Cour administrative d'appel de Paris, 2e chambre, du 19 décembre 1996, 94PA01642, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Paris
Formation : 2E CHAMBRE
Type de recours : Plein contentieux fiscal
Date de la décision : 1996-12-19
Numéro : 94PA01642
Rapporteur : Mme PERROT
Commissaire du gouvernement : M. MENDRAS

(2ème Chambre) VU la requête et le mémoire ampliatif présentés pour la société civile immobilière VERDUN PRESSENSE dont le siège est ... par Me Y..., avocat ; ils ont été enregistrés respectivement les 26 octobre et 25 novembre 1994 au greffe de la cour ; la société civile immobilière VERDUN PRESSENSE demande à la cour : 1 ) d'annuler le jugement n 9101709/7 en date du 24 février 1994 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande de décharge du versement pour dépassement du plafond légal de densité auquel elle avait été assujettie à l'occasion de la délivrance d'un permis de construire le 26 octobre 1988 ; 2 ) de la décharger, à concurrence de la somme de 7.240.900 F du versement litigieux ; 3 ) de condamner l'Etat à lui restituer la somme de 3.972.400 F déjà payée au titre de ce versement, augmentée des intérêts à compter du 25 juillet 1990 et de la capitalisation de ces intérêts à la date de l'arrêt ; 4 ) de condamner l'Etat à lui verser la somme de 30.000 F au titre de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ; VU les autres pièces du dossier ; VU le code de l'urbanisme ; VU le code général des impôts ; VU le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ; VU la loi n 87-1127 du 31 décembre 1987 ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir ententu au cours de l'audience publique du 5 décembre 1996 : - le rapport de Mme PERROT, conseiller, - les observations du Cabinet Y..., avocat, pour la société civile immobilière VERDUN PRESSENSE, - et les conclusions de M. MENDRAS, commissaire du Gouvernement ; Considérant que la société civile immobilière VERDUN PRESSENSE conteste le versement pour dépassement du plafond légal de densité qui a été mis à sa charge pour un montant de 8.280.200 F à raison du permis de construire un immeuble situé ... (Hauts de Seine) qui lui a été délivré le 26 octobre 1988 ; qu'elle fait appel du jugement en date du 24 février 1994 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande de décharge du versement litigieux ; Au fond : Considérant qu'aux termes de l'article L.112-2 du code de l'urbanisme : "L'édification d'une construction d'une densité excédant le plafond légal est subordonnée au versement par le bénéficiaire de l'autorisation de construire d'une somme égale à la valeur du terrain dont l'acquisition serait nécessaire pour que la densité de la construction n'excède pas ce plafond" ; qu'aux termes de l'article L.112-3 : "Lorsqu'une construction nouvelle est édifiée sur un terrain qui comprend un bâtiment qui n'est pas destiné à être démoli, la densité est calculée en ajoutant sa surface de plancher à celle de la construction nouvelle. Toutefois, il n'est pas tenu compte, dans le calcul du versement défini au premier alinéa de l'article L.112-2, de la surface de plancher du bâtiment déjà implanté sur ce terrain lorsque ce bâtiment appartient à l'Etat, à la région, au département, à la commune ou à un établissement public administratif et qu'il est à la fois affecté à un service public ou d'utilité générale et non productif de revenu" ; qu'aux termes de l'article L. 112-4 : "Lorsqu'une construction est édifiée sur un terrain qui, à la date d'entrée en vigueur du titre 1er de la loi n 75-1328 du 31 décembre 1975 comportait déjà un ou des bâtiments ayant une surface de plancher supérieure au plafond légal de densité, le versement n'est dû qu'à concurrence de la surface de plancher excédant la surface déjà construite" ; et qu'aux termes de l'article L.112-5 : "Lorsqu'une construction est édifiée sur une partie détachée d'un terrain déjà bâti, la densité est calculée, par rapport à l'ensemble du terrain primitif, en ajoutant à la surface de plancher existante, celle de la construction nouvelle" ; Considérant que la société civile immobilière VERDUN PRESSENSE a fait édifier, sur un terrain dont la superficie est de 2.918 m2, un immeuble dont la surface hors oeuvre nette atteint 7.276 m2 ; que si, en appel, elle admet qu'un versement pour dépassement du plafond légal de densité était effectivement dû par elle pour l'une des trois parcelles, d'une surface de 414 m2 cadastrée AB 101, qui constituaient le terrain d'assiette, elle soutient en revanche que le plafond légal de densité prévu à l'article L.112-1 du code de l'urbanisme n'était pas atteint en ce qui concerne les deux autres parcelles, l'une