CAA de BORDEAUX, 1ère chambre - formation à 3, 28/06/2018, 16BX03538, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de BORDEAUX
Formation : 1ère chambre - formation à 3
Type de recours : excès de pouvoir
Date de la décision : 2018-06-28
Numéro : 16BX03538
Président : Mme GIRAULT
Rapporteur : M. Jean-Claude  PAUZIÈS
Commissaire du gouvernement : M. NORMAND
Avocat(s) : DS AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La SCI Bomont a demandé au tribunal administratif de La Réunion d'annuler l'arrêté du maire de la commune de Saint-Pierre du 14 octobre 2014 portant retrait d'un permis de construire tacite. Par un jugement n° 1401289 du 29 juillet 2016, le tribunal administratif de La Réunion a rejeté sa demande. Procédure devant la cour : Par une requête et des mémoires, enregistrés le 4 novembre 2016, le 6 février 2018, le 16 mars 2018 et le 21 mars 2018, la SCI Bomont, représentée par MeA..., demande à la cour : 1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de La Réunion du 29 juillet 2016 ; 2°) d'annuler l'arrêté du maire de la commune de Saint-Pierre du 14 octobre 2014 portant retrait d'un permis de construire tacite ; 3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Pierre deux sommes de 2 500 euros au titre de la première instance et de l'appel en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - la décision de retrait n'a pas été notifiée dans le délai de trois mois prévu par les dispositions de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme ; - le permis de construire tacite était compatible avec les prescriptions de l'article U1 12 du plan local d'urbanisme ; son projet consistant en l'extension d'un commerce, en application du 2 de l'article 12-2, le nombre de places de stationnement devait dépendre de la surface de plancher de l'ensemble de l'établissement ; elle disposait déjà de 53 m² de stationnement correspondant à au moins 50 % de la surface totale de l'établissement ; en faisant dépendre le nombre de places de stationnement de la surface de l'extension projetée, le tribunal administratif de La Réunion a commis la même erreur de droit que celle commise dans l'arrêté attaqué ; la demande de permis de construire démontrait l'impossibilité de réaliser une quelconque place de parking supplémentaire ; c'est donc à tort que le tribunal administratif de La Réunion a retenu que la SCI n'avait pas justifié de l'impossibilité technique de réaliser de nouvelles places de stationnement ; elle a entamé une négociation pour l'acquisition de 5 places de stationnement et l'octroi de 5 autres places en location longue durée ; elle a aussi fait état de la possibilité de verser à la commune une participation en vue de la réalisation de parcs publics de stationnement ; - la demande de permis de construire concerne la parcelle cadastrée BV 201 ainsi qu'une partie de la parcelle cadastrée BV 200, cette dernière appartenant à la Société immobilière du département de La Réunion ; en retenant d'une part, que l'emprise du projet d'extension concernait également une parcelle cadastrée BV 321, et d'autre part que la SCI Bomont avait prétendu être propriétaire du terrain cadastré BV 200, les juges de première instance ont commis une erreur de fait ; c'est à tort que les premiers juges ont considéré que la SCI Bomont n'avait pas qualité pour solliciter le permis de construire en cause, la parcelle cadastrée BV 200 appartenant à la Société immobilière du département de La Réunion, alors que la SCI Bomont a agi en qualité de mandataire de la Société immobilière du département de La Réunion, chargée par elle de déposer une demande de permis de construire qui conditionnait la vente du terrain ; elle avait donc qualité pour déposer une demande de permis de construire ; les correspondances échangées du 23 mars 2009 au 18 mai 2015 montrent qu'elle était bien titulaire d'un mandat consenti par la Société immobilière du département de La Réunion ; - la décision de retrait est entachée de détournement de pouvoir, elle a pour but de faire obstacle à la réalisation de son projet et à l'acquisition d'une partie de la parcelle à la Société immobilière du département de La Réunion, comme en témoigne la circonstance que la commune de Saint-Pierre a soumis sa demande de permis de construire à l'appréciation de la Société immobilière du département de La Réunion, alors que la commune était seule compétente pour délivrer le permis de construire ; - aucun élément intentionnel ne permet de caractériser la fraude ; elle a déposé la demande de permis de construire de bonne foi. Par un mémoire en défense, enregistré le 24 janvier 2017, la commune de Saint-Pierre, représentée par MeB..., conclut au rejet de la requête et à ce que la cour mette à la charge de la SCI Bomont une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - le permis de construire