Urteil 14 A 2113/11 vom 2014-03-20 00:00:00

Tenor Die Berufung wird zurückgewiesen. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckungsschuldnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Vollstreckungsgläubigerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. 1Tatbestand: 2Die Klägerin ist seit 2008 Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung N. , Flur , Flurstücknummern , , mit der postalischen Anschrift F. Str. in Köln. Auf dem Grundstück befindet sich ein 6‑geschossiges Gebäude mit Labor-, Büro- und Lagerflächen. Von den in dem Gebäude zur Verfügung stehenden ca. 3.295 qm waren zu Beginn des Jahres 2009 ca. 1.100 qm vermietet. Die weitere Vermarktung übertrug die Klägerin der Maklerfirma S. . Im Laufe des Jahres 2009 kam es zur zeitweisen Vermietung einer 315,95 qm großen Büroeinheit im 6. Obergeschoss sowie einer kleinen Einheit im Keller ab dem 15. Dezember 2009. 3Die Klägerin stellte am 16. März 2010 einen Antrag auf Teilerlass der Grundsteuer für das Jahr 2009, die auf 15.005,15 € festgesetzt worden war. Sie gab den normalen Rohertrag bei Vollvermietung mit 234.650,52 € und den tatsächlichen Ertrag mit 107.620,43 € an. Hierzu legte sie Aufstellungen zu den Leerständen, eine Auflistung der Makleraktivitäten sowie einen Teil der einschlägigen Mietverträge vor. Ergänzend teilte sie mit, dass sie einige der früheren, die jetzt leer stehenden Einheiten betreffenden Mietverträge wegen des erst 2008 erfolgten Kaufs und einem zwischenzeitlichen Verwalterwechsel nicht in ihren Unterlagen habe. 4Mit Bescheid vom 25. August 2010 lehnte die Beklagte den Erlassantrag unter Hinweis auf die nicht vorgelegten Alt-Mietverträge und diesbezügliche Kündigungsschreiben ab. Eine gesicherte Überprüfung der Erlassvoraussetzungen sei so nicht möglich. 5Die Klägerin hat am 13. September 2010 Klage erhoben und führt zur Begründung im Wesentlichen aus: Der Ertrag sei im Erlasszeitraum um mehr als 50 % gemindert gewesen. Die Begründung der Beklagten für die Ablehnung sei grob ermessensfehlerhaft, da die Alt-Mietverträge nicht zwingend vorzulegen gewesen seien. Die Vermietungsbemühungen seien ausreichend nachgewiesen. Der eingeschaltete Makler habe die leerstehenden Einheiten ins Internet gestellt, vorgemerkte Kunden und andere Makler angeschrieben und das Angebot an das Amt für Wirtschaftsförderung in Köln weitergeleitet. 6Die Klägerin hat beantragt, 7die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 25.08.2010 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Objekt F. Straße für das Jahr 2009 in Höhe von 25 % zu erlassen. 8Die Beklagte hat beantragt, 9die Klage abzuweisen. 10Sie hat die Auffassung vertreten, dass die Ertragsminderung nicht auf atypischen Umständen beruhe, so dass ein Erlass ausscheide. Weiterhin habe die Klägerin die erforderlichen Vermietungsbemühungen nicht hinreichend nachgewiesen. Zeitungsannoncen seien unstreitig nicht geschaltet worden. Das sei jedoch für einen Grundsteuererlass zwingend erforderlich. 11Mit dem angefochtenen Urteil, auf das Bezug genommen wird, hat das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben, weil es der Auffassung war, mit den im Jahr 2009 durchgehenden Bewerbungen im Weg der Einschaltung von Maklern habe die Klägerin alles ihr Zumutbare zur Vermietung des Objekts unternommen. Anzeigen in den Printmedien habe es nicht bedurft. 12Auf Antrag der Beklagten hat der Senat mit Beschluss vom 5. September 2012 die Berufung zugelassen. 13Im Verlauf des Berufungsverfahrens hat der Senat den Immobilienverband IVD Region West in Köln mit einer Anfrage um Auskunft zur Bedeutung von Vermietungsanzeigen einerseits im Internet und andererseits in den Printmedien gebeten. 