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Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Laurent Saint-Martin : Votre proposition semble difficile à appliquer : comment s’assurer que l’acquéreur est un primo-accédant et qu’il fera de ce bien immobilier sa résidence principale ? Surtout, son adoption pourrait diluer l’effet des autres mécanismes d’exonération prévus pour favoriser la construction de logements sociaux ou intermédiaires. Dans ces conditions, je vous invite à le retirer pour que nous y réfléchissions ensemble, en particulier pour le rendre compatible avec l’amendement par lequel M. Jolivet nous proposera bientôt d’exonérer de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) jusqu’à 50 000 euros les dons de sommes d’argent consentis dans le cadre familial, à condition que ces sommes soient affectées par le donataire à la construction d’un logement neuf en primo-accession.Pour toutes ces raisons, qui s’ajoutent à celles exposées par le rapporteur général, je demande le retrait de l’amendement.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
Mme la présidente : La parole est à M. Mickaël Cosson.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Mickaël Cosson : L’amendement n’a pas été examiné en commission pour la simple et bonne raison qu’il n’y a pas été défendu. L’intérêt de passer du temps dans l’hémicycle est aussi de pouvoir compléter le travail réalisé en commission.D’autre part, les mesures destinées à favoriser l’accès à la propriété des primo-accédants portaient jusqu’à présent sur des constructions neuves, au détriment de l’existant, ce qui paraît surréaliste à l’heure de l’objectif zéro artificialisation nette (ZAN).
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Olivier Falorni : Excellent argument !
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Mickaël Cosson : Je le sais d’autant mieux que j’ai travaillé sur le logement social dans une direction départementale des territoires et de la mer. Nous en sommes réduits, depuis plusieurs années, à lancer des appels à projets pour redynamiser les centres-bourgs et centres-villes, qui se dévitalisent depuis trente ans.Le dispositif que nous vous proposons vise simplement à permettre à de jeunes ménages d’accéder à un logement en centre-ville plutôt qu’en périphérie, où ils seraient contraints d’acquérir un véhicule, le cas échéant grâce aux subventions accordées par l’État, ce qui coûterait encore plus cher. (Applaudissements sur les bancs du groupe Dem.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
 : (L’amendement no 2565 n’est pas adopté.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Antoine Léaument : Il y aurait eu trop d’effets d’aubaine !
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
Mme la présidente : La parole est à M. Emmanuel Mandon, pour soutenir l’amendement no 3599.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Emmanuel Mandon : Créée par l’article 42 de la loi no 2011-1978 du 28 décembre 2011 de finances rectificative pour 2011, l’exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au titre des plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux d’un droit de surélévation bénéficie aux personnes physiques et aux sociétés au plus tard le 31 décembre 2024, à condition que le cessionnaire s’engage à réaliser et à achever des locaux destinés exclusivement à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition.Ce dispositif doit faire l’objet d’un rapport d’évaluation, dont la remise a été différée au 1er septembre 2025.L’amendement tend à proroger l’application du dispositif pour les cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2025, permettant ainsi d’aligner son échéance sur l’année de remise du rapport prévoyant son évaluation.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
Mme la présidente : Quel est l’avis de la commission ?
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Charles de Courson : L’article 150 U du code général des impôts crée un abattement sur les plus-values immobilières de cession d’un droit de surélévation, à condition que le cessionnaire s’engage à réaliser, dans un délai de quatre années, des locaux destinés à l’habitation. Cette mesure a été prorogée par la loi de finances pour 2023 et s’applique aux cessions d’un droit de surélévation intervenant au plus tard le 31 décembre 2024.Je propose que le Gouvernement nous donne des éléments d’évaluation car, sur le principe, je ne suis pas opposé à la prorogation de dispositifs destinés à encourager la création de logements. Je m’en remets à la sagesse de l’Assemblée.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
Mme la présidente : Quel est l’avis du Gouvernement ?
