CAA de VERSAILLES, 3ème chambre, 07/06/2016, 15VE00773, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de VERSAILLES
Formation : 3ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2016-06-07
Numéro : 15VE00773
Président : M. BERGERET
Rapporteur : M. Franck  LOCATELLI
Commissaire du gouvernement : M. COUDERT
Avocat(s) : CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La SA GROUPEMENT CHARBONNIER MONTDIDERIEN, venant aux droits de la société Soprinvest Immo, a demandé au Tribunal administratif de Cergy-Pontoise, principalement, la décharge des cotisations supplémentaires à l'impôt sur les sociétés et aux contributions additionnelles assises sur cet impôt auxquelles elle a été assujettie au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2005 pour un montant global de 423 581 euros, subsidiairement, du supplément d'impôt mis à sa charge, à hauteur, en droits et pénalités, de 285 906 euros, résultant du rehaussement de la plus-value latente déclarée par sa filiale Soprinvest Immo à raison de l'immeuble dont elle était propriétaire aux Ulis, consécutivement à son option pour le régime d'exonération prévu pour les sociétés immobilières d'investissement cotées à l'article 208 C du code général des impôts. Par un jugement n° 1207105 du 5 janvier 2015, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise, après avoir prononcé un non-lieu partiel à statuer, a rejeté le surplus de sa demande. Procédure devant la Cour : Par une requête et un mémoire, enregistrés le 4 mars 2015 et le 10 mai 2016, la SA GROUPEMENT CHARBONNIER MONTDIDERIEN, représentée par Mes Foissac etA..., avocats, demande à la Cour : 1° d'annuler ce jugement en tant que, par celui-ci, le tribunal administratif a partiellement maintenu à sa charge l'imposition contestée ; 2° de prononcer la décharge de l'imposition à hauteur du quantum restant en litige pour la somme de 286 268 euros ; 3° de mettre à la charge de l'Etat la somme de 6 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - c'est à tort que le tribunal juge que l'administration doit être regardée comme ayant, sur le fondement de l'article L. 203 du livre des procédures fiscales, régulièrement fait valoir une demande de compensation entre, d'une part, les cotisations d'impôt sur les sociétés mises initialement en recouvrement au titre de l'exercice clos en 2005 et, d'autre part, " l'exit tax " prétendument exigible au 1er janvier 2005 dès lors que ces impositions ne relèvent pas du même exercice fiscal ; - le tribunal a d'ailleurs omis de répondre à l'argument tiré de ce que l'impôt sur les plus-values latentes dû au 1er janvier 2005 par application des dispositions du 2 de l'article 221 du code général des impôts relève d'une période distincte et autonome de celle de l'impôt sur les sociétés ; - le délai de reprise ayant expiré, l'administration ne pouvait plus mettre en recouvrement " l'exit tax " litigieuse ; par suite, le service ne pouvait substituer la motivation afférente au rappel d'impôt sur les sociétés au taux normal à celle relative à l'impôt sur la plus-value latente arrêté au 1er janvier 2005 ; - subsidiairement, la méthode administrative de valorisation de l'immeuble des Ulis retenue pour le calcul de la plus-value latente n'est pas pertinente dès lors que le service ne pouvait retenir le prix de la cession intervenue le 28 novembre 2005 au motif de la concomitance entre ces deux dates ; en effet, la date du 14 décembre 2005 correspond seulement à celle de paiement du premier quart de " l'exit tax " et non à la date de détermination de l'assiette d'imposition de la plus-value latente, dont le fait générateur intervient le 1er janvier 2005 ; - le tribunal assimile, de façon contradictoire, le montant de la plus-value latente à celui de la plus-value effective qui, pour être proches quant à leur quantum, ne sauraient être regardés comme identiques quant à leur nature ; - la plus-value latente relative à l'immeuble des Ulis a été déclarée par courrier du 28 juin 2005 et le premier quart du montant de " l'exit tax " acquitté, sur cette base, le 14 décembre 2005 par application des dispositions combinées des articles 208 C et 219 du code général des impôts ; dès lors qu'elle avait déposé ses liasses fiscales, le tribunal ne pouvait donc estimer que l'administration qui, de surcroît, n'a jamais relevé ce manquement au cours de la procédure d'imposition, n'avait pas reçu de déclaration ; en outre, le courrier du 14 décembre 2005, adressé au comptable public, ne revêt pas le caractère d'une déclaration d'assiette ; - les quatre termes de comparaison, dont l'administration se prévaut dans la proposition de rectification du 29 février 2008 pour la détermination du montant de la plus-value latente, ne peuvent être retenus en ce que, d'une part, les transactions