a été retiré dans le délai de trois mois prévu par les dispositions de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme dès lors que la lettre sollicitant les observations de la SCI lui a été notifiée le 24 septembre 2014 ; - le permis a été obtenu par fraude et la commune pouvait procéder à son retrait sans condition de délai ; la SCI Bomont a tenté de tromper la commune de Saint-Pierre en se faisant passer pour propriétaire de la parcelle DV 200 ou titulaire d'un droit de construire sur ladite parcelle ; - la demande de permis litigieuse éludait la question du stationnement et ne justifiait pas d'une impossibilité technique, architecturale ou urbanistique de créer la place requise ; il appartient au pétitionnaire d'expliquer les raisons pour lesquelles il sollicite une dérogation, et de justifier qu'il est éligible à cette dérogation ; en l'absence d'indication sur ce point, c'est à bon droit qu'elle a décidé de retirer le permis tacite ; en tant qu'elle comptabilise le nombre de places de stationnement prévu par les dispositions de l'article U1 12 du plan local d'urbanisme au regard de la surface de plancher de l'extension envisagée, la décision de retrait n'est pas entachée d'erreur de droit ; - la SCI Bomont ne peut être reconnue comme propriétaire, ne serait-ce qu'apparent, des parcelles litigieuses ; les parcelles support de la construction projetée sont dans l'emprise foncière de la ZAC du Mail, dont le concessionnaire est la Société immobilière du département de La Réunion ; s'agissant d'un permis délivré dans le périmètre de la ZAC, le concessionnaire doit émettre un avis sur la demande de permis ; la Société immobilière du département de La Réunion a émis un avis défavorable du fait qu'elle est propriétaire des parcelles et qu'elle n'a pas donné d'autorisation à la SCI Bomont de construire sur ses parcelles ; la demande de permis de construire présentée par la SCI Bomont ne comporte aucune attestation du propriétaire des parcelles l'autorisant à construire, en violation de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme ; il n'existe pas de contestation de la SCI Bomont sur le droit de propriété de la Société immobilière du département de La Réunion sur les parcelles en cause ; la théorie du propriétaire apparent n'a pas pour conséquence d'interdire à l'administration de vérifier que le demandeur dispose d'un droit de propriété ou à défaut d'un droit de construire issu du propriétaire ; l'administration était informée de la situation de ces parcelles ; - aucune erreur de fait n'a été commise sur les références cadastrales des parcelles sur lesquelles doit être implanté le projet. Par des mémoires en intervention enregistrés les 13 juillet 2017, 27 février 2018 et 30 mars 2018, la Société immobilière du département de La Réunion, représentée par Me C..., demande à la cour d'admettre son intervention, de rejeter la requête de la SCI Bomont et de mettre à la charge de la SCI Bomont une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - son intervention est recevable ; le permis portait sur une construction qui devait être réalisée sur deux parcelles DV n° 200 et DV n° 201 ; elle est propriétaire de la parcelle n° DV 200 ; elle a intérêt au maintien de la décision attaquée dès lors qu'elle n'a pas autorisé la SCI Bomont à exécuter une quelconque construction ni conclu aucun accord avec cette dernière lui permettant de disposer de cette parcelle ; - le délai de retrait prévu par les dispositions de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme a été respecté dès lors que la décision tacite est née le 4 août 2014 et que la décision de retrait a été notifiée le 14 octobre 2014 ; la requête déposée devant le tribunal administratif le 15 décembre atteste de la connaissance acquise de cette décision ; en tout état de cause, la décision obtenue par fraude pouvait être retirée à tout moment ; - le nombre de places de stationnement doit dépendre de la surface de l'extension projetée et non pas de la surface totale de l'établissement ; toute création de surface complémentaire construite entraîne des obligations en matière de stationnement ; la SCI Bomont envisageait la création de 76 m² de surface d'activité supplémentaire sur une construction déjà existante et elle devait prévoir la création d'une place de stationnement ; si la SCI Bomont fait état d'une prévision d'acquisition de parkings ou d'une location de parkings, cela n'est absolument pas démontré ; la SCI Bomont, qui ne conteste pas que son projet génère l'obligation de réaliser une surface de stationnement, ne démontre pas être dans l'impossibilité d'en créer ; la SCI Bomont ne justifie ni s'être acquittée d'une participation en vue de la réalisation de parcs publics de stationnement, ni avoir acquis des places dans un parc de stationnement ; les pièces produites par