CAA de VERSAILLES, 3ème chambre, 19/11/2019, 18VE00017, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de VERSAILLES
Formation : 3ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2019-11-19
Numéro : 18VE00017
Président : M. LIVENAIS
Rapporteur : Mme Marie-Gaëlle  BONFILS
Commissaire du gouvernement : M. HUON
Avocat(s) : SCP TZA AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La SA GESTION HÔTEL PORTE DE PANTIN a demandé au Tribunal administratif de Montreuil de prononcer la réduction des cotisations de contribution foncière des entreprises, de taxe spéciale d'équipement et de taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2015 à raison d'un établissement hôtelier situé avenue Jean Lolive à Pantin (Seine-Saint-Denis). Par un jugement n° 1607395 du 2 novembre 2017, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté cette demande. Procédure devant la Cour : Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 2 janvier 2018 et 7 mai 2019, la SA GESTION HÔTEL PORTE DE PANTIN, représentée par Me Zapf, avocat, demande à la Cour : 1° d'annuler ce jugement ; 2° de prononcer le dégrèvement de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie et de la taxe spéciale d'équipement qui ont été mises à sa charge au titre de l'année 2015, à hauteur de la somme de 70 291 euros ; 3° de mettre à la charge de l'État la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - il y a lieu de fixer la surface pondérée totale de son établissement à 2 396 m2 ; c'est en effet à tort que l'administration a maintenu un coefficient de 1 aux surfaces correspondant aux salles de réunion de l'hôtel et de 0,8 aux surfaces à usage de bar, réception et hall d'accueil, alors qu'il y a lieu de leur appliquer un coefficient de 0,5 au regard de leur usage effectif ; - la valeur locative de son bien aurait dû être déterminée par application de la méthode par comparaison, la méthode de l'appréciation directe étant mise en oeuvre à titre subsidiaire et de manière irrégulière en l'absence de démonstration par l'administration de l'absence d'existence de local-type propre à la comparaison ; - c'est à tort que le service a refusé de prendre en compte les termes de comparaison qu'elle propose, et en particulier le local-type n° 6 du procès-verbal ME de la commune de Sète, lequel a par ailleurs déjà été retenu. ......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme A..., - et les conclusions de M. Huon, rapporteur public. Considérant ce qui suit : 1. La SA GESTION HÔTEL PORTE DE PANTIN fait appel du jugement du 2 novembre 2017 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la réduction de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2015 à raison de l'établissement hôtelier qu'elle exploite au 62, avenue Jean Lolive à Pantin (Seine-Saint-Denis). Sur la détermination de la valeur locative par comparaison : 2. D'une part, aux termes de l'article 1447-0 du code général des impôts : " Il est institué une contribution économique territoriale composée d'une cotisation foncière des entreprises et d'une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises ". L'article 1467 du même code précise : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France (...) dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période (...) / La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...) ". Aux termes de l'article 1600 du même code dans sa rédaction applicable aux impositions en litige : " I.-Il est pourvu à une partie des dépenses des chambres de commerce et d'industrie de région ainsi qu'aux contributions allouées par ces dernières, selon des modalités fixées par décret en Conseil d'Etat, aux chambres de commerce et d'industrie territoriales et à CCI France au moyen d'une taxe pour frais de chambres constituée de deux contributions : une taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises et une taxe additionnelle à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises. (...) / II.-1.-La taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises mentionnée au I est due par les redevables de cette cotisation proportionnellement à leur base d'imposition. (...) ". Enfin, aux termes de l'article L. 1607 bis de ce code : " Il est institué, au profit des établissements publics fonciers mentionnés à l'article L. 324-1 du code de l'urbanisme ou de l'office foncier de Corse, établissement public de la collectivité de Corse créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, une taxe spéciale d'équipement destinée à permettre à ces établissements de financer les acquisitions foncières et immobilières correspondant à leur vocation. / (...) La base de la taxe est déterminée dans les mêmes conditions que pour la part communale ou, à défaut de part communale, dans les mêmes conditions que la part intercommunale de la taxe principale à laquelle la taxe additionnelle s'ajoute. (...) ". 