14In seiner Antwort hat der IVD West e. V. vom 10. September 2013 mitgeteilt, es sei grundsätzlich festzustellen, dass die Aufteilung des Anzeigenbudgets zwischen offline und online sich inzwischen in einem Verhältnis 10 % zu 90 % darstelle (Wohnbereich). Bei der Vermittlung von Gewerbeobjekten sei der Anteil an Printanzeigen gar nur noch marginal. Dabei spiele weder die Größe der Städte/Gemeinden eine signifikante Rolle noch die jeweilige Region. Wenn es in nennenswertem Umfang zu Anzeigenschaltungen in Tageszeitungen komme, habe dies in erster Linie Gründe der Markenpflege und des Brandings. Konkrete Objektbewerbung finde fast ausschließlich online statt. Diese Entwicklung habe spätestens seit Mitte des ersten Jahrzehnts dieses Jahrhunderts begonnen und sei seit einigen Jahren stabil. 15Zur Begründung ihrer Berufung führt die Beklagte aus: Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts im erstinstanzlichen Urteil sei auch noch im hier in Rede stehenden Steuerjahr 2009 die Schaltung von Annoncen in regionalen und überregionalen Zeitungen zumutbar und geboten gewesen. Dies sei auch der bisherigen Rechtsprechung des Senats, 16vgl. Beschluss vom 11. Juli 2011 - 14 A 918/10 -, NRWE Rn. 11, 17zu entnehmen. Zwar beziehe sich der dort in Rede stehende Erlass auf das Steuerjahr 2005, die vom Senat in Bezug genommene Rechtsprechung des Bayrischen VGH jedoch auf die Steuerjahre 2007 und 2008. Eine unterschiedliche Behandlung der Jahre 2007/2008 und 2009 sei nicht gerechtfertigt. In der Sache sei das Schalten von Anzeigen in den Printmedien deshalb zu fordern, weil sich dadurch ein zusätzlicher Kreis möglicher Interessenten erschließe, insbesondere geprägt durch diejenigen, die konventionelle Wege bevorzugten. Dafür sprächen auch die tatsächlich umfangreichen Annoncen in den Printmedien, auf die Bezug genommen werde. Insoweit verweise sie auf eine von ihr angefertigte CD sowie entsprechende Ausdrucke. 18Die Beklagte beantragt, 19das angegriffene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen. 20Die Klägerin beantragt, 21die Berufung zurückzuweisen. 22Zur Begründung beruft sie sich darauf, mit der Einschaltung von Maklern und der durch diese erfolgte Bewerbung u. a. in verschiedenen Internetportalen alles Zumutbare zur Vermeidung von Leerständen unternommen zu haben. Die Schaltung von Anzeigen in den Printmedien sei angesichts der dadurch entstehenden Kosten einerseits und der Erfolgsaussichten andererseits unverhältnismäßig. Zudem weise das hier in Rede stehende Objekt die Besonderheit auf, das es im Technologiepark Köln gelegen sei und daher der Interessentenkreis vornehmlich aus technologisch interessierten bzw. technologisch spezialisierten Gewerbetreibenden bestehe. Dass die Bewerbung über Internetportale grundsätzlich ausreiche, werde auch durch die Ausführungen des IVD West e. V. in seiner Stellungnahme vom 10. September 2013 bestätigt. 23Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Parteivorbringens im Übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. 24Entscheidungsgründe: 25Die Berufung der Beklagten ist zulässig, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. 26Das Verwaltungsgericht hat mit dem angefochtenen Urteil die Beklagte zu Recht verpflichtet, der Klägerin die Grundsteuer für das Jahr 2009 in Höhe von 25 % zu erlassen. 27Zutreffend hat sich das Verwaltungsgericht auf den Standpunkt gestellt, die begehrte Erlassentscheidung finde ihre Rechtsgrundlage in § 33 Abs. 1 Satz 1 des Grundsteuergesetzes - GrStG -, wonach die Grundsteuer in Höhe von 25 % zu erlassen ist, sofern bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 v. H. gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. 