CAA de PARIS, 9ème chambre, 29/09/2016, 14PA05288, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de PARIS
Formation : 9ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2016-09-29
Numéro : 14PA05288
Président : M. JARDIN
Rapporteur : M. David  DALLE
Commissaire du gouvernement : M. BLANC
Avocat(s) : FRESHFIELDS BRUCKHAUS DERINGER LLP

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : Par une requête, enregistrée le 18 décembre 2013, la société Saint Jacques Hôtel et Congrès a demandé au Tribunal administratif de Paris la réduction, d'une part, de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2011 à raison de l'immeuble abritant l'hôtel Marriott, dont elle est propriétaire 17 boulevard Saint Jacques à Paris (75014), d'autre part, de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie mise à sa charge au titre de la même année. Par une réclamation soumise d'office au Tribunal administratif de Paris en application de l'article R. 199-1 du livre des procédures fiscales, la société Saint Jacques Hôtel et Congrès a demandé la réduction de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2010 à raison de l'immeuble abritant l'hôtel Marriott, dont elle est propriétaire 17 boulevard Saint Jacques à Paris (75014). Par un jugement nos 1318190/2-2-1421972/2-2 du 27 octobre 2014, le Tribunal administratif de Paris a rejeté ces demandes. Procédure devant la Cour : Par une requête et un mémoire, enregistrés le 24 décembre 2014 et le 21 octobre 2015, la société Saint Jacques Hôtel et Congrès, représentée par Me Daniel-Mayeur, avocat, demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement nos 1318190/2-2-1421972/2-2 du 27 octobre 2014 du Tribunal administratif de Paris ; 2°) de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2010 et 2011 et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie mise à sa charge au titre de l'année 2011 ; 3°) d'ordonner le paiement des intérêts au taux légal en application de l'article L. 208 du livre des procédures fiscales ; 4°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - l'immeuble du " Hilton Suffren ", qui n'était pas loué en 1970 à des conditions de prix normales, n'est pas un terme de comparaison approprié ; - le local-type n° 13 du procès-verbal " maisons exceptionnelles " du 9ème arrondissement de Paris, dit " Grand Hôtel Intercontinental " peut être substitué à cet immeuble ; - à titre subsidiaire, s'il est recouru à la méthode d'appréciation par voie directe, un abattement additionnel de 30 % doit être pratiqué. Par un mémoire en défense, enregistré le 30 juillet 2015, le ministre des finances et des comptes publics conclut au rejet de la requête. Il soutient que : - la société requérante, qui supporte la charge de la preuve sur ce point, n'établit pas que l'immeuble de l'hôtel " Hilton Suffren " était loué au 1er janvier 1970 à des conditions de prix anormales ; - l'hôtel Intercontinental ne saurait constituer un terme de comparaison approprié, eu égard à l'ancienneté de sa construction, à son état de vétusté à la date du 1er janvier 1970, qui a nécessité la réalisation ultérieure d'importants travaux par le locataire exploitant, et aux modifications qui lui ont été apportées ; - en outre, il n'est pas un immeuble de grande hauteur et ne peut donc être retenu comme terme de comparaison pour déterminer la valeur locative du " Marriott Rive Gauche ", qui est un immeuble de grande hauteur, au sens du code de la construction et de l'habitation ; - en admettant que le " Hilton Suffren " ne puisse être retenu comme immeuble de référence, la valeur locative du " Marriott Rive Gauche " devrait donc être déterminée par voie d'appréciation directe, à défaut d'autre terme de comparaison approprié à Paris ; or cette méthode aboutit à une valeur locative supérieure à celle retenue par le service pour l'établissement des impositions en litige. Par ordonnance du 21 septembre 2015, la clôture d'instruction a été fixée au 22 octobre 2015. La société Saint Jacques Hôtel et Congrès a présenté un mémoire le 9 septembre 2016. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Dalle, - les conclusions de M. Blanc, rapporteur public, - et les observations de Me Daniel-Mayeur, pour la société Saint Jacques Hôtel et Congrès. 1. Considérant que la société Saint Jacques Hôtel et Congrès, qui exploite l'hôtel " Marriott Rive Gauche ", situé dans le quatorzième arrondissement de Paris, relève appel du jugement en date du 27 octobre 2014 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa requête et sa réclamation soumise d'office au tribunal en application des dispositions de l'article R. 199-1 du livre des procédures fiscales, tendant respectivement à la réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2011 et à la réduction de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2010, à raison de l'immeuble abritant cet hôtel ; 2. Considérant qu'en vertu de l'article 1467 du code général des impôts, la cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière, calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'aux termes de l'article 1600 de ce code, il est pourvu à une partie des dépenses des chambres de commerce et d'industrie de région ainsi qu'aux contributions allouées par ces dernières au moyen d'une taxe pour frais de chambres constituée de deux contributions, dont une taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises ; qu'aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; 3. Considérant que l'administration a déterminé la valeur locative, servant de base à la cotisation foncière des entreprises, de l'immeuble où est situé l'hôtel " Marriott Rive Gauche " par référence au local-type n° 6 du procès-verbal des maisons exceptionnelles pour Paris 15ème Grenelle, situé 18, avenue de Suffren, correspondant à l'hôtel " Hilton Suffren " ; que, pour tenir compte des différences entre cet immeuble et l'immeuble à évaluer, elle a, en application de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, appliqué à la valeur locative par mètre carré de 304 F du " Hilton Suffren " un abattement de 30 % et obtenu en conséquence