CAA de PARIS, 2ème chambre, 27/06/2017, 16PA03334, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de PARIS
Formation : 2ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2017-06-27
Numéro : 16PA03334
Président : Mme APPECHE
Rapporteur : M. Franck  MAGNARD
Commissaire du gouvernement : M. CHEYLAN
Avocat(s) : BOUDRIOT

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La société 98 rue Pierre Demours Paris XVII APS a demandé au Tribunal administratif de Paris de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos de 2009 à 2012, ainsi que des pénalités y afférentes. Par un jugement n° 1513289/1-2 du 20 septembre 2016, le Tribunal administratif de Paris a rejeté cette demande. Procédure devant la Cour : Par une requête et un mémoire enregistrés les 16 novembre 2016 et 31 mars 2017, la société 98 rue Pierre Demours Paris XVII APS, représentée par MeB..., demande à la Cour : 1°) d'annuler ce jugement du Tribunal administratif de Paris du 20 septembre 2016 ; 2°) de prononcer la décharge des impositions litigieuses ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - la méthode de l'administration pour remettre en cause tant la dotation aux amortissements pratiquée que le montant des plus-values et moins-values de cessions réalisées ne repose pas sur des éléments de comparaison pertinents ; - l'immeuble n'est pas intégralement à usage d'habitation, 10 % de la surface étant à usage commercial ; - l'immeuble a été intégralement rénové ; - il était libre à plus de 70 % ; - ces caractéristiques ne se retrouvent pas dans les termes de comparaison utilisés par l'administration ; - les prix de vente des immeubles retenus comme des termes de comparaison doivent être modifiés pour tenir compte de la période de forte hausse ; - le rapport d'expertise réalisé par le cabinet " Catella Residential " a été confirmé par une seconde expertise réalisée par le cabinet CBRE ; - ainsi, l'administration fiscale ne démontre nullement que la valeur vénale du bien immobilier retenue par la société aurait été surévaluée ; - elle produit une expertise conduisant à retenir un prix au mètre carré de 8500 euros et non de 6160 euros. Par un mémoire en défense, enregistré le 3 février 2017, le ministre de l'économie et des finances conclut au rejet de la requête. Il soutient que : - les moyens soulevés par la société 98 rue Pierre Demours Paris XVII APS ne sont pas fondés. Par un mémoire enregistré le 21 avril 2017, le ministre de l'économie et des finances se borne à persister dans ses précédentes écritures. Par une ordonnance du 5 avril 2017, la clôture d'instruction a été fixée au 25 avril 2017. Vu : - les autres pièces du dossier ; Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Magnard, - les conclusions de M. Cheylan, rapporteur public, - et les observations de MeA..., substituant MeB..., représentant la société 98 rue Pierre Demours Paris XVII APS. Une note en délibéré, enregistrée le 16 juin 2017, a été présentée par Me B...pour la société 98 rue Pierre Demours Paris XVII APS. 1. Considérant que la société 98 rue Pierre Demours Paris XVII APS, société de droit danois qui exerce une activité de location de biens immobiliers, a constitué le 18 décembre 2008 une succursale en France et lui a transféré la propriété d'un bien immobilier situé 98 rue Pierre Demours à Paris (75017) ; qu'à l'issue d'une vérification de comptabilité ayant porté sur la période allant du 15 décembre 2008 au 30 juin 2012, l'administration fiscale a remis en cause la dotation aux amortissements pratiquée ainsi que le montant des plus-values et moins-values réalisées à l'occasion de la cession de plusieurs lots situés à ladite adresse au motif que la société aurait commis un acte anormal de gestion en évaluant le bien immobilier litigieux inscrit à l'actif de son bilan pour une valeur supérieure à celle du marché ; que la société requérante a été assujettie en conséquence à des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés au titre des exercices clos de 2009 à 2012 ; qu'elle relève appel du jugement du 20 septembre 2016 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à la restitution de ces impositions ; 2. Considérant qu'il résulte de l'instruction que le service a estimé, sur la base de comparaisons avec d'autres transactions immobilières, que la valeur vénale du bien immobilier en cause à la date de l'apport s'établissait à 12 560 240 euros correspondant à un prix au mètre carré de 6 160 euros, et non à 17 334 815 euros, valeur retenue par la société à la date du transfert ; que contrairement à ce qui est soutenu, les transactions retenues par le service à titre de comparaison, qui concernent des biens de qualité et de localisation analogues, dont certains comportent, comme l'immeuble en cause, lequel était occupé à 42 %, des surfaces commerciales ou disposaient à l'époque de leur cession de surfaces libres, la prise en compte d'un immeuble