkommunalen Abstimmungsgebotes gemäß § 2 Abs. 2 BauGB und einer Verletzung des Abwägungsgebotes zulässig. Ein Umschlagen der absatzwirtschaftlichen negativen städtebaulichen Auswirkungen in ihren zentralen Versorgungsbereichen als Folge der Vorhabenrealisierung des Möbelhauses sei nicht auszuschließen. Der Normenkontrollantrag sei auch begründet. Der angefochtene Bebauungsplan sei unwirksam. Es fehle schon an der städtebaulichen Rechtfertigung. Zudem gehe der angefochtene Bebauungsplan mit den Zielen der Raumordnung, insbesondere dem Regionalplan für den Regierungsbezirk L. , nicht konform, weil die 17. Änderung des Regionalplans für den Regierungsbezirk L. unwirksam sei. Spätestens seit der Feststellung der mangelnden Zielqualität des § 24a Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 LEPro sei dem planerischen Wirkungsverbund ein tragendes Element verloren gegangen. Selbst wenn die 17. Änderung des Regionalplans wirksam wäre, verstieße der angefochtene Bebauungsplan wegen der deutlichen Überschreitung des für die großflächigen Einzelhandelsbetriebe vorbehaltenen ASB (statt ca. 5 ha nun 8 ha) gegen die Ziele der Raumordnung gemäß § 1 Abs. 4 BauGB. Der angefochtene Bebauungsplan leide darüber hinaus an einem schwerwiegenden Abwägungsfehler im Sinne der §§ 1 Abs. 7, 2 Abs. 2 BauGB. Das Gutachten von T. einschließlich seiner Ergänzungen berücksichtige nicht die zu erwartende Umsatzleistung des geplanten Möbelhauses. Das Gutachten nenne keine betreiberspezifischen Umsatzzahlen. Bei dem geplanten Möbelhaus handele es sich um einen so genannten „Giganten“, wie die Beigeladene sie bereits an den Standorten X. und Q2. betreibe. Nach brancheninternen Schätzungen erzielten diese Häuser Umsätze von über 300 Millionen Euro (X. ) bzw. von knapp unter 240 Millionen Euro (Q2. ), was - unter Berücksichtigung der Gesamtverkaufsfläche an diesen beiden Standorten von 90.000 m² - auf eine durchschnittliche betreiberspezifische Flächenproduktivität von bis zu 6.000 Euro/m² schließen lasse. Bei dem geplanten Vorhaben handele es sich um ein Möbelhaus mit vergleichbarer Größenordnung und ähnlichem Sortimentskonzept. Aufgrund der fehlenden Betreiberangaben sei das Büro K. und L1. für die Ermittlung der Flächenproduktivität am Standort des Vorhabens von der maximalen durchschnittlichen Flächenproduktivität an den umsatzstärksten Standorten der Beigeladenen von bis zu 5.500 Euro/m² ausgegangen. Dabei sei diese maximale durchschnittliche Flächenproduktivität nicht einfach auf den Standort des Vorhabens übertragen worden. Vielmehr seien die Standortbedingungen in X. und Q2. sowie in Q. unter Einbeziehung des Kaufkraftniveaus, der Bevölkerungsentwicklung und der Wettbewerbssituation in der jeweiligen Region in die Prognose einbezogen worden. In ihrem Gutachten von Mai 2014 seien K. und L1. zu dem Ergebnis gelangt, dass der maximal erzielbare realitätsnahe Umsatz eines T. Möbelhauses am Standort Q. ca. 30 % - 40 % unter den Umsätzen der umsatzstärksten T. Häuser liegen werde. Dies führe zu einer Flächenproduktivität für den Vorhabenstandort Q. von 3.300-3.900 Euro/m². Das Büro Stadt und Handel stelle dagegen auf die durchschnittliche Flächenproduktivität aller Möbelbetriebe der Firma T. ab. Dies entspreche nicht der gebotenen realitätsnahen Betrachtung. 14Am 16.12.2014 hat der Rat der Antragsgegnerin die gemäß § 13 BauGB durchgeführte vereinfachte Änderung 1301 des Bebauungsplans Nr. 109 Q. als Satzung in der Fassung der Bekanntmachung vom 8.12.2015 beschlossen. Gegenstand dieser Änderung ist die Erweiterung des Plangebietes nach Süden und dessen Vergrößerung auf insgesamt ca. 9 ha. Dies dient der Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Überbauung des Bodendenkmals durch ebenerdige Stellplätze und den Wegfall der bislang vorgesehenen Parkpalette. Südlich der N1. -Q1. -Straße wird ein ca. 5.964 m² großer Bereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 69, der dort bislang ein Gewerbegebiet festsetzte, als private Grünfläche festgesetzt. Im Flächennutzungsplan wird diese Fläche als Gewerbegebiet dargestellt. Die öffentliche Bekanntmachung des Beschlusses des Bebauungsplans Nr. 109 Q. 1301 im Amtsblatt des S. ‑F1. erfolgte am 15.12.2015. 15Die Antragstellerin hat mit Schriftsatz vom 25.1.2016 den Änderungsplan zum Gegenstand dieses Verfahrens gemacht und trägt unter anderem vor: Der geänderte Bebauungsplan sei materiell unwirksam. Es liege ebenfalls ein Verstoß gegen § 1 Abs. 4 BauGB vor. Durch den Änderungsplan nehme die Überschreitung des ausgewiesenen ASB noch größere Ausmaße an. Zudem gehe mit der Veränderung der gesamten Stellplatzanlage eine höhere Attraktivität des Vorhabens einher. Dies führe zu einer höheren Akzeptanz mit der Folge, dass die Kundenfrequenz in noch stärkerem Maße steigen werde. Dieser Aspekt sei von der Antragsgegnerin ausgeblendet worden. 16Die Antragstellerin beantragt, 17festzustellen, dass der Bebauungsplan Nr. 109 Q. der Stadt Q. in den Fassungen der Bekanntmachungen vom 10.7.2014 und vom 8.12.2015 unwirksam ist. 18Die Antragsgegnerin beantragt, 19den Normenkontrollantrag zurückzuweisen. 