Cour administrative d'appel de Marseille, 4ème chambre-formation à 3, du 28 mars 2006, 03MA01689, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Marseille
Formation : 4EME CHAMBRE-FORMATION A 3
Type de recours : autres
Date de la décision : 2006-03-28
Numéro : 03MA01689
Président : M. RICHER
Rapporteur : Mme Cécile  MARILLER
Commissaire du gouvernement : M. BONNET
Avocat(s) : SELARL CABINET DEGRYSE

Vu la requête, enregistrée le 19 août 2003, présentée pour : - Mme Maryse X élisant domicile ..., - M. Gérard X, élisant domicile ... ; - Mme Lucienne X, élisant domicile ... ; - Mme Francine X, élisant domicile ... ; - Mme Sabine X, élisant domicile ... ; - Mme Corinne X, élisant domicile ... ; - M. Fabrice X, élisant domicile ... ; - Mme Sylvianne X, élisant domicile ..., venant aux droits de M. Lucien X, par Me Degryse ; Les requérants demandent à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 9802330 du 26 juin 2003 par lequel le Tribunal administratif de Montpellier a rejeté la demande de M. Lucien X, tendant à la réduction des taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles il a été assujetti au titre des années 1996 et 1997, dans les rôles de la commune de Béziers, à raison de locaux d'habitation et de locaux commerciaux dont il était propriétaire ; 2°) de prononcer la décharge, subsidiairement, la réduction des impositions contestées ; 3°) de condamner l'Etat à leur verser une somme de 4 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative ; . Vu le jugement attaqué ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 28 février 2006, - le rapport de Mme Mariller, rapporteur ; - et les conclusions de M. Bonnet, commissaire du gouvernement ; Sur la régularité du jugement : Considérant, en premier lieu, que le magistrat délégué du Tribunal administratif de Montpellier a jugé que les contraintes urbanistiques pesant sur les constructions assujetties à la taxe foncière n'étaient de nature à justifier, ni un abattement sur la valeur locative en application de l'article 324 AA de l'annexe III dès lors que ces contraintes n'ont pas provoqué une modification des caractéristiques physiques des immeubles, ni une réduction des coefficients de situation ; qu'il a ainsi répondu au moyen du requérant relatif aux conséquences du classement des immeubles non vacants en zone rouge du plan de prévention des risques de la commune sur la valeur locative desdits immeubles ; qu'il a par contre omis de répondre au moyen relatif aux conséquences du classement des locaux vacants en zone rouge dudit plan qui n'était pas inopérant à l'égard desdits locaux ; Considérant, en deuxième lieu, que le magistrat délégué a jugé que les propositions de substitution de locaux de référence des requérants devaient par principe être rejetées au motif que la commune de Béziers constitue une zone unique de tarification ; qu'il a ainsi répondu à leurs demandes de substitution de locaux de référence ; Considérant qu'il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement, par le présent arrêt, sur le moyen susmentionné soulevé par M. X devant le Tribunal administratif de Montpellier ; Sur le bien-fondé des impositions : Considérant que Mme X et ses enfants, agissant en qualité d'héritier de M. Lucien X, demandent à titre principal la décharge des taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles celui-ci a été assujetti au titre des années 1996 et 1997 à raison de quarante immeubles à usage commercial ou d'habitation dont il était propriétaire à Béziers, tous situés Quai du Port Notre Dame ou rue des Ecluses ; qu'ils concluent à titre subsidiaire à la réduction des taxes en litige ; En ce qui concerne les conclusions tendant à la décharge totale des impositions en litige : Considérant, en premier lieu, que les immeubles dont s'agit sont implantés en zone rouge du plan de prévention des risques de la commune de Béziers en raison du risque d'inondation qu'ils encourent ; que, si le règlement d'urbanisme applicable dans la zone concernée interdit tout travaux de construction, toute installation et activités nouvelles, le paragraphe suivant excepte de cette interdiction « les travaux d'entretien et de gestion normaux des biens et activités ( ) implantés antérieurement à la publication du présent document » ; que ces dispositions n'ont ni pour objet ni pour effet d'interdire à un propriétaire de locaux compris dans cette zone, édifiés avant l'adoption du règlement d'urbanisme, de proposer à la location des locaux devenus vacants, ce qui constitue, au demeurant, un acte de gestion normal des biens en cause ; que, par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que les locaux vacants ont perdu toute valeur locative en raison du règlement d'urbanisme et qu'ils ne devraient plus de ce fait être imposés à la taxe foncière sur les propriétés bâties ; que s'agissant des locaux qui n'étaient pas vacants pendant les années d'imposition litigieuses, le moyen est en tout état de cause et en ce qui les concerne inopérant ; Considérant, en second lieu, que le choix par l'administration, lorsqu'elle détermine la valeur locative d'un local d'habitation ou d'un local commercial selon la méthode de comparaison prévue par l'article 1496 ou par le 2°) de l'article 1498 du code général des impôts, d'un