CAA de VERSAILLES, 3ème chambre, 24/10/2017, 16VE01964, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de VERSAILLES
Formation : 3ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2017-10-24
Numéro : 16VE01964
Président : M. BRESSE
Rapporteur : M. Franck  LOCATELLI
Commissaire du gouvernement : M. SKZRYERBAK
Avocat(s) : SCP TZA AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La SNC HOTEL GRILL D'OSNY a demandé au Tribunal administratif de Cergy-Pontoise la réduction des cotisations foncières des entreprises et des taxes pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie à raison de l'établissement hôtelier qu'elle exploite sous l'enseigne " Campanile " au titre des années 2011 et 2012 dans la commune d'Osny. Par un jugement n° 1310284, 1310327 du 19 mai 2016, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes. Procédure devant la Cour : Par une requête et un mémoire, enregistrés les 28 juin 2016 et 24 avril 2017, la SNC HOTEL GRILL D'OSNY, représentée par Me Zapf, avocat, demande à la Cour : 1° d'annuler ce jugement ; 2° de prononcer la réduction des cotisations et taxes en litige pour une somme globale de 11 504 euros au titre des années 2011 et 2012. 3° de mettre à la charge de l'État la somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - pour l'évaluation par comparaison du local litigieux, elle ne propose plus de retenir les locaux-type n° 1 du procès-verbal " ME " de la commune de Cergy, n° 3 du 12ème arrondissement de Paris et n° 111 du quartier la Porte-Dauphine dans le 16ème arrondissement, mais entend désormais se référer aux locaux-type suivants : a) le local-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains, hôtel " quatre étoiles ", d'une superficie de 1 863 m2, dont le tarif unitaire s'établit à 74 francs/m2 (11,28 euros/m2) ; ce local-type est parfaitement comparable à un hôtel de chaîne, de conception moderne, et est situé dans l'agglomération parisienne tout comme le local à évaluer ; compte tenu de la différence de classement hôtelier, un abattement de 35 % devra toutefois être appliqué pour ramener le tarif unitaire à 7,33 euros/m2 ; dans son mémoire en défense, l'administration ne saurait valablement prétendre, en s'appuyant sur la fiche de calcul, que ce local-type a été évalué par voie d'appréciation directe dès lors qu'il ressort du procès-verbal qu'il l'a été par comparaison ; b) le local-type n° 48 du procès-verbal de la commune de Chelles correspond à un immeuble dont la surface pondérée est de 343 m2 et le tarif unitaire de 58 francs/m2 (8,84 euros/m2), regardé comme régulier par l'administration ; il y aura également lieu de faire application d'un abattement de 20 % en raison du principe de désutilité marginale des mètres carrés d'exploitation et, ainsi, de fixer le tarif unitaire à 7,07 euros/m2 ; la circonstance que le local-type n° 48 de la commune de Chelles n'aurait pas fait l'objet d'un classement au 1er janvier 1970 - ce qui n'est pas démontré - est sans incidence sur sa régularité dès lors qu'il était classé au 1er janvier de l'année d'imposition ; un tel local-type a, par ailleurs, été invoqué par l'administration dans d'autres affaires et validé par les tribunaux administratifs ; c) enfin, le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Champigny-sur-Marne, d'une surface pondérée de 419 m2, évalué au tarif unitaire de 52 francs/m2 (7,93 euros/m2) pourra être retenu après application d'un abattement de 20 %, pour le même motif que celui précédemment exposé, ramenant le tarif unitaire à 6,34 euros/m2 ; la date de construction de l'immeuble n'est pas dirimante et les photos produites révèlent que ce local est d'un confort équivalent à celui d'un hôtel de chaîne ; - compte tenu de la critique du ministre en défense, elle propose deux locaux-type supplémentaires : d) le local-type du procès-verbal " ME " de la commune de Sète, correspondant à un hôtel-restaurant " trois étoiles " dont le tarif de la nuitée s'élève à 91 euros environ ; ce grand hôtel bénéficie d'une situation exceptionnelle et est facilement accessible par n'importe quel moyen de transport ; son tarif unitaire est de 7,34 euros/m2 ; e) le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Béziers correspond quant à lui à un hôtel de chaîne de conception moderne exploité sous l'enseigne " Mercure " comparable par hypothèse à l'hôtel à évaluer, dont la surface pondérée est de 2 041 m2 et le tarif unitaire de 33,31 francs/m2 (5,08 euros/m2) ; .......................................................................................................... Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Locatelli, - et les conclusions de M. Skzryerbak, rapporteur public. 