CAA de BORDEAUX, 5ème chambre, 18/10/2022, 20BX01596, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de BORDEAUX
Formation : 5ème chambre
Type de recours : excès de pouvoir
Date de la décision : 2022-10-18
Numéro : 20BX01596
Président : Mme JAYAT
Rapporteur : Mme Claire  CHAUVET
Commissaire du gouvernement : M. GUEGUEIN
Avocat(s) : CABINET PERSONNAZ-HUERTA-BINET-JAMBON

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La société à responsabilité limitée (SARL) Beaumanoir a demandé au tribunal administratif de Pau d'annuler l'arrêté du 30 novembre 2016 par lequel le maire de Biarritz a accordé un permis de construire à M. A... D... en vue de l'édification d'un hôtel ainsi que la décision du 10 février 2017 rejetant le recours gracieux qu'elle a formé contre cet arrêté. Par un jugement n° 1700721 du 19 novembre 2019, le tribunal administratif de Pau a annulé cet arrêté et cette décision. Procédure devant la cour : Par une requête et des mémoires enregistrés les 12 mai 2020, 10 mai 2021 et 11 juin 2021, M. A... D..., représenté par Me Ballade, demande à la cour : 1°) d'annuler ce jugement n° 1700721 du tribunal administratif de Pau ; 2°) de rejeter la demande présentée par la SARL Beaumanoir devant le tribunal administratif de Pau ; 3°) à titre subsidiaire, de faire application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ; 4°) de mettre à la charge de la SARL Beaumanoir une somme de 6 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Il soutient que : - sa requête est recevable dès lors qu'il avait la qualité de partie devant le tribunal, devant lequel il n'a pas produit, conformément aux dispositions de l'article R. 811-1 du code de justice administrative, que sa requête n'est pas tardive puisque résidant à l'étranger, il avait, en vertu des dispositions de l'article R. 811-5 du même code, qui renvoie à son article R. 421-7, quatre mois pour interjeter appel et qu'il était éligible à la prorogation des délais prévue par l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 et qu'il a intérêt à agir ; - le jugement est irrégulier : d'une part, le tribunal ayant omis d'analyser et de se prononcer sur les moyens tirés de la méconnaissance de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme et des dispositions N 10 et N 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Biarritz, les articles R. 741-2 du code de justice administrative et L. 600-4-1 du code de l'urbanisme ont ainsi été méconnus ; d'autre part, le permis modificatif accordé le 20 novembre 2018 n'ayant fait l'objet d'aucun recours, administratif ou contentieux, était définitif lorsque le tribunal s'est prononcé et ne pouvait donc être écarté par les premiers juges ; - la demande de la SARL Beaumanoir était irrecevable, faute pour elle, contrairement à ce qu'a considéré le tribunal, d'avoir intérêt à agir dès lors que le préjudice visuel et les nuisances sonores invoqués ne sont pas démontrés, alors que, d'ailleurs, il n'existe aucun préjudice ni nuisance, du fait de l'orientation, vers l'ouest, du bâtiment projeté, la SARL ayant seulement agi en raison du risque commercial que lui causerait le projet d'hôtel en litige ; - en vertu des articles L. 111-8 et R. 111-19-13 du code de la construction et de l'habitation, le maire de Biarritz, agissant au nom de l'Etat, était compétent pour délivrer le permis dès lors que le bâtiment à édifier ne constitue pas un immeuble de grande hauteur mais seulement un immeuble recevant le public ; en tout état de cause, si la cour considérait que le maire aurait dû agir au nom de la commune, sur le fondement de l'article L. 422-1 du code de l'urbanisme, ce vice a été purgé par le permis de construire modificatif qui lui a été délivré le 20 novembre 2018 ; - le dossier de demande de permis de construire n'était pas incomplet et les dispositions du c) et du d) de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme n'ont pas été méconnues ; les écritures de la commune en première instance démontrent qu'elle était à même de mesurer l'impact du projet ; il a produit de nombreux documents à l'appui de sa demande, au nombre desquels la notice de présentation réalisée par un architecte et plusieurs plans de masse et de situation ; - le moyen tiré de la méconnaissance des articles L. 113-1 et L. 113-2 du code de l'urbanisme doit être écarté ; d'une part, il est non fondé dès lors que si une partie du projet (places de stationnement, rampe d'accès et une partie de l'emprise de la construction) est située dans un espace boisé classé, il est conforme au premier alinéa de l'article