Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 29/12/2011, 09VE02479, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour Administrative d'Appel de Versailles
Formation : 3ème Chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2011-12-29
Numéro : 09VE02479
Président : Mme COËNT-BOCHARD
Rapporteur : Mme Catherine  RIOU
Commissaire du gouvernement : M. BRUNELLI
Avocat(s) : CABINET P.D.G.B

Vu la requête, enregistrée le 23 juillet 2009 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présentée pour la SNC HOTEL GRIL DE LA BASILIQUE, dont le siège social est 174, avenue Victor Hugo à Paris (75016), par Me Zapf, avocat à la Cour ; la SNC HOTEL GRIL DE LA BASILIQUE demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement nos 0303685-0511364-0511365 en date du 28 avril 2009 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à la réduction des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2001, 2002 et 2003 dans les rôles de la commune de Saint-Denis, à raison d'un hôtel Campanile sis 14, rue Jean Jaurès et 27, place du Caquet à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) qu'elle exploite dans ladite commune ; 2°) de prononcer la réduction sollicitée à hauteur de la somme de 69 118 euros au titre des années d'imposition en litige ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 15 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; Elle soutient que la jurisprudence a assoupli les conditions relatives à la comparaison des situations économiques de communes en acceptant de prendre en considération l'appartenance à une même agglomération ou l'existence d'une desserte commune des infrastructures de transports ; qu'ainsi, concernant le local-type n° 55 de Villeneuve-Saint-Georges, cette commune et la commune de Saint-Denis sont reliées à Paris par la voie ferrée et présentent en outre des caractéristiques économiques comparables ; qu'il n'est pas démontré que ce local-type aurait fait l'objet d'un bail à des conditions anormales ou aurait été évalué par la voie de l'appréciation alors que la fiche de calcul produite par l'administration est, au demeurant, inexploitable ; qu'une comparaison peut être utilement opérée avec le local-type n° 43 de Villejuif, commune dont la situation économique est comparable à celle de Saint-Denis ; que le local-type n° 57 de la commune de Boulogne-Billancourt peut être également retenu comme terme de comparaison, les deux communes se situant aux portes de Paris et présentant le même dynamisme économique et industriel ; qu'en outre, l'évaluation de ce local-type est régulière ; qu'en ce qui concerne la méthode par la voie de l'appréciation directe, celle-ci n'est pas applicable dès lors que ses modalités n'ont pas été fixées conformément à l'article 34 de la Constitution de 1958 ; que les dispositions des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts ont donc été édictées en méconnaissance de cet article 34 ; que l'administration ne peut, en outre, se référer aux taux d'intérêt les plus élevés pratiqués dans la région sans démontrer qu'il s'agissait effectivement du taux des placements immobiliers constatés dans la région pour des établissements similaires et alors que les procès-verbaux des communes de Gonesse et de Garges-lès-Gonesse mentionnent des taux d'intérêt de 5 % ; qu'enfin, l'évaluation de la valeur locative doit être opérée par référence à un acte pris à une date proche du 1er janvier 1970, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, l'acte retenu datant de 1984 ; .......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 novembre 2011 : - le rapport de Mme Riou, premier conseiller, - et les conclusions de M. Brunelli, rapporteur public ; Considérant que la SNC HOTEL GRIL DE LA BASILIQUE exploite un immeuble à usage d'hôtel sur le territoire de la commune de Saint-Denis (Seine-Saint-Denis), sis 14, rue Jean Jaurès et 27, place du Caquet à Saint-Denis, sous l'enseigne Campanile ; qu'elle a demandé la réduction des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2001, 2002 et 2003 à raison de l'exploitation de cet immeuble ; que la société relève régulièrement appel du jugement du 28 avril 2009 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande ; Sur la détermination de la valeur locative par comparaison : Considérant que l'article 1467 du code général des impôts alors en vigueur dispose que : La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; / b. les salaires au sens du 1 de l'article 231 ainsi que les rémunérations allouées aux dirigeants de sociétés mentionnés aux articles 62 et 80 ter, versés pendant la période de référence définie au a à l'exclusion des salaires versés aux apprentis sous contrat et aux handicapés physiques ; ces éléments sont pris en compte pour 18 % de leur montant ; (...) ; qu'il résulte de l'article 1469 alors applicable, pour les biens passibles de la taxe foncière, que la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu 'en application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts en vigueur : (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...) ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que, pour l'application de ces dispositions combinées, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; Considérant, en premier lieu, qu'il résulte de l'instruction que le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de Villeneuve-Saint-Georges a été évalué par comparaison avec le local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne dont il résulte de la fiche d'évaluation sur laquelle figure la mention évaluation directe , qu'il a été lui-même évalué par voie d'appréciation directe ; que, dans ces conditions, contrairement à ce que soutient la société requérante, le local-type n° 55 ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, lesquelles font obstacle à ce qu'un immeuble commercial dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de cet article, la valeur locative d'un autre immeuble commercial ; Considérant, en deuxième lieu, qu'en ce qui concerne le local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif, il résulte de l'instruction que le bail en cours au 1er janvier 1970, conclu entre une société et son gérant, mettait à la charge du preneur toutes les dépenses de grosses réparations de l'article 606 du code civil ; que, si la société requérante soutient que, malgré ces stipulations, le bail a été conclu à des conditions de prix normales, elle ne l'établit pas par la seule production d'une liste de loyers concernant des hôtels dont la comparabilité n'est au demeurant pas démontrée, situés en dehors de la commune de Villejuif, dès lors que le caractère normal du loyer doit être nécessairement établi au regard du niveau des loyers dans la commune d'implantation du bien à évaluer ; qu'ainsi, le local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif ne peut être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, lequel ne permet de se référer qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ; Considérant, en troisième lieu, que le local-type n° 57 de Boulogne-Billancourt correspond à un hôtel construit en 1925, classé dans la catégorie une étoile , comprenant 55 chambres, et qui ne présente pas, par son état de construction passable, sa situation et son aménagement ordinaires, une similitude suffisante avec l'établissement à évaluer ; Considérant, en quatrième lieu, que ne saurait être retenu le local-type n° 118 du procès-verbal des évaluations foncières du quartier Amérique Combat du 19ème arrondissement de Paris qui correspond à un hôtel de conception classique qui ne saurait être comparé avec un hôtel moderne de chaîne alors même qu'il aurait fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations depuis le 1er janvier 1970 ; qu'au surplus, cet hôtel meublé non classé représente une surface pondérée de 644 m² alors que l'hôtel litigieux, classé dans la catégorie deux étoiles , présente une surface pondérée de 2 016 m² ; que ces deux établissements ne présentent, dès lors, pas des similitudes suffisantes ; que le local-type n° 99 du procès-verbal du 20ème arrondissement de Paris, qui correspond à un hôtel de conception classique construit en 1938, ne saurait davantage être comparé avec un hôtel moderne de chaîne alors même qu'il aurait fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations depuis le 1er janvier 1970 ; qu'au surplus, cet établissement présente une surface pondérée de 455 m², bien inférieure à celle de l'hôtel litigieux ; Considérant, en cinquième lieu, que le local-type n° 90 du procès-verbal 6670 C de la commune d'Issy-les-Moulineaux correspond à un hôtel construit en 1926, de type traditionnel, dont les caractéristiques au regard de sa construction, de sa structure et de son aménagement ne sont pas les mêmes que celles de l'établissement à évaluer ; Considérant, en dernier lieu, que le local-type n° 98 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Denis ne peut être retenu dès lors qu'il a été évalué par rapport à lui-même et non par comparaison ; qu'en outre et en tout état de cause, cet hôtel construit en 1930 et d'une surface de 515 m² n'est pas comparable à l'hôtel de chaîne litigieux ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SNC HOTEL GRIL DE LA BASILIQUE ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, par défaut, conformément à ce que propose le ministre, et sans qu'il soit besoin, eu égard au nombre de termes de comparaison proposés tant en première instance qu'en appel, d'ordonner un supplément d'instruction, d'évaluer l'immeuble de la SNC HOTEL GRIL DE LA BASILIQUE par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; Sur la détermination de la valeur locative par voie d'appréciation directe : Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien ; Considérant qu'en vertu des articles précités de l'annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; Considérant, en premier lieu, que la SNC HOTEL GRIL DE LA BASILIQUE soutient que, dès lors que le Conseil d'Etat a jugé que les dispositions de l'instruction du 1er octobre 1941 ont une valeur législative et sont applicables à la taxe foncière pour autant qu'elles ne sont pas contraires à l'ordonnance du 7 janvier 1959, à la loi du 2 février 1968 et à la loi du 31 décembre 1973 et dès lors que le 3° de l'article 1498 du code général des impôts ne prévoit pas que la valeur locative doive être appréciée par rapport au 1er janvier 1970, il convient de se référer, pour la mise en oeuvre de l'appréciation directe, à la date du 1er août 1939, et que l'administration doit donc trouver des actes de référence proches de cette date ; que, toutefois, les dispositions des articles 324 AB et 324 AC ne font que reprendre les dispositions découlant de l'instruction du 1er octobre 1941 auxquelles l'acte dit loi du 15 mars 1942 maintenu en vigueur par l'ordonnance du 9 août 1994 a donné valeur législative ; que l'article 324 AC prévoit expressément qu'il convient de se référer à la date du 1er janvier 1970 ; qu'en outre, il résulte de l'ensemble des dispositions régissant la détermination de la valeur locative des immeubles, qu'une date différente ne saurait être retenue pour l'évaluation des immeubles selon qu'est mise en oeuvre