Cour administrative d'appel de Versailles, 4ème Chambre, du 9 mai 2006, 02VE02838, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Versailles
Formation : 4EME CHAMBRE
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2006-05-09
Numéro : 02VE02838
Président : Mme BRIN
Rapporteur : M. Patrick  BRESSE
Commissaire du gouvernement : Mme COLRAT
Avocat(s) : ZAPF

Vu l'arrêt en date du 24 mai 2005 par lequel la Cour, avant de statuer sur les conclusions des requêtes de la société SA GESTION HOTEL VIRY-CHATILLON tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie, d'une part, au titre des années 1996 à 1999 et, d'autre part, au titre de l'année 2000, à raison d'un immeuble à usage d'hôtel-restaurant sous l'enseigne « Campanile » dont elle est propriétaire à Viry-Châtillon, a décidé qu'il soit procédé à un supplément d'instruction aux fins pour le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, en premier lieu s'agissant de la partie de l'immeuble à usage d'hôtel, de fournir les éléments à partir desquels le local type n° 111 du procès-verbal de la commune de Paray-Vieille-Poste a été évalué ou, si ce local ne peut être valablement retenu, de proposer un autre local de comparaison évalué selon les règles des dispositions du b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, dans des communes du département de l'Essonne ou de la région Ile-de-France présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de Viry-Châtillon et, en second lieu s'agissant de l'évaluation de la partie de l'immeuble à usage de restaurant, de fournir les éléments à partir desquels les locaux types n° 15 et 16 du procès-verbal de la commune de Viry-Châtillon ont été évalués ou, si ces locaux ne peuvent être retenus, de proposer d'autres termes de comparaison, dans des communes du même département ou de la région présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de Viry-Châtillon ; . Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 25 avril 2006 : - le rapport de M. Evrard, président-assesseur ; - et les conclusions de Mme Colrat, commissaire du gouvernement ; Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, applicable à l'évaluation de la valeur locative des locaux commerciaux : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêté : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe » et qu'aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts : La valeur locative cadastrale des biens ( ) est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ; Considérant qu'en réponse à la mesure d'instruction diligentée par l'arrêt de la Cour du 24 mai 2005, le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie a indiqué que pour la détermination de la valeur locative unitaire de l'hôtel restaurant « Campanile » appartenant à la société SA GESTION HOTEL VIRY-CHATILLON, au titre des années 1996 à 2000, il entendait abandonner la référence au local type n° 111 de la commune de Paray-Vieille-Poste dès lors qu'il ne pouvait être justifié que cet immeuble existait au 1er janvier 1970 et qu'il entendait également et pour les mêmes raisons abandonner la comparaison avec les locaux-types n° 15 et n° 16 de la commune de Viry-Châtillon ; Considérant que l'administration propose plusieurs autres locaux comme termes de comparaison ; que le local n° 13 de la commune de Corbeil-Essonnes ne peut être retenu dès lors qu'il s'agit café-restaurant, construit en 1914, en état d'entretien passable, et ne peut être utilement comparé à l'hôtel restaurant de la société requérante, construit depuis moins de quinze ans et disposant, sur une superficie de plus de 2 000 m², d'aménagements modernes hôteliers et de restauration ; que local type n° 21 de la commune de Draveil, également proposé par l'administration, est un café-bar construit en 1900 et ne peut, pour les mêmes raisons, constituer un terme utile de comparaison ; Considérant que la société SA GESTION HOTEL VIRY-CHATILLON propose pour sa part plusieurs autres locaux comme termes de comparaison ; que le local type n° 4 du procès-verbal de la commune d'Evry ne peut être retenu dès lors que le tarif qui lui est affecté a été déterminé lors des opérations complémentaires d'évaluation à une valeur moyenne de 150 francs et non par rapport à un immeuble identifié, sans qu'il soit possible de revenir, comme le soutient la société requérante, au tarif de 50 francs figurant sur le premier procès-verbal, lequel a été nécessairement remplacé lors de la révision opérée ultérieurement ; que, s'agissant des locaux types n° 90 d'Issy-les-Moulineaux, construit en 1926, n° 1 du procès-verbal de la commune de Cergy, construit en 1884, n° 55 situé à Courbevoie construit en 1928, n° 119 de la commune de