Cour administrative d'appel de Paris, 2e chambre, du 21 mars 1996, 94PA00519, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Paris
Formation : 2E CHAMBRE
Type de recours : Plein contentieux fiscal
Date de la décision : 1996-03-21
Numéro : 94PA00519
Rapporteur : M. GIPOULON
Commissaire du gouvernement : Mme BRIN

(2ème Chambre) VU le recours du MINISTRE DU BUDGET, enregistré au greffe de la cour le 29 avril 1994 ; le ministre demande à la cour : 1°) d'annuler la décision du tribunal administratif de Versailles en date du 14 décembre 1993 ; 2°) de rétablir la valeur locative à 135.860 F pour 1988 ; 3°) de décider que la société S Diffusion sera rétablie aux rôles de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 1988 à raison de l'intégralité des droits initialement mis à sa charge ; VU les autres pièces du dossier ; VU le code général des impôts ; VU le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ; VU la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 7 mars 1996 : - le rapport de M. GIPOULON, conseiller, - et les conclusions de Mme BRIN, commissaire du Gouvernement ; Considérant que les conclusions incidentes de la société S Diffusion concernant la taxe foncière sur les propriétés bâties pour "les années ultérieures" à l'année 1988, seule contestée devant les premiers juges, concernent un litige distinct de l'appel du MINISTRE DU BUDGET relatif à la taxe pour l'année 1988 et sont donc irrecevables ; Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : "La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés à l'article 1496-1 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1°) Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2°) a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaires occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ... 3°) La valeur des termes de comparaison est arrêtée : - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; - soit dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une autre localité présentant du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 4°) A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe" ; Considérant qu'en retenant dans le cadre de l'appréciation directe de la valeur locative, telle que précisée par les dispositions précitées, la valeur figurant au bail commercial passé entre la société et son locataire, le tribunal administratif a fait une inexacte application de dispositions qui ne permettaient pas, par ailleurs, de retenir directement la valeur locative résultant de la location, dès lors que l'immeuble en question n'était pas loué au premier janvier de l'année d'imposition ; que c'est ainsi à tort que le tribunal administratif a accordé par le motif susénoncé la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties de la société S Diffusion pour l'année 1988 ; que toutefois, il appartient à la cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par la société S Diffusion tant devant le tribunal qu'en appel ; Considérant que dans ses écritures de première instance la société ne remettait pas en cause la méthode comparative utilisée par l'administration pour l'établissement de la valeur locative, mais se bornait à invoquer les grands changements du facteur locatif depuis 1970, compte tenu de la dégradation de l'environnement résultant de l'insécurité, en précisant que la taxe foncière n'était plus en rapport avec un revenu locatif dont on pouvait estimer la baisse à 50 % ; que la société S Diffusion fait valoir en appel que l'immeuble de référence ne permettait pas l'évaluation comparative compte tenu de sa situation ; qu'elle soutient que la méthode d'appréciation directe devait être retenue et que l'administration n'a pas procédé à la mise à jour des valeurs locatives ; Considérant qu'il résulte de l'article 1498 précité, que la méthode de l'appréciation directe ne peut être retenue qu'à défaut de recours possible à la méthode comparative ; que l'administration justifie le recours à cette dernière méthode en soulignant que si "l'indice de commercialité" était défavorable à la construction litigieuse, le défaut était compensé par la meilleure construction de cette dernière ; qu'elle retient les conditions de location de l'immeuble type en actualisant la valeur obtenue par comparaison ; que si la société soutient en appel qu'eu égard à sa situation particulière le bâtiment type ne permettait pas la comparaison, elle n'apporte à l'appui de cette allégation aucun élément permettant de la justifier ; qu'elle n'apporte, non plus, aucun élément permettant de remettre en question les éléments complémentaires de comparaison apportés par l'administration et concernant la valeur locative de bâtiments similaires situés dans la même rue ; que, dès lors, la société S Diffusion n'est pas fondée à demander le bénéfice de l'appréciation directe ; Considérant qu'aux termes de l'article 1517 du code général des impôts : "Il est procédé, annuellement à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques, ou d'environnement quand ils entraînent une modification de plus d'un dixième de la valeur locative " ; qu'aux termes de l'article 1516 du même code : "les valeurs locatives des propriétés bâties et non bâties sont mises à jour suivant une procédure comportant : - la constatation annuelle des changements affectant ces propriétés ..." ; Considérant qu'il ne ressort ni des documents produits par la société S Diffusion ni de ceux résultant de la mesure d'instruction diligentée par les premiers juges que l'insécurité, qui s'est développée dans le quartier aurait eu pour conséquence une modification annuelle de plus du dixième de la valeur locative de la construction permettant à la société S Diffusion de revendiquer le bénéfice des dispositions précitées ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le MINISTRE DU BUDGET, PORTE-PAROLE DU GOUVERNEMENT est fondé à demander l'annulation du jugement du tribunal administratif de Versailles du 14 décembre 1993 et le rétablissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties assignée à la société S Diffusion pour 1988 ;Article 1er : Le jugement du 14 décembre 1993 du tribunal administratif de Versailles est annulé.Article 2 : La taxe foncière de l'année 1988 sur les propriétés bâties assignée à la société S Diffusion au titre de l'immeuble sis, ... dont elle est propriétaire à Meaux est remise à sa charge.Article 3 : Les conclusions incidentes sont rejetées.