CAA de MARSEILLE, 2ème chambre, 27/01/2023, 21MA02290, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de MARSEILLE
Formation : 2ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2023-01-27
Numéro : 21MA02290
Président : Mme FEDI
Rapporteur : M. Nicolas  DANVEAU
Commissaire du gouvernement : M. GAUTRON
Avocat(s) : SELARL SINDRES - AVOCATS MARSEILLE

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : M. C... B... a demandé au tribunal administratif de Toulon de prononcer la décharge de la cotisation de taxe sur les logements vacants à laquelle il a été assujetti au titre de l'année 2018 à raison de l'appartement dont il est propriétaire, situé 750 avenue de la Libération à Bandol. Par un jugement n° 1900806 du 12 avril 2021, le tribunal administratif de Toulon a rejeté cette demande. Procédure devant la cour : Par une requête et trois mémoires, enregistrés les 10 juin 2021, 15 septembre 2021, 29 septembre 2021 et 13 octobre 2021, M. C... B..., représenté par la SELARL Sindres, agissant par Me Sindres, demande à la cour : 1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Toulon du 12 avril 2021 ; 2°) d'annuler la décision de rejet de sa réclamation prise par l'administration fiscale le 20 février 2019 ; 3°) de prononcer la décharge de la cotisation de taxe sur les logements vacants à laquelle il a été assujetti au titre de l'année 2018, ainsi que des pénalités de retard et des intérêts correspondants ; 4°) d'enjoindre sous astreinte à l'Etat de prononcer la décharge de cette imposition ainsi que des pénalités de retard et des intérêts correspondants ; 5°) de condamner l'Etat à lui verser la somme correspondante en raison des " conséquences dommageables " assortie des intérêts moratoires, à compter de sa demande préalable ou de la date d'enregistrement de sa requête ; 6°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Il soutient que : - il remplit les conditions prévues au VI de l'article 232 du code général des impôts pour bénéficier de l'exonération de la taxe ; - le tribunal a commis une erreur d'appréciation des faits en considérant qu'il n'avait pas accompli les diligences suffisantes pour louer son bien ; - il a été contraint de procéder à des travaux importants de rénovation portant sur le réseau électrique, les équipements sanitaires et de chauffage et qui ont été suspendus et retardés, rendant ainsi inhabitable le logement au 1er janvier 2018. Par quatre mémoires en défense, enregistrés les 20 juillet 2021, 27 septembre 2021, 8 octobre 2021 et 21 octobre 2021, le ministre de l'économie, des finances et de la relance conclut au rejet de la requête. Il fait valoir que les moyens soulevés par M. B... ne sont pas fondés. Par une ordonnance du 25 octobre 2021, la clôture de l'instruction a été fixée au 9 novembre 2021. Vu les autres pièces du dossier ; Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. A..., - et les conclusions de M. Gautron, rapporteur public. Considérant ce qui suit : 1. M. B... relève appel du jugement du 12 avril 2021 par lequel le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande de décharge de la cotisation de taxe sur les logements vacants à laquelle il a été assujetti au titre de l'année 2018 pour l'appartement, dont il est propriétaire, situé 750 avenue de la Libération à Bandol. 2. Aux termes de l'article 232 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable en l'espèce : " I. - La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée. (...) II. - La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition, à l'exception des logements détenus par les organismes d'habitations à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources. (...) VI. - La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. (...) ". Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, n'a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves : " (...) ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ; (...) / ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d'habitation, ou s'opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur ; (...) ainsi, doivent être notamment exonérés les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ". 3. Il appartient au contribuable d'établir que la vacance de son logement au titre de l'année d'imposition est indépendante de sa volonté, eu égard notamment à la nécessité de travaux pour rendre le logement habitable et au coût de tels travaux éventuels compte tenu de ses capacités financières ou à un désintérêt des locataires ou des acquéreurs malgré la mise en location ou en vente du bien au prix du marché. 