Conseil d'État, 8ème chambre, 28/07/2017, 395382, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Conseil d'État
Formation : 8ème chambre
Type de recours : Plein contentieux
Date de la décision : 2017-07-28
Numéro : 395382
Rapporteur : Mme Emmanuelle Petitdemange
Commissaire du gouvernement : M. Romain Victor
Avocat(s) : SCP NICOLAY, DE LANOUVELLE, HANNOTIN

Vu la procédure suivante : La société civile immobilière Châteaudun a demandé au tribunal administratif de Paris la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2009 et 2010 à raison d'un immeuble situé 54 rue de Châteaudun à Paris. Par un jugement n° 1202006 du 31 mars 2015 rendu après l'annulation de son jugement n°1202006 du 28 décembre 2012 et le renvoi de l'affaire par la décision n°366429 du 15 octobre 2014 du Conseil d'Etat statuant au contentieux, ce tribunal a rejeté cette demande. Par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et deux nouveaux mémoires, enregistrés les 17 décembre 2015, 25 février 2016, 25 février 2017 et 26 juin 2017 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la société Châteaudun demande au Conseil d'Etat : 1°) d'annuler ce jugement ; 2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à sa demande ou, à titre subsidiaire, de juger que la valeur locative de l'immeuble doit être établie par comparaison avec le local n° 22 du procès-verbal des opérations de révision foncière du quartier Grenelle de Paris, qui est un bâtiment à usage de dépôt ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Vu les autres pièces du dossier ; Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative ; Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de Mme Emmanuelle Petitdemange, auditeur, - les conclusions de M. Romain Victor, rapporteur public. La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la SCI Châteaudun. Considérant ce qui suit : 1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société Châteaudun a demandé la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2009 et 2010 à raison d'un ensemble immobilier situé 54 rue de Châteaudun à Paris. Par un jugement du 28 décembre 2012, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande. Par une décision du 15 octobre 2014, le Conseil d'Etat statuant au contentieux a annulé ce jugement et renvoyé l'affaire devant ce tribunal. La société Châteaudun se pourvoit en cassation contre le jugement du 31 mars 2015 par lequel ce tribunal a rejeté sa demande. 2. Il ressort des pièces du dossier que si la société Châteaudun a été destinataire d'un avis d'audience, daté du 20 février 2015, celui-ci lui a été envoyé à une adresse autre que celle qu'elle avait mentionnée dans sa requête introductive d'instance comme étant celle de son siège social. Par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, elle est fondée à soutenir que ce jugement a, pour ce motif, été rendu au terme d'une procédure irrégulière et à en demander l'annulation. 3. Aux termes du second alinéa de l'article L. 821-2 du code de justice administrative : " Lorsque l'affaire fait l'objet d'un second pourvoi en cassation, le Conseil d'Etat statue définitivement sur cette affaire ". Il y a lieu, par suite, de régler l'affaire au fond. Sur les conclusions principales aux fins de décharge des cotisations de taxe foncière en litige : 4. Aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : "La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France, à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ". Aux termes de l'article 1415 du même code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est due " pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année d'imposition ". Un immeuble qui fait l'objet de travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros oeuvre d'une manière telle qu'elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation ne peut plus être regardé, jusqu'à l'achèvement de ces travaux, comme une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière en application de l'article 1380 du code général des impôts. 5. Il résulte de l'instruction que les travaux effectués sur l'immeuble en litige du 30 mai 2008 au 17 février 2010, menés sur le fondement d'un permis de démolir portant sur une surface de 272 m² et d'un permis de construire portant sur la création de 311 m² de superficie supplémentaire, s'agissant d'un bâtiment de plus de 5 000 m², ne peuvent être regardés comme ayant affecté le gros oeuvre de l'ensemble immobilier d'une manière telle qu'elle l'aurait rendu, dans son ensemble, impropre à toute utilisation. Par suite, l'administration fiscale a pu à bon droit estimer que l'ensemble immobilier de la société Châteaudun était imposable à la taxe foncière au titre des années 2009 et 2010 en application de l'article 1380 du code général des impôts. 6. En vertu de l'article 1415 du même code, cette société ne peut, en tout état de cause, compte tenu d'une déclaration d'achèvement des travaux du 17 février 2010 postérieure à la date du 1er janvier 2010, bénéficier au titre des années 2009 et 2010 de l'exonération prévue au I de l'article 1383 du même code relatives aux constructions nouvelles, reconstructions et additions de constructions, exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties durant les deux années qui suivent celle de leur achèvement. 7. La circonstance alléguée par la société Châteaudun que les travaux en cause relèvent du champ d'application du sixième alinéa du c du 1 du 7° de l'article 257 du code général des impôts, relatif à la taxe sur la valeur ajoutée, est sans incidence sur son assujettissement à la taxe foncière sur les propriétés bâties. 8. Si, enfin, la société Châteaudun se prévaut, sur le fondement des dispositions de l'article L.80 A du livre des procédures fiscales, de l'interprétation de la loi donnée par l'administration au point 9 de l'instruction fiscale du 15 décembre 1988 codifiée à la documentation de base sous la référence DB 6 C-1321, elle n'entre pas dans les prévisions de cette instruction, faute de travaux portant sur une restructuration complète d'immeuble. Sur les conclusions subsidiaires aux fins de réduction des cotisations de taxe foncière en litige : 9. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : " 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". Aux termes aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". 10. Il ne résulte pas de l'instruction que l'immeuble en litige, à usage de bureaux, a été rendu disponible, pendant la durée des travaux, pour un usage de hangar ou d'entrepôt. Dès lors, la société Châteaudun n'est pas fondée à soutenir que la valeur locative de cet immeuble, qui a été évaluée, pour les années d'imposition en litige, par comparaison avec un local de référence à usage de bureaux, aurait dû être établie par comparaison avec le local n° 22 du procès-verbal des opérations de révision foncière du quartier Grenelle de Paris, qui est un bâtiment à usage de dépôt. 11. Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". Contrairement à ce que soutient la société requérante, ces dispositions sont en tout état de cause sans influence sur le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties due au titre de la période durant laquelle le bien qui en est passible fait l'objet de travaux. 12. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir relative à l'année 2010, la demande de la société Châteaudun doit être rejetée. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante. D E C I D E : -------------- Article 1er : Le jugement n° 1202006 du tribunal administratif de Paris du 31 mars 2015 est annulé. Article 2 : La demande de la société Châteaudun devant le tribunal administratif de Paris est rejetée. Article 3 : Le surplus des conclusions présentées par la société Châteaudun devant le Conseil d'Etat est rejeté. Article 4 : La présente décision sera notifiée à la société civile immobilière Châteaudun et au ministre de l'action et des comptes publics.