Conseil d'État, 3ème chambre, 29/05/2017, 395238, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Conseil d'État
Formation : 3ème chambre
Type de recours : Plein contentieux
Date de la décision : 2017-05-29
Numéro : 395238
Rapporteur : Mme Séverine Larere
Commissaire du gouvernement : Mme Marie-Astrid Nicolazo de Barmon
Avocat(s) : SCP NICOLAY, DE LANOUVELLE, HANNOTIN

Vu la procédure suivante : La SCPI Fructifonds Immobilier a demandé au tribunal administratif de Paris de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2010 à 2012 dans les rôles de la Ville de Paris à raison d'un ensemble immobilier à usage de bureaux situé 33, avenue du Maine à Paris (15ème). Par un jugement n° 1401553 du 22 octobre 2015, le tribunal administratif de Paris a prononcé, en ce qui concerne les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2011 et 2012, un non lieu à statuer à concurrence des sommes de 5 662 euros et 5 758 euros dégrevées en cours d'instance, puis a rejeté le surplus de sa demande. Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 14 décembre 2015 et 11 mars 2016 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la SCPI Fructifonds Immobilier demande au Conseil d'Etat : 1°) d'annuler les articles 2 et 3 de ce jugement ; 2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à sa demande ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Vu les autres pièces du dossier ; Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative ; Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de Mme Séverine Larere, maître des requêtes, - les conclusions de Mme Marie-Astrid Nicolazo de Barmon, rapporteur public ; La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la SCPI Fructifonds Immobilier ; Considérant ce qui suit : 1. La SCPI Fructifonds Immobilier a demandé au tribunal administratif de Paris de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2010 à 2012 à raison de locaux dont elle est propriétaire dans la tour Montparnasse à Paris (15ème). Par le jugement attaqué du 22 octobre 2015, le tribunal administratif a prononcé un non lieu à statuer à concurrence des sommes dégrevées par l'administration en cours d'instance et rejeté le surplus des conclusions de sa demande. 2. Aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". Aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : (...) / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; / - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". En vertu des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III à ce code : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante (...) ". En vertu des dispositions de l'article 324 Z de la même annexe : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". 3. Pour l'application de la méthode d'évaluation de la valeur locative des locaux commerciaux et biens divers prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, les immeubles de grande hauteur, eu égard à leurs spécificités, ne peuvent être évalués que par comparaison avec d'autres immeubles de grande hauteur ou, à défaut, par voie d'appréciation directe en application du 3° du même article. A la date du 1er janvier 1970 retenue pour l'évaluation des valeurs locatives cadastrales servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties, les seuls immeubles que leur hauteur exceptionnelle rendait spécifiques en France, pour l'évaluation de leur valeur locative, se situaient dans le quartier de La Défense en banlieue parisienne et avaient une hauteur de 100 mètres. En conséquence, doit être regardé comme un immeuble de grande hauteur, pour l'application de la règle mentionnée ci-dessus, un immeuble dont la hauteur est proche de cette hauteur ou lui est supérieure. 4. Il résulte de ce qui précède qu'en retenant comme terme de comparaison de la tour Montparnasse, inaugurée en 1973 et haute de 210 mètres, un immeuble de bureau qui n'a pas plus de 100 mètres de hauteur, le tribunal administratif a commis une erreur de droit. Par suite, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, la SCPI Fructifonds Immobilier est fondée à demander l'annulation des articles 2 et 3 du jugement qu'elle attaque. 5. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat le versement à la SCPI Fructifonds Immobilier d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. D E C I D E : -------------- Article 1er : Les articles 2 et 3 du jugement du 22 octobre 2015 du tribunal administratif de Paris sont annulés. Article 2 : L'affaire est renvoyée, dans cette mesure, au tribunal administratif de Paris. Article 3 : L'Etat versera une somme de 3 000 euros à la SCPI Fructifonds Immobilier au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : La présente décision sera notifiée à la SCPI Fructifonds Immobilier et au ministre de l'action et des comptes publics.