Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 29/12/2011, 09VE03404, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour Administrative d'Appel de Versailles
Formation : 3ème Chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2011-12-29
Numéro : 09VE03404
Président : Mme COËNT-BOCHARD
Rapporteur : M. Patrick  BRESSE
Commissaire du gouvernement : M. BRUNELLI
Avocat(s) : CABINET P.D.G.B

Vu la requête, enregistrée le 13 octobre 2009 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présentée pour la SNC ROISSY INVEST HOTEL ayant son siège 50, place de l'Ellipse à Puteaux (92800) par Me Zapf, avocat à la Cour ; la SNC ROISSY INVEST HOTEL demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement nos 0304607-0400410-0605377-0605379-0610871-0713374 en date du 23 juillet 2009 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes tendant à la réduction des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2001 à 2006 à raison de l'hôtel restaurant Campanile qu'elle exploite, allée du Verger à Roissy-en-France ; 2°) de prononcer la décharge des impositions contestées ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 15 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; Elle soutient que c'est à tort que le tribunal a évalué l'immeuble qu'elle exploite selon la méthode d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts alors que celle-ci présente un caractère subsidiaire et ne peut être mise en oeuvre qu'en l'absence de terme de comparaison pertinent ; que la jurisprudence récente révèle une application souple de la méthode d'appréciation par comparaison prévue au 2° de l'article 1498 tant s'agissant de l'analogie de la situation économique des communes que des caractéristiques des locaux ; que plusieurs termes de comparaison proposés en première instance pouvaient valablement être retenus en l'espèce ; que le local-type n° 90 du procès-verbal d'Issy-les-Moulineaux dont l'administration ne remet pas en cause la régularité de l'évaluation peut être retenu en ce que le local est comparable et en ce que les communes de Roissy et Issy-les-Moulineaux sont suffisamment comparables dès lors qu'elles sont toutes deux situées dans la petite couronne de Paris et sont reliées à Paris par des réseaux de transport en commun ; que le local-type n° 57 du procès-verbal des opérations foncières de la commune de Boulogne-Billancourt peut être valablement retenu dès lors qu'il s'agit d'un hôtel d'une surface pondérée proche dont les caractéristiques sont semblables et que les communes de Boulogne-Billancourt et Roissy sont toutes deux situées dans la petite couronne et sont bien reliées à Paris ; que le local n° 33 de la commune de Morangis, évalué par comparaison comme l'exige le b du 2 de l'article 1498 du code général des impôts ainsi que le démontre la lecture de la fiche de calcul relative à ce local, pourrait être également retenu, les communes de Morangis et de Roissy étant économiquement comparables, Morangis étant proche de l'aéroport d'Orly ; que le local-type n° 43 du procès-verbal de Villejuif a été régulièrement évalué, les clauses du bail ne suffisant pas à démontrer que le loyer en cours au 1er janvier 1970 ne présentait pas un caractère normal ; qu'elle en apporte la preuve inverse par la production d'un liste de loyers en cours au 1er janvier 1970 ; que le local-type n° 55 de la commune de Villeneuve-Saint-Georges est une référence régulière dès lors qu'il a été apprécié par comparaison au local-type n° 10 de la commune de Chennevières-sur-Seine dont le loyer n'était pas anormal, s'agissant d'une commune de taille modeste et que les communes de Villeneuve Saint-Georges et Roissy sont économiquement comparables, Villeneuve-Saint-Georges étant située à proximité de l'aéroport d'Orly ; qu'elle entend proposer en appel de nouveaux termes de comparaison ; que le local-type n° 33 du procès-verbal de Saint-Mandé est également un terme de comparaison valide, en raison de ses caractéristiques ; que les deux communes, reliées à Paris sont comparables ; que le local-type n° 98 de la commune de Saint-Denis pourrait également être pris en compte, au regard de son affectation, de sa surface pondérée et de son année de construction ; que les situations économiques des deux communes sont comparables, étant reliées toutes deux à Paris ; que le local-type n° 31 de la commune de Suresnes construit en 1924 peut également constituer une référence pertinente en ce qu'il a été régulièrement évalué par rapport à un bail