CAA de PARIS, 9ème chambre, 15/10/2021, 20PA01994, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de PARIS
Formation : 9ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2021-10-15
Numéro : 20PA01994
Président : M. CARRERE
Rapporteur : Mme Sabine  BOIZOT
Commissaire du gouvernement : M. SIBILLI
Avocat(s) : TZA AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La société anonyme (S.A.) Santarelli a demandé au tribunal administratif de Paris, par trois requêtes enregistrées sous les n° 1814214, 1814215 et 1814216, de prononcer la réduction des impositions en matière de cotisation foncière des entreprises et de taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie mises à sa charge à raison d'un local situé 49/53 avenue des Champs-Elysées à Paris 8ème au titre des années 2015, 2016 et 2017, ainsi que, s'agissant des années 2016 et 2017, des impositions en matière de taxe spéciale d'équipement correspondante. Par un jugement nos1814214, 1814215 et 1814216 du 23 juin 2020, le tribunal administratif de Paris a rejeté les requêtes. Procédure devant la Cour : Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 30 juillet 2020 et 8 juillet 2021 sous le n° 20PA01994, la S.A. Santarelli représentée par Me Zapf, avocat, demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 1814214, 1814215 et 1814216 du 23 juin 2020 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté ses demandes tendant à la réduction des cotisations foncières des entreprises et des taxes pour frais de chambre de commerce et d'industrie mises à sa charge à raison d'un local situé 49/53 avenue des Champs-Elysées à Paris 8ème au titre des années 2015, 2016 et 2017, ainsi que, s'agissant des années 2016 et 2017, des impositions en matière de taxe spéciale d'équipement correspondante ; 2°) de prononcer la décharge sollicitée ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - l'évaluation retenue par le service de la superficie des locaux occupés est erronée, dès lors qu'elle ne prend pas en compte les surfaces mentionnées sur les plans de l'immeuble et ne prend en compte que les données du bail relatives à l'immeuble litigieux qui sont approximatives ; - le terme de comparaison retenu par le service pour déterminer la valeur locative n'est pas pertinent, l'administration n'établissant pas que l'immeuble à évaluer aurait fait l'objet d'une restructuration qui justifierait de ne plus tenir compte de la valeur locative telle qu'elle ressort du local-type n° 303 du procès-verbal d'évaluation foncière du secteur de Paris 8ème Champs-Elysées, situé à son adresse. Par un mémoire en défense, enregistré le 20 octobre 2020, et des pièces, enregistrées le 7 septembre 2021 et non communiquées, le ministre de l'économie, des finances et de la relance conclut au rejet de la requête. Il fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Boizot, - les conclusions de M. Sibilli, rapporteur public, - les observations de Me Nikolic, substituant Me Zapf, pour la S.A. Santarelli. Considérant ce qui suit : 1. La S.A. Santarelli, qui exerce une activité de conseil en propriété industrielle, a demandé au tribunal administratif de Paris la réduction des impositions en matière de cotisation foncière des entreprises et de taxes annexes, mises à sa charge à raison d'un local situé 49/53 avenue des Champs-Elysées à Paris 8ème, à hauteur d'un montant de 73 679 euros au titre de l'année 2015, de 74 325 euros au titre de l'année 2016 et de 56 271 euros au titre de l'année 2017. La société requérante relève régulièrement appel du jugement du 23 juin 2020, par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à la réduction des impositions en matière de cotisation foncière des entreprises et de taxes annexes. Sur le bien-fondé des impositions : Quant à la surface retenue pour l'établissement des impositions contestées : 2. Pour calculer la valeur locative des locaux commerciaux exploités par la société requérante, l'administration a pris en compte une surface pondérée taxable de 2 118 m2 pour les locaux à usage de bureaux au titre des années 2015 et 2016 et une surface pondérée taxable de 2 111 m2 au titre de l'année 2017, en se fondant sur les éléments figurant sur l'avenant du 20 octobre 2014 au contrat de bail conclu par la société requérante le 25 octobre 2013, lequel précise qu'il lui donne à bail une surface totale de 2 279 m² de bureaux, 236 m² de réserves et d'archives et 16 emplacements de stationnements. La S.A. Santarelli soutient, en s'appuyant sur les plans des locaux établis le 20 mai 2014 par la société Facilitem, que la surface totale à prendre en compte est de 1 760 m² dont 350 m2 de surfaces de circulation, soit une surface pondérée taxable de 1 330 m² au titre des années 2015 et 2016 et de 1 456 m2 au titre de l'année 2017. Toutefois, il résulte de l'instruction et notamment de l'état locatif annuel déposé par le propriétaire des locaux auprès des services fiscaux qui reprend les surfaces mentionnées dans l'avenant au contrat de bail, ainsi que du tableau synoptique des surfaces utiles établi par le cabinet de géomètre-expert Serrain et associés le 9 octobre 2013, que les surfaces retenues par l'administration ne sont pas erronées. En outre, les plans versés par la S.A. Santarelli au dossier, qui n'ont pas été signés par le client, ne contiennent aucune définition des surfaces qu'ils retiennent et comportent la mention " établi sous réserve de validation par le bureau de contrôle ". Dès lors, les éléments communiqués par la S.A. Santarelli ne permettant pas de contredire utilement la position de l'administration, le moyen soulevé doit être écarté. Quant aux modalités de calcul du tarif unitaire : 3. Aux termes de l'article 1447 du code général des impôts : " I. La cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales, les sociétés non dotées de la personnalité morale ou les fiduciaires pour leur activité exercée en vertu d'un contrat de fiducie qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée ". Aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au 1 de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales (...) ". La date de référence de la révision visée au b du 2°, précité, de l'article 1498 s'entend du 1er janvier 1970. Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III audit code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement ". 