intégralement occupé ayant d'ailleurs contribué à rehausser la valeur finalement retenue, ne sauraient être regardées comme inadaptées ; que la société requérante n'apporte, alors qu'elle est seule en mesure de le faire, aucun élément à l'appui de son argumentation tirée de ce que l'immeuble en cause aurait été entièrement rénové à la date de l'apport ; que la société requérante ne critique pas efficacement la valeur calculée par l'administration sur la base de transactions comparables en se prévalant de la hausse moyenne du marché de l'immobilier dans l'arrondissement entre la date desdites transactions et la date de l'apport ; que si la société requérante produit une expertise du cabinet " Catella Residential " ainsi que deux rapports de la CBRE, les estimations qui en ressortent ne sont pas suffisamment précises et circonstanciées pour remettre en cause la méthode d'évaluation de l'administration ; que notamment, le prix de 9 000 euros/m² figurant dans le rapport d'expertise CBRE du 31 décembre 2008 ne repose sur aucun fondement sérieux dès lors que ce rapport ne se réfère à aucun terme de comparaison ; que le montant de 17 334 815 euros figurant dans le rapport établi par le cabinet " Catella Residential " n'est fondé sur aucun élément de comparaison permettant d'en apprécier le bien-fondé ; que l'expertise non contradictoire produite le 31 mars 2017 et qui fait référence à la vente de trois immeubles dont le premier, situé avenue de Wagram, est de plus grande qualité architecturale, le second est situé rue de Montenotte mais dont l'adresse exacte n'est pas précisée et sur la qualité architecturale duquel aucune précision n'est fournie, et le troisième rue Ampère était entièrement vide, ne saurait justifier le prix au mètre carré de 8 500 euros invoqué par la société requérante pour l'estimation de l'immeuble en cause ; que d'ailleurs par une déclaration relative au résultat de l'exercice clos en 2009, l'immeuble litigieux avait été évalué par la succursale française à un montant de 11 681 657 euros, la valorisation du bien n'ayant été portée à hauteur de 17 334 815 euros que par une déclaration rectificative déposée ultérieurement ; que toutefois, ainsi que le relève la société requérante dans sa requête d'appel, les immeubles proposés comme points de comparaison par le service ont été pour l'essentiel estimés pour leur valeur occupée, alors qu'il est constant que plus de la moitié des surfaces de l'immeuble à évaluer étaient libres de toute occupation et que la valeur au mètre carré des locaux libres est supérieure d'environ 20% à celle des locaux occupés ; que dans ces conditions, il y a lieu de retenir, comme valeur de l'immeuble sis au 98, rue Pierre Demours Paris 17ème, la valeur estimée par le service, majorée de 10 % ; 3. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société requérante est seulement fondée à soutenir que la valeur vénale du bien immobilier en cause à la date de l'apport s'établissait à 13 816 264 euros et à obtenir la décharge correspondante des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos de 2009 à 2012, ainsi que des pénalités y afférentes ; que pour le surplus, elle n'est pas fondée à soutenir c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; DÉCIDE : Article 1er : La valeur vénale de l'immeuble situé 98 rue Pierre Demours Paris 17ème à la date à laquelle il a été apporté à la succursale française de la société 98 rue Pierre Demours Paris XVII APS est portée de 12 560 240 euros à 13 816 264 euros. Article 2 : Il est accordé à la société 98 rue Pierre Demours Paris XVII APS, en conséquence de la réduction de ses bases d'imposition résultant de la modification de la valeur vénale de l'immeuble en cause prononcée à l'article 1er, une décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos de 2009 à 2012. Article 3 : Le jugement n° 1513289/1-2 du 20 septembre 2016 du Tribunal administratif est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. Article 4 ; L'Etat versera à la société 98 rue Pierre Demours Paris XVII APS la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête de la société 98 rue Pierre Demours Paris XVII APS est rejeté. Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à la société 98 rue Pierre Demours Paris XVII APS et au ministre de l'action et des comptes publics. Copie en sera adressée au chef des services fiscaux chargé de la direction de contrôle fiscal d'Ile-de-France. Délibéré après l'audience du 14 juin 2017, à laquelle siégeaient : - Mme Appèche, président, - M. Magnard, premier conseiller, - Mme Jimenez, premier conseiller. Lu en audience publique le 27 juin 2017. Le rapporteur, F. MAGNARDLe président assesseur, En application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative S. APPECHE Le greffier, S. DALL'AVA La République mande et ordonne au ministre de l'action et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 7 2 N° 16PA03334