en cours au 1er janvier 1970 et en ce que les deux communes qui sont reliées à Paris sont économiquement comparables ; que le local-type n° 88 de la commune de Massy pourrait également être pris en compte, au regard de son affectation et de sa surface pondérée ; que les situations économiques des deux communes sont comparables en ce qu'elles sont toutes les deux reliées à Paris ; qu'enfin, pourraient être retenus les locaux-types nos 115, 116 et 117 du procès-verbal de la commune de Neuilly-sur-Seine, l'analogie des immeubles, en raison de leur affectation, de leur surface pondérée et de leur année de construction, et des communes, en raison des liaisons avec Paris étant suffisante ; qu'ainsi, en présence de termes de comparaison pertinents, la méthode d'appréciation directe ne pouvait pas être mise en oeuvre ; que les dispositions des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts sont contraires à la Constitution, notamment à l'article 34 de celle-ci, en ce qu'il n'appartenait pas au pouvoir réglementaire de fixer les règles de mise en oeuvre de la méthode d'appréciation directe ; que la méthode d'appréciation directe mise en oeuvre, en l'espèce, par l'administration fiscale est irrégulière ; qu'en effet l'administration s'est fondée sur des transactions portant sur d'autres hôtels conclues entre 1984 et 1989 qui sont trop éloignées du 1er janvier 1970 pour pouvoir être valablement retenues ; .......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu la Constitution du 4 octobre 1958 ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 novembre 2011 : - le rapport de M. Bresse, président assesseur, - et les conclusions de M. Brunelli, rapporteur public ; Sur la conformité à la Constitution des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts : Considérant que, par sa décision n° 340142 du 9 juillet 2010, le Conseil d'Etat a estimé que la question prioritaire de constitutionnalité relative à l'article 1498 du code général des impôts n'était pas nouvelle et ne présentait pas un caractère sérieux et qu'il n'y avait pas lieu de la renvoyer au Conseil Constitutionnel ; que par suite le moyen tiré de ce que ces dispositions seraient contraires au principe d'égalité devant l'impôt garanti par l'article 13 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, et aux articles 16 de cette déclaration et 34 et 37 de la Constitution doit être écarté ; Sur la détermination de la valeur locative pour voie de comparaison : Considérant que l'article 1467 du code général des impôts dans sa rédaction alors en vigueur dispose que : La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; / b. les salaires au sens du 1 de l'article 231 ainsi que les rémunérations allouées aux dirigeants de sociétés mentionnés aux articles 62 et 80 ter, versés pendant la période de référence définie au a à l'exclusion des salaires versés aux apprentis sous contrat et aux handicapés physiques ; ces éléments sont pris en compte pour 18 % de leur montant ; (...) ; qu'il résulte de l 'article 1469 du même code alors applicable, pour les biens passibles de la taxe foncière, que la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'en application des dispositions de l'article 1498 dudit code en vigueur : (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...) ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que, pour l'application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l'article 1498 susrappelé ; Considérant qu'il n'est pas contesté que l'évaluation initiale de la valeur locative de l'immeuble à usage d'hôtel-restaurant, deux étoiles situé Allée du Verger à Roissy-en-France que la société SNC ROISSY INVEST HOTEL exploite sous l'enseigne Campanile était irrégulière et ne peut, par suite, être prise en compte ; que la société requérante soutient que c'est à tort que, pour évaluer l'hôtel, le Tribunal administratif a retenu la méthode d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts et soutient en appel que la valeur locative de l'hôtel qu'elle exploite peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence à l'un ou l'autre des locaux-types suivants : n° 90 du procès-verbal de la commune d'Issy-les-Moulineaux ( Hauts-de-Seine), n° 33 du procès-verbal de la commune de Morangis (Essonne), n° 43 du procès-verbal de la commune de Villejuif (Val-de-Marne), n° 55 du procès-verbal de la commune de Villeneuve-Saint-Georges (Val-de-Marne), n° 57 de la commune de Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine), n° 33 