28Ebenfalls zutreffend hat das Verwaltungsgericht die Rohertragsminderung für das Jahr 2009 auf mehr als 50 % beziffert und darauf hingewiesen, dass auch die Beklagte eine erlassrelevante Ertragsminderung nicht mehr in Zweifel gezogen hat. 29Entgegen der Auffassung der Beklagten hat die Klägerin diese Ertragsminderung auch nicht zu vertreten. 30Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können. 31Vgl. Urteil des Senats vom 20.11.2012 ‑ 14 A 580/11 -, NRWE, Rn. 37, unter Bezugnahme auf u. a. BVerwG, Urteil vom 25.6.2008 - 9 C 8.07 -, DVBl. 2008, 1313. 32Da für die Ablehnung des Erlasses nicht etwa positiv festzustellen ist, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung zu vertreten hat, sondern vielmehr umgekehrt für die Gewährung des Erlasses das negative Merkmal feststehen muss, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat, kommt es nicht auf den Nachweis der Kausalität der fehlenden Vermietungsbemühungen für die eingetretene Ertragsminderung an. Das negative Merkmal kann nämlich zugunsten des Erlassbegehrens erst dann bejaht werden, wenn festgestellt worden ist, dass die fehlende Vermietungsbemühung keine Auswirkung auf die Ertragsminderung gehabt hat. 33Vgl. Urteil des Senats vom 20.11.2012 ‑ 14 A 580/11 -, NRWE, Rn. 40, unter Bezugnahme auf den Beschluss des Senats vom 11.7.2011 - 14 A 918/10 -, NRWE, Rn. 23. 34Gemessen an diesen Maßstäben kann festgestellt werden, dass es keine Vermietungsbemühungen gibt, deren Fehlen dazu geführt hätte, dass die Klägerin die Ertragsminderung hätte vertreten müssen. Die Schaltung von Printanzeigen war nicht zumutbar. 35Welche Vermietungsbemühungen im Einzelnen erforderlich sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung auszuschließen, lässt sich nur begrenzt abstrakt beschreiben. Allerdings ist es unabdingbar, dass der Grundstückseigentümer das Objekt durch Vermietungsangebote überhaupt an den Markt, d. h. den potenziellen Mietinteressenten, zur Kenntnis bringt. Dem ist der Kläger durch das Schalten von Anzeigen im Internet nachgekommen. Welche Vermietungsbemühungen nach Art und Umfang als hinreichend anzusehen sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung auszuschließen, ist grundsätzlich eine Frage des Einzelfalls. 36Vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27.6.2011 - 9 B 16.10 -, juris Rn. 22 und 23; Sächsisches OVG, Beschluss vom 12.7.2013 ‑ 3 A 278/12 -, juris Rn. 3. 37Die Feststellung, dass fehlende Vermietungsbemühungen keine Auswirkung auf die Ertragsminderung gehabt haben, ist nur möglich, wenn der Grundeigentümer bzw. die von ihm beauftragten Personen versucht haben, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen. Auf der anderen Seite ist ein Eigentümer nicht gehalten, Werbemaßnahmen zu ergreifen, die nur in geringem Umfang erfolgversprechend sind und deren Kosten ein vernünftiges Maß zur Erhöhung der Vermietungschancen vermissen lassen. Eine solche Anforderung würde die Grenzen des Zumutbaren überschreiten. 38Vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27.6.2011 - 9 B 16.10 -, juris Rn. 23. 39Im Rahmen der so erforderlichen Prüfung des Einzelfalles ist hinsichtlich des in Rede stehenden Objekts die Art seiner Nutzung, seine Größe, aber auch seine Lage zu berücksichtigen, weil sich daraus ermessen lässt, welcher potenzielle Interessentenkreis für eine Vermietung überhaupt in Frage kommt und damit auch wer potenzieller Ansprechpartner für die entsprechenden Vermietungsangebote sein kann. 40Nach diesen Maßstäben bemisst sich auch die Frage, inwieweit neben einer Nutzung des Internets Anzeigen in den Printmedien erforderlich sind. Dabei ist die Tatsache in Rechnung zu stellen, dass sich das Wirtschaftsleben, jedenfalls