CAA de LYON, 5ème chambre, 15/10/2020, 18LY03634, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de LYON
Formation : 5ème chambre
Type de recours : fiscal
Date de la décision : 2020-10-15
Numéro : 18LY03634
Président : M. BOURRACHOT
Rapporteur : Mme Mathilde  LE FRAPPER
Commissaire du gouvernement : M. VALLECCHIA
Avocat(s) : SELARL SUBLET-FURST & FAUVERGUE

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure La SA Sical a demandé au tribunal administratif de Lyon de réduire, pour des montants respectifs de 57 936 euros et 58 275 euros, les cotisations foncières des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2015 et 2016 en fixant la valeur locative des biens passibles de la taxe foncière pour son immeuble situé 24 rue Albert Poylo à Saint-Etienne à des montants respectifs de 119 283 euros et 121 038 euros. Par un jugement n° 1706006 du 31 juillet 2018, le tribunal administratif de Lyon a rejeté sa demande. Procédure devant la cour Par une requête et un mémoire enregistrés les 28 septembre 2018, 6 août 2019 et 16 septembre 2020, la SA Sical, représentée par Me Fauvergue, avocat, demande à la cour : 1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Lyon du 31 juillet 2018 ; 2°) de prononcer la réduction des impositions en litige ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 7611 du code de justice administrative. Elle soutient que : - sa requête est recevable ; - son local doit être évalué par comparaison avec le local-type n° 47 du PV US de la commune de Saint-Etienne, à usage d'atelier dépôt, développant une surface réelle de 1 900 m² et une surface pondérée de 1 712 m² ; - il ne peut être évalué par comparaison avec le local-type n° 4 du PV 6670 U de la commune de Vaulx-en-Velin qui a changé de consistance et d'activité ; - son local doit être évalué par comparaison avec le local-type n° 45 du PV US de la commune de Saint-Etienne, à usage d'entrepôt industriel, d'une surface réelle de 1 214 m² et d'une surface pondérée de 914 m² ; - à défaut d'autres locaux de référence similaires, la méthode par appréciation directe prévue à l'article 1498-3° du code général des impôts sera retenue. Par un mémoire enregistré le 5avril 2019, le ministre de l'action et des comptes publics conclut au rejet de la requête. Il soutient que : - l'arrêt de la cour administrative d'appel du 2 mars 2017, devenu définitif, comprend des éléments de solution opposables aux années en litige, tant en ce qui concerne la méthode d'évaluation retenue que le choix du local de comparaison ; - le nouveau local-type proposé ne peut être retenu comme comparaison car il a changé d'affectation ; - la requérante n'établit pas que le local-type de Vaulx-en-Velin ne pourrait pas servir de comparaison ; - il n'est pas nécessaire de recourir à la méthode d'évaluation par appréciation directe. Vu les autres pièces du dossier ; Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme B..., première conseillère, - les conclusions de M. Vallecchia, rapporteur public ; Considérant ce qui suit : 1. Par une convention de crédit-bail conclue le 7 octobre 1991 avec la commune de Saint-Etienne, la SA Valscius s'est portée crédit-preneur d'un ensemble immobilier situé 24 rue Poylo à Saint-Etienne (Loire), dans lequel elle exerçait une activité industrielle de fabrication de carton ondulé. Le 30 juin 2008, la SA Valscius a levé l'option d'achat de cet ensemble immobilier pour un euro. Le 17 décembre 2009, la SA Sical a absorbé la SA Valscius en poursuivant l'activité qu'elle exerçait. En cours de crédit-bail et jusqu'à l'imposition à la taxe foncière établie au titre de l'année d'acquisition, la valeur locative de ces locaux avait été déterminée selon la méthode prévue à l'article 1498 du code général des impôts, dès lors que leur propriétaire, la commune de Saint-Etienne, ne satisfaisait pas aux conditions fixées par l'article 1500 de ce code pour l'application de l'article 1499 du même code. A compter de la levée d'option, l'administration, faisant application des dispositions des articles 1499 et 1499-0 A du code général des impôts, a fixé la valeur locative des immobilisations industrielles acquises par la SA Valscius auprès de la commune de Saint-Etienne à la valeur minimale correspondant à celle retenue au titre de l'année d'acquisition. La SA Sical relève appel du jugement du 31 juillet 2018 par lequel le tribunal administratif de Lyon a rejeté sa demande tendant à la réduction pour des montants respectifs de 57 936 euros et 58 275 euros des cotisations foncières des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2015 et 2016. 2. Aux termes du premier alinéa de l'article 1499 du code général des impôts : " La valeur locative des immobilisations industrielles passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties est déterminée en appliquant au prix de revient de leurs différents éléments, revalorisé à l'aide de coefficients qui avaient été prévus pour la révision des bilans, des taux d'intérêt fixés par décret en Conseil d'Etat ". Toutefois, aux termes du premier alinéa de l'article 14990 A de ce code, issu du I de l'article 100 de la loi du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008 et applicable, en vertu du III de ce même article 100, à compter des impositions établies au titre de l'année 2009 et pour les seules acquisitions postérieures au 31 décembre 2006 : " Lorsque les biens immobiliers mentionnés à l'article 1499 pris en crédit-bail sont acquis par le créditpreneur, la valeur locative de ces biens ne peut, pour les impositions établies au titre des années suivantes, être inférieure à celle retenue au titre de l'année d'acquisition ". 