CAA de NANTES, 1ère  Chambre , 11/06/2015, 13NT02429, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de NANTES
Formation : 1ère  Chambre
Type de recours : autres
Date de la décision : 2015-06-11
Numéro : 13NT02429
Président : M. BATAILLE
Rapporteur : Mme Marie-Paule  ALLIO-ROUSSEAU
Commissaire du gouvernement : Mme WUNDERLICH
Avocat(s) : PRIGENT

Vu la requête, enregistrée le 22 août 2013, présentée pour la SCI 8-10 Rossel, dont le siège est situé 8-10 Rue Alfred Rossel à Cherbourg-Octeville (50100), par Me D... ; la SCI 8-10 Rossel demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement n° 1201202 du 18 juin 2013 par lequel le tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations à l'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2006 et 2007, des droits de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été assignés au titre de la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2007 et des pénalités correspondantes ; 2°) de prononcer la décharge des impositions et pénalités contestées ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; elle soutient que : - l'administration n'a pas établi qu'elle se livrait à une activité de marchands de biens dès lors que l'intention spéculative ne saurait être présumée du seul fait du caractère habituel des ventes et que l'administration n'a pas démontré l'intention spéculative au moment de l'achat ; - les cessions ont été faites dans le cadre de la gestion du patrimoine ; - à titre subsidiaire, les produits des locations des autres onze immeubles pour lesquels l'administration ne retient pas d'intention spéculative n'ont pas à être assujettis à l'impôt sur les sociétés dès lors que, lorsqu'un contribuable exerce une activité de marchand de biens, les immeubles qu'il acquiert font partie des stocks et ne constituent pas un actif immobilisé ; - les chiffres retenus par 1'administration ne sont pas exacts comme l'a confirmé son cabinet d'expertise-comptable ; Vu le jugement attaqué ; Vu le mémoire en défense, enregistré le 27 février 2014, présenté par le ministre délégué chargé du budget qui conclut au rejet de la requête ; il soutient que : - les conditions tenant au caractère habituel des opérations d'achats-revente et à l'intention spéculative de la SCI 8-10 Rossel sont réunies ; - la SCI est imposable à l'impôt sur les sociétés sur la totalité des produits des opérations de toute nature qu'elle a réalisées ; - la société requérante n'établit pas que le montant des bénéfices imposables est erroné ; Vu le courrier du 20 mars 2015 adressé aux parties en application de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative ; Vu l'ordonnance du 24 avril 2015 portant clôture immédiate de l'instruction en application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 21 mai 2015 : - le rapport de Mme Allio-Rousseau, premier conseiller ; - et les conclusions de Mlle Wunderlich, rapporteur public ; 1. Considérant que la société civile immobilière (SCI) 8-10 Rossel créée le 18 juin 2002, dont M. B... E... et M.A... C... sont associés à hauteur de 50 % chacun, a pour objet l'acquisition et l'exploitation d'immeubles ; que cette société, relevant de l'article 8 du code général des impôts, a fait l'objet d'un contrôle sur place de ses documents comptables du 23 avril au 11 juin 2009 concernant la période allant du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2007 ; qu'à l'issue de ce contrôle, et par proposition de rectification du 30 juin 2009, l'administration a remis en cause le régime d'imposition de cette société et a soumis ses résultats à l'impôt sur les sociétés et à la taxe sur la valeur ajoutée conformément aux dispositions combinées du 1° du I de l'article 35 et du 6° de l'article 257 du code général des impôts, estimant que la société exerçait une activité habituelle d'achat et de revente d'immeubles sur la période ; que la SCI 8-10 Rossel relève appel du jugement en date du 18 juin 2013 par lequel le tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations à l'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2006 et 2007, des droits de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été assignés au titre de la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2007 et des pénalités correspondantes ; Sur le bien-fondé des impositions en litige : En ce qui concerne la qualification des opérations réalisées par la SCI 8-10 Rossel : 2. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes du I de l'article 35 du code général des impôts : " Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles (...) " ; que le 2 de l'article 206 du même code, définissant le champ d'application de l'impôt sur les sociétés, dispose : " (...) les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt (...) si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (...) " ; qu'enfin le 6° de l'article 257 du code général des impôts prévoit que sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée " Les opérations qui portent sur des immeubles (...) et dont les résultats doivent être compris dans les bases de l'impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux " ; que l'application de ces dispositions en vue d'assujettir à l'impôt sur les sociétés une société civile qui se livre à des opérations d'achat puis de revente de biens immobiliers est subordonnée à la double condition que les opérations présentent un caractère habituel et procèdent d'une intention spéculative, qui doit être recherchée à la date d'acquisition par cette société des immeubles ultérieurement revendus ; 3. Considérant qu'il résulte de l'instruction que la SCI 8-10 Rossel a acquis, respectivement, le 12 décembre 2003 et le 15 avril 2005 deux immeubles situés à Cherbourg-Octeville et à Tourlaville ; que l'immeuble sis à Cherbourg-Octeville, comprenant sept appartements, une pièce au deuxième étage, deux pièces à usage de chambre et grenier au troisième étage ainsi qu'un local à usage commercial alors loué, a fait l'objet de travaux de rénovation puis a été divisé, selon le plan dressé par un géomètre en avril 2004, en douze lots dont huit ont été revendus entre le 23 septembre 2004 et le 22 décembre 2005 alors qu'un neuvième lot, constitué par une partie du local commercial, a été cédé le 29 juillet 2006 ; que le bien immobilier sis à Tourlaville, correspondant à un ancien foyer pour adolescents sur une parcelle non bâtie de 3 500 m², a fait l'objet d'une division en une parcelle non bâtie et une parcelle bâtie comprenant un immeuble rénové et lui-même divisé, à la suite d'un premier plan dressé par un géomètre au mois d'avril 2005 puis d'un plan de masse réalisé en décembre 2005, en vingt-neuf lots revendus entre le 19 mars 2006 et le 15 janvier 2007, le terrain ayant été cédé en novembre 2007 ; 4. Considérant, en premier lieu, qu'il est constant que la SCI 8-10 Rossel a procédé à la vente de 17 lots des deux immeubles sis à Cherbourg-Octeville et à Tourlaville, qu'elle avait acquis en bloc, sur la période allant du 12 septembre 2004 au 20 novembre 2007 ; 5. Considérant, en deuxième lieu, qu'il résulte de l'instruction que s'agissant de l'immeuble sis à Cherbourg-Octeville acquis en décembre 2003, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été établis le 23 septembre 2004 à la suite d'un plan dressé par le géomètre au mois d'avril 2004 ; que les appartements vacants lors de l'achat n'ont été ni proposés à la location ni loués postérieurement ; que le bail du seul appartement loué lors de l'acquisition a été résilié ; que si la SCI 8-10 Rossel fait valoir que la procédure judiciaire en cours menée à l'encontre de l'exploitant du local à usage commercial, pour défaut de paiement des loyers, et les nuisances de ce locataire constituaient les motifs déterminants de sa décision de revendre, il résulte de l'instruction et notamment de l'acte d'achat de ce bien, que cette procédure était connue de la société dès l'acquisition ; que si le dernier lot immobilier a été cédé en juin 2007, soit trois ans et demi après l'acquisition de l'immeuble, il est constant que les quatre premiers appartements ont été revendus après l'achèvement des travaux de rénovation dès le mois de septembre 2004 ; que la cession de 1'ensemble des lots a dégagé un profit global de 346 056 euros ; 6. Considérant, en troisième lieu, qu'il résulte de l'instruction que s'agissant de l'immeuble sis à Tourgeville acquis en avril 2005 1'état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été établis le 29 mars 2006 à la suite d'un premier plan dressé par le géomètre au mois d'avril 2005 et un plan de masse réalisé en décembre 2005 ; que 29 lots ont été créés à la suite de la rénovation et de l'aménagement de l'immeuble ; que si la SCI 8-10 Rossel fait valoir qu'elle a eu l'intention de louer ces biens et présente pour la première fois en appel, d'une part, une copie d'un mandat de location, signé le 22 décembre 2005, qui porte sur trois appartements et, d'autre part, une copie de bail portant sur un appartement devant être loué à compter du 1er janvier 2006, il résulte