CAA de MARSEILLE, 3ème chambre, 03/12/2020, 19MA05609, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de MARSEILLE
Formation : 3ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2020-12-03
Numéro : 19MA05609
Président : M. LASCAR
Rapporteur : Mme Samira  TAHIRI
Commissaire du gouvernement : Mme COURBON
Avocat(s) : TZA  AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La société à responsabilité limitée (SARL) Motel Montpellier Sud a demandé au tribunal administratif de Montpellier de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016 à raison de locaux situés 164 avenue de Palavas sur le territoire de la commune de Montpellier. Par un jugement n° 1802600, 1802601 du 21 octobre 2019, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande. Procédure devant la Cour : Par une requête, enregistrée le 19 décembre 2019 et un mémoire en réplique, enregistré le 10 avril 2020, la SARL Motel Montpellier Sud, représentée par Me A..., demande à la Cour : 1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Montpellier ; 2°) de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016 ; 3) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - l'administration ne pouvait, pour déterminer par comparaison la valeur locative de l'établissement qu'elle exploite, utiliser le local-type n° 35 du procès-verbal 6670 " Maisons Exceptionnelles " (" ME ") de la commune de Montpellier compte tenu de leur distance par rapport au centre-ville et de leurs surfaces pondérées respectives ; - c'est à tort que le tribunal a rejeté les termes de comparaison proposés. Par des mémoires en défense, enregistrés les 10 février 2020 et 23 septembre 2020, le ministre de l'action et des comptes publics conclut au rejet de la requête. Il soutient que les moyens invoqués par la SARL Motel Montpellier Sud ne sont pas fondés. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme B..., - et les conclusions de Mme Courbon, rapporteur public. Considérant ce qui suit : 1. La SARL Motel Montpellier Sud, qui exploite sous l'enseigne " Ibis " et " Ibis Budget " un établissement hôtelier situé 164 avenue de Palavas sur le territoire de la commune de Montpellier, fait appel du jugement du 21 octobre 2019 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande tendant à la réduction de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016. 2. Aux termes de l'article 1467 du code général des impôts : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France, à l'exclusion des biens exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties en vertu des 11° et 12° de l'article 1382, dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période. (...) ". En vertu de l'article 1600 du même code, il est institué une taxe pour frais de chambre de commerce constituée notamment d'une contribution additionnelle à la cotisation foncière des entreprises. Aux termes de l'article 1607 bis de ce code, la base de la taxe spéciale d'équipement est déterminée dans les mêmes conditions que pour la part communale ou, à défaut de part communale, dans les mêmes conditions que la part intercommunale de la taxe principale à laquelle elle s'ajoute. Aux termes de l'article 1388 du même code : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminées conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B (...) ". Aux termes de l'article 1498 du même code, dans sa rédaction applicable : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : (...) / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales (...) ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce même code, dans sa rédaction applicable : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types (...) ". Enfin, aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 3. Il résulte des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts que, lorsqu'il est impossible de trouver un local-type pertinent dans la commune de l'immeuble à évaluer, peut être retenu comme terme de comparaison un local-type situé hors de la commune, quelle que soit sa commune d'implantation, pourvu que, d'un point de vue économique, cette dernière commune présente une analogie suffisante avec la commune de l'immeuble à évaluer. Dans ce cas, il appartient à l'administration, par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, d'ajuster le cas échéant la valeur locative afin de tenir compte des différences entre le terme de comparaison et l'immeuble à évaluer. 4. La société requérante fait valoir que la valeur locative de l'immeuble qu'elle exploite ne peut être évaluée par comparaison avec l'établissement retenu par l'administration et propose d'autres termes de comparaison. Sur le terme de comparaison proposé par l'administration : 5. La SARL Motel Montpellier Sud conteste l'évaluation de l'immeuble qu'elle exploite, hors partie restaurant, par comparaison avec le local-type n° 35 du procès-verbal 6670 " Maisons Exceptionnelles " (" ME ") de la commune de Montpellier, lequel correspond à un immeuble construit en 1890, exploité en hôtel deux étoiles, situé dans le centre de Montpellier à proximité de la place de la Comédie, du palais des congrès et de la gare et ayant une surface pondérée de 435 m². Les hôtels exploités par la société requérante sous les enseignes " Ibis " et " Ibis Budget ", d'une surface pondérée totale de 3 035 m², bénéficient respectivement d'un classement hôtelier de trois et deux étoiles et disposent d'un restaurant. Le service leur a fait application d'une majoration de 40 % pour tenir compte de la différence de catégorie hôtelière et de l'état d'entretien avec le local-type n° 35. La SARL Motel Montpellier Sud sollicite l'application d'un abattement de 30 % en se prévalant d'une différence de localisation et de surface pondérée. Il résulte toutefois de l'instruction que si le local-type n° 35 est situé à proximité du centre-ville, l'établissement hôtelier exploité par la SARL Motel Montpellier Sud est quant à lui localisé dans une zone de bureaux en expansion et bénéficie de la proximité de l'autoroute ainsi que des voies d'accès aux plages. En outre, il n'est pas contesté qu'un arrêt de tramway permet d'accéder en une vingtaine de minutes au centre-ville et que l'établissement dispose d'un parking gratuit de 517 m². Dans ces conditions, il ne résulte pas de l'instruction, compte tenu des éléments de comparaison ci-dessus décrits et non utilement contestés, que la différence de surface pondérée entre le local de référence et le local à évaluer justifie l'application d'un abattement supplémentaire. Sur les termes de comparaison proposés par la SARL : 6. La SARL Motel Montpellier Sud propose comme terme alternatif de comparaison le local-type n° 32 figurant au procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Béziers. Toutefois, il est constant que cet hôtel a été détruit en 2004. Dès lors, il ne peut être retenu comme terme de comparaison au 1er janvier 2016. 7. La SARL Motel Montpellier Sud propose également comme terme alternatif le local-type n° 31 du procès-verbal 6670-ME de la commune de Montpellier correspondant à l'établissement " Océania le Métropole " qui est un hôtel quatre étoiles sis 3 rue Clos René à Montpellier. Toutefois, l'appelante n'assortit pas son moyen de précisions suffisantes permettant à la Cour de comparer, au regard de leurs caractéristiques, cet établissement et l'immeuble à évaluer. 8. Il résulte de ce qui précède que la SARL Motel Montpellier Sud n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande. Il y a lieu de rejeter, par voie de conséquence, ses conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. D É C I D E : Article 1er : La requête de la SARL Motel Montpellier Sud est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société à responsabilité limitée Motel Montpellier Sud et au ministre de l'économie, des finances et de la relance. Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer. Délibéré après l'audience du 19 novembre 2020, où siégeaient : - M. Lascar, président, - Mme C..., présidente assesseure, - Mme B..., premier conseiller. Rendu public par mise à disposition au greffe, le 3 décembre 2020. 5 N° 19MA05609 fa