L. 113-2 du code de l'urbanisme puisqu'il n'en compromet ni la conservation, ni la protection et n'empêche pas la création de boisements, qu'il est prévu de remédier à cet empiètement par la plantation de nombreux arbres et l'engazonnement des places de stationnement, qu'il souhaite, par ailleurs, densifier et diversifier la parcelle d'assiette du projet sur lequel aucun arbre ne sera abattu et que le permis modificatif du 20 novembre 2018 a modifié l'implantation des ouvrages projetés ; d'autre part, il est inopérant puisqu'il remet en cause le caractère définitif du permis modificatif ; - les premiers juges auraient dû faire application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. Par trois mémoires, enregistrés les 28 avril, 11 juin et 2 septembre 2021, la SARL Beaumanoir, représentée par Me Jambon, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu'une expertise soit ordonnée et à ce qu'il soit mis à la charge de la commune de Biarritz et de M. D... une somme de 4 000 euros chacun au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle fait valoir que : - la requête est irrecevable pour tardiveté, le requérant n'établissant pas résider à l'étranger, par le seul document rédigé en langue anglaise qu'il produit ; il avait deux mois après la notification du jugement contesté pour introduire son recours et, en tout état de cause, la requête a été présentée plus de quatre mois après cette notification ; la requête est également irrecevable pour défaut de notification du recours conformément aux dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ; - le jugement attaqué n'est entaché d'aucune irrégularité : les premiers juges n'ont pas méconnu les exigences de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme en écartant implicitement les moyens autres que ceux qu'ils ont retenus pour annuler la décision litigieuse et qui avaient été analysés ; il appartenait aux premiers juges de porter une appréciation sur le permis modificatif du 20 novembre 2018 en vérifiant s'il régularisait les vices contenus dans le permis primitif, alors même qu'il n'avait fait l'objet d'aucune contestation ; le tribunal a, à raison, considéré qu'elle avait intérêt à agir ; elle a la qualité de voisine immédiate du projet qui génèrera des nuisances importantes ; la vue et les conditions de jouissance du bien seront impactées de façon négative ; - les moyens soulevés par M. D... ne sont pas fondés ; - elle entend reprendre en appel les moyens soulevés en première instance et que le tribunal n'a pas considérés comme étant fondés. Par un mémoire, enregistré le 14 juin 2021, la commune de Biarritz, représentée par Me Cambot, conclut à l'annulation du jugement attaqué, à ce qu'il soit fait application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et à ce qu'il soit mis à la charge de la SARL Beaumanoir une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - la demande de la société Beaumanoir était irrecevable, l'intéressée n'ayant pas intérêt à agir au sens de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme et ne pouvant se prévaloir d'un quelconque intérêt commercial ; - les moyens retenus par les premiers juges sont non fondés et, en tout état de cause, le tribunal aurait dû tenir compte du permis de construire modificatif délivré le 20 novembre 2018, devenu définitif, ou mettre en œuvre les pouvoirs qu'il tient des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ; - les autres moyens de la demande sont non fondés. Par une lettre du 5 septembre 2022, les parties ont été informées de ce que la cour était susceptible de mettre en œuvre la procédure prévue par l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et de surseoir à statuer en vue de la régularisation des vices tirés de l'aggravation de l'atteinte portée par la construction existante aux espaces boisés classés, en méconnaissance de l'article L. 113-2 du code de l'urbanisme, du caractère incomplet de la demande de permis de construire et de la méconnaissance des règles de hauteur prévues à l'article N 10 du plan local d'urbanisme de la commune de Biarritz. Des observations ont été produites par la société Beaumanoir les 16 et 26 septembre 2022 et par M. D... le 19 septembre 2022. