Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 11/02/2014, 13VE00473, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour Administrative d'Appel de Versailles
Formation : 3ème Chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2014-02-11
Numéro : 13VE00473
Président : Mme SIGNERIN-ICRE
Rapporteur : M. Gabriel  TAR
Commissaire du gouvernement : M. LOCATELLI
Avocat(s) : TZA AVOCATS

Vu la requête, enregistrée le 14 février 2013, présentée pour la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL, dont le siège se trouve 31avenue Jean Moulin à Torcy (77200), par Me Zapf, avocat ; la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL demande à la Cour : 1° d'annuler le jugement no 1202639 du 17 décembre 2012 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande aux fins de réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2010 à raison de l'hôtel Campanile dont elle est propriétaire et exploitante sis 2 rue Edouard Renault au Blanc-Mesnil ; 2° de prononcer les réductions de 43 958 euros de la cotisation foncière des entreprises et de 1 113 euros de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2010 ; 3° de mettre à la charge de l'Etat une somme de 15 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; Elle soutient que : - le local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif, le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, le local-type n° 90 du procès-verbal 6670 C de la commune d'Issy-les-Moulineaux, le local-type n° 57 du procès-verbal de la commune de Boulogne-Billancourt, le local-type n° 34 du procès-verbal de la commune de Vincennes et le local-type n° 210 du procès-verbal du quartier " Petit Montrouge " dans le 14ème arrondissement de Paris peuvent être retenus pour évaluer l'établissement litigieux dès lors que, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal administratif, d'une part, il s'agit de locaux comparables, la date de construction d'un hôtel n'étant pas un critère prépondérant pour apprécier la comparabilité entre un hôtel et un local-type et les prestations offertes à leurs clients par ces hôtels étant comparables à celles de l'hôtel litigieux, d'autre part, que la ville de Paris présente une situation économique analogue à celle de la commune du Blanc-Mesnil, et, enfin, que le ministre n'apporte pas la preuve que les loyers prévus par les parties des locaux-types n° 55 de Villeneuve-Saint-Georges et n°43 de Villejuif ne correspondaient pas au marché locatif de ces communes à la date de référence ; - le local-type n° 33 du procès-verbal C des opérations de révision foncière de la commune de Saint-Mandé peut également être retenu pour évaluer l'établissement litigieux ; - il en résulte que la méthode par voie d'appréciation directe ne saurait être mise en oeuvre ; .......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 28 janvier 2014 : - le rapport de M. Tar, premier conseiller, - et les conclusions de M. Locatelli, rapporteur public ; 1. Considérant que la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL fait appel du jugement no 1202639 du 17 décembre 2012 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande aux fins de réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2010 à raison de l'hôtel Campanile dont elle est propriétaire et exploitante au 2 rue Edouard Renault à Blanc-Mesnil ; 2. Considérant que l'article 1467 du code général des impôts dispose que : " La cotisation foncière des entreprises a pour base : 1° la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France (...) La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...) " ; qu'en application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts en vigueur : " (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...) " ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que pour l'application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'en application des dispositions de l'article 1600 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au titre de l'année 2010, la taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises destinée à pourvoir aux dépenses ordinaires des chambres de commerce et d'industrie est répartie entre tous les redevables de la cotisation foncière des entreprises proportionnellement à leur base d'imposition ; 3. Considérant que, pour déterminer la valeur locative de l'immeuble à usage d'hôtel situé 2 rue Edouard Renault à Blanc-Mesnil que la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL exploite sous l'enseigne Campanile, l'administration fiscale s'est initialement référée au local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif, dont il n'est plus contesté qu'il a été irrégulièrement évalué ; que la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL propose que la valeur locative de l'immeuble qu'elle exploite soit évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence au local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, au local-type n° 90 du procès-verbal 6670 C de la commune d'Issy-les-Moulineaux, au local-type n° 57 du procès-verbal de la commune de Boulogne-Billancourt, au local-type n° 34 du procès-verbal de la commune de Vincennes, au local-type n° 210 du procès-verbal du quartier " Petit Montrouge " dans le 14ème arrondissement de Paris, au local-type n° 33 du procès-verbal C des opérations de révision foncière de la