Cour administrative d'appel de Bordeaux, 3e chambre, du 24 septembre 2002, 98BX00539 98BX00778, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Bordeaux
Formation : 3E CHAMBRE
Type de recours : Plein contentieux fiscal
Date de la décision : 2002-09-24
Numéro : 98BX00539 98BX00778
Rapporteur : Mme Boulard
Commissaire du gouvernement : M. Heinis

Vu 1°) l'arrêt, en date du 27 juin 2000, par lequel la cour administrative d'appel de Bordeaux, avant de statuer sur la requête de la SA SOFEBAIL tendant à l'annulation du jugement en date du 29 janvier 1998 par lequel le tribunal administratif de Poitiers n'a que partiellement fait droit à sa demande en réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 1996 à laquelle elle a été assujettie à raison d'installations situées sur le territoire de la commune de Pamproux (Deux-Sèvres), a ordonné une expertise en vue de rechercher, au vu des propositions des parties, des termes de comparaison dans la commune ou hors de celle-ci afin de déterminer la valeur locative de ces locaux ; Vu 2°) la requête, enregistrée au greffe de la cour administrative d'appel de Bordeaux les 30 avril 1998 et 29 mai 1998 sous le n° 98BX00778 présentée pour la SA SOFEBAIL, dont le siège social est situé 34, rue de Wacken à Strasbourg (67000) ; La SA SOFEBAIL demande que la cour : - annule le jugement en date du 19 mars 1998 du tribunal administratif de Poitiers en tant qu'il n'a que partiellement fait droit à sa demande en réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1994 et 1995, dans les rôles de la commune de Pamproux à raison d'installations situées sur le territoire de cette commune ; - ordonne le sursis à exécution de ce jugement ; - lui accorde la réduction des taxes contestées en évaluant la valeur locative des biens en litige par comparaison, ou à défaut, par voie d'appréciation directe, en retenant un abattement de 85 % sur le coût de construction ; - condamne l'Etat à lui verser la somme de 5 000 F au titre de l'article L. 8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ; Vu les autres pièces des dossiers ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel et le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 18 juin 2002 : - le rapport de Mme Boulard, premier conseiller ; - les observations de Me Scholtes, avocat, pour la SA SOFEBAIL ; - les observations de M. X..., représentant le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ; - et les conclusions de M. Heinis, commissaire du gouvernement ; Considérant que les instances enregistrées sous les numéros 98BX00539 et 98BX00778, qui tendent toutes deux à la réduction de taxes foncières sur les propriétés bâties, concernent un même site et émanent d'un même contribuable ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par une même décision ; Sur l'instance 98BX00539 : Au fond : Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : "La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1°) Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2°) a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel. b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date. Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3°) A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe" ; Considérant que, par son arrêt du 27 juin 2000, la présente cour a estimé que les éléments qui composaient l'installation à raison de laquelle la SA SOFEBAIL a été imposée à la taxe foncière sur les propriétés bâties en litige au titre de 1996 n'étaient pas destinés à des utilisations distinctes et a expressément écarté le moyen de la société requérante tenant à leur évaluation distincte ; que l'unicité d'évaluation n'implique pas que des biens qui ne seraient pas la propriété de la société redevable soient soumis à son nom à la taxe foncière sur les propriétés bâties ; que, par conséquent, le moyen que la société persiste à soutenir à fin d'une évaluation distincte ne peut être accueilli ; En ce qui concerne la méthode d'évaluation par comparaison : Considérant que les dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, qui décrivent la méthode d'évaluation par comparaison, imposent que les termes de comparaison qui servent à évaluer un immeuble commercial, même lorsqu'il s'agit comme en l'espèce d'un immeuble de caractère particulier ou exceptionnel, aient été normalement loués au 1er janvier 1970 ; que, par suite, cette méthode d'évaluation ne peut trouver à s'appliquer lorsque l'immeuble qui est invoqué comme terme de comparaison n'était pas loué au 1er janvier 1970 ou, dans l'hypothèse où cet immeuble a lui-même été évalué par comparaison, lorsque le second terme de comparaison n'était pas non plus loué au 1er janvier 1970 ; qu'ainsi un immeuble, dont la valeur locative a été déterminée non par