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code de l'urbanisme ; - l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme B... C... ; - les conclusions de M. Stéphane Gueguein, rapporteur public ; - et les observations de Me Peretti, représentant M. D..., et de Me Corbier-Labasse, substituant Me Jambon, représentant la société Beaumanoir. Considérant ce qui suit : 1. Le 30 novembre 2016, le maire de Biarritz (Pyrénées-Atlantiques) a délivré un permis de construire à M. A... D... en vue de l'édification d'un hôtel sur une parcelle située 2 avenue de Tamames. Le recours gracieux présenté par la société Beaumanoir a été rejeté par une décision du 10 février 2017. La société a demandé l'annulation de cet arrêté et de cette décision au tribunal administratif de Pau. M. D... relève appel du jugement du 19 novembre 2019 par lequel le tribunal administratif de Pau a annulé ces décisions. Par un " mémoire en réponse sur appel principal et appel incident ", enregistré le 14 juin 2021, la commune de Biarritz demande à la cour d'accueillir l'appel de M. D... et de déclarer recevable son appel incident. Sur la recevabilité de l'appel : 2. En premier lieu, l'indication dans la notification du jugement attaqué de la voie de recours particulière que constitue le recours en cassation est susceptible d'exercer une influence sur l'appréciation des parties quant à l'opportunité de contester le jugement et est de nature à différer le point de départ du délai de recours contentieux. 3. Il ressort des pièces du dossier que la notification aux parties, le 21 novembre 2019, du jugement du tribunal administratif de Pau, comportait l'indication qu'il était susceptible d'un recours en cassation devant le Conseil d'Etat dans un délai de deux mois alors que les jugements rendus en matière de permis de construire peuvent, sauf exceptions qui sont sans application en l'espèce, faire l'objet d'un appel, en application des dispositions de l'article R. 811-1 du code de justice administrative. Ainsi, les délais d'appel n'ont pas commencé à courir. La requête de M. D... n'est, par suite, pas tardive. Au surplus, dès lors qu'au 21 novembre 2019, date à laquelle le jugement attaqué lui a été notifié, M. D... résidait en République d'Irlande, ainsi qu'il ressort des pièces du dossier, il bénéficiait du délai de distance pour contester ce jugement en vertu des dispositions combinées des articles R. 811-2 et R. 811-5 du code de justice administrative. Il bénéficiait également de la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire en application des articles 1er et 2 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 en vertu desquelles les recours, qui auraient dû être accomplis entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, doivent être réputés avoir été faits à temps s'ils ont été effectués au plus tard le 24 août 2020. Dans ces conditions, et en tout état de cause, le délai d'appel n'était pas échu le 12 mai 2020, date à laquelle M. D... a déposé sa requête. 4. La commune de Biarritz, qui était partie en première instance, avait qualité pour faire appel du jugement attaqué, et n'était, par voie de conséquence, pas recevable à intervenir dans le cadre de la présente instance, par son " mémoire en réponse sur appel principal et appel incident ". Toutefois, ce mémoire doit être regardé comme un appel dès lors, ainsi qu'il résulte de ce qui a été dit aux points 2 et 3, qu'il a été formé dans le délai d'appel. Il est, par suite, recevable. 5. En second lieu, aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme : " En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un (...) d'un permis de construire (...), le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant (...) un permis de construire (...). " Ces dispositions n'imposent pas à l'auteur du permis ou à son bénéficiaire, ni d'ailleurs à aucune autre personne ayant qualité pour faire appel d'un jugement annulant en tout ou partie un permis de construire, de notifier l'appel dirigé contre un tel jugement. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la société Beaumanoir à la requête d'appel de M. D... et tirée de son défaut de notification ne peut qu'être écartée. Sur la régularité du jugement attaqué : 6. Aux termes de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation ou la suspension, en l'état du dossier. " En ne se prononçant pas sur les moyens tirés de ce que le pétitionnaire aurait dû déposer un nouveau permis de construire dès lors que les prescriptions assorties au permis de construire attaqué bouleversent l'économie générale du projet, de la méconnaissance des articles R. 431-9, R. 431-5 et L. 111-11 du code de l'urbanisme, de ce que le permis de construire a été obtenu par fraude, de ce que la construction projetée n'est pas conforme à la vocation de la zone Nh et méconnaît les articles N10 et N11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Biarritz, qu'ils