3. En l'espèce, la valeur locative des immobilisations industrielles en cause doit être déterminée conformément aux dispositions de l'article 1499, dès lors qu'il s'agit d'un établissement industriel, avec application des dispositions de l'article 14990 A du code général des impôts, la SA Valscius ayant acquis ce bien le 30 juin 2008, par l'exercice de l'option d'achat prévue au contrat de crédit-bail. Par suite, le litige porte sur la détermination de la valeur locative minimale prévue par l'article 1499-0 A du code général des impôts correspondant à la valeur locative effectivement retenue pour l'imposition du crédit-bailleur au titre de l'année 2008. 4. Aux termes de l'article 1500 du même code : " Par dérogation à l'article 1499, les bâtiments et terrains industriels qui ne figurent pas à l'actif d'une entreprise industrielle ou commerciale astreinte aux obligations de l'article 53 A, sont évalués dans les conditions prévues à l'article 1498 " et aux termes de l'article 1498 : " (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales. / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". 5. L'article 324 Z de l'annexe III audit code prévoit que : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ", et aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 6. Lorsqu'est utilisée une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts rappelé ci-dessus, alors que, lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de l'article 1498, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3° du même article, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970. 7. La commune de Saint-Etienne, crédit-bailleur, n'étant pas soumise aux obligations déclaratives prévues à l'article 53 A, l'administration fiscale a fait application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts pour déterminer la valeur locative des locaux acquis par la SA Valscius en 2008 en se référant d'abord au local-type n° 49 du procès-verbal de la commune de Saint-Etienne, puis, ce local ne pouvant être retenu, au local-type n° 4 du procès-verbal des locaux industriels de la commune de Vaulx-en-Velin. 8. En premier lieu, la requérante soutient que, pour déterminer la valeur locative du local situé 24 rue Poylo à Saint-Etienne, l'administration ne pouvait valablement se référer au local-type n° 4 du procès-verbal des locaux industriels de la commune de Vaulx-en-Velin (Rhône) qui aurait connu un changement de consistance entre son inscription au procès-verbal des locaux industriels de Vaulx-en-Velin et 2008, année d'acquisition des locaux litigieux, par l'adjonction de halls de production industrielle, induisant une augmentation des surfaces réelles et pondérées. Toutefois, les éléments photographiques et la copie d'un bail commercial daté du 5 avril 2002 concernant le local de Vaulx-en-Velin produits par la requérante ne permettent pas d'établir une modification des caractéristiques physiques de ce bâtiment industriel, de nature à faire obstacle à ce qu'il puisse servir d'élément de comparaison pour la détermination de la valeur locative du local litigieux. Si la requérante se prévaut également d'un changement d'affectation du local de Vaulx-en-Velin, à compter de 2010, un tel changement ne saurait en tout état de cause remettre en cause la pertinence de ce terme de comparaison pour apprécier la valeur locative du local litigieux au titre de l'année 2008, année de son acquisition. Enfin, les documents produits par la requérante ne permettent pas d'établir qu'un tel changement d'activité aurait débuté dès le 7 février 2007, date à partir de laquelle la société qui occupait les locaux litigieux a été placée en redressement judiciaire. Ainsi, l'administration a pu valablement évaluer le local de la SA Sical par comparaison avec le local type n° 4 du procès-verbal des locaux industriels de la commune de Vaulx-en-Velin, abritant une activité de plasturgie et présentant une surface réelle de 13 782 m², pondérée à 2 658 m², en appliquant un ajustement à la baisse de 20 % sur le tarif de ce dernier pour tenir compte des différences pouvant exister entre les locaux. 9. En deuxième lieu, la requérante ne peut utilement proposer que la détermination de la valeur locative du local litigieux soit réalisée par comparaison avec le local-type n° 47 du procès-verbal de la commune de Saint-Etienne, à usage d'atelier-dépôt, d'une surface réelle de 1 900 m² et d'une surface pondérée de 1 712 m², compte tenu de ce qui a été dit précédemment et dès lors qu'il résulte de l'instruction que ce local-type a changé d'affectation, passant d'une activité d'entrepôt et atelier à une simple activité de dépôt, et qu'il a été évalué, à compter du 1er janvier 1991, par comparaison avec un terme issu du procès-verbal des locaux commerciaux et biens divers. 10. En dernier lieu, la requérante propose que son local soit comparé avec un local-type n° 45 du procès-verbal de la commune de Saint-Etienne, à usage d'entrepôt industriel, d'une surface réelle de 1 214 m² et d'une surface pondérée de 914 m². Toutefois, en se bornant à indiquer que ce local est occupé par un marchand de vins en gros, la requérante n'apporte pas d'éléments suffisamment précis pour permettre à la cour d'apprécier si ce local constitue une référence d'évaluation de son immeuble plus pertinente que le local-type n° 4 du procès-verbal des locaux industriels de la commune de Vaulx-en-Velin. 11. Il résulte de ce qui précède, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la recevabilité de la requête, que la SA Sical n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Lyon a rejeté sa demande. Ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent, par voie de conséquence, être rejetées. DECIDE : Article 1er : La requête de la SA Sical est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SA Sical et au ministre de l'économie, des finances et de la relance. Délibéré après l'audience du 24 septembre 2020 à laquelle siégeaient : M. Bourrachot, président de chambre, M. Besse, président assesseur, Mme B..., première conseillère. Lu en audience publique, le 15 octobre 2020. 2 N° 18LY03634 lc