Conseil d'État, 8ème et 3ème sous-sections réunies, 13/12/2006, 280653, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Conseil d'État
Formation : 8ème et 3ème sous-sections réunies
Type de recours : Plein contentieux
Date de la décision : 2006-12-13
Numéro : 280653
Président : Mme Hagelsteen
Rapporteur : M. Jean-Luc  Sauron
Commissaire du gouvernement : M. Olléon
Avocat(s) : SCP DEFRENOIS, LEVIS

Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 18 mai et 28 juillet 2005 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SA SOPHIA BAIL, dont le siège est 63 avenue des Champs-Elysées à Paris (75008) ; la SA SOPHIA BAIL demande au Conseil d'Etat : 1°) d'annuler l'arrêt du 24 mars 2005 par lequel la cour administrative d'appel de Paris a rejeté son appel formé contre le jugement du 16 juillet 2001 du tribunal administratif de Cergy-Pontoise rejetant sa demande tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 1998 dans les rôles de la commune de Pantin ; 2°) de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 4 000 euros hors taxes au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de M. Jean-Luc Sauron, Maître des Requêtes, - les observations de la SCP Defrenois, Levis, avocat de la SOCIETE SOPHIA BAIL, - les conclusions de M. Laurent Olléon, Commissaire du gouvernement ; Considérant que la SA SOPHIA BAIL a demandé la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties mise à sa charge au titre de l'année 1998 à raison d'un immeuble dont elle est propriétaire à Pantin (Seine-Saint-Denis) ; que par un arrêt du 24 mars 2005, la cour administrative d'appel de Paris a rejeté son appel contre le jugement, en date du 16 juillet 2001, par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande ; qu'elle se pourvoit contre cet arrêt ; Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative des immeubles commerciaux est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a) pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou... occupés par un tiers à un autre titre que la location... la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision, lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales : 3°) A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ; qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au même code : Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires ; qu'aux termes de l'article 324 AC : En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien ; Considérant que pour reconstituer cette valeur vénale, l'administration doit procéder selon l'une des méthodes prévue à l'article 324 AC précité de l'annexe III au code général des impôts ; que ces dispositions n'excluent toutefois pas qu'en l'absence d'acte ou de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, l'administration se réfère à des transactions portant sur des immeubles de nature comparable et dont la date est la plus proche possible du 1er janvier 1970 ; que pour reconstituer la valeur vénale de l'immeuble ainsi retenu à la date du 1er janvier 1970, il lui appartient, sous le contrôle du juge, d'appliquer à la base ainsi déterminée, tout indice ou combinaison d'indices propres à retracer au mieux la variation de la valeur vénale entre la date de cette transaction et le 1er janvier 1970 ; Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi : Considérant, qu'en jugeant que dans l'impossibilité, en l'espèce, de se référer à des immeubles de nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes à la date du 1er janvier 1970, l'administration pouvait déterminer la valeur vénale de l'hôtel Campanile à la date de référence d'après la valeur vénale d'un autre immeuble à usage d'hôtel Novotel ayant fait l'objet d'un transfert de propriété en 1996, sans rechercher s'il n'existait pas d'immeubles de nature comparable ayant fait l'objet de transactions à une date plus proche du 1er janvier 1970, la cour a méconnu les dispositions des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts ; qu'il suit de là que la SA SOPHIA BAIL est fondée à demander l'annulation de l'arrêt attaqué ; Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de renvoyer l'affaire à la cour administrative d'appel de Paris ; Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros au titre des frais exposés par la SA SOPHIA BAIL et non compris dans les dépens ; D E C I D E : -------------- Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Paris en date du 24 mars 2005 est annulé. Article 2 : L'affaire est renvoyée devant la cour administrative d'appel de Paris. Article 3 : L'Etat versera à la SA SOPHIA BAIL une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : La présente décision sera notifiée à la SA SOPHIA BAIL et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie.