CAA de VERSAILLES, 3ème chambre, 15/11/2016, 16VE00722, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de VERSAILLES
Formation : 3ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2016-11-15
Numéro : 16VE00722
Président : M. BRESSE
Rapporteur : M. Franck  LOCATELLI
Commissaire du gouvernement : M. COUDERT
Avocat(s) : CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La société KLEPIERRE a demandé au Tribunal administratif de Montreuil la décharge de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2003 ainsi que des pénalités correspondantes. Par un jugement n° 1008280 du 15 mars 2012, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande. Par un arrêt n° 12VE01822 du 10 avril 2014, la Cour administrative d'appel de Versailles a rejeté l'appel formé par la société KLEPIERRE contre le jugement du Tribunal administratif de Montreuil. Le Conseil d'État, par une décision n° 382364 du 26 février 2016, complétée par une ordonnance du président de la section du contentieux du 10 mars 2016, a annulé l'arrêt de la Cour et lui a renvoyé le jugement de l'affaire. Procédure devant la Cour : Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés le 18 mai et le 10 décembre 2012, complétés après la décision précitée du Conseil d'État par deux mémoires enregistrés les 3 juin et 21 octobre 2016, la société KLEPIERRE, représentée par Me A...et MeB..., avocats, demande à la Cour d'annuler le jugement, de prononcer la décharge du supplément d'impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2003 ainsi que des pénalités correspondantes et de mettre à la charge de l'État une somme de 10 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient, dans le dernier état de ses écritures, que : - elle justifie, à la suite de son option pour le régime prévu à l'article 208 C du code général des impôts valant cessation d'entreprise, de la pertinence de la décote pratiquée pour fiscalité latente sur la valeur vénale des titres de sociétés à prépondérance immobilière qui n'est jamais strictement égale à l'actif net réévalué ; en effet, il est de pratique constante que, sur le marché de l'immobilier, cette valeur intègre une décote compte tenu de la fiscalité latente recelée par les actifs de la société acquise ; ainsi que le confirme le rapport de l'évaluateur d'entreprise Accuracy, qui reprend les statistiques publiées par l'European Public Real Estate Association, la valeur de marché des sociétés foncières françaises laisse apparaître, sur une période de dix ans, une décote moyenne de 11 % par rapport à l'actif net réévalué ; en outre, tant le guide de l'évaluation des entreprises et des titres de sociétés édité par l'administration fiscale que la jurisprudence judiciaire reconnaissent, dans leur principe, l'existence de décotes pour fiscalité latente lorsque la détermination de la valeur est approchée en fonction de la méthode patrimoniale ; enfin, l'existence de cette décote est corroborée par les actes d'acquisition ou de cession de sociétés affiliées au groupe Klépierre communiqués dans ses écritures ; - le quantum de décote pratiquée, de 4,6 %, est réaliste ; il correspond, en effet, au poids de la moitié de la fiscalité latente existant au 1er janvier 2003 sur les immeubles détenus par l'ensemble des sociétés immobilières du groupe Klépierre soumises au régime des sociétés de personne ; de plus, le fait de retenir 50 % de la fiscalité sous-jacente relève d'une pratique de marché prescrivant le partage de la charge fiscale, pour moitié, entre le vendeur et l'acquéreur ainsi que le démontre une pluralité de transactions notamment intervenues au sein du groupe Klépierre ; en définitive, le taux de décote retenu est non seulement justifié, mais se situe en deçà de celui qui aurait pu être retenu ; - l'administration, à qui il revient d'établir une éventuelle sous-évaluation d'actifs, n'a jamais avancé le moindre élément concret tendant à démontrer le caractère excessif du quantum de décote pratiqué, en l'espèce, avec prudence et dans le respect des intérêts du Trésor public. .......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Locatelli, - les conclusions de M. Coudert, rapporteur public, - et les observations de Mes A...etB..., pour la société KLEPIERRE. 