Cour Administrative d'Appel de Bordeaux, 3ème chambre (formation à 3), 27/05/2008, 06BX02246, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour Administrative d'Appel de Bordeaux
Formation : 3ème chambre (formation à 3)
Type de recours : contentieux fiscal
Date de la décision : 2008-05-27
Numéro : 06BX02246
Président : Mme FLECHER-BOURJOL
Rapporteur : Mme Elisabeth  JAYAT
Commissaire du gouvernement : M. VIE
Avocat(s) : SCP DELPEYROUX & ASSOCIES

Vu la requête, enregistrée le 27 octobre 2006, présentée pour la SA HOTEL DU SUD, dont le siège est sis Immeuble Gamm Vert Petit Manoir à Le Lamentin (97261), représentée par son président directeur général en exercice, par la SCP Delpeyroux et associés ; La SA HOTEL DU SUD demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0300026 du 28 septembre 2006 par lequel le Tribunal administratif de Fort-de-France a rejeté sa demande tendant à la décharge du supplément d'impôt sur les sociétés auquel elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 1994 ; 2°) de prononcer la décharge de l'imposition contestée ou, subsidiairement, de désigner un expert aux fins de déterminer la valeur de terrains qu'elle a cédés ; 3°) de condamner l'Etat à lui verser une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; ............................................................................................................. Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 15 avril 2008 : - le rapport de Mme Jayat, premier conseiller, - et les conclusions de M. Vié, commissaire du gouvernement ; Considérant que, par acte du 24 mai 1994, la SA HÔTEL DU SUD a vendu à la SCI Résidence du Sud quatre parcelles de terrain sises à Sainte Luce ; qu'après vérification de la comptabilité de la SA HÔTEL DU SUD, l'administration a estimé que les biens avaient été vendus pour un prix inférieur à leur valeur vénale réelle et que cette vente relevait, par suite, d'un acte anormal de gestion ; qu'elle a réintégré dans le résultat de la SA HÔTEL DU SUD le montant de la différence entre le prix considéré comme normal et le prix de vente des parcelles ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que, par deux opérations intervenues en 1991, la SA HÔTEL DU SUD a acquis, d'une part, un terrain composé des parcelles K 480, K 428 et K 472, de 31 181 m², pour le prix de 4 184 950 F, soit un prix moyen au m² de 134, 21 F et, d'autre part, un terrain composé des parcelles K 481, K 484 et K 431, de 36 233 m², pour le prix de 2 513 380 F, soit un prix moyen au m² de 69, 38 F ; qu'elle a conservé les parcelles K 480 et K 481 pour y édifier un hôtel et a revendu trois ans plus tard les quatre autres parcelles, soit une superficie totale de 51 856 m², à la SCI Résidence du Sud pour le prix total de 2 899 238 F ; que, pour estimer la valeur vénale des quatre parcelles ainsi vendues en 1994, l'administration a appliqué aux parcelles K 428 et K 472, devenue K 820, le prix moyen d'acquisition de 134, 21 F et aux parcelles K 484 et K 431, le prix moyen d'acquisition de 69, 38 F, obtenant ainsi un prix estimé normal de 5 114 921 F ; Considérant cependant, que la SA HÔTEL DU SUD soutient que les parcelles K 484 et K 431, situées en zone ND, étaient inconstructibles et, par suite, dépourvues de toute valeur vénale, que les parcelles K 428 et K 472, situées non sur le littoral mais de l'autre côté de la voie bordant le littoral, avaient une valeur vénale bien inférieure à celle de la parcelle K 480 acquise par le même acte, qu'enfin les parcelles K 480 et K 481, qu'elle a acquises en 1991 et conservées, et qui sont toutes deux constructibles présentent du fait de leur proximité immédiate du littoral une situation susceptible de leur conférer une valeur supérieure à celle des quatre autres parcelles et que cette situation favorable expliquerait, nonobstant la circonstance que les deux actes d'acquisition conclus en 1991, mentionnent un prix global et non un prix distinct par parcelle, le prix moyen au m² atteint par les deux lots et sur lequel l'administration s'est fondée pour démontrer que le prix de revente des autres parcelles serait anormalement bas ; que la seule circonstance invoquée en défense que la société requérante s'était engagée à construire les terrains lorsqu'elle les a acquis en 1991, ne suffit pas à conférer à l'ensemble des parcelles la nature de terrains à bâtir au regard des règles d'urbanisme en vigueur et, par suite, à leur attacher la valeur vénale de terrains constructibles ; qu'en se référant, pour évaluer les quatre parcelles vendues en 1994, au seul prix moyen de l'ensemble des parcelles acquises par la société en 1991, sans tenir compte des différences substantielles existant ente la consistance des biens acquis et celle des biens revendus, le service ne peut être, en l'espèce, regardé comme établissant la sous-estimation des terrains vendus en 1994 ; que, par suite, et alors même que la SCI Résidence du Sud fait partie du même groupe que la SA HOTEL DU SUD et a les mêmes associés, l'administration n'apporte pas la preuve qui lui incombe de l'existence d'un acte anormal de gestion ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SA HÔTEL DU SUD est fondée à soutenir que c'est à tort que le Tribunal administratif de Fort-de-France a rejeté sa demande tendant à la décharge du supplément d'impôt sur les sociétés auquel elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 1994 à raison de la vente immobilière consentie à la SCI Résidence du Sud le 24 mai 1994 ; Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 300 euros au titre des frais d'instance exposés par la SA HÔTEL DU SUD et non compris dans les dépens ; D E C I D E : Article 1er : Le jugement du Tribunal administratif de Fort-de-France du 28 septembre 2006 est annulé. Article 2 : La SA HÔTEL DU SUD est déchargée du supplément d'impôt sur les sociétés auquel elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 1994 à raison de la vente immobilière du 24 mai 1994 à la SCI Résidence du Sud. Article 3 : L'Etat versera à la SA HÔTEL DU SUD la somme de 1 300 euros en application de l'article L 761-1 du code de justice administrative. N°06BX02246 2