Cour administrative d'appel de Paris, 10ème chambre, 22/10/2013, 12PA01001, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Paris
Formation : 10ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2013-10-22
Numéro : 12PA01001
Président : M. JARDIN
Rapporteur : M. Timothée  PARIS
Commissaire du gouvernement : M. OUARDES
Avocat(s) : TZA AVOCATS

Vu la requête, enregistrée le 27 février 2012, présentée pour la SNC Hôtel Paris Bercy, dont le siège est KM 9 - RN 9, Route de Narbonne à Rivesaltes (66600), par Me A...; la SNC Hôtel Paris Bercy demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement nos 0705647/3, 0705648/3, 0901225/3, 0901228/3, 1001626/3 et 1007512/3 du 22 décembre 2011 par lequel le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande tendant à la décharge partielle des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Charenton-le-Pont au titre des années 2005, 2006, 2007, 2008 et 2009 ; 2°) de prononcer la décharge des impositions contestées à concurrence d'une somme totale de 208 191 euros ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 15 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; ................................................................................................................... Vu le jugement attaqué ; .................................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 8 octobre 2013 : - le rapport de M. Paris, rapporteur, - et les conclusions de M. Ouardes, rapporteur public ; 1. Considérant que par des réclamations des 4 décembre 2006, 23 janvier 2007, 20 juin 2008 et 14 novembre 2008, 28 juillet 2009 et 4 mars 2010, la SNC Hôtel Paris Bercy a sollicité le dégrèvement partiel des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Charenton-le-Pont au titre, respectivement, des années 2005, 2006, 2007, 2008 et 2009, à raison de l'immeuble utilisé dans cette commune pour l'exploitation de deux établissements hôteliers, l'un sous l'enseigne " Ibis ", l'autre sous l'enseigne " Etap Hôtel " ; qu'à la suite des décisions rejetant ces réclamations, la SNC Hôtel Paris Bercy a saisi le Tribunal administratif de Melun de demandes tendant à la réduction de ces mêmes impositions ; qu'elle relève appel du jugement du 22 décembre 2011 par lequel le tribunal, après avoir joint ses demandes, les a rejetées ; Sur la consistance des locaux à évaluer : 2. Considérant que, ni la société requérante, ni l'administration fiscale ne contestent plus en cause d'appel la circonstance, qui résulte au demeurant de l'instruction, que la SNC Hôtel Paris Bercy exploite dans le même immeuble situé 235 place de l'Europe à Charenton-le-Pont deux établissements hôteliers, l'un sous l'enseigne " Ibis ", l'autre sous l'enseigne " Etap Hôtel " qui, chacun, doivent faire l'objet d'une évaluation distincte en application de l'article 1494 du code général des impôts qui dispose que : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte " ; Sur l'évaluation de la valeur locative : 3. Considérant qu'en vertu du 1° de l'article 1469 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux impositions en litige, la valeur locative des immobilisations entrant dans l'assiette de la taxe professionnelle est calculée, pour les biens passibles d'une taxe foncière, suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'aux termes de l'article 1498 du même code, applicable en matière de taxe foncière : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date,/ Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; En ce qui concerne la méthode d'évaluation par comparaison : 4. Considérant que dans le dernier état de ses écritures, l'administration fiscale ne conteste plus la répartition des surfaces pondérées produite par la société requérante, à savoir 2 690 m² en ce qui concerne l'hôtel " Etap Hôtel " et 3 518 m² en ce qui concerne l'Hôtel " Ibis " ; que, tel que cela ressort de la fiche de calcul versée à l'instruction, l'administration fiscale, pour déterminer l'assiette de la taxe professionnelle en litige, avait initialement évalué la valeur locative de cet immeuble par comparaison au local-type n° 72 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Charenton-le-Pont ; que, toutefois, ce local-type a lui-même été évalué par comparaison avec la local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villeneuve-Saint-Georges dont il ressort qu'il a été évalué par référence au local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne ; qu'il ressort, d'une part, de la déclaration souscrite en 1970, que ce dernier immeuble était loué au 1er janvier de cette année par son usufruitière pour un loyer symbolique à son fils nu-propriétaire, et, d'autre part, des données de la fiche de calcul de cet immeuble, qu'il a été évalué par la méthode d'appréciation directe à partir d'un loyer très largement supérieur au loyer réel ; que, dans ces conditions, ainsi qu'en conviennent les parties, le local-type n° 72 ne peut être retenu ; 5. Considérant qu'il résulte de l'instruction qu'il n'existe pas de terme de comparaison approprié dans la commune de Charenton-le-Pont ; que, dès lors, l'immeuble dont la société est exploitante présente un caractère particulier de nature à autoriser la recherche d'un terme de comparaison hors de la commune 6. Considérant que l'administration fiscale a fait savoir devant les premiers juges que, eu égard au caractère irrégulier de l'évaluation de la valeur locative du local-type n° 72 du procès-verbal de la commune de Charenton-le-Pont, la valeur locative de l'immeuble en litige pouvait, par substitution, être évaluée par comparaison avec le local-type n° 56 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Créteil ; que, toutefois, il résulte de l'instruction que ce local a été évalué par comparaison avec le local-type n° 4 du procès-verbal de la commune d'Evry, qui correspond à un hôtel exploité sous l'enseigne " Novotel ", lequel n'était pas loué au 1er janvier 1970 et n'avait pas été évalué par comparaison avec un autre immeuble ; que, par suite, ainsi qu'en conviennent les parties, il ne peut être retenu comme terme de comparaison pour l'évaluation de