CAA de PARIS, 2ème chambre, 27/06/2017, 16PA03337, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de PARIS
Formation : 2ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2017-06-27
Numéro : 16PA03337
Président : Mme APPECHE
Rapporteur : M. Franck  MAGNARD
Commissaire du gouvernement : M. CHEYLAN
Avocat(s) : BOUDRIOT

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La société 15 rue de Chernoviz Paris 75016 APS a demandé au Tribunal administratif de Paris de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos de 2009 à 2012, ainsi que des pénalités y afférentes. Par un jugement n° 1513286/1-2 du 20 septembre 2016, le Tribunal administratif de Paris a rejeté cette demande. Procédure devant la Cour : Par une requête et un mémoire enregistrés les 16 novembre 2016 et 31 mars 2017, la société 15 rue de Chernoviz Paris 75016 APS, représentée par MeB..., demande à la Cour : 1°) d'annuler ce jugement du Tribunal administratif de Paris du 20 septembre 2016 ; 2°) de prononcer la décharge des impositions litigieuses ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - la méthode de l'administration pour remettre en cause tant la dotation aux amortissements pratiqués que le montant des plus-values et moins-values de cessions réalisées ne repose pas sur des éléments de comparaison pertinents ; - l'immeuble n'est pas intégralement à usage d'habitation, 20 % de la surface étant à usage commercial ; - l'immeuble a été intégralement rénové ; - il était libre à 78 % ; - ces caractéristiques ne se retrouvent pas dans les termes de comparaison utilisés par l'administration ; - l'emplacement (localisation commerciale ou résidentielle) ou les caractéristiques (importance des surfaces) des immeubles retenus comme termes de comparaison sont différents de ceux de l'immeuble à évaluer ; - les prix de vente des immeubles retenus comme des termes de comparaison doivent être modifiés pour tenir compte de la période de forte hausse ; - le rapport d'expertise réalisé par le cabinet " Catella Residential " a été confirmé par une seconde expertise réalisée par le cabinet CBRE ; - ainsi, l'administration fiscale ne démontre nullement que la valeur vénale du bien immobilier retenue par la société aurait été surévaluée. - elle produit une expertise conduisant à retenir un prix au mètre carré de 10 000 euros et non de 9197 euros. Par un mémoire en défense, enregistré le 3 février 2017, le ministre de l'économie et des finances conclut au rejet de la requête. Il soutient que : - les moyens soulevés par la société 15 rue de Chernoviz Paris 75016 APS ne sont pas fondés. Par un mémoire enregistré le 21 avril 2017, le ministre de l'économie et des finances se borne à persister dans ses précédentes écritures. Par une ordonnance du 5 avril 2017, la clôture a été fixée au 25 avril 2017. Vu : - les autres pièces du dossier ; Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Magnard, - les conclusions de M. Cheylan, rapporteur public, - et les observations de MeA..., substituant MeB..., représentant la société 15 rue de Chernoviz Paris 75016 APS. Une note en délibéré, enregistrée le 16 juin 2017, a été présentée par Me B...pour la société 15 rue de Chernoviz Paris 75016 APS . 1. Considérant que la société 15 rue de Chernoviz Paris 75016 APS, société de droit danois qui exerce une activité de location de biens immobiliers, a constitué le 18 décembre 2008 une succursale en France et lui a transféré la propriété d'un bien immobilier situé 15 rue de Chernoviz à Paris (75016) ; qu'à l'issue d'une vérification de comptabilité ayant porté sur la période allant du 15 décembre 2008 au 30 juin 2012, l'administration fiscale a remis en cause la dotation aux amortissements pratiquée ainsi que le montant des plus-values et moins-values réalisées à l'occasion de la cession de plusieurs lots situés à ladite adresse au motif que la société aurait commis un acte anormal de gestion en évaluant le bien immobilier litigieux inscrit à l'actif de son bilan pour une valeur supérieure à celle du marché ; que la société requérante a été assujettie en conséquence à des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés au titre des exercices clos de 2009 à 2012 ; qu'elle relève appel du jugement du 20 septembre 2016 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à la restitution de ces impositions ; 2. Considérant qu'il résulte de l'instruction que le service a estimé, sur la base de comparaisons avec d'autres transactions immobilières, que la valeur vénale du bien immobilier en cause à la date de l'apport s'établissait à 8 074 966 euros, correspondant à un prix au mètre carré de 9 167 euros, et non à 10 169 237 euros, valeur retenue par la société à la date du transfert ; que les transactions retenues par le service à titre de comparaison, qui concernent des biens de qualité et de localisation analogues, dont certains comportent, comme l'immeuble en cause, des surfaces commerciales, ne sauraient être regardées comme inadaptées ; qu'en se bornant à produire quelques factures postérieures à la date d'évaluation, pour un montant total de 115 712 euros, la société requérante n'apporte, alors qu'elle est seule en mesure de le faire, aucun élément à l'appui de son argumentation tirée de ce que l'immeuble en cause aurait été entièrement rénové à la date de l'apport ; que la société requérante ne critique pas efficacement la valeur calculée par l'administration sur la base de transactions comparables en se prévalant de la hausse moyenne du marché de l'immobilier