Cour administrative d'appel de Versailles, 1ère Chambre, du 20 octobre 2005, 03VE03101, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Versailles
Formation : 1ERE CHAMBRE
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2005-10-20
Numéro : 03VE03101
Président : Mme ROBERT
Rapporteur : M. Michel  BRUMEAUX
Commissaire du gouvernement : Mme LE MONTAGNER
Avocat(s) : CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE

Vu l'ordonnance en date du 16 août 2004, enregistrée au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles le 1er septembre 2004, par laquelle le président de la Cour administrative d'appel de Paris a, en application du décret n°2004-585 du 22 juin 2004 portant création d'une cour administrative d'appel à Versailles, et modifiant les articles R.221-3, R.221-4, R.221-7 et R.221-8 du code de justice administrative, transmis à la Cour administrative d'appel de Versailles les requêtes présentées pour la société anonyme ISABELLA, venant aux droits de la société à responsabilité limitée La Balise, dont le siège social est Sainte-Appoline à Plaisir (78370), par Me X..., Me Y..., et Me Z... ; Vu 1°), sous le n°03VE03101, la requête enregistrée le 1er août 2003 au greffe de la Cour administrative d'appel de Paris, par laquelle la société anonyme ISABELLA demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 9901619-0000688-0101095 et 0202333 en date du 27 mai 2003 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a partiellement rejeté sa demande tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière auxquelles la SARL La Balise a été assujettie au titre des années 1997, 1998, 2000 et 2001 dans les rôles de la commune de Plaisir et de Jouars-Ponchartrain et à la décharge de la cotisation de taxe foncière due au titre de 1999 ; 2°) de prononcer la décharge de la SARL La Balise pour l'imposition pour 1999 et la réduction des autres impositions litigieuses ; Elle soutient que la SARL La Balise n'ayant plus la personnalité morale au 1er janvier 1999, du fait de la fusion-absorption par la SA ISABELLA, elle ne saurait être redevable de la taxe foncière 1999 ; que cette imposition doit être mise à la charge de la société requérante ; que l'acte modifiant la situation juridique des immeubles concernés a été publié au fichier immobilier le 5 février 2003 ; que la méthode d'évaluation retenue pour la valeur locative des hangars est erronée en raison du choix du local de référence ; que le terrain de golf ne relève pas de la taxe foncière sur les propriétés bâties mais appartient au 11ème groupe de la taxe foncière des propriétés non bâties ; que sa gestion est assurée par une association non lucrative ; qu'à titre subsidiaire, l'administration ne saurait, en tout état de cause, soumettre ce terrain dans son intégralité à la taxe foncière sur les propriétés bâties ; qu'il y aurait lieu d'en exclure les terrains boisés, les étangs et plans d'eau, les talus, terrains qui relèvent des propriétés non bâties ainsi que les bandes de terrains attenants aux parties de jeux délimitant les contours du parc ; que seules les parties de terrains consacrées à la pratique du golf sur le terrain pourraient éventuellement relever de la taxe foncière sur les propriétés bâties ; que, dans l'hypothèse d'une ventilation des différences surfaces, la méthode d'appréciation directe devrait être révisée ; que le taux d'intérêt visé à l'article 324 AB du code général des impôts, fixé à 8 %, est particulièrement élevé et ne reflète pas le réel rendement des placements immobiliers pour cette catégorie de terrains ; que certains golfs situés dans la même zone géographique ont bénéficié d'un taux d'intérêt inférieur à 8 % ; que la doctrine administrative mentionne que le taux d'intérêt moyen à utiliser pour les évaluations doit être porté au procès-verbal des évaluations ; que l'abattement de spécialisation de 50 % pratiqué par l'administration fiscale a été appliqué sans être justifié alors que l'article 324 AC alinéa 2 de l'annexe III du code général des impôts mentionne que les abattements réalisés sur la valeur vénale du bien doivent être représentatifs des caractéristiques spécifiques de l'immeuble à évaluer ; ... Vu 2°), sous le n° 03VE03218, la requête enregistrée le 5 août 2003 au greffe de la Cour administrative d'appel de Paris, par laquelle la société anonyme ISABELLA demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 9901619-0000688-0101095 et 0202333 en date du 27 mai 2003 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a partiellement rejeté sa demande tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière auxquelles la SARL La Balise a été assujettie au titre des années 1997, 1998, 1999, 2000 et 2001 dans les rôles de la commune de Plaisir et de Jouars-Ponchartrain ; 2°) de prononcer la réduction des autres impositions litigieuses ; 3°) de condamner l'Etat à lui verser 4 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; Elle soutient que la méthode d'évaluation, dite par comparaison, retenue pour la valeur locative de ses