la valeur locative du local-type n° 56, qui doit donc être écarté ; 7. Considérant que si, à l'appui de sa requête d'appel, la SNC Hôtel Paris Bercy proposait que soient retenus, pour l'évaluation de la valeur locative de ses établissements, les locaux-types n° 99 du procès-verbal du soixante-dix-huitième quartier de Paris, n° 210 du procès-verbal du cinquante-cinquième quartier de Paris, n° 120 du procès-verbal de la commune de Saint-Germain-en-Laye, n° 1 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune de Cergy-Pontoise, n° 57 du procès-verbal de la commune de Boulogne-Billancourt et n° 43 du procès-verbal de la commune de Villejuif, elle a explicitement reconnu, en réplique, ainsi que le fait valoir le ministre de l'économie et des finances, que ces locaux-types ne pouvaient servir de termes de comparaison appropriés ; 8. Considérant que la SNC Hôtel Paris Bercy maintient néanmoins que la valeur locative des hôtels dont elle est exploitante peut être évaluée par comparaison avec les locaux-types n° 90 du procès-verbal de la commune d'Issy-les-Moulineaux, n° 33 de la commune de Saint-Mandé et n° 61 du procès-verbal de la commune de Saint-Cyr l'Ecole, dès lors notamment que ces locaux auraient fait l'objet d'aménagements leur conférant un niveau de confort comparable aux hôtels dont elle est exploitante ; qu'en ce qui concerne le local-type n° 33 de la commune de Saint-Mandé, l'administration fiscale fait valoir sans être contestée que les travaux dont il a fait l'objet, qui ont conduit à la création de nouvelles chambres et à l'installation de sanitaires dans chaque chambre, ont eu pour effet de modifier la consistance de l'immeuble de telle manière que celui-ci ne puisse plus être regardé comme un local-type ; qu'en outre, il ne résulte pas des éléments produits par la société requérante que ces trois établissements hôteliers, exploités, respectivement, sous l'enseigne " Hôtel de la Mairie ", " Hôtel le Ruisseau " et " Aérotel ", qui constituent des hôtels de petite taille de type familial, situés dans des immeubles de conception classique, puissent être regardés, eu égard à leurs caractéristiques propres et au secteur d'activité concerné et en dépit même des aménagements dont ils ont fait l'objet, comme comparables aux hôtels de chaîne de conception moderne en litige ; qu'au surplus, l'administration fiscale fait valoir, sans être contestée que le local-type n° 61 du procès verbal de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole est situé dans une commune essentiellement résidentielle, limitrophe de celle de Versailles et qui ne peut être regardée comme étant analogue, au regard de sa situation économique, à celle de Charenton-le-Pont, située à proximité immédiate de Paris ; que, dès lors, ces locaux ne peuvent être retenus ; 9. Considérant qu'il ne résulte ainsi pas de l'instruction, alors même que l'administration fiscale n'aurait pas procédé à des recherches de locaux-types sur l'ensemble du territoire français, qu'existe un terme de comparaison régulier ou approprié de nature à permettre l'évaluation de la valeur locative des locaux litigieux selon la méthode par comparaison ; qu'ainsi, la valeur locative de l'immeuble en litige doit être évaluée par voie d'appréciation directe, conformément au 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; Sur la méthode d'évaluation par appréciation directe : 10. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. " ; qu'aux termes de l'article 324 AC : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ; 11. Considérant qu'en vertu des dispositions des articles 324 AB et AC de l'annexe III, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport au 1er janvier 1970, il incombe à l'administration de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou aux bilans mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 et non, comme la société le soutient, celle du 1er août 1939 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; En ce qui concerne l'évaluation de l'immeuble : 12. Considérant que, dans le dernier état de ses écritures, l'administration propose de déterminer la valeur locative des locaux en litige à partir de la valeur vénale d'un hôtel exploité sous l'enseigne " Ibis " situé à Sarcelles, telle qu'elle ressort d'un apport réalisé le 24 novembre 1981, pour une valeur de 11 000 000 F (1 676 939 euros), et à partir de la valeur vénale d'un hôtel restaurant exploité sous l'enseigne " Ibis " situé à Bobigny, telle qu'elle ressort de son acte de vente en l'état futur d'achèvement le 17 janvier 1984, pour une valeur déclarée de 13 342 500 F (2 034 051 euros) ; que la valeur locative résultant de ces deux après application du taux d'intérêt mentionné à l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts s'élève respectivement à 62 927 euros et 69 149 euros, soit une somme supérieure à celle qui a été retenue pour l'établissement des impositions contestées ; 13. Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'administration a indiqué avoir recherché en vain, dans le département, puis dans la région, des transactions plus proches de la date de la révision de 1970 ; que la société requérante, ne fait référence à aucune transaction plus proche de cette date portant sur des immeubles d'une nature comparable situés dans la commune de Charenton-le-Pont ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue ; qu'elle ne conteste pas, non plus, les modalités d'application de la méthode de l'application directe ; qu'ainsi, la méthode proposée par le ministre de l'économie et des finances peut être retenue ; 14. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SNC Hôtel Paris Bercy n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande ; qu'en conséquence, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la société requérante sur ce fondement ; D E C I D E : Article 1er : La requête de la SNC Hôtel Paris Bercy est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SNC Hôtel Paris Bercy, et au ministre de l'économie et des finances. Copie en sera adressée au pôle fiscal de Paris centre et services spécialisés. '' '' '' '' 2 N° 12PA01001