COUR ADMINISTRATIVE D'APPEL DE LYON, 5ème chambre - formation à 3, 15/07/2010, 09LY01844, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : COUR ADMINISTRATIVE D'APPEL DE LYON
Formation : 5ème chambre - formation à 3
Type de recours : fiscal
Date de la décision : 2010-07-15
Numéro : 09LY01844
Président : M. MONTSEC
Rapporteur : Mme Laurence  BESSON-LEDEY
Commissaire du gouvernement : M. RAISSON
Avocat(s) : CHAREYRE

Vu la requête, enregistrée le 29 juillet 2009 au greffe de la Cour, présentée pour la SUCCESSION DE M. JEAN-JOSEPH A, représentée par Mme A, domiciliée ... ; La SUCCESSION DE M. JEAN-JOSEPH A demande à la Cour : 1°) de réformer le jugement n° 0707525, en date du 9 juin 2009, du Tribunal administratif de Lyon, en tant qu'il n'a que partiellement fait droit à la demande de M. Jean-Joseph A tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti au titre des années 2001, 2002 et 2003, ainsi que des pénalités y afférentes ; 2°) de prononcer la décharge, dans leur totalité, desdites cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles M. A a été assujetti, ainsi que des pénalités y afférentes ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat, au bénéfice de la SUCCESSION DE M. JEAN-JOSEPH A, la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; La SUCCESSION DE M. JEAN-JOSEPH A soutient que l'évaluation du local commercial situé 2 place Marcel Bertone à Lyon retenue par le Tribunal repose sur la comparaison avec des biens inadaptés qui ne sont pas intrinsèquement similaires ; que la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires a retenu une méthode basée sur la rentabilité des loyers, qui doit cependant être écartée dès lors qu'elle valide une méthode par comparaison qui est incorrecte ; que seules deux des quatre ventes retenues par l'administration peuvent servir de comparaison après rectification des surfaces ; que la valeur moyenne de ces deux ventes, réalisées le 9 juillet 1999, 3 place Bertone et, le 9 mai 2003, 2 place Bertone, s'élève à 4 926 francs le mètre carré ; que, dans ces conditions, le local évalué par M. A, sur la base de 5 407 francs le mètre carré, correspond à sa valeur vénale au jour du transfert dans son patrimoine privé ; qu'il n'a pas été sous évalué ; qu'en ce qui concerne les cinq appartements situés 59 rue Condorcet à Villeurbanne, leur valeur vénale, retenue par le Tribunal, la commission et l'administration, ne tient pas compte de l'état réel de chacun des appartements, situés à des étages différents, et nécessitant de gros travaux de rénovation, dans un immeuble sans ascenseur ; que, contrairement à ce qu'a retenu le Tribunal, les travaux réalisés dans les appartements, eu égard à leur nature, n'incombaient pas aux locataires ; qu'il s'agit de travaux de réhabilitation importants dont la valeur doit être retenue pour déterminer la valeur vénale des appartements ; que la spécificité de l'opération de transfert n'a pas été prise en compte dans l'évaluation ; qu'un abattement complémentaire de 30 % doit, en conséquence, être appliqué ; que le prix de 5 500 francs le mètre carré, retenu par l'administration, résultant de la comparaison avec l'appartement de référence situé 59 avenue Condorcet, correspond au prix du marché de l'immobilier de l'année 2002 et non à celui de l'année 2001, alors que les prix ont augmenté de 10 % en un an ; que ce prix correspond, par ailleurs, à celui d'un appartement libre à la vente et ne tient pas compte de la situation et de l'état particulier de chaque appartement transféré ; que l'évaluation faite par M. A est conforme à celle des appartements situés rue Léon Fabre, qui ont également été retenus comme éléments de comparaison par le vérificateur ; que, contrairement à ce qu'a soutenu l'administration, la façade de l'immeuble de ces appartements est similaire et la situation géographique n'est pas moins avantageuse ; que les valeurs retenues par M. A lors du transfert des biens immobiliers dans son patrimoine privé ne sont donc pas sous évaluées ; Vu le jugement attaqué ; Vu le mémoire en défense, enregistré le 15 janvier 2010, présenté