soweit es um die Beziehung zwischen anbietendem Unternehmer und nachfragendem Verbraucher geht, durch das Internet grundlegend gewandelt hat. In starkem und wachsendem Umfang werden diese Beziehungen nicht geknüpft durch persönlichen Kontakt in einem Ladengeschäft (Reisebüro, Einzelhandelsgeschäft), sondern durch Sichtung von Angeboten im Internet. Auch die Werbung in den Printmedien büßt ihre vormals dominierende Stellung zugunsten des Internets ein. 41Das gilt auch für die Immobilienbranche, in deren Geschäftszweig mehrere Internetportale tätig sind (www.immobilienscout24.de; www.immowelt.de; www.immopool.de). Neben diesen kostenpflichtigen Portalen gibt es weitere Portale, die ‑ bei allerdings geringerer Verbreitung ‑ kostenlose Anzeigen ermöglichen (www.immozentral.com; www.privatimmobilien.de; www.myimmo.de) Zum Teil haben die Printmedien auf die verstärkte Nutzung des Internets im Immobilienbereich reagiert, indem sie ihre Kompetenz in eigene Immobilieninternetportale einbringen (www.immonet.de durch die Axel-Springer-Gruppe; http://immobilien.faz.net durch die Frankfurter Allgemeinen Zeitung; http://immobilienmarkt.sueddeutsche.de durch die Süddeutschen Zeitung) oder in Kooperation mit gewerblichen Internetportalen auftreten (etwa die Westdeutsche Allgemeine Zeitung mit http://waz.immowelt.de). Diese mit Printmedien verbundenen Immobilienportale bieten neben Anzeigen in diesen Portalen auch kombinierte Anzeigen in den Portalen und Zeitungen, gelegentlich auch zusätzlich in allgemeinen Verkaufsplattformen wie Ebay an (Crossmedia). Diese Vielfalt der Internetportale und das Eindringen der Printmedien in diesen Bereich zeigen, dass der Internetnutzung zwischenzeitlich gegenüber den Printmedien eine herausgehobene Rolle im Immobilienmarketing zufällt. 42Das ist wegen der gegenüber Zeitungsanzeigen weitaus flexibleren und interaktiv möglichen Präsentation im Internet unmittelbar einleuchtend. Eine Bewerbung über das Internet bietet im Vergleich zu den Printmedien offenkundige Vorteile. Mit einer Bewerbung über das Internet wird ein möglicher Interessentenkreis erreicht, wie derartig umfassend und intensiv es über die Printmedien nicht möglich wäre. Dies gilt zunächst hinsichtlich des Verbreitungsgebietes der regionalen wie auch der überregionalen Presse. Personen außerhalb des Erscheinungsgebiets dürften über die Printmedien im Wesentlichen nicht erreichbar sein. Über das Internet besteht für alle weltweit Zugang. Des weiteren bietet das Internet den Vorteil einer längerfristigen und damit dauerhaften Präsenz, während sich die Bewerbung über die Printmedien auf die jeweiligen Ausgaben der Zeitungen beschränkt, in denen inseriert wurde. Deutliche Vorteile bietet das Internet auch für die Präsentation der Objekte. Bilder, Filme, Texte, Grundrisse, Landkarten, Luftbilder und Zusatzinformationen über die Umgebung durch eigenständige Information oder Verknüpfung mit anderen Websites bei der Internetpräsentation stehen den nur beschränkten Raumangeboten und drucktechnischen Möglichkeiten der Printmedien gegenüber. Weiter besteht bei der Internetsuche der Vorteil, auf entsprechenden Immobilienportalen unter Benutzung von Filtern die Suche auf danach in Betracht kommende Objekte einzuschränken und dadurch die allein interessierenden Objekte "auf einen Blick" zur Verfügung gestellt zu bekommen. Demgegenüber muss sich eine zeitsparende Sortierung der Angebote in den Printmedien auf die nur sehr groben Rubriken beschränken. Schließlich bietet das Internet den Vorteil einer sofortigen Kontaktaufnahme im Weg einer E-Mail über dasselbe Kommunikationsmedium, während im Fall einer Bewerbung über die Printmedien die Kontaktaufnahme zumindest einen Medienwechsel erfordert, wenn nicht gar der konventionelle Weg einer Chiffrenantwort auf dem Postwege gewählt wird. 43Allgemein ist festzustellen, dass Tageszeitungen mittlerweile massive Nutzungseinbrüche zu verzeichnen haben. 