CAA de MARSEILLE, 1ère chambre, 08/01/2025, 23MA02336, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de MARSEILLE
Formation : 1ère chambre
Date de la décision : 2025-01-08
Numéro : 23MA02336
Président : M. PORTAIL
Rapporteur : M. Arnaud  CLAUDÉ-MOUGEL
Commissaire du gouvernement : M. QUENETTE
Avocat(s) : BROGINI & GRECH AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La société par actions simplifiée (SAS) 180 Degrés a demandé au tribunal administratif de Nice d'annuler l'arrêté du 15 octobre 2020 par lequel le maire de la commune de Villefranche-Sur-Mer a refusé de lui délivrer un permis de construire pour la régularisation d'un bâtiment, la réalisation de travaux de rénovation, la création d'un garage et d'une zone de stationnement, la modification des espaces verts ainsi que la démolition d'une piscine puis la création d'une nouvelle piscine sur un terrain cadastré section AL n° 102, situé 37, avenue Auguste Galtier à Villefranche-Sur-Mer. Par un jugement n° 2005460 du 13 juillet 2023, le tribunal administratif de Nice a rejeté cette demande. Procédure devant la Cour : Par une requête, enregistrée le 7 septembre 2023, la société par actions simplifiée (SAS) 180 Degrés, représentée par Me Grech, demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Nice du 13 juillet 2023 ; 2°) d'annuler l'arrêté du maire de la commune de Villefranche-Sur-Mer du 15 octobre 2020 ; 3°) d'enjoindre à la commune de Villefranche-Sur-Mer de lui délivrer le permis de construire sollicité et, subsidiairement, de réexaminer sa demande en tenant compte de la motivation de l'arrêt à intervenir dans un délai d'un mois à compter de la notification de cet arrêt sous astreinte, passé ce délai, de 500 euros par jour de retard ; 4°) de mettre à la charge de la commune de Villefranche-Sur-Mer la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - le maire de la commune de Villefranche-Sur-Mer s'est estimé à tort lié par l'avis de l'architecte des bâtiments de France qui ne revêtait un caractère conforme que pour la démolition de la piscine projetée, laquelle n'est pas un bâtiment, et ne constituait qu'un avis simple, rendu sur le fondement de l'article R. 425-30 du code de l'urbanisme, s'agissant des autres aspects du projet ; - le maire de la commune de Villefranche-Sur-Mer a commis une erreur d'appréciation en estimant que le projet était de nature à porter atteinte au paysage de qualité du site inscrit sur le fondement de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme alors notamment qu'il ne s'agit que de régulariser une construction existante ; - le motif de refus tiré des mouvements de sol excessif est fondé sur des faits matériellement inexacts, alors que le projet épouse le sol naturel et s'accompagne de la réalisation de murs de soutènement pour le stabiliser ; - le motif tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme et de l'article 3.1 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune est entaché d'erreur d'appréciation alors que l'accès au lotissement au sein duquel est implantée la villa objet du projet litigieux ne présente aucun risque pour la circulation qui est en outre très limitée, en étant réservé aux propriétaires par un portail sécurisé ; - le dossier de permis de construire déposé met clairement en évidence le tracé d'évacuation des eaux pluviales jusqu'à l'exutoire, et le maire de la commune de Villefranche-Sur-Mer ne pouvait estimer que le dossier était insuffisant sur cet aspect ; des compléments auraient pu en outre être sollicités ; - le projet ne modifie pas l'emprise de la construction existante, contrairement à ce qu'a estimé le maire qui a commis une erreur d'appréciation en se fondant sur l'article 2.1.1 du règlement du PLU de la commune ; - le projet ne méconnaît pas l'article 2.1.2 du règlement du PLU relatif à la hauteur des constructions alors que l'édicule présent sur le toit a été édifié il y a plusieurs dizaines d'années comme le démontrent le diagnostic béton qu'elle a fait réaliser ainsi qu'une attestation de l'ancien président de l'ASL du lotissement du Castellet dont il ressort qu'aucun travaux n'a été réalisé entre 2005 et 2015 ; la cote du pied de façade prise en compte est erronée en ayant été prise au niveau des restanques ; - le motif de refus tiré de la méconnaissance de