Cour Administrative d'Appel de Paris, 5ème Chambre, 09/07/2009, 07PA00173, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour Administrative d'Appel de Paris
Formation : 5ème Chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2009-07-09
Numéro : 07PA00173
Président : Mme HELMHOLTZ
Rapporteur : M. Alain  VINCELET
Commissaire du gouvernement : M. Niollet
Avocat(s) : BOUDRIOT

Vu la requête, enregistrée le 16 janvier 2007, présentée pour M. et Mme Georges X, demeurant ... par Me Boudriot ; les requérants demandent à la cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0010216/2-3 du 23 novembre 2006 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande en décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contribution sociale auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 1995 à 1997 ; 2°) de prononcer la décharge demandée ; ................................................................................................................. Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 25 juin 2009 : - le rapport de M. Vincelet, rapporteur, - les conclusions de M. Niollet, rapporteur public, - et les observations orales de Me Boudriot, pour M. et Mme X ; Considérant que la société civile immobilière GEM 16 , dont l'objet est la gestion de deux immeubles sis 16 et 18 rue du Faubourg Saint-Antoine à Paris (11ème), et qui a pour associés M. et Mme X, a déduit de ses résultats imposables, d'une part au titre de l'année 1995, le montant d'une indemnité d'éviction de 1 300 000 F versée au locataire de l'immeuble situé au numéro 16, d'autre part, au titre des années 1996 et 1997 le montant des intérêts afférents aux emprunts contractés en vue d'assurer le paiement de cette indemnité ainsi que d'acquérir les immeubles ; qu'à l'issue de la vérification de comptabilité de cette société, le vérificateur a réintégré les déductions pratiquées aux résultats de la société et notifié à M. et Mme X, au prorata de leur participation, les redressements en résultant ; que les intéressés font appel du jugement du 23 novembre 2006 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande en décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contribution sociale auxquelles ils ont été en conséquence assujettis au titre des années 1995 à 1997 ; Sur l'indemnité d'éviction versée au titre de l'année 1995 : Considérant qu'aux termes de l'article 13 du code général des impôts : 1. Le bénéfice ou revenu imposable est constitué par l'excédent du produit brut, y compris la valeur des profits et avantages en nature, sur les dépenses effectuées en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu (...) ; que l'article 28 du même code dispose que : Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété ; que, par ailleurs, l'article 31 dudit code dispose que : I Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : 1° pour les propriétés urbaines : a) Les dépenses de réparation et d'entretien, les frais de gérance (...) effectivement supportées par le propriétaire, (...) b) les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, (...) c) Les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant (...), d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés (...) ; Considérant, d'une part, que l'indemnité d'éviction versée, en cas de non renouvellement du bail, au locataire commerçant en application de la législation relative aux baux commerciaux n'entre pas dans les charges de la propriété énumérées aux a), b), c) et d) de l'article 31-1 précité ; que, d'autre part, pour déterminer si une telle indemnité trouve sa contre-partie dans un accroissement du capital immobilier du bailleur ou doit être regardée par une dépense effectuée par lui en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu au sens de l'article 13 également précité du code, ou si ladite indemnité entre, le cas échéant, dans l'une et l'autre de ces catégories, il y a lieu de tenir compte des circonstances de l'espèce, en particulier de l'intention recherchée par le propriétaire lors du paiement de l'indemnité ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que le 15 novembre 1995, date du paiement de l'indemnité litigieuse, la société civile immobilière GEM 16 était propriétaire du seul immeuble du 16 rue du Faubourg Saint-Antoine, lequel faisait l'objet d'un bail commercial consenti au profit de la société Le Chêne centenaire ; qu'elle a ensuite consenti, le 1er février 1996, à un nouveau locataire un bail précaire portant sur une partie de l'immeuble, puis le 23 février suivant, acquis l'immeuble mitoyen sis 18 de la même rue et renégocié le bail portant sur cet immeuble ; qu'elle a alors demandé, le 18 juillet 1996, et obtenu, dès le 3 septembre suivant, une autorisation de travaux destinée à transformer et aménager les deux immeubles ; qu'enfin elle a successivement résilié les baux portant sur les deux immeubles à compter du 14 août 1997, fait réaliser les travaux à partir de la fin de l'année 1997 et au cours de l'année 1998, puis reloué le nouvel ensemble immobilier en résultant en 1999 ; Considérant, en premier lieu, que le versement de l'indemnité a été, ainsi qu'il est d'ailleurs constant, sans incidence sur les revenus tirés par la société de la conclusion