COUR ADMINISTRATIVE D'APPEL DE LYON, 5ème chambre - formation à 3, 30/09/2010, 09LY00930, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : COUR ADMINISTRATIVE D'APPEL DE LYON
Formation : 5ème chambre - formation à 3
Date de la décision : 2010-09-30
Numéro : 09LY00930
Président : M. BERNAULT
Rapporteur : Mme Laurence  BESSON-LEDEY
Commissaire du gouvernement : M. MONNIER
Avocat(s) : SANZ

Vu la requête, enregistrée au greffe de la Cour le 30 avril 2009, présentée pour M. François A, domicilié ... ; M. A demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement no 0607761, en date du 3 mars 2009, par lequel le Tribunal administratif de Lyon a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti au titre des années 2001, 2002 et 2003, ainsi que des pénalités y afférentes ; 2°) de prononcer la décharge desdites cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et pénalités ; 3°) de mettre une somme à la charge de l'Etat, à son bénéfice, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; M. A soutient que les propositions de rectification qui lui ont été adressées, ainsi qu'à la SCI Santa Marina, ne comportent pas de motivation ; qu'en effet la réévaluation du montant du loyer de la villa que la SCI Santa Marina donne en location est réglée en une seule affirmation, contraire à la jurisprudence et à la méthode comparative des loyers fixée par l'instruction administrative 5 D2 07 n° 45 ; que l'administration n'a pas donné de précision sur les éléments de comparaison avec des locations d'autres biens similaires, de nature à le mettre à même de formuler des observations ; qu'un élément de comparaison véritable a été donné à l'administration qui n'en a pas tenu compte ; que l'autre solution, selon la doctrine, en dehors de la méthode de comparaison avec des locations de biens comparables, repose sur la valeur locative cadastrale ; que cette alternative doit être retenue dans la mesure où il n'est pas contesté que la valeur locative cadastrale de la villa est voisine du montant du loyer perçu ; que l'étroitesse de la demande de location régulière constitue, au sens de la doctrine, une circonstance indépendante de la volonté du bailleur, de nature à faire obstacle à la location pour un prix normal ; qu'aucune libéralité n'a été consentie au locataire ; que les conditions permettant à l'administration de réévaluer le loyer perçu ne sont pas remplies ; Vu le jugement attaqué ; Vu, enregistré le 12 novembre 2009, le mémoire en défense présenté par le ministre du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l'Etat qui conclut au rejet de la requête ; il soutient que le service a fourni suffisamment d'éléments à l'appui de la méthode de reconstitution du loyer, en particulier le taux de rendement locatif, l'incidence des travaux réalisés, le prix moyen des locations au mètre carré et l'évolution de l'indice du coût de la construction, pour permettre tant à la SCI Santa Marina qu'à ses associés de fournir utilement des observations ; que, sur l'anormalité du loyer, elle réside dans l'absence de toute revalorisation du loyer, depuis la mise à bail de la maison, alors que l'indice du coût de la construction a évolué, que d'importants travaux d'entretien ont été réalisés et que le rendement moyen ressortait à 5,5 % pour le neuf et à 8,50 % pour l'ancien ; que seuls les liens familiaux unissant les parties peuvent justifier cette décision ; que des éléments complémentaires, tels qu'une évaluation faite à la demande de M. A, une annonce immobilière et un article publié en 2005 dans les notes de synthèse du service économie statistique et prospective relevant du ministère de l'écologie, du développement et de l'aménagement durable, confortent la démonstration de l'anormalité du loyer ; que la référence à la valeur locative cadastrale, telle qu'elle résulte de la dernière révision générale des évaluations des valeurs locatives des propriétés bâties au 1er janvier 1970 et réactualisée forfaitairement, n'est pas la plus appropriée pour apprécier la valeur locative d'un bien au cours des années 2001 et suivantes ; que la location de la marina à un membre de la famille des associés a autorisé la SCI, tout en valorisant son capital par la réalisation d'importants travaux, de déclarer des déficits fonciers et de procurer des gains d'impôts au profit des associés ; Vu, enregistré le 24 décembre 2009, le mémoire en réplique, présenté pour M. A qui conclut aux mêmes fins que sa requête, par les mêmes moyens ; il soutient, en outre, que l'anormalité d'un loyer ne peut être prouvée que par comparaison avec des baux d'immeubles similaires ; que la réponse ministérielle Aludy du 7 avril 1966 précisait déjà que la valeur locative doit être fixée d'après les prix des locations généralement constatés ; qu'en écartant la valeur locative