Cour Administrative d'Appel de Marseille, 4ème chambre-formation à 3, 13/03/2012, 08MA04938, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour Administrative d'Appel de Marseille
Formation : 4ème chambre-formation à 3
Type de recours : autres
Date de la décision : 2012-03-13
Numéro : 08MA04938
Président : Mme NAKACHE
Rapporteur : Mme Anita  HAASSER
Commissaire du gouvernement : M. GUIDAL
Avocat(s) : SOCIETE D'AVOCATS PDGB

Vu la requête, enregistrée le 1er décembre 2008, sous le n° 08MA04938, présentée pour la SARL MOTEL PERPIGNAN NORD, dont le siège social est situé route nationale à Rivesaltes (66600), par Me Zapf, avocat ; la SARL MOTEL PERPIGNAN NORD demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0702798, 0702801, 0704035, 0702766, en date du 25 septembre 2008, du Tribunal administratif de Montpellier rejetant ses demandes tendant à la décharge partielle des cotisations à la taxe professionnelle et à la taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2005 et 2006 dans les rôles de la commune de Rivesaltes ; 2°) de prononcer la décharge partielle des cotisations à la taxe professionnelle et à la taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2005 et 2006 dans les rôles de la commune de Rivesaltes, à hauteur, pour la taxe professionnelle de 2005 et 2006, respectivement des sommes de 11 457 euros et de 11 801 euros et, pour la taxe foncière sur les propriétés bâties de 2005 et 2006, respectivement des sommes de 18 473 euros et de 20 794 euros ; 3°) de condamner l'Etat à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 776-1 du code de justice administrative ; .......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 7 février 2012, - le rapport de Mme Haasser, rapporteur ; - les conclusions de M. Guidal, rapporteur public ; Considérant que la SARL MOTEL PERPIGNAN NORD, qui exploite à Rivesaltes un local commercial affecté à l'activité d'hôtel-restaurant sous l'enseigne " Novotel " relève appel du jugement du 25 septembre 2008 par lequel le Tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande en réduction des cotisations à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2005 et 2006, en ce qu'elles procèdent de la détermination de la valeur locative des locaux imposés ; Considérant que la juridiction d'appel est compétente pour se prononcer sur les conclusions présentées en matière de taxe foncière en application des dispositions de l'article R. 811-1 code de justice administrative, dans sa version en vigueur à la date du 29 novembre 2008 ; Sur le bien-fondé des rappels : Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire (...), la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; qu'aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce même code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision " ; qu'il résulte des termes mêmes du 3° de l'article 1498 du code que ce n'est qu'à défaut soit de pouvoir retenir la valeur locative sur le fondement du 1°, soit de trouver des termes de comparaison pertinents, que l'administration peut légalement procéder à une évaluation directe ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'immeuble à évaluer, constitué d'un ensemble hôtelier sis Km 9 sur la Route nationale à Rivesaltes, d'une surface totale pondérée de 3 275 m², construit en 1974, propose 57 chambres à la location ; qu'il est situé à 10 km au nord de Perpignan, en bordure de l'ancienne RN 9, en limite d'une zone commerciale ainsi que d'une zone rurale et à proximité immédiate de l'accès à l'autoroute A9 ; qu'il n'est pas contesté qu'il n'a pas d'équivalent sur le territoire de la commune de Rivesaltes ; qu'il a été classé, eu égard à sa consistance et à ses caractéristiques, dans la catégorie des " maisons exceptionnelles " du procès verbal des opérations de révision foncière de la commune de Rivesaltes, et institué local-type sous le numéro 4, ainsi que le montre le procès-verbal de révision de la commune de Rivesaltes, qui mentionne que le local n° 4 est la propriété de la Société Sicotel, laquelle avait consenti à la SARL MOTEL PERPIGNAN NORD un crédit-bail sur l'immeuble en cause par acte du 2 avril 1976, transformé en vente par acte du 23 juin 1994 ; que cet immeuble a été évalué par comparaison avec le local-type n° 1 exploité sous l'enseigne Euromotel à Salses, au prix de 113.20 francs le m² de surface pondérée, ainsi qu'il ressort de la fiche de calcul produite par la requérante ; que celle-ci demande à l'administration d'écarter le choix du local n° 1 dont l'évaluation serait irrégulière, et propose une évaluation par comparaison soit avec le local n°175 sis à Argelès sur Mer soit avec le local n° 6 sis à Sète ; Considérant que, dans son mémoire coté 5, le ministre expose que l'administration renonce à utiliser, pour la mise en oeuvre de la méthode d'évaluation de la valeur locative visée au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, le local type n°1 du procès-verbal ME de la commune de Salses, et que ni les locaux-type n° 175 et n° 6 proposés par la requérante ne constituant pas des termes pertinents de comparaison, il y a lieu de procéder par voie d'évaluation directe, selon le 3° de l'article 1498 ; que, toutefois, en se bornant à écarter le terme de comparaison initialement retenu sans établir qu'aucun autre local de référence, dans ou à l'extérieur de la commune d'imposition, ne serait susceptible de servir à la détermination de la valeur locative de l'immeuble imposé, le service ne justifie pas le recours à la méthode visée au 3° de l'article 1498 du code; qu'il résulte des dispositions précitées de cet article que le juge de l'impôt, saisi d'une contestation portant sur la méthode d'évaluation, a l'obligation, lorsqu'il estime irrégulière la méthode d'évaluation initialement