Conseil d'État,  9ème sous-section jugeant seule, 13/06/2012, 320122, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Conseil d'État
Formation : 9ème sous-section jugeant seule
Type de recours : Plein contentieux
Date de la décision : 2012-06-13
Numéro : 320122
Rapporteur : M. Philippe Josse
Avocat(s) : SCP NICOLAY, DE LANOUVELLE, HANNOTIN

Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 27 août et 26 novembre 2008 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SNC HOTEL GRILL DE VILLEJUIF, dont le siège est 31 avenue Jean Moulin à Torcy (77200) ; la SNC HOTEL GRILL DE VILLEJUIF demande au Conseil d'Etat : 1°) d'annuler l'arrêt n° 06PA03259 du 20 juin 2008 par lequel la cour administrative d'appel de Paris a rejeté sa requête tendant à l'annulation du jugement du 29 juin 2006 du tribunal administratif de Melun rejetant sa demande de réduction de la cotisation de taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2001 ; 2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à son appel ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de M. Philippe Josse, Conseiller d'Etat, - les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la SNC HOTEL GRILL DE VILLEJUIF, - les conclusions de M. Frédéric Aladjidi, rapporteur public ; La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la SNC HOTEL GRILL DE VILLEJUIF ; Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la SNC HOTEL GRILL DE VILLEJUIF, qui exploitait un hôtel-restaurant "Campanile" à Villejuif (Val-de-Marne), a contesté la cotisation de taxe professionnelle mise à sa charge, au titre de l'année 2001, à raison de l'exploitation de cet hôtel, au motif que le tarif retenu par l'administration pour évaluer la valeur locative des locaux, construits en 1988, était irrégulier ; qu'elle se pourvoit en cassation contre l'arrêt du 20 juin 2008 par lequel la cour administrative d'appel de Paris a rejeté sa requête tendant à l'annulation du jugement du tribunal administratif de Melun du 29 juin 2006 rejetant sa demande tendant à la réduction de cette imposition ; Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative des immeubles commerciaux " est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou... occupés par un tiers à un autre titre que la location... la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision, lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; qu'il résulte de ces dispositions que ce n'est qu'à défaut soit de pouvoir retenir la valeur locative sur le fondement du 1°, soit de trouver des termes de comparaison pertinents que l'administration peut légalement procéder à une évaluation directe ; Considérant qu'après avoir écarté, conformément à la demande de la SNC HOTEL GRILL DE VILLEJUIF, le terme de comparaison initialement retenu par l'administration pour évaluer l'hôtel exploité par cette société au motif que ce local avait lui-même fait l'objet d'une évaluation irrégulière et relevé qu'aucun autre terme de comparaison pertinent ne pouvait être retenu ni dans la commune ni hors de la commune, la cour a rejeté la requête de la société au motif que la mise en oeuvre de la méthode d'évaluation par appréciation directe proposée par l'administration aboutissait à une valeur locative supérieure à celle initialement retenue ; Sur la possibilité de recourir à la méthode d'évaluation par appréciation directe : Considérant que, pour écarter l'application de la méthode par comparaison visée au 2° de l'article 1498 du code général des impôts et admettre, par suite, le recours à la méthode d'appréciation directe visée au 3° du même article, la cour, a jugé, d'une part, que le local-type n° 43 de la commune de Villejuif, sur lequel s'était fondée l'administration, ne pouvait constituer un terme de comparaison approprié, dès lors qu'il avait été évalué par référence au local-type n° 4 de la commune d'Evry, qui n'était pas loué au 1er janvier 1970 à des conditions de prix normales et, d'autre part, que les trois autres termes de comparaison proposés par la requérante à Villeneuve-Saint-Georges, Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux, ou bien avaient été évalués par référence à un local lui-même évalué par la méthode d'appréciation directe et ne pouvant donc, en tout état de cause, être retenu comme terme de comparaison, ou bien différaient sensiblement par leurs caractéristiques du local à évaluer ; qu'en statuant ainsi, la cour, qui a suffisamment motivé son arrêt, n'a pas commis d'erreur de droit au regard des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts ; que, la SNC HOTEL GRILL DE VILLEJUIF ne saurait, en outre, lui reprocher, par une argumentation nouvelle en cassation, de ne pas avoir retenu, comme terme de comparaison, le local-type n° 43 du procès-verbal complémentaire de la commune de Villejuif pour son tarif antérieur à l'harmonisation régionale effectuée en 1976 ; Sur la mise en oeuvre de la méthode d'évaluation par appréciation directe : Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires " ; qu'aux termes de l'article 324 AC de l'annexe III au code : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause (...) " ; qu'il résulte de ces dispositions, que la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence ; que si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport au 1er janvier 1970, il incombe à l'administration de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou aux bilans mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond, que l'administration a proposé trois méthodes d'évaluation de la valeur vénale au 1er janvier 1970 des locaux exploités par la société requérante, la première fondée sur la valeur des immobilisations inscrites au bilan en 1988, la deuxième sur une enquête réalisée, en 1999, par le service des domaines dans le cadre d'un avis concernant le rachat possible par l'Etat, d'un hôtel Campanile situé au Kremlin-Bicêtre et la troisième sur le prix de la vente, en 1993, d'un hôtel "Relais Bleus" également situé au Kremlin Bicêtre ; que la société requérante n'a proposé aucun terme de référence alternatif ni même soutenu qu'il existait des transactions portant sur des biens de consistance similaires à l'hôtel qu'elle exploitait antérieures à celles proposées par l'administration ; que, dans ces conditions, et faute de pouvoir se fonder sur des données plus proches de la date de référence, c'est sans commettre d'erreur de droit que la cour a jugé que la valeur vénale des locaux exploités par la société pouvait être déterminée à partir du prix de revient de la construction à son achèvement, c'est-à-dire à la date la plus proche du 1er janvier 1970 ; Considérant, en outre, que la cour a estimé, par une appréciation souveraine insusceptible d'être discutée en cassation, d'une part, que le prix de revient de la construction devait être actualisé au moyen de l'indice Insee du coût de la construction et, d'autre part, qu'il convenait d'appliquer à la valeur vénale obtenue un taux d'intérêt de 10 % représentatif du taux des placements immobiliers constaté dans la région à la date de référence pour la catégorie d'immeubles à usage d'hôtel ; que, par suite, la SNC requérante n'est pas fondée à soutenir que la cour aurait méconnu les articles 324 AB et 324 AC précités de l'annexe III au code général des impôts ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SNC HOTEL GRILL DE VILLEJUIF n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêt attaqué ; que ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent, par suite, qu'être rejetées ; D E C I D E : -------------- Article 1er : Le pourvoi de la SNC HOTEL GRILL DE VILLEJUIF est rejeté. Article 2 : La présente décision sera notifiée à la SNC HOTEL GRILL DE VILLEJUIF et au ministre de l'économie, des finances et du commerce extérieur.