ANAYASA
MAHKEMESİ KARARI Esas sayısı: 1986/7 Karar sayısı: 1986/16 Karar günü: 3.7.1986 R.G. Tarih-Sayı :10.12.1986-19307 İTİRAZ YOLUNA BAŞVURAN: İstanbul Yedinci Sulh Hukuk Hakimliği İTİRAZIN KONUSU: 15.1.1985 günlü, 3151 sayılı "18.5.1955
Tarihli ve 6570 Sayılı Gayrımenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici Madde
Eklenmesine Dair Kanun" un Anayasa'nın 10. maddesine aykırılığı nedeniyle
iptaline karar verilmesi istemidir. I- OLAY: Mülkiyeti İstanbul - Büyükşehir Belediyesine ait olan ve 10.4.1967
tarihinden beri aynı kişide kirada bulunan İstanbul - Unkapanı yeraltı
geçidindeki dükkanın kirası Belediyece, 3151 sayılı Yasaya dayanılarak 1.8.1985
tarihinden geçerli olarak 8000 liradan 100.000 liraya yükseltilmesi üzerine
İstanbul Yedinci Sulh Hukuk Hakimliğinde açılan kira tespit davasında,
davacının ileri sürdüğü Anayasaya aykırılık savının ciddi olduğu kanısına varan
Mahkeme, Anayasa Mahkemesine başvurulmasına karar vermiştir. III- YASA METİNLERİ: A- İptali İstenen Yasa Kuralı: "MADDE 1.- 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna
aşağıdaki geçici madde eklenmiştir. GEÇİCİ MADDE- Belediyeler ve Özel İdareler ile Beden Terbiyesi
Genel Müdürlüğü adına kayıtlı veya kamu yararına çalışan derneklerle müştereken
sahip bulundukları gayrimenkullere (vasiyet edilenler dahil) ilişkin kira
sözleşmeleri bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren altı ay sonra sona erer. Bu süre içinde yukarıdaki kurumlar ve bunların kira işlerini
yürüten iştiraklerin rayiç ve emsal bedele uygun olarak yeni kira bedeli ve
şartlar tespit edilerek kiracıya tebliğ edilir. Eski kiracının birinci fıkrada
belirtilen altı ayı takip eden 30 gün içinde yeni kira bedeli ve şartlar
üzerinde kira mukavelesi yapmaya hakkı vardır. Teklif edilen yeni bedele ve şartlara kiracılarca sulh hukuk
mahkemeleri nezdinde itiraz olunabilir. Otuz günlük süre içinde itiraz ve
rüçhan hakkını kullanmayan ve gayrimenkulü tahliye etmeyenlerin tahliyeleri
icra memurluğundan istenir. İtiraz süresi içinde, belirlenen kira bedeline karşı sulh hukuk
mahkemesine itiraz vaki olduğunda kiracı, dava sonuna kadar kurum ve
kuruluşlarca tesbit edilen kirayı aylık olarak öder ve tahliye edilemez. Sulh
hukuk mahkemesince rayiç ve emsale uygun olarak kira bedeli tesbit olunur.
Mahkeme kararına göre kiracı lehine fark olduğu takdirde bu miktar ileriki
aylık kiralara mahsup edilir. Görülecek davalarda ilk ve eski kiranın toptan eşya fiyatlarındaki
artış yüzdeleri bu tespitlerde nazara alınmaz. Mahkeme tespitte bilirkişi
olarak resim dairelerce bildirilen teknik elemanlardan, Ticaret Odası
temsilcisinden ve bir de hukukçudan olmak üzere üç kişilik heyeti resen seçer. Mahkeme kararının kesinleşmesinden başlayarak otuz gün içinde
mahkemece tesbit edilen kira bedeline göre kiracının yeni kira sözleşmesi
yapmaya hakkı vardır. Bu süre içinde sözleşmeyi yapmayan ve biriken kira
farklarını ödemeyen kiracının tahliyesi icra memurluğundan istenir. İtiraz süresi içinde, belirlenen kira bedeline karşı sulh hukuk
mahkemesine itiraz vaki olduğunda kiracı, dava sonuna kadar kurum ve
kuruluşlarca tesbit edilen kirayı aylık olarak öder ve tahliye edilemez. Sulh
hukuk mahkemesince rayiç ve emsale uygun olarak kira bedeli tesbit olunur.
