CAA de MARSEILLE, 1ère chambre, 12/10/2023, 22MA02867, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de MARSEILLE
Formation : 1ère chambre
Date de la décision : 2023-10-12
Numéro : 22MA02867
Président : M. PORTAIL
Rapporteur : M. Raphaël  MOURET
Commissaire du gouvernement : M. QUENETTE
Avocat(s) : CABINET F. ROSENFELD - G. ROSENFELD & V. ROSENFELD

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La société civile immobilière du Mas d'Arfeuille a demandé au tribunal administratif de Marseille d'annuler, d'une part, l'arrêté du 18 novembre 2020 par lequel le maire de Saint-Rémy-de-Provence a délivré un permis de construire valant division à la société Le Clos des Cèdres en vue de l'édification d'un ensemble immobilier comportant 152 logements sur un terrain situé chemin de Saint-Joseph, d'autre part, l'arrêté du 29 mars 2021 portant permis de construire modificatif n° 1 et, enfin, l'arrêté du 25 octobre 2021 portant permis de construire modificatif n° 2. Par un jugement n° 2104015 du 22 septembre 2022, le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande. Procédure devant la cour : Par une requête et des mémoires enregistrés le 22 novembre 2022, le 17 mars 2023 et le 24 avril 2023, la SCI du Mas d'Arfeuille, représentée par Me Hachem, demande à la cour : 1°) d'annuler ce jugement ; 2°) d'annuler les arrêtés du maire de Saint-Rémy-de-Provence des 18 novembre 2020, 29 mars 2021 et 25 octobre 2021, ainsi que l'arrêté de cette même autorité du 16 novembre 2022 portant permis de construire modificatif n° 3 ; 3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Rémy-de-Provence et de la société Le Clos des Cèdres la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient, dans le dernier état de ses écritures, que : - la minute du jugement attaqué n'est pas signée, en méconnaissance des dispositions de l'article R. 741-7 du code de justice administrative ; - le jugement attaqué est entaché d'une erreur de droit en tant qu'il écarte le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme ; - elle justifie d'un intérêt à agir ; - sa demande de première instance n'était pas tardive ; - le projet litigieux, tel qu'autorisé par le permis initial ainsi que par le permis modificatif, méconnaît l'article 1AUh 6 du règlement du plan local d'urbanisme ; - le projet litigieux ne respecte pas les articles 1AUh 8 et DP U et AU 8 du même règlement et le maire a commis une erreur manifeste d'appréciation au regard de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ; - il ne respecte pas le 7.2 de l'article 1AUh 7 du même règlement ; - les dispositions de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme ont été méconnues et le permis modificatif n° 3 n'a pas régularisé cette illégalité ; - le projet litigieux méconnaît les dispositions de l'article DP U et AU 9 du règlement du plan local d'urbanisme et le permis litigieux est entaché d'un détournement de procédure ; - il contrevient à l'article 1AUh 5 de ce règlement et le maire a commis une erreur manifeste d'appréciation au regard de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ; - le dossier de demande de permis est insuffisant au regard de l'article R. 431-16-1 du même code et les dispositions de l'article 1AUh 3 du règlement du plan local d'urbanisme ont été méconnues ; - le projet litigieux méconnaît l'article 1AUh 9 de ce règlement et le 9.2.2 de l'article DP U et AU 9 du même règlement. Par des mémoires en défense enregistrés les 19 janvier, 24 avril et 24 mai 2023, la société civile de construction vente (SCCV) Le Clos des Cèdres, représentée par la SCP Rosenfeld et Associés, conclut, à titre principal, au rejet de la requête et demande à la cour, à titre subsidiaire, de surseoir à statuer sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ou, à titre infiniment subsidiaire, de faire application de l'article L. 600-5 du même code, et, en toute hypothèse, de mettre à la charge de la société requérante la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que les moyens invoqués par la société requérante sont inopérants ou infondés. Par des mémoires en défense enregistrés les 21 février et 3 avril 2023, la commune de Saint-Rémy-de-Provence, représentée par l'AARPI Adaltys, conclut, à titre principal, au rejet de la requête et demande à la cour, à titre subsidiaire, de faire application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et de mettre à la charge de la société requérante la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - la société requérante ne justifie pas d'un intérêt à agir ; - la demande de première instance était tardive dès lors que la société requérante ne justifie pas avoir formé son recours gracieux avant l'expiration du délai de recours contentieux ; - les moyens invoqués par la société requérante sont inopérants ou infondés. