Conseil d'État, 3ème chambre, 12/01/2017, 392843, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Conseil d'État
Formation : 3ème chambre
Type de recours : Plein contentieux
Date de la décision : 2017-01-12
Numéro : 392843
Rapporteur : M. Jean-Luc Matt
Commissaire du gouvernement : Mme Marie-Astrid Nicolazo de Barmon
Avocat(s) : SCP DELAPORTE, BRIARD

Vu la procédure suivante : La SNC Hôtel Privilège Paris Porte de Montreuil a demandé au tribunal administratif de Montreuil de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de taxe spéciale d'équipement auxquelles la SCI Paris Montreuil a été assujettie au titre des années 2012 et 2013 dans les rôles de la commune de Montreuil à raison d'un hôtel, situé 278 avenue de Paris à Montreuil. Par un jugement n° 1412300 du 22 juin 2015, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande. Par un pourvoi sommaire et deux mémoires complémentaires, enregistrés les 21 août et 23 novembre 2015 et le 24 mars 2016 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la SNC Hôtel Privilège Paris Porte de Montreuil demande au Conseil d'Etat : 1°) d'annuler ce jugement ; 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Vu les autres pièces du dossier ; Vu : - le code de la construction et de l'habitation ; - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative ; Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de M. Jean-Luc Matt, maître des requêtes, - les conclusions de Mme Marie-Astrid Nicolazo de Barmon, rapporteur public ; La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Delaporte, Briard, avocat de la SNC Hôtel Privilège Paris Porte de Montreuil ; Considérant ce qui suit : 1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la SCI Paris Montreuil, propriétaire des établissements hôteliers exploités par la SNC Hôtel Privilège Paris Porte de Montreuil sous les enseignes " Ibis " et " Ibis budget ", situés 278 avenue de Paris à Montreuil (Seine-Saint-Denis), a vainement demandé à l'administration la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe d'enlèvement des ordures ménages et de taxe spéciale d'équipement auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2012 et 2013. La SNC Hôtel Privilège Paris Porte de Montreuil se pourvoit en cassation contre le jugement du 22 juin 2015 par lequel le tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande présentée pour le compte de la SCI Paris Montreuil et tendant à la réduction des cotisations en litige. Sur la fin de non recevoir opposée par le ministre des finances et des comptes publics : 2. La voie du recours en cassation est ouverte, suivant les principes généraux de la procédure, aux personnes qui ont eu la qualité de partie dans l'instance ayant donné lieu à la décision attaquée. La SNC Hôtel Privilège Paris Porte de Montreuil étant partie dans l'instance ayant donné lieu au jugement du 22 juin 2015, elle est recevable à en demander l'annulation. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par le ministre des finances et des comptes publics ne peut qu'être rejetée. Sur le bien fondé du jugement attaqué : 3. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : (...)/ 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison./ Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ;/ b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée :/ - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ;/ - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;/3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". En vertu de l'article 324 AA de l'annexe III à ce code : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante (...) ". En vertu de l'article 324 Z de la même annexe : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". 4. En vertu de l'article R. 122-2 du code de la construction et de l'habitation : " Constitue un immeuble de grande hauteur, pour l'application du présent chapitre, tout corps de bâtiment dont le plancher bas du dernier niveau est situé, par rapport au niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins des services publics de secours et de lutte contre l'incendie : / - à plus de 50 mètres pour les immeubles à usage d'habitation, tels qu'ils sont définis par l'article R. 111-1 ; / - à plus de 28 mètres pour tous les autres immeubles (...) ". 5. Pour l'application de la méthode d'évaluation de la valeur locative des locaux commerciaux et biens divers prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, les immeubles de grande hauteur, eu égard à leurs spécificités, ne peuvent être évalués que par comparaison avec d'autres immeubles de grande hauteur ou, à défaut, par voie d'appréciation directe en application du 3° du même article. A la date du 1er janvier 1970 retenue pour l'évaluation des valeurs locatives cadastrales servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties, les seuls immeubles que leur hauteur exceptionnelle rendait spécifiques en France, pour l'évaluation de leur valeur locative, se situaient dans le quartier de La Défense en banlieue parisienne et avaient une hauteur de 100 mètres. En conséquence, doit être regardé comme un immeuble de grande hauteur, pour l'application de la règle mentionnée ci-dessus, un immeuble dont la hauteur est proche de cette hauteur ou lui est supérieure. Il n'y a, en revanche, pas lieu de se référer à la catégorie des immeubles de grande hauteur définie par le code de la construction et de l'habitation, notamment par son article R. 122-2 précité, qui inclut des immeubles qui ne présentent pas, par la nature de leur construction, de spécificité telle, au regard de la loi fiscale, qu'elle empêche la comparaison avec un immeuble n'appartenant pas à cette catégorie. 6. Il résulte de ce qui précède qu'en jugeant, au seul motif que l'immeuble litigieux a une hauteur de 62 mètres et comporte dix-neuf étages, que celui-ci ressortissait à la catégorie des immeubles de grande hauteur ne pouvant être évalués que par comparaison avec d'autres immeubles de même catégorie, le tribunal a inexactement qualifié les faits qui lui étaient soumis. Par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, son jugement doit être annulé. 7. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros à verser à la SNC Hôtel Privilège Paris Porte de Montreuil au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. D E C I D E : -------------- Article 1er : Le jugement du 22 juin 2015 du tribunal administratif de Montreuil est annulé. Article 2 : L'affaire est renvoyée au tribunal administratif de Montreuil. Article 3 : L'Etat versera une somme de 2 500 euros à la SNC Hôtel Privilège Paris Porte de Montreuil au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : La présente décision sera notifiée à la SNC Hôtel Privilège Paris Porte de Montreuil et au ministre de l'économie et des finances.