1. Considérant que la SNC HOTEL GRILL D'OSNY relève appel du jugement du 19 mai 2016 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes tendant à la réduction des cotisations foncières des entreprises et des taxes pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie à raison de l'établissement hôtelier qu'elle exploite sous l'enseigne " Campanile " dans la commune d'Osny au titre des années 2011 et 2012 ; 2. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article 1447-0 du code général des impôts : " Il est institué une contribution économique territoriale composée d'une cotisation foncière des entreprises et d'une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises " ; qu'aux termes de l'article 1467 de ce code : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France (...) dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période (...) / La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...) " ; qu'aux termes de l'article 1600 du même code : " I.-Il est pourvu à une partie des dépenses des chambres de commerce et d'industrie de région ainsi qu'aux contributions allouées par ces dernières, selon des modalités fixées par décret en Conseil d'Etat, aux chambres de commerce et d'industrie territoriales et à l'assemblée des chambres françaises de commerce et d'industrie au moyen d'une taxe pour frais de chambres constituée de deux contributions : une taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises et une taxe additionnelle à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (...) / II.-1.-La taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises mentionnée au I est due par les redevables de cette cotisation proportionnellement à leur base d'imposition (...) " ; 3. Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte " ; qu'aux termes de l'article 1498 dudit code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l'article 1498 sus-rappelé ; que, par ailleurs, lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1°, puis au 2°, de l'article 1498 du code général des impôts, par référence au loyer du bien, ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3° de cet article, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970 ; Sur la méthode d'évaluation par comparaison prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts : 4. Considérant que, pour déterminer la valeur locative de l'établissement hôtelier, de catégorie " deux étoiles ", qu'elle exploite à Osny sous l'enseigne " Campanile ", l'administration s'est initialement référée au local-type n° 10 du procès-verbal " ME " de la commune de Cergy puis, ayant admis que ce terme de référence n'avait pas été régulièrement évalué faute d'avoir été loué au 1er janvier 1970, a recouru à la méthode d'évaluation directe prévue par les dispositions du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; que, cependant, la SNC HOTEL GRILL D'OSNY soutient que la valeur locative de l'hôtel qu'elle exploite peut être déterminée selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'après avoir proposé, à titre de comparaison dans ses écritures de première instance, les locaux-type - dont elle propose l'abandon - n° 111 du 63ème quartier de " La Porte-Dauphine " dans le 16ème arrondissement et n° 3 situé dans le 12ème arrondissement figurant sur le procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Paris, ainsi que celui n° 1 du procès-verbal " ME " de la commune de Cergy, elle entend leur substituer, en appel, les locaux-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains, n° 48 de celui de la commune de Chelles, n° 32 de celui de la commune de Champigny-sur-Marne, n° 6 du procès-verbal " ME " de la commune de Sète et n° 32 du procès-verbal " ME " de la commune de Béziers ; qu'ainsi, pour la société requérante, la méthode par comparaison pouvait valablement être retenue afin de fixer la valeur locative de l'immeuble en litige ; 5. Considérant, toutefois, et en premier lieu, que le procès-verbal initial des opérations de révision des maisons exceptionnelles de la commune d'Enghien-les-Bains fait état de ce que le local-type n° 6 du procès-verbal " ME " - dont les modalités d'évaluation ne sont d'ailleurs pas précisées - n'était pas loué au 1er janvier 1970 dès lors qu'il était occupé par son propriétaire ; que, de plus, cet immeuble correspond à un hôtel construit en 1950, classé " quatre étoiles luxe " exploité à proximité du lac et du casino de la ville, lequel ne saurait raisonnablement être comparé à un hôtel de chaîne exploité à Osny, commune qui ne présente ni la même attractivité touristique ni, en conséquence, une clientèle et une zone de chalandise équivalentes à celles d'Enghien-les-Bains ; que, dès lors, le terme de comparaison proposé ne peut être retenu pour procéder à