Cour administrative d'appel de Paris, 10ème chambre, 31/12/2013, 11PA03759, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Paris
Formation : 10ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2013-12-31
Numéro : 11PA03759
Président : M. JARDIN
Rapporteur : M. Claude  JARDIN
Commissaire du gouvernement : M. OUARDES
Avocat(s) : SCP BAKER & MCKENZIE

Vu la requête, enregistrée le 12 août 2011, présentée pour la société en nom collectif (SNC) Front de Seine Hôtel, dont le siège est 6 rue de Téhéran à Paris (75008), par la SCP Baker et McKenzie ; la SNC Front de Seine Hôtel demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0908235/2-3 du 16 juin 2011 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa réclamation adressée au directeur des services fiscaux de Paris Ouest, transmise au tribunal par application de l'article R. 199 du livre des procédures fiscales, tendant à la décharge de la cotisation de taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2007 dans les rôles de la ville de Paris ; 2°) de prononcer la décharge demandée ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; ....................................................................................................... Vu le jugement attaqué ; ....................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 10 décembre 2013 : - le rapport de M. Jardin, président, - les conclusions de M. Ouardes, rapporteur public, - et les observations de Me A...pour la SNC Front de Seine Hôtel ; 1. Considérant que la SNC Front de Seine Hôtel, qui exploite l'hôtel " Novotel " situé 61 quai de Grenelle, dans le quinzième arrondissement de Paris, a présenté au directeur des services fiscaux une réclamation, datée du 23 décembre 2008, pour contester la cotisation de taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2007 en faisant valoir que le terme de comparaison retenu par l'administration pour évaluer la valeur locative de l'hôtel, à savoir l'hôtel " Hilton " situé 18 avenue de Suffren, dans le quinzième arrondissement de Paris, était inapproprié ; que le directeur des services fiscaux de Paris-Ouest a transmis cette réclamation au Tribunal administratif de Paris par application de l'article R. 199 du livre des procédures fiscales ; que la SNC Front de Seine Hôtel relève appel du jugement par lequel sa réclamation a été rejetée par le juge de l'impôt ; Sur le bien-fondé du choix du terme de comparaison retenu par l'administration : 2. Considérant qu'aux termes de l'article 1469 du code général des impôts, dans sa rédaction alors en vigueur, la valeur locative servant de base à la taxe professionnelle : " (...) est déterminée comme suit : 1° Pour les biens passibles d'une taxe foncière, elle est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; " ; qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; qu'aux termes de l'article 1504 du même code : " Les locaux types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts (...) " ; 3. Considérant que la SNC Front de Seine Hôtel soutient que l'hôtel " Hilton " ne peut légalement être retenu comme terme de comparaison, en application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, dès lors qu'il ne faisait pas l'objet d'une location à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970 ; 4. Considérant que, d'après le bail signé le 27 juillet 1965, la société anonyme l'Immobilière Hôtelière a loué à la société à responsabilité limitée Société Hôtelière de Paris un groupe de deux immeubles de dix et onze étages que le bailleur s'engageait à construire à ses frais sur un terrain d'environ 6 248 m2 et dans lesquels le preneur devait exercer une activité hôtelière ; que le bail, dont le point de départ était fixé à la date de la réception des immeubles, avait une durée de vingt-cinq années, renouvelable pour une, deux ou trois périodes de dix années ; que, selon la section I du titre III du bail, le loyer annuel est calculé en additionnant une somme forfaitaire de 1 700 000 F et une somme variable représentant 8, 5 % du coût de la construction de l'hôtel ; que le c) de cette section prévoit que le coût de construction a été fixé à 42 670 000 F au 31 mars 1963 et que, compte tenu de ce chiffre, le montant du loyer annuel ne peut excéder la somme de 5 326 950 F, sauf si trouvent à s'appliquer les dérogations à cette stipulation prévues au d) et au e) de la même section, soit la révision de certains des prix entrant dans l'évaluation du coût de la construction et une majoration du loyer dépendant du taux moyen d'occupation annuelle de l'hôtel, dans l'hypothèse où il excéderait 75 % ; 5. Considérant qu'à l'appui de sa contestation relative aux conditions de prix de la location de l'hôtel servant de terme de comparaison, la société requérante fait valoir que le taux de rendement des capitaux investis par le propriétaire des immeubles est anormalement élevé par rapport au taux des placements immobiliers constatés à Paris au 1er janvier 1970 pour les locaux commerciaux ; que si, pour contredire la société, l'administration fait valoir en appel que les calculs effectués par celle-ci ne tiennent pas compte du coût du terrain sur lequel a été construit l'hôtel, l'estimation de coût qu'elle propose, basée sur de pures hypothèses financières et non sur des éléments de comparaison avec des terrains ayant fait l'objet de cessions à des dates proches de celle où le constructeur de l'hôtel a acquis ses droits sur le terrain, ne peut être admise ; que la société soutient que le taux d'intérêt représentatif du taux des placements immobiliers constaté dans la région parisienne à la date de référence, pour les locaux commerciaux, est de 6 %, ce que ne conteste pas le ministre en appel puisqu'il propose une appréciation directe de la valeur locative de l'immeuble en retenant un tel taux ; que l'administration soutient que les caractéristiques de l'hôtel " Hilton ", et plus particulièrement sa situation à proximité de la Tour Eiffel et sa conception