Cour Administrative d'Appel de Marseille, 1ère chambre - formation à 3, 26/01/2012, 09MA02878, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour Administrative d'Appel de Marseille
Formation : 1ère chambre - formation à 3
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2012-01-26
Numéro : 09MA02878
Président : M. LAMBERT
Rapporteur : M. Olivier  MASSIN
Commissaire du gouvernement : M. BACHOFFER
Avocat(s) : CECCALDI

Vu la requête, enregistrée le 31 juillet 2009, présentée pour la SCI BONDEMA, représentée par son gérant, dont le siège social est sis 262 Marina Di Fiori à Porto-Vecchio (20137), par Me Ceccaldi ; la SCI BONDEMA demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement du 11 juin 2009 par lequel le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande tendant à ce que la commune de Marseille soit condamnée à lui verser la somme de 1 200 442,76 euros en réparation du préjudice que lui a causé l'arrêté du 13 mai 2005 ; 2°) de condamner la commune de Marseille à lui verser la somme de 1 200 442,76 euros ; 3°) de mettre à la charge de la commune de Marseille la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article L.761-1 du code de justice administrative ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code de l'urbanisme ; Vu le code de justice administrative ; Vu le décret n° 2009-14 du 7 janvier 2009 relatif au rapporteur public des juridictions administratives et au déroulement de l'audience devant ces juridictions, et notamment son article 2 ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 12 janvier 2012 : - le rapport de M. Massin, rapporteur ; - les conclusions de M. Bachoffer, rapporteur public ; - et les observations de Me Ceccaldi pour la SOCIETE BONDEMA et de Me Tixier pour la commune de Marseille ; Considérant que par un jugement du 11 juin 2009, le tribunal administratif de Marseille a rejeté la demande de la SOCIETE BONDEMA tendant à ce que la commune de Marseille soit condamnée à lui verser la somme de 1 200 442,76 euros en réparation du préjudice que lui aurait causé l'arrêté du 13 mai 2005 par lequel le maire de la commune de Marseille a décidé de préempter des biens lui appartenant 40, rue plan de Fourmiguier ; que la SOCIETE BONDEMA interjette appel de ce jugement ; Sur le bien fondé du jugement attaqué : Considérant que par un arrêté du 25 septembre 2002, le maire de la commune de Marseille a délivré un permis de construire à la SNC Hôtel Vieux Port Carénage pour la construction d'un hôtel et d'un parking sur un ensemble de parcelles au 38-40, quai de Rive neuve à Marseille, à proximité immédiate d'un immeuble appartenant à la SOCIETE BONDEMA 40, rue plan de Fourmiguier ; que l'exécution de ce permis de construire a été retardée par des recours en annulation, dont celui de la SOCIETE BONDEMA, enregistré le 3 décembre 2002 au greffe du tribunal administratif de Marseille ; qu'afin d'obvier à un risque d'annulation contentieuse, la SNC Hôtel Vieux Port Carénage s'est rapprochée de la SOCIETE BONDEMA et ces deux sociétés ont conclu un protocole transactionnel le 15 avril 2004 ; qu'aux termes de cet accord, il était prévu qu'en échange du désistement de la SOCIETE BONDEMA de sa demande d'annulation du permis de construire, et en indemnisation des préjudices que la construction de l'hôtel était réputée occasionner à la SOCIETE BONDEMA, la SNC Hôtel Vieux Port Carénage verserait à la SOCIETE BONDEMA la somme de 1 300 000 euros ; que 50 000 euros devaient être payés le jour de la signature du protocole, à titre d'acompte sur l'indemnité de 650 000 euros à verser à titre d'indemnité ; que 1 250 000 euros devaient être payés le jour de la signature par les deux parties de l'acte authentique de vente des lots 42, 43, 44 et 47 de l'immeuble sis 40 plan de Fourmiguier, dont 650 000 euros pour le prix de la vente de ces lots et 600 000 euros pour le règlement de l'indemnité transactionnelle en complément de l'acompte de 50 000 euros versé à la signature du protocole, en réparation des préjudices matériels de tous ordres que la SOCIETE BONDEMA était censée subir du fait de la construction de l'hôtel et du parking ; Considérant qu'en application de ce protocole, la SOCIETE BONDEMA, d'une part, s'est désistée le 19 mai 2004 purement et simplement de sa demande enregistrée le 3 décembre 2002 au greffe du tribunal administratif de Marseille, ce que le tribunal administratif a constaté par une ordonnance du 30 septembre 2004 devenue définitive ; que, d'autre part, elle a résilié l'ensemble des baux qu'elle avait consentis à ses locataires, avec effet au 28 février 2005 ; qu'enfin, la SNC Hôtel Vieux Port Carénage a versé la somme de 50 000 euros à la SOCIETE BONDEMA ; Considérant que par une première déclaration d'intention d'aliéner déposée le 21 février 2005, Me Malauzat, notaire de la SOCIETE BONDEMA, a informé la commune de Marseille du projet de vente à la SNC Hôtel Vieux Port Carénage des lots 42, 43, 44 et 47 de l'immeuble sis 40 rue plan de Fourmiguier pour un prix de 900 000 euros ; que par une seconde déclaration d'intention d'aliéner déposée le 15 mars 2005, Me Malauzat, notaire de la SOCIETE BONDEMA, a informé la commune de Marseille du projet de vente à la SNC Hôtel Vieux Port Carénage de ces mêmes lots pour un prix de 650 000 euros ; Considérant que par un arrêté du 13 mai 2005, le maire de Marseille a décidé de préempter les biens immobiliers objet de la déclaration d'intention d'aliéner déposée le 15 mars 2005 ; que par un arrêt du 18 juin 2010, la cour administrative d'appel de Marseille a annulé l'arrêté du 13 mai 2005, au motif que cette décision méconnaissait l'article