Mahkeme kararına göre kiracı lehine fark olduğu takdirde bu miktar ileriki
aylık kiralara mahsup edilir. Görülecek davalarda ilkve eski kiranın toptan eşya fiyatlarındaki
artış yüzdeleri bu tespitlerde nazara alınmaz Mahkeme tespitte bilirkişi olarak
resmi dairelerce bildirilen teknik elemanlardan, Ticaret Odası temsilcisinden
ve bir de hukukçudan olmak üzere üç kişilik heyeti resen seçer. Mahkeme kararının kesinleşmesinden başlayarak otuz gün içinde
mahkemece tesbit edilen kira bedeline göre kiracının yeni kira sözleşmesi
yapmaya hakkı vardır. Bu süre içinde sözleşmeyi yapmayan ve biriken kira
farklarını ödemeyen kiracının tahliyesi icra memurluğundan istenir. Bu davalar ivedilikle görülür. MADDE 2.- Bu Kanun yayımlanmasını takip eden aybaşında yürürlüğe
girer. MADDE 3.- Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür." B- Dayanılan Anayasa Kuralı: "MADDE 10.- Herkes, dil,ırk, renk, cinsiyet, siyasî düşünce,
felsefi inanç, din, mezhep ve benzeri sebeplerle ayırım gözetilmeksizin kanun
önünde eşittir. Hiçbir kişiye, aileye, zümreye veya sınıfa imtiyaz tanınamaz. Devlet organları ve idare makamları bütün işlemlerinde kanun
önünde eşitlik ilkesine uygun olarak hareket etmek zorundadırlar." IV- İLK İNCELEME: Anayasa Mahkemesi İçtüzüğünün 15. maddesi uyarınca H. Semih
Özmert, Orhan Onar, Necdet Darıcıoğlu, Yekta Güngör Özden, Muammer Turan,
Mehmet Çınarlı, Selahattin Metin, Servet Tüzün, Mahmut C. Cuhruk, Mustafa Şahin
ve Adnan Kükner'in katılmalarıyla 6.3.1986 gününde yapılan ilk inceleme
toplantısında dosyada eksiklik bulunmadığı saptandıktan sonra aşağıda belirtilen
sorun üzerinde durulmuştur: 15.1.1985 günlü, 3151 sayılı Yasa uyarınca kira tesbit davası
açılmasını gerektiren olay, kiralayan durumundaki Belediye ile kiracı gerçek
kişi arasındaki uyuşmazlıktan kaynaklanmaktadır. İtiraz yoluna başvuran Mahkemede bakılmakta olan davanın niteliği
ve tarafları gözönünde tutulduğu takdirde; Özel İdareler ile Beden Terbiyesi
Genel Müdürlüğü adına kayıtlı veya bunların kamu kuruluşları veya kamu yararına
çalışan derneklerle müştereken sahip bulundukları gayrimenkullere ilişkin
herhangi bir uyuşmazlığın mevcut olmadığı görülmektedir. Açıklanan nedenlerle işin esasınının belediyelerle sınırlı olarak
incelenmesine Muammer TURAN, Mehmet ÇINARLI ve Mustafa ŞAHİN'i (sınırlamaya
gerek bulunmadığı) yolundaki karşıoyları ve oyçokluğuyla karar verilmiştir. V- ESASIN İNCELENMESİ: İşin esasına ilişkin rapor, başvuru kararı ve ekleri, Anayasaya
aykırılığı ileri sürülen yasa itiraza dayanak yapılan Anayasa maddesi, bunlarla
ilgili gerekçeler ve öbür yasama belgeleri okunduktan sonra işin gereği
görüşülüp düşünüldü: A- İncelenen Konular İnceleme sırasında öncelikle aşağıdaki konular üzerinde
durulmasına gerek görülmüştür: 1. Taşınmaz Mal Kiraları Konusu Başkasına ait bir maldan bir bedel karşılığında karşılığında
yararlanma esasına dayanan kira sözleşmesi, tarafların serbest iradeleriyle
oluşur ve her iki taraf için borç doğurur. Bu nedenle genel olarak, özel hukuk
kurallarına göre düzenlenmesi gerekir. Ancak, uygulamada, taşınmaz mallara
ilişkin kira konusunun taşıdığı özellik ve önem nedeniyle Borçlar Yasasının
öngördüğü irade serbestisi esasının taşınmaz mallar yönünden yeterli olmadığı
gözlenmiştir. Özellikle konut üretiminin artan nüfusun ihtiyaçlarını
karşılayamaması ve yüksek enflasyon nedeniyle kiraların hızla yükselmesi,
toplumun büyük bir bölümünü oluşturan kiracıların çok güç durumlara düşmelerine
neden olmuştur. Toplumda ev sahibi-kiracı ilişkisinden doğan sürtüşmelerin
giderilebilmesi, ev sahibine göre ekonomik açıdan daha zayıf durumdaki
kiracıların korunması, toplum huzuru ve güvenliği gibi nedenlerle Devletin,
taşınmaz mal kirası konusunu Borçlar Yasasıyanında, tarafların irade ve
mülkiyet hakkını kullanma özgürlüklerini sınırlayıcı ve emredici kurallarla
düzenlemesi zorunluluğu ortaya çıkmıştır. Türk taşınmaz mal kirası hukukunda, kira bedellerinin 1939 yılı
rayiç kirası üzerinden dondurulması ilkesini getiren 3780 sayılı Millî Korunma
Yasası ve bu yasada yapılan değişiklikler ve daha sonra 6570 sayılı Gayrımenkul
Kiraları Hakkındaki Yasa ve bu Yasanın, kiraları 1939 ve 1953 yıllarına göre
donduran 2. ve 3. maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptali üzerine ortaya çıkan
boşluğun yargı organlarının kararlarıyla doldurulması, kiracıyla-kiralayanın
çıkarları arasında bir denge kurulmaya çalışılması yönündeki çabaların
sonuçlarıdır. Türk hukukunda, Yasama tasarrufları ve mahkemelerin yerleşik
içtihatlarının, kira bedelini sözleşme süresini, sözleşmenin feshini, kiracının
taşınmazdan çıkarılması koşullarını emredici kurallarla düzenlediği; öteyandan
sözleşmenin yapılmasında serbest irade ilkesinin korunduğu gözlenmektedir.
