CAA de MARSEILLE, 5ème chambre - formation à 3, 26/09/2016, 15MA00057-15MA00099, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de MARSEILLE
Formation : 5ème chambre - formation à 3
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2016-09-26
Numéro : 15MA00057-15MA00099
Président : M. BOCQUET
Rapporteur : M. Jean-Laurent  PECCHIOLI
Commissaire du gouvernement : M. REVERT
Avocat(s) : SELARL MAUDUIT LOPASSO GOIRAND VARRON-CHARRIER & ASSOCIES

Vu les procédures suivantes : Procédures contentieuses antérieures : La SCI BS Investissement a demandé au tribunal administratif de Toulon d'annuler la décision en date du 10 septembre 2009 par laquelle le maire de la commune de Tourrettes a décidé de préempter les parcelles cadastrées Flassans sur Issole n° F 1237 et n° F 1239 sises au au lieu-dit " Saint Simon et les Faoux Laou ". Par un jugement n° 1001887 du 3 novembre 2011, le tribunal administratif de Toulon a annulé la décision précitée du 10 septembre 2009. Par une ordonnance n° 1301152 du 14 mai 2013 le président du tribunal administratif a ouvert une procédure juridictionnelle en vue de prescrire des mesures d'exécution du jugement n° 1001887 du 3 novembre 2011 par application des dispositions de l'article R. 921-6 du code de justice administrative. Par un mémoire, enregistré le 12 mars 2014, la commune de Tourrettes a demandé au tribunal de lui donner acte de ce qu'elle propose à la SCI BS Investissement d'acquérir le bien préempté à tort au prix de 331 541,06 euros, de dire que la SCI BS Investissement devra opter ou non pour l'acquisition du bien dans un délai de trois mois à compter de la notification du jugement à intervenir, que passé ce délai et à défaut d'exercice du droit d'option, le bien sera proposé au propriétaire initial au prix indiqué. Par un mémoire, enregistré le 16 avril 2014, la SCI BS Investissement a demandé au tribunal à titre principal de donner acte aux parties de ce que le prix de cession des parcelles F 1237 (5 534 m²) et F 1239 (4 005 m²) viabilisées par la commune, est de 301 541,06 euros, et à titre subsidiaire, de fixer le prix de cession à la somme de 331 541,06 euros si la commune justifie de la somme de 30 000 euros supplémentaire qu'elle réclame. Par un jugement n° 1301152 du 5 novembre 2014, le tribunal administratif de Toulon a enjoint à la commune de Tourrettes, de proposer à la SCI BS Investissement d'acquérir le bien susvisé au prix de 301 541,06  dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement et a rejeté les conclusions de la SCI BS Investissement à fin d'astreinte. Procédures devant la Cour : Par une requête, enregistrée sous le n° 1500057 le 8 janvier 2015, la commune de Tourrettes, prise en la personne de son maire, représentée par Me C..., demande à la Cour : 1°) de réformer le jugement n° 1301152 du tribunal administratif de Toulon, en tant qu'il a exclu du prix de vente les commissions et honoraires d'agence à hauteur de 30 000 euros et de le confirmer sur le reste ; 2°) de statuer à nouveau en ajoutant à la somme retenue de 301 541,06 euros la somme de 30 000 euros susmentionnée et en jugeant que la société devra opter ou non pour l'acquisition du bien dans un délai de trois mois à compter de la notification de l'arrêt à intervenir et que passé ce délai et à défaut d'exercice du droit d'option, le bien sera proposé au propriétaire initial au prix susdit ; 3°) de mettre à la charge de la société BS Investissement le versement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - elle a viabilisé le terrain, ce qui a permis d'augmenter la valeur vénale du bien à hauteur de 100 541,06 euros ; - elle justifie du paiement de frais, commissions et honoraires de l'agence " Nice Properties " d'un montant de 30 000 euros, lesquels figurent sur la déclaration d'intention d'aliéner ; - l'exclusion des frais d'agence a pour conséquence d'engendrer un enrichissement sans cause pour l'acquéreur ; - ces frais auraient dû être supportés par la société BS Investissement s'il n'y avait pas eu préemption. Par une requête, enregistrée sous le n° 1500099, le 5 janvier 2015, la SCI BS Investissement, prise en la personne de son gérant statutaire M. D...A..., représentée par Me B..., demande à la Cour : 1°) de réformer le jugement n° 1301152 du tribunal administratif de Toulon, en ramenant le coût des travaux de viabilisation à zéro euros, dès lors qu'ils avaient été effectués par la commune avant la date de la déclaration d'intention d'aliéner ; 2°) d'impartir un délai de 3 mois au lieu de deux pour réitérer l'acte authentique ; 3°) de mettre à la charge de la commune de Tourrettes le versement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - le jugement lui fait grief ; - si la commune soutient avoir engagé des travaux de viabilisation à hauteur de 100 541,06 