1. Considérant qu'il résulte de l'instruction que la société KLEPIERRE a opté pour le régime des sociétés d'investissements immobiliers cotées prévu à l'article 208 C du code général des impôts à compter du 1er janvier 2003 ; qu'en application des dispositions combinées du deuxième alinéa du 2 de l'article 221 et du IV de l'article 219 du code général des impôts, la société a acquitté l'impôt sur les sociétés au taux de 16,5 % sur les plus-values correspondant à des parts de sociétés qu'elle détenait ; qu'à la suite d'une vérification de comptabilité, l'administration a remis en cause l'assiette de ces plus-values latentes ; que la société KLEPIERRE s'est pourvue en cassation contre l'arrêt du 10 avril 2014 par lequel la Cour a rejeté son appel formé contre le jugement du Tribunal administratif de Montreuil du 15 mars 2012, rejetant sa demande en décharge de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés et des pénalités correspondantes auxquelles elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2003 à raison de cette rectification ; que, par sa décision n° 382364 du 26 février 2016, complétée par une ordonnance du président de la section du contentieux en date du 10 mars 2016, le Conseil d'État a annulé l'arrêt de la Cour et lui a renvoyé le jugement de l'affaire ; 2. Considérant qu'en vertu de l'article 208 C du code général des impôts, dans sa rédaction issue de l'article 11 de la loi du 30 décembre 2002 de finances pour 2003, applicable au litige : " I. - Les sociétés d'investissements immobiliers cotées s'entendent des sociétés par actions cotées sur un marché réglementé français, dont le capital social n'est pas inférieur à 15 millions d'euros, qui ont pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes visées à l'article 8 et aux 1, 2 et 3 de l'article 206 dont l'objet social est identique. / II. - Les sociétés d'investissements immobiliers cotées visées au I et leurs filiales détenues à 95 % au moins, directement ou indirectement, de manière continue au cours de l'exercice, soumises à l'impôt sur les sociétés et ayant un objet identique, peuvent opter pour l'exonération d'impôt sur les sociétés pour la fraction de leur bénéfice provenant de la location des immeubles et des plus-values sur la cession à des personnes non liées au sens du 12 de l'article 39 d'immeubles, de participations dans des personnes visées à l'article 8 ou dans des filiales soumises au présent régime. " ; que les sociétés ou organismes mentionnés aux articles 206 à 208 quinquies du code général des impôts cessant, lorsqu'ils exercent l'option ainsi prévue, d'être totalement ou partiellement soumis à l'impôt sur les sociétés au taux prévu au deuxième alinéa du I de l'article 219, ils font l'objet, en vertu du deuxième alinéa du 2 de l'article 221 du même code, d'une imposition immédiate, dans les conditions prévues au 1 et 3 de l'article 201 de ce code en cas de cession ou de cessation d'une entreprise industrielle ou commerciale ; qu'aux termes du IV de l'article 219 du même code, dans sa version applicable en 2003 : " Le taux de l'impôt est fixé à 16,5 % en ce qui concerne les plus-values imposables en application du 2 de l'article 221 et du deuxième alinéa de l'article 223 F, relatives aux immeubles et parts des organismes mentionnés au dernier alinéa du II de l'article 208 C inscrits à l'actif des sociétés d'investissements immobiliers cotées et de leurs filiales qui ont opté pour le régime prévu à cet article " ; 3. Considérant que, pour la détermination de la plus-value latente sur les parts des sociétés détenant des immeubles immédiatement imposable en cas d'option pour le régime prévu par l'article 208 C du code général des impôts, la valeur des actifs concernés doit être appréciée, même s'ils ont vocation à être conservés par la société à la suite de cette option, comme en cas de cession, compte tenu de tous les éléments permettant d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où l'option est exercée ; que le contribuable peut notamment faire valoir qu'il convient de prendre en compte d'éventuelles décotes qui seraient pratiquées en cas de cession, dont il lui appartient alors de justifier la pertinence au regard du jeu normal de l'offre et de la demande ; qu'il appartient à l'administration, si elle conteste ces ajustements, d'établir que les éléments invoqués par le contribuable pour en justifier la pertinence, dans leur principe comme dans leur montant, ne sont pas fondés ; 4. Considérant qu'il résulte de l'instruction, d'une part, que la société KLEPIERRE a, pour estimer l'actif net réévalué des filiales en cause, déduit de la valeur d'expertise des immeubles portés par ces sociétés les droits d'enregistrement (4,80 %) et les frais notariés (1,20 %) exigibles en cas de cession de ces immeubles, la société justifiant la décote ainsi pratiquée, qui n'était pas contestée par l'administration, par la pratique de marché consistant, dans le cadre de contrats " clés en main ", à la réfaction du prix de vente d'un immeuble à hauteur des droits d'enregistrement et frais de notariés que devra acquitter l'acquéreur ; que, d'autre part, la société KLEPIERRE a également réduit la valeur des titres correspondant à l'actif net réévalué ainsi calculé d'une décote pour fiscalité latente, d'un montant représentant 4,6 % de cet