dans l'arrondissement entre la date desdites transactions et la date de l'apport ; qu'il ne résulte pas de l'instruction que les différences d'emplacement ou de caractéristiques invoquées par la société requérante entre l'immeuble en cause et les immeubles retenus comme termes de comparaison, qui ont trait à la localisation résidentielle et à la taille des lots de certains de ces derniers, puissent justifier de la réévaluation demandée par l'intéressée ; que si la société requérante produit une expertise du cabinet " Catella Residential " ainsi que deux rapports de la CBRE, les estimations qui en ressortent ne sont pas suffisamment précises et circonstanciées pour combattre la méthode d'évaluation de l'administration ; que notamment, le prix de 9 500 euros/m² figurant dans le rapport d'expertise CBRE du 31 décembre 2008 ne repose sur aucun fondement sérieux dès lors que ce rapport ne se réfère à aucun terme de comparaison ; que le montant de 10 169 237 euros figurant dans le rapport établi par le cabinet " Catella Residential " n'est fondé sur aucun élément de comparaison permettant d'en apprécier le bien-fondé ; que l'expertise non contradictoire produite le 31 mars 2017 et qui fait référence à la vente de deux immeubles, certes de moins grande qualité architecturale et entièrement occupés, à un prix au mètre carré inférieur au prix de 9 197 euros retenu par le service et à la vente, pour un prix supérieur, d'un immeuble entièrement vide dont l'adresse exacte n'est pas précisée et sur la qualité architecturale duquel aucune précision n'est fournie, ne saurait justifier le prix au mètre carré de 10 000 euros invoqué par la société requérante pour l'estimation de l'immeuble en cause ; que d'ailleurs par une déclaration relative au résultat de l'exercice clos en 2009, ledit immeuble avait été évalué par la succursale française à un montant de 8 113 837 euros, la valorisation du bien n'ayant été portée à hauteur de 10 169 237 euros que par une déclaration rectificative déposée ultérieurement ; que toutefois, ainsi que le relève la société requérante dans sa requête et dans son mémoire en réplique, et ainsi qu'il ressort de la proposition de rectification du 18 décembre 2012, le prix moyen retenu par l'administration pour l'évaluation de l'immeuble en cause était un prix au mètre carré occupé ; que si le ministre fait valoir dans son mémoire en défense devant la Cour, sans d'ailleurs produire de nouveaux documents à l'appui de cette affirmation, que trois des termes de comparaison comportaient des surfaces libres ou susceptibles d'être libérées, il ne précise aucunement dans quelle proportion ces immeubles, qualifiés d'occupés au cours de la procédure d'imposition, auraient été libres de toute occupation ; que les documents figurant au dossier de première instance ne permettent pas non plus de déterminer cette proportion ; que la Cour n'est par suite pas en mesure de considérer que ladite proportion aurait été significative au regard de l'immeuble comparé, alors qu'il est constant que plus des deux tiers des surfaces dudit immeuble étaient libres et que la valeur au mètre carré des locaux libres est supérieure d'environ 20% à celle des locaux occupés ; que dans ces conditions, il y a lieu de retenir, comme valeur de l'immeuble sis au 15 rue de Chernoviz Paris 16ème, la valeur estimée par le service, majorée de 14 % ; 3. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société requérante est seulement fondée à soutenir que la valeur vénale du bien immobilier en cause à la date de l'apport s'établissait à 9 205 461 euros et à obtenir la décharge correspondante des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos de 2009 à 2012, ainsi que des pénalités y afférentes ; que pour le surplus, elle n'est pas fondée à soutenir c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; DÉCIDE : Article 1er : La valeur vénale de l'immeuble situé 15 rue de Chernoviz Paris 16ème à la date à laquelle il a été apporté à la succursale française de la société 15 rue de Chernoviz Paris 75016 APS est portée de 8 074 966 euros à 9 205 461 euros. Article 2 : Il est accordé à la société 15 rue de Chernoviz Paris 75016 APS, en conséquence de la réduction de ses bases d'imposition résultant de la modification de la valeur vénale de l'immeuble en cause prononcée à l'article 1er, une décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos de 2009 à 2012. Article 3 : Le jugement n° 1513286/1-2 du 20 septembre 2016 du Tribunal administratif est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. Article 4 ; L'Etat versera à la société 15 rue de Chernoviz Paris 75016 APS la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête de la société 15 rue de Chernoviz Paris 75016 APS est rejeté. Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à la société 15 rue de Chernoviz Paris 75016 APS et au ministre de l'action et des comptes publics. Copie en sera adressée au chef des services fiscaux chargé de la direction de contrôle fiscal d'Ile-de-France. Délibéré après l'audience du 14 juin 2017, à laquelle siégeaient : - Mme Appèche, président, - M. Magnard, premier conseiller, - Mme Jimenez, premier conseiller. Lu en audience publique le 27 juin 2017. Le rapporteur, F. MAGNARDLe président assesseur, En application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative S. APPECHE Le greffier, S. DALL'AVA La République mande et ordonne au ministre de l'action et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 7 2 N° 16PA03337