Cour administrative d'appel de Paris, 7ème chambre , 13/05/2011, 09PA03640, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Paris
Formation : 7ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2011-05-13
Numéro : 09PA03640
Président : M. BADIE
Rapporteur : M. Olivier  COUVERT-CASTERA
Commissaire du gouvernement : M. BLANC
Avocat(s) : LANCREY-JAVAL

Vu la requête, enregistrée le 16 juin 2009, présentée pour M. Alain A, demeurant au ...), par Me Lancrey-Javal ; M. A demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0408698 du 15 avril 2009 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 1999 ; 2°) de prononcer la décharge des impositions litigieuses ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat le paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; ................................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 29 avril 2011: - le rapport de M. Couvert-Castéra, rapporteur, - et les conclusions de M. Blanc, rapporteur public ; Sur le bien-fondé des impositions : Considérant que la SNC SEPI et Cie, société de personnes relevant du régime prévu à l'article 8 du code général des impôts, qui a été créée dans le but d'édifier sur un terrain situé ...), un programme immobilier, dénommé Villa Gwenola , de 37 logements collectifs et de 45 places de stationnement, a procédé à partir du mois de novembre 1996 à la cession des lots de ce programme immobilier sous forme de ventes en l'état futur d'achèvement ; qu'à l'issue de la vérification de la comptabilité de cette société portant sur la période du 31 mars 1993 au 31 décembre 1999, le service a estimé que la vente du lot n°10, réalisée le 15 avril 1999 au profit de M. A, associé de la SNC SEPI et Cie, était intervenue à un prix inférieur à la valeur vénale du bien en cause et présentait le caractère d'une libéralité au profit de ce dernier, constitutive d'un acte anormal de gestion de la part de cette société ; que le service a en conséquence notifié à la SNC SEPI et Cie, par lettre du 20 décembre 2001, un redressement de son bénéfice imposable au titre de l'année 1999, correspondant à la différence entre la valeur vénale du bien immobilier, estimée par elle, et le prix de cession prévu dans l'acte de vente du 15 avril 1999 ; que, par lettre du 21 décembre 2001, l'administration a notifié à M. A des redressements à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, pour un montant de 368 543 francs au titre de la minoration du prix de cession du lot n° 10 dont il a bénéficié de la part de la SNC SEPI et Cie, montant ramené par l'administration à 322 517 francs, par lettre du 26 février 2002 en réponse aux observations du contribuable ; Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article 38 du code général des impôts que, dans le cas où une entreprise industrielle ou commerciale exploitée par une société de personnes aliène, par un acte anormal de gestion, un bien constituant un élément de son actif pour un prix anormalement bas, la libéralité correspondant à la différence entre la valeur réelle du bien cédé et le prix consenti par le vendeur doit être soumise à l'impôt sur le revenu dans les mêmes conditions que si la cession avait été effectuée à cette valeur réelle ; Considérant que pour évaluer la valeur vénale de l'appartement du lot n°10, consistant en cinq pièces en duplex, dont trois chambres avec balcon, d'une surface pondérée de150,4 m², le service a pris comme termes de comparaison trois autres appartements de quatre ou cinq pièces, situés dans le même ensemble immobilier, cédés les 3 février 1998 (lot n°96), 26 mars 1998 (lot n°8) et 22 juin 1998 (lot n°11), respectivement pour 1 782 500 francs, soit 15 183 francs le m² pour une surface pondérée de 117,4 m², 1 950 000 francs, soit 15 595 francs le m² pour une surface pondérée de 125,04 m², et 3 245 000 francs, soit 16 432 francs le m² pour une surface pondérée de 197, 47 m² ; que le service a appliqué à la moyenne du prix au m² résultant de ces trois ventes, soit 15 736 francs le m², un abattement de 4% correspondant à l'absence de frais de commercialisation, puis un abattement supplémentaire de 2% correspondant à l'estimation de la remise qui aurait été normalement accordée à un acheteur réalisant, comme M. A en l'espèce, l'acquisition concomitante de deux autres lots en plus du lot n°10 ; que le service a ainsi estimé à 14 803 francs le m² le prix normal auquel l'appartement du lot n°10 aurait dû être cédé à M. A, soit 2 226 371 francs TTC pour une surface pondérée de 150,4 m² au lieu de la somme de 1 840 640 francs TTC acquittée par l'intéressé ; Considérant que pour contester l'estimation par l'administration de la valeur réelle de l'appartement en cause, par référence aux trois lots susmentionnés, M. A soutient en premier lieu que les difficultés rencontrées lors de la commercialisation des derniers lots du programme