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Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
M. Bastien Marchive : Nous avons créé une mesure spécifique de réduction de loyer, car le régime général de réduction déjà existant peut aller jusqu’à la suspension totale du loyer. Or nous souhaitons ici circonscrire la réduction au montant du préjudice énergétique subi – concrètement, le montant de la diminution possible correspond au surcoût de la facture énergétique.Par ailleurs, la loi en vigueur dispose que la réduction de loyer s’applique à compter du moment où le juge prononce cette mesure, ce qui peut prendre du temps. Nous souhaitons qu’elle s’applique à partir du moment où le locataire demande au propriétaire la réalisation des travaux, car le propriétaire manque alors, par définition, à ses obligations énergétiques.La mesure proposée est donc plus protectrice à la fois pour les bailleurs, parce qu’il est tenu compte de leur diligence et que la diminution du loyer est plafonnée, et pour les locataires, car le préjudice lié à la moindre performance énergétique est compensé et que la réduction du loyer est rétroactive. C’est pourquoi nous demandons le retrait de l’amendement ; à défaut, avis défavorable.
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Mme Valérie Létard : Dès lors que, comme le prévoit la proposition de loi, l’obligation de décence énergétique est réputée satisfaite dans les cas où les travaux sont impossibles à réaliser, ces cas n’ont plus à être examinés par le juge au titre de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Le texte précise que le juge qui prononce une réduction de loyer doit tenir compte de la diligence du bailleur et que ladite réduction ne saurait excéder le préjudice subi par le locataire. Il nous paraît donc pertinent de la conserver dans son principe. C’est pourquoi je demande le retrait de l’amendement.
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Mme la présidente : Je mets aux voix l’amendement no 35.
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Mme la présidente : Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 132 Nombre de suffrages exprimés 132 Majorité absolue 67 Pour l’adoption 56 Contre 76
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 : (L’amendement no 35 n’est pas adopté.)
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Mme la présidente : La parole est à Mme Cyrielle Chatelain, pour soutenir l’amendement no 8.
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Mme Cyrielle Chatelain : Le texte prévoit que la réduction du loyer résultant du préjudice subi par le locataire faute de travaux de rénovation tient compte de la « diligence du bailleur », mention obscure que nous proposons de supprimer. En effet, la réduction de loyer doit constituer une protection garantie par la loi aux locataires des passoires ou bouilloires thermiques, dans lesquelles il fait très froid l’hiver et très chaud l’été – les deux situations sont dangereuses pour la santé et affectent la vie quotidienne des personnes. C’est pourquoi une réduction de loyer est nécessaire, notamment l’hiver, pour compenser les surcoûts énergétiques.
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M. Inaki Echaniz : Je répondrai à l’amendement tout en précisant les propos de M. le rapporteur Marchive et de Mme la ministre au sujet de la réduction de loyer. Cette réduction rétroactive, applicable à compter de la date à laquelle le locataire a demandé au propriétaire de faire des travaux, vise à éviter que le locataire pâtisse de la longueur des procédures. La baisse de loyer est permanente pour les logements classés G+.Avis favorable sur l’amendement de Mme Chatelain, car nous avons toute confiance dans le juge pour tenir compte des éléments constitutifs de la réduction des loyers.
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Mme Valérie Létard : S’il est nécessaire de compenser par une réduction de loyer tout ou partie du préjudice subi par le locataire lorsque son logement ne répond pas aux exigences de décence énergétique, il est également pertinent de prendre en considération les actions et la diligence du bailleur afin de chiffrer cette réduction. Inscrire dans la loi cette précision permet de clarifier le cadre d’appréciation du juge. Toutefois, étant donné le contexte général du débat, je m’en remets à la sagesse de l’Assemblée nationale, dans un esprit de compromis.
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M. Pierre Pribetich : Oh là !
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Mme la présidente : Je mets aux voix l’amendement no 8.
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Mme la présidente : Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 131 Nombre de suffrages exprimés 122 Majorité absolue 62 Pour l’adoption 74 Contre 48
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 : (L’amendement no 8 est adopté.)