ont analysés, les premiers juges les ont implicitement mais nécessairement écartés. Ainsi, le moyen tiré de ce que, en méconnaissance des dispositions de l'article L. 600-4-1, le tribunal ne se serait pas prononcé sur l'ensemble des moyens de nature à fonder les annulations prononcées ne peut qu'être écarté. Sur la recevabilité de la demande de première instance : 7 En premier lieu, aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme applicable au présent litige : " En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. (...) L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. / La notification du recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation est réputée accomplie à la date d'envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux. ". 8. La société Beaumanoir a fait parvenir, le 3 février 2017, à M. D... copie de son recours gracieux formé le 26 janvier 2017 contre l'arrêté attaqué, soit moins de quinze jours après l'avoir exercé. Elle a également envoyé à la commune de Biarritz et à M. D... une copie de son recours contentieux, par lettres recommandées avec accusé de réception, le 12 avril 2017, soit moins de quinze jours après le 10 avril 2017, date de l'enregistrement de sa demande. La société Beaumanoir a ainsi justifié avoir accompli les formalités prescrites par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme. 9. En second lieu, aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable au présent litige : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. ". 10. Il ressort des pièces du dossier que la société Beaumanoir, exploite, sur la parcelle mitoyenne de celle sur laquelle doit s'implanter le projet en litige, un hôtel de luxe dont elle est propriétaire, composé de quatre chambres et quatre suites, et sur laquelle se trouve une piscine mise à disposition de ses clients. Compte tenu de la hauteur de la construction projetée, de la présence d'un solarium sur sa terrasse, des ouvertures vers l'hôtel Beaumanoir que présentera sa façade sud/sud-est, et de ce que les plantations d'arbres à feuillage caduc n'empêcheront pas les vues directes sur le jardin de l'hôtel Beaumanoir, le projet de M. D... est de nature à porter atteinte aux conditions de jouissance des propriétaire et occupants de l'hôtel Beaumanoir. Par suite, la société Beaumanoir justifie d'un intérêt lui donnant qualité pour agir. Sur les moyens d'annulation retenus par les premiers juges : 11. Lorsque le maire a compétence, en vertu du a de l'article L. 422-1 du code de l'urbanisme, pour délivrer un permis de construire et que celui-ci porte sur un établissement recevant du public, il ne peut être accordé qu'avec l'accord de l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation prévue par l'article L. 111-8 du même code, laquelle est le maire, agissant au nom de l'Etat, sauf pour les immeubles de grande hauteur. La circonstance que cet accord soit donné au nom de l'Etat est sans incidence sur la compétence du maire, agissant au nom de la commune, pour délivrer le permis de construire considéré. Il suit de là que c'est à bon droit que les premiers juges ont estimé que le maire de Biarritz n'avait pas compétence pour délivrer, au nom de l'Etat, le permis de construire litigieux. 12. Toutefois, ce vice tiré de l'incompétence de l'auteur du permis de construire du 30 novembre 2016 a été régularisé par un permis modificatif délivré le 20 novembre 2018 par le maire au nom de la commune. Cette modification, alors même qu'elle entraîne le déplacement de la construction projetée vers le nord à une distance de 13,79 mètres, n'a pas apporté au projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Dans ces conditions, M. D... et la commune de Biarritz sont fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Pau a considéré que le permis de construire modificatif délivré au nom de la commune par le maire de Biarritz le 20 novembre 2018 ne pouvait être regardé comme ayant régularisé l'irrégularité dont était entaché le permis du 30 novembre 2016. 13. Aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : (...) c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ". 14. La circonstance que le dossier de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité la décision de délivrer le permis de construire que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. 