immobilier, la nécessité d'engager rapidement les travaux de construction sur l'ensemble de celui-ci et l'objectif de la SNC SEPI et Cie d'alléger ses charges financières ont conduit cette dernière à pratiquer un abattement sur le prix des dix derniers lots qui n'avaient pas encore fait l'objet d'un contrat de réservation à la fin de l'année 1998, plus de deux ans après le début de la commercialisation du programme immobilier en novembre 1996, et, en particulier, sur le prix de l'appartement du lot n° 10, dont la surface était plus importante que celle des autres appartements encore en vente et qui était peu attractif compte tenu, d'une part, d'une surface pondérée de 150,4 m² excessive pour un appartement comportant seulement trois chambres et, d'autre part, de sa mauvaise distribution sur deux niveaux ; qu'il résulte toutefois de l'instruction qu'à la date du 31 décembre 1998 à laquelle M. A a réservé l'appartement en cause, la réalisation de l'ensemble immobilier, commencée 2 ans auparavant, était pratiquement terminée, les premiers appartements ayant été livrés en mars 1999 ; qu'il résulte du tableau récapitulatif dressé par le notaire qui a établi les actes de vente que les neuf derniers lots du programme immobilier ont fait l'objet de contrats de réservation dans les 5 mois qui ont suivi la signature par M. A du contrat de réservation de l'appartement en cause, pour un prix moyen au m² supérieur de 22,6 % au prix d'acquisition au m² dont l'intéressé a bénéficié, huit de ces lots ayant été vendus à un prix moyen au m² supérieur à celui de cet appartement ; qu'il résulte également de ce tableau qu'un appartement de 5 pièces, d'une surface comparable, a été vendu moins d'un an avant l'acquisition de l'appartement du lot n°10 pour un prix au m² supérieur de 21,3% ; que la distribution sur deux niveaux des pièces de l'appartement en litige, à savoir une cuisine, une salle à manger, trois chambres, une salle de bain et des toilettes, en niveau inférieur et un séjour en niveau supérieur, ne saurait être regardée comme justifiant un prix au m² inférieur à celui d'appartements de surfaces comparables, en particulier ceux des lots n°8 et n°96, consistant également en appartements en duplex ; Considérant que M. A soutient, en second lieu, que les trois lots retenus comme termes de comparaison sont inappropriés en raison de leurs caractéristiques différentes de celles de l'appartement qu'il a acquis ; que, s'il fait valoir que l'appartement du lot n°8, présenté comme un quatre pièces comprenant trois chambres, comportait un patio susceptible d'être transformé en pièce habitable, ce qui porte de 109 à 118 m² sa surface habitable, il résulte de l'instruction que la surface pondérée retenue par le service pour cet appartement, soit 125,04 m², tient compte, par le jeu des coefficients affectés à chacune des pièces, y compris celles non habitables, des caractéristiques de l'appartement ; que, si M. A fait valoir que l'appartement du lot n°96 est compris dans un bâtiment doté d'un ascenseur alors que tel n'est pas le cas du lot n°10, il est constant que le premier appartement se situe aux 3ème et 4ème étages alors que le second est situé aux 1er et 2ème étages, de sorte que la réalisation d'un ascenseur n'y aurait pas présenté la même utilité ; que, si M. A fait valoir que l'appartement du lot n°11 relève d'une catégorie supérieure, il n'en justifie pas en se bornant à indiquer que cet appartement présentait une surface habitable nettement supérieure à celle de l'appartement qu'il a acquis, alors que ces deux appartements appartiennent à un même ensemble immobilier et que la comparaison de leur valeur vénale a été effectuée sur la base d'un prix au m² ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que l'administration doit être regardée comme rapportant la preuve qui lui incombe que la différence entre le prix de 2 226 371 francs TTC estimé par elle et la somme de 1 840 640 francs TTC acquittée par M. A, soit la somme de 385 731 francs TTC, constituait une libéralité consentie par la SNC SEPI et Cie à l'un de ses associés, laquelle est constitutive d'un acte anormal de gestion, et dont le montant hors taxe, soit 322 517 francs, devait à ce titre être réintégré dans les résultats imposables de cette société ; que l'administration a pu dès lors à bon droit estimer que la société, en allouant cet avantage à l'un de ses associés, a prélevé un bénéfice de même montant entièrement imposable entre les mains de M. A, bénéficiaire de la libéralité ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. A n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à la décharge des impositions litigieuses ; Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. A demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ; D E C I D E : Article 1er : La requête de M. A est rejetée. '' '' '' '' 2 N° 09PA03640