ANAYASA
MAHKEMESİ KARARI Esas sayısı : 1986/9 Karar sayısı : 1986/18 Karar günü : 3.7.1986 R.G. Tarih-Sayı :10.12.1986-19307 İTİRAZ YOLUNA BAŞVURAN : İstanbul Yedinci Sulh Hukuk Mahkemesi. İTİRAZIN KONUSU : 15.1.1985 günlü, 3151 sayılı "18.5.1955 Tarihli
ve 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici Madde
Eklenmesine Dair Kanun"un Anayasanın 10. Maddesine aykırılığı nedeniyle
iptaline karar verilmesi istemidir. I- OLAY: Mülkiyeti İstanbul Büyükşehir Belediyesine ait olan İstanbul-Aksaray
yer altı geçidindeki dükkan kirasının Belediyece, 3151 sayılı Yasaya
dayanılarak 1.8.1985 tarihinden geçerli olarak 2.000.000 TL yükseltilmesi
üzerine, İstanbul Yedinci Sulh Hukuk Hakimliğine açılan kira tespit davasında,
davacının ileri sürdüğü Anayasaya aykırılık savının ciddi olduğu kanısına varan
Mahkeme, Anayasa Mahkemesine başvurulmasına karar vermiştir. III- YASA METİNLERİ: " MADDE 1.- 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna
aşağıdaki geçici madde eklenmiştir. GEÇİCİ MADDE- Belediyeler ve Özel İdareler ile Beden Terbiyesi
Genel Müdürlüğü adına kayıtlı veya bunların kamu kuruluşları veya kamu yararına
çalışan derneklerle müştereken sahip bulundukları gayrimenkullere (vasiyet
edilenler dahil) ilişkin kira sözleşmeleri bu Kanunun yürürlük tarihinden
itibaren altı ay sonra sona erer. Bu süre içinde yukarıdaki kurumlar ve bunların kira işlerini
yürüten iştiraklerince rayiç ve emsal bedele uygun olarak yeni kira bedeli ve
şartlar tespit edilerek kiracıya tebliğ edilir. Eski kiracının birinci fıkrada
belirtilen altı ayı takip eden 30 gün içinde yeni kira bedeli ve şartlar
üzerindekira mukavelesi yapmaya hakkı vardır. Teklif edilen yeni bedele ve şartlara kiracılarca sulh hukuk
mahkemeleri nezdinde itiraz olunabilir. Otuz günlük süre içinde itiraz ve
rüçhan hakkını kullanmayan ve gayrimenkulü tahliye etmeyenlerin tahliyeleri
icra memurluğundan istenir. İtiraz süresi içinde, belirlenen kira bedeline karşı sulh hukuk
mahkemesine itiraz vaki olduğunda kiracı, dava sonuna kadar kurum ve
kuruluşlarca tesbit edilen kirayı aylık olarak öder ve tahliye edilemez. Sulh
hukuk mahkemesince rayiç ve emsale uygun olarak kira bedeli tesbit olunur.
Mahkeme kararına göre kiracı lehine fark olduğu takdirde bu miktar ileriki
aylık kiralara mahsup edilir. Görülecek davalarda ilk ve eski kiranın toptan eşya fiyatlarında
artış yüzdeleri bu tespitlerde nazar alınmaz. Mahkeme tespitte bilirkişi olarak
resmî dairelerce bildirilen teknik elemanlardan, Ticaret Odası temsilcisinden
ve bir de hukukçudan olmak üzere üç kişilik heyeti resen seçer. Mahkeme kararının kesinleşmesinden başlayarak otuz gün içinde
mahkemece tesbit edilen kira bedeline göre kiracının yeni kira sözleşmesi
yapmaya hakkı vardır. Bu süre içinde sözleşmeyi yapmayan ve biriken kira
farklarını ödemeyen kiracının tahliyesi icra memurluğundan istenir. Bu davalar ivedilikle görülür. MADDE 2.- Bu Kanun yayımlanmasını takip eden aybaşında yürürlüğe
girer. MADDE 3.- Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür." B- Dayanılan Anayasa Kuralı: "MADDE 10.- Herkes, dil, ırk, renk, cinsiyet, siyasi düşünce,
felsefi inanç, din, mezhep ve benzeri sebeplerle ayırım gözetilmeksizin kanun
önünde eşittir. Hiçbir kişiye, aileye, zümreye veya sınıfa imtiyaz tanınamaz. Devlet organları ve idare makamları bütün işlemlerinde kanun önünde