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Laurent Saint-Martin : Je partage le souci du rapporteur général de disposer de la meilleure évaluation possible. Le moment me semble venu, d’ailleurs, d’avoir une vue d’ensemble de la fiscalité du logement et de recourir à la prospective pour prendre des décisions.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Daniel Labaronne : Bien sûr !
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Laurent Saint-Martin : De nombreux amendements ont été déposés pour proroger des expérimentations ou des dépenses fiscales créées récemment. C’est normal car le projet de loi de finances (PLF) a été construit dans un délai très court, mais il est temps, à présent que le dispositif Pinel s’éteint et que le PTZ a été prolongé, de nous mettre autour de la table pour réfléchir à l’avenir du marché de la construction. Je vous inviterai à vous atteler à cette tâche avec nous.Pour ce qui est de cette exonération, je suis favorable à sa prorogation, ce qui n’empêche pas de se pencher sur l’état des évaluations.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
 : (L’amendement no 3599, modifié par la suppression du gage, est adopté.) (Applaudissements sur quelques bancs du groupe Dem.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
Mme la présidente : La parole est à M. Michel Guiniot, pour soutenir l’amendement no 1167.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Michel Guiniot : Il tend à modifier la rédaction de l’article 150-VB du code général des impôts afin de changer la valeur de référence de l’immeuble pour qu’elle soit similaire à la valeur vénale réelle du bien telle qu’elle est constatée dans l’acte notarié.En effet, lors d’une succession, un abattement de 20 % peut s’appliquer sur la valeur vénale réelle de l’immeuble transmis aux héritiers, sous certaines conditions. Cependant, le calcul de la plus-value prend en compte la valeur telle que transmise et non celle qui résulte de l’estimation. Une famille endeuillée devra donc s’acquitter des droits de succession puis de l’impôt sur la plus-value si le bien hérité est revendu.Considérant qu’il n’y a aucune ambition spéculative dans la revente d’un bien de famille après un décès, il s’agit d’éviter aux personnes concernées de s’acquitter d’impôts qui ne prennent pas la même valeur de référence pour un même bien.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Charles de Courson : Pour déterminer la plus-value de cession d’un bien immobilier transmis à titre gratuit, le prix d’acquisition à titre gratuit s’entend de la valeur retenue pour la détermination des DMTG.L’amendement tend à modifier le mode de calcul afin de retenir la valeur vénale au moment de la vente et non la valeur à la transmission. Autrement dit, il prévoit ni plus ni moins qu’une neutralisation de la plus-value réalisée sur la transmission d’immeuble et donc une exonération d’impôt sur le revenu sur la plus-value. Cela constituerait, purement et simplement, une rupture d’égalité devant les charges publiques. L’amendement a été repoussé par la commission.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Laurent Saint-Martin : Avis défavorable pour les mêmes raisons. D’autre part, si on adopte votre amendement, on surestimera la valeur du bien au moment de la transmission puisque vous voulez vous rapprocher de la valeur vénale. Dès lors, pourquoi ne pas proposer de supprimer l’abattement puisque, si je comprends bien, c’est lui que vous contestez ? Votre méthode ne me semble pas pertinente.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
Mme la présidente : La parole est à M. Michel Guiniot.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Michel Guiniot : Je ne voyais pas les choses ainsi, d’autant plus que, pour bénéficier de l’abattement, l’héritier du bien immobilier doit y résider. C’est un cas particulier.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
 : (L’amendement no 1167 n’est pas adopté.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
Mme la présidente : Je suis saisie de plusieurs amendements, nos 1730, 2050, 2049, 2316, 788 et 3592, pouvant être soumis à une discussion commune. La parole est à M. Philippe Lottiaux, pour soutenir l’amendement no 1730.