euros, elle n'en justifie pas en dépit des demandes répétées ; - une visite sur les lieux a montré que les travaux dont il est demandé le remboursement avaient été effectués avant même la déclaration d'intention d'aliéner ; - le délai de deux mois est insuffisant pour souscrire un prêt lequel exige un délai proche de trois mois ; - elle avait négocié des conditions de paiement très avantageuses avec le propriétaire initial, ce dont la décision illégale lui a fait perdre le bénéfice. Par un mémoire en défense, enregistré le 8 février 2016, la commune de Tourrettes conclut, d'une part, par un appel incident, à la réformation du jugement en tant qu'il a rejeté, dans son article 4, ses conclusions tendant à la fixation d'un délai d'option au profit de la SCI BS Investissement pour l'acquisition du bien en cause et, d'autre part, au rejet de la requête de ladite SCI. Il soutient que : - le moyen tiré de l'insuffisance du délai de deux mois prétendument imparti à la SCI BS investissement pour exercer son droit d'option est irrecevable ; - la déclaration d'intention d'aliéner prévoit expressément le montant des commissions et honoraires d'agence fixé à 30 000 euros ; - exclure les frais d'agence du prix de vente aurait pour conséquence de mettre ces derniers à sa charge, d'autant plus qu'ils auraient incontestablement été assumés par l'acquéreur si la préemption n'avait pas eu lieu ; - la société BS Investissement a demandé à la juridiction de lui donner acte de ce qu'elle propose d'acquérir le bien préempté à tort au prix de 301.541,06 euros selon les éléments de calcul fournis par la commune ; - les moyens de la requête ne sont pas fondés. Vu les autres pièces du dossier. Vu le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Pecchioli, - les conclusions de M. Revert, rapporteur public, - et les observations de MeC..., représentant la commune de Tourrettes dans les deux instances. 1. Considérant que, par jugement n° 1301152 du 5 novembre 2014, le tribunal administratif de Toulon a enjoint à la commune de Tourrettes, de proposer à la SCI BS Investissement d'acquérir les parcelles cadastrées n° F 1237 et n° F 1239 au prix de 301 541,06 euros dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement et a rejeté les conclusions de la SCI BS Investissement à fin d'astreinte ; que la commune de Tourrettes et la société BS Investissement relèvent appel de ce jugement respectivement en tant qu'il a exclu du prix de vente les commissions et honoraires d'agence à hauteur de 30 000 euros et en tant qu'il a retenu un montant de 100 541,06 euros pour les travaux de viabilisation et fixé le délai d'exécution de l'injonction à deux mois ; que la commune de Tourrettes sollicite, en outre, dans l'instance n° 15MA00099, la réformation du jugement en tant qu'il a rejeté, dans son article 4, ses conclusions tendant à la fixation d'un délai d'option au profit de la SCI pour l'acquisition du bien en cause ; Sur la jonction : 2. Considérant que les deux requêtes susvisées sont dirigées contre le même jugement et présentent à juger des questions qui ont trait à la même affaire ; qu'il y a donc lieu de les joindre pour y statuer par un seul arrêt ; Sur le bien-fondé du jugement attaqué : En ce qui concerne le montant du prix d'acquisition : 3. Considérant qu'il résulte de l'instruction que la commune de Tourrettes a proposé à la SCI BS Investissement d'acquérir le bien préempté illégalement au prix de 331 541,06 euros, lequel comprend la somme de 201 000 euros indiqué sur la déclaration d'intention d'aliéner, la somme 100 541,06 euros relatif au coût des travaux de viabilisation des terrains effectués par la commune ainsi que la somme de 30 000 euros correspondant aux frais, commissions et honoraires d'agence engagés par la commune dans le cadre de la transaction immobilière avec la propriétaire de ce bien ; que la société BS investissement dans son mémoire en réplique de première instance a accepté l'offre de la commune à hauteur d'un montant de 301 541,06  résultant du prix de référence mentionné sur la déclaration d'intention d'aliéner, majoré du coût des travaux de viabilisation des réseaux qui ont contribué à augmenter la valeur vénale du bien, à l'exclusion des commissions et honoraires d'agence ; 4. Considérant que le prix auquel la collectivité est tenue, le cas échéant, de proposer la cession du bien à l'acquéreur évincé doit, sur la base du prix mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner adressée au titulaire du droit de préemption, d'une part, et s'il y a lieu, être majoré du coût des travaux indispensables à la conservation du bien que la collectivité publique a supporté et de la variation de la valeur vénale du bien consécutive aux travaux utiles d'amélioration ou de démolition réalisés par la collectivité