eşitlik ilkesine uygun olarak hareket etmek zorundadırlar." IV- İLK İNCELEME: Anayasa Mahkemesi İçtüzüğünün 15. maddesi uyarınca H.Semih Özmert,
Orhan Onar, Necdet Darıcıoğlu, Yekta Güngör Özden, Muammer Turan, Mehmet
Çınarlı, Selahattin Metin, Servet Tüzün, Mahmut C. Cuhruk, Mustafa Şahin ve
Adnan Kükner'in katılmalarıyla 6.3.1986 gününde yapılan ilk inceleme
toplantısında dosyada eksiklik bulunmadığı saptandıktan sonra aşağıda
belirlenen sorun üzerinde durulmuştur. 15.1.1985 günlü, 3151 sayılı Yasa uyarınca kira tespit davası
açılmasını gerektiren olay, kiralayan durumundaki Belediye ile kiracı gerçek
kişi arasındaki uyuşmazlıkdan kaynaklanmaktadır. İtiraz yoluna başvuran mahkemede bakılmakta olan davanın niteliği
ve tarafları gözönünde tutulduğu takdirde; özel idareler ile Beden Terbiyesi
Genel Müdürlüğü adına kayıtlı veya bunların kamu kuruluşları veya kamu yararına
çalışan derneklerle müştereken sahip bulundukları gayrimenkullere ilişkin
herhangi bir uyuşmazlığın mevcut olmadığı görülmektedir. Açıklanan nedenlerle işin esasının belediyelerle sınırlı olarak
incelenmesine Muammer Turan, Mehmet Çınarlı ve Mustafa Şahin'in (sınırlamaya
gerek bulunmadığı) yolundaki karşıoyları ve oyçokluğuyla karar verilmiştir. V- ESASIN İNCELENMESİ : İşin esasına ilişkin rapor, başvuru kararı ve ekleri, Anayasaya
aykırılığı ileri sürülen yasa, itiraza dayanak yapılan Anayasa maddesi,
bunlarla ilgili gerekçeler ve öbür yasama belgeleri okunduktan sonra işin
gereği görüşülüp düşünüldü: A- İncelenen Konular İnceleme sırasında öncelikle aşağıdaki konular üzerinde
durulmasına gerek görülmüştür: 1. Taşınmaz Mal Kiraları Konusu Başkasına ait bir maldan bir bedel karşılığında yararlanma esasına
dayanan kira sözleşmesi, tarafların serbest iradeleriyle oluşur ve her iki
taraf için borç doğurur. Bu nedenle genel olarak, özel hukuk kurallarına göre
düzenlenmesi gerekir. Ancak, uygulamada, taşınmaz mallara ilişkin kira
konusunun taşıdığı özellik ve önem nedeniyle Borçlar Yasasının öngördüğü irade
serbestisi esasının taşınmaz mallar yönünden yeterli olmadığı gözlenmiştir.
Özellikle konut üretiminin artan nüfusun ihtiyaçlarını karşılayamaması ve
yüksek enflasyon nedeniyle kiraların hızla yükselmesi, toplumun büyük bir
bölümünü oluşturan kiracıların çok güç durumlara düşmelerine neden olmuştur.
Toplumda ev sahibi- kiracı ilişkisinden doğan sürtüşmelerin giderilebilmesi ev
sahibine göre ekonomik açıdan daha zayıf durumdaki kiracıların korunması,
toplum huzuru ve güvenliği gibi nedenlerle Devletin, taşınmaz mal kirası
konusunu Borçlar Yasası yanında, tarafların irade ve mülkiyet hakkını kullanma
özgürlüklerini sınırlayıcı ve emredici kurallarla düzenlenmesi zorunluluğu
ortaya çıkmıştır. Türk taşınmaz mal kirası hukukunda, kira bedellerinin 1939 yılı
rayiç kirası üzerinden dondurulması ilkesini getiren 3780 sayılı Millî Korunma
Yasası ve bu Yasada yapılan değişiklikler ve daha sonra 6570 sayılı Gayrimenkul
Kiraları Hakkındaki Yasa ve bu Yasanın, kiraları 1939 ve 1953 yıllarına göre
donduran 2. ve 3. Maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptali üzerine ortaya çıkan
boşluğun yargı organlarının kararlarıyla doldurulması,kiracıyla-kiralayanın
çıkarları arasında bir denge kurulmaya çalışılması yönündeki çabaların
sonuçlarıdır. Türk Hukukunda, Yasama tasarrufları ve mahkemelerin yerleşik
içtihatlarının, kira bedelini, sözleşme süresini, sözleşmenin feshini,