20Zur Begründung führt sie unter Vorlage einer weiteren gutachterlichen Stellungnahme von T. vom 23.8.2016 im Wesentlichen aus: Der Normenkontrollantrag sei jedenfalls unbegründet. Der angefochtene Bebauungsplan verstoße nicht gegen das Zielanpassungsgebot des § 1 Abs. 4 BauGB. Die 17. Änderung des Regionalplans enthalte keine Begrenzung der Verkaufsfläche. Auch könne von der Ungültigkeit des § 24a LEPro nicht auf die Unwirksamkeit der 17. Änderung des Regionalplans geschlossen werden. Die Belange der Antragstellerin seien auch im Hinblick auf die Anforderungen an die interkommunale Abstimmungspflicht im Sinne des § 2 Abs. 2 BauGB ordnungsgemäß abgewogen worden. Durch das geplante Vorhaben entstünden keine durch die Antragstellerin nicht hinzunehmenden städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Nachteile. Nach dem Gutachten von T. vom 2.10.2014 existierten keine Hinweise auf versorgungsstrukturelle Auswirkungen im Sinne vorhabenbedingter Betriebsaufgaben im Stadtgebiet der Antragsgegnerin. Die Möglichkeit der wohnortnahen Versorgung der Einwohner der Antragsgegnerin im Möbelbereich werde nicht negativ berührt und bliebe selbst bei einer nicht zu erwartenden vorhabenbedingten Betriebsaufgabe von „Möbel I. “ in zumutbarer Distanz gewahrt. 21Die Beigeladene beantragt, 22den Antrag abzulehnen. 23Die Beigeladene führt unter anderem aus: Der Normenkontrollantrag sei bereits mangels Antragsbefugnis unzulässig. Der durch § 2 Abs. 2 BauGB gewährte Schutz zentraler Versorgungsbereiche werde durch das Vorhaben nicht tangiert. Selbst bei einer unterstellten Aufgabe des Möbelhauses I. würde die städtebauliche Ordnung und Entwicklung im Gebiet der Antragsgegnerin nicht infrage gestellt. Der Normenkontrollantrag sei zudem unbegründet. Es liege kein Verstoß gegen § 1 Abs. 4 BauGB vor. Es bestünden keine durchgreifenden rechtlichen Bedenken gegen die Wirksamkeit der 17. Änderung des Regionalplans. Die Tatsache, dass der Bebauungsplan in seiner Ausgangsfassung mit einer Fläche von ca. 2 ha über die zeichnerische Darstellung des ASB im Regionalplan hinausreiche, bedeute keinen Verstoß gegen § 1 Abs. 4 BauGB. Durch den Regionalplan festgesetzte oder zumindest vorausgesetzte Grenzverläufe würden nicht missachtet. Der Geltungsbereich der Regionalplanänderung könne auch nicht isoliert, sondern nur als Bestandteil des gesamten ASB Q. betrachtet werden. Gegenstand der Betrachtung sei daher der Vergleich zwischen dem durch die 17. Änderung entstandenen mehrere 100 ha großen und die Bahnlinie überspringenden ASB und der Maßüberschreitung, die sich ergeben würde, wenn man den Regionalplan vorliegend als parzellenscharf verstehen wolle. Eine derartige Abweichung habe regelmäßig keine Relevanz. Dies ergebe sich aus Ziffer A.2 (2) der textlichen Festsetzung des Regionalplans i.V.m. Ziffer A.2 (9) lit. a) der textlichen Festsetzung. Gemessen am Zweck, den der Landesentwicklungsplan mit Ziel 1 verfolge, sei eine Auslegung nicht gerechtfertigt und auch nicht erforderlich, die bei der hier in Rede stehenden Überschreitung der Grenzen des ASB die Einhaltung von Ziel 1 infrage stelle. Vielmehr müsse zwischen der Größenordnung einerseits und den Gebietsgrenzen andererseits unterschieden werden. Nach der Rechtsprechung des 8. Senats des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen sei hinsichtlich der Größenordnung eine parzellenscharfe Ausweisung nicht geboten. Dem entspreche es, wenn sich der Regionalplan unter Ziffer A.2 (2) der textlichen Festsetzungen des Regionalplans nur eine gebietsscharfe, nicht aber eine parzellenscharfe Abgrenzungsfunktion beimesse. Insbesondere komme der Flächengröße der Regionalplanänderung keine die Größe des Vorhabens bzw. die Verkaufsfläche begrenzende Bedeutung zu. Es hätte naturgemäß die Möglichkeit bestanden, in der ASB Fläche von ca. 6 ha ein Möbelhaus mit 43.000 m² Verkaufsfläche und die hierzu erforderlichen Stellplätze - gegebenenfalls in einer Tiefgarage - unterzubringen. Der bei einem Maßstab von 1:50.000 gegebene Interpretationsspielraum von mindestens 100 m sei hier eingehalten. Die von T. vorgelegten Verträglichkeitsgutachten seien nicht zu beanstanden. Die Hinweise von K. und L1. zur Vorlage der Umsatzechtzahlen dürften sich durch die Erläuterungen von T. und die dort mitgeteilten und durch einen Wirtschaftsprüfer bestätigten Echtzahlen erledigt haben. Das dem streitgegenständlichen Bebauungsplan zugrunde liegende Gutachten von T. habe sich nicht ausdrücklich mit der Möglichkeit befassen müssen, dass einzelne Wettbewerber der Beigeladenen den Verkauf einstellen könnten. Diese Möglichkeit wäre nur dann abwägungsrelevant, wenn sich aus den wettbewerblichen Auswirkungen städtebaulich relevante Auswirkungen ergeben könnten. Selbst für den relativ schwach aufgestellten Wettbewerber Möbel I. hätten die Gutachter aber keine vorhabenbedingte Betriebsaufgabe prognostiziert. Selbst wenn eine Betriebsaufgabe erfolgen sollte, würde dies die wohnraumnahe Versorgung der Bevölkerung bei der hier bestehenden Dichte an Möbelhäusern und den von den Nachfragern akzeptierten Fahrdistanzen nicht beeinträchtigen und zu keinem Versorgungsengpass führen. 24Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte in diesem Verfahren und dem Verfahren 7 D 89/14.NE, der Gerichtsakten in den abgeschlossenen Verfahren 7 D 18/13.NE, 7 D 19/13.NE und 7 B 323/13.NE, der in diesen Verfahren beigezogenen Planaufstellungsvorgänge, der Planurkunden des jeweiligen Bebauungsplanes, der Planurkunde des Flächennutzungsplans Nr. 17.3 und der Verwaltungsvorgänge zur 17. Änderung des Regionalplanes Bezug genommen. 25Entscheidungsgründe: 26Der schon unter dem Gesichtspunkt der Sachdienlichkeit zulässigerweise auf den Bebauungsplan Nr. 109 Q. in den Fassungen der Bekanntmachungen vom 10.7.2014 und vom 8.12.2015 erstreckte Normenkontrollantrag hat Erfolg. 27Der Antrag ist zulässig. 