Conseil d'Etat, 9 / 8 SSR, du 10 mai 1996, 140027, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Conseil d'Etat
Formation : 9 / 8 SSR
Date de la décision : 1996-05-10
Numéro : 140027
Rapporteur : M. Bardou
Commissaire du gouvernement : M. Loloum

Vu la requête enregistrée le 3 août 1992 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentée par la société civile immobilière "LE RAYON VERT" dont le siège est ... de la Réunion (97400) ; la société civile immobilière "LE RAYON VERT" demande au Conseil d'Etat : 1°) d'annuler le jugement n° 291/92-292/92 du 3 juin 1992 par lequel le tribunal administratif de Saint-Denis de la Réunion a, sur la demande de l'Association des habitants de La Saline-les-Bains, annulé l'arrêté du 14 février 1992 du maire de Saint-Paul lui accordant le permis de construire un complexe hôtelier au lieu-dit "La Saline-les-Bains" ; 2°) de rejeter la demande présentée par l'Association des habitants de La Saline-les-Bains devant le tribunal administratif ; 3°) de condamner cette association à lui payer une somme de 5 000 F, au titre de l'article 75-I de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le décret du 13 janvier 1922 ; Vu les décrets du 27 août 1957 ; Vu le code de l'urbanisme ; Vu la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ; Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ; Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30 septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ; Après avoir entendu en audience publique : - le rapport de M. Bardou, Maître des Requêtes, - les conclusions de M. Loloum, Commissaire du gouvernement ; Considérant que, pour annuler le permis de construire délivré le 14 février 1992 par le maire de Saint-Paul (La Réunion) à la SCI "LE RAYON VERT" en vue de l'édification d'un complexe hôtelier, le tribunal administratif de Saint-Denis de la Réunion s'est fondé, d'une part, sur ce que la délivrance de ce permis le lendemain du dépôt de la demande et sans attendre l'avis du service instructeur avait été faite en méconnaissance de la règle de l'instruction préalable édictée par l'article L. 421-2 du code de l'urbanisme, et d'autre part, sur ce que, compte tenu de la brièveté de ce délai d'examen, l'octroi du nouveau permis n'avait eu pour seul but que de faire obstacle au jugement prononçant le sursis à exécution d'un précédent permis ; qu'il ressort, toutefois, des pièces du dossier que la demande présentée le 13 février 1992 avait pour objet de présenter un nouveau projet, destiné, par une réduction de la surface hors oeuvre nette, à construire, à tenir compte des éléments qui avaient conduit le tribunal administratif à prononcer le sursis à exécution du précédent permis ; que cette réduction a été obtenue en transformant en combles non aménageables certaines parties de l'immeuble envisagé ; que, compte tenu du caractère limite de cette modification, la nouvelle demande ne supposait pas la reprise, dans sa totalité, de l'instruction du permis de construire ; que, dès lors, le maire de Saint-Paul a pu, sans méconnaître la règle posée par l'article L. 421-2 du code de l'urbanisme, procéder en une journée à l'examen de cette demande ; que les premiers juges n'ont donc pu, sans erreur de droit, estimer que la nouvelle demande avait pour seul objet de faire obstacle au jugement prononçant le sursis à exécution du précédent permis, et en déduire que le permis attaqué était entaché de détournement de pouvoir et devait donc être annulé ; Considérant, toutefois, qu'il appartient au Conseil d'Etat, saisi de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par l'Association des habitants de La Saline-les-Bains devant le tribunal de Saint-Denis de La Réunion ; Sur les moyens relatifs à la régularité de la procédure d'instruction : Considérant, en premier lieu, qu'il résulte des articles R. 421-1 et suivants du code de l'urbanisme que l'administration, saisie d'une demande de permis de construire, doit vérifier que le pétitionnaire justifie de sa qualité de propriétaire, d'un mandat ou d'un titre l'habilitant à construire ; que, dès lors que cette justification était, en l'espèce, apportée, le moyen tiré de ce que la société civile immobilière "LE RAYON VERT", propriétaire des terrains d'assiette du projet, n'aurait pas mentionné dans la demande le nom de son représentant légal, est inopérant ; Considérant, en second lieu, qu'il est constant que les notices détaillées fournies à l'appui du dossier présenté par la société civile immobilière à l'appui de sa demande de permis de construire comportaient certaines indications contradictoires ; que, cependant, ces erreurs pouvaient être aisément corrigées, compte tenu des indications portées sur les plans, et n'ont pas été, dans les circonstances de l'espèce, de nature à induire