CAA de LYON, 2ème chambre - formation à 3, 27/09/2016, 15LY01192, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de LYON
Formation : 2ème chambre - formation à 3
Type de recours : fiscal
Date de la décision : 2016-09-27
Numéro : 15LY01192
Président : M. BOURRACHOT
Rapporteur : Mme Agathe  DUGUIT-LARCHER
Commissaire du gouvernement : M. BESSE
Avocat(s) : ARBOR TOURNOUD PIGNIER WOLF

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : M. et Mme A...B...ont demandé au tribunal administratif de Grenoble la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2008 et des pénalités y afférentes. Par un jugement n° 1203351 du 29 janvier 2015, le tribunal administratif de Grenoble a fixé à 317 000 euros la valeur vénale du bien cédé par la société Eurobest à M. et Mme B...(article 1er), déchargé M. et Mme B...de la différence entre les impositions en litige et celles résultant de la réduction des bases d'imposition définie à l'article 1er, ainsi que des pénalités correspondantes (article 2), condamné l'Etat à leur verser une somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative (article 3) et rejeté le surplus de la demande (article 4). Procédure devant la cour : Par une requête et des mémoires, enregistrés le 27 mars 2015, le 6 janvier 2016 et le 19 juillet 2016, M. et Mme B..., représentés par la SCP Arbor, Tournoud et associés, demandent à la cour : 1°) d'annuler l'article 4 de ce jugement du tribunal administratif de Grenoble du 29 janvier 2015 ; 2°) de les décharger des impositions et des pénalités y afférentes restant à leur charge ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. M. et Mme B... soutiennent que : - l'administration n'apporte pas la preuve d'un écart significatif de prix entre la valeur à laquelle ils ont acquis le bien, 200 000 euros, et la valeur vénale réelle de ce bien, qui avait été exactement appréciée ; qu'en effet : - cette valeur avait été fixée à 200 000 euros par expertise en septembre 2007 ; qu'en effet, lorsque la société Eurobest est entrée en possession de ce bien le 4 octobre 2006, deux ans après la signature d'un compromis de vente pour un montant de 310 000 euros, le bien avait été fortement dégradé et endommagé : qu'à la prise de possession des lieux, la société a pu constater que cette habitation était affectée de vices importants de construction et de conception ; que l'expert judiciaire avait estimé, en en justifiant, que ces défauts devaient se traduire par un abattement de 30% par rapport au prix du marché des maisons d'habitation ; que cette maison se situe dans le voisinage immédiat de personnes très défavorablement connues sur la commune d'Allevard ; que la maison a été victime d'un dégât des eaux en juillet 2010, que l'assurance a refusé de prendre en charge au motif qu'il s'agissait d'un défaut de conception, qui a nécessité des travaux de drainage en sous sol pour un montant de 30 647,18 euros et l'établissement d'un devis de 62 746,28 euros pour l'assainissement du sous-sol ; - à la suite d'une visite sur place, le centre des impôts fonciers de Grenoble a accepté de réduire de 27% la base d'imposition de la taxe foncière sur ce bien ; - les termes de comparaison utilisés par l'administration fiscale pour déterminer la valeur vénale réelle du bien ne sont pas pertinents en raison de l'absence de similitude entre ces cinq termes de comparaison, dont l'administration a spontanément écarté l'un, et l'habitation litigieuse, en raison des surfaces en cause, de l'état général de ces biens et du type de constructions ; - ils proposent de comparer le prix de cession arrêté par l'expert au prix de cession de cinq biens immobiliers qui sont comparables au bien qu'ils ont acquis ; - la société Eurobest, qui avait fait visiter le bien par deux potentiels acquéreurs en octobre 2007, a été contraint de le céder à M. et MmeB..., afin d'apurer ses comptes avant sa liquidation. Par des mémoires en défense, enregistrés le 14 septembre 2015 et le 18 mars 2016, le ministre des finances et des comptes publics conclut au rejet de la requête. Le ministre des finances et des comptes publics soutient que les moyens soulevés par M. et Mme B...ne sont pas fondés. Par une ordonnance du 7 mars 2016 la clôture d'instruction a été fixée au 7 avril 2016, en application des articles R. 613-1 et R. 613-3 du code de justice administrative. Par une ordonnance du 3 juin 2016, l'instruction a été rouverte. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Duguit-Larcher, premier conseiller, - et les conclusions de M. Besse, rapporteur public. 