CAA de PARIS, 10ème chambre, 03/07/2014, 13PA01596, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de PARIS
Formation : 10ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2014-07-03
Numéro : 13PA01596
Président : M. KRULIC
Rapporteur : M. Claude  JARDIN
Commissaire du gouvernement : M. OUARDES
Avocat(s) : SCP BAKER & MACKENSIE

Vu le recours, enregistré le 23 avril 2013, présenté par le ministre de l'économie et des finances, qui demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 1105725/2-3 du 17 janvier 2013 par lequel le Tribunal administratif de Paris a, d'une part, pour la détermination de la base de la taxe professionnelle et des taxes additionnelles au titre de l'année 2009, fixé à 10,81 euros le mètre carré la valeur locative de l'hôtel " Pullman ", anciennement " Sofitel ", situé 8 rue Louis Armand, dans le quinzième arrondissement de Paris, d'autre part, déchargé la Société hôtelière de la Porte de Sèvres de la différence entre le montant des cotisations de taxe professionnelle et de taxes additionnelles auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2009 dans les rôles de la ville de Paris et celui résultant de la base d'imposition ainsi fixée ; 2°) de rétablir la Société hôtelière de la Porte de Sèvres au rôle de la taxe professionnelle et des taxes additionnelles de l'année 2009 à raison des droits dont la décharge a été prononcée en première instance ; ......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 24 juin 2014 : - le rapport de M. Jardin, président assesseur, - et les conclusions de M. Ouardes, rapporteur public ; 1. Considérant que la Société hôtelière de la Porte de Sèvres, qui exploite l'hôtel " Pullman ", anciennement " Sofitel ", situé 8 rue Louis Armand, dans le quinzième arrondissement de Paris, a présenté au directeur des services fiscaux une réclamation datée du 3 décembre 2010 pour contester les cotisations de taxe professionnelle et de taxes additionnelles à cette taxe auxquelles elle avait été assujettie au titre de l'année 2009 en faisant valoir que le terme de comparaison retenu par l'administration pour évaluer la valeur locative de l'hôtel, à savoir l'hôtel " Hilton " situé 18 avenue de Suffren, dans le quinzième arrondissement de Paris, était inapproprié ; que le directeur régional des finances publiques a transmis cette réclamation au Tribunal administratif de Paris en application de l'article R. 199 du livre des procédures fiscales ; que, par un jugement lu le 17 janvier 2013, le Tribunal administratif de Paris, qui a fait droit à la contestation du choix du terme de comparaison, a fixé à 10,81 euros le mètre carré la valeur locative de l'hôtel et déchargé la Société hôtelière de la Porte de Sèvres de la différence entre le montant des impositions contestées et celui résultant de la base ainsi fixée ; que le ministre de l'économie et des finances relève appel de ce jugement ; Sur la régularité du jugement attaqué : 2. Considérant que les premiers juges ont retenu le " Grand Hôtel Intercontinental " comme terme de comparaison pour évaluer la valeur locative de l'hôtel à l'origine du litige ; que le directeur régional des finances publiques a fait valoir en première instance, dans le mémoire présenté le 8 septembre 2012, que la valeur locative de cet immeuble, qui appartient à la catégorie des immeubles de grande hauteur, ne pouvait être évaluée que par comparaison avec un immeuble présentant la même spécificité, ce qui n'est pas le cas du " Grand Hôtel Intercontinental " ; que les premiers juges n'ont pas examiné ce moyen de défense, qui n'était pas inopérant ; que le ministre est par suite fondé à soutenir que jugement attaqué est entaché d'une irrégularité de nature à entraîner son annulation ; 3. Considérant qu'il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur la demande de la Société hôtelière de la Porte de Sèvres ; Sur le fond du litige : 4. Considérant qu'aux termes de l'article 1469 du code général des impôts, dans sa rédaction alors en vigueur, la valeur locative servant de base à la taxe professionnelle : " (...) est déterminée comme suit : 1° Pour les biens passibles d'une taxe foncière, elle est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; " ; qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; qu'aux termes de l'article 1504 du même code : " Les locaux types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts (...) " ; En ce qui concerne le choix de l'hôtel " Hilton " comme terme de comparaison : 5. Considérant que la Société hôtelière de la Porte de Sèvres soutient que l'hôtel " Hilton " ne peut légalement être retenu comme terme de comparaison, en application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, dès lors qu'il ne faisait pas l'objet d'une location à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970 ; 6. Considérant que d'après le bail signé le 27 juillet 1965, la société anonyme l'Immobilière Hôtelière a loué à la société à responsabilité limitée Société Hôtelière de Paris un groupe de deux immeubles de dix et onze étages que le bailleur s'engageait à construire à ses frais sur un terrain d'environ 6 248 m2 et dans lesquels le preneur devait exercer une activité hôtelière ; que le bail, dont le point de départ était fixé à la date de la réception des