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Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
M. Inaki Echaniz : Vous proposez de remplacer l’exigence d’un contrat de maîtrise d’œuvre par celle d’un simple « contrat ayant pour objet la réalisation de travaux de rénovation énergétique » ; c’est très flou, et cela produira de l’insécurité juridique.En prévoyant l’obligation de signer un contrat de maîtrise d’œuvre, point qui a été discuté en commission, nous voulions nous assurer de l’engagement réel et financier de la copropriété pour réaliser les travaux ; en effet, une assemblée générale peut tout à fait voter le principe de travaux sans pour autant prendre un engagement quant au délai de réalisation. Or votre amendement n’évoque ni engagement, ni délai.Supprimer la nécessité de procéder à un audit énergétique contribue aussi à créer de l’incertitude quant aux travaux entrepris. Comment prouver qu’ils seront de nature à améliorer le diagnostic de performance énergétique, s’ils ne s’appuient plus sur un tel audit ?Notons enfin que l’exigence d’une maîtrise d’œuvre n’est pas propre à ce texte ; on la retrouve dans d’autres procédures relatives à la rénovation énergétique. C’est notamment le cas pour bénéficier du dispositif MaPrimeRénov’ Copropriété lorsque le coût des travaux dépasse 100 000 euros. Dans le cas où aucune maîtrise d’œuvre n’est mandatée, en cas de travaux simples, pouvant donc être réalisés rapidement, et n’étant pas de nature à empêcher la copropriété d’atteindre ses objectifs en matière de décence énergétique, il est évident qu’un juge considérera les obligations de la copropriété comme satisfaites si les travaux ont été menés à bien. Ajoutons que le délai pour réaliser ces travaux court depuis 2021.La signature d’un contrat de maîtrise d’œuvre étant une garantie importante pour prouver la diligence du bailleur, j’émets un avis défavorable.
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Mme Valérie Létard : Vous proposez qu’on ne considère plus un logement en copropriété comme indécent si le syndicat des copropriétaires a conclu un contrat de travaux plutôt qu’un contrat de maîtrise d’œuvre. Si le recours à une maîtrise d’œuvre est largement répandu pour la réalisation de travaux de rénovation d’ampleur, il n’est pas obligatoire ; la copropriété peut décider de conclure directement un contrat avec l’entreprise de travaux. En outre, la signature d’un contrat de maîtrise d’œuvre, si elle témoigne de la volonté de la copropriété de s’inscrire dans une démarche de rénovation, n’entraîne pas nécessairement la réalisation de ces travaux. La référence à un « contrat ayant pour objet la réalisation de travaux » apporte peut-être plus de sécurité juridique. C’est pourquoi je m’en remets à la sagesse de cette assemblée.
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M. Mickaël Cosson : L’amendement visait à préciser ce qu’il en était, mais j’ai entendu l’avis défavorable de la commission et l’avis de sagesse du gouvernement. Si vous considérez qu’en l’état du texte, on est assuré que tout se passera bien au moment des travaux, je le retire.
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 : (L’amendement no 50 est retiré.)
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 : (L’amendement no 47 n’est pas adopté.)
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Mme la présidente : L’amendement no 45 de M. Inaki Echaniz, rapporteur, est rédactionnel.
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 : (L’amendement no 45, accepté par le gouvernement, est adopté.)
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Mme la présidente : Je suis saisie de plusieurs demandes de scrutin public : sur l’amendement no 31, par le groupe Rassemblement national et sur les amendements nos 9 et 5, par les groupes Rassemblement national et Écologiste et social d’une part, et par le groupe Écologiste et social d’autre part. Les scrutins sont annoncés dans l’enceinte de l’Assemblée nationale.La parole est à M. Jérôme Nury, pour soutenir l’amendement no 31.
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M. Jérôme Nury : L’absence de définition du temps donné aux copropriétaires pour réaliser les travaux est pour le moins ambiguë. L’alinéa 7 mentionne « un délai raisonnable pour leur réalisation ». Or il ressort du comportement adopté parfois par certains dans cet hémicycle que nous n’avons pas tous la même notion de ce qui est raisonnable. Par conséquent, afin d’éviter ce flou, nous proposons de supprimer cette formulation.
