CAA de PARIS, 1ère chambre, 07/12/2023, 21PA04460, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de PARIS
Formation : 1ère chambre
Type de recours : excès de pouvoir
Date de la décision : 2023-12-07
Numéro : 21PA04460
Président : M. LAPOUZADE
Rapporteur : M. Jean-François  GOBEILL
Commissaire du gouvernement : M. DORE
Avocat(s) : SCP FOUSSARD-FROGER

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : M. A... C... a demandé au tribunal administratif de Paris d'annuler la décision du 15 mai 2018 par laquelle le maire de Paris a exercé son droit de préemption urbain sur les lots n° 18 et 22 de l'immeuble sis au 78, rue Legendre (XVIIème arrondissement) ainsi que la décision rejetant implicitement son recours gracieux dirigé contre cette décision. Par un jugement n° 1818383 du 18 juin 2021, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande. Procédure devant la Cour : Par une requête enregistrée le 3 août 2021 et un mémoire en réplique enregistré le 7 décembre 2021, M. C..., représenté par Me Guillou, demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 1818383 du 18 juin 2021 du tribunal administratif de Paris ; 2°) d'annuler la décision du 15 mai 2018 du maire de Paris ; 3°) d'annuler la décision du 18 août 2018 du maire de Paris rejetant implicitement son recours gracieux exercé le 18 juin 2018 contre la décision du 15 mai 2018 ; 4°) en tant que de besoin, d'enjoindre au maire de Paris de lui proposer le bien à la vente selon les modalités visées aux dispositions de l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme, sans délai à compter de la notification du jugement à intervenir et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l'éventuel refus du vendeur de se voir rétrocéder le bien préempté ; 5°) de mettre à la charge de la Ville de Paris la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Il soutient que : - la décision a été prise au terme d'une procédure irrégulière, en ce qu'elle n'a pas été utilement précédée de la consultation de la direction départementale des finances publiques requise par l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme, rien ne permettant d'établir que l'avis daté du 4 mai 2018 a été réceptionné par les services de la Ville de Paris et étudié dans un délai suffisant avant la décision contestée ; - la décision n'est suffisamment motivée ni en droit ni en fait ; - la décision est entachée d'erreur de droit et de qualification juridique dès lors que le lot n° 18 répond à toutes les caractéristiques d'un lot accessoire au lot n° 22, ce qui empêche sa préemption en application de l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme ; - elle est entachée d'erreur de droit. Par un mémoire en défense enregistré le 24 novembre 2021, la Ville de Paris, représentée par la société civile professionnelle Foussard-Froger, avocats au Conseil d'État et à la Cour de cassation, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de M. C... la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés. La requête a été communiquée à Mme E... B... et à Mme D... B... qui n'ont pas produit d'observations. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Gobeill, - les conclusions de M. Doré, rapporteur public, - les observations de Me Bidault, représentant M. C..., - et les observations de Me Moscardini, représentant la Ville de Paris. Considérant ce qui suit : 1. M. C... a bénéficié, de la part de Mmes E... et D... B..., d'une promesse de vente pour l'acquisition des lots 18 et 22 d'un immeuble situé 78 rue Legendre à Paris (XVIIème arrondissement). Par une lettre du 15 mai 2018, le maire de Paris a notifié la décision par laquelle elle entendait préempter aux prix et conditions fixés par la déclaration d'intention d'aliéner du 22 mars 2018 les lots, objets de la promesse de vente, en vue d'y réaliser un programme de logements sociaux. M. C... a introduit un recours gracieux contre cette décision, qui a été rejeté implicitement. Il relève appel du jugement du 18 juin 2021 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à l'annulation de ces deux décisions. 2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme : " Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l'avis du service des domaines sur le prix de l'immeuble dont il envisage de faire l'acquisition dès lors que le prix ou l'estimation figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l'arrêté du ministre chargé du domaine prévu à l'article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques. / (...) / L'avis du directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques doit être formulé dans le délai d'un mois à compter de la date de réception de la demande d'avis. Passé ce délai, il peut être procédé librement à l'acquisition / (...)". 