Cour administrative d'appel de Nancy, 2ème chambre - formation à 3, du 30 mars 2006, 03NC00375, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Nancy
Formation : 2EME CHAMBRE - FORMATION A 3
Type de recours : autres
Date de la décision : 2006-03-30
Numéro : 03NC00375
Président : Mme FELMY
Rapporteur : M. Henri  BATHIE
Commissaire du gouvernement : Mme ROUSSELLE

Vu la requête, enregistrée le 15 avril 2003, complétée par des mémoires enregistrés les 15 septembre 2003 et 26 mars 2004, présentée par la SCI DU CONSERVATOIRE, dont le siège est 6 rue de la Grosse Ecritoire à Reims (51100), représentée par son gérant M. X ; la SCI DU CONSERVATOIRE demande à la Cour : 1) d'annuler le jugement n° 00-1430/01-2536 du 24 décembre 2002, par lequel le Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a rejeté sa demande, tendant à obtenir la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties, à laquelle elle a été assujettie pour un bâtiment sis à Reims, au titre des années 1998, 1999, 2000 et 2001 ; 2) de lui accorder la décharge demandée ; 3) de lui faire verser par l'Etat, une somme de 8 000 euros, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; La SCI DU CONSERVATOIRE soutient que : - c'est par une inexacte application de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, que le premier juge a admis la majoration, de 15 % par rapport à la valeur locative du local de référence, pratiquée par le service pour fixer les bases de la taxe en litige ; - cette valeur locative correspond au loyer normal estimé selon la consistance du bien au 1er janvier 1970, et il ne saurait être tenu compte, pour des bâtiments neufs postérieurs, de l'évolution intervenue dans les méthodes de construction ; - le tribunal administratif a mal apprécié les éléments de fait à partir desquels la comparaison avec le local type a été effectuée, notamment en ce qui concerne les matériaux utilisés, ce critère étant d'ailleurs inadéquat, la structure des bureaux, les parkings et les surfaces respectives ; - la SCI oppose au service, sur cette évaluation, les instructions reprises sous références : 6 C 2134, 6 C 2332 et 6 C 212 ; - la société aurait dû, au contraire, obtenir une réfaction de 15 %, tenant compte des servitudes liées à sa façade classée monument historique ; Vu le jugement attaqué ; Vu, enregistrés au greffe les 17 juillet 2003 et 10 novembre 2003 les mémoires en défense présentés par le ministre de l'économie des finances et de l'industrie ; il conclut au rejet de la requête ; il soutient que : - c'est par une exacte application des articles 324 AA et 324 Z de l'annexe III au code général des impôts, que la valeur locative du bâtiment, dont la SCI est propriétaire, a été fixée ; - la circonstance que l'évaluation s'opère à la date du 1er janvier 1970 n'interdit pas de prendre en compte les différences constatées entre un bâtiment neuf et le local de référence ; - la majoration de 15 % pratiquée se justifie par la qualité supérieure de l'immeuble de la redevable, par rapport au local de référence ; Vu, enregistré au greffe le 12 mai 2004, le nouveau mémoire déposé par le ministre de l'économie des finances et de l'industrie ; Vu la note du 9 février 2006 par laquelle la présidente de la deuxième chambre de la Cour informe les parties au litige que la Cour pourrait relever d'office l'inapplicabilité au cas d'expèce des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts ; Vu le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 9 mars 2006 : - le rapport de M. Bathie, premier conseiller, - et les conclusions de Mme Rousselle, commissaire du gouvernement ; Considérant que la SCI DU CONSERVATOIRE a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties sur un bâtiment sis 12-14 rue Carnot à Reims, qu'elle venait d'acquérir, puis de réaménager en bureaux, donnés en location au «Crédit Agricole» ; qu'elle a contesté la valeur locative fixée par l'administration, en vue du calcul des bases de cette taxe qui lui a été assignée pour la première fois, au titre de l'année 1998 ; que devant le juge de l'impôt, la société ne conteste plus le local-type choisi par le service, dans le cadre de la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, consistant en un autre bâtiment situé dans la même ville, 25 rue Libergier, et également occupé par les services d'une banque ; qu'elle persiste, toutefois, à soutenir que c'est par une inexacte appréciation des termes de la comparaison que l'administration, puis les premiers juges, ont admis que la valeur locative du local de référence soit majorée de 15 %, portant celle-ci de 120 F à 138 F le m² ; Considérant qu'en vertu de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative des locaux à usage commercial peut être fixée par comparaison ; que, dans cette hypothèse, le b du 2° de cet article précise : « La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune » ; que la date de référence de la dernière révision générale des évaluations foncières, mentionnée dans ces dernières dispositions, a été fixée au 1er janvier 1970 par l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts ; que, par ailleurs, selon l'article 324 Z de cette même annexe III : « L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types » ; qu'aux termes de l'article 324 B II «Pour l'appréciation de la consistance, il est tenu compte de tous les travaux, équipements ou éléments d'équipements existant