Cour Administrative d'Appel de Paris, 2ème chambre , 09/04/2008, 06PA02421, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour Administrative d'Appel de Paris
Formation : 2ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2008-04-09
Numéro : 06PA02421
Président : M. le Prés FARAGO
Rapporteur : Mme Sylvie  APPECHE-OTANI
Commissaire du gouvernement : Mme EVGENAS
Avocat(s) : ZAPF

Vu la requête, enregistrée au greffe de la cour le 3 juillet 2006, pour la SEP HOTEL DE LA PORTE d'ITALIE dont le siège social est 31, avenue Jean Moulin à Torcy (77200) par Me Zapf, avocat à la cour ; la société SEP HOTEL DE LA PORTE D'ITALIE demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement n° 03-1827/3 du 6 avril 2006 par lequel le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande tendant au dégrèvement partiel de la taxe professionnelle mise à sa charge au titre de l'année 2001, à hauteur de 38 323,85 euros, pour l'établissement hôtelier que la société exploite au Kremlin-Bicêtre (Val-de-Marne) et à la condamnation de l'Etat à verser 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 2°) de lui accorder un dégrèvement de 19 155  ; 3°) de condamner l'Etat à verser 3.000  au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; ............................................................................................................................................. Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu, au cours de l'audience publique du 26 mars 2008 : - le rapport de Mme Appeche-Otani, premier conseiller, - et les conclusions de Mme Evgenas, commissaire du gouvernement ; Considérant que la SEP HOTEL DE LA PORTE D'ITALIE est propriétaire d'un immeuble, à usage d'hôtel, situé au Kremlin-Bicêtre (Val-de-Marne) ; que le tribunal ayant refusé de faire droit à sa demande tendant à la réduction des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie pour cet immeuble au titre de l'année 2001 à hauteur de 650 477 F (99 164,58 ), elle fait appel de ce jugement et demande que lesdites cotisations soient réduites de 19 155  ; Sur le bien-fondé de l'imposition litigieuse : Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1946 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de cette comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date. / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° À défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe » ; qu' aux termes de l'article 1504 du même code : « Les locaux types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. /Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts ... » ; Considérant d'une part, qu'il résulte des dispositions susrappelées que la valeur locative de l'immeuble type choisi comme terme de comparaison doit dans tous les cas, être déterminée selon les règles prévues par l'article 1498-2° - b du code général des impôts c'est-à-dire à partir du bail en cours lorsque l'immeuble type était loué normalement à la date de révision des évaluations foncières ou, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; qu'en revanche, lesdites dispositions font obstacle à ce qu'un immeuble commercial dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison ; Considérant d'autre part, que lorsqu' aucun des locaux types désignés sur le procès verbal des opérations de révision des évaluations foncières des propriétés bâties d'une commune n'est de nature à fournir un terme de comparaison permettant de déterminer la valeur locative d'un immeuble, utilisé pour les besoins de son activité par une société. L''administration est, dans ces conditions, fondée à proposer que, par application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative de cet immeuble soit appréciée par voie de comparaison avec un local-type similaire situé hors de la commune ; que toutefois, un tel local-type ne peut être choisi pour terme de comparaison dans une autre commune qu'à la condition que soit établi, d'une part, que sa valeur a été arrêtée suivant les règles définies au 2°-b de l'article 1498 du code général des impôts et, d'autre part, que les deux communes sont dans des situations économiques analogues ; En ce qui concerne le terme de comparaison retenu initialement : Considérant, qu'il résulte de l'instruction que l'évaluation de l'hôtel deux étoiles sis au Kremlin-Bicêtre dont la société requérante est propriétaire a été faite par comparaison avec le local type n° 55 du procès-verbal complémentaire de la commune de Thiais (Val-de-Marne) ; que la valeur de ce dernier local a elle-même été établie par comparaison avec le local-type n°4 du procès verbal ME de la commune d'Evry ; que si tant en ce qui concerne le nombre d'entreprises que l'importance de la population, les communes de Thiais et du Kremlin-Bicêtre présentent une analogie de situation, en revanche la commune d'Evry comprend un volume d'activités économiques ainsi qu'une population qui leur sont deux fois supérieurs ; que compte tenu de cet écart, et alors même que les trois communes seraient à vocation tertiaire avec une activité prépondérante de commerce, elles ne peuvent être regardées comme présentant un rapport d'analogie suffisant du point de vue économique ; que dès lors, ainsi que le fait valoir la société requérante, et à supposer même que l'immeuble d'Evry ait été loué au 1er janvier 