CAA de DOUAI, 1re chambre - formation à 3 (quater), 12/07/2018, 17DA01691, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de DOUAI
Formation : 1re chambre - formation à 3 (quater)
Type de recours : excès de pouvoir
Date de la décision : 2018-07-12
Numéro : 17DA01691
Président : M. Yeznikian
Rapporteur : M. Michel  Richard
Commissaire du gouvernement : Mme Fort-Besnard
Avocat(s) : WILHELM & ASSOCIES

Vu la procédure suivante : Procédure devant la cour : Par une requête, enregistrée le 21 août 2017 et des mémoires, enregistrés le 13 octobre 2017 et les 27 février, 30 mai 2018 et 23 juin 2018 , la SAS Cora, représentée par la SELARL Létang avocats, demande à la cour : 1°) d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 21 juin 2017 par lequel le maire de la commune de Grande-Synthe a délivré un permis de construire à la société Immochan France en vue de l'extension d'un ensemble commercial " Flandre Littoral " à Grande-Synthe ; 2°) de mettre à la charge de la commune de Grande-Synthe la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. ....................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code de commerce ; - le code de l'urbanisme ; - la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ; - la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 ; - le décret n° 2015-165 du 12 février 2015 ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Michel Richard, président-assesseur, - les conclusions de Mme Amélie Fort-Besnard, rapporteur public, - et les observations de Me E...B..., représentant la SAS Cora, de Me G...A..., représentant la commune de Grande-Synthe, de Me C...F..., représentant la Fédération des groupements commerciaux des Flandres et du Littoral, de Me I..., représentant la SARL Liaki, et de Me D...H..., représentant la société Immochan France. Une note en délibéré présentée par la société Immochan France a été enregistrée le 5 juillet 2018. Une note en délibéré présentée par la SAS Cora a été enregistrée le 9 juillet 2018. Considérant ce qui suit : 1. La société Immochan France a déposé une demande d'autorisation d'exploitation commerciale le 22 janvier 2014 portant sur l'extension de la surface de vente de 27 255 m² de son ensemble commercial situé sur le territoire de la commune de Grande-Synthe à proximité de la zone du Puythouck. Sur les recours administratifs préalables obligatoires présentés par la société SAS Cora, la Fédération des groupements commerciaux des Flandres et du Littoral et la SARL Liaki formés contre l'autorisation du 20 février 2014 de la commission départementale d'aménagement commercial (CDAC) du Nord, la Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC) a refusé d'autoriser le projet par une décision du 3 juillet 2014 qui a fait l'objet d'un recours devant la cour administrative d'appel de Douai. Par un arrêt n°14DA01659 du 26 novembre 2015, celle-ci a annulé cette décision et enjoint à la CNAC de statuer à nouveau sur le projet de la société Immochan France. A la suite d'une " actualisation " de son dossier par la société Immochan France, la CNAC s'est prononcée favorablement par un acte du 6 avril 2016. Le 23 décembre 2016, la société Immochan France a déposé une demande de permis de construire en vue de la création de l'ensemble commercial. Par un arrêté du 21 juin 2017, dont la société SAS Cora demande, par la présente requête, l'annulation pour excès de pouvoir devant la cour, le maire de Grande-Synthe lui a accordé le permis de construire sollicité. Sur les interventions de la Fédération des groupements commerciaux des Flandres et du Littoral et de la SARL Liaki : 2. La Fédération des groupements commerciaux des Flandres et du Littoral, dont les statuts lui confèrent comme objet social de défendre les intérêts de commerçants situés dans la zone de chalandise du projet ainsi que la SARL Liaki, qui exerce son activité au sein de la zone de chalandise du projet de la société Immochan France, outre la circonstance qu'elles ont exercé un recours devant la CNAC contre l'autorisation initiale de la CDAC, justifient d'un intérêt suffisamment direct à l'annulation de l'arrêté en litige. Leur intervention au soutien des conclusions de la SAS Cora doit, dès lors, être admise. Sur les fins de non-recevoir opposées à la requête : En ce qui concerne l'acte attaqué : 3. Aux