CAA de VERSAILLES, 3ème chambre, 19/07/2016, 15VE02342, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de VERSAILLES
Formation : 3ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2016-07-19
Numéro : 15VE02342
Président : M. BRESSE
Rapporteur : M. Christophe  HUON
Commissaire du gouvernement : M. COUDERT
Avocat(s) : TZA AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La SARL GESTION HOTEL SAINT QUENTIN EN YVELINES a demandé au Tribunal administratif de Versailles la réduction des cotisations foncières des entreprises et des taxes pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2011, 2012, et 2013, à raison de l'établissement hôtelier sis 2 place George Pompidou à Montigny-le-Bretonneux, qu'elle exploite sous l'enseigne " Campanile " ; Par un jugement n° 1303847-1306645-1406389 en date du 9 juin 2015, le Tribunal administratif de Versailles a rejeté cette demande. Procédure devant la Cour : Par une requête enregistrée le 21 juillet 2015 la SARL GESTION HOTEL SAINT QUENTIN EN YVELINES, représentée par Maitre Zapf, avocat, demande à la Cour : 1° d'annuler ce jugement ; 2° de prononcer la décharge des impositions en litige à hauteur de 21 483 euros au titre de l'année 2011, de 21 791 euros au titre de l'année 2012, et de 22 039 euros pour l'année 2013 ; 3° de mettre à la charge de l'État la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - contrairement à ce qu'a jugé le tribunal administratif, les communes de Montigny-le-Bretonneux et de Paris présentent, eu égard à leur proximité une analogie de situation économique ; - le local-type n° 111 de la Porte Dauphine dans le 16ème arrondissement, qui correspond à un hôtel de chaîne, figurant sur le procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Paris, peut être utilement retenu comme terme de comparaison, sous réserve que soit appliqué un abattement de 20 % eu égard à la différence de classement ; à cet égard, la différence de date de construction n'est pas un critère permettant à lui seul d'exclure cet hôtel ; en outre, certains hôtels de chaîne, tels l'hôtel Ibis Daumesnil Porte Dorée ont été implantées dans des constructions anciennes ; - il ne saurait être valablement soutenu par l'administration qu'il n'existe, dans la France entière, aucun locaux-type régulièrement évalué susceptible d'être retenu pour la mise en oeuvre de la méthode par comparaison ; dès lors, et dans l'hypothèse où la Cour rejetterait l'ensemble des locaux types proposés, il incomberait à l'administration d'effectuer des recherches dans la France entière afin de trouver un ou plusieurs locaux de références pertinents ; - il en résulte que la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe, qui présente un caractère subsidiaire, a été mise en oeuvre régulièrement. ......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Huon, - et les conclusions de M. Coudert, rapporteur public, 1. Considérant, que la SARL GESTION HOTEL SAINT QUENTIN EN YVELINES fait appel du jugement du 9 juin 2015 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande tendant à la réduction des cotisations foncières des entreprises, et des taxes pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2011, 2012, et 2013, à raison de l'établissement hôtelier, sis 2 place George Pompidou à Montigny-le-Bretonneux, qu'elle exploite sous l'enseigne " Campanile " ; 2. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article 1447-0 du code général des impôts : " Il est institué une contribution économique territoriale composée d'une cotisation foncière des entreprises et d'une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises. " ; qu'aux termes de l'article 1467 de ce code : " la cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France (...) dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période (...)/ La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...) " ; qu'aux termes de l'article 1600 du même code : " I.-Il est pourvu à une partie des dépenses des chambres de commerce et d'industrie de région ainsi qu'aux contributions allouées par ces dernières, selon des modalités fixées par décret en Conseil d'Etat, aux chambres de commerce et d'industrie territoriales et à l'assemblée des chambres françaises de commerce et d'industrie au moyen d'une taxe pour frais de chambres constituée de deux contributions : une taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises et une taxe additionnelle à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises. (...) II.-1.