CAA de VERSAILLES, 3ème chambre, 28/02/2017, 15VE03618, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de VERSAILLES
Formation : 3ème chambre
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2017-02-28
Numéro : 15VE03618
Président : M. BRESSE
Rapporteur : M. Yves  BERGERET
Commissaire du gouvernement : M. COUDERT
Avocat(s) : SELARL GERARD BINET

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : M. et Mme B...A...ont demandé au Tribunal administratif de Versailles, par deux requêtes distinctes, de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2006. Par un jugement n° 1107344, 1201428 du 29 septembre 2015, le Tribunal administratif de Versailles a rejeté ces demandes après les avoir jointes. Procédure devant la Cour : Par une requête et trois mémoires, enregistrés le 30 novembre 2015, le 2 mai 2016, le 16 juin 2016 et le 17 novembre 2016, M. et MmeA..., représentés par Me Binet, avocat, demandent à la Cour : 1° d'annuler ce jugement ; 2° de prononcer la décharge des impositions supplémentaires contestées ; 3° à défaut, d'ordonner une expertise aux fins de déterminer la valeur vénale du bien acquis le 13 janvier 2006 ; 4° de mettre à la charge de l'État une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les dépens de l'instance. M. et Mme A...soutiennent que : - c'est à tort que l'administration et les premiers juges ont estimé que le prix de 600 000 euros payé par eux pour l'acquisition d'une maison auprès de la société Les Marronniers, le 13 janvier 2006, révélait un acte anormal de gestion et un avantage occulte du fait que la valeur vénale du bien devait être estimé à 931 000 euros, soit 3 971 euros par m², et à 903 000 euros après prise en compte de la valeur des travaux alors nécessaires pour la réfection de la toiture ; - la valeur vénale de cette maison, au vu des évaluations des experts consultés, n'était, à la date considérée, pas supérieure à 515 000 euros, soit 2 200 euros par m², compte tenu de son état dégradé, qui a nécessité des travaux à hauteur de 176 996,88 euros ; un dernier rapport d'expertise établi le 21 avril 2016 par un expert immobilier de la chambre des notaires, dont la compétence est vainement mise en doute par l'administration, évalue la valeur vénale à 656 000 euros en janvier 2006, soit 540 000 euros après prise en compte des travaux alors nécessaires pour l'habitabilité de la maison, qui était située en 2006 en zone agricole non constructible, ce qui confirme que le prix de vente n'était pas sous-évalué ; - le fait que la maison, qui a été mise en vente en 2014, ne trouve pas preneur au prix de 870 000 euros confirme également que le prix de la vente conclue en 2006 n'était pas sous-évalué, eu égard au taux moyen d'augmentation des prix de 11,2 % constaté à Orgeval depuis dix ans, et compte tenu du coût des travaux réalisés, nécessaires pour l'habitabilité de la maison, la valeur vénale pouvant par ce moyen être évaluée à un maximum de 563 540 euros en janvier 2006. .......................................................................................................... Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Bergeret, - les conclusions de M. Coudert, rapporteur public, - et les observations de Me Binet, pour M. et MmeA.... 1. Considérant que le 15 décembre 2009, l'administration fiscale a adressé à M. et Mme A...une proposition de rectification comprenant notamment l'inclusion dans leur revenu imposable de l'année 2006, sur le fondement du c) de l'article 111 du code général des impôts, de l'avantage occulte résultant de la sous-évaluation du prix de cession d'une maison acquise par eux le 13 janvier 2006 ; que cet avantage occulte, à l'issue de la procédure de rectification, a été fixé à 303 000 euros ; qu'ils relèvent appel du jugement du 29 septembre 2015 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a rejeté, après les avoir jointes, leurs demandes aux fins de décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales, ainsi que de la majoration afférente pour manquement délibéré, auxquelles ils ont été assujettis en conséquence au titre de l'année 2006 ; 2. Considérant qu'aux termes de l'article 111 du code général des impôts : " Sont notamment considérés comme revenus distribués : (...) c) les rémunérations et avantages occultes (...) " ; que la preuve de l'existence d'une libéralité constituant un avantage occulte au profit de l'acquéreur d'un bien cédé par une société doit être regardée comme apportée par l'administration lorsqu'est établie l'existence, d'une part, d'un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé, et, d'autre part, d'une intention, pour la société, d'octroyer et, pour l'acquéreur, de recevoir une libéralité du fait des conditions de la cession ; que, dans le cas où le vendeur et l'acquéreur sont liés par une relation d'intérêts, l'intention d'octroyer et de recevoir une libéralité est présumée ; 3. Considérant, d'une part, que pour regarder comme sous-évalué le prix de vente de 600 000 euros de la maison acquise à Orgeval par M. A...le 13 janvier 2006 auprès de la SARL Les Marronniers dont il était alors associé, l'administration a estimé, en dernier lieu, se conformant ainsi à un avis émis le 26 novembre 2010 par la commission départementale de conciliation dans le cadre d'un litige portant sur les droits d'enregistrement afférents à la cession de ce même bien, que la valeur vénale unitaire de celui-ci était comparable à celle d'un bien similaire vendu en juin 2005, situé 387 rue de Béthemont dans cette commune, dont