28Die Antragstellerin ist im Sinne von § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt. 29Nach dieser Vorschrift kann den Normenkontrollantrag jede natürliche oder juristische Person stellen, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift, die Gegenstand des Normenkontrollantrags ist, oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Dabei sind an die Geltendmachung einer Rechtsverletzung keine höheren Anforderungen zu stellen als § 42 Abs. 2 VwGO es tut. Es genügt, wenn der Antragsteller hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch die Festsetzungen des Bebauungsplans in einem Recht verletzt wird. 30Vgl. etwa BVerwG, Beschluss vom 8.6.2011 ‑ 4 BN 42.10 -, BRS 78 Nr. 70 = BauR 2011, 1641, m. w. N. 31Ausgehend davon kann die Antragstellerin als Nachbargemeinde der Antragsgegnerin und juristische Person im Sinne von § 47 Abs. 2 Satz 1 1. Alt. VwGO ihre Antragsbefugnis aus dem interkommunalen Abstimmungsgebot des § 2 Abs. 2 BauGB ableiten. Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 BauGB, der als gesetzliche Ausformung des verfassungsrechtlich gewährleisteten kommunalen Selbstverwaltungsrechts und als besondere Ausprägung des Abwägungsgebots zu verstehen ist, sind die Bauleitpläne benachbarter Gemeinden aufeinander abzustimmen. Die Bestimmung verlangt einen Interessenausgleich zwischen der planenden Gemeinde und der von dieser Planung möglicherweise betroffenen Nachbargemeinde und fordert eine Koordination der gemeindlichen Belange. Die planende Gemeinde unterliegt einem erhöhten Rechtfertigungszwang in Gestalt der Verpflichtung zur (formellen und materiellen) Abstimmung im Rahmen einer förmlichen Planung. Daraus folgt, dass sich eine Gemeinde gegen unmittelbare Auswirkungen hinreichend gewichtiger Art durch Bauleitpläne auf dem benachbarten Gemeindegebiet prozessual zur Wehr setzen kann. Maßgebend dafür sind die Reichweite der Auswirkungen und ihr Einfluss auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung der Nachbargemeinde. 32Vgl. insoweit BVerwG, Urteil vom 1.8.2002 - 4 C 5.01 -, BVerwGE 117, 25 = BRS 65 Nr. 10 = BauR 2003, 55; OVG NRW, Urteil vom 2.10.2013 - 7 D 18/13.NE -, BRS 81 Nr. 11 = BauR 2014, 221, m. w. N. 33Hiervon ausgehend genügt es für die Annahme der Antragsbefugnis unter dem Blickwinkel des § 2 Abs. 2 BauGB, dass unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung der Nachbargemeinde nach dem Antragsvorbringen in Betracht kommen. 34Vgl. BVerwG, Beschluss vom 9.1.1995 - 4 NB 42.94 -, BRS 57 Nr. 5 = BauR 1995, 354, sowie BVerwG, Beschluss vom 8.6.2011 ‑ 4 BN 42.10 -, BRS 78 Nr. 70 = BauR 2011, 1641. 35Derartige Auswirkungen erscheinen hier hinsichtlich der Antragstellerin nach ihrem Vortrag zumindest als möglich. Dies gilt - ungeachtet weiterer versorgungsstruktureller Auswirkungen - schon im Hinblick auf negative städtebauliche Auswirkungen in dem zentralen Versorgungsbereich der Antragstellerin, auf die sich die Antragstellerin nach § 2 Abs. Satz 2 BauGB berufen kann. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Schutzgut des § 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB - anders als im Rahmen von § 34 Abs. 3 BauGB - nicht nur die in der jeweiligen Nachbarkommune vorhandenen zentralen Versorgungsbereiche sind, sondern darüber hinaus auch die von der Nachbargemeinde geplante weitere Entwicklung dieser Bereiche. 36vgl. Söfker, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 2 Rn. 131 ff., m. w. N. 37Im Bereich der Antragstellerin ist etwa hinsichtlich der Sortimentsgruppe Leuchten nach dem von ihr vorgelegten Gutachten von K. und L1. von Oktober 2012 ein Umsatzrückgang von 32 % zu erwarten (Seite 45 des Gutachtens). Zwar ist das dort als zentrenrelevant eingestufte Sortiment Leuchten in dem vorhandenen zentralen Versorgungsbereich der Antragstellerin nach den Feststellungen des Gutachtens nur untergeordnet repräsentiert; das Angebot in dieser Sortimentsgruppe soll aber nach den Ausführungen der Gutachter (Seite 46 des Gutachtens) ausweislich des Einzelhandelskonzepts der Antragstellerin gestärkt werden, so dass hier jedenfalls das Schutzgut „Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs“ betroffen ist. Dass die im Gutachten von K. und L1. aus Oktober 2012 angestellten Überlegungen den alten, vom Senat in 2013 für unwirksam erklärten Bebauungsplan, betreffen, ändert nichts an der rechtlichen Beurteilung. Sie sind auf den hier zu prüfenden Bebauungsplan jedenfalls bezogen auf die Sortimentsgruppen Leuchten übertragbar, weil auch der neue Bebauungsplan unverändert für Leuchten eine Verkaufsfläche von 1.500 m² vorsieht. 38Soweit der Prozessbevollmächtigte der Beigeladenen dem entgegenhält, auch ein in C1. außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs ansässiges Möbelhaus biete Leuchten auf einer ähnlich großen Verkaufsfläche wie das geplante Vorhaben an, so dass nicht erkennbar sei, welche städtebaulichen Auswirkungen das geplante Vorhaben für den zentralen Versorgungsbereich der Antragstellerin haben könnte, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Denn der Senat vermag nicht zu ersehen, dass und inwieweit dadurch die nach dem genannten Gutachten zu erwartenden erheblichen Einwirkungen auf die Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs in hier wesentlicher Weise vermindert werden. Allein der Umstand, dass in der betroffenen Gemeinde selbst die fragliche Sortimentsgruppe an einem nicht integrierten Standort angeboten wird, hindert die Gemeinde im Regelfall und auch vorliegend nicht, sich gegen weitere Entwicklungen zu wenden, die sich negativ auf ihre zentralen Versorgungsbereiche auswirken. 