CAA de MARSEILLE, 2ème chambre, 26/01/2024, 22MA01817, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de MARSEILLE
Formation : 2ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2024-01-26
Numéro : 22MA01817
Président : Mme HELMLINGER
Rapporteur : M. Nicolas  DANVEAU
Commissaire du gouvernement : M. GAUTRON
Avocat(s) : VILLALARD

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La société civile immobilière et forestière du domaine des Charles a demandé au tribunal administratif de Toulon de prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge au titre de la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices 2015 et 2016 et de la retenue à la source à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2016. Par un jugement n° 1901037 du 9 mai 2022, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande. Procédure devant la cour : Par une requête et un mémoire, enregistrés les 28 juin 2022 et 17 février 2023, la société civile immobilière et forestière du domaine des Charles, représentée par Me Villalard, demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Toulon du 9 mai 2022 ; 2°) de prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge au titre de la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices 2015 et 2016 et de la retenue à la source à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2016, ainsi que des pénalités correspondantes ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 30 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - le rapporteur public n'a pas répondu aux moyens invoqués dans ses écritures ; - les principaux moyens invoqués dans ses écritures ont été éludés par le tribunal ; - elle constitue une société civile immobilière d'attribution, voire de gestion, et la vente de lots ne figure pas parmi ses statuts, alors que ces derniers prévoient l'attribution en jouissance des lots aux associés ; - la division en lots n'est pas constitutive d'une intention spéculative et d'une activité commerciale dès lors que le terrain n'a pas été acquis en vue de sa revente en lots ; le lot n° 145, cédé le 12 août 2016, lui appartenait depuis 56 ans ; lors de la vente de ce lot, aucune autre cession n'avait été réalisée depuis 9 ans ; le projet de construction de 150 maisons individuelles a été abandonné ; - elle ne réalise pas de manière habituelle des opérations de revente de biens immobiliers ; - la proposition de rectification, la décision de rejet de sa réclamation et les écritures en défense révèlent un raisonnement erroné de l'administration fiscale ; - elle est fondée à se prévaloir de l'instruction BOFIP-BIC-CHAMP-20-10-10 dans sa version publiée le 4 janvier 2017 ; Par un mémoire en défense, enregistré le 8 décembre 2022, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique et le ministre délégué chargé des comptes publics concluent au rejet de la requête. Ils font valoir que les moyens invoqués par l'appelante ne sont pas fondés. Par une ordonnance du 29 mars 2023, la clôture de l'instruction a été fixée au 2 mai 2023. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Danveau, - les conclusions de M. Gautron, rapporteur public, - et les observations de Me Villalard, représentant la société civile immobilière et forestière du domaine des Charles. Considérant ce qui suit : 1. La société civile immobilière et forestière du domaine des Charles, constituée le 17 mars 1960, a fait l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2016. A l'issue des opérations de contrôle, l'administration fiscale a considéré que les opérations de vente de terrains réalisées au cours de la période vérifiée constituaient des opérations commerciales et lui a notifié, par une proposition de rectification du 13 octobre 2017, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée et des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés, selon la procédure de taxation d'office. La société civile immobilière et forestière du domaine des Charles relève appel du jugement du 9 mai 2022 par lequel le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande tendant à la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés au titre de la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés mises à sa charge au titre des exercices 2015 et 2016 et de la retenue à la source à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2016. Sur la régularité du jugement : 2. Il ne résulte pas de l'instruction que le rapporteur public de la quatrième chambre du tribunal administratif de Toulon se serait borné à conclure au rejet de la requête de la société requérante sans exposer les motifs de la solution qu'il a proposé à la formation de jugement d'adopter. Par suite, le moyen tiré de ce que le rapporteur public n'aurait pas répondu aux moyens de la requérante doit être écarté. 3. Contrairement à ce que soutient la société requérante, le tribunal administratif de Toulon n'a pas omis de viser et de répondre aux moyens de sa demande. Ainsi, le jugement n'est entaché sur ce point d'aucune irrégularité. Sur les cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et les rappels de taxe sur la valeur ajoutée : 4. Les irrégularités qui entacheraient la décision de rejet de la réclamation préalable, tel que le caractère erroné des motifs de cette décision, sont sans incidence sur la régularité de la procédure d'imposition, ainsi que sur le bien-fondé de l'imposition. 5. L'article 205 du code général des impôts soumet à l'impôt sur les sociétés les personnes morales désignées à l'article 206. Parmi ces dernières figurent, selon le 2 de cet article, les sociétés civiles qui " se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (...) ". Aux termes de l'article 35 de ce même code : " I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : (...) / 1° bis Personnes qui, à titre habituel, achètent des biens immeubles, en vue d'édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux ; (...) 3° Personnes qui procèdent à la cession d'un terrain divisé en lots destinés à être construits lorsque le terrain a été acquis à cet effet ; (...) ". L'application de ces dispositions est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d'une intention spéculative et présentent un caractère habituel. La condition d'habitude s'apprécie en principe en fonction du nombre d'opérations réalisées et de leur fréquence. L'existence d'une intention spéculative ne se présume pas du seul fait du caractère habituel des opérations d'achat et de revente. Une telle intention doit être recherchée à la date d'acquisition des immeubles ultérieurement revendus et non à la date de leur cession. 