CAA de PARIS, 1ère chambre, 28/09/2017, 16PA00081, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de PARIS
Formation : 1ère chambre
Type de recours : excès de pouvoir
Date de la décision : 2017-09-28
Numéro : 16PA00081
Président : Mme PELLISSIER
Rapporteur : M. Alain  LEGEAI
Commissaire du gouvernement : M. ROMNICIANU
Avocat(s) : AARPI  HUBERT

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : M. A...D...et Mme C...D...ont demandé au tribunal administratif de Paris d'annuler la décision n° D14-1479 du 4 septembre 2014 par laquelle le maire de Paris a exercé le droit de préemption sur les lots de copropriété n° 3020, 4126, 4150 et 4172 dépendant de l'ensemble immobilier sis 166-172 quai de Jemmapes et 5 rue Francis Jammes à Paris (75010). Par un jugement n° 1425331/7-3 du 12 novembre 2015, le tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande. Procédure devant la Cour : Par une requête et un mémoire en réplique enregistrés les 7 janvier 2016 et 29 août 2017, M. et Mme D..., représentés par MeE..., demandent à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 1425331/7-3 du 12 novembre 2015 du tribunal administratif de Paris ; 2°) d'annuler la décision du 4 septembre 2014 du maire de Paris ; 3°) de mettre à la charge de la ville de Paris la somme de 4 000 euros à leur verser sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Ils soutiennent que : - les premiers juges ont entaché leur jugement d'un défaut de motivation en ne répondant pas suffisamment au moyen tiré de ce que la décision du 4 septembre 2014 était entachée d'un détournement de pouvoir ; - la décision de préemption est insuffisamment motivée ; - elle méconnait le principe d'égalité dès lors que le droit de préemption n'a été exercé que sur les biens dont les occupants étaient membres du comité des locataires de l'immeuble ou s'opposaient à la vente de leur bien ; - elle est entachée d'un détournement de pouvoir car le droit de préemption n'a été utilisé que pour lutter contre une prétendue spéculation immobilière ; - le conventionnement d'un seul logement social ne peut constituer une opération d'aménagement au sens des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme ; - la préemption ne répond pas à un intérêt général suffisant ; - le projet n'existait pas antérieurement à la décision de préemption. Par un mémoire en défense enregistré le 24 février 2017, la ville de Paris, représentée par Me Falala, conclut au rejet de la requête et demande qu'une somme de 2 000 euros soit mise solidairement à la charge des requérants sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que les moyens soulevés par M. et Mme D...ne sont pas fondés. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des collectivités territoriales, - le code de l'urbanisme, - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Legeai, - les conclusions de M. Romnicianu, rapporteur public, - les observations de Me Falala, avocat de la ville de Paris. 1. Considérant que M. et Mme D...se sont portés acquéreurs de quatre lots de copropriété dépendant de l'ensemble immobilier sis 166-172 quai de Jemmapes et 5 rue Francis Jammes à Paris dans le 10ème arrondissement, correspondant à un appartement de deux pièces-cuisine d'une surface de 39,60 mètres carrés, une cave et deux emplacements de stationnement, qu'ils projetaient d'acquérir pour 304 000 euros, dont 265 000 euros pour l'appartement ; que ce projet d'acquisition est intervenu dans le cadre de la vente à la découpe d'un immeuble de 140 logements, alors que les locataires occupants ne pouvaient acquérir ces lots au prix du marché ; qu'après la réception de la déclaration d'intention d'aliéner le 10 juillet 2014, la ville de Paris a, par décision du 4 septembre 2014, exercé son droit de préemption urbain sur l'ensemble de ces lots ; que M. et Mme D...relèvent régulièrement appel du jugement par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande tendant à l'annulation de cette décision de préemption ; Sur la régularité du jugement attaqué : 2. Considérant que M. et Mme D...avaient fait valoir en première instance que la décision de préemption était entachée d'un détournement de pouvoir dès lors que son but était, selon eux, d'enrayer la spéculation immobilière résultant de la vente à la découpe de l'immeuble ; que les premiers juges, qui avaient précédemment écarté l'ensemble des autres moyens dirigés contre la décision litigieuse, et notamment ceux fondés sur l'inexistence d'un réel projet d'aménagement ou l'absence d'intérêt général, ont répondu à ce moyen au point 12 du jugement attaqué en notant que le plan local de l'habitat prévoit expressément, en son action 1.2.5, la préemption de logements occupés par les locataires ne pouvant les acquérir au prix du marché dans le cadre de ventes à la découpe et que ce motif, qui pouvait ainsi légalement justifier la décision de préemption, ne constituait dès lors pas un détournement de pouvoir ; qu'ils ont, ce faisant, suffisamment répondu au moyen invoqué ; que, par suite, M. et Mme D... ne sont pas fondés à soutenir que le jugement attaqué serait irrégulier car insuffisamment motivé ; Sur le bien-fondé du jugement attaqué : 3. Considérant qu'aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme dans sa version en vigueur à la date de la décision contestée : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. (...) / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. (...). / Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en oeuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat (...), la décision de préemption peut, sauf lorsqu'il s'agit d'un bien mentionné à l'article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération (...) " ; que l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme dispose que : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objet de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat (...) " ; que lorsque la loi autorise la motivation par référence à un programme local de l'habitat, les exigences résultant de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme doivent être regardées comme remplies lorsque la décision de préemption se réfère à une délibération fixant le contenu ou les modalités de mise en oeuvre de ce programme, et qu'un tel renvoi permet de déterminer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la collectivité publique entend mener au moyen de cette préemption ; qu'à cette fin, la collectivité peut, soit indiquer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement du programme local de l'habitat à laquelle la décision de préemption participe, soit se borner à renvoyer à la délibération si celle-ci permet d'identifier la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement poursuivie, eu égard notamment aux caractéristiques du bien préempté et au secteur géographique dans lequel il se situe ; 4. Considérant, en premier lieu, que la décision de préemption attaquée notifiée au vendeur, qui cite l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, indique que le droit de préemption est exercé sur le bien concerné sur le fondement de la délibération du Conseil de Paris des 28 et 29 mars 2011 adoptant le programme local de l'habitat entre 2011 et 2016, afin de réaliser, dans le cadre des actions mises en oeuvre par la ville pour mener à bien ce programme, une opération de conventionnement d'un logement social ; qu'elle précise en outre que le taux de logements sociaux de 11,7 % dans le 10ème arrondissement de Paris est inférieur au seuil de 25 % fixé par la loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 dont il convient de se rapprocher ; que la décision de préemption expose ainsi précisément, outre son fondement juridique, l'objet en vue duquel le droit de préemption est exercé, soit le conventionnement d'un logement social, et permet de déterminer la nature de l'action du programme local de l'habitat à laquelle cette décision participe, à savoir le développement du logement social en secteur diffus, notamment par la voie de l'utilisation du droit de préemption dans le cadre des ventes à la découpe d'immeubles, action figurant au point 1.2.5 de ce programme ; que, dès lors, la décision de préemption contestée comporte une motivation suffisante ; 5. Considérant, en deuxième lieu, que l'action 1.2.5 du programme local de l'habitat de Paris, relative aux mesures envisagées par la ville en vue de la " production de logements sociaux en secteur diffus ", rappelle l'intervention de la ville, notamment " dans le cadre des ventes à la découpe d'immeubles et de leur mise en copropriété ", soit par voie de préemption, soit après négociation avec les opérateurs privés, pour l'acquisition de " parties d'immeubles " ou " de logements occupés par les locataires les plus modestes menacés d'une procédure de congé pour vente ", afin de " produire dans des délais rapides des logements sociaux " dont la gestion sera confiée soit à des bailleurs sociaux, soit à des associations spécialisées et agréées ; que la circonstance que la décision attaquée du 4 septembre 2014 ne concerne qu'un seul logement, alors d'ailleurs que la ville de Paris indique qu'elle a tenté d'acquérir d'autres logements dans le même immeuble, ne permet donc pas d'établir qu'elle ne relèverait pas d'une action de mise en oeuvre de la politique locale de l'habitat à Paris au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme ; que, dès lors, le moyen des requérants tiré de ce que la décision de préemption attaquée serait entachée d'erreur de droit faute d'être intervenue pour réaliser une opération prévue par les dispositions combinées des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme doit être écarté ; 6. Considérant, en troisième lieu, qu'il résulte des dispositions précitées de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption ; 7. Considérant qu'en l'espèce, le programme local de l'habitat adopté par délibération du conseil de Paris des 28 et 29 mars 2011, fixe au nombre de ses actions le développement du logement social en secteur diffus et identifie l'exercice du droit de préemption urbain comme l'un des outils au service de cette action ; que le programme relève que le 10ème arrondissement ne comptait en 2009 que 10,6 % de logements sociaux bien qu'y résident un nombre important de demandeurs de tels logements et indique que " dans un objectif de rééquilibrage territorial de l'offre de logement social sur Paris, priorité sera donc donnée au développement de l'offre de logements locatifs sociaux sur cet arrondissement (...) A cette fin toutes les voies permettant de créer des logements sociaux seront exploitées et notamment l'usage du droit de