Cour Administrative d'Appel de Versailles, 3ème Chambre, 17/12/2013, 12VE00714, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour Administrative d'Appel de Versailles
Formation : 3ème Chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2013-12-17
Numéro : 12VE00714
Président : Mme SIGNERIN-ICRE
Rapporteur : M. Christophe  HUON
Commissaire du gouvernement : M. LOCATELLI
Avocat(s) : CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE

Vu la requête, enregistrée le 24 février 2012, présentée pour la SOCIETE UNIBAIL-RODAMCO SE, ayant son siège 7 place Chancelier Adenauer à Paris Cedex 16 (75772), par Me B...et MeA..., avocats ; la SOCIETE UNIBAIL-RODAMCO SE demande à la Cour : 1° d'annuler le jugement n° 1007163 en date du 5 janvier 2012 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires à l'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de son exercice 2003 à hauteur de 3 306 419 euros ; 2° de prononcer la décharge sollicitée ; 3° de mettre à la charge de l'Etat la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; Elle soutient que : - pour le calcul de l'assiette de l'" exit tax " résultant de l'option pour le régime des sociétés d'investissements immobiliers cotées, l'administration a retenu une valeur vénale des parts des sociétés civiles immobilières (SCI) qu'elle détenait qui ne repose sur aucun élément probant, alors que la méthode d'évaluation qu'elle a elle-même retenue et, plus particulièrement, la décote de 4,80 %, a été amplement justifiée ; qu'à cet égard, le tribunal administratif a d'ailleurs renversé à tort la charge de la preuve et a, au surplus, insuffisamment motivé son jugement faute d'avoir repris les différents moyens présentés devant lui et d'avoir apprécié tous les éléments qu'elle avait présentés pour justifier la valeur vénale des parts retenue ; - sa méthode de valorisation des titres procède de l'application de la pratique du marché, consacrée par la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières et admise par la doctrine administrative (D. adm. 7 C-1224 du 1er octobre 2011 - réponse ministérielle Soisson du 25 octobre 2005), qui n'introduit pas une " double décote " au sens du cumul de deux décotes représentatives de la même charge ; que, conformément à cette méthode, il y a lieu de déduire du prix servant au calcul de la plus-value latente incluse dans l'assiette de l'" exit tax " les charges pouvant être contractuellement mises à la charge du vendeur, en l'occurrence les droits d'enregistrement ; ainsi, c'est à bon droit qu'elle a opéré une décote de 4,80 % sur la valeur actualisée des titres cédés dès lors qu'elle correspond à des frais supportés par le vendeur réduisant la valeur vénale des parts, aucune déduction de 4,80 % n'ayant été pratiquée au titre des droits d'enregistrement sur l'immeuble ; la pertinence de cette pratique, qui n'est pas en contradiction avec les règles comptables ou fiscales, est d'ailleurs confirmée par les experts immobiliers ; - en tout état de cause, elle n'a pas sous-évalué les parts de sociétés de personnes qu'elle détenait dans la mesure où elle s'est abstenue de faire application de certaines décotes qui auraient pu être pratiquées dès lors, notamment, que l'acquisition et la détention d'un immeuble se révèlent en général plus favorables et mieux valorisées que la détention des parts d'une société immobilière ; .......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 3 décembre 2013 : - le rapport de M. Huon, premier conseiller, - les conclusions de M. Locatelli, rapporteur public, - et les observations MeA..., pour la SOCIETE UNIBAIL-RODAMCO SE ; 1. Considérant qu'en application des dispositions des articles 208 C et 209 IV du code général des impôts, la SOCIETE UNIBAIL-RODAMCO SE a opté pour le régime des sociétés d'investissements immobiliers cotées à effet au 1er janvier 2003 et, cette option entraînant cessation d'entreprise en vertu du deuxième alinéa de l'article 221-2 du même code, a acquitté l'impôt sur les sociétés au taux de 16,5 % sur les plus-values latentes afférentes aux parts qu'elle détenait à cette date dans dix sociétés soumises au régime fiscal des sociétés de personnes, soit deux sociétés en nom collectif (SNC) et huit sociétés civiles immobilières (SCI) ; qu'à l'issue d'une vérification de comptabilité et aux termes d'une proposition de rectification du 30 janvier 2006, l'administration a notamment remis en cause l'assiette de cette imposition en estimant injustifiée la décote de 4,80 % correspondant à la fiscalité appliquée à la cession de parts sociales au motif qu'une telle déduction avait à tort été opérée à un double titre, une première fois sur la valorisation des immeubles portés par les sociétés en cause et une seconde fois sur la valorisation actualisée des titres ; que la SOCIETE UNIBAIL-RODAMCO SE relève appel du jugement du 5 janvier 2012 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires à l'impôt sur les sociétés, d'un montant de 3 306 419 euros, auxquelles elle a été assujettie à raison de cette rectification au titre de son exercice 2003 ; Sur la régularité du jugement attaqué : 2. Considérant que, contrairement à ce que soutient l'appelante, c'est par une motivation suffisante que le tribunal administratif, qui n'était