référence à un bail existant au 1er janvier 1970 mais par voie d'appréciation directe, ne peut, dans la méthode comparative, servir de terme de comparaison ; qu'en outre, ces mêmes dispositions de l'article 1498 du code général des impôts ainsi que celles de l'article 324 Z de l'annexe III au même code, qui définissent l'évaluation par comparaison comme consistant à attribuer à un immeuble donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens "de même nature pris comme types", impliquent que ces autres biens soient "similaires à l'immeuble en cause et qu'ils soient situés, sinon sur le territoire de la même commune, du moins sur le territoire d'une localité à la situation économique analogue" ; que si l'article 324 AA de la même annexe admet que des différences peuvent "exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer", c'est à la condition que celles-ci n'excèdent pas les facultés d'ajustement de valeur locative unitaire qu'il envisage du point de vue notamment "de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement" ; que lorsque ne sont pas remplies les conditions cumulativement posées par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts, c'est à dire la condition de location à la date légale de référence ainsi que les conditions de similarité des immeubles et d'analogie de leurs communes d'assiette, la méthode d'évaluation par comparaison doit être écartée et celle par appréciation directe appliquée ; Considérant qu'il résulte de l'instruction et notamment du rapport déposé après les opérations de l'expertise ordonné par l'arrêt précité, que l'installation en litige, située sur le territoire de Pamproux (Deux-Sèvres) et destinée à la conservation des céréales, est composée de silos, d'un entrepôt et d'un bureau ; que ces silos sont de structure métallique, d'une hauteur maximale de 15 mètres, d'une superficie de 722 mètres carrés, d'une capacité de stockage allant jusqu'à 7 000 tonnes et bénéficient d'équipements tels qu'une fosse de réception, un élévateur et un pont-bascule ; Considérant que la taxe restant en litige dans l'instance 98BX00539 a été établie par l'administration suivant la méthode d'appréciation directe ; que celle-ci soutient que, pour déterminer la valeur locative des biens de la SA SOFEBAIL, n'ont pu être trouvés, même hors de la commune, des éléments de comparaison respectant l'ensemble des conditions posées par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; Considérant que selon l'expert, "il ne semble pas exister au vu des pièces communiquées par les parties de silos verticaux ayant fait l'objet d'une location au 1er janvier 1970" ; que pour contester cet avis, la société redevable mentionne le site d'Iffendic (Ille et Vilaine), mais d'une part, elle ne soutient pas que ce site serait comparable à celui en litige, d'autre part, aucun élément de l'instruction ne permet d'établir que le silo d'Iffendic aurait été effectivement loué à la date de la révision générale ; que la circonstance qu'un silo vertical ait été choisi comme local-type par l'administration dans une commune n'établit pas par elle-même que ce silo réponde aux conditions posées par le 2° de l'article 1498, dont celle tenant à sa location au 1er janvier 1970, pour déterminer la valeur locative d'une installation située dans une autre commune ; que le seul fait que l'administration accepte de prendre un local-type d'une commune comme terme de comparaison pour évaluer d'autres immeubles d'autres localités ne démontre pas davantage que ce local-type puisse être admis comme élément de comparaison à l'égard du site en litige, au regard notamment de la condition de location à la date de la révision générale ; Considérant, il est vrai, qu'il n'est pas nécessaire, pour calculer par comparaison la valeur locative du site en cause, que les termes de comparaison soient eux-mêmes des installations seulement composées de silos dits verticaux ; que, toutefois, si d'autres installations de stockage, comme celles comprenant des silos dits horizontaux, peuvent en principe servir de références, leurs caractéristiques, notamment celles qui déterminent leur capacité de stockage ou celles relatives à leur équipement qui conditionnent l'acheminement des produits et la qualité de leur conservation, doivent être suffisamment proches des caractéristiques correspondantes des installations en litige pour ne pas excéder les facultés d'ajustement autorisées par l'article 324 AA de l'annexe III précité, et, en tout état de cause, la condition de location à la date légale de référence doit être respectée ; Considérant que, dans sa requête, la SA SOFEBAIL a demandé que ses installations de stockage des céréales soient évaluées par comparaison avec le silo vertical situé sur le territoire