15. Il ressort des pièces du dossier que le dossier de permis de construire comportait trois documents graphiques permettant d'apprécier la consistance du projet, un plan de situation, une photographie aérienne des lieux et un montage photographique représentant l'insertion du projet dans l'environnement. Eu égard à la nature du projet, la lecture combinée de l'ensemble des pièces du dossier de demande permettait au service instructeur de porter en toute connaissance de cause une appréciation sur le projet au regard des règles d'urbanisme applicables, notamment sur l'impact visuel de la construction projetée en direction de la piscine et du jardin de l'hôtel de la société Beaumanoir, seule construction édifiée à proximité. Par suite, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, l'arrêté contestée ne méconnaît pas les dispositions du c) et du d) de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme. 16. Aux termes de l'article L. 113-1 du code de l'urbanisme : " Les plans locaux d'urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu'ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s'appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies ou des plantations d'alignements. " Aux termes de l'article L. 113-2 du même code dans sa version applicable au présent litige : " Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. (...). " 17. Il ressort des pièces du dossier que la parcelle d'assiette du projet en litige, cadastrée AI n° 506, se trouve dans un espace boisé classé mentionné comme tel sur le document graphique du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Biarritz. Ce projet consiste, sur un terrain d'une superficie de 16 821 m2, en la construction d'un hôtel de quarante-sept chambres, s'implantant dans l'emprise d'une construction inachevée datant de 2010, en état de ruine, d'une superficie de 952 m2, dont plus de la moitié se trouve classée en espace boisé classé. Si la commune fait valoir que ce classement de la parcelle d'assiette de la construction inachevée pour partie en espace boisé classé procèderait d'une erreur de transcription dans les documents du PLU des limites de l'espace boisé classé, elle se borne à produire des documents relatifs à la procédure de révision de la zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, et il ne ressort d'aucune pièce du dossier que le PLU aurait été modifié ou révisé pour rectifier l'erreur alléguée. Outre la construction sur l'emprise du bâti inachevé, le projet prévoit également, au sein de cet espace boisé, la création de quarante-sept places de stationnement, ainsi que la réalisation d'une rampe d'accès. Dans ces conditions, eu égard à l'ampleur de la construction à édifier par rapport à la ruine existante et à la réalisation prévue d'ouvrages supplémentaires, le projet en litige constitue un changement d'affectation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisements. La commune soutient que le projet a été régularisé par le permis modificatif délivré le 30 novembre 2018, qui prescrit l'implantation du projet dans l'espace constructible situé dans la servitude d'espace boisé classé. Toutefois, une telle prescription, en réponse à une demande de permis modificatif tendant au déplacement de trois aires de stationnement, ne permet pas de régulariser l'atteinte portée aux espaces boisés classés dès lors qu'elle ne correspond pas à des modifications sur des points précis et limités ne nécessitant pas la présentation d'un nouveau projet, qu'elle implique une refonte totale du projet et qu'elle est, en conséquence, irrégulière. Par suite, l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions des articles L. 113-1 et L. 113-2 du code de l'urbanisme. Sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : 18. En vertu de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, lorsque, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, le juge administratif estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, il sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le juge peut mettre en œuvre les pouvoirs qu'il tient de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme pour la première fois en appel, alors même que l'autorisation d'urbanisme en cause a été annulée par les premiers juges. 19. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée, sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. 20. Le vice retenu au point 17 est susceptible d'être régularisé dès lors que la régularisation n'implique pas d'apporter au projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Par suite, il appartient à la cour d'examiner les autres moyens soulevés par la société Beaumanoir. Sur les autres moyens : 21. L'administration ne peut assortir une autorisation d'urbanisme de prescriptions qu'à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d'un nouveau projet, aient pour effet d'assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l'administration est chargée d'assurer le respect. 