3. M. C... soutient que la décision a été prise au terme d'une procédure irrégulière en ce que rien ne permet d'établir que l'avis de la direction départementale des finances publiques requis par l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme daté du 4 mai 2018 a été réceptionné par la Ville de Paris, ni en tout état de cause, que celle-ci a disposé d'un délai suffisant pour examiner cet avis. 4. La consultation du service des domaines préalablement à l'exercice du droit de préemption par le titulaire de ce droit constitue une garantie tant pour ce dernier que pour l'auteur de la déclaration d'intention d'aliéner. 5. Saisi le 13 avril 2018 par le maire de Paris d'une demande d'avis sur le fondement des dispositions précitées, le service local du domaine a émis, le 4 mai suivant, l'avis ainsi sollicité, lequel était favorable à l'acquisition projetée au prix de 400 000 euros. Outre que cet avis est mentionné dans l'information affichée à l'Hôtel de Ville le 15 mai 2018, ce qui établit qu'il avait été reçu lorsque le maire a pris sa décision, le requérant ne fait état d'aucune circonstance particulière de nature à laisser penser que la Ville de Paris n'aurait pas été rendue destinataire de cet avis en temps utile et n'aurait ainsi pas disposé d'un délai suffisant pour son examen, alors au surplus, ainsi qu'il a été dit, qu'il était favorable au prix de l'acquisition. Le moyen tiré du vice de procédure ne peut donc qu'être écarté. 6. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme dans sa version alors en vigueur : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / (...) / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d'une zone d'aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l'acte créant la zone. / Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou, en l'absence de programme local de l'habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu'il s'agit d'un bien mentionné à l'article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. (...). ". Aux termes de l'article L. 300-1 du même code dans sa version alors applicable : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, (...) de permettre le renouvellement urbain (...). ". 7. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit si, d'une part, elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. Lorsque la loi autorise la motivation par référence à un programme local de l'habitat, les exigences résultant de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme doivent être regardées comme remplies lorsque la décision de préemption se réfère à une délibération fixant le contenu ou les modalités de mise en œuvre de ce programme et qu'un tel renvoi permet de déterminer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la collectivité publique entend mener au moyen de cette préemption. À cette fin, la collectivité peut soit indiquer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement du programme local de l'habitat à laquelle la décision de préemption participe, soit se borner à renvoyer à la délibération si celle-ci permet d'identifier la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement poursuivie, eu égard notamment aux caractéristiques du bien préempté et au secteur géographique dans lequel il se situe. 8. D'une part, et quand bien même elle ne viserait pas les dispositions de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, la décision contestée se réfère à celles des articles L. 210-1, L. 211-1 et suivants et R. 213-4 et suivants du code de l'urbanisme. D'autre part, elle mentionne " la délibération du Conseil de Paris 2011 DLH 89 des 28 et 29 mars 2011 adoptant le programme local de l'habitat entre 2011 et 2016 tel qu'arrêté par délibération des 15 et 16 novembre 2010 et modifié par la délibération 2015 DLH 19 des 9 et 10 février 2015 ", ce programme définissant, parmi les actions à mettre en œuvre dans le XVIIème arrondissement, celle de " développer de manière prioritaire l'offre de logements sociaux " en utilisant notamment la procédure de préemption. Elle relève enfin que l'immeuble est situé dans un arrondissement caractérisé par un taux de logements sociaux de 16,66 % au 1er janvier 2017, alors que