Cour administrative d'appel de Paris, 10ème chambre, 08/04/2014, 12PA00197, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Paris
Formation : 10ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2014-04-08
Numéro : 12PA00197
Président : M. KRULIC
Rapporteur : M. Claude  JARDIN
Commissaire du gouvernement : M. OUARDES
Avocat(s) : TZA AVOCATS

Vu le recours, enregistré le 13 janvier 2012, présenté par le ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat, qui demande à la Cour : 1°) d'annuler les articles 1er, 2 et 3 du jugement nos 0705406/3, 0706734/3, 0905381/3, 1000925/3 et 1007509/3 du 13 octobre 2011 par lesquels le Tribunal administratif de Melun a, d'une part, pour la détermination de la base de la taxe professionnelle au titre des années 2005 à 2009, fixé à 6, 41 euros le mètre carré la valeur locative de l'hôtel exploité sous l'enseigne " Etap Hôtel " situé 9 à 15 rue Elisée Reclus, sur le territoire de la commune du Kremlin-Bicêtre, d'autre part, déchargé la SNC Economique Hôtel Porte d'Italie de la différence entre le montant des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2005 à 2009 dans les rôles de la commune du Kremlin-Bicêtre et celui résultant de la base d'imposition ainsi fixée, enfin, mis la somme de 1 500 euros à la charge de l'Etat au titre de l'article L. 761 du code de justice administrative ; 2°) de rétablir la SNC Economique Hôtel Porte d'Italie au rôle de la taxe professionnelle des années 2005 à 2009 à raison des droits dont la décharge a été prononcée en première instance ; ....................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu la note en délibéré, enregistrée le 27 mars 2014, présentée pour la SNC Economique Hôtel Porte d'Italie, par la SCP TZA ; Vu la Constitution, notamment son Préambule et ses articles 34, 37 et 61-1 ; Vu le code civil ; Vu l'acte dit loi n° 371 du 15 mars 1942, ainsi que l'instruction du 1er octobre 1941 ; Vu la loi n° 73-1229 du 31 décembre 1973 ; Vu l'acte dit décret du 18 février 1943 ; Vu l'ordonnance n° 59-108 du 7 janvier 1959 ; Vu la loi n° 68-108 du 2 février 1968 ; Vu le décret n° 50-478 du 8 avril 1950 ; Vu le décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969 ; Vu le décret n° 75-46 du 22 janvier 1975 ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 25 mars 2014 : - le rapport de M. Jardin, président assesseur, - les conclusions de M. Ouardes, rapporteur public, - et les observations de Me A...pour la SNC Economique Hôtel Porte d'Italie ; 1. Considérant que la SNC Economique Hôtel Porte d'Italie exploite sous l'enseigne " Etap Hôtel " un hôtel situé 9 à 15 rue Elisée Reclus, sur le territoire de la commune du Kremlin-Bicêtre ; que, pour la détermination des bases de la taxe professionnelle, la valeur locative de cet immeuble a été initialement évaluée par comparaison avec le local-type n° 46 de la commune du Kremlin-Bicêtre ; que la société a soumis à l'administration cinq réclamations, datées des 5 décembre 2006, 23 janvier 2007, 20 juin 2008, 8 juillet 2009 et 4 mars 2010 pour demander la réduction des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2005 à 2009 dans les rôles de la commune du Kremlin-Bicêtre, en contestant notamment le choix de ce local-type ; qu'après le rejet de ces réclamations, elle a porté cinq litiges ayant le même objet devant le Tribunal administratif de Melun qui, par un jugement unique lu le 13 octobre 2011, après avoir procédé à leur jonction, a décidé que le local-type n° 55 de la commune de Villeneuve-Saint-Georges devait être retenu comme terme de comparaison, avec un abattement de 30 %, fixé à 6, 41 euros par mètre carré la valeur locative de l'immeuble, déchargé la SNC Economique Hôtel Porte d'Italie de la différence entre le montant des cotisations de taxe professionnelle en litige et celui résultant de la base d'imposition ainsi fixée et rejeté le surplus de ses conclusions ; que le ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat relève appel de ce jugement en tant qu'il a fait partiellement droit aux demandes de la société ; Sur le choix du local-type n° 55 de la commune de Villeneuve-Saint-Georges comme terme de comparaison : 2. Considérant qu'aux termes de l'article 1469 du code général des impôts, dans sa rédaction alors en vigueur, la valeur locative servant de base à la taxe professionnelle : " (...) est déterminée comme suit : 1° Pour les biens passibles d'une taxe foncière, elle est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe " ; qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; qu'aux termes de l'article 1504 du même code : " Les locaux types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts (...) " ; que ces dispositions font obstacle à ce qu'un immeuble commercial dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative d'un autre immeuble commercial ; 3. Considérant qu'il résulte de l'instruction que le local-type n° 55 de la commune de Villeneuve-Saint-Georges a été lui-même évalué par comparaison avec le local-type n° 10 de Chennevières-sur-Marne, dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe ; qu'ainsi, c'est à tort, comme le soutient le ministre, que le Tribunal administratif de Melun a décidé que le local-type n° 55 de la commune de Villeneuve-Saint-Georges devait être retenu comme terme de comparaison pour évaluer la valeur locative de l'immeuble à l'origine du litige, ce qu'admet la société dans le mémoire enregistré le 5 juillet 2013 par lequel elle renonce explicitement à proposer ce local-type ; 4. Considérant, toutefois, qu'il y a lieu pour la Cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens invoqués par la SNC Economique Hôtel Porte d'Italie pour obtenir la décharge partielle prononcée par les premiers juges ; Sur la méthode d'évaluation par comparaison : 5. Considérant que d'après le premier mémoire d'appel du ministre, non contesté sur ce point, l'hôtel exploité par la SNC Economique Hôtel Porte d'Italie sous l'enseigne " Etap Hôtel ", construit en 2004, classé dans la catégorie " une étoile ", compte 177 chambres ; 6. Considérant que le ministre admet en appel que le local-type n° 46 de la commune du Kremlin-Bicêtre n'a pas été régulièrement évalué et ne pouvait, par suite, être retenu comme terme de comparaison ; que l'administration et la société proposent chacune, comme elles sont en droit de le faire au cours de la procédure contentieuse, d'autres termes de comparaison ; que les parties n'ont cependant proposé aucun autre terme de comparaison situé sur le territoire de la commune du Kremlin-Bicêtre ; qu'il résulte ainsi de l'instruction qu'il n'existe pas de terme de comparaison approprié dans cette commune ; que, dès lors, l'immeuble à évaluer présente un caractère particulier de nature à autoriser la recherche d'un terme de comparaison hors de la commune où il a été construit ; 7. Considérant que, dans le mémoire enregistré le 5 juillet 2013, la société renonce explicitement à proposer le local-type n° 43 de la commune de Villejuif, que l'administration a déjà renoncé à proposer dans certains de ses mémoires de première instance ; 8. Considérant qu'en l'absence de précisions sur la méthode d'évaluation du local-type n° 64 de la commune de Montrouge, il ne résulte pas de l'instruction que ce local, qui a été construit en 1977, ait été régulièrement évalué ; qu'il en va de même du local-type n° 52 de la commune de Meudon, évalué par comparaison avec le local type n° 64 de la commune de Montrouge ; 9. Considérant qu'il résulte de l'instruction que le local-type n° 218 de la commune de Versailles correspond à un hôtel qui a été évalué par rapport à un bail conclu le 19 août 1970 et non par référence à un bail en cours au 1er janvier 1970 ; qu'il a, par suite, été irrégulièrement évalué ; 10. Considérant que le local-type n° 33 de la commune de Saint-Mandé, d'après la déclaration modèle C déposée en 1970 produite par le ministre, a été construit en 1895, ne comptait que 23 chambres et ne disposait à l'époque de cette déclaration que de douches et des sanitaires communs à plusieurs chambres ; que les éléments produits par la société en appel à l'appui de ses allégations selon lesquelles l'état de l'hôtel au premier janvier de chacune des années d'imposition rend la comparaison désormais possible révèlent qu'il compte 35 chambres, climatisées et pourvues d'une salle de bains privative ; que, compte tenu de l'importance des modifications dont il a ainsi nécessairement fait l'objet, il ne peut plus être retenu comme terme de comparaison ; 11. Considérant que le local-type n° 90 de la commune d'Issy-les-Moulineaux, construit en 1926, était au 1er janvier 1970 un hôtel de préfecture à l'état d'entretien passable, qui n'a été classé dans la catégorie " deux étoiles " que par un arrêté du 11 avril 1988 du préfet des Hauts-de-Seine ; qu'il ne résulte pas de l'instruction, en dépit des aménagements dont il a fait l'objet, que ce local-type, situé dans un immeuble de