CAA de PARIS, 9ème chambre, 30/12/2016, 15PA01346, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de PARIS
Formation : 9ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2016-12-30
Numéro : 15PA01346
Président : M. JARDIN
Rapporteur : Mme Alexandra  STOLTZ-VALETTE
Commissaire du gouvernement : M. BLANC
Avocat(s) : ELBAZ

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La SCI Domar a demandé au Tribunal Administratif de Melun la décharge des cotisations d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2009 et 2010, ainsi que des pénalités correspondantes. Par un jugement n° 1306222 du 5 février 2015, le Tribunal Administratif de Melun a rejeté sa demande. Procédure devant la Cour : Par une requête enregistrée le 2 avril 2015, la SCI Domar, représentée par Me Elbaz, demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 1306222 du 5 février 2015 du Tribunal Administratif de Melun ; 2°) de prononcer la décharge des cotisations d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2009 et 2010, ainsi que des pénalités correspondantes ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - elle n'exerce pas une activité de marchand de biens ; le caractère habituel des opérations n'est pas établi ainsi que celui de l'intention spéculative ; l'acquisition du bien immobilier a donné l'opportunité à ses associés d'acquérir leur habitation principale et le local commercial loué à la société dont M. A...B...est associé ; - l'administration fiscale a implicitement admis qu'elle n'exerçait pas une activité de marchand de biens au cours des années 2009 et 2010 dès lors que, par une proposition de rectification en date du 28 novembre 2011, le service a envisagé de l'imposer à raison de la plus-value immobilière réalisée lors de la cession, le 6 octobre 2009, d'un lot lui appartenant et situé 26 bis rue du Président-Wilson à Gentilly ; elle a ainsi pris une position formelle qui lui est opposable ; - c'est à tort que l'administration fiscale n'a pas intégré, pour un montant de 56 933 euros toutes taxes comprises, les factures de travaux exécutés en 2009 par la société ELD Créations, mais non encore payées, dans la détermination de son résultat imposable au titre de l'année 2009 en vertu de la règle de prise en compte des créances acquises et des dettes certaines ; - le service aurait dû prendre en compte les charges exposées, en 2008, à raison de travaux, des intérêts d'emprunt et de la taxe foncière à hauteur de 6 119 euros pour l'année 2009 et de 37 620 euros pour l'année 2010. Par un mémoire en défense, enregistré le 19 janvier 2016, le ministre des finances et des comptes publics conclut au rejet de la requête. Il soutient que les moyens soulevés par la SCI Domar ne sont pas fondés. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Stoltz-Valette, - les conclusions de M. Blanc, rapporteur public, - et les observations de Me Elbaz, avocat de la SCI Domar. 1. Considérant qu'à l'issue de la vérification de comptabilité de la SCI Domar, l'administration fiscale a estimé que les opérations de vente de biens immobiliers qu'elle avait réalisées au titre des années 2009 et 2010 relevaient d'une activité de marchand de biens au sens des dispositions de l'article 35 du code général des impôts et l'a assujettie à des cotisations d'impôt sur les sociétés au titre des années 2009 et 2010 ; que la SCI Domar relève appel du jugement n° 1306222 du 5 février 2015 par lequel le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2009 et 2010, ainsi que des pénalités correspondantes ; Sur l'activité de marchand de biens : En ce qui concerne l'application de la loi fiscale : 2. Considérant qu'aux termes de l'article 206 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux années d'imposition en litige : " 1. (...) sont passibles de l'impôt sur les sociétés, quel que soit leur objet, les sociétés anonymes, les sociétés en commandite par actions, les sociétés à responsabilité limitée n'ayant pas opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes dans les conditions prévues au IV de l'article 3 du décret n° 55-594 du 20 mai 1955 modifié, les sociétés coopératives et leurs unions (...) / (...) / 2. Sous réserve des dispositions de l'article 239 ter, les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt, même lorsqu'elles ne revêtent pas l'une des formes visées au 1, si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 / (...) " ; qu'aux termes de l'article 35 de ce code, dans sa rédaction applicable aux années d'imposition en litige : " I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : / 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés / (...) " ; qu'il résulte de l'ensemble de ces dispositions qu'une société est réputée exercer une activité de marchand de biens si elle réalise de manière habituelle