CAA de BORDEAUX, 5ème chambre, 02/11/2021, 19BX00413, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de BORDEAUX
Formation : 5ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2021-11-02
Numéro : 19BX00413
Président : Mme JAYAT
Rapporteur : Mme Laury  MICHEL
Commissaire du gouvernement : M. GUEGUEIN
Avocat(s) : ALEXIA FASSEU AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La SAS Carrefour Hypermarchés a demandé au tribunal administratif de Bordeaux de prononcer la réduction des impositions de cotisation foncière des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2013 et 2014 à raison des locaux lui appartenant au sein du centre commercial " Les Rives d'Arcins " à Bègles. Par un jugement n° 1700288 du 5 décembre 2018, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande. Procédure devant la cour : Par une requête et des mémoires enregistrés les 5 février 2019, 29 août 2019 et 30 novembre 2020, la SAS Carrefour Hypermarchés, représentée par la SELARL Alexia Fasseu Avocat, demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement n° 1700288 du tribunal administratif de Bordeaux du 5 décembre 2018 ; 2°) de prononcer la réduction des impositions de cotisation foncière des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2013 et 2014 ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - le local-type n° 46 du procès-verbal d'évaluation complémentaire n° 4 du 5 mars 1996 de la commune de Bègles retenu par l'administration fiscale pour évaluer la valeur locative de son bien n'est pas un terme de comparaison pertinent ; - l'évaluation de la valeur locative de son bien doit être réalisée, à titre principal, au regard du local-type n° 54 du procès-verbal d'évaluation de la commune de Bègles correspondant à un supermarché bio " Docteur A... " d'une surface réelle de 5 466 m² pondérée à 3 145 m² construit en 1961 et situé à Bègles ; - l'évaluation de la valeur locative de son bien doit être réalisée, à titre subsidiaire, au regard du local-type n° 62 du procès-verbal d'évaluation de la commune d'Auch. Par des mémoires en défense enregistrés les 30 juillet 2019 et 5 octobre 2020, le ministre de l'économie, des finances et de la relance conclut au rejet de la requête. Il soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme B..., - et les conclusions de M. Gueguein, rapporteur public. Considérant ce qui suit : 1. La SAS Carrefour Hypermarchés est propriétaire de locaux au sein du centre commercial " Les Rives d'Arcins " à Bègles (Gironde), à raison desquels elle a été assujettie à la cotisation foncière des entreprises pour un montant de 302 292 euros au titre de l'année 2013 et pour un montant de 302 426 euros au titre de l'année 2014. Sa réclamation préalable du 26 décembre 2014 tendant à la réduction de ces impositions a été partiellement admise par une décision du 21 novembre 2016. L'administration fiscale ayant accepté d'exclure la valeur locative de la station-service des bases d'imposition, la société s'est vu accorder des dégrèvements de cotisation foncière des entreprises à hauteur de 1 367 euros pour l'année 2013 et de 9 495 euros pour l'année 2014. La société a saisi le tribunal administratif de Bordeaux d'une demande tendant à obtenir la réduction à hauteur d'une somme totale de 250 490 euros du montant de cotisation foncière des entreprises restant à sa charge au titre de ces années. Par un jugement n° 1700288 du 5 décembre 2018, le tribunal a rejeté sa demande. La SAS Carrefour Hypermarchés relève appel de ce jugement. 2. Aux termes de l'article 1467 du code général des impôts : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France, à l'exclusion des biens exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties en vertu des 11°, 12° et 13° de l'article 1382, dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période. (...) La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe. (...) ". Aux termes de l'article 1498 du même code, dans sa rédaction applicable à l'espèce : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. " 3. Il résulte de ces dispositions que, dans l'hypothèse où la valeur locative d'un local est déterminée par comparaison, les termes de comparaison retenus doivent être constitués par des immeubles précisément identifiés, situés par priorité sur le territoire de la commune, et dont la valeur locative a été déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b. du 2° de l'article 1498. 