4. Il résulte des dispositions précitées que la valeur locative est évaluée à la date de référence de la précédente révision générale, laquelle a été légalement fixée, en application de l'ensemble des dispositions législatives du même code, au 1er janvier 1970 par l'article 324 AK de son annexe III. La valeur locative des immeubles faisant l'objet d'une location consentie à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970 doit être fixée d'après le bail, tandis que, pour les immeubles existant à cette date et non donnés à bail à des conditions de prix normales, de même que pour les constructions nouvelles ou les biens ayant fait l'objet, depuis cette date, d'un changement de consistance ou d'affectation, la valeur locative est fixée par voie de comparaison ou, à défaut, par voie d'appréciation directe. 5. D'une part, pour déterminer la valeur locative des locaux dont la requérante est locataire au 49/53 avenue des Champs-Elysées à Paris 8ème le service a procédé, en application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par voie de comparaison, en retenant le local-type figurant sous le numéro 246 au procès-verbal des locaux commerciaux ordinaires du secteur Paris Champs Elysées, correspondant à un immeuble de bureaux situé 66 rue Pierre Charron. Toutefois, il ressort de ce procès-verbal, et de la fiche de calcul correspondante, que ce local-type, d'une superficie totale de 553 mètres carrés pondérée à 399 m2, estimé à 421 francs (ou 77 euros) de valeur locative unitaire, a été rayé du procès-verbal pour faire l'objet d'une autre évaluation, portant cette fois sur une surface totale de 471 m2 pondérée à 348 m2, à 25 000 francs (5 137 euros) de valeur locative censée correspondre à une valeur unitaire de 589 francs (ou 90 euros). Si ledit local a fait l'objet le 24 juin 2017 d'une évaluation par voie d'appréciation directe à partir d'un tarif de baux commerciaux, conformément à la nouvelle réglementation des valeurs locatives commerciales, un tel tarif ne saurait s'appliquer à des années d'imposition dont le fait générateur se situe à une date antérieure. Par suite, eu égard aux incohérences ayant entaché la détermination au 1er janvier 1970 de la valeur locative du bien ayant servi à la détermination de l'assiette des taxes foncières en litige, ce local-type ne peut valablement être retenu en application du 2° de l'article 1498 précité du code général des impôts. 6. D'autre part, un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, a été détruit ou a été entièrement restructuré, notamment à la suite d'un changement de destination, ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien. 7. La S.A. Santarelli soutient quant à elle que le local qu'elle exploite doit être évalué par rapport au local-type n° 303 figurant au procès-verbal des locaux commerciaux du secteur d'évaluation foncière de Paris 8ème Champs Elysées, correspondant à l'immeuble abritant les locaux occupés par l'appelante, et dont le tarif de valeur locative unitaire au m2 est de 266 francs ou 40,55 euros. 8. Si l'administration fait valoir que cet immeuble a fait l'objet en 1996 d'une restructuration par divisions ou réunions des locaux préexistants par étages comme en atteste l'occupation d'une partie du rez-de-chaussée de cet immeuble actuellement occupé par l'Atelier, " showroom " de la société Renault, il ne ressort d'aucune pièce du dossier que cette restructuration aurait entraîné un changement de consistance ou de destination de l'immeuble, s'agissant au moins de sa fraction occupée par la société requérante, de nature à remettre en cause sa similarité au sens des dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts. Ainsi, il ne résulte pas de l'instruction que le local-type n° 246 mentionné ne pourrait être valablement retenu comme terme de comparaison. 9. Il résulte de ce qui a été dit aux points 5 et 8 du présent arrêt que la valeur locative à retenir pour la détermination de la taxe foncière et des autres taxes en litige, doit être déterminée par référence au local-type n° 303 du procès-verbal des locaux commerciaux ordinaires du secteur d'évaluation foncière de Paris Champs-Elysées. Sur les conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 10. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la S.A. Santarelli et non compris dans les dépens. D E C I D E : Article 1er : La valeur locative foncière à retenir pour la détermination de la cotisation foncière sur les entreprises, de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie, et de la taxe spéciale d'équipement, auxquelles la S.A. Santarelli a été assujettie au titre des années 2015 à 2017 dans les rôles de la Ville de Paris à raison de locaux situés 49/53 avenue des Champs-Elysées est fixée à 40,55 euros par mètre carré au 1er janvier 1970 dans les conditions déterminées au point 9 du présent arrêt. Article 2 : La S.A. Santarelli est déchargée de la différence entre le montant de la cotisation foncière sur les entreprises, de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie, et de la taxe spéciale d'équipement, auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2015 à 2017 dans les rôles de la Ville de Paris à raison de locaux situés 49/53 avenue des Champs-Elysées, et le montant résultant de l'article 1er du présent arrêt. Article 3 : L'Etat versera à la S.A. Santarelli la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : Les conclusions de la S.A. Santarelli sont rejetées pour le surplus. Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la société anonyme (S.A.) Santarelli et au ministre de l'économie, des finances et de la relance. Copie en sera adressée à la direction régionale des finances publiques d'Île-de-France et de Paris (Service du contentieux d'appel déconcentré - SCAD). Délibéré après l'audience du 1er octobre 2021, à laquelle siégeaient : - M. Carrère, président de chambre, - M. Soyez, président assesseur, - Mme Boizot, première conseillère. Rendu public par mise à disposition au greffe de la Cour, le 15 octobre 2021. La rapporteure, S. BOIZOTLe président, S. CARRERE La greffière, E. LUCE La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la relance en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 2 N° 20PA01994