Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 29/12/2011, 08VE01557, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour Administrative d'Appel de Versailles
Formation : 3ème Chambre
Type de recours : excès de pouvoir
Date de la décision : 2011-12-29
Numéro : 08VE01557
Président : Mme COËNT-BOCHARD
Rapporteur : M. Patrick  BRESSE
Commissaire du gouvernement : M. BRUNELLI
Avocat(s) : CABINET P.D.G.B

Vu le recours, enregistré le 28 mai 2008 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présenté par le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS ET DE LA FONCTION PUBLIQUE, qui demande à la Cour : 1°) d'annuler les articles 1er, 2 et 3 du jugement n° 0611115 en date du 7 février 2008 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a accordé à la société d'hôtellerie de La Verrière une réduction des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2004 à raison de l'hôtel Campanile qu'elle exploite rue Louis Lormand à La Verrière (Yvelines) ; 2°) de rétablir la société d'hôtellerie de La Verrière au rôle de la taxe professionnelle de la commune de La Verrière au titre de l'année 2004 à concurrence des dégrèvements prononcés en première instance ; Il soutient que la surface pondérée retenue par le tribunal administratif est erronée ; qu'il convient pour la partie hôtel de tenir compte, outre des sas et penderies, de la surface des couloirs ; que s'agissant de la partie restaurant, le tribunal n'a pas suffisamment pris en compte certaines pièces, à savoir notamment les salons et salles de réunion ; que les locaux-types n° 15 et n° 9 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de La Verrière retenus pour évaluer respectivement l'hôtel et le restaurant n'étaient pas pertinents car définis dans des conditions irrégulières ; que c'est à tort que les premiers juges ont retenu comme terme de comparaison pour l'application du b du 2 de l'article 1498 du code général des impôts le local-type n° 118 du procès verbal des évaluations foncières de la commune de Versailles avec un ajustement de 11 % dès lors que les deux communes de Versailles et La Verrière ne peuvent être regardées comme économiquement équivalentes compte tenu de leur implantation, des voies de communications et des capacités hôtelières disponibles y compris en tenant compte du fait que la commune de La Verrière fait partie de la communauté d'agglomération de la ville nouvelle de Saint-Quentin-en-Yvelines ; qu'en outre, le local-type n° 218 du procès-verbal de la commune de Versailles n'a pas été régulièrement évalué, faute de bail en cours au 1er janvier 1970 et compte tenu du montant du loyer ; que les locaux-types n° 4 du procès-verbal de la commune d'Evry, n° 43 du procès-verbal de la commune de Villejuif et n° 56 du procès-verbal de la commune de Créteil ne sauraient être retenus en raison des différences de potentiel économique et de localisation entre la commune de La Verrière et ces communes ; que, dans ces conditions, il y a lieu de recourir à la méthode d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'il y a lieu, en l'espèce, en application de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts de retenir les valeurs découlant, d'une part, de la valorisation des terrains et, d'autre part, de la valorisation des constructions ; qu'il a été appliqué une dépréciation immédiate de 20 % mais aucune dépréciation pour l'entretien ou la localisation ; que le taux d'intérêt de 8 % retenu est celui qui est appliqué en règle générale dans le département des Yvelines ; qu'il en résulte une valeur locative en 1970 de 37 029 euros, soit un tarif de 19,87 euros par mètre carré, supérieur à celui sur la base duquel l'immeuble a été évalué, soit 9,90 euros pour la partie à usage d'hôtel ; qu'ainsi, la société d'hôtellerie de La Verrière ne peut prétendre à aucune réduction à usage d'impôt ; .......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 novembre 2011 : - le rapport de M. Bresse, président assesseur, - et les conclusions de M. Brunelli, rapporteur public ; Sur les surfaces pondérées : Considérant que le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS ET DE LA FONCTION PUBLIQUE soutient que la surface pondérée retenue par le tribunal administratif est erronée dès lors qu'il convient pour la partie à usage d'hôtel de tenir compte, outre des sas et penderies, de la surface des couloirs et que, s'agissant de la partie à usage de restaurant, le tribunal n'a pas suffisamment pris en compte certaines pièces, à savoir notamment les salons et salles de réunion ; que, toutefois, le ministre ne chiffrant pas ses prétentions d'appel sur ce point celles-ci ne peuvent qu'être rejetées ; Sur la détermination de la valeur locative par voie de comparaison : Considérant que l'article 1467 du code général des impôts dans sa rédaction alors en vigueur dispose que : La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; / b. les salaires au sens du 1 de l'article 231 ainsi que les rémunérations allouées aux dirigeants de sociétés mentionnés aux articles 62 et 80 ter, versés pendant la période de référence définie au a à l'exclusion des salaires versés aux apprentis sous contrat et aux handicapés physiques ; ces éléments sont pris en compte pour 18 % de leur montant ; (...) ; qu'il résulte de l'article 1469 du même code alors applicable, pour les biens passibles de la taxe foncière, que la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'en application des dispositions de l'article 1498 dudit code : (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...) ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que, pour l'application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l'article 1498 susrappelé ; Considérant que, pour déterminer la valeur locative de l'hôtel Campanile que la société d'hôtellerie de La Verrière exploite rue Louis Lormand à La Verrière (Yvelines) l'administration s'est initialement référée au local-type n° 15 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de La Verrière ; que, toutefois, il est constant que ce local a été évalué dans des conditions irrégulières et qu'il ne peut, par suite, être pris en référence ; que le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS ET DE LA FONCTION PUBLIQUE soutient que le local-type n° 218 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Versailles retenu par le Tribunal administratif de Versailles pour évaluer le bien en cause ne peut valablement être retenu pour la mise en oeuvre de la méthode comparative prévue au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; que la société d'hôtellerie de La Verrière fait valoir, au contraire, que ce local-type est pertinent ou, à défaut, qu'il y aurait lieu de retenir l'un ou l'autre des locaux-types suivants : n° 43 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Villejuif (Val-de-Marne), n° 90 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune d'Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine), n° 55 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Villeneuve-Saint-Georges (Val-de-Marne), n° 76 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune du Vésinet (Yvelines), n° 67 de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole ou, à titre subsidiaire, n° 48 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Chelles (Seine-et-Marne) ; Considérant que le local-type n° 218 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Versailles correspond à un hôtel qui a été évalué par rapport à un bail conclu le 19 août 1970 et non par rapport à un bail en cours au 1er janvier 1970 ; qu'il a, par suite, été irrégulièrement évalué et ne peut servir de local de référence pour l'application du 2° de l'article 1498 précité ; qu'il s'ensuit que le ministre est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a déterminé la valeur locative de l'hôtel exploité par la société d'hôtellerie de La Verrière par comparaison avec ce local-type ; Considérant, toutefois, qu'il appartient à la Cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par la société d'hôtellerie de La Verrière tant devant elle que devant le Tribunal administratif de Versailles ; Considérant, en premier lieu, que le bail en cours au 1er janvier 1970 du local-type n° 43 du procès-verbal des opérations des évaluations foncières de la commune de Villejuif, conclu entre une société et son gérant, mettait à la charge du preneur toutes les dépenses de grosses réparations de l'article 606 du code civil ; que, si la société d'hôtellerie de la Verrière soutient que, malgré ces stipulations, le bail a été conclu à des conditions de prix normales, elle ne l'établit pas par la seule production d'une liste de loyers concernant des hôtels dont la comparabilité n'est au demeurant pas démontrée et situés en dehors de la commune de Villejuif, dès lors que le caractère normal du loyer doit être nécessairement établi au regard du niveau des loyers dans la commune d'implantation du bien à évaluer ; qu'ainsi, le local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif ne peut être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, lequel ne permet de se référer qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ; Considérant, en deuxième lieu, le local-type n° 90 du procès-verbal de la commune d'Issy-les-Moulineaux correspond à un hôtel construit en 1926, de type traditionnel, dont les caractéristiques au regard de sa construction, de sa structure et de son aménagement ne sont pas les mêmes que celle de l'établissement à évaluer ; Considérant, en troisième lieu, que le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de Villeneuve-Saint-Georges a été évalué par comparaison avec le local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne dont il résulte des documents produits par le ministre devant le juge et, en particulier, de la fiche d'évaluation sur laquelle figure la mention évaluation directe , qu'il a été lui-même été évalué par voie d'appréciation directe ; que, dans ces conditions, il ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, lesquelles font obstacle à ce qu'un immeuble commercial dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de cet article, la valeur locative d'un autre immeuble commercial ; Considérant, en quatrième lieu, que le local-type n° 76 de la commune du Vésinet correspond à un local qui n'existe plus ; que de ce fait, il ne peut servir de terme de comparaison ; Considérant, en cinquième lieu, que le local-type n° 67 ne figure pas sur le procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole ; que si la requérante a entendu invoquer le local-type n° 61 de ce même procès-verbal, ce local-type correspond à un hôtel traditionnel construit