CAA de MARSEILLE, 4ème chambre-formation à 3, 14/04/2015, 13MA00176, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de MARSEILLE
Formation : 4ème chambre-formation à 3
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2015-04-14
Numéro : 13MA00176
Président : M. CHERRIER
Rapporteur : M. Olivier  EMMANUELLI
Commissaire du gouvernement : M. RINGEVAL
Avocat(s) : CASTELLACCI

Vu la requête, enregistrée le 18 janvier 2013, présentée pour la SCI Avenue, dont le siège social est situé 2 rue Veillon à Nice (06000), par Me A...; La SCI Avenue demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 1004087 en date du 30 novembre 2012 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2006 ; 2°) de prononcer la décharge des impositions contestées et des pénalités y afférentes ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; .......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 17 février 2015 : - le rapport de M. Emmanuelli, rapporteur ; - et les conclusions de M. Ringeval, rapporteur public ; 1. Considérant que la société civile immobilière (SCI) Avenue a fait l'objet d'une vérification de comptabilité concernant la période du 27 juin 2006 au 31 décembre 2007, à l'issue de laquelle elle a été destinataire d'une proposition de rectification en date du 12 juin 2009 dans laquelle l'administration fiscale a considéré que la vente à la société à responsabilité limitée (SARL) Maee de quatre lots d'un immeuble qu'elle avait acquis le 26 juillet 2006 faisait ressortir une plus-value imposable au titre de l'année 2006 ; que la société Avenue fait appel du jugement en date du 30 novembre 2012 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2006 ; 2. Considérant qu'aux termes de l'article 150 U du code général des impôts : " I. (...) les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH " ; qu'aux termes de l'article 150 V dudit code : " La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant " ; qu'aux termes de l'article 150 VB du même code : " I. Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte (...) II. Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : 1° de toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 ; (...) 3° des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux définis par décret, que le cédant peut fixer forfaitairement à 7,5 % du prix d'acquisition dans le cas des immeubles (...) " ; 3. Considérant qu'il résulte de l'instruction que la SCI Avenue a acquis le 26 juillet 2006 un immeuble sis 2 rue Veillon à Nice pour un prix de vente de 775 000 euros, déduction faite d'une ristourne de 25 000 euros consentie par le vendeur en contrepartie de l'absence de résolution d'un litige qu'il s'était engagé à régler au sujet de l'occupation irrégulière d'un local de l'immeuble ; que, par acte en date du 29 novembre 2006, la SCI Avenue a revendu à la SARL Maee deux appartements (lots n°21 et 22) avec caves (lots n°8 et 10), moyennant un prix total de 260 000 euros ; que la SCI Avenue n'a pas souscrit de plus-value, estimant que l'opération aboutissait à une moins-value ; 4. Considérant que l'acquisition initiale de l'immeuble faite par la société requérante a été faite en bloc, sans répartition du prix entre les différents lots ; que l'administration a considéré que le prix d'acquisition des lots vendus devait être déterminé en fonction de leurs superficies (130,49 m² / 1 231,37 m²) ; que le seul élément connu et indiscutable est le prix d'acquisition de l'immeuble dans sa totalité majoré des droits d'enregistrement (prix d'acquisition net global : 800 000 - 25 000 = 775 000 + 58 125 = 833 125 euros) ; que l'administration a retenu cette valeur incontestable en la ramenant au prorata de la surface des lots en litige ; qu'elle a ainsi déterminé que le prix d'acquisition des biens vendus s'élevait à 88 287 euros (833 125 euros / 1 231,37 m² x 130,49 m² = 88 287 euros) ; que la valeur d'acquisition ainsi obtenue a, de plus, été majorée de 20 % dès lors que les locaux en cause avaient été acquis libres de toute occupation, puis augmentée d'une somme de 14 988 euros correspondant au coût de travaux engagés, pour aboutir à un montant net de 120 933 euros ; que cette méthode de détermination du prix d'acquisition des lots, fondée sur l'état descriptif de division de l'immeuble, n'était pas sommaire et rendait suffisamment compte de leur valeur ; que si la société requérante propose de calculer le prix d'acquisition des quatre lots litigieux, d'une part, par la méthode dite " des revenus " basée sur le prix de location des locaux multiplié par un taux de rendement de 3,65 % majoré de 20 % pour tenir compte du fait que le bien a été cédé sans locataire et, d'autre part, par la méthode dite " par comparaison " qui consiste à comparer les locaux à d'autres ventes similaires réalisées dans le même secteur, il n'est nullement établi que ces méthodes, qui s'appuient sur des éléments de comparaison tels que le taux de rendement ou la comparaison des biens qui sont moins précis que ceux retenus par l'administration, permettraient d'aboutir à une meilleure appréciation du prix d'acquisition des quatre lots cédés ; qu'en se bornant, enfin, à faire état, sans fournir à la Cour d'éléments suffisamment précis, des différences affectant les caractéristiques physiques des lots de l'ensemble immobilier, la SCI Avenue n'établit pas l'insuffisance du prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value en litige ; qu'il s'ensuit que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que l'administration a appliqué la méthode des millièmes pour déterminer ladite plus-value ; 5. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SCI Avenue n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande ; que, par voie de conséquence, ses conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées ; D É C I D E : Article 1er : La requête de la SCI Avenue est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI avenue et au ministre des finances et des comptes publics. '' '' '' '' N° 13MA00176 2 vr