Conseil d'État, 8ème SSJS, 08/06/2015, 369941, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Conseil d'État
Formation : 8ème SSJS
Type de recours : Plein contentieux
Date de la décision : 2015-06-08
Numéro : 369941
Rapporteur : M. Jean-Marc Vié
Commissaire du gouvernement : M. Benoît Bohnert
Avocat(s) : SCP DELAPORTE, BRIARD, TRICHET

Vu la procédure suivante : La société Gestion Hôtel Argenteuil a demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise de réduire la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2004 à raison d'un hôtel situé 1, rue Ary Scheffer à Argenteuil. Par un jugement n° 0712927 du 10 novembre 2011, ce tribunal a rejeté cette demande. Par l'article 1er de l'arrêt n° 12VE00370 du 11 juin 2013, la cour administrative d'appel de Versailles a transmis au Conseil d'Etat, en application de l'article R. 351-2 du code de justice administrative, les conclusions du pourvoi de la société Gestion Hôtel Argenteuil, enregistré le 19 janvier 2012, dirigées contre ce jugement en tant qu'il statuait sur cette cotisation de taxe foncière. La société Gestion Hôtel Argenteuil demande au Conseil d'Etat : 1°) d'annuler ce jugement en tant qu'il a rejeté sa demande de réduction de cette cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2004 ; 2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à sa demande ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 15 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Vu les autres pièces du dossier ; Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative ; Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de M. Jean-Marc Vié, maître des requêtes, - les conclusions de M. Benoît Bohnert, rapporteur public ; La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Delaporte, Briard, Trichet, avocat de la société Gestion Hôtel Argenteuil ; 1. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative des immeubles commerciaux " est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : (...) 2° a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée / : ... par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; qu'il résulte du 2° de cet article que, lorsqu'il est impossible de trouver un local-type pertinent dans la commune de l'immeuble à évaluer, peut être retenu comme terme de comparaison un local-type situé hors de la commune et qui a, lui-même, fait l'objet d'une évaluation par voie de comparaison avec des immeubles similaires, loués à des conditions de prix normales à la date de la révision, quelle que soit sa commune d'implantation, pourvu que, d'un point de vue économique, cette dernière commune présente une analogie suffisante avec la commune de l'immeuble à évaluer ; que l'appréciation de l'analogie des situations économiques relève du pouvoir souverain des juges du fond ; qu'elle est insusceptible, sauf dénaturation, d'être discutée devant le juge de cassation ; 2. Considérant que pour écarter les locaux-types n° 55 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, n° 43 du procès-verbal de la commune de Villejuif, n° 1 du procès-verbal de la commune de Cergy et n° 218 du procès-verbal de la commune de Versailles, que proposait la société Gestion Hôtel Argenteuil, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a estimé, sans dénaturer les fait qui lui étaient soumis ni commettre d'erreur de droit, que ces communes ne présentaient pas, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune d'Argenteuil où se trouvait le bien dont la valeur locative était contestée ; qu'il n'a ni dénaturé les faits ni commis d'erreur de droit en écartant le local-type n° 55 de la commune de Villeneuve-Saint-Georges au motif qu'il avait été évalué par comparaison avec le local-type n°10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne qui a lui-même était évalué par voie d'appréciation directe ; 3. Considérant, en deuxième lieu, que le tribunal administratif, après avoir écarté les locaux proposés par l'administration et par la société requérante, n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant qu'à défaut de termes de comparaison pertinents, l'administration pouvait proposer d'évaluer le bien par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; 4. Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires " ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ; qu'il résulte de ces dispositions que la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apports en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; 5. Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article 1516 du code général des impôts, qui prévoient que les valeurs locatives des propriétés bâties et non bâties sont mises à jour suivant une procédure comportant la constatation annuelle des changements affectant ces propriétés, l'actualisation, tous les trois ans, des évaluations résultant de la précédente révision générale et l'exécution de révisions générales, que la date à laquelle il convient de se placer pour déterminer la valeur locative d'un immeuble est, quelle que soit la méthode d'évaluation retenue, celle de la dernière révision générale ; que la date de la dernière révision cadastrale a été fixée, en application des dispositions de l'article 1516 du code général des impôts, au 1er janvier 1970 par l'article 39 du décret du 28 novembre 1969 codifié à l'article 324 AK de l'annexe III au même code ; que c'est, par suite, sans erreur de droit que le tribunal administratif a jugé qu'il y avait lieu de se référer, pour la mise en oeuvre de la méthode d'appréciation directe, à la date du 1er janvier 1970 et non à celle du 1er août 1939 ; 6. Considérant, en quatrième lieu, qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que l'administration avait recherché en vain, dans le département, puis dans la région, des transactions plus proches de la date de la révision de 1970 ; que la société requérante ne soutenait pas qu'il existait des transactions plus proches de cette date dans la région ; que, par suite, c'est sans erreur de droit que le tribunal administratif a jugé que la valeur locative du local litigieux pouvait être établie par la voie d'appréciation directe, sur la base d'une transaction intervenue le 17 janvier 1984 ; 7. Considérant, enfin, que, pour déterminer la valeur locative en litige selon la méthode de l'appréciation directe, le tribunal administratif a estimé qu'ainsi que l'avait proposé l'administration fiscale, il convenait notamment d'appliquer au prix de vente observé pour la transaction du 17 janvier 1984 un abattement de 20 % pour dépréciation immédiate et un taux d'intérêt de 6 % représentatif du taux des placements immobiliers constaté dans la région à la date de référence pour la catégorie d'immeubles à usage d'hôtel ; qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que la société requérante n'avait pas utilement contesté ces éléments, ce qu'a constaté le tribunal administratif par une appréciation souveraine exempte de dénaturation ; que c'est également sans dénaturer les faits qu'il a estimé que la société n'apportait pas d'élément probant à l'appui de sa demande tendant à ce que soit constaté un abattement pour spécialisation de 50 % ; que, par suite, il n'a pas commis d'erreur de droit ; 8. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le pourvoi de la société Gestion Hôtel Argenteuil doit être rejeté, y compris ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; D E C I D E : ----------- Article 1er : Le pourvoi de la société Gestion Hôtel Argenteuil est rejeté. Article 2 : La présente décision sera notifiée à la société Gestion Hôtel Argenteuil et au ministre des finances et des comptes publics.