pas tenu de répondre à tous les arguments présentés devant lui ni d'analyser, de manière exhaustive, l'ensemble des pièces produites, a rejeté le moyen soulevé par la SOCIETE UNIBAIL-RODAMCO SE et tiré de ce qu'elle avait correctement évalué la valeur vénale des parts des sociétés dont elle était associée et avait, notamment, appliqué à bon droit la décote de 4,80 % en litige ; que la circonstance qu'il se serait mépris sur les règles de dévolution de la charge de la preuve, qui se rattache au bien-fondé du raisonnement suivi par le tribunal, est, en tout état de cause, sans incidence sur la régularité du jugement attaqué ; Sur le bien-fondé des suppléments d'imposition contestés : 3. Considérant, en premier lieu, qu'il résulte de l'instruction que, pour établir la valeur des parts des dix sociétés en cause, la SOCIETE UNIBAIL-RODAMCO SE s'est appuyée sur une valeur d'expertise des immeubles portés par ces sociétés, de laquelle elle a soustrait les droits d'enregistrement (4,80%) et les frais notariés (1,20 %) pour obtenir une valeur " hors droits " ; qu'elle a ensuite retranché de cette valeur " nette " la valeur comptable nette des immeubles pour obtenir une plus-value latente à laquelle elle a ajouté la situation nette comptable des SCI et SNC afin d'obtenir une valeur de cession " brute " des titres de participation ; qu'au résultat ainsi obtenu, elle a enfin appliqué une déduction au taux de 4,80 % correspondant au montant des droits d'enregistrement que supporterait un éventuel acquéreur ; 4. Considérant, d'une part, que, si l'administration supporte la charge de la preuve de la sous-évaluation des parts sociales, en l'espèce, elle n'a pas remis en cause la valeur d'expertise des immeubles présentée par la SOCIETE UNIBAIL-RODAMCO SE ni la valeur vénale des parts déterminée au vu de l'expertise mais a seulement écarté l'application de l'abattement de 4,80 % sur cette valeur vénale ; que, contrairement à ce que soutient la requérante, ce seul motif n'impliquait pas que le service vérificateur, pour justifier sa position, propose une ou plusieurs autres méthodes d'évaluation ; 5. Considérant, d'autre part, que la SOCIETE UNIBAIL-RODAMCO SE soutient que l'abattement opéré sur la valeur vénale des parts en sus de celui afférent à la valeur des immeubles ne conduit pas à appliquer une " double décote " dès lors que ces abattements diffèrent dans leur nature et leur montant ; que, toutefois, ainsi que le relève le service, en cas de cession, la requérante ne saurait être partie qu'à une seule transaction portant sur les parts de la société transparente apporteuse, et non sur l'immeuble porté, l'acquéreur n'ayant alors à supporter qu'une seule fois les droits d'enregistrement relatifs à cette transaction, alors que la méthode retenue par la requérante conduit à défalquer doublement cette même charge, peu important qu'elle ne soit pas calculée sur la même assiette ; qu'à cet égard, la SOCIETE UNIBAIL-RODAMCO SE ne peut utilement faire valoir qu'une telle méthode correspondrait à une pratique de marché exprimée dans une lettre du 11 juin 2003 de la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières, laquelle, outre qu'elle ne comporte que des recommandations faites à ses adhérents, ne saurait, ainsi d'ailleurs qu'il ressort de ses termes mêmes, être opposée à l'administration fiscale ; que, par suite, le service établit le caractère injustifié de la double décote opérée par la société ; 6. Considérant, enfin, que la SOCIETE UNIBAIL-RODAMCO SE n'est, en tout état de cause, pas fondée à invoquer sur le fondement des dispositions de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, la réponse ministérielle Soisson (AN 25 octobre 2005, p. 9981), dès lors, en particulier, qu'elle est postérieure à la date du fait générateur des impositions contestées ; 7. Considérant, en second lieu, que la société requérante soutient que la valeur vénale des parts de sociétés de personnes ne coïncidant pas avec leur valeur patrimoniale mais correspondant au prix de transaction habituellement négocié entre cocontractants, elle aurait été fondée, à ce titre, à pratiquer d'autres décotes telles que celles de liquidité ou de minorité, de responsabilité ou pour fiscalité latente, de sorte qu'en tout état de cause, la valeur des parts de sociétés de personnes qu'elle détient ne peut être regardée comme ayant été sous-évaluée ; que, toutefois, outre qu'elle n'a effectivement pratiqué aucune de ces décotes, elle se borne, sur ce point, à des allégations générales et n'apporte aucune justification ni même aucune précision quant à l'application des décotes précitées pour chacune des dix SCI ou SNC concernées et qui selon elle, aurait conduit à retenir un abattement supérieur à celui de 4,80 % remis en cause à bon droit par l'administration ; que le moyen ainsi soulevé ne peut, dès lors, qu'être écarté ; 8. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SOCIETE UNIBAIL-RODAMCO SE n'est pas fondée, par les moyens qu'elle soulève, à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande ; que, par suite, ses conclusions à fin d'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées ; DECIDE : Article 1er : La requête de la SOCIETE UNIBAIL RODAMCO SE est rejetée. '' '' '' '' N° 12VE00714 2