CAA de NANCY, 1ère chambre - formation à 3, 07/03/2019, 18NC00282, Inédit au recueil Lebon
Juridiction : CAA de NANCY
Formation : 1ère chambre - formation à 3
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2019-03-07
Numéro : 18NC00282
Président : M. MESLAY
Rapporteur : M. Philippe  REES
Commissaire du gouvernement : M. FAVRET
Avocat(s) : JORION

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure : La banque Espirito Santo et de la Vénétie a demandé au tribunal administratif de Nancy d'annuler la décision du 23 décembre 2015 par laquelle l'établissement public foncier de Lorraine a refusé de l'indemniser des préjudices subis du fait de l'illégalité de trois décisions de préemption en date du 14 août 2014 et de condamner l'établissement public foncier de Lorraine à lui verser la somme de 1 105 249,48 euros en réparation de ces préjudices. Par un jugement no 1600593 du 5 décembre 2017, le tribunal administratif de Nancy a condamné l'établissement public foncier de Lorraine à verser à la banque Espirito Santo et de la Vénétie la somme de 43,72 euros. Procédure devant la cour : Par une requête et un mémoire, enregistrés les 2 février et 4 septembre 2018, la banque Espirito Santo et de la Vénétie, représentée par MeB..., demande à la cour : 1°) de réformer le jugement no 1600593 du 5 décembre 2017 du tribunal administratif de Nancy en ce qu'il a limité l'indemnisation de ses préjudices à la somme de 43,72 euros ; 2°) d'annuler la décision du 23 décembre 2015 rejetant sa réclamation indemnitaire ; 3°) de condamner l'établissement public foncier de Lorraine à lui verser la somme de 1 105 249,48 euros, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 3 novembre 2015, ainsi que de leur capitalisation ; 4°) de condamner l'établissement public foncier de Lorraine à lui verser une somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. La banque Espirito Santo et de la Vénétie soutient que : - l'illégalité fautive des décisions de préemption du 14 août 2014, qui ont été annulées par deux jugements du tribunal administratif de Nancy du 31 décembre 2015, devenus définitifs, est à l'origine directe des préjudices dont elle demande réparation ; - ses préjudices sont établis et s'élèvent à 456 000 euros en ce qui concerne la diminution du prix de vente des biens, 115 507,58 euros en ce qui concerne le retard de la vente et 533 741,90 euros en ce qui concerne les frais de conservation. Par des mémoires en défense, enregistrés les 31 août et 28 septembre 2018, l'établissement public foncier de Lorraine, représenté par MeC..., conclut au rejet de la requête et à la condamnation de la banque Esperito Santo et de la Vénétie à lui verser une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. L'établissement public foncier de Lorraine soutient qu'aucun des moyens soulevés par la requérante n'est fondé. L'instruction a été close le 1er octobre 2018. La banque Espirito Santo et de la Vénétie a déposé un mémoire le 8 janvier 2019. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Rees, premier conseiller, - les conclusions de M. Favret, rapporteur public, - et les observations de MeB..., représentant la banque Espirito Santo et de la Vénétie, ainsi que celles de MeA..., représentant l'établissement public foncier de Lorraine. Considérant ce qui suit : 1. Afin de garantir un prêt que la banque Espirito Santo et de la Vénétie a consenti à la société Trailor, ces dernières ont conclu, le 7 juillet 2011, avec la société Equitis gestion, fiduciaire, une convention de fiducie-sûreté. En vertu de cette convention, la société Trailor a transféré à la société Equitis, à titre de fiducie-sûreté, un ensemble immobilier de bâtiments à usage industriel, composé des parcelles cadastrées section AW n°278 et n°280, situées sur le territoire de la commune de Lunéville, et les parcelles cadastrées section AB nos165, 166, 169, 170 et 174, sur le territoire de la commune de Moncel-les-Lunéville. A la suite de la liquidation judiciaire de la société Trailor, la banque Espirito Santo et de la Vénétie a