kiracının taşınmazdan çıkarılması koşullarını emredici kurallarla düzenlediği;
öte yandan sözleşmenin yapılmasında serbest irade ilkesinin korunduğu
gözlenmektedir. Böylece, taşınmaz mal kirası konusu, özel hukuk ilişkisi
yanında ve belki de daha ağırlıklı olarak kamu hukuku kapsamı içersinde
düzenlenmektedir. 3151 sayılı Yasanın da, bu kapsam ve anlayış içersinde,
belediyeler ve özel idareler ile Beden Terbiyesi Genel Müdürlüğü adına kayıtlı
veya bunların kamu kuruluşları veya kamu yararına çalışan derneklerle
müştereken sahip bulundukları taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri hakkında
2912 sayılı Yasaya koşut hükümler getirdiği ve bu kurumlara ait taşınmaz
kiralarının günün emsal ve rayiç bedelleri düzeyine getirilmesini amaçladığı
anlaşılmaktadır. 2. Kamu İdarelerinin Özel Taşınmazları Kamu tüzelkişilerine ait taşınmazların bir bölümü doğrudan kamu
hizmetine ve kanunun yararlanmasına özgülendiği halde (kamu emlâki); bir bölümü
kamu hizmetine ayrılmadan gelir getirmek amacıyla kullanılabilmektedir. (Özel
emlâk). Özel emlâk, kamu idaresinin, kamu hizmetine doğrudan özgülemediği,
üzerinde işletme, kiraya verme ve satma gibi yetkilere sahip bulunduğu
taşınmazlardır. Bunlar kamu idarelerinin gelir kaynaklarından birini
oluştururlar. Özelllikle yerel idarelerin giderlerinin önemli bir bölümünün
karşılanması bu tür emlaktan elde edilen gelirlere bağlıdır. Kamu emlâkının, kamu hukuku ilişkisi içersinde ve idare hukuku
kurallarına göre yönetilmesine karşın, kamu özel emlâkı üçüncü kişiler yönünden
özel hukuka tabidir. Ancak, kamu idaresi ile onun özel taşınmazı arasındaki
bağlantı, özel hukuktaki bir malikle-taşınmaz arasındaki mülkiyet ilişkisinden
bir hayli farklıdır. Özel hukukta, malik, malın istediği gibi tasarruf
edebilmede, onu dilediği fiyatla dilediğine satmada ya da kiralamada ve maldan elde
ettiği geliri istediği gibi harcamada özgür olmasına karşın; kamu idaresi,
sahip olduğu özel emlâk üzerinde tasarrufta bulunurken, bir takım kurallara
uymak durumundadır (Muhasebei Umumiye Yasasına, Devlet İhale Yasasına, Sayıştay
denetimine tabi olması gibi); bu taşınmazları dilediklerine dilediği fiyatla
devredemez, daha önemlisi bu yerlerden sağlanan geliri, gördüğü kamu hizmetine
ayırmak zorundadır. Böylece özel emlâk idarenin üçüncü kişilerle olan
ilişkilerinde (alım, satım, kira gibikonularda) özel hukuk kurallarına tabi ise
de, kamusal bir sorumlulukla ve kamu hukukunun belirlediği usule göre
kullanılır. Bu yerlerden elde edilecek gelirin, kamu idaresinin yapmakla
yükümlü olduğu hizmette harcanması, bu taşınmazların kamu hizmetinedolaylı
olarak özgülenmesi (dolaylı özgülenme) anlamındadır. B- İtiraz Konusu Kuralın Anayasa'ya Aykırılığı Sorunu 1. Anayasa'nın 2. maddesi yönünden inceleme Türkiye Cumhuriyeti Anayasası, 2. Maddesinde "hukuk Devleti
olmayı" Cumhuriyetin nitelikleri arasında saymıştır. Anayasa Mahkemesinin çeşitli kararlarında belirtildiği üzere
"... (Hukuk devletinin temel unsuru bütün devlet faaliyetinin hukuk
kurallarına uygun olmasıdır.) hukuk devleti, insan haklarına saygı gösteren ve
bu hakları koruyucu, adil bir hukuk düzenini kuran ve bunu devam ettirmeye
kendini zorunlu sayan ve bütün faaliyetlerinde hukuka ve Anayasa'ya uyan bir
devlet olmak gerekir. Hukuk devletinde kanun koyucu da dahil olmak üzere
devletin bütün organları üstünde hukukun mutlak bir hakimiyetihaiz olması, kanun