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Philippe Lottiaux : La crise du logement que nous traversons est en partie due au coût du foncier. Il faut le faire baisser. Or la situation actuelle des abattements sur les plus-values immobilières renforce cette difficulté. Le régime introduit en 2011 conduit à un abattement total en matière d’impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans, et au bout de trente ans pour la contribution sociale généralisée (CSG) et les charges. Je vous propose deux amendements – celui-ci et un autre que nous examinerons ultérieurement – pour réduire ces durées. En faisant cela, nous libérerons du foncier.En effet, la durée de détention de vingt-deux ans pour bénéficier de l’abattement d’impôt sur le revenu encourage la rétention : les propriétaires attendent pour vendre leur terrain. Si la durée pour bénéficier de l’abattement est ramenée à quinze ans – durée au demeurant supérieure à celle en vigueur dans de nombreux pays –, cela ne coûtera guère aux finances publiques et nous obtiendrons les terrains dont nous avons besoin pour construire des logements plus abordables. Tel est le sens du présent amendement.Je défendrai tout à l’heure un amendement pour baisser de trente à vingt ans la détention nécessaire pour bénéficier d’un abattement de CSG. (Applaudissements sur les bancs des groupes RN et UDR.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
Mme la présidente : La parole est à Mme Cyrielle Chatelain, pour soutenir les amendements nos 2050 et 2049, qui peuvent faire l’objet d’une présentation groupée.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
Mme Cyrielle Chatelain : Nous faisons face à deux graves problèmes : l’effondrement du vivant, menacé notamment par l’artificialisation des sols, et la crise du logement. Comment préserver le vivant tout en construisant du logement ? La Fondation Abbé Pierre et la Fondation pour la nature et l’homme (FNH) ont proposé les mesures contenues dans ces amendements, à savoir l’abaissement de l’abattement pour durée de détention et le rehaussement du taux forfaitaire. L’amendement no 2050 vise à relever ce taux à 70 %, comme le suggèrent la Fondation Abbé Pierre et la FNH. L’amendement de repli no 2049, qui avait été adopté par la commission des finances, prévoit un taux de 30 %. (Applaudissements sur les bancs du groupe EcoS.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Benjamin Lucas-Lundy : Elle a raison !
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
Mme la présidente : La parole est à M. Inaki Echaniz, pour soutenir l’amendement no 2316.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Inaki Echaniz : Il s’agit de la reprise d’un très bon amendement de la commission des finances défendu par Jean-Paul Mattei et inspiré par l’une des propositions du Conseil national de la refondation (CNR) sur le logement.Nous faisons face à un phénomène de rétention foncière : certains propriétaires conservent leur bien dans une visée spéculative, attendant que le bien prenne de la valeur ou souhaitant bénéficier de l’exonération de l’imposition sur la plus-value. Il est nécessaire de décourager cette rétention.Si le groupe Socialistes et apparentés est plutôt dubitatif sur le recours au CNR, force est de constater qu’en matière de logement, celui-ci a suggéré des idées transpartisanes intéressantes, approuvées aussi bien par Nexity que par les défenseurs du logement pour tous. Ces préconisations n’ont malheureusement pas été retenues par la précédente Première ministre, hormis le resserrement du PTZ – nous y reviendrons. Nous devons reprendre la présente proposition du CNR pour assurer davantage de justice fiscale et éviter la rétention foncière.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
Mme la présidente : L’amendement no 788 de Mme Eva Sas est défendu.La parole est à M. Jean-Paul Mattei, pour soutenir l’amendement no 3592.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Jean-Paul Mattei : Il existe plusieurs méthodes pour libérer du foncier et décourager la rétention immobilière. Jusqu’en 2011, le régime était celui d’une exonération de l’imposition sur les plus-values après quinze ans de détention. Puis, un abattement progressif selon la durée de détention a été introduit. M. le ministre a mentionné la nécessité d’une réflexion globale sur ces questions. Une taxe ou une surtaxation sur les logements vacants ou les résidences secondaires ont été évoquées. On n’y voit plus très clair.Mon amendement prévoit une véritable réforme systémique, mais nous laisserions du temps : celle-ci ne serait applicable qu’à compter du 1er janvier 2027 pour les terrains à bâtir et du 1er janvier 2028 pour les biens bâtis. Je reconnais qu’il peut poser problème mais je souhaiterais que M. le ministre confirme le lancement rapide d’une réflexion sur ces questions, car nous avons besoin d’un choc fiscal pour permettre à nos concitoyens de se loger. C’est urgentissime ! Nous ne pouvons pas nous contenter de petits bouts de réforme – c’est tout ce que nous pouvons faire lors de l’exercice contraint qu’est l’examen de la partie recettes du budget. Il est temps de se ressaisir.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Charles de Courson : L’amendement de M. Lottiaux prévoit une révolution copernicienne pour favoriser la cession : au lieu d’un abattement décroissant dans le temps, on ferait l’inverse. Ce dispositif est tout de même assez dangereux.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Philippe Lottiaux : Non, ce n’est pas cela !
