Faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements > Discussion générale
M. Frédéric-Pierre Vos : La commission mixte paritaire soumet à notre vote le fruit de son travail, à savoir une proposition de loi visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements. Ainsi, le même législateur qui a voté la loi Alur, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, en 2014 s’apprête aujourd’hui, au prétexte d’une carence dramatique en logements, à déroger – et pas qu’un peu – à l’édifice complexe issu du remplacement des plans d’occupation des sols (POS) par les PLU. J’appelle l’attention des pouvoirs publics sur la mesure qu’ils souhaitent mettre en œuvre et sur les effets qu’elle risque d’entraîner.Permettez-moi de poser le problème ; il mérite de l’attention car nous touchons à une partie fondamentale du droit de l’urbanisme. Toute planification cohérente procède d’abord à l’analyse du territoire concerné et à l’identification des zones propres à l’urbanisation, puis détermine ensuite la vocation de chaque zone, la réservant ainsi à un type d’activité particulier. Cela permet d’éviter l’antagonisme architectural ou fonctionnel qui survient lorsqu’on crée des logements à côté d’une usine ou une école à côté d’un aéroport.Jusqu’en 2014, date de promulgation de la loi Alur, la pratique s’accommodait d’une rédaction efficace et désuète : l’en-tête de chaque zonage décliné dans les documents d’urbanisme était rédigé selon la technique dite du « tout sauf », qui permettait de déterminer ce qui y était permis comme ce qui en était exclu. Les rédacteurs du POS ou du PLU pouvaient facilement énoncer tout ce qu’il était permis de construire à cet endroit, le « sauf » n’étant pas limitatif mais exclusif. Ce dispositif était facile d’utilisation. Sa seule contrainte résidait dans l’interprétation : il laissait par exemple entendre que la catégorie des logements incluait les hébergements, alors que ces deux usages sont bien différents.C’est avec le décret du 28 décembre 2015 relatif à la partie réglementaire du livre Ier du code de l’urbanisme que les têtes pensantes du ministère, aidées par les non moins brillantes têtes pensantes du Conseil d’État, ont décidé de réformer la technique du « tout sauf » en la remplaçant par celle du « on a tout prévu », produisant un véritable inventaire à la Prévert. Ce décret de simplification a substitué aux neuf destinations initiales cinq nouvelles destinations, elles-mêmes sous-divisées en vingt-trois sous-destinations au gré des rajouts et des omissions.La circulaire du 8 juillet 2024 n’hésite cependant pas à affirmer que cette liste augmentée conserve son caractère limitatif. L’administration a ceci de plaisant qu’elle rend souvent hommage à Georges Courteline : les ronds-de-cuir ont la vie dure, puisqu’un catalogue qu’on augmente est pourtant défini comme limitatif ! Il vous aura fallu pas moins de quatre décrets et une circulaire pour expliquer aux communes comment sélectionner sans erreur les bonnes sous-destinations, là où la technique du « tout sauf » permettait de savoir directement quelles constructions étaient autorisées.La proposition de loi que vous nous soumettez vise donc à modifier le dispositif en vigueur pour donner aux communes la capacité de déroger au zonage qu’elles ont elle-même élaboré, parfois avec difficulté, et dont le contenu présumé limitatif, à capacité augmentative, admettra désormais les dérogations. Ô merveille de l’administration française qui, en moins de dix ans, est parvenue à une révolution complète du système dont elle avait difficilement accouché pour s’éviter les quelques avanies du système précédent, et a inventé, tout en se reniant, un système pire encore !Car qui dit dérogation dit motivation, qui dit motivation dit arrêté ou délibération, et donc recours. Point n’est besoin d’être grand druide pour comprendre que ce système dérogatoire créera nécessairement des tensions à tous points de vue et qu’une fois encore de fausses idées vertueuses produiront des problèmes compliqués. En voici un petit échantillon : à supposer qu’un immeuble de bureaux construit dans les années 1960 ou 1970 change de destination sans travaux, comment pouvez-vous imaginer qu’il sera compatible avec les normes du DPE, le diagnostic de performance énergétique, que vous imposez au reste des Français ? Si, à l’inverse, il est nécessaire de réaliser des travaux d’une telle importance qu’ils atteindront la carcasse de l’immeuble, comment sera gérée cette démolition dérogatoire, sachant que le texte ne parle que de réhabilitation ? Encore des recours ! Puisque vous vous affranchissez des normes contraires lorsqu’il s’agit de transformer des bureaux en logements, comment cette procédure affectera-t-elle le calcul du nombre de logements sociaux ?Le groupe Rassemblement national craint fortement que ce Frankenstein juridique n’échappe une fois de plus à son créateur et que les dégâts soient considérables. Nous vous en prévenons car nous sommes vigilants. Nous serons à vos côtés pour vous aider, mais nous serons toujours là pour vous sanctionner lorsque vous tomberez dans l’erreur. Bon courage, madame la ministre ! (Applaudissements sur les bancs du groupe RN.)