Cour administrative d'appel de Bordeaux, 3e chambre, du 12 octobre 1999, 97BX00175, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Bordeaux
Formation : 3E CHAMBRE
Type de recours : Plein contentieux fiscal
Date de la décision : 1999-10-12
Numéro : 97BX00175
Rapporteur : D. BOULARD
Commissaire du gouvernement : M. HEINIS

Vu la requ te, enregistrée au greffe de la cour administrative d'appel de Bordeaux le 30 janvier 1997 sous le n 97BX00175, présentée par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE L'OCEAN, représentée par son gérant en exercice, dont le si ge social est ... (Pyrénées-Atlantiques) ; la SCI de l'OCEAN demande que la cour : - réforme le jugement en date du 20 novembre 1996, par lequel le tribunal administratif de Pau a rejeté sa demande tendant la décharge du complément de taxe sur la valeur ajoutée qui lui a été réclamé pour la période du 1er janvier 1986 au 30 septembre 1988 sous l'avis de mise en recouvrement n 902617C du 6 juin 1990 ; - prononce la décharge de la taxe sur la valeur ajoutée rappelée hauteur de 82 025 F en droits ; Elle soutient que l'administration n'est pas fondée se prévaloir de l'évaluation de la valeur vénale des 12 appartements et locaux annexes vendus au cours des mois de décembre 1987 et janvier 1988 ; qu'en effet, les lots repris par les associés sur cette période constituent le rachat par les associés d'une fin de programme impossible vendre ; que ces lots représentent une acquisition massive, qui doit tre regardée comme ayant été faite par un investisseur unique et qui doit tre estimée pour un montant global ; que le procédé de réévaluation du prix du m tre carré utilisé par le vérificateur, en fonction de l'indice INSEE du co t de la construction, présente un caract re abusif et ne peut tre admis ; que cet indice, qui n'intéresse que certains baux, n'est pas pertinent pour l'estimation d'une valeur vénale, dans une période de chute de prix de l'immobilier ; que les lots litigieux étaient tous occupés "en vide" par des locataires disposant chacun d'un bail, alors que les prix comparés étaient ceux d'appartements libres ; qu'une réfaction de 20 % pour occupation est admise sur la valeur vénale en mati re d'impôt sur la fortune ; que dans la mesure o les remboursements de valeur vénale n'exc dent pas 20 %, les prétentions de l'administration ne sont pas justifiées ; Vu le mémoire, enregistré le 7 janvier 1999, présenté en défense par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie et tendant au rejet de la requ te ; Le ministre soutient que l'on ne peut admettre des prix de cession inférieurs aux prix de revient ; que le vérificateur s'est attaché rechercher les prix des appartements cédés dans des conditions tout fait analogues, s'agissant de la m me époque, du m me complexe immobilier et présentant les m mes caractéristiques ; que la société n'a pas apporté de points de comparaison plus déterminants ; que les acquéreurs se sont conduits en investisseurs de biens dont la rentabilité, qui, s'ils étaient loués, n'en apparaissait que plus certaine ; Vu le jugement attaqué ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts ; Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ; Vu la loi n 87-1127 du 31 décembre 1987 ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour del'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 14 septembre 1999 : - le rapport de D. BOULARD ; - et les conclusions de M. HEINIS, commissaire du gouvernement ; Considérant qu'aux termes du 2 de l'article 266 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux impositions en litige : "En ce qui concerne les opérations entrant dans le champ d'application du 7 de l'article 257, la taxe sur la valeur ajoutée est assise : ... b) pour les mutations titre onéreux ... sur : - Le prix de la cession ... augmenté des charges qui s'y ajoutent ; - La valeur vénale réelle des biens, établie dans les conditions prévues l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, si cette valeur vénale est supérieure au prix ... augmenté des charges" ; Considérant qu'il résulte des éléments non contestés de l'instruction que les 12 lots immobiliers restant en litige, situés Biarritz, ont été vendus, en décembre 1987 et janvier 1988, par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE L'OCEAN ses associés pour des prix inférieurs leurs prix de revient, tels qu'elle les avait elle-m me comptabilisés, ou au prix consentis des tiers pour le m me programme et pour des lots de caractéristiques comparables ; que s'agissant d'acquisitions effectuées par chacun des quatre associés pris individuellement, celles-ci ne peuvent tre considérées comme émanant d'un investisseur unique susceptible de bénéficier ce titre, comme tend le soutenir la société requérante, d'une décote sur le montant global de la transaction ; que les remarques, d'ordre général, de la société sur l'évolution du marché immobilier ne suffisent pas expliquer les écarts susmentionnés ; que si la société se prévaut de ce que les appartements en cause auraient été loués au moment de leur achat, elle n'apporte, l'appui de ce moyen, aucun élément permettant d'apprécier l'incidence de ces locations sur la valeur vénale desdits biens ; que les instructions administratives en mati re d'impôt de solidarité sur la fortune, quand bien m me elles porteraient sur l'évaluation de biens immobiliers, ne peuvent tre invoquées en mati re de taxe sur la valeur ajoutée ; que l'application, par le vérificateur, de l'indice du co t de la construction au prix de vente des lots antérieurement vendus et retenus comme éléments de comparaison, comparaison dont la société ne conteste pas la pertinence, pour estimer la valeur vénale de lots en litige, n'est pas erronée dans son principe ; qu'il ne résulte pas de l'instruction qu'un autre indice aurait mieux pris en compte l'évolution du prix des biens en cause ; que, dans ces conditions, l'administration doit tre regardée comme établissant que l'estimation de valeur vénale laquelle elle s'est livrée ne comporte pas d'exagération ; Considérant qu'il résulte de ce qui préc de que la SCI de L'OCEAN n'est pas fondée demander la réformation du jugement attaqué, par lequel le tribunal administratif de Pau a rejeté sa demande en décharge de la taxe sur la valeur ajoutée en litige ;Article 1er : La requête de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE L'OCEAN est rejetée.