demandé à la société Equitis gestion de mettre en vente cet ensemble immobilier. Un compromis de vente a été signé le 29 avril 2014 avec la société Roussel sports et le notaire chargé de la vente a notifié des déclarations d'intention d'aliéner aux communes concernées. Par trois décisions du 14 août 2014, le directeur général de l'établissement public foncier de Lorraine, délégataire du droit de préemption des communes de Lunéville et de Moncel-les-Lunéville, a exercé le droit de préemption urbain. Par trois ordonnances du 22 octobre 2014, le juge des référés du tribunal administratif de Nancy a suspendu l'exécution de chacune de ces décisions, lesquelles ont ensuite été annulées par deux jugements du 31 décembre 2015, devenus définitifs. 2. Le 18 novembre 2015, la banque Espirito Santo et de la Vénétie, en vue d'obtenir réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis du fait de l'illégalité des décisions de préemption, a présenté une réclamation indemnitaire à l'établissement public foncier de Lorraine, qui l'a expressément rejetée le 23 décembre 2015. 3. La banque Espirito Santo et de la Vénétie a alors saisi le tribunal administratif de Nancy d'une demande tendant à la condamnation de l'établissement public foncier de Lorraine à lui payer une somme totale de 1 105 249,48 euros. Elle relève appel du jugement du 5 décembre 2017 en ce qu'il a limité l'indemnisation de ses préjudices à la somme de 43,72 euros. Sur le bien-fondé du jugement : En ce qui concerne le préjudice résultant de la vente effective des biens à un prix inférieur au prix initialement fixé : 4. L'établissement public foncier de Lorraine, qui n'a pas relevé appel des jugements du 31 décembre 2015 par lesquels le tribunal administratif de Nancy a annulé les décisions de préemption du 14 août 2014, et qui s'est, le 3 février 2016, désisté de son action devant le juge de l'expropriation, doit être regardé comme ayant renoncé, à cette date, à poursuivre la procédure de préemption. 5. A l'issue d'une procédure de préemption qui n'a pas abouti, le propriétaire du bien en cause peut, si la décision de préemption est entachée d'illégalité, obtenir réparation du préjudice que lui a causé de façon directe et certaine cette illégalité. Lorsque le propriétaire a cédé le bien après renonciation de la collectivité, son préjudice résulte en premier lieu, dès lors que les termes de la promesse de vente initiale faisaient apparaître que la réalisation de cette vente était probable, de la différence entre le prix figurant dans cet acte et la valeur vénale du bien à la date de la décision de renonciation. Pour l'évaluation de ce préjudice, le prix de vente effectif peut être regardé comme exprimant cette valeur vénale si un délai raisonnable sépare la vente de la renonciation, eu égard aux diligences effectuées par le vendeur, et sous réserve que ce prix de vente ne soit pas anormalement inférieur à cette valeur vénale. 6. Selon le compromis de vente du 29 avril 2014, la société Roussel sports s'était engagée à acquérir l'ensemble immobilier mentionné au point 1 au prix de 1 050 000 euros. La banque Espirito Santo et de la Vénétie soutient que la vente, à ces conditions, n'a pas pu être menée à son terme du fait des décisions de préemption illégales du 14 août 2014, lesquelles, par suite, constituent la cause directe et exclusive du préjudice résultant de ce que les biens n'ont pu être vendus que le 31 mai 2016 au prix de 600 000 euros. 7. En premier lieu, il ressort des termes du compromis de vente du 29 avril 2014 que la réalisation de la vente était probable et devait intervenir au plus tard le 15 septembre 2014. 