39Der Hinweis der Beigeladenen auf das Urteil des 10. Senats des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 1.12.2015 - 10 D 92/13.NE - (juris) führt ebenfalls nicht zu einer anderen Beurteilung. Die dortigen Ausführungen betreffen die Begründetheit des Normenkontrollantrages und stellen den dort maßgeblichen Prüfungsmaßstab dar. 40Die Antragstellerin ist mit ihren Einwendungen auch nicht gemäß § 47 Abs. 2a VwGO präkludiert. Nach § 47 Abs. 2a VwGO in der Fassung des Gesetzes vom 21.12.2006 ( BGBl. I S. 3316) ist der Antrag einer natürlichen oder juristischen Person, der einen Bebauungsplan zum Gegenstand hat, unzulässig, wenn die den Antrag stellende Person nur Einwendungen geltend macht, die sie im Rahmen der öffentlichen Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) nicht oder verspätet geltend gemacht hat, aber hätte geltend machen können, und wenn auf diese Rechtsfolge im Rahmen der Beteiligung hingewiesen worden ist. Die Antragstellerin hat während der öffentlichen Auslegungen des jeweiligen Planentwurfes gemäß § 3 Abs. 2 BauGB rechtzeitig, nämlich mit Schreiben vom 7.4.2014 und vom 14.11.2014, Einwendungen - u. a. wegen eines Verstoßes gegen § 1 Abs. 4 BauGB und einer zu gering veranschlagten Flächenproduktivität - gegen den Bebauungsplan erhoben. Mit der Antragsschrift hat die Antragstellerin ebenfalls einen Verstoß gegen § 1 Abs. 4 BauGB und die zu gering angesetzte Umsatzerwartung und damit zusammenhängende Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung gerügt. 41§ 47 Abs. 2a VwGO verlangt nur, dass der Antragsteller bei der Planaufstellung überhaupt rechtzeitig Einwendungen erhebt und jedenfalls eine dieser Einwendungen im Normenkontrollverfahren geltend macht. Er ist nicht gehindert, sich im Normenkontrollverfahren zudem auch auf solche Einwendungen zu berufen, die er zuvor nicht geltend gemacht hat. 42Vgl. BVerwG, Urteil vom 24.3.2010 - 4 CN 3.09 -, BRS 76 Nr. 66 = BauR 2010, 1051; OVG NRW, Urteil vom 2.10.2013 - 7 D 18/13.NE -, BRS 81 Nr. 11 = BauR 2014, 221, m. w. N. 43Es fehlt der Antragstellerin nicht am Rechtsschutzbedürfnis. Insbesondere kann nicht festgestellt werden, dass das Vorhaben aufgrund einer bestandskräftigen Baugenehmigung tatsächlich vollständig realisiert oder eine Entscheidung im Normenkontrollverfahren für die Antragstellerin aus anderen Gründen nutzlos wäre. 44Vgl OVG NRW, Urteil vom 2.10.2013 - 7 D 18/13.NE -, BRS 81 Nr. 11 = BauR 2014, 221, m. w. N. 45Mit der Bauausführung wurde zwar begonnen und noch dieses Jahr soll ein Möbelmarkt mit einer Verkaufsfläche von unter 30.000 m² eröffnet werden. Damit ist aber weder die streitgegenständliche Planung ausgeschöpft, noch ist die zugrundeliegende Baugenehmigung bestandskräftig. 46Der Normenkontrollantrag ist auch begründet. Der Bebauungsplan ist unwirksam. 47Der Bebauungsplan verstößt im Hinblick auf den einschlägigen Regionalplan gegen das Anpassungsgebot aus § 1 Abs. 4 BauGB. 48Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB sind die Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen. Gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 2 ROG sind Ziele der Raumordnung verbindliche Vorgaben in Form von räumlich und sachlich bestimmten oder bestimmbaren, vom Träger der Landes- oder Regionalplanung abschließend abgewogenen textlichen oder zeichnerischen Festlegungen in Raumordnungsplänen zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raums. Raumordnungspläne i. S. d. § 1 Abs. 1 ROG sind gemäß § 2 Abs. 1 LPlG u.a. die Regionalpläne. 49Der Regionalplan für den Regierungsbezirk L. , Teilabschnitt Region L. , bestimmt in Ziffer B. 2.1 als Ziel 1, dass in der Bauleitplanung Sondergebiete für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und Handelsbetriebe im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen (ASB) geplant werden dürfen. Der Senat hat keinen Zweifel, dass es sich dabei nicht nur der Bezeichnung, sondern auch der Sache nach um ein Ziel der Raumordnung und Landesplanung im Sinne von § 1 Abs. 4 BauGB handelt. Mit diesem Ziel steht die in dem Bebauungsplan vorgenommene Sondergebietsfestsetzung nicht in Einklang. 50Der hier einschlägige Regionalplan für den Regierungsbezirk L. , Teilabschnitt Region L. , in der Fassung der 17. Änderung - Umwandlung von Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereich in Allgemeinen Siedlungsbereich - (GV. NRW., Seite 428), deren Wirksamkeit der Senat zugunsten der Antragsgegnerin und der Beigeladenen unterstellt, sieht zwar ausweislich der zeichnerischen Darstellung im Bereich des Bebauungsplans einen ASB vor. Jedoch überschreitet das festgesetzte Sondergebiet, das einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb i. S. d. § 11 Abs. 3 BauNVO in Form eines Möbelhauses mit 43.000 m² Verkaufsfläche an diesem Standort ermöglichen soll, die Grenze des als ASB ausgewiesenen Bereichs in erheblicher Weise und liegt mit mindestens ca. 2 ha in einem Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereich (GIB), der schon nach dem Regionalplan - wie ausgeführt - für eine derartige Festsetzung nicht zur Verfügung steht. 51Entgegen der Begründung des Bebauungsplans, das geplante Sondergebiet stehe deshalb nicht im Widerspruch zum Regionalplan, weil dieser nicht parzellenscharf und die außerhalb des ASB liegende Fläche von weniger als 10 ha nicht darstellungsrelevant sei, enthält die Darstellung in der 17. Änderung des Regionalplans im fraglichen Bereich eine hinreichend genaue Festlegung der Grenzen des ASB. Der Planzeichnung der 17. Änderung des Regionalplans für den Regierungsbezirk L. , Teilabschnitt Region L. , ist in Verbindung mit seiner Begründung und den Aufstellungsvorgängen die Grenze des dort festgesetzten ASB hinreichend deutlich zu entnehmen. 