CAA de PARIS, 3ème chambre, 01/12/2020, 19PA01096, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de PARIS
Formation : 3ème chambre
Type de recours : excès de pouvoir
Date de la décision : 2020-12-01
Numéro : 19PA01096
Président : M. le Pdt. BOULEAU
Rapporteur : M. Christian  BERNIER
Commissaire du gouvernement : Mme PENA
Avocat(s) : SCP FOUSSARD-FROGER

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La SAS Geciter a demandé au tribunal administratif de Paris d'annuler pour excès de pouvoir les arrêtés du 23 septembre 2013 par lesquels le maire de Paris s'est opposé au changement de destination de locaux d'habitation de 111 mètres carrés situés au rez-de-chaussée de l'immeuble du 151 boulevard Hausmann à Paris 8ème et de divers locaux de 627 mètres carrés situés du rez-de-chaussée au 4ème étage de l'immeuble du 155 boulevard Hausmann à Paris 8ème, ainsi que les décisions du 28 janvier 2014 rejetant ses recours gracieux. Par un jugement n° 1405206-1407544 du 1er octobre 2015, le tribunal administratif de Paris a rejeté ses demandes. Procédure devant la Cour : Par une requête et un mémoire complémentaire enregistrés les 1er décembre 2015 et 10 avril 2017 sous le n° 15PA04335, la société Geciter SAS, représentée par la SELARL ADB avocat, a demandé à la Cour d'annuler le jugement du tribunal administratif de Paris du 1er octobre 2015, d'annuler les décisions du maire de Paris des 23 septembre 2013 et 28 janvier 2014, d'enjoindre au maire de Paris de lui délivrer, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, les autorisations de changement de destination sollicitées le 28 août 2013 et de mettre à la charge de la ville de Paris la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Par un mémoire en défense enregistré le 15 février 2017, la ville de Paris, représentée par la SCP Foussard-A..., a conclu au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société Geciter sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Par un arrêt n° 15PA04335 du 18 juillet 2017, la cour administrative d'appel de Paris a rejeté l'appel formé par la SAS Geciter contre le jugement du tribunal administratif de Paris. Par une décision n°414361 du 15 mars 2019, le Conseil d'Etat, saisi d'un pourvoi de la SAS Geciter a annulé l'arrêt de la cour administrative d'appel de Paris du 18 juillet 2017 et lui a renvoyé l'affaire. Après l'annulation de l'arrêt du 18 juillet 2017 par le Conseil d'Etat et le renvoi de l'affaire à la cour, la requête 15PA04335 a été enregistrée à nouveau sous le n° 19PA01096. Par une lettre du 2 avril 2019, la Cour, en application de l'article R.611-8-1 du code de justice administrative, a invité les parties à produire un mémoire récapitulatif. Par un mémoire récapitulatif enregistré le 6 mai 2019 et un mémoire complémentaire enregistré le 5 juin 2019, la société Geciter, représentée par la SELARL ADB avocat, demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 1405206-1407544 du tribunal administratif de Paris du 1er octobre 2015 ; 2°) d'annuler les décisions du maire de Paris des 23 septembre 2013 et 28 janvier 2014 ; 3°) d'enjoindre au maire de Paris de lui délivrer, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, les autorisations de changement de destination sollicitées le 28 août 2013 ; 4°) de mettre à la charge de la ville de Paris la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - les immeubles, propriété de la société Foncière Vendôme, jusqu'au 26 décembre 2000, sont devenus à cette date la propriété de la société Geciter qui en est également le gestionnaire depuis 2001 ; - l'autorisation préfectorale de changement d'usage du 2 juillet 2003, accordée compte-tenu des compensations constatées, l'a été à la société Geciter quand bien même le nom de la société ne figure pas dans la décision ; - les droits de la société Foncière Vendôme sur les immeubles ont pris fin le 26 décembre 2000 et celle-ci ne saurait être regardée comme la bénéficiaire de l'autorisation préfectorale du 2 juillet 2003 ; - la demande d'autorisation présentée le 10 avril 2002 par la société AXA REIM, qui ne disposait d'aucun droit sur l'immeuble, l'a été au nom et pour le compte des sociétés propriétaires, et non en son nom propre ; l'erreur figurant dans cette demande portant sur la qualité de propriétaire faussement attribuée à la société Foncière Vendôme est sans incidence sur les droits de la société Geciter ; - en vertu des dispositions combinées de l'article L. 631-7-1 2eme alinéa du code de la construction et de l'habitation et du II de l'article 29 de l'ordonnance du 8 juin 2005, l'autorisation accordée à titre personnel obtient un caractère réel à la double condition que l'autorisation ait été assortie d'une compensation effective et que le bénéficiaire de l'autorisation ait conservé des droits à la date du 10 juin 2005 ; ces conditions sont en l'espèce remplies ; - les décisions du 23 septembre 2013 et le rejet du recours gracieux du 28 janvier 2014 qui ne permettent pas de comprendre