termes des deux premiers alinéas de l'article L. 425-4 du code de l'urbanisme, dans leur rédaction issue de l'article 39 de la loi du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises : " Lorsque le projet est soumis à autorisation d'exploitation commerciale au sens de l'article L. 752-1 du code de commerce, le permis de construire tient lieu d'autorisation dès lors que la demande de permis a fait l'objet d'un avis favorable de la commission départementale d'aménagement commercial ou, le cas échéant, de la Commission nationale d'aménagement commercial. (...) / A peine d'irrecevabilité, la saisine de la commission nationale par les personnes mentionnées à l'article L. 752-17 du même code est un préalable obligatoire au recours contentieux dirigé contre la décision de l'autorité administrative compétente pour délivrer le permis de construire ". L'article L. 600-1-4 du code de l'urbanisme dans sa rédaction issue de l'article 40 de cette même loi, dispose que : " Lorsqu'il est saisi par une personne mentionnée à l'article L. 752-17 du code de commerce d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis de construire mentionné à l'article L. 425-4 du présent code, le juge administratif ne peut être saisi de conclusions tendant à l'annulation de ce permis qu'en tant qu'il tient lieu d'autorisation d'exploitation commerciale ". En application de l'article 6 du décret du 12 février 2015 relatif à l'aménagement commercial, ces dispositions sont entrées en vigueur le 15 février 2015. Enfin, le II de l'article 36 de la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques a ajouté à l'article 39 de la loi du 18 juin 2014 un III aux termes duquel : " Pour tout projet nécessitant un permis de construire, l'autorisation d'exploitation commerciale, en cours de validité, dont la demande a été déposée avant le 15 février 2015 vaut avis favorable des commissions d'aménagement commercial ". 4. Il ressort des pièces du dossier que l'autorisation d'exploitation commerciale a été initialement accordée à la société Immochan France par la commission départementale d'aménagement commercial du Nord avant l'entrée en vigueur, le 15 février 2015, de la loi du 18 juin 2014 citée au point précédent. Le refus d'autorisation, intervenu sur la base de plusieurs recours administratifs préalables obligatoires, qui avait été prononcé par la Commission nationale d'aménagement commercial le 3 juillet 2014, était également antérieur à cette entrée en vigueur. Par son arrêt du 26 novembre 2015, intervenu postérieurement à cette entrée en vigueur, la cour administrative d'appel, après avoir annulé le refus de la CNAC, a enjoint à cette autorité administrative de se prononcer à nouveau sur les recours dont elle restait saisie et qui étaient dirigés contre l'autorisation délivrée initialement par la CDAC du Nord. L'autorisation que la CNAC a ensuite délivrée, le 6 avril 2016, nécessairement après l'entrée en vigueur de la loi précitée, doit être regardée comme valant avis favorable des commissions d'aménagement commercial pour l'obtention du permis de construire, au sens et pour l'application du III de l'article 39 de la loi du 18 juin 2014 cité au point 3. La société Immochan France a d'ailleurs déposé ultérieurement un dossier de permis de construire, lequel a été accordé par le maire de Grande-Synthe le 21 juin 2017 et fait l'objet du présent recours. Ainsi, et en application des dispositions combinées citées au point 3, les professionnels mentionnés au I de l'article L. 752-17 du code de commerce, qui entendent contester l'autorisation délivrée par les commissions d'aménagement commercial, et valant avis favorable au sens et pour l'application du III de l'article 39 de la loi du 18 juin 2014, sont seulement recevables désormais à saisir la juridiction administrative du recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis de construire en tant qu'il tient lieu d'autorisation d'exploitation commerciale et qui a été délivré sur le fondement de cette autorisation. 5. Il suit de ce qui a été dit au point précédent que la SAS Cora est recevable à demander l'annulation du permis de construire en litige en tant qu'il tient lieu d'autorisation d'exploitation commerciale. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la commune de Grande-Synthe tirée de ce que le nouveau régime de permis valant autorisation d'exploitation commerciale institué par la loi du 18 juin 2014 ferait obstacle à ce que les décisions des commissions d'aménagement commercial puissent être contestées dans le cadre des recours introduit à l'encontre du permis valant autorisation d'exploitation commerciale doit être écartée. En ce qui concerne la tardiveté du recours administratif préalable obligatoire de la SAS Cora : 6. Aux termes de l'article R. 752-48 du code du commerce applicable à la date de saisine de la CNAC : " Le délai de recours d'un mois prévu à l'article L. 752-17 court : (...) / d) Pour toute autre personne ayant intérêt à agir : (...) / - si le recours est exercé contre une décision d'autorisation, à compter de la plus tardive des mesures de publicité prévues aux articles R. 752-25 et R. 752-26 ". 7. Il résulte de ces dispositions, ainsi que de celles de l'article 16 de la loi du 12 avril 2000 alors applicable et qui ont été rédigées à droit constant, que le délai du recours préalable obligatoire, apprécié à la date d'envoi du recours, était d'un mois à compter de la plus tardive des dates correspondant à l'affichage de la décision de la commission départementale d'aménagement commercial à la porte de la mairie de la commune d'implantation ou à l'insertion d'un extrait de cette décision dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département. 8. Il ressort des pièces du dossier que la SAS Cora a envoyé son recours administratif devant la CNAC le 4 avril 2014, soit dans le délai d'un mois prévu à l'article L. 752-17 du code du commerce courant à compter du 5 mars 2014, correspondant à la date de l'insertion de l'extrait de la décision de la commission départementale d'aménagement commercial du Nord dans l'édition du Phare Dunkerquois. Par suite, le moyen opposé par la commune de Grande-Synthe tiré de la forclusion du recours administratif préalable obligatoire exercé par la SAS Cora, à supposer d'ailleurs qu'il s'agisse d'une fin de non-recevoir à l'encontre du permis de construire, doit être, en tout état de cause, écarté. Sur la légalité de l'arrêté du 21 juin 2017 : En ce qui concerne la compatibilité du projet avec le schéma de cohérence territoriale Flandres Dunkerque : 9. Il appartient aux commissions d'aménagement commercial non de vérifier la conformité des projets d'exploitation commerciale qui leur sont soumis aux énonciations des schémas de cohérence territoriale, mais d'apprécier la compatibilité de ces projets avec les orientations générales et les objectifs qu'ils définissent. 10. Il ressort des pièces du dossier que le projet de la société Immochan France doit être implanté sur le territoire de la commune de Grande-Synthe, en périphérie ouest de l'agglomération dunkerquoise, sur un terrain limitrophe du site naturel dit du Puythouck d'une superficie globale de 130 hectares et sur le côté ouest de l'ensemble commercial Flandre Littoral d'une superficie d'environ 38 000 m², accueillant notamment un hypermarché Auchan. Le document d'orientations générales (DOG) du schéma de cohérence territoriale (SCoT) de la région Flandre-Dunkerque, et en particulier le graphique VI.A, identifie cet espace commercial comme l'un des quatre " pôles commerciaux structurants " du territoire, lesquels sont distincts des " pôles structurants " relevant des " zones d'activités économiques " mentionnées à la partie VI. C du DOG. Le terrain d'assiette du projet en litige s'inscrit dans une emprise foncière d'une surface totale de 130 783 m² qui correspond pour l'essentiel aux anciens terrains et équipements sportifs communaux comprenant notamment un vélodrome et divers terrains de sports. Ce terrain a été vendu par la commune de Grande-Synthe à la société Immochan France. 11. Il ressort des pièces du dossier qu'historiquement, le site naturel du Puythouck qui comprend notamment un plan d'eau de 28 ha et un ensemble boisé de 50 ha a été conçu comme un parc comprenant également les terrains et équipements sportifs mentionnés au point précédent, dont la cession par la commune est contemporaine de l'élaboration du SCoT. Ce document d'urbanisme continue d'ailleurs de s'y référer, dans sa partie littérale ou dans les graphiques figurant au DOG, comme une partie du Puythouck. 