Cour administrative d'appel de Bordeaux, 3e chambre, du 6 juillet 1999, 96BX00652, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Bordeaux
Formation : 3E CHAMBRE
Type de recours : Plein contentieux fiscal
Date de la décision : 1999-07-06
Numéro : 96BX00652
Rapporteur : M. HEINIS
Commissaire du gouvernement : D. PEANO

Vu, enregistrée le 5 avril 1996 sous le n 96BX00652, la requête présentée par Me Courrech pour la SA MARCHE LAURAGAIS CAMMAN, dont le siège est ... à Villefranche-de-Lauragais (Haute-Garonne), qui demande à la Cour : 1 ) d'annuler le jugement n 93-752 en date du 9 février 1996 par lequel le tribunal administratif de Toulouse a rejeté sa demande en réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 1992 ; 2 ) de prononcer la réduction demandée ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ; Vu la loi n 87-1127 du 31 décembre 1987 ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 22 juin 1999 : - le rapport de M. HEINIS ; - les observations de Me X..., avocat, pour la SA MARCHE LAURAGAIS CAMMAN ; - et les conclusions de D. PEANO, commissaire du gouvernement ; Sur l'étendue du litige : Considérant que par une décision postérieure à l'introduction de la requête, le directeur des services fiscaux a prononcé le dégrèvement, à concurrence d'une somme de 703 F, de la taxe foncière sur les propriétés bâties assignée à la SA MARCHE LAURAGAIS CAMMAN au titre de l'année 1992 ; que les conclusions de la requête sont, dans cette mesure, devenues sans objet ; Sur l'évaluation de la valeur locative : Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : "La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1 Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2 a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date. Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3 A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe" ; qu'en vertu de l'article 324 AA de l'annexe III au même code, "La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance" ; Considérant, en premier lieu, que la SA MARCHE LAURAGAIS CAMMAN ne peut utilement se référer à la valeur locative qui a été retenue pour son immeuble de Villefranche-de-Lauragais au titre de la contribution foncière des années 1970 à 1973 pour contester la taxe foncière qui lui a été réclamée, à raison de cet immeuble, au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties de l'année 1992 ; Considérant, en deuxième lieu, que les dispositions de l'article 1503 du code général des impôts ne renvoient qu'à l'article 1496 et ne sont donc pas applicables aux immeubles à usage commercial visés par les seules dispositions de l'article 1498 du même code ; qu'il suit de là, d'une part que le ministre du budget n'est pas fondé à soutenir que, du fait que le premier niveau de l'immeuble litigieux avait été choisi comme local de référence lors de la dernière révision générale et que la SA Marché Lauragais Camman n'avait pas contesté la valeur locative qui lui avait été attribuée dans les formes et délais prévus par l'article 1503 du code général des impôts, elle était désormais privée du droit de la contester pour sa propre imposition au titre de l'année 1992, d'autre part, que la circonstance, invoquée par la société, que le tarif de 71 F le m attribué à cet immeuble lors de cette révision n'aurait pas fait l'objet des publicités réglementaires, est sans influence sur la solution du litige ; Considérant, en troisième lieu, que la SA MARCHE LAURAGAIS CAMMAN demande que la valeur locative du premier niveau de l'immeuble dont elle est propriétaire à Villefranche-de-Lauragais (Haute-Garonne) soit déterminée à partir du montant du loyer retenu par une expertise judiciaire déposée en 1981 et que la valeur locative des deuxième et troisième niveaux le soit en multipliant ce même loyer par le rapport entre les valeurs respectives, constatées lors de leur cession en 1989, du fonds de commerce de quincaillerie alors exploité aux deuxième et troisième niveaux et du commerce d'alimentation exploité au premier niveau ; que, toutefois, la méthode d'évaluation de la valeur locative prévue au 1 de l'article 1498 du code général des impôts ne peut pas être mise en oeuvre, dès lors qu'il est constant que cet immeuble n'a été loué qu'à compter du 1er mars 1970 et qu'il ne l'était donc pas à la date du 1er janvier 1970 ; Considérant, en quatrième lieu, qu'au cours des années 1986 à 1989 le premier niveau de l'immeuble en cause était loué à l'exploitant d'un