CAA de MARSEILLE, 6ème chambre - formation à 3, 19/12/2016, 15MA02421, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de MARSEILLE
Formation : 6ème chambre - formation à 3
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2016-12-19
Numéro : 15MA02421
Président : M. MOUSSARON
Rapporteur : Mme Marie-Pierre  Steinmetz-Schies
Commissaire du gouvernement : M. THIELE
Avocat(s) : SELARL MAUDUIT LOPASSO GOIRAND VARRON-CHARRIER & ASSOCIES

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La société Foncia Baies du Soleil a demandé au tribunal administratif de Toulon de condamner la commune de Bandol à lui verser une somme de 26 500 euros en réparation du préjudice qu'elle a subi, avec intérêts au taux légal et capitalisation. Par une ordonnance n° 1301553 du 20 juin 2013, la vice-présidente du tribunal administratif de Toulon a rejeté la demande de la société Foncia Baies du Soleil comme portée devant une juridiction incompétente pour en connaître. Par un arrêt n° 13MA02892 du 13 novembre 2013, la cour administrative d'appel de Marseille a annulé l'ordonnance susvisée du 15 juillet 2013 et a renvoyé l'affaire au tribunal administratif de Toulon pour qu'il y soit statué. Par un jugement n° 1301553 du 17 avril 2015, le tribunal administratif de Toulon a condamné la commune de Bandol à verser à la société Foncia Baies du Soleil la somme de 26 500 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 février 2013, avec capitalisation. Procédure devant la Cour : Par une requête, enregistrée le 15 juin 2015, la commune de Bandol, représentée par MeD..., demande à la Cour : 1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Toulon du 17 avril 2015 ; 2°) de rejeter la demande de la société Foncia Baies du Soleil ; 3°) de mettre à la charge de la société Foncia Baies du Soleil une somme de 3 000 euros à lui verser au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - le mandat de vente n'imposait pas au mandant d'adresser au mandataire une copie de l'avant-contrat de vente avant sa signature ; - elle n'était pas tenue d'informer le mandataire, dans un délai impératif, de la conclusion d'un contrat de vente ; - elle a satisfait à son obligation contractuelle en informant la commune, par courrier du 1er décembre 2011, de la signature d'un compromis ; - la commune n'était pas tenue de verser la somme de 26 500 euros dès lors que l'acquéreur n'a pas été présenté par l'agent immobilier ; - la société Foncia est dans l'impossibilité de démontrer une entente frauduleuse entre les parties. Par un mémoire en défense, enregistré le 15 octobre 2015, la société Foncia Baies du Soleil, représentée par Me C...E..., conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 6 000 euros lui soit versée par la commune de Bandol au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - le mandant et l'acquéreur ont évincé l'agent immobilier en faisant visiter le bien par une personne physique et en faisant ratifier le compromis par une autre personne, alors que ces deux personnes physiques sont associées au sein d'une même personne morale, la SCI Villa Marguerite ; - le compromis de vente prévoit la substitution par la SCI Marguerite, ce que le mandant ne pouvait ignorer ; - la chronologie des faits et le montage de la cession démontre que la commune n'a pas respecté ses obligations contractuelles et a commis une faute ; - le préjudice est certain et correspond à la somme stipulée au contrat de mandat. Par un mémoire en réplique, enregistré le 28 juillet 2016, la commune de Bandol conclut aux mêmes fins que la requête et soutient en outre que : - les premiers juges ont dénaturé les termes du mandat en considérant que la commune devait communiquer à l'agence une copie du compromis de vente avant la signature de l'acte authentique ; - la société n'a jamais informé la commune de Bandol de la visite effectuée par M. B... ; - la rémunération du mandataire est due à celui qui a conclu la vente. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code des marchés publics ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Steinmetz-Schies, rapporteur ; - les conclusions de M. Thiele, rapporteur public ; - les observations de Me C...E...pour la société Foncia Baies du Soleil. Une note en délibéré, présentée pour la société Foncia, a été enregistrée le 12 décembre 2016. 