des termes de la proposition de rectification du 30 juin 2009 que ces biens n'ont jamais été effectivement loués ; que les premiers appartements ont été revendus après l'achèvement des travaux de rénovation dès le mois de mars 2006 ; que la dernière cession a été réalisée le 15 janvier 2007 ; que si la SCI affirme que l'équilibre financier de l'opération d'acquisition de l'ensemble immobilier a été compromis en raison du caractère inconstructible du terrain, rendant nécessaire la cession du bâti et du non bâti, elle ne l'établit pas ; que ce terrain a d'ailleurs été vendu en novembre 2007 en tant que terrain à bâtir ; que la cession de l'ensemble des lots a dégagé un profit global de 477 340 euros ; 7. Considérant, dans ces conditions, qu'eu égard au nombre et à la fréquence des opérations immobilières, à la brièveté du délai entre l'achat et la revente des immeubles en cause et à l'importance des bénéfices réalisés, les opérations d'achat puis de revente des biens sis à Cherbourg-Octeville et à Tourgeville présentent un caractère habituel et procèdent d'une intention spéculative de la SCI 8-10 Rossel existant à la date d'acquisition par cette société de ces deux immeubles ; que, par suite, alors même que la SCI 8-10 Rossel était propriétaire au titre des années 2006 et 2007 de onze autres immeubles, dont une partie était louée, et que ses associés sont également membres d'une société commerciale qui exerce l'activité de marchands de biens, c'est à bon droit que l'administration a assujetti cette société à l'impôt sur les sociétés sur le fondement des dispositions combinées des articles 35 et 206 du code général des impôts en raison de la réalisation d'opérations commerciales et a soumis les opérations immobilières en litige à la taxe sur la valeur ajoutée en application du 6° de l'article 257 du même code ; En ce qui concerne le champ d'application de l'impôt sur les sociétés : 8. Considérant qu'en application de l'article 38 du code général des impôts, applicable à l'impôt sur les sociétés, aux termes duquel " le bénéfice imposable est le bénéfice net, déterminé d'après les résultats d'ensemble des opérations de toute nature effectuées par les entreprises, ", le bénéfice imposable d'une société civile passible de l'impôt sur les sociétés en vertu du 2. de l'article 206 doit être déterminé d'après le résultat de l'ensemble des opérations auxquelles elle s'est livrée au cours de l'exercice, y compris les opérations qui ne relèvent pas, par nature, d'une activité industrielle ou commerciale ; que, par suite, c'est à bon droit que l'administration a soumis la SCI 8-10 Rossel à l'impôt sur les sociétés, au titre des années 2006 et 2007, non seulement à raison du résultat d'ensemble des opérations commerciales, mais aussi du résultat d'ensemble de son activité civile tirée de la location d'immeubles lui appartenant et à laquelle elle s'est livrée au cours des mêmes exercices ; En ce qui concerne le montant des bénéfices industriels et commerciaux : 9. Considérant que la SCI 8-10 Rossel, assujettie à l'impôt sur les sociétés dans le cadre de la procédure de taxation d'office prévue à l'article L. 66 du livre des procédures fiscales, se borne à reprendre en appel, sans plus de précisions, le moyen qu'elle avait déjà présenté devant le tribunal administratif de Caen tiré de ce que le montant reconstitué de ses bénéfices imposables à l'impôt sur les sociétés au titre des deux exercices en litige ne serait pas exact ; qu'il y a lieu d'écarter ce moyen par adoption du motif par lequel les premiers juges l'ont eux-mêmes, à bon droit, écarté ; 10. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SCI 8-10 Rossel n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande ; Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 11. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme sollicitée par la SCI 8-10 Rossel à ce titre ; DÉCIDE : Article 1er : La requête de la SCI 8-10 Rossel est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI 8-10 Rossel et au ministre des finances et des comptes publics. Délibéré après l'audience du 21 mai 2015, à laquelle siégeaient : - M. Bataille, président de chambre, - Mme Aubert, président-assesseur, - Mme Allio-Rousseau, premier conseiller. Lu en audience publique, le 11 juin 2015. Le rapporteur, M-P. ALLIO-ROUSSEAULe président, F. BATAILLE Le greffier, C. CROIGER La République mande et ordonne au ministre des finances et des comptes publics en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. '' '' '' '' 2 N° 13NT02429