CAA de PARIS, 2ème chambre, 19/12/2018, 17PA03150, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de PARIS
Formation : 2ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2018-12-19
Numéro : 17PA03150
Président : Mme BROTONS
Rapporteur : M. Franck  MAGNARD
Commissaire du gouvernement : M. CHEYLAN
Avocat(s) : TZA AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La société Gestion Hôtel Arcueil a demandé au Tribunal administratif de Melun de prononcer la réduction, à hauteur respectivement de 24 474 euros, 35 275 euros et 27 718 euros, de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2011, 2012 et 2014, à raison d'un immeuble à usage d'hôtel situé 81 avenue Aristide Briand à Arcueil (Val-de-Marne). Par un jugement n° 1502270/3, 1600995/3, 1601136/3 du 31 juillet 2017, le Tribunal administratif de Melun a rejeté ses demandes. Procédure devant la Cour : Par une requête et un mémoire enregistrés les 29 septembre 2017 et 27 juin 2018, la société Gestion Hôtel Arcueil, représentée par MeA..., demande à la Cour : 1°) d'annuler ce jugement n° 1502270/3, 1600995/3, 1601136/3 du 31 juillet 2017 du Tribunal administratif de Melun ; 2°) de prononcer la réduction, à hauteur respectivement de 24 474 euros, 27 598 euros et 27 670 euros, de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2011, 2012 et 2014, à raison d'un immeuble à usage d'hôtel situé 81 avenue Aristide Briand à Arcueil (Val-de-Marne) ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - peuvent être retenus comme termes de comparaison les locaux-types n° 6 du procès-verbal de la Commune d'Enghien, n°48 du procès-verbal de la commune de Chelles, n° 32 du procès-verbal de la commune de Champigny-sur-Marne et n°6 du procès-verbal de la commune de Sète ; - la méthode d'appréciation directe n'est qu'infiniment subsidiaire et ne se justifie pas en l'espèce ; - les transactions retenues, réalisées en 1981 et 1984, sont trop éloignées de la date de référence du 1er janvier 1970. Par un mémoire en défense enregistré le 28 mai 2018, le ministre de l'action et des comptes publics conclut au rejet de la requête. Il soutient qu'aucun des moyens n'est fondé. Par ordonnance du 27 août 2018, la clôture d'instruction a été fixée au 17 septembre 2018. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts ; - le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Magnard, rapporteur, - et les conclusions de M. Cheylan, rapporteur public. 1. Considérant que la société Gestion Hôtel Arcueil exploite un hôtel à Arcueil sous l'enseigne " Campanile " ; que, pour déterminer l'assiette de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles ladite société a été assujettie au titre des années 2011, 2012 et 2014, l'administration, après avoir admis que la valeur locative de l'immeuble en cause avait été initialement déterminée à partir d'un local-type irrégulier, a estimé qu'elle n'était pas en mesure de proposer un autre terme de comparaison pertinent et que l'évaluation par appréciation directe, dès lors seule possible, aboutissait à une valeur locative bien supérieure à celle ayant servi à asseoir les impositions litigieuses ; que la société Gestion Hôtel Arcueil relève appel du jugement n°1502270/3, 1600995/3, 1601136/3 du 31 juillet 2017 par lequel le Tribunal administratif de Melun a rejeté ses demandes en réduction des cotisations susmentionnées ; 2. Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; Sur la méthode d'évaluation par comparaison : 3. Considérant que la société requérante soutient qu'il était possible de procéder à une évaluation par comparaison, et se prévaut de l'existence de plusieurs autres locaux-type alternatifs, susceptibles, selon elle, de servir de termes de référence ; 4. Considérant que la société Gestion Hôtel Arcueil propose que la valeur locative de son hôtel soit déterminée par comparaison avec les locaux-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains, n° 48 de celui de la commune de Chelles, n° 32 de celui de la commune de Champigny-sur-Marne et n° 6 du procès-verbal de la commune de Sète ; que le procès-verbal initial des opérations de révision des maisons exceptionnelles de la commune d'Enghien-les-Bains fait état de ce que le local-type n° 6, dont les modalités d'évaluation ne sont d'ailleurs pas précisées, n'était pas loué au 1er janvier 1970 dès lors