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Mme la présidente : La parole est à M. Thibault Bazin, pour soutenir l’amendement no 38.
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M. Thibault Bazin : Je suis un peu déçu par la tenue des débats, que j’ai suivis à distance.
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M. Pierre Pribetich : Oh !
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M. Erwan Balanant : Il vient juste de revenir dans l’hémicycle !
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M. Thibault Bazin : Il est clair que la volonté d’améliorer la donne n’est pas au rendez-vous. Par l’alinéa 11, vous prévoyez encore de sanctionner par une réduction de loyer pérenne la location des logements classés G+. Imaginez le cas où un propriétaire de bonne foi, qui a fait tout son possible pour réaliser des travaux, n’a pas réussi à améliorer significativement l’étiquette énergétique de son logement. Il pourrait être sanctionné par une réduction pérenne de loyer ! Vous savez bien, monsieur Marchive, que l’impossibilité d’améliorer l’efficacité énergétique peut être due à des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales dont les propriétaires ne sont en rien responsables.
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M. Pierre Pribetich : Oh ! Calimero !
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M. Thibault Bazin : Je vous propose donc de supprimer cette disposition qui va trop loin. La culture du compromis consiste à favoriser la rénovation tout en remédiant à la crise du logement. Il importe de tenir un discours équilibré vis-à-vis des bailleurs ; cela implique de ne pas les sanctionner quand ils sont de bonne foi.
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Mme la présidente : Sur l’article 1er et sur l’ensemble de la proposition de loi, je suis saisie par les groupes Ensemble pour la République et Socialistes et apparentés de demandes de scrutin public. Les scrutins sont annoncés dans l’enceinte de l’Assemblée nationale.Quel est l’avis de la commission sur l’amendement no 38 ?
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M. Bastien Marchive : Vous arrivez à pic, monsieur Bazin : nous comptons sur vous pour soutenir l’amendement suivant, no 36, qui a trait à la rétroactivité des mesures proposées.Par l’amendement no 38, vous nous présentez le cas d’école où un logement classé G+, après réalisation de tous les travaux possibles – pas seulement les travaux possibles à titre individuel, compte tenu des contraintes techniques et sans accord de la copropriété, mais tous les travaux imaginables : changement de fenêtres, isolation par l’intérieur et par l’extérieur, changement du mode de chauffage, etc. –, resterait dans la catégorie G+.Sincèrement, je ne suis même pas sûr que cela existe, mais formons cette hypothèse. Dans la rédaction actuelle de la proposition de loi, ce qui met un terme à la réduction de loyer, c’est la réalisation effective de travaux qui rendent décent le logement. Vous faites l’hypothèse d’une situation dans laquelle des travaux ont bien été réalisés, mais sans permettre au logement de devenir décent. Nous prévoyons évidemment que si le logement reste indécent, la réduction de loyer continue de s’appliquer, mais cela ne vaut que pour les logements classés G+, car nous considérons que ce sont des passoires thermiques très importantes – et si, malgré tous les travaux possibles, ils restent classés comme tels, peut-être faudra-t-il s’interroger à terme sur leur destination. Nous ne voulons pas aller jusqu’à une interdiction totale, néanmoins nous souhaitons pousser les propriétaires à s’interroger à nouveau sur la destination du bien. En effet, un logement classé G+ qui le resterait après tous les travaux possibles est indécent sur le plan énergétique, c’est le moins qu’on puisse dire.
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M. Erwan Balanant : Oui, ce n’est pas une passoire, mais une raquette de tennis !
