Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 21/10/2008, 07VE01962, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour Administrative d'Appel de Versailles
Formation : 3ème Chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2008-10-21
Numéro : 07VE01962
Président : M. BRESSE
Rapporteur : M. Franck  LOCATELLI
Commissaire du gouvernement : M. BRUNELLI
Avocat(s) : ZAPF

Vu la requête, enregistrée le 6 août 2007 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présentée pour la SOCIETE ECO GOUSSAINVILLE, dont le siège est 31, avenue Jean Moulin à Torcy (77200), par Me Zapf ; la SOCIETE ECO GOUSSAINVILLE demande à la cour : 1°) de réformer le jugement n° 0205870, 0302801 et 0503715 en date du 12 juin 2007 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise lui a accordé une réduction, qu'elle estime insuffisante, des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2001, 2002 et 2003 dans les rôles de la commune de Goussainville, à raison d'un immeuble qu'elle exploite sous l'enseigne hôtelière « Première classe » situé, 19, avenue Le Corbusier ; 2°) de lui accorder une réduction complémentaire de ses cotisations de taxe professionnelle, dans la limite de ses demandes de première instance, à savoir 3 955 euros au titre de l'année 2001, 4 227 euros au titre de l'année 2002 et 4 190 euros au titre de l'année 2003 ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 7 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; Elle fait valoir qu'elle ne conteste plus la surface pondérée de l'immeuble litigieux, évaluée à 923,37 m² par les premiers juges ; que le local-type n° 20 du procès verbal de la commune d'Herblay retenu par le Tribunal n'est pas pertinent, dès lors qu'il est affecté à un usage de café, hôtel, brasserie, tabac, alors que l'établissement « Première classe » est uniquement à usage d'hôtel, qu'il ne comporte que neuf chambres, de confort modeste, contre soixante douze, équipées du confort moderne, pour l'immeuble à évaluer, que sa surface pondérée est de 179 m² contre 923,37 m² pour l'hôtel « Première classe », que son état d'entretien est ordinaire alors qu'il est réputé bon pour l'hôtel à évaluer, qu'il est situé au centre ville dans une rue étroite en marge de la circulation automobile, dans une zone de faible chalandise alors que l'hôtel « Première classe » est situé à proximité de l'autoroute A15 dans la zone d'activité économique de Goussainville ; qu'elle persiste à proposer le local-type de substitution n° 90 au procès-verbal de la commune d'Issy-les-Moulineaux, alors que le tribunal ne s'est prononcé que sur le local-type n° 55 du procès-verbal de la commune de Villeneuve Saint-Georges ; qu'en effet, le Tribunal administratif de Paris considère que le local-type n° 90 constitue un terme de comparaison pertinent pour l'évaluation d'établissements hôteliers modernes comparables à l'hôtel qu'elle exploite sous l'enseigne « Première classe » ; qu'elle propose également de retenir le nouveau local-type n° 57 du procès-verbal de la commune de Boulogne-Billancourt, dès lors qu'il correspond à un hôtel évalué selon les mentions d'un bail en cours au 1er janvier 1970, d'une surface pondérée de 1 035 m², toujours affecté au même usage et dont le tarif unitaire est de 4,73 euros/m² ; qu'elle entend proposer aussi le nouveau local-type n° 33 du procès-verbal de la ville de Morangis toujours affecté à un usage d'hôtel deux étoiles, dont le tarif se monte à 7,62 euros/m² et qui a, en outre, été retenu par le Tribunal administratif de Versailles pour l'évaluation de chaînes d'hôtels modernes de catégorie deux étoiles ; que la majoration de 30 % retenue alors devra néanmoins être abandonnée en raison de la différence de catégorie ; que le nouveau local-type n° 5 du procès-verbal de Roissy peut valablement être retenu, dès lors qu'il correspond à un hôtel restaurant construit avant 1970 et dont le tarif unitaire s'élève à 6,10 euros/m² et que les communes de Goussainville et Roissy se trouvent dans une situation analogue du point de vue économique ; que, de manière générale, l'ensemble des locaux-type proposés appartiennent tous à l'agglomération parisienne, bénéficient de l'attractivité commerciale de la capitale, de ses infrastructures, de sorte qu'ils peuvent être considérés comme appartenant à des communes se trouvant dans une situation économique analogue à celle de Goussainville ; ............................................................................................................................................. Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 7 octobre 2008 : - le rapport de M. Locatelli, premier conseiller, - et les conclusions de M. Brunelli, commissaire du gouvernement ; Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, applicable à l'évaluation de la valeur locative des locaux commerciaux : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. » ; Sur la détermination de la valeur locative par comparaison : Considérant que, pour déterminer la valeur locative de l'immeuble situé 19, avenue Le Corbusier à Goussainville que la SOCIETE ECO GOUSSAINVILLE exploite à l'usage d'hôtel sous l'enseigne « Première classe », le ministre abandonne, en appel, la référence au local-type n° 20 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune d'Herblay retenu par les premiers juges ; qu'il fait valoir que la valeur locative ne peut être fixée par comparaison et qu'en conséquence, il y a lieu de la déterminer par voie d'appréciation directe ; Considérant qu'il résulte de l'instruction, et n'est d'ailleurs plus contesté, que le local-type n° 20 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune d'Herblay ne peut servir de terme de comparaison pertinent pour l'évaluation de la valeur locative de l'immeuble « Première classe », tant en raison de sa situation géographique que de ses caractéristiques intrinsèques ; que, par suite, il n'y a plus lieu de se prononcer sur les moyens par