immeubles est erronée pour les hangars, tant par le choix du local type, que par celui du tarif et de la pondération retenue pour les différentes superficies ; qu'il n'y a pas eu d'ajustement de la valeur locative alors qu'il est prévu par l'article 324 AA annexe III du code général des impôts ; que c'est à l'administration de justifier du bien-fondé de ses évaluations ; que s'agissant de terrains de golf, leur taux de rendement est particulièrement faible, proche de celui des terrains agricoles, autour de 2,51 % ; qu'ils avaient été classés dans la catégorie adéquate des propriétés non bâties ; qu'elle prend toutefois acte du jugement du tribunal administratif décidant que le terrain de golf relevait de la taxe foncière sur les propriétés bâties, en application de l'article 1381-5 du code des impôts ; que le taux d'intérêt doit toutefois être ramené à 2.50 % ou à 1,25 % si l'abattement de 50 % prévu à l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts trouvait à s'appliquer ; .. Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 6 octobre 2005 : - le rapport de M. Brumeaux, premier conseiller ; - et les conclusions de Mme Le Montagner, commissaire du gouvernement ; Considérant que les requêtes susvisées, présentées par la SA ISABELLA, sont relatives aux mêmes impositions et sont dirigées contre un même jugement ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt ; Sur la recevabilité de la requête 03VE03218 : Considérant que cette requête contient des moyens nouveaux en appel qui mettent la Cour en mesure de se prononcer sur les erreurs qu'aurait pu commettre le Tribunal administratif de Versailles en écartant les moyens soulevés devant lui ; que, par suite, l'exception d'irrecevabilité soulevée par l'administration doit être écartée ; Sur le redevable de la taxe foncière due au titre de l'année 1999 : Considérant qu'aux termes de l'article 1404 du code général des impôts : « I. Lorsque au titre d'une année une cotisation de taxe foncière a été établie au nom d'une personne autre que le redevable légal, le dégrèvement de cette cotisation est prononcé à condition que les obligations prévues à l'article 1402 aient été respectées. L'imposition du redevable légal au titre de la même année est établie au profit de l'Etat dans la limite de ce dégrèvement » ; Considérant qu'il est constant que le transfert de propriété entre la SARL La Balise et la SA ISABELLA a fait l'objet d'une publication au fichier immobilier le 5 février 2003 ; qu'ainsi la formalité prévue à l'article 1402 du code général des impôts, à laquelle renvoie l'article précité, ayant été accomplie, il y a lieu dans ces conditions, par application de ces mêmes dispositions, de décharger la SARL La Balise de la taxe foncière due au titre de l'année 1999 et de la mettre à la charge de la SA ISABELLA ; Sur le bien-fondé des impositions contestées au titre des années 1997, 1998, 2000 et 2001 : Considérant qu'il ressort de l'instruction que la société requérante, titulaire d'un bail emphytéotique sur un ensemble immobilier sis sur les communes de Plaisir et de Jouars-Ponchartrain affecté à l'exploitation d'un golf, limite son appel à l'évaluation de la valeur locative des seuls hangars abritant le matériel de golf et du parcours proprement dit, sans discuter de la valeur retenue pour les immeubles d'habitation et des « club houses » appartenant à cet ensemble immobilier ; Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : La valeur locative de tous biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visé au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : ( ) 2° a) Pour les biens donnés en location à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. et ( ) 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ; qu'aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. III. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de révision ; qu'enfin, qu'aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au même code : La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que celui du locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistances telles que superficie réelle, nombre d'éléments- les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ; Considérant, en premier lieu, que pour calculer la valeur locative des hangars utilisés pour le dépôt du matériel de golf, l'administration a appliqué la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts précité ; que si la SA ISABELLA ne conteste pas le choix de cette méthode, elle soutient toutefois que celle-ci a été appliquée de façon erronée, par le choix du local type, et que, pour déterminer la superficie pondérée de ses locaux, l'administration aurait dû appliquer un coefficient de 0,50 aux surfaces d'entrepôt pour tenir compte de l'existence de circulations et dégagements divers et qu'enfin elle aurait dû procéder à un ajustement de la valeur locative pour tenir compte des différences entre les immeubles à évaluer et le local type ; Considérant qu'il ressort de l'instruction que le local type retenu est comparable