Cour administrative d'appel de Paris, 7ème chambre , 01/03/2013, 10PA04571, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Paris
Formation : 7ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2013-03-01
Numéro : 10PA04571
Président : Mme DRIENCOURT
Rapporteur : M. Olivier  COUVERT-CASTERA
Commissaire du gouvernement : M. BLANC
Avocat(s) : BOUCHARD

Vu la requête, enregistrée le 9 septembre 2010, présentée pour la société anonyme Foncière Lyonnaise, dont le siège est au 151 rue Saint-Honoré à Paris (75001), venant aux droits de la société anonyme Cirgec, venant elle-même aux droits des sociétés par actions simplifiée " Saint Augustin ", " Cirque " et " Montaigne ", par Me Bouchard ; la société anonyme Foncière Lyonnaise demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0712213-0802764-0802768 du 25 juin 2010 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté ses demandes tendant à la réduction des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et de contribution supplémentaire à l'impôt sur les sociétés, auxquelles elle a été assujettie au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2002 ; 2°) de prononcer la réduction des impositions litigieuses ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat le paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; .................................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 15 février 2013 : - le rapport de M. Couvert-Castéra, président-assesseur, - et les conclusions de M. Blanc, rapporteur public ; 1. Considérant que la société anonyme Foncière Lyonnaise, venant aux droits de la société anonyme Cirgec, venant elle-même aux droits des sociétés par actions simplifiées " Saint Augustin ", " Cirque " et " Montaigne ", relève appel du jugement n°0712213-0802764-0802768 en date du 25 juin 2010 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté ses demandes tendant à la réduction des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et de contribution supplémentaire à l'impôt sur les sociétés, auxquelles elle a été assujettie au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2002 en raison de la remise en cause d'amortissements pratiqués par chacune de ces trois dernières sociétés au titre d'ensembles immobiliers leur appartenant, sis à Paris ; Sur l'étendue du litige : 2. Considérant que, par décision du 13 avril 2011, postérieure à l'introduction de la requête, le chef des services fiscaux de la direction du contrôle fiscal d'Ile-de-France Est a prononcé le dégrèvement, en droits et intérêts de retard, à concurrence d'une somme de 760 143 euros, d'une fraction des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et de contribution supplémentaire à l'impôt sur les sociétés auxquelles la société anonyme Foncière Lyonnaise a été assujettie au titre de l'exercice 2002, procédant de la sous-évaluation à la clôture de cet exercice de l'actif net des sociétés par actions simplifiée " Saint Augustin ", " Cirque " et " Montaigne ", à raison d'amortissements pratiqués au titre des années 1998 à 2001 ; que les conclusions de la requête de cette société relatives à ces impositions sont, dans cette mesure, devenues sans objet ; Sur le surplus des conclusions de la requête : 3. Considérant que demeure seule en litige une fraction des impositions supplémentaires procédant de la réintégration dans les résultats des sociétés par actions simplifiées " Saint Augustin ", " Cirque " et " Montaigne ", d'une partie des dotations aux amortissements déduites par ces sociétés au cours de l'exercice clos en 2002, au titre d'ensembles immobiliers leur appartenant et sis respectivement au 1, rue de la Boétie (75008), au 7, rue du Cirque (75008) et au 17/19 avenue Montaigne (75008) ; 4. Considérant qu'aux termes de l'article 39 du code général des impôts : " 1. Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant (...), notamment : (...) 2° (...) les amortissements réellement effectués par l'entreprise, dans la limite de ceux qui sont généralement admis d'après les usages de chaque nature d'industrie, de commerce ou d'exploitation (...) " ; qu'il résulte de ces dispositions, ainsi qu'il est rappelé à l'article 38 sexies de l'annexe III au même code, que les immobilisations qui ne se déprécient pas avec le temps, comme les terrains, ne donnent pas lieu à amortissement ; qu'il en est ainsi des terrains d'assiette des immeubles bâtis, même si ces derniers occupent toute la superficie de ces terrains et n'ont pas vocation à être cédés en vue d'une reconstruction ; 5. Considérant qu'il résulte de l'instruction que les sociétés par actions simplifiées " Saint Augustin ", " Cirque " et " Montaigne " ont pratiqué au cours de l'exercice clos en 2002 des amortissements représentant 2 % de la valeur des constructions, estimée par elles à 29 056 782 euros pour l'ensemble immobilier sis au 1, rue de la Boétie, à 7 904 481 euros pour l'ensemble immobilier sis au 7, rue du Cirque et à 44 469 378 euros pour l'ensemble immobilier sis au17/19 avenue Montaigne ; que, compte tenu, d'une part, de la valeur totale pour laquelle ces ensembles immobiliers ont été inscrits au bilan de ces sociétés, soit 38 569 600 euros, 9 756 736 