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Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
 : (Le sous-amendement no 52 est adopté.)
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
 : (L’amendement no 30 sous-amendé est adopté.)
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
Mme la présidente : Sur l’amendement no 48, je suis saisie par le groupe Les Démocrates d’une demande de scrutin public. Le scrutin est annoncé dans l’enceinte de l’Assemblée nationale.La parole est à M. François Jolivet, pour soutenir l’amendement no 24.
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M. François Jolivet : Cet amendement du groupe Horizons & indépendants vise à libérer le propriétaire bailleur de ses obligations lorsque le logement est, malheureusement pour lui, situé dans une copropriété et que son statut ne lui permet pas d’être majoritaire.Pour convaincre les propriétaires occupants de la nécessité d’engager des travaux, il est souhaitable que le syndic délibère favorablement en procédant à un appel de fonds. Car, vous le savez, les copropriétés disposent d’un fonds spécifique destiné à financer d’éventuels travaux – gros entretien, réparation importante, changements de composants, isolation par l’extérieur. Dès lors, la copropriété serait libérée de ses obligations.Nous invitons donc les copropriétés à ouvrir un fonds dédié aux travaux de rénovation énergétique. Je rappelle que les propriétaires – occupants et bailleurs – déduisent ces travaux de leur base imposable. On aura donc la certitude que l’opération ira jusqu’à son terme et que les travaux seront engagés dans un délai raisonnable puisque, à défaut, les propriétaires occupants subiront un redressement fiscal.Par ailleurs, grâce à ce dispositif, qui apaisera les relations entre les uns et les autres, les copropriétés disposeront d’un temps ô combien nécessaire. En effet, il faudra s’armer de patience avant de réaliser une étude thermique car les bureaux d’études seront extrêmement sollicités. De même, il faudra disposer du temps nécessaire pour lancer une consultation et trouver des entreprises disponibles tant la demande sera forte – tous les bras disponibles dans notre pays n’y suffiraient pas.J’ajoute que, si cet amendement était adopté, Mme Lejeune serait satisfaite puisqu’il permettrait d’aboutir au même résultat que celui qu’elle visait au travers de l’amendement no 21, avec la certitude que les travaux seront faits.
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M. Bastien Marchive : Suffit-il de procéder à un appel de fonds pour s’assurer que l’objectif de décence énergétique sera atteint ? Certes, cela garantit que la copropriété a la volonté et la capacité financière de réaliser des travaux.Cependant, la copropriété ne précise pas de quels travaux il s’agit. Vous expliquez qu’ils doivent permettre d’atteindre les objectifs de performance énergétique. Or rien ne dit qu’ils seront suffisants pour que les logements passent sous le seuil d’indécence énergétique.C’est pourquoi la proposition de loi, telle qu’elle est rédigée actuellement, prévoit la réalisation d’un audit énergétique préalable. D’une part, celui-ci indique quels types de travaux doivent être effectués pour que l’obligation de décence soit satisfaite. D’autre part, un contrat doit être signé, sur la base de l’audit, afin d’engager matériellement, financièrement et juridiquement les travaux. Si l’on se passe d’un tel audit, il manque une garantie. Demande de retrait ; à défaut, avis défavorable.
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Mme Valérie Létard : Votre amendement vise à suspendre l’interdiction pour les propriétaires bailleurs de mettre en location un logement indécent dès lors que le syndicat de copropriétaires a décidé de constituer un fonds dédié au financement de travaux de nature à permettre le respect des niveaux de performance sans spécification sur le délai de réalisation de tels travaux.Or la constitution d’un fonds de travaux ne crée pas d’obligation de réaliser lesdits travaux et encore moins dans des délais imposés.Je vous invite à retirer l’amendement et j’émettrai à défaut un avis défavorable, étant donné que la proposition de loi introduit déjà des dérogations substantielles à la loi en vigueur.
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M. François Jolivet : Monsieur le rapporteur, vous avez expliqué qu’un audit énergétique était nécessaire car, selon vous – en l’état actuel de vos connaissances –…
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M. Bastien Marchive : Vous pourriez vous passer de ce type de remarque !
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M. François Jolivet : Je me mets simplement à la place du syndic ! Vous affirmez que l’audit thermique garantirait l’efficacité des travaux engagés. Or on ne sait pas à quel moment il intervient.
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M. Bastien Marchive : Au moment de la conclusion d’un contrat de maîtrise d’œuvre !
