Cour Administrative d'Appel de Marseille, 4ème chambre-formation à 3, 24/09/2013, 11MA01823, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour Administrative d'Appel de Marseille
Formation : 4ème chambre-formation à 3
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2013-09-24
Numéro : 11MA01823
Président : M. LOUIS
Rapporteur : Mme Anne-Laure  CHENAL-PETER
Commissaire du gouvernement : M. GUIDAL
Avocat(s) : SCP PINOS-COTTET

Vu la requête, enregistrée le 10 mai 2011, présentée pour M. C... B... demeurant ...(AL) en Italie, par Me A...; M. B... demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0800919 du 24 février 2011 du tribunal administratif de Nice en tant qu'il a rejeté ses conclusions tendant à la décharge des cotisations supplémentaires à l'impôt sur le revenu, des contributions sociales ainsi que des pénalités y afférentes auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2003 ; 2°) de prononcer la décharge partielle desdites impositions en ramenant le rehaussement en matière de revenus de capitaux mobiliers de 147 970 euros à 68 970 euros ; .................................................................................................. Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 3 septembre 2013, - le rapport de Mme Chenal-Peter, rapporteur ; - et les conclusions de M. Guidal, rapporteur public ; 1. Considérant que la SARL LMV, dont M. B... est le gérant et associé, qui exerce une activité de marchand de biens, a fait l'objet d'une vérification de comptabilité, au cours de laquelle il a été constaté que cette société avait cédé, le 4 avril 2003, une villa située sur le territoire de la commune de Fréjus à M. B..., pour un prix de 282 030 euros ; que l'administration a estimé qu'un tel prix était insuffisant et que la valeur vénale de ce bien s'élevait en réalité à 521 000 euros ; que l'écart relevé entre le prix de vente et la valeur vénale de la villa a été regardé comme correspondant à un revenu distribué et a été intégré dans le revenu imposable de M. B..., dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers ; qu'après la contestation de M. et Mme B...des impositions supplémentaires mises en recouvrement le 31 mai 2007 à la suite de cette réintégration, les services fiscaux ont décidé de retenir comme valeur vénale de la villa, celle proposée par la commission départementale de conciliation, saisie du litige en ce qui concerne les droits d'enregistrement, laquelle s'élevait à 430 000 euros ; qu'après avoir obtenu un dégrèvement de 62 702 euros, M. B... a demandé au tribunal administratif de Nice la décharge des cotisations supplémentaires à l'impôt sur le revenu et aux contributions sociales ainsi que des pénalités y afférentes, qui restaient à sa charge au titre de l'année 2003, ainsi que le maintien du sursis de paiement ; que, par un jugement en date du 24 février 2011, le tribunal administratif de Nice, après avoir constaté un non-lieu à statuer sur la demande tendant à obtenir un maintien du sursis de paiement, a rejeté le surplus de ses conclusions ; que M. B... relève appel de ce jugement, en tant qu'il a rejeté ces dernières conclusions ; 2. Considérant qu'aux termes de l'article 109 du code général des impôts : " I. Sont considérés comme revenus distribués :... 2. Toutes les sommes ou valeurs mises à la disposition des associés, actionnaires ou porteurs de parts et non prélevés sur les bénéfices. " ; Sur le bien-fondé des impositions : 3. Considérant que, pour établir la valeur vénale de la villa en litige à 521 000 euros, l'administration a retenu quatre termes de comparaison, correspondant à des ventes de biens situés dans le même secteur géographique, le parc résidentiel de l'Estérel, situé sur le territoire de la commune de Fréjus ; que la commission de conciliation a retenu trois des quatre termes de comparaison, relatifs à des villas présentant une superficie et des caractéristiques comparables à la villa acquise par M. B..., et relevant de la même catégorie cadastrale 04, pour estimer dans un avis du 26 novembre 2007, que la valeur vénale de cette villa ne saurait être inférieure à 430 000 euros ; 4. Considérant que, pour contester cette valeur, retenue par l'administration, M. B... fait valoir que sa villa, de construction plus ancienne que les termes de comparaison et d'une superficie moins importante, était d'accès difficile, en raison d'un escalier de trente-cinq marches en mauvais état, les autres maisons étant construites sur des terrains plats ou à faible pente ; qu'il se fonde, en particulier, sur un rapport d'expertise en date du 21 avril 2011, réalisé par un expert évaluateur immobilier, lequel conclut que la valeur vénale de ce bien ne peut être supérieure à 351 000 euros ; que, toutefois, en premier lieu, la valeur retenue par l'administration a tenu compte des éléments de moins-value propres à la villa en litige, notamment le fait qu'elle était louée et qu'elle n'avait pas de vue sur la mer, en pratiquant ainsi, sur le prix au mètre carré de chaque terme de comparaison, libre de toute location, une décote de 20 %, et, sur le prix au mètre carré de deux des trois termes de comparaison disposant d'une vue sur la mer, une décote supplémentaire de 20 % ; qu'en second lieu, contrairement à ce qui est allégué, le service a retenu une superficie de la villa en litige de 212 m², qui était ainsi sensiblement comparable à la superficie des trois autres biens ; qu'en troisième lieu, si les photographies et les attestations d'artisans produites par M. B... démontrent le défaut d'entretien général de certaines parties de la villa, ainsi que le mauvais état de l'escalier, elles ne suffisent pas, à elles seules, à établir qu'une décote supplémentaire de 15 % devait être appliquée à la valeur retenue par les services fiscaux, dès lors que, d'une part, deux des éléments de comparaison n'étaient pas de construction récente, et que d'autre part, l'intéressé a revendu ce bien, le 7 février 2007, alors qu'elle était, selon l'acte de vente, toujours en mauvais état, pour un prix de 500 000 euros ; qu'en dernier lieu, si le requérant se prévaut d'une hausse générale du marché de l'immobilier de plus de 60 % entre 2003 et fin 2006, il ne produit aucun élément de comparaison précis concernant des ventes de biens similaires dans le même secteur géographique ; qu'en tout état de cause, la différence entre la valeur déclarée de la villa en 2003 et celle correspondant au prix de vente en 2007 est encore supérieure à un tel pourcentage ; 5. Considérant que le moyen tiré de ce que le calcul effectué par l'administration pour calculer la valeur vénale de la villa en fonction de sa valeur locative et un taux de rendement de 5 % serait erroné est inopérant dès lors que cette méthode n'a pas été utilisée pour déterminer la valeur vénale litigieuse, l'administration s'étant fondée sur la méthode de calcul et l'évaluation de la commission de conciliation ; 6. Considérant que, dans ces conditions, l'administration établit qu'en fixant la valeur vénale de cette villa à la somme de 430 000 euros, elle n'a pas procédé à une évaluation exagérée dudit bien ; que, par suite, elle a pu, à bon droit, considérer que la cession de la villa litigieuse pour un prix inférieur à sa valeur vénale constituait un revenu distribué au sens des dispositions précitées de l'article 109 du code général des impôts et réintégrer la différence de prix dans l'assiette des revenus imposables de M. B... au titre de l'année 2003, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers ; 7. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. B... n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande ; DÉCIDE : Article 1er : La requête de M. B... est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. C...B...et au ministre de l'économie et des finances. '' '' '' '' 2 N° 11MA01823