Cour administrative d'appel de Paris, 2ème Chambre - Formation A, du 25 octobre 2006, 03PA04228, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Paris
Formation : 2EME CHAMBRE - FORMATION A
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2006-10-25
Numéro : 03PA04228
Président : M. le Prés FARAGO
Rapporteur : Mme Sylvie  APPECHE-OTANI
Commissaire du gouvernement : Mme EVGENAS
Avocat(s) : SOCIETE D'AVOCATS P.D.G.B.

Vu la requête, enregistrée le 7 novembre 2003, présentée pour la SOCIETE GESTION HOTEL JOINVILLE LE PONT, dont le siège est ... Joinville-le-Pont (94340), par la société d'avocats P.D.G.B. ; la SOCIETE GESTION HOTEL JOINVILLE LE PONT demande à la cour : 1° ) d'annuler le jugement n° 99-3133 en date du 3 juillet 2003 par lequel le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie en 1997 pour l'Hôtel restaurant Campanile situé ... ; 2° ) de prononcer la décharge de l'imposition litigieuse ; 3° ) de condamner l'Etat à lui verser une somme de 5 000  au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; ... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 11 octobre 2006 : - le rapport de Mme Appeche-Otani, rapporteur, - et les conclusions de Mme Evgenas, commissaire du gouvernement ; Sur le bien-fondé des impositions contestées : Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes ci-après : 2° a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. » ; qu'aux termes de l'article 1504 du même code : Les locaux-types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. / Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts. Il en est de même en cas de désaccord entre le représentant de l'administration et la commission lorsque celle-ci refuse de prêter son concours ; Considérant que le local-type n° 36 de la commune de Joinville le Pont classé dans le procès verbal d'évaluation de cette commune dans la catégorie « hôtels et maisons meublées » correspondait à un hôtel ancien d'une superficie totale de 566 m² et qui a été démoli en 1993 ; que par suite, contrairement à ce que soutient la société requérante, il ne pouvait servir de terme de comparaison pertinent pour l'évaluation de la valeur du local à usage d'hôtel de la requérante construit en 1991 et d'une surface supérieure à 2000 m² ; qu'aucun autre hôtel figurant dans ledit procès verbal ne pouvant être valablement retenu comme terme de comparaison, l'administration fiscale qui a pu à bon droit estimer que le local de la requérante revêtait un caractère particulier, au sens des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, était fondée par suite, en application des dispositions dudit article, à procéder à l'évaluation de la valeur locative de l'immeuble en cause par comparaison avec la valeur locative du local-type figurant au procès-verbal d'une autre commune présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune de Joinville-le-Pont ; Considérant toutefois que la société requérante a contesté dans les écritures produites par elle devant la cour, le local-type n° 32 du procès verbal de la commune de Bonneuil-sur-Marne retenu par l'administration en faisant valoir que ce local-type correspond à un immeuble construit en 1983 soit postérieurement au 1er janvier 1970 et que son tarif n'avait pas été fixé conformément aux dispositions susrappelées de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'il résulte en effet de l'instruction que le tarif de ce local-type n° 32 a été fixé par comparaison avec le tarif d'un hôtel Climat de France lequel situé rue des Archives dans la commune de Créteil n'était pas loué à conditions normales à la date susmentionnée ; Considérant que le ministre a, dans son mémoire en date du 5 mars 2004 proposé que le local de la requérante soit évalué par comparaison avec le local situé ... et figurant sous le n° 61 au procès verbal complémentaire des évaluations de cette commune adopté le 19 juin 1995, et avec un tarif de 120 F/m² ; que ce local-type ayant été construit en 1990, son tarif a été évalué comme cela ressort du procès verbal susmentionné par comparaison avec un autre local-type à usage d'hôtel de la commune d'Evry ; qu'il résulte de l'instruction que ce dernier local consiste en un hôtel répertorié dans le procès verbal de la commune de d'Evry