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M. François Jolivet : Oui mais quand les travaux sont-ils lancés ? Il me semble que vous parlez d’une matière que vous méconnaissez.
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M. Bastien Marchive : Allez-y, continuez dans cette voie…
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M. François Jolivet : Imaginez que vous devez faire des travaux sur un IGH (immeuble de grande hauteur) de 600 logements. Pensez-vous qu’ils seront engagés dans un délai de trois ans ? Réponse : non.
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M. Bastien Marchive : Ce n’est pas le propos de votre amendement !
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M. François Jolivet : L’audit thermique ne garantit pas la qualité des travaux puisque ces derniers n’ont pas encore été réalisés. Il faut attendre un an après la fin des travaux pour réaliser un audit thermique. On peut ainsi étudier le fonctionnement de l’immeuble pendant cette période et savoir si les travaux ont été faits correctement.D’ailleurs, des immeubles Pinel livrés en 2020 – il y a donc cinq ans – ne disposent toujours pas du diagnostic relatif à la réglementation environnementale 2020 (RE2020).Madame la ministre, votre réponse me surprend davantage même si j’ai bien compris qu’il était hors de question que mon amendement soit adopté.Dès lors qu’un propriétaire bailleur a déduit de sa base imposable les appels de fonds destinés aux travaux de rénovation thermique, pourquoi n’aurait-on pas la certitude que les travaux seront bien réalisés ? Si vous considérez que mon amendement est mal rédigé, il est toujours possible de le sous-amender.Par ailleurs, il est vrai que mon amendement n’offre aucune garantie concernant la bonne tenue des travaux mais on pourrait en dire autant de l’amendement précédent ou même de la proposition de loi dans son ensemble. De ce point de vue, il n’est ni meilleur ni pire. En revanche, avec mon amendement, un financement est assuré alors qu’avec votre proposition de loi, ce n’est pas le cas.
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Mme la présidente : La parole est à Mme Marina Ferrari.
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Mme Marina Ferrari : Je soutiens cet amendement. Monsieur le rapporteur, vous prétendez qu’il n’existe pas de certitude que les fonds provisionnés seront bien utilisés pour des travaux de rénovation énergétique. Or lorsqu’une copropriété lance un appel de fonds, l’assemblée générale de copropriétaires se positionne en fonction non seulement du montant des travaux mais aussi de leur nature. C’est un amendement de bon sens que nous devrions soutenir. (M. Henri Alfandari applaudit.)
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Mme Julie Laernoes : Vous ne serez pas surpris, nous sommes résolument contre cet amendement qui prévoit, une fois encore, une dérogation à l’obligation de rénovation des passoires thermiques. Vous avez trouvé cette fois un nouveau subterfuge : l’appel de fonds permettrait de se passer du contrat de maîtrise d’œuvre dont les modalités sont fixées à l’alinéa 7. C’est une manière d’affaiblir encore un peu plus les obligations de rénovation, ce qui est inacceptable.Monsieur Jolivet, vous avez dit à plusieurs reprises qu’il ne fallait surtout pas engager trop de travaux de rénovation trop vite, car la filière ne le supporterait pas – cela me rappelle l’histoire de la poule et de l’œuf.Avec notre ancienne collègue Marjolaine Meynier-Millefert, du groupe Renaissance, j’avais auditionné pendant six mois des représentants de l’ensemble de la filière. Eh bien ils ne tiennent pas de tels propos.Vous n’êtes pas sans savoir que la filière du bâtiment est en difficulté parce que la construction de logements neufs est insuffisante.
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M. Henri Alfandari : C’est la réalité !
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Mme Julie Laernoes : Les professionnels expliquent qu’ils peuvent donc transférer leurs compétences sur le marché de la rénovation. On soutiendrait ainsi les filières qui créeraient de l’emploi dans chacune de nos circonscriptions, dans chacune de nos régions. Je rappelle au passage que, pour les copropriétés, dans tous nos territoires, les travaux de rénovation énergétique et thermique, de niveau BBC – bâtiment basse consommation –, constituent déjà un défi, y compris s’agissant du recours à certains métiers ou à la création de filières.Nous pourrions ainsi poursuivre un processus qui a déjà été lancé. En effet, un fonds spécial avait été créé – pas cette année, je vous rassure – pour accompagner les bailleurs sociaux lors des opérations de rénovation. Puisqu’ils connaissent la situation énergétique de leur parc de logements, ces bailleurs pourraient tirer vers le haut les filières de rénovation. Cela permettrait de créer des emplois mais aussi, peut-être, d’atteindre les objectifs que nous nous sommes fixés, y compris au niveau européen – mais on estime peut-être ici que cet adjectif est un gros mot.Si nous voulons parvenir à nos fins, il faut cesser de vouloir amoindrir les effets de la loi et de prétendre que nos filières économiques ne sont pas à la hauteur. Au contraire : si nous nous fixons des objectifs clairs et que nous nous y tenons, nos filières gagneront en maturité et deviendront championnes du développement économique dans tous nos territoires.