12. Le titre III du DOG du SCoT consacré aux " grands équilibres entre les espaces urbains ou à urbaniser et les espaces naturels, agricoles ou forestiers " retient qu'" un équilibre doit être maintenu " entre les " fonctions naturelles " et " les aménagements nécessaires au développement urbain et économique recherché à travers l'application du SCoT ". Parmi les priorités, le titre III favorise le maintien et la création des corridors écologiques et vise particulièrement la coupure passant par le Prédembourg et le Puythouck. Il " prescrit " également la réalisation d'une trame verte à l'échelle de l'agglomération et indique que " les terrains sur lesquels s'appuie cette trame verte ont vocation à être aménagés sous forme d'espaces verts comprenant, pour certains d'entre eux, des équipements et installations réservées aux loisirs (cf. titre VI, § D du DOG) ". La partie III.3 indique encore que " de par sa nature, la trame verte participera à l'extension et l'enrichissement des corridors biologiques cités ci-dessus ". Cette même partie identifie comme compris dans la trame verte, les grands espaces verts dont " les zones du Prédembourg et du Puythouck (Grande-Synthe) ", ce que confirme le graphique III.3 intitulé " trame verte d'agglomération ". La partie VI. D du DOG consacrée aux " activités touristiques et de loisirs " prévoit que la " trame verte d'agglomération contribue à la recherche d'un équilibre entre, d'une part, le développement économique et urbain et, d'autre part, la préservation des milieux naturels (...) à l'échelle du littoral dunkerquois (cf. titre III) ". Elle indique ainsi que " les espaces de la trame verte ayant une vocation clairement orientée vers les activités de loisirs, et éventuellement de tourisme, sont les suivants : (...) la zone du Puythouck (Ouest de Grande-Synthe) ". 13. Il résulte des points 11 et 12 que l'emprise foncière servant de terrain d'assiette au projet d'extension commerciale, appartient à l'ensemble du site du Puythouck et participe aux orientations définies de manière prioritaire pour le maintien et le développement de la trame verte d'agglomération destinée notamment à l'aménagement d'espaces verts, à l'extension et à l'enrichissement des corridors écologiques, tout en permettant l'implantation d'activités de loisirs voire de tourisme. 14. La partie VI. A du DOG consacrée au commerce et à l'artisanat privilégie une implantation de ces activités " au plus près des centres-villes " mais prévoit également que " les équipements commerciaux dont les caractéristiques ne permettent pas une implantation assurant une bonne mixité avec l'habitat ou une bonne intégration urbaine, participeront en priorité au confortement des pôles commerciaux structurants existants à Dunkerque, Coudekerque-Branche, Grande-Synthe et Saint-Pol-sur-Mer. En effet, le SCoT ne prévoit pas la création de nouveaux pôles commerciaux de cette nature ". Ainsi qu'il a été dit au point 10, le centre commercial Auchan existant à Grande-Synthe est au nombre de ces " pôles commerciaux structurants ". 15. Cette orientation liée au confortement possible des " pôles commerciaux structurants " est à mettre en perspective, dans un esprit de recherche d'un équilibre entre les fonctions naturelles et l'aménagement urbain et économique, avec l'objectif également structurant de réalisation d'une trame verte d'agglomération sur les terrains identifiés comme prioritaires pour sa réalisation. 16. Ainsi, il ne ressort pas de la lecture du DOG du SCoT que le développement de la zone commerciale située à proximité du site du Puythouck exclurait, par principe, notamment par l'accueil des commerces dont l'implantation est difficilement envisageable en zone urbaine, la possibilité de conforter ainsi le pôle commercial structurant de Grande-Synthe. Pour autant, un tel projet ne doit pas contrarier la vocation de la zone du Puythouck limitrophe et des terrains qui en faisaient initialement partie. L'ensemble de cette zone est ainsi destinée, de manière prioritaire, à participer à la trame verte d'agglomération pour conforter le corridor écologique qui y a été identifié tout en développant des activités de loisirs, lesquelles comprennent les activités sportives, voire des activités de tourisme. 