Böylece, taşınmaz mal kirası konusu, özel hukuk ilişkisi yanında ve belki de
daha ağırlıklı olarak kamu hukuku kapsamı içerisinde düzenlenmektedir. 3151
sayılı Yasanın da, bu kapsam ve anlayış içersinde, belediyeler ve özel idareler
ile Beden Terbiyesi Genel Müdürlüğü adına kayıtlı veya bunlarınkamu kuruluşları
veya kamu yararına çalışan derneklerle müştereken sahip buldukları taşınmazlara
ilişkin kira sözleşmeleri hakkında 2912 sayılı Yasaya koşut hükümler getirdiği
ve bu kurumlara ait taşınmaz kiralarının günün emsal ve rayiç bedelleri
düzeyine getirilmesini amaçladığı anlaşılmaktadır. 2. Kamu İdarelerinin Özel Taşınmazları Kamu tüzelkişilerine ait taşınmazların bir bölümü doğrudan kamu
hizmetine ve kamunun yararlanmasına özgülendiği halde (kamu emlâki); bir bölümü
kamu hizmetine ayrılmadan gelir getirmek amacıyle kullanılabilmektedir (özel
emlâk). Özel emlâk, kamu idaresinin, kamu hizmetine doğrudan özgülemediği,
üzerinde işletme, kiraya verme ve satma gibi yetkilere sahip bulunduğu
taşınmazlardır. Bunlar kamu idarelerinin gelir kaynaklarındanbirini
oluştururlar. Özellikle yerel idarelerin giderlerinin önemli bir bölümünün
karşılanması bu tür emlâktan elde edilen gelirlere bağlıdır. Kamu emlâkının, kamu hukuku kurallarına göre yönetilmesine karşın,
kamu özel emlâkı üçüncü kişiler yönünden özel hukuka tabidir. Ancak, kamu
idaresiyle onun özel taşınmazı arasındaki bağlantı, özel hukuktaki bir
malikle-taşınmaz arasındaki mülkiyet ilişkisinden bir hayli farklıdır. Özel
hukukta malik, malını istediği gibi tasarruf edebilmede, onu dilediği fiyatla
dilediğine satmada ya da kiralamada ve maldan elde ettiği geliri istediği gibi
harcamada özgür olmasına karşın; kamu idaresi, sahip olduğu özel emlâk üzerinde
tasarrufta bulunurken, bir takım kurallara uymak durumundadır (Muhasebei
Umumiye Yasasına, Devlet İhale Yasasına, Sayıştay denetimine tabi olması gibi);
bu taşınmazları dilediklerine dilediği fiyatla devredemez, daha önemlisi bu
yerlerden sağlanan geliri, gördüğü kamu hizmetine ayırmak zorundadır. Böyle
özel emlâk, idarenin üçüncü kişilerle olan ilişkilerinde (alım, satım, kira
gibi konularda) özel hukuk kurallarına tabi ise de, kamusal bir sorumlulukla ve
kamu hukukunun belirlediği usule göre kullanılır. Bu yerlerden elde edilecek
gelirin, kamu idaresinin yapmakla yükümlü olduğu hizmette harcanması bu
taşınmazların kamu hizmetine dolaylı olarak özgülenmesi (dolaylı özgülenme)
anlamındadır. B- İtiraz Konusu Kuralın Anayasa'ya Aykırılığı Sorunu: 1. Anayasa'nın 2. maddesi yönünden inceleme: Türkiye Cumhuriyeti Anayasası, 2. maddesinde "hukuk Devleti
olmayı" Cumhuriyetin nitelikleri arasında saymıştır. Anayasa Mahkemesinin çeşitli kararlarında belirtildiği üzere
"(Hukuk devletinin temel unsuru bütün devlet faaliyetinin hukuk
kurallarına uygun olmasıdır.) hukuk devleti, insan haklarına saygı gösteren ve
bu hakları koruyucu, âdil bir hukuk düzenini kuran ve bunu devam ettirmeye
kendini zorunlu sayan ve bütün faaliyetlerinde hukuka ve Anayasa'ya uyan bir
devlet olmak gerekir. Hukuk devletinde kanun koyucu da dahil olmak üzere
devletin bütün organları üstünde hukukun mutlak bir hakimiyeti haiz olması,
kanun koyucunun yasama faaliyetlerinde kendisini herzaman Anayasa ve hukukun
üstün kuralları ile bağlı tutması lâzımdır. Zira kanunun da üstünde Kanun
Koyucunun bozamayacağı temel hukuk prensipleri ve Anayasa vardır..."
