Cour administrative d'appel de Douai, 2e chambre - formation à 3, du 3 octobre 2006, 05DA00271, inédit au recueil Lebon
Juridiction : Cour administrative d'appel de Douai
Formation : 2E CHAMBRE - FORMATION A 3
Type de recours : plein contentieux
Date de la décision : 2006-10-03
Numéro : 05DA00271
Président : Mme Helmholtz
Rapporteur : M. Manuel  Delamarre
Commissaire du gouvernement : M. Le Goff
Avocat(s) : CABINET D'AVOCATS LOUBEYRE ENTREMONT PORNIN

Vu la requête, enregistrée au greffe de la Cour administrative d'appel de Douai le 7 mars 2005, présentée pour M. et Mme Christian X, demeurant ..., par Me Pornin ; M. et Mme X demandent à la Cour : 11) d'annuler le jugement n° 0300981 en date du 9 décembre 2004 par lequel le Tribunal administratif de Lille a rejeté leur demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires à l'impôt sur le revenu et de contributions sociales, et des pénalités y afférentes, auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 1997 dans les rôles de la commune d' Isbergues, mises en recouvrement les 30 juin et 15 septembre 2002 ; 2°) de prononcer la décharge demandée ; 3°) de condamner l'Etat à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; Ils soutiennent : - en premier lieu, que les impositions contestées ne sont pas fondées dans leur principe ; que, d'une part, en effet, les dispositions de l'article 33 ter du code général des impôts prévoient seulement l'imposition des constructions remises au bailleur en cours de bail dans les conditions prévues par l'article L. 251-5 du code de la construction c'est-à-dire en paiement du loyer, et l'imposition des constructions revenant sans indemnité au bailleur en fin de bail ; qu'en l'espèce, la SCI Les Mureaux n'est pas devenue propriétaire des constructions en l'absence d'extinction du bail à son terme normal, soit le 31 octobre 1997, ou de résiliation préalable à la cession ; que si la cession simultanée des droits du bailleur et du preneur à un bail à construction au profit d'un même acquéreur entraîne l'extinction anticipée du bail, celle-ci ne peut intervenir qu'après la cession puisqu'elle en est la conséquence ; qu'à la date de la cession, la SARL BTS était le seul propriétaire des constructions ; que les énonciations de l'acte de cession sont à cet égard sans ambiguïté ; que le Tribunal administratif d'Orléans saisi par un autre associé de la SCI lui a donné raison ; que, d'autre part, la circonstance que les droits du bailleur soient fortement valorisés est justifiée par la potentialité d'accession à la propriété des constructions à la fin du bail dont l'échéance était proche ; que l'administration a retenu ce principe dans un dossier de presse relatif à l'IGF et lors d'une réunion du comité fiscal de la mission d'organisation administrative ; - en second lieu, que le mode de liquidation de l'impôt est erroné ; qu'en effet, si l'article 33 ter précise que le revenu imposable est le revenu représenté par la valeur des constructions calculée d'après le prix de revient et non d'après la valeur vénale comme c'est le cas pour les baux ordinaires, cette mesure s'avère en l'occurrence pénalisante dès lors que la valeur vénale des biens ne peut excéder globalement 1 000 000 francs, comme en témoigne le prix de cession, alors que le prix de revient des seules constructions est de 1 135 377 francs ; que, compte tenu de l'objectif des dispositions de l'article 33 ter, il est injustifié de retenir une telle assiette ; qu'une telle imposition porterait sur un revenu fictif et serait contraire aux principes de l'article 12 du code général des impôts ; Vu le jugement attaqué ; Vu le mémoire en défense, enregistré le 1er juillet 2005, présenté pour l'Etat, par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, représenté par le directeur départemental des services fiscaux ; le ministre demande à la Cour de rejeter la requête ; Il soutient : - que dans un bail à construction, le preneur bénéficie, sur le terrain, d'un droit réel immobilier et, sur les constructions, d'un droit de propriété temporaire, le bailleur propriétaire du sol devenant sauf convention contraire, propriétaire des constructions en fin de bail ; que le supplément de loyer résultant de la remise gratuite des constructions édifiées par le locataire constitue un revenu foncier imposable dans les conditions prévues par l'article 33 ter du code général des impôts ; qu'en cas de résiliation anticipée du bail, les constructions font l'objet d'un retour anticipé dans son patrimoine et sont imposées en tant que revenus ; qu'en l'espèce, la résiliation anticipée du bail étant concomitante à la cession consentie le 31 juillet 1997, les constructions ont fait l'objet lors de cette cession d'un retour anticipé dans le patrimoine du bailleur, qui a bénéficié d'un revenu foncier égal à leur prix de revient ; que si les requérants prétendent que l'extinction du bail serait intervenue après la cession, cette affirmation est contredite par l'estimation des droits des parties faite dans l'acte de cession ; que la somme de 954 000 francs qui revient au bailleur ne peut être considérée comme représentative du prix du seul terrain d'assiette des constructions mais comme le prix de l'ensemble immobilier constitué par le terrain et les constructions, diminué du montant de l'indemnité d'éviction due au preneur du fait de la résiliation anticipée du bail ; que le bail venant à son terme le 31 octobre 1997, les droits du locataire devaient s'éteindre trois mois après la cession, ce qui explique la modicité de la somme qui lui a été remise ; - que le revenu imposé a été correctement déterminé ; que l'article 33 ter II du code général des impôts prévoit que le revenu est calculé d'après le prix de revient des constructions ; qu'en l'espèce, le supplément de loyer a été calculé d'après la valeur brute des constructions figurant à l'actif du bilan de la société locataire à la date de la reprise ; Vu, enregistré le 4 août 2005, le mémoire présenté pour M. et Mme X, concluant aux mêmes fins que la requête ; ils soutiennent, en outre, que si la SCI Les Mureaux a perçu l'essentiel de la valeur de l'ensemble immobilier, elle n'a jamais eu la propriété des constructions qui ne sont jamais