Faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements > Présentation
Mme Sophie Primas : Savoir innover, repenser nos modèles pour apporter des réponses concrètes aux défis contemporains, c’est l’ambition du texte présenté par Romain Daubié à la fin de l’année 2023. Un an et demi plus tard, le Parlement a enfin l’occasion de transformer cet essai et de parachever le travail très sérieux mené par les deux chambres pour renforcer les dispositions de ce texte. Vous savez tous à quel point il est attendu.Que de défis représentent ces 9 millions de mètres carrés de bureaux vacants, dont plus de 5 millions en Île-de-France, l’une des zones les plus denses et tendues d’Europe ! Alors que la rareté du foncier et la hausse des coûts de construction obèrent la production de logements neufs, 10 à 20 % des immeubles de bureaux sont inoccupés. Nous ne pouvons nous y résoudre ; nous devons agir pour que nos villes répondent mieux aux besoins et aux attentes légitimes des Français.La transformation de bureaux en logements n’est plus un tabou ni une utopie : c’est un des leviers concrets pour lutter contre la crise du logement dans les grandes métropoles. Il nous faut agir sur trois leviers.Premier levier : lever les freins réglementaires à la transformation de bureaux en logements. C’est la philosophie de ce texte, qui complète utilement des outils prévus par la loi Elan. Il sera désormais possible de déroger au plan local d’urbanisme pour autoriser ces projets de transformation, ce qui fera gagner de précieux mois. En outre, les résidences étudiantes bénéficieront désormais d’un bonus de constructibilité.La ministre chargée du logement, Valérie Létard, a souhaité prolonger ces travaux en lançant en mars dernier un groupe de travail chargé d’identifier et de lever de nouveaux obstacles à la transformation des bureaux, notamment en matière de normes de construction. Ce groupe rendra ses conclusions à l’automne.La proposition de loi Huwart prévoit également plusieurs dispositions visant à faciliter la surélévation et la construction de logements.Deuxième levier : adapter notre droit, nos outils et nos modèles à la ville de demain, plus évolutive et plus diverse dans ses usages. Je salue l’approche innovante de l’Assemblée nationale, avec la création de ce permis à destinations multiples, inspiré de la technique du permis à double état, conçu pour les Jeux olympiques et paralympiques de 2024.Grâce à l’autorisation anticipée de changement de destination, il sera possible de concevoir des bâtiments évolutifs ou réversibles, prévus dès l’origine pour plusieurs usages successifs. Cette importante avancée réduira la charge administrative pour les porteurs de projet et les impacts environnementaux liés à la démolition ou à la reconstruction.Nous devons appliquer cette approche innovante au modèle économique de la transformation des bureaux en logements. Aujourd’hui, il est difficile de financer ces opérations – qui coûtent 30 % de plus que la construction neuve – et d’assurer le portage des actifs, malgré le soutien de la Banque des territoires et de la détermination des acteurs, comme Action logement ou l’établissement public foncier d’Île-de-France, que je tiens à saluer.C’est pourquoi la ministre chargée du logement a mis en place un second groupe de travail, qui planche sur les modèles de financement et de fiscalité pour proposer des solutions innovantes. Avec son soutien, le préfet de la région Île-de-France a lancé un appel à manifestation d’intérêt, visant à accompagner plusieurs de ces projets, de leur émergence jusqu’à leur mise en œuvre concrète.Le retour d’expérience permettra d’améliorer les pratiques et, surtout, de convaincre les financeurs de la pertinence de ces transformations. En effet – troisième levier –, il s’agit de poursuivre l’effort de conviction en faveur des financeurs mais aussi des élus locaux et des habitants. Transformer des bureaux en logements peut faire peur ; il faut accompagner et rassurer tous les acteurs.Le texte de Romain Daubié apporte des réponses très pertinentes, notamment la possibilité pour les collectivités de soumettre à taxe d’aménagement ces opérations, afin de mieux financer les investissements publics nécessaires en parallèle.L’exonération de taxe sur les bureaux vacants lorsqu’une opération de conversion est déclenchée sera une incitation supplémentaire. C’est pourquoi Valérie Létard a défendu l’inscription immédiate de ces mesures de bon sens dans la dernière loi de finances. Elles sont désormais en vigueur.Le gouvernement est optimiste quant à la dynamique de transformation des bureaux en logements. Toutefois, nous savons qu’elle ne sera pas la solution partout, ni la solution à tout. Ainsi, il faut apporter des solutions aux territoires ruraux, où la rénovation du bâti ancien et l’amélioration du parc social sont des enjeux majeurs.Enfin, nous ne répondrons pas à la crise du logement uniquement par la résorption de la vacance. La reprise de la production de logements neufs est indispensable.Valérie Létard est donc déterminée à travailler avec vous, dans l’hémicycle, lors de l’examen du prochain projet de loi de finances, ainsi qu’avec les professionnels sur le terrain, pour mener à bien de grands chantiers – le statut du bailleur privé, la fiscalisation de la construction, le renforcement du financement du logement social.Nous souhaitons que le vote de ce texte soit la première pierre de la relance du logement, composante majeure de notre vitalité économique territoriale, et surtout première composante du pouvoir d’achat des Français. Une telle relance est donc impérative. (M. le rapporteur, MM. Henri Alfandari et Mickaël Cosson et Mme Annaïg Le Meur applaudissent.)