Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 29/12/2011, 08VE03054, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour Administrative d'Appel de Versailles
Formation : 3ème Chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2011-12-29
Numéro : 08VE03054
Président : Mme COËNT-BOCHARD
Rapporteur : M. Gabriel  TAR
Commissaire du gouvernement : M. BRUNELLI
Avocat(s) : CABINET P.D.G.B

Vu la requête, enregistrée le 17 septembre 2008 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présentée pour la SARL BOISSY EPONE INVEST HOTEL, dont le siège est 2, rue Lord Byron à Paris (75008), par Me Zapf, avocat à la Cour ; la SARL BOISSY EPONE INVEST HOTEL demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement nos 0610252-0611136-0709055 du 15 juillet 2008 par lequel le Tribunal administratif de Versailles n'a pas fait droit à ses demandes aux fins de réduction, d'une part, de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2004 dans le rôle de la commune d'Epône (Yvelines), à hauteur de 5 816 euros, à raison d'un local à usage d'hôtel restaurant exploité sous l'enseigne Campanile, sis avenue de la Meauldre à Epône et, d'autre part, des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2004 et 2005 dans le rôle de la commune d'Epône, à hauteur de 4 858 euros et 5 051 euros respectivement, à raison du même local, mais a estimé qu'il y avait lieu de recourir à la méthode d'évaluation directe prévue par les dispositions du 3° de l'article 1498 du code général des impôts et a ordonné un supplément d'instruction à cette fin ; 2°) de prononcer les réductions demandées ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; Elle soutient que l'absence de local-type permettant l'évaluation du local litigieux n'est pas démontré ; que notamment, le local-type n° 31 du procès-verbal de la commune de Maurepas (Yvelines) pourrait convenir, de même que le local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Morangis (Essonne), le local-type n° 90 du procès-verbal de la commune d'Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine) et le local-type n° 43 du procès-verbal de la commune de Villejuif (Val-de-Marne) ; .......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 novembre 2011 : - le rapport de M. Tar, premier conseiller, - et les conclusions de M. Brunelli, rapporteur public ; Considérant que l'article 1467 du code général des impôts alors en vigueur dispose que : La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; / b. les salaires au sens du 1 de l'article 231 ainsi que les rémunérations allouées aux dirigeants de sociétés mentionnés aux articles 62 et 80 ter, versés pendant la période de référence définie au a à l'exclusion des salaires versés aux apprentis sous contrat et aux handicapés physiques ; ces éléments sont pris en compte pour 18 % de leur montant ; (...) ; qu'il résulte de l'article 1469 alors applicable que, pour les biens passibles de la taxe foncière, la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'en application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts en vigueur : (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...) ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que pour l'application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; Considérant que pour déterminer la valeur locative de l'immeuble à usage d'hôtel situé avenue de la Meauldre à Epône que la SARL BOISSY EPONE INVEST HOTEL exploite sous l'enseigne Campanile, l'administration fiscale s'était initialement référée à un local-type dont le tribunal administratif a considéré qu'il ne pouvait, en tout état de cause, servir de terme de comparaison en raison de la différence de nature entre le commerce qui y était exploité et celui de l'établissement en litige ; que la SARL BOISSY EPONE INVEST HOTEL qui conteste le jugement du tribunal administratif en tant qu'il a estimé qu'il n'existait aucun terme de comparaison approprié et qu'il y avait lieu de recourir à la méthode d'appréciation directe, soutient en appel que la valeur locative de l'immeuble qu'elle exploite peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence aux sept termes de comparaison suivants : le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, le local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif, le local-type n° 90 du procès-verbal de la commune d'Issy-les-Moulineaux, le local-type n° 31 du procès-verbal de la commune de Maurepas, le local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Morangis, le local-type n° 61 du procès-verbal de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole et le local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Saint-Mandé ; Considérant, en premier lieu, que le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de Villeneuve-Saint-Georges a été évalué par comparaison avec le