Cour Administrative d'Appel de Nantes, 1ère Chambre, 29/05/2007, 06NT00883, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour Administrative d'Appel de Nantes
Formation : 1ère Chambre
Type de recours : autres
Date de la décision : 2007-05-29
Numéro : 06NT00883
Président : M. LEMAI
Rapporteur : Mme Frédérique  SPECHT
Commissaire du gouvernement : M. HERVOUET
Avocat(s) : DEBUS

Vu la requête, enregistrée le 5 mai 2006, présentée pour la SCI OUEST LOCATION INDUSTRIE (OLI), dont le siège est c/o société Fimopart, ZI 6, rue des Alizés BP 37 à Verson (14790), par Me Debus, avocat au barreau de Paris ; la SCI OLI demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 04-2626 en date du 21 février 2006 par lequel le Tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires à l'impôt sur les sociétés et à la contribution de 10 % sur l'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 1998 et 1999 ; 2°) de prononcer les décharges demandées ; 3°) de condamner l'Etat à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; ... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 30 avril 2007 : - le rapport de Mme Specht, rapporteur ; - et les conclusions de M. Hervouet, commissaire du gouvernement ; Considérant qu'aux termes de l'article 109 du code général des impôts : 1. Sont considérés comme revenus distribués : 1° Tous les bénéfices ou produits qui ne sont pas mis en réserve ou incorporés au capital ( ) ; Considérant que la SCI OUEST LOCATION INDUSTRIE (OLI), détenue à 98 % par M. Franck X, a acquis le 20 février 1998 de la SA X Industrie dont M. Franck X est le président du conseil d'administration, des bâtiments industriels situés à Vire (Calvados) pour leur valeur comptable de 1 200 000 F ; qu'à l'issue d'une vérification de comptabilité portant sur les exercices clos en 1998, 1999 et 2000, l'administration a remis en cause le prix de cession au motif qu'il était inférieur à la valeur vénale réelle estimée à 1 000 F le mètre carré construit soit 3 570 000 F à la date de cession pour les surfaces construites de 3 570 m2 et a notifié un redressement en base de la différence soit 2 370 000 F sur le fondement de l'article 109-1 du code général des impôts ; Considérant que l'administration, à laquelle incombe en l'espèce la charge de la preuve d'une sous-évaluation du prix de cession des bâtiments en cause, s'est fondée pour déterminer la valeur vénale réelle, sur trois termes de comparaison correspondant à des ventes de locaux industriels et commerciaux les 30 décembre 1996, 5 mai 1997 et 30 septembre 1997 et a calculé un prix moyen du mètre carré des bâtiments intégrant le terrain d'assiette de 1 000 F tenant compte notamment de l'absence d'isolation et de chauffage des locaux à usage d'ateliers et de lieu de stockage ; Considérant que le premier terme de comparaison retenu par l'administration concerne, pour la vente du 27 décembre 1996, un local industriel et commercial de 1 200 m2 comprenant des ateliers, construit en 1993 sur un terrain de 3 009 m2 situé à Vire cédé au prix de 1 150 000 F soit un prix proche de celui des biens cédés alors que ce terme de comparaison concerne un bâtiment et un terrain de superficie très inférieure ; que le second terme de comparaison est relatif à une cession du 5 mai 1997 d'un bâtiment de 5 095 m2 construit en 1988 et composé d'ateliers et de 400 m2 de bureaux et des locaux sociaux ainsi qu'un étage de bureaux et de locaux commerciaux, érigé sur un terrain de 14 186 m2, soit une superficie proche de celle du terrain acquis par la SCI OLI et cédé au prix de 7 690 000 F, soit un prix au m2 bâti de 1 509 F par mètre carré bâti ; qu'enfin, le dernier terme de comparaison est relatif à une cession du 30 septembre 1997 à Thury-Harcourt, à proximité de Vire, de bâtiments industriels, construits en 1991, d'une superficie de 3 684 m2 constitué d'un bâtiment de 3 324 m2 et de deux constructions annexes de 200 et 160 m2, le tout constitué d'une ossature d'une charpente métalliques, à murs en bardage métallique et toiture de fibro-ciment, soit une superficie et une structure similaire à celle des bâtiments acquis par la SCI OLI, cédé avec un terrain adjacent de 7 200 m2 à usage d'emplacements de stationnement, pour un prix de 3 851 000 F, soit un prix de 1 000 F par mètre carré bâti ; que si la SCI OLI affirme que cette cession devrait être écartée comme faisant partie d'une opération complexe, elle n'assortit pas son allégation d'éléments permettant d'en apprécier le bien-fondé ; Considérant que la SCI OLI fait valoir que les termes de comparaison ne concernent pas des bâtiments strictement identiques mais des biens différents en superficie, en aménagement et en structure car ils ne concernent pas des bâtiments industriels légers et démontables à l'instar de celui acquis par elle ; que, cependant, si la détermination de la valeur vénale d'un immeuble ne peut être fondée que sur des comparaisons tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit, cette