cadastrale l'administration méconnaît l'instruction administrative 5 D2 07 n° 45 ; que l'affirmation de l'administration selon laquelle c'est l'absence de revalorisation du loyer qui révèle l'anormalité de la situation est en contradiction avec le montant du loyer fixé par le service ; qu'en effet, dès lors que le bail initial est reconnu normal, la valeur locative ne saurait excéder son montant actualisé du taux d'évolution des loyers fixé à 3,4 % par l'administration ; que la méthode de reconstitution de l'administration est, en conséquence, radicalement viciée ; que le recours à un spécialiste pour fixer le montant du loyer initial, ainsi que la prise en compte du montant supérieur de la fourchette conseillée démontrent que le prix du loyer n'a pas été fixé en fonction de la qualité du locataire ; que, s'agissant des travaux effectués, le montant des grosses réparations ne présente pas un caractère locatif ; que le relevé des prix par région, dont fait référence l'administration, n'est pas opposable ; que l'estimation faite à la demande de M. A correspond au prix maximum pouvant être espéré ; que l'annonce dans le Paru-vendu est postérieure de dix ans à la conclusion du bail ; que, concernant les anneaux d'amarrage, ils ne sont pas inclus dans le bail ; que les deux seuls éléments individualisés, cités par l'administration, et bien qu'ils comprennent l'usage d'un anneau d'amarrage, restent inférieurs à la réévaluation ; Vu, enregistré le 14 septembre 2010, le mémoire présenté pour M. A ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 16 septembre 2010 : - le rapport de Mme Besson-Ledey, premier conseiller ; - et les conclusions de M. Monnier, rapporteur public ; Considérant que la SCI Santa Marina, dont M. et Mme A sont associés, a acquis en 1995, moyennant le prix de 1 950 000 francs (297 275,58 euros), une maison de type marina, sise au Grau du Roi, d'une surface de 101 mètres carrés, qu'elle donne en location, depuis le 1er juillet 1996, à l'un de ses anciens associés, père de Mme A, pour un loyer mensuel de 533,57 euros ; qu'à la suite de contrôles sur pièces et sur place, le vérificateur, estimant que le loyer consenti par la SCI Santa Marina était anormalement faible, l'a réévalué au titre des années 2001, 2002 et 2003 ; que cette réévaluation, qui a été réintégrée dans les recettes de la SCI, a dégagé un revenu foncier imposable entre les mains de M. et Mme A, au titre des mêmes années 2001, 2002 et 2003 ; que M. A relève appel du jugement du Tribunal administratif de Lyon, du 3 mars 2009, qui a rejeté sa demande tendant à la décharge des suppléments d'impôt sur le revenu auxquels il a été ainsi assujetti et des pénalités y afférentes ; Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête : Considérant qu'aux termes de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales : " L'administration adresse au contribuable une notification de redressement qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ... " ; Considérant que, pour déterminer la valeur locative de la maison appartenant à la SCI Santa Marina, ainsi qu'il ressort des propositions de rectification des 8 décembre 2004 et 23 septembre 2005, le vérificateur s'est principalement fondé sur le taux de rendement locatif moyen constaté sur le marché immobilier du neuf ; qu'à défaut toutefois de toute précision sur la nature, les caractéristiques et la localisation des biens qui ont servis de référence pour l'évaluation du taux moyen retenu, les propositions de rectification n'ont pas permis à M. A, ainsi qu'il le prétend pour la première fois en appel, de formuler ses observations de façon utile et n'ont pas, en conséquence, été régulièrement motivées ; qu'il s'ensuit que M. A est fondé à demander la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti au titre des années 2001, 2002 et 2003, ainsi que des pénalités y afférentes et à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Lyon a rejeté sa demande ; Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant que les conclusions de M. A, présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, n'étant pas chiffrées, ne peuvent être accueillies ; DECIDE : Article 1er : Le jugement no 0607761, en date du 3 mars 2009, du Tribunal administratif de Lyon est annulé. Article 2 : M. A est déchargé des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti au titre des années 2001, 2002 et 2003, ainsi que des pénalités y afférentes. Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. François A et au ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat. Délibéré après l'audience du 16 septembre 2010 à laquelle siégeaient : M. Bernault, président de chambre, M. Montsec, président assesseur, Mme Besson-Ledey, premier conseiller. Lu en audience publique, le 30 septembre 2010. '' '' '' '' 1 2 N° 09LY00930