17. Le pétitionnaire indique avoir opté pour un projet d'aménagement visant à tenir compte de la proximité du site du Puythouck ainsi que de l'objectif de développement durable énoncé à l'article L. 752-6 du code du commerce. Ainsi, il apparaît qu'il a notamment affecté environ 15 % du terrain d'assiette à des espaces verts ou non imperméabilisés, notamment pour la partie de l'ensemble commercial ouvrant sur le site naturel du Puythouck. Il a également prévu, dans la version de son dossier soumis à la CNAC en 2016, de réduire l'emprise globale du projet en le faisant passer de 130 783 m2 à 95 217 m2 ainsi que de rendre plus compact le parc de stationnement. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le projet conduit à la disparition d'anciens équipements sportifs ou de loisirs qui étaient inclus dans le site dit du Puythouck. Si ces équipements délaissés et réduits à l'état de friches, ont été détruits, le terrain d'assiette se trouvait en voie de " renaturation " lors du dépôt du projet. Il est ainsi projeté de transformer près de 64 % de l'emprise foncière de 130 783 m² en un espace sous forme de bâtiments commerciaux d'une surface vente totale de 27 255 m², venant doubler la surface de vente du site commercial existant, et de vastes parkings. Si la société Immochan France indique que le projet modifié en 2016 prévoit de réduire de 33 000 m² l'emprise foncière du projet commercial au bénéfice de prairies assurant des espaces de transition avec le reste de la zone du Puythouck, une telle orientation n'était, en tout état de cause, pas complètement certaine. En effet, le service instructeur a, pour sa part, noté dans son analyse du dossier de 2016 qu'il était prévu que cette réduction du terrain d'assiette serve à la réalisation d'un projet de constructions de 180 logements collectifs devant s'implanter entre l'arrière du bâtiment A de la galerie marchande et le lac. Une telle opération impliquerait toutefois une modification du plan local d'urbanisme existant. Ainsi, le projet vise principalement à étendre et à conforter le pôle commercial existant, par une forte artificialisation du terrain d'assiette qui était à l'origine peu anthropisé et par un important accroissement de la surface commerciale de l'ensemble du site. La surface d'emprise totale de 130 783 m² représente quelque 10 % du site du Puythouck et ne représente ainsi pas une surface marginale. En outre, ces terrains d'assiette assurent, par leur localisation, un rôle de transition avec les espaces plus urbanisés et constituent une terminaison du site naturel du Puythouck comportant des activités de loisirs. Le projet de centre commercial, par sa forme en U, même diminué des espaces dits de prairies dans sa version de 2016 qui entourent le projet de site commercial, ferme l'essentiel de cet espace et rompt sa relation au reste du site du Puythouck. Ainsi, par son ampleur et sa configuration, cette opération ne respecte pas l'équilibre recherché par le SCoT entre les fonctions naturelles et l'aménagement urbain et économique, tel que cela a été indiqué aux points 13 à 16. Dans ces conditions, et alors même que le ministère de l'écologie, du développement durable et de l'énergie dans son " avis réservé " du 15 mars 2013 a considéré que le projet était compatible avec le projet de trame verte de l'agglomération, ce projet d'extension du pôle commercial existant n'apparaît pas compatible avec l'orientation prioritaire envisagée par les auteurs du SCoT quant à l'affectation des terrains appartenant au site du Puythouck dans la trame verte d'agglomération. Par suite, la société Cora est fondée à soutenir que ce projet qui vient contrarier cette orientation n'est pas compatible avec le SCoT de la région Flandre-Dunkerque. Par conséquent, le permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale est entaché d'illégalité sur ce point. En ce qui concerne les modifications apportées au projet autorisé par la commission départementale d'aménagement commercial : 18. En vertu de l'article L. 752-15 du code du commerce, une nouvelle demande est nécessaire lorsque le projet, en cours d'instruction ou dans sa réalisation, subit des modifications substantielles, du fait du pétitionnaire, au regard de l'un des critères énoncés à l'article L. 752-6 du même code, ou dans la nature des surfaces de vente. 