la SCI Bomont à l'appui de sa requête ne contiennent strictement aucun accord écrit de la Société immobilière du département de La Réunion pour autoriser la requérante à construire sur ces parcelles ou pour pouvoir bénéficier de places de parking sur ses terrains, et sont postérieures à la demande de permis de construire ; la surface totale de 325 m² supposerait de bénéficier de 6 places et non des 2 seules disponibles ; - la commune de Saint-Pierre était parfaitement informée de l'absence de qualité de la SCI Bomont pour déposer une demande de permis de construire sur les parcelles litigieuses appartenant pour partie à la Société immobilière du département de La Réunion (DV 200) ; ces parcelles sont incluses dans l'emprise foncière de la ZAC du Mail qui fait l'objet d'une concession d'aménagement entre la commune de Saint-Pierre et la Société immobilière du département de La Réunion ; la Société immobilière du département de La Réunion en tant que concessionnaire de la ZAC du Mail, a été conduite à émettre un avis sur la demande de permis de construire déposée par la SCI Bomont ; la SCI Bomont ne justifie pas d'un mandat consenti par la Société immobilière du département de La Réunion pour déposer un permis de construire, un simple PV de réunion ou des mails évoquant des discussions qui n'ont pas abouti ne pouvant en tenir lieu. Un courrier du 3 avril 2018, adressé aux parties en application des dispositions de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative, les a informées de la période à laquelle il est envisagé d'appeler l'affaire à l'audience et a précisé la date à partir de laquelle l'instruction pourra être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l'article R. 613-1 et le dernier alinéa de l'article R. 613-2. L'instruction a été close au 3 mai 2018, date d'émission d'une ordonnance prise en application des dispositions combinées des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Jean-Claude Pauziès ; - les conclusions de M. Nicolas Normand, rapporteur public ; - et les observations de MeD..., représentant la Société immobilière du département de La Réunion. Considérant ce qui suit : 1. La SCI Bomont a déposé une demande de permis de construire le 4 février 2014 portant sur l'extension d'un commerce situé sur le territoire de la commune de Saint-Pierre. Un refus de permis de construire opposé par le maire, le 29 juillet 2014, n'a pas été notifié dans le délai imparti de six mois prévu à l'article R. 423-28 du code de l'urbanisme. Un permis de construire tacite est donc né le 4 août 2014. La commune de Saint-Pierre a prononcé le retrait du permis de construire tacite par arrêté du 14 octobre 2014. La SCI Bomont interjette appel du jugement du 29 juillet 2016 par lequel le tribunal administratif de La Réunion a rejeté sa demande d'annulation de cet arrêté. Sur l'intervention de la Société immobilière du département de La Réunion : 2. La Société immobilière du département de La Réunion est propriétaire de la parcelle DV 200 sur laquelle doit être implantée une partie de la construction envisagée par la SCI Bomont et elle soutient n'avoir donné aucun accord à la réalisation de cette construction sur cette parcelle. Par suite, elle a intérêt au maintien de la décision contestée et son intervention est recevable. Sur les conclusions à fin d'annulation : 3. Aux termes de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : " La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. " Compte tenu de l'objectif de sécurité juridique poursuivi par le législateur, l'autorité compétente ne peut rapporter un permis de construire, d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, que si la décision de retrait est notifiée au bénéficiaire du permis avant l'expiration du délai de trois mois suivant la date à laquelle ce permis a été accordé. 4. S'il ressort des pièces produites au dossier que l'arrêté du 14 octobre 2014 retirant le permis obtenu le 4 août 2014 a été notifié à la SCI Bomont par lettre recommandée avec accusé de réception, la commune de Saint-Pierre ne produit pas l'accusé de réception et ne rapporte ainsi pas la preuve qui lui incombe que la décision de retrait du permis de construire tacite obtenu le 4 août 2014 a été notifiée à la SCI Bomont dans le délai de trois mois prévu par les dispositions précitées de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme. 5. Aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; (... ) " 6. Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 cité ci-dessus. Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 423-1 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Lorsque l'autorité saisie d'une demande de permis de construire vient à disposer, au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d'instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif. Enfin, si postérieurement à la délivrance du permis de construire, l'administration a connaissance de nouveaux éléments établissant l'existence d'une fraude à la date de sa décision, elle peut légalement procéder à son retrait sans condition de délai. La fraude est caractérisée lorsqu'il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l'intention de tromper l'administration sur sa qualité pour présenter la demande d'autorisation d'urbanisme. 7. La Société immobilière du département de La Réunion fait valoir que le permis tacite pouvait être retiré sans condition de délai dès lors que la SCI Bomont a présenté la demande de permis de construire en attestant frauduleusement avoir qualité pour la déposer. S'il ressort des pièces du dossier et notamment d'un compte rendu d'une réunion qui s'est déroulée le 1er mars 2013 et à laquelle participaient à la fois des représentants de la commune de Saint-Pierre, des représentants de la Société immobilière du département de La Réunion ainsi que le gérant et l'avocat de la SCI Bomont, que la question de la bande de terrain de 80 m² sur la parcelle DV 200 a été abordée et s'il est indiqué dans ce compte rendu que la Société immobilière du département de La Réunion est propriétaire de cette bande de terrain et qu'un accord est intervenu sur la vente de cette parcelle à la SCI Bomont sur la base de 500 euros /m² et sous réserve d'un accord pour le permis de construire, les seules indications contenues dans ce procès verbal ne peuvent tenir lieu de mandat donné à la SCI Bomont par le propriétaire de la parcelle en litige, la Société immobilière du département de La Réunion, pour déposer une demande de permis de construire. Par ailleurs, si le compte rendu de cette réunion témoigne de l'existence d'un accord entre les trois parties sur la procédure à suivre pour déposer une demande de permis de construire, il ne ressort des pièces du dossier que cet accord aurait été concrétisé à la date du dépôt du dossier de demande de permis de construire par la SCI Bomont, alors que la SCI Bomont avait déposé entre-temps une requête devant le tribunal administratif pour contester le permis de construire accordé à la Société immobilière du département de La Réunion sur des parcelles voisines. Dans ces conditions, en attestant avoir qualité pour demander l'autorisation de construire en litige alors que la SCI Bomont savait qu'elle n'était pas propriétaire de la parcelle DV 200 et qu'elle ne disposait d'aucun mandat de la Société immobilière du département de La Réunion, elle a nécessairement eu l'intention de tromper le service instructeur. Par suite, le permis de construire tacite ayant été obtenu sur la base d'une déclaration frauduleuse, cette autorisation n'a pu, dans ces conditions, créer de droits au profit de son bénéficiaire et le maire a pu légalement la retirer sans condition de délai par l'arrêté attaqué. 8. Pour retirer le permis de construire tacite obtenu par la SCI Bomont, le maire de la commune de Saint-Pierre s'est fondé sur deux motifs, le premier tiré de ce que la SCI Bomont ne justifiait pas être autorisée par le propriétaire des parcelles cadastrées DV 200 et DV 321, en l'occurrence la Société immobilière du département de La Réunion, à déposer sa demande, et le second de la méconnaissance des dispositions de l'article U1 12 du règlement du plan local d'urbanisme. 9. La décision de retrait attaquée mentionne que la construction projetée doit être édifiée sur les parcelles DV 200 et DV 321 appartenant à la Société immobilière du département de La Réunion et que la pétitionnaire ne justifie pas être " autorisée par le propriétaire de ces parcelles ". Il ressort toutefois des pièces du dossier que si la demande de permis de construire portait sur les parcelles " DV 200 et DV 201 ", les plans joints faisaient apparaître que la pétitionnaire souhaitait utiliser un passage à délimiter sur la parcelle 321 voisine afin de créer un escalier et une rampe d'accès pour les handicapés. Cependant, la notice descriptive indiquait que ce projet ferait l'objet le cas échéant d'une demande de permis de construire, ce qui doit le faire regarder comme non inclus dans le permis en litige. Par suite, la décision de retrait litigieuse, en tant qu'elle vise la parcelle DV 321 qui ne figurait pas dans la demande de permis de construire déposée par la SCI Bomont, repose sur un motif erroné. En revanche, ainsi qu'il a été dit plus haut, s'agissant de la parcelle DV 200, la SCI Bomont n'en avait pas acquis la propriété et ne bénéficiait d'aucun mandat de la Société immobilière du département de La Réunion pour présenter sa demande de construction d'une extension de son commerce sur la partie de cette parcelle laissée disponible lors de la création du futur mail, et il ressort des pièces du dossier que le maire aurait pris la même décision en se fondant sur ce seul motif. 