Cour Administrative d'Appel de Marseille, 4ème chambre-formation à 3, 31/03/2015, 12MA04327, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour Administrative d'Appel de Marseille
Formation : 4ème chambre-formation à 3
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2015-03-31
Numéro : 12MA04327
Président : M. CHERRIER
Rapporteur : Mme Anne-Laure  CHENAL-PETER
Commissaire du gouvernement : M. RINGEVAL
Avocat(s) : SCP TZA AVOCATS ASSOCIES

Vu la requête, enregistrée le 13 novembre 2012, présentée pour la SARL Motel Perpignan Nord, dont le siège est situé route nationale à Rivesaltes (66600), par Me A... ; La SARL Motel Perpignan Nord demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 1003430, 1005088, 1005461 du 4 octobre 2012 du tribunal administratif de Montpellier en tant qu'il n'a pas fait droit à l'intégralité de ses demandes tendant à la réduction de la cotisation à la taxe professionnelle de l'année 2007 ainsi que des cotisations à la taxe professionnelle et à la taxe foncière sur les propriétés bâties de l'année 2009, auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Rivesaltes (Pyrénées-Orientales) ; 2°) de prononcer la réduction de ces impositions à hauteur de 15 267 euros au titre de la taxe professionnelle de l'année 2007, 13 657 euros au titre de la taxe professionnelle de l'année 2009 et 28 139 euros au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties de l'année 2009 ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; .......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 10 mars 2015, - le rapport de Mme Chenal-Peter, rapporteur ; - et les conclusions de M. Ringeval, rapporteur public ; 1. Considérant que la SARL Motel Perpignan Nord, qui est propriétaire d'un immeuble à usage d'hôtel-restaurant situé à Rivesaltes, relève appel du jugement du 4 octobre 2012 du tribunal administratif de Montpellier, en tant qu'il n'a pas fait droit à l'intégralité de ses conclusions tendant à la réduction de la cotisation à la taxe professionnelle de l'année 2007 ainsi que des cotisations à la taxe professionnelle et à la taxe foncière sur les propriétés bâties de l'année 2009, auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Rivesaltes, à raison de l'immeuble susmentionné ; S'agissant de la cotisation à la taxe professionnelle de l'année 2007 : 2. Considérant que par un arrêt n° 11MA03075 en date du 11 juillet 2014, devenu définitif, la Cour s'est déjà prononcé sur la demande de la SARL Motel Perpignan Nord tendant à la décharge de la cotisation à la taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2007 dans les rôles de la commune de Rivesaltes ; que la juridiction a ainsi épuisé sa compétence s'agissant de cette imposition et ne saurait par suite faire droit à une nouvelle demande de décharge de ladite imposition présentée par la société dans la présente instance ; S'agissant des cotisations à la taxe professionnelle et à la taxe foncière sur les propriétés bâties de l'année 2009 : En ce qui concerne l'étendue du litige : 3. Considérant que, par une décision en date du 17 février 2015, postérieure à l'introduction de la requête, l'administration fiscale a prononcé un dégrèvement de la cotisation à la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la SARL Motel Perpignan Nord a été assujettie au titre de l'année 2009, à concurrence d'une somme de 4 258 euros ; que les conclusions de la requête de la SARL Motel Perpignan Nord sont, dans cette mesure, devenues sans objet ; En ce qui concerne le surplus du litige : 4. Considérant qu'aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation. " ; que selon les dispositions de l'article 1467 du même code, dans sa rédaction applicable aux impositions contestées : " La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que ceux visés au 2° :a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A , 1518 A bis et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période " ; qu'il résulte de l'article 1469 du même code, alors applicable, que, pour les biens passibles de la taxe foncière, la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; que selon l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire (...), la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; qu'aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce même code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision " ; qu'enfin, aux termes de l'article 324 AA de cette annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance " ; 5. Considérant, d'une part, qu'il résulte des termes mêmes de l'article 1498 du code général des impôts que ce n'est qu'à défaut soit de pouvoir retenir la valeur locative sur le fondement du 1° dudit article, soit de trouver des termes de comparaison pertinents, que l'administration peut légalement procéder à une évaluation directe des biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 ; que d'autre part, lorsque, pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, retient valablement un local-type inscrit au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, il lui appartient, par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, d'ajuster la valeur locative afin de tenir compte des différences entre le terme de comparaison et l'immeuble à évaluer ; 6. Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'immeuble en litige, construit en 1974, est constitué d'un ensemble hôtelier d'une surface totale pondérée de 3 275 m², comportant 57 chambres et situé à 10 km au nord de Perpignan, en bordure de l'ancienne route nationale 9, en limite d'une zone commerciale et à proximité immédiate d'un accès à l'autoroute A9 ; qu'il n'est pas contesté qu'il n'a pas d'équivalent sur le territoire de la commune de Rivesaltes ; qu'il a été classé, eu égard à sa consistance et à ses caractéristiques, dans la catégorie des " maisons exceptionnelles " du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Rivesaltes, et institué local-type sous le numéro 4 ; 7. Considérant que la SARL Motel Perpignan Nord propose de retenir, pour évaluer la valeur locative de l'hôtel qu'elle exploite sous l'enseigne " Novotel " à Rivesaltes, le local-type n° 6 du procès-verbal 6670 ME de la commune de Sète, correspondant à un hôtel 3 étoiles dénommé " Grand Hôtel de Sète ", situé quai Maréchal De Lattre à Sète, dont la valeur locative a été fixée à 48,20 francs le m² pondéré ; que l'immeuble en cause, construit en 1895, d'une superficie réelle de 1 394 m² et d'une surface pondérée de 981 m², situé en centre-ville, en bordure du grand canal de Sète, est affecté à une exploitation permanente d'hôtellerie-restauration ; qu'il comporte 43 chambres, présente une architecture Belle Epoque, un état d'entretien qualifié de bon, semblable à celui de l'immeuble à évaluer, et dispose de places de parking payantes sur réservation ; qu'il n'est pas contesté que les communes de Rivesaltes et de Sète peuvent être regardées, pour l'application de la méthode par comparaison, comme présentant une situation analogue du point de vue économique comme l'exige le 2°-b de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'il ressort des documents produits, tant en première instance qu'en appel, que le " Grand Hôtel de Sète " présente, au regard de son affectation, de sa situation, de la nature de sa construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement, des similitudes avec l'immeuble en litige, au sens des dispositions précitées de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts, leur situation en périphérie urbaine et à proximité d'axes routiers pour l'un, en centre-ville pour l'autre, leur conférant des avantages comparables en termes de flux de clientèle, alors que l'important écart de leurs surfaces se traduit par une valeur locative plus élevée pour les petites surfaces tel l'hôtel de Sète ; que, dans ces conditions, alors que l'administration, qui n'a pas produit d'observations à hauteur d'appel, ne soutient pas qu'un autre local de référence serait susceptible d'être utilisé pour déterminer la valeur locative de l'immeuble en litige, c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu comme élément de comparaison le local-type n° 6 du procès-verbal 6670 ME de la commune de Sète ; 8. Considérant que la SARL Motel Perpignan Nord fait valoir qu'il convient, en application de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts précité, d'ajuster la valeur locative du local-type n° 6 du procès-verbal de la commune de Sète, en appliquant une majoration maximale de 5 % au titre de la différence en matière de facilités de stationnement, une majoration maximale de 20 % pour tenir compte de la différence de situation des deux hôtels et un abattement de 10 % correspondant à la différence de surface, soit une majoration nette de 15 % ; qu'il sera fait une juste appréciation des circonstances de l'espèce en appliquant à la valeur locative de référence, en premier lieu, une majoration de 5 % s'agissant de la différence en matière de facilités de stationnement, l'hôtel " Novotel " disposant d'un parking important, en second lieu, une majoration de 20 % correspondant à la différence de situation entre les deux hôtels, le " Grand Hôtel de Sète " étant un hôtel de villégiature situé au centre-ville, alors que l'hôtel " Novotel " est un hôtel d'étape, placé à proximité d'une sortie d'autoroute, du centre d'activité du Polygone Nord, d'une zone commerciale et de l'aéroport de Perpignan-Rivesaltes, ce qui lui assure une fréquentation régulière, et, en dernier lieu, un abattement de 10 % correspondant à la différence de surface entre les deux immeubles ; qu'il y a lieu, par suite, de fixer à 55,43 francs le m² pondéré, soit 8,45 euros, la valeur locative de l'immeuble exploité par la société requérante ; 9. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SARL Motel Perpignan Nord est seulement fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier ne lui a pas accordé une réduction des cotisations de taxe professionnelle correspondant à la différence entre les cotisations de taxe professionnelle et de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2009 dans les rôles de la commune de Rivesaltes et celles résultant de l'application de la valeur locative de l'immeuble en litige, telle qu'elle a été déterminée au point précédent ; Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 10. Considérant qu'aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. " ; 11. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la SARL Motel Perpignan Nord et non compris dans les dépens ; D É C I D E : Article 1er : A concurrence de la somme de 4 258 (quatre mille deux cent cinquante-huit) euros, il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête de la SARL Motel Perpignan Nord tendant à la réduction de la cotisation à la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2009. Article 2 : Pour la détermination de la valeur locative des biens passibles de la taxe professionnelle et de la taxe foncière sur les propriétés bâties de la SARL Motel Perpignan Nord au titre de l'année 2009, à raison de l'immeuble exploité sous l'enseigne " Novotel " à Rivesaltes, il sera retenu la valeur unitaire du local-type n°6 du procès-verbal 6670 ME de la commune de Sète, majorée de 15 %. Article 3 : La SARL Motel Perpignan Nord sera déchargée, dans la limite du quantum restant en litige, de la différence entre les cotisations de taxe professionnelle et de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2009 dans les rôles de la commune de Rivesaltes et celles qui résultent de l'application de l'article 2 ci-dessus. Article 4 : Le jugement du tribunal administratif de Montpellier du 4 octobre 2012 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. Article 5 : L'Etat versera à la SARL Motel Perpignan Nord une somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 6 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. Article 7 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL Motel Perpignan Nord et au ministre des finances et des comptes publics. '' '' '' '' N° 12MA04327 6 fn