Cour Administrative d'Appel de Marseille, 4ème chambre-formation à 3, 17/12/2013, 10MA04674, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour Administrative d'Appel de Marseille
Formation : 4ème chambre-formation à 3
Type de recours : autres
Date de la décision : 2013-12-17
Numéro : 10MA04674
Président : M. LOUIS
Rapporteur : M. Olivier  EMMANUELLI
Commissaire du gouvernement : M. GUIDAL
Avocat(s) : PAGANELLI

Vu la requête, enregistrée le 24 décembre 2010, présentée pour M. et Mme B... D..., demeurant ... par Me C... ; M. et Mme D...demandent à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0803386 en date du 19 octobre 2010 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté leur demande tendant à la décharge de la cotisation supplémentaire d'impôt sur le revenu à laquelle ils ont été assujettis au titre de l'année 2002, et des pénalités y afférentes ; 2°) de prononcer la décharge de l'imposition contestée et des pénalités y afférentes ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; ........................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 3 décembre 2013, - le rapport de M. Emmanuelli, rapporteur ; - et les conclusions de M. Guidal, rapporteur public ; 1. Considérant que la vérification de comptabilité, entreprise sur la période du 1er janvier 2001 au 31 décembre 2004, de la SARL Cecca, qui exerce une activité de marchand de biens et dont les époux D...détiennent la moitié des parts, a révélé que cette société avait cédé, le 8 avril 2002, à la SCI Maya, détenue en totalité par les épouxD..., un ensemble immobilier de deux villas, d'une surface respective de 177 m² et de 55 m², situées sur un terrain de 3 900 m², sis 281 avenue de Fabron à Nice, acquis en 1998 et inscrit à son actif pour 474 500 euros ; que le service ayant estimé le prix de vente de 426 800 euros minoré, y a substitué une valeur vénale calculée par ses soins et établie finalement, après observations des contribuables, au montant de 582 218 euros ; que l'insuffisance en base de 155 418 euros a été notifiée à la SARL Cecca dont l'impôt sur les sociétés a été rehaussé, et aux épouxD..., bénéficiaires de revenus distribués tels que visés à l'article 111 c) du code général des impôts ; que les époux D...relèvent appel du jugement du tribunal administratif de Nice du 19 octobre 2010 ayant rejeté leur demande en décharge du supplément d'impôt sur le revenu ainsi mis à leur charge ; Sur le bien-fondé des impositions : 2. Considérant qu'aux termes de l'article 111 du code général des impôts : " Sont notamment considérés comme revenus distribués : (...) c. Les rémunérations et avantages occultes (...) " ; 3. Considérant que le fait pour une société de vendre, à un prix minoré, un bien figurant jusque-là à son actif, sans que cette minoration de valeur comporte de contrepartie constitue un avantage occulte pour l'acquéreur au sens des dispositions précitées du c. de l'article 111 du code général des impôts ; que l'administration apporte la preuve d'une telle distribution occulte lorsqu'elle justifie des deux éléments constitutifs de la libéralité, d'une part, l'élément matériel consistant en la présence d'un écart significatif entre le prix convenu et la valeur du bien cédé et, d'autre part, l'élément subjectif résultant de l'intention pour la société d'octroyer une libéralité et, pour le cocontractant, de la recevoir ; 4. Considérant que pour déterminer la valeur vénale du bien cédé, un abattement de 20 % a été appliqué par le service vérificateur, s'agissant du domicile de M. et Mme D...(la villa principale) et de Mlle D...et de son concubin (la villa annexe) ; que les termes de comparaison retenus sont, outre une grande proximité géographique par rapport au 281 avenue de Fabron, tous situés sur les collines niçoises avec une faible densité urbaine ; que sur la catégorie cadastrale, la villa principale relève de la catégorie 3 (luxe) et la villa annexe, de la catégorie 4 (standing) ; que sur les neuf termes de comparaison, quatre sont de catégorie 3 et cinq de catégorie 4 ; que concernant la superficie habitable (villa principale : 177 m² de surface habitable, villa annexe : 55 m²), cinq termes de comparaison sur neuf ont une surface habitable inférieure à 177 m² (de 95 m² à 155 m²) ; que, concernant le terrain supportant les constructions (3 910 m² en l'espèce), six termes de comparaison sur neuf ont un terrain de moindre importance (585 à 3 554 m²) ; que l'ensemble des termes de comparaison présenté par la SCI Maya dans sa réponse du 13 septembre 2005 a été retenu par le service, compte tenu de la proximité géographique avec l'adresse du 281 avenue de Fabron à Nice, solution