préemption urbain " ; que dans ces conditions, l'opération projetée de conventionnement d'un logement social, qui participe à la politique locale de l'habitat dans un secteur considéré comme prioritaire par la ville de Paris, correspondait à un projet suffisamment réel, sans qu'y fasse obstacle la circonstance que l'acquisition de l'appartement en cause n'avait pas été envisagée par la ville de Paris préalablement au dépôt de la déclaration d'intention d'aliéner ; que, dès lors, le moyen tiré de ce que le maire de Paris ne justifiait de la réalité du projet à la date de la décision attaquée doit être écarté ; 8. Considérant, en quatrième lieu, que la mise en oeuvre du droit de préemption doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant ; qu'il appartient au juge de l'excès de pouvoir de vérifier si le projet d'action ou d'opération envisagé par le titulaire du droit de préemption est de nature à justifier légalement l'exercice de ce droit ; 9. Considérant que la circonstance que la préemption concerne un bien actuellement occupé par une personne âgée à faibles ressources disposant d'un bail protégé et d'un loyer mensuel très modéré, lesquels n'auraient pas selon les requérants été remis en cause par la vente du bien à un tiers, n'est pas par elle-même de nature à établir que le projet de transformation de cet appartement en un logement social ne répondrait pas à un intérêt général suffisant, dès lors que cette mesure aura pour effet d'affecter de manière pérenne le bien immobilier concerné à l'hébergement locatif social afin d'augmenter le parc locatif social dans le 10ème arrondissement, conformément aux objectifs fixés par la loi du 18 janvier 2013 et par le plan local de l'habitat ; que, le moyen des requérants tiré de ce que la décision de préemption attaquée ne répondrait pas à un intérêt général suffisant et serait entachée d'erreur d'appréciation doit être écarté ; 10. Considérant, en cinquième lieu, que les requérants soutiennent que le maire de Paris n'a exercé le droit de préemption que sur les appartements dont les locataires faisaient partie d'un " comité de locataires " ou, du moins, s'opposaient à la vente de leur logement et que cette circonstance est constitutive d'une rupture du principe d'égalité ; que, toutefois, la ville de Paris n'était nullement tenue d'exercer son droit de préemption sur l'ensemble des logements mis en vente, alors même qu'ils auraient eu des caractéristiques semblables, et il lui appartenait d'apprécier l'intérêt général de chaque opération de conventionnement, y compris au regard de la situation du locataire occupant, l'article L. 210-2 du code de l'urbanisme ayant d'ailleurs expressément spécifié que le droit de préemption pouvait être utilisé pour permettre le maintien dans les lieux de locataires ; qu'en toute hypothèse, dès lors que la décision de préemption contestée répond à un intérêt général suffisant, les requérants ne peuvent utilement soutenir qu'elle porte une atteinte illégale au principe d'égalité des citoyens devant la loi pour n'être pas accompagnée d'autres opérations de préemption analogues ; 11. Considérant, en dernier lieu, que, M. et Mme D...soutiennent que la ville de Paris, qui a proposé un prix de vingt pour cent inférieur à celui du marché, a commis un détournement de pouvoir en utilisant le droit de préemption pour lutter contre une prétendue spéculation immobilière lors de la vente à la découpe de l'immeuble du quai de Jemmapes ; que toutefois, comme dit ci-dessus, le plan local de l'habitat prévoit expressément, en son action 1.2.5, l'utilisation du droit de préemption pour transformer en logements sociaux les logements occupés par les locataires ne pouvant les acquérir au prix du marché, et ainsi créer un parc de logement social en secteur diffus ; qu'il n'est pas établi, ni même allégué, que la ville n'avait pas réellement l'intention d'acquérir le logement mis en vente pour le transformer en logement social ; qu'ainsi le détournement de pouvoir allégué n'est pas démontré ; 12. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que, M. et Mme D...ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande tendant à l'annulation de la décision de préemption du 4 septembre 2014 ; que leur requête d'appel ne peut qu'être rejetée, y compris, par voie de conséquence, les conclusions tendant à ce que les frais de procédure soient mis à la charge de la ville de Paris, qui n'est pas la partie perdante, sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; que, dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de M. et Mme D...une somme à verser à la ville de Paris sur le fondement de ces dernières dispositions ; DÉCIDE : Article 1er : La requête de M. et Mme D...est rejetée. Article 2 : Les conclusions de la ville de Paris tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. A...D..., à Mme C...D...et à la ville de Paris. Délibéré après l'audience du 14 septembre 2017, à laquelle siégeaient : - Mme Pellissier, présidente de chambre, - M. Diémert, président-assesseur, - M. Legeai, premier conseiller. Lu en audience publique, le 28 septembre 2017. Le rapporteur, A. LEGEAILa présidente, S. PELISSIER Le greffier, M.B... La République mande et ordonne au préfet de la région d'Ile-de-France, préfet de Paris en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 5 N° 16PA00081