de la commune de Sauzé-Vaussais dans le département des Deux-Sèvres ; que si sa qualité de local-type de la catégorie générale des entrepôts de la commune et la détermination de son tarif au mètre carré n'empêchent pas en elles-mêmes, contrairement à ce que tend à soutenir l'administration, que ce dernier local puisse être examiné comme terme de comparaison, il résulte de l'instruction que les caractéristiques de ce site sont, au regard notamment de la capacité de stockage et des équipements, par trop différentes de celles du site en litige et excèdent les facultés d'ajustement autorisées par l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ; qu'en outre, il résulte également de l'instruction que, le silo de Sauzé- Vaussais n'étant pas loué au 1er janvier 1970, sa valeur locative a été évaluée par comparaison ; que, si la circonstance que les termes de comparaison ne sont pas constitués de silos verticaux ne conduit pas nécessairement, ainsi qu'il est dit ci-dessus, à les écarter comme éléments de référence, il n'est pas établi, en l'espèce, qu'ils aient eux-mêmes satisfait aux conditions tenant à l'exigence d'une location au 1er janvier 1970 et à l'existence de caractéristiques homogènes posées par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'ainsi, le site de Sauzé- Vaussais ne peut être légalement retenu pour évaluer par comparaison le site en litige ; que les éléments de l'instruction ne permettent pas davantage de démontrer que les sites de Bellenglise dans l'Aisne, d'Epieds en Beauce ou de Boynes dans le Loiret, que la société requérante soutient dans ses dernières écritures être comparables à ses propres installations, répondraient réellement aux conditions de similarité des immeubles et d'analogie des communes imposées par les textes et, en admettant même que ces conditions soient remplies, il n'est nullement établi que ces immeubles aient été loués au 1er janvier 1970 ou évalués en fonction d'immeubles loués à cette date ; que les résumés des fiches de calcul de valeur locative annexés au rapport d'expertise démontrent au contraire que les silos d'Epieds en Beauce et de Boynes n'étaient pas loués au 1er janvier 1970 et précisent même que ce dernier silo a été évalué par voie d'appréciation directe, ce qui interdit, en tout état de cause, de le prendre comme élément de comparaison ; que le fait, invoqué par la SA SOFEBAIL, que les services fiscaux de l'Indre aient choisi le silo horizontal situé sur le territoire de la commune de Montierchaume dans le département de l'Indre pour déterminer par comparaison la valeur locative des silos verticaux situés sur les territoires des communes d'Argy et de Préaux dans le même département ne permet pas par lui-même d'établir que le site de Montierchaume puisse être un élément légal de référence pour déterminer la valeur locative du site en litige, alors même que ce dernier site serait comparable à ceux d'Argy et de Préaux ; que, pour aucun autre des termes de référence avancés par la société requérante, les conditions de location et de similarité posées de manière cumulative par le 2° de l'article 1498 ne peuvent être regardées, au vu des éléments de l'instruction, comme respectées ; qu'il suit de là que la méthode comparative ne peut être appliquée ; En ce qui concerne la méthode d'évaluation par appréciationdirecte : Considérant que, selon l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts, "il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation", le taux d'intérêt étant "fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires"; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : "En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien" ; Considérant que si la société requérante a persisté, après les opérations d'expertise, à critiquer le bien-fondé du choix de la méthode d'appréciation directe d'après laquelle les taxes en litige ont été établies, elle n'a pas abandonné sa demande, faite à titre subsidiaire de l'application de cette méthode et n'a pas contesté, non plus que l'administration, les modalités suivant lesquelles l'expert a estimé la valeur vénale de ses installations en fonction de la valeur de leur reconstruction au 1er janvier 1970, qu'il a réduite d'un abattement total de 75 % pour tenir compte, d'une part, à hauteur de 50 %, de la dépréciation immédiate des biens liée à leur spécificité, et, d'autre part, à hauteur de 25 % de leur vétusté, de leur état d'entretien, de leur capacité de stockage et de leur situation ; que les parties n'ont pas critiqué non plus le taux d'intérêt de 4 % retenu par l'expert ; que ces modalités non contestées d'application de la méthode par voie d'appréciation directe aboutissent à une valeur locative à la date légale de référence de 6 560 F, dont il n'est