CAA de BORDEAUX, 3ème chambre - formation à 3, 16/05/2017, 15BX02585, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de BORDEAUX
Formation : 3ème chambre - formation à 3
Type de recours : contentieux fiscal
Date de la décision : 2017-05-16
Numéro : 15BX02585
Président : M. DE MALAFOSSE
Rapporteur : M. Aymard  DE MALAFOSSE
Commissaire du gouvernement : M. de la TAILLE LOLAINVILLE
Avocat(s) : PWC SOCIETE D'AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : M. et Mme A...B...ont demandé au tribunal administratif de Toulouse de prononcer la décharge des suppléments d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquels ils ont été assujettis au titre de l'année 2005. Par un jugement n° 1203260 du 28 mai 2015, le tribunal administratif de Toulouse a : 1) prononcé un non-lieu à statuer à hauteur des dégrèvements accordés en cours d'instance pour un montant total de 75 320 euros ; 2) condamné l'Etat à verser 1 200 euros aux requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 3) rejeté le surplus des conclusions de la requête. Procédure devant la cour : Par une requête enregistrée le 24 juillet 2015 et des mémoires enregistrés les 29 février et 5 septembre 2016, M. et MmeB..., représentés par MeC..., demandent à la cour : 1°) d'annuler ce jugement n° 1203260 du tribunal administratif de Toulouse en ce qu'il a rejeté le surplus de leurs conclusions ; 2°) de leur accorder la décharge des impositions demeurant ...; 3°) de condamner l'Etat à leur verser la somme de 8 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Ils soutiennent que : - les éléments de comparaison utilisés par l'administration pour évaluer la valeur vénale de l'immeuble litigieux présentent des caractéristiques trop différentes de celles de cet immeuble pour être pertinents, alors que les requérants ont quant à eux proposé un élément de comparaison beaucoup plus pertinent ; - une évaluation au moyen de l'application d'un taux de capitalisation serait plus appropriée ainsi que l'a relevé la commission départementale des impôts ; - la proposition de rectification du 22 septembre 2008 est insuffisamment motivée en ce qui concerne les éléments de comparaison et la méthode utilisée, l'administration ayant finalement retenu en cours de procédure la méthode par capitalisation ; - l'évaluation de la valeur de l'immeuble doit tenir compte des sujétions juridiques dont il est grevé : à la date de la cession, le fonds de commerce était en location-gérance et l'acte de vente du fonds prévoit l'occupation de l'immeuble, dans les cinq jours, par l'acquéreur du fonds, ce qui justifie l'application d'une décote de 20 %. Le ministre de l'économie et des finances (direction spécialisée de contrôle fiscal sud-ouest) conclut au rejet de la requête par des mémoires enregistrés le 3 décembre 2015 et les 28 juillet et 14 septembre 2016. Il soutient que : - la proposition de rectification est suffisamment motivée ; - la valeur vénale finalement retenue pour l'immeuble litigieux résulte, conformément à l'avis de la commission départementale, de l'application d'un taux de capitalisation de 10,65 % appliqué au loyer annuel de 18 000 euros, ce taux étant une moyenne calculée à partir de trois des quatre immeubles retenus comme termes de comparaison ; cette méthode est pertinente et les éléments de comparaison valables ; - la sujétion juridique invoquée ne peut être prise en compte dès lors qu'à la date de la cession, soit le 26 janvier 2005, le contrat de location-gérance était résilié et l'immeuble n'était pas encore loué au cessionnaire du fonds. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Aymard de Malafosse, - les conclusions de M. Guillaume de La Taille Lolainville, rapporteur public, - et les observations de MeC..., représentant M. et MmeB.... Considérant ce qui suit : 1. Après avoir exploité l'hôtel-café-restaurant " La Truffière " situé à Puy-l'Evêque, dans le Lot, Mme B...a donné en location le fonds à compter du 1er avril 2004 à une SARL ayant pour associés elle-même et son époux. Puis, le 26 janvier 2005, elle a, d'une part, vendu le fonds à l'EURL La Truffière, d'autre part, consenti à cette société, à compter du 1er février 2005, un bail commercial portant sur les locaux dans lesquels est exploité le fonds, locaux dont elle est propriétaire et qui étaient inscrits à l'actif de son entreprise de loueur de fonds. Elle a déclaré la cessation de son activité de loueur de fonds en faisant état d'une plus-value de 252 990 euros résultant de la vente du fonds et du matériel ainsi que de la réintégration des locaux dans son patrimoine privé, tout en revendiquant l'exonération de cette plus-value. A la suite d'une vérification de comptabilité, le service a remis en cause cette exonération ainsi que la valeur