4. Les locaux dont la SAS Carrefour Hypermarchés est propriétaire au sein du centre commercial " Les Rives d'Arcins " à Bègles, composés notamment d'un hypermarché, constituent le local-type n°46 du procès-verbal d'évaluation foncière complémentaire n°4 de la commune de Bègles, créé le 5 mars 1996 pour représenter la catégorie des hypermarchés. La valeur locative de cet immeuble a elle-même été déterminée par référence au local-type n°43 figurant sur le procès-verbal complémentaire n°2 du 18 décembre 1973 de la commune de Bègles, qui correspondait à un supermarché " Mammouth " construit en 1968. La seule circonstance que l'occupant du supermarché était une personne autre que son propriétaire n'est pas de nature à caractériser l'existence d'un bail au 1er janvier 1970. En outre, le procès-verbal complémentaire de 1973 portait, s'agissant de cet immeuble, la mention " code-bien 32 ", qui correspond, ainsi que le précise le " bulletin de renseignements " produit par l'administration, à l'application à la surface pondérée d'une valeur unitaire du " type de référence ", c'est-à-dire à une évaluation par voie de comparaison. Dans ces conditions, et contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, le local-type n°43 figurant sur le procès-verbal complémentaire n° 2 du 18 décembre 1973, qui constitue le terme de comparaison retenu pour déterminer la valeur locative de l'immeuble en litige, n'a pas été évalué à partir d'un bail en vigueur au 1er janvier 1970, mais par voie de comparaison. Toutefois, les éléments du dossier ne permettent pas de déterminer les termes de comparaisons utilisés et, par suite, de s'assurer de la régularité de cette évaluation. Ce local-type ne peut, par suite et contrairement à ce que soutient le ministre, être régulièrement retenu pour évaluer l'immeuble en litige. Il résulte de ce qui précède que la société requérante est fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif s'est fondé sur le fait que le local-type n°43 pouvait être valablement retenu comme terme de comparaison pour rejeter sa demande. 5. Toutefois, il appartient à la cour administrative d'appel, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par la SAS Carrefour Hypermarchés devant le tribunal administratif de Bordeaux et devant la cour. 6. En premier lieu, il ne résulte pas de l'instruction que le local-type n° 54 du procès-verbal de la commune de Bègles, proposé par la société requérante, qui correspond à un local-type plus petit et plus ancien que celui à évaluer, constituerait un terme de comparaison adapté. 7. En deuxième lieu, il résulte de l'instruction que, contrairement à ce que soutient la société requérante, les communes de Bègles et d'Auch ne présentent pas, eu égard à la taille de leur population, à leur tissu économique respectif et au fait que Bègles est située dans la périphérie immédiate de Bordeaux, une situation analogue d'un point de vue économique. Par suite, le local-type n°62 de la commune d'Auch, proposé par la société requérante, ne saurait être retenu comme terme de comparaison. 8. En troisième lieu, l'administration fiscale soutenait devant le tribunal administratif, sans être contredite, que le local-type n°3 du procès-verbal d'évaluation foncière de la commune de Bègles, également proposé par la société requérante, qui ne correspond pas à un hypermarché mais à un salon de coiffure, ne présente pas des caractéristiques similaires à celles de l'établissement à évaluer, qui comporte une galerie marchande de 150 boutiques. Il ne peut davantage être retenu comme terme de comparaison pertinent pour déterminer la valeur locative des locaux litigieux. 9. Il résulte de ce qui précède que ni l'administration ni la société requérante n'ont été en mesure de proposer, tant au sein de la commune de Bègles que dans d'autres communes présentant une situation économique analogue, de terme de comparaison satisfaisant aux conditions prévues par les dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts. Il y a donc lieu d'ordonner à l'administration de produire devant la cour, contradictoirement avec la société requérante, un terme de comparaison adéquat ou, à défaut, les éléments permettant de procéder à l'évaluation directe de l'immeuble en litige en application des dispositions du 3° de l'article 1498 du code général des impôts et dont les modalités d'application sont précisées aux articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III à ce code, et ce dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent arrêt. DECIDE : Article 1er : Avant de statuer sur les conclusions de la requête de la SAS Carrefour Hypermarchés, il sera procédé au supplément d'instruction dont l'objet est défini au point 9 du présent arrêt. Article 2 : Il est accordé à l'administration un délai de deux mois à compter du présent arrêt pour faire parvenir à la cour administrative d'appel les éléments du supplément d'instruction ordonné par l'article 1er. Article 3 : Tous droits et moyens des parties, sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement, sont réservés jusqu'en fin d'instance. Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SAS Carrefour Hypermarchés et au ministre de l'économie, des finances et de la relance. Copie en sera adressée pour information au directeur du contrôle fiscal Sud-Ouest. Délibéré après l'audience du 28 septembre 2021 à laquelle siégeaient : Mme Elisabeth Jayat, présidente, Mme Laury Michel, première conseillère, Mme Birsen Sarac-Deleigne, première conseillère. Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 novembre 2021. La rapporteure, Laury B... La présidente, Elisabeth Jayat La greffière, Caroline Brunier La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la relance en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt. 5 N° 19BX00413