concernées sont postérieures au fait générateur de la plus-value et que, d'autre part, ces transactions portent sur des surfaces trop différentes de l'immeuble des Ulis, qui varient fortement (entre 88 m² à 12 302 m²) ; dans ces conditions, l'administration ne peut être regardée comme rapportant la preuve, qui lui incombe, de ce qu'elle aurait insuffisamment valorisé l'actif en cause ; s'il peut, certes, être admis que le service des impôts retienne des mutations postérieures au fait générateur de la plus-value latente, une telle tolérance ne l'autorisait pas à retenir exclusivement des transactions antérieures à celui-ci ; - compte tenu enfin de la forte évolution - entre 10 % et 20 % - des valeurs immobilières au cours des années 2000 à 2007, la méthode de valorisation de l'administration ne saurait être retenue telle quelle ; .......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Locatelli, - les conclusions de M. Coudert, rapporteur public, - et les observations de Me A...pour la SA GROUPEMENT CHARBONNIER MONTDIDERIEN. 1. Considérant que la SA GROUPEMENT CHARBONNIER MONTDIDERIEN, venant aux droits de la société Soprinvest Immo, relève appel du jugement du 5 janvier 2015 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté le surplus de sa demande tendant à la décharge, au titre de l'exercice clos en 2005, du supplément d'impôt restant en litige pour la somme de 286 268 euros, dont 23 154 euros de pénalités, résultant de la réévaluation de la plus-value latente déclarée au titre de l'immeuble que la société Soprinvest Immo possédait aux Ulis, consécutivement à son option pour le régime des sociétés immobilières d'investissement cotées défini à l'article 208 C du code général des impôts ; Sur la régularité du jugement attaqué : 2. Considérant qu'après avoir rappelé les dispositions des articles 208 C et 201 du code général des impôts auxquelles renvoie l'article 221 du même code, selon lesquelles l'impôt sur les plus-values latentes est immédiatement établi à la date de l'option pour le régime d'exonération de l'article 208 C, soit le 28 avril 2005 en l'espèce, et en jugeant, pour la détermination de cette plus-value, qu'était pertinente la concomitance entre la date où la société Soprinvest Immo l'avait constatée, le 14 décembre 2005, et la date à laquelle elle avait cédé l'immeuble, le 25 novembre 2005, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a nécessairement jugé que l'impôt sur la plus-value latente devait être établi au titre de l'exercice de l'option ; que, par suite, et contrairement à ce que soutient la société requérante, il n'a pas omis de répondre au moyen tiré de ce que la plus-value latente aurait dû être calculée à la date du 1er janvier 2005 au titre d'une période d'imposition distincte de celle de l'impôt sur les sociétés ; que, par suite, le jugement attaqué n'est pas entaché de l'irrégularité dont il lui est fait grief ; Sur les conclusions tendant à la décharge de l'imposition restant en litige : 3. Considérant qu'aux termes de l'article 208 C du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l'imposition en litige : " I. - Les sociétés d'investissements immobiliers cotées s'entendent des sociétés par actions cotées sur un marché réglementé français, dont le capital social n'est pas inférieur à 15 millions d'euros, qui ont pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes visées à l'article 8 et aux 1, 2 et 3 de l'article 206 dont l'objet social est identique. / II. - Les sociétés d'investissements immobiliers cotées visées au I et leurs filiales détenues à 95 % au moins, directement ou indirectement, de manière continue au cours de l'exercice, soumises à l'impôt sur les sociétés et ayant un objet identique, peuvent opter pour l'exonération d'impôt sur les sociétés pour la fraction de leur bénéfice provenant de la location des immeubles, de la sous-location des immeubles pris en crédit-bail et des plus-values sur la cession à des personnes non liées au sens du 12 de l'article 39 d'immeubles, de droits afférents à un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble et de participations dans des personnes visées à l'article 8 ou dans des filiales soumises au présent régime. / Les bénéfices exonérés provenant des opérations de location des immeubles et de la sous-location des immeubles pris en crédit-bail sont obligatoirement distribués à hauteur de 85 % avant la fin de l'exercice qui suit celui de leur réalisation. Les bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble et des participations dans des personnes visées à l'article 8 ou dans des filiales soumises au présent régime sont obligatoirement distribués à hauteur de 50 % avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de leur réalisation. / Sont exonérés les produits versés