l'évaluation de l'établissement hôtelier concerné ; 6. Considérant, en deuxième lieu, qu'il résulte de l'instruction que le local-type n° 48 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Chelles correspond à un hôtel de préfecture ancien, qui n'a jamais fait l'objet d'aucun classement et ne peut, dès lors, être comparé à un hôtel de chaîne de conception moderne ; que, de surcroit, il a été irrégulièrement évalué au vu d'un loyer révisé au 1er mai 1970 en méconnaissance des dispositions du b) du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, qui n'autorisent à se référer qu'aux loyers en cours au 1er janvier 1970 ; que, par suite, ce local ne peut être utilement retenu pour la mise en oeuvre de la méthode d'évaluation par comparaison ; 7. Considérant, en troisième lieu, que le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Champigny-sur-Marne correspond à un hôtel de préfecture construit en 1910, d'une capacité d'à peine seize chambres, qui ne peut valablement être comparé à l'établissement à évaluer, en sa qualité d'hôtel de chaîne de conception moderne ; que, par suite, il ne peut pas davantage être retenu comme terme de référence ; 8. Considérant, enfin, que la commune d'Osny située en Île-de-France, d'une part, et les communes de Sète et de Béziers, situées en province, d'autre part, diffèrent notamment par la densité de leur population et de leurs réseaux de transport respectifs ; que, de plus, à la différence d'Osny et des villes de la grande couronne parisienne, les communes de Sète et de Béziers ne bénéficient pas de l'attractivité touristique de la capitale ou d'une grande ville comparable ; qu'ainsi, elles ne peuvent être regardées comme présentant, d'un point de vue économique, une situation analogue à celles d'Osny à laquelle elles ne sauraient être utilement comparées ; que, de plus, le local-type n° 6 de la commune de Sète correspond à un immeuble ancien construit en 1895 qui ne peut être utilement comparé à un hôtel de chaîne de conception moderne tandis que le local-type n° 32 de la commune de Béziers, qui correspondait également à un immeuble ancien, construit en 1900, a été détruit en 2004 par un incendie et ne peut donc plus servir de terme de comparaison ; que, dans ces conditions, la SNC HOTEL GRILL D'OSNY ne peut sérieusement soutenir que les locaux-type situés dans ces deux communes peuvent être retenus pour procéder à l'évaluation, par comparaison, de l'hôtel de chaîne qu'elle exploite sous l'enseigne " Campanile " à Osny ; 9. Considérant que, dans la mesure où la société requérante ne propose pas d'autres locaux-type et où l'administration entend également se référer aux résultats d'une recherche portant sur pas moins de cent-dix-neuf termes de comparaison et de nombreuses décisions de justice, dont il ressort qu'aucun local-type - régulièrement évalué ou présentant les mêmes caractéristiques que l'immeuble à évaluer, situés à Osny ou dans une autre commune économiquement comparable - ne peut être valablement retenu pour procéder à l'évaluation par comparaison de l'hôtel concerné, la SNC HOTEL GRILL D'OSNY n'est pas fondée à soutenir que l'administration fiscale ne pouvait recourir à la méthode d'évaluation subsidiaire par voie d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts afin de fixer la valeur locative de cet établissement hôtelier ; Sur la méthode par voie d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts : 10. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires " ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ; 11. Considérant qu'en vertu de ces articles, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC précité, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; 12. Considérant que l'administration a déterminé la valeur locative de l'hôtel " Campanile ", par voie d'appréciation directe, à partir de l'acte de cession, pour un prix de 1 143 368 euros, du bien à évaluer, intervenu le 17 mars 1989 et d'un taux d'intérêt, non contesté, fixé à 7,5 %, compte tenu de ceux qui prévalaient dans les communes de Gonesse, Melun et Colombes ; qu'il résulte de l'instruction que la valeur locative en résultant, qui se monte à 20 324 euros, est supérieure à celle déterminée pour l'établissement des impositions en litige ; qu'en l'absence de critique portant sur celle-ci, la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe ne peut qu'être regardée comme ayant été valablement mise en oeuvre ; 13. Considérant qu'il résulte de ce tout qui précède que la SNC HOTEL GRILL D'OSNY n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes ; que, par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées ; DÉCIDE : Article 1er : La requête de la SNC HOTEL GRILL D'OSNY est rejetée. 7 2 N° 16VE01964