Cour administrative d'appel de Douai, 2e chambre - formation à 3, du 5 avril 2005, 01DA00508, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Douai
Formation : 2E CHAMBRE - FORMATION A 3
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2005-04-05
Numéro : 01DA00508
Président : M. Gipoulon
Rapporteur : M. Jean-François  Gipoulon
Commissaire du gouvernement : M. Paganel
Avocat(s) : SOCIETE T.L. CONSULTANT ; SOCIETE T.L. CONSULTANT ; SOCIETE T.L. CONSULTANT

Vu I, la requête, enregistrée le 14 mai 2001 au greffe de la Cour administrative d'appel de Douai sous le n° 01DA00508, présentée pour la société anonyme PRETABAIL SICOMI, dont le siège est ..., représentée par ses dirigeants en exercice, par Me X..., avocat, membre du cabinet d'avocats T.L. Consultant ; La société PRETABAIL SICOMI demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement nos 9501215 et 9800481 du 1er mars 2001 par lequel le Tribunal administratif de Rouen a, avant de statuer sur sa demande et sa réclamation tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1993 à 1996 à raison d'un local à usage commercial exploité par la société anonyme Bapdis à Canteleu, décidé un supplément d'instruction afin de permettre à l'administration de produire les éléments nécessaires pour procéder à l'évaluation directe dudit local ; 2°) de décider la réduction demandée ; Elle soutient qu'en décidant que les aires de stationnement ne constituent pas une fraction de propriété devant faire l'objet d'une évaluation séparée, le Tribunal a méconnu les articles 1494 et 1495 du code général des impôts ; qu'en décidant d'évaluer les locaux en litige par la méthode de l'appréciation directe sans rechercher au préalable s'il existait un local susceptible d'être valablement retenu comme terme de comparaison, le Tribunal a fait, en outre, une fausse application des dispositions de l'article 1498 du même code ; elle se réfère expressément, pour le surplus, à l'argumentation développée devant les premiers juges, de laquelle il ressort que tant la décomposition des locaux litigieux que les coefficients de pondération retenus par l'administration seraient erronés ; qu'en particulier, seule la partie principale, affectée à l'activité commerciale, serait susceptible de se voir attribuer un coefficient de pondération de 1, tandis que les autres parties devraient se voir appliquer un coefficient différent suivant leur degré de participation à l'activité commerciale ; que le tarif du local-type retenu par l'administration a été déterminé à partir d'une enquête départementale, en totale méconnaissance des dispositions en vigueur ; qu'il conviendrait soit de rectifier l'évaluation de ce local-type, soit de rechercher un nouveau local de référence par priorité sur le territoire communal ou dans une autre commune présentant, du point de vue économique, une situation analogue ; qu'il y aurait lieu, en outre, si le choix du local-type retenu était confirmé, de pratiquer un abattement sur la valeur locative des locaux litigieux afin de tenir compte de leur situation plus défavorable ; Vu le jugement attaqué ; Vu le mémoire en défense, enregistré au greffe le 31 juillet 2003, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ; il conclut au rejet de la requête ; il soutient que c'est à bon droit que le tribunal administratif a considéré que les aires de stationnement, contiguës au magasin, aménagées de travées et d'abris pour le stockage des chariots portant son enseigne, ayant pour vocation de recevoir les véhicules des seuls clients de ce dernier et de pourvoir à l'accomplissement de son activité de distribution, ne pouvaient être regardées comme constituant une fraction de propriété devant faire l'objet d'une évaluation séparée ; que la valeur locative de l'ensemble immobilier litigieux a été déterminée par comparaison avec celle du local-type n° 167 du procès-verbal de la commune de Canteleu ; qu'ainsi que le soutient la requérante, l'évaluation de ce local-type n'a pas été conduite selon les règles prescrites ; que, dès lors, une telle référence doit être abandonnée ; que, toutefois, en estimant d'emblée devoir apprécier directement la valeur locative de l'immeuble en litige, le Tribunal a privé l'administration de reprendre ab initio la recherche d'un autre local de comparaison et a écarté implicitement, ce qu'il ne pouvait valablement faire, le local qu'elle avait proposé en cours d'instance ; que si la Cour entendait toutefois confirmer le bien-fondé de l'évaluation selon la méthode de l'appréciation directe, la valeur locative arrêtée par le tribunal administratif ne pourra qu'être maintenue ; qu'en effet, la société requérante, qui conteste l'utilisation de cette méthode, n'apporte aucune critique aux modalités de calcul retenues ; que la valeur locative ainsi obtenue s'avère supérieure à celle prise en compte pour l'établissement des impositions litigieuses ; qu'enfin, tant la décomposition des locaux en litige que les coefficients de pondération appliqués à ses différentes parties ne peuvent qu'être confirmés ; Vu le mémoire en réplique, enregistré le 20 mars 2004, présenté pour la société PRETABAIL SICOMI ; elle conclut aux mêmes fins que sa requête, par les mêmes moyens ; elle soutient, en outre, que le local-type proposé ne saurait être retenu, les communes de Toulouse et de Canteleu ne présentant pas, loin s'en faut, l'analogie de situation économique exigée par les textes ; que la valeur locative unitaire du magasin litigieux ne saurait, eu