par le ministre du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l'Etat, qui conclut au rejet de la requête ; il soutient, que la requête est entachée d'une irrecevabilité partielle, pour défaut de moyen, en tant qu'elle porte sur l'impôt sur le revenu de l'année 2003 ; que, sur le bien-fondé des impositions, concernant les appartements situés à Villeurbanne, la charge des travaux de nettoyage intérieur d'un logement incombe normalement aux locataires ; que, de plus, les travaux de réfection ont été effectués deux ans après la date du transfert dans le patrimoine privé de M. A et n'ont pas été prévus lors de ce transfert ; qu'ils ne peuvent donc diminuer la valeur vénale des biens à cette date ; que le transfert a porté sur la reprise, dans le patrimoine privé d'un marchand de biens, de plusieurs appartements situés dans un même immeuble et non sur une vente groupée de plusieurs appartements ; qu'un abattement supplémentaire de 30 % n'est donc pas justifié ; que la vente de l'appartement situé 8 rue Léon Blum ne peut servir de référence, dans la mesure où la façade de l'immeuble est en mauvais état et qu'il ne jouit pas d'une situation géographique aussi favorable ; que, concernant la valeur vénale du local situé place Marcel Bertone à Lyon, les erreurs de surfaces des locaux commerciaux de référence ont déjà été signalées ; que le prix indiqué dans la proposition de rectification ne prenait en compte que la surface des pièces principales ; que la circonstance qu'un local a été vendu libre pour être transformé en appartement est sans incidence ; qu'en évaluant le bien par voie d'appréciation directe et en appliquant un taux de rentabilité de 10 %, la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires n'a pas, pour autant, rejeté les éléments de comparaison retenus par l'administration ; Vu, enregistré le 5 mai 2010, le mémoire en réplique présenté pour la SUCCESSION DE M. JEAN-JOSEPH A, qui conclut aux mêmes fins que sa requête, par les mêmes moyens ; elle soutient, en outre, que la contestation en appel porte uniquement sur la détermination des valeurs vénales du local situé 2 place Bertone à Lyon et de cinq appartements situés 59 rue Condorcet à Villeurbanne ; qu'il est exact que les minorations notifiées puis maintenues ont entraîné des rappels d'impôt sur le revenu au titre des seules années 2001 et 2002 ; que, sur la valeur vénale des cinq appartements, son évaluation par M. A est conforme à celle des appartements situés dans l'immeuble rue Léon Fabre retenus comme éléments de comparaison par le vérificateur ; Vu le mémoire en défense complémentaire, enregistré le 16 juin 2010, présenté par le ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat, qui conclut aux mêmes fins que précédemment, par les mêmes moyens ; il soutient, en outre, que, concernant la valeur vénale des appartements, les gros travaux de réhabilitation n'ont pu être exécutés sans le départ des anciens locataires peu après la date de transfert de l'immeuble ; que les occupants ne devaient pas disposer au 30 septembre 2001 d'un contrat de location leur garantissant un maintien dans les lieux, ou ont accepté de partir ; que, dès lors, l'occupation des logements lors de leur transfert dans le patrimoine privé de M. A n'était pas contraignante, alors que l'abattement de 20 % pratiqué sur la valeur vénale d'un bien immobilier occupé est en principe motivé par cette forte contrainte ; que l'abattement global de 20 % pour occupation appliqué à tous les logements a, en conséquence, été mal apprécié ; que la réduction pour occupation n'est pas remise en cause, mais doit être regardée comme tenant compte de l'état de vétusté de certains appartements ; qu'il n'a pas été admis, par ailleurs, une déduction de 1 000 francs/mètre carré pour les travaux de réfection de la toiture et de la montée d'escalier ; que la requérante ne peut se fonder uniquement sur le prix d'un appartement situé dans l'immeuble sis 8 rue Léon Fabre ; Vu le mémoire complémentaire, enregistré le 18 juin 2010, présenté pour la SUCCESSION DE M. JEAN-JOSEPH A, qui conclut aux mêmes fins