Cour administrative d'appel de Bordeaux, 3ème chambre (formation à 3), du 5 avril 2005, 01BX00196, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Bordeaux
Formation : 3EME CHAMBRE (FORMATION A 3)
Type de recours : contentieux fiscal
Date de la décision : 2005-04-05
Numéro : 01BX00196
Président : M. MADEC
Rapporteur : Mme Marie-Jeanne  TEXIER
Commissaire du gouvernement : Mme BOULARD

Vu la requête enregistrée au greffe de la cour le 25 janvier 2001, présentée pour la SA Ets DARTY et fils, dont le siège est ..., par la société TL Consultant ; La SA Ets DARTY et fils demande à la cour : - d'annuler le jugement en date du 6 novembre 2000 par lequel le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande tendant à la réduction des cotisations de taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1995 à 1998 à raison de l'immeuble sis impasse Duguay Trouin ; - de fixer la valeur locative desdits locaux à 70 380 F valeur 1970 et de prononcer les dégrèvements correspondants ; - d'ordonner avant dire-droit la communication par l'administration du dossier individuel d'évaluation du local type C 129 de la commune, dont le bail ayant servi à cette évaluation ; --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel et le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 8 mars 2005 : - le rapport de Mme Texier - et les conclusions de Mme Boulard, commissaire du gouvernement ; Considérant que la SA Ets DARTY et fils sollicite la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1995 à 1998 dans les rôles de la commune de Bordeaux à raison de l'immeuble dont elle est propriétaire impasse Duguay Trouin ; Sur la régularité du jugement attaqué : Considérant que s'il appartient au juge administratif d'exiger de l'administration compétente la production de tous documents susceptibles d'établir sa conviction et de permettre la vérification des allégations du requérant, les premiers juges ont pu dans les circonstances de l'espèce, s'estimer suffisamment informés et s'abstenir en conséquence d'enjoindre à l'administration fiscale de produire le bail afférent à la location de l'immeuble type n° 129 du procès-verbal des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Bordeaux, sis 146 à 154 cours Victor Hugo, ainsi que le dossier d'évaluation de cet immeuble ; que, par suite, la société requérante n'est pas fondée à contester la régularité du jugement attaqué ; Au fond : Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : -1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; -2° a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. - Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ; qu'aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ; que l'article 324 AA de la même annexe dispose : La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire (...) est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telle que superficie réelle, nombre d'éléments- les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en compte lors de l'appréciation de la consistance ; Considérant que pour calculer la valeur locative des locaux commerciaux appartenant à la SA Ets DARTY et fils et situés à Bordeaux (Gironde) en vue de l'assujettissement de ladite société à la taxe foncière sur les propriétés bâties, au titre des années 1995 à 1998, l'administration a suivi la méthode comparative prévue au 2°) de l'article 1498 du code général des impôts ; que la société requérante, qui ne conteste pas le choix de cette méthode, critique le choix du local de référence ainsi que la détermination de la valeur locative cadastrale ; Considérant que la valeur locative des locaux de la SA Ets DARTY et fils a été déterminée par comparaison avec le local type n° 129 du procès-verbal des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Bordeaux, sis 146 à 154 cours Victor Hugo ; que l'administration fiscale a produit la copie de la déclaration souscrite par le propriétaire de ce local à l'occasion de la révision des évaluations des valeurs locatives cadastrales ; qu'il résulte de ce document, dont la valeur probante ne peut être contestée en appel au seul motif qu'il ne serait pas accompagné de la copie du bail, ainsi que des autres indications fournies par l 'administration et relatives au local type, que le montant annuel du loyer s'élevait à 250 000 F au 1er janvier 1970, pour une superficie totale de 8 641 m2, pondérée à 5 753 m2, correspondant à une valeur locative de 43 F au m2 ; que ces éléments sont suffisants pour permettre d'apprécier si l'immeuble appartenant à la SA Ets Darty et fils peut être comparé à l'immeuble type ; que, eu égard à leur affectation et à leurs caractéristiques principales en ce qui concerne la nature de la construction, son importance et son état d'entretien, il n'est pas établi que les locaux de la société requérante ne seraient pas similaires à l'immeuble type ; que, eu égard à la nature du commerce exercé et aux avantages liés aux facilités d'accès en voiture, la circonstance que l'immeuble appartenant à la société requérante soit situé dans une zone commerciale périphérique à Bordeaux-Lac, accessible seulement en voiture, alors que l'immeuble type est situé en plein centre de Bordeaux, ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce que les deux immeubles puissent être regardés comme étant similaires ; que la société requérante n'est pas fondée à soutenir qu'un abattement de 20% devrait être pratiqué sur le montant du loyer pour tenir compte de cette différence de situation ; que si, par ailleurs, elle fait état du local type n° 130 concernant des locaux situés cours d'Albret, dont elle soutient qu'il est affecté à une activité similaire, et dont la valeur locative cadastrale est de 30 F le mètre carré, l'administration fiscale soutient sans être contredite que ce dernier local ne présente pas les mêmes caractéristiques que celui en litige notamment quant à sa superficie et son aménagement ; qu'enfin, dès lors qu'il n'est pas soutenu qu'il s'agirait d'un immeuble à caractère particulier ou exceptionnel, la société requérante ne peut utilement se prévaloir de termes de comparaison situés dans d'autres communes ; Considérant, enfin, que l'administration fiscale a appliqué des coefficients de pondération de 1 aux surfaces de vente, aux locaux de production et aux bureaux du rez-de-chaussée et du premier étage, de 0,33 aux locaux sociaux du premier étage, ainsi qu'aux dégagements et aux annexes du rez-de-chaussée et du premier étage, et de 0,10 aux parkings et à la cour de service ; que si la société requérante soutient que la surface pondérée totale devrait être fixée à 2 011 m2 au lieu de 2 612 m2, et revendique l'application de coefficients de pondération de 0,50 pour les locaux de production et les bureaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble, de 0,33 pour les bureaux situés au 1er étage, de 0,20 pour les locaux sociaux et les dégagements du rez-de-chaussée, de 0,1 pour les dégagements de l'étage et les annexes du rez-de-chaussée et de l'étage, et de 0,02 pour les parkings et cour de service, par comparaison avec les coefficients admis pour des immeubles de même nature sis dans d'autres communes, il n'est pas établi que les coefficients retenus par l'administration et admis par les premiers juges pour le local en litige ne tiendraient pas suffisamment compte de la nature des locaux, de leur situation dans l'immeuble, et de leur contribution à l'activité commerciale ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SA Ets DARTY et fils n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, qui est suffisamment motivé, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande ; D E C I D E Article 1er : La requête présentée par la SA Ets DARTY et fils est rejetée. 3 N° 01BX00196