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Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme Véronique Louwagie : L’article 24 tend à modifier de manière substantielle le régime fiscal des loueurs de meublé non professionnels qui ont opté pour la déclaration au réel. Il est vrai que ce régime présente une particularité : la possibilité de prendre en compte deux fois les amortissements, durant l’exploitation et au moment du calcul de la plus-value. Je ne voterai pas en faveur des amendements de suppression, car ce régime plutôt généreux et inéquitable doit être revu.Il y a cependant deux difficultés. Premièrement, il faut prendre en considération l’impact de la mesure sur les locations de longue durée. Je pense notamment aux résidences étudiantes et aux résidences seniors, dont nous manquons malgré l’appoint apporté par les structures privées. Nous nous apprêtons à présenter un amendement, le no 291, établissant une distinction entre locations de courte durée et locations de longue durée.Deuxièmement, il est selon moi problématique de modifier les règles en cours de jeu, car c’est une source de perturbation et cela mine la confiance de nos concitoyens, alors qu’il faut renforcer le consentement à l’impôt. C’est pourquoi nous proposerons, par notre amendement no 3566, que le nouveau régime s’applique uniquement au flux à venir, et non au stock.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : Sur les deux amendements de suppression restant en discussion, nos 2106 et 2762, je suis saisie par le groupe Horizons & indépendants d’une demande de scrutin public. Le scrutin est annoncé dans l’enceinte de l’Assemblée nationale.La parole est à M. Mickaël Bouloux.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Mickaël Bouloux : Le groupe Socialistes et apparentés votera contre les amendements de suppression car il soutient l’article 24. Le régime fiscal trop généreux de la LMNP a favorisé l’optimisation fiscale et contribué au développement de la location des meublés touristiques, dont nous connaissons toutes et tous les conséquences délétères pour l’offre locative de longue durée.Je souscris à la première remarque de Mme Louwagie : nous avons vraiment besoin de résidences services pour étudiants et pour seniors. C’est pourquoi nous présenterons tout à l’heure l’amendement no 2557 visant à les exclure du champ de l’article 24.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : Je mets aux voix les amendements identiques nos 2106 et 2762.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 144 Nombre de suffrages exprimés 74 Majorité absolue 38 Pour l’adoption 10 Contre 64
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
 : (Les amendements identiques nos 2106 et 2762 ne sont pas adoptés.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : Je suis saisie de cinq amendements, nos 291, 1223, 1752, 1598 et 1810, pouvant être soumis à une discussion commune. La parole est à Mme Véronique Louwagie, pour soutenir l’amendement no 291.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme Véronique Louwagie : J’appelle votre attention sur l’impact de l’article 24 sur les résidences étudiantes et les résidences seniors. La philosophie des locations de longue durée n’est pas la même. Il convient donc d’appliquer la mesure aux seules locations de courte durée, comme nous le proposons par cet amendement no 291. À tout le moins, il faudrait distinguer le stock et le flux, comme le prévoit notre amendement no 3566.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : La parole est à M. Corentin Le Fur, pour soutenir l’amendement no 1223.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Corentin Le Fur : Nous nous sommes tous réjouis de l’adoption de la proposition de loi de nos collègues Annaïg Le Meur et Inaki Echaniz, mais on ne peut pas envisager de la même manière les locations meublées de longue durée – notamment les résidences étudiantes et les résidences seniors, dont nous manquons – et les locations de courte durée de type Airbnb. Cet amendement est essentiel.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : Sur l’amendement no 291, je suis saisie par le groupe Droite républicaine d’une demande de scrutin public. Le scrutin est annoncé dans l’enceinte de l’Assemblée nationale.Les amendements nos 1752 de M. François Jolivet et 1598 de M. Timothée Houssin sont défendus.La parole est à M. Michel Castellani, pour soutenir l’amendement no 1810.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Michel Castellani : Il convient de corriger le déséquilibre fiscal qui favorise la LMNP de courte durée. Par cet amendement de notre collègue Martine Froger, nous proposons que l’article 24, relatif à la réintégration des amortissements, s’applique spécifiquement aux locations de courte durée, celle-ci étant définie comme une période inférieure à trente nuits. Une telle précision permettrait de concentrer les efforts de régulation sur les segments du marché les plus susceptibles d’aggraver la crise du logement, tout en épargnant les locations meublées de longue durée, qui répondent à un besoin général.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : Quel est l’avis de la commission sur ces cinq amendements ?