22. Le permis de construire du 30 novembre 2016 a été assorti de prescriptions, d'une part, relatives, ainsi que l'a préconisé l'architecte des bâtiments de France, à la conservation des végétaux, à l'exclusion de matériaux banalisant, à l'exclusion de rajouts visibles du toit terrasse ou des façades qui dénatureraient le choix architectural retenu et, d'autre part, édictées au titre de la sécurité des bâtiments conformément à l'avis du service départemental d'incendie et de secours et au titre de l'accessibilité des personnes handicapées. De telles prescriptions portaient ainsi sur des modifications précises et des points limités et avaient pour effet d'assurer la conformité du projet aux dispositions législatives et règlementaires. Elles ne nécessitaient donc pas la présentation d'un nouveau projet. 23. Aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. (...) ". Ainsi qu'il a été dit précédemment, la circonstance que le dossier de demande d'autorisation d'urbanisme ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. 25. Le plan de masse produit au dossier de demande est coté dans les trois dimensions et mentionne des hauteurs. Les hauteurs sont, de plus, indiquées sur les plans de coupe. Si le plan de masse ne fait pas apparaître le réseau électrique devant desservir le projet, cette omission est compensée par l'indication de cette information dans le plan VRD. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme doit, par suite, être écarté. 26. En revanche, s'il ressort des pièces du dossier que la plupart des documents joints à la demande de permis de construire ne font pas état d'une piscine, le plan de masse des accès handicapés, qui constitue une pièce du dossier de demande de permis de construire, fait apparaître expressément une piscine d'ailleurs située en espace boisé classé. Cette représentation explicite d'une piscine sur ce plan ne peut être regardée comme une simple erreur matérielle restée sans incidence sur la légalité du permis de construire dès lors que le permis est accordé pour le projet tel qu'il est présenté par le pétitionnaire, sous réserve des prescriptions imposées. Dans ces conditions, le projet présenté doit être regardé comme comportant, non pas, comme le soutient la commune de Biarritz, une inexactitude matérielle mais des incohérences, de nature à fausser l'appréciation qu'elle y a portée. 27. Aux termes de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme : " Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. (... " Aux termes de l'article R 431-5 du même code : " La demande de permis de construire précise : (...) / g) La puissance électrique nécessaire au projet, lorsque la puissance électrique est supérieure à 12 kilovoltampères monophasé ou 36 kilovoltampères triphasé ". 28. Il ressort des termes mêmes du permis que ce permis a été accordé pour une puissance électrique de raccordement de 36 kilovoltampères triphasé, ainsi que l'avait préconisé Enedis dans son avis du 28 novembre 2016 et que la commune ne supportera aucune participation liée à un dépassement de cette puissance. Ainsi, le maire de Biarritz s'est positionné sans incertitude sur la puissance électrique nécessaire au projet. Dans ces conditions, l'absence de mention, dans la demande de permis de construire, de la puissance électrique de raccordement n'a pas été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles R. 431-5 et L. 111-11 du code de l'urbanisme n'est pas fondé et doit être écarté. 29. Aux termes de l'article N 10 du règlement du PLU : " 1. Définition - La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol existant naturel de la parcelle telle que défini aux " dispositions générales " du règlement (Titre I-B-7, paragraphe b), jusqu'au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus (...) 2. Hauteur maximale - les constructions (...) à caractère hôtelier (...) ne peuvent excéder (...) 8 mètres au faîtage (...) ". Aux termes des dispositions de l'article B-7 des dispositions générales du PLU relatives à la hauteur des immeubles et plus particulièrement au niveau du sol naturel de la parcelle : " (...) la référence d'altitude sera calculée suivant la hauteur moyenne entre le point du sol naturel le plus haut et le point le plus bas en limite d'emprise du bâti projeté, en considérant le niveau du sol existant de la parcelle avant travaux ou du sol fini extérieur à l'emprise de l'immeuble s'il est plus bas (...) ". 