Cour administrative d'appel de Paris, 9ème Chambre, 27/10/2011, 09PA04571, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Paris
Formation : 9ème Chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2011-10-27
Numéro : 09PA04571
Président : M. LERCHER
Rapporteur : Mme Dominique  SAMSON
Commissaire du gouvernement : Mme BERNARD
Avocat(s) : SCP BAKER & MCKENZIE

Vu la requête, enregistrée le 24 juillet 2009, présentée pour la société HOTELIERE DU NOUVEAU BERCY, dont le siège est au 2, rue de la Mare Neuve à Courcouronnes (91080), par Me Meier-SCP Baker et Mckenzie ; la société HOTELIERE DU NOUVEAU BERCY demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 0708717/2 et 0517805/2 du 26 mai 2009 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande de décharge des compléments de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2003, 2004, 2005 et 2006 dans les rôles de la ville de Paris ; 2°) de prononcer la décharge des impositions contestées ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; ................................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 13 octobre 2011 : - le rapport de Mme Samson, rapporteur, - et les conclusions de Mme Bernard, rapporteur public ; Considérant que la société HOTELIERE DU NOUVEAU BERCY relève appel du jugement du 26 mai 2009 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à obtenir la décharge des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2003 à 2006, à raison des locaux constitués par un hôtel qu'elle exploite sous l'enseigne Sofitel Paris-Bercy, situé 1, avenue des Terroirs de France à Paris (75012) ; Sur le bien-fondé de l'imposition : Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ; qu'aux termes de l'article 1504 du même code : Les locaux types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts (...) ; que les dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ne permettent de se référer qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ; Considérant que la valeur locative de l'hôtel Sofitel Paris-Bercy, construit en 2000, classé en catégorie quatre étoiles et comprenant 376 chambres dont vingt suites pour une surface pondérée totale de 18 552 mètres carrés, a été déterminée par comparaison avec la valeur locative du local-type figurant sous le n° 6 sur le procès-verbal des maisons exceptionnelles du 15ème arrondissement de Paris, secteur Necker, sous la dénomination hôtel Hilton Suffren , d'une valeur locative évaluée à 304 F le mètre carré ; que la société requérante soutient que la valeur locative dudit local-type correspond à un loyer qui n'a pas été fixé à des conditions de prix normales, eu égard notamment au taux de rendement de cet hôtel atteignant 15 % par an ; qu'il résulte de l'instruction que le bail conclu le 27 juillet 1965 pour la location dudit local pour une durée de 25 ans renouvelable à la volonté du preneur pour une, deux ou trois périodes consécutives de dix années a été consenti moyennant le versement d'un loyer déterminé en retenant une quote-part de la charge foncière de l'immeuble, s'élevant à 1 700 000 F et un pourcentage du coût de la construction fixé à 8,5 % ; que représentant au 1er janvier 1970 la somme de 5 326 960 F, il correspond à un taux de rendement annuel de l'ordre de 15 % alors que le taux d'intérêt retenu pour l'évaluation d'immeubles commerciaux de ce type situés en région parisienne n'excède généralement pas 10 % ; que ces stipulations doivent être considérées comme ayant conduit à la conclusion d'un bail à des conditions de prix anormales alors qu'il est constant que la valeur locative des autres hôtels de luxe parisiens retenus comme locaux-types et offrant des prestations de qualité similaire à celles de l'hôtel Hilton Suffren, nonobstant leur construction aux 18ème et 19ème siècles, était comprise à la même période entre 53 F et 134 F le mètre carré ; que la circonstance que ces immeubles aient subi d'importants travaux de restructuration et de rénovation postérieurs ne suffit pas à établir que la valeur locative serait sous-évaluée ; qu'ainsi, ce local type n° 6 ne pouvait être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, lequel ne permet de se référer qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ; Considérant que si le ministre soutient que la valeur locative unitaire de 304 F le m² pondéré est cohérente avec les loyers unitaires de 130 F à 243 F le m² pondéré en valeur 1970- que l'on peut déduire de loyers déclarés entre 1969 et 1973 pour trois hôtels de la chaîne Novotel situés à Lesquin, à Bagnolet et à Evry, il ne justifie pas que ces établissements classés trois étoiles, situés dans différentes communes de l'agglomération lilloise et en région parisienne pourraient utilement servir de terme de comparaison ; qu'il n'apporte pas davantage d'élément permettant d'établir que la valeur unitaire de 304 F le m² pondéré serait cohérente avec la valeur locative unitaire brute de 209 F le m² pondéré qui ressortait de la première location en 1971 de l'hôtel club méditerranée classé 4 étoiles à Neuilly sur Seine ; Considérant que la société requérante propose, à titre principal, trois autres termes de comparaison situés à Paris ; qu'il résulte de l'instruction que l'hôtel Cécilia, local-type n° 247 du procès-verbal des locaux commerciaux du secteur Les Ternes , au tarif unitaire de 74 F le mètre carré pondéré, correspond à un hôtel dont la surface pondérée s'élève à 1 273 mètres carré, trop éloignée de celle de l'hôtel Sofitel Paris-Bercy et que l'hôtel Holiday Inn, local-type n° 14 sur le procès-verbal ME du 11ème arrondissement de Paris, au tarif unitaire de 45,50 F le mètre carré pondéré, correspond à un hôtel d'une surface pondérée de 8 915 mètres carré, classé en catégorie trois étoiles qui ne présente pas une similitude suffisante avec l'établissement à évaluer ; qu'en revanche l'hôtel Intercontinental, local-type n° 4 du procès-verbal 6668 B ME des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel, au tarif unitaire de 70,93 F le mètre carré pondéré, qui correspond à un hôtel classé dans la catégorie 4 étoiles A dont la surface pondérée s'élève à 18 088 mètres carré, présente des caractéristiques similaires à celles de l'hôtel Sofitel Paris-Bercy et doit, par suite, être retenu comme local-type approprié pour l'évaluation de sa valeur locative ; que si, dans le dernier état de ses écritures, la société requérante propose également de retenir l'hôtel Radisson Ambassador, local type n° 12 du procès-verbal ME du 9ème arrondissement de Paris, elle n'apporte pas de précision suffisante de nature à apprécier la pertinence de ce choix ; que, par suite ces locaux ne peuvent être retenus ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SOCIETE HOTELIERE DU NOUVEAU BERCY est fondée à demander, dans cette mesure, la réduction des cotisations à la taxe professionnelle et aux taxes additionnelles auxquelles elle a été assujettie ; Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SOCIETE HOTELIERE DU NOUVEAU BERCY et non compris dans les dépens ; D É C I D E : Article 1er : Le jugement du 26 mai 2009 du Tribunal administratif de Paris est annulé. Article 2 : Pour la détermination de la base de la taxe professionnelle et des taxes additionnelles, au titre des années 2003 à 2006, dans les rôles de la ville de Paris, la valeur locative unitaire de l'hôtel Sofitel Paris-Bercy, situé 1 avenue des Terroirs de France à Paris (75012), est fixée à 10,81 euros (70,93 F) le mètre carré. Article 3 : La société HOTELIERE DU NOUVEAU BERCY est déchargée de la différence entre, d'une part, le montant de la taxe professionnelle et des taxes additionnelles auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2003 à 2006 et, d'autre part, celui qui résulte de la base d'imposition définie à l'article 2 ci-dessus. Article 4 : L'Etat versera la somme de 1 500 euros à la société HOTELIERE DU NOUVEAU BERCY, en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. '' '' '' '' 2 N° 09PA04571