local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne (Val-de-Marne) dont il résulte des documents produits par le ministre devant le juge, et en particulier de la fiche d'évaluation sur laquelle figure la mention évaluation directe , qu'il a été lui-même été évalué par voie d'appréciation directe ; que, dans ces conditions, il ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, lesquelles font obstacle à ce qu'un immeuble commercial dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de cet article, la valeur locative d'un autre immeuble commercial ; Considérant, en deuxième lieu, que la SARL BOISSY EPONE INVEST HOTEL propose également comme terme de comparaison le local type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif ; que, cependant, le bail en cours au 1er janvier 1970, conclu entre une société et son gérant, mettait à la charge du preneur toutes les dépenses de grosses réparations de l'article 606 du code civil ; que, si la société soutient que, malgré ces stipulations, le bail a été conclu à des conditions de prix normales, elle ne l'établit pas par la seule production d'une liste de loyers concernant des hôtels dont la comparabilité n'est au demeurant pas démontrée situés en dehors de la commune de Villejuif, dès lors que le caractère normal du loyer doit être nécessairement établi au regard du niveau des loyers dans la commune d'implantation du bien à évaluer ; qu'ainsi, le local type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif ne peut être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, lequel ne permet de se référer qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ; Considérant, en troisième lieu, qu'il résulte de l'instruction que le local-type n° 90 du procès-verbal 6670 C de la commune d'Issy-les-Moulineaux correspond à un hôtel construit en 1926, de type traditionnel, dont les caractéristiques au regard de sa construction, de sa structure et de son aménagement ne sont pas les mêmes que celles de l'établissement à évaluer ; qu'il en est de même du local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Saint-Mandé, construit en 1895, qui correspond à un hôtel de type traditionnel ; que, par suite, ces deux établissements ne peuvent être retenus comme termes de comparaison ; Considérant, en quatrième lieu, que le local-type n° 61 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole est un hôtel traditionnel construit en 1940, modifié en 1960, d'une surface pondérée de 356 mètres carrés qui ne présente pas des caractéristiques similaires à celles de l'établissement à évaluer ; que, par suite, il ne peut être retenu comme terme de comparaison ; Considérant, en cinquième lieu, s'agissant du local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Morangis, qu'il résulte de l'instruction, et notamment du procès-verbal, qu'il correspond à un hôtel occupé au 1er janvier 1970 par son propriétaire ; qu'en outre, la circonstance que le procès-verbal mentionne la lettre C n'est pas de nature à établir que ce local-type a lui-même été évalué par comparaison avec un autre local-type, alors qu'aucun autre local de cette sorte n'est indiqué au procès-verbal ; que, dans ces conditions, le local-type n° 33 ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; Considérant, en sixième lieu, que le local-type n° 31 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Maurepas, qui correspond à un immeuble de conception classique construit en 1926 n'est pas comparable au 1er janvier des années d'imposition avec un hôtel moderne de chaîne alors même qu'il aurait fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations depuis le 1er janvier 1970 ; qu'au demeurant, son mode d'évaluation est inconnu ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SARL BOISSY EPONE INVEST HOTEL ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que cette société ne conteste pas que l'administration fiscale a procédé à une recherche nationale de termes de comparaison pertinents qui n'en a pas révélé ; qu'ainsi, l'évaluation de la valeur locative de l'immeuble exploité par la SARL BOISSY EPONE INVEST HOTEL peut faire l'objet d'une appréciation directe en application des dispositions du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SARL BOISSY EPONE INVEST HOTEL n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a écarté l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, et a ordonné un supplément d'instruction à fin de mise en oeuvre des dispositions du 3° de cet article ; Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que l'Etat qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, verse une somme au titre des frais exposés par la SARL BOISSY EPONE INVEST HOTEL et non compris dans les dépens ; DECIDE : Article 1er : La requête de la SARL BOISSY EPONE INVEST HOTEL est rejetée. 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