CAA de VERSAILLES, 1ère chambre, 25/01/2022, 20VE02271, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de VERSAILLES
Formation : 1ère chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2022-01-25
Numéro : 20VE02271
Président : M. BEAUJARD
Rapporteur : M. Mohammed  BOUZAR
Commissaire du gouvernement : M. MET
Avocat(s) : SELARL FEUGAS AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : M. et Mme B... C... A... ont demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise de prononcer la décharge, en droits et intérêts de retard, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, de taxe sur les plus-values prévue à l'article 1609 nonies G du code général des impôts et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2014 à raison de la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier situé à La Garenne-Colombes. Par un jugement no 1710158 du 7 juillet 2020, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande. Procédure devant la cour : Par une requête et un mémoire, enregistrés le 4 septembre 2020 et le 2 décembre 2020, M. et Mme B... C... A..., représentés par Me Auzenat, avocate, demandent à la cour : 1° d'annuler le jugement attaqué ; 2° de faire droit à leur demande ; 3° de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 4° de condamner l'Etat aux entiers dépens. Ils soutiennent que : - ils sollicitent, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, le bénéfice de la doctrine administrative exprimée dans le BOI-RFPI-PVI-10-40-30 et dans le BOI-RFPI-PVI-10-40-10 ; - cette doctrine ne considère pas le délai de cession du logement d'une année comme un " délai normal " et il convient de tenir compte des circonstances de faits propres à chaque affaire ; - ils justifient de circonstances propres à justifier le délai de vingt-et-un mois qui s'est écoulé entre l'acquisition de leur résidence principale et la cession du logement ; en particulier, lors de leur retour en France en 2012, le bail d'habitation conclu pour occuper ledit logement avait été renouvelé le 8 août 2011 et son échéance était donc fixée au 7 août 2014 ; ils justifient ainsi d'une contrainte juridique justifiant le délai de cession de leur logement ; ce délai est justifié également par les caractéristiques propres du logement et les conditions du marché immobilier ; - l'administration ne saurait leur opposer la circonstance que le bien a été mis en location avant sa cession. Vu : - le procès- verbal d'audience ; - les autres pièces du dossier ; Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Bouzar, premier conseiller, - les conclusions de M. Met, rapporteur public via un moyen de télécommunication audiovisuelle, - et les observations de Me Auzenat, pour M. et Mme B... C... A... et de M. D.... Une note en délibéré a été présentée le 18 janvier 2022, pour M. et Mme B... C... A.... Considérant ce qui suit : 1. Par acte notarié du 14 août 2014, M. et Mme C... A... ont cédé, pour un montant de 1 189 500 euros, le bien immobilier dont ils étaient propriétaires depuis le 3 mars 2000, situé 31 ter avenue Joffre à La Garenne-Colombes. A la suite de cette vente, ils ont déclaré un montant de 337 328 euros au titre d'une plus-value exonérée d'impôt sur le revenu dans leur déclaration d'ensemble au titre de l'année 2014. A l'issue du contrôle sur pièces dont ils ont fait l'objet pour les revenus de cette même année, l'administration fiscale a estimé qu'ils ne remplissaient pas les conditions pour bénéficier d'une exonération d'imposition de la plus-value réalisée lors de la cession dudit bien et les a assujettis, selon la procédure de rectification contradictoire, à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, de taxe sur les plus-values prévue à l'article 1609 nonies G du code général des impôts et de contributions sociales, pour un montant total en droits et intérêts de retard de 145 550 euros. M. et Mme C... A... relèvent appel du jugement du 7 juillet 2020 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande de décharge de ces impositions. Sur l'application de la loi fiscale : 2. Lorsqu'un contribuable se borne à demander le bénéfice de l'interprétation favorable que, selon lui, l'administration aurait donnée de la loi fiscale, sa requête doit être regardée comme fondée à titre principal sur la méconnaissance des dispositions législatives concernées et subsidiairement sur celles de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales. Dès lors, la requête de M. et Mme C... A... doit d'abord être examinée par la cour au regard des dispositions de l'article 150 U du code général des impôts. 3. Aux termes de l'article 150 U du code général des impôts : " I.-Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. / (...) / II.-Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / (...) / 1° bis Au titre de la première cession d'un logement, (...) autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession ". Aux termes par ailleurs de l'article 1609 nonies G de ce même code : " I - Il est institué une taxe sur les plus-values réalisées dans les conditions prévues aux articles 150 U et 150 UB à 150 UD par les personnes physiques (...) / II. - La taxe est assise sur le montant imposable des plus-values déterminé dans les conditions prévues, selon le cas, aux articles 150 V à 150 VD ou au II de l'article 244 bis A. Elle est due par le cédant et exigible lors de la cession. / (...) ". 