immeubles, avait une durée de vingt-cinq années, renouvelable pour une, deux ou trois périodes de dix années ; que, selon la section I du titre III du bail, le loyer annuel est calculé en additionnant une somme forfaitaire de 1 700 000 F et une somme variable représentant 8, 5 % du coût de la construction de l'hôtel ; que le c) de cette section prévoit que le coût de construction a été fixé à 42 670 000 F au 31 mars 1963 et que, compte tenu de ce chiffre, le montant du loyer annuel ne peut excéder la somme de 5 326 950 F, sauf si trouvent à s'appliquer les dérogations à cette stipulation prévues au d) et le e) de la même section, soit la révision de certains des prix entrant dans l'évaluation du coût de la construction et une majoration du loyer dépendant du taux moyen d'occupation annuelle de l'hôtel, dans l'hypothèse où il excéderait 75 % ; 7. Considérant qu'à l'appui de sa contestation relative aux conditions de prix de la location de l'hôtel servant de terme de comparaison, la Société hôtelière de la Porte de Sèvres fait valoir que le taux de rendement des capitaux investis par le propriétaire des immeubles, égal à 15 %, était anormalement élevé par rapport au taux des placements immobiliers constatés à Paris au 1er janvier 1970 pour les locaux commerciaux ; que l'administration ne conteste pas sérieusement les éléments du calcul effectué par la société pour justifier de la réalité de ses allégations, en particulier en ce qui concerne le taux d'intérêt représentatif du taux des placements immobiliers constaté à Paris pour les locaux commerciaux dès lors qu'elle propose une appréciation directe de la valeur locative de l'immeuble à l'origine du litige en retenant un taux d'intérêt de 6 % ; qu'il résulte ainsi de l'instruction que le taux de rendement des capitaux investis par le propriétaire des immeubles, qui apparaît comme très largement supérieur au taux des placements immobiliers constaté à Paris pour les locaux commerciaux est, en l'espèce, anormalement élevé, ce qui contribue à caractériser l'existence d'une location consentie à des conditions de prix anormales, au sens du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; 8. Considérant que la Société hôtelière de la Porte de Sèvres appuie également sa contestation sur la circonstance que la valeur locative du terme de comparaison a été évaluée par l'administration à 304 F par mètre carré pondéré alors que, selon les procès-verbaux de la commission communale des impôts directs, la valeur locative de plusieurs hôtels appartenant comme l'hôtel " Hilton " à la catégorie des hôtels quatre étoiles et retenus comme locaux-types par l'administration varie entre 53 F et 134 F par mètre carré ; que la circonstance que ces hôtels aient des dates de construction beaucoup plus anciennes que l'hôtel " Hilton " ne suffit pas à invalider la comparaison faite par la société requérante dès lors que le prix de leurs chambres était comparable à celui de l'hôtel " Hilton " au début des années soixante-dix et qu'ils étaient ainsi susceptibles d'entrer en concurrence avec lui pour accueillir la même clientèle ; que la différence ainsi constatée entre les prix de location de ces établissements et celui de l'hôtel " Hilton " contribue aussi à caractériser l'existence d'une location consentie à des conditions de prix anormales, au sens du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; 9. Considérant qu'il résulte de ce qui a été dit aux points 7 et 8, et sans qu'il soit besoin d'examiner si le loyer de l'hôtel " Hilton ", reconstitué en mettant en oeuvre la méthode hôtelière, est très largement inférieur à celui résultant du bail, que l'hôtel " Hilton ", dont le loyer est anormal au regard des prix pratiqués pour des locaux comparables, ne peut, pour ce seul motif, être retenu comme terme de comparaison pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; En ce qui concerne la méthode d'évaluation à retenir : 10. Considérant que, pour l'application de la méthode d'évaluation prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer ne fait pas par elle-même obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison ; que, dans ce cas, la valeur locative doit toutefois être ajustée afin de tenir compte de cette différence par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III à ce code ; que cependant, cette règle ne peut être mise en oeuvre dans le cas où l'immeuble à évaluer est un immeuble de grande hauteur et où le local-type proposé comme terme de comparaison ne présente pas ces caractéristiques ; qu'en effet, eu égard à leurs spécificités, les immeubles de grande hauteur ne peuvent être évalués que par comparaison avec d'autres immeubles de grande hauteur ou, à défaut, par voie d'appréciation directe en application du 3° du même article ; 11. Considérant que l'administration soutient l'immeuble exploité par la société est un immeuble de grande hauteur au sens du code de la construction et de l'habitation ne pouvant dès lors être évalué que dans les conditions rappelées au point 8 ; que la seule circonstance qu'un immeuble appartienne à la catégorie des immeubles de grande hauteur définie par le code de la construction et de l'habitation ne fait pas obstacle à ce que sa valeur locative puisse être évaluée par comparaison avec