une valeur locative unitaire au mètre carré de 212,80 F (32 euros) ; que la société requérante soutient toutefois que l'immeuble du " Hilton Suffren " ne pouvait être retenu comme terme de comparaison dès lors qu'en 1970, il n'était pas loué à des conditions de prix normales ; 4. Considérant qu'il résulte de l'instruction et n'est pas contesté par l'administration, d'une part, que le taux de rendement des capitaux investis par le propriétaire des immeubles abritant l'hôtel Hilton Suffren était anormalement élevé par rapport au taux des placements immobiliers constatés à Paris au 1er janvier 1970 pour les locaux commerciaux, d'autre part, que la valeur locative des autres hôtels de luxe parisiens retenus comme locaux-types et offrant des prestations de qualité similaire à celles de l'hôtel Hilton Suffren, nonobstant leur construction plus ancienne, était comprise à la même période entre 53 F et 134 F le mètre carré ; que, dans ces conditions, le loyer de l'hôtel Hilton Suffren ne peut être regardé comme ayant été fixé à des conditions de prix normales ; que, par suite, ce local-type ne peut être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; 5. Considérant qu'il résulte des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts que le juge de l'impôt a l'obligation, en cas de disqualification du terme de comparaison retenu par le service, de statuer d'office sur le terme de comparaison qu'il estime pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il a sollicités par un supplément d'instruction ; 6. Considérant que la société Saint Jacques Hôtel et Congrès propose de substituer à l'immeuble du " Hilton Suffren " le local-type n° 13 du procès-verbal " maisons exceptionnelles " du 9ème arrondissement de Paris, dit " Grand Hôtel Intercontinental ", au tarif unitaire de 10,81 euros le mètre carré ; 7. Considérant que le " Grand Hôtel Intercontinental " appartient à la catégorie des " quatre étoiles ", situés à Paris, offrant à une clientèle similaire des prestations comparables ; qu'il apparaît dès lors comme un terme de comparaison approprié pour évaluer la valeur locative de l'immeuble abritant l'hôtel " Marriott Rive Gauche " ; que si le ministre soutient qu'au 1er janvier 1970, l'hôtel Intercontinental était un établissement vétuste et désuet, nécessitant de très importants travaux de rénovation, réalisés au début des années 1970 par le locataire exploitant, que la valeur locative de l'immeuble calculée en fonction du loyer contractuel ne reflète pas le niveau de l'effort financier consenti par le locataire et que l'immeuble a subi des changement qui le rendent impropre comme terme de comparaison, ces éléments ne sont pas de nature, en raison de leur imprécision, à établir que les conditions de location, à la date de référence, du " Grand Hôtel Intercontinental " et la valeur locative attribuée à cet établissement n'étaient pas normales au 1er janvier 1970 ou que cet immeuble ne pourrait plus être retenu comme local-type ; que, par ailleurs, et contrairement à ce que soutient le ministre, la circonstance que l'immeuble où est implanté l'hôtel " Marriott Rive Gauche " appartienne à la catégorie des immeubles de grande hauteur définie par le code de la construction et de l'habitation ne fait pas obstacle à ce que sa valeur locative puisse être évaluée par comparaison avec un immeuble n'appartenant pas à la même catégorie, comme celui du " Grand Hôtel Intercontinental " ; 8. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société Saint Jacques Hôtel et Congrès, pour la détermination des bases de la cotisation foncière des entreprises des années 2010 et 2011 et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie de l'année 2011, est fondée à demander à la Cour, d'une part, de fixer à 10,81 euros le mètre carré la valeur locative de l'hôtel " Marriott Rive Gauche ", situé 17 boulevard Saint Jacques à Paris (75014), d'autre part, de la décharger de la différence entre le montant de ces impositions et celui résultant de la fixation des bases d'imposition par le présent arrêt ; qu'en l'absence de litige né et actuel entre le comptable et la société requérante concernant le versement des intérêts moratoires prévus à l'article L. 208 du livre des procédures fiscales, les conclusions tendant au versement par l'administration de ces intérêts sont prématurées et doivent être rejetées ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'État une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; DECIDE : Article 1er : Le jugement nos 1318190/2-2-1421972/2-2 du 27 octobre 2014 du Tribunal administratif de Paris est annulé. Article 2 : Pour la détermination de la base de la cotisation foncière des entreprises des années 2010 et 2011 et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie de l'année 2011, la valeur locative de l'hôtel " Marriott Rive Gauche ", situé 17 boulevard Saint Jacques à Paris (75014), est fixée à 10,81 euros le mètre carré pondéré. Article 3 : La société Saint Jacques Hôtel et Congrès est déchargée de la différence entre le montant des impositions mentionnées à l'article 2 et celui qui résulte de la base d'imposition définie au même article. Article 4 : L'État versera à la société Saint Jacques Hôtel et Congrès une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête de la société Saint Jacques Hôtel et Congrès est rejeté. Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à la société Saint Jacques Hôtel et Congrès et au ministre de l'économie et des finances. Copie en sera adressée à la direction régionale des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris (pôle fiscal Paris centre et services spécialisés). Délibéré après l'audience du 15 septembre 2016 à laquelle siégeaient : M. Jardin, président de chambre, M. Dalle, président assesseur, Mme Notarianni, premier conseiller, Lu en audience publique, le 29 septembre 2016. Le rapporteur, Le président, D. DALLE C. JARDIN Le greffier, C. MONGIS La République mande et ordonne au ministre de l'économie et des finances en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. '' '' '' '' 2 N° 14PA05288