52Nach Ziffer A.2 (2) Satz 1 der textlichen Darstellung des Regionalplans für den Regierungsbezirk L. , Teilabschnitt Region L. , sind die Bereichsabgrenzungen in der zeichnerischen Darstellung gebietsscharf aber nicht parzellenscharf; d.h. sie sind ohne Ansehen der Grundstücksgrenzen so generalisiert, dass die Zuordnung einzelner Grundstücke in den Randbereichen in der Regel noch interpretierbar bleibt. Nach Satz 2 der Ziffer A.2 (2) Satz 1 der textlichen Darstellung beginnt die regionalplanerische Darstellungsfähigkeit - von Ausnahmen abgesehen - bei einer Größenordnung von 10 ha. 53Eine solche Ausnahme liegt hier vor. Ein "Interpretationsspielraum" kommt jedenfalls dort nicht in Betracht, wo sich jenseits einer maßstabsbedingten Unschärfe der zeichnerischen Darstellung aus anderen Umständen der Grenzverlauf genauer ergibt. Dies kann etwa der Fall sein, wenn die Gebietsgrenze sich erkennbar an natürlichen Gegebenheiten wie einem Flusslauf, an bereits vorhandener Infrastruktur oder an einer geographischen Grenze orientiert. Entsprechende Hinweise können sich nicht nur aus der zeichnerischen Darstellung, sondern auch aus den Planerläuterungen oder Aufstellungsunterlagen ergeben. 54Vgl. OVG NRW, Urteil vom 30.9.2014 - 8 A 460/13 -, BRS 82 Nr. 111. 55Hier wird der festgesetzte ASB in drei Himmelsrichtungen durch entsprechende Infrastruktureinrichtungen, nämlich durch die Eisenbahnstrecke L. -N. im Nordosten, die K6 im Westen und die K9 im Nordwesten begrenzt. Seine Ausdehnung nach Süden lässt sich auch unter Zugrundelegung eines Maßstabes von 1: 50.000 mit Blick auf die farbige Kennzeichnung durch Abgreifen auf der Karte jedenfalls in der Weise bestimmen, dass sich eine Gesamtflächengröße von ca. 5 ha ergibt. Entsprechendes ergibt sich aus den Aufstellungsvorgängen und der Planbegründung. Bereits im Antrag der Antragsgegnerin vom 10.3.2008 wird ausgeführt, dass es planerische Absicht sei, im Flächennutzungsplan eine ca. 5 ha große Gewerbegebietsfläche zu einem Sondergebiet umzuplanen. Der Regionalrat werde gebeten, eine Beschlussvorlage zu unterbreiten, der zufolge der Regionalrat der Bezirksplanungsbehörde den Auftrag erteile, den für den Ansiedlungsstandort ausgewiesenen GIB im regionalplanerisch erforderlichen Umfang in einen ASB umzuwandeln. In der Vorlagebegründung zum Beschluss des Regionalrates vom 12.12.2008 wird dann unter der Überschrift „Regionalplanerische Bewertung“ ausdrücklich ausgeführt, dass mit der Regionalplanänderung die Umwandlung von GIB in ASB mit einer Größenordnung von ca. 5 ha beabsichtigt ist. In der Planbegründung wird schließlich ausgeführt, dass Anlass der Regionalplanänderung die städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt Q. für einen ca. 5 ha großen Bereich am südlichen Ortsrand von Q. seien. Im Hinblick auf diese Feststellungen erscheint es dem Senat ausgeschlossen, die „10 ha-Regel“ oder aus anderen Gründen einen Interpretationsspielraum zugrunde zu legen, der das mindestens 7 ha große Sondergebiet in dem streitigen Bebauungsplan ausreichend rechtfertigen könnte. 56Soweit die Beigeladene dem entgegen hält, maßgeblich müsse der Vergleich zwischen dem für Q. insgesamt ausgewiesenen mehrere 100 ha erfassenden ASB und der festgestellten Bereichsüberschreitung sein, vermag der Senat dem mit Blick auf die vorstehend aufgeführten Besonderheiten nicht zu folgen. Ebenso ist es aus Sicht des Senats nicht von durchgreifender Bedeutung, ob die Beigeladene auf der Fläche des mit der 17. Änderung des Regionalplans für den Regierungsbezirk L. , Teilabschnitt Region L. , festgesetzten ASB ein Möbelhaus mit der streitgegenständlichen Verkaufsfläche - z. B. durch Schaffung einer Tiefgarage - verwirklichen könnte. Der Einwand der Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung, das Plangebiet liege nur mit einem „untergeordneten“ Teil des Gebäudes und der Park- und Grünfläche außerhalb des ASB, rechtfertigt kein anderes Ergebnis. Ziel 1 des Regionalplans stellt klar, dass das hier zu beurteilende Sondergebiet nur in einem ASB festgesetzt werden darf. 57Zudem leidet der Bebauungsplan an einem zu seiner Unwirksamkeit führenden Abwägungsmangel. 58Gemäß § 1 Abs. 7 BauGB sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Das Abwägungsgebot umfasst als Verfahrensnorm das Gebot zur Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials (vgl. § 2 Abs. 3 BauGB), inhaltlich stellt es Anforderungen an den Abwägungsvorgang und an das Abwägungsergebnis. In die Abwägung ist all das an Belangen einzustellen, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Unbeachtlich sind Belange (nur), wenn sie für die Gemeinde bei der Entscheidung über den Plan nicht erkennbar waren oder wenn sie keinen städtebaulichen Bezug haben, geringwertig oder makelbehaftet oder solche sind, auf deren Fortbestand kein schutzwürdiges Vertrauen besteht. 59Vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 9.4.2008 - 4 CN 1.07 -, BRS 73 Nr. 31; OVG NRW, Urteil vom 2.10.2013 - 7 D 18/13.NE -, BRS 81 Nr. 11 = BauR 2014, 221, m. w. N. 60Gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 BauGB sind die Bauleitpläne benachbarter Gemeinden aufeinander abzustimmen. Dabei können sich Gemeinden auch auf die ihnen durch Ziele der Raumordnung zugewiesenen Funktionen sowie auf Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche berufen (§ 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB). Das interkommunale Abstimmungsgebot stellt sich als eine besondere Ausprägung des Abwägungsgebots dar. 61Vgl. OVG NRW, Urteil vom 2.10.2013 - 7 D 18/13.NE -, BRS 81 Nr. 11 = BauR 2014, 221, m. w. N. 62Den aus diesen gesetzlichen Vorgaben folgenden Anforderungen genügt die strittige Planung nicht. 