8. En deuxième lieu, l'établissement public foncier de Lorraine fait valoir que l'exécution des décisions de préemption litigieuses a été, le 22 octobre 2014, suspendue par le juge des référés du tribunal administratif de Nancy. Toutefois, le compromis de vente du 29 avril 2014 stipule qu'il est soumis " à la condition suspensive de la purge de tout droit de préemption ", laquelle ne pouvait pas être regardée comme réalisée aussi longtemps que les décisions de préemption litigieuses demeuraient dans l'ordonnancement juridique. Dans ces conditions, contrairement à ce que soutient l'établissement public foncier de Lorraine, les mesures à caractère provisoire prises par le juge des référés ne suffisaient pas à permettre aux parties de mener la vente à son terme à compter du 22 octobre 2014. Les décisions de préemption illégales ont seules fait échec à la vente jusqu'à l'annulation de ces décisions et à la renonciation de l'établissement public foncier de Lorraine le 3 février 2016. Eu égard aux quelques mois séparant cette renonciation de la vente effective, conclue le 31 mai 2016, cette dernière doit être regardée comme étant intervenue dans un délai raisonnable. 9. En troisième lieu, il est constant que, par des avis du 22 juillet 2014, le service France Domaine a estimé la valeur de l'ensemble immobilier mentionné au point 1 à la somme totale de 106 000 euros, compte tenu des coûts de désamiantage et de démolition, chiffrés à la somme totale de 722 900 euros. Le bien-fondé des estimations du service France Domaine n'est remis en cause ni par l'établissement public foncier de Lorraine, qui s'est fondé sur elles pour fixer le prix de chacune des préemptions litigieuses et qui s'en prévaut devant la cour, ni par les éléments apportés par la banque Espirito Santo et de la Vénétie. Par ailleurs, il ne résulte pas de l'instruction qu'entre le 22 juillet 2014 et le 3 février 2016, l'ensemble immobilier aurait fait l'objet de travaux de désamiantage et de démolition, ni que la valeur des biens immobiliers de cette nature dans le secteur concerné aurait connu une augmentation significative. Dans ces conditions, il y a lieu de retenir ces estimations et, dès lors, de constater que le prix auquel la vente a été effectivement conclue le 31 mai 2016 n'est pas anormalement inférieur à la valeur vénale de l'ensemble immobilier. Par suite, le préjudice subi par la requérante s'élève à la somme de 450 000 euros. 10. Il résulte de ce qui précède que la banque Espirito Santo et de la Vénétie est fondée à demander la condamnation de l'établissement public foncier de Lorraine à lui verser la somme de 450 000 euros en réparation du préjudice résultant de la vente effective des biens à un prix inférieur au prix initialement fixé. En ce qui concerne les préjudices résultant du retard de la vente : 11. Le propriétaire placé dans la situation indiquée au point 5 subit un autre préjudice qui résulte, lorsque la vente initiale était suffisamment probable, de l'impossibilité dans laquelle il s'est trouvé de disposer du prix figurant dans la promesse de vente entre la date de cession prévue par cet acte et la date de vente effective, dès lors que cette dernière a eu lieu dans un délai raisonnable après la renonciation de la collectivité. En revanche, lorsque la vente a eu lieu dans un délai ne correspondant pas aux diligences attendues d'un propriétaire désireux de vendre rapidement son bien, quelles qu'en soient les raisons, le terme à prendre en compte pour l'évaluation de ce préjudice doit être fixé à la date de la décision de renonciation. 12. En premier lieu, il ressort du compromis de vente signé le 29 avril 2014 et de l'avenant signé le 2 juillet 2014 que la vente devait être régularisée par acte authentique au plus tard le 15 septembre 2014. Si, ainsi qu'il a été dit au point 7, la réalisation de la vente initiale était suffisamment probable, il ne résulte pas de l'instruction qu'elle aurait été régularisée à une autre date que celle du 15 septembre 2014 dans l'hypothèse où l'établissement public foncier de Lorraine n'aurait pas exercé son droit de préemption. Par ailleurs, ainsi qu'il a été dit au point 8, les décisions de préemption litigieuses ont fait obstacle à la vente jusqu'à la renonciation de l'établissement public foncier de Lorraine le 3 février 2016, et la vente effective de l'ensemble immobilier est intervenue dans un délai raisonnable à la suite de cette renonciation. Dès lors, la banque Espirito Santo et de la Vénétie est fondée à demander réparation du préjudice subi du fait de l'impossibilité dans laquelle il s'est trouvé de disposer du prix figurant dans la promesse de vente, soit 1 050 000 euros, entre le 15 septembre 2014 et le 31 mai 2016. 