koyucunun yasama faaliyetlerinde kendisini herzaman Anayasa ve hukukun üstün
kuralları ile bağlı tutması lâzımdır. Zira kanunun da üstünde Kanun Koyucunun
bozamıyacağı temel hukuk prensipleri ve Anayasa
vardır...""(10.11.1963 günlü, E:1963/124, K: 1963/243 sayılı karar,
AMKD.Cilt 1, Sayfa:429). Devlet faaliyetlerinin hukuk kurallarına uygun olması, kazanılmış
haklara saygı duyulmasını gerektirir. Ancak, kazanılmış bir haktan
sözedilebilmesi için bu hakkın ya da borcun yeni yasadan önce yürürlükte olan
kurallara göre bütün sonuçlarıyla fiilen elde edilmiş olması gerekir. 3151 sayılı Yasa, Belediyeler... ile kiracılar arasındaki mevcut
sözleşmenin, Yasanın yayımlandığı tarihten itibaren 6 ay sonra kendiliğinden
sona ermesini, eski kiracıların, belediyelerce rayiç ve emsal bedele uygun
olarak belirlenecek yeni kira bedeli ve koşulları üzerinden 6 ayı takip eden 30
gün içersinde sözleşme yapmaya yetkili olmalarını, kiracıların yeni bedele ve
koşullara mahkemeler nezdinde itiraz edebilmeleriniöngörmektedir. Borçlar Yasasının 248. maddesine göre, "Âdi kira, bir akittir
ki kiralayan, onunla kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını
terketmeyi iltizam eder". Bu hüküm uyarınca, âdi kirada, kiralayan, bir
şeyin kullanılmasını bir süre için kiracıya terketmeyi üstlenmekte, buna
karşılık, kiracı da bir bedel ödemeyi yüklenmektedir. Görüldüğü üzere kira
sözleşmesinin yapıldığı anda, sözleşmeden doğan, ileriye dönük borçlandırıcı
yüküm getiren haklar henüz fiilen elde edilmiş değildir. Taraflar,sadece
sözleşme dönemini kapsayan süre için borç yüklenmiş olmaktadırlar. Nitekim,
kira sözleşmesinin kiracıya, göreli bir hak sağlaması (örneğin, kiralayanın,
sözleşmenin kendisine yüklediği teslim borcunu yerine getirmeyerek kiralananı
başka bir sözleşmeyle üçüncü kişiye teslim etmesi durumunda, ilk sözleşme
sahibinin, kiralananın kendisine teslim edilmesini isteyememesi; Borçlar
Yasasının 254. maddesinde düzenlenen "satım ile kiranın infisahı"
kuralı); öteyandan kira sözleşmelerinin doğumu için süreliolma zorunluluğunun
olmaması, süresiz ya da 8.9.1983 günlü, 2886 sayılı Yasaya tabi kuruluşlarda on
yılı aşmayacak biçimde; bu Yasayla bağlı olmayanlarda daha uzun süreli kira
sözleşmelerinin yapılabilmesi, sözleşmenin yapıldığı anda sözleşme süresinin
sonuna kadar tüm sonuçlarıyla kazanılmış bir hakkın bulunduğu savına yer
vermez. Taşınmazın satışı ya da kiracının kira bedellerini ödememesi gibi
durumların mülk sahibine, sözleşme süresi dolmadan kiralananın tahliyesini
istemek hakkını vermesi bu görüşü doğrulamaktadır. Öte yandan, 3151 sayılı Yasanın, kamu hukukuna ilişkin ve emredici
nitelikte olması, öngördüğü genel ve objektif düzenlemenin farklı hukuksal
durumlar yaratmaması için her yerde aynı zamanda uygulanmasını, eski yasa
zamanında başlamış olan hukuksal ilişkilerin yeni yasaya göre devamını ve
sonuçlandırılmasını gerekli kılar. Aksi halde, 3151 sayılı Yasanın, yayımını
takip eden aybaşında yürürlüğe girmesine karşın, çeşitli yıllara uzanabilen
kira sözleşmeleri nedeniyle, farklı uygulamalaryıllar boyu devam eder ve
sözleşmesi henüz sona ermemiş olan kiralar yönünden yasa hükmünü yürütemez. Bu
da, emredici yasa kuralının, herkes için ve herkese aynı zamanda objektif
hukuksal durumlar yaratması ilkesine uygun düşmez. Açıklanan nedenlerle 3151 sayılı Yasa kuralı, Anayasa'nın 2.
