CAA de LYON, 5ème chambre - formation à 3, 29/06/2017, 16LY02210, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de LYON
Formation : 5ème chambre - formation à 3
Type de recours : fiscal
Date de la décision : 2017-06-29
Numéro : 16LY02210
Président : M. CLOT
Rapporteur : Mme Pascale  DECHE
Commissaire du gouvernement : Mme BOURION
Avocat(s) : IFAC SOCIETE  D'AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure M. A... C...a demandé au tribunal administratif de Dijon de lui accorder la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2011 et des pénalités correspondantes. Par un jugement n° 1401259 du 31 mars 2016, le tribunal administratif de Dijon a rejeté sa demande. Procédure devant la cour : Par une requête et un mémoire, enregistrés les 30 juin 2016 et 13 janvier 2017, M. C..., représenté par Me B..., demande à la cour : 1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Dijon du 31 mars 2016 ; 2°) de prononcer la décharge des impositions contestées. Il soutient que : - la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires s'est déclarée à tort incompétente et devait se prononcer sur la valeur du bien concerné ; - l'administration devait déterminer la valeur vénale de l'immeuble par comparaison avec d'autres immeubles similaires dans les conditions du financement du crédit-bail d'origine, qui ne tenait pas compte des améliorations de nature immobilière faites par le locataire ; l'expertise du 14 mai 2012 qui ne tient pas compte de ces éléments ne pouvait légalement servir de fondement à l'évaluation de la valeur vénale de l'immeuble ; - dans la réponse aux observations du contribuable du 7 janvier 2013, l'administration a mentionné les dispositions de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts qui ne sont pas applicables en l'espèce. Par des mémoires en défense, enregistrés les 3 janvier et 30 mai 2017, le ministre de l'économie et des finances conclut au rejet de la requête. Il soutient que : - si la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires s'est déclarée à tort incompétente, une telle irrégularité ne peut avoir d'autre effet que de modifier la dévolution de la charge de la preuve ; - l'administration était en droit de se référer à l'évaluation réalisée par l'expert immobilier, notamment en l'absence de mutation portant sur des biens similaires ; le requérant n'apporte aucun élément permettant de remettre en cause cette évaluation. Vu les autres pièces du dossier ; Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Dèche, premier conseiller ; - les conclusions de Mme Bourion, rapporteur public ; 1. Considérant que M. C... est associé à hauteur de 45 % de la SCI du Champ de la Croix qui a fait l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2011, à l'issue de laquelle ses bénéfices non commerciaux ont été rectifiés au titre de l'année 2011 ; que M. C... a, en conséquence, été assujetti à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales pour l'année 2011 ; qu'il relève appel du jugement par lequel le tribunal administratif de Dijon a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces impositions ; 2. Considérant, en premier lieu, que par avis du le 28 mars 2013, la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires, après avoir constaté que la SCI du Champ de la Croix ne contestant pas le montant de la valeur vénale de l'immeuble cédé, mais seulement le principe du recours à l'expertise par l'administration pour déterminer ce montant, a estimé qu'il s'agissait d'une question de droit pour laquelle elle n'était pas compétente ; que le requérant n'apporte pas plus en appel que devant les premiers juges d'élément permettant d'établir qu'il aurait également contesté le montant de la plus-value devant la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires ; que, par suite, le moyen tiré de l'irrégularité de l'avis émis par cette commission doit être écarté ; 3. Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article 93 du code général des impôts : " 1. Le bénéfice à retenir dans les bases de l'impôt sur le revenu est constitué par l'excédent des recettes totales sur les dépenses nécessitées par l'exercice de la profession. Sous réserve des dispositions de l'article 151 sexies, il tient compte des gains ou des pertes provenant soit de la réalisation des éléments d'actif affectés à l'exercice de la profession, soit des cessions de charges ou d'offices, ainsi que de toutes indemnités reçues en contrepartie de la cessation de l'exercice de la profession ou du transfert d'une clientèle (...) " ; 4. Considérant que, si la levée de l'option d'achat d'un contrat de crédit bail ne peut, par elle-même, faire naître de plus-value, l'administration