terme de comparaison erroné n'entraîne pas, en principe, la décharge des impositions contestées ; qu'il appartient seulement au juge de l'impôt, saisi de conclusions tendant à la décharge ou à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties litigieuses, de déterminer au vu des éléments de l'instruction s'il dispose d'un autre terme de comparaison susceptible d'être valablement retenu pour procéder à la détermination par la méthode de comparaison de la valeur locative de l'immeuble à évaluer ou, en l'absence en l'état du dossier d'un tel terme de référence, de décider un supplément d'instruction pour permettre à l'administration de fournir un tel terme ou, à défaut, les éléments utiles pour procéder, conformément au 3°) de l'article 1498 précité, à l'évaluation de l'immeuble litigieux par la voie de l'appréciation directe ; que, dès lors, les requérants ne sont pas fondés à demander la décharge totale des taxes en litige au motif que les termes de comparaison retenus par l'administration seraient erronés ; qu'en outre, ils ne sont pas fondés à se plaindre de ce que les locaux de référence retenus par l'administration ne sont pas situés dans le quartier du Faubourg où sont implantés les locaux à évaluer, dès lors que l'administration n'a pas l'obligation de choisir ses termes de comparaison dans le même quartier et que les différences de situation entre les locaux à évaluer et les locaux-type peuvent être corrigées, soit par l'application de l'abattement prévu par les dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts en ce qui concerne les locaux commerciaux, soit au moyen des coefficients de situation générale ou particulière prévus par l'article 324 R en ce qui concerne les locaux d'habitation ; En ce qui concerne les conclusions tendant à la réduction des impositions en litige : S'agissant des locaux commerciaux Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes ci-après : 2° a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. » ; qu'aux termes de l 'article 324 Z de l'annexe III au même code : « I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. » ; qu'aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. » ; Considérant, en premier lieu, que pour fixer la valeur locative de l'ensemble des locaux situés 23, 23 b, 25, 26, 27, 28, 31, 32, 33, 34, 34 , 35, 36, 36b Quai du Port Notre Dame et 21, 23, 29, 33, 37, 39 rue des Ecluses, l'administration, après visite sur place, a choisi le local C 211 comme terme unique de comparaison dont la valeur locative est de 13,80 francs le m² pondéré ; que ce local est un magasin de meuble de 210 m² situé dans la partie haute de la ville, dont l'état d'entretien est qualifié d'assez bon et qui présente des différences sensibles avec les locaux à évaluer, notamment du point de vue de la situation ; que si les requérants demandent qu'y soit substitué le local de référence n° 197 dont la valeur locative est de 9 francs le m² pondéré, il ne résulte pas de l'instruction que ce local à usage d'atelier, d'une superficie de 200 m² constituerait un terme de comparaison plus adapté ; qu'il convient donc de retenir le local-type C 211 comme terme de comparaison et de procéder, en application des dispositions précitées de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, à un abattement de 30% sur la valeur locative tenir compte des différences susmentionnées constatées entre les locaux à évaluer et le local de référence ; Considérant, en second lieu, que la valeur locative des terrains à usage de dépôts situés 29, 30, 38 Quai du Port Notre Dame et 19, 27, 29, 31, 41 rue des Ecluses affectés à un usage de dépôt, a été fixée par référence avec les locaux-type n° 222, 223 et n° 224 qui constituent des lieux de dépôt ouvert et dont la valeur locative est de 5.4, 0.9 ou 0.5 francs le m² pondéré ; que les requérants ne contestent pas les termes de référence retenus mais demandent un abattement sur la valeur locative ainsi déterminée ; que pour tenir compte de la différence de situation entre les biens à évaluer situés en zone inondable et les termes de référence, il y lieu de procéder à un abattement de 15% sur la valeur locative en application des dispositions précitées de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ; - S'agissant des locaux à usage d'habitation situés 23, 26, 25, 31, 32, 34, 36, 37 Quai du Port Notre Dame Considérant qu'aux termes de l'article 1496 du même code : « I. La valeur locative des locaux affectés à l'habitation ... est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. II La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement » ; que selon l'article 324 X de l'annexe III au code général des impôts : « I. En vue de leur évaluation, les locaux d'habitation (...) sont classés par comparaison avec les locaux de référence (...) II. La valeur locative cadastrale assignée aux locaux classés dans une même catégorie est déterminée, en respectant l'égalité proportionnelle des évaluations, par comparaison avec la valeur locative du local ou des locaux choisis pour représenter ladite catégorie » ; qu'aux termes de l'article 324 P de l'annexe III au même code : « La surface pondérée comparative de la partie principale ( ) est affectée d'un correctif d'ensemble destiné à tenir compte, d'une part, de l'état