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M. Bastien Marchive : Mais ce n’est pas nous qui jugerons, mais le juge. Et vous conviendrez que les juges français sont par nature raisonnables…
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M. Jérôme Nury : Oh là !
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M. Bastien Marchive : …et bien placés pour apprécier ce qui l’est ou ce qui ne l’est pas. On a eu beaucoup de débats en commission sur ce sujet parce que ce n’est pas si évident d’intégrer toutes les situations possibles et imaginables dans une seule rédaction, sachant qu’il faut que celle-ci soit valable pour des copropriétés de 200, 300, 400 ou 500 lots et aussi pour une copropriété ne comprenant que 2 lots. Si on prévoyait un délai qui soit une date butoir, par exemple un délai maximum de trois ans, ce serait court pour une copropriété de 200 lots ou a fortiori davantage, mais beaucoup plus qu’il n’en faut pour une copropriété de 2 ou 3 lots, ce qui risquerait de produire l’effet inverse à celui recherché en reportant des travaux qui pourraient être faits dès maintenant, sous prétexte que les copropriétaires disposeraient encore de trois ans pour les mener à bien. La notion de délai raisonnable est intéressante parce qu’elle permettra au juge de statuer, sachant qu’elle ne sera utilisée qu’en cas de contentieux. Et celui-ci sera tout à fait apte à le faire puisque la notion de délai raisonnable est un concept juridique qui est déjà prévu dans beaucoup d’autres situations.Par ailleurs, il y a un risque de dérogation permanente si on ne prévoit rien d’autre. Or vous proposez de supprimer la notion de délai raisonnable, mais sans la remplacer par une autre. Il suffirait alors d’engager les travaux, sans jamais les terminer, ce qui n’aurait aucune conséquence.
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M. Jérôme Nury : Cela relève des copropriétaires.
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M. Bastien Marchive : Si je ne m’inquiète pas de ce qui se passerait avec l’extrême majorité des propriétaires, qui sont de bonne foi et ne se heurteront pas à des contraintes trop problématiques, il existera des situations où la bonne foi est moins évidente ou bien dans lesquelles la complexité des travaux peut nécessiter un délai beaucoup plus long qu’initialement prévu. Il faut donner au juge un outil législatif lui permettant de vérifier que le délai est bien raisonnable, sachant que des amendements déposés respectivement par M. Peu et par Mme Morel tendent à en fixer la limite. C’est donc une demande de retrait ou, à défaut, un avis défavorable.
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Mme la présidente : Je mets aux voix l’amendement no 31.
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Mme la présidente : Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 92 Nombre de suffrages exprimés 92 Majorité absolue 47 Pour l’adoption 32 Contre 60
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 : (L’amendement no 31 n’est pas adopté.)
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Mme la présidente : L’amendement no 46 de M. Inaki Echaniz, rapporteur, est rédactionnel.
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 : (L’amendement no 46, accepté par le gouvernement, est adopté.)
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Mme la présidente : Je suis saisie de plusieurs amendements, nos 9, 5, 16 et 49, pouvant être soumis à une discussion commune. La parole est à Mme Cyrielle Chatelain, pour soutenir l’amendement no 9.
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Mme Cyrielle Chatelain : Je défendrai également l’amendement no 5, madame la présidente.Ces amendements ont pour objectif de fixer un délai maximal pour l’engagement des travaux de rénovation thermique. En effet, la notion de délai raisonnable est extrêmement imprécise alors qu’il s’agit d’être efficace, c’est-à-dire de donner du temps aux propriétaires mais sans leur permettre de repousser sine die les travaux. Il nous semble donc important que la loi établisse un cadre extrêmement clair. En tant que groupe écologiste, nous souhaiterions laisser deux ans maximum aux propriétaires mais, dans un esprit de compromis, nous avons déposé un second amendement qui propose trois ans. En tout cas, prévoir un délai fixe nous semble important afin de concilier le temps pour les propriétaires de lancer les travaux et leur réalisation effective.
