CAA de MARSEILLE, 7ème chambre, 07/02/2020, 17MA02235, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de MARSEILLE
Formation : 7ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2020-02-07
Numéro : 17MA02235
Président : M. POCHERON
Rapporteur : Mme Jeannette  FEMENIA
Commissaire du gouvernement : M. CHANON
Avocat(s) : TRAVERSINI

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : M. I... D..., Mme S... D..., Mme M... A..., née D..., Mme L... B..., M. K... Q... et Mme F... D..., née H..., ont demandé au tribunal administratif de Nice de condamner la commune de Nice à leur payer d'une part la somme de 145 200 euros, augmentée du paiement des intérêts et de la capitalisation, à titre de réparation de l'occupation illicite, à compter du 1er avril 2009, de leur propriété cadastrée F 28 P située au 432 chemin de Crémat à Nice, d'autre part, la somme mensuelle de 2 200 euros jusqu'à la libération des lieux ou la mutation de propriété de ladite parcelle. Par un jugement n° 1404123 du 18 avril 2017, le tribunal administratif de Nice a condamné la commune de Nice à payer aux requérants la somme globale de 25 660 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 février 2010, des intérêts échus à la date du 6 octobre 2014 et leur capitalisation à chaque échéance annuelle à compter de cette date. Procédure devant la Cour : Par une requête et des mémoires enregistrés les 1er, 23, 27 juin 2017 et le 1er février 2018, M. I... D..., Mme S... D..., Mme M... A..., née D..., Mme L... B..., M. K... Q... et Mme F... D..., née H..., représentés par Me R..., demandent à la Cour : 1°) d'annuler le jugement du 18 avril 2017 du tribunal administratif de Nice en tant qu'il ne retient, au titre de la période correspondant au préjudice subi par les appelants que celle du 1er avril 2009 au 9 mai 2015, et en ce qu'il retient l'évaluation du préjudice opérée par France Domaine ; 2°) de fixer l'indemnité globale de l'occupation illicite des lieux due par la commune de Nice, à hauteur de la somme de 188 906 euros, pour la période du 1er avril 2009 au 26 mai 2016, outre les intérêts au taux légal et leur capitalisation à compter de la demande indemnitaire du 29 janvier 2014, selon les droits successoraux répartis de la façon suivante : - 94 453 euros à verser à M. I... T... D... ; - 15 742,17 euros à verser à Mme S..., Josette D... ; - 15 742,17 euros à verser à Mme M..., Marie A... née D... ; - 11 806,62 euros à verser à Mme L... B... ; - 3 935,54 euros à verser à M. K... Q... ; - 47 226,50 euros à verser à Mme F... D... née H.... 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros, soit 500 euros à chacun des appelants au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Ils soutiennent que : - la responsabilité de la commune de Nice est engagée pour faute à raison de l'occupation illicite de la parcelle dont ils sont propriétaires et dont le bail est arrivé à terme le 31 mars 2009 ; - la période à retenir en réparation de leur préjudice doit être comprise entre le 1eavril 2009 et le 26 mai 2016, date de prise de possession des lieux par la commune de Nice ; - l'évaluation de l'indemnité d'occupation doit tenir compte des expertises réalisées à leur demande, en conséquence être fixée à 26 400 euros par an et non en fonction de l'estimation effectuée par France Domaine. Par un mémoire en défense, enregistré le 5 décembre 2017, la commune de Nice, conclue au rejet de la requête, demande par la voie de l'appel incident l'annulation du jugement du 18 avril 2017 et à ce que les appelants soient condamnés à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle fait valoir que : - le jugement est irrégulier en ce que la demande de première instance était irrecevable pour cause de tardiveté ; - les conclusions indemnitaires qui excèdent le montant de la demande préalable d'indemnisation sont irrecevables ; - à titre subsidiaire, les moyens soulevés par les appelants ne sont pas fondés. Par ordonnance du 5 février 2018, la clôture d'instruction a été fixée au 20 février 2018. Un mémoire présenté par l'hoirie D... a été enregistré le 23 janvier 2020, postérieurement à la clôture d'instruction et non communiqué. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code civil ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme J..., - les conclusions de M. E..., - les observations de Me P... substituant Me R..., représentant l'hoirie D.... Considérant ce qui suit : 1. La commune de Nice a conclu avec M. G... C..., le 8 mars 1949, un contrat de bail portant sur une parcelle de terrain d'une superficie de 840 m², cadastrée section BT n° 6 située 432 Chemin de Crémat à Nice pour une durée de 30 ans à compter du 1er avril 1949, destinée selon l'article 1er de ce contrat à la construction d'une école. Suite à la cession intervenue entre M. C... et M. N... D..., celui-ci s'est substitué au bailleur selon avenant du 7 mai 1960. Le contrat de bail a été prolongé le 11 juillet 1979 pour une nouvelle durée de 30 ans. Le bail arrivant à échéance le 31 mars 2009, la commune de Nice souhaitant se maintenir sur les lieux compte tenu de l'édification de l'école, a sollicité par courrier du 19 décembre 2008 la reconduction du bail pour une durée minimale de 10 ans. Par courrier du 13 janvier 2009, 1es hoirs D... ont refusé de reconduire la location de la parcelle de terrain, souhaitant la vendre. La commune de Nice leur a alors fait connaître par courrier du 14 avril 2009, son intention d'acquérir ledit terrain au prix fixé par France Domaine et proposait la conclusion, dans 1'attente de cette cession, d'un contrat de location du terrain sur la base de la valeur locative estimée par France-Domaine à 4 200 euros. Cette proposition a été refusée par les propriétaires indivis, lesquels ont saisi d'une demande d'expulsion le juge judiciaire, qui, par ordonnance du 22 mars 2013, confirmée par un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 11 février 2014, s'est déclaré incompétent au profit de la juridiction administrative, au motif que l'implantation de l'école de Crémât ne procédait pas d'une voie de fait. Par courriers du 29 janvier, 24 juin et 4 juillet 2014, l'hoirie D... a demandé à la commune de Nice le paiement des arriérés d'indemnité d'occupation de leur propriété à compter du 1er avril 2009, demandes qui ont été implicitement rejetées. L'hoirie D... relève appel du jugement du 18 avril 2017 du tribunal administratif de Nice en tant qu'il a partiellement fait droit à leur demande d'indemnisation en fixant le montant de la réparation du préjudice résultant du non-paiement d'une indemnité d'occupation de leur terrain pendant la période du 1er avril 2009 au 9 mai 2015 (73 mois et 9 jours) à la somme de 25 660 euros calculée sur le prix estimé en 2009 (4 200 euros par an) par France Domaine. Par la voie de l'appel incident, la commune de Nice demande l'annulation totale de ce même jugement. Sur la régularité du jugement : 2. Aux termes de l'article R. 421-2 du code de justice administrative dans sa version applicable : " Sauf disposition législative ou réglementaire contraire, le silence gardé pendant plus de deux mois sur une réclamation par l'autorité compétente vaut décision de rejet. / Les intéressés disposent, pour se pourvoir contre cette décision implicite, d'un délai de deux mois à compter du jour de l'expiration de la période mentionnée au premier alinéa. Néanmoins, lorsqu'une décision explicite de rejet intervient dans ce délai de deux mois, elle fait à nouveau courir le délai du pourvoi ... ", et aux termes de l'article R. 421-3 du même code dans sa version applicable : " Toutefois, l'intéressé n'est forclos qu'après un délai de deux mois à compter du jour de la notification d'une décision expresse de rejet : 1° En matière de plein contentieux ; ". 3. Il résulte de l'instruction que les demandes préalables de l'hoirie D... en date des 29 janvier 2014, 24 juin 2014 et 4 juillet 2014 tendant au règlement des arriérés d'indemnités d'occupation à compter du 1er avril 2009 ont été rejetées implicitement par la commune de Nice. Dans ces conditions, en application des dispositions précitées de l'article R. 421-3 du code de justice administrative, l'absence de notification d'une décision expresse de rejet n'a pas fait courir le délai de recours contentieux mentionné à l'article R. 421-2 du code de justice administrative. Par suite, en rejetant la fin de non-recevoir opposée par la commune de Nice tirée