le raisonnement suivi par la ville, sont insuffisamment motivées. Par un mémoire récapitulatif en défense enregistré le 31 mai 2019, la ville de Paris, représentée par la SCP Foussard-A..., a conclu au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société Geciter sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - les décisions contestées ne sont pas fondées sur la circonstance que la société Geciter ne serait pas la bénéficiaire de l'autorisation préfectorale de changement d'usage du 2 juillet 2003, mais sur celle que le projet conduit à une diminution de la surface de plancher consacrée à l'habitation, ce qui contrevient à l'article UG14.4 du plan local d'urbanisme de Paris ; le débat sur l'identité du bénéficiaire est donc inopérant ; - en tout état de cause, la demande a été présentée par la société AXA pour la société Foncière Vendôme et que c'est elle et non la société Geciter qui a offert d'autres locaux en compensation ; - l'autorisation étant devenu caduque du fait du transfert de propriété des immeubles de la société Foncière Vendôme à la société Geciter, elle n'a pu acquérir de caractère réel dont la requérante pourrait se prévaloir pour l'application de l'article UG14.4 du plan local d'urbanisme ; - la circonstance que des travaux de nature à changer la destination des immeubles seraient intervenus en 1997 est sans incidence sur la légalité des décisions contestées dès lors que ces travaux ont fait l'objet d'un permis de construire ; La clôture de l'instruction est intervenue le 25 septembre 2020. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code de la construction et de l'habitation ; - le code de l'urbanisme ; - l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. B..., - les conclusions de Mme Péna, rapporteur public, - les observations de Me A..., représentant la ville de Paris. Considérant ce qui suit : 1. La société Geciter est propriétaire de deux immeubles situés respectivement 151 et 155 boulevard Haussmann dans le huitième arrondissement de Paris. Pour chacun de ces deux immeubles elle a déposé, sur le fondement de l'article R. 421-17 du code de l'urbanisme, deux déclarations préalables pour un changement de destination de locaux d'habitation existants en bureaux. Par deux arrêtés du 23 septembre 2013, le maire de Paris a refusé de faire droit à ces demandes. Le recours gracieux formé par la société le 21 novembre 2013 a été rejeté par décision du maire de Paris du 28 janvier 2014. 2. Par un jugement du 1er octobre 2015, le tribunal administratif de Paris a rejeté des demandes de la société Geciter tendant à l'annulation des arrêtés du 23 septembre 2013 et de la décision du maire de Paris du 28 janvier 2014. Par un arrêt du 18 juillet 2017, la cour administrative d'appel de Paris a rejeté l'appel formé par la SAS Geciter contre ce jugement. Par une décision du 15 mars 2019, le Conseil d'Etat a annulé l'arrêt de la cour administrative d'appel de Paris du 18 juillet 2017 et lui a renvoyé l'affaire. Il appartient donc à la Cour de réexaminer l'ensemble du litige, dans les limites des moyens et conclusions résultant du mémoire récapitulatif produit par la société Geciter après l'invitation prévue par l'article R. 611-8-1 du code de justice administrative. Sur le moyen tiré de l'insuffisance de motivation des décisions contestées : 3. Aux termes de l'article A 424-1 du code de l'urbanisme : " La décision expresse prise sur une demande de permis de construire, d'aménager ou de démolir ou sur une déclaration préalable prend la forme d'un arrêté. (...) ". En vertu du b) de l'article A 424-3 de ce code, l'arrêté mentionne si la déclaration préalable fait l'objet d'une opposition. Aux termes de l'article A 424-4 du même code : " Dans les cas prévus aux b à f de l'article A. 424-3, l'arrêté précise les circonstances de droit et de fait qui motivent la décision et indique les voies et délais de recours. ". 4. Les décisions du 23 septembre 2013, qui visent le code de l'urbanisme et le plan local d'urbanisme de Paris, modifié, indiquent que " le projet conduit à une diminution de la surface de plancher globalement destinée à l'habitation par rapport à la proportion de la surface de plancher totale ce qui contrevient aux dispositions de l'article UG. 14.4 du règlement du PLU de Paris ". Cette motivation comporte ainsi les considérations de droit et de fait qui en constituent le fondement et permet à la société Geciter de connaître les raisons du refus qui lui est opposé. 5. Par la décision du 28 janvier 2014, le maire de Paris, qui n'était pas tenu d'expliquer les raisons pour lesquelles il n'avait pas été convaincu par l'argumentation exposée par la société Geciter dans son recours gracieux, s'est approprié tant les motifs que le dispositif des décisions initiales du 23 septembre 2013 qu'il a confirmées, lesquelles étaient suffisamment motivées ainsi qu'il a été dit au point précédent. 