13. Si la requérante fait valoir que son préjudice peut être calculé avec un taux d'intérêt majoré de 5 points, elle ne précise pas le fondement de cette majoration et ne justifie pas qu'elle pourrait y prétendre. Dans ces conditions, il ne résulte pas de l'instruction que son préjudice n'est pas intégralement réparé par l'application du taux d'intérêt légal. 14. En second lieu, il ressort de la convention de fiducie-sûreté conclue le 7 juillet 2011 entre la banque Espirito Santo et de la Vénétie, la société Trailor et la société Equitis gestion, que cette dernière a mis les biens qui lui ont été transférés en sa qualité de fiduciaire à disposition de la société Trailor. L'article 3.6 de la convention indique qu'à ce titre, la société Trailor doit supporter l'ensemble des charges incombant au propriétaire ; il fournit le détail de ces charges, au nombre desquelles figurent, " les charges, prestations et fournitures nécessaires au fonctionnement de l'immeuble (...) tant celles incombant d'ordinaire à tout occupant, que celles propres au propriétaire ", qui incluent nécessairement les frais de garde, l'assurance des biens immobiliers et mobiliers et " tous les impôts et taxes du propriétaire, relatifs à l'immeuble, constructions et terrains, notamment l'impôt foncier (bâti et non bâti) ". Par ailleurs, l'article 3.8 de la convention prévoit que la rémunération du fiduciaire est à la charge de la société Trailor. En revanche, aucune stipulation de la convention ne prévoit de frais à la charge de la banque Espirito Santo et de la Vénétie, en particulier des frais de comptabilité. 15. Il résulte ainsi de l'instruction que la prise en charge des honoraires de comptabilité, des frais de gardiennage, des primes d'assurances, des frais de fiducie et des taxes foncières dont la banque Espirito Santo et de la Vénétie réclame le remboursement ne lui incombaient pas en vertu de la convention de fiducie-sûreté. La requérante n'allègue pas, ni n'établit, que cette prise en charge lui incombait à un autre titre. Dès lors, ces dépenses ne constituent pas la conséquence nécessaire et directe de l'illégalité des décisions de préemption litigieuses. Par suite, la banque Espirito Santo et de la Vénétie n'est pas fondée à en réclamer le remboursement à l'établissement public foncier de Lorraine. En ce qui concerne les autres préjudices : 16. En premier lieu, si la banque Espirito Santo et de la Vénétie réclame le remboursement des dépenses afférentes à une expertise judiciaire immobilière, un diagnostic amiante réalisé par la société Apave Alsacienne et des déplacements effectués sur le site de l'ensemble immobilier, il est constant que l'ensemble de ces dépenses ont été engagées antérieurement aux décisions de préemption litigieuses. Par suite, à supposer qu'il incombait à la banque Espirito Santo et de la Vénétie de les prendre en charge et qu'elle les ait effectivement supportées, elle n'est pas fondée à en demander le remboursement à l'établissement public foncier de Lorraine. 17. En second lieu, les frais de justice, s'ils ont été exposés en conséquence directe d'une faute de l'administration, sont susceptibles d'être pris en compte dans le préjudice résultant de l'illégalité fautive imputable à l'administration. Toutefois, lorsque l'intéressé a fait valoir devant le juge une demande fondée sur l'article L. 761-1 du code de justice administrative, le préjudice est intégralement réparé par la décision que prend le juge sur ce fondement. 18. Il résulte de l'instruction que les ordonnances de référé du 22 octobre 2014 et les jugements du 31 décembre 2015 ont accordé à la société Equitis gestion et à la société Roussel Sports une somme sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Le préjudice relatif aux frais de justice ayant été intégralement réparé par l'établissement public foncier de Lorraine, aucune indemnisation complémentaire ne peut être réclamée. 