CAA de NANCY, 1ère chambre - formation à 3, 30/06/2017, 16NC01977, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de NANCY
Formation : 1ère chambre - formation à 3
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2017-06-30
Numéro : 16NC01977
Président : M. MESLAY
Rapporteur : Mme Colette  STEFANSKI
Commissaire du gouvernement : M. FAVRET
Avocat(s) : SELARL SOLER-COUTEAUX / LLORENS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La société Patrimoine promotion a demandé au tribunal administratif de Strasbourg de condamner la commune d'Hettange-Grande à lui verser une indemnité de 816 030,06 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2014 et de la capitalisation des intérêts en réparation de préjudices subis en raison d'un refus illégal de permis de construire modificatif du 15 février 2011. Par un jugement n° 1406814 du 30 juin 2016, le tribunal administratif a rejeté sa demande. Procédure devant la cour : Par une requête enregistrée le 30 août 2016, la société Patrimoine promotion, représentée par MeD..., demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Strasbourg ; 2°) de condamner la commune d'Hettange-Grande à lui verser une somme de 816 030,06 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2014 et de la capitalisation des intérêts ; 3°) de mettre à la charge de la commune une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - c'est à tort que le tribunal administratif a estimé qu'il n'existait pas de lien de causalité direct entre le refus illégal de permis de construire modificatif et la caducité de la promesse de vente qui a empêché la réalisation de l'opération qu'elle avait prévue ; le tribunal administratif s'est fondé sur une hypothèse qui était en outre très improbable ; - elle a été privée d'une chance sérieuse de réaliser son projet, ce qui justifie une indemnisation à hauteur de 90 % de son préjudice ; - elle démontre la réalité de son préjudice tenant à l'impossibilité de réaliser son projet complet comportant 14 logements, le projet comportant 12 logements n'étant pas économiquement viable ; il n'appartenait pas au tribunal administratif d'apprécier si la société pouvait réaliser un autre projet alors que la condition suspensive portait sur le projet de construction de 14 logements ; - elle justifie du montant de son préjudice qui est totalement imputable à la commune. Par un mémoire en défense, enregistré le 28 novembre 2016, la commune d'Hettange-Grande, représentée par MeB..., conclut : - au rejet de la requête ; - à ce que soit mise à la charge de la société Patrimoine promotion une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - le permis de construire modificatif demandé n'aurait pas été purgé de tout recours à la date d'expiration, le 30 juin 2011, de la condition suspensive figurant dans la promesse de vente qui serait devenue caduque même si la commune n'avait pas opposé un refus de permis de construire illégal ; - le tribunal administratif ne s'est pas fondé sur un élément hypothétique ; - la société requérante ne pouvait pas renoncer à la condition suspensive en cas de recours contre le permis de construire s'il avait été délivré ; - le refus illégal de permis de construire est sans incidence sur la vente et la société ne peut soutenir qu'elle a été privée d'une chance sérieuse de réaliser son projet ; - compte tenu des éléments du dossier, il n'est pas établi que la société a renoncé à son projet en raison du refus illégal de permis de construire. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Stefanski, président, - les conclusions de M. Favret, rapporteur public, - et les observations de MeA..., pour la société Patrimoine promotion, ainsi que celles de MeB..., pour la commune d'Hettange-Grande. Considérant ce qui suit : 1. Le 6 mars 2009, le maire de la commune d'Hettange-Grande a délivré à la société CetC Immobilier un permis de construire un immeuble de 12 logements de surface hors oeuvre nette de 706 m² sur les parcelles cadastrées section 31 n° 58 et 59. 2. Le 13 octobre 2010, les propriétaires de ces parcelles ont conclu avec M.C..., gérant de la société Patrimoine promotion, une promesse de vente portant sur le terrain cadastré section 31 n° 58 et 59 et sur les deux maisons qui y étaient implantées. La promesse de vente stipulait que M. C...pourrait demander sa réalisation jusqu'au 30 juin 2011, mais que s'il n'avait pas obtenu un permis de démolir et un permis de construire à cette date, le délai de la promesse serait automatiquement prolongé, sur demande de M.C..., du délai nécessaire à l'obtention du permis de construire et de la purge du droit de recours des tiers. 4. Le 1er novembre 2010, un avenant à la promesse de vente a été conclu, afin de tenir compte de ce que la société Patrimoine promotion entendait déposer une demande de permis de construire modificatif du permis de construire accordé le 6 mars 2009 à la société CetC Immobilier, afin de porter l'opération à 14 logements. L'avenant mentionnait : " En compensation, les deux parties ramènent la durée de réalisation de la promesse de vente au 30 juin 2011 inclusivement sans pouvoir dépasser cette date. Dans l'hypothèse où le bénéficiaire n'aurait pas obtenu dans ledit délai un permis de construire modificatif purgé de tout recours, la présente promesse de vente du 13 octobre 2010 sera alors considérée caduque et de nul effet ". 