63Die Bedeutung des § 2 Abs. 2 BauGB im Rahmen des allgemeinen Abwägungsgebots liegt darin, dass eine Gemeinde, die ihre eigenen Vorstellungen selbst um den Preis von gewichtigen Auswirkungen für die Nachbargemeinde durchsetzen möchte, bei ihrer Planung einem erhöhten Rechtfertigungszwang unterliegt. Die Bestimmung verleiht dem Interesse der Nachbargemeinde, vor Nachteilen bewahrt zu werden, besonderes Gewicht. Sie verlangt einen Interessenausgleich zwischen den beteiligten Gemeinden und fordert dazu eine Koordination der gemeindlichen Interessen. Die Nachbargemeinde kann sich unabhängig davon, welche planerischen Absichten sie für ihr Gebiet verfolgt oder bereits umgesetzt hat, gegen unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art auf dem benachbarten Gemeindegebiet zur Wehr setzen. Umgekehrt lässt sich § 2 Abs. 2 BauGB aber nicht entnehmen, dass eine Planung, die durch Auswirkungen gewichtiger Art gekennzeichnet ist, bereits aus diesem Grund zugleich gegen das Abwägungsgebot verstieße, wenn sie nicht in Koordination mit der benachbarten Gemeinde erfolgt. Auch hier gilt, dass selbst gewichtige Belange im Wege der Abwägung überwunden werden dürfen, wenn noch gewichtigere ihnen im Rang vorgehen. Maßgebend bleibt die Reichweite der Auswirkungen. Rein wettbewerbliche bzw. wirtschaftliche Auswirkungen reichen hierfür nicht aus. Das interkommunale Abstimmungsgebot schützt nicht den in der Nachbargemeinde vorhandenen Einzelhandel vor Konkurrenz, sondern nur die Nachbargemeinde als Selbstverwaltungskörperschaft und Trägerin eigener Planungshoheit. Die befürchteten Auswirkungen müssen sich gerade auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung in der Nachbargemeinde beziehen. 64Vgl. BVerwG, Beschluss vom 14.4.2010 - 4 B 78.09 -, DVBl. 2010, 839, und Urteil vom 1.8.2002 - 4 C 5.01 -, BRS 65 Nr. 10.; OVG NRW, Urteil vom 2.10.2013 - 7 D 18/13.NE -, BRS 81 Nr. 11 = BauR 2014, 221, m. w. N. 65Ob sich die Zulassung eines Einzelhandelsbetriebs oder mehrerer Einzelhandelsbetriebe unmittelbar und gewichtig auf die Nachbargemeinde auswirkt und dabei rücksichtslos ist, ist im jeweiligen Einzelfall anhand verschiedener Faktoren zu beurteilen. Städtebauliche Konsequenzen einer Planung zeigen sich etwa dann, wenn eine Schädigung des Einzelhandels in der Nachbargemeinde die verbrauchernahe Versorgung der dortigen Bevölkerung in Frage stellt oder die Zentrenstruktur der Nachbargemeinde nachteilig verändert. Im Zusammenhang mit der Planung von Einzelhandelsprojekten kann insoweit der Abfluss bislang in der Nachbargemeinde absorbierter Kaufkraft einen wesentlichen - wenn auch nicht den einzigen - Indikator darstellen. Der - gutachterlich prognostizierte - Kaufkraftabfluss ist typischerweise die Kenngröße, anhand derer die Intensität der Belastung der Nachbarkommunen ermittelt werden kann. Allerdings handelt es sich bei dem Kriterium „Kaufkraftabfluss“ zunächst um eine wirtschaftliche Bezugsgröße, deren städtebauliche Bedeutung sich erst bei Überschreiten der städtebaulichen Relevanzschwelle ergibt. Nichts anderes gilt für den Umstand, dass sich das wirtschaftliche Umfeld des Einzelhandels in der Nachbargemeinde verändert und sich dessen Konkurrenzsituation verschlechtert. Überschritten ist die städtebauliche Relevanzschwelle erst dann, wenn ein Umschlag von rein wirtschaftlichen zu städtebaulichen Auswirkungen stattzufinden droht. 66Vgl. OVG NRW, Urteil vom 2.10.2013 - 7 D 18/13.NE -, BRS 81 Nr. 11 = BauR 2014, 221, m. w. N. 67Ein bestimmter „Schwellenwert“ für einen städtebaulich beachtlichen Kaufkraftabfluss ist gesetzlich nicht vorgegeben. Prozentual ermittelte - und prognostisch nur bedingt verlässlich greifbare - Umsatzumverteilungssätze lassen nicht lediglich einen einzigen „logischen“ Schluss zu. In der Tendenz kann - faustformelartig - davon ausgegangen werden, dass erst Umsatzverluste ab einer Größenordnung von mehr als 10 % als gewichtig anzusehen sind. Allerdings bietet das 10 %-Kriterium nicht mehr als einen Anhalt. Es muss im Zusammenhang mit den sonstigen Einzelfallumständen gewertet werden. 68Vgl. OVG NRW, Urteil vom 2.10.2013 - 7 D 18/13.NE -, BRS 81 Nr. 11 = BauR 2014, 221, m. w. N. 69Im Hinblick auf die Größe des vorliegend geplanten Einzelhandelsbetriebes einerseits und die Einwohnerzahl der Antragsgegnerin andererseits bestand hier in besonderem Maße Anlass, sachgerecht zu ermitteln, ob die geplante Ansiedlung des Möbelhauses der Beigeladenen für die Nachbargemeinden mit relevanten Kaufkraftabflüssen und infolgedessen mit unzumutbaren städtebaulichen Auswirkungen verbunden ist. Dieser Anforderung hat die Antragsgegnerin erneut nicht genügt. Die von T. erstellten Verträglichkeitsanalysen und Stellungnahmen vom 10.2.2014, 11.2.2014 und 30.4.2014, auf die sich die Antragsgegnerin bei ihrem Satzungsbeschluss gestützt hat und die deshalb für die rechtliche Bewertung allein maßgeblich sind, 70vgl. zum maßgeblichen Zeitpunkt Senatsurteil vom 2.10.2013 - 7 D 18/13.NE -, BRS 81 Nr. 11 = BauR 2014, 221, 71genügen nicht den rechtlichen Anforderungen. Dies gilt auch bei Berücksichtigung der ergänzenden gutachterlichen Stellungnahme von T. vom 23.8.2016. 72In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist geklärt, dass Marktgutachten grundsätzlich eine taugliche Methode sind, um den durch das Vorhaben bedingten voraussichtlichen Kaufkraftabfluss anhand von branchenspezifischen Erfahrungswerten zur üblichen Flächenproduktivität zu prognostizieren. 73Vgl. BVerwG, Beschluss vom 3.8.2011 - 4 BN 15.11 -, BRS 78 Nr. 49. 74Im Rahmen solcher Untersuchungen lassen sich die Auswirkungen allerdings naturgemäß nicht exakt vorherbestimmen und qualifizieren. Derartige Gutachten stellen lediglich eine Prognose dar, die das Gericht nur darauf zu prüfen hat, ob diese mit den im maßgebenden Zeitpunkt verfügbaren Erkenntnismitteln unter Beachtung der für sie erheblichen Umstände sachgerecht erarbeitet worden ist. Das Gericht überprüft insoweit die Wahl einer geeigneten fachspezifischen Methode, die zutreffende Ermittlung des der Prognose zugrunde liegenden Sachverhalts und ob das Ergebnis einleuchtend begründet worden ist. Ferner ist zu fragen, ob die mit jeder Prognose verbundene Ungewissheit künftiger Entwicklungen in einem angemessenen Verhältnis zu den Eingriffen steht, die mit ihr gerechtfertigt werden sollen. Es ist hingegen nicht Aufgabe des Gerichts, das Ergebnis einer auf diese Weise sachgerecht erarbeiteten Prognose als solches darauf zu überprüfen, ob die prognostizierte Entwicklung mit Sicherheit bzw. größerer oder geringerer Wahrscheinlichkeit eintreten wird oder kann. 75Vgl. BVerwG, Urteil v. 8.7.1998 - 11 A 53.97 -, DVBl. 1998, 1188; OVG NRW, Urteil vom 2.10.2013 - 7 D 18/13.NE -, BRS 81 Nr. 11 = BauR 2014, 221, m. w. N. 76Die vorbeschriebenen Anforderungen erfüllen die vorbezeichneten Gutachten von T. nicht. Es fehlt an einer hinreichend sachgerechten Ermittlung der voraussichtlichen Flächenproduktivität des Vorhabens, die Grundlage für die Prognose der Kaufkraftabflüsse ist. 77Vorliegend handelt es sich um einen Angebotsbebauungsplan, der auf die Verwirklichung eines konkreten Vorhabens ‑ hier eines Möbelhauses der Beigeladenen mit den in den Planbegründungen genannten Eckdaten - ausgerichtet ist. Zwar konnte der Plangeber davon absehen, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan i. S. d. § 12 BauGB zu erlassen, 78vgl. zur Zulässigkeit einer derartigen Vorgehensweise: OVG NRW, Urteile vom 13.9.2012 - 2 D 38/11.NE, juris, und vom 2.10.2013 - 7 D 18/13.NE -, BRS 81 Nr. 11 = BauR 2014, 221, 79jedoch war die Antragsgegnerin gehalten, die Auswirkungen gerade eines solchen Vorhabens hinreichend in Rechnung zu stellen, wie es von der Beigeladenen für das Plangebiet konkret vorgesehen ist. Maßgeblich für die Beurteilung der infolge dieses Vorhabens zu erwartenden Kaufkraftverluste im Rahmen des interkommunalen Abstimmungsgebotes ist eine - realitätsnahe - Betrachtung des worst-case, also des aus Sicht der Nachbargemeinden unter realistischen Annahmen ungünstigsten Falles. 80Vgl. BVerwG, Urteil vom 27.3.2013 - 4 CN 6.11 -, BauR 2013, 1402; OVG NRW, Urteil vom 2.10.2013 - 7 D 18/13.NE -, BRS 81 Nr. 11 = BauR 2014, 221, m. w. N. 81Dies ist auf Grundlage der Gutachten von T. nicht ausreichend geschehen, die im Rahmen eines worst-case-Szenarios lediglich von einer Flächenproduktivität des geplanten Möbelmarktes von 2.700 Euro pro qm Verkaufsfläche und damit von einem Wert ausgehen, der nach dem Inhalt der Akten weit hinter dem Durchschnitt der entsprechenden Werte der übrigen „großen“ Möbelmärkte der Beigeladenen zurückbleibt. Diese Differenz wird in den Gutachten von T. nicht hinreichend erklärt, wobei der Senat berücksichtigt, dass einer der bestehenden „großen“ Märkte, nämlich jener in X. , eine noch größere Verkaufsfläche aufweist als der geplante Markt, wie der Prozessbevollmächtigte der Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung hervorgehoben hat. Die gutachterlichen Stellungnahmen von T. stellen zur Begründung ihrer Annahme, der geplante weitere „große“ Markt werde ein weitaus geringeres Betriebsergebnis erzielen, im Wesentlichen auf das an dem neuen Standort bestehende Wettbewerbsumfeld ab. Das genügt nicht den Anforderungen an ein Marktgutachten. 82Der Senat hat schon in den Urteilen vom 2.10.2013 ausgeführt, dass bei einer realitätsnahen worst-case Betrachtung zu berücksichtigen ist, dass die für die Beurteilung von Kaufkraftverlusten relevanten Wettbewerbsumfelder nicht statisch sind, sondern Veränderungen unterliegen, und in Rechnung zu stellen ist, dass die Ansiedlung eines neuen großen Einzelhandelsbetriebes zu einer nicht unwesentlichen Lichtung der Wettbewerbsdichte führen kann. 83Vgl. OVG NRW, Urteile vom 2.10.2013 - 7 D 18/13.NE -, BRS 81 Nr. 11 = BauR 2014, 221, und - 7 D 19/13.NE -, juris. 84Dies ist gerade dann zu beachten, wenn die Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebes geplant wird, der bekanntermaßen im Verhältnis zur großen Mehrzahl seiner Konkurrenten eine überlegene Leistungsfähigkeit aufweist, wie das hier nach den vorliegenden Unterlagen für das Möbelhaus T. anzunehmen ist. Eine entsprechende Beurteilung ist in den Gutachten von T. vom 10./11.2.2014 und 30.4.2014 nicht erfolgt. Im Gegenteil haben die Gutachter in ihrer Stellungnahme vom 23.8.2016 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es nicht branchenüblich sei, solche möglichen Veränderungen von Wettbewerbsumfeldern zu berücksichtigen. Das Szenario sei „als hypothetisches Modell für die gutachterliche Arbeit als grundsätzliche Arbeitsgrundlage bürointern geprüft und als für eine Prognose nicht hinreichend realitätsnah verworfen“ worden. Solch ein Szenario werde in der Regel nur dann verwendet, wenn perspektivische Betriebsaufgaben zum Prognosezeitpunkt konkret bekannt seien. Mit diesen Erwägungen setzen sich die Gutachter in Widerspruch zu den in den