en 1940, modifié en 1960, d'une surface pondérée de 356 mètres carrés qui ne présente pas des caractéristiques similaires à celles de l'établissement à évaluer alors même qu'il a fait l'objet d'aménagements depuis le 1er janvier 1970 ; Considérant, en sixième lieu, que le local-type n° 48 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Chelles, correspond à un hôtel de préfecture ancien n'offrant que des prestations de qualité médiocre qui ne présente pas, par son état de construction passable, sa situation et son aménagement ordinaires, une similitude suffisante avec l'établissement correspondant à un hôtel moderne de chaîne au 1er janvier des années d'imposition alors même qu'il aurait fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations depuis le 1er janvier 1970 ; qu'il ne peut donc être retenu pour la mise en oeuvre de la méthode comparative ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la société d'hôtellerie de La Verrière ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, par défaut, conformément à ce que propose le ministre, et sans qu'il soit besoin eu égard au nombre de termes de comparaison proposés tant en première instance qu'en appel d'ordonner un supplément d'instruction, d'évaluer l'immeuble de la société d'hôtellerie de La Verrière par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; Sur la détermination de la valeur locative par voie d'appréciation directe : Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires ; qu'aux termes de l'article 324 AC de cette même annexe : En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimé par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une commune comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien ; Considérant qu'en vertu de ces dispositions, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC précité, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; Considérant, que, pour calculer la valeur locative de l'immeuble par la méthode d'évaluation directe, l'administration s'est référée, d'une part, au prix d'acquisition en 1992 du terrain d'assise de la construction et, d'autre part, à la valeur des constructions telles qu'elle apparaissait au bilan de l'exercice clos en 1994 de l'exploitant ; qu'elle a ensuite appliqué à la valeur vénale ainsi calculée un taux d'intérêt de 8 % pour obtenir la valeur locative ; Considérant, en premier lieu, qu'il est constant qu'aucune transaction portant sur l'immeuble ou sur des immeubles comparables à une date proche du 1er janvier 1970 n'existe en l'espèce ; qu'ainsi en procédant comme elle l'a fait, l'administration, contrairement à ce que soutient la société, n'a donc pas fait une inexacte application des dispositions des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts ; Considérant, en deuxième lieu, que la société d'hôtellerie de La Verrière ne démontre pas que l'état d'entretien de l'immeuble justifierait l'application d'un abattement pour vétusté ; qu'elle ne justifie pas davantage que l'exploitation de l'immeuble en tant qu'hôtel serait de nature à exiger l'application d'un abattement représentatif de la spécialisation de ses installations sur la valeur actualisée au 1er janvier 1970 ; Considérant, en troisième lieu, que la requérante ne propose aucune méthode alternative d'actualisation autre que celle retenue par l'administration pour actualiser la valeur vénale de l'immeuble au 1er janvier 1970, fondée sur l'application de l'indice INSEE du coût de la construction ; Considérant, en quatrième lieu, qu'il n'est pas démontré que le taux d'intérêt retenu, à savoir 8 %, ne serait pas représentatif du taux des placements immobiliers dans la région où se situe l'immeuble dont l'évaluation est contestée alors même que le taux d'intérêt figurant que le procès-verbal de la commune de La Verrière est de seulement 4 % et que le taux de 8 % est celui généralement appliqué dans le département des Yvelines ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS ET DE LA FONCTION PUBLIQUE est seulement fondé à demander la réformation du jugement attaqué, par lequel le Tribunal administratif de Versailles a accordé à la société d'hôtellerie de La Verrière une réduction de la cotisation de taxe professionnelle mise à sa charge au titre de l'année 2004 dans les rôles de la commune de La Verrière ; Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant que ces dispositions font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie principalement perdante dans la présente instance, le versement d'une somme au titre des frais exposés par la société d'hôtellerie de La Verrière et non compris dans les dépens ; D E C I D E : Article 1er : Les articles 1er, 2 et 3 du jugement n° 0611115 du Tribunal administratif de Versailles sont annulés. Article 2 : Les cotisations de taxe professionnelle auxquelles la société d'hôtellerie de La Verrière a été assujettie dans les rôles de la commune de La Verrière dont la décharge a été accordée par le tribunal administratif dans les articles 1er et 2 de son jugement sont remises à sa charge. Article 3 : Le surplus des conclusions d'appel du MINISTRE DU BUDGET, DES COMPTES PUBLICS ET DE LA FONCTION PUBLIQUE est rejeté. Article 4 : Les conclusions présentées par la société d'hôtellerie de La Verrière au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. '' '' '' '' N° 08VE01557 2