CAA de VERSAILLES, 6ème chambre, 15/12/2016, 15VE00532, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de VERSAILLES
Formation : 6ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2016-12-15
Numéro : 15VE00532
Président : M. DEMOUVEAUX
Rapporteur : M. Jean-Eric  SOYEZ
Commissaire du gouvernement : M. DELAGE
Avocat(s) : CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La SA KLEPIERRE a demandé au Tribunal administratif de Montreuil de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés, ainsi que des intérêts de retard y afférents, auxquels elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2006, 2007 et 2008. Par jugement n° 1305344 du 15 décembre 2014, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté cette demande. Procédure devant la Cour : Par une requête, enregistrée le 16 février 2015, la SA KLEPIERRE, représentée par CMS Bureau Francis Lefebvre, avocat, demande à la Cour : 1° d'annuler ce jugement ; 2° de prononcer la décharge sollicitée ; 3° de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - la décote des titres détenus par sa filiale, la Scoo, lors de sa transformation en société d'investissement immobilier cotée (SIIC), dans le calcul de la plus-value latente est une pratique courante dans le marché des sociétés foncières, après une première décote sur les immeubles détenus par la société elle-même ; - la société requérante a d'ailleurs subi une décote sur les titres de la société Scoo, lorsqu'elle en a cédé 26 % en 2009 à Cardiff Assurances ; - la décote de 4,60 %, ne correspond pas à la prise en compte de droits d'enregistrement ou de mutation, mais à une évaluation plus réaliste de son actif net réévalué au regard de la fiscalité latente qui pèse sur lui ; - le montant de cette décote est justifié, le cabinet d'évaluation d'entreprises, Accuracy estimant même cette décote à 11 % de l'actif net réévalué ; - elle est admise par le Guide de l'administration sur l'évaluation des entreprises et des titres de sociétés ; - elle est conforme à l'interprétation de la loi fiscale qui émane de la doctrine administrative 4 A-633 B. BOI- BIC-CESS 30 - 5- 20120912, ainsi qu'à l'instruction du 31 décembre 1991 4 A-1- 92 n° 20. .......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Soyez ; - et les conclusions de M. Delage, rapporteur public. 1. Considérant que, lors de l'option, le 27 mars 2005, présentée par sa filiale, la société en nom collectif Scoo, en faveur du régime fiscal des sociétés d'investissement immobilier cotée (SIIC), la SA KLEPIERRE a réintégré la plus-value latente constatée dans son résultat fiscal et l'a imposée au taux de 16,5 %, alors en vigueur qu'elle a acquittée sur quatre ans, de 2005 à 2008 ; qu'à l'issue d'une vérification de comptabilité portant sur les années 2006 à 2008, l'administration a constaté, dans le calcul de la plus-value latente servant de base à cette exit tax, une double décote dans le calcul de cette plus-value, une première, de 6 %, sur la valeur des immeubles détenus par la filiale, une seconde, de 4,60 %, sur la valeur des titres de sociétés foncières détenus par cette filiale ; que, n'ayant admis que la première décote, elle a rehaussé la plus-value latente et assujetti la SA KLEPIERRE à des suppléments d'impôt sur les sociétés, ainsi qu'à des intérêts de retard au titre des exercices clos en 2006, 2007 et 2008 ; que la SA KLEPIERRE relève appel du jugement n° 1305344 du 15 décembre 2014, par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a confirmé ces cotisations supplémentaires ; Sur le bien-fondé des impositions : 2. Considérant qu'en vertu de l'article 208 C du code général des impôts, dans sa rédaction issue de l'article 26 de la loi de finances du 30 décembre 2004 pour 2005, applicable au litige : " I - Les sociétés d'investissements immobiliers cotées s'entendent des sociétés par actions cotées sur un marché réglementé français, dont le capital social n'est pas inférieur à 15 millions d'euros, qui ont pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes visées à l'article 8 et aux 1, 2 et 3 de l'article 206 dont l'objet social est identique./ II. - Les sociétés d'investissements immobiliers cotées visées au I et leurs filiales détenues à 95 % au moins, directement ou indirectement, de manière continue au cours de l'exercice, soumises à l'impôt sur les sociétés et ayant un objet identique, peuvent opter pour l'exonération d'impôt sur les sociétés pour la fraction de leur bénéfice provenant de la location des immeubles, de la sous-location des immeubles pris en crédit-bail et des plus-values sur la cession à des personnes non liées au sens du 12 de l'article 39 d'immeubles, de droits afférents à un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble et de participations dans des personnes visées à l'article 8 ou dans des filiales soumises au présent régime.