30. Il ressort des pièces du dossier que si les plans indiquent une hauteur de bâtiment de 9,5 mètres au lieu des 8 mètres autorisés, les règles de détermination de la hauteur des constructions sont établies par référence au sol naturel tel que défini à l'article B-7 des dispositions générales réglementaires du PLU. Il ressort des pièces du dossier que la hauteur moyenne entre le point le plus haut et le plus bas en limite d'emprise du bâti qui doit, en conséquence, être appliquée conduit à affecter à la hauteur de 9,5 mètres affichée sur les plans une décote de 1,6 mètre. Dans ces conditions, la construction projetée respecte les règles de hauteur prévue par l'article N 10 du règlement du PLU. 31. Aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ". Ces dispositions sont reprises au 1 de l'article N 11 du règlement du PLU de la commune de Biarritz. Selon le chapitre N de ce règlement, " Dispositions applicables à la zone N ", cette zone est " une zone protégée en raison, d'une part, de l'existence de risques ou de nuisances, d'autre part, de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique ou écologique. " et admet, dans les secteurs Nh, Nhi et Nhd, " espaces à dominante naturelle et très faible densité bâtie, (...) sous la forme d'un seul volume bâti des hôtels ". Le 3 de l'article N. 11 prévoit, s'agissant de l'aspect des constructions, que : " le volume doit se présenter sous une forme compacte. " 32. Le projet en litige se situe en secteur Nh du PLU, dans lequel est permise l'édification d'hôtels se présentant, comme celui projeté, sous forme compacte d'un seul volume. Ce projet a fait l'objet d'un avis favorable de l'architecte des bâtiments de France, entièrement repris par le permis en litige, rappelant qu'il est situé également dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, précisant qu'il doit conserver des masses végétales formant un écrin autour de son emprise et en bordant les limites parcellaires, que ne doivent pas être utilisés des matériaux banalisants, que la terrasse devra présenter un aspect sobre de façon à ne pas dénaturer son parti pris architectural et que le sol doit conserver un caractère végétal, les surfaces imperméabilisantes devant être limitées autour de l'emprise du bâti. Dans ces conditions, bien que le projet soit destiné à s'implanter dans un secteur protégé, présentant un intérêt naturel certain, en délivrant le permis contesté assorti des prescriptions préconisées par l'architecte des bâtiments de France, le maire de la commune de Biarritz n'a pas entaché sa décision d'erreur manifeste d'appréciation et n'a pas méconnu les dispositions précitées du PLU. 33. Enfin, il ne ressort pas des pièces du dossier que le pétitionnaire aurait dissimulé dans son dossier de demande de permis de construire des éléments relatifs à l'implantation du projet par rapport à la construction préexistant sur le terrain et par rapport aux espaces boisés classés. Le moyen tiré de ce que le permis aurait été obtenu frauduleusement doit être écarté. 34. Ainsi qu'il a été indiqué au point 20, l'illégalité relative à la méconnaissance des articles L. 113-1 et L. 113-2 du code de l'urbanisme est régularisable. En outre, l'irrégularité relevée au point 26 relative à l'incohérence des pièces du dossier de demande de permis de construire est également régularisable. Par suite, il y a lieu de surseoir à statuer sur la requête et d'impartir à M. D... un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt aux fins de notifier à la cour une mesure de régularisation sur ces points. DÉCIDE : Article 1er : Il est sursis à statuer sur les conclusions de la requête pour permettre à M. D... de notifier, le cas échéant, à la cour une mesure de régularisation des illégalités mentionnées aux points 17 et 26 du présent arrêt, dans le délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt. Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société Beaumanoir, à M. A... D... et à la commune de Biarritz. Délibéré après l'audience du 27 septembre 2022 à laquelle siégeaient : Mme Elisabeth Jayat, présidente, Mme Claire Chauvet, présidente-assesseure, Mme Nathalie Gay, première conseillère, première conseillère. Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 octobre 2022. La rapporteure, Claire C... La présidente, Elisabeth Jayat La greffière, Virginie Santana La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Atlantiques en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt. 2 N° 20BX01596