Cour administrative d'appel de Paris, 10ème chambre, 26/11/2013, 11PA01585, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Paris
Formation : 10ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2013-11-26
Numéro : 11PA01585
Président : M. JARDIN
Rapporteur : M. Claude  JARDIN
Commissaire du gouvernement : M. OUARDES
Avocat(s) : ZAPF

Vu la requête, enregistrée le 29 mars 2011, présentée pour la société par actions simplifiée (SAS) Grenelle Hôtel, dont le siège est 64 boulevard de Grenelle à Paris (75015), par la SCP PDGB ; la SAS Grenelle Hôtel demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0808353/2-3 du 17 février 2011 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à la décharge du complément de taxe professionnelle auquel elle a été assujettie au titre de l'année 2004 dans les rôles de la ville de Paris ; 2°) de prononcer la décharge demandée ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; ......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 12 novembre 2013 ; - le rapport de M. Jardin, président, - et les conclusions de M. Ouardes, rapporteur public ; 1. Considérant que l'administration a assujetti la SAS Grenelle Hôtel à un complément de taxe professionnelle au titre de l'année 2004, mis en recouvrement le 31 décembre 2007, à raison, d'une part, de la réintégration dans ses bases d'imposition de la valeur locative d'un immeuble situé 13 rue Juge, dans le quinzième arrondissement de Paris, dans lequel elle a étendu son activité hôtelière à partir de l'année 2001, d'autre part, du choix d'un nouveau terme de comparaison pour évaluer la valeur locative de l'hôtel " Mercure ", situé 64 boulevard de Grenelle, dans le quinzième arrondissement de Paris ; que la société a présenté au directeur des services fiscaux une réclamation datée du 12 février 2008 pour contester cette imposition supplémentaire en faisant notamment valoir que le nouveau terme de comparaison désormais retenu pour évaluer la valeur locative des deux immeubles était inapproprié ; que le rejet de cette réclamation a donné lieu à un litige porté devant le Tribunal administratif de Paris, qui a rejeté la demande de la société par un jugement dont elle relève appel ; 2. Considérant qu'aux termes de l'article 1469 du code général des impôts, dans sa rédaction alors en vigueur, la valeur locative servant de base à la taxe professionnelle : " (...) est déterminée comme suit : 1° Pour les biens passibles d'une taxe foncière, elle est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; " ; qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; qu'aux termes de l'article 1504 du même code : " Les locaux types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts (...) " ; 3. Considérant que la SAS Grenelle Hôtel soutient que l'hôtel " Hilton " ne peut légalement être retenu comme terme de comparaison, en application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, dès lors qu'il ne faisait pas l'objet d'une location à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970 ; 4. Considérant que d'après le bail signé le 27 juillet 1965, la société anonyme l'Immobilière Hôtelière a loué à la société à responsabilité limitée Société Hôtelière de Paris un groupe de deux immeubles de dix et onze étages que le bailleur s'engageait à construire à ses frais sur un terrain d'environ 6 248 m2 et dans lesquels le preneur devait exercer une activité hôtelière ; que le bail, dont le point de départ était fixé à la date de la réception des immeubles, avait une durée de vingt-cinq années, renouvelable pour une, deux ou trois périodes de dix années ; que, selon la Section I du titre III du bail, le loyer annuel est calculé en additionnant une somme forfaitaire de 1 700 000 F et une somme variable représentant 8, 5 % du coût de la construction de l'hôtel ; que le c) de cette section prévoit que le coût de construction a été fixé à 42 670 000 F au 31 mars 1963 et que, compte tenu de ce chiffre, le montant du loyer annuel ne peut excéder la somme de 5 326 950 F, sauf si trouvent à s'appliquer les dérogations à cette stipulation prévues au d) et au e) de la même section, soit la révision de certains des prix entrant dans l'évaluation du coût de la construction et une majoration du loyer dépendant du taux moyen d'occupation annuelle de l'hôtel, dans l'hypothèse où il excéderait 75 % ; 5. Considérant qu'à l'appui de sa contestation relative aux conditions de prix de la location de l'hôtel servant de terme de comparaison, la société requérante fait valoir que le taux de rendement des capitaux investis par le propriétaire des immeubles, égal à 15 %, est anormalement élevé par rapport au taux des placements immobiliers constatés à Paris au 1er janvier 1970 pour les locaux commerciaux, qui varie entre 5 % et 6 % selon les procès-verbaux des commissions communales des impôts directs ; que l'administration, qui ne conteste pas en appel les chiffres ainsi avancés par la société, avait seulement proposé en première instance une appréciation directe de la valeur locative des immeubles en retenant un taux d'intérêt de 10 %, mais sans apporter aucune précision sur l'origine de ce chiffre ; que l'administration soutient que les caractéristiques de l'hôtel " Hilton ", et plus particulièrement sa situation à proximité de la Tour Eiffel et sa conception moderne, justifient un tel écart de rentabilité, sans toutefois avancer d'éléments permettant d'apprécier si les caractéristiques qu'elle invoque ont une incidence sur les coûts d'exploitation de l'hôtel ou les prix qu'il est à même de pratiquer, ce qui serait de nature à mettre l'exploitant à même de verser au bailleur une rémunération inhabituellement élevée ; qu'il résulte ainsi de l'instruction que le taux de rendement des capitaux investis par le propriétaire des immeubles, qui apparaît comme très largement supérieur au taux des placements immobiliers constaté à Paris pour les locaux commerciaux