maddesindeki hukuk devleti ilkesine aykırı görülmemiştir. 2. Anayasa'nın 10. maddesi yönünden inceleme İtiraz yoluna başvuran mahkeme, itiraz konusu Yasanın,
taşınmazların kiraya verilmesinde aynı hukuksal durumda bulunması gereken
belediyeler, özel idareler vb. kurumlar ile kiralayan durumunda bulunan gerçek
kişiler arasında ayırım yapılmasına olanak tanıması nedeniyle eşitlik ilkesine
aykırı düştüğünü ileri sürmektedir. Anayasamız, hukuksal durumu aynı olanların aynı kurallara bağlı
tutulacağına, ayrı durumda olanların ise ayrı kurallara bağlı tutulmasının
Anayasaya aykırılık oluşturmayacağını kabul etmiştir. Anayasa Mahkemesi'nin
kimi kararlarında açıklandığı gibi, yasa karşısında eşitlik, herkesin her
yönden aynı kurallara bağlı tutulması değildir. Kiraya verenler durumunda da
olsalar, haklı nedenlerin varlığında kamu tüzelkişileri ile gerçek kişilerin
ayrı kurallara bağlı tutulmaları eşitlik ilkesine aykırı düşmez. 3151 sayılı Yasanın genel gerekçesinde "... Belediyeler ve
özel idarelere ait gayrimenkullerin kira bedelleri emsâllerine göre günümüz
rayiçlerinin çok altında olup, işletme ve amortisman masraflarını dahi
karşılayamaz durumda sembolik bedellerle kirada bulunmaktadır..."
(T.B.M.M. Tutanak Dergisi, 53. Birleşim, Dönemi: 17, Cilt:12 yasama yılı: 2, S.
Sayısı:212) denilmektedir. Bu durumun, söz konusu düşük kira gelirlerinin özgülendiği kamu
hizmetlerini olumsuz yönde etkilemesi doğaldır. Yasa Koyucunun, 3151 sayılı Yasayla, Belediye ve özel idareler ile
Beden Terbiyesi Genel Müdürlüğü adına kayıtlı kirada bulunan taşınmazların,
paranın sürekli değer kaybetmesi nedeniyle sembolik hale gelen kiralarını, bir
defa için rayiç ve emsal bedellerine yükseltmeyi amaçladığı anlaşılmaktadır. Daha önce açıklandığı üzere, kamu tüzelkişileri kiraya verdikleri
özel emlâkları dolayısıyla üçüncü kişilerle özel hukuk ilişkisi içinde iseler
de, özel emlâkla kamu tüzelkişisi arasında sorumluluk, yönetim ve tasarruf
biçimi yönünden kamu hukuku ilişkisinin bulunması, bu emlâktan eldeedilen
gelirin kamu hizmetine ayrılması (kamu hizmetine dolaylı özgüleme), özel
emlâkını kiraya veren kamu tüzelkişileriyle, kiralayan durumundaki gerçek
kişilerin ayrı hukuksal işleme tabi tutulmasını haklı kılar. Kaldı ki özel
kişilere ait olup eskidenkiraya verilen taşınmazların kira bedelleri, emsal
kira ve rayicin altında kalmasına karşın, gerek yasada öngörülen daha çok
gerçek kişilerin yararlanabileceği tahliye koşulları, gerek özel baskılar
nedeniyle çoğunlukla mahkemelerin belirlediği oranların üzerinde artış
göstermiştir. Halbuki, kamu tüzelkişilerine ait kiraların, kiracılarının hemen
hemen değişmez hale gelmesi, yıllık artışların mahkemelerce belirlenen oranları
geçmesi nedenleriyle gerçek kişilerin emsal yerlerden elde ettikleri kiradan
daha düşük düzeyde kaldığı gözlenmiştir. Böylece, sahip oldukları taşınmazları kiraya veren kamu
tüzelkişileri ile gerçek kişiler ayrı hukuksal durum içinde bulunduklarından
3151 sayılı Yasayla Belediyeler yönünden ayrı düzenleme getirilmesinde ve eski
kiraların emsallere göre rayiç bedele yükseltilmesi için kiracılarıyla yeniden
sözleşme yapmalarına olanak tanınmasında, Anayasa'nın yasa önünde eşitlik
ilkesine aykırı bir yön bulunmamaktadır. Belirtilen nedenlerle itiraz
reddedilmelidir. Orhan ONAR, Necdet DARICIOĞLU, Yekta Güngör ÖZDEN, Selâhattin
METİN ve Adnan KÜKNER yukarıdaki görüşlere katılmamışlardır. VI- SONUÇ: İlk incelemede alınan sınırlandırma kararı uyarınca Belediyeler
yönünden incelenen; 15.1.1985 günlü, 3151 sayılı (18.5.1955 Tarihli ve 6570 Sayılı
Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici Madde Eklenmesine Dair Kanun)
un, Anayasa'ya aykırı olmadığına ve iptal isteminin reddine, Orhan ONAR, Necdet
DARICIOĞLU, Yekta Güngör ÖZDEN, Selâhattin METİN ve Adnan KÜKNER'in karşıoyları
ve oyçokluğuyla, 3.7.1986 gününde karar verildi. Başkan Başkanvekili Üye H.Semih
  ÖZMERT Orhan
  ONAR Necdet
  DARICIOĞLU Üye Üye Üye Yılmaz
  ALİEFENDİOĞLU Yekta
  Güngör ÖZDEN Muammer
  TURAN Üye Üye Üye Mehmet
  ÇINARLI Selâhattin
  METİN Servet
  TÜZÜN Üye Üye Mahmut
  C. CUHRUK Adnan
  KÜKNER KARŞIOY
YAZISI Esas sayısı : 1986/9 Karar sayısı : 1986/18 Karar günü : 3.7.1986 4.2.1986 günlü İlk İnceleme Toplantısında alınan karar uyarınca
belediyelerle sınırlı olarak Anayasaya uygunluk denetimine tâbi tutulan
15.1.1985 günlü, 3151 sayılı Yasa; 11.10.1983 günlü, 2912 sayılı Yasa
paralelinde oluşturulan, anlam ve amacı itibariyle, bu Yasayı tamamlayan bir ek
yasa niteliğindedir. Daha açık bir anlatımla, "18.5.1955 Tarihli ve 6570
Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici Madde Eklenmesine Dair
Kanun" adını taşıyan itiraz konusu Yasa, aynı adı taşıyan 11.10.1983
günlü, 2912 sayılı Yasa kapsamı dışında bırakılan "Belediyeler ve Özel
İdareler ile BedenTerbiyesi Genel Müdürlüğü adına kayıtlı veya bunların kamu
kuruluşları veya kamu yararına çalışan derneklerle müştereken sahip
bulundukları gayrimenkullere (vasiyet edilenler dahil) ilişkin kira
sözleşmeleri" ile ilgili aynı doğrultudaki düzenlemeleri içermektedir. Borçlar Kanunu'nun 19. Maddesi ile tanınan sözleşme hürriyetine
dayanılarak yapılmış, konusu, süresi ve koşulları, yasal sınırlar içinde
tarafların özgür iradeleri ile karşılıklı olarak serbestçe saptanmış kira
sözleşmeleri, içerikleri bakımından; kiralayana ve kiracıya birtakım haklar
tanıyan ve borçlar yükleyen, belirledikleri süre içinde, Devletin ve yasaların
koruması altında hukuksal geçerliliklerini sürdürmeleri gereken belgelerdir. Bu
nedenle, öngördükleri süre ile sınırlı olarak, sözleşmenin gereklerine
taraflarca bihakkın uyulması, dolayısiyle sözleşmeden doğan haklara karşılıklı
olarak saygı gösterilmesi ve yükümlülüklerin geciktirilmeksizin yerine
getirilmesi zorunludur. Bu zorunluluk, meşrû hukuk düzeninin himayesi altındaki
hakların sözleşmenin tarafları ya da üçüncü kişiler tarafından ihlâl edilmesi halinde
kuşkusuz bu düzenin öngördüğü yaptırımların uygulanmasını gerektirecektir. Hal
böyle olduğuna göre, Devletin de, tarafların sözleşmelerden kaynaklanan
haklarına saygılı olması ve buhakları koruması özellikle hukuk devleti olmanın
vazgeçilmez gereğidir. Bu açıdan bakıldığında, itiraz konusu Yasa'nın 1.