44Vgl. van Eimeren/Frees, Rasanter Anstieg des Internetkonsums - Onliner fast drei Stunden täglich im Netz, Media Perspektiven 2013, 358 (369). 45Wenn auch im Hinblick auf den hier in Rede stehenden Steuerzeitraum des Jahres 2009 der bis heute eingetretene Zeitablauf in der schnelllebigen elektronischen Medienlandschaft durchaus als beachtlich bezeichnet werden kann, treffen die vorgenannten Erwägungen schon auf das Jahr 2009 zu. 46Maßgebliche Bedeutung für die Frage, ob neben einer Internetbewerbung zusätzlich die Bewerbung in Printmedien erforderlich ist, kommt der Verbreitung und Nutzung des Internets zu. Im zeitlichen Verlauf verfügten (Privat-)Haushalte über einen Internetzugang in Nordrhein-Westfalen wie folgt: 4763,3 % im Jahr 2007, 70,1 % im Jahr 2008, 76,9 % im Jahr 2009, 78,8 % im Jahr 2010, 79,4 % im Jahre 2011 und 80,2 % im Jahr 2012. 48Landesbetrieb Information und Technik, Statistisches Jahrbuch Nordrhein-Westfalen 2010, Kap. XIX Tabelle 10, Statistische Jahrbücher Nordrhein-Westfalen 2011 und 2013, jeweils Kap. XIX Tabelle 8, auch im Internet unter www.it.nrw.de. 49Gleichfalls gestiegen ist die tatsächliche Onlinenutzung der Bevölkerung ab 14 Jahren. Sie weist allerdings erhebliche Unterschiede zwischen den Altersgruppen auf: Durchschnittlich nutzen mindestens gelegentlich das Internet 67,1 % im Jahr 2009, 69,4 % im Jahr 2010, 73,3 % im Jahre 2011, 75,9 % im Jahre 2012 und 77,2 % im Jahr 2013. Die Nutzerquote des Internets betrug im Altersbereich von 14 - 19 Jahren 97,5 % im Jahr 2009, danach 100 %. Demgegenüber lag die Nutzerquote im Altersbereich ab 60 Jahren im Jahr 2009 nur bei 27,1 %, im Jahr 2010 bei 28,2 %, im Jahre 2011 bei 34,5 %, im Jahre 2012 bei 39,2 % und im Jahr 2013 bei 42,9 %. 50ARD/ZDF Onlinestudien 1998 - 2013, www.ard‑zdf-onlinestudie.de. 51Die Entwicklung im Privatbereich zeichnet sich also durch einen kontinuierlichen Anstieg des Internetzugangs aus, der allerdings erst im Jahre 2012 vier Fünftel der Haushalte erreichte. Hinsichtlich der tatsächlichen Internetnutzung war selbst im Jahre 2013 weniger als die Hälfte der älteren Generation erreichbar. 52Deutlich günstiger noch stellen sich die Verhältnisse im gewerblichen Bereich dar. Die Ausstattung der Unternehmen mit einem Internetzugang betrug 77 % im Jahr 2007, 79 % im Jahr 2008, 81 % im Jahr 2009, 82 % im Jahr 2010 und 2011 sowie 85 % im Jahr 2012. Der Zugang der Unternehmen zum Internet, der also bereits im Jahre 2009 die Marke von vier Fünfteln im Durchschnitt aller Unternehmen überschritten hat, stellt sich noch umfassender dar, wenn man den Zugang nach Branchen unterschieden betrachtet. So stieg zum Beispiel die Anschlussquote im nur unterdurchschnittlich internetaffinen Gastgewerbe von 45 % im Jahr 2007 auf 58 % im Jahr 2012. Demgegenüber lag die Vernetzung in freiberuflichen, wissenschaftlichen und technischen (wirtschaftlichen) Dienstleistungsbetrieben im Jahr 2007 bereits bei 91 % und schwankt seit 2009 um 95 %. 