CAA de MARSEILLE, 1ère chambre - formation à 3, 06/04/2016, 15MA03273, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de MARSEILLE
Formation : 1ère chambre - formation à 3
Type de recours : excès de pouvoir
Date de la décision : 2016-04-06
Numéro : 15MA03273
Président : Mme JOSSET
Rapporteur : Mme Isabelle  GOUGOT
Commissaire du gouvernement : M. ROUX
Avocat(s) : FERREBOEUF

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : M. et Mme F... A...et le syndicat des copropriétaires Villa Fitzgerald ont demandé au tribunal administratif de Nice d'annuler l'arrêté du 1er septembre 2009 par lequel le maire d'Antibes (Alpes-Maritimes) a délivré à la SARL immobilière Chêne Roc un permis de construire valant permis de démolir sur les parcelles cadastrées CM n° 51 et 52 à Juan-les-Pins. Par un jugement nos 0904055, 0904265 du 4 juillet 2012, le tribunal administratif de Nice a annulé cet arrêté. Par un arrêt n° 12MA03803, 12MA03789 du 24 avril 2014, la cour administrative d'appel de Marseille a rejeté les requêtes de la SARL immobilière Chêne Roc et de la commune d'Antibes ; Par une décision du 27 juillet 2015 le Conseil d'Etat, saisi d'un pourvoi présenté par la SARL immobilière Chêne Roc a annulé l'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 24 avril 2014 et a renvoyé l'affaire devant la même Cour. Procédure devant la Cour : Par une requête et un mémoire enregistrés le 30 août 2012 et le 1er octobre 2015, la SARL immobilière Chêne Roc, agissant par son gérant en exercice, représentée par Me D..., demande à la Cour : 1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Nice du 4 juillet 2012 ; 2°) de rejeter les demandes présentées par M. et Mme A... et le syndicat des copropriétaires Villa Fitzgerald ; 3°) de mettre à la charge des demandeurs la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - l'arrêté en litige n'est entaché d'aucune erreur manifeste d'appréciation ; - le maire n'avait pas à opposer un sursis à statuer à sa demande de permis de construire, dès lors notamment que l'architecte des bâtiments de France a donné un avis favorable à la démolition de la villa que le futur plan local d'urbanisme voulait protéger dans sa version initiale ; - la construction projetée ne méconnaît pas les dispositions de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme. Par un mémoire enregistré le 1er octobre 2015 et un mémoire complémentaire enregistré le 23 décembre 2015, le syndicat des copropriétaires Villa Fitzgerald, représenté par Me B..., demande à la Cour de rejeter la requête de la société immobilière Chêne Roc, et de condamner la société immobilière Chêne Roc et la commune d'Antibes à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Il soutient que : - le dossier de demande de permis de construire est incomplet au regard des articles R. 431-4 et R. 431-5 à R. 431-12 du code de l'urbanisme ; - le projet méconnait l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme ainsi que l'article L. 421-6 du même code ; - il méconnaît les grandes orientations de la directive territoriale d'aménagement des Alpes-Maritimes approuvée le 2 décembre 2003 ; - il méconnait l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme ; - l'arrêté attaqué méconnait également l'article R. 111-18 du code de l'urbanisme ; - la commune d'Antibes n'a plus la qualité de partie à l'instance d'appel dès lors qu'elle n'a pas formé de pourvoi en cassation devant le Conseil d'Etat à l'encontre de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 24 avril 2014 ; par suite ses conclusions et moyens sont irrecevables. Par un mémoire enregistré le 11 décembre 2015, la commune d'Antibes demande à la Cour d'annuler le jugement du 4 juillet 2012, de rejeter la demande de première instance et de mettre à la charge de chacun des intimés la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Par un mémoire enregistré le 5 janvier 2016, les épouxA..., représentés par Me H..., demandent à la Cour de rejeter la requête d'appel de la SARL immobilière Chêne Roc, et de mettre à la charge de la commune d'Antibes et de la SARL immobilière Chêne Roc la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et demandent à la Cour de se transporter sur les lieux. Ils soutiennent que : - le projet méconnait l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme ; - le dossier de demande de permis de construire est insuffisant au regard des articles R. 431-7 A et R. 431-8 à R. 431-12 du code de l'urbanisme ; - l'engagement du pétitionnaire de maintenir 1 833 m² d'espaces verts est irréalisable ; - le projet méconnait l'article UC 11 du plan local d'urbanisme ; - le projet n'est compatible ni avec la directive territoriale d'aménagement des Alpes-Maritimes approuvée par décret du 2 décembre 2003, ni avec le schéma de cohérence territoriale (SCOT) de la communauté d'agglomération de Sophia Antipolis (CASA) approuvé le 5 mai 2008 ; - l'arrêté attaqué est entaché d'erreur manifeste d'appréciation ; - il méconnait l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme ; - il méconnait également l'article R. 111-18 du même code. Par une ordonnance du 12 janvier 2016, la clôture d'instruction a été fixée au 15 février 2016, à midi. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - - la loi du 2 mai 1930 ayant pour objet de réorganiser la protection des monuments naturels et des sites de caractère artistique, historique, scientifique, légendaire ou pittoresque ; - le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. Vu la décision du président de la cour administrative d'appel de Marseille portant désignation, en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative, de Mme Muriel Josset, présidente-assesseure, pour présider les formations de jugement en cas d'absence ou d'empêchement de M. d'Hervé, président de la 1ère chambre. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Gougot, 1ère conseillère, - les conclusions de M. Roux, rapporteur public, - et les observations de Me D..., représentant la SARL immobilière Chêne Roc, de Me C..., substituant Me B..., représentant le syndicat des copropriétaires Villa Fitzgerald, et de Me G..., représentant la commune d'Antibes. 1. Considérant que, par un arrêté du 1er septembre 2009, le maire de la commune d'Antibes a délivré à la SARL immobilière Chêne Roc un permis de construire valant permis de démolir autorisant, d'une part, la démolition de la villa " Chêne Roc " et, d'autre part, l'édification d'un immeuble collectif de 18 logements ; que la Sarl immobilière Chêne Roc interjette appel du jugement du tribunal administratif de Nice du 4 juillet 2012 qui a annulé l'arrêté précité au motif qu'en délivrant l'autorisation litigieuse, le maire avait commis une erreur manifeste d'appréciation, en premier lieu, faute d'avoir prononcé un sursis à statuer sur la demande de la SARL immobilière Chêne Roc, et, en second lieu, au regard des dispositions de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme relatives à l'insertion du projet dans le site environnant ; que, par arrêt du 24 avril 2014, la Cour a rejeté la requête tendant à l'annulation de cet arrêté ; que par décision 27 juillet 2015, le Conseil d'Etat a annulé cet arrêt et renvoyé l'affaire devant la Cour ; Sur le bien-fondé du jugement : 2. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 111-7 du code de l'urbanisme : " Il peut être sursis à statuer sur toute demande d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus par les articles[...] L. 123-6 (dernier alinéa)... " ; que selon le dernier alinéa de l'article L. 123-6 du même code, dans sa rédaction alors en vigueur : " A compter de la publication de la délibération prescrivant l'élaboration d'un plan local d'urbanisme, l'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 111-8, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan. " ; 3. Considérant que l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable, dispose que les plans locaux d'urbanisme peuvent " 7° Identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou écologique et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur protection " ; que, dans sa décision du 27 juillet 2015 déjà évoqué, le Conseil d'Etat statuant au contentieux, a estimé qu'en l'absence de prescriptions définies par le plan local d'urbanisme, l'identification d'une construction comme devant être protégée par un plan local d'urbanisme, en application du 7° de cet article L. 123-1, a pour seul effet, en vertu du e) de l'article R. 421-28 du même code, de subordonner les travaux ayant pour objet de la démolir ou de la rendre inutilisable en tout ou partie à un permis de démolir ; 4. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, que si le projet de plan local d'urbanisme d'Antibes Juan-les-Pins arrêté par la délibération du conseil municipal du 21 décembre 2006 prévoyait alors de classer la " villa Chêne Roc " comme bâtiment remarquable en application de ces dispositions, il ne comportait pas de prescription de nature à assurer sa protection ; que l'architecte des bâtiments de France a, le 19 juin 2009, donné un avis favorable avec prescriptions au projet du pétitionnaire ne s'opposant pas à la destruction de la villa, au motif que son intérêt architectural était limité, seul le plafond peint du séjour présentant selon lui un intérêt justifiant seulement que des photographies de qualité en soient fournies ; que, dans ces conditions, les