un immeuble n'appartenant pas à la même catégorie ; que l'hôtel exploité par la société est implanté dans un bâtiment de vingt-deux étages, d'une hauteur de soixante-douze mètres ; qu'il ne résulte pas de l'instruction que les spécificités de cet immeuble, eu égard notamment à sa hauteur qui n'est pas exceptionnelle à Paris, soient suffisantes pour rendre inapproprié le choix comme terme de comparaison du " Grand Hôtel Intercontinental ", qui n'appartient pas à la catégorie des immeubles de grande hauteur au sens du code de la construction et de l'habitation ; En ce qui concerne le choix du " Grand Hôtel Intercontinental " comme terme de comparaison : 12. Considérant que l'administration fait valoir que le " Grand Hôtel Intercontinental " ne peut être retenu comme terme de comparaison car il ne faisait pas l'objet d'une location à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970 ; qu'il résulte de l'instruction que le bail signé entre la SA La Rente Foncière, propriétaire du " Grand Hôtel Intercontinental " et la SA La Société du Grand Hôtel, occupant, le 1er juin 1958 pour une durée de douze ans, révisable tous les trois ans, avait, pour la période correspondant aux années 1962 à 1965, un prix de 822 000 F qui avait été fixé par la Cour d'appel de Paris ; que ce prix a été ultérieurement porté à 955 000 F pour la période correspondant aux années 1965 à 1967, puis à 1 070 000 F pour la période correspondant aux années 1968 à 1970, prix qui a été pris en considération pour déterminer la valeur locative unitaire de ce local-type ; que l'administration, alors que l'hôtel figurait toujours sur la liste des locaux-types au 1er janvier des années d'imposition en litige, se borne, d'une part, à soutenir, en se référant à un ouvrage d'histoire, que le propriétaire du " Grand Hôtel Intercontinental " aurait été la filiale de son occupant et que, selon un rapport d'audit cité dans cet ouvrage, le montant du loyer aurait été très avantageux pour l'occupant, et, d'autre part, à invoquer l'existence de travaux entre l'année 1969 et le mois d'avril 1972, mentionnés dans le même ouvrage, qui auraient été financés par la société occupant le " Grand Hôtel Intercontinental " ; qu'il ne résulte pas de ces éléments de l'instruction, en raison de leur nature et de leur imprécision, que les conditions de location, à la date de référence, du " Grand Hôtel Intercontinental " et la valeur locative attribuée à cet établissement n'étaient pas normales au 1er janvier 1970 ou que le bail serait caractérisé par une collusion d'intérêts ; 13. Considérant qu'il ne résulte pas davantage de l'instruction, pour les mêmes raisons, que le " Grand Hôtel Intercontinental " aurait fait l'objet de modifications telles qu'il ne pourrait plus être retenu comme local-type ; 14. Considérant que l'administration n'avance aucun élément à l'appui de ses allégations, qui ne sont étayées d'aucun chiffrage précis, selon lesquelles le terme de comparaison proposé par la société, en raison de l'ancienneté de sa date de construction, entraînerait pour l'exploitant des frais d'entretien et de fonctionnement si importants qu'ils feraient obstacle à ce qu'il soit retenu pour évaluer la valeur locative de l'hôtel à l'origine du litige ; que, s'agissant en l'espèce d'hôtels appartenant à la catégorie des " quatre étoiles ", situés à Paris, offrant à une clientèle similaire des prestations comparables, le " Grand Hôtel Intercontinental " peut dès lors être retenu comme terme de comparaison pour évaluer la valeur locative de l'immeuble à l'origine du litige, qui doit ainsi être fixée à 10,81 euros le mètre carré au 1er janvier 1970 ; 15. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la Société hôtelière de la Porte de Sèvres, pour la détermination des bases de la taxe professionnelle et des taxes additionnelles de l'année 2009, est fondée à demander à la Cour, d'une part, de fixer à 10,81 euros le mètre carré la valeur locative de l'hôtel " Pullman ", anciennement " Sofitel ", situé 8 rue Louis Armand, dans le quinzième arrondissement de Paris, d'autre part, de la décharger de la différence entre le montant de ces impositions et celui résultant de la fixation des bases d'imposition par le présent arrêt ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'État une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la Société hôtelière de la Porte de Sèvres et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; D É C I D E : Article 1er : Le jugement n° 1105725/2-3 du 17 janvier 2013 du Tribunal administratif de Paris est annulé. Article 2 : Pour la détermination de la base de la taxe professionnelle et des taxes additionnelles de l'année 2009, dans les rôles de la ville de Paris, la valeur locative de l'hôtel " Pullman ", anciennement " Sofitel ", situé 8 rue Louis Armand, dans le quinzième arrondissement de Paris, est fixée à 10,81 euros le mètre carré pondéré. Article 3 : La Société hôtelière de la Porte de Sèvres est déchargée de la différence entre le montant des impositions mentionnées à l'article 2 et celui qui résulte de la base d'imposition définie au même article. Article 4 : L'État versera à la Société hôtelière de la Porte de Sèvres une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. '' '' '' '' 2 N° 13PA01596