Cour administrative d'appel de Bordeaux, 5ème chambre (formation à 3), du 7 juin 2004, 00BX02955, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Bordeaux
Formation : 5EME CHAMBRE (FORMATION A 3)
Type de recours : contentieux fiscal
Date de la décision : 2004-06-07
Numéro : 00BX02955
Président : M. DE MALAFOSSE
Rapporteur : M. Francis  ZAPATA
Commissaire du gouvernement : M. VALEINS
Avocat(s) : ROUFFIAC

Vu la requête enregistrée le 22 décembre 2000 sous le n° 00BX02955 au greffe de la cour présentée pour M. Jean X demeurant ... ; M. X demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Pau en date du 27 octobre 2000 qui a rejeté ses demandes tendant à la décharge des cotisations supplémentaires à l'impôt sur le revenu et de contribution sociale généralisée auxquelles il a été assujetti au titre des années 1994 et 1995 ; 2°) de lui accorder la décharge des impositions litigieuses ; 3°) de condamner l'Etat au paiement de la somme de 10 000 F en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; .......................................................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Classement CNIJ : 19-04-02-02 C Vu le code général des impôts ; Vu le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 10 mai 2004 : - le rapport de M. Zapata ; - les conclusions de M. Valeins, commissaire du gouvernement ; Sur l'évaluation de la construction édifiée par le locataire : Considérant qu'aux termes de l'article 33 bis du code général des impôts : Sous réserve des dispositions de l'article 151 quater, les loyers et prestations de toute nature qui constituent le prix d'un bail à construction passé dans les conditions prévues par les articles L. 251-1 à L. 251-8 du code de la construction et de l'habitation, ont le caractère de revenus fonciers au sens de l'article 14 ; qu'en vertu de ces dispositions, la valeur de l'immeuble remis gratuitement en fin de bail au bailleur constitue pour lui un revenu foncier ; Considérant que M. X a loué aux époux Y un terrain dont il est propriétaire à Soustons (Landes) sur lequel ces derniers ont édifié un bâtiment à usage de supermarché et réalisé divers travaux d'aménagement ; qu'à la suite de la résiliation judiciaire des baux de location et de l'expulsion des locataires, M. X a repris en 1994 possession du terrain et des constructions ; que, pour déterminer la valeur desdites constructions et, partant, le revenu foncier correspondant, le service a combiné trois méthodes fondées sur le taux de capitalisation des loyers, sur l'appréciation directe du bien et sur la comparaison avec d'autres transactions aboutissant respectivement à des montants de 1 250 000 F, 1 590 000 F et 1 300 000 F soit une valeur moyenne, retenue par le service, de 1 380 000 F ; Considérant, en ce qui concerne la méthode par capitalisation, que le vérificateur a pris en compte un montant de loyer annuel de 216 000 F à 234 720 F pour la période de 1982 à 1990, de 200 000 F pour la période de 1990 à 1992 et de 180 000 F pour la période postérieure à 1994, soit un loyer annuel moyen, en valeur 1994, de 200 000 F correspondant au montant du rendement d'un immeuble d'une valeur de 2 000 000 F constaté pour les locations commerciales dans les Landes ; que, de cette valeur, le vérificateur a retranché la somme de 750 000 F correspondant à la valeur du terrain figurant dans la déclaration d'impôt sur la fortune établie par le requérant, pour ne retenir qu'une valeur vénale des constructions de 1 250 000 F ; que si, pour critiquer les chiffres ainsi retenus, M. X prétend que la valeur déclarée du terrain doit être affectée d'un abattement de 35 % pour tenir compte de l'existence d'un bail de longue durée et de l'indisponibilité prolongée du terrain, il n'apporte pas d'élément précis conduisant à considérer comme surévaluée la valeur du terrain qu'il avait lui-même déclaré ; Considérant, en ce qui concerne la méthode par appréciation directe, que le vérificateur a retenu la surface commerciale du magasin utilisable sans nouvelle autorisation d'urbanisme commercial de 950 mètres carrés au prix de 1 200 F du mètre carré correspondant à la valeur minimum constatée en Aquitaine ; qu'il y a ajouté une valeur des annexes, réserves, parkings, chambre froide, salle de conditionnement et sanitaires, soit une estimation chiffrée à 1 590 000 F ; que si M. X prétend qu'il convient de déduire la somme de 500 000 F au titre de travaux rendus nécessaires par la vétusté des locaux et s'il produit une attestation d'un architecte selon laquelle la valeur de l'immeuble serait de 180 000 F en raison de la nécessité d'importants travaux de réfection et d'amélioration, cette évaluation ne saurait être retenue dès lors que ces constructions et aménagements, utilisés successivement par plusieurs marques commerciales connues, avaient en 1994 une valeur de revente importante au plan local ; Considérant, en ce qui concerne la méthode par comparaison, qu'en l'absence de transactions sur la même période et sur le même secteur, le vérificateur a pu valablement se référer à des cessions de biens immobiliers de même nature intervenues entre 1992 et 1995 dans le secteur de Dax et retenir la valeur moyenne la plus basse soit 1 300 000 F ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'en fixant, par application de ces trois méthodes, la valeur moyenne des immeubles litigieux à 1 380 000 F, le service n'a pas fait une évaluation exagérée du revenu foncier résultant de la reprise en fin de bail par M. X de la construction édifiée par le locataire ; Sur les suppléments de loyers : Considérant que M. X a donné à bail à la SCI Lespinet, le 1er juin 1994, le terrain sur lequel est édifié le bâtiment susmentionné pour un loyer annuel déclaré s'élevant à 84 000 F ; que, le même jour il a accordé à cette société civile immobilière un commodat sur ces bâtiments et autorisé la SCI Lespinet à transférer immédiatement ses droits à la SA Le Mutant Sud-Ouest, le loyer réclamé à cette dernière étant fixé à 180 000 F par an ; que le vérificateur, qui a estimé que le loyer de 84 000 F était sous-évalué, a réintégré dans le revenu foncier de M. X de l'année 1994, la différence entre la somme de 180 000 F et la somme déclarée de 84 000 F ; que si le requérant prétend que le montant du loyer fixé à 180 000 F par l'administration est exagéré, cette affirmation est contredite par le fait que ce montant correspond au loyer de sous-location de ces locaux consenti par la SCI Lespinet à la SA Le Mutant Sud-Ouest ; qu'en outre, si le requérant allègue qu'il a minoré le loyer consenti à cette société civile immobilière au motif que des travaux incombant normalement au propriétaire ont été réalisés par le sous-locataire, il ne ressort ni des actes conclus le 1er juin 1994 ni d'aucun autre élément du dossier que le coût de ces travaux aurait été pris en compte dans les modalités de fixation à 84 000 F du montant du loyer ; qu'ainsi, l'administration apporte la preuve de la sous-évaluation du loyer déclaré par le requérant, lequel ne saurait utilement invoquer les moyens tirés de l'absence de lien de parenté et d'intérêts avec la SCI Lespinet ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. X n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Pau a rejeté sa demande ; Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant que l'Etat n'étant pas la partie perdante dans la présente instance, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit condamné à verser à M. X la somme qu'il réclame en remboursement des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ; D E C I D E : Article 1er : La requête de M. X est rejetée. - 2 - 00BX02955