Cour administrative d'appel de Paris, 10ème chambre, 22/10/2013, 12PA00863, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Paris
Formation : 10ème chambre
Date de la décision : 2013-10-22
Numéro : 12PA00863
Président : M. JARDIN
Rapporteur : M. Timothée  PARIS
Commissaire du gouvernement : M. OUARDES
Avocat(s) : TZA AVOCATS

Vu la requête, enregistrée le 22 février 2012, présentée pour la SARL Gestion Hôtel Arcueil, dont le siège est au 31 avenue Jean Moulin à Torcy (77200), représentée par son gérant en exercice, par MeA... ; la SARL Gestion Hôtel Arcueil demande à la Cour : 1°) de réformer le jugement nos 0801809/3, 0801815/3, 0806596/3, 0905569/3, 1001393/3, 1006673/3, en tant que, par celui-ci, le Tribunal administratif de Melun a rejeté les conclusions de sa demande n° 0801815/3 tendant à la réduction de la cotisation de taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie dans les rôles de la commune d'Arcueil au titre de l'année 2006 ; 2°) de prononcer la réduction de cette imposition à concurrence de 17 429 euros ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; .................................................................................................................... Vu le jugement attaqué ; ..................................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu l'acte dit loi n° 371 du 15 mars 1942, ainsi que l'instruction du 1er octobre 1941 ; Vu l'ordonnance du 9 août 1944 relative au rétablissement de la légalité républicaine sur le territoire continental, notamment ses articles 2 et 7 ; Vu l'ordonnance n° 59-108 du 7 janvier 1959 ; Vu la loi n° 68-108 du 2 février 1968 ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 8 octobre 2013 : - le rapport de M. Paris, rapporteur, - et les conclusions de M. Ouardes, rapporteur public ; 1. Considérant que par une réclamation du 21 juin 2007, la SARL Gestion Hôtel Arcueil a sollicité le dégrèvement, à concurrence de 17 429 euros, de la cotisation primitive de taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2006 dans les rôles de la commune d'Arcueil à raison d'un hôtel-restaurant qu'elle exploite sous l'enseigne " Campanile " ; qu'à la suite de la décision du 11 janvier 2008 rejetant cette réclamation, la SARL Gestion Hôtel Arcueil a saisi le Tribunal administratif de Melun d'une demande tendant à la réduction de cette imposition à concurrence du même montant ; qu'elle relève appel du jugement du 22 décembre 2011 en tant que, par ce jugement, le tribunal a rejeté cette demande ; 2. Considérant qu'en vertu du 1° de l'article 1469 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux impositions en litige, la valeur locative des immobilisations entrant dans l'assiette de la taxe professionnelle est calculée, pour les biens passibles d'une taxe foncière, suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'aux termes de l'article 1498 du même code, applicable en matière de taxe foncière : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date,/ Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. " ; Sur la méthode d'évaluation par comparaison : 3. Considérant que la société requérante exploite, sous l'enseigne Campanile, un établissement hôtelier de catégorie deux étoiles, situé au 73 rue Aristide Briand à Arcueil, construit en 1990 et d'une surface pondérée de 1 954 m² ; que, tel que cela ressort de la fiche de calcul versée à l'instruction, l'administration fiscale, pour déterminer l'assiette de la taxe professionnelle en litige, avait initialement évalué la valeur locative de cet immeuble par comparaison au local-type n° 33 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune d'Arcueil ; que, toutefois, ce local-type a lui-même été évalué au travers d'une chaine de comparaison aboutissant au local-type n° 55 du procès-verbal de la commune de Thiais ; que, alors que la valeur locative de ce dernier local-type ne résulte pas d'un bail en cours à la date de référence du 1er janvier 1970, ni le procès-verbal de la commune de Thiais, ni aucune autre des pièces du dossier, ne permettent d'identifier le local-type ayant servi de terme de comparaison pour l'évaluation de la valeur locative de ce local ; que, ainsi que le reconnaissent les parties, le local-type n° 33 du procès-verbal de la commune d'Arcueil ne pouvait donc régulièrement servir de terme de comparaison pour évaluer la valeur locative de l'hôtel dont la société requérante est exploitante ; 4. Considérant qu'il résulte de l'instruction qu'il n'existe pas de terme de comparaison approprié dans la commune d'Arcueil ; que, dès