la méthode d'après le bail en cours à la date de référence, soit le 1er janvier 1970, prévue au 1° de l'article 1498 du code général des impôts, la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du même code laquelle s'appuie sur la même date de référence ou la méthode de l'appréciation directe prévue au 3° de cet article, sans porter atteinte à la cohérence du dispositif ; qu'ainsi, le moyen tiré de ce qu'il y aurait lieu de se référer, pour la mise en oeuvre de la méthode d'appréciation directe, à la date du 1er août 1939 et non à celle du 1er janvier 1970, ne peut qu'être écarté ; Considérant, en deuxième lieu, qu'ainsi qu'il a été dit plus haut, pour calculer la valeur locative d'un immeuble par voie d'appréciation directe, l'administration peut se référer à des transactions portant sur des immeubles comparables et dont la date est la plus proche possible du 1er janvier 1970 ; qu'en l'espèce, l'hôtel litigieux n'ayant fait l'objet d'aucune transaction depuis sa construction en 1989, l'administration a déterminé la valeur de cet immeuble par voie d'appréciation directe à partir de la vente en l'état futur d'achèvement intervenue le 17 janvier 1984 sur un hôtel Ibis de Bobigny, immeuble comparable à l'hôtel litigieux ; que la société requérante ne peut utilement se prévaloir d'un acte de cession en date du 13 février 1973 concernant un hôtel situé 6, route de Flandre à Bonneuil-en-France, qui aboutirait, sur la base d'un taux d'intérêt de 5 %, à une valeur locative unitaire de 4,63 euros par m², dès lors qu'il résulte de la fiche de ce local-type n° 3 qu'il s'agit d'un bar-hôtel-restaurant d'une surface pondérée de 329 m² datant de 1936, dont l'état était considéré comme passable et qui possédait peu de lieux d'aisance et de sanitaires ; qu'en outre, ainsi que le soutient d'ailleurs le ministre, le population de la commune de Saint-Denis est beaucoup plus importante que celle de Bonneuil-en-France ; que, dans ces conditions, la transaction retenue par l'administration ne présente pas une trop grande postériorité par rapport au 1er janvier 1970 et pouvait valablement être retenue en l'absence de transactions plus proches de cette date, concernant des immeubles comparables ; qu'il ne résulte pas de l'instruction que la valeur ainsi retenue par l'administration serait erronée ; que, par suite, celle-ci n'a pas fait une inexacte application tant des dispositions de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts que de celles de l'article 324 AC de la même annexe ; Considérant, en troisième lieu, que la requérante soutient que, contrairement aux prescriptions de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts précité, le taux d'intérêt de 9 %, appliqué par l'administration sur la valeur vénale de l'immeuble ainsi actualisée au 1er janvier 1970, pour en déduire sa valeur locative à cette date, ne résulterait pas du taux des placements immobiliers effectivement constatés dans la région à cette même date de référence alors que des taux inférieurs ont été retenus pour l'évaluation d'autres immeubles, soit 5 % sur les communes de Versailles, de Gonesse et de Garges-lès-Gonesse ; que, d'une part, l'administration fait valoir qu'elle s'est référée aux taux d'intérêt figurant sur les procès-verbaux initiaux des communes d'Asnières, Courbevoie, Malakoff, Boulogne-Billancourt et Antony, ces communes des Hauts-de-Seine présentant, à cette époque, une analogie économique avec la commune dont s'agit et les taux d'intérêt appliqués n'étant pas, contrairement à l'allégation de la société requérante, les plus élevés d'Ile-de-France, à défaut de taux d'intérêt figurant sur le procès-verbal de Saint-Denis, sur les procès-verbaux des autres communes de la Seine-Saint-Denis et de celles du Val-de-Marne ; que, d'autre part, il résulte de l'instruction et notamment des procès-verbaux d'évaluation foncière produits par la société requérante concernant les communes de Gonesse et de Garges-lès-Gonesse, que le taux d'intérêt de 5 % mentionné concerne, s'agissant de la commune de Gonesse, des zones commerciales dont il n'est pas établi qu'elles comprendraient des hôtels et que, s'agissant de la commune de Garges-lès-Gonesse, un taux de 5 % a été appliqué notamment à des centres commerciaux, des boutiques, des ateliers ou bureaux, dont les caractéristiques ne sont pas comparables à celle d'un hôtel ; qu'aucun taux n'est appliqué au seul hôtel restaurant figurant sur ce dernier procès-verbal ; qu'il suit de là qu'il n'est pas établi que le taux d'intérêt de 9 % retenu par l'administration aurait un caractère excessif ; Considérant qu'il est constant que la valeur locative déterminée dans les conditions susrappelées, selon la méthode de l'appréciation directe, aboutit à une valeur locative supérieure à celle retenue pour asseoir les impositions litigieuses ; que, par suite, la SNC HOTEL GRIL DE LA BASILIQUE n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par les jugements attaqués, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes tendant à la réduction des cotisations de taxe professionnelles mises à sa charge au titre des années 2001, 2002 et 2003 dans les rôles de la commune de Saint-Denis, à raison de l'hôtel Campanile qu'elle y exploite ; Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant que ces dispositions font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement d'une somme au titre des frais exposés par la SNC HOTEL GRIL DE LA BASILIQUE et non compris dans les dépens ; DECIDE : Article 1er : La requête de la SNC HOTEL GRIL DE LA BASILIQUE est rejetée. 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