Cour Administrative d'Appel de Paris, 7éme chambre , 20/06/2008, 07PA00178, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour Administrative d'Appel de Paris
Formation : 7éme chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2008-06-20
Numéro : 07PA00178
Président : Mme TRICOT
Rapporteur : M. David  DALLE
Commissaire du gouvernement : Mme ISIDORO

Vu, enregistrée à la cour sous le n° 07PA00178, la décision en date du 13 décembre 2006 par laquelle le Conseil d'Etat a annulé l'arrêt de la Cour administrative d'appel de Paris en date du 24 mars 2005 et renvoyé à ladite cour le jugement de la requête présentée par la société SOPHIA BAIL le 6 septembre 2001 ; Vu la requête, enregistrée le 6 septembre 2001 sous le n° 01PA02932, présentée pour la société SOPHIA BAIL, dont le siège social est situé 63 avenue des Champs Élysées à Paris (75008), par Me Zapf, avocat ; la société SOPHIA BAIL demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement n° 907298 en date du 16 juillet 2001 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 1998 dans les rôles de la commune de Pantin ; 2°) de prononcer cette réduction ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 15 000 F au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 6 juin 2008 : - le rapport de M. Dalle, rapporteur ; - et les conclusions de Mme Isidoro, commissaire du gouvernement ; Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au 1 de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes ci-après : ...2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe » ; et qu'aux termes de l'article 1504 du même code : « Les locaux types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts... » ; Considérant que, dans le dernier état de ses conclusions, le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie propose de déterminer la valeur locative de l'hôtel restaurant que la société SOPHIA BAIL exploite à Pantin (Seine-Saint-Denis) sous l'enseigne « Campanile » par référence au local-type n° 43 de la commune de Villejuif (Val-de-Marne) ou, subsidiairement, par référence au local n° 56 de la commune de Créteil (Val-de-Marne) ou au local n° 4 du procès-verbal de la commune d'Evry (Essonne) ; Considérant que, s'agissant du local n° 4 susmentionné, la requérante soutient qu'il a été construit au cours de l'année 1970 et qu'il ne pouvait donc être loué au 1er janvier 1970, date de référence des opérations de révision, conformément aux prévisions de l'article 1498 du code général des impôts ; que les pièces produites par l'administration ne permettent pas d'établir que ce local aurait été construit antérieurement au 1er janvier 1970 ; qu'il ne peut être déduit du seul fait que le bail concernant cet immeuble aurait été révisé le 18 novembre 1972, alors que les dispositions alors en vigueur du code de commerce s'opposaient à ce qu'une révision de loyer intervînt avant que trois ans au moins se fussent écoulés après la date d'entrée en jouissance du locataire ou le point de départ du bail renouvelé, que la construction de l'immeuble en cause était achevée à la date du 1er janvier 1970 et que ledit immeuble faisait l'objet d'un bail à cette date ; qu'ainsi, le local n° 4 ne peut être retenu comme terme de comparaison ; Considérant que, s'agissant des locaux n° 43 de Villejuif et n° 56 de Créteil, il résulte de l'instruction qu'ils ont eux-mêmes, l'un et l'autre, été évalués par comparaison au local n° 4 d'Evry, dont la valeur locative a été fixée par référence à un tarif de 150 F résultant d'une harmonisation régionale effectuée, pour les hôtels de type moderne, en 1976 ; que la méthode consistant à déterminer la valeur locative d'un local-type après une harmonisation réalisée dans un cadre régional n'est conforme aux dispositions des articles 1498 et 1504 du code général des impôts que si ce terme de comparaison est précisément identifié et sa valeur déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b) du 2° de l'article 1498 précité ; qu'ainsi qu'il a été dit, il n'est pas établi que le local n° 4 de la commune d'Evry aurait été construit au 1er janvier 1970 et, par suite, qu'il aurait pu faire l'objet d'une location à cette date ; que, dès lors et même si ce local est précisément identifié comme le terme de comparaison des locaux n° 43 et 56, ceux-ci ne peuvent être regardés comme ayant été régulièrement évalués ; qu'ils ne peuvent donc, eux non plus, être retenus comme termes de comparaison ; Considérant que les quatre locaux-types que propose de son côté la requérante à Versailles, Paris, Roissy-en-France et Boulogne-Billancourt diffèrent sensiblement par leur implantation et leurs caractéristiques du local à évaluer ; Considérant qu'en l'absence de locaux de référence appropriés, il y a lieu de recourir à la méthode subsidiaire de « l'appréciation directe », prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts, pris pour l'application du 3° de l'article 1498 du même code : « Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires » ; qu'aux termes de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts : « En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien » ; Considérant que l'administration fait valoir pour la première fois devant le juge qu'une nouvelle consultation du fichier immobilier de la conservation des hypothèques a permis de relever que l'immeuble en cause avait fait l'objet le 22 décembre 1988 d'une vente en l'état futur d'achèvement pour une valeur déclarée de 24 511 566 F ; qu'elle propose en conséquence de déterminer la valeur locative de l'immeuble, selon la méthode d'appréciation directe, en appliquant à cette base l'indice Insee du coût de la construction, afin de reconstituer la valeur vénale de l'immeuble au 1er janvier 1970 puis en appliquant à la valeur vénale ainsi obtenue, diminuée d'un abattement de 20 % pour tenir compte de la dépréciation immédiate de l'immeuble, un taux d'intérêt de 9 % représentatif du taux des placements immobiliers constaté dans la région à la date de référence pour la catégorie d'immeubles à usage d'hôtel ; que cette méthode est conforme aux dispositions des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts ; que ni ces dispositions, ni aucune autre disposition du code général des impôts ne s'opposent à ce que la valeur locative d'un immeuble ayant fait l'objet lors de sa construction d'une vente en l'état futur d'achèvement, soit fixée par référence au prix stipulé dans l'acte de vente ; qu'il n'apparaît pas que l'abattement pratiqué de 20 % soit insuffisant ou qu'au contraire le taux d'intérêt de 10 % soit excessif ; que si la requérante conteste le recours par le service à l'indice Insee du coût de la construction, elle ne propose aucun indice plus précis ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que la valeur locative déterminée selon la méthode de l'appréciation directe est supérieure à la valeur locative retenue pour le calcul de l'imposition litigieuse ; que, dès lors, la société SOPHIA BAIL n'est pas fondée à demander la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 1998 ; Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat la somme que demande la société SOPHIA BAIL au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; DECIDE Article 1er : La requête de la société SOPHIA BAIL est rejetée. 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