19. Aux termes de l'article L. 752-6 du code de commerce : " I (...). La commission départementale d'aménagement commercial prend en considération : / 1° En matière d'aménagement du territoire : / a) La localisation du projet et son intégration urbaine ; / b) La consommation économe de l'espace, notamment en termes de stationnement ; / c) L'effet sur l'animation de la vie urbaine, rurale et dans les zones de montagne et du littoral ; d) L'effet du projet sur les flux de transports et son accessibilité par les transports collectifs et les modes de déplacement les plus économes en émission de dioxyde de carbone ; / 2° En matière de développement durable : / a) La qualité environnementale du projet, notamment du point de vue de la performance énergétique, du recours le plus large qui soit aux énergies renouvelables et à l'emploi de matériaux ou procédés éco-responsables, de la gestion des eaux pluviales, de l'imperméabilisation des sols et de la préservation de l'environnement ; / b) L'insertion paysagère et architecturale du projet, notamment par l'utilisation de matériaux caractéristiques des filières de production locales ; / c) Les nuisances de toute nature que le projet est susceptible de générer au détriment de son environnement proche. Les a et b du présent 2° s'appliquent également aux bâtiments existants s'agissant des projets mentionnés au 2° de l'article L. 752-1 ; / 3° En matière de protection des consommateurs : / a) L'accessibilité, en termes, notamment, de proximité de l'offre par rapport aux lieux de vie ; / b) La contribution du projet à la revitalisation du tissu commercial, notamment par la modernisation des équipements commerciaux existants et la préservation des centres urbains ; / c) La variété de l'offre proposée par le projet, notamment par le développement de concepts novateurs et la valorisation de filières de production locales ; / d) Les risques naturels, miniers et autres auxquels peut être exposé le site d'implantation du projet, ainsi que les mesures propres à assurer la sécurité des consommateurs. / II.-A titre accessoire, la commission peut prendre en considération la contribution du projet en matière sociale ". 20. A la suite de l'injonction de réexamen contenue dans l'arrêt du 26 novembre 2015 de la cour administrative d'appel de Douai mentionné au point 1, la société pétitionnaire ne s'est pas bornée à " actualiser " son projet, notamment afin de tenir compte de l'intervention de la loi du 18 juin 2014 et du décret du 12 février 2015, mais y a introduit, en 2016, de nombreuses modifications portant sur la conception du projet et l'aménagement des espaces de circulation, de stationnement ou de ceux dédiés à la clientèle, par rapport au dossier soumis en 2014 à la commission départementale d'aménagement commercial du Nord et sur la base duquel elle avait autorisé le projet. 21. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que la surface de vente totale du projet n'a pas été modifiée, ni davantage la destination de ces surfaces. La réorganisation interne des surfaces de vente en 23 et non plus 21 cellules commerciales constitue une modification mesurée et d'ailleurs sans effet sur " la nature des surfaces de vente ". Ces modifications n'appelaient donc pas un nouvel examen par la CDAC du Nord. 22. En deuxième lieu, il ne ressort pas des pièces du dossier que les évolutions tenant à la modification des conditions de circulation interne de la clientèle et des livraisons présentent des différences telles qu'elles pourraient être qualifiées de substantielles. En outre, il n'apparaît pas, en l'espèce, que ces modifications portent atteinte au critère d) du 3°) de l'article L. 752-6 du code de commerce, concernant la sécurité des consommateurs. 23. En troisième lieu, il ne ressort pas des pièces du dossier que des modifications auraient concerné la maîtrise foncière du projet. En tout état de cause, à les supposer même établies, il n'apparaît pas qu'elles affecteraient l'un des critères de l'article L. 752-6 du code de commerce. 