demeure fondée à tirer les éventuelles conséquences fiscales qui s'attachent au transfert de propriété que cette levée d'option emporte ; 5. Considérant qu'en l'espèce, la SCI du Champ de la Croix, personne morale soumise au régime des sociétés de personnes, donnait en sous-location l'immeuble qu'elle prenait en crédit-bail et tirait de cette activité des revenus imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux ; que l'entrée de cet immeuble dans le patrimoine de la société, consécutive à la levée d'option d'achat que comportait le contrat de crédit bail, s'est traduite par un changement de nature de l'activité exercée, la société cessant son activité de sous-location au profit d'une activité de location directe, taxable dans la catégorie des revenus fonciers ; que, dès lors, la cessation de son activité initiale et le changement de son régime fiscal ont eu pour effet de rendre immédiatement imposable la plus-value susceptible d'avoir été acquise à cette date ; 6. Considérant qu'il résulte de l'instruction que le 12 octobre 2011, la SCI du Champ de la Croix a levé l'option d'achat qu'elle détenait sur un ensemble immobilier à usage commercial qu'elle avait pris en crédit-bail et qu'elle sous-louait à la SAS Le Borvo ; que la SCI du Champ de la Croix a ainsi réalisé une plus-value immédiatement imposable à cette date ; que pour déterminer le montant de cette plus-value à court terme, l'administration s'est référée au prix de revient de l'ensemble immobilier et a évalué sa valeur vénale à la date de la levée d'option en se fondant sur un rapport d'expertise daté du 14 mai 2012, réalisé à la demande de M. C... ; 7. Considérant que le requérant soutient que l'administration devait déterminer la valeur vénale de l'immeuble par comparaison avec d'autres immeubles similaires dans les conditions du financement du crédit-bail d'origine, qui ne tenait pas compte des améliorations de nature immobilière faites par le locataire, et que l'expertise du 14 mai 2012, qui ne tient pas compte de ces éléments, ne pouvait légalement servir de fondement à l'évaluation de la valeur vénale de l'immeuble ; que s'il fait valoir que les travaux de nature mobilière ou immobilière de grande ampleur qui ont été effectués sur la construction initiale acquise par crédit-bail sont expressément détaillés dans les comptes du locataire, la SAS Le Borvo, cette circonstance ne permet pas d'établir l'existence de biens distincts de l'immeuble lui-même, dont de la SCI du Champ de la Croix a acquis la propriété qui ne pourraient être pris en compte dans l'évaluation du montant de la plus-value qu'elle a réalisée ; que la circonstance que l'administration elle-même recommanderait à ses agents de ne plus utiliser la méthode par capitalisation ne permet pas d'établir que cette première méthode, à laquelle l'expertise du 14 mai 2012 a eu recours, ne serait pas pertinente ; que le requérant ne précise pas en quoi la seconde méthode utilisée par l'expert, par évaluation séparée du sol et de la construction, comporterait des erreurs ou des incohérences ; qu'il ne propose pas plus d'éléments de comparaison permettant d'établir que l'évaluation de la valeur vénale de l'immeuble retenue par l'expert serait excessive ; qu'enfin, aucun élément ne permet d'établir que cette valeur vénale devrait être diminuée du fait de l'occupation de l'immeuble par un locataire ; que dans ces conditions, c'est à bon droit que, pour déterminer le montant de la plus-value à court terme réalisée par la SCI du Champ de la Croix, l'administration a retenu la valeur indiquée par l'expertise du 14 mai 2012 ; 8. Considérant, en dernier lieu, que la circonstance que, dans la réponse aux observations du contribuable du 7 janvier 2013, l'administration a mentionné par erreur les dispositions de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts est sans incidence sur le bien-fondé de l'imposition contestée, dès lors qu'elle n'a pas fait application de ce texte ; 9. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. C... n'est pas fondé à demander la décharge des impositions contestées ; que, par voie de conséquence, doivent être rejetées ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L.761-1 du code de justice administrative, l'Etat n'ayant pas dans la présente instance la qualité de partie perdante ; DÉCIDE : Article 1er : La requête de M. C... est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. A... C...et au ministre de l'action et des comptes publics. Délibéré après l'audience du 8 juin 2017 à laquelle siégeaient : M. Clot, président de chambre, M. Pourny, président-assesseur, Mme Dèche, premier conseiller. Lu en audience publique, le 29 juin 2017. 4 N° 16LY02210