Senatsentscheidungen aus 2013 formulierten Anforderungen, von denen auch die vom Prozessbevollmächtigten der Beigeladenen zitierte Rechtsprechung des 10. Senats des erkennenden Gerichts, 85vgl. Urteil vom 1.12.2015 - 10 D 92/13.NE -, juris, 86nicht abweicht. Soweit dem Standpunkt von T. die Erwägung zugrunde liegt, das Ausscheiden oder Hinzutreten von Wettbewerbern sei - über bereits angekündigte Betriebsschließungen oder Neueröffnungen hinaus - schwer vorherzusagen, ist dem entgegenzuhalten, dass Prognoseschwierigkeiten regelmäßig und auch in diesem Zusammenhang mit der Zugrundelegung einer Bandbreite von Entwicklungsmöglichkeiten Rechnung zu tragen ist, die die gegebene Ungewissheit im Sinn einer realitätsnahen worst-case-Betrachtung abdeckt. Derartige Prognoseschwierigkeiten rechtfertigen es nicht, der Prognose hinsichtlich des Wettbewerbsumfeldes im Wesentlichen den Status quo zugrunde zu legen. Der Senat hat auch nicht nachvollziehen können, dass das Ausscheiden einzelner Mitbewerber regelmäßig nicht zu unter dem Blickwinkel des § 2 Abs. 2 BauGB relevanten städtebaulichen Auswirkungen führt, wie es sinngemäß auf Seite 32 ff. der ergänzenden gutachterlichen Stellungnahme von T. vom 23.8.2016 und auch vom Prozessbevollmächtigten der Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung ausgeführt worden ist. Schon das Ausscheiden eines einzelnen Mitbewerbers kann gegebenenfalls in einer Nachbargemeinde die wohnortnahe Versorgung mit Möbeln gefährden und ist jedenfalls dann versorgungsstrukturell relevant. 87Vgl. zur Relevanz versorgungsstruktureller Auswirkungen etwa OVG NRW, Beschluss vom 28.10.2011 - 2 B 1037/11 -, BRS 78 Nr. 51. 88Ungeachtet dessen vermag es der Senat nach dem Maßstab einer realitätsnahen worst-case Betrachtung nicht als hinreichend gerechtfertigt anzusehen, - wie in der Modellrechnung von T. a.a.O., Seite 34, geschehen - davon auszugehen, dass sich die mit einem Marktaustritt frei werdende Nachfrage in absolut gleichen Beträgen (jeweils + 10) auf unterschiedlich umsatzstarke Konkurrenten im näheren Umfeld verteilt. Bei einer realitätsnahen worst-case Betrachtung wird nicht nur eine - gemessen an den gegebenen Umsatzstärken - proportionale Verteilung der frei werdenden Nachfrage zu prüfen sein, sondern auch eine disproportionale Entwicklung zu Gunsten eines besonders leistungsfähigen Markteilnehmers, um den es sich bei der Beigeladenen wie bereits ausgeführt handelt. Eine derartige „Umsatzverschiebung“ dürfte dann auch nicht mehr die Annahme ausschließen, dass sich möglicherweise auch mehr als ein Mitbewerber in dem betroffenen Bereich zurückzieht. 89Der mithin gegebene Abwägungsmangel ist auch gemäß § 214 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB erheblich, weil er offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen ist. Die Offensichtlichkeit des Mangels folgt daraus, dass er sich aus den Planungsunterlagen ergibt. Er ist auch auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen, weil die konkrete Möglichkeit in Rechnung zu stellen ist, dass die Planung ohne den Mangel, also bei Berücksichtigung einer wesentlich höheren Flächenproduktivität, anders ausgefallen wäre. 90Der Mangel ist gemessen an § 215 BauGB auch nicht wegen Fristablaufs unbeachtlich geworden und führt ersichtlich zur Gesamtunwirksamkeit des Plans. 91Unter Zugrundelegung der vorstehenden Erwägungen war der Senat nicht gehalten, den in der mündlichen Verhandlung gestellten Beweisanträgen der Antragsgegnerin nachzugehen. Der Beweisantrag zu 1. ist auf die Beantwortung einer Rechtsfrage gerichtet; zudem ist das Beweismittel „Ortsbesichtigung“ untauglich zur Feststellung der Lage und Ausdehnung des ASB. Der Beweisantrag zu 2. war ebenfalls abzulehnen. Soweit er die Anforderungen an ein Marktgutachten thematisiert, betrifft er ebenfalls eine Rechtsfrage. Ob es sich bei den von T. zugrunde gelegten Marktabschöpfungsquoten um „gesetzte Werte“ handelt, ist nach obigen Ausführungen nicht entscheidungserheblich. Ebenso ist es nicht entscheidungsrelevant, ob das Vorhaben der Beigeladenen dem in der Werbung der Beigeladenen geprägten Begriff des „Giganten“ unterfällt. Ob in den Gutachten von Stadt und Handel mögliche Veränderungen des Wettbewerbsumfeldes behandelt werden, bedarf keines Sachverständigenbeweises, sondern kann vom Senat selbst beurteilt werden. Schließlich bedarf es auch nicht der Erhebung eines Sachverständigenbeweises zu der Behauptung, dass die Ansiedlung nicht zu einer erheblichen Lichtung der Wettbewerbsdichte am Standort Q. führt. Der Senat hat bereits in seinen Urteilen vom 2.10.2013 dazu ausgeführt, dass, um den Anforderungen aus dem Abwägungsgebot zu genügen, dem Satzungsgeber zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses in Fällen der vorliegenden Art gutachterliche Feststellungen vorliegen müssen, die die im maßgeblichen Zeitpunkt verfügbaren Erkenntnismittel unter Beachtung der für sie erheblichen Umstände sachgerecht erarbeitet haben und die Prognoseergebnisse einleuchtend begründen. Diesen Anforderungen genügen die gutachterlichen Äußerungen von T. auch dann nicht, wenn sich die unter Beweis gestellte Annahme im Ergebnis als zutreffend erweist. 92Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1 und Abs. 3, 159 Satz 2 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, die Beigeladene an den Kosten zu beteiligen, da ihr Antrag keinen Erfolg hat. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO und den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. 93Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.