24. En quatrième lieu, la réorganisation du parc de stationnement de 1 074 places caractérisée notamment par la création de 310 places semi enterrées et l'implantation de nouveaux pavés béton à joints engazonnés en lieu et place d'un parc de plain-pied de 1 048 places apparaît comme ayant été rendue nécessaire par les exigences posées par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové en vue de limiter l'imperméabilisation des sols. En outre, ces modifications sont plus économes en consommation d'espace et respectent mieux le critère du b) du 1° de l'article L. 752-6 du code de commerce concernant l'objectif d'aménagement du territoire et confortent aussi l'objectif de préservation de l'environnement prévu au a) du 2°) du même article en matière de développement durable. Enfin, elles ne présentent pas par elles-mêmes une importance telle qu'elles pourraient être qualifiées de modifications substantielles au sens et pour l'application des dispositions de l'article L. 752-15 du code de commerce citées au point 18. 25. En cinquième lieu, la comparaison du projet initial autorisé par la CDAC en 2014 avec le projet ayant été autorisé par la CNAC le 6 avril 2016 révèle des changements notables qui affectent notamment le critère de l'insertion paysagère et architecturale du projet prévu au b) du 2°) de l'article L. 752-6 du code du code de commerce en matière de développement durable. Ces modifications concernent principalement le parti pris d'aménagement et d'organisation de l'ensemble commercial. Même si l'on retrouve globalement une galerie marchande organisée en forme de U autour d'un parking central, de nombreux changements ont été opérés quant à l'insertion architecturale et paysagère des bâtiments. Il ressort des pièces du dossier que le bâtiment A qui longe le lac a été redessiné pour devenir moins compact et moins large. La structure des bâtiments B et C, situés vers le parc boisé, a également été modifiée. Deux petits bâtiments G et H placés originellement sur le parking existant de l'hypermarché ont été déplacés pour venir s'implanter sur le terrain du nouvel espace commercial et leur volumétrie a été sensiblement augmentée. Ils se trouvent désormais placés devant les bâtiments B et C à l'emplacement de parkings végétalisés et forment deux bâtiments compacts. Ils viennent également camoufler en partie l'ancienne ferme Codron. En 2014, le projet soumis à la CDAC était d'ailleurs clairement et volontairement articulé autour de ce bâtiment historique et emblématique remontant aux années 30. Le projet architectural et l'insertion paysagère avaient été alors conçus par une équipe pluridisciplinaire composée d'architectes-urbanistes et de paysagistes sélectionnée sur concours, afin de prévoir notamment la préservation et la réhabilitation de cette ferme située au sein du domaine. Cette ferme avait vocation à assurer une transition douce entre l'hypermarché et la nouvelle galerie marchande dans un esprit urbain. Elle était ainsi présentée, dans le dossier de demande d'autorisation sur lequel la CDAC du Nord a statué, comme un " élément rotule au coeur du futur centre commercial élargi". A ce projet étaient également associés des jardins pédagogiques situés à l'extrémité du U. La ferme qu'il était prévu de restaurer intégralement se trouvait, en outre, mise en valeur au sein d'une place centrale dégagée. Dans le dossier présenté en 2016 et sur lequel la CNAC a statué, la ferme a été intégrée au bâtiment C plus vaste et à vocation commerciale. Sa centralité et sa fonction, au regard notamment des pièces graphiques et en dépit des affirmations du pétitionnaire, apparaissent ainsi très nettement brouillées par rapport au projet de 2014. Ces modifications concernent dès lors également les critères d'intégration et d'animation urbaines prévus aux a) et c) du 1°) de l'article L. 752-6 du code de commerce, en matière d'aménagement du territoire. La CDAC du Nord n'a pas eu davantage à connaître de la nouvelle insertion architecturale des bâtiments G et H, dont le déplacement très significatif en distance et en localisation s'accompagne d'un profond changement d'insertion, d'aspect et de volume. Ces modifications architecturales notables se sont, en outre, accompagnées d'une importante modification de l'insertion paysagère du projet. Plusieurs espaces paysagers ont été abandonnés en lien avec la réduction de l'emprise foncière qui est passée de 130 783 m2 à 95 217 m2, ce qui a conduit à une densification du projet. Au sein du terrain consacré à l'espace commercial, cette modification a conduit à une forte réduction de la surface dédiée aux espaces verts ouverts aux visiteurs qui sont passés en valeur relative de 