(11.10.1963 günlü, E: 1963/124, K: 1963/243 sayılı karar, AMKD. Cilt:1, sayfa:
429). Devlet faaliyetlerinin hukuk kurallarına uygun olması, kazanılmış
haklara saygı duyulmasını gerektirir. Ancak, kazanılmış bir haktan söz
edilebilmesi için bu hakkın ya da borcun yeni yasadan önce yürürlükte olan kurallara
göre bütün sonuçlarıyla fiilen elde edilmiş olması gerekir. 3151 sayılı Yasa, Belediyeler... ile kiracılar arasındaki mevcut
sözleşmenin, Yasanın yayımlandığı tarihten itibaren 6 ay sonra kendiliğinden
sona ermesini, eski kiracıların, belediyelerce rayiç ve emsal bedele uygun
olarak belirlenecek yeni kira bedeli ve koşulları üzerinden 6 ayı takip eden 30
gün içersinde sözleşme yapmaya yetkili olmalarını, kiracıların yeni bedele ve
koşullara mahkemeler nezdinde itiraz edebilmelerini öngörmektedir. Borçlar Yasasının 248. maddesine göre, "Adi kira, bir akittir
ki kiralayan, onunla kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk
etmeyi iltizam eder." Bu hüküm uyarınca, âdi kirada, kiralayan, bir şeyin
kullanılmasını bir süre için kiracıya terk etmeyi üstlenmekte, buna karşılık,
kiracı da bir bedel ödemeyi yüklenmektedir. Görüldüğü üzere kira sözleşmesinin
yapıldığı anda, sözleşmeden doğan, ileriye dönük borçlandırıcı yüküm getiren
haklar henüz fiilenelde edilmiş değildir. Taraflar, sadece sözleşme dönemini
kapsayan süre için borç yüklenmiş olmaktadırlar. Nitekim, kira sözleşmesinin
kiracıya, göreli bir hak sağlaması (örneğin, kiralayanın, sözleşmenin kendisine
yüklediği teslim borcunu yerine getirmeyerek kiralananı başka bir sözleşmeyle
üçüncü kişiye teslim etmesi durumunda, ilk sözleşme sahibinin, kiralananın
kendisine teslim edilmesini isteyememesi; Borçlar Yasasının 254. maddesinde
düzenlenen "satım ile kiranın infisahı" kuralı); öteyandan kira
sözleşmelerinin doğumu için süreli olma zorunluluğunun olmaması, süresiz ya da
8.9.1983 günlü, 2886 sayılı Yasaya tabi kuruluşlarda on yılı aşmayacak biçimde;
bu yasayla bağlı olmayanlarda daha uzun süreli kira sözleşmelerinin
yapılabilmesi, sözleşmenin yapıldığı anda sözleşme süresinin sonuna kadar tüm
sonuçlarıyla kazanılmış bir hakkın bulunduğu savına yer vermez. Taşınmazın
satışı ya da kiracının kira bedellerini ödememesi gibi durumların mülk
sahibine, sözleşme süresi dolmadan kiralananın tahliyesini istemek hakkını
vermesi bu görüşü doğrulamaktadır. Öteyandan, 3151 sayılı Yasanın, kamu hukukuna ilişkin ve emredici
nitelikte olması, öngördüğü genel ve objektif düzenlemenin farklı hukuksal
durumlar yaratmaması için her yerde aynı zamanda uygulanmasını, eski yasa
zamanında başlamış olan hukuksal ilişkilerin yeni yasaya göre devamını ve
sonuçlandırılmasını gerekli kılar. Aksi halde, 3151 sayılı Yasanın, yayımını
takip eden aybaşında yürürlüğe girmesine karşın, çeşitli yıllara uzanabilen
kira sözleşmeleri nedeniyle, farklı uygulamalar yıllar boyu devam eder ve
sözleşmesi henüz sona ermemiş olan kiralar yönünden yasa hükmünü yürütemez. Bu
da, emredici yasa kuralının, herkes için ve herkese aynı zamanda objektif
hukuksal durumlar yaratması ilkesine uygun düşmez. Açıklanan nedenlerle 3151 sayılı Yasa kuralı, Anayasanın 2.
