Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Présentation
Mme Valérie Létard : Nous voici enfin réunis pour traiter d’un sujet de préoccupation fort depuis la date du 1er janvier : la sécurisation des propriétaires et des locataires de logements classés G. La loi « climat et résilience » de 2021, issue des propositions de la Convention citoyenne pour le climat, avait une ambition claire : réduire les émissions de gaz à effet de serre de 40 % d’ici à 2030, dans un esprit de justice sociale. Nous devons atteindre la neutralité carbone dans nos bâtiments en 2050 : nous n’avons pas de temps à perdre.Alors qu’est scrutée notre responsabilité dans les dérèglements planétaires du climat et leurs conséquences sur des dizaines de millions de personnes, je rappelle que les bâtiments représentent près de 44 % des consommations d’énergie de la France. Pour satisfaire notre ambition climatique, la loi a prévu l’impossibilité de mettre en location les passoires thermiques les moins bien isolées, classées G, dès 2025, et le reste des passoires, classées F, dès 2028. À partir de 2034, ce sont les logements classés E qui seront interdits à la location.Je le dis très clairement : il n’est pas question, aujourd’hui, de remettre en cause cette loi. Ce n’est pas l’objet de cette proposition de loi transpartisane, que ses deux rapporteurs viennent de présenter, et qui fait suite à celle de Guillaume Vuilletet. Il s’agit d’abord de justice sociale : ce sont les personnes les plus vulnérables qui subissent les logements énergivores. Les passoires sont financées sur le dos des locataires, via leurs factures d’énergie. Une passoire de classe G consomme trois fois plus qu’un logement de classe C. Et ce, sous réserve que les habitants se chauffent car, bien souvent, ils n’en ont pas les moyens. D’ailleurs, selon l’Insee, en 2022, 27 % de la dépense de consommation des ménages sont alloués au logement : c’est de loin la première dépense devant l’alimentation ou les transports. Ce taux était de 20 % seulement en 2017.Bien sûr, ces dépenses comprennent le coût du loyer ou du crédit immobilier ; reste que, de plus en plus, ce sont les charges énergétiques qui alourdissent le total. En dépit de 900 millions d’euros de chèques énergie, nous avons battu en 2023 le record de plus de 1 million de factures d’énergie impayées. S’y ajoute le fait qu’un logement mal chauffé est un logement humide, dont les risques pour la santé des habitants vont des problèmes respiratoires jusqu’aux infections.Je tiens à l’affirmer, ce texte n’est pas dirigé contre les propriétaires bailleurs, dont l’investissement est essentiel pour le logement. Nous les accompagnons afin qu’ils aient accès à MaPrimeRénov’ dans les mêmes conditions que les propriétaires occupants, la prise en charge allant jusqu’à 90 % du montant des travaux, avec en moyenne 22 000 euros de subvention. En outre, MaPrimeRénov’ Copropriété soutient chaque année la rénovation de 30 000 logements ; l’éco-prêt à taux zéro ou éco-PTZ, accessible à tous les ménages, finance jusqu’à 30 000 euros de travaux sans avance de frais.J’ai par ailleurs confié à un groupe de travail réunissant acteurs privés, parlementaires et Banque des territoires la tâche de réfléchir à une banque de la rénovation qui faciliterait le financement du reste à charge pour les propriétaires les plus modestes. Le président Stéphane Delautrette, très sensible à cette question, y est tout associé. La rénovation énergétique est devenue populaire, comme en témoignent les excellents résultats enregistrés en 2024 par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) : 340 000 logements ont fait l’objet d’une aide dans le cadre de MaPrimeRénov’, dont 91 000 – une hausse de 27 % – au titre d’une rénovation globale. Depuis 2020, année de sa création, MaPrimeRénov’ a porté sur 2,5 millions de logements !S’il n’est pas question de remettre en cause les dispositions de la loi « climat et résilience », force est de constater que leur application ne va pas sans défis, car la tension du parc immobilier n’a jamais été aussi forte. Là encore, considérons les chiffres : l’échéance du 1er janvier concerne 750 000 logements classés G, dont 250 000 situés dans des copropriétés. Ce dernier cas mérite quelques ajustements de bon sens. Tel est l’objet du texte, qui repose sur une évidence : il n’est pas acceptable qu’un propriétaire de bonne foi ne puisse pas louer son logement parce que la copropriété tarde à engager les travaux nécessaires, ou refuse de les voter, ou parce que le locataire s’oppose à leur réalisation. Par ailleurs, nombre de propriétaires et de locataires ne maîtrisent pas encore pleinement leurs droits et devoirs en matière de rénovation énergétique. Cela engendre quelquefois des incompréhensions, voire des tensions, qu’il est de notre devoir de résoudre.Aussi, cette proposition de loi vise à détailler de façon concrète, pragmatique et équilibrée certaines modalités d’application des obligations de décence énergétique, en commençant par une précision essentielle concernant le calendrier : un logement classé G n’est pas forcément sorti le 1er janvier du parc locatif. La loi « climat et résilience » s’applique à la signature d’un bail, à son renouvellement ou à sa reconduction tacite, généralement au bout de trois ans ; les propriétaires et locataires en cours de bail ne sont pas concernés. Cela va mieux en le disant.Le texte dispose ensuite que l’obligation de mise en conformité énergétique est réputée satisfaite si le propriétaire a réalisé tous les travaux qui lui étaient possibles, mais se heurte désormais à des contraintes techniques ou administratives, par exemple le refus d’une assemblée générale de copropriété ou des architectes des bâtiments de France. Je me suis engagée à travailler à la facilitation des rénovations du bâti ancien, en lien avec la ministre de la culture. (M. Bastien Marchive, rapporteur, applaudit.) Il est également prévu que les obligations pesant sur les bailleurs soient temporairement suspendues si la copropriété s’engage dans un projet de rénovation énergétique, ce qui favorisera une approche globale, cohérente, plutôt qu’une juxtaposition peu efficace de travaux individuels.Le texte renforce évidemment les droits des locataires : il leur sera possible de demander au juge une réduction de loyer proportionnée à la surconsommation énergétique de leur logement, jusqu’à ce que les travaux aient été réalisés. En revanche, s’ils n’ont pas laissé le bailleur procéder à ces travaux, ils ne pourront se retourner contre lui, ce qui sécurise leur relation.L’intérêt général consiste à sauver la planète, mais aussi à faire en sorte que les gens dépensent moins pour se chauffer et continuent de trouver des logements de qualité. Cette qualité constitue une question sociale, sanitaire, environnementale et économique. Pour autant, et par souci de crédibilité, nous devons faire montre de pragmatisme. C’est pourquoi, messieurs les rapporteurs, le gouvernement soutient pleinement votre initiative ; cette proposition de loi très attendue contribuera au respect du Parlement, sa coproduction répondant à la volonté que ces enjeux, qui concernent toute notre société, fassent l’objet d’un consensus au sein de votre assemblée. Bravo pour votre travail ! (Applaudissements sur les bancs des groupes SOC, EcoS et GDR ainsi que sur les bancs des commissions.)