du procès-verbal de la commune de Saint-Mandé (Val-de-Marne), n° 98 du procès-verbal de la commune de Saint-Denis (Seine-Saint-Denis), n° 31 du procès-verbal de la commune de Suresnes (Hauts-de-Seine), n° 88 du procès-verbal de la commune de Massy (Essonne) et nos 115, 116 et 117 du procès-verbal de la commune de Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine) ; Considérant, en premier lieu, que le local-type n° 90 du procès-verbal de la commune d'Issy-les-Moulineaux correspond à un hôtel construit en 1926, de type traditionnel, dont les caractéristiques au regard de sa construction, de sa structure et de son aménagement ne sont pas les mêmes que celle de l'établissement à évaluer ; Considérant, en deuxième lieu, s'agissant du local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Morangis également susceptible d'être retenu, qu'il résulte de l'instruction, et notamment du procès-verbal, qu'il correspond à un hôtel occupé au 1er janvier 1970 par son propriétaire ; qu'en outre, la circonstance que le procès-verbal mentionne la lettre C n'est pas de nature à établir que ce local-type a lui-même été évalué par comparaison avec un autre local-type, alors qu'aucun autre local de cette sorte n'est indiqué au procès-verbal ; que, dans ces conditions, le local-type n° 33 ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; Considérant, en troisième lieu, que le bail en cours au 1er janvier 1970 du local type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif, conclu entre la société propriétaire des locaux et le gérant de celle-ci, par ailleurs exploitant de l'hôtel, mettait à la charge du preneur toutes les dépenses de grosses réparations de l'article 606 du code civil ; que, si la société soutient que, malgré ces stipulations, le bail a été conclu à des conditions de prix normales, elle ne l'établit pas par la seule production d'une liste de loyers concernant des hôtels, dont la comparabilité n'est au demeurant pas démontrée et situés en dehors de la commune de Villejuif, dès lors que le caractère normal du loyer doit être nécessairement établi au regard du niveau des loyers dans la commune d'implantation du bien à évaluer ; qu'ainsi, le local type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif ne peut être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, lequel ne permet de se référer qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ; Considérant, en quatrième lieu, que le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de Villeneuve-Saint-Georges a été évalué par comparaison avec le local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne dont il résulte des documents produits par le ministre devant le juge et, en particulier, de la fiche d'évaluation sur laquelle figure la mention évaluation directe , qu'il a été lui-même été évalué par voie d'appréciation directe ; que, dans ces conditions, il ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, lesquelles font obstacle à ce qu'un immeuble commercial dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de cet article, la valeur locative d'un autre immeuble commercial ; Considérant, en cinquième lieu, que le local-type n° 57 de Boulogne-Billancourt correspond à un hôtel construit en 1925, classé dans la catégorie une étoile , comprenant 55 chambres, et qui ne présente pas, par son état de construction passable, sa situation et son aménagement ordinaires, une similitude suffisante avec l'établissement à évaluer ; Considérant, en sixième lieu, que le local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Saint-Mandé, construit en 1895, correspond à un hôtel de type traditionnel dont les caractéristiques au regard de sa construction, sa structure et son aménagement ne sont pas comparables à celles de l'établissement exploité par la société qui, sous l'enseigne Campanile , fait partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne ; Considérant, en septième lieu, que le local-type n° 98 de la commune de Saint-Denis, qui, selon les mentions du procès-verbal, a été évalué par rapport à lui-même et non par voie de comparaison, ne saurait être retenu dès lors qu'il n'a pas été régulièrement évalué ; Considérant, en huitième lieu, que le local-type n° 31 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Suresnes ne saurait être valablement retenu dès lors qu'il correspond à un hôtel de conception ancienne, construit en 1924 qui ne peut être comparé à un hôtel moderne de chaîne au 1er janvier des années d'imposition alors même