en erreur l'administration sur le contenu réel du projet ; Considérant, en troisième lieu, que les services de la direction départementale du travail, de la direction départementale de l'action sanitaire et sociale et de la direction départementale des services d'incendie et de secours, qui avaient été valablement consultés lors de la première demande de permis de construire, n'avaient pas à être consultés à nouveau à l'occasion d'une nouvelle demande, en l'absence d'autre modification apportée au projet que celle qui a consisté à réduire la surface hors oeuvre nette à construire ; Sur le moyen tiré de la violation de l'article R. 123-22-2° du code de l'urbanisme : Considérant qu'aux termes de l'article R. 123-22-2° du code de l'urbanisme : "Le coefficient d'occupation du sol s'applique à la superficie du terrain qui fait l'objet de la demande d'autorisation de construire ... Les emplacements réservés visés à l'article R. 123-18-II3° sont déduits de la superficie prise en compte pour le calcul des possibilités de construction. Toutefois, le propriétaire d'un terrain dont une partie est comprise dans un de ces emplacements et qui accepte de céder gratuitement cette partie à la collectivité bénéficiaire de la réserve peut être autorisé à reporter sur la partie restante de son terrain un droit de construire correspondant à tout ou partie du coefficient d'occupation du sol affectant la superficie du terrain qu'il cède gratuitement à la collectivité. Cette autorisation est instruite et, le cas échéant, accordée, comme en matière de dérogations" ; qu'il ne ressort pas des dispositions de l'article R. 123-22-2°, alinéa 3, du code de l'urbanisme que la faculté offerte à l'autorité compétente d'accepter, dans les cas qu'elle prévoit, le report du droit de construire en contrepartie d'une cession gratuite de terrain doive nécessairement s'exercer indépendamment de la procédure d'instruction du permis de construire et sous la forme d'une autorisation distincte de celui-ci ; qu'ainsi, en estimant, lors de la procédure d'instruction du permis de construire contesté qu'il y avait lieu, en contrepartie de la cession gratuite de la parcelle 638, de tenir compte de celle-ci dans la superficie totale servant au calcul du coefficient d'occupation des sols, le maire de Saint-Paul n'a pas méconnu la procédure édictée par l'article R. 123-22-2, alinéa 3, du code de l'urbanisme ; Sur le moyen tiré de l'appartenance au domaine public des parcelles à construire : Considérant qu'il résulte de l'instruction que ces parcelles, qui faisaient partie de la réserve domaniale dite des anciens "pas géométriques", ont, en application du décret du 13 janvier 1922, qui autorisait à La Réunion la délivrance des titres de propriété privée, étévendues par l'Etat suivant la procédure d'adjudication, le 22 septembre 1936 ; qu'aucun texte ultérieur n'est venu remettre en cause les titres ainsi cédés ; que le décret du 30 juin 1955, qui a transféré la zone des "cinquante pas géométriques" dans le domaine privé de l'Etat, a expressément réservé, dans le département de la Réunion, les titres de propriété antérieurement délivrés ; que l'article L. 88 ajouté au code des domaines par la loi du 3 janvier 1986 a aussi expressément réservé les droits des tiers résultant d'éventuelles prescriptions acquisitives ; que la fermeture de l'ancien chemin de fer de La Réunion et le déclassement de son emprise sur la parcelle EW 231 par deux décrets du 27 août 1957 ont entraîné l'extinction de la servitude de passage instituée au profit de la voie ferrée par l'article 8 du décret précité du 13 janvier 1922 ; que, dès lors, l'Association des habitants de La Saline-les-Bains n'est pas fondée à soutenir que les parcelles à construire feraient toujours partie du domaine public et seraient encore grevées d'une servitude de passage au profit de l'ancien chemin de fer ; Sur les autres moyens : Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article UC 12 du plan d'occupation des sols de la commune de Saint-Paul : "Afin d'assurer, en dehors des voies publiques, le stationnement des véhicules ... correspondant aux besoins des constructions et installations, il est exigé : .... 