6. Par ailleurs, aux termes de l'article 256 du même code : " I. Sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées par un assujetti agissant en tant que tel. / (...) ". Aux termes de l'article 257 de ce code : " I. Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent. / (...) 2. Sont considérés : / 1° Comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme ; (...) ". 7. Il résulte de l'instruction que la société civile immobilière et forestière du domaine des Charles, constituée le 17 mars 1960, avait pour objet, selon ses statuts, l'acquisition d'une propriété rurale en nature de terres et bois avec maison d'habitation et dépendances située sur la commune du Muy et dénommée " Domaine des Charles " ainsi que la mise en valeur de cette propriété par son aménagement, en partie sous le régime forestier et en partie par division en lots de terrains. Si ces statuts précisent, dans leur rédaction initiale, que l'allotissement des terrains non soumis au régime forestier est réalisé " en vue de l'attribution de ces derniers aux associés, soit en propriété soit en jouissance ", cette mention ne figurant au demeurant plus dans les statuts modifiés du 15 décembre 1961 et n'étant réintroduite que dans la version du 23 mai 2007, il est constant que la société requérante a acquis, le lendemain de sa constitution, par acte notarié du 18 mars 1960, une propriété rurale de 615 hectares en nature de terres et bois avec maison d'habitation et ses dépendances située sur le territoire de la commune du Muy, et que l'acte d'acquisition de cette propriété précise expressément que la partie du terrain non soumise au régime forestier est destinée à la construction d'un ensemble de 150 maisons individuelles. Un lotissement a été autorisé à cet effet par arrêté préfectoral du 22 novembre 1960, modifié par un arrêté du 23 août 1982. Il résulte par ailleurs de l'instruction que la majorité des lots constitués ont été vendus entre 1960 et 1982, et que d'autres cessions sont ensuite intervenues entre 2001 et 2007. Enfin, la cession en litige, portant sur le dernier lot à bâtir d'une surface de 42 hectares pour un montant de 1,575 millions d'euros et une parcelle inconstructible de deux hectares pour un montant de 225 000 euros, a été réalisée le 12 août 2016, au profit de la société civile immobilière Peyro Plantade. 8. Ces éléments traduisent ainsi une intention spéculative de la part de la société civile immobilière du domaine des Charles dès l'acquisition du bien en 1960. De surcroît, compte tenu du nombre d'opérations de vente réalisées depuis 1960 par la société requérante et de leur fréquence, l'administration établit le caractère habituel de cette activité. La circonstance qu'il se soit écoulé un délai de neuf ans entre les cessions effectuées en 2007 et l'opération litigieuse de 2016, que le projet de construction des 150 maisons individuelles n'aurait pas été concrétisé et que la vente en 2016 du dernier terrain à bâtir s'expliquerait par des difficultés financières n'est pas, en l'espèce, de nature à retirer son caractère spéculatif et habituel à l'opération immobilière litigieuse, eu égard à la brièveté du délai séparant l'acquisition du bien et le lancement des opérations de division du terrain en 150 lots et au nombre de ventes de biens immobiliers réalisées par l'appelante, et alors qu'il ne résulte pas de l'instruction qu'elle aurait exercé une quelconque autre activité. Par suite, en application des dispositions précitées du code général des impôts, c'est à bon droit que l'administration a considéré que la société requérante devait, au titre de l'opération de vente réalisée en 2016, être assujettie à l'impôt sur les sociétés. 9. Il résulte de ce qui a été dit précédemment que la société requérante doit être regardée comme ayant exercé à titre habituel, au titre de la période en litige, une opération immobilière procédant d'une intention spéculative, la rendant ainsi passible de la taxe sur la valeur ajoutée. Par suite, en application des dispositions précitées du code général des impôts, l'administration était fondée à assujettir l'opération de vente réalisée par la société, qui ne s'inscrivait pas dans une gestion patrimoniale, à la taxe sur la valeur ajoutée. 10. La requérante doit être regardée comme invoquant, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, l'instruction administrative BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 dans sa version publiée le 4 janvier 2017, qui a supprimé le paragraphe 40 prévoyant que l'intention spéculative du cédant est toujours présumée lorsque le caractère habituel des opérations est établi. Cependant, la société ne peut utilement se prévaloir des énonciations de cette instruction, qui est relative à un impôt qui n'est pas en litige et est, au surplus, postérieure aux années d'imposition litigieuses. En tout état de cause, celle-ci ne comporte pas, s'agissant de l'appréciation de l'intention spéculative des opérations d'achat et de revente contribuant à caractériser l'exercice d'une activité de marchand de biens, une interprétation formelle de la loi fiscale qui soit différente de celle dont le présent arrêt fait application. Sur la retenue à la source : 11. Si la société demande à la cour de prononcer la décharge de la retenue à la source à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2016 en application de l'article 119 bis 2 du code général des impôts, elle n'invoque aucun moyen spécifique à l'appui de ses conclusions. Par suite, elle n'est pas fondée à en demander la décharge. 12. Il résulte de tout ce qui précède que la société civile immobilière du domaine des Charles n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande. Sur les frais liés au litige : 13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans le cadre de la présente instance, la somme demandée par la société civile immobilière du domaine des Charles au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. D É C I D E : Article 1er : La requête de la société civile immobilière du domaine des Charles est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière du domaine des Charles, au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique et au ministre délégué chargé des comptes publics. Copie en sera adressée au directeur du contrôle fiscal Sud-Est. Délibéré après l'audience du 11 janvier 2024, où siégeaient : - Mme Helmlinger, présidente de la cour, - Mme Rigaud, présidente assesseure, - M. Danveau, premier conseiller. Rendu public par mise à disposition au greffe, le 26 janvier 2024. N° 22MA01817