commune de Saint-Mandé et au local-type n° 61 du procès-verbal de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole ; 4. Considérant, en premier lieu, qu'il résulte des mentions du procès-verbal complémentaire des opérations de révision foncière de la commune de Villeneuve-Saint-Georges que le local-type n° 55 a été lui-même évalué par référence au local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne ; qu'il ressort, d'une part, de la déclaration souscrite en 1970, que ce dernier immeuble était loué au 1er janvier de cette année par son usufruitière pour un loyer symbolique à son fils nu-propriétaire, et, d'autre part, des données de la fiche de calcul de cet immeuble, qu'il a été évalué par la méthode d'appréciation directe à partir d'un loyer très largement supérieur au loyer réel ; que, dans ces conditions, ce terme de comparaison ne peut être retenu ; 5. Considérant, en deuxième lieu, que le local-type n° 90 du procès-verbal 6670 C de la commune d'Issy-les-Moulineaux correspond à un hôtel construit en 1926, de type traditionnel, dont les caractéristiques au regard de sa construction, de sa structure et de son aménagement ne sont pas les mêmes que celles de l'établissement à évaluer dès lors qu'il n'est pas établi que, comme cela est soutenu, ce local-type aurait fait l'objet de travaux de nature à le rendre comparable au local à évaluer au 1er janvier de l'année d'imposition en litige et ce, nonobstant les aménagements internes qui y ont été apportés ; que, par suite, il ne peut être retenu comme terme de comparaison ; 6. Considérant, en troisième lieu, que le local-type n° 57 du procès-verbal de la commune de Boulogne-Billancourt correspond à un hôtel construit en 1925, classé dans la catégorie " une étoile ", comprenant 55 chambres, et qui ne présente pas, par son état de construction passable, sa situation et son aménagement ordinaires, une similitude suffisante avec l'établissement à évaluer alors même qu'il aurait fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations depuis le 1er janvier 1970 ; que, par suite, il ne peut être retenu comme terme de comparaison ; 7. Considérant, en quatrième lieu, qu'il résulte de l'instruction que le local-type n° 34 du procès-verbal de la commune de Vincennes, construit en 1915 et d'une superficie de 150 m², ne peut être comparé à l'établissement à évaluer, qui est un hôtel de chaîne de conception moderne ; 8. Considérant, en cinquième lieu, que le local-type n° 210 du procès-verbal du quartier " Petit Montrouge ", dans le 14ème arrondissement de Paris, correspond à un hôtel de conception classique construit en 1926 qui ne saurait être comparé avec un hôtel moderne de chaîne alors même qu'il aurait fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations depuis le 1er janvier 1970 ; qu'en outre, le loyer appliqué n'a pas été corrigé de la plus-value résultant des travaux importants d'aménagement ou d'équipement effectués par le locataire ; que ce local-type ne peut donc être valablement retenu comme terme de comparaison pour la mise en oeuvre du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; 9. Considérant, en sixième lieu, que le local-type n° 33 du procès-verbal C des opérations de révision foncière de la commune de Saint-Mandé, construit en 1895, correspond à un hôtel de type traditionnel dont les caractéristiques, au regard de sa construction, de sa structure et de son aménagement, ne sont pas similaires à celles de l'établissement à évaluer qui, exploité sous l'enseigne Campanile, fait partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne ; que par suite, il ne peut être retenu comme terme de comparaison ; 10. Considérant, enfin, que le local-type n° 61 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Cyr-l'École correspond à un hôtel traditionnel construit au cours de l'année 1940, modifié au cours de l'année 1960, d'une surface pondérée de 356 m², qui ne présente pas des caractéristiques similaires à celles de l'établissement à évaluer ; 11. Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, sans qu'il soit besoin, eu égard au nombre de termes de comparaison proposés tant en première instance qu'en appel, d'ordonner un supplément d'instruction, d'évaluer l'immeuble de la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; 12. Considérant que l'administration fiscale a proposé une évaluation selon la méthode de l'appréciation directe, qui se fonde sur un acte de vente en état futur d'achèvement intervenu le 17 janvier 1984 portant sur un hôtel exploité sous l'enseigne Ibis à Bobigny, affecté d'un abattement pour dépréciation immédiate de 20 %, et sur l'application d'un taux d'intérêt de 9 % ; que la requérante ne conteste pas en appel la pertinence de cette évaluation alors qu'il résulte de l'instruction que cette méthode conduit à une valeur locative supérieure à celle retenue par l'administration fiscale pour asseoir les impositions litigieuses ; 13. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande ; Sur les conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 14. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement d'une somme au titre des frais exposés par la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL et non compris dans les dépens ; DECIDE : Article 1er : La requête de la SNC INVEST HOTEL BLANC MESNIL est rejetée. '' '' '' '' 2 N° 13VE00473