CAA de NANTES, 1ère chambre, 14/04/2023, 21NT03701, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de NANTES
Formation : 1ère chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2023-04-14
Numéro : 21NT03701
Président : Mme la Pdte. PERROT
Rapporteur : M. Jean-Eric  GEFFRAY
Commissaire du gouvernement : M. BRASNU
Avocat(s) : SCP TZA

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La SAS Nantes Saint-Jacques Invest Hôtel a demandé au tribunal administratif de Nantes de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de la cotisation foncière des entreprises et de la cotisation de taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Nantes au titre de l'année 2016 à raison d'un hôtel dont elle est propriétaire 16 boulevard Emile Gabory. Par un jugement nos 1803458, 1806733 du 29 octobre 2021, le tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande. Par une décision n°459961 du 2 juin 2022, le Conseil d'Etat, statuant au contentieux, saisi d'un pourvoi formé par la société Nantes Saint-Jacques Invest Hôtel contre ce jugement, a décidé que le jugement des conclusions de la requête de la société Nantes Saint-Jacques Invest Hôtel qui sont dirigées contre le jugement attaqué nos 1803458, 1806733 en tant qu'il s'est prononcé sur ses demandes de réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe additionnelle à cette cotisation pour frais de chambre de commerce et d'industrie devait être attribué à la cour administrative d'appel de Nantes. Procédure devant la cour : Par une requête et un mémoire enregistrés le 29 décembre 2021 et 20 octobre 2022, la société Nantes Saint-Jacques Invest Hôtel, représentée par Me Zapf, demande à la cour : 1°) d'annuler ce jugement ; 2°) de prononcer la réduction sollicitée ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Il soutient que : S'agissant de la partie hôtel de l'immeuble à évaluer : - le local-type n° 41 inscrit sur le procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Saint-Sébastien-sur-Loire, qui correspond à un hôtel construit en 1992, a été retenu à tort par l'administration comme terme de comparaison dès lors que l'évaluation de ce local n'est pas renseignée, ce qui fait obstacle à l'appréciation de sa validité ; - le local-type n° 150 inscrit sur le procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Nantes est un terme de comparaison pertinent ; eu égard à sa situation en cœur de ville, il convient d'appliquer un ajustement à la baisse de 10 % sur sa valeur locative estimée à 2,35 euros le mètre carré, en application de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ; eu égard à sa superficie, inférieure à celle du local litigieux, il convient d'appliquer un second ajustement à la baisse de 10 % sur ce même tarif unitaire ; enfin, eu égard à sa catégorie hôtelière inférieure à celle de ce local, il convient d'appliquer un ajustement à la hausse de 10 % ; - le local-type n° 143 inscrit sur le procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Nantes est lui aussi un terme de comparaison pertinent ; eu égard à sa situation en cœur de ville, il convient d'appliquer un ajustement à la baisse de 10 % sur sa valeur locative estimée à 5,69 euros le mètre carré ; eu égard à sa superficie inférieure à celle du local litigieux, il convient d'appliquer un autre ajustement à la baisse de 10 % sur ce même tarif unitaire ; enfin, eu égard à sa catégorie hôtelière supérieure à celle de ses locaux, il convient d'appliquer un dernier ajustement à la baisse de 10 % ; S'agissant de la partie restaurant de l'immeuble à évaluer : - le local-type n° 50 inscrit sur le procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Saint-Sébastien-sur-Loire n'est pas pertinent dès lors que ce restaurant a été détruit et qu'aucune activité de restaurant n'y est exercée à ce jour, le centre commercial Auchan ayant été érigé à cette adresse ; - le local-type n° 154, correspondant à un restaurant situé 22, allée du Commandant A..., inscrit sur le procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Nantes constitue un terme de comparaison pertinent ; eu égard à sa localisation plus avantageuse que celle du local à évaluer, il convient d'appliquer un ajustement à la baisse de 10 % sur sa valeur locative estimée à 5,78 euros le mètre carré. Par des mémoires en défense enregistrés les 24 juin 2022 et 9 mars 2023, le ministre de l'économie, des finances et de la relance conclut au rejet de la requête. Il soutient que les moyens soulevés par la société Nantes Saint-Jacques Invest Hôtel ne sont pas fondés. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. B..., - et les conclusions de M. Brasnu, rapporteur public. Considérant ce qui suit : 1. La SAS Nantes Saint Jacques Invest Hôtel, propriétaire d'un hôtel Campanile situé 16 boulevard Emile Gabory à Nantes, relève appel du jugement du tribunal administratif de Nantes du 29 octobre 2021 en tant qu'il a rejeté ses conclusions tendant à la réduction, à concurrence d'un montant de 14 859 euros, de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016. 