de la tardivité de la requête, les premiers juges n'ont pas entaché leur jugement d'irrégularité. Sur le bien-fondé du jugement : En ce qui concerne la responsabilité de la commune : 4. Il résulte de l'instruction que le contrat de bail signé le 8 mars 1949 entre M. C... et la commune de Nice et prolongé le 11 juillet 1979 pour une nouvelle durée de trente ans, acte de droit privé qui ne soulève aucune difficulté sérieuse d'interprétation, a régulièrement autorisé la commune de Nice à occuper la parcelle BT n° 6 et y construire une école. L'occupation par la commune du terrain des appelants trouve donc son fondement légal dans ce titre de droit privé autorisant valablement l'occupation du terrain et sa destination en tant qu'assiette de l'école. Toutefois, la commune de Nice s'est maintenue sur cette parcelle au-delà du 1er avril 2009, date à laquelle le bail du 11 juillet 1979 était arrivé à son terme, en s'abstenant de verser aux propriétaires indivis une indemnité relative à son occupation des lieux. Le défaut de tout paiement de l'occupation de la propriété des hoirs D... est constitutif d'une faute. A cet égard, la commune de Nice ne peut valablement s'exonérer de sa responsabilité au motif que l'hoirie D... avait décliné toutes les propositions de reconduction du bail rendue nécessaire en vue de poursuivre le fonctionnement du service public par le maintien de l'école sur place. Elle ne peut davantage se prévaloir de l'échec des négociations menées avec les intéressés portant sur la détermination amiable du montant du loyer et l'acquisition du terrain jusqu'à l'intervention de la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique. En ce qui concerne la période d'indemnisation : 5. Les appelants contestent le jugement en ce qu'il fixe la fin de la période d'indemnisation au 9 mars 2015, date à laquelle le juge de l'expropriation près le tribunal de grande instance de Nice a déclaré expropriée immédiatement pour cause d'utilité publique la parcelle BT n° 6 appartenant aux hoirs D.... Si l'ordonnance d'expropriation a pour effet de transférer juridiquement la propriété du bien et les droits réels immobiliers de l'exproprié à la personne publique, en revanche, jusqu'à l'expiration du délai d'un mois après le paiement ou la consignation du prix de la cession, l'exproprié conserve la jouissance dudit bien. En l'espèce, par document hypothécaire normalisé établi par la commune, non contesté, la date de prise de possession a été fixée un mois suivant le paiement du prix de cession, intervenu le 26 avril 2016, soit le 26 mai 2016. Par suite la période d'indemnisation doit être comprise entre le 1er avril 2009, date à laquelle le bail du 11 juillet 1979 est arrivé à son terme, et le 26 mai 2016, date à laquelle la commune de Nice a pris possession du bien à l'issue de la procédure d'expropriation. En ce qui concerne l'estimation de l'indemnité : 6. Il résulte de l'instruction que les appelants ont diligenté trois expertises, l'une par un cabinet d'expertise le 8 juillet 2009 qui a estimé la valeur locative du bien à usage d'habitation après remise en état à 26 400 euros et en valeur locative à usage commerciale à 36 000 euros, l'autre par un expert près la cour d'appel et les tribunaux, le 12 mai 2010, qui a fixé la valeur locative de l'immeuble à 32 424 euros pour une habitation par rapport au marché immobilier locatif du quartier du Crémat à Nice et une dernière réalisée selon la même méthode de comparaison par un expert évaluateur immobilier et commercial le 29 octobre 2014 qui a fixé la valeur locative de l'ensemble immobilier à 26 665 euros. Ces trois expertises portent sur l'évaluation d'un loyer d'occupation du bien construit par la commune de Nice et non sur la seule occupation du terrain nu qui est l'unique préjudice dont les appelants peuvent se prévaloir. Ces expertises ne peuvent donc utilement permettre d'apprécier la valeur locative du terrain. En revanche, les dispositions du bail, qu'il convient de prendre en considération pour évaluer l'indemnité d'occupation, avaient fixé le loyer de la parcelle d'une superficie de 840 m² à la somme de 345,45 francs par an à compter d'un avenant datant de 1991. Par ailleurs, la commune de Nice