CAA de PARIS, 10ème chambre, 25/04/2017, 16PA02091, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de PARIS
Formation : 10ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2017-04-25
Numéro : 16PA02091
Président : M. KRULIC
Rapporteur : M. Brice  AUVRAY
Commissaire du gouvernement : M. OUARDES
Avocat(s) : TZA AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La société en nom collectif Hôtelière de Magny a demandé au Tribunal administratif de Melun de prononcer la décharge de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2013 à raison d'un hôtel qu'elle exploite sous l'enseigne " Kyriad " à Magny-le-Hongre (77700). Par un jugement n° 1409877 du 26 mai 2016, le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande. Procédure devant la Cour : Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 29 juin 2016 et 3 février 2017, la société Hôtelière de Magny, représentée par MeA..., demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 1409877 du Tribunal administratif de Melun en date du 26 mai 2016 ; 2°) de prononcer une réduction de 13 784 euros de la cotisation foncière des entreprises ainsi qu'une réduction de 1 177 euros de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2013 à raison d'un établissement hôtelier qu'elle exploite sous l'enseigne " Kyriad " à Magny-le-Hongre (77700) ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 1 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que les impositions sont mal fondées au motif que la valeur locative du local commercial en cause doit être appréciée par comparaison avec le local-type n° 6 du procès-verbal d'Enghien-les-Bains, le local-type n° 48 du procès-verbal de Chelles, le local-type n° 32 du procès-verbal de Champigny-sur-Marne, le local-type n° 6 du procès-verbal ME B...ou le local-type n° 32 du procès-verbal de Béziers. Par un mémoire en défense et un mémoire en duplique, enregistrés les 31 janvier et 16 mars 2017, le ministre de l'économie et des finances conclut au rejet de la requête. Il soutient qu'aucun moyen n'est fondé. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Auvray, - et les conclusions de M. Ouardes, rapporteur public. Sur le bien-fondé du jugement attaqué : 1. Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; qu'en application des dispositions de l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts, la date de référence de la révision visée au b du 2° précité de l'article 1498 s'entend du 1er janvier 1970 ; qu'enfin, les dispositions de l'article 1600 du même code prévoient qu'il est pourvu aux dépenses ordinaires des chambres de commerce et d'industrie au moyen d'une taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises répartie entre tous les redevables de cette taxe proportionnellement à leur base d'imposition ; 2. Considérant que la SNC Hôtelière de Magny exploite, sous l'enseigne " Kyriad ", un hôtel situé à Magny-le-Hongre (Seine-et-Marne) à raison duquel elle a été assujettie, au titre de 2013, à la cotisation foncière des entreprises et à la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie ; que l'établissement hôtelier, d'une surface pondérée de 9 862 m2, comporte 300 chambres sur 7 998 m2, est desservi par l'autoroute A 4 et se situe à proximité du parc d'attraction Disneyland Paris et de son golf ; que l'administration fiscale, estimant que cet établissement revêtait un caractère exceptionnel eu égard notamment à sa situation et à ses caractéristiques particulières, a procédé à l'évaluation de la valeur locative de ce local commercial par voie d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; 3. Considérant que la société Hôtelière de Magny demande, quant à elle, que la valeur locative de son établissement hôtelier soit déterminée non pas par évaluation directe, mais par comparaison avec le local-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains, le local-type n° 48 du procès-verbal de la commune de Chelles ou le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Champigny-sur-Marne et, dans le dernier état de ses écritures, propose également une évaluation par comparaison avec le local-type n° 6 du procès-verbal ME de la commune de Sète ou encore avec le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Béziers ; 4. Considérant que la valeur locative au m2 pondéré d'un local-type situé dans une autre commune que le local à évaluer ne peut être retenue comme terme de référence qu'à la condition qu'il soit établi, d'une part, que ladite valeur a été arrêtée suivant les règles définies au 2°-b de l'article 1498 du code général des impôts, d'autre part, que les communes sont dans des situations économiques analogues ; 5. Considérant que le local-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains correspond à un hôtel de catégorie 4 étoiles de luxe, d'une surface pondérée de 1 863 m2, dont le tarif est de 74 francs (11,28 euros) le m2, le local-type n° 48 du procès-verbal de la commune de Chelles se rapporte à un hôtel restaurant d'une surface pondérée de 343 m2, dont le tarif unitaire est de 58 francs (8,84 euros) et le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Champigny-sur-Marne a trait à un hôtel café tabac journaux d'une surface pondérée de 419 m2 dont le tarif au m2 a été fixé à 52 francs (7,93 euros) ; 6. Considérant que la société requérante soutient que les locaux-type mentionnés au point précédent constituent des termes de comparaison pertinents, pour se situer en région parisienne et correspondre à un hôtel de chaîne de conception moderne, à l'instar de son établissement situé à Magny-le-Hongre ; 7. Considérant, toutefois, qu'il résulte de l'instruction