égard au marché locatif de la commune de Canteleu et aux valeurs retenues pour des locaux similaires dans d'autres communes présentant un marché locatif semblable, excéder 40 francs par mètre carré ; Vu le mémoire, enregistré le 16 juin 2004, présenté pour la société PRETABAIL SICOMI ; elle conclut aux mêmes fins que sa requête et son précédent mémoire, par les mêmes moyens ; Vu, enregistrées au greffe le 28 juin 2004, les pièces complémentaires produites par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, à la demande de la Cour ; Vu le mémoire, enregistré le 19 juillet 2004, présenté pour la société PRETABAIL SICOMI ; elle conclut aux mêmes fins que sa requête et précédent mémoire ; elle soutient, en outre, que les locaux litigieux et ceux de Toulouse n'apparaissent pas comparables, eu égard à l'importante différence de leur surface de vente ; Vu le mémoire, enregistré le 6 août 2004, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ; il conclut aux mêmes fins que précédemment ; il fait connaître à la Cour que le dernier mémoire produit pour la société requérante n'appelle de sa part aucune observation ; Vu II, la requête, enregistrée le 10 décembre 2001 au greffe de la Cour administrative d'appel de Douai sous le n° 01DA01117, présentée pour la société anonyme PRETABAIL SICOMI, dont le siège est ..., représentée par ses dirigeants en exercice, par Me X..., avocat, membre du cabinet d'avocats T.L. Consultant ; La société PRETABAIL SICOMI demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement nos 9501215 et 9800481 du 9 octobre 2001 par lequel le Tribunal administratif de Rouen a rejeté, après supplément d'instruction, sa demande et sa réclamation tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1993 à 1996 dans les rôles de la commune de Canteleu à raison d'un local à usage commercial exploité par la société Bapdis ; 2°) de décider la réduction demandée ; Elle se réfère expressément à l'argumentation développée par elle à l'appui de la requête enregistrée sous le n° 01DA00508 et ci-dessus analysée ; Vu le jugement attaqué ; Vu le mémoire en défense, enregistré au greffe le 31 juillet 2003, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ; il conclut au rejet de la requête ; il présente la même argumentation que celle contenue dans son mémoire en défense, enregistré au greffe le même jour dans le cadre de l'instance 01DA00508 et ci-dessus analysée ; Vu le mémoire en réplique, enregistré le 20 mars 2004, présenté pour la société PRETABAIL SICOMI ; elle conclut aux mêmes fins que sa requête, par les mêmes moyens ; elle présente, en outre, la même argumentation que celle développée dans son mémoire en réplique, enregistré au greffe le même jour dans le cadre de l'instance 01DA00508 et ci-dessus analysée ; Vu le mémoire, enregistré le 16 juin 2004, présenté pour la société PRETABAIL SICOMI ; elle conclut aux mêmes fins que sa requête et son précédent mémoire, par les mêmes moyens ; Vu, enregistrées au greffe le 28 juin 2004, les pièces complémentaires produites par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, à la demande de la Cour ; Vu le mémoire, enregistré le 19 juillet 2004, présenté pour la société PRETABAIL SICOMI ; elle conclut aux mêmes fins que sa requête et précédent mémoire ; elle soutient, en outre, que les locaux litigieux et ceux de Toulouse n'apparaissent pas comparables, eu égard à l'importante différence de leur surface de vente ; Vu le mémoire, enregistré le 6 août 2004, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ; il conclut aux mêmes fins que précédemment ; il fait connaître à la Cour que le dernier mémoire produit pour la société requérante n'appelle de sa part aucune observation ; Vu les autres pièces des dossiers ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience, Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 22 mars 2005 à laquelle siégeaient M. Gipoulon, président de chambre, Mme Signerin-Icre, président-assesseur et Mme Eliot, conseiller : - le rapport de Mme Signerin-Icre, président-assesseur ; - et les conclusions de M. Paganel, commissaire du gouvernement ; Considérant que les requêtes susvisées sont dirigées, la première, contre un jugement du Tribunal administratif de Rouen décidant un supplément d'instruction avant de statuer sur les conclusions de la demande et de la réclamation de la société anonyme société PRETABAIL SICOMI, la seconde, contre le jugement du même Tribunal statuant au fond sur lesdites conclusions, tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1993 à 1996 dans les rôles de la commune de Canteleu (Seine-Maritime) à raison de locaux à usage commercial lui appartenant, comportant un magasin de grande distribution, un parc de stationnement et une station-service, situés ... et exploités sous l'enseigne « Leclerc » par la société anonyme Bapdis, et les rejetant ; qu'il y a lieu de joindre ces deux requêtes pour qu'il soit statué par un seul arrêt ; Considérant qu'aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : « La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties est déterminée, , pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. » ; qu'aux termes de l'article 324 A de l'annexe III à ce même code : « Pour l'application de l'article 1494 du code général des impôts, on entend : 1° Par propriété normalement destinée à une utilisation distincte : a) en ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels, l'ensemble des sols, terrains et bâtiments qui font partie du même