CAA de PARIS, 2ème chambre, 10/04/2024, 23PA00505, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de PARIS
Formation : 2ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2024-04-10
Numéro : 23PA00505
Président : Mme TOPIN
Rapporteur : Mme Emmanuelle  TOPIN
Commissaire du gouvernement : M. SEGRETAIN
Avocat(s) : TZA AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La société Santarelli a demandé au Tribunal administratif de Paris de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie et de la taxe spéciale d'équipement auxquelles elle a été assujettie à raison d'un local situé 49/53 avenue des Champs-Elysées à Paris au titre des années 2015 à 2017. Par un jugement nos 1814214, 1814215 et 1814216 du 23 juin 2020, le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande. Par un arrêt n° 20PA01994 du 15 octobre 2021, la Cour administrative d'appel de Paris a partiellement fait droit à l'appel de la société Santarelli et rejeté le surplus des conclusions de sa requête formée contre ce jugement. Par une décision n° 458875 du 27 janvier 2023, le Conseil d'Etat a annulé cet arrêt et a renvoyé l'affaire devant la Cour. Procédure devant la Cour : Par une requête et des mémoires enregistrés les 30 juillet 2020, 8 juillet 2021 et 6 avril 2023, la société Santarelli, représentée par Me Hervé Zapf, demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif du 23 juin 2020 ; 2°) de prononcer la décharge sollicitée devant le Tribunal administratif de Paris ; 3°) de mettre à la charge l'Etat la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - l'évaluation retenue par le service de la superficie des locaux occupés est erronée et l'imposition doit être établie sur la base des surfaces mentionnées sur les plans de l'immeuble ; - le terme de comparaison retenu par le service pour déterminer la valeur locative n'est pas pertinent, l'administration n'établissant pas que l'immeuble à évaluer aurait fait l'objet d'une restructuration qui justifierait de ne plus tenir compte de la valeur locative telle qu'elle ressort du local-type n° 303 du procès-verbal d'évaluation foncière du secteur de Paris 8ème Champs-Elysées, situé à son adresse ; - la valeur locative du local type n° 246 a été irrégulièrement établie, dès lors d'une part qu'il n'est pas justifié que la valeur retenue corresponde au loyer en cours au 1er janvier 1970 et que d'autre part l'administration a appliqué une valeur locative encadrante supérieure à la valeur locative unitaire. Par des mémoires en défense enregistrés les 20 octobre 2020 et 23 février 2023, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête. Il soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés. Par une ordonnance du 10 juillet 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 11 août 2023. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Topin, - les conclusions de M. Segretain, rapporteur public, - et les observations de Me Nikolic, représentant la société Santarelli. Considérant ce qui suit : 1. La société Santarelli a été assujettie à la cotisation foncière des entreprises, à la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie et à la taxe spéciale d'équipement à raison d'un local situé avenue des Champs-Elysées à Paris au titre des années 2015 à 2017. Elle relève appel du jugement du 23 juin 2020 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à la réduction de ces impositions. 2. En premier lieu, l'administration a retenu une surface pondérée des locaux à usage de bureaux de la société de 2118 m² au titre de 2015 et 2016 et une surface pondérée taxable de 2111 m² au titre de l'année 2017 sur la base des surfaces mentionnées à l'avenant du 20 octobre 2014 au bail conclu le 25 octobre 2013. Si la société requérante soutient que ces surfaces sont approximatives dès lors qu'elles sont précédées dans l'avenant au bail de la mention " environ ", les plans qu'elle produit qui n'ont pas été validés par un bureau de contrôle et ne précisent pas le type de surface auxquels ils se réfèrent ne sont pas de nature à établir que les surfaces imposables s'élèveraient à 1327 m² pour les années 2015 et 2016 et à 1418 m² pour l'année 2017 et que les surfaces taxées seraient erronées ainsi qu'elle le soutient. Par suite, le moyen tiré de ce que la surface imposable doit être réduite ne peut être qu'écarté. 3. En second lieu, d'une part, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction applicable au litige : " " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au 1 de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales (...) ". D'autre part, l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 a défini de nouvelles modalités de détermination et de révision de la valeur locative cadastrale des locaux professionnels, en vue de l'établissement des impositions directes locales à compter du 1er janvier 2017. La valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de cette révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. Enfin, un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, a été détruit ou a été entièrement restructuré, notamment à la suite d'un changement de destination, ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien. 4. Il résulte de l'instruction que l'administration s'est référée, pour déterminer la valeur locative des locaux de la société, au local-type figurant au numéro 246 du procès-verbal des locaux commerciaux ordinaires du secteur Paris Champs Elysées, correspondant à un immeuble de bureaux situé 66 rue Pierre Charron à Paris (8ème) et a sur cette base retenu une valeur locative unitaire de 77 euros. La société requérante conteste ce choix en soutenant que la valeur locative doit être évaluée par rapport au local-type n° 303 figurant au procès-verbal des locaux commerciaux du secteur d'évaluation foncière de Paris 8ème Champs Elysées, correspondant à l'immeuble dans lequel se trouvent les locaux taxés en litige, et dont le tarif de valeur locative unitaire au m2 est de 40,55 euros. Si l'administration soutient que le local type n° 303 ne peut servir de référence dès lors qu'il a été restructuré en 1996, il ne résulte pas de l'instruction que cette restructuration aurait entraîné un changement de consistance ou de destination de l'immeuble dans son ensemble, ni, en tout état de cause, s'agissant au moins de sa fraction occupée par la société requérante, d'affectation de nature à remettre en cause la similarité de cette fraction avec le local-type proposé par la requérante, lequel constituait au surplus le local à évaluer, au sens des dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts. La société requérante est ainsi fondée à soutenir, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur l'autre moyen de la requête, que la valeur locative à retenir pour la détermination de la taxe foncière et des autres taxes en litige, doit être déterminée par référence au local-type n° 303 du procès-verbal des locaux commerciaux ordinaires du secteur d'évaluation foncière de Paris Champs-Elysées. 5. Il résulte de tout ce qui précède que la société Santarelli est seulement fondée à soutenir que la valeur locative foncière pour l'établissement de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie et de la taxe spéciale d'équipement auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2015, 2016 et 2017 doit être fixée à 40,55 euros par m² et par conséquent à obtenir la réduction des impositions correspondantes en conséquence de l'application de cette valeur locative. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros à verser à la société au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. DECIDE : Article 1er : Pour la détermination de la base de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie additionnelle à la cotisation foncière des entreprises des années 2015 à 2017, la valeur locative des locaux occupés par la société Santarelli situés 49/53 avenue des Champs-Elysées à Paris (8ème) est fixée à 40,55 euros le mètre carré pondéré. Article 2 : La société Santarelli est déchargée de la différence entre, d'une part, le montant de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie additionnelle à la cotisation foncière des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2015 à 2017 et, d'autre part, celui qui résulte de la base d'imposition définie à l'article 1er du présent arrêt. Article 3 : L'Etat versera à la société Santarelli une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : Le jugement du Tribunal administratif de Paris du 23 juin 2020 est réformé en ce qu'il est contraire au présent arrêt. Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à la société Santarelli et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique. Copie en sera adressée à la direction régionale des finances publiques d'Ile de France et de Paris. Délibéré après l'audience du 27 mars 2024, à laquelle siégeaient : - Mme Topin, présidente, - M. Magnard, premier conseiller, - Mme Jayer, première conseillère. Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 avril 2024. La présidente-rapporteure, E. TOPINL'assesseur le plus ancien, F. MAGNARD Le greffier, C. MONGIS La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. N° 23PA00505 2