Cour administrative d'appel de Douai, 2e chambre - formation à 3, du 25 novembre 2003, 01DA00217, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Douai
Formation : 2E CHAMBRE - FORMATION A 3
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2003-11-25
Numéro : 01DA00217
Président : M. Gipoulon
Rapporteur : Mme Eliot
Commissaire du gouvernement : M. Paganel
Avocat(s) : SCP DURAND DESCAMPS ET ASSOCIÉS

Vu la requête, enregistrée le 28 février 2001, présentée pour M. et Mme Philippe X, demeurant ..., par Me Durand, avocat ; M. et Mme Philippe X demandent à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 98-423 et 98-424 en date du 9 novembre 2000 par lequel le tribunal administratif de Lille a rejeté leur demande en décharge des compléments d'impôts sur le revenu auxquels ils ont été assujettis au titre des années 1991, 1992 et 1993, ainsi que des pénalités y afférentes ; 2°) de prononcer la décharge des impositions litigieuses et des pénalités y afférentes ; Ils soutiennent qu'en vertu de la jurisprudence et de la doctrine administrative, l'énumération des charges déductibles des revenus fonciers de l'article 31 du code général des impôts n'est pas limitative et que peuvent dès lors être admises les dépenses effectivement supportées par le propriétaire si elles sont effectuées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu ; qu'en l'espèce, les premiers juges confirmant l'analyse de l'administration fiscale ne pouvaient considérer que les indemnités d'éviction litigieuses constituaient un élément du coût d'acquisition des immeubles alors que les négociations d'indemnités n'ont pas toutes été menées Code C Classement CNIJ : 19-04-01-02-03-04 par les intermédiaires chargés des acquisitions mais concernant la résiliation du bail de l'immeuble situé rue des sept agaches par le requérant lui-même ; que les opérations réalisées avaient pour objet d'acquérir des immeubles susceptibles d'offrir une bonne rentabilité, ce qui supposait l'éviction des locataires en place et la conclusion de nouveaux baux mais que la circonstance que l'éviction des locataires ait été prévue et réalisée en même temps que l'achat des immeubles ne permet pas de conclure à la confusion des deux actes ; que leur activité dans le domaine immobilier consiste à gérer au mieux un parc locatif et que l'optimisation des rendements locatifs est leur seule priorité et il est dès lors fréquent que la possibilité d'une telle optimisation soit à l'origine de la décision d'achat, ce qui est le cas en l'espèce ; que l'éviction des locataires des immeubles n'a pas augmenté la valeur intrinsèque de ceux-ci dès lors qu'ils ont été à nouveau grevés de la propriété commerciale des locataires ; Vu le jugement attaqué ; Vu le mémoire en défense, enregistré le 3 octobre 2001, par le directeur départemental de contrôle fiscal Nord, qui conclut au rejet de la requête ; Il soutient qu'il résulte de la jurisprudence du Conseil d'Etat du 4 novembre 1983 qu'une indemnité d'éviction, trouvant sa contrepartie dans la libération de l'immeuble loué et dans l'accroissement qui en résulte du capital immobilier, peut être regardée comme une dépense, déductible des revenus fonciers, effectuée en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu au sens des articles 13 et 28 du code général des impôts ; que les requérants ne doivent pas confondre entre une éviction avec relocation immédiate dans les meilleures conditions et une éviction en vue d'une acquisition, suivie éventuellement d'une nouvelle location ; que seul le n° 11 de la doctrine administrative 5D 2219 est applicable en l'espèce dès lors qu'il est constant que l'opération d'acquisition était étroitement liée et indissociable de l'éviction des locataires ; que le fait que les immeubles en cause ont fait l'objet d'un nouveau bail commercial ne peut servir de justification quant au fondement réel de l'indemnité ; que le sort fiscal des frais financiers est lié à celui de l'indemnité d'éviction ; Vu le mémoire en réplique, enregistré le 8 novembre 2001, présenté pour M. et Mme X qui concluent aux mêmes fins que leurs requêtes par les mêmes moyens ; ils soutiennent, en outre, que l'administration fiscale a une interprétation erronée de la jurisprudence administrative qui ne vise, dans l'arrêt précité, que la libération de l'immeuble afin de le reconstruire alors que la libération des immeubles en cause a eu pour seul objectif de les relouer dans de meilleures conditions ; que ce n'est pas la valeur vénale de l'immeuble qui a été accrue mais uniquement son loyer ; Vu le mémoire, enregistré le 23 août 2002, par le directeur départemental de contrôle fiscal Nord qui conclut aux mêmes fins que son précédent mémoire par les mêmes moyens ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ; Vu le code de justice administrative ; Vu le décret n° 99-435 du 28 mai 1999 ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience, Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 12 novembre 2003 où siégeaient M. Gipoulon, président de chambre, M. Nowak, premier conseiller et Mme Eliot, conseiller : - le rapport de Mme Eliot, conseiller, - et les conclusions de M. Paganel, commissaire du gouvernement ; Considérant qu'aux termes de l'article 13-1 du code général des impôts : le... revenu imposable est constitué par l'excédent du produit brut... sur les dépenses effectuées en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu ; que l'article 28 du même code dispose que : Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété ; qu'aux termes de l'article 31 du même code, dans sa rédaction applicable aux années d'imposition litigieuses : les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : 1° Pour les propriétés urbaines : a. Les dépenses de réparation et d'entretien, les frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges ; b. Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation ; b bis. Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à faciliter l'accueil des handicapés ; c. Les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant, perçues, à raison desdites propriétés ; d. Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés ; e. Une décision forfaitaire... représentant les frais de gestion, l'assurance et l'amortissement. ; Considérant que l'indemnité d'éviction versée à un locataire n'entre pas dans les charges de la propriété énumérées à l'article 31 du code général des impôts ; que, pour déterminer si une indemnité de cette nature trouve sa contrepartie dans un accroissement du capital immobilier du bailleur ou doit être regardée comme une dépense effectuée en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu au sens des dispositions de l'article 13 du même code ou encore si ladite indemnité entre, le cas échéant, dans l'une ou l'autre catégorie, selon des proportions à fixer, il y a lieu de tenir compte des circonstances de l'espèce ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que la société civile immobilière H D, dont M. et Mme X sont les uniques associés et envers laquelle l'administration a entrepris une vérification de comptabilité a acquis, le 26 décembre 1991, un immeuble situé 26 rue grande chaussée à Lille et, le 3 mars 1992, un second immeuble situé rue des 7 agaches, également à Lille ; que, par conventions notariées, également des 26 décembre 1991 et 3 mars 1992, elle a versé aux locataires des baux commerciaux de ces deux immeubles des indemnités d'éviction, d'un montant respectivement de 1 300 000 francs (198 183,72 euros ) et 700 000 francs (106 714,31euros) ; qu'à compter des 12 janvier et 9 avril 1992, des baux ont été consentis à de nouveaux locataires pour des loyers annuels multipliés par 4, 5 et 6 par rapport à ceux que payaient alors leurs prédécesseurs ; que, pour contester les redressements d'impôt dont ils ont fait l'objet au titre des années 1991, 1992 et 1993, M. et Mme X font valoir que, dans le cadre de leur activité professionnelle, les différentes opérations précitées avaient prioritairement pour objet d'optimiser les rendements locatifs des immeubles acquis ; que, contrairement à ce que soutient l'administration, la seule circonstance de la simultanéité des opérations d'acquisition des biens immobiliers et du versement d'indemnités d'éviction aux anciens locataires ne saurait remettre en cause l'objectif ainsi poursuivi par les requérants ; que, par suite, les indemnités d'éviction doivent être regardées en l'espèce comme ayant eu le caractère d'une dépense effectuée en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu, au sens du 1 de l'article 13 du code général des impôts susvisé et étaient donc déductibles du revenu imposable de M. et Mme X au titre des années litigieuses ; que, par voie de conséquence, il en était de même des intérêts du prêt qui a été contracté par les requérants en vue du versement de l'indemnité d'éviction et qui s'élèvent à la somme non contestée pour les années 1992 et 1993 à la somme respective de 139 865 francs (21 322,28 euros) et 178 355 francs (27 190, 04 euros) ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que les époux X sont fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Lille a rejeté leur demande en décharge des compléments d'impôt sur le revenu auxquels ils ont été assujettis au titre des années 1991, 1992 et 1993 ; DÉCIDE : Article 1er : Le jugement en date du 9 novembre 2000 du tribunal administratif de Lille est annulé. Article 2 : Pour la détermination du revenu imposable de M. et Mme Philippe X au titre des années 1991, 1992 et 1993, leur revenu foncier net est réduit des sommes respectives de 198 183,72 euros, 128 036 ,59 euros et 27 190,04 euros. Article 3 : M. et Mme Philippe X sont déchargés du supplément d'impôt sur le revenu mis à leur charge au titre des années 1991, 1992 et 1993, à raison de la réduction des bases d'imposition des sommes précitées. Article 4 : La présente décision sera notifiée à M. et Mme Philippe X et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie. Copie sera transmise au directeur de contrôle fiscal Nord. Délibéré à l'issue de l'audience publique du 12 novembre 2003 dans la même composition que celle visée ci-dessus. Prononcé en audience publique le 25 novembre 2003. Le rapporteur Signé : A. Eliot Le président de chambre Signé : J.F. Gipoulon Le greffier Signé : G. Vandenberghe La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. Pour expédition conforme Le greffier G. Vandenberghe 3 N°01DA00217 6 N°01DA00217