des opérations immobilières procédant d'une intention spéculative ; 3. Considérant, d'une part, que la SCI Domar a acquis le 31 octobre 2007 un immeuble à usage d'habitation situé 26 bis rue du Président-Wilson à Gentilly et composé principalement de 8 appartements, de 10 chambres de service et d'une loge de gardien pour la somme de 1 210 000 euros ; qu'après le départ des locataires et la transformation des 10 chambres de service en 4 studios, elle a revendu de manière échelonnée à divers acquéreurs 6 des 8 appartements ainsi que les 4 studios entre le 6 octobre 2009 et le 8 septembre 2010 ; que l'opération d'achat de l'immeuble en un seul bloc et sa revente par lots auxquelles s'est livrée la SCI Domar sur la période de trois ans suffisent à conférer à ces activités un caractère habituel ; que si la SCI Domar fait valoir que l'opportunité pour ses associés d'acquérir leur habitation principale et leur local professionnel a résulté fortuitement du décès de la propriétaire de l'immeuble survenu en février 2007, cette seule circonstance n'est pas de nature à établir que l'acquisition de l'immeuble avait pour but de leur constituer un patrimoine privé dès lors que leur résidence principale ainsi que leur local professionnel ne se situent pas dans l'immeuble acquis par la SCI Domar mais dans celui acquis par la SCI Eldin, ainsi que cela résulte de leurs écritures ; que les conditions d'exploitation de l'immeuble acquis par la SCI Eldin, dont les associés sont également M. et Mme A...B...et qui n'a procédé à aucune vente au cours des années vérifiées, sont sans incidence sur l'appréciation de la nature de l'activité réellement exercée par la SCI Domar dès lors que ces deux sociétés sont juridiquement distinctes et exploitent deux immeubles différents ; que, dans ces conditions, eu égard au nombre et à l'importance des ventes en cause ainsi qu'au délai rapproché entre l'acquisition de l'immeuble et ces ventes, les cessions consenties par la SCI Domar doivent être regardées comme ayant revêtu un caractère habituel alors même que cette société n'avait pas réalisé d'acquisition immobilière auparavant ; 4. Considérant, d'autre part, que la SCI Domar a réalisé des bénéfices d'un montant de 249 961 euros en 2009 et de 424 442 euros en 2010, qu'elle n'établit pas avoir cherché à développer son activité de location conformément à son objet social, exception faite d'un logement reloué pour une courte durée, que l'ensemble des chambres de service ont fait l'objet de travaux pour être transformées en studios au fur et à mesure des résiliations des contrats de bail, et qu'elle n'établit pas que les cessions des différents logements n'auraient été entreprises que pour lui permettre de faire face à des problèmes de trésorerie imputables aux difficultés financières rencontrées par la SCI Domar suite à la résiliation des baux de ses locataires et non à des fins spéculatives ; qu'ainsi, et compte tenu des délais d'achat et de revente et des marges réalisées, la SCI Domar doit être regardée comme ayant effectué des opérations immobilières procédant d'une intention spéculative manifestée dès l'acquisition de l'immeuble litigieux ; que la circonstance que la SCI a vendu 4 studios et un seul des 8 appartements acquis au cours de l'année 2009 ne saurait retirer à ces opérations leur caractère habituel ni éluder l'intention spéculative ; que les premiers juges ont retenu à bon droit que la SCI Domar s'est livrée à une activité commerciale de marchand de biens au cours des années 2009 et 2010 et qu'elle était imposable à l'impôt sur les sociétés au titre de ces années ; En ce qui concerne l'application de l'article L. 80 B du livre des procédures fiscales : 5. Considérant qu'aux termes de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, dans sa rédaction applicable aux années d'imposition en litige : " Il ne sera procédé à aucun rehaussement d'impositions antérieures si la cause du rehaussement poursuivi par l'administration est un différend sur l'interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et s'il est démontré que l'interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été, à l'époque, formellement admise par l'administration / (...) " ; qu'aux termes de l'article L. 80 B de ce livre, dans sa rédaction applicable aux années d'imposition en litige : " La garantie prévue au premier alinéa de l'article L. 80 A est applicable : / 1° Lorsque l'administration a formellement pris position sur l'appréciation d'une situation de fait au regard d'un texte fiscal (...) " ; 6. Considérant que la SCI Domar ne peut utilement se prévaloir, à l'encontre d'une imposition primitive, de la prise de position formelle sur sa situation de fait qui résulterait, selon elle, de ce que par une proposition de rectification du 28 novembre 2011 