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Hervé de Lépinau : Il s’agit de revenir à la règle des quinze ans.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Charles de Courson : Votre amendement vise à accélérer le rythme des abattements d’impôt sur le revenu pour durée de détention sur les plus-values immobilières afin de parvenir à une exonération totale au bout de quinze ans plutôt que vingt-deux. Vous avez raison, c’est plutôt une accélération.Une telle approche ne bénéficierait qu’aux personnes déjà propriétaires. Avis défavorable.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Emeric Salmon : Pour percevoir des revenus fonciers, il faut être propriétaire !
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Charles de Courson : Les autres amendements s’attaquent également à la fiscalité des plus-values immobilières. Celle-ci doit combiner deux objectifs : la lutte contre la rétention foncière, objectif partagé par tous, et la lutte contre la spéculation.L’imposition des plus-values immobilière – impôt sur le revenu et prélèvements sociaux – représente actuellement plus de 3 milliards d’euros. Les réformes doivent donc être envisagées avec parcimonie. Pour créer un choc d’offre, il serait selon moi préférable, dans l’immédiat, d’utiliser le dispositif Mattei-de Courson sur les logements neufs.En outre, vous proposez comme référence l’indice des prix à la consommation, qui n’intègre pas la valeur des logements. Ne faudrait-il pas proposer une référence portant spécifiquement sur le prix des logements ?À la différence des autres, l’amendement de M. Mattei a été adopté en commission. En ma qualité de rapporteur général de la commission, je donne un avis favorable…
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Jean-Paul Mattei : Je retire mon amendement no 3592.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Charles de Courson : Alors, avis défavorable sur l’ensemble des amendements.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Inaki Echaniz : Je reprends l’amendement no 3592 !
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Laurent Saint-Martin : Tous ces amendements prévoient des changements importants, sinon structurants. Supprimer l’abattement pour durée de détention, ce n’est pas une mince affaire ! Le marché a besoin de stabilité, de visibilité, de prévisibilité. Les règles ne peuvent être modifiées brutalement ; il convient de bien mesurer les effets.Nous partageons tous l’objectif fixé : libérer du foncier et lutter contre la spéculation. Sans renvoyer aux travaux du CNR, il est certain que nous devons engager une large réflexion sur la fiscalité, en lien avec la ministre du logement. Je confirme donc ce que j’ai indiqué précédemment, monsieur Mattei. Nous pouvons d’ailleurs engager ce travail rapidement.En tout cas, le vote de ces amendements risque de ne pas envoyer le bon signal. Si j’étais à votre place, ma main tremblerait… Au-delà de l’érosion monétaire et de la question des abattements pour durée de détention, nous devons prendre en considération de nombreux autres facteurs. Je suggère un retrait des amendements, à l’image de ce qu’a fait Jean-Paul Mattei, de manière à renvoyer à un travail collectif.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
Mme la présidente : La parole est à M. Daniel Labaronne.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Daniel Labaronne : Nous devons envisager une révision d’ensemble des dispositifs fiscaux applicables au logement. Il y a lieu de nous interroger notamment sur l’utilité des taux de TVA réduits censés relancer la construction de logements.J’avais réfléchi à une perspective un peu équivalente à celle proposée par M. Lottiaux. Mais, en définitive, je suis arrivé à la conclusion qu’il convenait de borner à 2027 les exonérations pour durée de détention, de manière à créer un choc d’offre entre 2025 et 2027. Si les propriétaires savent qu’il n’y aura plus d’exonération à compter de 2027, ils mettront leurs biens sur le marché.L’amendement de M. Mattei tend à appliquer le prélèvement forfaitaire unique (PFU) aux plus-values. J’en déduis donc que les députés socialistes, qui l’ont repris, sont favorables au PFU à 30 % !