1. Considérant que M. et Mme B... ont acquis le 23 janvier 2008, pour une somme de 197 000 euros, une maison d'habitation située à Allevard auprès de la société Eurobest dont Mme B...était la gérante et l'unique associée, avant sa mise en liquidation et sa dissolution le 15 septembre 2008 ; que la société Eurobest a fait l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2006 au 30 septembre 2008 à l'issue de laquelle l'administration a considéré que le bien immobilier avait été acquis par les époux B...à un prix inférieur à sa valeur vénale réelle, qu'elle a fixée à 491 470 euros ; que l'administration a adressé à M. et Mme B...une proposition de rectification portant sur des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre de l'année 2008, à raison de l'imposition entre leurs mains, en tant qu'avantage occulte, sur le fondement du c de l'article 111 du code général des impôts, de la différence entre le prix acquitté et la valeur vénale réelle du bien ; que, malgré les observations formulées par M. et MmeB..., les rehaussements envisagés ont été maintenus par un courrier de l'administration du 24 août 2010 ; que, suivant l'avis de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires réunie le 31 janvier 2011 à la demande de la société Eurobest, l'administration a ramené à 350 000 euros la valeur vénale du bien en cause ; que les cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales, ainsi que les pénalités y afférentes, ont été mises en recouvrement le 30 septembre 2011 ; que par un jugement du 29 janvier 2015, le tribunal administratif de Grenoble a fait partiellement droit à la demande de décharge desdites impositions et pénalités présentée par M. et Mme B...en ramenant à 317 000 euros la valeur vénale réelle du bien cédé ; que M. et Mme B...relèvent appel de ce jugement en tant qu'il a rejeté le surplus de leur demande, qui tendait à la décharge totale des impositions et pénalités litigieuses ; 2. Considérant qu'en vertu du 3 de l'article 158 du code général des impôts sont notamment imposables à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, les revenus considérés comme distribués en application des articles 109 et suivants du même code ; qu'aux termes de l'article 111 c du code général des impôts : " Sont notamment considérés comme revenus distribués : (...) c. Les rémunérations et avantages occultes ; (...) " ; 3. Considérant qu'en cas d'acquisition par une société à un prix que les parties ont délibérément majoré par rapport à la valeur vénale de l'objet de la transaction, ou, s'il s'agit d'une vente, délibérément minoré, sans que cet écart de prix comporte de contrepartie, l'avantage ainsi octroyé doit être requalifié comme une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d'une distribution de bénéfices au sens des dispositions précitées de l'article 111 c) du code général des impôts, alors même que l'opération est portée en comptabilité et y est assortie de toutes les justifications concernant son objet et l'identité du cocontractant, dès lors que cette comptabilisation ne révèle pas, par elle-même, la libéralité en cause ; que la preuve d'une telle distribution occulte doit être regardée comme apportée par l'administration lorsqu'est établie l'existence, d'une part, d'un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé, d'autre part, d'une intention, pour la société, d'octroyer, et, pour le cocontractant, de recevoir, une libéralité du fait des conditions de la cession ; que dans le cas où le vendeur et l'acquéreur sont liés par une relation d'intérêts, l'intention d'octroyer et de recevoir une libéralité est présumée ; 4. Considérant que le bien qui a été cédé par la société Eurobest à M. et Mme B...est une maison d'habitation située à Allevard, construite en 1957 et présentant une surface de 245 m² sur un terrain de 2 079 m², qui comprend deux niveaux habitables ; que M. et Mme B... l'ont acquis au prix de 197 000 euros, soit 804 euros par m2 ; que la valeur vénale de ce bien a été initialement fixée par l'administration à 491 470 euros, soit 2 006 euros par m2 en se fondant sur le prix moyen résultant de la cession à Allevard entre le 15 juillet 2004 et le 17 octobre 2007 de quatre maisons datant approximativement de la même époque, disposant de terrains et présentant des caractéristiques proches ; que la valeur vénale de la maison a été ramenée à 350 000 euros après l'avis de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires, soit 1 428 euros par m2, avant que le tribunal administratif de Grenoble ne la fixe à 317 000 euros, soit 1 294 euros par m2 ; 5. Considérant que M. et