l'accroissement de la part de tels logements y constitue un des objectifs de la politique de l'habitat, afin de se rapprocher des objectifs fixés en la matière par le législateur. Il résulte de ce qui précède que contrairement à ce que soutient le requérant, la décision litigieuse est suffisamment motivée en droit comme en fait. 9. M. C... soutient en troisième lieu que la décision de préemption des lots n° 18 et n° 22 est entachée d'erreur de droit et de qualification juridique dès lors que le lot n° 18 constitue un local accessoire au lot n° 22, ce qui empêche sa préemption en application de l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme. 10. Aux termes de l'article L. 211-4 du même code : " Ce droit de préemption n'est pas applicable : / a) À l'aliénation d'un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d'habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d'habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, soit par un ou plusieurs locaux accessoires d'un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d'aliénation, au régime de la copropriété, soit à la suite du partage total ou partiel d'une société d'attribution, soit depuis dix années au moins dans les cas où la mise en copropriété ne résulte pas d'un tel partage, la date de publication du règlement de copropriété au fichier immobilier constituant le point de départ de ce délai ; (...) ". 11. Quand bien même le contrat de bail signé le 29 mars 2012 pour les deux lots qualifierait le lot n° 22 d'appartement et le lot n° 18 de " débarras ", et que ce dernier lot serait situé au sixième étage avec les chambres de service dont il partagerait de nombreuses caractéristiques architecturales et serait loué par le fils de la personne occupant l'appartement constituant le lot n° 22, ce lot est défini par le règlement de copropriété établi le 12 mai 1954 comme un " appartement " composé d'une entrée, de plusieurs pièces, d'une cuisine, d'un débarras et de sa propre cave, ce qui n'est pas le cas des lots n° 15 à 17, pourtant situés au même étage mais qui y sont mentionnés comme " chambres ". Ce lot, ainsi qualifié, bénéficie d'une surface de 29,36 mètres carrés, supérieure aux chambres contiguës, et dispose d'une salle de douche avec toilettes, ainsi qu'il ressort du rapport de la visite effectuée le 4 mai 2018 par le service local du domaine de Paris, lequel le qualifie au demeurant également d'appartement. Enfin, la circonstance, précédemment rappelée, que ce lot est occupé par le fils de l'occupante du lot n° 22, n'est pas, compte tenu de ce qui vient d'être dit, de nature à établir que le lot en litige est indissociable du lot n° 22. 12. En dernier lieu, le droit de préemption urbain ayant ici été légalement exercé par la Ville de Paris, le requérant ne peut utilement invoquer la circonstance, mentionnée dans la réponse au recours gracieux du syndic de l'immeuble en date du 17 août 2018, que ses services auraient cru que l'immeuble était situé dans le périmètre du droit de préemption renforcé. 13. Il résulte de tout ce qui précède que M. C... n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande. Ses conclusions à fin d'annulation ne peuvent qu'être rejetées. Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 14. La Ville de Paris n'étant pas la partie perdante dans la présente instance, les conclusions de M. C... tendant à ce qu'une somme soit mise à sa charge au titre des dispositions précitées doivent être rejetées. Il y a lieu, en l'espèce, de mettre à la charge de M. C... le versement à la Ville de Paris d'une somme de 1 500 euros au titre des frais liés à l'instance. D É C I D E : Article 1er : La requête de M. A... C... est rejetée. Article 2 : M. C... versera une somme de 1 500 euros à la Ville de Paris au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. A... C..., à Mme E... B..., à Mme D... B... et à la Ville de Paris. Délibéré après l'audience du 16 novembre 2023, à laquelle siégeaient : - M. Diémert, président de la formation de jugement en application des articles L. 234-3 (1er alinéa) et R. 222-6 (1er alinéa) du code de justice administrative, - Mme Jasmin-Sverdlin, première conseillère, - M. Gobeill, premier conseiller. Rendu public par mise à disposition au greffe, le 7 décembre 2023. Le rapporteur, Le président, J.-F. GOBEILL S. DIÉMERT La greffière C. POVSE La République mande et ordonne au préfet de la région d'Île-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement. 2 N° 21PA04460