époux A...et le syndicat des copropriétaires Villa Fitzgerald ne sont pas fondés à soutenir que le maire, en délivrant le permis de construire en litige, valant permis de démolir comme le permet l'article L. 451-1 du code de l'urbanisme, aurait entaché sa décision d'une erreur manifeste d'appréciation en estimant que ce projet n'était pas de nature à en compromettre l'exécution alors que comme il a été dit au point 3 le classement qu'il prévoyait avait pour seul effet de subordonner la démolition de la villa à la procédure du permis de démolir ; 5. Considérant, par ailleurs, que si l'article UC 12 du futur plan local d'urbanisme prévoit que le quart des places de stationnement sera destiné à l'accueil des visiteurs, le maire d'Antibes n'a cependant pas commis d'erreur manifeste d'appréciation en n'opposant pas de sursis à statuer à la demande de permis de construire litigieux, alors même que le projet litigieux qui comporte 59 places de stationnement, selon les mentions de la notice descriptive, ne comporte pas de place à l'extérieur ; 6. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SARL immobilière Chêne Roc est fondée à soutenir que c'est à tort que le Tribunal a estimé que le maire d'Antibes aurait dû surseoir à statuer sur le demande de permis de construire litigieuse ; 7. Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. " ; 8. Considérant que le projet autorisé prévoit, après destruction d'une villa existante de deux niveaux et combles, la construction d'un immeuble de cinq étages, d'une surface hors d'oeuvre brute de 4 713 m², comportant 18 logements, sis sur un terrain de 3 072 m²,; qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment des photographies aériennes, qu'il se situe à proximité immédiate d'un grand nombre d'immeubles dont certains sont de taille et de volume largement supérieurs ; qu'il est physiquement séparé de la mer, au Sud, et d'une zone pavillonnaire, à l'Est, par des bâtiments comparables ; que le parti architectural du bâtiment projeté, son implantation, et le choix d'une large plantation d'arbres sur la parcelle ne sont pas de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, qui ne présentent pas de caractéristiques particulières ; 9. Considérant, par suite, que la société immobilière Chêne Roc est fondée à soutenir que, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, le maire de la commune d'Antibes a pu, sans erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme, délivrer le permis de construire contesté ; 10. Considérant qu'il appartient par suite à la cour administrative d'appel, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires Villa Fitzgerald et les épouxA..., tant en première instance qu'en cause d'appel ; Sur les autres moyens des demandeurs de première instance et d'appel : En ce qui concerne la composition du dossier de demande de permis de construire : 11. Considérant qu'aux termes de l'article L. 431-2 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural définit, par des plans et documents écrits, l'implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l'expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs./Il précise, par des documents graphiques ou photographiques, l'insertion dans l'environnement et l'impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords. " ; que selon l'article R*431-4 du même code : " La demande de permis de construire comprend : /a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; /b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1 ; /c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. /Pour l'application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. /Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente. " ; que l'article R. 431-7 du même code dispose: " Sont joints à la demande de permis de construire : /a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ; /b) Le projet architectural défini par l'article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12. " ; que l'article R. 431-8 du même code précise : " Le projet architectural comprend une notice précisant :/1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ;/2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet :/a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ;/b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants... " ; qu'enfin selon l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également :/a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ;/b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ;/c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ;/d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. " ; que la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable ; 12. Considérant qu'en l'espèce le dossier de demande de permis de construire, et notamment le document " PC 1 " plan de situation aérien doublé d'un extrait de plan cadastral était suffisant pour localiser le projet, malgré l'erreur relevée par les époux A...dans la notice descriptive ; 13. Considérant qu'aucune disposition du code de l'urbanisme n'impose de mentionner l'échelle du plan de situation, qui figurait, en tout état de cause, sur l'extrait de plan cadastral ; 14. Considérant que, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, le plan de masse comporte les points et angles de prise de vue et est coté en trois dimensions ; 15. Considérant que les pièces de la demande de permis de construire, et notamment les photo-montages, qui peuvent être regardés comme des " documents graphiques ", permettaient d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement ; que le moyen tiré de l'insuffisance du projet architectural, et notamment des documents graphiques et de la notice descriptive, au regard des articles L. 431-2 et R. 431-8 précités du code de l'urbanisme doit donc être écarté comme manquant en fait ; 16. Considérant que le seul fait que le projet litigieux prévoit la création de deux niveaux de sous-sol n'est pas suffisant pour démontrer, comme le soutient le syndicat des copropriétaires Villa Fitzgerald, que le profil initial du terrain serait modifié ; que le syndicat des copropriétaires Villa Fitzgerald n'est, par suite, pas fondé à soutenir que le plan de coupe " PC 3 " du dossier de demande de permis de construire serait insuffisant, faute de mentionner le profil du terrain avant travaux ; 17. Considérant, enfin, que si le dossier de demande de permis de construire produit à la procédure ne comporte pas de plan de toiture, il n'est pas établi qu'une telle omission ait été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable, alors notamment que la notice " PC 4 " mentionne que le projet comportera des toitures terrasse ; En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance du schéma de cohérence territoriale de la communauté d'agglomération de Sophia Antipolis (SCOT de la CASA), des dispositions de la directive territoriale des Alpes-Maritimes (DTAAM) et de la loi littorale : 18. Considérant qu'aux termes de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction en vigueur à la date de l'autorisation litigieuse : " II - L'extension limitée de l'urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d'eau intérieurs désignés à l'article 2 de la loi n° 86-2 du 3 janvier 1986 précitée doit être justifiée et motivée, dans le plan local d'urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l'accueil d'activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau... " ; qu'en l'absence de document local d'urbanisme légalement applicable, il appartient à l'autorité administrative chargée de se prononcer sur une demande d'autorisation d'occupation ou d'utilisation du sol mentionnée au dernier alinéa de l'article L. 146-1 du code de l'urbanisme de s'assurer, sous le contrôle du juge de l'excès de pouvoir, de la conformité du projet soit, lorsque le territoire de la commune est couvert par une directive territoriale d'aménagement ou par un document en tenant lieu, avec les éventuelles prescriptions édictées par ce document d'urbanisme, sous réserve que les dispositions qu'il comporte sur les modalités d'application des articles L. 146-1 et suivants du code de l'urbanisme soient, d'une part, suffisamment précises et, d'autre part, compatibles avec ces mêmes articles, soit, dans le cas contraire, avec les dispositions du code de l'urbanisme particulières au littoral ; qu'une opération qu'il est projeté de réaliser en agglomération ou, de manière générale, dans des espaces déjà urbanisés, ne peut être regardée comme une extension de l'urbanisation au sens de ces dispositions que si elle conduit à étendre ou à renforcer de manière significative l'urbanisation de quartiers périphériques ou si elle modifie de manière importante les caractéristiques d'un quartier, notamment en augmentant sensiblement la densité des constructions ; qu'en revanche la seule réalisation dans un quartier urbain d'un ou plusieurs bâtiments qui est une simple opération de construction ne peut être regardée comme constituant une extension au sens de la loi ; qu'enfin le caractère limité de l'extension de l'urbanisation dans un espace proche du rivage s'apprécie eu égard à l'implantation, à l'importance, à la densité, à la destination des constructions envisagées et à la topographie des lieux ; 19. Considérant que le permis de construire n'est pas au nombre des décisions administratives dont la légalité doit