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code de la construction et de l'habitation ; - le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Mouret, - les conclusions de M. Quenette, rapporteur public, - les observations de Me Hachem, représentant la société requérante, celles de Me Marquet, représentant la commune de Saint-Rémy-de-Provence, et celles de Me Cagnol, représentant la société Le Clos des Cèdres. Considérant ce qui suit : 1. La société Le Clos des Cèdres a déposé, le 13 mars 2020, une demande de permis de construire valant division, ultérieurement complétée, en vue de l'édification d'un ensemble immobilier comportant 152 logements répartis dans plusieurs immeubles et maisons individuelles sur un terrain situé au lieu-dit " A... " à Saint-Rémy-de-Provence et classé en secteur 1AUha du plan local d'urbanisme de la commune. Par un arrêté du 18 novembre 2020, le maire de Saint-Rémy-de-Provence a délivré le permis ainsi sollicité, en l'assortissant de diverses prescriptions. Par un jugement du 22 septembre 2022, le tribunal administratif de Marseille a rejeté la demande de la SCI du Mas d'Arfeuille tendant à l'annulation de cet arrêté ainsi que des arrêtés des 29 mars et 25 octobre 2021 portant respectivement permis modificatif n° 1 et n° 2. La SCI du Mas d'Arfeuille relève appel de ce jugement et demande à la cour d'annuler ces trois arrêtés, ainsi que l'arrêté du maire de Saint-Rémy-de-Provence du 16 novembre 2022 portant permis modificatif n° 3. Sur la régularité du jugement : 2. Aux termes de l'article R. 741-7 du code de justice administrative : " Dans les tribunaux administratifs (...), la minute de la décision est signée par le président de la formation de jugement, le rapporteur et le greffier d'audience ". 3. Il ressort des pièces du dossier que le jugement attaqué a été signé conformément aux prescriptions de l'article R. 741-7 du code de justice administrative. La circonstance que l'ampliation du jugement dont la SCI du Mas d'Arfeuille a reçu notification ne comporte pas ces signatures est sans incidence sur la régularité de ce jugement. Sur le bien-fondé du jugement : 4. Lorsqu'une autorisation d'urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l'autorisation, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'une autorisation modificative dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Elle peut, de même, être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l'utilisation du sol qui était méconnue par l'autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l'effet d'un changement dans les circonstances de fait de l'espèce. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre l'autorisation initiale. 5. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ". 6. D'une part, les dispositions de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme, qui sont relatives à la composition du dossier devant être joint à une demande de permis de construire valant division, n'ont ni pour objet ni pour effet d'interdire au pétitionnaire, lorsque le projet prévoit la création de voies ou espaces communs dont la propriété, la gestion et l'entretien doivent être, pour partie, dévolus à une association syndicale des acquéreurs, de conclure une convention prévoyant le transfert dans le domaine de la personne publique compétente des autres voies ou espaces communs projetés après l'achèvement des travaux. 7. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du document intitulé " promesse de convention de transfert dans le domaine public d'équipement commun " joint à la demande de permis modificatif n° 3, que le projet litigieux prévoit que la propriété, la gestion et l'entretien de certains espaces et équipements communs, correspondant aux lots nos 10 à 18, seront dévolus à une association syndicale libre et que la voie centrale ainsi que ses abords et les stationnements afférents, dont la création est prévue sur le lot n° 19, seront cédés à la commune de Saint-Rémy-de-Provence en vue de leur intégration dans le domaine public de cette dernière. Il résulte de ce qui a été dit au point précédent que les dispositions de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme n'interdisaient pas à la société pétitionnaire, qui a fourni le projet de constitution d'une association syndicale portant sur les lots nos 10 à 18, de prévoir le transfert dans le domaine communal de la voie ainsi que des espaces communs devant être créés sur le lot n° 19. 8. D'autre part, si la société requérante soutient que le document intitulé " promesse de convention de transfert dans le domaine public d'équipement commun " et fourni par la société pétitionnaire n'était initialement pas signé, il ressort, en tout état de cause, des pièces du dossier que la demande de permis modificatif n° 3 comporte ce même document revêtu des signatures des parties à la convention. Compte tenu de la délivrance à la société pétitionnaire de ce permis modificatif n° 3 le 16 novembre 2022, le moyen tiré de ce que le dossier de demande de permis serait, sur ce point, insuffisant au regard de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme ne peut qu'être écarté. 