entrées dans son patrimoine et n'est donc pas imposable de ce fait ; Vu, enregistré le 11 septembre 2006, après clôture de l'instruction, le mémoire présenté pour le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code de la construction et de l'habitation ; Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience, Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 12 septembre 2006 à laquelle siégeaient Mme Câm Vân Helmholtz, président de chambre, M. Olivier Mesmin d'Estienne et M. Manuel Delamarre, premiers conseillers : - le rapport de M. Manuel Delamarre, premier conseiller ; - les observations de Me Pornin, pour M. et Mme X ; - et les conclusions de M. Robert Le Goff, commissaire du gouvernement ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que la société civile immobilière les Mureaux a consenti un bail à construction, pour une durée de dix-huit ans à compter du 1er novembre 1979, à la SARL BTS, sur un terrain qu'elle avait acquis en novembre 1979 au prix de 100 949 francs ; que ce bail stipulait qu'à son expiration par arrivée à terme ou résiliation amiable ou judiciaire, les constructions édifiées par le preneur deviendraient de plein droit la propriété du bailleur sans que cette accession ait besoin d'être constatée par un acte ; que le 31 juillet 1997, la société civile immobilière les Mureaux et la SARL BTS ont cédé à la société civile immobilière les Grahuches la propriété du terrain et des constructions qui y avaient été édifiées et inscrites au bilan de la SARL pour une valeur brute globale de 1 135 377 francs, aux prix respectivement de 954 000 francs et de 46 000 francs ; que l'administration a estimé que cette cession simultanée des droits du bailleur et du preneur à un même acquéreur avait entraîné la résiliation anticipée du bail à construction et, en conséquence, la remise gratuite des constructions au bailleur, et a, en application des dispositions combinées des article 33 bis et 33 ter du code général des impôts, réintégré dans les revenus fonciers de la société civile immobilière les Mureaux la valeur desdites constructions affectée de l'abattement forfaitaire applicable, soit la somme de 976 425 francs ; que M. et Mme X, associés de cette société et soumis personnellement à l'impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans ladite société, contestent tant le principe de cette imposition que ses modalités de calcul ; Considérant qu'aux termes de l'article 33 bis du code général des impôts : « les loyers et prestations de toute nature qui constituent le prix d'un bail à construction passé dans les conditions prévues par les articles L. 251-1 à L. 251-8 du code de la construction et de l'habitation, ont le caractère de revenus fonciers au sens de l'article 14 » ; qu'aux termes de l'article 33 ter du même code : « I. Lorsque le prix du bail consiste, en tout ou partie, dans la remise d'immeubles ou de titres dans les conditions prévues au premier alinéa de l'article L. 251-5 du code de la construction et de l'habitation, le bailleur peut demander que le revenu représenté par la valeur de ces biens calculée d'après le prix de revient soit réparti sur l'année ou l'exercice au cours duquel lesdits biens lui ont été attribués et les quatorze années ou exercices suivants. En cas de cession des biens, la partie du revenu visé au premier alinéa qui n'aurait pas encore été taxée est rattachée aux revenus de l'année ou de l'exercice de la cession. Le cédant peut, toutefois, demander le bénéfice des dispositions de l'article 163-0 A. ( ). II. Les dispositions du I s'appliquent également aux constructions revenant sans indemnité au bailleur à l'expiration du bail » ; qu'aux termes de l'article L. 251-2 du code de la construction et de l'habitation : « Les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. A défaut d'une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations » ; qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 251-5 du même code : « Le prix du bail peut consister, en tout ou partie, dans la remise au bailleur, à des dates et dans des conditions convenues, d'immeubles ou de fractions d'immeubles ou de titres donnant vocation à la propriété ou à la jouissance de tels immeubles » ; Considérant, en premier lieu, qu'il résulte de l'acte de vente du 31 juillet 1997, et notamment des prix convenus pour la cession de la propriété du terrain et des constructions dont il s'agit, que la société civile immobilière les Mureaux et la SARL BTS ont entendu procéder à la résiliation du bail à construction simultanément à la vente de ces biens immobiliers et qu'ainsi, à la date de cette cession, la société civile immobilière les Mureaux a bénéficié, en paiement du bail à construction, de la remise des constructions édifiées sur le terrain donné à bail ; que dans ces conditions, c'est par une exacte application des dispositions précitées de la loi fiscale que l'administration a réintégré dans les revenus de la société civile immobilière les Mureaux la valeur des constructions édifiées par la SARL BTS et a, dans la catégorie des revenus fonciers et au titre de l'année 1997, imposé les requérants à raison de ce revenu et à proportion de ses droits dans ladite société ; Considérant, en second lieu, qu'il résulte des dispositions précitées de l'article 33 ter du code général des impôts que le revenu imposable est le revenu représenté par la valeur des biens revenant au bailleur en fin de bail, calculée d'après le prix de revient ; que les requérants ne peuvent utilement, et en tout état de cause, se prévaloir de ce que le mode de calcul prévu par la loi serait en l'espèce pénalisant et conduirait à l'imposition d'un revenu fictif ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. et Mme X ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Lille a rejeté leur demande ; Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que M. et Mme X demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ; DÉCIDE : Article 1er : La requête de M. et Mme Christian X est rejetée. Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme Christian X et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie. Copie sera transmise au directeur de contrôle fiscal Nord. N°05DA00271 2