CAA de MARSEILLE, 9ème chambre - formation à 3, 03/11/2015, 14MA00073, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de MARSEILLE
Formation : 9ème chambre - formation à 3
Type de recours : excès de pouvoir
Date de la décision : 2015-11-03
Numéro : 14MA00073
Président : Mme BUCCAFURRI
Rapporteur : Mme Hélène  BUSIDAN
Commissaire du gouvernement : M. ROUX
Avocat(s) : SELARL VALETTE-BERTHELSEN

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La SCI Mas du Midi a demandé au tribunal administratif de Montpellier d'annuler l'arrêté du 10 septembre 2012 par lequel le maire de Cournonterral a délivré à M. D... et à Mme B... un permis de construire pour la réalisation, dans un bâtiment à usage de garage situé 27 B Grand-Rue, de deux appartements après surélévation d'un mètre de la toiture. Par un jugement n° 1205259 du 5 décembre 2013, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande. Procédure devant la Cour : Par une requête, enregistrée le 3 janvier 2014, complétée par mémoires enregistrés les 13 juin et 1er juillet 2014, la SCI Mas du Midi, représentée par la société civile professionnelle d'avocats Bedel de Buzareingues, C..., demande à la Cour : 1°) d'annuler ce jugement ; 2°) d'annuler ce permis de construire ; 3°) de mettre à la charge de la commune de Cournonterral la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et le paiement des dépens. Elle soutient que : - l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme n'est pas applicable en l'espèce ; en tout état de cause, elle démontre son intérêt à agir et établit être propriétaire de la parcelle voisine cadastrée AB n° 86 ; - le mur séparant la propriété des pétitionnaires de sa propriété est visiblement un mur mitoyen ; par suite, et en vertu de la jurisprudence des juridictions administratives comme de l'article 653 du code civil, il appartenait à la commune, quand bien même les pétitionnaires attestaient de leur qualité pour déposer la demande de permis de construire, d'exiger d'eux la production d'un document établissant soit qu'ils étaient seuls propriétaires du mur, soit que le copropriétaire du mur avait donné son accord au projet ; - le permis de construire doit être annulé dès lors qu'il a été délivré en raison d'une fraude des pétitionnaires ; en effet, d'une part, ils ont donné à l'administration une information fausse en attestant remplir les conditions de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme alors qu'ils savaient le mur mitoyen et qu'ils n'avaient pas recueilli l'accord du copropriétaire du mur ; d'autre part, ils ont ensuite dissimulé le permis de construire obtenu en ne l'affichant pas. Par un mémoire en défense, enregistré le 5 juin 2014, la commune de Cournonterral, représentée par son maire en exercice et par la Selarl Cabinet d'Avocat Valette-Berthelsen, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la requérante la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - la requérante n'a aucun intérêt à agir contre le permis de construire, car elle ne justifie pas de sa qualité de propriétaire voisin, et le serait-elle, sa requête est tout de même irrecevable en application des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ; - en application de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme, et dès lors que les pétitionnaires avaient attesté remplir les conditions fixées à l'article R. 423-1 du même code, la commune n'avait pas à vérifier les questions de propriété ; - la SCI ne démontre pas que les pétitionnaires auraient commis une manoeuvre pour tromper l'administration. Par un mémoire en défense, enregistré le 18 juin 2014, Mme A... B...et M. E... D..., représentés par la société civile professionnelle d'avocats Lévy, Balzarini, Sagnes, Serre, concluent au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 500 euros soit mise à la charge de la requérante au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Ils font valoir que : - la commune n'a pas à vérifier le caractère mitoyen du mur d'une part en raison de la théorie du propriétaire apparent, et d'autre part, parce qu'un permis de construire est toujours délivré sous réserve des droits des tiers ; - la question de la mitoyenneté de ce mur, complexe, n'est toujours pas tranchée à ce jour et était, a fortiori, sans réponse à la date de demande du permis ; - la fraude ne saurait être constituée en l'espèce. Vu : - les autres pièces du dossier ; - l'ordonnance du 16 juin 2015 fixant, en application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture d'instruction au 10 juillet 2015. Vu : - le code de l'urbanisme ; - le code civil ; - le code général des impôts ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Busidan, - les conclusions de M. Roux, rapporteur public, - et les observations de Me C...pour la SCI Mas du Midi. 1. Considérant que la SCI Mas du Midi relève appel du jugement rendu le 5 décembre 2013 par le tribunal administratif de Montpellier, qui a rejeté sa demande d'annulation de l'arrêté du 10 septembre 2012, par lequel le maire de Cournonterral a délivré à Mme B... et M. D... un permis de construire pour la réalisation de deux appartements dans un bâtiment à usage de remise sis sur la parcelle cadastrée section AB n° 87 ; Sur le bien-fondé du jugement: 2. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, applicable aux demandes de permis déposées à compter du 1er octobre 2007 : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés: / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; (...) " ; que le dernier alinéa de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme dispose : " La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis " ; qu'en vertu de l'article R. 431-4 du même code, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations limitativement énumérées aux articles R. 431-5 à R. 431-33 ; que l'article R. 423-38 du même code dispose que l'autorité compétente réclame à l'auteur de la demande les seules pièces exigées en application du livre IV de ce code que le dossier ne comprend pas ; qu'il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 431-5 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande ; que toutefois, lorsque l'autorité saisie d'une telle demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d'instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif ; qu'il en est notamment ainsi lorsque l'autorité saisie de la demande de permis de construire est informée de ce que le juge judiciaire a remis en cause le droit de propriété sur le fondement duquel le pétitionnaire avait présenté sa demande ; 3. Considérant, d'autre part, que les dispositions de l'article 653 du code civil établissent une présomption légale de copropriété des murs séparatifs de propriété ; 4. Considérant qu'il résulte des dispositions rappelées au point 2, notamment du b) de l'article R. 423-1, qu'une demande de permis de construire concernant un mur séparatif de propriété peut, alors même que les travaux en cause pourraient être contestés par les autres propriétaires devant le juge judiciaire sur le fondement des articles 653 et suivants du code civil, être présentée par un seul co-indivisaire ; 5. Considérant ainsi, en premier lieu que, contrairement à ce que prétend l'appelante, il n'appartenait pas à la commune de Cournonterral, quand bien même elle aurait été informée de l'existence d'un mur mitoyen entre la propriété des pétitionnaires et celle de la SCI Mas du Midi sur lequel la demande de permis de construire envisageait des travaux, d'exiger des pétitionnaires, outre l'attestation mentionnée au point 2, la production d'un document établissant soit qu'ils étaient seuls propriétaires de ce mur, soit qu'ils avaient son accord en tant qu'autre copropriétaire de ce mur ; 6. Considérant en second lieu que, dans la présente instance, la requérante ne conteste pas à M. D... et Mme B... leur qualité de copropriétaires du mur séparant leur propriété de la sienne ; que cette seule qualité leur permettait, ainsi qu'il a été dit au point 4, de présenter à la commune de Cournonterral la demande ayant donné lieu au permis de construire en litige, et d'y attester sans fraude, contrairement à ce que prétend l'appelante, qu'ils remplissaient les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer cette demande de permis ; 7. Considérant qu'il résulte de ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non-recevoir opposée par la commune à la présente requête, que la SCI Le Mas du Midi n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande ; Sur les frais non compris dans les dépens : 8. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme que demande la SCI Mas du Midi au titre de ses frais non compris dans les dépens soit mise à la charge de la commune de Cournonterral, qui n'est, dans la présente instance, ni tenue aux dépens, ni partie perdante ; que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu, sur le fondement de ces mêmes dispositions, de mettre à la charge de la SCI Mas du Midi une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la commune de Cournonterral et non compris dans les dépens, et une somme identique au titre des frais de même nature exposés par M. D... et Mme B... ; D E C I D E : Article 1er : La requête de la SCI Mas du Midi est rejetée. Article 2 : La SCI Mas du Midi versera à la commune de Cournonterral, d'une part, et à M. D... et Mme B..., d'autre part, une somme de 1 500 (mille cinq cents) euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Mas du Midi, à la commune de Cournonterral et à M.E... D... et MmeA... B.... Délibéré après l'audience du 9 octobre 2015, où siégeaient : '' '' '' '' 2 N° 14MA00073