-La taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises mentionnée au I est due par les redevables de cette cotisation proportionnellement à leur base d'imposition (...) " ; 3. Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte " ; qu'aux termes de l'article 1498 dudit code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. " ; Sur la méthode d'évaluation par comparaison prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts : 4. Considérant que, pour déterminer la valeur locative de l'hôtel en litige, inscrit comme local-type sous le n° 19 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Montigny-le-Bretonneux, l'administration fiscale s'est initialement fondée sur le tarif par comparaison mentionné sur ledit procès-verbal ; qu'elle a toutefois ultérieurement admis que ce tarif procédait d'une évaluation irrégulière, faute d'identification du local-type ayant servi de terme de comparaison ; qu'en cause d'appel, la société, qui a renoncé à se prévaloir du local-type n° 111 du 63ème quartier de " La Porte-Dauphine " dans le 16ème arrondissement figurant sur le procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Paris soutient que peuvent être valablement retenus comme termes de comparaison le local-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains et le local type n°48 du procès-verbal de la commune de Chelles ; 5. Considérant, en premier lieu, qu'il résulte de l'instruction que le local type n° 6 de la commune d'Enghien-les-Bains correspond à un hôtel classé " 4 étoiles ", construit en 1950, exploité au 85 rue de Général de Gaulle, à proximité du lac et du casino de la ville, qui ne saurait, eu égard notamment à son niveau d'aménagement et de prestations, être comparé à un hôtel de chaîne classique, de conception moderne ; qu'au surplus, en se bornant à soutenir qu'elles sont toutes deux situées dans l'agglomération parisienne, la requérante n'établit pas que les communes de Montigny-le-Bretonneux et d'Enghien-les-Bains présenteraient, du point de vue économique, une situation analogue au sens des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, dès lors, en particulier, que la seconde, station thermale à fort potentiel touristique, n'attire pas une clientèle équivalente à la première ; 6. Considérant, en deuxième lieu, qu'il ne résulte pas de l'instruction que le local-type n° 48 du procès-verbal de la commune de Chelles, construit en 1960 et d'une surface pondérée de 343 m2, présenterait, compte tenu de la date de sa construction, de sa nature d'hôtel traditionnel, de sa structure et de son aménagement des similitudes suffisantes avec l'hôtel à évaluer, d'une surface pondérée de 2.070 m2, qui fait partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne ; 7. Considérant, qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SARL GESTION HOTEL SAINT QUENTIN EN YVELINES ne peut être retenu comme terme de comparaison pour la mise en oeuvre de la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; que, par voie de conséquence, et sans qu'il soit besoin, eu égard au nombre de termes de comparaison proposés tant en première instance qu'en appel, d'ordonner un supplément d'instruction, il y a lieu, par défaut, d'évaluer l'immeuble de la requérante par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code ce code ; En ce qui concerne la méthode par voie d'appréciation directe : 8. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III du code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires " ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ; 9. Considérant que l'administration propose de déterminer la valeur locative de l'immeuble en litige à partir de sa valeur vénale telle que figurant sur un acte de vente en date du 20 janvier 1988 pour un montant de 20 181 868 F et correspondant à un prix de revient au 1er janvier 1970 de 4.846.3014 F (738.814 euros) ; qu'après application d'un abattement de 20 % pour dépréciation immédiate et d'un taux d'intérêt de 8 %, cette valeur locative 1970 ressort à 47 284 euros et est ainsi supérieure à celle ayant servi à établir les impositions contestées ; que la société requérante, qui ne conteste ni le principe de cette méthode ni les paramètres mis en oeuvre, ne peut donc prétendre à bénéficier d'une réduction de ses impositions ; 10. Considérant, par suite, que la SARL GESTION HOTEL SAINT QUENTIN EN YVELINES n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a rejeté ses demandes ; que par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées ; DÉCIDE : Article 1er : La requête de la SARL GESTION HOTEL SAINT QUENTIN EN YVELINES est rejetée. '' '' '' '' 3 N° 15VE02342