Cour administrative d'appel de Paris, 2ème chambre , 20/05/2015, 14PA04585, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Paris
Formation : 2ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2015-05-20
Numéro : 14PA04585
Président : Mme APPECHE
Rapporteur : M. Jean-Christophe  NIOLLET
Commissaire du gouvernement : M. EGLOFF
Avocat(s) : CABINET SIMMONS ET SIMMONS

Vu la requête, enregistrée le 10 novembre 2014, présentée pour la société civile immobilière (SCI) International Foncier Immobilier (IFI), ayant son siège social 54 promenade des Anglais à La Varenne-Saint-Hilaire (94210), par Me A...; la société IFI demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 1301859/3 du 8 septembre 2014 par lequel le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande tendant à la décharge de la taxe sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2012 à raison d'un logement situé 54 promenade des Anglais à La Varenne-Saint-Hilaire (Val-de-Marne) ; 2°) de lui accorder la décharge de la taxe mentionnée ci-dessus ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat les dépens, ainsi que le versement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; Elle soutient que : - elle a mis en vente la maison au prix de 4 000 000 euros, puis a abaissé le prix à un niveau de 2 900 000 euros, ce qui correspond au marché ; compte tenu des caractéristiques de ce bien, il ne lui est plus possible d'abaisser encore le prix ; - elle a fait toutes les démarches nécessaires pour donner un mandat de vente à plusieurs agences ; une seule a accepté ce mandat ; - compte tenu de la nature prestigieuse de ce bien, de la situation du marché immobilier, de la nécessité de réaliser des travaux, du coût de ces travaux que ses difficultés financières l'empêchent d'entreprendre, elle n'a pas trouvé d'acheteur ; - d'autres agences ont accepté un mandat de vente sans exclusivité par la suite ; - la vacance de la maison doit, dans ces conditions, être regardée comme indépendante de sa volonté au sens des dispositions de l'article 232 du code général des impôts et de la décision n° 98-403 DC du Conseil constitutionnel du 29 juillet 1998 ; Vu le jugement attaqué ; Vu le mémoire en défense, enregistré le 24 février 2015, présenté par le ministre des finances et des comptes publics ; il conclut au rejet de la requête ; Il soutient que : - le bien est vacant depuis le 1er janvier 2005, soit depuis plus de neuf ans ; - les deux biens immobiliers, mis en vente dans le même secteur géographique que le bien en cause, auxquels la société fait référence pour justifier le prix demandé de 2 900 000 euros auquel elle a mis en vente son propre bien, présentaient, compte tenu de la qualité des prestations décrites, de l'absence de travaux à prévoir et du nombre de pièces, des caractéristiques similaires, voire supérieures au bien de la société ; ils ont été mis en vente à un prix inférieur de 200 000 euros à 400 000 euros par rapport au prix qu'elle a demandé ; - la société ne produit aucune pièce justificative de nature à attester de la superficie du bien ni du nombre de pièces le composant ; au vu des renseignements portés sur l'estimation adressée par l'agence Consultants Immobilier, la surface loi Carrez de ce bien est de 268 m² ; - la société ne saurait se prévaloir de la circonstance que nombre d'agences locales ou de prestige refusent le mandat, alors que cette situation permet de conclure que les professionnels estiment excessif le prix demandé ; - selon les recherches effectuées sur le site d'annonces immobilières de l'agence Brun, sur le site de l'agence Barnes et sur le site " seloger.com ", qui concentrent toutes les annonces des agences immobilières, aucune annonce ne correspond au bien mis en vente ; - la société ne peut se prévaloir du dégrèvement dont elle a bénéficié pour les années 2008, 2009 et 2011, qui ne constitue pas une prise de position formelle sur l'appréciation de sa situation au regard d'un texte fiscal ; - les conclusions tendant à obtenir le remboursement des dépens sont irrecevables ; Vu le mémoire en réplique, enregistré le 25 mars 2015, présenté pour la société IFI ; la société conclut aux mêmes fins que la requête, par les mêmes moyens ; elle demande en outre à la Cour de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; Elle soutient en outre que : - les éléments des bases d'imposition à la taxe d'habitation établissent que la surface de la maison est de 423 m² ; - compte tenu du type d'investisseur intéressé, les agences n'ont pas souhaité mettre d'annonce sur leur site " internet " ; - de nouvelles agences ont accepté un mandat de vente sans résultat ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu la décision n° 98-403 DC du Conseil constitutionnel du 29 juillet 1998 ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 6 mai 2015 : - le rapport de M. Niollet, premier conseiller, - les conclusions de M. Egloff, rapporteur public, - et les observations de MeA..., pour la société civile immobilière International Foncier Immobilier (IFI) ; 1. Considérant qu'il résulte de l'instruction que la société civile immobilière International Foncier Immobilier (IFI) a été imposée à la taxe sur les logements vacants au titre de l'année 2012 à raison d'une maison d'habitation inoccupée située 54 promenade des Anglais à La Varenne-Saint-Hilaire (Val-de-Marne) ; que la société fait appel du jugement du 8 septembre 2014 par lequel le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande tendant à la décharge de cette imposition ; 2. Considérant qu'aux termes de l'article 232 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable en l'espèce : " I. - Il est institué, à compter du 1er janvier 1999, une taxe annuelle sur les logements vacants dans les communes appartenant à des zones d'urbanisation continue de plus de deux cent mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, au détriment des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées, qui se concrétise par le nombre élevé de demandeurs de logement par rapport au parc locatif et la proportion anormalement élevée de logements vacants par rapport au parc immobilier existant (...) II. - La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins deux années consécutives, au 1er janvier de l'année d'imposition (...) VI. - La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable (...) " ; que le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, n'a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves, dont la réserve suivante : " ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d'habitation, ou s'opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur ; qu'ainsi, doivent être notamment exonérés les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur " ; 3. Considérant, d'une part, que, si la société invoque les dispositions citées ci-dessus du VI de l'article 232 du code général des impôts et fait état du mauvais état de sa maison, de la nécessité d'entreprendre des travaux et de ses difficultés financières, elle ne soutient en tout état de cause pas que ses associés auraient été dans l'impossibilité de financer ces travaux ; 4. Considérant, d'autre part, que, si la société fait valoir qu'elle a fait toutes les démarches pour mettre en vente sa maison en cherchant à donner un mandat de vente à plusieurs agences dont une seule a accepté, qu'elle a abaissé le prix demandé et qu'il ne lui est plus possible d'abaisser encore ce prix, les pièces concernant deux autres maisons en meilleur état, mises en vente pour des prix moins élevés, qu'elle produit, ne permettent pas d'établir que le prix qu'elle a demandé correspondrait au prix du marché ; qu'ainsi, elle n'établit pas que la vacance de son local aurait été indépendante de sa volonté, au sens des dispositions citées ci-dessus ; 5. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la société IFI n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande ; que, par voie de conséquence, ses conclusions tendant au remboursement des dépens et celles présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent en tout état de cause qu'être rejetées ; DÉCIDE : Article 1er : La requête de la société IFI est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI International Foncier Immobilier et au ministre des finances et des comptes publics. Copie en sera adressée au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris. Délibéré après l'audience du 6 mai 2015 à laquelle siégeaient : Mme Appèche, président, Mme Tandonnet-Turot, président, M. Niollet, premier conseiller, Lu en audience publique le 20 mai 2015. Le rapporteur, J-C. NIOLLETLe président assesseur, En application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative S. APPECHE Le greffier, S. DALL'AVALa République mande et ordonne au ministre des finances et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. '' '' '' '' 7 N° 11PA00434 2 N° 14PA04585