l'administration fiscale aurait envisagé de l'imposer à raison de la plus-value immobilière réalisée lors de la cession, le 6 octobre 2009, d'un lot lui appartenant, révélant ainsi que le vérificateur aurait estimé qu'elle n'aurait pas exercé une activité de marchand de biens ; Sur le montant des bénéfices imposables : 7. Considérant qu'aux termes de l'article 38 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux années d'imposition en litige : " 1. Sous réserve des dispositions des articles 33 ter, 40 à 43 bis et 151 sexies, le bénéfice imposable est le bénéfice net, déterminé d'après les résultats d'ensemble des opérations de toute nature effectuées par les entreprises, y compris notamment les cessions d'éléments quelconques de l'actif, soit en cours, soit en fin d'exploitation / 2. Le bénéfice net est constitué par la différence entre les valeurs de l'actif net à la clôture et à l'ouverture de la période dont les résultats doivent servir de base à l'impôt diminuée des suppléments d'apport et augmentée des prélèvements effectués au cours de cette période par l'exploitant ou par les associés. L'actif net s'entend de l'excédent des valeurs d'actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés / 2 bis. Pour l'application des 1 et 2, les produits correspondant à des créances sur la clientèle ou à des versements reçus à l'avance en paiement du prix sont rattachés à l'exercice au cours duquel intervient la livraison des biens pour les ventes ou opérations assimilées et l'achèvement des prestations pour les fournitures de services / (...)/ 3. Pour l'application des 1 et 2, les stocks sont évalués au prix de revient ou au cours du jour de la clôture de l'exercice, si ce cours est inférieur au prix de revient." ; que les dépenses relatives aux immeubles détenus en stocks par les marchands de biens ne peuvent être admises en déduction des résultats en vue de la détermination du bénéfice imposable que si, corrélativement, il est tenu compte, pour l'évaluation de ces stocks, de l'incidence des dépenses dont ils ont fait l'objet ; 8. Considérant, d'une part, que la SCI Domar conteste le montant du bénéfice imposable déterminé par le service à l'issue des opérations de contrôle et demande la prise en compte des factures de travaux exécutés par la Sarl ELD Créations en 2009 pour un montant de 56 933 euros toutes taxes comprises ; que la SCI Domar ne produit aucun élément de nature à établir que les factures qu'elle a produites à l'appui de sa réclamation, qui ne figurent pas parmi les pièces du dossier, concernent des appartements revendus au cours de l'exercice clos en 2009 ; que, dans ces conditions, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que le service a refusé de tenir compte du coût de ces travaux au titre de l'exercice clos en 2009 ; 9. Considérant, d'autre part, que la SCI Domar demande également la prise en compte, pour l'évaluation des stocks au bilan d'ouverture de l'exercice 2009, des charges qu'elle a exposées, en 2008, à raison de travaux, des intérêts d'emprunt et de la taxe foncière à hauteur de 10 700 euros pour l'année 2009 et de 37 620 euros pour l'année 2010 ; que, contrairement à ce qu'elle soutient, la taxe foncière et les intérêts d'emprunt, qui ne constituent pas un élément du coût de revient des appartements litigieux, ne peuvent être regardés comme ayant valorisé ses stocks inscrits à l'actif de son bilan ; que, par ailleurs, la SCI Domar ne produit aucun élément de nature à établir que les travaux effectués en 2008 concernent des appartements revendus au cours de l'exercice clos en 2009 ; que, dans ces conditions, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que le service n'a pas procédé à une évaluation de ses stocks conforme aux dispositions précitées de l'article 38 du code général des impôts ; 10. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SCI Domar n'est pas fondée à se plaindre que, par le jugement attaqué, le Tribunal Administratif de Melun a rejeté sa demande ; que, par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées ; DÉCIDE : Article 1er : La requête de la SCI Domar est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Domar et au ministre de l'économie et des finances. Copie en sera adressée à la direction régionale des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris (pôle fiscal parisien 1). Délibéré après l'audience du 15 décembre 2016, à laquelle siégeaient : - M. Jardin, président de chambre, - M. Dalle, président assesseur, - Mme Stoltz-Valette, premier conseiller, Lu en audience publique, le 30 décembre 2016. Le rapporteur, A. STOLTZ-VALETTELe président, C. JARDIN Le greffier, C. MONGIS La République mande et ordonne au ministre de l'économie et des finances en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 2 N° 15PA01346