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Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
Mme la présidente : Quel est l’avis de la commission sur chacun de ces deux amendements ?
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Mme Valérie Létard : Monsieur Jolivet, le délai prévu à l’amendement no 37 s’appliquera bel et bien aux bailleurs sociaux. Nous travaillons avec eux à ce sujet.L’objectif visé par la présente proposition de loi, auquel le gouvernement souscrit, est de maintenir sur le marché des logements dans lesquels les propriétaires ont déjà réalisé tous les travaux possibles au vu des contraintes techniques ou administratives. L’alinéa 6 permet d’éviter les sanctions contre les propriétaires bailleurs et le recours au juge en cas de travaux impossibles ou refusés par une autorité administrative ou par la copropriété. Il s’agit d’éviter que des logements sortent du parc locatif lorsque les bailleurs ont fait leur meilleur effort, et que celui-ci est attesté, pour améliorer l’efficacité énergétique de leur bien, sans pour autant pouvoir atteindre les niveaux requis, du fait de contraintes extérieures – ce n’est donc nullement de l’inaction. Je demande donc le retrait de l’amendement no 21, sans quoi mon avis sera défavorable.L’amendement no 23 vise à rétablir en partie une rédaction issue de la loi « climat et résilience ». Le gouvernement est ouvert à une évolution de la rédaction visant à mieux encadrer la notion de « raisons techniques » afin d’éviter qu’elle ne fasse l’objet d’interprétations juridiques trop extensives. Néanmoins, l’un des objectifs de la proposition de loi est d’éviter qu’un propriétaire de bonne foi soit empêché de mettre en location son logement parce que les travaux de la copropriété mettent du temps à être engagés, parce que la copropriété refuse de voter des travaux indispensables ou parce que le locataire s’oppose à la réalisation des travaux. Il s’agit là de décisions administratives. La notion de « décision administrative » englobe aussi les refus de travaux liés à des contraintes d’urbanisme. Je demande donc le retrait de l’amendement. À défaut, j’émettrai un avis défavorable.
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Mme Claire Lejeune : Malgré vos arguments, monsieur le rapporteur, nous pensons toujours que la formulation de l’alinéa 6 pose un énorme problème. D’ailleurs, votre réponse conforte l’idée selon laquelle des travaux de rénovation par l’extérieur pourraient bel et bien être bloqués par des votes successifs de l’assemblée générale des copropriétaires. Or, comme nous n’avons pas connaissance des votes de chacun, il n’y a pas moyen de prouver la bonne volonté de tel ou tel propriétaire.Par ces amendements, nous entendons cibler le verrou que pourrait constituer une décision du syndicat des copropriétaires. Tel sera aussi le cas des amendements identiques suivants, le no 4 de Mme Chatelain et mon amendement no 20.
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 : (Les amendements nos 21 et 23, successivement mis aux voix, ne sont pas adoptés.)
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Mme la présidente : Nous en venons à deux amendements identiques, nos 4 et 20. Sur ces amendements, je suis saisie par le groupe Écologiste et social d’une demande de scrutin public. Le scrutin est annoncé dans l’enceinte de l’Assemblée nationale. La parole est à Mme Julie Laernoes, pour soutenir l’amendement no 4.
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Mme Julie Laernoes : Il vise à supprimer, à l’alinéa 6, la mention « ou pour une décision du syndicat des copropriétaires ». En effet, toutes celles et ceux qui ont travaillé sur la rénovation énergétique – ce fut mon cas pendant huit ans en tant que vice-présidente à la transition énergétique dans une collectivité territoriale – savent qu’il est particulièrement ardu d’inciter ou d’obliger les propriétaires bailleurs à réaliser une rénovation énergétique.En interdisant la mise en location des passoires énergétiques, la loi « climat et résilience » a changé la donne dans les assemblées générales des copropriétaires : les propriétaires bailleurs, qui freinaient souvent le vote de travaux dans la copropriété, deviennent des moteurs en la matière, puisqu’ils ont une obligation légale de mettre en conformité leur logement pour pouvoir le proposer à la location.Si nous prévoyons une exception lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a voté contre des travaux de rénovation, les propriétaires pourront eux-mêmes s’exempter de cette obligation légale. En effet, si nous acceptons cette disposition, même modifiée par l’amendement de M. Taupiac tendant à rendre publiques les positions exprimées en assemblée générale, un propriétaire pourra faire preuve de duplicité, en votant lui-même pour les travaux tout en demandant à ses voisins de voter contre.Pour nous, vous l’aurez compris, c’est une ligne rouge absolue : si le présent amendement n’est pas adopté, nous voterons contre la proposition de loi. (Mme Cyrielle Chatelain applaudit.)
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Mme la présidente : La parole est à Mme Claire Lejeune, pour soutenir l’amendement no 20.