s'apprécier par référence aux dispositions d'un SCOT ; 20. Considérant que les dispositions de la DTAAM invoquées par les époux A...et le syndicat des copropriétaires Villa Fitzgerald se bornent à reprendre les dispositions de l'article L. 146-4 II du code de l'urbanisme, sans les préciser ; qu'il y a lieu par suite d'examiner la légalité du projet exclusivement au regard des dispositions du code de l'urbanisme particulières au littoral ; qu'en l'espèce il est constant que la zone en question constitue un espace proche du rivage au sens des dispositions de l'article L. 146-4 II du code de l'urbanisme ; que contrairement à ce que fait valoir la commune d'Antibes, la réalisation sur une parcelle d'une superficie totale de 3 153 m² située 6 rue Saint Barthélémy et 28 boulevard Edouard Baudoin, d'un immeuble de 18 logements pour une surface hors oeuvre nette totale (SHON) de 1 862 m² , soit un coefficient d'occupation des sols de 0,6, alors que l'immeuble préexistant développait une SHON de 303 m² a le caractère d'une extension de l'urbanisation au sens du II de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme ; qu'en revanche, il ressort des pièces du dossier que si elle augmente de manière significative la densité des constructions, cette opération est localisée dans un secteur urbanisé à proximité de deux immeubles en R+6 dont celui du syndicat des copropriétaires Villa Fitzgerald , de sept immeubles en R+4 à R+5 et que l'indice d'occupation des sols du projet correspond à celui de dix autres constructions du quartier ; que par suite le projet litigieux doit être regardé comme une extension limitée de l'urbanisation, au sens des dispositions du II de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme ; En ce qui concerne l'accès au projet : 21. Considérant qu'aux termes de l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie./ Il peut également être refusé ou n'être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic. " ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que l'accès véhicules aux places de stationnement situées en sous-sol qui se fait en net retrait, par la rue Saint-Barthélémy, qui est à sens unique et présente une largeur de 4 mètres, présenterait un risque pour la sécurité des usagers ; que les difficultés de circulation dues aux conditions dans lesquelles stationnent les véhicules dans cette voie ne peuvent être utilement invoquées pour établir l'insuffisance de la desserte du projet ; que, dans ces conditions, le maire d'Antibes n'a pas entaché sa décision d'erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions précitées de l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme en accordant l'autorisation litigieuse, alors même que le projet, dont le formulaire Cerfa mentionne 61 places de stationnement et la notice descriptive 59 places en sous-sol, pour 18 logements, ne prévoit aucun emplacement extérieur pour les visiteurs ; En ce qui concerne la méconnaissance de l'article R. 111-18 du code de l'urbanisme : 22. Considérant qu'aux termes de l'article R. 111-18 du code de l'urbanisme : " A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres. " ; que le syndicat des copropriétaires Villa Fitzgerald et les époux A...ne démontrent pas que ces dispositions sont méconnues en se bornant à soutenir que le dossier de demande de permis de construire ne permet pas de vérifier le respect de ces règles, alors que le plan de masse mentionne les limites séparatives et qu'il n'est pas soutenu que les règles de prospect seraient méconnues ; En ce qui concerne l'erreur manifeste d'appréciation du permis de démolir au regard de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme : 23. Considérant qu'aux termes de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme : " ... Le permis de démolir peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments et des sites. " ; 24. Considérant qu'ainsi qu'il a été dit au point 4, l'architecte des bâtiments de France a, le 19 juin 2009, donné un avis favorable avec prescriptions au projet du pétitionnaire et ne s'est ainsi pas opposé pas à la destruction de la villa, au motif que son intérêt architectural était limité, seul le plafond peint du séjour présentant un intérêt justifiant que des photographies de qualité en soient fournies ; que, dans ces conditions, les intimés n'établissent pas que le maire d'Antibes aurait commis une erreur manifeste d'appréciation en autorisant sa démolition ; En ce qui concerne la régularité de l'avis de l'architecte des bâtiments de France : 25. Considérant qu'il ressort des mentions de l'avis de l'architecte des bâtiments de France qui a coché la case " sites inscrits " au titre de la loi de 1930 pour