6. Le moyen tiré du défaut de motivation des décisions du 23 septembre 2013 et du 28 janvier 2014, au demeurant soulevé pour la première fois en appel dans le mémoire récapitulatif du 6 mai 2019 alors que la requête enregistrée le 1er décembre 2015 ne comportait que des moyens de légalité interne, doit donc être écarté. Sur la légalité interne : 7. D'une part, aux termes de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable le 2 juillet 2003 : " Dans les communes définies à l'article 10-7 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée : / 1° Les locaux à usage d'habitation ne peuvent être, ni affectés à un autre usage, ni transformés en meublés, hôtels, pensions de famille ou autres établissements similaires dont l'exploitant exerce la profession de loueur en meublé au sens du premier alinéa de l'article 2 de la loi n° 49-458 du 2 avril 1949 modifiée, accordant le bénéfice du maintien dans les lieux à certains clients des hôtels, pensions de famille et meublés ; (...) / Il ne peut être dérogé à ces interdictions que par autorisation administrative préalable et motivée, après avis du maire et, à Paris, Marseille et Lyon, après avis du maire d'arrondissement. / (...) / Ces dérogations (...) sont accordées à titre personnel. (...) / La dérogation (...) cesse (...) de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire (...) ". Aux termes du II de l'article 29 de l'ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, applicable à la date des décisions attaquées : " Les autorisations définitives accordées sur le fondement du même article L. 631-7 avant l'entrée en vigueur de la présente ordonnance et qui ont donné lieu à compensation effective, sont attachées, à compter de cette entrée en vigueur, au local et non à la personne ". 8. D'autre part, aux termes de l'article R. 421-14 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date des décisions attaquées : " Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires : / (...) c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations définies à l'article R. 123-9 (...) ". Aux termes de l'article R. 421-17 du même code, dans sa rédaction applicable à la même date : " Doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R. 421-14 à R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants : / (...) / b) Les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 123-9 (...) ", lequel distingue notamment l'habitation et les bureaux. En outre, l'article UG.14.4 du règlement du plan local d'urbanisme de Paris applicable à la zone urbaine générale, dans sa rédaction en vigueur à la date des décisions attaquées, comporte des dispositions particulières applicables aux terrains sur lesquels le coefficient d'occupation des sols global est dépassé par les constructions existantes, parmi lesquelles des " conditions supplémentaires relatives aux destinations " : En dehors du sous-secteur plus favorable à l'emploi (dans le secteur d'incitation à la mixité habitat-emploi) et des sites de protection des grands magasins (dans le secteur de protection de l'habitation), la condition suivante est exigée : La proportion dans la SHON totale de la SHON globalement destinée à l'habitation et aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif ne doit être inférieure à la proportion initiale (...) ". Les dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme de la ville de Paris définissent les destinations des locaux en précisant que : " Pour l'application de l'article 14, seules sont prises en considération les destinations correspondant à des droits réels ou certains établis par le droit ou l'usage ; les décisions et actes administratifs résultant de la législation relative aux changements d'usage de locaux seront notamment pris en compte ". 9. L'autorisation délivrée sur le fondement de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, qui vise à assurer le maintien, dans certaines communes, d'un nombre suffisant de logements, et le permis de construire ou la non-opposition à déclaration préalable, sur le fondement des articles R. 421-14 et R. 421-17 du code de l'urbanisme, qui visent à contrôler le respect des règles d'urbanisme, lesquelles peuvent dépendre de la destination de la construction, ont un objet et reposent sur l'appréciation de critères qui sont, au moins pour partie, différents. Par suite, la circonstance qu'une autorisation de changement d'usage de locaux à usage d'habitation a été délivrée sur le premier fondement ne dispense pas, selon le cas, de solliciter un permis de construire ou de déposer une déclaration préalable au titre de la législation d'urbanisme et ne met pas l'autorité chargée de délivrer les autorisations d'urbanisme en situation de compétence liée. Toutefois, en l'espèce, le règlement du plan local d'urbanisme de Paris, comportant des dispositions spécifiquement applicables aux changements de destination pour faire obstacle à la réduction des surfaces destinées à l'habitation, prévoit la prise en considération des destinations correspondant à des droits réels. Le respect de ces dispositions doit, par suite, être apprécié en tenant compte des droits réels qui peuvent résulter des autorisations délivrées sur le fondement de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, du fait de la compensation à laquelle elles ont été subordonnées. 