est, en l'espèce, anormalement élevé, ce qui contribue à caractériser l'existence d'une location consentie à des conditions de prix anormales, au sens du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; 6. Considérant que la société requérante appuie également sa contestation sur la circonstance que le loyer de l'hôtel " Hilton " représente une fraction de son chiffre d'affaires beaucoup plus importante que dans le cas de plusieurs hôtels de luxe exploités à Paris au début des années soixante-dix ainsi que sur la circonstance que le loyer de l'hôtel Hilton, reconstitué en mettant en oeuvre la méthode hôtelière, est très largement inférieur à celui résultant du bail ; qu'elle fait également valoir dans son mémoire en réplique sans être contestée que la valeur locative du terme de comparaison a été évaluée par l'administration à 304 F par mètre carré pondéré alors que la valeur locative des hôtels de luxe parisiens retenus comme locaux types par l'administration varie entre 53 F et 134 F par mètre carré ; que la circonstance que ces hôtels aient des dates de construction beaucoup plus anciennes que l'hôtel " Hilton " ne suffit pas à invalider la comparaison faite par la société requérante dès lors que le prix de leurs chambres était comparable à celui de l'hôtel " Hilton " au début des années soixante-et-dix et qu'ils étaient ainsi susceptibles d'entrer en concurrence avec lui pour accueillir la même clientèle ; que la différence ainsi constatée entre les prix de location de ces établissements et celui de l'hôtel " Hilton " contribue aussi à caractériser l'existence d'une location consentie à des conditions de prix anormales, au sens du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; 7. Considérant qu'il résulte de ce qui a été dit aux points 5 et 6 que l'hôtel " Hilton ", dont le loyer est anormal au regard des prix pratiqués pour des locaux comparables, ne peut, pour ce seul motif, être retenu comme terme de comparaison pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; 8. Considérant que la société requérante propose comme terme de comparaison le local type n° 111 figurant sur le procès-verbal " Dauphine 16ème ", hôtel appartenant à la catégorie trois étoiles au 1er janvier 1970, situé 102 avenue Victor Hugo, dans le seizième arrondissement de Paris, dont la valeur locative a été évaluée à 37 F (5, 64 euros) le mètre carré pondéré à partir du bail en cours au 1er janvier 1970 ; que l'administration soutient que ce local-type ne peut plus être retenu comme terme de comparaison en raison de la hausse de sa valeur locative résultant des travaux de rénovation dont il a fait l'objet et qui ont conduit à son reclassement dans la catégorie quatre étoiles ; qu'alors qu'il n'est pas contesté que ce local type a été maintenu au procès-verbal en dépit de son changement de catégorie, l'administration n'avance aucun élément permettant de vérifier si ce maintien est erroné, en raison de l'importance des travaux effectués ; que par ailleurs, en dépit de la date de sa construction, à savoir 1880, cet hôtel, compte tenu de son changement de catégorie et de ses caractéristiques au 1er janvier de l'année d'imposition en litige, peut être retenu comme terme de comparaison pour évaluer la valeur locative de l'hôtel à l'origine du litige ; que, toutefois, cet hôtel a une date de construction beaucoup plus ancienne que celle de l'établissement exploité par la société requérante, s'agissant de l'immeuble situé 64 boulevard de Grenelle, construit en 1993, et n'offre pas à sa clientèle les mêmes locaux permettant de fournir d'autres prestations que l'hébergement ; que, pour tenir compte de ces différences, il y a lieu de procéder à l'ajustement prévu par l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts en appliquant, pour obtenir la valeur locative des immeubles à évaluer, une majoration de 50 % par rapport à la valeur locative au mètre carré pondéré de l'hôtel servant de terme de comparaison ; que la valeur locative servant de base à l'imposition en litige doit dès lors être fixée à 55, 50 F (8, 46 euros) le mètre carré pondéré au 1er janvier 1970 ; 9. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SAS Grenelle Hôtel est fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif, par le jugement attaqué, a rejeté sa demande tendant à la décharge du complément de taxe professionnelle auquel elle a été assujettie au titre de l'année 2004 dans les rôles de la ville de Paris ; qu'elle est fondée à demander à la Cour la réduction de cette imposition dans la limite des conséquences de la fixation par le juge d'appel à 55, 50 F (8, 46 euros) le mètre carré pondéré de la valeur locative de l'hôtel qu'elle exploite, composé de deux immeubles ; 10. Considérant qu'en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SAS Grenelle Hôtel et non compris dans les dépens ; D É C I D E : Article 1er : Le jugement n° 0808353/2-3 du 17 février 2011 du Tribunal administratif de Paris est annulé. Article 2 : Pour la détermination de la base de la cotisation de taxe professionnelle, au titre de l'année 2004, dans les rôles de la ville de Paris, la valeur locative des deux immeubles composant l'hôtel " Mercure " situé 64 boulevard de Grenelle, dans le quinzième arrondissement de Paris, est fixée à 55, 50 F (8, 46 euros) le mètre carré pondéré. Article 3 : La SAS Grenelle Hôtel est déchargée de la différence entre, d'une part, le montant du complément de taxe professionnelle auquel elle a été assujettie au titre de l'année 2004 dans les rôles de la ville de Paris et, d'autre part, celui qui résulte de la base d'imposition définie à l'article 2 ci-dessus. Article 4 : L'Etat versera 1 500 euros à la SAS Grenelle Hôtel en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la SAS Grenelle Hôtel et au ministre de l'économie et des finances. Copie en sera adressée au pôle fiscal de Paris centre et services spécialisés. '' '' '' '' 2 N° 11PA01585