L.210-1 du code de l'urbanisme ; que la SOCIETE BONDEMA, qui n'a pas pu vendre son bien à la SNC Hôtel Vieux Port Carénage, soutient que le caractère illégal de cet arrêté de préemption est à l'origine directe du préjudice qu'elle aurait subi et qui comprendrait, d'une part, la perte totale des loyers qu'elle percevait sur les lots en litige, ainsi que, d'autre part, la perte de chance de pouvoir bénéficier d'une vente immobilière à un prix transactionnel supérieur au marché ; Considérant que s'il résulte de l'arrêt du 18 juin 2010 cité ci-dessus que le maire de la commune de Marseille a commis une faute en préemptant illégalement ces biens et que cette faute est de nature à engager la responsabilité de cette collectivité, celle-ci soutient, toutefois, qu'il n'existe pas de lien direct de causalité entre l'illégalité de l'arrêté du 13 mai 2005 et le préjudice allégué ; Considérant que par un jugement du 27 juillet 2006, le juge de l'expropriation des Bouches-du-Rhône a estimé que la ville de Marseille qui n'avait pas notifié à la SOCIETE BONDEMA dans le délai prescrit par l'article L.213-4-1 du code de l'urbanisme la copie du récépissé de la consignation était réputée avoir renoncé à sa décision de préemption qui était, dès lors, devenue caduque ; que munie de cette décision du juge de l'expropriation des Bouches-du-Rhône, la SOCIETE BONDEMA a demandé à la SNC Hôtel Vieux Port Carénage de s'acquitter du protocole transactionnel du 15 avril 2004 ; qu'à cette fin, elle lui a fait délivrer le 21 septembre 2006 une sommation à comparaître le 18 octobre 2006 à 11 heures en l'étude de Me Malauzat, notaire ; que par une lettre du 16 octobre 2006, la SNC Hôtel Vieux Port Carénage a informé Me Malauzat qu'elle se regardait comme étant déliée de tout engagement depuis le 15 mars 2005, antérieurement à la décision de préemption illégale, et ce à la suite de la mise en demeure qu'elle lui avait adressée le 25 février 2005, restée sans réaction alors que la SNC Hôtel Vieux Port Carénage était, à cette date, en état de signer, les fonds et la procuration étant détenues par Me Santelli son notaire ; Considérant, au surplus, qu'à l'appui de son refus d'exécuter le protocole transactionnel du 15 avril 2004, la SNC Hôtel Vieux Port Carénage fait valoir, notamment, que, en raison de la contestation par la SOCIETE BONDEMA des accords signés, notamment sur le prix et les modalités de paiement ainsi que sur les modalités de libération des lieux, contrairement aux stipulations de l'article 3 du protocole transactionnel du 15 avril 2004, la vente n'est pas intervenue dans le délai de six mois après l'ordonnance de désistement du 30 septembre 2004 par laquelle le président du tribunal administratif de Marseille a constaté le désistement de la SOCIETE BONDEMA, ce qui l'a empêchée d'intégrer aux travaux de construction de l'hôtel ceux qu'elle avait envisagés de réaliser, en un seul et unique chantier, sur les biens appartenant à la SOCIETE BONDEMA et qu'elle avait prévu d'acquérir, rendant, dans ces conditions, sans intérêt pour elle l'acquisition de ces biens ; Considérant, d'une part, que la décision fautive du 13 mai 2005 par laquelle le maire de la commune de Marseille a illégalement préempté les biens en litige étant intervenue, d'une part, à une époque où la SNC Hôtel Vieux Port Carénage s'estimait déliée de tout engagement vis à vis de la SOCIETE BONDEMA et, d'autre part, postérieurement à l'expiration du délai de six mois à partir du 30 septembre 2004, date à laquelle le président du tribunal administratif de Marseille a constaté par ordonnance le désistement de la SOCIETE BONDEMA, cette faute est sans lien direct de causalité avec le préjudice de la SOCIETE BONDEMA qui résulte du choix de la SNC Hôtel Vieux Port Carénage de ne pas exécuter le protocole transactionnel du 15 avril 2004 ; Considérant, d'autre part, que la décision fautive du 13 mai 2005 par laquelle le maire de la commune de Marseille a illégalement préempté les biens en litige a fait obstacle jusqu'au 27 juillet 2006, date à laquelle le juge de l'expropriation des Bouches-du-Rhône a jugé que cette décision était devenue caduque, à ce que la SOCIETE BONDEMA puisse contracter une vente avec un autre acquéreur que la SNC Hôtel Vieux Port Carénage ; que, toutefois, la SOCIETE BONDEMA ne soutient ni n'allègue avoir été en possession d'une autre offre d'achat entre le 13 mai 2005 et le 27 juillet 2006 ; que la SOCIETE BONDEMA ne démontre ainsi pas avoir été privée par la décision fautive de la possibilité de vendre le bien illégalement préempté ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la faute de la commune de Marseille ne peut être regardée comme étant en lien direct avec aucun des deux préjudices allégués de la SOCIETE BONDEMA ; que, par suite, la SOCIETE BONDEMA n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande tendant à la condamnation de la commune de Marseille ; Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L.761-1 du code de justice administrative : Considérant que les dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Marseille, qui n'est pas la partie perdante, la somme que demande la SOCIETE BONDEMA au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SOCIETE BONDEMA une somme de 2 000 euros à payer à la commune de Marseille au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; D E C I D E : Article 1er : La requête de la SOCIETE BONDEMA est rejetée. Article 2 : La SOCIETE BONDEMA versera à la commune de Marseille une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SOCIETE BONDEMA et à la commune de Marseille. '' '' '' '' N° 09MA028782 FS