maddesindeki hukuk devleti ilkesine aykırı görülmemiştir. 2. Anayasa'nın 10. maddesi yönünden inceleme: İtiraz yoluna başvuran mahkeme, itiraz konusu Yasanın
taşınmazların kiraya verilmesinde aynı hukuksal durumda bulunması gereken
belediyeler, özel idareler vb. kurumlar ile kiralayan durumunda bulunan gerçek
kişiler arasında ayırım yapılmasına olanak tanıması nedeniyle eşitlik ilkesine
aykırı düştüğünü ileri sürmektedir. Anayasamız, hukuksal durumu aynı olanların aynı kurallara bağlı
tutulacağını, ayrı durumda olanların ise ayrı kurallara bağlı tutulmasının
Anayasa'ya aykırılık oluşturmayacağını kabul etmiştir. Anayasa Mahkemesi'nin
kimi kararlarında açıklandığı gibi, yasa karşısında eşitlik, herkesinher yönden
aynı kurallara bağlı tutulması değildir. Kiraya verenler durumunda da olsalar,
haklı nedenlerin varlığında kamu tüzelkişileri ile gerçek kişilerin ayrı
kurallara bağlı tutulmaları eşitlik ilkesine aykırı düşmez. 3151 sayılı Yasanın genel gerekçesinde ".... Belediyeler ve
özel idarelere ait gayrimenkullerin kira bedelleri emsallerine göre günümüz
rayiçlerinin çok altında olup, işletme ve amortisman masraflarını dahi
karşılayamaz durumda sembolik bedellerle kirada bulunmaktadır...."
(T.B.M.M. Tutanak Dergisi, 53. Birleşim, Dönem:17, Cilt:12, yasama yılı:2, S.
Sayısı : 212) denilmektedir. Bu durumun, söz konusu düşük kira gelirlerinin özgülendiği kamu
hizmetlerini olumsuz yönde etkilemesi doğaldır. Yasa Koyucunun, 3151 sayılı Yasayla, Belediye ve özel idareler ile
Beden Terbiyesi Genel Müdürlüğü adına kayıtlı kirada bulunan taşınmazların,
paranın sürekli değer kaybetmesi nedeniyle sembolik hale gelen kiralarını, bir
defa için rayiç ve emsal bedellerine yükseltmeyi amaçladığı anlaşılmaktadır. Daha önce açıklandığı üzere, kamu tüzelkişileri kiraya verdikleri
özel emlâkları dolayısıyla üçüncü kişilerle özel hukuk ilişkisi içinde iseler
de, özel emlâkla kamu tüzelkişisi arasında sorumluluk, yönetim ve tasarruf
biçimi yönünden kamu hukuku ilişkisinin bulunması, bu emlâktan elde edilen
gelirin kamu hizmetine ayrılması (kamu hizmetine dolaylı özgüleme), özel
emlâkını kiraya veren kamu tüzelkişileriyle,kiralayan durumundaki gerçek
kişilerin ayrı hukuksal işleme tabi tutulmasını haklı kılar. Kaldıki özel
kişilere ait olup eskiden kiraya verilen taşınmazların kira bedelleri, emsal
kira ve rayicin altında kalmasına karşın, gerek yasada öngörülen daha çok
gerçek kişilerin yararlanabileceği tahliye koşulları, gerek özel baskılar
nedeniyle çoğunlukla mahkemelerin belirlediği oranların üzerinde artış göstermiştir.
