ANAYASA MAHKEMESİ KARARI Esas Sayısı : 2023/192 Karar Sayısı : 2024/161 Karar Tarihi : 24/9/2024 R.G.Tarih-Sayı : 28/11/2024-32736 İTİRAZ YOLUNA BAŞVURAN: Kandıra Sulh Hukuk Mahkemesi İTİRAZIN KONUSU: 23/6/1965
tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 49. maddesinin; A. İkinci
fıkrasında yer alan “…veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi…” ibaresinin, B. 13/4/1983
tarihli ve 2814 sayılı Kanun’un 14. maddesiyle değiştirilen üçüncü ve dördüncü
fıkralarının, Anayasa’nın 35. maddesine aykırılığı ileri sürülerek
iptallerine karar verilmesi talebidir. OLAY: Beş yıl
içinde yapının tamamlanmaması nedeniyle kat irtifakının iptali ile karşılık
geldiği arsa payının ifraz edilerek tapuda müşterek mülkiyet esasına göre
tescili talebiyle açılan davada itiraz konusu kuralların Anayasa’ya aykırı olduğu kanısına varan
Mahkeme, iptalleri için başvurmuştur . I. İPTALİ İSTENEN KANUN HÜKÜMLERİ Kanun’un itiraz konusu kuralların da yer aldığı 49.
maddesi şöyledir: “B) Kat irtifakının sona ermesi: Madde 49 – Kat irtifakına konu olan arsanın maliki
veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat
irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler. Kat irtifakı, buna konu olan arsanın
tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi veya
kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer. (Değişik fıkra: 13/4/1983-2814/14 md.) Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde,
bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı
yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde
ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli
bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden
uzatılabilir. (Değişik fıkra: 13/4/1983-2814/14 md.) Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı
kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir. ” II. İLK İNCELEME 1. Anayasa Mahkemesi İçtüzüğü hükümleri uyarınca Zühtü ARSLAN,
Hasan Tahsin GÖKCAN, Kadir ÖZKAYA, Engin YILDIRIM, Muammer TOPAL, M. Emin KUZ,
Rıdvan GÜLEÇ, Yusuf Şevki HAKYEMEZ, Yıldız SEFERİNOĞLU, Selahaddin MENTEŞ,
Basri BAĞCI, İrfan FİDAN, Kenan YAŞAR ve Muhterem İNCE’nin katılımlarıyla 27/12/2023
tarihinde yapılan ilk inceleme toplantısında dosyada eksiklik bulunmadığından
işin esasının incelenmesine OYBİRLİĞİYLE karar verilmiştir. III. ESASIN İNCELENMESİ 2. Başvuru kararı ve ekleri, Raportör İsmail Emrah PERDECİOĞLU
tarafından hazırlanan işin esasına ilişkin rapor, itiraz konusu kanun hükümleri,
dayanılan Anayasa kuralları ve bunların gerekçeleri ile diğer yasama belgeleri
okunup incelendikten sonra gereği görüşülüp düşünüldü: A. Uygulanacak Kural ve Sınırlama Sorunu 3. Anayasa’nın 152. ile 30/3/2011 tarihli ve 6216 sayılı Anayasa
Mahkemesinin Kuruluşu ve Yargılama Usulleri Hakkında Kanun’un 40. maddelerine
göre bir davaya bakmakta olan mahkeme, o dava sebebiyle uygulanacak bir kanunun
veya Cumhurbaşkanlığı kararnamesinin hükümlerini Anayasa’ya aykırı görmesi
hâlinde veya taraflardan birinin ileri sürdüğü aykırılık iddiasının ciddi
olduğu kanısına varması durumunda bu hükümlerin iptalleri için Anayasa
Mahkemesine başvurmaya yetkilidir. Ancak anılan maddeler uyarınca bir
mahkemenin Anayasa Mahkemesine başvurabilmesi için elinde yöntemince açılmış ve
mahkemenin görevine giren bir davanın bulunması, iptali talep edilen kuralın da
o davada uygulanacak olması gerekir. Uygulanacak kural ise bakılmakta olan
davanın değişik evrelerinde ortaya çıkan sorunların çözümünde veya davayı
sonuçlandırmada olumlu ya da olumsuz yönde etki yapacak nitelikte bulunan
kurallardır. 4. İtiraz yoluna başvuran Mahkemenin iptalini talep ettiği
