Cour administrative d'appel de Bordeaux, 3e chambre, du 21 février 1995, 94BX00849, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Bordeaux
Formation : 3E CHAMBRE
Type de recours : Plein contentieux fiscal
Date de la décision : 1995-02-21
Numéro : 94BX00849
Rapporteur : Mme PERROT
Commissaire du gouvernement : M. BOUSQUET

Vu le recours enregistré le 20 mai 1994 au greffe de la cour présentée par le MINISTRE DU BUDGET ; Le MINISTRE DU BUDGET demande à la cour : 1°) de réformer le jugement du tribunal administratif de Toulouse en date du 30 décembre 1993 en tant qu'il a accordé à M. X... une réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties qui lui avait été assignée au titre de l'année 1991 à raison d'un local commercial situé à Blagnac (Haute-Garonne) dont il est propriétaire ; 2°) de fixer la valeur locative de référence au 1er janvier 1970 du local en litige à 36.720 F et de rétablir en conséquence la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties mise à la charge de M. X... au titre de l'année 1991 ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ; Vu la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 24 janvier 1995 : - le rapport de Mme PERROT, conseiller ; - et les conclusions de M. BOUSQUET, commissaire du gouvernement ; Considérant que le MINISTRE DU BUDGET demande la réformation du jugement du tribunal administratif de Toulouse en date du 30 décembre 1993 en tant que par ce jugement il a été fait droit à la demande de réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle M. X... avait été assujetti au titre de l'année 1991 à raison du local commercial situé ... (Haute-Garonne) dont il est propriétaire ; Considérant qu'il résulte des dispositions combinées des articles 1 à 4 de la loi susvisée du 2 février 1968, codifiés sous les articles 1496 et suivants du code général des impôts que la valeur locative des locaux commerciaux, comme celle des locaux d'habitation et à usage professionnel, est déterminée à la date de référence de la précédente révision générale, laquelle a été fixée au 1er janvier 1970 par l'article 39 du décret susvisé du 25 novembre 1969 codifié à l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts, pour être ensuite actualisée selon les modalités précisées par les articles 1 à 3 de la loi du 18 juillet 1974, codifiés aux articles 1516 et suivants du code général des impôts ; qu'il résulte tant de l'article 10 de la loi du 2 février 1968 que de l'article 2 de la loi du 18 juillet 1974, codifié à l'article 1517 du code général des impôts, que ces principes s'appliquent également aux locaux ayant fait l'objet de changements de consistance ou d'affectation ainsi qu'aux immeubles achevés postérieurement à la date de référence de la précédente révision générale, dont la valeur locative doit être fixée dans les conditions prévues aux 2° et 3° de l'article 1498 du code général des impôts aux termes desquels : "La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés à l'article 1496-I ... est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : ... 2°) a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble-type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3°) A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe" ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que le local commercial appartenant à M. X... a fait l'objet à partir du 30 décembre 1987 d'une nouvelle location à usage de dépôt-vente de meubles au bénéfice d'un nouveau locataire, la S.A. Michel ; que celui-ci a procédé à d'importants travaux intérieurs qui ont modifié la superficie et la consistance de l'immeuble ; que compte tenu de ce changement de consistance, l'administration a par application des dispositions de l'article 1517 du code général des impôts, procédé, à juste titre, à une nouvelle évaluation de la valeur locative dudit bien ; que ledit local n'ayant pas fait l'objet, dans sa consistance actuelle, d'une location au 1er janvier 1970, sa valeur locative ne pouvait être celle qui ressortait de sa location à la S.A. Michel ; qu'en conséquence, le MINISTRE DU BUDGET est fondé à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Toulouse a retenu la valeur locative telle qu'elle ressortait du bail conclu le 30 décembre 1987 pour faire droit à la demande de réduction de l'imposition en litige introduite par M. X... ; Considérant, toutefois, qu'il appartient à la cour administrative d'appel, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par M. X... tant devant la cour que devant le tribunal administratif de Toulouse ; Considérant que, pour critiquer la valeur locative résultant de l'application de la méthode d'évaluation par comparaison, le contribuable, qui ne conteste ni le choix de la méthode, ni le local commercial choisi comme terme de comparaison, à savoir un local à usage de dépôt de produits capillaires d'une superficie de 130 m2 situé dans la même zone que le local litigieux, fait valoir que les superficies retenues sont erronées, que le coefficient de 0,5 au lieu de 1 doit être retenu pour le premier étage du local en raison de son accès malaisé, de l'absence d'isolation et d'ouvertures et de son usage de réserve, et que l'ajustement à 20 % en plus de la valeur locative du local choisi comme terme de comparaison n'est pas justifié ; Considérant, en premier lieu, qu'il résulte de l'instruction que les superficies des différents éléments constitutifs du local retenues sont celles qui résultent des déclarations modèle C adressées par le requérant au service ; que ce dernier a également procédé à une vérification des surfaces sur les lieux ; que, si l'intéressé soutient que le parking ne doit être retenu que pour une superficie de 120 m2, il résulte des constatations opérées par les agents des impôts que le terrain affecté au stationnement des véhicules qui, contrairement à ce que soutient M. X..., doit, en tant que dépendance immédiate et indispensable du bâtiment, être intégralement pris en compte pour le calcul de la valeur locative en application de dispositions de l'article 1381-4° du code général des impôts, représente une surface totale de 625 m2 ; Considérant, en deuxième lieu, que pour le calcul de surface pondérée auquel s'est livrée l'administration en vue de respecter la proportionnalité des valeurs locatives, c'est à bon droit que le coefficient de 1 a été appliqué aux surfaces situées au premier niveau, lesquelles, d'accès en réalité facile et de hauteur normale, avaient le même usage que le rez-de-chaussée ; Considérant enfin que dès lors que le local choisi comme terme de comparaison a une surface pondérée sensiblement inférieure à celle du local litigieux et n'a pas de parking, les différences de superficie et d'environnement sont de nature à justifier l'ajustement de 20 % réalisé par l'administration ; que M. X... ne peut utilement à cet égard invoquer la circonstance que l'imposition résultant de la valeur locative ainsi définie représente une part importante de ses revenus et qu'il ne peut augmenter le loyer perçu ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le MINISTRE DU BUDGET est fondé à demander la réformation du jugement attaqué et le rétablissement de l'imposition en litige sur la base d'une valeur locative au 1er janvier 1970 de 36.720 F ;Article 1er : Pour la détermination de la base de la taxe foncière sur les propriétés bâties assignée à M. X... au titre de l'année 1991, la valeur locative du local situé ..., est fixée à la somme de 36.720 F au 1er janvier 1970.Article 2 : La cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle M. X... a été assujetti au titre de l'année 1991 est remise à sa charge sur les bases définies à l'article 1er.Article 3 : Le jugement du tribunal administratif de Toulouse en date du 30 décembre 1993 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.