exigence n'implique pas que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques à ceux objet du litige ; qu'en l'espèce, il résulte de l'instruction que les bâtiments acquis par la SCI OLI dont la surface construite a été évaluée à 3 570 m2 par l'administration sont composés d'une part de deux bâtiments, d'une superficie de 2 630 m2 à usage de bureaux pour 240 m2 et d'ateliers construits en maçonnerie traditionnelle, et de deux autres bâtiments à usage de stockage composés de structures légères à ossature et charpente métallique ; qu'ainsi la SCI OLI ne démontre pas que les bâtiments acquis seraient constitués de structure légère et démontable dont la rentabilité et la durée de vie seraient différentes de celle des bâtiments retenus par l'administration comme termes de comparaison ; que, dès lors, la société requérante ne saurait utilement invoquer le prix de cessions de structures provisoires dont l'usage est limité au stockage, au surplus d'une superficie de 144 m2 à 816 m2 seulement pour contester les termes de comparaison retenus par l'administration ; que si la SCI OLI soutient que pour l'un des termes de comparaison la surface de bureaux représentait 18 % de la superficie alors que celle-ci ne représenterait que 7 % dans les locaux en litige, il résulte de l'instruction d'une part, que l'administration n'a pas retenu le prix au mètre carré de ce terme de comparaison, supérieur à celui retenu pour le redressement, et d'autre part, que la superficie des locaux à usage de bureaux sur l'ensemble des deux bâtiments à usage de bureaux et d'ateliers représente 9 % ; que la société requérante n'est pas non plus fondée à se prévaloir, dans le cadre du présent litige, du taux d'amortissement retenu par l'administration dans le cadre d'un redressement distinct pour soutenir que l'administration aurait admis la nature différente des bâtiments acquis ; qu'enfin si le rapport d'expertise immobilière réalisé à la demande de la société X Industrie en mars 2004 a évalué la valeur du bien acquis à 1 777 000 F à la date de cession, ce montant résulte d'une évaluation fondée sur l'état des bâtiments tel que décrit par la société, antérieurement à la rénovation intervenue en 2000, et sur des critères tels que la vétusté ou le contexte local qui n'ont pas été explicités par l'expert et de comparaisons de cessions de terrains nus et de bâtiments qui sont postérieures à la vente en litige et pour lesquelles aucune précision n'est apportée sur la date de la vente, les références de publicité foncière ou les caractéristiques des bâtiments ; Considérant que, dans ces conditions, et s'agissant des deux bâtiments à usage de bureaux et d'ateliers d'une superficie de 2 630 m2, l'administration doit être regardée comme apportant la preuve qui lui incombe, d'une part, de l'écart entre le prix convenu et la valeur vénale réelle des biens cédés, et d'autre part, d'une intention pour la SA X Industrie, d'octroyer, et, pour la SCI OLI, de recevoir une libéralité du fait de la relation d'intérêt existant entre elles et des conditions de cession ; que, toutefois, l'administration n'apporte pas la preuve que les termes de comparaison retenus s'appliquent de manière pertinente aux deux bâtiments à usage de stockage et partiellement ouverts ; que, pour ces bâtiments, la SCI OLI est fondée à soutenir que c'est à tort que l'administration a retenu une évaluation de 1 000 F par mètre carré ; qu'en conséquence, il y a lieu de réduire le montant du redressement de 2 370 000 F à 1 746 000 F correspondant à l'application du prix de 1 000 F par m2, au lieu de 336,13 F, aux deux bâtiments d'une superficie de 2 630 m2, soit une réduction de la base d'imposition de 624 000 F (95 128,19 euors) ; Considérant qu'il résulte de l'ensemble de ce qui précède que la SCI OLI est seulement fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Caen a rejeté la totalité de sa demande ; Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que l'Etat, qui n'est pas la partie perdante pour l'essentiel, soit condamné à payer à la société OLI la somme que celle-ci demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; DÉCIDE : Article 1er : Le montant des sommes réintégrées dans le résultat imposable de la SCI OUEST LOCATION INDUSTRIE est réduit de 95 128,19 euros (quatre-vingt-quinze mille cent vingt-huit euros dix-neuf centimes). Article 2 : La SCI OUEST LOCATION INDUSTRIE est déchargée des cotisations supplémentaires à l'impôt sur les sociétés et à la contribution de 10 % sur cet impôt auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 1998 et en 1999 formant surtaxe par rapport à celles résultant de l'article 1er. Article 3 : Le jugement du Tribunal administratif de Caen du 21 février 2006 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la SCI OUEST LOCATION INDUSTRIE est rejeté. Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI OUEST LOCATION INDUSTRIE et au ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique. N° 06NT00883 2 1