CAA de VERSAILLES, 3ème chambre, 11/10/2016, 15VE03889, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de VERSAILLES
Formation : 3ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2016-10-11
Numéro : 15VE03889
Président : M. BERGERET
Rapporteur : M. Christophe  HUON
Commissaire du gouvernement : M. COUDERT
Avocat(s) : SCP TZA AVOCATS

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La SNC HOTEL GRIL BAGNOLET a demandé au Tribunal administratif de Montreuil de prononcer la réduction, à hauteur de 142 919 euros, de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2014 à raison de l'établissement hôtelier qu'elle exploite sous l'enseigne " Campanile de Bagnolet ". Par un jugement n° 1504342 du 19 octobre 2015, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté cette demande. Procédure devant la Cour : Par une requête, enregistrée le 18 décembre 2015, la SNC HOTEL GRIL BAGNOLET, représentée par Me Zapf, avocat, demande à la Cour : 1° d'annuler ce jugement ; 2° de prononcer la réduction des impositions contestées, à titre principal, à hauteur de 142 919 euros et, à titre subsidiaire, à hauteur de 134 856 euros ; 3° de mettre à la charge de l'État la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. La SNC HOTEL GRIL BAGNOLET soutient que : - dès lors qu'il n'est pas établi qu'aucun local-type situé dans une commune quelconque n'est pertinent pour l'évaluation de son immeuble, ce dernier ne peut faire l'objet d'une évaluation directe compte tenu du caractère subsidiaire de cette méthode ; - le local-type n° 111 figurant sur le procès-verbal de Paris Dauphine (XVIème), déjà validé par plusieurs arrêts de la Cour administrative d'appel de Paris, peut servir de terme de comparaison pour évaluer la valeur locative de l'établissement litigieux, dès lors qu'il s'agit d'un hôtel de chaîne et que les communes de Paris et de Bagnolet font partie de la même agglomération ; toutefois, eu égard à la différence de classement hôtelier entre ce local et celui à évaluer, il convient d'appliquer un abattement de 20 % conformément aux dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts et de retenir ainsi un tarif unitaire de 7,05 euros/m² ; - le local-type n° 3 du procès-verbal de la commune de Saint-Witz (95), qui correspond à un hôtel-restaurant Novotel, peut également être retenu comme terme de comparaison, sous réserve que soit appliqué un abattement de 40 % compte tenu de la différence de classement hôtelier et que soit ainsi retenu un tarif unitaire de 8,14 euros/ m². ......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Huon, - les conclusions de M. Coudert, rapporteur public. 1. Considérant que la SNC HOTEL GRIL BAGNOLET relève appel du jugement du 19 octobre 2015 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2014 à raison de l'établissement hôtelier qu'elle exploite dans la commune de Bagnolet sous l'enseigne " Campanile de Bagnolet " ; 2. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article 1447-0 du code général des impôts : " Il est institué une contribution économique territoriale composée d'une cotisation foncière des entreprises et d'une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises " ; qu'aux termes de l'article 1467 de ce code : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France (...) dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période (...) / La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...) " ; qu'aux termes de l'article 1600 du même code : " I.- Il est pourvu à une partie des dépenses des chambres de commerce et d'industrie de région ainsi qu'aux contributions allouées par ces dernières, selon des modalités fixées par décret en Conseil d'Etat, aux chambres de commerce et d'industrie territoriales et à l'assemblée des chambres françaises de commerce et d'industrie au moyen d'une taxe pour frais de chambres constituée de deux contributions : une taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises et une taxe additionnelle à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (...) / II.-1. La taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises mentionnée au I est due par les redevables de cette cotisation proportionnellement à leur base d'imposition (...) " ; 3. Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte " ; qu'aux termes de l'article 1498 dudit code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l'article 1498 sus rappelé ; que, par ailleurs, lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970 ; Sur la détermination de la valeur locative par comparaison : 4. Considérant que l'administration a admis que la valeur locative cadastrale de l'hôtel en litige, arrêtée à 194 107 euros, avait initialement été déterminée de manière irrégulière par comparaison avec le local-type n° 43 du procès-verbal complémentaire de la commune de Villejuif ; qu'en cause d'appel, la SNC HOTEL GRIL BAGNOLET, qui a finalement renoncé à se prévaloir du local-type n° 111 figurant sur le procès-verbal des opérations de révision foncière de Paris Dauphine