Conseil d'Etat, 3ème et 8ème sous-sections réunies, du 23 juin 2004, 253917, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Conseil d'Etat
Formation : 3EME ET 8EME SOUS-SECTIONS REUNIES
Type de recours : Appréciation de la légalité
Date de la décision : 2004-06-23
Numéro : 253917
Président : M. Lasserre
Rapporteur : M. Frédéric  Tiberghien
Commissaire du gouvernement : M. Glaser
Avocat(s) : SCP CELICE, BLANCPAIN, SOLTNER ; SCP DELAPORTE, BRIARD, TRICHET

Vu 1°, sous le n° 253917, la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 5 février 2003 et 4 juin 2003 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SCI PARIS X... SOURCE, dont le siège est ... ; la SCI PARIS X... SOURCE demande au Conseil d'Etat : 1°) d'annuler le jugement du 6 décembre 2002 par lequel le tribunal administratif de Paris a déclaré illégaux les arrêtés des 27 mai 1997 et 22 janvier 1999 du maire de Paris accordant un permis de construire à la SCI PARIS X... SOURCE et modifiant ce permis ; 2°) de rejeter la demande présentée par les époux Y... devant le tribunal administratif de Paris ; 3°) de mettre à la charge des époux Y... la somme de 2 300 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; Vu 2°, sous le n° 254628, la requête enregistrée le 28 février 2003 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentée pour la VILLE DE PARIS ; la VILLE DE PARIS demande au Conseil d'Etat : 1°) d'annuler le jugement du 6 décembre 2002 par lequel le tribunal administratif de Paris a déclaré illégaux les arrêtés des 27 mai 1997 et 22 janvier 1999 du maire de Paris accordant un permis de construire à la SCI PARIS X... SOURCE et modifiant ce permis ; 2°) de rejeter la demande présentée par les époux Y... devant le tribunal administratif de Paris ; 3°) de mettre à la charge des époux Y... la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; .................................................................................... Vu les autres pièces des dossiers ; Vu le code civil ; Vu le code de l'urbanisme ; Vu le code de justice administrative ; Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de M. Tiberghien, Maître des Requêtes, - les observations de la SCP Célice, Blancpain, Soltner, avocat de la SCI PARIS X... SOURCE et de la SCP Delaporte, Briard, Trichet, avocat de M. Philippe Y..., - les conclusions de M. Glaser, Commissaire du gouvernement ; Considérant que, par un jugement du 12 octobre 2001, le tribunal de grande instance de Paris, saisi par les époux Y... d'une demande de dommages et intérêts fondée sur l'illégalité des permis de construire délivrés les 27 mai 1997 et 22 janvier 1999 à la SCI PARIS X... SOURCE pour trois immeubles situés ... et ... (16ème), a, par application de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, sursis à statuer et renvoyé les parties à se pourvoir devant la juridiction administrative par voie de recours en appréciation de légalité de ces deux permis de construire afin d'apprécier leur légalité au regard des dispositions de l'article UH.7 du règlement d'urbanisme annexé au plan d'occupation des sols de Paris ; que les requêtes de la SCI PARIS X... SOURCE et de la VILLE de PARIS, dirigées contre le jugement du 6 décembre 2002 par lequel le tribunal administratif de Paris a déclaré illégaux ces permis, présentent à juger la même question ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par une seule décision ; Sur l'appréciation de la légalité du permis modificatif délivré le 22 janvier 1999 : Considérant que, par jugement du 9 février 2001, le tribunal administratif de Paris a annulé le permis de construire modificatif délivré le 22 janvier 1999 par la VILLE DE PARIS à la SCI PARIS X... SOURCE ; qu'en raison de cette annulation, qui est revêtue de l'autorité absolue de la chose jugée, ce permis est réputé n'avoir jamais existé ; qu'il s'ensuit que le recours en appréciation de légalité de ce permis dont les époux Y... ont, le 23 février 2002, saisi le tribunal administratif était dépourvu d'objet avant même la saisine de ce tribunal ; que c'est par suite à tort que le tribunal administratif a déclaré que ce permis modificatif était entaché d'illégalité ; qu'il y a lieu d'annuler son jugement sur ce point et d'évoquer l'affaire pour déclarer que le recours en appréciation de légalité présenté par les époux Y... devant le tribunal administratif de Paris n'est pas recevable en tant qu'il concerne le permis modificatif délivré le 22 janvier 1999 ; Sur l'appréciation de la légalité du permis initial en date du 27 mai 1997 : Considérant qu'aux termes de l'article UH. 7 du plan d'occupation des sols de Paris, seule disposition d'urbanisme au regard de laquelle doit être appréciée la légalité du permis contesté : 1- Implantation dans la bande (E) (...) Les façades (...) de ces constructions, à édifier en vis-à-vis d'une limite séparative comprise ou non dans la bande (E), ne peuvent comporter de vues principales qu'à condition qu'elles respectent, au droit de cette limite, un prospect minimum de 6,00 m, ou qu'il soit fait application des dispositions définies à l'article U.H.7.3. (cours communes et droits de vues)....3- Cours communes et droits de vues : 1 - Cours communes : Les propriétaires de terrains contigus ont la possibilité de ménager entre leurs bâtiments des cours communes. Dans ce cas, aucune des limites d'une cour commune faisant vis-à-vis à une limite séparative ne peut être située à une distance inférieure à 1,90 m de celle-ci. La servitude de cour commune sera instituée par acte authentique. 