53Statistisches Bundesamt, Statistisches Jahrbuch 2009 für die Bundesrepublik Deutschland Tabelle 5.8 und Statistisches Jahrbuch 2013 für die Bundesrepublik Deutschland, Tabelle 20.5.1., auch im Internet unter www.destatis.de. 54Angesichts dieser Zahlen ist für den hier in Rede stehenden Steuerzeitraum wegen der weitreichenden Erschließung durch das Internet und der offensichtlichen technischen Vorteile einer Bewerbung durch dieses Medium zu fordern, dass im Regelfall immer eine Bewerbung über das Internet erfolgen muss, um einen Ertragsausfall nicht vertreten zu müssen. Eine zusätzliche Bewerbung durch Printmedien ist demgegenüber in Übereinstimmung mit der genannten Rechtsprechung des Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg und des Sächsischen Oberverwaltungsgericht bei der beabsichtigten Vermietung von Gewerberäumen nicht mehr zumutbar, es sei denn, Umstände des Einzelfalls zwingen zu einer anderen Bewertung. Bei dem Angebot von Gewerbeobjekten kann im Regelfall nicht ernsthaft angenommen werden, dass eine zusätzliche Printwerbung weitere Interessentenkreise erschließt. Das gilt insbesondere für Räume zur Büronutzung. 55Demgegenüber vermögen die von der Beklagten zuletzt mit Schriftsatz vom 26. Februar 2014 vorgelegten Übersichten und Fotokopien aus dem Immobilienteil des Kölner Stadt-Anzeigers keine noch erhebliche tatsächliche Bedeutung der Printmedien neben der Internetbewerbung zu belegen. Aus ihnen folgt alleine, dass es nach wie vor auch Immobilienanzeigen in Printmedien für Gewerberäume gibt, jedoch nichts über deren quantitatives Verhältnis zu Internetanzeigen und nichts über eine reale zusätzliche Markterschließung durch Printmedien. Die Annahme, die bloße Tatsache der Existenz kostenpflichtiger Printanzeigen belege deren Wirksamkeit, ist genauso unergiebige Spekulation wie die gegenteilige Annahme, der vielfach zu beobachtende Verzicht von Maklern auf Printanzeigen neben Internetbewerbung belege die Unwirksamkeit jener Vermietungsbemühung. 56Eine Entscheidung zur Frage, ob bei der Vermietung von Wohnungen die Schaltung von Anzeigen in den Printmedien zumutbar und erforderlich ist, bedarf es nicht, weil das hier in Rede stehende Objekt über keine Wohneinheiten verfügt. Lediglich ergänzend weist der Senat darauf hin, dass er diese Frage mit Urteil vom heutigen Tag im Verfahren 14 A 1513/12 bejaht hat. 57Die vorstehenden auf allgemeinkundige Tatsachen gestützten Bewertungen decken sich mit der vom Senat eingeholten Stellungnahme des IVD West e. V. vom 10. September 2013, die ebenfalls auf eine Verdrängung des Printanzeigenmarkts durch das Internet schließen lässt, und zwar für gewerbliche Objekte praktisch vollständig, für Wohnungen sehr stark. Dort wird ausgeführt, dass die Aufteilung des Anzeigenbudgets zwischen "offline" und "online" in einem Verhältnis 10 % zu 90 % bei zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten beträgt. Den Anteil der Anzeigen in den Printmedien bei Gewerbeobjekten hat der IVD West e. V. als marginal bezeichnet. In diesem Zusammenhang hat er die Motivation für die Schaltung von Anzeigen in den Printmedien in erster Linie der Markenpflege zugewiesen, also den Werbecharakter solcher Anzeigen für das jeweilige Maklerunternehmen in den Vordergrund gestellt, während die konkrete Objektbewerbung dabei in den Hintergrund tritt. Den Beginn dieser Entwicklung hat er auf einen Zeitpunkt spätestens seit Mitte des letzten Jahrzehnts datiert und auf eine Stabilisierung hingewiesen, so dass das hier in Rede stehende Steuerjahr 2009 von den Ausführungen des IVD West e. V. umfasst ist. 58Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass die Klägerin grundsätzlich mit der Schaltung von Anzeigen im Internet alle ihr zumutbaren Maßnahmen ergriffen hat, um eine Vermietung der gewerblich genutzten Räume zu erreichen und damit einen Einnahmeausfall zu vermeiden. Besonderheiten des Einzelfalls, die dieser Einschätzung hier entgegenstehen könnten, sind nicht ersichtlich. 59Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. 60Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 10 und § 711 der Zivilprozessordnung - ZPO -. 61Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.