(...) " ; que les sociétés ou organismes mentionnés aux articles 206 à 208 quinquies du code général des impôts cessant, lorsqu'ils exercent l'option ainsi prévue, d'être totalement ou partiellement soumis à l'impôt sur les sociétés au taux prévu au deuxième alinéa du I de l'article 219, ils font l'objet, en vertu du deuxième alinéa du 2 de l'article 221 du même code, d'une imposition immédiate, dans les conditions prévues au 1 et 3 de l'article 201 de ce code en cas de cession ou de cessation d'une entreprise industrielle ou commerciale ; qu'aux termes du IV de l'article 219 du même code, dans sa version applicable en 2003 : " Le taux de l'impôt est fixé à 16,5 % en ce qui concerne les plus-values imposables en application du 2 de l'article 221 et du deuxième alinéa de l'article 223 F, relatives aux immeubles et parts des organismes mentionnés au dernier alinéa du II de l'article 208 C inscrits à l'actif des sociétés d'investissements immobiliers cotées et de leurs filiales qui ont opté pour le régime prévu à cet article " ; 3. Considérant que, pour la détermination de la plus-value latente sur les parts des sociétés détenant des immeubles immédiatement imposable en cas d'option pour le régime prévu par l'article 208 C du code général des impôts, la valeur des actifs concernés doit être appréciée, même s'ils ont vocation à être conservés par la société à la suite de cette option, comme en cas de cession, compte tenu de tous les éléments permettant d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où l'option est exercée ; que le contribuable peut notamment faire valoir qu'il convient de prendre en compte d'éventuelles décotes qui seraient pratiquées en cas de cession, dont il lui appartient alors de justifier la pertinence au regard du jeu normal de l'offre et de la demande ; qu'il appartient à l'administration, si elle conteste ces ajustements, d'établir que les éléments invoqués par le contribuable pour en justifier la pertinence, dans leur principe comme dans leur montant, ne sont pas fondés ; 4. Considérant, d'une part, qu'à l'appui de la décote litigieuse des titres figurant à l'actif net réévalué de sa filiale, la SA KLEPIERRE se prévaut de documents, travaux et rapports ; qu'au nombre de ces derniers, figurent, notamment, celui communiqué par l'évaluateur d'entreprise Accuracy, qui reprend les statistiques publiées par l'European Public Real Estate Association, et le guide de l'évaluation des entreprises ; qu'elle démontre ainsi qu'une décote pour fiscalité latente est systématiquement pratiquée sur le marché, en cas de cession des titres d'une société immobilière ; qu'en un tel cas, en effet l'acquéreur anticipe que lors de la cession ultérieure d'immeubles détenus par la société, la plus-value imposable entre ses mains inclura la plus-value latente constatée à la date d'acquisition de la société et qu'en cas de conservation de ces immeubles, il ne pourra bénéficier au niveau de la société acquise d'un amortissement fiscalement déductible, calculé sur une base correspondant à la valeur vénale des immeubles retenue pour la détermination du prix d'acquisition des titres ; que la société requérante se prévaut également de la décote qu'elle a dû consentir, en 2009, lors de la cession à Cardiff Assurances de 26 % des titres de la filiale en cause ; que les justifications ainsi avancées établissent, sauf preuve contraire qu'il incombe alors au ministre d'apporter, que la décote de 4,60 % remise en cause par le service et correspondant à la moitié de la fiscalité latente sur les immeubles détenus par les filiales du groupe Klépierre, résulte d'une pratique de marché consistant à partager cette décote pour moitié entre le vendeur et l'acheteur et qu'inférieure ou égale, en l'espèce, à celle afférente aux immeubles détenus par la société KLEPIERRE, elle pouvait être prise en compte, dans son intégralité, en diminution de la plus-value latente immédiatement imposable ; 5. Considérant, d'autre part, que pour contester le taux de 4,60 % de cette décote, le ministre de l'économie et des finances, à qui il incombe d'apporter la preuve contraire, ne critique pas utilement la méthode élaborée par la société Accuracy dans son rapport et tendant à attester qu'au cours des années en litige, la décote pour fiscalité latente s'est élevée, en moyenne, à 11 % de l'actif immobilier net réévalué ; qu'il se borne à soutenir, contre toute évidence, que cette décote est représentative de droits d'enregistrement déjà pris en compte dans la décote appliquée pour déterminer la plus-value latente des immeubles dont la Scoo est propriétaire ; que, dans ces conditions, il ne saurait être regardé comme parvenant à invalider les éléments invoqués par la société KLEPIERRE afin de justifier la pertinence de la décote pour fiscalité latente appliquée pour moitié par elle sur le montant de la plus-value imposable consécutivement à son option pour le régime d'imposition prévu à l'article 208 C du code général des impôts ; 6. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SA KLEPIERRE est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande et, par suite, à obtenir la décharge des suppléments d'impôt sur les sociétés mis ainsi à sa charge au titre des exercices clos en 2006, 2007 et 2008 ; Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 7. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 5 000 euros au titre des frais exposés par la SA KLEPIERRE et non compris dans les dépens ; DÉCIDE : Article 1er : Le jugement n° 1305344 du Tribunal administratif de Montreuil en date du 15 décembre 2014 est annulé. Article 2 : La SA KLEPIERRE est déchargée des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et des intérêts de retard auxquels elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2006, 2007 et 2008. Article 3 : L'État versera à la SA KLEPIERRE une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la SA KLEPIERRE est rejeté. 4 N° 15VE00532