Cour Administrative d'Appel de Paris, 5ème Chambre, 25/09/2008, 05PA03460, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour Administrative d'Appel de Paris
Formation : 5ème Chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2008-09-25
Numéro : 05PA03460
Président : Mme LACKMANN
Rapporteur : M. Alain  VINCELET
Commissaire du gouvernement : M. Niollet
Avocat(s) : ZAPF

Vu le recours, enregistré le 18 août 2005, présenté par le MINISTRE DE L'ECONOMIE, DES FINANCES ET DE L'INDUSTRIE ; le ministre demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement n° 02-3669/3 du 24 mars 2005 par lequel le Tribunal administratif de Melun a prononcé la réduction de la cotisation de taxe professionnelle mise à la charge de la société Boissy Epone Invest Hôtels au titre de l'année 2001 dans les rôles de la commune de Boissy-Saint-Léger (Val-de-Marne) à raison de l'hôtel « Première classe » qu'elle exploite dans cette commune ; 2°) de rétablir la société au rôle de la taxe professionnelle de l'année 2001 à concurrence de la réduction prononcée ; ..................................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 11 septembre 2007 : - le rapport de M. Vincelet, rapporteur, - et les conclusions de M. Niollet, commissaire du gouvernement ; Considérant que la société Boissy Epone Invest Hôtels a été assujettie, au titre de l'année 2001, à une cotisation de taxe professionnelle d'un montant de 13 165,04 euros (86 357 F) dans les rôles de la commune de Boissy-Saint-Léger (Val-de-Marne) à raison de l'exploitation d'un hôtel dans cette localité ; qu'elle a demandé au Tribunal administratif de Melun la réduction de cette cotisation à concurrence d'une somme de 2 032 euros (13 129 F), correspondant aux droits qui résulteraient, selon elle, de l'absence de pertinence du terme de comparaison retenu par l'administration ; que le MINISTRE DE L'ECONOMIE, DES FINANCES ET DE L'INDUSTRIE fait appel du jugement du 24 mars 2005 par lequel le tribunal a fait droit à la demande de la société ; Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, applicable à l'évaluation de la valeur locative des locaux commerciaux : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel ... est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a) pour les biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, ... la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ; que l'article 324 Z et 324 AA de l'annexe III au même code, pris pour l'application des dispositions précitées, disposent en outre respectivement que : « l'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un local ou à un immeuble donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types », et que « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire ... est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance telles que superficie réelle, nombre d'éléments, les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ... » ; Considérant que devant le tribunal, l'administration s'est bornée à faire valoir que la valeur locative de l'hôtel exploité par la société Boissy Epone Invest Hôtels sous l'enseigne « Première Classe » avait été déterminée par comparaison avec celle du local-type figurant sous le n° 17 au procès-verbal des opérations foncières de la commune de Boissy-Saint-Léger (Val-de-Marne), dont la valeur locative de 63 F le mètre carré (9,60 euros) avait elle-même été déterminée par comparaison avec celle du local-type n° 16 figurant sur le procès-verbal initial de cette localité ; qu'elle ajoutait que pour tenir compte des différences existant entre ces locaux et celui de la société, un abattement de dix pour cent avait été pratiqué et qu'il avait en conséquence été fait application au local en cause d'un tarif au mètre carré de 56,70 F (8,70 euros ) ; que le tribunal a constaté qu'il résultait des pièces produites devant lui que le local n° 16 avait été construit après le 1er janvier 1970 et que sa valeur locative avait elle-même été déterminée par comparaison avec celle du local-type figurant sous le n° 43 au procès-verbal de la commune de Villejuif (Val-de-Marne) ; que, pour faire droit à la demande de la société Boissy Epone Invest Hôtels, il s'est fondé sur ce que l'administration, qui ne fournissait de précision, ni sur la similitude entre le local n° 16 sis à Boissy-Saint-Léger et celui sis à Villejuif auquel il avait été comparé, ni sur l'analogie existant entre les situations économiques des deux communes, ne justifiait pas que la valeur locative du local-type retenu avait été arrêtée en conformité avec les dispositions du b) du 2° de l'article 1498 précité du code général des impôts ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que le local-type référencé sous le n° 17 au procès-verbal de la commune de Boissy-Saint-Léger correspond à un hôtel dont l'activité avait cessé avant le 1er janvier de l'année d'imposition ; que, dès lors, quand bien même ce local figurait-il au procès-verbal complémentaire de la