Cour administrative d'appel de Bordeaux, du 23 mai 1989, 89BX00193, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Bordeaux
Type de recours : Plein contentieux fiscal
Date de la décision : 1989-05-23
Numéro : 89BX00193
Rapporteur : Baixas
Commissaire du gouvernement : de Malafosse

Vu la décision en date du 1er décembre 1988, enregistrée au greffe de la cour le 15 décembre 1988, par laquelle le président de la 9ème sous-section de la Section du contentieux du Conseil d'Etat a transmis à la cour, en application de l'article 17 du décret n° 88-906 du 2 septembre 1988, le recours présenté pour le MINISTRE CHARGE DU BUDGET contre le jugement du tribunal administratif de Montpellier du 20 février 1987 ; Vu le recours, enregistré le9 juillet 1987 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présenté pour le MINISTRE CHARGE DU BUDGET et tendant à ce que le Conseil d'Etat : 1°/ réforme le jugement du 20 février 1987 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a déchargé la S.A.R.L. Maison Charles Juvenel de la différence entre la taxe professionnelle mise à sachargeau titre des années 1983 et 1984 et celle à établir sur une valeur locative égale à 182.705 F au 1er janvier 1970, 2°/ remette intégralement à la charge de la sociétéla taxe professionnelle à laquelleelle a été assujettie au titre de ces années, 3°/ subsidiairement fixe lavaleurlocative de l'immeuble litigieux à 186.000 F au 1er janvier 1970, Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livredes procédures fiscales ; Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ; Vu la loi n° 77-1468 du 30 décembre 1977 ; Vu la loi n° 87-1127 du 31décembre 1987, le décret n° 88-707 du 9 mai 1988 et le décret n°88-906 du 2 septembre 1988 ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Aprèsavoir entendu au cours de l'audience du 25 avril 1989 : - le rapport de M. Baixas, conseiller, - et les conclusions de M. de Malafosse, commissaire du gouvernement, Considérant qu'aux termes de l'article 1467 du code général des impôts: "la taxe professionnelle a pour base :1° ... a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518A et 1518B, ..." ; qu'en vertu de l'article 1469 du code général des impôts : "la valeur locative est déterminée comme suit : 1° Pourles biens passibles d'une taxe foncière, elle est calculée suivantles règles fixées pour l'établissement de cette taxe ..." ; Considérant qu'il résulte des dispositions combinées des articles 1494 et 1495 du code généraldes impôts que la valeur locative d'un bien passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties doit être "appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation" ; que la valeur locative des locaux commerciaux doit aux termes du 3° de l'article 1498 du code général des impôts être "déterminée par voie d'appréciation directe" lorsque les méthodes indiquées au 1° et 2° du même article ne sont pas applicables ;qu'en vertu des dispositions de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : "Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du tauxdes placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires" ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : "En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale àla date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien" ; Considérant qu'il résulte de ces textes que lorsqu'elle procède à l'évaluation directe d'un immeuble l'administration doit appliquer à la valeur vénale de l'immeuble libre de toute location ou occupation telle qu'elle serait constatée à la date de référence un taux d'intérêt fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à cette date pour des immeubles similaires ; qu'il n'est plus contesté que l'administration a, à juste titre, procédé à l'évaluation directe de l'immeuble litigieux ; que dès lors, le moyen tiré de ce que la méthode susvisée serait inadaptée à la situation de l'immeuble litigieux est inopérant ; Considérant qu'en l'absence d'actes ou de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, l'administration a apprécié la valeur vénale à la date de référence de l'immeuble litigieux en se fondant sur la méthode décrite au 2ème alinéa de l'article 324 AC précité ; que, si la société critique les éléments de comparaison utilisés par l'administration pour établir la valeur de reconstruction au 1er janvier1970 à 5.053.000 F dudit immeuble, elle ne propose aucun autre élément d'appréciation permettant de déterminer cette valeur avec une précision meilleure que celle atteinte par l'administration ; que, si la société soutient quel'affectation de l'immeuble à un usage de magasin justifierait une réduction de la valeur de reconstruction, elle ne chiffre pas la réduction qu'elle sollicite à ce titre ; qu'au cas d'espèce ladite réduction se trouve au demeurant compensée par la situation de l'immeuble en plein centre ville ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que la surface retenue par l'administration pour déterminer la valeur de reconstruction soit erronée ou exagérée ; Considérant que les diverses expertises sur lesquelles se fonde la société pour critiquer la valeur vénale ainsi déterminée par l'administration n'avaientpas pour objet d'établir, ainsi que l'exigent les textes précités, la valeur vénale de l'immeuble libre de toute location ou occupation d'après sa consistance, son affectation, sa situation ou son état, à la date de l'évaluation ; que lorsqu'une évaluation, se rapprochant de celle exigée par les textes réglementaires, est effectuée par les experts, elle ne contredit pas celle obtenue par l'administration en utilisant la méthode préconisée au 2ème alinéa de l'article 324 AC susvisé ; que dès lors, pour déterminer la valeur locative de l'immeuble litigieux l'administration était fondée à appliquer à la valeur vénale de 5.053.000 F ainsi calculée un taux d'intérêt ; Considérant que la société critique le taux de rentabilisation de 8 % retenu par l'administration ; qu'il résulte de l'instruction qu'à la date de l'évaluation, le taux de 6,50 % était admiscomme représentatif de la rentabilité du capital immobilier à Nîmes ; qu'en application des dispositions du 2ème alinéa de l'article 324 AB précité il convient de retenir ce taux pour déterminer la valeur locative de l'immeuble litigieux ; que dans ces conditions, il sera fait une juste appréciation de cette valeur en la fixant à 328.000 F au 1er janvier 1970 ; qu'il y a lieu de réformer en ce sens le jugement attaqué ;Article 1er : La valeur locative au 1er janvier 1970, de l'immeuble commercial, à retenir pour le calcul de la taxe professionnelle due par la SARL Maison Charles Juvenel, est fixée à 328.000 F.Article 2 : La taxe professionnelle à laquelle la SARL Maison Charles Juvenel a été assujettie au titre des années 1983 et 1984 est remise à sa charge à concurrence de la différence entre le montant de l'impôt calculé conformément à la valeur locative définie à l'article 1er ci-dessus et celui résultant du jugement du tribunal administratif de Montpellier en date du 20 février 1987.Article3 : Le jugement du tribunal administratif de Montpellier en date du 20 février 1987 est réformé en ce qu'il a de contraire à la présente décision.Article4 : Le surplus des conclusions durecours du MINISTRE CHARGE DU BUDGET est rejeté.