publique à la suite de la préemption litigieuse et, d'autre part, en cas de dégradation du bien, être diminué des dépenses que l'acquéreur devrait exposer pour remettre le bien dans l'état dans lequel il se trouvait initialement ; qu'en revanche, il n'y a pas lieu de tenir compte, dans la fixation de ce prix, des facteurs étrangers à la consistance et à l'état du bien qui ont modifié sa valeur vénale, notamment la modification des règles d'urbanisme qui lui sont applicables et les évolutions du marché immobilier postérieures à la décision de préemption ; 5. Considérant, en premier lieu, que la société BS Investissement demande à la Cour de ramener le coût des travaux de viabilisation à zéro euro, en faisant valoir que la commune n'en justifie pas et que lesdits travaux ont été effectués avant même la déclaration d'intention d'aliéner ; que toutefois, comme il a été dit ci-dessus la société, dès lors qu'elle a accepté de payer la somme totale de 301 541,06 euros constituée en particulier du prix des travaux de viabilisation, ne peut par suite, revenir valablement sur son acceptation ; 6. Considérant, en second lieu, que si la somme de 30 000 euros correspondant aux frais, commissions et honoraires d'agence engagés par la commune dans le cadre de la transaction immobilière avec la propriétaire de ce bien sont par nature étrangers à la consistance et à l'état du bien et n'ont été engagés qu'en raison de l'exercice illégal du droit de préemption, il n'est pas contesté que la commune de Tourrettes a payé cette somme ; que, par suite, il convient d'inclure cette somme qui fait ainsi partie du prix de vente dans la proposition d'achat ; 7. Considérant qu'en application des principes susmentionnés et en l'absence de toute atteinte excessive à l'intérêt général, de toute cession dudit bien par la commune à un tiers et de toute transaction intervenue entre les parties, il y a lieu d'enjoindre à la commune de Tourrettes de proposer à la société BS Investissement d'acquérir le bien illégalement préempté et dont elle est encore propriétaire, à un prix de 331 541,06 ; 8. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la commune de Tourrettes est fondée à obtenir la réformation du jugement attaqué portant sur le montant du prix d'acquisition ; En ce qui concerne les conclusions de la société BS Investissement tendant à la fixation d'un délai de trois mois : 9. Considérant que la société BS Investissement soutient qu'un délai de 3 mois serait nécessaire pour qu'elle puisse souscrire un prêt ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que dès la réception du mémoire en défense de la commune devant le tribunal administratif, la SCI qui en a accepté les termes, pouvait entreprendre les démarches nécessaires auprès des banques ; que cette demande doit, par suite, être rejetée ; Sur l'appel incident de la commune de Tourrettes : 10. Considérant que la commune sollicite la réformation du jugement en tant qu'il a rejeté, dans son article 4, ses conclusions tendant à la fixation d'un délai d'option au profit de la SCI BS Investissement pour l'acquisition du bien en cause ; que cependant, même en matière de droit de préemption, et dans une instance d'exécution, il n'appartient pas au juge administratif d'adresser à une personne privée des injonctions ou de fixer les modalités d'exécution d'un jugement s'adressant avant tout à l'administration, le délai d'option étant implicitement mais nécessairement compris dans le délai laissé par le juge à l'administration pour proposer d'acquérir le bien illégalement préempté ; Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 11. Considérant qu'aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. " ; 12. Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de chacune des parties la somme réclamée par chacune d'elle au titre des frais dits irrépétibles ; D É C I D E : Article 1er : Il est enjoint à la commune de Tourrettes de proposer à la SCI BS Investissement d'acquérir les parcelles cadastrées n° F 1237 et n° F 1239 au prix de 331 541,06 euros. Article 2 : Le jugement du tribunal administratif de Toulon en date du 5 novembre 2014 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. Article 3 : La requête n° 15MA00099 de la société BS Investissement et les conclusions d'appel incident présentées par la commune de Tourrettes sont rejetées. Article 4 : Le surplus des conclusions de la commune de Tourrettes dans l'instance n° 15MA00057 est rejeté. Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Tourrettes et à la SCI BS Investissement. Délibéré après l'audience du 12 septembre 2016, où siégeaient : - M. Bocquet, président, - M. Marcovici, président assesseur, - M. Pecchioli, premier conseiller. Lu en audience publique, le 26 septembre 2016. '' '' '' '' 2 N° 15MA00057-15MA00099