CAA de BORDEAUX, 5ème chambre, 30/11/2021, 19BX03494, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de BORDEAUX
Formation : 5ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2021-11-30
Numéro : 19BX03494
Président : Mme JAYAT
Rapporteur : Mme Birsen  SARAC-DELEIGNE
Commissaire du gouvernement : M. GUEGUEIN
Avocat(s) : SCP TZA AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : Par des réclamations en date des 26 mai 2016 et 22 février 2017, transmises d'office au tribunal administratif de Bordeaux par la directrice des finances publiques de Nouvelle Aquitaine en application de l'article R. 199-1 du livre des procédures fiscales, la société en nom collectif (SNC) Hôtel Centre Mériadeck, a demandé la réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe additionnelle pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2015 et 2016, dans les rôles de la commune de Bordeaux, à raison d'un immeuble à usage d'hôtel-restaurant exploité sous l'enseigne Ibis. Par un jugement n° 1704854 du 3 juillet 2019, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté cette demande. Procédure devant la cour : Par une requête enregistrée le 3 septembre 2019 et un mémoire enregistré le 10 avril 2020, la SNC Hôtel Centre Mériadeck, représentée par Me Zapf, demande à la cour : 1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 3 juillet 2019 ; 2°) de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie à hauteur de 35 554 euros pour l'année 2015 et de 35 916 euros pour l'année 2016 ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - elle n'est pas en mesure de contester utilement le terme de comparaison retenu par l'administration faute de communication du procès-verbal de Villenave d'Ornon et des informations concernant le local-type et notamment l'adresse et la surface pondérée ; l'administration n'a jamais justifié du choix du local n°48 de la commune de Villenave d'Ornon comme terme de comparaison ; l'hôtel Ibis à Villenave d'Ornon n'étant pas loué et construit au 1er janvier 1970, il ne peut servir de terme de comparaison ; il appartient à la cour d'enjoindre à l'administration de produire le procès-verbal de révision foncière de Villenave d'Ornon pour s'assurer que l'évaluation par ricochet applicable à l'immeuble non construit au 1er janvier 1970 y figure ; - l'ajustement à la hausse appliquée sur le tarif unitaire du local-type, d'une surface imposable inférieure au local à évaluer, est contraire à la jurisprudence qui retient que plus un établissement dispose d'une surface réduite, plus le tarif unitaire est élevé ; - il y a lieu d'évaluer la valeur locative de son établissement par comparaison avec le local-type n°30 du procès-verbal de Bordeaux d'une surface de 3 109 m2 pondérés en appliquant un ajustement à la baisse de 15 % pour tenir compte de la différence de superficie entre les deux établissements et un autre de 15 % à raison des différences d'aménagement soit un tarif unitaire de 5,76 euros /m2 ; il en résulte un dégrèvement attendu de cotisation foncière sur les entreprises et de taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie à hauteur de 38 198 euros pour l'année 2015, limité cependant à 35 554 euros, et de 38 586 euros pour l'année 2016, limité à 35 916 euros, compte tenu des prétentions initiales ; - elle est en droit de proposer la substitution du local n°29 du procès-verbal de révision foncière de Bordeaux situé 40 allée d'Orléans, loué au 1er janvier 1970 au tarif de 3,81 euros/m2, sa localisation empêchant l'application d'une majoration ; à défaut, il y a lieu de retenir le local n°136 du même procès-verbal correspondant à un hôtel situé au 58 rue Huguerie et loué au 1er janvier 1970 au tarif de 3,50 euros/m2 ; peut également être retenu le local n°21 correspondant à l'hôtel de la gare Saint-Jean au tarif de 6,25 euros m2 et enfin le local type n°195 correspondant à un hôtel situé 5 rue de Sèze, loué au tarif de 3,81 euros/m2 ; - contrairement aux allégations de l'administration, il existe bien des locaux de référence sans qu'il soit nécessaire d'aller chercher à Villenave d'Ornon un hôtel Ibis non construit au 1er janvier 1970. Par des mémoires en défense, enregistrés les 6 mars 2020 et 10 décembre 2020, le ministre de l'économie, des finances et de la relance conclut au rejet de la requête. Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales : - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Birsen Sarac-Deleigne, - et les conclusions de M. Stéphane Gueguein, rapporteur public. Considérant ce qui suit : 1. La SNC Hôtel Centre Bordeaux Mériadeck exploite des locaux commerciaux à usage d'hôtel et de restaurant situés 35 cours du maréchal Juin à Bordeaux sous l'enseigne Hôtel Ibis, au titre desquels elle a été assujettie à la cotisation foncière des entreprises et à la taxe additionnelle pour frais de chambres de commerce et d'industrie pour les années 2015 et 2016 dans les rôles de la commune de Bordeaux. La valeur locative des locaux, qui se composent d'un hôtel d'une surface pondérée de 1 432 m2, d'un autre hôtel de 6 143 m² et d'un restaurant de 396 m² soit une surface pondérée totale de 7 971 m2, a été évaluée par l'administration fiscale par comparaison avec le local-type n°48 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Villenave d'Ornon. Par deux réclamations des 26 mai 2016 et 22 février 2017, la société a demandé la réduction de cette valeur locative, et par voie de conséquence, la réduction de ces impositions à hauteur d'une somme de 35 554 euros pour l'année 2015 et de 35 916 euros pour l'année 2016. Le service a décidé de saisir d'office le tribunal administratif de Bordeaux de cette demande sur le fondement de l'article R. 199-1 du livre des procédures fiscales. La SNC Hôtel Centre Bordeaux Mériadeck relève appel du jugement du 3 juillet 2019 par lequel le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande. 2. Aux termes de l'article 1447 du code général des impôts : " I. La cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales, les sociétés non dotées de la personnalité morale ou les fiduciaires pour leur activité exercée en vertu d'un contrat de fiducie qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée ". Aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au 1 de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales (...) ". La date de référence de la révision visée au b du 2°, précité, de l'article 1498 s'entend du 1er janvier 1970. Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III audit code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement ". Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au même code : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 3. Il résulte des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts que, dans l'hypothèse où la valeur locative d'un local est déterminée par comparaison, les termes de comparaison retenus doivent être constitués par des immeubles précisément identifiés, situés par priorité sur le territoire de la commune, et dont la valeur locative a été déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b du 2° de l'article 1498. Lorsqu'il n'existe pas de terme de comparaison dans la commune, l'immeuble peut être évalué par comparaison avec des immeubles similaires situés dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause. 4. Il résulte de l'instruction que pour la détermination de la valeur locative de l'hôtel-restaurant Ibis dont la société requérante est l'exploitante, l'administration a pris pour terme de comparaison un immeuble à usage d'hôtel de la même chaine hôtelière, situé sur le territoire de la commune de Villenave d'Ornon, dont le tarif unitaire de 9,15 euros par m2 a été affecté d'un abattement de 17 % afin de prendre en compte la différence de surface pondérée et d'implantation, soit une valeur de 10,67 euros par m². 5. La société requérante soutient que la valeur locative peut être déterminée par comparaison avec les locaux-types de la commune de Bordeaux sans qu'il soit nécessaire de recourir aux locaux-types du procès-verbal de la commune de Villenave d'Ornon. Il ne résulte pas de l'instruction et n'est pas soutenu par l'administration que le local de la société requérante présenterait un caractère particulier ou exceptionnel qui justifierait la recherche d'un terme de comparaison hors de la commune d'implantation. L'administration ne soutient pas davantage et il ne résulte pas des pièces produites, qu'il n'existerait pas dans la commune de Bordeaux de terme de comparaison approprié pour la détermination de la valeur locative du local commercial en cause. Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de révision foncière de la commune de Villenave d'Ornon que le local-type n°48 pris comme terme de comparaison a été construit en 1986 sans que l'administration n'allègue avoir fixé sa valeur locative par comparaison avec un autre local loué au 1er janvier 1970, ni justifier d'ailleurs de ce que la commune de Villenave d'Ornon présenterait du point de vue économique une situation analogue à celle de Bordeaux. A cet égard, l'administration ne saurait utilement opposer à l'argumentation de la société l'autorité relative de la chose jugée par un précédent arrêt, qui était certes relatif à des litiges portant sur la détermination de la valeur locative des mêmes biens que ceux en litige, mais pour des années et pour un impôt différent. Dès lors, la société requérante est fondée à soutenir que le terme de comparaison ainsi retenu est inapproprié au regard des dispositions précitées du b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts. 6. La société requérante demande, dans le dernier état de ses écritures d'appel, que la valeur locative de ses locaux soit déterminée par comparaison avec celle du local-type n° 30 du procès-verbal de révision foncière de la commune de Bordeaux moyennant un abattement de 30 % ou celles des locaux-types n° 21, 29, 136, et 195 du même procès-verbal. 7. Toutefois, il résulte de l'instruction que le local-type n° 30, figurant sur le procès-verbal des biens exceptionnels de la commune de Bordeaux et qui a remplacé le local-type n° 192, correspond à un hôtel-restaurant Novotel 4 étoiles de l'aéroport de Mérignac dont la valeur locative a été déterminée par la voie de l'appréciation directe. Ce terme de comparaison ne peut, par suite, être valablement retenu pour procéder à l'évaluation de l'immeuble en cause. 8. Il résulte des mentions du procès-verbal de révision foncière et des photographies versées au dossier que le local-type n°29 correspond à un hôtel 4 étoiles, de construction classique en pierre, repris dans la catégorie des établissements à caractère particulier ou exceptionnel, d'une surface pondérée de 4047 m2, dont le restaurant a fait l'objet d'une évaluation distincte et qui ne peut, dans ces conditions, être comparé à l'établissement à évaluer en sa qualité d'hôtel de chaîne de conception moderne. 9. La société requérante n'assortit pas sa proposition d'éléments précis pour permettre d'apprécier la pertinence des termes de comparaison qu'elle propose s'agissant des locaux n° 21, 136 et 195. 10. Il résulte de ce qui précède que ni l'administration ni la société requérante n'ont été en mesure de proposer des termes de comparaison susceptibles de répondre aux critères définis par les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts. 11. Il y a lieu, avant de statuer sur les conclusions de la requête de la SNC Hôtel Centre Bordeaux Mériadeck, d'ordonner à l'administration de produire devant la cour, contradictoirement avec la société requérante, un terme de comparaison adéquat ou, à défaut, les éléments permettant de procéder à l'évaluation directe de l'immeuble en litige en application des dispositions du 3° de l'article 1498 du code général des impôts et ce dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt. DECIDE : Article 1er : Il sera, avant de statuer sur les conclusions de la requête présentée par la SNC Hôtel Centre Mériadeck, procédé à un supplément d'instruction dont l'objet est défini dans les motifs du présent arrêt. Article 2 : L'administration fiscale fera parvenir à la cour administrative d'appel les éléments du supplément d'instruction ordonné par l'article 1er dans le délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt. Article 3 : Tous droits, moyens et conclusions des parties sur lesquels il n'est pas statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance. Article 4 : Le présent arrêté sera notifié à la société en nom collectif (SNC) Bordeaux Centre Mériadeck et au ministre de l'économie, des finances et de la relance. Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Ouest. Délibéré après l'audience du 2 novembre 2021 à laquelle siégeaient : Mme Elisabeth Jayat, présidente, Mme Laury Michel, première conseillère, Mme Birsen Sarac-Deleigne, première conseillère, Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 novembre 2021. La rapporteure, Birsen Sarac-Deleigne La présidente, Elisabeth Jayat La greffière, Virginie Santana La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la relance en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt. 3 N° 19BX03494