Cour administrative d'appel de Paris, 2ème Chambre - formation B, du 6 octobre 2006, 03PA02580, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Paris
Formation : 2EME CHAMBRE - FORMATION B
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2006-10-06
Numéro : 03PA02580
Président : M. ESTEVE
Rapporteur : Mme Cécile  ISIDORO
Commissaire du gouvernement : M. BATAILLE

Vu la requête, enregistrée le 27 juin 2003 au greffe de la cour, présentée pour la SCI La Visitation dont le siège social est situé ... ; la SCI La Visitation demande à la cour : 1°) d'annuler le jugement n°02-1353/1 en date du 31 mars 2003 par lequel le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2000 dans le rôle de la commune de Meaux à raison des locaux sis ... ; 2°) de lui accorder la réduction de l' imposition contestée ; --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu à l'audience publique du 22 septembre 2006 : - le rapport de Mme Isidoro, rapporteur, - et les conclusions de M. Bataille, commissaire du gouvernement ; Considérant que la SCI La Visitation, propriétaire, sur la commune de Meaux, d'un établissement d'enseignement privé, l'institution Sainte Geneviève, demande la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2000 du chef desdits locaux situés ... ; qu'il résulte de l'instruction que pour déterminer la valeur locative de cet établissement, l'administration a appliqué la méthode de comparaison prévue au 2° a) de l'article 1498 du code général des impôts en retenant pour terme de comparaison le local type n° 63 du procès verbal des opérations de révision de la commune de Meaux qui correspond également à un établissement d'enseignement privé affecté d'un tarif de 22 F le m² pondéré ; que la SCI La Visitation conteste la méthode de détermination de la valeur locative du bien ainsi suivie par l'administration et l'application d'une majoration de 20% à la valeur locative unitaire ; En ce qui concerne la méthode de détermination de la valeur locative du bien : Considérant que le local en litige, à usage d'établissement d'enseignement privé, relève de la catégorie des établissements spéciaux ordinaires ; que la valeur locative de ces biens est évaluée selon les règles applicables aux locaux commerciaux prévues à l'article 1498 du code général des impôts ; Considérant qu'il résulte des dispositions combinées des articles 1 à 4 de la loi susvisée du 2 février 1968, codifiées sous les articles 1496 et suivants du code général des impôts, que la valeur locative des locaux commerciaux, comme celle des locaux d'habitation et à usage professionnel, est déterminée à la date de référence de la précédente révision générale, laquelle a été fixée au 1er janvier 1970 par l'article 39 du décret susvisé du 28 novembre 1969 codifié à l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts, pour être ensuite actualisée selon les modalités précisées par les articles 1 à 3 de la loi du 18 juillet 1974, codifiés aux articles 1516 et suivants du code général des impôts : qu'il résulte, tant de l'article 10 de la loi du 2 février 1968 que de l'article 2 de la loi du 18 juillet 1974, codifié à l'article 1517 du code général des impôts, que ces principes s'appliquent également aux locaux ayant fait l'objet de changements de consistance ou d'affectation ainsi qu'aux immeubles achevés postérieurement à la date de référence de la précédente révision générale, dont la valeur locative doit être fixée dans les conditions prévues aux 2° et 3° de l'article 1498 du code général des impôts aux termes desquels : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés à l'article 1496-I ... est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après ... : 2°) a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble-type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3°) A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe » ; qu'il résulte notamment des dispositions précitées que la valeur locative des locaux construits postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence de la précédente révision générale, est fixée par voie de comparaison ou, à défaut, par voie d'appréciation directe ; Considérant qu'il est constant que l'immeuble de la SCI La Visitation n'était pas construit au 1er janvier 1970 ; qu'en outre, figurait au procès verbal de mise à jour des valeurs locatives de la commune de Meaux en cause un local type de nature similaire, à usage d'école privée qui faisait l'objet d'une location à la date de référence du 1er janvier 1970 ; que c'est donc à bon droit que l'administration a apprécié la valeur locative de l'immeuble de la SCI La Visitation en application du 2° de l'article 1498 précité en recourant à la méthode comparative ; que la SCI requérante ne saurait ainsi soutenir qu'elle aurait dû procéder par voie d'appréciation directe, cette méthode ne pouvant être utilisée que par défaut ; que la SCI La Visitation ne saurait davantage prétendre que le service devait rechercher un local de référence au niveau départemental dès lors qu'un local de référence présentant des caractéristiques similaires à celles de l'établissement à évaluer existait sur la commune de Meaux ; que l'instruction administrative C 234 qui se borne à commenter les termes de la loi ne saurait être utilement invoquée par la SCI requérante sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales ; En ce qui concerne l'application d'une majoration de 20% : Considérant qu'aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance » ; que cette possibilité d'ajustement s'inscrit dans le cadre de la méthode de comparaison prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts et s'applique ainsi pour la détermination de la valeur locative notamment des locaux construits postérieurement à la date de référence de la précédente révision générale fixée au 1er janvier 1970 ; que par suite, la SCI La Visitation ne saurait prétendre que ce texte ne s'appliquait pas au local en litige construit en 1993 ; que les instructions administratives invoquées C 2331 et C 2332 qui se bornent à commenter les règles générales d'évaluation des valeurs locatives et notamment celles posées à l'article 324 AA de l'annexe précitée ne contiennent aucune interprétation formelle de la loi fiscale dont la SCI La Visitation pourrait se prévaloir sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales ; Considérant que si la SCI La Visitation conteste l'application, en l'espèce, d'une majoration de 20 % à la valeur unitaire du local type n° 63 pris comme terme de comparaison, il résulte de l'instruction que l'accessibilité de l'immeuble de la SCI requérante, situé à 500 mètres du centre ville est meilleure que celle du local de référence, qu'il est d'une construction plus récente, plus fonctionnelle et mieux adaptée à l'activité d'enseignement et bénéficie d'espaces verts, de parkings gratuits et d'un terrain de sport ; que dans ces conditions, l'administration établit le bien fondé de la majoration de 20 % qu'elle a pratiquée sur la valeur locative résultant du local de référence ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SCI La Visitation n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande ; D E C I D E : Article 1er : La requête de la SCI La Visitation est rejetée. 2 N° 03PA02580