euros et 53 052 257 euros, et, d'autre part, des valeurs retenues par lesdites sociétés pour les terrains d'assiette de ces constructions, soit respectivement 9 512 818 euros, 1 852 255 euros et 8 582 879 euros, ces derniers représentent respectivement, au vu des amortissements pratiqués, 24,66 %, 18,98 % et 16,17 % de la valeur totale des ensembles immobiliers ; 6. Considérant que pour procéder à la réintégration d'une partie des dotations aux amortissements en litige, l'administration fiscale, sans remettre en cause la valeur pour laquelle les ensembles immobiliers étaient inscrit au bilan des sociétés ni le taux de l'amortissement pratiqué, a remis en cause la part représentative des terrains d'assiette dans la valeur totale de ces biens et a, en conséquence, regardé comme injustifiée une fraction des amortissements pratiqués au titre des constructions, à proportion de la surévaluation de la valeur propre de celles-ci par rapport à la valeur totale des ensembles immobiliers ; 7. Considérant que l'administration, après avoir initialement évalué, dans les propositions de rectification, la part représentative des terrains d'assiette dans la valeur totale des ensembles immobiliers à 41 %, pour l'ensemble immobilier sis au 1, rue de la Boétie, à 50 % pour l'ensemble immobilier sis au 7, rue du Cirque et à 50 % pour l'ensemble immobilier sis au 17/19 avenue Montaigne, a établi les cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et de contribution supplémentaire à l'impôt sur les sociétés au titre de l'année 2002 sur la base des valeurs relatives retenues par la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires, soit, respectivement, 38 %, 40 % et 45 % pour la part représentative de chacun des trois terrains d'assiette dans la valeur totale de chacun des trois ensembles immobiliers ; que la société requérante demande la réduction des impositions supplémentaires demeurant en litige à concurrence de la différence entre les rehaussements résultant de la prise en compte de ces taux et de ceux qui auraient résulté de l'application des taux de 31,94 %, 33 % et 20,23 % ; 8. Considérant que pour justifier les taux de 38 %, 40 % et 45 % qu'elle a retenus, l'administration, après avoir souligné que l'assiette foncière des ensembles immobiliers en litige représente nécessairement une part importante de leur prix total compte tenu de leur implantation dans le 8ème arrondissement de Paris, l'un des arrondissements où les prix des terrains constructibles sont les plus élevés, fait valoir, tout d'abord, que l'étude de la valeur relative du terrain et des constructions dans la valeur totale des immeubles, constatée pour dix ensembles immobiliers comparables à ceux en litige, fait ressortir une part représentative de la valeur du terrain d'assiette comprise entre 49,85 % et 59,65 % de la valeur totale de l'ensemble immobilier, avec une moyenne, pour l'ensemble des immeubles retenus à titre de comparaison, de 51,90 % de cette valeur ; 9. Considérant que l'administration fait ensuite valoir que le traité de fusion en date du 25 novembre 2003 par lequel la société Cirgec a absorbé les sociétés par actions simplifiées " Saint Augustin ", " Cirque " et " Montaigne " a retenu, au vu d'évaluations à la date du 31 décembre 2002 réalisées par un expert immobilier, des valeurs d'apport des terrains représentant 45 % de la valeur totale des ensembles immobiliers ; 10. Considérant que l'administration fait enfin valoir que, selon son rapport d'activité de l'année 2004, la société anonyme Foncière Lyonnaise évalue entre 45 % et 50 % la part représentative des terrains d'assiette dans les ensembles immobiliers appartenant aux sociétés de son groupe ; 11. Considérant, par ailleurs, que, s'agissant de l'ensemble immobilier sis au 1, rue de la Boétie, l'administration, dans sa proposition de rectification en date du 3 août 2005, a, au surplus, justifié la part relative qu'elle entendait retenir pour le terrain d'assiette de cet ensemble immobilier par une méthode reposant sur la comparaison entre le rapport existant, pour cet ensemble immobilier, d'une part, et pour un groupe de quatre autres ensembles immobiliers jugés comparables, d'autre part, entre le coût d'acquisition des terrains et le nombre de mètres carrés de surface hors oeuvre nette des constructions ; 12. Considérant, en premier lieu, que la société requérante ne peut utilement soutenir que l'évaluation des ensembles immobiliers en litige devait reposer sur des termes de comparaison comprenant exclusivement des immeubles acquis lors de la même année, dès lors, d'une part, que l'administration n'a pas entendu remettre en cause en l'espèce la valeur vénale d'achat des biens concernés et que, d'autre part, la société requérante n'établit pas que le rapport entre le coût du terrain et le coût des constructions aurait varié de manière significative entre l'année 1997, au cours de laquelle les ensembles immobiliers en cause ont été inscrits à l'actif des sociétés par actions simplifiées " Saint Augustin ", " Cirque " et " Montaigne ", pour leur valeur d'acquisition, et les années au cours desquelles ont été acquis les immeubles retenus par l'administration à titre