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Charles de Courson : La commission s’est prononcée contre ces amendements, car ils priveraient l’article 24 de l’essentiel de sa portée. Ils tendent en effet à restreindre son champ aux locations de courte durée, voire aux seules locations de meublé de tourisme, ces dernières représentant environ un cinquième des locations meublées non professionnelles.Il est urgent de mettre fin au double avantage fiscal que nous avons décrit, car il oriente le marché à rebours des besoins de nos concitoyens. D’après une étude récente portant sur les principaux sites internet d’annonces immobilières, le nombre d’annonces pour des logements meublés a augmenté de 70 % entre 2018 et 2021, alors que le nombre d’annonces pour des logements nus a diminué de 8 % dans le même temps. L’avis est donc défavorable.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Laurent Saint-Martin : Madame Louwagie, je ne comprends pas en quoi la durée de la location pourrait avoir une importance pour répondre à la problématique traitée par cet article.Si vous avez raison d’être vigilante sur la stabilité des régimes fiscaux, cette disposition semble plutôt de nature à créer une segmentation susceptible de nuire à la lisibilité fiscale.L’article 24 est un article de convergence. Comme l’a mis en lumière le rapport de Mme Annaïg Le Meur et de M. Inaki Echaniz, rien ne justifie aujourd’hui les avantages dont bénéficie la location meublée, de sorte qu’il convient de rapprocher son régime de celui des locations nues. Nous aurions pu faire le choix de l’amortissement zéro pour le meublé mais nous avons opté, à raison me semble-t-il, pour la convergence vers l’amortissement identique, étant précisé qu’il n’y a pas de volonté de pénaliser un type de location.Le comportement des investisseurs immobiliers ne dépend pas de la déduction des amortissements et travaux sur la plus-value de cession. Aussi, je ne vois pas de difficulté à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Cependant, différencier le régime des amortissements en fonction de la durée des locations meublées paraît complexe et moins favorable à la lisibilité fiscale. Avis défavorable.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : La parole est à M. Frédéric Falcon.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Frédéric Falcon : Nous suivons ce débat avec attention. M. le ministre pointe la nécessité d’harmoniser ces régimes complexes, encore convient-il de le faire avec tact et sans brutalité. Des modèles économiques sont en effet bâtis autour des niches fiscales comme celle des LMNP, et la convergence des régimes doit s’opérer sans précipitation.Nous nous apprêtons à éliminer la déduction des amortissements pour les LMNP alors que nous venons de supprimer l’avantage Pinel. Je vous invite à la prudence car nous risquons de déstabiliser le modèle des résidences services dont nous avons besoin pour accompagner le vieillissement de la population. Nous voterons donc l’amendement de notre collègue Véronique Louwagie. (Applaudissements sur quelques bancs du groupe RN.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : Je mets aux voix l’amendement no 291.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 145 Nombre de suffrages exprimés 145 Majorité absolue 73 Pour l’adoption 91 Contre 54
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
 : (L’amendement no 291 est adopté ; en conséquence, les amendements nos 1223, 1752, 1598 et 1810 tombent.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : Sur l’amendement no 3566, je suis saisie par le groupe Droite républicaine d’une demande de scrutin public. Le scrutin est annoncé dans l’enceinte de l’Assemblée nationale.Je suis saisie de plusieurs amendements, nos 128, 1055, 1661, 1773, 2108 et 2557, pouvant être soumis à une discussion commune. Les amendements nos 2108 et 2557 sont identiques.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : Les amendements nos 128, 1055 et 1661 de Mme Émilie Bonnivard, 1773 de M. François Jolivet et 2108 de M. Mathieu Lefèvre, sont défendus.La parole est à M. Mickaël Bouloux, pour soutenir l’amendement no 2557.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Mickaël Bouloux : Nous soutenons l’article 24, mais nous proposons d’exclure les résidences services étudiantes et seniors de son champ d’application.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme Véronique Louwagie : C’est déjà satisfait !