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M. Bastien Marchive : Je ne reviendrai pas sur les propos condescendants qui ont été tenus. Monsieur Jolivet, vous affirmez que ce n’est pas parce que l’on commande un audit énergétique et que l’on conclut un contrat de maîtrise d’œuvre que le financement est assuré et qu’un délai est fixé. Je tiens à vous préciser que l’article mentionne bien que les travaux doivent être réalisés dans un délai précis alors que votre amendement prévoit de supprimer cette condition. Si celui-ci est voté, il suffira au syndic d’adopter un PPT pour s’exonérer des obligations de décence énergétique.
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Mme Valérie Létard : C’est ça !
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M. Bastien Marchive : La rédaction que nous proposons prévoit un délai, une date butoir, un moment à ne pas dépasser pour le lancement des travaux – nous y reviendrons lorsque nous discuterons d’amendements à venir.Lorsqu’on signe un contrat de maîtrise d’œuvre, on a bien à l’esprit qu’il faudra ensuite payer l’architecte et le bureau d’études. Si la copropriété s’engage juridiquement dans une relation contractuelle avec un bureau d’études, elle devra nécessairement verser de l’argent. Dès lors, il faut forcément procéder à un appel de fonds. Si elle signe un tel contrat, c’est pour ensuite réaliser des travaux. Elle sera conduite à signer un devis, donc à verser un acompte. C’est un engagement.Je comprends la logique de votre amendement, cette idée que l’appel de fonds permettrait de réaliser les travaux tels qu’ils ont été prévus par le PPT – puisqu’on ne disposera pas d’audit énergétique. Cependant j’estime que votre dispositif, d’une part, est moins engageant que celui que nous proposons et, d’autre part, n’offre pas la garantie que les travaux seront réalisés dans des délais raisonnables – puisque la mention a disparu – et qu’ils permettront de sortir de l’indécence énergétique.
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Mme la présidente : Je mets aux voix l’amendement no 24. (Le vote à main levée n’ayant pas été concluant, il est procédé à un scrutin public.).Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 98 Nombre de suffrages exprimés 94 Majorité absolue 48 Pour l’adoption 47 Contre 47
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 : (L’amendement no 24 n’est pas adopté.) (M. Bastien Marchive, rapporteur, applaudit.)
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Mme la présidente : La parole est à M. Mickaël Cosson, pour soutenir l’amendement no 48.
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M. Mickaël Cosson : Il s’agit de répondre à la situation particulière des immeubles ne relevant pas du statut de la copropriété, voire de certains logements individuels, qui n’est pas traitée dans le texte. Ainsi, le propriétaire d’un ou plusieurs logements ne dépendant pas du statut de la copropriété pourrait voir son logement considéré comme décent le temps de la réalisation de travaux globaux de rénovation thermique.
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M. Bastien Marchive : Vous proposez d’étendre aux bailleurs de logements ne faisant pas partie d’une copropriété l’exception prévue à l’alinéa 7 pour les copropriétés ayant conclu un contrat de maîtrise d’œuvre afin de réaliser des travaux. Nous en avons longuement parlé tout à l’heure : en raison de la complexité de la gouvernance d’une copropriété, les travaux qui y sont menés sont affectés par des difficultés spécifiques qu’il est nécessaire de prendre en compte – de nombreux acteurs nous ont alertés sur ce point.Les travaux dans un logement ne faisant pas partie d’une copropriété sont soumis à moins de contraintes. Si le bailleur d’un logement individuel était confronté à une contrainte technique imprévue ou à un refus administratif, il pourrait l’invoquer pour expliquer pourquoi il n’a pas pu réaliser les travaux. Les autres cas sont déjà prévus – par exemple celui où un locataire fait obstacle à la réalisation des travaux. Je comprends votre objectif, que je partage, mais votre amendement est satisfait. Si les travaux sont simples, le propriétaire aura le temps de les faire réaliser avant qu’un éventuel recours du locataire aboutisse. En cas de travaux de plus grande ampleur, le bailleur pourra invoquer le cas échéant des contraintes techniques spécifiques ou une décision administrative ayant empêché les travaux. Je vous demanderai donc de retirer votre amendement ; à défaut, avis défavorable.
