CAA de MARSEILLE, 3ème chambre, 04/04/2024, 21MA04851, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de MARSEILLE
Formation : 3ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2024-04-04
Numéro : 21MA04851
Président : M. PLATILLERO
Rapporteur : M. Sylvain  MERENNE
Commissaire du gouvernement : M. URY
Avocat(s) : TZA  AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La société en nom collectif (SNC) Hôtel Nice Californie a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2016 à 2018 dans les rôles de la commune de Nice. Par un jugement nos 1901529, 1901888, 1902356 du 22 octobre 2021, le tribunal administratif de Nice a prononcé un non-lieu à statuer dans la mesure du dégrèvement partiel intervenu en cours d'instance et rejeté le surplus de ses conclusions. Procédure devant la cour : Par une requête et un mémoire, enregistrés le 21 décembre 2021 et le 13 mars 2024, la SNC Hôtel Nice Californie, représentée par Me Zapf, demande à la cour : 1°) d'annuler l'article 2 du jugement du 22 octobre 2021 du tribunal administratif de Nice ; 2°) de prononcer la réduction des impositions restant en litige ; 3°) de mettre la somme de 2 000 euros à la charge de l'État en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - le choix du local type n° 28 du procès-verbal de la commune de Nice est inapproprié ; il convient de prendre comme référence le local type n° 138 ; - les caractéristiques de son hôtel justifient un abattement de 20 % par rapport au local-type à retenir. Par un mémoire en défense, enregistré le 7 juin 2022, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête. Il soutient que les moyens soulevés par la SNC Hôtel Nice Californie ne sont pas fondés. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. La présidente de la Cour a désigné M. Platillero, président assesseur, pour présider la formation de jugement, en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative. Après avoir entendu en audience publique : - le rapport de M. Mérenne, - et les conclusions de M. Ury, rapporteur public. Considérant ce qui suit : 1. La SNC Hôtel Nice Californie est propriétaire d'un immeuble situé 58 avenue de Californie, à Nice, où elle exploite un hôtel sous l'enseigne " F...". Elle a été assujettie à la cotisation foncière des entreprises, à la taxe spéciale d'équipement et à la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie au titre des années 2016 à 2018. Elle fait appel du jugement du 22 octobre 2021 par lequel le tribunal administratif de Nice, après avoir prononcé un non-lieu à statuer dans la mesure du dégrèvement partiel prononcé en cours d'instance, a rejeté le surplus des conclusions de ses demandes tendant à la réduction des cotisations en litige. 2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / (...) / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel (...) ". Le I de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. " Enfin, l'article 324 AA de l'annexe III au même code alors en vigueur dispose que : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". Lorsque, pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, retient valablement un local type inscrit au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, il lui appartient, par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, d'ajuster la valeur locative afin de tenir compte des différences entre le terme de comparaison et l'immeuble à évaluer. 3. L'administration fiscale, pour justifier l'évaluation de la valeur locative de la partie hôtelière du bien immobilier en question devant le tribunal administratif, a choisi le local type n° 28 du procès-verbal de la commune de Nice, qui correspond à l'hôtel " C...", situé 101, promenade des Anglais à Nice. Pour motiver ce choix, elle a retenu que les deux établissements, situés dans un même environnement géographique, à 650 mètres l'un de l'autre dans le quartier Est de la ville de Nice, sont à trois kilomètres du centre-ville, accessibles par différents modes de transports en commun, à proximité de la gare et de l'aéroport et dotés d'une vue sur la mer, et que l'hôtel " A... " est situé directement sur la promenade des Anglais, subissant une pollution sonore plus importante que l'hôtel à évaluer. L'administration a également retenu que si l'hôtel pris pour référence possède trois étoiles, alors que l'hôtel à évaluer n'en présente que deux, celui-ci présente les caractéristiques essentielles d'un hôtel trois étoiles, telles que des chambres équipées de sanitaires privés et un accueil disponible sur une large plage horaire, et que les deux hôtels, qui ont fait l'objet de rénovations récentes, proposent des prestations semblables à des tarifs proches, ce que ne conteste pas la société requérante. Si celle-ci souligne une différence dans les choix décoratifs des chambres, qui ne ressort d'ailleurs pas des deux seules photographies produites, il ne résulte pas de l'instruction que l'aménagement et le standing des chambres présenteraient des caractéristiques différentes de l'immeuble de référence, compte tenu des rénovations effectuées. Par suite, compte tenu des nombreuses similitudes entre le local à évaluer et le local-type n° 28, le choix de ce dernier comme terme de comparaison, bien que d'une architecture plus classique que l'hôtel en litige, était approprié. 4. Par ailleurs, l'administration a pris en compte l'ensemble des différences entre les termes de comparaison par l'application d'un abattement de 20 % sur le fondement de l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts. Compte tenu de l'application de cet abattement et de ce qui a été dit au point 3, la SNC Hôtel Nice Californie n'est pas fondée à demander l'application d'un abattement supplémentaire afin de tenir compte des différences architecturales entre son établissement et le local-type retenu. 5. Enfin, la SNC Hôtel Nice Californie demande, à titre subsidiaire, que soit retenu le local type n° 138, correspondant à l'" E...", 47 rue de l'hôtel des postes à Nice. Toutefois, cet hôtel situé en centre-ville ne bénéficie pas de la proximité des plages, de la gare et de l'aéroport, non plus que d'un accès facile par les transports en commun. En outre, l'administration indique en défense, sans être contredite, que les prestations proposées par l'" E... " ne sont pas plus proches de celles de F... " que ne le sont celles de l'hôtel " A... ", et que les chambres, quant à elles se révèlent d'un standing supérieur. Par suite, le terme de comparaison proposé n'est pas approprié. 6. Il résulte de ce qui précède que la SNC Hôtel Nice Californie n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté le surplus de ses conclusions. Sa requête doit donc être rejetée, y compris ses conclusions relatives aux frais non compris dans les dépens. D É C I D E : Article 1er : La requête de la SNC Hôtel Nice Californie est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SNC Hôtel Nice Californie et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique. Copie en sera adressée pour information à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer. Délibéré après l'audience du 21 mars 2024, où siégeaient : - M. Platillero, président-assesseur, président de la formation de jugement en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative, - Mme B... et M. Mérenne, premiers conseillers. Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 avril 2024. 2 No 21MA04851