que sa requête, par les mêmes moyens ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 24 juin 2010 : - le rapport de Mme Besson-Ledey, premier conseiller ; - les observations de Me Chareyre, avocat de la SUCCESSION DE M. JEAN-JOSEPH A ; - et les conclusions de M. Raisson, rapporteur public ; - la parole ayant été donnée à nouveau à Me Chareyre, avocat de la SUCCESSION DE M. JEAN-JOSEPH A ; Considérant que la SUCCESSION DE M. JEAN-JOSEPH A fait appel du jugement n° 0707525, en date du 9 juin 2009, du Tribunal administratif de Lyon, en tant qu'il n'a que partiellement fait droit à la demande de M. Jean-Joseph A tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, au titre des années 2001, 2002 et 2003, ainsi que des pénalités y afférentes, en raison de la remise en cause, par l'administration fiscale, de l'évaluation des recettes qu'il a retirées du transfert, dans son patrimoine privé, d'immeubles détenus par l'entreprise individuelle de marchand de biens et de location immobilière dont il a cessé l'exploitation en septembre 2003 ; Considérant qu'aux termes de l'article 38 du code général des impôts, dans sa rédaction alors applicable : 1. (...) le bénéfice imposable est le bénéfice net, déterminé d'après les résultats d'ensemble des opérations de toute nature effectuées par les entreprises, y compris notamment les cessions d'éléments quelconques de l'actif, soit en cours, soit en fin d'exploitation. / 2. Le bénéfice net est constitué par la différence entre les valeurs de l'actif net à la clôture et à l'ouverture de la période dont les résultats doivent servir de base à l'impôt diminuée des suppléments d'apport et augmentée des prélèvements effectués au cours de cette période par l'exploitant ou par les associés. L'actif net s'entend de l'excédent des valeurs d'actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés (...) ; que cette disposition est applicable non seulement au cas ou il est procédé à la cession à un tiers en cours ou en fin d'exploitation d'un bien compris jusqu'alors dans les éléments composant l'actif de l'entreprise et dont la valeur figurait dans la comptabilité commerciale, mais aussi dans le cas du retrait dudit élément de l'actif de l'entreprise en vue de son incorporation au patrimoine civil de l'exploitant ; Considérant que le litige porte en appel sur l'évaluation de la valeur vénale de cinq appartements situés aux 1er, 2ème et 3ème étages d'un immeuble sis 59 rue Condorcet à Villeurbanne, que M. A a transférés, le 30 septembre 2001, dans son patrimoine personnel, ainsi que d'un local commercial de 37 mètres carrés situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis 2 place Marcel Bertone à Lyon, transféré, le 30 septembre 2002, dans le patrimoine personnel de l'intéressé ; Sur les appartements sis 59 rue Condorcet à Villeurbanne : Considérant que, pour déterminer la valeur vénale de ces appartements à 3 600 francs le mètre carré, l'administration s'est référée au prix de cession de quatre appartements sur Villeurbanne et a procédé à un abattement de 20 % pour occupation, ainsi qu'à une réduction de 1 000 francs pour tenir compte des travaux de réfection de l'immeuble ; qu'il résulte de l'instruction que, sur les quatre ventes, prises en compte par l'administration, deux ont eu lieu postérieurement au fait générateur de l'impôt et les deux autres concernent, selon les dires mêmes de l'administration, deux appartements d'un immeuble dont la façade est en mauvais état et la situation géographique moins avantageuse ; que, par suite, en se fondant sur des éléments de comparaison qui ne peuvent être regardés comme pertinents, l'administration n'établit pas que le prix de cession des appartements en cause, retenu par M. A, à hauteur de 2 533 francs le mètre carré, et servant de base à la détermination de ses bénéfices industriels et commerciaux au titre de l'année 2001, est anormalement bas ; Sur le local commercial de l'immeuble sis 2 place Marcel Bertone à Lyon : Considérant qu'il résulte de l'instruction que, pour fixer la valeur vénale de ce local à 6 290 francs le mètre carré, l'administration