3) établissements commerciaux ; .....b) hôtels et restaurants : une place de stationnement pour deux chambres, une place de stationnement pour 10 m de salle de restaurant. La plus contraignante de ces deux normes sera seule appliquée au cas d'hôtelrestaurant" ; Considérant que le projet de complexe hôtelier présenté par la société civile immobilière "LE RAYON VERT" comporte la création de 41 chambres et de diverses salles de restaurant impliquant, respectivement, la création de 21 et de 18 places de stationnement ; que les dispositions précitées, qui prévoient l'application de la plus contraignante des deux normes qu'elles édictent, exigent la création d'un minimum de 21 places de stationnement ; que le projet présenté à l'appui de la demande de permis de construire prévoit la création de 27 places ; que dès lors, le moyen tiré de l'insuffisance du nombre de places de stationnement, manque en fait ; Considérant, en deuxième lieu, que selon l'article UC 7 du plan d'occupation des sols : "Lorsque les constructions ne jouxtent pas les limites séparatives, la distance comptée horizontalement de tout point d'une construction au point le plus bas et le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à quatre mètres" ; que le bâtiment faisant l'objet du litige étant implanté à quatre mètres de la limite séparative, il respecte tant le prospect résultant de la différence d'altitude, que la distance minimum fixée par les dispositions précitées de l'article UC 7 ; Considérant, en troisième lieu, que l'article UC 10 du plan d'occupation des sols, selon lequel la pente générale des toitures doit être comprise entre 15° et 30° au plus, s'applique aux seules toitures, compte non tenu des éléments décoratifs ; Considérant, en quatrième lieu, que le moyen tiré de l'incompatibilité du projet avec le schéma d'aménagement de La Réunion prévu par la loi du 2 août 1984 est inopérant, en l'absence d'approbation de ce schéma à la date de la décision attaquée ; Considérant, en cinquième lieu, qu'il ressort des pièces du dossier que le complexe hôtelier, qui dispose d'un premier accès à la voie publique par la rue du Lagon, bénéficie, en outre, en vertu de l'autorisation donnée, par lettre du 25 juillet 1991, visée par lepermis de construire, du président de l'Association syndicale du lotissement Gayot, dûment habilité par celle-ci, d'un accès d'une largeur de 3,50 mètres au travers de terrains appartenant à cette copropriété, sur la rue Lacaussade ; qu'ainsi, le bâtiment projeté satisfait à la condition posée par l'article UC 10 du plan d'occupation des sols de disposer d'un accès d'au moins 3,50 mètres de large ; Considérant, en sixième lieu, que l'Association des habitants de La Saline-les-Bains, qui soutient que l'autorisation de créer un hôtel dans une zone résidentielle serait entachée d'erreur manifeste d'appréciation, se borne à indiquer qu'elle entraînerait, en méconnaissance de l'article R. 111-1-3 du code de l'urbanisme, un risque de nuisance sonore et, en méconnaissance de l'article R. 111-2 du même code un surcroît de circulation dans le quartier ; qu'il ne ressort, toutefois, pas des pièces du dossier que les installations liées à la climatisation de l'hôtel, qui ont reçu les autorisations nécessaires, soient de nature à porter atteinte à la tranquillité des lieux avoisinants, ni que le nouvel hôtel, qui est situé dans une zone urbanisée et à proximité d'équipements de même nature, soit, compte tenu de son importance et de ses accès, de nature à compromettre la circulation dans le quartier de La Saline ; que, dès lors, les moyens tirés de la violation des articles R. 111-3-1 et R. 111-2 du code de l'urbanisme, manquent en fait ; Considérant, en septième lieu, qu'il résulte de l'instruction que le moyen tiré de l'abattage, sans autorisation, d'arbres existant sur le terrain d'assiette du projet, manque, aussi, en fait ; Considérant, enfin que le terrain d'assiette du projet n'est pas au nombre de ceux pour lesquels l'article UC 1 du plan d'occupation des sols a rendu obligatoire la délivrance d'un permis de démolir ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SCI "LE RAYON VERT" est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Saint-Denis de La Réunion a annulé l'arrêté du maire de Saint-Paul, du 14 février 1992 ; Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances, de faire application des dispositions de l'article 75-I de la loi du 10 juillet 1991 et de condamner l'Association des habitants de La Saline-les-Bains à payer à la société civile immobilière "LE RAYON VERT" la somme de 5 000 F réclamée par celle-ci au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;Article 1er : Le jugement n° 291/292/92 du tribunal administratif de Saint-Denis de La Réunion du 3 juin 1992 est annulé.Article 2 : La demande présentée par l'Association des habitants de La Saline-les-Bains devant le tribunal administratif de Saint-Denis de La Réunion est rejetée.Article 3 : L'Association des habitants de La Saline-les-Bains paiera une somme de 5 000 F à la société civile immobilière "LE RAYON VERT" au titre de l'article 75-I de la loi du 10 juillet 1991.Article 4 : La présente décision sera notifiée à la société civile immobilière "LE RAYON VERT", à l'Association des habitants de La Saline-les-Bains, à la commune de Saint-Paul et au ministre de l'équipement, du logement, des transports et du tourisme.