le prix par m² habitable ressortait à 3 971 euros ; que les premiers juges ont retenu à bon droit que les autres biens cédés dans la commune à la même époque, dont font état M. et Mme A...ou les experts qu'ils avaient missionnés à cette fin, et dont la surface est connue, sont nettement moins comparables au bien à évaluer en raison de leur implantation dans un lotissement récent, de la surface nettement moindre de leur terrain d'assiette ou de leur implantation dans une autre partie de la commune d'Orgeval, moins privilégiée ; qu'il résulte de l'instruction que la " chaumière Norwood " acquise par les intéressés est implantée sur un vaste terrain de 5 410 m², aménagé en jardin paysager, qu'elle se situe à proximité du centre du bourg mais dans un environnement privilégié, en zone NC du plan d'occupation des sols d'Orgeval en vigueur jusqu'en 2012, dont le caractère non constructible n'a d'ailleurs pas été remis en cause par le plan local d'urbanisme approuvé en 2012, qui classe le terrain en zone 2AU, urbanisable à long terme après modification ou révision du plan local d'urbanisme, et que les autres termes de comparaison invoqués par les intéressés devant le tribunal n'étaient pas à cet égard pertinents ; que si M. et Mme A...produisent devant la Cour un nouveau rapport d'expertise rédigé le 21 avril 2016, qui, se basant essentiellement sur une vente intervenue le 21 septembre 2004 pour une maison de 245 m² implantée sur un terrain de 6 259 m², fait ressortir un prix au m² de 2 890 euros, ce terme de comparaison reste peu pertinent eu égard au caractère exceptionnel du bien à évaluer ; qu'au surplus, ce prix n'intègre pas la forte hausse de prix sur le marché immobilier local, telle que rappelée par le même expert, sur la période de septembre 2004 à janvier 2006, dont la prise en compte conduirait, pour ce terme de comparaison, à un prix au m² habitable assez peu inférieur à celui de 3 971 euros finalement retenu par l'administration pour le bien à évaluer ; 4. Considérant, d'autre part, que M. et Mme A...font valoir que l'évaluation de la valeur vénale de leur bien en janvier 2006, telle qu'elle ressort de l'application d'un prix au m² habitable de référence, doit être réduite de la somme de 177 000 euros correspondant à la somme des nombreuses factures qu'ils ont versées au dossier, correspondant selon eux aux travaux qu'ils ont dû effectuer en 2006 et 2007 pour rendre habitable la maison acquise par eux en janvier 2006 ; que l'administration, suivant également en cela l'avis précité de la commission départementale de conciliation, a déduit les seuls travaux de réfection du toit de chaume pour 28 069,33 euros, aboutissant ainsi à une valorisation à hauteur de 903 000 euros au 13 janvier 2006 ; que, si M. et Mme A...établissent, par un constat d'huissier et un descriptif de travaux établis en juillet 2001, qu'à cette date la maison nécessitait impérativement, notamment sur sa toiture, ses façades et sur une allée dallée, des travaux de remise en état, chiffrés sommairement à environ 100 000 euros par un cabinet d'architecte, ils ne produisent aucun élément de nature à démontrer qu'à l'exception des travaux de toiture, ces travaux présentés comme nécessaires pour l'habitabilité de la maison ou sa remise à l'état standard n'avaient pas été réalisés avant la vente de la maison en janvier 2006, alors même qu'il ressort du dossier qu'ils habitaient sur place lors de cette vente ; qu'en outre, certaines factures sont liées à la transformation d'un garage en studio et ne sauraient donc être prises en compte pour fixer la valeur vénale de la maison ; qu'il en va de même des factures correspondant à l'achat d'équipements tels que notamment des meubles ; que, pour le surplus, les factures manquent de précisions sur la nature des travaux en cause ; 5. Considérant, en conséquence, que l'administration doit être regardée comme apportant la preuve que la valeur vénale de la maison vendue en janvier 2006 était de 903 000 euros, et qu'ainsi, il existait une différence significative entre cette valeur et le prix de vente de 600 000 euros ; que, par ailleurs, dès lors qu'il résulte de l'instruction que M. A...était associé à 49 % de la SARL Les Marronniers et que tant cette société que lui-même exerçaient l'activité de marchands de biens, l'intention libérale des parties à la vente doit également être regardée, en l'absence d'ailleurs de toute argumentation contraire, comme établie par l'administration du fait de cette collusion d'intérêts ; qu'ainsi, sans qu'il soit besoin d'ordonner avant-dire droit une expertise, M. et Mme A...doivent être regardés comme contestant en vain les impositions supplémentaires qui leur ont été réclamées sur le fondement des dispositions du c) de l'article 111 du code général des impôts dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers résultant de l'avantage occulte qui leur a été accordé à hauteur de 303 000 euros à l'occasion de la vente du 13 janvier 2006 ; 6. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. et Mme A...ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a rejeté leur demande ; que par voie de conséquence, les conclusions qu'ils présentent sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative du code de justice administrative doivent être rejetées, de même, en l'absence de dépens dans la présente instance, que leurs conclusions tendant à ce que ces derniers soient mis à la charge de l'État ; DÉCIDE : Article 1er : La requête de M. et Mme A...est rejetée. 4 N° 15VE03618