l'article 2.1.3.1 du règlement du PLU relatif à la distance par rapport aux voies est infondé dès lors que ces dispositions ne sont pas applicables à la distance entre la construction et les murs de restanques faisant office de soutènement ; cette règle ne s'applique pas davantage au garage qui est totalement enterré ; - le motif de refus tiré de la méconnaissance de l'article 2.1.3.1 du règlement du PLU relatif à la distance par rapport aux limites séparatives ne pouvait lui être opposé dès lors que la construction existante se trouve déjà à une distance inférieure aux 5 mètres prescrite par cet article, lequel ne pouvait être appliqué par ailleurs aux restanques et aux jardinières ; - aucun élément du projet ne contrevient à l'article 2.2.4 du règlement du PLU relatif à la toiture terrasse ; au demeurant, la toiture terrasse du projet n'est pas accessible ; - le maire de la commune a commis une erreur d'appréciation en fondant son refus sur l'article 2.2.5 du règlement du PLU relatif aux ouvertures, lequel n'a pas, au demeurant, un caractère contraignant ; - le maire de la commune a également commis une erreur d'appréciation en fondant son refus sur l'article 2.2.6 du règlement du PLU relatif aux teintes, alors que celles du projet correspond parfaitement au nuancier métropolitain ; l'arrêté attaqué est insuffisamment motivé sur ce point ; - les dispositions de l'article 2.2.7 du règlement du PLU ne pouvaient être opposées à la pergola prévue en toiture qui n'est pas une installation technique au sens de ces dispositions, pas plus qu'elle ne constitue une construction au sens du droit de l'urbanisme ; - les murs de soutènement que prévoit le projet sont, contrairement à ce qu'a estimé le maire de la commune, strictement conformes aux dispositions de l'article 2.2.7 du règlement du PLU ; - le motif de l'arrêté tiré de la jurisprudence " Thalamy " ne pouvait être opposé au projet dès lors que, d'une part, la partie des constructions en cause a été réalisée il y a plus de dix ans, et bénéficie donc de la prescription prévue par les dispositions de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme, d'autre part, la règle fixée par cette jurisprudence ne peut être opposée dès lors que la commune a tacitement attesté de la conformité de la construction au permis de construire délivré le 12 mai 1980 et, enfin, les travaux sont nécessaires à la préservation et à la sécurisation de la construction existante. Par des mémoires en défense, enregistrés les 27 mai et 15 juillet 2024, la commune de Villefranche-Sur-Mer, représentée par Me Jacquemin, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la SAS 180 degrés en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle fait valoir que : - le représentant de la société appelante ne justifie pas de sa qualité à la représenter en justice ; - aucun des moyens de la requête n'est fondé. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Claudé-Mougel, - les conclusions de M. Quenette, rapporteur public, - et les observations de Me Grech, représentant la SAS 180 Degrés. Considérant ce qui suit : 1. Par un arrêté du 15 octobre 2020, le maire de Villefranche-Sur-Mer a refusé de délivrer à la société par actions simplifiée (SAS) 180 degrés un permis de construire en vue de la régularisation d'un bâtiment, la réalisation de travaux de rénovation, la création d'un garage et d'une zone de stationnement, la modification des espaces verts ainsi que la démolition d'une piscine puis la création d'une nouvelle piscine sur un terrain cadastré section AL n° 102, situé 37, avenue Auguste Galtier sur le territoire de la commune, au sein d'un lotissement dénommé le domaine du Castellet. La SAS 180 degrés relève appel du jugement du 13 juillet 2023 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa requête tendant à l'annulation de cet arrêté. Sur le bien-fondé du jugement : 2. D'une part, lorsqu'une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables ou sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation. Il appartient à l'administration de statuer au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'après les règles d'urbanisme en vigueur à la date de sa décision, en tenant compte, le cas échéant, de l'application des dispositions de l'article L. 111-12 du code de l'urbanisme issues