en application des trois alinéas précédents s'ils sont distribués au cours de l'exercice suivant celui de leur perception par une société ayant opté pour le présent régime. / Pour l'application des présentes dispositions, les opérations visées au premier alinéa et réalisées par des organismes mentionnés à l'article 8 sont réputées être faites par les associés, lorsque ceux-ci sont admis au bénéfice du présent régime, à hauteur de leur participation. / III. - L'option doit être notifiée au plus tard avant la fin du quatrième mois de l'ouverture de l'exercice au titre duquel l'entreprise souhaite être soumise au présent régime, à l'exception de l'exercice clos en 2003 pour lequel l'option doit être notifiée avant le 30 septembre 2003. / Cette option est irrévocable. / IV. - En cas de sortie du présent régime de la société d'investissements immobiliers cotée dans les dix années suivant l'option, les plus-values imposées au taux visé au IV de l'article 219 font l'objet d'une imposition au taux prévu au I dudit article au titre de l'exercice de sortie sous déduction de l'impôt payé au titre du IV du même article. / N'est pas constitutive d'une sortie la fusion de deux sociétés d'investissements immobiliers cotées dès lors que la société absorbante s'engage, dans l'acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour les obligations de distribution prévues du deuxième au quatrième alinéas du II. / V. - Un décret fixe les conditions de l'option et les obligations déclaratives des sociétés soumises au présent régime " ; qu'aux termes de l'article 219 du même code : " (...) IV. - Le taux de l'impôt est fixé à 16,5 % en ce qui concerne les plus-values imposables en application du 2 de l'article 221, du deuxième alinéa de l'article 223 F et de l'article 208 C ter, relatives aux immeubles, droits afférents à un contrat de crédit-bail et parts des organismes mentionnés au dernier alinéa du II de l'article 208 C inscrits à l'actif des sociétés d'investissements immobiliers cotées et de leurs filiales qui ont opté pour le régime prévu à cet article. " ; qu'aux termes de l'article 221 du même code : " (...) / 2. En cas de dissolution, de transformation entraînant la création d'une personne morale nouvelle, d'apport en société, de fusion, de transfert du siège ou d'un établissement à l'étranger, l'impôt sur les sociétés est établi dans les conditions prévues aux 1 et 3 de l'article 201. / Il en est de même (...) lorsque les sociétés ou organismes mentionnés aux articles 206 à 208 quinquies (...) cessent totalement ou partiellement d'être soumis à l'impôt sur les sociétés au taux prévu au deuxième alinéa du I de l'article 219. / (...) " ; qu'aux termes de l'article 201 de ce code : " 1. Dans le cas de cession ou de cessation, en totalité ou en partie, d'une entreprise individuelle, commerciale, artisanale ou minière, ou d'une exploitation agricole dont les résultats sont imposés d'après le régime du bénéfice réel, l'impôt sur le revenu dû en raison des bénéfices réalisés dans cette entreprise ou exploitation et qui n'ont pas encore été imposés est immédiatement établi. (...) / 3. Les contribuables assujettis à un régime réel d'imposition sont tenus de faire parvenir à l'administration, dans le délai de soixante jours déterminé comme indiqué au 1, la déclaration de leur bénéfice réel accompagnée d'un résumé de leur compte de résultat " ; qu'enfin, selon l'article 1663 de ce code : " En cas de cession ou de cessation d'entreprise (...) l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés établis dans les conditions prévues aux articles 201, 202, 204 et au 2 de l'article 221 sont immédiatement exigibles pour la totalité. Par exception, le montant dû par les sociétés d'investissements immobiliers cotées et leurs filiales au titre de l'imposition des plus-values visées au IV de l'article 219 est exigible le 15 décembre de l'année d'option pour le quart de son montant, le solde étant versé par fraction égale au plus tard le 15 décembre des trois années suivant le premier paiement " ; 4. Considérant qu'il résulte de la combinaison de l'ensemble de ces dispositions, notamment, que les sociétés d'investissements immobiliers cotées visées au I de l'article 208 C qui optent, en application du II de cet article, pour l'exonération d'impôt sur les sociétés pour la fraction de leur bénéfice provenant de la location des immeubles et des plus-values de cession de tels biens, doivent s'acquitter de l'impôt sur les plus-values latentes résultant de l'exercice de cette option valant cessation d'entreprise, dont l'assiette est établie dans les conditions prévues aux 1 et 3 de l'article 201, et dont le montant n'est exigible, par exception, qu'à hauteur du quart le 15 décembre de l'année d'option, le solde étant versé par