27,4 % à 14,7 % de la surface totale des projets, et en valeur absolue de 35 949 m2 à 14 060 m2. Les jardins pédagogiques ont également été abandonnés au profit d'un simple espace engazonné. En ce qui concerne l'emprise foncière elle-même, cette évolution reste incertaine dans la mesure où, ainsi qu'il a été dit au point 17, les informations sont contradictoires concernant la destination exacte des espaces ainsi soustraits au projet d'extension commerciale. Il n'apparaît pas, en outre, que ces espaces présentés comme des " prairies " soient aménagés pour les usagers de la galerie marchande. Ces modifications affectent, dans leur ensemble, les critères du a) et du c) 1° en ce qui concerne l'intégration urbaine et du b) 2° concernant l'insertion architecturale et paysagère, de l'article L. 752-6 du code de commerce. Elles présentent, au regard de leur importance quantitative et qualitative, un caractère substantiel. Elles constituent, dès lors, une violation des dispositions de l'article L. 752-15 du code de commerce citées au point 18. Par suite, la SAS Cora est également fondée à soutenir que le permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale est pour ce motif illégal. 26. Aucun des autres moyens n'est susceptible d'entraîner, en l'état du dossier soumis à la cour, l'annulation de la décision contestée pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme. 27. Il résulte tout de ce qui précède que la société Cora est fondée à soutenir que l'arrêté du 21 juin 2017 est entaché d'illégalité en tant qu'il vaut autorisation d'exploitation commerciale. Sur la demande de sursis à statuer : 28. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, (...), estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations ". 29. La régularisation du permis en litige n'est pas susceptible d'intervenir par la délivrance du permis modificatif visé à l'article L. 600-5-1 cité au point précédent, compte tenu des motifs d'illégalité retenus et notamment de l'incompatibilité du projet avec le SCoT de la région Flandres Dunkerque. Cette incompatibilité rend, en tout état de cause, nécessaire, le cas échéant, la présentation d'un nouveau projet par la société Immochan France. Par suite, la société pétitionnaire n'est pas fondée à demander la mise en oeuvre de ces dispositions. 30. Il résulte de tout ce qui précède que la société Cora est fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 21 juin 2017 par lequel le maire de Grande-Synthe a délivré un permis de construire à la société Immochan France en tant qu'il tient lieu d'autorisation d'exploitation commerciale. Sur les frais liés au litige: 31. Il y a lieu, sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de la société Immochan France, d'une part, et de la commune de Grande-Synthe, d'autre part, le paiement de la somme de 2 000 euros, chacune, à verser à la SAS Cora. 32. Ces dispositions font, en revanche, obstacle à ce qu'il fait droit aux conclusions présentées sur le même fondement par la Fédération des groupements commerciaux des Flandres et du Littoral et par la SARL Liaki qui ont la qualité d'intervenantes ainsi qu'aux conclusions de la société Immochan France et de la commune de Grande-Synthe qui ont la qualité de partie perdante. DÉCIDE : Article 1er : Les interventions de la Fédération des groupements commerciaux des Flandres et du Littoral et de la SARL Liaki sont admises. Article 2 : L'arrêté du 21 juin 2017 est annulé en tant qu'il vaut autorisation d'exploitation commerciale délivrée à la société Immochan France. Article 3 : La société Immochan France versera à la SAS Cora une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : La commune de Grande-Synthe versera à la SAS Cora une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 5 : Les conclusions de la Fédération des groupements commerciaux des Flandres , et du Littoral, de la SARL Liaki, de la société Immochan France et de la commune de Grande-Synthe, présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, sont rejetées. Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à la SAS Cora, à la Fédération des groupements commerciaux des Flandres et du Littoral, à la SARL Liaki, à la société Immochan France et à la commune de Grande-Synthe. Copie en sera transmise pour information au préfet du Nord. N°17DA01691 2