5. Le 10 novembre 2010, la société Patrimoine promotion a demandé le transfert du permis de construire de la société CetC Immobilier qui a été accepté par la commune le 16 novembre 2010. Le 19 novembre 2010, la société Patrimoine promotion a demandé un permis de construire modificatif afin d'ajouter 2 logements et une surface hors oeuvre nette de 64 m². Le 15 février 2011, la commune a refusé d'accorder ce permis de construire modificatif au motif que le projet ne respectait pas les articles U1 et U12 du plan local d'urbanisme approuvé le 13 juillet 2010. La vente n'a pas été conclue. 6. Par un jugement devenu définitif du 30 décembre 2013, le tribunal administratif de Strasbourg a annulé ce refus de permis de construire au motif que la société disposait d'un permis de construire tacite à compter du 19 février 2011 en raison de la notification irrégulière du refus de permis de construire, que ce permis de construire tacite ne pouvait être retiré sans procédure contradictoire et que le maire ne pouvait opposer à la demande des dispositions du plan local d'urbanisme entrées en vigueur après la date de délivrance du permis de construire initial et qui concernaient des éléments du projet qui ne faisaient pas l'objet de modification. 7. En application du jugement, le maire d'Hettange-Grande a délivré à la société Patrimoine promotion une attestation de permis de construire tacite. 8. Le 9 décembre 2014, la société Patrimoine promotion, dont la promesse de vente était devenue caduque, a saisi le tribunal administratif d'une demande tendant à la condamnation de la commune à réparer les préjudices qu'elle avait subis en raison de l'illégalité du refus du permis de construire modificatif. La société interjette appel du jugement par lequel le tribunal administratif a rejeté sa demande. 9. La société Patrimoine promotion soutient que la vente n'a pu être conclue en raison du refus illégal de permis de construire modificatif. Elle fait également valoir que c'est à tort que le tribunal administratif lui a opposé, d'une part, que la réalisation de la condition suspensive au 30 juin 2011 n'était pas assurée dès lors qu'il ne ressortait pas des pièces du dossier qu'en cas de délivrance du permis de construire, ce dernier aurait été purgé de tout recours de tiers à cette date, d'autre part, qu'elle ne justifiait pas des motifs pour lesquels elle n'avait pas mis en oeuvre le permis de construire permettant la construction de 12 logements dont elle était titulaire et qu'elle ne précisait pas en quoi la construction de deux logements supplémentaires était indispensable à l'équilibre économique de son projet. 10. Dès lors que le permis de construire initial n'avait pas été contesté par des tiers, il est probable que le permis de construire modificatif, qui ne portait que sur l'ajout de deux logements sans changement de structure ou de gabarit de l'immeuble, n'aurait pas davantage donné lieu à recours de tiers. Il résulte également de la conclusion de l'avenant et notamment de son intégration dans la promesse de vente initiale, que la société Patrimoine promotion entendait seulement réaliser l'opération comportant quatorze logements et qu'elle n'envisageait pas de mettre en oeuvre le permis de construire permettant la construction de douze appartements dont elle était titulaire. Cependant, il est constant qu'au mois de décembre 2010, seules quatre réservations de logements dont deux au nom du gérant de la société requérante avaient été enregistrées, bien que la société ait exposé des frais de publicité et de démarchage en vue de la commercialisation de son projet, en recourant aux services d'intermédiaires spécialisées. Ainsi, il ne résulte pas de l'instruction que le refus illégal de permis de construire modificatif par la commune d'Hettange-Grande soit à l'origine de l'absence de réalisation de l'opération prévue par la société Patrimoine promotion. De plus, le préjudice de la société a également pour origine son choix de s'engager dans une opération qui nécessitait un permis de construire modificatif en procédant, avant même de demander ce permis de construire, au rachat du permis de construire d'origine délivré à une autre société et à la signature d'un avenant à la promesse de vente initiale, qui avait pour effet de réduire la durée de cette promesse en supprimant sa prolongation de droit jusqu'à obtention du permis de construire. Ainsi, le lien de causalité direct entre la faute de la commune et les préjudices invoqués par la société tenant à l'absence de réalisation du projet n'est pas établi. 11. Il résulte de ce qui précède que la société Patrimoine promotion n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a rejeté sa demande. Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 12. Ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune d'Hettange-Grande, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la société Patrimoine promotion demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 13. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application de ces dispositions de mettre à la charge de la société Patrimoine promotion une somme à verser à la commune d'Hettange-Grande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par ces motifs, DECIDE : Article 1er : La requête de la société Patrimoine promotion est rejetée. Article 2 : Les conclusions de la commune d'Hettange-Grande tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société Patrimoine promotion et à la commune d'Hettange-Grande. Copie en sera adressée au préfet de la Moselle. 2 N° 16NC01977