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Mme Claire Lejeune : Il est identique à celui que vient de défendre ma collègue Julie Laernoes. De notre point de vue, la possibilité de s’abriter derrière une décision du syndicat des copropriétaires est la faille majeure de la proposition de loi. Elle représente un risque immense par rapport aux objectifs que nous nous sommes fixés grâce à la loi « climat et résilience ». Je vous incite donc très fortement, mes chers collègues, à voter pour ces deux amendements. (Applaudissements sur quelques bancs du groupe LFI-NFP.)
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Mme la présidente : Quel est l’avis de la commission sur ces deux amendements identiques ?
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M. Inaki Echaniz : Dans le prolongement des échanges précédents, je comprends les inquiétudes exprimées, d’autant que j’ai eu les mêmes lorsque nous avons commencé à travailler sur la proposition de loi.Lors des auditions, nous avons discuté longuement avec des acteurs de la rénovation et des associations engagées, comme nous, en faveur de la rénovation énergétique. Je le répète, la disposition en question n’est pas un faux nez qui permettrait à certains de s’arranger ou de tenter de frauder. Pour que l’exception soit admise, tous les travaux possibles dans les parties privatives devront avoir été effectués. La disposition vise les cas, rares au demeurant, où toutes ces actions ne suffiraient pas à atteindre l’étiquette énergétique requise et où toute amélioration supplémentaire – par exemple, le changement d’un chauffage collectif, des travaux sur la ventilation ou l’isolation – nécessiterait un accord de la copropriété. Il est difficile d’exiger du propriétaire qu’il soit tributaire d’une décision négative de la copropriété, s’il a lui-même été diligent et a fait le nécessaire.À l’inverse, comme vous le soulignez, il est hors de question que les propriétaires se cachent derrière la décision de la copropriété sans avoir tout fait pour rénover leur bien individuel. En tout état de cause, du fait de la publicité des comptes rendus d’assemblée générale, le juge pourra apprécier leurs diligences.En ce qui concerne les travaux impossibles à réaliser à titre individuel sans accord des copropriétaires, il nous semble important de prévoir une exception pour le bailleur de bonne foi qui a réalisé tous les travaux qu’il pouvait et qui peut apporter la preuve de sa diligence pour atteindre la conformité énergétique de son bien.Nous avons renforcé l’alinéa 6 en ce sens en commission et il sera amélioré par l’amendement de M. David Taupiac.J’entends votre argumentaire ; je souhaite que le texte soit voté afin de couper l’herbe sous le pied de ceux qui instrumentalisent quelques cas litigieux pour remettre en cause la loi « climat et résilience ». À titre personnel, je m’en remets à la sagesse de l’Assemblée sur ces amendements.
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Mme Valérie Létard : Je comprends le sens de vos amendements qui visent à éviter les contournements du dispositif via un vote négatif de copropriétaires.Même si ce n’était pas l’intention de la commission, la rédaction de la proposition de loi, telle qu’elle est issue de ses travaux, pourrait inciter les copropriétaires bailleurs à voter contre les travaux de rénovation. Comme vous, je pense qu’il faudrait améliorer la rédaction du texte afin d’éviter cet écueil et de s’assurer que les copropriétaires ont fait preuve de toutes les diligences possibles pour faire voter les travaux concernés.D’autres amendements tendront à préciser la notion de diligence des bailleurs, aussi vous proposerai-je, sans ignorer votre appel, de retirer vos amendements. À défaut, j’émettrai un avis défavorable pour les raisons évoquées.
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Mme la présidente : La parole est à M. Bastien Marchive, rapporteur.
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M. Bastien Marchive : Après l’avis de sagesse donné par mon corapporteur, je précise qu’à titre personnel, je serai défavorable à ces amendements pour les raisons évoquées par Mme la ministre et notamment parce qu’un prochain amendement de M. David Taupiac…
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Mme Valérie Létard : …qui sera sous-amendé.
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M. Bastien Marchive : …visera à garantir que seul le bailleur de bonne foi puisse invoquer le refus de l’assemblée générale de copropriété.L’objectif de ce texte est de tenir compte des difficultés auxquelles les personnes qui s’engagent dans des projets de rénovation peuvent être confrontées. Notre but est que les biens soient rénovés.Aiderons-nous le bailleur ou le locataire en condamnant le propriétaire victime d’un refus de son assemblée générale, à percevoir un loyer réduit alors qu’il a fait tout son possible pour rénover son bien ? Cela n’aidera ni l’environnement, ni le propriétaire bailleur qui verra ses capacités financières pour engager des travaux de rénovation largement obérées – l’amendement de M. Taupiac lui enjoignant de prouver les diligences accomplies pour le matérialiser –, ni le locataire qui demeurera dans un logement indécent sur le plan énergétique.Si je comprends et partage la volonté de mieux encadrer les choses pour éviter les dérives, je ne crois pas que l’adoption de cet amendement, à la différence de celui de M. David Taupiac, permettrait d’atteindre l’objectif visé. Pour toutes ces raisons, avis défavorable.
