Cour administrative d'appel de Bordeaux, du 16 juillet 1991, 89BX01893, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Bordeaux
Type de recours : Plein contentieux fiscal
Date de la décision : 1991-07-16
Numéro : 89BX01893
Rapporteur : LALAUZE
Commissaire du gouvernement : CIPRIANI

Vu le recours, enregistré au greffe de la cour le 14 novembre 1989, présenté par le MINISTRE DELEGUE CHARGE DU BUDGET ; le ministre demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement en date du 4 juillet 1989 par lequel le tribunal administratif de Toulouse a accordé à la société des produits textiles de l'Agout la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1985, 1986 et 1987 dans les rôles de la commune de Castres ; 2°) de remettre intégralement l'imposition contestée à la charge de la société des produits textiles de l'Agout ; 3°) à titre subsidiaire, de décider que la valeur locative de l'établissement en cause sera égale au montant des loyers versés par la société SODIAP ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ; Vu la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 27 juin 1991 : - le rapport de M. LALAUZE, conseiller ; - et les conclusions de M. CIPRIANI, commissaire du gouvernement ; Considérant que le MINISTRE CHARGE DU BUDGET demande l'annulation du jugement en date du 4 juillet 1989 par lequel le tribunal administratif de Toulouse a fait droit à la demande de la SARL société des produits textiles de l'Agout de ramener à son montant antérieur la valeur locative servant de base à la fixation de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1985, 1986 et 1987 à raison de la location à usage commercial d'un ensemble immobilier à la S.A. SODIAP ; Sur la régularité du jugement : Considérant qu'aux termes de l'article 1517 du code général des impôts : "I - 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement quand ils entraînent une modification de plus d'un dixième de la valeur locative ... II - 1. En ce qui concerne les propriétés bâties, les valeurs locatives résultant des changements visés au I sont appréciées ... suivant les règles prévues aux article 1496 à 1498" ; Considérant qu'aux termes de cet article 1498 : "La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 ... est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1°) Pour les biens donnés en locations à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2°) -a- Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison" ; Considérant que le ministre soutient que le jugement attaqué est irrégulier au motif que le tribunal, ayant écarté la méthode prévue au 2°) a de l'article 1498 susvisé et retenue par le service pour évaluer la valeur locative de l'immeuble en cause, devait, en application de l'article 1517 du code général des impôts, évaluer cette valeur locative selon la méthode prévue au 1° dudit article 1498 ; Considérant, toutefois, qu'il n'appartient pas au juge de l'impôt lorsqu'il n'y est pas invité par l'administration défenderesse, de substituer au fondement de l'imposition contestée un autre fondement sur lequel serait justifié le maintien de cette imposition ; qu'à la date à laquelle le tribunal administratif de Toulouse a statué sur la demande de la société des produits textiles de l'Agout, le directeur des services fiscaux n'avait invoqué, en application de l'article 1517 II du code général des impôts, que les seules dispositions du 2°) a- de l'article 1498 du même code ; que dès lors le ministre n'est pas fondé à soutenir que le jugement attaqué est irrégulier ; Sur les changements ayant affecté les caractéristiques physiques de l'immeuble : Considérant que la société des produits textiles de l'Agout allègue que les travaux d'aménagements réalisés en 1983 et 1984 n'ont concerné que la création d'un parking après démolition d'un local à usage de bureaux et le bardage de la façade du bâtiment commercial ; qu'il résulte toutefois de l'instruction que lesdits travaux ont permis d'une part la création d'un parking de 28 places destiné à la clientèle, d'autre part, par la réunion du local commercial et d'un entrepôt, de porter la surface de vente du magasin de meubles exploité par la SODIAP de 1430 m2 à 1960 m2 ; que ces transformations qui ont eu pour but et pour résultat de permettre à la société SODIAP la poursuite de son exploitation commerciale dans des conditions différentes, ont entraîné, eu égard