Conseil d'État, 3ème chambre, 30/03/2022, 444837, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Conseil d'État
Formation : 3ème chambre
Type de recours : Plein contentieux
Date de la décision : 2022-03-30
Numéro : 444837
Rapporteur : Mme Cécile Isidoro
Commissaire du gouvernement : Mme Marie-Gabrielle Merloz
Avocat(s) : SCP NICOLAY, DE LANOUVELLE

Vu la procédure suivante : La société en nom collectif (SNC) Beaugrenelle Patrimoine a demandé au tribunal administratif de Paris de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2015 et 2016 pour un ensemble immobilier à usage de commerces dénommé " Centre commercial Beaugrenelle " situé dans le 15ème arrondissement de Paris. Par un jugement n° 1813277 du 23 juillet 2020, le tribunal administratif de Paris a, pour la détermination de la base de la taxe foncière sur les propriétés bâties due par la SNC Beaugrenelle Patrimoine au titre des années 2015 et 2016 à raison des locaux commerciaux de grande superficie et des parties communes situés dans le centre commercial Beaugrenelle, décidé que la valeur locative de ces locaux est diminuée d'un abattement de 20 % et que la valeur locative des parkings est déterminée par référence à un tarif de 5,21 euros par m², prononcé la décharge correspondant à cette réduction des bases d'imposition et rejeté le surplus des conclusions de la demande. Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 23 septembre et 9 décembre 2020 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la SNC Beaugrenelle Patrimoine demande au Conseil d'Etat : 1°) d'annuler ce jugement en tant qu'il lui est défavorable ; 2°) réglant l'affaire au fond, de faire entièrement droit à ses conclusions de première instance ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Vu les autres pièces du dossier ; Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de Mme Cécile Isidoro, conseillère d'Etat, - les conclusions de Mme Marie-Gabrielle Merloz, rapporteure publique ; La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, avocat de la SNC Beaugrenelle Patrimoine ; Considérant ce qui suit : 1. La société en nom collectif (SNC) Beaugrenelle Patrimoine est propriétaire du centre commercial Beaugrenelle, composé de trois îlots et comportant des locaux commerciaux, des parkings et le cinéma Pathé Beaugrenelle. Elle a demandé au tribunal administratif de Paris la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2015 et 2016 à raison de ces immeubles. Par un jugement du 23 juillet 2020, le tribunal administratif de Paris a, pour la détermination de la base de la taxe foncière sur les propriétés bâties due par la SNC Beaugrenelle Patrimoine au titre des années 2015 et 2016, diminué la valeur locative de ces locaux d'un abattement de 20 % et déterminé la valeur locative des parkings par référence à un tarif de 5,21 euros par m², prononcé la décharge correspondant à cette réduction des bases d'imposition et rejeté le surplus des conclusions de la demande. La SNC Beaugrenelle Patrimoine se pourvoit contre ce jugement en tant qu'il rejette sa demande tendant à la substitution d'un autre local-type à celui qui a été retenu par l'administration pour l'évaluation de la valeur locative du cinéma Pathé Beaugrenelle. 2. Aux termes de l'article 1415 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ". Aux termes de l'article 1498 du même code, dans sa rédaction applicable aux années d'imposition en litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / (...) / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, (...), la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision, lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / (...) ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce même code, dans sa rédaction applicable aux mêmes années : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit (...) sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". 3. Il résulte de ces dispositions, d'une part, que, pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu'il n'existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l'analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. Il en résulte d'autre part qu'un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa restructuration ou sa disparition. 4. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, pour l'évaluation de la valeur locative du cinéma Pathé Beaugrenelle, l'administration a retenu comme terme de comparaison le local-type n° 17 du procès-verbal ME du 13ème arrondissement de Paris-secteur Gare, qui correspond au cinéma MK2 Bibliothèque. En jugeant que ce local-type demeurait un terme de comparaison pertinent alors qu'il avait été évalué par comparaison avec le local-type n° 233 du procès-verbal complémentaire du Faubourg du Roule, correspondant au cinéma UGC Triomphe, qui a été détruit en 2011-2012, soit antérieurement au 1er janvier des années d'imposition en litige, au motif que ce local-type n° 233 existait encore et était exploité comme cinéma quand le local-type n° 17 a été évalué, le tribunal administratif a commis une erreur de droit. Dès lors, la SNC Beaugrenelle Patrimoine est fondée à demander l'annulation de l'article 4 du jugement qu'elle attaque. 5. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de régler l'affaire au fond en application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative. 6. Il résulte de l'instruction que le local-type n° 13 du procès-verbal ME de Paris 2ème secteur Le Mail, proposé par la SNC Beaugrenelle Patrimoine et accepté par le ministre de l'économie, des finances et de la relance, correspond au cinéma Le Grand Rex qui présente des caractéristiques analogues à celles du cinéma Pathé Beaugrenelle en termes de surface pondérée, de nombre de salles et de fréquentation. Dès lors, ce local-type, au tarif de 12,81 euros par m², doit être regardé comme un local-type approprié pour l'évaluation de la valeur locative du cinéma Pathé Beaugrenelle. Par suite, il y a lieu de fixer, par comparaison avec ce local-type, la valeur locative du cinéma Pathé Beaugrenelle à 12,81 euros par m² et de prononcer la décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâties acquittée par la SNC Beaugrenelle Patrimoine au titre des années 2015 et 2016, à raison de ce cinéma, à concurrence de la différence résultant de l'écart entre le tarif de 37,65 euros par m² appliqué par l'administration et celui qui résulte de cette valeur locative. 7. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros à verser à la SNC Beaugrenelle Patrimoine au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. DECIDE : -------------- Article 1er : L'article 4 du jugement du 23 juillet 2020 du tribunal administratif de Paris est annulé. Article 2 : Pour la détermination de la base de la taxe foncière sur les propriétés bâties assignée à la SNC Beaugrenelle Patrimoine au titre des années 2015 et 2016, la valeur locative du cinéma Pathé Beaugrenelle est fixée à 12,81 euros par m². Article 3 : La SNC Beaugrenelle Patrimoine est déchargée de la différence entre le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie, à raison du cinéma Pathé Beaugrenelle, au titre des années 2015 et 2016 et celui qui résulte de la base d'imposition indiquée à l'article 2. Article 4 : L'Etat versera à la SNC Beaugrenelle Patrimoine la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 5 : La présente décision sera notifiée à la société en nom collectif Beaugrenelle Patrimoine et au ministre de l'économie, des finances et de la relance. Délibéré à l'issue de la séance du 17 février 2022 où siégeaient : M. Guillaume Goulard, président de chambre, présidant ; M. Christian Fournier, conseiller d'Etat et Mme Cécile Isidoro, conseillère d'Etat-rapporteure. Le président : Signé : M. Guillaume Goulard La rapporteure : Signé : Mme Cécile Isidoro La secrétaire : Signé : Mme A... B...