retenue par l'administration, de lui substituer la méthode d'évaluation qu'il juge régulière ; que, dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, il doit, en outre, pour l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 précité du code général des impôts, statuer d'office sur le terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il a sollicités par un supplément d'instruction ; Considérant en premier lieu que la SARL MOTEL PERPIGNAN NORD propose la substitution, au local-type n° 1 du procès-verbal des opérations de révision des évaluations foncières de la commune de Salses-le-Château, du local-type n° 175 du procès verbal de la commune de Perpignan, correspondant au Grand Hôtel du Lido, établissement classé 3 étoiles situé à Argelès-sur-Mer, évalué à 37.30 francs le m² pondéré ; que toutefois l'administration expose sans être contredite que l'immeuble en cause a été rayé du procès-verbal de révision ; qu'il ne peut par suite servir de terme de comparaison ; Considérant, en second lieu, que la SARL MOTEL PERPIGNAN NORD propose à titre alternatif le local-type n°6 du procès verbal de la commune de Sète, correspondant à un hôtel 3 étoiles situé 17 quai Maréchal De Lattre à Sète et évalué à 48.20 francs le m² pondéré ; que l'immeuble en cause, affecté à une exploitation permanente d'hôtellerie-restauration, construit en 1895, borde le grand canal de Sète, d'une superficie réelle de 1 394 m², offre une surface pondérée de 981 m², 43 chambres, présente une architecture Belle Epoque, un patio sous verrière, un état d'entretien qualifié de bon, semblable à celui de l'immeuble à évaluer, et dispose de places de parking payantes sur réservation ; que l'administration, qui se borne à opposer les différences de surface, de desserte autoroutière et de stationnement, ne conteste pas que le local proposé par la requérante présente, au regard de son affectation, de sa situation, de la nature de sa construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement, des conditions de similitude avec l'immeuble imposé telles que visées à l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts, leur situation en périphérie urbaine et en bord d'axes routiers pour l'un, en centre ville pour l'autre leur conférant des avantages comparables en termes de flux de clientèle, alors que l'important écart de leurs surfaces se traduit par une valeur locative plus élevée pour les petites surfaces tel l'hôtel de Sète ; Considérant qu'il ne résulte pas de l'instruction que les communes de Rivesaltes et de Sète n'offriraient pas, au local à évaluer et au local-type proposé par la SARL MOTEL PERPIGNAN NORD, une zone de chalandise et une répartition entre les activités tertiaires et industrielles comparables ; qu'eu égard à ces similitudes, ces deux communes peuvent être regardées, pour l'application de la méthode par comparaison, comme présentant une situation analogue du point de vue économique comme l'exige le 2°-b de l'article 1498 du code général des impôts ; Considérant qu'aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance" ; que, pour tenir compte des différences entre la surface et la date de la construction des deux ensembles immobiliers, leurs dépendances en matière de stationnement et leur situation dans leur commune d'implantation, il y a lieu, en application des dispositions précitées, d'ajuster la valeur unitaire du local-type n°6 du procès verbal de la commune de Sète en lui appliquant un abattement de 10% s'agissant de la surface, une majoration de 5% s'agissant des différences de stationnement, enfin une majoration de 20% pour tenir compte de la différence de situation, qui induit une différence de statut, hôtel d'étape au bord des axes routiers pour l'un, hôtel de villégiature dans une zone attractive en centre ville pour l'autre ; que le tarif de 48.20 francs du local n° 6 de Sète sera par suite majoré de 15% (20+5-10) et porté à 48.20 + 7.23 = 55.43 francs le m² pondéré ; Considérant qu'il y a lieu en conséquence de réduire le tarif initial de 67.89 francs pour le ramener à 55.43 francs le m² de surface pondérée, et de réduire la valeur locative servant au calcul des cotisations de taxe foncière et de taxe professionnelle en cause de la société du montant de la différence entre ces deux tarifs au titre des années 2005 et 2006 ; Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant qu'aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. " ; Considérant qu'en application de ces dispositions, il y a lieu de mettre à la charge de l'Etat la somme de 500 euros à verser à la SARL MOTEL PERPIGNAN NORD ; D E C I D E : Article 1er : Pour la détermination de la valeur locative des biens passibles de la taxe foncière et de la taxe professionnelle de la SARL MOTEL PERPIGNAN NORD au titre des années 2005 et 2006, à raison de l'immeuble exploité sous l'enseigne " Novotel " à Rivesaltes, il sera retenu la valeur unitaire du local-type n°6 du procès verbal 6670 ME de la commune de Sète, majorée de 15%. Article 2 : La SARL MOTEL PERPIGNAN NORD sera déchargée, dans la limite du quantum réclamé, de la différence entre les cotisations de taxe foncière et de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2005 et 2006 dans les rôles de la commune de Rivesaltes et celles qui résultent de l'application de l'article 1er ci-dessus. Article 3 : Le jugement du Tribunal administratif de Montpellier du 25 septembre 2008 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. Article 4 : L'Etat versera à la SARL MOTEL PERPIGNAN NORD la somme de 500 euros en application de l'article L.761-1 du code de justice administrative. Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL MOTEL PERPIGNAN NORD et au ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat. '' '' '' '' N° 08MA04938 2 fn