CAA de VERSAILLES, 3ème chambre, 12/06/2018, 17VE00912, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de VERSAILLES
Formation : 3ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2018-06-12
Numéro : 17VE00912
Président : M. BRESSE
Rapporteur : M. Yann  LIVENAIS
Commissaire du gouvernement : M. SKZRYERBAK
Avocat(s) : SCP TZA AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La SNC HOTEL GRIL BAGNOLET a demandé au Tribunal administratif de Montreuil la réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie à raison de l'établissement hôtelier qu'elle exploite sous l'enseigne " Campanile " au titre de l'année 2010 dans la commune de Bagnolet. Par un jugement n° 1601460 du 6 février 2017, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande. Procédure devant la Cour : Par une requête et un mémoire, enregistrés le 22 mars 2017 et le 16 mai 2018, la SNC HOTEL GRIL BAGNOLET, représentée par Me Zapf, avocat, demande à la Cour : 1° d'annuler ce jugement ; 2° de prononcer la réduction des impositions en litige pour une somme globale de 164 030 euros au titre de l'année 2010 ; 3° de mettre à la charge de l'État la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - pour l'évaluation par comparaison du local litigieux, elle propose de retenir : a) le local-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains, hôtel " quatre étoiles ", d'une superficie de 1 863 m2, dont le tarif unitaire s'établit à 74 francs/m2 (11,28 euros/m2), sous réserve de l'application d'un abattement de 35 % pour tenir compte de la différence de classement des deux établissements et ramener le tarif unitaire à 7,33 euros/m2 ; b) le local-type n° 48 du procès-verbal de la commune de Chelles qui correspond à un immeuble dont la surface pondérée est de 343 m2 et le tarif unitaire de 58 francs/m2 (8,84 euros/m2), regardé comme régulier par l'administration, sous réserve de l'application d'un abattement de 20 % en raison du principe de désutilité marginale des mètres carrés d'exploitation conduisant, ainsi, à fixer le tarif unitaire à 7,07 euros/m2 ; c) elle propose également de retenir, le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Champigny-sur-Marne, d'une surface pondérée de 419 m2, évalué au tarif unitaire de 52 francs/m2 (7,93 euros/m2), sous réserve de l'application d'un abattement de 20 %, pour le même motif que celui précédemment exposé, ramenant le tarif unitaire à 6,34 euros/m2. .......................................................................................................... Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Livenais, - et les conclusions de M. Skzryerbak, rapporteur public. 1. Considérant que la SNC HOTEL GRIL BAGNOLET relève appel du jugement du 6 février 2017 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie à raison de l'établissement hôtelier qu'elle exploite sous l'enseigne " Campanile " dans la commune de Bagnolet au titre de l'année 2010 ; Sur le bien-fondé de l'imposition : 2. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article 1447-0 du code général des impôts : " Il est institué une contribution économique territoriale composée d'une cotisation foncière des entreprises et d'une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises " ; qu'aux termes de l'article 1467 de ce code : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France (...) dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période (...) / La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...) " ; qu'aux termes de l'article 1600 du même code : " I.- Il est pourvu à une partie des dépenses des chambres de commerce et d'industrie de région ainsi qu'aux contributions allouées par ces dernières, selon des modalités fixées par décret en Conseil d'Etat, aux chambres de commerce et d'industrie territoriales et à l'assemblée des chambres françaises de commerce et d'industrie au moyen d'une taxe pour frais de chambres constituée de deux contributions : une taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises et une taxe additionnelle à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (...) / II.-1.- La taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises mentionnée au I est due par les redevables de cette cotisation proportionnellement à leur base d'imposition (...) " ; 3. Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte " ; qu'aux termes de l'article 1498 dudit code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l'article 1498 sus-rappelé ; que, par ailleurs, lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1°, puis au 2°, de l'article 1498 du code général des impôts, par référence au loyer du bien, ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3° de cet article, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970 ; En ce qui concerne la méthode d'évaluation par comparaison prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts : 4. Considérant que, pour déterminer la valeur locative de l'établissement hôtelier, de catégorie " trois étoiles ", qu'exploite la société requérante à Bagnolet sous l'enseigne " Campanile ", l'administration, après avoir admis que le local-type n° 43 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Villejuif initialement retenu n'avait pas été régulièrement évalué, a recouru ensuite à la méthode d'évaluation directe prévue par les dispositions du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; que, cependant, la