de la loi du 13 juillet 2006, désormais reprises à l'article L. 421-9 de ce code, relatives à la régularisation des travaux réalisés depuis plus de dix ans. Dans l'hypothèse où l'autorité administrative envisage de refuser le permis sollicité parce que la construction dans son entier ne peut être autorisée au regard des règles d'urbanisme en vigueur à la date de sa décision, elle a toutefois la faculté, dans l'hypothèse d'une construction ancienne, à l'égard de laquelle aucune action pénale ou civile n'est plus possible, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence au vu de cette demande, d'autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à sa préservation et au respect des normes, alors même que son édification ne pourrait plus être régularisée au regard des règles d'urbanisme applicables 3. D'autre part, aux termes de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. / Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables : (...) / 5° Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ". Il résulte de ces dispositions que peuvent bénéficier de la prescription administrative ainsi définie les travaux réalisés, depuis plus de dix ans, lors de la construction primitive ou à l'occasion des modifications apportées à celle-ci, sous réserve qu'ils n'aient pas été réalisés sans permis de construire en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables. 4. Enfin, aux termes de l'article L. 462-2 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3 peut, dans un délai fixé par décret en Conseil d'Etat, procéder ou faire procéder à un récolement des travaux et, lorsque ceux-ci ne sont pas conformes au permis délivré ou à la déclaration préalable, mettre en demeure le maître de l'ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. Un décret en Conseil d'Etat fixe les cas où le récolement est obligatoire. / Passé ce délai, l'autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux ". Aux termes de l'article R. 462-6 du même code : " A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d'achèvement, l'autorité compétente dispose d'un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. / Le délai de trois mois prévu à l'alinéa précédent est porté à cinq mois lorsqu'un récolement des travaux est obligatoire en application de l'article R. 462-7 ". Il résulte de ces dispositions que lorsque le bénéficiaire d'un permis ou d'une décision de non-opposition à déclaration préalable a adressé au maire une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux réalisés en vertu de cette autorisation, l'autorité compétente ne peut plus en contester la conformité au permis ou à la déclaration si elle ne l'a pas fait dans le délai, suivant les cas, de trois ou de cinq mois ni, dès lors, sauf le cas de fraude, exiger du propriétaire qui envisage de faire de nouveaux travaux sur la construction qu'il présente une demande de permis ou dépose une déclaration portant également sur des éléments de la construction existante, au motif que celle-ci aurait été édifiée sans respecter le permis de construire précédemment obtenu ou la déclaration préalable précédemment déposée. 5. Il ressort de l'arrêté attaqué que le dossier de demande de permis de construire déposé par la SAS 180 degrés fait état d'une surface de plancher existante de 609,84 m² de la construction sur laquelle sont envisagés les travaux objet du refus de permis de construire litigieux, alors que le permis de construire délivré le 12 mai 1980 pour l'édification de cette construction ne fait état que d'une surface hors œuvre nette de 283,54 m². Le niveau supérieur de cette construction permettant la desserte de la toiture, le niveau d'habitation à la cote altimétrique 316,10 et l'accès véhicule au nord, présentés comme existants, ne bénéficient d'aucune autorisation au jour dudit arrêté, aucune information n'étant portée au dossier permettant d'établir leur existence administrative et ces travaux n'ayant pas été intégrés à la demande de permis de construire, en méconnaissance du principe rappelé au point 2. A cet égard, la SAS 180 degrés ne peut sérieusement soutenir que la construction présentée comme existante dans sa demande de permis de construire est en tous points identique à celle autorisée par le permis de construire délivré le 12 mai 1980 alors