de comparaison ; qu'il résulte d'ailleurs de l'instruction que, à l'exception de l'ensemble immobilier sis au 46, rue Notre-Dame des Victoires (75002), acquis en 1991, les neuf autres immeubles retenus comme termes de comparaison par l'administration, acquis entre 1993 et 2000, dont deux acquis en 1997, présentent des quotes-parts représentatives de la valeur des terrains d'assiette très comparables, allant de 49,85 % à 55% ; 13. Considérant, en deuxième lieu, que la société requérante ne peut utilement soutenir que certains termes de comparaison retenus par l'administration sont situés dans des quartiers éloignés et différents du 8ème arrondissement, tels que le 10ème et le 13ème arrondissements, dès lors qu'il s'agit d'arrondissements dans lesquels les prix des terrains sont en moyenne moins élevés que dans le 8ème arrondissement et que la valeur relative des terrains par rapport à la valeur totale de l'ensemble immobilier y est par conséquent en principe plus faible, de sorte que la prise en compte de ces termes de comparaison par l'administration est favorable à la contribuable ; 14. Considérant que, dans ces conditions, l'administration apporte la preuve, qui lui incombe, au moyen de la comparaison qu'elle a effectuée entre dix ensembles immobiliers sis à Paris et les trois ensembles immobiliers en litige, que la part représentative de la valeur des terrains de ces derniers pouvait être fixée respectivement à des valeurs de 38 %, 40 % et 45 %, ainsi d'ailleurs que l'a estimé la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires ; qu'il s'ensuit que la société requérante ne peut utilement critiquer la méthode, retenue à titre surabondant par l'administration pour le seul ensemble immobilier sis au 1, rue de la Boétie, reposant sur le rapport existant entre le coût d'acquisition des terrains et le nombre de mètres carrés de surface hors oeuvre nette des constructions ; 15. Considérant, enfin, que la société requérante fait valoir qu'une étude réalisée le 18 février 1998 par un expert qu'elle avait chargé de déterminer la quote-part de la valeur des terrains dans la valeur des immeubles acquis par les sociétés de son groupe en 1997, a fixé cette quote-part respectivement à 24, 66 %, 18, 98 % et 16, 17 %, pour les ensembles immobiliers sis au 1, rue de la Boétie, au 7, rue du Cirque et au 17/19 avenue Montaigne ; que, toutefois, cette étude, réalisée de manière non contradictoire à la demande de la société requérante, repose sur des estimations de la valeur au mètre carré des terrains en cause fixée respectivement à 50 000 francs, 40 000 francs et 80 000 francs, sans justification au cas par cas des valeurs retenues, auxquelles l'expert a appliqué un premier abattement forfaitaire de 20 %, fixé " par mesure de simplification ", au motif " qu'un immeuble en état d'occupation se vend 20 % moins cher qu'un immeuble libre ", et un second abattement, fixé respectivement à 40 %, 35 % et 40 %, pour encombrement par une construction, au motif que " la valeur d'un terrain immobilisé par des constructions anciennes qui ne correspondent plus à ce qui serait édifié le jour de la vente de l'immeuble est toujours inférieure à la valeur libre ", mais sans que l'expert ait précisé, dans le cas des trois terrains en litige, la nature des constructions qui y étaient implantées, dont il résulte de l'instruction, et notamment des avis de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires, s'agissant des immeubles sis au 1, rue de la Boétie et au 7, rue du Cirque, qu'il s'agit d'immeubles haussmanniens dont les constructions ne sont pas appelées à être démolies ; que la méthode d'évaluation ainsi retenue dans cette étude ne permet pas de déterminer la part représentative des terrains d'assiette dans la valeur totale des ensembles immobiliers en litige avec une précision meilleure que celle retenue par l'administration ; 16. Considérant que, dès lors, l'administration fiscale était fondée à procéder, sur la base des valeurs de 38 %, 40 % et 45 % qu'elle a retenues au titre de la part représentative de la valeur des terrains, à la réintégration d'une fraction des amortissements des ensembles immobiliers en litige dans les bases de l'impôt sur les sociétés et de la contribution supplémentaire à cet impôt de la société anonyme Foncière Lyonnaise au titre de l'exercice 2002 ; 17. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société anonyme Foncière Lyonnaise n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande ; Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 18. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la société anonyme Foncière Lyonnaise demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; DÉCIDE : Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête de la société anonyme Foncière Lyonnaise, à concurrence des dégrèvements d'un montant de 760 143 euros des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et de contribution supplémentaire à l'impôt sur les sociétés auxquelles cette société a été assujettie au titre de l'exercice 2002. Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête de la société anonyme Foncière Lyonnaise est rejeté. '' '' '' '' 2 N° 10PA04571