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
Mme la présidente : La parole est à M. Inaki Echaniz.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Inaki Echaniz : Pourquoi ai-je repris l’amendement Mattei ?
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Benjamin Lucas-Lundy : Parce que tu es constructif !
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Inaki Echaniz : Comme l’a dit Jean-Paul Mattei, il nous faut une grande loi « logement ». Je suis député depuis deux ans et demi, nous la réclamons depuis deux ans et demi, mais elle ne vient toujours pas !
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Benjamin Lucas-Lundy : Exactement ! Ça commence à faire long !
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Inaki Echaniz : Le bloc macroniste est au pouvoir depuis sept ans et ne l’a jamais présentée.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Pierre Pribetich : Sept ans !
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Inaki Echaniz : Il prend le sujet du logement par le petit bout de la lorgnette. (Applaudissements sur quelques bancs des groupes SOC et EcoS. – Mme Alma Dufour applaudit également.) Vous nous dites aujourd’hui qu’il faut expertiser et mener un travail en commun. Je demande ce travail depuis deux ans et demi !Sur le sujet Airbnb, on nous dit : il s’agit de fiscalité, cela relève du PLF, ne faites pas de texte. Puis, lors de la discussion du PLF, on nous renvoie à un grand texte spécifique. Ayons de la cohérence et avançons ! Effectivement, nous sommes obligés de le faire pas à pas, avec de petits bouts de ficelle, car le Gouvernement ne nous donne pas la possibilité d’élaborer enfin cette grande loi logement, nécessaire et urgente. Elle devrait être la priorité de cette législature, car le logement est au cœur du pouvoir d’achat des Français. Commençons par adopter de premiers amendements permettant de réguler le marché ! (Applaudissements sur les bancs des groupes SOC et EcoS.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
 : (L’amendement no 1730 n’est pas adopté.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
Mme la présidente : Je mets aux voix l’amendement no 2050.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
 : (Le vote à main levée n’ayant pas été concluant, il est procédé à un scrutin public.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
Mme la présidente : Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 183 Nombre de suffrages exprimés 180 Majorité absolue 91 Pour l’adoption 89 Contre 91
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
 : (L’amendement no 2050 n’est pas adopté.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
Mme la présidente : Je mets aux voix l’amendement no 2049.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
Mme la présidente : Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 181 Nombre de suffrages exprimés 179 Majorité absolue 90 Pour l’adoption 92 Contre 87
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
 : (L’amendement no 2049 est adopté ; en conséquence les amendements nos 2316, 788, 3592, 2083, 1923, 449, 3264 et 3194 tombent.) (Applaudissements sur les bancs des groupes LFI-NFP, SOC, EcoS et GDR.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
Mme la présidente : L’amendement no 3424 de M. Daniel Labaronne est retiré.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
 : (L’amendement no 3424 est retiré.)
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
Mme la présidente : La parole est à M. le ministre, pour soutenir l’amendement no 3632.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Laurent Saint-Martin : Cet amendement corrige une malfaçon législative résultant de l’article 9 de la loi de finances pour 2024, dont les dispositions adoptées n’étaient pas conformes à l’intention du législateur telle qu’exprimée dans les travaux parlementaires.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
M. Charles de Courson : Cet amendement prévoit l’exclusion de la Corse du dispositif, afin de tenir compte des spécificités du foncier dans l’île et d’éviter d’encourager la spéculation. Il a été accepté par la commission.
Projet de loi de finances pour 2025 > Première partie > Après l’article 3
 : (L’amendement no 3632 est adopté.) (Applaudissements sur quelques bancs.)