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Mme la présidente : L’amendement no 5 a été défendu.La parole est à M. Stéphane Peu, pour soutenir l’amendement no 16.
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M. Stéphane Peu : L’amendement vise à borner dans le temps les obligations en matière de travaux de décence énergétique en fixant leur réalisation à trois ans au plus. Ce délai nous semble raisonnable pour recueillir les votes, collecter les fonds et engager les travaux. Il aurait l’avantage de donner du temps à la copropriété tout en fixant des limites, ce qui nous semble impératif en l’occurrence.
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Mme la présidente : La parole est à M. Mickaël Cosson, pour soutenir l’amendement no 49.
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M. Mickaël Cosson : Cet amendement s’inscrit dans la même logique que les précédents, mais en proposant un délai un peu plus long : cinq ans maximum. Il s’agit de tenir compte des éventuelles difficultés pouvant advenir, d’ordre administratif, technique ou autre.
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M. Inaki Echaniz : Ce sujet a nourri nos débats en commission. Tous ces amendements sont tout à fait pertinents, mais ils suppriment la notion de délai raisonnable qui a été retenue pour permettre au juge de statuer en adaptant sa décision au cas par cas, notamment lorsqu’il s’agit de travaux complexes. A contrario, des délais fixes risquent d’être considérés comme des délais standards, ce qui pourrait dans certains cas faire traîner des travaux qui auraient pu être réalisés plus rapidement. Ce serait un effet de bord : fixer un délai maximal de deux ou trois ans comme le prévoient les amendements de Mme Chatelain inciterait certains à attendre deux ou trois ans. J’en demande donc le retrait au profit de l’amendement no 16 de M. Peu qui est dans le même esprit, mais dont la rédaction est plus satisfaisante en termes légistiques et surtout en termes d’efficacité. Par conséquent, l’amendement no 49 serait satisfait.
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Mme Valérie Létard : Ces amendements proposent de limiter les délais raisonnables à deux, trois ou cinq ans. Je demande le retrait des trois premiers au profit de l’amendement no 49 en rappelant que la proposition de loi prévoit que l’obligation de décence énergétique d’un logement situé dans un immeuble en copropriété est réputée satisfaite lorsque le syndicat des copropriétaires a conclu un contrat portant sur un projet de rénovation, sous réserve que la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires ait fixé un délai raisonnable pour la réalisation des travaux. Si préciser le délai apporte plus de clarté pour l’ensemble des parties prenantes, une durée de deux ou de trois années peut être insuffisante pour la réalisation de travaux en copropriété qui peuvent être de grande ampleur : je pense notamment aux grandes copropriétés, dont les travaux peuvent prendre de nombreuses années. Pour autant, je comprends la volonté de ne pas renvoyer le délai à un temps indéfini. Aussi, je donnerai un avis favorable à l’amendement no 49 limitant le délai à cinq ans.
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Mme Julie Laernoes : Je retire l’amendement no 9 dont j’étais l’auteure, de même que Mme Chatelain retire le sien, c’est-à-dire l’amendement no 5, car je reconnais que M. Peu nous a dépassées dans la légistique et que le sien est mieux rédigé.
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M. Stéphane Peu : C’est l’expérience !
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M. Erwan Balanant : Il a été commissaire aux lois !
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Mme Julie Laernoes : Je sais que les travaux peuvent prendre du temps dans les copropriétés, mais je pense qu’il ne faut pas aller jusqu’aux cinq ans proposés par l’amendement no 49 de Mme Morel.
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 : (Les amendements nos 5 et 9 sont retirés.)