moderne, justifient l'écart de rentabilité mis en évidence par la société, sans toutefois avancer d'éléments permettant d'apprécier si les caractéristiques qu'elle invoque ont une incidence réelle sur les coûts d'exploitation de l'hôtel ou les prix qu'il est à même de pratiquer, permettant ainsi à l'exploitant de verser au bailleur une rémunération inhabituellement élevée ; qu'il résulte ainsi de l'instruction que le taux de rendement des capitaux investis par le propriétaire des immeubles, qui apparaît comme très largement supérieur au taux des placements immobiliers constaté à Paris pour les locaux commerciaux est, en l'espèce, anormalement élevé, ce qui contribue à caractériser l'existence d'une location consentie à des conditions de prix anormales, au sens du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; 6. Considérant que la société requérante appuie également sa contestation sur la circonstance que la valeur locative du terme de comparaison a été évaluée par l'administration à 304 F par mètre carré pondéré alors que, selon les procès-verbaux de la commission communale des impôts directs, la valeur locative de dix hôtels appartenant comme l'hôtel " Hilton " à la catégorie des hôtels quatre étoiles et retenus comme locaux-types par l'administration varie entre 53 F et 134 F par mètre carré ; que la double circonstance que ces hôtels aient des dates de construction beaucoup plus anciennes que l'hôtel " Hilton " et que cet hôtel soit un immeuble de grande hauteur au sens de la législation applicable à ce type de constructions ne suffit pas à invalider la comparaison faite par la société requérante dès lors que le prix de leurs chambres était comparable à celui de l'hôtel " Hilton " au début des années soixante-dix et qu'ils étaient de ce fait susceptibles d'entrer en concurrence avec lui pour accueillir la même clientèle ; que la différence ainsi constatée entre les prix de location de ces établissements et celui de l'hôtel " Hilton " contribue aussi à caractériser l'existence d'une location consentie à des conditions de prix anormales, au sens du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; 7. Considérant qu'il résulte de ce qui a été dit aux points 5 et 6 que l'hôtel Hilton, dont le loyer est anormal au regard des prix pratiqués pour des locaux comparables, ne peut, pour ce seul motif, être retenu comme terme de comparaison pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; Sur la méthode d'évaluation à retenir : 8. Considérant que, pour l'application de la méthode d'évaluation prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer ne fait pas par elle-même obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison ; que, dans ce cas, la valeur locative doit toutefois être ajustée afin de tenir compte de cette différence par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III à ce code ; que cependant, cette règle ne peut être mise en oeuvre dans le cas où l'immeuble à évaluer est un immeuble de grande hauteur et où le local-type proposé comme terme de comparaison ne présente pas ces caractéristiques ; qu'en effet, eu égard à leurs spécificités, les immeubles de grande hauteur ne peuvent être évalués que par comparaison avec d'autres immeubles de grande hauteur ou, à défaut, par voie d'appréciation directe en application du 3° du même article ; 9. Considérant que le ministre soutient en appel, et pour la première fois dans les litiges concernant la valeur locative de l'hôtel exploité par la société requérante, qu'il s'agit d'un immeuble de grande hauteur ne pouvant être évalué que dans les conditions rappelées au point 8 ; qu'il résulte de l'instruction que cet hôtel est implanté dans un bâtiment de 32 étages d'une hauteur de 98 mètres ; que, compte tenu de cette hauteur, très proche de 100 mètres, l'immeuble doit être regardé comme un immeuble de grande hauteur ; 10. Considérant qu'il ne résulte pas de l'instruction qu'il existerait à Paris un autre immeuble de grande hauteur susceptible d'être retenu comme terme de comparaison à la place de l'hôtel " Hilton " ; que, toutefois, la constatation de l'impossibilité de déterminer la valeur locative d'un bien par comparaison, en application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, n'implique pas nécessairement qu'il soit fait droit aux conclusions présentées par la société requérante à fin de décharge des impositions litigieuses dès lors que l'administration a la faculté de faire état, à tout moment de la procédure contentieuse, d'un mode de détermination de la valeur locative d'un local commercial conforme aux prescriptions de l'article 1498 précité ; que l'administration est ainsi fondée à proposer le recours à la méthode d'évaluation directe prévue par le 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; que la valeur locative de l'hôtel exploité par la société requérante doit par suite être évaluée selon la méthode par appréciation directe ; 11. Considérant que les éléments de calcul retenus par le ministre, dont aucun n'est contesté par la société requérante, conduisent à déterminer une valeur locative supérieure à celle retenue pour l'évaluation de la valeur locative ayant servi de base à l'imposition en litige ; 12. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SNC Front de Seine Hôtel n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que le Tribunal administratif de Paris, par le jugement attaqué, a rejeté sa réclamation tendant à la décharge de la cotisation de taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2007 dans les rôles de la ville de Paris ; qu'il y a lieu par voie de conséquence de rejeter ses conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; D E C I D E : Article 1er : La requête de la SNC Front de Seine Hôtel est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SNC Front de Seine Hôtel et au ministre de l'économie et des finances. Copie en sera adressée au pôle fiscal de Paris centre et services spécialisés. '' '' '' '' 2 N° 11PA03759