Maddesi ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'a eklenen ve
içerdiği hükümler bakımından, kiracının; kira sözleşmesindebelirlenen süre
içinde ve bu sözleşme ile saptanan kira bedeli karşılığında, kiralanan
taşınmazı kullanmak ve ondan sözleşme koşullarına uygun biçimde yararlanmak
hakkına sözleşme süresi dolmadan son veren; belediyeler adına kayıtlı
taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerini günü gelmeden ortadan kaldıran ve
taşınmazı kiralayan belediyenin, rayiç ve emsal bedele uygun olarak yeni kira
bedeli ve şartlarını kendiliğinden saptamasına olanak tanıyan; itiraz süresi
içinde, kira bedeline karşı Sulh Hukuk Mahkemesineyapılan başvurularla ilgili
davalarda ilk ve eski kira ile toptan eşya fiyatlarındaki artış yüzdelerinin
nazarı itibara alınmasını kesinlikle engelleyen Geçici Maddenin, yasalarla
korunması ve Devletin güvencesi altında bulundurulması gereken hakların
ihlâline, bunun sonucu olarak hukukî istikrârın bozulmasına neden olması
bakımından öncelikle "hukuk devleti" ilkesini zedelemekte olduğu
gözlenmektedir. Bu doğrultudaki düzenlemenin; Anayasanın 2. maddesiyle ve
Anayasa Mahkemesinin, insan haklarına saygı gösteren, bu hakları koruyucu adil
bir hukuk düzeni kuran ve bunu devam ettirmekle kendini zorunlu sayan ve bütün
faaliyetlerinde hukuka ve Anayasaya uyan Devlet tanımıyla uyum içinde bulunduğu
rahatlıkla söylenemez. Ayrıca, ekonomik koşullar da gözetilerek, tarafların özgür
iradeleriyle oluşturulan kira sözleşmelerine, sözleşme süresi içinde, Devletçe,
doğrudan doğruya kiralayan Belediyelerin çıkarları yönünden ve onların yararına
müdahale edilerek; yürürlükteki mevzuat hükümleri çerçevesinde gerçekleştirilenkira
sözleşmelerinin kiracılara sağladığı haklar ve yetkiler gözardı edilmek
suretiyle, bunların, kira bedeli ve koşulları yönünden, kiralayan belediyelerce
tek taraflı olarak empoze edilen yeni bir sözleşme yapmak zorunda bırakılması,
hukuk devleti ilkesi yanında, yine Anayasanın 2. maddesinde Cumhuriyetin
nitelikleri arasında sayılan "sosyal devlet" ilkesiyle de bağdaşmayan
bir düzenlemeyi sergilemektedir. Öte yandan, belediyelerin sahip bulundukları özel emlak ile gerçek
kişilerin mâlik oldukları taşınmazlar ve 2912 ile 3151 sayılı Yasalarda yer
almayan kurum ve kuruluşlara ait özel emlak arasında, hukukî açıdan, esasta
herhangi bir fark gözetilmediği halde, 3151 sayılı Yasa ile, belediyelere ait
özel emlake ilişkin kira sözleşmeleri için farklı düzenlemeler getirilmiş,
ezcümle, anılan kira sözleşmelerinin, yürürlük sürelerine bakılmaksızın,
Yasanın yürürlüğe girdiği 1.2.1985 tarihinden altı ay sonra, 1.8.1985 tarihinde
kendiliğinden sona ermesi; yeni kira bedeli ve kira koşullarının kiralayan
tarafındantek taraflı olarak tesbit ve kiracıya tebliğ edilmesi; bunları kabul
etmediği takdirde kiracının taşınmazı tahliye etmesi; yeni kira bedeline karşı
açılan davalarda, mahkemelerin, eski kira bedellerini ve toptan eşya
fiyatlarındaki artış oranlarını nazarıitibara almamaları öngörülmüştür. Bu durumda, aynı statü içinde bulunmalarına ve aynı hukukî rejime
tâbi almalarına rağmen, gerçek kişiler ve 2912 ve 3151 sayılı Yasaların kapsamı
dışında bırakılan kurum ve kuruluşlar ile belediyelerin sahip bulundukları
taşınmazlar arasında kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler yönünden önemli
ölçüde ayrılık yaratılmış; ikinci kategoriye giren kira sözleşmeleri, 6570
sayılı Yasanın benimsediği sistem dışında özel bir rejime bağlanarak gerçek
kişilerin ve birinci kategoride yer alan öteki grupların mağduriyetine yol açan
ve eşitlik kuralına belirgin biçimde aykırı düşen geçici bir sistem