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M. Mickaël Cosson : Nous proposons en effet cinq ans. Ayant été conducteur d’opérations pour le compte de l’État auprès de différents maîtres d’ouvrage, je suis bien placé pour rappeler les délais auxquels on est confronté lorsqu’une opération est lancée. Tout d’abord, la réalisation du programme prend six à sept mois minimum. Ensuite, il y a la consultation des maîtres d’œuvre potentiels, dont la durée de publicité varie selon le montant des travaux, soit à peu près six mois de plus. Au bout d’un an, on ne s’est donc pas encore penché sur le moindre début d’étude. Puis vient le phasage des études du maître d’œuvre, jusqu’à son forfait définitif qui arrive au moment de l’avant-projet définitif où est fixé le montant des travaux et déposée la demande d’autorisation d’urbanisme s’il y a lieu – ladite autorisation entraînant un délai d’instruction. On en est alors à peu près à deux années… et avant même le premier coup de pioche. Et c’est seulement après que vont commencer les travaux, et s’ils sont importants, il faut compter au mieux douze mois. Mais si l’indicateur de performance énergétique entre en ligne de compte, qu’il faut procéder à des remplacements de menuiserie ou encore tenir compte de l’occupation des lieux et donc faire des opérations à tiroirs – sans parler du système de sécurité incendie qu’il faut assurer s’il s’agit de grands immeubles –, on arrive facilement à au moins quatre ans de travaux. L’objectif n’est pas de fixer un délai de trois années qui serait impossible à tenir, mais de tenir compte de tous les types de travaux au nom du principe de réalité. Et on sait qu’en France, il y a beaucoup de procédures à respecter pour que les travaux puissent être menés en conformité avec la réglementation en vigueur, et ce sans compter le diagnostic final qui démontrera qu’ils sont bien conformes à ce qui était prévu sur la copie. C’est pourquoi nous avons proposé cinq ans, sachant que, pour mener de telles opérations en France, un délai de trois ans est très court.
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Mme la présidente : Je mets aux voix l’amendement no 16. (Le vote à main levée n’ayant pas été concluant, il est procédé à un scrutin public.)Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 106 Nombre de suffrages exprimés 105 Majorité absolue 53 Pour l’adoption 52 Contre 53
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
 : (L’amendement no 16 n’est pas adopté.)
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Mme la présidente : Ce vote modifie-t-il l’avis de la commission sur l’amendement no 49 ?
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M. Inaki Echaniz : Avis favorable.
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
 : (L’amendement no 49 est adopté.)
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Mme la présidente : La parole est à M. Jérôme Nury, pour soutenir l’amendement no 27.
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
M. Jérôme Nury : Nous proposons d’intégrer les monopropriétés, qui sont les oubliées de ce texte, comme cela a été dit lors de la discussion générale. Dans de nombreuses villes, elles sont divisées en plusieurs logements que cet amendement vise à considérer comme décents pendant la durée d’exécution des travaux, si toutefois le propriétaire a bien conclu avec un maître d’œuvre un contrat, dans lequel il s’engage à réaliser les travaux de rénovation énergétique.
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
M. Bastien Marchive : Nous avons eu le même débat il y a un instant avec M. Cosson, à propos de l’amendement no 48. Avis défavorable, pour les raisons précédemment exposées.
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
Mme Valérie Létard : Même avis, tout en ayant conscience qu’il faudrait approfondir le sujet des monopropriétés.
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
 : (L’amendement no 27 n’est pas adopté.)
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
Mme la présidente : Je suis saisie de deux amendements identiques, nos 15 et 22. La parole est à M. Stéphane Peu, pour soutenir l’amendement no 15.
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M. Stéphane Peu : La loi prévoit déjà une procédure de référé à l’encontre des locataires qui refusent la réalisation des travaux et qui risquent alors une condamnation sous astreinte à obtempérer. Dès lors, un locataire ne peut faire obstacle à l’exécution de travaux de rénovation énergétique et les dispositions de l’alinéa 8 nous semblent superfétatoires. C’est pourquoi nous proposons de le supprimer.
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Mme la présidente : La parole est à Mme Claire Lejeune, pour soutenir l’amendement no 22.
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Mme Claire Lejeune : Cet amendement est identique à celui de M. Peu. La question des rapports entre les propriétaires et les locataires et des pressions exercées par les premiers sur les seconds a été peu évoquée lors de nos débats. Or cet alinéa nous semble très problématique, puisqu’il fait courir le risque d’une telle pression et ne protège pas les locataires.