9. Ensuite, si la société requérante soutient que la " promesse de convention " évoquée ci-dessus est irrégulière en tant qu'elle prévoit le transfert à la commune de Saint-Rémy-de-Provence d'équipements communs, lesquels ne sont pas au nombre des " espaces communs " visés à l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme, ces dispositions n'ont toutefois ni pour objet ni pour effet d'interdire le transfert des équipements communs indissociables des voies ou espaces communs prévus. Par suite, ce moyen ne peut, en tout état de cause, qu'être écarté. 10. Enfin, à supposer même que la société pétitionnaire aurait également dû justifier, en application de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme, de la conclusion d'une convention de transfert avec la communauté de communes Vallée des Baux-Alpilles, compétente en matière de gestion des réseaux d'assainissement, d'adduction d'eau potable et d'évacuation des eaux pluviales, il ne ressort en tout état de cause pas des pièces du dossier, alors que les avis des services de cet établissement public en charge de la gestion de ces réseaux ont été joints aux dossiers de demande et pris en compte par l'autorité administrative, que l'appréciation de cette dernière sur la conformité du projet à la réglementation applicable ait pu être faussée sur ce point. 11. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 151-15 du code de l'urbanisme : " Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements qu'il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale ". L'article 1AUh 3 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Rémy-de-Provence délimite, en application de ces dispositions, plusieurs secteurs de mixité sociale dans le périmètre desquels l'obtention d'une autorisation d'urbanisme " est conditionnée à la réalisation d'un minimum de logements locatifs sociaux à réaliser tels que définis dans le tableau ci-après ". Le tableau inséré à l'article 1AUh 3 prévoit que, dans le secteur 1AUha des Cèdres, un " minimum de 25 % du programme de logements sera réservé à la production de Logements Locatifs Sociaux conventionnés " et exige, dans ce même secteur, " un minimum de 38 logements locatifs sociaux ". 12. D'une part, aux termes de l'article R. 431-16-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque la demande de permis de construire porte sur des constructions situées (...) dans un secteur délimité en application (...) de l'article L. 151-15, le dossier de la demande est complété par un tableau indiquant la surface de plancher des logements créés correspondant aux catégories de logements dont la construction sur le terrain est imposée par le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu ". 13. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. 14. Il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis de construire initial de la société Le Clos des Cèdres comporte un tableau indiquant la surface habitable de chacun des 38 logements locatifs sociaux projetés, lesquels sont répartis dans deux bâtiments. La circonstance que ce tableau n'indique pas la surface de plancher des logements en cause ne saurait, en l'espèce, avoir faussé l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à l'article 1AUh 3 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Rémy-de-Provence, celle-ci devant être appréciée, compte tenu de l'ensemble des dispositions citées ci-dessus de cet article, en fonction du nombre total de logements créés et non en fonction de la surface de plancher totale créée dans le cadre du projet. 15. D'autre part, eu égard à ce qui vient d'être dit, le projet litigieux, qui prévoit la réalisation d'un programme de 152 logements dont 38 logements locatifs sociaux, respecte les exigences des dispositions citées ci-dessus de l'article 1AUh 3 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Rémy-de-Provence prises en application de l'article L. 151-15 du code de l'urbanisme. 16. En troisième lieu, l'article 1AUh 6 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Rémy-de-Provence, intitulé " Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions ", prévoit que " 30 % de l'unité foncière doit être traitée en espace libre " et renvoie à la définition de cette dernière notion figurant dans le lexique de ce règlement qui indique que " les espaces libres et verts doivent être aménagés en espaces de pleine terre plantés et végétalisés ". Aux termes du dernier alinéa de l'article R. 151-21 du code de l'urbanisme : " Dans le cas (...) de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose ". 17. L'autorité administrative saisie d'une demande de permis de construire peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d'assiette du projet, notamment sa surface ou l'emplacement de ses limites séparatives, et, de façon plus générale, relatifs à l'environnement du projet de construction, pour apprécier si ce dernier respecte les règles d'urbanisme qui s'imposent à lui. En revanche, le permis de construire n'ayant d'autre objet que d'autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n'a à vérifier ni l'exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu'elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les dispositions des articles R. 431-4 et suivants du code de l'urbanisme, ni l'intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date à laquelle l'administration se prononce sur la demande d'autorisation. 