10. Aux termes de l'article U1 12.1 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Pierre : " (...) Dans le cas de travaux réalisés sur une construction existante mais sans changement de destination, aucune place de stationnement n'est requise dès lors qu'il n'y a pas d'augmentation du nombre de logements ou de création de SHON destinée aux activités. Dans le cas contraire, le nombre de place de stationnement prévu à l'article U1 12.2 est requis pour chaque logement nouveau ou surface d'activité supplémentaire. " L'article U1 12.2 de ce règlement prévoit que : " Lors de toute opération de construction, il doit être réalisé des places de stationnement selon les dispositions suivantes : (...) pour les constructions à destination de commerces, services et bureaux : une surface affectée au stationnement au moins égale à 50 % de la surface de plancher hors oeuvre nette de l'établissement y compris l'espace de stockage (...) " L'article U1 12.3 du même règlement dispose : " En cas d'impossibilité justifiée par des raisons techniques, architecturales ou urbanistiques d'aménager sur le terrain d'assiette de l'opération, le nombre d'emplacements nécessaires au stationnement, le pétitionnaire est autorisé à réaliser sur un autre terrain situé à moins de 200 mètres du premier les surfaces de stationnement qui lui font défaut à condition qu'il apporte la preuve qu'il réalise ou fait réaliser lesdites places. Il peut être également tenu quitte de ses obligations lorsqu'il est fait application de l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme : (...) soit à défaut de pouvoir réaliser l'obligation en versant à la commune une participation fixée par délibération du conseil municipal, en vue de la réalisation de parcs publics de stationnement. " 11. La SCI Bomont avait indiqué dans sa demande de permis de construire que le projet ne nécessitait aucune place de stationnement. Toutefois, en application des dispositions susvisées, dès lors que le projet envisageait la création de 76 m² de surface d'activité supplémentaire, il était nécessaire de prévoir la réalisation d'au moins une place de stationnement. Par ailleurs, si la SCI Bomont prétend qu'elle se trouve dans l'impossibilité de réaliser des places de stationnement supplémentaires, elle n'en justifie pas plus en appel qu'en première instance et elle ne justifie pas davantage avoir recherché des solutions alternatives. Par suite, la commune de Saint-Pierre a pu décider le retrait du permis de construire tacite obtenu par la requérante en retenant le motif tiré de la méconnaissance de l'article U1 12.2 du règlement du plan local d'urbanisme. 12. Enfin, si la SCI Bomont soutient que la décision attaquée a pour seul but de faire obstacle à la réalisation de son projet et à l'acquisition d'une partie de la parcelle à la Société immobilière du département de La Réunion, le détournement de pouvoir allégué n'est pas établi. 13. Il résulte de ce qui précède que la SCI Bomont n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que par le jugement n° 1401289 du 29 juillet 2016, le tribunal administratif de La Réunion a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du maire de la commune de Saint-Pierre du 14 octobre 2014 portant retrait d'un permis de construire tacite. Sur les frais exposés par les parties au litige : 14. Les conclusions présentées par la Société immobilière du département de La Réunion, qui n'a pas la qualité de partie à l'instance, sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées. 15. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Saint-Pierre, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la SCI Bomont demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SCI Bomont une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Saint-Pierre en application de ces dispositions. DECIDE : Article 1er : L'intervention de la Société immobilière du département de La Réunion est admise. Article 2 : La requête de la SCI Bomont est rejetée. Article 3 : La SCI Bomont versera à la commune de Saint-Pierre une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : Le surplus des conclusions d'appel de la Société immobilière du département de La Réunion est rejeté. Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Bomont, à la commune de Saint-Pierre et à la Société immobilière du département de La Réunion. Délibéré après l'audience du 7 juin 2018 à laquelle siégeaient : Mme Catherine Girault, président, M. Jean-Claude Pauziès, président-assesseur, Mme Cécile Cabanne, premier conseiller. Lu en audience publique, le 28 juin 2018. Le rapporteur, Jean-Claude PAUZIÈSLe président, Catherine GIRAULTLe greffier, Virginie MARTY La République mande et ordonne au préfet de La Réunion en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt. 9 No 16BX03538