Halbuki, kamu tüzelkişilerine ait kiraların, kiracılarının hemen hemen değişmez
hale gelmesi, yıllık artışların mahkemelerce belirlenen oranları geçmemesi
nedenleriyle gerçek kişilerin emsel yerlerden elde ettikleri kiradan daha düşük
düzeyde kaldığı gözlenmiştir. Böylece, sahip oldukları taşınmazları kiraya veren kamu
tüzelkişileri ile gerçek kişiler ayrı hukuksal durum içinde bulunduklarından
3151 sayılı Yasayla Belediyeler yönünden ayrı düzenleme getirilmesinde ve eski
kiraların emsallere göre rayiç bedele yükseltilmesi için kiracılarıyla yeniden
sözleşme yapmalarına olanak tanınmasında, Anayasa'nın yasa önünde eşitlik
ilkesine aykırı bir yön bulunmamaktadır. Belirtilen nedenlerle itiraz
reddedilmelidir. Orhan ONAR, Necdet DARICIOĞLU, Yekta Güngör ÖZDEN, Selahattin
METİN ve Adnan KÜKNER yukarıdaki görüşlere katımamılardır. VI- SONUÇ : İlk incelemede alınan sınırlandırma kararı uyarınca Belediyeler
yönünden incelenen; 15.1.1985 günlü, 3151 sayılı (18.5.1955 Tarihli ve 6570 Sayılı
Gayrımenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici Madde Eklenmesine Dair Kanun)
un, Anayasa'ya aykırı olmadığına ve iptal isteminin reddine, Orhan ONAR, Necdet
DARICIOĞLU, Yekta Güngör ÖZDEN, Selahattin METİN ve Adnan KÜKNER'in karşıoyları
ve oyçokluğuyla, 3.7.1986 gününde karar verildi. Başkan H.
  Semih ÖZMERT Başkanvekili Orhan
  ONAR Üye Necdet
  DARICIOĞLU Üye Yılmaz
  ALİEFENDİOĞLU Üye Yekta
  Güngör ÖZDEN Üye Muammer
  TURAN Üye Mehmet
  ÇINARLI Üye Selahattin
  METİN Üye Servet
  TÜZÜN Üye Mahmut
  C. CUHRUK Üye Adnan
  KÜKNER KARŞIOY
YAZISI 4.2.1986 günlü İlk İnceleme Toplantısında alınan karar uyarınca
belediyelerle sınırlı olarak Anayasaya uygunluk denetimine tâbii tutulan
15.1.1985 günlü, 3151 sayılı Yasa; 11.10.1983 günlü, 2912 sayılı Yasa
paralelinde oluşturulan, anlam ve amacı itibariyle, bu Yasayı tamamlayan bir ek
yasa niteliğindedir. Daha açık bir anlatımla, "18.5.1955 Tarihli ve 6570
Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici MaddeEklenmesine Dair
Kanun" adını taşıyan itiraz konusu Yasa, aynı adı taşıyan 11.10.1983
günlü, 2912 sayılı Yasa kapsamı dışında bırakılan "Belediyeler ve Özel
İdareler ile Beden Terbiyesi Genel Müdürlüğü adına kayıtlı veya bunların kamu
kuruluşları veya kamuyararına çalışan derneklerle müştereken sahip bulundukları
gayrimenkullere (vasiyet edilenler dahil) ilişkin kira sözleşmeleri" ile
ilgili aynı doğrultudaki düzenlemeleri içermektedir. Borçlar Kanunu'nun 19. maddesi ile tanınan sözleşme hürriyetine
dayanılarak yapılmış, konusu, süresi ve koşulları, yasal sınırlar içinde
tarafların özgür iradeleri ile karşılıklı olarak serbestçe saptanmış kira
sözleşmeleri, içerikleri, bakımından; kiralayana ve kiracıya birtakım haklar tanıyan
ve borçlar yükleyen, belirledikleri süre içinde, Devletin ve yasaların koruması
altında hukuksal geçerliliklerini sürdürmeleri gereken belgelerdir. Bu nedenle,
öngördükleri süre ile sınırlı olarak, sözleşmenin gereklerine taraflarca
bihakkın uyulması, dolayısiyle sözleşmeden doğan haklara karşılıklı olarak
saygı gösterilmesi ve yükümlülüklerin geciktirilmeksizin yerine getirilmesi
zorunludur. Bu zorunluluk, meşrû hukuk düzeninin himayesi altındaki hakların
sözleşmenin tarafları ya da üçüncü kişiler tarafından ihlâl edilmesi halinde
kuşkusuz bu düzenin öngördüğü yaptırımların uygulanmasını gerektirecektir. Hal
böyle olduğuna göre, Devletin de, tarafların sözleşmelerden kaynaklanan
haklarına saygılı olması ve bu hakları koruması özellikle hukuk devleti olmanın
vazgeçilmez gereğidir. Bu açıdan bakıldığında, itiraz konusu Yasa'nın 1.