kurallardan ilki, 634 sayılı Kanun’un 49. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan “…veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi…” ibaresidir. Bu fıkrada
kat irtifakının kendiliğinden sona ereceği hâller düzenlenmiştir. İtiraz konusu
kuralla kat irtifakının, buna konu olan arsanın üzerinde yapı yapılamayacak
hâle gelmesi durumunda sona ereceği hüküm altına alınmıştır. 5. Başvuran Mahkemede görülmekte olan uyuşmazlığın konusunu kat
irtifakı kurulmak suretiyle inşasına başlanmış ancak tamamlanamamış yapılar
oluşturmaktadır. Bu itibarla somut olayda kat irtifakına konu arsanın üzerinde
yapı yapılamayacak hâle gelmesi söz konusu olmadığı anlaşıldığından itiraz
konusu “…veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi…” ibaresinin bakılmakta
olan davada uygulanma imkânı bulunmamaktadır. Bu nedenle söz konusu ibareye ilişkin
başvurunun Mahkemenin yetkisizliği nedeniyle reddi gerekir. 6. Anılan Kanun’un 49. maddesinin üçüncü fıkrası itiraz konusu
kurallardan ikincisini oluşturmaktadır. Söz konusu fıkranın ikinci cümlesinde
kat irtifakının belli bir süre için uzatılmasına karar verilmesi durumunda bu
sürenin istem üzerine yeniden uzatılabilmesi öngörülmüştür. Bakılmakta olan
davada kat irtifakının belli bir süre için uzatılmasına ilişkin uyuşmazlık
bulunmadığından anılan cümlenin de bakılmakta olan davada uygulanma imkânı
bulunmamaktadır. Bu nedenle söz konusu cümleye ilişkin başvurunun Mahkemenin
yetkisizliği nedeniyle reddi gerekir. 7. Öte yandan anılan fıkranın birinci cümlesinin “Kat
irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen
plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine,
sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre … karar verir.” bölümü bakılmakta olan davanın konusunun yanı sıra kat irtifakının belirli bir
süre için uzatılmasına karar verilmesi talebine ilişkin uyuşmazlıklar
bakımından da geçerli ortak kural niteliğindedir. Bu itibarla bakılmakta olan
davanın konusu gözetilerek fıkranın birinci cümlesinin esasına ilişkin
incelemenin kuralda yer alan “…kat irtifakının sona ermesine…” ibaresi
ile sınırlı olarak yapılması gerekir. B. Anlam ve Kapsam 8. 634 sayılı Kanun’un 2. maddesinin birinci fıkrasının (c)
bendinde kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak
üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız
bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun
hükümlerine göre kurulan irtifak hakkı olarak tanımlanmıştır. 9. Kat irtifakı ile bir arsa üzerinde henüz yapı faaliyeti
başlamadan ya da yapı faaliyeti sırasında hak sahiplerinin daire, işyeri, depo
gibi bağımsız bölümlerdeki payları ve diğer teknik detayların belirlenmesi
sağlanmaktadır. Kat irtifakı sahibinin, irtifak hakkına sahip olduğu bağımsız
bölümde bu hakka dayanarak her türlü yasal tasarrufta bulunması mümkündür. 10. Kat irtifakı, ilgili olduğu taşınmaz üzerindeki yapım faaliyeti
tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra kat mülkiyetine geçiş
sağlanana kadar geçerliliğini korumaktadır. Anılan Kanun’un 3. maddesinin
üçüncü fıkrasında kat irtifakının, yapının tamamı için düzenlenecek yapı
kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanun’da gösterilen şartlar uyarınca
resen kat mülkiyetine çevrileceği düzenlenmiştir. 11. Kanun’un 17. maddesinin birinci fıkrası uyarınca kat irtifakı
sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının sözleşmede yazılı olan süre
içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine
getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. Yine
26. maddenin birinci fıkrası uyarınca kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan
ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının
sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları zamanında
yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kuralları uyarınca kolaylaştırmakla
karşılıklı olarak yükümlüdürler. 12. Kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşerek sona ermesinden başka
kanun koyucunun diğer ihtimalleri dikkate alarak 49. maddeyle hak sahiplerinin
ortak rızaları ile ya da belirli koşulların gerçekleşmesiyle kendiliğinden ya
da mahkeme kararıyla sona erme hâllerini düzenlediği görülmektedir. 13. Anılan maddenin üçüncü fıkrasının birinci cümlesinde kat
irtifakının kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı
yapılmadığı takdirde maliklerden birinin istemi üzerine sulh hâkiminin
gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek duruma göre kat irtifakının sona ermesine karar vereceği belirtilmiştir. Söz konusu cümlede yer alan “…kat irtifakının
sona ermesine…” ibaresi itiraz konusu kurallardan ilkini oluşturmaktadır. 14. Maddenin itiraz konusu dördüncü fıkrasında da üçüncü fıkra uyarınca kat
irtifakının kaldırılması hâlinde tapu kütüğündeki kaydın silineceği hüküm
altına alınmıştır. C. İtirazın Gerekçesi 15. Dava dilekçesinde özetle, kat irtifakına yönelik düzenlemelerin
kanunla yapılması gerektiği, itiraz konusu kurallarla idarenin yapacağı mevzuat
değişikleri neticesinde kat irtifakının sona ermesine sebebiyet verildiği,
düzenleyici idari işlemler ile kat irtifakının sona erdirilmesinin mülkiyet
hakkına ölçüsüz bir müdahale oluşturduğu belirtilerek kuralların Anayasa’nın
35. maddesine aykırı olduğu ileri sürülmüştür. Ç. Anayasa’ya Aykırılık Sorunu 16. Anayasa’nın 35. maddesinde “Herkes, mülkiyet ve miras
haklarına sahiptir./ Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla
sınırlanabilir./ Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” denilmektedir. Mülkiyet hakkı; kişiye -başkasının hakkına zarar vermemek ve
kanunların koyduğu sınırlamalara uymak koşuluyla- sahibi olduğu şeyi dilediği
gibi kullanma, onun üzerinde tasarruf etme ve ürünlerinden yararlanma imkânı
veren temel bir haktır. 17. Devlet, kişilerin mülkiyet hakkından tam anlamıyla
yararlanabilmeleri ve etkili bir şekilde mülkiyet hakkının korunması amacıyla kanuni,
idari ve yargısal önlemler almak zorundadır. 18. Bu çerçevede mülkiyet hakkının etkili bir şekilde korunabilmesi
yalnızca devletin bu hakka müdahaleden kaçınmasıyla sağlanamaz. Anayasa’nın 35.
maddesi uyarınca devletin mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin pozitif
yükümlülükleri de bulunmaktadır. Bu pozitif yükümlülükler kimi durumlarda özel
kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının
korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir (AYM, E.2019/11,
K.2019/86, 14/11/2019, § 13; Eyyüp Boynukara , B. No: 2013/7842,
17/2/2016, §§ 39-41; Osmanoğlu İnşaat Eğitim Gıda Temizlik Hizmetleri Petrol
Ürünleri Sanayi Ticaret Limitet Şirketi , B. No: 2014/8649, 15/2/2017, §
44). 19. Devletin pozitif yükümlülükleri, mülkiyet hakkına yapılan
müdahalelere karşı usule ilişkin güvenceleri sunan yargısal yolları da içeren
etkili hukuksal bir çerçeve oluşturma ve oluşturulan bu hukuksal çerçeve
kapsamında yargısal ve idari makamların bireylerin özel kişilerle olan
uyuşmazlıklarında etkili ve adil bir karar vermesini temin etmek
sorumluluklarını da içermektedir (Abbas Korkmaz ve diğerleri, B. No:
2014/17715, 9/11/2017, § 42) . 20. Kat irtifakının mahkeme kararıyla sona ermesini öngören
kurallar, mülkiyet hakkına ilişkin bir düzenleme niteliğinde olmakla birlikte kişilerin
mülkiyet hakkına kamu makamlarınca doğrudan bir müdahalede bulunulmasına değil
özel kişiler arası hukuki bir ilişkinin çerçevesinin düzenlemesine yöneliktir.