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Charles de Courson : Compte tenu de l’adoption de l’amendement no 291, ces amendements sont – hélas ! – tous satisfaits ! Je vous demande donc de les retirer par cohérence. (M. Mickaël Bouloux fait un signe de dénégation.) Je rappelle, monsieur le ministre, que l’amendement no 291 a vidé l’article 24 de 80 % de son contenu…
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme Véronique Louwagie : Mais non !
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Charles de Courson : Si, seulement 20 % subsistent. Je m’étais permis de le rappeler avant que nous ne votions.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Laurent Saint-Martin : Je me range à l’avis du rapporteur. Si l’amendement est satisfait, je n’ai rien à ajouter. Toutefois, afin que vous soyez tout de même informés de la position du Gouvernement, je précise que nous étions prêts à exclure les résidences gérées étudiantes et seniors du champ d’application de l’article 24.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Nicolas Ray : Très bien !
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : La parole est à M. David Amiel.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. David Amiel : Le hasard de la discussion parlementaire nous fait examiner ces amendements après celui, plus ambitieux, de Mme Véronique Louwagie. Si nous sommes favorables à la convergence des régimes fiscaux des locations meublées et non meublés, nous souhaitions conserver le régime actuel des locations meublées pour les résidences services étudiantes et seniors. En effet, nous avons besoin d’investissements dans ces résidences gérées et le régime fiscal actuel les favorise.Ainsi, nous étions prêts à voter ces amendements mais ils sont déjà satisfaits par l’amendement Louwagie qui nous semble, lui, revenir trop en arrière.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
 : (Les amendements nos 128, 1055, 1661 et 1773, successivement mis aux voix, ne sont pas adoptés.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
 : (Les amendements identiques nos 2108 et 2557, ne sont pas adoptés.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : La parole est à M. Mathieu Lefèvre, pour soutenir l’amendement no 2107.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Mathieu Lefèvre : Dans l’esprit des propositions de Mme Louwagie, cet amendement suggère de rendre l’article 24 non rétroactif et de ne l’appliquer qu’aux cessions réalisées à partir du 1er janvier 2025, ce qui relève d’une bonne pratique juridique et fiscale.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Charles de Courson : L’amendement est satisfait. C’est donc une demande de retrait. Sous réserve d’infirmation par M. le ministre, la mesure prévue par l’article 24 ne s’appliquera en effet qu’après l’entrée en vigueur du texte.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Laurent Saint-Martin : Monsieur Lefèvre a raison sur le fond. L’amendement semble satisfait mais peut être voté par sécurité. Avis favorable.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
 : (L’amendement no 2107 n’est pas adopté.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : La parole est à Mme Véronique Louwagie, pour soutenir l’amendement no 3566.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme Véronique Louwagie : Je n’ai pas voté l’amendement précédent car il n’a pas la même portée que le mien. M. Lefèvre demande que l’article 24 s’applique aux cessions réalisées à partir du 1er janvier 2025; pour ma part, je souhaite que l’article 24 ne s’applique pas aux cessions d’immeubles loués sous le régime du LMNP avant le 1er octobre 2024.Le nouveau dispositif doit s’appliquer aux immeubles intégrés dans un dispositif de location meublée à compter du 1er octobre 2024 et non à ceux qui étaient déjà loués sous ce régime avant cette date. En d’autres termes, je propose d’appliquer le nouveau dispositif aux flux – en fixant la date au 1er octobre pour éviter les effets d’aubaine – et non aux stocks. Cet amendement émane du groupe Droite républicaine.