1970 à des conditions normales, le ministre ne justifie pas que la valeur locative de l'immeuble en cause a été légalement arrêtée ; En ce qui concerne les autres termes de comparaison : Considérant en premier lieu, que la société requérante propose que la détermination de la valeur locative de son immeuble soit opérée par comparaison avec le local type n° 55 du procès-verbal de la commune de Villeneuve Saint-Georges, ou avec le local-type n° 34 de la commune de Villeneuve-le-Roi ; que toutefois, ces hôtels ont été eux -mêmes évalués par comparaison avec des hôtels sis à Chennevières et figurant respectivement comme local-type n° 10 et n°11 sur le procès-verbal des opérations foncières de cette commune ; qu'il résulte de l'instruction que ces derniers ont été évalués respectivement à 60 F et 44 F le m² par appréciation directe ; qu'ainsi ces deux hôtels ne peuvent servir de termes de comparaison pour déterminer la valeur locative de l'immeuble de la requérante ; Considérant en deuxième lieu, que s'agissant des locaux types n° 90 d'Issy-les-Moulineaux, construit en 1926, n° 1 du procès-verbal de la commune de Cergy, construit en 1884, n° 55 situé à Courbevoie construit en 1928 et n° 119 de la commune de Saint-Germain-en-Laye, construit en 1800, proposés également par la société requérante, il résulte de l'instruction qu'ils correspondent à des hôtels de type traditionnel dont les caractéristiques au regard de leur construction, leur structure, leur nature et leur aménagement ne sont pas similaires à celles de l'établissement à évaluer qui, sous l'enseigne « Campanile », fait partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne dont la construction a été achevée en 1984 ; qu'ainsi, ces locaux-types ne peuvent servir de référence pour évaluer le bien dont est propriétaire la société requérante ; Considérant enfin, que faute d'analogie suffisante entre la commune du Kremlin-Bicêtre d'une part, et la commune de Versailles de l'autre, le local-type n°218 situé dans cette dernière commune ne peut davantage que les autres locaux-types proposés par la SEP HOTEL DE LA PORTE D'ITALIE être retenu comme terme de comparaison ; Considérant que l'administration pour sa part, propose comme autre terme de comparaison, le local-type n° 43 du procès-verbal complémentaire de la commune de Villejuif ; que la société requérante soutient que ce local-type, dont il n'est pas contesté qu'il est situé dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune du Kremlin-Bicêtre, ne pourrait être retenu comme terme de comparaison au motif que le bail afférent à cet immeuble n'aurait pas été conclu à des conditions normales le 22 juin 1968 ; que toutefois, la seule circonstance que le preneur s'engageait à exécuter toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, ne suffit pas à établir que ledit immeuble n'aurait pas été donné en location à des conditions de prix normales ; que la société requérante n'est pas davantage fondée à invoquer la doctrine administrative 6C 2133 en date du 15 décembre 1988 dès lors qu'il ne résulte pas de l'instruction que le prix de location fixé par ledit bail aurait été atténué en raison de travaux de grosses réparations qu'aurait effectivement réalisés le preneur ; que le local-type n° 43 de la commune de Villejuif, qui figure au procès-verbal complémentaire du 14 février 1979 de la commune, présente des caractéristiques comparables à celles de l'immeuble de la SEP HOTEL DE LA PORTE D'ITALIE, tant en ce qui concerne la nature de la construction que l'emplacement de l'immeuble ; que si sa valeur locative a été arrêtée après une harmonisation départementale conduite dans un cadre régional, il ne résulte pas du calcul d'une moyenne régionale de valeurs locatives ; que, dès lors, la valeur locative de l'immeuble de la société requérante peut être arrêtée par comparaison avec celle du local-type n° 43 du procès-verbal complémentaire de la commune de Villejuif sans méconnaître les dispositions précitées du b) du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; En ce qui concerne la valeur locative unitaire : Considérant que de la comparaison entre d'une part, le local-type n°43 du procès-verbal complémentaire de la commune de Villejuif correspondant à un hôtel classé trois étoiles dont l'état d'entretien était bon au moment de son évaluation et d'autre part, l'immeuble de la société requérante correspondant à un établissement classé deux étoiles, il ressort que la valeur locative unitaire de ce dernier immeuble peut être fixée à 80% de celle du local-type de référence soit 120 F (18, 29 ) ; que cette valeur étant identique à celle retenue par l'administration pour l'établissement de l'imposition litigieuse, la société SEP HOTEL DE LA PORTE D'ITALIE n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Melun a refusé de faire droit à sa demande ; Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant qu'en vertu des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, le tribunal ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l'autre partie des frais qu'elle a exposés à l'occasion du litige soumis au juge ; que les conclusions présentées à ce titre par la société requérante doivent dès lors être rejetées ; D E C I D E : Article 1er : La requête de la SEP HOTEL DE LA PORTE D'ITALIE est rejetée. 4 N°06PA02421