Mme B...critiquent les termes de comparaison initialement retenus par l'administration pour déterminer la valeur vénale réelle du bien ; que, s'agissant de la vente du 15 juillet 2004, qui concerne, d'après la proposition de rectification, une maison de 148 m2, sur deux niveaux, datant de 1964, vendue à 308 730 euros soit 2 086 euros le m2, les requérants font valoir que cette villa ne comprend pas deux, mais trois niveaux, que la surface totale de celle-ci est de 225 m2 et non de 148 m2, que sa conception est très différente, qu'elle est dans un état d'entretien parfait, et qu'elle dispose d'une véranda ainsi que d'un parc paysager ; que, s'agissant de la cession du 19 novembre 2005, d'une maison à usage d'habitation de 115 m2 en pierre, sur un niveau, datant de 1970, vendue 222 000 euros soit 1 930 euros par m2, ils font valoir que la maison est composée de trois niveaux et non d'un seul, et que sa surface est bien supérieure à celle prise en compte par l'administration ; qu'en ce qui concerne la vente du 5 juillet 2006, relative à une maison de 120 m2, sur deux niveaux datant de 1969, ils soutiennent qu'il s'agit d'un chalet en bois d'une consistance très différente, ayant non pas deux mais trois niveaux, et que la surface mentionnée au cadastre de 120 m2 n'est pas conforme à la réalité ; qu'au soutien de leurs allégations sur les surfaces de ces biens, les requérants produisent des mandats de vente et des plans faits à la main, sans détail des surfaces, qui n'ont pas de valeur probante suffisante alors que les surfaces retenues par l'administration proviennent des informations détenues par les services de publicité foncière et les pôles d'enregistrement ; que les extraits d'acte de vente produits comprennent les surfaces des terrains, mais pas les surfaces des constructions cédées ; que le nombre de niveaux des habitations mentionné par l'administration n'est pas inexact, l'administration ayant, en réalité, mentionné le nombre d'étages aménagés ; que, s'agissant de la vente du 19 novembre 2005, le dernier niveau dont font état les requérants est constitué de combles non aménagées qui n'ont, de ce fait, pas été décomptées ; que, si ces biens étaient, pour certains, en meilleur état que le bien cédé à M. et MmeB..., l'administration puis le tribunal, en ayant revu à la baisse le prix au m2 du bien cédé, ont pris en considération cet élément ; que, s'agissant enfin de la dernière vente, concernant, d'après la proposition de rectification, une maison sur deux niveaux d'une surface de 272 m2 datant de 1954, cédée au prix de 2 286 euros par m2, ainsi que l'a indiqué l'administration dans la réponse aux observations du contribuable, la surface mentionnée dans la proposition de rectification de 272 m2 était erronée, la surface étant de 140 m2, cette surface expliquant le prix au m2, exact, énoncé dans la proposition de rectification ; que si les requérants font valoir, s'agissant de ce dernier bien, que les nouveaux propriétaires ont mis en vente leur propriété en 2009, avec le concours de trois agences immobilières et ne sont parvenus à le vendre qu'en 2014 pour 163 300 euros, toutefois, cette cession, intervenue six ans après la cession litigieuse, ne peut servir de comparaison, alors au surplus que les modalités et conditions dans lesquelles ce bien aurait été mis en vente dès 2009 ne sont pas établies ; 6. Considérant que M. et Mme B...se prévalent de cinq cessions intervenues sur la commune d'Allevard à des dates proches de l'achat de leur bien, qui font apparaître, selon eux, des cessions intervenues à des prix au m2 inférieurs à ceux retenus par l'administration dans les termes de la comparaison ; que, s'agissant de la vente le 31 décembre 2008 d'une maison de 1970 pour 251 355 euros, soit 1 273 euros par m2, l'acte de vente et les extraits du dossier de permis de construire de l'habitation ne permettent pas de confirmer le prix au m2 qu'ils annoncent ; que la vente du 17 octobre 2007 a été retenue par l'administration dans les termes de la comparaison ; qu'en ce qui concerne la vente du 20 décembre 2005, pour un prix de 1 191 euros au m2, l'administration fait valoir, sans être contredite, qu'il s'agit d'un chalet construit dans un lotissement qui ne se situe pas dans la commune mais sur la route du Collet d'Allevard, dont la situation géographique et les matériaux utilisés ne le rendent pas comparable au bien acquis par M. et MmeB... ; que la vente intervenue le 15 avril 2005 d'une maison de 1920, divisée en quatre appartements indépendants au moment de la transaction, ne constitue pas, eu égard aux