18. Il ressort des pièces du dossier que, dans sa version résultant du permis de construire modificatif n° 2 valant division, le terrain d'assiette du projet présente une superficie totale de 18 397 m². En l'absence de disposition du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Rémy-de-Provence s'opposant à l'application des dispositions citées ci-dessus de l'article R. 151-21 du code de l'urbanisme, le respect des exigences de l'article 1AUh 6 de ce règlement doit être apprécié au regard de l'ensemble du terrain d'assiette, sans qu'il y ait lieu d'exclure de celui-ci le lot n° 19 dont le projet ainsi modifié prévoit la cession à la commune. Il ressort du dossier de demande de permis modificatif n° 2 que le projet modifié prévoit la création d'espaces libres de pleine terre d'une superficie totale de 5 529,1 m². Ces espaces verts plantés d'essences locales, qui couvrent ainsi un peu plus de 30 % de la superficie totale du terrain d'assiette, sont représentés sur le plan intitulé " schéma espaces libres en pleine terre " joint au dossier de demande de permis modificatif n° 2. Si la société requérante soutient que ce dossier de demande ne comprend aucun plan de masse paysager permettant de distinguer les espaces de pleine terre des espaces végétalisés sur dalle, ou encore des chemins intérieurs enrobés, elle ne se prévaut à cet égard, en tout état de cause, d'aucune disposition du code de l'urbanisme imposant la production d'un tel plan. Par ailleurs, la société requérante ne fait pas état d'éléments suffisamment probants de nature à établir le caractère erroné des indications relatives à la superficie et à la consistance des espaces libres figurant dans le dossier de demande de permis modificatif n° 2. Dans ces conditions, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet litigieux ne respecterait pas, dans sa version autorisée par le permis modificatif n° 2, les exigences de l'article 1AUh 6 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Rémy-de-Provence. Il suit de là que le moyen tiré de ce que le permis initial et le permis modificatif n° 1 méconnaissent ces dispositions ne peut, en tout état de cause, qu'être écarté. Il en va de même du moyen, au demeurant non assorti de précisions suffisantes, tiré de ce que le permis initial serait, à cet égard, entaché d'un " détournement de procédure ". 19. En quatrième lieu, le 7.2, intitulé " Normes de stationnement pour les deux roues motorisés et les éco-mobilités ", de l'article 1AUh 7 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Rémy-de-Provence impose, pour les projets prévoyant la création de plus de trois logements, la création d'une " place deux-roues par logement, dont 50 % à destination des vélos ", avant de préciser qu'il " s'agira de locaux fermés ou de système d'accroche ". 20. Compte tenu du nombre de logements qu'il prévoit, le projet litigieux rend nécessaire la création de 152 places de stationnement réservées aux deux roues, dont 76 places de vélo. Il ressort de la notice descriptive jointe à la demande de permis modificatif n° 2 que le projet modifié prévoit l'aménagement, au niveau R-1 de chacun des immeubles d'habitation projetés, de locaux destinés au stationnement des vélos ainsi que de places réservées aux motos. Il n'est ni établi, ni même allégué, que les locaux destinés aux vélos, d'une superficie totale d'un peu plus de 152 m², ne pourraient accueillir les 76 places de vélos requises. Par ailleurs, le projet prévoit, dans sa version autorisée par le permis modificatif n° 2, la création de 84 places, privatives ou communes, réservées aux motos. Dans ces conditions, compte tenu de la délivrance du permis modificatif n° 2 et alors que le projet n'a pas été modifié sur ce point par le permis modificatif n° 3, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées ci-dessus du 7.2 de l'article 1AUh 7 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Rémy-de-Provence ne peut, en tout état de cause, qu'être écarté. 21. En cinquième lieu, l'article 1AUh 8 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Rémy-de-Provence, intitulé " Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées, accès et obligation imposées en matière d'infrastructures ", renvoie aux dispositions de ce règlement applicables aux zones U et AU. L'article DP U et AU 8 de ce règlement, qui fixe les règles applicables en matière de desserte et d'accès dans les zones U et AU, dispose que : " 8.1. Définition de la desserte : Infrastructure carrossable et les aménagements latéraux (trottoirs, accotements, pistes cyclables) qui y sont liés, située hors de l'unité foncière et desservant un ou plusieurs terrains. / 8.1.1. Conditions de desserte : L'autorisation d'urbanisme est refusée si le terrain d'assiette du projet n'est pas desservi par une voie publique ou