10. Pour contester les refus opposés le 23 septembre 2013, confirmés le 28 janvier 2014, à sa demande de changement de destination de locaux d'habitation existants en bureaux, la société Geciter fait grief au maire de Paris de ne pas avoir tenu compte, en méconnaissance des dispositions citées au point 8 du plan local d'urbanisme de Paris, d'une autorisation de changement d'usage, accordée le 2 juillet 2003 par le préfet de la région d'Ile-de-France, préfet de Paris, qui, du fait de la compensation effective à laquelle elle a donné lieu, est désormais en vertu des dispositions du II de l'article 29 de l'ordonnance du 8 juin 2005, attachée au local. 11. Il est constant que les locaux d'habitation situés au rez-de-chaussée de l'immeuble du 151, boulevard Hausmann et les divers locaux situés du rez-de-chaussée au 4ème étage de l'immeuble du 155, boulevard Hausmann pour lesquels le préfet de la région d'Ile-de-France, préfet de Paris a accordé un changement d'usage le 2 juillet 2003, qui étaient à l'origine la propriété de la société Foncière Vendôme, filiale du groupe UAP, sont entrés le 26 décembre 2000 par apport partiel d'actif dans le patrimoine de la société 43 avenue Marceau qui a pris ultérieurement le nom de société Geciter. La société requérante était donc propriétaire des locaux en cause à la date de l'arrêté du préfet du 2 juillet 2003. Il est également constant que la société Geciter est gestionnaire de ses immeubles. 12. Si la décision du préfet du 2 juillet 2003, qui ne fait état que des immeubles pour lesquels l'autorisation est accordée, ne mentionne pas l'identité de son bénéficiaire, il ressort des pièces du dossier que la dérogation a été accordée au vu d'une demande présentée " pour les sociétés propriétaires " par la société AXA Real Estate Investment Managers, qui dépend du groupe AXA-UAP, et que cette demande précise que les locaux du boulevard Haussmann appartiennent à la société Foncière Vendôme. Si la société Geciter fait valoir qu'il s'agit d'une simple erreur de plume, une telle erreur ne serait dépourvue d'incidence sur l'identité du bénéficiaire de l'autorisation que pour autant qu'il ressortirait des pièces du dossier que la société AXA Real Estate Investment Managers a agi pour le compte et à la demande de la société Geciter, propriétaire des immeubles. Or, il n'est ni établi ni même soutenu que la société AXA Real Estate Investment Managers serait le gestionnaire des immeubles de Geciter, ni qu'elle aurait agi sur mandat du propriétaire, et rien dans le dossier ne met en lumière l'existence de quelconques liens entre la société Geciter et l'auteur de la demande. Dès lors, la société Geciter ne saurait être regardée comme la bénéficiaire d'une dérogation, accordée à titre personnel et incessible, qu'elle n'aurait pas sollicitée, directement ou par l'intermédiaire d'un tiers habilité à agir en son nom. Par voie de conséquence, ne tenant aucun droit de la décision du préfet du 2 juillet 2003, elle n'est pas fondée à soutenir qu'en vertu des dispositions du II de l'article 29 de l'ordonnance du 8 juin 2005, elle disposerait d'une autorisation de changement d'usage ayant acquis un caractère réel. Il en résulte qu'en refusant de tenir compte, dans son appréciation de la demande de changement de destination, des droits réels qui auraient pu résulter de l'autorisation préfectorale du 2 juillet 2003, le maire de Paris n'a pas entaché ses décisions d'illégalité. 13. Il résulte de ce qui précède que la société Geciter n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande. 14. Par voie de conséquence, sa requête d'appel, y compris ses conclusions à fin d'injonction ainsi que celles présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ne peut qu'être rejetée. Il y a lieu, en revanche, sur le fondement des mêmes dispositions, de mettre à sa charge la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la ville de Paris et non compris dans les dépens. D E C I D E : Article 1er : La requête de la société Geciter SAS est rejetée. Article 2 : La société Geciter SAS versera à la ville de Paris une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société Geciter SAS et à la ville de Paris. Délibéré après l'audience du 3 novembre 2020, à laquelle siégeaient : - M. C..., premier vice-président, - M. B..., président assesseur, - Mme Jayer, premier conseiller, Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er décembre 2020. Le rapporteur, Ch. B...Le président, M. C... Le greffier, N. DAHMANI La République mande et ordonne à la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales et à la ministre déléguée chargée du logement, en ce qui les concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 5 N° 10PA03855 2 N° 19PA01096