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M. Frédéric Falcon : Un critère important n’est jamais évoqué : celui de la solvabilité. Je ne connais aucun propriétaire qui refuse par principe de faire des travaux d’amélioration dans sa copropriété. Simplement, tous ne sont pas solvables.
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M. Bastien Marchive : Ils sont solvables puisqu’ils sont propriétaires !
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M. Frédéric Falcon : Vous me direz qu’il y a MaPrimeRénov’ mais c’est une usine à gaz qui, de surcroît, fonctionne mal puisqu’elle ne permet pas de supporter les coûts globaux des travaux requis par la loi « climat et résilience ».J’insiste sur ce point car la période est compliquée pour nos compatriotes : nous frôlons la récession, le chômage augmente et le pouvoir d’achat s’effondre. Je ne comprends pas que le contexte soit occulté à ce point et que l’on nous renvoie sans cesse au dispositif MaPrimeRénov’ pour lequel des milliards sont stockés sur une ligne de crédit budgétaire, sans être intégralement consommés en raison de la complexité du schéma. Il faudra bien un jour se pencher sur le sujet.Les Français souhaiteraient tous pouvoir rénover leur logement mais ils n’en ont pas toujours les capacités financières. Il nous faut l’entendre dans cet hémicycle et arrêter de penser que la France a les moyens de s’accommoder de toutes ces normes contraignantes qu’aucun autre pays ne s’impose. (Applaudissements sur les bancs du groupe RN.)
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Mme Julie Laernoes : Monsieur Falcon, le pouvoir d’achat des multipropriétaires, qui composent la majorité des propriétaires bailleurs de notre pays, s’effondre-t-il au point qu’ils ne puissent réaliser de travaux dans les passoires thermiques ? (M. Frédéric Falcon proteste.) Qu’en est-il des occupants locataires qui souffrent, tant du fait du montant des charges à payer que des soins de santé qu’ils endurent parce qu’ils habitent dans un logement dégradé ? Il faut arrêter de se moquer du monde !Plus sérieusement, si j’ai entendu votre argumentation, madame la ministre, mon expérience d’élue locale me conduit à ne pas la partager. Le moyen le plus simple pour obtenir des résultats n’est pas d’encadrer le vote des assemblées générales de copropriété, pour savoir qui a voté quoi, mais de ne pas en tenir compte du tout.C’est un enjeu fondamental. La réglementation thermique a porté ses fruits mais des milliers de logements ont été construits avant son entrée en vigueur et dans ces copropriétés, il est très difficile de remporter les votes en faveur de la rénovation. Si l’on n’interdit pas de louer les logements qui ne seraient pas conformes, on ne parviendra pas à convaincre, à renverser les votes et à accélérer la rénovation énergétique.Je le répète : si l’amendement no 4 n’est pas voté, nous ne pourrons plus soutenir cette proposition de loi. (Applaudissements sur quelques bancs du groupe EcoS.)
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M. François Jolivet : Je voudrais rappeler aux intervenants de tous les bancs qu’au sein des assemblées générales de copropriétaires, ce ne sont pas les propriétaires bailleurs qui sont majoritaires mais les propriétaires occupants.Je fais partie de ceux qui n’ont pas voté la loi « climat et résilience » en raison de ses dispositions relatives au DPE, à l’hydroélectricité et au ZAN. Sur au moins deux, voire sur les trois sujets, je pense que j’avais raison.On aboutirait à ce paradoxe que la loi autoriserait le propriétaire d’un logement classé G à y vivre mais pas à le louer s’il n’a pas obtenu de l’assemblée générale, au sein de laquelle sa voix est sans doute très minoritaire, l’autorisation d’engager les travaux de rénovation nécessaires !L’une des failles de la loi « climat et résilience » est de distinguer le propriétaire occupant du locataire occupant. Le premier peut polluer, contrairement au second qui doit imposer à son propriétaire de réaliser des travaux. Cela peut se comprendre dans une maison individuelle mais plus du tout dans un immeuble où la très large majorité des propriétaires occupent leur logement et n’ont pas toujours la possibilité de financer ces travaux : le bailleur, qu’il soit multipropriétaire ou pas, est alors condamné à perdre !
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M. Stéphane Peu : Non !
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M. François Jolivet : Étant donné la crise que traverse le secteur du logement, je vous laisse imaginer les conséquences d’une telle mesure. Je voterai donc contre ces amendements et j’espère avoir éclairé mes collègues du groupe Écologiste. (M. Henri Alfandari applaudit.)