à leur nature et à leur importance, un changement des caractéristiques physiques de l'immeuble au sens des dispositions de l'article 1517 II du code général des impôts ; que par suite c'est à bon droit que l'administration a procédé à la modification de la valeur locative dudit immeuble ; Sur la méthode d'évaluation de la nouvelle valeur locative : Considérant que le MINISTRE CHARGE DU BUDGET soutient qu'en ce qui concerne les locaux qui changent de caractéristiques physiques la nouvelle évaluation de la valeur locative doit être déterminée par comparaison au motif que les dispositions du II-1 de l'article 1517 précité excluent le recours aux baux postérieurs au 1er janvier 1970 ; qu'il résulte cependant de l'ensemble des dispositions des articles 1517 et 1498 du code général des impôts que, lorsque les locaux à usage commercial sont occupés en vertu d'un acte de location, leur valeur locative doit être déterminée en prenant pour base, sauf s'il n'a pas été convenu à des conditions de prix normales, le montant effectif du loyer fixé par l'acte de location en vigueur au 1er janvier de l'année d'imposition, alors même que ledit acte aurait été conclu postérieurement à la date de référence de la révision visée au b du II de l'article 1498 du code ; que par suite, l'interprétation faite par l'administration fiscale des textes susvisés ne peut servir de fondement à l'utilisation de la méthode par comparaison pour évaluer la nouvelle valeur locative de l'immeuble en cause ; Considérant que le ministre soutient, au cas ou serait ainsi écartée la méthode d'évaluation par comparaison, qu'en l'espèce l'acte de location qui ne prend pas en compte le surplus de valeur dû aux travaux effectuées en 1983 et 1984, ne permet pas de dégager, au 1er janvier de chacune des années en litige, la valeur locative réelle de l'immeuble ; qu'en application de l'article 324 C de l'annexe III du code général des impôts, l'évaluation de la valeur locative doit, en l'espèce, être effectuée en ajoutant au loyer stipulé au bail renouvelé le 28 janvier 1983, le supplément de valeur locative procuré à l'immeuble par les travaux exécutés en 1983 et 1984 et que l'accroissement de valeur locative ne peut être évalué avec une approximation suffisante qu'en le réputant proportionnel à la plus-value ressortant d'une comparaison entre la valeur vénale de l'immeuble lors de la conclusion du bail et la valeur vénale à la date de l'imposition en litige après exécution des travaux ; Considérant toutefois que le ministre, pour évaluer à 93.421 F cet accroissement, se borne à affecter d'un coefficient de 7 % le montant de 1.334.584 F figurant au titre des agencements et installations dans la déclaration de résultat souscrite par l'exploitant commercial pour l'exercice clos le 31 mars 1984 ; que dès lors l'administration n'établit pas avec une précision suffisante ledit supplément de valeur locative procuré à l'immeuble par les travaux d'aménagements ; Considérant qu'à titre subsidiaire, le ministre demande que soit retenue la valeur locative déterminée à partir du montant du loyer en vigueur au 1er janvier de chacune des années d'imposition en litige conformément aux dispositions de l'article 1498 1° précité du code général des impôts ; qu'il est constant que le montant annuel du loyer payé par la société SODIAP était de 140.960 F, 147.250 F et 163.444 F au 1er janvier respectif des années 1985, 1986 et 1987 ; que dès lors, en application de l'article précité le ministre est fondé à soutenir qu'il y a lieu de fixer la valeur locative sur la base desdits loyers pour la taxe foncière mise à la charge de la société des produits textiles de l'Agout au titre des années 1985, 1986 et 1987 aux sommes respectives de 140.960 F, 147.250 F et 163.444 F ;Article 1er : Pour les années 1985, 1986 et 1987, les impositions à la taxe foncière sur les propriétés bâties due par la société des produits textiles de l'Agout à raison de l'immeuble dont elle est propriétaire à Castres seront calculées sur la base du loyer en vigueur au 1er janvier de chacune des années considérées et dont le montant est respectivement de 140.960 F, 147.250 F et 163.444 F.Article 2 : Le jugement du tribunal administratif de Toulouse en date du 4 juillet 1989 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.Article 3 : Le surplus des conclusions du recours du MINISTRE CHARGE DU BUDGET est rejeté.