Conseil d'Etat, 7 / 8 SSR, du 8 décembre 1986, 48731, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Conseil d'Etat
Formation : 7 / 8 SSR
Type de recours : Plein contentieux fiscal
Date de la décision : 1986-12-08
Numéro : 48731
Rapporteur : Mme de Saint-Pulgent
Commissaire du gouvernement : Martin-Laprade

Vu le recours du ministre délégué auprès du ministre de l'économie et des finances, chargé du budget, enregistré le 17 février 1983 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, et tendant à ce que le Conseil d'Etat : 1- annule le jugement du 11 octobre 1982 par lequel le tribunal administratif de Paris a accordé aux héritiers de M. Pierre X... décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles M. X... a été assujetti au titre des années 1973 à 1975 dans les rôles de la ville de Paris ; 2- remette les cotisations contestées à la charge des héritiers de M. Pierre X... ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le Livre des Procédures Fiscales ; Vu la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 modifiée ; Vu l'ordonnance du 31 juillet 1945 et le décret du 30 septembre 1953 ; Vu la loi du 30 décembre 1977 ; Vu le code des tribunaux administratifs ; Après avoir entendu : - le rapport de Mme de Saint-Pulgent, Maître des requêtes, - les conclusions de M. Martin-Laprade, Commissaire du gouvernement ; Considérant qu'il résulte des dispositions du I et du Ibis de l'article 235 quater du code général des impôts, dans leur rédaction applicable aux années d'imposition 1973 à 1975, que le prélèvement de 25 % sur les plus-values immobilières réalisées par des personnes physiques a un caractère libératoire de l'impôt sur le revenu dans tous les cas où le contribuable, sans y trouver la source normale de ses revenus, se borne à placer ses capitaux personnels dans des opérations de construction et de ventes d'immeubles, de fractions d'immeubles ou de droits immobiliers ; que ce principe implique notamment que l'intéressé ne joue pas dans la préparation, la réalisation ou la commercialisation de la construction un rôle excédant celui que jouerait un simple particulier dans le cadre d'une opération de placement, et effectue des apports en fonds propres suffisants, compte tenu de sa participation et du coût total de l'opération ; que ces conditions sont également exigées lorsque l'immeuble est vendu en l'état futur d'achèvement ; que, dans ce cas, où les cessions ne peuvent légalement intervenir, en vertu de la loi du 3 janvier 1967, qu'après l'achèvement des fondations, l'apport en fonds propres doit correspondre à la somme nécessaire pour engager l'opération et réaliser l'essentiel de ces premiers travaux ; Considérant, en premier lieu, que, pour soutenir que M. Pierre X... est intervenu personnellement dans la réalisation et la commercialisation des programmes immobiliers réalisés par la société civile immobilière "Regard sur la Baie des Anges", l'administration se borne à faire état de ses participations au capital de deux autres sociétés civiles immobilières ainsi que de la société à responsabilité limitée "EGGPI" qui assurait la gestion des programmes ; que, ni la ciconstance que les trois sociétés civiles immobilières dont M. Pierre X... était associé minoritaire aient eu leur siège à l'adresse personnelle du contribuable, ni le fait qu'il détenait la majorité des parts de la société à responsabilité limitée "EGGPI", dont il n'était pas le gérant, ne suffisent à établir qu'il a joué dans la conduite de l'opération un rôle excédant celui d'un simple particulier qui place ses capitaux ; Considérant, en second lieu, qu'il est constant que les immeubles construits par la société civile immobilière "Regard sur la Baie des Anges" ont été vendus par appartements en état futur d'achèvement ; qu'il n'est pas contesté par l'administration qu'antérieurement à la signature des premiers actes de vente le capital social de 1 020 000 F avait été entièrement et personnellement libéré par les membres de la société civile immobilière , et notamment par M. Pierre X... à proportion du nombre de parts qu'il détenait avec son épouse ; que la somme ainsi apportée était supérieure au coût non contesté de l'acquisition du terrain, de la démolition des constructions existantes, et de l'édification des fondations, qui s'élève à 946 730 F ; que, par suite, l'apport personnel de M. Pierre X... était suffisant, quel que fût le coût réel des constructions en l'état où elles étaient lorsqu'ont été conclues les différentes cessions ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que les versements faits par M. Pierre X... à la société civile immobilière "Regard sur la Baie des Anges" ont présenté le caractère d'un placement au sens des dispositions du I bis de l'article 235 quater du code général des impôts ; que, par suite, dès lors qu'il n'est pas contesté que l'intéressé remplissait les autres conditions prévues par ledit article, le paiement du prélèvement acquité sur le montant des plus-values réalisées a libéré celles-ci du paiement de l'impôt sur le revenu ; que le ministre n'est, dès lors, pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a accordé la décharge des compléments d'impôts en litige ;Article ler : Le recours du ministre délégué auprès du ministre de l'économie et des finances, chargé du budget est rejeté. Article 2 : La présente décision sera notifiée au ministre délégué auprès du ministre de l'économie, des finances et de la privatisation, chargé du budget et aux héritiers de M. Pierre X....