sous le n° 4 mais correspond à un immeuble dont la construction a été faite en 1970 et qui dès lors ne pouvait pas davantage que le précédent être loué à des conditions de prix normales au 1er janvier de la même année ; qu'il résulte de ce qui précède que le local-type n° 61 de la commune Créteil proposé à titre de substitution par l'administration doit être écarté ; Considérant que contrairement à ce que soutient l'administration, la détermination de la valeur locative par voie d'appréciation directe n'est autorisée en vertu des dispositions susrappelées que lorsqu'il s'avère impossible de trouver, dans la commune où s'agissant comme en l'espèce d'un immeuble à caractère particulier dans le département ou les autres départements de la région, un terme de comparaison dont le tarif a été fixé conformément aux dispositions susénoncées du 2° b de l'article 1498 et pour lequel une comparaison puisse être effectuée ; qu'une telle impossibilité ne résulte pas en l'espèce de l'instruction ; qu'en effet la société requérante propose plusieurs locaux-types de substitution et parmi eux le local-type n° 55 de la commune de Villeneuve Saint Georges (Val de Marne) correspondant lui aussi à un hôtel « Campanile » dont le tarif est de 9,15  (60 F) le m² de surface pondérée ; que les modalités de son évaluation ne sont pas sérieusement contestées par l'administration ; que si l'administration fait valoir que l'hôtel de Villeneuve Saint Georges est plus éloigné de Paris que l'hôtel à évaluer, cette circonstance ne saurait faire obstacle à ce qu'il puisse être retenu comme terme de comparaison pertinent dès lors notamment que cet immeuble est très proche des axes de circulation et est situé dans une commune qui présente, du point de vue économique, une situation pouvant être regardée comme analogue à celle de la commune de Joinville-le-Pont ; que toutefois, pour tenir compte des avantages que présente la situation de l'immeuble à évaluer qui bénéficie de la proximité d'une gare du réseau ferroviaire régional et de celle d'un important centre de loisirs, il y a lieu en application des dispositions de l'article 324AA de l'annexe III du code général des impôts de fixer sa valeur unitaire en pratiquant une majoration de 30% par rapport à la valeur unitaire du local de référence ; que la valeur à retenir pour l'hôtel Campanile situé ... le Pont (94340) doit par suite être fixée à 11, 89  ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède qu'il convient d'accorder à la SOCIETE GESTION HOTEL JOINVILLE LE PONT la décharge de la différence entre le montant de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 1997 et celui qui résulte des bases de calcul indiquées ci-dessus ; que par voie de conséquence, il y a lieu de réformer le jugement attaqué en ce qu'il a de contraire au présent arrêt et de rejeter le surplus des conclusions de la SOCIETE GESTION HOTEL JOINVILLE LE PONT qui ne saurait prétendre à raison des irrégularités commises par l'administration à une décharge totale ; Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant qu'aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. » ; Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, de condamner l'Etat à payer à la SOCIETE GESTION HOTEL JOINVILLE LE PONT une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par celle-ci et non compris dans les dépens ; DECIDE : Article 1er : Pour la détermination de la base de la taxe foncière sur les propriétés bâties assignée à la SOCIETE GESTION HOTEL JOINVILLE LE PONT au titre de l'année 1997, la valeur locative unitaire de l'hôtel restaurant « Campanile » situé ... le Pont (94340) est fixée à 11, 89 euros par mètre carré. Article 2 : La SOCIETE GESTION HOTEL JOINVILLE LE PONT est déchargée de la différence entre le montant de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 1997 et celui qui résulte des bases de calcul indiquées à l'article précédent. Article 3 : Le jugement du Tribunal administratif de Melun du 3 juillet 2003 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête présentée par la SOCIETE GESTION HOTEL JOINVILLE LE PONT est rejeté. Article 5 : L'Etat versera à la SOCIETE GESTION HOTEL JOINVILLE LE PONT une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 4 N° 03PA04228