CAA de MARSEILLE, 4ème chambre, 13/10/2020, 19MA04087, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de MARSEILLE
Formation : 4ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2020-10-13
Numéro : 19MA04087
Président : Mme HELMLINGER
Rapporteur : Mme Sylvie  CAROTENUTO
Commissaire du gouvernement : Mme BOYER
Avocat(s) : CABINET PELLOUX

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La société par actions simplifiée (SAS) Hôtelière de la Croix des Gardes a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2015 dans les rôles de la commune de Cannes. Par un jugement n° 1702281 du 27 juin 2019, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande. Procédure devant la Cour : Par une requête, enregistrée le 26 août 2019, la SAS Hôtelière de la Croix des Gardes, représentée par Me B... et Me A..., demande à la Cour : 1°) d'annuler ce jugement du 27 juin 2019 du tribunal administratif de Nice ; 2°) de prononcer la réduction de l'imposition en litige ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 6 000 euros au titre des frais exposés tant en première instance qu'en appel, sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les entiers dépens. Elle soutient que : - l'administration fiscale a méconnu les droits de la défense en ne la mettant pas à même de présenter ses observations avant la mise en recouvrement de l'imposition en litige ; - l'administration devait recourir en priorité à la valeur ressortant de la location et ne pouvait donc recourir à la méthode par comparaison ; - elle est fondée à se prévaloir de la doctrine administrative référencée BOI-IF-TFB-20-10-30-20 ; - le terme de comparaison retenu par l'administration n'est pas pertinent et l'abattement de 5 % appliqué par le service est insuffisant ; - l'administration aurait dû se référer à plusieurs locaux types pour effectuer la comparaison, ainsi que le rappelle la doctrine administrative référencée BOI-IF-TFB-20-10-30-30 ; - en l'absence de terme de comparaison adéquat, l'administration aurait dû procéder par voie d'appréciation directe. Par un mémoire en défense, enregistré le 6 décembre 2019, le ministre de l'action et des comptes publics conclut au rejet de la requête. Il soutient que les moyens soulevés par la SAS Hôtelière de la Croix des Gardes ne sont pas fondés. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme C..., - et les conclusions de Mme Boyer, rapporteur public. Considérant ce qui suit : 1. La société par actions simplifiée (SAS) Hôtelière de la Croix des Gardes exploite un hôtel sis 65 avenue du docteur Picaud à Cannes sous l'enseigne " Holiday Inn Cannes ", dont la société EGG Cannes est propriétaire. L'administration fiscale a assujetti la SAS Hôtelière de la Croix des Gardes à une cotisation de cotisation foncière des entreprises au titre de l'année 2015 d'un montant de 45 185 euros. La société relève appel du jugement du 27 juin 2019 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à la réduction de cette imposition. 2. En premier lieu, lorsqu'une imposition, telle la cotisation foncière des entreprises, est assise sur la base d'éléments qui doivent être déclarés par le redevable, l'administration ne peut établir, à la charge de celui-ci, des droits excédant le montant de ceux qui résulteraient des éléments qu'il a déclarés qu'après l'avoir, conformément au principe général des droits de la défense, mis à même de présenter ses observations. Il en va ainsi, en particulier, lorsque l'administration procède à un rehaussement des bases de cotisation foncière des entreprises en raison du défaut ou de l'inexactitude de la déclaration des éléments relatifs aux biens passibles de la cotisation foncière des entreprises qu'il incombe au redevable de déclarer, alors même que la valeur locative de ces biens est déterminée par l'administration elle-même. Elle n'est en revanche pas tenue de mettre à même le redevable de présenter ses observations sur un rehaussement des bases de cotisation foncière des entreprises découlant d'une nouvelle évaluation de la valeur locative des biens passibles de la taxe foncière, qui, parce qu'elles portent sur des éléments que le contribuable n'a pas déclarés, résultent des calculs incombant au service. 