Saint-Germain-en-Laye, construit en 1800, il résulte de l'instruction qu'ils correspondent à des hôtels de type traditionnel dont les caractéristiques au regard de leur construction, leur structure, leur nature et leur aménagement ne sont pas similaires à celles de l'établissement à évaluer qui, sous l'enseigne « Campanile », fait partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne dont la construction a été achevée en 1990 ; que, s'agissant des locaux types n° 218 du procès-verbal de la commune de Versailles, qui est un hôtel trois étoiles et n ° 61 de Saint-Cyr-l'Ecole, le ministre, en se fondant à juste titre sur le b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts selon lequel l'analogie de situation des communes du point de vue économique s'apprécie entre d'une part, la commune où se situe le local de référence et, d'autre part, celle où se trouve le local à évaluer, fait valoir, sans être sérieusement contesté, que ces deux communes, eu égard à la densité, au dynamisme ou à la dominante de leur activité économique ainsi qu'à leurs nombres d'habitants respectifs, ne présentent pas une situation analogue, du point de vue économique, à celle de Viry-Châtillon ; qu'ainsi aucun de ces locaux types proposés par la société requérante ne peut servir de terme de référence pour évaluer le bien dont elle est propriétaire ; Considérant que l'administration a la faculté, à tout moment au cours de la procédure, de justifier l'évaluation de la valeur locative de locaux commerciaux soit par comparaison avec un local type autre que celui inapproprié, qui avait été initialement retenu par le service soit, à défaut, par voie d'appréciation directe ; que le ministre admet la référence au local type n° 55 de Villeneuve-Saint-Georges ( Val-de-Marne ) correspondant à un hôtel « Campanile » dont le tarif est de 9,15  ( 60 F ) le mètre carré pondéré sans qu'il y ait lieu de distinguer entre la partie de l'immeuble affectée à l'usage d'hôtel et celle affectée à l'usage de restaurant ; que les modalités de son évaluation ne sont pas contestées ; qu'il résulte de l'instruction que l'hôtel à évaluer, situé à Viry-Châtillon, se trouve dans une zone de commercialité caractérisée par la proximité de grands axes de circulation autoroutière et routière et par celle de la ville d'Evry, pôle d'activités commerciales, administratives et universitaires ; que, l'hôtel de Villeneuve-Saint-Georges est également situé près de grands axes de circulation et ne se trouve pas plus éloigné du pôle d'activités que constitue la ville de Créteil ; que, par suite, la très faible différence de situation existant entre le local type n° 55 de Villeneuve-Saint-Georges et l'immeuble à évaluer, ne justifie pas qu'en application des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, il y ait lieu d'ajuster la valeur locative unitaire de ce local type en pratiquant la majoration de 15 % demandée par le ministre ou l'abattement de 10 % demandé par la société requérante ; que la valeur à retenir pour l'hôtel à évaluer doit être fixée à 9,15 euros ; Considérant, enfin, que, dans la mesure où, comme il vient d'être dit, un terme de comparaison approprié a été trouvé pour la détermination de la valeur locative du bien appartenant à la SA GESTION HOTEL VIRY-CHATILLON, il n'y a pas lieu de procéder par voie d'appréciation directe ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'il convient d'accorder à la société SA GESTION HOTEL VIRY-CHATILLON la décharge de la différence entre le montant de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1996 à 2000 et celui qui résulte des bases de calcul indiquées ci-dessus ; que, par voie de conséquence, il y a lieu de réformer le jugement attaqué et, sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de l'Etat le paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais que celle-ci a exposés et non compris dans les dépens ; DECIDE : Article 1er : Pour la détermination de la base de la taxe foncière sur les propriétés bâties assignée à la SA GESTION HOTEL VIRY-CHATILLON au titre des années 1996 à 2000, la valeur locative unitaire de l'hôtel-restaurant « Campanile » situé ... à Viry-Châtillon est fixée à la somme de 9,15 euros par mètre carré. Article 2 : La SA GESTION HOTEL VIRY-CHATILLON est déchargée de la différence entre le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1996 à 2000 et celui qui résulte des bases d'imposition définies à l'article 1er ci-dessus. Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de la SA GESTION HOTEL VIRY-CHATILLON est rejeté. Article 4 : L'Etat versera à la SA GESTION HOTEL VIRY-CHATILLON la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. N° 02VE02838- N° 03VE03083 2