avait proposé, dans le cadre de la négociation d'un nouveau bail, de fixer le loyer à une somme annuelle de 4 200 euros sur la base d'un prix fixé par les services du Domaine, obligatoirement consultés par les collectivités publiques en cas de cession ou d'acquisition de biens immobiliers. Cette estimation qui date du 26 mars 2009 a par la suite été portée par le service des Domaines à 5 700 euros à compter du 1er avril 2010, puis 5 900 euros par an à compter du 1er avril 2013, comme cela ressort de l'arrêté de déconsignation de l'indemnité d'occupation de la parcelle en date du 10 juin 2016 versé au débat. A défaut de toute autre estimation de la valeur locative du terrain, et alors que le terrain a été finalement cédé à la commune de Nice pour un montant de 512 500 euros, il sera fait une juste appréciation du préjudice, pour la période comprise entre le 1er avril 2009 et le 26 mai 2016, en fixant le montant de sa réparation à la somme globale de 40 000 tous intérêts compris à la date du présent arrêt, répartie selon les droits successoraux des appelants dans les termes suivants : 20 000 euros pour M. I... T... D... (24/48ème en pleine propriété), 3 333,50 euros pour Mme S..., Josette D... (4/48ème), 3 333,50 euros pour Mme M..., Marie A... née D... (4/48ème), 2 500 euros pour Mme L... B... (3/48ème), 833 euros pour M. K... Q... (1/48ème) et 10 000 euros pour Mme F... D... née H... (12/48ème). Sur les conclusions incidentes de la commune de Nice : 7. Ainsi qu'il a été dit au point 4 ci-dessus, le non-paiement de l'indemnité d'occupation du terrain de l'hoirie D... engage la responsabilité de la commune de Nice et donc la réparation des dommages subis par les hoirs lui incombe. Par suite, les conclusions incidentes de la commune de Nice tendant à l'annulation totale du jugement doivent être rejetées. 8. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée par la commune de Nice sur les conclusions indemnitaires d'appel en tant qu'elles excèdent le montant de la demande préalable, que les hoirs D... sont seulement fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a limité à 25 660 euros le montant de l'indemnité destinée à réparer le préjudice subis par l'hoirie D.... Il y a lieu de porter cette indemnité à la somme de 40 000 euros répartie selon les droits successoraux des hoirs D..., tel que fixés au point 6 du présent arrêt et de réformer dans cette mesure le jugement attaqué. Sur les frais liés au litige : 9. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. ". 10. D'une part, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas partie dans la présente instance, la somme demandée par les hoirs D..., au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. D'autre part, les hoirs D..., n'étant pas la partie perdante, dans la présente instance, il n'y a pas lieu en l'espèce de mettre à leur charge la somme demandée par la commune de Nice sur le fondement de ces mêmes dispositions. D É C I D E : Article 1er : L'indemnité à laquelle la commune de Nice a été condamnée à verser à l'hoirie D..., par l'article 1er du jugement du tribunal administratif de Nice du 18 avril 2017, est portée à la somme de 40 000 euros tous intérêts compris. Article 2 : La commune de Nice versera la somme de 20 000 euros à M. I... T... D..., 3 333,50 euros à Mme S..., Josette D..., 3 333,50 euros à Mme M..., Marie A... née D..., 2 500 euros à Mme L... B..., 833 euros à M. K... Q... et 10 000 euros à Mme F... D... née H.... Article 3 : Le jugement du tribunal administratif de Nice du 18 avril 2017 est réformé en ce qu'il a de contraire aux articles 1er et 2 du présent arrêt. Article 4 : Les conclusions de l'hoirie D... tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. Article 5 : Les conclusions incidentes de la commune de Nice ainsi que celles tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à M. I... D..., Mme S... D..., Mme M... A..., née D..., Mme L... B..., M. K... Q..., Mme F... D..., née H... et à la commune de Nice. Délibéré après l'audience du 24 janvier 2020, où siégeaient : - M. Pocheron, président de chambre, - M. Guidal, président assesseur, - Mme J..., première conseillère. Lu en audience publique, le 7 février 2020. N° 17MA02235 ia