1. Considérant que la commune de Bandol a conclu, le 12 mai 2011, avec l'agence immobilière Foncia Baies du Soleil un mandat de vente non exclusif portant sur un bien lui appartenant, sis 13 avenue de la gare à Bandol, au prix de 556 500 euros rémunération du mandataire comprise, laquelle avait été fixée à la somme de 26 500 euros, à la charge du vendeur ; que ce mandat avait été conclu pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction pour une durée maximale d'un an à compter de sa signature ; qu'un compromis de vente a été signé directement le 12 septembre 2011 entre la commune et l'acquéreur du bien, M.A..., au prix de 530 000 euros, en dehors du mandat de l'agence Foncia Baies du Soleil ; que la société Foncia Baies du Soleil a demandé au tribunal administratif de Toulon de condamner la commune de Bandol à lui verser une somme de 26 500 euros en réparation du préjudice qu'elle a subi résultant de la méconnaissance de la convention de mandat, avec intérêts au taux légal et capitalisation ; que par une ordonnance n° 1301553 du 20 juin 2013, la vice-présidente du tribunal administratif de Toulon a rejeté la demande de la société Foncia Baies du Soleil comme portée devant une juridiction incompétente pour en connaître ; que, par un arrêt du 13 novembre 2013, la cour administrative d'appel de Marseille a annulé l'ordonnance ci-dessus mentionnée du 15 juillet 2013, et a renvoyé l'affaire au tribunal administratif de Toulon pour qu'il y soit statué ; 2. Considérant que par un jugement du 17 avril 2015, dont la commune de Bandol relève appel, le tribunal administratif de Toulon a condamné la commune à verser à la société Foncia Baies du Soleil la somme de 26 500 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 février 2013, avec capitalisation à compter du 11 août 2014 ; 3. Considérant en premier lieu, qu'aux termes du mandat non exclusif de vente conclu le 12 mai 2011, entre la commune de Bandol et la société Foncia Baies du Soleil : " (...) Le mandant garde la faculté de vendre le bien, mais s'interdit pendant la durée du présent mandat et durant 12 mois au-delà du terme du mandat, de vendre à un acquéreur qui lui aura été présenté par le mandataire au cours du mandat sans le concours de ce dernier " ; 4. Considérant qu'il résulte de l'instruction que M. B...a reconnu, par la signature d'un bon de visite, avoir visité le bien sis 13 avenue de la Gare à Bandol, le 25 mai 2011, par l'entremise de l'agence immobilière Foncia Baies du Soleil ; que le 20 juin 2011 il a constitué avec M. A...une société civile immobilière dite " Villa Marguerite ", dont le siège social est sis à son domicile ; que le 12 juillet 2011, le conseil municipal de la commune de Bandol autorisait la cession du bien en cause à M. A...pour un montant de 530 000 euros ; que le 12 septembre 2011, un compromis de vente était signé entre la commune de Bandol et M.A..., avec la possibilité de se substituer la société civile " Villa Marguerite "; qu'enfin, par acte authentique en date du 27 février 2012, la vente a été signée entre la commune de Bandol et la société civile " Villa Marguerite " ; 5. Considérant que, compte tenu de la mention expresse de substitution dans le compromis de vente, de M. A...par la société civile immobilière " Villa Marguerite ", composée, entre autres personnes physiques, de M. B...et de M.A..., et de la substitution réalisée dans l'acte authentique conclu le 27 février 2012, la commune de Bandol ne peut soutenir avoir respecté ses obligations contractuelles en concluant l'acte de vente avec un acquéreur qui doit être regardé comme ayant été présenté par l'agence immobilière Foncia Baies du Soleil ; 6. Considérant en deuxième lieu, qu'aux termes du mandat non exclusif de vente conclu entre la commune de Bandol et la société Foncia Baies du Soleil : " En cas de non-respect d'une des obligations ci-dessus mentionnés en caractères gras, le mandant versera au mandataire à titre de dommages et intérêts, une indemnité forfaitaire qu'il accepte entièrement et définitivement, d'un montant égal à la rémunération stipulée ci-contre ", à savoir 26 500 euros ; 7. Considérant que la commune de Bandol a privé la société Foncia Baies du Soleil de la réalisation de l'acquisition dont elle l'avait chargée ; qu'elle a ainsi droit à la rémunération prévue dans le contrat de mandat, s'élevant à la somme de 26 500 euros, assortie des intérêts à compter du 18 février 2013, et capitalisation des intérêts à compter du 11 août 2014 ; 8. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la commune de Bandol n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon l'a condamnée à verser à la société Foncia Baies du Soleil la somme de 26 500 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 février 2013, avec capitalisation à compter du 11 août 2014 ; Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 9. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Foncia Baies du Soleil, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la commune de Bandol demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Bandol une somme de 2 000 euros à verser à la société Foncia Baies du Soleil au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative; D É C I D E : Article 1er : La requête de la commune de Bandol est rejetée. Article 2 : La commune de Bandol versera une somme de 2 000 euros à la société Foncia Baies du Soleil au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Bandol et à la société Foncia Baies du Soleil. Délibéré après l'audience du 5 décembre 2016, où siégeaient : - M. Moussaron, président, - Mme Steinmetz-Schies, président-assesseur, - Mme Héry, premier conseiller, Lu en audience publique, le 19 décembre 2016. 2 N° 15MA02421