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Charles de Courson : La commission a voté contre cet amendement. D’après le Gouvernement, l’article 24 permettrait un rendement de 200 millions d’euros dès 2025. Comme il est détricoté, ce rendement escompté peut être divisé par cinq, c’est-à-dire qu’il atteindra 30 à 40 millions d’euros.Par ailleurs, ce texte devrait favoriser dès l’an prochain le rééquilibrage entre le régime fiscal des locations meublées et celui des locations vides dont nos concitoyens ont besoin. Avec cet amendement, je crains que cet effet ne soit décalé dans le temps.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Laurent Saint-Martin : Avis défavorable.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : Je mets aux voix l’amendement no 3566.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 145 Nombre de suffrages exprimés 145 Majorité absolue 73 Pour l’adoption 80 Contre 65
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
 : (L’amendement no 3566 est adopté.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : Je mets aux voix l’article 24, tel qu’il a été amendé.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 142 Nombre de suffrages exprimés 142 Majorité absolue 72 Pour l’adoption 67 Contre 75
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
 : (L’article 24, amendé, n’est pas adopté.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : L’amendement no 2472 de M. Inaki Echaniz est défendu.Quel est l’avis de la commission ?
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Charles de Courson : L’amendement n’a pas été examiné par la commission. J’y suis défavorable à titre personnel.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
 : (L’amendement no 2472, repoussé par le Gouvernement, n’est pas adopté.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : La parole est à M. le rapporteur général, pour soutenir l’amendement no 2938.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Charles de Courson : Il vise à revenir sur l’interdiction posée par l’article 25 d’inscrire des droits ou bons de souscription ou d’attribution et des titres souscrits en exercice de ceux-ci sur un plan d’épargne en actions (PEA), un plan d’épargne en actions destiné au financement des petites et moyennes entreprises (PEA-PME), un plan d’épargne entreprise (PEE), un plan d’épargne interentreprise (PEI) et sur un plan d’épargne retraite d’entreprise collectif (Pereco).L’objectif est de favoriser l’actionnariat salarié, en permettant de cumuler le cadre fiscal avantageux des bons de souscription de parts de créateur d’entreprise (BSPCE) et la possibilité de bénéficier de l’exonération d’impôt sur le revenu prévue pour les gains générés sur les PEA et PEA-PME, ouverts depuis plus de cinq ans, uniquement sur la partie patrimoniale du gain, afin d’éviter que le gain de nature salariale n’échappe à l’impôt.La commission a rejeté cet amendement.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
 : (L’amendement no 2938, repoussé par le Gouvernement, est adopté.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : La parole est à M. Paul Midy, pour soutenir les amendements nos 3319 et 3320, qui peuvent faire l’objet d’une présentation groupée.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Paul Midy : Ces amendements techniques portent sur les BSPCE.Les salariés doivent parfois payer un impôt avant d’avoir perçu le moindre bénéfice de leurs BSPCE et ce, alors même qu’ils ne sont pas à l’origine de l’événement qui a généré l’impôt.Ces deux amendements visent à remédier à ces situations qui posent problème à nombre de salariés – le no 3319 étant plus restrictif.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Charles de Courson : Pour rappel, le gain permis grâce à un bon de souscription de parts de créateur d’entreprise est double : un gain d’exercice, de nature salariale, qui correspond à l’écart entre la valeur de l’action à laquelle est attaché le bon au moment de son émission et la valeur de l’action au moment où elle est souscrite en exercice du bon ; un gain de cession, de nature patrimoniale, qui correspond à l’écart entre la valeur de l’action au moment où elle est souscrite en exercice du bon et sa valeur lors de sa cession – ce deuxième étant donc considéré comme une plus-value.Vos amendements ne sont pas, comme vous l’indiquez dans l’exposé des motifs du no 3319, des amendements techniques de précision – notre collègue est malin. (Sourires.) Ils visent tout simplement à revenir sur l’une des principales dispositions de l’article 25 : la limitation du bénéfice du report d’imposition au gain patrimonial obtenu lors de la cession d’un titre souscrit en exercice de BSPCE, afin d’y inclure le gain d’exercice qui est de nature salariale.Cet amendement n’a pas été examiné en commission et j’y suis défavorable à titre personnel.