privée répondant à l'importance ou la destination de(s) la construction envisagée. / Voies existantes : les terrains doivent être desservis par des voies dont les caractéristiques techniques sont suffisantes au regard de l'importance et de la nature du projet. / Voies en impasse existantes : les voies en impasse existantes doivent pouvoir être aménagées afin de permettre aux véhicules de faire aisément demi-tour. / Voies nouvelles crées à l'occasion de la réalisation d'un projet : ces voies doivent être dimensionnées et recevoir un traitement en fonction de l'importance et de la destination des constructions qu'elles desservent sans pouvoir être inférieures à 6 mètres de large d'emprise totale (y compris cheminements doux). Elles doivent par ailleurs permettre l'approche du matériel de lutte contre l'incendie, des services de sécurité, des véhicules de ramassage des ordures ménagères et de nettoiement, permettre la desserte du terrain d'assiette du projet par les réseaux nécessaires à l'opération. / Les voies en impasse doivent comporter à leur extrémité un système permettant les manœuvres et retournement notamment des véhicules et engins de lutte contre l'incendie. (...) / 8.2. Définition de l'accès : l'accès correspond à la partie de la limite de propriété permettant aux piétons ou aux véhicules de pénétrer sur le terrain depuis la voie ou d'en sortir. / 8.2.1. Conditions d'accès : L'autorisation d'urbanisme est refusée si le terrain d'assiette du projet n'est pas desservi par un accès sécurisé, conforme à l'importance ou la destination de(s) la construction envisagée. Cette sécurité est appréciée compte tenu, notamment, de la position de l'accès (qui devra privilégier des pans coupés et un retrait), de sa configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic (...) ". 22. Aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ". 23. Premièrement, il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet débouche, au sud-est, sur un carrefour permettant aux véhicules d'emprunter le chemin de Saint-Joseph, le chemin de Canto Cigalo ainsi que l'avenue Jean de Servières. Il n'apparaît pas que le chemin de Saint-Joseph, voie d'une largeur minimale de 3,90 mètres dont l'élargissement n'est pas prévu ainsi qu'il ressort du plan de masse joint à la demande de permis modificatif n° 2, présenterait des caractéristiques insuffisantes au regard de l'importance et de la nature du projet, ni que ce chemin et les autres voies de desserte mentionnées ci-dessus ne permettraient pas d'assurer la desserte de la partie sud du terrain d'assiette dans des conditions de sécurité suffisantes. 24. Deuxièmement, il ressort des pièces versées aux débats, et en particulier des éléments joints à la demande de permis modificatif n° 2, que le terrain d'assiette du projet doit être desservi, au nord, par une voie en sens unique accessible depuis l'avenue de la Libération et permettant d'accéder notamment à un parking public auquel ce terrain doit être raccordé. Si cette voie de desserte ouverte à la circulation publique ne présente pas un caractère rectiligne, il n'apparaît pas pour autant, alors au demeurant qu'il n'est pas contesté que la voie en cause est empruntée quotidiennement par de très nombreux véhicules, qu'elle ne présenterait pas des caractéristiques suffisantes au regard de l'importance et de la nature du projet, ni que cette voie de desserte n'offrirait pas à ses usagers des conditions de sécurité suffisantes. Par ailleurs, si l'orientation d'aménagement et de programmation (OAP) n° 1 du secteur des Cèdres conditionne la densification du secteur d'implantation du projet à la création d'un " accès sécurisé depuis l'avenue de la Libération ", la notice descriptive jointe à la demande de permis modificatif n° 2 indique que le " projet a été réalisé pour permettre la connexion prévue dans l'OAP au nord des parcelles de l'opération projetée ". Dans ces conditions, et alors que cette voie à sens unique a été réaménagée dans le cadre de la réalisation de travaux de création d'un parking public dans le prolongement de celui existant, le moyen tiré de l'incompatibilité du projet litigieux avec cette orientation d'aménagement et de programmation ne saurait être accueilli. 25. Troisièmement, il ressort des pièces du dossier que, dans sa version autorisée par le permis modificatif n° 2 du 25 octobre 2021, le projet litigieux prévoit la création d'une voie interne au terrain d'assiette d'une largeur de six mètres. Si l'article 2 de l'arrêté du 25 octobre 2021 impose le respect des " prescriptions " contenues dans l'avis favorable émis par la direction des services techniques, les mentions succinctes de cet avis ne sauraient être regardées, compte tenu des termes dans lesquelles elles sont rédigées, comme imposant à la société pétitionnaire d'aménager une voie interne d'une largeur inférieure à six mètres. Il ne ressort pas des pièces du dossier, en tout état de cause, que cette voie qui doit être aménagée sur le lot n° 19, dont le projet prévoit la cession ultérieure à la commune, présenterait des caractéristiques insuffisantes au regard de l'ampleur et de la nature du projet, ni que ses usagers ne pourraient l'emprunter dans des conditions de sécurité suffisantes. 