Cour Administrative d'Appel de Versailles, 1ère Chambre, 18/02/2010, 08VE02918, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour Administrative d'Appel de Versailles
Formation : 1ère Chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2010-02-18
Numéro : 08VE02918
Président : M. GAILLETON
Rapporteur : Mme Laurence  BELLE VANDERCRUYSSEN
Commissaire du gouvernement : M. DHERS
Avocat(s) : ZAPF

Vu la requête, enregistrée le 8 septembre 2008 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présentée pour la SNC COTE ECO ROISSY, dont le siège social est 31 avenue Jean Moulin à Torcy (77200), par Me Zapf ; la SNC COTE ECO ROISSY demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0302697 en date du 8 juillet 2008 en tant que par ce jugement le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise n'a que partiellement fait droit à sa demande tendant à la réduction des cotisations à la taxe professionnelle mises à sa charge au titre des années 2001, 2002, 2003, et 2004 à raison de l'hôtel Première classe qu'elle exploite à Roissy-en-France ; 2°) de prononcer la réduction demandée ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 4 000 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; Elle soutient qu'à titre principal il convient de retenir le local type n° 33 de la commune de Morangis que le tribunal a écarté alors que les mentions en marge du procès-verbal indiquent que l'immeuble correspondant a été évalué par comparaison ; qu'il appartient à l'administration fiscale de démontrer que ce local type n'a pas été régulièrement évalué ; que le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise avait admis la régularité de ce local type mais retenu un chiffre différent s'agissant d'un trois étoiles ; que pour l'hôtel Première classe il conviendra donc de pratiquer un abattement ; que les dégrèvements qu'elle demande sont donc fondés ; qu'à titre subsidiaire elle propose un autre local type sur la commune de Villejuif ; qu'il a été retenu récemment dans de nombreuses décisions pour l'évaluation d'établissements hôteliers de chaînes situés en région parisienne ; que, dans ce cas de figure, il faudrait retenir le chiffre de valeur locative de 8,16 euros au mètre carré en lieu et place de celui de 5,33 euros, valeur qu'elle propose en priorité ; .................................................................................................. Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 février 2010 : - le rapport de Mme Belle, premier conseiller, - les conclusions de M. Dhers, rapporteur public, - et les observations de Me Du Pasquier, substituant Me Zapf ; Vu la note en délibéré, enregistrée le 9 février 2010, présentée pour la SNC COTE ECO ROISSY ; Considérant que la SNC COTE ECO ROISSY fait régulièrement appel du jugement du 8 juillet 2008 en tant que, par ce jugement, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté les conclusions de sa demande tendant à la réduction des cotisations de taxe professionnelle mises à sa charge au titre des années 2001, 2002, 2003, et 2004 à raison de l'hôtel Première classe qu'elle exploite à Roissy-en-France ; Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à la date du litige : La valeur locative de tous les biens autres (...) est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1°) Pour les biens loués à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2°) a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel. b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ; qu'il résulte des termes mêmes du 3°) de l'article 1498 du code que ce n'est qu'à défaut soit de pouvoir retenir la valeur locative sur le fondement du 1°), soit de trouver des termes de comparaison pertinents que l'administration peut légalement procéder à une évaluation directe ; Considérant qu'il peut être justifié de l'évaluation de la valeur locative d'un bien passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties par référence à un terme de comparaison choisi dans une autre commune si ce local était loué à des conditions de prix normales à la date de révision soit au 1er janvier 1970 ; que s'agissant des locaux commerciaux et biens divers relevant de la méthode de la comparaison, l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts dispose que : la valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leurs propriétaires, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données applicables à leur consistance telles que superficie réelle nombre d'éléments les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondantes. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en compte lors de l'évaluation de sa consistance ; qu'il résulte de ces dispositions que l'ajustement qu'elles prévoient doit s'apprécier compte tenu, le cas échéant, de l'ensemble des différences pertinentes entre le local à évaluer et le local de référence retenu, du point de vue des critères indiqués dans une liste qui n'est au demeurant pas limitative ; Considérant que la société fait valoir en appel qu'elle a trouvé des termes de comparaison dans d'autres communes de l'agglomération parisienne présentant une situation analogue du point de vue économique et que, pour ces motifs, l'administration fiscale ne saurait avoir recours à la méthode de l'appréciation directe ; que, toutefois, s'agissant du local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Morangis il ne résulte pas de l'instruction que ce local type ait fait l'objet d'un bail dans des conditions normales au 1er janvier 1970, le propriétaire étant l'exploitant de l'hôtel ni qu'il aurait été évalué par comparaison comme le fait valoir la société requérante ; qu'en outre, il n'existe pas de réelle analogie économique entre cette vaste commune pavillonnaire et la commune de Roissy dont l'activité économique est entièrement centrée sur l'aéroport ; que, par suite, ce local ne peut être retenu comme local de référence ; que le deuxième terme de comparaison qu'elle propose, soit le local type n° 43 du procès-verbal de la commune de Villejuif, n'est pas, non plus, pertinent, dès lors que le bail passé le 22 juin 1968 pour ce local révélant une communauté d'intérêts entre le bailleur et le preneur, et ce dernier ayant en outre la charge des grosses réparations, ce bail ne peut être regardé comme conclu dans des conditions normales ; Considérant, en revanche, que la société requérante propose de retenir le local type n°55 du procès verbal complémentaire de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, proche de la commune de l'hôtel à évaluer, pour un tarif de 60 francs, ou 9,15 euros, le mètre carré, correspondant à un hôtel de la chaîne Campanile ; que, si l'administration fiscale soutient qu'il n'aurait pas été régulièrement évalué et qu'il aurait fait l'objet d'une appréciation directe, elle n'apporte aucun élément de preuve à l'appui de ses allégations, et ne conteste pas l'existence d'une analogie de situation économique entre les deux communes ; qu'il y a lieu, par suite, de retenir ce local comme terme de comparaison, en ajustant toutefois sa valeur locative d'une diminution de 10 % pour tenir compte du fait que l'hôtel de la requérante n'est pas étoilé , alors que l'hôtel Campanile est classé en catégorie deux étoiles , et, à l'inverse, d'une majoration de 40 % pour tenir compte de la situation particulièrement avantageuse de l'hôtel de la requérante, à proximité immédiate d'un aéroport international de premier plan ; que, par suite, il y a lieu de relever le tarif du terme de comparaison de 30 % pour tenir compte du concours de ces deux facteurs, et de fixer à 11,89 euros le mètre carré le tarif à retenir pour l'évaluation de la base locative de l'hôtel exploité par la société requérante ; qu'il y lieu, par suite, de prononcer la décharge de la différence entre les montants de taxe professionnelle mis à la charge de la société requérante à raison de l'exploitation de son hôtel à Roissy au titre des années 2001, 2002, 2003 et 2004, et ceux qui résultent de l'application de ce tarif ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société SNC COTE ECO ROISSY est, dans cette mesure seulement, fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise n'a pas fait droit à ses conclusions ; Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros au titre des frais exposés par la société SNC COTE ECO ROISSY et non compris dans les dépens ; DECIDE Article 1er : Le tarif unitaire au m² pour la détermination de la valeur locative de l'hôtel Première Classe de Roissy-en-France, exploité par la société SNC COTE ECO ROISSY à Roissy-en France, à prendre en compte pour l'assiette de la taxe professionnelle due au titre des années 2001, 2002, 2003 et 2004 par la société SNC COTE ECO ROISSY à raison de cet immeuble, est ramené à 11,89 euros le mètre carré. Article 2 : La société SNC COTE ECO ROISSY est déchargée de la différence entre la taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2001 à 2004 pour son hôtel Première classe de Roissy-en-France et celle résultant de l'article 1er ci-dessus. Article 3 : Le jugement du 8 juillet 2008 du Tribunal administratif de Cergy-Pontoise est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. Article 4 : L'Etat versera à la société SNC COTE ECO ROISSY la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête de la société SNC COTE ECO ROISSY est rejeté. '' '' '' '' N° 08VE02918 2