très favorable à la société Maya, ces villas étant systématiquement de catégorie inférieure, 4 (Standing) et 5 (Plan courant) ; que quatre villas sur les huit proposées et retenues sont situées à l'intérieur d'un lotissement (les 293, 352, 361 et 366) alors que tel n'est pas le cas du 281 avenue de Fabron ; que quatre villas sur les huit proposées et retenues ont des terrains d'une superficie inférieure à 1 000 m² ; que s'agissant de la valeur vénale retenue par le service vérificateur concernant la villa principale, compte tenu de l'ensemble des termes de comparaison proposés par la société Maya et ceux retenus initialement par le service vérificateur, la valeur moyenne au m² habitable s'établit à la somme de 3 229 euros ; que cette villa constituant le domicile personnel de M. et Mme D...à la date de cession à la SCI Maya, un abattement de 20 % a été pratiqué, de sorte que le prix au m² habitable a été fixé à 2 584 euros ; que la valeur de cette villa d'une superficie habitable de 177 m², catégorie cadastrale 3, cédée par la société Cecca s'établit donc à 457 368 euros (2 584 euros x 177 m²) ; que s'agissant de la valeur vénale retenue par le service vérificateur concernant la villa de 55 m², catégorie cadastrale 4, compte tenu de l'ensemble des termes de comparaison proposés par la société Maya et ceux retenus initialement par le service vérificateur, la valeur moyenne au m² habitable s'établit à la somme de 2 838 euros ; que cette villa constituant le domicile personnel de Mlle A...D...et de son concubin à la date de cession à la SCI Maya, un abattement de 20 % a été pratiqué, de sorte que le prix au m² habitable a été fixé à 2 270 euros ; que la valeur de cette villa d'une superficie habitable de 55 m², catégorie cadastrale 4, cédée par la société Cecca s'établit donc à 124 850 euros (2 270 euros x 55 m²) ; qu'ainsi, la valeur des deux villas s'établit à la somme totale de 582 218 euros, et non de 426 800 euros ; que, dès lors, compte tenu de l'ensemble de ces éléments, l'administration, qui, contrairement à ce que soutiennent les requérants, a retenu des termes de comparaison pertinents, a procédé à une juste évaluation du bien vendu par la société Cecca à la société Maya et a démontré la présence d'un écart significatif entre le prix convenu et la valeur du bien cédé ; 5. Considérant, par ailleurs, que M. et Mme D...demandent la prise en compte d'un abattement supplémentaire de 10 % justifié, selon eux, par la vétusté des biens ; qu'ils ne justifient toutefois pas de l'état de vétusté allégué, n'ayant produit aucun détail ni des travaux entrepris avant la vente, lesquels, d'un montant de 140 000 euros, représentent plus du tiers du prix d'achat de 380 000 euros, permettant une réhabilitation sérieuse supprimant toute vétusté, ni de la nécessité d'autres travaux ; 6. Considérant, enfin, que les requérants soutiennent que l'administration n'établit ni l'intention, pour la SARL, d'octroyer une libéralité, ni l'intention, pour le cocontractant, de la recevoir ; qu'il est constant, toutefois, que l'administration relève que les époux D...étaient associés à 50 % du capital de la SARL et les seuls associés de la SCI Maya et que M. D... assurait la gérance des deux sociétés ; qu'elle insiste également sur le fait que l'intéressé avait une parfaite connaissance du marché niçois et ne pouvait ignorer que le prix du marché était très largement supérieur au prix exprimé dans l'acte de vente ; qu'en se bornant à soutenir que la sous-évaluation du bien n'est pas établie, les requérants ne contestent pas utilement l'argumentation de l'administration qui doit ainsi être regardée comme apportant la preuve de l'intention de la SARL Cecca d'octroyer une libéralité et celle des époux D...de l'accepter ; Sur les pénalités : 7. Considérant que la relation existant entre le vendeur du bien immobilier et l'acquéreur et la qualité de professionnels de l'immobilier de M. et Mme D...suffisent à établir que la minoration du prix de vente a été intentionnelle et qu'elle manifeste la volonté d'éluder l'impôt ; que c'est donc à bon droit que l'administration a appliqué la majoration pour manquement délibéré prévue par les dispositions de l'article 1729 du code général des impôts ; 8. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme D...ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté leur demande ; que leurs conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent, par voie de conséquence, être rejetées ; DÉCIDE : Article 1er : La requête de M. et Mme D...est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme B...D...et au ministre de l'économie et des finances. '' '' '' '' 2 N° 10MA04674