Cour administrative d'appel de Paris, 9ème Chambre, 23/06/2011, 09PA06653, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Paris
Formation : 9ème Chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2011-06-23
Numéro : 09PA06653
Président : M. STORTZ
Rapporteur : Mme Françoise  VERSOL
Commissaire du gouvernement : Mme BERNARD
Avocat(s) : MEIER

Vu la requête, enregistrée le 27 novembre 2009, présentée pour la SOCIETE HOTELIERE PARIS EIFFEL SUFFREN, dont le siège est au 20 rue Jean Rey à Paris (75015), par Me Meier ; la SOCIETE HOTELIERE PARIS EIFFEL SUFFREN demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0508113/2-4, 0708589 et 0908223 du 28 septembre 2009 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande en décharge des cotisations à la taxe professionnelle et aux taxes additionnelles auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2003 à 2007 dans les rôles de la ville de Paris ; 2°) de prononcer la décharge des impositions contestées et des pénalités y afférentes ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; ..................................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 17 mars 2011 : - le rapport de Mme Versol, rapporteur, - les conclusions de Mme Bernard, rapporteur public, - et les observations de Me Meier, pour la SOCIETE HOTELIERE PARIS EIFFEL SUFFREN ; Considérant que la SOCIETE HOTELIERE PARIS EIFFEL SUFFREN qui exploite l'hôtel Mercure Paris Tour Eiffel Suffren, situé au 20 rue Jean Rey à Paris (75015), a contesté par cinq réclamations la valeur locative retenue par le service pour établir la base imposable à la taxe professionnelle due au titre dudit hôtel ; qu'elle fait appel du jugement du 28 septembre 2009 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté ses demandes en décharge des cotisations à la taxe professionnelle et aux taxes additionnelles auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2003 à 2007 ; Sur le bien-fondé de l'imposition : Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ; qu'aux termes de l'article 1504 du même code : Les locaux types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts (...) ; que les dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ne permettent de se référer qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ; Considérant que la valeur locative de l'hôtel Mercure Paris Tour Eiffel Suffren, construit en 1974, classé en catégorie quatre étoiles et comprenant 407 chambres dont onze suites, un centre de remise en forme et six salles de réunion, pour une surface pondérée totale de 11 042 mètres carrés, a été déterminée par comparaison avec la valeur locative du local-type figurant sous le n° 6 sur le procès-verbal des maisons exceptionnelles du 15ème arrondissement de Paris, secteur Necker, sous la dénomination hôtel Hilton Suffren , d'une valeur locative évaluée à 304 F le mètre carré ; que la société requérante soutient que la valeur locative dudit local-type correspond à un loyer qui n'a pas été fixé à des conditions de prix normales, eu égard notamment au taux de rendement de cet hôtel atteignant 15 % par an ; qu'il résulte de l'instruction que le loyer litigieux, d'un montant annuel s'élevant à 5 326 960 F au 1er janvier 1970, a été déterminé en retenant une quote-part de la charge foncière de l'immeuble, s'élevant à 1 700 000 F, et un pourcentage du coût de la construction fixé à 8,5 % ; que la requérante produit trois rapports d'experts immobiliers près la Cour d'appel de Paris, dont les conclusions ne sont pas contestées par l'administration, aux termes desquels le loyer de l'hôtel Hilton Suffren, qui n'a pas été déterminé en fonction des recettes d'hébergement selon les usages de la profession, est très nettement supérieur à la valeur locative estimée par lesdits experts entre 3 200 000 F et 3 247 500 F par an ; qu'il est en outre constant que la valeur locative des autres hôtels de luxe parisiens retenus comme locaux-types et offrant des prestations de qualité similaire à celles de l'hôtel Hilton Suffren, nonobstant leur construction aux 18ème et 19ème siècles, était comprise à la même période entre 53 F et 134 F le mètre carré ; que, dans ces conditions, le loyer de l'hôtel Hilton Suffren ne peut être regardé comme ayant été fixé à des conditions de prix normales ; que, par suite, ce local-type ne peut être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; Considérant que la société requérante propose, à titre principal, trois autres termes de comparaison situés à Paris ; qu'il résulte de l'instruction que l'hôtel Cécilia, local-type n° 247 du procès-verbal des locaux commerciaux du secteur Les Ternes , au tarif unitaire de 74 F le mètre carré pondéré, correspond à un hôtel dont la surface pondérée s'élève à 1 273 mètres carré, trop éloignée de celle de l'hôtel Mercure Paris Tour Eiffel Suffren et que l'hôtel Holiday Inn, local-type n° 14 sur le procès-verbal ME du 11ème arrondissement de Paris, au tarif unitaire de 45,50 F le mètre carré pondéré, correspond à un hôtel d'une surface pondérée de 8 915 mètres carré, classé en catégorie trois étoiles qui ne présente pas une similitude suffisante avec l'établissement à évaluer ; que, par suite, ces locaux ne peuvent être retenus ; que, toutefois, l'hôtel Intercontinental, local-type n° 4 du procès-verbal 6668 B ME des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel, au tarif unitaire de 70,93 F le mètre carré pondéré, correspond à un hôtel classé dans la catégorie 4 étoiles A dont la surface pondérée s'élève à 18 088 mètres carré ; qu'eu égard aux caractéristiques de cet hôtel, que l'administration estime susceptibles d'attirer une clientèle similaire à celle de l'établissement à évaluer, il y a lieu de regarder ce local-type comme approprié pour l'évaluation de la valeur locative de l'hôtel Mercure Paris Tour Eiffel Suffren, nonobstant la date de sa construction et la circonstance qu'il ne se situe pas comme l'établissement à évaluer à proximité de la tour Eiffel ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SOCIETE HOTELIERE PARIS EIFFEL SUFFREN est fondée à demander, dans cette mesure, la réduction des cotisations de taxe professionnelle et de taxes additionnelles auxquelles elle a été assujettie ; Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SOCIETE HOTELIERE PARIS EIFFEL SUFFREN et non compris dans les dépens ; D É C I D E : Article 1er : Le jugement du 28 septembre 2009 du Tribunal administratif de Paris est annulé. Article 2 : Pour la détermination de la base des cotisations à la taxe professionnelle et aux taxes additionnelles, au titre des années 2003 à 2007, dans les rôles de la ville de Paris, la valeur locative unitaire de l'hôtel Mercure Paris Tour Eiffel Suffren situé au 20 rue Jean Rey, dans le 15ème arrondissement, est fixée à 10,81 euros (70,93 F) le mètre carré. Article 3 : La SOCIETE HOTELIERE PARIS EIFFEL SUFFREN est déchargée de la différence entre, d'une part, le montant des cotisations à la taxe professionnelle et aux taxes additionnelles auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2003 à 2007 et, d'autre part, celui qui résulte de la base d'imposition définie à l'article 2 ci-dessus. Article 4 : L'Etat versera 1 500 euros à la SOCIETE HOTELIERE PARIS EIFFEL SUFFREN, en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. '' '' '' '' 2 N° 09PA06653