3. Il résulte de l'instruction, et ainsi que l'expose la SAS Hôtelière de la Croix des Gardes dans ses écritures, que l'imposition supplémentaire de cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2015 procède du rehaussement de la valeur locative de l'immeuble à usage d'hôtel qu'elle exploite. Ainsi, l'administration n'ayant pas remis en cause les éléments déclarés par la société requérante, il résulte de ce qui a été dit au point précédent, qu'elle n'était pas tenue de mettre la SAS Hôtelière de la Croix des Gardes à même de présenter ses observations avant la mise en recouvrement de l'imposition en litige. La circonstance que le tribunal administratif de Nice a, dans un jugement du 21 février 2019 devenu définitif, prononcé la décharge de la cotisation établie au titre de l'année 2014 au motif que l'administration avait établi l'imposition suivant une procédure irrégulière sans mettre à même la société requérante de présenter ses observations, est sans incidence sur la régularité de la procédure d'établissement de la cotisation au titre de l'année 2015. Par suite, le moyen tiré de ce que l'administration fiscale a méconnu le principe général des droits de la défense doit être écarté. 4. En deuxième lieu, aux termes de l'article 1447 du code général des impôts : " I. - La cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales, (...) qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. (...) ". En vertu de l'article 1467 du même code, la cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles de taxe foncière, dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle. Aux termes de l'article 1498 du même code, dans sa rédaction applicable au litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". L'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". Enfin, aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au même code : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 5. Il résulte des termes mêmes du 3° de l'article 1498 du code général des impôts que ce n'est qu'à défaut soit de pouvoir retenir la valeur locative sur le fondement du 1°, soit de trouver des termes de comparaison pertinents que l'administration peut légalement procéder à une évaluation directe. 6. L'immeuble à évaluer n'étant pas construit au 1er janvier 1970, il convient, en application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, de recourir à la méthode comparative. 7. Il résulte de l'instruction que la valeur locative du local à évaluer a été déterminée par comparaison avec le local-type n° 265 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune de Cannes, l'hôtel Best Western, Le Patio des Artistes. Le local litigieux et celui pris comme terme de comparaison disposent d'un classement hôtelier de quatre étoiles. Ils sont situés sur le territoire de la même commune et bénéficient de la même desserte autoroutière et ferroviaire ainsi que de la proximité des mêmes aéroports. Si l'hôtel de la société requérante propose un nombre de chambres sensiblement supérieur à celui de l'hôtel Le Patio des Artistes, il offre, comme ce dernier, un restaurant, un bar et un jardin d'agrément. Il est, par ailleurs, situé dans un quartier résidentiel à 200 mètres de la plage, et le local-type est situé à 500 mètres de la plage. La seule circonstance que le local servant de terme de comparaison est plus proche du coeur touristique de Cannes et notamment du Palais des Festivals n'est pas de nature à remettre en cause le caractère pertinent du choix opéré par l'administration. Il s'ensuit que c'est à bon droit que l'administration, qui n'était pas tenue de recourir à la méthode par voie d'appréciation directe qui présente un caractère subsidiaire, ni de se référer à plusieurs locaux de référence, a retenu ce local-type comme terme de comparaison. Par ailleurs, il ne résulte pas de l'instruction que l'abattement de 5 % appliqué par l'administration ne serait pas suffisant pour tenir compte des différences de situation entre le local à évaluer et le local-type, résultant notamment de l'emplacement à proximité de la Croisette et d'une capacité d'accueil plus réduite du local-type. 8. Enfin, la société requérante ne peut utilement se prévaloir, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des documentations administratives référencées BOI-IF-TFB-20-10-30-30 et BOI-IF-TFB-20-10-30-20 qui, en tout état de cause, ne comportent aucune interprétation de la loi fiscale différente de celle dont il vient d'être fait application. 9. Il résulte de tout ce qui précède que la SAS Hôtelière de la Croix des Gardes n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande. Les conclusions présentées au titre des articles L. 761-1 et R. 761-1 du code de justice administrative doivent, par voie de conséquence, être rejetées. D É C I D E : Article 1er : La requête de la SAS Hôtelière de la Croix des Gardes est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société par actions simplifiée Hôtelière de la Croix des Gardes et au ministre de l'économie, des finances et de la relance. Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer. Délibéré après l'audience du 29 septembre 2020, où siégeaient : - Mme D..., présidente de la Cour, - M. Barthez, président assesseur, - Mme C..., premier conseiller. Lu en audience publique, le 13 octobre 2020. 6 N° 19MA04087 jm