au jour de l'évaluation » ; Considérant, en premier lieu, que c'est par une exacte application de ces dispositions combinées que l'administration a basé son calcul de la valeur locative en litige sur le loyer du local de référence, construit en 1965, à la date du 1er janvier 1970, avant de l'actualiser à l'année de taxation, selon les modalités prévues par les articles 1516 et suivants du code général des impôts ; que, contrairement à ce que soutient l'appelante, une telle méthode n'implique pas qu'il soit fait abstraction de l'évolution des techniques de construction depuis l'année 1970, pour comparer les deux bâtiments en cause ; que leurs caractéristiques, y compris les matériaux utilisés, peuvent servir d'éléments d'appréciation dans le cadre de la fixation d'une valeur locative, comme le confirme l'article 324 B II sus-rappelé ; Considérant, en deuxième lieu qu'aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, dont l'administration a fait application en l'espèce : «La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit, est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance» ; que, d'une part, dans la comparaison qu'il a effectuée, le service a relevé que le local de référence est construit en béton et en verre, alors que le bâtiment de la redevable est édifié avec des matériaux identiques, mais selon des techniques améliorées et comporte, en outre, des parties en marbre et une façade en pierre de taille, au demeurant classée au titre des monuments historiques ; que les bureaux fermés du bâtiment de la société offrent un meilleur cadre de travail que la structure dite «paysagée» du local-type ; que la surface de parking, même diminuée des voies de circulation, qui ressort à 1 090 m² chez la redevable, contre 400 m² pour le local-type, constitue un autre avantage appréciable pour un immeuble situé en centre ville ; qu'enfin la différence de superficie entre les deux bâtiments, soit 6 613 m² pour celui de la redevable, contre 5 900 m² pour le local de référence, n'apparaît pas suffisamment significative pour influer sur le montant des loyers susceptibles d'être convenus avec les occupants ; que ces éléments justifiaient la fixation d'une valeur locative du même montant que celle du local de référence ; que, d'autre part, sur le fondement de l'article 324 AA précité, le service a ajusté cette valeur par une majoration de 15 %, dont il ne justifie ni le principe, ni le mode de calcul ; qu'en particulier, il n'a pas établi dans quelle mesure les critères utilisés n'auraient pas déjà été pris en considération lors de l'appréciation, de la situation, de la consistance et de l'état d'entretien du bien ; que dans ces conditions la requérante est fondée à soutenir que l'administration n'établit pas le bien-fondé de la majoration de 15 % qu'elle a pratiquée sur la valeur locative issue du local de référence ; Considérant, en troisième lieu que l'instruction 6 C 212 du 15 décembre 1988 que la requérante oppose au service sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, se borne à rappeler que la dernière révision générale des évaluations servant de date de référence, se situe au 1er janvier 1970 ; que les instructions 6 C 2134 et 6 C 2332, de même date, rappellent en termes généraux la méthode à suivre pour comparer les biens à évaluer, par application des dispositions sus-analysées, et ne donnent pas de celles-ci une interprétation différente de celle qui vient d'être rappelée ; Sur les conclusions incidentes de la société : Considérant que si, de son côté, la requérante sollicite une minoration de 15 % sur la même valeur de référence, en alléguant les servitudes résultant du classement précédemment évoqué, de la façade du bâtiment au titre des monuments historiques, ces contraintes doivent être regardées comme compensées par l'attrait d'une telle construction sur la clientèle de sa locataire ; Considérant qu'il résulte de tout ces éléments que la SCI DU CONSERVATOIRE est seulement fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a refusé de lui accorder la réduction des taxes foncières en litige, dans les conditions sus-analysées ; Sur les conclusions de la requérante tendant à obtenir l'application, à son profit, des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, de faire verser par l'Etat à la SCI DU CONSERVATOIRE une somme de 1 000 euros ; DECIDE Article 1er : Le jugement du 24 décembre 2002 du Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne est annulé. Article 2 : Pour le calcul des bases de la taxe foncière sur les propriétés bâties assignée à la SCI DU CONSERVATOIRE, pour un bâtiment sis 12-14 rue Carnot à Reims, la valeur locative établie par comparaison avec le local de référence, est fixée à 18,29 euros (120 F) le m². Article 3 : La taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la SCI DU CONSERVATOIRE a été assujettie dans la commune de Reims, au titre des années 1998, 1999, 2000 et 2001, est réduite en fonction de la correction des bases définie à l'article 2 ci-dessus. Article 4 : En application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, l'Etat versera une somme de 1 000 euros à la SCI DU CONSERVATOIRE. Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête de la SCI DU CONSERVATOIRE est rejeté. Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI DU CONSERVATOIRE et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie. 2 N° 03NC00375