Cour administrative d'appel de Nancy, 2ème chambre - formation à 3, du 4 août 2006, 03NC00709, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Nancy
Formation : 2EME CHAMBRE - FORMATION A 3
Type de recours : autres
Date de la décision : 2006-08-04
Numéro : 03NC00709
Président : Mme FELMY
Rapporteur : M. Pierre  MONTSEC
Commissaire du gouvernement : Mme ROUSSELLE
Avocat(s) : SCP BRANGET PERRIGUEY TOURNIER BELLARD MAYER ; SCP BRANGET PERRIGUEY TOURNIER BELLARD MAYER ; SCP BRANGET PERRIGUEY TOURNIER BELLARD MAYER

Vu la requête, enregistrée au greffe de la Cour le 18 juillet 2003, complétée par des mémoires enregistrés les 24 octobre 2005 et 15 juin 2006, présentée pour M. X... X, élisant domicile ..., par la SCP Branget Perriguey Tournier Bellard Mayer, avocats ; M. X demande à la Cour : 1°) de réformer le jugement n° 0001267 en date du 15 mai 2003 par lequel le Tribunal administratif de Besançon ne lui a accordé qu'une décharge partielle de la cotisation supplémentaire à l'impôt sur le revenu et du supplément de contribution sociale généralisée auxquels il a été assujetti au titre de l'année 1995 ; 2°) de prononcer la décharge de la cotisation d'impôt sur le revenu et du supplément de contribution sociale généralisée restant à sa charge ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 7611 du code de justice administrative ; Il soutient que : - la méthode de détermination de la valeur des constructions réalisées en cours de bail par la société locataire est arbitraire et prend en compte de simples agencements et matériels ; - l'administration n'apporte pas la preuve qui lui incombe de la valeur réelle des biens en cause ; - la méthode de calcul est erronée en ce qui concerne la consistance des biens et la valeur locative de référence ; - ne peuvent être pris en compte que les constructions réalisées et financées par la société locataire, à condition qu'elles aient apporté un supplément de valeur aux immeubles ; - c'est à tort que le tribunal administratif a considéré qu'une surface de 600 m2 avait été ajoutée en cours de bail à l'ensemble immobilier, alors que seul un hangar de 450 m2 a été construit par la société locataire, en 1975, et que l'administration n'établit pas la construction d'un hangar supplémentaire de 150 m2 ; - les constructions et aménagements réalisés, spécifiques à l'activité de la société, n'ont apporté aucune plus-value à l'ensemble immobilier et il n'en a lui-même tiré aucun avantage ; - il convient d'exclure de l'évaluation les chambres froides réalisées en panneaux modulaires démontables et qui ne sont pas indissociables des bâtiments, la chaudière qui est un élément des outils de fabrication et est restée la propriété de la société, les aménagements d'une conserverie réalisée en 1980, spécifiques à l'activité de l'entreprise, et un hangar de 338 m2 édifié en 1979 et financé personnellement par M. et Mme Y, propriétaires ; - la vétusté n'a pas été prise en compte ; - la valeur retenue est différente de celle fixée par l'administration fiscale lors du redressement des droits de succession de Mme Y, notifié en 1994 ; Vu le jugement attaqué ; Vu les mémoires en défense, enregistrés les 25 février 2004 et 23 janvier 2006, présentés par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, tendant au rejet de la requête, par le motif qu'aucun des moyens présentés par M. X... X n'est fondé ; Vu le mémoire, enregistré le 21 juin 2006, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts ; Vu le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 29 juin 2006 : - le rapport de M. Montsec, président, - et les conclusions de Mme Rousselle, commissaire du gouvernement ; Considérant que M. X... X et son frère, M. Y... X, sont propriétaires en indivision, pour la moitié chacun, d'un ensemble immobilier à usage industriel situé à Marnay (Haute Saône), dont ils ont hérité de leurs grands-parents, M. et Mme Z... Y ; que cet ensemble immobilier avait été loué par ces derniers, pour 20 ans, par bail emphytéotique passé le 26 décembre 1975, à la S.A.R.L. Etablissements Roger Y Conserverie de la vallée de l'Ognon, qui y exerçait une activité de conserverie alimentaire ; que ce bail est parvenu à échéance le 31 décembre 1995 ; que, dans le cadre d'un contrôle sur pièces, l'administration fiscale a constaté que ladite S.A.R.L. avait, en cours de bail, ajouté à cet ensemble immobilier des constructions qui sont revenues en pleine propriété à M. X... X et son frère à l'expiration du bail, et a procédé en conséquence au redressement de leurs revenus fonciers de l'année 1995, pour un montant de 267 000 F (40 717,61 euros) chacun ; que M. X... X fait régulièrement appel du jugement en date du 15 mai 2003, par lequel le Tribunal administratif de Besançon ne lui a accordé qu'une décharge partielle de la cotisation supplémentaire à l'impôt sur le revenu et du supplément de contribution sociale généralisée auxquels il a été ainsi assujetti au titre de l'année 1995 ; Sur le bien-fondé des redressements : Considérant que l'attribution gratuite au propriétaire, à la fin d'un bail emphytéotique, des aménagements ou constructions effectuées en cours de bail par le preneur constitue, dans les conditions où elle est intervenue en l'espèce, un complément de loyer ; que le montant de cet avantage est, pour le propriétaire, un revenu foncier imposable au titre de