Conseil d'Etat, Section, du 6 mars 1992, 75009, publié au recueil Lebon
Juridiction : Conseil d'Etat
Formation : SECTION
Type de recours : Plein contentieux
Date de la décision : 1992-03-06
Numéro : 75009
Président : M. Combarnous
Rapporteur : M. Meyerhoeffer
Commissaire du gouvernement : M. Chahid-Nouraï

Vu la requête, enregistrée le 21 janvier 1986 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentée pour la "SCI Le Continental", représentée par sa société gérante, représentée elle-même par son gérant en exercice ; la "SCI Le Continental" demande que le Conseil d'Etat : 1°) annule le jugement en date du 16 octobre 1985 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande en réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties mise à sa charge au titre de l'année 1981 dans les rôles de la commune de Blanc-Mesnil ; 2°) prononce la réduction demandée ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts ; Vu les lois n° 68-108 du 2 février 1968 et n° 74-645 du 18 juillet 1974 ; Vu le décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969 ; Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ; Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30 septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ; Après avoir entendu : - le rapport de M. Meyerhoeffer, Conseiller d'Etat, - les conclusions de M. Chahid-Nouraï, Commissaire du gouvernement ; Considérant que la société civile immobilière "Le Continental" qui demande une réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties mise à sa charge au titre de l'année 1981 pour des locaux à usage de bureaux et de parcs de stationnement qu'elle possède ... au Blanc-Mesnil (Seine-Saint-Denis) soutient, à titre principal, que l'administration devait, pour fixer la valeur locative desdits locaux, utiliser la méthode prévue à l'article 1498-1° du code général des impôts et, à titre subsidiaire, que les éléments retenus par l'administration pour fixer cette valeur locative sont erronés ; Sur l'étendue du litige : Considérant que, par une décision du 19 septembre 1988, postérieure à l'introduction du pourvoi, le directeur des services fiscaux de la Seine-Saint-Denis a accordé à la société requérante un dégrèvement de 74 305 F ; que, dans cette mesure, les conclusions de la requête sont devenues sans objet ; Sur la méthode de détermination de la valeur locative : Considérant qu'il résulte des dispositions combinées des articles 1 à 4 de la loi susvisée du 2 février 1968, codifiés sous les articles 1496 et suivants du code général des impôts que la valeur locative des locaux commerciaux, comme celle des locaux d'habitation et à usage professionnel, est déterminée à la date de référence de la précédente révision générale, laquelle a été fixée au 1er janvier 1970 par l'article 39 du décret susvisé du 28 novembre 1969 codifié à l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts, pour être ensuite actualisée selon les modalités précisées par les articles 1 à 3 de la loi du 18 juillet 1974, codifiés aux articles 1516 et suivants du code général des impôts : qu'il résulte tant de l'article 10 de la loi du 2 février 1968 que de l'article 2 de la loi du 18 juillet 1974, codifié à l'article 1517 du code général des impôts que ces principes s'appliquent également aux locaux ayant fait l'objet de changements de consistance ou d'affectation ainsi qu'aux immeubles achevés postérieurement à la date de référence de la précédente révision générale, dont la valeur locative doit être fixée dans les conditions prévues aux 2° et 3° de l'article 1498 du code général des impôts aux termes desquels : "La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés à l'article 1496-I ... est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après ... : 2°) a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble-type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3°) A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe" ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'immeuble de bureaux en cause n'était pas construit au 1er janvier 1970 et que c'est donc à juste titre que l'administration en a apprécié la valeur locative au 1er janvier 1981 en application du 2° de l'article 1498 précité en recourant à la méthode comparative, pour l'ensemble des locaux compris dans cet immeuble, qu'ils aient été loués ou non à cette dernière date ; Sur le montant de la valeur locative retenue : Considérant, d'une part, que, pour arrêter la valeur locative des bureaux en cause, l'administration a choisi comme terme de comparaison, conformément au 2°) a) de l'article 1498 précité, le local-type n° 51 sis dans la même commune ; qu'elle pouvait, en application du 2° b) du même article, dès lors que ce local-type ne faisait, lui-même, l'objet d'aucune location au 1er janvier 1970, déterminer la valeur locative de ce dernier par comparaison avec un immeuble similaire situé dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue ; que la société requérante soutient que le local-type n° 92 ainsi choisi dans la commune de Saint-Denis ne constitue pas un immeuble auquel il pouvait légalement être fait référence dès lors que sa valeur locative n'a pas été elle-même arrêtée en partant d'un bail en cours à la date de référence, mais par comparaison avec celle d'un autre immeuble, le local-type n° 23, situé également à Saint-Denis et à usage de graineterie, qui, ne constituant pas un immeuble similaire à l'immeuble à évaluer, ne pouvait lui-même être légalement retenu ; que, l'état du dossier ne permettant pas de connaître le mode d'évaluation du local-type retenu par l'administration, il y a lieu d'ordonner un supplément d'instruction afin d'inviter celle-ci à faire connaître au Conseil d'Etat si l'immeuble-type n° 92 faisait l'objet d'une location à des conditions de prix normales, au 1er janvier 1970, et, dans la négative, à choisir un autre immeuble-type répondant à cette condition et, à défaut, à procéder à une évaluation des locaux en cause par voie d'appréciation directe, ainsi qu'à indiquer au Conseil d'Etat la valeur locative ainsi arrêtée ; Considérant, d'autre part, que si la société requérante conteste la valeur locative retenue pour les parcs de stationnement, elle se borne à citer diverses valeurs locatives retenues par l'administration pour des biens de même nature sans indiquer en quoi le choix du terme de comparaison retenu par le service et les modalités d'évaluation de la valeur locative de celui-ci auraient méconnu les règles posées par les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts ; Article 1er : Il n'y a lieu de statuer sur la requête de la société civile immobilière "Le Continental" à concurrence de la somme de 74 305 F.Article 2 : Avant de statuer sur le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties mise à la charge de la société civile immobilière "Le Continental" au titre de l'année 1981, à raison des bureaux sis ... au Blanc-Mesnil (Seine-Saint-Denis), il est imparti au ministre de l'économie, des finances et du budget, un délai d'un mois afin, d'une part, de faire connaître au Conseil d'Etat si le local-type n° 92 choisi dans la commune de Saint-Denis faisait l'objet d'une location à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970, et, dans la négative, de rechercher un autre terme de comparaison répondant à la condition fixée par le 2° b) de l'article 1498 du code général des impôts et, à défaut, de procéder à une évaluation de la valeur locative des locaux en cause par voie d'appréciation directe, d'autre part, d'indiquer au Conseil d'Etat la valeur locative ainsi arrêtée.Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de la société civile immobilière "Le Continental" est rejeté.Article 3 : La présente décision sera notifiée à la société civile immobilière "Le Continental" et au ministre délégué au budget.