conception ancienne et appartenant au secteur de l'hôtellerie à caractère traditionnel, puisse être comparé, eu égard à leurs caractéristiques propres et au secteur d'activité concerné, à l'hôtel de chaîne de conception moderne exploité sous l'enseigne " Etap Hôtel " ; 12. Considérant que le local-type n° 57 de la commune de Boulogne-Billancourt, construit en 1925, était au 1er janvier 1970 un hôtel classé dans la catégorie " une étoile " à l'état d'entretien passable ; que les éléments produits par la société en appel montrent qu'il s'agit, à la date de leur production, d'un hôtel de 24 chambres, classé dans la catégorie " trois étoiles ", exploité sous l'enseigne " Best Western Select Hôtel " ; que, toutefois, ces éléments, qui ne peuvent avec certitude être regardés comme décrivant l'état de l'hôtel au premier janvier de chacune des années d'imposition, ne suffisent pas à établir qu'il pourrait être retenu comme terme de comparaison en raison des transformations dont il a fait l'objet ; 13. Considérant que le local-type n° 34 de la commune de Vincennes, construit en 1915, était au 1er janvier 1970 un établissement de 12 chambres, classé dans la catégorie " une étoile ", auquel la réglementation alors applicable faisait obligation de n'offrir qu'une seule salle de bain ; que, même s'il est aujourd'hui classé dans la catégorie " deux étoiles " et a fait l'objet de travaux de modernisation qui ont réduit à 11 le nombre de chambres disponibles, il ne peut être comparé, compte tenu de sa conception, de sa très petite taille et de son appartenance au secteur de l'hôtellerie à caractère traditionnel, comme comparable à l'hôtel de chaîne de conception moderne qu'exploite la société ; 14. Considérant que le local-type n° 61 de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole, construit en 1940 pour la partie restaurant et 1960 pour la partie hôtel, d'après les déclarations modèle C produites en appel par le ministre, était au 1er janvier 1970 un établissement de 11 chambres, d'un état d'entretien décrit comme " moyen " et n'offrant qu'une seule salle de bain ; que, même s'il est aujourd'hui classé dans la catégorie " deux étoiles " et a fait l'objet de travaux de modernisation, qui ont d'ailleurs porté sa capacité d'accueil à 26 chambres, il ne peut être comparé, compte tenu de sa conception, de sa petite taille et de son appartenance au secteur de l'hôtellerie à caractère traditionnel, comme comparable à l'hôtel de chaîne de conception moderne qu'exploite la société ; 15. Considérant que compte tenu des différences de densité des réseaux de transport, de leur éloignement respectif par rapport aux principaux sites touristiques parisiens, de l'inégale notoriété des deux communes et des prix fortement divergents de leurs marchés immobiliers, la commune du Kremlin-Bicêtre, d'une part, et les localités constituées par le quatorzième et le vingtième arrondissements de Paris ne peuvent être regardées comme présentant, du point de vue économique, une situation analogue au sens des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts ; que les deux locaux-types situés dans ces arrondissements parisiens proposés par la société ne peuvent dès lors en tout état de cause qu'être écartés ; 16. Considérant que le ministre produit en appel la liste des très nombreux locaux-types situés en Ile-de-France écartés par le juge de l'impôt et fait valoir qu'il n'est pas à même d'en proposer un approprié à l'évaluation de l'hôtel exploité par la société ; que si celle-ci reproche au ministre de n'avoir fait aucune recherche sur l'ensemble du territoire français, elle ne conteste pas sérieusement les allégations du ministre selon lesquelles il n'existe pas d'agglomération comparable sur le plan économique à l'agglomération parisienne ; qu'en l'absence de terme de comparaison approprié, la valeur locative de l'immeuble doit par suite être évaluée par la voie de l'appréciation directe prévue par le 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; Sur la méthode d'évaluation par appréciation directe : 17. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. " ; qu'aux termes de l'article 324 AC : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ; En ce qui concerne la constitutionnalité des dispositions applicables : 18. Considérant que la société soutient que les dispositions des articles 324 AB et AC de l'annexe III au code général des impôts, issues du décret du 28 novembre 1969 et codifiées par le décret du 22 janvier 1975, dont il lui est fait application, méconnaissent les articles 34 et 37 de la Constitution, en ce qu'elles édictent des règles relatives à l'assiette et au taux de l'impôt que seule la loi peut fixer ; 19. Considérant, toutefois, que l'instruction du 1er octobre 1941 sur les règles et principes à appliquer pour la révision des évaluations des propriétés bâties prescrite par le décret-loi du 14 juin 1938 et par la loi du 12 avril 1941 prévoyait à son paragraphe 18 que : " L'évaluation directe comporte deux opérations bien distinctes : / 1° Estimation de la valeur vénale normale de l'immeuble au 1er août 1939 ; / 2° Détermination du taux d'intérêt à appliquer à cette valeur vénale pour en déduire la valeur locative imposable. / A défaut de vente, déclaration de succession, apport à société et de toutes autres données susceptibles d'être retenues, (...) la valeur vénale normale au 1er août 1939 d 'un immeuble est égale : / Pour le terrain, à la valeur déterminée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes, relatives à des terrains à bâtir ; Pour la construction au prix de revient au 1er août 1939 - lui-même obtenu par application au prix de revient initial d'un coefficient approprié (...) - réduit une première fois pour tenir compte de la dépréciation due à l' immobilisation et une deuxième fois pour tenir compte, d'une part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, d'autre part, de la nature de l'importance de l'affectation et de la situation de l'immeuble. / Le taux d'intérêt à utiliser pour le calcul de la valeur locative en partant de la valeur vénale normale actuelle dépend tant du taux de placement constaté au 1er août 1939 dans la région pour les immeubles que des conditions propres à chaque bâtiment " ; que l'acte dit loi du 15 mars 1942 relatif à la contribution foncière des propriétés bâties et des propriétés non bâties dispose, dans son article 1er, que : " A partir du 1er janvier 1943, la contribution foncière des propriétés bâties sera réglée en ce qui concerne les propriétés autres que les établissements industriels, à raison de la valeur locative cadastrale de ces propriétés, telle qu'elle résultera de la révision exceptionnelle effectuée en exécution de la loi du 12 avril 1941 et conformément aux règles et principes tracés dans l'instruction du 1er octobre 1941 (...) " ; que cet acte a ainsi donné valeur législative aux règles et principes de l'instruction du 1er octobre 1941 ; que les dispositions de cet acte ont été codifiées, en application du décret de codification du 18 février 1943, à l'article 171 du code général des impôts puis, en application du décret du 8 avril 1950 portant règlement d'administration publique pour la refonte des codes fiscaux et la mise en harmonie de leurs dispositions avec celles du décret du 9 décembre 1948 et des lois subséquentes, à l'article 1386 du même code, dont le 1 disposait ainsi que : " La contribution foncière des propriétés bâties est réglée en raison de la valeur locative de ces propriétés déterminées conformément aux règles et principes tracés par l'instruction du 1er octobre 1941, sous déduction de 50 p. 100 en considération des frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparations " ; 20. Considérant que l'ordonnance du 7 janvier 1959 portant réforme des impositions perçues au profit des collectivités locales et de divers organismes, qui a pris effet au 1er janvier 1974, en vertu de l'article 1er de la loi du 31 décembre 1973 sur la modernisation des bases de la fiscalité directe locale, a, par son article 1er, supprimé la contribution foncière des propriétés bâties ; que l'article 4 de cette ordonnance disposait que : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés, telle qu'elle résulte de la dernière révision foncière périodique ou extraordinaire, sous déduction de 50 p.100 en considération des frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparation ", reprenant ainsi partiellement les dispositions du 1 de l'article 1386 du code général des impôts ; que le troisième alinéa du même article 4 disposait que : " Les dispositions du code général des impôts (...) relatives à l'assiette de la contribution foncière des propriétés bâties (...) sont applicables à la taxe foncière dans la mesure où elles ne sont pas contraires aux dispositions de la présente ordonnance " ; que ces dernières dispositions ont été reprises et complétées par celles du IV de l'article 14 de la loi du 31 