19. En conclusion de tout ce qui précède, la banque Espirito Santo et de la Vénétie est fondée à soutenir qu'elle doit être indemnisée de ses préjudices à hauteur de la somme de 450 000 euros et de la somme correspondant à l'application du taux d'intérêt légal sur la somme de 1 050 000 euros pendant la période comprise entre le 15 septembre 2014 et le 31 mai 2016 inclus. Le jugement attaqué, qui a limité à tort son indemnisation à la somme de 43,72 euros, doit être réformé dans cette mesure. Sur les intérêts de retard et leur capitalisation : 20. La banque Espirito Santo et de la Vénétie a droit, à compter du 18 novembre 2015, date de réception de la réclamation préalable adressée à l'établissement public foncier de Lorraine, aux intérêts au taux légal sur la somme que cet établissement est condamné à lui verser. 21. Aux termes de l'article 1154 du code civil : " Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière ". Pour l'application des dispositions précitées, la capitalisation des intérêts peut être demandée à tout moment devant le juge du fond, même si, à cette date, les intérêts sont dus depuis moins d'une année. En ce cas, cette demande ne prend toutefois effet qu'à la date à laquelle, pour la première fois, les intérêts sont dus pour une année entière. La capitalisation des intérêts a été demandée par la banque Espirito Santo et de la Vénétie dans sa requête devant la cour enregistrée le 2 février 2018. Il y a lieu de faire droit à cette demande à compter du 18 novembre 2016, date à laquelle était due, pour la première fois, une année d'intérêts, ainsi qu'à chaque échéance annuelle à compter de cette date. Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 22. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y pas lieu à cette condamnation ". 23. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la banque Espirito Santo et de la Vénétie qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que l'établissement public foncier de Lorraine demande au titre des frais exposés par lui en appel et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l'établissement public foncier de Lorraine une somme de 2 000 euros à verser à la banque Espirito Santo et de la Vénétie au titre de ces mêmes dispositions. D E C I D E : Article 1er : L'établissement public foncier de Lorraine est condamné à verser à la banque Espirito Santo et de la Vénétie la somme de 450 000 (quatre cent cinquante mille) euros, ainsi que la somme correspondant à l'application du taux d'intérêt légal sur la somme de 1 050 000 (un million cinquante mille) euros pendant la période comprise entre le 15 septembre 2014 et le 31 mai 2016 inclus. L'établissement public foncier de Lorraine versera, en outre, à la banque Espirito Santo et de la Vénétie les intérêts au taux légal sur la somme totale à compter du 18 novembre2015. Les intérêts échus à la date du 18 novembre 2016 et à chaque date anniversaire suivante seront capitalisés. Article 2 : Le jugement no 1600593 du 5 décembre 2017 du tribunal administratif de Nancy est réformé en ce qu'il a de contraire à l'article 1er. Article 3 : L'établissement public foncier de Lorraine versera à la banque Espirito Santo et de la Vénétie une somme de 2 000 (deux mille) euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté. Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la banque Espirito Santo et de la Vénétie et à l'établissement public foncier de Lorraine. Délibéré après l'audience du 7 février 2019, à laquelle siégeaient : M. Meslay, président de chambre, Mme Stefanski, président, M. Rees, premier conseiller. Lu en audience publique, le 7 mars 2019. Le rapporteur, Signé : P. REES Le président, Signé : P. MESLAY La greffière, Signé : V. FIRMERY La République mande et ordonne au préfet de Meurthe-et-Moselle en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. Pour expédition conforme, La greffière, S. ROBINET 2 N° 18NC00282