4. En l'espèce, il est constant que M. et Mme C... A... étaient propriétaires de leur résidence principale, acquise le 30 octobre 2012 et située au Chesnay, au cours des quatre années précédant la cession de leur bien situé à La Garenne-Colombes, intervenue le 14 août 2014, et ne pouvaient pas, par suite, bénéficier de l'exonération d'impôt sur le revenu, prévue par les dispositions précitées du 1° bis du II de l'article 150 U du code général des impôts. En ce qui concerne l'interprétation de la loi fiscale : 5. M. et Mme C... A... invoquent sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, la doctrine administrative exprimée dans le BOI-RFPI-PVI-10-40-30 et dans le BOI-RFPI-PVI-10-40-10. 6. Il ressort du paragraphe 70 du BOI-RFPI-PVI-10-40-30 alors applicable que si, par principe, le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession, il est cependant admis, par mesure de tempérament et afin de tenir compte, notamment, de la situation des contribuables qui demandent le bénéfice de l'exonération au titre de la première cession d'un logement mais qui acquièrent leur future résidence principale, notamment au moyen d'un prêt relais, avant d'avoir cédé le logement entrant dans le champ de l'exonération, que l'exonération ne soit pas refusée dans ces circonstances sous réserve que la mise en vente du logement soit antérieure à l'acquisition de l'habitation principale, que la cession du logement intervienne dans un délai normal après l'acquisition du logement affecté à la résidence principale et enfin que le prix de cession du logement soit effectivement remployé à l'acquisition ou construction de la résidence principale. 7. Pour apprécier le délai normal de cession, il convient de se reporter au III, paragraphes 180 à 320 du BOI-RFPI-PVI-10-40-10, dont il ressort qu'aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être fixé a priori, qu'il convient de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation, y compris au vu des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal. Dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l'appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.). 8. Il résulte de l'instruction que, pour refuser l'exonération d'impôt de la plus-value réalisée lors de la cession intervenue le 14 août 2014 du logement situé à La Garenne-Colombes appartenant à M. et Mme C... A..., qui avaient par ailleurs acquis leur résidence principale située au Chesnay antérieurement à cette cession, le 30 octobre 2012, l'administration a considéré que le délai de vingt-et-un mois qui s'est écoulé entre ces deux actes n'était pas justifié par les circonstances de l'opération. 9. Pour justifier ce délai, M. et Mme C... A... soutiennent que, à la suite du prolongement du détachement de M. D... aux Etats-Unis, le bail de leur locataire a été renouvelé le 8 août 2011 pour une durée de trois ans, jusqu'au 7 août 2014 dès lors qu'ils pensaient alors demeurer aux Etats-Unis pour l'exercice de leur activité professionnelle, Mme D... ayant elle-même obtenu une mutation dans ce pays à compter du 15 octobre 2011. M. et Mme C... A... sont toutefois finalement revenus en France en juillet 2012. S'ils soutiennent que le renouvellement du bail de leur locataire pour une nouvelle durée de trois a constitué une contrainte juridique indépendante de leur volonté, il ne résulte pas cependant de l'instruction que les requérants, qui ne produisent pour attester des diligences accomplies pour céder leur maison qu'un mandat de vente signé le 22 juin 2012 avec l'agence Guy Hoquet ainsi qu'un mandat de vente signé le 27 février 2014 avec la société Immobilier Bracke, lesquels mandats précisent que le bien à vendre sera, le jour de la signature de l'acte de vente, libre de toute location ou occupation, aient entendu vendre leur bien occupé, alors qu'il leur était loisible d'y procéder dans le respect de la législation sur les baux d'habitation. Les requérants ont en outre accepté de soumettre le bail aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, alors qu'ils n'y étaient pas tenus, s'agissant d'un bail conclu avec une personne morale. Si les appelants soutiennent également que les caractéristiques propres du logement et les conditions du marché immobilier les ont incités à ne pas vendre le bien loué, il n'en demeure pas moins qu'il s'agit d'un choix fait par les intéressés, qui n'ont pas été effectivement confrontés, après avoir mené les diligences nécessaires à l'effet de vendre leur bien loué, à l'absence d'acquéreurs, aucun compte-rendu de visite n'étant par ailleurs produit. Dans ces conditions, ils ne sont pas fondés à soutenir que la plus-value réalisée lors de la cession de ce bien devait bénéficier de l'exonération prévue par les dispositions du 1 bis du II de l'article 150 U du code général des impôts, telles qu'interprétées par l'administration fiscale. 10. Il résulte de ce qui précède que M. et Mme C... A... ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande. Leur requête doit par suite être rejetée, y compris leurs conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que celles tendant à la condamnation aux dépens, ces dernières étant au surplus dépourvues d'objet. DÉCIDE : Article 1er : La requête de M. et Mme C... A... est rejetée. 2 N° 20VE02271