que le local-type situé à Enghien-les-Bains a été édifié en 1950, que celui situé à Chelles l'a été en 1960 et celui situé à Champigny-sur-Marne en 1910, tandis que l'établissement en cause est un hôtel de chaîne de conception moderne, ce qui ne permet pas de regarder ces locaux-type comme des termes de comparaison adaptés ; qu'en outre, comme le fait valoir le ministre de l'économie et des finances, si les communes d'Enghien-les-Bains, de Chelles et de Champigny-sur-Marne sont plus proches de Paris que celle de Magny-le-Hongre, elles n'offrent cependant pas le même potentiel économique et de chalandise que Magny-le-Hongre, à proximité du parc Disneyland Paris et directement desservie par l'autoroute A 4 ; que, s'agissant du local-type se trouvant à Enghien-les-Bains, le ministre soutient que sa valeur locative a été évaluée par appréciation directe, ce que conteste, il est vrai, la société requérante qui relève que pareille indication ne figure pas sur le procès-verbal le concernant et, s'agissant des deux autres locaux-type, leurs surfaces pondérées de 383 m2 et de 419 m2 sont sans rapport avec celle du local à évaluer, qui s'élève à 9 862 m2 ; que, dans ces conditions, l'administration est fondée à soutenir que ces trois locaux-type proposés par la SNC Hôtelière de Magny ne peuvent servir de termes de comparaison pour évaluer le local en cause ; 8. Considérant que, dans le dernier état de ses écritures, la société Hôtelière de Magny propose également le local-type n° 6 du procès-verbal ME de la commune de Sète, dont le tarif unitaire a été fixé à 7,34 euros et le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Béziers, dont le tarif est de 33,31 francs (5,08 euros) le m2 ; que, toutefois, les communes de Sète et de Béziers ne peuvent être regardées comme se trouvant dans des situations économiques analogues à celles des communes de région parisienne, notamment de Magny-le-Hongre, alors surtout que, comme il a été dit, cette dernière se trouve à proximité du parc de Disneyland Paris ; qu'en outre, il résulte de l'instruction que le local-type n° 6 de la commune de Sète est un immeuble construit en 1895, où a dès l'origine été exercée une activité d'hôtel-restaurant et qu'il a, de surcroît, fait l'objet de deux déclarations modificatives le 23 mars 1976, puis le 5 février 1991 et que si la société Hôtelière de Magny soutient que le local-type de Béziers correspond à un hôtel de chaîne exploité sous l'enseigne " Hôtel Mercure de Béziers ", il résulte de l'instruction et, notamment, du procès-verbal s'y rapportant, que l'immeuble a été édifié en 1900, tandis que le ministre relève que le local-type a été détruit par un incendie et que le nouvel établissement a fait l'objet d'une déclaration souscrite le 12 septembre 2004 ; qu'il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu d'écarter ces deux locaux-type comme termes de comparaison ; 9. Considérant qu'il résulte des termes mêmes du 3°) de l'article 1498 du code général des impôts que ce n'est qu'à défaut soit de pouvoir retenir la valeur locative sur le fondement du 1°, soit de trouver des termes de comparaison pertinents, que l'administration peut légalement procéder à une évaluation directe ; 10. Considérant qu'outre que, pour les motifs mentionnés aux points précédents, les cinq locaux-type proposés par la société requérante ne constituent pas des termes de comparaison pertinents pour évaluer l'établissement hôtelier en cause, exploité par la société requérante, le ministre se réfère à plusieurs décisions du juge de l'impôt dont il résulte que la situation économique de Paris n'est pas analogue à celle de la quasi-totalité des communes de banlieue ce dont il déduit, à juste titre, qu'aucun terme de comparaison situé en dehors de la région d'Ile-de-France ne saurait satisfaire à la condition d'analogie de situation économique ; qu'eu égard aux caractéristiques très spécifiques de l'établissement en cause, exposées au point 2, le ministre doit être regardé comme établissant l'impossibilité de recourir à la méthode de l'évaluation par comparaison y compris parmi des établissements hôteliers implantés en région parisienne ; que, dès lors, c'est à juste titre que l'administration fiscale a recouru à la méthode par appréciation directe pour déterminer la valeur locative de l'établissement hôtelier exploité par la requérante sur le territoire de la commune de Magny-le-Hongre ; que l'intéressée ne critique pas l'évaluation de la valeur locative de l'établissement en cause telle qu'elle résulte de la méthode par appréciation directe ; 11. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société Hôtelière de Magny n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande ; que les conclusions de l'appelante tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent, par voie de conséquence, qu'être rejetées ; DÉCIDE : Article 1er : La requête de la société en nom collectif Hôtelière de Magny est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SNC Hôtelière de Magny et au ministre de l'économie et des finances. Copie en sera adressée à la direction de contrôle régionale d'Ile-de-France et du département de Paris (pôle fiscal parisien 1). Délibéré après l'audience du 28 mars 2017 à laquelle siégeaient : M. Krulic, président de chambre, M. Auvray, président-assesseur, Mme Mielnik-Meddah, premier conseiller, Lu en audience publique le 25 avril 2017. Le rapporteur, B. AUVRAY Le président, J. KRULIC Le greffier, C. DABERT La République mande et ordonne au ministre de l'économie et des finances en ce qui le concerne, ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 2 N° 16PA02091