CAA de PARIS, 5ème chambre, 21/10/2022, 21PA01920, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de PARIS
Formation : 5ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2022-10-21
Numéro : 21PA01920
Président : Mme VINOT
Rapporteur : M. Gilles  PERROY
Commissaire du gouvernement : Mme LESCAUT
Avocat(s) : SELARL JTBB AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La Sarl Services Travaux Locations Gérances a demandé au tribunal administratif de Melun de la décharger des cotisations foncières sur les entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2013, 2014 et 2015 à raison de son établissement situé 96-106 rue Léon Geoffroy à Vitry-sur-Seine. Par un jugement n° 1702385 du 25 février 2021, le tribunal administratif de Melun a rejeté cette demande. Procédure devant la Cour : Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 13 avril et 6 août 2021, la Sarl Services Travaux Locations Gérances, représentée par Mes Dimey et Cros, demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 1702385 du 25 février 2021 du tribunal administratif de Melun ; 2°) de prononcer la réduction de ses cotisations foncières sur les entreprises aux montants respectifs de 36 731 euros pour 2013, 37 062 euros pour 2014 et 37 393 euros pour 2015 ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - le local de comparaison in fine se situant dans une autre commune, à savoir Ivry-sur-Seine, elle a droit, en application de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, à un abattement de 20 % de sa valeur locative, en raison, d'une part, de l'absence d'analogie des deux communes d'un point de vue économique et, d'autre part, de la meilleure situation dans laquelle se trouve le local-type de comparaison ; - elle établit par ailleurs avoir droit, en application des mêmes dispositions légales, à un nouvel abattement de 40% au vu de l'état de vétusté de l'immeuble qu'elle exploite. Par deux mémoires en défense enregistrés les 31 mai et 11 août 2021, le ministre de l'économie, des finances et de la relance conclut au rejet de la requête en faisant valoir que les moyens qu'y soulève la société appelante sont infondés. Vu les autres pièces du dossier. - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. A..., - les conclusions de Mme Lescaut, rapporteure publique, - et les observations de Me Dimey pour la société Services Travaux Locations Gérances. Considérant ce qui suit : 1. L'administration fiscale a constaté, à l'occasion de la vérification de la SAS Holding HBL, que la Sarl Services Travaux Locations Gérances exploitait un établissement situé 96-106 rue Léon Geoffroy à Vitry-sur-Seine, dont les locaux n'avaient pas été pris en compte pour le calcul de la cotisation foncière des entreprises. En conséquence, des suppléments de cotisation foncière des entreprises au titre de ces années ont été mis en recouvrement le 30 novembre 2016. Par une décision du 23 janvier 2017, le directeur de contrôle fiscal Ile-de-France Ouest a partiellement rejeté la réclamation d'assiette présentée par la société le 4 janvier précédent. La Sarl Services Travaux Locations Gérances relève appel du jugement par lequel le tribunal de Melun a rejeté sa demande tendant à la décharge des impositions supplémentaires restant à sa charge. Sur les conclusions à fin de décharge : 2. Aux termes de l'article 1467 du code général des impôts : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France (...) ". Et aux termes de l'article 1498 de ce code, dans sa version en vigueur au titre des années en litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales (...) ". Enfin, aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 3. Pour évaluer l'immeuble exploité par la Sarl Services Travaux Locations Gérances et qui correspond à un entrepôt de grande superficie, l'administration s'est fondée, en application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, sur sa comparaison avec le local-type n° 43 du procès-verbal de la commune de Vitry-sur-Seine dont le tarif pour le calcul de la valeur locative est de 4,88 euros le m2 pondéré, ce local ayant lui-même été évalué par comparaison avec le local-type n° 42 du procès-verbal de la commune d'Ivry-sur-Seine. Elle a également appliqué à la société, au vu de la vétusté du bien à évaluer, un ajustement à la baisse de 10 % en application des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts. 4. En premier lieu, si la société appelante conteste l'analogie des situations économiques des communes de Vitry-sur-Seine et d'Ivry-sur-Seine, elle soulève une telle contestation au soutien d'une demande tendant à ce