Cour administrative d'appel de Bordeaux, 3e chambre, du 27 juin 2000, 98BX00254, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Bordeaux
Formation : 3E CHAMBRE
Type de recours : Plein contentieux fiscal
Date de la décision : 2000-06-27
Numéro : 98BX00254
Rapporteur : H. PAC
Commissaire du gouvernement : M. HEINIS

Vu la requête, enregistrée au greffe de la Cour le 20 février 1998, présentée pour la société anonyme UNICOMI, dont le siège social est situé ..., à la Crèche (79260) ; La société anonyme UNICOMI demande à la Cour : 1?) d'annuler le jugement, en date du 29 janvier 1998 par lequel le tribunal administratif de Poitiers n'a que partiellement fait droit à sa requête tendant à la réduction de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1993, 1994 et 1995 dans les rôles de la commune de la Crèche ; 2?) de lui accorder la réduction des impositions contestées, par voie de comparaison de ses installations avec le local-type de la commune de Sauzé-Vaussais et, à défaut, un abattement de 85 % dans le cadre de la méthode par voie d'appréciation directe ; 3?) de condamner l'Etat à lui payer la somme de 5.000 F au titre des frais irrépétibles ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ; Vu la loi n? 87-1127 du 31 décembre 1987 ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 30 mai 2000 : - le rapport de H. PAC ; - les observations de Me Z..., avocat, pour la société anonyme UNICOMI ; - les observations de M. Y..., directeur, représentant le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ; - et les conclusions de M. HEINIS, commissaire du gouvernement ; Sur la régularité du jugement attaqué : Considérant que, contrairement à ce que soutient la société requérante, Mme X..., qui a participé en première instance au jugement de l'affaire, était membre titulaire du corps des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ; qu'il s'ensuit que le moyen tiré de ce que ce magistrat aurait été alors fonctionnaire de la direction générale des impôts, détaché auprès du tribunal administratif de Poitiers, et aurait ainsi porté atteinte à l'indépendance et l'impartialité de cette juridiction manque en fait ; que, dès lors, la société requérante n'est pas fondée à demander pour ce motif l'annulation du jugement attaqué ; Sur le bien-fondé des impositions : Considérant que la société anonyme UNICOMI, qui exploite à la Crèche, une installation de stockage de céréales, a été assujettie, pour cet établissement commercial, à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 1993, 1994, 1995, sur la base d'une valeur locative fixée par voie d'appréciation directe ; que le tribunal administratif, devant lequel cette société avait contesté le mode d'évaluation et le montant de la valeur locative ainsi retenue par l'administration, a admis, qu'à défaut de termes de comparaison situés dans la commune, le caractère particulier de l'installation de stockage justifiait le choix d'établissements similaires situés hors de la commune mais, ayant estimé qu'aucun des termes de comparaison proposés par la société requérante ne présentait des installations comparables, en a conclu que la valeur locative de l'installation litigieuse avait été à bon droit arrêtée par la méthode d'appréciation directe ; qu'il a toutefois porté le taux d'abattement de la valeur vénale retenue par l'administration de 30 % à 50 % ; que la société requérante conteste le jugement attaqué en faisant valoir que, contrairement à ce qu'ont décidé les premiers juges, la valeur locative de son installation peut être déterminée par comparaison avec celle d'un autre établissement commercial et que, dans l'hypothèse où s'imposerait le choix de la méthode par voie d'appréciation directe, la valeur vénale devrait, dans ce cas, faire l'objet d'un abattement de 85 % ; Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : "La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1? Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2? a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3? A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe." ; qu'aux termes de l'article 1494 du même code : "La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties ... est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte" ; qu'aux termes de l'article 324 A de l'annexe III à ce code : "Pour l'application de l'article 1494 du code général des impôts, on entend : 1? Par propriété normalement destinée à une utilisation distincte : a) En ce qui concerne les biens autres que des établissements industriels, l'ensemble des sols, terrains et bâtiments qui font partie du même groupement topographique et sont normalement destinés à être utilisés par un même occupant en raison de leur agencement ( ...) ; 2? Par fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte, lorsqu'ils sont situés dans un immeuble collectif ou un ensemble immobilier : a) Le local normalement destiné, à raison de son agencement, à être utilisé par un même occupant ; ( ...)" ; Considérant que les diverses installations de l'immeuble litigieux font partie du même groupement topographique et sont utilisées par le même occupant en raison de leur agencement : qu'il s'ensuit que les différents éléments qui composent l'installation litigieuse ne sauraient être regardés comme constituant des fractions de propriété destinées à des utilisations distinctes, au sens des articles 1494 du code général des impôts et 324 A de l'annexe III à ce code ; que, dès lors, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que chacun de ces éléments doit être évalué distinctement des autres ; Considérant qu'il est constant que l'installation dont la société anonyme UNICOMI est propriétaire à la Crèche n'était pas donnée en location à la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, par suite, la méthode d'évaluation visée au 1? de l'article 1498 du code général des impôts précité, ne lui est pas applicable ; Considérant qu'il n'est pas contesté que l'immeuble de la société anonyme UNICOMI présente un caractère particulier justifiant que les termes de comparaison permettant d'arrêter sa valeur locative puissent être recherchés hors de la commune ; qu'en l'état du dossier la Cour ne dispose pas des éléments de fait lui permettant d'apprécier la pertinence des termes de comparaison proposés par la société requérante dans cette perspective et contestés par l'administration ; qu'il y a lieu, dès lors, d'ordonner une expertise afin de rechercher des termes de comparaison, au vu non seulement des propositions ainsi faites par la société mais aussi de celles que les parties pourraient être amenées à formuler durant l'expertise ;Article 1er : Avant de statuer sur la requête, il sera procédé par un expert désigné par le président de la Cour, à une expertise en vue de rechercher, au vu des propositions des parties, des termes de comparaison dans la commune ou hors de celle-ci, afin de déterminer la valeur locative de l'immeuble litigieux.