CAA de PARIS, 7ème chambre, 13/12/2023, 22PA01399, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de PARIS
Formation : 7ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2023-12-13
Numéro : 22PA01399
Président : M. AUVRAY
Rapporteur : Mme Perrine  HAMON
Commissaire du gouvernement : Mme JURIN
Avocat(s) : CABINET NICOROSI

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : Le groupement d'intérêt d'entreprises (GIE) Groupement des cartes bancaires a demandé au Tribunal administratif de Paris de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie additionnelle à la cotisation foncière des entreprises auxquelles il a été assujetti au titre des années 2015 et 2016 à raison de l'ensemble immobilier situé 151 bis rue Saint Honoré (75001). Par un jugement n° 1801420/2-1 du 25 janvier 2022, le Tribunal administratif de Paris a fixé la valeur locative de cet ensemble immobilier à 81,76 euros le mètre carré pondéré, prononcé la décharge de la différence entre, d'une part, le montant de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie additionnelle à la cotisation foncière des entreprises auxquelles le GIE a été assujetti au titre des années 2015 et 2016 et, d'autre part, celui qui résulte de la base d'imposition qu'il a ainsi définie, et enfin a rejeté le surplus des conclusions de la demande du GIE. Par une requête et un mémoire, enregistrés le 24 mars 2022, le 8 septembre 2022 et le 7 novembre 2023, le GIE Groupement des cartes bancaires, représenté par Me Nicorosi, demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 1801420/2-1 du 25 janvier 2022 du Tribunal administratif de Paris ; 2°) de prononcer le dégrèvement de la somme de 62 764 euros au titre de l'année 2015 et de 75 784 euros au titre de l'année 2016 ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Il soutient que : - le service n'établit pas la régularité de l'évaluation du local-type n° 301 du procès-verbal C situé 59, rue du Rocher dans le 8ème arrondissement de Paris retenu par les premiers juges, compte tenu des erreurs dans la détermination du tarif unitaire ; - la normalité du bail ayant servi à l'établissement de la valeur locative du local-type n° 301 n'étant pas établie, celui-ci doit être regardé comme ayant été irrégulièrement évalué ; - le local-type n° 301 retenu n'est pas comparable à l'immeuble à évaluer compte tenu de leurs caractéristiques respectives ; - il y a lieu de retenir, à titre principal, le local-type n° 11 du procès-verbal " maisons exceptionnelles " du secteur Le Mail situé rue Chernoviz (75016) ; - il y a lieu de retenir, à titre subsidiaire, le local-type n° 584 du procès-verbal modèle C du 8ème arrondissement de Paris ; - il y a lieu de retenir, à titre plus subsidiaire, le local-type n° 566 du procès-verbal modèle C du 8ème arrondissement de Paris, ou le local-type n° 585 du procès-verbal modèle C du 8ème arrondissement de Paris, ou bien encore le local-type n° 137 du procès-verbal modèle C du 16ème arrondissement de Paris ; - il y a lieu de retenir, à titre infiniment subsidiaire, le local-type n° 302 du procès-verbal modèle C du 8ème arrondissement de Paris. Par un mémoire en défense, enregistré le 16 août 2022, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête. Il soutient que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Hamon, - et les conclusions de Mme Jurin, rapporteure publique. Considérant ce qui suit : 1. Le GIE Groupement des cartes bancaires, qui exerce une activité auxiliaire de services financiers, dispose de locaux à usage de bureaux situés 151 bis rue Saint Honoré (75001). A la suite du rejet de sa réclamation tendant à la réduction de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie additionnelle à la cotisation foncière des entreprises auxquelles il a été assujetti au titre des années 2015 et 2016, il a demandé au tribunal administratif de prononcer cette réduction, à hauteur de respectivement 75 285 euros au titre de l'année 2015 et 75 930 euros au titre de l'année 2016. Il fait appel du jugement du 25 janvier 2022 par lequel le Tribunal administratif de Paris, après avoir fixé la valeur locative de cet ensemble immobilier à 81,76 euros le mètre carré pondéré, et prononcé la réduction correspondante, a rejeté le surplus de sa demande. Sur le bien-fondé des impositions : 2. Aux termes de l'article 1447 du code général des impôts : " I. La cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales, les sociétés non dotées de la personnalité morale ou les fiduciaires pour leur activité exercée en vertu d'un contrat de fiducie qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée ". Aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au 1 de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales (...) ". La date de référence de la révision visée au b du 2°, précité, de l'article 1498 s'entend du 1er janvier 1970. Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III audit code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance de son état d'entretien et de son aménagement ". L'article 324 AA de l'annexe III au même code précise que : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 3. Il résulte de ces dispositions que le juge de l'impôt, saisi d'une contestation portant sur la méthode d'évaluation, a l'obligation, lorsqu'il estime irrégulière la méthode d'évaluation initialement retenue par l'administration, de lui substituer la méthode d'évaluation qu'il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, il doit, pour l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, statuer d'office sur le terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il a sollicités par un supplément d'instruction. Il ne lui appartient pas, en l'absence de contestation sur les éléments au dossier portant sur le terme de comparaison qu'il envisage de retenir, de vérifier d'office si ce local-type remplit l'ensemble des conditions de régularité posées par le 2° de l'article 1498. 