CAA de PARIS, 7ème chambre, 25/02/2020, 17PA03103, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de PARIS
Formation : 7ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2020-02-25
Numéro : 17PA03103
Président : M. JARDIN
Rapporteur : Mme Anne  MIELNIK-MEDDAH
Commissaire du gouvernement : Mme STOLTZ-VALETTE
Avocat(s) : TZA AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La SAS Société d'Exploitation Salomon de Rothschild a demandé au Tribunal administratif B... de prononcer la réduction, à concurrence des sommes de 33 780 et 34 204 euros, de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie respectivement au titre des années 2011 et 2012 et de mettre à la charge de l'Etat la somme de 20 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Par un jugement n° 1409324/1-1 du 17 juillet 2017, le Tribunal administratif B..., après avoir décidé par un jugement du 28 octobre 2015 de procéder contradictoirement à un supplément d'instruction, avant de statuer sur les conclusions de la requête de la Société d'Exploitation Salomon de Rothschild, a rejeté la requête de la société. Procédure devant la Cour : Par une requête et un mémoire, enregistrés le 18 septembre 2017 et le 15 février 2018, la SAS Société d'Exploitation Salomon de Rothschild, représentée par Me A..., demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 1409324/1-1 du 17 juillet 2017 ; 2°) de prononcer la décharge de ces impositions ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - c'est à tort que le tribunal a considéré que le local-type n° 5 figurant sur le procès-verbal des " maisons exceptionnelles " B... 16ème " Dauphine ", aujourd'hui hôtel de luxe notoirement connu pour accueillir des salons et congrès, ne pouvait être retenu alors que ce local existait bien au 1er janvier des années 2011 et 2012 et que sa destruction ultérieure ne constitue nullement un obstacle à ce qu'il serve de terme de comparaison, moyennant un abattement de 20 % pour prendre en compte la différence de surface entre les deux locaux ; - le tribunal a jugé à tort que local-type n° 8 du procès-verbal ME D... (12ème) situé 32-34 rue Marbeuf avait été réévalué alors que l'administration n'a pas produit les justificatifs permettant d'établir cette réévaluation ; - dès lors que le seul document de nature à établir la valeur locative est le procès-verbal de révision foncière, le tarif unitaire à retenir pour le local n° 8 du procès-verbal ME D... (12ème) est le tarif de 19,27 euros après un abattement de 20 % en raison de la zone de commercialité supérieure de ce local-type ; - dès lors que la fiche d'évaluation matérialisant la nouvelle évaluation de la valeur locative du local-type n° 8 du procès-verbal ME D... (12ème) mentionne que cette nouvelle évaluation provient d'un changement de consistance au 31 décembre 2010, cette nouvelle évaluation, au regard de l'article 1467 A du code général des impôts, ne peut être prise en compte que pour la cotisation foncière des entreprises due au titre de l'année 2012 ; - quel que soit le tarif retenu, un abattement devra être appliqué, en application de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, compte tenu de la localisation et des conditions d'exploitation du local type n° 8 ; - s'agissant du nouveau local de référence proposé par l'administration et correspondant au Palais Brongniart, dont la surface est supérieure de près de 2 000 m2 à celle des locaux situés 11, rue Berryer à Paris (75008), sa valeur locative déterminée selon le loyer en cours au 1er janvier 1970 était relative à une activité financière et ce n'est que depuis 1996 que l'activité qui y est exercée s'apparente à celle de l'immeuble en litige. Par un mémoire en défense, enregistré le 22 décembre 2017, le ministre de l'action et des comptes publics conclut au rejet de la requête. Il soutient que les moyens soulevés par la SAS Société d'Exploitation Salomon de Rothschild ne sont pas fondés. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme C..., - et les conclusions de Mme Stoltz-Valette, rapporteur public. Considérant ce qui suit : 1. La SAS Société d'Exploitation Salomon de Rothschild exerce une activité de gestion et d'exploitation d'un espace réceptif et événementiel dans des locaux situés 11, rue Berryer à Paris (75008). Elle a été assujettie à la cotisation foncière des entreprises et à la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie au titre des années 2011 et 2012. Pour la détermination des valeurs locatives servant de base à l'établissement de ces impositions, l'administration a utilisé, en application de l'article 1498 du code général des impôts, la méthode comparative. Le service, après avoir initialement retenu pour terme de comparaison le local-type n° 4 inscrit au procès-verbal du quartier Madeleine, a entendu finalement retenir le local-type n° 4 inscrit au procès-verbal des " maisons exceptionnelles " du quartier " Faubourg du Roule " de la commune B..., situé 66, avenue Marceau à Paris (75008), affecté d'une valeur locative de 48,02 euros, qu'il a ajustée, par application d'une décote de 20 %, pour tenir compte d'une différence d'activités avec le bien litigieux, soit un tarif appliqué de 38,41 euros. La SAS Société d'Exploitation Salomon de Rothschild a vainement contesté ces impositions auprès de l'administration, puis a saisi le Tribunal administratif B... d'une demande tendant à leur réduction en se prévalant d'une surévaluation de la valeur locative des locaux qu'elle exploite. Par un jugement du 28 octobre 2015, le tribunal administratif a jugé que le local-type n° 4 inscrit au procès-verbal des " maisons exceptionnelles " (ME) du quartier " Faubourg du Roule " de la commune B..., situé 66, avenue Marceau à Paris (75008), édifié en 1953, d'une superficie de près de 7 000 m², et affecté principalement à usage de bureaux, présente des caractéristiques très éloignées de celles du bien à évaluer, et ne peut dès lors être regardé comme constituant un terme de comparaison approprié. Il a également jugé que le local-type n° 12 sur le procès-verbal des " maisons exceptionnelles " du 8ème arrondissement proposé par la société requérante comme terme de comparaison ne peut pas davantage être retenu comme base de référence dans l'application de la méthode comparative au motif qu'il présente d'une part un style architectural résolument différent, et est, d'autre part, affecté à des activités de programmation de spectacles, qui ne sauraient être regardées comme étant de même nature que celles proposées par la SAS Société d'Exploitation Salomon de Rothschild. Aussi, considérant qu'il ne disposait pas des éléments lui permettant de statuer sur les conclusions de la SAS Société d'Exploitation Salomon de Rothschild, le tribunal a décidé de procéder contradictoirement à un supplément d'instruction aux fins pour l'administration, à défaut d'apporter de nouveaux éléments justifiant la pertinence du choix du local-type n° 4 susmentionné, de proposer un autre terme de comparaison au sein de la commune B... ou, si nécessaire, en dehors de la commune, dans un environnement économique, humain et commercial comparable. La SAS Société d'Exploitation Salomon de Rothschild a relevé appel de ce jugement. La Cour, par un arrêt n° 15PA04768 du 14 juin 2017, a rejeté la requête d'appel de la SAS Société d'Exploitation Salomon de Rothschild. Cet arrêt est devenu définitif à la suite de la décision du conseil d'Etat du 28 février 2018 refusant l'admission du pourvoi en cassation de la société. La SAS Société d'Exploitation Salomon de Rothschild relève appel du jugement n° 1409324/1-1 du 17 juillet 2017 par lequel le tribunal a rejeté sa demande. La société requérante critique ce jugement en ce qu'il a refusé d'admettre comme terme de comparaison pertinent le local-type n° 5 du procès-verbal ME E... (16ème) et en ce qu'il a accueilli l'argumentation de l'administration qui faisait valoir que la valeur du local-type n° 8 du procès-verbal ME D... (12ème) avait été réévaluée compte tenu de la nouvelle affectation du lieu. 2. Comme l'ont relevé les premiers juges dans le jugement attaqué, il résulte de l'instruction que l'immeuble de la SAS Société d'Exploitation Salomon de Rothschild, d'une superficie totale pondérée de 3 311 m² et agrémenté d'un jardin de 4 000 m², dans lequel la société requérante occupe une superficie pondérée de 2 046 m², dont moins de 100 m² sont affectés à des bureaux, est un hôtel particulier, l'hôtel " Salomon de Rothschild ", construit en 1882, inscrit, le 4 mars 2005, à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, et décrit sur Internet, par la société requérante elle-même, dont l'objet social est de louer ledit bâtiment aux fins d'organisation d'événements de prestige, comme " un site prestigieux (...) un lieu unique, de la majestueuse salle de réception aux espaces d'exposition, des petits salons au restaurant gastronomique ". 