d'entretien de la partie principale en cause, d'autre part, de sa situation. Ce correctif est égal à la somme algébrique des coefficients définis aux articles 324 Q et 324 R. / La surface pondérée nette ainsi obtenue est arrondie au mètre carré inférieur » ; qu'aux termes de l'article 324 R de la même annexe : « Le coefficient de situation est égal à la somme algébrique de deux coefficients destinés à traduire, le premier, la situation générale dans la commune, le second, l'emplacement particulier ( ) » ; Considérant, en premier lieu, que la valeur locative des locaux à évaluer a été fixée par comparaison avec les locaux-type n° 22, 23, 42, 48, 50 et 62 dont la valeur locative est comprise entre 32 et 38 francs le m² pondéré ; que si les requérants soutiennent que les habitations dont ils sont propriétaires sont moins bien entretenues et que leur terrain d'implantation est moins favorable, ils n'établissent pas au regard des critères posés par l'article 324 J qu'ils ne seraient pas comparables aux immeubles de référence, tant du point de vue du caractère architectural et de la qualité de la construction que de la distribution des pièces et des équipements ; que la demande de substitution du local de référence n° 74, ou n° 48 en ce qui concerne la maison située 26 Quai du Port Notre Dame, doit donc être rejetée ; Considérant, en deuxième lieu que les requérants demandent que la valeur locative soit affectée d'un abattement de 30% pour tenir compte des différences de situation tenant à l'implantation des locaux à évaluer en zone inondable ; que cependant, s'agissant de l'évaluation de la valeur locative de locaux à usage d'habitation, ni les dispositions précitées de l'article 324 X de l'annexe 3, ni aucune autre disposition légale ou réglementaire ne permet de pratiquer un abattement sur la valeur locative ; que les différences de situation sont prises en compte par application des coefficients de situation générale et particulière prévus par les dispositions de l'article 324 R de l'annexe III ; Considérant, en troisième lieu, qu'il résulte de l'instruction que pour tenir compte des inconvénients liés à la situation des immeubles, l'administration a ramené le coefficient de situation générale à - 0.10 correspondant à « une situation mauvaise » et le coefficient de situation particulière à - 0.05 correspondant à « une situation médiocre » ; qu'il n'est pas établi que la fixation de ces coefficients serait erronée ; Considérant, en dernier lieu, que l'administration a fixé le coefficient d'entretien des locaux à usage d'habitation à 1, correspondant, aux termes de l'article 324 R à des constructions présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci ne compromettent les conditions élémentaires d'habitabilité ; que si les consorts X demandent une baisse de ce coefficient à 0.8 ou à 0.9 pour le local situé 26 Quai du Port Notre Dame, la seule production de photographies représentant l'extérieur des locaux, sans photographie intérieure, et sans description des travaux rendus nécessaires par l'état des immeubles ne permet pas d'établir que le coefficient de 1 serait erroné ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que les consorts X sont seulement fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montpellier a refusé d'accorder à M. X la réduction des taxes foncières sur les propriétés bâties afférentes aux locaux commerciaux et au locaux à usage de dépôts ; Sur les conclusions des consorts X tendant à l'application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative : Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative de condamner l'Etat à payer aux consorts X la somme de 1 000 euros au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ; DÉCIDE : Article 1er : Le jugement du Tribunal administratif de Montpellier en date du 26 juin 2003 est annulé en tant qu'il a omis de statuer sur le moyen relatif aux conséquences du classement des locaux vacants en zone rouge du plan de prévention des risques. Article 2 : La valeur locative des locaux commerciaux situés 23, 23b, 25, 26, 27, 28, 31, 32, 33, 34, 34 , 35, 36, 36b Quai du Port Notre Dame et 21, 23, 29, 33, 37, 39 rue des Ecluses, déterminée par comparaison avec le local type n° C 221, est réduite de 30%. Article 3 : La valeur locative des terrains à usage de dépôts situés 29, 30, 38 Quai du Port Notre Dame et 19, 27, 29, 31, 41 rue des Ecluses, déterminée par comparaison avec les locaux type n° 222, 223 et 224, est réduite de 15%. Article 4 : Il est accordé aux consorts X un dégrèvement égal à la différence entre le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle M. X a été assujetti au titre des années 1996 et 1997 et le montant qui résulte des dispositions des articles précédents. Article 5 : Le jugement du Tribunal administratif de Montpellier en date du 26 juin 2003 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. Article 6 : L'Etat versera aux consorts X une somme de 1 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative. Article 7 : Le surplus des conclusions de la demande présentée au tribunal administratif et de la requête des consorts X est rejeté. Article 8 : Le présent arrêt sera notifié aux consorts X et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie. N° 03MA01689 2