des deux baux précaires consentis à deux sociétés dirigées respectivement par une autre associée et son époux portant sur chaque immeuble ; Considérant, en second lieu, que les requérants soutiennent en particulier que lors du paiement de l'indemnité, la société n'avait en vue que la relocation du seul immeuble du 16 dont elle était alors propriétaire et qu'elle n'a eu qu'ultérieurement, soit en 1996, l'opportunité d'acquérir l'immeuble mitoyen du 18 ; qu'ils ajoutent que seule la recherche de l'important financement nécessaire l'a contrainte à différer à la fin de l'année 1997 le commencement effectif des travaux et qu'après leur réalisation, la société a reloué le nouvel ensemble à des conditions nettement plus avantageuses, le loyer annuel initial de l'immeuble n° 16 de (155 925 F) ayant été porté à 1 800 000 F pour les deux immeubles réunis en un ensemble fonctionnel ; Considérant, toutefois, qu'il résulte des termes mêmes du protocole d'accord conclu le 14 décembre 1995 entre le locataire de l'immeuble du n° 18 et la société GEM 16 , document annexé aux écritures des requérants, que dès cette date la société envisageait sérieusement d'acquérir ledit immeuble, de le réunir avec celui dont elle était propriétaire et de réaliser des travaux sur l'ensemble ; qu'il est par ailleurs constant que lors du versement de l'indemnité la société n'avait pas les disponibilités nécessaires pour réaliser une opération d'une telle ampleur et n'avait effectué aucune démarche pour obtenir les financements nécessaires pour réaliser de tels travaux ce qui a d'ailleurs entraîné la cession, en 1997, par les requérants, de leur participation dans la société ; que dans ces conditions et alors que la valeur de l'immeuble s'est accrue du fait de sa libération, les requérants ne peuvent sérieusement soutenir que le 14 novembre1995, date du versement de l'indemnité en cause, la société GEM 16 avait réellement l'intention d'accroître ses revenus en relouant ultérieurement l'immeuble à des conditions plus avantageuses ; que, par suite, l'indemnité d'éviction n'était pas déductible des résultats de la société ; que c'est par suite à bon droit que le service l'a réintégrée aux résultats de cette dernière et a notifié aux requérants, au prorata de leur participation, les redressements correspondants ; qu'est sans incidence sur l'intention de la société à la date du versement de l'indemnité la circonstance qu'en 1999 après réalisation des opérations sur l'ensemble immobilier des immeubles des 16 et 18 rue du Faubourg Saint-Antoine elle a tiré de la relocation de l'immeuble un plus grand profit ; qu'est également sans incidence l'admission par le service, en déduction des résultats de la société, des deux indemnités d'éviction versées en 1997 dont le versement a eu lieu avant le début des travaux nécessaires pour réaliser l'ensemble fonctionnel permettant des locations à des conditions plus avantageuse ; Sur les intérêts d'emprunt : S'agissant de l'emprunt contracté en vue du paiement de l'indemnité d'éviction au titre de l'année 1995 : Considérant que dès lors que l'indemnité d'éviction versée par la société n'est pas déductible, les intérêts acquittés par ses associés au titre de l'emprunt qu'ils ont personnellement souscrit en vue d'assurer le paiement de cette indemnité ne sont pas davantage déductibles des revenus fonciers de ces derniers ; que c'est en conséquence à bon droit que le service en a refusé la déduction des intérêts de l'emprunt qu'ils ont souscrits ; que les requérants ne sont pas, en tout état de cause fondés à demander une compensation entre les redressements effectués au nom de la SCI et l'insuffisance de déduction à leur nom dès lors que ces intérêts d'emprunt ne sont pas,en l'espèce déductibles ; S'agissant des emprunts contractés en vue de réaliser des travaux et d'acquérir les immeubles, au titre des années 1996 et 1997 : Considérant qu'il résulte des dispositions précitées de l'article 31 du code général des impôts que la déduction des intérêts d'une dette contractée en vue de l'acquisition d'un immeuble n'est déductible que si celui-ci procure au contribuable un revenu entrant dans la catégorie des revenus fonciers ou, s'agissant d'intérêts payés durant une période où le logement est en construction, si le contribuable a manifesté l'intention d'utiliser le local, une fois celui-ci achevé, pour se procurer des revenus fonciers par voie de location à des tiers, et s'il a ultérieurement confirmé son intention en louant effectivement l'immeuble ; Considérant que la société GEM 16 a déduit de ses résultats des années 1996 et 1997 les intérêts afférents à deux emprunts bancaires par elle contractés en vue d'acquérir les immeubles ; que c'est à bon droit que l'administration a limité à trente pour cent de leur montant les déductions pratiquées, correspondant au prorata des superficies des immeubles alors effectivement louées et regardées comme seules productives de quand bien même la société les a ultérieurement reloués en totalité ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. et Mme X ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande ; D E C I D E : Article 1er : La requête de M. et Mme X est rejetée. '' '' '' '' 2 N° 07PA00173 Classement CNIJ : C