Cour administrative d'appel de Nantes, du 4 novembre 1992, 91NT00882, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Nantes
Type de recours : Plein contentieux fiscal
Date de la décision : 1992-11-04
Numéro : 91NT00882
Rapporteur : BRIN
Commissaire du gouvernement : CHAMARD

VU la requête présentée pour la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FLORIBAT, dont le siège social est route de Mesquer, Saint Molf, 44350 Guérande, par Me J. Rossinyol, avocat, et enregistrée le 6 décembre 1991 au greffe de la Cour sous le n° 91NT00882 ; La société demande à la Cour : 1°) d'annuler le jugement n° 89 186 F du 9 octobre 1991 par lequel le Tribunal administratif de Nantes a décidé, avant de statuer sur la demande de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FLORIBAT tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1985 à 1987, que ladite société produira devant le tribunal les baux dont elle se prévaut, en vigueur aux 1er janvier 1985, 1986 et 1987, des locaux qu'elle possède au ... ; 2°) de condamner l'Etat à lui payer la somme de 6 000 F en application des dispositions de l'article R 222 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ; VU les autres pièces du dossier ; VU les lois n° 68-108 du 2 février 1968 et n° 74-645 du 18 juillet 1974 ; VU le décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969 ; VU le code général des impôts ; VU le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ; VU la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience, Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 21 octobre 1992 : - le rapport de Melle BRIN, conseiller, - les observations de Me Rossinyol, avocat de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FLORIBAT, - et les conclusions de M. CHAMARD, commissaire du gouvernement, Considérant que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FLORIBAT, assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 1985, 1986 et 1987 pour des locaux à usage commercial qu'elle possède ..., demande l'annulation du jugement en date du 9 octobre 1991 qui, au motif que la valeur locative des immeubles devait être fixée d'après les baux en vigueur au 1er janvier des années d'imposition, a décidé, avant de statuer sur la demande en réduction de la taxe en litige présentée par ladite société, un supplément d'instruction à fin que celle-ci produise les baux dont s'agit ; Considérant qu'il résulte des dispositions combinées des articles 1 à 4 de la loi susvisée du 2 février 1968, codifiés sous les articles 1496 et suivants du code général des impôts que la valeur locative des locaux commerciaux, comme celle des locaux d'habitation et à usage professionnel, est déterminée à la date de référence de la précédente révision générale, laquelle a été fixée au 1er janvier 1970 par l'article 39 du décret susvisé du 28 novembre 1969 codifié à l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts, pour être ensuite actualisée selon les modalités précisées par les articles 1 à 3 de la loi du 18 juillet 1974, codifiés aux articles 1516 et suivants du code général des impôts ; qu'il résulte tant de l'article 10 de la loi du 2 février 1968 que de l'article 2 de la loi du 18 juillet 1974, codifié à l'article 1517 du code général des impôts que ces principes s'appliquent également aux locaux ayant fait l'objet de changements de consistance ou d'affectation ainsi qu'aux immeubles achevés postérieurement à la date de référence de la précédente révision générale, dont la valeur locative doit être fixée dans les conditions prévues au 2° et 3° de l'article 1498 du code général des impôts aux termes desquels : "La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés à l'article 1496-I ... est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après ... : 2°) a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble-type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3°) A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe" ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'en retenant, à l'appui du supplément d'instruction qu'il a ordonné que la valeur locative des locaux appartenant à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FLORIBAT devait être déterminée d'après les baux existant au 1er janvier des années d'imposition, le Tribunal administratif de Nantes a fait une inexacte application des dispositions ci-dessus analysées du code général des impôts ; que, dès lors, la mesure d'instruction décidée revêt un caractère frustratoire ; qu'ainsi le jugement en date du 9 octobre 1991 du Tribunal administratif de Nantes doit être annulé ; Considérant qu'il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur la demande présentée par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FLORIBAT devant le Tribunal administratif de Nantes ; Considérant que, par une décision en date du 21 mars 1986, antérieure à l'introduction de ladite demande, le directeur des services fiscaux de Loire-Atlantique a prononcé un dégrèvement de 13 289 F au titre de l'année 1985 ; qu'à concurrence de cette somme, les conclusions de la demande de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FLORIBAT sont irrecevables ; Considérant que la valeur locative de l'immeuble dont la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FLORIBAT est propriétaire a été déterminée en application des dispositions précitées du a) du 2° de l'article 1498 du code général des impôts et selon les dispositions du b) par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ; Considérant qu'aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III audit code : "I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision" ; que l'article 324 AA de la même annexe dispose : "La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance" ; Considérant qu'en l'espèce, l'administration a déterminé la valeur locative de l'immeuble dont s'agit par comparaison avec celle du magasin à grande surface "Castorama" situé ... et constituant le local-type de cette catégorie d'immeuble ; que, pour tenir compte de la situation particulière des biens à évaluer par rapport à ce local-type, elle a pratiqué un abattement de 20 % sur le tarif unitaire de 50 F ; Considérant que, pour demander la réduction de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FLORIBAT critique la comparaison avec le magasin "Castorama" au motif qu'il s'agit d'une grande surface formant une entité unique qui commercialise un grand nombre d'articles tandis que le local dont elle est propriétaire se compose de trois magasins différents contigus et consacrés à l'exposition-vente ; qu'elle soutient, en outre, que la situation de son immeuble correspondrait à celle du local-type de la catégorie "entrepôt et magasin général" situé ... dont le tarif unitaire est de 25 F ; Considérant que la Cour ne dispose pas, en l'état du dossier, des éléments lui permettant d'apprécier le bien-fondé des prétentions de la société requérante ; qu'il y a lieu, dès lors, d'ordonner une expertise contradictoire afin, pour l'expert, de visiter les locaux litigieux ainsi que ceux du local-type situé ... et du local-type situé ... fournir les éléments de fait permettant à la Cour de déterminer le local-type dont les caractéristiques se rapprochent le plus des locaux de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FLORIBAT conformément à l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts, en tenant compte des ajustements qui pourraient résulter des dispositions précitées de l'article 324 AA de l'annexe III audit code ;Article 1er - Le jugement, en date du 9 octobre 1991, du Tribunal administratif de Nantes est annulé.Article 2 - A concurrence de la somme de TREIZE MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT NEUF Francs (13 289 F), au titre de l'année 1985, les conclusions de la demande de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FLORIBAT sont rejetées.Article 3 - Il sera, avant de statuer sur le surplus des conclusions de la demande de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FLORIBAT, procédé par un expert désigné par le président de la Cour à une expertise aux fins déterminées ci-dessus.Article 4 - L'expert prêtera serment par écrit ; le rapport d'expertise sera déposé au greffe de la Cour dans le délai de quatre mois suivant la notification de sa désignation.Article 5 - Les frais d'expertise sont réservés pour y être statué en fin d'instance.Article 6 - Le présent arrêt sera notifié à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FLORIBAT et au ministre du budget.