groupement topographique et sont normalement destinés à être utilisés par un même occupant en raison de leur agencement » ; qu'il résulte de ces dispositions que l'administration est tenue, lorsqu'elle procède à la détermination de la valeur locative d'un ensemble immobilier à usage commercial comportant un centre commercial et un parc de stationnement contigu, d'évaluer distinctement le centre commercial lui-même, d'une part, et le parc de stationnement, d'autre part, et de les soumettre à des impositions distinctes ; qu'ainsi, la société anonyme société PRETABAIL SICOMI est fondée à soutenir en l'espèce que tant l'administration que le tribunal administratif ont fait une inexacte application des dispositions précitées en prenant en compte, pour l'imposition du centre commercial, le parc de stationnement ; Considérant, toutefois, que le choix par l'administration, lorsqu'elle détermine la valeur locative d'un local visé à l'article 1498 précité, d'un terme de comparaison ou de modalités d'évaluation erronés n'entraîne pas, en principe, la décharge des impositions en litige ; qu'il appartient seulement au juge de l'impôt, saisi de conclusions tendant à la décharge ou à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties litigieuses, de déterminer au vu des éléments de l'instruction s'il dispose d'un autre terme de comparaison susceptible d'être valablement retenu pour procéder à la détermination par la méthode de comparaison de la valeur locative de l'immeuble à évaluer qui ,en l'espèce, concerne le seul centre commercial, le parc de stationnement n'ayant fait l'objet d'aucune imposition propre, ou, en l'absence en l'état du dossier d'un tel terme de référence, de décider un supplément d'instruction pour permettre à l'administration de fournir un tel terme ou, à défaut, les éléments utiles pour procéder, conformément au 3°) de l'article 1498 précité, à l'évaluation de l'immeuble litigieux par la voie de l'appréciation directe ; que la Cour ne dispose pas, en l'état de l'instruction, de local-type susceptible d'être valablement utilisé comme terme de comparaison pour déterminer, dans des conditions conformes aux dispositions précitées de l'article 1494 et du 2°) de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative des locaux litigieux ; qu'il ne résulte, en particulier, pas de l'examen du procès-verbal de révision des évaluations cadastrales de la commune de Canteleu, qu'il existerait sur le territoire communal un local-type susceptible d'être valablement retenu pour procéder à la détermination, par la méthode de comparaison prévue au 2°) de l'article 1498 précité, de la valeur locative du magasin ; que, par ailleurs, le local situé à Toulouse, que l'administration a proposé devant le tribunal administratif, ne saurait être davantage retenu, dans la mesure où il ne résulte, en tout état de cause, de l'instruction ni que ce local ait été régulièrement répertorié comme local-type sur le procès-verbal communal des évaluations cadastrales, ni que sa valeur locative ait été déterminée dans des conditions conformes au b. du 2°) de l'article 1498 précité ; qu'enfin, la société requérante ne saurait, eu égard à ce qui précède, ni demander que l'évaluation du local-type initialement retenu soit rectifiée, ni, en tout état de cause, davantage solliciter l'application à ses locaux d'un tarif unitaire qui ne résulte de l'application d'aucune des méthodes prévues par les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts ; Considérant qu'il y a lieu, par suite, de décider un supplément d'instruction afin, en premier lieu, de rechercher, en priorité dans la commune de Canteleu ou, à défaut, dans une commune présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune de Canteleu, un immeuble de référence, régulièrement désigné comme local-type dans les conditions fixées par l'article 1504 du code général des impôts, dont la valeur locative a été déterminée conformément au b. du 2°) de l'article 1498 du code général des impôts précité et présentant des caractéristiques comparables au magasin, en second lieu, si aucun terme de comparaison n'est susceptible d'être valablement retenu, ni sur le territoire communal, ni dans une autre commune, de fournir à la Cour les éléments nécessaires à l'évaluation du magasin par la méthode de l'appréciation directe prévue par le 3°) de l'article 1498 précité ; DÉCIDE : Article 1er : Avant de statuer sur les requêtes de la société anonyme PRETABAIL SICOMI, il sera procédé, par les soins du ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, contradictoirement avec la société, à un supplément d'instruction en vue de fournir à la Cour, dans un délai de deux mois, les éléments d'information définis dans les motifs du présent arrêt. Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance. Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société anonyme PRETABAIL SICOMI ainsi qu'au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie. Copie sera transmise au directeur de contrôle fiscal Nord. Délibéré après l'audience du 22 mars 2005, à laquelle siégeaient : - M. Gipoulon, président de chambre, - Mme Signerin-Icre, président-assesseur, - Mme Eliot, conseiller, Lu en audience publique, le 5 avril 2005. Le rapporteur, Signé : C. SIGNERIN-ICRE Le président de chambre, Signé : J.F. GIPOULON Le greffier, Signé : G. VANDENBERGHE La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt. Pour expédition conforme Le Greffier G. VANDENBERGHE Nos 01DA00508, 01DA01117 2