lesquels la SOCIETE ECO GOUSSAINVILLE critique la régularité de l'évaluation de l'immeuble « Première classe » par comparaison avec ce local-type ; Considérant que la SOCIETE ECO GOUSSAINVILLE, qui conteste l'impossibilité alléguée par l'administration de déterminer cette valeur locative par comparaison, propose six termes de comparaison ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que les locaux-type n° 90 du procès-verbal de la commune d'Issy-les-Moulineaux, construit en 1926, n° 57 du procès-verbal de la commune de Boulogne-Billancourt, construit en 1925, et n° 5 du procès-verbal de la commune de Roissy, construit en 1900, correspondent à des hôtels de type traditionnel dont les caractéristiques, au regard de leur construction, leur structure, leur nature et leur aménagement, ne sont pas similaires à celles de l'établissement à évaluer qui, exploité sous l'enseigne « Première classe », fait partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne, dont la construction a été achevée en 1991 ; que, par suite, ils ne peuvent être retenus comme terme de comparaison ; Considérant que si la société requérante soutient que le local-type n° 33 du procès- verbal de la commune de Morangis est également susceptible d'être retenu, il résulte de l'instruction qu'il correspond à un hôtel occupé au 1er janvier 1970 par son propriétaire ; que la circonstance que le procès-verbal mentionne la lettre « C » n'est pas de nature à établir que ce local-type a lui-même été évalué par comparaison avec un autre local-type, alors qu'aucun autre local de cette sorte n'est indiqué au procès-verbal ; que, dans ces conditions, le local-type n° 33 ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, lesquelles font obstacle à ce qu'un immeuble commercial dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de cet article, la valeur locative d'un autre immeuble commercial ; Considérant que si la SOCIETE ECO GOUSSAINVILLE propose également que la détermination de la valeur locative de l'immeuble soit opérée par comparaison avec le local-type n° 55 du procès-verbal de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, il résulte de l'instruction que ce local-type a été lui-même évalué par comparaison avec un hôtel situé à Chennevières, lequel figure comme local-type n° 10 au procès-verbal des opérations foncières de cette commune ; qu'il résulte toutefois de l'instruction que ce dernier local a été évalué par voie d'appréciation directe ; qu'il s'ensuit que le local-type n° 55 ayant ainsi été irrégulièrement évalué par comparaison avec un local lui-même évalué par voie d'appréciation directe, ne peut servir de terme de comparaison pour la détermination de la valeur locative de l'immeuble détenu par la société requérante ; Considérant, enfin, qu'en ce qui concerne le local-type n° 218 du procès-verbal de la commune de Versailles proposé par la société, le ministre, en se fondant à juste titre sur le b) du 2° de l'article 1498 précité, selon lequel l'analogie de situation des communes du point de vue économique s'apprécie entre, d'une part, la commune où se situe le local de référence et, d'autre part, celle où se trouve le local à évaluer, fait valoir, sans être sérieusement contredit, que les communes de Versailles et de Goussainville ne présentent pas, au 1er janvier des années d'imposition en litige, eu égard notamment à leur taille, à leur situation géographique et au niveau de vie respectif de leur population, une situation analogue du point de vue économique ; qu'ainsi, ce local ne constitue pas davantage un terme de comparaison pertinent qui pouvait être retenu ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SOCIETE ECO GOUSSAINVILLE ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, conformément à ce que propose le ministre dans le dernier état de ses écritures et sans qu'il soit besoin d'ordonner un supplément d'instruction, d'évaluer l'immeuble de la société ECO GOUSSAINVILLE par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; Sur la détermination de la valeur locative par voie d'appréciation directe : Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : « Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires » ; qu'aux termes de l'article 324 AC de cette même annexe : « En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimé par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une commune comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. » ; Considérant que, pour calculer la valeur locative de l'immeuble par la méthode d'évaluation directe, l'administration s'est référée au prix, non critiqué, de la transaction intervenue sur l'immeuble, le 7 novembre 2000, corrigé, pour en obtenir la valeur vénale à la date de référence, en fonction du rapport de l'indice du coût de la construction du 4ème trimestre 1969 sur celui du 1er trimestre 2001, publiés par l'INSEE ; qu'elle a ensuite appliqué à la valeur ainsi calculée un taux d'intérêt de 9 %, dont il n'est pas soutenu qu'il ne serait pas significatif du taux des placements immobiliers dans la région de l'Ile-de-France à la date de référence ; Considérant que la valeur locative de référence ainsi déterminée et non contestée est supérieure à celle qui a servi de base à l'imposition en litige et à celle finalement retenue par les premiers juges ; que, dans ces conditions, la SOCIETE ECO GOUSSAINVILLE n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise n'a fait que partiellement droit à sa demande tendant à la réduction des cotisations de taxe professionnelle mises à sa charge au titre des années 2001, 2002 et 2003 dans les rôles de la commune de Goussainville à raison de l'immeuble qu'elle y exploite, 12, avenue Le Corbusier ; Sur les conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la SOCIETE ECO GOUSSAINVILLE demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; D E C I D E : Article 1er : La requête de la SOCIETE ECO GOUSSAINVILLE est rejetée. N° 07VE01962 2