CAA de PARIS, 7ème chambre, 13/04/2018, 17PA00426, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de PARIS
Formation : 7ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2018-04-13
Numéro : 17PA00426
Président : Mme HEERS
Rapporteur : M. Brice  AUVRAY
Commissaire du gouvernement : Mme MIELNIK-MEDDAH
Avocat(s) : TZA AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La société Step Hôtel Campanile Porte d'Italie a demandé au Tribunal administratif de Melun de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises et de taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2013 et 2014 à raison d'un immeuble à usage d'hôtel sis 2, boulevard du général de Gaulle à Le Kremlin-Bicêtre (Val-de-Marne). Par un jugement n° 1409551, 1501870 du 1er décembre 2016, le Tribunal administratif de Melun a rejeté ses demandes. Procédure devant la Cour : Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 3 février et 15 décembre 2017, la société Step Hôtel Campanile Porte d'Italie, représentée par MeA..., demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 1409551, 1501870 du Tribunal administratif de Melun en date du 1er décembre 2016 ; 2°) de prononcer une réduction de 85 173 euros des cotisations foncières des entreprises et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2013 et 2014 dans les rôles de la commune du Kremlin-Bicêtre (Val-de-Marne), à raison d'un établissement hôtelier qu'elle exploite sous l'enseigne " Campanile Porte d'Italie Kremlin-Bicêtre " situé 2, boulevard du général de Gaulle dans cette même commune ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 1 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - les impositions contestées sont excessives et sollicite, dans le dernier état de ses écritures, qu'elles soient liquidées sur la base de la valeur locative du local-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains moyennant un abattement de 35 %, soit un tarif de 7,33 euros le m², sur la base de la valeur locative du local-type n° 48 du procès-verbal de la commune de Chelles moyennant un abattement de 20 %, soit un tarif de 7,07 euros le m², le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Champigny-sur-Marne moyennant un abattement de 20 %, soit un tarif de 6,34 euros le m², le local-type n° 6 du procès-verbal ME de la commune de Sète ou le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Béziers. Par un mémoire en défense, enregistré le 9 mai 2017, le ministre de l'économie et des finances conclut au rejet de la requête. Il soutient qu'aucun moyen n'est fondé. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative et, notamment, le 4° de l'article R. 811-1. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Auvray, - et les conclusions de Mme Mielnik-Meddah, rapporteur public. 1. Considérant que la société requérante exploite, sous l'enseigne " Campanile Porte d'Italie Kremlin-Bicêtre ", un hôtel de catégorie trois étoiles, d'une surface pondérée de 3 191 m² ; que, pour déterminer l'assiette de la cotisation foncière des entreprises litigieuse à laquelle l'intéressée a été assujettie au titre des années 2013 et 2014, l'administration fiscale a évalué la valeur locative des locaux commerciaux à usage d'hôtel par comparaison avec le local-type n° 55 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Thiais, soit un tarif unitaire de 18,29 euros le m² ; que, par décisions des 24 octobre 2014 et 29 janvier 2015, l'administration, tout en admettant que le local-type n° 55 du procès-verbal de la commune de Thiais ne pouvait pas être retenu comme terme de comparaison dès lors qu'il est devenu irrégulier, a rejeté les réclamations préalables des 13 mai 2014 et 5 janvier 2015, après avoir relevé qu'elle n'était pas en mesure de proposer un autre terme de comparaison pertinent et que l'évaluation par appréciation directe, par voie de conséquence seule possible selon elle, aboutissait à une valeur locative bien supérieure à celle ayant servi à asseoir les impositions litigieuses ; Sur le bien-fondé du jugement attaqué : 2. Considérant qu'aux termes de l'article 1467 du code général des impôts : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France, à l'exclusion des biens exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties en vertu des 11°, 12° et 13° de l'article 1382, dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période. / (...) La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe. " ; qu'aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; qu'en application des dispositions de l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts, la date de référence de la révision visée au b du 2° de l'article 1498 précité s'entend du 1er janvier 1970 ; qu'enfin, les dispositions de l'article 1600 du même code prévoient qu'il est pourvu aux dépenses ordinaires des chambres de commerce et d'industrie au moyen d'une taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises répartie entre tous les redevables de cette taxe proportionnellement à leur base d'imposition ; 3. Considérant que la société Step Hôtel Campanile Porte d'Italie demande que la valeur locative de son hôtel soit déterminée par comparaison avec celle du local-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains moyennant un abattement de 35 %, du local-type n° 48 du procès-verbal de la commune de Chelles moyennant un abattement de 20 %, du local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Champigny-sur-Marne moyennant un abattement de 20 %, avec celle du local-type n° 6 du procès-verbal ME de la commune de Sète ou du local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Béziers ; 4. Considérant que le local-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains correspond