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Mme Valérie Létard : Même avis.
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Mme la présidente : La parole est à M. Mickaël Cosson.
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M. Mickaël Cosson : On pourrait en effet considérer qu’un bailleur propriétaire de l’ensemble d’un bâtiment ne rencontre pas de difficultés particulières lorsqu’il doit réaliser des travaux. Il peut cependant se heurter à l’indisponibilité des entreprises ou à celle des locataires, nécessaire au bon engagement des travaux. Même avec un dispositif comme MaPrimeRénov’, il faut aussi prendre en considération le délai d’instruction du dossier. Or il faut disposer d’un accord préalable avant d’engager les travaux, et cela peut prendre du temps.
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M. Xavier Breton : Des années !
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M. Mickaël Cosson : Ainsi, certaines entreprises préfèrent ne pas travailler avec des propriétaires qui bénéficient de MaPrimeRénov’, car le paiement n’intervient qu’après que la prime a été attribuée au bénéficiaire, ce qui peut être long. Il faut éviter ce genre de difficultés, qui entravent l’accélération de la rénovation thermique.
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
M. Bastien Marchive : Nous avons beaucoup réfléchi à la question, nous avons notamment envisagé de sous-amender votre amendement, mais ces sous-amendements risquaient de ne pas être recevables. Nous n’allons donc pas jusqu’au bout de ce qu’il serait possible de faire. La rédaction que vous proposez prête le flanc à une interprétation large, qui ouvrirait la porte à des exemptions non souhaitables. Dans les faits, votre amendement est satisfait – c’est le plus important.
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Mme la présidente : Je mets aux voix l’amendement no 48.
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Mme la présidente : Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 112 Nombre de suffrages exprimés 110 Majorité absolue 56 Pour l’adoption 52 Contre 58
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 : (L’amendement no 48 n’est pas adopté.)
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Mme la présidente : Je suis saisie de deux amendements identiques, nos 47 et 50. La parole est à M. Jérôme Nury, pour soutenir l’amendement no 47.
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M. Jérôme Nury : Ce texte précise que l’obligation de décence énergétique est réputée satisfaite lorsque le syndicat des copropriétaires a conclu un contrat de maîtrise d’œuvre portant sur un projet de rénovation associé à un audit énergétique. Or la conclusion d’un contrat de maîtrise d’œuvre ne débouche pas toujours sur des travaux. Nous proposons donc de substituer au « contrat de maîtrise d’œuvre » un « contrat ayant pour objet la réalisation de travaux de rénovation ». Cette expression nous paraît plus opérationnelle, plus claire et moins ambiguë.
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Mme la présidente : La parole est à M. Mickaël Cosson, pour soutenir l’amendement no 50.
Prévention des litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécurisation de leur application en copropriété > Discussion des articles > Article 1
M. Mickaël Cosson : Entre la signature d’un contrat de maîtrise d’œuvre et la réalisation des travaux, il y a différentes phases. C’est lors de la présentation de l’avant-projet définitif que le montant définitif des travaux est fixé, puisque c’est le moment où l’on dispose des devis. Les deux parties s’engagent alors quant au coût définitif des travaux. Mais ce montant peut avoir évolué par rapport à ce qui était prévu initialement et les propriétaires ne peuvent parfois plus réaliser les travaux, faute de moyens suffisants. Nous souhaitions donc préciser la rédaction de cet alinéa pour que chacun s’engage en connaissance de cause au bon moment et que personne ne se retrouve pris en étau.
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M. Inaki Echaniz : Serait-ce possible de suspendre la séance pour une durée de cinq minutes ?
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Mme la présidente : La séance est suspendue.
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 : (La séance, suspendue à dix-sept heures cinquante, est reprise à dix-sept heures cinquante-cinq.)
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Mme la présidente : La séance est reprise.Quel est l’avis de la commission ?