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Laurent Saint-Martin : Je comprends l’intention du député Midy mais il aurait pu tout aussi bien proposer un amendement de suppression de l’article 25 puisque cela reviendrait à peu près au même, quoique ses amendements aient un caractère un peu plus technique.Comme l’a dit le rapporteur général, le BSPCE bénéficie d’un régime favorable avec le gain d’exercice. Le Gouvernement assume la restriction prévue par l’article 25. Avis défavorable.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : La parole est à M. Paul Midy.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Paul Midy : Je remercie le rapporteur général et le ministre pour leurs commentaires. Je précise néanmoins que mon objectif n’est pas de supprimer l’article mais bien de trouver une manière de le corriger pour mettre fin à certaines situations qui posent problème.J’ai bien compris que la réponse proposée par mes amendements ne vous semblait pas satisfaisante. Dès lors, je propose au Gouvernement de poursuivre les discussions. Il faudrait avancer, par exemple, sur la question de l’introduction d’une clause du grand-père et permettre aux organisations représentatives comme France Digitale ou France Invest d’être reçues par les équipes de la direction de la législation fiscale (DLF) à Bercy afin de trouver la bonne solution. Si le Gouvernement est d’accord pour travailler dans ce sens, je retirerai mes amendements.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Laurent Saint-Martin : Nous pouvons continuer à travailler dans ce sens. Je sais d’ailleurs que vous avez déjà discuté de ces questions à plusieurs reprises avec les équipes de la DLF.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
 : (Les amendements nos 3319 et 3320 sont retirés.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : La parole est à M. le rapporteur général, pour soutenir l’amendement no 2924.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Charles de Courson : Cet amendement de coordination entre le code général des impôts et le code de commerce, accepté en commission, concerne les modalités d’émission des bons de souscription de parts de créateur d’entreprise, et plus particulièrement une précision apportée par la direction de la législation fiscale prévue initialement pour apparaître dans le dispositif.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Laurent Saint-Martin : Favorable.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : La parole est à M. Pierre Cazeneuve.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Pierre Cazeneuve : Cet amendement de coordination ne pose pas de problème particulier. J’aimerais plutôt revenir sur le contenu de l’article 25 – que mon groupe votera évidemment. Il faudra être très vigilant car, lors de l’examen du projet de loi de financement de la sécurité sociale (PLFSS), nous avons pu constater que certains députés, à la gauche et à l’extrême droite de l’hémicycle, ont tenté de surfiscaliser tous les outils de partage de la valeur (Exclamations sur plusieurs bancs des groupes RN, LFI-NFP et EcoS), qu’il s’agisse de l’actionnariat salarié ou des BSPCE.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Bastien Lachaud : Vous ne parlez pas de l’amendement ! Il fallait vous inscrire sur l’article !
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Sébastien Peytavie : Si vous étiez un peu plus nombreux sur vos bancs !
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
M. Pierre Cazeneuve : S’agissant des questions de partage de la valeur et de participation des salariés, il faut faire très attention. Nous devons encourager ces dispositifs, comme s’y est d’ailleurs employé le Gouvernement depuis sept ans. (MM. David Amiel et Mathieu Lefèvre applaudissent.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
 : (L’amendement no 2924 est adopté.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Article 20
Mme la présidente : La parole est à M. Gérault Verny, pour soutenir l’amendement no 3098.