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Mme Claire Lejeune : Je soutiens ces amendements et les réponses que vous y avez apportées ne me satisfont pas. Admettre que le refus, par une assemblée de copropriétaires, d’engager des travaux de rénovation, constitue un motif valable pour ne pas les réaliser, sera source de nombreux litiges entre propriétaires et locataires alors même qu’en période de crise du logement, le rapport de force est défavorable aux locataires. Or ce sont eux qui subissent les risques de loger dans une passoire thermique.La preuve de la bonne foi sera, de toute manière, difficile à apporter. Comment voulez-vous retracer l’historique des votes à mains levées ? Vous allez aboutir à des situations ubuesques, en général au détriment des locataires.Au demeurant, pour progresser significativement dans le classement du DPE, il ne faut pas se contenter de réaliser des travaux au sein du logement mais en engager à l’échelle de la copropriété. Nous devrions donc plutôt réfléchir au moyen d’encourager les propriétaires à les réaliser plutôt que de chercher à ménager des portes de sortie aux récalcitrants. (Applaudissements sur quelques bancs du groupe LFI-NFP.)Enfin, si vous vous souciiez vraiment de la solvabilité des petits propriétaires, vous soutiendriez le zéro reste à charge que nous défendons au lieu de vous opposer aux amendements visant à augmenter les crédits de MaPrimeRénov’ pour diminuer le reste à charge ! Depuis le vote de la loi « climat et résilience », les multipropriétaires ont eu sept ans pour anticiper. Et nombre d’entre eux ont les moyens de financer une partie des travaux.La transition écologique est un enjeu de justice sociale et de redistribution des richesses mais ce n’est pas vous, uniquement préoccupés de défendre les intérêts de la bourgeoisie et des propriétaires, qui en prendrez conscience ! (Applaudissements sur plusieurs bancs du groupe LFI-NFP.)
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Mme la présidente : Je mets aux voix les amendements identiques nos 4 et 20.
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Mme la présidente : Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 121 Nombre de suffrages exprimés 119 Majorité absolue 60 Pour l’adoption 49 Contre 70
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 : (Les amendements identiques nos 4 et 20 ne sont pas adoptés.)
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Mme la présidente : La parole est à M. Joël Bruneau, pour soutenir l’amendement no 30, qui fait l’objet d’un sous-amendement.
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M. Joël Bruneau : L’amendement de mon collègue David Taupiac a déjà été évoqué par M. le rapporteur. Il vise à permettre à un propriétaire de bonne foi qui se heurte à un vote négatif en assemblée générale de ne pas être soumis à l’obligation de réaliser immédiatement des travaux.Compte tenu des réflexions entendues, je voudrais vous faire part d’une expérience que j’ai vécue lorsque, alors maire de Caen, je me suis attelé à la rénovation de l’habitat de l’îlot Saint-Jean, qui datait de l’après-guerre. Alors même que nous disposions de moyens importants, nous nous sommes heurtés à la difficulté de motiver les assemblées de copropriétaires composées, non de multimillionnaires mais de personnes qui avaient investi, pour assurer leurs vieux jours, dans un appartement destiné à la location et répugnaient à engager de nouveaux travaux dès lors que le locataire ne demandait rien. Il s’agissait d’une sorte de procrastination que l’on retrouve dans d’autres milieux, dans notre assemblée par exemple.Finalement, si nous avons réussi à les convaincre, ce n’est pas en brandissant toutes sortes de prescriptions législatives ou réglementaires, mais parce que des notaires, présents dans la salle, leur avaient démontré que faute d’engager de tels travaux, leurs biens allaient perdre de la valeur. Ainsi, selon moi, les dispositifs qui auraient pour conséquence de dévaloriser les biens en question sont les plus efficaces.Cela n’empêche pas qu’il faille s’attaquer à la difficulté de réunir une majorité en assemblée de copropriétaires comme M. Taupiac au travers de son amendement.
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Mme la présidente : La parole est à M. Bastien Marchive, rapporteur, pour soutenir le sous-amendement no 52 des deux rapporteurs.
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
M. Bastien Marchive : Ce sous-amendement rédactionnel tend à préciser la formulation de l’amendement no 30 et à en élargir la portée en supprimant la mention des parties communes.
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
Mme la présidente : Quel est l’avis de la commission sur l’amendement no 30 ?
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
M. Bastien Marchive : Avis favorable sous réserve de l’adoption du sous-amendement.
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
Mme Valérie Létard : Je suis favorable à l’amendement no 30 sous réserve de l’adoption du sous-amendement.
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
Mme la présidente : Je mets aux voix le sous-amendement no 52. (Le vote à main levée n’ayant pas été concluant, il est procédé à un scrutin public.).Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 95 Nombre de suffrages exprimés 93 Majorité absolue 47 Pour l’adoption 50 Contre 43