Cour administrative d'appel de Paris, 5e chambre, du 11 octobre 2001, 97PA02318, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Paris
Formation : 5E CHAMBRE
Type de recours : Plein contentieux fiscal
Date de la décision : 2001-10-11
Numéro : 97PA02318
Rapporteur : M. DUPOUY
Commissaire du gouvernement : M. BOSSUROY

(5ème Chambre ) VU, enregistrés au greffe de la cour les 21 août 1997 et 10 juin 1998, la requête et le mémoire complémentaire présentés par la SOCIETE BULL, dont le siège est ... ; la SOCIETE BULL demande à la cour : 1 ) d'annuler le jugement n 955289 du 4 juillet 1997 par lequel le tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 1994 dans les rôles de la commune de Champs-sur-Marne (Seine-et-Marne) ; 2 ) de prononcer la réduction demandée ; VU les autres pièces du dossier ; VU le code général des impôts ; VU le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 27 septembre 2001 : - le rapport de M. DUPOUY, premier conseiller, - et les conclusions de M. BOSSUROY, commissaire du Gouvernement ; Sur la base légale retenue par le tribunal administratif : Considérant qu'aux termes de l'article 1503 du code général des impôts : "I. Le représentant de l'administration et la commission communale des impôts directs dressent la liste des locaux de référence visés à l'article 1496, déterminent leur surface pondérée et établissent les tarifs d'évaluation correspondants ... II. Dans les trois mois qui suivent l'affichage, ces éléments peuvent être contestés tant par le maire ... que par les propriétaires et les locataires à condition que les réclamants possèdent ou tiennent en location plus du dixième du nombre total des locaux de la commune ou du secteur de la commune intéressé ..." ; Considérant que pour estimer que la SOCIETE BULL n'était pas recevable à contester la valeur locative de l'immeuble à usage de centre de formation dont elle était propriétaire sur la commune de Champs-sur-Marne (Seine-et-Marne), le tribunal administratif s'est fondé sur la circonstance que cet immeuble avait été inscrit comme local de référence sur le procès-verbal complémentaire des opérations de révision des évaluations foncières de cette commune et que la société n'avait pas contesté la valeur locative qui avait été attribuée audit immeuble, dans les formes et délais prévus par l'article 1503 précité ; que, toutefois, les dispositions de l'article 1503, qui ne renvoient qu'à l'article 1496 concernant les locaux d'habitation ou à usage professionnel, ne sont pas applicables aux immeubles à usage commercial visés par les seules dispositions de l'article 1498 du même code ; qu'ainsi, c'est à tort que le tribunal administratif a opposé à la SOCIETE BULL les dispositions de l'article 1503 pour rejeter sa demande de réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 1994 à raison de son immeuble commercial de Champs-sur-Marne ; Sur la méthode de détermination de la valeur locative et l'évaluation retenue : Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : "La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1 Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2 a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble-type était loué normalement à cette date ; soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3 ) A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe" ; que la valeur locative des locaux commerciaux achevés postérieurement à la date de référence de la dernière révision générale des évaluations foncières, fixée, par l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts, au 1er janvier 1970, doit être déterminée, à cette date, au moyen des méthodes et dans les conditions indiquées par les seules dispositions des 2 et 3 de l'article 1498 précité, pour être ensuite actualisée selon les modalités prévues par les articles 1516 et suivants du même code ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'administration a apprécié la valeur locative de l'immeuble litigieux, dont la construction a été achevée en 1986, en recourant à la méthode comparative, conformément au 2 de l'article 1498 précité ; que l'absence de local type à usage de bureaux situé, comme l'immeuble de la SOCIETE BULL, dans la partie de la commune de Champs-sur-Marne incluse dans le périmètre d'aménagement de l'agglomération nouvelle de Marne-la-Vallée justifiait que l'administration recherche hors de la commune les termes de comparaison permettant d'arrêter la valeur locative dudit immeuble ; que le service a procédé à l'évaluation par comparaison avec le local type n 61 du procès-verbal n 6670 C de la commune de Noisy-le-Grand, limitrophe de Champs-sur-Marne, et dont la valeur locative au 1er janvier 1970 avait été fixée à 200 F le mètre carré ; qu'il ressort des éléments non contestés produits par l'administration que le local de référence, également situé dans le périmètre de l'agglomération nouvelle de Marne-la-Vallée, présente les mêmes caractéristiques que l'immeuble litigieux du point de vue de la qualité de sa construction, de ses dimensions et de son état d'entretien ; que, pour tenir compte des différences d'éloignement de ces deux biens par rapport au centre de Paris, l'administration a, pour l'évaluation de l'immeuble appartenant à la société requérante, appliqué un abattement de 30 % sur la valeur locative unitaire retenue pour le local choisi comme terme de comparaison ; que l'administration précise que la valeur locative unitaire de 140 F le mètre carré ainsi déterminée correspond au tarif généralement retenu pour les bâtiments administratifs et commerciaux de taille importante et de conception moderne situés dans l'agglomération nouvelle de Marne-la-Vallée ; que la société requérante ne produit aucun élément précis de nature à établir que, compte tenu des similitudes et des différences existant entre l'immeuble de Noisy-le-Grand et l'immeuble litigieux, l'administration aurai t fait une inexacte appréciation de la valeur locative à attribuer à ce dernier ; Considérant qu'à titre subsidiaire, la SOCIETE BULL demande que la valeur locative de son immeuble soit déterminée par voie d'appréciation directe, dans les conditions prévues au 3 de l'article 1498 du code général des impôts ; que, toutefois, cette méthode d'évaluation est exclue lorsqu'il existe, comme c'est le cas en l'espèce, soit dans la commune où est situé l'immeuble, soit dans des communes avoisinantes présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de cette commune, des immeubles susceptibles de servir de termes de comparaison ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SOCIETE BULL n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande ;Article 1er : La requête de la SOCIETE BULL est rejetée.