oluşturulmuştur. Bu olgu, 3151 sayılı Yasa ile 6570 sayılı Yasaya eklenen Geçici
Madde'nin değişik uygulamalara neden olan bahis konusu içeriğinin Anayasanın
10. maddesinde yer alan "kanun önünde eşitlik" ilkesine aykırılığını
açıkça ortaya koymaktadır. Anayasanın, aynı maddî ve hukukî durumda bulunanlar hakkında
farklı işlem yapılamıyacağını; haklarda ve yükümlülüklerde aynı ölçü ve
ölçütlerin uygulanması gerektiğini ilke olarak benimseyen 10. Maddesinin hiçbir
kişiye, aileye, zümreye veya sınıfa imtiyaz tanınamıyacağına ilişkin kuralının
da inceleme konusu hükümlerle bağdaşmakta olduğu söylenemez. Gerçekten, 6570
sayılı Yasa ile tüm taşınmaz malikleri için konulmuş bulunan sınırlı artış
ilkesinin geçici de olsa belediyeler lehine değiştirilmesi, açıklanan
nedenlerle, kira mevzuatında "imtiyazlı malikler" statüsünü ihdas
etmiş olmaktadır. İtiraz konusu Yasanın Anayasaya aykırı olmadığına ve iptal
isteminin reddine ilişkin olarak Yüce Kurulca oyçokluğu ile verilen karara bu
nedenlerle katılmamaktayız. Başkanvekili Üye Orhan
  ONAR Necdet
  DARICIOĞLU Üye Üye Selâhattin
  METİN Adnan
  KÜKNER KARŞIOY
GEREKÇEM Esas sayısı: 1986/9 Karar sayısı : 1986/18 Esas 1986/3 sayılı dosya konusu karar için açıkladığım karşıoy
gerekçemi bu karar içinde yineliyorum. Üye Yekta
  Güngör ÖZDEN EK
GEREKÇE Esas sayısı : 1986/9 Karar sayısı : 1986/18 Karar günü : 3.7.1986 İnceleme konusu 15.1.1985 günlü ve 3151 sayılı Kanunun müktesep
hakları ihlâl ettiği ileri sürülüyor. Müktesep haktan söz edildiği hallerde bu kanun üzerinde önemle
durmak ve dikkatle düşünmek gerekmektedir. Nitekim Sayın Ord. Prof.Dr. Sıddık
Sami Onar, "İdare Hukukunun Umumi Esasları" adlı kitabının üçüncü
basısında, müktesep hak mefhumu hakkındaki yerli ve yabancı birçok müellefin
görüşlerini de özetledikten sonra kitabının 482 nci sahifesinde:
"Görülüyor ki pek çok kullandığımız müktesep hak tabiri hukukun en müphem,
karanlık ve tatbik sahası yok denecek kadar mahdut bir mefhumdur ve umumi
hukuki durumlarda hiçbir zaman bahis mevzuu olamaz" demektedir. Esas itibariyle eşit şahıslar arasında, mukavele serbestisi ve
irade muhteviyetine dayanan Borçlar Kanunu ile, 252, 254, 261 ve 264 üncü
maddelerinde belirttiği gibi "mucibi aktin icrasını tahammül edilmez bir
hale getiren sebepler hususunda", "satış halinde",
"müstecirin iflâsı"nda vs. de sözleşme süresinin dolmasından önce
mukavelenin feshedilebileceğini kabul etmektedir. Kaldıki, özel hukuk alanına giren Borçlar Kanunu, 1940 yılından
itibaren çıkarılan ve kamu hukuku özelliklerini taşıyan 3780, 3954, 4180, 4648,
5020, 6084. 6570 ve 2912 sayılı Kanunlarla zımmen değiştirilmiştir. Bu
Kanunlar, kira bedellerini sınırlarken mukaveledeki sürelerinin de otomatikman
devamlı olarak yenileneceğini öngörmüşlerdir. Bu arada zaman zaman kira
mukavelelerini sona erdiren hükümler de konulmuştur. Örneğin; 6570 sayılı
Kanunun muvakkat 2 nci maddesine o kanunun yürürlüğe girmesinden altı ay sonra
bazı kira mukavelelerinin sona ereceğine dair hükümler konduğu görülmektedir. 3151 sayılı Kanunla da altı ay sonra sona ereceği belirtilen kira
mukaveleleri esas itibariyle tarafların serbeste irade ve rızalarıyla tesbit
ettikleri sözleşme süreleri olmayıp önceki kanunların otomatikman uzattıkları
sürelerdir. Ayrıca kanun, rayiç ve emsal bedel üzerinden kirasını sürdürmek
isteyen kiracıya tercih hakkı vermekte ve rayiçten yüksek kira bedeli
istenmesine karşı da mahkemeye başvurmak imkanını tanımaktadır. Bu nedenlerle müktesep hakkın ihlâlinden bahisle Kanunun, Anayasaya
aykırılığı iddiasının kabul edilmemesi de yerindedir. Bu ek gerekçeyle çoğunluk
kararına katılıyorum Üye Muammer
  TURAN