maddesi ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'a eklenen ve
içeriği hükümler bakımından, kiracının; kira sözleşmesinde belirlenen süre
içinde ve bu sözleşme ile saptanan kira bedeli karşılığında, kiralanan
taşınmazı kullanmak ve ondan sözleşme koşullarına uygun biçimde yararlanmak
hakkına sözleşme süresi dolmadan son veren; belediyeler adına kayıtlı
taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerini günü gelmeden ortadan kaldıran ve
taşınmazı kiralayan belediyenin, rayiç ve emsal bedele uygun olarak yeni kira
bedeli ve şartlarını kendiliğinden saptamasına olanak tanıyan; itiraz süresi
içinde, kira bedeline karşı Sulh Hukuk Mahkemesine yapılan başvurularla ilgili
davalarda ilk ve eski kira ile toptan eşya fiyatlarındaki artış yüzdelerinin
nazarı itibara alınmasını kesinlikle engelleyen Geçici Maddenin, yasalarla
korunması ve Devletin güvencesi altında bulundurulması gereken hakların
ihlâline, bunun sonucu olarak hukukî istikrârın bozulmasına neden olması
bakımından öncelikle "hukuk devleti" ilkesini zedelemekte olduğu
gözlenmektedir. Bu doğrultudaki düzenlemenin; Anayasanın 2. maddesiyle ve
Anayasa Mahkemesinin, insan haklarına saygı gösteren, bu hakları koruyucu adil
bir hukuk düzeni kuran ve bunu devam ettirmeklekendini zorunlu sayan ve bütün
faaliyetlerinde hukuka ve Anayasaya uyan Devlet tanımıyla uyum içinde bulunduğu
rahatlıkla söylenemez. Ayrıca, ekonomik koşullar da gözetilerek, tarafların özgür
iradeleriyle oluşturulan kira sözleşmelerine, sözleşme süresi içinde, Devletçe,
doğrudan doğruya kiralayan Belediyelerin çıkarları yönünden ve onların yararına
müdahale edilerek; yürürlükteki mevzuat hükümleri çerçevesinde gerçekleştirilen
kira sözleşmelerinin kiracılara sağladığı haklar ve yetkiler gözardı edilmeksuretiyle,
bunların, kira bedeli ve koşulları yönünden, kiralayan belediyelerce tek
taraflı olarak empoze edilen yeni bir sözleşme yapmak zorunda bırakılması,
hukuk devleti ilkesi yanında, yine Anayasanın 2. maddesinde Cumhuriyetin
nitelikleri arasında sayılan "sosyal devlet" ilkesiyle de bağdaşmayan
bir düzenlemeyi sergilemektedir. Öte yandan, belediyelerin sahip bulundukları özel emlak ile gerçek
kişilerin mâlik oldukları taşınmazlar ve 2912 ile 3151 sayılı Yasalarda yer
almayan kurum ve kuruluşlara ait özel emlak arasında, hukukî açıdan, esasta
herhangi bir fark gözetilmediği halde, 3151 sayılı Yasa ile, belediyelere ait
özel emlake ilişkin kira sözleşmeleri için farklı düzenlemeler getirilmiş,
ezcümle, anılan kira sözleşmelerinin, yürürlük sürelerine bakılmaksızın,
Yasanın yürürlüğe girdiği 1.2.1985 tarihinde altı ay sonra, 1.8.1985 tarihinde
kendiliğinden sona ermesi; yeni kira bedeli ve kira koşullarının kiralayan
tarafından tek taraflı olarak tesbit ve kiracıya tebliğ edilmesi; bunları kabul
etmediği takdirde kiracının taşınmazı tahliye etmesi; yani kira bedeline karşı
açılan davalarda, mahkemelerin, eski kira bedellerini ve toptan eşya
fiyatlarındaki artış oranlarını nazarı itibare almamaları öngörülmüştür. Bu durumda, aynı statü içinde bulunmalarına ve aynı hukukî rejime
tâbi olmalarına rağmen, gerçek kişiler ve 2912 ve 3151 sayılı Yasaların kapsamı
dışında bırakılan kurum ve kuruluşlar ile belediyelerin sahip bulundukları
taşınmazlar arasında kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler yönünden önemli
ölçüde ayrılık yaratılmış; ikinci kategoriye giren kira sözleşmeleri, 6570
sayılı Yasanın benimsendiği sistem dışında özel bir rejime bağlanarak gerçek
kişilerin ve birinci kategoride yer alan öteki grupların mağduriyetine yol açan
