Conseil d'État, 9ème chambre, 28/07/2017, 395538, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Conseil d'État
Formation : 9ème chambre
Type de recours : Plein contentieux
Date de la décision : 2017-07-28
Numéro : 395538
Rapporteur : Mme Ophélie Champeaux
Commissaire du gouvernement : Mme Marie-Astrid Nicolazo de Barmon
Avocat(s) : SCP BRIARD

Vu la procédure suivante : La SCI Paris Montreuil a demandé au tribunal administratif de Montreuil de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de taxe spéciale d'équipement auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2014, à raison de locaux dont elle est propriétaire et où sont exploités deux hôtels au sein d'un immeuble situé 278, avenue de Paris, à Montreuil (Seine-Saint-Denis). Par un jugement n° 1505527 du 22 octobre 2015, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande. Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 23 décembre 2015 et 23 mars 2016 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la SCI Paris Montreuil demande au Conseil d'Etat : 1°) d'annuler ce jugement ; 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Vu les autres pièces du dossier ; Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative ; Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de Mme Ophélie Champeaux, maître des requêtes en service extraordinaire, - les conclusions de Mme Marie-Astrid Nicolazo de Barmon, rapporteur public ; La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Briard, avocat de la SCI Paris Montreuil ; Considérant ce qui suit : 1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la SCI Paris Montreuil, propriétaire de locaux où sont exploités deux hôtels au sein d'un immeuble situé 278, avenue de Paris, à Montreuil (Seine-Saint-Denis), a vainement demandé à l'administration fiscale la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de taxe spéciale d'équipement auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2014 à raison de cet immeuble. Elle se pourvoit en cassation contre le jugement du 22 octobre 2015 par lequel le tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande. 2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : (...)/ 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée :/ - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ;/ - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;/ 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". En vertu de l'article 324 AA de l'annexe III à ce code : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante (...) ". En vertu de l'article 324 Z de la même annexe : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ". 3. Pour l'application de la méthode d'évaluation de la valeur locative des locaux commerciaux et biens divers prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, les immeubles de grande hauteur, eu égard à leurs spécificités, ne peuvent être évalués que par comparaison avec d'autres immeubles de grande hauteur ou, à défaut, par voie d'appréciation directe en application du 3° du même article. A la date du 1er janvier 1970 retenue pour l'évaluation des valeurs locatives cadastrales servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties, les seuls immeubles que leur hauteur exceptionnelle rendait spécifiques en France, pour l'évaluation de leur valeur locative, se situaient dans le quartier de La Défense en banlieue parisienne et avaient une hauteur de 100 mètres. En conséquence, doit être regardé comme un immeuble de grande hauteur, pour l'application de la règle mentionnée ci-dessus, un immeuble dont la hauteur est proche de cette hauteur ou lui est supérieur. 4. Il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que le tribunal a regardé l'immeuble en litige comme un immeuble de grande hauteur au motif que sa hauteur était de 62 mètres et qu'il comportait dix-neuf étages. En statuant ainsi, le tribunal a inexactement qualifié les faits qui lui étaient soumis. Par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, son jugement doit être annulé. 5. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros à verser à la SCI Paris Montreuil au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. D E C I D E : -------------- Article 1er : Le jugement du 22 octobre 2015 du tribunal administratif de Montreuil est annulé. Article 2 : L'affaire est renvoyée au tribunal administratif de Montreuil. Article 3 : L'Etat versera à la SCI Paris Montreuil la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : La présente décision sera notifiée à la SCI Paris Montreuil et au ministre de l'action et des comptes publics.