2. D'une part, aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée (...) pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". L'article 1495 du même code prévoit que : " Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation (...) ". Aux termes de l'article 1498 de ce code, dans sa rédaction applicable au litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : (...) / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III à ce code, alors en vigueur : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 3. L'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970. Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". Aux termes de l'article 324 AA de la même annexe, alors en vigueur : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 4. D'autre part, aux termes de l'article 1467 du code général des impôts : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière (...) ". En vertu des articles 1521 et 1522 du même code, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères a pour assiette celle de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Et aux termes de l'article 1600 du même code : " I. - Il est pourvu au fonds de modernisation, de rationalisation et de solidarité financière mentionné à l'article L. 711-16 du code de commerce et à une partie des dépenses de CCI France et des chambres de commerce et d'industrie de région (...) au moyen d'une taxe pour frais de chambres (...). / II. -1.-La taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises mentionnée au I est due par les redevables de cette cotisation proportionnellement à leur base d'imposition ". 5. Il résulte de l'instruction que le local à évaluer, situé 16 boulevard Emile Gabory à Nantes, correspond à un hôtel-restaurant exploité par la société Nantes Saint-Jacques Invest Hôtel sous l'enseigne Campanile, de catégorie trois étoiles, présente une surface pondérée totale de 3 239 m², dont 2 734 m² sont affectés à l'hôtellerie et 505 m² sont affectés à la restauration, et est situé en dehors du centre-ville de Nantes. Sur le local-type retenu comme terme de comparaison pour la partie hôtel du local à évaluer : 6. L'administration fiscale a retenu comme terme de comparaison, en ce qui concerne la partie hôtel du local à évaluer, le local-type n° 41 inscrit sur le procès-verbal des opérations de révision foncière des locaux commerciaux et biens divers de la commune de Saint-Sébastien-sur-Loire, qui correspond à un hôtel Campanile construit en 1992, situé 2 avenue Jules Verne, d'une surface pondérée de 886 m² et dont la valeur locative s'élève à 7,62 euros le mètre carré. Si la société Nantes Saint-Jacques Invest Hôtel fait valoir qu'il a été retenu à tort par l'administration faute pour cette dernière d'établir que ce local-type, dont la construction est postérieure au 1er janvier 1970, a été évalué par comparaison avec un local loué à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970, il résulte toutefois de l'instruction que le local-type n° 144 du procès-verbal des opérations de révision foncière des locaux commerciaux et biens divers ordinaires de la commune de Nantes, lequel correspond à l'hôtel deux étoiles Graslin, d'une surface pondérée de 739 m², situé 1 rue Piron, lequel était, à la date du 1er janvier 1970, loué dans des conditions normales et dont la valeur locative a été déterminée d'après son bail, a été utilisé comme terme de comparaison pour l'évaluation du local-type n° 41, ainsi qu'en attestent la fiche de calcul et le formulaire de déclaration du bailleur produits par l'administration fiscale en défense. Dès lors, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le local-type retenu comme terme de comparaison pour la partie hôtel du local dont elle est propriétaire 16 boulevard Emile Gabory à Nantes est erroné faute d'avoir été évalué par comparaison avec un local loué à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970. 7. En second lieu, d'une part, la société requérante propose, afin de déterminer la valeur locative des locaux en litige, de retenir comme terme de comparaison le local-type n° 150 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Nantes correspondant à un hôtel d'une surface pondérée de 646 m², comportant dix-neuf chambres, situé 4 rue du Bouffay, et d'affecter à la valeur locative de ce local-type, qui est de 2,35 euros le mètre carré, dans un premier temps, deux coefficients d'ajustement à la baisse de 10 % sur le fondement des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts afin de prendre en compte la très bonne situation de ce local-type, en centre-ville, ainsi que sa superficie inférieure à celle du local à évaluer et, dans un second temps, un coefficient à la hausse de 10 % en raison de la catégorie hôtelière inférieure de ce local comparé au local à évaluer, d'où il résulte un tarif de référence de 2,12 euros le mètre carré. En tout état de cause, il résulte de l'instruction que le local-type n° 150 ne peut être regardé comme un terme de comparaison pertinent pour évaluer la partie hôtel du local litigieux au regard des différences de situation et de surface existant entre le local-type considéré et l'immeuble à évaluer, différences qui au demeurant ne