3. Il résulte des dispositions des articles 1467 et 1600 du code général des impôts que les cotisations à la cotisation foncière des entreprises et à la taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises qui constitue l'une des deux composantes de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie, sont calculées sur la base de la valeur locative des biens elle-même calculée dans les conditions prévues par les articles 1494 et suivants du code général des impôts relatifs à la valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases. Aux termes de l'article 1498 du même code, dans sa rédaction applicable au présent litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel (...) / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". Aux termes de l'article 1504 du même code : " Les locaux types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts (...) ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit (...) sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision " (...) ". Enfin, aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au même code alors en vigueur : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". Pour l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, il appartient au juge de l'impôt de statuer d'office sur le terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il a sollicités par un supplément d'instruction. Il ne lui appartient pas, en l'absence de contestation sur les éléments au dossier portant sur le terme de comparaison qu'il envisage de retenir, de vérifier d'office si ce local type remplit l'ensemble des conditions de régularité posées par le 2° de l'article 1498. Sur la détermination de la valeur locative des locaux par comparaison avec le local-type n° 5 figurant sur le procès-verbal des " maisons exceptionnelles " B... 16ème " Dauphine " : 4. Aux termes de l'article 1415 du code général des impôts, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition. Un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa disparition. 5. La SAS Société d'Exploitation Salomon de Rothschild revendique, comme terme de comparaison du bien à évaluer, le local-type n° 5 figurant sur le procès-verbal des " maisons exceptionnelles " B... 16ème " Dauphine " en faisant valoir que ce local existait bien au 1er janvier des années 2011 et 2012 et que sa destruction ultérieure ne constitue nullement un obstacle à ce qu'il serve de terme de comparaison, moyennant un abattement de 20 % pour prendre en compte la différence de surface entre les deux locaux. 6. Toutefois, il résulte de l'instruction que le local-type n° 5 figurant sur le procès-verbal des " maisons exceptionnelles " B... 16ème " Dauphine " d'une surface pondérée de 967 m2 et situé 55/57 avenue Raymond Poincaré a été démoli en 1983 pour être remplacé par un ensemble immobilier d'hôtel achevé en 1989 et présentant une surface pondérée de 5 270 m2. Ce local-type détruit et entièrement restructuré ne peut dès lors servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative du bien en litige soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à la disparition de ce local-type, en l'espèce au 1er janvier 2011. Sur la détermination de la valeur locative des locaux par comparaison avec le local-type n° 8 figurant sur le procès-verbal des " maisons exceptionnelles " B... 12ème " Picpus " : 7. La SAS Société d'Exploitation Salomon de Rothschild propose, à titre subsidiaire, de retenir, comme les premiers juges l'ont admis, le local-type n° 8 du procès-verbal ME B... (12ème) " Picpus " situé 32-34 rue Marbeuf en soutenant cependant que le tribunal a jugé à tort que ce local-type avait été réévalué alors que l'administration n'a pas produit les justificatifs permettant d'établir cette réévaluation. Le local-type en question correspond au Pavillon des Champs-Elysées situé 1, avenue Dutuit à Paris 8ème. Il résulte de l'instruction, en particulier de la fiche d'évaluation produite