décembre 1973, selon lesquelles les dispositions du code général des impôts relatives aux anciennes contributions directes sont applicables aux taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties et à la taxe d'habitation, dans la mesure où elles ne sont pas contraires à celles de l'ordonnance du 7 janvier 1959, de la loi du 2 février 1968 et de la loi du 31 décembre 1973 ; que la loi du 2 février 1968 relative aux évaluations servant de base à certains impôts directs, qui a modifié l'ordonnance du 7 janvier 1959, a, dans son article 4, indiqué les trois méthodes de détermination de la valeur locative cadastrale des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties et a abrogé les seules dispositions du 2 de l'article 1386 du code général des impôts ; que les dispositions du 1 de ce dernier article, en tant que, reprenant les dispositions de la loi du 15 mars 1942, elles précisaient que la valeur locative des propriétés pour la contribution foncière des propriétés bâties était déterminée conformément aux règles et principes tracés par l'instruction du 1er octobre 1941, n'étaient contraires ni aux dispositions de cette ordonnance, ni à celles de la loi du 2 février 1968, ni à celles de la loi du 31 décembre 1973 et n'ont pas été abrogées par des dispositions législatives ; que, dès lors, ces dispositions sont restées, en vertu des dispositions du IV de l'article 14 de la loi du 31 décembre 1973, applicables à la taxe foncière sur les propriétés bâties ; 21. Considérant, il est vrai, que le décret du 22 janvier 1975 mettant en harmonie le code général des impôts avec certaines dispositions portant réforme des impositions perçues au profit des collectivités locales et de leurs groupements et incorporant à ce code diverses dispositions d'ordre fiscal a codifié l'article 4 de l'ordonnance du 7 janvier 1959 à l'article 1388 du code général des impôts et l'article 4 de la loi du 2 février 1968 à l'article 1498 du même code, sans qu'ait été maintenue, pour la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe, la référence que le 1 de l'article 1386 du code général des impôts faisait aux règles et principes de l'instruction du 1er octobre 1941 ; 22. Mais considérant que ce décret de codification n'a pu avoir légalement pour effet d'abroger ces règles et principes de valeur législative ; que, dès lors, ces derniers doivent être regardés comme ayant été maintenus en vigueur ; qu'ainsi, la détermination de la valeur locative par la voie de l'appréciation directe est réglée par les dispositions législatives constituées de celles du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ainsi que des règles et principes de l'instruction du 1er octobre 1941 ; que les dispositions des articles 324 AB et AC de l'annexe III à ce code ne font que reprendre ces dispositions législatives ; que doit, par suite, être écarté le moyen tiré de ce que les dispositions de ces deux articles méconnaîtraient les articles 34 et 37 de la Constitution et ne pourraient donc fonder l'imposition de la société à la taxe foncière sur les propriétés bâties selon la méthode de l'appréciation directe ; En ce qui concerne la date de référence : 23. Considérant que, compte tenu de la réforme de la taxe foncière sur les propriétés bâties résultant de la mise en oeuvre de la loi du 2 février 1968, le moyen tiré de ce que, en application de l'instruction du 1er octobre 1941, la date de référence pour l'évaluation de la valeur locative des locaux en métropole devrait être celle du 1er août 1939 et non celle du 1er janvier 1970 prévue par cette réforme doit être écarté ; En ce qui concerne l'évaluation de l'immeuble : 24. Considérant qu'en vertu des articles 324 AB et AC de l'annexe III, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence, laquelle est celle du 1er janvier 1970 ; que si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport au 1er janvier 1970, il incombe à l'administration de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou aux bilans mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; 25. Considérant que, dans le dernier état de ses écritures, l'administration propose notamment de déterminer la valeur locative de l'immeuble à évaluer, construit en 2004, à partir de la valeur vénale d'un hôtel-restaurant exploité sous l'enseigne " Ibis " à Bobigny telle qu'elle ressort de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 17 janvier 1984 d'un montant de 13 342 500 francs (2 034 051 euros), à laquelle ont été appliqués un abattement de 20 % en raison de la nature de la vente, des corrections au titre de la différence de situation et de consistance et l'indice trimestriel de l'INSEE du coût de la construction ; que la valeur locative au 1er janvier 1970 en résultant après application du taux d'intérêt mentionné à l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts s'établit à 73 726 euros, soit une somme supérieure à celle retenue pour l'assiette des impositions contestées ; 26. Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'administration a indiqué avoir recherché en vain, dans toute la région d'Ile-de-France, des transactions plus proches de la date de la révision de 1970 ; que la société a proposé comme transaction plus proche de cette date la transmission par voie de succession au mois de février 1970 de la moitié des droits indivis de la propriété d'un immeuble à usage d'hôtel situé à Ivry sans toutefois assortir cette proposition de suffisamment de précisions sur les modalités de détermination de la valeur vénale de l'ensemble de l'immeuble pour qu'elle puisse être préférée à la proposition de l'administration ; que, par ailleurs, il ne peut être reproché au ministre de ne pas avoir fait de recherches sur l'ensemble du territoire français, compte tenu des spécificités de la région d'Ile-de-France ; que, par suite, la transaction mentionnée au point 25 peut être retenue dans les circonstances de l'espèce pour l'application de la méthode d'appréciation directe ; 27. Considérant qu'il résulte de l'instruction, et en particulier des éléments avancés par le ministre dans son mémoire du 18 décembre 2012, que les communes de Bobigny et du Kremlin-Bicêtre peuvent être regardées, pour l'application de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, comme présentant du point de vue économique une situation analogue ; 28. Considérant que le ministre a appliqué à la valeur vénale un taux d'intérêt de 9 %, pour déterminer la valeur locative de l'immeuble au 1er janvier 1970 et justifie ce choix en indiquant qu'il l'a calculé en faisant la moyenne des taux d'intérêt pour les locaux commerciaux mentionnés sur les procès-verbaux de cinq communes présentant du point de vue économique une situation analogue à celle du Kremlin-Bicêtre, aujourd'hui situées dans le département des Hauts-de-Seine ; que la société n'avance aucun élément précis pour contester cette analogie ; qu'il ne résulte ainsi pas de l'instruction que, même s'il prend en compte un nombre restreint de communes, le taux retenu par l'administration ne repose pas sur des données pertinentes ; que, si la société fait valoir que l'administration n'a pas pris en compte le taux d'intérêt mentionné sur le procès-verbal de la commune de Garges-lès-Gonesse, il résulte de l'instruction que cette commune ne présentait pas, eu égard à ses caractéristiques, une situation économique comparable à celle du Kremlin-Bicêtre au 1er janvier 1970 ; qu'il en va de même s'agissant du taux d'intérêt mentionné sur le procès-verbal de la commune de Paris produit en première instance ; 29. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le ministre est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Melun a partiellement déchargé la SNC Economique Hôtel Porte d'Italie des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2005 à 2009 dans les rôles de la commune du Kremlin-Bicêtre et mis la somme de 1 500 euros à la charge de l'Etat au titre de l'article L. 761 du code de justice administrative ; qu'il y a lieu d'annuler les articles 1er, 2 et 3 du jugement attaqué et de remettre ces impositions à la charge de la SNC Economique Hôtel Porte d'Italie à hauteur des montants déchargés par les premiers juges ; D E C I D E : Article 1er : Les articles 1er, 2 et 3 du jugement nos 0705406/3, 0706734/3, 0905381/3, 1000925/3 et 1007509/3 du 13 octobre 2011 du Tribunal administratif de Melun sont annulés. Article 2 : Les cotisations de taxe professionnelle auxquelles la SNC Economique Hôtel Porte d'Italie a été assujettie au titre des années 2005 à 2009 dans les rôles de la commune du Kremlin-Bicêtre sont remises à sa charge à hauteur des montants déchargés par le Tribunal administratif de Melun. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié au ministre des finances et des comptes publics et à la SNC Economique Hôtel Porte d'Italie. Copie en sera adressée au pôle fiscal de Paris centre et services spécialisés. '' '' '' '' 2 N° 12PA00197