que la construction représentée sur les plans joints à cette demande diffère substantiellement de celle présentée comme existante dans la demande litigieuse, en particulier quant au niveau d'habitation situé à la cote altimétrique 316,10 et à l'édicule présent sur le toit. La société appelante ne conteste pas, par ailleurs, qu'elle n'a pas intégré ces travaux irrégulièrement édifiés dans sa demande de permis de construire, ni qu'ils auraient dû faire l'objet d'une telle demande, compte tenu notamment de la différence substantielle de surface habitable entre la construction existante et celle autorisée. Si elle soutient avoir déposé une déclaration d'achèvement à l'appui d'un certificat du 15 mars 1985 établissant le caractère habitable de la construction et mentionnant que le certificat de conformité, qui indique un achèvement des travaux au 1er janvier 1983, est " en cours d'instruction ", et que le maire de Villefranche-Sur-Mer ne pouvait, faute de récolement des travaux qui aurait permis de constater que les différences entre la construction objet du permis de construire délivré le 12 mai 1980 et celle édifiée, lui opposer l'absence de conformité des travaux réalisés à ceux autorisés, elle n'établit pas que ces travaux irrégulièrement réalisés l'ont été concomitamment à ceux autorisés par ce permis par la production d'une attestation d'un ancien président de l'association syndicale libre du lotissement du domaine du Castellet, dont il ressort seulement qu'aucun travaux n'aurait été réalisé dans le lotissement entre 2005 et 2015, et d'un diagnostic du béton de la construction réalisé à sa demande et fondé pour partie sur des estimations, en particulier pour la moitié du niveau d'habitation situé à la cote altimétrique 316,10. En outre, elle ne produit pas la déclaration d'achèvement qu'elle soutient avoir déposée alors qu'elle aurait nécessairement attesté frauduleusement de la conformité des travaux réalisés au permis délivré. La société appelante n'est pas non plus fondée à se prévaloir des dispositions de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme dès lors qu'elle n'établit pas davantage que ces travaux ont été réalisés il y a plus de dix ans, alors qu'en tout état de cause, ils nécessitaient la délivrance d'un permis de construire. Enfin, à supposer même que la construction existante puisse être regardée comme ancienne au sens du principe rappelé au point 2, il ne ressort pas des pièces du dossier que les travaux objets de l'arrêté de refus litigieux seraient, en tout ou partie, nécessaires à sa préservation ou au respect des normes. 6. Dans ces circonstances, le maire de Villefranche-Sur-Mer était tenu de s'opposer aux travaux objets de la demande de permis de construire litigieuse. Compte tenu de cette situation de compétence liée dans laquelle se trouvait ladite autorité administrative, les autres moyens invoqués par la SAS 180 degrés ne peuvent qu'être écartés comme sans influence sur la légalité de l'arrêté attaqué. 7. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée en défense, la SAS 180 degrés n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement contesté, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 15 octobre 2020 par lequel le maire de la commune de Villefranche-Sur-Mer a refusé de lui délivrer un permis de construire. Par voie de conséquence, ses conclusions aux fins d'injonction et d'astreinte doivent également être rejetées. Sur les frais liés au litige : 8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Villefranche-Sur-Mer, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la requérante sur ce fondement. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SAS 180 degrés une somme de 2 000 euros à verser à la commune de Villefranche-Sur-Mer en application de ces dispositions. D É C I D E : Article 1er : La requête de la SAS 180 degrés est rejetée. Article 2 : La SAS 180 degrés versera à la commune de Villefranche-Sur-Mer une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SAS 180 degrés et à la commune de Villefranche-Sur-Mer. Délibéré après l'audience du 12 décembre 2024, où siégeaient : - M. Portail, président, - Mme Courbon, présidente assesseure, - M. Claudé-Mougel, premier conseiller. Rendu public par mise à disposition au greffe, le 8 janvier 2025. 2 N° 23MA02336