par le ministre devant la Cour et éditée le 2 mai 2011, que la restructuration de cet ancien café en lieu dédié à l'événementiel a entraîné un changement de consistance au 31 décembre 2010 et une majoration de la valeur locative de 24,06 euros le m2 à 74,55 euros le m2. Il résulte de ce qui est dit au point 4. ci-dessus, et comme l'a fait valoir l'administration fiscale en première instance, que ce local profondément restructuré pour accueillir des activités dédiées à l'événementiel ne peut plus servir de terme de comparaison au 1er janvier 2011, sans que la société requérante, pour demander sa prise en compte à cette date, puisse valablement invoquer les dispositions de l'article 1467 A du code général des impôts qui définit la période de référence pour la détermination des bases de cotisation foncière propres au contribuable. Le ministre est par suite fondé à soutenir que ce local-type ne peut être retenu au 1er janvier 2011, sans qu'il soit par suite nécessaire pour la Cour de se prononcer sur la réévaluation de la valeur locative unitaire de ce local-type. Sur la détermination de la valeur locative des locaux par comparaison avec le local-type n° 4 figurant sur le procès-verbal des " maisons exceptionnelles " B... 9ème " Chaussée d'Antin " : 8. En appel, le ministre propose comme terme de comparaison le local-type n° 4 situé 24 rue Drouot 75009 figurant sur le procès-verbal des " maisons exceptionnelles " B... 9ème " Chaussée d'Antin " dont la valeur locative unitaire est de 46,80 euros le m2. Le ministre fait valoir que ce local-type est pertinent dès lors qu'il est le local de référence du Palais Brongniart, situé 16, place de la Bourse à Paris 75002 dont l'activité s'apparente à celle exercée dans les locaux en litige. 9. S'il n'est pas contesté que le local-type n° 4 situé 24 rue Drouot 75009 est le bien de référence du Palais Brongniart, situé 16, place de la Bourse à Paris 75002, dont l'activité s'apparente à celle exercée dans les locaux en litige, il ne peut néanmoins être déduit de cette seule circonstance que le local-type n° 4 constituerait un local de référence pertinent, alors qu'il accueille un établissement financier dépourvu de tout lien avec des activités dédiées à l'événementiel. 10. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que ni l'administration ni la société requérante n'ont été en mesure de proposer, tant au sein de la commune B... que dans d'autres communes présentant une situation économique analogue, des termes de comparaison dans les conditions prévues à l'article 1498 du code général des impôts. Ainsi, à défaut de terme de comparaison pertinent, il y a lieu d'ordonner à l'administration de produire devant la Cour, contradictoirement avec la société requérante, les éléments permettant de procéder à l'évaluation directe de l'immeuble en litige prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts et dont les modalités d'application sont précisées aux articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III à ce code. Les autres moyens et conclusions des parties sont, dans l'attente de l'arrêt au fond à intervenir, expressément réservés. D E C I D E : Article 1er : Avant de statuer sur la requête de la SAS Société d'Exploitation Salomon de Rothschild, il sera procédé, contradictoirement, à la mesure d'instruction définie au point 10 du présent arrêt. Article 2 : Il est accordé aux parties, pour l'exécution du supplément d'instruction prescrit à l'article 1er ci-dessus, un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt. Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance. Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SAS Société d'Exploitation Salomon de Rothschild et au ministre de l'action et des comptes publics. Copie en sera adressée au directeur régional des finances publiques d'Île-de-France et du département B...-Pôle fiscal parisien 1. Délibéré après l'audience du 11 février 2020, à laquelle siégeaient : M. Jardin, président de chambre, Mme Hamon, président assesseur, Mme C..., premier conseiller, Lu en audience publique le 25 février 2020. Le rapporteur, A. C... Le président, C. JARDIN Le greffier, C. MONGIS La République mande et ordonne au ministre de l'action et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. N° 17PA03103 2