commune du 27 septembre 1994, il ne pouvait pas, ainsi que l'a jugé à bon droit le tribunal contrairement à ce que soutient le ministre devant la cour, servir de terme de comparaison pour déterminer la valeur locative de l'hôtel de l'intimée au titre de l'année 2001 ; Considérant, toutefois, que l'administration a la faculté, à tout moment de la procédure contentieuse, de justifier l'évaluation de la valeur locative d'un bien passible de la taxe foncière et entrant à ce titre dans les bases de la taxe professionnelle, au besoin par référence à un terme de comparaison autre que celui, inapproprié, auquel elle s'est initialement référée pour autant que son évaluation soit établie dans le respect de l'ordre des critères défini à l'article 1498 du code précité ; qu'à cette fin le ministre propose, dès lors que n'existe aucun autre local figurant au procès-verbal de la commune de Boissy-Saint-Léger auquel l'hôtel de la société pourrait être comparé, comme terme de comparaison le local-type n° 43 situé à Villejuif (Val-de-Marne) ; Considérant que le local-type référencé sous le n° 43 au procès-verbal de la commune de Villejuif existait et était loué au 1er janvier 1970 ; qu'il figurait au procès-verbal d'origine de cette commune du 20 novembre 1973 ; que sa valeur locative de 63 F le mètre carré (9,60 euros), a été déterminée, en application du 1° de l'article 1498 du code, à partir du bail en cours au 1er janvier 1970 ; Considérant, en premier lieu, que pour arrêter la valeur locative de l'hôtel de l'intimée, le service a appliqué le tarif de 63 F qui résultait du seul produit de la location, au 1er janvier 1970, du local-type n° 43 ; qu'est dès lors sans incidence le fait que la valeur locative de ce local-type a elle-même été portée de 63 F à 150 F à la suite d'une nouvelle évaluation par comparaison avec un local tiers lui-même réévalué dans le cadre d'une décision d'harmonisation régionale intervenue en 1976 ; Considérant, en second lieu, que la seule circonstance que les stipulations du bail afférent au local-type n° 43, conclu le 22 juin 1968 et en cours au 1er janvier 1970, mettent à la charge du preneur le coût de réparations autres que locatives n'est pas susceptible d'établir que le montant du loyer aurait été sous-évalué et qu'en conséquence ce local-type n'aurait pas été loué à des conditions normales à cette dernière date ; que, si l'instruction « 6 C 2133 » prévoit que doit être en principe regardé comme anormal tout acte de location conclu à l'origine dans des conditions ne permettant pas de dégager une valeur locative normale, en raison en particulier d'un prix de location atténué du fait de travaux de construction ou de grosses réparations effectuées par le locataire, il n'est en l'espèce établi, ni que le preneur aurait effectué de tels travaux, ni qu'il aurait bénéficié en contrepartie d'un loyer préférentiel ; Considérant, enfin, que si la société se prévaut à titre subsidiaire comme terme de comparaison d'un local-type portant le n° 56 du procès-verbal de la commune de Villeneuve-Saint-Georges (Val-de-Marne), la valeur de ce local a été fixée par comparaison avec celle du local-type n° 11 situé à Chennevières qui a été fixée, ainsi qu'il ressort des indications non contestées du ministre par voie d'appréciation directe ; que, toutefois, les dispositions de l'article 1498 du code général des impôts s'opposent à ce qu'un immeuble commercial dont la valeur a été fixée par voie d'appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de cet article, la valeur locative d'un autre immeuble commercial ; que dès lors le terme de comparaison proposé qui n'est pas pertinent ne peut être retenu ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le MINISTRE DE L'ECONOMIE, DES FINANCES ET DE L'INDUSTRIE, qui établit le bien-fondé de l'évaluation à laquelle il a été procédé, est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Melun, a prononcé la réduction de la cotisation de taxe professionnelle assignée à la société Boissy Epone Invest Hôtels au titre de l'année 2001 dans les rôles de la commune de Boissy-Saint-Léger et à demander que la société soit rétablie au rôle de la taxe professionnelle de l'année 2001 dans ladite commune, à concurrence de la réduction prononcée à tort par les premiers juges ; Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme de 1 000 euros que la société Boissy Epone invest Hôtels demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; D E C I D E : Article 1er : Le jugement du Tribunal administratif de Melun n° 02-3669/3 du 24 mars 2005 est annulé. Article 2 : La société Boissy Epone Invest Hôtels est rétablie au rôle de la taxe professionnelle de la commune de Boissy-Saint-Léger au titre de l'année 2001 à concurrence de la réduction prononcée par le tribunal. Article 3 : Les conclusions de la société Boissy Epone Invest Hôtels tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 6 N° 06PA02638 Mme Anne SEFRIOUI 2 N° 05PA03460 Classement CNIJ : C