fraction égale au cours des trois années suivant ce premier paiement ; que le taux de cet impôt est fixé à 16,5 % de la plus-value imposable, cette dernière étant toutefois, en cas de sortie du régime de faveur dans les dix années suivant l'option, à nouveau imposée au taux de 33,1/3 % lors de l'exercice de sortie, sous déduction, le cas échéant, de l'impôt déjà payé au taux réduit ; 5. Considérant, en premier lieu, qu'il résulte de l'instruction que, dans la proposition de rectification du 22 février 2008, l'administration a réintégré les amortissements réputés différés et les déficits reportables que la société Soprinvest Immo, qui avait opté, le 28 avril 2005, pour le régime d'exonération prévu à l'article 208 C, avait déduits, pour une somme globale de 2 698 322 euros, du montant de la plus-latente déclarée au comptable public de " Paris Bonne Nouvelle ", à hauteur d'un montant de 4 431 087 euros par courriers des 25 octobre et 14 décembre 2005 ; que, toutefois, constatant, dans une seconde proposition de rectification datée du 29 février 2008, que la société Soprinvest Immo avait cédé l'immeuble moins de sept mois après son option en faveur du régime d'exonération précité, le 25 novembre 2005, le vérificateur a remis en cause le montant de plus-value latente déclarée et, la déterminant par différence entre le prix de cession de l'immeuble et sa valeur immobilisée à l'actif du bilan au 1er janvier 2005, l'a rehaussé à concurrence d'une somme de 1 594 629 euros en ce fondant, à titre principal, sur ce que cette cession, suivie de l'absence d'activité immobilière éligible au régime d'exonération de la société requérante à la suite de la transmission universelle du patrimoine de l'entreprise Soprinvest Immo, lui avait fait perdre le bénéfice de ce régime de faveur ; que, néanmoins, le vérificateur avait également indiqué dans la proposition de rectification du 29 février 2008 que, dans l'hypothèse où " la sortie du régime SIIC au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2005 " ne serait pas retenue, il entendait fonder l'imposition de la plus-value latente sur un motif subsidiaire tiré de ce que, compte tenu de la proximité des dates d'option et de cession de l'immeuble des Ulis, la plus-value latente pourrait valablement être calculée en fonction du prix de cession de cet actif, ainsi d'ailleurs que le corroboraient les termes de comparaison présentés à cette fin ; qu'il s'ensuit que l'administration a pu régulièrement renoncer en première instance à mettre en oeuvre le motif principal de rectification de la plus-value, tout en maintenant la rectification litigieuse sur le fondement de ce motif subsidiaire dès lors que cette substitution de motifs n'a pas eu pour effet de priver la société requérante d'une garantie substantielle tant devant l'administration - le motif subsidiaire pouvant être discuté au cours de la procédure précontentieuse - que devant le tribunal, sans même qu'il eût été besoin de regarder l'administration comme se prévalant d'une demande de compensation sur le fondement de l'article L. 203 du livre des procédures fiscales ; qu'enfin, la circonstance que le service des impôts a abandonné ultérieurement la rectification notifiée le 22 février 2008 est sans incidence sur la régularité de la procédure d'imposition ayant conduit au redressement notifié le 29 février suivant ; 6. Considérant, en deuxième lieu, que, dans l'hypothèse d'une cessation d'entreprise résultant de l'exercice de l'option en faveur du régime d'exonération prévu à l'article 208 C, la société d'investissements immobiliers cotée, éligible à ce régime, est tenue de déclarer l'impôt dû sur les bénéfices réalisés, mais non encore imposés, et sur les plus-values latentes constatées à la date de l'option, dans les deux mois suivant celle-ci ; qu'il en résulte que la plus-value latente imposable devait, en l'espèce, être calculée à la date du 28 avril 2005, par différence entre la valeur vénale de l'immeuble à cette date et sa valeur immobilisée à l'actif du bilan de la société Soprinvest Immo au 1er janvier 2005 ; que, si cette plus-value était effectivement imposable à une date différente de celle de clôture de l'exercice, le 31 décembre 2005, au titre duquel l'administration avait imposé à titre principal la contribuable, pour autant, et dans la mesure où cette imposition a été mise en recouvrement au titre d'une période courant du 1er janvier au 31 décembre 2005, qui incluait nécessairement l'impôt dû au 28 avril 2005 sur la plus-value latente, l'administration n'était pas tenue, en l'absence de disposition légale ou réglementaire en ce sens, pour maintenir le différentiel d'assiette taxable, de reprendre l'intégralité de la procédure d'imposition en procédant, en premier lieu, au dégrèvement de l'imposition fondée sur le motif principal et, en second lieu, en émettant un nouvel avis de mise en recouvrement de l'impôt dû au 28 avril 2005 ; que, dans ces conditions, la SA GROUPEMENT CHARBONNIER MONTDIDERIEN n'est pas fondée à soutenir que l'imposition sur la plus-value en cause était dépourvue de base légale au motif qu'elle devait être établie au titre d'une période distincte de celle de l'impôt sur les sociétés et que, par ailleurs, son montant aurait dû être calculé en fonction de la valeur vénale de l'immeuble des Ulis au 31 décembre 2004 ; 7. Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 169 du livre des procédures fiscales : " Pour l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés, le droit de reprise de l'administration des impôts s'exerce jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due " ; qu'aux termes de l'article L. 189 du même livre : " La prescription est interrompue par la notification d'une proposition de rectification (...) " ; qu'en vertu de ces dernières dispositions, une proposition de rectification régulièrement notifiée au contribuable est de nature à interrompre la prescription prévue par l'article L. 169 du livre des procédures fiscales ; 8. Considérant qu'il résulte de l'instruction que la proposition de rectification du 29 février 2008, dont il est constant qu'elle a été régulièrement notifiée à la SA GROUPEMENT CHARBONNIER MONTDIDERIEN, a interrompu le cours de la prescription ; que, dans ces conditions, la société requérante ne saurait sérieusement prétendre que l'action de l'administration, ayant mis en recouvrement l'impôt sur la plus-value latente au cours de l'année 2009, était atteinte par la prescription, le délai de reprise, qui avait régulièrement été interrompu, expirant en effet le 31 décembre 2011 ; 9. Considérant, en troisième lieu, que, si la SA GROUPEMENT CHARBONNIER MONTDIDERIEN soutient que la société Soprinvest Immo a déclaré, par courrier du 25 juin 2005, la plus-value latente née de son option pour le régime d'exonération de l'article 208 C, elle n'établit pas, comme il le lui incombe, l'envoi d'un tel courrier, ni a fortiori sa réception par le service des impôts alors que ce dernier a constamment contesté l'avoir reçu ; qu'en admettant même que la société Soprinvest Immo ait avisé l'administration de la cessation d'entreprise résultant de son option pour le régime de faveur dans les soixante jours suivant la date d'exercice de l'option conformément aux dispositions prévues aux 1 et 3 de l'article 201 du code général des impôts, il n'en demeure pas moins que l'administration conservait la faculté de remettre en cause le montant de la plus-value latente déclarée au regard d'éléments objectifs qu'elle aurait regardés comme plus pertinents ; qu'il résulte de l'instruction que, pour évaluer le montant de cette plus-value latente, le service a pu, dans les circonstances de l'espèce, valablement retenir le prix de vente de l'immeuble des Ulis en raison du court laps de temps séparant la date de cette transaction de celle de l'option en faveur du régime d'exonération prévu à l'article 208 C, alors que les termes de comparaison mentionnés dans la proposition de rectification du 29 février 2008 corroboraient la pertinence de son évaluation ; qu'en effet, en se bornant à critiquer cette évaluation administrative au motif, inexact, que le vérificateur ne pouvait se fonder uniquement sur des transactions postérieures à la date d'option pour le régime de l'article 208 C, alors que deux des termes de comparaison, sur les quatre présentés, se rapportaient à des transactions intervenues antérieurement au 28 avril 2005, et en prétendant, à tort, par ailleurs, que ces termes de comparaison, qui portaient sur des ventes de locaux à usage professionnel, également situés aux Ulis, ne pouvaient être retenus au seul motif que leur surface utile différait grandement entre elles ainsi que de celle de l'immeuble cédé, alors que le service avait corrigé ces écarts en retenant un prix moyen au mètre carré, la SA GROUPEMENT CHARBONNIER MONTDIDERIEN n'apporte aucun élément susceptible d'aboutir à une évaluation plus précise que celle retenue, à bon droit, par l'administration ; 10. Considérant, enfin, que si la SA GROUPEMENT CHARBONNIER MONTDIDERIEN soutient, à titre subsidiaire, que, compte tenu de l'évolution du marché de l'immobilier au cours de la période concernée, une décote comprise entre 10 % et 20 % devrait être appliquée, une telle décote est cependant dépourvue de justification ; 11. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande ; que, par voie de conséquence, ses conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées ; DÉCIDE : Article 1er : La requête de la SA GROUPEMENT CHARBONNIER MONTDIDERIEN est rejetée. '' '' '' '' 7 7 N° 15VE00773