26. Quatrièmement, le projet litigieux, dans sa version autorisée par le permis modificatif n° 2, prévoit une amélioration de l'accès situé au sud-est du terrain d'assiette du projet, lequel est constitué par le débouché de ce terrain sur le carrefour évoqué ci-dessus. Il ne ressort pas des pièces du dossier que la configuration de l'accès ainsi modifié n'offrirait pas une visibilité suffisante à ses usagers, ni plus généralement que cet accès, dont la largeur n'est pas inférieure à six mètres, présenterait une dangerosité particulière en raison notamment de sa localisation ainsi que de la présence de haies végétales de part et d'autre. 27. Il résulte de ce qui précède que, compte tenu de la délivrance du permis modificatif n° 2, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Rémy-de-Provence citées au point 21 doit être écarté en toutes ses branches. Il en va de même des différentes branches du moyen tiré de ce que, compte tenu des conditions de desserte et d'accès, le maire de Saint-Rémy-de-Provence aurait commis une erreur manifeste d'appréciation au regard de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme. 28. En sixième lieu, l'article 1AUh 9 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Rémy-de-Provence, intitulé " Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d'eau, d'énergie, d'assainissement et par les réseaux de télécommunication ", renvoie aux dispositions applicables aux zones U et AU. Aux termes de l'article DP U et AU 9 de ce règlement : " Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés ". Ces dispositions ont le même objet que celles du premier alinéa de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme. 29. Les dispositions de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme, dont les termes sont repris au premier alinéa de l'article DP U et AU 9 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Rémy-de-Provence, poursuivent notamment le but d'intérêt général d'éviter à la collectivité publique ou au concessionnaire d'être contraints, par le seul effet d'une initiative privée, de réaliser des travaux d'extension ou de renforcement des réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou d'électricité et de garantir leur cohérence et leur bon fonctionnement, en prenant en compte les perspectives d'urbanisation et de développement de la collectivité. Il en résulte qu'un permis de construire doit être refusé lorsque, d'une part, des travaux d'extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics sont nécessaires à la desserte de la construction projetée et, d'autre part, l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés, après avoir, le cas échéant, accompli les diligences appropriées pour recueillir les informations nécessaires à son appréciation. 30. Premièrement, le 9.2.1, intitulé " Eaux usées - Assainissement collectif ", du 9.2 de l'article DP U et AU 9 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Rémy-de-Provence dispose que : " Toute construction ou extension de construction susceptible d'évacuer des eaux résiduaires urbaines, doit être raccordée au réseau public d'assainissement ". 31. Il ressort des pièces du dossier, et en particulier de l'avis émis le 13 novembre 2020 par le directeur de la régie de l'eau et de l'assainissement de la communauté de communes Vallée des Baux-Alpilles, que les constructions projetées peuvent être directement raccordées au réseau public d'assainissement et que des travaux doivent être réalisés afin de permettre ce raccordement au niveau de " l'espace Libération ". L'arrêté contesté du 18 novembre 2020 comporte notamment une prescription imposant le respect des " observations particulières " énoncées dans cet avis. Il ne ressort pas des seules mentions de cet avis, ni d'aucun autre élément versé au dossier, que la desserte du projet par le réseau public d'assainissement rendrait nécessaire la réalisation de travaux d'extension ou de renforcement de la capacité de ce réseau public, au sens et pour l'application des dispositions de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme reprises au premier alinéa de l'article DP U et AU 9 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Rémy-de-Provence. Par suite, et compte tenu de la situation de fait existant à la date de délivrance du permis de construire modificatif n° 3 du 16 novembre 2022, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées aux points 28 et 30 doit être écarté. 32. Deuxièmement, le 9.2.2, intitulé " Eaux pluviales ", du 9.2 de cet article DP U et AU 9 prévoit que : " Toute utilisation du sol ou toute modification de son utilisation induisant un changement du régime des eaux de surface doit faire l'objet d'aménagement permettant de drainer ou de stocker l'eau afin de limiter le ruissellement et d'augmenter le temps de concentration de ces eaux. Les modalités d'application relatives à la rétention des eaux pluviales sont précisées à l'article DG 6 du titre 1 (...) ". 