4. Pour l'établissement de la cotisation foncière des entreprises due au titre des années 2015 et 2016 par le GIE Groupement des cartes bancaires à raison des locaux situés 151 bis rue Saint Honoré, le tribunal a retenu comme terme de comparaison le local-type n° 301 du procès-verbal C situé 59, rue du Rocher dans le 8ème arrondissement de Paris pour un tarif unitaire de 81,76 euros par m². 5. Il résulte toutefois de l'instruction, et notamment des pièces produites pour la première fois en appel par le GIE, que compte tenu des liens unissant au 1er janvier 1970 le locataire de l'immeuble, un groupement d'intérêt économique formé en 1969, et son propriétaire, une société membre de ce même groupement, ainsi que de l'écart très important entre le tarif unitaire retenu pour ce local n° 301 et celui retenu pour un autre local-type situé dans la même rue ayant des caractéristiques comparables, le requérant conteste de manière précise et circonstanciée la régularité de l'évaluation de ce local, en soutenant que les liens entre le propriétaire et le locataire ont conduit à la conclusion d'un bail à des conditions de prix anormales, sans être aucunement contesté par le ministre. Dans ces conditions, faute pour le service de justifier que le bail afférent au local-type n° 301 du procès-verbal C situé 59, rue du Rocher dans le 8ème arrondissement de Paris a été conclu à des conditions de prix normales, ce local-type n° 301 ne peut être retenu comme terme de comparaison pour la détermination de la valeur locative des locaux appartenant au GIE. Le requérant est dès lors fondé à soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont fixé la valeur locative de cet ensemble immobilier, par référence à ce local-type, à 81,76 euros le mètre carré pondéré. 6. Pour déterminer cette valeur, le GIE propose à titre principal le local-type n° 11 du procès-verbal " maisons exceptionnelles " du secteur Le Mail situé rue Chernoviz (75016), qui est constitué d'un immeuble de bureaux d'une superficie de 1 200 m2. Ce local ne peut toutefois servir de terme de comparaison pertinent pour l'évaluation de l'immeuble en litige dès lors qu'il est, à la différence du local à évaluer, situé dans un quartier majoritairement résidentiel, excentré et éloigné des centres d'affaires. Il en est de même du local-type n° 137 du procès-verbal C-Chaillot également proposé à titre subsidiaire, situé 15, rue de Lübeck (75116). 7. Si le requérant propose également, à titre subsidiaire, de retenir les locaux-types n° 584 et 585 du procès-Verbal C- 8ème arrondissement situés respectivement 79 et 92, boulevard Haussmann, il résulte de l'instruction que ces immeubles, d'une qualité de construction inférieure à celle du local à évaluer, sont par ailleurs localisés dans une zone de commercialité d'attractivité bien moindre que celle du local à évaluer. 8. En revanche, il résulte de l'instruction que le local-type n° 566 de ce même procès-verbal C- 8ème arrondissement, situé 22, place de la Madeleine, dont la régularité de l'évaluation au tarif unitaire de 34,91 euros n'est nullement contestée, présente, en termes de commercialité de la zone d'implantation, de date de construction, de superficie et d'état d'entretien, des caractéristiques permettant de le regarder comme constituant un terme de comparaison pertinent de l'immeuble en litige. 9. Il résulte de tout ce qui précède que le GIE Groupement des cartes bancaires est fondé à demander la réformation du jugement attaqué et, pour la détermination des bases de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie additionnelle à la cotisation foncière des entreprises auxquelles il a été assujetti au titre des années 2015 et 2016, que soit fixée à 34,91 euros le mètre carré la valeur locative des locaux à usage de bureaux situés 151 bis rue Saint Honoré (75001), ainsi que la décharge de la différence entre le montant de ces impositions mises à sa charge et celui résultant de la fixation des bases d'imposition par le présent arrêt, le surplus de ses conclusions devant être rejeté. Sur les frais liés à l'instance : 10. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros à verser au GIE Groupement des cartes bancaires sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. DECIDE : Article 1er : Pour la détermination de la base de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie additionnelle à la cotisation foncière des entreprises des années 2015 et 2016, la valeur locative de l'ensemble immobilier situé 151 bis rue Saint Honoré (75001) est fixée à 34,91 euros le mètre carré pondéré. Article 2 : Le GIE Groupement des cartes bancaires est déchargé de la différence entre, d'une part, le montant de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie additionnelle à la cotisation foncière des entreprises auxquelles il a été assujetti au titre des années 2015 et 2016 et, d'autre part, celui qui résulte de la base d'imposition définie à l'article 1er du présent arrêt. Article 3 : Le jugement n° 1801420/2-1 du 25 janvier 2022 du Tribunal administratif de Paris est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. Article 4 : L'Etat versera au GIE Groupement des cartes bancaires la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 5 : Le surplus des conclusions du GIE Groupement des cartes bancaires est rejeté. Article 6 : Le présent arrêt sera notifié au GIE Groupement des cartes bancaires et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique et à la direction régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris (pôle contrôle fiscal et affaires juridiques - SCAD). Délibéré après l'audience du 28 novembre 2023 à laquelle siégeaient : - M. Auvray, président de chambre, - Mme Hamon, présidente-assesseure, - M. Desvigne-Repusseau, premier conseiller, Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2023 La rapporteure, P. HAMONLe président, B. AUVRAY La greffière, C BUOT La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. N° 22PA01399 2