Cour Administrative d'Appel de Marseille, 4ème chambre-formation à 3, 07/09/2010, 07MA03861, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour Administrative d'Appel de Marseille
Formation : 4ème chambre-formation à 3
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2010-09-07
Numéro : 07MA03861
Président : Mme FELMY
Rapporteur : Mme Elydia  FERNANDEZ
Commissaire du gouvernement : M. EMMANUELLI
Avocat(s) : SCP BARTHELEMY POTHET DESANGES

Vu la requête, enregistrée le 17 septembre 2007, présentée pour la SOCIETE COMBINED MERCANTILE LTD dont le siège social est Barrington House, 59-67 Gresham Street à Londres (Grande-Bretagne), par la SCP Bathélemy Pothet Desanges ; La SOCIETE COMBINED MERCANTILE LTD demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0401659 en date du 30 mai 2007 du Tribunal administratif de Nice rejetant sa demande de décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1994, 1995 et 1996 ; 2°) de la décharger des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1994, 1995 et 1996 ; 3°) de condamner l'Etat à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative ; ........................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative et l'arrêté d'expérimentation du Vice-président du Conseil d'Etat en date du 27 janvier 2009 ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 22 juin 2010, - le rapport de Mme Fernandez, rapporteur ; - et les conclusions de M. Emmanuelli, rapporteur public ; Sur le bien-fondé des impositions : Considérant que la SOCIETE COMBINED MERCANTILE LTD, de droit britannique, est propriétaire d'un bien immobilier de grand standing à usage d'habitation situé dans les Parcs de Saint-Tropez qu'elle donne en location ; que cette société a fait l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur la période de 1994 à 1996 ; qu'aux termes de ce contrôle et en application de l'article 206-1 du code général des impôts et de l'article 5 de la convention franco-britannique du 22 mai 1968, le service vérificateur a procédé à l'estimation de la valeur vénale du bien pour l'assujettir à l'impôt sur les sociétés sur la base d'un loyer normal avec application d'un coefficient de rentabilité ; que les redressements y afférents ont été notifiés à la société pour chacun des exercices vérifiés en matière d'impôt sur les sociétés et en matière de valeur vénale du bien immobilier en cause appréciée à 5 183 266,50 euros (34 000 000 F) en application d'un coefficient de rentabilité de 4 % ; que la commission départementale de conciliation consultée sur la valeur vénale du bien immobilier a estimé que celle-ci ne saurait être inférieure à 4 573 470,50 euros (30 000 000 F) pour chacun des exercices 1994, 1995 et 1996 ; que la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires, consultée sur les résultats, a admis cette valeur vénale et s'est prononcée pour un coefficient de rentabilité de 3,5 % ; que, par suite, les impositions ont été établies par le service conformément à ces deux avis ; En ce qui concerne la valeur vénale : Considérant que la propriété litigieuse, située dans les Parcs de Saint-Tropez sur un terrain de 22 000 m² et dominant la mer, comporte la parcelle AW n° 292 de terre inconstructible acquise par acte du 25 juillet 1985 pour un prix de 650 000 F, la parcelle AW n° 291 achetée en indivision à hauteur de 54 % par la SOCIETE COMBINED MERCANTILE LTD et estimée en 1991, lors de la cessation de l'indivision, à 914 694,10 euros (6 000 000 F), soit 439 934,81 euros (3 240 000 F) au profit de la SOCIETE COMBINED MERCANTILE LTD et la parcelle AW n° 136 correspondant à un terrain de 1 hectare 36 ares 98 centiares, planté de vignes, acquise par acte du 20 avril 1993 au prix de 1 318 683,90 euros (8 650 000 F) et sur laquelle est édifiée une construction habitable de 100 m² dont il n'est pas contesté qu'elle ne se trouve pas en bon état ; que sur la parcelle AW n° 291 a été édifiée en 1993 une maison de grand standing de 462 m² habitables avec piscine dont le coût de construction s'est élevé à 2 039 098,20 euros (13 375 608 F) ; que si la SOCIETE COMBINED MERCANTILE LTD a déclaré pour cet ensemble une valeur vénale de 3 003 245,60 euros (19 700 000 F), il résulte des éléments précédents que la valeur comptable de la propriété en litige à inscrire au bilan selon sa valeur historique, est de 3 798 359,90 euros (24 915 608 F) ; que l'administration a procédé par comparaison pour évaluer la valeur vénale de l'immeuble en cause en retenant des propriétés sises sur la commune de Saint-Tropez, ayant fait l'objet de mutations entre février et novembre 1993 et en octobre 1994, dont les prix au mètre carré habitable sont compris entre 9 183,53 euros (60 240 F) à 13 140,65 euros (86 197 F) ; que, notamment, la propriété retenue par le service comme la plus comparable, la Villa La Rubijoye dans le quartier des Parcs de Saint-Tropez, vendue le 3 octobre 1994 pour un montant de 4 725 919,50 euros (31 000 000 F), sise sur un terrain de 15 119 m² avec un bâti de 470 m² correspond à un prix au mètre carré habitable de 10 055,08 euros (65 957 F) ; qu'au surplus, alors qu'il avait initialement retenu par comparaison un prix au mètre carré de 9 909,19 