33. D'une part, il résulte des dispositions citées ci-dessus de l'article R. 151-21 du code de l'urbanisme que, dans les cas qu'elles mentionnent, les règles d'un plan local d'urbanisme ou d'un document en tenant lieu doivent faire l'objet d'une appréciation d'ensemble, sauf si elles en disposent autrement ou s'y opposent du fait même de leur objet. Contrairement à ce qui est soutenu, les dispositions citées au point précédent, qui ne comportent aucune prescription particulière à cet égard, ne s'opposent pas, en raison de leur objet même, à ce que le respect des règles qu'elles fixent en matière de rétention des eaux pluviales soit apprécié au regard de l'ensemble de la superficie du terrain d'assiette d'un projet faisant l'objet d'un permis de construire valant division parcellaire. 34. D'autre part, il ressort des pièces du dossier, et notamment de la notice hydraulique jointe à la demande de permis modificatif n° 2, que les ouvrages de rétention des eaux pluviales prévus sur le terrain d'assiette répondent aux exigences du 9.2.2 du 9.2 de l'article DP U et AU 9 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Rémy-de-Provence. 35. Troisièmement, selon le 9.3, intitulé " Réseaux divers ", de l'article DP U et AU 9 : " Toute construction susceptible de requérir une alimentation en électricité doit être desservie par un réseau de capacité suffisante et installé en souterrain. / Pour toute construction ou installation nouvelle, les branchements aux lignes de distribution d'énergie et d'éclairage public (...) doivent être réalisés en souterrain ". 36. Aux termes de l'article L. 332-15 du code de l'urbanisme : " L'autorité qui délivre l'autorisation de construire (...) exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l'équipement de la construction (...), notamment en ce qui concerne (...) l'alimentation en (...) électricité (...). / Les obligations imposées par l'alinéa ci-dessus s'étendent au branchement des équipements propres à l'opération sur les équipements publics qui existent au droit du terrain sur lequel ils sont implantés et notamment aux opérations réalisées à cet effet en empruntant des voies privées ou en usant de servitudes. (...) / L'autorisation peut également, avec l'accord du demandeur et dans les conditions définies par l'autorité organisatrice du service public (...) de l'électricité, prévoir un raccordement aux réseaux (...) d'électricité empruntant, en tout ou partie, des voies ou emprises publiques, sous réserve que ce raccordement n'excède pas cent mètres et que les réseaux correspondants, dimensionnés pour correspondre exclusivement aux besoins du projet, ne soient pas destinés à desservir d'autres constructions existantes ou futures (...) ". Il résulte de ces dispositions que, pour l'alimentation en électricité, relèvent des équipements propres à l'opération ceux qui sont nécessaires à la viabilité et à l'équipement de la construction ou du terrain jusqu'au branchement sur le réseau public d'électricité qui existe au droit du terrain, en empruntant, le cas échéant, des voies privées ou en usant de servitudes, ou, dans les conditions définies au troisième alinéa de l'article L. 332-15, en empruntant, en tout ou partie, des voies ou emprises publiques, sous réserve dans ce dernier cas que le raccordement n'excède pas cent mètres. En revanche, pour l'application de ces dispositions, les autres équipements de raccordement aux réseaux publics d'électricité, notamment les ouvrages d'extension ou de branchement en basse tension, et, le cas échéant, le renforcement des réseaux existants, ont le caractère d'équipements publics. 37. D'une part, s'il ressort de l'avis émis le 3 juillet 2020 par la société Enedis que le projet litigieux rend nécessaire la création d'un " poste de distribution public " sur le terrain d'assiette, ni cet avis, ni aucune autre pièce du dossier, ne permet d'établir que la création d'un tel poste de distribution impliquerait la réalisation de travaux de renforcement de la capacité du réseau public de distribution d'électricité. La circonstance alléguée que le poste de distribution en cause a vocation à être implanté sur le lot n° 19, lequel doit être cédé à la commune, ne saurait suffire à établir que cet équipement excéderait, par ses caractéristiques et ses dimensions, les seuls besoins des constructions projetées par la société pétitionnaire. Ce poste de distribution doit, dès lors, être regardé comme étant au nombre des équipements propres à l'opération, au sens de l'article L. 332-15 du code de l'urbanisme, dont la réalisation et le financement peuvent être mis à la charge de la société pétitionnaire. 38. D'autre part, il ne ressort pas davantage des mentions de l'avis émis le 3 juillet 2020 par la société Enedis que les travaux permettant d'assurer la desserte du projet par le réseau public d'électricité consisteraient en une extension de ce réseau au sens et pour l'application de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme. 39. Il résulte de ce qui a été dit aux deux points précédents que les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme et de celles du 9.3 de l'article DP U et AU 9 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Rémy-de-Provence doivent être écartés. 