a, dans un premier temps, utilisé la méthode dite comparative puis s'est conformée à l'avis du 27 octobre 2006 de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires du Rhône qui s'est fondée sur une méthode de calcul appliquant, en fonction des loyers perçus, un taux de rentabilité de l'immeuble de 10 % ; Considérant que la SUCCESSION DE M. JEAN-JOSEPH A soutient que la méthode de rentabilité finalement retenue par l'administration, après avis de la commission, n'est pas corroborée par la méthode dite de comparaison également utilisée ; qu'il résulte de l'instruction que l'administration s'est fondée, dans le cadre de la méthode dite de comparaison, sur les ventes de quatre locaux commerciaux intervenues, entre 1999 et 2003, 2 et 3 place Marcel Bertone ; qu'ainsi que le soutient le ministre, les ventes intervenues en 2003, postérieures au fait générateur de l'impôt, ne pouvaient servir d'éléments de comparaison ; que, parmi les deux ventes restantes, l'une d'elle est intervenue le 9 juillet 1999, pour un local de 69 mètres carrés, au prix de 4 638 francs le mètre carré, et l'autre, le 17 juillet 2001, pour un local de 30 mètres carrés, au prix de 10 000 francs le mètre carré ; que ce dernier local, vendu libre pour être affecté à un usage d'habitation, n'est pas comparable au local commercial dont s'agit ; que, par suite, le seul élément de comparaison restant, qui fixe à 4 638 francs le mètre carré la valeur vénale du bien, ne corrobore pas l'évaluation retenue par l'administration ; qu'il s'ensuit que l'administration fiscale ne peut être regardée comme établissant que le prix de cession du local situé au 1er étage de l'immeuble sis 2 place Marcel Bertone à Lyon, qu'a retenu M. A à hauteur de 5 407 francs le mètre carré et servant de base à la détermination de ses bénéfices industriels et commerciaux au titre de l'année 2002, est anormalement bas ; Considérant que la SUCCESSION DE M. JEAN-JOSEPH A est ainsi fondée à demander la réduction des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles M. A a été assujetti au titre des années 2001 et 2002, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, du fait de la remise en cause, par l'administration fiscale, de la valeur vénale déclarée par l'intéressé des biens incorporés dans son patrimoine privé, en 2001 et 2002, ainsi que des pénalités y afférentes ; Considérant que les conclusions tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles M. A a été assujetti au titre de l'année 2003, ainsi que des pénalités y afférentes, ne sont assorties d'aucun moyen ; qu'elles ne peuvent, par suite, être accueillies ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SUCCESSION DE M. JEAN-JOSEPH A est seulement fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Lyon a rejeté la demande de M. A tendant à la réduction des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti au titre des années 2001 et 2002, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ; Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l'Etat, au bénéfice de la SUCCESSION DE M. JEAN-JOSEPH A, la somme de 1 500 euros au titre des frais qu'elle a exposés et non compris dans les dépens ; DECIDE : Article 1er : M. A est déchargé des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti au titre des années 2001 et 2002, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, du fait de la remise en cause, par l'administration fiscale, de la valeur vénale qu'il a déclarée des biens incorporés dans son patrimoine privé, en 2001 et 2002, ainsi que des pénalités y afférentes. Article 2 : Le jugement du Tribunal administratif de Lyon du 9 juin 2009 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. Article 3 : L'Etat versera à la SUCCESSION DE M. JEAN-JOSEPH A la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à Mme A et au ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat. Délibéré après l'audience du 24 juin 2010 à laquelle siégeaient : M. Montsec, président, Mme Jourdan et Mme Besson-Ledey, premiers conseillers. Lu en audience publique, le 15 juillet 2010. '' '' '' '' 2 N° 09LY01844