Cour administrative d'appel de Lyon, 2ème chambre - formation à 3, du 19 décembre 2003, 97LY02580, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Lyon
Formation : 2EME CHAMBRE - FORMATION A 3
Type de recours : autres
Date de la décision : 2003-12-19
Numéro : 97LY02580
Président : M. CHEVALIER
Rapporteur : M. POURNY
Commissaire du gouvernement : M. BONNET
Avocat(s) : RIBES & RIBES-LOREAL

Vu la requête, enregistrée au greffe de la Cour le 27 octobre 1997, et le mémoire rectificatif, enregistré au greffe de la Cour le 15 décembre 1997, présentés pour : - la SA HOTEL DU FAUCIGNY, dont le siège social est ..., représentée par son président-directeur général en exercice, - Me Y..., administrateur judiciaire, - Me X..., représentant des créanciers, par Me Z..., avocat au barreau de Bonneville et des pays du Mont-Blanc ; La SA HOTEL DU FAUCIGNY, Me Y... et Me X... demandent à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 95550, en date du 10 septembre 1997, du magistrat délégué par le président du Tribunal administratif de Grenoble rejetant la demande de la SA(HOTEL DU FAUCIGNY en réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 1994 dans les rôles de la commune de Scionzier ; CNIJ : 19-03-01-02 2°) d'accorder à la SA HOTEL DU FAUCIGNY la réduction demandée correspondant à une valeur locative cadastrale de l'immeuble concerné de 25(francs au m2 ; ---------------------------------------------------------------------------------------------------- Vu le jugement attaqué ; Vu le mémoire en défense, enregistré au greffe le 23 janvier 2001 présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie qui conclut au rejet de la requête ; il soutient que la SA HOTEL DU FAUCIGNY ne peut pas être regardée comme apportant la preuve de différences d'environnement et de clientèle entre l'hôtel du Faucigny et l'hôtel Le(Bargy telles qu'elles justifieraient une réduction de la valeur locative de l'hôtel du Faucigny ; que la société requérante n'apporte aucun élément de comparaison permettant de retenir une valeur locative de 25 francs au m² ; que la commission communale des impôts directs a entériné l'évaluation effectuée par l'administration fiscale ; Vu le mémoire, enregistré au greffe le 5 mars 2001, présenté pour la SA HOTEL DU FAUCIGNY, et Me Y... qui concluent aux mêmes fins que sa requête par les mêmes moyens ; Vu le mémoire, enregistré au greffe le 2 juillet 2001, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie qui conclut aux mêmes fins que précédemment par les mêmes moyens ; Vu l'ordonnance en date du 3 juin 2002, par laquelle le président de la 2ème chambre de la Cour a prononcé la clôture de l'instruction au 8 juillet 2002 ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ; Vu l'ordonnance n° 2000-916 du 19 septembre 2000 portant adaptation de la valeur en euros de certains montants exprimés en francs dans les textes législatifs, ensemble le décret n°(2001-373 du 27 avril 2001 ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 20 novembre 2003 : - le rapport de M. POURNY, premier conseiller ; - et les conclusions de M. BONNET, commissaire du gouvernement ; Considérant que la SA HOTEL DU FAUCIGNY occupe, dans le cadre d'un bail à construction, un immeuble à usage d'hôtel sur le territoire de la commune de Scionzier en Haute-Savoie ; que la valeur locative de cet immeuble a été fixée à 42 francs le m² pondéré, sur le fondement des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par comparaison avec celle de l'hôtel Le Bargy, situé sur le territoire de la commune de Cluses ; que la SA HOTEL DU FAUCIGNY, Me Y... et Me(CHATEL-LOUROZ contestent cette évaluation en faisant valoir que les différences de situation et d'aménagement entre ces deux hôtels justifient que la valeur locative de l'hôtel du Faucigny soit fixée à 25 francs le m²( ; Sur la méthode de détermination de la valeur locative : Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2°(a)(Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. - Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : - Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble-type était loué normalement à cette date ; - Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ; qu'aux termes de l'article 324(Z de l'annexe(III au code général des impôts : I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. - II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. - Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. et qu'aux termes de l'article 324(AA de l'annexe III au même code : La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ; Considérant qu'il résulte des dispositions précitées de l'article 1498 que la valeur locative des immeubles commerciaux achevés postérieurement à la date de référence de la dernière révision générale des évaluations foncières, fixée au 1er janvier 1970 par l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts, doit être déterminée, à cette date, au moyen des méthodes et dans les conditions indiquées par les seules dispositions des 2° et 3° de cet article pour être ensuite actualisée selon les modalités prévues par les articles 1516 et suivants du code général des impôts ; qu'il est constant que l'hôtel du Faucigny a été construit après 1970 ; que, dès lors, la méthode prévue au 1° de l'article 1498 précité ne pouvant être appliquée, il appartenait à l'administration de déterminer cette valeur locative par voie de comparaison, comme elle l'a d'ailleurs fait, ou, à défaut, par voie d'évaluation directe ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'hôtel du Faucigny, seul hôtel de la commune de Scionzier, a été construit et aménagé en vue d'une exploitation hôtelière ; que cette conception et cet aménagement le rendant peu propice à une autre affectation, lui conférait un caractère particulier au sens des dispositions précitées du 2° de l'article 1498 ; que, par suite, ces dispositions ne faisaient pas obstacle à ce que l'administration recherchât un terme de comparaison en dehors du territoire de la commune de Scionzier ; qu'en l'absence au dossier de tous les éléments permettant à la Cour d'apprécier si la valeur locative de l'hôtel du Faucigny pouvait être déterminée par comparaison avec celle de l'hôtel Le Bargy, dont aucune des parties n'allègue d'ailleurs qu'il avait la qualité d'immeuble type prévu par les dispositions de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts, il y a lieu d'ordonner une expertise en vue de rechercher, à la suite des propositions des parties, un immeuble-type inscrit à un procès verbal de révision dans une commune présentant une situation économique analogue à celle de la commune de Scionzier, et de recueillir tous les éléments nécessaires permettant à la Cour de déterminer, si elle en éprouve le besoin, la valeur locative de l'hôtel du Faucigny par voie d'appréciation directe en application des dispositions précitées du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; DÉCIDE : Article 1er : Il sera, avant de statuer sur la requête de la SA HOTEL DU FAUCIGNY, Me(Y..., Me(CHATEL-LOUROZ, procédé à une expertise en vue de recueillir tous les éléments permettant à la Cour d'apprécier, au cas où à la fois la situation économique des communes de Scionzier et de Cluses serait analogue et l'hôtel Le Bargy serait inscrit au procès-verbal de révision de la commune de Cluses, si ce dernier était susceptible d'être utilisé comme terme de comparaison afin de déterminer la valeur locative de l'hôtel du Faucigny, de rechercher, dans le cas contraire, sur proposition des parties au litige, un autre immeuble régulièrement inscrit à un procès verbal de révision dans une commune présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune de Scionzier et susceptible de servir de terme de comparaison, de recueillir enfin les éléments permettant à la Cour de procéder, si elle en éprouve le besoin, à la détermination de la valeur locative de l'hôtel du Faucigny par voie d'appréciation directe. Article 2 : L'expert sera désigné par le président de la Cour. Il accomplira sa mission dans les conditions prévues par les articles R. 621-2 à R. 621-4 du code de justice administrative. Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance. N° 97LY02580 - 5 -