supermarché d'alimentation, alors que la SA MARCHE LAURAGAIS CAMMAN occupait directement les deux autres niveaux et y exploitait un commerce de quincaillerie-bazar comportant notamment la vente d'articles de chauffage, de ménage, de droguerie, de sport et de camping, d'appareils ménagers, électroménagers et d'installation sanitaire, d'articles de chasse et de pêche, de tous articles de revêtement et isolement, d'articles électriques et de matériels pour le bâtiment et la construction, d'accessoires automobiles et mobiliers ; qu'à partir de 1989, l'immeuble a été loué en totalité à l'exploitant d'un ensemble commercial unique ; qu'il est constant qu'aucun terme de comparaison loué par bail normal au 1er janvier 1970 n'était disponible dans la commune de Villefranche-de-Lauragais ; qu'eu égard à l'importance des surfaces mises à la disposition du public, les trois niveaux de l'immeuble litigieux devaient être regardés comme constituant un "immeuble à caractère particulier ou exceptionnel" à Villefranche-de-Lauragais au sens du a) du 2 de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'ainsi, l'administration a pu à bon droit proposer un terme de comparaison en dehors de la commune de Villefranche-de-Lauragais ; Considérant, en cinquième lieu, à cet égard, que le service s'est référé à la valeur locative d'un immeuble à usage de supermarché situé à Castelnaudary (Aude), dont il n'est pas sérieusement contesté qu'il était loué normalement à la date de référence de la révision ; que l'administration a pu valablement se référer à ce terme de comparaison en raison des similitudes existant entre ce supermarché et l'immeuble à évaluer, situés au centre de deux localités distantes de 22 kilomètres seulement et dans la même région agricole ; que la SA MARCHE LAURAGAIS CAMMAN n'est donc pas fondée à demander, notamment en invoquant la valeur locative de 53,57 F au m non pondéré retenue pour déterminer la valeur locative de l'immeuble de Villefranche-de-Lauragais au titre de l'année 1974, que la valeur locative en litige soit déterminée par voie d'appréciation directe, dans les conditions prévues par les dispositions du 3 de l'article 1498 du code général des impôts ; Considérant, en sixième lieu, qu'afin de tenir compte des différences existant entre ces deux immeubles du point de vue de leur situation, la population de Castelnaudary s'élevant à 12.000 habitants et celle de Villefranche-de-Lauragais à 3.122 habitants seulement, et du point de vue de leur aménagement, l'immeuble de référence ne comportant qu'un seul niveau contre trois pour celui à évaluer et la surface tant réelle que pondérée du premier étant moindre, il y a lieu de porter à 25 % l'abattement prévu par l'administration sur la valeur locative de l'immeuble sis à Castelnaudary et de fixer à 63,75 F au m pondéré la valeur locative, à la date de référence, de l'immeuble de Villefranche-de-Lauragais ; Considérant, en septième lieu, que l'administration soutient sans être contredite que la surface pondérée du premier niveau de l'immeuble de la requérante peut être évaluée à 718 m et celle des deuxième et troisième niveaux à 1.300 m ; que la valeur locative de 63,75 F au m pondéré doit donc être appliquée à une surface pondérée totale de 2.018 m ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SA MARCHE LAURAGAIS CAMMAN est seulement fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif n'a pas fixé la valeur locative de son immeuble de Villefranche-de-Lauragais, à la date de référence, à 63,75 F le m pondéré ;Article 1ER : A concurrence de la somme de 703 F, il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la SA MARCHE LAURAGAIS CAMMAN tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties qui lui a été réclamée au titre de l'année 1992.Article 2 : La valeur locative de l'immeuble appartenant à la SA MARCHE LAURAGAIS CAMMAN à Villefranche-de-Lauragais (Haute-Garonne) est fixée, à la date de référence du 1er janvier 1970, en tenant compte d'une valeur locative au m pondéré de 63,75 F et d'une surface totale pondérée de 2.018 m.Article 3 : La SA MARCHE LAURAGAIS CAMMAN est déchargée de la différence entre la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle reste assujettie au titre de l'année 1992 et celle qui résulte de l'article 2 ci-dessus.Article 4 : Le jugement du tribunal administratif de Toulouse en date du 9 février 1996 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête de la SA MARCHE LAURAGAIS CAMMAN est rejeté.