CAA de VERSAILLES, 3ème chambre, 17/12/2019, 18VE00011, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de VERSAILLES
Formation : 3ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2019-12-17
Numéro : 18VE00011
Président : M. BRESSE
Rapporteur : M. Yann  LIVENAIS
Commissaire du gouvernement : M. HUON
Avocat(s) : SCP TZA AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La SNC HÔTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL a demandé au Tribunal administratif de Montreuil de prononcer la réduction des cotisations foncières des entreprises et des taxes pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2014 au titre de l'immeuble à usage d'hôtel qu'elle exploite dans la commune de Montreuil, sous les enseignes " Ibis Budget " et " Ibis ". Par un jugement n° 1607346 du 2 novembre 2017, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande. Procédure devant la Cour : Par une requête et un mémoire, enregistrés les 2 janvier et 29 juin 2018, la SNC HÔTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL, représentée par Me Zapf, avocat, demande à la Cour : 1° d'annuler ce jugement ; 2° de prononcer la réduction des cotisations et taxes en litige à hauteur de la somme de 149 132 euros ; 3° de mettre à la charge de l'État la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - l'évaluation par voie d'appréciation directe ne peut être mise en oeuvre, qu'à titre subsidiaire, alors qu'il n'est pas démontré qu'il n'existe aucun local-type, dans la France entière, régulièrement évalué et comparable à ses établissements ; - elle entend maintenir le recours au local type n° 111 du 63ème quartier de " La Porte Dauphine " dans le 16ème arrondissement figurant sur le procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Paris ; - la commune de Sète peut être économiquement comparée à celle de Montreuil ; en conséquence, elle entend maintenir sa proposition en faveur du local-type n° 6 du procès-verbal ME de la commune de Sète, dès lors que le taux d'activité des 15 à 64 ans est de 64,6 % à Sète contre 78,3 % à Montreuil et que ce grand hôtel bénéficie d'une situation exceptionnelle et est facilement accessible par n'importe quel moyen de transport ; - à titre subsidiaire, elle entend proposer le recours aux locaux-types suivants : a) le local-type n° 99 du 78ème quartier de " Saint-Fargeau " dans le 20ème arrondissement de Paris, correspondant à un hôtel de la catégorie " deux étoiles ", dont les prestations sont comparables à celles des hôtels à évaluer tandis que la situation économique de l'arrondissement est proche de celle de la commune de Montreuil, étant relevé que les communes de Paris et de Montreuil peuvent être utilement comparées en l'espèce ; b) le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Béziers, qui correspond à un hôtel de chaîne de conception moderne exploité sous l'enseigne " Mercure " comparable par hypothèse aux hôtels à évaluer, dont la surface pondérée est de 2 041 m² et le tarif unitaire de 33,31 francs/m² (5,08 euros/m²). .......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Considérant ce qui suit : 1. La SNC HÔTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL fait appel du jugement du 2 novembre 2017 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la réduction des cotisations foncières des entreprises et des taxes pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2014 à raison de l'immeuble à usage d'hôtel qu'elle exploite sous les enseignes " Ibis " et " Ibis budget " dans la commune de Montreuil. 2. D'une part, en vertu des articles 1467 et 1600 du code général des impôts, la cotisation foncière des entreprises et la taxe additionnelle à la contribution foncière des entreprises pour frais de chambre de commerce et d'industrie sont assises sur la valeur locative de leurs biens situés en France et passibles d'une taxe foncière, cette valeur locative étant calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette dernière taxe. 3. D'autre part, aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". Aux termes de l'article 1498 dudit code, dans sa rédaction applicable à l'imposition en litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales. / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III à ce code : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". L'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970. Lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l'article 1498 sus-rappelé. Par ailleurs, lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970. 4. Pour déterminer la valeur locative de l'établissement hôtelier exploité dans la commune de Montreuil, sous les enseignes " Ibis " et " Ibis budget ", l'administration fiscale a recouru à la méthode d'évaluation directe prévue par les dispositions du 3° de l'article 1498 du code général des impôts. La SNC HÔTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL soutient cependant que la valeur locative des hôtels qu'elle exploite peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts. Elle a, par conséquent, dans le dernier état de ses écritures, proposé deux termes de comparaison situés en Ile-de-France, soit le local type, n° 111 du 63ème quartier de " La Porte Dauphine " dans le 16ème arrondissement et le local n° 99 du 78ème quartier de " Saint-Fargeau " dans le 20ème arrondissement de Paris, et deux autres situés dans la région Occitanie, soit le local-type n° 6 du procès-verbal de la commune de Sète et le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Béziers. 5. En premier lieu, il résulte de l'instruction que l'immeuble à usage d'hôtel exploité par la SNC HÔTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL est situé à Montreuil, commune limitrophe de Paris. Compte tenu des différences de densité des réseaux de transport, de leur éloignement respectif par rapport aux principaux sites touristiques parisiens, de l'inégale notoriété des deux communes et des prix fortement divergents de leurs marchés immobiliers, la commune de Montreuil, d'une part, et les localités constituées par les 16ème et 20ème arrondissements de Paris ne peuvent être regardées comme présentant, du point de vue économique, une situation analogue au sens et pour l'application des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts. Par suite, les deux locaux-types situés dans ces arrondissements parisiens, proposés par la SNC HÔTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL, ne peuvent, en tout état de cause, qu'être écartés. 6. En deuxième lieu, la SNC HÔTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL propose de retenir comme termes de comparaison le local n° 6 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Sète et le local-type n° 32 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Béziers. Toutefois, ces deux communes, au demeurant situées en dehors de la région Ile-de-France, ne peuvent être regardées comme présentant, du point de vue économique, une situation analogue, au sens et pour l'application des dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, avec la commune de Montreuil qui, par sa localisation limitrophe de Paris et son raccordement aux réseaux de transports parisiens, relève d'une situation particulière. 7. En troisième et dernier lieu, dans la mesure où la société requérante ne propose pas d'autres locaux-types et où l'administration a produit les résultats d'une recherche portant sur une centaine de termes de comparaison et de nombreuses décisions de justice, dont il ressort qu'aucun local-type, régulièrement évalué ou présentant les mêmes caractéristiques que les immeubles à évaluer, situés à Montreuil ou dans une commune économiquement comparable, ne peut être valablement retenu pour procéder à l'évaluation, par comparaison, de l'hôtel concerné, la SNC HÔTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL n'est pas fondée à soutenir que l'administration fiscale ne pouvait recourir à la méthode d'évaluation subsidiaire par voie d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts pour fixer la valeur locative de l'hôtel qu'elle exploite sur le territoire de cette commune sous les enseignes " Ibis et Ibis Budget ". Par ailleurs, les conditions de mise en oeuvre de cette méthode, qui n'entraîne aucune réduction des bases imposables, ne sont pas contestées. 8. Il résulte de tout ce qui précède que la SNC HÔTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort, que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, ses conclusions aux fins d'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées. DÉCIDE : Article 1er : La requête de la SNC HÔTEL PRIVILEGE PARIS PORTE DE MONTREUIL est rejetée. 2 N° 18VE00011