l'année au cours de laquelle intervient la fin du bail et où il acquiert la propriété de ces aménagements ou constructions ; Considérant que, si l'administration a appliqué successivement trois méthodes pour évaluer la valeur des immeubles édifiés en cours de bail par la société locataire, elle n'a retenu que la plus favorable au contribuable ; que cette méthode a consisté à reconstituer, à partir du nouveau loyer annuel fixé en 1996 à 240 000 F dans le cadre d'un nouveau bail pour l'ensemble immobilier dont s'agit et sur la base d'un taux d'actualisation, en lui-même non utilement contesté, de 15 %, la valeur des constructions édifiées en cours de bail, au prorata des surfaces auxquelles elles correspondent, soit 600 m2 sur un total de 1 480 m2, lui-même rectifié à 1 700 m2 par les premiers juges ; que, si M. X soutient que cette méthode est en elle-même arbitraire, il ne l'établit pas ; qu'eu égard à la seule méthode dont l'administration a retenu les résultats, M. X ne peut utilement faire valoir des critiques qui ne visent que des éléments de calcul relatifs aux autres méthodes d'évaluation que l'administration avait mises en oeuvre ; Considérant que le requérant, qui admet la construction en cours de bail d'un bâtiment industriel de 450 m2, conteste les 150 m2 également retenus par l'administration comme ayant été ajoutés en cours de bail ; que, cependant, il reconnaît qu'un nouveau bâtiment a été édifié en 1978, pour une surface de 338 m2, seulement compensée par la destruction d'un bâtiment de 64 m2 ; que, s'il soutient que cette extension réalisée en 1978 a été financée exclusivement par M. et Mme Y, alors propriétaires, il ne l'établit pas ; que, dans ces conditions, le requérant ne conteste pas utilement l'évaluation à 600 m2 de la surface des constructions édifiées en cours de bail ; qu'il ne conteste plus par ailleurs la surface totale de l'ensemble immobilier fixée en dernier lieu à 1 700 m2 ; Considérant que M. X... X n'établit pas davantage que les constructions et aménagements réalisés par la société n'auraient apporté aucune plus-value à l'ensemble immobilier en raison de leur adaptation spécifique aux activités de la société ; qu'enfin, compte tenu de la méthode mise en oeuvre, fondée non sur le coût de réalisation des constructions en cause mais sur leur valeur locative au moment où le bail s'est achevé, M. X ne peut se plaindre de ce qu'aucun abattement pour vétusté n'ait été appliqué par l'administration ; Considérant toutefois qu'il résulte de l'instruction que la méthode d'évaluation des biens en cause, telle que mise en oeuvre par l'administration, aboutit à fixer à 1 023,33 F la valeur au m2 des constructions ainsi édifiées en cours de bail par la S.A.R.L. locataire, alors que, s'agissant des mêmes biens, l'administration avait retenu un prix au m2 de 235,90 F lors du redressement des droits de succession à l'occasion du décès de Mme Y en 1992, soit peu d'années avant la fin du bail emphytéotique en litige ; que l'administration, à laquelle il incombe d'apporter la preuve du bien-fondé de l'évaluation des biens en cause, ne conteste pas que la nature et la surface des bâtiments concernés n'avaient pas changé depuis cette date et ne démontre pas que le marché locatif de l'immobilier industriel aurait entre-temps évolué de manière significative dans le secteur ; qu'elle ne peut ainsi être regardée comme établissant que la valeur des biens dont s'agit devrait être fixée à plus de 1 000 F le m2 ; que, dans ces conditions, M. X... X est fondé à demander à titre subsidiaire que la valeur susmentionnée de 235,90 F au m2 soit appliquée à la surface de 600 m2 ; que le complément de loyer imposable ressort donc à la somme de 141 540 F, dont la moitié, soit 70 770 F, est imposable entre les mains de M. X... X ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. X... X est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué en date du 15 mai 2003, le Tribunal administratif de Besançon n'a ramené le complément de ses revenus fonciers imposable à l'impôt sur le revenu et à la contribution sociale généralisée au titre de l'année 1995 que de 267 090 F à 206 613 F et à demander que cette base soit ramenée à la somme de 70 770 F, soit 10 788,82 euros ; Sur les conclusions tendant au paiement des frais exposés et non compris dans les dépens : Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 500 euros, à payer à M. X... X au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ; DÉCIDE : Article 1er : La base imposable au titre de revenus fonciers de M. X... X au titre de l'année 1995 est ramenée à 10 788,82 euros (70 770 F). Article 2 : M. X... X est déchargé de la différence entre les droits et pénalités en matière d'impôt sur le revenu et de contribution sociale généralisée auxquels il a été assujetti au titre de l'année 1995, dans la catégorie des revenus fonciers, et ceux qui résultent de la réduction de base décidée à l'article 1er ci-dessus. Article 3 : Le jugement du Tribunal administratif de Besançon en date du 15 mai 2003 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. Article 4 : L'Etat versera à M. X... X une somme de 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête de M. X... X est rejeté. Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à M. X... X et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie. 4 N° 03NC00709