CAA de MARSEILLE, 5ème chambre, 04/10/2024, 23MA01981, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de MARSEILLE
Formation : 5ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2024-10-04
Numéro : 23MA01981
Président : Mme CHENAL-PETER
Rapporteur : Mme Caroline  POULLAIN
Commissaire du gouvernement : M. GUILLAUMONT
Avocat(s) : DI CESARE

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : M. et Mme B... A... ont demandé au tribunal administratif de Marseille de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2015 et 2016. Par un jugement n° 2110613 du 13 juin 2023, le tribunal administratif de Marseille a constaté qu'il n'y avait pas lieu de statuer à concurrence d'une somme de 12 055 euros dégrevée en cours d'instance et a rejeté le surplus de la demande. Procédure devant la cour : Par une requête et un mémoire, enregistrés les 28 juillet 2023 et 8 janvier 2024, M. et Mme A..., représentés par Me Di Cesare, demandent à la cour : 1°) de réformer ce jugement du 13 juin 2023 ; 2°) de faire droit à leur demande de première instance en tant qu'elle porte sur les rehaussements liés au loyer qu'ils acquittent auprès de la SCI Atrium ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Ils soutiennent que : - le tribunal n'a pas répondu à leur argument relatif aux contraintes législatives empêchant la libre revalorisation des loyers ; - l'administration n'établit pas que le loyer perçu par la SCI Atrium, pour la location qu'elle leur concède d'une villa située dans le 8ème arrondissement de Marseille, est nettement inférieur à la valeur locative normale du bien ; elle ne prend pas en compte les contraintes législatives encadrant la réévaluation des loyers ; l'expertise qu'ils ont fait établir justifie que l'analyse de l'administration quant à la valeur normale n'est pas pertinente. Par des mémoires en défense, enregistrés les 18 décembre 2023 et 8 février 2024, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête. Il soutient que la requête est non fondée dans les moyens qu'elle soulève. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Poullain, - les conclusions de M. Guillaumont, rapporteur public, - et les observations de Me Di Cesare, représentant M. et Mme A.... Considérant ce qui suit : 1. La société civile immobilière Atrium, dont les époux A... sont les uniques associés, est propriétaire d'une maison d'habitation d'une superficie habitable de 270 m², construite sur un terrain d'une superficie de 2 730 m² situé dans le 8ème arrondissement de Marseille au cœur du quartier dit " C... ". Elle loue ce bien à M. et Mme A... au terme d'un bail consenti le 1er février 2006, pour un loyer mensuel de 3 000 euros. Aux termes d'un contrôle sur pièces dont la SCI a fait l'objet, l'administration a estimé que ce loyer, porté à 3 132,88 euros par mois durant les années 2015 et 2016 en litige, était anormalement bas et a en conséquence rehaussé les revenus fonciers correspondants, sur la base d'un loyer mensuel de 7 290 euros. M. et Mme A... relèvent appel du jugement du tribunal administratif de Marseille en tant qu'il a rejeté leur demande tendant à la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2015 et 2016 du fait de ce rehaussement. Sur la régularité du jugement attaqué : 2. Si les requérants soulignent que le tribunal n'a pas répondu à leur argument relatif aux contraintes législatives empêchant toute revalorisation significative du loyer, les premiers juges, qui n'étaient pas tenus de répondre à tous les arguments avancés par les parties, n'ont pas omis de répondre au moyen tiré de ce que l'administration n'établissait pas le caractère anormalement bas du loyer acquitté à la société civile immobilière Atrium. Par suite, M. et Mme A... ne sont pas fondés à soutenir que le jugement serait entaché d'irrégularité. Sur le bien-fondé du jugement attaqué : 3. Aux termes de l'article 29 du code général des impôts : " (...) le revenu brut des immeubles ou parties d'immeubles donnés en location, est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, augmenté du montant des dépenses incombant normalement à ce dernier et mises par les conventions à la charge des locataires. (...) ". 4. En l'absence de circonstances indépendantes de la volonté du propriétaire et faisant obstacle à ce qu'il retire un loyer normal d'un immeuble qu'il a donné en location, l'administration est en droit de réintégrer dans les bases d'imposition de l'intéressé la différence entre la valeur locative normale de son immeuble et le loyer convenu dès lors que celui-ci présente un caractère manifestement anormal. 5. En l'espèce, ainsi que le fait valoir l'administration, le bien litigieux, de grand standing, comporte une demeure construite en 1860, entièrement réaménagée en 2006, et un terrain agrémenté d'un jardin, avec piscine et garage. Il se situe dans l'un des quartiers les plus demandés de Marseille. Si le bail dont les requérants sont titulaires ne fait pas état de charges locatives, il est constant que la SCI Atrium s'est acquittée de certaines dépenses qui en relèvent, tel l'entretien de la piscine ou du jardin. Il ne saurait être sérieusement contesté que le loyer pratiqué par la SCI Atrium, qui s'élève à moins de 12 euros par m², et qui est ainsi même largement inférieur aux plafonds des dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement immobilier locatif, type " Robien recentré " par exemple, présente un caractère manifestement anormal. L'expert judiciaire auquel les requérants ont fait appel propose d'ailleurs, dans son rapport du 18 octobre 2018, une valeur locative de plus de 18 euros par m², de 50 % supérieure au montant du loyer effectivement pratiqué. 6. Pour estimer que la valeur locative mensuelle normale du bien s'élevait à 7 290 euros, correspondant à 27 euros par m², l'administration a effectué un travail de comparaison en se référant particulièrement à deux annonces de location de villas ressemblantes, situées dans le même quartier, dotées de terrains avec piscines et ne disposant, pas davantage que la villa de la SCI Atrium, de vue sur la mer. Les loyers annoncés pour ces deux logements s'élevaient, charges comprises, à 32 et 26,66 euros par m². Toutefois, ainsi que le font valoir M. et Mme A..., ces comparaisons ne portent que sur des propositions de location, ces deux biens sont de superficies plus petites, de 140 et 180 m², et l'un d'entre eux est meublé. Elles ne sont dès lors pas suffisamment pertinentes pour justifier, à elles seules, l'estimation faite par l'administration de la valeur locative normale de ce bien. 7. Les requérants ne font pour leur part pas davantage référence à des biens effectivement loués et leur expert judiciaire prend pour comparaison deux logements, proposés aux prix de 13,33 et 20,12 euros par m², qui ne sont pas non plus réellement similaires à celui de la SCI Atrium dès lors qu'ils sont dépourvus de jardin ou nettement plus petit, ainsi qu'un autre bien deux fois plus grand, mais dont le loyer annoncé est tout de même de 27,52 euros par m². 8. Il ne saurait par ailleurs être fait référence à la valeur locative cadastrale retenue pour l'application de la taxe foncière. 9. Dans ces circonstances, alors que le terrain de la SCI Atrium présente une forte déclivité mais dispose d'une superficie remarquable, qu'il est, contrairement à ce qu'indiquent les requérants, accessible par deux côtés sans difficulté particulière, que l'éloignement de la piscine par rapport à la maison n'est pas nécessairement un élément de dépréciation, la valeur locative mensuelle normale de la propriété peut être fixée à 22 euros par m², soit 5 940 euros par mois au cours des années en litige. 10. Si les requérants soutiennent que l'écart entre le montant actuel du loyer et la valeur locative normale de l'immeuble résulte de l'absence de changement de locataire et des contraintes légales qui pèsent sur le bailleur du fait de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs empêchant une libre revalorisation, ces circonstances, alors au demeurant qu'il n'a été procédé à aucune revalorisation indiciaire annuelle de ce loyer, ne saurait expliquer l'importance de l'écart constaté qui résulte nécessairement de la fixation initiale d'un loyer anormalement bas. Le fait que la SCI Atrium ne puisse aujourd'hui réévaluer librement le loyer contractuellement fixé, à le supposer exact, est quant à lui sans incidence sur le bien-fondé des impositions en litige. 11. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme A... sont seulement fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif ne leur a pas accordé la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquels ils ont été assujettis à raison du rehaussement de leurs revenus à hauteur de 16 200 euros par an [(7 290 - 5 940) x 12]. Sur les frais liés au litige : 12. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 2 000 euros à verser à M. et Mme A... au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. D É C I D E : Article 1er : Les bases de l'impôt sur le revenu et des contributions sociales auxquels M. et Mme A... ont été assujettis au titre des années 2015 et 2016 sont réduites d'une somme de 16 200 euros par an. Article 2 : M. et Mme A... sont déchargés, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2015 et 2016 correspondant à cette réduction des bases d'imposition. Article 3 : Le jugement du tribunal administratif de Marseille du 13 juin 2023 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. Article 4 : L'Etat versera la somme de 2 000 euros à M. et Mme A... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme B... A... et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie. Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est. Délibéré après l'audience du 20 septembre 2024, à laquelle siégeaient : - Mme Chenal-Peter, présidente de chambre, - Mme Vincent, présidente assesseure, - Mme Poullain, première conseillère. Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 octobre 2024. 2 N° 23MA01981 bb