la totalité de la commune qu'il a ainsi tenu compte, contrairement à ce que soutient le syndicat de copropriétaires Villa Fitzgerald, du classement de la villa comme site inscrit en application de la loi du 2 mai 1930 ; En ce qui concerne l'exception d'illégalité du classement de la parcelle d'assiette du projet en zone UCb : 26. Considérant que le syndicat des copropriétaires Villa Fitzgerald ne peut utilement exciper de l'illégalité du classement de la parcelle d'assiette du projet par le plan local d'urbanisme qui n'était pas encore en vigueur à la date à laquelle le permis de construire litigieux a été délivré ; En ce qui concerne les autres moyens : 27. Considérant qu'en se bornant à soutenir que les espaces verts seraient réduits de 60 %, qu'un projet de zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) serait en cours d'élaboration, et à alléguer, sans plus de précision, d'un détournement de pouvoir et de procédure, les époux A...et le syndicat des copropriétaires Villa Fitzgerald ne mettent pas la Cour à même d'apprécier le bien-fondé des moyens qu'ils invoquent ; 28. Considérant que si les époux A...soutiennent que le maintien de 1 883 m² d'espaces verts serait irréalisable, ils ne le démontrent pas, alors que la surface totale de la parcelle d'assiette du projet est de 3 072 m² ; 29. Considérant qu'à la date à laquelle l'autorisation litigieuse a été délivrée, la commune d'Antibes n'était pas couverte par un plan local d'urbanisme ; que les époux A...ne peuvent, par suite, utilement invoquer la méconnaissance de l'article UC 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune d'Antibes qui n'était pas en vigueur à la date de la décision attaquée ; 30. Considérant que la perte de vue et d'ensoleillement alléguée par les époux A...demeure sans incidence sur la légalité de l'arrêté litigieux qui s'apprécie au regard des règles d'urbanisme ; 31. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée par la commune d'Antibes dans ses écritures de première instance, ni de se transporter sur les lieux, la société immobilière Chêne Roc est fondée à soutenir que c'est à tort que le Tribunal a annulé l'arrêté de permis de construire délivré le 1er septembre 2009 par le maire d'Antibes ; 32. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède, que la SARL immobilière Chêne Roc est fondée à demander l'annulation du jugement du tribunal administratif de Nice du 4 juillet 2012 et le rejet des demandes présentées par les époux A...et le syndicat des copropriétaires Villa Fitzgerald ; Sur les conclusions au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 33 Considérant que la communication pour observations par la Cour de la requête d'appel formée par la SARL immobilière Chêne Roc, bénéficiaire du permis de construire litigieux, ne confère pas à la commune d'Antibes, qui a de son côté interjeté appel du jugement du 4 juillet 2012 dans le délai de recours contentieux, la qualité de partie dans la présente instance d'appel ; que ses conclusions formées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent, par suite, être rejetées ; 34. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle aux conclusions du syndicat des copropriétaires Villa Fitzgerald et des époux A...dirigées contre la société Chêne Roc qui n'est pas , dans la présente instance, partie perdante ; qu'il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires Villa Fitzgerald et des époux A...la somme globale de 1 500 euros, à verser à la société immobilière Chêne Roc ; D É C I D E : Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Nice du 4 juillet 2012 est annulé. Article 2 : La demande des époux A...et du syndicat des copropriétaires Villa Fitzgerald présentée devant le tribunal administratif de Nice est rejetée. Article 3 : Les époux A...et le syndicat des copropriétaires Villa Fitzgerald verseront la somme globale de 1 500 (mille cinq cents) euros à la société immobilière Chêne Roc. Article 4 : Les conclusions de la commune d'Antibes, des époux A...et du syndicat des copropriétaires Villa Fitzgerald formées sur le fondement de l'article L. 761-1- du code de justice administrative sont rejetées. Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la société immobilière Chêne Roc, à M. et MmeF... A... et au syndicat des copropriétaires Villa Fitzgerald. Copie en sera adressée à la commune d'Antibes. Délibéré après l'audience du 17 mars 2016, où siégeaient : - Mme Josset, présidente-assesseure, présidant la formation de jugement en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative, - Mme E..., première conseillère, - Mme Gougot, première conseillère. Lu en audience publique, le 6 avril 2016. '' '' '' '' 3 N° 15MA03273