que soit pratiqué sur le tarif retenu un abattement de 20 % alors que l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ne permet de corriger que les différences dans la consistance ou l'implantation des bâtiments eux-mêmes et non pas les différences de nature économique qui séparent les communes choisies. En tout état de cause, il résulte de l'instruction que les deux communes en cause se situent en zone urbaine dense, à savoir en première couronne parisienne et qu'elles sont adjacentes, les locaux comparés n'étant par ailleurs distants que de cinq kilomètres en sorte que la condition d'analogie économique doit être regardée comme satisfaite. Le moyen ne peut, par suite et en tout état de cause, qu'être écarté. 5. En deuxième lieu, la société appelante soutient que l'administration aurait dû pratiquer un abattement de 20 % sur le tarif de référence au vu des différences de situation entre l'immeuble à évaluer et le local-type n° 42 du procès-verbal de la commune d'Ivry-sur-Seine, puisque ce dernier local, distant de cinq kilomètres de l'immeuble à évaluer, se situe aux portes de Paris, à un kilomètre du treizième arrondissement, soit à proximité immédiate du centre commercial Bercy 2. Les deux locaux en cause correspondent toutefois à des entrepôts en sorte que leur valeur est essentiellement influencée par l'existence d'un avantage logistique, un tel avantage du local-type de comparaison n'étant ici pas établi puisque les deux immeubles se trouvent tous deux en zone urbaine dense, ne sont distants que de cinq kilomètres et que l'immeuble de la société requérante se situe à proximité immédiate de l'autoroute A86 et de la Seine. Il ne résulte donc pas de l'instruction que l'administration aurait dû accorder, sur le fondement de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, un abattement de 20 % sur le tarif local-type n° 42 du procès-verbal de la commune d'Ivry-sur-Seine aux fins de tenir compte d'une différence du point de vue de la situation des deux immeubles. 6. En troisième lieu, la société appelante soutient avoir droit à un abattement de 40 % sur le tarif du local-type n° 42 du procès-verbal de la commune d'Ivry-sur-Seine en raison de l'état de vétusté de l'immeuble à évaluer. Elle produit à cette fin un constat d'huissier du 24 mai 2016 établissant à cette date le délabrement du bâtiment, dont elle considère que les premiers juges en ont minoré les constatations et ont estimé à tort qu'il n'était pas probant pour les années en litige, l'état de lieux réalisé le 3 décembre 2012 faisant état de ce que " le site est en très mauvais état " et fait valoir que le bâtiment était, dès sa prise à bail, destiné à être détruit et qu'il l'a effectivement été au cours de l'année 2016. Il résulte toutefois de l'instruction que les éléments de vétusté relevés dans l'état des lieux du 3 décembre 2012 ne portent que sur l'électricité, le chauffage et les sanitaires, ce qui n'affecte pas la destination de l'immeuble. De plus le constat d'huissier, s'il majore certains constats de la vétusté des locaux, concernant l'état des murs et de la charpente, ne le fait pas dans une mesure telle que l'ajustement déjà pratiqué de 10 % paraîtrait insuffisant, alors qu'il été établi postérieurement aux années en litige et quelques mois seulement avant la destruction du bâtiment, soit à une date où il n'est pas établi que la société exploitait encore l'entrepôt et à laquelle les dégradations ont, dans ces conditions, pu être majorées. Le moyen ne peut, par suite, qu'être écarté. 7. Il résulte de tout ce qui précède que la Sarl Services Travaux Locations Gérances n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande tendant à la décharge des suppléments de cotisations foncières des entreprises auxquels elle a été assujettie au titre des années 2013, 2014 et 2015. Sur le surplus des conclusions de la requête : 8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, verse à la société appelante la somme qu'elle lui réclame sur leur fondement. DÉCIDE : Article 1er : La requête de Sarl Services Travaux Locations Gérances est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à Sarl Services Travaux Locations Gérances et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique. Délibéré après l'audience du 29 septembre 2022, à laquelle siégeaient : Mme Vinot, présidente, Mme Vrignon-Villalba, présidente assesseure, M. Perroy, premier conseiller. Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2022. Le rapporteur, G. A... La présidente, H. Vinot La greffière, A. MAIGNAN La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. N° 21PA0192002