de 1.095 m2, cadastrée AB 115 et 118, et l'autre de 1.409 m2, cadastrée AB 116 p et 117 p ; qu'à cette fin elle fait valoir que la consistance du terrain primitif qui comprenait ces deux parcelles doit être appréciée à la date du 1er avril 1976, à laquelle il avait une superficie de 12.385 m2, que la densité de la construction sur les deux parcelles, qui sont issues d'une division de la propriété de ce premier terrain, doit être appréciée au regard de cette superficie de 12.385 m2, en application des dispositions de l'article L.112-5 du code de l'urbanisme, que la réserve de droit à construire sur la partie restante du terrain, d'une superficie de 9.885 m2, est totale puisque y a été édifié un lycée technique dont la surface ne doit pas être prise en compte en vertu des dispositions de l'arti-cle L.112-3 du même code, et qu'en conséquence aucun versement n'est dû pour les deux parcelles, la surface hors oeuvre nette des constructions qu'elles supportent étant inférieure au plafond légal de densité ; Considérant, en premier lieu , que les dispositions de l'article L.112-4 du code de l'urbanisme ne sont applicables qu'au cas où une construction est projetée sur un terrain déjà occupé par une construction bâtie antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n 75-1328 du 31 décembre 1975 qui a instauré le plafond légal de densité, et dont la densité excèdait ce plafond ; que tel n'est pas le cas en l'espèce, dès lors qu'il résulte de l'instruction que, si les terrains en litige étaient bâtis à la date du 1er avril 1976, aucune des constructions alors existantes, et démolies depuis, n'avait une densité supérieure à celle prévue par la loi susvisée ; que, par suite, c'est à la date de dépôt de la demande de permis de construire, le 9 août 1988, que doit être apprécié l'état des propriétés en cause ; qu'à cette date seule la réunion de la parcelle de 1.409 m2 et de celle de 9.885 m2, également propriétés de la commune de Puteaux, pouvait être regardée comme constituant le terrain primitif visé à l'article L.112-5 du code de l'urbanisme ; Considérant, en deuxième lieu, qu'à supposer même que les dispositions de l'article L.112-5 du code de l'urbanisme permettent, telles qu'interprétées par la doctrine administrative issue de la réponse du ministre de l'urbanisme à M. X... en date du 29 août 1983 qui est invoquée par la requérante, de calculer les droits à construire attachés à une parcelle sur la base de la totalité du terrain primitif dont est issue cette parcelle y compris lorsque le terrain d'assiette de la construction est constitué également de parcelles extérieures, elles ne peuvent avoir pour effet d'autoriser un constructeur à se prévaloir des droits de construire résultant de la présence, sur le terrain primitif, d'un des bâtiments visés à l'alinéa 2 de l'article L.112-3 susrapporté du code, dès lors que cet article ne s'applique qu'aux constructions édifiées sur le même terrain que le bâtiment visé et ne saurait bénéficier aux constructions édifiées sur des parcelles voisines, même issues d'une division de propriété ; que la société civile immobilière VERDUN PRESSENSE ne soutient par ailleurs pas ni même n'allègue que la construction sur la parcelle de 9.885 m2 appartenant à la commune de Puteaux d'un lycée technique présenterait une surface hors oeuvre nette inférieure au plafond légal de densité et dégagerait en conséquence un droit à construire résiduel dont elle serait en mesure de se prévaloir ; que, par suite, elle n'est pas fondée à soutenir que la construction réalisée par elle n'excédait pas, sauf en ce qui concerne la parcelle susénoncée de 414 m2, la limite légale de densité ; Considérant, en troisième lieu, que dès lors qu'il n'est fait application à la présente espèce que des dispositions légales du code de l'urbanisme, le moyen soulevé à titre subsidiaire relatif à l'illégalité d'une des clauses de la promesse de vente signée entre la commune de Puteaux et la requérante le 22 juillet 1988 est inopérant ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société civile immobilière VERDUN PRESSENSE n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande ; Sur les conclusions tendant à l'allocation des sommes non comprises dans les dépens : Considérant que la société civile immobilière VERDUN PRESSENSE succombe dans la présente instance ; que sa demande tendant à ce que l'Etat soit condamné, en application des dispositions de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel, à lui verser une somme au titre des frais qu'elle a exposés doit, en conséquence, être rejetée ;Article 1er : La requête de la société civile immobilière VERDUN PRESSENSE est rejetée.