lors, l'immeuble dont la société est exploitante présente un caractère particulier de nature à autoriser la recherche d'un terme de comparaison hors de la commune ; 5. Considérant que l'administration fiscale a fait savoir devant les premiers juges que, eu égard au caractère irrégulier de l'évaluation de la valeur locative du local-type n° 33 du procès-verbal de la commune d'Arcueil, la valeur locative de l'immeuble en litige pouvait, par substitution, être évaluée par comparaison avec le local-type n° 43 du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villejuif ; que la société requérante soutient que ce local-type peut être retenu mais uniquement pour la valeur locative qui résulte de la mention de ce local au procès-verbal initial des opérations de révision foncière de la commune ; qu'il résulte toutefois de l'instruction que le procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villejuif, établi en 1979, a modifié les données applicables au local-type n° 43 ; que, par suite, il s'est substitué sur ce point au procès-verbal initial établi en 1973 ; que ce local, tel qu'il figure sur le procès-verbal complémentaire, a été évalué par comparaison avec le local-type n° 4 du procès-verbal de la commune d'Evry qui n'était pas loué au 1er janvier 1970 et n'avait pas été évalué par comparaison avec un autre immeuble ; que, par suite, il ne peut être retenu comme terme de comparaison pour l'évaluation de la valeur locative du local-type n° 43, qui doit donc être écarté ; 6. Considérant que si, à l'appui de sa requête d'appel, la SARL Gestion Hôtel Arcueil proposait que soient substitués à ce local-type, pour l'évaluation de la valeur locative de son établissement, les locaux-types n° 57 du procès-verbal de la commune de Boulogne-Billancourt, n° 33 du procès-verbal de la commune de Morangis et n° 55 du procès-verbal de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, elle a explicitement reconnu, dans le dernier état de ses écritures et ainsi que le faisait valoir le ministre de l'économie et des finances, que ces locaux-types ne pouvaient servir de termes de comparaison appropriés ; 7. Considérant que la société requérante soutient également que les locaux-types n° 90 du procès-verbal de la commune d'Issy-les-Moulineaux, n° 33 du procès-verbal de la commune de Saint-Mandé et n° 61 du procès-verbal de la commune de Saint-Cyr l'Ecole pourrait servir de termes de comparaison appropriés pour évaluer la valeur locative de l'établissement qu'elle exploite ; qu'elle fait valoir à cet égard, en particulier, que ces différents locaux-types à usage d'hôtel ont fait l'objet de travaux de rénovation qui, au 1er janvier de l'année d'imposition en litige, ont conféré à ces locaux-types des caractéristiques comparables à son établissement ; que, toutefois, le service fait valoir sans être contesté, s'agissant de l'hôtel figurant au n° 33 du procès-verbal de la commune de Saint-Mandé, d'une part que celui-ci a fait l'objet de travaux de rénovation tels qu'il ne peut plus être regardé comme correspondant au local-type qui figurait initialement au procès-verbal et, d'autre part, que le loyer n'a pas été corrigé de la plus-value résultant des travaux effectués par le locataire ; qu'il ne peut ainsi servir de terme de comparaison régulier ; qu'en outre, s'agissant des deux autres locaux-types proposés, il ne résulte ni des photographies et extraits de sites internet produits par la société requérante, ni des autres pièces de l'instruction, qu'en dépit des aménagements internes dont ils ont fait l'objet, ces locaux-types, situés dans des immeubles de conception ancienne, construits, respectivement, en 1926 et 1940, et correspondant à des hôtels de petite taille de type familial exploités sous les enseignes " Hôtel de la mairie " et " Aérotel ", ce dernier ayant d'ailleurs la restauration pour activité principale, puissent être comparés, eu égard à leurs caractéristiques propres et au secteur d'activité concerné, à l'hôtel de chaîne de conception moderne dont la SARL Gestion Hôtel Arcueil est exploitante ; que, dès lors, ces locaux ne peuvent être retenus ; 8. Considérant qu'en l'absence de terme de comparaison régulier ou approprié, la valeur locative de l'immeuble en litige doit être évaluée par voie d'appréciation directe, conformément au 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; Sur la méthode d'évaluation par appréciation directe : 9. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. " ; qu'aux termes de l'article 324 AC : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. " ; 10. Considérant qu'en vertu des dispositions des articles 324 AB et AC de l'annexe III, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport au 1er janvier 1970, il incombe à l'administration de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou aux bilans mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 et non, comme la société le soutient, celle du 1er août 1939 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; En ce qui concerne la date de référence : 11. Considérant que, compte tenu de la réforme de la taxe foncière sur les propriétés bâties résultant de la mise en oeuvre de la loi du 2 février 1968, le moyen tiré de ce que, en application de l'instruction du 1er octobre 1941, la date de référence pour l'évaluation de la valeur locative des locaux en métropole devrait être celle du 1er août 1939 et non celle du 1er janvier 1970 prévue par cette réforme doit être écarté ; En ce qui concerne l'évaluation de l'immeuble : 12. Considérant que, dans le dernier état de ses écritures, l'administration propose de déterminer la valeur locative du local en litige à partir de la valeur vénale d'un hôtel exploité sous l'enseigne " Ibis " situé à Sarcelles, telle qu'elle ressort d'un apport réalisé le 24 novembre 1981, pour une valeur de 11 000 000 F (1 676 939 euros), et à partir de la valeur vénale d'un hôtel restaurant exploité sous l'enseigne " Ibis " situé à Bobigny, telle qu'elle ressort de son acte de vente en l'état futur d'achèvement le 17 janvier 1984, pour une valeur déclarée de 13 342 500 F (2 034 051 euros) ; que la valeur locative résultant de ces deux opérations, après application du taux d'intérêt mentionné à l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts s'élève respectivement à 62 927 euros et 69 149 euros, soit une somme supérieure à celle qui a été retenue pour l'établissement des impositions contestées ; 13. Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'administration a indiqué avoir recherché en vain, dans le département, puis dans la région, des transactions plus proches de la date de la révision de 1970 ; que si la société requérante fait valoir que les transactions proposées par l'administration seraient trop éloignées de la date de référence, elle ne fait référence à aucune transaction plus proche de cette date portant sur des immeubles d'une nature comparable situés dans la commune d'Arcueil ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue ; que, dans les circonstances de l'espèce, les transactions conclues en 1981 et 1984 peuvent être retenues pour l'application de la méthode d'appréciation directe ; 14. Considérant que la société requérante soutient que le taux d'intérêt de 9 %, qui a été appliqué à la valeur vénale pour déterminer la valeur locative de l'immeuble au 1er janvier 1970, ne peut être retenu dès lors qu'il ne correspond pas au taux des placements immobiliers constatés dans la région à cette même date de référence mais a été calculé à partir de la moyenne des taux d'intérêt constatés dans cinq communes de la proche banlieue parisienne ; qu'il ne résulte pas de l'instruction que, même s'il prend en compte un nombre restreint de communes, le taux retenu par l'administration ne repose pas sur des données pertinentes, dès lors que ces cinq communes, situées dans la région parisienne, présentaient, en 1970, des caractéristiques économiques comparables à celles d'Arcueil ; que, si la société requérante fait valoir que l'administration n'a pas pris en compte les taux d'intérêt mentionnés sur les procès-verbaux des communes de Garges-lès-Gonesse ou de Gonesse, il résulte de l'instruction que ces communes ne présentaient pas, eu égard à leurs caractéristiques, une situation économique comparable à celle d'Arcueil au 1er janvier 1970 ; qu'enfin, en l'absence de mention, sur les procès-verbaux des opérations de révision foncière, d'un taux applicable aux seuls locaux à usage d'hôtel, l'administration a à bon droit retenu les taux d'intérêt constatés pour les locaux commerciaux ; 15. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SARL Gestion Hôtel Arcueil n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande ; qu'en conséquence, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la société requérante sur ce fondement ; D E C I D E : Article 1er : La requête de la SARL Gestion Hôtel Arcueil est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL Gestion Hôtel Arcueil et au ministre de l'économie et des finances. Copie en sera adressée au pôle fiscal de Paris centre et services spécialisés. '' '' '' '' 2 N° 12PA00863