d'ailleurs pas établi qu'elle excéderait celle pouvant résulter de l'application de la méthode comparative selon les termes de comparaison avancés par la société et les tarifs qui leur étaient attachés ; qu'il y a lieu, dans ces conditions, de retenir une valeur locative d'un montant de 6 560 F au 1er janvier 1970 pour calculer la base de la taxe foncière sur les propriétés bâties restant à la charge de la SA SOFEBAIL au titre de 1996 ; que la société requérante est donc fondée à demander la réduction de la taxe en litige dans l'instance 98BX00539 procédant de la prise en compte de cette valeur locative ; que, toutefois, la société, qui a expressément rappelé dans sa requête le montant du dégrèvement initialement demandé dans sa réclamation, doit être tenue pour avoir limité au dit montant, comme elle en avait au demeurant l'obligation, ses conclusions d'appel ; que, par conséquent, le dégrèvement découlant de la valeur locative indiquée ci-dessus ne pourra, en tout état de cause, après prise en compte du dégrèvement déjà accordé par le service à la suite de la réclamation, excéder la somme initialement demandée de 28 943 F ; En ce qui concerne les frais d'expertise : Considérant qu'aux termes de l'article R. 207-1 du livre des procédures fiscales : "Les frais d'expertise sont supportés par la partie qui n'obtient pas satisfaction. Le contribuable qui obtient partiellement gain de cause participe aux frais en proportion de la demande qui a été rejetée et compte tenu de l'état du litige au début de l'expertise" ; Considérant qu'au début de l'expertise, la taxe en litige dans l'instance 98BX00539 était assise sur une valeur locative déterminée par voie d'appréciation directe en fonction d'un taux d'intérêt évalué par le service à 6 %, qu'a confirmé le tribunal administratif de Poitiers, et d'un taux global d'abattement, initialement calculé à 30 % par l'administration et rehaussé à 50 % par le tribunal administratif de Poitiers, alors que la société a demandé à ce titre dans sa requête un abattement de 85 % ; qu'étant donné que la taxe restant dues par la société est assise sur une valeur locative calculée ainsi qu'il est dit ci-dessus en fonction d'un taux global d'abattement porté à 75 % et d'un taux d'intérêt réduit à 4 %, il y a lieu de mettre les frais d'expertise, pour leur part relative à cette instance, soit la somme de 778 euros, à la charge de la société requérante à concurrence d'un dixième, soit la somme de 78 euros, et à la charge de l'Etat à concurrence de neuf dixièmes, soit la somme de 700 euros ; Sur l'instance 98BX00778 : Considérant qu'aucune des données de cette instance 98BX00778 relative à la taxe foncière sur les propriétés bâties des années 1994 et 1995 n'appelle de modification de la valeur locative estimée au 1er janvier 1970 des installations soumises à cette taxe et dont les éléments font l'objet d'une même utilisation, ce qui implique l'unicité de leur évaluation ; qu'il y a donc lieu de retenir à ce titre la valeur locative au 1er janvier 1970 pour le montant indiqué ci-dessus de 6 560 F ; que la société requérante est donc fondée à demander la réduction, procédant de cette valeur locative, des taxes foncières sur les propriétés bâties restant à sa charge au titre de 1994 et 1995, dans la limite, après prise en compte des dégrèvements prononcés par le service à la suite des réclamations, de ce qu'elle avait initialement sollicité, soit les sommes respectives de 28 821 F et de 29 365 F ; Sur les frais irrépétibles engagés dans les instances 98BX00539 et 98BX00778 : Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de condamner l'Etat à verser à la SA SOFEBAIL la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;Article 1er : Les taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles la SA SOFEBAIL est restée assujettie au titre de 1994, 1995 et 1996 à raison de ses biens situés à Pamproux doivent être assises sur une base prenant en compte une valeur locative au 1er janvier 1970 de 6 560 F (1 000,07 euros).Article 2 : Il est accordé à la SA SOFEBAIL pour les années en cause la réduction des taxes foncières sur les propriétés bâties procédant de la base définie à l'article 1er dans les limites susénoncées du montant des dégrèvements initialement sollicités.Article 3 : Les jugements du tribunal administratif de Poitiers en date des 29 janvier 1998 et 19 mars 1998 sont réformés en ce qu'ilsont de contraire au présent arrêt. Article 4 : Les frais d'expertise sont mis à la charge de la SA SOFEBAIL à concurrence de78 euros et à la charge de l'Etat à hauteur de 700 euros. Article 5 : L'Etat versera la somme de 2 000 euros à la SA SOFEBAIL au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.Article 6 : Le surplus des conclusions des requêtes est rejeté.