peuvent être supprimées par l'application de coefficients d'ajustement, en vertu de l'article 324 AA du l'annexe III au code général des impôts, de tels ajustements n'étant pratiqués que dans l'hypothèse où les locaux concernés présentent en amont des similitudes, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. D'autre part, la société requérante propose par ailleurs de retenir comme terme de comparaison le local-type n° 143 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Nantes, correspondant à un hôtel d'une surface pondérée de 1 876 m², situé 24 rue Crébillon, et d'affecter à la valeur locative de ce local-type, qui est de 5,69 euros le mètre carré, trois coefficients d'ajustement à la baisse de 10 % sur le fondement des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts afin de prendre en compte la très bonne situation de ce local-type, en centre-ville, sa catégorie hôtelière supérieure et sa superficie inférieure par rapport au local à évaluer, d'où il résulte un tarif de référence de 3,98 euros le mètre carré. Toutefois, ainsi qu'il a été dit s'agissant du local-type précédent, les différences de situation, de superficie ainsi que de construction existant entre ce local et le local à évaluer font obstacle à ce qu'il puisse être regardé comme un terme de comparaison pertinent pour évaluer la partie hôtel du local litigieux. 8. Il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit que l'administration fiscale a retenu le local-type n° 41 inscrit sur le procès-verbal des opérations de révision foncière des locaux commerciaux et biens divers de la commune de Saint-Sébastien-sur-Loire comme terme de comparaison en vue de déterminer la valeur locative de la partie hôtel de l'établissement situé 16 boulevard Emile Gabory dont la SAS Nantes Saint-Jacques Invest Hôtel est propriétaire. Sur le local-type retenu comme terme de comparaison pour la partie restaurant du local à évaluer : 9. L'administration a retenu comme terme de comparaison, en ce qui concerne la partie restaurant du local à évaluer, le local-type n° 50 inscrit sur le procès-verbal des opérations de révision foncière des locaux commerciaux et biens divers de la commune de Saint-Sébastien-sur-Loire, qui correspond à un restaurant Flunch construit en 2004, d'une surface pondérée de 593 m², situé 2 rue Pierre Mendès France, dont la valeur locative s'élève à 10,15 euros le mètre carré. Si la société requérante fait valoir que ce terme de comparaison est erroné en raison du changement d'affectation du local-type n° 50 en 2005 à la suite du réaménagement du centre commercial Auchan au sein duquel il se trouvait, elle n'établit pas la réalité d'un tel changement en se bornant à produire un article de presse daté du 15 septembre 2005 relatant l'inauguration par Auchan " d'un hyper et d'une galerie agrandis et rajeunis ", hypothèse d'autant plus improbable que le restaurant avait été construit seulement une année auparavant, en 2004, comme en atteste l'extrait du procès-verbal concernant le local-type n° 50 de la commune de Saint-Sébastien-sur-Loire produit par l'administration. Par ailleurs, si la société requérante fait valoir que le local-type n° 154 inscrit sur le procès-verbal des opérations de révision foncière des locaux commerciaux et biens divers de la commune de Nantes est un terme de comparaison approprié pour évaluer la partie restaurant du local en cause, elle n'assortit cette allégation d'aucune précision permettant d'en apprécier le bien-fondé, alors qu'il est constant que le local qu'elle propose, qui correspond à un restaurant situé 22 allée du Commandant A..., soit en plein centre-ville, bénéficie d'une situation bien plus avantageuse que celle du local à évaluer. 10. Il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit que l'administration fiscale a retenu le local-type n° 50 inscrit sur le procès-verbal des opérations de révision foncière des locaux commerciaux et biens divers de la commune de Saint-Sébastien-sur-Loire comme terme de comparaison en vue de déterminer la valeur locative de la partie restaurant de l'établissement dont la société Nantes Saint-Jacques Invest Hôtel est propriétaire au 16 boulevard Emile Gabory, au regard notamment des similitudes de situation, de surface et de construction existant entre ces locaux. 11. Il résulte de ce qui précède que la société Nantes Saint-Jacques Invest Hôtel n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, ses conclusions relatives aux frais liés au litige doivent être rejetées. D E C I D E : Article 1er : La requête de la société Nantes Saint-Jacques Invest Hôtel est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SAS Société Nantes Saint-Jacques Invest Hôtel et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique. Délibéré après l'audience du 30 mars 2023, à laquelle siégeaient : - Mme Perrot, présidente de chambre, - M. Geffray, président-assesseur - M. Penhoat, premier conseiller. Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 avril 2023. Le rapporteur J.E. B...La présidente I. PerrotLa greffière S. Pierodé La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 2 N° 21NT03701