2- Droits de vues : Dans le cas où des droits de vues sont consentis après accord des propriétaires concernés, la distance de 1,90 m visée au paragraphe 1 ci-dessus n'est pas exigible (...). La servitude de droits de vues sera instituée par acte authentique ; Considérant, en premier lieu, que la SCI PARIS X... SOURCE soutient, par la voie de l'exception, que les dispositions précitées de l'article UH.7.3 du plan d'occupation des sols de Paris méconnaissent le principe de liberté des contrats et le droit de propriété en tant qu'elles empêcheraient des propriétaires voisins de fixer librement les limites de cours communes et en particulier d'en faire coïncider les limites avec les limites séparatives ; Considérant que les dispositions précitées de l'article UH 7 du plan d'occupation des sols de Paris ont pour objet de déterminer, par application de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, les règles d'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ; qu'elles prévoient la possibilité de déroger au prospect minimum de 6 m par rapport à une limite séparative à la condition qu'il soit fait application des dispositions prévues au 7.3 de cet article relatives aux cours communes et aux droits de vues ; que si le 1° du 7.3 impose, en cas de création d'une cour commune, que celle-ci soit située à une distance minimale de 1,9 m par rapport à la limite séparative, ledit alinéa n'impose pas une restriction illégale aux cocontractants dans la mesure où ceux-ci ont la faculté, en vertu du 2° du même 7.3, de faire coïncider la limite de la cour commune avec la limite séparative à la condition, également prévue pour des motifs d'urbanisme, qu'ils obtiennent, par acte authentique, des propriétaires concernés des droits de vues ; que ces dispositions, qui imposent d'obtenir l'accord des propriétaires voisins, loin de porter atteinte à la liberté contractuelle, font au contraire de la passation d'un contrat préalable à l'obtention d'un permis de construire la condition de validité de celui-ci ; qu'ainsi ces dispositions ne méconnaissent pas le principe de liberté des contrats et le droit de propriété dont se prévaut la SCI PARIS X... SOURCE ; que, par suite, celle-ci n'est pas fondée, en tout état de cause, à soutenir que le permis de construire litigieux ne pouvait être légalement accordé sur le fondement des dispositions, selon elle illégales, de l'article UH.7.3 du plan d'occupation des sols de Paris ; Considérant, en deuxième lieu, qu'il ressort clairement du traité de cour commune établi devant notaire le 22 octobre 1952 que les propriétaires des 3-7, et ... se sont engagés pour eux-mêmes et pour les futurs acquéreurs et détenteurs de ces immeubles à maintenir une servitude non aedificandi sur une cour commune d'une superficie de 536 m² délimitée par le plan qui lui est annexé et que ces propriétaires ne se sont pas consentis de droits de vues ; qu'ainsi, et contrairement à ce que soutient la VILLE DE PARIS, les dispositions du 2 de l'article UH 7.3 précitées n'étaient pas applicables aux demandes de permis de construire litigieuses ; Considérant, en troisième lieu, que le traité de cour commune mentionné ci-dessus ayant fait coïncider la limite de cette cour commune avec la limite séparative entre le 7 et le ... et ne respectant pas de ce fait la règle de recul de 1,9 m minimum par rapport à ladite limite séparative, le maire ne pouvait davantage se fonder sur le 1 de l'article UH 7.3 pour déroger à l'article UH 7.1 qui imposait en l'espèce un recul minimal du bâtiment à construire, dont il n'est pas contesté qu'il comporte de nombreuses vues principales, de 6 m par rapport à cette limite séparative ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SCI PARIS X... SOURCE et la VILLE de PARIS ne sont pas fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, qui est suffisamment motivé, le tribunal administratif de Paris, qui pouvait interpréter comme il l'a fait un traité de cour commune ne soulevant aucune difficulté sérieuse de nature à justifier un renvoi pour interprétation par le juge judiciaire, a déclaré le permis de construire du 27 mai 1997 illégal au regard des dispositions de l'article UH. 7 du plan d'occupation des sols de Paris ; Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SCI PARIS X... SOURCE et de la VILLE de PARIS la somme de 2 500 euros que les époux Y... demandent à chacune d'elles en application de ces dispositions ; que ces mêmes dispositions font obstacle à ce que les sommes que la SCI PARIS X... SOURCE et la VILLE de PARIS demandent au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens soient mises à la charge des époux Y..., qui ne sont pas dans la présente instance la partie perdante ; D E C I D E : -------------- Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Paris est annulé en tant qu'il statue sur la demande d'appréciation de la légalité du permis de construire modificatif accordé le 22 janvier 1999 à la SCI PARIS X... SOURCE. Article 2 : La demande présentée par les époux Y... devant le tribunal administratif de Paris tendant à l'appréciation de la légalité du permis de construire modificatif accordé le 22 janvier 1999 à la SCI PARIS X... SOURCE est rejetée. Article 3 : Le surplus des requêtes de la SCI PARIS X... SOURCE et de la VILLE de PARIS est rejeté. Article 4 : La SCI PARIS X... SOURCE et la VILLE de PARIS verseront chacune aux époux Y... la somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 5 : La présente décision sera notifiée à la SCI PARIS X... SOURCE, à la VILLE de PARIS, à M. et Mme Philippe Y... et au ministre de l'équipement, des transports, de l'aménagement du territoire, du tourisme et de la mer.