Conseil d'État, 8ème - 3ème SSR, 26/02/2016, 376192
Juridiction : Conseil d'État
Formation : 8ème - 3ème SSR
Type de recours : Plein contentieux
Date de la décision : 2016-02-26
Numéro : 376192
Rapporteur : M. Mathieu Herondart
Commissaire du gouvernement : Mme Nathalie Escaut
Avocat(s) : SCP CELICE, BLANCPAIN, SOLTNER, TEXIDOR

Vu la procédure suivante : La société Unibail-Rodamco SE a demandé au tribunal administratif de Montreuil la décharge de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice ayant couru du 1er au 2 janvier 2003 à hauteur de 3 306 419 euros. Par un jugement n° 1007163 du 5 janvier 2012, le tribunal administratif a rejeté sa demande. Par un arrêt n° 12VE00714 du 17 décembre 2013, la cour administrative d'appel de Versailles a rejeté l'appel formé contre ce jugement par la société Unibail-Rodamco SE. Par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un nouveau mémoire, enregistrés les 10 mars 2014, 10 juin 2014 et 8 février 2016 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la société Unibail-Rodamco SE demande au Conseil d'Etat : 1°) d'annuler cet arrêt ; 2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à son appel ; 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 4 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Vu les autres pièces du dossier ; Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de M. Mathieu Herondart, conseiller d'Etat, - les conclusions de Mme Nathalie Escaut, rapporteur public ; La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Célice, Blancpain, Soltner, Texidor, avocat de la société Unibail-Rodamco SE ; 1. Considérant qu'en vertu de l'article 208 C du code général des impôts, dans sa rédaction issue de l'article 11 de la loi de finances du 30 décembre 2002 pour 2003, applicable au litige : " I. - Les sociétés d'investissements immobiliers cotées s'entendent des sociétés par actions cotées sur un marché réglementé français, dont le capital social n'est pas inférieur à 15 millions d'euros, qui ont pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes visées à l'article 8 et aux 1, 2 et 3 de l'article 206 dont l'objet social est identique. / II. - Les sociétés d'investissements immobiliers cotées visées au I et leurs filiales détenues à 95 % au moins, directement ou indirectement, de manière continue au cours de l'exercice, soumises à l'impôt sur les sociétés et ayant un objet identique, peuvent opter pour l'exonération d'impôt sur les sociétés pour la fraction de leur bénéfice provenant de la location des immeubles et des plus-values sur la cession à des personnes non liées au sens du 12 de l'article 39 d'immeubles, de participations dans des personnes visées à l'article 8 ou dans des filiales soumises au présent régime " ; que les sociétés ou organismes mentionnés aux articles 206 à 208 quinquies du code général des impôts cessant, lorsqu'ils exercent l'option ainsi prévue, d'être totalement ou partiellement soumis à l'impôt sur les sociétés au taux prévu au deuxième alinéa du I de l'article 219, ils font l'objet, en vertu du deuxième alinéa du 2 de l'article 221 du même code, d'une imposition immédiate dans les conditions prévues au 1 et 3 de l'article 201 de ce code en cas de cession ou de cessation d'une entreprise industrielle ou commerciale ; qu'aux termes du IV de l'article 219 du même code, dans sa version applicable en 2003 : " Le taux de l'impôt est fixé à 16,5 % en ce qui concerne les plus-values imposables en application du 2 de l'article 221 et du deuxième alinéa de l'article 223 F, relatives aux immeubles et parts des organismes mentionnés au dernier alinéa du II de l'article 208 C inscrits à l'actif des sociétés d'investissements immobiliers cotées et de leurs filiales qui ont opté pour le régime prévu à cet article " ; 2. Considérant que, pour la détermination de la plus-value latente sur les parts des sociétés détenant des immeubles, immédiatement imposable en cas d'option pour le régime prévu par l'article 208 C du code général des impôts, la valeur des actifs concernés doit être appréciée comme en cas de cession, même si ces actifs ont vocation à être conservés par la société à la suite de cette option, compte tenu de tous les éléments permettant d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où l'option est exercée ; que le contribuable peut notamment faire valoir qu'il convient de prendre en compte d'éventuelles décotes qui seraient pratiquées en cas de cession, dont il lui appartient alors de justifier la pertinence au regard du jeu normal de l'offre et de la demande ; qu'il appartient à l'administration, si elle conteste ces ajustements, d'établir que les éléments invoqués par le contribuable pour en justifier la pertinence, dans leur principe comme dans leur montant, ne sont pas fondés ; 3. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société Unibail-Rodamco a opté pour le régime des sociétés d'investissements immobiliers cotées prévu à l'article 208 C du code général des impôts à compter du 1er janvier 2003 ; qu'en application des dispositions combinées du deuxième alinéa du 2 de l'article 221 et du IV de l'article 219 du code général des impôts, la société a acquitté l'impôt sur les sociétés au taux de 16,5 % sur les plus-values correspondant à des parts de sociétés en nom collectif et de sociétés civiles immobilières ; qu'à la suite d'une vérification de comptabilité, l'administration a remis en cause l'assiette de ces plus-values latentes ; que la société se pourvoit en cassation contre l'arrêt du 17 décembre 2013 par lequel la cour administrative d'appel de Versailles a rejeté son appel formé contre le jugement du tribunal administratif de Montreuil du 5 janvier 2012 rejetant sa demande en décharge de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice ayant couru du 1er janvier au 2 janvier 2003 à raison de cette rectification ; 4. Considérant que la cour a relevé, par une appréciation souveraine qui n'est pas entachée de dénaturation, et en retenant le terme de décote employé par la société elle-même, que, pour calculer la plus-value latente en litige, la société Unibail-Rodamco avait utilisé une méthode dite " de la double décote ", la première décote consistant, au stade de l'estimation de l'actif net réévalué des filiales en cause, à déduire de la valeur d'expertise des immeubles portés par ces sociétés les droits d'enregistrement (4,80 %) et les frais notariés (1,20 %) exigibles en cas de cession de ces immeubles, la seconde décote consistant à réduire la valeur des titres correspondant à l'actif net réévalué ainsi calculé de 4,80 % correspondant au montant des droits d'enregistrement que supporterait un éventuel acquéreur des titres ; 5. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société présentait comme justification de la première décote ainsi pratiquée, la pratique de marché non contestée en défense par l'administration, consistant, dans le cadre de contrats " clés en main ", à la réfaction du prix de vente d'un immeuble à hauteur des droits d'enregistrement et frais notariés que devra acquitter l'acquéreur ; que la cour a ensuite relevé, par une appréciation souveraine, que la société ne pouvait se prévaloir d'une pratique de marché justifiant le principe d'une décote supplémentaire ; que par conséquent, en jugeant qu'une telle décote, pratiquée une première fois sur la valeur des immeubles, ne pouvait l'être une seconde fois sur la valeur des titres eux-mêmes en l'absence de pratique de marché justifiée, la cour, qui a suffisamment motivé son arrêt sur ce point, n'a pas commis d'erreur de droit ; 6. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la société Unibail-Rodamco n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêt qu'elle attaque ; que ses conclusions présentées au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent, par suite, qu'être rejetées ; D E C I D E : -------------- Article 1er : Le pourvoi de la société Unibail-Rodamco est rejeté. Article 2 : La présente décision sera notifiée à la société Unibail-Rodamco SE et au ministre des finances et des comptes publics.