par sa taille et son usage aux locaux à évaluer et que par suite l'administration n'a pas commis d'erreur en fixant une valeur locative de 30 francs le mètre carré qui correspond à celle du local type correspondant ; qu'en ce qui concerne le calcul des surfaces pondérées auxquelles elle s'est livrée en vue de respecter la proportionnalité des valeurs locatives, c'est à bon droit que le coefficient de pondération de 1 a été appliqué aux surfaces consacrées aux entrepôts, qui constituent l'usage principal des locaux à évaluer ; qu'enfin la requérante, qui avait la possibilité de connaître les caractéristiques du local type retenu, inscrit au procès-verbal 6670 C de la commune de Plaisir, ne saurait prétendre à un ajustement de la valeur locative, dès lors qu'elle ne conteste pas que le local retenu, construit en 1965, est également dépourvu de confort et de décoration, et dans un état d'entretien comparable aux immeubles à évaluer ; que par suite le moyen tiré d'une évaluation erronée des hangars doit être rejeté ; Considérant, en second lieu, qu'il n'est pas contesté que les terrains de golfs sont exploités de façon permanente à des fins commerciales, même si leur gestion est assurée par une association à but non lucratif ; que dès lors ces terrains devaient être assujettis à la taxe foncière des propriétés bâties ; que si, à titre subsidiaire, la société fait valoir qu'il conviendrait d'exclure les talus, les terrains boisés, les étangs et les plans d'eau du champ d'application de l'article 1381-5 du code général des impôts et de n'appliquer la taxe foncière sur les propriétés bâties qu'à la seule partie de terrain consacrée à la pratique du golf, un tel moyen doit être écarté, ces éléments naturels et non entretenus devant être regardés comme des parties constitutives du parcours de golf et qui ne peuvent être détachés des autres éléments du parcours que constituent le départ, le « fairway » et le « green » ; Considérant, en troisième lieu, que pour calculer la valeur locative du terrain de golf, l'administration a appliqué la méthode d'évaluation directe prévue au 3° de l'article 1498 précité dont les dispositions ont été précisées par les articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III du code général des impôts ; Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB : « Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à la valeur vénale, telle qu'il serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. » et qu'aux termes de l'article 324 AC : « En l'absence d'acte et de toute autre donnée faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut être également obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. » ; Considérant, en premier lieu, que pour contester le taux d'intérêt visé à l'article 324 AB précité, arrêté à 8 % par l'administration, la requérante fait d'abord valoir qu'il est largement supérieur à celui qui est retenu pour les terrains agricoles ; qu'un tel moyen ne peut prospérer, les terrains en question étant, comme il a été dit plus haut, des terrains assujettis à la taxe foncière sur les propriétés bâties ; que si elle soutient ensuite qu'il serait aussi supérieur à celui retenu pour les autres golfs du département des Yvelines, elle ne conteste pas les affirmations des services fiscaux selon lesquelles ce taux correspond d'une part au taux des placements immobiliers de la région pour des bâtiments commerciaux et d'autre part à un rendement financier supérieur à celui des autres golfs ; que par suite ce moyen doit être rejeté ; Considérant que si la SA ISABELLA soutient que le taux d'intérêt moyen doit être précisé dans le procès verbal des évaluations, aucune disposition législative ou réglementaire n'impose cependant une telle mention à peine de nullité ; Considérant, en second lieu, que la société requérante n'indique pas les motifs pour lesquels elle considère le taux de réfaction, arrêté à 50 % par les services fiscaux pour tenir compte de la dépréciation du bien, comme insuffisant ; que par suite ce moyen doit être écarté ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SA ISABELLA n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué le tribunal administratif de Versailles a rejeté ses requêtes tentant à la réduction des cotisations de taxes foncières litigieuses dues au titres des années 1997, 1998, 2000 et 2001 ; que par voie de conséquences les conclusions présentées par la SA ISABELLE sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative par la SA ISABELLA ne peuvent être que rejetées ; DECIDE : Article 1er : Les requêtes n° 03VE03101 et n° 03VE03218 sont jointes. Article 2 : La SARL La Balise est déchargée de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 1999. Article 3 : Cette imposition est mise à la charge de la SA ISABELLA. Article 4 : Le jugement du Tribunal administratif de Versailles en date du 27 mai 2003 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. Article 5 : Le surplus des conclusions des requêtes de la SA ISABELLA est rejeté. 03VE03101-03VE03218 2