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Mme Valérie Létard : La proposition de loi prévoit que la réduction de loyer prononcée par le juge en cas d’indécence énergétique prend fin une fois les travaux de rénovation énergétique réalisés. Elle exclut toutefois les logements qui, malgré ces travaux, demeurent classés G+ : la réduction de loyers pour ces logements perdure alors au-delà de la fin des travaux. Cette disposition de la proposition de loi se justifie dans la mesure où, dans cette catégorie de logements, dont la performance énergétique est très mauvaise, le préjudice financier subi par les locataires peut être important. Cependant, le cas dont nous débattons est très théorique : on peut vraiment se demander dans quelles situations faire tous les travaux ordonnés par le juge ne permet pas de sortir de la catégorie G+ !Je comprends votre position qui vise à ne pas envoyer un message négatif aux propriétaires de bonne foi qui ont fait réaliser tous les travaux possibles pour améliorer la performance énergétique d’un logement qu’ils louent. Sans étude d’impact et pour laisser place au débat, le gouvernement s’en remet à la sagesse de l’Assemblée, car la question que vous posez suscite sans doute de l’interrogation pour de nombreuses personnes.
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M. Frédéric Falcon : Je rebondis sur les propos du rapporteur, qui minimise le nombre de logements qui restent des passoires thermiques malgré tous les efforts possibles et imaginables fournis par le bailleur.
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M. Bastien Marchive : Nous ne parlons pas de la même chose ! Il est question ici de logements qui restent classés G+ après les travaux.
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
M. Frédéric Falcon : Je vous renvoie au rapport de la Cour des comptes : cela concerne 60 % des passoires thermiques. Madame la ministre, vous allez encombrer les tribunaux de contentieux avec des locataires qui assigneront leur bailleur pour avoir une réduction de loyer… Comme si les tribunaux n’avaient pas déjà assez de problèmes à gérer ! Que feront les bailleurs ? Ils donneront congé à leurs locataires pour vendre leur bien, en faisant une offre de prix qui souvent ne permettra pas aux locataires d’acheter le logement.
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
Mme Anaïs Belouassa-Cherifi : Les conditions de vie des locataires, ça n’a pas d’importance ?
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M. Frédéric Falcon : Alors on aura tout gagné, car il y aura encore moins de logements sur le marché locatif ! Vous êtes formidables ! (Applaudissements et sourires sur les bancs des groupes RN et UDR.)
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
M. Bastien Marchive : Encore une fois, vous manipulez les chiffres. (Protestations sur les bancs du groupe RN.) Sur 100 000 logements classés G+, il y a eu en tout et pour tout deux contentieux – je parle sous le contrôle des services du ministère du logement. Nous parlons de logements qui, après tous les travaux possibles, malgré toute la technique que les entreprises peuvent déployer, restent classés G+. Arrêtez de nous faire croire à chaque fois que le monde va s’effondrer…
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
M. Erwan Balanant : Ils sont climatosceptiques !
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
M. Bastien Marchive : …sous prétexte que nous expliquons que les logements qui resteraient classés G+ après les travaux continueraient d’être exposés à une réduction potentielle de loyer. Nous ne soutenons pas que ces logements doivent sortir du marché et que les gens vont se retrouver à la rue. Ne caricaturez pas nos propos.
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 : (L’amendement no 38 n’est pas adopté.)
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Mme la présidente : Je suis saisie de deux amendements, nos 36 et 42, deuxième rectification, pouvant être soumis à une discussion commune. La parole est à M. Thibault Bazin, pour soutenir l’amendement no 36, qui fait l’objet du sous-amendement no 51.
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
M. Thibault Bazin : Nous sommes le 29 janvier. Depuis le 1er janvier, les logements classés G sont interdits à la location, si je ne me trompe pas. (Exclamations sur les bancs des groupes SOC et EcoS.)
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M. Pierre Pribetich : Tant mieux !
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Mme la présidente : Laissez parler l’orateur, s’il vous plaît. Nous arrivons bientôt à la fin de l’examen de ce texte.
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
M. Thibault Bazin : Cette proposition de loi avait été déposée sous la précédente législature afin qu’elle soit promulguée avant le 31 décembre. Du fait de la dissolution, le texte est tombé. Il a été redéposé, mais à cause de la censure, il n’a pas été adopté dans l’hémicycle.
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M. Matthias Tavel : Vous ne manquez pas d’air ! Elle a bon dos, la censure !