qu'il a fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations depuis le 1er janvier 1970 ; Considérant, en neuvième lieu, que le local-type n° 88 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Massy a été évalué par rapport à un bail conclu courant 1971 et non par rapport à un bail en cours au 1er janvier 1970 ; qu'il a, par suite, été irrégulièrement évalué et ne peut servir de local de référence pour l'application du 2° de l'article 1498 précité ; Considérant, en dixième lieu, que les locaux-types nos 115, 116 et 117 de la commune de Neuilly-sur-Seine ne sauraient être retenus comme terme de comparaison dès lors que les communes de Roissy-en-France et de Neuilly-sur-Seine ne sont pas économiquement comparables en raison notamment de leur taille et de leur localisation ; que ces locaux types ne peuvent donc valablement être retenus ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SNC ROISSY INVEST HOTEL ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, par défaut, conformément à ce que propose le ministre, et sans qu'il soit besoin eu égard au nombre des termes de comparaison proposés tant en première instance qu'en appel, d'ordonner un supplément d'instruction, d'évaluer l'immeuble de la SNC ROISSY INVEST HOTEL par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; Sur la détermination de la valeur locative par voie d'appréciation directe : Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires ; qu'aux termes de l'article 324 AC de cette même annexe : En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimé par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une commune comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien ; Considérant qu'en vertu de ces articles, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; Considérant, en premier lieu, que la SNC ROISSY INVEST HOTEL soutient qu'en fixant les modalités d'application de la méthode d'appréciation directe aux articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, le pouvoir réglementaire a méconnu l'article 34 de la Constitution ; que, toutefois, les dispositions des articles 324 AB et 324 AC ne font que reprendre les dispositions découlant de l'instruction du 1er octobre 1941 auxquelles l'acte dit loi du 15 mars 1942 maintenu en vigueur par l'ordonnance du 9 août 1994 a donné valeur législative ; qu'ainsi, le moyen tiré de l'inconstitutionnalité de ces articles au regard de l'article 34 de la Constitution ne peut qu'être écarté ; Considérant, en deuxième lieu, que, pour calculer la valeur locative de l'immeuble par la méthode d'évaluation directe, l'administration, en l'absence de transaction portant sur l'immeuble lui-même depuis sa construction en 1995, s'est référée à cinq transactions conclues entre 1984 et 1989 portant sur des hôtels dont il n'est pas contesté qu'ils ne seraient pas comparables à l'hôtel à évaluer ; Considérant, que, contrairement à ce que soutient la SNC ROISSY INVETS HOTEL, ces transactions ne sont pas trop éloignées du 1er janvier 1970 pour pouvoir être prises en compte en l'absence de transactions plus anciennes susceptibles d'être prises en compte ; que, en particulier, la transaction du 13 janvier 1973 portant sur un hôtel situé à Bonneuil-sur-Seine, que la société requérante propose de retenir ne saurait, en revanche, être prise en compte dès lors qu'elle a porté sur un hôtel construit en 1936 de taille modeste et de conception ancienne qui n'est pas comparable avec l'hôtel de chaîne de conception moderne à évaluer ; que la méthode régulièrement retenue par le ministre conduit à retenir une valeur locative au 1er janvier 1970 de 134 563 euros supérieure à celle correspondant aux impositions maintenues à la charge de la société requérante qui ne peut donc prétendre à aucune réduction d'imposition ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SNC ROISSY INVEST HOTEL n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise n'a fait que partiellement droit à sa demande de réduction des cotisations de taxe professionnelle mises à sa charge au titre des années 2001 à 2006 dans les rôles de la commune de Roissy-en-France ; Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant que ces dispositions font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement d'une somme au titre des frais exposés par la SNC ROISSY INVEST HOTEL et non compris dans les dépens ; D E C I D E : Article 1er : La requête de la SNC ROISSY INVEST HOTEL est rejetée. 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