4. Il résulte de l'instruction que M. B... a reçu le 19 juin 2012 en héritage de son père un appartement de 83 mètres carrés avec terrasse situé à Bandol, lequel est vacant depuis l'année 2011. Au 1er janvier 2018, cet appartement était ainsi libre de toute occupation depuis plus d'un an. 5. Pour contester son assujettissement à la taxe en cause, le requérant soutient d'abord que cette vacance était indépendante de sa volonté dès lors qu'il avait fait toutes diligences pour vendre ou louer son bien au prix du marché. Cependant, en se bornant à produire, pour la première fois en appel, une version signée de deux mandats de gérance et de location conclus le 12 juin 2012, relatifs à l'immeuble en cause, le requérant n'établit pas avoir fait diligence en vue de la vente ou de la location du bien. Par ailleurs, les deux estimations de la valeur vénale du bien datant de 2010 et de 2017 ainsi que l'attestation de l'agence immobilière Top Gestion mentionnant que le bien n'avait pu être loué au cours de l'année 2014 au prix du marché sont insuffisantes à établir les difficultés invoquées pour trouver un acheteur ou un locataire en 2018. 6. M. B... soutient en outre que son appartement était, au 1er janvier 2018, inhabitable et insalubre et faisait l'objet d'importants travaux de rénovation. Cependant, il ne résulte pas de l'instruction que le logement en cause aurait été inhabitable à cette date. Si le requérant se prévaut d'un devis daté du 30 septembre 2016 prévoyant notamment des travaux d'électricité, de chauffage, de peinture, de carrelage, de plomberie, de menuiserie et de gros œuvre d'un montant total de 97 108 euros toutes taxes comprises, ce document, au demeurant non signé par M. B..., et qui fait état d'un certain nombre de travaux d'aménagement ou d'amélioration, tels que la création de placards, la fourniture et la pose d'un sèche serviettes, la pose de fenêtres double vitrage ou la fourniture et la pose de bois, de luminaires et de jardinières pour la terrasse, ne permet pas d'apprécier le coût des travaux strictement nécessaires pour rendre le logement habitable. Les photographies produites, au demeurant non datées et de mauvaise qualité, ne permettent pas d'apprécier l'état antérieur du bien, notamment sa conformité aux normes en vigueur, et l'ampleur des travaux effectivement réalisés dans l'appartement. De surcroît, un avis de valeur locative établi par l'agence immobilière Top gestion mentionne, à la date du 30 mars 2017, qu'au vu notamment de la " rénovation réalisée " et des " éléments de confort et d'isolation " du bien, sa valeur vénale doit être estimée entre 790 000 euros et 815 000 euros alors que sa valeur locative mensuelle est évaluée à 1 700 euros. 7. M. B... n'établit pas davantage le caractère inhabitable de son logement au 1er janvier de l'année d'imposition par les factures émises par la société Enzo réalisations. La facture du 28 avril 2017 est libellée au nom de la " SCI La Tartagine ", alors que celle du 5 novembre 2018 porte sur un autre bien du requérant, situé " 4 rue Picot " à Toulon. Les factures datées du 31 juillet 2017, 30 octobre 2017, 31 mars 2018, 30 octobre 2018 et 21 décembre 2018, produites seulement en appel, ainsi que celle du 30 janvier 2019, font état d'un coût des travaux sensiblement différent de celui figurant dans le devis de 2016 dont le requérant se prévaut. Dès lors, elles ne permettent pas d'apprécier avec certitude l'ampleur financière des travaux au regard de la valeur vénale réelle du bien. Enfin, les deux attestations de la société Enzo réalisations, dont celle du 26 juillet 2021 produite pour les besoins de l'instance, revêtent une valeur probante insuffisante et ne permettent de justifier ni le caractère inhabitable du logement au 1er janvier 2018, ni la réalité des difficultés alléguées par M. B... pour justifier du retard dans la réalisation de ces travaux. 8. Il suit de là que M. B... ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que la vacance du logement était indépendante de sa volonté au sens des dispositions citées ci-dessus. Par suite, c'est à bon droit que l'administration l'a assujetti, à raison de ce logement, à la taxe annuelle sur les logements vacants au titre de l'année 2018. 9. Il résulte de tout ce qui précède que M. B... n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur leur recevabilité, ses conclusions aux fins d'annulation de la décision de rejet de sa réclamation, ainsi que celles aux fins d'injonction sous astreinte, celles tendant à ce que l'Etat soit condamné à l'indemniser d'une somme, assortie des intérêts moratoires, correspondant aux " conséquences dommageables " et celles présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées. D E C I D E : Article 1er : La requête de M. B... est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. C... B... et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique. Copie en sera adressée à la direction du contrôle fiscal Sud-Est. Délibéré après l'audience du 12 janvier 2023, où siégeaient : - Mme Fedi, présidente de chambre, - M. Taormina, président assesseur, - M. Danveau, premier conseiller. Rendu public par mise à disposition au greffe, le 27 janvier 2023. 2 N° 21MA02290