qu'il était occupé par son propriétaire ; que, de plus, cet immeuble correspond à un hôtel construit en 1950, lequel ne saurait raisonnablement être comparé à un hôtel de chaîne construit en 1990 exploité à Arcueil ; que, dès lors, ce terme de comparaison ne peut être retenu pour procéder à l'évaluation de l'ensemble hôtelier concerné ; que le local-type n° 48 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Chelles correspond à un hôtel de type traditionnel et de petite surface construit en 1910, qui ne peut, dès lors, être comparé à un hôtel de chaîne de conception moderne ; que, par suite, ce local ne peut être utilement retenu pour la mise en oeuvre de la méthode d'évaluation par comparaison ; que le local-type n° 32 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Champigny-sur-Marne correspond à un hôtel d'une superficie de 419 m2 et d'une capacité réduite, qui ne peut non plus être valablement comparé à l'établissement à évaluer, de conception moderne et d'une superficie de 1954 m2, la société n'apportant aucun élément de nature à justifier de la surface inférieure dont elle se prévaut ; que les photographies produites au dossier par la société requérante ne sont pas de nature à remettre en cause les considérations qui précèdent ; que, par suite, il ne peut pas davantage être retenu comme terme de référence ; que la commune d'Arcueil située en Île-de-France, d'une part, et la commune de Sète, située en province, d'autre part, diffèrent, notamment par la densité de leur population et de leurs réseaux de transport respectifs ; qu'à la différence d'Arcueil, la commune de Sète ne bénéficie pas de l'attractivité touristique de la capitale ou d'une grande ville comparable ; qu'ainsi, elle ne peut être regardée comme présentant, d'un point de vue économique, une situation analogue à celle d'Arcueil à laquelle elle ne saurait être utilement comparée ; que, de plus, le local-type n° 6 de la commune de Sète correspond à un hôtel de charme qui ne peut être utilement comparé à des hôtels de chaîne de conception moderne ; 5. Considérant, enfin, que l'administration a produit la liste de plus de cent locaux-type situés en Ile-de-France et écartés par le juge de l'impôt, et fait valoir qu'elle n'est pas à même d'en proposer un qui soit approprié à l'évaluation de l'hôtel exploité par la société requérante ; que si cette dernière reproche à l'administration de ne pas avoir fait de recherche sur l'ensemble du territoire français, elle ne conteste pas utilement les affirmations du ministre selon lesquelles il n'existe pas d'agglomération comparable, d'un point de vue économique, à l'agglomération parisienne ; qu'en l'absence de termes de comparaison appropriés, l'administration était dès lors fondée à évaluer la valeur locative de l'hôtel en cause par la voie de l'appréciation directe prévue par le 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; Sur la méthode d'évaluation par appréciation directe : 6. Considérant que la société requérante fait valoir que les transactions retenues, réalisées en 1981 et 1984, sont trop éloignées de la date de référence du 1er janvier 1970 pour permettre une appréciation directe conforme aux dispositions légales et réglementaires ; qu'il y a lieu, par adoption des motifs retenus à bon droit par les premiers juges, d'écarter ce moyen ; 7. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société Gestion Hôtel Arcueil n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande ; qu'en conséquence, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante en la présente instance, la somme que demande sur ce fondement la société requérante ; DECIDE : Article 1er : La requête de la SNC Gestion Hôtel Arcueil est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SNC Gestion Hôtel Arcueil et au ministre de l'action et des comptes publics. Copie en sera adressée au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris. Délibéré après l'audience du 5 décembre 2018, à laquelle siégeaient : - Mme Brotons, président de chambre, - M. Magnard, premier conseiller, - Mme Jimenez, premier conseiller. Lu en audience publique le 19 décembre 2018. Le rapporteur, F. MAGNARDLe président, I. BROTONS Le greffier, P. LIMMOIS La République mande et ordonne au ministre de l'action et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 2 N° 17PA03150