vénale de l'immeuble réintégré dans le patrimoine privé. Il en est résulté l'établissement de suppléments d'impôt sur le revenu et de contributions sociales au nom de M. et MmeB..., qui en ont demandé la décharge au tribunal administratif de Toulouse. En cours d'instance, l'administration a admis que la plus-value afférente à la cession du fonds et du matériel était exonérée et a accordé les dégrèvements correspondants. Par un jugement du 28 mai 2015, le tribunal administratif de Toulouse a prononcé un non-lieu à hauteur de ces dégrèvements et a rejeté le surplus des conclusions de la requête. M. et Mme B...font appel de ce jugement en tant qu'il rejette ce surplus. Le litige ne porte en appel que sur la détermination, pour le calcul de la plus-value imposable, de la valeur vénale de l'immeuble réintégré dans le patrimoine privé de MmeB.... 2. Aux termes du premier alinéa de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales : " L'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. ". Lorsque, pour déterminer le montant de la plus-value afférente à la cession d'un immeuble ou à son transfert dans le patrimoine privé de son propriétaire, l'administration entend écarter la valeur du bien telle qu'elle apparaît dans la déclaration du contribuable pour y substituer une valeur fondée sur des éléments de comparaison, la proposition de rectification adressée à ce contribuable doit préciser non seulement l'adresse des immeubles dont les cessions sont utilisées comme éléments de comparaison, ainsi que les dates et prix de ces cessions, de même que les activités exercées, mais aussi les principales caractéristiques physiques de ces immeubles. Or, en l'espèce, les seules indications fournies par la proposition de rectification du 22 septembre 2008 quant aux caractéristiques physiques des immeubles pris comme éléments de comparaison - tous à usage d'hôtels-restaurants -, étaient relatives à la superficie des terrains, à la surface utile pondérée des bâtiments et à leur date de construction. N'étaient ainsi aucunement indiqués, même succinctement, les éléments permettant de caractériser le degré de confort de ces immeubles compte tenu de leur affectation, notamment les équipements, tels qu'un parking ou une piscine, mis à la disposition de la clientèle. Dans ces conditions, et dès lors que trois des quatre éléments de comparaison mentionnés dans cette proposition de rectification ont été finalement retenus pour déterminer la base d'imposition, les lacunes de cette proposition ont privé Mme B...de la possibilité de formuler des observations de façon utile, ce qui l'a privée de la garantie découlant des dispositions précitées de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales. Il en résulte, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête, que les requérants sont fondés à demander la décharge des suppléments d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquels ils ont été assujettis au titre de l'année 2005 dans la mesure où ils procèdent de la réévaluation de la valeur de l'immeuble transféré dans le patrimoine privé de Mme B...du fait de la cessation de son activité de loueur de fonds. 3. Il résulte de ce qui précède que M. et Mme B...sont fondés à demander, dans la mesure résultant du point 2 ci-dessus, la réformation du jugement du 28 mai 2015 du tribunal administratif de Toulouse. 4. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l'Etat, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, le versement à M. et Mme B...de la somme de 1 500 euros. DECIDE : Article 1er : Il est accordé décharge à M. et Mme B...des suppléments d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquels ils ont été assujettis au titre de l'année 2005 dans la mesure où ils procèdent de la réévaluation de la valeur de l'immeuble transféré dans le patrimoine privé de Mme B...du fait de la cessation de son activité de loueur de fonds. Article 2 : Le jugement du tribunal administratif de Toulouse du 28 mai 2015 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. Article 3 : L'Etat versera la somme de 1 500 euros à M. et Mme B...au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. Article 5 : le présent arrêt sera notifié à M. et Mme A...B...et au ministre de l'économie et des finances. Délibéré après l'audience du 11 avril 2017 à laquelle siégeaient : M. Aymard de Malafosse, président, M. Laurent Pouget, président-assesseur, Mme Marie-Pierre Beuve Dupuy, premier conseiller, Lu en audience publique, le 16 mai 2017. Le président-assesseur, Laurent POUGET Le président-rapporteur, Aymard de MALAFOSSE Le greffier, Virginie MARTY La République mande et ordonne au ministre de l'économie et des finances en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt. 3 N° 15BX02585