SNC HOTEL GRIL BAGNOLET soutient que la valeur locative de l'hôtel qu'elle exploite peut être déterminée selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'elle propose à titre de comparaison les locaux-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains, n° 48 de celui de la commune de Chelles et n° 32 de la commune de Champigny-sur-Marne ; qu'ainsi, pour la société requérante, la méthode par comparaison pouvait valablement être retenue afin de fixer la valeur locative de l'immeuble en litige ; 5. Considérant, toutefois, et en premier lieu, que le procès-verbal initial des opérations de révision des maisons exceptionnelles de la commune d'Enghien-les-Bains fait état de ce que le local-type n° 6 du procès-verbal " ME " - dont les modalités d'évaluation ne sont d'ailleurs pas précisées - n'était pas loué au 1er janvier 1970 dès lors qu'il était occupé par son propriétaire ; que, de plus, cet immeuble correspond à un hôtel construit en 1950, classé " quatre étoiles luxe " exploité à proximité du lac et du casino de la ville, lequel ne saurait raisonnablement être comparé à un hôtel de chaîne exploité à Bagnolet, commune qui ne présente ni la même attractivité touristique ni, en conséquence, une clientèle et une zone de chalandise équivalentes à celles d'Enghien-les-Bains ; que, dès lors, le terme de comparaison proposé ne peut être retenu pour procéder à l'évaluation de l'établissement hôtelier concerné ; 6. Considérant, en deuxième lieu, qu'il résulte de l'instruction que le local-type n° 48 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Chelles correspond à un hôtel de préfecture ancien, qui n'a jamais fait l'objet d'aucun classement et ne peut, dès lors, être comparé à un hôtel de chaîne de conception moderne ; que, de surcroit, il a été irrégulièrement évalué au vu d'un loyer révisé au 1er mai 1970 en méconnaissance des dispositions du b) du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, qui n'autorisent à se référer qu'aux loyers en cours au 1er janvier 1970 ; que, par suite, ce local ne peut être utilement retenu pour la mise en oeuvre de la méthode d'évaluation par comparaison ; 7. Considérant, en troisième et dernier lieu, que le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Champigny-sur-Marne correspond à un hôtel de préfecture construit en 1910, d'une capacité d'à peine seize chambres, qui ne peut valablement être comparé à l'établissement à évaluer, en sa qualité d'hôtel de chaîne de conception moderne ; que, par suite, il ne peut pas davantage être retenu comme terme de référence ; 8. Considérant que, dans ces conditions, la SNC HOTEL GRIL BAGNOLET ne peut sérieusement soutenir que les locaux-type situés dans ces communes peuvent être retenus pour procéder à l'évaluation, par comparaison, de l'hôtel de chaîne qu'elle exploite sous l'enseigne " Campanile " ; 9. Considérant que, dans la mesure où la société requérante ne propose pas d'autres locaux-type et où l'administration entend également se référer aux résultats d'une recherche portant sur pas moins de cent-dix-neuf termes de comparaison et de nombreuses décisions de justice, dont il ressort qu'aucun local-type - régulièrement évalué ou présentant les mêmes caractéristiques que l'immeuble à évaluer, situés à Bagnolet ou dans une autre commune économiquement comparable - ne peut être valablement retenu pour procéder à l'évaluation par comparaison de l'hôtel concerné, la SNC HOTEL GRIL BAGNOLET n'est pas fondée à soutenir que l'administration fiscale ne pouvait recourir à la méthode d'évaluation subsidiaire par voie d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts afin de fixer la valeur locative de cet établissement hôtelier ; Sur la méthode par voie d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts : 10. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires " ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ; 11. Considérant qu'en vertu de ces articles, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC précité, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; 12. Considérant que l'administration a déterminé la valeur locative de l'hôtel " Campanile " en cause à partir de deux évaluations selon la méthode de l'appréciation directe qui se fondent, pour la première, sur la valeur vénale de l'hôtel Ibis situé à Sarcelles qui a fait l'objet d'un apport en 1981 et, pour la seconde, sur un acte de vente en état futur d'achèvement intervenu le 17 janvier 1984 portant sur un hôtel exploité sous l'enseigne Ibis à Bobigny ; qu'il en ressort, selon le cas, une valeur locative de 198 422 euros ou 202 966 euros, ainsi supérieure à celle de 194 107 euros retenue pour asseoir les impositions en litige ; que la société requérante, qui ne conteste ni le choix des immeubles en cause ni les paramètres mis en oeuvre, ne peut donc prétendre à bénéficier d'une réduction de ces impositions ; qu'en l'absence de critique portant sur celle-ci, la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe ne peut qu'être regardée comme ayant été valablement mise en oeuvre ; 13. Considérant qu'il résulte de ce tout qui précède que la SNC HOTEL GRIL BAGNOLET n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande ; que, par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées ; DÉCIDE : Article 1er : La requête de la SNC HOTEL GRIL BAGNOLET est rejetée. 7 6 N° 17VE00912