Conseil d'État, 9ème chambre, 27/11/2019, 425574, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Conseil d'État
Formation : 9ème chambre
Type de recours : Plein contentieux
Date de la décision : 2019-11-27
Numéro : 425574
Rapporteur : Mme Céline  Guibé
Commissaire du gouvernement : Mme Marie-Astrid Nicolazo de Barmon
Avocat(s) : SCP NICOLAY, DE LANOUVELLE, HANNOTIN

Vu la procédure suivante : La société Jesta Fontainebleau a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties et taxes annexes et celle de la cotisation foncière des entreprises qui lui ont été réclamées au titre des années 2013 et 2014. Par un jugement n° 1602437 du 27 septembre 2018, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande. Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 22 novembre 2018 et 20 février 2019 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la société Jesta Fontainebleau demande au Conseil d'Etat : 1°) d'annuler ce jugement en tant qu'il statue sur la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2013 et 2014 ; 2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit dans cette mesure à sa demande ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Vu les autres pièces du dossier ; Vu : - le code général des impôts ; - le code de justice administrative ; Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de Mme Céline Guibé, maître des requêtes, - les conclusions de Mme Marie-Astrid Nicolazo de Barmon, rapporteur public ; La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la société Jesta Fontainebleau ; Considérant ce qui suit : 1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société Jesta Fontainebleau, qui est propriétaire de l'immeuble, situé boulevard de la Croisette à Cannes, où est exploité un hôtel sous l'enseigne JW Marriott classé 5 étoiles luxe depuis sa création en 2009, a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2013 et 2014. Elle se pourvoit en cassation contre le jugement du tribunal administratif de Nice du 27 septembre 2018 en tant qu'il a rejeté sa demande de réduction de ces impositions. 2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". Il résulte de ces dispositions que la valeur locative d'un immeuble ne peut légalement être déterminée par voie d'appréciation directe que s'il est impossible de la fixer par voie de comparaison. 3. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, contestant l'évaluation de la valeur locative de l'immeuble en litige que l'administration fiscale avait déterminée par voie d'appréciation directe, la société a proposé le recours à la méthode par comparaison avec comme local de référence un autre hôtel situé dans la commune de Cannes et soutenu que, dans le cas où ce terme de comparaison ne serait pas retenu, il incombait à l'administration de procéder à la recherche d'autres locaux-types similaires dans des communes présentant des caractéristiques économiques analogues. Après avoir écarté le local-type proposé par la société, qui ne pouvait être regardé comme similaire à l'immeuble en litige eu égard à leurs caractéristiques respectives, le tribunal a relevé que la commune de Cannes abritait d'autres établissements de catégorie 5 étoiles luxe qui avaient tous été évalués selon la méthode de l'appréciation directe, pour en déduire que l'administration fiscale avait pu légalement recourir à cette méthode pour déterminer la valeur locative de l'immeuble en litige. En statuant ainsi, sans rechercher, au besoin en procédant à une mesure d'instruction, s'il existait des termes de comparaison dans d'autres communes présentant une situation économique analogue à celle de la commune de Cannes, ainsi que l'y invitait la société, le tribunal administratif de Nice a commis une erreur de droit. Par suite, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, la société est fondée à demander l'annulation du jugement qu'elle attaque. 4. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros à verser à la société Jesta Fontainebleau au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. D E C I D E : -------------- Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Nice du 27 septembre 2018 est annulé. Article 2 : L'affaire est renvoyée au tribunal administratif de Nice. Article 3 : L'Etat versera à la société Jesta Fontainebleau la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : La présente décision sera notifiée à la société Jesta Fontainebleau et au ministre de l'action et des comptes publics.