Bu durumda devletin mülkiyet hakkına dönük pozitif yükümlülükleri gereği
kuraldan kaynaklanabilecek uyuşmazlıklarda usule ilişkin güvenceleri sunan
yargısal yolları da içeren etkili hukuksal bir çerçeve oluşturma ve yargısal ve
idari makamların bireylerin özel kişilerle olan uyuşmazlıklarında etkili ve
adil bir karar vermesini temin etme sorumluluklarının sağlanması gerekmektedir. 21. Kurallarda koşulların oluşması durumunda maliklerin talep
etmesine bağlı olarak mahkeme kararı ile kat irtifakının sona ermesine ve tapu
kütüğünden silinmesine imkân tanınmaktadır. Bu talebin yapılabilmesi için kat
irtifakının kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı inşa
edilmemiş olması gerekmektedir. Kural olarak bir taşınmaz üzerindeki yapının
tamamlanıp yapı kullanım izni temin edilene kadar geçici bir koruma niteliğinde
öngörülmüş olan kat irtifakının, yapı inşasının makul bir süre içinde
gerçekleşmemesi durumunda herhangi bir süre öngörülmeksizin devam etmesi
maliklerin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkilerini belirsiz bir süreyle
kısıtlayabilecektir. Bu durumun hak sahiplerinin mağduriyet yaşayabilmelerine
neden olması mümkündür. Kanun koyucunun kat irtifakına konu taşınmaz üzerinde
yapı inşasının belirli bir süre içinde tamamlanmaması durumunda irtifak hakkı
sahiplerine seçimlik olarak kat irtifakını sonlandırma imkânı tanıdığı
anlaşılmaktadır. Bu yönüyle kuralların hak sahiplerinin menfaatlerinin
korunmasına yönelik olduğu söylenebilir. 22. Kat irtifakının sona erdirilmesi için mahkemeye başvurulması
durumunda ise kat irtifakı kendiliğinden sona ermemektedir. Bu bağlamda 634
sayılı Kanun’un 49. maddesinin üçüncü fıkrasında yargılama makamının
gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek duruma göre kat irtifakının sona ermesine
veya belli bir süre için uzatılmasına karar vermesi konusunda yargı makamına takdir
yetkisi de tanınmıştır. Bu itibarla kişiler arasındaki hukuki bir ilişkinin
sona ermesinin usul ve şartlarına ilişkin olarak kanun koyucunun sahip olduğu
takdir yetkisi kapsamında düzenlenmiş olduğu anlaşılan kuralın devletin
mülkiyet hakkının korunmasına yönelik yükümlülükleri bağlamında etkili ve adil
karar verilmesinin sağlanmasına yönelik yeterli güvenceler içerdiği
görülmektedir. 23. Öte yandan kural taşınmaz üzerindeki kat irtifakının sona
erdirilmesine yönelik olup kişilerin bu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının
ortadan kaldırılmasına ilişkin herhangi bir hüküm de içermemektedir. 24. Anılan Kanun’un 49. maddesinin itiraz konusu dördüncü fıkrasında
üçüncü fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kaydın
silineceği hüküm altına alınmıştır. Kat irtifakının kaldırılması kararı
verildiği durumlarda bu kararın hukuken sonuç doğurmasına yönelik olarak
yapılması gereken idari işlemi düzenleyen kuralın Anayasa’ya aykırı bir yönü
bulunmamaktadır. Açıklanan nedenlerle kurallar Anayasa’nın 35. maddesine aykırı
değildir. İtirazın reddi gerekir. IV. HÜKÜM 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun
49. maddesinin; A. İkinci
fıkrasında yer alan “...veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi...” ibaresinin itiraz başvurusunda bulunan
Mahkemenin bakmakta olduğu davada uygulanma imkânı bulunmadığından bu ibareye
ilişkin başvurunun Mahkemenin yetkisizliği nedeniyle REDDİNE, B. 13/4/1983
tarihli ve 2814 sayılı Kanun’un 14. maddesiyle değiştirilen; 1. Üçüncü fıkrasının; a. Birinci
cümlesinin esasına ilişkin incelemenin anılan cümlede yer alan “ …kat
irtifakının sona ermesine… ” ibaresi ile sınırlı olarak yapılmasına, b. Birinci
cümlesinde yer alan “ …kat irtifakının sona ermesine… ” ibaresinin
Anayasa’ya aykırı olmadığına ve itirazın
REDDİNE, c. İkinci
cümlesinin itiraz başvurusunda bulunan Mahkemenin bakmakta olduğu davada
uygulanma imkânı bulunmadığından bu cümleye ilişkin başvurunun Mahkemenin
yetkisizliği nedeniyle REDDİNE, 2. Dördüncü fıkrasının Anayasa’ya aykırı olmadığına ve itirazın REDDİNE, 24/9/2024 tarihinde
OYBİRLİĞİYLE karar verildi. Başkanvekili Hasan Tahsin GÖKCAN Başkanvekili Basri BAĞCI Üye Engin YILDIRIM Üye Rıdvan GÜLEÇ Üye Recai AKYEL Üye Yusuf Şevki HAKYEMEZ Üye Yıldız SEFERİNOĞLU Üye Selahaddin MENTEŞ Üye İrfan FİDAN Üye Kenan YAŞAR Üye Muhterem İNCE Üye Yılmaz AKÇİL Üye Ömer ÇINAR Üye Metin KIRATLI