CAA de VERSAILLES, 3ème chambre, 24/10/2017, 16VE02348, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de VERSAILLES
Formation : 3ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2017-10-24
Numéro : 16VE02348
Président : M. BRESSE
Rapporteur : M. Franck  LOCATELLI
Commissaire du gouvernement : M. SKZRYERBAK
Avocat(s) : SCP TZA AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La SNC COTE ECO ROISSY a demandé au Tribunal administratif de Cergy-Pontoise la réduction des cotisations foncières des entreprises et des taxes pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie à raison de l'établissement hôtelier qu'elle exploite sous l'enseigne " Première classe " au titre des années 2011, 2012 et 2013 dans la commune de Roissy-en-France. Par un jugement n° 1305916, 1407692, 1408772 du 9 juin 2016, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes. Procédure devant la Cour : Par une requête et un mémoire enregistrés les 19 juillet 2016 et 11 septembre 2017, la SNC COTE ECO ROISSY, représentée par Me Zapf, avocat, demande à la Cour : 1° d'annuler ce jugement ; 2° de prononcer la réduction des cotisations et taxes en litige pour une somme globale de 39 986 euros au titre des années 2011 à 2013. 3° de mettre à la charge de l'État la somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - pour l'évaluation par comparaison du local litigieux, elle ne propose plus de retenir les locaux-type, n° 210 du procès-verbal du 14ème arrondissement de la ville de Paris, n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains et n° 48 du procès-verbal de la commune de Chelles, mais entend désormais se référer aux locaux-type suivants : a) le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Champigny-sur-Marne qui correspond à un hôtel d'une surface pondérée de 419 m2, évalué au tarif unitaire de 52 francs/m2 (7,93 euros/m2) ; il pourra être retenu comme terme de comparaison après application d'un abattement de 20 % afin de tenir compte de la différence de superficie entre les deux locaux, ramenant ainsi son tarif unitaire à 6,34 euros/m2 ; en outre, la circonstance que ce local-type ait fait l'objet de travaux n'est pas de nature à le disqualifier dès lors qu'il ressort des photographies jointes au dossier que le confort proposé y est similaire à celui de l'établissement à évaluer ; enfin, la date de construction d'un local-type n'est pas un élément devant systématiquement empêcher de le retenir comme terme de comparaison sous réserve des ajustements prévus à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ; b) le local-type n° 114 du procès-verbal complémentaire n° 5 de la commune de Corbeil-Essonnes, d'une surface pondérée de 981 m2, évalué au tarif unitaire de 90 francs/m2 (13,72 euros/m2), qui est un hôtel appartenant à une chaîne hôtelière et qui présente, de ce fait, de nombreuses similitudes avec le local à évaluer ; afin de tenir compte de l'écart de surface et de sa situation géographique plus intéressante que celle du local à évaluer, il y aura lieu d'appliquer un abattement de 45 % et, par suite, de ramener son tarif unitaire à 7,55 euros/m2 ; l'incapacité dans laquelle est l'administration de produire des documents en sa possession ne saurait conduire à exclure cet immeuble de la liste des termes de comparaison pouvant valablement être retenus ; .......................................................................................................... Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Locatelli, - et les conclusions de M. Skzryerbak, rapporteur public. 1. Considérant que la SNC COTE ECO ROISSY relève appel du jugement du 9 juin 2016 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes tendant à la réduction des cotisations foncières des entreprises et des taxes pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie à raison de l'établissement hôtelier qu'elle exploite sous l'enseigne " Première classe " dans la commune de Roissy-en-France au titre des années 2011, 2012 et 2013 ; 2. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article 1447-0 du code général des impôts : " Il est institué une contribution économique territoriale composée d'une cotisation foncière des entreprises et d'une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises " ; qu'aux termes de l'article 1467 de ce code : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France (...) dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période (...) / La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...) " ; qu'aux termes de l'article 1600 du même code : " I.-Il est pourvu à une partie des dépenses des chambres de commerce et d'industrie de région ainsi qu'aux contributions allouées par ces dernières, selon des modalités fixées par décret en Conseil d'Etat, aux chambres de commerce et d'industrie territoriales et à l'assemblée des chambres françaises de commerce et d'industrie au moyen d'une taxe pour frais de chambres constituée de deux contributions : une taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises et une taxe additionnelle à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (...) / II.-1.-La taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises mentionnée au I est due par les redevables de cette cotisation proportionnellement à leur base d'imposition (...) " ; 3. Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte " ; qu'aux termes de l'article 1498 dudit code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l'article 1498 sus-rappelé ; que, par ailleurs, lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1°, puis au 2°, de l'article 1498 du code général des impôts, par référence au loyer du bien, ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3° de cet article, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970 ; Sur la méthode d'évaluation par comparaison prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts : 4. Considérant que, pour déterminer la valeur locative de l'établissement hôtelier, de catégorie " deux étoiles ", que la SNC COTE ECO ROISSY exploite à Roissy-en-France sous l'enseigne " Première classe ", l'administration s'est initialement référée au local-type n° 11 du procès-verbal " C " de la commune de Baillet-en-France puis, ayant admis que ce terme de référence n'avait pas été régulièrement évalué faute d'avoir été loué au 1er janvier 1970, le service a recouru à la méthode d'évaluation directe prévue par les dispositions du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; que, cependant, la SNC COTE ECO ROISSY soutient que la valeur locative de l'hôtel qu'elle exploite peut être déterminée selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'après avoir proposé, à titre de comparaison, dans ses écritures de première instance, les locaux-type - dont elle propose l'abandon - n° 210 du procès-verbal des opérations de révision foncière du 14ème arrondissement de la ville de Paris, n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains et n° 48 du procès-verbal de la commune de Chelles, elle entend leur substituer en appel les locaux-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Champigny-sur-Marne et n° 114 du procès-verbal complémentaire n° 5 de la commune de Corbeil-Essonnes ; qu'ainsi, selon la société requérante, la méthode par comparaison pouvait valablement être retenue afin de fixer la valeur locative de l'immeuble en litige ; 5. Considérant, toutefois, et en premier lieu, que le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Champigny-sur-Marne correspond à un hôtel de préfecture construit en 1910, d'une capacité d'à peine seize chambres, qui ne peut valablement être comparé à l'établissement à évaluer, en sa qualité d'hôtel de chaîne de conception moderne ; que, par suite, il ne peut être retenu comme terme de référence ; 6. Considérant, en second lieu, que si la société COTE ECO ROISSY propose également de retenir le local-type n° 114 du procès-verbal complémentaire n° 5 de la commune de Corbeil-Essonnes, ce procès-verbal, qui indique que l'immeuble a été construit en 1987 - de sorte que, par hypothèse, il ne pouvait être loué au 1er janvier 1970 - ne précise pas ses modalités d'évaluation ; qu'ainsi, il ne peut être retenu comme terme de comparaison pertinent ; 7. Considérant que, dans la mesure où la société requérante ne propose pas d'autres locaux-type et où l'administration entend également se référer aux résultats d'une recherche portant sur pas moins de cent-vingt-deux termes de comparaison et de nombreuses décisions de justice, dont il ressort qu'aucun local-type - régulièrement évalué ou présentant les mêmes caractéristiques que l'immeuble à évaluer, situés à Roissy-en-France ou dans une autre commune économiquement comparable - ne peut être valablement retenu pour procéder à l'évaluation par comparaison de l'hôtel concerné, elle n'est pas fondée à soutenir que l'administration fiscale ne pouvait recourir à la méthode d'évaluation subsidiaire par voie d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts afin de fixer la valeur locative de cet établissement hôtelier ; Sur la méthode par voie d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts : 8. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires " ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ; 9. Considérant qu'en vertu de ces articles, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC précité, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; 10. Considérant que l'administration a déterminé, par voie d'appréciation directe, la valeur locative de l'hôtel " Première classe " exploité par la SNC COTE ECO ROISSY à partir d'un acte d'apport, d'une valeur de 11 000 000 francs au 1er janvier 1981, date suffisamment proche du 1er janvier 1970, incluant un hôtel-restaurant exploité sous l'enseigne " Ibis " à Sarcelles et d'un taux d'intérêt, non contesté, fixé à 7,5 %, tenant compte de ceux qui prévalaient alors dans les communes de Gonesse, Melun et Colombes ; qu'il résulte de l'instruction que la valeur locative en résultant, qui se monte à 56 069 euros, est supérieure à celle, de 37 786 euros, initialement déterminée pour l'établissement des impositions en litige ; qu'en l'absence de critique portant sur celle-ci, la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe ne peut qu'être regardée comme ayant été valablement mise en oeuvre ; 11. Considérant qu'il résulte de ce tout qui précède que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes ; que, par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées ; DÉCIDE : Article 1er : La requête de la SNC COTE ECO ROISSY est rejetée. 7 4 N° 16VE02348