et du local-type n° 3 du procès-verbal ME de la commune Saint-Witz (95), soutient que la valeur locative de l'immeuble qu'elle exploite peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence à plusieurs autres termes de comparaison ; 5. Considérant, en premier lieu, qu'il n'est pas contesté, ainsi qu'il ressort de la fiche de calcul produite par le ministre, que le local-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains (95), a été évalué par voie d'appréciation directe ; qu'ainsi et alors au surplus, qu'en se bornant à faire valoir qu'elles sont toutes deux situées dans l'agglomération parisienne la requérante n'établit pas que les communes de Bagnolet et d'Enghien-les-Bains présenteraient, du point de vue économique, une situation analogue au sens des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, le local précité ne peut donc valablement être retenu pour la mise en oeuvre de la méthode comparative ; 6. Considérant, en deuxième lieu, que le local-type n° 48 du procès-verbal de la commune de Chelles, construit en 1960 et d'une surface pondérée de 343 m², ne présente pas, compte tenu de la date de sa construction, de sa nature d'hôtel traditionnel, de sa structure et de son aménagement, de similitudes suffisantes avec l'hôtel à évaluer, d'une surface pondérée de 5 937 m², qui fait partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne ; qu'il en est de même du local-type n° 116 du procès-verbal de la commune d'Aubervilliers et du local-type n° 23 du procès-verbal de la commune de Gentilly, d'une surface pondérée s'établissant respectivement à 372 m², et 210 m² ; que, par suite, ces locaux ne constituent pas des termes de comparaison pertinents ; 7. Considérant, en troisième lieu, qu'il résulte des mentions du procès-verbal des opérations de révision de la commune d'Alfortville que le local-type n° 31, construit en 1991, a été évalué par référence au local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne ; qu'il n'est pas contesté que, conformément à la déclaration souscrite en 1970, ce dernier immeuble était loué au 1er janvier de cette année par son usufruitière pour un loyer symbolique à son fils nu-propriétaire, et qu'il ressort des données de la fiche de calcul de cet immeuble qu'il a été évalué par la méthode d'appréciation directe à partir d'un loyer très largement supérieur au loyer réel ; que, dans ces conditions, ce local-type n° 31 ne peut davantage être retenu ; 8. Considérant, enfin, que si la requérante propose de retenir le local-type n° 114 du procès-verbal de la commune de Corbeil-Essonnes (95), ce procès-verbal, qui indique que l'immeuble en question a été construit en 1987 - de sorte que, par hypothèse, il n'était pas loué au 1er janvier 1970 - ne précise pas ses modalités d'évaluation ; qu'il en est de même du local-type n° 130 du procès-verbal de la commune d'Athis-Mons qui était, au 1er janvier 1970, occupé par son propriétaire et n'a donc pu être évalué par référence à un bail ; qu'ainsi, aucun de ces deux locaux ne peut être retenu comme terme de comparaison ; 9. Considérant, qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SNC HOTEL GRIL BAGNOLET ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par ailleurs, l'administration produit les résultats d'une recherche - appuyés de très nombreuses références jurisprudentielles - ayant porté sur plus de cent locaux-types, desquels il ressort qu'il n'existe aucun local-type régulièrement évalué ou présentant les mêmes caractéristiques que l'immeuble à évaluer et situé à Bagnolet ou dans une commune économiquement analogue susceptible de servir à la comparaison de l'immeuble en litige ; que, par suite, il y a lieu, conformément à ce que propose le ministre, d'évaluer cet immeuble par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; Sur la méthode par voie d'appréciation directe : 10. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires " ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ; 11. Considérant que l'administration propose deux évaluations selon la méthode de l'appréciation directe qui se fondent, pour la première, sur la valeur vénale de l'hôtel Ibis situé à Sarcelles qui a fait l'objet d'un apport en 1981 et, pour la seconde, sur un acte de vente en état futur d'achèvement intervenu le 17 janvier 1984 portant sur un hôtel exploité sous l'enseigne Ibis à Bobigny ; qu'il en ressort, selon le cas, une valeur locative de 198 422 euros ou 202 966 euros, ainsi supérieure à celle de 194 107 retenue pour asseoir les impositions en litige ; que la société requérante, qui ne conteste ni le choix des immeubles en cause ni les paramètres mis en oeuvre, ne peut donc prétendre à bénéficier d'une réduction de ces impositions ; 12. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SNC HOTEL GRIL BAGNOLET n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande ; que, par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées ; DÉCIDE : Article 1er : La requête de la SNC HOTEL GRIL BAGNOLET est rejetée. '' '' '' '' 2 N° 15VE03889