Cour administrative d'appel de Paris, du 12 juin 1990, 89PA00422, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Paris
Type de recours : Plein contentieux fiscal
Date de la décision : 1990-06-12
Numéro : 89PA00422
Rapporteur : CAMGUILHEM
Commissaire du gouvernement : LOLOUM

Vu l'ordonnance en date du 2 janvier 1989 par laquelle le président de la 7ème sous-section de la section du contentieux du Conseil d'Etat a 0transmis à la cour administrative d'appel de Paris, en application de l'article 17 du décret n° 88-906 du 2 septembre 1988, la requête présentée au Conseil d'Etat par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE de la FONTAINE ; Vu la requête présentée pour la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE de la FONTAINE dont le siège est ..., par Me Z..., avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation ; elle a été enregistrée au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat le 10 février 1988 ; la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE de la FONTAINE demande au conseil d'Etat : 1°) d'annuler le jugement n° 55596/2 du 3 décembre 1987 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande en décharge du prélèvement sur les profits de constructions et des pénalités y afférents auxquels elle a été assujettie au titre des années 1979 et 1980, et du complément de la taxe sur la valeur ajoutée et des pénalités y afférents auxquels elle a été assujettie au titre de l'année 1980 ; 2°) de lui accorder la décharge demandée ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ; Vu la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu, au cours de l'au-dience du 29 mai 1990 : - le rapport de Mme CAMGUILHEM, conseiller, - les observations de Maître Hubert Z..., avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation, pour la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE de la FONTAINE, - et les conclusions de M. LOLOUM, commissaire du gouvernement ; Sur l'imposition des profits de construc-tion, sans qu'il soit besoin d'examiner la receva-bilité des conclusions de la SOCIETE CIVILE IMMOBI-LIERE de la FONTAINE : Considérant qu'en vertu des dispositions du 1 bis de l'article 235 quater I ter du code général des impôts le taux du prélèvement sur les profits de construction "est porté à un tiers pour les profits réalisés jusqu'au 31 décembre 1981 à l'occasion de la cession d'immeubles ou de droits s'y rapportant pour lesquels la délivrance du permis de construire ou le dépôt de la déclaration qui en tient lieu sont postérieurs au 31 décembre 1973" ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE de la FONTAINE, titulaire d'un permis de construire délivré le 10 mars 1976 en vue de la construction d'un ensemble immobilier sur un terrain sis ... à Paris 13e a passé le 20 juin 1978 avec Mme Y... et le 10 octobre 1978 avec M. X..., tous deux associés, un contrat de réservation portant respectivement sur sept et six lots pour les sommes de 1.832.704 F et 1.835.040 F ; que les travaux ont été achevés en 1979, et les actes de vente signés les 10 et 17 septembre 1980, les montants des transactions étant ceux figurant dans les contrats de réservation ; que ces montants étant considérés par le service comme inférieurs à la valeur vénale réelle, ce dernier a, conformément à l'avis de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires, porté les prix à 2.275.200 F et 2.206.800 F ; Considérant que la société soutient que pour apprécier la valeur vénale des lots, il faut se placer à la date des contrats de réservation ; que si ces contrats sont de simples contrats de réservation, ils ne peuvent en tout état de cause être pris en compte pour déterminer la date du fait générateur de l'imposition des profits de construction ; qu'en admettant même qu'eu égard aux clauses de ces contrats, comportant notamment la faculté pour le bénéficiaire d'acquérir l'immeuble et la stipulation d'un prix ferme et définitif, ils doivent être considérés comme des promesses unilatérales de vente, de telles promesses étaient en application des dispositions de l'article 1840 A du code général des impôts dont la sanction ne porte pas seulement sur les droits d'enregistrement, nulles et de nul effet faute d'avoir été constatées dans les conditions prévues au second de ces articles ; que, pour apprécier la valeur vénale, l'administration, suivant l'avis de la commission départementale ne s'est pas référée à l'année 1980 au cours de laquelle ont été signés les actes authentiques mais a appliqué à la valeur vénale de 1978 un coefficient de 1,16 pour tenir compte de l'augmentation des prix entre 1978 et 1979 ; qu'ainsi, contrairement aux allégations de la société, c'est la valeur en 1979, et non en 1980, qui a été retenue, et qui a été évaluée en tenant compte de l'évolution des prix au cours de l'année 1978 ; Considérant que pour apprécier la valeur des lots en cause l'administration a choisi des termes de comparaison dans les transactions intervenues dans le même immeuble ; que cette comparaison fait ressortir un prix de vente moyen du dix millième de copropriété de 811,40 F pour les tiers acquéreurs en 1978 alors que ce prix est de l'ordre de 720 F pour les deux associés en 1980 ; que si la société soutient que les versements effectués par les associés, Mme Y... et M. X..., tant au stade de la réservation qu'au cours des travaux lui ont permis d'éviter des frais bancaires et de commercialisation, il n'est pas con-testé que tous les acquéreurs ont acheté leur appartement en l'état futur d'achèvement et ont ainsi contribué dans les mêmes conditions au financement de l'opération ; que la différence de prix de vente n'étant ainsi pas justifiée, c'est à bon droit que l'administration a rehaussé le prix de vente, et procédé au redressement contesté du prélèvement sur les profits de construction ; Sur l'imposition à la taxe sur la valeur ajoutée immobilière : Considérant en premier lieu que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE de la FONTAINE soutient que l'article 269-1 du code général des impôts imposerait de prendre en compte pour la détermina-tion de la valeur vénale des biens cédés, la date de passation des contrats de réservation des 20 juin et 10 octobre 1978 ; qu'ainsi qu'il a été dit ci-dessus en admettant même que ces contrats doivent être con- sidérés comme des promesses unilatérales de vente, de telles promesses étaient nulles et de nul effet ; que cette nullité absolue emporte ses effets en ce qui concerne l'imposition à la taxe sur la valeur ajoutée ; que la requérante n'est ainsi pas fondée, comme elle le fait dans le dernier état de ses écritures, à se prévaloir des contrats de réserva-tion susrappelés, pour soutenir que la valeur vénale litigieuse aurait dû être déterminée à la date de leur passation ; Considérant en second lieu que pour le surplus, la société se borne à demander la décharge de la taxe par voie de conséquence de celle du prélèvement sur les profits de construction et que dans cette mesure ses conclusions ne peuvent être davantage accueillies ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE de la FONTAINE n'est pas fondée à se plaindre du rejet de sa requête par le jugement attaqué ;Article 1er : La requête de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE de la FONTAINE est rejetée.