à un hôtel de catégorie 4 étoiles de luxe, d'une surface pondérée de 1 863 m², dont le tarif est de 74 francs (11,28 euros) le m², que le local-type n° 48 du procès-verbal de la commune de Chelles se rapporte à un hôtel restaurant d'une surface pondérée de 343 m², dont le tarif unitaire est de 58 francs (8,84 euros) et que le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Champigny-sur-Marne a trait à un hôtel café tabac journaux d'une surface pondérée de 419 m2 dont le tarif au m2 a été fixé à 52 francs (7,93 euros) ; que si la société requérante soutient que ces locaux-type constituent des termes de comparaison adaptés, il résulte de l'instruction que le premier local-type a été édifié en 1950, le deuxième en 1952 et le troisième en 1930, cette dernière date n'étant pas contestée par l'intéressée, tandis que l'établissement en cause est un hôtel de chaîne de conception moderne construit en 1984, ce qui ne permet pas de regarder ces locaux-type comme des termes de comparaison adaptés ; qu'en tout état de cause, le ministre relève que la valeur locative du local situé à Enghien-les-Bains a été évaluée par appréciation directe, ce qui s'oppose à ce que ce local puisse être utilisé comme terme de comparaison, et que celle du local sis à Chelles a été déterminée à partir d'un loyer révisé le 1er mai 1970 et non sur la base d'un loyer en cours au 1er janvier 1970, irrégularité qui fait obstacle à ce que ce local serve de terme de comparaison, étant en outre précisé que, comme le relève le ministre, il correspond à un hôtel de type traditionnel dont les caractéristiques ne sont dès lors pas comparables à celles d'un hôtel de chaîne de conception moderne comme tel est le cas de l'hôtel en cause ; que si, dans son mémoire en réplique, la société requérante soutient que, contrairement à ce que fait valoir le ministre, il ressortirait expressément du procès-verbal que le local-type n° 6 de la commune d'Enghien-les-Bains n'a pas été évalué par voie d'appréciation directe, il résulte des mentions portées sur ce procès-verbal que n'y figure que le nom du propriétaire, sans nom de l'occupant, ce dont l'administration a, à juste titre, déduit que le local en cause n'était alors pas loué ; que, dans ces conditions, l'administration est fondée à soutenir que ces trois locaux-type proposés par la société Step Hôtel Campanile Porte d'Italie ne peuvent servir de termes de comparaison pour évaluer le local en cause ; 5. Considérant que la société requérante propose également le local-type n° 6 du procès-verbal ME de la commune de Sète, dont le tarif unitaire a été fixé à 7,34 euros le m², et le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Béziers ; que, toutefois, les communes de Sète et de Béziers ne peuvent être regardées comme se trouvant dans une situation économique analogue à celle d'une commune de région parisienne, notamment Le Kremlin-Bicêtre ; qu'en outre, il résulte de l'instruction que le local-type n° 6 de la commune de Sète est un immeuble construit en 1895, où a dès l'origine été exercée une activité d'hôtel-restaurant et qu'il a, de surcroît, fait l'objet de deux déclarations modificatives le 23 mars 1976, puis le 5 février 1991 et que si la requérante soutient que le local-type de Béziers correspond à un hôtel de chaîne exploité sous l'enseigne " Hôtel Mercure Béziers ", il résulte de l'instruction et, notamment, du procès-verbal s'y rapportant, que l'immeuble a été édifié en 1900, tandis que le ministre relève que le local-type a été reconstruit depuis la date de référence ; qu'il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu d'écarter ces locaux-type comme termes de comparaison ; 6. Considérant, enfin, qu'il résulte de l'instruction que le ministre produit la liste de plus de cent locaux-type situés en Ile-de-France écartés par le juge de l'impôt et fait valoir qu'il n'est pas à même d'en proposer un qui soit approprié à l'évaluation de l'hôtel exploité par la société requérante ; qu'en l'absence de termes de comparaison appropriés, la valeur locative de l'hôtel en cause doit, par suite, être évaluée par la voie de l'appréciation directe prévue par le 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; 7. Considérant qu'il n'est pas contesté par la société requérante que la méthode par appréciation directe aboutit à une valeur locative comprise entre 109 851 et 121 289 euros, soit largement supérieure à celle, égale à 58 376 euros, retenue pour asseoir les impositions contestées ; que, dès lors, les conclusions à fin de réduction des cotisations litigieuses ne peuvent qu'être rejetées ; 8. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société Step Hôtel Campanile Porte d'Italie n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande ; qu'en conséquence, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante en la présente instance, la somme que demande sur ce fondement la société requérante ; DÉCIDE : Article 1er : La requête de la société Step Hôtel Campanile Porte d'Italie est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société Step Hôtel Campanile Porte d'Italie et au ministre de l'action et des comptes publics. Copie en sera adressée à la direction régionale des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris (pôle fiscal parisien 1). Délibéré après l'audience du 23 mars 2018, à laquelle siégeaient : Mme Heers, président de chambre, M. Auvray, président-assesseur, M. Boissy, premier conseiller, Lu en audience publique le 13 avril 2018. Le rapporteur, B. AUVRAYLe président, M. HEERS Le greffier, C. DABERT La République mande et ordonne au ministre de l'action et des comptes publics en ce qui le concerne, ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 2 N° 17PA00426