Cour administrative d'appel de Douai, 2e chambre - formation à 3, du 25 octobre 2005, 01DA00508, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Douai
Formation : 2E CHAMBRE - FORMATION A 3
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2005-10-25
Numéro : 01DA00508
Président : M. Gipoulon
Rapporteur : M. Jean-François  Gipoulon
Commissaire du gouvernement : M. Le Goff
Avocat(s) : SOCIETE T.L. CONSULTANT ; SOCIETE T.L. CONSULTANT ; SOCIETE T.L. CONSULTANT

Vu l'arrêt en date du 5 avril 2005 par lequel la Cour administrative d'appel de Douai, avant de statuer sur les requêtes enregistrées au greffe sous les nos 01DA00508 et 01DA01117, présentées par la société anonyme PRETABAIL SICOMI, tendant, d'une part, à l'annulation des jugements nos 95-1215 et 98-0481 des 1er mars et 9 octobre 2001, par lesquels le Tribunal administratif de Rouen a rejeté, après supplément d'instruction, sa demande et sa réclamation tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1993 à 1996 dans les rôles de la commune de Canteleu (76) à raison d'un immeuble à usage commercial, d'une station-service et d'un parking attenant exploité par la société BAPDIS, d'autre part, à ce que la Cour prononce la réduction demandée, a décidé un supplément d'instruction aux fins pour l'administration de fournir les éléments permettant de déterminer, conformément aux dispositions de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative entrant dans les bases imposables au titre desdites années de la partie de l'ensemble immobilier litigieux affectée au magasin de grande distribution ; Vu le mémoire, enregistré le 26 juillet 2005, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, concluant aux mêmes fins que ses précédents mémoires ; Le ministre soutient qu'aucun local-type du procès-verbal des évaluations cadastrales de la commune de Canteleu n'est susceptible d'être valablement utilisé comme immeuble de référence pour déterminer, par la méthode de comparaison, la valeur locative du magasin litigieux ; qu'en revanche, l'administration maintient sa proposition d'utiliser comme terme de comparaison un supermarché situé ..., et répertorié comme local-type sous le n° 24 au procès-verbal C des évaluations cadastrales de la ville de Toulouse ; que cet immeuble était la propriété en 1970 de la société Cologep et était exploité par la société La ruche méridionale sous l'enseigne « Suma » ; que le choix d'un tel immeuble de référence est conforme aux dispositions de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts, eu égard à son affectation, à sa situation, à la nature de sa construction à son importance, à son état d'entretien et à son aménagement ; qu'il comporte également des parkings attenants et présente les mêmes caractéristiques que celles de l'hypermarché de Canteleu ; que, par ailleurs, dans le cas où la Cour déciderait de recourir à l'appréciation directe, il y aurait lieu de retenir, compte tenu, d'une part, de la valeur vénale d'immeubles similaires ayant fait l'objet de transactions récentes, d'autre part, de ses caractéristiques propres, enfin, du taux des placements immobiliers constaté dans la région pour des immeubles similaires, une valeur vénale de 609,80 euros (4 000 francs) par mètre carré de surface hors d'oeuvre nette avant extension et un taux d'intérêt de 7% ; que les bases, qui en résulteraient, étant supérieures à celles qui ont été retenues pour asseoir les impositions contestées, la requête devrait, dans le cadre de la mise en oeuvre de cette méthode, être rejetée ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience, Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 11 octobre 2005 à laquelle siégeaient Mme Helmholtz, président de chambre, Mme Signerin-Icre, président-assesseur et M. Bauzerand, premier conseiller : - le rapport de Mme Signerin-Icre, président-assesseur ; - et les conclusions de M. Le Goff, commissaire du gouvernement ; Considérant que, par l'arrêt susvisé du 5 avril 2005, la Cour a, avant de statuer sur les requêtes susvisées, présentées par la société anonyme PRETABAIL SICOMI et après avoir considéré que l'administration était tenue, en application de l'article 1494 du code général des impôts, d'évaluer distinctement le centre commercial et le parc de stationnement y attenant et de les soumettre à des impositions distinctes, décidé un supplément d'instruction aux fins pour l'administration, en premier lieu, de rechercher, en priorité dans la commune de Canteleu ou, à défaut, dans une commune présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune de Canteleu, un immeuble de référence, régulièrement désigné comme local-type dans les conditions fixées par l'article 1504 du code général des impôts, dont la valeur locative a été déterminée conformément au b. du 2°) de l'article 1498 du même code et présentant des caractéristiques comparables au magasin, en second lieu, si aucun terme de comparaison n'était susceptible d'être valablement retenu tant sur le territoire communal que dans une autre commune, de fournir à la Cour les éléments nécessaires à l'évaluation du magasin par la méthode de l'appréciation directe prévue par le 3°) de l'article 1498 du même code ; Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. » ; qu'aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au même code : « I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. » ; qu'aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. » ; Considérant, en