euros (65 000 F) et une valeur vénale du bien de 5 183 266,50 euros (34 000 000 F), le service a tenu compte des observations de la SOCIETE COMBINED MERCANTILE LTD tirées de ce que les propriétés de comparaison ayant des surfaces habitables plus faibles, comprises entre 142 m² et 470 m², leurs prix au mètre carré de surface habitable étaient plus élevés et a admis une valeur au prix au mètre carré habitable de 8 137,73 euros (53 380 F) correspondant à la valeur vénale finalement retenue d'un montant de 4 573 470,50 euros (30 000 000 F) ; que la SOCIETE COMBINED MERCANTILE LTD oppose, pour contester cette valeur vénale, les déclarations qu'elle a faites, en se fondant sur des rapports réalisés par un expert auprès des tribunaux, estimant la valeur vénale à 3 003 245,60 euros (19 700 000 F) ; que, toutefois, le rapport de septembre 1994, pour établir cette valeur vénale, d'une part, retient notamment une valeur de la maison neuve, dont les travaux de construction en 1993 se sont élevés à la somme de 2 039 098,20 euros (13 375 608 F) et au demeurant encore sous garantie décennale, de 1 029 938,80 euros (6 750 000 F) sans que les seuls désordres invoqués puissent expliquer de cette minoration et d'autre part, ne justifie pas des valeurs retenues pour les autres éléments de la propriété en litige ; que le rapport d'expertise réalisé en octobre et novembre 1999 se fonde sur un ensemble de mutations, durant la période en litige, de propriétés sises sur la commune de Saint-Tropez et notamment sur le quartier des Parcs de Saint-Tropez, pour soutenir que le prix au mètre carré habitable qui aurait dû être retenu est de 35 000 F ; que, toutefois, ce rapport, qui n'indique pas les études notariales ayant établi les actes de vente, qui retient certaines propriétés dont les terrains sont bien plus faibles que celui de la propriété de la SOCIETE COMBINED MERCANTILE LTD et dans lequel la villa La Rubijoye susmentionnée vendue le 3 octobre 1994 est présentée comme ayant une surface habitable de 2,1 fois celle indiquée par le service, a été élaboré à la demande de la SOCIETE COMBINED MERCANTILE LTD en réponse aux redressements fiscaux dont s'agit ; qu'enfin l'administration soutient, sans être sérieusement contredite, que selon une convention de prêt datée du 15 décembre 1993, les prêts dont a bénéficié la SOCIETE COMBINED MERCANTILE LTD pour l'acquisition de sa propriété des Parcs de Saint-Tropez et les constructions qui y ont été réalisées, s'élèvent à 4 035 190 livres sterling soit 5 358 049,90 euros (35 146 504 F), qui selon une promesse d'affectation hypothécaire sur la propriété litigieuse prévoit l'indexation de la créance sur la valeur de la propriété à savoir la créance augmentée de 50 % de la partie de la valeur vénale de la propriété au-delà d'une valeur conventionnelle de 4 573 470,50 euros (30 000 000 F) et qu'enfin, la SOCIETE COMBINED MERCANTILE LTD a, elle-même déclaré, dans une convention d'assurance, le bien dont s'agit à la valeur de 5 358 049,90 euros (35 146 504 F) ; que, par suite, l'administration a pu, à bon droit, retenir comme valeur vénale la somme de 4 573 470,50 euros (30 000 000 F) ; En ce qui concerne le coefficient de rendement : Considérant que pour déterminer le taux de rendement de la propriété litigieuse, l'administration a examiné les pratiques en la matière de 39 sociétés étrangères possédant un immeuble sur les cantons de Saint-Tropez et de Grimaud qui établissent un taux de 4 % à 16,44 % ; qu'eu égard à l'importance et aux spécificités du bien litigieux, le service a retenu initialement un taux de rendement de 4 % pour calculer les loyers servant de bases d'imposition puis s'est rendu à l'avis de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires pour tenir compte de ce que le rendement à l'année est nécessairement un peu plus faible que celui des locations saisonnières, en admettant un taux de 3,5 % ; que si la SOCIETE COMBINED MERCANTILE LTD critique la liste retenue par l'administration et fait valoir que la rentabilité locative de la zone en cause ne peut dépasser 2,5 %, elle n'appuie cette argumentation d'aucun élément précis et probant ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SOCIETE COMBINED MERCANTILE LTD, qui ne saurait sérieusement soutenir le caractère radicalement vicié de la méthode de calcul des bases d'imposition relatives aux loyers devant être tirés du bien litigieux, par application à la valeur vénale de ce bien du coefficient de rendement applicable à un tel bien, n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande ; Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L.761-1 du code de justice administrative : Considérant que les dispositions de cet article font obstacle, en tout état de cause, au versement, à la partie perdante, de frais exposés et non compris dans les dépens ; que, par suite, les conclusions susmentionnées de la SOCIETE COMBINED MERCANTILE LTD doivent, dès lors, être rejetées ; DECIDE : Article 1er : La requête de la SOCIETE COMBINED MERCANTILE LTD est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SOCIETE COMBINED MERCANTILE LTD et au ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat. '' '' '' '' N° 07MA03861 2