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M. Thibault Bazin : Les dispositions prévues au début de l’article 1er concernent par exemple, selon les termes de la proposition de loi initiale, les cas où « le logement est situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété et l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux de nature à permettre le respect du niveau de performance exigible ». Pensons à tous ceux qui ont signé des baux depuis le 1er janvier et qui en signeront avant l’examen de la proposition de loi au Sénat – qui ne l’a pas inscrite immédiatement à son ordre du jour, à ma connaissance, de sorte que quelques semaines s’écouleront encore avant son adoption. Quel message envoyons-nous aux propriétaires, alors que nous faisons face à une crise du logement ?
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Mme Anaïs Belouassa-Cherifi : Ça n’a rien à voir !
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M. Thibault Bazin : Comment sécurisons-nous leurs baux ? Leur délivrons-nous le message suivant : « Ne louez plus ! » ou leur permettons-nous de louer, puisqu’ils sont inscrits dans une démarche vertueuse ? Tel est l’objet de l’amendement. Je sais bien que c’est compliqué, madame la ministre, mais si nous ne remédions pas à cette incertitude, nous risquons de pousser de nombreux propriétaires de logements classés G à ne plus louer, car c’est actuellement interdit, alors que, si cette proposition de loi était adoptée, ce serait de nouveau autorisé.Certes, je trouve que le texte ne va pas assez loin, mais sécurisons au moins la situation pour ceux que vous voulez maintenir sur le marché locatif. La rédaction actuelle ne le permet pas. Il y a un vrai problème de calendrier. Plus de 2 000 logements sortent du marché chaque jour – c’est ça, la réalité. Tous ceux qui, la main sur le cœur, disent qu’il faut remédier à la crise du logement doivent traiter cette insécurité juridique.
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Mme la présidente : La parole est à M. Bastien Marchive, rapporteur, pour soutenir le sous-amendement no 51.
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
M. Bastien Marchive : Je suis d’accord sur le principe : il ne faut pas créer une situation d’inégalité entre les logements qui auraient été reloués ou renouvelés ou tacitement reconduits entre le 1er janvier et le moment où cette proposition de loi, si vous voulez bien l’adopter, sera promulguée, et ceux qui seraient dans une situation comparable par la suite. Il est donc essentiel de prévoir la rétroactivité de l’ensemble des mesures que nous avons prévues.Néanmoins, nous avons une réserve : un risque d’inconstitutionnalité se pose si nous n’excluons pas les modalités de sanctions énoncées aux alinéas 8 et 9 de l’article 1er, car les sanctions ne peuvent pas être rétroactives. Le sous-amendement no 51 vise à éviter ce risque. S’il est adopté, je retirerai l’amendement no 42, deuxième rectification. (Mme Christine Arrighi s’exclame.)
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Mme la présidente : L’amendement no 42, deuxième rectification, de M. Bastien Marchive, rapporteur, est défendu.Quel est l’avis du gouvernement ?
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Mme Valérie Létard : L’amendement no 36 de M. Bazin est plein de bon sens et permettra de sécuriser la situation à partir du 1er janvier 2025, avec la précaution introduite par le sous-amendement no 51 de M. Marchive pour éviter le risque d’inconstitutionnalité. L’avis du gouvernement est favorable sur l’amendement no 36 ainsi sous-amendé ainsi que sur l’amendement no 42, deuxième rectification.
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
 : (Le sous-amendement no 51 est adopté.)
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
 : (L’amendement no 36, sous-amendé, est adopté ; en conséquence, l’amendement n° 42, deuxième rectification, tombe.)
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
Mme la présidente : Je mets aux voix l’article 1er, tel qu’il a été amendé.
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
Mme la présidente : Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 152 Nombre de suffrages exprimés 137 Majorité absolue 69 Pour l’adoption 65 Contre 72
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
 : (L’article 1er n’est pas adopté.)
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
M. Bastien Marchive : La proposition de loi étant vidée de son sens, nous la retirons.
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
Mme la présidente : Il est donc pris acte du retrait de la proposition de loi par son auteur, en application de l’article 84, alinéa 2, du règlement. En conséquence, il n’y a pas lieu de poursuivre la discussion.