premier lieu, qu'il résulte du supplément d'instruction qu'il n'existe sur le territoire de la commune de Canteleu aucun local-type susceptible d'être valablement retenu pour procéder à la détermination, par la méthode de comparaison prévue au 2°) de l'article 1498 précité, de la valeur locative du magasin litigieux ; que, par ailleurs, il résulte de l'instruction, et notamment de la fiche de calcul ayant conduit à la détermination de sa valeur locative, que le local-type répertorié au procès-verbal C des évaluations cadastrales de la commune de Toulouse sous le n° 24, proposé à nouveau par le ministre comme terme de comparaison, n'a pas fait l'objet d'une évaluation régulière dès lors que le service a ajouté à tort à la valeur locative déterminée par référence au bail le coût de revient de travaux d'aménagement réalisés par le locataire alors qu'il convient de prendre en compte le supplément de valeur locative procuré à l'immeuble par lesdits travaux ; que, dès lors, ce local-type ne saurait être retenu comme immeuble de référence pour déterminer, dans des conditions conformes aux dispositions précitées du 2°) de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative du magasin dont il s'agit ; Considérant, en deuxième lieu, qu'à défaut de terme de comparaison susceptible d'être valablement utilisé, soit sur le territoire communal, soit sur celui d'une autre commune, il y a lieu, en application de l'article 1498 précité du code général des impôts, de recourir à la méthode de l'appréciation directe prévue au 3°) dudit article ; que, dès lors, le moyen, présenté tant sur le terrain de la loi fiscale que sur celui de l'interprétation de la loi fiscale donnée par l'administration, tiré de ce que cette dernière se serait livrée, pour la détermination de la pondération affectée à chacune des parties du magasin dont il s'agit, à une appréciation erronée de sa structure et de la répartition des locaux est inopérant ; Considérant, en troisième lieu, que, pour la mise en oeuvre de la méthode de l'appréciation directe prévue au 3°) de l'article 1498 du code général des impôts, l'article 324 AB de l'annexe III au même code dispose que : « Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. » ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : « En l'absence d'acte et de toute donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. ( ) » ; Considérant que, dans le cadre du supplément d'instruction décidé par la Cour, le ministre propose de retenir, d'une part, à partir de la valeur vénale d'immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions, une valeur vénale de 4 000 francs (609,80 euros) par mètre carré de surface hors d'oeuvre nette avant extension, soit 12 000 000 francs (1 829 388,20 euros), d'autre part, un taux d'intérêt de 7 % ; que la société anonyme PRETABAIL SICOMI, qui n'a produit aucun mémoire suite à la communication qui lui a été faite des écritures du ministre, ne critique ni cette estimation de la valeur vénale, ni le taux d'intérêt de 7 % que l'administration suggère d'utiliser ; que, par suite, il y a lieu de retenir ces éléments et de fixer, après avoir pratiqué un ajustement en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction, la valeur locative cadastrale du magasin à évaluer, à la date de référence, à 169 070 francs (25 774,56 euros) ; que, moyennant la déduction prévue à l'article 1388 du code général des impôts et compte tenu de l'actualisation et de la revalorisation des bases d'imposition, prévues par les articles 1518 et 1518 bis du même code, la base imposable qui doit être assignée à la société anonyme PRETABAIL SICOMI à raison du magasin en litige doit être fixée, au titre de chacune des quatre années d'imposition contestées aux sommes respectives de 816 060 francs (124 407,55 euros), 860 610 francs (131 199,15 euros), 854 460 francs (130 261,59 euros) et 865 900 francs (132 005,60 euros) ; que ces bases sont supérieures à celles qui ont été retenues par l'administration pour asseoir les impositions contestées, lesquelles s'élèvent aux sommes respectives de 573 120 francs (87 371,58 euros), 590 360 francs (89 999,80 euros), 602 100 francs (91 789,55 euros) et 608 180 francs (92 716,44 euros) ; que la société requérante n'est, dès lors, pas fondée à soutenir que les bases qui lui ont été assignées ont été surévaluées ; Considérant, enfin, que la société anonyme PRETABAIL SICOMI ne conteste pas la valeur locative unitaire appliquée à la station service, mais soutient que l'administration se serait livrée, pour la détermination de la pondération affectée à chacune des parties qui la constituent, à une appréciation erronée de sa structure et des différents éléments la composant ; qu'elle n'apporte, toutefois, à l'appui de son moyen aucun élément permettant d'en apprécier le bien-fondé ; que ledit moyen doit, par suite, être rejeté ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la société anonyme PRETABAIL SICOMI n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par les jugements attaqués, le Tribunal administratif de Rouen a, après supplément d'instruction, rejeté sa demande et sa réclamation ; DÉCIDE : Article 1er : la requête de la société anonyme PRETABAIL SICOMI est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société anonyme PRETABAIL SICOMI et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie. Copie sera transmise au directeur de contrôle fiscal Nord. Nos01DA00508, 01DA01117 2