CAA de MARSEILLE, 4ème chambre - formation à 3, 10/01/2017, 14MA02061, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de MARSEILLE
Formation : 4ème chambre - formation à 3
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2017-01-10
Numéro : 14MA02061
Président : M. CHERRIER
Rapporteur : Mme Virginie  CHEVALIER-AUBERT
Commissaire du gouvernement : M. RINGEVAL
Avocat(s) : MAUREL

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : M. E... B... a demandé au tribunal administratif de Montpellier de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2007 à raison de la plus-value de cession de biens immobiliers situés à Narbonne, ainsi que des pénalités correspondantes. Par un jugement n° 1204706 du 13 mars 2014, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande. Procédure devant la Cour : Par une requête et des mémoires enregistrés, les 13 mai 2014, 9 septembre 2014, 19 février 2015 et le 3 octobre 2016, M.B..., représenté par MeA..., demande à la Cour : 1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Montpellier du 13 mars 2014 ; 2°) de prononcer la décharge des impositions et pénalités contestées ; 3°) de désigner un expert immobilier dans l'hypothèse du rejet du rapport de M. C... ; 4°) de mettre à la charge de l'État le versement de la somme de 9 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Il soutient que : - la proposition de rectification qui lui a été adressée le 18 janvier 2010 est insuffisamment motivée, en ce qu'elle n'expose pas la méthode de calcul des dépenses de construction ; - la méthode des millièmes de copropriété doit être écartée au profit de la méthode des " surfaces utiles pondérées " préconisée par M.C..., expert immobilier ; - l'administration a commis une erreur en retenant une valeur de 229 euros au m2 en moyenne pour l'évaluation du terrain lors de la vente. Par des mémoires en défense enregistrés le 12 septembre 2014 et le 26 août 2016, le ministre des finances et des comptes publics conclut au rejet de la requête. Il soutient que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Chevalier-Aubert, - les conclusions de M. Ringeval, rapporteur public, - et les observations de MeA..., représentant M. B.... Une note en délibéré présentée par M. B... a été enregistrée le 22 décembre 2016. 1. Considérant que M. B... a fait l'objet, dans le cadre de son activité de promoteur immobilier, d'un contrôle sur pièces de ses déclarations de plus-values correspondant à la cession, entre les mois de janvier et juin 2007, d'une villa et de trois appartements avec parking situés rue de la Belette à Narbonne ; qu'à l'issue de ce contrôle, l'administration a procédé, par une proposition de rectification en date du 18 janvier 2010, à des rehaussements des plus-values déclarées ; que M. B... relève appel du jugement du tribunal administratif de Montpellier en date du 13 mars 2014 qui a rejeté sa demande tendant à la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été ainsi assujetti au titre de l'année 2007 ; Sur la régularité de la procédure d'imposition : 2. Considérant qu'aux termes de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales : " L'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation (...) " ; qu'aux termes de l'article R. 57-1 du même livre : " La proposition de rectification prévue par l'article L. 57 fait connaître au contribuable la nature et les motifs de la rectification envisagée (...) " ; 3. Considérant que le vérificateur a exposé en page 4 de la proposition de rectification du 18 janvier 2010 que pour déterminer la plus-value taxable il a procédé à la ventilation du prix de cession de chaque lot entre la valeur du terrain actualisée à la date de la vente et la valeur de la construction, et que la valeur actualisée des terrains a été déterminée par comparaison avec des cessions de terrains présentant des caractéristiques similaires, réalisées à une date antérieure aux cessions des biens situés rue de la Belette à Narbonne ; que, pour chaque lot, l'administration a établi un tableau mentionnant le montant des dépenses de construction, les frais et taxes supportés par le vendeur, le prix de vente de la construction calculé par différence avec le prix du terrain évalué selon la méthode comparative et le prix de vente du lot, et, compte tenu de ces éléments, la plus-value nette imposable afférente d'une part à la construction, d'autre part au terrain ; que les montants de dépenses de construction mentionnés dans la proposition de rectification sont ceux qui ont été indiqués par M. B... lui-même dans ses déclarations de plus-values du 22 février 2007 produites en première instance le 23 mars 2013 ; qu'ainsi, M. B... n'est pas fondé à soutenir que la proposition de rectification était, en ce qui concerne la méthode de calcul du coût des constructions, insuffisamment motivée pour le mettre en mesure de présenter utilement ses observations, lesquelles ont d'ailleurs été formulées le 18 mars 2010 ; que, dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article 57 du livre des procédures fiscales doit être écarté ; Sur le bien-fondé de l'imposition : 4. Considérant qu'aux termes de l'article 150 U du code général des impôts : " I.- Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. (...) " ; que l'article 150 V dudit code prévoit que la plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant ; 5. Considérant, en premier lieu, que dès lors que seuls les terrains, qui étaient détenus depuis plus de sept années révolues, pouvaient bénéficier de l'abattement prévu par l'article 150 VC I du code général des impôts, contrairement aux constructions, l'administration, pour déterminer la plus-value taxable, a individualisé le prix des terrains cédés par M. B... les 9, 11, 12 janvier et 29 juin 2007, puis a déduit cette valeur du prix total de vente pour obtenir celui des constructions ; que pour retenir un prix moyen de cession des terrains de 229 euros au m², elle s'est référée aux cessions, intervenues en mars et juin 2005, de trois terrains à bâtir également situés à Narbonne, respectivement rue de Rouergue, rue de la Malachite et rue Galla Placida ; que M. B... ne conteste pas le choix de la méthode ainsi utilisée par le service, mais les termes de comparaison retenus ; 6. Considérant qu'il résulte de l'instruction que les cessions sélectionnées par l'administration sont intervenues à une date proche du fait générateur de la plus-value en litige, et pour des superficies de 400, 874 et 543 m², comparables à celles des biens cédés par M. B..., dont les surfaces au sol sont de 129, 148,5 et 195 m² ; que M. B... ne peut se prévaloir de ce que la surface totale du terrain occupé par l'ensemble immobilier en cause est de 1 500 m² ; que si seulement l'une des trois parcelles ayant fait l'objet des cessions retenues par le service, à savoir celle sise rue de Rouergue, est incluse dans le même quartier que celui où se trouvent les biens du requérant, il n'est pas contesté que les autres parcelles sont situées dans la même commune, également dans des quartiers pavillonnaires ; que ni l'attestation de Mme D..., expert immobilier, ni l'extrait d'un journal local, en date respectivement du 25 mai 2011 et du 25 février 2012, soit plusieurs années après les cessions en litige, ne sont suffisants pour infirmer l'évaluation faite par le service ; qu'ainsi, il n'est pas justifié par ces documents d'une surcote de 30 % spécifique au quartier en cause ; que le terrain situé rue de Rouergue ne se trouvait pas, comme il est soutenu par le requérant, à proximité immédiate d'une déchetterie, mais à 500 mètres de celle-ci ; que l'administration fait valoir en dernier lieu, sans être sérieusement contredite, que les droits à construire attachés d'une part aux terrains cédés par M. B... et, d'autre part, aux terrains pris comme termes de comparaison sont similaires ; qu'il n'est pas démontré que les terrains d'assiette des biens cédés en 2007 présentaient des caractéristiques suffisamment particulières pour remettre en cause la validité de ces termes de comparaison ; que si le requérant propose de retenir le prix de 460 euros au m² constaté lors de la cession le 25 septembre 2003 d'un terrain de 662 m² situé quai d'Alsace, cette référence n'est pas pertinente dès lors qu'il était prévu que le règlement de la cession devait s'effectuer au moyen d'une dation en paiement, l'acquéreur s'engageant à remettre au vendeur en contrepartie du prix du terrain un appartement de 250 m² situé dans l'ensemble immobilier ; qu'ainsi, le moyen tiré de ce que la valeur des terrains cédés par M. B... serait supérieure à celle retenue par l'administration doit être écarté ; 7. Considérant, en second lieu, que la méthode utilisée par l'administration, fondée sur l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier dressé par acte notarié, nécessairement à la demande et avec l'accord de M. B..., ne peut être regardée comme sommaire et rend suffisamment compte de la valeur des biens en cause ; que, toutefois, M. B... se prévaut d'un rapport du 7 mai 2014 de M. C..., expert immobilier, établi pour déterminer la taxe sur la valeur ajoutée déductible à la suite de la cession des lots 2, 5, 6 et 7, qui conclut, par application de la méthode dite des " surfaces utiles pondérées ", que les lots vendus par M. B... représentent 48 % de la superficie totale de l'ensemble immobilier et que le coût total des constructions doit être évalué à 1 420 157,43 euros hors taxes ; que si le requérant déduit de ce rapport que le prix de revient des constructions cédées est de 655 048,01 euros, alors qu'un montant de 614 863 euros a été retenu à ce titre par l'administration, il n'établit pas que la méthode des " surfaces utiles pondérées ", consistant à mettre en équivalence des superficies construites faisant partie d'un même corps de construction mais ayant des usages et des degrés de finition différents, aboutirait à une meilleure appréciation du prix de revient des biens en cause ; 8. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'ordonner une expertise, que M. B... n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué le tribunal de Montpellier a rejeté sa demande ; qu'il y a lieu, par voie de conséquence, de rejeter ses conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; D E C I D E : Article 1er : La requête de M. B...est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. B...et au ministre de l'économie et des finances. Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal sud-est. Délibéré après l'audience du 20 décembre 2016 où siégeaient : - M. Cherrier, président, - Mme Chevalier-Aubert, président assesseur, - Mme Boyer, premier conseiller. Lu en audience publique, le 10 janvier 2017. 2 N° 14MA02061 nc