Cour administrative d'appel de Paris, 3e chambre, du 14 octobre 1993, 92PA01090, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Paris
Formation : 3E CHAMBRE
Type de recours : Plein contentieux fiscal
Date de la décision : 1993-10-14
Numéro : 92PA01090
Rapporteur : M. PAITRE
Commissaire du gouvernement : Mme DE SEGONZAC

VU le recours, enregistré le 29 septembre 1992 au greffe de la cour, présenté par le MINISTRE DU BUDGET ; le ministre demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement du 27 mars 1992 par lequel le tribunal administratif de Paris a accordé à la société Unipierre II une réduction de sa cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties des années 1986 et 1987 ; 2°) de remettre intégralement l'imposition contestée à la charge de la société Unipierre II ; VU les autres pièces du dossier ; VU le code général des impôts ; VU la loi n° 68-108 du 2 février 1968 ; VU la loi n° 74-645 du 18 juillet 1974 ; VU le décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969 ; VU le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ; VU la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 5 octobre 1993 : - le rapport de M. PAITRE, conseiller, - les observations de la SCP GUIGUET, BACHELLIER, DE LA VARDE, avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation, pour la société civile de placements immobiliers Unipierre II, - et les conclusions de Mme de SEGONZAC, commissaire du Gouvernement ; Considérant qu'il résulte des dispositions combinées des articles 1 à 4 de la loi susvisée du 2 février 1968 codifiés sous les articles 1496 et suivants du code général des impôts que la valeur locative des locaux commerciaux, comme celle des locaux à usage d'habitation et à usage professionnel, est déterminée à la date de référence de la précédente révision générale, laquelle a été fixée au 1er janvier 1970 par l'article 39 du décret susvisé du 28 novembre 1969 codifié à l'article 324 AK de l'annexe III du code général des impôts, pour être ensuite actualisée selon les modalités précisées par les articles 1 à 3 de la loi susvisée du 18 juillet 1974, codifiés aux articles 1516 et suivants du code général des impôts ; qu'il résulte tant de l'article 10 de la loi du 2 février 1968 que de l'article 2 de la loi du 18 juillet 1974 codifié à l'article 1517 du code général des impôts que ces principes s'appliquent également aux locaux ayant fait l'objet de changements de consistance ou d'affectation ainsi qu'aux immeubles achevés postérieurement à la date de référence de la précédente révision générale, dont la valeur locative doit être fixée dans les conditions prévues aux 2° et 3° de l'article 1498 du code général des impôts, aux termes desquels : "La valeur locative de tous les biens autres que les locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel visés à l'article 1496-1 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : ... 2° a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble-type était loué normalement à cette date ; Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe" ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'immeuble à usage principal d'entrepôt et de bureaux annexes dont la société Unipierre II est propriétaire dans la zone industrielle "Fosse à la Barbière" à Aulnay-sous-Bois n'était pas construit au 1er janvier 1970 ; que, par suite, le MINISTRE DU BUDGET, PORTE-PAROLE DU GOUVERNEMENT est fondé à soutenir qu'en décidant, par son jugement du 27 mars 1992, que la valeur locative desdits locaux devait être déterminée d'après les baux existant au 1er janvier des années d'imposition plutôt que d'après la valeur locative, en 1970, de locaux-type, le tribunal administratif de Paris a fait une inexacte application des dispositions ci-dessus analysées du code général des impôts ; Considérant toutefois qu'il appartient à la cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par la société Unipierre II, tant devant la cour que devant le tribunal administratif ; Considérant que, pour évaluer la valeur locative de la partie à usage de bureau et de la partie à usage d'entrepôts de l'ensemble immobilier de la société Unipierre II, l'administration propose, dans le dernier état de l'instruction, de substituer aux locaux-type n° 87 et 88 du procès-verbal des opérations de révision de la commune d'Aulnay-sous-Bois, initialement retenus comme termes de comparaison, les locaux-type n° 80 et n° 84 du même procès-verbal, situés dans la zone industrielle de Garonor, dont les valeurs locatives, ressortant du loyer en cours à la date de référence du 1er janvier 1970, sont de 100 F par m2 pondéré pour les locaux à usage d'entrepôts et de 170 F par m2 pondéré pour les locaux à usage de bureau, prix sur lesquels elle propose de pratiquer des abattements les ramenant, respectivement, à 80 F par m2 et 120 F par m2 ; que les prix ainsi proposés sont égaux à ceux sur la base desquelles les impositions avaient été liquidées originellement ; Considérant, en premier lieu, que la société Unipierre II n'établit ni d'ailleurs n'allègue que les locaux-type n° 80 et n° 84 ont des caractéristiques différentes de celles de ses propres immeubles ; Considérant, en second lieu, qu'il ne résulte pas de l'instruction que, compte tenu des conditions d'accès et des facilités offertes aux usagers, les caractéristiques propres de la zone Garonor étaient déjà telles, en 1970, comparativement à la situation actuelle des locaux à évaluer, que les locaux-type proposés ne puissent servir de terme de comparaison ou que leur valeur locative doive faire l'objet d'abattements supérieurs à ceux admis par l'administration ; Considérant qu'il résulte de l'ensemble de ce qui précède que le MINISTRE DU BUDGET, PORTE-PAROLE DU GOUVERNEMENT est fondé à demander que les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties dont la société civile de placements immobiliers Unipierre II a été déchargée par le jugement du tribunal administratif de Paris du 27 mars 1992 soient intégralement remises à sa charge ;Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Paris du 27 mars 1992 est annulé.Article 2 : La taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la société civile de placements immobiliers Unipierre II a été assujettie au titre des années 1986 et 1987 à raison de l'immeuble à usage principal d'entrepôt et de bureaux annexes dont elle est propriétaire dans la zone industrielle "Fosse à la Barbière" à Aulnay-sous-Bois est intégralement remise à sa charge.