ve eşitlik kuralına belirgin biçimde aykırı düşen geçici bir sistem
oluşturulmuştur. Bu olgu, 3151 sayılı Yasa ile 6570 sayılı Yasaya eklenen Geçici
Madde'nin değişik uygulamalara neden olan bahis konusu içeriğinin Anayasanın
10. maddesinde yer alan "kanun önünde eşitlik" ilkesine aykırılığını
açıkça ortaya koymaktadır. Anayasanın, aynı maddî ve hukukî durumda bulunanlar hakkında
farklı işlem yapılamayacağını; haklarda ve yükümlülüklerde aynı ölçü ve
ölçütlerin uygulanması gerektiğini ilke olarak benimseyen 10. maddesinin hiçbir
kişiye, aileye, zümreye veya sınıfa imtiyaz tanınamayacağına ilişkin kuralının
da inceleme konusu hükümlerle bağdaşmakta olduğu söylenemez. Gerçekten, 6570
sayılı Yasa ile tüm taşınmaz malikleri için konulmuş bulunan sınırlı artış
ilkesinin geçici de olsa belediyeler lehine değiştirilmesi, açıklanan
nedenlerle, kira mevzuatında "imtiyazlı malikler" statüsünü ihdas
etmiş olmaktadır. İtiraz konusu Yasanın Anayasaya aykırı olmadığına ve iptal
isteminin reddine ilişkin olarak Yüce Kurulca oyçokluğu ile verilen karara bu
nedenlerle katılmamaktayız. Başkanvekili Orhan
  ONAR Üye Necdet
  DARICIOĞLU Üye Selahattin
  METİN Üye Adnan
  KÜKNER KARŞIOY
GEREKÇEM Esas 1986/3 sayılı dosya konusu karar için açıkladığım karşıoy
gerekçemi bu karar için de yineliyorum. Üye Yekta
  Güngör ÖZDEN EK
GEREKÇE İnceleme konusu 15.1.1985 günlü ve 3151 sayılı Kanunun müktesep
hakları ihlâl ettiği ileri sürülüyor. Müktesep haktan söz edildiği hallerde bu konu üzerinde önemle
durmak ve dikkatle düşünmek gerekmektedir. Nitekim Sayın Ord. Prof. Dr. Sıddık
Sami Onar, "İdare Hukukunun Umumi Esasları" adlı kitabının üçüncü
basısında, müktesep hak mefhumu hakkındaki yerli ve yabancı birçok müellefin
görüşlerini de özetledikten sonra kitabının 482 nci sahifesinde: Görülüyor ki
pek çok kullandığımız müktesep hak tabiri hukukun en müphem, karanlık ve tatbik
sahası yok denecek kadar mahdut bir mefhumdur ve umumi hukuki durumlarda hiç
bir zaman bahis mevzuu olamaz" demektedir. Esas itibariyle eşit şahıslar arasında, mukavele serbestisi ve
irade muhteviyetine dayanan Borçlar Kanunu bile, 252, 254, 261 ve 264 üncü
maddelerinde belirttiği gibi, "mucibi aktin icrasını tahammül edilmez bir
hale getiren sebebler hususunda" , "satış halinde" ,
"müstecirin iflâsı"nda, v.s.de sözleşme süresinin dolmasından önce
mukavelenin feshedilebileceğini kabul etmektedir. Kaldıki, özel hukuk alanına giren Borçlar Kanunu, 1940 yılından
itibaren çıkarılan ve kamu hukuku özelliklerini taşıyan 3780, 3954, 4180, 4648,
5020, 6084, 6570 ve 2912 sayılı Kanunlarla zımnen değiştirilmiştir. Bu
Kanunlar, kira bedellerini sınırlarken mukavedeki sürelerinin de otomatikman
devamlı olarak yenileneceğini öngörmüşlerdir. Bu arada zaman zaman kira
mukavelelerini sona erdiren hükümler de konulmuştur. Örneğin; 6570 sayılı
Kanunun muvakkat 2 nci maddesine o kanunun yürürlüğe girmesinden altı ay sonra
bazı kira mukavelelerinin sona ereceğine dair hükümler konduğu görülmektedir. 3151 sayılı Kanunla da altı ay sonra sona ereceği belirtilen kira
mukaveleleri esas itibariyle tarafların serbest irade ve rızalarıyla tesbit
ettikleri sözleşme süreleri olmayıp önceki kanunların otomatikman uzattıkları
sürelerdir. Ayrıca kanun, rayiç ve emsal bedel üzerinden kirasını sürdürmek
isteyen kiracıya tercih hakkı vermekte ve rayiçten yüksek kira bedeli
istenmesine karşı da mahkemeye başvurmak imkanını tanımaktadır. Bu nedenlerle müktesep hakkın ihlâlinden bahisle kanunun Anayasaya
aykırılığı iddiasının kabul edilmemesi de yerindedir. Bu ek gerekçeyle çoğunluk
kararına katılıyorum. Üye Muammer
  TURAN