CAA de MARSEILLE, 4ème chambre, 30/06/2020, 19MA04288, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de MARSEILLE
Formation : 4ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2020-06-30
Numéro : 19MA04288
Président : M. BARTHEZ
Rapporteur : Mme Sylvie  CAROTENUTO
Commissaire du gouvernement : Mme BOYER
Avocat(s) : TZA  AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La société en nom collectif (SNC) Motel Perpignan Nord Rivesaltes a demandé au tribunal administratif de Montpellier de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016 dans les rôles de la commune de Montpellier (Hérault). Par un jugement n° 1802691 du 8 juillet 2019, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande. Procédure devant la Cour : Par une requête et un mémoire, enregistrés le 10 septembre 2019 et le 25 février 2020, la SNC Motel Perpignan Nord Rivesaltes, représentée par Me A..., demande à la Cour : 1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Montpellier du 8 juillet 2019 ; 2°) de prononcer la réduction des impositions en litige ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - il convient, conformément à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, d'appliquer un abattement de 10 % sur la valeur locative unitaire du local-type retenu par l'administration pour tenir compte des différences de surface ainsi qu'un abattement de 10 % pour tenir compte des différences de situation ; - à défaut, il convient, pour évaluer la valeur locative du bien litigieux, de retenir comme terme de comparaison le local-type n° 32 figurant sur le procès-verbal des opérations de révision de la commune de Béziers (Hérault). Par un mémoire en défense, enregistré le 18 novembre 2019, le ministre de l'action et des comptes publics conclut au rejet de la requête. Il soutient que les moyens soulevés par la SNC Motel Perpignan Nord Rivesaltes ne sont pas fondés. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. La présidente de la Cour a désigné M. Barthez, président assesseur, pour présider la formation de jugement en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme B..., - et les conclusions de Mme Boyer, rapporteur public. Considérant ce qui suit : 1. La SNC Motel Perpignan Nord Rivesaltes, qui exploite sur le territoire de la commune de Montpellier un local commercial à usage d'hôtel-restaurant sous l'enseigne " Novotel ", relève appel du jugement du 8 juillet 2019 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande tendant à la réduction de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016 dans les rôles de la commune de Montpellier. Sur le bien-fondé du jugement attaqué : 2. Il résulte des dispositions des articles 1467, 1607 bis et 1600 du code général des impôts que les cotisations à la taxe spéciale d'équipement, à la cotisation foncière des entreprises, et à la taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises qui constitue l'une des deux composantes de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie, sont calculées sur la base de la valeur locative des biens calculée dans les conditions prévues par les articles 1494 et suivants du code général des impôts. Aux termes de l'article 1498 du même code, dans sa rédaction applicable au présent litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel (...) ". Le I de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. (...) ". Enfin, l'article 324 AA de l'annexe III au même code alors en vigueur dispose que : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". Lorsque, pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, retient valablement un local-type inscrit au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, il lui appartient, par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, d'ajuster la valeur locative afin de tenir compte des différences entre le terme de comparaison et l'immeuble à évaluer. 3. En premier lieu, il résulte de l'instruction que le service a déterminé la valeur locative des locaux en litige en évaluant séparément l'hôtel, pour lequel il a recouru au local type n° 35 du procès-verbal ME de la commune de Montpellier, d'une surface de 550 m², et le restaurant, pour lequel il s'est référé au local-type n° 90 du procès-verbal C des opérations foncières de la même commune. Le local-type n° 35 est un hôtel de vingt chambres, classé deux étoiles, en assez bon état d'entretien, situé à proximité du centre-ville de Montpellier. L'hôtel Novotel, d'une surface pondérée totale de 6 000 m², est un ensemble récent qui bénéficie d'un classement hôtelier supérieur de quatre étoiles et dispose de cent soixante-deux chambres climatisées et de dix-sept salles de réunion. Il met à la disposition de sa clientèle un restaurant, un bar, une piscine extérieure chauffée et un parking gratuit. Le service a fait application à l'immeuble litigieux, dans sa partie affectée à usage d'hôtel, d'une majoration de 40 % au tarif de 5,05 euros par m², pour tenir compte de la différence de catégorie hôtelière et de l'état d'entretien. L'administration a ainsi calculé les cotisations litigieuses en appliquant le tarif de 7,07 euros par m². La seule circonstance que le local-type est situé en centre-ville de Montpellier ne permet pas de constater une différence de situation avec l'immeuble à évaluer, également implanté à Montpellier dans un quartier accessible et proche du centre-ville, qui justifierait l'application d'un abattement de 10 % à ce titre. En revanche, compte tenu des différences de surface avec le local-type, il y a lieu d'ajuster le tarif retenu par l'application d'un abattement de 10 %. Ainsi, la majoration de 40 % doit être réduite à 30 %. La valeur locative de l'immeuble litigieux doit, en conséquence, être calculée à partir d'un tarif par m² de 6,56 euros au lieu de 7,07 euros. 4. En second lieu, si la requérante revendique l'utilisation, pour l'ensemble incluant l'hôtel et le restaurant, du local-type n° 32 figurant sur le procès-verbal des opérations de révision de la commune de Béziers dont le tarif unitaire a été fixé à 5,08 euros le m², le ministre fait valoir, sans être utilement contredit, que le local-type, édifié en 1900, a été détruit et reconstruit depuis la date de référence. Il y a donc lieu d'écarter ce local-type comme terme de comparaison. 5. Il résulte de tout ce qui précède que la SNC Motel Perpignan Nord Rivesaltes est seulement fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier ne lui a pas accordé une réduction de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016, correspondant à la réduction de 7,07 euros à 6,56 euros du tarif par m² utilisé pour déterminer la valeur locative du local. Sur les frais liés au litige : 6. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SNC Motel Perpignan Nord Rivesaltes et non compris dans les dépens. D É C I D E : Article 1er : Il est accordé à la SNC Motel Perpignan Nord Rivesaltes une réduction de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016, correspondant à la réduction de 7,07 euros à 6,56 euros du tarif par m² utilisé pour déterminer la valeur locative du local. Article 2 : Le jugement du 8 juillet 2019 du tribunal administratif de Montpellier est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de la SNC Motel Perpignan Nord Rivesaltes est rejeté. Article 4 : L'Etat versera à la SNC Motel Perpignan Nord Rivesaltes la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la société en nom collectif Motel Perpignan Nord Rivesaltes et au ministre de l'action et des comptes publics. Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer. Délibéré après l'audience du 16 juin 2020, où siégeaient : - M. Barthez, président assesseur, président de la formation de jugement en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative, - Mme B..., premier conseiller, - Mme Mastrantuono, premier conseiller. Lu en audience publique, le 30 juin 2020. 5 N° 19MA04288