40. En septième lieu, d'une part, à supposer même que la voie interne au terrain d'assiette, prévue sur le lot n° 19 qui doit être cédé à la commune, puisse être regardée, compte tenu notamment de la destination qui lui est affectée dans le plan local d'urbanisme de Saint-Rémy-de-Provence ainsi que de la circonstance qu'elle a vocation à intégrer le domaine public communal en vertu de la convention de transfert évoquée précédemment, comme un équipement public, cette circonstance ne saurait, en tout état de cause, suffire à révéler l'existence du " détournement de procédure " allégué. D'autre part, la circonstance que le projet litigieux implique le financement, par la société pétitionnaire, de la voie ainsi que des espaces et équipements communs prévus sur ce lot n° 19 qui doit intégrer le domaine communal n'est pas de nature à révéler, à elle seule, un détournement de procédure, ni d'ailleurs une méconnaissance des dispositions citées ci-dessus de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme. 41. En huitième et dernier lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ". L'article 1AUh 5 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Rémy-de-Provence dispose que : " (...) / Les constructions doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l'intérêt des lieux avoisinants, du site et des paysages en cohérence avec l'orientation d'aménagement et de programmation thématique patrimoine ". Ces dernières dispositions, qui exigent seulement que les constructions présentent un aspect compatible avec le caractère ou l'intérêt des lieux avoisinants, du site et des paysages, posent des exigences moindres que celles résultant de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme. 42. Pour apprécier si un projet de construction porte atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. 43. Le terrain d'assiette du projet, qui est non bâti et bordé au nord par un parking public existant, s'inscrit dans un secteur de la commune de Saint-Rémy-de-Provence situé à proximité du centre historique et caractérisé principalement par la présence de maisons individuelles ainsi que de quelques constructions en R+2. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux prévoit l'implantation d'immeubles en R+2 ainsi que de maisons individuelles en R+1 dont la conception s'inspire de l'architecture locale. Le parti architectural comporte un volet paysager prévoyant le maintien ou le remplacement des éléments de végétation de qualité présents sur le terrain d'assiette ainsi que la plantation de haies et d'arbres de haute tige d'essence locale. Alors même qu'il prévoit notamment l'édification d'immeubles d'habitation présentant une hauteur et un volume plus importants que ceux de la plupart des constructions avoisinantes, le projet en cause n'apparaît pas de nature à porter atteinte à l'intérêt ou au caractère du site et des lieux avoisinants. Dans ces conditions, et alors que les prescriptions architecturales dont est assorti le permis initial - lesquelles reprennent les recommandations figurant dans l'avis simple émis le 14 août 2020 par l'architecte des Bâtiments de France - ont été maintenues par les permis modificatifs ultérieurement délivrés à la société pétitionnaire, le maire de Saint-Rémy-de-Provence n'a pas commis d'erreur manifeste d'appréciation au regard de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme, ni fait une inexacte application des dispositions citées ci-dessus de l'article 1AUh 5 du règlement du plan local d'urbanisme. 44. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées en défense, que la SCI du Mas d'Arfeuille n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande tendant à l'annulation des arrêtés du maire de Saint-Rémy-de-Provence des 18 novembre 2020, 29 mars 2021 et 25 octobre 2021. Il en résulte également que la société requérante n'est pas davantage fondée à demander l'annulation de l'arrêté de cette même autorité du 16 novembre 2022. Sur les frais liés au litige : 45. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions présentées par les parties sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. D É C I D E : Article 1er : La requête de la SCI du Mas d'Arfeuille est rejetée. Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Saint-Rémy-de-Provence et par la société Le Clos des Cèdres au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière du Mas d'Arfeuille, à la commune de Saint-Rémy-de-Provence et à la société civile de construction vente Le Clos des Cèdres. Délibéré après l'audience du 14 septembre 2023, à laquelle siégeaient : - M. Portail, président, - M. d'Izarn de Villefort, président assesseur, - M. Mouret, premier conseiller. Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2023. 2 N° 22MA02867 nb