caractéristiques de ce bien, un élément de comparaison pertinent ; que s'agissant enfin de la vente intervenue le 15 avril 2010 d'une maison datant de 1972, pour 273 700 euros, pour une surface de 210 m2 soit 1 303 euros le m2, la prise en compte de ce prix de cession, à supposer ces surfaces exactes, dans la moyenne des prix de vente de biens comparables, conduirait à un prix moyen de cession de 1 865 euros par m2, soit un prix encore bien supérieur à celui finalement retenu ; 7. Considérant que la circonstance que l'administration fiscale, procédant à la détermination de la valeur locative du bien pour déterminer la base des taxes foncière et d'habitation, ait accepté de revoir celle-ci à la baisse après une visite sur place n'est pas de nature à démontrer que la valeur vénale réelle de ce bien serait inférieure à celle retenue par l'administration, puis par le tribunal ; 8. Considérant que les requérants justifient l'écart entre le prix de cession du bien et la valeur vénale arrêtée par l'administration, puis par le tribunal, en se prévalant de l'état de dégradation et d'endommagement du bien lorsque la société Eurobest en a pris possession, deux ans après avoir signé le compromis de vente ; que, toutefois, ils ne l'établissent pas ; que M. et Mme B...ne peuvent pas utilement se prévaloir de la survenue, postérieurement à leur acquisition du bien d'un dégât des eaux, que l'assurance a refusé de prendre en charge, et des coûts induits par les réparations nécessaires à la remise en état du bien ; que les requérants se prévalent du rapport d'expertise de septembre 2007 qui avait fixé à 200 000 euros la valeur vénale du bien et sur lequel ils se sont fondés pour déterminer le prix de vente ; que ce rapport a déterminé la valeur du bien en distinguant, d'une part, la valeur du terrain et, d'autre part, la valeur de la construction ; que, s'agissant du coût de la construction, l'expert, après l'avoir calculé à neuf, pour des prestations comparables, lui a appliqué un taux de vétusté de 40% ; qu'il a ensuite appliqué à la valeur du terrain et de la construction ainsi obtenue, soit 317 588 euros, un abattement de 35% pour " dépréciation immédiate " et " conception obsolète " ; qu'eu égard à l'état général du bien, tel que décrit par l'expert, la prise en compte, dans ce calcul, d'un taux de vétusté de 40 % était justifié ; qu'en revanche, ainsi que l'a noté à bon droit le tribunal, l'abattement de 35 % n'était pas justifié ; que, par suite, c'est à bon droit, compte tenu de ces différents éléments que le tribunal n'a ramené qu'à 317 000 euros la valeur vénale du bien acquis par M. et MmeB..., afin de prendre en considération la vétusté du bien ; 9. Considérant que l'écart de prix ainsi constaté entre le prix de cession du bien et sa valeur vénale réelle, telle que revue par le tribunal administratif, de 38%, est significatif ; que l'avantage ainsi consenti à M. et Mme B...ne peut raisonnablement trouver, eu égard à son montant, de contrepartie dans la circonstance que cette vente aurait permis d'apurer les comptes de la société Eurobest avant sa liquidation, alors que la société n'avait fait visité le bien qu'à deux potentiels acheteurs au cours de l'année 2007 ; que Mme B...était la gérante et l'unique associée de la société Eurobest ; que de tels faits révèlent l'existence d'une relation d'intérêts entre la société Eurobest et Mme B...; que, dans ces conditions, l'administration établit comme il lui incombe de le faire, l'existence d'une libéralité, l'intention pour la société Eurobest de l'octroyer et pour Mme B...de la recevoir ; que, par suite, elle pouvait imposer, dans les mains de M. et Mme B...l'avantage en cause, sur le fondement de l'article 111 c du code général des impôts, en tant que revenus distribués ; 10. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme B... ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté le surplus de leur demande ; que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l'Etat qui n'a pas, dans la présente instance, la qualité de partie perdante, verse à M. et Mme B... la somme qu'ils réclament au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ; DÉCIDE : Article 1er : La requête de M. et Mme B... est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme A...B...et au ministre de l'économie et des finances. Délibéré après l'audience du 6 septembre 2016 à laquelle siégeaient : M. Bourrachot, président de chambre, Mme Mear, président-assesseur, Mme Duguit-Larcher, premier conseiller. Lu en audience publique, le 27 septembre 2016. '' '' '' '' 2 N° 15LY01192