3. D'autre part, aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". Aux termes de l'article 1498 dudit code dans sa rédaction applicable au présent litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après :/ 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". L'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970. Lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l'article 1498 rappelé ci-dessus. Par ailleurs, lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970. 4. Pour déterminer la valeur locative de l'établissement hôtelier exploité sur la commune de Pantin, l'administration fiscale a recouru à la méthode d'évaluation directe prévue par les dispositions du 3° de l'article 1498 du code général des impôts. La SA GESTION HÔTEL PORTE DE PANTIN soutient cependant que la valeur locative de l'hôtel qu'elle exploite peut être évaluée selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts dès lors qu'existent des termes de comparaison pertinents, soit, selon le dernier état de ses écritures, le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Champigny-sur-Marne et un autre situé dans la région Occitanie, soit le local-type n° 6 du procès-verbal " ME " de la commune de Sète. 5. En premier lieu, si la société requérante soutient que l'hôtel qu'elle exploite doit être évalué par rapport au local-type n° 6 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Sète, cette commune ne peut être regardée comme présentant, du point de vue économique, une situation analogue, au sens et pour l'application des dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, avec la commune de Pantin qui, par sa localisation limitrophe de Paris et son raccordement aux réseaux de transports parisiens, relève d'une situation particulière. 6. En deuxième lieu, le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Champigny-sur-Marne correspond à un hôtel de préfecture construit en 1910, d'une capacité d'à peine seize chambres, qui ne peut valablement être comparé à l'établissement à évaluer, en sa qualité d'hôtel de chaîne de conception moderne. Par suite, il ne peut pas davantage être retenu comme terme de référence. 7. En troisième lieu, dans la mesure où la société requérante ne propose pas d'autres locaux-types, et où l'administration a produit les résultats d'une recherche portant sur une centaine de termes de comparaison et de nombreuses décisions de justice, dont il ressort qu'aucun local-type, régulièrement évalué ou présentant les mêmes caractéristiques que l'immeuble à évaluer, situé à Pantin, ou dans une commune économiquement comparable, ne peut être valablement retenu pour procéder à l'évaluation, par comparaison, de l'hôtel concerné, la SA GESTION HÔTEL PORTE DE PANTIN n'est pas fondée à soutenir que l'administration fiscale ne pouvait recourir à la méthode d'évaluation subsidiaire par voie d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts pour fixer la valeur locative de l'hôtel qu'elle exploite sur le territoire de cette commune sous l'enseigne " Campanile ". Sur le calcul de la surface pondérée : 8. Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts : " La valeur locative cadastrale des biens (...) occupés par leur propriétaire (...) est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". Ainsi, l'appréciation de la consistance d'un bien, par le recours à sa superficie, peut faire l'objet d'une pondération de la surface de ses différents éléments afin de tenir compte des différences de commercialité de ceux-ci en fonction de leur affectation et de leur emplacement au sein du local. 9. La SA GESTION HÔTEL PORTE DE PANTIN conteste le calcul des surfaces de son hôtel auquel a procédé l'administration, en soutenant que les salles de réunion ne constituant que des accessoires aux chambres, elles doivent se voir attribuer un coefficient de 0,50, de même que le hall, le bar et la réception. Toutefois, ces espaces se rattachent directement à l'activité commerciale de l'établissement et contribuent à la qualité du service fourni à la clientèle de par le confort et le service qu'ils offrent. Ainsi, c'est par une exacte appréciation des circonstances de l'espèce que le service a assigné à ces différents espaces des coefficients de pondération supérieurs à 0,5 pour respecter la proportionnalité des valeurs locatives. En outre, l'administration fiscale fait valoir sans être contredite que la surface pondérée revendiquée par la société conduirait à déterminer une valeur locative d'un montant supérieur à celui retenu pour fonder les impositions en litige. Par conséquent, le moyen tiré d'une surévaluation de la surface pondérée doit être écarté. 10. Il résulte de ce tout qui précède que la SA GESTION HÔTEL PORTE DE PANTIN n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées. DÉCIDE : Article 1er : La requête de la SA GESTION HOTEL PORTE DE PANTIN est rejetée. 2 N° 18VE00017