actif net réévalué, en présentant une série d'éléments de nature à justifier cette autre décote ; qu'elle démontre en effet, en se référant à des documents, travaux et rapports - au nombre desquels figurent notamment celui communiqué par l'évaluateur d'entreprise Accuracy, qui reprend les statistiques publiées par l'European Public Real Estate Association, et le guide de l'évaluation des entreprises et des titres de sociétés édité par l'administration fiscale - que cette décote pour fiscalité latente partagée pour moitié entre l'acquéreur et le vendeur - dont l'existence est en outre corroborée par, au moins, deux transactions intragroupe - est systématiquement pratiquée sur le marché, en cas de cession des titres d'une société immobilière, à raison de l'anticipation, par l'acquéreur, du fait qu'en cas de cession ultérieure des immeubles détenus par la société, la plus-value imposable entre ses mains inclura la plus-value latente constatée à la date d'acquisition de la société, et qu'en cas de conservation de ces immeubles, il ne pourra bénéficier au niveau de la société acquise d'un amortissement fiscalement déductible, calculé sur une base correspondant à la valeur vénale des immeubles retenue pour la détermination du prix d'acquisition des titres ; qu'à cette fin, elle justifie également des éléments de calcul de ce " déficit de base amortissable " et du quantum de plus-value latente sur les immeubles détenus par les filiales en cause, dont la fiscalité latente s'élevait, en moyenne, à 9,2 % de l'actif net ainsi réévalué ; que les justifications ainsi avancées établissent, sauf preuve contraire qu'il incombe alors au ministre d'apporter, que la décote de 4,6 % remise en cause par le service et correspondant à la moitié de la fiscalité latente sur les immeubles détenus par les filiales du groupe Klépierre, résulte d'une pratique de marché consistant à partager cette décote pour moitié entre le vendeur et l'acheteur et qu'inférieure ou égale, en l'espèce, à celle afférente aux immeubles détenus par la société KLEPIERRE, elle pouvait être prise en compte, dans son intégralité, en diminution de la plus-value latente immédiatement imposable, quand bien même les actifs auraient eu vocation à être conservés par la société KLEPIERRE à la suite de son option en faveur du régime des sociétés d'investissements immobiliers cotées prévu à l'article 208 C du code général des impôts ; 5. Considérant que, pour s'opposer à sa reconnaissance, le ministre fait, pour l'essentiel, valoir que la pratique de place revendiquée par la société requérante ressortit à une " pure conjecture " et que les transactions intragroupe présentées pour en corroborer l'existence ne peuvent être tenues pour probantes, alors que lui-même s'abstient d'en produire aucune susceptible de révéler une réalité ou une pratique différente ou contraire à celle en cause ; qu'en outre, le ministre ne critique pas utilement la méthode élaborée par la société Accuracy dans son rapport et tendant à attester qu'au cours de la première décennie, la décote pour fiscalité latente s'est élevée, en moyenne, à 11 % de l'actif immobilier net réévalué ; que, contrairement à ce que soutient le ministre, il n'y a pas lieu, pour le calcul de la décote pour fiscalité latente qui sera supportée par l'acquéreur, de tenir compte du résultat bénéficiaire ou déficitaire des sociétés du groupe ; que, dans ces conditions, il ne saurait être regardé comme parvenant à invalider les éléments invoqués par la société KLEPIERRE afin de justifier la pertinence de la décote pour fiscalité latente appliquée pour moitié par elle sur le montant de la plus-value imposable consécutivement à son option pour le régime d'imposition prévu à l'article 208 C du code général des impôts ; 6. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la société KLEPIERRE est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande et, par suite, à obtenir la décharge des suppléments d'impôt sur les sociétés mis ainsi à sa charge au titre de l'exercice clos en 2003 ; Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 7. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de l'État la somme de 2 000 euros à verser à la société KLEPIERRE au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; DÉCIDE : Article 1er : Le jugement du Tribunal administratif de Montreuil en date du 15 mars 2012 est annulé. Article 2 : La société KLEPIERRE est déchargée de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2003, ainsi que des pénalités correspondantes. Article 3 : L'État versera à la société KLEPIERRE la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : Le surplus des conclusions de la société KLEPIERRE présentées au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative est rejeté. N° 16VE00722 5